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savills.co.kr/research 01

BriefingSeoul office sector Q2 2013

Savills World Research Korea

2분기에는 CBD에 N Tower(연면적 51,377sqm)가 공급되었다. 3분기에는

CBD에 Centre Point (도렴구역제24

지구)와, YBD에 FKI Tower가 공급될

예정이다.

2분기의 서울 프라임 오피스 공실률은 전분기대비 1.0%p 상승한

10.7% 였다. CBD는 기업들의 증평

및 신규조직 발생 등으로 수요가

증가하였으나, N Tower의 준공으로

공실률이 상승하였고, GBD는 외부권역

이전, YBD는 금융업 감평 등으로 공실이

증가하였다.

"2013년 2분기 서울 프라임 오피스는 수요가 감소하여 순 흡수면적이 -9,500sqm 이다. CBD 수요는 증가했지만, GBD에서는 임차인의 권역 외 이동과 YBD 권역 내 금융업계 감평 등으로 수요가 감소하여 프라임 오피스 공실률은 10.7%로 상승하였다. 2분기에는 1조 4,900억 규모의 활발한 거래가 이루어졌고 Cap Rate는 5% 초반으로 추정된다."

Image : N Tower, Seoul, CBD

서울 프라임 오피스의 임대료는 전년동기대비 1.2% 상승하였다.

GBD 권역의 전년동기대비 임대료

인상률은 1.8%로 가장 높았고, CBD

및 YBD권역의 전년동기대비 임대료

인상률은 각각 1%와 0.9%였다.

2분기에는 대우E&C신문로사옥, 트윈트리타워, 삼성생명㈜대치2빌딩(구

유니온스틸빌딩) 등 총 9건의 오피스가

거래되었고, 총 거래금액은 1조 4,900

억원 수준이다.

SUMMARY기업들의 외부권역 이전과 감평 등으로 서울 프라임 오피스 공실률은 상승하였으나 오피스 거래는 활발히 이루어졌다.

Briefing | Seoul office sector Q2 2013


TABLE 1

권역별 월임대료 및 공실률, Q2/2013

Source: Savills Korea

권역평균 임대료

(원/3.3058 sq m임대면적기준)

평균 임대료(원/3.3058 sq m 전용면적기준)

전년동기대비인상률 (%) 공실률 (%)

CBD 94,700 167,000 0.9% 15.6%

GBD 84,200 164,300 1.8% 4.2%

YBD 73,000 152,500 1.0% 10.3%

Overall Seoulaverage 87,400 163,600 1.2% 10.7%

TABLE 2

2013년 2분기 공급빌딩, Q2/2013


권역 빌딩명 준공분기 연면적(sq m) 층수 비고

CBD N Tower Q2/2013 51,377 B8/F-27/F B8/F-B6/F변전소 면적 포함

TABLE 3

공급예정빌딩, Q3/2013


권역 빌딩명 예상준공분기 연면적(sq m) 층수 비고

CBD Centre Point(도렴구역제 24지구) Q3/2013 38,952 B7/F-22/F100%

사전임대 완료

YBD FKI Tower(전경련회관) Q3/2013 168,682 B6/F-50/F전국경제인연합회

회원사 5~10% 사용

합계 207,634 sqm

GRAPH 1

금융 및 보험업 종사자수 추이, Jun 2004-Jun 2013

Source: Bank of Korea

공급2013년 2분기에는 CBD에 N Tower

가 준공되었다. N Tower는 순화동

PFV와 한국전력(2~4층, B6F~B8F

층 변전소)의 구분소유로, 연면적은

51,377sqm이다. 3분기에는 CBD

에 Centre Point(도렴구역제24지구)

및 YBD에 FKI Tower(전경련타워)

가 준공될 예정이다. Centre Point(

도렴구역제24지구)는 100% 사전임대

되었지만, 일부 전대면적에 대해

임대마케팅을 진행중이다. FKI Tower는

전국경제인연합회 회원사에서 5~10%

정도 사용하고, 현재 임대마케팅을

진행중인 것으로 조사되었다.

수요와 공실률6월 중순 미국 연준의장의 양적완화

축소 관련 발언의 영향 및 중국

경제지표 부진 등으로 외국인 자금

유출이 커짐에 따라 주가, 원화가치,

채권가격 등이 약세를 보이고 있다.

이러한 상황이 지속될 경우, 시중금리

상승에 따른 경기변동으로 고용 및

오피스 수요에 영향을 미칠 것으로

예상된다.

2013년 1분기 한국의 명목 GDP

성장률은 전년동기 대비 1.5%1로 잠정

추정되었다.

이러한 시장 상황과 달리 금융 및

보험업 종사자수는 2013년 3월 이후

증가하기 시작하여 2013년 6월에는

891,000명으로 최고치를 기록했다.

2013년 2분기에 서울 프라임 오피스 순

흡수면적은 -9,500sqm로 2012년 2분기

이후 4분기 만에 수요가 줄었다. CBD의

수요는 32,200sqm 증가하였으나, GBD

와 YBD의 수요는 각각 33,600sqm,

8,100sqm 감소하였다.

GBD권역은 프라임 오피스에서 잠실,

판교와 같은 외부 권역 사옥으로

이전하는 사례가 많아 수요가

감소하였다.

서울 프라임 오피스 공실률은 10.7%로

1분기 대비 1.0%p 상승하였다.

CBD의 공실률은 15.6%로 전분기 대비

0.4%p 상승하였다.

기업들의 증평 및 신규 오피스 개설로

CBD의 수요가 증가했으나, N타워의

준공으로 공실률이 상승하였다. N

타워의 연면적은 51,377sqm며, 이는

CBD 프라임 오피스 면적의 2.0%

를 차지한다. 현재 N타워의 계약기준

임차율은 약 11%이다.

GBD의 공실률은 4.2%로 전분기 대비

1.7%p 상승하였다. 공실률 상승의 주 1 한국은행 1분기 국민소득(잠정) 보도자료(2013. 06. 07)

680

700

720

740

760

780

800

820

840

860

880

900

920

Jun-04 Jun-05 Jun-06 Jun-07 Jun-08 Jun-09 Jun-10 Jun-11 Jun-12 Jun-13

No.

em

ploy

ed (

'000

)

Q2 2013


Briefing | Seoul office sector

GRAPH 2

순흡수면적, Q1/2008-Q2/2013



GRAPH 3

서울 프라임 오피스 빌딩 공실률, Q1/2002–Q2/2013


GRAPH 4

프라임 오피스 빌딩 공실률 현황, Q2/2012-Q2/2013

요인은 임차인의 외부권역 이전이었다.

아셈타워의 삼성SDS가 최근 잠실에

준공된 향군잠실타워A동(99,141sqm)

으로 이전하며 12,200sqm의 공실이

발생하였으며, 3분기에는 카이트타워

(2,100sqm 사용)의 삼성SDS

가 향군잠실타워A동으로 이전할

예정이다. 2014년에도 삼성SDS 사옥

(향군잠실타워B동, 99,519sqm)이

잠실에 신규 공급되며, 삼성SDS가

삼성생명삼성동오피스와 골든타워에서

(총 23,000sqm) 이전 할 예정이다.

삼성SDS의 이전으로 GBD의 공실률은

현재보다 1.0~1.5% 높아질 것으로

예상된다.

삼성생명역삼동빌딩의 삼성물산이

오피스를 폐쇄하여 7,600sqm의

공실이 발생하였으나 3분기에 GBD

의 Secondary 오피스에 임차중인

삼성생명이 이전해와 공실은 한 분기

만에 해소될 것으로 조사되었다.

YBD의 공실률은 전분기 대비 0.9%p

상승한 10.3%였다. Two IFC에 일부

임차인(니베아, 라살 인베스트먼트

매니지먼트 등)이 입주해 공실이

해소되었다. 그러나 부분 리모델링 중인

63빌딩의 리모델링 후 발생 임대면적과

한화 계열사 TF팀 소멸로 발생한 공실

면적, 다이와스미긴의 지점폐쇄, 일부

금융회사들의 감평 등으로 공실률이

상승하였다.

1분기의 주요 공실해소 면적 비율은

Secondary에서 프라임 오피스로 이전해

온 사례가 35%였고, 신규지점 개소

사례가 27%였다. Prime 에서 Prime

으로 이전한 사례는 22%였으며, 증평

수요도 16%를 차지했다.

전망공실이 전혀 없는 빌딩이 점차 줄고 있는

반면, 공실률이 15% 이하인 빌딩들이

늘고 있는 추세이다. 공실률이 15%

이상인 빌딩은 전체 프라임 오피스

Stock 중 15% 정도를 차지하고 있다.

준공 예정된 프라임 오피스의 사전

임대율이 적어 공실률이 15% 이상인

프라임 오피스 비율은 더 늘어날

가능성이 있다.

3분기에는 CBD권역에 Centre Point(

도렴 24구역)와 YBD권역에 FKI타워가

준공될 예정이다.

Centre Point는 2분기 현재 100%

선임대되어 CBD 권역의 3분기

순흡수면적은 크게 증가할 것으로

예상된다.

YBD권역에 FKI타워가 준공되면 현재

논의중인 임차인이 입주하더라도 FKI

타워로 인한 YBD의 공실률은 약 7%

-200

-150

-100

-50

-

50

100

150

200

250

300

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

2008 2009 2010 2011 2012 2013

sq m

('00

0)

CBD GBD YBD

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

0% Less than 5% 5–10% 10–15% Over 15%

% o

f su

rvey

ed b

uild

ings

Q2/2012 Q3/2012 Q4/2012 Q1/2013 Q2/2013

0%

2%

4%

6%

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12%

14%

16%

18%

20%

Q1

Q2

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Q3

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Q1

Q2

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Q2

Q3

Q4

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Q3

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Q2

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Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

CBD GBD YBD

Q2 2013



GRAPH 5

공실해소내역, Q2/2013



TABLE 4

주요 임차인 이동, Q2/2013이전 빌딩 입주 빌딩

임차인 권역 빌딩명 임차면적(sq m) 권역 빌딩명임차면적

(sq m)

스미토모은행 CBD 영풍빌딩 1,800 CBD 센터원 6,800

후지쯔 CBD 삼성생명수송동 4,700 CBD 교보생명 4,900

현대건설 신규 조직 CBD 파인에비뉴 B 4,900

제일모직 증평 CBD 삼성생명수송동 4,700

와나코코리아 논현동 대용빌딩 N/A GBD 해성 2 4,100

AIA 신규 조직 GBD 해성 2 3,200

Linklaters 신규 조직 CBD 센터원 1,900

한국무역정보통신 GBD 무역센터 3,500 Pangyo 사옥 N/A

골프존 GBD 해성 2 2,400 Others(청담) 사옥 N/A

SBI 인베스트먼트 GBD GFC 2,300 GBD 현대스위스타워 N/A

한화 계열사 TF팀 소멸 YBD 63 빌딩 3,900 지점폐쇄

리츠앤파트너스 GBD 플래티넘타워 3,300 지점폐쇄

리모델링 완료 YBD 63 빌딩 3,000 리모델링

GS 건설 프로젝트팀 GBD GFC 2,300 지점폐쇄

Expansion, 16%

Prime to prime, 22%

Secondary to prime, 35%

New organisation, 27%

GRAPH 6

서울 프라임 오피스 빌딩 임대료 인덱스, Q3/1997-Q2/2013


상승할 것으로 전망된다. 2012년 8월

준공된 Two IFC의 계약기준 임차율은

현재 38%로 알려졌다.

임대료2013년 2분기에는 6개의 오피스가

임대료를 인상하였다. CBD의 영풍빌딩,

내외빌딩, LG유플러스빌딩과 GBD

의 교보생명강남타워, 포스코센터,

무역센터가 각각 임대료를 2~4% 정도

인상하였다.

YBD권역의 Two IFC가 명목임대료를

10% 인하한 것으로 조사되었다.

서울 프라임 오피스의 전년동기대비

임대료 인상률은 1.2%로 2분기

물가상승률(CPI) 2.0%12보다 낮았다.

권역별 전년동기대비 임대료 인상률은

CBD 0.9%, GBD 1.8%, YBD 1.0%

로 GBD권역이 가장 높았고, YBD

의 경우 전분기대비 임대료 인상률

-0.6%로 2005년 3분기 이래 처음으로

하락하였다.

전망3분기에는 YBD권역의 63빌딩과

유화빌딩의 임대료 인상 가능성이 있다.

CBD와 YBD의 신규공급 빌딩의 사전

임차율이 기존에 비해 높지 않은 편이기

때문에 공실률 상승 가능성이

있어, Rent Free 제공 등의 Tenant 2 Focus Economics Consensus Forecast Asia, 7월

Improvement는 2분기보다 증가할

것으로 전망된다.

매매 및 투자시장2013년 2분기에는 CBD의 대우

E&C신문로사옥, 트윈트리타워,

GBD의 삼성생명㈜대치2빌딩(구

유니온스틸빌딩), 양재에 위치한 강남

P타워, 신도림디큐브시티 오피스동 등

총 9건의 오피스 거래가 이루어졌다.

총 거래금액은 약 1조 4,900억원으로

지난 1분기 거래규모보다 5,900억 가량

높았다.

기업들의 유동성 확보를 위한 Sales &

Leaseback 거래사례가 1분기에 이어

2분기에도 꾸준이 이루어지고 있는

것으로 나타났다. 공실이 많은 도심

및 Non-core 지역에 입지한 오피스는

대부분이 마스터리스 또는 장기임대차

계약이 되어있는 오피스 위주로 거래

되었다.

RREEF가 CBD의 프라임 오피스인

대우E&C신문로사옥을 약 3,900

억원에 매수했다. JR AMC가 소유하고

있던 이 빌딩은 대우건설이 콜옵션을

매각하였으며, 또한 5년간 마스터리스할

예정인 것으로 알려졌다. Cap Rate은

5% 초반이다.

CBD의 트윈트리타워 또한 2분기에

40

60

80

100

120

140

160

Q3

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19971998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20122013

Q1

/20

01

= 1

00

CBD GBD YBD

Q2 2013



GRAPH 7

서울 프라임 오피스 명목임대료 인상 및 인하빌딩, Q1/2008–Q2/2013


GRAPH 8

권역별 전년동기대비 임대료 인상률, Q1/2008–Q2/2013

Source: Savills Korea, Focus Economics consensus ForecastAsia, July

GRAPH 9

서울 프라임 빌딩 시장 거래규모, Q1/2001–Q2/2013


거래 되었다. 이지스AMC는 이

빌딩을 KTB AMC로부터 3,633억원에

매입하였다. Cap Rate은 5% 초반대인

것으로 알려졌다.

GBD에 위치한 삼성생명㈜대치2빌딩(

구 유니온스틸빌딩)의 거래가 2분기에

종료 되었다. 삼성생명은 이 빌딩을

1,450억원에 매입 하였다. 3.3058sqm

당 거래가는 1,820만원 수준으로 GBD

의 프라임 오피스 3.3058sqm당 매각가

1,900~2,000만원에 비해 낮은 편이다.

Cap Rate은 5% 중반으로 추정된다.

양재에 위치한 강남P타워가 코람코에

2,600억원에 매각되었다. SPC 그룹이

2012년 7월에 준공된 강남P타워를

10년간 마스터리스하며, 3.3058sqm

당 거래가는 1,950만원 이다.

양재권역에서는 지난 분기에 거래된

LG전자 강남R&D센터에 이어 이번

분기에도 강남P타워가 거래되었다.

신규 대형 오피스의 공급으로 인해

거래가 활발해지고, 양재권역의 위상이

올라갔음을 알 수 있다.

신도림 디큐브시티 오피스동이

JR AMC에 매각되었다. JR AMC

는 대성산업가스주식회사 소유의 이

빌딩을 1,490억원에 매입 하였으며,

대성산업가스가 10년간 Sales &

Leaseback할 예정이다. 대성산업가스는

5년 뒤 건물을 매입할 수 있는

우선매수권을 보유한 것으로 알려졌다.

JR AMC는 디큐브시티 호텔 부분

매입도 진행중인 것으로 알려졌다.

두산건설 소유의 논현동 두산빌딩의 8,

9층이 하나다올자산운용에 매각되었다.

지난 1분기에 전체 지분의 71%를

매입한 하나다올자산운용은 추가로 2

개층을 약 174억원에 매입하였다.

3.3058sqm당 거래가는 두 분기 모두

비슷한 수준인 1,600만원대인 것으로

알려졌다. 두산건설은 이 빌딩을 15

년간 Sales & Leaseback할 예정이다.

하나다올자산운용은 두산빌딩의 총

81%를 소유하고, 나머지 부분은 두산

계열사인 오리콤이 소유하고 있다.

2013년 7월초 현재 CBD의 파인애비뉴B

동, GERE의 오피스 포트폴리오(4개

물건), NICE 그룹의 마포 CREDIT

CENTER 등의 거래가 진행되고 있으며,

3분기 내에 종결될 것으로 알려졌다.

현재 진행되고 있는 거래 사례만

고려해도 3분기의 거래 규모는 전년동기

수준을 유지할 것으로 예상된다.

지난 분기와 같이 안정화된 프라임

오피스 매물에 비해 매수세가 우세한

상황이 유지되고 있으나, 거시경제

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

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7%

8%

-10

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2008 2009 2010 2011 2012 2013

No. of buildings increasing rent No. of buildings decreasing rentAverage market YoY rental growth (RHS)

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%


2008 2009 2010 2011 2012 2013

CBD GBD YBD YoY CPI growth

0

1

2

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5

6

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

KR

W (t

rillio

n)

Q1 Q2 Q3 Q4

Q2 2013



GRAPH 10

서울 프라임 오피스 Cap Rate 추이, Q1/2005–Q2/2013

Source: Bank of Korea, Savills Korea


TABLE 5

주요거래사례, Q2/2013

권역 빌딩명 매도자 매수자 매매면적(sq m)매매가격

(단위:억 원)

주요권역

CBD 대우E&C신문로사옥 제이알제1호기업구조조정부동산투자회사 도이치자산운용 54,672 3,897

GBD삼성생명㈜대치2빌딩(구 유니온스틸빌딩)

유니온스틸주식회사 삼성생명보험주식회사 26,389 1,450

CBD 트윈트리타워 KTB자산운용 이지스자산운용 55,202 3,633

기타권역

양재 강남피타워 포스코건설주식회사 코람코자산신탁 44,074 2,600

신도림 디큐브시티 오피스동 대성산업가스주식회사 제이알위탁관리리츠제11호 42,389 1,490

논현 에버원메디컬리조트 유디제일차유동화전문회사 주식회사한섬 17,563 1,000

청담 싸이칸빌딩(성주) 주식회사싸이칸홀딩스 주식회사성주디앤디 9,166 429

논현 두산빌딩(두산건설사옥) 두산건설주식회사 하나다올자산운용(하나다올랜드칩사모부동산투자신탁48호) 3,578 174

방배 디올메디바이오 유니모씨앤씨주식회사 주식회사코마스 3,956 186

GRAPH 11

5년 만기 국고채 수익률 및 기준금리 추이, Jan 2012–Jul 2013

Source: Bank of Korea

상황 및 시장금리변동 등이 투자시장에

영향을 미칠 것으로 전망된다.

한국은행은 2013년 5월 9일 기준금리를

2.5%로 0.25%p 인하하였다. 이와 같은

금리 인하 심리가 반영되어 5년만기

국고채 수익률은 3월부터 5월 초까지는

기준금리보다 낮은 수준을 유지 하였다.

2013년 들어 지속적으로 2%대를

유지하던 5년만기 국고채 수익률이 6

월 중순 미국 연준의장의 양적완화 축소

관련 발언의 영향 및 중국 경제지표 부진

등으로 외국인 자금 유출이 커짐에 따라

3%대로 상승하였다. 이에 따라 4%까지

하락하였던 부동산 담보대출 이자율이

상승하고 있는 것으로 조사되었다.

2013년 7월초 현재 Prime 오피스의

평균 Cap Rate는 5% 초반, Secondary

오피스의 Cap Rate는 6%~8%대

수준으로 추정된다.

-

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500

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Q2

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Spread (RHS) Cap rate (LHS) Five-year treasury bond yield (LHS)

2.5%

2.8%

3.0%

3.3%

3.5%

3.8%

4.0%

2012

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05

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-10-

05

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19

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04

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19

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04

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04

Five-year treasury bond yield Benchmark rate

Q2 2013



JoAnn HongDirectorKorea+82 2 2124 [email protected]

Savills Korea

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Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

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Q2 2013



부록

서울 오피스 시장 및 Savills Korea 조사빌딩 개요

1. 서울 대형 오피스 빌딩

- 서울시에 입지하고 있는 30,000sq

m 이상의 대형 오피스 빌딩은 100%

사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여

2013년 6월 현재 총 290개, 총 연면적 약

16,650,000sq m인 것으로 조사되었음.

이중 CBD에 34.2%, GBD에 20.9%, YBD

에 13.5%가 밀집되어, 전체의 약 70%

가 이들 세 지역에 분포하고 있는 것으로

나타났음

TABLE 6

조사빌딩 개요, 2013년 6월 기준

Source: Savills Research & Consultancy

2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의

- Savills Korea에서는 연면적과 위치,

접근성, 가시성, 인지도, 임차인,

준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을

종합적으로 고려하여

오피스 빌딩의 등급을 정하고 있음

- CBD, GBD, YBD의 3개 주요

권역에 위치한 30,000sq m 이상

빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을

프라임빌딩이라고 정의함

- 프라임빌딩 122(Three IFC포함)개 중

92개를 대상으로 서울 오피스시장 동향에

대한 조사 및 분석을 하였음

CBD GBD YBD Total

A

빌딩개수 21 14 7 42

평균 연면적 (sq m) 80,873 96,231 86,617 86,950

평균 준공년도 2001 1999 1999 2000

B

빌딩개수 24 17 9 50

평균 연면적 (sq m) 50,187 39,153 44,728 45,453

평균 준공년도 1999 1998 1996 1998

빌딩개수 총합계 45 31 16 92

면적 총합계 2,902,824 2,012,831 1,008,873 5,924,527

3. 임대료

- 임대료는 보증금과 월세로 이루어져

있으며, Savills Korea는 건물주가 책정한

기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사

및 분석함

보고서에서 언급된 월임대료는 월세로,

보증금은 월세의 10배임

4. 순 흡수면적 (Net absorption)

- 해당 기간 동안 오피스 시장 내

증가하거나 감소한 임대면적임

briefing seoul office sector q2 2013 · 2017. 1. 19. · q2 2013 savills.co.kr/research 03 briefing...

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