5

M.

Le

ika

, M

. V

ale

nti

na

itë

Bû

sto

ka

inø

kit

imo

ve

iksn

iai

ir b

an

kø

elg

sen

a V

idu

rio

ir

Rytø

Eu

rop

os

ðaly

se

Mindaugas Leika

Lietuvos bankasGedimino pr. 6LT-01103 VilniusEl. p. mleika@lb.lt

Milda Valentinaitë

Lietuvos bankasGedimino pr. 6LT-01103 VilniusEl. p. mvalentinaite@lb.lt

Kodël bûsto kainø kilimas Vidurio ir Rytø Europos ðalyse buvo staigus ir kokios átakos tam turëjo

bankø vykdyta skolinimo politika? Á ðá klausimà bandoma atsakyti analizuojant bankø elgsenos pokyèius.

Ekonometriniais metodais patikrinus bûsto kainoms átakos turëjusiø veiksniø reikðmingumà, nustatoma,

kad bankø vykdytos skolinimo politikos pokyèiai buvo svarbiausias bûsto kainø kilimo Vidurio ir Rytø

Europos ðalyse veiksnys. Pakitus bankø elgsenai ir bûsto paskoloms tapus palyginti lengvai prieinamoms,

labai padidëjo bûsto paklausa, o struktûriniai pasiûlos veiksniai beveik nepakito. Tai lëmë atotrûkio

tarp bûsto paklausos ir jo pasiûlos padidëjimà, o padidëjæs atotrûkis skatino spartø bûsto kainø kilimà.

Pagrindiniai þodþiai: bûsto kaina; kainø burbulas; bankø elgsena.

Ávadas

Per pastaruosius deðimt metø bûsto kainos pasaulyje padidëjo nuo keliasdeðimties ikikeliø ðimtø procentø. Daugelyje Vidurio ir Rytø Europos (VRE) ðaliø bûsto brangimo pro-cesas buvo greitas ir plataus masto: kainø padidëjimas 100–200 procentø, kuriam EuroposSàjungos (ES) ðalyse senbuvëse prireikë deðimtmeèio, kai kuriose VRE ðalyse buvo pasiektasper dvejus trejus metus. Toks bûsto kainø kilimo fenomenas sukëlë diskusijas apie galimàkainø burbulà. Ðias diskusijas skatino ir Vokietijos, Honkongo, Japonijos nekilnojamojoturto rinkø pavyzdþiai. Jose iki ðiol jauèiamos „sprogusio burbulo“ pasekmës: bûsto kainoskrinta, ekonomikos augimas yra sulëtëjæs.

Ekonominiai modeliai, taikomi kainø burbulø tyrimams, bûsto kainø kitimà trumpulaikotarpiu paprastai paaiðkina tik ið dalies, be to, bûsto kaina aiðkinama kaip pervertintair nutolusi nuo pusiausvyros kainos. Ðis trûkumas, o kartu – vieðajame diskurse plëtojamaidëja, kad daugelyje pasaulio rinkø yra susidaræs bûsto kainø burbulas (t. y. po tokiodidelio kainø kilimo jos turi staiga sumaþëti), paskatino tyrëjus skirti „fundamentaliàjà“ir „spekuliacinæ“ bûsto kainø kilimo dalis. Naujausi ðios srities tyrimai yra Kinijos bûstorinkos modeliavimas (Hu ir kt. 2006), kurio rezultatai rodo, kad Kinijoje bûsto kainøkilimà, nepaisant jo spartos, daugiausia lëmë fundamentalûs veiksniai, ir Airijos bûstorinkos tyrimas (Stevenson 2005), kurio autoriai pabrëþia spekuliacinio elemento reikðmæ.Lawrence H. Summers (1986) akcijø rinkoms sudarytas modelis rodo, kad rinkos dalyviønumatoma kaina gali gerokai ir ilgai skirtis nuo fundamentaliø veiksniø lemiamos kainos,bet, nepaisant tokiø atsitiktiniø nukrypimø, vidutinë kaina lygi fundamentaliø veiksniølemiamai kainai. Nukrypimø atsiranda dël vadinamojo pirkimo bumo, kuris susidaro árinkà áeinant naujiems jos dalyviams – matydami, kad prekës kaina kyla, pirkëjai skuba jàásigyti prieð prekei dar labiau pabrangstant. Vëliau naujø rinkos dalyviø maþëja, todëlprekës kaina gráþta prie fundamentaliø veiksniø lemiamos kainos.

BÛSTO KAINØ KITIMO VEIKSNIAI IR BANKØ ELGSENA VIDURIO IRRYTØ EUROPOS ÐALYSE

� Mindaugas Leika – Lietuvos banko Ekonomikos departamento Finansinio stabilumo skyriaus virðininkas,Vilniaus universiteto Ekonomikos fakulteto Finansø katedros doktorantas.Veiklos sritys: makroekonominë analizë, finansinis stabilumas, pinigø politika.

� Milda Valentinaitë – Lietuvos banko Ekonomikos departamento Finansinio stabilumo skyriaus vyresniojiekonomistë.Veiklos sritys: makroekonominë analizë, finansinis stabilumas, pinigø politika.

6

Pin

igø

stu

dij

os

20

07

/2 �

E

ko

no

mik

os

teo

rija

ir

pra

kti

ka

Tarptautinio valiutos fondo (TVF) atliktø tyrimø (IMF 2003, 2004, 2006) rezultatairodo, kad po kelerius metus trunkanèio nekilnojamojo turto kainø kilimo paprastai einastaigus jø kritimas, nors kainos ir lieka maþdaug 20 procentø didesnës negu pradinis jødidëjimo taðkas. TVF skaièiavimais, kurie yra pagrásti pramoniniø ðaliø duomenimis, nekil-nojamojo turto kainø kritimo tikimybë 1970–2003 m. buvo tik 5 procentai, bet po kainø„bumo“ ji padidëja iki 40 procentø. TVF vertinimu, tokia tikimybë priklauso tiek nuostaigiø makroekonominiø pokyèiø (palûkanø normø padidëjimas, konkurencingumopraradimas ar kiti veiksniai, lemiantys ekonomikos perëjimà á þemesnæ ekonominio ciklofazæ), tiek nuo susidariusio kainos atotrûkio nuo fundamentaliø veiksniø lemiamos kainos.

Spartaus bûsto kainø kilimo VRE ðalyse prieþasèiø daþniausiai ieðkoma analizuojantfundamentalius veiksnius: palûkanø normø maþëjimà, paskolø prieinamumà, bûsto pa-siûlos ir paklausos santyká, bûsto rinkos dalyviø lûkesèiø pokyèius, pasiûlos administraciniusapribojimus ir kt. Ðie veiksniai daugiau ar maþiau veikia visø ðaliø bûsto rinkas. TaèiauVRE ðalyse, kitaip nei penkiolikoje ES ðaliø senbuviø, kylant bûsto kainoms kartu vyko irsparti finansø rinkø plëtra. Ðis procesas á VRE ðaliø finansø rinkas átraukë naujus dalyvius –tiek finansø institucijas, tiek jø klientus (namø ûkius ir ámones), imanèius paskolas arbesinaudojanèius kitomis finansø institucijø teikiamomis paslaugomis.

Raðant ðá darbà, buvo susidurta su praktiniu ir teoriniu iððûkiais. Pirmasis susijæs suduomenø kokybës ir jø patikimumo problema: duomenø eilutë neilga, beveik nepertei-kianti kokybiniø bûsto skirtumø, nepakankamai geografiðkai diversifikuota. Antrasis iððûkissusijæs su teoriniu finansø rinkø plëtros poveikio bûsto kainoms vertinimu. Finansø rinkøplëtrà galima laikyti fundamentaliu bûsto kainø kitimo veiksniu ir bankø bei kitø finansøinstitucijø elgsenos neanalizuoti. Taèiau tada nebûtø atskleidþiami tokie svarbûs bûstorinkai átakos turintys bankø veiklos aspektai, kaip pelno siekis ar bankø elgsenos pokyèiaipasikeitus jø poþiûriui á kredito rizikà arba patyrus nuostoliø.

Straipsnyje bandoma ðià spragà uþpildyti – bûsto kainos kitimas siejamas su bankøelgsenos pasikeitimais: maþinamais reikalavimais paskolos uþstatui (paskolos ir uþstatosantykiui) ir skolininko pajamoms (pajamø ir uþstato santykiui), galiausiai – sumaþëjusiomispalûkanø normomis. Siekdami gauti didþiausià pelnà, bankai nustato tokias paskoløteikimo sàlygas, kurios garantuoja didþiausià gràþà esant tam tikram rizikos mastui.

Bûsto rinkø tyrimai rodo, kad struktûriniai veiksniai ir bankø elgsena bûsto kainai turinevienodà poveiká. Pavyzdþiui, Irene J. de Greef ir Ralph T. de Haas (2000) atliktas tyrimas,pagrástas Olandijos nekilnojamojo turto rinkos duomenimis, atskleidë, kad bûsto kainapriklauso ne tik nuo ðalies BVP, tenkanèio vienam gyventojui, realiosios palûkanø normos,namø ûkiø skaièiaus, bet ir nuo bûsto paskolø apimties, kuriai átakos turi ir bûsto kaina.I. J. de Greef ir R. T. de Haas (2000: 17) daro iðvadà, kad Olandijos nekilnojamojo turtokaina trumpu laikotarpiu gerokai nukrypsta nuo tos kainos ilgo laikotarpio trendo, taigiðalies ekonomika gali patirti toká kilimo–nuosmukio ciklà, koká ji patyrë praëjusio amþiausseptintajame deðimtmetyje, o Didþioji Britanija ir Skandinavija – devintajame ir deðimtajame.Beje, iðvada apie Olandijos bûsto kainø didëjimà lemianèias prieþastis ið esmës tinka ðiamestraipsnyje apraðomam tyrimui, pagrástam VRE ðaliø duomenimis.

Wensheng Peng (2002), iðnagrinëjæs bûsto kainø kitimà Honkonge, nustatë, kadpagrindiniai tokio kitimo veiksniai yra lûkesèiai apie bûsimas bûsto kainas, nedarbo lygis,bûsto paskolø palûkanø norma, skirtumas tarp namø ûkiø skaièiaus ir valstybës nuomo-jamø bûstø. Kaip ir Olandijos atveju, ðiais esminiais veiksniais galima paaiðkinti apie pusæbûsto kainø pokyèiø.

Jonathan McCarthy ir Richard W. Peach (2004) atliktas JAV nekilnojamojo turto rinkostyrimas rodo, kad bûsto kainos ilgu laikotarpiu daugiausia priklauso nuo bûstø kiekio,namø ûkiø pajamø (prilyginamø ilgalaikiø prekiø ir paslaugø vartojimo iðlaidoms), investicijøá bûstà ir statybos ámoniø sànaudø. Trumpu laikotarpiu, be minëtø veiksniø, bûsto rinkaiátakà daro ir namø ûkiø finansinis turtas, nuomos kainos pokyèiai, þemës kaina, bûstopasiûla ir lûkesèiai apie bûsimas bûsto kainas.

Kostas Tsatsaronis ir Haibin Zhu (2004), taikydami struktûriná vektorinës autoregresijos(VAR) modelá ir remdamiesi septyniolikos pramoniniø ðaliø 1970–2003 m. duomenimis,tyrë bûsto kainø ir tokiø fundamentaliø makroekonominiø veiksniø, kaip BVP, infliacija,

7

M.

Le

ika

, M

. V

ale

nti

na

itë

Bû

sto

ka

inø

kit

imo

ve

iksn

iai

ir b

an

kø

elg

sen

a V

idu

rio

ir

Rytø

Eu

rop

os

ðaly

se

trumpalaikë palûkanø norma (jos nuokrypis nuo ilgalaikës palûkanø normos) ir bankøkreditas, priklausomybæ. Ðis tyrimas, skirtingai nei anksèiau minëtieji, atskleidë, kadsvarbiausi bûsto kainø didëjimo veiksniai yra infliacija, bankø kreditas, trumpalaikëpalûkanø norma. Nustatyta, kad pajamos nebuvo reikðmingas bûsto kainø kitimo veiksnys.

Ðiame straipsnyje siûloma bankø elgsenos analizë yra pagrásta bûsto paklausos irpasiûlos tyrimu. Bûstui ásigyti reikia turëti sukauptà turtà arba pasiskolinti pinigø. Tie VREðaliø gyventojai, kurie neturëjo lëðø arba galimybës jø pasiskolinti, negalëjo ásigyti bûstoir taip pagerinti savo gyvenimo sàlygø. Tai, kad buvo susiduriama su lëðø stygiumi, iðdalies lëmë ir galimybiø pasinaudoti finansø tarpininkø (pirmiausia – komerciniø bankø)teikiamomis paslaugomis nebuvimas, o tokios galimybës priklausë nuo rinkos sàlygø(nedidelë bankø konkurencija) ir bankø poþiûrio á rizikà. Pastarajam tapus lankstesniamir padidëjus bankø tarpusavio konkurencijai, anksèiau neturëjæ galimybës pasiskolinti irpatekti á bûsto rinkà VRE ðaliø gyventojai ëmë bûsto paskolas ir tapo ðios rinkos dalyviais,taigi padidëjo bûsto paklausa. Bûsto paklausa didëjo ir dël VRE ðaliø vyriausybiø vykdytosskatinimo politikos, t. y. mokesèiø lengvatø, palûkanø subsidijavimo ir kitø priemoniøtaikymo. Tuo pat metu bûsto pasiûlà lemiantys struktûriniai veiksniai (administraciniaiapribojimai, nuosavo bûsto procentinë dalis, valstybës parama ásigyjantiems bûstà ir kt.)beveik nekito.

Šio straipsnio tikslas – ávertinti VRE ðaliø bankø elgsenos átakà bûsto kainø kitimui.Siekiant ðio tikslo, pirmoje straipsnio dalyje apraðoma, kaip VRE ðaliø bankø elgsena,siejama su finansø rinkø plëtra ir maksimalaus pelno siekimu (bankø nustatoma palûkanønorma, paskolos ir uþstato, paskolos ir pajamø santykis), leido vis didesniam ðiø ðaliøgyventojø skaièiui patekti á bûsto rinkà. Kadangi bankø elgsena nebuvo vienintelis bûstokainø didëjimà VRE ðalyse lëmæs veiksnys, antroje straipsnio dalyje bûsto kainø kitimassiejamas su platesniu kontekstu, iðskiriant svarbiausius struktûrinius pasiûlos ir paklausosveiksnius. Treèioje dalyje pateikiamas bûsto kainø kitimo veiksniø reikðmingumoekonometrinis ávertinimas.

1. Bankø elgsena ir finansø rinkos plëtra

Bûsto kainos VRE ðalyse pastaràjá deðimtmetá kilo ypaè sparèiai. Ðis procesas labaisuaktyvëjo VRE ðalims ástojus á ES (2004 m.) arba sustiprëjus lûkesèiams, kad á ES busástota greitu laiku (pvz., Rumunijoje ir Bulgarijoje). Visose analizei pasirinktose VRE ðalyse,iðskyrus Vengrijà, bûsto kainos 1999–2006 m. padidëjo nuo keliasdeðimties iki keliø ðimtøprocentø (þr. 1 pav.). Toks spartus bûsto kainø didëjimas kelia klausimà, ar ðis reiðkinysaiðkintinas vien fundamentaliais veiksniais, ar ir bûsto pirkëjø lûkesèiais, kurie funda-mentaliais veiksniais negrindþiami arba ið dalies grindþiami, taèiau bûsto kainà pervertinant.

1 pav. Bûsto kainø kaita VRE ðalyse 1999–2006 m.

Šaltiniai: VRE ðaliø centriniø bankø duomenys; autoriø skaièiavimai.

8

Pin

igø

stu

dij

os

20

07

/2 �

E

ko

no

mik

os

teo

rija

ir

pra

kti

ka

John Maynard Keynes (1936), raðydamas apie lûkesèius, nurodë, kad jiems susidarantneturëtø bûti daug dëmesio skiriama dalykams, kurie yra labai neapibrëþti.. Atrodytø,kad bûsto rinka turi kur kas daugiau apibrëþtumo nei nemateriali vertybiniø popieriørinka. Bûstas yra ne tik investicinis objektas, leidþiantis tikëtis vertës padidëjimo ar nuomosteikiamø pajamø, bet ir materialus turtas, kuriuo galima naudotis, t. y. bûste galimagyventi. Dël ðios ypatybës jis laikomas saugia investicija: sumaþëjus bûsto kainoms,investuotojas gali naudotis turimu turtu ir laukti palankesnës progos jam parduoti.

Bûstas nëra tipiðkas investicinis objektas ir apimties poþiûriu. Paprastai jis bûna didþiausiaasmens investicija per visà gyvenimà, o dël nedidelio bûsto rinkos likvidumo ir jos objektødaugiarûðiðkumo (kiekvienas bûstas pasiþymi iðskirtinëmis savybëmis) kainos ðioje rinkojesusidaro panaðiai kaip monopolinës konkurencijos sàlygomis. Bûsto pardavëjai, turëdamirinkos galià, daro átakà tiek bûsto kainoms, tiek kainø lûkesèiams. Tokiø lûkesèiøsusidarymas svarbus ne tik mikroekonominiu (t. y. investuotojo), bet ir makroekonominiupoþiûriu. Neefektyvus mikroekonominiu poþiûriu bûsto kainø susidarymo mechanizmas(pagrástas iracionaliais lûkesèiais, informacijos asimetriðkumu, neoptimalia bankø elgsenair kt.) gali lemti didelá maþos atviros ekonomikos nesubalansavimà: spartø jos augimànekilnojamojo turto sektoriaus sàskaita, skolinimàsi ið uþsienio paskolø portfeliopadidëjimui finansuoti, kainø burbulà ar perinvestavimà á nekilnojamojo turto sektoriø.

Bûsto rinkos pusiausvyrai turi átakos jos dalyviø patiriami likvidumo apribojimai. Dëlbûsto brangumo dauguma pirkëjø ðá pirkiná ásigyja skolindamiesi ið bankø*. Bûstopardavëjas, paëmæs paskolà bûstui statyti, taip pat yra apribotas likvidumo atþvilgiu: kadgalëtø padengti savo ásiskolinimà bankui, jam reikalingas likvidus turtas vietoj maþiaulikvidaus – bûsto. Taigi pirkëjo ir pardavëjo sandorio galimybë priklauso nuo bankøelgsenos. Kuo labiau pirkëjø ir pardavëjø galimybës ásigyti bûstà priklauso nuo iðoriniofinansavimo (bankø paskolø), tuo labiau rinkos pusiausvyrà lemia bankø elgsena.

Bûsto kainø kilimas VRE ðalyse sutapo su finansø rinkos plëtra ir namø ûkiø skolinimosididëjimu. Galimybë gauti paskolà priklauso nuo daugelio veiksniø: namø ûkio pajamø,bankø poþiûrio á veiklos, ðalies ir kredito rizikà, administraciniø kliûèiø, palûkanø normøir pan. Tiek skolinantis, tiek skolinant rizikuojama: bankas susiduria su informacijosasimetriškumo problema, jo klientas – su pajamø neapibrëþtumu. Pastarasis veiksnys yrabankø patiriamos kredito rizikos ðaltinis. Vengdami ðios rizikos, bankai savo klientamsnustato tam tikrus reikalavimus. Finansø rinkai plëtojantis, t. y. didëjant bankø konku-rencijai, paskolø rinkoje imant dominuoti uþsienio bankams, randantis finansiniø inovacijø(pvz., galimybë perkelti kredito rizikà iðleidþiant skolos vertybinius popierius, uþtikrintusbûsto paskolomis), bankai, siekdami gauti maksimalø pelnà, tokius reikalavimus paprastaimaþina. Jeigu finansø rinkos plëtra sutampa su pastoviu ðalies ekonomikos augimu,maþinti skolininkams keliamus reikalavimus skatina ir maþesne laikoma skolininko rizika.

Bankø elgsenos modeliai tyrinëjami ir plëtojami Xavier Freixas ir Jean Charles Rochet(1997), Joseph Stiglitz ir Bruce Greenwald (2003) darbuose. Remiantis ðiais darbais,tariama, kad bankas veikia tobulos konkurencijos rinkoje ir siekia maksimalaus pelno �.Jo suteikiama bûsto paskola L turi bûti visiðkai padengta. Vadinasi, paskolos esamojivertë negali bûti didesnë nei jos bûsimoji vertë, o pastaroji negali virðyti bûsimosios bûstokainos h (kitaip skolininkui apsimokëtø negràþinti paskolos). Taigi bankas sieks, kad uþstatovertë bûtø lygi paskolos bûsimajai vertei (tokiu atveju skolininkui nesvarbu, gràþinti paskolàar jos negràþinti) arba bûtø uþ jà didesnë. Pirmuoju atveju svarbi pinigø srauto prielaida:jeigu paskolos ir uþstato vertë susilygina arba paskolos vertë padidëja (pvz., padidëjuspalûkanø normoms r), skolininkas bus suinteresuotas negràþinti paskolos. Tokia situacijasusidaro, kai uþstato vertë didëja maþiau nei ásipareigojimø bankui vertë, didëjanti dëlpalûkanø normos. Suteikdamas paskolà, bankas patiria išlaidas C. Skolininkas, gràþin-damas paskolà bankui, moka paskolos vertës dengimo ámokas lj ir palûkanas rj. Atsi-

þvelgiant á ðias sàlygas, banko pelnas yra apraðomas lygtimi ( ).1

∑=

++−−=

t

jjj rlCLπ

Iki laikotarpio i paskolos ámokas mokëjusiam skolininkui (padengusiam dalá paskolosvertës) tapus nemokiu, bankas ágyja teisæ á uþstatà. Banko pelnas tokiu atveju bûtø

( ) .)(1

⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡+++−−= ∑

=

hrlCL

t

i

iiπ

*VRE ðalyse svarbiausià vaid-mená finansø sistemoje vaidinabankai, todël ðiame straipsnyjeskolinimasis ið kitø finansø ins-titucijø nëra nagrinëjamas.

9

M.

Le

ika

, M

. V

ale

nti

na

itë

Bû

sto

ka

inø

kit

imo

ve

iksn

iai

ir b

an

kø

elg

sen

a V

idu

rio

ir

Rytø

Eu

rop

os

ðaly

se

Jeigu paskola ir jos suteikimo išlaidos (L + C ) yra didesnës nei skolininko sumokëtø

paskolos vertës dengimo ámokø, palûkanø ir uþstato vertës suma, t. y. ( ) ,

1

hrl

i

i

ii++∑

=

bankas patiria nuostoliø, t. y. � = 0. Kad bankas patirtø nuostoliø dël bûsto paskolos, josgavëjas turi turëti galimybæ paskolos negràþinti. Jeigu paskolos gràþinimo tikimybë yralygi 1 – p, jos negràþinimo tikimybë yra lygi p. Atsiþvelgiant á paskolos negràþinimo ti-

kimybæ, banko tikëtinas pelnas aprašomas lygybe ( ) .)1()(1

⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡++−+−−= ∑

=

phrlpCLEt

jjjπ

Bûsto paskolos gavëjui negràþinti paskolos apsimoka tada, kai uþstato vertë yra maþesnë

uþ likusià paskolos vertæ – ( ).1

∑=

−−

+<

i

iijij rlh Kitaip tariant, negràþinti paskolos apsimoka

tada, kai paskolos vertës ir uþstato santykis tampa didesnis uþ 1 (þr. 2 pav.), t. y.

( ).1

1

>

+∑=

h

rl

j

jjj

2 pav. Paskolos vertë ir jos negràþinimo tikimybë

Šaltinis: sudaryta autoriø.

Kadangi paskolos ámoka yra pastovus dydis, paskolos negràþinimo tikimybë priklausonuo palûkanø normos ir uþstato vertës pokyèiø. Ryðys tarp paskolos negràþinimo tikimybësir uþstato vertës yra netiesinis: paskolos ir uþstato santykiui tapus didesniam uþ 1, paskolosnegràþinimo tikimybë gerokai padidëja – ji pradeda artëti prie 1.

Bankai teikia tiek paskolø, kiek jiems duotø maksimalø pelnà (pelno maksimizavimas).Pagrindiniai kriterijai, kuriais vadovaujasi kiekvienas bankas, teikdamas paskolas iratsirinkdamas klientus pagal rizikos lygá, yra paskolos ir pajamø bei paskolos ir uþstatosantykiai. Vadovaujantis ðiais kriterijais, patenkinama ne visa, o tik dalis bûsto paskoløpaklausos. Ði dalis priklauso nuo pajamø w*, palûkanø normos, paskolos ir pajamø santy-

kio ,

w

L paskolos ir uþstato santykio

h

L ir lûkesèiø apie bûsimà bûsto kainø didëjimà E(h):

)).(,,,,( hEh

L

w

Lrwcred

dφ=

Tariama, kad E(h) = 0, t. y. spekuliaciniø sandoriø rinkoje nëra. Tokiu atveju bankai

nustato dydþius r, w

L ir

h

L, kurie maksimizuoja jø pelnà. Konkurencinës rinkos sàlygomis

palûkanø normos ir kitos paskolø sàlygos bûsto paskolø rinkoje supanaðëja: visø bankøklientø rizika vertinama vienodai (atsiþvelgiant á ðalies rizikà), visiems klientams nustatomavienoda palûkanø norma, toks pat paskolos ir pajamø, paskolos ir uþstato santykis. Tuomet

kiekvienas bankas, maksimizuodamas pelnà, pasirenka optimalius dydþius r, w

L ir

h

L,

kuriems esant banko pelnas didëja (þr. 3, 4 pav.). Pasiekus tam tikrà ribà, banko pelnasima maþëti dël atvirkðtinës atrankos (adverse selection): padidinæs palûkanø normas (pa-skolos ir uþstato, paskolos ir pajamø santykius), bankas pritraukia daugiau rizikingesniøklientø.

*Suteikiant paskolà paprastaiatsiþvelgiama á mënesiniø pa-skolos ámokø ir mënesinio darbouþmokesèio santyká, taèiau da-roma prielaida, kad skolininkopajamos paskolos gràþinimo lai-kotarpiu bus ne maþesnës negupaskolos suteikimo momentu.Taigi w = � (w

i/ d

i), kur d yra

diskonto norma. Paskolos ámo-kos taip pat diskontuojamos,todël santykis yra l/w.

10

Pin

igø

stu

dij

os

20

07

/2 �

E

ko

no

mik

os

teo

rija

ir

pra

kti

ka

3 pav. Paskolos ir uþstato santykis ir 4 pav. Palûkanø norma ir bankø pelnasbankø pelnas

Šaltinis: J. Stiglitz, B. Greenwald (2003). Šaltinis: J. Stiglitz , B. Greenwald (2003).

Taigi svarbiausi bankø pelnà bûsto paskolø rinkoje lemiantys veiksniai yra palûkanønorma, paskolos ir pajamø, paskolos ir uþstato santykis. Kuo ðie dydþiai priimtinesnibanko klientams, tuo didesnë paskolø rinkos dalis tenka bankui. Kita vertus, keliantmaþesnius reikalavimus skolininkams, didëja paskolos negràþinimo, vadinasi, ir bankonuostoliø, tikimybë. Ekonominio pakilimo laikotarpiu, didëjant bankø konkurencijai,

dydþiai r, w

L ir

h

L gali bûti nemaksimizuojantys bankø sektoriaus pelno, t. y. jie gali bûti

neoptimalûs viso bankø sektoriaus poþiûriu*. Ir prieðingai, ekonomikos augimui lëtëjant

ar nuosmukio laikotarpiu tie patys dydþiai r, w

L ir

h

L gali bûti neoptimalûs banko poþiûriu.

Kadangi nuo jø priklauso, kokia dalis gyventojø gali paimti bûsto paskolas, ðie dydþiaituri tiesioginës átakos bûsto paklausai. Jeigu palûkanø norma, paskolos ir pajamø, paskolosir uþstato santykis tampa priimtinesni skolininkui, bûsto paklausa padidëja, o pasiûlataip greitai negali prisitaikyti. Todël bûsto kainos gerokai pakyla. Kaip susidaro pusiausvyratokioje nuo bankø elgsenos priklausanèioje bûsto rinkoje?

Teorinis tobulosios konkurencijos rinkos modelis numato, kad prekiø ir paslaugø kainaslemia jø pasiûlos ir paklausos pusiausvyra. Pirkëjø ir pardavëjø yra daug, ir në vieni ið jøneturi átakos rinkos kainai (neturi rinkos galios). Tokiu atveju rinkos dalyviai turi visàinformacijà apie prekes ir jø kainas, vienodas mainø galimybes, o darbo jëga ir kapitalasgali laisvai judëti ið vienos rinkos á kità. Suprantama, tokia rinka yra tik ekonomikosvadovëliuose apraðomas modelis. Dauguma rinkø jo toli graþu neatitinka, o bûsto rinkaturi ir tokiø bruoþø, kurie jà dar labiau atitolina nuo teorinio tobulosios konkurencijosrinkos modelio. Pirma, bûstas nëra vienarûðë prekë: bûstai skiriasi tiek savo savybiø rinkiniu,tiek vietos poþiûriu. Antra, bûstas yra maþai likvidus turtas, todël tiek pirkëjas, tiekpardavëjas gali turëti didelæ átakà sandorio kainai (skirtumas tarp pirkëjo ir pardavëjosiûlomø kainø gali bûti gana didelis). Treèia, informacijà apie bûsto sandoriø kainas sunkugauti ir palyginti, o informacijos apie pusiausvyros kainà nebuvimà pakeièia gandai,prielaidos ir lûkesèiai. Visos ðios prieþastys neleidþia nusistovëti pastoviai bûsto pasiûlosir paklausos pusiausvyrai, todël bûsto rinka ilgà laikà gali bûti kvazipusiausvyra, t. y.kainos gali nekisti net ir esant dideliems bûsto pasiûlos ir paklausos neatitikimams.

Ekonomikos teorijos darbuose skiriamos trys galimos bûsto rinkos bûsenos: pardavëjorinka, pirkëjo rinka ir pusiausvyros rinka.

1. Pardavëjo rinka. Bûsto pasiûla gerokai maþesnë uþ bûsto paklausà (QS

<< QD).

Tokioje rinkoje pardavëjas turi didesnes derybines galias nei pirkëjas. Jeigu pirkëjas nesu-tinka mokëti pardavëjo pasiûlytos kainos, ieðkoma kito pirkëjo, galinèio pasiûlyti didesnækainà. Iðlaidos pirkëjo paieðkai maþesnës nei pelnas, gaunamas bûstà pardavus didesnenei pirkëjo siûloma kaina.

2. Pirkëjo rinka. Bûsto paklausa gerokai maþesnë uþ bûsto pasiûlà (QD << Q

S). Susidarius

tokiai padëèiai, didesnes derybines galias turi pirkëjas. Pardavëjas yra priverstas maþintibûsto kainà, nes iðlaidos naujo pirkëjo paieðkai yra didesnës negu pelnas, gaunamasbûstà pardavus didesne nei pirkëjo siûloma kaina.

*Konkurencijos sàlygomis ban-kai, siekdami pelno, maþina sko-lininkams keliamus uþstato ir pa-jamø reikalavimus, o tai bankamsleidþia uþimti didesnæ rinkosdalá. Nors tokia elgsena trumpulaikotarpiu didina bankø pelnà,ilgu laikotarpiu ji nëra optimali,nes dalis banko klientø, pasi-keitus verslo ciklo fazei, nepa-jëgtø gràþinti paskolø, ir bankaipatirtø nuostoliø.

11

M.

Le

ika

, M

. V

ale

nti

na

itë

Bû

sto

ka

inø

kit

imo

ve

iksn

iai

ir b

an

kø

elg

sen

a V

idu

rio

ir

Rytø

Eu

rop

os

ðaly

se

3. Pusiausvyros rinka. Bûsto pasiûla atitinka bûsto paklausà (QS = Q

D). Esant tokiai

pusiausvyrai, pirkëjo ir pardavëjo derybinës galios yra lygios. Kad susidarytø pusiausvyra,bûstas turi bûti vienarûðë prekë, t. y. pirkëjas neturi teikti pirmenybës vienam bûstui kitoatþvilgiu. Taèiau tokia padëtis galima ir tada, kai bûstas nëra vienarûðë prekë – tambûtina, kad iðlaidos pirkëjo paieðkai bûtø didesnës nei pelnas, gaunamas bûstà pardavusdidesne nei pirkëjo siûloma kaina, arba jam lygios.

Staigus dydþiø r, w

L ir

h

L sumaþinimas sukuria pardavëjo rinkà, bet ji nëra pastovi,

nes r, w

L ir

h

Lmaþinimas negali bûti begalinis. Esant pardavëjo rinkai, daugëja bûsto

rinkos dalyviø, vis labiau kyla bûsto kainos, h

L tampa priimtinesnis esamiems banko

skolininkams, bet maþiau priimtinas naujiems banko klientams (kaip ir w

L). Rinka

pusiausvyrà ágyja tada, kai bankai dydþiø r, w

L ir

h

L nebegali maþinti, nes galimi jø

klientai keltø per didelæ rizikà. Bûsto kainos nustoja didëti. Taèiau bûsto pasiûla, á paklausospokyèius atsiliepianti pavëluotai, didëja. Rinka juda pasiûlos ir paklausos pusiausvyros

link. Jeigu dydþiai r, w

L, h

L ir toliau nekinta, bûsto paklausa nebesikeièia, o tolimesnius

rinkos pokyèius lemia bûsto pasiûla. Jeigu pastaroji gerokai didesnë uþ paklausà, susidaropirkëjo rinka, ir bûsto kainos krinta.

VRE ðaliø bankø duomenys rodo, kad vykdyta skolinimo politika bûsto paklausai ir jokainai turëjo esminës átakos. Didesnë dalis VRE ðaliø gyventojø bûstà galëjo ásigyti paëmæpaskolas ið bankø. Ðiø ðaliø gyventojø galimybës gauti bûsto paskolas ypaè padidëjo ábankø sektoriø ásiliejus uþsienio bankams – tai leido pritraukti daugiau bûsto paskolomsfinansuoti reikalingø lëðø ið uþsienio rinkø (þr. 5 pav.).

5 pav. Uþsienio bankø procentinë dalis ir bûstopaskolø didëjimas (2005 m.)

Ðaltiniai: World Bank (2007); ECB (2006).

Uþsienio bankams teigiamai vertinant VRE ðaliø ekonomikos augimo perspektyvà irnumatant spartø gyventojø pajamø didëjimà, imta palankiau vertinti klientø mokumà.Prie to prisidëjo ir VRE ðaliø ástojimas á ES. Rinkoje daugëjant uþsienio bankø, padidëjokonkurencija. Siekdami pritraukti daugiau klientø ir iðplësti rinkos dalá, VRE ðaliø bankaiëmë maþinti bûsto paskolø gavëjams keliamus reikalavimus: buvo sumaþintas reikalavimasskolininko pajamoms; siekiant suteikti galimybæ pasiskolinti ir maþesnes pajamas gau-nantiems VRE ðaliø gyventojams, pailgintas maksimalus bûsto paskolos terminas (kaikuriose ðalyse – net 2–3 kartus). Nors bûsto kainos ir kilo, pailgëjus bûsto paskolos terminui,mënesinës paskolos ámokos beveik nepasikeitë.

12

Pin

igø

stu

dij

os

20

07

/2 �

E

ko

no

mik

os

teo

rija

ir

pra

kti

ka

1 lentelë

Bûsto paskolos ir uþstato santykis ES ðalyse(procentais)

Šalis Vidutinis paskolos ir Maksimalus paskolos iruþstato santykis uþstato santykis

Airija 66 95

Austrija 80 N. d.

Belgija 83 125

Estija N. d. 90

Ispanija 70 80

Italija 55 80

Latvija N. d. 100

Lenkija 73 85

Lietuva 64 100

Nyderlandai 90 125

Portugalija 83 100

Rumunija N. d. 75

Slovakija N. d. 75

Slovënija 59 N. d.

Suomija 75 75

Pastaba: N. d. – nëra duomenø.

Šaltiniai: K. Tsatsaronis, H. Zhu (2004: 69); C. Walkner (2006); ES ðaliø bankø duomenys.

Bankai, siekdami didesnës rinkos dalies, pradëjo taikyti skolininkui priimtinesná bûstopaskolos ir uþstato santyká. Nors tai reiðkë, kad dalis bankø klientø bus didesnës rizikosskolininkai (pvz., neturintys lëðø pradiniam 20 proc. ánaðui), bankai laikësi poþiûrio, kaddidëjant bûsto kainoms ðis santykis greitai pakinta, todël iðkilus kliento mokumoproblemoms turimà uþstatà bûtø galima realizuoti nepatiriant nuostoliø. Kaip rodo turimiduomenys, tokios skolinimo politikos pasekmë buvo ta, kad VRE ðaliø bankø taikomasvidutinis ir maksimalus bûsto paskolos ir uþstato santykiai 2004–2006 m. tapo beveiklygûs euro zonos ðaliø vidurkiui (þr. 1 lent.).

Daugelis VRE ðaliø bankø sumaþino ne tik uþstatui keliamus reikalavimus, bet ir palûkanønormas. Kaip matyti ið 6 paveikslo, VRE ðalyse nominaliosios palûkanø normos 2000–2006 m.sumaþëjo daugiau nei per pusæ.

6 pav. Nominaliosios palûkanø normos kaita

Ðaltinis: VRE ðaliø centriniø bankø duomenys.

Nominaliøjø palûkanø normø maþëjimà lëmë suvaldyta infliacija, geriau vertinamaskolininko rizika, Europos centrinio banko politika, dël kurios sumaþëjo tarpbankinës

13

M.

Le

ika

, M

. V

ale

nti

na

itë

Bû

sto

ka

inø

kit

imo

ve

iksn

iai

ir b

an

kø

elg

sen

a V

idu

rio

ir

Rytø

Eu

rop

os

ðaly

se

rinkos palûkanø normos (pagrindinës palûkanø normos maþinimas), ir jau minëta bankøtarpusavio konkurencija. Maþëjant bûsto paskolø palûkanø normoms, maþëjo ir paskolosmënesinës ámokos. Realiosios palûkanø normos VRE ðalyse taip pat buvo itin maþos –vidutiniðkai 0,9 procento. Tai rodo, kad tikrosios skolinimosi sànaudos buvo ypaè nedidelës.

2. Kiti bûsto pasiûlos ir paklausos veiksniai

Bûsto rinkos bûklæ lemia ne tik bankø elgsena, bet ir kiti veiksniai. Nuo pusiausvyrosnukrypstama dël staigiø bûsto paklausos ar pasiûlos pokyèiø, kai pasiûla nespëja prisitaikytiprie paklausos arba, atvirkðèiai, paklausa neatitinka padidëjusios pasiûlos. Pirminis impulsaspaprastai bûna staigûs bûsto paklausos pokyèiai (ypaè – pagrásti spekuliaciniais lûkesèiais),kuriø bûsto statytojai nesugeba numatyti ið anksto. Suskubus investuoti á naujus statybosprojektus, paklausa patenkinama ne ið karto ir ilgà laikà rinkoje vyrauja nuomonë, kadbûsto statyba yra pelningas verslas, o bûsto paklausa nemaþëja. Tai skatina papildomaiinvestuoti á bûsto statybà, neretai – pervertinant paklausos dydá, t. y. neávertinant atotrûkiotarp esamos ir bûsimos bûsto paklausos. Nekilnojamojo turto projektams ágyvendintireikia daug laiko, todël jie tebevykdomi net bûsto paklausai sumaþëjus, o tai sukuriaperteklinæ pasiûlà.

Kaip greitai bûsto pasiûla prisitaikys prie padidëjusios paklausos, t. y. bûsto rinkojenusistovës pusiausvyra, priklauso ne tik nuo bankø skolinimo nekilnojamojo turto projek-tams plëtoti politikos, bet ir nuo darbo jëgos bei kapitalo judrumo, administraciniø kliûèiø,galiausiai – nuo vyriausybës vykdomos mokesèiø politikos (nekilnojamojo turto apmokes-tinimas ar, prieðingai, mokesèiø lengvatos bûstui ásigyti). Labai svarbus veiksnys yra irbûsto rinkos dalyviø lûkesèiai. Jie atsiliepia tiek bûsto paklausai (skubama ásigyti bûstà,kol jis dar nespëjo pabrangti, arba tikimasi uþdirbti ið jo vertës padidëjimo), tiek jo pasiûlai –kainoms kylant verslininkai siekia pasinaudoti pelno galimybëmis*. Iðvardyti veiksniai irpaaiðkina bûsto kainø susidarymà VRE ðalyse.

Vertinant bûsto pasiûlos ir paklausos pokyèius VRE ðalyse, bûtina atsiþvelgti á tamtikrus ES ðaliø senbuviø bûsto rinkoms nebûdingus aspektus. Pirmasis aspektas yra susijæssu bûsto nuosavybe. Planinës ekonomikos ðalyse didelë dalis bûsto buvo valstybës nuo-savybë, o prasidëjus ekonomikos pertvarkai suskubta já privatizuoti. Privatizacija sudarësàlygas susikurti bûsto rinkai, bet didelis nuosavo bûsto nuoðimtis (palyginti su ES ðaliøsenbuviø atitinkamu rodikliu (þr. priedo 1 lent.)) stabdë naujos statybos bûsto rinkosplëtrà iðkart po planinës ekonomikos þlugimo.

Antrasis aspektas yra susijæs su socialistinio laikotarpio palikimu: dël planinës VREðaliø ekonomikos bûsto pasiûla buvo labai atsilikusi nuo paklausos. Ypaè didelis atotrûkisnuo ðeðtojo iki devintojo deðimtmeèio buvo susidaræs Lietuvoje, Lenkijoje ir Slovakijoje(Ball 2005). Baltijos ðalyse jis dar padidëjo ir paskutiniu deðimtmeèiu. Ekonomikà per-orientavus, planinës statybos buvo nutrauktos ir bendra statybø apimtis sumaþëjo. Re-miantis Lietuvos statistiniais duomenimis, apskaièiuota, kad net prasidëjus vadinamajainekilnojamo turto karðtinei ir ypaè suaktyvëjus investavimui á gyvenamøjø namø statybà,per metus ðalyje bûstø buvo pastatoma maþdaug keturis kartus maþiau nei iki 1990 m.

Nepaisant padidëjusio bûsto poreikio, jo pasiûla VRE ðalyse vis dar didëja daug lëèiaunei ES ðalyse senbuvëse. Kaip matyti ið 7 paveikslo, VRE ðalyse pradëtø statyti bûstø irðalies gyventojø santykis 2006 m. sudarë 0,37 ir buvo beveik dvigubai maþesnis nei ESðaliø senbuviø vidurkis – 0,64. Rodikliø atotrûkis dar labiau iðryðkëja analizuojant pradëtøstatyti bûstø ir aktyviausiai bûstà perkanèiø gyventojø (25–35 metø) skaièiaus santyká:toks 2006 m. VRE rodiklis yra 2,5, o ES ðaliø senbuviø – 4,33.

Didëti bûsto pasiûlai VRE ðalyse labiausiai trukdo administraciniai veiksniai. Statybos irnekilnojamojo turto plëtros bendrovës susiduria su ávairiomis kliûtimis: neparengti miestøbendrieji ir detalieji planai, keliami grieþti reikalavimai pastatø aukðtingumui, sunku gautileidimus statybai. Galimybës ásigyti þemæ gyvenamiesiems pastatams statyti taip pat daþnaibûna ribotos: nors daugelio VRE ðaliø þemës fondas gana didelis, dalis þemës priklausovalstybei, nëra sukurtos infrastruktûros.

*Tokius lûkesèius galima laikytiTobin Q kanalu: jeigu investicijøá bûstà sànaudos (pvz., paskoløpalûkanos), palyginti su bûstovertës padidëjimu, yra maþos,kylant bûsto kainoms daugëja ábûstà investuojanèiø jo pirkëjø.

14

Pin

igø

stu

dij

os

20

07

/2 �

E

ko

no

mik

os

teo

rija

ir

pra

kti

ka

7 pav. Pradëtø statyti bûstø ir gyventojø skaièiaus santykis

(2006 m.)

Ðaltinis: R. R. De Acuna & Asociados (2006).

Kita bûsto pasiûlos didinimo problema sietina su darbo jëgos mobilumu. Atsiradusgalimybei VRE ðaliø gyventojams persikelti ið vienos ES ðalies á kità, nemaþai statybossektoriaus darbuotojø iðvyko dirbti á ES ðalis senbuves, kuriose darbo uþmokestis buvodidesnis. VRE ðaliø statybos bendrovës dël tokiø poslinkiø susidûrë su darbo jëgos trûkumuir buvo priverstos kelti darbo uþmokestá, o tai didino statybos sànaudas ir stabdë bûstopasiûlos plëtrà. Tuo pat metu dël padidëjusios paklausos brango statybinës medþiagos.

Daugelio VRE ðaliø rinkos buvo vertinamos kaip per maþos tarptautinëms statybosbendrovëms áþengti, o vietos statybos bendroviø konkurencija buvo nedidelë. Tai irgineskatino bûsto pasiûlos. Bankø poþiûriui á nekilnojamojo turto projektus tapus pozity-vesniam, statybos bendrovëms atsirado galimybiø skolintis ir greièiau vykdyti statybas, odidelis jø pelningumas á statybø sektoriø pritraukë naujas ámones (ir tarptautines). Be to,nemaþai statybos bendroviø perëjo nuo komercinës prie pelningesnës – gyvenamojo bûstostatybos. Labiausiai statybø apimtis padidëjo tose VRE ðalyse, kur bûstas ypaè brango.Sprendþiant ið statybos leidimø skaièiaus, bûsto pasiûla sparèiausiai turëtø didëti Baltijosðalyse: nuo 2000 m. iki 2006 m. Lietuvoje per metus suteikiamø leidimø skaièius padidëjo3 kartus, Latvijoje – 3,5 karto, o Estijoje – net 8 kartus (þr. 8 pav.).

8 pav. Leidimø gyvenamojo bûsto statybai ES ðalyse

pokyèiai (2000 m. = 100)

Ðaltinis: ES statistikos tarnybos Eurostat duomenys.

15

M.

Le

ika

, M

. V

ale

nti

na

itë

Bû

sto

ka

inø

kit

imo

ve

iksn

iai

ir b

an

kø

elg

sen

a V

idu

rio

ir

Rytø

Eu

rop

os

ðaly

se

2 lentelë

VRE ðaliø gyventojui tenkantis gyvenamasis plotas (kv. m)

VRE šalis 1995 2000 2005

Bulgarija 25,9 27,0 30,6

Estija 25,4 27,3 28,5

Latvija 21,6 22,8 24,8+

Lenkija N. d. N. d. 23,2

Lietuva 20,0 22,8 23,8

Rumunija 11,7 12,2 14,4

Slovakija N. d. N. d. N. d.

Slovënija N. d. 36,1 40,3+

Vengrija N. d. 28++ 31,0

Pastabos: N. d. – nëra duomenø;+2004 m. pabaigoje;++1999 m. pabaigoje.

Šaltinis: VRE ðaliø centriniø bankø duomenys.

Vis dëlto naujos statybos bûstai sudaro tik nedidelæ VRE ðaliø bûsto fondo dalá. Didëjantipaklausa suaktyvina ir senesnës statybos bûsto rinkà, taigi bûsto kainos gali kilti ne dël jokokybës pagerëjimo (ádiegtø moderniø technologijø, geresniø medþiagø, tvarkomosinfrastruktûros ir aplinkos), o dël nepakankamo apsirûpinimo bûstu, kurá rodo maþasvienam gyventojui tenkantis gyvenamasis plotas (þr. 2 lent.), arba dël nepakankamobûstø kiekio rinkoje.

Statistiniai duomenys rodo, kad 2005 m. vidutinis VRE šalies gyventojui tenkantisgyvenamasis plotas sudarë 58 kvadratinius metrus, o toks ES ðaliø senbuviø rodiklis – 84kvadratinius metrus. Beje, pastarøjø ðaliø gyventojo tipiná bûstà sudarë 4,4 kambario, oVRE ðaliø, iðskyrus Kiprà ir Maltà, gyventojo – 3,2 kambario (Ball 2005: 17).

Kiti bûsto pasiûlos ir paklausos veiksniai – tai pajamø didëjimas, mokesèiø lengvatos,lûkesèiai ir spekuliacinë veikla.

Pajamø didëjimas. Spartus VRE ðaliø ekonomikos augimas ir sumaþëjæs nedarbo lygisatsiliepë jø gyventojø lûkesèiams – jie tikëjosi, kad pajamos didës ir ilgainiui prilygsturtingesniø ES ðaliø gyventojø pajamoms (þr. 3 lent.). Bûsto kainos, palyginti su bûsimomispajamomis, buvo vertinamos kaip nedidelës, o tai lëmë racionalø sprendimà ásigyti bûstàanksèiau nei bus pasiektas vidutinis ES bûsto kainø lygis (fundamentaliais veiksniais pagrástølûkesèiø susidarymas).

3 lentelë

Nedarbo lygis ir darbo uþmokesèio pokytis 2000–2006 m. (procentais)

Šalis Nedarbo lygis Darbo uþmokesèio pokytis

2000 2006 2000–2006

Bulgarija 16,4 9,0 50,2

Èekija 8,7 7,1 N. d.

Estija 12,8 5,9 85,7

Latvija 13,7 6,8 46,8

Lenkija 16,1 13,8 22,5

Lietuva 16,4 5,6 69,6

Rumunija 7,2 7,3 92,7

Slovakija 18,8 13,4 64,3

Slovënija 6,7 6,0 21,3

Pastaba: N. d. – nëra duomenø.

Šaltiniai: VRE ðaliø centriniø bankø ir ES statistikos tarnybos Eurostat duomenys.

16

Pin

igø

stu

dij

os

20

07

/2 �

E

ko

no

mik

os

teo

rija

ir

pra

kti

ka

Nedarbo maþëjimas ir darbo uþmokesèio kilimas lëmë VRE ðaliø gyventojø dis-ponuojamøjø pajamø didëjimà. Tai paskatino daugiau dëmesio skirti gyvenimo kokybeiir pradëti erdvesnio, geresnës kokybës bûsto paieðkas. Labiau pasiturintys VRE ðaliø gy-ventojai këlësi ið „miegamøjø“ miesto rajonø á privaèius uþmiesèio namus, teikë pirme-nybæ unikalesniems projektams. Maþiau uþdirbantys gyventojai rinkosi ekonomiðkesnius,taèiau naujos statybos bûstus. Tokia tendencija sietina su VRE ðaliø bûsto fondo kokybe –já daugiausia sudaro standartiniai blokiniai daugiabuèiai, pasiþymintys prasta garso, ðilumosizoliacija, tipiniu iðplanavimu ir ribotomis rekonstravimo galimybëmis. Prastesnës nei ESðaliø senbuviø gyventojø sàlygos bûdingos beveik visoms ES naujosioms ðalims, iðskyruspietines valstybes Kiprà ir Maltà.

Prie VRE ðaliø gyventojø pajamø ir bûsto kainø didëjimo nemaþai prisidëjo ir emigracija.Emigravæ VRE ðaliø gyventojai uþdarbá siøsdavo artimiesiems, o ðie já panaudodavo bûstuiásigyti. Patys emigrantai, rengdamiesi sugráþti arba vëliau uþdirbti ið bûsto vertës padidë-jimo, irgi pirko bûstus. Oficialiais ES statistikos tarnybos Eurostat duomenimis, 2000–2006 m. ið dalies dël maþëjanèio gimstamumo, bet daugiausia dël emigracijos gyventojøsumaþëjo beveik visose VRE ðalyse – nuo 0,2 procento (Slovënijoje) iki 5,8 procento(Bulgarijoje). Vis dëlto esama duomenø, kad emigracijos mastas yra gerokai didesnis neirodo oficialûs skaièiai – kai kuriose šalyse net 10 procentø. Gerokai padidëjusios emigrantøir jø ðeimos nariø pajamos trumpu laikotarpiu turbût gerokai padidino bûsto paklausà**,taigi ir bûsto kainas.

Mokesèiø lengvatos. Ásigyti nekilnojamàjá turtà daugelio VRE ðaliø gyventojus skatinomokesèiø politika: valstybës subsidijavo tam tikrà bûsto kainos ar bûsto paskolos dalá,bûstà skolintomis lëðomis ásigyjantiems gyventojams buvo taikomas maþesnis pajamømokestis ir pan. Mokesèiø lengvatos buvo taikomos visose VRE ðalyse, iðskyrus Latvijà.

Mokesèiø lengvatos skatina bûsto paklausà, vadinasi, didina ir jo kainà. Todël lau-kiamas rezultatas, t. y. geresnëmis sàlygomis aprûpinti gyventojus bûstu, nepasiekiamas.Prieðingai, tose ðalyse, kuriose skatinama bûsto pasiûla (pvz., Austrijoje), jo kaina nedidëja.Kaip jau minëta, VRE ðalyse bûsto pasiûla ne skatinama, o net stabdoma taikant admi-nistracines priemones.

Lûkesèiai ir spekuliacinë veikla. Lûkesèiai, vienas esminiø susidaranèios nekilnojamojoturto kainos veiksniø, yra pati kebliausia bûsto kainos analizës dalis. Jie gali bûti ana-lizuojami keliais poþiûriais: pagal lûkesèiø prigimtá ir pagal rinkos dalyvius. Vertinant pagalprigimtá, skirtini pagrásti lûkesèiai, sietini su fundamentaliais makroekonominiais pokyèiais,ir nepagrásti, arba savaime iðsipildantys, lûkesèiai. Pagrásti lûkesèiai susidaro tikintis namøûkiø finansinës bûklës pagerëjimo ir skolos, palyginti su bûsimomis pajamomis, su-maþëjimo trumpu laikotarpiu. Ðiuos lûkesèius ið dalies perteikia vartotojø pasitikëjimorodiklis, kuris, be kita ko, rodo ir esamas bei bûsimas (pusës metø) bendràsias makro-ekonomines tendencijas. Toks Baltijos ðaliø rodiklis labai padidëjo ástojus á ES (þr. 9 pav.).

9 pav. Baltijos ðaliø vartotojø pasitikëjimo rodiklio kaita

Ðaltinis: ES statistikos tarnybos Eurostat duomenys.

*Iðskyrus Kiprà ir Maltà.**Tokios tendencijos nebûtinaibus bûdingos ilgà laikà. Tikëtina,kad didëjant emigrantø sociali-nei integracijai á naujà visuome-næ noras ásigyti bûstà tëvynëje(kartu – ir kapitalo srautai) su-maþës.

17

M.

Le

ika

, M

. V

ale

nti

na

itë

Bû

sto

ka

inø

kit

imo

ve

iksn

iai

ir b

an

kø

elg

sen

a V

idu

rio

ir

Rytø

Eu

rop

os

ðaly

se

Tikëdamiesi, kad paskolos vertë labai nepadidës, o pajamos bus didesnës, gyventojaibûsto ásigijimà ið ateities atkelia á dabartá. Tokie pagrásti lûkesèiai susidaro tikintis, kadpaskolos ámokos ilgainiui sudarys vis maþesnæ pajamø dalá. Nepagrásti lûkesèiai susidarostebint kainø kilimà ir tikintis tolesnio jø didëjimo (kainø kitimo krypties ekstrapoliacija).Bûsto rinkai pasipildant naujais dalyviais (bûsto pirkëjais), o bûsto pasiûlai prie tokiø pokyèiøprisitaikant tik pavëluotai, bûsto kainos didëja, ir pirminiai lûkesèiai savaime iðsipildo.

Kylant bûsto kainoms, suaktyvëja spekuliacinë veikla, nes bûstas tampa pelninga in-vesticija. Be to, sumaþëjæs vertybiniø popieriø pajamingumas rinkos dalyvius skatina ieðkotipelno rizikingesnëse rinkose arba nekilnojamojo turto rinkoje. Bûstas tampa alternatyvavertybiniams popieriams – pirmiausia dël to, kad iðlaukus tam tikrà laikà já galima parduotibrangiau. Be to, bûstà galima iðnuomoti ir gauti pastoviø pajamø (plg. obligacijø kuponà).Ypaè paklausûs bûstai tapo pietinëse ES naujosiose ðalyse: Kipre, Maltoje, Bulgarijoje.Kaip ir Ispanijoje, turtingesni Europos gyventojai ðiose ðalyse ásigyja „antruosius namus“,kuriuos galima naudoti tiek investiciniais, tiek ir „vartojimo“ tikslais. Kitose, turistamsmaþiau patraukliose ðalyse (Vidurio ir Ðiaurës Europos valstybëse) uþsienio investuotojainekilnojamàjá turtà ásigyja, atsiþvelgdami á didëjanèius atlyginimus, gerëjanèià ekonominæpadëtá, paskolø teikimo sàlygas ir numatydami, kad nekilnojamojo turto kainos didës,kaip ir Airijoje bei Skandinavijos ðalyse. Baltijos ðaliø pavyzdys rodo, kad bûsto pirkimasilgà laikà buvo viena pelningiausiø investicijø tiek uþsienio investuotojams, tiek ir vietosgyventojams (þr. 4 lent.).

4 lentelë

Investicijø gràþa Baltijos ðalyse+

(procentais)

Šalis Investicijos++ 2001 2002 2003 2004 2005

Estija Akcijos 4,7 46,8 34,4 57,1 48,0

Indëliai 3,3 3,1 2,1 2,1 2,2

Nekilnojamasis turtas 95,8 –6,0 25,5 23,9 37,8

Latvija Akcijos 46,9 –14,3 47,2 43,5 63.5

Indëliai N. d. N. d. N. d. 1,9 1,7

Nekilnojamasis turtas N. d. 52,0 –10,4 24,3 61,5

Lietuva Akcijos –18,5 12,2 105,8 68,2 52,9

Indëliai 3,0 1,7 1,3 1,2 2,1

Nekilnojamasis turtas –1,8 4,8 15,4 29,2 61,1

Pastabos: +metø pabaigos duomenys (be nuomos pajamø);++nëra duomenø apie investicijas á treèios pakopos pensijø fondus.

Šaltiniai: Lietuvos banko, Vilniaus vertybiniø popieriø birþos, Vertybiniø popieriø komisijos, Draudimo prieþiûroskomisijos, Finansø analitikø asociacijos, nekilnojamojo turto agentûrø Ober-haus ir Latio, Estijos statistikosdepartamento duomenys; Lietuvos banko skaièiavimai.

Vietos gyventojams bûsto rinka paprastai bûna priimtinesnë uþ vertybiniø popieriørinkà. VRE ðaliø vertybiniø popieriø rinkø istorija nëra ilga, gyventojai neturi dauginvestavimo á vertybinius popierius patirties, o bûstas paprastai laikomas viena saugiausiøinvesticijø. Nors spekuliantø aktyvumà sunku ávertinti kiekybiðkai (dël statistiniø duomenøtrûkumo), tikëtina, kad jis VRE ðaliø nekilnojamojo turto rinkoms turi nemaþà átakà.

Vis dëlto bûsto rinkos dalyviai nebûtinai yra spekuliantai nekilnojamuoju turtu: kainomssparèiai kylant, daugelis pirmà kartà perkanèiø bûstà asmenø stengiasi „patekti á traukiná“bijodami, kad vëliau bûsto nebeápirks arba uþ já teks mokëti daug brangiau. Taip susidarouþburtas ratas: perkanèiøjø bûstà sau ar investavimo tikslais lûkesèiai iðsipildo – bûsto kainapadidëja, o jos padidëjimas vël sukelia kainos didëjimo lûkesèius ir suteikia jiems „racionalø“pagrindà. Minios elgsena gali lemti pernelyg didelá kainos kilimà ir ilgalaiká nukrypimà nuofundamentaliø veiksniø lemiamos kainos. Neracionaliø rinkos dalyviø veiksmø sukelto kainøbumo vyravimà ilgà laikà galima paaiðkinti tuo, kad jie nustato rinkos kainà, o „racionalûsdalyviai“, kurie remiasi esmine (fundamentalia) informacija, rinkai neturi átakos netparduodami bûstà. Tai patvirtina tyrimai (þr. Chen, Patel 1998), rodantys, kad daugelioðaliø bûsto kainos yra inertiðkos, t. y. jos didëja ne tik esamà, bet ir po jo einantá laikotarpá.

18

Pin

igø

stu

dij

os

20

07

/2 �

E

ko

no

mik

os

teo

rija

ir

pra

kti

ka

3. Bûsto rinkos analizë taikant ekonometriná modelá

Bûsto kainø pokyèiams vertinti taikoma keletas metodø. Ðiame straipsnyje vertinamafundamentaliø veiksniø átaka bûsto kainø kitimui. Toliau aptarti pasiûlos ir paklausosveiksniai bus nagrinëjami ekonometriðkai. Siûloma bûsto pasiûlos funkcija bûtø tokia:

),,,(tttt

S

tprcomrcCCHSfP = ,

kur: HSt – esamas bûsto fondas; CC

t – statybos sànaudos, apimanèios þemës kainà,

statybos ámoniø darbuotojø darbo uþmokestá ir kitus sunkiau apibrëþiamus veiksnius(pvz., galimybæ gauti statybø leidimà); rc

t – realioji palûkanø norma, taikoma bûsto

paskoloms; prcomt – komercinës paskirties objektø pelningumas, kuriam didëjant statybos

bendrovës linksta pereiti prie komercinës statybos (todël gyvenamøjø pastatø pasiûladidëtø maþiau).

Siûloma bûsto paklausos funkcija bûtø tokia:

),,,,,,,,(D

ttttttttt

D

texhcaprentcredrunplpopyHSfP = ,

kur: yt – gyventojø pajamos (BVP, tenkantis vienam gyventojui, arba darbo uþmokestis,

arba disponuojamosios pajamos); popt – demografiniai pokyèiai, ið kuriø svarbiausi yra

migracijos saldo ir pirmà kartà bûstà perkanèiø gyventojø grupës (24–40 m.) pokyèiai;rt– realioji palûkanø norma, taikoma bûsto paskoloms; unpl

t – nedarbo lygis; cred

t –

paskolos bûstui ásigyti, rodanèios galimybæ finansuoti bûsto ásigijimà skolintomis lëðomis;rent

t – nuomos kaina; hcap

t – bûsto plotas, tenkantis vienam gyventojui; D

tex – lûkesèiai

dël tolesnio bûsto kainø kitimo, kurie yra dvejopi: lûkesèiai dël bûsimo pajamø didëjimo(aproksimuojami ekonominio pasitikëjimo rodikliais) ir lûkesèiai dël bûsimo bûsto kainøkilimo, kuriuos perteikia du kintamieji – bûsto kainø pokytis ankstesniais laikotarpiais irbûsto kainø pokytis panaðiose ðalyse (pastaruoju atveju modeliuojamas netiesioginis„uþkrato“ efektas, kai spekuliantams bûsto kainø kilimas vienoje ðalyje leidþia numatytigalimà kainø kilimà kitoje ðalyje).

Apibendrinant paklausos ir pasiûlos veiksnius, gaunamas toks tiesinis modelis:

.

1

1211109

876543210

∑=

−+++++

+++++++++=

i

iti

D

ttt

ttttttttt

Pexrentcred

runplpopyprcomrcCCHSP

ββββ

βββββββββ

Koeficientø þenklai, atitinkantys ekonominæ logikà, turëtø bûti tokie:

,0<∂

∂

HS

P,0>

∂

∂

CC

P,0>

∂

∂

rc

P,0>

∂

∂

prcom

P,0>

∂

∂

y

P,0>

∂

∂

pop

P,0<

∂

∂

unpl

P,0<

∂

∂

r

P

,0>∂

∂

cred

P,0>

∂

∂

rent

P,0<

∂

∂

hcap

P.0>

∂

∂

Dex

P

nt

t

P

P

−

∂

∂galëtø bûti teigiamo arba neigiamo þenklo – jis priklauso nuo to, ar dël lûkesèiø

tikimasi tolesnio kainø didëjimo, ar, prieðingai, dël padidëjusios kainos bûstas tampasunkiai áperkamas.

Tyrimui naudojami devyniø VRE ðaliø – Bulgarijos, Vengrijos, Rumunijos, Lenkijos, Lie-tuvos, Latvijos, Estijos, Slovënijos ir Slovakijos – suvestiniai statistiniai duomenys. Pagrin-diniai duomenø ðaltiniai – ðiø ðaliø centriniø bankø pateikta informacija, kuri paprastaibûna pagrásta bankø, statistikos tarnybø ir vietiniø nekilnojamojo turto agentûrø duo-menimis. Siekiant VRE ðaliø bûsto kainas palyginti, jos reiðkiamos eurais, skaièiuojant uþvienà kvadratiná metrà.

Atliekant tyrimà, siekiama apibendrinti 1995–2006 m. informacijà apie VRE ðaliø bûstokainas. Taèiau tik Vengrijos ir Slovënijos bûsto kainø duomenys buvo pradëti rinkti 1995 m.(atitinkamai – pirmà ir antrà ketvirtá). Kitose ðalyse bûsto kainø duomenys pradëti rinktivëliau: Estijoje – 1997 m. pirmà ketvirtá, Lietuvoje – 1998 m. ketvirtà ketvirtá, Latvijoje –1999 m. pirmà ketvirtá, Slovakijoje – 2002 m. ketvirtà ketvirtá, Bulgarijoje – 1999 m.ketvirtà ketvirtá, Rumunijoje – 2004 m. pirmà ketvirtá. Metiniai bei pusmeèio duomenys

19

M.

Le

ika

, M

. V

ale

nti

na

itë

Bû

sto

ka

inø

kit

imo

ve

iksn

iai

ir b

an

kø

elg

sen

a V

idu

rio

ir

Rytø

Eu

rop

os

ðaly

se

suskaidomi á ketvirtinius, esant reikalui jie tikslinami atsiþvelgiant á sezoniðkumà. Duomenys

apie bûsto kainas yra skirtingi geografiniu poþiûriu: vienø VRE ðaliø duomenys apima

visos ðalies, kitø* – tik didþiausiø miestø ar sostinës bûsto kainas. Be to, trûkstant oficialiø

statistiniø duomenø, dalis bûsto kainø apskaièiuojamos remiantis nekilnojamojo turto

agentûrø duomenimis. Dar viena problema – duomenø apdorojimo metodikos skirtumai.

Dël visø paminëtø prieþasèiø negalima be iðlygos palyginti skirtingø VRE ðaliø bûsto kainø.

Bent ið dalies ðios problemos leidþia iðvengti analizei naudojami bûsto kainø didëjimo

tempo rodikliai.

Visi analizei pasirinkti kintamieji yra realûs, skaièiuojami kaip didëjimo tempas (iðskyrus

palûkanø normà). Modeliui ávertinti pasirinktas tikëtinas apibendrintasis maþiausiøjø

kvadratø metodo ávertinys (feasible generalized least squares) ir skerspjûvio duomenø

svoriai, nustatyti taikant tariamai nesusijusiø regresijø (seemingly unrelated regressions)

modelá. Tai padeda sumaþinti tipines skerspjûvio duomenø ir laiko eiluèiø problemas –

eilutinæ koreliacijà ir heteroskedastiðkumà. Dël ávairaus laiko eiluèiø ilgio taikoma nesu-

balansuotøjø reguliariøjø duomenø metodika. Ávertinus alternatyvas, pasirenkamas tin-

kamiausias modelis. Atliekant tyrimà naudojami 243 stebiniai. Apibrëþtumo koeficientas

R2 lygus 0,45. Modelio parametrø áverèiai pateikiami 5 lentelëje.

*Latvijos, Lenkijos, Slovënijos irRumunijos.

5 lentelë

Modelio parametrø áverèiai

Modelio parametrai Koeficientas Standartinë paklaida

Konstanta –0,47 0,07

Bûsto paskolos 0,28 0,04

Realioji palûkanø norma ankstesniuoju laikotarpiu –0,0023 0,0007

BVP, tenkantis vienam gyventojui 0,24 0,07

BÛSTO KAINA ANKSTESNIUOJU LAIKOTARPIU PAGAL VRE ÐALIS

Bulgarija 0,38 0,19

Estija 0,41 0,15

Lietuva –0,08 0,16

Latvija 0,17 0,17

Lenkija 0,55 0,21

Rumunija 0,68 0,17

Slovënija –0,18 0,15

Slovakija 0,47 0,21

Vengrija –0,52 0,11

Šaltinis: autoriø skaièiavimai.

Ekonometrinis ávertinimas rodo, kad svarbiausi veiksniai, lemiantys bûsto kainø pokyèius

VRE ðalyse, yra gyventojø pajamø pakyèiai (BVP, tenkantis vienam gyventojui), realioji

bûsto paskolø palûkanø norma (ankstesniuoju laikotarpiu), bûsto paskolø apimties

pokyèiai ir kainø pokyèiai ankstesniuoju laikotarpiu. Kiti kintamieji (gyventojø skaièiaus,

bûsto pasiûlos, leidimø statyboms, ploto vienam gyventojui, nedarbo lygio, vartotojø

pasitikëjimo, nuomos kainos ir kiti rodikliai) nëra reikðmingi, nors jø þenklai paprastai

atitinka ekonominæ logikà. Tai patvirtina teorinæ iðvadà, kad esminës átakos bûsto kainø

didëjimui VRE ðalyse turëjo ne tik áprastinis veiksnys – gyventojø pajamø didëjimas, bet ir

bankø elgsena, t. y. paskolø prieinamumas ir paskolø kainos maþëjimas. Lûkesèiø dël

bûsto kainø pokyèio rodiklis buvo reikðmingas visose nagrinëtose VRE ðalyse, iðskyrus

Lietuvà, Latvijà ir Slovënijà. Daugumoje VRE ðaliø, kuriose bûsto kainø pokyèiø veiksnys

buvo reikðmingas, pasitvirtino „iðsipildanèiø lûkesèiø“ teorija, t. y. bûsto kainø didëjimas

lëmë tolesná jø kilimà, nors keliose ðalyse jis ir veikë kaip stabilizuojantis veiksnys.

Apibendrinant galima teigti, kad pastarøjø metø bûsto kainø kitimà VRE ðalyse lëmë

fundamentalûs veiksniai, ið kuriø svarbiausias buvo pajamø didëjimas, bankø elgsena ir

lûkesèiai dël kainø didëjimo ateityje.

20

Pin

igø

stu

dij

os

20

07

/2 �

E

ko

no

mik

os

teo

rija

ir

pra

kti

ka

Išvados

Apibendrinant veiksniø, lëmusiø bûsto kainø kilimà VRE ðalyse, tyrimà, galima daryti ðias

iðvadas. Pirma, esminës átakos ðiø ðaliø bûsto kainoms turëjo finansø rinkø plëtra,

pasireiðkusi pasikeitusiu bankø poþiûriu á rizikà ir paskolø prieinamumu. Bankai, siekdami

pelno, maþino palûkanø normas, paskolos ir uþstato, paskolos ir pajamø santykius. Tai

leido bûsto paskolas paimti tiems gyventojams, kurie anksèiau neturëjo galimybiø

apsirûpinti bûstu. Spartus bûsto paklausos padidëjimas sutrikdë bûsto rinkos pusiausvyrà,

nes pasiûla negalëjo ið karto prisitaikyti prie padidëjusios paklausos. Antra, VRE ðaliø

bûsto rinkos ágavo „pardavëjo rinkos“ bruoþø, o kylant bûsto kainoms daugëjo ðiø rinkø

dalyviø – tiek spekuliantø, tiek bûsto pirkëjø, kurie stengësi ásigyti bûstà, kol leidþia esamos

finansinës galimybës ir paskolø sàlygos. Treèia, bûsto kainø didëjimà lëmë ir struktûriniai

veiksniai: administracinës kliûtys, demografiniai pokyèiai, mokesèiø lengvatos. VRE ðaliø

vyriausybës, ávesdamos naujus administracinius apribojimus ar nenaikindamos ankstes-

niøjø, maþino bûsto pasiûlà. Antra vertus, jos taikë mokestines lengvatas, kurios skatino

bûsto paklausà.

Statistiniø duomenø analizë rodo, kad didþiausià átakà bûsto paklausai turëjo bankø

paskolø prieinamumo didinimas, leidæs vis daugiau VRE ðaliø gyventojø ásigyti bûstà. Be

to, nepalankûs demografiniai veiksniai, turëjæ maþinti bûsto paklausà, jà trumpu laiko-

tarpiu padidino – tai lëmë emigrantø einamieji pervedimai ið uþsienio gimtinëje likusiems

giminaièiams. Taèiau ilgu laikotarpiu dël dabartinës demografinës padëties bûsto paklausa

turëtø maþëti. Ekonometrinë analizë patvirtina, kad bûsto kainø kilimà VRE ðalyse lëmë

didëjanèios ðiø ðaliø gyventojø pajamos ir bankø elgsena. Be to, ankstesnio laikotarpio

bûsto kainø kitimas rodo, kad bûsto rinkos svyravimus lëmë ir savaime iðsipildantys lû-

kesèiai, kad bûstas toliau brangs. Tikëtina, kad prie tokiø lûkesèiø susidarymo prisidëjo

dalinë informacija, kurià rinkai pateikia bûsto pardavëjai. Taigi ekonometrinis tyrimas

rodo, kad, padidëjus skolinimosi sànaudoms, pasikeitus bankø elgsenai ar bûsto kainø

kilimo tendencijai, pasikeistø ir bûsto pirkëjø poþiûris, o jam pasikeitus bûsto kainos

tikriausiai pradëtø maþëti.

21

M.

Le

ika

, M

. V

ale

nti

na

itë

Bû

sto

ka

inø

kit

imo

ve

iksn

iai

ir b

an

kø

elg

sen

a V

idu

rio

ir

Rytø

Eu

rop

os

ðaly

se

Priedas

1 lentelë

Bûsto nuosavybës rodiklis (2006 m.) (procentais)

Šalis Rodiklis

ES ÐALYS SENBUVËS 65

Airija 77

Austrija 57

Belgija 68

Danija 51

Graikija 93

Ispanija 83

Italija 80

Jungtinë Karalystë 71

Liuksemburgas 67

Olandija 54

Portugalija 75

Prancûzija 56

Suomija 58

Švedija 49

Vengrija 91

Vokietija 43

VRE ŠALYS 72

Estija 74

Kipras 68

Latvija 60

Lenkija 59

Lietuva 90

Malta 74

Slovakija 75

Slovënija 82

Šaltinis: R. R. de Acuna & Asociados (2006: 93).

22

Pin

igø

stu

dij

os

20

07

/2 �

E

ko

no

mik

os

teo

rija

ir

pra

kti

ka

Literatûra

Ball M. 2005: RICS European Housing Market Review. Royal Institution of Hartered Surveyors Re-search Report. London: RICS.

Chen M.-C., Patel K. 1998: House Price Dynamics and Granger Causality: An Analysis of TaipeiNew Dwelling Market. – International Real Estate Review 1(1), 101–126.

De Acuna R. R. & Asoc iados 2006: The Housing Market in the European Union. Madrid,Noviember.

De Greef I . J. , de Haas R. T. 2000: Housing Prices, Bank Lending, and Monetary Policy. DNB,Research Series Supervision Paper 31.

European Central Bank (ECB) 2006: EU Banking Structures, October.

Freixas X., Rochet J. C. 1997: Microeconomics of Banking. Cambridge: MIT Press.

International Monetary Fund (IMF) 2003: World Economic Outlook, April.

International Monetary Fund (IMF) 2004: The Global House Price Boom. World Economic Out-look, April.

International Monetary Fund (IMF) 2006: Global Financial Stability Report 49, September.

Hu J., Su L., J in S., J iang W. 2006: The Rise in House Prices in China: Bubbles or Fundamen-tals? – Economics Bulletin 3(7), 1–8.

Keynes J. M. 1936: The General Theory of Employment, Interest and Money. New York: HarcourtBrace.

McCarthy J., Peach R. W. 2004: Are Home Prices the Next “Bubble”? – FRBNY Economic PolicyReview 10(3), 1–17.

Peng W. 2002: What Drives Property Prices in Hong Kong? HKMA Quarterly. Bulletin, August.

Summers L. H. 1986: Does the Stock Market Rationally Reflect Fundamental Values? – The Journalof Finance 42(3), 591–600.

Stevenson S. 2005: Modelling Housing Market Fundamentals: Empirical Evidence of Extreme Mar-ket Conditions. Paper Presented at the Housing Fluctuations in Europe: Causes and Policy Op-tions Conference. Madrid, April 8–9.

Stigl itz J., Greenwald B. 2003: Towards a New Paradigm in Monetary Economics. Cambridge:Cambridge University Press.

Tsatsaronis K., Zhu H. 2004: What Drives Housing Price Dynamics: Cross-Country Evidence. BISQuarterly Review, March, 65–76.

Walkner C. 2006: Financial Market Developments and Euro Area Household Debt Sustainability –Macroeconomic Implications. DG ECFIN, Presentation in Forecast Expert Meeting, 18 October.

World Bank 2007: EU8+ Regular Economic Report. Part II: Special Topic, January.

Gauta 2007 m. rugsëjo mën.

Priimta spaudai 2007 m. lapkrièio mën.

Summary

Mindaugas Leika, Milda Valentinaitë

Dynamics of real estate prices in Central and Eastern European (CEE) countries attainedmuch attention in the recent years. In this paper we try to evaluate the importance offundamental factors that stimulated housing price growth. Analysis of structural andfinancial factors shows, that the latter had more pronounced impact on housing pricegrowth thanks to changes in bank lending practice. Competition and smaller perceivedrisk associated to CEE countries, led to lower interest rates and application of softer creditstandards (loan to collateral value and loan to income ratios, loan duration). This to alarge extent increased affordability of housing for households that previously had noability to participate in a housing market. Increased demand was not matched by adequateincrease in supply because of administrative barriers and construction lags. In the firstpart of this paper we show how banks behavior in changing loan to collateral value, loanto income ratios and interest rate affected equilibrium in housing market and subsequentlyhousing price growth. In the second part we analyze those developments in a broadercontext: changes in macroeconomic conditions and structural market characteristics. Weconclude our analysis by applying econometric specification to test the importance offinancial and structural factors in explaining housing price dynamics in CEE.

DETERMINANTS OF HOUSE PRICE DYNAMICS AND BANKS’ BEHAVIOUR IN

CENTRAL AND EASTERN EUROPEAN COUNTRIES

23

M.

Le

ika

, M

. V

ale

nti

na

itë

Bû

sto

ka

inø

kit

imo

ve

iksn

iai

ir b

an

kø

elg

sen

a V

idu

rio

ir

Rytø

Eu

rop

os

ðaly

se

Banks maximize their profits while setting optimal loan to value, loan to income andinterest rates. However this strategy would be optimal if no competition among banksand no trade-off between short and long-term profits exist. In this case each bankmaximizes its profit permanently. If competition exists, bank might lower credit standardsin order to have a higher market share and short-term profit. Thus initially bank hashigher profit, but in a longer period of time quality of its assets deteriorates and onaverage its profit falls below its maximizing value, because of the impact bank’s behaviormakes to the market. Lower loan to value and loan to income ratios prevailing in themarket in turn increased availability of more households to take a mortgage loan. Giventhe restricted supply in a short term housing prices must rise. The magnitude of theprocess depends on structural factors of housing market.

We explore those structural factors in a second part of our paper. We focus ourattention on such factors like housing stock, housing ownership, existing barriers onsupply expansion on the one side and structural demand driving factors like demographicdevelopments, catch-up of income, falling unemployment, fiscal incentives and speculativeactivity on the other. Behind banks loan portfolio growth these factors add to finaloutcome of house price equilibrium setting. If supply, which depends on structural factors,is flexible enough, price appreciation will be contained. If not, prices will rise along withdemand. Our analysis shows, that structural factors tended to hinder flexibility of thehousing market in CEE countries, but housing price “bubble” is more likely to be associatedwith the changes in banks behavior than other factors.

Econometric specification supports our presumption that bank behavior was amongthe most important factors behind appreciation of the housing prices in CEE countries.Easier credit standards (higher loan to value ratio, reduced requirements of householdincome, longer loan maturity) reflected by growing amount of loans for housingacquisition and falling interest rates contributed significantly to a surge of housing prices.Rising income also significantly contributed to housing appreciation. Finally, we foundthat previous house price movements had high explanatory power, i.e. the presence ofself-fulfilling prophecy that rise in housing price will be followed by further appreciation.Although impossible to quantify, this could suggest that investment into CEEC real estatemarkets for speculative purposes was sufficiently high and that the “virtuous cycle” ofhousing appreciation could turn into “vicious cycle” of falling prices in most CEEC wasbuyers’ sentiment to change.