care meets real estate amsterdam 29 oktober 2013twitter: #vjzorg
TRANSCRIPT
Care Meets Real Estate
Amsterdam 29 Oktober 2013Twitter: #vjzorg
Programma
13.30- 13.45 Opening Evert Uitentuis13.45 - 14.15 Bob Advies14.15 - 15.45 Van Driel Fruijtier BTW
Specialisten14.45 – 15.15 Coresta Healthcare15.15 - 15.30 Pauze15.30 - 16.00 Vierstroom16.00 - 16.45 Panel discussie
Opening
• Evert Uitentuis
Adviseur van SIZA te Arnhem een zorginstelling die naast mensen met een verstandelijke beperking zich vooral ook richt op mensen met een ernstige lichamelijk beperking en niet aangeboren hersenletsel.
Care Meets Real Estate
Amsterdam 29 Oktober 2013
BOB Advies
Twitter: #vjzorg
Zo was het; 2007:
Care meets Real Estate
2013?
Care meets Real Estate
Care meets Real Estate
Care meets Real Estate
Care meets Real Estate
Laatste pagina
tekst Zorgsector Nederland
Care (gericht op langdurige zorg)
Gehandicapten
zorg
Langdurige GGZ
Thuiszorg
Ouderenzorg
Verpleeghuis- &
verzorgingshuiszor
g
ZZP1 - ZZP4
langdurend
ZZP5 - ZZP8
langdurend
ZZP9 - ZZP10
kortdurend
Cure (gericht op herstel)
Plaats langdurige zorg in de zorgsector
11
Scheiden van wonen en zorg
”verzorging” ”verpleging”
Care meets Real Estate
Care meets Real Estate
Bron: CBS
Aantal ouderen
Care meets Real Estate
ontwikkeling aantal ouderen per profiel
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2007 2010 2020 2030 2040 2050
prof 2
prof 3
prof 4
dementie
Demografische ontwikkeling Nederland: zorgvraag
Profiel 2: planbare zorg (geschikt wonen)Profiel 3: planbare en/of oproepbare zorg en diensten (verzorgd wonen)Profiel 4 + dementie: onplanbare/24 uurs zorg/toezicht: (intramuraal wonen)Bron: TNO
Horizonline
Care meets Real Estate
De kans of bedreiging?
15
2000 2005 2010 2015 2020
vraag
aanbod
vraa
g / a
anbo
d na
ar w
onen
en
zorg
voo
r oud
eren
• Ontgroening arbeidsmarkt• Geen toename professionele capaciteit• Budget beperkingen (bezuinigingen)•Beperkte beschikbaarheid geschikte woningen
• Dubbele vergrijzing• Afschaffing “verzorgingshuizen”, langer thuiswonen • Meer 1 persoonshuishoudens• Nieuwe ziektebeelden (o.a. chronisch zieken)• Grenzen aan de mantelzorg
Care meets Real Estate
Care meets Real Estate
Senioren: wonen, welzijn en zorg
• Tussen de 55 en 70 jaar:Oriëntatie op volgende stap. Er is geen sprake van een push, maar van een pullsituatie vanuit een zelfgekozen woonwens voor de oude dag. Kernwaarde: Wonen
• Tussen de 70 en de 80 jaar:Heroriëntatie. De nabijheid van voldoende gezondheidsvoorzieningen is een belangrijkere factor. Men probeert echter toch zoveel mogelijk in de eigen omgeving te blijven functioneren, daarbij vertrouwend op een netwerk dat sociale controle uitoefent. Kernwaarde: Welzijn
• Boven de 80 jaar:Overheerst leeftijd en de daarbij behorende ongemakken als stimulus om de woonsituatie te wijzigen. Kernwaarden: Welzijn en Zorg
Wat is (care) zorgvastgoed????
Care meets Real Estate
Begripsvervuiling. Voor de “ouderen & care” vastgoedmarkt kan je een indeling maken:
1. Intramurale zorggebouwen2. Zorg/ouderen woningen in het sociale domein3. Zorg/ouderen woningen in het vrije segment
Intramuraal vastgoed:
Care meets Real Estate
1. Zorg en wonen onlosmakelijk verbonden
2. Specifiek en langlopend
3. Goed rendement
Sociale domein:
Care meets Real Estate
1. Welzijn en wonen onlosmakelijk verbonden
2. Woningcorporatie logische partner zorginstelling
3. Koopjes: aanleun woningen met lage huur: transitie naar meer luxe product
Zorg/ouderenwoningen
Care meets Real Estate
1. Wonen/welzijn/zorg: geïntegreerd product
2. Afstemmen op doelgroep: van € 700 tot € 4000bepalen serviceniveau
3. Wederzijdse afhankelijkheid niet uit de weg gaan,bijv. afspraken leegstand?
Strategische allianties
Care meets Real Estate
1. Samenwerking Woningcorporatie, Belegger en Zorginstelling
2. Flexibele bouw voegt zich naar doelgroep
Care meets Real Estate
experience
1950 ………………….. 2000 …………
commodity
product
service
emotie
mens
ding
Markt van lifestyles
De toenemende differentiatie onder senioren vraagt om een differentiatie van het product.
Dit product strekt zich uit van het gebouw tot het gehele woon- en leefdomein (omgeving, voorzieningen, sociale structuur)
Er liggen kansen voor partijen die meer zijn dan “stenen”-beleggers: zij die willen samenwerken en geloof hebben in huurder en product
Risicodemping: de huurder is vaak niet de bewoner!
Tot slot
Care meets Real Estate
Care Meets Real Estate
Amsterdam 29 Oktober 2013
Van Driel Fruijtier BTW Specialisten
Twitter: #vjzorg
Btw & vastgoed in de zorgMr. G.B. (Machiel) van Driel FB
Hoe werkt de btw?
(Zorg-)organisatie
Outputprestaties:
met/zonder btw?
Input, o.a.:• btw-aftrek?• aankoop van
onroerend goed?
Output bepaalt input!Alleen btw-aftrek als output belast is
Wat brengt de btw op?
Vermoedelijke btw-opbrengst 2013:
43.148.000.000
Begroting 2014: 44.076.000.000
Btw-opbrengst 2012: 42.071.000.000
Nieuwbouw
Casus• nieuwbouw op aangekochte grond• wel/geen sloop• gebruik voor zorgdoeleinden• verhuur deel van gebouw
Knelpunten• aankoop grond: overdrachtsbelasting?• koop-/aannemingsovereenkomst• integratieheffing• recht op btw-aftrek?
Verbouwing
Casus• verbouwing zorginstelling• kosten: arbeid & materiaal
Knelpunten• 6% of 21% btw op verbouwing?• herziening btw-aftrek
verbouwingsdienstLet op: ingrijpende verbouwing =
nieuwbouw voor de btw!
Verhuur (deel) gebouw
Casus• verhuur deel van gebouw aan belast
presterende ondernemer• verhuur zaal aan particulieren voor
feestjes en vergaderingen
Knelpunten• langlopende en kortdurende verhuur• actief of passief: verhuur plus• recht op btw-aftrek en voor welk deel?• servicekosten
Verkoop gebouw
Casus• verkoop gebouw door zorgorganisatie• integratieheffing bij bouw destijds• verkoop aan btw-belast/vrijgesteld
presterende ondernemer
Knelpunten• verkoop nieuw (< 2 jaar) gebouw• verkoop oud (> 2 jaar) gebouw• optie btw-belaste levering?• herziening btw-aftrek
Btw-aftrek
Btw-belaste prestaties = recht op aftrek
Vrijgestelde prestaties ≠ recht op aftrek
Splitsing tussen btw-belast en vrijgesteld
gebruik:pro rata
Btw-aftrek herzien indien een gebouw wordt verkocht of het gebruik wijzigt
Waar moet u op letten?
• wie is uw afnemer?• koopt u van één of twee partijen bij
nieuwbouw?• hoe creëert u een recht op btw-aftrek?• wanneer moet u de btw-aftrek herzien?• hoe gaat u om met kortdurende of
langlopende verhuur?• verhuurt u actief of passief?• kunt u het verlaagde tarief toepassen?
Fiscaal gereedschap
Bekijk de btw-gevolgen van uw contractenMaak uw btw-positie precies pas: niet te veel afdracht, niet
te weinig aftrek
Zet de btw-gevolgen vast via afstemming met de
Belastingdienst
Sla spijkers met koppen: win vooraf btw-advies in!
Maak optimaal gebruik van btw-mogelijkheden
€ 10.000.000 inclusief btw
€ 9.000.000 zorggeld€ 1.000.000 btw op de kosten
€ 9.500.000 zorggeld€ 500.000 btw op de kosten
Care Meets Real Estate
Amsterdam 29 Oktober 2013
Coresta Healthcare
Twitter: #vjzorg
Care Meets Real Estate
Verbeteren en besparen
Johan Paul Directeur Coresta Healthcare Vastgoedstrategie Verbeteren en besparen
Even voorstellen
Filosofie
Aanpak
Waar gaan we het over hebben?
“Iedereen ziet wat mijn succestactieken zijn,
wat niemand ziet is de strategie die ze succesvol maakt”
Sun Tzu – generaal 500 v. Chr.
Quote
Focus op strategische doelen
Prestatie-indicatorenGebruikerstevredenheidInnovatieFlexibiliteitProductiviteitWaarde vastgoedMarketing en verkoopKosten
Van strategie naar succes
Organisatie Corporate Identity Vastgoedstrategie CREM / facility management Duurzaamheid Veiligheid Gebouwintelligentie *** Bouwprocesoptimalisatie *** Omgevingspsychologie *** Financiering *** Eindgebruiker ***
Van prestatie-indicator naar vastgoedaspect
Huishoudelijke hulp Huisartsenzorg Verzorging en verpleging Begeleiding Welzijn
Gebouwintelligentie
Zorg thuis
Huishouding Procesondersteuning Bewaking / monitoring
Gebouwintelligentie
Instellingen
Financiering
Traditioneel Credit Fund Financial Lease VG Fonds
Traditioneel VG Fonds
Eigen bankkrediet Hoog Hoog Geen Geen
Liquiditeitsbeslag Hoog Laag Geen Geen
Exploitatielasten Laag Middel Hoog Hoogst
Opbouw vermogen Hoog Middel Laag Geen
Eigendom Volledig Volledig Op termijn Geen
Grip op vastgoed Ja Ja Ja Nee
Eindgebruiker
Aanpak Strategie
Aanpak Strategie
Doelgroep en markt
M46: Tevreden babyboomers
Klantprofiel naar PMC
PMC 1PMC 2PMC 3
PMC 4PMC 5
Mismatch met bestaand
Bestaand
Concept A
Concept B
Concept C
Strategisch plan
Waar gaan we wat doen Wie gaat het doen Wanneer Hoe gaan we het doen
Care Meets Real Estate
Amsterdam 29 Oktober 2013
PAUZE
Twitter: #vjzorg
Care Meets Real Estate
Amsterdam 29 Oktober 2013
Fundis, Vierstroom
Twitter: #vjzorg
Vierstroom
Jeroen van den Oever, directievoorzitter van Fundis. Fundis is een holding die participeert in bedrijven die zorg, welzijn en woonconcepten levert in Zuid Holland en west-Utrecht. Het bekendste bedrijf uit de groep is Vierstroom. Een van de andere bedrijven exploiteert 16 verpleeg- en verzorgingshuizen.
Care Meets Real Estate
Amsterdam 29 Oktober 2013
Paneldiscussie
Panelleden
• Norbert Bol, Grontmij Capital Consultants.
• Marijn Snijders, Capital Value.
• Voorzitter Aad Lambert, Landelijke Huisartsen Vereniging.
• Ruud Mans, Leger des Heils.
• Luurt van der Ploeg, CFO + CEO a.i van Vesteda Investment Management.
Stelling:
• De belegger is er alleen maar op uit rendement te maken en na bepaalde tijd het gebouw door te stoten. Je moet maar afwachten wie dan je nieuwe huisbaas wordt.
Twitter: #vjzorg
Vraag:
• Wat doe ik als belegger als de zorgpartij er een zooitje van maakt en er leegstand ontstaat? Hoe hou ik daar grip op?
Twitter: #vjzorg
Vraag:
• Kan ik beter beleggen in intramuraal, specifiek (AWBZ) vastgoed of juist in courante appartementen voor ouderen met een lichte zorgbehoefte?
Twitter: #vjzorg
Vraag:
• Er is geld genoeg in de markt, ook voor vastgoedbeleggingen. Waarom die angst voor zorgvastgoed?
Twitter: #vjzorg
Stelling:
• Een verpleeghuis is net zo specifiek vastgoed als een winkelcentrum, maar met een lagere kans op leegstand!
Twitter: #vjzorg
Vragen uit de zaal
Twitter: #vjzorg
Care Meets Real Estate
Amsterdam 29 Oktober 2013
Borrel
Twitter: #vjzorg