みずほ総研コンファレンス...超高齢社会における金融とビジネス...

超高齢社会における金融とビジネス山万株式会社

専務取締役林新二郎2018年6月11日

みずほ総研コンファレンス

1951年総合繊維卸売業として大阪にて設立1964年本社を大阪より東京に移転1965年湘南ハイランド開発着手1971年「ユーカリが丘ニュータウン」開発着手

2018年 47年間

まだまだ続きます

１.山万の歴史

2この資料には、山万(株)が保有する秘密情報が含まれています。この資料は、山万(株)の資産であり、許可なく使用・開示することはできません。

ニュータウン全体（予定を含む）開発着手 / 1971年総開発面積 / 約245ha 総計画戸数 / 約8,400戸計画人口 / 30,000人

2018年4月末現在戸数： 7,545世帯人口： 18,630人

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２.ユーカリが丘の概要－面積と人口

この資料には、山万(株)が保有する秘密情報が含まれています。この資料は、山万(株)の資産であり、許可なく使用・開示することはできません。


３.ユーカリが丘開発の目指してきたもの

■当初・・・「自然と都市機能の調和した21世紀の新環境都市」づくり■1997年～現在・・・「千年優都」構想の実現（サスティナブルコミュニティ）

長期時間軸の中で街づくりを捉えたコミュニティビジネスの展開大規模社会実験

ビジネスモデルへの挑戦（ゴーイングコンサーン）理論と実践

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●少子高齢化 ●環境共生化 ●地方分権化●高度情報通信化 ●国際化

●少子高齢化 ●環境共生化 ●地方分権化●高度情報通信化 ●国際化

５つの街づくりトレンド５つの街づくりトレンド

「安心・安全で環境と健康に配慮された住み続けられる街」をどうつくるか？

真の“スマート”シティづくり超高齢化社会に対応した仕組みづくりが必要

真の“スマート”シティづくり超高齢化社会に対応した仕組みづくりが必要


４. 「街づくりトレンド」をキーワードとした街づくり

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38年×200戸≒7600戸38年×200戸≒7600戸

年間約200戸を目処に定量供給年間約200戸を目処に定量供給


４.ユーカリが丘における少子高齢化状況

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（人口）

（年）

ユーカリが丘の人口推移

人口

世帯

<少子化と高齢化は一対の課題>

15734 1559115478 15455

1502114724 14736

1437514105

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2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年

佐倉市(ユーカリが丘を除く)11歳(小学生)以下人口

1509 1575 1572 1564

18531976

2114 2205 2267 2316 2360

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2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年

ユーカリが丘11歳(小学生）以下人口

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ユーカリが丘＋851人

ユーカリが丘を除く佐倉市 △2213人（「佐倉市町名別年齢別人口統計」より）

【佐倉市およびユーカリが丘の11歳以下（小学生以下）の人口動向グラフ（2008年～2018年）】

57％増14％の減少

各年3月末各年3月末


４.ユーカリが丘における少子高齢化状況11歳以下（小学生以下）の人口増減の現状11歳以下（小学生以下）の人口増減の現状

14.9%16.5%

18.1% 18.9% 19.6%21.3%

22.8%24.8% 26.0% 26.9% 26.9%

19.4% 20.7% 21.7% 22.3% 23.4%25.0%

26.4% 27.4% 28.6% 29.5% 29.5%

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35.0%

2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年

佐倉市とユーカリが丘の高齢化率の推移

ユーカリが丘高齢化率佐倉市高齢化率

■ユーカリが丘の高齢化率 ‐‐‐ 26.9％■佐倉市の高齢化率 ‐‐‐ 29.5％（「佐倉市町名別年齢別人口統計」より）

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各年3月末各年3月末


４.ユーカリが丘における少子高齢化状況高齢化率（2018年３月末日時点）高齢化率（2018年３月末日時点）

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2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年

ユーカリが丘後期高齢者人数

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ユーカリが丘限定ユーカリが丘限定


５.ユーカリが丘ハッピーサークルシステム(2005年～)<近居のすすめ>

ユーカリが丘に住み続けて頂く為にデータと定期的アンケートをもとに、10年前倒しの制度設計と環境整備着手が必要


５.ユーカリが丘ハッピーサークルシステム（2005年～）

1999年民間託児事業開始（千葉県での民設認可保育所第1号）※2018年認可保育園2施設

2007年総合子育て支援センターユーキッズ開設

2007年学童保育所ユーカリ優都ぴあ開設 ※2018年6施設（指定管理委託含）

2009年無認可保育所ユーカリマイキッズ開設 ※2018年2施設

■地域包括ケア

■子育て支援

2005年社会福祉法人「ユーカリ優都会」設立2005年介護老人保健施設「ユーカリ優都苑」開設2005年ケアガーデン「みんなの庭」（約3,000坪）オープン2007年学童保育併設型グループホーム「ユーカリ優都ぴあ」開設2015年介護付有料老人ホーム「ミライアコート宮の杜」開設2018年病院経営開始

厚生労働省関連厚生労働省関連


５.ユーカリが丘ハッピーサークルシステム

シームレス交通の確立

山万ユーカリが丘線最寄り駅徒歩10分

「買い物難民」の解消

二年間の電気バス等による社会実験

ユーカリが丘線の補完交通としてバス事業免許取得へ

国土交通省関連国土交通省関連


５.ユーカリが丘ハッピーサークルシステム

■移住・住みかえ支援機構との連携（2015年～）

■リバースモーゲージの導入（2016年～）

金融庁関連金融庁関連

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住民

住民

住民

住民

ユーカリが丘内を毎日戸別訪問し、新情報の提供やお困りごと・お悩みをお伺い

エリアマネジメントグループエリアマネジメントグループ

知りたい!! 困ったわ…

地域住民の生の声・ニーズを街づくり事業に反映地域住民の生の声・ニーズを街づくり事業に反映

新しい情報新しい情報困ったことは？困ったことは？


６.エリアマネジメント（2009年～）タウンマネジメントからエリアマネジメントへタウンマネジメントからエリアマネジメントへ


６. エリアマネジメント

■シティマネジメント（タウンマネジメント）からエリアマネジメントへ

開発当初・・・・地元土地所有者（地主）の資金相談・資産有効活用が発端

現在・・・・・・・・各地域課題の相談から相続関連まで（民間版民生委員・児童委員・ライフプランナーetc)

あらゆる生活シーンにビジネスチャンス有り！グループシナジーの発揮

あらゆる生活シーンにビジネスチャンス有り！グループシナジーの発揮


７.ユーカリが丘から見る「超高齢社会の将来像と高齢者ビジネス」■「衣・食・住」から「医・職（食）・充」へ

・建替え・・・環境指向・リビ充等・住み替え促進・・・住宅流通マーケット市場の拡大、介護施設

有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・住宅リフォーム・・・提案型リフォームの充実・空き家・・・流通市場・買取再販を促進・安心安全な住宅環境・・・セキュリティタウン・更に・・・ライフサポート事業

住宅は最大の資産住宅は最大の資産


７.ユーカリが丘から見る「超高齢社会の将来像と高齢者ビジネス」■「衣・食・住」から「医・職（食）・充」へ

食材の宅配サービス(職の提供）6次産業化の促進

医食同源（農業）医食同源（農業）


７.ユーカリが丘から見る「超高齢社会の将来像と高齢者ビジネス」■「衣・食・住」から「医・職（食）・充」へ職場の提供（インキュベーションセンター）アントレプレナー支援（若者起業家+高齢者のコラボレーション）NEWタウンをNEWSタウンへNEWタウンをNEWSタウンへ

ご静聴ありがとうございました

※無断使用・転載はご遠慮下さい。



ー参考資料ー


ユーカリが丘シニアハッピーサークルシステムユーカリが丘限定ユーカリが丘限定

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少子高齢化対策高齢化対策編


ユーカリが丘〔福祉の街」…総合福祉エリア（約15ha）ユーカリが丘〔福祉の街」…総合福祉エリア（約15ha）


「街づくりトレンド」をキーワードとした街づくり

福祉の街エリア内

介護老人保健施設「ユーカリ優都苑」




保険医療機関

「南ヶ丘病院」




1999年に『働く女性が安心して子供を育て、仕事が出来るように・・・』をコンセプトとした園庭付駅前託児所を開設

保育園と幼稚園の機能を併せ持つ幼保園としてオープン 2004年認可保育所となる保育時間：7:00～22:00 対象年齢：0歳～6歳定員：最大収容可能定員120名 ※2008年3月従来の定員60人から最大120人まで建物・園庭を拡大→ 「子育て支援センター」開設済み。

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ユーカリが丘チャイルドハウス「ハローキッズ」（認可保育園）ユーカリが丘チャイルドハウス「ハローキッズ」（認可保育園）

少子高齢化対策少子化対策ハード編少子高齢化対策少子化対策ハード編



「ユー！キッズ」（2007年8月10日開設）「子育て・親育ち・地域子育て」がコンセプト。小児外科の専門医が常駐し、子育て相談を行う。親同士の交流を深め、親子コミュニティの形成を目的とする。「マイキッズ」2009年6月無認可保育所「マイキッズ」を開設2013年4月移転・増床

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総合子育て支援センター「ユー！キッズ」＆駅前保育所「マイキッズ」総合子育て支援センター「ユー！キッズ」＆駅前保育所「マイキッズ」

小規模保育園「ユーカリデイリーキッズ」（2016年10月オープン予定）

※学童保育

2014年指定管理者制度による受託（５施設）


「街づくりトレンド」をキーワードとした街づくり少子高齢化対策少子化対策ハード編少子高齢化対策少子化対策ハード編

認知症対応型共同生活介護（グループホーム）と学童保育施設を併設開設：2007年8月1日定員：18名（グループホーム）

60名（学童保育）定員運営：社会福祉法人ユーカリ優都会

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幼老統合型施設「ユーカリ優都ぴあ」幼老統合型施設「ユーカリ優都ぴあ」

少子高齢化対策少子化対策ハード編少子高齢化対策少子化対策ハード編



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ユーカリ夏フェス・・（毎年7月開催）ユーカリが丘商店街振興組合主催

ユーカリ夏フェス・・（毎年7月開催）ユーカリが丘商店街振興組合主催

少子高齢化対策少子化対策ソフト編少子高齢化対策少子化対策ソフト編



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ユーカリが丘版地域EST（Environmentally Sustainable Transport）

ユーカリが丘版地域EST（Environmentally Sustainable Transport）

EVステーション給電スタンド併設EバスステーションEVカーシェアリング


「街づくりトレンド」をキーワードとした街づくりスマートタウンユーカリが丘構想の実現

スマートタウンユーカリが丘構想の実現

1987年東関東ケーブルテレビ296（現広域高速ネット296）開局 2000年広域高速ネット296 インターネットプロバイダー事業開始 2011年光Ｉフレームを活用した地域情報提供システムの社会実験開始（NTT東日本との共同実験）

函館市とのコラボレーションにより、函館物産展をユーカリが丘駅前で開催実現バーチャル〔光アイフレーム〕とリアル〔ユーカリが丘駅前現地〕で同時開催

2012年アンドロイド版スマートフォン向け「ユーカリアプリ」配信開始光アイフレーム〔デジタルフォトフレーム〕から場所を選ばないスマートフォン対応へ…

2012年広域高速ネット296 データ放送開始 2013年佐倉市のメール配信サービスと連携 2014年ユーカリが丘地域共通ICポイントカード「ユーカリカード」開始 2016年さくらWAONカード導入予定

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広域高速ネット296データ放送画面スマホ版ユーカリアプリユーカリが丘ポータルサイト光iフレーム版ユーカリアプリ佐倉市のメール配信サービスと連携函館物産展

地域共通ＩＣポイントカード「ユーカリカード」


「街づくりトレンド」をキーワードとした街づくり高度情報通信化対策（ICT）

高度情報通信化対策（ICT）

自立した循環型地域社会の形成（スマートコミュニティ・コンパクトシティの実現）

自立した循環型地域社会の形成（スマートコミュニティ・コンパクトシティの実現）

三位一体型街づくり+

街の成長管理の実践

三位一体型街づくり+

街の成長管理の実践


ユーカリが丘の街づくり手法＜明確な街づくりビジョン＞＜明確な街づくりビジョン＞

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三位一体による循環型地域経済システム概念図三位一体による循環型地域経済システム概念図


ユーカリが丘の街づくり手法＜明確な街づくりビジョン＞＜明確な街づくりビジョン＞

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国・県・市レベルでの課題税と社会保障の一体改革

佐倉市レベルの課題行政サービスコストの増大化

↓ 民生費割合 41.1％

↓ 5～10年以内に 50％予測に対する財源確保の必要性

PPP＝官民一体となった取り組みが必要不可欠PPP＝官民一体となった取り組みが必要不可欠


ユーカリが丘の街づくり手法なぜ三位一体なのか？なぜ三位一体なのか？

分譲撤退型から成長管理型へ住民・行政に対する街づくりビジョンの周知徹底信頼関係の醸成

短期利益獲得型から長期安定経営型へグループ会社の現地法人化株式未上場コミュニティビジネスの追求

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街の成長管理の実践街の成長管理の実践

ハード整備＋ソフト構築の同時進行ハード整備＋ソフト構築の同時進行


ユーカリが丘の街づくり手法タウンマネジメント手法タウンマネジメント手法

街づくり事業において、住民の快適な暮らしのために「山万グループ」が連携してサポート。

憩いの場や交流の場の提供、日々の安心・安全や景観の保全を担っています。

※ユーカリが丘以外での代表的関連会社株式会社法華倶楽部新日住株式会社


ユーカリが丘の街づくり手法グループ連携のシナジーを街の活性化につなげるグループ連携のシナジーを街の活性化につなげる

都市交通整備：新交通システム住宅整備：一戸建住宅と共同住宅公共施設整備：道路、橋、公園、学校、コミュニティセンター、派出所、郵便局、ペデストリアンデッキ etc. 商業施設整備：大型スーパー、映画館、専門店、ホテル、アミューズメント、温浴施設 etc. 文化施設整備：NHK文化センター、画廊、図書館 etc. スポーツ施設整備：グラウンド、フットサルコート、プール、ボーリング場、ビリヤード福祉施設整備：介護老人保健施設「ユーカリ優都苑」、学童保育併設型グループホーム、「ユーカリ優都ピア」、WHO指定研究協力機関「ヘルスプロモーション・リサーチ・センター」、有料老人ホーム

子育て環境施設整備：認可保育園「ハローキッズ」、無認可保育所「マイキッズ」、総合子育て支援センター「ユー！キッズ」、学童保育所「ユーカリ優都ピア」

医療機関整備：スカイプラザ集合クリニック他

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＜ハード＞社会資本の計画的整備（自然環境、人工環境）

＜ハード＞社会資本の計画的整備（自然環境、人工環境）

街ギャラリーのジオラマ模型写真


ユーカリが丘の街づくり手法街の成長管理の実践街の成長管理の実践

分譲（棚卸資産）・・・住宅の定量供給（年間約200戸）と着実な販売 200戸/年×38年間≒7,600戸

固定資産・・・計画的供給と拡大、テナント誘致型

一社単独開発・・・明確なランドスケープとマスタープラン（都市計画）

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年間200戸のフローマーケットから年間200戸のフローマーケットから

年間200戸のストックマーケットへ年間200戸のストックマーケットへ

築35年超


ユーカリが丘の街づくり手法街の成長管理の実践＜ソフト＞社会環境の段階的構築街の成長管理の実践＜ソフト＞社会環境の段階的構築

① 駅前の立体開発全ての都市機能をコンパクトに集約


ユーカリが丘の街づくり手法＜明確なマスタープラン＞＜明確なマスタープラン＞

② 住宅地の平面開発建築協定・緑化協定



③ TOD（ Transit Oriented Development ）公共交通指向型開発山万ユーカリが丘線の敷設⇒コミュニティバスの導入⇒シームレス交通の確立へ



④ 開発エリアと保存エリアの共存



みずほ総研コンファレンス...超高齢社会における金融とビジネス...

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