cdn.vgm.gov.tr · web viewvakıflar meclis kararı tarihi : 11.10.2017 yapılan İşlemler:...

T.C.

BAŞBAKANLIK

VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ

İSTANBUL VAKIFLAR 2. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ

İstanbul İli Kadıköy İlçesi 23 pafta 1142 ada 2 parsel

YAPIM KARŞILIĞI KİRALAMA

EKSPERTİZ RAPORU

Rapor Tarihi:...../07/2020

Hazırlayanlar

1. ÖZET

1.2. Rapor Bilgisi

· Bölge Müdürlüğü: İstanbul 2. Bölge Müdürlüğü

· Rapor Tarihi: …/07/2020

· Hazırlayanlar

· Görev Emri Tarih ve Sayısı:

1.3. Taşınmaz Bilgisi

· İl / İlçe: İstanbul / Kadiköy

· Mahalle / Cadde / Sokak: Caferağa / Sakız Gülü Sokak

· Pafta / Ada / Parsel: 23 / 1142 / 2

· Malik: Hamdullah Paşa Vakfı

· Yüzölçümü (m2): 150,00 m2

· Kiracı / İşgalci Sayısı ve Niteliği: Yok

· Tapu Takyidat Bilgisi: 1/3 hissesi Yunan Tebasından Todori oğlu Yorgi Papatodori ve 1/3 hissesi Todori kızı Marika Papatodori ve 1/3 hissesi Todori kızı Amelya Papatodori adlarına kayıtlı iken Kadiköy 3. Asliye Hukuk Hakimliğinin 29.12.1987 gün ve 1987/414 esas ve 1987/829 karar sayılı kesinleşmiş ilamı veçhile hükmen ve mahlulen vakfı adına tescil yapılmıştır.

· İntifa Hakkı Bilgisi: Yok

· Hukuki Sorunlar: Yok

1.4. Yapılacak Bina-Tesise / Onarıma İlişkin Bilgiler

· Toplam Maliyet (TL): 844.552,00 TL

· Proje Durumu: Vakıflar Genel Müdürlüğünün 13.05.2010 tarih ve 7347-2330 sayılı genelgesi doğrultusunda projesiz olarak ihaleye çıkılacaktır.

· Toplam İnşaat Alanı (m2): 574,00 m2

· Ekspertize Konu Fonksiyon: Dükkan + Konut veya Ofis

1.5. Ekspertiz Kira Süresi, Asgari Kira Bedeli ve Döviz Kuru

Yapım/Onarım (İnşaat) Amorti Toplam (Ekspertiz)

Süresi Süresi Süresi

· Ekspertiz Kira Süresi (Yıl): 2 6 8

Yapım/Onarım(İnşaat) İşletme Süresi

Süresi Asgari Kirası Asgari Kirası

· Ekspertiz Asgari Kira Bedeli (TL/ay): 4.485,26 14.950,86

Usd Euro

Merkez Bankası Efektif Satış Kuru : 6,85 8,05

1.6. Paylaşım

1.6.1. Diğer Hissedarlar ve/veya Parsel Malikleri

· Malik Adı: Bulunmamaktadır.

1.7. Yatırıma Uygunluk Görüşü

· Sonuç ve Kanaat

2. TAŞINMAZLA İLGİLİ ÖNCEKİ DEĞERLENDİRMELER

2.1. Birinci Değerlendirme

· Rapor Tarihi: 13.07.2017

· Vakıflar Meclis Kararı Tarihi : 11.10.2017

· Yapılan İşlemler:

Taşınmazla ilgili 13.07.2017 tarihli ekspertiz raporu hazırlanmış olup, 11.10.2017 tarihli Vakıflar Genel Müdürlüğü Meclis Kararı doğrultusunda ihale edilerek %232 artırım oranında yapım karşılığı uzun süreli kiralama modeline göre 17 yıllığına, Selbent İnşaat ve Sanayi A.Ş. ile İdaremiz arasında Üsküdar 12. Noterliğinin 31.01.2018 tarih ve 01750 nolu yevmiye ile sözleşme yapıldığı, ancak ilgilisinin sözleşme şartlarını yerine getirmediğinden bahisle sözleşmenin fesh edildiği belirtilmiştir.

3. KİRACI / İŞGALCİ DURUMU

· Kiracı Sayısı ve Niteliği : -

· Aylık Kira Bedeli (TL) : -

· Kiracı Sözleşme Bitiş Tarihi : -

· Kiracı Hakkında Yapılan İşlem : -

· İşgalci Sayısı ve Niteliği : -

· Aylık Ecri Misil Bedeli : -

· İşgalci Hakkında Yapılan İşlem : -

· Öngörülen Tahliye Süresi : -

4. VAKIF KÜTÜK KAYDI

Taşınmaz Bilgileri

Bu belge Vakıflar Genel Müdürlüğünce 24.07.2020 tarihinde, saat 17:07'da Suna AKÇAY KAHRAMAN tarafından oluşturulmuştur.

Emlak Dosya No

:

341110114000

Ada/Parsel

:

1142/2

Bölge

:

İSTANBUL 2.BÖLGE

Cilt No

:

5

İl

:

İSTANBUL ANADOLU

Sayfa No

:

874

İlçe

:

KADIKÖY

Alanı

:

150 m2

Ana Taşınmaz Bilgileri

:

Bahçeli Ahşap Ev

Malik Türü

:

Vakıf Kütüğüne Kayıtlı Taşınmaz

Bağımsız Bölüm Bilgileri

:

Tapu Kütüğü

Nevi

:

HAMDULLAH PAŞA VAKFI

Adres

:

Mahalle: CAFERAĞA, Mevkii: SAKIZGÜLÜ

Diğer

:

İmar Bilgileri

:

5 Yillik Imar Programina Dahil Degildir.K.T.V.K.K.'Dan Görüs Alinmadan Uygulama Yapilamaz.

Malikleri

(Hesaplamalar İçin) Vakıf Adı

Tapudaki Malik Adı

Vakıf Türü

Hisse Pay/Payda

Edinme Sebebi

Edinme Tarihi

Edinme Yevmiye No

Terkin Durumu



MAZBUT

1/1

Hükmen Tescil

30/03/1989

1403

TAKBİS Malik Bilgileri

Kişi Tipi

Tapudaki Malik Adı

TC Kimlik No

Hisse Pay/Payda

Edinme Sebebi

Edinme Tarihi

Edinme Yevmiye No

Hisse Alanı

Tüzel Kişi


1/1

Hükmen Tescil

30/03/1989

1403

150

VGM Kütük Bilgileri:

-Mazbut-Akar, Cilt No:7, Sayfa No:502, Sıra No:114

Geldi - Gittiler:

İşlem

Kütük Adı

Cilt No

Sayfa No

Sıra No

İlçe

Mahalle

Ada

Parsel

Tapu Kaydının Geldi - Gittileri:

İşlem

Emlak Dosya No

İlçe

Mahalle

Ada

Parsel

Zemin Tipi

VGM Kütük

Cilt No

Sayfa No

Alanı

Dava Bilgileri:

- İstanbul Anadolu 3. İCRA MAHKEMESİ, D.Tarihi:26/04/2019, Esas No:2019/536, Konusu:İtirazın Kaldırılması, Aşaması:Derdest

Kiralama-Kiracı Bilgileri: (1 Bağımsız Bölüm Var.)

Yatırım Programı Teklif Bilgileri:

İhale Bilgileri:

Aynı Adadaki Diğer Taşınmazlar

Emlak Dosya No

Mevki

Parsel No

Zemin Tipi

Türü

Alanı

5. TAPU KAYDI

TAŞINMAZA AİT TAPU KAYDI

Bu belge Vakıflar Genel Müdürlüğünce 20/07/2020 tarihli TAKBİS verileri kullanılarak üretilmiştir. İhtilaf halinde ilgili TM kütükleri esastır.Bu belgeyi 20.07.2020 tarihinde, saat 15:38'da Suna AKÇAY KAHRAMAN tarafından oluşturulmuştur.

Zemin Tipi

:

Ana Taşınmaz

Ada/Parsel

:

1142/2

Zemin No

:

21205023

Yüzölçümü

:

150 m2

İl/ilçe

:

İSTANBUL/KADIKÖY

Ana Taşınmazın Niteliği

:

BAHÇELİ AHŞAP EV

Mahalle

:

CAFERAĞA

Blok/Kat/Giriş-B.B.No

:

Mevkii

:

Arsa Pay/Payda

:

Cilt/Sayfa No

:

5/874

Arsa Payına Düşen m2

:

Kayıt Durumu

:

Aktif

Bağımsız Bölüm Niteliği

:

Mülkiyet Bilgileri

Adı/Soyadı/Ünvan

TC Kimlik/Vergi No

Ana Adı-Baba Adı

Hisse Oranı

Arsa Payı Hisse Miktarı

Edinme Şekli

Edinme Tarihi

Yevmiye No


/

1/1

150 m2

Hükmen Tescil

30/03/1989

1403

Taşınmaz Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri

İşlem Türü

İşlem Tarihi

Açıklama

Rehin

27/01/1931

Miktar=92000,00000 ETL, Vade=1, Rehin Tip=Ipotek, Kredi Tip=None, Muteselsil=False, Açıklama=A İ YORGİ PAPA TODORİNİN BU PARSELDEKİ HİSSESİ İLE 149 ADA 7 PARSELDEKİ HİSSESİ İÇİNDİR., Derece=1, Sıra No=0, Serbest Dereceden Faydalanma Hakkı=False, Alacaklı=(SN:45984587) IREN MARİNOS : KN:

Beyan

08/03/1988

Şablon=Diğer, Cümle=MİLLİ EMLAK MD. 01/03/1988 TARİH VE 9703 SAYILI YAZILARI İLE İKİNCİ BİR İŞARLARINA KADAR İŞLEM YAPILMAMASI 08/03/1988 TA. 963 YEV.

Beyan

21/01/1991

Şablon=Geçici Yapıların Belirtilmesi, Cümle=MUVAKKAT İNŞAAT ŞERHİ:21/01/1991 YEV:326

Beyan

28/06/1991

Şablon=Diğer, Cümle=KADIKÖY 2. SULH HUKUK MAHKEMESİNİN 04/01/1991 TA.1982 /396 ESAS 1983 /691-2 EK KARARIYLA İST. DEFTERDARI KAYYIM TAYİN EDİLMİŞTİR.28/06/1991 YEV.3313

Şerh

12/04/1996

Şablon=Kamu Haczi, Cümle=HACİZ:12/04/1996 YEV:1728 BORÇ:60.000.000 TL. İÇİN

Şerh

Şablon=2762 Sayılı Kanuna göre Vakıf Taviz Bedeli Şerhi, Cümle=NEVİ:HAMDULLAH PAŞA V.

Hissedarlar Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri

İşlem Türü

İşlem Tarihi

Yevmiye No

Hissedar Ad Soyad/Ünvan

Açıklama

Rehin

27/01/1931

146


Miktar=92000,00000 ETL, Vade=1, Rehin Tip=Ipotek, Kredi Tip=None, Muteselsil=False, Açıklama=A İ YORGİ PAPA TODORİNİN BU PARSELDEKİ HİSSESİ İLE 149 ADA 7 PARSELDEKİ HİSSESİ İÇİNDİR., Derece=1, Sıra No=0, Serbest Dereceden Faydalanma Hakkı=False, Alacaklı=(SN:45984587) IREN MARİNOS : KN:

Şerh

12/04/1996

1728


Şablon=Kamu Haczi, Cümle=HACİZ:12/04/1996 YEV:1728 BORÇ:60.000.000 TL. İÇİN

Şerh


Şablon=2762 Sayılı Kanuna göre Vakıf Taviz Bedeli Şerhi, Cümle=NEVİ:HAMDULLAH PAŞA V.

Muhdesatlar (Ağaç, Konut, Müştemilat, Dalyan Ve Voli Mahali, Diğer)

Türü

Açıklama

Tanım

Yevmiye Tarihi

Yevmiye No

6. KONUM

· Ana Merkezlere Uzaklık: İstanbul Üniversitesi Devlet Konservatuvarına 850 m, Caferağa Camiine 450 m, Yoğurtçu Parkına 700 m, Kadıköy Vergi Dairesine 650 m, Haydarpaşa Garına 2,2 km, Kadıköy Belediyesine 1,4 km

· Ana Ulaşım Bağlantılarına Uzaklık: Kadıköy rıhtım caddesine 800 m, Söğütlüçeşme kavşağına 1,7 km

· Toplu Taşıma Ağlarına Uzaklık: Kadıköy Metro İst 750 m, Kadıköy İdo 800 m, İett Otobüs Peronlarına 1,1 km

1

Taşınmazın uzak uydu görüntüsü

Taşınmazın yakın uydu görüntüsü

7. ÇEVRESEL ÖZELLİKLER

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin;

· Ekonomik, Sosyal, Kültürel Özellikleri: Taşınmazlar, geneli itibariyle gelişmiş ve yapılaşmış bir bölgede yer almakta olup, çevresinin sosyo-ekonomik yapısı orta-yüksek seviyededir. Son dönemde yapılan yatırımlarla bu seviye yükselme eğilimi göstermektedir. Kadiköy merkezinin en işlek caddelerinden General Asım Gündüz Caddesine çok yakın konumda olup bu caddeden Kadıköy-Moda Tramvayı geçmektedir.

· Sosyal Altyapı Alanları : Yakın çevresinde Reks Sineması, Ayia Efi Mia Ortodoks Kilisesi, Osmanağa Camii, Surp Tekavor Ermeni Kilisesi, , As Sineması, Özel Kadıköy Rum İO, Fransız Katolik Klisesi, Kadiköy 26 Aile Sağlığı Merkezi, Rum Metropolithanesi Kilisesi, Barış Manço Kültür Merkezi, Özel Şifa Hastanesi, Yoğurtçu Parkı bulunmaktadır.

· Sosyal Tesis Alanları : Özel İnci Yüksek Öğrenim Kız Yurdu, Vip Apart 2 Öğrenci Yurdu, Kindyroo Anaokulu, Bahariye Anaokulu, Uçan Balon Çocukevi bulunmaktadır.

· Teknik Altyapı Alanları : Taşınmazlar uzak çevresi her türlü teknik altyapıdan faydalanan bir mevkii olup, yakın çevrede İskinin Atıksu Arıtma Tesisi bulunmaktadır.

· Doğal, Tarihi ve Kültürel Alanlar: Taşınmazların yakın çevresinde doğal ve tarihi alanlar bulunmamakta olup, en yakın büyük yeşil alan yaklaşık 850 m uzaklıkta bulunan Yoğurtçu Parkı’dır. Sahil kısmında yeşil bant şeklinde gezi alanları mevcuttur.

· Planlı / Olası Kamu / Özel Sektör Yatırımları: Bulunmamaktadır.

8. HALİHAZIR DURUM

· Taşınmazın bulunduğu ada/parselin

yapılaşma özellikleri: Taşınmazlar üzerinde yapı bulunmamaktadır. Parselin bir tarafında bitişik nizam bina bulunmakta diğer taraftaki parselde yapı yoktur.

· Yakın çevre yapılaşma özellikleri: Taşınmazın bulunduğu sokakta 4-6 katlı binalar mevcuttur.

· Taşınmazda tecavüz olup olmadığı,

varsa çözüm önerileri: Taşınmazda herhangi bir tecavüz yoktur.

· Mülkiyete ilişkin hukuki sorunlar,

değerlendirmeye engel teşkil edip etmediği: Bulunmamaktadır.

Taşınmazın Genel Görünümü

9. İMAR DURUMU

9.1. Mevcut İmar Durumu

· İmar Durumu Tarihi : 25.02.2020 tarih ve 525204 sayılı Kadıköy Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğü’nün yazısına ekli İmar Durum Belgesi

· Plan (İmar) Fonksiyonu: Konut

· TAKS (Taban Alanı Katsayısı):-

· KAKS / E (Kat Alanı Katsayısı/Emsal) :-

· Hmax (Maksimum bina yüksekliği): 15,50 m

· Çekme Mesafeleri: arka bahçe 9,25 m, ön bahçe 2,27 m

· İlgili Plan Notları:

· Mer’i İmar Planı ve İmar Mevzuatına uygun olarak boş arsa için düzenlenmiştir.

· Mer’i yönetmelikler doğrultusunda proje tasdiki için gerekli tapu, aplikasyon krokisi, inşaat istikamet rölevesi, kot kesit, ağaç revizyonu v.b. belgeler alınacaktır.

· Parsel Zemin Etüdleri, 19.01.2010 tarihinde Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı tarafından onaylanan Mikro belgeleme Projesi Yerleşime Uygunluk Harita ve Raporu verilerine göre yapılacaktır.

· Koruma Kurulu Kararları: Bölge Müdürlüğümüz tarafından 14.11.2014 tarih ve 10546 sayılı yazı ile taşınmazın eski eser olup olmadığı sorulmuş, 10.02.2015 tarih ve 274 sayılı İstanbul 5 numaralı KVKBK Müdürlüğünün cevabi yazısında “20.04.1984 tarih ve 507 sayılı kararıyla da parselde bulunan 3. grup yapı niteliğindeki binanın çevresi olmadığından, korunmasına gerek olmadığına karar verildiği anlaşılmıştır.” denilmektedir. İmar durum belgesindeki yapılaşma şartları geçerlidir.

· Diğer Şartlar : -

· Not: Mevcut bina yaklaşık 130,00 m2 taban alanına sahip iken imar planı yapılaşma haklarında parselin arka cephesinde bırakılan yapılaşma harici alanın fazla olduğu (yaklaşık 50 m2) ve parselde imar taban alanının yaklaşık 80 m2 kaldığı 05.02.2020 tarih ve 525204 sayılı Kadıköy Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğü’nün yazısına ekli İnşaat İstikamet Rölevesinden anlaşılmaktadır.

· İmar Durumu Görüntüsü

9.2. İmar Planı Tadilatı Yapılması Halinde Öngörülen İmar Durumu

· Plan (İmar) Fonksiyonu: Tadilat öngörülmemektedir.

10. DEĞERLENDİRMEYİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER

10.1. Olumlu Faktörler

· Her türlü ulaşım imkânlarından faydalanılmaktadır.

· Ana arterlere yakın konumda bulunmaktadır.

· Ekonomik ve sosyal açıdan her türlü faaliyet kurum ve firmalara yakın konumdadır.

· Arka bahçenin olması.

10.2. Olumsuz Faktörler

· Sokakların dar ve işlek olması inşaat faaliyetlerini etkileyebilir.

11. MİMARİ PROJE

11.1. Projenin Niteliği ve Onay Durumu

· (Varsa) Değerlendirmeye esas mimari projenin niteliği: Projesiz olarak değerlendirilmektedir.

11.2. Toplam İnşaat Alanı

Blok / Kat / Bağımsız Bölüm

İnşaat Alanı (m2)

1.Bordum kat

80,00

Zemin kat

80,00

1.Normal kat (arka cepheden 1,50 m çıkma yapılacağı düşünülmektedir.)

88,50

2.Normal kat

88,50

3.Normal kat

88,50

4.Normal kat (arka ve ön cepheden 0,60 m saçak çıkması yapıldıktan sonra

88,50

Çatı Piyesi 3,00 m çatı çekmesi yapılacağı düşünülmektedir.)

2,00 m çatı çekmesi yapılacağı düşünülmektedir.)

60,00

Toplam

574,00

11.3. Toplam Net Alan

Söz konusu değerlendirme bağımsız bölümlere ait alanlar brüt kat alanları olup mahallerin net alanları projelendirme sonrası kesinlik kazanacaktır.

11.4. Bağımsız Bölümler ve Nitelikleri

Bağımsız BölümBrüt Alan

1) Zemin Kat Bodrum katta deposu 160,00 m2 olan dükkân 5 nolu (80 m2+ 80 m2)

2) 1.Normal Kat 1 no.lu daire 88,50 m2




(Çatı piyes eklentisi olan) (88,50 m2+ 60 m2)

Toplam: 574,00 m2

11.5. Ortak Alanlar

Projelendirme sonrası kesinlik kazanacaktır.

12. TOPLAM MALİYET

Yapım/Onarım (İnşaat) Maliyeti: Yapılacak inşaat, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2020 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğine göre, III. sınıf, B grubuna girmekte olup, m2 maliyet değeri 1.450,00 TL/m2’dir.

İnşaat Maliyeti: 574,00 m2 * 1.450,00 TL/m2 = 832.300,00 TL’dir.

Proje Maliyeti: 12.252,00 TL (Bu bedel Mimarlar Odasının resmi sitesindeki ‘En az bedel hesabı/Yeni Mimari Proje Bedel Hesabı’ bölümünden yapılmıştır.

Peyzaj/Çevre Düzenleme Maliyeti: -

Diğer Maliyetler: -

Toplam Maliyet: 844.552,00 TL

13. FONKSİYON BELİRLEME

Kadıköy Belediyesiyle yapılan görüşmeler neticesinde geçerli yönetmeliğe göre binada çatı piyesi yapılabileceği, zemin katın dükkân ve bodrum katın bu dükkâna bağlı depo olarak yapılabileceği, diğer normal katların konut veya ofis olarak planlanabileceği bilgisi edinilmiştir.

14. EMSAL TAŞINMAZLAR VE KİRA BEDELLERİ

14.1. Yapım/Onarım Karşılığı Değerlendirilen Emsal Vakıf Taşınmazları

Sıra No

Mahalle

Cadde/Sokak

Ada/Parsel

Fonksiyon

İhale Artırım Oranı (%)

Sözleşme Aylık Kira Bedeli (TL)

Sözleşme (m2) Kira Bedeli (TL)

İhale /

Söz.Yılı

1

Osmanağa

Nuzhet Efen.

59/6

Dükkan+ofis

32

6.072 (2019)

22.24

2017

2.....

Rasimpaşa

Macit Erbud

201/2

Dükkan+ofis

71

7.011 (2017)

10,72

2015

14.2. Emsal Kamu / Özel Sektör Kiralık Taşınmazlar

Emsal Kiralık Taşınmaz 1



4- Koza İnşaat Emlaktan alınan bilgi:

Zemin+Bodrum daki dükkan kirası: 20.000,00-25.000,00 TL

1.normal kat daire kirası: 2.700,00 TL

2.normal kat daire kirası: 2.700,00 TL

3.normal kat daire kirası:2.700,00 TL

4.normal kat dubleks daire kirası: 3.700,00 TL Toplam kira: 31.800,00 TL

(Bilgi Kaynağı ve İletişim Bilgileri: Caferağa Mah. Sakız Sok. Tel:0216 337 12 49)

5- Aybars Gayrimenkul Dan.Hizm.den alınan bilgi:

Zemin+Bodrum daki dükkan kirası:20.000,00 TL




4.normal kat dubleks daire kirası: 3.500,00 TL Toplam kira: 31.000,00 TL

(Caferağa, Kadife Sk. No:22, 34710 Kadıköy/İstanbul. 0536 265 11 57)

15. GELİR HESAPLAMASI

Binanın 1 adet bodrum + 1 adet zemin kat + 4 adet normal kat+ 1 adet çatı piyesinden oluşacağı düşünülerek, uygulama projesine kısıtlama getirilmemesi amacıyla hesaplama ve değerlendirme; brüt ve yaklaşık net alanlar üzerinden piyasa analizi yöntemine göre yapılmıştır.

Bahse konu parsel için yaklaşık inşaat alanı 574,00 m2 olarak hesaplanmış olup, bu doğrultuda;

Bu yapının; 1 adet (bodrum katta deposu olan) zemin katta bulunan dükkân, 3 adet normal katta bulunan daire ve 1 adet çatı piyesi bulunan daireden oluşacağı düşünülmüştür.

Bedeller belirlenirken depo ve çatı piyesi için değer kaybı uygulanmıştır.

Bölgede, benzer nitelikli, emsal olabilecek taşınmazlar da incelenerek dükkan+konut veya dükkan+ofis fonksiyonunda yapılacak binanın getireceği gelir hesaplanacak olursa;

Bağımsız BölümBrüt AlanTahmini Kira Bedeli

1) Zemin Kat Bodrum katta deposu 160,00 m220.000,00 TL

olan dükkân 5 nolu (80 m2+ 80 m2)

2) 1.Normal Kat 1 no.lu daire veya ofis 88,50 m2 2.500,00 TL



5) 3.Normal Kat 4 no.lu daire veya ofis 148,50 m2 4,200,00 TL

(Çatı piyes eklentisi olan) (88,50 m2+ 60 m2)

Toplam: 574,00 m2 Toplam Getiri: 32.300,00 TL

Toplam Aylık Kira Bedeli:

Yapılan araştırma ve incelemede, yapılacak binadan toplam 32.300,00 TL civarında ücret alınabileceği, sözleşme sonrasında fonksiyonda değişiklik olması halinde (ofis, yurt, kreş, ana okulu..vb) oluşan yeni duruma göre kira getirisinin yeniden hesaplanabileceği hususları uygun bulunmaktadır.

Toplam yıllık gelir ise; 32.300,00 TL x 12 = 387.600,00 TL civarında gelir getirebileceği hesaplanmış olup, bu gelirinde %60’inin genel giderlere (personel maaşı, vergiler, İdaremiz kira bedeli, temizlik araç ve gereçleri vs. ), %40’ının de kar olacağı düşünüldüğünden, toplam yıllık net gelirin;

387.600 TL x 0,40 = 155.040,00 TL civarında olacağı hesaplanmaktadır.

Gelir Hesaplamasında Kullanılan Parametreler ve Formüller:

İşletme Giderleri : Brüt gelirin % 60’i (İdaremize ödenmesi planlanan kiralar da

genel giderler içinde olup, bunun da en az brüt gelirin % 35’i olduğu öngörülmüştür.)

Brüt Gelir (aylık): 32.300,00 TL

Brüt Gelir (yıllık): 32.300,00 TL x 12 = 387.600,00 TL

Net Gelir: Brüt Gelir - İşletme Giderleri

Net gelir (yıllık): 387.600,00 TL. x 0,40 = 155.040,00 TL

Net gelir (aylık): 155.040,00 TL / 12 ay = 12.920,00 TL

16. KİRA SÜRESİ

16.1. Yapım / Onarım (İnşaat) Süresi

Yapım / onarım (inşaat) süresi; Taşınmazın hâlihazır durumu, konumu, gerekli tüm projelerin hazırlanması, İdare ve ilgili tüm kurum-kuruluşlarca onaylanması, daha önceki proje onay süreci tecrübeleri ve yapılacak/onarılacak bina/tesisin teknik özellikleri göz önüne alınarak 2 yıl olarak takdir edilmiştir.

16.2. Amorti Süresi

Yapılacak Binanın Kendini Amorti Etme Süresi:

Amorti Süresi: İnşaat Maliyeti / Yıllık Net Gelir olacağından,

844.552,00 TL / 155.040,00 TL = 5,44 yıla tekabül etmekte, bu da yaklaşık 6 yıldır.

17. ASGARİ KİRA BEDELİ

17.1. Yapım / Onarım (İnşaat) Süresi Asgari Kira Bedeli

Söz konusu taşınmaz üzerine yapılacak olan binanın yapımı aşamasında da belli bir kira alınacaktır. Yapım için belli bir harcama olacağı düşünülürse, kiracının inşaat süresince 4.485,26 TL (işletme kirasının % 30’u) İdaremize ödemesinin uygun olacağını düşünmekteyiz.

17.2. İşletme Süresi Asgari Kira Bedeli

Taşınmaz üzerine yapılacak yapılar için belli bir harcama yapılacaktır. Rayiç Getirisine Göre Aylık Getireceği Gelir Hesaplaması bölümünde İdaremize muhatap kiracının aylık brüt kazancı 32.300,00 TL’dir. Bunun %35’ini İdaremize kira olarak vermesi halinde 11.305,00 TL’ye tekabül ettiği hesap edilmiştir. Ancak yapının iki sene sonra faaliyete geçeceği düşünüldüğünden, geçmiş yıllardaki kira artış oranları da dikkate alınarak (%15), İdaremizin kiracıdan iki sene sonra aylık 14.950,86 TL talep etmesinin uygun olacağı kanaatindeyiz.

18. ÖZEL DURUMLAR

Bulunmamaktadır.

19. SONUÇ VE KANAAT

EKLER:

1- Tahmin Edilen Bedel Hesap Cetveli,

2- Proje En Az Bedel Hesabı,

3- İnşaat İstikamet Rölövesi,

4- Kot-Kesit,

5- Harita-Plan Örneği,

6- Aplikasyon Krokisi.

Kadıköy İlçesi, Caferağa Mah. Sakız Gülü Sok. 23 Pafta, 1142 Ada, 2 nolu Parsel Ekspertiz Raporu

10

cdn.vgm.gov.tr · web viewvakıflar meclis kararı tarihi : 11.10.2017 yapılan İşlemler:...

Documents