comune di ponsacco · rigenerazione di fabbricati produttivi inseriti in ambito urbano. relazione...
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COMUNE DI PONSACCO PROVINCIA DI PISA
ART. 25.1. DELLE N.T.A. DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
Linee di indirizzo per la procedura competitiva e comparativa delle proposte
di riqualificazione / rigenerazione degli edifici produttivi dismessi localizzati
in ambito residenziale
RELAZIONE
Ufficio di Piano Geom. Alberto Turini, Arch. Elisabetta Ulivi,Arch. Antonio D’Auria, Geom. Renzo Manetti,
Luca Neri
Garante della Comunicazione per gliAtti di Governo del Territorio Dr. Geol. Elena Baldi
Sindaco Alessandro Cicarelli Assessore ai Lavori pubblici e alle opere di urbanizzazione Floriano Baldacci
Giugno 2012
COMUNE PONSACCO
3° SETTORE
Giugno 2012
OGGETTO: ART. 25.1 del vigente R.U. commi 8.1. e successivi.
Bando per la procedura competitiva comparativa per proposte di riqualificazione /
rigenerazione di fabbricati produttivi inseriti in ambito urbano.
Relazione
Con deliberazione del Consiglio Comunale n 11 del 24/04/2012 è stata approvata la
variante 2 al Piano Strutturale con la quale è stato implementato il quadro conoscitivo e la
normativa per la qualificazione/ rigenerazione del patrimonio artigianale e industriale dimesso
all’interno delle UTOE a carattere residenziale, nonché l’incremento in termini di abitanti della
capacità insediativa ( + 1.050 abitanti) .
Nella stessa seduta consiliare, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 12 del
24/04/2012 è stato approvato e parzialmente riadottata la variante 6 al R.U. attualmente in
fase di pubblicazione per la presentazione di osservazioni dal 16 maggio u.s.
Ciò nonostante è intenzione della Giunta Comunale attivare con sollecitudine le
procedure previste per individuare gli interventi finalizzati al recupero / rigenerazione degli
edifici produttivi dismessi, per cui è stato dato incarico a questo settore di iniziare la fase
propedeutica e di analisi secondo la normativa di attuazione del R.U. che prevede:
“ l’A.C. definirà le strategie, le opere pubbliche e le azioni di riqualificazione della struttura urbana
dando priorità ai sistemi di mobilità urbana, con particolare riferimento all’accessibilità pedonale,
predisponendo un programma di interventi per la eliminazione delle barriere architettoniche, la
percorribilità ciclabile, quale alternativa al sistema di accessibilità ai servizi di interesse collettivo
ed alle diversificate parti del sistema insediativo e del territorio ed esplicitando la struttura
urbana.
In tal senso l’AC promuoverà specifici bandi, impostati su strategie e programmazione pubblica,
volte alla qualificazione della struttura urbana. “
In sostanza si tratta di promuovere un procedimento competitivo-concorsuale per
attivare il processo di rigenerazione del patrimonio produttivo dismesso individuato nelle 113
schede allegate al R.U. mediante la partecipazione degli Operatori economici e dei proprietari,
che in relazione agli indirizzi programmatici presentano proposte per l’attuazione di interventi
edilizi – urbanistici.
Con deliberazione consiliare di approvazione del regolamento sono state definite le
regole per la procedura competitiva e comparativa per la valutazione delle proposte
desunte sia dall’ordinamento generale, che dalla normativa regionale ed in particolare
dall’art. 74 sexies della L.R. 1/2005 e dall’art. 13 del DPGR 3R /2007, oltre che dal R.U.
Il Regolamento ha definito le finalità, le modalità e i contenuti del bando ed altri aspetti
relativi ai soggetti ammessi alla procedura , le incompatibilità, le modalità di presentazione
delle proposte, prevede una serie di parametri qualitativi e quantitativi con i relativi pesi di
ordine edilizio – urbanistico secondo cui saranno valutate le proposte da una commissione
tecnica.
Il Consiglio Comunale, su proposta della Giunta, individua in occasione della
pubblicazione di ciascun bando gli obiettivi pubblici, nonché le relative priorità e
conseguentemente, fornisce indicazioni sui parametri di valutazione da adottare e sui
relativi pesi, al fine di assicurare trasparenza ed efficacia operativa, finalizzata da un lato
ad assicurare la rispondenza delle proposte alla programmazione urbanistica comunale e
dall’altro a far sì che esse partecipino all’introduzione sul territorio di elevati livelli di
qualità, nella più ampia accezione del termine.
La procedura competitiva e comparativa consiste in:
- un avviso pubblico (bando) con il quale il Comune individua gli obiettivi da
conseguire,
- in coerenza con le indicazioni delle linee di indirizzo, dettagliando e specificando i
fabbricati produttivi dismessi e le relative aree pertinenziali e/o aggregabili ed i
soggetti ammessi alla partecipazione, le quantità massima di edificabilità assegnabili
e la loro destinazione, i parametri quantitativi e qualitativi che dovranno
contraddistinguere le proposte, i criteri da utilizzare per la valutazione delle singole
proposte ed ogni altro elemento necessario per assicurare la certezza e la
trasparenza della procedura;
- nell’elaborazione, da parte dei soggetti privati interessati, di proposte di
rigenerazione dei complessi produttivi strutturate in modo tale da conseguire livelli
di qualità complessiva non inferiori a quelle stabilite nel bando;
- nella valutazione delle proposte da parte di una commissione giudicatrice in
conformità ai criteri stabiliti dalle presenti norme e dal bando;
- nella compilazione di una graduatoria di merito che ordini le proposte pervenute in
funzione dei livelli di qualità complessiva che sono suscettibili di introdurre nel
territorio;
- nella selezione delle proposte che risultano accolte, procedendo secondo la
graduatoria, fino ad esaurimento della quota di edificabilità prevista dal bando;
La selezione delle proposte avverrà tramite una commissione giudicatrice nominata dopo la
scadenza del termine stabilito nel bando per la ricezione degli elaborati progettuali, che
essendo atto prettamente di natura gestionale, sarà di competenza del responsabile del
settore;
1° bando : Definizione obiettivi, priorità,
Nell’ambito delle strategie previste di riqualificazione della struttura urbana, sono state
individuate dalla Giunta le priorità e le azioni ritenute prioritarie e conseguentemente proposti
specifici parametri con i relativi pesi che sono oggetto di proposta di delibera consiliare con la
quale sono indicate le linee di indirizzo per la predisposizione dei bando pubblico, quali:
- lo sviluppo infrastrutturale e dei servizi per la mobilità sul territorio relativa agli assi
commerciali individuati nel RU;
- adeguate risposte alla domanda di edilizia sociale
- il potenziamento delle dotazioni di standards ed in particolare di aree a parcheggio e
verde pubblico e attrezzature di interesse collettivo;
- piste ciclabili
- la cessione gratuita al Comune delle aree necessarie al conseguimento degli obiettivi del
R.U. evitando procedure di esproprio;
Per quanto riguarda il primo punto, riveste particolare importanza il progetto
preliminare della riqualificazione infrastrutturale da inserire nel piano delle opere pubbliche
( ad esempio la Via Valdera P secondo un ‘idea progettuale promossa dall’Arch Bellucci già
illustrata in un forum pubblico) in modo tale da orientare anche le proposte di
progettazione degli edifici dismessi che attestano a tale via. Parallelamente al progetto
pubblico dovranno essere privilegiate proposte per la localizzazione di aree a parcheggio a
servizio del tessuto commerciale delle vie commerciali nelle immediate vicinanze facilmente
accessibili e fruibili tramite percorsi pedonali. Inoltre sono da completare i collegamenti
all’interno di vari isolati in cui sono presenti tronconi stradali, nonché procedere al loro
adeguamento.
Il progetto generale di riqualificazione di Via Valdera P deve procedere secondo una
logica coordinata di iniziative sia pubbliche che private per evitare che episodi frammentari
ed interventi non coordinati non incidano sugli obiettivi generali di un miglioramento della
struttura urbanistica e della qualità.
Ulteriore elemento di interesse pubblico correlato e strategico viene proposto per
incentivare la localizzazione di funzioni di interesse pubblico o private di carattere
generale per le quali la Giunta è disponibile a valutare proposte che attivino un processo di
delocalizzazione e rigenerazione aggregando altre aree limitrofe secondo principi
perequativi per trasferimento di volumetrie.
1° bando : definizione parametri e pesi
Successivamente alla definizione delle scelte strategiche si procederà alla definizione dei
parametri e dei relativi pesi nonché agli altri aspetti del procedimento concorsuale che
troveranno definizione nelle linee di indirizzo, propedeutico all’avviso pubblico per la
procedura competitiva e comparativa con la quale verranno individuate le aree ed i
fabbricati artigianali / industriali dimessi o dismissibili.
L’atto di indirizzo dovrà definire la quantità massima di edificabilità assegnabile nel 1°
Bando, risultando l’edificabilità complessivamente a disposizione per proposte di
riconversione per funzioni residenziali nel periodo di validità quinquennale del R.U. ( 2009 –
2014) come previsto nella recente Variante 6 al RU, pari a 200 abitanti
corrispondente a mq. 10.000 di SUL ad uso residenziale, ( ULTERIORI 100 abitanti
sono riservati per il patrimonio pubblico da riconvertire in housing sociale) oltre al
mantenimento delle attuali destinazioni ad uso produttivo ( da intendersi in senso lato
quali destinazioni per attività artigianali, di servizio, commerciali, direzionali, turistiche ed
affini)
Da tale entità complessiva è necessario prevedere una potenzialità di circa 70 -
100 abitanti ( 5.000 di SUL) per consentire interventi di riconversione per edifici
artigianali di modesta superficie ( fino a 600 mq. di SUL) per i quali è possibile da subito
consentire la riconversione in senso residenziale con procedimento semplificato ed
immediato, secondo la disciplina prevista dal comma 8.5. dell’art. 25.1. delle NTA del R.U.
Tale parametro è ritenuto in linea con le previsioni. salvo successivi adeguamenti
Quindi la quota di edificabilità da mettere in concorso rimane di 100 – 130 abitanti
pari a 5.000 – 6.500 di SUL residenziale, che in base alle norme di RU attiva progetti di
rigenerazione per almeno il doppio di SUL.
La definizione delle quantità massime di cui sopra sono senz’altro in linea con le attuali
esigenze dell’offerta / domanda del mercato immobiliare: d’altronde si tratta di un bando
che potrà anche essere riattivato anche a scadenza più ravvicinata nel caso di particolare
interesse di altri operatori economici e di ottimistiche visioni di ripresa dell’attuale quadro
economico-finanziario generale.
Per favorire la massima partecipazione è stato ritenuto opportuno non porre condizioni
che escludano alcuni tipi di fabbricati, ragion per cui il bando sarà aperto a tutti gli edifici
produttivi schedati nel quadro conoscitivo, per i quali l’attività risulti dimessa a far data
dalla data di avvio del procedimento della variante 6 ( cioè in data anteriore ad aprile
2010) ferme restando le condizioni stabilite dal R.U. per la riconversione PARZIALE in senso
residenziale degli edifici interessati e della dotazione degli standards urbanistici.
In relazione ai criteri sopraccitati sono stati i definirti i soggetti ammessi a partecipare
alla procedura:
- I concorrenti possono partecipare singolarmente o congiuntamente mediante
formazione di raggruppamenti purchè in possesso della titolarità del diritto di proprietà
dei fabbricati e delle eventuali aree aggregate comprese all’interno dei comparti unitari
come individuati nella cartografia e nelle schede. In alternativa possono partecipare
anche coloro che dichiarano di avere la disponibilità dei medesimi per mandato,
opzione, stipulazione di contratto preliminare di comprevenfita ecc.
- La proposta di riqualificazione/rigenerazione deve essere sottoscritta da tutti i
proprietari del complesso di edifici produttivi individuati nelle schede di comparto o
almeno dalla maggioranza qualificata del medesimo secondo quanto previsto dall’art.
66 della L.R. 1/2005, pur essendo ammessi, in presenza di pluralità di unità immobiliari
parzialmente dismesse, interventi organici per fasi successive con il mantenimento di
attività produttive;
- Analogamente in attuazione degli indirizzi della Giunta e delle strategie di
programmazione urbanistica sono stati individuati, valorizzare gli elementi di
risultato, i seguenti parametri di valutazione ed i relativi pesi ( determinati in 100
punti complessivi) in considerazione degli obiettivi che si intendono perseguire
come segue:
Parametri di carattere qualitativo e relativi pesi di riferimento
a) qualità urbanistica (rappresentata dalla qualità dell’impianto urbano proposto e dalle relazioni tra il medesimo e la struttura della città nella quale si inserisce o con la quale si relaziona unitamente alla qualità ed efficienza delle infrastrutture che si propone di realizzare con particolare riferimento alle proposte finalizzate al completamento o alla ricucitura del sistema infrastrutturale viario esistente o alla realizzazione di spazi per la sosta in comparti di valenza strategica):
10 puntib) qualità infrastrutturale (rappresentata dalla qualità ed efficienza delle infrastrutture che servono l’area o che si propone di realizzare a servizio dell’area medesima e dell’intorno, in particolare sugli assi viari principali del commercio individuati nel Regolamento Urbanistico)
10 puntic) qualità degli spazi pubblici (rappresentata dalla qualità e dalla localizzazione degli spazi pubblici di cui la proposta prevede la realizzazione e delle loro relazioni con il tessuto nel quale si inseriscono) con particolare riferimento alle proposte che prevedano la realizzazione di spazi pubblici in ambiti particolarmente densi e consolidati nonché a quelle che siano supportate da una proposta progettuale di livello preliminare idonea ad evidenziare la qualità dello spazio pubblico e delle sue relazioni con la città)
10 puntid) qualità architettonica (rappresentata dalla qualità del processo proposto per la riqualificazione del complesso immobiliare valorizzando eventuali valori testimoniali unitamente all’introduzione di elementi architettonici innovativi):
10 punti
e) ecosostenibilità delle costruzioni (rappresentata dal livello di adeguamento agli indirizzi in materia di edilizia ecosostenibile di cui all’art. 72 delle NTA ed al Regolamento Edilizio) con particolare riferimento alle proposte che si impegnino a raggiungere i migliori livelli di efficienza energetica):
10 punti (totale parametri qualitativi 50 punti)
Parametri di carattere quantitativo e relativi pesi di riferimento
a) quantità di aree da destinare agli standard urbanistici di cui all’art. 6 N.T.A. che la proposta prevede di realizzare in eccedenza rispetto alla dotazione minima prescritta dal R.U., dal D.M. 1444/1968 e da altre norme applicabili alla trasformazione e proposta, precisandosi come la superficie di eventuali aree non utilizzabili a fini edificatori per la sussistenza di limitazioni derivanti da vincoli sovraordinati al R.U. (aree in fascia di rispetto stradale, aree in ambiti di protezione idraulica, ecc.) saranno corrette mediante l’applicazione del coefficiente riduttivo 0,20
10 puntib) quantità di aree che la proposta prevede di aggregare al comparto / complesso per attivare processi perequativi per localizzazione standards urbanistici o per trasferimento di SUL diversi da quelli di cui alla lettera precedente, precisandosi come la superficie di eventuali aree non utilizzabili a fini edificatori per la sussistenza di limitazioni derivanti da vincoli sovraordinati al R.U. (aree per casse di espansione, aree in fascia di rispetto stradale, aree in ambiti di protezione idraulica, ecc.) saranno corrette mediante l’applicazione del coefficiente riduttivo 0,20
15 puntic) quantità di alloggi che la proposta prevede di destinare alla residenza sociale come definita dalle N.T.A. del R.U., espressa in percentuale sul totale della SUL superficie utile lorda ad uso residenziale prevista dalla proposta
15 punti
d) quantità di superficie secondo le previsioni del R.U., espressa in termini di SUL, che la proposta prevede di cedere al Comune per attività di interesse pubblico o di interesse generale
10 punti ( totale parametri quantitativi 50 punti)
La Commissione procederà alla valutazione mediante assegnazione di un punteggio tra
1 e 10 che sarà attribuito alla proposta da parte di ciascun commissario in funzione della
qualità specifica, mentre per i parametri di natura quantitativa si procederà medianter la
formula:
10 (Pi – Pmin) / P min
dove: P min. è il valore minimo di riferimento stabilito dal bando per il parametro ricorrente
Pi è il valore offerto della proposta per lo stesso parametro.
Una volta esaurita la procedura concorsuale sarà stilata la graduatoria finale delle proposte
che sarà resa nota pubblica nelle forme consuete.
Attuazione degli interventi
Le proposte selezionate risultano ammesse all’attuazione dell’intervento proposto
secondo l’ordine nel quale sono classificate nella graduatoria finale e fino all’esaurimento della
potenzialità edificatoria complessiva posta a bando.
Entro trenta giorni dalla pubblicazione dei risultati il Comune comunica agli interessati
l’avvenuta selezione, specificando le eventuali condizioni e prescrizioni cui dovrà conformarsi
la fase attuativa della proposta senza che ne siano alterati gli equilibri complessivi. Con la
stessa comunicazione invita inoltre i soggetti selezionati a depositare le garanzie fidejussorie
previste dal bando, assegnando loro un termine temporale compreso tra trenta giorni e
sessanta giorni. La mancata presentazione della garanzia entri i termini assegnati comporta
l’esclusione dalla graduatoria e la decadenza dei diritti che ne conseguono.
In caso di esclusione di una proposta per il mancato deposito delle garanzia è facoltà
del Comune ammettere la prima in graduatoria tra le proposte che eccedevano potenzialità
edificatoria complessiva posta a bando.
Una volta depositate le garanzie richieste, il Comune invita i soggetti ammessi a
presentare i Piani Attuativi relativi alle proposte selezionate, se del caso conformati alle
condizioni e prescrizioni già comunicate dal Comune, entro un termine temporale congruo e
proporzionato alla complessità ed estensione di ciascun Piano Attuativo.
I singoli Piani Attuativi sono adottati ed approvati con le procedure di cui all’art. 65 e
seguenti della L.R. 01/2005
L’attuazione è ovviamente subordinata alla stipula di apposita convenzione urbanistica,
anche per l’esecuzione delle opere pubbliche a scomputo.
Nel caso che alcuni operatori propongono piani di riqualificazione / rigenerazione di
complessi industriale di tipo B – secondo la classificazione del vigente RU- con aggregazione di
aree esterne al perimetro del comparto, il Comune potrà attivare tramite il processo
partecipativo, l’adozione del piano attuativo con le procedure dell’art. 65 comma IV° con
contestuale variante agli strumenti urbanistici in conformità alla vigente normativa di RU:
“A seguito dell’esito dei bandi potranno emergere le necessità/opportunità di rigenerazione funzionale, che potranno così essere concatenate con le operazioni di riqualificazione urbana (interventi urbanistico-edilizi, dotazioni pubbliche riconducibili ai servizi, infrastrutture, standard pubblici e/o di uso pubblico etc).
L’Amministrazione Comunale potrà programmare anche attraverso il coinvolgimento dei cittadini ed operatori, in un processo partecipativo, le aree di riqualificazione morfologica e funzionale degli assi commerciali esistenti individuando contestualmente alla programmazione della riqualificazione del tessuto edilizio, le aree pedonali, le piazze, il sistema del verde, nonché i parcheggi a servizio di tale sistema
Il Responsabile del Procedimento Il Responsabile del 3° Settore
Arch. Elisabetta Ulivi Alberto Turini