ESTIMO CIVILE• STIMA DEI FABBICATI CIVILI;• STIMA DEI FABBRICATI INDUSTRIALI;• STIMA DEI FABBRICATI RURALI;• STIMA DELLE AREE EDIFICABILI;• STIMA DEI CONDOMINI.

STIMA DEI FABBRICATI CIVILI

• Un fabbricato civile è un manufatto che si eleva dal piano stradale senza soluzione di continuità avente un ingresso proprio e diviso fra di loro da strade.

• Un fabbricato può essere costituito da più unità immobiliari, cioè parti economicamente indipendenti e avente ognuno un proprio mercato attivo. Il valore di un intero fabbricato è dato dalla somma dei valori delle unità immobiliari.

• Per fabbricati civili si intendono:• Abitazioni;• Uffici;• Negozi;

Aspetti economici

La stima dei fabbricati può avvenire con i seguenti aspetti economici:

• valore di mercato;

• Valore di costo;

• Valore di trasformazione;

• Valore di capitalizzazione,

• Valore complementare.

Procedimento di stima

Ogni valore può essere ricercato attraverso:

• Procedimento sintetico:

a) per confronto o comparativa;

b) per valori tipici.

c) storica e a vista

• Procedimento analitico:

a) capitalizzazione del reddito.

Descrizione del fabbricatoLa descrizione del fabbricato costituisce la prima e fondamentale fase di ogni

valutazione. Nella stesura della relazione di stima, il perito analizzerà le caratteristiche estrinseche ed intrinseche, giuridico-legali e catastali.

Principali caratteristiche estrinseche:• Ubicazione ( il mercato immobiliare distingue nelle città diverse zone: centro, che

può essere storico se ci sono edifici antichi e monumenti; zona residenziale intermedia; zona periferia; zona residenziale periferica di particolare pregio per panoramicità, salubrità, verde, qualità insediamenti urbanistici, servizi ecc.; zona industriale o artigianale; zona agricola).

• Presenza di vie di comunicazione: (strade; ferrovie; metropolitane).• Servizi pubblici: (esercizi commerciali; asili e scuole; parcheggi; Edifici per il culto;

Strutture sportive; banche; uffici postali; centri sociali ecc.)• Qualità del tessuto urbanistico e sociale circostante. ( dove vi è un’ edilizia di

prestigio vi sarà una popolazione di livello sociale alto per reddito , comportamento sociale ecc. ma il tessuto urbanistico e comunque determinato anche da spazi verdi come parchi o presenza di insediamenti produttivi fonti di inquinamento, traffico pesante intenso caotico).

•

Caratteristiche intrinseche

• Destinazione d’uso: ( la classificazione tradizionale e generica distingue tre tipologie di fabbricati: civili, rurali, industriali; in ambito tecnico-professionale si fa riferimento alla definizione catastale che distingue:

a) a destinazione ordinaria: gruppo A (abitazioni e uffici); gruppo B ( alloggi collettivi); gruppo C ( negozi; magazzini, laboratori, palestre sena fine di lucro, ecc.).

b) a destinazione speciale o gruppo D ( fabbricati industriali);

c) a destinazione particolare o gruppo E( stazioni per servizio di trasporto, edicole, chiese, mercati, costruzioni nei cimiteri, semafori, torri ecc. ).

• Tipologia edilizia: case singole, case singole raggruppate, case singole condominiali o condomini orizzontali, condomini.

• Tipologia costruttiva: muratura, cemento armato, prefabbricato, acciaio.• Qualità delle finiture: rivestimenti, pavimenti, serramenti ecc.• Qualità degli impianti:materiali utilizzati e stato di usura.• Età e stato di manutenzione.• Dimensione.

Aspetti legali e catastali

I vincoli giuridici che gravano sul fabbricato e che possono incidere sul giudizio di stima sono:

a) Norme urbanistiche: (regolarità del permesso di costruire, certificazione di agibilità).

b) Norme tecniche di sicurezza degli impianti: impianto elettrico, termico, ascensore ecc.).

c) Presenza di contratti in corso;

d) Ipoteche;

e) Diritti: ( usufrutto, abitazione ecc.)

f) Norme legate al diritto di famiglia.

Per quanto riguarda gli aspetti catastali: dichiarazione del fabbricato con tutti i dati identificativi ( particella, numero di partita, subalterno, piantine, categoria,Rc).

valore di mercato di un fabbricatoprocedimento sintetico

Procedimento sintetico:Stima comparativa o per confronto monoparametrica Vm = SVm/SP * PxI parametri tecnici comunemente usati sono:• La superficie commerciale;• La superficie netta calpestabile;• Il volume vuoto per pieno;• Il numero dei vani.La superficie commerciale è il parametro normalmente usato nella

compravendita dei fabbricati essa è data dalla superficie delle unità immobiliari al lordo dei muri e della superficie delle pertinenze quest’ultime ridotte da coefficienti. Le pertinenze possono essere a servizio diretto esterne ( come balconi e terrazze) o interne ( come soffitte, taverne, box auto) a servizio indiretto ( come cantine o le soffitte non collegate all’unità immobiliare) e pertinenze scoperte ( come giardini a uso esclusivo).

Determinazione della superficie commerciale

Coefficienti per il calcolo della superficie commerciale:

Sup. interna + superficie dei muri divisori interni 100%;

Sup. muri perimetrali non confinante con altre unità imm. 100%;

Sup. muri perimetrali confinante con altre unità imm. 50%;

Balconi e terrazze scoperti ( dipendono dalla superficie) 30-35%;

Balconi e terrazze coperte ( “ “ “ ) 30-50%;

Verande 65-90%;

Cantina, soffitta a servizio indiretto 20-35%;

Taverna, mansarda, box 50%;

Giardino di proprietà esclusiva 1-5%.

Altri parametri tecnici di confronto

Superficie netta calpestabile o superficie utile ( si ottiene misurando i vani al netto di tutti i muri perimetrali e divisori ad essa viene sommata la superficie delle pertinenze ridotta in percentuali come per la superficie commerciale).

La superficie netta nei fabbricati residenziali incide, indicativamente nella misura del 80-90% della superficie lorda di pavimento ( quest’ultima comprende muri interni ed esterni, sottotetti, cantine, androni, vano scala e ascensore, locali di servizio condominiali).

La cubatura lorda vuoto per pieno ( m3 vpp) è un parametro usato per i fabbricati ad uso produttivo ( anche se oggi anche per questi si va diffondendo la suprf. comm). La cubatura si misura moltiplicando la superficie del fabbricato misurata esternamente ai muri perimetrali per l’altezza che va dal livello del pavimento più basso all’estradosso del tetto ( parte esterna della soletta) se il livello del suolo è inferiore a quello del primo pavimento, il volume lordo deve essere calcolato considerando il livello del suolo.

Il vano è un parametro che attualmente non ha molta importanza per fini estimativi.

Parametri economici

• Reddito imponibile catastale;

• Canone di locazione;

• Beneficio fondiario.Quando il mercato non è sufficientemente attivo, il valore unitario si può ricercare

utilizzando come dato base le quotazioni unitarie base pubblicate dagli operatori dell’intermediazione immobiliare e precisamente:

• Dalle camere di commercio;• Agenzie immobiliari,• Da Nomisma ( osservatorio sul mercato immobiliare);

• Dall’Agenzia del territorio;Le quotazioni tengono conto dell’ubicazione, dell’età e stato di manutenzione, l’altezza

del piano, tipologia edilizia, prospetto ecc.

Il dato medio tabellare viene, pertanto, corretto con i coefficienti di differenziazione espressi in % ( comodi positivi e negativi) Vu = V’u x ( c1+c2+……cn ) oppure Vu = V’u x c1 x c2 x….cn).

Procedimento sintetico per confrontomultiparametrico

Quando il mercato è poco attivo o i dati di cui si è a conoscenza sono riferiti a fabbricati che, pur essendo simili hanno anche importanti diversità si ricorre all’uso di coefficienti di ponderazione che tengono conto dell’incidenza di ogni caratteristiche sul valore di mercato. Questo procedimento è concettualmente simile a quello adottato nella stima dei millesimi dei condomini e quindi trova da tempo fondamento nella disciplina estimativa.

ΣV : Σ( p1x p2 x p3 x …… pn ) = Vx : ( px1 x px2 x ….. Pxn)

Vx = ΣΣV V / / ΣΣ( p( p1 1 x px p22 ….p ….pnn) x ( p) x ( px1x1 x p x px2x2 x ….p x ….pxnxn))

Esempio vedi libro.

Procedimento di stima per valori tipici

Valore di mercato procedimento analitico

Con il procedimento analitico il valore di mercato di un fabbricato si ottiene accumulando all’attualità, utilizzando un appropriato saggio di capitalizzazione il reddito netto annuo del proprietario. Il reddito deve essere ordinario, annuo costante e illimitato.

Vo = Bf / r

Bf = Rpl – ( Q + Tr + Amm. + Svz + Sf-In + I );

Rpl = Canone annuo + interessi sul canone annuo;

r = ΣBf / ΣV.

Correzione del valore ordinario applicando i coefficienti di differenziazione che tengono conto dei comodi o scomodi ( es. altezza del piano, esposizione, prospetto, età, funzionalità, aree annesse e impianti in dotazione).

Aggiunte e detrazioni.

Valore di costruzione e ricostruzione

Il valore di costruzione di un fabbricato si ottiene sommando le spese che un imprenditore puro ordinario dovrebbe sostenere per edificarlo ex-novo.

Il valore di ricostruzione è invece il costo di costruzione riferito ad un fabbricato esistente o esistito. In alti termini è il costo che un imprenditore deve sostenere oggi, con materiali, tecniche e prezzi attuali deprezzato di una quota di vetustà che tenga conto dell’età e dello stato di conservazione del fabbricato.

Un fabbricato viene stimato secondo questo aspetto economico quando:• Non esiste un mercato attivo ( fabbricati industriali, rurali, pubblici);• Nella stima dei danni;• Per stima del valore di trasformazione di un’area edificabile;• Per fornire, in fase di progettazione, una previsione economica o per partecipare a una

gara d’appalto.Il costo totale di costruzione è dato:• Costo di cantiere o secco comprende le spese per edificare fisicamente il fabbricato

( materiali, manodopera, noleggi ecc. ).• Spese generali comprendono• a) progetto e direzione lavori; ( 2,5 - 7% del costo di cantiere);• b) oneri relativi al permesso di costruire ( 5 – 20% del costo di cantiere ); • c) profitto dell’impresa ( 10 – 25% del costo di cantiere ).

Valore di costruzione e ricostruzione

Il valore di costruzione del fabbricato è dato dal costo totale di costruzione più il valore dell’area edificabile.

Procedimento sintetico comparativo.La determinazione del valore di costo di costruzione con procedimento sintetico si basa

sul confronto con costi sostenuti per edificare fabbricati simili e quindi:

ΣVk : Σp = Vkx : px Vkx = ΣVk / Σp x px

I costi di costruzione sono rilevabili da:• Imprenditori edili• Pubblicazioni specializzate a cura di ordini professionali, associazioni dei costruttori

che hanno rilevato i costi su ampia scala.I parametro utilizzato e sempre un parametro tecnico. • m3 vpp ( metro cubo, vuoto per pieno che è il più utilizzato);• m2 ( superficie netta calpestabile);• m2 ( superficie commerciale);• m2 ( superficie lorda totale ).

Valore di costruzione e ricostruzione

Procedimento analitico:La determinazione del valore di costo con procedimento analitico si basa su

analisi e calcolo dettagliato di tutte le spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per realizzare la costruzione o ricostruzione di un fabbricato.

L’elaborato tecnico attraverso cui viene svolto tale calcolo è detto

computo metrico estimativo.Il computo metrico può avere diverse finalità:

• Computo metrico preventivo;

• Computo metrico consuntivo;

• Computo metrico estimativo.

L’esecuzione del computo metrico è schematicamente articolata nelle seguenti fasi: classificazione (le diverse categorie),misurazione (mc, mq, ml); prezzi.

Valore di trasformazione

Il più probabile valore di trasformazione viene applicato quando si ritiene che l’attuale destinazione del fabbricato non sia quella ordinaria ma, al contrario, che si debbono eseguire dei lavori, che, trasformando il fabbricato lo rendano adatto alla destinazione ordinaria.

Altre condizioni perché si possa applicare questo aspetto economico sono:

• Che la trasformazione sia legalmente ammissibile;• Che la trasformazione sia tecnicamente possibile.

Il valore di trasformazione di solito è applicato per stimare fabbricati:• Da restaurare o ristrutturare; • Dismessi;• Da ultimare.

Valore di trasformazione

Valutazione

Essendo il valore di trasformazione un valore indiretto esso sarà dato per differenza tra il valore di mercato e il valore di costo.

Procedimento sintetico.

Vt = Vm – Kt se il periodo transitorio e di un anno;

Vt = (Vm x 1/q) – Kt se il periodo transitorio è superiore ad un anno.

dove sia il valore di mercato che il valore di costo saranno ottenuti per confronto con altri casi simili.

Procedimento analitico.

Nel caso di applicazione del procedimento analitico si farà riferimento alla capitalizzazione dei redditi transitori e permanenti per la ricerca del Vm mentre il costo di trasformazione sarà dato dai costi diretti e dai costi indiretti o mancati redditi.

Valore di trasformazione

VALORE DI DEMOLIZIONEIl valore di demolizione o “a sito e cemento” è un particolare caso di valore di

trasformazione che si applica quando si ritiene che la destinazione ordinaria del fabbricato è la demolizione perché fatiscente e non può essere ristrutturato per motivi tecnici.

Vd = Vm – ( Kd + Vr ) dove:

Vm: è il valore di mercato dell’area che si potrà liberare con la demolizione;

Kd: costo della demolizione;

Vr: valore dei materiali ricuperati.

VALORE DELLA SOPRAELEVAZIONE.

Vs = Vm – Ks dove:

Vm valore di mercato del fabbricato da sopraelevare;

Ks costo della sopraelevazione

Valore complementare

L’ aspetto economico del valore complementare viene applicato quando si deve stima un fabbricato o una porzione di fabbricato che è legato da rapporti di complementarità con un altro fabbricato o porzione di fabbricato. Le due parti sono complementari quando almeno una di esse è in grado di accrescere il valore o il reddito dell’altro.

Vc = Vm – Vm’ dove:

Vm valore di mercato dell’intero fabbricato;

Vm’ valore di mercato della parte residua.

STIMA DEI FABBRICATI INDUSTRIALI

I fabbricati industriali sono costruiti per svolgere attività industriali o similari. Per questo molto spesso hanno una struttura, forma, distribuzione di ambienti particolari e specifica per l’attività alla quale sono destinati. Molto spesso questi fabbricati prendono il nome di opifici intendendo con questo termine l’insieme della costruzione con le macchine in esso contenute.

La stima di questi opifici molto spesso non è facile anche perché non esiste un mercato attivo.

Per cui il perito dovrà valutare attentamente la motivazione della stima e deve applicare il giusto aspetto economico.

Esempio:• Se si deve stimare solo il fabbricato, l’aspetto economico può essere il valore di

ricostruzione o di costruzione se il fabbricato è stato ultimato da poco;• Se si stima l’opificio, l’aspetto economico potrebbe essere il valore di

capitalizzazione V= Bi/rc dove Bi = PLV – ( Q+TR+SV+SA+ST+I ), mentre il saggio di capitalizzazione che è di difficile determinazione sarà del 5-8%. La stessa cosa se l’opificio è dato in affitto. In questo caso il Bi =Rpl – Spp.

• se il fabbricato è vecchio si potrà applicare il valore di trasformazione o di demolizione