conditiemetingen volgens nen2767 - gebouwbeheerder.be · nen 2767-1:2011+c1:2013 nl, conditiemeting...
TRANSCRIPT
Conditiemetingen volgens NEN2767To Simons
Probleem 1
Probleem 2
Vastgoedstrategie
Van vastgoedbeleid naar uitvoering
Van vastgoedbeleid naar uitvoering
MeerJaren(onderhouds)Plan (MJP)
goed
Slechtt1
Feitelijke kwaliteit
Gewenste kwaliteitOnderhoud correctiefObject op het gewenste kwaliteitsniveau brengen
Planmatig onderhoudObject op het gewenste kwaliteitsniveau houden
PvE
0 tntijdas
Onderhoud basis, onderhoudscontracten en klachten onderhouden onderhoud nodig om gevaarlijke situaties te voorkomen
Onderhoudskosten : belangrijk deel van de kosten van onroerend goed. Gebouwbeheerders die ervaring hebben met het
opstellen en gebruiken van onderhoudsplanningen constateren dat voor een zelfde gebouw soms zeer uiteenlopende onderhoudsmaatregelen worden aanbevolen.
Exploitatiekosten
Problemen met inspecties
• Probleem:• De “mening” en “specialismen” van de
inspecteur leiden tot een subjectieve weergavevan de werkelijkheid.
• Oplossing:• persoonsonafhankelijke, objectieve en
transparante registratie van de technische kwaliteit.
Vervangen
Niets doen
Repareren
Een oplossing ………
Conditiemeting volgens NEN 2767
NEN 2767-1:2011+C1:2013 nl, Conditiemeting van bouw- en installatiedelen Deel 1: Methodiek.NEN 2767-2:2008 nl, Conditiemeting van bouw- en installatiedelen Deel 2: Gebrekenlijsten.NEN 2767-4: Conditiemeting van Infrastructuur.
NEN 2767
Gestandaardiseerde manier van in kaart brengen van conditie van gebouwenGoed reproduceerbaarEenvormigInitiatief rijksgebouwendienst
Focus op techniek
• NEN 2767 kent nadrukkelijk een technische invalshoek. Bij het ondersteunen van vastgoedbeheer en -beleid is het van belang te onderkennen dat de technische kwaliteit één van de invloedsfactoren is die een rol spelen in de afwegingen.
• Aspecten als gebruikskwaliteit, maatschappelijke kwaliteit, locatie, flexibiliteit e.d. kunnen eveneens een belangrijke rol spelen.
• De conditiemeting is dus één van de relevante (objectief vast te stellen) hulpmiddelen in het organisatiebeleid. Het organisatiebeleid bepaalt de randvoorwaarden waarin de resultaten van de conditiemeting worden vertaald in toepassingen
Consistente management informatie: Inzicht in (technische)kwaliteit van object/installaties; Inzicht in onderhoudsbehoefte;Risico’s bij uitstel van maatregelen; Inzicht in onderhoudskosten: meerjarenplanning.
Resultaat NEN 2767 inspectie
Inventarisatie Gebouwdelen Terreinen Bouw- en installatiedelen Inspectie Gebreken vastleggen Intensiteit en omvang gebreken bepalen Risico’s bij uitstellen verhelpen gebreken bepalen
Optioneel Bepalen herstelactiviteiten Plannen onderhoud
Waaruit bestaat eenconditiemeting?
Van vastgoedbeleid naar uitvoering
Welke onderdelen meten?
Welke onderdelen meten we?Relevante bouw- en installatiedelen: Geven bij disfunctioneren aanleiding tot grote
kostenconsequenties Leggen door omvang of korte levensduur een groot beslag op het
onderhoudsbudget Zijn beleidsmatig van belang uit oogpunt van milieu,
arbeidsomstandigheden, cultuur, etc.
Gebouw Proces Functie Element
BB/NL-SfB elementencodering basis voor NEN 2767-2
Van vastgoedbeleid naar uitvoering
Visuele inspectie…..
……..Met hulp van alle zintuigen en “eenvoudige” meetmiddelen wordt een representatieve steekproef genomen.
Traditionele inspectie
Zelfde gebrekenVerschillende activiteiten
Conditiemeting
Zelfde gebrekenEenduidige registratie
Conditiescores
Conditie Omschrijving Toelichting
1 zeer goed (nieuwbouw) Incidenteel geringe gebreken
2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering
3 Redelijke conditiePlaatselijk zichtbare veroudering Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar
4 Matige conditie Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar
5 Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar
6 Zeer slechte conditie Niet meer te classificeren onder conditie 5
Uitgangspunt is veroudering van elementen
• Conditie afhankelijk van veroudering (gebrekenbeeld)
Conditie afhankelijk van:
Gebrekenbeeld:Type gebrekOntwikkelingsstadium gebrekOmvang gebrekTotale gebrekenbeeldTheoretische veroudering (installaties)
Type gebrek: Ernstige gebreken
Werking primair: gebreken waardoor het bouwdeel- of installatiedeel niet functioneert.
Constructief primair: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden.
Materiaalintrinsiek: gebreken die te maken hebben met degradatie van het materiaal waarvan het bouw- of installatiedeel gemaakt is.
Basiskwaliteit: onjuiste ontwerp- en materiaalkeuzen beïnvloeden de werking, of de toegepaste materialen of middelen voldoen niet aan de van toepassing zijnde
Type gebrek: Serieuze gebreken
Werking secundair: gebreken waardoor het bouw- of installatiedeel niet voldoende functioneert.
Constructief secundair: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden, zonder het functioneren ervan direct aan te tasten.
Materiaaloppervlak: gebreken aan het oppervlak van de materialen van het bouw- of installatiedeel.
Basiskwaliteit en veroudering onderdelen: gebreken aan onderdelen van het bouw- of installatiedeel die de functionaliteit van het bouw-of installatiedeel niet direct
Type gebrek: Geringe gebreken
Onderhoud: werkzaamheden voor het op lange termijn operationeel houden van het bouw- en installatiedeel zijn niet uitgevoerd.
Afwerking: gebreken die de uitstraling van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden,
Basiskwaliteit en veroudering subonderdelen: gebreken aan subonderdelen van het bouw- of installatiedeel die geen afbreuk doen aan het functioneren van het bouw-of installatiedeel.
Verval:conditiemeting op basis van theoretische levensduur.
Omvangsklassen
Intensiteitscore
Indicator die aangeeft in welk stadium het gebrek zich bevindtDe conditiemeting gaat uit van een onderverdeling van de
intensiteit in drie klassen
ConditiescoresErnstige gebreken
1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 2 3 42. Midden (gevorderd stadium) 1 2 3 4 53. Hoog (eindstadium) 2 3 4 5 6
Serieuze gebreken1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 1 2 32. Midden (gevorderd stadium) 1 1 2 3 43. Hoog (eindstadium) 1 2 3 4 5
Geringe gebreken1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 1 1 22. Midden (gevorderd stadium) 1 1 1 2 33. Hoog (eindstadium) 1 1 2 3 4
Omvang
Omvang
Omvang
Vangnetconstructie: bepalen conditie op basis van ouderdom
Let op: Alleen in specifieke gevallen te gebruiken:
Nen 2767-2: alleen bij de elementen waarbij dit expliciet is vermeld door vermelding van technische levensduur icm het gebrek “verval”.
Totale gebrekenbeeld
Bij meerdere gebreken op het element wordt een samengestelde conditiescore berekend, waarbij individuele gebreken die leiden tot een slechtere conditie zwaarder meewegen.
Referentiebeelden
Condtiemeting volgens NEN2767
VoordelenObjectiefBreed toegepastEenvoudigGoed overzichtBeperkingenEnkel conditiestaatSoms meer detail nodig
En Nu???
Meten is (nog niet) weten → Interpretatie
Conditie zegt niet genoeg
Score= objectieve beschrijving staatVb losliggende tegel gelijke scorePublieksruimteBerging Gat van 5cm² in dak: score 1
Begrip Risico
Waar liggen prioriteiten?2de “score”Managementbeslissing
Factor “risico” Bepaling door bestuur ElementenBelevingswaardeEstheticaGebruik Binnenmilieu – Binnenluchtkwaliteit, vocht, rookgassen of …Veiligheid Constructieve veiligheid, Gevaar op letsel Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud, …, Milieu/Duurzaamheid, …etc.
Risicomanagement
• Bij toepassing van de conditiemeting worden naast de kenmerken van gebreken organisatie specifieke risico’s van gebreken geschat. Hiermee worden de mogelijke gevolgen van het eventueel niet oplossen van het gebrek aangegeven.
Laag Hoog
9 8 7 6 5 4 3 2 1
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) Gering effect (2) Matig effect (3) Sterk effect
PrioriteitRisico aspect
Veiligheid/gezondheid
Cultuurhistorische waarde
Gebruik en bedrijfsproces
Technische vervolgschade
Toename klachtenonderhoudBeleving, esthetica
Risico/prioriteiten
Zelfde gebrek, zelfde conditie, ander risico, andere prioriteit
Bevindingen inspecteur(s)
Gevolgen
BeheersbaarheidKostenbesparendBeleid kan prioriteiten stellen en verdedigen
Van vastgoedbeleid naar uitvoering
Van conditiemeting naar meerjarenonderhoudsplanning
Inventarisatie bouwelementen
Staat van onderhoud
Meerjarenonderhoudsbehoefte
Meerjarenbegroting
Planning en uitvoering
Conditiemeting en risicobeoordeling
Beleidskeuzen
Bepaling verwerking incl Kostprijzen
Instrument prestatiecontracten
Conditie- en risicoscores o.b.v. NEN 2767 Functionele eisen -> Kritische Prestatie Indicatoren (KPI);
Kwaliteitseisen die buiten de conditiemeting vallen Storingsgedrag, responstijden en maximaal aantal storingen Uitvoeringseisen en –kwaliteit Aanvullende eisen zoals; aanleveren rapportages, keuringen,
tijdstippen van onderhoud en maximale duur van onderhoud
Output
een overzicht van aanwezige bouwdelen , hoeveelheden geconstateerde gebreken met hun kenmerken, voorzien van foto’s
of tekeningen van de locatie en de gebreken ter toelichting) conditiescores; directe onderhoudsbehoefte onderhoudsbehoefte en kosten voor een nader vast te stellen
termijn
Output
samenvattende managementrapportages over de verschillende onderdelen van het rapport, presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep
belanghebbenden van de opdrachtgever, bijvoorbeeld de beheerder(s) van het object, het managementteam, of aan huurders of investeerders. conditie vergeleken met gehanteerde kwaliteitsbeleid; onderhoudsbegroting met toepassing gehanteerde kwaliteitsbeleid;
Uitbesteden van conditiemetingen: aandachtspunten
Oefening vooraf: Wat willen we bereiken?Prijs recht evenredig met complexiteit en detailniveauSamenstelling projectteamHoe willen we resultaten zien?Wat doen we zelf, wat besteden we uit?Wat is het vervolg?
Uitbesteding van een conditiemeting: aandachtspunten
AangevenWelke gegevens worden gevraagd en hoe gepresenteerdInformatie over te inspecteren object (ligging, grootte, plannen,
onderhoudscontracten, …)Detailniveau en steekproefniveauKwaliteitspolitiekBudgettaire mogelijkheden en beperkingen
Uitbesteding van een conditiemeting: aandachtspunten
Draagvlak bij gebruikersGoede communicatieToegankelijkheid van te inspecteren objectenBasisdataPlannenOnderhoudscontractenVeiligheid (bv inspecties van daken)
Uitbesteding van een conditiemeting: mogelijke selectiecriteria
Aanpak van de opdracht: organiseren en uitvoerenProcedure/proces rondom inspecties en actueel houden van VBIS
Opdrachtgever
Samenstelling Projectteam
Interne en externe communicatie
Borgen van de kwaliteit van de opdracht inhoud van de inspecties
verwerken van de resultaten
innovatief en onderscheidend vermogen met meerwaarde
Uitbesteding van een conditiemeting: mogelijke selectiecriteria
Planning in fasesVoorbereiding
Uitvoeren pilot inspectie, inclusief verwerken data en opstellen planning
Proces herinspecties met verwerken data
Beheersen van onderstaande interne en externe risico’s voor Opdrachtgever aangevuld met tegenmaatregelen.Financieel
Organisatorisch
Tijd
Ontbreken van informatie
Kwaliteit
Voordelen van de werkwijze
Verantwoordelijkheden leggen waar ze horenObjectiveringSystematische aanpakBeheersbaarheidInstrument prestatiecontracten
En
Dank aan
Dank aan