UNIVERSITATEA AGORA DIN MUNICIPIUL ORADEA FACULTATEA DE DREPT SI STIINTE ECONOMICE PROGRAMUL DE STUDIU: DREPTLUCRARE DE LICENTACNTRACTUL D LCAIUNCoordonator tiintific: Absolvent:

Conf. Univ. Dr. Adam Dragoi Patroc AdrianOradeaCUPRINS:4INTRDUCR

6CAPITLUL I. NIUNI INTRDUCTIV

61.1. Niuna i caractrl sal juridic

81.2. Varitil cntractului d lcaiun

91.3. Dlimitara cntractului d lcaiun d alt cntract

91.3.1. Dlimitara cntractului d lcaiun d cntractul d vnzar-cumprar

101.3.2. Dlimitara cntractului d lcaiun d drptul d flsin al uzufructuarului

121.3.3. Dlimitara cntractului d lcaiun d cntractul d lasing

13CAPITLUL II. CNDIIIL D VALIDITAT AL CNTRACTULUI D LCAIUN

142.1. Capacitata prilr

182.2. Cnsimmntul prilr

192.3. bictul cntractului (bunul nchiriat, prul)

232.4. Cauza cntractului

232.5. Cndiiil d frm

25CAPITLUL III. FCTL CNTRACTULUI D LCAIUN

253.1 bligaiil lcatrului

253.1.1 bligaia d a prda lucrul

273.1.2 bligaia fcturi rparaiilr

303.1.3 bligaia garanii (garania cnvninal)

423.2. bligaiil lcatarului

433.2.1. bligaia d a ntrbuina bunul c p un bun prpriu

473.2.2. Plata chirii

503.2.3. bligaia d a rstitui bunul

523.2.4. Aprara cntra uzurprilr

53CAPITLUL IV. SUBLCAIUNA I CSIUNA CNTRACTULUI D LCAIUN

534.1. Sublcaiuna

534.1.1. Niuna i rglmntril sublcaiuni

544.1.2. Cndiiil sublcaiuni

554.1.3. fctl sublcaiuni

564.2. Csiuna

59CAPITLUL V. NCTARA CNTRACTULUI D LCAIUN

595.1. Cauzl nctrii

595.2. Dnunara unilatral

615.3. Piira bunului

635.4. Dsfacra titlului lcatrului

645.5. nstrinara bunului

655.6. xpirara trmnului (tacita rlcaiun)

685.7. Rzilira pntru nxcutar

71CNCLUZII

74BIBLIGRAFI

INTRDUCRn Capitlul V din Titlul IX dstinat cntractlr spcial, nul Cd civil rglmntaz lcaiuna bunurilr mbil i imbil dstinat nchiririi, prcum i lcaiuna bunurilr agricl, car part dnumira d arndar.

Dispziiil gnral al Sciunii 1 din Capitlul V privind cntractul d lcaiun sunt aplicabil, n md crspunztr, nchiririi lcuinlr i arndrii, dac sunt cmpatibil cu rgulil particular pntru acst cntract (art. 1778 C. civ.).

Cntractul d nchirir a lcuini cnstitui varitat a cntractului d lcaiun, al crui bict matrial l cnstitui lcuina.

Lga nr. 114/1996, principalul act nrmativ n acast matri, car cuprind rglmntri spcial rfritar la nchirira lcuinlr n gnral i la nchirira unr catgrii spcial d lcuin, s cmpltaz n tmiul art. 72 din Lga nr. 114/1996, cu dispziiil Cdului civil rfritar la cntractul d lcaiun, car rprzint drptul cmun privind nchirira. D asmna, Lga nr. 114/1996 s cmpltaz n tmiul art. 71 al acstia, cu dispziiil din lgil spcial, ptrivit crra lcatrul sau chiriaul bnficiaz d drpturil mai favrabil clr prvzut prin Lga nr. 114/1996 n matria raprturilr lcativ i clr cnx acstra.

Nul Cd civil a abrgat parial Lga nr. 114/1996 (art. 2133) i a instituit n art. 1824-1835 ctva rguli particular n matria nchiririi lcuinlr.

part din acst rguli particular n matria nchiririi lcuini, rspctiv art. 1824 i art. 1828-1831 C. civ. Sunt aplicabil i lcaiunii spaiilr dstinat xrcitrii activitii unui prfsinist, n tmiul art. 1778 alin. (3) C. civ.

Lga nr. 16/1994, car a dat nu rglmntar cntractului d arndar, prvzut n vchiul Cd civil, ca varitat a cntractului d lcaiun, a fst abrgat prin art. 230 lit. r) din Lga nr. 71/2011, d punr n aplicar a nului Cd civil.

Rgulil particular prvzut d art. 1836-1850 C. civ. n matria arndrii sunt cmpltat cu nrml d drpt cmun n matria lcaiunii, ntruct i actualul Cd civil trataz arndara ca varitat a lcaiunii, n privina bunurilr agricl.

Dispziiil privind lcaiuna muncii i srviciilr d crui, prvzut d art. 1470 pct. 1 i 2 C. civ. 1864 n Capitlul V Dspr lcaiuna lucrrilr au fst abrgat, raprturil scial d munc al salariailr fiind rglmntat d Cdul muncii i alt act nrmativ spcial, n timp c cntractul d transprt, cu natur juridic prpri, a fst rglmntat prin lgi spcial, cmpltat cu dispziiil Cdului civil (art. 1958), n msura n car nu sunt aplicat practici statrnicit d pri ri uzan, frmnd bictul uni ramuri distinct d drpt - drptul transprturilr.

i cntractul d antrpriz ncrprat la pct. 3 din art. 1470 C. civ. 1864 a cptat rglmntar d sin stttar n Capitlul VI Sciuna 1 din actualul Cd civil, distinct d cntractul d lcaiun - cu rglmntri spcial n Sciuna 2, privind lucrril d cnstrucii.

CAPITLUL I. NIUNI INTRDUCTIV1.1. Niuna i caractrl sal juridicPtrivit art. 1777 C. civ., lcaiuna st cntractul prin car part, numit lcatr, s blig s asigur clilalt pri, numit lcatar, flsina unui bun pntru anumit priad, in schimbul unui pr, dnumit chiri.

Durata cntractului pat fi dtrminat la nchira cntractului, dup cum durata flsini bunului nartat n cntract, nu prsupun lcaiun prptu, acasta fiind limitat d lgiuitr, n lipsa uzanlr.

Varitil cntractului d lcaiun prvzut d art. 1778 C. civ. Bnficiaz ficar d dnumir spcific i rguli prprii. Acsta sunt:

nchirira, adic lcaiuna bunurilr imbil i aca a bunurilr mbil;

lcaiuna bunurilr agricl, dnumit arndar; lcuiuna spaiilr dstinat xrcitrii activitii unui prfsinist supus prvdrilr drptului cmun n matri d lcaiun prcum i dispziiilr art. 1824, art. 1828-1831 C. civ.

a) Cntractul d lcaiun st un cntract cnsnsual, darc s nchi vrbal prin simplul acrd d vin al prilr, fr vr alt frmalitat.

Ptrivit art. 1781 C. civ., cntractul d lcaiun s cnsidr nchiat ndat c pril au cnvnit asupra bunului i prului. Frma scris a cntractului st crut nu pntru valabilitata acstuia, ci pntru prbaiun. xcpi fac cntractl d nchirir fcnd part din patrimniul statului sau al unitilr administrativ-tritrial, car s nchi n frm scris i n urma rganizrii licitaii, acsta incluznd clauz d natur s asigur xplatara bunului ptrivit spcificului su.

Jurisprudna a cnfirmat fi chiar indirct, crina frmi scris a cntractului d lcaiun in privina spaiilr fcnd part din patrimniul statului i al unitilr administrativ-tritrial, atunci cnd a statuat c mniunil prcsului-vrbal d licitai rfritar la chiri, primaz mniunilr cntractului d nchirir, mtivat d faptul c rspctivul spaiu nu puta fi nchiriat prin ngcir dirct, ci numai prin licitai.

Prin art. 1798 C. civ., lgiuitrul a simplificat frmalitil d punr n xcutar a cntractlr d lcaiun, rcunscndu-l caractrul d titluri xcutrii pntru plata chirii, la trmnl i n cndiiil stabilit n cntract.

Pstrnd caractrul cnsnsual al cntractului d lcaiun, art. 1798 C. civ. Lag ns valara d titlu xcutriu al cntractului d lcaiun, d nchira acstuia n frm autntic sau nchira acstuia prin nscris sub smntur privat, dar nrgistrat la rganl fiscal.

n tat cazuril xist ns, bligativitata nrgistrrii cntractului d lcaiun la rganl fiscal, n vdra impzitrii vniturilr din chirii, fr ca atar misiun s afctz valabilitata cntractului.

b) bligaiil rciprc asumat d pri, aca a lcatrului d a asigura flsina tmprar a lucrului dat n lcaiun i a lcatarului d plat a chirii, cnfr cntractului d lcaiun un caractr sinalagmatic i n aclai timp cmutativ, darc pril cunsc nc d la nchira cntractului nu numai xistna, dar i ntindra bligaiilr.

c) Cntractul d lcaiun ar un caractr nrs, ntruct ambl pri urmrsc un fls prpriu patrimnial: lcatrul s bin chiria, iar lcatarul flsina lucrului dat n lcaiun.

d) Cntractul d lcaiun st translativ d flsin tmprar a bunului nchiriat, i nu d prpritat, ca n cntractul d vnzar-cumprar.

mprjurara c lcatrul nu st prpritarul bunului nchiriat, nu afctaz valabilitata cntractului, dac calitata d prpritar a lcatrului nu ar fi dtrminant, darc, aa cum s-a artat, lcaiuna, ca act d administrar, transmit dar flsina tmprar a bunului.

Prcurara flsini bunului st chstiun d fapt, cnstnd n prdara acstuia, mninra lui n star d ntrbuinar ptrivit dstinaii i asigurara utilizrii bunului p tat durata cntractului.

) Cntractul d lcaiun st un cntract cu xcutar succsiv, darc bligaiil prilr s xcut prin prstaii alnat n timp, lmntul timp fiind d sna lcaiunii, din punctul d vdr al ambilr cntractani.

Car stabilt prrgri lgal sau acrd lcatarului drptul la rnnira cntractului, fr acrdul lcatrului.

Cntractl d lcaiun nchiat prin licitai public nu pt fi ns prlungit. l nctaz d drpt la xpirara cntractului, darc nchira unui nu cntract s fac numai n tmiul licitaii.

Durata cntractului st dtrminat sau ndtrminat, dar dtrminabil.

Lcaiuna nu pat fi nchiat p priad mai mar d 49 d ani, ptrivit art. 1783 C. civ., sub sanciuna rducrii d drpt a trmnului la 49 ani, iar atunci cnd pril nu au artat n cntract durata lcaiunii, fr ca din intntia lr s rzult c au cntractat p durat ndtrminat, n lipsa uzanlr, durata lcaiunii st limitat prin lg (art. 1785 C. civ.), cnsidrndu-s c lcaiuna a fst nchiat:

pntru 1 an, n cazul lcuinlr nmbilat sau spaiilr pntru xrcitara activitii unui prfsinist;

p durata crspunztar unitii d timp pntru car s-a calculat chiria, n cazul bunurilr mbil ri n acla al camrlr sau apartamntlr mbilat;

p durata lcaiunii imbilului, n cazul bunurilr mbil pus la dispziia lcatarului pntru flsina unui imbil;

n principiu, durata cntractului d lcaiun s stabilt n md libr, prin cnsnsul prilr, fr ca acasta s xclud pntru anumit bunuri (Lga nr. 17/1994, Lga nr. 112/1995, Lga nr. 8/2004, Lga nr. 44/2009) intrvnia lgiuitrului, car stabilt prrgri lgal sau acrd lcatarului drptul la rnnira cntractului, fr acrdul lcatrului.

Cntractl d lcaiun nchiat prin licitai public nu pt fi ns prlungit. l nctaz d drpt la xpirara cntractului, darc nchira unui nu cntract s fac numai n tmiul licitaii.

1.2. Varitil cntractului d lcaiunCntractul d lcaiun przint mai mult variti. Astfl, ptrivit art. 1778 din nul Cd civil, lcaiunil sunt d mai mult fluri, ficar cu dnumir spcific i rguli prprii:

nchirira, adic lcaiuna bunurilr imbil i aca a bunurilr mbil;

arndara, adic lcaiuna bunurilr agricl;

lcaiuna spaiilr dstinat xrcitrii uni prfsii sau ntrprindri.

n prznta lucrar urmaz a s analiza, ca i cntract distinct, cntractul d nchirir (lcaiun d bunuri), cnfrm Cdului civil, prcum i cntractul d arndar.

ntruct n matri d lcaiun, Lga 114/1996 a prvzut nrm spcial privind nchirira supraflr lcativ, cntractul d nchirir a lcuini cnstitui tt varitat a lcaiunii, urmnd a fi analizat sparat.

1.3. Dlimitara cntractului d lcaiun d alt cntract1.3.1. Dlimitara cntractului d lcaiun d cntractul d vnzar-cumprarCntractul d lcaiun s difrniaz d cntractul d vnzar-cumprar, darc lucrul vndut dvin prpritata cumprtrului, n timp c lcatrul rmn prpritarul lucrului nchiriat asupra cruia lcatarul dbndt dar un drpt vrmlnic d flsin. Ca urmar, cumprtrul ia lucrul n stara n car s afl n mmntul vnzrii, p cnd lcatrul trbui s prda lucrul n stara d a fi flsit.

Vnztrul rspund numai pntru viciil xistnt la mmntul prdrii, n timp c lcatrul st inut d bligaia d garani i pntru viciil survnit n cursul lcaiunii, car mpidic sau micraz flsina lucrului.

Din mprjurara c n cntractul d vnzar-cumprar vnztrul transmit cumprtrului prpritata lucrului vndut, iar lcatrul numai flsina lucrului, rzult c riscul piirii lucrului nchiriat st suprtat d lcatr.

n cntractul d vnzar-cumprar, vnztrul ar bligai d a da, adic d a transmit drptul d prpritat, ct i bligaia d prdar a bunului, cu caractr instantanu.

n cntractul d lcaiun, lcatrul st inut dar d bligai d a fac, cu caractr succsiv, p durata cntractului, cnstnd n prdara i mninra bunului nchiriat n bun star, n vdra utilizrii lui ptrivit dstinaii.

Drptul d flsin al lcatarului ar un caractr limitat, la flsina lucrului ptrivit dstinaii pntru car a fst nchiriat, spr dsbir d cumprtr, car, n tmiul cntractului d vnzar-cumprar, pat dispun ricum d bunul su.

Aa cum sugstiv s-a afirmat, caractristica lcaiunii cnst n aca c flsina cncdat nu trbui s absarb lucrul nsui i putra lui prductiv.

Cumprtrul ar calitata d pssr, spr dsbir d lcatar, car fiind un dtntr prcar, nu pat bnficia d fctl prscripii util.

Cntractul d vnzar-cumprar cu rzrvara prpritii, prvzut d art. 1684 C. civ., pun n discui distincia ntr lcaiun i prmisiuna d vnzar.

pinia dctrini francz car cnsidr c pat fi adptat i la ni, ar n vdr faptul c flsina nu rprzint bictul principal al cntractului d vnzar-cumprar cu rzrva prpritii, ci thnic car prmit anticipar a transfrului drptului d prpritat, car rprzint principalul bictiv al prilr. Cntractul nu st nici p durata flsini bunului (aa-zisa nchirir), un cntract d lcaiun. Di lcaiuna s asciaz cu prmisiuna d vnzar, majritata rgulilr lcaiunii sunt liminat, balana atrnnd n favara calificrii cntractului ca fiind acla al vnzrii n rat.

Distincia dintr lcaiun i vnzar s stmpaz atunci cnd lcaiuna i cnfr lcatarului uzul, asmna vnzrii, darc nu pat fi lcaiun cntractul c prmit prcpra prductlr (n rfrim la situaia n car vnzara-lcaiun ar ca bict un activ d prduci). Lcaiuna n sin vizaz vnzar d fruct, dar pat ajung adsa la un transfr d prpritat atunci cnd a s asciaz cntractului d vnzar- cumprar (vnzara n rat). Altri, lcaiuna i d lcatarului vcaia d a s transfrma n cumprtr, prin xrcitara drptului d prmpiun.

1.3.2. Dlimitara cntractului d lcaiun d drptul d flsin al uzufructuarului

Drptul d flsin al lcatarului st un drpt d cran, n timp c drptul d uzufruct st un drpt ral.

Riscul piirii frtuit a lucrului nchiriat st suprtat d lcatr, in timp c in cazul uzufructului, acst risc st suprtat d nudul prpritar, iar riscul cntractului, st suprtat d uzufructuar (art. 731 C. civ.).

Spr dsbir d lcatiun, al cri izvr st cntractul, iar n cazul bunurilr prpritata statului, st cntractul grfat p actul licitaii, drptul d uzufruct pat fi cnstituit prin actul juridic, uzucapiun sau alt mduri prvzut d lg.

Uzufructul pat fi cnstituit i cu titlu gratuit, n timp c lcaiuna st nttdauna cu titlu nrs. bictul matrial al lcaiunii l cnstitui bunuril mbil i imbil (art. 1778 C. civ.) crpral. bictul uzufructului l cnstitui nu numai bunuril mbil sau imbil crpral, dar i cl incrpral, mas patrimnial, univrsalitat d fapt, ri ct part din acsta (art. 706 C. civ.).

Durata lcaiunii st d maximum 49 ani, fr distinci dac lcaiuna s rfr la prsan fizic sau juridic, sub sanciuna rducrii la trmnul lgal n cazul n car pril stipulaz un trmn mai mar dct acsta (art. 1783 C. civ.).

Durata uzufructului n favara uni prsan fizic st cl mult viagr, iar uzufructul n favara uni prsan juridic st d cl mult 30 ani, sub sanciuna rducrii la acst limit tmpral, n cazul cnstituirii cu dpira trmnului lgal (art. 708 C. civ.).

Lcaiuna ar ca bict bunuri mbil sau imbil ncnsumptibil, p cnd cvasiuzufructul pat ava ca bict i bunuri cnsumptibil (art. 712 C. civ.).

n xrcitara drptului su, uzufructuarul st inut s rspct dstinaia dat bunurilr d nudul prpritar, cu xcpia cazului n car s asigur crtr a valrii bunului sau cl puin nu i prjudiciaz n niciun fl intrsl prpritarului (art. 724 C. civ.).

n cazul lcaiunii, dstinaia bunului st stabilit prin cntract sau, n lips, ptrivit cli przumat dup anumit mprjurri, cum ar fi dstinaia antriar a bunului, natura bunului ri dstinaia ptrivit cria lcatarul l flst (art. 1799 C. civ.).

Spr dsbir d uzufruct, car s sting prin marta uzufructuarului ri, dup caz, prin nctara prsnalitii juridic [art. 746 lit. a) C. civ.], lcaiuna nu nctaz prin marta lcatrului sau lcatarului [art. 1820 alin. (1) C. civ.].

Lcaiuna nctaz d drpt, dac bunul st distrus n ntrgim sau nu mai pat fi flsit ptrivit dstinaii stabilit, iar dac impsibilitata flsirii bunului st numai parial, lcatarul pat dup mprjurri s car rzilira lcaiunii sau rducra prprinal a chirii. Cnd impsibilitata ttal sau parial d flsir a bunului st frtuit, lcatrul nu ar drptul la daun-intrs.

n cazul piirii frtuit n ntrgim a bunului, uzufructul s sting, iar n cazul n car bunul a fst distrus n part, uzufructul cntinu asupra prii rmas.

n tat cazuril, uzufructul va cntinua asupra dspgubirii pltit d tr sau, dup caz, asupra indmnizaii d asigurar, dac acasta nu st flsit pntru rparara bunului, dar n acst caz, la stingra uzufructului, uzufructuarul st inut d bligaiil prvzut d art. 712 C. civ. (art. 1748 C. civ.).

1.3.3. Dlimitara cntractului d lcaiun d cntractul d lasing

Cntractul d lasing st praiun cmrcial sui gnris, cldit p mai mult cntract, cu finalitat cmun, ntr car i lcaiuna, n timp c cntractul d lcaiun ar fizinmi simpl.

n cazul lcaiunii, lcatrul asigur lcatarului numai flsina bunului n schimbul chirii.

n tmiul cntractului d lasing, finanatrul asigur utilizatrului flsina lucrului cumprat sau ralizat d finanatr, cntra rdvni, cu drptul utilizatrului d a pta la sfritul priadi d flsin, pntru dbndira bunului la valara rzidual, pntru rnnira cntractului d lasing, ri pntru nctara raprturilr cntractual.

Dac la xpirara durati cntractului d lcaiun, acsta pat ncta sau pat fi prrgat prin rlcaiun, cu acrdul xprs sau tacit al lcatrului dac cntractul nu a fst nchiat prin licitai, n cazul lasingului, la xpirara trmnului d flsin utilizatrul pat rnni cntractul d lasing sau achiziina bunul la valara rzidual, crlativ cu car xist bligaia finanatrului d a prcda n acst fl.

n matria lcaiunii, numai chiriaul lcatar bnficiaz d drptul d prfrin la nchirir (art. 1828 C. civ.) i numai n cazuril prvzut d lg d drptul d prmpiun la cumprara lcuini (art. 43 din Lga nr. 10/2001 - abrgat prin art. I pct 9 din Lga nr. 1/2009).

n cntractul d lasing, lcatrul finanatr trbui s aib calitata d prpritar al bunului nchiriat, cndii car nu st crut n cazul cntractului d lcaiun.

Utilizatrul nu pat csina cntractul d lasing sau subnchiria bunul luat n lasing, spr dsbir d lcatar car pat nchia acst praiuni dac sunt ndplinit crinl art. 1805, art. 1833 sau art. 1847 C. civ. Cauza cntractului d lasing cnstitui finanara cmrcial, din car cnsidrnt acsta st inclus n catgria cntractlr d finanar cmrcial.

Cauza cntractului d lcaiun, indifrnt d frma acstuia, st aca d asigurar tmprar a flsini unui bun n schimbul unui pr dnumit chiri, fr nici tangn cu praiunil financiar.

Prul cntractului d lasing st rdvna, car includ nu numai chiria, prcum n cazul lcaiunii, dar i ratl d amrtizar a bunului dat n flsin.

CAPITLUL II. CNDIIIL D VALIDITAT AL CNTRACTULUI D LCAIUN2.1. Capacitata prilr

Lcatrul. Lcaiuna avnd drpt scp punra n valar a unui lucru, a fst calificat ca un act d administrar, putnd fi prfctat i d un lcatr cu capacitat d xrciiu rstrns, dac nu l prjudiciaz. Cnd durata cntractului dpt 5 ani, lcaiuna a fst calificat ca fiind un act d dispzii, fapt pntru car trbui ndplinit crinl lgal pntru prfctara unr astfl d act, iar lcatrul trbui s aib capacitata dplin d a cntracta.

n aprcira valabilitii cntractului d lcaiun, sunt avut n vdr i incapacitil prvzut d art. 1653, art. 1654 i art. 1655 n matri d vnzar-cumprar, xtins d actualul Cd civil i la lcaiun.

Astfl, sunt incapabili d a cntracta dirct sau prin prsan intrpus, nici chiar prin licitai public:

mandatarii, pntru bunuril p car sunt nsrcinai s l administrz, cu xcpia cazului prvzut la art. 1304 C. civ.;

prinii, tutrl i curatrul, administratrul prvizriu, pntru bunuril prsanlr p car l rprzint;

funcinarii publici, judctrii sindici;

practicinii n inslvn;

xcutrii, prcum i alt asmna prsan, car ar puta influna cndiiil lcaiunii fcut prin intrmdiul lr sau car au ca bict bunuril p car l administraz ri a crr administrar supravghaz;

d asmna, nu pt cntracta nici chiar prin prsan intrpus, sub sanciuna nulitii abslut, judctrii, prcurrii, grfirii, xcutrii, avcaii, ntarii publici, cnsilirii juridici i practicinii n inslvn, atunci cnd xist litigii cu privir la drptul d prpritat asupra bunului car urmaz a fac bictul lcaiunii (art. 1784 C. civ.);

n cursul cnstituirii scitii cmrcial, fndatrii sau prsanl dsmnat ca administratri, prin actl cnstitutiv, nchi n cntul viitari sciti, printr alt act, i cntractul d lcaiun, afrnt sdiului scitii. Acsta, ca i cllalt act nchiat n cntul scitii d ci dsmnai, sunt cnsidrat ca aparinnd acstia, d la data nchirii lr, cndiinat d aprbara lr d ctr asciai, dat cu dbndira d ctr scitat a prsnalitii juridic.

P parcursul drulrii activitii, scitata cmrcial, n calitat d prsan juridic, va fi n msur s nchi cntractul d lcaiun, ca d altfl tat cllalt act juridic, prin rganl sal, n limitl putrilr acrdat i prin prsanl crra li s-a cnfrit calitata d rprzntani, prin actl cnstitutiv sau prin vina asciailr.

Din prspctiva scitii cmrcial, d lcatr, n limitl rglmntrilr lgal, a actlr cnstitutiv i a htrrii adunrii gnral, administratrul scitii pat nchia cntractul d lcaiun, ca act d dispzii, p durat mai mar d 5 ani.

nchirira uni supraf lcativ p durat mai mar d 5 ani, d ctr alt prsan dct cl car pt fctua n numl prsani juridic lcatar act d dispzii, afctaz valabilitata cntractului.

n cazul n car bunul fac bictul aprtului n natur la capitalul scial i a fst adus n flsin, raprturil dintr aprtatr i scitat sunt guvrnat d rgulil rfritar la lcaiun, ca c nsamn c aprtatrul, rmnnd prpritarul bunului, n acast calitat, la dizlvara scitii ar drptul la rstituira acstuia.

Aprtara unui bun fcnd part din cmunitata lgal sau cnvninal a silr, n flsina uni sciti, cnstituit p durat ndtrminat, sau p durat mai mar d 5 ani, fiind un act d dispzii, prsupun n tmiul art. 346, art. 366 i art. 368 C. civ. Cnsimmntul xprs al ambilr si. n msura n car aprtara bunului fcnd part din cmunitata lgal sau cnvninal nu implic schimbara dstinaii acstuia i st un act d administrar, cnsimmntul xprs al cluilalt s nu st ncsar, ptrivit art. 345 alin. (1) i (2) C. civ.

Dctrina antriar actualului Cd civil cnsidra c, la nchirira bunurilr aflat n indiviziun, s aplic rgulil car guvrnaz vnzara d ctr unul dintr cprpritari, ri tria mandatului tacit rciprc sau a gstiunii d afacri.

n prznt, actualul Cd civil statuaz c actl d administrar prcum nchirira sau dnunara unr cntract d lcaiun, pt fi fcut numai cu acrdul cprpritarilr c din majritata ctlr pri (art. 641 C. civ.)

n dctrina francz, lcaiuna cnsimit d unul dintr cindivizari st asimilat cu lcaiuna lucrului altuia, valabil n raprturil dintr ccntractani, dar inpzabil cindivizarilr, car nu au cnsimit - lgitimai s acinz imdiat fr s atpt rzultatl partajului - anulara intgral a cntractului.

Rgula s aplic i la rnnira cntractului prin tacita rlcaiun, prcum i la csiuna cntractului d lcaiun. Cntractul pat fi nchiat d un cindivizar numai dac a fst mandatat printr-un mandat xprs i spcial, darc n viziuna lgislaii francz, lcaiuna st intgrat actlr d dispzii.

Dctrina francz cnsidr c salvara cntractului d lcaiun nchiat d un cindivizar, pat intrvni prin rcurgra ia aparn, fa d lcatarul d bun-crdin, victima rrii cmun, la gstiuna d afacri, ri la ratificara cntractului d ctr cilali cindivizari, ratificar car pat fi i tacit.

Cntractul d lcaiun pat fi cnslidat i prin fctul dclarativ al partajului, atunci cnd bunul nchiriat st ncrprat ltului lcatrului. ntruct prin cntractul d lcaiun s transmit dar flsina, lcatrul pat s nu fi prpritarul lucrului dat n lcaiun. Astfl, pat nchiria valabil bunul dinut, att uzufructuarul, ct i lcatarul. Pntru ca prpritarul s fi bligat la rspctara lcaiunii nchiat d ctr alt prsan, acasta din urm trbui s aib un drpt asupra lucrului, pzabil prpritarului, drpt car s-i cnfr psibilitata nchiririi.

n lipsa unui drpt pzabil prpritarului, lcatrul rspund cntractual fa d lcatar, pntru tulburara sa d ctr prpritar, pntru nndplinira bligaii principal, d garantar a flsini ntulburat a bunului.

Cntractul d lcaiun al prpritarului aparnt i prduc fctl asupra advratului prpritar.

Fiind un act d administrar, cntractul d lcaiun pat fi nchiat valabil, n calitat d lcatr i d prpritarul sub cndii rzlutri, dac acsta st d bun-crdin.

Dsfiinara sub ric md a titlului lcatrului, car nu i prmit s asigur flsina lucrului nchiriat, dtrmin nctara d drpt a cntractului d lcaiun, darc st lcaiun nchiat asupra lucrului altuia.

Ttui, crinl d scuritat a tranzaciilr i d stabilitat a lcaiunii, ncadrat n catgria actlr d administrar, prmit ca lcaiuna s i prduc fctl i dup dsfiinara titlului lcatrului, p durata stipulat d pri, fr a dpi 1 an d la data dsfiinrii titlului lcatrului, ns numai dac lcatarul a fst d bun-crdin la nchira lcaiunii (art. 1819 C. civ.).

Lcatrul, prsan fizic sau juridic, va nchia n md dirct cntractul d nchirir, n acast calitat, n timp c statul i unitil administrativ-tritrial vr nchia cntractul prin rganul prvzut d lg sau prsana juridic car ar n administrar bunul.

Lcatarul. Pntru lcatar, cntractul d lcaiun st un act d administrar, indifrnt d durata acstuia, astfl c sub aspctul capacitii, trbui ndplinit crinl lgal pntru acast catgri d act [art. 41 alin. (3) C. civ.].

Calitata d lcatar ar n md bligatriu sau pt ava i alt prsan dct ccntractantul lcatrului, rspctiv sul, dscndnii, ascndnii i tat cllalt prsan mninat n cntractul d nchirir a lcuini, dac acasta frmaz bictul matrial al lcaiunii.

Lcuina familii, la car s rfr art. 321-324 C. civ., st prtjat atunci cnd acasta st asigurat printr-un cntract d lcaiun.

n tmiul art. 323 alin. (1) C. civ., ficar s ar un drpt lcativ prpriu, chiar dac numai unul din i st titularul cntractului, ri cntractul st nchiat naint d cstri.

Ctitularitata silr st gnratar a uni indiviziuni spcial, car nu pat lua sfrit la iniiativa unuia din actia, ci dar prin acrdul acstra, darc ar fi afctat flsina lcuini.

Sul car nu a cnsimit la nchira vrunui act car afctaz flsina lcuini familii, pat slicita anulara lui n trmnul d 1 an d la data la car a luat cuntin dspr acasta, dar nu mai trziu d 1 an d la data nctrii rgimului matrimnial, dac lcuina familii a fst ntat n carta funciar, sau pat cr numai daun-intrs d la cllalt s, dac lcuina nu a fst ntat n carta funciar, cu xcpia cazului n car trul a cunscut p alt cal calitata d lcuin a familii [art. 322 alin. (5) i (6) C. civ.].

Anulara sau dnunara lcaiunii trbui fcut d lcatr ficruia dintr si. Lcaiuna spaiilr dstinat xrcitrii activitii unui prfsinist, nu bnficiaz d msuril prtctiv prvzut d Cdul civil pntru lcuina familii, calitata d lcatar aparinnd acluia sau aclra car au nchiat cntractul cu lcatrul.

n matria cntractului d arndar, calitata d lcatar arnda ar numai smnatarul cntractului, darc i n acast matri s aplic dispziiil gnral al Sciunii 1 a Capitlului V din cntractul d lcaiun, n tmiul art. 1778 alin. (2) C. civ.

Rgimul juridic al drptului lcativ sau arndrii, viznd raprturil dintr si, rmn fr rlvan n privina raprturilr dintr pril cntractului d lcaiun, n lipsa unr rglmntri spcial (cum sunt cl viznd lcuina familii), darc cntractul d lcaiun sau arndar st nttdauna, din prspctiva lcatarului, un act d administrar.

2.2. Cnsimmntul prilr

Ca n cazul tuturr clrlalt cntract, cnsimmntul n cadrul cntractului d lcaiun trbui s man d la prsan cu discrnmnt, s fi xprimat cu intnia d a s bliga, s fi xtririzat, cntint, libr i nafctat d vicii.

n matria lcaiunii, un aspct dmn d luat n cnsidrai st acla al rrii asupra calitilr substanial al lucrului nchiriat, atunci cnd acsta urmaz s aib anumit afctaiun, mai cu sam pntru xrcitara activitii unui prfsinist, ri rara asupra prsani, atunci cnd cnsidrara acstia a fst dtrminant n cauz, spr xmplu n matria nchiririi lcuinlr d srviciu, d intrvni, d prtcl tc., n car ntitata prpritar ar n vdr la cntractar calitata d angajat a chiriaului sau dmnitar, din catgria aclra xplicit i limitativ numrat d lg.

2.3. bictul cntractului (bunul nchiriat, prul)

Lcaiuna ar un dublu bict: bunul matrial nchiriat i chiria.

bictul matrial al cntractului. n principiu, tat bunuril mbil i imbil pt fac bictul lcaiunii, n tmiul art. 1779 C. civ., dac dintr- prvdr lgal sau din natura lr nu rzult cntrariul.

Dfiniia dctrinar a cntractului d lcaiun adaug dfiniii lgal, caractrul ncnsumptibil i dtrminat al bunului matrial dat d lcatr n flsina tmprar a lcatarului, n schimbul chirii.

Lipsa lucrului la nchira cntractului d lcaiun atrag nulitata cntractului. Acasta nu xclud ns, nchirira valabil a unui lucru viitr (cu xcpia succsiunilr ndschis), sub sanciuna rspundrii lcatrului, ca dbitr al bligaii impsibil d xcutat, n cazul nralizrii bunului.

Bunuril, bict al cntractului d lcaiun, trbui s s afl n circuitul civil, s fi fungibil i ncnsumptibil prin natura lr sau ptrivit dstinaii stabilit prin acrdul prilr i acasta darc lcatarul, la nctara cntractului, trbui s rstitui lcatrului nsui lucrul dat n lcaiun, n stara n car s-a aflat n mmntul prdrii.

Bunuril prpritat frat pt fi dat n lcaiun dat cu bunuril principal.

Lcaiuna pat ava ca bict numai bunuri dtrminat sau dtrminabil, mbil sau imbil, nu i univrsaliti. Fndul d cmr, di vizaz univrsalitat d bunuri, avnd anumit afctaiun, pat fi bict al lcaiunii, darc ar natura juridic a unui bun mbil incrprai.

bictul matrial al cntractului trbui s fi licit, mral i psibil. Impsibilitata matrial sau mral a bictului, chivalaz cu lipsa acstuia, sub sanciuna nulitii. Acast sanciun praz i atunci cnd bictul matrial al lcaiunii st ilicit (d xmplu, aparatura pntru fabricara drgurilr), cnduita prilr cntractant fiind calificat ca atar.

Bunul aflat n cprpritat pat fi i l nchiriat numai cu acrdul cprpritarilr car din majritata ctlr pri [art. 641 alin. (1) C. civ.], dac nchirira st un act d administrar sau acrdul unanim dac nchirira st un act d dispzii.

nchirira unui bun cu prsnalul d dsrvir, prsupun nchira unui cntract mixt, d lcaiun n privina lucrului i d prstar srvicii, n privina pratrilr, darc lcaiuna nu pat ava ca bict prsan.

Ptrivit art. 123 din Lga nr. 215/2001, bunuril c aparin dmniului public sau privat, d intrs lcal sau judan, dup caz, pt fi dat n administrara rgiilr autnm, instituiilr public, cncsinat sau nchiriat, n tmiul htrrii cnsiliilr lcal i judn. Vnzara, cncsinara i nchirira s fac prin licitai public, rganizat n cndiiil lgii.

n tmiul art. 14 din Lga nr. 213/1998, nchirira bunurilr prpritat public a statului sau a unitilr administrativ-tritrial s aprb, dup caz, prin htrr a guvrnului, a cnsiliului judan, a Cnsiliului Gnral a Municipiului Bucurti, sau a cnsiliului lcal, iar cntractul d nchirir va cuprind clauz d natur s asigur xplatara bunului nchiriat, ptrivit spcificului acstuia.

Cntractul d nchirir s pat nchia, dup caz, cu ric prsan fizic sau juridic, rmn sau strin, d ctr titularul drptului d prpritat sau administrar. Cncsiuna sau nchirira bunurilr prpritat public s fac n tmiul art. 15 din Lga nr. 213/1998 prin licitai public, n cndiiil lgii.

Chiria. Chiria st un lmnt snial al cntractului d lcaiun; a rprzint prul p car lcatarul l pltt n schimbul flsini imbilului, n bani sau sub frma altr prstaii.

n principiu, chiria s stabilt n crlai cu durata cntractului, fi sub frma uni sum glbal, fi p uniti d timp i s pltt la trmnl stipulat sau pridic.

Chiria insrat n cntract trbui s fi dtrminat sau dtrminabil (lsat la aprcira unui tr dsmnat d pri sau a unui xprt dsmnat d prdintl judctrii) i pat fi stabilit ntr- sum glbal sau ntr-un cuantum variabil (prcum cta-part din bnficiul ralizat d lcatarul prfsinist).

n cndiiil n car pril nu au cnvnit prin cntract cuantumul chirii, acsta urmnd a fi dtrminat prin prpunril lcatrului, n raprt d htrra cnsiliului lcal, mdalitata d stabilir a chirii n md unilatral d ctr lcatr, raprtat la atar htrr, nu cntravin clauzlr cntractului i nu chivalaz cu mdificara unilatral a acstuia.

Sincritata i srizitata chirii rprzint alt crin a acstia. Sincritata chirii prsupun c acasta trbui stabilit d pri cu intnia d a fi pltit i rspctiv primit, n cuantumul prvzut n cntract. Plata uni chirii mai mari, prvzut ntr-un act scrt, fa d chiria dclarat n cntractul public nrgistrat la autritil fiscal, s sancinaz cu nulitata, darc scpul st ilicit, viznd plata unr tax i impzit mai mici dct cl ral.

Srizitata chirii s raprtaz la valara flsini bunului, iar aprcira srizitii st chstiun d fapt c s stabilt d instan, p baz d prb, fr ca acasta s implic un chilibru prfct ntr valara prstaiilr cntractual al prilr. n niciun caz ns, chiria infriar nu trbui s s nscri n drizriu.

n acst sns, practica judiciar a statuat c stabilira chirii sub prul pii nu st d natur s atrag nulitata cntractului d lcaiun, darc n lumina principiului librtii cntractual, pril sunt libr s ngciz clauzl acstuia, iar srizitata chirii cnvnit nu trbui aprciat n md xclusiv n funci d prul pii, ci n raprt d cntxtul n car a fst nchiat cntractul, inclusiv n funci d subictivismul prilr i rlaiil dintr acsta.

Cum n cadrul cntractului d lcaiun chiria st d sna acstuia, atunci cnd a a fst fictiv prvzut sau nchirira s-a fcut cu chiri drizri, cnvnia avnd un caractr d cmdat, valabilitata acstia st afctat.

n practica judiciar s-a pus n discui i psibilitata rcalculrii chirii prvzut n cntract, n funci d rata inflaii, chiar n absna uni clauz cntractual n acst sns.

Chmat s s prnun, instana suprm a rspuns afirmativ, ntmindu-i sluia p dispziiil art. 970 din vchiul Cd civil, darc actualizara asigur un chilibru valric n cndiiil d instabilitat a mndi i s impun fa d principiul rparrii intgral a prjudiciului.

Cu att mai mult, praiuna d majrar a chirii cu indicl d inflai, prvzut ca clauz cntractual, nu pat fi calificat ca fiind abuziv. Prin indxara cu indicl d inflai, prul chirii nu s-a mdificat, numai c acast crlar cnvnit n cntract prsupun rngcira clauzlr cntractual.

Dup alt practic, majrara chirii cu indicl d inflai, fiind cnvnit, praz d drpt, dac nu s cntst valara indiclui d inflai.

i dctrina, d acrd cu incidna trii imprviziunii, adptat d practica n acast matri, a ptat pntru pzii mai nuanat, n snsul c acast tri pat fi agrat dar atunci cnd pril nu au putut prvda la data nchirii cntractului mdificril snial al cndiiilr p parcursul xcutrii acstuia, iar nu i atunci cnd mdificril putau fi prvzut.

Aspctl lgat d indxara chirii cu indicl d inflai au cptat un caractr particular i xtracntractual n privina lcaiunii bunurilr prpritata statului sau a unitilr administrativ- tritrial. Indxara chirii s fac n funci d rata inflaii i s dispun prin htrr d guvrn sau prin htrra rganului lcal al administraii d stat.

Acasta nsamn c indxara chirii praz n tmiul acstr act nrmativ n privina tuturr cntractlr nchiat pntru spaiil rspctiv, fr a puta vrbi d mdificar unilatral a chirii, stabilit cu cazia licitaii.

Tt practica judiciar a calificat i natura juridic a vniturilr ralizat din chirii, d ctr instituiil public. Statund c tat cntractl d lcaiun nchiat d instituiil public rprzint act d gstiun, cntractl fiind guvrnat d lgislaia spcific raprturilr d drpt privat, i nu aca fiscal, vnituril ralizat d acsta din chirii nu au natura juridic a impzitlr i taxlr, ci natura juridic a cranlr civil, supus lgislaii civil.

2.4. Cauza cntractului

Ct privt cauza, ntruct lga nu prvd rguli spcial n acast matri, vr fi incidnt rgulil gnral al cntractlr, privitar la xistna cauzi i caractrului su mral i licit.

2.5. Cndiiil d frm

Cntractul d lcaiun st un cntract cnsnsual, darc s nchi vrbal, prin simplul acrd d vin al prilr, fr vr alt frmalitat.

Di art. 21 din Lga nr. 114/1996, car statua n snsul cnsmnrii scris a acrdului prilr i nrgistrara la rganl fiscal a fst abrgat, ptrivit art. 230 lit. s) din Lga nr. 71/2011, crina ad prbatinm a frmi scris a cntractului s-a pstrat i a s dduc din cninutul art. 1782, art. 1785 i art. 1798 C. civ., acst din urm articl cnsfinind i crina nrgistrrii cntractului la rganl fiscal.

st advrat c crina prvzut d art. 1798 C. civ. A nrgistrrii cntractului la rganl fiscal, rprzint cndii pntru ca cntractul d lcaiun nchiat prin nscris sub smntur privat, s dvin titlu xcutriu, dar nu trbui ignrat nici funcia d rdin administrativ-fiscal al nrgistrrii cntractului, indifrnt dac acsta st nchiat prin nscris sub smntur privat sau n frm autntic, att d ncsar impzitrii vniturilr prvnit din chirii.

Valabilitata cntractului nu st afctat prin nnrgistrara sa la rganl fiscal, dar pun n discui rspundra lcatrului p plan administrativ-fiscal.

xcpi d la cnsnsualism fac cntractl d nchirir a bunurilr fcnd part din patrimniul statului i al unitilr administrativ-tritrial, car s nchi n frm scris i n urma rganizrii licitaii, acsta incluznd clauz d natur s asigur xplatara bunului ptrivit spcificului su.

n matri d lcaiun, lgiuitrul a fcut drgar d la principiil gnral d prbaiun, intrzicnd dvada cu martri i prin urmar cu przumii a unui cntract vrbal car nu a fst pus n xcutar. Pntru a s admit prba cu martri n dvdira lmntlr c cnstitui un ncput d xcutar a unui cntract d nchirir vrbal, trbui ca acast punr n xcutar car st un fapt matrial, s fi d aa natur nct s fac cnvingra c acast xcutar st crlarul nndis al uni cnvnii d nchirir.

Fiind intrzis prba cu martri a cntractului d nchirir, nici xcutara cntstat a unui asmna cntract nu pat fi dvdit cu martri, cci indirct s-ar admit dvada cu martri a cntractului. Atunci cnd nscrisul dvditr a fst distrus printr-un vnimnt d fr majr, xistna cntractului s va puta dvdi cu ric mijlc d prb. n snsul pinii dctrinar, privind rgulil rstrictiv d prbaiun instituit d art. 1416-1417 din vchiul Cd civil, s-a prnunat i practica judiciar rcnt.

Antcntractul d lcaiunAntcntractul d lcaiun st cnvnia prin car una sau ambl pri s blig s nchi n viitr un cntract d lcaiun, al crui cninut snial st dtrminat prin antcntract. Antcntractul sau prmisiuna d lcatiun pat fi bilatral sau unilatral, dup cum ambl pri s blig rciprc s nchi n viitr un cntract d lcaiun sau dar cnd una dintr pri, prvznd un intrs n dbndira flsini unui bun, primt prmisiuna clilalt pri, car pat ava calitata d lcatr, d a atribui flsina unui bun, rzrvndu-i facultata d a-i manifsta ultrir, d bici nluntrul unui trmn dtrminat, cnsimmntul d a-l nchiria.

bligaia prmitntului s sting la xpirara trmnului stipulat sau dac pril nu au prvzut un trmn, la xpirara trmnului d prscripi, car ncp s curg d la nchira prmisiunii.

Antcntractul nu ar ca fct transmitra drptului d flsin, ci d natr dar uni bligaii d a fac n sarcina amblr pri sau numai a unia dintr l (prmitntul) d a nchia cntractul d lcaiun, n cndiiil stabilit prin prmisiuna d lcaiun, dup cum prmisiuna st bilatral sau unilatral.

Prmisiuna d lcaiun st supus rgulilr gnral al cntractlr.

CAPITLUL III. FCTL CNTRACTULUI D LCAIUN3.1 bligaiil lcatrului

n tmiul cntractului d lcatiun, lcatrul trbui s asigur lcatarului flsina lucrului p tat durata lcaiunii, bligai din car dcurg:

bligaia d prdar a lucrului dat n lcaiun:

bligaia d mninr a lucrului n star d flsin crspunztar, p tat durata lcaiunii;

bligaia d garani.

3.1.1 bligaia d a prda lucrul

Prluara d ctr lcatar a bictului matrial al lcaiunii, crlativ bligaii d prdar a lcatrului, s fac n lipsa unui trmn stipulat d pri, ri a uzanlr, la data nchirii cntractului i la lcul n car acsta s afl n acl mmnt, dac st un bun individual dtrminat ri la sdiul sau dmiciliul dbitrului, dac acsta st un bun gnric (art. 1494 i art. 1495 C. civ.).

Prdara-prluara bunului s fac n star nrmal d flsin, cu tat accsriil sal.

Lcatrul st datr s fctuz tat rparaiil ncsar nainta prdrii lucrului, n vdra asigurrii flsirii acstuia ptrivit dstinaii pntru car a fst nchiriat.

n acst sns, a pinat i practica judiciar, intrprtnd dispziiil art. 1421 C. civ. Crbrat cu art. 981 din vchiul Cd civil. S-a cnsidrat c insrara n cntract a clauzi d rturnar d ctr lcatar a chltuililr ncsar rmdirii dfciunilr lucrului nchiriat, xistnt la data prdrii acstuia, n cazul rzilirii unilatral a cntractului la crra lcatrului, n cnduc la cncluzia c pril au nls s las n sarcina xclusiv a lcatarului bligai prpri lcatrului.

Art. 1787 i art. 1826 lit. c) C. civ., a nlturat cntrvrsa dctrinar ptrivit cria bligaia lcatrului par a s raprta dar la rparaiil p car trbui s l fac p parcursul drulrii cntractului. Din intrprtara pr a cntrari a txtlr, rzult c lcatrul st inut ca la data nchirii cntractului sau cl mai trziu la prdara lucrului, s asigur flsina acstuia crspunztr dstinaii pntru car a fst nchiat cntractul.

ntrzira lcatrului n prdara lucrului nchiriat l ndrptt p lcatar s car dspgubiri p durata n car a fst lipsit d flsina lucrului, dac din acast cauz a fst prjudiciat.

bligaia d prdar a lucrului nchiriat st indivizibil, adic nu st suscptibil d xcutar parial, chiar dac lucrul prin natura sa pat fi mprit i tt ndivizat s transmit i bligaia n cazul dcsului lcatrului antrir prdrii, astfl c ficar succsr st inut d prdara intgral a lucrului.

D rgul, prdara lucrului s fac la lcul siturii acstuia, dar nu st xclus dup pinia nastr, ca prdara s s fac n ric alt lc, p cala simblic a nmnrii chilr, atta timp ct pril prin invntar i-au prcnstituit prba bunurilr car s dau spr nchirir.

n cazul rrganizrii lcatrului prsan juridic, bligaia prdrii lucrului rvin nii sciti rzultat din absrbi sau fuziun, iar n cazul rrganizrii lcatrului prin divizar, bligaia prdrii lucrului lcat rvin acli prsan juridic n al cri patrimniu a fst atribuit bunul nchiriat.

Rfuzul lcatrului d xcutar a bligaii d prdar a lucrului nchiriat sau xcutara ncrspunztar a acsti bligaii, cnfr lcatarului drptul la dspgubiri pntru prjudiciil cauzat, drptul d a invca xcpia d nxcutar, cnstnd n rfuzul d plat a chirii n cazul n car plata acstia trbui s s fac cu anticipai.

Lcatarul ar dschis cala aciunii n justii, ntmiat p cntractul d lcaiun, crnd prdara silit a lucrului i accsriilr acstuia prcum i cala aciunii n rzilira cntractului cu daun-intrs, pntru nxcutara culpabil a bligaiilr.

xistna cntractului d nchirir a lcuini, nnsit d prdara acstia, nu-l ndrptt p chiria s cup lcuina cu d la sin putr, przumndu-s, dup pinia nastr, c pasivitata lcatrului sugraz punra acstuia, ndrptindu-l s slicit vacuara chiriaului p cala rdnani prdinial.

3.1.2 bligaia fcturi rparaiilr

n tat cntractl d lcaiun d bunuri mbil sau imbil, lcatrul st bligat s asigur ca lcatarul sau arndaul s s pat flsi d lucrul nchiriat sau arndat. Rzult, aadar, c lcatrul ar bligaia d a fac, n cursul cntractului, tat rparaiil ncsar, afar d acla lcativ, car sunt n sarcina lcatarului sau arndaului.

Dlimitara rparaiilr car cad n sarcina lcatrului, d acla car cad n sarcina lcatarului, st chstiun d fapt, lsat la suvrana aprcir a instanlr, dar n ric caz, n sarcina lcatrului rvin rparaiil mari i imprtant.

Actuala rglmntar a Cdului civil a nlcuit numrara xmplificativ a rparaiilr c cad n sarcina lcatrului, prvzut d art. 28 lit. b) din Lga nr. 114/1996 [n prznt abrgat prin art. 230 lit. s) din Lga nr. 71/2011] viznd cnstrucia, structura d rzistn, lmntl cnstructiv xtriar prcum i a instalaiilr afrnt, printr- frmular sinttic prvzut d art. 1788 C. civ., aca a rparaiilr ncsar pntru mninra bunului n star d ntrbuinar p tat durata lcaiunii, raprtat la dstinaia stabilit n cntract sau n lips, ptrivit aclia prvzut dup anumit mprjurri, cum ar fi natura bunului, dstinaia antriar, ri ca ptrivit cria lcatarul l flst.

Lcatrul nu st bligat s xcut lucrri d ntrinr sau rparaii, car di ptrivit lgii i incumb, au dvnit ncsar datrit culpi lcatarului. st crt c n acst sns i vr gsi aplicara dispziiil drptului cmun privind rspundra civil dlictual.

Rparaiil dvnit ncsar printr-un caz frtuit sau fr majr cad n sarcina lcatrului, dup cum tt n sarcina acstuia cad i rparaiil c s impun cu privir la bun, indifrnt d cauza dtrirrii, inclusiv cl cauzat d vchim, uzul nrmal al lucrului sau viciil ascuns al acstuia i car l fac ncrspunztr uni flsin nrmal scpului pntru car a fst nchiriat.

Lcatrul prpritar nu ar ns bligaia d a suprta chltuilil d rcnstruci a imbilului, car datrit gradului avansat d dgradar nu mai pat fi flsit, cci drmara i rfacra cnstrucii xcd sarcini c i rvin, aca a mninrii lucrului n star crspunztar d ntrbuinar, p cala fcturii rparaiilr ncsar.

bligaia lcatrului d ntrinr, rparar i nlcuir parial sau ttal a lmntlr d instalaii, s rfr la lucrril c privsc instalaiil xistnt, cnsidrat d lg afrnt cldirii. Lucrril d invstiii, nfiind d rparai i ntrinr a unr lucrri prxistnt, nu-i incumb lcatrului.

ntruct lcatrul st bligat s mnin lucrul nchiriat n stara d a puta srvi la ntrbuinara pntru car a fst nchiriat i s garantz flsina sa panic n tt timpul lcaiunii, practica judiciar, n aplicara dispziiunilr art. 1420 i 1424 din vchiul Cd civil, a cncluzinat c lcatrul, n virtuta bligaii d fctuar a rparaiilr ncsar, nu pat schimba n timpul lcaiunii frma lucrului nchiriat nici dirct, prin transfrmara sa matrial i nici indirct, prin schimbara dstinaii acstuia.

Pril pt insra nc d la nchira cntractului d lcaiun, ca tat lucrril c s impun pntru asigurara strii crspunztar a funcinrii lucrului nchiriat, s fi fctuat d lcatar p sama prpritarului, cu dducra crspunztar a chltuililr din cuantumul chirii, stabilit p durata lcaiunii.

xcutara lucrrilr d ctr chiria n cntul lcatrului s va puta fac numai dac dgradril prin natura lr afctaz flsina nrmal a lcuini i numai dac lcatrul, di ncuntinat n pralabil, nu ia nici msur n acst sns.

n pfida alin. (3) al art. 1788 C. civ., n lgtur cu cmpnsara chltuililr ncsar rparaiilr fctuat d chiria n cntul lcatrului cu chiria, lcatrul pat cntsta n justii rinril din chiri, ri d ct ri lichiditata crani st pus n discui, ri c rparaiil i-ar incumba lcatarului, instana putnd stabili p baz d prb cuantumul xact al rparaiilr i natura acstra.

fctuara d ctr chiria a lucrrilr d rparaii car cad n sarcina lcatrului, fr ncuntinara acstuia, nu-i mai cnfr drptul cmpnsrii chltuililr dirct din chiri, ci va fi bligat s bin htrr judctrasc d bligar a lcatrului la plata cntravalrii rparaiilr.

Dac la nctara lcaiunii, crana chiriaului nu a fst intgral acprit, prin rinril din chiri, l i pat valrifica difrna d ndat i din ric lmnt al patrimniului.

Cnd rparaiil capital prsupun urgna, l pt fi fctuat d lcatar fr autrizara instani ri acrdul prpritarului, car pat fi ntiinat dup ncpra lucrrilr. Valara lr i a dbnzilr la suml avansat urmaz, s fi rcuprat n cndiiil art. 1788 alin. (4) C. civ.

Lcatrul, n calitat d prpritar st datr s fctuz i rparaiil prilr d flsin cmun a cldirii cu mai mult apartamnt, chltuilil fiind suprtat prprinal cu cta part indiviz c i rvin, afrnt suprafi apartamntului

Aflat n prpritat, indifrnt dac lcuit sau nu n cldir sau dac flst sau nu acl pri cmun.

Rzult din intrprtara art. 35 alin. (1) crbrat cu art. 34 din Lga nr. 114/1996, c asciaia d prpritari, prsanl fizic sau agnii cnmici nsrcinai cu administrara i gstinara bunurilr i fndurilr bnti al cldirilr d lcuit, fctuaz i frmalitil ncsar n angajara cntractlr cu furnizrii d srvicii pntru xplatara i ntrinra cldirii, (inclusiv a rparaiilr ncsar) urmrind n aclai timp ralizara acstr cran.

Aadar, rparaiil vr fi fctuat n tmiul cntractlr nchiat d asciaia d prpritari i nu d prpritari n md nmijlcit cu alt prsan fizic sau juridic, prpritarii suprtnd dar n tmiul bligaii lgal d fctuar a rparaiilr, numai cta part din cstul rparaiilr, prprinal suprafi apartamntului aflat n prpritat.

i acst rparaii pt fi fctuat d chiria n cntul prpritarului lcatr n cndiiil art. 1788 C. civ., n snsul c chltuilil avansat d chiria, n tmiul cntractului nchiat d asciaia d prpritari cu prsanl fizic sau agnii cnmici ri prstatrii d srvicii, s fi suprtat d lcatr prin rinri din chiri, cu plata dbnzilr lgal.

Nndplinira sau ndplinira ncrspunztar a bligaii d a fac a lcatrului, aca d mninr a lucrului n star crspunztar d ntrbuinar prin fctuara rparaiilr c i incumb, l ndrptt p lcatar s slicit instani:

bligara lcatrului la xcutara lucrrilr;

autrizara lcatarului la xcutara lucrrilr p chltuiala lcatrului cu dbnzil sctit d la data fcturii chltuililr, acsta fiind sczut din chiri;

rzilira cntractului cu daun-intrs, dac lucrul a dvnit imprpriu flsini i fctuara rparaiilr d ctr chiria ar fi mpvrtar pntru acsta;

lcatarul pat invca xcpia d nxcutar, rfuznd plata chirii pn la fctuara rparaiilr d ctr lcatr.

3.1.3 bligaia garanii (garania cnvninal)

Lcatrul, fiind inut s asigur lcatarului linitita i utila flsin a lucrului dat n lcaiun, rspund pntru ric tulburar in xrcitara prrgativi flsini, fi c acasta i ar cauza in fapta lcatrului ri a unui tr, fi n viciil ascuns al lucrului.

Garania pntru tulburara prvnit prin fapta lcatrului i a trului

n tmiul art. 1789 C. civ., lcatrul st datr prin nsi natura cntractului, fr vr clauz spcial, s asigur lcatarului flsina nstnjnit a lucrului nchiriat sau arndat, p tat durata lcaiunii. n cnscin, lcatrul st rspunztr d ric mpidicar a lcatarului d a flsi bunul i d tat daunl ncrcat d lcatar, ndrptit s car scdr a chirii sau arndi, prprinal cu durata mpidicrii sau rstituira chirii pntru durata n car nu a flsit imbilul, n cazul achitrii anticipat, darc part a chirii sau arndi ar fi dinut d lcatr fr cauz.

Cntractul st d drpt i d fapt dsfiinat cnd lcatrul nu a putut prcura lcatarului flsina lucrului nchiriat, dup cum lcatarul pat slicita la rndul su rzilira cntractului cu daun-intrs, dac mpidicara flsini lucrului st snial n raprt cu scpul avut n vdr la nchira cntractului.

Lcatrul st rspunztr fa d lcatar pntru tat daunl ncrcat d acsta prin tulburril c i s-ar aduc d ctr cl d-al trila n xrciiul flsini, dac acst tulburri sunt sprijinit p un drpt n privina lucrului nchiriat, cu singura cndii ca lcatarul s-l fi ncuntinat p lcatr d acst tulburri.

bligaia lcatrului d a asigura flsina linitit i util a lucrului nchiriat, prsupun prdara i mninra funcinalitii sal.

Lcatrul trbui s prda lucrul n stara crspunztar dstinaii n vdra cruia a fst nchiriat, fiind bligat la fctuara tuturr lucrrilr, inclusiv cl lcativ ncsar flsini crspunztar a bunului d ctr lcatar, la mmntul prdrii.

Lcatrul ar i bligaia mninrii funcinalitii bunului nchiriat. Abdicara sa d la acast bligai cntractual i manifstara uni atitudini abuziv, l ndrptt p lcatar d a slicita instani d judcat sancinara acstui cmprtamnt, inclusiv p cala rdnani prdinial.

Rspundra lcatrului dcurgnd din cntractul d lcaiun st guvrnat d principiil culpi cntractual iar nu dlictual, car xclud xistna vrunui raprt cntractual ntr lcatarul dunat i lcatrul rspunztr d daun.

Ca cnscin a bligaii lcatrului d a prcura lcatarului linitita flsin a lucrului nchiriat st i aca d a garanta p lcatar d viciun, d viciil i stricciunil lucrului nchiriat, car afctaz flsina.

Lcatrul st bligat s ntrprind tt ca c st ncsar asigurrii n md cnstant a flsini linitit i util a lucrului lcat, fiind datr s s abin d la ric fapt car ar mpidica, diminua sau stnjni asmna flsin.

bligaia d garani a lcatrului cuprind bligaia d garani pntru viciun, cauzat prin faptul prsnal al lcatrului sau faptul unui tr, prcum i garania pntru viciil ascuns al lucrului.

Tulburara, pat fi dirct, svrit nmijlcit d lcatr, sau indirct, ralizat d lcatr prin intrmdiul unui tr cu car lcatrul a nchiat un act juridic, din car driv drpturi c pt afcta linitita flsin a lucrului lcat.

n tmiul bligaii d garani drivat din bligaia lcatrului d asigurar a flsini lucrului nchiriat, acstuia i incumb bligaia ngativ d a s abin d la ric tulburar d fapt sau d drpt, d natur a-l mpidica p lcatar n flsina linitit a bunului ri d natur a-i diminua sau rstrng atar flsin.

Schimbara frmi sau dstinaii lucrului principal sau accsriilr acstuia, chiar i atunci cnd acast schimbar aduc micrar minim a flsini lcatarului sau arndaului, prin vina unilatral a lcatrului i car nu st ncsar, dificara unr cnstrucii car afctaz chiar prin rstrngra flsini lcuini sau spaiilr afrnt acstia ri pluara mdiului ncnjurtr, rprzint tulburri d fapt, car angajaz rspundra lcatrului pntru viciun.

Lcatrul rspund pntru viciun prin fapta sa prpri i pntru rstrngra flsini bunului sau lipsira lcatarului d flsina acstuia, n cazul fcturii lucrrilr impus d rmdira dgradrilr c cad n sarcina lcatrului, n timpul drulrii cntractului (car dac nu ar fi ralizat ar xpun lucrul priclului d distrugr) ri d ct ri lucrril nu au fst finalizat n trmnul lgal d 10 zil.

Dpira trmnului lgal pntru finalizara lucrrilr i rstrngra sau lipsira lcatarului d flsina lucrului, fac ca scpul cntractului s nu mai pat fi atins, iar plata chirii s-i piard raiuna i cauza.

Tulburara chiriaului prin fapta lcatrului pat fi i una d drpt, atunci cnd s nag nsi drptul d flsin a lcatarului, p mtivul lipsi drptului lcativ, caz n car d asmna s pun n discui viciuna chiriaului.

Distincia ntr tulburara d fapt i ca d drpt p car pat xrcita lcatrul mptriva lcatarului nu st rlvant, pntru c ambl tulburri s supun acluiai rgim juridic, chiar dac mdalitil d manifstar al acstra difr, n snsul c ca c rprznta n iptza viciunii d fapt mdalitat d vingr, n iptza viciunii d drpt st un fct al acstia.

Tulburara lcatarului pat fi i indirct, rzultnd din nchira d ctr lcatr a unr act juridic cu tr prsan, din car s dsprind pntru acsta drpturi car, prin natura lr, pt afcta drptul d flsin a lcatarului.

viciuna din parta trului ar ca rigin cnduita lcatrului car a nchiat cu trul actul juridic i car s analizaz n instituia garanii pntru fapta trului, di fapta trului st n ralitat tt a lcatrului. Altfl spus, tulburara trului pat fi d drpt, iar drptul invcat pat ava lgtur cu atitudina lcatrului, car antrir sau ultrir lcaiunii, a transmis drptul ctr tr.

Lcatrul rspund pntru tulburara d drpt a lcatarului, nu numai atunci cnd autrul tulburrii i trag drptul su chiar d la lcatr, dar i n cazul cnd l prtind a-i xrcita un drpt prpriu, ncncdat i chiar tgduit d lcatr.

Lgiuitrul nu a subrdnat bligaia d garani pntru viciun a lcatrului cndiii rcunatrii judctrti a drptului tulburtrului, d judcara fndului drptului prtins d acsta.

Prin xrcitara drptului d ctr tr, lcatarul pat sufri simpl pirdr matrial ttal sau parial a lucrului sau tulburar, prin xrcitara uni aciuni prin car trul i valrific drptul mptriva lcatarului.

Indifrnt d urmril tulburrii, lcatarul pat cr rducra chirii, prprinal pirdrii flsini sau rzilira cntractului, dac flsina st pirdut ttal sau n ca mai mar part, n ambl cazuri putndu-s acrda daun-intrs.

Rspundra lcatrului pntru tulburara d drpt sufrit d lcatar, intrvin numai n cazul n car acsta din urm a anunat tulburara n timp util lcatrului, d manira ca acsta s fi n msur s s apr i s-l apr p lcatar.

Dac lcatarul a als s s apr singur sau a rcunscut drptul trului, s prsupun c l i-a asumat riscul pirdrii drptului su.

Tulburara flsini lcatarului d ctr un tr clcatar, car invc un raprt juridic cu lcatrul (un cntract d nchirir pntru xrcitara uni prfsii cauzatar d zgmt sau pluar) inut d bligaia asigurrii linititi flsin a imbilului, antrnaz rspundra lcatrului pntru viciun, fiind vrba d un fapt prsnal al acstuia.

Lcatrul nu-i nclc bligaia d garani pntru tulburara lcatarului n flsina bunului, pntru gral accidntal a unui clcatar, cci prin cntractul d lcaiun cu trul l nu a cmis nici gral, clcatarul fiind inut s rspund dlictual pntru fapta prpri.

nchirira spaiilr alturat pntru drulara unr activiti prfsinal similar aclra al lcatarului, nu rprzint nclcar a bligaii d garani pntru viciun din parta lcatrului, ntruct acsta, n absna uni clauz cntractual d a nu nchiria imbilul pntru prfsiun similar, ar facultata d a uza i dispun d lucrul su n tmiul drptului d prpritat i n limitl lgal.

Pntru aclai cnsidrnt, nsi lcatrul pat xrcita n aclai imbil sau ntr-unul alturat, industri sau un cmr similar cu cl xrcitat d lcatar. n plus, spunm ni, bligaia d garani pntru viciun sub frma cncurni, vizaz n accpiuna vchiului Cd cmrcial, p vnztrul sau lcatrul fndului d cmr, privit ca univrsalitat d afctaiun, nu i p lcatrul a unui bun dtrminat.

Jurisprudna francz, cnsidr c flsina ntulburat nu cuprind i drptul d ncncurn, cu xcpia cazului n car lcaiuna ar ca bict fndul d cmr.

Lcatarul tulburat nu pat cr autrului tulburrii dspgubiri, rzilira cntractului i nici nu-l pat chma n garani p lcatr, dac autrul tulburrii st n drpt s-i xrcit cmrul sau industria sa, afar d cazul cnd s-ar fi bligat s nu xrcit cmrul sau industria sa, situai n car praz drptul d garani al lcatarului tulburat.

bligaia d garani a lcatrului pntru industrii similar, praz n cazul n car lcatrul s-a bligat xprs prin cntract s nu aduc cncurn lcatarului, ri dac acast bligai rzult pntru lcatr n md tacit, din mprjurril cauzi i dac intrducra cmrului sau industrii similar s-a fcut cu scpul vdit d a aduc pagub cu a lcatarului.

mptriva tulburrilr d fapt, lcatarul trbui s acinz singur, avnd psibilitata s l cntracarz prin xrcitara aciunii pssrii aflat i la ndmna dtntrului prcar, cum st chiriaul, car din lucrul n intrsul prpriu, n tmiul cntractului d nchirir cu pssrul, afar numai dac tulburtrul st cl pntru car din.

Tulburara d fapt st atunci cnd trul tulburtr al flsini bunului nu s bazaz p un drpt.

Lcatarul nu ar xrciiul aciunii pssrii cntra tulburtrului, dac st mpidicat n flsina drptului su printr- simpl tulburar d fapt lgat d aciun d drpt, adic atunci cnd trul i sprijin tulburara p un prtins drpt ral.

Pntru ca lcatarul s s lgitimz activ n aciuna pssri, trbui s fi n pssia unui titlu, n tmiul cruia din bunul, s ndplinasc cndiiil gnral sau spcial al aciunii pssrii, tulburtrul s fi un tr i nu cl pntru car din, iar trul s nu invc un drpt n privina lucrului nchiriat.

Tulburara flsini lcatarului printr-un act administrativ, a fst cnsidrat d unii autri ca tulburar d fapt car nu antrnaz rspundra lcatrului pntru viciun.

ntr- alt pini, aflat n acrd cu jurisprudna mai vch, s susin c tulburara flsini lcatarului printr-un act administrativ mis cu rspctara lgii, nu pat fi calificat ca tulburar d fapt, pntru c l st un act d putr al autritii administrativ c pat fi asimilat unui caz d fr majr, car antrnaz rspnsabilitata lcatrului.

Numai tulburara flsini printr-un act administrativ nlgal pat fi calificat ca tulburar d fapt, darc lcatarul st lgitimat s car anulara acstuia p cala prcdurii cntncisului administrativ, dac s cnsidr vtmat n drpturil sal.

n cazul tulburrii d drpt, lcatarul sau arndaul nu st bligat s susin prcsul mptriva trului, pntru c nu drptul su st cntstat ci acla al lcatrului. Lcatarul sau arndaul pat, la algr, fi s car scatra sa din cauz, indicnd p lcatr pntru car l psd, fi s rmn n cauz, chmnd p lcatr n garani.

Instana st n drpt s aprciz tminicia crrii lcatarului d scatr din cauz, i pat rsping atunci cnd nu s prbaz c bunul dinut d prtul lcatar s psd n numl prsani artat, fr ca prin acast msur s s aduc atingr drptului lcatrului, darc acsta nu pat fi valabil rprzntat nainta justiii d ctr lcatar i dci htrra prnunat mptriva lcatarului nu-i pat fi pzabil prpritarului.

ntr- aciun pssri intntat d cl d-al trila cntra lcatarului sau arndaului, acsta nu pat fi bligat d a s judca n chstiuna pssiunii lucrului nchiriat fr a-l intrduc n cauz p lcatr, ntruct ar fi xpus pirdrii drptului la rducra chirii sau a dspgubirilr, n cazul rzilirii cntractului la crra acstuia.

Lcatarul sau arndaul, tulburai n flsin d un tr car invc un drpt, lipsii fiind parial sau ttal d flsina lucrului, sunt garantai d lcatr, dac acsta a fst ncuntinat la timp d tulburar.

n cazul viciunii ttal, cntractul va fi rziliat ca fiind lipsit d bict; dac viciuna st numai parial, lcatarul sau arndaul ar drptul la scdra prprinal a prului lcaiunii, afar d cazul n car parta din bun d car a fst vins st att d nsmnat, nct fr acasta l nu ar fi cntractat, n acast situai, lcatarul pat cr rzilira cntractului.

Lcatrul st inut n tmiul bligaii d garani i la plata dspgubirilr, car nu pat cnsta numai ntr- rducr prprinal a prului lcaiunii, darc lcatrul culpabil d nchirira unui bun supus viciunii, st datr la rparai intgral i cmplt a prjudiciului cauzat lcatarului.

Jurisprudna mai vch, lgat d aplicara art. 1427 din vchiul Cd civil, a cncluzinat c nndplinira bligaii prpritarului d a garanta p chiria d flsina lucrului, fcnd s dispar tulburara adus acli flsin, l ndrptt p chiria s rfuz plata chirii pn la nctara tulburrii, n car caz l nfiind n culp, pactul cmisriu nu pat pra cntra lui.

Lcatarul bnficiaz d drptul la garani dac a anunat lcatrului tulburara, pntru ca acsta s ia msura nlturrii tulburrii, cauza viciunii trbui s fi antriar cntractului d lcaiun sau dac st ultriar, a trbui s prvin din faptul lcatrului, iar cl garantat s nu fi cunscut priclul viciunii, cci dac l-a cunscut s przum, n lipsa uni clauz cntrar, c a nchiriat lucrul p riscul su, nfiind ndrptit la dspgubiri.

bligaia d garani a lcatrului nu praz, ri d ct ri printr- clauz cntractual xprs, lcatrul a fst scutit d garani ri lcatarul a nchiriat lucrul p riscul su. n acast situai, lcatrul st scutit d plata daunlr intrs, iar dup unl pinii chiar d scdra prprinal a chirii.

Indifrnt d gravitata tulburrii, dac acasta a fst cmunicat lcatrului, l ar bligaia d garani chiar dac nu a nlturat-, cci d acast dat s pun n discui i cnduita culpabil a lcatrului.

La rndul su i lcatarul culpabil d ncmunicara tulburrii ctr lcatr, st inut s-l dspgubasc p acsta din urm, pntru tat prjudiciil sufrit ca urmar a ncmunicrii. Dac lcatarul, fr a-l infrma p lcatr s apr singur mptriva prtniunilr trului i nu rut s l rsping, n tmiul art. 1795 alin. (2) C. civ., st inut s-l dspgubasc p lcatr pntru prjudiciil sufrit d acsta, cauzat d ncmunicara tulburrii, afar dac lcatarul prbaz c lcatrul nu ar fi avut ctig d cauz sau c, avnd cuntin d tulburar, nu a acinat.

i n acast situai a prbrii lipsi ricri ans d ctig a lcatrului n cauza la car nu a participat, lcatarul bnficiaz d garania pntru viciun, d vrm c culpa lcatrului st prbat.

bligaia d garani a lcatrului pntru viciil ascuns al lucrului nchiriat

Lcatrul trbui s garantz p lcatar sau arnda ptrivit art. 1790 alin. (1) C. civ., cntra tuturr viciilr lucrului car mpidic sau micraz flsina lui. Lcatrul garantaz p lcatar n cntra viciilr lucrului, chiar dac acst vicii nu prvin d la lcatr. bligaia d garani pntru viciil ascuns al lucrului nchiriat, praz nu numai n privina aclra xistnt la mmntul nchirii cntractului d lcaiun, chiar dac nu au fst cunscut, dar i n privina aclra aprut p parcursul xcutrii acstuia.

Lcatrul garantaz p lcatar cntra viciilr nu numai cnd acsta sunt prmannt, dar i cnd acsta sunt vrmlnic.

Lcatarul st garantat numai pntru viciil ascuns al lucrului nu i pntru acla aparnt p car l-a cunscut sau puta s l cunasc la mmntul nchirii cntractului i p car s prsupun c l-a accptat, dac nu l-a rclamat n cndiiil art. 1690 alin. (3) C. civ., prin infrmara lcatrului n cl mai scurt timp.

Pntru antrnara rspundrii lcatrului, viciil ascuns trbui s przint anumit gravitat, d natur s mpidic ntrbuinara lucrului sau s-i micrz n aa msur psibilitata flsini, nct s s pat przuma c n cuntin d cauz lucrul nu ar fi fst nchiriat ri chiria ar fi fst mai mic.

Garania viciilr st chstiun d fapt, aprciat n cncrt d instan, n funci d natura activitii prfsinal sau industrial a lcatarului sau familii sal, fr ca micil dfciuni gnrat d viciil ascuns, car fac mai puin cmd flsina lucrului s angajz rspundra lcatrului.

Atunci cnd flsina util a lucrului dat n lcaiun st afctat, lcatarul ar un drpt d piun ntr a cr:

rducra chirii, prprinal cu rstrngra flsini lucrului, dac viciil ascuns micraz dar valara d ntrbuinar a lucrului i daun-intrs, dac sunt ndplinit cndiiil acrdrii acstra;

rzilira cntractului, dac lucrul a dvnit imprpriu ntrbuinrii i daun-intrs.

Rzilira cntractului st msur subsidiar, car praz atunci cnd viciil sunt att d grav nct dac l-ar fi cunscut, lcatarul nu ar fi luat lucrul n lcaiun. Gravitata viciilr s raprtaz la cauza cntractului d lcatiun, car st n msur s cuantific dac viciul mpidic sau dar micraz flsina.

n cazul n car viciil lucrului au fst rmdiat d lcatr, sanciunil prvzut d art. 1791 C. civ. nu vr mai pra.

Lcatrul pat fi silit d chiria p cala aciunii n justii sai ndplinasc bligaia d fctuar a rmdirilr, d nlturar a viciilr i mninra lucrului n star crspunztar d flsin, dup cum lcatarul s przum a fi autrizat d lcatr n tmiul art. 1788 C. civ., s fac acst rmdiri, dac l nu s cnfrmaz n trmn d 30 d zil d la primira ncuntinrii scris a lcatarului.

Lcatrul st xnrat d plata daunlr-intrs n cazul rzilirii cntractului, numai dac prbaz c nu l-a cunscut i ptrivit mprjurrilr nici nu ra datr s l cunasc. Prin aplicara art. 1533 C. civ., lcatrul d bun crdin nu va fi cndamnat dct la daunl car au fst prvzut sau putau fi prvzut la data facrii cntractului. Lcatrul d ra-crdin va fi bligat i la plata daunlr car nu au fst prvzut, dac acsta sunt cnscin dirct i ncsar a nxcutrii bligaii.

Viciil rprzint imprfciuni al lucrului, car diminuaz psibilitata d flsir a acstuia, d manir s afctz caractrul util al acstuia cu intnsiti difrit prin gravitata lr, ntruct s przum ca dac l-ar fi cunscut, lcatarul nu ar fi cntractat sau ar fi pltit chiri rdus.

Lga fac distincia ntr viciil ascuns i viciil aparnt, i las s s nlag c rspundra lcatrului s raprtaz numai la viciil ascuns, cnsidrnd c cl aparnt pt fi cnstatat d lcatar la mmntul prlurii.

Lcatarul nu pat prtind lipsuri p car, natnt fiind, nu l-a cnstatat la prluar, di puta s fac, d vrm c ar bligaia rstituirii lucrului n stara n car l-a prluat, przumndu-s pn la prba cntrar, c lcatarul a primit bunul n star crspunztar.

n lgtur cu viciil aparnt, ivit p parcursul drulrii cntractului, txtul Cdului civil rclam un frt d intrprtar n raprt cu bligaia lcatrului d a asigura lcatarului flsina util a lucrului p tat durata lcaiunii.

P fndul tcrii lgiuitrului, n alin. (1) al art. 1790 C. civ., nu s pat raliza vr distinci ntr cl du catgrii d vicii aparnt i ascuns i mmntul apariii lr, darc txtul statuaz c lcatrul garantaz cntra tuturr viciilr lucrului chiar dac nu l-a cunscut la nchira cntractului, fr s s in sama dac l xistau ri au survnit n cursul lcaiunii. Cndiia st aca c acst vicii s mpidic sau s micrz flsina lucrului.

Alinatul (2) al art. 1790 C. civ., xclud d la bligaia d garani, numai viciil aparnt xistnt la data nchirii cntractului i p car chiriaul nu l-a rclamat n cndiiil art. 1690 alin. (3) C. civ. Pr a cntrari, lcatrul garantaz cntra tuturr clrlalt vicii, fr distinci, aparnt sau ascuns, indifrnt d mmntul n car acsta au survnit, afar d acla aparnt xistnt la data nchirii cntractului i p car chiriaul nu l-a rclamat.

Analgia p car alin. (2) al art. 1790 C. civ. fac cu art. 1690 alin. (3) C. civ., car trataz matria viciilr aparnt n cntractul d vnzar-cumprar, vizaz numai prcdura d rclamar a acstr vicii la mmntul nchirii cntractului i prlurii bunului vndut, cu cnscinl lgat d lipsa infrmrii vnztrului i nu rgimul juridic al viciilr n cadrul clr du cntract, d vnzar-cumprar i lcaiun.

Dsbira ntr cl du cntract n matria viciilr s justific prin aca c vnzara-cumprara st un cntract cu xcutar dintr- dat, n timp c lcaiuna st un cntract cu xcutar succsiv, n tmiul cruia lcatrul st bligat s asigur lcatarului cntinuitata flsini.

Ca urmar, lcatrul rspund att pntru viciil ascuns xistnt la nchira cntractului ct i pntru viciil ascuns sau aprut, ivit p parcursul drulrii acstuia, darc bligaia lcatrului d a asigura flsina util a lucrului st cntinu, p tat durata cntractului.

Actualul Cd civil ncrpraz n cncptul d vicii i stricciunil pntru car vchiul Cd civil instituia n art. 1422 rspundra lcatrului, darc n accpiuna actual a rglmntrii, rmn fr rlvan faptul c viciil sunt prmannt i s rpt pridic, iar stricciunil sunt vicii n snsul larg, car ns nu au nvi a s rpta, d vrm c ambl gnraz daun.

Alinatul (2) al art. 1790 C. civ. Institui rspundr spcial a lcatrului pntru viciil aparnt ivit p parcursul drulrii cntractului, car prin natura lr nu mpidic sau micraz flsina, dar prjudiciaz viaa, sntata sau intgritata crpral a lcatarului.

n acst caz, lgiuitrul ncarc s ralizz i p plan cntractual crtira valrilr npatrimnial rcunscut n capitlul II sciuna a 2-a a Cdului civil, instituind n sarcina lcatrului bligaia d asigurar a flsini lucrului nu numai linitit i util, dar i nvtmtar viii, sntii sau intgritii crpral a lcatarului.

Dac dispziiil art. 1790 alin. (2) C. civ., privind acst aspct al rspundrii lcatrului au un caractr supltiv, acla al art. 1827 C. civ., rfritar la viciil car prin gravitata lr amnin sntata clr car lucraz sau lcuisc n imbilul nchiriat, au un caractr imprativ pntru lcatr, chiriaul putnd cr rzilira cntractului n cndiiil lgii, cu plata daunlr-intrs, dac la nchira cntractului nu a cunscut viciil lucrului.

Sanciuna lgal n acst caz st mult mai grav, darc nu s limitaz la plata dspgubirilr ca n art. 1790 alin. (2) C. civ., ci vizaz dsfiinara prin rzilir a cntractului la crra chiriaului, chiar dac acsta a rnunat prin cntract la acl drpturi dcurgnd din viciil car amnin sntata sau intgritata crpral.

Mai mult, art. 1827 C. civ. xtind sfra viciilr gnratar a amninrilr pntru sntata sau intgritata crpral, att la cl aparnt, ct i la cl ascuns, dducndu-s acst lucru din aca c primjdia grav pntru acst valri pat prvni din structura sau stara imbilului (bal cntagias ncuibat n imbilul nchiriat, manaii d mirsuri vtmtar, dfciuni al sistmului d vacuar a rsturilr mnajr, car rprzint un factr d infci).

n situaia vizat d art. 1827 C. civ., aprcim c rzilira cntractului d nchirir rmn la latitudina chiriaului, chiar i atunci cnd viciil privind structura sau stara imbilului au fst rmdiat, dac acsta cntinu s cnstitui primjdi grav pntru sntata chiriaului i familii sal.

Chiriaul ar drptul i la daun-intrs, dac la data nchirii cntractului nu a cunscut viciil lucrului. i n acast situai, din prspctiva buni sau rli-crdin a lcatrului, i vr gsi aplicara dispziiunil art. 1533 C. civ., acsta fiind bligat s acpr numai prjudiciil prvizibil n cazul buni-crdin i cumulativ i prjudiciil imprvizibil, n cazul rli-crdin.

D prcizat c dispziiil art. 1827 C. civ. au sfr limitat d aplicar, numai n matria nchiririi lcuinlr, acsta fiind ncrprat n sciuna 2, Cap. V a Cdului civil, privind rgimul particular al nchiririi acstra.

Prin art. 1792 C. civ., lgiuitrul avnd n vdr faptul c prin lcaiun praz dar transmitr tmprar a flsini lucrului, i nu transfrul d prpritat, a nls s aplic rgimul juridic al viciilr ascuns i atunci cnd lucrul dat n lcaiun nu crspund calitilr cnvnit d pri.

D principiu, discira calitii ral a bunului d aca cnvnit d pri, nu pun n discui viciul lucrului, ci viciul d cnsimmnt, cu un rgim juridic difrit.

Sfra viciilr lucrului st mai xtins dct aca a cnsimmntului, darc nu l includ nttdauna, dup cum viciul d cnsimmnt nu prsupun viciul ascuns al lucrului i acast ultima iptz, numai dac viciul lucrului st antrir cnsimmntului. n matria lcaiunii, viciul car pat afcta calitata, pat survni i n cursul drulrii cntractului.

Fa d atar situai, rgimul juridic aplicabil st difrit; acla al nulitii n iptza viciului car afctaz substana lucrului i car st antrir sau cncmitnt nchirii cntractului i acla al garanii lcatrului pntru vicii ascuns, ri d ct ri viciul ascuns nu afctaz substana, di st antrir nchirii cntractului ri s-a ivit p timpul drulrii acstuia.

Aprcim ns c raiuna lgiuitrului rgsit n txt, a fst aca a fluidizrii litigiilr n matri, n cndiiil n car n cazul anulrii cntractului dificultil d prbaiun sunt mai mari, fctl nulitii actlr juridic privind prstaiil succsiv sunt aclai cu cl al rzilirii, ambl prnd pntru viitr, iar n cazul salvrii actului juridic d la sanciuna nulitii, lipsa calitii cnvnit, prsupun i rducr prprinal crspunztar a chirii. Nimic nu s pun ca lcatarul s slicit anulara cntractului dac s prbaz xistna viciului d cnsimmnt.

Mdificara cnvninal a bligaii d garanibligaia d garani a lcatrului pntru tulburril cauzat n flsina lucrului nchiriat, fiind rglmntat prin nrm dispzitiv, pat fi mdificat prin acrdul prilr cntractant, n snsul agravrii, limitrii sau chiar nlturrii acstia.

nlturara bligaii d garani nu-l pun p lcatr la adpstul rzilirii ttal sau parial a cntractului d lcaiun, n msura n car flsina lucrului nu ar fi asigurat, dar l xnraz d plata daunlr-intrs, mnit s acpr prjudiciul cauzat lcatarului prin viciun sau viciil ascuns al lucrului.

Clauzl d limitar sau nlturar a bligaii d garani a lcatrului sunt afctat d nulitat, dac lcatrul a fst d ra- crdin. Tat clauzl d mdificar a bligaii d garani a lcatrului sunt supus intrprtrii rstrictiv.

3.2. bligaiil lcatarului

Ptrivit art. 1796 C. civ., lcatarul ar urmtarl bligaii:

s ia n primir bunul dat n lcaiun;

s flsasc lucrul cu prudn i dilign;

s pltasc chiria n cuantumul i la trmnul stabilit n cntract;

s rstitui lucrul la nctara, din ric cauz, a cntractului d lcaiun;

s ntiinz p lcatr dspr uzurpar.

Prluara d ctr lcatar a bictului lcaiunii s fac la mmntul nchirii sau la trmnul stipulat n cntract i la lcul und s gsa bunul la data nchirii cntractului. Acast bligai st crlativ aclia a lcatrului, d a prda bunul i d a-l prlua la nctara cntractului, cnd lcatarul l rstitui.

Spcificara n cntract a prfsii sau bictului activitii prfsinal a lcatarului, trbui intrprtat n snsul c lcatrul a accptat xrcitara prfsii sau ntrprindrii n spaiul nchiriat, chiar dac nu s-a prvzut xplicit c lcaiuna s fac n acst scp.

3.2.1. bligaia d a ntrbuina bunul c p un bun prpriu

atar bligai a lcatarului, prvzut n art. 1799 C. civ., prsupun flsina bunului, ptrivit dstinaii stabilit n cntract sau n lips, ptrivit cli przumat dup natura sau dstinaia sa antriar, ri ca ptrivit cria lcatarul l flst.

Lcatarul nu pat schimba frma ri dstinaia bunului i nici nu-l pat flsi astfl nct s-l prjudiciz p lcatr, sub sanciuna plii daunlr-intrs i, dup caz, rzilira cntractului (art. 1800 C. civ.).

Acai bligai rvin lcatarului, ptrivit art. 1829 C. civ., n flsira prilr i instalaiilr cmun, din cldiril cu mai mult apartamnt (uniti lcativ).

n acst md, s cnsfint drptul d prpritat, car nu pat fi nclcat d lcatar prin fctuara unr lucrri car nu s nscriu n limitl drptului d flsin p car l ar n baza cntractului d nchirir.

Faptul c pntru xcutara unr atari lucrri nu st ncsar autrizara pralabil prvzut d Lga nr. 50/1991, nu i d lcatarului drptul s l fctuz fr aprbara prpritarului.

Flsira lucrului, altfl dct ptrivit dstinaii, cu psibil cnscin d dtrirar grav sau d diminuar smnificativ a prfrmanlr sau calitii lucrului nchiriat, st calificat ca abuziv i cnduc la plata dspgubirilr sau la rzilira cntractului d lcaiun i rpunra lucrului n stara antriar, nu numai n cazul schimbrii cmplt a dstinaii, dar i n cazul schimbrii parial.

Schimbara dstinaii lucrului nchiriat s pat fac cu cnsimmntul xprs sau tacit al lcatrului, fr ns ca prin acasta s s diminuz suprafaa cnstrucii, s fi altrat structura arhitctnic i funcinal iniial a acstia, ri a lucrului mbil nchiriat, cu bligaia lcatarului d a raduc bunul n stara iniial la sfritul lcaiunii, dac lcatrul nu drt s l pstrz, achitnd cntravalara lr.

Lucrril d mai mic nsmntat nautrizat, car nu au un caractr structural i car nu mdific dstinaia lucrului, xcptnd cazul n car au fst intrzis printr- clauz cntractual, pt fi fctuat d lcatar, urmnd ca, la nctara lcaiunii, acsta s fi dsfiinat la crra lcatrului sau pstrat d acsta, cu plata cuvnitlr dspgubiri.

Jurisprudna a cnchis c drptul la aciun al lcatarului pntru rcuprara cntravalrii lucrrilr d mbuntir apar ca lgitim la data xpirrii cntractului d lcaiun d gstiun, cnd lcatrul i-a cmunicat n scris c nu nlg s prlungasc acst cntract, ntruct patrimniul su nu a sufrit nici diminuar pn la acast dat.

Lcatarul trbui s flsasc lucrul ca un bun prpritar, aprcira fcndu-s dup tipul mului prudnt i dilignt.

Din bligaia d a ntrbuina lucrul ca un bun prpritar, dcurg pntru lcatar bligaia d a ntrin i mnin lucrul n star d ntrbuinar, p tat durata lcaiunii. n cnscin, lcatarului i incumb bligaia fcturii micilr rparaii d ntrinr curnt, dnumit lcativ, n lipsa uni stipulaii cntrar din cntract. Lcatarul va fi bligat s rpar i tat dgradril prdus lucrului, ca urmar a nfcturii la timp a micilr rparaii lcativ.

Cnd rparaiil au dvnit ncsar din culpa lcatarului i a familii sal, acsta st bligat s l fctuz, chiar dac rprzint mai mult dct simpl rparaii lcativ.

Instana suprm a dcis c micil rparaii cazinat d vnimntl d fr majr sau caz frtuit, ri vchima lucrului, cad n sarcina lcatrului, i nu a lcatarului, ca c crspund prvdrilr art. 1788-1799 din actualul Cd civil.

Lcatarul nu ar bligaia fcturii rparaiilr lcativ n timpul lcaiunii, ci dar la xpirara i, afar dac nfctuara lr atrag riscul dgradrii imprtant sau chiar piira lucrului dat n lcaiun, situai n car lcatrul pat slicita instani judctrti bligara lcatrului la fctuara imdiat a rparaiilr, autrizara d a l fctua p chltuiala lcatarului sau rzilira cntractului, ri bligara lcatarului d a suprta plata dspgubirilr.

n timpul lcaiunii, lcatrul nu pat prtind lcatarului xcutara rparaiilr c i cad n sarcin, dac nfctuara lr nu craz riscul piirii sau dgradrii avansat a bunului, darc incnvninl lipsi d ntrinr sunt suprtat d lcatar.

Rparaiil crspunztar uzurii nrmal i vchimii lucrului nchiriat cad n sarcina lcatrului, iar dac lcatarul l va fac, l l va puta rin din chiri. Acasta prsupun, n tmiul art. 1801 C. civ., bligaia lcatarului, prvzut sub sanciuna plii daunlr-intrs i a suprtrii ricrr alt chltuili, d a-l ntifica n pralabil p lcatr d ncsitata fcturii rparaiilr c cad n sarcina acstuia.

Lcatrul st bligat s suprt numai cstul rparaiilr capital. n cazul n car imbilul nu mai pat fi flsit din cauza gradului avansat d uzur, ca c ar ncsita drmara i api rcnstrucia imbilului, lcatrul nu mai ar atar bligai impus d lg.

Lcatarul st bligat s suprt rstrngra lcaiunii cauzat d rparaiil car nu pt fi amnat pn la sfritul lcaiunii sau a crr amnar ar xpun bunul priclului d a fi distrus [art. 1803 alin. (1) C. civ.], cu cnscina rducrii prului lcaiunii, prprinal cu timpul sau cu parta bunului d car lcatarul a fst lipsit, dac rparaiil duraz mai mult d 10 zil.

Dac rparaiil sunt d aa natur nct, n timpul xcutrii lr, bunul dvin imprpriu ntrbuinrii cnvnit, lcatarul pat rzilia cntractul [art. 1803 alin. (3) C. civ.].

Dac dgradara lucrului s datraz culpi lcatarului, l va fi bligat s fac rparaiil p chltuiala sa, chiar dac nu sunt lcativ i tt astfl st bligat i atunci cnd ntrzira fcturii rparaiilr lcativ prvac dgradri, car, prin natura lr, cad n sarcina lcatrului.

Lcatarul rspund i pntru dgradril prvcat d sublcatari, prpui, vizitatri, ntr-un cuvnt pntru tat prsanl intrdus d l n imbil, darc rspundra ntr crditrul i dbitrul din cntractul principal s pat nfia nu numai ca rspundr prsnal, pntru fapta culpabil prpri, ci i ca rspundr pntru fapta altuia, dac subcntractul s nscri n intrirul xcutrii cntractului principal.

n bligaia lcatarului d a ntrin i rstitui bunul n stara n car l-a primit, s nscri i rspundra acstuia pntru incndiu, prvzut d art. 1435 din vchiul Cd civil i rgsit n frm sinttic, n art. 1799 din actualul Cd civil.

Rspundra lcatarului pntru incndiu st d natur cntractual, culpa acstuia przumndu-s pn la dvada cazului frtuit sau fri majr.

Przumia instituit d lg n favara prpritarului, cntra lcatarului, st limitat la cazul incndiului n matri d lcaiun i ca cnscin a bligaii lcatarului d prdar a lucrului nchiriat, n stara n car l-a primit.

Lcatarul nu s pat sustrag d la rspnsabilitat, prbnd lipsa culpi din parta sa i a altra pntru car rspund, ptrivit alin. (2) al art. 1822, dct stabilind drpt cauz a incndiului, cazul frtuit.

nlturara przumii d rspnsabilitat a lcatarului n caz d incndiu s fac printr- prbaiun limitat, aca a cazului frtuit, i nu prin prbaiuna lipsi d culp. Acast din urm prbaiun pat pra numai pntru nlturara przumii d culp rfritar la dgradara bunului nchiriat n timpul flsini sal, cauzat d lcatar sau ci pntru car rspund, n tmiul alin. (2) al art. 1822 C. civ.

n cazul imbillr cupat d mai muli lcatari, ficar din actia vr fi rspnsabili pntru incndiu, prprinal cu parta d imbil cupat. Rspundra st cnjunct, i nu slidar, darc n matri civil, slidaritata nu s prsupun, iar slidaritata dlictual nu pat intrvni, darc n sp, st vrba d culp cntractual prsupus.

Dac nu s ti d und a izbucnit fcul, ficar lcatar al cndminiumului st przumat n culp i va rspund prprinal cu parta din imbil cupat, fr ca prpritarul s aib d fcut vr dvad.

Przumia d culp a lcatarului praz pntru cauza incndiului i nu pntru xtindra acstuia. Ca urmar, lcatarul s va puta sustrag bligaii d rspnsabilitat, prbnd c incndiul a izbucnit n apartamntul altui lcatar.

Przumia d culp n izbucnira incndiului nu pat pra n privina prpritarului car lcuit n imbilul nchiriat alturat, darc atar przumi nu st prvzut d lg i acstuia nu i incumb bligaia rstituirii imbilului n bun star. Prpritarul pat slicita dspgubiri afrnt prii din imbil cupat d cilali lcatari, mai puin parta cupat d acsta. Survnira incndiului din culpa prpritarului trbui prbat, ptrivit rgulilr rfritar la rspundra civil dlictual.

Dac imbilul incndiat ra asigurat, asigurtrul car a pltit prpritarului dauna cauzat prin incndiu, s subrg n tat drpturil p car asiguratul prpritar l ava cntra trilr, rspctiv lcatarilr. n plus, lcatarul va fi inut n cazul n car nu prbaz cazul frtuit, s dspgubasc p prpritar pntru ctigul nralizat, rspctiv pntru vnitul imbilului distrus prin incndiu, p tt timpul ncsar rcnstrucii sau rnchiririi lui.

3.2.2. Plata chirii

Chiria rprzint prul flsini lucrului, pltibil la data stabilit n cntract sau la trmnul impus d uzan (art. 1797 C. civ.), printr- prstai unic sau mai mult prstaii succsiv. n lipsa uni clauz cntractual privind data plii chirii i a uzanlr, vr fi incidnt prvdril art. 1797 alin. (2) C. civ., car statuaz c plata chirii s va fac:

n avans, pntru tat durata cntractului, dac acasta nu dpt lun;

n prima zi lucrtar a ficri luni, dac durata lcaiunii st mai mar d lun, dar mai mic d un an;

n prima zi lucrtar a ficrui trimstru, dac durata lcaiunii st d cl puin un an.

n lipsa uni stipulaii cntrar, ri dac lcul plii nu s pat stabili ptrivit naturii prstaii sau n tmiul cntractului, al practicilr statrnicit ntr pri ri al uzanlr, n tmiul art. 1494 alin. (1) lit. a) C. civ., bligaiil bnti trbui xcutat la dmiciliul sau sdiul crditrului, d la data plii.

Lcatarul nu pat fi cnstrns la plata chirii naint d scadn, darc trmnul suspnsiv car afctaz plata chirii praz n favara dbitrului lcatar. Plata anticipat a chirii chivalaz cu rnunara lcatarului la bnficiul trmnului, astfl c, plata fiind datrat, acsta nu pat invca rara pntru a puta cr rstituira chirii.

Practica judiciar asimilnd situaia lcatarului amninat cu viciuna, cu aca a vnztrului aflat ntr- atar pstur, a cncluzinat n snsul c acsta st ndrptit la suspndara plii chirii.

Dac lcatarul abdic d la bligaia d plat a chirii sau xcut ncrspunztr, lcatrul ar piuna d a cr:

xcutara silit (art. 1798 C. civ.);

plata chirii p cala uni aciuni prsnal, drivat din cntract;

rzilira cntractului, atunci cnd nxcutara prduc lcatrului vtmar smnificativ;

invcara xcpii d nxcutar, dac chiria trbui pltit cu anticipai i lucrul nu s-a prdat;

Rzilira d plin drpt a cntractului praz dac pril au prvzut acast sanciun n cazul nplii uni singur rat a chirii, blcajul financiar nfiind calificat ca cauz xnratar d rspundr.

Pril pt insra n cntract un pact cmisriu (art. 1553 C. civ.), n baza cruia, n caz d nplat a chirii la trmn, cntractul s fi cnsidrat rziliat d drpt, fr ntificar i fr aciun n justii.

Actualul Cd civil a facilitat xcutara silit a chirii, cnsacrnd n art. 1798 C. civ. Caractrul d titlu xcutriu al cntractlr d lcaiun nchiat n frm autntic, prcum i aclra nchiat prin nscris sub smntur privat, nrgistrat la rganl fiscal, n privina plii chirii la trmnl i n mdalitil stabilit n cntract sau, n lipsa acstra, prin lg.

praiuna d rrganizar a lcatrului lgitimaz scitata car a prluat spaiul cmrcial nchiriat i, dat cu acsta, drpturil i bligaiil dcurgnd din flsina spaiului, d a prtind chiria d la lcatar sau scitata lcatar, n cuantumul prvzut n cntractul iniial, dac chiria nu a fst rngciat.

Pntru nchiriril d bunuri mbil sau imbil, altl dct lcuinl, s prcp TVA, iar acast tax st n sarcina clui car ncasaz chiria, i nu a acluia c pltt. n lipsa uni clauz cntractual xprs, taxa p valara adugat afrnt chirii stabilit pntru bunul nchiriat, va fi suprtat d lcatr, darc lcatarul nu datraz alt prstaii dct acla prvzut n cntract, iar lga nu pat suplini acrdul d vin al prilr.

In ca c privt cuantumul chirii rstant, trbui s s in sama d cnvnia prilr, aa cum rzult din clauzl cntractual, ct i d fctul inflaii.

Libralizara prurilr i crtra rati inflaii mtivaz ndrptira lcatrului d a prtind chiri mai mar p parcursul xcutrii cntractului, chiar fr xistna uni clauz n acst sns.

S-a mtivat prin aca c crina prvzut d art. 1170 C. civ., n snsul ca pril s acinz cu bun-crdin att la ngcira i nchira cntractului, ct i p tt parcursul xcutrii sal, s justific n cntxtul n car sunt ntrunit cndiiil imprviziunii, psibilitata unia dintr pril cntractului

D lcaiun d a mdifica nivlul chirii, chiar n lipsa uni clauz cntractual xprs, car s-i cnfr acst drpt.

Dac xcutara dvin xcsiv d nras pntru una dintr pri, din cauza schimbrii mprjurrilr, lgiuitrul tmpraz acst fct dfavrabil, blignd pril la ngcir, n vdra adaptrii cntractului sau nctrii acstuia.

bligaia d ngcir pntru adaptara cntractului sau nctara acstuia praz atunci cnd schimbara mprjurrilr a survnit dup nchira cntractului, ri fr ca pril s l fi putut ava n vdr n md rznabil la mmntul nchirii cntractului i cu privir la car parta lzat nu trbui s suprt riscul prducrii.

n lipsa unui acrd al prilr ntr-un trmn rznabil, instana pat dispun: fi adaptara cntractului, prin distribuira n md chitabil ntr pri a pirdrilr i bnficiilr rzultat din schimbara mprjurrilr, fi nctara cntractului la mmntul i n cndiiil p car acasta l stabilt [art. 1271 alin. (2) C. civ.].

n cazul transfrrii drptului d prpritat, plata fcut d lcatar vchiului prpritar st valabil, dac lcatarul nu st ntiinat d nul prpritar.

Rfuzul cu ra-crdin a lcatrului d a primi chiria antrnaz aplicara rgulilr c guvrnaz frta d plat urmat d cnsmnara sumi, p numl crditrului, ptrivit art. 586- 590 C. prc. civ.

n cazul pluralitii d lcatari, bligaia d plat a chirii st cnjunct, dac slidaritata sau indivizibilitata nu rzult din cntract.

n ca c privt dvada plii chirii, acasta s fac cu chitana p car lcatrul libraz lcatarului. n tmiul art. 1502 C. civ., chitana dat pntru primira unia dintr prstaiil pridic car fac bictul bligaii, fac s s przum, pn la prba cntrar, xcutara prstaiilr scadnt antrir.

Dctrina justific dvada rlativ fa d tri, cu privir la data mninat n cuprinsul chitanlr, prin incnvnintl c ar puta s apar n cazul n car nscrisuri att d frcvnt ar fi supus frmlr prvzut d lg, pntru ca data lr s fi pzabil trilr.

3.2.3. bligaia d a rstitui bunul

bligaia d a flsi bunul ca un bun prpritar sau print d famili, impus d art. 1796 C. civ. i sinttizat prin bligaia flsirii bunului cu prudn i dilign, atrag pntru lcatar sau arnda, i p aca a rstituirii lucrului lcat cu tat accsriil sal, n stara n car l-a primit (mai puin uzura nrmal) aprciat n raprt cu invntarul, dac acsta a fst nchiat, iar n lipsa invntarului, lcatarul sau arndaul st przumat, pn la prba cntrar c l-a primit n bun star.

Dgradril bunului car ar fi putut xista la ncputul lcaiunii sunt aparnt i trbui cnstatat prin invntar. Lcatarul sau arndaul rspund pntru stricciunil i pirdril lucrului prdus n cursul flsini sal, dac nu prbaz c l au fst cauzat fr culpa sa. Sarcina prbi incumb lcatarului, pntru a nltura przumia ptrivit cria a primit lucrul n bun star.

Lcatarul, fiind inut d bligai n lgtur cu lucrul, aca a rstituirii sal n stara n car l-a primit, rspund nu numai pntru dgradril prdus din culpa sa dar i pntru acla cauzat d mmbrii familii sal, d sublcatarul su, ri prin fapta altr prsan crra l-a ngduit n ric md flsira, dinra sau accsul la bun. Rspundra acstra, inclusiv a sublcatarilr dac s-au succdat mai muli, st slidar cu aca a lcatarului.

Rstituira imbillr nu s pat fac dct la lcul siturii lr, iar rstituira lucrurilr mbil lcat, s fac la lcul n car au fst prdat.

Lcatarul sau arndaul, dispun d du aciuni n cazul rfuzului d rstituir a lucrului lcat sau arndat; aciun prsnal, drivat din cntract, car pat fi prmvat nu numai d arndatr sau lcatr dar i d succsrii n drpturi ai acstuia i aciun n rvndicar, ntmiat p drptul d prpritat, car pat fi xrcitat att mptriva lcatarului sau arndaului ri succsrilr si n drpturi, dar i mptriva trilr car din bunul.

Lcatrul i arndatrul pt cr i daun-intrs, chiar cnd bunul li s rstitui, dar nu st n stara n car a fst prdat.

Dac lcatarul sau arndaul a fcut lucrri d cnstruci sau plantai p trnul lcatrului prpritar, fr punr din parta prpritarului, acsta din urm nu l-ar puta rin n cntra vini lcatarului sau arndaului, dct pltindu-i dspgubira statrnicit prin cnvni.

Lucrril vr puta aparin prpritarului i fr dspgubir, ns n acst caz prpritarul lucrului nchiriat sau arndat, nu dbndt prpritata lucrrilr n tmiul drptului la accsiun, ci n baza cnvnii prilr.

n cazul nctrii drptului d suprfici la xpirara trmnului, n absna uni stipulaii cntrar, prpritarul trnului dbndt drptul d prpritat asupra cnstrucii dificat d suprficiar, prin accsiun, cu bligaia d a plti valara d circulai a acstia d la data xpirrii trmnului [art. 699 alin. (1) C. civ.]. Dac cnstrucia nu xista la mmntul cnstituirii drptului d suprfici, iar valara acstia st gal sau mai mar dct aca a trnului, prpritarul trnului pat cr bligara cnstructrului s cumpr trnul la valara d circulai p car acsta ar fi avut-, dac nu ar fi xistat cnstrucia.

Rfuzul cnstructrului d cumprar a trnului, s sldaz cu bligaia acstuia d ridicar p chltuiala sa a cnstrucii cldit p trn i rpunra trnului n situaia antriar.

n bligaia lcatarului d a ntrin i rstitui bunul n stara n car l-a primit, s nscri i rspundra acstuia pntru incndiu prvzut d art. 1435 din vchiul Cd civil i rgsit n frm sinttic n art. 1822