Contractul de locatiune

1.Conditiile de validitate a contractului.

2.Efectele contractului.

3.Cesiunea de locatiune si sublocatiune.

4.Incetarea contractului de locatiune.

5.Varietatile de locatiune.

Notiune

Locatiunea este contractul prin care o parte, numita “locator” se obliga sa ii asigure celeilate parti, numite “locatar” folosinta unui bun pentru o anumita perioada in schimbul unui pret, denumit chirie.

Locatarul are si drepturile accesorii ale lucrului, inclusiv dreptul de a culege fructele. Atunci cand cel care primeste dreptul de a se asigura dreptul de i se asigura folosinta lucrului are si posibilitatea consumarii sale, contractul nu este de locatiune, ci un alt contract, posibil vanzare de bunuri viitoare(*concesionarea unei galerii miniere care ii da dreptul concesionarului sa isi insuseasca minereul, este supusa atat regulilor contractului de concesiune, cat si in completare regulilor vanzarii, iar nu celor ale locatiunii, intrucat contractul are natura juridica a vanzarii minereului ce va fi extras din galeriile in cauza.).

Codul Civil cuprinde un set de reglemantari aplicabile tuturor contractelor de locatiune, indiferent de natura bunurilor care constituie obiectul lor. Mai exista doua sectiuni, fiecare destinata unei varietati de locatiune care se defineste in functie de natura bunului dat in locatiune. Daca este vorba despre o locuinta, locatiunea se numeste “inchiriere” si este guvernata, pe langa dispozitiile speciale, si de sectiunea a 2a. Unele norme din aceasta sectiune se aplica, de asemenea, locatiunii care are ca obiect spatiile destinate exercitarii activitatii unui profesionst. In fine, sectiunea a 3a, din capitolul V, se refera la locatiunea ce are ca obiect bunurile cu destinatie agricola, locatiune ce poarta numele de “arendare”.

Caracterele juridice

Este un contract sinalagmatic, intrucat locatorul se obliga prefigurandu-si plata chiriei, iar locatarul se obliga prefigurandu-si asigurarea folosintei unui lucru. Obligatiile sunt reciproce si interdependente.

Este un contract oneros. Acest caracter este de esenta locatiunii. Daca in schimbul folosintei unui lucru, beneficiarul nu se obliga la o contra-prestatie, contractul nu va fi de locatiune, ci de comodat.

Este un contract consensual. Legea nu impune conditii de validitate. Prin exceptie, locatiunea unor bunuri aflate in domeniul public, precum si locatiunea din domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale este supusa formei scrise ad-validitatem.

Este un contract comutativ. Partile pot, ca prin vointa lor, sa includa in contract criterii de determinare a bunului, si mai ales a pretului locatiunii, in legatura cu care nu cunosc rezultatul aplicarii acelor criterii la data incheierii contractului. In aceasta ipoteza, in masura in care, ca efect a acelor criterii, motivul determinat al contractului este sansa partii de a castiga, contractul va avea contract aleatoriu.

Este un contract cu executare succesiva. Atat obligatia de plata a chiriei, cat si obligatia de a asigura folosinta bunului sunt cu executare succesiva, ceea ce imprima acelasi caracter si contractului, pentru ca ele sunt obligatii principale. Neexecutarea culpabila a unei obligatii esentiale nu va atrage rezolutiunea, ci rezilierea contractului, care in principiu produce efecte numai de la data neexecutarii. Totusi, nici in vechiul Cod, nici in cel nou nu se admite existenta unor obligatii perpetue. De aceea, orice obligatie succesiva va fi in mor necesar limitata in timp. Locatiunea este, in consecinta, un contract temporar, incheiat pe o anumita perioada. Durata contractului poate fi determinata sau nedeterminata. Contractul pe perioada nederminata inceteaza la cererea oricarei dintre parti prin denuntare unilaterala. In ceea ce priveste contractul pe durata determinata, Codul prevede 2 dispozitii speciale:

a.Potrivit art. 1783, aceasta durata nu poate fi mai mare de 49 de ani. In cazul in care partile stipuleaza o durata mai lunga, ea se reduce de drept la 49 de ani.

b.Potrivit art. 1785, se prevad o serie de durate subintelese, aplicabile atunci cand partile, desi nu au dorit sa incheie contractul pe o perioada determinata, totusi, nu au prevazut termenul locatiunii. Intr-o asemenea situatie se aplica uzantele. In absenta uzantelor, durata va fi determinata in functie de natura bunului, astfel: 1 an, in cazul locuintelor nemobilate, sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist; durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria-in cazul bunurilor mobile sau in cazul camerelor sau apartamentelor mobilate; pe durata locatiunii imobilelor, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil.

1.Conditiile de validitate

Se adauga cateva cerinte specifice: capacitate si obiect.

a.Capacitate. Locatiunea este, in principiu, un act de administrare. Prin exceptie, daca locatiunea depaseste 5 ani, ea reprezinta un act de dispozitie atat pentru locator, cat si pentru locatar. In cazul in care persoanele cu capacitate de exercitiu

restransa au incheiat contracte de locatiune pe o durata mai mare de 5 ani, durata lor se reduce de drept la 5 ani. Poate fi locator orice persoana care are un drept de folosinta asupra bunului, pe care il poate transmite, sau al carui exercitiu il poate transmite. De aceea, pe langa proprietar, in principiu, poate fi locator si uzufructuarul si locatarul. Art. 1715 prevede ca uzufructuarul are dreptul de a inchiria, sau dupa caz, de a arenda bunul primit in uzufruct. In cazul uzufructului stabilit pe un anumit termen, locatiunea consimtita de uzufructuar inceteaza la expirarea termenului uzufructului. Daca uzufructul inceteaza prin decesul uzufructuarului sau incetarea existentei sale juridice, locatiunea incheiata de acesta in legatura cu care s-au indeplinit formalitatile de publicitate este opozabila nudului proprietar, in principiu, pentru tot termenul pentru care a fost consimtita. Totusi, in aceasta situatie, daca uzufructul si locatiunea au purtat asupra unui imobil si locatiunea a fost inscrisa in Cartea Funciara, ea va fi opozabila nudului proprietar pentru o perioada de maximum 3 ani de la incetarea uzufructului. In cazul in care uzufructuarul a reinnoit cu anticipatie un contract de locatiune imobiliara aflat in curs si a inscris in Cartea Funciara contractul astfel reinnoit, reinnoirea este opozabila proprietarului pentru o perioada de cel mult 6 luni de la data stingerii uzufructului, sub conditia ca contractul reinnoit sa nu fi fost pus in executare la data stingerii uzufructului. In cazul in care proprietarul a decedat la randul sau, mostenitorii vor prelua pozitia lui juridica. Daca locatiunea reinnoita cu anticipatie de uzufructuar avea natura unei arendari si ea nu a fost pusa in executare pana la stingerea uzufructului, ea va fi opozabila proprietarului sau mostenitorilor sau pentru cel mult 1 an, de la data stingerii uzufructului.

In ipoteza in care bunul dat in locatiune face obiectul unei proprietati comune, contractul de locatiune poate fi incheiat, in principiu, cu acordul co-proprietarilor care detin majoritatea cotelor-parti. Prin exceptie, locatiunile incheiate pe termen mai mare de 3 ani presupun acordul tuturor co-proprietarilor. In cazul in care aceste reguli de majoritate si unanimiate nu sunt respectate, sanctiunea aplicata este inopozabilitatea contractului de locatiune fata de co-proprietarii care nu au consimtit la el. Daca un contract de locatiune imobiliara pe o durata de 5 ani este incheiat cu acordul majoritatii co-proprietarilor, el nu va fi opozabil acelor co-proprietari care nu au consimtit la el decat in limita a 5 ani.

Titularii unor drepturi de folosinta personale, cum sunt: comodatarul, uzuarul sau titularul dreptului de abitatie. Acestia nu pot incheia contractul de locatiune.

Contractul de locatiune este supus mutatis-mutandis acelorasi incapacitati speciale, pe care Codul le prevede in legatura cu vanzarea, si anume:

a.Incapacitatea juristilor de a incheia locatiuni asupra unui bun litigios

b.Incapacitatile mandatarilor in sens larg de a incheia contracte de locatiune in legatura cu bunurile pentru care sunt chemati sa le administreze sau a caror administrare o supravegheaza.

Curs 9

Contractul de locatiune(continuare). Conditii de validitate

2.ObiectulPotrivit art. 1779, toate bunurile, atat mobile, cat si imobile pot face obiectul

locatiunii, daca dintr-o prevedere legala sau din natura lor nu rezulta contrariul. In ceea ce priveste aceasta rezerva, trebuie spus ca, pe de o parte, un bun necorporal poate fi folosit prin intermediul altuia, astfel incat el poate face obiectul unui contract de locatiune. Nu pot face obiectul locatiunii bunurile de folosinta strict personala, cum ar fi acelea instituite de lege in considerarea titularului lor(*un drept la pensie, sau un drept de uz). De asemenea, nu pot face obiectul locatiunii in virtutea naturii lor acele bunuri pentru care, potrivit acestei naturi, folosirea presupune diminuarea substantei bunului, ori in alti termeni consumarea lor. De aceea, numai un bun neconsumptibil poate face obiectul unui contract de locatiune pentru ca numai el poate fi folosit fara a fi consumat, astfel incat dispozitia materiala poate ramane asupra locatorului, desi folosinta bunului a fost conferita locatarului. Chiar daca un bun este consumptibil prin natura sa, partile contractului de locatiune pot conveni o folosinta atipica a acelui bun, in raport cu care bunul este neconsumptibil si in acest caz el poate face obiectul contractului de locatiune(*fructele daca sunt folosite pentru expunerea intr-un stand comercial, acestea sunt neconsumptibile).

Daca bunul face deja obiectul unei locatiuni in curs, poate face si obiectul unui al 2lea contract de locatiune pentru o perioada care se suprapune partial sau total cu aceea a primului contract. In legatura cu aceasta problema, noul art. 1782 prevede ca in cazul unor locatiuni succesive ale caror perioade se suprapun, fie si partial, conflictul dintre locatari se rezolva astfel:

-in cazul imobilelor inscrise in Cartea Funciara, in favoarea locatarului care si-a inscris dreptul.

-in cazul imobilelor supuse unor formalitati de publicitate, in favoarea locatarului care a indeplinit primul aceste formalitati.

-in cazul celorlalte bunuri, in favoarea locatarului care a intrat cel dintai, cu buna-credinta in stapanirea bunului(detentiunea bunului). Este de buna-credinta locatarul care la data intrarii efective in folosinta bunului nu cunostea existenta celuilalt contract de locatiune.

-daca niciunul din locatari nu a intrat in folosinta efectiva a imobilului, va fi preferat cel care a sesizat mai intai instanta de judecata.In toate cazurile, contractul de locatiune este valabil, si locatorul va raspunde fata de locatarul care, potrivit criteriilor de mai sus, nu este preferat de a intra in folosinta bunului, fiind tinut sa il despagubeasca pentru prejudiciul cauzat, prin neasigurarea acestei folosinte.

Efectele contractului de locatiune

1.Obligatii ale locatorului.2.Obligatii ale locatarului.1.Obligatii ale locatoruluiObligatia caracteristica este obligatia locatorului de a asigura locatarului

folosinta lucrului dat in locatiune. Acestei obligatii ii corespunde un drept de creanta, in virtutea caruia locatorului poate pretinde locatarului un anumit comportament alcatuit din prestatii pozitive si negative, de natura sa ii permita locatarului sa foloseasca bunul sau. Prin aceasta, dreptul locatarului se deosebeste de dreptul uzufructuarului. Acest drept din urma este unul real, ce se exercita in mod principal

printr-o putere asupra bunului, iar nu prin intermediul nudului proprietar. Dreptul locatarului este un drept de creanta, care se exercita asupra bunului numai prin intermedierea prestatiilor pozitive si negative ale locatorului, debitor al creantei mentionate. Contractul de locatiune nu este, ca regula, un contract translativ, nici macar un contract translativ de folosinta, pentru ca el nu dezmembreaza proprietatea, ci doar il obliga pe proprietar sau pe orice alt locator sa asigure locatarului folosinta bunului care face obiectul contractului.

Toate obligatiile locatorului sunt menite sa realizeze obiectivul locatarului, si anume cel de a folosi bunul. Locatorul este obligat sa predea bunul, sa il mentina in stare de folosinta si sa asigure ca aceasta folosinta va fi utila si pasnica.

1.Locatorul este obligat sa predea bunul. Vizeaza bunul dat in locatiune impreuna cu toate accesoriile sale, mai putin cele care nu servesc folosintei bunului. Obligatia de predare se executa, in principiu, imediat dupa incheierea contractului, daca partile nu au prevazut un termen. Potrivit art. 1494, al. 1, lit. d: “Obligatia de predare a unui lucru individual determinat, trebuie executata la locul unde se afla la data incheierii contractului.” Spre deosebire de vanzare, locatorul nu este obligat sa predea bunul in starea in care se afla la momentul incheierii contractului, ci in stare corespunzatoare utilizarii bunului. De aceea, daca la momentul incheierii contractului bunul se afla intr-o stare sub medie, daca din vointa partilor nu rezulta contrariul, locatorul va fi considerat obligat ca pana la predare sa asigure aducerea bunului in stare de utilizare medie. Daca dimpotriva, bunul se afla intr-o stare de utilizare peste medie pana la proba contrara trebuie presupus ca locatarul care a contractat in aceste imprejurari se astepta sa i se predea bunul cel putin in aceeasi stare, astfel incat locatorul are o obligatie de conservare a bunului pana la predare.

2.Mentinerea bunului in stare de folosinta. In principiu, locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul intr-o stare corespunzatoare de intrebuintare, conform destinatiei convenita expres sau tacit de parti. Locatarul care, dupa incheierea contractului, constata necesitatea unor reparatii il poate instiinta pe locator de aceasta necesitate, solicitandu-i sa le efectueze. Atunci cand reparatiile sunt urgente, in sensul ca nu pot fi amanate pana la sfarsitul locatiunii, ori amanarea lor ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul este chiar obligat sa ii notifice locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor, sub sanctiunea daune-interese pentru prejudiciul rezultand din intarzierea notificarii. Daca in urma notificarii locatorul efecuteaza reparatiile necesare, locatarul este, in principiu, obligat sa suporte restrangerea folosintei lucrului pe perioada efectuarii reparatiilor. Totusi, daca aceasta perioada depaseste 10 zile, locatarul va avea dreptul la o reducere a chiriei, proportionala cu durata reparatiilor si intinderea impiedicarii folosintei. Daca indiferent de durata reparatiilor, ele determina o impiedicare totala a folosintei lucrului, locatarul poate chiar pretinde rezilierea contractului, locatorul acordand in acest caz despagubiri numai daca necesitatea reparatiilor a survenit din culpa sa.

In cazul in care locatorul notificat in legatura cu necesitatea reparatiilor nu procedeaza la repararea lor de indata, reparatiilor pot fi facut e de locatar. Locatorul va fi obligat sa ramburseze locatarului cheltuielile facute pentru aceste reparatii cu dobanzi de la data efectuarii cheltuielilor. In caz de urgenta, locatarul poate efectua reparatiile chiar si fara sa il notifice pe locator. Locatarul are de asemenea dreptul la rambursarea cheltuielilor facute, insa nu poate pretinde dobanzi decat din ziua in care l-a notificat pe locator asupra reparatiilor executate.

De la acest regim, deroga reparatiile locative, adica acelea care sunt necesare in urma uzurii si folosintei normale a bunului. Aceste reparatii sunt integral in sarcina locatarului(*locatiune pe 10 ani).

3.Obligatia locatorului de a garanta contra viciilor. Spre deosebire de vanzator, care raspunde numai pentru viciile existente la predare, locatorul care trebuie sa asigure folosinta lucrului pe toata durata locatiunii raspunde pentru orice viciu aparut oricand pe parcursul acestei durate, chiar si pentru viciile care existau inainte de incheierea contractului de locatiun, dar care s-au manifestat ulterior impiedicand sau micsorand folosirea lucrului dat in locatiune. Prin exceptie, locatorul nu raspunde pentru acele vicii care erau aparente la data incheierii contractului de locatiune, dar pe care nu le-a contestat cu ocazia receptiei bunului dat in locatiune. Exista o exceptie si de la aceasta exceptie: nu trebuie contestate cu ocazia receptiei acele vicii aparente care cauzeaza prejudicii vietii, sanatatii sau integritatii corporale locatarului. Chiar daca erau aparente la incheierea contractului, chiar daca locatorul nu le-a remediat pana la predare, chiar daca nu le-a semnalat cu ocazia receptiei, asemenea vicii antreneaza raspunderea locatorului care va fi obligat la despagubiri pentru prejudiciile mentionate.

Locatarul care descopera un viciu, trebuie sa il notifice pe locator in legatura cu acesta. Daca locatorul nu inlatura viciul in cel mai scurt termen posibil, locatarul are dreptul la o reducere proportionala a chiriei. In cazul in care viciul este atat de important, incat ca daca l-ar fi cunoscut locatarul nu ar fi incheiat contractul, el are dreptul la rezilierea acestuia. In ceea ce priveste daunele-interese, locatorul le datoreaza in toate cazurile cu exceptia celui in care dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca potrivit imprejurarilor nu era dator sa le cunoasca. Daca locator este chiar constructorul imobilului dat in locatiune, el este, dupa imprejurari, dator sa cunoasca toate viciile de constructie ale imobilului.

Acelasi regim juridic, ca si cel aplicabil viciilor se va aplica si in legatura cu orice alt defect pe care bunul dat in locatiune in prezinta in raport cu trasaturile pe care partile au convenit expres sau tacit ca bunul sa le aiba.

4.Obligatia de a garanta contra evictiunii.a.Tulburarile pentru fapta proprie. Locatorul este dator sa se abtina de la orice

fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni folosinta lucrului. Exista 2 exceptii: reparatiile urgente; examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa il cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc sa il ia in locatiune. In ceea ce priveste a 2a exceptie, art. 1804 permite aceasta examinare numai sub conditia sa nu i se cauzeze locatarului o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.

b.Tulburarile provenind din fapta tertilor.Tulburari de fapt. Atunci cand un tert il tulbura pe locatar in folosinta bunului

fara a invoca un drept in sprijinul tulburarii sale, locatorul nu este, in principiu, chemat sa raspunda pentru o asemenea tulburare. Locatarul se poate apara si singur impotriva tertilor tulburatori, fie pe calea actiunii posesorii pe care o poate introduce si detentorul precar, fie pe calea actiunii civile in raspunderea delictuala. Prin exceptie, locatorul raspunde pentru exceptiile de fapt incepute inaintea predarii bunului si care il impiedica pe locatar sa il preia in aceleasi conditii ca si pentru tulburarile de drept.

Tulburari de drept. Daca un tert pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune, locatarul trebuie sa il informeze pe locator despre aceasta, pentru ca locatorul sa il poata apara impotriva dreptului pretins de terti. In cazul in care tulburarea din partea tertului s-a manifestat pe calea unei actiuni intentate impotriva

locatarului, acesta are posibilitatea de a-l introduce in proces pe locator. In cazul in care locatorul nu va fi introdus in proces si locatarul va fi evins in urma respectivului proces, locatorul se va putea exonera de obligatia de despagubiri provenind din aceasta evictiune daca demonstreaza ca ar fi avut mijloacele ca odata introdus in proces sa inlature pretentiile tertului. Mai mult, daca in urma procesului, locatorul insusi suporta limitarea drepturilor sale cu privire la bunul dat in locatiune, el poate angaja raspunderea locatarului pentru omisiunea de a-l informa in legatura cu procesul.

In schimb, in situatia regula in care locatarul este evins si in consecinta este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului ca urmare a actiunii tertului, locatorul trebuie sa il despagubeasca pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza, cu exceptia cazului in care ea era cunoscuta locatarului inca de la incheierea contractului. Oricum, indiferent de gravitatea tulburarii, daca ea i-a fost comunicata locatorului fara ca acesta sa o inlature de indata, locatarul, ca si in cazul viciilor, poate cere o reducere a chiriei proportionala cu durata si intinderea impiedicarii folosintei decurgand din evictiune. In cazul in care tulburarea este atat de grava, incat cunoscand-o locatarul nu ar mai fi incheiat contractul, el poate obtine rezilierea, potrivit dreptului comun.

Obligatiile locatarului

1.Obligatia de a lua bunul.2.Obligatia de a plati chiria.3.Obligatia de a folosi bunul cu prudenta4.Obligatia de a restitui bunul la incetarea contractului

2.Obligatia de a plati chiriaPretul locatiunii nu este in toate cazurile o suma de bani. Chiria poate consta

in orice alt bun, precum si intr-o prestatie-negativa sau pozitiva(*contractul prin care una din parti se obliga sa ii dea in folosinta un lucru, in schimbul obligatiei asumate de a executa o lucrare). In afara de acest aspect, chiria este supusa acelorasi conditii de validitate ca si pretul vanzarii.

Desi poate avea orice obiect patrimonial, chiria este stabilia, de regula, in bani. Pentru aceste situatii obisnuite, Noul Cod prevede reguli specifice referitoare la scadenta platii chiriei. Daca nu exista nici stipulatii contractuale si nici uzante cu privire la acest aspect, scadenta chiriei depinde de durata contractului de locatiune, dupa cum urmeaza:

a.Chiria este scadenta la data incheierii contractului, inainte de predare pentru toata durata contractului, in cazul in care aceasta durata este mai mica de 1 luna. Daca durata este mai mare de 1 luna, dar mai mica de 1 an, chiria se datoreaza lunar in prima zi lucratoare a fiecarei luni. In cazul in care durata locatiunii este mai mare de 1 an, chiria se datoreaza in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru.

b.In ceea ce priveste locul platii, in lipsa unor prevederi speciale, se aplica dreptul comun. Art. 1494 indica plata chiriei la domiciliul sau sediul locatorului de la data platii. Proba platii chiriei este supusa dreptului comun referitor la chitanta liberatorie, cu mentiunea ca se aplica in materia locatiunii ca plata chiriei facuta fara rezerva de catre locator pentru o anumita perioada, prezuma executarea obligatiei de a plati chiria pentru toate perioadele anterioare. Noul Cod a generalizat aceasta regula si a consacrat-o in art. 1502.

Potrivit art. 1798, contractele de locatiune incheiate prin inscris sub semnatura privata care au fost inregistrate la organele fiscale, precum si cele incheiate in forma autentica, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele stabilite in contract sau la termenele stabilite prin termenele legale stabilite anterior. Aceasta inseamna ca si fara a fi necesar un proces si o hotarare judecatoreasca, locatorul poate, pe baza contractului de locatiune autentic sau inscris la organele fiscale investit cu formula executorie de catre instanta, sa obtina punerea in executare silita a contractului pentru ratele de chirie scadente si neachitate.

3.Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligentaAceasta formulare este succesoare a Noului Cod. Nu trebuie inteles ca

locatarul este obligat sa foloseasca bunul, ci numai ca modul in care isi exercita detentia asupra bunului fie si prin simpla conservare fara folosire trebuie sa fie lipsit de orice culpa, inclusiv de culpa cea mai usoara. Intrucat detentia nu ii confera prerogativa dispozitiei materiale, locatarul trebuie sa nu modifice forma bunului. El nu are dreptul de a schimba destinatia bunului, conventia cu locatorul in mod expres sau tacit. Cat priveste conventia tacita asupra destinatiei, art. 1799 prezuma conventia partilor cu privire la destinatie pe baza unor imprejurari, cum sunt natura bunului, destinatia sa anterioara, ori destinatia potrivit careia bunul este folosit de catre locatar. Legiuitorul nu instituie expres o ordine a acestor criterii, astfel incat ele trebuie privite concomitent sau global pentru a stabili care este destinatia acceptata de partile contractului.

4.Obligatia de a restitui bunul la incetarea contractului de locatiuneAceasta obligatie este aplicabila indiferent de modul de incetare a contractului

de locatiune, cu exceptia incetarii contractului prin disparitia fizica a bunului. Si in acest caz, daca disparitia fizica a fost cauzata de culpa locatarului(*incendiu), obligatia de restiuire va trebui executata prin echivalent. Bunul se restituie la locul la care a fost predat. De asemenea, el se restituie in starea in care a fost predat, cu singura exceptie a deteriorarilor cauzate de folosinta normala a bunului pe durata locatiunii. In lipsa unei probe contrare, se prezuma ca bunul a fost predat in stare corespunzatoare de intrebuintare potrivit destinatiei sale stabilite. In consecinta, el trebuie restiuit in aceeasi stare. Cu exceptia deteriorarilor decurgand din folosirea normala, locatarul raspunde pentru orice degradare a bunului inchiriat, survenita pe parcursul locatiunii, inclusiv cea cauzata din incendiu, daca nu dovedeste ca degradarea s-a produs fortuit.

Fapta unui tert, care a cauzat degradarea, poate fi considerata un caz fortuit numai daca intruneste conditia ca evenimentul sa fie extern vointei debitorului. In consecinta, locatarul va raspunde si pentru degradarea cauzata de membrii familiei sale, de sub-locatarul sau, ori de alte persoane carora le-a ingaduit in orice mod folosirea, detinerea, ori simplul acces la bun.

Pentru ca bunul trebuie restituit in starea in care a fost preluat, rezulta ca, in principiu, locatarul nu este indrituit nici macar sa faca imbunatatiri asupra bunului, intrucat aducerea unor imbunatatiri reprezinta o modalitate de a exercita prerogativa dispozitiei materiale asupra bunului. In consecinta, daca locatarul a facut imbunatatiri asupra bunului, urmeaza ca regimul lor sa fie distinct dupa cum imbunatatirile s-au facut cu sau fara acordul prealabil al locatorului. Daca imbunatatirile s-au facut cu acordul locatorului, locatorul nu poate cere inlaturarea lor la sfarsitul locatiunii si poate fi obligat la despagubiri pentru pierderile cauzate locatarului cu ocazia efectuarii de catre acesta imbunatatirilor. Aceste despagubiri ar putea fi, eventual, garantate cu un drept de retentie al locatarului asupra bunului dat in locatiune pana la plata despagubirilor. Dimpotriva, daca imbunatatirile s-au facut fara acordul prealabil

al locatorului, acesta poate opta ca la sfarsitul locatiunii, fie sa le pastreze, fie sa solicite inlaturarea lor, cerand in plus despagubiri pentru orice prejudiciu i-ar fi fost cauzat prin modificarile aduse de locatar. Chiar daca locatorul decide sa pastreze imbunatatirile, in acest caz el nu datoreaza locatarului nicio despagubire, iar acesta din urma nu ii poate opune niciun drept de retentie. Din acest punct de vedere, Noul Cod instituie un regim de disciplina sever pentru locatar.

Exista situatii in care contractul de locatiune incheiat in forma autentica sau incheiat prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organele fiscale este titlu executoriu pentru obligatia de restituire.

1.Atunci cand contractul de locatiune inceteaza prin expirarea termenului stabilit initial, in cazul locatiunii pe perioada determinata.

2.Atunci cand contractul de locatiune inceteaza prin expirarea termenului de preaviz, in cazul locatiunii pe perioada nederminata.

Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune

Daca partile nu au prevazut altfel, contractul de locatiune poate fi cedat de catre locatar si acesta poate incheia contracte de sublocatiune. Prin exceptie daca bunul dat in locatiune este mobil, sublocatiunea ori cesiunea nu este permisa decat cu acordul scris al locatorului, acord care poate fi dat, fie la incheierea contractului initial, fie ulterior si care poate avea ca obiect, fie un anumit contract de cesiune sau de sublocatiune, fie orice contract din una sau alta din aceste categorii.

Atunci cand partile interzic sublocatiunea, din aceasta interdictie rezulta si interdictia cesiunii locatiunii. Atunci cand partile interzic sublocatiunea, interdictia vizeaza atat sublocatiunea partiala sau totala, iar atunci cand partile interzic cesiunea, aceasta vizeaza atat cesiunea partiala, cat si cesiunea partiala.

Cele 2 tipuri au o natura juridica diferita. Sublocatiunea are natura juridica a unui contract de locatiune pe care locatarul initial il incheie in calitate de locator cu un nou locatar care fata de contractul initial reprezinta un sublocatar. In principiu, nu exista raporturi juridce directe intre locatorul initial si sublocatar, ci numai intre locatorul initial si locatorul sublocator. Prin exceptie, art. 1807 pune la dispozitia locatorului principal o actiune directa impotriva sublocatorului pentru toate oblogatiile asumate de catre acesta din urma prin contractul de sublocatiune. In special cu obligatia de a plati chiria, Codul prevede ca locatorul principal fata de care locatarul principal nu si-a executat obligatia se poate adresa direct impotriva sublocatarului pana la concurenta chiriilor datorate de acesta din urma in temeiul contractului de sublocatiune. Aceasta actiune directa se pastreaza chiar si in situatia in care locatarul principal a cedat unui tert creanta corelativa obligatiei sublocatarului de a plati chiria. Platile anticipate nu pot fi opuse locatorului principal si aceasta chiar daca ar fi fost supuse unor formalitati de opozabilitate.

Cesiunea are natura juridica a cesiunii de contract obisnuit consfintita de locatar. In urma contractului de cesiune a locatiunii, cesionarul dobandeste drepturile si este tinut de obligatiile locatarului cedent, urmand ca locatorul sa se afle in raporturi juridice directe cu cesionarul. Totusi, potrivit dreptului comun al cesiunii de contract, locatorul este un contractant cedat si poate sa declare ca nu libereaza pe locatarul cedent de obligatiile sale decurgand din contractul de locatiune. Si in acest caz, locatorul cedat va fi obligat dupa notificarea sau acceptarea cesiunii numai fata de cesionar, insa daca acesta nu isi executa propriile obligatii fata de locatorul cedat, acesta din urma se poate indrepta nu numai impotriva cesionarului ci si impotriva

cedentului. Locatorul cedat este decazut din dreptul de a urmari pe cedent pentru neexecutarea unei obligatii a cesionarului, daca nu i-a notificat cedentului aceasta neexecutare in termen de 15 zile de la data de la care ea a survenit.

Contractul de locatiune(continuare)

Incetarea contractului de locatiuneContractul de locatiune este supus modalitatilor de incetare care opereaza si in

dreptul comun(*anularea, nulitatea absoluta, rezilierea). Codul Civil cuprinde prevederi speciale, dedicate locatiunii cu privire la urmatoarele modalitati de incetarea a contractului:

a.Denuntarea unilaterala.b.Expirarea termenului.c.Rezilierea.d.Pieirea lucrului dat in locatiune.e.Desfiintarea titlului locatorului.f.Instrainarea bunului dat in locatiune.

a.Denuntarea unilateralaAtunci cand contractul este incheiat pe o durata determinata, partile nu au

posibilitatea de a pune capat contractului prin denuntare unilaterala, decat daca aceasta posibilitate a fost rezervata prin lege speciala sau prin stipulatiile contractului. Dimpotriva, in cazul in care contractul de locatiune este incheiat pentru perioada nederminata, chiar in absenta unei prevederi speciale, el poate inceta prin denuntare unilaterala la cererea oricarei dintre parti. Partea care intentioneaza sa denunte contractul notifica celeilalte parti intentia sa, cu respectarea unui termen de preaviz. Termenul de preaviz are o durata ce decurge din uzante. El incepe sa curga la data notificarii, iar incetarea contractului se produce la data expirarii termenului.

b.Expirarea termenuluiin cazul contractului de locatiune incheiat pe perioada determinata, expirarea

termenului are ca efect incetarea contractului si exigibilitatea obligatiei de restituire a locatarului. Totusi, daca locatarul continua detentia bunului, executandu-si obligatiile din contract si dupa expirarea termenului, iar locatorul nu se impotriveste acestei atitudini, legiuitorul interpreteaza conduita partilor ca fiind un acord tacit, dar neindoielnic pentru incheierea unui nou contract de locatiune. Acest mecanism poarta numele de “tacita relocatiune”.

Noul contract incheiat prin tacita relocatiune are, in principiu, un continut identic cu contractul incetat prin expirarea termenului. Spre deosebire de fostul Cod, chiar si garantiile prevazute in legatura cu vechiul contract vor continua sa se aplice si in legatura cu obligatiile decurgand din noul contract. Exista o singura diferenta dintre contractul incetat la expirarea termenului si contractul prin tacita relocatiune. Prin ipoteza, contractul incetat prin expirarea termenului era incheiat pe perioada determinata, noul contract incheiat prin tacita relocatiune este pe durata nederminata, astfel incat el va putea inceta prin denuntare unilaterala cu respectarea termenului de preaviz la initiativa oricareia dintre parti.

Tacita relocatiune opereaza numai daca partile nu au impiedicat producerea ei printr-o manifestarea de vointa expresa. Cand contractul initial nu a exclus tacita relocatiune, oricare dintre parti poate comunica celeilalte ca nu are intentia de a incheia un nou contract pe calea tacitei relocatiuni. Aceasta comunicare poate avea loc oricand inainte de expirarea termenului contractului initial fara sa fie necesara respectarea vreunui termen de preaviz, intrucat partile se pot astepta ca incheind un contract pe perioada determinata, locatiunea sa inceteze la expirarea acelei durate. Daca ele au nevoie sa incheie un contract de substitutie, ele au posibilitatea de a cauta un asemenea contract inca din cursul contractului initial a carui durata o cunosc. Astfel, ei nu au nevoie sa fie avertizati de incetarea contractului cu un termen de preaviz inainte de aceasta incetare.

c.ReziliereaPotrivit art. 1817, atunci cand fara justificare una din parti nu isi executa

obligatiile nascute din acest contract, cealalta parte are dreptul de a rezilia locatiunea cu daune-interese, daca este cazul, potrivit legii. Acest text se completeaza cu dispozitiile privitoare la rezolutiune si reziliere din materia teoriei generale a obligatiilor(art. 1549-1554). Formula-cand una din partile contractului, fara justificare, nu isi executa obligatiile-are in vedere orice neexecutare imputabila uneia dintre parti. Sunt considerate justificate acele neexecutari cauzate de un caz fortuit sau de o forta majora, precum si acelea in sustinerea carora se invoca exceptia de neexecutare a obligatiilor. Sunt nejustificate acele neexecutari provenind din culpa debitorului.

Potrivit art. 1551, al. 1, pentru a putea antrena rezilierea contractului, neexecutarea trebuie sa fie insemnata in raport cu scopul urmarit de parti la incheierea contractului. In materie de locatiune, anumite dispozitii speciale, cum sunt cele din materia garantiei contra viciilor, a garantiei contra evictiunii sau a pieirii bunului dat in locatiune, legiuitorul nu permite rezilierea decat atunci cand neexecutarea este atat de importanta, incat daca ar fi cunoscut-o la data la care contractul s-a incheiat, creditorul nu si-ar fi dat consimtamantul la locatiune. Creditorul obligatiei neexecutate poate obtine rezilierea, fie declarand-o unilateral, fie solicitand instantei de judecata sa o declare. Aceste modalitati sunt prevazute de art. 1550. In cazul in care una din parti declara unilateral rezilierea contractului, cealalta parte poate solicita instantei sa anuleze declaratia de reziliere, in cazul in care conditiile acesteia nu sunt indeplinite(*lipseste neexecutarea, ori ea este justificata, ori este neinsemnata etc.).

In situatia in care neexecutarea provine din culpa debitorului, iar creditorul sufera un prejudiciu prin incetarea contractului, el poate solicita, pe langa reziliere, si daune-interese prin care acest prejudiciu sa fie reparat.

d.Pieirea lucruluiPrin pieirea lucrului se intelege orice ipoteza in care el nu mai poate fi folosit,

potrivit destinantiei convenite expres sau tacit de parti. Pieirea nu se rezuma la distrugerea fizica a lucrului si include orice imposibilitatea de a-l folosi in scopul executarii contractului. In cazul in care imposibilitatea folosirii lucrului este totala, contractul de locatiune inceteaza de drept. Daca imposibilitatea folosirii este partiala sau, desi este totala, lucrul poate fi readus in stare de folosinta, locatarul poate cere rezilierea sau reducerea proportionala a chiriei. Optiunea sa nu trebuie exercitata abuziv.

Atunci cand bunul poate fi folosit partial, iar lipsa de folosinta poate fi remediata fara mari prejudicii pentru locatar, nu se aplica regulile pieirii bunului ci regulile deteriorarii, in principiu locatorul fiind obligat la reparatii.

Daca pieirea totala ori partiala este cauzata prin culpa locatorului, ori daca nu poate fi justificata de acesta prin caz fortuit, el datoreaza locatarului si daune-interese pentru prejudiciul cauzat prin aceasta pieire.

Toate aceste reguli se aplica numai cand pieirea a survenit incheierii contractului. Daca ea s-a produs inainte de incheierea contractului sunt aplicabile regulile nulitatii pentru lipsa obiectului. Daca pieirea s-a produs dupa incetarea contractului de locatiune, dar poate produce efecte in ceea ce priveste suportarea riscurilor atunci cand a survenit fortuit. Dupa incetarea contractului, locatarul datoreaza restituirea lucrului luat in locatiune care este o aplicatie a obligatiei de predare. Daca demonstreaza ca lucrul ar fi pierit si daca era predat la timp, locatarul ar urma sa suporte riscul pieirii lucrului.

e.Desfiintarea titlului locatoruluiPentru a putea incheia un contract de locatiune, locatorul trebuie sa aiba el

insusi dreptul de a folosi lucrul, inclusiv prin intermediul altei persoane. Aceasta conditie nu este una validitate a contractului, ci o conditie de eficacitate. Daca el nu va avea dreptul de folosi lucrul, inclusiv prin altul, nu isi va putea executa in mod valabil obligatia de a-i asigura locatarului folosinta lucrului. Daca dreptul locatorului de a folosi lucrul, inclusiv prin altul, este desfiintat pe parcursul locatiunii, locatiunea inceteaza de drept. Aceasta incetare produce efecte numai pentru viitor, chiar daca desfiintarea titlului locatorului opereaza retroactiv, aceasta pentru ca pana la desfiintare, titlul locatorului s-a bucurat de prezumtia de validitate si eficacitate, prezumtie la adapostul careia el a putut asigura locatarului folosinta lucrului.

Prin exceptie, daca locatarul este de buna-credinta, in sensul ca la data incheierii contractului nu a cunoscut cauza de ineficacitate a titlului locatorului, atunci locatiunea inceteaza si dupa desfacerea titlului locatorului pe toata durata sa, dar totusi nu mai mult de 1 an de la data desfiintarii. Pe durata continuarii locatiunii, ea va fi opozabila aceluia care are dreptul de a folosi lucrului, inclusiv prin altul, ca urmare a desfiintarii titlului locatorului initial, iar acesta are dreptul de a plati chiria si de a pretinde executarea tuturor celorlalte obligatii ale locatarului fiind tinut la randul sau de obligatiile locatorului pe toata durata continuarii locatiunii.

f.Instrainarea bunului dat in locatiuneCa regula juridica, se poate spune ca un contract de locatiune inceteaza la data

instrainarii bunului de catre locator, intrucat dupa instrainare locatorul initial nu mai poate asigura locatarului folosinta bunului dat in locatiune. Totusi, art. 1811 prevede un numar mare de exceptii de la aceasta regula, ipoteza in care contractul de locatiune se transfera dobanditorului bunului care este obligat sa respecte contractul si sa execute obligatiile locatorului initial, subrogandu-se si in drepturile acestuia. Obligatiile art. 1811:

1.in cazul imobilelor inscrise in Cartea Funciara, daca locatiunea a fost notata;2.in cazul imobilelor neinscrise in Cartea Funciara, daca data certa a locatiunii

este anterioara datei certe a instrainarii;3.in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate(*fondul de comert,

dreptul de proprietate industriala), daca locatarul a indeplinit aceste formalitati;4.in cazul celorlalte bunuri mobile, daca la data instrainarii bunul se afla in

folosinta locatarului.

Chiar daca ar fi intrunite aceste conditii de opozabilitate, contractul de locatiune va inceta totusi in caz de instrainare a bunului dat in locatiune, daca acest efect al instrainarii este prevazut in stipulatiile contractului de locatiune. In acest caz, insa, incetarea nu opereaza de drept, ci numai de la data expirarii unui termen de preaviz care curge de la momentul la care dobanditorul i-a notificat locatarului instrainarea. Termenul de preaviz aplicabil in acest caz este de 2 ori mai lung decat termenul care s-ar aplica, potrivit uzantelor, in materie de denuntare unilaterala.

Spre deosebire de vechiul Cod: atunci cand contractul de locatiune a prevazut incetarea in caz de instrainare; instrainarea i-a fost notificata locatarului; de la notificare a trecut termenul de preaviz. Daca sunt indeplinite aceste conditii, locatarul nu are dreptul la despagubiri din partea locatorului initial pentru incetarea anticipata a locatiunii.

In ipotezele in care contractul de locatiune este opozabil dobanditorului, locatarul nu ii poate opune acestuia plata anticipata a chiriei catre locatorul initial, ori cesiunea creantei la chiriei de catre locatorul initial unui tert, decat daca in legatura cu aceste operatiuni s-au efectuat formalitatile de opozabilitate cerute de lege.

In cazul locatiunii imobiliare, aceste formalitati rezida in notarea formalitatii in Cartea Funciara. In cazul locatiunii mobiliare, formalitatile consta in inscrierea Arhiva Electronica a Garantiilor Mobiliare.

Varietati de locatiune:contractul de inchiriere a locuintei; contractul de arendare.

Contractul de inchiriere a locuintei

1.Reguli comune inchirierii locuintei si spatiilor cu destinatie profesionalaSfera de aplicare a acestor reguli este data de obiectul locatiunii, care trebuie

sa fie o locuinta sau un spatiu cu destinatie profesionala. Codul nu defineste, dar avem o situatie speciala. Locuinta este definita prin art. 2, lit. a din Legea nr. 14/1996 a locuintei. Potrivit art. 2 din aceasta lege, locuinta este o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare care satisfac cerintele de locuit ale unei persoane sau ale unei familii. In ceea ce priveste spatiile cu destinatie profesionala ele includ spatiile comerciale, halele industriale, birourile, cladirile spitalelor, cladirile administrative.

Atat locuintele cat si spatiile cu destinatie profesionala sunt supuse unui set de reguli specifice, printre care unele sunt determinate de natura specifica a acestor bunuri, iar altele de imperativul de a i se asigura locatarului o stabilitate suplimentara a dreptului sau de a folosi bunurile respective. Art. 1830 prevede un motiv specific de reziliere a contractului de inchiriere, pe langa neexecutarea obligatiilor contractuale. Astfel, potrivit al. 2, locatorul poate cere instantei rezilierea contractului de inchiriere in cazul in care chiriasul, membrii familiei sale sau alte persoane carora acesta din urma le-a ingaduit in orice mod folosirea, detinerea sau accesul in spatiu, au un comportament care face imposibila convietuirea cu celelalte persoane care folosesc acelasi imobil sau imobile aflate in vecinatate, ori impiedica folosirea normala a spatiilor aflate la dispozitia tertilor. Pentru acest motiv, locatorul nu poate declara unilateral rezilierea. In lipsa de pact comisoriu expres, el trebuie sa se adreseze instantei de judecata. Aprecierea indeplinirii conditiilor rezilierii ar trebui sa fie impartiala si sa nu fie influentata de subiectivismul locatorului.

A 2a categorie de reguli. Cu privire la incetarea inchirierii locuintelor si spatiilor profesionale, art. 1824 prevede ca atunci cand inchirierea este pe durata nederminata, locatarul poate denunta contractul cu respectarea unui termen de preaviz care este de cel putin sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. Locatorul, in schimb, este tinut sa stabileasca un termen de preaviz mai lung, si anume: cel putin 60 de zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de 1 luna sau mai mare; cel putin 15 zile, daca acel interval este mai mic de 1 luna.

3.Dreptul de preferinta al chiriasului pentru incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei. Acest drept de preferinta este prevazut de art. 1828 si el se exercita sub aceleasi reguli ca si dreptul de preemtiune, numai daca chiriasul ofera conditii egale cu tertul care doreste sa incheie noul contract de inchiriere privind acelasi spatiu. Dispozitiile art. 1828 lasa 2 probleme deschise, si anume: cum se aplica dispozitiile de la preemtiune; cum se exercita dreptul de preemtiune-potrivit art. 132 din Legea 71/2011 dreptul de preferinta al chiriasului se aplica pentru orice contract de inchiriere incheiat in legatura cu aceeasi locuinta sau acelasi spatiu profesional, ori cu o parte din aceasta locuinta sau spatiu in urmatoarele intervale de timp: in cel mult 3 luni de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata lui a fost mai mare de 1 an; in cel mult 1 luna de la incetarea contractului de inchirirere, daca durata lui a fost mai mare sau egala cu 1 luna; cel mult 3 zile, daca durata lui a fost mai mica de 1 luna.

Art. 1831 prevede:”Daca prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriasului se face prin evacuare un baza unei hotarari judecatoresti”.

Dispozitii specifice a contractului de inchiriere a locuinteiSunt menite sa asigure locatarului o pozitie contractuala mai puternica decat in

dreptul comun, deoarece avand in vedere destinatia de locuinta a bunului dat in locatiune, protectia drepturilor locatarului este o componenta a dreptului constitutional la un nivel de trai decent, nivel de trai care implica si conditii de locuire satisfacatoare. Pe de alta parte, aceste dispozitii dau acestui contract un caracter personal mai pronuntat decat al locatiunii de drept comun.

In ceea ce priveste continutul contractului, art. 1826 prevede sanctiunea considerarii ca nescrise a anumitor clauze considerate de legiuitor excesiv de favorabile chiriasului. Sanctiunea este nulitatea partiala si inlocuirea ei cu sistemul de drept comun. O clauza nu poate fi determinanta pentru consimamantul partilor. Sunt considerate nescrise clauzele in care:

a.Chiriasul este obligat sa incheie o asigurare cu un asigurator impus de locator. Nu intra sub incidenta acestei norme o clauza prin care i se impune chiriasului sa incheie un contract de asigurare privind anumite riscuri ce pot afecta locuinta fara a i se impune si asiguratorul.

b.Se prevede raspunderea solidara sau indivizibila a chiriasilor din apartamente diferite situate in acelasi imobil in cazul degradarii elementelor de constructii si a instalatiilor, obiectelor si dotarilor aferente partilor comune ale imobilelor.

c.Chiriasul se obliga sa recunoasca sau sa plateasca in avans, cu titlu de reparatii locative sume stabilite pe baza estimarilor facute exclusiv de locator. Daca estimarea este inclusa in contractul de inchiriere, cel putin pana la proba contrara, se va considera ca ea nu a fost facuta exclusiv de locator, ci convenita de partile contractului.

d.Locatorul este indreptatit sa diminueze sau sa suprime fara contraprestatie echivalenta, prestatie la care s-a obligat prin contract. Nu intra sub incidenta acestei reguli, clauzele care redefinesc continutul obligatiilor locatorului asumate prin contractul initial prevazand in sarcina acesteia prestatii mai putin intinse decat in dreptul comun. Nu intra sub incidenta regulii acele clauze care permit locatorului sa denunte unilateral contractul de locatiune incheiat pe durata determinata cu plata a unei indemnizatii pentru incetarea anticipata a locatiunii.

Garantia locatorului contra viciilor. Potrivit art. 1827, daca structura sau starea acestei locuinte prezinta vicii ce determina o primejdie pentru sanatatea celor care locuiesc in ea, chiriasul are dreptul sa rezilieze contractul chiar si daca a renuntat la el. In schimb, el are dreptul la daune-interese decat daca a cunoscut viciile la data incheierii contractului.

Potrivit art. 1832, impreuna cu chiriasul pot locui si alte persoane. Acesta este un drept pentru chirias. In acest caz, ele vor fi tinute pentru toate obligatiile izvorate din contract pe durata locuirii lor impreuna cu chiriasul. Incetarea contractului, precum si hotararea judecatoreasca de evacuare a chiriasului le sunt opozabile acestor alte persoane prin derogare de la efectul relativ al contractului, respectiv al hotararii.

Subinchirierea si cesiunea contractului. Aceasta este singura dispozitie care este mai favorabila locatorului decat dreptul comun. Spre deosebire de dreptul comun, subinchirierea si cesiunea sunt interzise locatarului, daca nu au fost permise de catre locator in mod expres si in forma scrisa. Chiar si in situatia in care locatorul a acceptat cesiunea, respectiv sublocatiunea, locatarul initial ramane raspunzator solidar cu cesionarul, respectiv cu sublocatarul pentru obligatiile decurgand din contractul de locatiune.

Exista 2 dispozitii specifice referitoare la incetarea contractului.a.Prima se refera la denuntarea inchirierii pe perioada determinata. Chiar daca

nu si-a rezervat expres facultatea de denuntare, prin derogare de la dreptul comun, locatarul are aceasta facultate, fiind tinut ca in cazul exercitarii ei sa ii acorde locatorului un termen de preaviz de cel putin 60 de zile. O clauza prin care s-ar stabili un termen mai scurt de 60 de zile sau prin care s-ar renunta la dreptul de renuntare ar fi considerata nescrisa.

In ceea ce priveste locatorul, in cadrul art. 1826 s-ar considera faptul ca o clauza prin care se confera o clauza de denuntare unilaterala a unui contract pe durata determinata fara a-l indemniza pe locatar pentru incetarea anticipata a locatiunii, ar fi considerata nescrisa. Prin exceptie o asemenea clauza ar fi valabila in masura in care denuntarea unilaterala ar fi justificata pentru satisfacerea nevoilor locative ale locatorului sau familiei sale. In acest caz, denuntarea trebuie sa respecte acelasi termen de preaviz, ca si in cazul locatiunii pe durata nederminata.

Decesul chiriasului. Prin derogare de la dreptul comun, decesul chiriasului antreneaza, in principiu, incetarea contractului de locatiune. In dreptul comun, contractul de locatiune se transmite, in principiu, mostenitorilor si numai prin exceptie mostenitorii locatarului pot denunta contractul in termen de 60 de zile de la data cand au luat cunostinta de deces si de existenta locatiunii. In cazul contractului de inchiriere, ca regula, contractul inceteaza ca urmare a decesului chiriasului in termen de 30 de zile de la data acestui deces. Pana la expirarea acestor 30 de zile, ca regula, contractul produce efecte in patrimoniul mostenitorilor. Intervalul de 30 de zile este menit sa permita anumitor persoane indiferent daca au sau nu calitatea de mostenitori sa isi exercite un drept potestativ de a continua sau nu inchirierea. Astfel, in termenul mentionat, descendentii si ascendentii chiriasului care au locuit impreuna cu acesta si sunt mentionati in contract, pot opta pentru continuarea contractului de inchiriere pana

la expirarea duratei convenite cu chiriasul initial. Sotul chiriasului are si el acest drept chiar daca nu a fost mentionat in contractul de inchiriere, dar numai sub conditia ca locuinta inchiriata sa fi servit drept locuinta a familiei. Potrivit art. 321, locuinta familiei este locuinta comuna a sotilor, sau in lipsa locuinta sotului la care se afla copiii. Prin urmare, nu orice spatiu cu destinatia de locuire aflat in folosinta sau in proprietatea sotilor este o locuinta a familiei. Locuinta familiei este in mod necesar unica pentru fiecare familie si ea trebuie sa fi fost afectat in concret folosintei locative, fie de catre cei 2 soti, fie daca eu nu au o locuinta comuna de catre sotul la care se afla copiii.

Contractul de arendare

Acest contract are drept specific faptul ca obiectul il reprezinta un lucru cu destinatie agricola. Art. 1836 da o enumerare exemplificativa din care rezulta ca se poate arenda un peste, o oaie, o gaina:) etc. In principiu, datoria naturii obiectului sau, contractul nu poate fi incheiat pe o perioada mai scurta decat durata necesara recoltarii fructelor. De aceea, in cazul contractului de arendare pe durata nederminata, legiuitorul prezuma ca arendarea s-a facut pentru perioada necesara recoltarii fructelor pe care bunul agricol urmeaza sa le produca in anul agricol in care se incheie contractul.

Contractul de arendare este un contract solemn; el se incheie in forma scrisa, ad-validitatem. Spre deosebire de reglementarea veche, Noul Cod prevede obligatia inregistrarii contractului la Consiliul local in raza caruia se situeaza bunurile agricole, nu sub sanctiunea nulitatii sau opozabilitatii, ci sub sanctiunea amenzii civile stabilite de instanta de judecata. Potrivit art. 1845, contractele de arendare incheiate in forma autentica, precum si cele inregistrate la Consiliul local, constituie, in conditiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele si modalitatile stabilite in contract.

Pentru contractul de arendare cea mai importanta speficitate priveste riscul pieirii fortuite a recoltei. Sub acest aspect, se distinge dupa cum arenda este sau nu direct proportionala cu recolta efectiv realizata. Arenda este chiria platita de chirias arendatorului. Atunci cand arenda este proportionala cu recola si acesta piere fortuit, prin aplicarea modalitatii de stabilire a arendei, se va ajunge in mod necesar ca fiecare dintre parti sa suporte proportional riscul pieirii recoltei. Numai daca pieirea recoltei a avut loc dupa ce aceasta a fost culeasa, este posibil ca riscul sa fie suportat doar de una dintre parti, si anume de partea a carei intarziere in predare, respectiv in preluare a precedat pieirii.

In situatia in care arenda nu este stabilita proportional cu recolta, ci este stabilita intr-o cantitate de produse agricole, intr-o suma de bani determinata, ori intr-o suma de bani determinabila in functie de alte criterii decat cantitatea totala de fructe recoltate, riscul il suporta, in principiu, arendasul. El nu va putea sa se descarce niciodata de acest risc in cazul in care pieirea fortuita survine recoltarii. In schimb, daca pieirea precede recoltarea, prin exceptie, arendatorul ar putea fi pus in situatia de a suporta in parte riscul pieirii fortuite a recoltei, si anume in cazul in care recolta piere intr-o proportie de cel putin jumatate, arendasul poate cere reducerea arendei proportional cu partea pierita. Cand contractul de arendare are o durata mai lunga de 1 an, proportia pieirii recoltei se va stabili in raport cu recolta tuturor anilor inclusi in contract, astfel incat arendasul va putea cere reducerea arendei numai in ultimul an al contractului.

Prin derogare de la dreptul comun, contractul inceteaza prin deces, incapacitate sau falimentul arendasului.