de maatschappelijke waarde van marktwaarde · tabel 1 aandeel bedrijfsgebouwen op de balans bij...

AmsterdamSchoolofRealEstateMREMasterThesis

P a u l M o o i j 1 5 o k t o b e r 2 0 1 8 E e r s t e b e o o r d e l a a r d r . M . I . D r ö e s T w e e d e b e o o r d e l a a r d r s . W . J . v a n d e r P o s t

De maatschappelijke waardevanmarktwaardeEenonderzoeknaarsturingopdewaardevangemeentelijkvastgoed

VOORWOORDVoor ik begin over de scriptie die voor u ligt, wil ik Roos bedanken. Het oneindige vertrouwen, geduld endoorzettingsvermogenwatzijheeftlatenzienheeftervoorgezorgddatdezescriptieerligt.Ikkanmijntweewelpenvertellendathet‘werkstuk’datpapaaanhetmakenwasisafgerondenzijweerdeaandachtkrijgendiezeverdienen.Nuverdermetdemooieensomsbarrezoektochtdiemetditonderzoekisafgelegd.

In eenopleidingwaardemarktwaarde van vastgoeddeheilige graal is, heb ik vaakmoeten zoekenhoeditfenomeenzijnplaatsvindindevelesoortenvastgoeddieeengemeenteinbezitheeft.Dezoektochtnaardewaardeenwaarderingvangemeentelijkvastgoedheeftmijdeheleopleidingwetenteverwonderen. IneenvandeeerstegesprekkenteroriëntatievanditonderzoekmetJanVeuger,waarvoordank,isdetoepassingvanmarktwaardebijgemeentenevidentgebleken.Meteenopgewektgevoelgingikverderaandezoektocht.

Eenmaal teruggekomen ingemeentelandheb ik indebegrotinggekekenhoeer tussendemiljardendiedegemeenten‘lopenteverramsjen’1overhetvastgoedwordtgerapporteerd.Naenigzoekwerkisergeenwaardevan het gemeentelijk vastgoed in de begroting te vinden. Vanaf daar is de vraag naar demaatschappelijkewaardevanmarktwaardederodedraadgeweestinhetonderzoek.

Inmijnzoektochthebikveelmooieeninteressantemensenmogensprekenoverdewaardevangemeentelijkvastgoed. Daarvoor gaat mijn grote dank uit naar: de respondenten die deelgenomen hebben aan hetonderzoek, BartMaas die ondanks de twijfel over het nut vanmarktwaardemij voorzien heeft van nuttigefeedback,IngriddeMoelwelkehetnutvanhetonderzoekheeftgezienenderesultatenvandeenquêtevanbouwstenenbeschikbaarheeftgesteld,mijnvaderdie indeavondurenmeeheeftgelezen,MartijnDroësalsaltijdbeschikbaresupervisorenWimPostalsenthousiaststudiebegeleider.Familieenvriendenbedanktvoorjulliegeduldenbegripvoordebeperkteaanwezigheid.

Dan rest mij een ieder veel succes te wensen in de verdere zoektocht naar de waarde van gemeentelijkvastgoed.

1Streekstra,bijlage3,p.81

SAMENVATTINGGemeenteninNederlandhebbenvoor25miljardeuroaanvastgoedineigengebruikophunbalansstaan.Dewaarde van het vastgoed en de bijdrage die dit levert aan beleids- en organisatiedoelen is voor degemeenteraadnietinzichtelijk.Methetcentraliserenvanhetvastgoedmanagementbijgemeentenwordendeeerstestappengezetinhetinzichtelijkmakenvandetoegevoegdewaardediehetvastgoeddegemeentelijkeorganisatiekanbieden.Inditonderzoekstaatdevraagcentraal

Hoekanmetmanagementopvastgoedeenbijdragegeleverdwordenaaneenmeerefficiënteeneffectieveallocatievanmiddelenbijeengemeente?

Op basis van de theorie overmanagement van vastgoed bij organisaties waar vastgoed geen hoofddoel is,wordtuiteengezethoeermethetprofessionaliserenvanvastgoedmanagementeentoegevoegdewaardevoorde organisatie ontstaat. Door met vastgoedmanagement aansluiting te vinden op de processen van degemeente,kaneropeenefficiënteeneffectievewijzeomwordengegaanmetdemiddelendie invastgoedworden gealloceerd. Het belangrijkste proces voor de allocatie van middelen is hierbij gevonden in debegrotingenverantwoording.

Inditonderzoek isgekekenhoeer,binnenhetwettelijkkadervoorverslaglegging,aansluitinggevondenkanwordenopdeverantwoordingvanvastgoed.Hetwettelijkkaderbiedtruimteomindebegrotingdebijdragevan vastgoed aan beleids- en organisatiedoelen inzichtelijk te maken. Daarnaast is er ruimte om de totalevastgoedportefeuille inbeeld tebrengen.Meteen integraal inzichtophetvastgoedkunnendeeffectenvanbeleids-enorganisatiedoelenopdebatenenlastenvanvastgoedzichtbaargemaaktworden.Methetzichtopvastgoed kan er eenbijdrage geleverdworden aande financiële positie vande gemeente,welkedirect vaninvloedkanzijnopdebestedingsruimte.

Hoegemeenten indepraktijkomgaanmetdeverantwoordingvanvastgoedindebegroting isgetoetstdoormiddelvaneencasestudybijdeviergrootstegemeenten.Deviergrotegemeentenvertegenwoordigensamenvijf miljard aan gealloceerd vermogen in vastgoed. Met behulp van interviews bij gemeenten, externedienstverleners en wetenschappers is een beeld geschetst van het belang van sturing op waarde van hetvastgoed en de uniforme rapportage daarover. In de interviews is het verplichte kader, waarmeewoningcorporatiesoponderanderedemarktwaardevanhunvastgoedrapporteren,debasisgeweestomtoteenhogerabstractieniveauoverwaardesturingenrapportagetekomen.

Metbehulpvaninterviewsbijdriecorporatiesisgetoetst,welkeeffecteneenuniformrapportagekaderopdesturing op prestaties van het vastgoed heeft. De verplichte rapportage op marktwaarde is gebruikt om tetoetsen of dit effect heeft op de sturing van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille. De lessen diegetrokkenzijnbijwoningcorporatieszijnmeegenomeninhetbelangendemogelijkheidvanwaardesturingbijgemeenten.Metbehulpvaneenenquête,welkeisuitgezetonderallegemeenteninNederland,isonderzochtof de vastgoedorganisaties op een eenduidige wijze de huurinkomsten bepaald. Met deze gegevens kanbeoordeeldwordenof op basis van huurinkomsten tot eenwaardebepaling van het vastgoed gekomen kanworden.

Deenquêteisookgebruiktomteboordelenofdeprofessionaliseringvanvastgoedmanagementbijgemeentenplaatsvindtenoferaansluitinggevondenwordtophetwettelijkkadervoorhetrapporterenopvastgoedindebegroting. Met behulp van de verschillende onderzoeksmethoden en data is een betrouwbaar en valideonderzoektotstandgekomendateenhogematevangeneraliseerbaarheidkent.

Hetresultaatvanhetonderzoeklaatziendatdebegrotingenvangemeentennietvergelijkbaarzijn.Hetzichtopdebijdragevanvastgoedaanbeleids-enorganisatiedoelstellingen ismeteendecentraleverantwoordingvan het vastgoed beter, dan met de verantwoording van het vastgoed vanuit een centraal programma

vastgoed.Erzaluiteindelijknooitéénprogrammazijnwaaralhetvastgoedzichtbaargemaaktkanworden.Deparagraven,dieruimtebiedenomhetvastgoedalsgeheelinzichtelijktemaken,wordendoordeonderzochtegemeenten daarvoor niet gebruikt. Hiermee is er in de begroting geen zicht op het vastgoed als geheel enkunnen de effecten van beleids- en organisatiedoelen op de vastgoedportefeuille niet inzichtelijk gemaaktworden.

De invloed die het vastgoed heeft op de financiële positie van de gemeenten wordt niet consequent enefficiënt gebruikt. Het gebruik van vastgoed als sturingsmiddel op de financiële positie is wel gezien. Hetverkopenvanvastgoedwordtgekoppeldaandeschuldpositie,waardezeweiniginvloedopheeft.Daarwaarvastgoedwelgroteinvloedkanhebbenophetweerstandsvermogenendaarmeedebestedingsruimtebijdegemeentenwordtditnietconsequentgebruikt.

Metdecasestudy isaangetoonddatdesturingopdewaardevanhetvastgoedzijnintrededoet.Hetbelangvan rapportage en sturing op kengetallen, waarmee de financiële positie van de gemeentewordt getoetst,wordt door de vier gemeenten vooralsnog niet onderkend. De afstand tussen concern financiën en devastgoedorganisatie, zorgt ervoor dat er geen zicht is op het vermogen van het vastgoed en de schuld diedaaraan gekoppeld is. Ook is er nog geen overeenstemming tussen gemeente, externe dienstverleners enwetenschappersopwelkewaardeovervastgoedgerapporteerdzoumoetenworden.

Uitdeenquêtekomtnaarvoren,datdegrotediversiteitwaarmeehuurprijzenbijgemeententotstandkomen,geenbasisvormenvooreenvalidevergelijkingvaninkomstenenhetbepalenvandewaardevanhetvastgoed.Er iswel geziendatgemeentenbezig zijnmethetprofessionaliserenvastgoedmanagement.Dehelft vandegemeenten vindt hierbij aansluiting op het wettelijke kader voor de verantwoording van vastgoed in debegroting.

Deoptimaleallocatievanmiddelen invastgoedisafhankelijkvande inzetvandevastgoedorganisatie,welkedaarmeeeengroteverantwoordelijkheiddraagt.Methetprofessionaliserenvanhetvastgoedmanagementkanaansluitingwordengevondenophetprocesvanbegrotenenverantwoordenvanhetvastgoedbijgemeenten.Door het zichtbaar maken van het vastgoed, ontstaat de mogelijkheid om efficiënt en effectief op detoegevoegdewaardevanhetvastgoedtekunnensturen.

Eenuniformewijzewaaropovervastgoedkanwordengerapporteerdwordtdoorallegeïnterviewdeexpertsindit onderzoek als wenselijk benoemd. Over de waarde waarop gerapporteerd wordt moet binnen hetvakgebiednogeenduidigheidontstaan.Sturingopmarktwaardekaneenrolspelenopdefinanciëlepositievandegemeenten,waarbijdebestedingsruimtekanwordenbeïnvloed.Hiermeeheeftmarktwaardeeendirecterelatiemetmaatschappelijkewaarde.

INHOUDSOPGAVEVoorwoord

Samenvatting

1 Inleiding 1

1.1 Aanleidingonderzoek 1

1.2 Probleemstelling 2

1.3 Doelstelling 2

1.4 Centralevraagstelling 2

1.5 Deelvragen 2

1.6 Methodologie 2

1.7 Relevantie 4

1.8 Leeswijzer 4

2 Managementvangemeentelijkvastgoed 6

2.1 Managementvanvastgoedalsbedrijfsmiddel 6

2.2 Vanbedrijfsmatignaarpubliekvastgoedmanagement 8

2.3 Vanpublieknaargemeentelijkvastgoedmanagement 9

2.4 Samenvattingprofessioneelvastgoedmanagement 12

3 Aansluitingophetgemeentelijkeverslaglegginskader 13

3.1 Verslagleggingendefunctievandebegroting 14

3.2 Vastgoedindebegroting 15

3.3 Hetprogrammaplan 16

3.4 Deparagrafen 17

3.5 Definanciëlebegroting 20

3.6 Centraleverantwoordingvanvastgoed 20

3.7 Samenvattingaansluitingopverslagleggingskader 22

4 Operationalisatie 24

4.1 CrosscaseanalysebegrotingG4 24

4.2 Interviewsuniformrapportagekader 26

4.3 Enquêteprofessionaliseringenwaardesturing 31

4.4 Samenvattingoperationalisatie 33

5 Sturingopwaarde 35

5.1 Aansluitingvanvastgoedopdebegroting 35

5.2 Conclusieaansluitingvanvastgoedopdebegroting 53

5.3 Eenuniformrapportagekader 53

5.4 Conclusieuniformrapportagekader 61

5.5 Professionaliseringenwaardesturing 62

5.6 ConclusieProfessionaliseringenwaardesturing 64

5.7 Conclusieaansluitingopbegrotingenverantwoording 65

6 Conclusie 67

Bibliografie

Bijlage1Vragenlijstenquette

Bijlage2Respondentenenquête

Bijlage3uitwerkinginterviews

Dr.Ing.JanVeugerMREFRICS 1

Ir.RinaldvanderWal 8

WoutervandenWildenbergMScMRICS 15

IngridDeMoel 17

MariskaEikenaarMBA 36

ArthurVLoonBSc 57

HenkdeKokMRE 75

drs.MaartenStreekstra, 81

Dr.MartinGravelotte 89

BartWortmanMSRE 108

Drs.PeterGispen 118

Financieelcontroller 134

Bijlage4Uitwerkinginterview(vertrouwelijk)

WicherSchönauMSc

1

1 INLEIDING

1.1 AANLEIDINGONDERZOEKDewaardevaninvesteringenvangemeenteninvastgoedisdeafgelopentwaalfjaarvan15miljardtotbijna25miljardeurogestegen(Tabel1).Hetaandeeldathetvastgoedopdebalansinneemtistoegenomenvan20%naar ruim 28%. Daarmee is het gemeentelijke vastgoedbezit vanuit zowel maatschappelijk als financieel-economisch oogpunt een relevant onderdeel van de gemeentelijke bedrijfsvoering. In dit onderzoek wordtgekekeninhoeverregemeentensturenopdeallocatievanmiddeleninvastgoedeninhoeverretoegevoegdewaardemiddelsvastgoedmanagementkanontstaan.Indezeinleidinggevenweinzichtindeaanleidingvanhetonderzoek,deaanpakendeonderzoeksvragendiewordenbehandeld.

Tabel1aandeelbedrijfsgebouwenopdebalansbijgemeenten.Bron:CBS

Bedrageninmiljoeneuro

Jaar TotaalActiva

Bedrijfsgebouwen

Aandeelbedrijfsgebouw

2005 75.810 15.026 19,82%

2006 77.752 15.960 20,53%

2007 79.000 17.165 21,73%

2008 80.931 18.420 22,76%

2009 86.441 19.812 22,92%

2010 87.746 21.181 24,14%

2011 88.513 22.312 25,21%

2012 89.440 23.129 25,86%

2013 88.744 23.730 26,74%

2014 87.691 24.680 28,14%

2015 87.465 24.950 28,53%

2016 87.512 24.923 28,48%

Het zicht op vastgoed bij een gemeente is in handen van de vastgoedorganisatie. De gemeenteraad moetvertrouwenopde inzetvandevastgoedorganisatieomeenjuistbeeldteverkrijgenvanhetvastgoeddatdegemeentegebruiktendebijdragedieditlevertaanbeleidsdoelstellingen.Hetjuistebeeldbestaatidealiteruiteen integraal inzicht indevastgoedportefeuille,deeffectendiebeleids-enorganisatiedoelenhierophebbenendeinvloedopdefinanciëlepositievandegemeente.Onderzoekwijstuitdathetzichtopvastgoedvoordegemeenteraadbeperktis(Schaaf,1998;Verkerk&Bis,2003;Jansen&Jaspars,2004;Westerhof&Duijn,2004;MacGillavry,2006).Hetrelatiefbeperktewettelijkkaderdatvoordeverantwoordingvanvastgoedisgesteld,maaktheteenuitdagingvoordevastgoedorganisatieomhetzichttebieden.

Methetcentraliserenvandeaansturingophetvastgoed lijkendeeerstestappenvandeprofessionaliseringvanhetvastgoedmanagementbijgemeententezijngezet(Beemt&Veuger,2016).Hetcentraliserenbiedtdekansomintegraalinzichttegevenopdetoegevoegdewaardediehetvastgoedaandegemeentekanbieden.Hetzichtop,enhetbelangvanhetgebruikvandetoegevoegdewaardevangemeentelijkvastgoedisnoggeenvanzelfsprekendheid.

2

1.2 PROBLEEMSTELLINGHetprofessionaliserenvangemeentelijkvastgoedmanagementisinontwikkeling.Dedoelstellingdaarbijishetoptimaliseren van de toegevoegde waarde van het vastgoed voor de gemeenten. De miljarden euro’s aanpubliekemiddelendiegemeenten inhetvastgoedhebbengeïnvesteerdzijngeendoelopzichmaarmoeteneenoptimalebijdrageleverenaandebeleids-enorganisatiedoelenvandegemeenten.Methetbeperktezichtopdetoegevoegdewaardevanhetvastgoedishetnietmogelijkvoorhetbestuurenderaadvandegemeenteomhieroptesturen.

Omalsvastgoedorganisatiedetoegevoegdewaardevanhetvastgoedvoordeorganisatiezichtbaartemaken,is aansluiting nodig op de processenwaarbinnen de organisatie opereert. Het ontbreekt op ditmoment inzowel de academische literatuur als in de praktijk aan inzichten om deze aansluiting optimaal te kunnenmaken.

1.3 DOELSTELLINGHetdoelvanditonderzoekisominzichtelijktemakenhoeermetdeaansluitingvanhetvastgoedmanagementop de processen van de gemeente toegevoegde waarde ontstaat op de allocatie van middelen bij eengemeente.

1.4 CENTRALEVRAAGSTELLINGWekomenhiermeeopdecentralevraagvanditonderzoek.

Opwelkewijzekanmetgecentraliseerdmanagementopvastgoedeenbijdragegeleverdwordenaaneenmeerefficiënteeneffectieveallocatievanmiddelenbijeengemeente?

1.5 DEELVRAGENOm tot efficiënte en effectieve sturingop gemeentelijk vastgoed te komenwordende volgendedeelvragenbeantwoord:

- Watisprofessioneelgemeentelijkvastgoedmanagement;- Hoevindeenvastgoedorganisatieaansluitingophetprocesvanbegrotenenverantwoorden;- Iseenuniformrapportagekadervanbelangvoordesturingophetvastgoedbijgemeenten.

De deelvraag over het begrip professioneel gemeentelijk vastgoedmanagement wordt in hoofdstuk tweebeantwoord.Hetantwoordopdevraagoverhetbelangvaneenuniformrapportagekaderendeaansluitingophetprocesvanbegrotenenverantwoordenwordtgegeveninhoofdstukvijf.

1.6 METHODOLOGIEOmtebeoordelenhoeeengemeenteopdewaardevanzijnvastgoedkansturenendeorganisatieverderkanprofessionalisereniseenverkennendonderzoekopgezet,waarbijeenkwalitatieveonderzoeksmethoderuimteheeftgebodenomdeverkenningtoetsbaartemaken.DetheorieoverCorporateRealEstateManagementisgebruikt om de ontwikkeling in de professionalisering van vastgoedmanagement bij gemeente in beeld tebrengen.Hetwettelijk kader voorbegrotingenverantwoording is getoetstopdemogelijkheidomvastgoedzichtbaar te maken.Met behulp van een case study bij de vier grootste gemeenten, interviews bij dertienexperts in het vakgebied en een enquête onder alle gemeenten in Nederland zijn theorie en praktijksamengebrachtenderesultatengepresenteerd.Hiernagaanwedieperinopdegebruiktemethoden.

3

Omtekunnenduidenwatprofessioneelvastgoedmanagementinhoudtiseenliteratuuronderzoekuitgevoerd.Er isonderzoekgedaannaardetheorievanCorporateRealEstateManagement(CREM)endevertalingnaargemeentelijkvastgoedmanagement.Eerderonderzoeknaardefasewaaringemeentenzichbevindenmetdeprofessionaliteitvanvastgoedmanagement, ishetuitgangspuntgeweestomtekijkenhoeerverdergegroeidkanworden.Dooraansluitingtezoekenopdeprocessenvandegemeentenkandetoegevoegdewaardevanhetvastgoedzichtbaargemaaktworden.

Binnen het institutionele kader is gekeken naar de processen,waarbinnen de allocatie vanmiddelen bij degemeenteplaatsvindt.Hierbijishetvoornaamstekadervoorallocatievanmiddelengevondenindebegrotingvandegemeenten.Doormiddelvaneenonderzoeknaarhetwettelijkkadervoorverslagleggingisgeduidhoevastgoed daarin verantwoord kan worden. Er is onderzoek gedaan naar het zichtbaar maken van detoegevoegde waarde van het vastgoed voor beleids- en organisatiedoelen en de verantwoording van devastgoedportefeuillealsgeheel.

Figuur1onderzoeksopzet

Deanalysevanhetwettelijkkadervoorverslagleggingisgebruiktombijdeviergrootstegemeententetoetsenhoevastgoed indepraktijkwordt verantwoordenwatwehiervankunnen leren.Metdemeervoudigecasestudy isdebetrouwbaarheidvanuitsprakenoverdeverantwoordingvanvastgoedindebegrotingverhoogd.Omtetoetsenhoeerindepraktijkopvastgoedwordtgestuurdenwathetbelangisvanuniformerapportageopvastgoedzijninterviewsgehouden.Bijdeinterviewszijnookwoningcorporatiesinhetonderzoekbetrokkenom de effecten van uniforme rapportage te toetsen. Er is gevraagd naar de ervaringen van sturing op demarktwaardevandevastgoedportefeuillebijeennietwinstgedrevenorganisatie,omeenoordeel tekunnenvormenoverdesturingopmarktwaardevandevastgoedportefeuillebijwoningcorporaties.

Metbehulpvaneenenquête,welkeisuitgezetonderallegemeenteninNederland,zijndeuitkomstenuithetonderzoekverdergeneraliseerd.Doormiddelvanhetgebruikvanverschillendeonderzoeksmethodenendataisdebetrouwbaarheidenvaliditeitvanditonderzoek inachtgenomen.Meteenbeschrijvingvandeaanpakvanditonderzoekinhethoofdstukoperationalisatieisdenavolgbaarheidvandeuitkomstengeborgd.Infiguur1iseenvisueeloverzichtopgesteldvandehierbeschrevenonderzoeksopzet.

Professioneelvastgoedmanagement

Allocatiemiddelengemeente

Crosscaseanalysezichtbaarheidvastgoed

Interviewssturingopwaarde

Enquêteprofessionalisering

vastgoedmanagement

Efficiënteeneffectieveallocatiemiddelen

gemeente

4

1.7 RELEVANTIEDemiddelendiegemeenteninzijnvastgoedheeftgealloceerd,dienenopeenefficiënteeneffectievemanierbeheerd te worden. Het vastgoed moet hierbij een optimale bijdrage leveren aan de beleids- enorganisatiedoelstellingen van de gemeente: te weten een efficiënte en effectieve allocatie van publiekemiddelen.

MAATSCHAPPELIJKERELEVANTIEIn2011isonderzoekgedaannaardewaardevanhetgemeentelijkvastgoedendemogelijkeinefficiëntie(stillereserves) die bij het gemeentelijk vastgoed aanwezig is (Teuben, 2011). Ten opzichte van de twintigmiljardeuroaanboekwaardewaaroverin2011werdgerapporteerdisereenstijgingnaarvijfentwintigmiljardeuroin2018(CBS).Hierbijishetvastgoedookeengroteraandeelingaannemenopdetotalebalansvangemeenten(Tabel1).Demiddelendiedoordegemeentewordeningezetinvastgoed,moeteneenefficiënteeneffectievebijdrage leveren aan de beleids- en organisatiedoelstelling van de gemeenten. Om dit te kunnen doen isprofessionelesturingophetvastgoednodig.

WETENSCHAPPELIJKERELEVANTIEErisveelwetenschappelijkonderzoekgedaannaardeprofessionaliseringvanvastgoedmanagementbijwinstgedrevenorganisaties.Hierbij isCorporateRealEstateManagement(CREM)detheoriewaarbijhetvastgoedals bedrijfsmiddel wordt ingezet om een optimale bijdrage te leveren aan de doelstellingen van eenonderneming. Er is middels fundamenteel onderzoek aangetoond dat die theorie opgaat voor zowelmarktgerichtealspubliekeorganisaties.

FundamenteelonderzoeknaardetoepassingvanCREMbijgemeentenisnogeenzeerprematuurvakgebied,zekerwaarhetevidencebasedonderzoekbetreft (Beemt&Veuger,2016).BeemtenVeuger (2016)vormenhierop een positieve uitzonderingmiddels een analyse van acht opeenvolgende jaren van enquêtes, welkedoor gemeenten zijn ingevuld. De auteurs constateren dat gemeenten zich in de tweede fase vanprofessionalisering van vastgoedmanagement bevinden – te weten de ‘controller’. Dit onderzoekmoet eenbijdrageenverderedoorontwikkelingaandetheorieleveren,hoeerbinnendezefasegeprofessionaliseerdkanworden en hoe een opstap gemaakt kanworden naar de volgende fase van het professioneel gemeentelijkvastgoedmanagement.

1.8 LEESWIJZERHet theoretischkadervoorditonderzoek isuitgezet inhoofdstuk twee.Wekijkenhiernaardeontwikkelingvanvastgoedmanagementineenomgevingwaarvastgoedniethethoofddoelisvaneenorganisatie.Hiervindteenduidingplaats,hoeermetprofessioneelvastgoedmanagementeenbijdragegeleverdkanwordenaanhetontsluitenvandetoegevoegdewaardevanhetvastgoedvooreenorganisatie.Westaaninhethoofdstukstilbij de begrippen die in het onderzoek worden gebruikt en beantwoorden de vraag wat professioneelvastgoedmanagement bij gemeenten inhoud. We sluiten af met het inzicht, hoe er verder gekomen kanworden,inhetprofessionaliserenvanvastgoedmanagementdooraansluitingtevindenopdeprocessenvandegemeenten.

Inhoofdstukdriebehandelenwedeaansluitingvanhetvastgoedmanagementophetprocesvanbegrotenenverantwoorden.Hierwordtonderzochthoevastgoedbinnenhetwettelijkkadervoorverslagleggingzichtbaargemaaktkanworden.Erwordtinzichtelijkgemaaktwelkebijdragedeaansluitingophetverslagleggingskaderheeftophetefficiënteneffectiefallocerenvanmiddelenvandegemeenten.

Inhoofdstukvierisdeoperationalisatievanhetonderzoekbeschreven.Hettheoretisch-eninstitutioneelkaderzijngebruiktalsbasisvoorhetverdereonderzoek.Deverschillendeonderzoeksmethodenendeaanpakvandeanalysevandedata isbeschrevenomdenavolgbaarheidvandeonderzoeksuitkomsten teborgen.Doorhet

5

gebruik van een case study, interviews en een enquête is een hogemate van generaliseerbaarheid van deuitsprakenbereikt.

De resultaten van het onderzoek zijn in hoofdstuk vijf beschreven. Aan de hand van de verschillendeonderzoeksmethodenzijnderesultatengepresenteerd.Metbehulpvandecasestudyhebbenwehetzichtopvastgoedindebegrotingendesturingopdefinanciëlepositiebijviergemeentengezien.Inderesultatenvande interviews isgeziendatdegemeenteraadniet instaat isomophetvastgoedtesturen.Dewens iserbijgemeentenom tot eenuniform rapportagekader te komen.Hiermee is eenantwoordgegevenopdederdedeelvraag.Deinvullinghiervoorenopwelkewaardewordtgerapporteerdmoetwordenisnognieteenduidigtebeantwoorden.

De enquête bevestigt de beperkingen om tot een eenduidige waardebepaling te komen op basis vanhuurstromen. Daarnaast is er een bevestiging van de ontwikkeling, dat gemeenten bezig zijn met hetprofessionaliserenvanvastgoedmanagementendaarbijaansluitingvindenophetrapporterenvanvastgoedinde begroting.Met de resultaten uit de case study, interviews en enquête is een antwoord gegeven op detweededeelvraag,hoeeraansluitinggevondenkanwordenophetprocesvanbegrotenenverantwoorden.

Inhoofdstuk zeswordtdeconclusievanhetonderzoekgepresenteerdenantwoordgegevenopdecentralevraag van dit onderzoek. Er zijn aanbevelingen gedaan voor verder onderzoek en er is een korte reflectiegegevenophetprocesvanonderzoeken.

6

2 MANAGEMENTVANGEMEENTELIJKVASTGOEDIn dit hoofdstuk wordt het theoretisch kader over de sturing op vastgoed uiteengezet aan de hand vanbestaande theorie over professioneel bedrijfsmatig vastgoedmanagement. Hiermeemoet de deelvraag overprofessioneel vastgoedmanagement beantwoord worden. Het hoofdstuk geeft een overzicht van relevanteliteratuur waarmee een verdere verkenning kan worden uitgevoerd over de toepassing van professioneelvastgoedmanagementindepraktijk.

Met het theoretisch kader wordt het fundament gelegd, waarop de praktijk kan worden getoetst met alsdoelstelling te komen tot een toevoeging aan de theorie over professionalisering van gemeentelijkvastgoedmanagement. Gezien de premature stand van de literatuur betreffende het managen vangemeentelijk vastgoed wordt gestart met een beschouwing van het management van vastgoed alsbedrijfsmiddelbijwinstgedreven instellingen.Vervolgenswordtgekekenofde theorieookpassend isbijhetmanagementvanpubliekvastgoedenspecifiekgemeentelijkvastgoed.

2.1 MANAGEMENTVANVASTGOEDALSBEDRIJFSMIDDELDeaandachtvoorCREMisvanafdejaren’80gegroeidbinnenprivateorganisaties,metnamenaaraanleidingvan grootscheepse herstructurering gericht op een meer efficiënte bedrijfsvoering. Onder invloed vanverandering in managementstrategieën, die gebaseerd werden op de theorieën van Mintzberg (1981) enPorter (1980) , kwamereennieuweoriëntatieopkrachtenveldenvanbuiten,waarbijaandachtuitgingnaareen kosten-, focus- of differentiatiestrategie. Hierbij verschoof de aandacht van de positie die het vastgoedbinneneenbedrijfinneemtalskostenpost,naardatvanbedrijfsmiddeldateenoptimalebijdragemoetleverenaandedoelstellingvandeorganisatie.

Naast de traditionele middelen mensen, technologie, informatie en kapitaal is vastgoed zo als vijfdebedrijfsmiddel gedefinieerd. Ook de CREM literatuur heeft zich rondom dit gedachtegoed doorontwikkeld-waarbij geconstateerd moet worden dat toetsend en kwantitatief onderzoek vooralsnog in hoge mateachterblijft.Demeestrelevantebronnenrondomvastgoedalsvijfdebedrijfsmiddelwordenonderstaandmeerdiepgaanduitgewerkt.

Vastgoedalsbedrijfsmiddel

Krumm(1999)heeftonderzoekgedaannaardeontwikkelingvanderolenpositievanvastgoedafdelingen inrelatie tot veranderingen in de strategie en structuur vanmultinationals. Krumm analyseert opwelkewijzeCREM een toegevoegde waarde voor het bedrijf op kan leveren, in samenhang met deorganisatiekarakteristieken. Het onderzoek toont aan dat de effecten van vastgoedbeslissingen op debalansstructuurenfinanciëlepositievaakoverhethoofdwordengezien.

DebelangrijkstestakeholdersdiedoorKrumm(1999)zijngeïdentificeerdbinnenCREMzijnhetbestuurvandeorganisatie, de vastgoedmanager, externe dienstverleners en wetenschappers. Voor de bestuurders van deorganisatie isdebelangrijksteaanbevelingomdestrategischeen financiëlewaardevanhetvastgoedniet teonderschatten.Wetenschapperswordtmeegegevendaterweinigonderzoekisgedaannaardeinvloedvandeorganisatiekarakteristieken op het functioneren van de vastgoedafdeling. In alle organisaties is de rol vanCREMcontinuaanveranderingonderhevig.

In het onderzoek is er tot een beschrijving van tien onderdelen van toegevoegde waarde van CREM voororganisatiesgekomen:

• Benuttenvanschaalvoordelenbijinkoopvanproductenendiensten;• Inlijnbrengengebruikenmanagementvanvastgoedenvastgoeddiensten;

7

• Biedenvanhogekwaliteitdienstentegenconcurrerendeprijzen;• Kennisvanbedrijf-enmanagementprocessen;• Verzamelingvanschaarseexpertise;• Delenvanrisico’s;• Vertrouwelijkheidenbeschikbaarheidvaninformatie;• Formeleeninformelenetwerken;• Formulering,anticipatieeninnovatieopstrategie;• Snelheidvanactiesentransactie

Hetnegerenvandetoegevoegdewaardevanvastgoedvoordeondernemingleidtertoedatdeondernemingzijnkansennietoptimaalbenut.

Deontwikkelinginprofessioneelvastgoedmanagement

InThestrategicmanagementof the fifth resource: corporate realestate (Joroff, Louargand,&Becker,1993)is antwoord gegeven op de vraag in welke fasen organisaties leren om de vastgoeddoelstelling in lijn tebrengen met de organisatiedoelstelling. Hierbij is onderscheid gemaakt in de professionalisering van devastgoedafdeling invijf fasenendeactiedieondernomenmoetwordenomverderteprofessionaliseren.Devijffasenwaaronderscheidtussenwordtgemaakt:

1. Doener – zorgt voor invulling van de vraag naar ruimte. In deze fase wordt er gestuurd op hetaanwezigevastgoedalsfeitelijkeomstandigheid.Hetvastgoedwordtonderhoudenendekostenvooronderhoud zijn in beeld. Er is een reactief beleid wat inspeelt op de directe noden van hetmanagementophetgebiedvanruimte.Omdevolgendestaptemakenisdesamenwerkingmethethogermanagementenhetinbeeldbrengenvandekostenvanvastgoedbenodigd;

2. Controller–leverthetmanagementinzichtinvastgoedenminimaliseertkosten.Deorganisatieheeftnog geen oog voor het vastgoed en heeft het druk met andere prioriteiten. Met het vollediginzichtelijk maken en doorbereken van de kosten aan de gebruikers, zicht te geven op financiëlewaarde van het vastgoed en dit in lijn te brengen met de financiële beoordelingskaders van deorganisatie, kan de potentie van het vastgoed bij het management in beeld worden gebracht. Dezoektocht naar alternatief gebruik of de wens om minder ruimte te gebruiken leidt ook tot eenzoektochtnaarmogelijkemarktalternatieven;

3. Handelaar– lostvastgoedproblemenopdiewaardeopleverenvoorhetbedrijf.Devastgoedafdelingneemt een proactieve houding in en zoekt naar kansen op objectniveau die toegevoegde waardeopleveren, zowel financieel als voor de organisatie. De competenties die in deze fase ontwikkeldmoeten worden richten zich op project gerelateerde onderhandelingen en probleemoplossendvermogenbij veranderende ruimtevragen vanandereafdelingen. Er komt zichtopdemarktwaardevanhetvastgoed,waarmeeeenkritischevergelijkingkanwordenuitgevoerdmetmarktalternatievenenerefficiëntgestuurdkanwordenopdeallocatievanmiddelenineenspecifiekobject.Methetzichtop marktwaarde kunnen afwegingen gemaakt worden om objecten te renoveren, dan wel af testoten.Devolgendelogischestapishetstartenmeteenbenchmarkomdetechnischeefficiëntievandevastgoedafdelingtekunnenmeten;

4. Ondernemer – opereert als een intern vastgoedbedrijf en voert een competitieve strategie. Er isvolledigzichtopdewaardevandevastgoedportfolioenerwordteenmarktrendementvastgesteld,waarmee de vastgoedprestaties niet onder doen aan marktpartijen. Gebruikers betalen eenmarkthuurvoorhetgebruik,erwordtgestuurdopbezettingsgraadenopkostenvandeportefeuilleomtezorgendataanbenchmarkprestatieskanwordenvoldaan.Er isconstanteafstemmingmetdegebruikersomtezorgendateenservicedieverwachtmagwordenvancommercieelvastgoedvoldoetaandewensenenandersdegebruikerdevrijheidheeftomnaareenmarktpartijtestappen.Indeze

8

fase wordt het vastgoed volledig afgestemd op de wens van de gebruiker en worden meetbareprestatiesmethetvastgoedgeleverd;

5. Strateeg – anticipeert op trends,meet enmonitort de impact. Levert toegevoegdewaarde aan deorganisatie als geheel, door zich te richten op de missie van de organisatie en niet alleen op hetvastgoed.Decompetentiesindezefasezijnsterkstrategischenopleiderschapgericht.Dewilomteverandereneninnovatietestimulereninhetwerkvanlijnmanagerswordtalskritischefactorgezien.Allestakeholdersbinnenenbuitendeorganisatieworden in lijngebrachtomeenoptimalebijdragemethetvastgoedtekunnenleveren.

Indeontwikkelingvandeeerstefasenaardelaatstefasewordtbenadrukt,datdeopgedanekennisenkundeuiteerderefasenaltijdgeborgdmoetenblijven.

Wehebbennugezienhoevastgoedmanagementbijbedrijfsmatigvastgoedtheoretischtoegepastkanworden.De groei in strategie en ontwikkeling van professionaliteit van vastgoedmanagement is gedefinieerd metbehulpvanverschillendefasen.Hiernakijkenwenaardebestaandeonderzoekenbinnenhetmanagementvanspecifiekpubliekvastgoed.

2.2 VANBEDRIJFSMATIGNAARPUBLIEKVASTGOEDMANAGEMENTIn1999hebbenDeWulff,DenHeijerenVanderSchaafdetheorievanmanagementopvastgoedportefeuillesgetoetst vanuit de optiek van publiek vastgoed. Daarbij is naar voren gekomen dat het effect vanvastgoedbeslissingen op de balansstructuur en de financiële positie van het vastgoed vaak over het hoofdwordt gezien. De traditionele prestatiecriteria zijn alleen gericht op bedrijfslasten en gebaseerd opboekhoudkundigegegevens,welkezijnvertroebelddoorafschrijvingenenkostenuithetverleden.Hierdooriser geen zicht op het kapitaalbeslag enmist het beeld op verschillende risicoprofielen.De case study bij hetRijksvastgoedbedrijflietziendatdoordegrotematevanvrijheidbijhetopstellenvandejaarrekeningergeeninzichtwasindebasaleoperationelevastgoedkosten.

CREMbijwoningcorporaties

In het onderzoek van Veuger (2014) naar de besturing van woningcorporaties in samenhang met demaatschappelijke waarden is naar voren gekomen dat CREM als theorie samenhang kan brengen inmaatschappelijke en financiële waarden. Hij heeft hierbij dertien lessen getrokken uit CREM, die bijwoningcorporatieskunnenwordentoegepast,voorhetbereikenvanhunopgave.Indesturingopstrategischewaarde van vastgoed in de publieke sector heeft Provoost in 2007 een onderzoek gedaan naarvastgoedstrategieënbijachtpubliekeorganisaties.Veugerheefthierin2014eenbeschrijvingvangemaaktenkomttotdeverdelingvandriegeneriekestrategieën:

• Eenzichsteedsontwikkelendestrategiediezichrichtopdeoptimalebijdragediehetvastgoedlevertaandeorganisatie.Hierbijwordt gestuurdop incidentenenontbreekt integrale informatie,wat alsgevolgheeftdathetvastgoednietbewustwordtingezetomeenoptimalebijdrageteleverenaandeorganisatie;

• Een op waarde gebaseerde strategie, waarmee doelbewust wordt gestuurd op de waarde van hetvastgoed,zowelopdewaardevanhetvastgoedzelfalsopdetoegevoegdewaardediehetvastgoedlevertaandeorganisatie;

• Een normalisatiestrategie waarbij coördinatie plaats vind op de activiteiten in het vastgoed, deondersteuningdieditaandeorganisatiebiedtendecontroleophetvastgoed.Ervindtinverrematestandaardisatievanbesluitvormingsprocessenplaatsenerwordtgewerktaaneenlangetermijnvisie.

Bijmaatschappelijkeorganisaties zijn de financiële resultatenhetmiddel ommaatschappelijke resultaten tebereiken. Profit organisaties moeten rekening houden met concurrentie en hun marktpositie en publieke

9

organisaties hoeven dit veelal niet, danwel in veel mindere mate en hebben in meerdere opzichten eenbepaaldemonopoliepositie.Nadebeschouwingvantheorieovervastgoedmanagementindepubliekesectorkijkenwespecifieknaarhetmanagenvangemeentelijkvastgoed.

2.3 VANPUBLIEKNAARGEMEENTELIJKVASTGOEDMANAGEMENTBinnen de gemeentelijke praktijk zijn vijftien onderzoeken vanuit verschillende universiteiten uitgevoerdwaarbij theorie van CREM is gebruikt (Tabel 2). In alle onderzoeken speelt de professionalisering vanvastgoedmanagementbijgemeenteneenrol.Voorhetconceptualiserenvanditonderzoekzijndebestaandeonderzoekendegrondslaggeweest.

VanderSchaaf(1998)heeftvoorhetonderzoeknaarmanagementindepubliekesector,welkehiervoorreedsis besproken, onderzoek gedaan naar de toepassing van CREM binnen de gemeentelijke omgeving. Naaraanleiding van het gebrek bij het college om te kunnen sturen op vastgoed is in het onderzoek eenbeslissingsondersteunend model opgezet In het model is uitgezet hoe onder de randvoorwaarden die hetcollegestelt,aansluitinggevondenwordtopontwikkelingeninkwalitatieveenkwantitatievevraagenaanbodophetvastgoedwaarbijdefinanciëleperformanceinhetoogwordtgehouden.Hetmodelmoetbijdragenaande verdere professionalisering van het vastgoedmanagement en leiden tot een efficiënte en effectievevastgoedvoorraad. Deze casus vormt de eerste toepassing van CREM bij gemeenten die in de literatuur isbeschreven.Weconceptualiserenhiernahetbegripefficiënteneffectief.

Deconceptualiseringvanhetbegripefficiëntendoelmatig

Uiteeninternationaleliteratuurstudienaardevraaghoeefficiëntgemeentenmethungeldomgaan(CentraalPlan Bureau, 2015) komt naar voren dat efficiëntie op twee manieren kan worden gemeten, allocatieveefficiëntie en technische efficiëntie. Bij allocatieve efficiëntie wordt getoetst in hoeverre de kwantiteit enkwaliteit van diensten die geleverd worden aan de burger aan zijn behoefte voldoen. Bij de technischeefficiëntiewordtmetbehulpvanbenchmarkinggetoetsthoegemeentenonderlingpresteren.HettoetsenoptechnischeefficiëntiezienweterugkomeninCREMenspeelteengroterolinhetverderprofessionaliserenvanvastgoedmanagement.

Bijhetmetenvanallocatieveefficiëntiewordtdemarktwaardevanwoningenalsgraadmetergebruikt.Daarbijgeldt een hogere marktwaarde als een blijk van waardering voor de diensten die de gemeente aan zijninwoners levert.Hierbijzougekekenkunnenwordennaarde invloedvangemeentelijkevoorzieningenopdemarktwaarde van woningen. Het sturen op allocatieve efficiëntie speelt op dit moment geen rol binnengemeentelijkCREMen is internationaal inontwikkeling. Inditonderzoekbeperkenweonstotdetechnischeefficiëntievanvastgoedmanagement.Deontwikkelingvanallocatieveefficiëntieisvoordemeetbaarheidvandeprestatiesvangemeentelijkvastgoedwelinteressantomtevolgen.

Hetvergelijkenvandeprestatiesopvastgoedwordtaangemerktalseenvandebelangrijksteaandachtspuntenbinnen CREM (Heijer & Schaaf, 2002). Ook Joroff, Louargand & Becker (1993) hebben het belang vanbenchmarkenindederdefaseindeontwikkelingvanvastgoedmanagementaangeduid.Nuwehebbengezienhoeerefficiëntopvastgoedkanwordengestuurd,kijkenwenaarheteffectiefsturenopvastgoed.

Effectiefendoeltreffend

Uithetenigeonderzoekwatvanuit de invalshoekvaneenbeleidsdoelvandegemeente isgeschrevenovervastgoedmanagementgebruikenwedeomschrijvingvanhetbegripeffectief vastgoedbezit (Klerk,2011).Dematewaarinhetvastgoedbijdraagtaanhetbehalenvandebeoogdeeffectenvanbeleidsdoelstellingenwordtals effectief of doeltreffend gezien. De effectieve sturing op vastgoedmoet bijdragen aan het behalen vanbeleidsdoelstellingen. Na de beschouwing van effectief en efficiënte sturing kijken we naar de sturing opwaarde.

10

Hetbelangvanzichtensturingopwaardevanhetvastgoed

Jansenen Jasparshebben in2004opgemerktdatgemeenteneenontwikkeling indeprofessionaliseringvanvastgoedmanagementdoormaken.Om te komen tot hetniveau van ‘ondernemer’ is kennis en inzicht indewaardevanvastgoedvanbelang.Meteenmodelwaarinvierwaardenvanhetgemeentelijkvastgoedwordengecombineerdisgetoetstofditvoordegemeenteraadenhetcollegeinzichtgeeftinhetvastgoed.Zichtopdecombinatie vanfunctionele-,gebruiks-,strategische-enfinanciëlewaardevanhetvastgoed levertbruikbareinformatievoordeambtelijkeorganisatieendegemeenteraad.

Westerhof en van Duijn (2004) hebben in datzelfde jaar het professionaliseren van gemeentelijkvastgoedmanagementgekoppeldaanhetcentraliserenvandeorganisatievanhetvastgoedbijeengemeente.Naar aanleiding van de ontwikkeling van vastgoedmanagement bij winst gedreven organisaties enwoningcorporatieshebbenzijonderzochthoegemeentenverderkunnenprofessionaliserenophetgebiedvanvastgoedmanagement. In het onderzoek is aandacht besteed aan het in beeld brengen van het financieel

Tabel2toetsingCREMbijgemeenten

Auteur Jaar Universiteit Titel CasegemeenteP.vanderSchaaf 1998 TUDelft CorporateRealEstateManagementbinnen

gemeentelijkeomgevingDenHaag

B.Verkerk,N.DeBis

2003 TUEindhoven Gemeentelijkvastgoedalsbedrijfsmiddel Enschede

N.Janssen,R.Jaspars

2004 TUEindhoven Waardebepalingvanmaatschappelijkgemeentelijkvastgoed

Enschede

A.Westerhof,C.VanDuijn

2004 ASRE Maatschappelijkvastgoed,professioneelvastgoedbedrijfbinnengemeentelijkeorganisatie

Gouda

S.MacGillavry 2006 ASRE Verantwoordvastgoedbezitdoorgemeenten HaarlemV.Arnends–V.Oudenhoven,S.Jacobs

2006 ErasmusUniversiteitRotterdam

Organisatievanvastgoedtakenbinneneengemeente

BerkelenRodenrijs

P.deKort 2007 ASRE Beheermonitorgemeentelijkvastgoed VertrouwelijkJ.Kappers 2009 ASRE Alternatievenvooreigendomvan

beleidsondersteunendvastgoedMeerdere

M.Kuijten 2010 ASRE Professionaliserenvastgoedbijkleineenmiddelgrotegemeenten

Maastricht

S.Schootbrugge 2010 TUDelft Steeringtotalignapublicrealestateportfolio RotterdamW.v.d.Berg 2011 ASRE Gemeentelijkstrategischmanagement Leiden,Dordrecht,Den

Haag,Delft,Utrecht,Amsterdam,Haarlem,Rotterdam

E.deKlerk 2011 ASRE Professionaliserengemeentelijkcultureelvastgoed

Dordrecht,Enschede,Nijmegen

T.v.d.Noort 2011 TuDelft Besluitvormingsprocesgemeentelijkvastgoed MeerdereS.Struthmann 2012 TUDelft Koppelenvangemeentelijke

organisatiedoelstellingenaandevastgoedstrategie.Instrumentvoorondersteuningvangemeentelijkvastgoedmanagement

DenBosch

M.Gijselaers 2013 TiasNimbas StrategischeportefeuillesturinggemeenteMaastricht

Maastricht

11

stelselenoptimalewaardecreatievaneenvastgoedorganisatie.Hierbijisdefocusuitgegaannaarhetopzettenvaneenfinancieelzelfstandigevastgoedorganisatiebinnendegemeente.

HetzichtendesturingopvastgoedbijgemeentenisookonderzochtdoorMcGilavry(2006)welkeCREMheeftomgezetinPublicRealEstateManagement(PREM).InhetonderzoekisgetoetstbijdegemeenteHaarlemofde gemeenteraad zicht heeft op het vastgoed.Met behulp van een beleidskaderwaarin drie processen zijnbeschreven,Doelenformuleren,OrganiserenenRealiseren(DOR) isgetoetstofhetcollegedaarmeezichtophet vastgoed kan geven aan de raad.Het onderzoek toont aan dat er door de raad op het vastgoedwordtgestuurd zonder dat er zicht is op het geheel aan vastgoed. Het beleidskader draagt niet bij aan deverantwoordingvanhetvastgoedvancollegeaanderaad.

Naast het efficiënt en effectief sturen is ook het rechtmatig sturen op vastgoed geïntroduceerd. In hetonderzoekisdeverwachtinguitgesprokendatderegelgevingvoorbegrotingenverantwoordingbijgemeentendegrootsteeffectenzullenhebbenophetzichtbaarmakenenkunnensturenopvastgoed.Deonderzoekennaarwaardeensturinglatenhetbelangvanditonderwerpzien.Wehebbeninhetbeginvandithoofdstukdefasen waarin de professionalisering van vastgoedmanagement plaats vindt behandeld. In een aantalonderzoeken hebben we gezien hoe we tot een niveau van ondernemer komen en wat daar belangrijk is.hierna behandelen waar gemeenten zich in algemene zin in de ontwikkeling van vastgoedmanagementbevinden.

Deontwikkelingvanprofessionaliseringvangemeentelijkvastgoedmanagementvastgoed

In2016hebbenvanBeemt&VeugerineeninternationalepublicatieovergemeentelijkvastgoedmanagementinNederlandopgrondvandatauitachtjaarenquêtesbijgemeentelijkevastgoedorganisatiesgetoetstoferlessen geleerd kunnen worden van CREM bij gemeenten. Daarbij is aangetoond dat gemeenten zich in debreedte gezien in de tweede fase van de ontwikkeling van vastgoedmanagement bevinden zoals deze doorJoroff,Louargand&Becker(1993)zijnbeschreven.Defasebetreftdievan‘controller’,waarintransparantie,enkostenminimalisatieenhetvergelijkenvanprestatiesvooropstaat.

Nuwedehuidigeprofessionaliteitvanvastgoedmanagementenhetbelangaanwaardesturinghebbenkunnenduiden, blijft de conceptualisering van het begrip CREM bij gemeenten over. Helder is dat gemeentelijkvastgoed ten opzichte van niet gemeentelijk vastgoed een dubbele doelstelling kent. Enerzijds moet hetvastgoedeenbijdrageaandeorganisatiezelfleveren,zoalsdekantorenwaardewerknemerszitten,anderzijdsmoet het gemeentelijke-en overheidsdoelstellingen dienen. Met deze dubbele doelstelling is ook eenomschrijvingtemakenvanhetbegripgemeentelijkvastgoedalszijnde:‘vastgoedingebruikbijgemeentenomdeeigenorganisatietefaciliterenenbeleidsdoelstellingentedienen’.

Met de introductie van het begripMunicipal Real EstateManagement (MREM) pogen van Beemt&Veuger(2016) recht te doen aan deze specifieke eigenschappen van gemeentelijk vastgoed. Wij komen tot devolgendevrijevertaaldeconceptualiseringvanhetbegripMREMwatdoorBeemtenVeuger inhetEngels isgegeven:

managementvandegemeentelijkevastgoedportfoliodoormiddelvanhet in lijnbrengenvandeportfolioendienstenopdebehoeftevandegemeentelijkeorganisatieenoverheids-ofgemeentelijkebeleidsdoelstellingen,omstrategie, functionaliteit en financiëlebelangen inbalans tebrengeneneenoptimalebijdrage te leverenaaneenleefbaregemeenschap.

Voorgaande conceptualisering vormt ook de afbakening van dit begrip voor onderhavig onderzoek naarprofessioneelgemeentelijkvastgoedmanagement.

12

2.4 SAMENVATTINGPROFESSIONEELVASTGOEDMANAGEMENTCREMbiedteentoegevoegdewaardebijhetmanagenvanvastgoedbinnenwinstgedrevenorganisaties.Inhetminderontwikkeldevakgebiedvangemeentelijkvastgoedmanagementzijner reeds lessengeleerduitCREMdie toepasbaar zijn bij gemeenten. Binnen het vakgebied hanteren we het begripMREMwaaronder wordtverstaan:

managementvandegemeentelijkevastgoedportfoliodoormiddelvanhet in lijnbrengenvandeportfolioendienstenopdebehoeftevandegemeentelijkeorganisatieenoverheids-ofgemeentelijkebeleidsdoelstellingen,omstrategie, functionaliteit en financiëlebelangen inbalans tebrengeneneenoptimalebijdrage te leverenaaneenleefbaregemeenschap.

De optimale bijdrage aan een leefbare gemeenschap alsmede de gemeentelijk beleidsdoelstellingen wordtgeeffectueerd door efficiënt en effectieve sturing op de vastgoedportfolio welke door middel van hetprofessionaliseren van het management op vastgoed wordt bereikt. Vanuit de fase van ‘controller’ waarkostensturing en het bieden van inzicht in het vastgoed de basis vormt is het zicht op de waarde van hetvastgoednodigomtegroeiennaardefasevan‘ondernemer’.

Methetzichtopdewaardevanhetvastgoedkanindefasevanondernemerdevergelijkingopprestatiesvanhet vastgoedworden gemaakt en is sturing op efficiëntiemogelijk.Het zicht opde vastgoedportfolio en debijdragedaarvanaandebeleids-enorganisatiedoelenmaaktsturingopeffectiviteitmogelijk.Dekadersvoordebegrotingenverantwoordingbijeengemeentewordengezienalskansrijkomvastgoedinzichttebrengenvoor de gemeenteraad. Nu het belang van inzicht op het vastgoed is aangetoond kijken we hoe in hetinstitutioneelkaderhetzichtopvastgoedwordtgeboden.

13

3 AANSLUITINGOPHETGEMEENTELIJKEVERSLAGLEGGINSKADERIn het voorgaande hoofdstuk is naar aanleiding van de professionalisering in vastgoedmanagement bijgemeentenhetbelangaangetoondvanhetzichtopdewaardevanhetvastgoed.Meerdereonderzoekenlatenziendathetzichtopvastgoedvoorraadsledenbijeengemeentennietvanzelfsprekendis.Modellenwaarmeehetzichtensturingopvastgoedvoorraadsledenzijngetoetsthebbeneenwisselendeffectgehad.

Degemeentelijkebegrotingiseenbelangrijkinstrumentvoordegemeenteraadomrichtingtegevenaanhetbeleidvandegemeente.MetdevernieuwingvanhetBesluitBegrotingenVerantwoording(BBV)(2003),hetwettelijk kader voor verslaglegging voor provincie en gemeente, zou er toegankelijke en betrouwbareinformatie beschikbaar moeten komen waarop de gemeenteraad en het college kan sturen. Naast deinformatievoorraadsledenenbestuurmoetdebegrotingeeninzichtaanallebelanghebbendegevenhoedepubliekemiddelenbijeengemeentewordeningezetenhoeditinverhoudingstaattotanderegemeenten.Detransparantieenvergelijkbaarheidsluitengoedaanopdedoelstellingendiebijdeprofessionaliseringvandevastgoedorganisatiebinnengemeentenspelen.

In dit hoofdstukwordt ingegaan op de aansluiting van het vastgoed op de vereisten voor verslaglegging bijgemeenten. De toegevoegde waarde van de zichtbaarheid van het vastgoed voor de gemeenten wordtbesproken en de plek waar het vastgoed in de verslaglegging zichtbaar gemaakt kan worden. Met deaansluitingvanhetvastgoedopdevoorschriftenvoorverslagleggingmaaktdeorganisatiegerbuikvanvijfvandetienonderdelenvanCREMdievooreenorganisatievantoegevoegdewaardezijn(Krumm,1999):

- Kennisvanbedrijfs-enmanagementprocessenvandegemeente;- Betrouwbareenbeschikbareinformatievandevastgoedportefeuillealsgeheel;- Delen van risico’s en kansen van het vastgoed die van invloed zijn op de financiële positie van de

gemeente;- Strategievormingenanticipatieopinnovaties;- Snelheidvanacties;

Kennisvanbedrijfs-enmanagementprocessen

Een vastgoedorganisatie binnen de gemeente heeft kennis van de bedrijfs- en managementprocessen vanbeleidspartijenenvandeorganisatiezelf.Metditinzichtkandevastgoedorganisatievooreenbeleidspartijenalsonderdeelvandeoverheadinzichtelijkmakenwelkekostenhetgebruikvanvastgoedmetzichmeebrengt.Daarnaastkanerinzichtwordengebodenindebijdragediehetvastgoedlevertaandebeleidsdoelstellingen,door middel van verwijzingen naar bijvoorbeeld bezetting en tevredenheid van gebruikers. Devastgoedorganisatieheeftdekennisomde informatiete leverenwaaropeenbeleidspartij iszijnprogrammawordtbeoordeeld.

Betrouwbareenbeschikbareinformatie

Omdathethebbenvanvastgoedzelfgeenbeleidsdoelstelling ismaardeze tendienstestaataanbeleids-enorganisatiedoelenvandegemeenteishetbelangrijkomdekostendievolgenuithetgebruikvanvastgoedvooreenbeleidspartijenorganisatie inzichtelijk temaken.Hierbijhoudeenbeleidspartij zichtopdeallocatievanmiddelenenkanzijeenmeningvormenoverdebijdragedieditlevertaandedoelstellingendiezijbeoogt.Inde verslaglegging kan doormiddel van de doorbelasting vanuit een programma vastgoed of door direct dekostenvanhuisvestinginhetbeleidsprogrammateverantwoordenzichtgegevenwordenaanbeleidspartijenen de organisatie.. Hierbij is hetwenselijk om vanuit de beleidspartij zicht te houden op huisvestingslastenwelkedoordevastgoedorganisatie rechtstreeksaanverbondenpartijen in rekeningwordtgebrachtenwelkdeelhiervanviasubsidiesvanuithetbeleidsprogrammawordtvergoed.

14

Doordatdecentralevastgoedorganisatiehetbeeldopdevolledigevastgoedportefeuilleheeftkanheteffectvan beleidswijzigingen voor een beleidsprogramma inzichtelijk worden gemaakt. Het effect van debeleidswijzigingkangelijkvertaaldwordenindeeffectenopdevastgoedportefeuilleendaarmeeopdegehelegemeente.Eenvoorbeeldhierbijisheteffectvaneenbezuinigingstaakstellingbijeenbeleidspartijwaardoorderuimtevraagverminderd..Debeleidspartijwilomdebezuinigingtebereiken inplaatsvandrie locatiesvanafeen centrale plekwerken.Met het inzicht in de integrale vastgoedportefeuille kan voor de beleidspartij debezuiniging inzichtelijk gemaaktworden.De vastgoedorganisatie kan vervolgens beoordelenof er een vraagbinnendeorganisatieisvoordeleeggekomenruimteofdatdezemogelijkafgestotenkunnenworden.

Delenvanrisico’senkansen

De afhankelijkheid van huisvesting voor het functioneren van de organisatie en het bereiken vanbeleidsdoelstellingen is groot.Ophetmomentdathuurcontracteneindigenofbeleidsdoelstellingenwijzigenmoet de impact op de bedrijfsvoering zowel financieel als bedrijfsmatig in beeld zijn. Een centralevastgoedorganisatiebewaaktderisico’sdiemethetvastgoedgelopenworden.Daarnaastzijnerookkansendiemetvastgoedbenutkunnenwordendienietalleenopeenbeleidsprogrammazichtbaarzijn.Eenvoorbeeldisdebijdragediedemogelijkestillereserveinhetvastgoeddegemeenteopkanleverenophetmomentdathetweerstandvermogenvaneengemeenteongunstigis.

Strategievormingenanticipatieopinnovatie

Methetinzichtinhetvastgoed,debijdrageaanbeleidsdoelstellingendekostendieditmetzichmeebrengt,kanerdirectingespeeldwordenopstrategieënvanbeleidsprogramma’senoverhead.Erkanduidelijkgemaaktwordenwat de (on-)mogelijkheden zijn ommet het vastgoed in te spelen op innovaties.Door een centraalzicht op het vastgoed kan direct inzichtelijk worden gemaakt wat de impact van wijzigingen in strategieënbetekent voor de vastgoedorganisatie. Andersom kan er ook inzichtelijk worden gemaakt wat individuelevastgoedactiesalsverkoop,aankoop,sloop,nieuwbouwofrenovatievoor impacthebbenopdestrategieënvanbeleidspartijen.

Snelheidvanactiesentransacties

De gemeentelijke organisatie staat niet bekend om zijn snelle acties. Daarbij is het handelen met en invastgoedookgeenprocesmetkortedoorlooptijden.Ophetmomentdaterinzichtisindetotaleportefeuillekan er sneller gehandeld worden. Met inzicht in leegstand en verschuivingen van de vastgoedvraag in degemeentekanersnelantwoordwordengegevenopvragen.Hetvastgoedgaatnietsnellerbewegenmaarhetzichtopdeportefeuillekanbesluitvormingwelversnellen.

Wehebbennuaangetoondwatdetoegevoegdewaardevoordeorganisatiekanzijnbijdeaansluitingvanhetvastgoedmanagementophetverslagleggingskader.Hiernagaanweinophetverantwoordingskaderendeplekdiehetvastgoeddaarinkanvinden.

3.1 VERSLAGLEGGINGENDEFUNCTIEVANDEBEGROTINGWaardekadersvoorfinanciëleverslagleggingzijnvastgelegdinhetburgerlijkwetboekhebbengemeentenenprovincieshuneigenwettelijkkadervoorverslaglegging.DitkaderisvastgelegdindewetBesluitBegrotingenVerantwoordingprovinciesengemeenten(2003)(hierna:BBV)enheeft in2016eengrootaantalwijzigingenondergaan.Deredenvoordeafwijkingvanhetalgemeneverslagleggingskaderisdatdegemeenteeeneigenfunctie aan de begroting heeft gegeven, er geenwinstoogmerk is en het vermogen van een gemeente eenanderefunctiekentdanbijbedrijven.Debegrotingisintegenstellingtotbijbedrijveneenopenbaarstuk.Hetwordtdoordewetgevergezienalshetfundamentvanhetdemocratischstelselmetalsfunctiedeautorisatie,allocatieencontroleopdemiddelenbijeengemeente.

15

De rol van de gemeenteraad bij de begroting is kaderstellend, sturend en controlerend.De raad stelt in debegrotingdekadersvastvoorhettevolgenbeleidendefinanciëndiedaarbijhoren.Daarnaaststuurtderaadmet de begroting op doelstellingen van verbonden partijen, zoals stichtingen, die zij subsidieert en waarmogelijk een vergoeding in verwerkt is voor de vastgoedexploitatie van de verbonden partij. Als laatstegebruikt de raad de begroting als controle middel om te toetsen of de vooraf afgesproken doelstellingenrechtmatig en doelmatigworden bereikt. De begroting en verslaglegging kennen zes functies verdeeld naarverschillendebelanghebbende:

Gemeenteraad

1. Autorisatie,waarinhetbudgetrechtvanderaadtotuitingkomt;2. Allocatie,debepalingdoorderaadvanbeleidsdoelstellingeneninzetvanmiddelen;3. Controle,opbasisvandejaarstukkenkanderaadtoetsenwelkedoelendoorhetcollegezijnbereikt

enwelkemiddelenerwerkelijkzijningezet;4. Inzicht,deraadmoeteenmeerjariginzichthebbenindefinanciëlepositievandegemeenteenzorgen

voorstructureelenreëelevenwicht.Hetgaathierbijominzichtinderelatievanhetvermogenvandegemeentetotdeexploitatie.

Collegeenambtelijkeorganisatie

5. Beheersing, het college beheert de budgetten die door de raad in de begroting zijn vastgesteld enmaaktafsprakenmetdeambtelijkeorganisatieoverdeuitvoeringenbudgetbeheersing

Accountantentoezichthouder

6. Verantwoording, inde jaarstukken legthet college zijn verantwoordingaf aande raadenwordtdecontroledooraccountantentoezichthouderuitgevoerd.

De begroting bij een gemeente heeft een belangrijke functie in de besluitvorming en besturing van de heleorganisatie.Dooreengoedeaansluitingvanhetvastgoedopdebegrotingkanderaadinzichtverkrijgenendemiddeleneffectiefalloceren.Hetcollegeenhetambtelijkapparaatkandedoelstelling invullenendekostenbeheersen.Methetinzichtinvastgoedkunnendeconsequentiesvanbeleidsdoelstellingopdekostenenhetgebruikvanvastgoedzichtbaarwordengemaakt.Daarnaastkanzichtopvastgoedeenbijdrageleverenbijdebepaling van de financiële positie van de gemeente. Hierna gaan we in op de onderwerpen die verplichtopgenomenmoetenwordenindebegrotingenderaakvlakkenmetvastgoed.

3.2 VASTGOEDINDEBEGROTINGOphoofdlijnen schrijfthetBBV tweeonderdelenvoorbijdebegroting:debeleidsbegrotingende financiëlebegroting.Indebeleidsbegrotingwordtdeaansluitinggezochttussendebeleidsdoelstellingenenfinanciën.Inde financiële begroting wordt alleen ingegaan op financiële aspecten. In de beleidsbegroting is eenonderverdeling in een programmaplan en paragrafen voorgeschreven. In de financiële begrotingwordt eenoverzicht gegeven vanbaten, lastenmet toelichtingdaarop, de ‘uiteenzetting vande financiëlepositie’meteentoelichtingeneenbijlagemeteenoverzichtvangeraamdebatenenlastenpertaakveld.Intabel3staateenoverzichtvandegenoemdeonderdelenendeaansluitingvandebegroting.opdejaarstukken

16

Tabel3verplichteonderdelenbegrotingenjaarstukken

BegrotingBeleidsbegroting Financiëlebegroting

Programmaplan Batenenlastenentoelichting

Paragrafen Uiteenzettingvandefinanciëlepositie

BijlagemetoverzichtvangeraamdebatenenlastenpertaakveldJaarstukkenJaarverslag JaarrekeningProgrammaverantwoording Overzichtbatenenlastenentoelichting

Paragrafen Bijlagemetgerealiseerdebatenenlastenpertaakveld

Bijlagemetverantwoordingskaderoverspecifiekeuitkeringen

3.3 HETPROGRAMMAPLANIn het programmaplanwordt aangegevenwelkemaatschappelijke effecten beoogd zijn en hoedeze bereiktgaanworden.Dehoeveelheidenindelingvandeprogramma’sisvrij.Verplichteonderdelendieterugmoetenkomenzijneenoverzichtvan:algemenedekkingsmiddelen,kostenvanoverheadeneen inschattingvoordekostenvoorheffingvennootschapsbelasting.Vastgoedwatnietdirecteenprogrammadientmoetopgenomenwordeninhetonderdeeloverhead.Hierondervalleniniedergevaldekantorenenhetgemeentehuisdiegeenspecifiekprogrammadienen. Indeprogramma’skanvastgoedwelkeeen specifiekprogrammadoeldient ineen eigen programma worden opgenomen. Het vastgoed kan ook direct in het programma wordenopgenomenwaarhetvastgoedbijdraagtaandebeleidsdoelstelling.Hiermeeishetvastgoedminimaalintweeonderdeleninhetprogrammaplanaanwezig.

Inhetprogrammaplanmoetergerapporteerdwordenopvieronderwerpen:

- Watwillenwebereiken;- Watgaanwedaarvoordoen;- Wiezijndaarbijbetrokken;- Watgaatdatkosten.

Daarnaast moet er gebruik gemaakt worden van voorgeschreven beleidsindicatoren. Hiermee worden deprestatiesdieindeprogramma’sbereiktmoetenwordenvalidemeetbaarenvergelijkbaar.Vandeverplichtebeleidsindicatorenzijnerslechtstweevandenegenendertigvariabelendieindirectbetrekkinghebbenopdekostenvanhetvastgoed.Hetgaathierbijomdeapparaatskostenperinwonerendeoverheadalspercentagevan de begroting. Beide indicatoren kunnen verantwoord worden in het onderdeel overhead in hetprogrammaplan.

Heffingvennootschapsbelasting

Het verplichte onderdeel in het programmaplan over de heffing van vennootschapsbelasting is, voor hetvastgoed wat commercieel wordt geëxploiteerd, van belang. Met de wijziging begin 2017, van de wetmoderniseringVpb-plichtoverheidsondernemingen(2015)zoudencommerciëlevastgoedactiviteitenmogelijkonderdeVpb-plichtvallen.Doelstellingvandewetiseenlevelplayingfieldtecreërentussenondernemersenoverheidspartijendiecommerciëleactiviteitenondernemen.DitwordtbereiktdoorookVpbteheffenopdecommerciëleactiviteitenvanoverheidspartijen.

17

Voorhetbepalenvandevpb-heffingmoeteenfiscalewinstenverliesrekeningopgesteldworden,waarbijhetvastgoednaardewaardeinheteconomischverkeerwordtbeoordeeld.Hierbijspeeltmeeofhetvastgoedalsbeleggingsvastgoedwordtgezienofalsvastgoedvooreigengebruik.Bijbeleggingsvastgoedmagmaximaaltot100%vandewoz-waardewordenafgeschrevenenbij eigengebruik vastgoed tot50%vandeWOZ-waarde.Hiermeedoeteenmarktgerelateerde(fiscale)vastgoedverantwoordingzijnintrede.

Indeprogramma’skanduidelijkwordengemaaktwaarhetvastgoedbijdraagtaandebeleidsdoelstellingenenwelkekostenhiermeegemoeidzijn.Devastgoedorganisatiezalzelfbeleidsindicatorenopmoetenstellenomprestaties van het vastgoedmeetbaar en vergelijkbaar temaken. Vastgoed zalminimaal in een programmavastgoeden inhetonderdeeloverheadvoorkomen.Erkanookvoorgekozenwordenomhetvastgoed,watnietonderoverheadvalt,inverschillendeprogramma’steverantwoorden.Hiernagaanweinopdeparagrafendieindebeleidsbegrotingmoetenkomen.

3.4 DEPARAGRAFENNaast het programmaplan zijn de paragrafen het tweede onderdeel in de beleidsbegroting. Het onderdeelbevatzevenverplichteparagrafen:

- Lokaleheffingen;- Weerstandsvermogen,risico’senweerstandscapaciteit;- Financiën;- Onderhoudkapitaalgoederen;- Bedrijfsvoering;- Lokalepartijen;- Grondbeleid.

Deraakvlakkenmetvastgoedwordenhiernaaandehandvandezevenparagrafenbeschreven.

Verrekeningkostenvastgoednaarlokaleheffingen

Indeparagrafenkomtvastgoedvoorophetonderdeellokaleheffingen,waargevraagdwordtominzichtindewerkelijke kosten die aan de heffingen kunnenworden toegerekend. De heffingenmogen hierbijmaximaalkostendekkendzijn.Vastgoed,watveelalindeonderdeeloverheadzit,ishierbijeenonderdeelvandekosten.Specifiekekostenvoorhet vastgoed, vanbijvoorbeeldwervenofhetarchief, zullen ineen toelichtingopdekostenberekeningvoorheffingeninzichtelijkgemaaktmoetenworden.

Vastgoedendefinanciëlepositievandegemeente

Indeparagraafweerstandsvermogen,risico’senweerstandscapaciteitwordtingegaanopdefinanciëlepositievandegemeente.Bijdefinanciëlepositiewordtgekekennaarderelatietussenhetvermogen,deexploitatieen de risico’s over een langere periode. Het beoordelen van de financiële positie van de gemeente is inontwikkeling (VerenigingvanNederlandseGemeenten,2017)envindtdaarbijaansluitingopratio’sdie indebedrijfswereldworden gebruikt. Gezien het grote vermogen dat gemeenten in vastgoed hebben zitten, demogelijkestillereserves,exploitatiekostenenrisico’sisdezeparagraafvanbelang.

In de paragraaf wordt inzicht gegeven in de schuldpositie van de gemeente, het weerstandsvermogen,weerstandscapaciteit, schuldquote, de solvabiliteit en het EMU saldo.Het vermogen in vastgoed speelt eendirecterolbijdesolvabiliteitendeweerstandscapaciteitvandegemeente.VoordeschuldquoteenhetEMUsaldospelen(des-)investeringeninhetvastgoedeenindirecterol.Hierbijishetvanbelangvoorwelkdeelvande investeringenvreemdvermogenaangetrokkenmoetworden.Hiernagaanwe inopratio’swaarvastgoedeendirecterolspeelt.

18

Hetweerstandsvermogenwordtbepaalddoordeaanwezigeweerstandscapaciteitgedeelddoordebenodigdeweerstandcsapaciteit (risico’s). Bij het bepalen van het weerstandsvermogen speelt het risico dat gelopenwordtmet vastgoedeenonderdeel.Degekapitaliseerde risico’sbepalendebenodigdeweerstandscapaciteitenzijnopgenomenindenoemer.

De beschikbare weerstandscapaciteit wordt bepaald door de beschikbare middelen om tegenvallers op tekunnenvangenenzittenindetellervanhetweerstandsvermogen.Stillereservesdieaanwezigkunnenzijnophetmomentdatverkoopwaardevanhetvastgoedhogerligtdandeboekwaardekunneningezetwordenbijdeberekeningvandebeschikbareweerstandscapaciteit(CommissieBBV,2017,p.23)

Desolvabiliteitvandegemeentewordtafgemetenaanheteigenvermogen,gedeelddoorhettotaalvermogenvandegemeente.Hierbijvalthetdeelvanhetvastgoeddatnietmetvreemdvermogenisgefinancierdonderhet eigen vermogen. In de basis wordt bij de bepaling van de waarde van het vastgoed gewerkt met deboekwaarde.DeBBVlaatzichnietuitofdestillereserve,diebijdebepalingvandeweerstandscapaciteitwordtmeegenomen,ookbijdebepalingvandesolvabiliteitmagwordenopgenomen.

Bijstructurelerisico’sinderatio’szaldebestedingsruimtevandegemeenteterdiscussiewordengesteld.Ophetmomentdatdegrenzenvansolvabiliteitenweerstandscapaciteitinhetzichtkomenzalhetbelangvandestillereservesgaanspelen.Metdeinzetvandestillereserveskanerinvloedwordenuitgeoefendopderatio’s.Hierbij zal de verkoopwaarde (marktwaarde) van de vastgoedportefeuille inzichtelijk moeten zijn en zal desturingopmarktwaardeenrisico’svanhetvastgoedeenprominenterolmoetenkrijgen.

De financiëlepositie vandegemeentekanbeoordeeldwordenophet samenspel van ratio’sennietopéénspecifiekeratio.Deontwikkelingvandesturingopratio’sbijgemeentenkanbetekenendathetvastgoedhierineenrolvanbetekeniskankrijgen.Hetvermogenwatinvastgoedzitenhetzichtopdemarktwaardevanhetvastgoedkanbijdragenaandebeoordelingvandebeschikbarebestedingsruimtebijdegemeente.

Investeren,onderhoudenenbijdrageaanbeleidsdoelstellingenvastgoed

Deparagraafonderhoudkapitaalgoederen isdeplekwaarvastgoed(ineigendom) inzijngeheelkanwordenverantwoord. Ondanks dat de titel doet vermoeden dat er alleen verantwoording is benodigd over hetonderhoudsteltdeBBVhiermeereisenaan. Indeparagraafdientaangegeventewordenwelkbeleidskaderhet kapitaalgoed (vastgoed) dient, welke financiële consequenties daar uit voortvloeien en hoe dezeconsequentiesindebegrotingzijnverwerkt.Hierkanhetgeheelaanvastgoedverantwoordingsamenkomen:investeringen (bestaand en nieuw), afschrijving, afwaardering, rente, exploitatiekosten, bijdrage aanbeleidsdoelstellingendeverdelingaanprogramma’sindebegroting.

Rentealsonderdeelvandekapitaallasten

Derenteopkapitaalgoederenwordtverantwoordindeparagraaffinanciën.Derentemoetwordenvastgesteldopbasisvandeexterneschuldgedeelddoordebezittingen(boekwaarde).Hierbijwordtbepaaldwelk internrentepercentagewordt toegerekend aan de investeringen in het vastgoed. Aangezien rente een belangrijkecomponentisindekapitaallastenophetvastgoedisdezeparagraafvanbelangvoordeverantwoordingovervastgoed.Hierbijkanderentejaarlijkswijzigenenzaldeimpactopdevastgoedexploitatieindeprogramma’senhetonderdeeloverheadverantwoordmoetenworden.

Verantwoordingbeleidbedrijfsvoering

Waarvoordewijziging indeBBVdeapparaatskostenwerdenverantwoord indeparagraafbedrijfsvoering isditvanaf2017nietmeernodig.Metdeinvoeringvanhetonderdeeloverheadinhetprogrammaplan,wordtindeparagraafbedrijfsvoeringalleennoggevraagdom inzichtelijk temakenwelkbeleiderwordtgevoerd ten

19

behoevevandebedrijfsvoering.Hetvastgoedwatmogelijkvoorheenindezeparagraafwerdverantwoordvaltnuonderhetonderdeeloverhead.

Vastgoed,exploitatieensubsidiebijverbondenpartijen

Indeparagrafenwordtookdeverantwoordingafgelegdoververbondenpartijen.Hiermeewordenbedoelddepartijen,waardegemeentezoweleen financieelalsbestuurlijkbelangheeft.Alseralleensprake isvaneenfinancieelbelangdanwordterverantwoordingafgelegdindeparagraaffinanciën.Indeparagraafverbondenpartijenwordendedeelnemingen,stichtingen,verenigingenencoöperatiesvermeld.Invelevormenkanhetvastgoedvandegemeentehierraakvlakkenmeehebben.

Erkansprakezijnvaneenstichtingwaarindegemeenteeenbestuurlijkaandeelheefteneenbijdragelevertvoor de exploitatielasten voor het vastgoed. Ook de verenigingen van eigenaren waar de gemeente eenaandeelinheeftmoetenhieropgenomenworden.Alsereenrelatieismeteenprogrammaonderdeelmoetendeverbondenpartijenookindatprogrammaonderdeelwordenopgenomen.Devraagkomtdanwelopofeencoöperatievoordeexploitatievanhet theater inhetprogrammavastgoed thuishoortof inhetprogrammacultuur.

Grondbeleidvoornieuwterealiserenvastgoed

Delaatsteparagraafdieverplichtopgenomenmoetwordenisdeparagraafgrondbeleid.Hierinmoetwordenaangegevenwelkevisieer isopgrondbeleid inrelatietotdebeleidsdoelenuitdeprogramma’s.Ookwordenhier de resultaten van de grondexploitatie,mogelijke winstnemingen enmutaties in reserves verantwoord.Dezeparagraafheeftraakvlakkenmethetgrondprijsbeleid,welkemogelijkvantoepassingis,bijinvesteringendiedegemeentedoetinnieuwvastgoed.

Vastgoedindeparagrafen

De verantwoording in alle paragrafen heeft raakvlakken met vastgoed. De paragraaf grondbeleid en deparagraaf financiën bevatten uitgangspunten die invloed hebben op de kosten van het vastgoed. Voor hetbepalen van de lokale heffingen moet inzicht gegeven worden in de kosten van vastgoed die daar aantoegerekendworden.Afhankelijkvanhetopafstandplaatsenvan beleidsdoelenkaner indeparagraafmetverbondenpartijeninverschillendevormeneenraakvlakmetvastgoedzijn.Verantwoordingvanvastgoedvoordeeigenbedrijfsvoeringzalalleenophooflijnenplaatsvindenindeparagraafbedrijfsvoering.

De paragraaf onderhoud kapitaalgoederen zou gebruikt kunnen worden als centrale plek, waar deverantwoordingvanhetgemeentelijkvastgoed ineigendomplaatsvindt.Deverantwoordingvandebijdragevan het vastgoed aan beleidsdoelstellingen kan hier worden opgenomen en de financiële gevolgen van(des)investeringenkunnenhierverantwoordworden.Indeparagraafweerstandsvermogenkanhetvermogenwatinvastgoedzit,eenrolspelen,netalsderisico’sdiemetvastgoedwordengelopen.

Hiermeehebbenweinzichtgekregenindebeleidsbegrotingenderolvanvastgoedinhetprogrammaplanendeparagrafen.Indefinanciëlebegrotingwordendebatenenlasten,de‘uiteenzettingvandefinanciële’endevertalingnaartaakveldenverantwoordwaarwehiernaopinzullengaan.

20

3.5 DEFINANCIËLEBEGROTINGDe financiële begroting geeft het overzicht van financiële uitgangspunten, waarop in de jaarrekeningverantwoording afgelegd kanworden.Deaccountant en toezichthouder voerenopbasis vandeze gegevenshuncontroleuit.

Totaaloverzichtbatenenlasten

Een overzicht van de baten en lasten die per programma zijn verantwoord in de beleidsbegroting wordtopgenomenindefinanciëlebegroting.Hiermeeiserinzichtindegeheleexploitatievandegemeente.Voorhetvastgoedbetekentditgeennieuweinzichtenenzalooknietinzichtelijkzijnwatdetotalelastenenbatenvanhet vastgoed zijn, omdat deze over minimaal twee programma’s verdeeld zijn. Mocht er een programmavastgoedzijndangeeftdezewelinzichtindebatenenlasten.Inhetprogrammaoverheadisvastgoedechternietdirectzichtbaar,omdatdaarookanderelastenzoalshetpersoneelinzijnverwerkt.

Uiteenzettingfinanciëlepositie

In de ‘uiteenzetting van de financiële positie’ moet aandacht worden besteed aan het geheel vaninvesteringen,financiering,reservesenvoorzieningen.Daarbijmoeteenmeerjariginzichtwordengegevenomde effecten van de beleidsdoelstellingen inzichtelijk temaken. Inzicht in de balanswordt in beperktemateverlangdbij debegroting.Minimaalmoetdebegin en eindstand vandebalans inzichtelijkworden gemaaktwaarmeehetEMUsaldowordtberekend.Indebeperktebalanswordtnietgevraagdombijdevasteactivaeenspecificatie te maken naar bedrijfsgebouwen. Daarmee is de ontwikkeling in vastgoedinvesteringen nietzichtbaar. In de jaarrekening worden de gerealiseerde baten en lasten verantwoord ten opzichte van de‘uiteenzetting van de financiële positie’. Hierin wordt ook zichtbaar in de post materiele vaste activa meteconomischnutwathetvermogeninvastgoedis.

Informatievoorderden

Danhet laatste punt in de financiële begroting en een interessant onderdeelwaar de vergelijkbaarheid vanbaten en lasten tussen gemeenten tot stand komt. In de verplichte bijlagemet het overzicht van baten enlasten per taakveld wordt een vertaling gemaakt van baten en lasten uit het programmaplan naar detaakvelden.Voorde verantwoording vanbatenen lasten in taakvelden is een verplichte indelingopgesteld(MinisterievanBinnelandseZakenenKoninkrijkrelaties,2017).Vastgoedkenthierbijgeeneigen taakveldenkanvoorkomenindrieëntwintigtaakvelden.Veelalzijndetaakveldenwaarinhetvastgoedwordtverantwoordwelspecifiekgerichtophetvastgoed.

De informatie uit de verantwoording op taakvelden wordt geleverd aan het CBS. Zowel bij CBS als op dewebsite waarstaatjegemeente.nl worden de gegevens openbaar gepubliceerd. Hiermee wordt vergelijkbaarwatdebatenen lastenper gemeenteopeen taakveld zijn. Inhetwijzigingsbesluit BBV (2016, p. 12)wordtaangegevendatde informatieopditmomentnognietbetrouwbaar is,omdatgemeentende informatiezelfnog niet gebruiken. Op termijnwillen zij naar een directe koppeling tussen de begroting en de taakvelden.Mochtdebetrouwbaarheidtoenemendankanhetmogelijkzijnomprestatiesopvastgoedtaakveldentussengemeententegaanvergelijken.

3.6 CENTRALEVERANTWOORDINGVANVASTGOEDDebegroting is nudoorgelopen.Wehebbengeziendat vastgoedminimaal in tweeprogramma’s voorkomt.Metdezevenverplichteparagrafenheeftvastgoedallemaalraakvlakken.Indefinanciëlebegrotingzal inhettotaaloverzichtvastgoedmindergoedzichtbaarzijn,omdathiertotalenwordengetoond.Indevertalingnaartaakveldenkanhetvastgoedop23taakveldenverantwoordworden.Deenigeplekwaarvastgoedalsgeheel

21

gepresenteerd kan worden is de paragraaf onderhoud kapitaalgoederen. In figuur 2 en 3 is schematischweergegeven hoe de verantwoording vanuit de paragraaf plaats kan vinden.Hierbij is een situatiemet eenprogramma vastgoed opgenomen en een situatie waarbij vastgoed direct in de beleidsprogramma’s wordtverantwoord.

Figuur2vastgoedindiverseprogramma's

Figuur3centraalprogrammavastgoed

overhead

Programma…...

Heffingenvennootschapsbelasting

Dekkingsmiddelen

Programma1

Programma2

Grondbeleid

Onderhoudkapitaalgoederen

Financiën

Lokaleheffingen

Verbondenpartijen

Bedrijfsvoering

Weerstandsvermogen,risico’s,

weerstandcapaciteit

PROGRAMMAPLAN PARAGRAFEN

Programma4

BELEIDSBEGROTING

TaakveldenLastenenbaten

Uiteenzetting

financiëlepositie

FINANCIEELEBEGROTING

VASTGOEDDIRECTINPROGRAMMA’S

overhead

Programmavastgoed

Heffingenvennootschapsbelasting

Dekkingsmiddelen

Programma1

Programma2

Grondbeleid

Onderhoudkapitaalgoederen

Financiën

Lokaleheffingen

Verbondenpartijen

Bedrijfsvoering

Weerstandsvermogen,risico’s,

weerstandcapaciteit

PROGRAMMAPLAN PARAGRAFEN

Programma…..

BELEIDSBEGROTINGTaakvelden

Lastenenbaten

Uiteenzettingfinanciëlepositie

FINANCIEELEBEGROTING

VERREKENINGVANUITPROGRAMMAVASTGOED

22

3.7 SAMENVATTINGAANSLUITINGOPVERSLAGLEGGINGSKADEROmvoor een gemeenteraad efficiënt en effectief te kunnen sturenophet vastgoed is het zicht daarop vangroot belang. Met de aansluiting van MREM op het proces van begroten en verantwoorden speelt degemeenteinopvijfvoordelenvandetoegevoegdewaardevanMREMvoordeorganisatie.Gebruikvankennisvan bedrijfsprocessen, inzet van beschikbare informatie over het vastgoed, delen van risico’s, inspelen opstrategievormingendesnelheidinactieszijndevoordelendiebehaaldkunnenworden.

De begroting is de plek waar de gemeenteraad de inzet vanmiddelen ten behoeve van zijn doelstellingenbepaald. Met de functie van autorisatie, allocatie, inzicht en controle is de begroting het belangrijksteinstrumentwaarmeedegemeenteraaddekaderssteltvoordeuitvoeringvanzijnbeleid.Naastdefunctievoordegemeenteraadwordtdebegrotingvoorhetbestuurenambtelijkeorganisatiegebruikvoorhetbeheersenvan de te behalen doelen en de daarbij beschikbaar gesteldemiddelen.Op basis van de begroting legt hetcollegeaanheteindvanhetjaardeverantwoordingafoverbestedingvanmiddelenenbehaaldeprestaties.

Omtekunnenduidenhoehetvastgoedzichtbaargemaaktkanwordenindebegrotingishetwettelijkkadervoor de begroting en verslaglegging uiteengezet. Er is aangetoond welke onderdelen in de begrotingraakvlakkenhebbenmetvastgoedenwaarvastgoed zijnplekkanvinden (Figuur2en3).Debegrotingkenttwee onderdelen, de beleidsbegroting en de financiële begroting. De beleidsbegroting is het deel waar debeleids- en organisatiedoelstellingen worden gekoppeld aan de middelen die daarvoor nodig zijn. Debeleidsbegrotingbestaatuiteenprogrammaplanenparagraven.

Inhetprogrammaplankandebijdragevanhetvastgoedaanbeleids-enorganisatiedoelenzichtbaarwordengemaakt.Inhetprogrammaplanzijnerminimaaltweeonderdelenwaarvastgoedvoorkomt.Daarmeebiedhetprogrammaplangeenplekomvastgoedbijdegemeenteintegraalinzichtelijktemaken.Deparagravenbiedeninhetonderdeelonderhoudkapitaalgoederendeplekomhetvastgoedalsgeheelteverantwoorden.Daarbijkan inzichtgebodenworden indeeffectendiebeleids-enorganisatiedoelenhebbenopdeexploitatieenderelatie tot het vermogen van het vastgoed. Het vermogen in vastgoed is van belang bij de sturing op definanciële positie van de gemeente. In de paragraaf weerstandvermogen wordt ruimte geboden om stillereservesinvastgoedintezettenbijdebepalingvanhetweerstandvermogen.

Naastdebeleidsbegrotingbiedtdefinanciëlebegrotingzichtophetgeheelaanlastenenbatendievolgenuitdebeleidsdoelen.Metdeverspreidingvanhetvastgoedinhetprogrammaplanzaldefinanciëlebegrotinggeentoegevoegdewaardebiedenbijhetzichtopvastgoed.Deverplichtebijlagevoordeverantwoordingvanbatenen lastenoptaakveldenbiedteenkansomhetvastgoedperbeleidsdoel inzichtelijk temaken.Alhoewelhetgebruik van taakvelden in ontwikkeling is bied dit eenmogelijkheid om baten en lasten van vastgoed perbeleidsdoeltekunnenvergelijkenmetanderegemeenten.

InhoofdstuktweehebbenwedeverwachtingenvanMacGillavry(2006)vandeBBVgezienophetgevenvaninzicht op het vastgoed voor de gemeenteraad. In het recentelijk vernieuwde wettelijk kader voorverslaglegging zien we dat vastgoed geen specifiek aandachtgebied is. Er zijn mogelijkheden in hetprogrammaplan om het vastgoed dat wordt ingezet bij beleids- en organisatiedoelen inzichtelijk temaken.Hiermee kan gestuurd worden op de effectief gebruik van het vastgoed. De paragraaf onderhoudkapitaalgoederenbiedtruimteomhetgeheelaanvastgoedinzichtelijktemakenwaarbijgestuurdkanwordenopeenefficiëntie inzetvanhetvastgoed.Met integraal inzichtkanhetvermogen invastgoedeenefficiëntebijdrageaandefinanciëlepositievandegemeenteleveren.

Methetcentraliserenvandevastgoedorganisatiebijdegemeenteontstaatdemogelijkheidomdeorganisatiezicht te biedenopde toegevoegdewaarde vanhet vastgoed.Debegroting is deplekwaar de allocatie vanmiddelen door de gemeenteraad bekrachtigd wordt en de bijdrage van het vastgoed aan de organisatie

23

inzichtelijk gemaakt kanworden.Hoede theorie over efficiënte en effectieve sturingophet vastgoed in depraktijkwordttoegepastbehandelenwehierna.

24

4 OPERATIONALISATIEIndevoorgaandehoofdstukkenhebbenwedeprobleemstelling,het theoretisch-enhet institutioneelkaderbehandeld.Omtoteennavolgbaarantwoordtekomenopdevrageninditonderzoekwordtindithoofdstukuiteengezet welk data, methoden en theorieën zijn gebruikt om tot betrouwbare en valide resultaten tekunnenkomen.Webeginnenmeteenalgemenebeschouwingvandeaanpak,waarnawekijkenhoeerbinnendediverseonderzoeksmethodenisgehandeld.

Dit praktijkgerichtewetenschappelijk kwalitatiefonderzoek is gerichtophetuitbreiden van kennis, overhetzichtbaarmakenvandetoegevoegdewaardevanvastgoedvoordeorganisatie.Inhetonderzoekhebbenweinhoofdstuktweedewetenschappelijketheorieënovervastgoedmanagementuiteengezet.Vanuitdealgemenetheorie over management van bedrijfsmatig vastgoed is gezocht naar de aansluiting op de gemeentelijkepraktijk. In hoofdstuk drie is een uiteenzetting gemaakt van een praktijkgerichte norm voor het proces vanbegrotenenverantwoordenwaarbinnenhet inzichtopvastgoedendeallocatievanmiddelenbijgemeentenplaatsmoetvinden.

Hettheoretischkaderheefteenantwoordgegevenopdedeelvraagnaarprofessioneelvastgoedmanagementbij gemeenten. Inhoofdstukdrie ishet kaderuiteengezet voordebeantwoordingvandedeelvraagoverdeaansluitingophetprocesvanbegrotenenverantwoorden.Deverdereonderbouwingvanhetantwoordwordtgegeven door middel van een case study, interviews en een enquête. De interviews zijn gebruikt om hetantwoordtekunnengevenopdedeelvraagoverhetbelangvaneenuniformrapportagekader.

Het geheel van het theoretisch-, institutioneel kader, verschillende data en onderzoeksmethodenmoet eenantwoordgevenopdevraaghoemetmanagementopvastgoedeenbijdragegeleverdwordtaaneffectieveenefficiënteallocatievanmiddelenbijeengemeente.Nuweuiteenhebbengezetopwelkeplekenmetwelkemethodedevragenuitditonderzoekwordenbeantwoordkijkenwenaardespecifiekemethodendiegebruiktzijnenhoehierbijgehandeldis.

4.1 CROSSCASEANALYSEBEGROTINGG4Om de robuustheid van het onderzoek te verhogen is er bij meerdere gemeenten gekeken naar deverantwoordingvanhetvastgoedindebegroting.Erisgebruikgemaaktvandemethodologyvoorcasestudy’swelkedoor(Yin,1989)isbeschreven.Hetkadervoordecasestudy isopgezetinhoofdstukdrie.Daarbijisdeindelingvandebegrotingendeplekvanhetvastgoedwelkedaarisbeschrevengebruikt,omtetoetsenhoegemeenten hier invulling aan geven. Om te toetsen hoe er aansluiting gevonden wordt op het proces vanbegrotenenverantwoorden,isgefocustopdezichtbaarheidvanhetvastgoedindebegroting.

Erisgebruikgemaaktvandebegrotingennietvandejaarrekeningvandegemeenten,omdatdebeleidsdoelendiebereiktmoetenwordenindebegrotingstaanbeschreven.Indejaarrekeningwordtgerapporteerdoverdematewaarinbeleidsdoelenzijnbehaaldenmisteendeelvandecontextwaterbeoogdis.Hetnadeelvandebegroting is dat er geen uitgebreide balans hoeft te worden gepresenteerd, waar het vermogen inbedrijfsgebouwenzichtbaarwordt.Dekeuzevoordegeselecteerdegemeentenbehandelenwehierna.

25

Figuur4Activabedrijfsgebouwenperinwoner.Bron:CBS

Voordeselectievandecasesisgebruikgemaaktvaneenselectesteekproef.Inhetbeginvanhetonderzoekhebbenwegezienwelkvermogengemeenteninvastgoedhebbengealloceerd(Tabel1).Voordeselectievandecasesisverdergezochtnaargemeentendierelatiefenabsoluuthetgrootstevermogeninvastgoedhebbenbelegd.Omdit te bepalen is informatie uit het CBS opgehaald over het vermogen in bedrijfsgebouwen perinwoner.InFiguur4ishetoverzichtweergegeven.

Uit de gegevens kan opgemaakt worden dat het vermogen in bedrijfsgebouwen toe neemtmet het aantalinwonersvandegemeente.Gemeentenmetmeerdan250.000inwonershebbenhetgrootstevermogenperinwoner ingebouwengealloceerd.Bij verderonderzoekbijhetCBSnaardegemeenten indecategoriemetmeerdan250.000 inwoners komener in het laatst beschikbare jaar (2016) vier gemeentenuit die hier aanvoldoen (Tabel 4). We hebben hiermee de gemeenten gevonden welke relatief en absoluut het meestevermogeninvastgoedhebbengealloceerd.Wekijkenverdernaardeviergemeenten.

Deviergemeentenmetmeerdan250.000inwonerszijnUtrecht,DenHaag,RotterdamenAmsterdam.OmtedegegevensvanhetCBSteverifiërenisergekekennaardejaarverslagenvan2016vandegemeentenenhetinwoneraantal,watweeerderhebbengebruikt.InTabel4zijndegegevensopgenomenwelkeaansluitenopdecijfersuithetCBS.Watdirectopvaltishetgroteverschilpergemeentedatbedrijfsgebouweninneemtopdetotalebalans.Opverklaringendaarovergaanwehiernietverderin.Nuwehetonderwerpbegrotingendeviergeselecteerdegemeentenhebbenbehandeldkijkenwenaardeaanpakvandeanalyse.

5000tot10000inwoners






250000inwonersof

meer

2014 849 988 1111 1514 1780 1798 2201

2015 946 1002 1102 1504 1762 1829 2216

2016 922 979 1102 1499 1787 1771 2195

0

500

1000

1500

2000

2500

europerinwon

er

Materieelvastactiefbedrijfsgebouwennaargrotegemeente

Gemeente Totalebalansinmiljoenen

Activabedrijfsgebouwinmiljoenen

Aandeelbedrijfsgebouw

Inwoners 2016(CBS)

Activaperinwoner

Amsterdam €13.180 €1.807 13,7% 833.624 €2.168

Utrecht €1.975 €939 47,5% 338.967 €2.770

DenHaag €2.953 €741 25,1% 519.988 €1.425

Rotterdam €4.252 €1.610 37,9% 629.606 €2.557

Totaal €22.359 €5.097 22,8% 2.322.185 €2.195

Tabel4aandeelbedrijfsgebouwtotalebalansG4.Bron:Jaarverslag2016,CBS

26

BijdecasestudyisdeindelingvandebegrotingzoalsdeBBVdezeheeftbeoogdaangehouden.Elkebegrotingisindividueelonderzochtenvervolgenszijndeuitkomstenintabellengeplaatstomovereenkomstenenverschillentetoetsen.Alvrijsnelwerdduidelijkdatergroteverschillenzittenindeopzetvandebegrotingenhetverantwoordenopverplichteonderdelen.

Omdeze reden iser voorgekozenombijdeanalyseverder in tegaanopdeplekwaarde informatie indebegroting is aangetroffen. Indeanalysewordt veelal gestartmetdebeschouwingpergemeenteendeplekwaar informatie is aangetroffen. Vervolgen is per onderwerp ingegaan op de aangetroffen situatie, waarbijalgemeneconclusieszijngetrokken.DoorcontinuevergelijkingmethetkadervandeBBViserinzichtgegevenindeaansluitingvanverantwoordingovervastgoedindebegroting.

Wehebben nu gezien hoe de case study inzicht heeft gegeven in de verantwoording over vastgoed bij viergrote gemeenten. Het grote verschil in de rapportage over vastgoed bevestigt de uitdaging die in hetbeschrijvenvanhetkaderoververslagleggingisgezien.Omdevraagoverdeaansluitingvanvastgoedophetprocesvanbegrotenenverantwoordenteabstraherenisgebruikgemaaktvaninterviews.Hetonderwerpvoordeinterviews,deselectievanderespondentenendeuitwerkingvangegevenswordthiernabehandeld.

4.2 INTERVIEWSUNIFORMRAPPORTAGEKADER

Inhet theoretischkaderhebbenwegezien,datbijdeprofessionaliseringvanhetmanagenvanvastgoedbijgemeenten het vergelijken van prestaties van belang is om goed te kunnen sturen. Hiervoor hebben webehandeld dat het rapporteren over vastgoed in de begroting nog niet leidt tot vergelijkbare inzichtelijkeinformatie.Omeenbrederbeeldtekrijgenoverhetbelangvanuniformerapportageendeonderdelenwaaropgerapporteerdengestuurdmoetwordenisgekekennaarhetrapportagekaderbijwoningcorporaties.Deredenomhetrapportagekadervanwoningcorporatiestegebruikenwordthiernabesproken.

In2009iservoorwoningcorporatieseenvisitatiesysteemontwikkeldmetalsdoeleenextern,onafhankelijkenonpartijdige beoordeling op de prestaties van corporaties te kunnen geven. Het visitatiesysteem is eengezamenlijk initiatief geweest van brancheverenigingen en ministeries. In de governancecode vanwoningcorporaties isopgenomendat iederevier jaareenvisitatiewordtuitgevoerd.Nade invoeringvandewoningwet is er samenmet de AutoriteitWonen (AW),Waarborgfonds SocialeWoningbouw (WSW) en deStichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) een gezamenlijk beoordelingskader voorwoningcorporatiesopgezet.

Met de invoering van de woningwet in 2015 zijn er aantal ingrijpende veranderingen gekomen.Woningcorporaties zijnnietwinstgedrevenenhebbenmetdescheiding tussenDaebenniet-Daebbezit zichterugmoetenbrengentotdekerntaken.Ondanksdemaatschappelijkedoelstellingzijndecorporatiesverplichtom naast bedrijfswaarde hun bezit op marktwaarde te verantwoorden. Met de invoering van het nieuwerapportagekaderiserookeenverplichtinggekomenomopbeleidswaardeterapporteren,waarbijdehuidigerapportageopbedrijfswaardeindetoekomstzalvervallen.

Hiermeehebbenweinhetkortuiteengezet,datwoningcorporatieservaringhebbenopgebouwdmetuniformerapportage op prestaties. Daarnaast zijn de corporaties al enige tijd bezig met verschillende vormen vanwaarderingvanhetvastgoed.Ditisderedenomhetrapportagekadervoorwoningcorporatiestegebruikenalsonderligger voor de interviews. Hierna gaan we kort in op het rapportagekader, de vragen die hieruitvoortgekomenzijnendebijdragediehetlevertaandebeantwoordingvandevrageninditonderzoek.

Het gezamenlijk beoordelingskader AW/WSW (Autoriteit woningcorporaties inspectie leefomgeving entransport, 2018) bestaat uit drie onderdelen, de financiële continuïteit, het bedrijfsmodel en governance(Figuur 5). Deze onderdelen zijn teruggekomen in vraagstelling bij het interview. De financiële continuïteitraakt de rapportage op kengetallen en de sturing op de financiële positie van de gemeente die we in de

27

begrotinghebbengezien.Hetbedrijfsmodel raaktdevraaghoeerbinneneenportefeuilleopwaardewordtgestuurd enhoeeffecten vanmutaties inzichtelijkworden gemaakt.Degovernance raakt de sturing vandeorganisatieomzijndoelentebereiken.

Figuur5opbouwbeoordelingskader.BrongezamenlijkbeoordelingskaderAW/WSW,2018

Devragenlijst(ziehierna)isophoofdlijnenopgezetomeensemigestructureerdinterviewaftekunnennemen.Hierbijisruimtegelatenaanderespondentomdieperoponderwerpenintegaanenvoordeonderzoekeromdoortevragen.Indevrageniseenafwisselinggemaakttussenvragendiespecifiekopdegemeentebetrekkinghebben en vragen die zijn gebaseerd op het beoordelingskader van woningcorporaties. Nu een brederabstractieniveau met woningcorporaties is gecreëerd is ook daar getoetst wat de ervaringen zijn met eenverplichtuniformrapportagekaderenhetgebruikvanmarktwaarde.

Vragenlijstinterviewgemeentelijkvastgoed

• Iseengemeenteraadisstaatomprestatiesvaneenvastgoedorganisatietebeoordelenentesturen;o Kennisvanvastgoed;o Juisteprestatieindicatoren(ookfinancieel);

• Waarzoueengemeentelijkvastgoedbedrijfopmoetenrapporteren:o Financieel;o Bedrijfsmatig;o Governance;

• Opwelke(financiële)waardezoueengemeentelijkeportefeuillebeoordeeldmoetenworden:o Boekwaarde;

28

o Marktwaarde(woz?);o Beleidswaarde;o Bedrijfswaarde(kostprijsdekkendehuur).

• Geven de wetten en verordeningen voor financiële rapportage en sturing (BBV, WM&O, FIDO,HOF) voldoende handvaten voor een vastgoedorganisatie om uniform te kunnen rapporteren ensturen;

• Draagteenportefeuillestrategiebijomopfinanciëlewaardetesturen;o Hoewordtdittoegepast.

• Welkevandevolgenderatio’szijnvanbelangbijderapportagevaneengemeentelijkvastgoedbedrijf(geefeencijfervan1tot5):

o ICRinterestcoverageratio:operationelekasstromen/rentelasten;o LTVloantovalue:nominaleschuld/bedrijfs-ofbeleidswaarde;o Solvabiliteit: eigen vermogen op bedrijfs- of beleidswaarde/ balanstotaal op bedrijfs- of

beleidswaarde;o Dekkingsratio:nominaleschuld/marktwaardeinverhuurdestaat

• Iseenverplichtrapportagekadervoorgemeentelijkevastgoedorganisatienodig?

Door bij de woningcorporaties na te vragen wat de ervaringen zijn met het beoordelingskader, wordt degeloofwaardigheidvanhetgebruikvanditonderdeelvoordeinterviewsbijgemeentenverhoogd.Daarnaastleverthet toetsenvanhetgebruikvanhetbeoordelingskader inzichten inwaardesturingendeeffectenvanvergelijkbaarheid. Om deze punten te toetsen zijn ookwoningcorporaties benaderd voor een interview. Devragenlijstvoordewoningcorporaties(ziehieronder)heeftzichbeperkttothetbelangvanwaardesturingeneenuniformrapportagekader.

Verantwoordingvragenlijstinterviewwoningcorporatie:

• Inhoeverreissturingenrapportageopmarktwaardevanbelangbijeenwoningcorporatie;• Welkebijdrageleverteenbenchmarkvoorsturingopwaarde(ontwikkeling)vooreencorporatie;

o Wordenerdoelengesteldopbasisvanbenchmark:outpreformenofvolgen;• Geeft demodelmatigewaardering volgens het vastgestelde handboek een betrouwbareweergave

vandemarktwaarde;o Daebportefeuille;o NietDaebportefeuille;

• Welkesturingwordtergegevenaanindirectewaardestijgingvanhetbezit;• Is de verwachting dat de afslag naar beleidswaarde inzicht aan belanghebbende geeft over het

verschilinwaardeenhetvermogendateencorporatieinzetvoorhaarmaatschappelijkopgave;• HeefthetBOGeenmaatschappelijkefunctie?• Iseenverplichtbeoordelingskadernoodzakelijkomtotuniformewaardesturingtekomen.

SELECTIERESPONDENTENBijdekeuzevoorrespondentenvoordeinterviewsisgebruikgemaaktvaneenselectesteekproef.Hierdoorisersprakevaneenrelevanteselectievanspecialistenzowelbinnenhetgemeentelijkevastgoedmanagementalsverantwoordelijkenvoorhetmanagenvanportefeuillesbijwoningcorporaties.Webehandelendeselectievoorrespondenten in twee delen: respondenten binnen de gemeentelijke sector en respondenten bijwoningcorporaties.Voorderespondentenindegemeentelijkesectorisaansluitinggezochtopdebelangrijkstestakeholdersdiewe inhoofdstuktweehebbengezien.DoorKrumm(1999)zijndevolgendestakeholdersbijCREM benoemd: het bestuur van de organisatie, de vastgoedmanager, externe dienstverlener enwetenschapper.Hiernakomenwetotdegeselecteerderespondentenenhunrolalsstakeholder.

Erzijngeenrespondentengeïnterviewduithetbestuur(college)vandegemeente.Omditgemisoptevangenisdeeerstevraaginhetinterviewgerichtopdebesturingdoorhetcollegeenderaad.Alsvastgoedmanager

29

zijn er vijf respondenten geïnterviewdbinnen de grote vier gemeenten.Hiermee is de generaliseerbaarheidvandeuitkomstennietvergroot.DeselectievanderespondentenbijdeG4verhoogtweldevaliditeitendeobjectiviteit van de uitkomsten uit de case study. Als externe dienstverleners en wetenschappers zijn vijfvooraanstaandepersonenuitdewereldvangemeentelijkvastgoedgeïnterviewd.

Metdeintroductievandeexternedienstverlenersenwetenschapperswordtdegeldigheidvanhetonderzoekbevorderd, aangezien zij adviserenophet gebied vanvastgoedmanagementbij vele gemeenten inhet land.Naast werkzaamheden in de gemeentelijke vastgoed sector zijn er twee respondenten actief bijwoningcorporaties.Hiermeeontstaatereenmooieaansluitingophetgebruikvanhetbeoordelingskaderbijwoningcorporaties.Deselectievanrespondentenbijcorporatieswordthiernabesproken.

Voordeinterviewsbijdecorporatieszijndrierespondentenbenaderd.Tweedaarvanzijnwerkzaambijgrotecorporaties in Amsterdamen vertegenwoordigen een grote portefeuillewoningen.Omde objectiviteit overhet gebruik van een uniform beoordelingskader te verhogen is er één respondent benaderd bij een kleinecorporatieinhetoostenvanhetland.Hieronderzijnallegeselecteerderespondentenvermeld,deorganisatiewaarzijwerkzaamzijnenhunfunctie.

Vastgoedmanagers:

- MariskaEikenaarMBA,Hoofdafdelingportefeuillemanagementvastgoed,gemeenteDenHaag;- HenkdeKokMRE,teamleidervastgoedteamNoord,gemeenteRotterdam;- ArthurvanLoonBSc,seniorvastgoedadviseur,gemeenteUtrecht;- Dr.MartinGravelotte,directeurvastgoed,gemeenteAmsterdam;- Drs.MaartenStreekstra,hoofdafdelingbedrijfsvoeringvastgoed,gemeenteAmsterdam.

Externedienstverleners,wetenschappers:

- Ir.RinaldvanderWal,DirecteurBBNadviseurs,verbondenaanASREalsdocentenafstudeerbegeleider,voorzitterraadvantoezichtH30,lidinvesteringscommissieTriodoscultuurfonds;

- WoutervandenWildenburgMScMRICS,directorFakton,voorzittervakgroepfinanciëleexpertsBouwstenenvoorsociaal;

- WicherSchönauMSc,partnerTwijnstraenGudde,lidrekenkamerDenHaag;- IngriddeMoelMSc,directeurbouwstenenvoorsociaal,netwerkvoorbestuurdersenprofessionalsin

maatschappelijkvastgoed;- Dr.Ing.JanVeuger,MREFRICS,lectormaatschappelijkvastgoed,directeurCORPORATERealEstate

Management,lidRaadvanCommissarissenwoningcorporatiePatrimonium(Groningen)enMitros(Utrecht).

Interviewsterverificatiewaardevanbeoordelingskaderensturingopmarktwaardebijwoningcorporaties:

- Drs.PeterGispen,financieelManager,woningbouwcorporatieRochdale,Amsterdam,38.000verhuurbareeenheden;

- BasWortmanMSRE,SeniorAssetmanager,Stadgenoot,Amsterdam,35.000verhuurbareeenheden;- Anoniem:Financieelcontroller,woningcorporatieinhetoostenvanhetland,ca.9.000verhuurbare

eenheden.

INTERVIEWSVoorerbegonnenismetdeinterviewsisdevragenlijstgetestbijafdelingshoofdteamontwikkeling,BartMaas,van de gemeente Amsterdam. Om de relevantie van marktwaarde bij gemeenten te toetsen en gerichtervragen te kunnen stellen is Jan Veuger, lector maatschappelijk vastgoed Hanze Hogeschool, benaderd. Ingesprekmethemisderelevantieaanbodgekomenen isalscasusdegemeenteRotterdamgenoemdwelkebezig zijnmetmarktwaardering. Bij de gemeenteRotterdam,Maarten Tans (managerdispositie), is navraag

30

gedaannaardewaarderingvanhunportefeuillecommercieelvastgoed.Vervolgensisereengesprekgevoerdbij Cushman en Wakefield, Paul Smolenaers (associate valuation advisory), welke bij de oriëntatie op dewaarderingisbetrokken.

InhetgesprekmetPaulSmolenaers isdegemeenteLeidennaarvorengekomen. InLeidenisHennovanEijkgevraagdnaardeervaringenmetdewaarderingvandegeheleportefeuilleopmarktwaarde.De testvandevragenlijstenverkenningnaarhetgebruikvanmarktwaardebijgemeenten,hebbeneenbijdragegeleverdaande kwaliteit en de betrouwbaarheid van de interviews. Na de voorbereiding op de interviews zijn dedaadwerkelijkeinterviewsuitgevoerd.

De verschillende respondenten zijn fysiek dan wel telefonisch geïnterviewd. De voorkeur was omrespondentenfysiekteinterviewen,omdaarmeeookdeexpressievanderespondentophetonderwerpoptekunnenvangen.Inverbandmetdrukkeagenda’senverrereisafstandenzijnervijfvandetwaalfrespondententelefonischgeïnterviewd.Deanderezevenzijnfysiekgeïnterviewd.Allegesprekkenzijnmettoestemmingvanderespondentopgenomen.

Bij houden van de interviews heeft de onderzoeker zich zoveelmogelijk onthouden van het inbrengen vaneigen meningen. Gezien de werkzaamheden van de onderzoeker bij de vastgoedafdeling in de gemeenteAmsterdam is er voorkennis, die de mening van de respondenten op bepaalde onderwerpen zou kunnenbeïnvloeden. Het interviewen van de respondenten bij de gemeente Amsterdam zou kunnen leiden totwenselijkeantwoordenendaarmeeeenlagerevaliditeit.Geziendehogerepositievanderespondentenlijktergeenaanleidingtothetgevenvanwenselijkeantwoorden.Hiernagaanweverderopdeanalyse.

ANALYSETussendeinterviewsdoorishetkadervoordeanalyseopgezet.Indekwalitatieveanalysezijndedriestappengevolgdvanwaarneming,analyseenreflectie(Baarda,Bakker,Fischer,etal.,2013).Erisgekozenomgebruiktemakenvaneenopeninterpretatieenanalysevanderesultaten(Glaser&Straus,1967).Ditisnodigomdeconnectie tussen het beoordelingskader van de woningcorporatie en de praktijk bij gemeenten met elkaarsamen te kunnen brengen. De informatie die uit het analyseproces is voortgekomen, is continu tegen hettheoretisch-eninstitutioneelkadergehouden,waarmeeeeniteratiefprocesisgevolgd.

Om de interviews te kunnen analyseren en de betrouwbaarheid van de uitkomsten te verhogen, zijn alleinterviewswoordelijkuitgewerktenopgenomen inbijlage3.Metdewoordelijkeuitwerkingblijftde lijnvanhet gesprek navolgbaar en ontstaat de mogelijkheid om met behulp van analyseprogramma’s totgestructureerdeanalyseovertegaan.VoordeanalyseisgebruikgemaaktvanhetprogrammaKwalitan.Nadeeerste uitwerking van de interviews zijn de transcripten geïmporteerd in Kwalitan en is gestart met deverkenning.Indeverkennendefasezijndeeerstetranscripteninsegmentenverdeeldeniseenopencoderinggebruiktomtoteenordeningtekunnenkomendieaansluitophetonderzoeksontwerp.

Bij de analyse van de eerste drie transcripten is er met in vivo codering en toekenning van 83 codes eenverzadigingsniveaubereikt.Bijdedaaropvolgende transcripten isdecoderingen toegepastopdesegmentenen specifieke fragmenten om deze bij verdere analyse te kunnen vergelijken. De 13 interviews zijn in 265segmenten verdeeld, waarbij 685 keer een van de 83 codes is toegekend. Met behulp van filters is eenordeninggemaaktnaardevragendiezijngesteldendeantwoordenwaarnaarweopzoekzijninditonderzoek.Nadecoderingensorteringzijnderesultateninschema’sgeplaats.

In de schema’s zijn de variabelen getoetst, waar is gekeken naar het belang dat de respondenten aan eenonderwerptoekendenofdematevansturingdieplaatsvindt.Daarbijzijndewoordendieduidenophetbelangofmatevansturing inhetschemageplaatst,omtotalgemeneconclusiestekunnenkomen.Metbehulpvanmemo’s is bijgehouden hoe de filters tot stand zijn gekomen en is er een ruwe indeling van bevindingengemaakt.Erisvoorgekozen,omindeuitwerkingvandeanalyseinhoofdstukvijf,devragendiezijngesteldte

31

benoemen,waarmeehettevolgenwordthoedeantwoordenendeverwerkingdaarvaninhetonderzoektotstandisgekomen.Wehebbennudeaanpakvandeanalysebehandeldengeveneenkortereflectiedaarop.

REFLECTIEHetwoordelijkuitwerkenvandeinterviewsleidtniettoteenmakkelijkleesbaarverhaal.Hetblijktdatweonsineengesprekopeenmanieruitenenonderwerpenstructureren,dieoppapiernietgoedoverkomt.Nahetvoorleggenvandetranscriptenbijderespondentenwaserinallegevalleneenterughoudendereactieophetopenbaar maken van het transcript. Dit heeft ertoe geleid dat een van de respondenten anoniem isopgenomeninhetonderzoek.Ophettranscriptvaneenandererespondentisgeheimhoudingopgelegdvooreenperiodevantweejaar.Bijdeinterviewsiseenvandeaudio-opnamesmislukt.Inditgevalisdirectnahetinterview een samenvattend transcript opgesteld. Nu we hebben gezien hoe de interviews tot stand zijngekomenenhoedeanalyseisuitgevoerdgaanweverdernaardeenquête.

4.3 ENQUÊTEPROFESSIONALISERINGENWAARDESTURING

Totnutoehebbenwedegroteviergemeenteninhetonderzoekbetrokken.Metdeinterviewsvandeexternedienstverleners enwetenschappers, die bijmeerdere gemeentenwerkzaam zijn, is de generaliseerbaarheidvan uitspraken voor gemeenten verhoogd. Met de introductie van woningcorporaties is het gebruik vanmarktwaardeenuniforme rapportagekadersopeenhogerabstractieniveaugebracht.Wegaannu inophetverder generaliseren en het verhogen van de betrouwbaarheid van de uitkomsten van het onderzoek doormiddelvaneenenquête.

VanuitBouwstenenvoorSociaalwordtjaarlijkseenenquêteuitgezetonderallegemeenteninNederland.Metde enquête wordt getoetst waar gemeenten staan met hun vastgoedmanagement. In 2018 is desamenwerking aangegaanmet de VerenigingNederlandseGemeente (VNG) en is er voor het eerst navraaggedaannaarvastgoedindebegrotingenjaarverslagen(Bouwstenenvoorsociaal,2018).Bouwstenenheeftderesultatenvandeenquêteaangebodenomtegebruikenvoorditonderzoek.Hiernagaanweinopdevragenindeenquêteenderelevantievoorditonderzoek.

DEVRAGENLIJSTIn bijlage 1 zijn de vragen van Bouwstenen en VNG opgenomen die voor dit onderzoek zijn gebruikt .Wehebben zelf geen invloed gehad bij het opstellen van de vragen. De vragen en resultaten die voor hetonderzoekzijngebruikthebbenbetrekkingop:aantalobjecten,groottegemeentenaar inwoners, focus, (de-)centrale organisatie vastgoed, huurprijs, begroting en jaarverslagen.We behandelen kort de vragen en derelevantievoorhetonderzoek.

Indeenquêteiseenindelinggemaaktindegroottevandegemeentenaarhetaantalinwonersenhetaantalobjecten in de gemeente. Aan de hand van de grootte van de gemeente wordt gekeken hoe derepresentativiteitvanderespondenten indebetreffendecategorie is.Hetaantalobjecten iseen interessantgegevenomtebeoordelenofereenlijnzit indegroottevandegemeenteenhetaantalpanden.Hetaantalpandennaarcategorievangroottevandegemeentewordtookbekeken.

Defocusophetvastgoedendewijzewaarophetvastgoedbinnendegemeentewordtgeorganiseerd,wordengebruiktomteonderzoekenofersprakeisvanprofessionaliseringvanhetvastgoedmanagement.Indevraagover de focus komen de verschillende fasen van professionaliteit van vastgoedmanagement terug. Met devraagovereencentraalofverspreidevastgoedorganisatiekangetoetstwordenofdecentraalgeorganiseerdevastgoedorganisatiebeterpresteert.

De vraag over de huurprijs wordt gebruikt om te toetsen of de totstandkoming van de huur op eenconsequentewijzetotstandkomt.Hiermeekanaangetoondwordenofdekasstromenuithuureenonderdeel

32

kunnenspelenbijhetuniformbepalenvandewaardevanhetvastgoed.Devraagoverdebegrotingisrelevantvoorhetgeneraliserenvandeuitkomstenvandecasestudyendeinterviews.

BENADERINGRESPONDENTENVoorhetinvullenvandeenquêtezijnvoordezomervan2018allegemeentengebeldenisergevraagdnaardevastgoedverantwoordelijke. De vastgoedverantwoordelijken zijn gebeld of gemaild met de vraag om deenquête intevullen.Hetverzoek is intotaalaan270mailadressenverstuurd.Er iseenoproepgedaan indenieuwsbriefvanBouwstenen,socialemediaentweekeerindenieuwsbriefvandeVNGomdeeltenemenaandeenquête.OpdiversebijeenkomstenheeftBouwstenendeenquêteonderdeaandachtgebracht.

Allegemeentenzijnopmeerderemanierenopdehoogtegebrachtvandeenquête.Deuiteindelijkedeelnameisdoortoevaltotstandgekomen.Hiermeekanergesprokenwordenvaneennietgerichteaselectesteekproef(Baarda,Bakker,Fischer,&etal.,2013).Desteekproefgrootte isniet toteenminimumbeperkt.Afhankelijkvanhetaantaldeelnemersvandeenquêtewordtbepaaldinwelkematedesteekproefrepresentatiefis.Nuwehebbengezienhoederespondentenzijnbenaderdkijkenweverdernaarderespons.

RESPONSOp30augustusisdetussenstandvanderesultatenpermailaandeonderzoekerverstuurd.Denaamvandegemeenten is vanwege privacyredenen niet opgenomen bij de resultaten. Er zijn 81 respondenten die deenquête op datmoment hebben ingevuld. Op 25 september is de lijst met deelnemende gemeenten doorbouwstenen op de website gepubliceerd. Op dat moment waren er 90 deelnemers, welke in bijlage 2 zijnopgenomen.Hiernakijkenwenaarderepresentativiteitvandedeelnemersnaardeindelingingroottevandegemeente.

Inwoners Totaalgemeenten(2016)

Aandeel van totaalgemeenten

Deelnemers Aandeel van totaaldeelnemers

Aandeeldeelnemerst.o.v.totaalgemeenten

>100000 31 8% 15 19% 48%

<100000 13 3% 7 9% 54%

<75000 29 7% 11 14% 38%

<50000 140 35% 32 40% 23%

<25000 190 47% 16 20% 8%

Eindtotaal 403 81

Tabel5respondentennaargrotevangemeenten.Bron:enquêtebouwstenen,CBS

81gemeenten,34%vantotaalaantalgemeenten inNederlandheeftdeenquête ingevuld.Grotegemeentenmetmeerdan50.000inwonerszijnindeenquêteoververtegenwoordigd.Met33deelnamesen41%vanhettotaaldeelnemers,terwijldezegroepslechts18%vanhettotaalaantalgemeentenuitmaakt(Tabel5).Vandegemeentenmet 25.000 tot 50.000 inwoners hebben absoluut de meeste gemeenten deelgenomen aan deenquête,32vande81(40%),waarmeedezegroepredelijkrepresentatiefisvoorhetaantalgemeentenindezecategorie ten opzichte van het totaal aantal gemeenten (35%). Met name kleine gemeenten zijn sterkondervertegenwoordigd. Van de 190 gemeenten met minder dan 25.000 inwoners hebben slecht 16gemeenten(8%)deenquêteingevuld.

Er is gekeken naar het aantal objecten wat een gemeente vertegenwoordigd om te bepalen of er eenafwijkendelijnistussendegroottevandegemeenteenhetaantalobjecten.Ditzoueenredenkunnenzijnomooknaarhetaantalobjectentekijkenenderelatietotdeverschillendeonderwerpen.Hiernagaanwekortinopderelatietussendegroottevandegemeenteenhetaantalobjecten.

33

Aantalobjectenpergemeente

Hetgemiddeldaantalobjectenvanalledeelnemendegemeentenis144.Dekleinsteportefeuillebestaatuit12objecten, de grootste uit 1504 objecten. De kleinste portefeuille bevindt zich in de categorie tot 25.000inwoners en de grootste portefeuille is ook gekoppeld aan de categorie met meer dan 100.000 inwoners(Figuur 6). 95% van de gemeenten heeft minder dan 580 objecten. Het gemiddelde aantal objecten percategorielooptopnaarhetaantalinwonersvandegemeenten(Tabel6).

Figuur6aantalobjectennaarcategorieinwoneraantal

Het verschil in het aantal objecten is het grootst bij gemeenten vanaf 100.000 inwoners. Gemeenten tot50.000 inwoners lateneenredelijkstabielaantalobjectenzien (Tabel6).Binnendecategoriemetmeerdan100.000inwoners ishetgemiddeldaantalobjecten438enisdegemeentemetmeerdan1500objecteneenuitzondering. De op een na grootste portefeuille bevat bijna 900 objecten. Met de oplopende lijn van hetaantalobjectenendegroottevandegemeenteisergeenredengezienomdeanalysenaarhetaantalobjectenspecifiektotandereonderdelenuittezetten.

Categorie tot25.000 tot50.000 tot75.000 tot100.000 meerdan100.000gemiddeld 43 59 139 151 438stdev(s) 23 39 85 64 368

Tabel6objectennaarcategorieinwoneraantal

ANALYSEWehebbenhiervoorgezienhoedevragentotstandzijngekomenenhoeermeteenaselectesteekproeftoteenaantalrespondentenisgekomen.Er iseenverfijninggemaakt indegroottevandegemeente,omdatdesteekproefnietrepresentatiefisvoordegehelepopulatie.Voorhetanalyserenvandegegevenismetbehulpvandraaitabellenengrafiekengezochtnaarovereenkomsten,verschillenenpatronenindegegevens.Nahetaanbrengenvansamenhangindegegevenszijndezegetoetstaanhettheoretischeninstitutioneelkader.Nukunnenwenaareensamenvattingopdeoperationalisatievanhetonderzoek.

4.4 SAMENVATTINGOPERATIONALISATIEBij een kwalitatief onderzoekontbreekt het aaneen kant en klaar conceptueelmodel,waarde gegevens inkunnen worden ondergebracht. Om deze reden is er een beschrijving gemaakt van de aanpak van hetonderzoek.Metdebeschrijving indithoofdstukhebbenwe latenzienhoehet theoretisch-en institutioneelkader isgebruikt indeverdereanalysevoorhetonderzoek.Omdebetrouwbaarheidendevaliditeitvanhetonderzoek te borgen is een beschrijving gemaakt van de gebruikte data, methoden en de aanpak van deanalyse.

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

objecten

gemeente

tot25.000

tot50.000

tot75.000

tot100.000

meerdan100.000

34

Methet gebruik vaneencross case analysebij vier gemeenten, interviewsbij dertien respondenteneneenenquête waaraan eenentachtig gemeenten hebben deelgenomen is de geldigheid van het onderzoekverhoogd.Metdetriangulatievanverschillendedataenonderzoeksmethodenenbeschrijvingvandeaanpakkan ook de betrouwbaarheid als relatief hoogworden beschouwd. Vanuit verschillende invalshoeken en degebruikte respondenten is onderbouwd, hoe de uitkomsten van het onderzoek gegeneraliseerd kunnenworden binnen het gemeentelijk vastgoedmanagement. Na de operationalisatie gaan we verder met deresultatenuitdeanalyse.

35

5 STURINGOPWAARDEIn het voorgaande hoofdstuk hebbenwe stilgestaan bij de aanpak van het onderzoek. De resultaten uit deverschillendeonderzoekenbrengenweindithoofdstuksamen.Metderesultatenuitdeinterviewswordteenantwoordgegevenopdedeelvraagnaarhetbelangvaneenuniformrapportagekader.Webehandeleneerstedecasestudynaardebegroting,vervolgensdeinterviewsensluitenafmetderesultatenuitdeenquête.Alsde resultaten uit de verschillende onderzoeken zijn samengebracht geven we een antwoord op de laatstedeelvraag,hoeeenvastgoedorganisatieaansluitingvindtophetprocesvanbegrotenenverantwoorden.

5.1 AANSLUITINGVANVASTGOEDOPDEBEGROTINGIn dit hoofdstuk laten we zien hoe gemeenten het vastgoed in de begroting hebben opgenomen. Bij deoperationalisatie in hoofdstuk 2 is getoond hoe tot de opzet van de analyse is gekomen. Hier latenwe deresultaten zien die uit de case study volgen. De indeling in beleidsbegroting en financiële begroting zoalsvoorgeschrevenindeBBVisaangehoudenomderesultatentekunnenordenen.

DEINRICHTINGENINLEIDINGOmdetoegankelijkheidtotdebegrotingteverhogenwerkenDenHaag,UtrechtenRotterdammeteendigitaalportaalwaarhunbegrotingistevinden.Amsterdam,DenHaagenRotterdamhebbenvoor2018nogeenpdf-versiebeschikbaar.Amsterdamisdeenigegemeentediezijnbegrotingnietinhetdigitaleportaalaanbiedenmeteen642pagina’stellendpdf-documentisgekomen.

Deindelingineenbeleidsbegrotingeneenfinanciëlebegrotingisbijgeenvandegemeentendirecttevinden.Alhoewel de beleidsbegroting niet genoemd wordt houden Amsterdam, Utrecht en Den Haag deverantwoordinginprogramma’senparagrafenaan.Rotterdamwijktafenrapporteertnietopparagrafen.Deverplichteinformatievoordeparagrafenkomtbijhenterugonderhetkopjefinanciën.Deinformatievoordefinanciëlebegrotingwordtpergemeenteandersingerichtenbenoemd.Dezoektochtnaardeverantwoordingovervastgoedkanbeginnen.

Alle begrotingen kennen een inleiding, bij Amsterdam en Rotterdam verdeeld in bestuurlijke en financiëlehoofdlijnen. BijUtrecht,DenHaag enAmsterdamwordt het vastgoed in de inleiding benoemd.Amsterdammeldtde knelpunten vande invoering vande kostprijsdekkendehuur.Utrechtmeldt inde inleidingdathetvastgoeddatdegemeenteineigendomheefteenbijdragemoetleverenaanbeleidsdoelstellingen.Daarnaastwordtgemelddateropdeexploitatievanhetvastgoedin2017eenonvoorzientekortisgeweestenomdezeredeneennieuwevastgoedbegrotingisopgesteld.

DenHaagmeldtindeinleidingdedoorlichtingvanonderhoudsvoorzieningenvanvastgoedensport,waarmeebudgettaireruimte isontstaan.Dewijzigingen inhetBBVworden inalle inleidingengenoemd,waarbijeropverschillendeaspectenwordtingegaan.Rotterdammeldtdewijzigingindeinternerekenrentevan3naar2,5%eneenrisicoopdesolvabiliteitspositie.Amsterdammeldtderapportageopverplichtebeleidsindicatorenendeverplaatsingvandeparagraafvereveningsfondsnaardeparagraafgrondbeleid.Indeinleidingenisookdetotaalsomvandebegrotingenopgenomen(Tabel7).

Gemeente DenHaag Utrecht Amsterdam Rotterdam

Begroting2018 €2,447miljard €1,448miljard €5,654miljard €3,487miljard

Tabel7totalesombegroting2018.Bron:begroting2018

36

VASTGOEDINHETPROGRAMMAPLANAlle gemeenten hebben de inrichting in programma’s aangehouden. Het aantal opgenomen programma’sverschiltpergemeente,12bijAmsterdam,14bijRotterdam,17 inUtrechten20programma’s inDenHaag.DenHaagisdeenigegemeentediegeen(sub)programmavastgoedheeftenhetvastgoedrechtstreeksindeprogramma’sverantwoord.InRotterdamenAmsterdamishetvastgoedondergebrachtineensubprogrammaonder respectievelijkhetprogramma ruimtelijkeontwikkelingen hetprogrammastedelijkeontwikkelingenwonen.Utrechtheeftalsenigeeendirectzichtbaarprogrammavastgoed.

Vastgoeddecentraalverantwoord

InDenHaagishetvastgoedinnegenprogramma’sverantwoord.Hiermeewordterbijdebeleidsdoelstellingdirect in beeld gebracht welke baten en lasten er zijn vanuit het vastgoed. Vastgoed is opgenomen alsonderdeel van de prestaties die in een programma geleverd worden. Als activiteit in het programma isbeschrevenhetbeheervanvastgoedenalsdoelstellinghetoptimaalbeheervanhetvastgoed.Investeringen,gebruik van reserves en voorzieningen die betrekking hebben op het vastgoed zijn zichtbaar in deprogramma’s.Inzesvandenegenprogramma’sishieralleenophoofdlijnenopgerapporteerd.

Indeprogramma’sonderwijsensportwordentoelichtingengegevenopdebatenenlastenuitvastgoedendedoelstellingen die daarmee bereikt moeten worden. Er wordt in het programma interne dienstverleninggesprokenovervastgoedenderelatietothetprogrammaoverhead.Inhetprogrammainternedienstverleningzijn nog baten en lasten voor het beheer van vastgoed opgenomen, die uiteindelijk naar het programmaoverheadoverzullengaan.Opvallendisdatinhetprogrammaoverheadvastgoednietalsspecifiekelastenenbatenzijnvermeld.Welzijninvesteringeningemeentelijkegebouweninhetprogrammazichtbaargemaakt.

BijDenHaagzienwedecentraleverantwoordingvanhetvastgoedindeprogramma’s.Hierbijiseenkoppelinggemaakt met de prestaties die met vastgoed bereikt moeten worden binnen een programma. Voor hetvastgoed wat een onderdeel uitmaakt van de overhead zijn alleen de investeringen zichtbaar gemaakt.Specifieke baten en lasten zijn hierbij niet zichtbaar. Het vastgoed als geheel wordt bij de decentraleverantwoordingnietinzichtelijk.Nuweeendecentraleverantwoordinginhetprogrammaplanhebbengeziengaanwenaareencentraleverantwoording.

Vastgoedvanuiteencentraalprogramma

In Rotterdam is het vastgoed dat niet in de overhead zit centraal verantwoord. Onder het programmaruimtelijkeontwikkeling is inde lastenenbatendepostbeleidsspecifiekvastgoedopgenomen.Hierbij ishettotaalaanlasten,kapitaallastenenexploitatiekosteninhettotaalvanhetprogrammaruimtelijkeontwikkelingopgenomen. In het totaaloverzicht is niet zichtbaar wat de lasten van het vastgoed zijn.Wel is inzichtelijkgemaaktwelkedoorbelastingvoorbeleidsspecifiekvastgoednaardeandereprogramma’sisgedaan.Delastenvoorbeleidspecifiekvastgoedkomenookterugopdeprogramma’s.

De investeringen, reserves en voorzieningenworden centraal verantwoord vanuit het programma vastgoed.Hiermee is er een totaaloverzicht vande investeringen inhet vastgoedende lastendiedaaruit volgen.Hetgebruik en de beschikbaarheid van reserves en voorzieningen met betrekking tot het vastgoed is directzichtbaar. In de programma’s onderwijs, sport en cultuur wordt consequent geen verantwoording afgelegdoverdeinvesteringeninhetvastgoed.Afwijkinghierbijzijndeinvesteringeningymzalendiebijhetprogrammacultuur,sportenrecreatiezijnopgenomen.Inhetzelfdeprogrammaiseenverwijzingnaar90gesubsidieerdecultuurinstellingen opgenomen, waarvan niet inzichtelijk is hoe investeringen en kostendoorberekening vanvastgoedplaatsvinden.

Hetenigeprogrammawaarhetvastgoedrechtstreeksisopgenomenisoverhead.Voordelastenenbatenvoorconcernhuisvestingiseenverwijzingopgenomennaarhetproductconcernhuisvesting.Dezevormtsamenmetconcernondersteuning één van de twee posten, waaruit de kosten voor overhead zijn opgebouwd. Er is

37

duidelijkzichtbaarinelkprogrammawatdetoegerekendelastenzijnuithetprogrammaoverhead.Alhoewelhetnietdirectvindbaar iswordthetvastgoedvanuiteencentraalprogrammadoorbelast,wateenoverzichtgeeftvanvastgoedlastenenbaten,deinvesteringenendemutaties inreservesenvoorzieningen.Vanuithetde-encentralemodelgaanwenunaarmeerverspreideverantwoordingsmodellen.

Inelkprogrammaiseenrisicosectieopgenomen.Inhetprogrammawaarvastgoedwordtverantwoordwordteen bedrag genoemdwat wordt opgenomen voor de afhandeling van zaken rondom de Boompjeskade. Erwordengeenrisico’sbeschrevendiemetdeexploitatievanvastgoedkunnenspelen.Wehebbennu,naasthetvastgoedinoverhead,eencentraleverantwoordingvanhetvastgoedgezienengaanverdermetmeerhybrideverantwoording.

Eencentraalvastgoedprogrammaenverspreideverantwoording

Utrecht heeft als enige van de onderzochte gemeenten een eigen programma vastgoed. Op het centraleprogrammawordende lastenenbatenvanhetvastgoedalsgeheelgepresenteerd.Eenonderverdelingnaarkapitaallasten en exploitatiekosten is niet gemaakt. Het programma is opgehangen aan twee algemenedoelstellingen: aansluiting op doelen van de gemeente en aansluiting opwensen van de gebruikers. In hetprogrammaisgeeninzichtophoedelastenenbatenzijngekoppeldaandebeleidsprogramma’s.

Bijhetbeoordelenvandebeleidsprogramma’sonderwijsensportistezien,datdaarbatenenlastenvanhetvastgoed zijn opgenomen. Hier wordt ook een verantwoording over de doelstellingen met het vastgoedgegeven.Inhetprogrammacultuurzijngeenlastenenbatenvoorvastgoedopgenomen.Ditduidteropdatdelastenenbatendirect inhetprogrammavastgoedzitten.Ditzelfdegeldtvoordeanderebeleidsprogramma’swaarvoor vastgoed gebruikt wordt. Hierdoor is het niet inzichtelijk wat de lasten en baten zijn vanuit hetvastgoedvooralleprogramma’senaanwelkedoelenhetvastgoedeenbijdragelevert.

InhetprogrammaoverheadwordtvastgoedgenoemdindeonderbouwingvandelastenenbatenvoorHRMen facilitaire zaken. Lasten en baten specifiek voor het vastgoed zijn niet zichtbaar. Met een centraalprogrammaisduidelijkgemaaktwatde lastenenbatenzijnvoorhetvastgoedvandegemeente.Hierbijvalthet vastgoed in de overhead er buiten. Doordat alleen bij sport en onderwijs inzichtelijk is gemaakt welkeonderdeelhetvastgoeduitmaaktmisthetinzichtaanwelkebeleidsdoelenhetoverigevastgoedisgekoppeld.Nugaanwekijkennaareenanderehybrideverantwoordingvanhetvastgoed.

Meerdereprogramma’smetvastgoedeneenvastgoedprogramma

AmsterdamheeftinhetprogrammastedelijkeontwikkelingenwoneneenonderdeelGemeentelijkvastgoed.Indeinleidingwordendebelangrijksteontwikkelingenbeschreven.Degroeivandestadendebehoefteaansporthallen,buurtvoorzieningenenscholenzijnhierinbenoemd.Erwordenvijfmeetbaredoelenbeschrevendiemethetvastgoedbereiktmoetenworden.Erisbeschrevenhoededoelenwordenbereiktenwathetmagkosten. De financiële ontwikkelingen zijn in beeld gebracht en er worden twee pagina’s gewijd aan detoelichtingvandefinanciëleontwikkeling.

Indetoelichtingwordtvermelddathetvastgoedvooreigengebruikverantwoordwordtonderhetprogrammaoverhead. Daarnaast wordt vermeld dat overdrachten vanuit onderwijs, sport en parkeren nog niet zijnverwerkt.Hiermeewordterinhetprogrammavastgoedeentekstueleverantwoordingafgelegdovervastgoedwatinandereprogramma’sverantwoordwordt.

Alsweverderkijkeninhetprogrammaplanzienwedatindedrieprogramma’sonderwijs,sportenparkereneeneigenverantwoordingovervastgoedwordtgegeven. Inhetprogrammacultuurenprogramma jeugdenzorg isnietzichtbaarofergemeentelijkvastgoedwordtgebruiktenwatdaarvandemogelijkekostenzijn. Inhetprogrammacultuurwordtwelvermelddatereenreserveisdiebetrekkingheeftopvastgoed.

38

Amsterdamlijktdeverantwoordingvanalhetvastgoedtedoenvanuithetonderdeelgemeentelijkvastgoed.Erisduidelijkgemaaktdathetvastgoedvooreigengebruikqualastenenbateninhetprogrammaoverheadisopgenomen. Voor het vastgoed voor sport, onderwijs en parkeren blijkt dat de lasten en baten en deverantwoording over het vastgoed in de programma’s wordt gedaan. Wat de lasten en baten zijn voorvastgoedperbeleidsprogrammaisnietinzichtelijk.Daarnaastiserookgeentotaalzichtopdelastenenbatenvanvastgoedinhetprogrammaplan.

Vastgoedindevrijeprogrammaindeling

Wehebbennutweemethodenvanverantwoordinggezienindeprogramma’s.Eendecentraleverantwoordingvan het vastgoed in alle programma’s en een centrale verantwoording in één programma. De centraleverantwoordingvanuiteenvastgoedprogrammawordtalleendoorRotterdamconsequentgedaan.InUtrechten Amsterdam wordt er zowel in het centrale programma als in de beleidsprogramma’s verantwoordingafgelegd. Intabel8 isdeverantwoordingschematisch inbeeldgebracht.Nuwedevrijeprogrammaindelinghebben gehad kijken we naar de drie verplichte onderdelen in het programmaplan: Heffingvennootschapsbelasting,overhead,endealgemenedekking.

Tabel8verantwoordingvastgoedinprogrammaplan

Heffingvennootschapsbelasting

Geenvandegemeentenhoudt rekeningmeteenheffing-VpBophet commercieel geëxploiteerdevastgoed.Amsterdamheefteenbedragvan€2miljoenopgenomenvoorheffingopparkerenendeelnemingen,zoalsdehaven.Hierbijisvoorvastgoedeenstandpuntvermeldt,datdezenietonderdebelastingplichtvalt.Zijmeldendathieroveroverlegwordtgepleegdmetderijksbelastingdienst.RotterdammeldtnaeenanalysealleenVPBte verwachten op een lease onderdeel en heeft een bedrag van €0,5 miljoen opgenomen. Den Haag enUtrechtvermeldennietsoverdemogelijkeheffingenhebbenhetverplichteonderdeelnietopgenomen.

ProgrammaonderwijsProgrammasportProgrammaparkerenProgrammacultuurProgrammazorgProgrammavastgoedProgrammaoverhead

Baten,Lasten&verantwoording

Doorbelasting&verantwoording







Doorbelasting&verantwoording

Geenbatenlasten,verantwoordingvastgoed

geenverantwoording

Geenbatenlasten,verantwoordingvastgoed


Doorbelasting

Doorbelasting

Doorbelasting







Doorbelasting

Baten,Lasten&verantwoording Doorbelasting

39

Programmaoverhead

In alle begrotingen is het programma overhead zichtbaar opgenomen. In het programma noemen allegemeentedeBBVengevenaandatdeinvoeringvanhetprogrammaoverheadverschuivingenindebegrotingheeftveroorzaakt.Waardebatenenlastenvoorhetvastgoeddecentraalofcentraalzichtbaarisgemaaktindeandereprogramma’s isdathiernietgedaan. Indemeestegevallenzijnde lastenenbatenvanhetvastgoedsamen met facilitair verantwoord. Den Haag en Rotterdam geven wel inzicht in de investeringen in hetvastgoed.AmsterdamnUtrechtrapporterennietoverininvesteringenindeprogramma’s.

Vastgoedalsdekking

Inhetlaatsteverplichteonderdeelmetalgemenedekkingsmiddelenwordthetvastgoednietbenoemd.Geenvan de gemeenten verantwoorden mogelijke externe inkomsten uit vastgoed in het programmaonderdeel.Gezien de beperkte inkomsten ten opzichte van de heffingen en bijdrage uit het gemeentefonds is dit tevolgen. Daarmee hebbenwe alle programma’s van de gemeenten bekeken en een beeld gekregen over deverantwoordingopvastgoed.Hiernavattenwedatbeeldsamen.

Vastgoedinprogramma’s

Het vastgoed bij de gemeentenwordt in iedere begroting anders verantwoord. Den Haag verantwoordt deinvesteringen, lasten en baten decentraal in alle programma’s. Rotterdam heeft het vastgoed onder eencentraalprogrammaondergebrachtenlaatdedoorbelastingindeandereprogramma’szien.Investeringeninvastgoedwordenbijhenconsequentverantwoordinhetprogramma.Inbeidegemeentenzijnlastenenbatenvanhetvastgoedmindergoedzichtbaarinhetprogrammaoverhead.

AmsterdamenUtrechthebbeneencentraalpuntinhetprogrammaplanvoorhetvastgoed.Utrechteeneigenprogramma, Amsterdam als subprogramma. In Amsterdam is naast het vastgoed in het subprogramma ookvastgoed direct verantwoord in andere programma’s. Hier is niet al het vastgoed van de gemeente in hetsubprogramma aanwezig. Utrecht heeft al het vastgoed van de gemeente in zijn programma benoemd. Deverantwoordingwordtbijhensomsineenanderprogrammagedaan,zoalsbijsportenonderwijs.

Er is te zien dat er geen eenduidigemanier iswaarophet vastgoedwordt verantwoord.Door een keuze temaken voor het consequent verantwoorden in één programmaof in alle programma’s ontstaat hetmeesteinzicht.Doordecentraal te verantwoorden is het perbeleidsdoel inzichtelijkwatde lastenenbaten zijndievolgen uit het gebruik van vastgoed. Hoewel dit uitgebreid is verantwoord, kan hier de bijdrage van hetvastgoedaandebeleidsdoelenzichtbaargemaaktworden.

Bij verantwoording in één programma ontstaat een suboptimaal beeld van lasten en baten vanuit hetvastgoed.Hetnadeelbijcentraalverantwoordenblijftdateraltijdnogeenprogrammaoverheadiswaarinhetvastgoed voor de eigen organisatiemoetworden verantwoord. Nuwe het vastgoed in het programmaplanhebbengezienkunnenweverdernaardeparagrafen.

VASTGOEDINDEPARAGRAFENDeBBVschrijftzevenverplichteparagrafenvoor.Hetvastgoedheeftmetaldezeparagrafenraakvlakken.Danwel omdat informatie in de paragraaf invloed heeft op het vastgoed, danwel omdat het vastgoed invloedheeft op de informatie in de paragraaf. We beginnen met een algemene oriëntatie om de paragrafen telokaliseren.Daarnagaanweperparagraafinopdeopgenomenverantwoordinginrelatietothetvastgoed.

Algemeen

DeindelinginparagrafenisinAmsterdam,UtrechtenDenHaagzichtbaaraangehouden.InDenHaagisnaastde verplichte paragrafen een paragraaf vastgoed opgenomen. In Utrecht en Amsterdam zien we ook de

40

verplichteparagrafenenenkeleaanvullingendaarop.Utrechtheefteenaanvullendeparagraafwendbaarheiden weerbaarheid opgenomen. Amsterdam heeft de paragrafen aangevuld met een subsidieoverzicht,mobiliteitsfondseninvesteringsparagraaf.Rotterdamheeftgeenparagrafenbenoemtindebegroting.Naenigzoekwerkisdeinformatiedieindeparagrafenhoort,gevondenondereenonderdeelfinanciën.Deparagrafenzijngelokaliseerd.Webehandelenhiernaeerstdeverplichteparagrafen.

Kostenvastgoedindeheffingen

Heffingenbijeengemeentemogenmaximaalkostendekkendzijn.Gemeentenzijnverplichtominzichtelijktemakenwelkekostenaandeheffingenwordentoegerekend.Gebruikvanvastgoed,bijvoorbeeldvooreenwerfmaarook indeoverhead,maaktaltijdonderdeeluitvandezekosten.Bijdeverantwoordingoverdekostenwordt ingeenvandegemeentenexplicietgesprokenoverdekostenvanhetvastgoed.Deaandachtgaatuitnaar de toerekening van overhead in het geheel van de kosten. Enkele gemeenten gebruiken voor hetoverzicht van toegerekende kosten het toerekeningsformat van de BBV (2016). Een verwijzing naar eenverordeningwaardekostentoerekeningisuitwerktenmogelijkdetoedelingvanvastgoedkosteninzichtelijkisgemaakt,isnietgevonden.Hiermeeisergeenverantwoordinggevondenopspecifiekevastgoedkosten.

Weerstandsvermogen,risico’senweerstandcapaciteit

Indezeparagraafmoetinzichtindefinanciëlepositievandegemeentewordengegeven.DecommissieBBVheeftaangegevendatditonderdeelinontwikkelingis.Alswekijkenhoedegemeentenrapporteren,zienwedat Amsterdam en Den Haag de indeling en onderwerpen van de BBV aanhouden. Utrecht heeft deonderwerpenverdeeldindeparagraafweerbaarheidenwendbaarheidendeparagraafweerstandvermogen.Rotterdam hanteert zijn eigen indeling en rapporteert in het onderdeel financiën op kengetallen enweerstandsvermogen. In Tabel 9 zijn de kengetallen per gemeente opgenomen. Hierna behandelen we dekengetallenenderaakvlakkenmetvastgoed.

Tabel9kengetallengemeenten2018Bron:begroting2018


Weerstandsvermogen.Ratioweerstandcapaciteitbeschikbaar/benodigd

0,69 1,04 1,36 2,11

Weerstandcapaciteitbeschikbaarinmiljoeneuro’s €161,4 €67,7 €359 €644

Stillereservealsonderdeelvandebeschikbareweerstandcapaciteitinmiljoeneuro

€0 €0 €0 €50

Weerstandcapaciteitbenodigdinmiljoeneuro’s €231,9 €67,8 €263 €305

Solvabiliteit 21% 27% 52% 21%

Nettoschuldquote 64% 77% 108% 78%

Nettoschuldquotegecorrigeerdvooruitstaandeleningen

55% 102% 69%

EMUSaldoinmiljoeneuro €-226 €-151 €-694 €-367

Structureleexploitatieruimte 0,5% -0,6% 0,8% 1,9%

Belastingcapaciteit 75% 96% 81% 99%

Grondexploitatie 4% 10% -18% -5%

Stillereservesindebeschikbareweerstandcapaciteit

Het weerstandsvermogen van gemeenten wordt bepaald door de aanwezige weerstandcapaciteit en debenodigdeweerstandcapaciteit.We gaan hier eerst in op de beschikbare en benodigde capaciteit en kijkenvervolgens hoe de relatie wordt verantwoord bij de onderzochte gemeenten. In de aanwezige

41

weerstandcapaciteitwordtgekekenhoeveelmiddelendirectbeschikbaarzijnomonverwachtegebeurtenissenoptevangen.

Watopvalt isdatRotterdamindebeschikbareweerstandcapaciteiteenbedragvan50miljoeneuroalsstillereserveheeftopgenomen.Voordezestillereservezijneenaantalcriteriabeschreven:

- erwordtgerekendmetverkoopwaardevandeactiva;- verkoopisbinnenéénjaarterealiseren;- verkoopleidtniettoteengatindebegroting;- verkooptastdetaakuitoefeningvandegemeentenietaan.

Erwordtnietexplicietgemaaktwelkeactivazijnopgenomen.Eenstillereserveophetvastgoedkanvoldoenaandegesteldecriteria.De€50miljoendieisopgenomeninhetweerstandcapaciteitmaakt8%vandetotaleweerstandscapaciteituitenheefthiermeeinvloedophetweerstandvermogen.

Naast Rotterdam heeft ook Utrecht een regel stille reserves opgenomen bij de bepaling van de aanwezigeweerstandscapaciteit.Hierisechtereenbedragvan€0,-opgenomen.Erwordtgeenaandachtgegevenaanderegel of hetbedrag.AmsterdamenDenHaaghebbennemengeen stille reservesopbij debepaling vandeaanwezige weerstandscapaciteit. Nu we hebben gezien hoe gemeenten de aanwezige weerstandcapaciteitverantwoordenkijkenwenaardebenodigdeweerstandscapaciteit.

Risico’sbijvastgoed

De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald op basis van de aanwezige risico’s bij de gemeente. InRotterdamisereenbeperktebeschrijvingvandeinhoudvanderisico’s.Risico’sdiedaarmogelijkbetrekkinghebben op vastgoed zijn het renterisico en risico’s grote projecten. Of er gerekend is met het risico oprentestijgingalsonderdeelvandekapitaallastenvanvastgoedisnietzichtbaar.Hoehettotaalrisicobedragtotstandisgekomenislastigtezien.

BijUtrechtenDenHaagzijnergeenspecifiekerisico’sopgenomendieeenzichtbarerelatiehebbenmethetvastgoed. InAmsterdam ishet risicoopheffingvennootschapsbelastingopvastgoedbeschrevenwaarbijhetuitgangspunt is aangehouden dat er geen belastingplicht is. Hiermee is er geen direct risico op vastgoedopgenomen indebenodigdeweerstandcapaciteitbij gemeenten.Nukunnenwekijkenhoedegemeentederelatieleggentussendebenodigdeenbeschikbareweerstanscapaciteit.

Weerstandvermogen

Rotterdam,UtrechtenDenHaaglateneenratiozienvoorhetweerstandvermogen.Dezekomttotstanddoorhet aanwezige weerstandcapaciteit te delen door de benodigde weerstandscapaciteit. Amsterdam volgt alsbeleiddathetweerstandvermogentussende1,0en1,4moetzittenenblijvenhierbinnen.Rotterdamheefteen beleidsdoelstelling waarbij het weerstandvermogen (weerstandsratio genoemd) niet onder de 1,4 magkomen.Met een ratio van 2,1 gaat dit goed.Utrecht hanteert een ondergrens van 1,0waar zij bijna onderkomen.Zijvoegen€6miljoenaandealgemenereservetoeombinnendegrensteblijven.

DenHaagberekenthetweerstandvermogennietenrapporteertooknietovereengewenstminimum.Alswederatiozelfberekenenkomenweuitop0,69watlaatziendatereenlagereweerstandcapaciteitbeschikbaarisdanbenodigd.WaarinRotterdameenstillereservegeenbijdragelevertombinnendegesteldegrenzenteblijven, zou bij Den Haag het gebruik mogelijk wel bij kunnen dragen. Ook Utrecht kan met de inzet vanmogelijke stille reserves zorgen dat er geen beheermaatregelen nodig zijn. Mocht er een stille reserveaanwezig zijn dan zijn de beheermaatregelen en is er een directe relatie tussen het vastgoed en debestedingsruimtevandegemeente.Nuwehetweerstandvermogenvandegemeentenhebbengezienkijkenweverdernaarhetvreemdeneigenvermogenvandegemeenten.

42

Solvabiliteit

Desolvabiliteitkomttotstanddoorheteigenvermogentedelendoorhettotalevermogen.Degrenzenvoorde solvabiliteit zijn vastgelegd in deVNGpublicatie houdbare gemeentefinanciën.Hoger dan30% is gezondlagerdan20%wordtalsongezondbeschouwt.Rotterdamlaatziendatzijoptermijnonderdegrensvan20%dreigentekomenenbenoemenditookalsrisico.Bijdeanderegemeentenwordengeenspecifiekerisico’sofmaatregelen benoemd. Vastgoed wordt niet betrokken in de bepaling van de ratio. Of de stille reserve inRotterdamismeegenomenbijdebepalingvandesolvabiliteitisnietzichtbaar.

Deboekwaardevanhetvastgoedwelkenietisbelastmetvreemdvermogenteltmeeinheteigenvermogen.Voor de boekwaarde moeten gemeenten de kostprijs minus afschrijvingen opnemen waardoor eventuelemarktwaarde stijging of daling geen invloed heeft op de ontwikkeling van de waarde. Over de waardeontwikkelingvanvastgoedinrelatievandesolvabiliteitwordtnietgerapporteerd.Nugaanwevandebalansterugnaardebegrotingenkijkenwenaardeschuldinrelatietotdebegroting.

Nettoschuldquote

Denettoschuldquotewordtbepaalddoordeaanwezigeschuldtedelendoorhettotaalvandebegroting.Indevng-publicatiehoudbarefinanciën(2017)iseenschuldhogerdan130%alsrisicobeschreven.Eenschuldonderde100%wordtalsgezondgezien.Bijallegemeentenisteziendatdeschuldquoteoverdelaatstejarensterkistoegenomen.AlleenAmsterdamzitbovende100%endaarkomtindetoekomstderisicogrensinzicht.

Utrechtheefteeneigenbovengrensgesteldvan100%voordeschuldquote.Zijmeldendathetafstotenvanovertollig gemeentelijk eigendom, dat met vreemd vermogen is gefinancierd, als sturingsmogelijkheid kanworden ingezet. Met een schuld van 1,1 miljard op de totale begroting van 1,5 miljard moet er wel eensubstantiëlevastgoedportefeuillewordenverkochtwilditinvloedhebbenopdeschuldquote.Utrechtmeldbijtoekomstigeinvesteringentegaantoetsenopdeinvloedopdeschuldquote.Naastdebehandeldekengetallenzijernogvierkengetallenwaarwehiernaopingaan.

Exploitatieruimte,EMUsaldo,grondenbelastingcapaciteit

Deexploitatieruimtelaatzienofdebegrotingvandegemeentesluit.AlleeninUtrechtzienwedaterin2018eentekort isvoorspeld.GekoppeldaandeexploitatieruimtewordthetEMUsaldoberekend.Hierzienwebijallegemeententekorten.DitkomtomdathetEMUSaldowordtberekentopbasisvanuitgavenenontvangstenen niet op het saldo van baten en lasten. In het EMU saldo worden geen afschrijvingen, toevoegingen enonttrekkingen aan reserves en voorzieningen opgenomen. Wel worden aan- en verkopen van grondmeegenomen.

Alleen Utrecht vermeld voor het EMU saldo dat bij hen de streefwaarde een tekort van €35miljoen is. InAmsterdamwordtgemelddatdetekortenveroorzaaktworden,onderanderedoordeinvesteringin(school-)gebouwen. Zowel Den Haag als Rotterdammelden dat het EMU saldo bij de jaarrekening vaak binnen degestelde normen blijft omdat er sprake is van planningsoptimisme. Geen van de gemeenten heeftbeheersmaatregelenofsturingsmiddelenbenoemd.

Bijhetkengetalexploitatieruimtewordtbijgeenvandegemeentenderolvanvastgoedbenoemd.InhetEMUsaldo zienwe bij alle gemeenten de hoeveelheid aan investeringen terug komen. AlleenAmsterdamnoemtspecifiekdeinvesteringingebouwen.VoordeexploitatieruimteenhetEMUsaldowordtvastgoednietdirectingezetalssturing.Detweeovergeblevenkengetallen,grond-enbelastingcapaciteithebbengeenbetrekkingopvastgoed. Indebegrotingenwordterookgeenraakvlakgevondenmetdetweekengetallenenvastgoed.Nuweallekengetallenhebbengezienkunnenweeenalgemeenbeeldschetsenvanderolvanvastgoedindekengetallen.

43

Beschouwingkengetallen

Allereerst zijn de kengetallen niet los van elkaar te beoordelen enmoet de ontwikkeling over een langereperiode worden bekeken. Op onderdelen zijn er tekorten of risico’s geconstateerd, in het geheel vankengetallen laten de gemeenten geen structurele problemen zien. Waar Den Haag en Utrecht een laagweerstandvermogenlatenzien isdesolvabiliteitruimvoldoende. InAmsterdamzienwedatdegrensvandeschuldquoteinzichtkomt,terwijldesolvabiliteitdaarruimvoldoendeis.Utrechtbenoemenddeverkoopvanvastgoedalsmaatregelomdeschuldquotetebeïnvloeden.

InRotterdamisdestillereservegebruiktindebeschikbareweerstandcapaciteit.Ditterwijlergeenrisico’szijnindeweerstandsratiomaarwelindesolvabiliteit.InUtrechtisdealgemenereservemet€6miljoenaangevuldomopeenpositiefweertandvermogen teblijven.Daar zoumeteenmogelijke stille reservegeenaanspraakgemaakthoevenwordenopdetoevoegingaandealgemenereserve.Hierbijkandemogelijkestillereserveophetvastgoedeendirectebijdrageleverenaandebestedingsruimtevandegemeente.

Weziendathetvermogendatbelegdis invastgoedeendirecterelatieheeftmetdefinanciëlepositieendebestedingsruimtevandegemeente.Hetvastgoedwordtingezetomtesturenopdeweerstandcapaciteitendeschuldquote.Hetbetrekkenvanhetvastgoedindesturingopderatio’sgebeurtnognietconsequentennieteffectief. Nu we in beeld hebben gebracht welke invloed het vastgoed op de financiële positie van degemeenteheeftkunnenwenaardevolgendeparagraaf:onderhoudkapitaalgoederen.

Onderhoudkapitaal

HetBBVschrijftvoordatindezeparagraafonderhoudkapitaalgoederenhetbeleidskaderwaargebouwenvoorwordeningezetwordtbeschreven.Definanciëleconsequentiesdievoortvloeienuithetbeleidskaderenhoeditvertaaldwordt indebegrotingmoet zichtbaar gemaaktworden.Naast gebouwen is de verantwoording vandezepuntenvoorwegen,riolering,waterengroenhiertevinden.Wekijkeneerstnaardevindbaarheidvandeparagraafendegebouwendaarin.Daarnagaanwepergemeenteinopdeverantwoordingoverdegebouwen.Wesluitenafmeteenalgemeenbeeldoverdeverantwoordingindeparagraafonderhoudkapitaalgoederen.

Algemeen

Amsterdam,UtrechtenDenHaaghebbenalleneenzichtbareparagraafonderhoudkapitaalgoederen.Utrechtnoemt de paragraaf ‘investeringen en onderhoud kapitaalgoederen’. Bij Rotterdam is de verantwoordingopgenomenbijhetonderdeelfinanciënonderdetitelonderhoudkapitaalgoederen.Voorallegemeentenisdeverantwoordingoverkapitaalgoederentevinden.Water indeparagraafwordtverantwoordbeschrijvenwehierna.

Vastgoeduitgebreidverantwoord

In Den Haag heeft de verantwoording over vastgoed in de paragraaf een prominente plek ingenomen. Perbeleidsdoelwordtverantwoordwelkemiddelenwordeningezetomhetvastgoedteonderhoudenenhoeditgedekt is. Het beleidsdoel onderwijs is niet opgenomen. De kantoorgebouwen zijn voor het grootste deelverantwoord in het onderdeel interne dienstverlening. Over (des-) investeringen in de gebouwen vanuitbeleidsdoelstellingenisgeeninformatieopgenomen.

VoorhetonderhoudsniveauvandegebouwenneemtDenHaageenverwijzingopnaardeNEN2767.Erwordtvermelddat hetminimumniveau3 is vastgesteld in de vastgoednotauit 2014.Wegbeheer en groenbeheerhebbeneenbescheidenverantwoordingopgenomenenvermeldenalleenhetbeschikbarebudget.

Vastgoednietverantwoord

44

Rotterdam neemt geen informatie op over gebouwen bij hun onderdeel onderhoud kapitaalgoederen. Zijgeven een grotendeels tekstuele verantwoording over onderhoud wegen, water, riolering en groen.Monumentenwordenookgenoemd.Erisniettezienofditgaatomgebouwenofkunstwerken.HiermeeisereengrootcontrastmetDenHaag.

Soberonderhoudsniveau

Amsterdam rapporteert in de paragraaf specifiek op het onderdeel gebouwen. In de inleiding wordt hetbeleidskadervoorstedelijke infrastructuurgeïntroduceerd.Hierbijwordtde landelijkeCROW-normvoorhetbeheer in de openbare ruimte genoemd. Er wordt een streven naar het niveau verzorgd (heel en veilig)beschreven. Bij het onderdeel gebouwen wordt het gewenste en huidige onderhoudsniveau ‘sober’ alsdoelstelling beschreven. Uitzondering hierop zijn de gebouwen van de GGD waar niveau ‘verzorgd’ wordtgenoemd. In de toelichting bij CROW-norm niveau sober staat beschreven: ‘verminderd comfort/ veiligheidkomtinhetgedrang’.

InhetonderdeelgebouwenwordtinAmsterdamalhetvastgoedindegemeenteaangehaaldenvermelddatercirca1500objecteninbeheerzijn.Erwordtspecifiekgerapporteerdoponderwijshuisvesting,parkeergaragesen vastgoed in één specifieke gebiedsontwikkeling. Er wordt niet aangegevenwelke onderhoudskosten perbeleidsdoel worden gemaakt of hoe dit gedekt wordt. (des-) investeringen in kapitaalgoederen vanuitbeleidsdoelstellingenzijnnietverantwoord.

Sportaccommodaties worden naast het onderdeel gebouwen een tweede keer genoemd en uitgebreiderverantwoord in een onderdeel sportaccommodaties en sportparken. Hier wordt een gewenstonderhoudsniveau‘verzorgd’genoemd. Inditonderdeelwordtookgesprokenoververvangingsinvesteringeninsportvelden.Erwordtvermelddathetonderhoudvandesportaccommodatiesovergaatnaarvastgoed.

Er is inAmsterdamspecifiekaandachtgegevenaanhetgeheel vangebouwen.Deverantwoording isdaarbijniet consequent en sluit niet aan op het vastgoed wat in meerdere programma’s is opgenomen.Sportaccommodaties worden verantwoord in een apart onderdeel, terwijl onderwijs wel onder gebouwenwordt verantwoord. Het genoemde ambitieniveau ‘sober’ voor onderhoud heeft betrekking op openbareruimte en lijkt niet aan te sluiten op het onderhoud gebouwen. Een wens om gebouwen op eenonderhoudsniveauteonderhoudenwaarbijdeveiligheidinhetgedingkomt,roeptvragenop.WegaanverdernaarUtrecht.

Investereninkapitaalgoederen

De letterlijke vertaling van onderhoud komt ook in Utrecht terug in de paragraaf. Naast hetonderhoudsprogrammarapporterenzijalsenigegemeenteookop investeringen indekapitaalgoederen.Webeginnenmetdebeschrijvingvanhetonderhoudsprogrammaengaanvervolgensverdermetdeinvesteringeninhetvastgoed.

Inhetonderhoudsprogrammazijnvieronderdelenopgenomen,waarinhetonderhoudaanhetgemeentelijkvastgoedwordtverantwoord:Onderwijs,maatschappelijkeondersteuning,sportenvastgoed.Inhetonderdeelonderwijs wordt gemeld dat er € 300.000 is gereserveerd voor het onderhoud van scholen, die niet zijnovergedragenaanschoolbesturen.DeMFA’swaarscholenonderdeelvanuitkunnenmaken,wordenonderhetprogramma vastgoed verantwoord. In het onderdeel sport is niet te zien aan welk programma deonderhoudslastenzijngekoppeld.

Onderhoudaancultuurgebouwenenkantorenwordtnietspecifiekverantwoord.Inhetonderdeelvastgoediseen verwijzing opgenomen naar het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV), waar het begroteonderhoudisopgenomen.Eengewenstminimumenwerkelijkonderhoudsniveauvangebouwenisnietindebegrotingbeschreven.

45

In het onderdeel investeringen is een onderscheid gemaakt naar vervangingsinvesteringen enuitbreidingsinvesteringen.Naastdebijhetdeelonderhoudkapitaalgoederengebruikteonderdeleniserbijdeinvestering ook een onderdeel cultuur opgenomen. Bij het onderdeel cultuur wordt vermeld dat er geennieuwe culturele investeringsprojecten zijn gepland. Inhetonderdeel vastgoedwordt gerapporteerdover algeautoriseerde investeringen in cultuur. Voor vervangingsinvesteringen is in het onderdeel vastgoed eenstructureelbedragvan€1,5miljoenopgenomenvoorlevensduurverlengendonderhoud.Hetonderdeelsportmeldtgemiddeld€4,5miljoenaanvervangingsinvesteringen.

In Utrecht is het onderdeel vastgoed opgenomen bij onderhoudsprogramma en investeringen. Naastverantwoording in het onderdeel vastgoed wordt het vastgoed ook in onderdelen sport en onderwijsverantwoord. Er is geen inzicht gegeven in het vastgoed wat in de overhead is opgenomen. Door deverspreiding van de verantwoording over vastgoed is er geen integraal beeld te vormen op onderhoud eninvesteringenindegebouwen.Wehebbennugezienhoepergemeentenhetvastgoedverantwoordwordtindeparagraafonderhoudkapitaalgoederenenkunnenhiernadaarvaneenoverzichtgeven.

Vastgoedindeparagraafonderhoudkapitaalgoederen

Geenvandegemeentenrapporteertconsequentopdewettelijkverplichtgesteldeonderdelenindeparagraafonderhoud kapitaalgoederen. Utrecht gaat als enige van de vier gemeenten in op meer dan alleen hetonderhoudvandekapitaalgoederen.Zijverantwoordendeinvesteringenindegebouwen.Heteffectvandezeinvesteringenopbijvoorbeeldkapitaallastenenexploitatiekostenwordthierbijnietinzichtelijkgemaakt.

Waar de BBV niet specifiek vraagt om het onderhoud inzichtelijk te maken hebben de gemeenten dit welconsequent gedaan. Alleen in Rotterdam wordt er niet op vastgoed ingegaan. Bijdrage van dekapitaalgoederen aan beleidsdoelen wordt niet consequent verantwoord. Financiële effecten vanbeleidsdoelen op de gebouwen en de vertaling daarvan in de begroting is door geen van de gemeenten(volledig) inzichtelijk gemaakt. Hiermee hebben we een beeld gekregen van de verantwoording van hetvastgoedindeparagraafonderhoudkapitaalgoederenengaanweverdernaardeparagraaffinanciën.

Derenteophetvastgoed

De hoogte van de rentewaarmee gemeenten rekenen, heeft een groot effect op de kapitaallasten van hetvastgoed.MetdewijzigingvanhetBBVisiederegemeentenverplichtomopeenuniformewijzezijnrenteteberekenen. De rente die gemeenten rekenen op hun investeringen wordt benoemd als omslagrente. Deberekening van de omslagrente en de wijze waarop dit aan investeringen wordt toegerekend, moetbeschreven worden in de paragraaf financiering. We gaan hier in op de omslagrente die per gemeente isberekendenmogelijkeverantwoordingvandeeffectenophetvastgoed.

Utrecht en Den Haag rapporteren in de paragraaf over de omslagrente. Beide maken gebruik van hetaanbevolenrekenschemavandeBBV(CommissieBBV,2016).AmsterdamenRotterdamrapporterennietindeparagraafoverdeomslagrente.MetbehulpvandezoekfunctieinpdfisdeverantwoordingoveromslagrentebijAmsterdamgevondenonderhetprogrammaalgemenedekkingsmiddelen.BijRotterdamisdeomslagrenteverantwoord inhetproduct financiering.DenHaag isdeenigegemeentedie indeparagraafgeenoverzichtgeeftvanuitstaandeleningen.

Tabel10omslagrente2018Bron:begrotingen2018


Omslagrente 2% 2% 1,3% 2,5%

46

Amsterdammeldtinhetprogramma(nietindeparagraaf,ziehiervoor)in2017overtezijngegaanvan3,5%omslagrente naar 1,3% . Dit is een daling van 63%. De nieuwe rekenmethode betekent voor Utrecht eenhalveringvanderentevan4%naar2%,welkein2018isdoorgevoerd.InRotterdamishetverschilkleinerenwordt de rente verlaagd van 3% naar 2,5%. In Rotterdam wordt gemeld dat de effecten nog niet geheelinzichtelijk zijnendaaromeen stelpost isopgenomen. In tabel 10 isdeomslagrenteper gemeente inbeeldgebracht.

Naast de rentewordt bij Rotterdam in het onderdeel financiering en Amsterdam in de paragraaf aandachtbesteed aan de uitstaande leningen en garanties. Daar zien we bij beide gemeenten uitstaande leningenterugkomen voor vastgoedinvesteringen bij externe partijen. Utrecht en Den Haag melden het totaal vanuitstaandeleningenengaannietspecifiekinopwelkeleningenditzijn.

In Amsterdam wordt een vermelding gemaakt over het verkoop van vastgoed en de bijdrage aan deschuldreductie.Erwordtgeenbedraggenoemdofinzichtelijkgemaaktwatdeontwikkelingvanverkoopvooreffect hebben op de schuldpositie van de gemeente. De wijzigingen in de rente en de invloed op dekapitaallasten en nieuwe investeringen is bij de gemeente niet specifiek gemaakt naar het vastgoed. Deschuldpositievandegemeentewordtnietdirectinrelatiegebrachtmetdeontwikkelingeninhetvastgoed.

Eristeziendatdewijzigingindebe-entoerekeningvanrenteindegemeentevoorgroteverschuivingenindebegroting zorgt. Verder rapporteren de gemeenten in enkele gevallen over specifiek over vastgoed bijuitstaandeleningenenschuldreductie.Ergaatgeenspecifiekeaandachtuitnaareffectenvandefinancieringop de ontwikkelingen van het vastgoed. Er is geen directe koppeling tussen schuldpositie en het vastgoedzichtbaarbijdegemeenten.Nadebehandelingvandeparagraaffinancieringgaanweverdermetdeparagraafverbondenpaartijen.

Vastgoedbijverbondenpartijen

Hiervoorhebbenwegeziendatdegemeenteuitstaandeleningenheeftvoorvastgoedinvesteringenbijexternepartijen. Indeparagraafverbondenpartijenmoeteen lijst vanallepartijenwordengepresenteerd,waardegemeentezoweleenfinancieelalsbestuurlijkbelanginheeft.Hierbijkanvastgoed,watdegemeentegebruiktom beleidsdoelstellingen te bereiken, op verschillendemanieren terug komen. Er kan gedacht worden aanbibliothekenofmusea,welkeinstichtingenzijnondergebrachtmaarookaandeelnameineenverenigingvaneigenaren.

De BBV heeft de regels voor de verantwoording over verbonden partijen in 2016 (Commissie BBV, 2016)aangescherpt.Doel ismeer inzichttekrijgen indedoelstellingendiebereiktmoetenwordenmetverbondenpartijen. Daarnaast moet er inzicht komen in de financiële en operationele risico’s die voor de gemeentespelen. Inditonderdeelanalyserenwedeparagraafverbondenpartijenenderaakvlakkendieditheeftmethetvastgoedwatdegemeentegebruikt.

De paragraaf verbonden partijen wordt door alle gemeenten consequent gebruikt. Bij Rotterdam niet alsparagraaf,maaralsonderdeelbijfinanciën.Degemeentengaanverschillendommetdeverplichteinhoudvandeparagraaf.Rotterdamneemtalleentekstueleinformatieopengeeftgeeninzichtindefinanciëlepositievanverbonden partijen. Den Haag rapporteert niet op de vermogens positie van de partijen. Aanwezigheid inverenigingvaneigenarenwordenbijAmsterdamenDenHaagvermeld.UtrechtmeldtnogteonderzoekenofhetverplichtisomVVE’soptenemenindeparagraaf.AllegemeentenmeldendeelnameineenvennootschapvaneenN.V.stadsherstel.

Rotterdamstartmeldttestartenmeteennieuwevennootschapvoorhetsportbedrijf.Eriseenbedragvan€40miljoen benoemdwat jaarlijks is toegezegd aan de vennoot. Voorwelke zaken dit is en of het vastgoedmogelijk is overgedragen aan de vennoot is niet vermeld. Als enige stichting, waarin zowel financieel als

47

bestuurlijkbelang is, isdebibliotheekopgenomen.Verplichteverantwoordingskadersover financiële risico’svandestichtingzijnnietopgenomen.

InUtrecht lijktergeenvastgoedgekoppeld tezijnaanverbondenpartijen.Er isweleenvermeldingvanhetUtrechts Archief, waarvan niet inzichtelijk is of het vastgoed ook bij de gemeenschappelijke regeling isondergebracht.DenHaag vermeldt zeven verenigingen van eigenarenwaarin zij deelneemt.Daarnaast is ereen vastgoedexploitatiemaatschappij opgenomen voor een gebiedsontwikkeling. Andere vermeldingen vanpartijenwaarhetgebruikvanvastgoedvoorgemeentelijkebeleidsdoeleneenrolspeeltzijnnietgevonden.

Amsterdamgebruiktdeelnemingenencoöperatiesombeleidsdoelentebereikenwaarbijvastgoedookeenrolspeelt. Bij de deelnemingen en stichtingen is aangegeven in welk programma de doelstellingen wordenverantwoord. Deelnemingen waarbij vastgoed in een N.V. is ondergebracht, om actief te sturen op deontwikkelingenineenbuurt,wordennietineenprogrammaverantwoord.Watopvaltisdaterhetonderdeelverenigingvaneigenaren(VVE)alleeninhetprogrammaparkerenwordenverantwoord.Ditduidtopeennogniet doorgevoerd beleid voor verantwoording van VVE’s of dat het gemeentelijk vastgoed geen onderdeeluitmaaktvaneenVVE.

Wezienindeparagraafverbondenpartijendaterverschillendeinstrumentenzijnomvastgoedopafstandteplaatsen en te verantwoorden. Welk onderdeel vastgoed bij de verbonden partijen uitmaakt, of dit in destichting is opgenomen en waar beheertaken zijn gelegd, wordt niet inzichtelijk. Mogelijke risico’s op hetvastgoedzijnhiermeeooknietinzichtelijk.Ookindeparagraafverbondenpartijenspeeltdeinzetvanvastgoedeen rol. Er is geeneenduidigegevonden inhetopafstandplaatsenvanvastgoedenhet sturenhierop.Danhebbenwedeparagraafverbondenpartijenbehandeldengaanweverdernaarderoldievastgoedspeeltindebedrijfsvoering.

Vastgoedindebedrijfsvoering

Eerder hebben we gezien dat, met de invoering van het programma overhead, er geen financiëleverantwoordingafgelegdhoeft teworden indeparagraafbedrijfsvoering. Inditonderdeelanalyserenwedeinformatiediegemeentenhebbenopgenomenonderbedrijfsvoering.Amsterdamrapporteertindeparagraafbedrijfsvoeringinéénalineaovervastgoed.hetgaathierbijoverdeinvoeringvanhetflexibelwerkconceptende effecten daarvan op de huisvesting. In Utrecht is er geen verantwoording over de huisvesting van degemeente of het beleid daarop opgenomen. Rotterdam neemt alleen een verwijzing op naar het productconcernhuisvesting.

InDenHaagis indeparagraafbedrijfsvoeringeenverantwoordingvanonderwerpennaarportefeuillehouderopgenomen. In het onderdeel ‘huisvesting en facilitymanagement’ wordt kort gerapporteerd over deinvestering in het stadhuis en de verkoop van een pand. In het onderdeel ‘omvang en kosten informatie’wordendeapparaatlastenperkostensoortverantwoord.Hierzijnspecifiekdekostenvanhuisvestingvanhetapparaat zichtbaar gemaakt. Opvallend is dat deze niet in het programma overhead zichtbaar zijn. Bij hetonderdeel ‘doelmatigheid en doeltreffendheid’ wordt onder verantwoordelijkheid van een andereportefeuillehoudereenmeldinggemaaktoverhetonderhoudvanhetgemeentelijkvastgoed.

In deparagraaf bedrijfshuisvesting zienwedat alleenDenHaag verantwoordingheeft opgenomenover hetvastgoed.Hierbij isde informatieverspreidover tweeportefeuillehouders.Het isnietdirectzichtbaardaterverantwoordingovervastgoedindezeparagraafofdelosseonderdelenwordtafgelegd.TerwijldeBBVgeenfinanciële informatie verwacht is Den Haag de enige die hierwel op rapporteert. Nuwe de bedrijfsvoeringhebbenbehandeldishetgrondbeleiddeenigeverplichteparagraafdieoverblijft.

48

Effectenvangrondbeleidopvastgoed

Deverantwoordingindeparagraafgrondbeleidheeftgeendirecterelatiemethetbestaandevastgoed.Indeparagraafmoetduidelijkgemaaktwordenwelkevisieerisophetgrondbeleidenhoeditisaangeslotenopdebeleidsdoelstellingen.Erwordtdaarnaasteen financiëleonderbouwinggegevenop resultaten,winstneming,reservesenrisico’s.Eenafgeleidevanhetgrondbeleidishetgrondprijsbeleid,waardegrondprijsvoornieuwgemeentelijk vastgoedkanwordenvastgesteld.We focussen indezeparagraafopde informatie rondomdegrondprijs.

Utrecht geeft een tekstuele uitleg op het grondbeleid en gaat in op de steeds complexer wordendeontwikkeling van de stad. Voor het grondbeleid wordt verwezen naar de (Comissie BBV, 2016). Er wordtaangegeven dat er over de grondprijs wordt gerapporteerd met behulp van een peilstok, welke bij debehandelingvandebegrotingwordtbesproken.

Den Haagmeldt steedsmeer faciliterend grondbeleid te voeren en bouwt het actief grondbeleid af. Bij deuitleg over het erfpachtbeleid wordt vermeld dat maatschappelijke functies op erfpacht geenmogelijkheidwordtgebodenomtotvolleeigendomover tegaan.Hierbijhoudtdegemeentedemogelijkheidtotsturing.DenHaagneemteenverwijzingopnaardeNotagrondbeleiduit2012enheeftgeen informatieopgenomenovergrondprijsbeleid.

Rotterdam verantwoordt op de verplichte onderdelen uit de BBV. Voor het grondprijsbeleid hanteert degemeentesinds2013eennormatiefresiduelemethodevoorhetbepalenvandegrondprijs.OokAmsterdamheeftdeverantwoordingvolgensdeBBVaangehoudenenhanteerteenzelfdegrondprijsbeleidalsRotterdam.Amsterdam neemt een uitgebreide verantwoording op over gebiedsontwikkeling en het grondbeleid datdaarbij gevoerd wordt. Er wordt geen relatie gelegd tussen uitbreidingsplannen en de bekostiging vanmaatschappelijkvastgoed.

In de paragraaf grondbeleid zienwe ontwikkelingen, die eenmogelijke impact hebben op het gemeentelijkvastgoed.Wezienwebijallegemeentenhetfaciliterendgrondbeleidterugkomen.Erwordthierbijgeenrelatiegelegd,hoehetmaatschappelijkvastgoedgerealiseerdengefinancierd moetwordenenofdit ten lastevanmogelijk grondbeleid gerelateerde reserves moet komen. Het grondprijsbeleid wordt in drie van de viergemeententoegelicht.Wehebbenhiermeeeenbeeldopdedirecteenindirecteeffectenvanhetgrondbeleidop het vastgoed. Nu alle verplichte paragrafen zijn behandeld kijken we nog kort naar de paragrafen diegemeenteaanvullendhebbenopgenomen.

Deparagraafvastgoed,investeringenensubsidies

Gemeentenzijnvrijomnaastdeverplichteparagrafenaanvullendeparagrafenoptenemen.Wevervolgendezoektochtnaarhetvastgoedindebegrotingdoorookdeaanvullendeparagrafentebekijken.Aanhetbeginbijde beschouwing van de paragraven hebben we laten zien welke aanvullingen de gemeenten hebbenopgenomen.InUtrechthebbenwedeaanvullendeparagraafwendbaarheidenweerbaarheidalbehandeldbijdebesprekingvanhetweerstandvermogen.

49

Paragraafvastgoed

DenHaagheefteenparagraafvastgoedopgenomenenverantwoordalsenigegemeenteoverhetvastgoedalsgeheel op één plek. De verantwoording bestaat uit een beschrijving van al het vastgoed dat de gemeentegebruikt. Zowel eigendom als huur. Daarnaast wordt ingegaan op thema’s verhuur en leegstand, verkoop,onderhoud en investeringen. In het onderdeel leegstand wordt ingegaan op het huidig en gewenstleegstandspercentage. Om prestaties te kunnen meten gemeld dat er gebruik wordt gemaakt van eenbenchmarkgemeentelijkvastgoed.

In het onderdeel verkoop wordt gerapporteerd over de taakstelling tot het behalen van € 5 miljoen aanboekwinst op de verkoop van vastgoed. Het onderdeel onderhoud en investeringen gaat in op deverduurzamingvandegehelevastgoedportefeuilleendeinvesteringendiehierbijspelen.Erwordtgemelddatde voorziening onderhoud is afgeschaft en dat vervangingsinvesteringen, zoals vervangen cv installaties,geactiveerd gaan worden. Er wordt geen financiële informatie met lasten en baten en effecten vaninvesteringengepresenteerd.

Subsidies

Naast de paragraaf vastgoed heeft Den Haag een paragraaf subsidies opgenomen. Hierin is een toelichtinggegevenophetsubsidiebeleid.Erwordtnietingegaanopfinanciëleverantwoordingvandesubsidiesenwelkedoelen hiermee bereikt moeten worden. De paragraaf subsidies is ook als aanvulling opgenomen inAmsterdam.Zijspecificerenperprogrammaenperpartijwelkesubsidieswordentoegekend.Meteenbedragvan€696miljoenwordterbijnatweekeerzoveelaansubsidiesuitgegevenalsinRotterdam(€354miljoen).InAmsterdamis inenkelegevallenteziendater indesubsidiedirectevergoedingenvoordeexploitatievanhetvastgoedzijnverwerkt.

InRotterdamkomthetonderdeelsubsidiesterugbijfinanciën,waarweeerderdeinformatieuitdeparagrafengevonden hebben. Voor de subsidies wordt een totaaloverzicht per programma gepresenteerd. Er kandoorgekliktwordennaarde verstrekte subsidieperpartij.We ziende lijst van circa90 subsidiepartijendieeerder benoemd waren in het product cultuur. In Utrecht is een bijlage opgenomen waarin de subsidiesinzichtelijkzijngemaakt.

Utrechtkiestalsenigeomdesubsidiesineenbijlageoptenemen.DenHaagisdeenigepartijdiegeeninzichtgeeft in de verstrekte subsidies en alleen op het subsidiebeleid rapporteert in de paragraaf. Erwordt in deverantwoordingoverdesubsidiesgeenrelatiegelegdmethetmogelijkegebruikvangemeentelijkvastgoed.Eris hiermee niet inzichtelijkwelk deel van de subsidies besteedwordt aan het gebruik van vastgoed.Na hetinzichtindesubsidiesgaanwenaarinvesteringen.

Investeringeninvastgoed

WehebbeneerdergeziendatRotterdamenDenHaaghuninvesteringeninvastgoedhebbenverantwoordinde programma’s. Rotterdam in het programma overhead en het subprogramma vastgoed. Den Haagverantwoord de investering in het programma van de betrokken beleidspartijen. In Den Haag worden deinvesteringen invastgoedook indeparagravenvastgoedenbedrijfsvoeringverantwoord. InUtrechthebbenwegeziendatdeinvesteringenindeparagraafonderhoudkapitaalgoederenzijnopgenomenendiehebbenweeerderbesproken.

Amsterdam kiest ervoor om een aparte paragraaf investeringen op te nemen. Hier wordt naar programmagerapporteerd op de geplande investering. We zien vastgoedinvesteringen terug komen op verschillendeprogramma’s.Onderhetprogrammavastgoedisslechtséén(vervangings-)investeringverantwoord.

50

In Rotterdam vinden we bij financiën een apart onderdeel investeringen. Dit naast de verantwoording inprogramma’s.Hierwordteenoverzichtgepresenteerdvanallegemeentelijke investeringen.DenHaagheeftnaast de vermelding in programma’s en de paragraven nog een apart onderdeel projecten en een bijlageinvesteringenopgenomen.DaarmeezijnervijfplekkenwaarDenHaagzijninvesteringenverantwoordworden.

Iedere gemeenten kiest weliswaar zijn eigen plekken om investeringen te verantwoorden (Tabel 11), allenhanteren ergens een totaaloverzicht met meerjarenprognose van de investeringen. De impact van deinvesteringenopkapitaallastenwordtalleendoorDenHaagnietzichtbaargemaakt.InvesteringeninvastgoedwordendoorDenHaagconsequentinalleprogramma’sverantwoord.Rotterdamrapporteertvrijconsequentover de investeringen vanuit het subprogramma vastgoed. Het enige programma waar ookvastgoedinvesteringen in worden verantwoord is overhead. Utrecht en Amsterdam verantwoorden deinvesteringenzowelinhetprogrammavastgoedalsinspecifiekeprogramma’s.

Tabel11verantwoordinginvesteringenBron:begrotingen2018


Inprogramma V V

Inparagraaf V V V

Inlosonderdeel V V

Indebijlage V

Elke(des-)investeringinvastgoedheeftinvloedophettotaalvanlastenenbatenvandevastgoedportefeuille.Geenvandegemeentenmaaktspecifiekvoorhetvastgoedinzichtelijkwatdezeeffectenzijnenhoedezeindeportefeuille gedekt worden. Drie gemeenten maken de effecten van investeringen op de kapitaallasteninzichtelijk alleen wordt er geen inzicht gegeven in de effecten op exploitatielasten. Waar het BBV lijkt tebedoelen dat investeringen in de paragraaf onderhoud kapitaalgoederen verantwoord moeten worden, isUtrechtdeenigegemeentediehetdaarinzichtelijkmaakt.

De enige aanvullende paragraaf die we nu niet hebben behandeld is de paragraaf mobiliteitsfonds bij degemeente Amsterdam. Hier zijn we snel mee klaar omdat daar niet gerapporteerd wordt over vastgoed.Hiermee hebben we alle paragraven gehad en kunnen we het geheel aan paragraven en de rol van hetvastgoeddaarinbeschouwen.

Vastgoedindeparagrafen

We hebben gezien dat elke verplichte paragraaf een directe of indirecte relatie heeft met vastgoed. DeonderzochtegemeentengaanergvrijommetdeindelingendedoorhetBBVverplichteinhoud.Wehebbengeziendatgemeentenbezigzijnmetsturingopkengetallen.Hierbijwordtvastgoed ingezetomtesturenophetweerstandsvermogenendeschudquotevandegemeenten.IndeparagraafonderhoudkapitaalgoederenishetvastgoedbijAmsterdam,UtrechtenDenHaaghetmeestzichtbaar.Rotterdamrapporteerthiernietovervastgoed. De investering in de kapitaalgoederen waarmee de financiële effecten zichtbaar worden, neemtalleen Utrecht in de bedoelde paragraaf op. Rotterdam, Den Haag en Amsterdam rapporteren in een losseparagraafoflosonderdeeloverdeinvesteringen.Bijdeinvesteringenwordtnooiteenintegraaloverzichtvanvastgoedinvesteringenopgenomen.

Erwordtgeendirecterelatiegelegdmetdeeffectenopdeomslagrentevanuitdeparagraaffinanciering.Indeparagraafverbondenpartijen,financieringensubsidieszienweverschillendevormentegenwaaropvastgoedgefinancierdwordtoferbijdragegeleverdwordenvoorvastgoed.Hetisindebegrotingnietinzichtelijkwatdespecifieke bijdrage voor het vastgoed zijn en welke risico’s de gemeente hierbij loopt. Het geheel aan

51

ontwikkelingendieindeparagrafenwordtbehandeldendeeffectendiehetheeftopdevastgoedportefeuilleisnietintegraalinzichtelijk.

Wehebbennudebeleidsbegrotingmethetprogrammaplanendeparagrafenbehandeldende relatiesmethetvastgoedinzichtelijkgemaakt.Definanciëlebegrotingblijftnuoverenwordthiernabehandeld.

VASTGOEDINDEFINANCIELEBEGROTINGHet tweede onderdeelwat het BBV in de begrotingwil zien is de financiële begroting. De informatie in definanciële begroting is gekoppeld aan de jaarrekening van de gemeente. Op dit onderdeel wordt deverantwoordingaandeaccountantentoezichthouderafgelegd.HetBBVschrijftdrieonderdelenvoordieindefinanciëlebegrotingterugmoetenkomen:debatenen lasten,de ‘uiteenzettingvande financiëlepositie’eneenbijlagemeteenvertalingvanbatenen lastennaarde taakvelden.Wehoudendeze indelingaanomdeverantwoordingoverhetvastgoedteanalyseren.

Inhetalgemeenkangezegdwordendaterindefinanciëlebegrotingalleeninformatiewordtopgenomendiewenogniethebbengezienophetgebiedvandebalansvandegemeenteendeverdelingvanbatenenlastennaar taakvelden. De baten en lasten hebben we eerder terug zien komen in het programmaplan. De‘uiteenzettingvandefinanciëlepositie’isbehandeldindeparagraafweerstandvermogen.

Eerst kijken we hoe in het algemeen de financiële begroting inzichtelijk is gemaakt en of de in het BBVvoorgeschreven indelingwordtaangehouden.Vervolgenskijkenwepergemeentehoeeropvastgoedwordtgerapporteerd en of er nieuwe inzichten zijn. We sluiten af met een overzicht van de geconstateerdeverantwoordingvanhetvastgoedindefinanciëlebegroting.

Zichtopdefinanciëlebegroting

De financiële begroting is direct vindbaar bij de gemeente Den Haag. Utrecht rapporteert op de drieonderdelen uit de financiële begroting en benoemt niet specifiek de term financiële begroting. Amsterdamneemt informatie op in de bijlage en houdt alleen voor de onderdelen baten en lasten en taakvelden debenamingvanhetBBVaan.Rotterdamneemtdeonderdelenuitdefinanciëlebegrotingoponderdefinanciëlehoofdlijnen en deels onder financiën. Er is alleen een herkenbaar overzicht baten en lasten te vinden.Rotterdam rapporteert niet op taakvelden. Nu we onderdelen hebben gelokaliseerd kijken wat er pergemeenteisopgenomen.

Den Haag laat de totalen zien van baten en lasten per programma waarbij het beheer vastgoed in detotaalbedragenisopgenomenennietisgespecificeerd.Bijhetverloopvanreservesenvoorzieningenzienwedemelding terugkomen,datdevoorzieningonderhoudvastgoedbeëindigd is. Indevertalingvan lastenenbatennaartaakveldenzijnermeerdan300regelstaakveldengerapporteerd.Voordebalanswordenalleendefinanciëleenmaterielevasteactivaopgenomen.Hierbijisinzichtelijkgemaaktwathetmeerjarigverloopvanboekwaardeenkapitaallastenisophetonderdeelbedrijfsgebouwen.DenHaaggeefthiermeegoedzichtopdevoorgeschrevenonderdelen.WegaanverdernaarUtrecht.

Utrechtneemtdeverplichteonderdelenophoofdlijnenopenheefteencompactefinanciëlebegroting.Indebaten en lasten per programma is het onderdeel overhead niet opgenomen en verantwoord onder de titelalgemeneondersteuning.Eriseenbeperktaantalvan48taakveldengebruiktbijdevertalingvanbatenuitdeprogramma’s.Indebalansisdemateriëlevasteactivanietgespecificeerd,waarmeehetverloopvandeactivaopbedrijfsgebouwennietinzichtelijkis.BijUtrechtisdefinanciëlebegrotingvindbaarencompact.

Rotterdamrapporteertinhetonderdeelfinanciënspecifiekoverhetgeheelophetonderdeelbatenenlasten.Voorde‘uiteenzettingvandefinanciëlepositie’wordenmeerdereonderdelengebruikt.Hoedesamenhangismetdefinanciëlebegrotingenendaarmeedejaarrekeningisnietinzichtelijk.Zoalseerdergemeld,isergeenverantwoordingnaartaakvelden.Indebalansiseenonderverdelinggemaaktnaarmaterielevasteactivamet

52

economisch nut. Bedrijfsgebouwen zijn niet gespecificeerd. Rotterdam maakt niet inzichtelijk uit welkeonderdelendefinanciëlebegrotingbestaat.

In Amsterdam is in de bijlage van de begroting een overzicht van baten en lasten per programmagepresenteerd. Als onderdeel van de ‘uiteenzetting van de financiële positie’ zijn er losse paragrafenopgenomen,waarin hetmeerjarig verloop van reserves en voorzieningen inzichtelijk is gemaakt. Er is geenbalans opgenomen. Amsterdam maakt een vertaling van baten en lasten naar 53 taakvelden gemaakt. InAmsterdam is het geheel van de onderdelen die de financiële begroting vormt niet zichtbaar. We hebbenhiermeeeenkortebeschouwinggemaaktvandefinanciëlebegrotingpergemeenteenkomenhiernatoteenalgemeenbeeld.

Vastgoedindefinanciëlebegroting

Wehebben gezien dat er gevraagd is om op drie onderdelen in de financiële begroting te rapporteren. Degemeenten rapporterenconsequenten inzichtelijkophetonderdeel lastenenbaten.Rotterdam isdeenigegemeentedieniet rapporteertop taakvelden.Amsterdamneemtdebalansnietop.Per verplichtonderdeelgevenweeenoverzichtvandezichtbaarheidvanhetvastgoedendetoegevoegdewaardevanhetonderdeel.

Vastgoedinhettotaalvanlastenenbaten

Omdat de lasten en baten van het vastgoed altijd in meerdere programma’s staan vermeld, geeft hettotaaloverzichtindefinanciëlebegrotinggeenintegraalinzichtophetvastgoed.InDenHaagvalthetzichtopbatenenlastenvanuitvastgoedweg,doordathetindetotalelastenenbatenwordtopgenomen.InRotterdamvalt het zicht op vastgoedweg, omdat het in een subprogramma is opgenomen en er alleen op totaal vanhoofdprogramma’s wordt gerapporteerd. In Utrecht en Amsterdam blijft het vastgoed wat in debeleidsprogramma’szitzichtbaar.Lastenenbatenvanvastgoedinhetprogrammaoverheadisbijgeenvandegemeenteninzichtelijk.

Vastgoedinde‘uiteenzettingvandefinanciëlepositie’

Derapportageopde‘uiteenzettingvandefinanciëlepositie’isbijdegemeentennieteenduidig.DedoorhetBBV verplichte onderwerpen worden niet consequent opgenomen. Bij alle gemeenten zijn wel demeerjarenoverzichten opgenomen van reserves en voorzieningen. Voor het inzicht in reserves envoorzieningenmetbetrekkingtotvastgoedgaathetzelfdeverhaalopalsbijdelastenenbaten.Hetoverzichtvan vastgoedreserves en voorzieningen is niet beter dan in de programmaverantwoording. In Amsterdamwordtwelvoorheteerstinzichtelijkwelkereserveserindegemeentezijn.

Rotterdam,UtrechtendeHaaggaanverschillendommetinformatieoverdebalans.BijDenHaagisdemeestuitgebreide informatie over de activa gegeven en is inzichtelijk wat het verloop is van de activa inbedrijfsgebouwen. De passivawordt niet verantwoord. Amsterdamneemt de balans helemaal niet op.Metbehulp van de zoekfunctie wordt er beperkte informatie over de balans gevonden onder de paragraafweerstandsvermogen. De informatie over het EMU saldo hebben de gemeenten niet op deze plekverantwoord.Hetzelfdegeldtvoordefinancieringendeinvesteringen,welkeallenopandereplekkenhebbenverantwoord.

Vastgoedindetaakvelden

InderapportageoptaakveldenzienwedatUtrechtenAmsterdameenbeperktaantaltaakveldenvanronddevijftig gebruiken. DenHaag gebruiktmeer dan driehonderd regels in de taakvelden. Zij hebben veelmoeitegenomenomhetvastgoedzichtbaartehoudenindetaakvelden.Methetverschilindetoedelingvanlastenenbatenaantaakveldenkanintwijfelgetrokkenwordenofhiermeedevergelijkbareinformatiewordtverkregen.

53

Detoegevoegdewaardevandefinanciëlebegroting

Wekunnenstellendathetvastgoed inde financiëlebegrotinggeencentraleplekheeft.De lastenenbaten,gebruik van reserves en voorzieningen worden minder goed zichtbaar omdat deze in de totalen vanbeleidsprogramma’skunnenverdwijnen.Deinformatieoverdebalanshoeftindebegrotingminderuitgebreiddanindejaarrekening.Hiermeeisergeennoodzaakomopactivainbedrijfsgebouwenterapporteren.Metdeverscheidenheidindevertalingvanlastenenbatenindetaakveldenontstaatdaarvooralsnoggeeninzichtinlastenenbatenvanhetvastgoed.

5.2 CONCLUSIEAANSLUITINGVANVASTGOEDOPDEBEGROTINGIn deze case study hebben we de begroting van vier gemeenten geanalyseerd op de verantwoording overvastgoed.Doelstellingvandecasestudyisomeenantwoordtekunnengevenopdevraaghoeermetvastgoedaansluiting gevonden kanwordenop het proces van begroten en verantwoorden.De zichtbaarheid van hetvastgoed isgebruiktomte toetsenofenhoeeraansluitingwordtgevondenophetprocesvanbegrotenenverantwoorden.

Indebeleidsbegrotinghebbenwegeziendathetvastgoedofwelcentraalofweldecentraalwordtverantwoordin het programmaplan. Met decentrale verantwoording is vastgoed goed zichtbaar voor debeleidsprogramma’s.Meteen centraalprogrammaen consequenteverantwoordingvanhet vastgoed indatprogramma ontstaat goed zicht op de hele vastgoedportefeuille. In de paragraven is gezien dat vastgoedzichtbaar een rol speelt inde sturingopde financiëlepositie vande gemeenteendathierniet consequentgebruik van wordt gemaakt. Een integraal overzicht van het vastgoed in de paragraaf onderhoudkapitaalgoederen is niet gevonden. Investeringen in vastgoedworden hier in een enkel geval verantwoord.Hierbijisergeenkoppelinggezienvandeeffectenvanrentewijzigingenuitdeparagraaffinanciering.

De zichtbaarheid en sturing van vastgoed wat op afstand is geplaats van de gemeente is beperkt. In definanciëlebegrotingwordthetzichtopvastgoedminderomdathetdaarindetotalenvanprogramma’swordtopgenomen. De vertaling van baten en lasten naar taakvelden geven nog weinig zicht op het vastgoed enzorgen nog niet voor vergelijkbaarheid tussen gemeenten. Hiermee zien we dat er in de praktijk opverschillende wijze invulling wordt gegeven aan de aansluiting van het vastgoed binnen het proces vanbegrotenenverantwoorden.

Waarweinhoofdstukdriehebbengeziendatheteenuitdagingisommethetvastgoedaansluitingtevindenophet verslagleggingskader zienwedat in depraktijk bevestigd.Hiermeehebbende resultatenuit de casestudy behandeld en gaan we verder met de resultaten uit de interviews. Het belang van uniformeverslagleggingensturingopdewaardevanvastgoedbekijkenwehierna.

5.3 EENUNIFORMRAPPORTAGEKADEROpwelkewaardemoethetvastgoedbijgemeentenbeoordeeldworden,biedendekadershiervoorruimteenhoewordt daarop gestuurd. Dat is de vraag diemet behulp van de interviewsmoetworden behandeld. Erwordteerstgekekenhoedegemeenteraadenhetcollegeophetvastgoedstuurt.Vervolgenskijkenweofdekadersdie er zijnom te rapporteren, ruimtebieden voorhet inzichtelijkmaken vanhet vastgoed.De vraagwaareenvastgoedorganisatieopmoetrapporteren,dewaardebegrippendievanbelangzijn,wordenalslaatstbehandeld.Wesluitenafmeteenbeschouwingenantwoordopdedeelvraag.

54

STURINGDOORRAADENBESTUURZijnderaadenhetcollegeinstaatomopvastgoedtesturen,vindenzijhetbelangrijkenhebbenzeerzichtop.Datzijndrievragendiehierbehandeldworden.Wekijkeneerstnaardebeoordelingvanderespondentenopdevraagofderaadenhetcollegevoldoendekennishebbenomophetvastgoedtesturen.Vervolgenskijkenwenaarhetbelangvanvastgoedvoordebestuurders(college)enderaad.Wesluitenafmethetantwoordopdevraagofhetcollegeenderaadzichthebbenophetvastgoedbinnendegemeente.

Degemeenteraadisnietinstaatomtesturenopvastgoed.Allerespondentenzijnhethierovereens.Sturingopvastgoedwordtdaarbijooknietals taakvande raadbestempeld.De raadgaatover hetvaststellenvanhoofdlijnen en controleren op de uitvoering hiervan. Bij de controlerende taak worden de rekenkamer enaccountantgenoemdomderaadteondersteunenindebeoordeling.Hetcollegewordtwelinstaatgeachtomtesturenophetvastgoed.Daarbijwordtdekortetermijngenoemd,waaropbestuurderszichvaakrichtenopincidentenofobjectgerichtesturing.

Hetbelangvanhetvastgoedvoorderaadenhetcollegeisnietgroot.Zolangergeenincidentenzijnisernietveelbelangstelling.Hethuisvestenvanpartijendiedewegnaardepolitiekhebbengevonden,kandaarentegenwel rekenen op belangstelling. Door de aandacht voor individuele gevallen wordt het niet als gemakkelijkervarenomvooreenvastgoedorganisatietesturenophetgeheelvandeportefeuille.

Nadevastgoedkennisenhetbelangvanhetvastgoedblijfthetzichtophetvastgoedover.Debegrotingwordtdoorzesvandetienrespondentenbenoemdalsmiddelwaaropderaadcontroleert.Erwordtaangegevendatje ‘hooggeleerde’2moet zijn omdebegroting te ontrafelen en te zienwat deprestaties ophet gebied vanvastgoed zijn. Vastgoed staat op verschillende plekken in de begroting,waardoor je je bestmoet doen omprestaties te kunnen beoordelen. De respondenten die de begroting noemen, hebben het allen over definanciëleprestatiesvanhetvastgoed.

De begroting wordt niet genoemd als plek waar de raad zicht krijgt op de prestaties ten opzichte vanbeleidsdoelstellingen.Tweevandegemeenteexpertsgevenaan,deraadinzichttegeveninhetvastgoedmetbehulp van specifieke voortgangrapportages. Het nut voor de raad van specifieke vastgoedkaders envoortgangsrapportages wordt door een van de externe experts echter in twijfel getrokken. Daarbij wordtverwezennaarrekenkameronderzoeken,waarinwordtaangetoonddathetzichtopprestatiesnietaansluitopkadersenrapportages.Tweerespondentennoemenhetgebrekaanprofessionaliteitbijvastgoedorganisaties.Hierdoorlukthetnietgoedomdetoegevoegdewaardevanhetvastgoedvoorderaadinzichtelijktemaken.

Wehebbennugeziendatdekennisvanvastgoedvanderaadnietalsgrootwordtbenoemdendatditooknietverwachtwordt.Hetbelangdatderaadaanhetvastgoedhechtisooknietgroot,tenzijhetgaatomincidentenofindividueleobjecten.Debegrotingalscontrolemiddelvoorderaadgeeftweinigzichtopdeprestatiesvanhetvastgoed.Hetlagebelangendebeperktezichtbaarheidophetvastgoedsluitenaanopdeuitdagingenvanhetzichtbaarmakenvandetoegevoegdewaardevanvastgoed,dieinhoofdstuktweezijnbenoemd.

AANSLUITINGOPVERSLAGLEGGINGHiervoorhebbenwegeziendatdebeoordelingdoorderaadopprestatiesvanvastgoedindebegrotinglastigis.Hiergaanweverderinopdevraaginhoeverredekaders,dieerzijnvoordeverslaglegging,ruimtegevenomvastgoedzichtbaartemaken.

Negenvandetienrespondentengevenaandaterknelpuntenzijn indeverplichtingenvanuithetBBVendeverslaglegging op vastgoed. Als argument wordt genoemd de ruimte die wordt gegeven in de wijze van

2Veuger,bijlage3p.1

55

afschrijvenincombinatiemethetbepalenvaneenkostendekkendehuur.Hetverloopvandeboekwaardevaneenzelfdegebouwzieterbijeenannuïtaireafschrijvingandersuitdanbijeenlineaireafschrijving.

DatdeBBVniet isgeschrevenvoorverantwoordingvanvastgoed,maarvoordegemeentealsgeheelwordtdooreenvanderespondentenbenoemd.Eengevolghiervan,watdooreenandererespondentisbenoemd,isdeverspreidingvanverantwoordingvanvastgoeddoordegehelebegroting.Ookdevrijheiddiewordtgegeveninhetbepalenvaneendirecteopbrengstwaardetersturingoprisico’sbijdecommerciëleportefeuillewordtalsnietpassendbeoordeeld.

Eerder hebben we gehoord dat de begroting alleen voor ‘hooggeleerden’3is weggelegd. Dit beeld wordtbevestigd door een van de respondenten, die aangeeft dat slechts enkele specialisten bekend zijn met definanciëlewetten. ‘De specialistengelooftook iedereen’4enanderen lopenmeteenboogomdeBBVheen.Hierdooriserweinigtegenwichtomvastgoedgoedinbeeldtebrengen.

Naast de beperkingen van het BBV om vastgoed goed en zichtbaar te verantwoorden, geven tweerespondentenaandatdewetnietaansluitopdeWetMarktenOverheid(WMO).HierbijwordtgenoemddatdeBBVnietaansluitophet integraal inzichtelijkmakenvankostenopvastgoed,die voordeWMO inbeeldmoetenwordengebracht.AlstegenargumentnoemteenvanderespondentendaterdeBBVrekeninghoudtmetbedragenindewaarderingdiewelennietmeegerekendmoetenwordenindeintegralekostprijs.

Binnen het wettelijk kader voor verslaglegging is het een uitdaging om vastgoed goed en zichtbaar teverantwoorden. De ruimte die het BBV biedt voor de waardering van het vastgoed draagt niet bij aan devergelijkbaarheid of uniformiteit. Erwordt getwijfeld aan de aansluiting van het BBV op deWMO.Hiermeehebbenwegeziendatdeaansluitingvanhetvastgoedophetkadervoorverslagleggingnietmakkelijkis.Hetbelangvandeaansluitingmetvastgoedophetrapportagekaderiswelgezien,metdevraagnaareenuniformewijze van rapporteren enhet bieden van tegenwicht aan experts, omhet vastgoed goed in debegroting tekrijgen.Nuwedeaansluitingopde verplichte kadershebbengezien kijkenweverder,welkeonderdelenervolgensdeexpertsvanbelangzijninderapportage.

WATSTAATERINDERAPPORTAGEOVERVASTGOEDWelkeonderdelenzijnbelangrijkbijderapportageovervastgoed.Opdezevraaggaanwehierverder.Negenvan de tien respondenten geven aan dat aansluiting op beleidsdoelstelling en het werken met prestatieindicatoren van belang is in de rapportage over vastgoed. In het algemeen wordt aangegeven dat hetafhankelijkisvanhettypevoorzieningendebetreffendegemeente,welkeindicatorenzinvolenbruikbaarzijn.Termen als ingewikkeld, lastig, spannend en zoektochtworden genoemd in relatie tot de zichtbaarheid vanvastgoed.

Drievandegemeentelijkeexpertsgevenaaneenspecifiekvastgoedkadertegebruikenomterapporterenoverhetvastgoed.Tweevanhenwerkendaarbijookmetjaarlijksevoortgangsrapportages.DenHaaggebruikteenvastgoedmonitor om over de ontwikkeling van de portefeuille te rapporteren en gebruikt de begroting omfinancieel te rapporteren. Utrecht gebruikt het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV) omfinancieel, beleids- en bedrijfsmatig te rapporteren. Rotterdam heeft een Meerjaren Perspectief Vastgoed(MPV),waarinzijhetbeleidmetbetrekkingtotvastgoedheeftvastlatenleggen.

Het belang van een vastgoedkader wordt door een van een externe adviseurs in twijfel getrokken. Daarbijwordtaangegevendathetnietverplichtisendatrekenkameronderzoekenaantonendatdeuitgangspunteninde kaders niet nageleefd worden. Het rekenkameronderzoek wordt ook door een andere externe expert

3Veuger,bijlage3,p.14Schönau,bijlage4,p.6

56

genoemd als toetsmoment op de rapportagemiddelen. Er wordt aangegeven dat op het moment dat ietszichtbaarwordtgemaakt,er‘lijkenuitdekast’5komen,maardaterookveelgoedsnaarvorenkomt.

Hetrapporterenovergovernancewordtnietalseenspecifieketaakvandevastgoedorganisatiegezien,maarineenbrederperspectiefvandegehelegemeentegeplaatst.Hetbelangvanrapportageovergovernancewordtdoor vijf van de respondenten benoemd. We hebben hiermee gezien dat er nagedacht wordt over hetrapporteren op vastgoed en het toetsbaar maken van prestaties. Het is vrijblijvend voor eenvastgoedorganisatie omeen eigen rapportagekader voor het vastgoed op te stellen. Iedere gemeente geeftdaareenandereinvullingaanenhetnutwordtintwijfelgetrokken.

OPWELKEWAARDEMOETGEMEENTELIJKVASTGOEDGESTUURDWORDENNadebredevraagopwelkeonderdeleneroverhetvastgoedkanwordengerapporteerd,kijkenwespecifieknaarhetderapportageopfinanciëlewaarde.Erisgevraagdwelkwaardebegripvooreengemeentevanbelangis en of er op de totale portefeuille op waarde wordt gestuurd. Om het belang van verschillendewaardebegrippeninzichtelijktemakenzijndereactiesvanderespondenteninTabel12samengebracht.

Waar de ene respondent de reële waarde van het vastgoed koppelt aan marktwaarde, noemt een andererespondentdeboekwaardeals reëlewaarde. Wegaanhierverder inophetbelangvanmarktwaarde,woz,bedrijfswaardeenbeleidswaarde.Wesluitenafmethetbelangvanwaardesturingindeportefeuillestrategie.

Hetbelangvanmarktwaarde

Allerespondentenzienhetbelangvanmarktwaardeophetmomentdatermutatiesindeportefeuilleplaatsvinden.Hetbelangvanmarktwaardevooreenheleportefeuillewordtverschillendbeoordeeld.

‘Alsjeeenwaardebegripintroduceert,watalleenmaarvooreengedeeltevanjeportefeuilleopkangaan,danlijktmedatvooreenconsistentefinanciëlebehandelingeenprobleem’6.

Viervanderespondentengevenaandatdemarktwaardeslechtsopgaatvoorhetdeelvandeportefeuillewaareenmarktvooris.Datditgeengedeeldemeningis,blijktuitdereactievantweerespondentendieaangevendatvoordegehelegemeentelijkeportefeuilledemarktwaardevanbelangis.Demarktwaardealsmiddelomoprisico’stesturenbijnietduurzaamgeëxploiteerdegemeentelijkvastgoedtrektniemandintwijfel.

WOZ

Alsafgeleidevandemarktwaardeisgevraagdwathetbelangisvandewozwaardebijdesturingopvastgoed.Hierover zijn de meningen sterk verdeeld. Een gemeentelijke expert geeft aan, dat dit geen betrouwbareinformatie over de waarde geeft. Een externe expert ziet de woz als belangrijkste waarde om alssturingsmiddel te gebruiken. Het argument dat hierbij wordt aangevoerd is, dat de gecorrigeerdevervangingswaardewelkebinnendewozgebruiktwordt,goedlaatzienwatiemandervooroverheeftomdeactiviteitinhetobjectvoorttezetten.Naastdewozwaardeisgevraagdwathetbelangisvanboekwaarde.

Boekwaarde

‘Boekwaardeiseenadministratievetoevalligheid’7.Dezeopmerkingvaneenvanderespondentenwordtdoordrieanderengedeeld.Daarbijwordtaangegevendatboekwaardenietszegtoverdewaardevanhetobjectendat het per persoon kan verschillen hoe deze tot stand is gekomen. Voor een van de respondenten is de

5Veuger,bijlage3,p.56V.d.Wal,bijlage3,p.97V.Loon,bijlage3,p.63

57

boekwaarde de meest reële waarde voor het vastgoed, omdat er vaak geen markt is. Deze menig wordtgedeeld met één andere respondent. De vijf overgebleven respondenten zien het belang van boekwaardevooral in combinatie met andere waarden. Vier van de respondenten geven aan dat bij eenverkoopprogrammavooralnaarpandenwordtgezochtmeteen lageboekwaarde. Vandeboekwaardegaanweovernaareennieuwbegrip:beleidswaarde.

Beleidswaarde

Bij woningcorporaties is de plicht om vanaf 2019 op beleidswaarde te rapporteren (Autoriteitwoningcorporaties inspectie leefomgeving en transport, 2018). Hierbij wordt gerapporteerd op het verschiltussendemarktwaardeendewaardediemetdebeleidsdoelstellingwordtbehaald.Voordegenediehebbenaangegeven dat marktwaarde maar voor een deel van de portefeuille toepasbaar is ,was het belang vanbeleidswaardenietgroot.Deandererespondentenzienwelmogelijkheden,maarziengeengrootbelang.‘wemaken elkaar gek met administraties’8en ‘cijfercircus wat iedereen terzijde legt’9werd bij twee van derespondentenbenoemd.Nuwedewaardebegrippenhebbenbehandeld, kijkenwenaarhet gebruik vandewaardebegrippenindeportefeuillestrategie.

Waardeindeportefeuillestrategie

Hetbelangvanmarktwaardevoordegeheleportefeuillewordtdooréénexterneexpertgenoemd.Eénandereexterne expert noemt ook waardesturing waarbij de focusmoet liggen op het samenstel van verschillendewaarden. Drie van de vijf experts van de gemeenten geven aan alleen op kosten en aansluiting opbeleidsdoelentesturen ineenportefeuillestrategie.Detweeanderegevenaangeenportefeuillestrategie tegebruiken.Hetsturenopwaardeineenportefeuillestrategieheefthiermeenoggeenplaatsgevonden.Omtebeoordelen of een verplichte rapportage op marktwaarde leidt tot een ander belang van sturing opmarktwaardekijkenwenaardewoningcorporaties.

8DeMoel,bijlage3,p.249Schönau,bijlage4,p.8

58

Tabel12belangvanwaardebegrippen.n.b:nietbesproken,kpdh:kostprijsdekkendehuur

Naam Markt-waarde

WOZ Boek-waarde Bedrijfs-waarde

Beleids-waarde

Sturingwaardeportefeuillestrategie

Schonau pasinteressantbijmutaties

gemakkelijkenveelalbetrouwbaar

zegtveel watleverthetop

goedeinspanning

balanshoge,lageboekwaarde/marktwaarde

V.Loon kunnenwenietzoveelmee

nietzo zegtniks nietzo nietzo kostenenbeleidsdoelen

Gravelotte welmooivoorhuurprijs

nietrepres-entatief

zegtweinig heeloverzichtelijk

zoukunnen n.b.

deKok belangbijcommercieelwensvooralles

n.b. belangbijmaatschappelijkeportefeuille

n.b. n.b. kosten/beleids-doelstellingen

Streekstra sceptisch waarom vanbelang cirkel-redenering

nee gaatombeleidnietomwaarde

VdWal minderpassend/alleendelen

minderpassend/beterdanmarktwaarde

goedgebruikvoorkpdh

eigenlijkniet/cirkel-redenering

eigenlijkniet/deelsmarkt

combinatievanwaarde

Eikenaar terechtomoprisico'stesturen

bijbelasting/verkoop/af-waarderen

nietheelinteressant

vanbelang weltoepasbaar

beleidsdoelen

Moel welinteressant/spaarpotje

erisgeenbetere

voorgemeentevanbelangvoorderestniet

vanbelang/kpdh/lastiginterneverrekening

jemoetelkaarnietgekmakenmetberekeningen

n.b.

Wildenberg nietbelangrijk

belangrijk belangrijkincombimetWOZ

nietgoedtoepasbaar/vermengdmetsubsidie

interessant waardevanpandbepaaltportefeuillestrategie

Veuger toegevoegdewaardemaarintern

nogniet zegtniks/alleenincombi

verplichtvolgensBBV

n.b. natuurlijk.Alsjeinzichthebkunjevooruitkijken

Woningcorporatie

Controller nietvanbelang

belangrijkmaarnietgeaccepteerd

n.b. belangkasstromen

nogniet heelweinig/instandhouden

Wortman heelergbelangrijk

n.b n.b. belangkasstromen

nietbelangrijk sturingoprendementenIRR.

Gispen lastig alleenvoorOZB

n.b. belangkasstromen

nognietbekend

pasnietbijdedoelstellingvaneenwoco.Cashflowinteressanterdandewaarde

59

Hetbelangvanwaardesturingbijdewoningcorporaties

Bijdegeïnterviewderespondentenvanwoningcorporatieslopendemeningenveruiteenoverhetbelangvanmarktwaardevoordegeheleportefeuille.Waareenvanderespondentenaangeeftdathetheelergbelangrijkis en je laat zienwaar je rendement haalt of laat liggen, geeft de ander aan het geheel niet van belang tevinden. De derde respondent geeft aan het lastig te vinden om het belang van marktwaarde bij eenwoningcorporatie te zien, omdat het niet aansluit bij de doelstelling van de corporatie. Het belang vanmarktwaardebijmutatieswordtdooriedereengezien.

Opdevraaghoebetrouwbaardemarktwaardewordtgeachtopbasisvandemodelmatigewaardering,waarwoningcorporatiesmeemoetenwerken,wordt verschillendgeantwoord.Twee vande respondentengevenaandat,zolangdeaccountanthetgoedkeurt,hetvoldoet.Daarbijgeefteenvanderespondentenaan,datbijdevolledigewaarderingopbasisvanhethandboekgeenreëlewaardetotstandkomt.Nademarktwaardeisgevraagdwathetbelangisvanbeleidswaarde.

Het rapporteren op beleidswaarde is nieuw voor dewoningcorporaties en het belang ervanwordt nog nietgeziendoorderespondenten.Dewoningcorporatiesgevenaanal testurenopdewaardeop langeenkortetermijnaandehandvanratio’senrendementseisen.Daarbijgeeftéénrespondentaandateropditmomentook al een verantwoording plaats vindt over het verschil tussen demarktwaarde en de bedrijfswaarde.Wehebbennugeziendatbijwoningcorporatieshetbelangvanhet gebruikvanmarktwaardealssturingsmiddelnog niet eenduidig is. De invoering van beleidswaarde en de sturing daarop wordt nog niet als belangrijkgezien.Waardewoningcorporatiesratio’sgebruikenomtesturenopdeprestatiesisookgevraagdofenhoeditzouwerkenbijgemeenten.

RATIO’SWoningcorporatieszijnverplichtomterapporterenopfinanciëleratio’sendebeheersingdaarop.Erisnavraaggedaanofditvanbelangisbijsturingopgemeentelijkvastgoed(Tabel13).Eriseengrootverschilinhetbelangdatderespondentenhechtenaanratio’s.Van‘heteerstewaarjenaarkijktbijeenorganisatie’10tot‘wedoenal jaren zonder’11. Vier van de vijf externe deskundigen waarderen het belang van de ratio’s hoger dandeskundigenbijdegemeenten.Eenvandeexternedeskundigenvindtderatio’sdaarentegengeheelnietvanbelang. Daarbij wordt wel aangegeven, dat de informatie voor de bepaling van het weerstandvermogengeleverdmoetkunnenworden.

Respondent ICR LTV Solvabiliteit Dekkingsratio Gemiddeld

V.Loon 1 1 1 1 1,00

Eikenaar 3 4 1,5 2 2,63

deKok 1 1 1 2 1,25

Streekstra 2 0 3 0 1,25

Gravelotte 1 1 - 1 1,00

VdWal 5 2,5 1 1 2,38

Veuger 4 5 4 4 4,25

Schonau 1 1 1 1 1,00

Wildenberg 4 2 2 4 3,00

Moel 3 3 3 3 3,00

Gemiddeld 2,50 2,05 1,94 1,90 2,1

Tabel13belangvanratio's1=laag5=hoog

10Veuger,bijlage3,p.611Schönau,bijlage4,p.9

60

Schulden

BinnenderatioloantovalueenInterestCoverageRatio(ICR)speeltdeschuldbijdegemeenteneenrol.Hetkoppelenvandeschuldaanhetvastgoedwordtalslastigbenoemd.Tweevanderespondentengevenaandatdeinvesteringeninvastgoedvolledigmetvreemdvermogenwordengefinancierd.Eenvanderespondentengeeftaan,dattotvoorkortalde investeringen inhetvastgoedmeteigenvermogenwerdgefinancierd.Viervanderespondentengevenaandathetlastigtebepaleniswatdeschuldophetvastgoedis.Erwordtdaarbijgewezen op de grote schuldenpost bij de gemeenten, waarbij niet meer inzichtelijk is welk deel aan hetvastgoedtoekomt.

Eigenvermogen

Watopgaatvoorhetzichtopdeschuldophetvastgoedgaatookopvoorheteigenvermogen.Tweevandegemeentelijke experts geven aan dat er geen eigen vermogen op het vastgoed aanwezig is. Twee anderegemeentelijkeexpertsgevenaandatalleenhetconcerndaarzichtopheeft.Erwordtverwezennaar‘vroeger,intheolddays’12waarvastgoedeeneigenbalanshadenzichtbaarwaswelkeigenenvreemdvermogenerophetvastgoedaanwezigwas.Nuerééngrotebalansis,ishetzichtweg.

Op het begrip value of waarde reageert één respondent, dat dit veronderstelt dat er een waarde op hetvastgoedzit,watwordttegengesproken.Andererespondentengevenaandateralleensprakevaneenanderewaardedanboekwaardeisbijeendeelvandeportefeuille.Methetbeperktezichtopheteigenvermogenendeschuldkijkenwenaardehetbelangvanderenteophetvastgoed.

Rente

Opdevraagwathetbelang isvandedekkingvanderentelastenopdetotale inkomsten,antwoorddehelftvanderespondentendatditvanbelangis.Daarbijwordtwelopgemerktdaternietpersenaardedekkingvande rentelasten wordt gekeken, maar naar de dekking van de totale lasten van het vastgoed. Vier van derespondenten geven aan dat de rente op het vastgoed een statisch gegeven is, waar geen invloed opuitgeoefend kan worden. Een van de respondenten geeft aan dat er veel verschillende rentesoorten zijn,waardoorhetdevraagismetwelkerentejegaatrekenenomtesturenopderatio.

Hetbelangvanratio’swordtverschillendgewaardeerd.Erisgeenduidelijkelijntussenhoeexterneexpertsofgemeentelijkeexpertsoverdesturingopratio’sdenken.Hetisduidelijkdatdekoppelingtussendeschuldbijde gemeenten en het vastgoed niet goed in zicht is. De rentelast die aan het vastgoedwordt toegerekend,wordt gezien als gegeven waar niet op gestuurd kan worden. Het gebruik van een andere waarde danboekwaardewordtdiversbeoordeeldenisgeenvanzelfsprekendheid.

Hoewel de vraag niet gesteld is, noemt een van de respondenten het belang van het kunnen leveren vaninformatietenbehoevevanhetweerstandsvermogen.Geenvandegemeentelijkeexpertsnoemtdesturingopratio’s als geheel. Er wordt geen directe relatie gelegd tussen het vastgoed en de financiële positie van degemeente.Hiermeekangesteldworden,dathetbelangvansturingopratio’sinrelatietotdefinanciëlepositievandegemeentenietgrootis.Hetrapporterenopmarktwaardeenratio’sisvoorwoningcorporatiesverplichten zorgt dat de prestaties van de corporaties vergelijkbaar zijn. Hierna kijkenwe of dit ook bij gemeentenwenselijkwordtgeacht.

12Streekstra,bijlage3,p.87

61

HETBELANGVANEENUNIFORMRAPPORTAGEKADER‘iederevergelijkingdiedeafgelopenjarengeprobeerdisgaatmank’13

Er is gevraagd aan de respondenten of een verplicht uniform beoordelingskader nodig is, specifiek voorvastgoed. Achterliggende gedachte is dat hiermee de prestatie van het vastgoed voor iedereen inzichtelijkwordt en deze tussen gemeenten vergeleken kan worden. Er wordt een relatie gelegd met het uniformebeoordelingskader,welkebijwoningcorporatiesverplichtisgesteld.Bijwoningcorporatiesisnavraaggedaanofde vergelijkbaarheid heeft geleid tot sturing op de prestaties. Eerst kijken we naar de antwoorden bijgemeentenenvervolgensnaardiebijdewoningcorporaties.

Hetbelangvanuniformeinformatieovergemeentelijkvastgoedwordtdooriedereengezien.Dehaalbaarheidomuniforme informatiete leverenwordtkleingeacht.Deargumentendiedaarbijgenoemdwordenhebbenbetrekkingopdehuidigemanierwaaroveropvastgoedwordtgerapporteerd,zoalskostenenboekwaardeendeplekdiehetvastgoedindeorganisatieinneemt.

Het verplichten van een rapportagekader wordt door alle respondenten als wenselijk gezien. Toch wordenverplichte regels als last benoemd, waarbij de resultaten vaak geenmeerwaarde hebben. Omdat vastgoedgeenkerntaakisenveelgemeentennietprofessioneelmetvastgoedbezigzijn,wordtaangegevendathetnietrealistischisomuniformopvastgoedterapporteren.Eenvanderespondentengeeftaandatdepogingendietotnutoezijngedaanomvastgoedprestatiestevergelijkenaltijd‘mank’zijngegaan.

Hoewel een verplicht rapportagekader bij woningcorporaties weerstand opriep, wordt aangegeven dat devergelijkbaarheid van kosten er toe heeft geleid, dat corporaties ‘tegen elkaar aan het opboksen zijn’. Hetuniformekaderheeftdaargeleidtothetkijkennaardeprestatiesvangelijkwaardigecorporatiesensturingomhet ‘niet slechter te doen dan collega’s’14. Vergelijking van marktwaarde bij corporaties wordt niet alstoegevoegdewaardebeschouwt.

Binnenhetgemeentelijkvastgoedwordtdehaalbaarheidvanvergelijkingvanprestatiesalskleingezien.Erzijninhet verledenpogingengedaanomvastgoedprestaties inzichtelijk temaken,maardie zijnniet gelukt. Eenverplichtkadervoorrapportageovervastgoedwordtnietwenselijkenhaalbaargeacht.Bijwoningcorporatieszien we dat, ondanks de weerstand, het verplichte kader heeft geleid tot sturing op de kosten van hetvastgoed.Hiermeekunnenwezeggendatdewensvoorvergelijkingvanprestatieseris,maardemogelijkheidomdaartekomennognietwordtgezien.

5.4 CONCLUSIEUNIFORMRAPPORTAGEKADERNukanantwoordwordengegevenopdevraagofeenuniformrapportagekadervanbelangisvoordesturingophetvastgoedbijgemeenten.

We hebben gezien dat de gemeenteraad niet in staat is om op vastgoed te sturen en dat dit niet wordtverwacht. De informatie over vastgoed die de raad bereikt gaat via de begroting en apartevastgoedrapportages,welkenietverplichtzijn.Hetvastgoedzichtbaarmakenindebegrotingiseenuitdaging.De ruimte die de verplichte kaders geven maken het niet makkelijk om uniform over de waarde van hetvastgoed te rapporteren.De prestatie-indicatoren voor het vastgoed die door de gemeentelijke experts zijnbenoemd,hebbenbetrekkingopkostenenaansluitingopbeleidsdoelenennietopfinanciëlewaardevanhetvastgoed.

13Schönau,bijlage4,p.914Wortman,bijlage3,p.111

62

Bij hetbelangvanwaardebegrippenvoorde vastgoedportefeuille als geheelhebbenwegezien,dater geenovereenstemming is over welke waarde belangrijk is. De een vindt marktwaarde erg belangrijk de anderboekwaarde.ErzijnookargumentengenoemdwaaromWOZwaardevanbelangisbijdesturingopvastgoed.De bedrijfswaarde en beleidswaarde zijn minder belangrijk. Waar woningcorporaties verplicht zijn om terapporterenopmarktwaardewordthetbelanghiervannietdooriedereengezien.

Waardewoningcorporaties rapporterenen sturenopde financiëlepositie vandeondernemingmetbehulpvanratio’swordthetbelanghiervanbijgemeentennietgezien.Hetbeperktezichtopdekoppelingvanschuldeneigenvermogenvanhetvastgoedwordtgenoemdalsargumentdatsturinghierop lastig is.Eenverplichtrapportagekader, zoals dit bij woningcorporaties wordt gebruikt, wordt wel wenselijk geacht, maar niethaalbaar.

Hiermeekangezegdwordendathetbelangvaneenuniformrapportagekadervoorsturingopvastgoedwordtgezien.Hetbelangvandesturingopfinanciëlewaardeeneenuniformwaardebegripmoetdaarinzijnwegnogvinden.

5.5 PROFESSIONALISERINGENWAARDESTURINGBouwstenenvoorsociaalinsamenwerkingmetVerenigingNederlandseGemeentenversturenelkjaarnaarallegemeenten in Nederland een enquête gericht op vastgoedmanagement binnen de gemeenten. Voor ditonderzoekzijnderesultatenmetbetrekkingtotfinanciëlevraagstukkenbeschikbaargesteld.Derelatiemetditonderzoekendeaanpakvandeanalyseisinhoofdstukdriebeschreven.Hieranalyserenwederesultatenuitde enquête waarbij de doelstelling is om bijdrage te leveren aan het generaliseren van deonderzoeksresultaten.Webeginnendeprofessionaliseringvangemeenten

(De-)centralevastgoedorganisatie,focusenverantwoording

39 van de 81 gemeenten (48%) geven aan tewerkenmet een centrale vastgoedafdeling. Bij 30 gemeenten(38%) is de vastgoedorganisatie deels centraal, deels verspreid. Bij 11 gemeenten (14%) is devastgoedorganisatieverspreidoverdegemeente.Bijdegroteregemeentenvanaf50.000inwonersheeft72%eencentralevastgoedorganisatie.Bijkleineregemeententot25.000inwonersheeft70%eendeelscentraleendeels verspreide vastgoedorganisatie. Bij de categorie van 25.000 tot 50.000 inwoners is het gelijk verdeeldtussen een centrale vastgoedafdeling (38%), deels centraal, deels verspreid (38%) en een verspreidevastgoedorganisatie(25%).Hiermeezienwedatdegroteregemeentenvakereencentralevastgoedorganisatiehebben.

Focus Centralevastgoed-afdeling

Deelscentraal,deelsverspreid

Vastgoedverspreidoverdeorganisatie

Eindtotaal

Geenspecifiekefocus 23% 16% 9% 19%

Sterkgerichtophettechnischfunctionerenvanhetvastgoed

28% 42% 82% 41%

Sterkgerichtopkostenbeheersing 10% 16% 0% 11%

Sterkgerichtopmaatschappelijkmeerwaarde

38% 23% 9% 28%

Geenantwoord 0% 3% 0% 1%

Tabel14Focusnaarinrichtingorganisatie

33gemeenten(41%)hebbeneenfocusoptechnischfunctionerenvanhetvastgoed,23gemeente(28%)sturenop maatschappelijke meerwaarde en 9 gemeenten (11%) zijn sterk gericht op kosten. De rest van degemeentengeeftaangeenspecifiekefocustehebben.Gemeentenmetmeerdan100.000 inwonerszijn ietsmeerdangemiddeld(33%)gerichtopmaatschappelijkemeerwaardeenminderopfunctionaliteitenkosten.

63

Nuwehebbengezienhoedegemeentengeorganiseerdzijnenwaardefocusligtkijkenwehoehetvastgoedindebegrotingwordtgepresenteerd.

Als we beschouwen dat een focus op maatschappelijk meerwaarde staat voor een hoger niveau vanprofessioneel vastgoedmanagement dan zou dit vooral voor moeten komen bij centrale georganiseerdevastgoedorganisaties. Dit beeld wordt met de enquête bevestigd (Tabel 14). Een andere bevestiging in deprofessionalisering isdehetgrote isaandeanderekant te zien.Gemeentenwaarhetvastgoedverspreid isoverdeorganisatiegevenaanvooraltefocussenophettechnischfunctionerenvanvastgoed. Hiermeezienweeenbevestigingvankoppelingvaneencentralevastgoedorganisatieaandehogerematevanprofessioneelvastgoedmanagement.

Vastgoedindebegroting

46vande80gemeenten(56%)meldendathetvastgoed indebegroting inmeerderebeleidsprogramma’s isopgenomen (Figuur 7). 13 gemeenten (16%) geven aan het vastgoed in producten te hebben staan in debegroting.11gemeenten(14%)meldeneenapartprogrammatehebben.Door3gemeentenisgeenantwoordgegevenen8gemeentengevenaanonbekendtezijnmetdeverantwoordingvanvastgoedindebegroting.

Alswekijkennaardegrotevandegemeentezienwedatgemeente tot25.000 inwonershet in38%vandegevallen aangeeft het vastgoed in meerdere programma’s te verantwoorden. Alle zeven gemeenten in decategorie 75.000 tot 100.000 inwoners geeft aan in meerdere programma’s te verantwoorden. Bij de 11gemeentenvan50.000tot75.000inwonersgevenviergemeentenaanhunvastgoedineenapartprogrammaindebegrotingtehebbenstaan.Zijwijkendaarmeehetmeestvanhetgemiddeldeaf.

Figuur7vastgoedindebegroting

Wehebbenookgekekenhoerespondentendieaangevenalseencentralevastgoedorganisatietezijningerichthunvastgoedindebegrotingverantwoorden.Hierbijzienwedatcentraalgeorganiseerdevastgoedafdelingenrelatief iets vaker aangeven dat het vastgoed inmeerdere programma’swordt verantwoord (Tabel 15).Weziendatdegenedieaangevenvastgoedalsgeslotenproductteverantwoordenbijeencentraalgeorganiseerdevastgoedafdeling zitten. Nu we hebben gezien hoe het vastgoed in de begroting staat kijken we naar hetaandeeldatvastgoedopdebegrotinginneemt.

11 2

11

46

8 3

Hoestaathetmaatschappelijkvastgoedindebegroting

Alsapartprogramma

Alsgeslotenproduct

Alsproduct

Inverschillendebeleidsprogramma'sOnbekend

Geenantwoord

64

Verantwoording Centralevastgoedafdeling

Deelscentraal,deelsverspreid

Vastgoedverspreidoverdeorganisatie

Eindtotaal

Alsapartprogramma 15% 10% 18% 14%

Alsgeslotenproduct 5% 0% 0% 2%

Alsproduct 10% 16% 18% 14%

Inverschillendebeleidsprogramma's 62% 55% 45% 57%

Onbekend 8% 16% 0% 10%

Geenantwoord 0% 3% 18% 4%

Tabel15verantwoordingindebegrotingnaarinrichtingvastgoedafdeling

Opdevraaghoeveelprocentvande jaarlijkse lastenvandegemeentelijkebegrotingdeexploitatiekostenenkapitaallastenvanhetgemeentelijkvastgoeduitmakengeeft58%vanderespondentenaandatnietteweten.19%vanderespondentengeeftaandathetmaximaal5%zalzijneneengelijkaandeelverwachtdathetmax10%vandegemeentelijkebegrotinguitmaakt.Hiermeehebbenweeenbeeldgekregenopdeverantwoordingvanhetvastgoedindebegrotingenhetzichtvangemeentenophetaandeelvanhetvastgoedtenopzichtevandehelebegroting.Wekijkenverderhoegemeententoteendebepalingvandehuurprijskomen.

Huurprijsenhuurbeleid

33% van de objecten bij gemeenten wordt op kostprijs verhuurd, voor 22% van de objecten wordt eenmarkthuurgerekend.Bij28%vandeobjectenwordteenbeleidshuurgerekend.Bij23%wordtmeteenanderhuurbeleidgewerkt.Gemeentengroterdan50.000 inwoners rekenenvakerdangemiddeld (48% t.o.v.33%)eenkostprijshuurenmindervaakeenbeleidshuur.Gemeentenmetminderdan50.000inwonersrekenenjuistvakereenbeleidshuur37%tenopzichtevaneengemiddeldevan28%.

Als berekeningsmethodiek voor de huurprijs wordt het meest genoemd: op basis van DCF (15 keer),kapitaallastenmetannuïteit(14keer)enkapitaallastenopbasisvanlineaireafschrijving(11keer).Deandere50%vanderespondentengevenaanhet,ofniet tewetenofverschillendemethodentegebruiken.Voordeaanvangswaarde t.b.v. huurprijswordt in 30 van 80 gemeenten de boekwaarde gebruikt, bij 12 gemeentenwordtdewozgebruikt als aanvangswaardeomdehuurprijs tebepalen.De38anderegemeentendoenhetallenopeenanderemanier.

5.6 CONCLUSIEPROFESSIONALISERINGENWAARDESTURINGOmdatgrotegemeenten(>50.000inwoners)zijnoververtegenwoordigdinhetonderzoekmoetervoorzichtigomwordengegaanmethetgeneraliserenvandeuitkomstenuitdezeenquête.De resultaten latenziendatgemeentelijk vastgoed steeds vaker centraal georganiseerdwordt binnen gemeenten. Hiermeeworden deuitkomsten uit het onderzoek van Beemt & Veuger (2016), welke we in het theoretisch kader hebbenbehandeld bevestigd.Dat vastgoedorganisaties bezig zijnmet professionaliseren is ook te zien aan dematewaarin centrale vastgoedorganisatie bezig zijnmet de focus opmaatschappelijkemeerwaarde. De focus opmaatschappelijke waarde laat het hoogste niveau van strateeg binnen de professionalisering vanvastgoedmanagementzien

Bijdevraaghoegemeentenhetvastgoedverantwoordengeeft56%vandegemeentenaanhunvastgoed inmeerdere programma’s te verantwoorden. Dit is het enige antwoord dat in lijn is met het gewijzigde BBVwaarinhetvastgoedminimaalintweeprogramma’svoorzoumoetenkomen.MetdewijzigingvanhetBBVisde productenindeling vervangen door uitvoeringsinformatie. Bij de centraal georganiseerdevastgoedorganisaties is het aandeel dat aangeeft verspreidoverdebegroting te verantwoordenhethoogst.Van de gemeenten geeft 58% aan niet te weten wat het aandeel van de kosten van het vastgoed is ten

65

opzichtevandetotalekostenindegemeente.Hieruitkanopgemaaktwordendatdeaansluitingophetprocesvanbegrotenenverantwoordenvanbelangis.

Hetbepalenvandehuurprijsendewijzewaarophuurbeleidwordtuitgevoerd,kostendekkend,marktconformofanders,laateengrotediversiteitzien.Eendeelvandegemeentengeeftaannietteweten,watdebasisisvoor de berekening van de huur en welke aanvangswaarde daarbij wordt gehanteerd. Er is hierbij geensignificantverschil tussenkleineengrotegemeenten.Er iseengroteverscheidenheid indewijzewaaropdebaten van de vastgoedorganisatie worden bepaald. Door de verscheidenheid is de vergelijkbaarheid vanprestatiesopbatentussengemeentenietmogelijk.

De enquête bevestigd het beeld van de fase van controller waar gemeenten zich op het gebied van deprofessionaliseringbevinden.Erzijngemeentendiedefocushebbenopdemaatschappelijkewaardevanhetvastgoedwaarbij verdereprofessionalisering tot strateegbenodigd is.Gemeenten latenziennognietaan tesluiten op het proces van begroten en nog geen integraal beeld te hebben op de lasten van vastgoed alsonderdeel van de gehele gemeente. De wijze waarop de baten tot stand komen laten zien dat hier eenontwikkelingnodigisomprestatiestekunnenvergelijkenenverdertekunnenprofessionaliseren.Wehebbennunaarderesultatenperonderzoeksmethodegekeken.Omeenantwoordopdelaatstedeelvraagtekunnengevenbrengenwedeverschillenderesultatensamen.

5.7 CONCLUSIEAANSLUITINGOPBEGROTINGENVERANTWOORDINGIn het theoretisch kader hebben we antwoord gekregen op de vraag wat professioneel gemeentelijkvastgoedmanagementis.Metderesultatenuitdeinterviewskondenweeenantwoordgevenopdevraagnaarhetbelangvaneenuniformrapportagekadervoorvastgoed.Nublijfterééndeelvraagoverdiedoorhetheleonderzoekheeftgelopen.

Hoe vind een vastgoedorganisatie aansluiting op het proces van begroten en verantwoorden? In hettheoretisch kader is naar voren gekomen dat er bij het verder professionaliseren van het vastgoedmanagement aansluiting gevondenmoetworden op de processen van de organisatie. In het institutioneelkaderhebbenwegeziendathetbegrotenenverantwoordeneenbelangrijkprocesisbinnendegemeente.Indebegrotingkomendetebereikenbeleidsdoelstellingenendefinanciëleverantwoordingvoordegemeentesamen.

Het wettelijk kader waarbinnen een begroting opgesteld moet worden is gericht op zichtbaarheid envergelijkbaarheid.Zichtvoordegemeenteraadenalleanderebelanghebbendeopdedoelendiezijngesteld,demiddelendiedaarvoor ingezetwordenendefinanciëlepositieopde langetermijn.Vergelijkbaarheidomeeniederinzichttegevenindeprestatiesendeinzetvanmiddelentenopzichtevananderegemeenten.Dezedoelstellingen sluiten aan op de professionaliseringsslag die beoogd is met vastgoedmanagement bijgemeenten.

Inhetrapportagekadervoordebegroting isderuimtegevondenomhetvastgoed inhetprogrammaplanenparagrafen zichtbaar temaken. Door het vastgoed direct in diverse programma’s te verantwoordenwordtinzichtelijk wat de bijdrage aan beleids- en organisatiedoelstellingen is en wat de lasten en baten van hetvastgoed zijn. In de paragrafen kan het vastgoed als geheel verantwoordworden gemaakt. Hiermeewordtinzichtelijkwatdeeffectenvanbeleidsdoelenzijnopdegeheleportefeuille.Daarnaastwordt inzichtelijkhoehetvastgoedeenbijdragekanleverenaandefinanciëlepositievandegemeente.

Uit de case study naar de begroting van vier gemeenten blijkt de zichtbaarheid en vergelijkbaarheid vanvastgoed in de begroting in ontwikkeling te zijn. Met de keuze om in het programmaplan per beleids- enorganisatiedoelterapportereniserzichtopvastgoed.Doorvanuiteenprogrammavastgoedterapportereniseenminderduidelijke koppelingmetdebeleidsdoelenalsdaarniet consequentmeewordtomgegaan.Het

66

verantwoorden van het totaal van vastgoed en het zichtbaar maken van de effecten van beleids- enorganisatiedoelenisnietgezien.Hetinzettenvanvastgoedomeenbijdrageteleverenaandefinanciëlepositievandegemeenteisevidentzijhetnognietconsequent.

In de interviews is bevestig dat het sturen op ratio’s waarmee de financiële positie van de gemeente kanwordenbeïnvloednoggeengemeengoedis.Hetbelangwordtwelgezienalleenhetzichtophetvermogenvanvastgoedendekoppelingmetdeschuldbijdegemeenteontbreekt.Voorhetbepalenvanhetvermogenisnoggeeneenduidigwaardebegripwaarovereenstemmingoveris.Dewaarderingensturingopmarktwaardewordtdoorenkelegezienalstoepasbaaropdegeheleportefeuille,veleanderevindenhemslechtopdelenvandeportefeuilletoepasbaar.Deboekwaardedievermeldstaatindebegrotingwordtdoordeeenalswaardeloosbeschouwtendoordeanderishetbestewateris.

Uit de enquête onder alle gemeenten in Nederland komt naar voren dat het rapporteren van vastgoed inmeerdereprogramma’sindebegrotingvoordehelftvandegemeentegemeengoedis.Deanderehelftvandegemeenten laat zien dat er nog geen aansluiting is gevonden met het vastgoed in de begroting. Deverschillendewijzewaaropdehuur tot standbij gemeenten geeft aandat opbasis vanhuurinkomstennoggeenuniformewaardebepalingmogelijkis.Nuwedoorhetonderzoekgelopenzijnkunnenweantwoordgevenop de vraag hoe een vastgoedorganisatie aansluiting kan vinden op het proces van begroten enverantwoorden.

Methetbenuttenvandemogelijkhedendiehetkadervoorverantwoordingenbegrotingbiedkanerdoordevastgoedorganisatie aansluiting gevondenwordenophet proces vanbegroten en verantwoorden.Alhoewelhet kader niet is geschreven van vastgoed zijn er mogelijkheden om vastgoed inzichtelijk te maken. In depraktijk zijn de voorbeelden gezien. Doormeer samen tewerkenmet concern financiën ontstaat er beterebenutting van het vermogen in vastgoed in de relatie tot de financiële positie van de gemeente. Met hetuniformerenvandebepalingvanhuurinkomstenkaneraansluitinggevondenwordenopdewaarderingvanhetvermogen.Nuwealledeelvragenhebbenbeantwoordgaanwenaardeconclusievanditonderzoek.

67

6 CONCLUSIEGemeenteninNederlandhebbenbijna25miljardeuroaanvastgoedophunbalansstaan.Hetbeperktezichtdatdegemeenteraadheeftopdezemiddelenendebijdragediehetlevertaanbeleids-enorganisatiedoelenisdeaanleidingvoorditonderzoek.Devraagdiehierbijcentraalstaatis,hoemetmanagementopvastgoedeenbijdragegeleverdkanwordenaandeefficiënteeneffectieveallocatievanmiddelenbijeengemeente.Aandehandvanbeantwoordingopdeelvragenoverhetbegripprofessioneelvastgoedmanagent,hetbelangvaneenuniformrapportagekaderenaansluitingopprocesvanbegrotingenverantwoordingistoteenantwoordopdecentralevraaggekomen.

Op basis van bestaand onderzoek over vastgoedmanagent en de wettelijke kaders voor verslaglegging bijgemeenteniseenopzetgemaaktomhetzichtopvastgoedindepraktijktetoetsen.Metbehulpvaneencasestudynaardebegrotingbijviergemeenten,interviewsbijdertienvastgoedexpertseneenenquêteonderallegemeenteninNederlandisdetheorieindepraktijkgetoetst.

Omeenantwoordtekunnengevenopdevraagwatprofessioneelgemeentelijkvastgoedmanagementinhoudisonderzoekgedaannaarde toepassingvande theorieoverCorporateRealEstateManagement (CREM)bijgemeenten.Fundamenteelonderzoek laatziendater lessengeleerdkunnenwordenvanCREMwaarmeedetoegevoegdewaardevanhet vastgoedvoordeorganisatie inzichtelijk gemaakt kanworden.DeTheorie vanCREM laat zich bij gemeenten vertalen naar Municipal Real Estate Management (MREM) en kent eengefaseerdeontwikkeling indematevanprofessionaliteit.Methet centraliserenvanhet vastgoedbinnendegemeenten is de tweede fase van het professionaliseren van vastgoedmanagement bereikt. Vanuit eencentrale vastgoedorganisatie kan begonnen worden om de toegevoegde waarde van het vastgoed verderinzichtelijktemaken.

Degemeentelijkbegrotingishetinstrumentvoordegemeenteraadomzijnmiddelenefficiëntendoeltreffendtealloceren.Dooralsvastgoedorganisatieaansluitingtevindenophetprocesvanbegrotenenverantwoordenkan het zicht en de vergelijkbaarheid van prestaties op vastgoed worden verhoogd. Het onderzoek wat isgedaannaarhetwettelijkkadervoordebegrotingenverantwoording,laatziendathetvastgoedmetdejuisteinzetinzichtelijkgemaaktkanwordenindebegroting.Metdecentraleverantwoordinginhetprogrammaplanwordtdebijdrage vanhet vastgoedaanbeleids- enorganisatiedoelen zichtbaar. Indeparagraafonderhoudkapitaalgoederenkanintegraalinzichtophetvastgoedwordengeboden.Hiermeezijneffectenvanbeleids-enorganisatiedoelen op de exploitatie en het vermogen in vastgoed zichtbaar.Mogelijke stille reserves op hetvastgoedkunnenbijdragenaandebestendigingvandefinanciëlepositievandegemeente

Hoedeaansluiting vandevastgoedorganisatieophetproces vanbegrotenenverantwoorden indepraktijkplaats vindt en wat het belang hiervan is, is getoetst door middel van een case study, interviews en eenenquête.Metbehulpvaneencrosscaseanalysevandebegrotingbijviergemeenten,welkesamenvijfmiljardeuroaanvastgoedophunbalanshebbenstaan,isonderzochthoehetvastgoedindepraktijkinbeeldwordtgebracht.Aandehandvan interviews is onderzoekgedaannaarhetbelang vanuniforme rapportageopdewaardevanhetvastgoed.Eenenquête,onderallegemeenteninNederland,isdebasisgeweestomtekunnengeneraliseren hoe gemeenten het vastgoed in de begroting verantwoorden. Hierbij is ook onderzocht of ersprake is van professionalisering van vastgoedmanagement bij gemeenten en of de huurinkomsten bij eenvastgoedorganisatiegebruiktkunnenwordenvoorhetbepalenvandewaardevanhetvastgoed.

Hetonderzoeknaardezichtbaarheidvanvastgoed indebegroting laatzien,datergroteverschillenzijnhoegemeenten omgaan met verantwoording in het algemeen en het vastgoed specifiek. Voor het zicht opvastgoed voor de gemeenteraad is zij volledig afhankelijk van de inzet van de vastgoedorganisatie. Bij hetdecentraal verantwoorden van het vastgoed in het programmaplan, ontstaat zicht op de bijdrage die hetvastgoedlevertaanbeleids-enorganisatiedoelen.Delastenenbatenvanhetvastgoedzijnhierbijgekoppeld

68

aandedoelendieermeebereiktmoetenworden.Hetprogrammaplanbiedtgeenruimteomhetvastgoedinéénenkelprogrammateverantwoorden.

In de begroting is bij geen enkele gemeente het vastgoed als geheel inzichtelijk gemaakt. De paragraafonderhoud kapitaalgoederen, waar de effecten van beleidsdoelen op de vastgoedportefeuille inzichtelijkgemaaktmoetenworden,wordtnietopdezewijzegebruikt.Erisgeenkoppelingtussen(des-)investeringenhet totaal van lasten en baten op de vastgoedportefeuille. Het gebruik van vastgoed om te sturen op definanciëlepositieisinontwikkeling.Deinvloedvanverkoopvanvastgoedopdeschuldpositieishierbijklein.Deinvloedvanhetgebruikvanstillereservesbijhetweerstandvermogen isgroterenkaneenpositieve invloedhebbenopdebestedingsruimtevandegemeente. Zichtensturingopdewaardevanhetvastgoedishierbijvanbelang.

Woningcorporatiesmoetensindsde invoeringvandewoningwetopeenuniformewijzeopdemarktwaardevan hun vastgoedportefeuille rapporteren. In de interviewsmet gemeentelijk vastgoedexperts is het belangvaneenuniformrapportagekadervoorhetzichtenvergelijkbaarheidopgemeentelijkvastgoedookgezien.Eris nog geeneenduidigheidopwelke financiëlewaarde je als gemeentelijke vastgoedorganisatie zoumoetenrapporterenensturen.Uitde interviewsblijkterweinigbelanggehecht tewordenaansturingop financielekengetallen.Debelangrijksteoorzaak isdeafstandvandevastgoedorganisatietothetconcernfinanciënvande gemeenten waardoor het zicht op het vermogen en de schuld op het vastgoed is verdwenen. Er isaangetoonddateenverplichtuniformrapportagekaderzorgtvoorvergelijkbaarheidensturingopprestaties.

De grote diversiteit in het gebruik en de berekening van huurinkomsten bij gemeentelijkevastgoedorganisatieslaatzien,dathetlastigisomtotvergelijkbareresultatentekomen.Hetbepalenvaneeneenduidigewaardeopbasis vanhuurstromen isnognietmogelijk.Deontwikkeling indeprofessionaliseringvan gemeentelijk vastgoedmanagement laat zien dat de wens en het gebruik van de sturingen opmaatschappelijkemeerwaardeinopkomstis.Deprofessionaliseringstartdaarbijmethetcentraalorganiserenvanhetvastgoedbinneneengemeente.DehelftvandegemeenteninNederlandlaatziendeaansluitingvanhetvastgoedopdebegrotingtehebbengevonden.

Meteencentralevastgoedorganisatieendewensomverderteprofessionalisereninvastgoedmanagentkaneraansluiting worden gezocht op het proces van begroten en verantwoorden binnen de gemeenten. Metdecentrale verantwoording van vastgoed in het programmaplan in de begroting wordt de bijdrage die hetvastgoedlevertaanbeleids-enorganisatiedoelenzichtbaarenvergelijkbaar.Hetintegraalverantwoordenvanhetvastgoedindeparagravenismogelijkmaarwordtindepraktijknognietgezien.Hetvermogeninvastgoedvindtzijnplaatsindefinanciëlepositievandegemeente.Metdeaansluitingvanhetvastgoedmanagementophetprocesvanbegrotenenverantwoordenwordteenmeerefficiënteeneffectievebijdrageaandeallocatievan middelen bij de gemeente geleverd. Hierbij levert de efficiënte sturing op marktwaarde een directemaatschappelijkewaarde.

TOEKOMSTIGONDERZOEKInhetwettelijkkadervoorverantwoordingenbegrotingishetrapporterenophetvastgoedbijgemeentenvanondergeschikt belang. Gezien de recente ontwikkelingen van het kader, de voorzichtige introductie vanwaardebegrippen en sturing op de financiële positie van de gemeenten, is het van belang om met decommissieBesluitBegrotingenVerantwoordingoverdeontwikkelingincontactteblijven.Hetinbrengenvanstille reserves vraagt om een eenduidige wijze waarop de marktwaarde van gemeentelijk vastgoed wordtbepaald. Gezien de volatiliteit van de waarde van vastgoed is bij het gebruik van marktwaarde sturing oprisico’sbenodigd.

Waar voor de ene gemeente binnen het vastgestelde bestemmingsplan een markt is voor een leegstaandbuurthuisofschoolgebouw,zalditbijeenanderegemeentenietzozijn.Deduidingvandeportefeuillediejebetrektbijeenmarktwaardebepalingverdientnaderonderzoek.Deovertuigdemarktwaardedenkerzalzeggen

69

datvooralhetgemeentelijkvastgoedeenmarktwaardeis.Deconservatievemaatschappelijkwaardedenkerzalzeggendatmaareenkleindeelvandegebouweneenmarktwaardekent.Bijdeduidingspelendemogelijkheidendekostenomtoteenwaarderingtekomeneenrol.Methetgebrekaantevergelijkentransactiesenhetontbreken van het zicht op het tot stand komen van huurstromen, vallen twee belangrijkewaarderingsgrondslagen af. Het gebruik van modelmatige waardering en implementatie hiervan, zoals bijwoningcorporatiesisgedaan,iseenzinnigeoefening.

In het onderzoek hebbenwe het gebruik van stille reserve van vastgoed in de begroting bij een gemeentegezien.Deonderzoekerisbekendmeteenanderegemeentewaarbijdestillereserveeenaanzienlijkdeelvanhetweerstandvermogenbepaalt.Verderonderzoeknaardereservesopvastgoedendeinvloeddaarvanopdebestedingsruimtevaneengemeentekanhetbelangvansturingopdewaardevanvastgoedvergroten.

AANBEVELINGENIn het wettelijk kader voor de begroting zijn er slechts twee verplichte prestatie-indicatoren die indirectbetrekking hebben op het vastgoed. Om de vergelijkbaarheid van prestaties op het vastgoed tussengemeententeverhogen,zouerinsamenwerkingtussengemeenteenbrancheverenigingen,eenlijstopgesteldkunnenwordenmetprestatie-indicatorenvoorvastgoed.Methetgebruikvanuniformeprestatieindicatorenwordt het mogelijk om prestaties op vastgoed tussen gemeenten te vergelijken. Voor het meetbaar eninzichtelijk maken van vastgoedprestaties in de begroting kan aansluiting gezocht worden op de lijst metindicatorendieeerderdoorStruthmann(2012,pp.62-68)

Met de invoering van het verplicht rapporteren op taakvelden ontstaat een mogelijkheid om de lasten enbatenvanvastgoedvoorbeleids-enorganisatiedoelenopeenuniformewijzeinbeeldtebrengen.Zoalsweinhet onderzoek hebben aangegeven wordt de betrouwbaarheid van de gegevens in taakvelden nog niet alshooggezien.De informatieuitdetaakvelden isdirectterugtevinden indeopendatavanhetCBS.Hiermeewordtverder(wetenschappelijk)onderzoekmogelijk,wateenbijdrageaandeverdereprofessionaliseringvanvastgoedmanagementkanbetekenen.

REFLECTIEBijdestartvanditonderzoekstondhetgebruikvanmarktwaardeendewaarderingvangemeentelijkvastgoedcentraal. In de zoektocht naar sturing op de marktwaarde van de portefeuille en de vraag hoe er tot eenefficiënteeneffectievewaarderinggekomenkonworden,ontstondenmeervragendanantwoorden.Omdezereden is eerst stilgestaan bij het belang van de financiëlewaarde van het vastgoed. Er is een omschakelinggemaaktnaarhetbepalenvandematevanprofessionaliteitvanvastgoedmanagement,vanwaaruitzichtensturingopwaardemogelijk is.Hetbelangvandesturingopdewaardevanhetvastgoedisernietzo langergeenzichtisopdezewaarde.

Dewijzewaarop het vastgoednu in de boekhoudingwordt verwerkt en het zicht dat hiermeeop vastgoedwordt gegeven voor raadsleden is beperkt. De regels, de benodigde kennis en samenwerking om vastgoedzichtbaartemaken,zorgenervoordathetnietvanzelfsprekendisdaterzichtisopvastgoed.Daarnaastspeeltde wens om het vastgoed inzichtelijk te maken en de angst voor mogelijke gevolgen, zowel ambtelijk alsbestuurlijk,eenrol.Demogelijkhedenvoorprofessionelewaardesturingzijngezien.Debenuttingblijftaandeorganisatieenhetvakgebiedzelf

Inditonderzoek isdegetrachteenhogematevangeneraliseerbaarheidvandeuitkomstentebereiken.Hetwettelijkkadervoorverslagleggingisvoorallegemeentenvantoeppassing.Deviergrootsegemeentenbijwieonderzoekisgedaannaardeverantwoordingvanvastgoedindebegrotingzijnnietperdefinitierepresentatiefvoor de populatie. Wel vallen deze gemeente onder de meerderheid van gemeenten met een centralevastgoedorganisatie.Ofhet ineenkleinegemeentemeteen centrale vastgoedorganisatiemakkelijker isomzichttebiedenophetvastgoedindebegrotingzaluitnaderonderzoekmoetenblijken.

BIBLIOGRAFIE

Autoriteit woningcorporaties inspectie leefomgeving en transport. (2018). Gezamelijk beoordelingskaderAw/WSW.

Baarda,B.,Bakker,E.,Fischer,T.,&etal.(2013).BasisboekKwalitatiefOnderzoek.NoordhoffUitgevers.

Beemt,A.,&Veuger,J.(2016).Towardsamoreprofessionalisedmunicipalrealestatemanagement.JournalofCorporateRealEstate,18(2),132-144.

Bergh, W. v. (2011). Gemeentelijk strategisch vastgoedmanagement. Amsterdam School of Real Estate,Amsterdam.

Besluitbegrotingenverantwoordinggemeentenenprovincies.(2003,januari17).Opgeroepenopjuli14,2018,vanhttps://wetten.overheid.nl/BWBR0014606/2017-12-09

Besluit van 5 maart 2016, houdende wijziging van het Besluit begroting en verantwoording provincies engemeenteninverbandmetdeinvoeringvaneenaantalwijzigingendiebijdragenaandeinternesturingdoorprovinciale staten en de raad alsmede aan een betere vergelijkbaarheid tussen provincies en tussengemeenten.(2016).StaatsbladvanhetKoninkrijkderNederlanden(101).

Bouwstenen voor sociaal. (sd). Overzicht deelnemende gemeenten. Opgeroepen op oktober 6, 2018, vanhttp://www.bouwstenen.nl/1809-overzicht-deelnemende-gemeenten-onderzoek-maatschappelijk-vastgoed

Bouwstenenvoorsociaal.(2018,april16).Vragenaandegemeenten2018.Opgeroepenopseptember8,2018,vanhttp://www.bouwstenen.nl/1804%20Onderzoek%20gemeentelijk%20vastgoed%20ism%20VNG

CentraalBureauvoordeStatistiek(CBS).(sd).Opgeroepenopjuli7,2018,vanhttp://opendata.cbs.nl.

Centraal Plan Bureau. (2015). Een internationale literatuurstudie hoe efficient gemeente met geld omgaan.Notitie,DenHaag.

ComissieBBV.(2016).Notitiegrondexploitaties2016.

CommissieBBV.(2017).RaamwerkBBV:stelselvanbatenenlasten.

CommissieBBV.(2016).Notitierente2017.

CommissieBBV.(2016).Notitieverbondenpartijen.

Dewulf, G., Heijer, A. d., Puy, L. d., & Schaaf, P. v. (1999). Hetmanagen van vastgoed binnen een publiekeorganisatie.Delft:UniversitairePers.

Gemeente Amsterdam. (2017, september 21). Begroting 2018. Opgeroepen op juli 28, 2018, vanAmsterdam.nl:https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/financien/

Gemeente Amsterdam. (2017, mei 16). Jaarverslag 2016. Opgeroepen op augustus 18, 2018, vanhttps://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/financien/

Gemeente Den Haag. (sd). Begroting 2018. Opgeroepen op augustus 14, 2018, vanhttps://begroting2018.denhaag.nl/

Gemeente Den Haag. (sd). Jaarstukken 2016. Opgeroepen op augustus 14, 2018, vanhttp://www.jaarstukken2016.denhaag.nl/

GemeenteDenHaag. (2017, september 12).Programmabegroting 2018-2021.Opgeroepenop juli 21, 2018,vanhttp://financien.denhaag.nl/assets/docs/begroting-2018.pdf.

Gemeente Rotterdam. (sd). Begroting 2018. Opgeroepen op augustus 21, 2018, vanhttps://begroting2018.rotterdam.nl/p163166/financien

Gemeente Rotterdam. (2017, september). Begroting 2018- 2021. Opgeroepen op juli 21, 2018, vanRotterdam.nl:https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/5732361/1/17bb8083

Gemeente Rotterdam. (sd). Jaarstukken 2016. Opgeroepen op augustus 21, 2018, vanhttps://jaarstukken2016.rotterdam.nl/

Gemeente Utrecht. (sd). Begroting 2018. Opgeroepen op augustus 18, 2018, van https://utrecht.begroting-2018.nl/

GemeenteUtrecht. (sd). Jaarverslag2016.Opgeroepenopaugustus14,2018,vanhttp://utrecht.jaarverslag-2016.nl/

Gijselaers,M.(2013).StrategischeportefeuillesturinggemeenteMaastricht.TiasNimbas,Maastricht.

Glaser, B., & Straus, A. (1967). The discovery of grounded theory: strategies of qualitative research. Aldine,Chicago.

Heijer, A., & Schaaf, P. (2002). Benchmarking: een uitdaging voor CRE-managers. Corporate Real EstateManagement,22,14-18.

Jansen,N.,&Jaspars,R.(2004).Waardebepalingvangemeentelijkvastgoed.AmsterdamSchoolofRealEstate,Eindhoven.

Joroff,M.L.,Louargand,S.L.,&Becker,F.(1993).Strategicmanagementofthefifthresource:corporaterealestate.IndustrialDevelopmentResearchFoundation(Report49).

Kappers,J.(2009).Alternatievenvooreigendomvanbeleidondersteunendvastgoed.AmsterdamSchoolofRealEstate,Amsterdam.

Klerk, E. d. (2011). Professionaliseren gemeentelijk cultureel vastgoed. Amsterdam School of Real Estate,Amsterdam.

Kootstra, D. (2017). How CREM strategies apply to primary school buildings. International Journal ofEngineering,Vol.6(Issue9).

Kort,P.d.(2007).BeheermonitorGemeentelijkVastgoed.AmsterdamSchoolofRealEstate,Amsterdam.

Krumm,P.J.(1999).Corporaterealestatemanagementinmultinationalcorporations.Proefschrift,Delft.

Kuijten, M. (2010). Het professionaliseren van gemeentelijk vastgoed. Amsterdam School of Real Estate,Amsterdam.

Mac Gillavry, S. (2006). Verantwoord vastgoedbezit door gemeenten. Amsterdam School of Real estate,Amersfoort.

Ministerie van Binnelandse Zaken en Koninkrijkrelaties. (2017). Iv3-Informatievoorschrift, gemeenten engemeenschappelijkeregelingen,verslagjaar2018.

Mintzberg,H.(1981,januari-februari).Organisationdesign:fashionorfit?HarvardBusinessReview,103-116.

Noort,T.v.(2011).Hetbesluitvormingsprocesovergemeentelijkvastgoed.TechnischeUniversiteitDelft,Delft.

Porter,M. (1980).Competitivestrategy,Techniques foranalyzing industriesandcompetitors.NewYork:TheFreePress.

Schaaf,P.(1998).CREMbinnengemeentelijkeorganisaties.B.O.S.S.Magazine.

Schootbrugge,S.v.(2010).Steeringtoalignapublicrealestateportfolio.TechnischeUniversiteitDelft,Delft.

Struthmann,S. (2012).Koppelenvangemeentelijkeorganisatiedoelstellingenaandevastgoedstrategie.Delft:TechnischeUniversiteitDelft.

Teuben,B. (2011).De stille vastgoedreserve vanNederlandsegemeenten.EconomischeStatisticheBerichten(ESB).

VerenigingvanNederlandseGemeenten.(2017).Handleidinghoudbaarheidstestgemeentefinancien.

Verkerk,B.,&Bis,N.d.(2003).Gemeentelijkvastgoedalsbedrijfsmiddel?!TechnischeUniversiteitEindhoven,Gorinchem.

Veuger,J.(2014).MaterieelImmaterieel.Rottedam:ErasmusUniversiteitRotterdam.

waarstaatjegemeente.(sd).Opgehaaldvanhttps://www.waarstaatjegemeente.nl/.

Westerhof, A., & Duijn, C. (2004). Maatschappelijk vastgoed, Professioneel vastgoedbedrijf binnen degemeentelijkeorganisatie.AmsterdamSchoolofRealEstate,Amsterdam.

Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen. (2015, juni 4). Opgeroepen op juli 15, 2018, vanhttps://wetten.overheid.nl/BWBR0036672/2017-01-01

Yin,R.(1989).Casestudyresearch:DesignandMethods.apliedSocilaReseatchSeries,5.

BIJLAGE1VRAGENLIJSTENQUETTE(Bouwstenenvoorsociaal,2018)

BIJLAGE2RESPONDENTENENQUÊTEDeelnemendegemeentenenquêteBouwstenen/VNGstand25september.2018(Bouwstenenvoorsociaal)

Almere DenHelder Leiden SteinAlphenaandenrijn Deventer Leiderdorp Sudwest-FryslânAmersfoort Edam-Volendam Leidschendam-Voorburg TerneuzenAmstelveen Ede Lelystad TielAmsterdam Eindhoven Leusden TwenterandApeldoorn Emmen Losser TynaarloArnhem Epe Maasgouw UithoornBeesel Gemert-Bakel Maastricht UtrechtBergenDal Goeree-Overflakkee Medemblik UtrechtseHeuvelrugBest GooiseMeren Middelburg VeenendaalBloemendaal Haaksbergen Midden-Drenthe VenloBorne Haaren Nieuwkoop VoorschotenBoxmeer Haarlem OostGelre VoorstBronckhorst Hardenberg Opsterland WaddinxveenBrunssum Heemstede Oss WesterwoldeBunschoten Helmond Pijnacker-Nootdorp WestlandCapelleaandenIJssel Hoorn Purmerend WeststellingwerfCastricum Huizen Raalte WinterswijkCranendonck Landgraaf Rheden WoerdenDeFryskeMarren Langedijk Roermond WoudenbergDeRondeVenen Lansingerland Soest ZeistDenHaag Leek Someren Zoeterwoude

1

BIJLAGE3UITWERKINGINTERVIEWS

DR.ING.JANVEUGERMREFRICSLectormaatschappelijkvastgoed,directeurCORPORATERealEstateManagement,lidRaadvanCommissarissenwoningcorporatiePatrimonium(Groningen)enMitros(Utrecht).

Interviewtelefonisch

4juli2018,10-11uur

Interviewer,respondent

Is een gemeenteraad is staat om prestaties van een vastgoedorganisatie te beoordelen en te sturen.Introductienietopgenomen.KaderrekenkameronderzoekUtrechtopgenomenbijvraagstelling.

Als iknudewethoudervraagwaar lig jenuwakkerenhijzoualle64noemendanzouhet fantastischzijn ikgeloofdatniet,datiseenentweekunjenietopallestegelijksturenenheeftnietalleseengelijkewaarde.Alsje op zoiets zou willen sturen kun je beter zeggen dat er tussen de vijf en tien speerpunten, indicatorenhoofdindicatoreneneenaantalafgeleiden.Datiseenmaniervanwerkenendaarnaasthebjenogsteedslastenin de begroting en de versnippering. ik ben bezig samen met Marleen Hermans van de tu Delft overprofessioneelopdrachtgeverschapbijdegemeente.Endangaanwebinnenkortookoverpublicerenendanziejeeigenlijkhetzelfdealsjevraagtwatisdanongeveerdeomzetperjaaraaninkomenopditgebieddanweetniemanddaten iedereenverwijstnaardebegroting.Endaarmoet jebijnahooggeleerdezijnomuittehalenhoehetzit.datislastigopditmomentendatzegtookietsoverdenoodzaakalsjehieropmoetsturen,datjedattochandersmoetorganiseren.

Waarzoueengemeentelijkvastgoedorganisatieopmoetenrapporteren:financieel,bedrijfsmatig,governance

Datisverschillend.Datismisschieneenflauwantwoord,zobedoelikdatniet.DegemeenteGroningenisnietde gemeente Deventer of de gemeente Amsterdam zeg maar. Dus ik kan me voorstellen dat de gemeenteGroningenveelmeeropstudentenhuisvestingeenspeerpuntheeftdandatDeventerdatheeft.Ikdenk,ikdenk,ikweetwelzekerdatjevoorjezelfalsstadofalsgemeentebedenkt,watvindikbelangrijkvoormijzelfenhoekanvastgoeddaareenbijdrageinleveren.waarrapporteerikopenalsjedatdanzoverderdoorvertaaldinjevastgoedvisiedankanjedaaropookrapporteren.

zoujethema’saltijdterugmoetenlatenkomen,zoalsfinanciën,bedrijfsmatigofgovernanceomgaat.

ik denk zo en zo je governance hoe je daarmee om gaat dat is 1 daaronder zou je een tweedeling kunnenmakenvanmaatschappelijkenfinancieelrendementenhoeversterkendieelkaarnou.Financieelrendementisvrij goed te meten zeg maar. Daar kun je allerlei indicatoren onder hangen in getallen zeg maar.Maatschappelijk rendement is moeilijker te meten. In getallen zeg maar. Maar je kunt wel zeggen wat jijmaatschappelijk rendement vind enwat jij van belang vindt en daar zal jemeetbare eenheden aanmoetenhangen.Endatkanhetiswellastigmaarhetkan.Maarikzieopdatgebiedvaakwelbijgemeenteeenbeetjestruisvogelpolitiekhanteren.Alsjeditsoortdingeninzichtelijkwilmakenkomjeookvervelendedingentegen.Maar ook heel veel goeie. Per saldo is het helemaal niet zo spannendmaar dat is net zo goed alswij altijdbeginnenmet een rekenkamer onderzoek. Dan zie je dat iedereen het altijd een heel erg spannend vind enernstigendathetbovenkomtdrijven.Terwijlhetnietmeer isdaneenfotovanwateropdatmomentheeftplaatsgevonden.Waterindehistorieisgebeurdzonderdatdaariemandkanofmoetwordenafgerekend.

2

ikhebcontactgehadmetUtrechtoverhunbevindingenoverhetrekenkameronderzoek

Hoewordtdatontvangen.

Zijgevenaandathetvooralinzichtgeeftwaarjestaat

datkanookprima indeonderzoekendiewijmetde rekenkamershebbengedaanhebbenweookonderzoekgedaannaarwatnoudeaanleidingisvaneenonderzoekenalsdateendebacleisdanisdathartstikkehelder.Maar vaak hebben we ook geconstateerd dat er ook maatschappelijke aandacht is en zo’nrekenkameronderzoekkun jezienalseensoortaudittingofeenbeoordelingvandeaccountant.Dusevendethermometererinenwatisdestandvanzaken.Indiezinkunjeeralleenmaargoededingenuithalen.Endekunst iswelendatadviseer ikdemeestehoofdvastgoedomdaaraanuitvoering tegeven: zorgdat jeeropterugkomtenlaatzienwatjehebtgedaan.BijdegemeenteEnschedehebbenwebesteenzwaarrekenkameronderzoek gedaan. Daar kwamen best wel wat kritische noten uit. Meteen een jaar later zijn die in deverantwoordingnaarderaadgegaanenhebbenlatenzien,kijk,dithebbenweerallemaalmeegedaan.Datwilniet zeggen dat alle aanbevelingen zijn overgenomen en dat de problemen zijn opgelost maar er was heelduidelijkenzichtbaardaterprogressiewas.Dathoortgewoonbijdeontwikkelingvanjeafdeling.Moeilijkerishetbijnaniet.-ikhoordejenetzeggenoverdefinanciëlewaardesdaarkanjemakkelijkoprapporteren.Nuziejedatdebegrotingrapporteertopboekwaarde.

Watzegtboekwaardeoverdewaardevanhetvastgoed?

Niks

ishetdanvoldoendeomalleenopboekwaardeterapporteren

nee,kijkeenboekwaardeopzichisvoorjeeigenverantwoordingvanhoejijjefinanciënrapporteert.Maardatkunjijopeenanderewijzedoendanikdatdoe.Eenboekwaardevanjoueenboekwaardevanmijzegtietsoverjouenzegtietsovermij.Maardevergelijkbaarheidisnuldenkik.Wanthetishoejijhethebtgeïnterpreteerdenhoeikhethebgeïnterpreteerd.Hetbegintinteressanttewordenalsjedeboekwaardedemarktwaardeendebeleidswaardehebt.Opdiedriedingenendeverschillendaarin.Danwordthetwatmeerzinnig.Dusiksnapboekwaardeomdatjedatinjehuishoudingnodighebtenjeaccountantdaaromvraagt.Maardemarktwaardeeneventueeldebeleidswaardezegtveelmeerenjuistdeverhoudingdaartussenzegtheelveel.Zobeginnenwealtijdeenrekenkameronderzoekdoordiedrienaastelkaartezetten.Alsdaargroteverschilleninzittenkanikjebijnauittekenenwatderesultatenzijnvanhetonderzoek.Eenvoorbeeldiszijndegemeentehuizenansich.Die op een bepaaldmoment een hele hoge boekwaarde, hoge boelwaarde die op een gegevenmoment verbovendemarktwaardeligt.Jadatishartstikkeleukenaardigmaarophetmomentdatjewiltmuterenhebjewelechteenprobleem.

Marktwaarde(woz?);ziejeeigenlijknooitterugkomenindebegroting,strategischvastgoedplanofkadernota.Isdezevanbelang?

Ja,hetiszoenzotoegevoegdewaardemaarvooralinternwantjegaaternatuurlijknietmeenaarbuitentoe.Zodathetaltijdvertrouwelijkblijftendatophetmomentdatdemarktwaardeverbovendeboekwaarde ligtdanisheterginteressantnatuurlijk.Maarhetzouwelgoedzijnomdaarzekeropterapporteren.

wezieneenaantalpartijendiezijnverplichtomopmarktwaardeterapporteren,beursgenoteerdebedrijven,nu ook woco. Zou een gemeentelijke vastgoedorganisatie op termijn verplicht moeten worden om zijnmarktwaardeinzichtelijktemaken.

helemaalmeeeen.Ikzitzelfintweeradenvancommissarissenvanwoningcorporatiesendanzieje,noemhetmaar even gedoemet accountancy en rapporteren opmarktwaarde.Demarktwaarde ligt velemalen hogerdandeboekwaardeendatziejedanindemedia,woningcorporatieswordensteedsrijker.Datisnetzoalsde

3

overwaarde in mijn woning. Op het moment dat de markt stijgt heb ik steeds meer overwaarde. Dat ishartstikke leukmaardaarkan ik fysieknietsmee.Maar,Watnatuurlijkwel isendat isdediscussiemetStefBlokwaarhijookopheeftgestuurd.Joh,gajevastgoednoueensnormaalwaarderen.Ennormaalwaarderenismarktwaarde.Dus ik vindhetookheelgezonddatgemeente,aldanniet verplicht,opmarktwaardegaanrapporteren. Dat is de markt waar je in zit, al dat andere wat je doet, ja dat is binnen je eigen brancheorganisatie zou ik zeggen dat is wat met elkaar hebt vastgesteld en dat is geen onderdeel van der reëleeconomie.Enomjeeenvoorbeeldtegeven,wekomendaareerdaagsmeenaarbuiten,wehebbeneenRICSvakgroepmaatschappelijkvastgoedenditiseenvandestellingendiewedaarinhebbenendatis,wijvindendatmaatschappelijkvastgoedgewoononderdeelmoetwordenvandenormalevastgoedeconomie.

dankomjemetdevolgendeuitdaging,hoesteljedemarktwaardevastenhoevergaje,welkekostenmaakjeomdemarktwaardeteverkrijgen.

Daarkunjeeenparalleltrekkenmetwoningcorporatiesdiehebbeneenrichtlijnhoedatzoumoetenlukken.Diestaat alweer onder druk, diewordt opditmoment ookaangepast.Dat hoort gewoonbij het proces, zou ikzeggen.Datisnietzoheelspannend.Hetkosteventijdmaarhetwordtwelveelreëlerzegmaar.

danhebbenwevoorwoningcorporatiesoverhetboekmodelmatigwaarderen.Daargaanveelkosteninom

ja

staandiekosteninrelatietotdekennisvanmarktwaarde

datiseenbeetjeeenrarediscussie.Marktwaarde,ophetmomentdatjenietmuteertdankunjeerniksmee.Alsjegaatmuterenhebjehetwelnodigdushetisgewooneenreëlewaarde.Voorheenalsjehetandersinjeboekenhadstaan,haddatweleenrealiteitsgehalte,mijnantwoorddaaropisnee.Enjaerzijnveelkostenmeegemoeid,maareennormalebeleggermaaktookdiekosten. Ikvinddateenbeetjeeennondiscussiehetzijngewoon kosten en dit had jemogelijk in het verleden ookmoeten doen. En daarbij het zijn inderdaad forsekostenmaarkijknaardeaedesbenchmarkenheteffectdaarvanendatdekosteneenwoningcorporatiealveellagerwordendoorhethebbenvaneenbenchmark.Tuurlijkdansnapikdatjehiermeerkostenaankwijtbentmaaralsjeditopeenbegrotingbekijktdaniserhelemaalniksaandehandhoor.

Wehebbeneenafgeleidmarktwaardebegrip,woz.Datiseenmodelmatigewaardering.Inhoeverrevindjedateengoedeindicatorvoormarktwaarde.

dangaikjetochverwijzennaareenartikelwatiksamenmetAnnettevanderBeemthebgeschreven,ikweetniet of je die kent.Dewozwaarde enmarktwaarde vanmaatschappelijk vastgoedbenadert elkaar nognietechtmaardaarkomtwelbewegingin.Ikdenkdatjeditoverdetijdmoetzien.Datisnietineenjaaroftweedrieofvijfgeregeld.

indetijdzoujemeerwaardekunnenhechtenaaneenwozwaarde?

kloptinderdaadja

omdatdetechniekverderiseneenmodelmatigewaarderingmeerwaarheidsgetrouwbeeldmoetgeven.

Ja

er zijn een aantal onderzoeken gedaan naar woz waarde bij Rijksvastgoedbedrijf en andere niet couranteportefeuilleswaaruit naar voren komt datwozwaarde de transactieprijs niet benadert. Zowel positieve alsnegatievewaardenzijnaangetroffen

Ja

4

Bedrijfswaarde(kostprijsdekkendehuur).Watheelveeltbepaaltzijndeinkomendekasstromen.Nuziejedatdaarvaakallerleidirecteenindirectesubsidiesinverwevenzijn.Watisjouwmening,houzoujedatopkunnenvangenalsgemeente.

vrijeenvoudigwantvolgensbbvmoetjekostendekkendhuurdoorberekenenduskanhetindebasisnooiteenprobleemzijn.Dus jemaaktdaarmeeook, endat is ookdedoelstellingdaarvan je subsidies inzichtelijk.Datbetekenddatjeookgewoonjekostendekkendehuurmoetberekenen.Datjeaandeanderekantviaeenanderkanaalgaatsubsidiërenvoordepartijdiehetvraagtdehuisvestingslastennaarbenedentebrengenmaardatisprima,maardatdoejeviadeanderekant.Maartochmerkjeindepraktijkendatziejetochheelvaakweerdatjeeenstevigewethouderhebtendieziterrechttoerechtaanin.Maartochziejebijdepolitiekmentochweerprobeertindirectteblijvensubsidiërenendatmenoverhetalgemeengeenbelangheeftdathetaanhetlichtkomt.Dusdat iseen.Entwee,endatzie jeookaandebarometerdeafgelopenjaren,het isalvoorhetderdejaarachtereendatdekostprijsdekkendehuureenvandetopics isvandeknelpuntenbijgemeenten.Jezou bijna kunnen zeggen, dat is een glazen plafond wat dat betreft en dat heeft met de verdereprofessionalisering te maken dat je daar een keer doorheen durft te komen. We hebben het altijd indirectgesubsidieerdendatgaanwenunietdoen.Dushetwordtgewoonopkasstroomwaarderenenhetwordteennormalekasstroom.Aandeanderekanthebjegewoonhetsubsidieverhaal.

danhebjedekostendekkendehuur.Zoujedatvergelijkbaarstellenaanbedrijfswaarde?

datzouprimakunnen.

Beleidswaarde,watverstajijhieronder.

dat isverschillend.Dat isnetzoalsduurzaamheid,daarkunjeookheelveelonderverstaan.Beleidswaardeiswatjijalsbeleidvoertenwelkewaardejedaaraantoekent,diekanvooreenwoningcorporatieanderszijndaneengemeente.Diezaljedanookzelfmoetendefiniëren.

Gevendewettenenverordeningenvoorfinanciëlerapportageensturing(BBV,WM&O,FIDO,HOF)voldoendehandvatenvooreenvastgoedorganisatieomuniformtekunnenrapporterenensturen;

Ikdenkhetwel,inbeginselja.Jezietaltijdbijditsoortrichtlijnen,richtsnoerenerisaltijdwatdiscussieoverdeinterpretatie. Dan kun je echt wel op elke punt en komma wikken en wegen. Ik zie ook wel bij sommigegemeenten,datzezeggen,ditisnietwaterdicht,duswedoenaannames.Ikdenkdatjehetanderszoumoetendoen, dat je zegt dit zijn de randvoorwaarden. Hier moet je op rapporteren en dat het hier en daar ietsgenuanceerderligtdatkanjeindebijlagetoelichtenbijwijzevanspreken.Dusindievolgordelijkheid.-

alswespecifieknaardebbvkijken,diehebbennuneteennieuwenotauitgebrachtovermaterielevasteactivawaar aandacht uitgaat naar de commercieel portefeuille. Wanneer hierbij de boekwaarde boven demarktwaardemoeterwordenafgewaardeerd.Zijgevennietspecifiekaanhoeermoetwordengerapporteerdopmarktwaarde.Zouditmoeten?

ikdenkdat jedatalsorganisatie,alsgemeentezoumoetenwillen.Dat iseenkwestievangoodgovernance.Een voorbeeld is een hoofd grondzaken en vastgoed bij de gemeente ede daar gingen we heel consequentkijkenopgrondzakenenvastgoeddaarwaarhetnodigwasomditafteboeken.Watjedandoetiseensoortrisicomanagement voeren en dat is niet meer dan normaal professioneel werken. Dus ik vind dat je datinderdaad zoumoeten. Dewijze van rapporteren datmoet je gewoon heel transparant integraal doen. Datmoetjeinternhoudenennietdathetopenbaarwordtendathetviaderaadnaarbuitenzoukunnen.

Enwatvoorwaarderingzoudatdanmoetenzijn?NeemjeWOZ-waarde?

alshetgoediskomjevanuitmarktwaardedenken.Endatkunjedoortaxatieofdoorsteekproeven.Endantekijkennaarjeboekwaarde.

5

ikbenbijdegemeenteRotterdamgeweestenzijlatenhuncommerciëleportefeuille,delaatstedriejaardoorBrinkgroepopbasisvaneenExcelmodelwaarderenenzelatennueenwaarderinguitvoerenvolgensNRVTenIVSeisen.Dat is deenigepartij die ik heb gehoorddiedat zo ver laat doen.Waarbij de accountanthieromvraagt.

jeweetdatikanderhalfjaarbijRotterdamhebgezetenalshoofdvastgoed?

Ja

inmijnperiodeisdezebeslissinggenomen.Hetvloogallekantenopdatis1,2Rotterdamheeftongeveer4000objecten,dehelftiscommercieel.Erzitteneenwatbijzonderegemeenteraad,datzater,laatikhetzozeggen,ook met leefbaar Rotterdam. Er was een sterke afreken cultuur. Je ziet ook zeker met vastgoed. Ik benbinnengekomenomdatergeconstateerdwasdatermogelijkefraudewasendatereenheleboelvanderailsafraakteopdeafdelinghebbenwehetproberenweeropderailstekrijgen.Eenvandebelangrijkeelementendieikhetplanvanaanpakhebgezetvoordeuitvoeringomdusveelprofessionelertedoenentevoorkomendaterallerleifluctuatiesgaanontstaan.Dusikvinddatditiniedergevaleenheleduidelijkerechtlijnigemaniervanaanpakkenwaaropeengegevenmomenteenaccountantookkanzeggencheckcheckcheckenerkomteengoedkeurendeverklaring.

helderekaderswaaropjerapporteertopmarktwaarde

ja,datwiljetochalsprofessional.Depolitiekbestuurlijkiserwelkoudwatervreesdaterallemaallijkenuitdekast komen, tuurlijk die komen. Dat is bij alle gemeenten zo, dat is bij alle beleggers zo. Tuurlijk komen erdingennaarbovendieniet leukzijnmaarerkomenookdingennaarbovendieookheel interessantzijn.Persaldo is het helemaal niet zo spannend maar moet het wel aandurven en dat noem ik een slag in deprofessionaliteit.Enalsjedanmeerinzichthebtenjeweetwaarhetovergaatdanbeginthijpasechtleukteworden,dankunjenaarvorenkijken.BijvoorbeeldhetBooijmansvanBeuningendieverbouwtmoestwordenendattussende10en90miljoenzoukosten.Ikhebtoengezegdikwilmetdewethoudercultuurenvastgoedgaanzittenhetmaaktmijnietuitwathetgaatkostenmaarikwelwetenofhettussende10en20zitof50en60miljoenof80en90miljoen.Entegendepolitiekbestuurlijkdaarophoemoetsturenmaarookbinnendeafdelingvastgoed.Alsjedaneentandjeverdergaatdankunjeookkijken,dekomendevijfoftienjaarhoezietmijnportefeuilleeruitwatgaikverkopen,hoezietmijncashfloweruit.Gaikdeinvesteringeenjaarlaterdoenofgaikhemnaarvorenhalen.Zokunjeookditsoortdingenfinancierbaarmakenzegmaar.Datgebeurt,voorzover ikweet,niet.Maardat zou jewelmoetenwillenals je jeportefeuillegoedkentweet jehoedemarktgaat,jekuntnietallesvoorspellen,jeweethoehetbeweegt,dankunjespelenmetjeinvesteringen.Ofjenoueenruimtemoetvindenofwatdanook.Erliggenveelmeerkansendanbedreigingen.

Wetmarktenoverheid.Zoudezemeerhandvatenmoetengevenvoorhetopstellenvaneenkostendekkendehuurprijs.

neejekuntweloveraleenhandboekvoorschrijven.Maardeintegralekostprijsbenaderingisnietsandersdanalleswatjeernormalitereraanmoettoerekenendatjedatmoetdoorbereken.Datjehetdoetisprima,erzijnookexternebureausdiedatprimakunnen.Maardediscussiegaatdanvaakoverwatbrengjewelinwatbrengjenietin.Dusalsjedrievierkeerfaalkostenerinhebtzittendanzaljezemeemoetennemenwantdiekostenhebjegemaakt.Danbetekenthetookdathetinzichtelijkwordtdatjenietincontrolebentoverhetprojectendatiseenprobleem.Alsikeenwethoudereenbeetjewilpestendusenzegmaakvanhetvastgoedbedrijfookeensoortgrexconstructieenikhebaljeproblemenopgelost.Daniserniksaandehand.

Draagteenportefeuillestrategiebijomopfinanciëlewaardetesturen

Jemoetwetenwatjeinjeportefeuillehebtzittenenwetenhoejedatmanaget.Jekuntooknietrijdenineenautozonderstuur.Hetisnetalsjeeenreisgaatondernemenjeweetdeeindbestemmingofweetwaarjenaar

6

toewilt.Hoedereispreciesgaatverlopenweetjeniet.Ikhebweleensbijeengemeentegezetenmettwintigobjectenwaar ik vroegwat is je portefeuillestrategie. Dan zij diegene dat iswat ik inmijn hoofd heb zittensamenmetde wethouder.Daarkunjewatvanvinden.Maardat isweldemanierwaaropzesturen.Bijeengrotere gemeenten wordt het steeds complexer. Er zijn ook verschillende gradaties en niveaus waarop jeportefeuillemanagementkuntdoen.

Welkevandevolgenderatio’szijnvanbelangbijderapportagevaneengemeentelijkvastgoedbedrijf(geefeencijfervan1tot5):ICRinterestcoverageratio:operationelekasstromen/rentelasten.Vanbelang?

Een4.

LTVloantovalue:nominaleschuld/bedrijfs-ofbeleidswaarde;

5

Solvabiliteit:eigenvermogenopbedrijfofbeleidswaarde/balanstotaalopbedrijfofbeleidswaarde;

4

Dekkingsratio:nominaleschuld/marktwaardeinverhuurdestaat.Watishetverschilmettwee?

4

erwordtnunietopdezeratio’sgerapporteerdzouditmoeten?

ja, zoals ik zij zit ik een in de raad van commissarissen van tweewoningcorporaties enmaar ik heb ook bijtoezichtvanonderwijsgezetenenzitalsvoorzittervanderaadbijeenzorginstellingenditzijndedingenwaarjeopstuurt.Datisheteerstewaarjenaarkijkt.

Bijdegemeentewordtgewerktmeteenrekenrentewaardoorhetlijktbijinvesteringendatjevoor100%metvreemdvermogenbentgefinancierd.Datsluitmindergoedaanzoalsbijeenwocowaarduidelijk isweldeelvan het vastgoed met vreemd vermogen en met eigen vermogen is gefinancierd. Hoe zie jij dit voor eengemeente.Kanjewerkenmeteenrekenrente.

ja zo en zo, wat je moet doen is kijken hoe die rekenrente is opgebouwd. Ik heb dit ook gedaan bij mijnmasterthesisoverwoningcorporatiesdatjeookinditsoortrekenrentesrisicoopslagenzitten.Alsjeeengoedeprojectontwikkelingafdelinghebtdanhoefjegeenapartetoeslagenterekenen.Dushetisheelergbelangrijkom te weten hoe de rekenrente is opgebouwd. En daar zijn al dan niet moedwillig opslagen in verstopt ofaannamesdiemogelijknietklopt.

danzoujehemdusopmoetensplitsenenkijkenwelkpercentagejegebruiktvoorjevastgoedorganisatie?

jaklopt, ikhebvoorgemeentenookvastgoedvisiegeschrevenwaar indekoppelingaanhet financieelbeleidwaarinde rekenrentesworden vastgesteld. Zodat als daar iets in gaat fluctuerendat je ook terug kanop jevastgoedvisie.Ikmerkookweldiscussieoverdierekenrente.Tenopzichtevanvastgoedwelanderszoukunnenofmoetenzijn.Ikbenzelfwelkritischopmaaktnietuitwelkerentejedoet,alsdezemaargoedonderbouwdis.

een discontovoet bestaat ook, de maatschappelijke discontovoet. In hoeverre is deze toepasbaar bij eenvastgoedorganisatie?

dieistoepasbaar,maarisdezelfdediscussiewathoudtdieinenhoehebjehemopgebouwd.

7

daar iseengrootrapportoveropgesteld, internerekenrentestelt iederegemeentevoorzichzelfvast.Zouereenvoorkeurzijnvooreentoepassing.OfmaatschappelijkeDiscontoofrente

ophetmomentdatjehetovereenmaatschappelijkediscontovoethebtdwingthetjetoteenkeuze.

Iseenverplichtrapportagekadervoorgemeentelijkevastgoedorganisatienodig?

Ja,metanderewoorden,waaromzoujehetnietwillen.

wiezouhetopmoetenstellen,VNG?

primairdegemeentezelf.Waaromzoujehetnietdoen.VNGkaneengoederolspelenomdataftedwingen.Hetzelfdealswat je bij dewoningcorporaties hebt gezien, het hebben van eenbenchmarkwasmen zeer optegen.Entoenhetereenmaalwas,alleenalhetfeitdatheterwasgingmenersteedsmeeropsturenennuziejedatzetegenelkaaraanhetopboksenzijnwiedeminstebedrijfskostenheeft.

8

IR.RINALDVANDERWALDirecteurBBNadviseurs,verbondenaanASREalsdocentenafstudeerbegeleider,voorzitterraadvantoezichtH30,lidinvesteringscommissieTriodoscultuurfonds

interviewtelefonisch

6juli2018

I=interviewer,R=respondent

I=Iseengemeenteraadisstaatomprestatiesvaneenvastgoedorganisatietebeoordelenentesturen?

R=Of ik denk dat ze dat kunnen?Of ze in staat zijn? In principe niet.Willen ze daar besluiten overwillennemen,danzullenzeopeenofanderemaniergoedenonafhankelijkgeadviseerdmoetenworden.-vastgoedheeft een aandeel opde totale gemeentelijk balans vanbijna 30%,wat veel is alleende aandacht blijft uit-hangtheelergvandetijdaf.Wehebbeneentijdgehadwaarinerongelofelijkveelbezuinigdmoestworden.Enwaarinikhetideehebgehaddaterheelsterknaarvastgoedgekekenis.Eenaantalgemeentenhebbendaaruitde conclusie getrokken dat een gedeelte van de portefeuille afgestoten moest worden. Deels om daarfinanciëleresultatenmeetebehalen,deelsomdatmenzijvastgoedisgeencorebusinessenalleenalomdiereden moeten vastgoed verkopen. Ik heb me daarop, moet eerlijk zeggen in een aantal gevallen bijverschillende gemeente hardop afgevraagd en terug gegeven of ze zich realiseren wat daarvan deconsequenties van zouden zijn. Omdat je met name beleidsondersteunend vastgoed hebt in de sfeer vanzwembaden,theaters,concertgebouwengymzalenwaareigenlijkvrijwelnooitprivateexploitatieismaarwatjealtijdalsgemeentedoetmoetjealtijdalsgemeenteterughurenophetmomentdatjegaatverkopenenbenje in de praktijk velemale duurder uit danwanneer je het in eigendom zou houden. Het heeft ookwel temakenmetprofessionaliteiteninzicht.

I=heeftdatdantemakenmetkennisbijwethoudersofbijraadvanvastgoed

R=jadatdenkikja

I=ziejijhetdanalstaakdateenwethouderofraadsliddatzoumoetenwetenofzijnzijvolledigafhankelijkvandeinformatievaneenambtelijkapparaat

R= van een ambtelijk apparaat. Enmisschien ookwel van een stuk onafhankelijke rapportage daarbij in devormvannou jabenchmarkof rapportenof rekenkamers.Vastgoedheeftheelvaak indebelangstellingvanrekenkamersgestaan.Envooreengrootdeelwelterechtdenkik

I=ja,wanterisneteenrekkamerrapportoverdevastgoedorganisatieUtrechtgepresenteerd.Daarkwamdusuitdatcollegeenraadnietgoedinstaatwasomprestatiestemetenentebeoordelen.64prestatieafsprakenstaan in verschillendedocumenten.Devraag, erg veel, hoe je kun jeditmeten.Waar zoueengemeentelijkvastgoedbedrijfopmoetenrapporteren:financieel;bedrijfsmatig,governance?

R=Waar ik heel erg van ben is van de school dat vastgoed een middel is ommaatschappelijke doelen tebereikenophetmomentdatjewiltrapporterenoverdesituatieinjouwgemeente.Daniswatmijbetreftdebestemanieromdekostprijsvanhetvastgoedzogoedmogelijkinbeeldtebrengenoverdeheleportefeuilleheeneenuniformemethodiekoptoetepassen.Duseenofanderevormvankostprijsdekkendehuurok,ditiszoalswehebbenafgesprokendatwerekenenditisdesituatiedieweaantreffen.Endaarmeecreërenweeenhuisvestingslast.Maar die huisvestingslast is ookmaar een getal en is uiteindelijk onderdeel van een totaleexploitatielastdiededooronsgewenstevoorzieningmetzichmeebrengt.Enuiteindelijkmoetjejeafvragenwilikdekostenvandievoorzieningalsgemeentedragen.

9

I=endatgaatdanoverhetinzichtelijkmakenvanjekostenendebatendiejebehaaltopjebeleidsdoel.

R=precies,demaatschappelijkebaten. Er zijneenaantal typevastgoedwaar jeenige vormvanmarkt kuntherkennen, kantoren,bedrijfsgebouwen,danheb jehetwel zo’nbeetje.Bij datanderegaathet vooralomkostprijsdekkendehuurofkostprijs.Dieiswelenigszinstebenchmarken.Ehmjadekostprijsiswathetisenikzouhetvanuithetvastgoedperspectiefhetbelangrijkstevindenenookeenheleprestatiealsjedaargewoonheelconsequentoverdeheleportefeuilleopkuntrapporteren.

I=Vindjedateenvastgoedbedrijfookzelfzoumoetenrapporterenopgovernance,hoedebesturingvaneenvastgoedbedrijfisingerichttenopzichtevanvoorhetcollegeendaarna.

R=nietspeciaal.Indiezinzieikvastgoedalseenuitvoeringsorganisatiezoalsermeeruitvoeringsorganisatieszijn. Qua governance, volgens mij is je vraag is of je een specifieke governancestructuur inrichten voor jevastgoedorganisatie moet hebben ten opzichte van andere gemeentelijke afdelingen of verzelfstandigdebedrijven.Nee,volgensmijisvastgoednietanders.

I=datzoumoetenpassenbinnendegovernancestructuurvaneengemeente?

R=vandegemeente,ja

I=Watvindjevanrapporterenopboekwaardeenwatzegtdatoverhetvastgoedbedrijf?

R=ja,ikdenkdatdateengoedemethodeis,omdatindieheledekostprijsdenkendehuurbenaderingookdeboekwaardebijaanvangenonderwegdeparameteriswaarjeopstuurtendatdiehetmeestpassendisvoordegemeente.

I=enwaaromhetmeestpassend

R=alternatievenzoudenzijnwozwaardeofmarktwaardeofverzekerdewaarde,dievind ikeigenlijkminderpassenddanboekwaarde.Marktwaardezijnerinheelveelgevallenniet.Alsjeeenwaardebegripintroduceertwat alleen maar voor een gedeelte van je portefeuille op kan gaan dan lijkt me dat voor een consistentefinanciëlebehandelingeenprobleem.

I=Marktwaarde(woz?),ishetbelangrijkomdezeoverjeportefeuilleteweten

R=voorsommigeobjectenwel.Wehebbennatuurlijkregelmatigdatwebijeengemeentedoorlichtingendoenvandevastgoedportefeuille.Dankomt somsdevraagnaar vorenwehebben te veel vastgoed,wemoetenoptimaliseren, wemoeten kijken of we slim kunnen afstoten, clusteren. En dan is het heel plezierig om tewetenwatdemarktwaardeisomditinjekeuzetrajecttebetrekken.

I=danhebjehetspecifiekoverobjecten.Zoueenwaarderingvaneenheleportefeuillevanbelangzijn.

R=opmarktwaarde?

I=Ja

R=nouikzounietwetenwatjedaaraanhebt.Wantinveelgevallenisergeenmarktwaarde.Ja,erisaltijdeenmarktwaardemaar niet eenmarktwaardewaar je als gemeente blij vanwordt. Op hetmoment dat je eentheaterbouwtdanbesteedjeertientallenmiljoenenaan.Endemarktwaardebijopleveringismisschieneenpaarmiljoen.

I=Alsjekijktdienaarpartijendieverplichtzijnomterrapporterenopmarktwaarde,beursgenoteerdvastgoedenonlangswoningcorporaties

10

R=datzijntochopdeeenofanderemaniertypenvastgoedwaarvanjekuntbetogendatereenmarkt is. Ineencorporatiehebjeeenhuurstroomdiedoorderdenwordtopgebrachtenalsdeeneuitdewoninggaatenerkomteenandere indanisdehuurstroomdieer inkomtvergelijkbaarenkunjeechtwelmetdeugdelijkefinanciële technieken beargumenteren wat dan de waarde van die woning is. Corporaties rapporteren opmarktwaardedatgeldvoorbedrijvenookdaarwaar zekantorenhebben,prima.Fabrieken ismisschienwatlastiger.Mijnervaringisdatbijgemeentenzodaterechtheelveelobjectenzijnwaarbijalseriemanduitgaaterechtniemandisdieeenvergelijkbarehuurstroomopwilbrengen.

I=dankomjewatdichterbijwoz.Isdateenbegripwatpassendis.

R=jadaarvanzoujekunnenzeggen,okdatgeefteenwatalsjealsvastgoedorganisatieietszouwillenzeggenover de geobjectiveerde waarde van de portefeuille dan is woz misschien beter. Waarbij, nogmaals, dieboekwaardes ook daadwerkelijk in veel gevallen de basis vormen voor de kostendekkende huur, waar ikwaardeaanhecht.Alsjezouwillenzeggen,onzeportefeuilleheefteenwozwaardevan,zoveeldanzegtdatiniedergevalietsoverdetotalegecorrigeerdevervangingswaardec.q.marktwaardedatiseengetalwaarjewelietsmeezoumoetenkunnen.Devraagisvervolgenswatjedaarmeedoet.

I=bbvschrijftvoordatvoorcommerciëleportefeuille,marktwaardeinbeeldmoetzijnenwanneerdezelagerisdanboekwaardedatdezemoetwordenafgewaardeerd.Zijhebbenditnuuitgebreidmeteennieuwenota,ophetmomentdatergeenexploitatielangerdantienjaarisdaterookeenwaarderingplaatsmoetvinden.Ziejeeentrend

R=nouja,destappenwordengezet,enikkanzeookvolgen.Alsjeeenpandzouhebbendienogzesjaarstaatenjedaarnadenkt,ikbenernietmeervan,enjezoudannogeenenormeboekwaardehebben.Danmoetjeookbinnendiehorizondatafbouwenzodatjealsgemeenteookgeenproblemenoverhoud.Datlijktmeookeenheleverstandigemaatregel.

I=gajedaardooranderskijkennaareeninvestering

R= dat denk ik niet eigenlijk.Watwel een probleem is, boekwaarde is in die zin een lastig ding.Het is eentheoretischding.Jehebtooitgeïnvesteerdineengebouwenvervolgensschrijfjeaf.Diekanjeindewegzittenom verstandige dingen te doen. Zeg dat je een pand wilt slopen of dat wil je, eigenlijk heeft het weinigmarktwaardeenikgahetooknietexploiterendanishetbijveelgemeentenbestweleenpijnlijkprocesomtezeggen,datgaanwedoenendatbetekenddatwedeboekwaardeinkeerafmoetenboeken.Enhoejehetookwentofkeert,datkomtterugindebegrotingendatmoetopdeeenofanderemanieropgevangenwordenendatisechteenprobleem.

I=komjedatindepraktijktegen

R=ja, jekomttegendathetevidentverstandigisomeengebouwteslopenofteverkopenoferietsmeetedoenwaardoor je nietmeer blijft functioneren en dan staat de boekwaarde in de weg om een verstandigbesluittenemen.

I=Bedrijfswaardeopbasisvankostprijsdekkendehuur,isdezetoepasbaarbijgemeente

R=nou,eigenlijknietwantdandraaijeeigenlijkinjeeigenkringetje.Alsjezegtikhebeenkostprijsdekkendehuurendedefinitievankostprijsdekkendehuurisdatjeoverdegeheleexploitatieperiodeeennettocontantewaarde van nul te krijgen van alle kosten en opbrengsten. De bedrijfswaarde is niet meer dan de nettocontantewaardevanallekostenenopbrengsten.Dusbijeengoeduitgerekendekpdhisdebedrijfswaardenul-alsjehemoverdeheleportefeuillevandegemeenteAmsterdamberekend?

I= ja.Als jehemzouberekenen,erkomteenhuurbedraguit,als jedatzietalshuurstromen,als inkomendekasstromen,daarzoujeeenwaardeaankunnenhangen

11

R=ja,maarvervolgenshebjeookuitgave

I=overdecompletelevensduurzoudat0moetenzijn.

R=datisdedefinitievandekostprijsdekkendehuur.

I= Geven de wetten en verordeningen voor financiële rapportage en sturing (BBV, WM&O, FIDO,HOF)voldoendehandvatenvooreenvastgoedorganisatieomuniformtekunnenrapporterenensturen

R=Nee,wantindepraktijkisdehuurbepalingendatzouookdebasiskunnenzijnvoor...Indepraktijkisdehuurbepalingheeldivers.Enookdemanierwaaropkostprijsdekkendehuurberekendwordenverschiltvaakookpergemeente.Datgaatdanover,watisjetotaleexploitatieperiode,neemjetussentijdsupgrademeewatisjerekenrente,allemaalvariabelewaardoordekostprijsdekkendehuurvandeenegemeenteafwijktvandeandere terwijl de overige parameters het zelfde zou kunnen zijn- zouden daar meer handvaten voor eenvastgoed organisatiemoeten komen-wat zou het nut daarvan zijn, om tussen elkaar beter vergelijkbaar teworden?

I=omelkegemeenteopeenzelfdemaniertelatenrapporterenendatjedaarmeevergelijkbaarbent.

R=ikdenkhetwelja

I=Draagteenportefeuillestrategiebijomopfinanciëlewaardetesturen;

R=Diezouermoetenzijn,endieiserookwel.Ikhebgeenoverzichtoverallestrategieënmaarvolgensmijiserwelaandachtvoorfinanciëlewaardes,ja

I=wantalsjijeenportefeuillestrategiezoubedenkenofopzouzetten,opwelkewaardezoujedansturen?

R=danzouiksturenopdekostprijsperobjectinrelatietotdemaatschappelijkeprestatiediegeleverdmoetworden.Hetisnietalleenmaarkijkenwelkevoorzieninghetduurstofhetgoedkoopsteisophetmomentdatje het hebt over een deelportefeuille sport, dan zit daar natuurlijk ook gewoon allerlei overwegingen overspreiding,liggingvangymzalentenopzichtevanscholen.Spreidingvanzwembadenovereengrotegemeenteals Amsterdam. Dan kan jewel zeggen ik heb twaalf zwembaden ik heb genoeg aan tien. Ikmoet er tweesluiten,dankrapjejetochweltweekeeropjehoofdalseenvantweedeenigeisindewijkwaarerindewijdeomtrekgeenandereis.Maarwaardemoetzekereenrolspelenenfinanciëleoverwegingenmoetenzekereenrolspelenendatgeldookweervoor,ophetmomentdatjeinafstootscenario,ophetmomentdatjeergenste veel van hebt en je moet een keuze maken welke accommodatie je laat vallen dan moet je allemaalafwegingenmakenindekeuzemaareendaarvaniswatkostdienuindeexploitatieenwatzouhetdingophetmoment dat je je huidige voorziening overhoud wat zou dat op kunnen leveren in geld ofontwikkelingsmogelijkhedenvoordegemeenteomdaarruimtelijkeordeningsdoelstellingenterealiseren.

I=Beleidswaardezoalsdezebijwoningcorporatieswordtgebuikt,benjebekendmetditbegrip?

R=ikvindzelfdatvoormaatschappelijkvastgoedportefeuilles,hetkijkennaarwatleverteenvoorzieningopals geheel, geëxploiteerdenweldathetmisschienwelhetbelangrijkstebegrip iswaar jenaarmoet kijken.Tegelijkertijd is het wel het aller aller moeilijkste. Als je dat bedoeld met beleidswaarde vind ik dat hetbelangrijkstewaterzoumoetenzijn.Maarbeleidswaardegaatverderdanvastgoed.Isookergafhankelijkvanwatdeexploitantinhetvastgoedrealiseert.Inhetenegevalkanereenprimabibliotheekzijnwaarereenhelehoopmooiedingenwordengedaan indewijkophetgebiedvan laaggeletterdheid,ontmoeting en socialecohesie dingen tot stand brengen en op een andere plek is het alleen maar een locatie waar suffe oudemensenboekenuitlenenzouikweldurvenzeggendatdeeersteeenveelgroterebetekenisenikweetnietofjedatbeleidswaardezounoemen,dandeander.

12

I= beleidswaarde is een verplicht beoordelingskader bij woningcorporatie waarbij er vier afslagen wordengehanteerd:doorexploiteren,prijs,onderhoudenbeheer.

R=eencorrectiesysteemomopeenwaardediejeopdeeenofanderemanierhebtberekendmaardiewilikanderszienwantdatpastzusenzoinmijnbeleid.

I=zijprobereninzichtelijktemakenwatdeinzetisvaneenmaatschappelijkemiddelen.

R=datveronderstelddatereenmarktprijsis.Datisinveelgevallenbijgemeentelijkvastgoedniet.

I=omdatjevastzitaanjebestemmingsplan

R=jadoordatdatgenewathetvastgoedopkanbrengenbepaaldwordtdoordetotaleexploitatieendetotaleexploitatiebepaaldwordtdoordesubsidieendesubsidieismeestaleenvergoedingvandatwathetkost.

I=eneenwoningcorporatieheeftwoningendieindevrijemarktteverhurenzijn

R=jadieookindevrijemarktendiemeteenpuntensysteemkuntzeggenwatdiewoningopmoetbrengenenwaarookongelofelijkveelvraagnaarisbijmensendiesocialehuurwoningenwillenenmogenhuren.Gaatdeeeneruitkomtdeandererinendiebetaaldprecieshetzelfde.

I=dankomjeopwaarjeinhetbeginoverhad,welkevastgoedobjectenisnoumarktvoor

R=ja.

I=Welkevandevolgenderatio’szijnvanbelangbijderapportagevaneengemeentelijkvastgoedbedrijf(geefeencijfervan1tot5):ICRinterestcoverageratio:operationelekasstromen/rentelasten;

R=Ja,alsikvandeschoolbendatkostendekkendehuurvooreenvastgoedorganisatiehetbelangrijkstedingisdanisditonmiskenbaareen5.

I=LTVloantovaluewaarbijjelaatzienwatjeschuldistenopzichtevanjebedrijfswaarde.

R=Jawaarbijdebedrijfswaardeeentheoretischdingis,hè.Ikzienuookdat,laatikhetanderszeggen,loantovalue, veronderstelt dat er een value is, dat bestrijd ik.Want die is er in veel gevallen niet. Ik ben op ditmomentookbezigmetdoordecentralisatieprojectenwaargemeentenzijngeldstromenuitdevergoedingvooronderwijshuisvestingdirectdoorspeeltnaarderdenenineenaantalgevallenrichtenwedaarorganisatiesin,eigenlijkeensoortvastgoedorganisaties,omdatvoormeerderescholenteregelen.Daargebruikenweookhetbegriploantovaluemaarwordtdevaluegezienalsdeboekwaarde.Ofwordtdeboekwaardealsvaluegezien.Ikdenkdat jedaar inditkaderookuit zoukomen.Numoet iknogeencijfergeven.Omdat ikdenkdatdatwaardebegripinveelgevallengeenmarktwaardezalzijnzitikonderinzegmaartweeofdrie.

I=Alsjedanoverstaptvanbedrijfswaardenaarmarktwaarde,vindjedievanbelang.Dedekkingsratio.

R=bedrijfswaardenaarmarktwaarde?

I=Wantalsjedanoverstaptvanbedrijfswaardenaarmarktwaardetenopzichttevandeschuldpositievindjedievanbelang.Mochteengemeente faillietdreigentegaan(alsdatzoukunnen),watheb ikaanvermogenstaanenwatikkanverkopenendesnoodsterughuren-

R=alseengemeentefaillietdreigttegaandandroogtookdehuurstroomopwantdegemeentesubsidieert.Dushetzijnallemaalgetallendieaanelkaarlinkenwaarjeuiteindelijk,bottemline,uitkomtbijdegemeentezelf.Daarmoetjeopdeeenofanderemaniereensoortevenwichtingaanvinden.Erisniksmismeeomallehurenvoormaatschappelijkvastgoedteverdubbelenenvervolgensookdesubsidieteverdubbelenmaardan

13

krijgjeallemaalongewensteneveneffecten.Maardanveranderdervoordegemeenteniks.Alditsoortratio’sveranderendanwel.

I=eendekkingsratio,eenmarktwaardetenopzichtevandenominaleschuld laatookzienofersprakeisvaneenstillereserve

R=ja

I=ofdatersprakeisvaneenmogelijkeafwaardering.

R=jamaarinheelveelgevallenisdie,danzoujedusookjegymzalenopmarktwaardegewaardeerdmoetenhebben.

I=voorzoverdatmogelijkis

R=maardatisdangrondprijs

I=minimaal

R=eninveelgevallenookmaximaal.Wiegaatdaarietsandersindoen.

I=Afhankelijkofjeereencommerciëleexploitatieopkanzetten,ofüberhaupteenexploitatie

R=waar jealsgemeentesubsidieerderbent. Indatsoortcirkeltjesdraai jebijheelveelvandit soortwaardebegrippenrondismijnovertuiging.

I=Solvabiliteit:eigenvermogenopbedrijfofbeleidswaarde/balanstotaalopbedrijfofbeleidswaarde;

R=Solvabiliteit inhetgewoneeconomischevereerwordtvaakgekekenhoedegelijkbenjealsbedrijf.Watisjou risico op failliet gaan. Als er heel veelwaarde in zit dan is dat risico lager. Vraag is hoe relevant is zo’nbegripvoordegemeentedienietfaillietkan.-

I=ishetzichtbaar,heteigenvermogenopvastgoed-

R= vastgoed staat op de balans, in die zin is eigen vermogen op vastgoed ook zichtbaar voor derden enonderdeelvandefinanciëleverantwoording.

I=eengemeentediewerktmeteenrekenrente,daarbij,tenminstewatikzieisdatheteigenvermogenlastiginzichtelijk is temakenopdevastgoedportefeuille.Daterweleen schuldpositie isbijdegemeente,deheleschuldpositiedieisbijelkaargezetendatdaareengemiddelderenteopwordtgezet,derekenrentedienietgekoppeldisaanhetvastgoedendaarmeemoeilijkisomsolvabiliteittemeten.

R=Datdenkikook

I=vindjehemvanbelang

R=nee

I=Dan komenwebij de laatste vraag: is een verplicht rapportage kader voor gemeentelijke vastgoedbedrijfnodig?

R=Watiseengemeentelijkvastgoedbedrijf,datisnatuurlijkooknogvoormeerdereuitlegvatbaar.Jespreektmeestalovervastgoedafdelingenalsdateengroepprofessionals isdiebijelkaarzitensamenzorgtvooreengoeie sturingopdeportefeuilleeneenvastgoedbedrijf zoalsdatonderandere inEnschede is ingerichtechtmeteeneigenjaarrekeningeneenbalansendergelijke.Waardoejeopmetdezevraag

14

I= of je nou los voor vastgoed in een gemeente een rapportagekader zoumoeten hebbenwaarmee je deprestaties van het vastgoed kan beoordelen. Nu is het voor elke gemeente zo dat zij zoals het hoortrapporterenconformhetBBV.Maarhet isniet inzichtelijkwatdeprestatieszijnvaneenvastgoedbedrijf.Bijbeursgenoteerdebedrijvennubijwoningcorporatiesdiehebbeneenverplichtkaderopgelegdgekregen,wathetookmaaktdatzijaaneenbenchmarkmeedoen

R=ikdenkdatdatopzichvooreengemeentelijkvastgoedbedrijventerwillenvandevergelijkbaarheidfijnzouzijn.Dankaneenaccountantdaarookietsvanvinden,dankanerinderapportageoverdejaarrekeningookiets gezegd worden over het vastgoed in vergelijking tot, dus misschien, ik kan niet helemaal zien wat denegatievegevolgendaarvanzijn,maarvooronderlingevergelijkbaarheidzouzo’nrapportagekadeveelkunnenbetekenen.Alsikdannunadenkoverwatdanzoumoetenzijndanzoudat,denkikookrekenregelsinhoudenvoordeverplichtetoepassingvankostprijsdekkendehuurendatbetekenddatinnegenvandetiengemeentencompletesubsidiestelselvoorallemaatschappelijkevoorzieningenopdeschopzoumoeten.

I=zoudatmoeten

R= ja,want dat betekend dat de huurberekening uniform zoumoeten gebeuren stel ikme zo voor. En datbetekenddatverenigingendienugeenhuurbetalenvoorhunaccommodatiewelhuurgaanbetalen.Diezullendaarvoorgecompenseerdmoetenwordeninsubsidie.Datiseigenlijkhettrajectwatjeinelkegemeenteziet.Debesluitenomovertegaannaareenkostprijsdekkendehuurwateenenormprocesismetbestwelhierendaargedoeenweerstand.Alwashetalleenmaardaterdingenaanhet lichtkomenophetgebiedvanwatvoorzieningenwerkelijkkostenwatvoorpartijenhelemaalnietfijnisomzoheldertezien.

I=dusdaarzitmogelijkeenlangewegin

R=dusergaatwelietsgebeurenalsjezoietsgaatmaken.

15

WOUTERvandenWildenbergMScMRICS

DirectorFakton,aankomendpartner,


5juli2018,9.15–10.00uur


Driefocusgebieden:Gemeentelijkvastgoed,gebiedsontwikkeling,energietransitie;

Iseengemeenteraadisstaatomprestatiesvaneenvastgoedorganisatietebeoordelenentesturen;

Nee,kennismistveelal,ooknietechtnodig.Belangenaandachtvastgoedisnietgroot.Vooralbelangrijkomgeennegatieveberichtenvanuithetgebruikenexploitatieteontvangen.Vastgoedmoethelderekpi’sopstellenwaarvastgoedopbeoordeeldkanworden.

Waarzoueengemeentelijkvastgoedbedrijfopmoetenrapporteren

Financieel; IRR is eenbelangrijk sturingsmiddel.Hiermee is oppandniveau inzichtelijk temakenofhetpandonderofbovendegestelderendementseispresteert.

Bedrijfsmatig; Erg afhankelijk wat hier mee bedoeld wordt. Beleidspartijen bepalen de output.Vastgoedorganisatiemoetkpi’sopstellenwaarmeemeetbaarwordthoehetvastgoedeenbijdragelevertaandebeleidsdoelstelling.

Governance; een eigenbeoordelingskader voor governance is voor een vastgoedorganisatie niet nodig.Dezemoetaansluitenopdegovernancestructuurvandegemeente.

Opwelke(financiële)waardezoueengemeentelijkeportefeuillebeoordeeldmoetenworden:

Boekwaarde.

BelangrijkmaaralleenincombinatiemetdeWOZwaarde.Marktwaardevraagtomeentaxatiewatveelvoeteninaardeheeft.

Marktwaarde(woz?);

Marktwaardenietbelangrijk,pastnietbijdedoelstellingdiedegemeentemetzijnvastgoedvoorogenheeft.Dewaarderingvoormarktwaarde levertgeen toegevoegdewaardeop ten opzichtevanWOZwaarde.WOZvan belang omdat dit of de gecorrigeerde vervangingswaarde inzichtelijk maakt of de marktwaarde.Gecorrigeerdevervangingswaardeisvanbelangenlaathetbedragzienwatdegebruikerervooroverheeftomdeactiviteitvoorttezetten.Marktwaardegeeftalleenaanwateenanderopdevrijemarktvoorhetpandoverzouhebben.Vooreengemeentenietrelevant.

Bedrijfswaarde(kostprijsdekkendehuur).

Nietgoedtoepasbaaromdatdehuurstromenvaakverwevenzijnmetsubsidies.

Beleidswaarde(uitlegoverbeleidswaardebijwoco)

interessantenbelangrijkomtransparanttemakenwelkbedragjeinzetomjebeleidsdoelterealiseren.

16

Gevendewettenenverordeningenvoorfinanciëlerapportageensturing(BBV,WM&O,FIDO,HOF)voldoendehandvatenvooreenvastgoedorganisatieomuniformtekunnenrapporterenensturen

Ja,mogelijkteveelvrijhedenwaardoorgemeentenonderlingnietvergelijkbaarzijn.Vergelijkingenbenchmarkiswenselijkomdeprestatiestekunnenbeoordelen.

Draagteenportefeuillestrategiebijomopfinanciëlewaardetesturen

andersom de waarde van een pand of het verschil tussen boekwaarde en woz bepaalt hoe eenportefeuillestrategiewordtopgezet.

Welkevandevolgenderatio’szijnvanbelangbijderapportagevaneengemeentelijkvastgoedbedrijf(geefeencijfervan1tot5):ICRinterestcoverageratio:operationelekasstromen/rentelasten;

4belangrijk.Rentelastenzijndirecttekoppelenaanvastgoed.


2bedrijfswaardeislastigtebepalenzieantwoordhierboven.

Solvabiliteit:eigenvermogenopbedrijfofbeleidswaarde/balanstotaalopbedrijfofbeleidswaarde

nietbelangrijk,2

Dekkingsratio:nominaleschuld/marktwaardeinverhuurdestaat.

Watishetverschilmettwee?Belangrijk,4


Ja,meteen verplichtbeoordelingskader kanhetmogelijkwordenomonderlingprestaties vangemeenten tevergelijken.Hoeditteimplementerenisdegroteopgave.

17

IngridDeMoelDirecteurbouwstenenvoorSociaal

Interviewmondeling,kantoorBouwstenen,Amersfoort

I=Interviewer,R=Respondent

I =Oké.Nou, je gaf aan inderdaad dat gemeenteswel een specifieke doelgroep hebben.De gemeenteraadstuurtdegemeente.diegeefter leidingaan.Heb jijeenbeeldoverhoedegemeenteraad in staat isomdevastgoedprestatiesvaneenbedrijf…

R = Daar begint het al, he? Dat is ook een punt op de agenda, dat het eigenlijk het faciliteren van debesluitvorming, zou vanuit vastgoed beter kunnen.Waar wordt nu op gestuurd? O.b.v. de begroting in dejaarrekening.Daarstaatvastgoedvaakonzichtbaar in.Datzie jeniethelder,ofhetstaatbijdeverschillendebeleidsprogramma’s. Je ziet het vaak niet. Het zou handig zijn om apart iets te rapporteren, zodat de raadgeïnformeerdis.Meteenapartevastgoednotakandatook.Datdoensommigegemeentesookwel.Danzijnzeiniedergevalgeïnformeerd.Maarhetislastigdenkik,ookvoorraadsleden,omtebegrijpenwatdatpreciesis.Watikvaakhoor, isdatzegewoonnaardebegrotingkijkenendejaarrekening.Alsdatongeveermetelkaarklopt.,datdatfijnis.Alshetnietveelafwijktmetvorigjaar,danisdatookfijn.Alsereenverkoopprogrammais,danwiljedatincijferszien.Datisongeveerwateengemiddeldraadslidkanbehappen,o.b.v.deinformatiediezekrijgen.

I=Zijnraadsledenaangeslotenbijbouwstenen?

R=Nou,zezijnnietaangesloten,maarerzijnweldiverseraadsledendieonzenieuwsbrieflezenenonsvolgen.Wijwordenookweleensgevraagddoorraadsledenofdoorpartijen,van:‘kanjeonzeraadsledenvertellenhoehetprecieswerktbinnen‘maatschappelijkvastgoed’,wantzehebbenheteraltijdover,hetgaataltijdoverhetzwembadensportaccommodaties,maarhoevastgoederachterzit,daarhebbenzevaakteweiniginzichtin.Erzijnookraadsledendieonsvolgen.Wehebbenookopnieuwcontactgelegdmetraadslid.nu,omdatbijonsopde agenda ook staat: de besluitvorming beter faciliteren. Er komen straks ook vragen in het kader van deverduurzaming.Daarmoetdegemeentezichookverantwoorden.Erkomtsteedsmeerdruk,omdatgoedtedoen.Daarwillenweookgewoonbijzijn.

I=Datisweleenactueelthema.

R=Ja.Danishetjaarverslagendebegrotingiséén.Vastgoednota’sisnogweereenanderevorm.Erzijnookgemeentes,diezijnbezigmetburgerbegrotingen. Ikbenookwelbenieuwd,daargaanwe inhetnajaarnogeenbijeenkomstoverorganiseren,watdeervaringmetdiebudgetbegrotingonsnoukanlerenoverhoejedebesluitvorming rondom voorzieningen en vastgoed beter kan faciliteren.Misschien is het een doodlopendeweg,maardatzijnwedanaanhetverkennen.

18

I=Danwordtinzichtelijkgemaaktindeburgerbegrotingwatjeperburgerbesteedtaanvastgoed?Hoejedatinzetenwatdatbijdraagt?

R = Bijvoorbeeld. Ik ben benieuwd hoe dat gaat. Er zijn diverse gemeente met ervaring. Of het nou eenburgerbegrotingheetofraadsbegroting,datmaaktnietuit.Maar ishet inbegrijpbaretaalhoedegemeenteervoor staat en waar gestuurd kan worden. Het onderwerp speelt en we zijn ermee bezig, maar alleantwoordenhebbenwenogniet.Weldathiernogwattedoenvalt.Hebjijgoedevoorbeeldengezien?

I=Watikzie...Ikhebdestrategieënenbegrotingenvandegrote4gemeentesnaastelkaargelegd.Daarziejedatzeheelandersrapporteren.UithetrekenkameronderzoeknaarUtrecht,daarstaatookwelin:erzijn64prestatieafspraken,waarvaneigenlijknietisvastgelegdwathetbeginisenwathetresultaatzoumoetenzijn.Eriswelheelveelintentieomveelgoededingentelatenzien,maarvooreenraadisvastgoedlastigenishetisheellastigomooknogtezienwaarhetnaartoegaat.

R=Ja.Ikdenkdatdatookmetdetijdtemakenheeft.Inhetverledenwarenallemaalbeleidsafdelingendiehetvastgoed een beetje erbij deden. Bij de vorming van de vastgoedafdelingen,wat nogmaar een betrekkelijkjongeontwikkelingis,zijnheelveelvastgoedorganisatiegerichtgeweestophetbedrijfsmatigopordebrengenvanhunvastgoed.Datmoestookgebeuren.Nu is erwatmeeraandacht voordebeleidsmatigekant.Als jealleen een vastgoedboer bent, kan je het ookwel buiten de poort zetten.Waaromheeft dan de gemeentevastgoed?Datisook,omdatzedebeleidsmatigedoelenwillenrealiseren.Danmoetjeookbeleidsmatigeinfokunnen leveren.Daar isnuwelwatmeeraandachtvoor.Er zijnheel veel gemeentendiediebedrijfsmatigekantopordekunnenbrengen.Datdaaraandachtvoor is, is goed.Diebeleidsmatigekant,daar iswatmeeraandachtvoor.Datisdevolgendefase,eigenlijk,vindik.

I=Zeker.Dangaanweeenbeetjeinopdevolgendevraag…

R=Ohja,Utrechtnog.Utrechtheeftbestveelinformatieopdevastgoedafdeling,denkik.

I =Die zijnenormver.Die rapporterenookbestwelver.Opdewebsitekan jeeenhelebegrotingsdeelvanvastgoedvolgen.

R=Ja.Zehebbenookveelopendata.

I = Heel veel.Maar ook een hele begroting van vastgoed. In verschillende programma’s is ook te zien voorbuitenstaanders…ikzoubeschouwendatzijvrijverzijn.Alsjehetrekenkamerrapportziet...

19

R=Blijkbaarisdevraagvanderaadendebeleidsdoelen,devraagdievoortkomtuitdebeleidsdoelen,vragenzeneteenanderebenadering,neteenanderemaniervannaardiezelfdecijferskijken.Datisnatuurlijkweleenkunst.

I=Zeker.Daaromiserookeenkader,datjekijktnaardiecijfersopdezelfdemanier.Ikdenkdatzijheelveelprestatieshebbenafgesprokenendathetzo’ngrootwoudwasdathetvooriedereenlastigbijtehoudenwaswelkeprestatieshetwarenenhoezedaaroverzoudenrapporteren.Ikzoubeschouwendatzevrijverzijn.

R=Ja.IkvinddatonderzoekvanUtrechteenheelmooivoorbeeld,daterdusgewoon2visieskunnenbestaandiebeidebaaszijn.Maarhetiseenverschillendperspectief.Deraadvraagteigenlijkietsanders.Daarmoetjeookoprapporteren.Jemoethetbedrijfsmatigopordehebben,maarookzorgendatde juistebeslissingkanwordengenomen,o.b.v.deinformatiediederaadwilthebben.

I=Ja.Eigenlijkwasdeconclusie:hetligtveelopprestatieenhetismoeilijkinzichtelijktemaken.Deresultatenzijnlastigtezien.Devolgendeconclusiewas,datderaadnietheeftvastgesteldwatvoorresultatenzijwildenbehalen. Dat was aan elkaar gekoppeld. Als je als raad niet inzichtelijk maakt wat voor resultaten je wiltbehalen,dan laat jehetaanhetambtelijkapparaatover,dieeigenlijknietweetwelkeresultatenzemoetenbehalen.Datvindikweleenmooie…

R=Datzienwesowiesobijhetvastgoedvangemeentenook.Datisookeenbeetjeeentrend.Eerstzathetbijdebeleidsafdelingen.Nuwordthetmeerbedrijfsmatigbijdevastgoedafdelingengedaan.Diehebbenzich inde loop van de jaren geprofessionaliseerd. Die zeggen: ‘dit kan en dat kan niet’. De beleidsafdelingen, diehebbenzich teweinigophetgebiedvanvastgoedgeprofessionaliseerd,waardoor jeniethetgoedegesprekhebt,nietdegoedevragenwordengesteld.Daarklagenchefsvastgoedzelfookwelover.Het ismoeilijkomeengoedesparringpartnertezijn,wantzesnappennietgenoegvanvastgoedomtegenwichtteleveren.

I = Dat zien we bij gemeente Amsterdam helder. Sinds 2015 hebben wij een gecentraliseerdevastgoedorganisatie. Daar zijn alle vastgoedmensen, kennis met vastgoed is daar naartoe gegaan. Debeleidsorganisaties zijn eigenlijk leeg achtergelaten op vastgoedgebied. Je merkt bij ons ook, dat diebeleidspartijen, die zijn aan het bedenken dat ze beleidmoetenmaken op vastgoed. Allemensen zitten bijvastgoed.

R=Hebbenzedeindrukdatvastgoeddedienstuitmaakt.

I=Datvindtvastgoedveelal.

R=Daarzithetook.Vastgoedzegt:‘nee,datkanniet’.

20

I=Dievindenallesmoeilijkenlastig.

R=Precies.Alszehettedrukhebbenmethetbeherenvandevastgoedportefeuille,danzeggenzetegendiebeleidsmensen:‘hebjealbudgetgeregeld?’,wantdanbenjeereenjaarvanaf.

I=Zeker.Voordatjewatgeschrevenhebt,endanisdebegrotinggesloten.

R = Precies. Dat samenspel, dat vraagt nogal aandacht. Dat is niet alleen de raad, maar ook het college,beleidsafdelingenvastgoedafdeling.

I=Waarzoujealsgemeentelijkvastgoedbedrijfopbeoordeeldmoetenworden?hebjedaareenbeeldbij?Ofeenspecifieke…

R=Nou,datisdusnietaanmij.Datisaanderaad.Ofaanhetcollege.Nou,ikdenk,omhetgoedtekunnendoen,zoudebedrijfsmatigekantsowiesoinbeeldmoetenzijn.Datisindevormvanbenchmarken.Infeite,alsjehetalsoverheidhebt,moetjehetdoelgerichtendoelmatigdoen.Diedoelmatigheidendiebedrijfsmatigekant, die moet je kunnen verantwoorden dat je het goed doet in vergelijking met anderen. Maar dedoelgerichtheid,danmoetderaadofbeleidskanttochaangevenwatprecieshetdoelis.DaariswelwatmeeraandachtvoorKPI’senzotegenwoordig.Datwaseerstniet.Datisvaakooknogzoeken,watdejuistezijn.Erzijn ook weer steeds nieuwe. Ineens wil je weten hoeveel leegstand er is en dan wil je weten hoe deverduurzamingervoorstaat.Datisooknieteenvastgegeven,eigenlijk.Eenaantalzijnmisschienwelvast…

I=Danhebjehetoverbedrijfsmodellen.Watvindjevandefinanciëlecontinuïteitvaneenvastgoedbedrijf?Zoudaarspecifiekeaandachtopmoetenzijn?

R = Op de bedrijfsmatige kant gezien wel. Dat is natuurlijk voor de doelmatigheid en continuïteit eenbelangrijke.Dat is ereentje.Maar voordebeleidsmatigekant, kan jeook zeggenofdemogelijkhedenvoorsturing erin zit? Dat is altijd bij een gemeente een ingewikkeld dingetje. Als je het onderaan helemaaluitbesteedt, dan kan je het sturen en als er iets binnenkomt in een zwembad en je hebt eenbestuurdersschandaal,kanjezeggendatdeuitvoeringnietgoedisgegaan.Danhebjebestuurlijkgeenrisico.Vandeanderekantwildebestuurderooksturen.Hetzoekennaarafstandennabijheid,daarmoetjewelovernadenken,denkik,hoejedatwiltorganiseren.

I=Zeker.Governanceisietswatjeheelergziet.Hoewordteenorganisatiebestuurd.Vindjedateenspecifiekonderdeelwaarovergerapporteerdzoumoetenwordenvanuithetvastgoedbedrijf?

21

R=Ikvindvanwel.

I=Ziejedateropditmomentaandachtvooris?

R = Ik kan de spelregels pakken. Daar hebben we wel aandacht voor gevraagd en laten zien hoe het zoukunnen.Jezietwelsteedsmeer.Erzijn340gemeentenofzo.380.Dushetzalvastnietbij380gemeentenzogaan.Maar kijk, ook als je dit getal ziet, dan denk ik… gister haddenwe een bijeenkomsten, dat ging overrollen.Erwaseenzaalmetmensenuitsociaaldomein.‘Wieheefteeneigenhuis?Wieheefteenideehoeveelhetongeveerwaardis?wieheefteenideehoeveelvastgoeddeeigengemeenteheeft?’,enallevingersgingnaarbeneden.Datisookvanjullie,he?

I=Alsjedanvraagtwathetwaardis…

R=Ikzeg:‘datisookvanjullie’.Daarmogenweookwelietsvanvinden,misschien.

I=Zeker.Heelinteressant.

R = Daar zit nog wel een heel gat tussen. In het sociale domein, daar zat ik gister enorm, zitten heel veelmensendieinmensendenken.Voordatjehetweetdenkenzeinmensen,processenenorganisaties,terwijlikdenk dat ik heel veel vraagstukken zie waar je de samenwerking tussen sociaal en fysiek domein heel ergbelangrijk is. Dan vind ik dat plaatje met die spelregels altijd wel heel handig. De gebouwen die je moetfaciliteren en facilitair management en de activiteiten. Dus bij onderwijs zijn de onderwijzers en deonderwijsorganisatieheel ergbelangrijk.Die kinderen kunnennietnaarhet toilet,waardoor zeniet kunnenleren.Indiegebouwenisteweiniglucht,waardoorzenietkunnenademhalen.

I=Insamenspraak…

R = Ja. Daar valt ook voor de beleidsafdelingen nogwatwinst te halen, denk ik. Zij denken niet in geld enstenen,eninruimtelijkeoplossingen.Algaathetomzorg,danhebjeheelveelruimtelijkeoplossingen.

I=Zeker.

R=Danzittenwealgauwbijdezorginstellingen,omtekijkenhoezehetkunnenoplossen.Er isenormveelaandachtvoordeindividuele,institutionelezorg,enheelweinigvoordeoplossingenindezinvanruimtelijkezinendeinformelezin.

22

I = Ja. Zorg is een uitstapje, inderdaad. Daar is een onderzoek naar geschreven over vraagvolgend enaanbodvolgend,waaroverzezeggen:‘zorgwordtheelvraagvolgendingezettegenwoordig,omdatdebudgetenverdeeldzijn’.Daarzitweleengrotenuancein,wantinjouwverhaalzegjedatwekijkennaarhetaanbodendaarwordthetopafgestemd.

R = Ja.Dat zie jeook, het taalgebruik zegt al veel.Danhebben zehetover vraaggericht endannoemen zeaantallen. Dan zeg ik: ‘laat die aantallen weg, want dan zet je ze al in een hokje waar je aanbod op gaatformuleren’.

I=Danbenjealaanbodgericht.

R=Danbenjeenormmetaanbodbezig.Vaakooknoginstitutioneel,van:‘datmoetdiedoenendatmoetdiedoen’.Burgersmoeteninhuneigenkrachtkomen.Eerstkrijgenzeeenstempeltjedatzezieligzijn.

I=Datzegtaliets,inderdaad.Alsweteruggaannaarhetfinanciële…jegafaandatmensenwetenwathunhuiswaard is. Bij gemeentelijke vastgoedorganisaties, op welke waarde zou je daar… als ik een aantal waardeprincipes noem, zou je daar dan een cijfer aan kunnen geven wat je van belang vindt? Bijvoorbeeld deboekwaarde.

R=Datisvoordegemeentemisschienwelvanbelang,maarvoorderestishetnietzo.Bijmijneigenhuiskijkikooknietnaardeboekwaarde.Hetiseenadministratiefdingetje.Hetisnieteenecht…

I=Hetenigewaarwijoverrapporterenisboekwaarde.

R=Ikbengeendeskundigeopditgebied,maarikdenkdathetgeconstrueerdwerkenis.Alsjehethebtoverdeleefwereldensysteemwereld,isditdesysteemwereld.

I=Watishetbelangvanmarktwaarde?Jegafaandatjevanjehuisweetwathetwaardis.

R=Ja.Datweetje.Datisookeenfictiefgetal.Jeverkoopthetniet.Hetgeeftwelongeveerweer:‘alsikterugmoetkopen,moetikerookzelfvoorbetalen’.Watjepositieist.o.v.vananderen,geeftdatweleenbeeld.Jemoetookopwijkniveauzienwaareenwijkisgepositioneerdt.o.v.anderewijkenhoezedraaien.Uiteindelijkkomtdatindewaardevanhethuisterecht.Datvindikweleengoedgetal.Ookalvoordebewustwordingvanhoeveel er is. Dat is ook een spaarpotje van de samenleving. Nu, omdat er wat meer beleidsmatig wordt

23

gekeken,valtdiebeleggingswaardeooknogeenbeetjebuitenhetzicht,terwijlikdenkdathetonzespaarpotis.Hetisfijnomtewetendatjeeenspaarpotjehebt.Datvindikweleenwaardedieinteressantis.

I=Zieje‘mvaakterugkomen?

R=Steedsmeer.

I=Ja?

R=Ja.Het issteedsmeerdateigenlijkopbeidewordtgekeken.Maar ja,watzie ik?Diebijbouwstenenzijnaangesloten, dat zijn sowieso de G33. Het is heel gemêleerd. De grotere gemeenten, die kijken ertegenwoordigwelnaar.

I=Ziejijzenietterugkomen?

R=Ikzieweinigrapportagesovermarktwaardeterugkomen.

I=Rapportages?

R=Nietrapportages,maarwaarhetgebruiktwordt,andersdanbijverkoop.Inhetverkoopprogramma,daarismarktwaardebewustzijn.

I=Ikhebnaarde4grotegemeentesgekeken.Ikhebzenietalle32gekeken.Ikhebzenietgezien.IkweetdatLeidenhunportefeuillelaatwaarderenopmarkwaarde.Ikweetniethoezediegebruikenenwaarvoorze‘mgebruiken.Rotterdamlaatzijncommerciëleportefeuillewaarderen,alsverplichtingvandeaccountant.Datisdeenigepartijdieverplichtisomietsopmarktwaarde…

R = Dit verhaal hoor ik wel vaker. Het wordt vaak wel ergens geregistreerd. Maar of het ook wordtgerapporteerdrichtingbestuurders,datiseenanderevraag.

I=Zeker.Rapporterenoverbedrijfswaarden.Danbedoelikeigenlijkdekasstromendiebinnenkomen,dusdehuurdiebinnenkomtopjevastgoedportefeuille.Daarwordtietsverteldoverdewaardevanjevastgoed.

24

R=Datlijktmijookvanbelang.Ikziezelfdathetbestwellastigis,omdatnietalleswordtuitgedruktinhuur.Ook niet in kostendekkende huur, omdat het vaak interne verrekeningen zijn. Eigen huisvestingwordt nietberekendalszijndeeenhuurbedrag.Hetzougoedzijnomdaarwelzichtoptehebben.Ikredeneermezelfalsvastgoedeigenaar.Ikhebeenhuis,ikhebditpand,ikhebnogeenpaaranderedingetjes.Datwilikookweten.Kandit panduit? Kanhet uit? Komter voldoendehuur binnen?Danwaardeer ik debouwstenen,want diezittenhier,geefikookeenwaarde,terwijlhetgeenechtgeldis.Ikwilwelwetenwathetvoorditkantooris.Dan is dit kantoor goedkoper dan dat ik elders een kantoor moet huren. Met idee 2 huurders erboven…Stimuleertdatdanookbezetting?Nudenk je inderdaad: ‘dikkehuurstromen’.Danheb jeook iemandnodigdiehetgebruikt.Tuurlijk.Jeweetook,hierzittenookhuurdersindieniksbetalen.Inhetweekendisheteenbuurthuis.Dankanikiederekeerdenken:‘dit ishetmewaarddatzeniksbetalen’.Feestjeskunnenbetalen,wantdatiseenhoopsores,endatisprivé,dushetdraagtnietbijaanonzedoelstelling.

I = Dan heb je al een redelijke scheiding tussen maatschappelijke waarde en de financiële waarde.Beleidswaarde,zegtjedatiets…

R=Ikvindwel…jekunthelemaalgekwordenvanalleadministratie.Datisookbinnengemeentezo.‘brengdatinrekeningbijdebeleidsafdeling,brengdatinrekening…’.Voordatjehetweet,houdjeelkaarenormbezig.Ikdenkdat ikdatooknietallemaalgaregistreren,watdieenemaatschappelijkeactiviteit,ofhetdatwaard is.Datgaikooknietdoen.Hetiswelhetgesprekdatjemoethebbenenjehebtwelvoldoendeinformatienodigomereenbeetjegevoelbijtehebben,denkik.

I=Daarzitdenkikeenheelgrootspanningsveld.Aandeenekantwiljenietaldatdoorgestuur.Zekerbinnengemeentenniet.Aandeanderekantwiljezichtentransparantieopwatvastgoedjekost.

R=Datisinallesectorenzo.Ofhetnouzorgisofonderwijs,wemakenelkaargekmetadministraties.Waargebruikjehetfeitelijkvoor?Draagtdetijddiejeerinsteektookbijaanhetantwoordwatjewilthebben.Datiswelvooriederesectorenvooralleseenpunt.

I=Ja,zeker.Benjebekendmetbeleidswaardendiewoningcorporatieshebbeningevoerd?

R=Ja,alsbegrip,he?Hoezedatpreciesdoen,datweetikniet.

I=Zijgebruikenmarktwaardenenmakeneenafslagnaarbeleidswaarde.Zijmoetenverplichtrapporterenopmarktwaarde.Vervolgenskijkenzewatzijminderbinnenkunnenhalendoorhunbeleid.

R=Ja.Datheettevroegeronrendabeletop,toch?

25

I=Ja.Nuhebbenzebeleidswaardenbedacht.Zijmogeneenafslagmakenvoorhetcontinueren.

R=Eigenlijkdoenzehetzelfde.Ze zeggen: ‘het levertniethetgeldop,maarhet levertwelmaatschappelijkrendementopendatwaardeerikdanook’.

I=Zijlatenookzienwatjealsmaatschappijlaatliggen,omdiebeleidsdoelstellingterealiseren.

R=Datlijktmeverstandigomtedoen.

I = Ja,daar zitnogweleenpunt in,als je ziethoeharddeprijs inAmsterdamnustijgt,datbetekentdat jeeigenlijklaatziendatjesteedsmeerwaardelaatliggen.Ofdatnourepresentatiefis…

R=Datiswelwaarjehetaantoekend.Alsjezegt:‘eenstadheeftookluchtnodigeneenrommelruimte’,dusniet iedere vierkantemetermag ietsopbrengen,want jehebtook rommelruimtenodig,dan isdatookeenwaarde.

I=Ja.Debeleidswaardevanuitdewoningcorporatieisvrijhard.Zijzeggen:‘hetcontinuerenvanjevastgoed’,duszijzeggendateenvastgoedbeleggerzoumoetenkijken,datophetmomentdatdiemetverkoopmeerkanverdienen,danverkoopthijhet.Onzetaakisomhettecontinueren.Daarmagjeeenafslagvoordoen.Jemageenafslagdoenvoordeprijs,dusdatwijzienhoeonzehuurderminderkanbetalen.Daardoorhebbenwijeenlagereprijs.Jemageenafslagdoenvooronderhoud,omdatwijziendatweeenmaatschappelijktaakhebben,zullenwemisschienmeerinvestereninduurzaamheid.Enjemageenafslagmakeninbeheer,dusdatjezegt:‘wijhebbeneenbuurthuiswillenwedatefficiëntkunnenvullen,danmoeteriemandzittendiedatbeheertenzorgtdathetaltijdvolzit,endatweallemaalmensenaansprekenenperuureenruimteverhuren’.Dankomjedusopbeleidswaarde.Datisvrijhard,nog.Maarhetgeeftweleenheelgrootbeoordelingskaderoverhoedatwordtuitgezet.Zijkunnendaaroprapporteren.

R = Ja.Dat iswel lastig,maar jij doet er onderzoeknaar.Dan zeg je: ‘dat heet beleidswaarde’. Je hebt eenbuurthuis en zoveel levert dat op en dat is beleidswaarde. En je hebt een café. Dat café heeft geenbeleidswaarde,maarhetheeftmarktwaarde.Datclubjekannietzoveelbetalenendoethijevendeprijsnaarbeneden.Danzitdievolenverdientdiemetdrank.Datheetdatweermarktwaarde.

I=Zeker.Bijwoningcorporaties,diemoetenhuncorporatiebezit,mogenalleenvoorwoningenzeggendatzepratenoverbeleidswaarde.Voorbedrijfsonroerendgoedishetgewoonmarktwaarde.Als jezegtdatereencafé in zit, dan is het gelijk marktwaarde. Bij gemeentes mengen we het nog, want dan hebben we eenmaatschappelijkpandmeteencommercieelcafé.Hoegajedandebeleidswaardedaarinzetten?Daarzitweleen grote uitdaging in. Iets specifieker, daar hadden we het net al even over, gemeentelijke wet en

26

regelgeving.ZoalsdeBBV,hebjedaareenbeeldbijofheteengoedbeoordelingskadergeeftvoorgemeentelijkvastgoed?

R=Erzijndiverseniveaus. Indegemeentezelf iseenniveau.Danvergelijkenzehetmetvorig jaaren ishethandigdatercontinuïteitinzitmaarvoordeonderlingeverglijkbaarheidbiedtdienetwatteweinighouvast,denkik.Omdatnietiedereenhetopdezelfdemanierdoetenjegeenvergelijkbaregegevenshebt.

I=Zijzeggendatjeeigenlijkopboekwaardesmoetrapporteren.Datisjeinitiëleinvesteringminusafschrijving.Krijg jedaneenvergelijkbaarbeeld?Dankom jedusweerophetboekwaardeperspectief.Als jedat tussengemeentesgaatvergelijken,watzegtdatdanoverdeprestatiesvanjevastgoed?

R=Nee,endatisbijdeBBV…alsjedaaraanbijkuntdragen,heelgraag,wantdatclubjemetfinanciëleexpertsisdaarookmeebezig.Wijziendaardepijnpunten.MaaralsjekijkthoeindeBBVmetgrondwordtomgegaan,daarzijnveelmeer regelsenzittenzeveelmeerbovenop.Dat isookeenprobleemgeweest.Dehelecrisis.Toenzijnzeerbovenopgaanzitten.Maarvastgoed,watookopdebalansstaat,datheeftdieaandachtnietgekregen.

I=éénregelhebbenzedaaraantoegevoegd.

R=Datisweleenbeetjevreemd,eigenlijk.

I=Alsjehetverloopgaatzienvannadecrisis,alsjedaareengoedbeeldhadgehadvanboekwaardesenWOZ-waardes,dat jedaarbij sommigegemeentesookbestgeschrokkenvankan zijn.Bij sommigengaathetwatbeter,dusdaarzalwatminderrisicozitten.

R=Zehoevenhetnietteverkopen.Erzitgeenspeculatiein.

I = Ja. Wet markt en overheid, die hebben we al een tijdje. Die zegt ook dat je integraal kosten moetberekenen,ophetmomentdatereenmarktiswaarmeejekanconcurreren.Zoudiespecifiekermoetzijnopvastgoed?

R=Ikhoorwelvangemeentesdatzeerlastvanhebben.Hetismaarnetvanuitwelkperspectiefjehetbekijkt.Dusweetikeigenlijknietzogoed.

I=Wathoorjevangemeentes?

27

R=Datsomsdewetmarktenoverheidindewegzitombeleidsdoelenterealiseren.Datkanikmevoorstellen,datdatindewegkanzitten.Alsjehetbenadertvanuitgemeenteperspectief,zitdaarsomswatlastigsin.Alsjehetbenadertvanuitconcurrentiebeding,danisdateenanderperspectief.Ikziternietzogoedindatikdenk…

I=Watikdanzie,isdatereigenlijkweinigstaatoverhoejetoteenintegralekostprijsberekeningmoetkomen.Datstaatgewoongenoemd.Datheteigenlijkookvrijwordtingevulddoorgemeentes,ofzenoukijkenofhetintegralekostprijsopportefeuilleisofopeenheelpand,ofverhuring.

R = Dat is zo. Dus wat is nou een kostprijs? Dat boekje over de huur, wat kost dat? Dat er verschillendemethodeszijn.Sommigengebruikenmethodesdoorelkaar,dieeigenlijknietmetelkaartecombinerenzijn.Nuhebben we in die enquête bij de gemeente gevraagd welke methodes je gebruikt voor huur: WOZ,boekwaarde,gebruikjedieofdat?Zodatwemetgemeentesmetelkaarzoudenkunnenvergelijken.

I=Hebjedaaralbeeldbij?

R=Wehebbennuietsvan50gemeentenbinnen.Wegaanvandezomernogerachteraan.Alsweheelveelbinnenkrijgen,dan leg ikderesultatenbijde financiëleexpertsneer. Inprincipehebbenwealleengegevensopgehaaldwaarvandieexpertgroepenhunwerkinheenbrederperspectiefkunnenplaatsen.Dezevraagkomtuitdatnetwerkfinanciëleexperts.

I=Ja.Watikhoorbijdie4gemeentesdieikgesprokenheb,isdatzealle4eenanderperspectiefhebbenvoordekostprijsberekening.Alsjehuurwaardegaatgebruikenvoordewaardevanjevastgoed,datgeeftookeenheelanderbeeld.Datbepaaltdemethodehoe je toteenhuurkomtenwatdewaardevan jevastgoedzoubetekenen. Ik ben ook benieuwd, want geen van die 4 grote gemeentes gebruikt WOZ-waarde. Ik benbenieuwdofdatgebruiktwordt.

R=Wijhebbenhetzogedaan:wijwillendatzoveelmogelijkgemeentenmeedoenaandieenquête.Zekunnenook aangeven of ze wel of niet met naam naar andere onderzoekers mogen. Dat hebben we ook gedaan,omdatdiegemeentengekwordenmetvragen,datwedachten:wegaanjaarlijkseenenquêtedoenmeteenvast en los deel. Dan proberen we met vragen die we horen te kijken of gemeenten die vragen willenbeantwoorden.Datwijzegaanophalenenbeschikbaarstellenaanonderzoekers.Als jijhet leukvindtomteweten,dankaniksowiesowatwenuhebben,anoniem,rondditonderwerpgeven,alsjedatleukvindt.

I=Dankomenwegelijkbijdevolgendevraag:hoebetrouwbaarschatjijWOZ-waardesin?Jegeeftaandaterwelbelangisaanhetgebruikvanmarktwaarde.WatvindjevanhetgebruikvanWOZ-waardealsmarktwaardeperspectief?

28

R = Het is echt incourant vastgoed natuurlijk. Het is heel erg lastig. Het is heel erg afhankelijk van hoedeskundigdietaxateuris.

I=Alshetgetaxeerdis.

R=Precies.Hoedatligt.

I=Wantdatisdenkikook,alsergemeenteszijndieWOZ-waardesgebruikenvoordehuurprijsbepaling…Ikzie dus bij beleidswaarde en woningcorporaties, die zijn verplicht om op marktwaarde te rapporteren. Bijgemeenteszieikdaareengrotehobbel,hoejetoteenmarktwaardekomt.Enerzijdskosten.Alsjijaljepandenlaattaxeren,wordtjevoorenormekostengesteld.Alsjijeentussenmodelgaatdoen,modelmatigwaarderen,waarbijjevierkantemetersineenmodelletjezeteneenplaats,dankomjeheelsnelbijhoebetrouwbaarhetis.WOZ-waardesisdanookweereenmodelmatigewaardering,vaak.

R=Ja.Dusdatisooklastig.Ikhebgeenbetere.Jijwel?

I = Dat is denk ik goed gezegd. Er is geen betere. Hoe zou je het dan in kunnen zetten? Wat is debetrouwbaarheidvandeWOZ-waarde? Ik zatgisterbijMaartenTansvandeGemeenteRotterdamhijheefthunwaarderingvoorhuncommercieelportefeuille,433panden,bijCushmanondergebracht.Diehebbendaaruitgevraagdomo.b.v.deNRVTeisen,deportefeuilletelatenwaarderen.Datzijndangewoondecompleteseteisendievooreenjaarrekeningwaarderinggedaanmoetworden.Dat iseenhelestrengeseteisen,dievoorallepartijenhetzelfdeis.Watdatbetreftisdieenormuniformenkanjeerooknietoverdiscussiëren.Aandeanderekantisdieenormduur.

R =Maar ook,want dat vraag ikme nou af, stel datwe een klimaatwet krijgen, dan kan je eigenlijk al hetvastgoedopnieuwwaarderen.

I = Sowiesomoet je al het vastgoed opnieuwwaarderen. Ik denk dus ook de trends over het investeren induurzaamheid,zoujeookwillenbetrekkenbijdewaardevanhetvastgoed.

R=Ja,datzalgebeuren.

I=Datzalookmoeten.Aandeenekantishetjeinvesteringenheefthetbetrekkingopjeboekwaardeopderisico’sdiejelooptt.o.v.demarktwaarde.Aandeanderekantkandemarktwaardeookomhooggaan.

29

R=Datisduseensturingsdingetje,watweinhetkadervandatklimaatakkoordookinhetvizierhebben,datheelveelgemeentennietopdezewaardesturen.AlsvoorkantoreneenEPC-verplichtinggeldtendiekantorengaanhetdoen,endegemeentegaatniethardgenoegmee,danstaathunvastgoedt.o.v.demarkthelemaalstil. Ze prijzen zichzelf uit demarkt.Het nadenkendaarover, dat je nietmoet afwachten, omdat je danhetafvalputjevandevastgoedmarktbent,zonadenkenoverdeverduurzamingsopgave…

I=Daarzitweleenstimulans.

R=Ja.WehebbenAeenvoorbeeldrol.EnBmoetenwevanuitmarkwaardealsdesodemieterzorgendatweonsvastgoedbeterklimaatneutraalhebbendandecommerciëlesector.

I=Inderdaad.Datjegeenrommelenvastgoedachterlaat.Ookalsjewegwiltofkleinerofgroter,datdaardehuidigeboekwaardeindewegkanzitten.

R = Zekerweten. Dat is ook een hele lastige opgave, denk ik. Je hebt ook gezien dat heel veel gemeentesdachten:‘hetvastgoedwatwenietnodighebben,verkopenwemaar,wantjelooptheelveelrisico.Alsjehetaanhetbuurthuisgeeftenzeslaaneenspijkererinengaandoorhetelektriciteitsnetenjekrijgtsores,datisteveelrisico.Hetbezitwillenweniethoudenvanwegeexploitatierisico’s’.Wekunnenhetooknietleeglaten,wantdankaneigenlijkniet.Danverkopenzehetmaar.Watwouiknouzeggen?

I=Datjehetnumogelijkweerterugwilt.

R=Ja.Eigenlijkwiljehetnusomsterug,omeenlocatietehebben.Dathebjebijdecorporatiesookgezien,diehebbenhunmeukverkocht.Dat isopgedeeld inkleinedingetjes.Daarzitnudeverenigingvaneigenarenendat ishetmeest complexomdatding te verduurzamen. Je kunthetook, als je als gemeentedoelstellingenhebtomteverduurzamen,hetfijnhebbendatjehetineigenhandhebt,datjeheteerstverduurzaamdendanverkoopt.

I=Danhebjeermeersturingop.

R=Alshetpand,wanthetzijnsomsgrotepanden,nietverkaveldkunnenworden,dankanjebeteralshetbij1gemeenteof1corporatiezit,of1iemanddieerovergaat.Datislastig.

I=Zeker.Degemeenteszijnbezigmetportefeuillemanagementenstrategieën.Levertdateenbijdrageopdesturingenbeoordelingvaneenvastgoedbedrijf?

30

R = Dat denk ik wel. Anders kan je het beter laten. Ik denk dat heel veel vastgoedbedrijven, ookmet eenvastgoednotaofportefeuilleplankomen,omdatzedatookgraagwillen.Hetzijnookwel,omdatzeookwel,enerzijdsomdatzehunvakserieusnemen.Maarookomdatzegezienwillenwordeninhettotaalenwatzebijkunnendragen.Hetisookompositieteverwerven.

I=Ominiedergevaltelatenziendatjehetserieusneemt.

R=Dat jeerbentendathetbijdraagt.Dathetbelangrijk is. Ikdenkookdathetnodig is,omuitdatad-hocbeslissingentekomen.

I=Meerinzicht,meertransparantie.

R=Ja.Jebentbezigmeteenpandendanheeftdewethouderhetophetvoetbalveldverkocht.Dusjewiltookgewoon dat er gewoon meer beleidsmatig met de portefeuille wordt omgegaan, zodat je ook debedrijfsvoeringgoedkuntdoen.

I = Zeker. Dan gaan we nog even terug naar financieel. Je kunt ook sturen op ratio’s. Dan gaan we echtfinancieel en kijken naar een beleggingsperspectief. Voor woningcorporaties, als onderdeel vanmaatschappelijk vastgoed,hebben zij inhunbeoordelingskaderook financiële ratio’sopgelegdgekregen.Bijgemeentelijke vastgoedbedrijven zie je dat eigenlijk nergens tergkomen. Zou je aan kunnen geven hoebelangrijkjijdevolgendebegrippenvindt?Dangaikeenuitleggevenoverwathetisenkanjijaangevenofhetjeietszegt.

R=Ja,precies.

I=Woningcorporaties zijnverplichtomte rapporterenop ICR. Interest coverage ratio.Datde rentebetaaldkan worden vanuit de huurstromen. Dus bij de gemeente hebben we een vaste rekenrente, dat onzehuurstormen diewij innen, in ieder geval de rente dekt diewijmoeten betalen. Zoudenwe dat inzichtelijkmoetenmaken?Wijrapporterendatnietalszijndevastgoedorganisatie.Hebjedaareenmeningover?

R = Nou, als ik jou goed begrijp, dan kijk je gewoon of ik de rente en kapitaalslasten kan betalen uit dehuurstromen.Watisderestvandekostennogenkandatuit?Datlijktmeeenhelelogische.Datdoeikzelfook.

I= Ja,dat iseenbeetjehetperspectiefhoe jehet thuis zoudoen.Die rentezou jegewoonmoetenkunnenbetalen.

31

R = Ja, die rente iswel vaker eenprobleembij de gemeente.Met zo’n rekenrente, als ze bij een financiëleafdelingnietkunnenregelendatdienaarbenedengaat,kandefinanciëleinvesteringineensniet.Anderswel.Datisdezelfdegeconstrueerdewerkelijkheid.

I =Daaromzit de financiële afdelingendeTreasury, die zit te verweg van vastgoed.Die is niet gekoppeld,waardoorhetookmoeilijktebeschouwenisalsvastgoedbeoordelaar.Dathebjebijwoningcorporatiesniet.

R=Datheeftookmetdecultuurbinnengemeententemaken.Datmerkjeookbijdieomgevingswet,datzemoeten leren op een ander manier te denken. Dan hoor je ze zeggen: ‘we zijn gewend in problemen tedenken’.Maarals jedenkt inmogelijkheden,dandenk ik: ‘alswehetzodoen,dankunnenwehetmogelijkmaken’.Datisookdesamenwerkingindegemeenten.Erzijnheelveeldingenuitdesysteemwereld,diezeineengeconstrueerdewerkelijkheidhoudenenoplossingenindewegstaan.Dandenkje:‘danneemikmetietsminderookwelgenoegen.Alsmijnkinderenerkunnenwonen,danismedatwelwaard’.

I = Loan to value. Het aandeel van jouw schuldpositie t.o.v. jouw huurstromen. Dus wat je aan huurbinnenhaalt,bepaalthoeveeljouwvastgoedwaardis.Daartegenvoerhebjeeenschuldpositiestaan.Danhebjehetwelweeroverdemarktwaarde…

R = Daar heb jijmisschienmeer verstand van. Ik ben geen financieel expert. Ik kanwel zeggen: ‘ikwil eengoedeverhoudingtusseneigenvermogenenvreemdvermogen’.

I=Endewaardevanjepand.Duso.b.v.dehuurstormendiejehebt,bepaaltookhoeveelvreemdvermogenjeerinwilthebbenenwanneerheteenrisicowordt.

R=Ofjedatnoumoetafmetenaanjehuursom,omdaardeverhoudingeigenvermogen,vreemdvermogenendewaardevanjepand.

I=Dankomjebijdesolvabiliteit.Datiseigenvermogengedeelddoorvreemdvermogen.Daarvanzegjedathetinteressanterwordtomtezien.Hetgeeftdusookjepositieaan…

R=Ikkanwelzeggen:‘ditisookheelinteressant’,maarikzitookinmijnachterhoofdwatjeallemaal…Alsjediegegevenshebt,dankanjezegemakkelijkgebruiken.Dandenkikdatjedatnietmoetnalaten.Maaralsjedatapartmoetverzamelen,daniszo’nverhoudingmisschienokgenoeg.Hoediepmoetjegaan?

32

I=Nurapporterenweeigenlijknietoverhetvastgoedinrelatietotonzeschuldpositie,omdatweinhetgeheelalsgemeenterapporterenoveronzeschuldpositie.Dushetvermogeninvastgoedenderelatietotdeschuld,die is niet inzichtelijk. Als je ziet dat bij alle vastgoedorganisaties, die rapporteren over het aandeel vanvastgoed,endewaardediedaarinzitt.o.v.dewaardeinschuldpositie.

R=Ja,maardathoeftnietperseaandehandvandehuur.Ditvindikwelbelangrijk,datlijktmewel.Datjezegt: ‘je hebt zoveel schuld in de gemeente, zoveel vastgoed en op het vastgoed zit zoveel schuld’. Dat jeeigenlijkweetdatderestvoorbeleidsmatigeofanderedingenis.

I = Waar ook op gerapporteerd wordt, is de waarde van je vastgoed t.o.v. de schuld. Die waarde wordtuitgedruktinhuurstromen.Methuurstromenkunjelatenzienwatjepandwaardis.

R=BeterdandeWOZ,bedoelje?

I = Die WOZ zegt iets over de marktwaarde. Maar wij halen lagere huur binnen, want wij zijn gewoonmaatschappelijk.Diehuurstoommoetbepaaldebedrijfswaarde…

R= Ikkanmewelvoorstellendatdatalseenmanierombedrijfswaarde inbeeldtebrengen,eenbeleidzoukunnenzijn.

I=Endedekkingsratiowaarmeejelaatzien…

R=Als je kijktnaarde kostprijs dekkendehuurenwat je reëel aanhuurbinnenhaalt, zoudatook kunnenweergeven.

I = De dekkingsratio, daarin laat je zienwat demarktwaarde is, als je het in demarkt zou zetten t.o.v. deschuldpositie,waarmeejelaatzienoferrisico’szijnofdatjestillereserveshebt.Vindjedievanbelang?Datjelaatzienalsgemeentewatdetotalemarktwaardevanjeportefeuilleis.Dankanjeooklatenzienofwegrote,stillereserverenhebben,ofwerisico’shebbenmetalleinvesteringendiewedoen.

R=Ja.Ja,dusikkanoveral‘ja’opzeggen.Maarjehoeftnietenentedoen.Erzijnverschillendemanierenomhetaantevliegen.Alsjeeenvandiemanierenhebt,waardoorjedaareenbetergevoelbijhebt,dankandat.Ikdenkdathetnuwelwordtmeegenomen.Datnudevastgoedafdelingerwelnaarkijkt.Erzijnookheelveelmensen,diezeggendatwijparkeergarageshebben.Datheeftgeenbeleidsdoelopzich,maarhet levertwellekkerveelop.

33

I=Ja.Metinkomsten…waarlegjedegrens?

R=Ja.Inhoeverredatsoortdingenaanderaadwordengerapporteerdenbesluitenoverwordengenomen…

I=Nee.Daarzitdenkikookweleenvraag.

R=Dankomjeookmeteen,alsjeheelergdaarmeenaarbuitengaat,danhebjemeteenmetdewetmarktenoverheidenmoetenwijdatwelhebben?Dankrijgjeeenheleanderediscussiesweer.Daarzittenweooknietop te wachten. Het is fijn als het transparant kan,maar als je dit allemaalmoet uitleggen… hetmoet ookuitlegbaarzijnendatisooklastig.Hetlijktmeverstandigomteweten,maarhetisook…Enerwordtookwelopgestuurd,maarwiestuurterop?Datvraagikmewelaf,eigenlijk.Datweetikniet.Eigenlijkmoetjewetenwateenwethouderfinanciënwiltweten.Diewillenooknietallesweten.

I=Deze4begrippendieiknoemde,diewordennietgevraagdbijgemeentesenzijneigenlijkwelgebruikelijkbijalleandere…

R=Voorvastgoedishetrelevant.Hetzijnookvaakdingen…eenwethouderwiltnietallesweten.

I=Omdatheteenanderemaniervanrapporterenhetist.o.v.degemeentebegroting.

R=Ja.Hoemeerjehetopenbaarmaaktt.o.v.vastgoed,danhebjeookhetgesprek.Danhebjemisschienookwelhetgoedegesprek.Maarderuimtevoordebestuurderwordtkleiner.Duserzijnheelveelgemeentes,diezittenechtniettewachtenopeenmeerprofessionele….Omdatjeookbeleidsmatigdoelenwiltrealiserenindie4jaardatjijzit.Datis…

I=Ja.Dankomikbijdeafsluitendevraag…

R=Ikdenkwelzinvol.Maardangaathetomdevraag:willengemeentendat?Waarzitjedanaantedenken?Datdewetgevinggelijkgesteldmoetworden?

I = Dat is de afsluitende vraag, of je een verplicht beoordelingskader voor de gemeentelijkevastgoedorganisatieszoumoeteninvoeren?Datjezegt:‘vastgoedistocheenapartbedrijfsmiddel’.

R=EigenlijkisdatnumetdeBBV.Ikdenkdatdiewelverbeterdkanworden.

34

I = Ja. De BBV zegt eigenlijk over de hele gemeentelijke begroting iets. Dan kom je dus… dan zou je voorvastgoednieteenspecifiekbeoordelingskader,zowelfinancieelalshetbedrijfsmodelalsgovernancemoeteninvoeren,waardoorjeeenuniformbeoordelingskaderkrijgt.

R= Ikdenk,vastgoed iseenrisicoproduct,alshetovergovernancegaat.De integriteitbijdeoverheid iseenbelangrijk punt. Op alle punten, ook bij andere inkoopcontracten dan vastgoed. Ik denk dat dat gewoonmeegenomenmoetwordeninhetintegriteitsbeleidvandegemeenteendegovernancevaneengemeente.EndeBBV, de regels vande gemeente.De financiële verantwoording en verplichtingen vande gemeente.Danmoetdatgewoonwordenmeegenomen.

I=Ineenspecifiekloskader?

R=Vastgoedengrondvindikeenvergelijkbare.Datzoubestmeerop1lijnkunnenwordengebracht,hoedaardeverantwoordingzoumoetenplaatsvinden.Ikvindweldaterverbeteringmogelijkis. Indiezinisdeactivadantochweerietsandersdanpersoneelofzo.Maarhetiswelactiva.Dusja,datiswel…

I=Iserspecifiekeeneigenbeoordelingskadervoorvastgoednodig?

R=Datishetdaninfeite.

I=Hetisnuzoverspreid.Jezietdusdathetnietop1uniformemanierwordtgerapporteerd.Alsjegemeentesvrijlaatindierapportage,doetiedereenhetopzijneigenmanier.Benchmarkkrijgjenooitvoorelkaar,omdatiedereen zijn eigen resultaten laat zien op zijn eigen manier. Dat is anders met de doelstelling vanwoningcorporaties.

R = Dat vind ik een gewetensvraag, eigenlijk. Vanuit bouwstenen zijnwe continu op zoek naar hoewe hetzouden kunnen doen, hoe we het beter kunnen doen en hoe we op een spelregel zouden kunnen komenwaardoorwehetallemaaldoen.Daarzijnwewelmeebezig,omdaarmeerlijninaantebrengen.Alsjezegtdathetverplichtis,dankrijgjevaakdathetmoet.HetmoetvanParijs,bijvoorbeeld.Alsjedenkt:‘hetmoet’,enzegaan inDenHaagbedenkenhoehetmoet, zoalsmethetklimaatakkoord,dankomterweer ietsovergemeenten heen.Waaromhebben ze dat gemeenten zelf niet laten denken? Ik ben heel erg voor hetmetelkaarwijzerworden.Datkanmisschienineenwettelijkeverplichtingwordenvertaaldofzo.IkbenernietzovandatzeinDenHaagbedenkenhoegemeentenhetmoetendoen,terwijlhetnietaansluitbijwatzekunnen.Het moet wel te doen zijn. Dat kan vaak niet… dat moet vaak in stapjes van waar je nu staat en wat devolgende stap zoumoeten zijn. SomskanDen regels stellendathet snellermoet,dat kanheelhandig zijn,maar hetmoet wel gewoon goed afgestemdworden. Dus, als je zegt: ‘moet er een wettelijke verplichtingkomen?’. Ikvinddaterbestwatmeereenheidinkan.Daarzijnwijookdagelijksmeebezig.Maardemanierwaarop,daarmoetjegoedovernadenken.Numethetklimaatakkoordook,daternieuweregelsennormen

35

komen,harstikkegoed,maarde‘hoe-vraag’istocheensamenspelmetdepartijendiehetmoetendoen.Alszezeggen…dusdiewettelijke regelsmoetenmisschien komen,maar jemoetookniet aaneendocentpreciesvertellenhoezedelesmoetendoen.Zemoetenvertrouwenopdeprofessionaliteitdiedaarzit,enzorgendatdaarontwikkelinginkomt.Zostaikerin.Daaromiserook‘bouwstenen’.

I=Oké.Heelmooi.Hadjijnogvragen?

36

MARISKAEIKENAARMBAHoofdafdelingportefeuillemanagementvastgoed,gemeenteDenHaag

Interviewmondeling,stadskantoorDenHaag

R=Respondent,I=Interviewer

R=IkbenMariskaEikenaar,ikbenhoofdvandeafdelingportefeuillemanagementzoalszedathiernoemendat is een onderdeel van de centrale vastgoedorganisatie. De vastgoedorganisatie bestaat uit ongeveer 55mensenenmijnteamuitongeveereenstukof13,14.Enwatwijdoenalsafdelingisvooralstrategieenbeleid,wathebbenweaanvastgoed,watwillenweermee,hetmatchenvanvraagenaanbodzowelvanhuurdersalsvandebeleidsdienstenenookweleengroteadviserenderolnaarhetbestuur.

I=Oké,detotalevastgoedafdelingisdan55man?

R=Ja,klopt.

I=Oké,enhoeisdatingedeeld?Portefeuillemanagers,vastgoedmanagers

R= Jawij zijnmeteen stukof13,14dus ikhebvooral assetmanagment,portefeuillemanagementdusechtmeerdierol.Wehebbeneentechnischeafdelingvaneenmannetjeof17ennogeenfinanciëleafdelingvan10,endanhebbenwenogregistratieencontractbeheereneenstafendaarzitdanderest,ikdenkdestafisvolgensmij3,4vrouwenzijndatallemaal.En inregistratieencontractbeheerzittenwat juristenenmensendiedeadministratiebijhoudenendatzijnerdenkikookeenstukof6,7,8zoiets.

I=enhoeveelpanden?

R=850.

I=850,oké.

R=Ja,datzijnhoofdobjecten.

I=Ja,endannoglosseverhuringen.

37

R = Wij hebben 1 miljoen m2, en ongeveer een boekwaarde van een miljard, we proberen nog eenmarktwaardeboventafeltehalenmaardatislastig.

I = Oké, nou daar komen we zo wel, daar gaat het interview over dus ik ben heel benieuwd. Oké. Dieboekwaardediehebbenjullie,datisongeveer1miljard,enjezegtisWOZ-waarde,daarheeftTobiasooknaargekekenvolgensmij,omdatbijelkaar

R=Jadatweetikevenniet.Jadatlijktheellastigtezijn

I=NeehijmisteenaantalpandendusdaarwashijgeloofikachteraanendankomjeinderdaadopdeWOZ-waardewatdanweereenafgeleideis,ja.Endusjijgeeftleidingaanhetteamportefeuillemanagers,hoeveelportefeuillemanagershebbenjulliedan?

R=3.

I=3.oké.Enwatisdeindelingquaportefeuille?

R=Dienstbreed.Dusikhebiemanddiedoetocw,ssw,iemandzitopdehagengroep,dusechtdesocialekantzegmaar,waareenaantaldienstenondervallen.Ikhebiemanddiedoetstedelijkeontwikkeling,datnoemjedecommerciëleportefeuilleendiedoetdanookverkoop.Enikhebiemanddiedoetinternedienstverlening.Dushetisechtopdienstengericht

I=Jaechtopfunctiegericht.Hebbenjullieooitookgeografischgewerkt?

R=Jadathebikookgedaanmaardatwerktniet.

I=Nee?Waaromniet?

R=Omdateigenlijkheelveelmensenineenorganisatiewerkendienstgericht,dusjekanjevoorstellenalsjegeografischgerichtdanishetofwelvoorgrotehuurdersbijvoorbeeldkinderdagverblijvenhebbendoordehelestad, en die hebben dan 5, 6, 7 contactpersonen. Dus dan is het al dienstgericht. Maar ook onzehuisvestingsplannen worden heel erg vanuit een dienst opgesteld, dus bijvoorbeeld de afdeling cultuur diedoordehelestadzit,wathebjenu,isdatvoldoendevoordetoekomst,afstoten,gaanbijkopenjadatdoeje

38

doordehelestad.Maarhetblijftdiematrixblijftheelingewikkeld,zowelvanbinnenonzeafdelingalstussendeafdelingen.

I = Het zijn allemaal verschillende mensen en je moet allemaal met elkaar communiceren ja. En met allebeleidspartijen,ja,spannend.Julliecommerciëleportefeuille,hebbenjullieeenverkoopopgave?

R=Ja,9,4miljoenboekwinst

I=Oké,datisdedoelstellingdiebehaaldmoetworden.

R=Ja.

I=Eninwelkejaren?

R=Dekomende4jaar.

I=Dekomende4jaar,oké.

R=Elkecollegeperiode,devorigecoalitieperiodehaddenwe5miljoen,endeze9,4.

I=Oké,enbijonsisdiehelemaalteruggedraaid,isdieeruitgehaald.Devorigecollegeperiodehaddenwe250miljoen,daarvanis.

R=250miljoen,boekwinst?

I=Ja.Nee,verkoopopbrengstja.

R=Wijwerkenechtinboekwinst,datisevenanders.

39

I=Ja,datishetnettoresultaatdusdatwiljeeigenlijkwetenhè.Bijonsishetgeloofik125miljoengerealiseerdenhetheleverkoopprogrammaisnustopgezet,dusdehuidigecoalitiedielaatnogweleenaantalverkopenplaatsvindenmaardiegaatnietverdermethetverkoopprogramma.Dusdatisookweliets

R=JaikheberietsvangehoordvanStefandathijdatzeiinderdaad.Diedoetbijmijdeverkopenendiezeizestoppendaarhelemaal.

I=Ja.

R=Ikdenksowiesodatjeheelergmoetkijkenwatjeverkoopt.Ikdenkdatdemarktbijonsookwelwatanderis dan bij jullie.Maar ik denk datwe gewoon een gezonde balansmoeten vinden, eerlijk gezegd als ik 250miljoenof150ergens,diebedragendatmoetvolgensmijnooiteentaakstellingzijn.Maarikdenkdatjealtijdwelmoetblijvenafstotenendieportefeuille is gewoondynamisch.Wekopenookweeraan,wehurenookaan, jemoetgewooneenportefeuillehebbendieaansluitbijbehoeftesen ikdenknietdat jebovenopeenportefeuillemoetgaanzittenen‘mmoethoudenomhettehouden.

I = Nee ik denk dat ook niet, het moet zijn doelstellingen dienen denk ik, je bent primair om erbeleidsdoelstellingentedienen,datzie jeookwel terugkomen inveelgemeentes.Kleineregemeenteszie jehetwatminderterugkomendiehebbenhetvastgoednietperseinhunbeleiderbij.Ikbeperkmeookinm’nonderzoektotgrotegemeentes,diehebbenookveelmeermensenenveelmeergerichtbeleid.Ikzitdusbijdegemeente Amsterdam, ik zit bij de afdeling ontwikkeling, ik houme daar bezigmet investeringsplannetjes,gemeenteAmsterdamheeft bij de afdeling vastgoed 750 panden zitten. In totaal hebbenwe 1500 panden.Waarvandusnogeendeelbijsport,eendeelparkereneneendeelinhetonderwijs.EnikbendusbezigmetdeMREopleidingbij deAmsterdamse schoolof real-estate.Het laatste stukjeeneen scriptieendat gaatoverwaarderingenwaardebegrippenbijgemeentes.

R=JavolgensmijhebjeheelveelhetzelfdealsTobiastoch?

I=Wehebbenheelveelovereenkomstenja.

R=Ikwouzeggenjemoetgewoonsamenwerken.

I=Zeker,ikhebdatvoorgelegd,toenkwamikviajoubijTobiasterecht,ikhadhemgesprokenenhijheeftzijnonderzoeksopzetgestuurdenhet isbijnagewoonhetzelfde.Opzich,deachterliggendegedachtekan ikookwelvolgen.Amsterdamschoolofrealestateisheelfinancieelgerichtenormopmarktwaardes,zittenheelveelcommerciëlepartijendusdanisdekoppelingtussenmaatschappelijkvastgoed

40

R=Zekerindezemarktook.

I=Ja,dusdatwasheelinteressant,ikhebdatookbijmijnbegeleidervoorgelegd,diezegtvanjavolgensmijkunnenjulliemaarbeternietteveelcontactmetelkaarhebbenwantanderswordthetteveel,lijkthetteveelop elkaar. Ik dacht eigenlijk van ja, misschien kan je elkaar versterken. Maar je moet wachten tot deonderzoeksuitkomstenerzijn.Noujadusdathoudenwenumaareenbeetjevooronszelf.Maarerzittenveeldezelfdein,hijdoetookinterviews,ikhebzijnenquêteingevuldenerzitteneenaantaldezelfdepersonenindie we interviewen. Ik heb een driedeling gemaakt met wooncorporaties, experts, of tenminste externeexpertsendeechteexperts,demensenmetdegrote4gemeentes.DusikwasafgelopenvrijdaginUtrechtbijArthurvanLoon,ikbenmetHenkdeKokinRotterdamingesprekgeweest,nouja.

R=Demarktiskleinnatuurlijk.

I=Ja,heelklein,nou,WoutervandeWildenbergvanFakton,vanderWalbijbbn,ikwasvrijdagookbijWicherSchonau van Twynstra enGudde, en ik ben bij Ingrid deMoel geweest van Bouwstenen. En Jan Veuger uitGroningen.

R=Deopperbaas.

I=Ja,leuk.Nou,dangaanwemethetinterviewbeginnenalsjedatgoedvindt.Hetzijneenaantalvragen,hetgaat dus over waarde gebruik, waarde begrippen, over het bestuur van een organisatie, gemeentelijkeorganisatieeneenaantalfinanciëleratio’s.Deeerstevraagisookofeengemeenteraadeneencollegeinstaatisomeenvastgoedorganisatietebeoordelenentesturen.Dusbeginnenmeteengemeenteraad,zijnzijnouinstaatomspecifiekopeenvastgoedorganisatietesturen.Zouhetmoeten?

R=Dat isweleenmoeilijkevraag. Ikweetdatdaar landelijkooknogwelheteenervanovergezegd is.Kijkofficieelheeftdegemeenteraadeencontrolerende rol. Endevastgoedorganisatiewaarwevastgoedbeleid,wehebbeneennotavastgoeddiemoetenwebinnenkortherzien,enbinnendiekadersdiewehebbendaarhebbenweafsprakengemaaktovernou,hoegaanwemetverkoopom,aanwieweverkopen,hoeveeltaxatiesmakenwe,hoeverishetbeleid,hoekomenwetotonzehuurprijs,maarookonzeinternerol.Watmogenwezelf, waarvoor moeten we naar andere diensten of naar het bestuur? En de gemeenteraad heeft eencontrolerenderolofwij,vindik,onzewerkzaamhedenbinnendiekadersgoeduitvoeren.Enbijdeoprichtingvan vastgoedorganisatie hebbenwe ook afgesproken datwe elk jaar vastgoedmonitor schrijven, en daarinleggenwe elk jaar verantwoording af, buiten de reguliere P&C cyclus om, hoewijmet ons vastgoed zijndeomgaanomdatwijmerkendatdeP&Cdejaarrekeningeencontrolecyclusheeltechnischfinancieelis.Zekerineengemeentewaarwegeenvastgoed,dusonzejaarrekeningisverdeeldoverallemaalbegrotingsproducten.DanmoetjeechtheelergjebestdoenomnaarSEC,naarvastgoedtegaankijkenenhetisookeigenlijkalleenmaar financieelmeteenpaar tekstjes.Dusweschrijvenelkaareenvastgoedmonitorendie leggenwevooraandegemeenteraad.Eigenlijkomaantetonenwatwehebbengedaanenopdiemanierkunnenzijdenkikdecontrolerenderolgoeduitvoeren,ja.

41

I=Komenerspecifiekevragenopzo’nvastgoedmonitor?

R=Verschiltheelergvanhetpolitiekeklimaatopdatmoment,ikdenknudeeerstediegaatnaarhetrecesinnieuwegemeenteraadcommunity,zitteneenaantalnieuwe, iedereenmoetdanweerevenzijnplekvinden.Dangaanweheelveelvragenkrijgenendatisdanlastigwantdatgaatterugovernaar,datisnog2017.Maardangaanzevooralookvragenvanhoezithetmetdieendiepartijenclubjexwilgraageenpandje,diestaatopstraatenheeftmegebeld.Noujaverkopenisnatuurlijkeenhighlight,enduurzaamheidstaaternuookheelhoogopdeagenda.Dusikdenknu,vaakzijnernietzozeervragenoverdeinhoudvanhetstukmaarhetwordtwelechtalskapstokgebruiktombepaaldethema’sendaneenspecifiekepartijnogeenkeerbijdewethouderneerteleggen.

I = En gaat het dan om individuele casussenwaar de raad naar kijkt of is het dan ook wel op portefeuilleniveau?

R=Allebei.

I=Beide,oké,ennietspecifiekookop

R=Hangtvaneenpartijaf,kijkeenplaatselijkestadspartijdiezaleerderopindividuelecasus,waareenVVDeerderzouzeggenverkoopallesmaar.Datishoedeorganisatie.Jazowerkthetendevastgoedmonitorindelaatste,inheteindvaneenperiodedatisopgestuurdeinformatiedieisnieteensgeagendeerd.Duswijsturen‘mopendegemeenteraadbeslistofdiewordtgeagendeerd

I = Of ze er ook iets van vinden en iets over gaan zeggen. En nu gaan ze het doen, deze keer? Het is jeverwachting,ja.Eneenwethouder?Julliehebbeneenwethoudermetvastgoedinzijnportefeuille.Hoestuurtdieophetvastgoed?

R=Nouwehebbennueennieuwewethouder,dusdat isnatuurlijkaltijdevenzoeken.Maarwaarwezittenrelatief,wevallenonderdebestuursdienst.Wateenbeetjevreemdeeendindebijtiswantdebestuursdienstheeft normaal geen vak afdelingen. Maar in Den Haag is ervoor gekozen om vastgoed onafhankelijk tepositionerenbinnendebestuursdienst.Duswijhebbeneigenlijkeendirect lijntjemetdebestuurder zonderdat daar andere beleidsdiensten bij aanwezig zijn. Dus wij hebben een relatief onafhankelijke rol. Dat isdezelfde rol als dat de bestuurder heeft dus die moet zich verantwoorden over het gemeentelijkvastgoedbeleid,hoewijhetuitvoeren.Dusjadaarzittenwe1keerinde3wekenaantafel,daarbesprekenwedethema’sendedossiersendeprojecten.Maardaarisvooronsookweldeplekalswijbijvoorbeeldopeenportefeuillezien,daarspeeltietswemakenonszorgenom...Datweproberenomdebestuurdersbijelkaartekrijgen.

42

I = Ja. En wethouder die ziet ook de vastgoedmonitor. In de vastgoedmonitor worden dus ook allebegrotingsonderdelen samengebracht en rapporteer je over de waarde en inkomsten, uitgaven van jevastgoed,of?

R=Werapporterenvooraloverendaarzijnwenogwelmedezoekendenaarhoor,wantjezoekteenbeetje,jemoeteenbeetjedebalansvindentussendeinhoudendegrotelijn,laatikhetzozeggen.Wewillennieteenkopiehebbenvanonzejaarrekening,duswatwevooralhebbengedaanisechtmeerdeprojectennoemen,deverkopen,wat hebbenwe verkocht, aanwie hebbenwe het verkocht, wat heeft het opgeleverd?Maar debegrotingvoordeverschillendeportefeuilleszitdaarnietzoheelspecifiek in.Omdatweeigenlijkeenbeetjeuitdietechnischekantwildenblijven,wewildenmeerbeleidsmatigvanwathebbenwenouaanvastgoed,dusheelerginonzeportefeuille.Maarminderopdefinanciëleconsequentieservan.

I=Wordtindievastgoedmonitorookmeetbaarinzichtelijkgemaaktwatjebijdrageisaanbeleidspartij?Hoegaanjulliedaarmeeom?

R=Watweinprincipeperportefeuillebenoemenweeigenlijkdeontwikkelingindieportefeuilleophetgebiedvanvastgoedja.

I=Enhoebeschrijfjedat?

R=Vaakopproject.Ofalserietsbijzondersiswatbrederisdan,wehebbenbijvoorbeeldbroedplaatsenbeleidis afgelopen 4 jaar natuurlijk wel een wethouder cultuur hier op vastgoed gehad dus dat was een heelbelangrijk aspect. Endanhaddenwebij hethoofdstuk cultuur, begroting cultuurhaddenweecht een tekstoverwelkebroedplaatsenwedoordestadheenhaddengerealiseerd.Ja.Opdiemanier.

I = Oké. Dat volgt dus een beetje op, je hebt het college en de raad van waar ga je nou als gemeentelijkvastgoedbedrijfoprapporteren?Noudathebbenwenualeenbeetjebesproken,financieelzegjedusvanwehebbendebegroting,daarstaatheteigenlijkoververschillendeprogrammaonderdelenkomtvastgoedvoor.Indebegrotingkanjeeigenlijknietprecieszienwatdeprestatieszijnvaneenvastgoedbedrijf.Wat,waarzoujedanfinancieel,vindjijdatjeietsmistopditmomentindevastgoedmonitorofquarapportageindebegroting?

R=Nou,wathetgrootsteuitdatingisbinneneengemeentelijkevastgoedorganisatie,vindik,maardathangereenbeetjevanafhoejefinancieelgeorganiseerdbent,isdatjeinternmetheelveelverrekeningenzit.Dusalsje onze jaarrekening bekijkt dan zie je daar natuurlijk wel onze kapitaal, ons onderhoud, zakelijkelastenrekening,datsoortzaken.Maarjezietvooralheelveelinterneverrekeningen.Enwatdaarbijmeespeeltisdatergeenprogrammavastgoedis,dusweverantwoordenoververschillendeprogramma’sheen,envoordeenebeleidsdienst zijndebudgettenaanonsovergedragendusdatwordthieral verrekend.Voordeanderebeleidsdienst wordt er kosten in rekening gebracht dus dan staat het weer op een andere post op onze

43

begroting vermeld.Dushet is heel financieel complex,onderaan sluit het allemaalnetjesop0.Maar vooralomdat er zoveel verschillende regimes zijn binnen de verschillende begrotingen, is een beetje historisch zogegroeid.Afgelopen jaarhebbenweookonderzoekgedaanofwegewooneenprogrammavastgoedkunnenorganiserenomdat tevoorkomen,dat looptoverigensnog,maarwehooptendaarmeedatwezegmaardetransparantieendeleesbaarheidvanverantwoordingechtzoudenvergroten.

I=Datjeduidelijkzichtbaarkanmakenwatjekostprijsdekkendehuurisenjeinkomenenkasstromenwegkanzettentegenjeposten.

R=Ja,wantkijkindejaarrekeningstaatnuvolgensmijwehebbenevenuitm’nhoofdietsvan100miljoenaankostenen50miljoenaanexternebaten.Duswijhaddeneenkeeronzeaccountantdie3 jaargeleden inderekencommissie zat die zei ja dat kost 50 miljoen dat vastgoedbedrijf. Nou, nee. Daar gaan nog allemaalsubsidiesenallesbijwantalleendie50miljoenzijnexternebatenerzijnookinternebaten.Maargoed.

I=Isallemaalnetjesberekendmetallebeleidspartijenendeprogramma’s.

R=Entuurlijkkosthetookwelgeld,maarjekandusnietwathijdeedkanduseigenlijknietdoordemanierwaarophethierfinancieelwordtverantwoordopditmoment.

I=Neeikziedatelkekeerterugkomenalsjedusgaatdenkeninwaardenenmarktwaarden,datbegintveelalbijhetbepalenvan jekasstromen,dusvan jehuur.En je zietbijelkegemeente terugkomendathetenormlastigisominkomenenkasstromentebepalen,voorjevastgoedafdeling.

R=Datisinderdaadeenheelgrootmanco,enomdatdatalzocomplexisineengroteportefeuilleishetheelmoeilijkomrelatiefsneldaarbepaaldewijzigingeninaantebrengen.Duswehebbenookaleenkeergezegddekostprijsdekkendehuur,wehaddenvooreendeel vandewelzijnsportefeuillehaddenweeensoort,datwas een portefeuille die ooit, volgensmij in 1990was dat dewelzijnsportefeuille. Je had een x-bedrag aankostenendanhebbenzedekostprijsdekkendehuurover3niveausberekend.Daarrekenenwenunogsteedsmee.Terwijldieportefeuilleuit1990 is,nietmeerdeportefeuillevannu.Endatwashethoogstetariefwas150euro,eneenpandwattoen150eurowaardis,isnuhelemaalnietmeerietswaard.

I=daarzitooknogietsvaninflatieinenwaardestijging.

R =Maar het is heelmoeilijk, onze collega’s van financiën krijgen echt gewoon plekken in hun nek als wijkomenvanwegaanhethelemaalandersdoen,enwegaanhetopnieuwberekenen,nou,endebegroting.Endatisnatuurlijkwel,diebegrotingiszodichtgezetdatalsjedaaraaneenknopjedraaitdanschriktiemandaande andere kant van wat er hier nou gebeurt. En dat vind ik sowieso is dat denk ik het manco van eengemeentelijkeorganisatie,weverantwoordenplussenenminnen.Dusikhebsomshetideedatmijncollega’s

44

vanfinanciënblijerzijnalsikzegmaarmeerkostenmaakdandatikzegmaareenefficiëntekostenbesparingheb.Danzeggenzeja,hallo,jijzoutoch100duizendkostenmaken,watiseraandehand?

I=Ja,waaromhebjedatnietgedaan?

R=Noudat.

I=Waaromwijkjeafvanjebegroting,ja.

R=Ikroepookaltijdikvindookdegemeentezoueigenlijkzominmogelijkvastgoedmoetenhebbenwantdatpastgewoonnietdaarbinnen.Datisnatuurlijk,nee,daarbenjenietvooringerichtzegmaar.

I=Nee.Nou ja,enwaaromben jedaarnietvoor ingericht,metnameomdathetnietpast inderapportagemethodiekvaneengemeente?

R=Debegrotingisgewoonalsjeleeftnaardiebegrotingtoedanhebjegewoonteweinigflexibiliteit.Alsjeteveel,zegmaarjegaat,watgebeurter.Jehebteenbegroting.Enophetmomentdatjejebegrotingalsjeteveelkostenmaakt,hebjegewooneenheelgrootprobleemwanterisdannietmeergeld.Dusiedereengooitergewoon20%bovenopendatisdanjebegroting.Enalsjedandiebegrotingniethaaltenjekanheteigenlijkvoorminderdoen,enjedoethetookvoorminder,danzeggenzejadanbenjeeenprobleemwantdaargaatdatgeldweervanaf.Dus jehebtheel veelgeldmetelkaar,enhet iseenbeetjebijhoudenwat jebij jekanhoudenendatisbinnenvastgoed.Kijkjekanjevoorstellenvoorbeleidsportefeuillesdatgaatdannaardestadenalles,maarvoorvastgoedisdatnatuurlijkbestweleenbijzonderprincipe.

I=Ja,dusjewordteigenlijknietaangespoordomefficiëntermetjemiddelen

R=Daarisdeorganisatienietopingerichtnee.Entuurlijkkrijgenweeentaakstellingvan9,4miljoen,maarikhebtegendevorigegemeentesecretaris, toenkwamdie5miljoenopeensuitdehogehoed,toenwarenwenetgereorganiseerd,enikhadheelerggeroepenvandoemaargeentaakstellingwantikwistnognieteensofwe wat hadden. Toen kwam die 5 miljoen, en toen ben ik erheen gegaan ik zeg prima, dan verkopen wegewoondepandendienuhetmeesteopleveren.Methelehogeexploitatievoordeelmaardanverkopenwedie,danhaalikzodie5miljoen,noudatwasnietdebedoeling.Danmoetjedaartochgeen5miljoenboeken,datistochheelraar.Jemoetgewoonkijkenvanwatlevertheteigenlijkopaanexploitatie.

I=Enwanneerishetinteressantomteverkopen.Alsjehelegoedeinkomstenhebtdan,zodoenwijhetook.

45

R=Dusweetjeopdiemanier,datiseigenlijkheelkortzichtig,dusjemerktgewoondatdevraagdiejesomskrijgtalsjeermiddeninzitdandenkjewatisditvooreenonlogischevraag.

I = Ja.Want die 9,4 die nu als taakstelling ismeegegevenwordt daar danwel ook de tijd voor gegeven engezegdvanjeverkooptalleenpandenophetmomentdatdaarindemarktmeermeewordtbehaalddanmetdehuuropditmomentwantdatzitwaarschijnlijkinjecommerciëleportefeuille?

R=Nee.

I=Niet?Hetzijnnietpersepandendieinjecommerciëleportefeuillezitten?

R=Nee.

I=Enerwordtnietpersegekekennaarvanwatishetrendementopditmomentophetpandenwatishetrendementalsikhetverkoop?

R = Wat we tot nu toe hebben gedaan is dat we zeggen kijk, we hebben wel gemerkt toen we zijngecentraliseerdisdat,wezijnallepanden,allebeleidsdienstenafgeweest,entoengezegdhebjepandeninjeportefeuillewaarvanjezegtdiehebikeigenlijknietnodig.Toenkwamener150pandenuit.Entoendachtikdatzijnereigenlijkveelmeer,wantals150heelmakkelijkloslaten,danzijnheterdenkik300.Dusmaarikhebhetrondjenietnogaangescherptwantmetdie150haddenweonzehandenwelvol.Endatzijnvooralpandendiehun functieverliezenendat zijnookvooralwaar jeboekwinstmeehaalt, zijnmaatschappelijkepanden,scholen,vooralookdingendieeenbeetjemonumentaalzijndusgoedonderhouden,oudebuurthuizen,metklusprojecten voorwoningen en daar zijn ookwel veel panden naar toe gegaan afgelopen college periode.Maar vooral panden met een maatschappelijke functie die hun waarde verliezen die dus een hele lageboekwaarde hebben, ja die hebben we de afgelopen periode verkocht dus het zijn zeker niet alleencommerciëlepanden.

I=Enspecifiekdusgekekennaarlageboekwaardes?

R=Jadieleverendemeesteboekwinstopja.

I=Ja.

46

R=Wehebbenookwelpandenverkocht,datisdebalansdiejemoetvinden,kijkopeengegevenmomentwehebbenookpandenverkochtmeteenneutraalofeenverlies.Maarwehebbenwelgeprobeerdomdateenbeetjeuittelatenkomenopdie

I=Eenbeetje4,5miljoenbaten.

R=Ikhebdeanalyseopgemaaktopdie5miljoenendaaruitblijktdatwevolgensmij ietsvan55transactiesgehadenmet5 transactieshebbenwemeerdan3miljoenbinnengehaalddusdat zijnwel eenpaar groteklappersgeweest.Ja,weetjeopdiemanier

I=Danbenjeersnel.

R=Ja,datisdemanierom‘mtehalenja.

I = In jullie vastgoedmonitor, rapporteren jullie daar ook op governance, op besturen van jevastgoedorganisatie,heb jedaar ietsspecifieksovergezegd,dat jezegtvan ja,vastgoed iseigenlijkbestweleenspecifiekeorganisatie.Zegjedaarietsoverinjevastgoedmonitor?

R = Nee, daar hebben we eigenlijk ons vastgoedbeleid hebben we daar gewoon vastgesteld want ik vindgovernanceisgewoonietswatjegewoonorganiseerteninricht.Endaarhebbenwegewoonkadersvoor,watisonzerol,wiecontroleertwieendathebbenwevastgelegdinmaatregelingeneninternewerkafspraak.Dusdaarrapporterenwenietechtop.

I=Endushet..kaderdiestelje1keerper4jaar?Denkik

R=Devorigeisuit2013,2014dusdiezijnnuwel,maardatvindikooklogisch,vanuithetcollegedeperiodeisdanhetnieuwemomentduswewilleneigenlijk, ikroepdaneinddit jaareniedereenzegtdandat luktniet.Dusikblijfmaarroepenenhetwordtwaarschijnlijkbegin2019

I=Alsjehetloslaatdan.Ja.

R=Dusja.Nee.

I=Misschieneenkaderdangeefjeaanhoedeorganisatieisingericht.

47

R=Ja,watonzerolis,wijbepalennietdehuisvestingsbehoeftedatdoetdebeleidsdienst,wijadviserenofhoejedatkaninvullen,datsoortzakenisallemaalvastgelegdindenota.

I=Opwelkefinanciëlewaardesvindjedateengemeentelijkeportefeuillebeoordeeldzoumoeten,zoukunnenworden.Jegafnetzelfalaaninprinciperapporterenwealleeneenboekwaarde.

R=Nou,dierapporterenwenieteens,ikweetdathet1miljardismaarwerapporterenheteigenlijkniet.

I =Nee.Die zou jealleen terugkunnenvindenals je indepostmateriele vasteactivaoverdie verschillendeprogramma’sgaatkijken,endanisnogdevraag

R = Ja, misschien dat die wel ergens in een totaal maar eerlijk gezegd vind ik die boekwaarde niet heelinteressant want er staan heel veel pandenmet de boekwaarde niet op. Dus eigenlijk is hij helemaal nietvolledig.Tenminste,hetgeeftgeenvolledigbeeldvandewerkelijkewaarde.

I=Dusdeboekwaarde,watjouwbetreftzegtdeboekwaarde

R=Niks.

I=Datzegtniks,oké.

R=Ikmoetzeggen1miljardklinktheelveel,dushetzegtdathetveelis.

I=Jadat, jezietverschillendewaardebegrippennamelijkterugkomenenerwaseenrekenkameronderzoeklaatst bij Utrecht geweest vrij uitgebreid, over het vastgoedbedrijf dat begint met deWOZ-waarde van deportefeuille.Enals jedanverderkijkt inhetrapportdanwordtereigenlijkniksmeergezegdoverwatjezoumoetenmet dieWOZ-waarde daar en je 1,6miljard van je portefeuille. Dus het is inderdaad je noemt eenwaardebegrip,1,6miljard,datisdeintroductiemaardevraagiseigenlijkvanwatdoejemetdieinformatie,ofvind jedatwel veelof vind jedatweinig, zouhetmeermoeten, stuur jeopdegroei?Wantdat isduseenbeetjemarktwaarde.Latenjulliemarktwaardeterugkomeninjeportefeuillebeleid,injeportefeuillesturing?

R=Nou,waarjewelnaarkijktnatuurlijkookbijonsverkoopbeleid,danismarktwaardezekerwelrelevant.Kijkenuiteindelijk vind ik gewoondat je naar eenportefeuillemoet gaandie toekomstbestendig is endat je jemoetafvragenwelkefunctieopwelkeplekindestaddoetenofdatdanperseopeena-locatiemoetzijnof

48

datjezegtvannoudatisweleendureplekvoordezefunctie.Ofwekunnentweefunctiessamenvoegenenmoet jekiezen inwelkgebouw, jakijkdanwelevenvanwat iscourantenwat isnietcourant. Ikdenksomswel, daarheb ik inhet verledenookweleens voor gekozen,dat jeweleenshebt zeker functieswaarweinigfinanciëlemiddelenbijkomenkijkendiemoetjenietinhetmeestcourantepandzetten,diemoetjejuistopdeplekzettenwaar,maardathangtheelergvandewijkeneengebiedaf.Kijk ikkanerookvanzeggenjohgooihetplatenwebouwendaarwatnieuws.Dus ikvindhetechtheelcasusgebonden, ikvindecht in zijnalgemeenheideenWOZ-waardevaneenportefeuilleofeenboekwaardevaneenportefeuillezegtdannietzoheelveel.Ikvinddatjedatwelmeermoetlatenwegeninafwegingen

I = Want als je kijkt naar een beleidsbijdrage, dus dan kijk je naar specifieke beleidsafdeling. Kijk je danbijvoorbeeld ook als er een huisvestingsvraag is vanwelkewaarde zit er nu op de panden, is ermisschiendispositievaneenbepaaldpand,interessantzodatweop2of3plekkennieuwbeterkunneninvesteren?

R=Wedoendatnogweinigmaardatkomtookomdat ikmerkdatenerzijdserheelveel functies isveel ingeïnvesteerd, dus de flexibiliteit wordt niet altijd gezien, laat ik het zo formuleren. Je merkt dat voorheenspecifieke gemeentelijk functies ja daar wordt veel geïnvesteerd in bijvoorbeeld musea, we zijn een tijdjeinderdaadwelbekendmetEscherbeziggeweestvoorAmerikadeambassadewasdat,noujaalsjehoortwatvoorbedragendaaringaan,jadatdoejenietvoor,dankaniknietover10jaarzeggenvannoumisschienmaarevenergensandersgaandoen.Ikvindwelnaardetoekomsttoezoujedaarwelmeermeemoetenikvindweldaternusomsnogteveelcasusgerichteenhuisvestingsvraagwordtopgelost,erwordtnietaltijdgekekenvan,kijkalswijhethebbenverhuurdhebbenwehetverhuurd.Endanishetvaakvanderadar.Datiswelvaakwatergebeurdja.

I=Zoujedatteruglatenkomenineenkadernota,dus1keerinde4jaar,zoujedaardanspecifiekopgaanrapportereninjevastgoedmonitor?Ofvindjedateigenlijkgewooneeninterne

R=Nouikvindhetlastigomsowiesoomdaarkadersvoortestellenwantikdenkdathetwerkdatwedoenblijftmaatwerk dus het is heelmoeilijk om een kader te zetten en te zeggen vanwe gaan het heel breedbenaderen. Somsookniet altijdhaalbaar. Ik roepwel opendat is demanierwaaropwij daar invulling aangevenenhoewedatookwel,wehebbendatookwelzoineenkaderbenoemd,wezeggenwelaltijdvankombij onsmet je huisvestingsvraag.Wantwemerkten dat in het begin collega’s kwamen vanwe hebben eenpandjedaaropdeBinkerslaan,wiljehetevenvoormekopenofhuren,ikzeghoekomjedaardanterecht,ja,beneven langsgefietstvond ikweleenmooiding. Ik zegmaardatdingerachter isookvanonsendiestaatleeg.Ohjohdatwistikniet,dusweetje,hetbegintdenkikalwelbijhetzorgendatdehuisvestingsvraagvanjeeigen organisatie in een heel vroeg stadium bij ons binnen komt zodat we heel breed op basis van eenprogrammavaneisen,daarmoetjedenkikweleengroterolingeven,maarjemoetookwelkritischevragenblijvenstellen.Maarjemoetdenkikdatprogrammavaneisenmoetjezobreedopjeportefeuilleleggenalsdatmogelijkis.Endankomjeheelergtotwelkeinformatiehebjetotjebeschikkingendatblijftdenkikdatvooronsooknogaltijdeenpunt.Wehebbenveel.Maarhoetoegankelijkdatis,hoetoepasbaardatisdatblijftechtnogweleenaandachtspunt.

49

I= Jenoemdehet zelfWOZ-waarde,afgeleidevandemarktwaarde.Doen jullie ietsmetWOZ-waarde?Quasturingofquainformatie?

R=Jawatwijdoenisiniedergevalevenafentoekijkenwantwebetalenernatuurlijkbelastingvoordusalswedenkenhijisheelhoogdanmakenwebezwaar.

I=Dusjegebruikt‘mvoordeOZB,ja.

R=Enwatwedoen isalswijglobaleverkoopbeleidmakendangebruik ikvaakdeWOZ-waardeomeventekijkenwathetgaatopleveren.

I=Oké.

R=WetendedatWOZ-waardenietdemarktwaardeis.

I=NouzegtdeBBVdatjebijjecommerciëleportefeuilleinprincipebijeenverwachtingvaneenmarktwaardediehogerisdanjeboekwaardeeenexternetaxatiezouuitmoetenlatenvoeren.Hoegaanjulliedaarmeeom?

R=Watbedoeljebijverkopen?

I=Nouzijzeggendusophetmomentdatjeeenverkoopbestemminghebtopeenbepaaldpandofjehebteencommerciëleofeenwinstoogmerkbijeenpand,danzeggenzevanjadanmoetje in iedergeval indegatenhouden,mochtjemarktwaardebovenjeboekwaardezitten,datjedatmoetgaanafwaarderen.

R=Jadatdoenwe,elkjaar.

I=GemeenteRotterdamdielaatdevolledigecommerciëleportefeuilledatzijn600panden,latenzetaxeren.

R=Wijhebbennietzo’nhelegrotecommerciëleportefeuille.IkweetdatgemeenteRotterdamheefteenhelegrote commerciële portefeuille, wij hebben nooit een hele grote commerciële portefeuille gehad. Voor onsgeldheteigenlijkvoordeheleportefeuillestedelijkeontwikkeling,maarenwijhebben,elkjaarwaarderenwijdat.Daarzijnwijmetdeaccountantvolgensmij3richtlijnenvoor.Wetoetsen‘mtegendeWOZ-waarde,metdehuur,volgensmij10xjaarhuurenandersdeexternetaxatie.Enopdiemanierleggenwijallepandendiegeenmaatschappelijkefunctiemeerhebben,leggenwedaartegenaan.Maaralsjedat1keerhebtgedaan,we

50

hebben3,4jaarbestwelafmoetenwaarderentoendemarktinelkaarzakte.Maarnuisdatvolgensmijhetafgelopenjaarwashetminimaal.Maardathebbenwedeafgelopenjarenwelmoetendoenja.

I=Jadat,ikvindhetweleenbijzonder,bijonswordtdaarhelemaalnietzonaargekeken.Rotterdamlaatduseenvolledige taxatieuitvoerenwatechtbestweleengrotekostenpost is,daargaatgewoon langselkpandwant vaakookminder courant vastgoed ismoeteen taxateur langs.Blijkbaar zit erdus zoveel interpretatieruimteindatjedusiniedergevaldeaccountantbepaaltvoorzichzelfwathijdanbelangrijkvindt.

R=Nouikdenkdatjegoedmoetkunnenuitleggenhoejeermeeomgaatwanthetrisicowatnatuurlijkwordtgeschetstisdatjezegmaareenheelgrootrisicogaathebbenmetjeboekwaarde.Endatisdenkikeenterechtrisico, en wij hebben daarmet onze accountant uitgebreid over gesproken en we hebben daar een aantalsturingsmechanismengemaaktdatwehebbengezegdnouweleggenhethiertegenaanenjadanhoefjedenkik,weproberennietallestegaantaxerenwantdatvindikeenbeetjezondedusonzeaccountant isakkoordgegaanmettoetsenaandeWOZenaandehuurenalsdatdannietvoldoendeisdanlatenwehettaxeren.Dusuiteindelijkhebbenwevolgensmijietsvan10of20externetaxaties.

I = Ja,wantdanheb jehetdusoverde risico’sdaar kijk je specifieknaareencommerciëleportefeuille.Dierisico’s die zittenmogelijk ook inmaatschappelijke portefeuille. Hoe belangrijk vind je het om daar naar tekijken?

R=Ikhebmeweleensafgevraagd,zezijnbezighiernaastmethetbouwenvaneencultuurcentrum.Elkestadheeftereeneninelkestadisheteendrama.Recentheeftindekrantgestaandatie,watishet,213miljoengaatkosten.Hijgaatnietvoor213miljoenindeboeken,hijgaatvoorminderindeboeken.Maarikzeitegeneencollegawatisdatdanwaard?Nou,diezatmeaantekijken.Hetverbaasdmijsomsweleensdat,bijmeercommerciëlepandenrekenjedatnatuurlijkuit.

I=Ja,isookmakkelijker.

R=Ja.Endaarkomjepreciesophetpunt.Devraagiswatishetwaardendevraagisookwatleverthetopomdaarheelstrakoptezitten.Wantdatdingblijftnogheellanginonzeportefeuille,wegaandaaropafschrijvenenopeengegevenmomentja,isdatrisicoisnatuurlijkmaartijdelijk.Maarjekanjesomswelafvragenvoorwelkeprijshetdanindeboekenkomt,ofdatnoujaalsjeheteenanderefunctiezougevendanloopjedaaropleegmaardanishetgewooneenafweginghoegroothetrisicois.

I= Ja.BlijkbaardeBBVdiezegtdusdemaatschappelijkeportefeuille,zolang jeduurzamebeleidsdoelstellinghebthoefjedaardusalnietnaartekijken.

R=Neeookomdathetfinancieelgedektis.

51

I=Ja.Bedrijfswaarde.Datzijnduseigenlijkjeinkomendekasstromen,dathebjeookaleenbeetjeaangegeven.Zou je dat belangrijk vinden dat zei je eerder zelf eigenlijk wel. Vind je het belangrijk om je inkomsten tekunnenzien,duseigenlijkjekostendekkendehuur,jekasstromen?

R=Ja,ja.Datisookmijnneverendingstoryookmetfinanciënomdatzijheelergvanuiteenbalansredenerenenwijmeervanuitvastgoedrekenen,dandenkikjoh,watjijdaarallemaalopdoetmetallemaalberekeningenenallesmaaktmijnietzoveeluit.Maardestandaardvraagaancollega’sisookaltijdwatzemet,watleverthetinmiddels op ofwat kost het dan? Ja dan hoef ik niet alle interne berekeningen hoe het danwordt gedektmaaktmenietuit,ikvinddatjeechtmoetkijkenvanuitvastgoedberedenering.Ja.Ikvinddatjedaarookwelopzoumoetensturen,ja.

I=Benjebekendmetdetermbeleidswaarde?Beleidswaardediewordtbijwooncorporatiesgebruikt.Dat isvoorhunnieuwbeoordelingskaderwatzeisopgelegd.

R=Isdateenmaatschappelijkrendement?

I=Demaatschappelijkekosten,duszijrekenenallesopmarktwaardeuit,enzijmakendaar4afslagenop,deeersteisdoorexploiterenwaareencommerciëlepartijhetzouverkopenopeenmomentdatdemarktgoedis.Daarvanmogenzeeenafslagdoen.Zijmogeneenafslagdoenopeen lagereprijs,diezijvragenaanhunhuurders ten opzichte van de marktpartij. Ze mogen een afslag doen op onderhoud, waarbij eenwoningcorporatiemogelijkmeerinvesteertinonderhouddaneencommerciëlepartij,enzemogeneenafslagdoen voor beheerkosten. Waarbij ze dus in de buurt beheer maatregelen inzetten, schone portieken, datnoemen zemaatschappelijke kosten, en uiteindelijk laten ze dan zien de beleidswaarde.Dus zij gaanuit bijallesvanmarktwaarde.Ennubenoemenzedandusdemaatschappelijkekostendaaraanwillenzelatenzienwatjelaatliggenomdiewoningeninhetsocialesegmentteverhuren.

R=Watjelaatliggen?

I=Deopbrengstdieje laat liggen,dushetverschiltussenmarktwaardeendebeleidswaarde,zegaanerdusvanuitdatjealswooncorporatieietslaatliggen,jezoudezewoningenookindevrijesectorkunnenverhuren,enjelaateigenlijkaandebuitenwereldzienwatjelaatliggenomjebeleidsdoelterealiseren.

R=Duswathetjekost?

I=Nietwathetjekosteigenlijk,wantjeverhuurthetgewoonlaagja,hetismeerdeopportunitycost.

52

R=Wathetookhadkunnenopleveren?

I=Wathethadkunnenopleveren.

R=Ja.Waaromdoenzedatdan?

I=Zijhebbendatbedachtomdusaandebuitenwereldinzichtelijktemakenwathunmaatschappelijkekostenzijn.

R=Enwaaromdoejedat?

I = Dat het voor de buitenwereld eigenlijk duidelijk is wat je laat liggen. Dus dat zou dus ook bij eenmaatschappelijk,endatiseenbeetjedevraagvankanjedittoepassenbijeengemeentelijkeorganisatie,dievoorbepaaldepandenlaatzienvannou,indemarktzouditpand100kunnenopleveren,maarwijhebbenerbeleidsdoelstellingen inzitten dus we laten er eigenlijk 20 liggen om die beleidsdoelstelling voor elkaar tekrijgen.Zijgaanerdushelemaalandersombenaderen,allesvanuitdemarktwaarde.

R=Ja.

I=Zoudattoepasbaarzijnbijeengemeente?

R=Jaintheoriewel.

I=Zoudenmensendaaropzittentewachten?

R=Hangtervanafwelkemensenjebedoelt.Dehele,kijkhetpuntisjegaatdaneendiscussiekrijgenwatmagditkosten,maarikdenkvooraldatdevraagiswatzoudatopleverenalsjedatzoudoen.Enzekeralsdemarktheel sterk is dan kan jedat gaandoenmaar ik denkdat kijk,wat ikwel vindmaardan redeneer ik denk ikanders.Ikhebweleensgezegdikvinddatjealsgemeentezoudenweafmoetenvanhetheleafschrijvennaar0. Ik vinddat je eigenlijkmoetenpanden in deboeken zoumoetenhebben voor een reëlewaarde. Endanmeer dat je zegt joh dit is bedrijfsruimte, is 80 euro/m2, dit is kantoorruimte, is 120. Moet je niet al teingewikkeld over gaan doen, maar het zou een reële waarde moeten hebben. En als je dan je kostprijsuitrekentdan

53

-korteonderbreking-

I=Ikgaersneldoorheen,wetenverordening,hebbenweeenaantalwetttenenverordening,BBVisdaareenhelegrotewaarinstaathoeweonzebegrotingenopmoetenstellenenwetmarktenoverheid.Wehebbenwetfidoenhof.Gevenzeeenvastgoedorganisatievoldoendehandvatenomterapporteren?

R=Nee ik vinddewetmarktenoverheidechteenverschrikking. Ik vindookdat, ikhebdaaronzeexternejuristnaarlatenkijken,ikvinddathetheelzijndoelvoorbijschietoverhoehetgeformuleerdwordt,overdeintegralekostprijsdoorrekenen.Ikvind‘mechtonuitvoerbaarduswehebbendaarnuookweleenbeleidvoorgemaakt, volgens mij is het doel geweest om de markt niet te verstoren en dat doen we door als wecommercieelhandelendoenwedatmeteenexternetaxatie.EndankomenmetdeintegralekostprijswantinsommigegevallenookvanuitdeBBVhebbenwijafschrijvingendiedemarktnietheeftendankomjeweeropeenpunt rekengewoondepandenop jebalansvooreen reëlewaarde. Ikdenkdatdatdewereldeenstukmakkelijkerentransparanterzoumaken.

I=Ja.Hetgaatz’ndoelvoorbij,vindjedandaterteveelvrijheidschaleninzitten,wetmarktenoverheidofzegjejuistvan

R = Nee ik vind wet markt en overheid ik heb dat een keer gevraagd bij Pels Rijcken, dat is natuurlijk delandsadvocaateneenvandiejongensschijntheelveeltewerkenvoorautoriteiten,deautoriteitdiegaatomdiewettecontroleren.Endiezegtookdiewettenzijnhelemaalnietbedoeltopvastgoed.Dieisgemaaktopheleanderedingenenopvastgoedgaathetnergensmeeroverwant julliehandelen indemarkt.Dushij iseigenlijkhelemaalnietvantoepassingenookniettoetepassenopvastgoed.

I=Needaarstaanmaarheelweinigsectiesinovervastgoed,eenpaarzinnetjes.

R = Ik vind dat die uitgeschoten moet worden. En ik vind gewoon dat je moet zeggen als je commercieelhandeltmoetjeookgewoonexternetaxatieshanteren.

I=Binnendewoningcorporatiesdaarhebjedusdebeleidswaardes,zijmoetennual5 jaaropmarktwaarderapporteren.Voorhun,datisgewoonechteenvastgoedorganisatie,zijhebbenookleningenvoorhetvastgoeddiedirectgekoppeldzijnaanvastgoed.Zewerkendaarmetfinanciëleratio’s,ikheberhier4staan.Zoujijaankunnengevenofdiefinanciëleratio’stoepasbaarzijnofbelangrijkzijnbijeengemeente?Waarbijeencijfer1isnietbelangrijkofniettoepasbaar,eneencijfer5isbelangrijk.Deinterestcoverageratio,waarbijjekijktofjeinkomendekasstromen je rentelastenkunnendekken.Dusof jeminimaal in staatbentom je rentelasten tedekken.

54

R=Onze rente is heel laag, dus ik vindhetwel relevantmaar ik zetmijn kasstromenaltijd tegenmijnheleexploitatienietalleentegenderente.

I=Nee.Dus,watvoorcijferzoujegeven?

R=Een3.

I=Deloantovalue,waarbijjekijktnaareenschuldopjevastgoedtenopzichtevanjewaardevanjevastgoed?

R=Daarzouikweleen,jadankomjeweeropdediscussiegajeheeljevastgoedwaarderen?Ikdenkdatjevooreendeelvoordeportefeuillezoumoetendoenendanzouikweleen8geven.

I=Jadusopeenschaalvan1tot5zouje‘meen4geven?

R=Ojasorry,een4,jaklopt.

I=Desolvabiliteitwaarbijjekijktnaarheteigenvermogenwatjeinjevastgoedhebtzittentenopzichtevanhetbalanstotaal?Voorzoverhetduidelijkishoeveeleigenvermogenenvreemdvermogenopjouwvastgoedzit.

R=Jadatvindikechtheellastig,wijlenenalles.WijlenenallesviadeBNG.Duswatisjeeigenvermogenalsgemeente.Alles is vandebelastingbetalingen.Dus snap jem’npuntmeteigen vermogen,wemakengeenwinst opwat dan ook,we hebben geen, ja. Alleswatwemoeten activeren dat lenenwe, dat zijnwe zelfsverplicht,daarbetalenwerenteover.Jaendatwordtnatuurlijkhelemaalrondgerekendgemeentebreed.

I=Wantwehebbeneenrekenrente,daarinwordteigenlijkgezegdvanhetvastgoeddatwefinancieren,dathet100%vreemdvermogenis.Ishetinzichtelijknouwat,jijzegtvan100%vanonsvastgoed,eigenlijkis100%vanonsvastgoedmetvreemdvermogengefinancierd.

R=Noujadatgeldtdanalleenvoordepandendiebijonsoplandstaanofpandendie inontwikkelinggaanrichting de grondexploitatie en alles dat wordt natuurlijk gewoon afgedektmet het rente budget. Dus danwordtdeboekwaardeafgedekt.

I=Hoebelangrijkzoujedieratiovinden?

55

R=Watwasderatio?

I=Dusdesolvabiliteit?Dusjeeigenvermogen?

R=Dieisdusnietzoheelrelevant.Maakereen1of2van.

I=Eneendekkingsratiowaarbijjekijktnaarjeschuldpositietenopzichtevandemarktwaardevanjevastgoed?

R=Diehaddenwenetooktoch?Watwasdiedan?

I=Netwasdesolvabiliteit,dusjeeigenvermogen,dushetverschiltusseneigenenvreemdvermogen,ennukijkjeeigenlijk.

R=Neeikdachtdiedaarvoor

I=Jadeloantovalue,maardatgaatoverjebedrijfswaardeduskostprijsdekkendehuurendedekkingsratioiseigenlijkopmarkthuur.Dusdanga jekijkenwat is jeschuldtenopzichtevan jemarktwaarde.Dusdeeen ishierjeschuldpositietenopzichtevanjeboekwaarde.

R = Ik denk dat die 2 die je noemt zijn wel relevant voor bepaalde inkomsten binnen een portefeuille ofwaarvanjedenktwatzoudenweermeekunnen.Maardaarvoorgeldtinallegevallenwantdanvindik‘mwelbelangrijk, dat het echt voor een deel van de portefeuille van toepassing is want bij de gemeente is hetnatuurlijknietvantoepassing.

I=Delaatstevraag,iseenverplichtrapportagekadervooreenvastgoedorganisatienodig?Dusalsjealdeze..

R=Ikdenkhetniet

I=Onderdelenzietzegmaar,dusjezietvastgoednietineenspecifiekepositiebinnendegemeenteiseigenlijkmaar misschien een klein deel, zit wel heel veel geld in. Zou je nou net als bij een woningcorporatie dieuiteindelijkverplichtwordtommarktwaardeterapporteren,verplichtwordtzometeenomeenbeleidswaardeterapporteren,zoueenvastgoedorganisatienouookeenverplichtingmoetenkrijgen?

56

R=Neeikdenkhetniet,ikdenkzekeromdatweziennumetdielandelijkebenchmarkdatelkegemeenteopeenheleandereplek inontwikkelingzit zonderzijnheleadministratie inbeeld tebrengenen tuurlijkkan jeverplichtingenopleggenmaarikmerkheelvaakdatalsjeeenverplichtingkrijgtgaanalleballendaaropendanwordtdatmeereendoelopzichdandathetechteendoeldient,endatvindikeigenlijkeentegrotezorg.Datik denk van ja, ook al rapporteer ik demarktwaarde,wat doe je daar danmee,welke consequentie,welkeanalysemaak jedaardanvan. Ikdenkdatdathetallerbelangrijkste is. ikdenkdat jehetvooralmetelkaareensmoetzijnoverwatjeermeewiltbereiken.Endatlegjeinprincipeineenkadervast.Jaikziternietoptewachten,ikvindhetookheelfijndatwedaarzelfafhankelijkvanwaarjealsorganisatiestaatopdatmoment,eenverdiepingsslaginkanmakenwantjezetelkekeereenstapverder.Enopdiemanierhaaljehetook.Ikzouhetweltreurigvindenalswijnuwordenverplichtomopmarktwaardetegaanrapporterendandenkikvande850 panden die we hebben is het misschien voor 150, 200 panden interessant en relevant. En dat soortnuances komen daar nooit in en dat is ook mijn probleem met de wet markt en overheid. Geef ons deverplichtingomdemarktnietteverstorenindecommerciëlehandelingendiewedoen,daarkomikmeeweg.Metdewetmarktenoverheiddatjezegtallesmoetintegraal,jadatisnietuitvoerbaar.Endatismijngrootstebezwaarmetalgemenerichtlijnenenverplichtingendiewordenopgelegd.

I=Oké,heelmooi.Goedeafsluiter.

57

ArthurVLoonBScSeniorvastgoedadviseur,gemeenteUtrecht

Interviewmondeling,stadskantoorUtrecht


I=Ikhebinterviewsuitgevoerdindrieverschillendecategorieën.Degroteviergemeentes,externeexperts.Ikheb Rinald van derWal van bbn,Wouter van denWildenberg van Facton, Ingrid deMoel van bouwstenengeïnterviewd. Drie woningcorporaties, om te kijken hoe zij de laatste jaren op marktwaarde hebbengerapporteerdenwatzedaarmeedoen indepraktijk.Zehebbennueennieuwkader,dat isbeleidswaarde,een beoordelingskader. Daar komen we zo ook nog op terug. En dus Utrecht, Den Haag, Rotterdam enAmsterdam.Dan is er een leuk beeld, tenminste vind ik, met heel veel verschillende perspectieven, om tekijkennaarwaardenenwaardebegrippen.

ZoujijwatuitkunnenleggenoverjouwfunctiebijUtrecht.

R=Ja.Ikhoudmijvoornamelijkbezigmethuurberekeningen.Datishierbijnaeenfulltimebaan.Hetgaatnietalleen om huurberekeningen, het geldt ook voor het maken van een soort huurberekeningen om dehaalbaarheidtetoetsen.Daarnaastookdefiscaliteit.Deeerstetoets.90%afvangenvooronzefiscalist.Nou,omdat het natuurlijk ook steedsmeer aandacht vraagt.Wij verhuren sinds 2013 ongeveer verhurenwe opbasisvankostprijs.Datbetekentdusdatiniedergevalhetberekenenvandekostprijsdekkendehuureengrotevluchtgenomenheeft.Datdedenweeerderookal,indeperiodedatwemarktconformverhuurden,datdedenwe in die 30 jaar daarvoor. Toen bekeken we, niet in al die 30 jaar, toen werd het nog helemaal niet zogerekend. Maar zo’n ruim 20 jaar geleden begonnen we dat ook al wel te doen, sinds ’95, als we eeninvestering deden, dan keken we wel wat de kostprijsdekkende huur zou moeten zijn, afgezet tegen demarktconforme huur, om te kijken of er sprake was van onrendabele top. Maar ja, nu is het zo, gewoneverhuring,datwerdgewoonmarktconformgedaan.Nuwordtergevraagd:‘watisdekostprijsdekkendehuur?’.

I=Ja.Enperspectiefvanmarktwaardespeeltdanminder?

R=Inzoverre,alsdekostprijsdekkendehuurhoogis,enjeverondersteltdatdemarktconformehuurlaagis,danmoetenwemarktconformverhuren.

I=Ookalsheteengemeentelijkedoelstellingis?

R = Datmaakt niet uit.Waar het om gaat, is dat we de laagstemogelijke prijs in rekening brengen bij dehuurder.Politiekishetzo,datmenverondersteltdatbijkostprijsdekkendehuurbrengjenietmeerinrekeningdan wat de werkelijke kosten zijn. Bij marktconforme huur heeft men de indruk dat je dan in principewinstgevendverhuurdendat jeerdusaanverdient.Dat isdeperceptiediemenheeftbijdiebegrippen.De

58

werkelijkheid is natuurlijk een hele andere, maar zo leeft dat. Dat is de reden waarom men in hetverhuurbeleidheeftgezegd:‘nee,wekopentegendelaagstmogelijkehuur.Datiskostprijsdekkend,tenzij…’.

I=Alsjullieeennieuwpandneerzettenenjekostprijsdekkendehuurligtbovendemarktwaarde…

R=Ikbendatnognietveeltegengekomen,hoor.

I=Datzoujeooknietmoetendoen,denkik.

R = Het is wel zo dat het verschil wat ontstaat tussen de hoge kostprijs dekkende huur en de lageremarktconforme huur, die moet door de betreffende beleidsdienst eenmalig worden afgedekt door eeneenmaligebijdrage.

I=Ineenkapitaallastenreserve?

R=Ja.Datwordtdanineenactivareservegestort.Ofzemoetenhetgewoonstructureeldatwijhetrestant…

I=Eigenlijkisdatdekostprijsdekkendehuur?

R =De kostenmoeten toch gedektworden als gemeente.Het is ook hetmeest transparant dat dat bij hetvastgoedbedrijfgebeurt.

I=Hoewordthierdekostprijsdekkendehuurbepaald?Watisjullierekenmethode?

R=Wedoenheto.b.v.denettocontantewaardemethode.Maardekerngetallenendegroothedendiewegebruiken, die proberen we zoveel moeilijk in overeenstemming met de werkelijkheid… de kasstormenproberenwe zoveelmogelijk inovereenstemmendewerkelijkheid inbeeld tebrengen.Dewijzewaarophetgemeentelijkgeadministreerdwordt.

I=Datisopboekwaarde?

59

R = Daar komt het in principe op neer, op de boekwaarde. . Een beschouwingsperiode van 40 jaar, dieovereenkomtmetdelooptijdvaneenafschrijving,opnieuwvastgoed.Datishiervastgesteldvoor40jaar.Bijtussentijdse investeringen die nodig zijn, alleen voor de instandhouding van het gebouw, daar hebben weanderetermijnenvoor.Afhankelijkvandeaardvandiemaatregelen,doenwedat in10/20/30jaar.Dannogeenkeeractiverentussentijdsendaarhoudenwerekeningmee.

I=Jullieafschrijfmethode?

R=Dieisannuïtair

I=Enalsjetussentijdseenhuurprijsberekent,waarkijkjedannaar?

R=Datiswatikjouinconcepthebtoegestuurd.Kijk,dezeberekeningenmakenwijnuinfeiteeigenlijkalzo’n20jaar.Nietopdezewijze,wanthetheeftookeenontwikkelingdoorgemaakt,maardeinvesteringenvandelaatste15jaar,diezijninprincipegemaakto.b.v.dezeDCF-methode.Daaromismijnuitgangspunt:datiseenpand,jongerdan15jaar.Danisdegeldendehuurprijsfeitelijkdekostprijsdekkendehuur,wantzehebbenhettoenzobepaald.Weliswaarhebbenwetoenvastgesteldwatdemarktconformehuurwasendaarhebbenwehetvoorverhuurd,maardiewaskostprijsdekkend.Dusalsermetdiehuurtussentijdsniksisgebeurdindezinvan:menheefteenkeerverlagingtoegepastofwatdanook,danisdiehuurnogsteedskostprijsdekkendenkunjena40jaarzeggen:‘ishetgeluktofniet?’.

I=Ja.Danhebjejevolledigelevensloopgehadenjetussentijdseinvesteringenweetje.

R=Ja,alsjehettussentijdsopnieuwgaatberekenen,dankrijgjeelkekeeranderewaarden.Datgeeftookeenhoopverwarring.Dusikprobeererzoveelmogelijkaanvasttehouden.

I = Want je schrijft annuïtair af. Je gaat tussentijds een investering doen. Kijk je dan naar deaanvangsinvestering,plusjetussentijdseinvestering?

R=Wanneer?

I=Na20jaarwordtereenupgradevaneengebouwgedaan,dusjegaattochietsactiveren.Hoebepaaljedandehuurprijs?

R=Daarisalshetgoedisvanafhetbeginrekeningmeegehouden.

60

I=Oké.Dusdeupgradena20jaarzitindeonderhoudskostenofjehebt‘mineenupgradealmeegerekendinjeDCF?

R=Ja.Hetiszo,datwijookinonzeonderhoudsbegrotingdevervangingsinvesteringenmeenemen.Dangaathetdusnietomhetveranderenvanhetgebouw.Wegaanervanuitdatwedatgebouwgewoon40jaarlangineengoedestaathouden.Daargaathetom. Mochter indie loopvandie40 jaareenwijzigingplaatsvinden,doordatdebestemmingwijzigt,ofietsisnietmeernodig,danzijndeinvesteringendiejedandoet,diewordendanapartbeschouwd.

I=Ja.Dusdatleidttoteenhogerekostprijsdekkendehuur.

R=Datzoukunnen.Dathoeftnietaltijd,natuurlijk,omdatjevooreendeelookweervaakzakeneruithaalt.Iknoemmaarwat:installaties.Steldatjegaatverduurzamen,danziterinjeoorspronkelijkeberekeninggewoonde instandhoudingvandeoorspronkelijke installatie.Daarkomt ietsandersvoorterug.Datkanbijvoorbeeldheelonderhoudsvrijzijn,ofwatdanook.Daarwordtwelnaargekeken,watnouhetteverwachteneffect isvandezenieuwe investering.Danwordtergekeken: ‘watgaatdankosten?’.Datmoetdanseparaatwordengefinancierdofineenhuurprijsverdisconteerd.

I=Oké.Datwarenallemaallossevragen,helemaalnietvoorhetinterview.Ikbenaltijdbenieuwdhoedatgaatbij gemeentes. Iedere gemeente heeft zijn eigenmanier om een kostprijs te berekenen. Dat komt ookwelterug in het interview. Het interview bestaat uit 7 vragen. Ik denk dat het ongeveer 40minuten in beslagneemt.Hetzijnopenvragen.Tussentijdsprobeerikheteenbeetjetesturenentekijken…erkomenaltijdweernieuwvragenbij.Deeerstevraagis,ofeengemeenteraad,alsbestuurdervaneengemeentelijkeorganisatie,gemeenteraadencollege,ofzijinstaatzijnomdeprestatiesvaneenvastgoedorganisatietebeoordelenentebesturen?

R=Nou,daarhebbenwedat rekenkamer-onderzoeknaar gehad,he? In feite…het vastgoedan sich,dat isvoordepolitieknietzovreselijkinteressant.Maarhetismetnamehoehetalsmiddelfunctioneert.Menheeftallerleiwensenendevraagisnatuurlijkinhoeverreeraandiewensen…inhoeverrevoldoethetvastgoedalsmiddel, om die beleidsdoelstellingen te halen? Dat vinden ze interessant. Uit het rekenkamer-onderzoek isgebleken,datgewoondieveelheidaanwensenvanderaad,datbleekvan64 tezijn,haddenzegeteld.Hetwaren niet allemaalmoties ofwensen ofwat dan ook. Dat is veel te omvangrijk. Vaak zijn ze niet eens temeten.Datislastig.

I=Enisdatdan...Degemeenteraadenraadsleden,diekunnenvragenstellenuitallehoekenengaten.Zouermeerkennisvanvastgoednodigzijn?

R=Bijderaadsleden?

61

I=Ja.

R=Jemerktdus,daterafentoeeenvastgoedmanzitindieraad.Diesteltdanvaakheelconcreetdevragen.Dan staatdievaak in z’neentje.Devraag is: ‘wat isdewenselijkheid?’.Het totale financiëleplaatje, alsdatfinancieel bekeken wordt, dat wordt natuurlijk jaarlijks met een MPUV wordt dat bij ons aan de raadgepresenteerd,datmoetsluitendzijnendeafwijkingenwordenverantwoord.

I=WatisMPUV?

R = Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed. Dat is een overzicht van alle ontwikkelingen die hebbenplaatsgevonden. Nee, dat zijn cijfers, dus dat zal wel niet openbaar zijn. Dan worden in feite rekening enverantwoordingafgelegdaanderaadoverhet financiëleaspectvanvastgoed.Nou ja,alsdaareenkeerwatmeemisis,natuurlijkkrijgjedanvragenendatsoortzaken,maardatismeerbedrijfsmatig.Alshetpuuromdepolitiekgaat,dangaatheteralleenmaarom:‘hoestaanjulliemetdieverduurzaming?Hoestaathetmetdeburgerparticipatie?’.Datzijnitemsdiezeaanspreken.

I=Voorderestisvastgoedminder?

R = Niet minder, maar daar gaat de politiek niet over. De politiek gaat niet over het runnen van eenvastgoedbedrijf. Hetwordtwel gecontroleerd. Er is een rekenkamer die ernaar kijkt en een accountant dieernaarkijkt,omgewoontezorgendatdiebedrijfsvoeringopordeis.Datproberenweookzogoedmogelijktedoen.Somswordthetvastgoedbedrijf,zoalselkegemeentelijkeorganisatie,ookgebruiktomweereenswattebezuinigen.Daarhebbenwedeafgelopenjarenforsaanmeegedaan.Vroegoflaatkeertdattegenje,wantjekuntnietbezuinigenopvastgoed.Datisonmogelijk.Alsjekostprijsdekkendprobeerttezijn,dankanjedaarnietopbezuinigen.

I=Zolangjehetnogsteedsnodighebt…

R=Jekunthetwelverkopen,maardatisgeenbezuiniging.Datishetomwisselenvansteneningeld.Danishetnogmaardevraag,ofdatomwisselenvoordegemeentepersaldoietsoplevert.

I=Nuhebbenjullieookeencollege.Elkevierjaarkomtereennieuwcollege.Mogelijkeennieuwewethoudervastgoed.Hebbenzijelkekeereenandereblik?Of iseenportefeuillehouderdievastgoedinzijnportefeuilleheeft,bekendmetvastgoed…

62

R = Wat we de afgelopen 4 jaar hebben gehad, dat was ook een vastgoed man van oorsprong. Dat wasmakkelijkpraten.Datwasheelmakkelijk.Nuhebbenweereen,diealwatmeerdere jarenmeedraait,maarvolgens mij in zijn verleden niet iets met vastgoed te maken heeft gehad. anders dan met allerleibeleidswethouders hebt, zoals bijvoorbeeld van sport. Daarbij is natuurlijk de sportaccommodatie eensectieonderdeel van zijn portefeuille.Dat geldt ook voor de portefeuille onderwijs.Maar feitelijk is het hiergebundeld, natuurlijk. Maar ja, in feite moeten wij de wethouder wel adviseren. Als die zelf enigevastgoedkennisheeft,heeftdatnatuurlijkaltijdvoordelen.

I=Ja.Waarzoueengemeentelijkvastgoedorganisatieopmoetenrapporteren,volgensjou?Dandenkikaanfinancieelenbedrijfsmatigeneventueelbesturingvaneenvastgoedorganisatie.Watzouje…

R = Je hebt in het beginsel: vastgoed is vastgoed. Dat heb ik ook gezegd als het gaat om het maken vanhuisvestingsplannen.Datwordtperportefeuillegedaan.Datwemoetenkijkenofweerinslagenomin iedergeval het vastgoed in de basis, dus uniform, zo goedmogelijk proberen te sturen. Dat we zeggen dat hetonderhoud inorde is,datdekas inorde is,datwedatallemaalgoedbewaken.Maardaarnaastheb jeheelspecifiekperportefeuille,ookheleanderebelangen.Zohebjebijvoorbeeld:alshetgaatomerfgoed,danishetnatuurlijkweerheelandersalsdathetgaatomsport,ofcultuur.

I=Watisdananders?Financiën?Ofjebeleid…

R=Hetvastgoedansichisgewoonvastgoed.Maaktnietuitwieerinzit,vastgoedmoetenweinstandhouden.Dat is de opbrengst die het genereerd, of in ieder geval de dekking voor de kosten. Je kunt ook een visiehebbent.a.v.hetgebouwwater indetoekomstvoormogelijkhedenoverzijn,enzovoorts.Vervolgens isdatnatuurlijkeenmiddelomeenbeleidsdoeltehalen.Diebeleidsdoelenzijnnatuurlijkheelwisselend,afhankelijkvandesector.BijdeDomtorenkunjenatuurlijkeentoekomstvisiehebben,van:‘watmoetikmetdatgebouwdoenomhetaftestoten’,maardatdingwordtnooitafgestoten,dusdieafweginghoefjeniettemaken.Datdinggaataltijdvreselijkveelgeldkosten,maarhetiswelhetvisitekaartjevanUtrecht.Datisietsheelandersdanwanneer je het hebt over een zwembad. Bij een zwembadheb je, naast dat je zorgt dat pand gewoonmodernenzovoortblijftenookduurzaamheidkunjeallemaaluniformdoen,Maardangaatheteromdatjeeenportefeuillehouderookoogmoethebbenwatdenutennoodzaak is.Bereikenwewelonzedoestelling?Zijndeklantenweltevreden?Bijwelzijnishetookweerheelanders.Bijcultuurook.Somsisbezettingsgraadheelbelangrijkendeanderekeerisdatookweereenstukanders.Datwordtdanvoornamelijkbepaalddoordeportefeuillewaarvoorhetdient.

I=Ja.Jegeeftaan:‘julliedoenaanportefeuillesturing'.Deinrichtingvanjullievastgoedorganisatie,wordtdaarnog gekeken hoe daar met die inrichting wordt gepresteerd? Hoe de bestuurlijke organisatie van zo’nvastgoedorganisatieisingericht,hoedatwordtaangestuurd,welkesturingjenodighebt.

R =Dat is allemaal eenbeetje vaag,wat jehiermee…het iswel zodatwehet juist inportefeuilles cultuur,welzijn,enzovoortshebben ingedeeld,hetvastgoed,omoog tehebbenvoordiespecifiekezakendiespelen

63

voordiesector.Datishetbelang.Daarwordtdanookineensoortketen,zegmaar,waarookdemensenvanbeleidinzitten,wordterdusgekekennaarhoewehiermeeverdergaan.

I=Ja.Hetvastgoedbedrijfalsgeheel…naastdepanden,zijnerdingendieverstuurdmoetenworden,incasso’smoetengedaanworden,hoedaaralsgeheelopwordtgerapporteerd?

R = Nee, dat gaat allemaal door interne bedrijven, zeg maar. Dat is gewoon de centrale gemeentelijkeadministratie.Dieverzorgtdatallemaal.Alhetvastgoedzitookgewoonineensysteem.SAPRealEstate.DegemeenteheeftSAPenwijhebbendemoduleRealEstate,wateraangekoppeldis.Vandaaruitwordtgewoonincassogedaanenzijrapporterendanaanhetvastgoedbedrijfendankunnenwezienwateraandehandisenzonodiggrijpenwein.Onderhoud,bijvoorbeeld,datwaseerstookbijhetvastgoedbedrijfgeorganiseerd,maardathebbenzerecent,een jaargeleden,weerweggeorganiseerd,hier.Dat isnuweernaarwatvroegervaak‘openbaarwerken’heette.Ikziehiersteedsmeermensenlopenvandieafdeling,dusikdenkdatzezichhiertoch wel happy voelen. Ze moesten, naast dat ze organisatorisch van ons werden afgesplitst, ook fysiekafgesplitst worden. Dat zou dan een meerwaarde geven. Maar goed, hoe het ook zij, dat is dan internverzelfstandigd,zoalswedatnoemen,datonderhoud.Bijhetonderhoudzitookdeexploitatievanpanden.Debadmeesters bijvoorbeeld voor de zwembaden, eventueel een huismeester, als dat nodig is, in eenmultifunctioneleaccommodatie.Datisookdaargeorganiseerd.Datwordtookallemaalapartgerapporteerd.

I=Hebjedanalsvastgoedorganisatiedaarsturingop?Daarwordendekostengemaakt.

R = Wij zijn in principe verantwoordelijk voor het geheel. Maar dat is dus het vervelende van dieverzelfstandigingdieheeft plaatsgevonden.Dat krijgt nu zijn eigendynamiek.Datbedrijfmoet zorgen… tenminste,diekrijgeneenbepaaldbudget.Daarmoetenzehetmeedoen. Jekunt jevoorstellen,alsdatonderdrukkomttestaan,danstoppenzebijwijzevansprekenmetuitgaven.Diegaangebudgetteerdopereren.Alsonderdeel van deze organisatie was het ook: ‘luister, die lekkage moeten we oplossen, want daar zijn wewettelijktoeverplicht’.Datergeengeldvooris,datisvaneentweede,andereorde.Jemerktdusnudatdiemenseneenbudgetkrijgen,duszemakendebegrotingenmeerjarigeonderhoudsplanningen.Jekunterwelvanuitgaandatdatmetdebewustebedoelingenallemaalgebeurt,maarerwordtdusheelandersgekekenvanuitdetechniek,dandatervanuitgebruiknaargekekenwordtenvanuitdeeigenaarernaargekekenwordt.Dat is jammer.Maar hoe het ook zij, uiteindelijk komen al die financiële stromen hier allemaal samen.Wijhebbendaarhettotaleoverzichtvan.Datleidtallemaaltoteentotaaloverzicht,van:‘ditzijndeinkomsten,ditzijndeuitgaven,datzijndemutaties,blablabla’.

I = Ja. Binnen vastgoed hebben we heel veel waarde begrippen. Op welke financiële waarde zou eengemeentelijke portefeuille beoordeeldmoetenworden? ik denkmeer beoordeeld. Dan noem ik een aantalwaardebegrippen.Ofdiepassenbinneneenbeoordelingskadervooreenvastgoedbedrijf?Boekwaarde,daarrapporteren we op. BBV schrijft gewoon voor dat we laten zien wat de boekwaarde is. Wat kan je opboekwaardebeoordelen?Watzegtdatovervastgoed?

64

R=Niks.Datiseenadministratievetoevalligheid.Heeltoevalligishetniet,wantjeweetvantevorenwaarhetnaartoegaat.Maarhetzegtnietsover jevastgoed, in iedergeval.Hetzegtwel ietsover…Hetzegteigenlijknietzoveel.

I=Hetiseigenlijkwelhetenigewatverplichtis.

R=Ja,maardat isnietvanwegevastgoed,maaromdathetalgemeenindewetisvastgelegd.DeBBVisnietprimair geschreven voor het vastgoed, maar voor de gemeente in zijn algemeenheid. Daarom ook, dat wijvanuitdewerkgroepfinanciëleadviseursvanbouwstenenvoorsociaalproberenincontacttekomenmetdecommissieBBV,omeenstekijkenofzijerorennaarhebbenomdeeisenenregelsm.b.t.vastgoed,ofzediewatmeerzoudenkunnenafstemmen.Maarwijzelfhebbennognietzozeerdiebehoefte,maarweproevenweldat andere gemeentes wat behoefte hadden om in de BBVwat andere regeltjes te krijgen of wijzingen tekrijgen,omdatzehetkennelijkinternnietvoorelkaarkrijgen.

I=Enwatkrijgenzedaninternnietvoorelkaar?

R=Datgaatdanbijvoorbeeldoverdatzegraagnaarannuïtairwillenofzo.Datdeconcern-controllerzegt:‘wedoenhetallemaal lineair’,omdatdienietbereidismeetedenkenmet. Ikgaernuevenvanuitdatannuïtairwat prettiger is, maar dan denk ik: ‘dan heb je eigenlijk een intern probleem. Je moet niet de BBV latenvoorschrijvendathetverplichtisomannuïtairopvastgoedafteschrijven’.Daarzieikhetnutnietvanin.Eenvoorbeeldwatbijmijopplopt,maardatisbijmeerderedingetjes.

I = Daar komenwe zo even op terug.Marktwaarde bij een gemeentelijke vastgoedorganisatie.Wat zou jemoetenmetmarktwaarde,alsbeoordelingsinstrument?

R=Datvind ikheel lastig.Volgensmijkunnenweerooknietzoveelmee.Hetzegtnatuurlijkwel iets,maarlangnietalles.Ikdenkdatheteentepositiefbeeldgeeftvanwatdewerkelijkewaardeis,omdathetallemaalwordtbeoordeeldnaardestatusdiehetnuheeft.Jeweetnooitofjeooittotderealisatiedaarvankomt.Alseen pand… wij hebben de laatste tijd toch regelmatig, dat een pand aan het einde van zijn technischelevensduuris.Danhebhetnieteensoverdie40jaarofzo.Hetpandisgewoonop.Dankunjeervoorkiezen:gaikherinvesterenindatpandofgaikhetslopen?Enanderzins,als jedatpandeenbepaaldemarkwaardehadgegeven,watdoetdatdan?Datzegtnietzoveel.Jekunterookniksmee.Ofhetnouhoogoflaagis,watkun je er mee? Niks. Je blijft het zo lang mogelijk, of tenminste voor zo lang als het nodig is, blijf je hetbestemmen voor het beoogde beleidsdoel. Dat is het. Op hetmoment dat dat eindigt, dan kan de situatielinksafofrechtsafgaan.

I = Een afgeleide van marktwaarde is de WOZ-waarde. Waar past dat, binnen de beoordeling van eenvastgoedorganisatie?

65

R = Nou, omdat datmeer is afgestemd op het feitelijk gebruik die het nu heeft. Nou, eigenlijk ook niet zovreselijkveel,moetikeerlijkzeggen.

I=RapporterenjullieopWOZ-waarde?

R=Dieiswelbekend.

I=StaatdieinMPUV?

R=Nou,indetotaleoverzichtenwel.Ikgeloofnietdatweerietsoververtellen.,ja,inzoverredaterweleenindicatiewordtgegeven.Ikgeloofnietdaterspecifiekwordtgerapporteerd.Hetisweltevinden.

I=Zoujehetnuttigvinden?

R=Jawel.Hetzegtwelietsoverjeomvang.Zekeromdatjeooknogwatincourantonroerendgoedhebt,ishett.a.v.dat incourantonroerendgoedtochgewaardeerdopdegecorrigeerdevervangingswaarde.Danzegthettochietsmeerdan.Decommerciëlewaardevaneenconcertzaal,watisdatnou?

I=Zolangergeenandereaanbiederis…Alsergeenmarktis…..

R = Nee, dan wordt het heel lastig. Het kan wel, maar ja, ik vraag me af wat het voorstelt en wat je erüberhauptmeekunt.Watzegthetnou?Zouhettoteenveranderingleiden,alsjedaarkennisvanhebt?Hetzegtnatuurlijkwelietsoverdeomvangvanjebedrijfendatsoortdingen.Daarvoordoenwehetookwel.Wezeggenookwel eens: ‘de totalewaarde van vastgoed is gestegen naar zoveel’.Maarmet de komst van ditpand,werdhetnatuurlijkineenkeer30%meer.

I = Ja. De onderzoeken… je ziet dan vaak inwetenschappelijke onderzoeken naar omvang van bijvoorbeeldgemeentelijkvastgoed,daarwordtdanietsgezegdoverWOZenmogelijkestillereserves.Volgensmijinjullierekenkameronderzoekwerd als eerste begonnenmet deWOZ-waarde vande totale portefeuille. Als je danverderleest,staateigenlijknergensofdatveelofweinigis,ofjeerietsmeezoumoeten.Maarhetisweldeopeningvanhetonderzoek.Volgensmijwashetbijjullie1,7miljard.DatdeWOZ-waarde1,7miljardwas.Dangingendeverhalenzoverder.Blijkbaarzegthetietsenvindenmensenhetbelangrijk.

R = Nou ja, het geeft je in ieder geval een indicatie over de omvang en wat voor waarde het ongeveervertegenwoordigd.Maarhet is zekerniet ietswaarop jegaat sturen. Jegaaternietnaar strevenomdat te

66

vergrotenofteverlagen.Jedoeterniksmee.Erisookweleenseenkeereenindicatiedaterbijvoorbeeldeenbepaaldpotentieel is,ombijverkoopmisschien,datheteenbepaaldeopbrengstzoukunnengenereren.Datzoujevangevaltotgevalkunnenbekijken.

I = Zou je dan de combinatie van boekwaarde en WOZ-waarde, wat laat zien of er een reserve is, of ermogelijkeinvesteringsruimteisofjeeenpandafstoot.

R=Waarhet ‘mmeer in zit, ishetexploitatieresultaat,wat jedusperpandhebt.Dat speelthier vaak.Wehebbensomseenpandwat, iknoemmaareensiets,eenvanonzeeersteMFA’sdiedateertuit1983.Datistoenertijd,isergeïnvesteerdophetmomentdatdeinternerente9,3%was.Die9,3%isinmiddelsgedaaldnaar2%.Jesnaptwel,diekapitaalslastenzijnrelatiefforsafgenomen.Maarelkekeer,alsdierentenaarbenedenging,wat die nu al zo’n 38 jaar lang doet, betekende dat onze afdracht naar het concern omhoogging.Wijwerdenernietbeterennietslechtervan.Datzalookbijdietoekomstigestijgingnietzozijn.

I=Debeleidspartijwordtermisschienslechtervan,wantzijbetalennogveelaaneenpand…

R=Hetisdevraagwatveelwas.Waswelindetijddatwemarktconformverhuurden.Datmaaktnietuit.Entrouwens, die kapitaalslasten, die blevenwel stabiel in die 40 jaar. Die stegen niet. De huurprijzen zijn ookcommercieelgeziengestegen.Infeiteishetaandeel‘kapitaalslasten’steedsminder.Hetiswelzodatditpand,datlevertnustructureeleenton,125.000euroopjaarbasispositief.Maar,datwiltzeggendatinfeitehetpand100.000tot125.000eurobijdraagtaanonzeafdrachtaanhetconcern.Maardatwordtnietgeregistreerdperpand.Dierentegaatmet2%omlaag,dushetlijktofdieexploitatieerpositieveruitkomttezien,maarfeitelijkdoet die dat niet,want elke keer als die rente omlaag gaat, danwordt die exploitatie positiever.Maar hetpositievedeelgaatindebulknaardeafdrachtenwordtnietindieafdrachtgeregistreerd,wathetaandeelisperpand.Hetisgewooneentoevalligeomstandigheiddatderenteverlaagdwordt.Datisnietaltijddoordemarktingegeven,maarsomsookdoorbeleid.Eenverlagingvan4naar2procentopditmoment,istocheenrare move.We zaten in december misschien al op het laagste punt. Sindsdien is het misschien stabiel oflichtelijkgestegen,maarwijgaanineenkeer…

I=Ja,bijons1,3.Danhebbenwenogbedrijfswaarde.Datiseentermwatbijwoningcorporatiesveelgebruiktwordt.Diehebbendaareentijdookopgerapporteerd.Deinkomendekasstromen,dusdekostprijsdekkendehuur.Diebepaaltwelkebedrijfswaardejevastgoedheeft.Pastdatbijeengemeente?

R=Geenidee.Datiseenbegripwathiernooitaandeordeisgeweest.

I=Gebruiken jullie inkomendekasstromen, jekostprijsdekkendehuur,omtoteenwaardebepalingvaneenpandtekomen?

67

R=Nee,hetisomgekeerd.

I=Dankijkjedusnaardeboekwaardeendiebepaaltwatjekostprijsdekkendehuuris?

R=Nouja,alshetomouderepandengaat,ja.Westellenhetopeenofanderemaniervast,zoalsikdathebvastgelegd. Dat is elke keer iets anders, maar dat bepaalt gewoon wat wij nodig hebben. Die inkomendekasstromenzullenaltijdmeerzijn,omdatwedusvaakooknogrekeninghoudenmetdeouderentestanden.Maar ik geloof dat onze huurinkomsten…wat zal het zijn? Ik noemmaarwat, 53miljoen.Maarwij dragenmisschienwel14tot17miljoenafaanhetconcern.Jekunthetalswinstbeschouwen,maardatishetgewoonniet.

I=Hetwordtookdooreenbeleidspartijwaarschijnlijkbijgedragenalsbijdrageindekostendekkendehuur?

R=Ja.Weproberenhetgewooninbeeldtehouden.Kijk,hetconcerngarandeertonsgewoon,ophetmomentdatzeeenleningverstrekken,gedurendedecompletelooptijddezelfderente.Hetzelfdealsbijeenhypotheekisdatinfeite,tenzijjevariabelhebt.Datisompragmatischredengedaan.Aandeanderekantishetondoenlijkomperleningdierenteconstanttehoudenindeadministratie.Datisondoenlijk.

I=Datkanmeestalniet…

R=Datzoutheoretischmisschienwelkunnen,maardanzeggenze: ‘nee,dat isondoenlijk’.Allerentesgaannaardie2procent.Datbetekentdatheelveelafdelingendiegeldkrijgenofleningenkrijgenvanhetconcern,diekrijgenbijverlagingvanrentegewooneenlagerebijdrageinhetgevolg,wantdiehebbenzenietnodig.

I=Erkomenslechtetijdenaan,alsderenteomhooggaat.

R=Ikweetniethoehetconcerndaarinvoorziet.Nou,onsmaakthetnietuit….Inzoverre,ja...

I=Dierekenen‘mweldoor,maarhetiswelcontinuslechtnieuws,volgensmij.

R = In de bezuinigingstijd is het zo geweest, bij de verlaging van de rente, hoe ze dat ingezet hebbenconcernbreed,weetikniet.Maardatzalmisschientochwelbedoeldzijnomdepijneenbeetjeteverzachten.

68

I = Ja. We hebben er nog eentje. Beleidswaarde. Dat komt ook bij de woningcorporaties vandaan. Er zijnmeerdere interpretatiesvanbeleidswaarde.Woningcorporatiesdiehebbeneennieuwbeoordelingskaderopbeleidswaarde,waarbijzijeenafslagdoenopmarktwaarde.Zijmoeteninmiddelsdus3jaaropmarktwaarderapporteren. Hun sociale woningbouw voorraad wordt opmarktwaarde gerapporteerd. Vervolgens gaan zeeen afslag maken op 4 items. Dat is het door-exploiteren, waar een commerciële vastgoedondernemermogelijk zouverkopen, ishethun taakstellingomdoor teexploiterenendievoorraad tehouden.Zijmakeneen afslag op de lagere prijs die hun huurder kan bepalen. Een marktpartij zou gewoon de hoogste huurvragen. Zemaken een afslag op onderhoud, waar demarktpartij mogelijk zouwachtenmet onderhoud eneerderzouverkopen,zullenzijmisschienmeeronderhouddoen,ookophetgebiedvanduurzaamheid.Eneenafslagopbeheerkosten.Dat isdanmetname,ombuurten levendig tehouden.Meerkosten temakenvoorbeheer.Datnoemenzij ‘deinzetvanmaatschappelijkemiddelen’.Komenzeuitopbeleidswaarden.Hetideedaarachter, is dat zij laten zienwat ze laten liggen t.o.v.markthuur. Is dat toepasbaar bij een gemeentelijkvastgoedorganisatie?

R= Ikkanmedatbijeencorporatiewelvoorstellen,omdatdatveelmeereenkoekjesfabriek isdanwijzijn.Onsvastgoediszodivers,datjeditsoortdingenniet…trouwens,dieafwegingendieopenigmomentgemaaktworden,istochprimair,van:‘dienthetnoghetbeleidsdoelwaarvoorwehethebbeningezet?’.Datishetenigecriteriumwatgeldt.Datheeftfinanciëleconsequenties.Alsdatforsis,danzegjeerwatvanenlegjedatvoor.Een relatieve dure school…of school…die zijnmeestal eigendom van de schoolbesturen.Maar een relatiefduurgebouw,daarprobeerjevanallesaantedoenomhetindeklauwtehouden,maarhetzomaarafstotenvanhetgebouwenerietsnieuwsvoorzoeken,daarbeginjezomaarooknietaan.

I=Heeftdattemakenmetdiemarktwaarde,datjeeigenlijknietvooraldiegebouweneenmarktwaardehebt?Omdatergeenmarktis?

R=Vaakzijnhetacuteproblemen.Steldathetpandheelduurblijkttezijn,voordatjedatrealiseert,dangajedenken: ‘watkan ikdoenomdatgebouwteveranderen,zodathetwelbinnendekaderspast?’.Vervolgenskun je kijken: ‘is er een alternatief?’. Dan ga je wel een proces in van jaren. Of daar partijen op zitten tewachten…wewerkenhiermeestalincyclivan4jaar,snapje?

I=Oké.Wehebbenhetnetalovereenaantalwettenenverordeningen…deregelsbinnengemeentes,waarzijmoetenrapporterenoverfinanciën.DeBBViseenkader.Dieheeftdemeesteregels,denkik.WehebbeneenWet Markt en Overheid. Wet Fido en wet Hof. houdbaarheid Openbare Financiën. Geven deze kadersvoldoendehandvatenvooreenvastgoedorganisatieomterapporteren?

R=Nou,deBBVwel.Ikbedoel,datdoenwealsinds2003,geloofik.MaardeWetMarktenOverheid,datisietswathiersteedsmeergaatspelen,maarinfeiteishetzo,wanneerwijonsaanhetverhuurbeleidhouden,danhandelenwenietinstrijdmetdeWetMarktenOverheid.

I=Omdatjekostprijsdekkendverhuurd?

69

R=Datismisschiennogwatandersdandeintegralekostprijs,maarhetiswelzodat,ookdoorhetalgemeenbelangenbesluitwatderaadgenomenheeft,ookdeuitzonderingenwordenopgevangen.Eenvoorbeeld:wijkunneneenpandwat tijdelijk inafwachtingvan leegstaat,kunnenwijdusomniet ingebruikgeventijdelijk,zonderinstrijdtehandelenmetdeWetMarktenOverheid.Datisooknietaltijdstrijdigmethetverhuurbeleid,waarstaatkostprijsdekkendenzovoorts,omdateraltijdweleenbeleidsvoerderisdieerbaatbijheeftdathetpandnietopnieuwverhuurdgaatwordenengeclaimdwordtvoorvelejaren,omdathetherontwikkeldmoetwordenofwatdanook.

I=Jezeinetdatkostprijsdekkendehuurietsandersisdanintegralekostprijs.Welkonderdeelmisjedaninjekostprijsdekkendehuuromtoteenintegralekostprijstekunnenkomen?

R=Noukijk,bij kostprijsdekkendehuurkijkendemeestegemeenteserooknaar,naarbijvoorbeeld internebijdrage.Internebijdrage…steljehebteengebouwvan10miljoendanisdeboekwaarde10miljoen,maariser een interne bijdrage van 1 miljoen, om de huurprijs te verlagen, eenmalig. Vanuit het vastgoedbedrijfgeredeneerd, lijkthetdanof jevoor9miljoenaanboekwaardeshebt in jeboeken.Maarals jede integralekostprijsneemt,dangaanzeervanuitdathetfeitdatjealsgemeenteeenmalighebtbijgedragen,ookkostenzijn.Dan is hetwel goeddat het in deBBV zo is dat je alleenmaar externebijdragemag aftrekken vandeboekwaardeeninternebijdrageineenactivareservemoetstorten,zodatjealtijdkanzienlater:‘moetikdezeerbijoptellenofniet?’.

I = Hoe ga je nu om met grond? Er zit ook veel waarde in grond. Bij gemeentelijk vastgoed is niet altijdinzichtelijkwatdewaardeisvanonderliggendegrond.

R=Nee,maarbedoeljealshetbebouwdisvoorjouwvastgoed?

I=Deintegralekostprijs.Hetvastgoedwateengemeenteheeft,staatvaakopzijneigengrond.Hetisnietaltijdinzichtelijk wat die waarde is van die grond en of die wordt meegenomen, bijvoorbeeld, in de kostprijsdekkendehuur.

R=Oké.Daarhebbenwehetvolgendeopgevonden.Allesheeftzijnboekwaarde.Tegenwoordigmagnietsopgrondwaardewordenafgeschreven,dusvandelaatste15jaar,alhetnieuwevastgoedvandelaatste15jaar,datheeftallemaaleenboekwaardevoordegrond.Datisookdeprijswaardoorhethierinternverkochtis.Datheefteenboekwaarde.Inhetverledenwerdwelafgeschrevenopboekwaardes.Eenmaligdanwelanderszins,datweetikhetniet,wanttoenwasdegemeentenogzoversnipperd.Wehebbenheelveelpandenwaargeengrondwaardeonderzit.Waarüberhauptgeenboekwaardemeeropzit.IndatgevalgaanwijuitvandefictieWOZ-waarde.Dankennenwedaareenfictieveboekwaardeaantoe.Diesplitsenwedanin70%voordeopstalen30%voordegrond.

70

I=DeWOZisgrondenopstal.Julliezeggen:‘70%...’.

R=Ja,ikhouderzoveelmogelijkaanvastvoorwathetwaardis.Hetkanbestzijndatalsjehetindividueelgaatbeoordelen, dat het anders is.Maar ik wil voorkomen daarmee dat daarmee naar een resultaat toewordtgerekenddoordaarmeetegaanrommelen.Ja,kijk,alswijeenpandkopenbijvoorbeeld,dankoopjeduseenbestaandpandindebinnenstad.Danpassenwediezelfderegeltoe.Wekopeneenpand,maarwekopenookdegrond.Dat splitsenwedan. Ikhebdatookniethelemaalwillekeuriggenomen,wantvroegerwasdatbijuitgifte, dus dat is de afdeling die de verkopen verricht, dan kochten ze een pand van een particulier. Datkochtenze,maardatwerdverkochtendegrondwerd inerfpachtuitgegeven.Zemoestendusooknogeensplitsingmaken.Alshetdanlastigwas,danhieldenzeookdatcriteriumaan.Ikhebbegrependatzedatnunietmeerdoen,omdatzehettaxerenpergeval.Zoproberenwediegrondwaardeweer…

I=Julliewerkenmetportefeuilles.Julliegavenaandatjullieeenhuisvestginsplanperportefeuillemaken.

R=Daarzijnwemeegestart,ja.

I = Je zietdat vaker terugkomen,nu,portefeuille strategieënenmanagementbij gemeentes.Welke invloedheeftfinanciëlewaardesturingbijeenportefeuillestrategie?

R=Nietecht.Ja,welbewakingnatuurlijkencontroleenkijkenofermutatieszijn,maarinprincipeisvoorelkpandwatindeportefeuillekomtenelkpandiseenkeerindeportefeuillegekomen,iseenkeerdeafweginggemaakt,van:‘isditfinancieelwenselijk?’.

I=Ookopportefeuilleniveau?

R = Nee, niet op portefeuilleniveau, want portefeuilles worden niet in een keer aangekocht. Het gaat perpandje.

I=Enalsjeeenpandaankoopt,zoujedanookmoetenbeoordelen,welkeimpactdatheeftopjeportefeuille?Bijvoorbeeldopwaardes?

R=Nee,altijdsecperpandwordtdatbekeken.

I=Zouhetmoeten?

71

R=Nee,ikdenkhetniet.Jedoetdanjebeslissingt.a.v.vandatpand.Datwordtapartfinancieelbeoordeeldenwordtdatverantwoord.‘Hetisverantwoordditpandtenemen’.Erwordtnooitbijgezegd:‘omdatinderestvandeportefeuillebijvoorbeeld…’.Nee.Alseraleenlink ligtnaareenvandeanderepanden,omwatvoorredendanook,danwordthetookgelijkmeegenomen,maardanalleenopdatmomentdatdebeslissingmoetwordenvoorgelegdaanderaad.

I=Grotegemeentesstaannuvoorgrotewoningbouwopgaven.Erwordtveelgebouwd.Erisveelvraagnaarnieuwbouwwoningen.Uiteindelijkwordtdaareenmaatschappelijkevoorzieningbijgerealiseerd.Datbetekentdatermogelijkwelnieuwbouwkomt,methogeboekwaardes. Zou jebinnen jeportefeuilledaaropmoetensturen, dat je niet teveel panden hebt met een hoge boekwaarde? Zou het onderdeel uitmaken van jeinvesteringsbeslissing?

R=Nee.Ophetmomentdatjeinvesteertineenpand…doorhetaankopenbeoordeeljeeenresultaataltijd.Het iswelvanbelangvoordegemeenteals totaliteit.Hetgaateromofdegemeenteveelschuldenheeftofniet.Hetgaaternietomofdieschuldengedektzijn,maarofjeveelexternvermogenhebt.Datweetikwel.Doordatdegemeenteditgebouwaankocht,werdinfeitedehuisvestinggoedkoper,maardeschuldenpositievandegemeentewerdeenstukslechter.

I=Dusoverdelangetermijnwashetfinancieelvoordeliger…

R = Sowieso, ja.Wij konden veel goedkoper financieren, danwanneerwe dit huurden,want danwerd eenrendementvereistopditgebouw.Datverschilhoudenwenuvast.Daarhebbenwe40 jaar langprofijtvan.Alleenvoordebeeldvormingishetzo,datdaarmeedeschuldenpositievandegemeentenegatiefwerd.Datisookweereenafwegingscriterium,van:‘gemeentes,pasop,wantjullieschuldenpositieisnogalhoog’.Aandeanderekantishetzodathetdegemeenteveelminderkost.Datspeeltwelmee.

I=Dat isheel interessant.Dankomenweookbij financiële ratio’s,diebinnenvastgoedorganisatieswordengebruikt.Danhebik4financiëleratio’s,diebijwoningcorporatieswordengebruikt,dietemakenhebbenookmetdeschuldenpositie.Zoujijeencijferwillengevenvan1tot5,waarbij1nietbelangrijkisen5belangrijk,voor een gemeentelijke vastgoedorganisatie? We hebben de interest coverage ratio (ICCR). Dus jerentedekking,diewordtinzichtelijkgemaaktdoorinkomendekasstromen,jekostprijsdekkendehuur,t.o.v.jerentelasten.Isdiebelangrijkbijdegemeente?Watvoorcijferzoujegeven?Peronderdeel…

R=Daarzijnweabsoluutnietmeebezig,dusdatwordtechteen1.

I = De loan to value, waarbij je kijkt naar je totale schuldenpositie t.o.v. de waarde van je vastgoed opkostprijsdekkendehuur.Watvoorcijfer?

72

R=1.

I=Desolvabiliteit,waarbijjekijktnaarjeeigenvermogenvanvastgoedopkostprijsdekkendehuurniveaut.o.v.hetbalanstotaal.

R=1.

I=Eneendekkingsratio,waarbijjejeschuldpositielaatzient.o.v.demarktwaardevanjepanden?

R =Ook 1. Ik denk dat die eerste begrippenmisschien nogwel voor het concern van belang zijn,maar diemaakt een hele andere afweging, natuurlijk. De enige doelstelling die wij hebben, is van: ‘is er eenmaatschappelijkebehoefte?Dat gaanwij invullen’.Wijwillenbijvoorbeeld, ik noemmaareen voorbeeld, ineen bepaalde omgevingwillenwij toevallig een fietsenstalling hebben.Die kan in een ruimte ergens in eenplint van een gebouw, wat voorheen werd verhuurd als kantoorruimte. Daar betalen we 160 euro pervierkantemetervooreenfietsenstalling.Dankunjezeggen:‘isdateconomischgezienwelverstandig?’.Inditgevalwordthet indeafwegingmeegenomenenwordtgewoongezegd: ‘hetbelangvanhethebbenvaneenfietsenstalling op die locatie, ja, dat kost dan zoveel’. Er wordt wel meegenomen, maar er wordt geenfinanciëleafweginggemaakt,erwordteenbeleidsafweginggemaakt.

I=Waarikbenieuwdnaarben,overdieschuldenpositie,bijeengemeenteziejealnietwelkdeelmetvreemdvermogenofeigenvermogenisgefinancierd.

R = Nee, dat zien wij niet, maar dat weten ze wel bij het concern. Totdat we dit gebouw kochten en hetmuziekpaleisbouwden,hebbenweallesmeteigenvermogengefinancierd.

I=Hoewordtdaaropgestuurdvanuithetconcern?

R=Datweetikniet.DatdoetdeTreasury.

I=Zoudatgekoppeldmoetenzijnmetdevastgoedorganisatie?Ofisdatgewoonopafstand?

R=Opafstand, ja….het iseenbepaaldbeleidwatdaargevoerdwordt.Dat isookdeelsvandepersooneenbeetjeafhankelijkenvandevisie.Ookvandemarktomstandigheden.Menprobeertnatuurlijkzoveelmogelijkmet eigen middelen te financieren. Maar het feit dat het gefinancierd is, betekent dat het door debeleidsdienstvroegoflaatookallemaalweerterugkomt.Hetisnietweggegooid.Nee,hetisgoeddatwedaar

73

geenrekeningmeehoeventehouden.Vroegerhieldenweerwelrekeningmee,datwerisicodragendwaren.Toenhebbenweduseenopslagopdehuurgezetvoorhet renterisico.Datbekentweldat jeextradekkingvraagt,voorietswatjemogelijknooitzultspenderen.Steldatjeeenprocentophetrentepercentagezet,alswe dat vanaf datmoment hadden gedaan, dan haddenwe hier inmiddels een vermogen gehad, waar je utegenzouzeggen.Datisallemaaldoodgeld.Gemeenschapsgeld,waarniksmeegebeurt.

I=Mogelijkkomthetweerterechtbijdealgemenemiddelen,maardanbelastjeeigenlijkbeleidspartijenmetdiekosten.

R=Ja.Jemoetjeookafvragenwatdezinenonzindaarvanis.Daaromhebbenwijtoenookfinanciëntgezegd:‘Wemoetengeendoodgeldcreërenbinnendegemeente.Probeerdiereserveszolaagmogelijktehouden’.Hetconcernisonstoenvervolgensrisicodragendgaanfinancieren.Nufinancierenwedienieuwbouwmet2%engaatdieooitnaar4%of6%weer.Wijzullendaaringecompenseerdwordendoorhetconcern.Dat isnietonsprobleem.

I =Dankomenwebij de laatste vraag.Dat is eigenlijkofdegemeentelijke vastgoedorganisatie,datdieeeneigen rapportagekader zou moeten hebben. Een verplicht rapportagekader voor een gemeentelijkevastgoedorganisatie.

R=Dathebbenweduszelfgecreëerd,methetMUPV.

I=Ikbedoeldusvoorallegemeentelijkevastgoedorganisatie.

R=Erisermaar1hier.

I = Ik bedoel dus alle gemeentes. Het rapporteren op vastgoed. Of je landelijk een beoordelingskader zoumoeteninvoeren,verplichtvoorgemeentelijkevastgoedorganisaties.

R=Het zouwelmooi zijn,wantdankun jeonderlingvergelijken.Benchmarking.Maar ikweetnietofdat…Nee,hetisnietuniformgenoeg.Degemeentesverschillennogteveel.

I=Zoueenverplichtbeoordelingskader…

74

R=Ofikdatwenselijkacht?Hetzoumooizijnalsheteris,maarikdenknietdathetrealistischis.Zekernunogniet.Er zijnnogzoveelgemeentesdienietprofessioneelbezig zijnmethetvastgoed,dat ikdenk: ‘als jedieertoegaatverplichten…waarbeginjeingodsnaamaan?’.

I=AlsjeeenaanpassingmaaktaanBBV,zoalsjullieindiekopgroepbespreken…

R=Datzouhetwelmakkelijkermaken.

I = Als je daar nou in vastlegt hoe een gemeente tot een kostprijs dekkende huur zoumoeten komen, dusgewooneenuniformemethode.Alsjedaarinvastlegthoejerapporteert.

R=Deraadmagzelfbeslissen…kijk,vastgoedisopzichzelfgeenoverheidstaak.Watwehierzittentedoen,iswelraaralseenoverheidverplichtwordt,tehandelenvolgenseenbepaaldstramienvoorietswatniettotz’nkerntakenbehoort.Datiswelheelbijzonder.

I=Ja.Datisook…Danstoppenwehetinterviewengaikwattoelichtingdaaropgeven.

75

HenkdeKokMRETeamleidervastgoedteamNoord,gemeenteRotterdam


28juni13.50


Wiljeeenintroductiegevenoverjezelf

voormaligteamleiderteamnoordbinnendering,buitenderingnuprojectleidervoorwaterdossier.Portefeuille1000objecten.Binnenderingeenderdevandestad.Veelcultuur,sport,scholen,vanalles.Wasgeografischingedeeld nu functioneel omdat aansluiting bij bestuur onvoldoende was. Nu ingericht op onderwijs, sportcultuur,welzijn&recreatie,parkeren,concernhuisvestingzorgtvooreenbetereaansluitingbijbeleidsdiensten.Teamsamenstelling: assetmanager, daaronder account medewerker. Beheer alleen voor commerciëleportefeuilleuitbesteed.Maatschappelijkeportefeuillezelf.

Iservanuitderaadeenaanleidinggeweestvoordewijzigingvangeografischnaarfunctioneel.

Vier jaar geleden van functioneel naar geografisch, toen andere portefeuilles. Daarmee weinig grip op deportefeuille.Affaireboompjeskadeenonderzoekheeftgeleidtotwijzigingnaarfunctioneel.

Iseengemeenteraadinstaatomprestatiesvaneenvastgoedorganisatietebeoordelenentesturen?

Moeilijk.Eristeweinigkennisinderaadopvastgoed.Daarmeemoeilijkomtesturen.Meteennieuwcollegeorganiserenwevaakeensessiewaarbijweuitleggevenwatwedoenwatwebeherenenwelkewaardeshetgaatenwelkebeleidsdoelstellingenwenastreven.Ikbeninhetverledenwelbijwethoudersgeweestenbijeencommissieendanwordenergewoondommevragengesteld.

Isdateengebrekaankennisofishetnietinteressantgenoeg

datiseengebrekaankennisbijwethouderenraadsleden.

vindenzehetwelinteressant,vastgoed?

jawelhoor,zekerwelhetpuntisalleendatbijbepaaldedossiers,bijproblemenmetexploitatiesdatvastgoeddaaraltijdeenonderdeelvanuitmaakt.Gedeeltevandekostenvaneenmaatschappelijkeinstellingofdienstzitaltijdeendeelvandekosteninvastgoedinhuurenenergieenzo.WijhebbenhierhetMPVwaarinstaatdatwijonsvastgoedkostendekkendverhurenbijmaatschappelijkvastgoed.Datisgelukkigweleenhandvatwaardoorwenietdagelijkseendiscussiehebbendatdehuurtehoogisofdatdeexploitatienietbijgesteldkanworden.Eriswelveeldiscussiegeweestmetvastgoedbijdeboompjeskadeaffaire.Maaroverhetalgemeenmoetenwemetinvesteringenlangshetcollegeenraadmaaroverhetalgemeenzijnerweinigvragendusindeuitvoeringhebbenweerweiniglastvan.

beoordelenzijvastgoedalsportefeuilleenbeoordelenzijopwaardevandeportefeuille

nee,totaalniet.

objectgebondenalserietsisendelosseinvesteringsaanvragen?

76

Jawijdoenwelhetcommercieelvastgoedencommercieelbeherentegencommercieelprijzen.Daarproberenwewelzoveelmogelijkgeldoptehalen.Datheefteenheelanderdoeldandemaatschappelijkeportefeuillewaardebeleidsdienstderekeningbetaalt.Daardoenwijhetonderhoudvanendoenhetfinancieelbeheer.

Waarzoueengemeentelijkvastgoedbedrijfopmoetenrapporteren?

Wij werken met een begrotingssystematiek net als alle gemeenten waarbij drie keer per jaar financieel deuitgave en de begroting worden getoetst om te kijken waar je vastloopt. Wat je in de inleiding al aangafvastgoedmaakt een behoorlijk onderdeel uit van de balans van een gemeente. Brengen jullie alle huren bijbeleidspartijeninrekening.-scholenrechtstreeks,dienstenintern.–ishetgoedinzichtelijkwelkeinkomstenerzijn-jahoor.

bijanderegemeentensomsmoeilijk

bijonsperobjectendatgaatgoed.Eriseenbegrotingeneenrapportagetoolmetdashboard.

Opbegrotingsniveauwordtgerapporteerd.Indebegrotingkunjeopportefeuilleniveaudedoelenvinden.Nietopobjectniveau–isereenbeleidskadermetprestatiedoelstellingenzoals,Utrecht-nee,vooralfinancieel.

Governance,hoewordtbestuurd,hoesturingopintegriteit?

watbedoelje

oferisvastgelegdhoejestuurtopintegriteitenhoejeoverdevoortgangrapporteert

datiserwel.Alleenzijnwenogwelverafvanwaarwenaartoemoeten

geenstandaardrapportageoverhoeverjebent-

nee

enhoedatheeftuitgepakt

nee, dat heeft meer te maken met de interne accountantsdienst die jaarlijks zijn analyse doet en zijnaanbevelingen en waarbij er dus aanpassingen komen.Maar volgens mij werkt Rotterdam hierbij als iedergemeentewaarbijditsoortprocessenvrijtraaggaan.

Opwelke(financiële)waardezoueengemeentelijkeportefeuillebeoordeeldmoetenworden?

intern hebben we de boekwaarde en woz waarde. Boekwaarde gebruiken we voor de maatschappelijkeportefeuilleenvoordecommercieelwordtmarktwaardegebruikt.

rapporterenjullievoordecommercieelportefeuilleopmarktwaarde

neewelintern,Wewetenwatdecommercieelprijsis.

maardaarwordtnietopgerapporteerd

nee,erwordtooknietgekekennaarhetrendementopdeportefeuillecommercieel.

zoudattoegevoegdewaardeopleveren

zekerwel

vanwiezoujedateentaakvindenomdaarmeetestarten

77

vandeafdelingzelfmaardoenmoetookdevastleggingvandewaardebeterindesystemenzitten.Datgeldtvoorrendementmaardatgeldtookvoordekostendekkendheidvandemaatschappelijkeobjectenendatjeookkuntvergelijkenenkuntsturenopdebegroting.Zoverzijnwenogniet.

dan kijk je ook naar meerjarenperspectieven en dat je vooraf gaat prognosticeren wat zijn je beoogdeinkomstenenwatzijnjeuitgave,waargajeoprapporteren.Speeltdat

Ja,wijhebbeneenmeerjarenbegrotingdusdatspeeltweldegelijk.Maaralsjegaatkijkennaarrendementenendekkingdanziejewel,datgaatsteedsbetermaarhetresultaatiswelaltijdeenverassingaanheteindvanhetjaar.

isdemeerjarenbegrotingstabielgenoegomopterapporteren?

ja,datdoenwewelmaardaarzitnogweleenbehoorlijkeonzuiverheidin.

deboekwaardegebruikenjullievoorhetbepalenvandekostendekkendehuur.

de kostprijs dekkendehuurwordt aanhet begin van de huur of van de aankoopof ontwikkeling bepaalt opbasis van een annuïteit over veertig jaar waarbij je een vast bedrag hebt voor rente en afschrijving.Daarbovenopkomtnormatiefonderhoudendezakelijkelasten.Datisdesystematiekomdoorterekenen.

wordt bij de annuïteit dan naar de boekwaarde in dat jaar gekeken of naar de aanvangsinvestering- opaanvangsinvestering.

rapportageopbedrijfswaarde.Watbijeengemeentebestaatuitdekostendekkendehuur.Doenjulliedaarietsmee,andersdanlatenzienwelkeinkomstenerzijnuitdehuur-neewijwerkenalleenmaarmetboekwaardeenmarktwaarde.

Beleidswaarde(uitlegoverbeleidswaardebijwoco)benjebekendmetditbegrip?

nee.Daarwerkenwijnietmee.

zoudatvantoegevoegdewaardezijnvooreengemeente?

ikbenvoorstandervanombijmaatschappelijkeobjectenomtekijkenofjenaarmarktwaardetoekunt.Omdatje daarbij naar een betere allocatie van locatie en middelen toe gaat. In plaats van dat je kijkt naar eengoedkoopafgeschrevenpandjebijvoorbeeldopeenperfectelocatie.Meteenveelhoeverremarktwaardedatjebeterkuntverkopenendanopeenanderelocatiekuntgaanzitten.Maarwijzijnnoglangnietzoverdatwijdieinformatiebeschikbaarhebbenennoglangnietiedereenisdaarvoorstandervan.Danbedoelikalsvoorbeelddatjezegtwehebbenergenseenafgeschrevenschoolstaanverkoophetplotenbouwdeschoolterugonderinhetpanden strijkgewoondemeerwaardeopvoordedieerbovenop staat.Dat leidtgewoon toteenbetereallocatievanmiddelen.Maardatgebeurtniet.

hoezoujedattotstandkunnenbrengen.

dat iswel een lastig verhaal omdat er toch vaak naar de beleidsuitgangspunten van een school of van eendienstwordtgekekenennietnaardevastgoedwaardeendatdatsecundairisaandebeleidsfunctieenzolangzijdehuurkunnenbetalendanishetklaarenmoetjeooknietmetditsoortdiscussieskomen.Vastgoedisnietmeerdaneenhulpmiddelvoordebeleidsdienstennietmeerdandat.Daarinmoetjezorgendatdegebruikerzogoedmogelijkwordtgefaciliteerdenwijberekenendekostendoor.Wijzijngeenvastgoedbedrijfdiegerichtisop het optimaliseren van waarde en opbrengsten.- vind je dat dat zou moeten- een gemeentelijkvastgoedbedrijfzoudatbestmoetenkunnen.Daarhebikmijnonderzoeknaargedaan.Daarstaateendeelvanhetantwoordingeformuleerd.

78

danisdevraaghoekomjezover

datvereisteenheelanderemanieromnaarjevastgoedtekijkenentesturen.Danstuurjeeigenlijkgewoonalseencommerciëlemarktpartij.

Gevendewettenenverordeningenvoorfinanciëlerapportageensturing(BBV,WM&O,FIDO,HOF)voldoendehandvatenvooreenvastgoedorganisatieomuniformtekunnenrapporterenensturen?

Ikdenkhetwel,alhoewelikwelziedaterbijaldiedingenwelverschillendeinterpretatieszijn.Wekunnenerbestmee levenmaar ze zijnwelmulti interpretabel. Je ziet verschillende opvattingen over dewijzewaaropwordtgerapporteerdofhoeermoetwordengestuurd.Dusdatisvaakweleenzoektocht.Iknoembijvoorbeeldover de rapportage opmarktwaarde- de nieuwe notamateriele vaste geeft iets specifieker aanwanneer dedirecteopbrengstwaarde inzichtelijkmoetwordengemaaktmaarniethoe.–dat ismeer controllingdie zichdaarmeebezighoudt,nietwijechtalsvastgoed.Waarbijhetvoorbeeldwatjijnoemtbetrekkingkanhebbenopeenschooldieophoudttebestaandievervolgensopmarktwaardemoetwordenbeoordeeld.Maaralsheteenschoolisenhetblijfteenschooldanblijfthetopboekwaarde.Danhoefjedietrucooknietuittehalen.

jekuntderegelinterpreterenalseenvormvanrisicosturing

datgeldtalleenvooronzecommerciëleportefeuilleennietvooronzemaatschappelijkeportefeuille.Daarwordtalleenmaargekekennaardeboekwaarde.

zou je vinden dat er ook opmarktwaardemoetworden gekeken bij demaatschappelijke portefeuille zodatmogelijkestillereservesofrisico’sinzichtelijkworden.

ikbendaarvoorstandervan.

zoujevindendatditeenplekindeBBVmoetkrijgen

ja,volgensmijkandatook.Alsjedaarvoorkiest.

meerspecifiekeregelsindeBBV

volgensmijvolstaatdeBBVerwelinenmaakjeeenkeuzeinjebeleidenzaljeziendatdeBBVdaarinvoorzieten danmoet je gewoon kijken naar commerciële waardes enmet commerciële huurprijzen die in bepaaldeobjectenzitten.DatiseenheelanderesystematiekmaardankunjevolgensmijookmetdeBBVuitdevoeten.

geeftWM&Ovoldoendehandvatenomtotdehuurprijstekomen?

alsjevoormaatschappelijkdoeleindeneenkostendekkendehuurwiltberekendankunjedaargewoonmeeuitdevoeten.Dat isandersals jehetcommercieelwiltverhuren.Danheb jewel temakenmeteeneconomischverkeer waar je moet zorgen voor een commerciële huur en niet via de huur mag subsidiëren met eenkostendekkendehuuralsdielagerisdandemarkthuur.

vindjedekadersoverintegralekostprijsvoldoendebeschrevenzijn

nee,dewetenregelgeving laat ruimtevoorverschillendwaarderingenberekeningvan jehuur.Danmoet jedusderegelgevingbinnendiekaderstoepassen.

Draagteenportefeuillestrategiebijomopfinanciëlewaardetesturen;

Ja,datiseenvandedoelstellingendiewijalsvastgoedhebben.Wewerkentoenaarhetoptimaalhuisvestenvan beleidsdoelstellingen die we als gemeente hebben tegen zo laag mogelijke kosten. Dat houdt inbijvoorbeeld, het verkopen van commercieel vastgoed maar ook het minimaliseren van leegstand en het

79

optimaliseren van onderhoud. Het onderhoud tegen een fatsoenlijke prijs als je terug kijkt in de jaren danhebbenweheelveelvastgoedverkocht.Enhetonderhoudzijndegrootstekostencomponenten.Diehebbenalheelwatgeldopgeleverd.Hetisalleenmoeilijkomdataantetonenomdatwealleenboekwaardehebbenenkostenennietkijkennaarrendement.Deverkoopopbrengstenofbespaardekosten.

indeplannenstaatgeenspecifiekeinformatieoverhetsturenopwaarde,alleenoverkosten?

ja.Bijwaardewordtermeergekekennaarboekwaardeofmarktwaardemaardatzegtnooitiemandwat.Deportefeuille is zo groot, zo divers, dat het heel moeilijk is om daar iets over te zeggen. Als je eenwoningcorporatiebentofeencommercieelpartijmetwinkelsdanhebjeeenuniformeportefeuilleendankunjezeggen,ditismijnportefeuillegroei,ditismijnrendementsontwikkelingendankunjeerietsoverzeggen.

zou je bij een portefeuillestrategie kunnen kijken naar een samenstelling met panden met meer risico enminderrisicoendaaropsturen-

wat je ziet bij onze onderwijsportefeuille wordt er heel zorgvuldig gekeken naar de leerlingprognose en dediversiteitvandeverschillendescholenendelocatie.Daarvindteennauweafstemmingplaatszodatdevraagenhetaanbodnauwopelkaaraansluiten.

Welkevandevolgenderatio’szijnvanbelangbijderapportagevaneengemeentelijkvastgoedbedrijf(geefeencijfervan1tot5):

ICRinterestcoverageratio:operationelekasstromen/rentelasten;

Daarwordtnietnaargekeken.

zoudatmoeten,zoudatkunnen

zouwelkunnenmaarwijdoendatniet.Hetisvoorons,dektdehuurdelading,dekosten.Rentelastenisvoorons eengegeven.Wewerkenhierbinnendegemeente.Wehebbeneen investeringsfondswaar jegeld kuntlenenendaarhebbenweverdergeeninvloedop.

vindjedatermeerkoppelingmoetzijn?

nee,indesystematiekdiewijhanterenisdatnietnodig.

jezieteigenlijknietwelkvreemdvermogenergekoppeldisaanjouwvastgoed

tegendeboekwaardevandeportefeuillestaandeleningenbijons.Deboekwaardeendeschuldstaateenopeensamen.


Boekwaardeisgelijkaandeschuld,dusdaarhebjenietzoveelaan.

ishetvastgoeddanvollediggefinancierdmetvreemdvermogen?

Ja.Datisookzobijvastgoed.Alswijeenontwikkelinghebbenvoorduizendendanschrijfjeinveertigjaar800af,derestisgrond.Danzitjehalverwegeop400enisdaarmeedehelftvanjeschuldafgelost.

Daarbijrekenjemetinternerekenrentewaarbijhetuitgangspuntisdatjemet100%vreemdvermogenbentgefinancierd.

ja

80

Terwijlinwerkelijkheiddegemeentenietmetalleenvreemdvermogenisgefinancierd

Nee

de ratio’skomenwoningcorporatiesvandaanwaar inzichtelijk iswelkdeelvanhetvastgoedmetvreemdenwelkdeelvanhetvastgoedmeteigenvermogenisgefinancierd.

jamaardiehebbenweleeneigenvermogen,daardoenwijnietaan.

Solvabiliteit:eigenvermogenopbedrijfofbeleidswaarde/balanstotaalopbedrijfofbeleidswaarde;

Ja,daarwordtmeeropalgemeenniveaunaargekeken,vanhoeisdesolvabiliteitvandegemeente,daarmaaktvastgoedeenonderdeelvanuit.

zoudatspecifiekvoorvastgoednodigzijnomdaarnaartekijken

datispasinteressantalsjeafgaatwijkenvandeboekwaarde.Wantandersheefthetgeenzinenlooptheteenopeen.


Datisalleenvantoepassingopeencommerciëleportefeuille.


Zouwelmakkelijkzijn.Jehebtaleenkeereenbarometergehad,eenbenchmark.Ikbendaarwelvoorstandervan.Zodatjekuntzienhoejeookpresteerttenopzichtevanandere.Jezietdathetvastgoednietwordtgezienalseencommerciëleportefeuillewaargeldmeetemakenvaltmaarsecalseenportefeuillewaarjezorgtvoorhuisvesting van een beleidsdoel. Daarom zijn de gemeenten er uit gestapt. – zou een verplichting voor eenrapportagekaderendaarmeeeenvergelijkbareportefeuillewenselijk zijn zodaterookweereenbenchmarkkanontstaan.-zekerikkeekvroegerookhoedegemeentepresteerdetenopzichtevananderen.

81

drs.MaartenStreekstra,Hoofdbedrijfsbureauvastgoed,gemeenteAmsterdam

Interviewmondeling

4juli2018,10-11uur,VoormaligeStadstimmertuin,Amsterdam


Iseengemeenteraadencollegeinstaatomprestatiesvaneenvastgoedorganisatietebeoordelenentesturen;

Ikdenkweldatzedaartoeinstaatzoudenmoetenzijnalleenmoetjezeweldeinstrumenteninhandengevenwaaropzedatzoudenmoetenkunnen.Enlatenwezeggenikdenknounietdatdefinanciëleuitkomstenvaneen vastgoedbedrijf, de balanswaarde van een vastgoedbedrijf noumaatgevend zijn op ditmoment voor desturingvaneencollegeofraadoverdeprestatiesvaneenvastgoedbedrijf.

watdatisdeinformatiediezijkrijgen

alszediealkrijgen

zekrijgeniniedergevaldebegrotingtezien.

Maar goed, de begroting, daar zie je alleen maar wat we in het huishoudboekje lopen te verramsjen enbinnenkrijgen,maarerwordtmetgeenwordtgereptoverboekwaardeofoverwozwaardeofoverwatvoorwaarde dan ook. Dus als we ze de instrumenten zouden geven zou het vast kunnen. De vraag is of ze erüberhaupt behoefte aan hebben. Want de gemeente is geen vastgoedboer. De gemeente is eenpubliekrechtelijkeorganisatiediebeleidsdoelenwilrealiserenenerzalzenietzoheelveelaangelegenzijnommetdemeestgeavanceerdewaardebepalingsgrondslagenzoalsdatbijeenvastgoedbedrijfzougaan.

zoudenzijspecifiekekennisvanvastgoedmoetenhebben

vindikniet.Hetiseenvandevele,danzoudenzeookverstandmoetenhebbenvanziektekostenverzekeringenennoemmaarop. Ikdenknietdatdatnoueengrote rol speelt indebeoordeling vanbestuurdersoverdeprestatiesvandedirectievastgoedinditgeval.

als je terug gaat naar wat er aan vastgoed staat in je boeken, of wat er aan waarde wat er vast gezet invastgoeddanisdathoog

ja,maardatgaatuitvandepremissendatdateenbelangrijkargumentisindebestuurlijkeaandacht.

vindjedatdangoedeallocatievanmiddelendatjedaargeenspecifiekeaandachtaangeeft.

kijk als ik vastgoedboer zou zijn dan zou ik veel aandachtwillen hebben voor de allocatie vanmiddelen vanvastgoed op mijn balans. Als ik verzekeraar zou zijn dan zou ik specifieke aandacht willen hebben voor deaandelenopverzekeringen.Alsikgemeenteraadslidben.Endanhebiktemakenmetallerleidoelen.Wijvindenhetmisschien heel erg belangrijkmaar vastgoed voor een gemeenteraadslid is het één van de vijfentwintigdoelen.Hetishelemaalnietbelangrijk.Zijzijnwelderaadvancommissarissenmaarzezittenerheelandersindanderaadvancommissarissenvaneenvastgoedbedrijf.

jezijaloverprestatie-indicatoren.Moetdatalleenbijdevastgoedorganisatieofmoetditookbijdewethoudervastgoedvandaankomen

allebei denk ik. Het is een beetje gezamenlijk zoeken, wat zijn nou de indicatoren die iets zeggen over debeleidsuitvoeringaandeenekantendefinanciëleorganisatieaandeanderekant.Datmoetooknietteveel,

82

wij zijnookeenvandevijftigdirecties.Dusals iedereenperbeleidsveld28doelstellingenheeftdanwordt jenatuurlijkknettergek.Datisbestwelingewikkeldomtezoekennaardatmeerding,dieindicatordiewatzegtoverhetmaatschappelijkbeheervanvastgoed.

er is een rekenkameronderzoek geweest in Utrecht waar 64 prestatie indicatoren zijn aangetroffen en deaanbevelingwasdatsterktebeperken.

datismooi,maardevraagiswelwatjedoetmetzo’nrekenkameronderzoek.Jekuntjeheelergfocussenopéénonderwerpendaardaneenhelehoopstampijovermaken.Volgendjaardoenzeweereenonderzoeknaareenanderonderdeel.

daar kwam naar voren dat het voor een raadslid en wethouder lastig was om te sturen op devastgoedorganisatie.

eens dan kom je in een ingewikkelde discussie terecht, hoe ver moet dat dan gaan. Want wat voor eenvastgoedbedrijfgeldtgeldtmutatismutandisookvoorandereorganisatieonderdelen.Enjekuntnietoveraltotinhetlaatstedetailinzichtwillenhebbenhoehetervoorstaat.Daarbenjealsraadslidnietvooropgeleid.Dusis het voor ons ook zaak om te zoek naar datgeen wat iets zegt over de financiële gezondheid van hetvastgoedbedrijfenietsoverbeleidsuitvoering,datgenewatdegemeenteraadbelangrijkvind.

Waarzoueengemeentelijkvastgoedbedrijfopmoetenrapporteren,financieel

Ikbengeenbalansexpertmaarinprincipe,watvooreenvastgoed,projectontwikkelaarofvastgoedboergeldtgeldtookvoorons.Diehebbenookgroothedenalssolvabiliteit,liquiditeit,waarde-indicatorendieietszeggenoverdefinanciëlegezondheidovereenorganisatiealsdit.Daarzoujemeekunnenbeginnen.

Bedrijfsmatig

Hetisaanderaadomtebeoordelenwatzemethetvastgoedwillenendanmoetjedaarookindicatorenopbedenkendiemetenofhetbestuurookbereiktwatzewilbereikenmethetvastgoeddatzeheeft.

Governance

Zouditeenapartonderdeelmoetenzijnwaareenvastgoedorganisatieopzoumoeten rapporteren?Dat zijnalgemeengemeentelijkbelangrijkeelementen.Misschienbinnenonzeorganisatienogwelextreembelangrijkergemaaktdanineenandereorganisatie.Datisnietspecifiekverbondenaanhetvastgoedbedrijfmaarhoortdatbijdealgemeneverslagleggingvandegemeente.Dusja,daarmoetenweaanvoldoen.

doenwedatnu

Ja,steedsbeter,wezijnmetdecontrollorganisatiebezig,dewetbibopdoenweveelmee.Maarikzieverderniet,hetgeldtmisschienzwaardervanonsorganisatieonderdeel,maariederorganisatieiseraangehouden.Daarzieiknieteenspecialerolvoorvastgoedmaarwelonderdelenwaarjewatgeïntensiveerdeaandachtervoor.

Opwelke(financiële)waardezoueengemeentelijkeportefeuillebeoordeeldmoetenworden:Boekwaarde?

Indeeersteinstantievanwel.Jekuntwelallemaalingewikkeldewaarderingenopjevastgoedloslatenmaardatmoetjeookwelergensvandaanhalen.Jekuntwelzeggenikgamijnvastgoedhogerwaarderen.Hartstikkegoed,dangaatdewaardevanjeactivaomhoogmaaraandeanderekantvanjebalansmoetjedatookergensvandaanzientehalen.Daarbeniknooitzovanovertuigddatdatjeietsoplevert.Ofhetmoetjeietsopleverenwil je eenveranderinggaandoen.Maarerheeftmijnognooit iemandduidelijk kunnenmakenwathetdanpreciesdegemeentezouopleverenalsjeopeenanderemaniergaatwaarderen.Sterkernogjekanmisschien

83

beterzolaagmogelijkwaarderen,danverdienjeernogietsaanalsjehetverkoopt.Maargoedjekuntdewozgebruiken,jekunt,weetikveel,anderevastgoedachtigewaardesgebruiken.

Marktwaarde(woz?)

Waarom,alsjedeintentiehebtomhetteverkopendanja.maaralsjehetgoedisishetnetdegemeentelijkeportefeuilledegenediejetochnietgaatverkopen.Enhoujedatdeel,zekerinonzehuidigeconstellatie,overwatjetochnietwiltverkopen.Dusja,danishetmaarnethoejemarktwaardeziet.Danisopditmomentdeboekwaardedemeestreëlewaardeinhetvastgoedverkeer.Datisdewaardediewezelfvanuithetverledenernunogaantoerekenen.

de vraagkomt ook voort uit andere partijen die verplicht zijn om op marktwaarde te rapporteren, eerstbeursgenoteerde bedrijven, onlangs de woningcorporatie. Woningcorporaties hebben ook eenmaatschappelijkdoel.

hoefinancierenzedat

metleningenvanuithetwsw

ja,inessentiejekanwelhogergaanwaarderenmaardangaatjeschuldomhoog

erstaatgeenschuldtegenover

alsikeenpandhogerwaardeer,hoefinancierikdandiewaarde.

hijwordtalleenhogergewaardeerd.Jegaatergeennieuweleningvooraan

volgensmijgeldt,netalsbijons,dewaardevanjeactivaisdesomvanjeeigenenjevreemdevermogen.Onzeeigenvermogenzijnvoorzieningenenreserves,doteerjedanietsaaneenreserve?

datzoumoeten.

waarhaaljediedotatievandaan?Uitjeexploitatie,datleidttoteenhogerelastendustoteenhogereschuld.Dus ikhebaltijdhet idee,mensenzeggenwegaanhogerwaarderen.Mijntegenvraagisdan,waarhalenwedatdanvandaan?Watlevertdatonsdanop.

per saldo levert het je niks op, alleen een veel hogere balans, dat iswaar dewoningcorporaties tegen aanlopen.Jekuntniksmetdiewaardezolangjenietverkoopt.

alsjehetmeteigenvermogenfinancierthebjedoodkapitaalgecreëerd

hetishetzichtbaarmakenvanjestillereservediejewelkangebruikenomjevermogenspositietelatenzien.

dankrijgjehetzelfdealsmetheterfpachtbedrijfeenenormereserveafkoopsommenmaarjekunterniksmee.Alsjeer1eurouithaaltgaatjeschuldmetdezelfdeeuroomhoog.Watleverthetjedanop?Iksnapdediscussieoverdewaarderingvanvastgoed,maarwathetvoorgemeentelijkbezitoplevert,voorbezitdatwetochnietwillenverkopen,ikweethetniet,ikbenersceptischover.

Bedrijfswaarde(kostprijsdekkendehuur).

Danzegje,dezehuurstromenkomenbinnen.Ditishetrendementwatwewillenbehalenendaarmeeontstaatdewaardevanjevastgoed.ja,maargoed,dehuurpenningenzijnnatuurlijkooknietwaardevrijbepaalt.Hetisnietzodatweeersteensgeenkijkenhoewedeburgerkunnenuitkledenomdantekunnenbepalenwatdandewaardevoorhetvastgoedzoukunnenzijn.Hetisookandersomuitgaandevandewaardevanhetvastgoedzijnwegekomentoteenbepaaldehuurstelling.

84

alsjediehuurstellingzougebruiken,zoujedaarmeejebedrijfswaardekunnenvaststellen

maardan isdiehetzelfdealsdienu is. Alswenueenkostendekkendhuurgaanrekenengaanweuitvandehuidigeboekwaarde.Dusja,dankomjeophetzelfdeuit,ongeveer

daarbij is de discussie, hoe bereken je de kostendekkende huur. Zou je dat vanuit je aanvangsinvesteringmoetendoenofvanuitjehuidigeboekwaarde.

datisdediscussiewaarwehetnuoverhebben.Zekerdekapitaalberekeningdiewekennenisnogalspecifiekbinnen de gemeente en in ieder geval binnen Amsterdam.Maar goed, dan zou je tot een hele berekeningkunnenkomenvanjehuuropbrengstendaarmeejebezit.Maarhetisbijonsvolgensmijnetomgekeerd.Hetisniet zo zeer dat de huuropbrengst en het rendement de waarde bepaalt. Bij ons heeft de waarde de huurbepaalt.

Beleidswaarde(uitlegoverbeleidswaardebijwoco)afslagopmarktwaarde.Waarlaatjehetgeldliggenomjebeleidsdoelstellingen te realiseren. Aanhouden in plaats van verkopen. Lagere huurprijzen, hogereonderhoudskostenenmeerbeheermaatregelen

bijeenwoningkanikhetmevoorstellenmaarwatisdemarktwaardevaneenatelierofeenzorginstelling.Diewildetochalniemandhebben.Hetfeitdatwijdiedaarhebbenneergezetdatzegaldatergeenmarktwaardeis. Dan moet je de subsidie er weer van aftrekken we geven misschien allerlei huurders waarvan we hetbeleidsmatigvanbelangvindendatzeerzijngevenwesubsidie, isdatdan jebeleidsafslag.Datmoet jedanomrekenennaareenafslagwaardeofzo,dusdiewaardediewijalhebbenisalhoogvooreenaantalmensenomdehuurvaneenateliertekunnenbetalen.

dan laat je wel zien wat zou de markt betalen op deze locatie, uitgaande van de huidige locatie enbestemmingsplan.Endan laat jeaandebuitenwereld zien,wat laat iknou liggenommijnbeleid tekunnenrealiseren.

daar ben ik wat cynisch, sceptisch in. Ten eerste is de vraag, leuk ideemaar hoe doenwe dat. Het kost jeenormeinspanningomdatvoorhethelegemeentelijkbezittegaandoen,enwatweetjedan.Ikbedoel,watgeefthetvoorinzicht.Steldatjehetnietdoet,watdan.Benjenietgewoonbezigmeteenpapierenexercitie,hetdientgeenenkeldoel.

dathaaktweerinopdeeerstevraag,waarwileencollegeovergeïnformeerdworden.

Datisweerietsanders.Datiseengoeievraag.Maardelaatstedingendiejezegt,watvinddecommissieBBVervan,watvindtdeaccountantervan,watkanmijdatnouschelen.Datiseenleukevraag,maarwaarom.Erzit iemand in Den Haag achter een bureau een regel te bedenken waarvoor wij ons tien keer in de rondtemoeten lopen en waarom. We gaan niet naar de beurs, we verkopen ons vastgoed niet, we zijn eenpublieksrechtelijkeorganisatiedieveelmeerdoetdanvastgoedbeheren.Morgengaatdezonweeropendetramsrijdenoptijd,whatsthepoint.Ikdenk,hetzijngoedeideeën,enjaikkanerweinigtegeninbrengenenaandeanderekanthebikgelijkzoietsvanwaarom.

Gevendewettenenverordeningenvoorfinanciëlerapportageensturing(BBV,WM&O,FIDO,HOF)voldoendehandvatenvooreenvastgoedorganisatieomuniformtekunnenrapporterenensturen

erzittenwatmargesindeBBV,annuitair,lineairhetkanblijkbaarallebeideeendoethetzodeandergebruikthem weer anders. Maar we houden ons aan de BBV- geeft dit voldoende kader om als vastgoedbedrijf terapporteren- ja, ik denk het wel. Als je alleen naar de BBV kijkt geeft dat voldoende houvast om alsvastgoedbedrijfopterapporteren.Ophetmomentdatjeeranderedingenbijgaathalen,noemereenseentje,datkan.Iknoemeencommerciëlevastgoedbeleggerenwijdoenhetopeenanderemanier,hartstikkegoedenwijdoenhetzo.WaaromdoejehetnietgewoonalsdeBBVhetvoorschrijft-

85

zoalspensioenfondsenenvastgoedbeleggersrapporterenallemaalopmarktwaarde,ooknietverplicht.

jezoudevraagnetzogoedandersomkunnenstellen.WehebbenookeenbbvinNederland,jevraagtaanmijwaaromdoenwij hetniet zoalsdemarkt. Je kuntde vraagookomdraaien,waaromdoetdemarkthetnietzoals wij. Met andere worden wat is nou beter. Misschien is de bbv wel prima voor een publiekrechtelijkevastgoedbeheerder.- dat is volgens mij de vraag, wat zegt boekwaarde over de waarde van je vastgoed-boekwaardezegtiniedergevalietsoverdewaardedalingoverhetvastgoedoverdetijddatjehethebtgekochtengebruiktopeenbepaaldemanier.

daarligtdekernvandeBBV,allesopboekwaarde.Nugaanzijmeernaarmarktwaarde.Zijhebbenrecentdenotamaterielevasteactivaopgesteldwaarinzijhebbengezegddat jevoor jecommerciëlevastgoedin iedergevalinzichtelijkmoetmakenwatdedirecteopbrengstwaardeis.Endatalsdezehogerisdanjeboekwaardedatjemoetafwaarderen.

watiscommercieelvastgoeddan

vastgoedmeteencommercieeloogpunt-dusinprincipe,bijeengemeente,eenkleindeelvandeportefeuille

datverschiltpergemeente

tenminstealsjevinddatcommercieelbeherenvanvastgoedeenbeleidsdoelvandegemeenteis,gajegang.Debbvzegtnietdatdatnietmag.Erwordtalleenaangegevendatophetmomentdatjevastgoedhebtendatditgeenbeleidsdoeldient,moetjeeenwaarderingopstellenomtelatenzienofjeboekwaardehogerligtdanjemarktwaarde. - Daar kan ik mij wel wat bij voorstellen. Het grootste probleem is, de grootste verschillenontstaannujuistomdatwijpubliekrechtelijkedoelennastrevenmetmaatschappelijkvastgoed.dumomentdatjezegtwegaanpuurcommercieel,dandonderenweallehuurderseruitenhalenjongestarters,datisniethetbeleidsdoelwaardegemeentenuzijnvastgoedvoorwilgebruiken.

ikziederegelvandeBBVmeeralsrisicomaatregel.Waarjeindecrisishebtgeziendatdeboekwaardeveelhogerlagdandemarktwaarde

dangajeuitvandeomgekeerderedenering

nu isheteenandere tijd,waarbijdemarktwaardeverbovendeboekwaardestijgt.Daarbijhebbenze indelaatstenotaeenuitbreidinggemaaktvoorallepandendiegeenduurzamebeleidsinvullingkennen

jekuntjedusafvragenwatdetoekomstbestendigheidisvanzo’nregel.Waarderenopboekwaardeisredelijklangdurigdaarkunjejegeenbuilaanvallen.Maarzo’nregelvanwegaanoveropmarktwaardeendanja,danhangthetermaarnetvanaf,datriekteenbeetjenaarwillekeur.Hetisofrisicoafdekkingmaarineenslechtetijdisheteenfiksetegenvallen.

zezeggenweldat jeeenherwaarderingsreservemag inrichten.Datwat jeafwaardeertkan ineennegatievereservewordengeplaatst

jelaatjeeigenvermogendalen

ja

datkannatuurlijk

zijhebben,metdecrisisinhetachterhoofdgezegd,alsjecommercieelvastgoedhebtmeteenintentieomhetteverkopendatjeietsdoetmetdemarktwaardetenopzichtevandeboekwaarde.Jegafalaandaterruimtezitindebbv,bijvoorbeeldtussenlineairenannuitairafschrijvenendatboekwaardedehuurprijsbepaalt.

86

alsjeuitgaatvandekostprijsdekkendehuur,ja

als je de ene gemeente met de ander vergelijkt dan zegt de waarde, de bedrijfswaarde op basis vankostendekkendehuurweinigoverdewaardevanhetvastgoed.Datisvrijlastig.

datzegtweinigoverdeobjectieve,hetzegtniksoverdewaardevanje,alsjehetalsvastgoedbedrijfziet,overjebedrijfswaarde,nee,dat iswaar.Boekwaarde zegtniksoverdemarktwaarde,dat isabsoluutwaar. Indevergelijkingwordtdatlastig.

Draagteenportefeuillestrategiebijomopfinanciëlewaardetesturen;zoujeeenportefeuillestrategiemoetenhebbenwaaropwaardewordtgestuurd.

ikdenkdat,alsjeonsalalsvastgoedbedrijfzietdanzijnweookweleenheeldiversvastgoedbedrijfineenkeer.Ik denk dat erweinig commerciële vastgoedbedrijven zijn die scholen ateliers, kerktoren, zwembaden in eenbezitten.Danmagjejeweleensoortsuperrekenaarsnaarbinnengaanhalen.Onderwijsiszoenzoeenheelbijzondere tak,datonttrektzichaanalle regelsvandemarkt.Eensportpark?Ofeenportefeuillebenaderingzouhelpen.Daargeldtmutatismutandishetzelfdevoor.Wehebbenwelportefeuillesmaarnogsteedsingerichtmethetbeleidsdoelwatachterzo’nportefeuillezit.Misschiennietvoordecommerciëleportefeuilledan.Datishetenigevoordeeldat jedat in1portefeuillehebt zitten. Ikdenkdathetvraagstuknietanderswordtals jenaarspecifiekeportefeuilleskijkt.

wehebbenvanveelpandeneenwozwaarde.Zoudateenplekmoetenkrijgeninjeportefeuillestrategie-

omtevoldoenaanjewozwaarde?

alsrapportagemiddelomtekijken,alsjewatgaatafstotenwatjedankuntinvesteren

alserietsconjunctuurgevoeligis,danishetwelwozwaarde.Diekaninheelkortetijdomhooggaaneninheelkorte tijdnaarbenedenkelderen.Danhaal jeweleenheel conjunctuurgevoeligelement in jeberekening. Ikweet niet of je dat wilt. Dan is de nijging om in hoogconjunctuur te verkopen misschien heel hoog en inlaagconjunctuurheellaag.Ikweetnietofdatnou.Alsjehemgebruiktomeenondergrenstebepalenvooreenafschrijvingbijvoorbeeld.Maargoeddaargeldnatuurlijkhetzelfdeprobleemvoorzefluctuerennogal.Hoehoujedanrekeningmetdiefluctuaties

minder investeren, op het moment dat je ziet dat de waarde van je vastgoed daalt dat je andereinvesteringsbeslissingenmaakt.

als die investeringsbeslissingen alleen afhankelijk zijn van de waarde van het vastgoed. Maar het zal degemeenteraad eenworst zijn hoeveel een pand kost in de eerste instantie alsmenwil dat er 20 scholen bijmoetenkomen.Hetgaatnietomdewaardevanhetvastgoed.Hetgaatomdebeleidsuitgangspuntenvanhetrealiserenvanintegralegebiedsontwikkelingbijvoorbeeld

jealloceertdaarveelvanjefinanciëlemiddelen-

hetismisschieneenvandeindicatorenmaarnietdebelangrijkste.

hetzouweleenindicatorkunnenofmoetenzijn?

hijspeeltzoenzoeenrolindefinanciëlerolindeontwikkelingvanzo’ngebied.Hetmoetweleenrolspelen,wijzouden iets besluiten om het wel te doen vanuit een ander beleidsmotief terwijl een commerciëlevastgoedbeheerder zou zeggen,nou…datmerk je indepraktijkook inde integrale gebiedsontwikkelingen.Daarkrijg jedekavelskeurignetjes terugwaardewelzijnsinstellingenopmoetenkomenwantdiekrijgenzenietrond,vindjehetgek.Alsjejezougedragenalscommerciëlevastgoedontwikkelaardankomenerweinigbeleidsmatigvandegrond

87

jelaatziendatjeanderspresteertdandemarktendatjedaareenredenvoorhebt

jaweldanisheteensoortillustratievandegenomenbeslissingmaarspeelthetgeenrolbijdebeslissing.Datzouheelgekzijn.

jelaatzienwatjeaanmiddeleninzetomditbeleidterealiseren,dietwintigscholenopdieplekneertezettentenopzichttevanwateenmarktpartijdaarvoorzouneerleggenmeteenanderebestemming.Wijhebbeneenbeleidsdoelenlatenzienwatwedaarvoorinzettenaanmiddelenenwatwedaarvoorlatenliggen.

ja,hetzoukunnen.Ikdenkdatjedeafwegingalleenmaaringewikkeldermaakt.Hetlastigeisdatjedatgenewat je wilt gaat vergelijkenmet iets wat nooit gaat gebeuren.Wat voor situatie moet je dan nemen, metwonenmetwinkels,eensportpark?Erzijnvelevariantentebedenken,hetiseenbeetjedekatvanSchrödingerophetmomentdatjeditgaatbedenkendanzijnalleandereoptiesernietmeer.Hetiseensoortzelfkwellingdiejevanratidagaatdoen,uhadhiertienmiljoenkunnenverdienenmaarja,uwildezograafscholenhebben.

Welkevandevolgenderatio’szijnvanbelangbijderapportagevaneengemeentelijkvastgoedbedrijf(geefeencijfervan1tot5):ICRinterestcoverageratio:operationelekasstromen/rentelasten;

Jezus ja, ik zit te lachenwant ik zit te denkenwelke rente heb je het dan over. Heb je het over de internerekenrenteofhebjehetoverdeexternefinancieringsrente.

Overderentelasten

welke?hetgaatoverderentediedegemeentebetaaldaanexternepartijenvanwiezegeldgeleendheeftofoverderentelastdieweinterndoorbelastenindeinternetoedelingvanrenteofhetgaatoverderentedieweintarievenopnemen.Dusbestlastigendaaromzouikzeggendatdezenietzobelangrijkis.Cijfertwee

LTVloantovalue:nominaleschuld/bedrijfs-ofbeleidswaarde

nul,wantdiekennenwehelemaalnietalsvastgoedorganisatie.

Dankomenweterugbijdeeerstevraag,deschuldpositiegekoppeldaanhetvastgoedbedrijf.

het ingewikkelde is, in theolddays,vroeger,ooit,hadvastgoedeeneigenbalans,maardiehebbenwenietmeer.Dusikweetnieteenswatonzeschuldis.Wantdiezitindegemeenteschuld.Ikweetnietwelkdeelvandeschuldwordttoegerekendaanhetvastgoed.

watvindjedaarvan

lastig

zouhetbeterzijnalsdatweerinzichtelijkisengekoppeldaandeschuldpositievanhetvastgoedbedrijf.

ikkanzoongeveerwelbedenkenwatonsaandeelvandeschuldis,datzalwelzoongeveerdewaardevandeactivaminusdevoorzieningenenreserveszijn,maarexactberekenenkunjedatnietmeer.

als je kijkt naar andere vastgoedorganisatieswordt er altijd gekeken en in de berekeningenwaarmenmeewerkt gekekennaarhet eigen vermogen,het vreemdvermogende renteover vreemdvermogen.Allemaalgekoppeldaanhetvastgoedbedrijf.

Bijgemeentenisdatanders.Jekuntjedehaastmetafysischevraagstellenwatkanhetjeschelenalswijeenhelehogeschuldratiohebbenalsdatwordtgoedgemaaktdoorallerleieigenvermogenstijgingalswetochin1balans zitten. Enmisschien hebben we helemaal geen schuld omdat er ergens anders een enorme reserve

88

staat. Hoe moeten wij daar dan tegen aan kijken. Dat soort ratio’s zijn heel ingewikkeld gewordentegenwoordig,vindik.

Solvabiliteit:eigenvermogenopbedrijfofbeleidswaarde/balanstotaalopbedrijfofbeleidswaarde

Jezus,onseigenvermogendatwetenwenogwel,nietopbasisvanbedrijfswaarde, ik zouzeggendie iswelredelijktebepalendaarzouikeendrievoorgeven.


Watishetverschilmettwee?Eennul

waarmeejelaatzienofjevermogenspositieingevaarzoukomeninslechtetijden

ik denkbijmezelf degemeenteAmsterdamheeft zo veel buffers, laat ik het zo zeggen, het zal niet aanhetvastgoedbedrijfliggendatdegemeenteomvalt

enandersomdatalshetslechtgaatdathetvastgoedgebruiktkanworden.Datjezietdatmochtersprakezijnvanstillereservedatjedatinzichtelijkmaakt.Dusooklaatzienwatjevermogenspositieisendanjemogelijkovergaattotverkopenomjepositieteverbeteren.

Alshetslechtgaatzullenonzestillereservesnietzogrootzijndenk ik.-dathangtafvandemarktpositie.Demarktwaardevanonsvastgoed.

datklopt,alsjedatalsvastgoedbedrijfpuurfinancieelzoubenaderen.

hetzouwelgoedzijnalshetzoukunnen.Maardenkweldathetlastigisteberekenen.Dusdanwordtheteen1


Noudatlijktmenouwelweerverstandig.Alsjeooitwiltkomentoteenvergelijkingssituatietussengemeenten,dan zou jewel op eenzelfdemaniermoeten rapporteren dus ja dat zou ikwel verstandig vinden als ze datzoudendoen.

89

DR.MARTINGRAVELOTTEDirecteurvastgoed,gemeenteAmsterdam

Interviewmondeling,VoormaligeStadstimmertuin,Amsterdam


I = Dit interview gaat over het gebruik van waardebegrippen en waarderingsmethodes bij eenvastgoedorganisatieingemeentewereld.Dusspecifiekoverhoegemeentesdaarmeeomkunnengaan.Kunnenwebeginnenmeteenintroductie?Watisjouwrolbijdegemeente?

R=Ikbendirecteurvastgoedbinnendegemeente.

I=Endirecteurvastgoedsinds

R=Sinds16januari2017.

I=Ja.Dusbijna

R=Anderhalfjaar.

I=Anderhalfjaar.Hoeveelpandenzittenerindeportefeuille?

R=Tegende800.

I=Ja.

R=Zijnditstrikvragen?

I=Ditkanikallemaalzelfopzoeken,needatis.Nee,ikzalevenwattoelichtinggeven.Ikbenbijverschillendegemeentes geweest, bij de vier grote gemeentes inUtrecht,DenHaagenRotterdam,bijwoningcorporatiesEigenHaard,bijRochdaleenbijeenkleinerewoningcorporatieenikhebexterneexpertsgeïnterviewd:Fakton,WoutervandenWildenberg,BBNdedirecteurRinaldvanderWal,WicherSchonauvanTwynstraGuddeenvanBouwstenenvoorsociaal, IngriddeMoel,noudusvanuitheelveelverschillendehoekenengatenhebikgekeken wat er gedacht wordt over het gebruik van waardebegrippen. En de vragenlijst is voor iedereenhetzelfde,hetiseenhalfgestructureerdinterview,dusdevragenstaanerwelenwegaankijkenofzeallemaalaanbodkomen.Enalserinteressanteonderwerpenkomendanspringenwedaarookopin.Alsdatinteressantisof.

90

De eerste vraag is of een gemeenteraad en een college, zijnde de bestuurders van een gemeentelijkeorganisatie,instaatzijnspecifiekopeenvastgoedorganisatieteoordelenentesturen?

R=Ja,datiswelweermeteeneenleukevraagommeetebeginnen.Zeker,nadatjemehadtoegestuurd,hoedatinUtrechtisgegaan.Datvondikwelherkenbaar.Kijk,hetallereerstewaarjetegenaanlooptnatuurlijkisdedoorlooptijd.Wantinhetalgemeenzijnraadsledenenookcollegeledentochwelgefixeerdophuntermijnvan4jaar.Enzoalsjijwelbeterweetdanikheeftvastgoedeenlangerelooptijddan4jaar,datmerkenwenuookalshetgaatomhetvormgevenvanonseerstemeerjarigestrategischevastgoedplan.Deraadheeftechtzoiets,ofhetcollegeheeftechtzoiets,vanwebeperkenonstot4jaar.

I=Diewilleneigenlijk,diezijnmindergeïnteresseerdineenlangdurigevisie.

R=Ja,ja.

I=Diekijkenwatzein4jaarkunnenbereiken.Ja.

R=DatiséénHettweedewaarjetegenaanlooptisdatervrijalgemeennogal,ja,datvastgoed,merkikookzelfoverigensinanderhalfjaar,tochweleenvakapartisendemeesteraadsledenenookcollegeledenhebbenernietzoveelverstandvan.Dusdankunjealeenprobleemkrijgenalsjehethebtoverhetverschiltussendielineaireenannuítaireafschrijving.

I=Vindjedatzedatzoudenmoetenhebben?Ofzoueenvastgoedorganisatiedataanzemoeten….

R=Hetmaaktde,hetmaakthetafentoelastigomdingenuitteleggen.Bijvoorbeeldbijdekostprijsdekkendehuur,danwiljeuitleggenwaaromhethuidigesysteemeigenlijknietiswatjewiltendanloopjeertegenaandathetlastiguitteleggenisalsmensenerechthelemaalnietveelvanweten.

I=Ja.Nuiserneteencollegewisselgeweest.Hebjedanniethetideedatjeweeropnieuwmoetbeginnen?Neteenwethoudergehadmetvastgoedinzijnportefeuille.Dieheeftereentijdingezeten,dusjebegintmeteennieuwecollegeperiodeeneennieuwewethoudervastgoed.

R=Devorigewethouderdiezateral2,5jaartoenikbegon,dusdiehadzelfsinhetbegineenvoorsprongopmij.Endehuidigewethouderja,daarishetallemaalnieuwvoor,ja.Enoverigenshetderdepuntwaardoorhetmoeilijk is, denk ik, is omdat raadsleden kijken naar gemeentelijk vastgoed als iets wat moet helpen ommaatschappelijkedoelentebereiken.Diezeoverhetalgemeenooknietheelscherphebbengeformuleerd.Endat zijn heel lastigmeetbare eenheden.Het concretiseren vanmaatschappelijke baten enmaatschappelijkelastenisheelerglastig.

I = Want de raad die stelt dus die beleidsuitgangspunten op. Het college werkt ze uit. Maar eigenlijk bijvastgoedkomthetbijdragenaanbeleidsdoelstellingen,hetbehalenvanresultatenzitnietperdefinitie,denkik,bijeenwethoudervastgoed.Wantdatisnietdegenediehetbeleidvoert.

91

R=Nee,maardandat is zo. Ikdenkdat jeeenwethouder,eenwethoudervastgoed,verantwoordelijkkunthouden voor het financiële resultaat aan de ene kant en aan de andere kant de slagvaardigheid waarmeeruimte wordt geboden aanmaatschappelijke activiteiten.Maar jemoet wel ergens proberen op de een ofanderemanierdusintegraalbinnenhetcollegealsgeheeltebepalenwatzijnnoudemaatschappelijkebatenenlastennaastdefinanciële.

I=Vindjedatdaneensamenwerkingtusseneenbeleidswethoudereneenvastgoedwethouderdatzijtoteenconcessiekomenwatwillenwenoubereikenmethetvastgoed?

R= Ikweetnietofhetnouperseeenhele intensievesamenwerkingzoumoetenzijn,wanteenwethoudervastgoedkangoedbepalenwatdefinanciëlebatenenlastenzijn,dusdatisnietzoingewikkelddenkik.Datiswaarschijnlijknoghetmakkelijkste.Eenwethouderzorg,diezalopeenbepaaldmomentmoetenkijkenofdiekanbepalenwatdemaatschappelijkebatenvaneenbuurthuiszijn bijvoorbeeld.Ofeenzorginstellingdie jeergensneerzet.Hoeveelschadegeldbespaarjejezelfdaarmee,datsoort,datsoortzakenendatis.Inhetlandwordtdatvrijbreedgeprobeerdgeloofik,maardatiseenhelelastige.Endevraagisoverigens,losdaarvan,ofjeerdanbent,wanterzijnnatuurlijkookeenaantalnietopgeldwaardeerbarebateninhetmaatschappelijkkrachtenspel.

I = Enorm veel, en lastig te bepalen denk ik. Hoe zou een college daarop moeten sturen dan, op eenvastgoedorganisatie? Vind je dat het specifiek, is het nou belangrijk voor een gemeente om specifiek opvastgoedtesturen?

R= Ikdenkdatals je ietshebtdat jewelmoet sturen,wantandersdanverwaarloos jehet,dusdaar ishetantwoordperdefinitiejaopnatuurlijk.Maardevraagisvanuitwelkebeginselenjeeropstuurt.Denkik.

I=Wantdankomjeeigenlijkvanwaarzoualsjehetvanuitvastgoedziet,waarzoujedusnaareencollegeofraadalsvastgoedbedrijfoprapporteren?Alsjedatvanuiteenfinancieelperspectiefbekijkt?Nudoenwehet,zeggenwegewoon indebegrotingwatonze vasteactiva is enwatde inkomsten zijn.Nou daar zit eengattussen,datzijndekostendiewemaken.Isdatvoldoende?

R=Ikdenkdat,kijkwatiksteeds,watwesteedsmeermerkendatnodigis,iseigenlijkeensoortafgescheidenvastgoedexploitatie,waarbijjeeenaantalpostenhebtwaarjebinnenmeerjarig,maarookvanpandnaarpandzoukunnenschuiven,bijvoorbeeldjemeerjarigonderhoud.DatjezegtinpandAhoefiknounognikstedoenik doe dat pas over 2 jaar en dat betekent niet dat ik aan het eind van het jaar geld overhoudwat ze daninpikken. En hetzelfde zou je dus van meerjarig onderhoud misschien moeten kunnen verschuiven naardagelijksonderhoudofmisschienzelfsnogwelhelemaal ietsanders.Waarbij jeheteigenlijkals jehetkaderhebt vastgesteld waarbinnen je opereert het voor de raad voldoende zou moeten zijn als een door eenaccountantgecontroleerdejaarrekeninguitkomtopongeveerhetbedragwatbegrootwas.Dusdanhebjejemanoeuvreerruimtediejeooknodighebtalsjemetvastgoedomgaat.

I=Zie jedatalseenapartonderdeelvaneenbegrotingofzeg jegewoonvanvastgoedheeftdanzijneigenvastgoedkaderofzijneigenvastgoednota.

92

R=Ikdenkdathetveelsimpelerisalsheteenapartonderdeelisopeenbegroting,wantandersblijfjeaanallekantenrekenenenverschuivenenzo.Datlijktmeeenstuklastigerja.Endatzelfdezoudanmoetengeldenvoorje investeringendenk ik. Jemoetals raadmoet jeopeenbepaaldmomentvaststellenwelkmaatschappelijkvastgoedhebiknodig,danmoetjebepalenopbasisvanreferentienormenofalleswatjemaarweet,hoeveelgeld heb ik dan daarvoor, wil ik daarvoor dan beschikbaar houden. En dan zou je moeten zeggen collegedirecteur vastgoed zorg ervoor.Met een aantal kaders, zoals pandenmoeten duurzaam zijn en flexibel enmisschienmoetendebusinesscasesallemaaltenminstebudgetneutraalzijnenzo.Maardankunjeactiefaandeslag.

I=Dusdanzet jedusnaast financieel,ookoverhetvastgoederinwat jebedrijfsmatigwilbereikenmethetvastgoed?

R =Nou ja bedrijfsmatig, het is een vertaling van het beleidsmatige.Omdatwat hebbenwe nou nodig aanmaatschappelijkvastgoed,datmoetvandebeleidsdirectieskomen.

I=Ja,isdater?

R=Ja,datis,datzijnweaanhetlerenhier,ja.Hetonderwijsisklaar,jeugdenzorgis,onderwijsheeftookaleeninvesteringgeregeld,jeugdenzorgishelemaaluitgewerkt,maarnoggeeninvestering.Kunstencultuurensportzijnredelijkvergevorderd,hebbenwealeensoortvlekkenplannenenzo.Datgaatbestwelhard.

I=Endankanvastgoeddaaropzijnvastgoedinvesteringsplan....

R=Ja,wijmakendaareensoortgrotekaartvanAmsterdambij,waaropdusoveralkunjezienvanwieheeftnou waar wat nodig. De beleidsdirecties hebben ook al bedragen aangeleverd.Wij maken dan af en toe,suggerereneencorrectie,laatikhetzovoorzichtigzeggen.Webrengenindeeisendiewevanuitvastgoedaanpandenstellen,webrengeninwatzijndetransactieswaarwijhetallemaalvanvoorelkaarwillenkrijgen.

I =Governance, zie je, daar is de laatste tijd veel aandacht voor, voorhet inrichten vandebesturing van jeorganisatie. Voor integriteit binnen je organisatie. Heeft een vastgoedbedrijf daar een eigen paragraaf voornodig?Isdatandersdananderegemeenteonderdelen?

R=Noujadatzijnweaanhetontdekken,watookinhetcoalitieakkoordnustaatis,wemoetenzichtkrijgenopde geldstromen die in de stad worden ingezet voor vastgoedtransacties, waarbij het doel is om boven- enonderwereld vanelkaar gescheiden tehouden.Watwij daar, daar is nueen stuurgroep, een taskforce voorgestartvanuitopenbareordeenveiligheid,waar ikook inzit,metdebedoelingomdat,omdaaromdat tegaanonderzoeken. Ikvinddaterg interessantenheelspannendomopeengegevenmoment instaattezijnomdeoorsprongvangeldteachterhalen.Hetlijktmeookrazendingewikkeld,maargoed.Eninhetverlengdedaarvan,gaanwijkijkenofonzebibob-toetsnuinderdaadeffectiefis.Wantopditmoment,ikmoetjeeerlijk

93

zeggen ik twijfel daar een beetje aan. Ik heb het gevoel dat de asset managers allemaal een soort eigeninvullingdaarvanhebben.DathetooknietconcreetvanuitOLVisaangegevenhoewedatmoetendoen,maardaarkanikmeinvergissen.Enikdenkdatwij,mijnindrukisdatweopditmomentredelijkmachteloosstaantenopzichtevanwatwedandeonderwereldzoudenkunnennoemen.

I=Ja.Wantdanhebjehetspecifiekoverdeverkoopopgavendenkik?

R=Ook,ookhuurverhuur.

I=Endanhuurverhuur,mogelijkeverhuringendiewijdoenaanpartijenwaarvanwenietweten

R= Jaofookaanhuur. Zoalsdathierdanheet,watnietalsNederlandswoordwordtgeaccepteerddoordespellingscontrole,maar.

I=Neeinderdaad,erstaatereentje,dat ishuur inderdaad.Ja.Okédusdatwijeenpandaanhurenwaarvanblijktdathetdooreenvrijduistere

R=Wijwillengewoongeenzakendoenmetorganisatiesmensenvanbesprokengedrag.

I=Nee,nee.Endatzouerdieperinmoeten.Jezeineteenapartfinancieelkadervoorvastgoed.Zoujedaardandusookbijvoorbeeldgovernanceinnoemen,hoejedatdan,ofjedaarspecifiek.

R=Jatuurlijk,ja,ja,wantdaarhoortookeenheleduidelijkemandaatregelingbijbijvoorbeeld.

I=Ofheeftdat,gaatdatgewoonopindealgemenegovernancestructuurvandegemeenteAmsterdam.

R=Ikhebje,ikhebmeweleenszittenafvragenofvanwegedeheeleigenaardvanvastgoedwerkofhetnietinteressant zou zijn voor ons om een externe raad van toezicht te hebben.Maar daar ben ik nog niet veelverdermeedeverkenningingedoken,wanterisnoggenoegtedoen,maardievraag

I=BestaatdatinAmsterdam?

R=Nee.Nietdat ikweet.Nee.Hetzitbijonzedeelnemingenkomjehettegen,maarnietbijdirecties,voorzoverikweet.Afentoehebjewelcollege,jatijdelijkecommissiesvanwijzemannenendatsoort,maardatja.

I=Isereigenlijknietnu.

94

R=Neebijonszittendegovernance,ikweetnietofdateenonderdeelervanis,maarzitvooralinhoeborgenwenoudatvoorkomenduidelijkiswiewelkebevoegdheid,welkerol,welketaakheeft.Hoezorgenweervoordaterwaarmogelijk,noudatiseigenlijkaltijddenkikzo,vierogenprincipeisenzo,datsoortzaken.

I=Ja.Isdatnuopeenduidelijkeplekbelegd,wantdatzitinjeAOproceduresvolgensmij?

R=Ja.Datisduidelijkbelegdja.

I=Dewaardeendanmetnamedefinanciëlewaardevaneengemeentelijkeportefeuille,opwelkewaardezouvolgens jou nou een gemeentelijke portefeuille beoordeeld moeten worden? En dan beginnen we metboekwaarde.Watzegtboekwaardeoverdewaardevanjevastgoed?

R = Ja nu komenwe voormij op het, op het technisch terrein en daarmeewordt het voormij alweerwatingewikkelder, ik kan makkelijk praten over uitgangspunten enzo maar. De boekwaarde zegt in onzeportefeuillenogalweinig.Omdatheelveelpandenzijnafgeschreven,iemandverteldemij,datwasAlexdusdatzalkloppen,dat95%vandepandendievorig jaarzijnverkochtop0warenafgeschreven.Dusdanbereik jewaanzinnige verkoopwinsten enzo. En ergens zit er dus ook een enorme stille reserve in onzevastgoedportefeuilleendevraagisja,datzegtiniedergevalnietveelnee.Nee.

I = Dit is wel het enige waar we eigenlijk over rapporteren. Dus de materiele vaste activa dat staat in debegroting.

R=Nouwerapporterenovermeerhoor,maarjebedoeltquawaarde.

I=Quawaardebegrip,ja.Wantdepandennouja,diediscussiehebbenweookbijdekostprijsdekkendehuur,marktwaarde. Waar gebruik je marktwaarde en wat voor plek zou die moeten krijgen binnen jevastgoedportefeuille.

R=Datzijnwenuookaanhetuitzoeken,kijkjeslaatdeWOZ-waardeover.

I=Diehebikernaaststaanalsafgeleidevandemarktwaarde.

R=Nouja,datismaardevraag.Ikhebhetnatuurlijknietzelfgecontroleerd,maarwatFaktonheeftuitgezochtis dat en het hoeft niet in heel Amsterdam zo, dat deWOZ-waarde zoals die per pand hier zijn af en toevolkomenonuitlegbaaris.Dandenkikja,datisdanooknietzo’ngeweldige

95

I = Nee de discussie die gaat daarbij vooral over hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld. En dat is voorhomogeneproductenisdataltijddemarktwaardeopbasisvantransactiesdiegedaanzijn.Endaarbegintdanhetprobleem,hetincourantevastgoed,datwordtvaakopgecorrigeerdevervangingswaardenvastgesteld.Enikdenkweleengrootdeelvanonzeportefeuilleisincourantvastgoed.

R=Jadenkje?

I=Ja.

R=Inwaardeofinaantallenpanden?

I=Intransacties.Dusalsjekijkt

R=Mettransactiebedoeljenuverkopen.

I=Ja,dusdeverkopen,wantdeWOZ-waardewordtdusvaakbepaaldopbasisvanhistorischetransacties,dusdanwordtergewoongekekenvanwatisernouindebuurtverkocht.Enwordteenvergelijkinggemaaktvanhoepastditpanddaarop,dankomend toteenprijs.Noubijeenwoning isdatprimawanter zijnheelveeltransacties.ZowordtdeWOZ-waardevan jehuisbepaald.Diekijkt indebuurtvanwat iserverkocht.Voorkantorenishetooknogweltedoen.Vrijhomogeen,beetjehetzelfde.Alsweeensportcentrumhebbenofeenzwembad,noudiewordennietverkocht.Schoolgebouw,datwordtookaleenlastigemarkt.Dusdatiseenvandeargumentendiewordt gevoerdbij deWOZ-waardedathetniet goedbruikbaar is. Fakton,of tenminsteWoutervandenWildenberg,hetverschiltdusookheelergperadviseurdiedewaardewelkewaardemethodeze hanteerbaar vinden. Wouter van den Wildenberg zegt zelf heel erg van WOZ is heel goed juist voorgemeentelijkvastgoed.Omdatdiegecorrigeerdevervangingswaardendatzegtookdatergeenmarkt is.Dusdanisdatgewoonjewaarde,daarisniksmismee.Maardushetbeginselmarktwaarde,datgaatervanuitdatereenmarktisendaarvoorbepalenwedusopbasisvanofdevergelijkingsmethode,datwekijkenvanwatisernouverkocht,ofwegaannaarkasstromenkijken.

R=Jaikweetje,hijheetoverigensVandenWildenberg,nietburg

I=WouterWildenbergheethijzelfs,ooknietvande.

R=Nee,VandenWildenberg,dachtik.

I=Ja,Wildenberg,oja.

R=Maarikben,ikdenkdatweongelofelijkterughoudendmoetenzijnmetverkopen.Datziejeopditmoment

96

inAmsterdam,wehebbentegemakkelijkoverigensvooralgoeiepositiesafgestoten,maarikvindhetooknietverstandigdatwenou,voorwat ishet inmiddels,velemiljoenenin iedergevalhebbenverkocht,waarbijwedandatgeldmaarhebbengebruiktomhetopdeschuldaftelossen,datstaatingeenverhouding.Dusikzelfbennietzovan,ikhebbehoefteommarktwaardeindezinvanwatleverthetmenouopalsikverkoop.Omdatteweten.

I =Want je panden hebben, nou zeg dat 50, 60% van je panden gewoon eenmarktwaarde hebben. Is hetinzicht in de marktwaarde van zo’n pand, dus niet alleen bij verkoop maar ook als portefeuillesturingbelangrijk?

R=Dathangt, ja, tuurlijk ishet inzichtbelangrijken ikhoopnietdat jegelijkhebt,dathetzoweinig,zoveelpandenzijndiegeenmarktwaardehebben,althansvasttestellen.Wijverhurenonzepandenenjemoeteenuitlegbare systematiek hebben omde huurprijs te bepalen en dan denk ik datmarktwaarde een heelmooiuitgangspuntisomdiehuurprijstebepalen.

I =Omdehuurprijs te bepalen, ja.Het onderzoek staat ook in het perspectief, daarom interview ik ook dewoningcorporaties, zijhebbeneenbeleids-,ofeenbeoordelingskaderverplichtopgelegdgekregenvanuitdewoningwet, waarin zij verplicht zijn om hun woningen voor marktwaarde te laten waarderen. Dus in hunjaarrekeningstaatgewoondemarktwaardevanhunvastgoed,inverhuurdestaat,zonderbeperkingen.Terwijlzij,hundoelstellingishetleverenvanwoningentegeneenlagerehuurvooreenlagersegmentinkomen.Duszijkijkendaar,zijzijnverplichteigenlijkomeenmarktwaardeterapporteren.Zouzoietsbijeengemeenteookkunnen?

R = Ik neigdaar inmiddelswel toe, omdathet redelijkmakkelijk en logischuitlegbaar is omuit te gaan vanmarktwaarde.Enjevervolgensdaarwaarjeeenhuurdernietdevollemarkt-ofhuurprijswillatenbetalen,eenapartegeldstroomkunthebbenmetsubsidie.Dietweemoetjetochuitelkaarhoudenopgrondvanwetmarkt&overheid.Endanvindikdatweleenheldersysteemeigenlijk.

I = Ja. Dewoningcorporaties die komen uit de situatie waar zij rapporteren op bedrijfswaarde. En dat waseigenlijkdewaardedieaanhunwoninggekoppeldwasopbasisvandehuurdiebinnenkwam.Dusdaarkekenzegewoonnaardefeitelijkekasstromen,endat

R=Datisvooralheeloverzichtelijk.

I =Vooralheeloverzichtelijk. Zoudat vooreengemeentelijk vastgoedorganisatiewerken?Wantvolgensmijhebjehetdandusoverwatkrijgjeaankostprijsdekkendehuurbinnen?

R=Nounee,noudatweet iknietwantbedrijfswaardezegtnognietofhetkostprijsdekkend is,volgensmijdan.

I=Datzijnjeinkomendekasstromenenbepalendewaardevanjevastgoed.

97

R=Ja,maaralsjekostenhogerzijn.Ikbedoel,bedrijfswaarde,alsjezegtbedrijfswaardeisdehuurkasstroomdan heb je dus nog niks gezegd over kostprijsdekkend. Dus dat is niet goed. Want wij moeten echtkostprijsdekkendzijn.

I=Ja,datzoujedanmoetenzijn,datkomtdanook,datwordtookheelsnelinzichtelijk,alsjezietdanwatjekostenzijnenwatjeinkomstenzijn.

R=Nou,danhebjenog,maardatweetjijbeterdanik,heelveelvariantenop,waardoorjedatkuntbepalenwat jekostprijsnouprecies is. Ja ikvind,kostprijsdekkenddaarontbreektwataan,hetzegtuiteindelijktochnietvoldoendeoverdewaardevaneenpanddenkik.Endathebjebijmarktwaardemeer.

I = Ja.Nouendanvul ik ‘m inmaardat, kijkmarktwaardedat zegt gewoondatdemarkt,dusalsdaareenhandelzouzijn,watdaarindemarktopdieplekvoorprijsvoorgegevenzouwordendusdatiseeninschatting,endeargumentendie jedanvaakhoort isdatgezegdwordtvooronderdelenheb jegeenspecifiekemarkt.Eenbuurtcentrum,diewordtnietdooranderenverhandelt,ofdaarisgeenmarktin.

R=Neemaarjemoetnietkijkennaarwatdeactiviteitdieerinzit,jemoetkijkennaarhetpand.

I=Ja.

R=Endaneeninteressantevraagvanmagdebestemmingdanmee,duseenbestemmingsplandanwelofnietmeedoenen zo.Maar je kijktnietnaardeactiviteit je kijkt,watmijbetreft, ikpraatanderenna,maardatklinkt mij het meest logisch is dat je kijkt naar wat kun je nou maximaal aan opbrengende activiteitenverrichten ineenpanduitgaandevanhetbestemmingsplandanmaar. Enwat zou iemanderdanvooroverhebben?Waarbij jeervanuitgaatdathettijdelijk is,omdathetpanduiteindelijk tochweermaatschappelijkwilleninzetten,dusdateenhuurdermetdatsoortcommerciëleactiviteitendannietgaatinvesteren,althansnietnoemenswaardig.

I=Dusmarktwaardeiswatjoubetrefteengoedsturingsmiddel?Jezoudatgraagwillenwetenvanjepanden.

R=Ja.

I= Jenoemdezelfnetookstillereserves.Stillereserves iseigenlijkhetverschil tussen jemarktwaardeen jeboekwaarde.Zoujedaaropmoetensturenalsgemeentelijkevastgoedorganisatie?

R=Nou,daarschietenweniksmeeopvreesik.Hetismijuitgelegdomdatweuiteindelijkalleenmaar,alsweallesverkopenleverthetonsgeldop.Ikbedoel,hetisnietzodatwemeerkunnengaanlenenofmoetenwevoordeligerkunnenlenenalswediereservegaanactiveren,dusdaarschietenweniksmeeop.Ikdenkdatje

98

opeengegevenmomentwelmoetstoppenmethetsteedsmaarverderlatentoenemenvandiestillereserve.

I=Aandeanderekantvandestillereservehangteenrisico,ophetmomentdatjeboekwaardehogerisdanjemarktwaarde,zoujedatmoetenweten?

R=Ookdatmoetjewetenja.

I=DegemeenteAmsterdamstaatvooreenwoningbouwopgavevan50.000woningen.Alsjedatvertaaltmethetvoorzieningenmodelvoormaatschappelijkvastgoedendanzou jeongeveer375.000m2maatschappelijkvastgoed daarbij moeten realiseren. Dat betekent heel veel investeren. Waarbij de risico’s ook op kunnenlopen.

R=Datkan.

I = Zou je dan dusmoetenwetenwat demarktwaarde is om in de gaten te houden. Kijk op een gegevenmomentwehebbennuveelpandendieafgeschrevenzijn.Maaralsdebalanseruitgaatenjegaatheelveelnieuwinvesteren,jehebtjegoedkopepandenmisschiennetverkocht,metlaagsteboekwaardes.Danstuurjeoprisico’s,dusdan

R=Datiseenwatalgemenevraagnatuurlijk,jeprobeertaltijdjerisico’sindegatentehoudennatuurlijk,maaralsjenaardeportefeuillealsgeheelkijktdandenkikdathetmethetrisicovannegatievestillereservesnogalmeezalvallen. Ikvind,kijk jeweetdatwenuaanhetnadenkenzijnoverhetaanhoudenvanrestwaardebijpanden,dusnietmeerafschrijvennaar0maarbijvoorbeeldnaar50%vannoumisschienvervangingswaardeofzo,weet ik het.Het belangrijkste nadeelwat vandaar,watmedoor financiëlemensennaar vorenwordtgeschoven,met name vanuit de controle is, jamaar als we dan op een gegevenmoment iets willen latenslopen,danzijnweopeensgeldkwijt.Noudatvindikeenheelraarargument.Hetisgoedomwatrealistischerteworden, je te realiserendatookalseenpandnaar0 isafgeschreven,dathetnogsteedseenwaardekanhebben.Enhet iszouitzonderlijkver,kijknaardieverkopendie iknetnoemde,denettoverkoopopbrengstwasongeveerevengrootalsdebrutoverkoopopbrengst.

I=Methetaanhoudenvanrestwaardedankrijgjeookeenlagerekostprijsdekkendehuur,omdatjeniettotnulgaat

R=Scheeltiets.

I=Afschrijven.

R=Derentegaatietsomhoog.

99

I = Ja. Zwembaden worden over het algemeen na 40 jaar wel gesloopt en nieuw gebouwd, dus er zit eenbepaalde

R=Jekijktnaarwat isrealistisch,als jeeenredenhebtomaantenemendathetwelzo isdanmoet jedatdoenja.

I = Gaan we nog even terug naar woningcorporaties, zij rekenen nu dus eerst bedrijfswaarde, toenmarktwaarde, en zij gaan nu naar beleidswaarde. En daarbij gaan ze inzichtelijk maken aan de externestakeholders,dusookaandemaatschappij,watlatenwenouliggentenopzichtevanmarktwaarde.Duswelkedoelstellingenhebbenwijdiewelatenzien,waardoorwijeenlagerewaardedandemarktwaardebereiken.Zijdoendaarvoorvierafslagenopmarktwaarde.Endankijkenzedusvannou,vanuitbeleggersperspectiefwatzoueenbeleggerdoenmetdezewoning,watdoenwijmetdezewoningendatbedragmakenzeinzichtelijk.Endevierafslagenzijn:doorexploiteren,duseenbeleggerzoumogelijkeenafwegingmakenomeenhuisopeen gegevenmoment te gaan verkopen als demarkt goed is. De woningcorporatie doet dat niet, want zijhebbengewooneentaakomdiewoningendoorteexploiteren.Dusdaarlatenzevanzienwatdeafslagisvandewaarde. Zij hebbeneen lagereprijsstelling,hundoelstelling isdus voor lage inkomens,dushunprijs vanverhuringligtlager,dusdaarhebbenzeeenafslagvoor.Zehebbeneenafslagvooronderhoud,waarbijzijdusten opzichte van de belegger mogelijk anders investeren in onderhoud. Een belegger zou misschien zijnonderhoud uitstellen op hetmoment dat hij verwacht te verkopen en eenwoningcorporatie die investeertmisschienzelfsmeer, induurzaamheidbijvoorbeeld.Enbeheerkosten.Omdatzijdusmeteen lagersegmentinkomens zitten, ze hebben meer beheerinspanningen dan een belegger zou hebben om het goed teexploiteren.

R=Zoukunnen.

I=Daarbijlaatjeduseigenlijkzienwatjelaatliggentenopzichtevanmarktwaarde.

R=Ja.Maarwatisdan,iserdannogeensubstantieelverschiltenopzichtevanbijvoorbeeldbedrijfswaarde?

I=Ja,zijgaanduseigenlijkuitvaneenafslagvanmarktwaarde.bedrijfswaardegaateralleenmaarvanuitwatjebinnenkrijgt.

R=Ja,maardit

I=Ditisdeanderekant.

R=Jawel,maarhetisookmeteeneenverklaringwaaromjenietmeerbinnenkrijgtdanjebinnenkrijgt.

I=Ja.Zijlatendus,debedoelingisdatjeaandebuitenwereldlaatzien,vanwatzetjenouinaanmiddelenom

100

totdezeverhuringtekomen.Zoudatpassenbijeengemeentelijkevastgoedorganisatie?

R=Jadatvraagikmeaf.Ikzoudeneiginghebbenomkijk,wijrealiserennietalleenfinanciëlebatenmaarookmaatschappelijkebaten.Eneigenlijkzoujeomgekeerdkunnenzeggen,diemaatschappelijkebatenmoetikernogbijoptelleninplaatsvanervanaftrekken.

I=Alsjeeenbroedplaatsalsvoorbeeldneemt,jezouzeggendusvannou,wehebbeneenbroedplaatsmiddeninhet centrum,dehuurdiewedaarvoorvragen is325europermaand.Alswediezelfdebroedplaats indemarkt zouden verhuren als bedrijfsruimte wat past binnen een bestemmingsplan zouden we 700 euro permaandkrijgen.Datisdemarktprijs.Endanlaatjeduseigenlijkzienvanwezetten

R=Ja,danzoujouwaannamezijndatwetenminste325aanmaatschappelijkebatenzoudenmoeten

I=Dat isdemaatschappelijkeinzetdiejedanbenoemt,dusaandebuitenwereldlaat jezien,wijzetten325europermaandin

R = Ja, eigenlijk bij wat ik aan het begin zei, je zou, je hebt wel op geld waardeerbare en niet op geldwaardeerbaremaatschappelijke baten. En daar zou jemeer zicht opmoeten kunnen krijgen, en dan zou jeinderdaadtotzo’nsoortafslagsysteemkunnenkomen.

I=Ja,endanlaatjedusaandebuitenwereldzienwaaromjijnietjemarktwaarderekent,waarjouwmiddelenopzijningezet.

R = Nou,wat je dan aan de buitenwereld laat zien is, als het goed is, in het voorkomende systeemwat jeterugkrijgtinruilvoorjesubsidie.

I=Daarwordthetmeeringezetvanuitdatjelaatzienwatjelaatliggen,dusjeonderbouwtderedenwatjelaatliggen.

R =Wij krijgen zo meteen, stel nou dat wij toe gaan naar markthuurprijzen. En die gelden voor iedereen,ongeacht wat je doet, dus commerciële partijen betalen dat sowieso, en dan krijgen we maatschappelijkehuurdersendanzeggenwe,wijwillenjoudaargraaghebbendusjijbetaaltniet100%vandiemarkthuurprijsmaar50%,iknoemmaarwat.Die50%komtdanalssubsidiedaar.Iswelgekoppeldaandatpand,duswatikdanzichtbaarzouwillenmakenis,ikhebdehelftvanmijngeldhiereigenlijkalsgemeente,alsgeheel,duswatkrijgiknouvoordieanderehelft.Dushetisformeelsubsidie,datkrijgikdaarvoor,maarhetiseigenlijkook,watkrijgiknouvoormijngederfdehuurinkomsten.Enalsjedatzichtbaarkuntmaken,ja.

I=Datisdanhetverschiltussenjekostprijshuurenjemarkthuur,diegeefjedaneventueelaansubsidie.

R=Nee,nognieteens,wantookkostprijshuurkangesubsidieerdwordenhè?

101

I=Nogeendeeldaarvan.

R=Ja,kanooknog.Ja.

I=Wehebbeneenaantalverordeningenenwetten,waarinvoorisgeschrevenhoejeomgaatmetjefinanciëlerapportage,deBBV,isdemeestbepalende.Wetmarktenoverheidnoemdejenetzelf,endanhebbenwenogeenaantalgemeentebredekadersWetfidoenwethof.Zijnditsoortverordeningenenwettenvoldoendeomvoor een vastgoedorganisatie te rapporteren?Of is vastgoed zo specifiek dat je een ander kader nodig zouhebben?

R= Ikbennietopdehoogte vanalle kaders enwettenen verordeningendieer zijn.Maar ik laat ik het zozeggen,alsergeenkaderis,danmisikdatniet.Dangaikzelfopeigenkrachtinoverlegmetdegeneaanwieikverantwoording afleg, bepaal van waar zal ik nou eens over gaan rapporteren? Wat zijn nou echt dekerngegevensdiejenodighebtomteziendatwijbijvastgoedditgoeddoen?Endandoejedat.Dansteljedatvastendandoejedat.HetiseenenormNederlandsomdaneenkadertegaanroepenvindik.

I=Nouja,datisweerdevergelijkingdusmetdewoningcorporaties.Daarisblijkbaaringeschat,ditgaatnietgoed,ofhetmoetanders

R=Diehebbeneenandereachtergrondnatuurlijk.

I=Ja,eriseenachtergrondendanisdevraag,gaangemeentelijkevastgoedorganisatiesbeterdaarmeeom?

R=Datweetikniet,ikvindhetalingewikkeldgenoegomzichttekrijgenopdezeorganisatie.Maarikbenerniet eens van overtuigd dat kaders zo enormhelpen.Hebbenwij noumeer zekerheid over hoe het echt incorporatiesaantoegaatmetzo’nbeleidswaardeinplaatsvaneenbedrijfswaarde,ja.

I = Ja ze moeten in ieder geval allemaal op dezelfde manier rapporteren, waardoor dus ook eenvergelijkingsslag isgemaakt.Allewoningcorporaties,oftenminstenietallemaal,maardiedoenmeemeteenbenchmarkwaarmeedusdeprestatiesopmarktwaardeofbeleidswaardeinzichtelijkis.

R=Datzoukunnen.Alsjekuntvergelijken.

I=Voorgemeentesbestaatzoietsnieteigenlijk.

R=Nou,zezijnhetwelaanhetopbouwenergens.

102

I=TIASisbezigmeteenbenchmark,daarwordtheelveelkwalitatiefuitgevraagd.Debenchmarkdieerwastot2014 die rapporteerde dus wel op boekwaardes en WOZ-waarde. Die is gestopt omdat daar te weiniggemeentesopeengegevenmomentnogaanmeededen.Maareigenlijk,sindsdietijdrapporteertgeenenkelegemeentemeervanwathebjenouaanboekwaardeofwathebjenouaanWOZ-waardevandeportefeuille.Dekostprijsdekkendehuurmethode.NaastTIASiserooknogdebarometermaatschappelijkvastgoed,waarvolgensmij40gemeentesaanmeedoen,daarkomtelk jaarnaarvorendatdekostprijsdekkendehuurvoorallegemeentesweleenheelbelangrijkitemiswaarnietheelveelzekerheidoveris.

R=Inwelkezinisdaarnietveelzekerheidover?

I = Over hoe dat gedaanmoetworden. Dat het 100%wordt doorgerekend. Dat de berekeningsmethode isvastgesteld.

R=Ja,ja.

I=Iederegemeenteisdaarvoorzichzelfmeeaanhetstoeien.

R=Datishetzelfdemetlegers.Iedereendoetookmaarwat.

I=Maarzou jedusvindendat, jegeefteigenlijkaan,daarhoeftnieteenspecialewetofverordeningtezijnwaarinbepaaltisvannouzomoetjehetgaandoen.

R=Ikgaeriniedergevalnietopwachten.Weetje,ookbenchmark,ikhebopeengegevenmomentmetdiemevrouw van TIAS gesproken, en die zei toen kijk, we hebben ook vergelijkingen van verzekeringspremies,welkpercentagebetaaltnoueengemeenteaanverzekeringen?Toenvroegikwordterdanookgekekennaarofjeonderofoververzekerdbent?Nou,needus.Dushetisaltijdeensoort,neehetisaltijdeenaanleidingomnader onderzoek te gaan doen, benchmark gegevens, alleen in de praktijk zie ik dat maar heel weiniggebeuren.Watheel jammeris,omdathet juist leukisomdaaropeengegevenmomenthetgesprekovertegaanvoeren,maardat

I=Wantzijhebbenwelgerapporteerdover,onder-overoverwaarderingenenverschillendegemeentesnaastelkaargezetendaarhebbenzeverschillengezientot20%aanverzekeringspremies,watdusdenkik,vooreenaantalgemeentesweldeaanleidingmoetzijngeweestomdaarevenmethunverzekeraar

R=Naartekijken,ja,natuurlijk.

103

I=Wantdaarzitdanookweereennieuwewaarderingsperspectiefinherbouwaan,deverzekeraardoethetopherbouwwaarde, als je daar gegevens van verzameld kan je datwelmet elkaar gaan vergelijken.Maar duseventjes terugbij de vraag van is er een specifiekewetof verordening voornodig? Jij zegteigenlijk van,degemeenteofdeorganisatiedoethetzelf.

R=EerlijkgezegdookbinnenAmsterdamzelfhebbenweallerleiregelsopgesteldwaarwevaakgewoonlastvanhebben,waarvanwedanvervolgensomonsheenroepenvandatisniethelemaalzo,dat isnueenmaalbepaald,zonderdatwedandoorhebbendatwedatzelfhebbengedaanendusookkunnenveranderen.Nee,ikhebgenoegregels.

I=Ja,duidelijk.Portefeuillestrategie.Jegafnetzelfaan,erwordennieuweportefeuillestrategieënopgezetopbasis vandebeleidsplannendieerbij deverschillendebeleidsonderdelenwordengemaakt.Welkonderdeelzou financiële waardesturing, de waarde van je portefeuille daarin moeten krijgen? Als je eenportefeuillestrategieopstelt,gajedanduskijkennaarWOZ-waardes,ofdeboekwaardevaneenportefeuille?

R=Hetlijktmijdatdateenafgeleideis.Jehebtbijvoorbeeldzorg,datziejenugebeurenendeverwachtingisdathetalleenmaarverderzaltoenemen,gaattoenaarsteedskleinschaligerenmeerindebuurt.Dusdat isdanjedoel,hetisniet,jedoelisnietomdanopwaardetesturendenkik.Dusvolgensmijisheteenafgeleide.

I=Ja,nietperse,jegaatnietkijkennaardesamenstellingvanjeportefeuille.

R=Nee,waarjewelnaarkijktishetbehoudvanwaardenatuurlijk,maarniet,ikhebgeendoelstellingomeenbepaaldewaardeindeportefeuilletehebben.

I=Waardeontwikkelingof

R=Waardeontwikkelingzouietsanderskunnenzijn,maardathangtvananderedoelstellingenaf,alsjeopeengegevenmomentdiewaardeontwikkelingwiltcashendanzoudateeninteressantekunnenzijnnatuurlijk,ja.Maardanalleenmaaromdatjedanvervolgensmetdatgeldweerietsanderswiltgaandoen.

I=Krijgtdatnueenplekbinnendeportefeuille?

R=Neenogniet,wezijnnubezigmetvoorheteerstechteenserieusintegraalstaddekkendvastgoedplantemakendus,ja.Maardatvindikalheelerggoeddatdatnueindelijkeensgebeurt.

I = Er zijn een aantal ratio’s, financiële ratio’s die vaak of bij beleggers, inmiddels dus ook bij corporatieswordengebruikt.Zoujijeencijferkunnengevenwaarbij1nietbelangrijkis,en5belangrijk?

104

R=Alsikweetwelke,alsjezegaatnoemen

I= Ikgazenoemenen ikgazeooktoelichtenalservragenoverzijnwanthet is,de interestcoverageratio,waarbijjekijktnaarwatjeaankasstromenbinnenkrijgt,ofjedaarmeejerentelastenkuntdekken.

R=Godwateenlastigevraagzeg.Wijkrijgen,evenkijken.Ikleenniet,ikkrijggeldvanDMC,enDMCtreasuryhaalt het bij debankNederlandse gemeentenenwij betalen1,3procent, dat iswat ikweet.Dusdan is devervolgvraaghoebelangrijkishetdatmijnrentewordtgedektdoorbinnenkomendekasstromen?

I=Ja,dusdehuurdiebijjebinnenkomt.Endanook

R=Daarzittenzoveelschakelstussen,datisvoorvastgoedvolgensmijnietrelevant.

I=Nee.Dusalsjeeencijfermaggeven?

R=Dangeefik‘meen1.

I=Deloantovalue,waarbijjekijktnaardeschuldopjevastgoedtenopzichtevandebedrijfswaarde.Dusdatisdanwatjeaan

R=Jezitmenouenorminhetnoodtedringenhè,datweetje?

I = Je antwoorden zijn niet afwijkend ten opzichte van andere gemeentes en dan ga ik een beetje invullenmaar,

R=Loantovalue,dus

I=Deschulddieopjevastgoedzittenopzichtevandeinkomstenopkostprijsdekkendehuur.Dusdewaarde

R = Weet je dat ik geen flauw idee heb welke schuld er op ons, volgens mij hebben wij gewoon 1 groteschuldpot.Dusikherken‘mnietalsdreiging,nee.

105

I=Danblijftereigenlijknogeentjeover,datisdedekkingsratio,waarbijjekijktnaarjeschuldtenopzichtevandemarktwaardevanjevastgoed.Endatisdanmeervanuitopeenmomentdateengemeenteslechtzougaan,mogelijkfailliet,zekunnennietfailliet,maarwordtervaakgekekennaarwat isdeschulddiewehebbenenwelkemarktwaardeziteropeenpand?

R=Deschulddiewijhebbenisflinkgroteralsgemeente,dandewaardevanonsvastgoed.Daarzitook,voorzoverikweetmaardatisfinanciëlekennisdieiknietheb,zitergeendirectekoppelingtussenonsvastgoedendeschuldvandegemeenteAmsterdam.

I = En als je er een cijfer aan zoumogen geven? Dus een dekkingsratio? Voor schuld ten opzichte van demarktwaardevanjevastgoed?

R=Ookeen1.

I= Ja.Hetzijnantwoordendieookbijanderegemeenteswordengegevenomdaterdusecht lastig isomtezien.

R=Ja,erzitgeenkoppelingtussen.

I = Welke schuldpositie er nou op je vastgoed zit. En daarmee onderscheid je je denk ik ook vanvastgoedbedrijven,vastgoedorganisaties.

R=Dathadikmenognietgerealiseerd.

I=Diedusheelergophunfinanciënsturendiedirectgekoppeldisaanhunvastgoed.Enbijeengemeentelijkeorganisatie,wijrekeneninderdaadmet1,3procent,datisonzerekenrentewaarbijdushetuitgangspuntisdatwijhetvastgoedmet100%vreemdvermogenfinancieren.

R =Nou ja kijk, alswij een kantoorpandgaanbouwen voor 140miljoendan lenenwij dat als vastgoed vancentraal.Centralegemeente.Enhoediedatdanvervolgensweerregeltwaardatgeldvandaankomt,weetikveel.

I = Wat je ziet bij, zo en zo bij woningcorporaties, ook ‘thuis”, nou ja ‘thuis” misschien niet. Bijwoningcorporatiesbij beleggers,bijvoorbeeld loan to value,dusdehoeveelheid leningopdewaardevan jepand,isgeadviseerdtussende70,80%max.Kijk‘thuis”zitop100%maardatisuitzonderlijkvoor,zekeralsjedatinhetbuitenlandvraagt.Vooronzevastgoedorganisatievindenwedateigenlijk,daarsprekenwenieteensover,maaralsjedusderegelshanteertisonsvastgoedvoor100%metvreemdvermogengefinancierd.

106

R=Ja,ikdenkhetook.

I=Maarhetisdusnietechtinzichtelijk.

R=Nee,datiswaar.Jadathadikmenognietgerealiseerd,ja.

I=Alswedaneventjesteruggaannaardegemeenteraadenhetcollege.Diestuurtopeenvastgoedorganisatiede rapportageonderdelen financieel, bedrijfsmatig en governance, voor een vastgoedorganisatie en al dieverschillende waarde begrippen. Is er nou een verplicht rapportagekader nodig voor een gemeentelijkevastgoedorganisatie,waarinjeditsoortbegrippenzetengewoonaangeefthoejezoumoetenrapporteren?

R=Weetjeikweetnietofjeeenverplichtkadernodighebt,ikvinddatjeeenkadernodighebt.Alswijonzedoelstellingenwillenrealiserendanzullenwedaareenaantalafsprakenovermoetenmakenmethetcollegeendegemeenteraad.

I=Endatmoetelkegemeentegewoonvoorzichzelfdoen?

R = Ik denk het wel eigenlijk. Ik denk dat de situatie in gemeenten ook heel erg kan verschillen en dat jegewoon puur moet kijken naar wat willen we nou op dit moment of de komende jaren bereikenmet datvastgoedendatjeopbasisdaarvanbepaalt.,datbetekentdusdatweoverdezepuntenmoetenrapporteren.

I=Ja.Elkegemeentegewoonopzichzelf.

R=Jemoetjevoorstellendatjeaanallerleiverschillendebedrijvenvoorschrijftdatzehetallemaalopeenendezelfdemaniermoetendoen.Datzouheelraarzijn.

I=Jadatisduswatjebijwoningcorporatiesziet,datziejebijbeursgenoteerdebeleggers,diehebbengewoonallemaaleenverplichtrapportagekader.

R=Datsnapik.

I = En dat is niet, dat is uiteindelijk gedaan omdat iedereen op zijn eigen manier vastgoed waardeerde.Waardoorerheelgroteverschillenzatenindebesturingophetvastgoed.

R=Datbegrijp ik,wantopdiemanierkunjevanuitbedrijfslevenookbelastingtechnischinteressantedingengaandoennatuurlijk.Datwillenweniet,datsnapikook.

107

I=Datzijndebeursgenoteerdebeleggers.

R=Precies,enikbedoelooknietdatwijhierbinnendevastgoedAmsterdammoetenkunnenbepalenhoewij,dat we een heel raar waarde begrip gaan hanteren of dat we een aantal dingen verklaren tot kosten dieinvesteringenmoetenzijnenviceversaweetjewel.Waarikhetoverhebis,jemoetjeprestatie-indicatorenopmaatmaken.Endat iswat ikbedoelmeteenkader.Envoormijzoueenheel interessantonderdeelzijn,alleenweetikniethoejedaarkomt,watzijnnoujemaatschappelijkebatenenlasten.Eenvandedingenwaarwe hier numee bezig zijn is bijvoorbeeld te onderzoeken hoe kunnenwij nou big data gaan gebruiken ombijvoorbeeldtebepalenwaarwillenwewelkemaatschappelijkeactiviteit,watisdetevredenheid,kunnenwevoorspellenhoedie tevredenheid zal zijn enzovoort, enzovoort.Wateigenlijk ookweereen vormvan inputvoormisschiendenietfinanciëlemaatschappelijkebatenis.

I=Mooi.Ditwasmijn,ditwashetinterview.Jebenterdoorheengekomen,hartstikkebedankt.

R=Dankjewel,ikvondhetinteressant.

108

BartWortmanMSRESeniorAssetmanager,Stadgenoot,Amsterdam,35.000verhuurbareeenheden



I=Nou,wesprekenelkaar.Fijn.

R=Gelukt.

I=Hetisgelukt.Drukkeagenda’s.Datgaatgoed.Fijndatikjemaginterviewen.Ikdenkdatweeenhalfuurtjenodighebben.Ikhebwatvragenopgesteld.Ikbenbezigmetmijnscriptie,waarbijikkijknaarwaardegebruiken waarderingsmethodes, die je bij een gemeentelijke vastgoedportefeuille toepasbaar zijn. Waarom ik bijwoningcorporaties terecht kom, is dat jullie nu een beoordelingskader hebben voor beleidswaarde, enrapporterennualeenaantal jaaropmarktwaarde,waar ikbenieuwdbennaarhetgebruikendesturingopmarktwaarde, en de verwachting van beleidswaarde. Ik zit zelf bij de gemeente Amsterdam, bij de afdelingvastgoed.Wijhebben1500pandenineigendom.Wehebben750bijdeafdelingvastgoedzitten.Bijgemeenteshebbenweeigenlijknietechteenbeoordelingskader,andersdandatwijopboekwaarderapporteren.Dat isookdevraag,van: zou jeopeenanderemaniermoeten rapporteren?Zou jij ietswillenvertellenover jouwpositiebijstadgenoot?

R=Ja,datisgoed.Ikbenseniorassetmanagerbijstadgenoot.Ikbendehoofdvandeafdeling.Ikteammet4assetmanagers,assistenteneenfinancieelanalist.Wijhoudenonsbezigmetdevertalingvanhetresultaatvanonzestrategischedoelennaardeoperationelewerkzaamheden.Datbetekentdatwijholdsell-analysesdoen,jaarlijks, zowel onze woningen portefeuille als onze BOG portefeuille. Op basis daarvan ons verkoopbeleidbepalen.Maarookonsonderhoudswoningverbeterbeleidenonzeoptimalisatiesinbeeldproberentekrijgen.Datvertalenweincomplexplannen.Diemoetenuiteindelijkdoordeoperatiegerealiseerdworden,zodatwemet elkaar de juiste dingen doen. Dat is heel kort waar mijn afdeling voor is. Stadgenoot is vooral eenAmsterdamse woningcorporatie. We hebben iets van 30.000 woningen. Ook een vrij omvangrijke bogportefeuillemeteenmarktwaardevanongeveer300miljoen.NaastAmsterdamnogwatwoningeninDiemen,eenpaarhonderd,en14woningeninOuderkerkaandeAmstel.WefocussenonsvooralopAmsterdam.Ikzegaltijdheeltrotsdat1opde12AmsterdammersineenhuisvanStadsgenootwonen.Alsweindetramzitten,kunnenweerwaarschijnlijkaltijdweleenpaaraanwijzen.

I=Datzijnleukefeiten.Leuk.Evenkijken…alsjehetgoedvindt…ditgesprekwordtopgenomen.Hebjedaarbezwaartegen?

R=Nee,isprima.

109

I=Iklegjouevenvoorwelketekstikgebruikvoormijnonderzoek,zodatjedaarookeenbeeldbijhebt.Datzoukunnenbevestigendathetjouwwoordenzijn,alsjedatgoedvindt.Dangaanwebeginnenmetdeeerstevraag:inhoeverredesturingopmarkwaardevanbelangisbijeenwoningcorporatie?

R = Inhoeverre is sturingopmarktwaarde vanbelangbij eenwoningcorporatie.Volgensmij is datheel ergbelangrijk,omdatcorporaties zijneigenlijknietandersdancommerciëlevastgoedbeleggers.Wehebbeneenvaste portefeuille. Die moeten we zo goed mogelijk beheren, om aan onze doelstellingen te voldoen. Eenbelegger heeft als doel om zijn aandeelhouders uit te kunnen keren, zodat het pensioen betaald kunnenworden.Alscorporatiemoetenweonsrendementinzettenomdehuurzolaagmogelijktekunnenhoudenenmeer sociale huurwoning aan de voorraad kunnen toevoegen. Dat begint ermee dat je weet waar jerendementhaaltenlaatliggen.Alsjedatnietweet,dankanjeeigenlijkalgeensturinggeven.Datisalsrijdeninhetdonker.

I = Ja.Wat ik nu hoor, kijken verschillendewoningcorporaties daar verschillend naar, naar het gebruik vanmarktwaarde.Watikhoor,isdatsommigenzeggen:‘wekunnenerniksmee.Jekandatgeldnietgebruiken’.Watisjou,dathebjenetalaangegeven,maarhoekijkjijdaartegenaan?

R = Je kan zeggen dat je het geld niet kan gebruiken, maar je hebt wel heel vaak een afweging voor eeninvesteringsbeslissing,waarbij jeervoorkankiezenomzelfeencomplex te renoverenenopnieuwsociaal teverhuren,ofomhetmisschienaftestoten,ofhetineenandersegmentindeverhuurtenemen.Iederekeerdatjevooreeninvesteringsbeslissingstaat,kanjedieafwegingmaken.Hetzelfdegeldtvoorafwegingenvoorverkoop.Datisongeveer200perjaar.Daarvoormoetenwijeenverkoopportefeuillehebben.Ookdaarinkanjedeafwegingmakenwelkecomplexenjewilthoudenenwelkejewiltverkopen.

I=Doejedatdanopbasisvanprestatie?

R=Danisdemarkwaardedaareenbelangrijkonderdeelvan.Alswezo’nanalysemaken,danhebjehethelebeleidskaderendeafsprakendiewemetdegemeentehebbenoververkoop,maarookoverdiscussiesdienuinde stad spelenengeenbeleid zijn,maarwelbeleidgaanworden.Daarhoud je rekeningmee.Daarnaastkijken we vooral hoe goed een blok rendeert en hoe goed het in onze portefeuille past. Op basis daarvanmakenwedeafwegingofweietswelofnietaanonzeverkoopportefeuilletoevoegen.Alsjedemarktwaardenietkent,dankanjedieafwegingfinancieelnietopeenverstandigemaniermaken.

I = Je stuurtdusbij investeringenendispositie, kijk jenaardemarktwaarde.Heeftdatookeenplekbinnenportefeuille sturing? Dan met name op indirect rendement. Ben je daar dan nog mee bezig, wat dewaardestijgingisopeenblokwoningen?

R=Eigenlijkminder.WekijkenvooralnaardeIRR.Dekasstormenoverdeeerste15jaar,meteenexityieldendiezettenweaftegenonzeeigenrendementscijfers.Indirectishettochiets,datziejeookwel,waarjemindersturing aan kan geven, dat wordt voor een groot deel bepaald door marktonwikkeling en crisis, waarin

110

marktwaarde fors is gedaald. Nu het al weer wat jaren goed gaatmoeten we weer aanmensen uitleggenwaaromwezorijkzijngeworden.Dusdatindirecterendementismaareenbeperktonderdeel.Ikvindweldatwenietmoetenachterblijvenbijonzecollegacorporaties.Opdiemanierproberenweweleenvingeraandepolstehouden.

I = Ja.Dus in die zin, dan komenwebij de volgende vraag, van:welke bijdrage een benchmark levert voorsturenopwaardeontwikkeling.Hebjedaareenbeeldbij?

R=Eenbenchmarkkanheelgoedzijnomtekunnentoetsenhoejewaarderingis,enofjewaarderingaansluitbij anderepartijen inde sector. Corporatie is natuurlijkwat andersdandeportefeuille vaneengemiddeldebelegger.Kwaliteitisoverhetalgemeenwatminder.Inbouwpakkettenzijnwatminderendeafwerkingiswatlaag.Danishetheelprettigommetjecollega’stekunnenkijkenhoejouwwaarderingzichverhoudtmetdievaneenander.Watiknetvertelde:daarbijwillenwehetnietslechterdoendancollegacorporaties.Dusdatweonzewaarderinggelijkmoetenhouden.

I=Jegebruiktbenchmark.Jewilt‘mnietoutperformen,maarjeprobeert‘mweltevolgen.Kijkjedaarbijooknaarbenchmarksvanwoningbeleggers?

R = Dat is een lastige vergelijking, om die te maken. Sowieso natuurlijk omdat een groot deel van onzehuurinkomsten fors lager zijn dandie van commerciëlepartijenenooknogeen keerde verhuurdersheffinghebben, wat een drukkend effect heeft op de waardering. Als je naar de kast kijkt, dan zie je dat deexploitatielasten van corporaties ietsjes hoger zijn dan die van marktpartijen, maar dat door deverhuurdersheffingendeveel lagerehuurdiewehanteren,onze inkomstenenkasstroomeenstuk lager is.Datheeftinhetbeginvanjemarktwaardeberekeningnatuurlijkeenenormeffect,dushetmaakthetlastigomdievergelijkingtekunnenmaken.

I = Jullie werken enige tijd met marktwaarde. Daarvoor hebben jullie de voorschriften over modelmatigewaardering.Gebruikenjulliedebasisversie?

R=Wijgebruikendefullversie.

I=VoorDaebenniet-Daep-portefeuille?

R=Ja.Wijzijnvolgensmijin2012,toenwashierookdediscussieoverassetmanagementinvollegang,zijnwedievoorheteerstgaanwaarderenopmarkwaarde.Dathebbenweeigenlijkaltijdgedaanopeenmanierdieaansluitbijdefullversie.Wehebbeneentaxatiemanagementsysteem,waarbijdeassetmanagersdecomplextaxatiesmaken, en die afstemmenmet externe taxateurs. Diemoeten uiteindelijk hun goedkeuring daarop

111

geven.Daarzijnwein2012meebegonnen.Toenhethandboekwaarderingkwamendiekeuzeaanonswerdvoorgelegd,slootdewerkwijzediewehaddenheelergaanopdiefullversie.

I=Julliezijnalvoordeverplichtingomterapporteren,beziggeweestmetmarktwaarde?

R=Ja.Wewistendatheteraangingkomen.Die jaartallenkan iknietmeerpreciesnoemen.Eenaantal jaarervoorzijnwegaanwarmlopenomhetgoedindevingerstekrijgenendegoedemarktwaardetepresentereninonsjaarverslag.

I=Welksysteemgebruikenjullie?

R=Reasult.Benjediepartijaltegengekomen?

I=Nee.

R=Oké.Iswelbesteengrote.ZehebbeneenkantoorinEde.Zehebbenvolgensmijalbestwatcorporaties…Datiseensysteemwaarbijjenietalleendewaardebepaalt,maarwatookhetprocesborgtvandewaardering.Dedataopordezijnalsjemetjetaxatiewiltbeginnen.Alswijprestatiesdoorzettennaardeexternetaxateurendiekanzedanvaliderenenaccorderen.IkweetnietofFLUXookzowerkt,ikkendatsysteemniet,maarhetiseenredelijkdoordachtsysteem.

I =Dienaamkom ik vaker tegen, inderdaad. Julliehebbendandedaebportefeuille.Diewaardering voerenjulliedusookzelfinendielaatjevaliderendoorjeexternetaxateur?

R=Ja,datgaatopdezelfdemanier.Ja.Wehebbenonzeportefeuillegescheidenineenwoonportefeuille,eenbedrijfsmatigvastgoedportefeuilleeneenparkeerportefeuille.Hetkansomszindatjein1complex,3taxatiesmoetdoen.Vooriederonderdeelafzonderlijk.Watjeaangeeft,deassetmanagerisverantwoordelijkvoordecomplextaxatieendiewordtdaarnadoordeexternetaxateurgecontroleerdenuiteindelijkgoedgekeurd.

I = Ja. Er hangen aardig kosten aan, denk ik, aan het systeem, de waardering en de validatie. Staat dat inverhoudingtotdeinformatiediehetoplevertendewaardesturingdiejenodighebtalswoningcorporatie?

R=Ja,datiseengoedevraag.Wemerktenweldat,vooraldoorhethandboek,dathetprocesminderefficiëntisgewordendandatheteerstwas,omdaterallerleiaanvullendeeisenbijzijngekomen,waardoordekostenvoorde taxateurwat zijnopgelopen.Wehebbener zelfookmeer tijd inmoeten steken,omdathet zo laat

112

beschikbaar komt. Ik merk wel dat daar wet irritatie over is binnen onze organisatie. Dat we ons ook welafvragen: ‘ishethetnogwelwaard,omzoveeltijdenenergieerintesteken?’.Vooralsnogheeftdatniettoteen keuze geleid. Ik heb de som nog niet gemaakt. Maar het is geen groot discussie punt binnen onzeorganisatie.

I=Alsjehetbinnendeorganisatiebekijkt…hetisbelegd,hetinvullenvandedata,bijeenassetmanager.Watishettijdsbestek,watdegenedaar…

R=Erzijnmeerdererollen,hoor.Eenaantaladministratieverollen.Dieliggenmeerindeoperatieenzorgenervoordatdiedataermoetzijn.Datdevierkantemetersergoedinstaan,debestemmingen,noemmaarop.Watvoorkozijnenerinzittenendatsoortzaken.Wehebbenbijconcerncontroleenhoofdvastgoedsturing,diehetheleprocesbewaakteneindverantwoordelijk isvoordeeindwaardering.Deassetmanagersdoendetaxaties.Hoeveeluurdaaringaat,datvindiklastigtezeggen,maarikzouzeggendatdatzo’n40tot60uurperassetmanageris.

I=Alsaandelenvanzijntakenpakket,zegmaar?Isdaareenpercentageaantehangen?

R=Ja,steljevoordathetanderhalveweekiseniemandwerkt42weken,gemiddeld,danzoudatongeveer5%zijn.

I=Ja.Dusdatvaltnogmee.

R=Dat is teoverzien.Maargoed,wat ikaangaf,wezijn in2012begonnenenhetgingsteedssoepeler.Wewerden er steeds efficiënter in. Je deed het er even bij. Maar als het handboek op het laatste momentbeschikbaarkomt.Datzorgtervoordathetproceswelietsminderefficiëntisgaanlopen.Wezijnditjaarweeraanhetkijkenofwehetweeropzo’nmanierkunneninrichtendathetweersoepelgaatlopen.

I = Ja. Dan komenwe bij het volgende beoordelingskader. Dat is beleidswaarde,waar als het goed is in debegroting van 2019 op gerapporteerd moet worden. Beleidswaarde, dat wordt een afslag vanuit demarkwaarde,waarbijop4parametersafslagenwordengemaakt.Datishetbehoudvanhetvastgoed,waardemarktpartijmogelijkz’nvastgoedafstoot.Hetiseenlagereprijsdiejeaanjehuurdersinrekeningbrengt,alsdoelstelling, waar de marktpartij markthuur vraagt. Mogelijk meer onderhoudskosten, waar de marktpartijmogelijkandereoverwegingzoumaken.Enhogerebeheerkosten.Watisjouwverwachtingvandiewaardediedaarmeezichtbaarwordt?

R=Watmijnverwachtingisvandiewaarde?

113

I=Jezegtwatjemaatschappelijkeinzetis.Hijisstopgezet,omstakeholders,iedereenisdateigenlijk,telatenzienwateenwoningcorporatie laat liggen t.o.v.marktwaarde.Dat isvolgensmijeennieuwe insteek.Heb jijdaareenmeningover?

R =We hebben natuurlijk onze eigen, interne rendementseisen. We gaan uit van marktwaarde verhuurdestaat,endedaarbijhorendemarktconformerendementseis,diedaarbijwordtgehanteerd.Wehebbenvooronszelf beargumenteerd wat voor corporatie redenen er zijn, om met een lager rendement genoegen tekunnennemen.Datbetekentdatweookeenafslagdoenvanhogereonderhoudskosten.Waarbeleggersna25jaarhunvastgoedgingenuitpondenofafstoten.Datwordtwel ietsminder,nudevastgoedmarktzogoedis.Uiteindelijkdekostenalsdakvervangingofgevelherstellen,datzitooknietindevasteexploitatielasten,diedoordemarktgebruiktworden.Daarhoudenwerekeningmee.Ookietshogerehuurlasten.Deafslagvooreenlagerehuur.Deverhuurdersheffing.Bijonzerendementseiswashetonderdeelvandeafwegingdiewemaken.Indiezinwijkthetnietheelergafwatvoordebeleidswaardeisbedacht.Watwevooralsnoginternkiezen,isdatwij vastblijvenhoudenaanonze investeringsbeslissing tegenovermarktwaarde, ende rendementseisendiewehebben.Maarwezullenookdebeleidswaardendaarineenplekgeven,omdat1vanonzeKPI’s isdatonze toezichthouder daarnaar kijkt. Het is voor ons wel goed om te weten wat verkopen eninvesteringsprojecten doen voor onze beleidswaarde.We zullen ‘m niet uit het oog verliezen, maar op ditmomentisonsstandpuntdatwevasthoudenaandemarktwaardealsprimairesturing.

I=NukomenZometeendieparametersookindebenchmarksstaan.Watlatencorporatiesnouliggenaaneenlage prijs, langer door exploiteren, onderhoud en beheer. Wat zegt dat nou over de prestaties van eenwoningcorporatie?

R = Dat is een goede vraag. Ik denk dat je sowieso heel goed onderscheid moet maken naar het soortcorporatieenwatvoorvastgoed jehebt.Het isaltijdappelsmetappelsvergelijken.Als jeonsvergelijktmeteen corporatie in Zoetermeer, dan zijn dat twee totaal verschillende grootheden. Zoetermeer zijn meereengezinswoningen. Andere onderhoudslasten, want de stad heeft een van de oudste portefeuilles van destad.Daarmoetjeheelgoedovernadenken.Ikdenkdathetook...Watjelaatliggen,datisookmeteenweerjemaatschappelijkeinvestering.Amsterdamsecorporatieszullenveelmeerhuurlatenliggendancorporatiesin Limburg. Ik heb somswel gehoord dat woningen in Limburg sociale huurwoningen boven demarkthuurkunnen worden verhuurd vanwege de huurtoeslag. Ik denk dat je daar heel zorgvuldig naar moet kijken,voordat jedaarallerlei conclusiesaanbindt.Tegelijkertijddenk ikweldathetgoed is, ikweetnietofditdesystematiekis,maardatjealssectoropeeneenduidigemaniergaatrapporterenwatjemaatschappelijkafslagis. Hoeveel laat je liggen als corporatie. Dan moet je daar ook wat tegenover zetten, want het is wel eenmaatschappelijke prestatie die je levert. Wat je dan wel doet, om aan je sociale doelstellingen te kunnenvoldoen.Ikhebnognietvoldoendeinzichtinhetbenchmark,ofdatookgoedtotuitingzalkomen.Ikdenkdatjehetverschilinregiomoetmeewegen.Nietalleendeafslag,maarookhetresultaat.

I=Ja.Bedrijfonroerendgoed,dieheeft inhetbeoordelingskadereenaparteafslag.Tenminste,voorbedrijfonroerendgoedzeggenze: ‘bedrijfonroerendgoedgaataltijdtegenmarktwaarde.Daar isgeenafslagvoor’.Datbetekentdathetbedrijfonroerendgoedwatbijeenwoningcorporatiezit,geenmaatschappelijkefunctieheeft.Isdatzo?

114

R = Ik weet niet of dat dat impliceert,maar we hebben natuurlijk wel vastgoedmet eenmaatschappelijkebestemming. Bij dat pand waar een andere huur bij hoort dan het bij een commercieel bestemming zouhebben.Voorhettaxerenvanbedrijfsmatigvastgoed,kijkenweooknaarwatdebestemmingendemarkthuuris.Datkanweleensbetekenen,dateenpandindezelfdestraateenlageremarkthuurkanhebben,omdatheteenmaatschappelijkefunctiemoethouden.BijvoorbeeldindeKinkerbuuurthebbenwewinkelpandenwaardemarktwaarderichtingde200gaat,maarwehebbenookeenwoon/zorgcentrum,ofeenruimtedievooreenkappergeschiktis,waareenheelanderprijsniveauvoorgeldt.

I=Zoujehetbeleidswaardenoemen?Ofdemarktwaarde?

R = De marktwaarde. Op het moment dat je de markthuur zou willen verhogen, dan moet je ook jebestemmingwijzigen.Dankandehuuromhoogendangaatookdemarktwaardeomhoog.Hetuitgangspuntzouzijndatjedemarktconformehuurmoetrekenen,o.b.v.debestemmingdieeenpandheeft.

I=Jegaatgeenlagerehuurrekenen,omdatjedaareenmaatschappelijkefunctieaantoekent?

R = Die kun je altijd nog hebben onze basis is dat wij het tegen marktwaarde verhuren. Dan zijn er altijdpartijendievindendatzijgoederedenenhebbendatdehuurvoorhenlagerzoumoetenzijn.Inprincipegaanwe daar niet in mee. Dat is niet onze verantwoordelijkheid maar de verantwoordelijkheid van diemaatschappelijke partij. In uitzonderlijke gevallen zou het pure herontwikkeling in eenherstructureringsgebieden zijn,waar je andereafwegingenvoor kanhebben.Danmoetenwedaarwelheelbewusteenbesluitovernemen,datweafwijkenvandemarkthuurdiewedaarvoorrekenen.Ikhebeenkeereendiscussiegehadmeteenhuisartsenpostinwest.Diewildeeenruimtehurenendemarktwas140euro.Zijvondendatzegezienhunfunctie110moestenbetalen.Daarzijnweniet inmeegegaan.Marktwas140.Hetmoment dat zij daar toch willen zitten en het een belang is voor de stad, dan moeten er andere wegengevondenworden.Ikprobeerdatzozuivermogelijktehouden.Datzoubijjullieookwelspelen,neemikaan,datsoortdiscussies.

I = Zeker. Ik dat de intentie er is, maar toch is er denk ik… sowieso hebben we minder informatie. Diehuisartsenpost,daarspelenwijookmee.Daarkijkenwijooknaaralsofheteencommerciëleondernemingis,waargeenlagereprijsdandemarktprijsgerekendzoumoetenworden.Wijlatenonsvastgoednietwaarderen.Indatgevalwordthetofeeninschattingvandemarkthuur…ikzieheteigenlijknogweiniggebeurendatwijdemarkthuurlatentaxeren.Dusdaarzitiniedergevalruimtevoorverbetering,denkik.

R=Ja.

I=Sinds2015zijnjullieverplichtomopmarktwaardeterapporteren.Nuisereigenlijkweereenverplichtingbijgekomen, door op beleidswaarde te rapporteren. Voor 2015 was het bedrijfswaarde. Is een verplichtbeoordelingskadernoodzakelijk,omtotuniformewaarderingtekomen?

115

R=Watisjedefinietevanuniformewaardesturing?

I=Zoudenwoningcorporaties,zondereenverplichtbeoordelingskader,toteenzelfdewaardesturingkomen?

R=Ja,datiseengoedevraag.Ofheteenzelfdewaardesturingofdebestewaardesturingis,datisweereenander vraagstuk.Maarhoe strengerhet kader is, hoeduidelijkerhet kader is, tothoemeereenheiddat zalleiden.Daarbenikvanovertuigd.Jeziettegelijkkookweldattrendsinhetland,datsteedsmeercorporatiesserieusnaardiemarktwaardekijken,endatzedateenplekhebbengegevenindevastgoedbeslissingendiezenemen.Hoehetmetdebezleidswaardezalgaan…jebentiniedergevalverplichtomdaaroverterapporteren.Maargoed,ofdekeuzesdiezemakenzullenlandendatweetikniet.Daarinzedrukovernahaanhetdenken.Daarvindenheelveeldiscussiesoverplaats.Ikvindhetlastigomhiereensluitendantwoordoptegeven,opdezevraag.

I =Oké.Dat zijn alle vragen. Bedankt voor alle antwoorden. Ik zal nog evenproberen samen te vatten.Wehebben het gehad over de sturing op marktwaarde. Daarvan geef jij aan: ‘de sturing op marktwaarde isessentieel voor woningcorporatie. Zonder de kennis van marktwaarde, kan je ook niet sturen, zeker bijinvesteringenendispositie’.Eenbenchmarkvoorwoningcorporaties,datgafjeookaandatdatdieinformatiegeeft, waarbij je in ieder geval in de gaten houdt dat jij op de lijn blijft van andere woningcorporaties.Modelmatigewaarderinghebbenwehetovergehad.Methetwaarderenopmarktwaardenzijninjulliein2012al begonnen. Daar zit tijd in. Jullie hadden dat goed voor elkaar. Een efficiënt proces. Door de nieuwebeoordelingskader,kosthetwelmeertijdengeld.Devraagofdatinverhoudingstaatmetdeinformatiediehetoplevert,daarvangafjeaandatjedaaraanbeginttetwijfelen.

R=Dievraagisweleensopgekomen,maarwezijnhetnognietserieusaanhetonderzoeken.

I=Nee.Sturingopindirectewaardestijging.Daarvangajeaandathetnieteenheelgrootonderdeelspeeltendat jedaarweinig invloedophebt.Deverwachtingvoorafslagnaarbeleidswaarden,enofdat inzichtgeeftvoorbelanghebbenden,daarbenjijpositiefover,dathetvooriedereeninzichtelijkiswatjelaatliggen.Julliezijnerookmeebezig.Ookmetdeverklaringwaaromjullieeenlagerrendementhanteren.

R=Datdedenweallosvandebedrijfswaarde.Datdedenwedaarvooral.

I=Daarwasjealmeebezig.Enbedrijfonroerendgoed,ofdateenmaatschappelijkefunctieheeft,daarvanzegjijdatgewoondemarkwaardegeldt.Datisdandemarkthuurdiedaarvoorwordtgevraagd.Alseenverplichtbeoordelingskadernoodzakelijkis,daarbenjenogniethelemaaloveruit,ofhetnouechtverplichtis.

116

R=Watisjevraagnou?

I = Of een verplicht beoordelingskader nodig is, om tot uniforme waarde sturing te komen voorwoningcorporaties.

R=Ja.

I=Eigenlijk isdaarvandevraag,endanga ik jemijnmeninggeven,dusdat isgeenonderdeelmeervanhetinterview.Weziennubijgemeentes,diehebbengeenspecifiekbeoordelingskadervoorvastgoed.Wijhoevennietterapporterenopmarktwaarde.Onzehuurstormenzijnnietaltijdinzichtelijk,omdatdatgemengdismetsubsidies.Datmaakthetheellastig,omgemeentesonderlingtekunnebeoordelen,omdeprestatiesvaneenvastgoedbedrijftegenelkaaraftezetten,endaarvanisdevraag…jegafaandatjulliealsinds2012bezigzijnmet marktwaarde. Ik heb andere woningcorporaties gesproken, die vinden markwaarde helemaal nietinteressant. Iseenverplichtkadernounoodzakelijk,omtekomentotuniformeprestatiemeting?Ofmoet jehetaanallepartijenzelfoverlatenenervanuitgaandatzijoptimaalopwaardeenvastgoedsturen?

R = Ja. Ik denk dat er in gemeenteland nog wel heel veel te winnen is. Op het moment dat je nog opboekwaarde je vastgoed op de balans hebt staan… Ik geloof dat de gemeente Amsterdam heel wat op deverkooplijstheeftstaan, inmiddels. Ikdenkdatdatvoorsteedsmeergemeentengaatgelden. Jezietdatdatvastgoed tochmeer voor anderen is. Goede waarde sturingmet heldere waarde begrippen, is volgens mijessentieel.Buitenditinterviewom,voorheenwerdenwijgestuurdopbedrijfswaarde.Datwevooreengrotebeslissing stonden,dan zeidenwe: ‘alswenog4 jaarhetpandexploiterenendan slopenwehet,dan isdebedrijfswaarde hele laag’. Dat leed tot hele goede businesscases, terwijl de kwaliteit en dewaarde die hetvastgoed nog had totaal buiten beschouwing liet. Dat geldt ook voor die beleidswaarde. Als je dat gaatinvesterenvoorjeverkoopbeslissingen,danlaatjetocheenbelangrijkdeelvoordewaardediehetheeft,laatjebuitenbeschouwing.

I=Jezietweldatdecommercieelportefeuillesbijgemeenteswelvakerwordengewaardeerd.Maarerzijnookgemeentesdiehun volledigeportefeuille latenwaarderen.Maardanookweer tussenvormenkiezen tusseneenivsstandaardtaxatie,ofmeereenmodelmatigewaardering.Daarziejenogheelveelverschilin.Daarvanisdevraag:gemeenteszijnaleentijdbezigmetverdertekomenmetdeprofessionaliseringvandevastgoedorganisaties.Ikvraagmedanaf:‘wordthetdanniettijdomeenverplichtkaderneertezetten’,losdatjedaarperseopstuurt,maar in iedergevaleenvergelijkingkrijgt,ervaringkanopbouwenendaarmeeaandeslaggaat.

R=Ja.DatzoudanvanuithetRijkopgelegdmoetenworden?

I=Dangajeeenspeciaalkadermakenvoorvastgoed,waarwenuallesopboekwaarderapporteren.Vastgoedisooknietzo’nheelbelangrijkonderdeelbinneneengemeente,uiteindelijk,danzoujeinderdaadgewooneenspecifiekhoofdstukkrijgenvoorderapportageopvastgoed.

117

R=Ja,datzougeenkwaadkunnen.Ikdenkdatalsjeallevastgoedbijelkaaropteltvangemeente...hebjedatweleensgedaan?

I=Ja.InhetCBSkanjediegegevensvinden.Datisdanwelweerboekwaarde.Datisinmiddels28miljard.

R=Aanboekwaarde?

I=Ja.Datisbijna25%procentvandebalansvangemeentes.

R=Ja.Alsjedanmarktwaardedoetishetkeer4ofzo?

I =Dat verschilt natuurlijkwel per gemeente,maar vastgoedwordt afgeschreven tot 0, dus daar zittenookgewoon…datzouzomaar2/3,misschienzelfs4keeromhoogkunnen.

R=Ja.Datistochinteressant.Alsikhetzoumogenbeheren,zouikwelleukedingenkunnendoen.

I=Ja.Daarzitwelwatinteressants,ja.Harstikkebedanktvoorhetinterview.

R=Graaggedaan.

118

DRS.PeterGispenFinancieelManager,woningbouwcorporatieRochdale,Amsterdam,38.000verhuurbareeenheden

Interviewmondeling,hoofdkantoorRochdale


R = Ik ben dus de manager financiën. Een belangrijk onderdeel in onze jaarrekening is vastgoed en dusvastgoedwaardering.

I=Ja.Wantmanagerfinanciën,hoegrootisjulliebedrijf?Hoeveelwooneenheden?

R=Wijhebben40.000eenheden.Grofweg36.000socialehuurwoningen.Ikdenkeen1200/1500commerciëlehuurwoningeneneenhoopparkeerplaatsen.Ookvreselijk lastig tewaarderen. EnnogwatongeregeldBOGMOG.

I=HoegrootisBOGMOGongeveer?

R=Evengrofwegisalleswatnietwoningenis,is10%vandeomzet.Datisnietsubstantieel.

I=EndatisparkerenenBOGMOGbijelkaar?

R=Ja.Wehebbenzelfscommerciëlewoningen.Datzitookindie10%.Hetis36.000socialehuurwoningenen1200commerciële…nouja,goed,datgeeftdeverhoudingaan.

I = Zeker.Oké.Nou, dan kunnenwewatmij betreft beginnenmet het interview.De eerst vraag die ik zouwillen stellen is: in hoeverre markwaarde toegevoegde waarde oplevert voor de sturing bij eenwoningcorporatie?

R=Lastigevraag.Wathetlastigmaakt…jeweeteigenlijkdatjeeenmarkwaardenietgaatrealiseren.Datisdekanttekening 1. Kanttekening 2 is dat als je het ervoor zouwillen kopen, dat je het niet vanme krijgt,wateigenlijkraaris.Datzoutochdereëlewaardemoetenzijn.

I=Hogerdanoflager?Ofzegje:‘wedoen‘mnietweg’?

119

R=Datiseen.maardewaardeistelaag.

I=Omdat?

R=Voordewaardering,demarktwaarde inde jaarrekening,kiezenwijeerdervoordevoorzichtige invullingdanvoordemeesthogewaardering.Ikbedoelhet…

I=Hetstaatopdebalans.

R = Ja.Wijmoetenhetwaarderenopdemarktwaarde. Voor de portefeuillesturing, vind ik ook een lastige.Natuurlijk,kijk,jewiltaltijdheteconomischeffect,ofhetgeschateconomischeeffectwetenvanwatjedoet,voor jehandelen.Watnietwil zeggendat jealtijdkiest voorhetmeesthandige,economische scenario.Wijdoen best wel investeringen die wat minder waarde toevoegen, marktwaarde toevoegen, dan dat deinvesteringkost.

I=Ja.Watisdaardeachterliggendegedachtebij?

R=Datwijgeencommercieelbeleggerzijn.Datwijookomandereredeneneeninvesteringkunnendoen.Kijkalswijwoningenrenoveren,energaat100.000euroin,ja,meteensocialehuurvan600euro.Danmoetik80jaarexploiteren,voordatikdatterugverdiendheb.

I=Datgaatnietgebeuren.

R=Danhebjeallangalweereeningreepgedaan.Somsliggendingenwelzo.

I=Wantwordternudirectgestuurdopmarktwaarde?

R=Nee.Ikzeg‘nee’.Erwordtnietgestuurdopeenoptimalemarktwaarde.Nee.

I=Nietindetotalestrategie,maarooknietopportefeuilleniveau?

120

R=Nee.

I=Gaatdatgebeuren?

R=Ikverwachthetniet.Ophetmomentdatdatzoukunnen,datwijalleenmaarsturenopeenoptimalegroeivandeeconomischewaardevooronzeportefeuille,danzou iedereenonze rolkunnenvervullen.Buitendatkomt nog bij, als je heel in geoptimaliseerde situaties redeneert, en wij zouden ergens een pluk woningenkunnenbouwenenwijkrijgendegrondenkunnen ‘mkopenvandegemeente,en jezouoptimaalbouwen,danzoujegebruikmakenvanalleregelsbinnendewaardering,omzohoogmogelijkehuurentussenzolaagmogelijkevierkantemetersterealiseren.Dat isheteconomischoptimalescenario,maardat isnietaltijdhetgewenstescenariovanuitjedoelstelling.Ikziedatnietgauwgebeuren.

I=Nee.Debijdragevanmarktwaardeineenbenchmarktussendewoningcorporaties.Zegtdatiets?

R=Nee.Weetje,alsjebenchmarkenjevergelijktopheelveelverschillendezaken,danlijkthetlogischomookdemarktwaarde…Weetje,deAEDEXisooitzoontstaan,ofdeIPD-indexisooitzoontstaan.Daarvergelijkjenietalleendewaarderingofhetwaarderingseffect,maarookjeexploitatiekosten.Datisdusinteressant.Datvindikeigenlijkinteressanterdanhetwaarde-effect.Waardeis90%locatie.Locatie,locatie,locaties.Locatie,locatie,locaties.Vierkantemeter.Danhoudthetongeveerwelop.Misschienbuitenruimtenogeenbeetje.Ditis90%.

I=Dusdatisnognieteen…

R = Binnen Amsterdam is het leuk. Maar zelfs binnen Amsterdam zijn de vierkante meter prijzen zoverschillend.Leegwaardes.Desocialehuurisoveralsocialehuur,dusdiehoefikniettevergelijken.

I=Watdatbetreftnognietheelergtoegevoegdewaarde?

R=Ja,maarnietindeonderlingebenchmark,maarmeerinde…Hetiswelprettigomzichttehebbennaastwathetooitgekostheeft,wathetobjectopditmomentzoudoen.

I=Danaltijdinvergelijkingmetanderwaardesalsbedrijfswaarde?

121

R=Bijvoorbeeld.Ja.Ofwatisdecashflowdieeruitkomt.Datvindikeigenlijkinteressanterdandewaarde.Datisook,omdat jenietvanplanbentomdeoptimalewaarde, lees:verkoop,tebehalen.Het is leukdat ikdatweet…Hetisookleuk..

I=InAmsterdamishetleuk,denkik.Hetisnietoveralleuk,denkik.

R=DeWOZ-waardeisdaarvanafgeleid,dusalleheffingenzijndaarvanafgeleid.Ikgaechtgeeneuromeerhuurvragen.Hoehogerdiewaardeis,hoeoninteressanterhetvooronsis.

I = Ja. Dan komenwe ook bij de volgende vraag.WOZ.Modelmatigewaardering.Markwaardesworden nubepaaldo.b.v.ofmodelmatigewaarderingofvolledigetaxatie.

R=Watookeenmodelmatigewaarderingis,diegechecktis.

I=Diegechecktis.Ja.

R=Eengechecktemodelmatigewaardering.

I=Hoepassenjulliedattoeenwatisdebetrouwbaarheiddiejeeraantoekent?

R=Goh.Betrouwbaarheid…datvind ik lastig tebeantwoorden,omdateenmarktwaardeprimairbedoeld isvoorindejaarrekening.Datisnietdemarktwaardevooreenmarkttransactie.

I=Hetzoudewaardemoetenvertegenwoordigeninheteconomischeverkeer.

R=Tegendehuidigewaardeinhetbla,bla,bla.Hetisalzogestandaardiseerdenmodelmatig,datikmetdehandophethartnietdurftezeggendatdatdemarktwaardeindeverhuurdestaatis.DusikvonddeRJ213waardering, de echte marktwaarde voor het handboek ‘markwaardering woningcorporaties’, meer eenmarktwaardebenaderen,ofeentransactiebenaderendandewaarderingdiewenuhebben.Datzitmeer inhetprincipe,dandatdaargroteverschilleninzitten.

I=Enhetprincipe…leguit.

122

R=Hoemeerparameters,hoemeermodelmatigjejeparametersdefinieertbinnenbepaaldebandbreedtesofopbasisvanbepaaldedingen.Datvooraf isgedefinieerd,dangeefthetjedemogelijkheid...dangeefthetjegeenmogelijkheid om af tewijken. Een feitelijke situatie van eenmarktwaardebepaling, als je die doet alstaxateur,kanjeafwijkenvandeparameters.Datkaniknietineenmodelmatigewaardering.Jegaatwelergenscorrigeren,wantjehebttocheengevoelbijeenobject,van:‘hoeveelisditnouwaard?’.Dansleuteljenetzolang aandeparameterwaar jewel aanmag sleutelen.Het iswel heel ergmodelmatig. Als ik puur naar deuitkomstenkijkenikkijknaardebasiswaarderingofdefull-waarderingofdeIPD-waardering,dandenkikdatde uitkomsten best wel eens heel dicht bij elkaar kunnen liggen. Even per object kunnen ze daar ookverschillen.

I=EndanoverhetDaebenniet-Daebgedeelte?Isdiedaardanafzonderlijkenisdatlastigertewaarderen?

R=Datmaaktnietuit.

I=Diezouhetzelfdeeruitmoetenkomen?

R=Ja.Datverwachtikwel.

I=LatenjullievoordeDaeb-portefeuilleeenbasisopstellen?

R=Nee,datkannietinAmsterdam.Jekangeenbasiswaarderingopstellen,omdatjewerktmetdeerfpacht.

I=Diepassennietinhetmodel?

R=Wezijnwelaanhetstuderennu,omtekijkenofdebasiswaarderingtotdezelfdeuitkomstenleidt,als jedaareenbeetjeaan…datscheeltnamelijkeenhelehoopwerk,alsikgeenfull-waarderinghoeftedoeneneenheleboelgeld..Alsandereoorzaken…devraagis:gajedandiewaarderingookgebruikenvoorjesturing?Nou,datdenkikniet.Danhebikhetformeleaspect:‘waaromdoeikhetindejaarrekening?’.Danmoetjehetdoen.Dankosthetmedusminder inspanning.Als je iets specifiekswiltweten,danwil Ikweldie taxatieopnieuwdoen,maardandoeik‘mzonderhethandboek.,zouikhemdandoen.

I=Danwordthetaldusdevraag,van:dangajehettweekeerdoen.

123

R=Ja,maardeenedoejealtijdvoorhethelebezit.Deanderdoeikalleenalsikietswilwetenofietswilt…jegaateeninvesteringdoenofjezegt:‘hee,datiseenapartcomplex.Ikhebhetgevoeldathierietsaandehandis,laatikheteenswatdiepergaanbekijken’.Datmoetiknuook.

t

I=Datgebeurto.b.v.eenvolledigeIVS-waardering?

R=Danga jeookhelemaalopnieuwnaaralles kijken. Ikbendanniet gebondenaandeparametersuithethandboekofhetmodeluithethandboek.

I=Datgeefteenmeerbetrouwbare…

R=Datgeefjeeenwatmeer….Meerbetrouwbaar?Nee,vooreenjaarrekeningishetechtvoldoendewatwedoeninhetmodel.Maarvooreenspecifiekeobjecttaxatie,danmoetjeeenpaarniveautjesdieper.

I=Diekosten,hoordeikjenetnoemen.Erkomenaardigwatkostenbijkijken,omhetvoormarktwaardetelatenwaarderen.

R=Taxateurmetname.

I=Diewordenerheelgelukkigvan.Staatdatinrelatietotdetoegevoegdewaardevoorsturingenbeoordelingvandewoningcorporatie?Kostendienugemaaktworden,omtotmarktwaardetekomen.

R=Vindikeenlastige.Eigenlijkgeefikalhetantwoord,alsikzegdatiknietstuuropdiewaarde.Waaromzouikdiekostendanmaken,alshetdaarvoorbedoeldis?

I=Isdateengedeeldbeeld?

R=Datweetikniet.Nee.Laatikhetzostellen:ikbenvanafhetbeginbetrokkengeweestbijdeAEDEX,toendieopgesteldwerd.Toenben ikdaarbijbetrokkengeweest. Ikhebwel ietsmetdemarktwaarde.Maarwelmeteenechtemarktwaarde,nietmeteenmodelmatigverplichtnummer.Daarziteenaarzeling.

I=Watzoujedanzeggen?‘BlijfgewoonbijdeIVS’?

124

R=Eigenlijkwel.Doedatenschafdatheledingaf.Ofmaakhetzogestandaardiseerd.Alsdetoezichthouderstraksstuurtopdebeleidswaarde,waaromzou ikdandemarktwaardenogberekenen?Omdat ikandersdebeleidswaardenietkanberekenen.

I=Demodelmatigewaarderingmoetuiteindelijkleidentotlagerekosten.IVS,daarzalaltijdeentaxateuraantepasmoetenkomen.

R=Modelmatigdusook.Alsjedefull-versietoepast…daaromkijkenweooknaardebasisversie.Kunnenwedietoepassen?

I=Datishiernietmogelijk?

R=Indehuidigesituatie,metdehuidigeberekeningenenheterfpachtstelselisdatnietmogelijk.

I =WOZ hebbenwe niet al een keertje voorbij horen komen. Dat is een soortmodelmatigewaardering. Inwelkecontextpastdieinhetbegrip‘marktwaardemodelmatigewaardering’.Hoebruikbaar…

R =Wij gebruiken ‘mniet in demarktwaarde.Niet in de berekeningen. Volgensmij ook niet als toets.Welandersom.Voordemarktwaardemoetenweleegwaardesweten.DiegebruikenwewelomdeWOZ-waardetetoetsen.WegebruikendeWOZnietvoordemarkwaarde,maardemarktwaardewelvoordeWOZ.Althans,vooreenbezwaartegendeWOZ.

I=Ja.Alsdatallemaalopeenlijnzit,zoudaneenwaarderingvoldoendezijn?IVS,modelmatig,WOZ.

R = Goh, goede vraag. Ik zou het niet weten. Nee, ik denk het eigenlijk niet, omdat je meerderwaardebegrippenhebtvoormeerderedoelen.Eigenlijkvooriederdoelhebjeeenwaardebegrip.

I=EnWOZalsjaar…

R=Alswaarderingindejaarrekening?

I=Indejaarcijfers.Ja.

125

R=Goh.Ikweethetniet.DetaxatievaneenWOZgebeurtmodelmatigdooreengemeenteo.b.v.eenaantalkenmerken.Watdataangaatzoujekunnenkwalificeren.Hoedichterjebijdewerkelijk…volgensmijgaatdeWOZ ook uit van het optimale scenario. De hoogste waarde eigenlijk in het economisch verkeer, zonderrekeningtehoudenmetdefeitelijkeverplichtingendieeropliggen,ophetobject.Erwordtbijeenhuurwoninggeenrekeninggehoudenmethetbestaandehuurcontract.

I=Hetzelfdealsbijmarkwaarde.Ja.

R=Nee,dusdatgeloofikniet.

I=Nee.Nou,gaanweverdernaarbeleidswaarde.Dathoordeikjenetalzeggen.Beleidswaardeishetnieuwekader.Daargaanweeenafslagmakenvanafmarktwaarde,omtekomentoteenbeleidswaarde.Daarhebbenwevieronderdelenin,waarinwelatenzienwelkemiddelenwelatenliggen,ofwelkeinzetwedoen,omonsbeleidsdoel te realiseren.Dat is het continuerenvande vastgoedportefeuille,waareenmarktpartijmogelijkzougaanverkopen.

R=Zoukunnen.

I = Dat is lagere kosten, waar de marktpartij gewoon de hoogste opbrengst zou willen realiseren. Dat isonderhoud, waarbij je dus mogelijk meer investeert dan de marktpartij dat zou doen. En het beheer.Uiteindelijk komt daar een afslag uit. Levert dat, wat jou betreft, inzicht op voor stakeholders,waarmee jeduidelijkmaaktwatjenoualswoningcorporatielaatliggent.o.v.demarkt?

R=Jehoopthetwel.Ja,hetzouinzichtmoetenopleveren,maarjemoethetookwillenhoren.

I=Geloofjeerin?

R=Datzehethoren?Nee,daargeloofiknietin.

I=Hetisbedoeldalsbeoordelingskader.

R=DatWSWendeautoriteit.Datzijnanderebelangen,he.

I=Zijproberenhetintezettenomookexternestakeholders,duseigenlijkeendeelvandemaatschappij…

126

R=Gemeente,bijvoorbeeld?

I=Maarikdenkookinwoners.

R=DangajeOCP-tarievengevenopdebeleidswaarde?

I=Diehebiknognietvoorbijzienkomen.

R=Wateenlogischezouzijn,alsjerekeninghoudtmetonzedoelstellingendebijdragediewijleverenaandestad.Ikziehetnietgebeuren.

I=Maarookburgers,politiekinzichtgeeftinhetgeldwatjeinzetomjebeleidsdoeltebereiken.

R=Ja,datheeftheelduidelijkinzicht,denkik.

I=Zijnstakeholdersdaartoegeschikt,omdaaropteoordelen?

R=Ikdenkdathethetwelhelderkanmaken.Maarnogmaals:hetbegintbijdebereidheidomteluisteren.

I=Bijdebereidheidomteluisteren.Waarnaar?

R=Naarhetverhaal.Ophetmomentdat jewilt latenziendatwoningcorporatiesrijkzijneneenhelehoopdingenkunnendoen,wiljeditniethoren,ookalklopthet.

I=Danwiljeeigenlijkalleenmaarzeggen…

R=Corporatieszijnrijk.Kijkeenswatzeverdiendhebbenditjaar.Allemaalwaardestijgingen.Kijkeenswatzeverdiendhebben?Dankunnenzenieteenszonnepanelenophetdakzetten.EnwijhebbendeambitieomhierallesbinnenzoveeljaarCO2-neutraaltehouden.Datkunnenzemakkelijkbetalen.

127

I=Datiseengevolgvanhetrapporterenopmarktwaarde.Isdatdaneennegatiefgevolg?

R=Datisgeengevolgvanhetrapporterenopmarktwaarde.

I=Datisaltijdzogewest.Ophetmomentdatjullieopbedrijfswaarderapporteerden.Isdatnegatiever?

R=Datweet iknietofhetnegatieverwas. Ikvindalleendatwedeafgelopen10 jaarzeldenpositief inhetnieuwszijngeweest,terwijlonsdoelnogsteedshartstikkegoedis.Volgensmijwijheelveelgoedwerkdoen.Evenlosvanmisstanden.Daarhebikhetnietover.Maarerisechtbewustpolitiekopgestuurdomcorporatiesineennegatiefdaglichtteplaatsen.

I=Ja?

R=Ja.………….????Kunnenmakkelijkverkopen.………….????Hetkostmeeenhoeveelheidgeld.Waardenkjedatikdatgeldvandaanmoethalen?

I=Uiteindelijkuitdehuren…

R=Dientdatonsdoeldan?

I = Nee. In het kader van beleidswaarde in het beoordelingskader, daar wordt bedrijfsonroerendgoed alsmarktconform bestempeld. Ook maatschappelijk onroerend goed. Heeft jullie BOG MOG-portefeuille eenmaatschappelijkdoel?

R=Hetmeestewel.

I=Hoekomjedanuitopdiebeleidswaarde?

R =Danpas je in principedezelfdemethodiek toe, verwacht ik.Nogmaals: daar heb ikmeniet in verdiept.Volgens mij geldt beleidswaarde in eerste instantie alleen voor de Daeb-portefeuille. Al het BOG zit bijRochdaleindenietDaebportefeuille.Daarzieikheteigenlijkalniet.

128

I=Daarzeggenzijdus:‘datzouallemaalmarktconformmoetenzijn’.

R=Datishetdusniet.Diediscussiehebikookwelmetdetoezichthoudergehad.InAmsterdammakenwijookafspraken over niet-Daeb-bezit, commercieel huur, waarbij wij zeggen: ‘dat doen wij onder de 1000 euro’.GemeenteAmsterdamwildatgraag,dusdaarmaakjeafsprakenover.Datkandusookniet.Datkandusniet,volgensdemethodiek,alsjezegt:‘hetmoetcommercieel’.Danmoetikdetopprijsvragen.Datwringt.Althans,hierinAmsterdamwringtdat.DatzoudusookkunnenwringenbijBOG.

I=Indebegroting2019gaanjulliealseerstopbeleidswaarderapporteren.

R=Isdatzo?

I=Denkik,toch?Ofniet?

R=Watdatnogevenlastigmaakt,isdatopditmomentdeexacteberekeningsmethodieknognietbekendis.Ikwilwelongeveer,maarikkanhetnietprecies….

I=Wantwatheeftdatvoor…

R=Devraagisofwijeropgaansturen,ooknog.Ja.Ikverwachthetniet.

I=Datisookmetdeafslagenhetidee.Datjelaatzienopdie4parameters,welkeafslagenjemaaktomtotdiebeleidswaarde te komen. Dat staat zo meteen dus in een benchmark. Wordt dat gebruikt? Heeft dat detoekomst?

R=Datweet ikniet.Datantwoordkan ik jenognietgeven. Ja,het iseen realiteit,wantde toezichthouderbeoordeelt ons daarop. Ik moet zonder meer inzicht hebben daarin. Ook in de ontwikkeling en hoe diekerngetallen zich ontwikkelen. Dus ja, dat wordt een realiteit. Of je erop stuurt? Je probeert altijd tevoorkomendatjedoordenormenzakt.Danwordthettoezichtwatscherper.Danhebjenietallekeuzesaanjezelf.

I=Danishetmeervanuiteenverplichtingendetoezichtverhouding?

129

R=Dandatheteenwaardebegripiswaaropwezoudensturen.Ikdenkhetwel.Event.o.v.demarktwaardevoegthetniks toe.Het iseencommunicatiemiddel, zouhetkunnenworden.Eigenlijk ishet,doordatwijditdoen,isonsbezigminderwaard.Dannogzijnhetgigantischegetallen,maardatzitnietzozeerindewaardevanhetobject.Datzitindeomvang.36.000eenheden…

I=Danisdevraaghoejehetkaninterpreteren?

R=Alsereenwaardestijging,eenleegwaardestijging,inAmsterdamisvan30%ineenwijk,enhetis30%vaneen ton,dan ishet30.000euro. Latenwehetevenconservatiefpakken.Het ismaal36.000eenheden.Danhebbenwijeengigawinstgemaakt.Indebeleidswaardeisdat0.

I=Beleidswaardeblijfthetzelfde.Watjeduslaatliggen,datstijgtook…

R=Dannogisdekrantenkopdatwij30.000eurokeer36.000euroeenhedenwinsthebbengemaakt.

I=Danzitdattochwelaardigindeweg,toch?Demarktwaarderapportage.

R=Ja,maaralsjeheto.b.v.WOZ-waardedoethebjehetzelfdeeffect.Datmaaktnietuit.Defiscalebalansvaneencorporatie,dusalleinformatiediedeoverheidalhad,wasookgebaseerdopWOZ-waardes.Hetisallemaalalbekend.Demarktwaardeiswatdataangaatechtnietietsnieuws,waardoorweineens…

I = Anders zijn gaan opereren. Dan zijn we alweer bij de laatste vraag. Misschien is die al een beetjebeantwoord.Hetzijnallemaalverplichtebeoordelingskaders,dushetrapporterenopmarktwaardeisverplicht.Nuisdeverplichtingerombeleidswaardeterapporteren.Isdatnodigvoordeprofessionaliseringenvaneenwoningcorporatie?

R=Ikdenknietdathetietstoevoegtbijons.

I=Envoordesector?

R= Ikdenknietdathet iets toevoegtvoorde sector. Ikdenkdatdehele slagnaarmarktwaarde,maardanbedoelikdeoorspronkelijkemarktwaarde,datdateengoedezetisgeweest.

130

I=Demarktwaardevoorhetverplichtekaderwoningcorporatiesdiebezigwarenmetmarktwaarde…

R=Ikdenkdaterheelveeldaarachteraanhuppelden.

I=Washetzovergekomendatiedereendaaropzourapporteren,zonderverplichtbeoordelingskader?

R=Datdenkikniet.Ikdenkdatdatheelerg…hoerijkerjebent,hoeminderinteressanthetisomdattedoen.

I=Omdat?

R=Jerijkdomheelergzichtbaarwordt.

I=Watjeindewegzoukunnenzitten.

R=Ja.Alsjegeenleningenhebtenjehebtwel10.000woningenvaneentonopjebalans,erzijnernietveel,maarerzijneenaantalorganisatiesdiedathebben.

I=Danzithetjeindeweg?

R=Ja.AlsjedandeICRkanlatenzien…

I=Ja,datzijnweinigmensen,inderdaad.

R=Danschrijfjeerflinkopafenisdat30.000eurowaard.

I=Datiseenmooieindoordeel,inderdaad.Bedankt.Watikhebgehoord,isdatheteenverplichtingis,vooralopmarkwaardewaardering.Erwordtnietopgestuurd,opditmoment.

R=Jaennee.

131

I=Bijinvesteringenwel.

R=Erwordtnietopeenoptimalemarktontwikkeling,datisnietdedrive.

I = Op indirect rendement zit geen sturing. Er wordt niet gestuurd om te zeggen: ‘wij willen eenwaardeontwikkeling’.

R=Nee,daarwordtnietopgestuurd.

I =Modelmatige waardering is niet een toegevoegde waarde t.o.v. een RJ213 of IVS. Die standaarden zijnduidelijker.

R=Vindik.

I=DebasisversieisniettoepasbaarinAmsterdam,omdatdaarheterfpachtnognietgoed…

R=Datiscorrect.

I=WOZ-waardeistocheenanderwaardebegripennietdirecttoepasbaaralsmarktwaarde.

R=Nee.DaarkomtookbijdateengemeentedemaximaleWOZ-waardenooitechtmaximaalzalvaststellen.

I=Opeengegevenmomentzoudaareenmodeluitmoetenkomenwatzostabielis.Nee?

R=Alsjedeechtemarktwaardeontwikkelingvolgt,hoeveelbezwarenwiljehebben?

I=Datiseenvraag,denkik.Daarzittendekostenin.

R=Ikzouhetantwoordwelweten.Ikziteraltijdonder.

132

I=Ja,datkanikmeookvoorstellen.

R=Hetmoetwelwerkbaarblijven.

I=Ja.Allewoningenmoetenindiewaarderingterechtkomen.

R=Alsjezesteedsdichterbijbenadert….

I=Datzoumoeten,ja.Devraagisofdetoekomstdatinhaalt.DatdeWOZgewoondewaardebepalingis.

R=Ikdenkdathetverschil,alsje10jaargeledenkijktnaardeWOZ-waardevan10jaargeledenendievannu,datdievannukwaliteitbeter is.Datdieveelbeterdeontwikkelingenindemarktvolgt.Daar iseenenormeslagingemaakt.Datishetook.Datisduswelhetnutvaneenmarktwaardering,alsjeconsequentopdezelfdemanierwaardeertvooreenlangereperiode.Jekrijgtzoveelinzicht.

I = Ja. Het wordt steeds duidelijker. Beleidswaarde hebben we het over gehad. Dat is een toekomstbeeld,waarvandevraagisofdattoegevoegdewaardeopgaatleveren.Ofhetinzichtgaatgevenvoorstakeholders,om te kunnen laten zienwaaromeenwoningbouwvereniging enwoningcorporatie geld laat liggen t.o.v. demarkt. Bedrijfsonroerendgoed hebben we besproken. BOG MOG heeft wel degelijk een maatschappelijkefunctie.Ofhetnouverplichtisalsbeoordelingskader….Marktwaardezegjij‘nee’.

R=Nogeenkeer?

I=Ofeenverplichtbeoordelingskadernodigisvoordeprofessionaliseringvanwoningcorporaties…

R = Ja, dan zeg ik ‘nee’. Dat is hetmeestal, denk ik. Het kan helpen. De uiteindelijke drivemoet uit jezelfkomen.Jemoethetwillenweten.Als jehetnietwiltweten,dan isheteenverplichtnummer.Diewil jehetliefstmetzominmogelijkinspanningenzominmogelijkkostentoteenresultaatbrengen.

I = Endaneenbenchmark.Het feit dat je eenbenchmarkhebtdoor enuniformbeoordelingskader. Is dat..levertdateenwoningcorporatieofdesector…

R = Ik denk dat een benchmark altijd goed is. De vraag is of het simpel is om op een waardebegrip tebenchmarken.

133

I=Danlieveropoutputeninput?

R=MoetikhetdanvergelijkenmetdestadGroningen?OntwikkelingeninAmsterdam?Danisdeconclusie:‘inGroningenisdemarktwaardestijginglagerdaninAmsterdam’.InZuid-Limburgisweeranders.Ja…ZieNVM.

134

Financieelcontroller

KLEINEWONINGCORPORATIE


28juni15.00–16.00uur


Introductie

Maatschappelijkvastgoedalsditvoldoetaandecriteriaishetdaeb.VoorbeeldvanMOGiseenketelhuiswatisverbouwdtotbuurthuis.Legerdesheilsvoertdaareenbuurtfunctieuit.ErzijnmaartweeofdrieMOGobjecten.

Mijnpositie isadviseurfinanciënencontrol.1Adviesvanuitdezijkantvooralomdatwenietzogrootzijnca.8000–9000verhuureenhedeninclusiefbijgebouwen.2inhoudelijkmeehelpenbijdeontwikkelingendievolgenuitwoningwetopeenheelbreedspectrum.Ikbenmanagergeweestbijdezecorporatieenzijnvoorganger.Nuweerveelmetinhoudbezigwaaronderdeovergangnaarmarktwaarde.Marktwaardeishetonderwerpwaarikmemeebezighebgehouden.OrtecWalsgebruikenwijvoorhetberekenenvanbedrijfs-enmarktwaarde.Bijdeimplementatievanmarktwaardeiserookondersteuninggeweestvanfinanceideasalsadviesbureau.

Zorgtdeinvoeringvanbeleidswaardeweervooreengroteverandering?

hetiseentussenvarianttussenbedrijfswaardeenmarktwaarde.Bijbedrijfswaardewordtindeeerstevijfjaarwat je eigen beleid is. Danmag je voor de eerste vijf jaar inrekenenwat je beleid is. Beleidswaarde is eentussenvorm. We hopen hierbij dat bedrijfswaarde weer weg gaat omdat alle berekeningen wel een beslagleggenopdeorganisatie.Maardatgaatnogwelwatenergieinzittenomeenechtgoedgevoelbijtekrijgen.Nuzittenalleafslagenindejaarcijfers.DathebbenweuitlatendoorrekenendoorOrtecmethuntool.Totophedenwerdergerapporteerdopbedrijfswaardemetfinanciëleratio’salsICRenLTVenwaarjealsorganisatieopstuurtenbijinvesteringenoptoetst.Wijdoendatnogsteedsopdezemanieromdathetvoorbeleidswaardenogtevroegisomdaaroptesturen.

Inhoeverreissturingenrapportageopmarktwaardevanbelangbijeenwoningcorporatie

Dankanikheelhelderinzijn,datisnietzo.Daarhebbenwealgesprekkenovergehadmetdeauditcommissiebijhetverwerkenvandejaarrekeningtweewekengeleden.Wijvindendatendeaccountantvindtdatook.Ende leden van de auditcommissie snappen dat.Want demarktwaarde is puur op basis van invloeden uit demarkt daar kan je niks mee. Ik bedoel ik kan nu gaan begroten de komende vijf jaar en bepaaldeuitgangspuntenenmarktontwikkelingmaardewaardedaarvanisbijnanihil.Kasstromen,daarsturenweop,dat is belangrijk.Ook tussentijdse rapportages sturenweopkasstromen. Ende reden is datwe zeggen, eenwoningcorporatie is indekernvoorhetbeheerenbeschikbaarstellenvaneensocialevoorraadennietzoalseen belegger die voor een periode van vijftien, twintig jaar iets te kopen en verkopen en dan weer nieuwbouwenenophetmomentdatergrootonderhoudkomtdat jehetafstoot.Dat isnieteenverdienmodeldiewoningcorporatiehanteert.

zorgtinzichtinmarktwaardevoorrisicoreductie,wathetdoelisgeweestvandeinvoeringvandewoningwet

nee,datisweleenpersoonlijkemening.Ikvindhetmeereenbelastingvoordeorganisatie.Accountantsvindenhetook.Vraagvijfverschillendetaxateursenjekrijgtvijfverschillendeuitkomstenwatwelvijftotachtprocentkan schelen. Als je het overmiljarden hebt dan gaat dat heel hard. Het is natuurlijk toen gekomen om eenvergelijkingtemakenmetbeleggers. Jezietnualweerde introductievanbeleidswaarde. Ikvindhetweleendingetje.Ikhebhetdaarbijweleensmetcollega’sindestaddiedaarbijzeggenwaaromnietgewoondewoz.Enookwetendedatdatmaareenwaardeis.Maargoedjehebtnatuurlijkheelveelexpertsendegenedieervoor opgeleid zijn en die vinden het natuurlijk prachtig. Ikwil niet negatief gaan doenmaar dat iswel eenbeetjewaar een deel van de sector en zeker, je hebt natuurlijk de hele grote corporaties diewatmeermet

135

assetmanagement doen. Dat is zo’n functie die de laatste jaren in opkomst is. Maar als je bij ons kijkt wijhebbenhelemaalgeenassetmanager.Onzetaakisdiesocialewoningvoorraadinstandhoudentegenzominmogelijkkostenzodatdehurenlaagkunnenblijven.

hoeisjullieorganisatieingericht

wehebbenongeveer60fte.In2011haddenweruim90maartoenhaddenweeenheleontwikkelportefeuillemaardiehebbenweafgestotenenookactiviteitenop leefbaarheidzijntoteenminimumbeperktookomdathet vanuit dewoningwet nietmeermag. Ook daarin zie je dat een nieuwe balansmoetworden gevonden.Wanthetisweleenbeetjeergdoorgeschotenmetproblematiekindewijkendescheidingvanwonenenzorg.datmensenmetbeperkingentochgewoonindewijkenwonen.watallerlei leefbaarheidsproblemenoplevert.Vervolgensziejedatertochweerafsprakenmetgemeentenwordengemaaktomdaartochwatmeerenergieenuitgaven in tedoen.Als jedat indevormvanprestatieafsprakenmetdegemeenteafstemtmagdatookvanuit dewoningwet. Als jemaarwel heel helder in de prestatieafspraken en het bodwat je elk jaar doetafspreekt.

hoeisdeindelingverdervandeafdeling

wezijnnuopzoekhoewemethetdriekamermodelmetdemaatschappelijkekamer,devastgoedkamerendevermogenskamerdeorganisatie interichten.Maarookdaarinzijnweaanhetontwikkelenenaanhetkijkenhoewedat indetoekomstgaan inrichten.Weproberenzoefficiëntmogelijk tewerkenente focussenopdejuisteICToplossing.

Welkebijdrageleverteenbenchmarkvoorsturingopwaarde(ontwikkeling)vooreencorporatie;

Wij doen daar aan mee, de AEDES benchmark. We deden voorheen mee met de AEDEX waar uitgebreideinformatieinzat.Daarhebikbijdevorigecorporatiemeegewerktendaarwaseenvergelijkingmetbeleggersookmogelijk.Daarismentoenuiteindelijkmeegestopt.Hetwastochweleenhelekostenpost.AlsjenaardeAEDESbenchmarkkijktookdieisinontwikkelingisenwaaronderhoudsindstweejaareenbouwsteenvormt.Datisopzichwelmooi.Enzekeralsweeenpaarjaarverderzijnenmenhoudtdedatavast.Dankrijgjeovereensteedslangereperiodeeenbenchmarkookoverhettypegebouwendeouderdomendanhebjebestwatvergelijkingsmateriaal tussencorporaties.Maardat isnogerg inontwikkeling.Binnen ishetheleonderhoud,investeringenenduurzaamheidallemaalbouwstenendieerbijgekomenzijn. Zeker voorde toekomstvind ik,zekervoordecorporatiesectoropdegoedeweg.Zekeralsjecollega’sopkanzoekenineenzelfderegio,groteen vorm. Want een corporatie in Amsterdam heeft hele andere problematiek en samenstelling. Als eencorporatieuitZwolleofArnhemzounemenmetongeveerdezelfdeomvangdankanjebestheteenenandervanelkaarleren.

Wordenerdoelengesteldopbasisvanbenchmark:outpreformenofvolgen

zowordteralweleenbeetjenaargekeken.Maarerzijnnogwelwatdefinitiekwestieswaarinnogwelwatvrijhedenzitten.Ikbenervanovertuigddatalswewatverderzijndatjedaarmeervergelijkbaarwordt.Datjeechtkuntzeggenditzijninvesteringenenditzijnkosten.Datisallemaaluitgangspuntenwerk.

Geeft de modelmatige waardering volgens het vastgestelde handboek een betrouwbare weergave van demarktwaarde;

voordaebgebruikenwijdebasisversieopportefeuilleniveauenalsjevergelijktmetdeverkopendanzitdaarzeker nog wat tussen. Zeker het handboek wat je moet hanteren bij de basis versie staan allemaaluitgangspuntengenoemdenmetdierekensystematiekkomjedantoteenbepaaldewaardeendeaccountantvalideertdanvervolgensofjehetzogedaanhebt.Ikzegaltijdmaarzo,hetiseenmethode.

watdoejemetdewaardediedaaruitkomt

helemaal niets. Die waarde kun je niet realiseren de komende jaren. Je hebt een hoog vermogenmaar hetmeeste is een niet te realiserenwaarde verandering. Zowordt dat ook in de jaarrekening beschreven. Daarschrijvenweook,eengrootdeelvanhetvermogenkomtniet inkasstromenbeschikbaar.Het iseenmethodediebinnendesectormetelkaarafgesprokenis.Nogmaalsdekasstromen,zekerdelaatstejaren,daarrichtenweonsopendaarmonitorenwestrakop.Ooktijdensonzetreasurivergadering,kasstromendaargaathetom.

136

hoewordtergekekentegenhetwozwaardegebruikalsalternatief

deprofessionalshalendaarhunneusvoorop.Datmerkjealsjeafentoeprobeerteensteenindevijverwerpt.Doeniet zomoeilijk,wewachten tot februari enwehebbendewozwaardeenwe zijn in tweedagenklaar.Terwijl nu beginnenwe in het najaarmet een dure taxateur die nog van allesmoet doen,maar goed, daarwordtheelverschillendtegenaangekeken.Maarhetgrappigeiswelerkomtnuenigebenadering.Gisteriseenberichtbekendgewordenviaaedes,datdeoppervlakteswaarcorporatiesnuheeldrukmeezijnomdieactueeltekrijgenalsparametervanjemarktwaarde.Menheeftdatmetdedatumvan2019uitgesteldnaar2020maardat het wel met gemeente moet zijn afgestemd dat hetgene wat zij gebruiken voor woz waarde ook isafgestemdophetgebruikbijcorporatiesopbasisvandenen2580.Erschijntdannogwelwatinterpretatietezijnkunnenzijntussenobjectenenindelingen.Datmoetnumetgemeentenwordenafgestemd.Danzullenwevanelkaarwetendatdewozwaardeendemarktwaardevandezelfdeuitgangspuntenuitgaat.Ikvindhetwelgrappigomtezienenbeneralleenmaarvoorstandervan.Datjemetelkaardatsoortdatabeheert,ookvanuitdeefficiency.

NietDaebportefeuille;

Daarvoorwerkenwemetdefullversie.Wijmakeneerstdeberekeningenenvervolgensdevrijheidsgradenende parametersworden door demakelaar bepaald en vervolgensmag demakelaar zijn plasje er over doen.Overigensisonzenietdaebportefeuillenietzogroot.Ongeveer300woningenwaarvaneendeelindesocialesectie zitmaar diewel de potentie hebben omniet daeb teworden. En omniet daeb portefeuilleminimaalvolumetegevenisdaarvoorgekozen.Bijvoorbeelddehuurdersvertegenwoordigersdiezijnbijvoorbeeldalleenalakkoordgegaannadatzehoordedatdehurenalleenbijmutatiewordenopgetrokkennaareenhogerlevel.Daarisdanwelweereendiscussieindesectoroverofdatzomaarkan.Verschillendecorporatieshebbendatgedaan om in ieder geval het volume te krijgen om je kasstromen daar te hebben en aan hunaflossingsverplichtingentekunnenvoldoen.

Welkesturingwordtergegevenaanindirectewaardestijgingvanhetbezit;

Wijdoendaarheelweinigmee.Wijzijnechteencorporatiediehetbezitinstandhoudteneenheelbeperkteportefeuilledieeenverkooplabelhebben.Ookmetdegemeenteisdeafspraakdathetvolumevandesocialevoorraadinstandmoethouden.

speeltdatwelbijnieuweontwikkelingendatdaarwordtgekekenwatbijinvesteringendemarktpotentieisbijeventueleverkoop

daarwordtwelnaargekekenvoorhetbepalenvanhetaanvangsrendementendatsoortindicatorentekunnenvaststellen in je investeringsvoorstel.Wehebbenmetminimale rendementseisen temakenwaar naarwordtgekeken.Ookaandemakelaarwordtgevraagdwatdewaardezalzijnbijopleveringendewaardeontwikkelinginde jaren.Datwordtwel in investeringsvoorstellenmeegenomen.Datzijnernietveelhoor.Daarspeelthetweleenrol.

Is de verwachting dat de afslag naar beleidswaarde (zie bijlage) inzicht aan belanghebbende geeft over hetverschilinwaardeenhetvermogendateencorporatieinzetvoorhaarmaatschappelijkopgave.

Ja,alsjedaarvanzometeenookmeervanindebenchmarkoverterugvindt.Danhebjeiniedergevalinzichtinwaarcorporatieszoalkeuzesinmakenenkanjeookdaaroverhetgesprekmetelkaaroverhebben.Enhetgeeftook duidelijk, demarktwaardes die gaan de corporaties toch niet realiseren,misschien ookwel een politiekdrukmiddelzoveelvermogen,vooralBlokhaddaareenhandjevan,hetligtallemaalvastinstenenenhetzalnooit liquideworden.Als jedanooknog laatzien,alsdat jemetditsoortafslagenvanwat in iedergevaldewaarde, datwat de gek er ook voor geeft, datwemet elkaar afsprekendatwat eenmogelijkewaarde zoukunnenzijnalsiemandhetzouwillen,kunnenkopen.Maardanisdevraag,iserwelmarktvoor.Diezalernietzijn of er is een anderewoningcorporaties die het van je over koopt. Vooral de laatste twee jaar heb je datgezienbijdenietdaebportefeuillezodatdecorporatieszichweerkondenconcentrerenopdedaebportefeuille.

HeefthetBOGeenmaatschappelijkefunctie?

137

Ja.WijhebbenmaareenpaarMOGjesenmisschien18tot20BOG.Datishistorischopgebouwdendaarwordtzoveelmogelijkgeprobeerdomzorgintekrijgen.–zoalsdelegerdesheilsverhuring,wordtdaargewerktmetmarkthuur-needaarwordtrekeninggehoudenmetdemaatschappelijkeinvulling.

Iseenverplichtbeoordelingskadernoodzakelijkomtotuniformewaardesturingtekomen;

Dat vind ikniet,wehaddenbedrijfswaardeal.Vroeger zatenbestwelwoningcorporatiesopboekwaarde. Ikhebbijmijnvorigecorporatiemeegemaaktdatergolfbewegingkwamdatiedereennaarbedrijfswaardegingomdatmentochvonddatdatveelmeereenuitingisvandewaardeopbasisvankasstromenenookeendeelvan je beleid komt daarin terug en daar ontstonden ookweer discussies over. En terecht,moet je niet voorbepaaldezakenzoalsbedrijfskostenmetnormenwerken.Hetisraardatindirectdewaardevanhetvastgoedafhankelijk is van het beleid van een bepaalde organisatie.Maar de bedrijfswaarde vond ik en vind ik nogsteeds eenmooi ding.Omdat,wat ik ook zeg, diemarktwaardega je tochniet liquidemaken. En ik vinddekostenpost die daar aan vast zit en de belasting voor de organisatie vind ik vrij fors. – en de afslag naarbeleidswaarde?-dievindikwelmooihoor.Datjewelzietdoordekeuzesendemaatschappelijkeopgavediejehebt komt er een veel lagerewaarde uit dan demarktwaarde. Dan is voormij nogwel de vraag,moet demarktwaardenouinzo’nzwaartrajectalsdeafgelopentweejaar.Datwasweleenbehoorlijkebelastingzekerqua belasting en kosten. Een deel van hetmaatschappelijk vermogen vloeit hierdoorweg naar taxateurs enaccountants.Deaccountantsheb iknoghelemaalnietgenoemd.Maardeaccountantskostenbijonszijnookmeerdandehelftgestegen.Zekeromditsoortdingen.Zo’nmarktwaardemoetdanweernaareendeskundigebinneneenaccountantsbureau.WehebbenopditmomentDeloittealsaccountantsdiehebbenweerexpertsdieerapartnaarkijkenendiewerkennietvoorvijftigeuroperuur. Ikbenniettegennieuweontwikkelingenmaarerzijnwelkanttekeningenbijtemaken.

BIJLAGE4UITWERKINGINTERVIEW(VERTROUWELIJK)

WICHERSCHÖNAUMSC

de maatschappelijke waarde van marktwaarde · tabel 1 aandeel bedrijfsgebouwen op de balans bij...

Documents