delÅrsrapport...1 januari – 30 juni 2016 andra kvartalet 2016 delÅrsrapport q2 2016 nyckeltal...

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2016

Q2 2016

2 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI – JUNI 2016 DELÅRSRAPPORT DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2016

• Hyresintäkterna ökade till 630 Mkr (592)• Driftnettot ökade till 287 Mkr (257)• Förvaltningsresultatet ökade till 109 Mkr (47)• Värdeförändring förvaltningsfastigheter

uppgick till 845 Mkr (259), ökning 5,9 procent• Värdeförändring derivat uppgick till -121 Mkr (1)• Resultatet före skatt ökade till 766 Mkr (267)• Resultatet efter skatt ökade till 634 Mkr (213)• Vinst per aktie ökade till 8,20 kr (3,01) före

utspädning, och ökade till 8,12 kr (2,38) efter utspädning

• Hyresintäkterna ökade till 321 Mkr (295)• Driftnettot ökade till 169 Mkr (136)• Förvaltningsresultatet ökade till 72 Mkr (45)• Värdeförändring förvaltningsfastigheter

uppgick till 488 Mkr (126), ökning 3,3 procent• Värdeförändring derivat uppgick till -45 Mkr (76)• Resultatet före skatt ökade till 504 Mkr (209)• Resultatet efter skatt ökade till 388 Mkr (166)• Vinst per aktie ökade till 5,02 kr (2,34) före

utspädning, och ökade till 4,98 kr (1,85) efter utspädning

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ANDRA KVARTALET• D. Carnegie & Co har tillträtt fastighetsportfölj i

Eskilstuna, med fastighetsvärde om 116 Mkr

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET• D. Carnegie & Co har genomfört en riktad nyemis-

sion om 6 539 900 aktier av serie B och tillfört 474 Mkr till det egna kapitalet före emissionskostnader

• D. Carnegie & Co har förvärvat fastighetsportfölj i Katrineholm, med ett överenskommet fastighets-värde om 618 Mkr

• D. Carnegie & Co har ingått avtal om att förvärva fastighetsportfölj i Eskilstuna, med ett överenskom-met fastighetsvärde om 116 Mkr

• D. Carnegie & Co har emitterat en icke säkerställd obligation på 1 000 Mkr

• D. Carnegie & Co:s aktie har fått plats i Morgan Stanleys MSCI Global Small Cap Index, VINX Benchmark Index och EPRA European Index

• D. Carnegie & Co har rekryterat Pär Westin som kommersiell uthyrare av det kommersiella lokal-beståndet om 90 000 kvadratmeter

• D. Carnegie & Co har ingått avtal om fastighetsför-säljning till en bostadsrättsförening med ett underlig-gande fastighetsvärde om 43 Mkr vilket motsvarar 16 850 kr per kvadratmeter

• D. Carnegie & Co har förvärvat 10 miljoner stamaktier i Amasten Holding AB (publ) motsvarande 6,7 procent av kapitalet

• D. Carnegie & Co offentliggör en femårig investe-ringsplan om 900 Mkr avseende energiförbättringar

• D. Carnegie & Co har förtidsbetalt konvertibla förlagslån och förhindrat utspädning

1 JANUARI – 30 JUNI 2016 ANDRA KVARTALET 2016

DELÅRSRAPPORT

Q2 2016

NYCKELTAL jan – juni2016

april – juni2016

jan – juni 2015

april – juni 2015

jan – dec 2015

Hyresintäkter, Mkr 630,1 320,6 591,9 295,4 1 217,4

Driftnetto, Mkr 286,9 168,5 256,6 136,5 554,1

Överskottsgrad, % 45,5% 52,5% 43,2% 46,3% 45,4%

Förvaltningsresultat, Mkr 108,7 71,5 47,0 44,8 186,2

Resultat efter skatt, Mkr 634,3 388,4 213,1 165,7 1 139,1

Vinst efter skatt per aktie SEK, före utspädning 8,20 5,02 3,01 2,34 16,10

Vinst efter skatt per aktie SEK, efter utspädning 8,12 4,98 2,38 1,85 13,50

Eget kapital, per aktie SEK 69,09 69,09 49,60 49,60 62,06

Justerat eget kapital (EPRA NAV) per aktie, SEK 85,05 85,05 56,38 56,38 73,50

Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 15 205,2 15 205,2 11 547,7 11 547,7 13 826,40

Soliditet, % 31,2 31,2 25,3 25,3 28,2

Soliditet, justerad, % 38,4 38,4 29,1 29,1 33,4

D. Carnegie & Co AB (publ) 3


De stora värdeökningarna har åstadkommits genom investeringar om 260 miljoner kronor under kvartalet vilka har ökat driftnettot samt sänkta avkastningskrav, både genom en stärkt marknad och genom att fastigheternas kvalitet ökat. Värdeökningen avspeglas i en ökning av det justerade egna kapitalet med sex procent under kvartalet till 85 kronor per aktie. Även intjänings-förmågan för jämförbart bestånd har ökat – upp 86 miljo-ner kronor eller 39 procent, till 305 miljoner kronor på rullande tolv månader jämfört med sista juni ett år tidigare. För hela beståndet är vi nu uppe i 375 miljoner.

Hyresintäkterna för det andra kvartalet har ökat med cirka nio procent jämfört med förra året, främst på grund av renoveringar. Det är också glädjande att se att under-hållskostnaderna gått ner vilket leder till att driftnettot stiger med över 23 procent jämfört med samma period förra året. Under perioden har rekordmånga lägenheter renoverats vilket har ökat kostnaden för renoveringsva-kansen vilket slår kortsiktigt på driftnettot. Denna nack-del uppvägs dock av att hyresintäkterna långsiktigt ökar kraftigt.

Sammantaget har förbättringarna inneburit en stark ökning i redovisat resultat. Kvartalets resultat före skatt uppgår till 504 miljoner kronor, att jämföras med 209 miljoner för andra kvartalet 2015, en ökning med 141 procent. Nedbrutet till vinst per aktie efter skatt blir

siffran 5,02 kronor jämfört med 2,34 kronor för samma period 2015.

I syfte att förenkla kapitalstrukturen, klargöra ägarbilden samt sänka finansieringskostnaden har vi under kvartalet i förtid återbetalat tre konvertibla förlagslån på totalt 1 020 miljoner kronor. För att säkerställa att kapitalstruk-turen förbättras utgörs en del av finansieringen av en riktad aktieemission som genomfördes i början av april. Resterande del finansieras av en ny, icke säkerställd, treårig obligation som gavs ut i mitten av april. Båda emissionerna mottogs väl och övertecknades.

Under perioden har avtal träffats om förvärv av ytterligare totalt 853 lägenheter i två affärer varav 717 tillträtts. Ytterligare en åtgärd för att öka vår lönsamhet är att driva på utvecklingen av byggrätter så att vi kan starta nybygg-nation under nästa år. Vi har även genomfört den första bostadsrättsombildningen i Rinkeby när vi sålde till en bostadsrättsförening 88 procent över vårt bokförda värde. Vi avser fortsätta med ombildningar för att synliggöra värden och öppna möjligheten att frigöra kapital.

Stockholm den 14 juli 2016 ULF NILSSONVD för D. Carnegie & Co

Kommentar från VD

Under årets andra kvartal har takten i renoveringsarbetet ytterligare ökats och under perioden har cirka 340 lägenheter renoverats och flera fastigheter har fått nya fasader, fönster och tak. Förädlingen av fastigheterna medför förbättrade drift-netton som starkt bidrar till periodens värdeökningar, vilka överstiger 700 miljoner kronor. Resultatet före skatt ökar med över 140 procent jämfört med samma period föregående år. Vi har också i förtid återbetalat alla våra konvertibellån vilket finan-sierats genom en nyemission och genom ett obligationslån och vi har därmed förhindrat en signifikant utspädning av bolagets aktier.

Antal färdigställda bostäderi Stockholms län

Bostadsbehov (600 enheter per 1000 invånare)

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

1975

1977

1979

19811983

19851987

19891991

19931995

19971999

20012003

20052007

20092011

2013

Befolkningsökningi Stockholms län

Antal



D. Carnegie & Co är ett fastighetsbolag inriktat på att äga och utveckla hyresbostäder i miljonprogrammen i Stockholmregionen.

God avkastning – låg risk

Det finns goda möjligheter att skapa värden genom renovering eftersom få genomgripande upprustningar har skett sedan byggåren 1965-75, men byggnaderna har oftast mycket bra lägen och välbyggda stommar. Behovet av renovering gör också att de ofta kan förvärvas till förmånligt pris.

Hyresnivåerna är generellt sett låga i miljonprogrammen. Därmed är potentialen hög för höjda hyror efter renove-ring. Genom upprustning minskar även underhållskost-naderna med betydande belopp. Renoveringarna får inte bara en positiv inverkan på kassaflödet, utan medför även kraftiga ökningar av värdet på fastigheterna.

D. Carnegie & Co:s modell innebär att enstaka lägenhe-ter renoveras vid naturlig omsättning istället för att en hel huskropp hanteras åt gången. På så sätt kan utdragna och dyra evakueringar undvikas och vakanskostnaden hållas

på ett minimum. Sättet att renovera uppskattas också av hyresgästerna eftersom de sker när naturliga vakanser uppstår eller när en överenskommelse gjorts med hyres-gästerna.

Att ha fastigheterna samlade geografiskt betyder att D. Carnegie & Co kan förvalta fastigheterna på ett kost-nadseffektivt sätt. Förvaltningen bedrivs genom lokala områdeskontor vilket också bidrar till att skapa en nära relation till hyresgästerna. För att minska kostnader och öka servicegraden är också en del hantverkare t.ex. målare anställda i koncernen.

Det hårda trycket på bostäder i Stockholmsregionen väntas bestå inom överskådlig tid framöver. Därmed är vakansrisken i det närmaste obefintlig i D. Carnegie & Co:s bestånd. För närvarande är kötiden sex år i beståndet.

Källa: Statistiska Centralbyrån, SCB

UTVECKLINGEN FÖR ANTALET BOSTÄDER KONTRA BEFOLKNINGSÖKNINGEN I STOCKHOLMS LÄN

Trots att antalet nybyggda bostäder ökat rejält under senaste åren och att trenden väntas bestå så tilltar bristen på bostäder i Stockholmsregion då befolkning ökar betydligt snabbare än nybyggnationen.

ÄGA OCH UTVECKLA HYRESBOSTÄDER MED FOKUS PÅ STOCKHOLM

DETTA ÄR D. CARNEGIE & CO

Påbörjat bostadsbyggande

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

160 000

Antal

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Befolkningsökning



Marknaden där vi verkar

Det råder en stor brist på bostäder i Stockholmsregionen. En brist som väntas bestå under en överskådlig tid då befolkningsökningen i Stockholmsområdet vida översti-ger nyproduktionen av bostäder. Det är på denna mark-nad D. Carnegie & Co äger fastigheter.

När det gäller hyreslägenheter beräknas kötiden i Stock-holmsområdet för en bostad ligga på i genomsnitt nio år. Över 500 000 personer står i dag i kö för en lägenhet. I fjol fick endast 12 000 personer ett nytt hyreskontrakt i Stockholm.

Bristen på bostäder är så stor att det behövs 700 000 nya bostäder i Sverige fram till år 2025, enligt en prognos från Boverket. Till stor del beror bristen på en fortsatt kraftig befolkningsökning. En betydande del av detta behov finns i Stockholmsregionen. Även om nybyggna-tionerna av bostäder ligger på en hög nivå och nästa år väntas uppgå till 50 000 i antal så spås bristen på hyres-rätter öka.

Den stora befolkningstillväxten gör att bristen på bostäder väntas bestå under överskådlig tid. 2025 väntas bristen på bostäder i landet uppgå till 700 000 där en mycket stor del av behovet väntas finnas i Stockholmsregionen.

STOR EFTERFRÅGAN PÅ BOSTÄDER I MILJONPROGRAMMEN

PROGNOS 2016: BRISTEN PÅ BOSTÄDER FORTSÄTTER ÖKA

Kista/Husby



Belopp i Tkr 2016jan – juni

2015jan – juni

2016 april – juni

2015 april – juni

2015 jan – dec

Hyresintäkter 630 088 591 857 320 616 295 420 1 217 356

Övriga intäkter 191 1 984 147 -704 3 459

Driftskostnader -277 731 -253 206 -121 274 -114 065 -496 163

Underhållskostnader -46 109 -65 260 -21 169 -35 072 -131 149

Fastighetsskatt -11 853 -11 448 -5 987 -5 486 -23 935

Tomträttsavgäld -7 721 -7 316 -3 823 -3 640 -15 445

Driftnetto 286 865 256 611 168 510 136 453 554 123

Central administration -40 465 -60 535 -23 175 -29 556 -96 779

Kostnader vid rörelseförvärv - - - - -

Finansnetto -137 723 -149 115 -73 791 -62 121 -271 102

Förvaltningsresultat 108 677 46 961 71 544 44 776 186 242

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 845 366 259 458 488 342 126 281 1 306 792

Värdeförändringar finansiella instrument -121 185 922 -44 713 75 510 -10 999

Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -11 585 -37 800 -11 585 -37 800 -45 507

Nedskrivning goodwill -54 979 -2 385 - -220 -15 004

Resultat före skatt 766 294 267 156 503 588 208 547 1 421 524

Skatt -132 027 -54 069 -115 156 -42 832 -282 389

Periodens resultat 634 267 213 087 388 432 165 715 1 139 135

Övrigt totalresultat - - - - -

Summa övrigt totalresultat 0 0 0 0 0

Summa totalresultat för perioden 634 267 213 087 388 432 165 715 1 139 135

Resultat hänförligt till:

Moderbolagets ägare 634 267 212 511 388 432 164 461 1 138 559

Innehav utan bestämmande inflytande - 576 - 1 254 576

Summa totalresultat för perioden 634 267 213 087 388 432 165 715 1 139 135

Vinst per aktie SEK 8,20 3,01 5,02 2,34 16,10

Vinst per aktie SEK, efter utspädning 8,12 2,38 4,98 1,85 13,50

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET I SAMMANDRAG



Perioden januari–juni 2016

Hyresintäkter och driftnettoIntäkterna för perioden uppgick till 630 Mkr (592). Ökningen av intäkterna beror till största delen på att renoveringstakten för lägenheter har ökat, vilket har inneburit ökade hyresnivåer, förvärv av nya fastigheter, samt de generella hyreshöjningarna för 2015 som har legat i intervallet 0,5-1,3 procent, med ett viktat snitt på 1,1 procent. Perioden har präglats av en uppskalning av renoveringstakten. Denna medvetna strategi, att renovera alla blivande vakanser har under perioden inneburit en utebliven hyra motsvarande ca 18 Mkr. Detta innebär dock att ett stort antal lägenheter har renoverats samt är under renovering.

Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -343 Mkr (-337). De ökade kostnaderna beror främst på de genomförda förvärven, som ökat fastighetsbeståndet. I kostnader för förvaltningen ingår driftkostnader, löpande underhåll och reparationer, fastighetsskatt och andra för-valtningskostnader direkt kopplade till förvaltningen av fastigheterna. Säsongvariationer påverkar kostnaderna olika för de olika kvartalen, där första och fjärde kvartalet vanligtvis har de högsta kostnaderna, framförallt vad avser kostnader för uppvärmning och halkbekämpning.

Driftnettot, d v s totala intäkterna minus kundförluster, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration, tomträttsavgälder och fastighetsskatt, för perioden upp-gick till 287 Mkr (257), vilket ger en överskottsgrad på 45,5 procent (43,2). Det ökade driftnettot, en ökning med 12 procent, är till största delen kopplat till den ökan-de investeringstakten, vilken medför lägre kostnader för löpande underhåll.

AdministrationskostnaderAdministrationskostnaderna under perioden uppgick till -40 Mkr (-61). Dessa kostnader består i huvudsak av personalkostnader, kostnader för koncerngemensamma funktioner, marknads- och försäljningskostnader. Under perioden har en rad aktiviteter genomförts i syfte att samla hela koncernen under varumärket D. Carnegie & Co, vilket har medfört högre kostnader av engångskarak-tär, vilka under perioden uppgår till cirka 6 Mkr.

FinansnettoFinansnettot uppgick under perioden till -138 Mkr

(-149). Finansiella intäkter har under perioden uppgått till 7 Mkr (4), vilka i huvudsak består av räntor på säljre-verser. Finansiella kostnader utgörs främst av räntekost-nader för lån från kreditinstitut avseende koncernens fastighetsbestånd, samt räntekostnader för de två efter-ställda obligationslånen på vardera 1 Mdr som emittera-des i april 2015, respektive april 2016. Under perioden har finansnettot belastats med räntor för det konvertibla förlagslånet om totalt 26 Mkr. Detta lån är återbetalt per den 30 juni 2016. Besparingen kommer att bli 11 Mkr på årsbasis jämfört med obligationslånet som emitterades för att lösa detta konvertibla förlagslån. Räntetäckningsgra-den för perioden uppgår till 1,8 ggr (1,7).

FörvaltningsresultatFörvaltningsresultatet, dvs resultatet före värdeförändring-ar och skatt, uppgick under perioden till 109 Mkr (47).

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade värdeförändringarKoncernen genomför värderingar av fastigheterna kvartalsvis och fastigheterna redovisas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 i enlighet med nivå 3. Per bok-slutsdatum har 25 procent av fastigheterna värderats externt och 75 procent av fastigheterna värderats internt, där motsvarande modell för värdering och antaganden använts som vid de externa värderingarna gjorda av Savills. Den genomsnittliga direktavkastningen i värde-ringen är 4,56 procent, att jämföras med 4,84 procent vid årsskiftet. Under perioden har värdeförändringar på för-valtningsfastigheter påverkat resultatet med 845 Mkr (259). Värderingarna har påverkats positivt av hyresök-ningen under perioden, framförallt beroende av den öka-de renoveringstakten som resulterat i ett högre driftnetto, samt ett lägre avkastningskrav.

Under perioden har värdehöjande investeringar gjorts till ett värde av 411 Mkr (116).

Under perioden har fastigheter avyttrats och påverkat resultatet med -12 Mkr (-38). Efter prövning av good-willvärdet, som koncernen gör kvartalsvis, har en ned-skrivning gjorts som under perioden påverkat resultatet med -55 Mkr (-2), vilket till största delen beror på försälj-ningar av fastigheter, som ingick i rörelseförvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB. Periodens resultat har

Resultatposterna nedan avser perioden januari-juni 2016. Jämförelseposterna angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år.

Märsta



påverkats positivt i motsvarande grad av upplösning av uppskjuten skatt.

Värdeförändringar derivat Koncernen använder swapderivat för att begränsa ränte-risken. Räntederivaten redovisas varje kvartal till mark-nadsvärde och värdet är beroende av ränteutvecklingen. Förändringen av värdet redovisas över resultaträkningen. Marknadsvärdet har för perioden påverkat resultatet med -140 Mkr (1) beroende på att räntorna har fortsatt att sjunka under perioden. Dessa värdeförändringar är dock inte kassaflödespåverkande. SkattResultat före skatt uppgick till 766 Mkr (267). Skatte-kostnaden för perioden uppgick till -132 Mkr (-54) och består av uppskjuten skatt hänförlig till temporära skill-nader på förvaltningsfastigheter -225 Mkr (-106), vär-deförändring derivat 30 Mkr (-2), och underskottsav-drag 67 Mkr (54), uppskjuten skatt temporär skillnad aktier -4 Mkr (-2), samt aktuell skatt hänförlig till årets resultat 0 Mkr (2). Den effektiva skattesatsen för perio-den är 17,2 procent (20,2). Den låga effektiva skattesat-sen förklaras av skattefria bolagsförsäljningar.

Periodens resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till 634 Mkr (213), vilket motsvarar 8,20 kr (3,01) per stamaktie före utspädning, 8,12 kr (2,38) efter full utspädning.



Andra kvartalet april-juni 2016

Hyresintäkter och driftnettoResultat och driftnettot har under årets andra kvartal ökat jämfört med samma period föregående år. Ökningen beror framförallt på hyreshöjningar på helrenoverade lägenheter, samt de generella hyreshöjningar som slagit igenom under 2015.

Intäkterna under andra kvartalet ökade till 321 Mkr (295), en uppgång med 9 procent jämfört med andra kvartalet 2015. En del av intäktsökningen härrör sig till förvärvade bestånd. Intäkterna för det andra kvartalet har också ökat till följd av ökade hyresintäkter för de färdig-ställda renoverade lägenheterna samt de generella hyres-förändringarna under 2015.

Driftkostnaderna under det andra kvartalet minskade något till -152 Mkr (-158). De lägre kostnaderna förkla-ras framför allt av att den aktiva förvaltningen medfört lägre kostnader, framförallt vad gäller löpande underhåll. Detta till följd av att ökad investeringstakt minskar kost-nader för det löpande underhållet.

Driftnettot, d v s totala intäkter minus kundförluster, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration, tomträttsavgälder och fastighetsskatt, ökade under det andra kvartalet till 169 Mkr (136), en uppgång med 23 procent jämfört med andra kvartalet 2015, överskottsgra-den uppgår till 52,5 procent (46,3). Direktavkastningen uppgår till 4,6 procent (4,7) och den genomsnittliga finansieringskostnaden på de totala räntebärande skul-derna minskade till 2,6 procent (2,8).

Resultat Kostnaden för central administration minskade under det andra kvartalet till -23 Mkr (-30). Andra kvartalet 2016 belastades med kostnader av engångskaraktär, beroende på ökade kostnader för sponsring och satsningar på sociala aktiviteter.

Finansnettot för det andra kvartalet uppgick till -74 Mkr (-62). Under april 2016 har ett nytt icke säkerställt obli-gationslån om 1 000 Mkr emitterats, med räntevillkor STIBOR 3 mån + 400, vilket belastat finansnettot. Detta obligationslån har under perioden använts till förtida lösen av konvertibelt förlagslån per den 30 juni 2016, som löpte med 5 procent årlig ränta. Finansnettot har under

det andra kvartalet belastats med extra räntekostnader om ca 10 Mkr på grund av överlappning mellan den nye-mitterade obligationen på 1 000 Mkr och det konvertibla förlagslånet på 1 020 Mkr vilket återbetalats den 30 juni 2016. Koncernens genomsnittliga ränta för de totala rän-tebärande skulderna uppgick vid andra kvartalets slut, inklusive derivat till 2,6 procent (2,8). Räntetäcknings-grad för det andra kvartalet uppgår till 2,0 ggr (1,7).

Förvaltningsresultatet, dvs resultatet före värdeföränd-ringar och skatt, för det andra kvartalet ökade till 72 Mkr (45).

Under det andra kvartalet har värdeförändringar på för-valtningsfastigheter påverkat resultatet med 488 Mkr (126). Värderingen baseras på ett genomsnittligt avkast-ningskrav på 4,56 procent att jämföras med 4,70 procent vid utgången av det första kvartalet.

Värdeökningen förklaras dels av ökat driftnetto till följd av hyreshöjande investeringar i fastigheterna, dels av en anpassning till det lägre avkastningskravet på marknaden.

Värdeförändringar på derivat påverkade resultatet för det andra kvartalet med -45 Mkr (76), detta till följd av att räntan fortsatt att gå ner under det andra kvartalet. Totalt uppgår derivatportföljen till ett nominellt belopp om 3 401 Mkr, som består av ränteswappar och räntetakavtal (cap).

Resultatet efter skatt för det andra kvartalet uppgick till 388 Mkr (166) vilket motsvarar ett resultat per stamaktie på 5,02 kr (2,34) före utspädning.

Resultatposterna nedan avser det andra kvartalet, april-juni 2016. Jämförelseposterna angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år.



Belopp i Tkr 2016 30 juni

2015 30 juni

2015 31 december

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Goodwill 630 457 686 020 685 728

Förvaltningsfastigheter 15 205 206 11 547 676 13 826 439

Inventarier 5 464 4 605 4 661

Aktier och andelar 258 113 868 558

Långfristiga fordringar - 171 691 6 662

Uppskjuten skattefordran 245 471 105 457 148 135

Summa anläggningstillgångar 16 086 856 12 629 317 14 672 183

Omsättningstillgångar

Omsättningstillgångar 597 649 165 987 412 134

Likvida medel 438 678 901 008 478 524

Summa omsättningstillgångar 1 036 327 1 066 995 890 658

SUMMA TILLGÅNGAR 17 123 183 13 696 312 15 562 841

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 5 341 381 3 465 540 4 391 588

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 9 103 198 7 943 134 7 587 332

Övriga långfristiga skulder 2 123 5 694 3 143

Uppskjuten skatteskuld 1 664 348 1 155 332 1 435 043

Räntederivat 199 912 55 347 60 487

Summa långfristiga skulder 10 969 581 9 159 507 9 086 005

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 440 222 814 971 1 650 286

Övriga kortfristiga skulder 371 999 256 294 434 962

Summa kortfristiga skulder 812 221 1 071 265 2 085 248

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 123 183 13 696 312 15 562 841

Eget kapital hänförligt till:

Moderbolagets ägare 5 341 381 3 465 540 4 391 588

Innehav utan bestämmande inflytande - - -

Summa eget kapital 5 341 381 3 465 540 4 391 588

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG



Rapport över finansiell ställning (koncernen)

Förvaltningsfastigheter, goodwill Koncernens fastighetsbestånd uppgår vid periodens slut till 1 267 164 m2 (1 139 602) med ett aktuellt hyresvärde om 1 237 Mkr (1 065). Förvaltningsfastigheterna redovi-sas till marknadsvärde och uppgår vid periodens slut per den 30 juni 2016 till 15 205 Mkr (11 548), vilket motsva-rar ett värde om 11 999 kr/ m2 (10 133). Se vidare sidorna 14-15.

Goodwillvärdet uppgår vid periodens slut till 630 Mkr (686), ett värde som uppkom vid förvärvet av Hyresbos-täder i Sverige II AB. Värdet avser skillnaden mellan vid förvärvet förhandlad uppskjuten skatt och nominell skatt 22 procent. En prövning av goodwillvärdet har vid perio-dens slut resulterat i en nettonedskrivning av goodwill-värdet med -55 Mkr (-2,4), till största delen till följd av att fastigheter har sålts under perioden. Motsvarande upplösning av uppskjuten skatt har gjorts.

Långfristiga fordringar Inga långfristiga fordringar finns vid periodens slut, samtliga är lösta (172). OmsättningstillgångarOmsättningstillgångar vid periodens slut uppgår till 598 Mkr (166), avser i huvudsak reversfordran 205 Mkr, placeringar i aktier 260 Mkr, kundfordringar 16 Mkr, samt förutbetalda kostnader 48 Mkr.

Likvida medelKoncernens likvida medel uppgår vid periodens slut till 439 Mkr (901). Kassan har har under det första halvåret stärkts genom bolagsförsäljningar med 353 Mkr (218), samt genom en nyemission uppgående till 461 Mkr. Kassan har under perioden använts dels till bolagsförvärv med -576 Mkr (-), dels till investeringar i befintliga fast-igheter med -411 Mkr (-116). Under perioden har netto-upplåning gjorts med 171 Mkr (760). Den befintliga kassan kommer att användas för ytterligare förvärv och fortsatt hög takt avseende lägenhetsrenoveringar.

Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick per den 30 juni 2016 till 5 341 Mkr (3 466) och soliditeten uppgick till 31,2 procent (25,3). Förändringen av koncernens egna kapital hänför sig till periodens resultat och den under perioden riktade nyemission om 6 539 900 aktier av serie B som tillfört 474 Mkr till det egna kapitalet före emissions-kostnader.

Uppskjuten skattUppskjuten skattefordran uppgår till 245 Mkr (105) och avser väsentligen underskottsavdrag. Uppskjuten skatte-skuld uppgår till 1 664 Mkr (1 155), och avser väsentligen skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt rest-värde avseende fastigheter.

Räntebärande skulder Koncernens totala räntebärande skulder uppgår till 9 543 Mkr (8 758).

Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut upp-går till 7 543 Mkr (6 437). Utöver skulder till kreditinsti-tut finns två icke säkerställda obligationer om totalt 2 000 Mkr.

Koncernens kortfristiga räntebärande skulder till kredit-institut uppgår till 440 Mkr (748). Dessa utgörs i huvud-sak av s.k. rullande krediter som förlängs löpande.

Övriga långfristiga skulder Övriga långfristiga skulder uppgår till 2 Mkr (6) och består i huvudsak av skuld till leasingbolag. Övriga kortfristiga skulder Övriga kortfristiga skulder uppgår till 372 Mkr (256) och består i huvudsak av leverantörsskulder, samt upp-lupna kostnader.

Balansposterna nedan avser ställningen vid periodens utgång 30 juni 2016. Jämförelsepos-terna angivna inom parentes avser belopp vid motsvarande periods utgång föregående år.



Belopp i Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet

kapital

Balanserade vinstmedel

inklusiveperiodens

resultat

Eget kapitalhänförligt till

moder-företagets aktieägare

Innehavare utan

bestämmande inflytande

Totalt eget kapital

hänförligt till företagets

ägare

Ingående eget kapital 2015-01-01

901 762 2 084 892 222 060 3 210 308 41 147 3 251 455

Periodens resultat januari-juni 2015 - 41 723 213 087 254 234 -41 147 213 087

Tillskjutet kapital, optioner - 998 - 998 - 998

Eget kapital 2015-06-30 901 762 2 127 613 435 147 3 465 540 0 3 465 540

Periodens resultat juli-december 2015 - 1 018 926 048 926 048 - 926 048

Tillskjutet kapital, optioner - - - 0 - 0

Övrigt totalresultat juli-december 2015 - - - 0 - 0

Eget kapital 2015-12-31 901 762 2 128 631 1 361 195 4 391 588 0 4 391 588

Periodens resultat januari-juni 2016 - - 634 267 634 267 - 634 267

Nyemission 83 334 376 585 459 919 459 919

Tillskjutet kapital, optioner - 807 - 807 - 807

Andel eget kapital konvertibelt förlagslån - - -145 200 -145 200 - -145 200

Övrigt totalresultat januari-mars 2016 - - - 0 - 0

Utgående eget kapital 2016-06-30

985 096

2 506 023

1 850 262

5 341 381

0

5 341 381

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN

Rapport över förändring i eget kapital (koncernen)Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni 2016 till 5 341 Mkr (3 466), och soliditeten till 31,2 procent (25,3). Eget kapital per aktie upp till 69,09 kr (49,60). EPRA NAV per aktie uppgick till 85,05 kr (56,38). Jämförelseposterna angivna inom parentes avser belopp vid motsvarande periods utgång föregående år.

Förändring av eget kapitalFörändringen av koncernens egna kapital hänförs till periodens resultat 634 Mkr och den under perioden riktade nyemission om 6 539 900 aktier av serie B som tillfört 474 Mkr till det egna kapitalet före emissionskostnader.

AktiekapitalPer den 30 juni 2016 omfattade det registrerade aktiekapita-let 5 369 866 A-aktier och 71 938 910 B-aktier, totalt 77 308 776 aktier. Aktierna har ett kvotvärde på 12,742349. A-aktien berättigar till 5 röster och B-aktien 1 röst.

Övrigt tillskjutet kapitalAvser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. I denna post ingår genomförda kvittningsemissioner, nyemissioner, reg-lering av emissionskostnader vid börsintroduktion, samt för-värvat eget kapital vid förvärv av intressebolag.

Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultatI denna post ingår intjänade vinstmedel i moderbolag, samt konsoliderade vinstmedel i dotterbolag och intressebolag.



Rapport över kassaflöden (koncernen)

Löpande verksamhetenKassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, uppgick till 89 Mkr (51). Efter en föränd-ring av rörelsekapitalet på -375 Mkr (-141), uppgick kassa-flödet från den löpande verksamheten till -286 Mkr (-90).

InvesteringsverksamhetenKassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -386 Mkr (-24) och utgörs till största delen av kassaflödespåver-kande försäljning av förvaltningsfastigheter 353 Mkr (218), samt investeringar i befintliga fastigheter -411 Mkr (-116), kassaflödespåverkande köp av förvaltningsfastigheter -576

Mkr (-) och förändring av finansiella anläggningstillgångar 250 Mkr (-122).

FinansieringsverksamhetenKassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 632 Mkr (761). I kassaflödet ingår nyemission 461 Mkr (1), upptagande av nya lån på 1 696 Mkr (4 814), samt amorte-ring av lån på -1 524 Mkr (-4 053).

Periodens kassaflödePeriodens kassaflöde uppgick till -40 Mkr (648) och likvida medel minskade till 439 Mkr (901) vid utgången av perioden.

Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period (januari-juni) föregående år.

Belopp i Tkr 2016jan – juni

2015jan – juni

2016april – juni

2015april – juni

2015 jan – dec

Förvaltningsresultat 108 677 46 961 71 543 44 778 186 242

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -8 716 4 525 -2 864 9 654 18 074

Betald skatt -11 050 -392 - - -1 891

Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 88 911 51 094 68 679 54 432 202 425

Ökning (-) / minskning (+) av rörelsekapitalet -375 130 -140 990 -149 325 -142 316 76 032

Kassaflöde från den löpande verksamheten -286 219 -89 896 -80 646 -87 884 278 457

Investeringsverksamheten

Investering i befintliga fastigheter -411 306 -115 773 -262 454 -69 710 -490 702

Förvärv av koncernbolag/fastigheter, rörelseförvärv - -2 969 - -50 -

Förvärv av koncernbolag/fastigheter, tillgångsförvärv -576 137 - -537 354 - -372 785

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -1 374 -1 490 -1 326 -478 -2 103

Förvärv av immateriella anläggningstillgångar - - - - -

Försäljning av koncernbolag/fastigheter 352 862 218 294 -6 139 215 992 243 154

Förändring finansiella anläggningstillgångar 250 123 -121 710 178 -121 710 -107

Aktier och andelar netto - - - - -

Kassaflöde från investeringsverksamheten -385 832 -23 648 -807 095 24 044 -622 543

Finansieringsverksamheten

Nyemission 460 725 998 460 725 998 998

Upptagna lån 1 695 695 4 813 532 1 610 195 1 000 000 5 316 247

Amortering lån -1 524 215 -4 053 146 -1 298 528 -196 459 -4 747 803

Utdelning - - - - -

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 632 205 761 384 772 392 804 539 569 442

Periodens kassaflöde -39 846 647 840 -115 349 740 699 225 356

Likvida medel vid periodens början 478 524 253 168 554 027 160 309 253 168

Likvida medel vid periodens slut 438 678 901 008 438 678 901 008 478 524

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG



FastighetsbeståndD. Carnegie & Co:s fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av bostadsfastigheter i Storstockholm och tillväxtområden i Mälardalen. Fastighetsbeståndet består till huvuddelen av bostadsfastigheter byggda mellan 1965-1974 och ingår i det s.k. miljonprogrammet. Av det totala fastighetsbeståndet är tyngdpunkten, 64 procent (65), beläget i Storstockholm. Under det första halvåret har avyttringen av Göteborgs-beståndet slutförts. Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år.

Investeringar och avyttringarUnder perioden har de totala investeringarna uppgått till 1 076 Mkr (116), varav 411 Mkr (116) avser investeringar i befintliga fastigheter och 665 Mkr (-) avser förvärv av nya fastigheter. Investeringar avser lägenhetsre-noveringar samt renovering av fasader och tak. Under perioden (januari-juni) har två fastighetsförsäljningar genomförts, som vid värderingen den 31 december 2015 motsvarade ett marknadsvärde på 543 Mkr (348).

Belopp i Tkr Fastighetsbestånd vid periodens början

2016 1 januari

20151 januari

Befintliga fastigheter 13 826 439 11 520 820

Förvärv 664 646 -

Investering i befintliga fastigheter 411 306 115 773

Avyttringar -542 551 -348 375

Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 845 366 259 458

Fastighetsbestånd vid periodens slut, 30 juni 15 205 206 11 547 676

Per den 30 juni 2016 har D. Carnegie & Co:s fastighets-bestånd värderats till ett marknadsvärde om 15 205 Mkr. Fastighetsbeståndet har värderats enligt nedan beskriven metodik där 25 procent av beståndet värderats av extern part och 75 procent värderats internt. Den externvärdera-de delen av beståndet roteras varje kvartal, vilket leder till

att hela fastighetsbeståndet har externvärderats under den senaste tolvmånadersperioden. De externa fastig-hetsvärderingarna har utförts av Savills. Jämförelsepos-terna inom parantes avser belopp för motsvarande period föregående år.

STOCKHOLM

FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER

Fastighetsvärde

LägenhetsrenoveringarTotalt har 1 278 (354) lägenheter i det nuvarande beståndet på 16 239 lägenheter renoverats med Bosystem-metoden sedan 2014, varav 589 lägenheter har renoverats under perioden (126). Hyran på de vid perioden färdigställda lägen-heterna har ökat från ett ingående snitt om 1 027 kr/m2 till 1 433 kr/m2.Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.



Värdebedömningen grundar sig på kassaflödesanalys innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden under kalkylperiodens fem år jämte restvärde.

Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varie-rar från 4,07 procent till 8,00 procent med ett totalt snitt på 4,56 procent (5,16). Antagandet avseende de framtida kassaflödena görs utifrån analys av:

• Marknadens/närområdets framtida utveckling• Fastighetens marknadsförutsättningar och marknads-

position• Marknadsmässiga hyresvillkor • Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i

jämförelse med dem i den aktuella fastigheten

Utifrån analysen resulterande driftnetton under kalkylpe-rioden (2016-2020) och ett rest¬värde vid kalkylperiodens slut har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta i intervallet 6,15-10,16 procent. Den genomsnittliga kalkylräntan som användes för perioden var 6,65 procent (7,26). De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar den externa värderarens tolkning

av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde utgör marknadsvärdet.

Potentiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier och läge i planprocessen. Byggrätterna har värderats till 250-8 000 kr per kvadratmeter BTA vid färdig detaljplan. Avdrag från dessa värden görs för att reflektera uppskattat läge i detaljplaneprocessen. Total yta potentiella byggrät-ter med värde, uppskattas till 232 300 m2 BTA (bruttoa-rea). De potentiella byggrätterna har per den 30 juni 2016 värderats till ett marknadsvärde om 311 Mkr. Endast potentiella byggrätter som fortskridit tillräckligt långt i planprocessen åsätts marknadsvärde.

Den totala värdeförändringen i fastighetsbeståndet har under perioden varit 5,89 procent (2,30).

D. CARNEGIE & CO:S FASTIGHETSBESTÅND 2016-06-30

Ort/områdeUthyrbar

areaAntal

lägenheterSnitthyror bostäder

Andel renoverade

Marknadsvärde 30 juni 2016

Storstockholm

Kista/Husby 110 324 1 528 1 070 15,0% 1 518 000

Bromsten/Rinkeby 114 491 1 303 1 071 17,7% 1 466 870

Sollentuna 33 845 454 1 126 5,3% 470 400

Flemingsberg 40 406 573 981 5,1% 487 000

Vårby/Vårberg 66 791 863 1 051 3,8% 703 000

Jordbro 157 837 1 953 1 109 8,4% 1 664 000

Södertälje 159 943 2 110 1 174 5,3% 2 159 760

Bro 43 749 540 1 022 5,0% 503 162

Märsta 56 965 690 1 006 6,5% 703 000

Totalt Storstockholm 784 351 10 014 1 088 8,9% 9 675 192

Uppsala 75 438 970 1 020 6,6% 926 100

Eskilstuna 135 605 1 828 1 002 7,5% 1 535 500

Strängnäs 35 540 411 1 129 5,1% 477 975

Norrköping 172 653 2 299 1 048 10,1% 1 899 400

Katrineholm 60 945 717 972 0,0% 649 939

Totalt övriga orter 480 181 6 225 1 027 7,3% 5 488 914

Kommersiella fastigheter, övrig mark 2 632 - - - 41 100

Totalt 1 267 164 16 239 1 063 8,3% 15 205 206



Finansiering

Räntebärande skulder D. Carnegie & Co hade vid periodens utgång totala ränte-bärande skulder uppgående till 9 543 Mkr, vilket motsva-rar en belåningsgrad om cirka 57 procent (64), varav skul-der till kreditinstitut uppgår till 7 543 Mkr (6 495), vilket motsvarar ett LTV om cirka 50 procent (56). Av skulder till kreditinstitut avser -73 Mkr (-58) förutbetalda uppläggningskostnader. Utöver skulder till kreditinstitut finns två obligationslån om totalt 2 000 Mkr (1 000). Övriga räntebärande skulder såsom konvertibla förlagslån samt säljarreverser är återbetalade per den 30 juni 2016.

Kapitalbindning Den genomsnittliga kapitalbindningen på krediter till kreditinstitut är 4,35 år. Av de räntebärande skulderna till kreditinstitut förfaller 1 164 Mkr under 2016. För-handling om refinansiering av dessa skulder pågår och kommer att vara slutförda under fjärde kvartalet 2016, vilket kommer att ytterligare förlänga kapitalbindningen. De räntebärande konvertibla förlagslånen om totalt 1 020 Mkr har återbetalts i förtid den 30 juni 2016. Säkerställ-ning av lån från kreditinstitut sker via pantbrev i fastig-heter och/eller pant i aktier, samt åtagande om att upp-rätthålla vissa kovenanter, vilka i vissa fall begränsar dotterbolagens möjlighet att lämna utdelning. Kapitalförfallostrukturen på skulderna till kreditinstitut framgår av tabellerna på sid 17.

Räntebindning och genomsnittlig ränta Den genomsnittliga räntan på de totala räntebärande skulderna uppgår vid periodens utgång till 2,58 procent (2,83). Den genomsnittliga räntan på skulderna till kre-ditinstitut vid periodens utgång uppgår till 2,23 procent (2,31). Räntan på obligationslånet som emitterades i april 2015 uppgår under första halvåret till en årlig ränta om 3,75 procent. Räntan på obligationslånet som emitterades i april 2016 uppgår under perioden till en årlig ränta om 4,00 procent. Räntebindningsstrukturen på de räntebä-rande skulderna framgår av tabellerna på sid 17.

Räntederivat, räntetakavtal (cap) D. Carnegie & Co använder räntederivat och räntetaka-tal (cap) för att erhålla önskvärd ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att uppnå önskad räntebindning. I enlighet med redovis-ningsreglerna IAS 39 marknadsvärderas räntederivaten. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, oaktat kreditmarginalen, uppkommer ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödes-påverkande värdeförändringen redovisas över resultat-räkningen. Per den 30 juni 2016 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till -200 Mkr (-55). Under peri-den har D. Carnegie & Co ingått räntetakavtal (cap) på 1 500 Mkr, med en löptid på ca 6 år och med ett överens-kommet räntetak på 3 procent.

Finansiella målD. Carnegie & Co har följande långsiktiga finansiella mål.

• Överskottsgrad i förvaltningen överstigande 50 procent

• Årlig värdetillväxt i befintligt bestånd om 10 procent• Belåningsgrad om max 65 procent• Soliditet om minst 30 procent

Soliditeten uppgick per den 30 juni 2016 till 31,2 procent (25,3), vilket ligger i linje med det långsiktiga finansiella målet. De investeringar som genomförs kommer löpande att skapa värdetillväxt, vilket också kommer att stärka soli-diteten. D. Carnegie & Co når per 30 juni 2016 det finan-siella målet.

Överskottsgraden i förvaltningen uppgår under perioden till 45,5 procent (43,2). Det första och det fjärde kvartalet belastas med de högsta driftkostnaderna. Med den ökade renoveringstakten, samt den aktiva förvaltningen, bedöms det långsiktiga målet kunna nås inom en tvåårsperiod.

D. Carnegie & Co eftersträvar en balans mellan lånat och eget kapital, med det långsiktiga målet att soliditeten inte skall understiga 30 procent, samt att belåningsgraden långsiktigt inte skall överstiga 65 procent. Värdet på D. Carnegie & Co:s tillgångar uppgick per den 30 juni 2016 till 17 123 Mkr (13 696), och de finansieras genom eget kapital 5 341 Mkr (3 466), uppskjuten skatteskuld 1 664 Mkr (1 155) , räntebärande skulder 9 543 Mkr (8 758), samt ej räntebärande skulder 575 Mkr (317). Jämförelseposterna angivna inom parantes avser belopp vid motsvarande periods utgång föregående år.



RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 2016-06-30, RÄNTEBÄRANDE SKULDER KREDITINSTITUT

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 2016-06-30, TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER

DERIVATAVTAL 2016-06-30

Förfalloår Mkr Ränta Andel (%) Mkr Andel (%)

2016 3 000 1,7% 39% 1 164 15%

2017 410 1,9% 5% 419 6%2018 - - 0% 839 11%2019 - - 0% 5 0%2020 1 062 1,8% 14% 1 338 18%2021 538 2,0% 7% 1 245 16%2022 2 606 3,2% 34% 2 606 34%

Summa/genomsnitt 7 616 2,23% 100% 7 616 100%Förutbetald uppläggningskostnad -73 -73

Summa 7 543 7 543

Förfalloår Mkr Ränta Andel (%) Mkr Andel (%)

2016 3 000 2,3% 31% 1 164 12%

2017 410 1,9% 4% 419 4%2018 1 000 3,8% 10% 1 839 19%2019 1 000 4,0% 10% 1 005 10%2020 1 062 1,8% 11% 1 338 14%2021 538 2,0% 6% 1 245 13%2022 2 606 3,2% 27% 2 606 27%

Summa/genomsnitt 9 616 2,58% 100% 9 616 100%Förutbetald uppläggningskostnad -73 -73Varav eget kapital 0 0

Summa 9 543 9 543

Belopp i Mkr Nominella belopp

Andel Marknadsvärde 2016-06-30

Marknadsvärde 2015-12-31

Periodens förändring

Nominella ränteswappar 3 401 100% -200 -60 -140

Summa 3 401 100% -200 -60 -140

KAPITALBINDNING 2016-06-30 RÄNTEBÄRANDE SKULDER KREDITINSTITUT

KAPITALBINDNING 2016-06-30 TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER

0

1 000

500

1 500

2 000

2 500

3 000

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Mkr

0

1 000

500

1 500

2 000

2 500

3 000

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Mkr

Kapitalbindning

Kapitalbindning

Räntebindning

Räntebindning



HändelserUnder perioden har D. Carnegie & Co bland annat fortsatt att förvärva nya fastigheter, geno-fört en riktad nyemission, emitterat en icke säkerställd obligation samt återbetalat det kon-vertibla förlagslånet.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET

D. Carnegie & Co har genomfört en riktad nyemissionD. Carnegie & Co har genomfört en riktad nyemission om 6 539 900 aktier av serie B och har tillfört 474 Mkr till det egna kapitalet, före emissionskostnader.

D. Carnegie & Co har förvärvat av fastighetsportfölj i Katrineholm D. Carnegie & Co har förvärvat en fastighetsportfölj i Katrineholm, med ett överenskommet fastighetsvärde om 618 Mkr. D. Carnegie & Co tar därmed över Lundbergs hela bestånd i Katrineholm.

D. Carnegie & Co har ingått avtal om förvärv av fastighet i Eskilstuna D. Carnegie & Co har ingått avtal om att förvärva en fastighet i Eskilstuna, med ett överenskommet fastig-hetsvärde om 116 Mkr.

D. Carnegie & Co har emitterat en icke säkerställd obligationD. Carnegie & Co har emitterat en icke säkerställd obligation på 1 000 Mkr, i syfte att säkerställa del av finansieringen av återköpet av de konvertibla förlagslånen som innehas av Svensk Bolig Holding.

D. Carnegie & Co:s aktie har fått plats i Morgan Stanleys MSCI Global Small Cap Index, VINX Benchmark Index och EPRA European IndexD. Carnegie & Co:s aktie har fått plats i Morgan Stanleys MSCI Global Small Cap Index, VINX Benchmark Index (baserat på högst marknadsvärde och likviditet i aktiehandeln) och EPRA European Index (baserat på likviditet i aktiehandeln och storlek på den fria floaten).

D. Carnegie & Co har rekryterat Pär Westin som kommersiell uthyrare av det kommersiella lokal-beståndet om 90 000 kvadratmeterD. Carnegie & Co har rekryterat Pär Westin som kommersiell uthyrare av det kommersiella lokal-beståndet om 90 000 kvadratmeter, Pär Westin kommer närmast från fastighetsrådgivaren Colliers International.

D. Carnegie & Co har ingått avtal om fastighetsförsäljning till en bostadsrättsförening med ett underliggande fastighetsvärde om 43 Mkr vilket motsvarar 16 850 kr per kvadratmeterD. Carnegie & Co har ingått avtal om fastighetsförsäljning till en bostadsrättsförening med ett underliggande fastighetsvärde om 43 Mkr vilket motsvarar 16 850 kr per kvadratmeter, priset översteg senast gjorda marknadsvärdering med 88 procent

D. Carnegie & Co har förvärvat 10 000 000 stamaktier i Amasten Holding AB (publ) motsvarande 6,7 procent av kapitaletD. Carnegie & Co har förvärvat Fastighets AB Balders post om 10 000 000 stamaktier i Amasten Holding AB (publ) motsvarande 6,7 procent av kapitalet, D. Carnegie & Co blir i och med transaktionen den tredje största aktieägaren i Amasten Holding AB (publ).

D. Carnegie & Co har offentliggjort en femårig investeringsplan om 900 Mkr avseende energiförbättringarD. Carnegie & Co har offentliggjort en femårig investeringsplan om 900 Mkr avseende energi-förbättringar vilka kommer minska energiförbrukningen med 25 procent.

D. Carnegie & Co har förtidsåterbetalt konvertibelt förlagslån och förhindrat utspädningD. Carnegie & Co har förtidsåterbetalt samtliga tre konvertibla förlagslånen om totalt 1 020 Mkr och därmed förhindrat en utspädning på 16 266 230 aktier

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ANDRA KVARTALET

D. Carnegie & Co har tillträtt fastighet i Eskilstuna, med ett fastighetsvärde om 116 Mkr.D. Carnegie & Co har tillträtt fastighet i Eskilstuna med ett fastighetsvärde om 116 Mkr.



Moderbolaget

Belopp i Tkr 2016 jan – juni

2015 jan – juni

Nettoomsättning 9 160 2 124

Rörelsens kostnader -29 490 -35 943

Resultat före finansiella poster -20 330 -33 819

Finansiella poster

Räntenetto -60 276 -41 917

Resultat före skatt -80 606 -75 736

Skatt 17 692 16 267

Periodens resultat -62 914 -59 469

Belopp i Tkr 2016 30 juni

2015 30 juni

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Inventarier 2 136 1 838

Aktier och andelar i dotterbolag 4 827 870 4 827 870

Aktier och andelar 252 38 294

Fordringar hos dotterbolag 58 161 56 786

Långfristiga fodringar - 38 478

Uppskjuten skattefordran 72 644 15 000

Summa anläggningstillgångar 4 961 063 4 978 266

Omsättningstillgångar

Fordringar hos koncernbolag 1 332 537 728 997

Fordringar hos intresseföretag - -

Kortfristiga fordringar 72 893 107 187

Kortfristig placering 166 954 -

Likvida medel 90 982 506 659

Summa omsättningstillgångar 1 663 366 1 342 843

SUMMA TILLGÅNGAR 6 624 429 6 321 109

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 3 051 161 2 855 519

Långfristiga skulder

Räntebärande skulder 1 568 824 2 123 750

Summa långfristiga skulder 1 568 824 2 123 750

Kortfristiga skulder

Räntebärande skulder 406 750 67 000

Ej räntebärande skulder 28 810 27 905

Skulder till koncernbolag 1 568 884 1 246 935

Skulder till dotterbolag - -

Summa kortfristiga skulder 2 004 444 1 341 840

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 624 429 6 321 109

RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Verksamheten i D. Carnegie & Co består av koncernövergripande funktioner. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 9 Mkr (2) och resultatet efter skatt uppgick till -63 Mkr (-59). Intäkterna avser främst tjänster till koncernbolag. Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till 91 Mkr (507).



Aktien och aktieägareAktienD. Carnegie & Co hade vid periodens utgång 8 788 (7 757) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 7 480 (3 680) miljoner kronor (avser noterade B-aktier). D. Carnegie & Co har två aktieslag, stamaktier av serie A (fem röster) och B (en röst). B-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm Midcap. Totalt finns netto 5 369 866 A-aktier, 71 938 910 B-aktier utestående, totalt 77 308 776 stamaktier. Efter full teckning av teckningsoptionsprogram 1 (1 473 000 aktier), teckningsoptionsprogram 2 (998 200 aktier) och teckningsoptionsprogram 3 (807 000) aktier) skulle antal aktier uppgå till totalt 80 586 976 stamaktier. Under peri-oden har D. Carnegie & Co återköpt de konvertibla skul-debreven (se beskrivning nedan), samt genomfört en rik-tad emission om 6 539 900 nya aktier av serie B till en teckningskurs om 72,50 kr per aktie, tecknare i den rikta-de emissionen utgjordes av cirka 60 svenska och interna-tionella investerare med institutionell karaktär.

Teckningsoptionsprogram Bolaget har tre teckningsoptionsprogram som ger rätt att teckna aktier av serie B.

Teckningsoptionsprogram ett Teckningsoptionsprogram ett som emitterades 2014 omfattar 1 473 000 teckningsoptioner, vilket motsvarar 1,9 procent av antalet utestående stamaktier. Teckningsop-tionerna ger rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i D. Carnegie & Co. Teckningsoptionerna får utnyttjas för teckning av aktier från och med den 1 januari 2017 till och med den 30 juni 2017. Teckningskursen för stamaktie av serie B, med stöd av teckningsoptionerna, uppgår till 48,50 kronor. Optionsprogrammet riktades mot VD och CFO i D. Carnegie & Co AB, VD för Bosystem Nordic AB, samt all den personal som var anställd i Slottsfabriken Egendomsförvaltning AB, vid tiden för noteringen av D. Carnegie & Co på NASDAQ OMX First North, den 9 april 2014. Vid erbjudandet av teckningsoptioner tilläm-pades en marknadsmässig prissättning.

Teckningsoptionsprogram två Teckningsoptionsprogram två som emitterades 2015 omfattar 998 200 teckningsoptioner, vilket motsvarar 1,3 procent av antalet utestående aktier. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i D. Carnegie & Co. Teckningsoptionerna får utnyttjas för teckning av aktier från och med den 21 maj 2018 till och med den 31 augusti 2018. Teckningskursen för stamaktie av serie B, med stöd av teckningsoptionerna, uppgår till 72,84 kronor. Optionsprogrammet riktades mot all den personal som var tillsvidareanställd i D. Carnegie & Co koncernen per den 12 maj 2015. Vid erbjudandet av teck-

ningsoptioner tillämpades en marknadsmässig prissättning.

Teckningsoptionsprogram tre Teckningsoptionsprogram tre som emitterades 2016 omfattar 807 000 teckningsoptioner, vilket motsvarar 1,0 procent av antalet utestående aktier. Tecknings- optio-nerna ger rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i D. Carnegie & Co. Teckningsoptionerna får utnyttjas för teckning av aktier från och med den 21 maj 2019 till och med den 30 augusti 2019. Teckningskursen för stamaktie av serie B, med stöd av teckningsoptionerna, uppgår till 113,50 kronor. Optionsprogrammet riktades mot all den personal som var tillsvidareanställd i D. Carnegie & Co koncernen per den 12 maj 2016. Vid erbjudandet av teck-ningsoptioner tillämpades en marknadsmässig prissättning.

Om samtliga teckningsoptioner utnyttjas i de tre teck-ningsoptionsprogrammen (2014, 2015 och 2016) skulle det innebära att antalet stamaktier av serie B ökar med 3 287 200, vilket motsvarar 4,3 procent av antalet utestå-ende stamaktier vid periodens slut.

Återbetalt av konvertibla skuldebrevDe tre konvertibla skuldebreven om vardera 340 Mkr med ränta om 5,0 procent som utfärdats till Svensk Bolig Holding AB i samband med förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB har per den 30 juni 2016 återköpts till en total kostnad om 1 157 Mkr, varav 137 Mkr avser ersätt-ning för optionsvärde för konverteringsmöjligheten. Vid full konvertering hade 16 266 230 nya aktier av serie B i D. Carnegie & Co emitterats. Återbetalning har finansie-rats dels av den riktade nyemission om 6 539 900 nya aktier, dels av den obligationsemission om 1 000 Mkr som genomförts under perioden. I och med återbetalningen förhindras den utspädning en konvertering hade föranlett samt att bolagets intjäningsförmåga ökar med 11 Mkr genom lägre räntekostnader.

Aktiens utveckling Aktien har under 2016 utvecklats positivt och aktien steg under perioden från kursen vid årsskiftet på 67,25 kronor/B-aktie till 96,75 kronor per den 30 juni 2016, en uppgång på 44 procent. De senaste 12 månaderna har aktien stigit från 52,00 kronor, vilket motsvarar en uppgång på 86 procent. Från introduktionen på 39 kronor/B-aktie den 9 april 2014 har aktien stigit med 148 procent.

AktieägarePå nästkommande sida finns en förteckning över de största aktieägarna i D. Carnegie & Co AB (publ).

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

JMAMFJDNOSAJJMA

40

45

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

100

20162015

Omsatt antal aktier i 1000-tal per vecka

Carnegie Real Estate Return Index

SIX Return Index

D. Carnegie & Co B (Totalavkastning)

Källa: SIX Financial Information



Innehav, A-aktier

Innehav, B-aktier

Kapital, %

Röster, %

Kvalitena AB 5 270 523 10 514 804 20,29 37,14

Svensk Bolig 0 10 252 874 13,26 10,38

Länsförsäkringar Fastighetsfond 0 5 618 443 7,27 5,69

Frasdale Int. BV 0 5 467 359 7,07 5,53

Didner & Gerge Småbolag 0 3 184 575 4,12 3,22

J P Morgan Clearing Group, 0 2 568 353 3,32 2,6

Fjärde AP-fonden 0 2 156 968 2,79 2,18

SEB Stiftelsen 0 2 000 000 2,59 2,02

Svenskt Näringsliv 0 1 500 000 1,94 1,52

Per Josefsson via bolag 0 1 185 518 1,54 1,20

Staffan Rasjö 0 760 922 0,98 0,77

Länsförsäkringar Småbolag Sverige 0 695 294 0,90 0,70

Morgan Stanley & Co Intl Plc 0 655 017 0,85 0,66

JP Morgan Europé Limited 0 595 611 0,77 0,6

Danske Invest Sverige 0 544 059 0,70 0,55

Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 0 523 150 0,68 0,53

CBNY-Norges Bank 0 518 041 0,67 0,52

Humle Småbolagsfond 0 490 889 0,63 0,5

Nordnet Pensionsförsäkring AB 0 490 799 0,63 0,5

State Street BK-West Client 0 443 883 0,57 0,45

Cancerfonden 0 438 500 0,57 0,45

Skagen M2 Verdipapirfond 0 384 084 0,50 0,39

Övriga 99 343 21 000 000 27,86 22,29

Total 5 369 866 71 989 143 100,00 100,00

Tidpunkt Händelse Förändring i antalA-aktier

Förändring i antalB-aktier

Totalt antal A + B-aktier

Aktiekapitalförändring

Totalt

Apr-16 Nyemission - 6 539 900 77 308 776 83 333 688 985 095 432

Jul -14 Nyemission/vid förvärv - 26 000 000 70 768 876 331 301 084 901 761 744

Maj -14 Nyemission - 2 307 692 44 768 876 29 405 418 570 460 660

Apr -14 Nyemission - 15 384 615 42 461 184 196 036 139 541 055 242

Mar -14 Kvittningsemission 5 369 866 21 479 459 27 076 569 342 123 480 345 019 103

Mar -14 Inlösen av preferensaktier - - 227 244 -98 893 2 895 623

Dec -13 Sammaläggning 2 000 / 1 - 227 244 227 244 - 2 994 516

Sept -13 Nyemission - 376 010 360 454 488 000 2 395 613 2 994 516

Sept -09 Nyemission preferensaktier - - 78 477 640 98 903 598 903

Juni -09 Minskning - - 78 477 640 -156 457 912 500 000

Juni -07 Nyemission - 146 754 78 477 640 1 870 000 156 957 912

AKTIEKAPITALETS UTVECKLING

AKTIEN

STÖRSTA AKTIEÄGARNA 2016-06-30



Övriga upplysningar MedarbetareVid utgången av perioden var antalet anställda i moder-bolaget 17. I koncernen var antalet anställda 168 vid utgången av perioden. Fördelningen var 61 kvinnor och 107 män.

Transaktioner med närståendeKvalitena AB; I samband med förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB, uppkom ett närstående mellanhavande mellan Kvalitena AB och Markarydsbostäder Holding AB, dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II AB. Mel-lanhavandet utgörs av en reversfordran, där Markaryds-bostäder Holding AB har reversfordran mot Kvalitena AB på sammanlagt 150 Mkr. En revers på 100 Mkr för-föll till betalning den 31 oktober 2015, men har efter sty-relsebeslut förlängts till den 31 augusti 2016. Resterande 50 Mkr förfaller till betalning den 31 oktober 2016, men efter styrelsebeslut har låneförfallet tidigarelagts till den 31 augusti 2016. Snitträntan under perioden har varit 6,75 procent, ränta under perioden uppgick till 6 Mkr. Sörmlandsporten AB, ett bolags som till 50 pocent ägs av Kvalitena, har genom en överlåtelse övertagit ett lån på 15 Mkr gentmot D. Carnegi & Co, som efter beslut i sty-relsen förfaller till betalning den 31 augusti 2016. Räntan på detta lån är 4 procent. Ytterligare ett lån uppgående till 40 Mkr har lämnats till Kvalitena, som efter beslut i styrelsen förfaller till betalning den 31 augusti 2016. Lånet löper med marknadsmässig ränta.Samtliga lån till Kvaliten gruppen kommer därmed att vara reglerade och återbetalade per den 31 augusti 2016.

Svensk Bolig Holding; I samband med förvärvet av Hyres-bostäder II i Sverige AB utgjorde 200 Mkr av köpeskil-lingen en revers. Innehavare av denna revers är säljaren av Hyresbostäder i Sverige II AB, Svensk Bolig Holding AB. Den 4 juli 2015 amorterades 67 Mkr och den 30 juni 2016 amorterades resterande 133 Mkr, vilket innebär att inget återstår av denna reversskuld vid utgången av perio-den. Reversen löpte med 3 procent årlig ränta. I samband med lösen av reversen har ränta utbetalts, vilket påverkat resultatet under perioden med 4 Mkr.

Bosystem Nordic AB; Under perioden har D. Carnegie & Co-koncernen genomfört inköp från Bosystem Nordic AB, ett bolag som till 50 procent ägs av Kvalitena AB till ett värde av 8,0 Mkr. Dessa materialinköp har gjorts till marknadsmässiga villkor.

RiskerRisker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som kan leda till högre vakansgrad och räntor, ökade kostnader samt lägre hyresnivåer. Ökade driftskostnader som eventuellt inte kan kompenseras fullt ut i hyresavtal, oförutsedda och omfattande renoveringsbehov som kan leda till ökade underhållskostnader. Risk att hyresgäster inte betalar avtalade hyror i tid. Utöver dessa risker och osäkerhets-faktorer, vilka beskrivs i D. Carnegie & Co AB:s (publ) årsredovisning 2015 sidan 83, har inga andra väsentliga risker identifierats under den aktuella perioden.

RedovisningsprinciperDenna bokslutsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se D. Carnegie & Co AB (publ):s årsredovisning sidorna 94-98. Förvaltnings-fastigheter värderas enligt IFRS 13 i enlighet med nivå 3.

Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Derivaten värde-ras i enlighet med nivå 2 i verkligt värde hierarkin, och baseras på extern värdering. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juri-diska personer.

Revisors granskningDenna delårsrapport har inte varit föremål för gransk-ning av bolagets revisorer.



Styrelsen

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt

beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.

Styrelsens intygande

Knut Pousette, ordförande Mats Höglund

Ranny Davidoff Eva Redhe

Terje Nesbakken Ulf Nilsson, VD

Stockholm, 14 juli 2016



NYCKELTAL Q22016

Q12016

Q42015

Q32015

Q2 2015

Q1 2015

Q42014

Q32014

Q22014

Q12014

Finansiella

Eget kapital, Mkr 5 341,4 4 637,4 4 391,6 3 657,4 3 465,5 3 298,8 3 251,5 3 086,2 1 876,0 1 161,4

Avkastning på eget kapital, % 7,3 5,3 16,7 5,25 4,78 1,44 4,38 0,29 2,95 2,26

Soliditet, % 31,2 29,5 28,2 25,3 25,3 25,6 25,4 26,6 50,2 38,3

Justerad soliditet, % 38,4 35,9 33,4 29,7 29,1 29,8 28,8 32,1 50,7 38,6

Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6 1,8 2,5 1,7 1,0 0,9 1,6 2,3 1,3

Belåningsgrad, % 57,3 61,7 60,9 66,9 65,9 66,2 67,2 66,4 39,9 58,9

LTV Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 50,1 50,6 51,8 56,3 56,2 56,8 58,0 56,7 56,1 59,0

Finansieringskostnad totala räntebärande skulder, snittränta, % 2,58 2,77

2,74

2,62

2,83

2,86

3,45

3,81

2,80

3,20

Finansieringskostnad räntebärande skulder kreditinstitut, snittränta, % 2,23 2,31

2,27

2,11

2,31

2,34

3,23

3,55

2,80

3,20

Fastighetsrelaterade

Intäkter, Mkr 320,3 309,5 317,3 308,8 295,4 296,4 281,9 240,0 65,7 21,2

Driftnetto, Mkr 168,5 118,4 132,8 164,2 136,5 120,2 98,3 121,6 30,1 7,5

Förvaltningsresultat, Mkr 71,5 37,1 47,7 91,0 44,8 2,2 -9,3 35,2 15,3 1,2

Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr 488,3 362,5 867,2 180,1 126,3 133,2 200,9 0,5 47,2 29,9

Periodens resultat efter skatt, Mkr 388,4 245,8 734,2 191,9 165,7 47,4 142,4 9,0 55,4 26,2

Överskottsgrad, % 52,6 38,2 41,9 53,2 46,2 40,6 34,9 50,7 45,8 35,4

Direktavkastning, % 4,6 3,4 4,0 5,4 4,7 4,1 3,6 3,5 3,9 2,0

Marknadsvärde, Mkr 15 205,2 13 873,3 13 826,4 12 591,5 11 547,7 11 700,1 11 520,8 10 216,8 3 118,6 2 979,4

Uthyrningsbar area, Tm2 1 267,2 1203,3 1 265,6 1 256,6 1 139,6 1 168,3 1 175,1 1 037,9 288,9 281,9

Marknadsvärde, kr/m2 11 999 11 529 10 925 10 020 10 133 10 015 9 804 9 844 10 795 10 569

Renoverade lägenheter perioden, st 338 251 295 40 126 66 101 49 12 0

Renoverade lägenheter ackumulerat per år, st 589 251 527 232 192 66 162 61 12 0

Totalt antal renoverade lägenheter, st 1278 940 689 394 354 228 162 61 12 0

Avkastningskrav vid värdering fastigheter, snitt % 4,56 4,70 4,84 5,16 5,16 5,29 5,42 5,44 5,44 5,44

Snitthyra orenoverat, kr/m2 1 027 1 034 982 976 977 965 947 942 919 947

Snitthyra renoverat, kr/m2 1 433 1 379 1 372 1 355 1 346 1 302 1 317 1 343 1 319 1 356

Hyresutveckling bostäder, % 1,5 1,6 1,9 1,6 1,2 1,1 1,3 1,2 0,8 0,6

Hyresutveckling allmännyttan % 0,9 0,0 0,0 0,0 1,0 0,0 0,0 0,0 1,5 0,0

Aktie

Eget kapital per aktie, SEK 69,09 65,53 62,06 51,68 49,60 46,60 45,70 44,00 42,10 42,90

Justerat eget kapital (EPRA NAV) per aktie, SEK 85,05 79,79 73,50 60,52 56,38 54,25 51,99 48,61 42,35 43,16

Vinst per aktie, SEK 5,02 3,47 10,37 2,71 2,33 0,69 2,01 0,25 1,57 0,97

Vinst per aktie efter utspädning, SEK 4,98 2,92 8,52 2,26 2,05 0,67 1,59 0,22 1,52 0,97



DefinitionerFINANS

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % Årets resultat i relation till genomsnittligt eget kapital.

BELÅNINGSGRAD, % Räntebärande skulder inkluderande nettoredovisade säljarreverser efter avdrag för marknadsvärde på aktieinnehav samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång.

LTV BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER, % (LTV, Loan To Value) Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter irelation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång

RÄNTETÄCKNINGSGRAD, ggr Förvaltningsresultat plus finansiella kostnader (EBIT) i relation till finansiella kostnader.

SOLIDITET, % Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång.

SOLIDITET, JUSTERAD, % Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, goodwill samt uppskjuten skatteskuld.

FASTIGHET

DIREKTAVKASTNING, % Driftnetto uppräknat på årsbasis i förhållande till förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde under perioden

DRIFTNETTO, Tkr Totala intäkter minus kundförluster, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration, tomträttsavgälder och fastighetsskatt.

FÖRVALTNINGSRESULTAT, Tkr Resultat före värdeförändringar och skatt.

REALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, Tkr Genomförda fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkligt värde och omkostnader vid försäljning.

TOTALAVKASTNING, % Resultat före skatt i relation till marknadsvärde på förvaltningsfastigheter

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, Tkr Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar.

ÖVERSKOTTSGRAD, % Driftnetto i procent av totala intäkter.

AKTIE

EGET KAPITAL PER AKTIE, Kr Eget kapital i förhållande till antalet utestående stamaktier per balansdagen.

JUSTERAT EGET KAPITAL PER AKTIE Vanligtvis benämnt EPRA NAV, Kr Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, goodwill samt uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående stamaktier per balansdagen.

VINST PER AKTIE, Kr Periodens resultat efter skatt, i relation till genomsnittligt antal utestående stamaktier före utspädning.

VINST PER AKTIE EFTER UTSPÄDNING, Kr Periodens resultat efter skatt, i relation till genomsnittligt antal utestående stamaktier, inkluderande full teckning och konvertering av utestående optionsprogram och konvertibla skuldebrev. De konvertibla skuldebreven har återköpts per den 30 juni 2016.



KALENDARIUM 2016–2017

Kvartalsrapport Q3 2016-11-11

Bokslutskommuniké 2016 2017-02-24

Investerarinformation

FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA:

Ulf Nilsson, VD+46 (0)8 12 13 17 25

Per-Axel Sundström, CFO+46 (0)8 12 13 17 25

D. Carnegie & Co ABStrandvägen 5A114 51 Stockholm

[email protected]

Informationen i denna delårsrapport är sådan som D. Carnegie & Co AB (publ) ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel om finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 15 juli 2016 kl. 07.00 (CET).



Intjäningsförmåga

Belopp i Tkr 30 juni2016

30 juni2016

31 mars 2016

1 jan 2016

30 sept 2015

30 juni 2015

Hyresintäkter 1 349 117 1 161 748 1 138 827 1 116 490 1 113 763 1 100 664

Övriga intäkter 0 0 0 0 602 602

Driftskostnader -523 214 -453 389 -453 389 -448 565 -446 958 -451 049

Underhållskostnader -101 766 -82 965 -82 965 -82 405 -89 821 -103 639

Fastighetsskatt -25 021 -22 019 -22 019 -21 807 -21 994 -21 888

Tomträttsavgäld -14 717 -14 677 -14 677 -14 010 -13 837 -13 677

Driftnetto 684 399 588 698 565 777 549 703 541 755 511 013

Central administration -61 486 -59 006 -59 006 -56 506 -53 498 -49 680

Finansnetto -170 230 -148 520 -148 880 -149 223 -149 623 -153 990

Räntekostnad förlagslån/obligation -77 500 -77 500 -88 500 -88 500 -88 500 -88 500

Förvaltningsresultat 375 183 304 672 270 391 255 474 250 134 218 843

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA, JÄMFÖRBART BESTÅND

Aktuell intjäningsförmåga jämförbart bestånd Tabellen nedan återspeglar D. Carnegie & Co:s intjä-ningsförmåga på tolvmånadersbasis per 30 juni 2016. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempel-vis ingen bedömning av hyresutveckling, vakansläge eller ränteförändring. Siffrorna är justerade för att visa jämför-bart bestånd, vilket innebär att avyttringar har elimine-rats i tidigare perioder som redovisas nedan.

D. Carnegie & Co:s resultaträkning påverkas dessutom av värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsälj-ningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeför-ändringar avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Den aktuella intjäningsförmågan har inte heller beaktat effekterna av kommande hyresförändringar på renoverade lägenheter.

Hyresvärdet baseras på fastighetsbeståndets aviseringslis-ta per den 30 juni 2016, bedömda budgeterade fastighets-kostnader för de närmaste tolv månaderna samt kostnader för central administration. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar per den 30 juni 2016, och med hänsyn tagen till de räntevillkor som gäller vid den tidpunkten.

BILAGA 1

Nuvarande bestånd

Jämförbart bestånd

D. Carnegie & Co AB (publ) Strandvägen 5a se-114 51 Stockholm dcarnegie.se

delÅrsrapport...1 januari – 30 juni 2016 andra kvartalet 2016 delÅrsrapport q2 2016 nyckeltal...

Documents