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Contratos, resumen.Universidad Catolica de Salta.Contratos parte general, segunda parte resumen.Temas basicos.Bibliografia general de la materia.TRANSCRIPT
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DERECHO CIVIL - CONTRATOSMÓDULO 2
CARRERA: ABOGACÍACURSO: 3º AÑO
AUTORDra. MARÍA ROSA AYALA DE YÁÑEZ
PROFESOR: Dr. FULVIO GERMAN SANTARELLISALTA - 2009
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UNIDAD XIII
1. CONTRATO DE COMPRAVENTA ................... 9
2. CRITICAS A LA DEFINICION LEGAL .............. 9
3. TRANSMISION DE DOMINIO ......................... 10
4. COMPRAVENTA CIVIL Y COMERCIAL ......... 10
4.1. COMPRAVENTAS UNILATERALMENTECOMERCIALES ............................................ 11
5. CARACTERES DEL CONTRATO DECOMPRAVENTA........................................... 11
6. El problema de la forma ................................. 12
7. DIFERENCIAS DEL CONTRATO DECOMPRAVENTA CON OTROSCONTRATOS ................................................ 14
8. CONSENTIMIENTO ........................................ 18
9. COMPRAVENTAS FORZOSAS ONECESARIAS ............................................... 18
10. Cosas que pueden ser vendidas.Requisitos: .................................................... 20
11. Venta de cosas total o parcialmente ajenas 24
12. Cosa futura ................................................... 25
13. Modalidades de la venta de cosasmuebles ........................................................ 25
14. Efectos de la aceptación de la cosa ............ 28
15. Efectos de falla ............................................. 28
16. Venta por junto ............................................. 28
17. Venta por peso, cuenta o medida ................ 29
18. Formas usuales en la venta de inmuebles:Venta ad corpus, o sin indicación del áreapor un precio único: ...................................... 29
19. Venta de un inmueble con indicación de suárea y por un precio único: (por ejemplocuando se vende un terreno de 400 m2por “x” $). ....................................................... 30
20. Venta de un inmueble sin indicación delárea a razón de un precio por unidad demedida .......................................................... 31
21. Venta de un inmueble por indicación delárea a razón de un precio por unidad demedida: ......................................................... 31
22. Venta de varios inmuebles ........................... 32
23. PRECIO ........................................................ 34
UNIDAD XIV
14.1. Capacidad para celebrar el Contrato deCompraventa ................................................ 41
14.2. Prohibición de la compraventa entrecónyuges....................................................... 41
14.3. Prohibición de contratar losrepresentantes legales con los incapaces: .. 42
Indice general
14.4. Emancipados ............................................. 42
14.5. Incapacidades para comprar(artículo 1.361): ............................................. 43
14.6. Obligaciones y Derechos del Vendedor ... 46
14.7. Lugar de la entrega de la cosa ................. 48
14.8. Facultad resolutoria del vendedor decantidades de cosas ..................................... 49
14.9. Régimen de los plazos .............................. 52
14.10. Obligaciones y Derechos delComprador .................................................... 52
UNIDAD XV
CESION DE CREDITOS ................................ 61
UNIDAD XVII
17.1. LOCACION DE COSAS ............................. 69
17.2. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO .......... 76
17.3. LA AUTORIZACION PARA MEJORAS...... 79
17.4 LOS PAGOS ADELANTADOS: .................. 80
17.5. CESION Y SUBLOCACION ....................... 81
17.6. CONCLUSION DE LA LOCACION............ 83
UNIDAD XVIII
18.1 LOCACION DE SERVICIO ........................ 89
18.2 OBLIGACIONES DE LAS PARTES: .......... 90
18.3. COMPARACION CON OTRAS FIGURAS: 90
UNIDAD XIX
19.1. LOCACION DE OBRA ............................... 97
19.2 SISTEMAS DE CONTRATACION DEOBRAS PUBLICAS Y PRIVADAS ................ 97
19.3 RECEPCION PROVISIONAL DE LAOBRA .......................................................... 109
19.4. RECEPCION DEFINITIVA DE LA OBRA. 109
19.5. EXISTENCIA DE VICIOS O DEFECTOS . 110
UNIDAD XX
20.1. SOCIEDAD .............................................. 121
20.2. FORMA Y PRUEBA DEL CONTRATODE SOCIEDAD Y SU EXISTENCIA ............ 122
20.3 LA ADMINISTRACION ............................ 126
20.4 OBLIGACIONES DE LOS SOCIOSRESPECTO DE LA SOCIEDAD ................. 127
20.5 SON DEL DOMINIO DE LA SOCIEDAD: . 128
20.6 LA PRESTACION DE USO Y GOCE ....... 128
4
20.7 DERECHOS Y OBLIGACIONESDE LA SOCIEDAD RESPECTO DETERCEROS ................................................ 128
20.8. DERECHOS Y OBLIGACIONES DELOS SOCIOS ENTRE SI ............................. 129
20.9 LA SOCIEDAD POR TIEMPO: ................. 131
20.10 LA RENUNCIA ...................................... 131
20.11 DERECHOS Y OBLIGACIONES DELOS SOCIOS RESPECTO DE TERCEROS 132
20.12 LAS OBLIGACIONES ............................ 132
20.13. DISOLUCION DE LA SOCIEDAD ......... 134
20.14 LIQUIDACION DE LA SOCIEDAD YPARTICION DE LOS BIENES SOCIALES .. 135
20.15 ELEMENTOS DE LA SOCIEDAD.......... 139
20.16 SOCIEDADES CIVILES YCOMERCIALES .......................................... 139
UNIDAD XXI
21.1 DONACION.............................................. 143
21.2 El DONANTE ........................................... 144
21.3 CAPACIDAD ............................................ 144
21.4 FORMA .................................................... 145
21.5 PRUEBA .................................................. 146
21.6 DONACIONES HECHAS CON CARGO: . 147
21.7 DERECHOS Y OBLIGACIONES DELDONANTE ................................................... 147
21.8 DERECHOS Y OBLIGACIONES DELDONATARIO: .............................................. 148
21.9. REVERSION DE LAS DONACIONES ..... 150
21.10 REVOCACION DE LAS DONACIONES: 150
21.11 LA REVOCACION ................................. 151
ANEXO ............................................................. 153
UNIDAD XXII
22.1. MANDATO ............................................... 175
UNIDAD XXIII
23.1. FIANZA .................................................... 191
UNIDAD XXIV
24.1. CONTRATOS ALEATORIOS ................... 205
24.2. RENTA VITALICIA ................................... 206
UNIDAD XXV
25.1. DEPOSITO ............................................... 213
UNIDAD XXVI
26.1. MUTUO O PRESTAMO DE CONSUMO . 225
UNIDAD XXVII
27.1. COMODATO ............................................ 231
UNIDAD XXVIII
CUASI CONTRATOS........................................ 239
28.1.1. Gestión de Negocios ............................ 239
28.2. EMPLEO UTIL ......................................... 242
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CARRERA: ABOGACIACURSO: 3er AÑOMATERIA: DERECHO CIVIL CONTRATOSPROFESOR: Dr. FULVIO GERMAN SANTARELLI
GUÍA DE ESTUDIO
1. CONTRATO DE COMPRAVENTA
El artículo 1.323 del Código de Comercio que inicia la extensa regulación del contratoexpresa: “habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a laotra, la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella unprecio cierto en dinero”
Vemos que habla del contrato de “compra y venta”, al igual que códigos de otraslegislaciones. El Código de Comercio habla de “compra y venta” lo mismo que losproyectos de reforma nacionales que han preferido unánimemente tal denominación de“compra y venta” (la que se encuentra ampliamente difundida).
2. CRITICAS A LA DEFINICION LEGAL
Al margen de repetir la inconveniencia de contener definiciones dentro del código, sehan apuntado algunas deficiencias del concepto que nos brinda el mismo:
Dice Spota que no es siempre conveniente utilizar el término “transferir”, ya queexistiendo la venta de cosas futuras, ha de hablarse también de “conferir el dominio”.
Según Segovia y López de Zavalía es inconveniente la inclusión de la obligacióndel comprador de recibir la cosa, ya que se trata de una obligación accesoria que no hacea la esencia del contrato.
Se ha puesto de resalto la incongruencia legal que significa el concepto que limita elobjeto del contrato a las “cosas”, entendidas éstas, en la concepción restringida del artículo2.311 y la nota del artículo 1.327, conforme a la cual, la palabra “cosa” se toma en el sentidomás extenso, abrazando todo lo que pueda ser parte de un patrimonio, cosas corporaleso derechos, con tal que sean susceptibles de enajenación y de ser cedidos (así opinaAcuña Anchorena). Conforme a ello, Bibiloni en su Anteproyecto, extendió el objeto delcontrato a los derechos, mientras que la Comisión Reformadora proyectó un título especialpara la cesión de derechos, a continuación de la compraventa, sin reconocerle carácterde convención independiente, con el objeto de agrupar en él, lo referente a los distintosefectos de la compraventa, permuta o donación, según que hubieran tenido por objetoderechos y no cosas.
UNIDAD XIII
10
Es de destacar que el Código de Comercio incluye dentro de la compraventamercantil las cosas muebles con intención de lucrar, comprendiendo en la categoría lamoneda metálica, títulos de fondos públicos, acciones de compañías y papeles de créditoscomerciales, y ese cuerpo legal carece de un capítulo destinado a la cesión de créditos.
3. TRANSMISION DE DOMINIO
El contrato de compraventa no constituye, ni tampoco transmite, derechos reales,pudiendo servir sólo como un “título”, requiriéndose el “modo” para que efectivamente seproduzca la mutación real. En el Código original, el “modo” lo constituía la tradición quedebía estar precedida por la firma del instrumento público continente del contrato que lesirve de causa, si se trataba de cosas inmuebles. A partir de la reforma de 1.968 para quela mutación de derechos reales sea ponibles a terceros debe cumplirse con la inscripciónregistral (artículo 2.505).
Conforme este contrato, surgen para el vendedor la obligación de dar para transmitirel dominio, para el comprador, la obligación de dar dinero para satisfacer el precio. Laspartes tienen obligaciones accesorias de colaboración para inscribir en el Registro, y si laventa se ha celebrado por instrumentos privado o verbalmente, nace la obligación de elevara escritura pública.
4. COMPRAVENTA CIVIL Y COMERCIAL
La compraventa sobre muebles pertenece a la categoría de actos de comercio“naturales” (artículo 8 inciso 1 del Código Comercial) de tal modo que su realización enforma habitual y profesional, hace adquirir la calidad de comerciante (artículos 1 y 2 delCódigo de Comercio).
La necesidad de distinguir entre compraventas comerciales y civiles se sustenta enalgunas cuestiones singulares y en el distinto sistema de prescripción. El Código deComercio contiene un plexo de normas relativo a los plazos que son aplicables a lacompraventa, en particular los artículos 847 inciso 1º y 849. Conforme a los cualesprescriben a los 4 años las deudas justificadas por cuentas de ventas aceptadas,liquidadas o que se presumen liquidadas y en dos años, el precio de mercaderías fiadas,sin documento escrito.
El concepto integral de la compraventa mercantil debe abarcar necesariamente unacompra hecha con el propósito de vender, permutar o locar, persiguiendo en la dobleoperación un lucro calculado.
Esta intención de vender o de revender en realidad, debe ser contemporánea oinicial, esto es, existir en el momento en que se adquiere la cosa con el propósito deenajenarla, aunque después se cambie o abandone; principal: esto es, debe perseguircomo móvil primordial la intención de lucro, el que debe resultar de la diferencia de valoresexistente entre la doble operación, y no por un proceso de elaboración en el que el trabajodel adquirente transforme el objeto en otro completamente distinto; y ser reconognoscibleen el contrato cuando ella no surja de la misma calidad del comprador.
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4.1. COMPRAVENTAS UNILATERALMENTE COMERCIALES
Una compraventa puede ser civil para una de las partes y comercial para la otra; así,la compra de cosas muebles hecha para el consumo personal hecha en un establecimientocualquiera. Es civil para quien compra y comercial para quien vende.
5. CARACTERES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
a) BILATERAL: Las partes quedan obligadas recíprocamen-te, de modo tal que las obligaciones contraídas soninterdependientes, se explican mutuamente, aún en el su-puesto de ventas aleatorias.
b) ONEROSO: ambas partes hacen sacrificios y obtienenbeneficios.
c) GENERALMENTE CONMUTATIVO: en ciertos casos laventa puede ser aleatoria.
d) Es un NEGOCIO DE CAMBIO: lo que tiene trascendenciaen el ámbito de la capacidad de quienes lo pueden efectuar(por ejemplo no pueden otorgarlo los cónyuges entre sí).
e) Es un NEGOCIO ENTRE VIVOS: por lo que apunta que esde aplicación a la compraventa este criterio propio de ladonación: si alguno promete bienes a títulos oneroso, con lacondición de no producir efectos sino después del falleci-miento, tal declaración de voluntad será nula como contrato,y valdrá sólo como testamento, si está hecha con lasformalidades de esos actos jurídicos.
f) Es ACTO DE DISPOSICION: si se trata de compraventasobre inmuebles. lo que tendrá relación directa con la capa-cidad de los otorgantes.
g) Es de EJECUCION INSTANTANEA: aún cuando el cum-plimiento de algunas prestaciones (sobre todo el pago delprecio) se pueda diferir en el tiempo lo que no basta a quepueda jugar a su respecto la imprevisión.
h) CONSENSUAL: se perfecciona con el mero acuerdo de laspartes.
Según Molinario hay algunas compraventas que serían reales, como la compraven-ta manual o natural (la que se realiza mano a mano) considerada por este autor comodoblemente real, porque sólo se perfecciona cuando se han realizado las dos tradiciones,de la cosa y del precio.
Según López de Zavalía en estos casos la entrega no es impuesta por la ley sinolibremente elegida, y un contrato es formal o no formal, real o consensual, no por la maneracomo de hecho se ha concluido, sino por la manera que debe concluirse. Otro de los ejerciciosde Molinario de las ventas reales sería el de la “venta dejación”, es decir, la realizada por mediode máquinas para expender el producto al depositarse una moneda o cospel.
Caracteres delcontrato de
compraventa
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Al respecto dice Mosset Iturraspe que la categoría de los contratos reales no entradentro de la compraventa, es de origen legal y constituye una serie cerrada que se integracon los mencionados en el artículo 1.142 del Código de Comercio.
6. El problema de la forma
La compraventa inmobiliaria no es formal (sin perjuicio de las precisiones que sedeben hacer respecto de las cosas muebles registrables). Respecto de la compraventade inmuebles, el tema gira alrededor de la naturaleza y eficacia de las promesas bilateralesde ventas efectuadas en instrumento privado, tema que se refiere a los artículos 1.184 y1.185, al que me he referido en módulo anterior al tratar del boleto de compraventa en todaextensión, al que me remito.
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a) Elabore un concepto de compraventa.
b) ¿Qué amplitud tiene el término “cosa” en esta definición?
c) A través de un ejemplo explique los caracteres delcontrato de compraventa.
Actividad Nº 1
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7. DIFERENCIAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTACON OTROS CONTRATOS
1) Con la locación de cosas: En los casos normales no existe inconvenientes parala distinción entre ambos contratos, puesto que mientras la compraventa tiende a latransmisión del dominio, la locación sólo busca exclusivamente la entrega del uso y gocede la cosa.
Sin embargo, la doctrina ha planteado algunas cuestiones cuando se trata dedeterminar qué contrato es aquél en el cual se transmite un inmueble para que quien lorecibe, extraiga productos o frutos, en tal caso hay distintas opiniones, Vélez en la nota al1.493, habla de que hay venta de frutos; si al mismo tiempo se tramite el uso de la cosa quelos produce, hay locación, si ese uso no se tramite existe venta de frutos o productos.Según Borda, en la venta de frutos o cosechas en pie, entiende que lo esencial es indagarsi el contrato confiere o no, el disfrute de la cosa; si se hubiera otorgado el disfrute habrálocación y no venta, aunque el dueño se hubiera reservado para sí, algunos frutos (porejemplo, caza y pesca) inclinándose a firmar que existe locación y no venta, cuando eldisfrute concedido excede de lo indispensable para recoger la cosecha.
Para Mosset Iturraspe la verdadera naturaleza jurídica se desprende de lasfacultades conferidas al “comprador” de frutos, si éste tiene que producir frutos con sutrabajo y para ello dispone del predio que usa por un tiempo determinado, el contrato seráde arrendamiento.
Otros casos que pueden dar lugar a confusión son los de la venta-locación y leasing,(lo veremos en detalle al desarrollar el tema de la locación).
2) Locación de obra: la distinción conceptual es sencilla, pues mientras lo quecaracteriza a la compraventa es la existencia de obligaciones de dar, en la locación de obrala prestación de una de las partes, consiste en una obligación de hacer, pues lo que tipificaa ésta es el suministro de energía o trabajo por parte del deudor, mediante una prestaciónpositiva que, sustancialmente, consiste en una actividad y correlativamente a la obligaciónde hacer en general, corresponde el derecho del acreedor de obtener un cierto resultado.Sin embargo, la situación se complica en algunos supuestos en particular cuando el querealiza la obra provee la materia prima (artículo 1.626) dispositivo éste que ha llevado a granparte de la doctrina a afirmar que en tales supuestos, lo que existe siempre es locación deobra.
La cuestión no es puramente doctrinaria porque la determinación del contrato del quese trata tiene gran trascendencia práctica, porque si es compraventa rige la garantía porvicios redhibitorios, sometida al plazo de prescripción del artículo 4.041, sin embargo, sies locación de obra el constructor está sometido a la responsabilidad por ruina, que prevéel artículo 1.646 y por vicios ocultos, del 1.647. Por lo demás, los privilegios dentro delCódigo Civil son distintos y otra diferencia (según Rezzónico) apunta a la posibilidad dedesistimiento de la obra sujeta al régimen del artículo 1.638.
Ahora bien, la idea de que siempre, quien ejecuta la obra pone la materia primaconstituye locación de obra, es cuestionada por la doctrina, por los menos en algunoscasos; por ejemplo si se encarga a una fábrica un artículo standard donde la labor delartesano es indiferente.
Según Borda y López de Zavalía el artículo 1.629 no constituye un principioabsoluto, por lo que será compraventa cuando el valor del material es superior al del trabajo.De modo tal, que la desproporción de los valores haga chocante prevalecer el elemento
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trabajo sobre la cosa. La jurisprudencia ha dicho que es compraventa y no locación elnegocio jurídico por el que se transmite el dominio de una cosa, cuyo proceso interno defabricación es indiferente para el contratante.
Es claro que del artículo 1.629 no se sienta una regla absoluta y que siempre se aplicacuando el empresario suministra el material y así el contrato deba ser considerado comode obra; más bien tal contrato debería ser considerado como de venta pues su objetoprincipal es la transmisión del dominio de la cosa, mientras que en los supuestos en quela materia principal es proporcionada por el comitente, el objeto principal es la obra (ver E.D.73-55 voto Dr. Alterini) es que, en tales casos no se tiene en cuenta la obra creadora delartífice o artesano.
No pueden darse reglas de pretensión de validez universal sino que será necesarioanalizar cada caso en particular y las situaciones de hecho que en cada supuestos sepresentan.
3) Cesión de créditos: la tesis predominante sostiene que existe compraventasiempre que se pretende trasmitir el derecho real de dominio, condominio o propiedadhorizontal sobre una cosa; si lo que se trasmite es un crédito o un derecho real sobrecosa ajena (de disfrute, puesto que los de garantía sólo pueden trasmitirse comoaccesorio de un crédito), existe cesión.
Es que sustancialmente, puede decirse que la compraventa encierra la trasmisiónde un derecho pues su finalidad es obviamente la trasmisión del dominio de una cosa.No puede dejarse de apreciar que el derecho del comprador no es un derecho a laentrega de un bien cualquiera sino de una cosa, y que la entrega apunta a latrasmisión del derecho real de dominio y no de otros derechos en la cosa.Inicialmente Colmo dijo que hay venta, si el derecho transferido es absoluto,oponible erga omnes y hay cesión, si se transfiere un derecho relativo, sólo oponiblea persona o personas determinadas que son los deudores.
4) Donación con cargo: venta y donación con cargo pueden dar lugar a ciertaconfusión cuando consisten en el pago de una suma de dinero, la cual absorbe latotalidad o mayor parte de la cosa donada. Para saber si hay venta o donación Salvatbusca la solución en el beneficiario de los cargos: si es propio donante parecería quehay venta; si es un tercero la donación debe ser admitida. Según Llambías si el cargoes de la entidad mencionada el contrato se hace oneroso cualquiera fuere lacalificación que se le haya dado (en igual sentido Mosset Iturraspe) sin que varíe lacalificación del contrato porque el beneficiario sea un tercero (en tal supuesto es muyposible que se haya empleado un medio indirecto o fiduciario y ese verdaderodonatario resulte ese tercero, ver E.D. 60-895 nota de Rivera “Acción de simulación”.
5) Contrato estimatorio: se celebra cuando se entrega a la otra parte una o más cosasmuebles y ésta se obliga a pagar el precio cierto establecido, salvo que se restituyalas cosas en el tiempo fijado. Algunas teorías (Borda) han pretendido asimilar estecontrato a una compraventa pura y simple o condicional, bajo condición suspensivao resolutoria, pero la mayoría entiende que es un contrato atípico y la jurisprudenciaha deslindado nítidamente ambos contratos.
6) Contrato de suministro: ésta como la anterior son figuras del Derecho Italiano,definiéndose a éste como el contrato por medio del cual una parte se obliga medianteun precio a ejecutar, a favor de otra, prestaciones periódicas o continuadas decosas, disponiendo en seguida que se apliquen a los suministros, en cuanto seacompatibles, las reglas que disciplinan el contrato a que correspondan las prestacio-nes singulares. Sus clases son:
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a) Suministro traslativo por enajenación: en el cual las cosas pasan a serdirectamente de propiedad del suministrado.
b) Suministro traslativo por consumo: en el que las cosas son puestas adisposición del suministrado quien se apropia de ellas según su voluntad -suministro de fluidos, electricidad, gas, etc.
c) Suministro de goce por locación: cuando el suministrado debe usar la cosacomo locatorio.
d) Suministro de goce por uso: cuando existe un destino concreto como puedeser el vestuario en una representación teatral.
En principio, los suministros por enajenación y por consumo podrían ser subsumidosen las reglas de la compraventa (los segundos por cuanto a partir de la reforma de la 17.711las disposiciones sobre las cosas son aplicables a la energía y fuerzas naturalessusceptibles de apropiación) ello, sin perjuicio de que uniéndoseles otras prestaciones,podría llevar a la aplicación de las reglas sobre los contratos atípicos.
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Elabore un cuadro comparativo entre el Contrato deCompraventa y los otros tipos de Contratos vistos en elmódulo.
Actividad Nº 2
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8. CONSENTIMIENTO
Los elementos de lacompraventa son:
La cosaEl precioEl consentimiento
Dado que éste último es presupuesto de todos los contratos, podemos decir que losotros dos, precio y cosa, son los elementos propios de este contrato.
Cualquier calificación que se le de al consentimiento sea como elemento o comopresupuesto, lo cierto es que él no aparece regulado expresamente en materia decompraventa, por lo que se le aplican los principios generales. De allí que el consentimientodeba recaer sobre la cosa, el precio y la naturaleza del acto, ya que la carencia decualquiera de estos aspectos obsta a la concertación del contrato.
9. COMPRAVENTAS FORZOSAS O NECESARIAS
Las enumera el artículo 1.324 en cinco incisos, y han constituido reacciones de partede la doctrina. Así, algunos las aceptan limitándose al desarrollo de los incisos como casosenunciados por la ley y otros han llegado a cuestionar que constituyan contratos.
Para algunos (Lafaille entre ellos) la cuestión entra dentro de los llamados contratosnecesarios siendo sus efectos civiles, idénticos a la compraventa, sin que puedan serdenominados contratos por faltar el consentimiento (Spota).
Otros niegan que pueda hablarse de compraventas forzosas pues ello implica unacontradicción evidente en los términos, ya que si es compraventa no puede ser forzosa,si es forzosa no puede ser compraventa (Borda), por lo que, como en algunos de lossupuestos de los artículos 1.324, no existe ni asomo de voluntad negocial (sólo el remanidorecurso de echar mano al contrato para explicar las más variadas instituciones) sólo elapego a las ficciones (Mosset Iturraspe) justificaría este dispositivo legal, sin perjuiciosde las distinciones que caben para algunos de los casos enumerados.
Se les ha dicho a estos autores que la existencia de coacciones jurídicas no viciala voluntad, de modo que, partiendo de la idea de que no deben existir coacciones en lacontratación, la ley se encarga de marcar las excepciones pertinentes; así, no seencuentra en juego el problema de lo voluntario del acto, sino de la extensión que debedarse a las libertades contractuales (López de Zavalía).
1) Expropiación: Aún cuando en algunas obras se la incluya como paradigma de lascompraventas forzosas, hoy aparece abandonada la idea de que la expropiación pudieraconstituir intregralmente una institución del Derecho privado. Se afirma la tesis de que setrata de una institución de Derecho Público, en la que si bien el efecto primordial es eldesplazamiento del dominio de la cosa del particular al expropiante, no existe precio sino“indemnización” y en la que no puede considerarse al nuevo titular, un sucesor particulardel expropiado.
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2) Compraventa impuesta por un negocio jurídico antecedente: El inciso 2 delartículo 1.324 considera forzosa la compraventa impuesta por convención o testamento.
Con respecto a la compraventa impuesta por convención, Salvat explicaba que sehacía referencia con ello al contrato preliminar o precontrato de compraventa celebrado eninstrumento privado (boleto de compraventa). Ya vimos la tesis que considera que elcontrato de compraventa celebrado por instrumento privado es un instrumento perfectopero no de compraventa, sino un contrato por el cual las partes se obligan válidamente acelebrar un contrato de compraventa con la forma exigida por la ley, por lo que seencuentran constreñidas jurídicamente a otorgarlo; aparece así como una compraventaforzosa en los términos del artículo 1.324 del Código de Comercio (Alterini - Gatti).
Borda, por el contrario, sostiene que el inciso se refiere al adquirente de un bien quese compromete en el mismo acto de venderlo a un tercero, o al mismo enajenante (pactode retroventa).
En lo que hace a la venta impuesta por un testamento o legado, puede considerarsecomo carga de la institución o legado (Salvat) que será válida en cuanto no afecte lalegítima (Borda) y que no constituye un caso de venta forzosa, (Mosset Iturraspe) puesal aceptarse la institución o legado se asume la obligación (Rezzónico).
3) Liquidación del condominio: EL inciso 3º se refiere a la venta en remate exigidapor uno de los comuneros. Es la venta en remate público ordenado en los juicios de divisiónde condominio por el juez en los sucesorios, o cuando se trata de enajenar bienes deincapaces y se rige por las reglas de la compraventa.
Según Borda lo forzoso no es la venta en sí, sino la liquidación del condominio, a loque aduce Mosset de Iturraspe que a pedido de cualquiera de los interesados el juezdecreta la venta.
4) Subasta por ejecución judicial: este supuesto ha suscitado más de una teoría.Algunos dicen que se trata de un caso de compraventa forzosa, lisa y llanamente que seexplica porque el consentimiento del deudor ha sido dado al momento de contraer laobligación (anticipadamente); así opina Salvat. Quienes critican esta postura, comoBorda, aducen que el consentimiento debe ser actual.
Aún cuando en la venta judicial no existe evicción, este no es un elemento esencialen la compraventa por lo que no sería suficiente este argumento, no de la esencia de laventa (López de Zavalía) por lo que se afirma que quien vende es el ejecutado porque laexistencia de coacciones jurídicas no vicia el consentimiento.
Hay quienes enfatizan que en su regulación integral el instituto es un híbridosustancial procesal.
Hay otro sector de la doctrina que sostiene que quien vende es el órgano público,actuando por sí en ejercicio de poderes propios y ejercitando a la vez poderes ajenos(Borda - Mosset Iturraspe).
5) Otros casos de ventas forzosas: Rezzónico resume la teoría de Spota en elsentido de que la facultad del propietario lindero de adquirir la medianería (artículo 2.736del Código de Comercio) configura un supuesto de venta forzosa (Spota en su obraposterior afirma que se trata de una restricción al dominio).
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Jurisprudencia
Ver: J.A. 1.950-II Secc. Doctrina Página 45. L.L. 58-294- E.D. 55-658 - CSJN Fallos238:335 - E.D. 59-558 Nº 15 - E.D. 23-529 - L.L. 55 - 125 - E.D. 50 - 563 - E.D. 80-452 -E.D. 86-191 Nº 600.-
10. Cosas que pueden ser vendidas. Requisitos:
Los requisitos en cuanto al objeto de la compraventa son:
1) Posibilidad física y jurídica.2) Determinación o determinabilidad (artículos 1.333/1.335).3) Existencia (artículo 1.328).
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a) Explíque por lo menos 2 casos de compraventaforzosa.
b) Ejemplifique los requisitos de las cosas que puedenser vendidas.
Actividad Nº 3
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10.1. POSIBILIDAD
La compraventa exige que su objeto mediato sea una COSA, es decir, “un objetomaterial susceptible de tener valor”. Los bienes inmateriales no pueden ser objeto de lacompraventa (en caso de transmisión de un derecho inmaterial por acto entre vivos seacude a la cesión).
Sin embargo, la reforma de la 17.711 introdujo la modificación al artículo 2.311 segúnel cual “las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzassusceptibles de apropiación”, por lo cual ellas en la actualidad, pueden ser objeto mediatode compraventa.
Según el artículo 1.327 “pueden verse todas las cosas que puedenser objeto de los contratos”, es decir que rigen los preceptos de losartículos 1.167b y subsiguientes y 31.953. Y el mismo artículo1.327 exceptúa las cosas que no pueden ser vendidas por cuantosu enajenación está prohibida, lo que implica adentrarnos en ladivisión de las cosas según que estén dentro o fuera del comercio(artículos 2.336 a 2.338).
Están dentro del comercio las cosas cuya enajenación no fuera expresamenteprohibida o dependiente de una autorización pública; éstas pueden ser objeto de loscontratos y tienen aptitud para ser objeto de la compraventa.
Están fuera del comercio, con inalienabilidad absoluta, aquellas respecto de lascuales la prohibición de enajenar depende de una prohibición legal o prohibición voluntaria.Entre las cosas cuya venta o enajenación fuere expresamente prohibida por la ley, seencuentran las cosas del dominio público del Estado (artículo 2.340), el inmueble afectadoa bien de familia (artículo 37 ley 14.394), etc.
Entre las cosas cuya enajenación se hubiere prohibido por actos entre vivos odisposiciones de última voluntad (cuando el Código permita tales prohibiciones) están lasdonadas o legadas con cláusula de no enajenar en un plazo máximo de 10 años (artículos2.613 y 51 de la ley 14.394) las sujetas a condominio con cláusula de indivisión forzosa porun plazo máximo de 5 años (artículo 2.693); o las cosas en comunidad hereditaria conpacto de indivisión hasta 10 años, renovables en la hipótesis del artículo 52 de la ley 14.394.
Están fuera del comercio por inalineabilidad relativa las cosas que necesitanautorización previa para su enajenación (artículo 2.338); por ejemplo las cosas del dominioprivado del Estado, las cosas de los incapaces de hecho, los inmuebles en zona deseguridad.
La transgresión de la prohibición del objeto es la nulidad de los artículos 1.042 y1.044.
10.2. DETERMINACION
El requisito de determinación aparece cumplido en estas situaciones:
a) Cuando es cosa “cierta” (artículo 1.333), es decir, cuando está individualizada en elcontrato.
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b) Cuando se tratare de cosa incierta y “su especie y cantidad hubieren sido determi-nadas” (artículo 1.333). Es suficiente precisar el género (por ejemplo caballos) y lacantidad, aunque con respecto a ésta, es suficiente que pueda determinarse deconformidad con el artículo 1.170. La constancia de género y cantidad son indispen-sables.
c) La cosa vendida se juzgará indeterminable cuando se vendiesen todos los bienespresentes o futuros o una parte de ellos (artículo 1.334). Se ha dicho que debeentenderse que el Código se refiere a “cosas” y no “bienes” como expresa el artículo.(Ver artículo 1.840 referido a la donación).
d) Será, no obstante, “válida la venta de una especie de bienes designados, aunque enla venta se comprenda todo lo que el vendedor posea” (artículo 1.335 nuevamentese refiere a bienes aunque se ha entendido que debe entenderse que se trata decosas). Unicamente cabe la venta.
10.2.1. Sanción por indeterminabilidad
Cuando la cosa es indeterminable “no habrá cosa vendida” y la sanción que le cabees la nulidad por carencia de idoneidad en el objeto.
11.3. Existencia de la cosa
Tal exigencia sólo es propia de las compraventas conmutativas puesto que lasaleatorias están sometidas a otros preceptos.
La segunda parte del artículo 1.328 prevé el caso de inexistencia parcial de la cosa,en cuyo caso sólo regirán las disposiciones del Código en el caso que la pérdida parcialse haya consumado al tiempo de contratar, puesto que si tal pérdida es ulterior, rigen losartículos 888 y subsiguientes.
La inexistencia parcial sólo tiene relevancia jurídica en los casos de compraventa decosas ciertas, pues en las inciertas rige el principio según el cual la cantidad y el géneronunca perecen.
Ante la pérdida parcial de la cosa al tiempo de contratar el comprador dispone de lassiguientes opciones:
- Dejar sin efecto el contrato: sería un caso de nulidad por falta de objeto (lainexistencia parcial tiene que ser de relevancia).
- Demandar la parte que existiese, reduciéndose el precio en proporción de estaparte a la cosa entera: queda obligado el comprador a pagar únicamente la“proporción” del valor de la cosa existente.
En caso de venta de cosas en conjunto se pueden dar distintas soluciones; si se hapactado un único precio la pérdida de una de las cosas hace aplicable la facultad delcomprador de dejar sin efecto la venta (si se establece que el comprador no habríaadquirido una cosa sin las otras). Si se han pactado diferentes precios, se presume -enprincipio- la existencia de contratos independientes, el comprador carece de derecho adejar sin efecto el contrato ante la pérdida de una de las cosas vendidas en conjunto.
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11. Venta de cosas total o parcialmente ajenas
El artículo 1.329 sienta la regla de que “las cosas ajenas no pueden venderse”, sinembargo, confrontada tal regla con la amalgama del Derecho argentino debe reemplazarsepor otra diametralmente opuesta, “las cosas ajenas pueden venderse” (Risolía).
En efecto, es que la norma del artículo 1.329 ha sido tomada del Derecho Francésdonde sí tiene sentido de ser la prohibición de venta de cosas ajenas, puesto que latransmisión del dominio se opera con el mero consentimiento. Pero en un Derecho comoel nuestro en que rige la existencia de la tradición para la transmisión del dominio (artículos577 y 3.265), la invalidez de la venta de cosa ajena es inadmisible puesto que normalmenteel vendedor -sin acudir a estipulaciones extraordinarias- puede adquirir el dominio ytransferirlo al comprador luego del contrato; (recordar que en la definición de compraventase dice que una de las partes “se obliga a transferir...”).
A pesar de lo dicho en el artículo 1.329 la venta de cosas ajenas es válida en lossiguientes supuestos:
- Compraventa de cantidad de cosas: la prohibición no rigen en los casos en quesólo se ha precisado el género y la cantidad.
- Compraventas mercantiles: el artículo 453 del Código de Comercio declaraexpresamente que la compraventa de cosas ajenas es válida (concordante con lodicho en el 450 cuando expresa que el vendedor puede ser propietario de la cosa ono serlo). Como la mayoría de las compraventas de cosas muebles están sujetasa la ley mercantil sólo quedará la prohibición del artículo 1.329 para el caso de ventade inmuebles (recordando que la promesa de venta de inmuebles es válida).
- Compraventa a plazo: la venta en la cual el vendedor dispone de un plazo para laentrega está convalidada con lo dispuesto por el artículo 1.330, es decir, cuando lahubiese adquirido antes de la entrega.
- Comprador que conoce que la cosa es ajena: en tal caso se entiende que elvendedor asume la obligación de entregarla al comprador luego de adquirirla.
- Venta hecha por el heredero aparente: la venta hecha por el heredero aparente aquien ignora la existencia de sucesores con mejor derecho es también válida.
Como consecuencia de lo dicho vemos que el ámbito de aplicación del artículo 1.329queda reducido y coincide con la regla de los artículos 1.177 y 1.178. Las cosas ajenaspueden ser vendidas como ajenas pero no como propias.
Reducido a ese el campo de aplicación del artículo 1.329 ¿qué sanción cabe cuandose da un supuesto de venta de cosa ajena como propia?.
Debe ser la nulidad puesto que se necesita de una investigación de hecho y relativapuesto que protege intereses de índole privada.
Con relación a la acción por invalidez, cuando el comprador y el vendedor ignorabanque la cosa era ajena, se da el supuesto de error esencial y la acción le compete acualquiera de las partes que el vendedor no puede ejercerla después de haber entregadola cosa. Cuando únicamente el vendedor lo sabe se da el supuesto del artículo 1.178configurativa del delito civil de estelionato. El comprador puede ejercer la acción de nulidadúnicamente si ignoraba que la cosa era ajena.
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Cuando el comprador es de mala fe carece de derecho para ejercer la acción denulidad, tampoco tiene derecho a exigir que se le restituya el precio si lo ha pagado. Siambas partes son de mala fe ninguno de los dos puede pedir la anulación del acto.
12. Cosa futura
Según el artículo 1.332 cuando se venden cosas futuras tomando el compradorsobre sí, el riesgo de que no llegaren a existir en su totalidad, o en cualquier cantidad, ocuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algún riesgo, tomando el compradorsobre sí ese peligro, la venta será aleatoria.
13. Modalidades de la venta de cosas muebles
El artículo 1.336 contempla los supuestos de:
a) Venta a ensayo o prueba: caso análogo al del artículo 455 del Código de Comerciode reserva de “probar el género convenido”.
b) Venta ad gustum: el caso de las cosas que es costumbre gustar o probar antes derevisarlas, los usos y costumbres a tomar en cuenta son los del lugar del contrato.
En cuanto a las facultades del comprador para rehusar la compra, si tiene derechoo no a guiarse por su propio arbitrio, se ha dicho que aún cuando se asuma la posturaextrema, esto es, la que enarbola la pura potestad del comprador (el derecho a guiarse porsu propio arbitrio sin sujeción a límite alguno e incluso abusivamente), se considera queno existe una condición puramente potestativa. La jurisprudencia tiene dicho que elcomprador puede rehusar la cosa según su arbitrio, sin incurrir en abuso del derecho (L.L.30-265) y que no puede rechazarla si tiene cualidades suficientes (L.L. 15-328).
El vendedor no tiene derecho a exigir el pago del precio por el sólo hecho de haberpuesto la cosa a disposición del comprador, pudiendo únicamente competirlo a realizar ladegustación. Una vez que el vendedor ha ofrecido las mercaderías, si el comprador no seconforma con ellas, no puede obligarlo a presentarle otras y tal circunstancia no compro-mete la responsabilidad del vendedor, a menos que haya garantizado la existencia deciertas cualidades que no existían.
La condición no se cumple y, por lo tanto, no existe venta, si el comprador rehusa lacosa luego del ensayo, o éste es imposible por haberse perdido la cosa.
13.1. Degustación
El modo de realizarla surge del artículo 1.336 y el tiempo para realizar la prueba esel de entrega de la cosa (artículo 1.410).
La aceptación de la cosa por el comprador puede resultar de:
a) Si renunció a la prueba (aún en este caso se ha entendido que no está obligado aaceptar cualquier calidad de mercadería por aplicación de la regla de buena fe delartículo 1.198).
b) Hay aceptación tácita cuando transcurre el plazo fijado para la degustación sin quese la haya hecho.
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c) El artículo 2.389 presupone que hubo degustación cuando el comprador recibió lacosa.
d) Degustación no comunicada: cuando el comprador degusta la cosa pero nocomunica su resultado al vendedor, no hay aceptación tácita a menos que existanotros actos que impliquen lo contrario (por ejemplo el consumo o la venta a tercerosde esa cosa).
13.1.1. Mora en la degustación
De conformidad con el artículo 1.337 vemos que la venta se tiene por concluidaporque la degustación se tiene por hecha cuando el comprador fuere moroso en gustar oprobar la cosa. Esta disposición legal trae inconveniente porque, de no haberse convenidoplazo para la degustación, es menester acudir al procedimiento de fijación judicial delartículo 509 3º párrafo. Por el contrario, el Código de Comercio trae un plazo al estableceren el artículo 455 que retardándose el comprador el acto de examen o prueba más de tresdías después de la interpelación hecha por el vendedor, se considerará el acto sin efecto.(De cualquier modo este procedimiento no es común en los inmuebles y, la venta de cosasmuebles -por lo general- es mercantil, aún unilateralmente, por lo que la cuestión quedaresuelta por el plazo legal comercial).
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a) En qué consisten los problemas de posibilidad y de-terminación de la cosa?
b) Explíque la diferencia entre cosas y bienes y sus efectos enlos contratos de compraventa.
c) Elabore un cuadro sinóptico sobre las ventas de cosasparciales o totalmente ajenas.
d) ¿Existen plazos para la degustación?
Actividad Nº 4
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14. Efectos de la aceptación de la cosa
Cuando el comprador acepta la cosa tácita o expresamente, se producen los efectosretroactivos propios de la condición (artículo 543).
14.1. Venta de calidad determinada
Es el caso de la cosa vendida que debe responder a especificaciones pre-establecidas de calidad. La cláusula en el orden civil es accidental, es decir, debeestipularse por las partes; en el Código de Comercio se trata de una cláusula natural querige independientemente de la voluntad de las partes en el caso de la venta de “cosas queno están a la vista”.
Para algunos autores esta venta se trataría de una “venta condicional” (Segovia,Machado, Rezzónico). Otros autores (Borda, López de Zavalía) descartan la existenciade una condición: la adecuación a la calidad no es un acontecimiento futuro e incierto, (enlos términos del artículo 528) sino un presupuesto del contrato, una circunstancia queconcierne a su objeto mediato y que consiste, precisamente, en determinada calidad dela cosa.
15. Efectos de falla
Los efectos de la falla en la calidad son:
- El comprador puede resolver la venta con las correspondientesindemnizaciones (es la solución del artículo 468 del Código deComercio).
- Puede reclamar la entrega de la cosa de la calidad estipulada(Borda).
- Puede aceptar la mercadería ofrecida con reducción del precioe indemnización de los daños (Borda).
15.1. Prueba del defecto de la calidad
El Código de Comercio nada dice al respecto, en el artículo 456 determina que eldictamen pericial es indispensable. La discrepancia surge respecto a si los expertosactúan realizando un juicio pericial vinculante para el juez o si se trata de peritos cuyodictamen debe ser apreciado de acuerdo con los parámetros de la sana crítica.
16. Venta por junto
Según el artículo 1.339 la venta es por junto, en masa o en bloque cuando sonvendidas en masa, formando un sólo todo y por un sólo precio.
Son dos los requisitos:
a) Que la venta se haga por un todo.b) Que se realice por un sólo precio (“a forfait”).
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Dice el artículo 1.341 que en la venta hecha por junto el contrato es perfecto desdeque las partes estén convenidas en el precio y en la cosa. La perfección del contrato decompraventa no significa que las pérdidas, deterioros o aumentos de la cosa beneficieno perjudiquen al acreedor (comprador) sino que se aplica el sistema genérico de lasobligaciones de dar para transferir derechos reales, según el cual, antes de la entrega esel deudor (vendedor) quien soporta las pérdidas o deterioros y se beneficia con losaumentos.
17. Venta por peso, cuenta o medida
La venta es por peso, cuenta o medida cuando necesita hacerse algunas de estasoperaciones para determinar la cosa vendida y correlativamente, el precio de la compra-venta.
Se considera que hay este tipo de venta según el artículo 1.340, en las siguienteshipótesis:
a) Cuando las cosas no se venden en masa o por un sólo precio (por ejemplo en la ventade 100 kg. de harina a “x” $ el kg.).
b) Cuando siendo uno el precio no hubiese unidad de objeto (por ejemplo cuando sevenden en “x” $ 100 kg. de harina).
c) Cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa (porejemplo la venta de todo el trigo de un galpón a “x” $ el kilo, en este caso la operaciónde contar el trigo que hay es indispensable para determinar el precio total que debepagarse).
17.1. Efectos
Esta venta queda perfecta ni bien las cosas están contadas, pesadas o medidas(artículo 1.342). Pero, en realidad, y atento el carácter consensual de la compraventa, elperfeccionamiento del contrato se da cuando existe acuerdo sobre la cosa y el precio; laposibilidad de determinación de la cosa y del precio que queden pendientes, concierne noal perfeccionamiento del contrato, sino su validez (según lo previsto por los artículos 1.133y 1.334).
Según el artículo 1.343 el comprador está autorizado a exigir del vendedor que “pese,mida o cuente y le entregue la cosa” y, a su vez, el vendedor puede obligar al compradora que reciba la cosa contada, pesada o medida y satisfaga el precio de ella.
Conforme el artículo 2.389 la recepción de la cosa por el comprador hace presumirque ha sido “contada, pesada o medida”.
18. Formas usuales en la venta de inmuebles: Venta ad corpus, o sinindicación del área por un precio único:
La venta ad corpus (como cuerpo) de un inmueble es la que se realiza “sin dedicaciónde su área y por un sólo precio”. Son requisitos de esta venta ad corpus:
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- Que no se haya indicado la superficie, o que habiéndosela indicado simultáneamen-te, se haya quitado trascendencia a su mención.
- Que haya un precio único o a forfait.
Consecuentemente el vendedor no está obligado a realizar la mensura del terreno.
18.1. Aplicación:
* La expresión “ad corpus” ha de entenderse que se independiza el contrato de lasmedidas reales del inmueble.
* La expresión “o lo que en más o en menos haya entre límites o entre muros”, esdemostrativa de una venta ad corpus.
* La expresión “o lo poco más o menos que haya entre límites o entre muros”, esindicativo de que no se ha realizado la venta ad corpus
* La expresión “siempre que no se salga de la tolerancia legal”, implica admitir lasdiferencias de medida sólo en cuanto no excedan del 5% que se refiere el artículo1.346, vale decir que se excluye la venta de ad corpus.
Cuando la venta es efectuada ad corpus las diferencias de medida resultanirrelevantes aunque excedan del 5% previsto en el artículo 1.346 sean ellas en más o enmenos. Es que el objeto es el inmueble en sí, independientemente de sus medidas. Por ellono cabe la pretensión resolutoria derivada de las diferencias de medida, a menos que éstasfueran tan reducidas que lo hagan inepto para su destino. Podría, en su caso, caber laanulación por la teoría del error esencial.
19. Venta de un inmueble con indicación de su áreay por un precio único: (por ejemplo cuando se
vende un terreno de 400 m2 por “x” $).
Son requisitos:
* Que se haya indicado la superficie (venta a superficiedesignada) lo que la diferencia de la venta ad corpus.
* Que haya un precio único.
* Incumbe al vendedor entregar el inmueble medido y amo-jonado, los gastos están a su cargo.
19.1. Aplicación
a) Exceso o faltante inferior al vigésimo: en cuyo caso no da derecho a suplementode precio a favor del vendedor ni a su disminución respecto al comprador, (salvo elsupuesto de frustración de la finalidad al que nos referimos anteriormente).
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b) Exceso o faltante de un vigésimo o superior: corresponde el ajuste de precio enmás o en menos. El exceso o la demasía del vigésimo son suficientes, es incorrectoentender la norma legal diciendo “más” del vigésimo.
19.2. Sentido del concepto vigésimo
Porcentualmente “vigésimo” es la veinteava parte y significa un 5% (Lafaille, Lópezde Zavalía, Spota). En sentido contrario se oponen a esta determinación y entienden quedebe hablarse de un 20% otros autores (Borda, Salvat).
20. Venta de un inmueble sin indicación del áreaa razón de un precio por unidad de medida
(Venta ad mensuram): Se trata de venta ad mensuram o ad quantitatem porqueúnicamente se individualiza el inmueble y se pacta un precio unitario (por 2m, por Ha),siendo menester realizar una mensura para determinar la superficie de dicho inmueble y,multiplicando la superficie por el precio unitario, obtener el precio de la compraventa. Losrequisitos de esta venta son:
* Que se haya indicado la superficie (situación paralela a la de la venta ad corpus).
* Que sólo se haya fijado el precio de la unidad de medida, por lo cual el precio de lacompraventa exige la previa mensura.
21. Venta de un inmueble por indicación del áreaa razón de un precio por unidad de medida:
Son requisitos de esta modalidad de venta:
* Que se haya indicado la superficie, esto es, que se trate de un supuesto de venta asuperficie designada.
* Que se haya dado un precio por la unidad de medida.
21.1. Exceso de superficie
El comprador tiene derecho a tomar el exceso abonado el precio correspondiente,si resultare una superficie mayor.
21.2. Falta de superficie
Si la superficie resultante es menor a la prevista, el comprador tiene derecho a undisminución en el precio si todavía no lo pagó o a que se le devuelva una parte proporcionaldel precio si ya lo abonó. También tiene derecho a dejar sin efecto el contrato si el faltantees del vigésimo o más.
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21.3. Venta de un área de un inmueble mayor
La situación se subsume en los supuestos anteriores según que se haya convenidola venta ad corpus, ad mensuram o a superficie designada; sometiéndose a las reglasseñaladas precedentemente.
21.4. Requisitos (artículos 1.344 inciso 3º):
* Que no hayan sido señalados los límites.
* Que se haya indicado el área vendida, perteneciente al inmueble mayor.
Si el terreno de mayor extensión del cual debe tomarse la superficie vendida noalcanza a ésta área, no hay propiamente venta de parte de un inmueble. En los demáscasos, cuando el inmueble al que pertenece al área vendida sea superficie para cumplirel objeto del contrato, sólo cabe darle ejecución. El vendedor no está obligado a cercar lasuperficie vendida.
22. Venta de varios inmuebles
El artículo 1.344 inciso 6º: se trata de una forma de venta ad corpus sometida a lasreglas que hemos enunciado precedentemente.
El artículo 1.348: trata de la venta de dos o más inmuebles por un sólo precio, condesignación del área de cada uno de ellos, en la hipótesis de encontrar “menos área en unoy más en otro”: la venta en bloque por un precio único legal, significa tanto como tratar albloque como unidad, y del mismo modo que el artículo 1.346 promedia áreas o superficiespara el caso de venta del inmueble unitario, corresponde promediar áreas o superficies delbloque de varios inmuebles.
Se discute si la compensación del artículo 1.348 debe hacerse sobre áreas o sobrevalores. Los proyectos de reforma se decidieron por compensar valores.
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a) Enumere los efectos de la aceptación de la cosa.
b) Elabore el siguiente glosario:
- Venta por junto:
- Venta por peso:
- Venta ad corpus:
Actividad Nº 5
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23. PRECIO
Es el valor común de cambio de las cosas traducido al equivalenteen dinero, papel moneda o metálico. Es la suma de dinero que elcomprador entrega al vendedor a cambio de la cosa que recibe; esla causa fin de la contraprestación del vendedor.
Debe ser en dinero -o primordialmente dinerario-, cierto -determinado o determina-ble- y serio.
23.1. Precio en dinero
Si el precio se pacta en moneda extranjera no hay compraventa sino permuta.Constituyen contratos innominados aquellos en los que la propiedad de una cosa setransmite a cambio de cuidados o alimentos, o un crédito o cualquier hecho de trabajo.
23.2. Precio serio
No existe precio serio cuando el precio es irrisorio, ficticio o simulado cuando no selo entregó realmente o cuando se lo fija sin que el vendedor tenga interés alguno en exigirlo,ni el comprador de entregarlo.
23.3. Precio vil
Es el que no guarda relación con el verdadero valor de la cosa (tiene trascendenciaal admitirse la lesión como vicio de los actos jurídicos).
23.4. Precio irrisorio
Es el que resulta despreciable, que mueve a risa; por contraposición al precio vil noexiste precio y por ende, no hay compraventa -aún cuando podría existir otro acto jurídicoencubierto, por ejemplo donación. Pero no siempre es fácil determinar la frontera entre elprecio vil y el irrisorio.
23.5. Precio cierto
El precio debe ser cierto, esto es, determinado o determinable; ello es cuando seencuentra fijado en el contrato en una suma en dinero específica o cuando se lo deja enarbitrio de un tercero (determinable) o cuando se lo fija en relación con el valor de otra cosacierta (determinable).
23.6. Precio fijado por las partes en el contrato
Es el caso más frecuente y no ofrece problema alguno. La inflación ha dado lugar aalgunos mecanismos para la fijación del precio que pueden dar lugar a dudas, como lascláusulas de estabilización y el denominado “precio al costo” pero en general, se coincideque el empleo de estas fórmulas no impide la existencia de precio cierto, sin perjuicio deque el vendedor al costo, debe justificar adecuadamente el monto, naturaleza y causa delos incrementos, pues de lo contrario, se borraría la garantía jurídica que significa elrequisito del precio cierto y el comprador quedaría indefenso.
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23.7. Precio fijado con referencia a cosa cierta
Siempre debe tratarse de un precio conocido (por ejemplo el precio por el que sevendió la casa vecina) o corresponder a cosas de idéntica naturaleza.
23.8. Precio fijado en moneda extranjera
Se cumple pagando en moneda nacional al cambio del día fijado para el pago; si éldifiere, se cumple pagando al cambio vigente al día del efectivo pago (Salvat, Borda, Cám.Com. en pleno).
Otra postura afirma que si se produce la mora en el pago lo mismo debe satisfacerseen moneda nacional al cambio del día del vencimiento de la obligación (artículo 619),pudiendo el comprador reclamar el pago de daños y perjuicios (Colmo).
Otros autores hacen distinciones, por ejemplo Mosset Iturraspe separa los casosen que el deudor deba pagar moneda extranjera o el precio así fijado funcione comocláusula de estabilización. En el primer caso debe pagar en moneda nacional al cambio deldía fijado para el pago y si hay mora debe los daños y perjuicios; en el segundo de lossupuestos debe pagar el pago en moneda nacional debe hacerse el cambio del día delefectivo pago. López de Zavalía entiende que el acreedor tiene opción para exigir elcambio al día del efectivo pago o al día del vencimiento, aduciendo que el deudor puedeliberarse pagando en moneda nacional, siempre que exista cláusula de pago efectivo o enmoneda extranjera (ello según el artículo 44 del Decreto-Ley 5.965); solución ésta quecritica Spota por cuanto si no existe moneda extranjera en el lugar de pago el deudorsiempre puede liberarse pagando en moneda extranjera, según los artículos 610/615 delCódigo de Comercio. Es que, la diferencia radica en que para el Derecho común laobligación de entregar moneda extranjera es de dar cantidades de cosas, en el ordena-miento cambiario, que es excepcional, la moneda extranjera es dinero.
Según Llambías debe tenerse en cuenta el valor de las cantidades de cosas(moneda extranjera) al tiempo de la mora, pero tratándose de una deuda de valor incide enella, la depreciación de la moneda nacional hasta el día del pago; vale decir, el tipo decambio es el vigente al momento de la mora y el valor así obtenido debe ser reajustadoconforme a la pérdida del poder adquisitivo de la moneda nacional hasta el día del pago;lo cual es bien distinto del valor que tenga ese día la moneda extranjera (Alterini - Lópezde Cabana).
Es clara la trascendencia de este criterio en situaciones en la que alza de lacotización de la moneda extranjera no sigue a igual ritmo que la depreciación de la monedanacional.
Debe relacionarse este tipo con lo dispuesto por la actual Ley de Convertibilidad Nº23.828 que nacionalizó el dólar en el sentido de que se tiene por moneda de curso legal yen cuanto prohibió la actualización monetaria para reajuste de los efectos producidos porla inflación, en cuyo caso cabe tener presente que la jurisprudencia ha interpretado quecorresponde la aplicación de intereses a la tasa pasiva de los Bancos oficiales.
23.9. Error en el precio
En principio el error en el precio hace que éste no exista y, por lo tanto, la venta nose forma ni puede ser sustituido tal precio por la fijación judicial. Algunos casos pueden
36
solucionarse por la doctrina que surge del artículo 927: si el que debe dar el precio ha creídoque era mayor, el contrato es válido por la cantidad menor; si entendió que era menor quelo que la otra parte lo exigía, no hay contrato.
23.10. Precio fijado por tercero
Según el artículo 1.349 se admite que existe precio cierto cuando se difiere sudeterminación al arbitrio de una persona determinada. Este artículo es incongruente conel dispuesto por el 1.171 que reputa que la cantidad se reputa determinable cuando sudeterminación se deja al arbitrio de un tercero pero si éste no quisiere no pudiere o nollegare a determinarla, el juez podrá hacerlo por sí o por medio de peritos si fuere necesarioa fin de que se cumpla la convención. Tal solución no es factible para la compraventa, deconformidad con el artículo 1.350, por el cual si el tercero no determina el precio la ventaqueda sin efecto, siendo imposible su sustitución por la determinación o estimación quepudiere hacer el juez. Algunos autores entienden que como este precepto (artículo 1.350)no es de orden público, puede ser dejado de lado por las partes contratantes y someterseéstas a lo dispuesto por el 1.171. Se sostiene que si las partes establecieron en formainequívoca las bases para la determinación del precio, nada obsta para que la negativa deltercero encuentre remedio en la sentencia judicial ya que no se trata más que de la legítimaintegración de voluntad de las partes (Piantoni, Spota) y no sólo del arbitrio de ese tercero.
Siendo que los artículos 1.349 y 1.350 hablan de “persona determinada” no es válidoque el contrato en que los terceros serían individualizados posteriormente.
Si uno de los contratantes se niega a realizar los actos necesarios para designar alo los terceros, incurre en culpa in contrahendo o precontractual (Lafaille) por lo que deberásatisfacer daños y perjuicios (Salvat, Borda).
Naturaleza jurídica de este tipo de contrato; una parte de la doctrina entiende que esuna compraventa sujeta a condición suspensiva (Borda, López de Zavalía) y otra partede la doctrina afirma que siendo el precio un elemento esencial de la compraventa, hastatanto esa determinación no haya sido hecha, la compraventa no existe y se trata de uncontrato innominado tal convención.
23.10.1. Función del tercero
Hay quienes afirman que se trata de un arbitrador (Lafaille) pues actúa como juez,fija el precio según su criterio y una vez fijado no es objeto de recurso alguno. La mayorparte de la doctrina lo entiende como mandatario, pero se trataría de un mandato denaturaleza muy especial puesto que no obra en interés de ninguna de las partes, niresponde a sus instrucciones y debe obrar conforme a su ciencia y conciencia por lo quecumple una función mixta de peritaje y arbitraje. Una vez aceptado el mandato elmandatario debe cumplirlo sobre la pena de incurrir en responsabilidad (pese a ello, si elmandatario no fija el precio, a pesar de la responsabilidad en que incurre, según el artículo1.350 el contrato queda sin efecto).
23.10.2. Ley de prehorizontalidad
Según el artículo 15 de la Ley 19.724 “es nula toda cláusula que deje librado elreajuste del precio a la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a tercerosvinculados a ellos, aunque actúen en calidad de arbitrios”.
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23.10.3 Inimpugnabilidad del precio fijado por el tercero
La doctrina más antigua considera que la solución establecida por el Código en elsentido de que la estimación es irrevocable, es correcta, sin perjuicio de que la estimacióndel tercero será anulable cuando medien vicios de la voluntad (dolo, violencia) o haya unexceso en el mandato.
Ya en época de Segovia consideraba que la solución del Código era irritante cuandoun tercero fijaba el precio en forma exagerada o abusiva (el Código no contemplaba el viciode lesión); Borda sostiene ahora que, admitiéndose la lesión, basta probar la despropor-ción.
Mosset Iturraspe y López de Zavalía entienden que una interpretación inteligentedel artículo 1.351 implica desechar los recursos siempre que el arbitrador se haya ajustadoa las reglas condicionantes de la decisión: equidad y buena fe, pues no se trata de un simplearbitrio sino de equidad.
23.11. Efecto de la fijación del precio
Fijado el precio por el tercero los efectos del contrato se retrotraen al tiempo en quese celebró.
23.12. Entrega de la cosa sin determinación del precio
El artículo 1.354 dispone que si la cosa hubiere sido entregada al comprador sindeterminación de precio, o hubiere duda sobre el precio determinado, se presume que laspartes se sujetaron al precio corriente del día, en el lugar de entrega de la cosa. Es que siel vendedor ha cumplido con la principal obligación que es la tradición de la cosa, se suponeque hay acuerdo sobre el precio, aunque no aparezca expresado.
Es una presunción relativa puesto que cualquiera de los contratantes está habilitadopara acreditar que el precio ha sido convenido expresa o tácitamente y que su quantumpuede ser distinto del corriente, admitiéndose todo medio de prueba.
Nada dice el artículo mencionado respecto a la fecha que se toma en cuenta, perose entiende que se refiere al día de la entrega.
Con respecto a las cosas a las que se aplica se entiende que sólo se refiere a lascosas muebles puesto que son las únicas susceptibles de tener “precio corriente”.
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a) Elabore el siguiente cuadro sinóptico:
Precio en dinero:Precio serio:
PRECIO Precio vil:Precio irrisorio:Precio cierto:
b) ¿Qué efectos produce el error en el precio?
Actividad Nº 6
39
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14.1. Capacidad para celebrar el Contrato de Compraventa
El artículo 1.357 pretende distinguir entre la capacidad para vender y la capacidadpara comprar, exigiendo para la primera, la aptitud para disponer, y en la segunda laidoneidad para obligarse.
Se ha señalado que este precepto es innecesario, además de difuso e inexacto,pues no sólo se puede vender las cosas de las que uno es propietario y la mención de lacapacidad de disponer tampoco es rigurosa. Queda en pie la necesidad de remitirse a losprincipios generales sobre capacidad civil y consagrar en cada caso las inhabilidadesexigidas por la especie.
Habida cuenta del principio general de capacidad, se trata no de examinar quienespueden contratar, comprar y vender, sino quiénes soportan alguna incapacidad para ello.
14.2. Prohibición de la compraventa entre cónyuges
Su fundamento se encuentra en que el matrimonio da lugar al nacimiento de lasociedad conyugal que cuenta con un régimen patrimonial imperativo, con comunidad deadquisiciones que no resulta apto para que el dominio de un bien pase de un cónyuge aotro. También tiene una finalidad cautelar, se pretende por ésta vía impedir las donacionesdisfrazadas y la posible sustracción de los bienes al poder de agresión de los acreedores.
14.2.1. Excepciones: Atemperando la rigidez aparente del precepto legal:
a) Adquisición de los bienes de uno de los cónyuges ensubasta judicial (se aceptó en el caso de remateordenado por deuda de alimentos por el otro cónyuge).
b) Venta del bien de uno de los cónyuges a una sociedaden la que participe el otro (pues la sociedad constituyeuna persona jurídica distinta).
c) Disolución y liquidación de la sociedad conyugal.
d) Liquidación de condominio (se supone que se refiereal condominio en el que participen otros sujetos ade-más de los cónyuges, no obstante es criticable salvoque se proceda a la venta en subasta).
e) Adquisición en subasta decretada a los fines de hacercesar la comunidad hereditaria.
EXCEPCIONES
UNIDAD XIV
42
14.2.2. Cónyuges divorciados
La prohibición subsiste aún cuando medie separación judicial de bienes y en elrégimen de la anterior ley 2.393.
Con la introducción del divorcio vincular, el divorcio así logrado autoriza a loscónyuges a celebrar compraventas entre sí (ex-cónyuges).
Matrimonio celebrado en el extranjero en fraude a la ley argentina: les es inaplicablela incapacidad del artículo 1.358.
14.2.3. Sanción
La violación al precepto legal que analizamos acarrea la nulidad manifiesta y absolutadel acto, siendo el acto inconfirmable aún después del divorcio y la acción imprescriptible.La nulidad puede ser pedida por los herederos o por los acreedores de los esposos perono por ellos mismos, denunciada por uno de ellos el juez debe declararla de oficio.
14.3. Prohibición de contratar los representanteslegales con los incapaces:
Es una verdadera incapacidad de derecho inspirada en la necesidad de tutelar a losincapaces representados y de evitar el posible aprovechamiento de la situación desuperioridad que tiene el representante legal, lo que condice con el fundamento de lasincapacidades de derecho. La prohibición tiene carácter absoluto.
Como excepción, la doctrina admite que siendo condóminos el representante legaly el incapaz, uno de ellos puede adquirir el bien vendido en subasta pública.
La sanción es la nulidad absoluta (Salvat, Spota) para quienes entienden que no sóloestá en juego los intereses del incapaz sino también valoraciones de contenido ético. Otrosector de la doctrina (Borda, Llambías) afirma que la nulidad es meramente relativa, porcuanto el interés que primordialmente persigue la ley es la tutela de los intereses del menor,por lo que si el acto es conveniente para él nada impide que lo confirme a la mayoría deedad.
14.4. Emancipados
Al incorporarse el Código la emancipación dativa se estableció un régimen decapacidad plena (artículo 133) con las limitaciones establecidas en la ley (artículos 134 y135). Sistema de capacidad discernido para los emancipados por matrimonio y extendidoa la emancipación por edad.
Acorde con ello los emancipados se encuentran sometidos al régimen de asistencia,consistente en la necesidad de autorización judicial o del cónyuge cuando fuere mayor deedad, sólo para los inmuebles adquiridos a título gratuito. Esta disposición implica unacierta incompatibilidad con el artículo 1.360 por lo que se ha llegado a sostener que ésteartículo ha quedado derogado con lo dispuesto por los artículos 133 y 135 reformados.Otros afirman que queda subsistente pero dejando a salvo que el artículo 1.360 estávigente en cuanto a los bienes ingresados a título gratuito y que, el artículo 135 haincorporado la posibilidad de sustitución de la autorización judicial por la del otro cónyugecuando fuere mayor de edad.
43
14.5. Incapacidades para comprar (artículo 1.361):
* Los incisos 1 a 5 comprenden administradores o mandatarios y su fundamentoradica en impedir que el propio interés de los mandatarios o administradores pudieranencontrarse en conflicto con el interés de las personas cuyos bienes administran oa quienes representan.
* Padres.* Tutores y curadores: comprende dos tipos de prohibiciones, por un lado comprar
para sí, los bienes de los pupilos; por otro, comprar para esto, lo que sólo puedenhacer en los casos y forma establecidos en la ley.
* Albaceas: el albacea es considerado una especie de mandatario del testador.
* Mandatarios: aplicable a toda clase de mandatos, sean legales o convencionaleso judiciales. Quedan comprendidos los síndicos, liquidadores y coadministradoresdesignados en las quiebras. La prohibición funciona aunque se haya sustituido elmandato.
* Empleados públicos: la prohibición se refiere a los bienes de cuya enajenación elagente está directamente encargado. Para alguna doctrina funciona la prohibiciónaún cuando la venta se haga en subasta pública. También alcanza a los funcionariossuperiores encargados de autorizar la venta, aún cuando ellos no estén directamen-te encargados de su administración.
* Bienes en litigio: de indudable contenido moralizador. Cuando se refiere a losescribanos se trata de los Secretarios de Juzgado pues tal función la cumplíanantiguamente los escribanos. Comprenden también, además de los enunciados, alos árbitros y amigables componedores.
Al referirse la norma a los “bienes en litigio” para una tesis comprende todos losbienes sometidos a litigio sea voluntario o contencioso. Otros entienden que debedistinguirse según el funcionario de que se trate, así para los jueces y funcionariosjudiciales la prohibición comprende los bienes en litigio contencioso o voluntario y, si setrata de los auxiliares de la justicia como abogados, procuradores, peritos, la prohibicióndebe limitarse al caso de que exista litigio propiamente dicho.
La prohibición subsiste aún cuando el juez hubiere dejado de intervenir en el procesopor cualquier causa (recusación, excusación, ascenso, cuestiones de competencia, etc)y aún cuando hubiera dejado de ejercer su función en forma definitiva (por ejemplo porrenuncia o jubilación).
* Ministros: se trata de evitar las negociaciones incompatibles con la función que sedesempeña -al igual que en el caso anterior-.
La incapacidad se extiende aún en los casos en que la venta ha sido ordenada porun ministerio distinto al que se ejerce (Borda).
En el Anteproyecto de 1.954 se eliminó la prohibición relativa a los bienes decorporaciones civiles o religiosas pues en este caso se entiende que la disposición de laley carece de fundamento.
Los actos celebrados en violación de las prohibiciones del artículo 1.361 solucionesdistintas según la sanción que se entienda aplicable de conformidad a la teoría de la quese participe. Así:
44
(criterio extremo), se desdeña tal argumento puesto que elprecepto se funda en razones de moral que impiden a laparte causante de la nulidad peticionar su declaración(Lafaille).
(segundo criterio extremo, Segovia, Machado).
los incisos 1 a 5 generan nulidades relativas, los actos enque sean violadas son confirmables y la acción de nulidadprescriptible. En los incisos 6 y 7 la nulidad sería absoluta,el acto incorfimable y la acción imprescriptible.
la nulidad generada por los incisos 1 a 4 es relativa. Laacaecida por violación al inciso 5 es absoluta haciendo ladistinción de que cuando ha sido realizado por magistradoso funcionarios judiciales la nulidad es absoluta y cuando setrata de auxiliares de la justicia, es relativa. En cuanto alinciso 6 cuando se trate de bienes del Estado nacional oprovincial la nulidad es absoluta, y es sólo relativa cuando lacompraventa versó sobre bienes pertenecientes a corpora-ciones civiles o religiosas
- Nulidad absoluta
- Nulidad relativa
- Tesis intermediade Salvat
- Borda:
45
a) Complete el siguiente cuadro:
INCAPACIDADES PARA NULIDADES CELEBRAR CONTRATOS
Actividad Nº 7
46
14.6. Obligaciones y Derechos del Vendedor
14.6.1. Obligaciones del vendedor; fundamentalmente son éstas:
a) Conservar la cosa (artículo 1.408).b) Entregarla (artículo 1.409).c) Recibir el precio (artículo 1.411) y extender reci-
bo (doctrina del artículo 505 in fine).d) Pagar los gastos de entrega (artículo 1.415).e) Garantizar por evicción (artículo 1.414).f) Garantizar por vicios redhibitorios (artículo
1.414).
Derechos del vendedor:
a) Exigir la recepción de la cosa y, en caso de demora del comprador en recibirla,reclamarle los gastos en que hay incurrido y consignar judicialmente la cosa vendida,así como resolver la venta si se trata de cosa inmueble (artículos 1.430 y 1.431).
b) Exigir el pago del precio (artículo 505 inciso 1º). Si no le es pagado puede reivindicarla cosa vendida (artículo 3.923); es acreedor privilegiado por el precio impago(artículos 3.983 y 3.924); y en su caso tiene derecho a resolver el contrato (artículo1.203, 1.423 y 1.432).
c) Rehusar la entrega de la cosa vendida al contado en tanto no le sea pagado el precio(artículos 1.418 y 1.428) o el comprador no le ofrezca pagarlo contra la entrega o enel plazo que disponga (artículos 1.201) y también cuando el comprador a plazo sehalle en estado de insolvencia (artículo 1.419).
14.6.2. Obligación de conservar la cosa
El vendedor debe conservar la cosa hasta el momento de la entrega al comprador,tal como se hallaba el día del contrato, sin cambiar su estado.
Se aplica a las cosas ciertas (las inciertas ya individualizadas son asimilables) y alas cosas comprendidas en un género limitado.
Debe mantener la cosa como se encontraba al momento de celebrar el contrato pero,como es el propietario de la cosa tiene -sin embargo- derecho a usarla en calidad de tal,siempre que se trate de un uso normal, salvo que el uso esté impedido por las propiascircunstancias del contrato (por ejemplo si se trata de un automóvil 0 km.).
14.6.3. Obligación de entregar la cosa
Según el artículo 1.417 lo dispuesto sobre la tradición en general de las cosas seaplica a la tradición de las cosas vendidas. Pero la tradición también se produce en estassituaciones particulares:
- Si el vendedor remite la cosa a un tercero designado por el adquirente.- Si el vendedor lo pone en un lugar en que esté a la exclusiva disposición del
comprador.- Si el vendedor entrega al comprador la llave del lugar en que se halla guardada.
Obligaciones del vendedor:
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- Para las cosas muebles que no están presentes, cuando se entrega la factura, cartade porte, etc..
- Si hay declaración o asiento en el libro o despacho de las oficinas públicas a favordel comprador, de acuerdo de ambas partes.
Cuando hay traditio breve manu (supuesto en que el comprador tenía la cosa delvendedor y la compra, o si un tercero -por ejemplo un locatario- tenía la cosa como tenedora nombre del vendedor y principia a tenerla a nombre del comprador por razón de lacompraventa.
Si se trata de cosa inmueble la trasmisión del dominio no se produce sólo por latradición sino que es necesario la escritura pública (artículo 1.184 inciso 1º).
14.6.4. Identidad de pago
De acuerdo con el artículo 1.409 el vendedor debe entregar “la cosa vendida”, lo quese condice con el principio de identidad del pago del artículo 740. Si el comprador seconforma con una cosa distinta de la vendida funciona el mecanismo extintivo de la daciónen pago.
14.6.5. Integridad del pago
El pago debe ser íntegro (artículo 742) por lo que el vendedor tiene que entregar lacosa que todos sus accesorios aunque en los títulos no se los mencione o se encuentrenseparados momentáneamente de ellas. No procede imponer una entrega parcial.
La cosa debe ser entregada “libre de toda ocupación”. Concepto éste que compren-de la posesión stricto sensu, la tenencia -lo que implica que no debe haber inquilinos olocatarios- y servidores de la posesión -caso del cuidador del campo-.
14.6.6. Deberes complementarios
El vendedor queda obligado a ciertos complementarios, en cuanto estén razonable-mente incluidos en el ámbito de la razonable inteligencia del contrato de compraventa, poraplicación de la regla de buena fe consagrada por el artículo 1.198. En consecuencia, estáobligado a realizar todos los trámites, incluso administrativos, para posibilitar que elcomprador goce de la cosa conforme a su destino.
Excepciones a la obligación de entregar la cosa:
a) Entrega imposible: cuando hay imposibilidad de pago definitiva se extingue laobligación de entregar la cosa vendida (artículo 724 in fine). Compromete o no laresponsabilidad del vendedor según haya habido culpa suya o caso fortuito.
b) Falta de pago del precio en la venta al contado.
c) Comprador insolvente que debe el precio.
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14.6.7. Tiempo de la entrega de la cosa
La regla es la de ejecución inmediata (la parte final del artículo 1.427 cubre la hipótesisen que no hay plazo para cumplir).
La primera excepción es el caso de plazo convenido, la segunda excepción es elplazo de uso y la tercera excepción es el reclamo del comprador y plazo legal.
Cuando el plazo es indeterminado corresponde que el juez fije el tiempo decumplimiento (artículo 509 3er párrafo y doctrina artículo 576) debiendo considerarse queel plazo es indeterminado cuando resulta imprescindible su fijación por autoridad judicialen virtud que no hay plazo convenido ni de uso (plazo expreso) ni procede su determina-ción por la sola autoridad del acreedor (plazo tácito). Se estima que antes de acudir al juezpara la determinación es conveniente invitar al deudor (vendedor) a realizar la entrega enun plazo prudencial a modo de evitar la actuación jurisdiccional.
14.7. Lugar de la entrega de la cosa
De la compaginación de los artículos 1.410 con los 747, 748 y 1.212 se determinala existencia de una regla general y varias excepciones.
La regla general es el domicilio actual del vendedor, y las excepciones son:
1) Lugar convenido.2) Lugar de uso.3) Cosa cierta.4) Compraventa contraída en el domicilio del vendedor (aquél que tenía en
el momento del contrato, domicilio histórico).
El vendedor que no entrega la cosa al tiempo fijado puede ocasionar la resolución delcontrato por el comprador (artículo 1.412).
Si tal falta de entrega en tiempo es ocasionada por imposibilidad el comprador nodebe esperar la cesación de la imposibilidad, dejándole el derecho de exigir la devolucióndel precio (artículo 1.413).
El vendedor hasta la tradición de la cosa queda sometido por los peligros y frutos alas reglas de las obligaciones de dar (artículos 1.416 y 1.417).
Cuando el vendedor de cosa mueble no haga la tradición, deja al comprador que pagótodo o parte del precio a plazo, el derecho de devolver el contrato y pedir la restitución delprecio con intereses o exigir la cosa con perjuicios (artículos 1.420). Cuando se trate decosa fungible o de cantidades de cosas, deja al comprador el derecho de pedir una cantidadcorrespondiente de misma especie y calidad, con daños y perjuicios (1.421).
El vendedor de inmueble comprado a crédito sin fijar plazo, o que no hizo tradiciónvencido el plazo, deja al comprador la facultad única de exigir la entrega, depositandojudicialmente el precio, en éste último caso (artículo 1.422).
El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le hubierepagado el precio. Este principio contenido en el artículo 1.418 es una aplicación particularde la “exceptio non adimpleticontractus” y supone una facultad correlativa del comprador(artículos 1.425 y 1.426 que consagran aplicaciones de la doctrina del artículo 1.201).Ahora bien, el artículo 1.418 no agota todas las hipótesis posibles puesto que:
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a) Si se ha previsto un plazo para el pago del precio (artículo 1.424) el comprador tienederecho a exigir la entrega inmediata de la cosa, sin que pueda oponérsele laexceptio, a menos que el comprador se halle en estado de insolvencia (artículo1.419). En éste último supuesto se establece que el vendedor está obligado aentregar la cosa aún cuando haya concedido plazo para el pago si después de laventa el comprador se halla en estado de insolvencia, salvo que afianzase de pagaren el plazo convenido.
b) Si el comprador “ofreciese cumplir” el pago del precio cuando fuese exigible, o ensu caso, contra entrega de la cosa, tampoco podrá resistirla el vendedor (artículo1.201).
Resumiendo los derechos que tiene el comprador respecto a quien no le haentregado debidamente la cosa vendida tenemos:
- La ejecución del contrato.- Su resolución.- Obtener la cosa de un tercero a costa del vende-
dor.- Devolver la cosa recibida si no reúne las espe-
cificaciones estipuladas.- Exigir la inmediata devolución de lo que hubiere
pagado.
A su vez, la ejecución forzada tiene tres excepciones:
a) Si la cosa ha dejado de existir porque la imposibilidad de pago repercute en ladisolución del contrato que ha generado la obligación y la entrega de la cosa por partedel vendedor carece por parte del vendedor carece así de causa.
b) Si la cosa no está en el patrimonio del vendedor porque la compraventa -como todocontrato- no afecta a terceros como es el dueño de la cosa.
c) Si el vendedor no tiene la posesión de la cosa pues, en tal situación, si bien es dueñode ella y la cosa está por lo tanto en su patrimonio, por hipótesis hay un tercero quela posee, el cual no puede ser desposeído por el comprador sin ventilar en juicio quiéntiene mejor derecho.
14.8. Facultad resolutoria del vendedor de cantidades de cosas
Antes de la individualización de las cosas el comprador disfruta de los derechos quele otorga el artículo 604, de manera que si la elección corresponde al vendedor y éste esremiso en llevarla a cabo, el comprador está autorizado para “reclamar la ejecución de lodebido” embargando una cosa que sea del género estipulado, de calidad media y quepertenezca al patrimonio del vendedor. Por consiguiente, lo prescripto en el artículo 1.421en cuanto a que el comprador tiene la facultad de “exigir una cantidad correspondiente dela misma especie y calidad, y la indemnización de perjuicios es congruente con su derechode proceder a la ejecución forzada”. Queda a salvo el de obtener la satisfacción de untercero a costa del deudor.
Obviamente, cuando la individualización le corresponde al comprador, antes de ella,el vendedor no se libera por caso fortuito y le basta al comprador con llevarla a cabo paraque se aplique el régimen de las cosas ciertas.
Resumiendo los derechos
50
Luego de la individualización, el régimen de la normativa de las obligaciones de darcosas ciertas que rige el caso, conduce a igual solución: la obligación es ejecutable y elcomprador tiene así derecho a constreñir al vendedor a entregarle la cantidad de cosasa que se obligó: sin perjuicio -claro está- de poder obtenerlas de un tercero a costa delvendedor, y de las indemnizaciones de rigor.
El artículo 1.421 -en síntesis- rige antes de que las cantidades de cosas haya sidoindividualizadas, y después de haber sido llevada a cabo la individualización y despuésde haber sido llevada a cabo la individualización (al no innovar sobre las reglas generalesdadas en materia de obligaciones es un precepto sobreabundante, al entender de variosautores). El derecho resolutorio del comprador de esta categoría de cosas surge asímismo como alternativa a su favor, del artículo 1.412.
51
a) Complete el siguiente cuadro:
VENDEDOR
OBLIGA DERECHOS DEBERES COMPLEMEN CIONES TARIOS
Actividad Nº 8
52
14.9. Régimen de los plazos
Dice el artículo 1.423 que lo dispuesto sobre la “mora” y sus efectos en elcumplimiento de las obligaciones es aplicable al comprador y vendedor, cuando nocumpliesen a tiempo las obligaciones del contrato o las que especialmente hubiesenestipulado.
Recordando el régimen de los plazos en la actualidad es el siguiente:
SIN PLAZO
OBLIGA CIERTOEXPRESO
CIONES ESENCIALINCIERTO
CON PLAZO DETERMINADO TACITO
ACCIDENTAL (O DETERMINABLE)
INDETERMINADO
14.10. Obligaciones y Derechos del Comprador
Son obligaciones del comprador:
a) Recibir la cosa y extender recibo.b) Pagar el precio.c) Pagar el instrumento de la venta y los costos de recibo de la cosa.
Son derechos del comprador:
a) Exigir la entrega de la cosa, estando facultado en caso negativo o resolver elcontrato, aún en la hipótesis que el vendedor se halle imposibilitado de realizar laentrega.
b) Rehusarse a pagar el precio en el supuesto anterior, (es decir, si no la entrega la cosaconforme lo convenido); así como cuando tiene motivos fundados para ser moles-tado en pleno ejercicio de su propiedad sobre la cosa, sin perjuicio de los derechosque resultan de la garantía por evicción.
En consecuencia:
14.10.1. EL COMPRADOR DEBE
a) Pagar
a.1.) El precio en el lugar y a la época determinada, si no es determinada, a la épocade la entrega.
a.2.) El instrumento de la venta y las costas del recibo.
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b) Recibir la cosa en el término fijado o el del uso local, e inmediatamente después dela compra, si no hay término.
Que tiene motivos: fundados de reivindicación o de acción real puede suspenderel pago si no da fianza al vendedor (artículo 1.425).
Puede rehusar el pago si la entrega: no es conforme al contrato, si no se entreganlas dependencias o accesorios:
* Es de cosas de especie y calidad diversas de lo convenido, o si es parte y no porjunto como se hubiese convenido.
Al contado: de mueble no paga el precio, el vendedor puede negarse a la entrega.
SI EL COMPRADOR: de mueble no paga, el vendedor podrá cobrar intereses por la morasin derecho a resolución:
- De inmueble: 1) ha hecho el pago total o parcial, antes de vencer el plazo, ysi se niega a recibirlo, el vendedor podrá pedir las costas dela conservación y los perjuicios y depositar judicialmente ariesgo y cuenta del comprador.
2) no paga, el vendedor podrá sólo cobrarlos intereses de lamora, sin resolución, salvo pacto comisorio expreso, con lasalvedad del artículo 1.204.
Encuentra el inmueble hipotecado: no puede negarse a pagar en el caso que lahipoteca pueda ser redimida inmediatamente por él o su vendedor.
De mueble no lo recibe, el vendedor constatada la mora, puede:
- Cobrarle las costas de conservación y pérdidas e intereses y depositar.
- Demandar el pago o la resolución.
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El estudio de esta unidad debe centrarse en el desarrollo del siguiente cuadrosinóptico:
La permutación es la obligación de transferir a otro la propiedad de un cosa encambio de otra (artículo 1.485).
Sigue las reglas de la venta para la capacidad y su objeto (artículos 1.490/91/92).
Se puede anular: 1) Por la parte que ha recibido la cosa y que tiene justosmotivos para creer que no es propia del que se la dio, sin quepudiese ser obligado a entregar lo que ofreció, aunque nofuese molestado en la posesión (artículo 1.486).
2) Aún contra los terceros poseedores del inmueble entrega-do a la parte contra la cual se ha pronunciado la nulidad(artículo 1.487). Debe tenerse presente el artículo 1.051.
El copermutante:
Que hubiere enajenado la cosa dada en cambio siendo de mala fe, no podrá anularel contrato hasta que el tercer poseedor demande contra él la nulidad del contrato deadquisición (artículo 1.488).
Vencido en la propiedad de la cosa recibida por él, puede reclamar la restituciónde su cosa o el valor de lo que se hubiere dado en cambio, con daños (artículos 1.459).
UNIDAD XV
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Complete el siguiente cuadro:
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DEBERES DERECHOS
Actividad Nº 9
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CESION DE CREDITOS
La cesión de créditos es la obligación por una parte de transferir a la otra el derechoque le compete contra su deudor, entregando el título si existe (artículo 1434).
Puede ser hecha:
- Por un precio en dinero, remate, dación en pago o adjudicación por ejecución, segúnlas reglas de la venta (artículo 1.435).
- Por otra cosa con valor en sí u otro crédito, a título de permutación (artículo 1.436).
- Gratuitamente como donación (artículo 1.437).
La cesión puede ser consentida y aceptada por los que tienen derecho de adquiriry comprar si no hay prohibición de la ley (artículo 1.439) o de comprar o vender entre sí(artículo 1.441).
Puede ser realizada:
- Si es de derecho incorporal, derecho o acción sobre cosa en el comercio, si no hayprohibición legal, y si no lo prohibe el título de crédito (artículo 1.446).
- Si es de créditos eventuales, condicionales, exigibles, aleatorios, a plazo olitigiosos (artículo 1.446).
- Si es de derechos sobre cosas futuras, tales como frutos naturales o civiles de uninmueble, o de créditos resultando de convenciones concluidas o no (artículo 1.448),aún con anticipación (artículo 1.447).
No puede ser hecha:
- En las letras de cambio, pagarés a la orden, acciones al portador, derechos cuyastransferencias sigue reglas especiales (artículo 1.438).
- Y consentida por los menores emancipados, sino en los términos de los artículos133 y 135.
- A favor:
* De administradores públicos o de corporaciones, si son de créditos contra lomismos establecimientos (artículo 1.442).
* De particulares si son de sus mandantes.
* De abogados y procuradores si son deducidos de los pleitos a ellos confiados.
* De funcionarios judiciales de acciones litigiosas de su competencia.
* De ministros del Estado o empleados municipales, de créditos contra el Gobierno,municipalidades o establecimientos públicos (artículo 1.443).
UNIDAD XVI
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* Si es de una acción fundada sobre derechos inherentes a la persona o relativa aellos (artículo 1.445).
- Si son derechos de uso, habitación, esperanza de sucesión, montepíos, pensionesmilitares y civiles, salvo la parte embargable por la ley (artículo 1.449).
- Por el marido, de las rentas públicas inscriptas a nombre de la mujer sin consenti-miento de ella, si es mayor de edad, o del juez si es menor (artículo 1.450).
- Por los padres de las rentas de sus hijos, sin autorización del juez (artículo 1.451).
- Por los tutores, curadores o albaceas, como se expresa en el título de la venta(artículo 1.452).
- Sobre derechos a alimentos futuros o el pacto de preferencia (artículo 1.453).
La cesión de créditos debe ser hecha por escrito bajo pena de nulidad:
1) Aunque el crédito sea verbal o por cualquier valor (artículo 1.454) salvo los títulos alportador que pueden ser cedidos por tradición.
2) Con instrumento público si se trata de acciones litigiosas (artículo 1.454) o de uncrédito, resultando de escritura pública.
3) Puede tener forma de endoso, pero no tendrá los efectos normales de un endosocomercial, si no son créditos a la orden (artículo 1.456).
La cesión de créditos transmite:
* La propiedad por sí misma, con entrega del título, si no hay (artículo 1.457) y la fuerzaejecutiva por sí, si existe, aún bajo forma privada.
* Los accesorios, las garantías, los intereses y los privilegios que no sean personales(artículo 1.458).
Vale:
Respecto a los terceros que tengan interés en contestarla sólo por la notificación aldeudor cedido o su aceptación (artículo 1.459).
La notificación o aceptación:
Es válida si se hace:
a) Saber al deudor el convenio o su sustancia, sin el instrumento de la cesión (artículo1.460).
b) Después de la cesión de pago en caso de quiebra del excedente.
No vale respecto a:
a) Los acreedores de la masa fallida si es hecha después de la quiebra cuando hayaembargo del crédito, pero vale respecto a los otros acreedores (artículo 1.464) delcedente o a otros cesionarios que no hubiesen pedido el embargo (artículo 1.465).
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b) Otros interesados que el cesionario, si no se hace por acto público (artículo 1.467).
No se puede reemplazar: por el conocimiento indirecto de la cesión y, en este caso,es excepcionable (artículo 1.461).
De una misma cesión: en el mismo día, de muchos cesionarios, da igualdad dederechos sin tener en cuenta la hora (artículo 1.466).
Causa del embargo: a favor del cesionario, aparte de la entrega de título, aún si elcesionario anterior posee el título.
Hecha después de un embargo: importa la oposición al que ha pedido el embargo(artículo 1.471).
Aún sin reserva: deja al deudor el derecho de oponer todas las excepciones salvola compensación contra el cesionario y cedente (artículo 1.474) o presunción de pago(artículo 1.469).
Antes de la notificación o aceptación:
1) El deudor cedido queda libre por el pago al cedente (artículo 1.468), y los acreedoresdel cedente pueden embargar el crédito.
2) El cedente conserva contra todos el derecho a los actos conservatorios (artículo1.473) y el cesionario puede requerirlo respecto a un tercero (artículo 1.472).
Si hay concurrencia: entre dos cesionarios, tiene preferencia el que justifica laprimera notificación o aceptación, aunque el traspaso sea posterior (artículo 1.470).
El cesionario parcial: no tiene preferencia contra el cedente, si no se expresa o sino es garantido el cobro (artículo 1.475).
El cedente:
De deuda existente: y no pagada a tiempo, responde de la restitución del preciorecibido y de los gastos (artículo 1.479) si la cesión no es gratuita (artículo 1.484).
De buena fe:
- Es responder de la existencia y legitimidad del crédito, al momento de la cesión conrestitución y pérdidas (artículo 1.481) si no ha sido cedido como dudoso, despuésde la exclusión del deudor y del garante.
- No es responsable de la solvencia del deudor o de los fiadores, si la insolvencia noes anterior a la cesión y pública y si el cesionario, por su culpa o por falta de lasmedidas conservatorias, ha causado la pérdida del crédito y de las garantías(artículo 1.482).
- No debe la diferencia entre el valor nominal del crédito cedido y el precio de la cesión,pero debe restituir el precio si el crédito no existía (artículo 1.477).
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De mala fe:
Responde de la diferencia entre el valor nominal y el precio (artículo 1.478) si elcrédito no es incobrable y de todos los perjuicios (artículo 1.480) salvo insolvenciaacaecida después de la exigibilidad si el cesionario ha acordado una prórroga simple(artículo 1.483) o si el crédito no existe (artículo 1.476).
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Elabore un cuadro sinóptico sobre la cesión de cré-ditos.
Actividad Nº 10
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17.1. LOCACION DE COSAS
El concepto de la locación de cosas está contenido en el art. 1.493 el que ha merecidodiversas críticas, en razón de que contiene disposiciones generales referidas a los
tres tipos de locación:
-de cosas
-de servicios
-de obra
Entre esos contratos median importantes diferencias. A esta crítica, referida enrealidad a todo el título VI, se agrega el hecho de que contiene artículos que se losconsidera inútiles por ser en algunos casos, demasiado casuistas, a la par de carecer denormas generales, y ha sido elaborado mediante una ordenación defectuosa.
Todo lo referido a la locación de inmuebles ha sido objeto de numerosas leyes quese sucedieron en el tiempo durante más de medio siglo, con la común denominación de“legislación de emergencia” en materia locativa urbana. Estas leyes, muchas veces noderogaron el Código Civil sino que tenían una vigencia paralela reservada para determi-nadas locaciones. Incidieron sobre dos elementos del contrato de locación de cosas elprecio y el tiempo de duración. Sobre tales bases se modificaron las causales de desalojoo modos de conclusión de la locación.
Dicha legislación congeló los alquileres por tiempo a veces tan largo, que se llegóa pensar que más que un contrato de administración, entregar en locación implicaba unacto de disposición. Por otra parte, se prorrogaron los alquileres, con lo cual no se vencíasino hasta que una ley nacional así lo disponía. Esta situación creó una gran inseguridaden el mercado de las locaciones y se veía con cierta preocupación el sostenimiento delrégimen a pesar de lo cual, se sucedieron distintas leyes de emergencia en materialocativa, por espacio de más de medio siglo en nuestro país.
Llegamos así a la ley 21.342 que volvió las locaciones urbanas al régimen del CódigoCivil paulatinamente, puesto que existían muchos años de prórroga y congelamiento, loscontratos fueron venciendo según el tiempo de las locaciones y se fue normalizando esteregreso al sistema del Código Civil. El art. 6º de esa ley garantizaba la libre contratacióny que las condiciones pactadas no serían alteradas por el poder público ni éste, aplicaríamedidas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes.
Próximos a un nuevo período constitucional, en 1.983, se creó un clima deincertidumbre y expectativas en el país, puesto que nada habían dicho con certeza lospartidos políticos acerca de la política económica que emplearían, respecto al graveproblema de escasez de viviendas (que en definitiva, fue el que motivó el dictado de lasleyes de emergencia anteriores).
UNIDAD XVII
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Así surgían las dudas y se tejían toda clase de versiones sobre una nueva vuelta ala legislación de emergencia. Por esta inseguridad es que se observó en ese momento unagran recesión en el mercado de las locaciones, la gente no se atrevía a arriesgarse hastano saber a ciencia cierta qué es lo que iba a pasar.
Surge así la Ley 23.091 -actualmente vigente- que superó las expectativas ante lagran tensión existente. Esta ley optó por el sistema de la incentivación para promover elcrecimiento del mercado de las locaciones, y tal incentivo deviene de una política dedesgravaciones impositivas muy importantes para que se active el mercado y además,para construir inmuebles y entregar en locación, puesto que en este último caso, ladesgravación es mucho más importante. Es loable el camino utilizado, puesto queanteriores legisladores optaron por obligar a entregar en locación. Aparece más adecuadoy menos compulsivo el sistema de esta ley.
La ley de referencia modifica sustancialmente el Código Civil en algunos aspectosque señalaré más adelante, y que marcan modificaciones permanentes.
17.1.1. Caracteres del contrato de locación de cosas:
a) Bilateral: la obligación que tiene el locador de efectuar la tradición de la cosa ymantener su uso y goce, es correlativa de la del locatario de pagar el precio por ello.
Como consecuencia de este carácter se aplica el pacto comisorio tácito (arts.1204) y el juicio de desalojo concluye el contrato de locación si se verifican lascausales de procedencia. También se sigue de este carácter la necesidad del dobleejemplar como requisito probatorio.
b) Consensual
c) Formal: puesto que la ley 23.091 requiere la forma escrita para su confección.
d) No solemne.
e) A título oneroso.
f) Conmutativo.
g) De tracto sucesivo: es de ejecución permanente, continuada o sucesiva, deduración o generador de derechos fluyentes (en realidad sólo respecto a lasobligaciones de 1 locador puesto que el locatario puede pagar de una sola vez, elprecio en dinero por lo general, es lo que ocurre en las locaciones de muebles).
h) Temporario.
i) Trasmisible mortis causa.
j) Típico o nominado.
k) De administración.
l) De cambio.
ll) Está sujeto a resolución por lesión y por excesiva onerosidad.
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17.1.2. La locación:
Es la obligación recíproca de uno (locador) de conceder el uso y goce de una cosay por la otra (locatario, arrendatario, inquilino) de pagar un precio en dinero.
Se perfecciona como contrato por mutuo consentimiento con las reglas de la venta.
Comprende, si no hay reserva expresa, todas las servidumbres activas y los frutosy productos ordinarios. No comprende los frutos extraordinarios, los terrenos acrecidospor aluvión, salvo si el locatario hiciere un acrecimiento proporcional del alquiler o renta.
Es trasmisible a los herederos de las partes y no se rescinde por el locador pornecesitar o por vender la cosa.
17.1.3. Cosas objeto de la locación. Pueden arrendarse:
* Las cosas muebles no fungibles, los inmuebles y las cosas indeterminadas (1499-1500).
* Las cosas fuera del comercio que no son nocivas al orden público y ofensivas a lamoral, las cuales pueden ser enajenadas o que son inenajenables sin licencia.
* Los bienes públicos o de corporaciones o de utilidad pública (serán sometidos alderecho administrativo y en subsidio al Código Civil).
* El uso debe ser honesto y moral, bajo pena de nulidad del contrato. Puede serespecificado, sin otro uso posible, por el locador; si no lo es, debe conformarse a lanaturaleza de la cosa y a la costumbre local. Será nula toda cláusula por la que sepretenda excluir a los menores que se hallen bajo la patria potestad o guarda dellocatario o sublocatario.
Son capaces de alquilar o arrendar los que pueden administrar, salvo excepciones.También son capaces como locadores los administradores de cosas ajenas, salvolimitaciones legales.
Son incapaces:
- Como locador, el copropietario de una cosa indivisa aún para su parte, sin consen-timiento de los condóminos.
- Como locatarios, los que no pueden comprar ciertos bienes, aún con autorizaciónjudicial.
- Los administradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueño.
17.1.4. Relaciones con otras figuras:
* Arrendamiento rural: el objeto de este contrato es un inmueble fuera del radio deciudades o pueblos, es decir en la campaña; también pueden serlo las tierrassuburbanas, siempre que sean de explotación agropecuaria. El de locación encambio, puede tener como objeto tanto inmuebles urbanos como rurales y tambiénmuebles.
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El destino del arrendamiento rural debe ser la explotación agrícola, ganadera o mixta.Puede ser pagado en especie (en la locación la regla es el pago en dinero de curso legal).La ley de arrendamientos rurales requiere para que continúe el contrato respecto a losherederos, que los parientes del arrendatario hayan participado directamente en laexplotación; requisito éste no exigible para la trasmisión del derecho locativo urbano.
La ley de arrendamientos rurales prevé como causal de deshaucio el abandono dela explotación, lo que no coincide con la locación urbana.
Para los arrendamientos rurales se prevé la tácita reconducción, prohibida para laslocaciones urbanas.
* Compraventa: la compraventa es un acto de disposición mientras que la locaciónlo es de administración.
En la compraventa el contrato es de ejecución instantánea, la cosa debe entregarseen el estado que se encuentra al tiempo del contrato. Esto da lugar a la relación real deposesión, el comprador tiene derecho a asignarle a la cosa el uso que quiera, después dela tradición los riesgos de la cosa los asume el comprador, las cosas fuera del comerciono pueden ser vendidas y los efectos que genera la compraventa no están sujetos a plazosfinal a resolutorio. En la locación, en cambio, es un contrato de ejecución permanente ode duración, al locatario se lo debe mantener en el uso y goce de la cosa asegurándoleel disfrute. La cosa debe ser entregada en buen estado, acuerda sólo la tenencia, losriesgos de la cosa están siempre a cargo del locador, las cosas fuera del comercio puedenser locadas, como las ajenas, los efectos a que da lugar la locación están sujetos a plazofinal o resolutorio.
* Contratos de espectáculo y de transporte: se trataría de contratos de locación deobra entre espectador y empresario y entre pasajero y transportista, en los cualesla ubicación en un asiento determinado es sólo secundaria y destinada a facilitar laprestación principal.
* Contrato de exposición: se trata de un contrato en el que confluyen el depósito,locación de servicios y de cosas.
* Hospedaje: también confluyen diversos contratos, locación de servicios, de cosas,depósito.
* Comodato: esta distinción se hizo de mucha importancia en la época de las leyesde emergencia. El comodato es un contrato real por lo que la promesa de comodatocarece de valor legal, y además es gratuito.
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a) Lea el artículo 1.493 y elabore un concepto de “Locaciónde cosas”.
b) Explique con sus propias palabras por lo menos 4caracteres del Contrato de Locación de Cosas.
c) Complete el siguiente cuadro:
LOCACION DE COSAS
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d) Establezca la diferencia entre Locación y Compraventa.
Actividad Nº 11
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17.1.5. Tiempo de la locación
Máximo: la duración máxima del contrato de locación se estipula en 10 años. Estetérmino se establece en virtud de que se trata de un contrato temporario y un tiempo mayorhablaría más, de un acto de disposición que de administración además de que pareceríaun desmembramiento de la propiedad.
Mínimo: el tiempo mínimo para las locaciones urbanas con destino a vivienda lo fijala 23.091 en 2 (dos) años y para los inmuebles destinados a comercio o industria en 3 (tres)años.
Este tiempo mínimo está dado por la ley con carácter de orden público, esto es, nopuede ser alterado por las partes.
En ambos plazos, máximo y mínimo, sin perjuicio de posteriores prórrogas orenovaciones, establece la ley que la renovación debe instrumentarse por escrito.
El tiempo mínimo rige para el primer contrato, es decir, si se acuerda una prórrogao renovación, ya no corre nuevamente el plazo mínimo legal.
Por excepción, no se computan estos términos mínimos cuando se trata delocaciones de viviendas amobladas o por temporada.
Tácita reconducción: está prohibida por el Cód. Civil y enfatiza en ello la 23.091.Toda prórroga del contrato de locación debe darse por escrito es decir, no se consideraráque existe tácita renovación del contrato si vencido el tiempo de la locación del inquilino,permanece en el inmueble con anuencia del locador, y los pagos que se realicen tan sóloimportan el pago de los alquileres por el tiempo de permanencia en el inmueble. La locaciónsubsiste con las mismas características originarias hasta tanto el locador desaloje allocatario sin ninguna obligación de respetarle ningún tiempo mínimo en el inmueble.
17.1.6. Desalojo por falta de pago
Aquí también introduce una modificación de trascendental importancia la nueva leypuesto que, tal como lo indica el Código Civil, la falta de pago de dos períodos consecutivoshabilita la promoción de desalojo por falta de pago. Ahora bien, la 23.091 ha introducido elrequisito de la necesidad de la previa intimación para poder proceder al desalojo. En el art.5º se establece que en forma previa deberá intimarse al locatario fehacientemente, a fin deque en un término no menor de diez días abone lo adeudado en cuyo caso, enervará laacción de desalojo. Es decir que si el inquilino paga, ya no puede procederse a su desalojo.
Este requisito formal ha sido atemperado por la jurisprudencia de modo tal, que si seha omitido y no se ha advertido en el curso del proceso, o bien no se ha cumplido con todoslos requisitos formales de la intimación (como indicación expresa y determinada de losmontos adeudados debidamente discriminados), sólo será admisible y procedente laexcepción que articule a su respecto el locatario si juntamente manifiesta su voluntad depagar y así lo hace; es decir, que no se lo admite como un mero recaudo dilatorio.
Los períodos adeudados deben ser consecutivos para que proceda esta causal dedesalojo.
La ley 23.091 prohibía las locaciones en dólares como así también que se requieranperíodos adelantados, aceptando únicamente el mes adelantado y el mes de garantía.
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Esto debe correlacionarse con la actual ley de Convertibilidad que estableció al dólarestadounidense como moneda de curso legal en Argentina, por cuya circunstancia se haentendido que debe admitirse el pacto de locaciones en dólares. Es más, se utiliza estamoneda como paliativo indexatorio puesto que también se han prohibido las actualizacio-nes en base a índices.
A los fines de que proceda la mora automática debe indicarse el día del vencimientoen el pago del canon locativo, así establecer por ejemplo, que los alquileres vencerán entreel 1º y el 5 de cada mes, por período adelantado; o entre el 1 al 10 de cada mes por mesadelantado. Si así no se hace no puede darse la mora automática. La indicación del mesadelantado obedece a que, en caso contrario, se interpreta que es por mes vencido.
* Si por caso fortuito durante el contrato:
- Se destruya: en totalidad la cosa, rescindir el contrato.
En parte, pedir la disminución del precio o la rescisión, según la importancia de lodestruido.
- Se deteriore: la cosa, obligar al locador a reparar y subsistirá el contrato (1521).
- O fuerza mayor que afecte la cosa misma y fuese privado del uso o goce, pedirla rescisión o cesación de pago por el tiempo del daño (1522).
* Reclamar: la disminución de precio, si el locador es vencido sobre parte de lacosa.
- La rescisión del contrato, si es parte principal con daños y perjuicios (1531) si noha conocido la evicción posible al celebrar el contrato (1532).
* Hacer mejoras para su utilidad y conveniencia, salvo prohibición en el contrato(sin posibilidad de prohibición ulterior), pero no alterar la forma, y no lo puede si hasido citado en restitución (1533-1537).
* No puede hacer mejoras: sin autorización posterior, si el contrato prohibe todas odeterminadas mejoras (1538).
* Debe avisar al locador lo más pronto posible toda usurpación o acción contra lapropiedad o el uso, bajo pena de daños y privación de la garantía del locador (1530).
* En las casas y predios urbanos o edificios de predios rústicos:
- No puede hacer obras que perjudiquen la solidez y romper paredes maestras conpuertas y ventanas.
- Puede mudar o quitar divisiones interiores con obligación de restituir en el estadoen que recibió, a facultad del locador (1534).
* En los terrenos:
- De ciudad o pueblo, puede edificar, siendo de cuenta del locador las mejorasnecesarias o útiles (1535).
- Incultos, puede hacer cultivos o mejoras rústicas (1536)
76
17.2. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
17.2.1. EL LOCATARIO debe:
* Limitarse al uso estipulado, ordinario o de costumbre, sin cambiar el destino de lacosa, aún sin perjuicio al locador (1554,1555).
* Pagar el precio al locador en el tiempo convenido, según los usos locales (sinderecho -en los predios rústicos- de pedir remisión total o parcial por pérdida odeterioro de las cosechas).
* Conservar la cosa en buen estado y restituirla así (1556).
* Reparar los deterioros menores causados por el hecho de habitar (1573).
Responder:
* Del deterioro causado por su culpa, la de su familia, empleados o huéspedes (1561con el ejemplo del art. 1562).
* De la pérdida o deterioro si no es notoria la fuerza mayor o no prueba el caso fortuito(1570).
17.2.2. OBLIGACIONES DEL LOCADOR
El locador DEBE ENTREGAR LA COSA al locatario con sus accesorios al tiempodel contrato, para el uso convenido, salvo estipulación contraria. Respecto a los edificiosarruinados se presume de que se toma posesión sin exigir reparación.
El locador debe, DESPUES DE LA ENTREGA:
* Mantener el locatario en el goce pacífico.
* Conservar la cosa en buen estado.
* Hacer las reparaciones para evitar el deterioro, aunque estuviesen causadas:
- Por caso fortuito, culpa de terceros y aún, odio al locatario (art. 1517).
- Por fuerza mayor (como guerra o pillaje), por calidad de ella, vicio o defecto delgoce estipulado (1529).
- Por culpa del locador o de sus agentes (1516).
* Pagar:
- Las reparaciones urgentes, los seguros (1540) las cargas y contribuciones(1553) las mejoras de los incs. 5º y 6º del art. 1539, aún cuando se haya estipuladoque ellas quedan a beneficio de la cosa y no serán indemnizadas (1545).
- Unicamente las mejoras hechas por el locatario:
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1º) Si por el contrato o posteriormente ha sidoautorizado a hacerlas, siendo o no obligatoriaspara el locatario con constancia expresa de estaobligación, salvo en los supuestos de los números 4, 5 y 6 del artículo 1539 (1540).
2º) Si la obligación de pagar ha sido posterior a laautorización y al hecho (habiéndose el locadorexpresamente obligado a pagarlas con designa-ción del máximum de gastos y de los alquileresafectados, bajo pena de nulidad) (1541).
3º) Si son reparaciones urgentes con peligro e im-posibilidad de avisar -impuestos- (1544).
4º) Di son útiles y necesarias en caso que seresolviese el contrato, sin culpa del locatario nosiendo el locador obligado a pagarlas o nohabiéndolas autorizado.
5º) Si son voluntarias y por culpa del locador seresolviese el contrato.
6º) Si se pide la restitución de la cosa arrendada portiempo indeterminado, habiendo el locatario dis-frutado de ellas (1539).
- Todas las mejoras: resolviéndose la locación por culpa suya, salvo las que notenía derecho a hacer el locatario (1551).
* No debe pagar las mejoras, resolviéndose la locación:
- Por culpa del locatario que no se ha obligado a pagar o las urgentes (1552)
- Sin culpa del locador:
1º) Las del nº 4 del 1539 si se estipuló que debían quedar a beneficio de la cosa sinindemnización.
2º) Las mejoras que hizo el locatario por haberse obligado a hacerlas, aunque no consteque recibió alguna cantidad o rebaja de precio.
3º) Las mejoras voluntarias, que autorizó o no, si no se obligó a pagarlas (1550).
* Es responsable:
- De los impedimentos al uso por fuerza mayor o por terceros (1526).- De los vicios y defectos graves de la cosa aún de buena fe, que impiden el goce
o que sean eventuales.- De los derechos de propiedad o servidumbre reclamados por terceros y debe
defender e indemnizar al locatario (1527)
* No responde: de las vías de hecho de los terceros que no pretendan la propiedad,uso o servidumbre de la cosa, sin acción del locatario contra él por las insolvenciade los autores de los hechos (1528).
* No puede cambiar: la forma de la cosa, aún cuando no cause perjuicio (1523).
* Puede cambiar: la forma de los accesorios, si no causa perjuicio.
Si la locación hubiese de con-tinuar: el locatariocompnesará con alquileresvencidos sucesivamente conlos a vencer, sin perjuicio depedir pago inmediato (1546).Estas mejoras se pagarán alprecio de costo, si éste no seprueba, por árbitrios.
Si existen, por el precio deavalúo, no obstante el costo
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a) ¿Qué condiciones deben darse para realizar el des-alojo por falta de pago?
b) Señale las consecuencias de las siguientes situacio-nes en un contrato:
- Se destruye la cosa:- Se deteriora:- El locatario hace mejoras:
c) Complete el siguiente cuadro:
PARTES OBLIGACIONES SE HACERESPONSABLE
LOCATARIO
LOCADOR
Actividad Nº 12
79
17.3. LA AUTORIZACION PARA MEJORAS
* Se limita a las generales que no requieren autorización especial (1541).
* Especiales, debe designarlas expresamente, so pena de nulidad (1542).
* Con obligación de pagarlas, si se obliga o no a hacerlas el locatario, no estásometida a otra prueba que la escrita (1543).
El locatario puede:
* Si hay vicios: pedir disminución del precio o rescisión, salvo si los hubiese conocido(1525).
* Oponerse o demandar la demolición de las innovaciones hechas por el locadorcontra su voluntad o restituir la cosa con daños e intereses (1524).
* Retener la parte del precio correspondiente al costo de los trabajos que incumben allocador y que éste no hace o retarda y si son urgentes, ejecutarlos de cuenta dellocador (1518).
* Exigir, según circunstancias, o la cesación del alquiler o una rebaja proporcional altiempo de los trabajos, si el locador hace trabajos e interrumpe así el goce total oparcial, o incomoda mucho, o si un vecino trabaja en las paredes divisorias (1520)y si no se conforma el locador puede resolver el contrato.
No responde: si abandona la cosa por motivos derivados de ella o del lugar.
No tiene culpa por pérdida total o parcial:
- O imposibilidad al destino motivada por fuerza mayor, casofortuito o por su propia calidad o defecto;
- De cosa destinada a extinguirse por extracción de susproductos.
Puede:
* Oponer a terceros obligados a respetar la locación, los recibos de alquileresadelantados, aunque la exigibilidad sea fijada por contrato o uso local, si nohay mala fe (1574).
* Pedir indemnización de las mejoras que no ha disfrutado, si la locación estáhecha por tiempo indeterminado o que haya desalojado (1577).
Que no paga:
- Dos períodos consecutivos, puede ser demandado por resolución, pérdidas einterés (1579).
- No será condenado a pagar si tuviese que compensarse mejoras, aunque el valorde ellas depende de una liquidación (1580).
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Tiene acción: ejecutiva (como sus herederos o representantes) para la locación ysus derivados, contra el subarrendatario o sus sucesores, sin autorización del locador(1581).
Los FIADORES están obligados a los alquileres y a todas las obligaciones delcontrato, si no hay limitación expresa (1582).
El incendio se reputará caso fortuito hasta prueba por el perjudicado de la culpa delos locatarios o de los suyos (1572).
17.4 LOS PAGOS ADELANTADOS:
* No se presumen de buena fe, aunque conforme al contrato:
- Si son hechos por arrendamiento de mayor tiempo el que el locador puedecontratar
- Si el locatario los hizo:
* Y no obstante la prohibición de subarrendar, hubiese arrendado y recibido poradelantado.
* Después de la publicación de la falencia del locador (respecto a los acreedores noobligados por el contrato, hipotecarios del locador; o los adjudicatarios de la cosaarrendada.
* Después de embargadas las rentas, respecto a los acreedores quirografarios dellocador, no obligados por el contrato sabiendo el locatario la insolvencia del locador.
- Respecto a los adquirentes por enajenación voluntaria de la cosa, o de loscesionarios voluntarios de las rentas, si se prueba que el locatario los hizosabiendo o debiendo saber la enajenación o la cesión.
* No pueden ser anulados por fraude: por los acreedores del locatario o los adminis-tradores de su masa fallida, salvo restitución de ellos en caso de rescindirse elcontrato.
EL LOCADOR puede:
* Pedir pérdidas e intereses. Empleaba la cosaSi el locatario en destino distinto
* Suprimir las causas del per juicio. Abusa del uso
(ejs. del 1560).* Rescindir el contrato.
* Impedir las mejoras prohibi De las que sean acabadas o exigir, al fin de la das y demandar demolición. locación, la restitución en el estado en que se recibió.
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De las obras nocivas, que mudan el destino, exigir la restituciónen el estado o resolver.
Si no ha recibido ventaja, con conminación de resolución paraque haga en el término fijado las mejoras obligatorias.
Si ha recibido ventaja o cantidad y conminarle a que devuelva conintereses (1567).
EL LOCADOR debe hacer la prueba:
De la culpa del locatario si no es notoria y probada la fuerza mayor del accidente(1.571).
EL LOCADOR tiene acción ejecutiva:
Para el cobro de los alquileres, con embargo de los bienes sujetos a su privilegio,aún con fianza de pago (1.578).
De la locación nacen distintas acciones: la de desalojo cuando se den las distintascausales (falta de pago de dos meses consecutivos o dos períodos consecutivos, cambiode destino, vencimiento del contrato, etc.); prepara la vía ejecutiva y posterior ejecutivo obien, en su caso, el sumario por cobro de pesos, para el cobro de los alquileres adeudados;y la de daños y perjuicios si es que se ha producido daños en la cosa. Estas accionestramitan por separado sin perjuicio de que, llegado el caso, se decida dictar sentenciasúnicas (en casos excepcionales puesto que tienen distinta finalidad cada una de lasacciones y procedimientos diferentes).
17.5. CESION Y SUBLOCACION
Son lícitas, en todo o en parte, si no hay prohibición expresa en el contrato o la ley.No pueden elevarse a más de un 20 % el precio del subarriendo o de los subarriendos enconjunto sobre el alquiler originario, con constancia en el recibo (1.583).
Se presumen hechas por el locatario con condición de gozar conforme al destino,aún si el contrato originario no lo estipula (1.603).
En relación al locador pasan al cesionario todo o parte de los derechos del locatariocon la calidad de que, si demanda al locador, debe probar que su cedente se hallaexonerado de sus obligaciones como locatario u ofrecerse a cumplirlas.
También en relación al locador, pasan al cesionario todo o parte de las obligacionesdel locatario sin que el cedente quede exonerado.
El subarriendo:
* Es una nueva locación sometida a las reglas este contrato (1.585) ydebe juzgarse por éste nuevo convenio y no por el originario.
* Constituye al subarrendatario en la obligación directa:
* Emplazar alLocador
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- De indemnizar el daño que causare el locador en el goce total oparcial.
- De pagar todos los alquileres que el locatario dejare de pagar ycuyo pago fuese demandado, hasta la concurrencia de lo que debe(1601) (es decir que el locador originario tiene acción directacontra el sublocatario por lo que le debe el sub-locador a él, claroque el sub-inquilino debe pagar hasta el monto que él le deba alsub-locador).
* Impide al subarrendatario oponer al locador los pagos adelantadosque hubiere hecho al locatario, sino en virtud del contrato.
La prohibición de subarrendar importa la de ceder y recíprocamente la de cederimporta la de subarrendar.
El artículo 1.598 establece que:
“El locatario no puede subarrendar o ceder el arriendo sin elconsentimiento del locador”.
Importando ello una cláusula de prohibición relativa, habiéndose entendido por lajurisprudencia, a tenor del texto del artículo, que las facultades de locador de negarse aprestar el consentimiento debe limitarse a situaciones muy claras de insolvencia, puestoque dicha norma preve a continuación, que ello:
“No impedirá al locatario ceder o subarrendar, si el cesionarioo sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones desolvencia y buen crédito”.
Ante el rechazo del locador de dar el consentimiento el futuro sublocatario ocesionario tanto como el locatario, tienen acción para controlar las razones de tal negativa,entendiéndose que si es infundada es un caso de abuso del derecho (Eafaille, Spota).
Sólo la prohibición de hacer sublocación o cesión, que puede ser total o parcial, nopuede ser soslayada judicialmente aunque el candidato reuniera las mejores condiciones(según la mayoría de la doctrina, aún cuando Spota entiende que también puede aplicarseaquí el artículo 1.071).
El cedente no tiene por el precio de la cesión, el derecho al privilegio del arrendadorsobre las cosas introducidas.
El cesionario o subarrendatario no puede negarse a recibir la cosa por ser prohibidala cesión o sublocación, si ha contratado sabiendo esta prohibición, y los contratos valenhasta la oposición del locador.
El cesionario tiene acción directa contra el arrendador para obligarle a cumplir conlo que debía al locatario. Y tiene obligación directa para el cumplimiento del contratorespecto al arrendador.
El sublocador, respecto al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquieren losderechos del locador (1.600). Posee por el precio del subarriendo, los privilegios delarrendador sobre las cosas introducidas.
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El sublocador o el cedente no puede liberarse de sus obligaciones con el locador sinel consentimiento de éste.
El subarrendatario puede demandar al sublocador la cosa en buen estado y exigirdirectamente del arrendador el cumplimiento.
El subarrendatario no puede oponer al locador originario los pagos anticipados si noson conformes al contrato de sublocación o al uso local.
El arrendador originario tiene acción directa contra el subarrendatario; y derecho alprivilegio sobre las cosas introducidas por el subarrendatario hasta la concurrencia de lasobligaciones de éste.
El arrendador originario debe admitir los pagos hechos al locatario por los alquileresvencidos.
El arrendador originario, si hay prohibición de ceder o subarrendar, puede hacercesar el goce prohibido, con indemnización de pérdidas (1.602).
17.6. CONCLUSION DE LA LOCACION
La locación termina:
* Por la conclusión del tiempo convenido por pérdida de la cosa o imposibilidad deldestino especial.
* Si el tiempo es indeterminado, después del plazo del 1.507 (plazo mínimo de lalocación), por voluntad de las partes.
* Por los vicios redhibitorios que existiesen al momento del contrato o sobreviniesendespués, si no son aparentes al contratar, causados o debiendo serlo por el locatario.
* Por los casos fortuitos que hubiesen imposibilitado principiar o continuar la locación.
* Por las culpas del locador o locatario que autoricen la rescisión (1.604).
Si la conclusión de la locación sucede por falta de pago, se resuelve o puedenresolverse los subarriendos no concluidos. Si sucede por confusión de la calidad delocador y locatario en la misma persona no se resuelve el subarriendo.
Después de la conclusión se debe devolver la cosa como ha sido recibida, salvo loperecido o deteriorado por el tiempo o por causas inevitables (1.615).
Después de la conclusión el locatario no tiene derecho a retener, ni por mejoras, siel locador afianza o deposita el pago de ellas.
Después de la conclusión el locador no puede abandonar la cosa por eximirse de losgastos y mejoras a su cargo (1.619).
Las mejoras que debe pagar el locador serán reputadas accesorio de la cosa y nopodrán ser separadas por el locatario, si la separación hace algún daño, o si el locadorquiere pagar su valor como fuesen separadas (1.620). Podrán ser separadas en otroscasos si se restituye la cosa en el estado en que se recibió.
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La TACITA RECONDUCCION no existe por permanecer en el uso el locatario y lalocación se continúa en las mismas condiciones hasta la demanda de resoluciones encualquier tiempo (artículo 1.622 y normas del actual régimen legal, ley 23.901). Aúncuando se extienda recibo por el pago de alquileres, tal comprobante no implica más queel recibo por el pago del alquiler por permanecer en el uso del inmueble, puesto que nose puede renovar la locación o prorrogar la misma más que por pacto expreso de laspartes, no existe tácita renovación.
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a) Elabore un ejemplo sobre autorización especial paramejoras.
b) ¿Cuáles son las acciones que nacen comoconsecuencia de la locación?
c) Elabore el siguiente glosario:
- Sublocación:- Subarriendo:- Cesión:
d) Elabore un cuadro sinóptico con los deberes yderechos del sublocador y el subarrendatario.
Actividad Nº 13
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18.1 LOCACION DE SERVICIO
El artículo 1.623 define a la locación de servicioscomo el contrato en el cual una de las partes seobligare a prestar un servicio, y la otra a pagarlepor ese servicio un precio en dinero.
Es locatario, arrendatario o inquilino quien paga el servicio y locador o arrendadorquien lo presta.
Esta terminología no se adecua al derecho moderno, es de Roma de donde proviene.El servicio era prestado por un esclavo, de manera que su dueño lo alquilaba, igual que sealquila una cosa; pero hoy en día tal denominación se considera anacrónica y basada encircunstancias históricas desaparecidas. Hay una tendencia a abandonar el criteriocriminológico seguido por Vélez Sársfield (que siguió el Código francés) y ello condice conlas trascendencia social del trabajo.
La ley 20.774 de Contrato de Trabajo regula el régimen del contrato de trabajo queabsorbe lo que el Código reguló como locación de servicios o buena parte de ello.Coherentemente con las legislaciones modernas, Spota, tomando las directivas de lamencionada ley (modificada por la 21.297) ensaya una definición de contrato de trabajoen los siguientes términos:
“Convención por la cual una de las partes, llamada trabajador, se obliga a prestarpor un tiempo determinado, no superior a cinco años o indeterminado, su fuerza -intelectual o material- de trabajo, o sea a cumplir una obligación de medios, consubordinación o dependencia jurídica, tendiente a alcanzar un resultado -material ointelectual- pero no el resultado mismo; y la otra parte, el empleador, se obliga a ejercerfuncionalmente (sin abuso de derecho) su poder de dirección y a pagar un preciodeterminado o determinable en dinero argentino que satisfaga, para todo trabajadormayor de 18 años, el salario mínimo vital, sin perjuicio de la prestación en especie ocomisión, habilitación, gratificación, o participación que se convenga conforme a la ley”.
Inversamente, no hay contrato de trabajo cuando alguien “trabaja por su cuenta”.
El anteproyecto de 1.954 entendió que la locación de servicios está destinada areglar principalmente la actividad intelectual, mientras que, por oposición, el contrato detrabajo, se refiere principalmente a la actividad material.
18.1.1. Caracteres del contrato de locación de servicios:
- Consensual- Bilateral oneroso: nacen obligaciones recíprocas y no se presume la gratuidad del
trabajo.- Conmutativo- No formal: se aplica el régimen de la libertad de las formas.- De duración: la ejecución del trabajo tiene cierta perdurabilidad en el tiempo.
UNIDAD XVIII
90
- Intuito personae: consagra para el prestador del trabajo una obligación de hacer“infungible”.
- Civil o comercial: (la material laboral tiene su regulación propia y su fuero especial).
18.2 OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
El LOCATARIO está obligado a:
- Pagar los servicios.- Responder de los daños que sufra el prestador de los servicios.
El LOCADOR de servicios está obligado a:
- Prestar el servicio comprometido.- Abstenerse de actos dañosos al locatario.
18.3. COMPARACION CON OTRAS FIGURAS:
a) Con la locación de obra: su deslinde con la locación de obra es sumamente arduoy difícil en algunos casos, siendo de fundamental importancia por la diferenteregulación de ambas locaciones.
La ley 20.744 no es aplicable a la locación de obra. El trabajo o servicio escompletamente independiente de su resultado, mientras que en la locación de obra elempresario no puede reclamar ningún estipendio, si se destruye la obra por caso fortuitoantes de la entrega de la misma.
Cuando se rompe el contrato de trabajo el empleador debe remunerar solamente lossalarios devengados, mientras que si el dueño de la obra desiste de ella debe pagar alempresario sus gastos, trabajo y utilidad frustrada. El empleador responde frente aterceros por sus dependientes, en tanto el dueño de la obra no es responsable frente a ellopor los hechos del empresario. El privilegio del trabajador es de alto rango. La acción dellocador de obra para obtener el pago del precio prescribe a los 10 años, en tanto que enla 20.744 se establece un plazo de prescripción de dos años para las acciones derivadasdel contrato de trabajo.
Existe un criterio que distingue por el modo de remuneración: así, si el precio esproporcional al tiempo de la prestación de la actividad, habrá locación de servicios, si, encambio, se lo pagara en relación a la obra, habrá locación de obra. Se le critica a estadistinción que la proporcionalidad no tipifica ni a una ni a otra figura pero lo cierto es quenormalmente cuando se paga salario o sueldo (mensual, quincenal) se trata de locaciónde servicios, mientras que la locación de obra normalmente es un trabajo concluido yentregado. Así, si el abogado es remunerado mensualmente hay relación de dependenciay hay locación de servicios y sino hay locación de obra, lo mismo con las otras profesionesliberales (arquitectos, ingenieros, contadores, etc.).
Criterio que atiende a la subordinación jurídica: la importancia estaría en laexistencia o inexistencia de la subordinación jurídica: en el contrato de trabajo el empleadodebe seguir las instrucciones, órdenes, o directivas del empleador principal; mientras queen la locación de obra el empresario asume por sí el riesgo técnico de la obra y, en principio,su riesgo económico (Salvat y Borda).
91
Criterio que considera el objeto mediato del contrato: el objeto mediato del contrato,esto es, “la cosa o el hecho positivo o negativo que constituye el interés del acreedor”puede consistir en medios o en un resultado: en el primer caso el trabajador comprometesu actividad diligente, pero no asume concreción alguna, en tanto en el segundo, elcontenido de su prestación consiste en la obtención de un resultado y opus concreto.Consecuentemente, cuando el contenido de la prestación son medios, habría locación deservicios; cuando es un resultado u opus, es locación de obra.
Para Llambías la diferencia más resaltante es que en la locación de obra elcontratista no queda bajo la subordinación o dependencia del dueño de la obra, lo que estípico de la locación de servicios.
El Anteproyecto de 1.954 -dirigido por Llambías- señalaba como caracteres propiosde la locación de servicios:
9.1. Relación de dependencia de duración continuada.
9.2. Actividad de índole principalmente intelectual por oposición a la materialque distingue al contrato de trabajo.
9.3. Precio en dinero.
9.4. Proporcionado a la duración del trabajo prestado.
b) Con la locación de cosas: tienen en común el elemento precio pero en la locaciónde cosas éste corresponde al “uso y goce de una cosa y en la locación de servicios a larealización de un trabajo”. Pero la locación de cosas subsiste aún después de la muertedel locatario, en tanto en la de servicios, por su carácter intuito personae, se extingue conla muerte del prestador del trabajo.
c) Con el mandato: el rasgo característico y distintivo del mandato es la funciónrepresentativa del mandatario. Asimismo, cuando el mandatario obra el acto representa-tivo, no está subordinado jurídicamente al mandante. Hay algunas situaciones especialesen que ciertos empleados sujetos a contratos de trabajo, tienen representación, comosería el caso de gerentes y algunos dependientes, pero el criterio de diferenciación en esossupuestos extremos deriva de la causa de la realización de las actividades de que se trata:el ejercicio de cierta representación por quien presta un servicio no lo constituye enmandatario, y la realización de determinadas tareas por el mandatario, no lo transformapor ello sólo es un empleado.
d) Con el depósito: el criterio distintivo entre ambas figuras deviene de la prestaciónque constituye el objeto de la obligación contraída: si tal es la mera guarda y conservación,se trata de depósito, si en cambio, el cumplimiento de la obligación exige la realización deciertos servicios como prestación principal, habrá locación de servicios aunque tambiénse incluyan la guarda y conservación de la cosa.
e) Contrato de trabajo: todo lo relativo al contrato de trabajo es objeto de estudioespecial en una rama jurídica autónoma donde tiene clara vigencia la noción de contratonormativo que es una especie de los contratos preparatorios, los que son una consecuen-cia de la contratación en esa, y responden a exigencias de uniformidad suministrando labase de una contratación futura: el sujeto individual no está obligado a contratar, pero silo hace se debe someter a dicho contrato preparatorio. El convenio colectivo, celebradoen el área laboral por los representantes de los empleadores y de los sindicatos detrabajadores, es un contrato normativo influido visceralmente por la noción de ordenpúblico.
92
La locación de servicios de domésticos de uno u otro sexo se juzgará por lasordenanzas municipales y policiales.
De aprendices y discípulos se rige por disposiciones especiales.
De agentes de transporte, por el Código de Comercio y por el Código Civil para lasresponsabilidades.
La locación de servicios imposibles, ilícitos o inmorales no puede motivar unademanda, prestación, ni de restitución del precio fijado.
Una aplicación de este principio sentado por el artículo 1.626 explica que cuando setrata de profesionales legalmente reglamentadas, son exigibles para su ejercicio el títulohabilitante y, en ciertas ocasiones la matriculación y la colegiación. La carencia de algunode estos requisitos subsume el ejercicio de que se trate en el artículo 1.626, con laconsiguiente carencia de derecho a la remuneración (en el Anteproyecto de 1.954 se decíaexpresamente que el pago de los servicios profesionales prestados por personas carentesde habilitación constituye la satisfacción de una obligación natural).
La locación de servicios origina el derecho al precio: si no es de la profesión y modode vivir únicamente si por las circunstancias se presume que no hubo intención debeneficiar a aquél a quien se hacía el servicio, por ejemplo, cuando no ha sido solicitadoo que el que lo prestó habitaba en casa de la otra parte.
El pago de sueldo no es obligatorio para los servicios prestados hasta la edad dequince años del prestador, puesto que en tal caso la gratuidad se presume también. Deigual modo, no serán obligados a pagar sueldos los tutores que conserven en su compañíaa los menores de quince años por no poderles dar acomodo (es que, según los artículos429 y 430 la guarda del pupilo puede ser desmembrada, precisamente en los supuestosen que la desmembración no se da y los tutores conservan a los pupilos consigo dándoleslos cuidados de un padre, rige el artículo 1.625 in fine que indica que los tutores estabanfacultados para emplearlos a los pupilos en el servicio personal, según la calidad de lapersona.
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a) Señale las diferencias de la locación de servicios con:
- Locacion de obra:- Locación de cosas:- Mandato:- Depósito:- Contrato de trabajo:
b) Explique los caracteres del contrato de locación deservicios.
Actividad Nº 14
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19.1. LOCACION DE OBRA
Es el contrato en virtud del cual una de las partes se compromete a realizar una obray la otra a pagar por esa obra un precio en dinero (artículo 1.493). En el derechomoderno se llama contrato de obra o empresa.
19.1.1. Sujeto del contrato
Se llama locador o ARRENDADOR O EMPRESARIO a quien ejecuta la obra; yLOCATARIO O ARRENDATARIO O COMITENTE al que paga la obra.
19.1.2. Caracteres del contrato
a) Es bilateral porque locador y locatario contraen obligaciones recíprocas.
b) Es oneroso y conmutativo porque se supone que la prestaciones guardanequivalencia.
c) Es consensual porque se concluye por mero consentimiento después detratativas directas; aunque también es frecuente en obras importantes el llamadoa concurso o licitación.
d) Es un contrato de tracto sucesivo ya que sus efectos se prolongan en el tiempo.
19.1.3. Objeto
El contrato de obra es mucho más amplio y alude a obras más diversas que sólo laconstrucción u obra material, reglamentadas en el código.
El objeto debe ser lícito, posible, acorde con la moral y buenas costumbres ydeterminado (artículo 953).
19.1.4. Forma y prueba
La ley no exige formalidad alguna, sólo por excepción algunos contratos de obradeben llenar exigencias formales por ejemplo, el contrato de obras públicas que deberedactarse por escrito.
19.2 SISTEMAS DE CONTRATACION DE OBRAS PUBLICAS Y PRIVADAS
Las públicas pueden ser contratadas por:
1) Administración2) Contrato
Las primeras son las que ejecuta la propia repartición.
UNIDAD XIX
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Las segundas están a cargo de terceros que construyen la obra con un documentolegal que es el contrato de locación de obras EXCLUSIVAMENTE y NO el de locación deservicios.
Las privadas también se hacen por:
1) Administración2) Contrato
Tipos de obras ejecutadas por contrato:
Obras: Públicas Ejecutadas a) Por ajuste alzado Privadas por contrato b) Por unidad de medida
c) Por Coste y Costasd) Por sistemas de excepción
(mixtos)
19.2.1. Obras Públicas por Contratos
Contrato por ajuste alzado o Monto Global: hay dos tipos de contratos por AjusteAlzado:
a) Ajuste Alzado Absolutob) Ajuste Alzado Relativo
Sistemas de contratación de obras:
a) Por administración o economía: El o los propietarios de la obra (sea el Estado oparticulares) administran su ejecución sin intervención de terceros, es decir, queprescinden del empresario. Se realiza sin intervención de contratos la obra, “sincontrato”. El coste de la obra quedará determinado al concluirla, liquidar y pagartodas las deudas.
b) Por Coste y Costas: se hace cargo de la obra un empresario al que se le pagará unaretribución, ya sea una suma preestablecida o un porcentaje convenido sobre losgastos y erogaciones que cada rendición de cuentas o planillas o resumen de gastoso cuenta general de la obra, vaya poniendo de manifiesto (“coste de la obra”). Se pagala “conclusión” de la obra al profesional “coste y costas” (porcentajes de gastosgenerales y beneficios) son de precio indeterminado, el coste final puede subir o bajar.
c) Sistemas por unidad: entre el propietario o comitente y el empresario se estableceun vínculo jurídico contractual en virtud del cual el 2º se compromete a ir ejecutandounidades de obra, y el 1º se compromete a ir pagando periódicamente segúnconvenio, los precios asignados a esas unidades.
Unidad de medida simple: El propietario o el empresario puede resolver el contrato,es decir, darlo por terminado con lo que hasta ese momento haya sido realizado, con la solaobligación del comitente de pagar las unidades concluidas; pero, el propietario no tiene laseguridad de que el empresario lo acompañe hasta la total terminación (por el precio totala pagar) y el empresario no tiene la seguridad del número de unidades que deberá ejecutar(la utilidad que le presentará los preparativos y disposiciones).
Unidad de Medida con Cantidad: el precio unitario y la obra total están predeter-minados pero total el número de unidades a ejecutar para lograr “la obra están predeter-minadas”. El contratista se obliga a ejecutar tantas unidades como sean necesarias, y elcomerciante a pagar un precio (invariable) por cada una de esas unidades.
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d) Por Ajuste Alzado: el empresario se compromete a entregar una cierta cantidad deobra consumada y perfecta, mediante el pago de un precio total y único aceptado porel propietario, que lo resguarda de algún aumento.
Ajuste Absoluto: las obligaciones de cada una de las partes están estrictamentedeterminadas, sin previsión contractual alguna que permita la posibilidad de cambios.
Ajuste Alzado Relativo: mediante convenciones contractuales se concede al comi-tente derecho de introducir cambios sin variar las condiciones generales del contrato,fijando límites en más y en menos por el monto de tales cambios.
e) Sistemas Mixtos: el comitente subdivide la obra en partes contratando la ejecución decada una de ellas con un contratista distinto, que puede presentar sistemas distintos decontratación.
f) Subcontratistas: el comitente encarga la obra a una sola empresa y ésta contrata porsu cuenta, distintos aspectos de la construcción.
Obligaciones:
-Ejecutar la obra en forma debida, con cuidado y diligencia, deacuerdo a las reglas del arte.
-Entregarla en tiempo pactado.-del empresario:
-Permitir el contralor de la marcha de los trabajos por el dueño.
-Responder ante el dueño por la solidez de la obra.
-No puede desviar ni interrumpir las obligaciones contraídas.
Por incumplimiento de las obligaciones el locatario tiene las siguientes acciones:
- Derecho a no pagar el precio si la obra ha sido realizada de maneradistinta (no sólo detalles) a la que indica el contrato, o con viciosaparentes.
- Acción por cumplimiento del contrato y daños y perjuicios.
- Acción por resolución del contrato.
- Derecho a hacer ejecutar la casa o repararla por un 3º a costa delempresario. Si el contrato permite la sustitución, y si se cuenta conla autorización judicial previa por proceder.
- Cooperar lealmente con el empresario para facilitarle la realizaciónde la obra.
- Pagar el precio.
- Recibir la cosa.
- Pagar a las personas que han trabajado en la obra o suministradolos materiales, si no lo hace el empresario y hasta la suma que ésteles adeude.
Del dueño o Comitente:
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19.2.2. Trabajos imprevistos
El Código Civil establece es el artículo 1.633 que: “aunque encarezca el valor de losmateriales y de la mano de obra, el locador bajo ningún pretexto puede pedir aumento enel precio, cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada, salvo lo dispuestoen el artículo 1.198 que otorgará a la parte perjudicada por la excesiva onerosidadsobreviniente la facultad de demandar la resolución del contrato, pudiendo la partedemandada impedirla si ofrece mejorar equitativamente su contenido”.
Ante la convicción casi unánime de la necesidad, se le adosó a ese artículo por laley 17.711, la contemplación de una excepción llamada teoría de la imprevisión quesostiene que la equidad se opone a que el acceder pretenda hacer efectiva una deuda, cuandocircunstancias extraordinarias intervienen de improviso. Estos acontecimientos anormalespermiten recién, su aplicación; por lo que no atenta contra la estabilidad de los contratos.
Los requisitos necesarios para que el locador de obra pueda pedir aumento en elprecio fundado en la teoría de la imprevisión son:
a) Acontecimiento extraordinario e imprevisible: Este acontecimiento o hechojurídico debe ser extraordinario (no es normal que se verifique) y a la vez imprevisible(el juzgado valorará las condiciones personales del locador, la naturaleza delcontrato y las circunstancias del medio ambiente) para que el locador esté facultadopara pedir una revisión en el precio. El acontecimiento tiene que escapar a lahabitual, prudente y racional previsibilidad debe ser sobreviniente, es decir, ocurrircon posterioridad a la perfección del contrato de obra.
b) Ausencia de culpa del Locador: No puede ampararse en está teoría si no haprevisto el aumento de costos o esto a ocurrido por negligencia suya o por una acciónu omisión dolorosa. Lo mismo si el empresario se ha retardado en el cumplimientode una obligación.
c) Prestación excesiva y onerosa: La excesiva onerosidad se traduce en undesequilibrio económico entre precio convenido y la prestación que está obligado acumplir el empresario, es una grave despreocupación entre las utilidades que unoy otra parte tuvieron con miras al celebrarse el contrato de obra. Se origina alconstructor una grave pérdida por lo que es lógico que la ley lo proteja, permitiéndolepedir una revisión del precio pactado.
d) Dificultad del Locador para cumplir con su obligación: El locador se halla frentea una dificultad de prestación y no ante una imposibilidad de cumplimiento,implicando ello un quebranto por el supuesto de que el precio convenido no seaaumentado.
e) El contrato no debe estar plenamente cumplido: Si el contrato de locación deobra está totalmente agotado, al empresario le está impedido solicitar una modifica-ción del precio.
Modificaciones al Proyecto
Para considerar las modificaciones en el proyecto se crea el artículo 1.633 bis, queen su 1º parte reafirma lo establecido por el artículo 1.197: “las convenciones hechas enlos contratos forman para las partes una regla, a la cual debe someterse como a la leymisma”. Si la norma permitiera al contratista variar según su voluntad este principio seecharía por tierra.
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Por ello, se requiere 2 condiciones para que el locador pueda modificar el proyecto:
1) Que las alteraciones sean imprescindibles para conseguir el cumplimiento delcontrato de obra, debidos a cualquier hecho jurídico: exterior, natural (causageológicas) o humanas (defecto del plano o una ordenanza nueva).
2) Que dichas alteraciones no hayan podido ser previstas (que escapen a la habitualy prudente previsibilidad) al tiempo del perfeccionamiento del contrato.
Las variaciones serán comunicadas al comitente, lo mismo que su incidencia sobreel precio fijado en forma fehaciente, sin pérdida de tiempo y con la diligencia pertinente.
Si el dueño presta conformidad a la modificación del precio y por consiguiente, a lasalteraciones, es necesario que medie de su una constancia escrita, respecto de éstas.
Si las variaciones tienen que ser necesarias para el cumplimiento del contrato deobra y el comitente no está de acuerdo, el juez quien debe fallar luego de un procedimientosumario, podrá dictar sentencia constitutiva al modificar el contenido del contrato ydeclarar la absoluta necesidad de las alteraciones, la falta de negligencia del empresario,y la incidencia de tales modificaciones en el precio.
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a) Elabore el siguiente cuadro:
LOCACIÓN DE OBRA
CONCEPTO SUJETOS CARACTERES OBJETO
b) A través de ejemplos, explique por lo menos dos de lossistemas de contratación de obras.
c) Elabore un listado de alteraciones imprevistas que per-miten al locador modificar el proyecto.
Actividad Nº 15
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19.2.3 Rescisión de Contrato
-Por cumplimiento de la obra y pago del precio, después deha sido aceptado y recibida
Puede ocurrir-Por desistimiento del dueño.
El artículo 1.638 del Código Civil le concede al comitente una facultad excepcional,la de apartarse por su sola voluntad del contrato; esto constituye una excepción al distractopor mutuo consentimiento (artículo 1.200) y el principio de que las convenciones hechasen los contratos forman para las partes, una regla a la cual deben someterse como la leymisma (artículo 1.197).
El fundamento de la disposición que permite al dueño rescindir unilateralmente elcontrato, lo encontramos en la propia naturaleza de la locación de la obra, ya que el interésdel locatario es que se ejecute la obra, pero desaparecido tal interés sería totalmente ilógicoy contrario a la equidad, forzarlo a continuarla. Se entenderá como dueño a todo comitente,a sus herederos o al adquirente de la casa, que al adquirir los derechos correspondientestambién puede desistir, ya que es un derecho personal facultativo de contenido netamentepatrimonial y por lo tanto, renunciable; aunque nada prohibe que las partes limiten oderoguen el derecho del comitente. El dueño puede desistir expresa o tácitamente, dándolea conocer al empresario, en cualquier instante a partir desde el perfeccionamiento delcontrato y aún cuando la obra no haya sido iniciada, sea en el transcurso de su ejecucióno en el instante próximo a su cumplimiento, siempre y cuando se le pague al locador porlos trabajos, en la medida en que se hubieren realizado.
El derecho de desistir existirá siempre y cuando “no exceda los límites impuestos porla buena fe, la moral y las buenas costumbres” (artículo 1.071), por lo que si el dueñodesiste de la obra no teniendo otro interés que la intención de dañar al locador, estaráejerciendo en forma abusiva su derecho y podrá ser demandado por el empresario por losdaños y perjuicios ocasionados.
- Por muerte, desaparición o falencia del empresario.
- Por imposibilidad del empresario de hacer o terminar la obra, será objetiva cuandoderive de actas o acontecimientos externos a las partes y subjetiva cuando se refieraa la persona misma del empresario.
- Por enajenación de las obligaciones por una de las partes.
- Por voluntad unilateral de las partes en las obras encargadas por piezas o medidas(debiéndose pagar la obra ya concluida).
19.2.4. La Recepción de la obra
La aceptación puede efectuarse previamente a la entrega material de la obraprestando su conformidad el dueño, y también ser posterior a la entrega material, comoen el supuesto de que las partes pacten una recepción provisional acordando un plazo degarantía o prueba, a fines de facilitar la entrega de la obra para que el dueño pueda gozarde ella y el empresario quede liberado por los riesgos provenientes del caso fortuito. Laaceptación definitiva se produce después de vencido ese plazo y siempre que noaparezca con vicios. Ambas producen los mismos efectos (artículo 1.647 bis): liberan al
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empresario por los vicios aparentes y la falta de conformidad del trabajo con lo pactado,quedando obligado por los defectos ocultos y por las diferencias que no pudieren seradvertidas en el instante de la aceptación.
El comitente tiene el derecho y la obligación de verificar la obra antes de recibirla,para llegar a establecer si se realizó conforme a lo estipulado y a las reglas del arte de laconstrucción, si así no fuere deberá hacérselo conocer al locador y negarse a recibir laobra, pero si no se realizó la verificación o lo hizo en forma negligente no tiene derechode alegar luego.
La falta de conformidad con lo estipulado, los vicios aparentes (se pueden descubrircon un examen minucioso y profundo) o los vicios ocultos (no se perciben con unainvestigación cuidadosa y atenta, no son necesariamente graves y el empresario es elculpable), deben ser indicados por el comitente antes de la recepción de la obra, entoncespodrá hacer valer sus derechos.
El artículo 1.647 bis otorga al propietario una garantía de 10 años después derecibida la obra, durante los cuales se está en condiciones de descubrir el vicio oculto,prescribiendo la acción a los 60 días del descubrimiento.
La denuncia debe realizarse al responsable de la locación de obra, por un medio queconstituya prueba fehaciente y dentro del plazo establecido; si este caduca pierde elderecho de que la ley le otorga; sino, se resuelve con la indemnización de daños yperjuicios o con la reconstrucción salvando el vicio oculto.
19.2.5. Responsabilidades
El artículo 1.646 dispone que: “la responsabilidad del empresario puede extenderseal director de la obra y al proyectista, sin perjuicio de las acciones de regreso pertinentes;sobre los 2 últimos pesa la garantía decenal cuando han celebrado un contrato de locaciónde obra con el comitente o aún con el empresario en calidad de subcontratistas, perocuando son empleados de aquel como el contrato de trabajo es con relación dedependencia, la responsabilidad contractual no se aplica”.
El artículo 1.647 bis, prevé una responsabilidad general y se aplica a toda clase deobras mientras que el artículo 1.646, se refiere a una garantía especial, que comprendeúnicamente a las construcciones de edificios o trabajos en inmuebles destinados a largaduración.
La norma determina, para que nazca la garantía decenal (es la caducidad, no estásometida a suspensión ni interrupción, que el edificio o la obra pertinente hayan sidorecibidas o aceptadas) por el que las encargó, constituyéndose la recepción, un requisitoindispensable para que existencia de la responsabilidad del constructor, estando prohibi-da su dispensa, aunque sea pactada, por la ruina total o parcial de la obra; y producida éstaexiste un plazo de 1 año para que prescriba la acción. Si la obra no ha sido pagada, no esque el constructor “no sea responsable” sino que gozará del derecho de interponer laexcepción de incumplimiento de contrato.
La recepción de un edificio u obra en inmueble destinado a la larga duración liberaal constructor por los vicios aparentes que no ocasionen ruina (no sólo es el derrumbe odestrucción sino la “degradación gradual que comprometa la existencia de la obra”) perosu responsabilidad por la ruina que generen los siguientes vicios continúa hasta elvencimiento del término impuesto por la ley:
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a) Vicios de construcción y de mala calidad de los materiales: un edificio, a pesarde su construcción defectuosa, puede mantenerse en pie durante un lapso, arruinán-dose posteriormente por la rotura de ciertas piezas o por el deterioro de los materialesno adecuados. Estos vicios recaen sobre la obra misma, comprenden no sólo esosdefectos (de ejecución), sino también las violaciones a las ordenanzas municipaleso códigos de edificación, dando lugar a la intervención de las autoridades adminis-trativas.
b) Vicios del plano: tienen elementos y caracteres comunes con los de la construccióny con los del suelo; son sus más frecuentes expresiones, deficiencias en lasestructuras incapaces de soportar las cargas, o las indicaciones del modo deejecutar la obra.
c) Vicio del suelo: la calidad del suelo es incapaz de soportar determinada construc-ción, sea por no tener debida resistencia o por su composición química.
- Del empresario: es siempre responsable por los vicios de la construcción, de lamala calidad de los materiales y del suelo, cuando ellos son causa de la ruina deledificio. En cuanto al vicio del plano, si fue realizado por él o por sus subcontratistastiene que responder, pero si le son impuestos por el comitente surge la incertidum-bre. Si es el constructor de una obra mueble y observa al dueño de la mala calidadde los elementos que se le entregan, en este caso, no es responsable de su ruinani antes de la terminación del trabajo, ni después de su recepción.
- El Proyectista: si es quien ha preparado las especificaciones técnicas relativasa materiales, es el responsable por las fallas de ellas. También lo es la ruina deledificio causada por errores del plano y de aquellos que cometen en la ejecucióny que derivan del proyecto.
Asume la garantía por vicio del suelo, ya que antes de dibujar el plano hay queestudiar el terreno.
- El director Técnico: incide sobre él los vicios de los materiales cuando no actúacon la vigilancia a que está obligado, debiendo negarse a recibir materialesdefectuosos o inadecuados. También le son imputables los vicios de la construc-ción cuando falta el deber de vigilancia y dirección a que está obligado.
- La Responsabilidad por ruina del edificio: comprende todos los contratos (porajuste Alzado, por unidad de medida, por coste y costas), al empresario queprevea o no los materiales, o ejecute la obra en terreno de propiedad del comitente.
- Se puede interpretar del artículo 1.646 que, producida la ruina del edificio seimpone al constructor, al proyectista y al director técnico una responsabilidad quegenera una obligación convergente, según la cual el comitente tiene el derecho deexigir de cualquiera de las obligadas al pago íntegro de la obligación, pero queconstituyen entre sí deudas independientes fundadas cada una en formaautónoma, aunque se originan en un mismo hecho (la ruina).
19.2.6 Recibo de la obra
La obligación de hacer que incumbe al empresario (artículo 1.623) consiste en laejecución de la obra (1.629) y en definitiva debe “hacerse la entrega de ella” al comitente(1.636). En los casos de locación de obra material, la obligación del empresario se concreta
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en una cosa (2.311); tal sucede en muchos casos de locación de obra intelectual, aunquedicha cosa sea accesoria porque la tarea intelectual tenga “mayor valor e importancia quela materia en que se ha ejercido” (2.335).
Esa suerte de “cosificación de la obra” implica para el empresario una obligación dedar cosa cierta, de la cual es acreedor el comitente. No obstante ser el pago un acto jurídicounilateral, es indudable que la cosa que da el empresario debe ser “recibida” por elcomitente a quien incumbe el pertinente deber de colaboración o cooperación paraposibilitar aquel cumplimiento (en materia de compraventa el Código, habla de que elvendedor está obligado a entregar la cosa, y correlativamente el comprador está obligadoa recibir la cosa; el artículo 1.646 en materia de locación de cosa menciona el caso de ser“recibida la obra”.
Por consiguiente, el empresario debe hacer tradición de la obra “cosificada” alcomitente con sus accesorios, mediante la entrega y recepción voluntarias, o de otramanera autorizada por el Código. La obra se incorpora por accesión a la cosa en la cuales realizada. De allí que en algunos casos la finalidad de la obligación de dar delempresario puede ser:
a) Transferir el dominio (lo que sucede cuando proveyó también la “materia princi-pal”).
b) Restituir (si, por el contrario, el empresario sólo puso su trabajo o industria en unacosa de propiedad del comitente o de un tercero, habiendo sido un mero tenedor dela cosa mientras realizó la obra).
19.2.7. Aceptación de la obra por el comitente
Habida cuenta del principio de identidad del pago, la obra debe ser adecuada a loque el empresario estaba obligado a realizar, es decir, debe ser “de recibo”.
Pero puede haber en ella defectos, esto es, faltantes o vicios, vale decir, alteracio-nes. El artículo 1.647 emplea como sinónimos los conceptos de “defectos” y “vicios” sinefectuar distingos entre ellos.
Ante la existencia de defectos o vicios el comitente tiene derecho a:
a) Rechazar la recepción definitiva, que significaría la extinción por pago de laobligación del empresario.
b) Aceptarla sin reservas, con lo cual promediaría una dación en pago cancelatorio desu derecho a reclamo.
c) Recibir la obra definitivamente sin aceptarla, esto es, con reserva del derecho aobtener la indemnización del daño que le cause ese defecto de cumplimiento.
No debe confundirse el mero hecho material del recibo de la obra con la virtualidadjurídica de aceptación de ella que, puede o no resultar de ese recibo. Es que, únicamentela aceptación de la obra por el comitente es lo que libera de responsabilidad por losdefectos o vicios.
El locatario tiene derecho a examinar la obra antes de recibirla, para determinar siella es o no de recibo; es lo que se llama “verificación”. Esta verificación puede serrealizada por un tercero indicado a tal efecto por el comitente, si éste ha designado undirector de obra, la verificación que realice es vinculante para él. A fin de posibilitar la
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verificación el empresario debe poner a disposición del locatario la obra por un tiempoprudencial, a cuyo vencimiento tiene derecho a exigirle la recepción de la obra.
19.2.8. Oportunidades para aceptar:
a) Antes del recibo de la obra (por ejemplo si manifiesta su conformidad con ella antesde serle entregada o si realiza aceptaciones parciales de tramos separables de la obra).
1) Simultáneamente con la recepción de la obra.
2) Con posterioridad a la recepción de la obra.
19.2.9. Modos de manifestar la aceptación:
a) Aceptación expresa: cuando el comitente acepta mediante “signos inequívocos”(por ejemplo suscribiendo recibo).
b) Aceptación tácita: resulta de actos del comitente por los cuales se puede inferircon certidumbre la conformidad, la voluntad de aceptar. No es viable cuando laspartes previeron la necesidad de aceptación expresa o el comitente formula unaprotesta o declaración expresa contraria. La recepción definitiva por el comitente esel modo común de aceptación tácita, la mera recepción provisional excluye, por sísola, que puede inducirse la aceptación tácita de la obra defectuosa.
c) Aceptación inducida por el silencio: con respecto a los vicios ocultos la leyimpone al comitente la obligación de denunciarlos dentro de los sesenta días de suexteriorización, lo cual otorga el silencio durante ese lapso la virtualidad de hacercaducar su derecho a reclamar por ellos.
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a) Enumere las cosas de rescisión de contrato.
b) Respecto a la aceptación de la obra, especifique:
- Plazos:- Verificación:- Falta de conformidad:- Defectos:
c) Elabore un cuadro sinóptico con los tipos de viciosque puede presentarse en una obra.
Actividad Nº 16
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19.3 RECEPCION PROVISIONAL DE LA OBRA
Comúnmente el comitente recepciona la obra en forma provisional. En las obras decierta magnitud se presume que la recepción es provisional durante cierto tiempo queresulta de los usos, por ejemplo por 6 meses. En el tiempo que va desde la recepciónprovisional a la recepción definitiva, tiene oportunidad de revisar prolijamente la obra,ensayar su funcionamiento, ponderar los defectos o vicios ocultos, etc.
A los fines de establecer si el cumplimiento del empresario fue oportuno se toma encuenta el momento de la recepción provisional, claro que si la obra resulta “de recibo”.
El plazo que corre desde la recepción provisoria y la definitiva se denomina “degarantía”. También es plazo de garantía el que otorga el empresario respecto al buenfuncionamiento de lo que ha reparado (aquí a empleado el término en otro sentido).
19.3.1. Efectos de la recepción provisional
1.- Extingue el derecho del comitente a reclamar por los “vicios aparentes”; es decir, portodas deficiencia de la obra que pudo ser advertida en el momento de la entrega,siempre que haya hecho aceptación expresa de la obra defectuosa.
2.- En principio la recepción provisional no induce la aceptación tácita de la obra quetiene esos vicios o defectos aparentes. En la oportunidad de la recepción provisionales por lo tanto exigible una expresión positiva de aceptación de las deficiencias,aunque sean aparentes al momento de la entrega, porque el comitente posterga sulistado de quejas hasta el final del plazo de garantía que da el empresario por losdefectos o vicios aparentes de la obra, al acudirse al mecanismo de recepciónprovisional (admitir lo contrario sería forzar la realidad de los hechos). Con mayormotivo aún el mismo criterio debe ser extendido a los vicios que sólo pueden tenerexteriorización luego del uso de la cosa que sigue a su recepción provisional (porejemplo deficiencias en los desagües, en cañerías de agua caliente, etc..).
3.- Queda intacto el derecho del comitente a reclamar por los vicios ocultos.
4.- La aceptación -expresa o tácita- de las deficiencias de la obra que efectúe elcomitente en la oportunidad de la recepción provisional de la obra, no libera alempresario en caso de ruina del edificio.
5.- El comitente tiene derecho a conservar el fondo de garantía que haya retenido delos pagos hechos al empresario, el cual debe ser liberado sólo al producirse larecepción definitiva.
6.- Si el comitente entra en posesión de la cosa, como derivación de ello corre con susriesgos.
19.4. RECEPCION DEFINITIVA DE LA OBRA
Pasando el plazo de garantía nacido con la recepción provisional y subsanando losvicios o defectos que se hayan hecho ostensibles durante su transcurso, la obra se tienepor definitivamente recibida.
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19.4.1. Efectos de la recepción definitiva
1.- El comitente acepta tácitamente la obra con sus deficiencias aparentes a menos quese formule protesta o declaración expresa contraria (artículos 918, 779 y 1.647); sihubo una recepción provisoria previa, deben ser consideradas aparentes al tiempode la recepción definitiva las deficiencias que se hayan exteriorizado a partir de ella.
2.- El comitente conserva el derecho a reclamar por los vicios ocultos que se exterio-ricen con posterioridad.
3.- La recepción tardía realizada sin reservas por el comitente purga la mora delempresario.
4.- El empresario tiene derecho a que se le pague lo que haya sido retenido como fondode garantía.
5.- Subsiste la responsabilidad del empresario en caso de ruina.
19.5. EXISTENCIA DE VICIOS O DEFECTOS
19.5.1. Vicios de la obra
El Código entiende por vicios los defectos de la cosa que le hagan impropia para sudestino, si de tal modo disminuyesen el uso de ella que de haberlos conocido, el adquirenteno lo habría adquirido o habría dado menos por ella; exigiéndose, por lo tanto, que seangraves o importantes, porque los vicios pequeños no son vicios redhibitorios.
19.5.2. Vicios aparentes
El carácter aparente resulta de la fácil comprobación (estado de la pintura, calidaddel soldado, etc..) de que ella no exige conocimientos especiales de las reglas del arte, deque se advierten con la simple diligencia ordinaria. No cabe requerir una diligencia nipreocupación, acorde con la que debe caracterizar a todo contratante normal en lavigilancia y defensa de sus intereses en juego, esto es la que corresponde a lascircunstancias de tiempo, lugar y personas, entre lo que se deberá evaluar -claro está laeventual capacitación técnica del comitente, vicios que el adquirente conocía o debíaconocerlos por su profesión u oficio. Además, la posibilidad de la existencia del vicio, loque denota su aparencia, depende de cada caso: hay obras cuyo examen es imposiblepor parte del comitente (limpieza de cloacas, reparación de tejados, etc.).
Si el comitente recibe la obra con vicios aparentes pero incurre en error inducido porla mala fe o dolo del empresario, subsiste su derecho a reclamar por tales defectos noobstante su apariencia.
Aunque el vicio sea aparente el empresario es responsable en caso de ruina.
19.5.3. Vicios ocultos
El artículo 1.647 bis agregado por la Ley 17.711 puso fin a una cuestión entoncescontrovertida, disponiendo que la liberación por los vicios aparentes no regirá cuando ladiferencia no pudo ser advertida al momento de la entrega o los defectos eran ocultos.
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Como no se puede dar conformidad a algo que no se conoce, el carácter oculto delos vicios autoriza al comitente a reclamar por ellos una vez que se exteriorizan, estandoa su cargo la prueba de que el “vicio existía al tiempo de la adquisición” y que no “sobrevinodespués”.
19.5.4. Caducidad
El artículo 1.647 bis in fine dispone que el dueño tiene de sesenta días paradenunciar esos vicios ocultos “a partir de su descubrimiento”, pasado ese plazo su derechocaduca.
La “denuncia” a que se alude en la norma no implica la necesidad de una demandajudicial, basta una declaración de voluntad haciendo constar la existencia de esos defectosque se hicieron ostensibles, la que debe ser dirigida al empresario, esto es, ser recepticiao tener -por lo menos- fecha cierta.
Una opinión aislada que no comparte la mayoría de la doctrina es la de Spota, quienentiende que el plazo de caducidad de sesenta días rige para el caso en que el vicio ocultose descubra entre la recepción provisional y la definitiva y que si el vicio oculto aparecedespués de la recepción definitiva no es alegable. Esto no surge en modo alguno ni deltexto expreso de la norma (artículo 1.647 bis) ni de la economía del Código con relacióna los vicios ocultos.
19.5.5. Duración de la garantía por vicios ocultos
El artículo 1.647 bis no específica dentro de qué plazo desde el recibo y la aceptaciónde la obra debe exteriorizarse el vicio oculto para el comitente tenga acción contra elempresario.
Se considera que rige el plazo decenal del artículo 4.023, lo cual significa que dentrode su transcurso el empresario garantiza al comitente por la aparición de vicios ocultos dela obra, pues la prescripción decenal absorbe y purga todo.
19.5.6. Prescripción de la acción
Tampoco establece el artículo 1.647 bis cuánto tiempo dispone el comitente parademandar desde la aparición del vicio oculto, cabe señalar al respecto que la denuncia quele impide la ley para evitar la caducidad de su derecho no tiene efecto interruptivo de laprescripción, de manera que el plazo debe ser contado desde que el vicio se exteriorizó,y que si el comitente denunció el vicio al empresario y lo constituyó “en mora” disfruta dela suspensión del plazo de prescripción prevista por el artículo 3.986 2º parte.
Las soluciones que se dan son:
- Aplicar el mismo plazo de caducidad de sesenta días, lo cual choca con el carácterexcepcional de las caducidades.
- Aplicar el plazo trimestral que el artículo 4.041 prevé específicamente para lacompraventa (Piantoni).
- Establecer el plazo anual por analogía con el artículo 1.646 (Borda).
- Considerar vigente la regla general del artículo 4.023, o sea, el plazo decenal,porque como el artículo 4.041 sólo se refiere a la compraventa las accionesredhibitorias propias de los demás contratos prescribirán a los 10 años (Colmo).
112
Ante la lamentable omisión en que ha incurrido la Ley 17.711 y no rigiendo el casoel artículo 4.041 específico de la compraventa, esta solución adecua el criterio según elcual “la prescripción del 4.023 es aplicable a toda clase de acciones prescriptibles que noestén sujetas a distinto plazo” (Llambías).
19.5.7. Acción del comitente por cumplimiento del contrato
El artículo 2.172 excluye literalmente que ante la exteriorización de los vicios ocultos,el comitente tenga derecho a otra acción que la redhibitoria, lo cual significaría que sólopodría reclamar la restitución del precio poniendo la obra a disposición del empresario(doctrina del 2.174, 1º parte).
Sin embargo, es compatible la opinión que concede igualmente al comitente laacción por cumplimiento de contrato que “es una consecuencia inevitable del principiogeneral según el cual el hacedor tiene siempre derecho a reclamar el cumplimiento exactode la obligación”; por lo tanto, siendo el vicio eliminable, tiene derecho a exigir delempresario la eliminación a su costa, bajo apercibimiento de hacerlo el comitente a costade aquél.
Esquemas de las garantías debidas por el empresario conforme a los artículos1.646 y 1.647 bis:
60
R 1 año P v días d
P
10 años
A 10 años B
A: es el momento de la aceptación de la obra.
A - B: es el segmento que abarca 10 años.
R: es el momento en que se produce la ruina, la cual genera la responsabilidad delempresario si sucede en el plazo decenal del segmento A-B.
P: es el momento de la prescripción anual por ruina (1.646).
v: es el momento en que se exterioriza el vicio oculto que hace responsable al empresariosiempre que ocurra dentro del plazo decenal del segmento A-B.
d: es el momento límite para exteriorizar el vicio oculto exteriorizado, pues de otro modocaduca el derecho, el segmento v-d abarca 60 días (1.647 bis).
p: es el momento de la prescripción decenal de la acción del comitente que surge con laexteriorización del vicio oculto (doctrina artículo 4.023); el segmento v-p abarca diez años.
113
Ruina
En caso de ruina el empresario es responsable, en los términos del 1.646, aúncuando el comitente haya omitido la denuncia previa en el 1.647 bis, con tal que la ruinasuceda dentro de los diez años de recibida y aceptada la obra.
19.5.8 Diferencia de calidad en la cosa
En esta hipótesis, la diferencia en la calidad de la cosa en que se traduce las obrasufre un desmedro cualitativo. En tal caso los derechos del comitente son:
a) Si ha sido víctima de error o de dolo en la formación del contrato, tiene derecho ademandar su anulación.
b) En caso contrario, la falla de calidad lo autoriza a reclamar la ejecución forzada o porun tercero, y aún a resolver el contrato con indemnizaciones.
La aceptación sin reservas de la obra de mala calidad tiene efecto confirmatorio dela nulidad y cancela -en su caso- cualquier reclamo fundado en ella.
114
a) Elabore el siguiente cuadro:
RECEPCION DE LA OBRA
PLAZOS EFECTOS
PROVISIONAL
DEFINITIVA
b) ¿Qué plazo se estipula para la autorización del viciooculto?
Actividad Nº 17
115
19.5.9 Modelos de contratos de locación de obra
CONTRATO DE LOCACION DE OBRA-con provisión de materiales-
En la ciudad de...., a los.... días del mes.... de mil novecientos...., entre el señor....,de nacionalidad...., documento de identidad nº...., profesión.... domiciliado en la calle....nº.... de la localidad de.... en adelante llamado “EL COMITENTE”, y el señor...., documentode identidad nº.... en su carácter de gerente (o Presidente) de la empresa...., con domicilioen la calle.... nº.... de la localidad de...., en adelante llamado “LA CONTRATISTA”,convienen en celebrar el presente contrato de Locación de Obra que estará sujeto a lassiguientes cláusulas:
PRIMERA: El Comitente contrata los servicios de la empresa Contratista, y ésta losacepta, para realizar la construcción de un edificio en.... de conformidad con el planopreparado por el arquitecto, señor...., y con el pliego de condiciones aprobado por laspartes, que deben ser considerados partes integrantes de este contrato.
SEGUNDA: La Contratista ejercerá las tareas de dirección y de ejecución, suministrarálos materiales necesarios según las estipulaciones previstas en el pliego de condicionesy utilizará sus propias maquinarias y demás elementos que la construcción exija.
“Por ajuste alzado”
TERCERA: El contrato se celebra “por ajuste alzado” y el precio total de la obra es de $....,propuesto por la Contratista y aceptado por el Comitente. El primero recibirá mensualmen-te en calidad de anticipo cuotas proporcionales a los trabajos efectuados y adheridos alsuelo con carácter definitivo, mediante la presentación de planillas al Arquitecto para ellibramiento de los certificados a que se refiere la cláusula quinta de este contrato.
CUARTA: En garantía del cumplimiento de este Contrato por La Contratista, el Comitenteretendrá de las cuotas citadas en la cláusula anterior el....%, sumas que serán devueltasal efectuarse la recepción y liquidación definitivas de la obra. La formación de este Fondode Garantía no limita la responsabilidad de la Contratista.
QUINTA: A los efectos de la cláusula Tercera la contratista presentará al arquitecto entrelos días.... al.... de cada mes y por triplicado, una planilla detallada de las cantidades delos trabajos realizados en cada rubro desde el comienzo de la obra. Dentro de los.... díasde esta presentación el arquitecto labrará al pie del original y del duplicado el certificadoarriba mencionado y dentro de los.... días de ser presentado éste, la Contratista abonaráel anticipo a que se refiere.
SEXTO: Los precios estipulados en este contrato son invariables y no se podrá pretendermodificación alguna, a excepción de lo dispuesto por el Artículo 1.198 del Código Civil.
“A coste y costas”
TERCERA: El contrato se celebra por el sistema “a coste y costas”. Por lo tanto, laContratista pagará las cantidades que corresponda, por materiales, artefactos, estructu-ras, etc., acopiados en el recinto de la obra, como así también los de mano de obra y lospagos a sub-contratistas autorizados, y el Comitente realizará los reembolsos a laContratista de las cantidades pagadas, en la forma y bajo las condiciones que surgen delas cláusulas siguientes.
116
CUARTA: El total de los reembolsos que por todo concepto deberá efectuar El Comitenteno excederá la cantidad de pesos.... ($....). En consecuencia cuando la suma de losreembolsos llegara a ese tope, si no hubiese acuerdo de partes para su ampliación, elcontrato será considerado cumplido.
QUINTA: Tanto a los fines de la determinación del costo total, como de los reembolsosantes citados, La Contratista, cada.... presentará al arquitecto las planillas de rendición decuentas con las constancias respectivas.
SEXTA: Sobre la base de la citada rendición de cuenta, el arquitecto librará los certificadoscorrespondientes para el pago por el Comitente a la Contratista, de los reembolsos yporcentajes convenidos en concepto de compensación por el uso de maquinarias y demáselementos utilizados en la construcción y por los demás gastos realizados en la obra. ElArquitecto librará estos certificados dentro de los.... días recibida la rendición de cuentasy El Comitente hará efectiva el pago a La Contratista dentro de los.... días de la fecha delos certificados.
“Por unidad simple”
TERCERA: Este contrato se realiza “por unidad simple”. La Contratista ofrece, y ElComitente acepta, una lista de precios unitarios para ser aplicados a las unidades técnicasde los diversos trabajos a realizarse de acuerdo a los planos mencionados en la cláusula....de este mismo contrato. Las partes celebrantes han convenido que las unidades técnicasa utilizar y las normas y métodos de mensura sean los que al efecto ha establecido laSecretaría de Obras Públicas de la Nación para sus obras de arquitectura. La Contratistarecibirá cada.... (tiempo) .... en carácter de anticipo sobre el precio total que resulte de laobra, la cantidad que el arquitecto mencione en los certificados a que hace referencia lacláusula.... de este contrato.
“Por unidad de medida”
TERCERA: Este contrato se realiza por el sistema de “unidad de medida”. Por lo tanto, LaContratista se obliga a la realización de todos los trabajos necesarios para entregarcompleto el edificio que constituye el objeto de este contrato, según lo dispuesto en lacláusula.... del mismo. La Contratista ofrece, y El Comitente acepta.... (igual que porunidad simple).
“Cláusulas válidas para todos los sistemas”
SEPTIMA: La Contratista comenzará la construcción de la obra dentro de.... días de lafecha, debiendo terminarla....; salvo razones de fuerza mayor que no le sean imputables.En caso de incumplimiento -doloso o culpable) La Contratista deberá pagar al Comitentela suma de pesos.... ($....) por cada día de demora, en concepto de multa.
OCTAVA: El Comitente, o quien éste designe, podrá inspeccionar los trabajos sin que LaContratista pueda oponerse.
NOVENA: La Contratista será responsable del cumplimiento de las disposiciones muni-cipales y administrativas, y tendrá a su cargo, además, el pago de sueldos y jornales, comoasí también, de las leyes sociales y seguro del personal que trabaje en la obra.
DECIMA: El Comitente tendrá derecho a rescindir el presente contrato cuando LaContratista no cumpliera con la cláusulas previstas en este contrato y, de igual manera LaContratista podrá rescindir el contrato si El Comitente no le pagara los importes conveni-dos, sin perjuicio de los daños y perjuicios que además pudieren corresponder.
117
DECIMOPRIMERA: Para todos los efectos legales, las partes fijan sus domicilios en loslugares citados precedentemente, y se someten a los Tribunales Ordinarios de.... Decomún acuerdo se firman.... ejemplares de un mismo tenor y a un sólo efecto, en el lugary fecha precedentemente indicados.
Firmas
CONTRATO DE LOCACION DE OBRA-sin provisión de materiales-
En la ciudad de...., a los.... días del mes.... de mil novecientos...., entre el señor....,de nacionalidad...., documento de identidad nº...., profesión...., domiciliado en la calle....nº.... de la localidad de...., en adelante llamado “EL COMITENTE”, y el señor....documento de identidad nº...., en su carácter de gerente (o Presidente) de la empresa....,con domicilio en la calle.... nº.... de la localidad de...., en adelante llamado “EL DIRECTORDE LA OBRA”, convienen en celebrar el presente contrato de Locación de Obra queestará sujeto a las siguientes cláusulas:
PRIMERA: El Comitente contrata los servicios del Director de Obra, y éste lo acepta, paradirigir la construcción de un edificio en el terreno ubicado en....; debiendo el Director deObra ajustarse al plano preparado por el Arquitecto, señor.... y al pliego de condicionesque, si bien obra por separado, deben considerarse partes integrantes de éste mismocontrato.
SEGUNDA: El Director de Obra pondrá únicamente sus conocimientos y su trabajo alservicio de la construcción a realizarse, vigilando que éste realice de conformidad con elplano y el pliego de condiciones citados en la cláusula anterior, y responderá ante losorganismos nacionales, provinciales y municipales por el debido cumplimiento de lasdisposiciones vigentes, aplicables a la construcción.
TERCERA: El Comitente asume todos los gastos que demande la realización de la obray por toda obligación emergente de la relación laboral con los obreros que trabajen en ella.Estará también a su cargo el suministro de los materiales, la contratación de seguros ydemás gastos que la construcción exija.
Las cláusulas que siguen pueden ser las mismas a que se hizo referencia enel contrato de locación de obra “con” provisión de materiales.
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20.1. SOCIEDAD
20.1.1. Condiciones esenciales para la existencia de sociedad:
La sociedad existe:
* Cuando dos o más personas se obligan mutuamente a dar (capital) o hacer(industrial) (1.649), a fin de obtener una utilidad apreciable y divisible (1.648).
La sociedad es nula:
* Cuando un socio no concurre más que con su crédito o influencia, aún soportandolas pérdidas.
* Si es de todos los bienes presentes y futuros, o de todas las ganancias que obtengan.
* Si se estipula que en socio no participa en los beneficios.
La sociedad es válida:
* Si es de todos los bienes presentes, designándolos, o de las ganancias de ciertosy determinados negocios.
Son nulas las cláusulas que expresan que:
* Ningún socio puede renunciar a la sociedad o ser excluido de ella aún con justacausa.
* cualquier socio puede retirar su parte en la sociedad cuando quisiera.
* Se debe restituir las partes de los capitalistas con un premio determinado, o con susfrutos, o con una cantidad adicional haya o no haya ganancias.
* Se asegura a los capitalistas su capital y las ganancias eventuales.
* Se pagará al industrial una cantidad fija por su trabajo, haya o no haya ganancias.
Son válidas
* Las ganancias serán iguales, aún para el socio cuya prestación sea igual o mayor.
* Cualquier socio tenga derecho alternativo a una cantidad anual o a una cuota de lasganancias eventuales.
* La totalidad de las ganancias y aún de las prestaciones, pertenecerá a los sobrevi-vientes.
* Los herederos del socio fallecido percibirán como cuota de sus ganancias, una cuotadeterminada.
UNIDAD XX
122
* El socio o socios sobrevinientes podrán quedar con todo el activo pagando, sinafectarse la legítima de los herederos, una cantidad determinada, pudiendo invocarseel artículo 1.198.
* La pérdida de los bienes de la sociedad quedará sólo a cargo de los otros socios, siuno a prestado el uso y goce de una cosa.
* Cualquiera de los socios no soportará las pérdidas en la misma proporción que la quetendrá en las ganancias.
El objeto de la sociedad debe ser lícito (1.655).
Los SOCIOS no pueden: exigir que sus consocios les comuniquen los quehubiesen adquirido por medios prohibidos, obrando por la sociedad o a su nombre (1.656).
No deben:
* Ser demandados en restitución de lo llevado a la sociedad en este caso (1.658) o pordolo.
* Partir las pérdidas proviniendo del dolo de uno, aún administrador, por ser personales(1.657).
Los socios que forman sociedades ilícitas:
* No tienen acción entre ellos ni contra los terceros, alegando la existencia de lasociedad (1.659).
* Son solidarios de los daños que resulten de los actos ilícitos practicados en común.
* Pueden ser demandados por los terceros de buena fe, en razón de la existencia dela sociedad sin tener derecho a oponer la nulidad, de mala fe en razón de la mismay pueden oponer la nulidad (1.660).
20.2. FORMA Y PRUEBA DEL CONTRATODE SOCIEDAD Y SU EXISTENCIA
El contrato de sociedad puede ser hecho verbalmente o por escrito, público o privadoo por correspondencia, con prueba como la de los actos jurídicos.
Si la existencia de la sociedad no se puede probar por falta de documentos u otracausa, los socios pueden alegarla entre sí para pedir la restitución de las prestaciones.
En las mismas circunstancias, los socios pueden alegarlas entre sí para pedir: -Laliquidación y partición de las ganancias y de lo adquirido en común, a los terceros lasobligaciones que con la sociedad hubiesen contraídos.
En ambos supuestos sin que los demandados puedan oponer la no existencia onulidad.
123
Si hay dificultad de alegar la existencia de la sociedad:
* Los terceros que han con + Cartas firmadas por los sotratado con los socios pue cios y escritas en el inteden hacerlo contra ellos rés común.por:
* Se puede probar por los he + Circulares en nombre de lachos de donde ella resulta sociedad.aunque de valor mayor a latasa legal (1.665) comopor:
+ Todos los documentos enlos cuales los firmantesse califican socios.
+ Sentencias pronunciadas entre los socios como tales,sin que la sentencia en favor de terceros pueda serprueba a favor de los socios entre sí (1.666).
LOS SOCIOS figuran en el contrato primitivo o pueden entrar en la sociedad:
Los socios ostensibles, por haber prestado su nombre aunque con algún interés:
* No son socios con relación a los verdaderos.
* Son socios en relación a terceros con derecho contra los verdaderos, para serindemnizados de lo que pagasen a los acreedores de la sociedad.
Los socios no ostensibles:
* Serán juzgados socios en relación a las personas con quienes contratarán socie-dad.
* No serán tales en relación a terceros aunque éstos concurran al contrato.
Los herederos o legatarios de los socios no son socios sin el consentimiento detodos los otros socios, o si la sustitución no ha sido convenida con el fallecido y aceptadapor el heredero (1.670).
a) Por contrato posterior entre todos los socios.
b) Por cláusula del contrato social.
c) Por admisión de los administradores debidamente autorizados.
124
Los cesionarios de los socios:
* En totalidad o en parte, no son socios sin el consentimiento unánime o si esa facultadno ha sido reservada en el contrato (1.671).
* Por su admisión, quedan obligados para con la sociedad y para con los socios y losacreedores como el cedente (1.675), cualquiera sea la forma de la cesión.
Si la cesión:
* Es facultativa: a socios y extraños, los cedentes deben participar a los otros sociosde las ofertas de los extraños (1.673).
* Es prohibida virtual o especialmente:
- No es obligatoria para la sociedad y los cedentes no pierden su calidad.
- Produce sus efectos entre las partes, quedando el cesionario mandatario delcedente (1.674).
La mayoría de los socios no puede sin unanimidad:
- Alterar el contrato social respecto a su objeto o a su modo de existencia.
- Facultar actos opuestos al fin de la sociedad o susceptibles de destruirla (1.672).
125
a) Elabore un concepto de sociedad.
b) Especifique respecto a la sociedad:
- Validez:- Nulidad:- Existencia:
c) Enumere las formas y pruebas del contrato desociedad.
Actividad Nº 18
126
20.3 LA ADMINISTRACION
* Corresponde: a todos los socios y se reputa ejercida por ellos si no hay mandata-rios, socios o no (1.676).
* No siendo determinada:
- Lo que hace cada socio obliga a la sociedad como si fuese mandatario.
- Cada socio puede:
+ Oponerse a lo hecho por los demás antes de que tenga efecto legal(1.677).
+ Obligar a los demás a costear con él los gastos de conservaciónde los bienes comunes.
Dada:+ No es revocable sin causa legítima (por ejemplo dejando eladministrador de merecer la confianza por motivo grave o impedi-mento eventual (1.682).
+ Si se niega la causa legítima puede ser revocada (1.683)judicialmente a petición de cualquier socio (1.685) nombrando unadministrador provisorio si hay peligro (1.684).
* Por el contrato social:
+ Facultad de administrar a pesar de la oposición de los socios(1.681).
+ O por convenio a otros que no sean socios, es revocable, pero larevocación no da derecho a pedir la disolución (1.690).
+ Una vez revocada o renunciada, autoriza a pedir la disolución dela sociedad por cualquier socio y las pérdidas e intereses contra eladministrador si no se justifica (1.686-1.687).
* Por convenio posterior o adicional en cualquier forma:
* Es revocable como todo mandato pero sólo por la mayoría(1.688).
* Es renunciable sin responsabilidad.* Es renunciable sin derecho de disolución, si el administrador no es
socio (1.689).* Sin determinación expresa, se extiende a los poderes y actos
determinados por el objeto y el fin de la sociedad (1.691).* Se reputa un mandato general con derechos y obligaciones del
mandatario (1.700) para los negocios que no exige poder especial(1.694) sin poder innovar sobre los inmuebles ni modificar el objetode la sociedad (1.695).
127
Confiadas a dos o más socios (sin determinación):
* Sin la expresión de la imposibilidad de obrar uno sin los otros, da a cada uno todoslos poderes separadamente con derecho a cada uno a oponerse a los actos de losotros antes de su efecto legal (1.692).
* Y con la expresión de esta imposibilidad: requiere el concurso de todos para lavalidez de los actos, sin excusa de ausencia y de imposibilidad, salvo peligroinminente y grave (1.693).
Con prohibición: legal o convencional de ingerencia de los socios, no priva acualquiera de ellos de examinar el estado de los negocios y exigir libros y documentos(1.696).
Para negocios: extraordinarios quedan suspendida hasta la entrega de poderesespeciales por la mayoría (1.697).
Para actos: prohibidos en el contrato, no podrá ser autorizada aún por votounánime (1.698).
Cada socio divergente contra la mayoría puede ejecutar a su cuenta el actodesaprobado por provecho personal de las ganancias (1.699).
El nombre de la sociedad:
Puede ser:
* El de uno o más de los socios, con o sin adición de compañía (1.678).
* Usado después por los herederos o sucesores de los socios si tiene relacionesfuera de la República, con aviso a los que lo prestan, si viven (1.680).
No puede ser:
* El de uno que no sea socio, salvo para una sociedad establecida fuera de laRepública que pueda usar en ella el nombre adoptado (1.679).
20.4 OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS RESPECTO DE LA SOCIEDAD
Los SOCIOS:
* Responden de la evicción y vicios redhibitorios de los bienes aportados(1.701).
* Trasmiten el dominio de los bienes aportados, en propiedad, sin derechoa restitución de los mismos, aún existentes en la masa, al disolverse(1.702).
* Se juzgan trasmitir el dominio si no manifiestan aportar sólo el uso y goce(1.703).
128
20.5 SON DEL DOMINIO DE LA SOCIEDAD:
* Las cosas fungibles y las no fungibles deteriorables por el uso (en la sociedad decapital e industria la prestación del capital es sólo para usar y gozar (1.705).
* Las cosas muebles e inmuebles aportadas para venderlas o estimadas en elcontrato y otro documento (1.704).
* Los créditos aportados después de la tradición y si la prestación consta en el contratosocial con estimación del valor nominal y de los premios vencidos hasta la cesiónsalvo convención expresa de garantía de cobranza, y en este caso, con estimaciónde lo cobrado (1.707).
20.6 LA PRESTACION DE USO Y GOCE
Deja al socio propietario y responsable de pérdida total o parcial, sin culpa de lasociedad o de un socio y aquél puede exigir la restitución al disolverse (1.706).
EL SOCIO INDUSTRIAL quien:
* No prestó el servicio prometido:
- Sin culpa, puede resolver la sociedad y es sometida a la regla de las obligacionesde hacer.
- Con culpa, podrá motivar la resolución o su exclusión.
* Interrumpió el servicio:
- Sin culpa suya, no debe soportar otra pena que una disminución proporcional desus ganancias.
Ningún socio: puede ser obligado a una nueva prestación sin promesa en elcontrato, aún con decisión de la mayoría, salvo si no se puede conseguir el objeto socialsin ella, y el socio que la rehuse puede retirarse o debe retirarse, si sus conocidos lo exigen(1.716).
20.7 DERECHOS Y OBLIGACIONESDE LA SOCIEDAD RESPECTO DE TERCEROS
Son TERCEROS en relación a la sociedad y a los socios, las personas que no sonsocios, los socios mismos en sus relaciones con la sociedad y entre sí, cuando no derivande la calidad de socios o administradores (1.711).
Los deudores de los socios no son deudores de la sociedad y no puedencompensar lo que debe a la sociedad con su crédito contra un socio aún administrador(1.712).
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Las deudas sociales:
* Son las contraídas:
- Por los administradores como tales, indicando su calidad y obligándose por lasociedad (1.715).
* Se presumen:
- Obligaciones particulares de los administradores, si hay duda.
- En los límites del mandato si hay duda sobre este punto.
* Contraídas: de buena fe, no perjudican a los acreedores:
- Si hay excusa o privación del ejercicio del mandato por un socio (1.718).
- Que ignoran estas circunstancias, salvo prueba contraria (1.719) (es decir, de labuena fe).
Los ACREEDORES DE LA SOCIEDAD:
* Son, al mismo tiempo, acreedores de los socios.
* Que cobrasen sus créditos con los bienes:
- Sociales, no compensan lo que les debiera la sociedad con lo que ellos deberíana los socios, aún administradores.
- Particulares, dejan compensar el socio que pagó con lo que ellos le debiesen ocon lo que debiesen a la sociedad.
En el CONCURSO DE LOS ACREEDORES sobre los bienes:
* Sociales, habrá preferencia de los acreedores sociales sobre los acreedoresparticulares.
* Particulares entre los acreedores particulares y los de la sociedad, no hay preferen-cia si los acreedores son meramente personales.
La RESPONSABILIDAD DE LA SOCIEDAD en el caso de los daños causados porlos administradores será regida por las disposiciones del título: “De las personas jurídicas”(1.720).
20.8. DERECHOS Y OBLIGACIONES DELOS SOCIOS ENTRE SI
EL SOCIO
* Que no aporta a la sociedad:
- El dinero prometido, debe los intereses desde la exigibilidad, sin requerimientojudicial.
130
- Otra cosa prometida, debe las pérdidas e intereses (1.721).
* Que toma dinero: de la caja social para sus usos propios, debe los intereses desdeel día que lo hizo y las pérdidas de lo que ha dejado de ganar la sociedad (1.722).
* Industrial:
+ Que no cumple, debe a la sociedad lo que hubiera ganado con la industria puesta(1.727).
+ No puede ser excluido por quiebra (1.736).
* Autorizado para administrar:
+ Que cobra una cantidad exigible a él debido particularmente por una persona quedebía también a la sociedad una cantidad exigible, debe imputar lo cobradoproporcionalmente al importe de los créditos aunque sea el cobro a cuenta sobreel crédito particular, si el recibo:
. Está a favor de la sociedad, se imputará a favor de ella (1.728).
. Ha sido imputado a pedido del deudor a la deuda más gravosa, será válido.
+ Particularmente su parte en un crédito social debe, si el deudor cae en insolven-cia, traer a la masa social lo cobrado, a pesar del recibo (1.729).
LOS SOCIOS DEBEN:
* Y pueden administrar la sociedad:
- Entre sí, si no hay administrador nombrado.
- Como negocios suyos (1.724) y son responsables de los perjuicios causados porsu culpa sin compensación con las ganancias obtenidas en otros negocios(1.725).
* Si hay oposición: de interés con el administrador, representar la sociedad entre sí.
* Si hay demanda: contra alguno de los socios o contra terceros, y que el adminis-trador fuese omiso en la defensa, defender la sociedad o interponer recursos (1.726).
CADA SOCIO:
* Puede:
+ Reclamar el reembolso:
- De las sumas adelantadas a la sociedad con conocimiento de ella.
- De las pérdidas sufridas por eso, si no es por una ocasión puramenteaccidental (1.732).
131
- Con responsabilidad de todos y división de la responsabilidad de los insolventesa prorrata del interés de cada solvente (1.731).
+ Asociar un tercero a sí mismo, en su parte social (1.730), pero no puedeincorporar a un tercero en la sociedad sin el consentimiento de los otros.
* No puede ser excluido: por los otros sin justa causa (1.734), por ejemplo, cesiónde derechos prohibidos, falta de cumplimiento con o sin culpa, capacidad eventual,pérdida de confianza, insolvencia, fuga, crimen, mala conducta, provocación dediscordia, etc. (1.735).
* Tiene el beneficio: de competencia para sus deudas a la sociedad, pero no para lasdeudas entre sí (1.733).
20.9 LA SOCIEDAD POR TIEMPO:
* Determinado: no puede renunciarse por los socios sin justa causa, por ejemplo,recusación del administrador, renuncia o exclusión inaplicada de un socio (1.738).
* Indeterminado: puede renunciarse por cualquier causa, salvo si hay:
- Mala fe (por ejemplo intención de provecho exclusivo de un socio).
- Intempestividad, y en caso de no ser consumado el objeto de la sociedad (1.740).
20.10 LA RENUNCIA
* De mala fe, es nula respecto de los socios, con entrada a la sociedad del provechoque se quisiera realizar por la renuncia y pérdidas e intereses, si hay, contra elrenunciante.
* Intempestiva, motiva indemnización de perjuicios.
EL SOCIO RENUNCIANTE o excluido en cuanto a:
* Los negocios:
+ Concluidos, participará de las ganancias sólo hasta el día de su salida.
+ Pendientes, continuará hasta la terminación.
* Las deudas pasivas de la sociedad:
+ Podrá ser obligado a satisfacer a los acreedores hasta el día de su salida,cualquiera sean las estipulaciones entre los socios, si no le descarganexpresamente y por escrito los acreedores.
+ Posteriores a la salida:
. No será obligado, si no ignorasen la salida los acreedores al contratar.
. Será obligado si no publica su salida o da aviso (1.742).
132
20.11 DERECHOS Y OBLIGACIONES DELOS SOCIOS RESPECTO DE TERCEROS
LOS SOCIOS respecto a los terceros:
* Serán juzgados como si no hubiera sociedad sin que su calidad pueda ser opuestae invocada por terceros (1.743).
* No son obligados solidariamente por las deudas sociales, sin estipulación expresa(1.747).
Son TERCEROS LOS SOCIOS que fuesen acreedores:
* Particulares, los unos de los otros.
* De otra sociedad de que sea socio alguno de los socios con otras personas (1.757).
20.12 LAS OBLIGACIONES
* Indivisibles: constituyen a cada socio responsable por el todo.
* Contraídas:
+ Por uno de los socios:
- En su nombre personal, no dan a los terceros ninguna acción directa contra losotros socios, a pesar de ser útiles a ellos (1.744).
- En nombre de la sociedad no obligan a los otros consocios, si no es en virtudy en los límites del poder expreso o presunto que ha recibido o que se juzgatal (1.746).
- Por todos juntos o por uno en virtud de poder constituyen cada socioresponsable por una porción viril, aún si tienen intereses desiguales y si hayen el contrato estipulación de pagos desiguales, y que sea probado que elacreedor conocía esto (1.747).
133
a) Explique las características de la administración enuna sociedad en los siguientes casos:
- No es determinada:- Es determinada por contrato social:
b) En un cuadro sinóptico señale las obligaciones de lossocios respecto a:
- La sociedad:- Terceros:- Los otros socios:
c) ¿Cómo se procede ante la renuncia de un socio?
Actividad Nº 19
134
* De la sociedad: cobradas sobre los bienes particulares de los socios se dividen:entre ellos por partes iguales, sin derecho de reclamar o de recibirlas de otro modo(1.750), y en caso de insolvencia de uno se observarán las reglas del artículo 1.731(1.751).
* Particulares de los socios:
+ No podrán ser cobradas sobre los bienes sociales salvo si la sociedad no haadquirido el dominio o un derecho real sobre ellos (1.754).
+ Podrán cobrarse:
. Sobre las ganancias que el deudor podía retirar de la sociedad (1.755).
. Sobre la cuota eventual que la participación le atribuiría, pudiendo embargarlay rematar sin embarazar la administración (1.756).
NINGUN SOCIO que no fuese administrador, representante o autorizado, podrácobrar los créditos de la sociedad ni demandar a los deudores (1.748).
EL SOCIO QUE HUBIESE PAGADO: todo o más que su porción viril en las deudas,será indemnizado por los otros, proporcionalmente a la repartición de las pérdidas (1.752).
LOS DEUDORES DE LA SOCIEDAD: no son librados si pagasen a un socio noautorizado, aún en cuanto a la parte de la deuda de él (1.749).
EL SOCIO ACREEDOR: por una deuda que no derive de su calidad de socio, nopodrá reclamarla sino proporcionalmente a los derechos de cada uno (1.753).
20.13. DISOLUCION DE LA SOCIEDAD
Se disuelve la sociedad:
* De dos personas: por la muerte de uno, pero no así la de más de dos personas(1.758).
* Por la muerte: del administrador, del socio industrial o de un socio de importancia,impidiendo continuar con éxito, a solicitud de cualquiera (1.759).
* Por el transcurso:
+ Del tiempo fijado, implícito como explícito.
+ De la condición estipulada.
+ Aún no concluidos los negocios (1.764).
* Por la salida de un socio: por exclusión, renuncia, abandono (1.769) o incapacidady el curador del incapaz debe pedir al juez autorización de disolver, renunciar ocontinuar (1.770).
* Por la pérdida:
- Total del capital, o la pérdida parcial que imposibilite conseguir el objeto (1.771).
135
- De la propiedad o del uso del fundo o de una parte tan principal que no se puedallenar sin ella el fin proyectado (1.772).
* Si un socio no realiza su prestación cuando los otros socios no quieren continuarcon exclusión del socio que no cumple (1.773).
* Por motivo que tenga su origen en los socios u otra causa externa, como la guerra(1.774).
* Por sentencia ejecutoriada (1.775) con efecto retroactivo al día de la causa(1.776).
* Constituida por tiempo limitado:
+ A voluntad de un socio sin que los otros puedan continuar (1.767).
+ Y se juzgará tal en relación a terceros por la publicación con aviso a losinteresados (1.768).
La SOCIEDAD, concluido el tiempo fijado puede continuar sin nuevo contrato yprobarse por hechos notorios (1.766).
SI LA SOCIEDAD CONTINUA después de la muerte de un socio:
* La partición con los herederos tiene como base el día de la muerte, sin participaciónen los negocios ulteriores que no sean consecuencia de un negocio entabladoantes (1.760), aún si el contrato estipula continuación con los herederos, si losherederos y los socios no convienen continuar (1.761).
* Los negocios pendientes se prosiguen con los herederos (1.762).
Si los administradores ignoran la muerte del socio, las operaciones que hicieron sonobligatorias para los herederos (1.763).
20.14 LIQUIDACION DE LA SOCIEDAD Y PARTICIONDE LOS BIENES SOCIALES
20.14.1 La Liquidación de la sociedad
* Comercial, se rige por el Código de Comercio (1.777).
* Civil, por las reglas de las herencias, salvo prescripción contraria (1.788).
* Realizada en forma parcial, se determinará salvo estipulación en contrario delcontrato social, computando los valores reales del activo y el valor llave, si existiere(1.788 bis).
LAS PERDIDAS Y GANANCIAS se reparten:
+ Según convenio y si no hay para las pérdidas, se repartirán como las ganancias.+ Proporcionalmente a lo aportado, a falta de convenio (1.778).
136
Los Socios Industriales:
* No perderán otra cosa que su industria, si se ha obligado con los otros socios adividir las ganancias y pérdidas (1.779).
* Tendrán partes en las ganancias:
+ Iguales a los otros:
- Si hay dos o más socios capitalistas con prestaciones iguales, salvo convenio(1.780).
- Si el socio industrial ha puesto un capital inferior al de los capitalistas (1.782).
- Si todos son industriales con capitales, siendo o no iguales los aportes (1.785).
+ Determinables por árbitros si no hay acuerdo cuando los capitalistas tienenprestaciones desiguales (1.781).
+ Proporcionales a un capital adicionado con valor:
- Igual al aporte del socio o socios capitalistas, si han aportado los industrialesigual o superior capital al de los capitalistas (1.783).
- Mediano entre los capitales de los otros, si éstos tienen aportes desiguales yque el capital de los industriales fuese igual o superior al menor de los otros(1.784).
SI LOS SOCIOS APORTAN cosas para venderlas:
* Recibirán el precio de la venta y si no son vendidas, el precio de la cosa por lo quevale, a la entrega.
* Si fuesen estimadas, recibirán la estimación (1.786) sin tener en cuenta el valor dela disolución.
División de la sociedad, régimen mercantil: El artículo 447 del Código deComercio hacía aplicables a las particiones entre socios las reglas relativas a la particiónde herencia, la forma de la partición y las obligaciones que de ellas resultan a losherederos, con lo que el texto resultaba más preciso que el artículo 1.788. Tal sistema hasido sustituido por el de la ley 19.550 que en su artículo 109 dispone que, extinguido elpasivo social, los liquidadores confeccionarán el balance final y el proyecto de distribución,reembolsarán las partes del capital y, salvo disposición en contrario del contrato, elexcedente se distribuirá en proporción a la participación de cada socio en las ganancias;ese balance final y cuenta de distribución -también llamada plan de partición- han de sercomunicados a los socios, quienes pueden impugnarlos en el plazo de quince días, yhacerlo judicialmente en sesenta días más (artículo 110).
Valor llave: Spota ha caracterizado el “valor llave” como la idoneidad de unestablecimiento civil o comercial para producir lucros futuros; la mayoría de la doctrina laconceptúa como la posibilidad del establecimiento de producir superutilidades, esto es,que el capital invertido produzca rentas mayores que las que pueden esperarse de unainversión común.
137
Sobre esta última idea se elaboraron métodos tendientes a la determinación del valorllave, más allá de que existen otro, tales como el de compra de un número de años deutilidades, y el de compra de ingresos brutos.
Se discute en doctrina si el valor llave constituye un elemento o una cualidad delfondo del comercio, sin perjuicio de tal discusión doctrinaria el artículo 1º de la ley 11.867lo considera un elemento del fondo de comercio.
Sociedad civil, personalidad jurídica: las discusiones acerca de la si la sociedadcivil es o no una persona jurídica dejaron de tener cierta trascendencia y devinieronabstractas como consecuencia de la reforma al artículo 33 del Código Civil realizada porla ley 17.711, pues no existe duda de que la sociedad, tanto civiles como comerciales,constituyen personas jurídicas privadas. De allí que resulten aplicables las consecuen-cias que dimanan de la personalidad jurídica, esto es, la distinción entre la personalidad dela sociedad y de sus integrantes; el régimen de la responsabilidad que emana del artículo43 ref. por la 17.711; el régimen de capacidad restringida o reducida reconocido para laspersonas jurídicas; la distinción del patrimonio de los socios y de la sociedad por el cuallos acreedores particulares de los socios no pueden atacar los bienes de la sociedad.
Debe apuntarse -sin embargo- que la diferenciación de la responsabilidad patrimo-nial entre la sociedad y el socio se diluye en materia de sociedad civil, pues el artículo 1.713dispone que los acreedores de la sociedad, son el mismo tiempo acreedores de los socios;en cambio, los deudores de la sociedad no son deudores de los socios (1.712).
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a) Enumere las causas que pueden producir ladisolución de la sociedad.
b) Explique el procedimiento en la liquidación de lasociedad.
c) ¿Qué es el “valor llave”?
d) En un gráfico señale los elementos de una sociedad.
Actividad Nº 20
139
20.15 ELEMENTOS DE LA SOCIEDAD
Para que exista sociedad son necesarias pluralidad de partes, la formación de unfondo común mediante el aporte de los socios, la finalidad de obtener una utilidadapreciable en dinero, la participación en las ganancias y las pérdidas y lo que se ha dadoen llamar la “affectio societatis”.
20.16 SOCIEDADES CIVILES Y COMERCIALES
Antes de la sanción de la 19.550 la distinción entre unas y otras sociedades se hacíapor el objeto. Si el objeto de la sociedad era la realización de actos de comercio artículo8 Código Comercial, ésta quedaba sometida al régimen mercantil; si por el contrario, elobjeto era civil quedaba sujeta al Código Civil, ella más allá de que existían sociedades queeran comerciales por su forma que por lo tanto, eran siempre mercantiles, no en cuanto alos actos que realizaba sino en cuanto a su forma, constitución, funcionamiento, disolucióny liquidación.
La diferenciación por el objeto queda superada a partir de la sanción de la ley 19.550pues ésta considera mercantiles, y por lo tanto, sujetas a su régimen, a todas lassociedades que se constituyen de acuerdo con uno de los tipos establecidos por la ley, conlo cual se adopta definitivamente el principio de tipicidad en materia societaria, sancionan-do con la nulidad la constitución de las sociedades que no respondan a los tipos previstospor la ley.
El principio encuentra una excepción en el caso de las sociedades irregulares o dehecho siendo las primeras aquéllas que, si bien adoptaron un tipo de los previstos en laley, no han sido debidamente inscriptas; las sociedades de hecho son aquéllas quecarecen de contrato social. Las que tienen un objeto comercial quedan comprendidas enel capítulo 1º sección 4a. de la ley 19.550; de manera que, tratándose de sociedades dehecho o irregulares, el carácter distintivo radica en el objeto.
Diferencias de régimen:
* La sociedad civil debe constituirse por escritura pública, la comercial basta que seapor escrito.
* La sociedad comercial debe registrarse y, en algunos supuestos, publicarse,mientras que la civil no.
* La sociedad mercantil está obligada a llevar el sistema de contabilidad establecidopor el Código de Comercio (43 y subsiguientes) y por la ley 19.550 (artículos 61 ysubsiguientes); nada de ello se pide para las sociedades civiles.
* En las sociedades civiles regulares en materia de responsabilidad de los socios noexiste solidaridad, salvo pacto en contrario; existiendo solidaridad en las denomina-das sociedades comerciales de interés.
* En las sociedades comerciales, aún en aquellas donde la responsabilidad de lossocios es solidaria, ella siempre es subsidiaria; en cambio en las sociedades civileslos acreedores de la sociedad son al mismo tiempo acreedores de los socios(artículo 1.713).
140
Subsistencia de las sociedades civiles
Pese a la innegable amplitud que tiene el artículo 1º de la ley 19.550, y de lacomercialidad de las sociedades en virtud de la tipicidad, no es descartable la subsistenciade la sociedad civil pues existen todavía algunos ámbitos de actividad que la comprenden(por ejemplo las sociedades para constituir derechos reales sobre inmuebles y darlos otomarlos en locación; la explotación agrícola, ganadera o forestal, el ejercicio de profesio-nes liberales o en el trabajo de artesanos; los institutos educativos; la explotación minerao de aguas comunes, minerales o termales).
Sin perjuicio de ello conviene dejar constancia de que aún las sociedades que tieneneste objetos suelen hoy en día constituirse como sociedades comerciales (S.A., S.R.L.,etc.) pues el grave sistema de responsabilidad por las obligaciones societarias que espropio de las sociedades civiles hace que los interesados en llevar a cabo los negociosque hemos enumerado precedentemente, adopten también las formas de las sociedadescomerciales, especialmente aquéllas en las que se limita la responsabilidad del socio.
Aplicabilidad de las disposiciones de la ley 19.550
Según criterio jurisprudencial las disposiciones de la ley 19.550 no son aplicablesespecíficamente a las sociedades civiles.
CARACTERES DEL CONTRATO DE SOCIEDAD
* Pluralidad: debe ser celebrado entre dos o más partes (este carácter es importantepuesto que no siempre la nulidad del vínculo jurídico atinente a una de las partes tornanulo el contrato íntegro).
* Oneroso: los socios deben realizar aportes a los efectos de la formación del fondocomún, lo que hace oneroso el contrato.
* Consensual
* Conmutativo: cada uno de los socios conoce la proporción determinada que va acorresponderle sea en las ganancias o en las pérdidas lo contingente será elrendimiento económico del acto, pero ello ocurre en todos los contratos sin excep-ción (Pont dijo que no hay en la sociedad, como en otros contratos, una transmisiónrecíproca de valores equivalentes).
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21.1 DONACION
Las donaciones:
Son transferencias entre vivos de la propiedad de las cosas (1.789).
* No pueden: contener la promesa gratuita de dar bienes con la condición de no valersino después del fallecimiento del donante, valdrán como testamento si cumplen conlas formas legales del caso (1.790).
* Deben ser aceptadas:
- Personalmente, por poder especial para administrar o por el representante legal(1.797).
- Por los donatarios, expresa o tácitamente por la recepción (1.792).
- Por cada uno de los donatarios, si son hechas a varios separadamente, conefecto para los aceptantes solos.
- Por uno sólo si son hechas a varios solidarios, pero si la aceptación de los unoses imposible, se aplican a los aceptantes (1.794).
* Pueden ser revocadas: antes de la aceptación expresa o tácita por la venta,hipoteca o donación a otros (1.793).
* Hechas a varios juntos: no trasmiten el derecho de acrecer, si no es expresado(1.798).
No hay donación:
* En la omisión de cumplir una condición para adquirir un derecho con mira debeneficiar a otro.
* En el hecho de dejar:
- Perder una servidumbre.
- De interrumpir una prescripción con mira de beneficiar a otro.
* En la renuncia de una hipoteca o fianza de una deuda no pagada, aún siendoinsolvente el deudor.
* En la prestación de un servicio personal gratuito (1.791).
* En todos los actos de entrega y recepción gratuita sin traslación de dominio.
UNIDAD XXI
144
* La muerte:
- Del donante: deja a los herederos del donatario el derecho a aceptarla yobligarse.
- Del donatario, antes de aceptarla, deja la donación sin efecto (1.796).
21.1.2. Cosas que pueden ser donadas y bajo qué condiciones
Pueden ser donados:
* Las cosas que pueden ser vendidas (1.799).
* Los bienes presentes, con exclusión de los futuros y nulidad para éstos últimos.
* Todos los bienes presentes, a condición de que el donante se reserve el usufructoo una porción suficiente para sus necesidades, salvo derecho de los acreedores yherederos legítimos en línea recta (1.800).
21.2 El DONANTE
* Puede reservarse el usufructo o disponer de él a favor de un tercero.
* Puede imponer condiciones posibles y lícitas.
* No puede, sobre pena de nulidad, subordinar la donación a la condición potestativapara así, de revocar, neutralizar o extinguir la donación.
* Las donaciones por causa de muerte deben contener la condición de que donatariorestituirá los bienes si el donante no falleciere en un término previsto o sobreviviereal donatario.
21.3 CAPACIDAD
Son capaces de hacer y aceptar donaciones los que pueden contratar, salvoexcepciones expresas.
21.3.1 No pueden hacer donaciones:
* Los esposos, el uno al otro, durante el matrimonio (1.807).
* Uno de los esposos a los hijos del otro de diverso matrimonio o a las personas deque éste sea presunto heredero al tiempo de la donación.
* El marido, sin autorización de la mujer, de los bienes raíces del matrimonio (estaprohibición ha quedado subsumida en la disposición genérica del artículo 1.277).
* Los padres, de los bienes de sus hijos bajo patria potestad, sin expresa autorizaciónjudicial.
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* Los tutores, de los bienes de sus pupilos, sino para alimentos, pequeñas dádivasy presentes usuales.
* Los curadores, de los bienes que les son confiados.
* Los mandatarios, salvo con poder especial, designando los bienes que puedendonar.
* Los hijos de familia, sin licencia del padre salvo de los bienes que adquieren porprohibición o industria.
21.3.2. No pueden aceptar donaciones:
* Los tutores, en nombre de sus pupilos, sin autorización expresa del juez.
* Los curadores, en nombre de sus representados, sin autorización expresa del juez.
* Los tutores y curadores de los bienes de las personas a su cargo, antes de larendición de cuentas y pagos del saldo.
* Los mandatarios, sin poder general o especial para aceptar donaciones.
Se juzgará la capacidad:
- Del donante, el momento de la promesa de entrega.
- Del donatario, al momento de la aceptación.
El padre, la madre o ambos juntos pueden donar a sus hijos de cualquier edad yse presume la donación adelanto de herencia (adelanto de la legítima) salvo estipulación.
El donatario ha de existir civil o naturalmente pero puede ser una corporación queno tenga personería, al efecto de fundarla.
21.4 FORMA
Las donaciones deben:
* Ser hechas por escritura Si se refieren a inmueblespública.
* Ser aceptadas en la misma Pudiendo acreditarse conescritura o en escritura las constancias de actuaexpresa si está ausente el ciones administrativas sidonatario. se tratase de donaciones
al Estado.
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21.5 PRUEBA
* La prueba de las donaciones anteriores no pueden hacerse sin escribir la escritura.
* La prueba de las otras donaciones, en juicio, se hará por:
- El instrumento público, con la aceptación por los medios indicados, salvo ladonación en el matrimonio.
- El instrumento privado, o la confesión judicial del donante.
21.5.1 Las donaciones de inmuebles o de títulos al portador:
- Pueden ser hechas por la simple entrega al donatario (1.815) como contrato y contradición efectiva (1.816).
- Son sometidas a toda clase de prueba para establecer que no hubo donación.
No hay presunción de donación salvo:
* Si hay un deber de beneficiar al donatario, si el donatario es descendiente ohermano.
* Si se ha dado a pobres cosas de poco valor o a un establecimiento de caridad.
Las donaciones mutua o en un mismo acto, son prohibidas entre esposos (1.819-1820).
Las donaciones mutuas anuladas por vicios de forma o de capacidad:
+ Anulan la donación hecha por la otra parte.
+ No la anulan si son revocadas por ingratitud o inejecución de las condiciones.
Son donaciones remunerativas las hechas en recompensa de servicios estima-bles en dinero y susceptibles de demanda judicial (1.822).
Las donaciones remunerativas se juzgan:
* Gratuitas:
- Si no consta del contrato la designación de lo que se trata de remunerar.
- Si obedecen a un deber moral de gratitud por servicios que no dan lugar aacción judicial, a pesar de su nombre (1.834).
* A título oneroso: si no exceden una equitativa remuneración.
147
21.6 DONACIONES HECHAS CON CARGO:
Los cargos:
* Pueden ser en el interés del donante o de un contrato:
- Sea el cargo relativo al empleo o al destino de lo dado.
- Sea el cargo de una prestación impuesta al donatario.
* O prestaciones apreciables en dinero:
- Siguen las reglas de los actos:
+ A título oneroso, en cuanto a la porción de lo dado, representada oabsorbida por los cargos, si la importancia de los cargos iguala más omenos a lo dado (1.828).
+ A título gratuito en cuanto a lo excedente (1.827).
- Permiten a los terceros la acción para exigir el cumplimiento, pero no a favordel donante o sus herederos por cargos a favor de terceros (1.829).
Donaciones inoficiosas:
Son las que exceden lo disponible o que resulten tales del inventario de los bienesdel donante fallecido serán reductibles hasta cubrir la legítima a solicitud de los herederosforzosos que existían al tiempo de la donación (1.831-1.832). Empero, si existierendescendientes que tuvieren derecho a ejercer la acción, también competerá el derecho deobtener la reducción a los descendientes nacidos después de la donación.
21.7 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DONANTE
21.7.1 El donante:
* Que no hay hecho tradición:
- Debe entregar la cosa con los frutos de la demora.
- No se considera como poseedor de mala fe.
* Responde: de la evicción y de los vicios redhibitorios (1.835).
* De una parte determinada de sus bienes presentes puede, antes de ejecutar ladonación, reservar lo suficiente para pagar sus deudas, en proporción lo donado conlo que queda en su poder y las deudas, al tiempo de la donación (1.840).
148
21.8 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DONATARIO:
21.8.1 El donatario
* Debe:
- Alimentar al donante sin medios, si no hubo cargo o devolución de bienes, o desu valor si los enajenó.
- Cumplir con las cargas a favor del donante o de un tercero.
* Puede pedir el valor de los bienes perecidos por culpa o mora del donante o de susherederos.
* No debe pagar las deudas del donante si no hay estipulación aún en la donaciónde parte determinada de bienes, con la salvedad de lo dispuesto por el artículo 1.840para este último caso.
149
a) Elabore el siguiente cuadro:
DONACIONES
CONCEPTO COSAS QUE CAPACIDAD FORMA PRUEBA PUEDEN SER DONADAS
b) En un listado señale los derechos y obligaciones deldonante y del donatario.
c) Mencione ejemplos de personas que no pueden hacerdonación y las que no pueden aceptarla.
Actividad Nº 21
150
21.9. REVERSION DE LAS DONACIONES
a) Puede ser reservada:
* Expresamente por el donante en caso de muerte del donatario y herederos.
* Es renunciable antes de producirse el caso.
* Sólo a favor del donante, considerándose no escrita toda reversión a favor deterceros.
b) Reservada en caso de muerte del donatario:
* Antes del donante, tiene lugar antes de la muerte aún sobreviviendo hijos deldonatario.
* De sus hijos o descendientes, principia a favor del donante por la muerte de todos.
* Sin hijos, es extinguida por la existencia de hijos del donatario a su muerte y norevive, aún por la muerte de ellos antes del donante.
A la venta de lo donado, vale renunciar a la revocación respectoal donatario y al comprador.
A la hipoteca hecha por el donatario, no vale renuncia sino a favordel acreedor hipotecario.
21.10 REVOCACION DE LAS DONACIONES:
21.10.1 Puede ser revocadas las donaciones aceptadas:
* Aún las remuneratorias o con cargos en la parte gratuita, cuando hay mora deldonatario para los cargos y condiciones, a solicitud del donante.
* Por inejecución:
- De las obligaciones impuestas al donatario por cualquier motivo, aunque hayasucedido imposible el cumplimiento por circunstancias independientes de suvoluntad, salvo si fue eso ante de la mora (1.850).
- De las cargas y:
+ Es únicamente relativa al donatario, sin perjudicar a los tercerosbeneficiados con las cargas.
+ Si es de muebles, anula la enajenación cuando el adquirente conocía lascargas y las sabía sin cumplir.
+ Si es de inmuebles, con instrumento público expresándolas, anula lasenajenaciones y gravámenes consentidos por el donatario.
El consentimientodel donante:
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Revocadas, si no se ejecutan las donaciones:
* Los terceros beneficiarios tienen sólo una acción personal contra el donatario (1.853)y poseedores de lo donado, pueden ofrecer cumplir si las cargas no son precisas ypersonales.
* El donatario responde de las cargas con lo donado sólo y no con sus bienes.
+ Puede sustraerse a la ejecución abandonando lo donado.
+ Es desobligado por la pérdida de lo donado en caso fortuito.
21.11 LA REVOCACION
* No puede ser pedida por inejecución sino por el donante y sus herederos, sea quelas cargas fueren en interés del donante o de un tercero, o que consistiesen enprestaciones apreciables en dinero.
* Por ingratitud del donatario:
- Puede ser pedido por el donante o sus herederos, contra el donatario sólo ocontra sus herederos si la demanda ha sido entablada contra éste.
- No tiene efectos contra terceros por las enajenaciones o gravámenes consen-tidos antes de la notificación de la demanda.
- Entre el donatario y el donante, remonta al día de la donación y el donatariodebe restituir lo que posee y el valor de lo enajenado e indemnizarlo de loscargos reales e hipotecas.
- Se justifica si el donatario:
+ Ha atentado contra la vida del donante.
+ Ha inferido injurias graves contra la persona o el honor del donante ohecho delitos graves contra sus bienes, siendo suficientes si sonmoralmente imputables al donatario, sin que la menor edad sea excusasi hay discernimiento y voluntad.
* No tiene lugar por supernacencia de hijos al donante, si no hay estipulación expresa(1.868).
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ANEXO
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LOCACION
- Configuración del contrato de locación - Falta dedeterminación del precio. Improcedencia de lademanda de desalojo.
Cuestión previa y esencial en todo juicio de desalojo - máxime cuando una de lascausales por las que se pide el desahucio es la falta de pago-, es investigar si las parteshan convenido un verdadero contrato de locación. La falta de precio, elemento esencialprevisto por el art. 1493 C.C., impide la tipificación lisa y llana del contrato de locación decosas. Al no haberse convenido el precio del arrendamiento no puede considerarse comocausal de desalojo la falta de pago.
C. Apel. C.C., Sala IV, Tomo V, fol. 361/66; 30/9/83.
LOCACION. Plazo
REBELDIA: Alcances. Apreciación de prueba.
1.- Si en el contrato se estableció que el bien locado será utilizado para confiteríabailable, el plazo mínimo de la locación es de tres años, pues no se encuentra dentrode las excepciones previstas en el art. 2º inc. a),b),c),d) y e) de la ley 23.091.
2.- Debiendo la sentencia definitiva reflejar un contenido único - para todos, aquellosque actúen en la misma situación procesal las pruebas aportadas por el litis consorteque se presentó a juicio, forzosamente no pueden ser desconocidas por el juez porresolver de manera diferente de la situación contumaz por su sola incomparecencia,ya que se generaría de este modo una desigualdad agraviándose al arribarse aconclusiones diferentes partiendo de una misma situación fáctica.
C. Apel. S. IV, Salta, 23-11-92. Fl. 816/19.
LOCACION: Interpretación del contrato: buena fe (art. 1198 C.C.). Inquilino queadeuda aproximadamente tres años de alquiler, adopta una actitudinsincera en el juicio e invoca argumentaciones meramente rituales parapermanecer en el inmueble.
Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe (art. 1198C.C.). Y no puede, en virtud de este principio, protegerse la conducta de l inquilino que seencuentra ocupando el inmueble alquilado a pesar de adeudar al presente aproximada-mente tres años de alquiler; que ha adoptado en la contestación de demanda una conductainsincera si negar la suscripción del contrato presentado y la duda de alquileres lo que luegofue desmentido: que pretende continuar en la ocupación del inmueble sin haber tratado decumplir sus obligaciones contractuales e invocando sin haber tratado de cumplir susobligaciones contractuales e invocando argumentaciones meramente formales y rituales(improcedentes, por otra parte), que no alcanzan a ocultar la iniquidad de la situación. (1)
(1) Referencias.CONTRATOS. Interpretación: buena fe (art. 1198 C.C.). LOCACION: Inquilino que adeuda...Idem.Capel C.C. Salta, Sala III 1991-599 (Tuma c/Zirpolo) 7-11-91
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LOCACION: Prueba del contrato; locatario que alega la realización de un nuevocontrato verbal; permanencia del locatario en el inmueble luego delvencimiento del contrato escrito y recibido de pagos por el locador dealquileres; no importa tácita reconducción (art. 1622 Código Civil).
1) Esta Sala ya tuvo oportunidad de expresar que “El art. 1622 del Cód. no admitela tácita reconducción, siguiendo en ello al Código de Prusia, pues es muyarbitrario crear una reconducción (un nuevo contrato por la continuación delarrendamiento en el uso de la cosa) ya que las más de las veces sucede poruna mera condescendencia del locador” (LLAMBIAS ALTERINI: “Cód. Civ.Anot.”, Abelardo-Perrot, t. III-B, pág. 331, ap. 1), Edic. 1985).
De ello cabe concluir que necesariamente la accionada ante la prohibición legal delart. 1622 debió acreditar, con todo lo que ello presupone, os extremos de su defensa” (C.Apel, C.C. Salta, Sala II, 1988, pág. 279) “Estando prohibida la tácita reconducción en laslocaciones es necesaria una manifestación positiva de voluntad del locador para que seopere la prórroga de una locación de plazo vencido” (Clº C.C. y de Minas, Mendoza, Rep.L., t. 25, pág. 1002, nº 439).
El hecho de que con posterioridad al vencimiento del contractual el inquilino hayacontinuado viviendo en el inmueble alquilado y abonado el precio del alquilar pone enevidencia que el contrato continuó con todos los afectos después de su vencimiento,situación ésta cuyos efectos no puede interpretarse como configurativos de la REALIZA-CION DE UN NUEVO CONTRATO por no corresponder a disposiciones expresas del art.1622 del Cód. Civ.. Según esta norma si el locador permanece en goce y uso de la cosaarrendada no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locaciónconcluida bajo sus mismos términos hasta que el locador pida la devolución de la cosa”(C. Apel. C.C. Salta, Sala III, 1986, pág. 173).
Entonces si “el demandado no probó su alegación de que se convino una renovaciónverbal del contrato y siendo tal circunstancia EL FUNDAMENTO DE SU DEFENSA, era a sucargo la prueba de tal renovación” (C. Apel. C.C. Salta, Sala III, 1986, pág. 229).
Lo anterior tiene connotaciones especiales en nuestro caso porque si el primitivocontrato fue por escrito existe la presunción de que sus prórrogas también lo serán. Anteesto era dable reclamar mayor precisión y prueba den la demandada. “Cuando las parteshan concertado por escrito el contrato original de locación la circunstancia de no haberseacudido al mismo MEDIO para la presunta prórroga constituye una PRESUNCIONADVERSA A QUIEN LA INVOCA” (doc. Jur. Rev. 13 de set. de 1989) (del voto del Dr.Boschero).
2) Tal como se señala en la sentencia de grado y según reiterada jurisprudenciade este Tribunal, el hecho que el locatario haya permanecido en el inmueblealquilado con posterioridad al vencimiento del contrato de locación y que el locadorhaya recibido pagos de alquileres por tales períodos, no implica que haya existidotácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida bajo sus mismostérminos hasta que el locador pida la circunstancia de que hayan sido 4 años los queha permanecido el inquilino en el inmueble luego del vencimiento del contrato, dadoque, en todo caso, ello ha significado una gran tolerancia del locador. Pero nada enla causa permite inferir que haya existido un acuerdo verbal de prorrogar la locaciónpor 6 años: ninguna existe prueba en tal sentido; sólo la mera alegación deldemandado (del voto del Dr. Loutayf).(2)
(2) Referencias: LOCACION: Conclusión; tácita reconducción: inexistencia (art. 1622 Cód. Civil);permanencia del locatario en el inmueble luego de vencido el contrato; recibo por el locador dealquileres; no importa tácita reconducción.Capel. CC. Salta, Sala III - Tomo 1991 - fl. 170 - (Zannier-va-Tanjilevich 13-05-91).
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LOCACION: Prueba del contrato: instrumento público certificadas las firmas porescribano público.
Negar la firma cuando ésta está certificada por Escribano no releva al demandadode la carga probatoria, porque el propio oficial público da cuenta de que las mismas fueroninsertadas en su presencia, y éste es instrumento público, por lo que la actora no debíacontribuir con ningún otro elemento para generar la credibilidad que son propias de esaclase de instrumentos.
Como vemos en el segmento probatorio nadie ha gestado actividad acreditativa, porello lo perjudica al demandado, esto así a más de la doctrina invocada por jurisprudenciade la Sala que integró cuando dijo: La certificación extendida por un escribano al pie deun instrumento privado dando fe de la autenticidad de las firmas de quienes suscriben, actocumplido en ejercicio de las atribuciones que la ley la confiere, constituye en sí mismoinstrumento público en los términos del art. 979 inc. 2º del CC. y hace plena fe de los hechosque el oficial público anuncia como que han pasado en su presencia (conf. COSalta, SalaIII fallo publicado en Boletín Judicial. 1975, nº 14, pág. 125: CNCiv. Sala A en ED 46-139:Sala C en ED 50-420; Sala F en CD 50-355: PELOSI en Revista del Notariado, nº 730, pág.1570: C. Apel CC. Salta, Sala III. Fallos año 1982, pág. 413) (3)
LOCACION: Obligaciones del locador y del locatario de mantener la cosa en buenestado; reparaciones a cargo del locatario; DAÑOS Y PERJUICIOS:Indemnización a cargo del inquilino.
En un fallo de esta misma Sala en anterior integración (C. Apel. CC. Salta, Sala III,20-4-81, en Fallos año 1981, pág. 303), parafraseando a Borda se ha dicho que el inquilinoestá obligado a indemnizar al propietario de todos los daños sufridos en la finca que no seauna consecuencia del desgaste natural (BORDA: “Contratos”, Bs. As., Edit. Perrot, 1974,I, pág. 512); el “locatario es responsable de todo daño o deterioro que se causare por suculpa o por el hecho de las personas de su familia, de sus domésticos, trabajadores,huéspedes y subarrendatarios” (art.. 1561 Cód. Civ.) (Borda: Op. cit., pág. 572). “Tododaño o deterioro que exista al tiempo de la restitución de la cosa, se presume originadoen la culpa del locatario, siendo de cuenta suya la prueba de que los deterioros se debenal vicio o defecto de la cosa, o a fuerza mayor o que son de aquellos que se producennormalmente por el uso correcto de la Cosa” (Borda: op. cit., pág. 572).
(del voto del Dr. Loutayf)C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1988 - fl. 615 - (Zandanel c/Cía. Ind.) 15-7-88.
LOCACION. Derechos y obligaciones de las partes. Derecho de locatario deretener parte del precio para reparaciones o trabajos urgentes. (art.1518 C. Civil): requisitos.
1) El inquilino demandado reconoce que adeuda los alquileres que detalla peropretexta a favor del incumplimiento el que el locador procedió a cortarle la luz,el agua y a realizar todo tipo de amenazas.
Colocándonos en la hipótesis más favorable a este reclamante y suponiendo queexistió el corte de servicio preanotado y sobre todo que estos -fueron anteriores a dichocorte suministrado por la propietaria, cabe decir que por la preceptiva del 1518 alpropietario se le obliga a mantener en el uso, goce de la cosa a favor del contratante, ycuando existe algún defecto éste propietario debe cargar con “las reparaciones o lostrabajos que le incumbe hacer”; ante el no cumplimiento de esto “el locatario está
(3) Capel CC. Salta, Sala III 1991-326 (Daud c/Split) 12-09-91.
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autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparacioneso trabajo, y si estos fuesen urgentes puede ejecutarlos por cuenta del locador” (art.1518).
“A falta de convenio expreso deben considerarse trabajos comprendidos en esteartículo (art. 1518) y cuya realización incumbe al locador, aquellos que afecten el uso ygoce de la cosa locada, conforme a sus destino normal o contractual” (Cam. I Mar del Plata,J.A., 1965 - III - 426).
“Así lo son los realizados por el locatario para proveer de agua al local alquilado...”(C. Apel Mar del Plata, Diario de Rev. Jurisp. de Bs. As., T. 16, pág. 417). Citado por Salasy Trigo Represas, Cód. Civ. Anotado, t. II, Ed. Depalma, pág. 246).
“Entonces sabemos que el dispositivo legal del 1518 otorga al inquilino - antesituaciones de urgencia, tales como la que denuncia el corte de luz y de agua, para retenerel monto a oblar de alquiler siendo imprescindible determinados recaudos porque elderecho se hace operable para preservar el valor a la tenencia del inquilino; de todosmodos cabe computar - que el derecho al no pago no se integra en la concepción de un“bill”, sino es una herramienta para posibilitar el goce de la cosa locada.
“Por esto “el inquilino tiene derecho a no pagar el precio cuando el locadordebidamente intimado, omite realizar las reparaciones urgentes, y esta son llevadas acabo por aquel” (Cam. Espec. C.C., Salta II, Rep. L.L., 1.975, pág. 1087, nro. 50; C.A esp.C.C., Salta VI, E.D., t. 85, pág. 580). “Así como a efectuarlas él por cuenta del locador”(Cam. Espec. C.C., Salta IV, Rep. L.L., 1974, pág. 1009, nro. 51). “O encargarlas a untercero a costa del locador, a menos que éste pruebe que estaba dispuesto a realizarlos,vale decir que no se negó a ejecutarlos” (ST La Pampa - L.L. t., 116, pág. 536).
“Pero el inquilino carece de derecho para negarse a pagar el alquiler como anticipode reparaciones futuras” (CAP Letrada, Sala I, L.L., t. 39, pág. 183, C. Esp. C.C., Salta VI,E.D., t. 85, pág. 580.
“Ni cabe hacerlo si, pese a haber requerido sin existo al locador, no realizó por silos arreglos” (C. Esp. C.C. Sala V, L.L. 1.977 - C.- 350.
“Cuando el locatario hubiere hecho mejoras que debe pagarlas el locador el derechode retención que le otorga el Cód. Civ. se hace efectivo sobre el alquiler en lugar de serlosobre la cosa misma, pudiendo el locatario suspender su pago hasta que se liquide elcrédito, para lo cual deberá acompañar los comprobantes que acrediten que ejecutolos trabajos por cuenta del locador, aplicando para esa finalidad los alquileresretenidos”. (Salas - Trigo Represas, op. cit. pág. 247). (del voto del Dr. Boschero).
“Entonces la apelante sólo ha conformado la retención de los alquileres pero no hatraído al debate el tema de que esa retención fue para lograr la reconexión de luz y agua,en consecuencia, no le asiste el derecho para proceder como lo hizo y, más allá, loreiteramos, de que sean o no ciertas estas circunstancias, su defensa al carecer de loscomprobantes de que los montos retenidos sirvieron para las reconexiones no soncapaces de generar o enervar la actitud de la actora". (del voto del Dr. Boschero).
“Considero que el demandado no ha aportado a la causa prueba suficiente de susalegaciones; o al menos, que para subsanar el corte de los servicios que señala hubierasido necesario dejar de pagar los alquileres por un período tan largo (dos años y seismeses hasta la audiencia de fs. 30). Tampoco ha aportado pruebas de haber realizado lostrabajos para subsanar los cortes alegados. Por el contrario, la intención reiterada dequerer pagar los alquileres expresada en la citada audiencia confesional está indicando
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que a pesar de las circunstancias alegadas por el locatario, existía la obligación de pagodel canon locativo".
“No habiendo el demandado aportado la prueba que hiciera a su derecho (lo queconstituía carga suya hacerlo de conformidad al art. 377 C.P.C.C., y por tratarse de hechosque tendían a impedir la procedencia de la reclamación del actor (Palacio: Der. Proc. Civil,Bs. As., Abeledo-Perrot, 1.984, IV, pág. 164) y estando debidamente acreditada la faltade pago de los alquileres corresponde acoger la demanda de Desalojo" (arts. 1507 y c.c.Cód. Civil). (voto del Dr. Loutayf).
C. Apel S.III. Olarte vs. Barbery. 8/8/90. Fl. 395.
LOCACION: Fianza: cobro del precio contra el fiador “principal pagador”.Requisitos; posibilidad de demandar directamente al fiador. Nece-sidad de preparar la vía ejecutiva previamente contra el inquilino encaso que deba determinarse la deuda. LITISCONSORCIO: no cons-tituye litisconsorcio necesario que obligue a de mandar al locatarioy al fiador.
Siendo que la fiadora se constituyó en “fiadora solidaria, lisa y llana principalpagadora, renunciando a los beneficios de división y escisión” resulta de aplicación el art.2005 del C.C. que establece que en tal caso será deudor solidario y se le aplicarán lasdisposiciones sobre los co-deudores solidarios.
No se conforma en el caso un litisconsorcio necesario por cuanto quien reviste lacalidad de codeudor solidario principal pagador puede ser demandado con independenciadel “deudor principal" no siendo imprescindible la intervención de éste último en el juiciopromovido, a menos que el crédito sea indeterminado, en cuyo caso, para la fijación desu monto debe hacerse con la participación de dicho deudor principal.
Cuando la pretensión ejecutiva se interponga frente al fiador incluso siendo liso yllano pagador preparar la vía ejecutiva mediante el requerimiento previo al inquilino paradeterminar la cantidad líquida y exigible.
C. Apel C.C. Salta, Sala III - tomo 1993 - fl. 590 - (Sabag - vs - Navarro) - 30-7-93.
LOCACION: Mejoras en el inmueble; autorización a realizarlas con obligaciónde pagarlas el locador; forma de la autorización (arts., 1543 y 1542Cód. Civ.); carga de la prueba cuando ello se opone a una demandade desalojo como fundamento de la defensa (art. 377 CPCC).
La Cámara ha sostenido que: “si bien es posible que la autorización para hacermejoras se haga en el contrato de locación o posteriormente por separado (art. 1539 inc.1) y 1541), la misma debe realizarse por escrito si además contiene un compromiso depagarlas el locador (art. 1543, 1542 del C. Civ.)” (BORDA: “Contratos”, Bs. As., Edit.Perrot, 1974, pág. 554). Y en el caso de autos a pesar de la negativa de la locadora sobrela existencia, a pesar que ello era carga de la demandada dado que tal circunstanciaconstituía el presupuesto de hecho de su defensa (art. 377 CPCC) (C. Apel. CC Salta, SalaIII, Fallos año 1987, pág. 391).
C. Apel. CC. Salta, Sala III - t. 1991 - fl. 170 - (Zannier - vs - Tanjilevich) 13-5-91.
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LOCACION: Daños y Perjuicios. Estado en que se encontraba el inmueble almomento de celebrarse el contrato de locación, no habiéndoseprobado cuál era el estado en que se encontraban los demáslocatarios responden por los daños que, por sus características nopueden atribuirse al deterioro propio del normal uso de la cosa.
Puesto que los demandados no han alegado ni probado cuál era el estado en que sehallaba el inmueble al momento de la ocupación por ellos y, siendo cosa común que enmateria de contratos de locación que los inmuebles se entreguen en buenas condicionesde uso, corresponde imputarles la responsabilidad por daños constatados en la fincaalquilada ya que por sus características no pueden atribuirse a los deterioros propios dela cosa ni ser la consecuencia del uso normal que por su destino tienen los inmuebles (arg.art. 1561 CC.).
CACC. - SALA II - 15/8/89- “MANZUR vs. BRIONES” - Dit. Jud. Norte. F1. 317/218 - 1989-
LOCACION DE OBRA: Actuación del abogado con relación a un cliente que nootorgó poder, pero que encomendó la promoción de unjuicio. Concausación, el incumplimiento contractual.Quantum de la indemnización: chance perdida.
La naturaleza de las relaciones jurídicas que se configuran entre los abogados y elcliente, cuando no existe poder otorgado, ha dividido a la doctrina y jurisprudencia puesen algunos casos ha hablado de locación de servicios y en otras de una locación de obra.
Se entiende que trátase de una locación de obra, dicha relación, (el actor requirió losservicios profesionales al demandado para que inicie un juicio por daños y perjuicioscontra terceras personas, sin que conste que el actor haya otorgado poder al abogado alos fines de que éste actuara en sede judicial), fundada en el hecho de que la modalidadcomún de los servicios que presta el abogado, consiste en asistir jurídicamente a supatrocinado, considerando en su individualidad y totalidad (no en la suma de actosrespectivos), percibiendo un precio determinado por el trabajo concluido, en atención a sucalidad e importancia, y no al tiempo utilizado en su ejecución con prescindencia, desdeluego, de toda clase de subordinación entre locatario y locador.
Concausación: la hay tanto en el obrar del cliente (no intentar firmar la demanda)como en el abogado (no confeccionarla que ha motivado el incumplimiento contractual,pero al haber corresponsabilidad se produce una moderación de dicha responsabilidadcivil.
El tema de la concausación es común al sector de los actos ilícitos y al delincumplimiento obligacional, pues también el acreedor puede coadyuvar con su conductaa la insatisfacción a su derecho a la prestación, de su acreencia.
En autos se da una situación de simple retardo sin mora, en que han incurrido ambaspartes, que no han cumplido con sus obligaciones mutuas, y que no está prevista por elCód. Civil. No obstante como debe darse una solución jurídica, se impone consideraraplicable y por analogía (art. 16 Cód. Civil) la situación prevista por el art. 510 del C. Civil,en cuanto a falta de colaboración del acreedor (actor) quede a salvo en parte laresponsabilidad del deudor (abogado), porque el cumplimiento específico ha resultadoimposible. Idem art. 1644 Cód. Civil.
Por ello la pretensión de indemnizar por daños y perjuicios respecto de la indemni-zación total de la “chance” no es procedente, pero sólo es parte.
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Por “chance” se entiende la posibilidad de ganancia que resultan frustradas a raíz deincumplimiento de la obligación o del hecho ilícito. En principio, la pérdida de una posibilidadde ganancia, constituye, por sí mismo, un daño cierto resarcible por el autor del hecho quelo frustró; pero la indemnización no es el beneficio dejado de percibir, sino la suma quedetermine el juez con arreglo a las circunstancias del caso.
La obligación del letrado patrocinante, incumplida, consagra la frustración de laprobabilidad de éxito en el reclamo judicial, frustración que debe medirse a los efectos de“quantum” del resarcimiento de acuerdo con la “chance” pérdida, ya que la causa podíahaberse ganado o perdido, era una mera “chance” y por ello no es la suma que debióreclamarse en la causa no iniciada la que a título de “chance” deberá otorgarse comoindemnización, sino que conforme a las particularidades del caso se recurre a la norma delart. 165 3er. pfo. del Cód. Procesal, teniendo presente de modo destacado que acá hay unacorresponsabilidad del propio cliente, que no dio ni prestó su colaboración para iniciar lademanda.
C. Apel. CC. Sala IV, T., fl. 15/20; 09-02-88 (Benítez c/Macietti - ordinario: daños yperjuicios - Juzg. 2ª Nom. Orán).
LOCACION: Daños y perjuicios; retención indebida del inmueble; indemniza-ción.
El locador tiene derecho de reclamar daños e intereses al locatario por el uso y gocela cosa locada, posterior al vencimiento del contrato y al pedido de restitución (CN Esp.C. y C., en fallo plenario, comentado por CESAR ARIAS; “Normas regulatorias de laslocaciones urbanas. Ley 21.342”, Bs. As., Córdoba, Lerner, 1976, pág. 291). Y laindemnización que en concepto de daños y perjuicios debe el locatario que ha permane-cido indebidamente en el inmueble debe ser apreciada sobre la base del valor actual quela privación de la cosa tiene para el propietario (C2º CC La Plata, Sala I, en ED 83-172).Y tratándose de un inmueble, el resarcimiento debe consistir, en principio, en el pago delposible valor locativo que hubiera podido obtener durante el tiempo que duró laindisponibilidad (CN Esp. C. y C. Sala IV, en ED 82-712, nº 87); pero sin dejar de analizarlas circunstancias particulares de la causa, tanto para la determinación de los daños yperjuicios como para la determinación del posible valor locativo (CN Esp. C. y C., Sala V,en ED 82-712, nº 85 y 86) (CP Letrada, Sala I, T. 14, año 1980, pág. 194/196).
C. APEL-Sala III - 1981-Fs.1121-1128 14-10-81. (Rivero, Jorge vs. Guzmán, Calixto- Cobro de pesos)
LOCACION: Conclusión; inexistencia de tácita reconducción; permanencia delinquilino con posterioridad al vencimiento del contrato, abonandoalquiler: aplicación del art. 1622 Cód. Civil. Necesidad de manifes-tación de voluntad positiva del propietario para que se configure unnuevo contrato.
Conforme ya lo tiene señalado esta Sala (C. Apel. C.C. Salta, Sala III, Fallos año1986, pág. 67), el hecho que con posterioridad al vencimiento del plazo contractual elinquilino haya continuado viviendo en el inmueble alquilado y abonando el precio delalquiler, pone en evidencia que el contrato continuó con todos sus efectos después de suvencimiento, situación ésta, cuyos efectos no pueden interpretarse como configurativosde la realización de un nuevo contrato, por no corresponder a la disposición expresa delart. 1622 del Cód. Civil. Según esta norma, si el locatario permanece en el uso y goce de lacosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción sino la continuación de la locaciónconcluida y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa.
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C. Apel. CC. Salta, Sala III - Tomo 1986 - fl. 179 - (Toledo -vs- García) - 12-3-86.
LOCACION: Tácita reconducción y continuación en la locación.
De los términos del art. 1622 Cód. C. surge que no se acepta la tácita reconducción,aunque sí preve la continuación de locación vencido por un lapso que no define puesto quelo deja librado hasta que la voluntad del locador le ponga término. Es así que lacontinuación del locatario por período dado, no es sino la simple condescendencia delpropietario que no hace uso de su derecho.
Prohibida la tácita reconducción en las locaciones, es necesario una manifestaciónpositiva de voluntad del locador para que se opere la prórroga de una de plazo vencido.
CACC. Sala I - 4/9/86 - Rocabado Vallejos vs. Vallejos - C.C. 12ª Nom. Fs. 286/87-1986.
LOCACION: TACITA RECONDUCCION: inasistencia (art. 1622 C.C.). El cobrode alquileres con posterioridad al vencimiento del contrato noimporta tácita reconducción.
El cobro de alquileres por períodos posteriores al vencimiento del contrato delocación y que el locador los haya percibido no implica la existencia de tácita reconducciónsino la continuación de la locación concluida bajo sus mismos términos hasta que ellocador pida la devolución de la cosa, no variando la cuestión la circunstancia de que hayansido varios años los que ha permanecido el inquilino en el inmueble luego del vencimientodel contrato.
Si el vencimiento del contrato el inquilino permanece en el uso y goce de la cosaarrendada, las obligaciones de las partes se rigen por el contrato originario, excepto encuanto al término pues la locación no tiene ya plazo determinado, el que fallece al momentoen que el locador solicite la restitución de la cosa.
Estando prohibida la tácita reconducción en las locaciones (art. 1622 C.C.) esnecesaria una manifestación positiva de voluntad del locador para que se opere laprórroga de una locación de plazo vencido.
C. Apel CC Salta, Sala III 1992-8/11 (Medina c/Colorito) 6-02-92.
LOCACION: Conclusión; tácita reconducción: inexistencia (art. 1622 Cód. Civ.)permanencia del locatario en el inmueble luego de vencido elcontrato; recibo por el locador de alquileres; no importa tácitareconducción.
1) Esta Sala ya tuvo oportunidad de expresar que “El art. 1622 del Cód. Civ. noadmite la tácita reconducción, siguiendo en ello al Código de Prusia, pues es muy arbitrariocrear una reconducción (un nuevo contrato por la continuación del arrendamiento en el usode la cosa) ya que las más de las veces sucede por una mera condescendencia dellocador” (LLAMBIAS-ALTERINI: “Cód. Civ. Anot.”, Abeledo Perrot, t. III - B, pág. 331, ap.1), Edic. 1985).
De ello cabe concluir que necesariamente la accionada ante la prohibición legal delart. 1622 debió acreditar, con todo lo que ello presupone, los extremos de su defensa” (C.Apel. CC. Salta, Sala III, 1988, pág. 279). “Estando prohibida la tácita reconducción en laslocaciones es necesaria una manifestación positiva de voluntad del locador para que seopere la prórroga de una locación de plazo vencido” (ClºCC. y de Minas, Mendoza, Rep.L. L., t. 25, pág. 1002, nº 439).
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El hecho de que con posterioridad al vencimiento del plazo contractual el inquilinohaya continuado viviendo en el inmueble alquilado y abonado el precio del alquiler poneen evidencia que el contrato continuó con todos los efectos después de su vencimiento,situación ésta cuyos efectos no puede interpretarse como configurativos de la Realiza-ción de un nuevo contrato por no corresponder a disposiciones expresas del art. 1622del Cód. Civ.. Según esta norma si el locador permanece en goce y uso de la cosaarrendada no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locaciónconcluida bajo sus mismos términos hasta que el locador pida la devolución de la cosa”(C. Apel. CC. Salta, Sala III, 1986, pág. 173).
Entonces si “el demandado no probó su alegación de que se convino unarenovación verbal del contrato y siendo tal circunstancia el fundamento de sudefensa, era a su cargo la prueba de tal renovación” (C. Apel. CC. Salta, Sala II, 1986,pág. 229).
Lo anterior tiene connotaciones especiales en nuestro caso porque si el primitivocontrato fue por escrito existe la presunción de que sus prórrogas también lo serán. Anteesto era dable reclamar mayor precisión y prueba en la demandada. “Cuando las parteshan concertado por escrito el contrato original de locación de circunstancia de no haberseacudido al mismo medio para la presunta prórroga constituye una presunción adversaa quien la invoca”. (doc. Jur. Rev. 13 de set. de 1989). (del voto del Dr. Boschero).
Lo anterior tiene connotaciones especiales en nuestro caso porque si el primitivocontrato fue por escrito existe la presunción de que sus prórrogas también lo serán. Anteesto era dable reclamar mayor precisión y prueba en la demandada. “Cuando las parteshan concertado por escrito el contrato original de locación la circunstancia de no haberseacudido al mismo medio para la presunta prórroga constitutiva una presunción adversaa quien la invoca” (doc. Jur. Rev. 13 de set. de 1989) (del voto del Dr. Boschero).
2) Tal como se señala en la sentencia de grado y según reiterada jurisprudenciade este Tribunal, el hecho que el locatario haya permanecido en el inmueble alquilado conposterioridad al vencimiento del contrato de locación y que el locador haya recibido pagosde alquileres por tales períodos, no implica que haya existido tácita reconducción, sino lacontinuación de la locación concluida bajo sus mismos términos hasta que el locador pidala devolución de la cosa (art. 1622 del Cód. Civil). Y no cambia la cosa la circunstancia deque hayan sido cuatro años los que ha permanecido el inquilino en el inmueble luego delvencimiento del contrato, dado que, en todo caso, ello ha significado una gran toleranciadel locador. Pero nada en la causa permite inferir que haya existido un acuerdo verbal deprorrogar la locación por seis años: ninguna prueba existe en tal sentido; sólo la meraalegación del demandado (del voto del Dr. Loutayf).(4)
DESALOJO: Causales, falta de pago; intimación exigida por el art. 5 de la ley23.091, el pago realizado luego del plazo exigido por tal norma nopuede impedir el desalojo.
Si el inquilino en el juicio por desalojo ha depositado la suma requerida por pago delo adeudado (la que por otra parte resulta incompleta) luego de vencido el plazoestablecido por el art. 5º de la ley 23.091 ello no puede impedir la procedencia del desalojopor falta de pago. La jurisprudencia ha establecido que una vez cumplida con la intimacióny si no se efectúa el pago dentro del plazo de los 10 días establecido por el art. 5 de la ley23.091, queda expedita la acción judicial. Interpretando el art. 1507 CC. se ha dicho que
(4) Referencias: Locación: Prueba del contrato: locatario que alega la realización de un nuevo contratoverbal; permanewncia del locatario en el inmueble luego del vencimiento del contrato escrito y recibode pagos por el locador de alquileres; no importa tácita reconducción (art. 1622/Cód. Civil).
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procede el desalojo si al accionar el inquilino adeudaba dos períodos de alquiler, aúncuando ulteriormente hubiese dado en pago los meses debidos.
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1993 - fl. 598 - (Sales -vs- López) - 3-8-93.
DESALOJO: Vencimiento de contrato.
Debe hacerse lugar al desalojo por vencimiento de contrato si ya se encontrabavencido el plazo de contratación.
C.A.C.C. SALA V-T.XI-fs. 1185/1189 (“LEONCIO MONTAÑEZ s. SUCESION vs.NORA FLORES - Desalojo por vencim. de contrato”, Expte. Nº 2B-17.794/91 del Juzg. C.y C. 11a. Nom.) - 06-12-91.
DESALOJO: Causales; tenencia precaria: concepto.
De conformidad con el art. 2352 CC., la inserción del tenedor precario dentro delalcance de la acción de desalojo se refiere al tenedor que ha entrado a ocupar el inmueblepor efecto de la tradición, como consecuencia de un contrato que le acuerda la tenenciasobre la cosa (art. 2460 CC.).
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1993 - fl. 16 - (Pagani -vs- Romero) - 1-2-93.
DESALOJO: Causales: falta de pago. Requisitos: intimación del art. 5º de la Ley23.091; inutilidad de la intimación.
No puede esgrimirse la falta o deficiencia de la intimación previa exigida por el art.5º de la ley de Locaciones Urbanas para negar la procedencia de la demanda de desalojosi la misma resulta irrelevante frente a la actitud asumida por la demandada que niegaadeudar sumas alguna en concepto de alquileres y se opone a la entrega del inmuebleporque, exista o no intimación previa, en nada hubiera cambiado la situación y exigir laintimación resultaría un mero ritualismo inconducente a la solución del juicio.
C. Apel. CC. Salta, Sala III - Tomo 1993 - fl. 108 - (Alemán -vs- Garbal) - 23-2-93.
DESALOJO: Causales; modificación de la causal de desalojo invocada en lademanda; demandada que invoca una situación fáctico jurídicaque no le da derecho a permanecer en el uso de la cosa; actor queconsiente en que se decrete el desalojo por tal causal. PRINCIPIOSPROCESALES: Iura Novit curia; concepto no puede modificarse la“causa” de la pretensión ni la pretensión deducida; SITUACIONESPECIAL - RITUALISMO EXAGERADO.
El ppio. “iura novit curia” autoriza al juez a calificar la relación sustancial en litis ydeterminar la norma jurídica que rige el caso, sin parar mientras que en los contradictorespudieran haber efectuado un encuadre diverso. Pero les esta vedado a los jueces cambiarla acción interpuesta, no pudiendo el juzgador cambiar la causa o el objeto porque elloimportaría una modificación de la demanda, debiendo guardar toda sentencia el ppio. deconfluencia.
En el supuesto particular de autos la demandada niega la relación locativa peroafirma ser “comodato precario” pidiendo se imprima a la causa el carácter de precarista,pidiendo la actora en presentación posterior, que habiendo admitido el carácter detenedora precaria, implica admitir que no tiene derecho a proseguir ocupándolo, pidiendoque se ordene el desalojo por tenedor precario.
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Es decir que, si bien la actora no invocó tal causal, la demandada lo introdujo y esofue aceptado por la accionante, y no habiéndose alegado ninguna circunstancia quejustificara su derecho a permanecer en la ocupación de la cosa y que obstara a laprocedencia del desalojo, y siendo que la relación jurídica invocada (comodato precario)obliga a la restitución del inmueble ante el pedido de restitución que se haga en cualquiermomento; rechazar la demanda deducida en tales circunstancias sería incurrir enexagerado ritualismo.
C. Apel C.C. Salta, Sala III. “Vásquez c/Serrano”, fs. 514/17 - 25/9/92.
DESALOJO: Causales; falta de pago; intimación exigida por el art. 5º de la Ley23.091; interpretación de buena fe, (no es necesaria si en autos seadvierte la inutilidad de la misma).
No puede esgrimirse la falta o deficiencia de la intimación previa exigida por el art. 5de la Ley 23.091 para negar la procedencia de la demanda de desalojo si en autos no seha pagado ni ofrecido pagar de donde exigir una intimación que no hubiera cambiado lasituación resultaría un ritualismo inconducente a la solución del litigio. La intimación depago debe interpretarse de acuerdo a las reglas de la buena fe, en lo que a sus requisitosse refieren sino implicaría la simple prevalencia de un recuadro formal sobre la verdadjurídica objetiva que constituye el ideal del derecho y la justicia.
Cuando se advierte la inutilidad de la intimación porque se advierte la determinacióndel locatario de no pagar lo que debía, cualquiera sean los defectos de que adolezca laintimación y aún cuando ésta no haya sido practicada, no corresponde por este motivo elrechazo de la acción.
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1993 - fl. 4 - (Dib. Ashur -vs- Arteada) 1-2-93.
DESALOJO: Legitimación para deducirlo o continuarlo. Vendedor que ha ena-jenado el inmueble luego de presentada la demanda y ha asumidoel compromiso de continuar el juicio hasta su finalización paraentregar el inmueble libre de personas y cosas al comprador.
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1993 - fl. 16 - (Pagani -vs- Romero) - 1-2-93.
DESALOJO: Causales: falta de pago; requisitos; intimación previa exigida porel art. 5 Ley 23.091, inutilidad cuando el demandado al contestar lademanda afirma la existencia del pago (que no probó) y se oponea la entrega del inmueble. Carga de la prueba del PAGO, inexisten-cia de recibo.
Es inútil exigir la intimación del art. 5 en legal forma si ello resultaría irrelevante frentea la actitud asumida por el demandado que niega adeudar la suma y se opone a la entregadel inmueble ya que no vale otorgar excesivo valor a los errores de la intimación cuandoaún se mantiene la voluntad de no pago pudiéndose llegar al abuso de la simpleprevalencia de un recaudo formal sobre la verdad jurídica objetiva.
El criterio de apreciación de la prueba referente al pago cuando no se presentórecibo debe ser apreciada con criterio riguroso, volviéndose contra quien dice haber hechoel pago cualquier duda, puesto que él pudo recabar el recibo (prueba por excelencia delpago).
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1992 - fl. 490 - (Cadar -vs- Hemsy) - 22-9-92.DESALOJO: Notificación de la sentencia.
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La circunstancia de que se haya ordenado notificar la sentencia en el domicilio realde la demandada cuando la actora solicitó el lanzamiento, no importa darle una nuevaoportunidad al demandado de apelar una sentencia que ya había sido notificada en legalformal en su domicilio procesal.
C.A.C.C. SALA V- T. XI- fs. 229/233 (“HERRERA: MORUCCHI MAMANI; ESCO-BAR APAZA Y ESCOBAR, José vs. ALBISTRO, Laura - Desalojo;” Expte. Nº A-99.406/88 del Juzg. C. y C. 2ª Nom.) - 18-04-91.
DESALOJO: Causales; falta de pago. Intimación art. 5º ley 23.091.
No puede esgrimirse la falta o deficiencia de la intimación previa contemplada por elart. 5º de la Ley 23.091 para negar la procedencia de la demanda de oponerse a la entregadel inmueble sin negar la deuda por alquileres. Exista o no intimación previa, en nadahubiera cambiado la situación y requerirla en este supuesto resultaría un mero ritualismoinconducente a la solución del juicio llegando a la prevalencia de un recaudo formal sobrela verdad jurídica objetiva que constituye el ideal del derecho y la justicia.
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1993 - fl. 392 - (Arano -vs- Rangel) - 21-5-93.
DESALOJO: Excepción de falta de legitimación.
Acreditada la calidad de propietario y poseedor por parte del actor, la excepción defalta de legitimación para obrar debe rechazarse.
CACC. - SALTA II - 23/11/90 “SURITA vs. SARACHO” fl. 374/376 - 1990.
LOCACION DE SERVICIOS: Competencia. Rebeldía. Farmacéutica.
No tratándose de un contrato de trabajo, puesto que el arrimado a autos se ajustaa la figura del art. 1623 CC. esta Sala resulta competente para entender en el caso.
Los rubros reclamados en conceptos de aguinaldo y medio bloqueo son proceden-tes no así los peticionados respecto de los días trabajados en feriado y retroactividad.
El Juzgador, pese a la rebeldía del demandado debe analizar las pretensiones deldemandante con arreglo a los hechos, de acuerdo a las pruebas y aplicando el derechosin perjuicio de que en materia probatoria puede partir de la presunción de verosimilitudacerca de los hechos lícitos afirmados por quien obtiene la declaración.
SALA II - CACC. - T. III, fl. 103 (12-3-82).
LOCACION DE OBRA: Prueba de sus términos, obra financiada con dinerosuministrado por el B.H.N. contratista autorizado paracobrar directamente del Bco. conforme con los certifi-cados de avance de la obra.
Si la obra se financiaba con dinero suministrado por el Bco. Hipot. Nacional, a faltade contrato escrito cabe inferir que las partes se remitieron a los términos del mutuohipotecario entre el actor y el Bco. ya que el demandado tenía poder para cobrardirectamente del Bco., conforme con los certificados de avance de la obra.
SALA II - CACC - 1986 - Fl. 629 (CAÑAZARES, Hor. vs. GALLI, Manuel - ORD.:Resc. Cont. y D. y P.) - 26-11-86.
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LOCACION DE OBRA: Prueba.
Se consideran probados los trabajos realizados por el demandante mediante lapericia técnica si se demuestra que un tercero fue el continuador de la obra iniciada porel demandante y quien expidió una constancia del estado en que se encontraba la obraal recibirla.
C.A.C.C. SALA V T.V Fl. 1033 (CARI, Esperanzo vs. MEDRANO, Dora - Sum.Indemnización de Daños y Perjuicios) 9-10-85.
LOCACION DE OBRA. PRUEBA: Trabajos no contemplados en el presunto.Régimen de la prueba.
Respecto de los trabajos no contemplados en el presupuesto y cuya efectivaejecución sostiene el actor, cabe señalar que cuando son ejecutados a iniciativa delempresario requieren una prueba calificada, es decir, el permiso por escrito del dueño, deacuerdo a lo preceptuado por el art. 1633 bis del Cód. Civ.. Pero tal prueba calificada noes exigible cuando la iniciativa de ejecutar esas labores “extras” proviene del mismo dueñode la obra, como en el que el régimen de las pruebas admisibles queda sometido a los arts.1191 a 1193 y 1627.
CACC. - SALA I - 28/11/84 - Benicio vs. Lávaque - C.C. 10ª Nom. - Fs. 368/72-1984.
LOCACION DE OBRA. Falta de contrato escrito. Las modalidades del contratoal igual que su existencia no se prueban por testigos siexceden la tasa legal.
No es valedero distinguir a los fines probatorios entre la existencia misma delcontrato y las modalidades y obligaciones nacidas del mismo. La limitación probatoriaestablecida en el art. 1197 del C.C., rige para ambos casos. Conforme a una interpretaciónarmónica de los preceptos contenidos en la ley de fondo sobre esta materia, tal distinciónno es válida, ya que de aceptarla se estaría violando el principio general contenido en elart. 1193.
C. Apel. CC. Sala IV. tomo IX, fol. 115/17: 10-4-87. cis.
LOCACION DE OBRA: 1) Nulidad de la sentencia. 2) Prueba de la existencia delcontrato. 3) Interpretación previa.
1) No procede la nulidad si se impugna el fallo y el acto por el que el perito explica sudictamen a requerimiento del juez sin control de partes, cuando no se expresa cual es laviolación y las defensas que se vio privado de oponer el nulidicente.
2) La existencia y extensión del contrato ha sido demostrado por la propia confesiónde uno de los socios y el reconocimiento previo de deuda, ya que la voluntad declaradano es sólo la palabra hablada o escrita no todo proceder que permita inferir la existenciade la voluntad de obligarse (ED. 26-101).
3) La intimación practicada en la persona de uno de los socios de la sociedad de hecho,es idónea ya que el mismo representa suficientemente a ella (art. 24 Ley 19.550 y 1676del CC.; N.A. Piantini en “Soc. de hecho e irreg..., pág. 82, Nº 120; J.I. Romero enSociedades irregulares y de hecho, p. 114 y sgtes.; diario de JA. Nº 5271 del 8/9/82, p. 11/12). La interpelación no está sujeta a forma alguna, ni exige términos sacramentales, nolo impide entonces, que faltara la referencia a la suma líquida adeudada (LLambías enObligaciones, t. 1, pág. 131 Nº 103 bis; Salvat - Galli en Obligaciones, t.1, p. 439).
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SALA II - CACC. - T. III, fl. 823.
LOCACION: Prueba de la prestación de obra o de servicio.
La prestación de obra o de servicio efectuados sin convención anterior es un hechomaterial que puede ser probado por testigos, lo que armoniza con el principio deonerosidad que rige tal relación y se vincula con las reglas generales en materia de pruebay los supuestos de excepción señalados por los arts. 1193 y 1191 del C.C..
CAM. APEL. C.C. - Salta I- 6/3/84 - Ferreyra vs. Club Atlético N.O.B.- Tartagal- 1984- Fs. 23/25.
LOCACION: De obra. Deber de colaboración del locatario.
El deber de colaboración del locatario o competente surge del carácter bilateral delcontrato de obra, y éste no sólo debe abonar el precio en la forma y plazos convenidos,sino que también la obligación de hacer lo que de él depende para que el empresario estéen condiciones de empezar la obra, por lo que cuando se encuentra a su cargo la provisiónde materiales debe proporcionarlos en tiempo oportuno (Art. 1644 CC.). El deber decooperación comprende tanto al momento inicial de ejecución de los trabajos, como todoel período de ejecución de la obra.
CACC. - SALA I.- 1985 - Fs. 56/9—27/3/85- Soria vs. Biñabal - CC. 11a. Nom.
LOCACION DE OBRA. Retribución por dirección técnica y uno de herramientas.
La retribución por la dirección técnica y el uso de herramientas son improcedentes,porque en la forma que ha sido celebrado el contrato, poniendo el empresario losmateriales y la obra de mano, se entiende que en el precio fijado, si bien sujeto a reajuste,se halla incluido el precio de la dirección técnica, es decir, los honorarios profesionalespertinentes.
CACC. - Sala I- 18.12.82 - Peralta vs. López - Distr. Norte - 1982 - Fs. 353-55.
LOCACION DE OBRA - Resolución del contrato por el locatario.
El incumplimiento a que se refiere el art. 1204, 3er. pfo. del C. Civil, debe referirsea la omisión de una obligación fundamental del negocio cuya importancia compromete elequilibrio económico o jurídico, y es por ello que para evitar un ejercicio abusivo y contrarioa la buena fe del pacto comisorio, ha de establecerse que el incumplimiento, además deestar debidamente probado, debe afectar el contenido esencial del contrato, dificultandoo disminuyendo el exacto cumplimiento de la obligación.
C. Apel. CC., Sala IV, tomo III, fol. 337/41; 6/7/81.
LOCACION DE OBRA: Demanda de Rescisión, improcedencia.
Si la ejecución de la obra se suspendió por falta de suministro de los fondos quedebía entregar el actor al demandado, resulta verosímil que en esa coyuntura las parteshayan convenido dejar sin efecto el contrato; en consecuencia la demanda de rescisióny daños y perjuicios es improcedente.
SALA II - CACC- 1986 - Fl. 584 (CLAROS, Flor. vs. AIZAMA, E. - Emb. Prev.) 12-11-86.
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DONACION: Nulidad de acto jurídico. Carga probatoria.
De acuerdo con lo establecido por el art. 1.800 del Código Civil, al donante elcorresponde demostrar que existió donación de todos sus bienes, careciendo de mediosque le permitan gozar de la debida subsistencia.
CACC. - SALA II- 31-10-90 “HINOJOSA vs. HINOJOSA” fl. 348/349 - 1990.
DONACION:
Escritura pública exigida “ad solemnitatem” por el art. 1.810. Oferta y aceptación.Retractación, oportunidad. Nulidad de los actos Jurídicos: Nulidad de la donación deinmuebles si no existe escritura pública.
“La ley sustantiva ve en la donación la formalidad solemne como un requisito claveineludible, por lo que la promesa de donación, en la actualidad - no tiene sustento. El art.1810 requiere la escritura pública, bajo pena de nulidad, para las donaciones de bienesinmuebles forma exigida en este caso “ad solemnitatem” de modo que no cumplida laformalidad no tiene eficacia legal ni constituye un pre contrato en el que las partes seobligan a celebrar el contrato por escritura pública. Para descartar toda posibilidad de dudaal respecto el propio art. 1810 en su segundo párrafo establece en su segundo párrafo queen tales casos no regirá lo dispuesto por el art. 1185, siendo la única excepción admitidapor la ley de donaciones al estado que pueden acreditarse y quedar perfeccionadas comotales con las constancias de las actuaciones administrativas.
La figura exigida por el art. 1.810 es ad solemnitate, o ad solemnitatem absoluto, laescritura pública en estos casos es un requisito de “forma constitutiva” o esencial osolemne o visceral. Forma requerida para la validez del acto de tal modo que sin la formael acto es nulo, el negocio carece de valor. Esta es la forma por excelencia y los contratosque la requieren reciben el nombre de “formales”.
“El carácter solemne de la donación propone proteger al donante, la mala atenciónrespecto del acto que va a realizar y evitarle los perjuicios que le puede resultar de unimpulso reflexivo y generoso". Es natural que la ley cuide de un modo especial transmi-siones de dominio que no son el resultado de una negociación ni un cambio de valores yque importan una amputación líquida del patrimonio del donante, no es lo mismo lapromesa de una donación que la de una compraventa o permuta donde la ley debe suprotección por igual a ambas partes, en tanto en la donación debe proteger principalmenteal autor de ella.
“Carece de legitimación para exigir el cumplimiento de una donación el condonanteno habiéndose presentado al receptor de la misma.”
“Las donaciones del art. 1810 deben ser aceptadas por el donatario en la mismaescritura, si estuviese ausente por otra escritura de aceptación. Mientras la donación nosea aceptada no existe sino una promesa que puede retirarse conforme con las reglas quegobiernan la oferta”.
C. Apel. S. III. - Salta, 20-9-90 - Fl. 460/65.
DONACION: Forma; donaciones al Estado; pueden acreditarse por las constan-cias de las actuaciones administrativas (art. 1810 C.C. reformadopor ley 17.711). Oferta de donación. La aceptación. Donación porMANDATO (art. 1807 inc. 6º C.C. Revocación de la donación;revocación por mandatario; mandato suficiente; actitudes que
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significan revocación (art. 1793 C.C.); derecho del contratante deexigir la exhibición del poder (art. 1938); efectos en caso de nohaberlo hecho.
1) Para la solución del presente asunto debe tenerse en cuenta que el art. 1810 delCód. Civil, reformado por ley 17.711, establece en su última parte que “Las donaciones alEstado podrán acreditarse con las constancias de actuaciones administrativas”; es decir,esas donaciones no requieren forma notarial, resultando suficientes las actuacionesadministrativas para acreditar la donación (SPOTA: “Contratos”, Bs. As., Ediciones,Depalma, 1982, vol. VII, pág. 283; 1975, vol. III, pág. 118, f, y pág. 110 a) BORDA:“Contratos”, Bs. As., Edit. Perrot, 1974, pág. 352/353).
Por tal circunstancia, entonces, las distintas constancias y situaciones ocurridas enel expte. administrativo resultan de vital importancia para desentrañar las vicisitudes dela contratación y su real contenido, como así también la voluntad e intención de loscontratantes.
2) Las donaciones al Estado no están incluidas entre aquellas que requierenescritura pública para su realización o aceptación (art. 1810 y 1811); se pueden acreditarcon las constancias de actuaciones administrativas (art. 1810 in fine), lo que significa quela aceptación puede acreditar de tal forma; y como no se trata de las donacionescomprendidas en el art. 1810 del Cód. Civil, pueden ser aceptadas de cualquier forma, seaexpresa o tácita (BORDA: “Contratos”, Bs. As., Edit. Perrot, 1974, II, pág. 353).
3) La donación de un bien es una situación distinta al desistimiento de una donación;mientras para donar es necesario un “poder especial para el caso, con designación de losbienes determinados que puedan donar” (art. 1807, inc. 6º Cód. Civil), para desistir de unadonación resulta suficiente el poder general de administración de bienes y para comprary vender bienes muebles e inmuebles que detentaba al mandatario; lógicamente, si elmandatario podía adquirir bienes a título oneroso, con mayor razón cabe reconocerlefacultad para adquirirlos a título gratuito, que es lo que implica en cierta manera eldesistimiento o revocación de la donación; y más aún, de conformidad al art. 1792 nisiquiera había llegado a existir donación al no haber existido aceptación por el donatario(SPOTA: “Contratos”; Bs. As., Depalma, 1982, VII, pág. 231 y 260).
Pero aún prescindiendo del desistimiento expreso realizado por el mandatario, debetenerse en cuenta también que de conformidad al art. 1793 del Cód. Civil, antes “que ladonación sea aceptada, el donante puede revocarla expresa o tácitamente, vendiendo,hipotecando, o dando a otro las cosas comprendidas en la donación”; es decir, una de lasformas de revocación se produce “vendiendo” o “dando a otro las cosas comprendidas enla donación” se trata de una de las formas indirectas de manifestación de la voluntad(SPOTA: “Contratos”, 1982, VII, pág., 264, nº 1587).
C. Apel. CC. Salta, Sala III - tomo 1987 - fl. 237 - (Durán -vs- Municipalidad) 13/3/87.
DONACION: Prescripción de la acción del art. 1800 del C.C.
El término de prescripción de la acción por invalidez de la donación del art. 1800 delC.C. es el establecido en la t. 4023 y no el 4030 que trata la nulidad por violencia, dolo,intimidación o falsa causa.
SALA II - CACC- 1986-Fl. 535 (Hinojosa, Manuel vs. Hinojosa, Hugo- Med. Prec.Nulidad de acto Jurídico) 22-10-86.
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DONACION: Cargo contenido en la donación. Naturaleza: es temporario y noperpetuo. Corresponde a los jueces dar cumplida o no la mandasegún las pautas de razonabilidad. VOTO EN DISIDENCIA. Elincumplimiento del cargo determina la revocación de la donación.
En función de su naturaleza el cargo siempre es temporario y nunca puedeconsiderarse perpetuo, sea que el plazo esté fijado por el disponente en el actoconstitutivo, sea que no lo esté y se trate de una manda que no se agote en una ejecuciónúnica si no de cargas que se prolongan en el tiempo o que deben cumplirse de maneracontinuada o reiterada. Corresponde al magistrado judicial dar por cumplida o no la mandasegún las pautas de razonabilidad. Si el donante no ha previsto de modo expreso en el actode la donación que los terrenos donados deben estar totalmente afectados al mataderomunicipal y si éste fue construido y funcionó para beneficio de la población de la ciudadde Salta, se ha cumplido con su deseo traducido en la imposición del cargo. La realizaciónde parte del terreno no significa traicionar la carga, mientras el establecimiento hacumplido la función que le fue destinada (E.D. 111-263).
VOTO EN DISIDENCIA. El cargo no es prestación o precio, sino obligaciónaccesoria y su incumplimiento se convierte en condición resolutoria. Es un hecho futuroe incierto (art. 553). Es un hecho futuro e incierto (art. 553). Al efectivizarse el incumpli-miento, vale decir no hacer o cumplir el cargo, se cumple la condición resolutoria y seresuelve el contrato (art. 554).
C. Apel. CC. Sala IV, tomo IX, fol. 80/98; 27-3-87. cia.
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22.1. MANDATO
Según el art. 1869 C.C. el mandato, como contrato, tiene lugar:
Cuando una parte da a otra, el poder que éstaacepta para representarla, al efecto de ejecutar ensu nombre y por su cuenta, un acto jurídico o unaserie de actos de esa naturaleza.
Es necesario que haya representación del mandato por el mandatario. La idea deque el mandato implica “necesariamente” representación ha sido atacada por la doctrinaque ha marcado la distinción entre ambos conceptos. Puede haber representación sinmandato (representantes legales de los incapaces, curador de los bienes, administradorjudicial de una herencia) y mandato sin representación (caso del mandato oculto).
Se dice que el mandato es simplemente el encargo de realizar ciertos actos jurídicospor cuenta del mandante y aunque “normalmente” esa actuación está acompañada derepresentación, puede ocurrir que no sea así.
Aunque todo esto sea cierto, comparto plenamente la opinión de Borda, en que quizáhaya alguna exageración en la insistencia con que hoy se destaca la diferencia entrerepresentación y mandato.
El mandato es siempre representativo y aún en los casos enlos que no lo es, la gestión que realiza el mandatario debe serde una índole tal que pueda ser objeto de representación, loque pone de relieve la idea de que la representación estásiempre presente en el mandato, sea ostensible u oculto.
Los elementos del contrato son, entonces, dos:
a) Es necesario que haya representación del mandante por el mandatario;
b) Es menester que el mandato tenga por objeto la realización de un actojurídico o de una serie de actos de esa naturaleza.
El mandato no pierde la naturaleza de tal por la circunstancia de que el mandatariose obligue a ciertas prestaciones que no son propiamente actos jurídicos, en tanto esasprestaciones sean accesorias y subordinadas a la principal, que es el acto o los actosjurídicos.
22.1.1. Caracteres
* Es un contrato que no lleva a un fin en sí mismo, sino que se celebra como mediopara la realización de acto o contrato.
UNIDAD XXII
176
* Puede ser oneroso o gratuito (en este último caso será unilateral porque nacenobligaciones sólo para el mandatario).
* A veces debe ser otorgado por escritura pública, pero normalmente es consensual.
El mandato se presume gratuito cuando no se ha pactado que el mandatariopercibe retribución. Se presume oneroso cuando las funciones son conferidas por la ley(representaciones legales) o son trabajos propios de profesión lucrativa o del modo de vivir(abogados, inmobiliarias).
Puede ser expreso o tácito. Será tácito cuando resulte de hechos positivos o deinacción o silencio del mandante (art. 1874).
Puede darse por instrumento público o privado, por cartas o verbalmente; prevé elart. 1.873. En realidad aquí se está haciendo referencia, no al contrato de mandato sinoal acto de apoderamiento, como acto unilateral por el cual, el mandante apodera, da poderal mandatario para que lo represente y la forma como puede dar ese poder, es según loindicado en esta norma.
La aceptación también puede ser expresa o tácita, en el primer supuesto será laresultante de hechos positivos, actos, firmas del mandatario (1875) y en el segundosupuesto, será la resultante de un hecho o del silencio mismo (art. 1876).
El mandato se presume aceptado entre presentes si el poder ha sido entregado sinprotesto (art. 1877).
Por el contrario, entre ausentes, no se presume aceptado sino:
a) Si se ha entregado y recibido sin protesta (art. 1875).
b) Si se ha conferido por carta y relativo no negocios del oficio del mandatario y sí ésteno contestó a las cartas (art. 1878).
Será mandato general si comprende todos los negocios del mandante y especialsi comprende uno o ciertos negocios determinados (1879).
Si es concebido en términos generales sólo comporta los actos de pura administra-ción.
Se aplican las reglas del mandato a las representaciones:
a) Necesarias o públicas de establecimientos de utilidad pública o corporaciones paraadministrar o liquidar sociedades;
b) Por dependientes (como hijos de familia, sirvientes);
c) Por gestores oficioso, procuradores judiciales, albaceas.
Se necesita poder especial para:
* Hacer pagos que no sean de administración;* Aceptar obligaciones y cumplirlas si se ha entregado la cosa;* Hacer novaciones que extinguen obligaciones existentes al tiempo del mandato;* Transigir y comprometer en árbitros (sin extensión tácita del uno al otro);
177
* Prorrogar jurisdicciones;* Renunciar a apelación y a prescripción cumplidas;* Renunciar gratuitamente o remitir, quitar deudas, salvo en caso de falencia del
deudor;* Reconocer hijos naturales;* Otorgar mandato sobre bienes raíces de dominio o cesión de derechos reales, sin
extensión de la venta a la hipoteca y viceversa (el poder para vender no implica queestá facultado a hipotecar y viceversa), sin que se pueda hipotecar por deudasanteriores al contrato o recibir precios a plazo;
* Aceptar herencias, sin que el poder para vender bienes de una herencia impliqueque comprenda el poder para cederla antes de haberla recibido;
* Hacer donaciones (salvo pequeñas gratificaciones a los empleados);* Prestar dinero o tomarlo prestado, salvo para actos de administración y
conservación; fiar, arrendar inmuebles por más de seis años, formar sociedades,constituir depósitos que no sean de administración;
* Prestar servicios gratuitos o como locador;* Reconocer obligaciones anteriores.
El poder especial es limitativo, sin extensión a contratos análogos, aunque seanconsecuencias.
El poder especial para cobrar deudas no comprende el de demandar, recibir otracosa, remitir o quitar.
22.1.2. Objeto
El mandato puede tener por objeto:
a) Todo acto lícito de adquisición, modificación o extinción de derechos.b) Uno o más negocios del interés exclusivo del mandante o de un tercero, del interés
conjunto de mandante y mandatario, del interés conjunto de mandante y tercero, odel interés conjunto de mandatarios y terceros; pero nunca del interés exclusivo delmandatario.
El mandato no puede ser una representación prohibida por el Código y las leyes,como los actos de última voluntad o entre vivos prohibidos (art. 1889).
El objeto del mandato debe ser entonces lícito y posible. Si fuere ilícito, imposible oinmoral, el mandante no tiene acción contra el mandatario por la inejecución; y elmandatario no tiene acción contra el mandante salvo en el caso de ignorancia motivada(art.1892).
22.1.3. Capacidad
El mandato debe ser conferido por persona capaz de administrar si es de adminis-tración y de disponer si es de disposición.
Puede conferirse en el mismo instrumento a varias personas (dos o más) en cuyocaso se juzgará aceptado si no solo aceptó, en caso de no haber sido nombrados paraactuar juntos o bien con prohibición de aceptación separada; o todos juntos; o alternati-vamente (uno en falta de otro por no querer o no poder aceptar o cumplir). O bien, si lagestión ha sido dividida o con facultad de dividirla lo que se supone en casos denombramientos numéricos (con derecho en el orden) no pudiendo el segundo nombradoaceptar sino a falta del primero.
178
El mandatario puede ser:
- Persona capaz de contratar, salvo atribuciones especiales;
- Un incapaz de obligarse y en este caso el mandante está obligado por la ejecuciónrespecto a éste y a terceros.
El mandatario incapaz puede oponer la nulidad del mandato ante el reclamo porrendición de ventas realizada por el mandante quien carece de acción para reclamar le larendición de cuentas, salvo la acción que le compete al mandante sobre lo que se haconvertido en provecho del mandatario, puesto que de lo contrario habría un enriqueci-miento sin causa.
179
a) Complete el siguiente cuadro:
MANDATO
Concepto Elementos Caracteres Objeto
Actividad Nº 22
180
22.1.4. Obligaciones del mandatario
El mandatario, después de la aceptación debe:
* Cumplir, so pena de daños y perjuicios por la ejecución total o parcial;
* Limitarse a sus poderes, sin hacer menos (ni más), según el objeto del mandato;
* Abstenerse de cumplir lo que es manifiestamente dañoso al mandante;
* Dar cuenta y entregar:
- Lo recibido (aunque no se debiese lo recibido al mandante).- Todo lo confiado que no se hubiera dispuesto.- Lo que recibió de terceros.- Las ganancias, los documentos (salvo las cartas e instrucciones particulares que
pueden ser la principal prueba de que actuó dentro de los límites del objeto delmandato);
- Las ganancias ilícitas que resulten de su abuso en un mandato lícito;- Los intereses: de lo que aplicó a su uso propio desde el día del uso, de lo que queda
debiendo desde su constitución en mora;
* Tomar las providencias conservatorias urgentes requeridas si el negocio es de suoficio y lo aceptó, aún con excusa en el encargo (a. 1917).
El mandatario, después de su aceptación:
Puede:
a) Por un acto especial, constituirse garante de la solvencia de los deudores, delas incertidumbres y embarazos del cobro y será principal deudor responsablede casos fortuitos y fuerza mayor (a. 1914).
b) Prestar al interés corriente el dinero que está encargado de tomar prestado (a.1919).
c) Sustituir a otro, respondiendo por la persona sustituida en caso de que no hayarecibido poder para sustituirlo o cuando, teniéndolo, elige un individuo notoria-mente incapaz o insolvente.
d) Revocar la sustitución y debe vigilarla, las relaciones del mandatario con elsustituido serán las mismas que las del mandante con el mandatario.
e) Contratar en nombre propio y así no obliga al mandante respecto a terceros,pero el mandante puede:
- Exigir una subrogación judicial de las acciones que nazcan de los actos.- Ser obligado por los terceros acreedores que ejerciesen los derechos del mandatario
al cumplimiento de los actos (art. 1929).
f) Contratar en nombre del mandante y si hay conformidad con el mandato o queobtuvo ratificación:
- No es responsable con los terceros con los que contrató.- No tiene derechos contra ellos.
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En el caso de duda sobre el nombre con que contrato, será juzgado según lanaturaleza del negocio o el mandato si trajo una ventaja mayor.
El mandatario, después de la aceptación, que ha traspasado sus derechos y noobtuvo ratificación:
* Origina la nulidad del contrato si la parta con quien convino conoce los poderesdados (a. 1931).
* Quedará obligado por pérdidas e intereses si dicha parte no los conoce(1.933).
* Si por escrito se obligó por sí mismo o prometió la ratificación, quedará sóloobligado (a. 1932).
* Será juzgado obligado según los términos del poder y no según los actos (art.1934).
El mandatario es responsable de la pérdida de los valores en dinero aún por casofortuito o fuerza mayor, si no están contenidos en cajas o bolsas cerradas sobre las cualesrecaiga el accidente (art. 1915).
El mandatario imposibilitado de obrar según sus instrucciones no está obligado aconstituirse en agente oficioso, debe únicamente tomar las medidas conservatorias delcaso (art.1916).
Se considerará infiel al mandatario que, teniendo intereses contrapuestos con losdel mandante, de prioridad a los suyos.
No puede comprar directa o indirectamente las cosas que tiene para vender, nivender de lo suyo al mandante.
Tampoco puede vender lo que el mandante le ha ordenado comprar, sin convenioexpreso.
Si estuviere autorizado para dar dinero a interés, tomarlo prestado para sí sinautorización.
Estas prohibiciones surgen del hecho evidente que en tales casos se encuentran encolisión los intereses del mandatario con los del mandante, en cuyo caso se estima queel mandatario daría prioridad a los primeros. No obstante, se entenderá que el negocio esválido si no hay perjuicio para el mandante, es decir, si se trata de un caso -por ej.- dondeel mandatario actuó dentro de los topes que tenía para hacerlo -como sería si tenía quevender entre tal y tal precio y al comprar no se excedió de tales límites.
El mandante no puede, si el mandato es ilícito, demandar las ganancias almandatario.
Tiene una acción directa contra el sustituto si por su culpa fuere responsable dedaños y perjuicios.
Cuando se ha otorgado un mandato a varias personas, ello no origina una presunciónde solidaridad entre ellas puesto que, sin estipulación, su responsabilidad es puramentepersonal.
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Si se ha estipulado la solidaridad, ello origina la responsabilidad de cada uno de ellospor las consecuencias de la inejecución y las faltas, sin responsabilidad por los excesosde los otros (porque ello ya implica que actuaron fuera del mandato en cuyo caso no debenresponder los que solidariamente se obligaron dentro del mandato.
Tratándose de un mandato dado a varias personas conjuntamente, puede originarpor la inejecución daños y perjuicios que se imputarán, a cada uno por su porción viril obien, sólo al que se negó si el contrato estipula que no pueden obrar uno sin el otro.
La ratificación tácita del mandatario resulta de cualquier hecho que impliqueaceptación, o del silencio del mandante si ha sido avisado de lo hecho.
Esta ratificación tácita equivale allanando con efecto retroactivo al día del acto, sinperjuicio de los derechos conferidos a terceros antes de la ratificación por el mandante.
Los terceros no pueden oponer el exceso a la inobservancia del mandato una vezratificado o si se manifestó el deseo de ratificar.
Los terceros con quienes el mandatario quiere contratar a nombre del mandantepueden exigir la producción del instrumento de poder, las cartas e instrucciones relativasal mandato, sin tener en cuenta las instrucciones secretas.
El contrato por escritura pública debe observarse como público si los otorgantes sonrepresentantes por procuradores o representantes necesarios.
El contrato por escritura privada de derecho a exigir el original o una copia auténticapor el contratante.
22.1.5. Obligaciones del Mandante
Los mandantes que constituyen en común un mandato para un negocio en común,no son solidarios, sin estipulación expresa, respecto a terceros pero sí respecto almandatario.
Está considerado como obligado personalmente por todos los actos del mandatario(lícitos) en los límites del poder.
El mandante debe:
* Anticipar al mandatario que lo reclama, lo necesario para la ejecución;
* Reembolsar al mandatario lo que éste ha anticipado con los intereses desdela fecha de entrega, aún si no es favorable el resultado o si hay excesos, si nopuede llegar a demostrar falta o exceso real.
* Liberar al mandatario de las obligaciones que hubiere contraídos en sunombre respecto de terceros para la ejecución y proveerle de lo necesariopara exonerarse;
* Satisfacer con dinero o parte de lo adquirido, al mandatario, la retribución desus servicios (salvo lo establecido para abogados y procuradores judiciales);
* Indemnizarse de las pérdidas que ha sufrido por sus gestiones sin culpa.
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El mandante no debe pagar:
- Retribución a los sustitutos, si no fuese indispensable su intervención;
- Los gastos hechos contra su expresa prohibición, aún si quiere aprovecharse de lasventajas resultantes de ello ocasionados por culpa del mandatario;
- Los gastos hechos aún con orden si el mandatario tuviere conciencia del malresultado;
- Los gastos que han de ser por cuenta el mandatario, según convenio o que pasenlo determinado.
La concurrencia de dos personas sobre el mismo objeto, contratando uno con elmandante, otro con el mandatario:
* Da preferencia al contrato de fecha anterior;
* Origina responsabilidad del mandante al tercero cuyo contrato no subsiste, si elmandatario fue de buena fe;
* Origina responsabilidad del mandatario solo si éste fue de mala fe;
La sustitución del mandatario:
- No autoriza, ni ratificada por el mandante, no lo obliga respecto de terceros por losactos del sustituto.
El mandatario no puede reclamar:
- Personalmente la ejecución de sus obligaciones, ni ser demandado personalmentepara cumplirlas.
Puede:
- Exigir adelantos o el pago de sus gastos antes de rendir cuentas o concluir elmandato;
- Retener los bienes o valores del mandante suficientes para los adelantos, gastos,retribución o comisión.
El perjuicio sufrido por la ejecución del mandato es solo que no habría sufrido elmandatario si no hubiese aceptado el mandato.
Si el mandato se resuelve sin culpa del mandatario o por revocación del mandante,éste debe satisfacer la retribución correspondiente al trabajo hecho; y no puede exigirdevolución de la retribución adelantada.
184
Elabore un cuadro sobre las obligaciones del mandatarioy del mandante.
Actividad Nº 23
185
22.1.6. Cesación del Mandato
El mandato cesa:
* Por cumplimiento del negocio;
* Por expiración del tiempo fijado (art. 1960)
* Respecto al sustituido, por la cesación de los poderes del mandatario (art. 1962).
* Por la revocación, o voluntad del mandante, con obligación al mandatario de devolverel instrumento (art. 1970).
* Por la renuncia del mandatario, con aviso al mandante, salvo daño y perjuicio sinrenuncia en tiempo inoportuno o sin causa suficiente, con obligación de continuar sino hay imposibilidad absoluta hasta que el mandante pueda tomar sus disposicio-nes.
* Por fallecimiento del mandante si los herederos son incapaces (art. 1981) y si soncapaces y el negocio objeto del contrato no debe continuarse después de la muerte;o bien si el negocio comenzado no ofrezca peligro a ser demorado (art. 1980).
* Por fallecimiento del mandatario.
* Por incapacidad total o parcial de mandante o mandatario.
* Por el nombramiento, notificado al mandatario, de su sucesor (desde el avisoaunque fuere sin efecto por fallecimiento del segundo o incapacidad, o nulo por viciode forma del instrumento (art. 1973).
* Por la intervención directa del mandante en el negocio y el hecho de ponerse enrelación con los terceros sin manifestar que no revoca (art. 1972).
Por la revocación de cada uno de los mandantes, si fuesen dos o más, sindependencia de los otros (art. 1974).
No cesa el mandato: por la muerte del mandante si ha sido dado en el interés comúnde éste y del mandatario o en el interés de un tercero (art. 1982).
La cesación respecto al mandatario y a los terceros con que contrató haceindispensable que ellos hayan sabido o podido saberlo para extinguir el mandato (art.1964).
Obliga al mandatario o sus herederos o representantes a continuar por sí o por otroslos negocios empezados que no admiten demora, bajo su responsabilidad, hasta que elmandante o sus sucesores, dispongan sobre ellos.
Si cesa el mandato, el mandante, herederos o representantes:
a) No están obligados por lo hecho si la cesación es conocida por causa imputableal mandatario;
b) Están obligados: - si la cesación es ignorada sin culpa, salvo:
186
* Los derechos del mandante contra los mandatarios de mala fe;
* Voluntad de los terceros y sin reciprocidad contra ellos:
- Por lo hecho, en relación al mandatario y a terceros, ignorando la cesación sin culpa,aunque los terceros lo hubiesen conocido.
El mandante debe estar a las fechas de los actos privados ejecutados, tiene a sucargo la prueba de las fechas antidatadas.
El mandato:
* General, es sólo derogado excepcionalmente por la procuración especial dada aotro mandatario;
* Especial, no es derogado por la procuración general ulterior, salvo si la generalidadcomprende el negocio encargado anteriormente.
* Puede ser irrevocable, siempre que sea para negocios especiales, limitado en eltiempo y en razón del interés legítimo de los contratantes o un tercero, mediantejusta causa podrá revocarse (art. 1977).
* Puede ser irrevocable cuando un socio es administrador de la sociedad por elcontrato social sin justa causa.
* Destinado a cumplirse después de la muerte del mandante es nulo si no tiene valorcomo disposición de última voluntad (art. 1983).
La incapacidad del mandante o del mandatario que hace cesar el mandato, tienelugar siempre que alguno de ellos pierde total o parcialmente el ejercicio de sus derechos(art. 1984).
22.1.7. Mandato Oculto
En el mandato ejercido normalmente, el mandatario actúa a nombre del mandante,pero a veces éste tiene interés en ocultar su interés en el negocio. El mandatario actuará-entonces- a nombre propio simulando adquirir para sí los derechos que en realidadadquiere para su mandante.
Es un recuerdo del que las personas pueden valerse para eludir las prohibicionesque pesan sobre ellas (por ejemplos el tutor respecto a los bienes del pupilo que quierecomprar) o bien para eludir disposiciones fiscales (se adquiere a nombre de un terceropara disimular un aumento patrimoniales) o para hacer posible la adquisición que elpropietario no quiere vender al mandante.
Se trata de una simulación, el acto simulado en los ejemplos anteriores es el contratode compraventa porque se transmiten derecho a personas interpuestas que no son lasverdaderas destinatarias de esos derechos, sólo que la simulación no es urdida en estoscasos para engañar a terceros sino entre una de las partes y un tercero para engañar ala otra parte.
Son aplicables las reglas generales sobre simulación: el empleo de testaferro serálícito o ilícito según que la simulación tenga o no por destino burlar la ley perjudicar aterceros; en los ejs. anteriores, es ilícita en los dos primeros casos y lícita en el último.
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El mandatario actúa a nombre propio, respecto del tercero él es el único responsablepor las obligaciones contraídas -en principio- (el contrato se supone celebrado en suinterés y no podrá eludir las obligaciones contraídas). Si el tercero se entera después quequien contrató con él lo hizo por mandato de otro, podrá reclamar al mandante elcumplimiento de sus obligaciones por vía de la acción subrogatoria.
El mandante, también puede accionar contra el tercero por incumplimiento delcontrato por vía de la acción subrogatoria.
No obstante, aún cuando lo diga la ley, en realidad no es acción subrogatoria puestoque para que se de el supuesto de la acción oblicua no es acreedor el mandante queacciona contra el tercero ni el tercero que acciona contra el mandante, pero hay quereconocer que la acción no es directa sino indirecta y establecida a través de una personainterpuesta.
En el mandato representativo el mandatario queda eliminado de la relación contrac-tual, mientras que en el oculto permanente vivo en ella.
Las partes en esta relación triangular se encuentran en la siguiente situación:
a) El mandante tiene acción contra el mandatario por cumplimiento de contrato,rendición de cuentas, daños y perjuicios, etc. como si se tratara de un mandatorepresentativo u sostenible y tiene además, contra el tercero por cumplimiento decontrato, acción indirecta.
b) El mandatario tiene acción contra el mandante para obligarlo a que lo libere de lasobligaciones contraídas por él (art. 1951) y para que cumpla las obligacionesderivadas del mandato representativo; y contra el mandatario y (probado el mandatooculto) contra el mandante.
188
a) Enumere las causas de cesación del mandato.
b) Elabore un ejemplo concreto de mandato oculto.
Actividad Nº 24
189
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23.1. FIANZA
Según el art. 1980 habrá fianza.
Cuando una de las partes se hubiere obligadoaccesoriamente por un tercero y el acreedor deese tercero aceptase su obligación accesoria.
De donde surge que la fianza es un contrato, pues exige acuerdo de voluntades entreel fiador y el acreedor, cuyo crédito es garantizado. No se requiere, en cambio, elconsentimiento del deudor afianzado, aunque él es -por lo común- el principal interesadoen la fianza, ya que sin ella la otra parte no se avendrá a contratar, y no interesa suconsentimiento ni su misma oposición, porque la relación obligatoria se establece entrefiador y acreedor.
23.1.1. Promesa de fianza
Según los dicho, el art. 1986 exige para la fianza consentimiento del fiador y elacreedor, pero a continuación el art. 1987 agrega que también puede constituirse la fianzacomo acto unilateral, antes de que sea aceptada por el acreedor. Esta aparentecontradicción -criticada por gran parte de la doctrina- es explicada por Acuña Anzorenarecurriendo a la fuente que es Freitas quien, luego de definir a la fianza contractual (art.3285 del Esboco), agrega en el artículo siguiente que habrá fianza unilateral antes de suaceptación por el acreedor, cuando fuere “legal o judicial”.
Así la idea queda aclarada:
La fianza requiere siempre el consentimiento del acreedor, amenos que fuere legal o judicial, en cuyo caso el consenti-miento del acreedor es innecesario.
En consecuencia, ¿qué valor tiene la promesa de fianza? Si es unilateral tiene elvalor de cualquier promesa de contrato, revocable en tanto no haya sido aceptada, salvoque quien la formule se haya comprometido a mantenerla durante un tiempo determinado.
23.1.2. Caracteres
* Es normalmente unilateral y gratuito, sólo crea obligaciones para el fiador;
* Es accesorio, pues supone la existencia de una obligación principal, a la cual estásubordinada la del fiador;
* Genera una obligación subsidiaria que sólo puede hacerse efectiva cuando se hahecho infructuosamente excusión de los bienes del deudor principal, salvo que elfiador haya renunciado a este beneficio (no confundir este carácter con el anteriorpuesto que la accesoriedad se da siempre aún cuando se haya obligado solidaria-mente con el deudor principal, en cuyo no tiene el beneficio de excusión por lo quesu obligación dejará de ser subsidiaria);
UNIDAD XXIII
192
* Es consensual, no está tampoco sujeto a formas (art. 2006).
Comparación con otros institutos jurídicos:
a) Con la delegación imperfecta: hay delegación imperfecta (delegación deduda) cuando una persona asume la deuda de otra que no es liberada por el acreedor (art.814). La distinción es clara porque el acreedor podrá demandar el cumplimiento al queasumió la deuda de otro sin necesidad de hacer excusión de los bienes de ése.
b) Con la obligación solidaria: La fianza es una obligación accesoria ysubsidiaria, establecida como garantía de la principal, la obligación solidaria, aunquefrecuentemente funciona en el plano económico como garantía, es directa y principalrespecto de todos los obligados (art. 699).
c) Con las cartas de recomendación: Las cartas de recomendación en las quese asegura la probidad y solvencia de alguien, no constituyen fianza (art. 2008), ni hacenrecaer sobre el recomendante ninguna responsabilidad a menos que éste hubiera dadode mala fe afirmando falsamente la solvencia del recomendado, en cuyo caso responderápor los daños que de la insolvencia resulten al destinatario que hizo fe en la recomenda-ción (art. 2009). La mala fe del recomendante consiste en el conocimiento de la insolvenciay debe ser probado por quien lo alega. El recomendante siempre podrá eludir laresponsabilidad probando que no fue su recomendación la que indujo al destinatario acontratar con su recomendado, o que la insolvencia de ésta sobrevino después de lasuscripción de la carta.
23.1.3. Elementos del contrato
Capacidad: Según el art. 2.011 tienen capacidad para obligarse como fiadorestodos los que son capaces para contratar empréstitos. La crítica principal que se le hacees que no hay en el código ninguna norma que hable de la capacidad para contratarempréstitos, por lo que la remisión resulta innecesaria e inútil. Además, no es cierto quetodos los que pueden contratar empréstitos pueden ser fiadores, ya que los menores,sean o no emancipados y los administradores de las corporaciones pueden contratarempréstitos pero no ser fiadores.
Como principio general hay que señalar que para otorgar fianzas basta la capacidadpara contratar, sujeto a las excepciones contenidas en el art. 2.011 según el cual, nopueden ser fiadores:
a) Los menores emancipados, aunque tengan licencia judicial y aunque la fianzano exceda de quinientos pesos (prohibición rigurosa);
b) Los administradores de bienes de corporaciones en nombre de las personasjurídicas que representan (se alude a las personas jurídicas de derechopúblico y a los establecimientos de utilidad pública; es decir a las que nopersiguen un propósito de lucro sino solo de bien común. En cambio laspersonas jurídicas y sociedades lucrativa pueden prestar fianzas);
c) Los tutores, curadores y todo representante necesario en nombre de susrepresentantes, aunque sean autorizados por el juez;
d) Los administradores de sociedades, si no tuvieren poderes especiales (dedonde se deduce que las sociedades pueden ser fiadores, sólo que susadministradores no pueden prestar fianzas a su nombre sin poderes especiales);
193
e) Los mandatarios a nombre de sus constituyentes si no tuvieren poderesespeciales;
f) Los que profesan ordenes religiosas, a no ser por sus iglesias, por otrosclérigos o por personas desvalidas.
Según Borda esta enumeración resulta innecesaria puesto que hubiera bastado consentar el principio general de que no pueden prestar fianzas quienes no pueden hacerdonaciones.
Uno de los cónyuges puede ser fiador de las obligaciones contraídas por el otro,porque el contrato de fianza se concreta entre el cónyuge y el tercer acreedor.
Un socio puede afianzar la sociedad de que forma parte y recíprocamente.
23.1.4. Objeto
En principio todas las obligaciones pueden ser afianzadas sean civiles o naturales,accesorias o principales, deriven de un contrato, de la ley o de un hecho ilícito, cualquierasea el acreedor y deudor y aunque el acreedor sea persona incierta. No interesa que ladeuda sea de valor determinado indeterminado, líquido o ilíquido, inmediatamenteexigible o a plazo, o condicional, finalmente tampoco importa la forma del acto principal.Esta regla amplia requiere de precisiones:
a) Obligaciones futuras: la fianza puede ser otorgada en garantía de unaobligación futura (art. 1988) y en ese caso, el fiador puede comprometerse hasta una ciertacantidad o ilimitadamente por el total de la obligación que eventualmente resulte,cualquiera sea su monto. Pero si bien el crédito futuro puede ser incierto y de cantidadindeterminada, la fianza debe tener siempre un objeto determinado, debe constarclaramente cuál es la obligación que se garantiza (art. 1989).
El deudor de obligaciones futuras puede retractar la fianza mientras no haya nacidola obligación principal (art. 1990), sin perjuicio de que es responsable ante el tercero quecontrató con el afianzado ignorando la retractación.
b) Obligaciones nacidas de un hecho ilícito: según el art. 1993 pueden afianzarseinclusive las obligaciones cuya causa sea un hecho ilícito. Por ej. si como consecuenciade un delito o cuasidelito se condena al culpable al pago de una suma de dinero a la víctima.Caso diferente de que pretende afianzarse obligaciones que “eventualmente” pudierasurgir de un hecho ilícito futuro, en que según la opinión mayoritaria ese contrato sería nulo(Según Borda habrá que distinguir el caso de obligaciones derivadas de delitos civiles queno son afianzables porque no se puede legitimar un contrato condicionado a la realizaciónde un delito; pero no se ven razones morales ni legales serias para negar validez alafianzamiento de las obligaciones que pudieran nacer de un cuasi-delito).
23.1.5. Prestaciones que pueden afianzarse
- Obligaciones de dar sumas de dinero;
- Obligaciones de entregar cosas ciertas o inciertas;
- Obligaciones de hacer o no hacer (art. 1.992).
194
La fianza no puede tener por objeto una prestación diferente de la que forma la materiade la obligación principal (art. 1991) (así: por ej., si el deudor se obligó a pagar una sumade dinero, no puede el garante comprometerse a entregar una cosa cierta en caso deincumplimiento del deudor, en tal caso habrá un contrato innominado pero no una fianza.Sin embargo, cuando la obligación principal consistiere en entregar cosas ciertas o enhechos del deudor, la obligación del fiador se limitará a satisfacer los daños y perjuicios quederiven de la inejecución de la obligación (art. 1992); lo que no implica contradicción conel principio sentado por el art. 1191 sino que se compromete a pagar los mismos daños yperjuicios que debe el deudor para caso de incumplimiento).
23.1.6. Nulidad de la obligación principal
Como la fianza exige el sustento de una obligación principal válida, si éste carece devalidez la fianza también.
Se reputará nula si la obligación principal es inexistente o está extinguida o el contratodel que deriva es nulo, o ha sido ya anulado. Será anulable si la obligación principal derivade un acto anulable (aplicación del principio de accesoriedad).
La obligación principal señala el límite máximo de la fianza, el fiador puede obligarsea menos pero no a más que el deudor principal (art. 1995). Si se hubiere obligado a mássu obligación queda reducida a dicho máximo.
23.1.7. Forma y prueba
Según el art. 2.006 la fianza puede contratarse en cualquier forma: verbalmente, porescritura pública o privada, pero si fuere negada en juicio sólo podrá ser probada porescrito.
23.1.8. Clases de fianza
Cuando la fianza es resultante de la libre contratación de las partes se llama fianzaconvencional, cuando es impuesta por la ley, es fianza legal, donde la aceptación del fiadorno corresponde al acreedor sino al juez.
Fianza convencional: puede ser simple o solidaria. En la simple (típica) el fiadorgoza de los beneficios de excusión y, si existen varios fiadores, de división de la deudaentre ellos (art. 2024). Pero si el fiador asume la garantía con carácter solidario quedaprivado de dichos beneficios.
La fianza es solidaria (el principio es que es simple salvo los supuestos que enunciael art. 2003).
a) Cuando se estipulare así en el contrato, debiendo ser clara la estipulación, encaso de duda se presume que es simple;
b) Cuando el fiador renuncia al beneficio de excusión;
c) Cuando el acreedor fuere la hacienda nacional o provincial.
195
Fiador principal pagador: si el fiador se ha obligado como principal pagador, se loreputa deudor solidario y se le aplican las disposiciones relativas a los codeudoressolidarios (art. 2005).
La obligación del fiador ya deja de ser accesoria, se establece un vínculo directoentre fiador y acreedor con entera independencia del que vincula a éste con el deudorprincipal.
Fianza legal y judicial: no se trata de dos categorías diferentes, una impuesta porla ley u otra por los jueces, (éstos no podrían imponerla sino fundados en la ley) se trata-en realidad- de denominaciones distintas de una misma cosa.
Es el caso, por ej. de la contracautela o sea, la garantía (que puede ser real opersonal) que exigen los jueces para hacer lugar a medidas precautorias como embargo,inhibición, etc. El fiador es siempre voluntario, la ley no exige jamás que alguien preste supropia fianza contra su voluntad, la exigencia se refiere al deudor a quien le impone elofrecimiento de un fiador que se presta voluntariamente a servir de garantía y cuyaaceptación corresponde al juez, no al acreedor.
Si la fianza es legal o judicial el fiador debe estar domiciliado en el lugar delcumplimiento de la obligación principal, (art. 1998) debe tener bienes raíces conocidos ogozar de un crédito indisputable de fortuna.
Fianza civil y comercial: la fianza será civil o comercial según sea la obligaciónprincipal (art. 478 C. Com.). Es una aplicación al principio de que lo accesorio tiene lanaturaleza jurídica de lo principal.
La distinción es importante en tanto la fianza comercial tiene siempre caráctersolitario, de moto tal que el fiador no tiene los beneficios de excusión y división.
196
a) Complete el siguiente cuadro:
FIANZA
Concepto Caracteres Elementos Objeto Nulidad
b) Elabore un cuadro sinóptico con las clases de fianza.
Actividad Nº 25
197
23.1.9. Efectos de la fianza
Entre el fiador y el acreedor:
El fiador:
* No puede:
- Ser reconvenido por más que lo insoluto, si la excusión no alcanzó sino a un pagoparcial que debe siempre aceptar el acreedor (art. 2017).
- Ser compelido a pagar sin excusión de todos los bienes del deudor.
* No tiene el beneficio de excusión:
- Si lo ha renunciado expresamente, si es solidario, si se obliga como principalpagador (art.2013).
- Si es heredero del principal deudor, si el deudor ha quebrado o está ausente alcumplimiento;
- Si es fiador judicial o si el deudor no puede ser demandado dentro de la República,
- Si se trata de obligaciones puramente naturales o deudas a la hacienda provincialo nacional.
- Si los bienes del deudor estuvieran fuera de la jurisdicción del juez, estuvieranembargados por otro acreedor o sometidos a otro juicio.
* Aún reconvenido:
- Puede requerir al acreedor que proceda contra el deudor principal desde laexigibilidad;
- No es responsable de la insolvencia sobrevenida durante el retardo en hacerlo (art.2015).
- Que garante la deuda de uno o varios deudores principales solidarios, si esreconvenido puede pedir que se rematen los bienes de todos:
* Del fiador goza de la excusión tanto contra el fiador como contra el deudorprincipal (art. 2019).
* Solidario con el deudor, puede oponer todas la excepciones propias y lasque puede oponer el deudor en la fianza simple, salvo su incapacidad (art.2020).
* Puede oponer en su nombre personal:
- Todas las excepciones del deudor, aún contra la voluntad de éste;
- La prescripción, la liberación, la nulidad o la rescisión aún renunciadas por eldeudor;
198
- Las excepciones juzgadas en las instancias en que no hubiese intervenido (art.2023).
* Puede intervenir en las instancias entre el acreedor y el deudor, sobre laexistencia o validez de la obligación.
La división de la fianza se produce por partes iguales como de las obligacionesmancomunadas entre los varios fiadores no solidarios (art. 2024).
Entre el deudor y el fiador:
El fiador:
* Puede: - pedir al deudor la exoneración de la fianza después de cinco años, salvosi la obligación principal no puede concluirse en un tiempo determinado o si tieneun plazo mayor;
- Se admitido preventivamente en el pasivo concursado si quebrase el deudor antesdel pago de lo afianzado;
- Repetir lo pagado contra el deudor, aunque no hubiese sido demandado o no lohubiese puesto en su conocimiento, si del pagano resulta ningún perjuicio al deudor(art. 2036).
* De muchos deudores solidarios: puede repetir de cada uno la totalidad de lopagado;
* De uno de los deudores solidarios: queda subrogado en el todo pero no puede pedira los otros sino lo que en su caso correspondiese repetir contra ellos al deudorafianzado (art. 2032).
* Quien se ha obligado en contra de la voluntad expresa del deudor puede pedir elembargo de los bienes del deudor o la exoneración de la fianza (art. 2027):
- Si fuese judicialmente demandado en pago;- Si vencida la deuda, el deudor no ha pagado;- Si desaparecen sus bienes o emprende negocios peligrosos;- Si diese sus bienes en seguridad de otras obligaciones;- Si quisiere ausentarse de la República sin dejar bienes raíces libres suficientes (art.
2026).
* Quien paga:
- La deuda afianzada, aún siendo obligado contra la voluntad del deudor essubrogado en todos los derechos, acciones, privilegios y garantías anteriores entodos los derechos, acciones, privilegios y garantías anteriores o posteriores a lafianza del acreedor contra el deudor, sin necesidad de cesión (art. 2029), y puedeexigir todo lo pagado en principal, intereses, costas y los intereses legales desde elpago, así como indemnización de todo perjuicio (art. 2030).
- Sin el consentimiento del deudor, y si éste, por ignorancia, pagase también, no tieneacción contra el deudor y sólo recurso contra el acreedor (art. 2033).
- Antes del vencimiento, no puede cobrar la deuda sino después del plazo.
199
- Sin dar conocimiento al deudor, es impugnable por él con todas las excepcionesválidas contra el acreedor.
- No puede exigir del deudor el reembolso de lo pagado:
* Si no opusiese todas las excepciones que las personas que conoció a favor deldeudor (art. 2034).
* Si no produjere las pruebas y no interpusiese los recursos.
* Sin ser demandado y sin avisar al deudor, no puede repetir lo pagado, si el deudorprobare que, al tiempo del pago, tenía excepciones para extinguir la deuda (art.2035).
Entre los cofiadores:
El cofiador quien paga:
* La deuda: queda subrogada en las acciones del acreedor contra los otros paracobrar la parte que a cada uno corresponde.
* Más de lo que le corresponda: es subrogado por el exceso y puede exigir una parteproporcional de cada uno (art. 2038).
* Puede ser impugnado con los otros:
- Con las acciones que el acreedor podía oponer al deudor principal.
- Pero no con la que fuesen meramente personales a éste (art. 2039) o al fiador quepaga contra el acreedor (art. 2040).
El subfiador, en caso de insolvencia de un fiador, queda responsable a los otroscofiadores como lo estaba el fiador (art. 2041).
23.1.10. Extinción de la fianza
La fianza se extingue:
* Por la extinción de la obligación principal y por las mismas causas que paralas obligaciones principales y accesorias;
* Cuando la subrogación a los derechos del acreedor se ha hecho imposible porun hecho positivo o por negligencia del acreedor (art. 2043) pero sólo respectoa las seguridades constituidas antes de la fianza y en el mismo acto y no a lasulteriores (art. 2044) y si la imposibilidad ha sido parcial, el fiador sólo quedalibre proporcionalmente a esa parte (art. 2045).
* Por la prórroga de plazo acordada por el acreedor sin consentimiento del fiador(art. 2047).
* Por la novación de la obligación entre acreedor y deudor aún con reserva dela fianza.
200
* Por la renuncia gratuita u onerosa del acreedor a favor del deudor principal, sila renuncia no está hecha en acuerdo de acreedores con rescisión de la deuday aún sin reserva expresa de los acreedores (art. 2049).
* Por aceptar en pago, el acreedor otra cosa que lo debido, aunque lo pierda porevicción ulterior (art. 2050).
La fianza no se extingue: ni de las hipotecas y seguridades por la reunión en unasola persona de la calidad de deudor y fiador (art. 2048).
201
a) Enumere los efectos de la fianza.
b) ¿Cuáles son las principales causas de extinción de lafianza?
Actividad Nº 26
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24.1. CONTRATOS ALEATORIOS
Los contratos son aleatorios cuando su resultado dependepor una parte o ambas de un acontecimiento incierto (art.2051).
No son demandables en justicia, salvo los ejercicios de fuerza, corridas o análogos,pero éstos originan deudas moderables para los juegos (arts. 2055-2056), (destrezafísica).
No producen deudas compensables ni novables de una obligación civil eficaz (arts.2057).
No son aleatorios si son deudas contraídas para procurar los medios de jugar oapostar.
Hay juego cuando dos o más personas se obligan a pagar al que gane(ganante) dinero o cosa determinada (art. 2052).
Hay apuesta cuando personas de opinión contraria sobre una cosa, convienenen que la persona cuya opinión prevalece recibirá dinero u otra cosa (art. 2053).
La obligación aleatoria puede excepcionarse por imposibilidad de compensarla onovarla con obligación civil eficaz y admite toda prueba (art. 2058). Con título a la orden,debe abonarse al portador de buena fe, salvo repetición contra el beneficio (art. 2059).
Surge que el juego requiere la participación personal en los ejercicios de destrezafísica o mental, sobre cuyo resultado se arriesga una postura; la apuesta -en cambio-recae sobre hecho o circunstancias que son extrañas a los contratantes, como ocurrecuando los espectadores apuestan sobre el resultado de un partido de fútbol.
Otros encuentran la distinción en el motivo que inspira a las partes; la apuesta tiendea robustecer una afirmación, el juego tiene por objeto una distracción o una ganancia.
Para Furno, el juego en sí mismo es un concepto ajeno al derecho, consiste en unpasatiempo, una competencia, una emulación, una satisfacción del apetito de culturafísica, lo que carece de interés para el derecho, que sí se interesa, en la apuesta quealgunas veces acompaña al juego.
En realidad, es una disquisición inútil porque en todo el mundo, juego y apuestatienen un régimen jurídico común, están sujetos a idénticas normas legales.
Por ello, la definición será común señalando que habrá apuestas o juego cuando una delas partes promete a otra una prestación si las circunstancias aleatorias que intervienenno le son favorables (Borda).
La ley tiene respecto al juego, una política compleja y hasta contradictoria:
a) Algún tipo de apuestas (las que derivan de los juegos tutelados) originanobligaciones similares a las nacidas de cualquier otro contrato, el vencedor puededemandar judicialmente el pago de la apuesta;
UNIDAD XXIV
206
b) Otras, no confieren acción al vencedor (obligación natural) pero pagada laapuesta no se puede demandar su repetición (juegos no prohibidos).
c) La ley guarda cierta severidad con los juegos de azar (lotería, ruleta, etc.)declarando punibles a los dueños y empleados de casas de juego. Pero el Estado explotaél mismo el juego abriendo casinos.
El tercero que hizo adelantos a los jugadores puede demandar al jugador, aún sipierde, salvo si el prestamista participa en el riesgo.
El tercero que ha recibido mandato de pagar sumas pérdidas en el juego o apuesta,puede exigir del mandante reembolso (art. 1061).
El tercero que paga sin mandato una deuda de juego o apuesta no tiene accióncontra el deudor (art. 2062).
El tercero que ha recibido mandato de jugar por cuenta del mandante no puede exigirel reembolso.
El jugador que pagó voluntariamente deudas de juego o apuesta no puede repetirlo pagado, aún en los juegos prohibidos (art. 2063) salvo, si hubo dolo o fraude del ganante(art. 2064) certeza de ganar o artificio (art. 2065).
El dolo del que perdió no se toma en cuenta (art. 2066).
Los representantes del jugador incapaz de efectuar pago válido, pueden repetir lopagado de los ganantes y de los dueños de casas de juego solidariamente (art. 2067).
La suerte para dividir cosas comunes o terminar cuestiones no es juego (art. 2068)pero es contrato aleatorio si a ella se recurre como apuesta o juego (art. 2054).
Las loterías o rifas son regidas por reglamentos especiales.
24.2. RENTA VITALICIA
En su forma onerosa típica, el contrato de renta vitalicia:
Obliga a una de las partes a entregar a otra, un capital (dineroo bienes muebles o inmuebles) a cambio de lo cual, éstaasume el compromiso de pagarle una renta de por vida.
Nada se opone a la constitución de renta gratuita en cuyo caso se configura unadonación (art. 1810, inc. 2).
24.2.1. Contrato oneroso de renta vitalicia
De acuerdo con lo dicho precedentemente, el contrato de renta vitalicia en su versiónonerosa, requiere de los siguientes requisitos:
a) Entrega de un capital por el deudor de la renta al acreedor (art. 2070) seadinero, bienes muebles o inmuebles. Se entrega en propiedad de modo que hay unatransferencia de dominio en favor del deudor de la renta.
207
b) El pago de una renta vitalicia, normalmente se paga a la persona que entregóel capital, pero nada se opone que el beneficiario sea un tercero (art. 2072).
En su versión típica la renta está referida a la vida del beneficiario, pero puede estarlotambién a la vida del deudor y aún a la de un tercero.
Aún cuando el art. 2070 habla de renta anual es lícito pactar una renta mensual,trimestral, etc.
24.2.2. Caracteres
* Oneroso* Bilateral* Aleatorio* De tracto sucesivo real formal (requiere escritura pública)
24.2.3. Distinción con otros contratos
a) Con la obligación por alimentos: en este caso normalmente es una obligaciónex lege, pero puede ser un contrato de alimentos de todos modos, este contrato dealimentos subsisten mientras subsista la necesidad del alimentado, mientras que elcontrato de renta vitalicia no se vincula al estado de fortuna del acreedor de la renta.
b) Con el seguro de vida: en la renta vitalicia el acreedor entrega un capital a cambiode una renta ad vitam; en el seguro, el asegurado entrega de por vida, o hasta cumplirdeterminados años, una cierta prima o cuota, a cambio de lo cual el asegurador secompromete a pagar a las personas designadas en el contrato, un cierto capital cuandoel asegurado fallezca (o a pagarlo al asegurado después de transcurrido cierto número deaños sin que se produzca el deceso).
c) Con la donación con cargo: una es una liberalidad mientras que la otra es unacto oneroso.
24.2.4. Capacidad
Si el capital consistiese es una suma de dinero, el que la entrega debe tenercapacidad para prestar dinero y el que se obliga a la renta, debe tener capacidad paracontratar préstamos. Si fueran bienes, el que la entrega debe tener capacidad para vendery el que la recibe y promete la renta, capacidad para comprar.
24.2.5. En favor de quien puede constituirse la renta
Ordinariamente se constituye a favor de la parte contratante que entrega el capital,pero nada se opone a que el beneficiario sea un tercero o que lo sean varias personas.
Renta constituida en favor de un tercero: las relaciones entre la parte que entregóel capital y el beneficiario, se rigen por las normas de los actos gratuitos, pero las relacionesentre el constituyente y el deudor de la renta, tienen el carácter de contrato oneroso, porlo que el acto no está sujeto a las formalidades extrínsecas de las donaciones.
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El tercero beneficiario puede ser incapaz, puede ser que el tercero beneficiario nopueda recibir liberalidades del constituyente de la renta (como ocurre entre cónyuges) nopor ello, el contrato es nulo, ni puede negarse el deudor a pagar la renta, sino que debehacerlo a favor del que la constituyó o sus herederos, hasta el momento prescripto en elcontrato para su extinción. Igual solución cabe cuando el beneficiario se niega a aceptarla renta.
Puede ser que el contrato de renta designe varios beneficiarios; salvo estipulaciónen contrario debe entenderse que son simultáneos y no sucesivos. Si la renta seconstituye sucesivamente, el segundo beneficiario la recibirá al fallecimiento del primero,el tercero a la muerte del segundo, y así sucesivamente, según el orden designado en elcontrato.
En el supuesto que los beneficiarios sean simultáneos, la renta se divide entre ellospor partes iguales, si el contrato no estableciera otra proporción.
Si alguno de los beneficiarios muere, la renta cesa en la proporción que correspondíaal fallecido, salvo que el contrato establezca el derecho de acrecer.
La vida contemplada en el contrato, es ordinariamente la del beneficiario de la rentay así debe interpretarse el contrato que no tenga disposición expresa al respecto.
Es de ningún efecto, el contrato, cuando la persona cuya vida sirvió de base parafijar la duración del contrato, no existía al día de su formación (art. 2078).
Asimismo, es nula la renta vitalicia cuando la persona cuya vida ha sido la base delcontrato, estaba atacada en el momento de su otorgamiento de una enfermedad de la quefalleciere dentro de los 30 días siguientes, aunque las partes hayan tenido conocimientode la enfermedad (art. 2.078).
La renta debe convenirse en dinero y si el contrato fijase frutos naturales o enservicios, será siempre pagadero en dinero, (art. 2074) o sea que la fijación de la renta deotra manera, no genera la nulidad del contrato sino que autoriza al deudor a convertir sudeuda en dinero.
La fijación de la renta es libre, sin perjuicio de lo cual, si fuere claro que bajo laapariencia de renta vitalicia se esconde un préstamo usuario, los tribunales puedendeclarar simulado el contrato y aplicar las reglas relativas al mutuo.
Según el art. 2076 la renta alimentaria no es empeñable ni embargable.
Puede constituirse la renta en cabeza de cualquier persona y creada a favor demuchos conjunta o sucesivamente.
La renta se adquiere por días de vida de la cabeza indicada y cesa por muerte, yqueda adquirido el pago adelantado íntegro si ha sido estipulado (art. 2081).
La renta se extingue por la muerte de la persona en cuya cabeza se constituye (art.2083).
El deudor está obligado a dar las seguridades prometidas a conservarlas so penade resolución y restitución y a pagar en el tiempo fijado (arts. 2090-2087).
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El acreedor debe justificar la existencia de la cabeza indicada por cualquier prueba(art. 2082) y no puede pedir resolución por falta de pago si no hubo pacto comisorio (art.2088).
Contrato gratuito de renta vitalicia: le son aplicables por analogía las reglasrelativas a la renta onerosa, al no estar reglamentado en el Código el contrato gratuito derenta vitalicia.
Capacidad: necesita el deudor de este contrato la capacidad para donar y elacreedor la capacidad para recibir donaciones.
Forma: se requiere la escritura pública con carácter solemne.
El contrato es puramente consensual no siendo aplicable el art. 2071, por el quese estipula que el contrato no queda concluido sino por la entrega del capital, puesto queen esta hipótesis no hay tal entrega.
No juegan tampoco las garantías ofrecidas, puesto que difícilmente el autor de unaliberalidad prometa garantías de cumplimiento de su promesa a más, de que en todo casocarecería de sentido reconocer el acreedor el derecho a demandar la resolución delcontrato, derecho de cuyo ejercicio sería él el único perjudicado.
Tampoco juega la nulidad del art. 2078.
Esta renta queda sometida a las acciones de reducción y colación por tratarse deuna liberalidad.
Por su parte, la acción revocatoria de un contrato gratuito de renta vitalicia no exigela prueba del conocimiento por el acreedor de la insolvencia del deudor.
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a) Investigue la política nacional sobre los juegos de azar.
b) En un ejemplo concreto de renta vitalicia señale suselementos y caracteres.
Actividad Nº 27
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25.1. DEPOSITO
Hay muchos contratos donde se obliga a una de las partes a aguardar y conservarla cosa de otro, pero en todos esos casos, la obligación de guarda es accesoria de otraprincipal. En el contrato de depósito la finalidad esencial es precisamente la guarda de lacosa, habrá -por lo tanto- depósito cuando:
Una de las partes entrega a otra una cosa con lasola finalidad de custodiarla hasta que aquella lareclame.
Las cosas objeto del depósito puede ser mueble o inmueble. Dice el art. 2182 queel depósito tiene lugar cuando hay una obligación de guardar y restituir idéntica cosamueble o inmueble.
25.1.1. Caracteres del contrato
a) Es en principio gratuito, pero puede ser oneroso si las partes así lo convienen.
La no muy clara redacción del art. 2183 al decir: “una remuneración espontáneamen-te ofrecida por el depositante al depositario o la concesión a éste del uso de la cosa alcelebrar el contrato, o después de celebrado, no quita el depósito el carácter de gratuito”,debe interpretarse en el sentido de destacar que el depósito es por naturaleza gratuito yque las obligaciones del depositario no varían (aún cuando ello no sea del todo exacto)porque se le haya prometido alguna remuneración.
b) Siendo gratuito es también Unilateral, ya que las obligaciones recaenúnicamente sobre el depositario que debe cuidar de la cosa y luego restituirla aldepositante (si bien el depositante debe restituirle los gastos, si los hubo, tal obligación esmeramente eventual). Será Bilateral si tiene carácter oneroso.
c) Es un contrato Real que no queda concluido sino con la entrega de la cosa.
d) Es un Acto de Confianza del depositante en el depositario. Carácter éste, queestá en la raíz del contrato y gobierna sus efectos de manera permanente.
25.1.2. Diferencias con otros contratos
* Con el préstamo de uso o comodato: En el comodato la cosa se entrega paraque la use el comodatario, tiene que cuidarla, pero lo esencial, es el uso; la diferencia sehace más borrosa cuando el depositante autoriza al depositario al uso de la cosa que leva a guardar. De todos modos, el depósito tiene, principalmente, en mora, el interés deldepositante y el comodato tiene en mira el interés del comodatario. El comodato esnecesariamente gratuito, el depósito puede ser oneroso. El depositario puede ser obligadoa devolver la cosa en cualquier momento, en el comodato se debe esperar el tiempoacordado en el contrato, salvo que el comodante funde su necesidad de reintegro en unacausa urgente e imprevista.
UNIDAD XXV
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* Con el mutuo o préstamo de consumo: En este caso la diferencia es más clara,en el mutuo la transferencia de la cosa lleva envuelta la transferencia de la propiedad alpropietario, en tanto, que el depositante conserva intacto el dominio. Sin embargo, estadiferencia tajante desaparece en el depósito irregular puesto que allí el depositarioadquiere el dominio y debe restituir una cosa equivalente. No obstante, hay otrasdiferencias, ya que el depósito se celebra principalmente en interés del depositante y elpréstamo principalmente en interés del prestatario; en el depósito, el que paga laretribución (siendo oneroso) es el que entrega la cosa, mientras que en el mutuo (tambiénoneroso) el que paga, es el que recibe la cosa; el depositante puede exigir en cualquiermomento la devolución de la cosa, mientras que el prestamista debe someterse a losplazos estipulados.
25.1.3. Promesa de depósito
Siendo el depósito un contrato real (art. 2180) que se perfecciona sólo con la entregade la cosa y atento que nada impide a las partes que se prometan la entrega de una cosaen depósito, por cuanto juega aquí la voluntad de las partes, plenamente autónoma paraobligarse en término lícito; formalizada una promesa de depósito ésta será válida pero encaso de incumplimiento la única acción que hay es por daños y perjuicios.
25.1.4. Clases de depósito
* Voluntario o forzoso: según que resulte del libre acuerdo de las partes o comoconsecuencia de algún desastre como incendio, saqueo, etc.
* El depósito voluntario puede ser regular o irregular: siendo regular el de las cosasque se pueden individualizar e irregular el de las cosas fungibles o consumibles que unavez entregadas, no se pueden individualizar; el depositario irregular adquiere la propiedadde la cosa y puede disponer de ella, lo que no ocurre en el depósito regular o típico.
Según el art. 2188 el depósito es regular:
1) Cuando la cosa depositada fuere inmueble o mueble no consumible, aunqueel depositante hubiere concedido al depositario el uso de ella; es decir, que si bien en suforma típica el depositario no puede usar la cosa, la circunstancia de que el depositantese lo permita, no altera el carácter regular del depósito.
2) Cuando fuere dinero o una cantidad de cosas consumibles, si el depositantelas entregó al depositario en saco o caja cerrada con llave, no entregándole ésta; o fueraalgún bulto sellado o con algún signo que lo distinga (en todos estos casos, aunque la cosaque se entrega es fungible, está individualizada por el saco o caja que lo encierra).
3) Cuando representase el título de un crédito de dinero o de cantidad de cosasconsumibles, si el depositante no hubiera autorizado al depositario para la cobranza;porque si lo hubiera autorizado, el dinero que el depositario recibe en pago y es un bientípicamente fungible y consumible.
4) Cuando representase el título de un derecho real o de un crédito que no seaen dinero.
Según el art. 2189 será irregular el depósito:
215
1) Cuando la cosa depositada fuere dinero o una cantidad de cosas consumibles,si el depositante concede al depositario el uso de ellas o se las entrega sin las precaucionesdel inc. 2 del art. 2188, aunque no le concediere el uso o se lo prohibiere (la disposición esrazonable porque lo único que le interesa al depositante es que le entreguen otras cosasen igual cantidad y calidad).
2) Cuando representare crédito de dinero o de cantidad de cosas consumibles,si el depositante autorizó al depositario para su cobranza, porque el dinero cobrado esconsumible.
25.1.5. Depósitos no convencionales
Son los depósitos judiciales, los constituidos por disposición de última voluntad, losde masas de bienes de los concursos y quiebras, los bancarios (art. 2185) a los que lasreglas sobre el depósito se les aplica sólo en forma subsidiaria.
Capacidad: Tanto depositante como depositario deben tener capacidad paracontratar.
No se requiere que el depositante sea dueño de la cosa, puede depositar todapersona que tenga interés en el cuidado de la cosa (mandatario, transportador, empresa-rio de obra, etc.).
Según el art. 2193 si una persona capaz acepta el depósito hecho por otra incapaz,el depósito es plenamente válido respecto al depositario capaz, quien no puede pretenderla nulidad del contrato.
El representante del depositante incapaz, o este mismo si deviene capaz, tiene lasiguiente opción:
a) Exigir el cumplimiento del contrato (art.2193).
b) Reclamar su nulidad, quedando el depositante sometido a la acción propia dela gestión de negocios, que permite al depositario capaz reclamar los gastosútiles que hubiere hecho, en la conservación de la cosa (art. 2196).
El supuesto de depositario incapaz da lugar a la siguiente situación de las partes: elrepresentante legal del depositario incapaz (o éste mismo si recobra capacidad) puedenaccionar la nulidad del contrato y sustraerse así, a la acción de daños y perjuicios quepretendiere intentar el depositante, estando siempre obligado el incapaz a la restituciónde la cosa y al enriquecimiento que hubiere logrado (el que puede derivar de dos cosas,o por haber usufructuado la cosa o por haberla enajenado por título oneroso, en amboscasos el depositante tiene contra él la acción in rem verso).
25.1.6. Consentimiento
Tiene el código una disposición específica relativa al error al señalar en su art. 2184que el error sobre la identidad de los contratantes o sobre la sustancia, calidad o cantidadde la cosa recibida no invalida el contrato.
Prefirió Vélez la solución práctica pues dispone en el 2º apartado de ese artículo queel depositario que ha padecido error en la persona del depositante o que advierte que lacosa es peligrosa, puede restituir inmediatamente el depósito.
216
Esta disposición no tiene referencia alguna respecto al error del depositante puestoque éste tiene siempre el derecho a pedir la restitución de la cosa.
Según Borda el derecho a restituir la cosa que se concede al depositario cuando hasufrido error en la persona del depositante sólo se justifica si el depósito es gratuito, puestoque en el oneroso no puede argüir que la única cosa que lo movió a contratar es la personadel depositante pues sin duda también tuvo en cuenta la retribución que se le prometía.
217
a) A través de un ejemplo concreto de contrato de depósito,explique:
- Sus caracteres:
- Clases:
- Requisitos:
Actividad Nº 28
218
25.1.7. Prueba
Según el art. 2201 el contrato de depósito no puede ser probado por testigos a menosque el valor de la cosa depositada, no exceda de doscientos pesos (la reforma del 68 quemodificó elevando a 10.000 el monto del art. 1191, no alteró esta disposición). En el casodel depósito no juega pues el principio general del art. 1191 según el cual, ejecutado elcontrato, puede admitirse la prueba de testigos cualquiera sea el valor de la prestación. Sise aplicara al depósito, una vez entregado, podría probarse por testigos, pero el art. 2201ha seguido un sistema más severo destinado a evitar reclamaciones en casos desupuestos depósitos, intentados sobre la base de testigos complacientes o dudosos.
En la práctica, el depositario que quisiera asegurarse la prueba de su depósitodeberá munirse de un instrumento escrito.
No se requiere el doble ejemplar cuando el depósito es gratuito. Si fuera oneroso elejemplar único sirve de principio de prueba por escrito que hace viable la pruebatestimonial (por ej. se ha considerado que el ticket del guardarropa sirve de principio deprueba por escrito y quien lo presenta en juicio, puede probar por cualquier medio, inclusotestigos, en que consistía el depósito).
Recordar que la prueba testimonial no es la única a utilizar, sirve de gran utilidadprocesal la prueba confesional (con las implicancias si es prestada en rebeldía).
25.1.8. En el depósito regular el depositario debe
* Guardar la cosa con el mismo cuidado que si fuese suya (art. 2202) y efectuar losgastos urgentes, so pena de pérdida e intereses (art. 2204).
* Responder de los casos fortuitos o de fuerza mayor únicamente si son de su culpay si está en mora de restituir (art. 2203).
* Avisar al depositante de los gastos necesarios para la conservación de la cosa.
* Restituir la cosa:
- En su estado exterior con accesorios y frutos, sin responder de los deterioros sinculpa de él (art. 2210).
- Al depositante o a la persona indicada, a los herederos, y si éstos no se acuerdanpara recibir, al juez (art. 2211).
- A la persona bajo representación legal, una vez que se acabe o al representantedel depositante declarado incapaz (arts. 2213-2214).
- En el lugar del depósito o en el lugar indicado con gastos de transporte a cargodel depositante (art. 2216).
* Informar al dueño si descubre que la cosa ha sido hurtada (art. 2215) y si éste no lareclama, devolverla al depositante.
219
No debe:
- Divulgar el secreto sobre el contenido del depósito, so pena de responder por eldaño causado, a menos que la cosa lo exponga a penas y multas (art. 2207).
- Abrir la caja cerrada o bulto sin autorización (art. 2205) o si no hay presunción deesa, por la posesión de la llave, salvo si debe hacerlo para cumplir (art. 2206).
- Usar o servirse de la cosa sin autorización (art. 2208) so pena de pagar el alquilere intereses desde el contrato (art. 2209).
* Puede retener la cosa hasta el pago de los gastos del depósito.
* No puede:
- Retener por causa de su remuneración, de perjuicios o de cualquier otra causaextraña (art. 2218).
- Compensar la obligación de devolver con ningún crédito o con otro depósito,aún más importante (art. 2219).
- Exigir la prueba del derecho del depositante (art. 2215).
Los herederos del depositario que hubiesen vendido la cosa de buena fe no debenotra cosa que el precio (art. 2212).
El depositante puede exigir la restitución, aún antes del término fijado (art. 2217).
Obligaciones del depositario en el depósito irregular:
El depositario irregular:
* Debe pagar en todo y no por parte la cantidad depositada u otro tanto de las mismascosas, como especie (art. 2220).
* Pagar los intereses desde el día del depósito, si hubo prohibición de uso y mora desu parte (art. 2222).
* No está obligado a justificar su derecho de usar y cobrar si no hubo prohibición (art.2221).
* Puede retener la cosa por una cantidad concurrente debida por depósito pero nopuede sufrir el embargo por un cesionario del depositante (art. 2223).
Obligaciones del depositante:
a) El depositante debe reembolsar al depositario los gastos de conservación y losperjuicios ocasionados (art. 2224).
b) Indemnizar al depositario por los perjuicios que le ha ocasionado el depósito.
c) Pagarle la remuneración pactada.
d) Recibir la cosa que le restituye el depositario en tiempo oportuno; si constitu-yendo en mora no la recibiese, debe los daños y perjuicios consiguientes.
220
Cesación del depósito:
Cesa el depósito:
* Hecho por tiempo determinado: por la conclusión del tiempo.
* Hecho por tiempo indeterminado: por la voluntad de cada parte.
* Por la pérdida de la cosa o si la enajena el depositante (art. 2226).
No cesa el depósito voluntario: por fallecimiento de una u otra parte (art. 2225).
25.1.9. Depósito Necesario
El depósito necesario:
* Se ocasiona: por incendio, ruina, saqueo, naufragio, guerra, necesidad u hospedaje(art. 2227)
* Puede ser:
- A cargo de incapaces adultos y éstos responden a pesar de la falta de autoriza-ción del representante (art. 2228).
- Probado por toda clase de prueba (art. 2238) y es asimilable al voluntario para lono previsto (art. 2239).
La responsabilidad de los posaderos:
* Se origina: por la introducción en sus casas o dependencias (art. 2231) de efectoso carruajes, aunque no fuesen expresamente entregados a ellos o a los suyos yaunque tengan las llaves de la piezas (art. 2229).
* A pesar de todo aviso contrario (art. 2232) obliga a reparar todo perjuicio, aúncausado por culpa de los dependientes o de las personas alojadas.
* No se produce:
- Cuando hay fuerza mayor, como ladrones con armas y escalamiento (art. 2237)o culpa del reclamante (art. 2238).
- Cuando hay culpa o hurto de las familias o visitantes de los alojados (art. 2233).
- Contra los administradores de fondos, cafés, baños, etc. para los viajeros que nose alojan (art. 2233).
- A favor de las personas:
- Que entran en las posadas sin alojarse en ellas (art. 2234);
- Que poseyendo efectos de gran valor no lo declaran al posadero y si no se losmuestran, si lo exige (art. 2235);
221
- Que pudiendo vivir en los pueblos, alquilan piezas en las posadas (art. 2236);
- A favor de los locatarios de piezas que no son viajeros o huéspedes.
El hotelero responde por sus propios actos, los de sus dependientes y los deterceros.
Son nulas todas las cláusulas de no responsabilidad, las disposiciones contractua-les en virtud de las cuales, el hotelero limite la responsabilidad que la ley le atribuye. Sonlimite la responsabilidad que la ley le atribuye. Son ineficaces los avisos o letreros puestosen lugar visible con el mismo propósito. Ello, porque la ley considera que el deposito tieneel carácter de necesario y el viajero no tiene oportunidad de discutir libremente suscláusulas.
La prueba de la pérdida y de la cantidad, calidad y valor de los objetos perdidos,puede hacerse por cualquier medio, sin limitación alguna (art. 2238).
De conformidad con el art. 223 (aplicable al caso por disposición del art. 2239), elpasadero u hotelero tenía derecho de retención sobre todos los efectos introducidos enel hotel hasta ser pagado su crédito. Pero la ley 12.296 art. 1º introdujo una limitación aldisponer que no puede hacerse recaer el derecho de retención sobre bienes deindispensable uso y los instrumentos necesarios para su profesión, arte u oficio, perosubsiste el derecho de retención sobre dinero, joyas, valores, etc. e igualmente, sobre ropasi por su cantidad y calidad reviste el carácter suntuario, aún la ropa corriente si por sucantidad, excede de las necesidades normales y razonables del deudor.
222
a) Busque un reglamento hotelero y analícelo deacuerdo a lo estudiado para el depósito necesario.
b) ¿Cuáles son las pruebas aceptables en el contrato dedepósito?
Actividad Nº 29
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26.1. MUTUO O PRESTAMO DE CONSUMO
El art. 2240 define al mutuo diciendo que:
Habrá mutuo o empréstito de consumo cuando una parteentregue a la otra una cantidad de cosas que esta última estáautorizada a consumir, devolviendo en el tiempo convenido,igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad.
El art. 2241 agrega que la cosa objeto de este contrato debe ser consumible ofungible aunque no sea consumible.
Esta es la médula del contrato, todo préstamo se presume de uso, sólo que en el usode las cosas consumibles se produce su perecimiento, por lo que el mutuario no puedecumplir con su obligación de restitución más que con igual cantidad de cosas de igualcalidad.
La circunstancia de que la cosa sea consumible es lo que tipifica el contrato demutuo.
El compromiso de devolver una cantidad mayor o menor de cosas que la recibidano desnaturaliza el contrato de mutuo.
Por razón de la naturaleza de la cosa prestada, la propiedad de ella se transmite delmutuario por el mutuante. Por ello, en principio, es necesario que el mutuario sea elpropietario, pero no siéndolo, el mutuo será válido si el mutuario ha venido a adquirir lapropiedad de la cosa por efecto de su buena fe.
26.1.1. Caracteres del contrato
a) UNILATERAL: porque entregada la cosa en el momento de celebración delcontrato no quedan obligaciones pendientes de cumplimiento más que parael mutuario (algunos autores lo califican como bilateral imperfecto).
b) Puede ser GRATUITO u ONEROSO; en defecto de convención expresa alrespecto, se presume gratuito (art. 2243)
c) Es un contrato REAL que solo se perfecciona con la entrega de la cosa (art.2242).
Promesa de préstamo: La promesa aceptada de hacer un préstamo gratuito no daacción para exigirlo al promitente (razonable en la medida que se trata tan sólo de unapromesa de liberalidad). La promesa de préstamo oneroso no da acción para exigir elcumplimiento, sino solamente para reclamar daños y perjuicios (legislaciones másmodernas dan a la promesa de mutuo los efectos propios de los contratos y particularmen-te, la de reclamar su cumplimiento).
UNIDAD XXVI
226
26.1.2. Comparación con otros contratos
a) Con el comodato: La diferencia esencial consiste en la naturaleza de la cosaprestada puesto que en el mutuo la cosa es necesariamente consumible o fungible y enel comodato es no consumible y no fungible. Además, en el mutuo hay transferencia depropiedad y en el comodato no; los riesgos de la cosa que son a cargo del propietario enel mutuo, se transfieren al mutuario, en el comodato no; el mutuo puede ser gratuito uoneroso, el mutuo sólo gratuito.
b) Con la locación: si el mutuo es gratuito la confusión es imposible puesto quela locación es siempre onerosa, pero si el mutuo es oneroso la diferencia esencial recaesobre la naturaleza de la cosa sobre la que recae el contrato, ya que las cosas consumibleso fungibles no pueden ser objeto de locación (art. 1499).
c) Con la sociedad: La semejanza que puede llevar a confusión en doscontratos que son tan disímiles. El mutuo se da cuando una persona facilita dinero a otrocon destino a un negocio social en cuyo caso surge la pregunta cerca de si ¿hay aportea la sociedad o préstamo a los socios? Si el que entrega el dinero no participa de laspérdidas y se le asegura el reintegro de su capital contra todo evento hay préstamo y nosociedad; caso contrario habrá sociedad.
d) Con la compraventa: la similitud estaría únicamente para los casos en quela compraventa con pacto de retroventa en realidad, encubra un préstamo con interesesusuarios donde se garantice al prestamista de ese modo, el cumplimiento de lo acordado(en realidad ofrece mayores garantías la constitución de garantía hipotecaria).
e) Préstamo civil o comercial: Será comercial el préstamo, cuando la cosaprestada pueda ser considerada del género comercial, esté destinada al uso comercial ypor lo menos el deudor sea comerciante (no basta que el prestamista lo sea paraconsiderarse comercial).
La diferencia es sustancial puesto que el civil se presume gratuito. El mutuo civil ycomercial es real pero habrá diferencia en la competencia (en las provincias donde estáseparada la civil de la comercial).
26.1.3. Forma y prueba
El mutuo no requiere formalidad alguna, puede efectivizarse incluso, en forma verbal(art. 2246), si se ha celebrado por escrito no se requiere el doble ejemplar puesto que estaformalidad no se requiere mientras una de las partes cumpla con todas sus obligacionesal momento de elevar el contrato.
Respecto a la prueba, el art. 2246 dispone que el mutuo no podrá probarse sino porinstrumento público o privado de fecha cierta, si el empréstito pasa del valor de diez milpesos. Obviamente, esta disposición es de aplicación, respecto de terceros pero no entrelas partes (art. 1193).
La confesión del demandado de que recibió el dinero no prueba el mutuo si alegaque lo recibió por otra causa, corresponde al actor, la prueba de que se trata de un mutuo,en cuyo caso puede valerse de cualquier medio de prueba.
227
26.1.4. Obligaciones del mutuante o prestamista
a) Entrega de la cosa: se cumple simultáneamente con la celebración del acto,(se cumple después en la promesa de empréstito). La entrega puede ser real o ficta,cuando la cosa se encontraba en poder del mutuario por otro título. La entrega de la cosasignifica la transferencia del dominio.
El mutuante responde por los vicios ocultos de la cosa y por su mala calidad (art.2247).
Obligaciones del mutuario:
Obligación de restitución: el mutuario debe devolver al prestamista en términoconvenido, una cantidad igual de cosas de la misma especie y calidad que la prestada, (art.2250) no pudiendo eximirse de hacerlo con pretexto de que la cosa se perdió por fuerzamayor, ya que con la transmisión de la propiedad pasaron a él los riesgos de la cosa.
Si no fuera posible la restitución de igual cantidad y calidad, el mutuario deberá pagarel precio de la cosa o cantidad recibida calculado por el que la cosa tenía en el lugar y fechade restitución (art. 2251).
La restitución debe hacerse en el plazo convenido.
En el mutuo oneroso el plazo acordado se presume convenido en beneficio deambas partes, salvo pacto en contrario. Si es gratuito se presume en beneficio del mutuarioquien podrá restituir el capital antes de su vencimiento.
Si el contrato no tiene plazo de restitución el plazo es indeterminado y el mutuantepuede demandar en cualquier momento la restitución.
Recibir intereses adelantados de los préstamos en dinero importa concesión tácitade plazo, y el plazo se entiende entonces prorrogado por todo el tiempo cubierto por losintereses.
26.1.5. Préstamo con intereses
La forma típica y más frecuente del mutuo es el préstamo de dinero. Pueden o nopactarse intereses si no se los pacta se presume gratuito.
Nota: Recordar en el punto todo lo relativo a las distintas clases de intereses:compensatorios, moratorios y punitorios. La tasa aplicable y lo dispuesto por la Ley deConvertibilidad 23.928 a cuyos fines me remito a lo dicho en el módulo respectivo deDerecho Comercial.
228
Complete el siguiente cuadro:
MUTUO
Concepto Caracteres Obligacionesdel Contrato de las partes
Actividad Nº 30
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27.1. COMODATO
Según el art. 2255:
Habrá comodato cuando una persona entrega gratuitamentea otra una cosa inmueble o mueble no fungible ni consumiblepara que éste la use devolviéndole luego la misma cosa.
A diferencia del mutuo no hay en el comodato transferencia de la propiedad, elprestatario sólo adquiere un derecho personal de uso de la cosa, además el uso debe serGRATUITO (si se paga algo por él deja de ser comodato para pasar a ser locación).
27.1.1. Caracteres del contrato
a) Es un contrato REAL que se perfecciona con la entrega de la cosa (art. 2256).
b) Es GRATUITO (art. 2255)
c) INTUITO PERSONAE
d) Una parte de la doctrina (Salvat, Acuña Anzorena) dicen que es UNILATE-RAL; otros (Aubry y Rau, Ennecerus, Puig Brutau) dicen que es BILATERALIMPERFECTO y, por último, otros dicen (Larenz, Touiller, Borda) que esBILATERAL porque ambas partes tienen obligaciones: el comodante permitirel uso de la cosa y el comodatario devolverla.
27.1.2. Promesa de contrato de comodato
El comodato es más que un contrato gratuito, se ha dicho que es una prestación decortesía, en su esencia económico-social hay un espíritu de complacencia, un servicio deamistad, un acto de buena voluntad y solidaridad humana por lo que el art. 2256 disponeque la promesa de hacer un empréstito de uso no da acción alguna contra el promitente(lo que ha sido criticado).
27.1.3. Diferencia con el usufructo
El usufructo es un derecho real y el comodato personal; el usufructo puede sergratuito u oneroso, el comodato sólo gratuito; el usufructo se adquiere con contrato, portestamento, por disposición de última voluntad o por prescripción, en tanto que elcomodato sólo se constituye por contrato.
Para entregar en comodato no es imprescindible ser propietario, hasta tener sobrela cosa un derecho real o personal de uso y goce, por lo que pueden dar en comodato elusufructuario, el usuario y el locatario.
Si el contrato de locación prohibe la sublocación se entiende que está prohibido darlaen comodato.
UNIDAD XXVII
232
Un nudo propietario no puede dar la cosa en comodato puesto que se ha desprendidodel uso y goce.
Tampoco pueden hacerlo quienes se encuentran en posesión de la cosa conderecho de usarla cuando la posesión les ha sido entregada no con la finalidad de que lagocen, sino con uno distinto como por ej. en el caso del comprador en la venta a prueba,del empresario de una obra, del mandatario, del administrador, etc.
27.1.4. Capacidad
Se discute si es necesario capacidad de disponer o solo de administrar, para dar unacosa en comodato. Teniendo presente que en nuestro derecho se prohibe a los emanci-pados disponer de los bienes recibidos a título gratuito, o a los cónyuges disponer de losinmuebles o muebles registrales sin autorización del otro cónyuge; es obvio que en amboscasos lo que se intenta, es evitar la enajenación sin que se pueda extender la restriccióna casos no previstos donde -como en el comodato-, la libre administración es un principioque debe jugar plenamente.
Los tutores y curadores no pueden prestar los bienes de sus pupilos (art. 2262)debiendo entenderse la prohibición para préstamos de cosas importantes, pero los quesolo impliquen pequeños servicios usuales permitidos.
Está prohibido a los administradores de bienes ajenos públicos o privados dar encomodato los bienes que les hayan sido dados en administración, a menos que estuvierenautorizados con poderes especiales.
Si el comodante era incapaz para contratar o estaba bajo incapacidad accidental,puede demandar por nulidad del comodatario (sea éste capaz o incapaz) y exigir larestitución de la cosa antes del tiempo convenido; pero el comodatario capaz no puedeoponerle la nulidad del contrato (art. 2257).
El comodante capaz no puede demandar la nulidad al comodatario incapaz, más elcomodatario incapaz puede oponerle la nulidad al comodante capaz o incapaz (art. 2258).
El art. 2259 agrega una excepción al principio de que el incapaz puede alegar lanulidad del contrato al disponer que carece de este derecho. El incapaz no menor impúberque hubiera inducido con dolo a la otra parte a contratar, en tal caso, estará obligado arespetar el contrato, salvo el derecho de la otra parte a demandar la nulidad por dolo y areclamar la devolución de la cosa prestada (evidentemente se refiere esta norma a losadultos incapaces de derecho).
El comodato debe tener un objeto lícito, según el art. 2261 está prohibido prestarcualquier cosa para un uso contrario a las leyes o buenas costumbres o prestar cosas queestán fuera del comercio por nocivas al bien público.
27.1.5. Forma y prueba
Basta el mero consentimiento verbal, no se requiere formalidad alguna (art. 2263).
El art. 2263 admite todo medio de prueba aunque exceda de la tasa legal de 10.000pesos, ya que tratándose de un contrato real en que la cosa se supone entregada alcelebrarlo, juegan los principios generales del art. 1192, según el cual se admite todo mediode prueba cuando una de las partes hubieses recibido alguna prestación.
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Según el art. 2264 son aplicables al comodato las disposiciones sobre la prueba enla locación, disposición que carece de sentido en tanto no hay disposiciones relativas a laprueba de la locación.
27.1.6. Obligaciones del comodatario
El comodatario:
* Debe:
- Vigilar la conservación (art. 2266)
- Responder de los deterioros originados por su culpa, por el valor total si se haimposibilitado el uso ordinario y pagándola la puede conservar (art. 2267).
- Abstenerse de usar la cosa contra lo expresado o se destino so pena de restituirinmediatamente y reparar el daño (art. 2268).
- Suspender la restitución de armas ofensivas o de cosas de uso criminal yentregarlas al juez (art. 2280). El procedimiento judicial de consignación sejustifica cuando además, el comodatario tiene conocimiento del uso que le va adar el comodante.
* Es sometido a la solidaridad si varios han contrato conjuntamente (art. 2281).
* No responde:
- De los casos fortuitos y fuerza mayor si cumplió sin culpa y sin mora con larestitución, si no ha dejado de salvar la cosa empleando en ello una cosa suya (art.2269).
- De los deterioros de la calidad propia, vicio o defecto de la cosa (art. 2270).
* Que no restituye la cosa:
- Pérdida por su culpa o la de sus agentes, debe pagar por ella el valor;
- Destruida por su culpa o disipada será imputado por abuso de confianza antes odespués de la acción civil (art. 2274);
* No puede:
- Suspender la restitución alegando que la cosa no es del comodante, salvo si esperdida o robado (art. 2277).
- Retener la cosa, aún por expensas (art. 2278) o repetir los gastos hechos paraaprovechar el uso (art. 2282).
* Quien sabe que la cosa es robada y que no avisa al dueño en un plazo razonable,responde de los daños y el dueño no puede exigir la devolución sin autorización delcomodante o del juez (art. 2279).
* Que hubiere pagado una cosa perdida y que la recuperarse después, el comodatariono puede obligar al comodante a recibirla con devolución del precio (pero elcomodante puede exigir la restitución contra devolución del precio (art. 2275).
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- Si no hay tiempo fijado.- Si el comodatario falleció.- Si el comodatario cae en una incapaci-
dad que le impide usar la cosa.- Si le sobreviene al comodante una
necesidad urgente e imprevista de lacosa.
- Si el comodatario usa la cosaabusivamente.
- Si el comodatario no cumple con suobligación de cuidar la cosa.
Los herederos del comodatario que hubiesen enajenado la cosa mueble:
* De buena fe, pueden ser demandados por el comodante en pago de la venta si nohubiera reivindicación posible o si no quisiere entablarla (art. 2272).
* De mala fe: deben pagar el valor de la cosa más el perjuicio, aparte de la accióncriminal (art. 2273).
El comandante incapaz que ha prestado sin permiso de su representante puesaceptar válidamente la restitución (art. 2276).
27.1.7. Obligaciones del comodante
El comodante:
* Debe:
- Dejar el uso al comodatario hasta el plazo fijado o el servicio concluido y a susherederos si el préstamo no ha sido personal o profesional (art. 2283).
- Responder del daño si, de mala fe, no ha indicado los vicios ocultos (art. 2286).
- Pagar las expensas extraordinarias hechas para conservar la cosa si le dio avisoel comodatario antes de hacerlas, salvo las urgentes (art. 2287).
* Puede pedir la restitución:
- Antes del plazo si precisa la cosa por imprevista y urgente necesidad (art. 2284).
- Cuando quiere si el préstamo fuere precario, con prueba de lo contrario a cargodel comodatario (art. 2285).
27.1.8. Cesación del comodato
El comodato cesa:
a) Por pérdida de la cosa;
b) Por vencimiento del plazo expreso tácito;
c) Por voluntad unilateral del comodatario;
d) Por voluntad unilateral del comodante:
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a) Elabore un ejemplo concreto y explique, a través de él, lascaracterísticas del comodato.
b) ¿Qué opiniones existen sobre el tema de la capacidad encaso de comodato?
Actividad Nº 31
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CUASI CONTRATOS
Los romanos observaron que algunas obligaciones legales tenían alguna similitudcon otras contractuales expresando tal afinidad diciendo, que eran como derivadas delcontrato, pero no hubo una categoría reconocida de obligaciones cuasicontractualeshasta que en las Instituciones Justineanas se menciona como fuente de las obligaciones:contratos, cuasicontratos, delitos y cuasidelitos y se ejemplifican los cuasicontratos conla gestión de negocios el empleo útil, el pago de lo indebido.
Los modernos autores se inclinan por la idea de que los llamados “cuasicontratos”en realidad, son obligaciones ex lege o bien actos de voluntad unilateral.
28.1.1. Gestión de Negocios
Hay gestión de negocios cuando alguien no obligado por leyni por representación legal realiza espontáneamente unagestión útil para otro.
Se ve en la regulación legal del instituto una doble preocupación: necesidad de evitaruna intromisión molesta o dañosa en los negocios ajenos, necesidad de no perjudicar aquien ha realizado una gestión útil para otra persona.
Se advierte una analogía notoria entre gestión de negocios y mandatos pero en unohay orden del dueño de realizarla y en el otro no.
En algunos casos gestión y mandato se confunden:
- La ratificación de la gestión equivale a mandato (art. 2304).
- La extralimitación en el mandato produce los efectos de la gestión.
En otros casos la distinción aparece muy difícil y hasta sutil, por ej. en el caso demandato tácito.
La gestión de negocios típica es la que se lleva a cabo sin conocimiento del dueño,pero por disposición del art. 2288 es perfectamente posible que éste la conozca sin quepor ello pierda su carácter. Por otro lado, el mandato tácito consiste en dejar obrar a quienestá realizando algo no a nombre del dueño (art. 1874).
La distinción desde el punto de vista teórico se da en que el mandato es un contrato,un acto de apoderamiento que requiere también instrucciones, que aunque no esténdocumentadas por no ser necesario hacerlo, la ley tiene como prueba suficiente de queel mandatario obra por orden del mandante, el silencio guardado por éste ante los actosostensibles de la gestión del mandatario.
Pero la distinción práctica es muy sutil porque ante una persona que está obrandopor otra con conocimiento de ésta ¿qué criterio debe seguirse para saber si es gestiónmandato tácito? Las soluciones propuestas son diversas:
UNIDAD XXVIII
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a) Si el dueño del negocio está enterado de la realización de la gestión desde elcomienzo hay mandato, si se entera luego de empezada, hay gestión de negocios (Salvat,Segovia, Colombo);
b) Hay mandato tácito cuando el gestor ha obrado en nombre de otro, y habrágestión cuando se ha obrado para otro pero sin invocar su nombre (Acuña Anzorena) (lacrítica es lógica puesto que tanto en el mandato tácito como en la gestión de negocios, sepuede obrar a nombre propio o invocando el del dueño del negocio).
c) El criterio de distinción está dado por el art. 1874 según el cual habrá mandatotácito cuando el dueño del negocio, pudiendo impedir lo que otro está haciendo por él,guarda silencio; si lo sabe pero no puede impedirlo habrá gestión (caso de los incapaces,los ausentes) (Borda).
Agreguemos a esto que el mandato tiene que tener por objeto la realización de actosjurídicos mientras que la gestión puede referirse a actos puramente materiales.
28.1.2. Requisitos para la gestión de negocios
a) Que no haya mandato ni se trate del ejercicio de una representación legal; elloporque la gestión debe ser espontánea;
b) Que el gestor se proponga hacer un negocio de otro y obligarlo eventualmente,por lo que no habrá gestión cuando creyendo el gestor hacer un negocio suyo hiciere elde otro, pero si el gestor ha obrado en el interés común con el dueño del negocio si haygestión;
c) Que se trata de un acto o una serie de actos, jurídicos o simplementemateriales;
d) Que no haya oposición del dueño del negocio (art. 2303) oposición que esineficaz cuando el gestor tiene un interés legítimo en la gestión (art. 2303) o cuando sinla realización del negocio no habría podido cumplirse oportunamente un deber impuestoal dueño por razones de interés público;
e) Que la gestión haya sido útil (arts. 2977 y s.s.), la utilidad se juzga al momentode la iniciación de la gestión (art. 2301) no interesando que el beneficio persista almomento de concluirla (art. 2297) (aquí surge la diferencia con el enriquecimiento sincausa donde la medida de la última etapa dada por el beneficio experimentado por eldueño);
f) Que se trata de un asunto lícito, de lo contrario el acto jurídico sería nulo;
g) Que no se trate de un acto personalísimo porque en tal caso nadie puedesustituirse legítimamente al propio interesado;
h) La gestión no debe ser hecha con ánimo liberal (art. 2289 in fine) aún cuandodebe precisarse que en realidad toda gestión supone un ánimo liberal en la medida queno tiene derecho a retribución (art. 2300) pero no se aplican estas reglas cuando el gestortuvo intención de beneficiar al dueño inclusive en lo que respecta a los gastos que sepropone no cobrarle;
241
Las obligaciones del gestor surgen de su propio acto voluntario y las del dueño sonimpuestas por la ley, a quien se le imponen obligaciones por motivos de equidad y paraestimular el sano espíritu de solidaridad social que pone de manifiesto quien se encargaespontáneamente de un negocio ajeno, sin retribución, con el solo deseo de evitarle undaño.
28.1.3. Capacidad
El gestor de negocios necesita capacidad para contratar porque sino no puedeobligarse válidamente por las consecuencias de su gestión (art. 2288). Pero, si de lagestión hecha por un incapaz le resultare a éste algún beneficio, responde en la medidadel beneficio recibida, y responde de los hechos ilícitos cometidos en perjuicio del dueñoque le sean imputables.
El dueño de un negocio realizado por un incapaz de obligarse no está obligado porsu gestión salvo en la medida de su enriquecimiento.
El dueño del negocio no necesita ser capaz para resultar obligado por las conse-cuencias de la gestión (art. 2297) ello es lógico puesto que si para la gestión no se requieresu consentimiento, las obligaciones a su cargo no nacen de un acto de voluntad sino dela ley.
28.1.4. Obligaciones del gestor
En principio está sometido a todas las obligaciones que la ley impone al mandatario(art. 2288), pero ello es sólo una analogía. Son obligaciones suyas:
a) Continuar y concluir el negocio, a menos que el dueño o sus herederos seencuentren en condiciones de atenderla (arts. 2290-2296).
b) Responde por toda culpa en el ejercicio de su gestión no pudiendo excusarsediciendo que ha puesto en el negocio toda la diligencia que le es habitual en las cosaspropias (arts. 2291); se apreciará la culpa con criterio objetivo.
b) En principio el caso fortuito libera de responsabilidad al gestor salvo que: hayahecho operaciones arriesgadas que el dueño no tenía costumbre de hacer, si ha obradomás en interés propio que del dueño, si no tenía aptitudes para el negocio o si por suintervención impidió que se le encargara el negocio a persona más apta. En todos estoscasos media imprudencia grave del gestor.
d) Si el gestor hubiera encomendado la realización de la gestión a otra persona,responderá de las faltas del sustituto aunque hubiera escogido persona de su confianza(art. 2294).
28.1.5. Gestión conjunta
La responsabilidad de los gestores no es solidaria sino simplemente mancomunada.
242
28.1.6. Rendición de cuentas
Según el art. 2296 no concluye la gestión hasta tanto el gerente haya dado cuentade su administración (el gestor permanece obligado hasta ese momento sin excluirse quela gestión puede concluir por otras causas como puede ser asunción del negocio por losinteresados, muerte de gestor, etc.).
28.1.7. Obligaciones del dueño del negocio
En principio está obligado como el mandante (art. 2297) regla suficiente pero elcodificador aclaró que el gestor puede repetir del dueño del negocio todos los gastos quela gestión le hubiere ocasionado, con sus intereses desde el día en que los hizo estandoel dueño del negocio -además- obligado a liberarlo o indemnizarle las obligacionespersonales que hubiere contraído.
Responde no como dueño sino en la medida del enriquecimiento en los casos en queel negocio no se emprendió útilmente o la gestión era incierta; o si el gesto hizo un negociocomún a él y otro. En ninguno de los casos hay gestión propiamente dicha por lo que laresponsabilidad en la medida del enriquecimiento se impone.
28.1.8. Pluralidad de dueños
Su responsabilidad es simplemente mancomunada (art. 2299).
28.1.9. Ratificación de la gestión
Si el dueño del negocio ratifica la gestión las reglas del mandato regirán lasobligaciones de las partes. La ratificación produce efectos retroactivos al día en que lagestión comenzó.
En tanto el dueño no realice la ratificación los terceros sólo están vinculadosjurídicamente con el gestor, no tienen acción contra el dueño salvo la subrogatoria en lamedida en que el gestor pueda accionar contra él (art. 2305).
La obligación personal del gestor respecto a terceros es independiente de que hayaobrado a nombre propio o del dueño (art. 2305).
28.2. EMPLEO UTIL
Hay empleo útil cuando alguien sin ser mandatario o gestorde negocios hiciese gastos en utilidad de otra persona(art. 2306).
No interesa la intención con la que se haya realizado el gasto, aunque se lo hicieracreyendo que se trata de obligación propia o negocio propio, lo mismo hay acción porempleo útil.
Se refiere solamente a gastos en dinero y no a servicios realizados.
243
28.2.1. Hipótesis previstas en el Código Civil
a) Gastos funerarios (art. 2307) es menester tener en cuenta su posición social,su actuación pública, la fortuna del causante y si es menor, de él y su familia. El orden dereintegro es el siguiente:
1) Los gastos funerarios son una carga de la sucesión de modo tal que deben serafrontados por los sucesores en proporción a sus porciones hereditarias;
2) Si no hay bienes los gastos son debidos por el esposo supérstite, y si tampoco éstetiene bienes, por las persona que tenían obligación de alimentar al muerto cuandovivían (art. 2308).
b) Gastos en beneficio de la cosa de otro (art. 2309) mera aplicación del principio gral.de empleo útil agregando que quien realizó el gasto perdería su acción si la utilidadcesó por su culpa.
c) Transmisión de los bienes mejorados a un tercero (art. 2310) puede demandarlosde quien lo tiene hasta el valor de la cosa al tiempo de su adquisición distinguiendola ley si la transferencia fue a título oneroso en que no tiene acción contra eladquirente (se supone que si la cosa se benefició con el gasto el adquirente habrápagado el mayor valor) o a título gratuito, donde es equitativo que quien recibe unaliberalidad pague el empleo útil que lo beneficia, pero su responsabilidad no puedesuperar el valor que la cosa tenía al momento de la transferencia de dominio.
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a) Explique el concepto de cuasi-contratos.
b) Realice a través de un caso, las diferencias entre gestiónde negocios y mandato.
Actividad Nº 32
245
FICHA DE EVALUACIONMODULO 2
Sr. alumno/a:
El Instituto de Educación Abierta y a Distancia, en su constante preocupación por mejorar lacalidad de su nivel académico y sistema administrativo, solicita su importante colaboraciónpara responder a esta ficha de evaluación. Una vez realizada entréguela a su Tutoría en elmenor tiempo posible.
1) Marque con una cruz
MODULO En gran medida Medianamente Escasamente
1. Los contenidos de los módulosfueron verdadera guía de apren-dizaje (punto 5 del módulo).
2. Los contenidos proporcionadosme ayudaron a resolver las acti-vidades.
3. Los textos (anexos) selecciona-dos me permitieron conocer mássobre cada tema.
4. La metodología de Estudio (pun-to 4 del módulo) me orientó enel aprendizaje.
5. Las indicaciones para realizaractividades me resultaron claras.
6. Las actividades propuestas fue-ron accesibles.
7. Las actividades me permitieronuna reflexión atenta sobre el con-tenido
8. El lenguaje empleado en cadamódulo fue accesible.
CONSULTAS A TUTORIAS SI NO
1. Fueron importantes y ayudaron resolver mis dudas y actividades.
2) PARA QUE LA PROXIMA SALGA MEJOR...(Agregue sugerencias sobre la línea de puntos)
1.- Para mejorar este módulo se podría ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
3) EVALUACION SINTETICA DEL MODULO............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................Evaluación: MB - B - R - I -
4) OTRAS SUGERENCIAS............................................................................................................................................................................................................................................