dÓnde y cÓmo ubicar su empresa
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Elaborada por: Gloria Henao
DÓNDE Y CÓMO UBICAR SU EMPRESA
I. CUMPLIMIENTO DE NORMAS DE USOS DE
SUELO
Como requisito para abrir establecimientos de cualquier índole (comercial, industrial,
servicios o institucional)
La Ley 232 del 95 permite a las autoridades hacer un control
posterior a los establecimientos de comercio que no cumplen
con los requisitos establecidos en la misma ley; ellos son: “a) Cumplir con todas las normas referentes al uso del
suelo,
b) Cumplir con las condiciones sanitarias descritas por la Ley
9a de 1979 y demás normas vigentes sobre la materia,
c) Pago por derechos de autor, cuando se requiera,
d) Matrícula mercantil vigente de la Cámara de Comercio,
e) Comunicar en las respectivas oficinas de planeación o.
quien haga sus veces de la entidad territorial correspondiente,
la apertura del establecimiento”.
1.1. De dónde nace la obligación
Las normas de usos de suelo, se encuentran en los Planes de Ordenamiento Territorial y las normas que lo reglamentan.
En Bogotá, este Plan de Ordenamiento Territorial se expidió en el Decreto 619 de 2000 (Con fuerza de acuerdo de conformidad con la Ley 388 de 1997), modificado por el Decreto 493 de 2003 también con fuerza de acuerdo y compilado por el decreto 190 de 2004 (también con fuerza de acuerdo por ser compilatorio). El Plan, señala la obligación de obtener una licencia que apruebe el uso del inmueble para los establecimientos de comercio, industriales, institucionales y para todos los usos de la ciudad.
1.1. De dónde nace la obligación
De forma previa: Las Curadurías Urbanas a través de la expedición de licencias urbanísticas y las secretarías de Planeación de los municipios en las licencias de su competencia. De forma Posterior: Las Alcaldías Locales a través de procedimientos policivos.
La comunidad a través de acciones de cumplimiento, acciones de tutela y acciones populares o de Grupo.
1.2. Quién vigila el cumplimiento de estas normas
II. PLAN DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL DE BOGOTÁ
Decreto 619 de 2000, modificado por el Decreto 463 de 2003 y compilado por
el Decreto 190 de 2004
2.1. Qué es el Plan de Ordenamiento Territorial
Es el instrumento con el que cuenta Bogotá para reordenar su
territorio en un término de 12 años, definiendo los límites de
crecimiento de la ciudad, dónde se pueden desarrollar las
diferentes actividades (vivienda, comercio, industria), condiciones
de edificabilidad y cuál es la infraestructura física necesaria
(vías, espacios públicos, equipamientos).
2.2. Qué regula el Plan de Ordenamiento Territorial
AL SECTOR
PRIVADO
FIJA NORMAS
Normatividad que rige para el desarrollo de
los predios.
AL SECTOR PÚBLICO
DEFINE PROGRAMAS
Y PROYECTOS
Acciones en los sistemas de la ciudad.
2.3. Usos del Suelo Urbano (Áreas de Actividad)
Área de Actividad
Residencial.
Área de Actividad
Dotacional.
Área de Actividad de
Comercio y Servicios.
Área de Actividad Central.
Área Urbana Integral.
Área de Actividad Industrial.
Área Minera
2.4.. Clasificación de usos del suelo.
(2-A) Puede
permitirse
bajo
condiciones
específicas
señaladas
mediante
plan parcial
o plan de
implantación
En Areas Urbanas
Integrales
En suelo Urbano:
En tramos de ejes
V-2 y V-3 .
- En las siguientes
zonas sobre
vías V-2 y V-
3
URBANA ALMACENES
SUPERMERCADO
S Y CENTROS
COMERCIALES
DE MÁS DE 2.000
M2 HASTA 6.000
M2 DE AREAS DE
VENTA.
VENTA DE BIENES Y
SERVICIOS
COMPLEMENTARIOS:
2.2. COMERCIO
URBANO.
(2-A) Puede
permitirse
bajo
condiciones
específicas
señaladas
mediante
plan parcial
o plan de
implantación
(12) Solamente en
estructuras
diseñadas y
construidas
para el uso.
En Áreas Urbanas
Integrales.
En suelo Urbano,
en áreas
consolidadas:
- En tramos de ejes
V-0 y V-1
(10)
Area actividad
METROPOLI-
TANA.
ALMACENES POR
DEPARTAMENTO
S Y CENTROS
COMERCIALES E
HIPERMERCADO
S CON MAS DE
6.000 M2 DE
AREA DE
VENTAS.
VENTA DE BIENES Y
SERVICIOS
COMPLEMENTARIOS
:Productos alimenticios,
bebidas, equipos
profesionales,
fotografía, calzado,
productos en cuero,
ropa, artículos
deportivos, productos
eléctricos,
cacharrerías, ópticas,
lámparas, muebles,
medicinas,
2.1. COMERCIO
METROPO
LITANO.
CONDICIONES LOCALIZACIÓN ESCALA ESTABLECI-MIENTO USOS ESPECÍFICOS (DESCRIPCIÓN)
2. COMERCIO
2.4.. Clasificación de usos del suelo.
2.3. COMERCIO
ZONAL.
VENTA DE BIENES Y
SERVICIOS
COMPLEMENTARIOS:
(Los mismos productos del
comercio urbano)
Compraventas o casas de
empeño.
ALMACENES,
SUPERMERCADOS, Y
CENTROS
COMERCIALES HASTA
2.000 M2 DE AREA DE
VENTAS.
ZONAL. En Áreas Urbanas
Integrales.
En suelo Urbano,
en las siguientes
zonas:
- Zonas de
Servicios
Empresariales.
- Zonas de
Comercio
Cualificado
(6) En ejes o
zonas
comerciales
determinados por
la ficha
reglamentaria.
2.4. COMERCIO
VECINAL.
ACTIVIDAD ECONÓMICA
LIMITADA EN COMERCIO
Artículos y
comestibles de
primera necesidad:
LOCALES, CON AREA
DE VENTAS DE HASTA
500 M2
VECINAL A En Áreas Urbanas
Integrales
- En suelo Urbano:
Zonas de Servicios
Empresariales.
(6) En ejes o
zonas
comerciales
determinados por
la ficha
reglamentaria.
ACTIVIDAD ECONÓMICA
LIMITADA EN COMERCIO
Artículos y comestibles de
primera necesidad:
fruterías, panaderías,
confitería, lácteos, carnes,
salsamentaria, rancho,
licores, bebidas,
droguerías, perfumerías,
papelerías y misceláneas.
TIENDAS DE BARRIO
Y LOCALES CON
ÁREA NO MAYOR DE
60 M2
VECINAL B Áreas Urbanas
Integrales
En zonas
delimitadas de
Comercio y
servicios de las
Zonas
Residenciales.
Zonas
Residenciales con
actividad
económica en la
Vivienda (6)
Área de Actividad
Central
Sectores B,E, T,U
Núcleos
fundacionales
(6) En ejes o
zonas
comerciales
determinados por
la ficha
reglamentaria.
2.4. Tratamientos urbanísticos
El Tratamiento de Desarrollo.
El Tratamiento de
Consolidación.
El Tratamiento de Renovación
Urbana.
El Tratamiento de
Conservación.
El Tratamiento de
Mejoramiento Integral.
2.5. Estructura de las normas del POT
POT Decreto 190 de 2004 (Componente general, urbano y rural)
Decretos reglamentarios (Desarrollo de las normas generales)
Planes Maestros De equipamientos y servicios Públicos (Decreto reglamentario)
Planes Zonales y de
Reordenamiento Zonal Planes Parciales, de
Reordenamiento de Implantación y De Regularización
Decretos por UPZ y UPR
(Normas urbanísticas por sectores)
III. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN
Instrumentos mediante los cuales se planea la ciudad, de manera temática o de manera
delimitada por zonas.
3.1 Planes Maestros-sectoriales o temáticos
Instrumento a través del cual se planea la prestación de servicios públicos a los habitantes de la ciudad. Tienen una vigencia de 20 años.
Plan Maestro de Movilidad y Estacionamientos (Dec.319/06)
Plan Maestro de Acueducto y Alcantarillado (Dec. 314 de 2006)
Plan Maestro de Energía
Plan Maestro de Gas Natural
Plan Maestro de Telecomunicaciones
Plan Maestro de Residuos Sólidos (Dec.212 de 2006)
Plan Maestro de Equipamientos de Educación
Plan Maestro de Equipamientos de Bienestar Social
Plan Maestro de Abastecimiento de Alimentos y Seguridad Alimentaria
(Dec. 315 de 2006)
3.1. Planes Maestros
Plan Maestro de Cementerios y Servicios Funerarios
Plan Maestro de Cultura
Plan Maestro de Equipamientos de Salud
Plan Maestro de Deporte y Recreación
Plan Maestro de Culto
Plan Maestro de Recintos Feriales
Plan Maestro de Espacio Público (Dec. 215 de 2005)
Plan Maestro de Seguridad, Defensa y Justicia
3.2. Planes Zonales, de Reordenamiento Zonal y Unidades de Planeamiento Rural
Los planes zonales: Son instrumentos de planeación que definen y precisan las condiciones de ordenamiento de un área determinada. Son formulados por la administración Distrital: Plan zonal del Centro, Plan zonal del Aeropuerto.
Los planes de ordenamiento zonal: Se aplican en áreas de expansión y en las áreas urbanas con grandes porciones de suelo sin desarrollar y definen las condiciones y ámbitos espaciales de ordenamiento y distribución equitativa de cargas y beneficios: Plan Zonal del Norte y Plan Zonal de Usme.
Unidades de Planeamiento Zonal UPZ y Rural UPR Son los instrumentos para planificar las áreas rurales. (Manejo, ocupación, usos y asistencia agropecuaria) y las áreas urbanas.
3.3. Planes Parciales, Planes de Implantación y Planes de Regularización y Manejo
Plan parcial: Es el instrumento con el que se deben
desarrollar las áreas de expansión, áreas con una extensión mayor a 10 hectáreas y áreas con tratamiento de renovación urbana (Redesarrollo). En él se definen las vías, usos, espacios públicos, áreas libres y equipamientos necesarios para la zona.
Planes de regularización y manejo: Definen las
acciones y mejoras que se deben poner en marcha para dotacionales que ya existen sin licencia para el manejo de impactos en la zona de influencia.
Planes de implantación: Definen las condiciones que
deben tener los nuevos proyectos de grandes equipamientos (instalaciones culturales, recreativas, entre otros.) y comercio para reducir y controlar su impacto en las áreas vecinas.
IV. ESTACIONAMIENTOS Y MANEJO DEL ESPACIO
PÚBLICO
Reglamentación general en el POT, y decreto 159 de 2004 y algunos
aspectos en los decretos de UPZs.
Antejardines: Área libre de propiedad privada de uso
restringido por su carácter público. No puede ser construido y en áreas comerciales no puede cerrarse. Está prohíbido parquear en las zonas de antejardines. Pueden ser utilizadas con un permiso del IDU. (Permiso de uso temporal).
Bahías de estacionamiento: Áreas de transición entre la calzada y el andén, destinadas al parqueo provisional. El POT las prohíbe en cualquier vía.
Parqueo en vías vehiculares: El POT lo prohíbe en las
vías del Plan Vial Arterial.
Estacionamientos: Para cada uso se exige un mínimo de estacionamientos según zona de demanda y uso.
Espacio Público -Estacionamientos
Estacionamientos
Estacionamientos
USO
ESPECÍFICO ESCALA TIPO
ZONAS NORMATIVAS POR DEMANDA DE ESTACIONAMIENTOS
A B C D
COMERCIO PESADO Metropolitana y
Urbana
Privado 1 x 150 m2 1 x 200 m2
Visitantes 1 x 120 m2
COMERCIO
METROPOLITANO Metropolitana
Privado 1 x 200 m2
Visitantes 1 x 25 m2 1 x 30 m2
COMERCIO URBANO Urbana
Privado 1 x 200 m2
Visitantes 1 x 30 m2 1 x 35 m2
COMERCIO ZONAL Zonal
Privado 1 x 250 m2
Visitantes 1 x 30 m2 1 x 35 m2 1 x 40 m2
COMERCIO VECINAL Vecinal A Privado 1 x 250 m2
Los aspectos generales para construir sótanos, semisótanos, accesos a estacionamientos, dimensiones y características de construcción los encontramos en el Decreto 159 de 2004 Decreto general de UPZs y el decreto 1108 de 2000.
Los cupos de estacionamientos que no puedan ser construidos dentro de los predios, pueden ser cumplidos en un predio que se compre a menos de 500 metros o con un pago al Fondo de Parqueaderos donde la UPZ lo permita. Lo relativo al Fondo de Estacionamientos administrado por el IDU, se encuentra reglamentado en el decreto 323 de 2004.
Las zonas de cargue y descargue para usos comerciales y dotacionales de escala urbana y metropolitana deben suplirse dentro del mismo predio o a menos de 500 metros.
Estacionamientos
V. UNIDADES DE PLANEAMIENTO ZONAL
UPZs
Reglamentación por Decreto
Son 117 zonas con características similares en las que el Plan de
Ordenamiento Territorial dividió la ciudad para asignar las normas
urbanísticas.
Cada UPZ está compuesta por varios barrios.
Cada localidad tiene dos o más UPZs.
En la actualidad hay 85 Upzs reglamentadas.
Cada UPZ se divide a su vez en sectores normativos
reglamentados por fichas normativas inmersas en los decretos de
UPZS.
DECRETO UPZ
(Define y precisa el
planeamiento del suelo
urbano)
Si se permiten o no voladizos, semisótanos o patios. Si se exigen o no antejardines.
Qué tamaño tendrá la nueva edificación. (Edificabilidad)
Dónde y cómo se establece el uso principal el uso complementario
y el uso restringido.
Los usos que no figuran expresamente están prohibidos.
A que tratamiento urbanístico está sometido
Unidades de Planeamiento zonal-Sectores Normativos UPZ Refugio- Chico Lago(2003)
Los usos que no figuran expresamente están prohibidos.
ÁREAS DE ACTIVIDAD
UPZ No.88/97, EL REFUGIO / CHICÓ LAGO
ZONA RESIDENCIAL NETA
ZONA RESIDENCIAL CON
COMERCIO Y SERVICIOS
ZONA EQUIPAMIENTOS
COLECTIVOS
ZONA ESPECIAL DE
SERVICIOS
ZONA COMERCIO
CUALIFICADO
ZONA DE SERVICIOS
EMPRESARIALES
Plano de
Usos
Lectura Fichas Normativas-Usos
Plano de
Edificabilidad
Lectura Fichas Normativas-Edificabilidad
Definiciones - Edificabilidad
• Altura y tamaño de las edificaciones: Establece el número
de pisos (edificabilidad) y las áreas permitidas para construir. • Índices de construcción y ocupación: Son instrumentos para calcular el área máxima del lote que se puede ocupar y construir. • Aislamientos: Son los espacios libres que se deben dejar contra los predios colindantes. (Aislado - Colindante)
Plano de Conservación
Lectura Fichas Normativas-Conservación
VI. LICENCIAS URBANÍSTICAS
Decreto 564 de 2006
6.1. Qué son y quién expide las Licencias Urbanísticas
Las licencias urbanísticas son el acto administrativo por el
cual se autoriza, a solicitud del interesado, la adecuación de
terrenos o la realización de obras. Las licencias recaen sobre
uno o más inmuebles y producen todos sus efectos aún
cuando sean enajenados.
Las expide un curador urbano quien es un particular
elegido por concurso para cumplir esa función pública, su
jurisdicción es toda la ciudad y por lo tanto a cualquiera de los
5 curadores de Bogotá se les puede solicitar cualquier
licencia.
Por la solicitud y expedición de las licencias se cobra un
cargo fijo y un cargo variable dependiendo el proyecto y
trámite.
6.2 Clases de Licencias Urbanísticas
Licencia de urbanismo: Para áreas no urbanizadas, es la
autorización para adecuar un terreno para la posterior construcción de las edificaciones. (Construir vías, destinar áreas para espacios públicos y zonas verdes). Licencia de subdivisión. Es la autorización previa para dividir uno o varios predios, ubicados en suelo rural, urbano o de expansión urbana.
Licencia de construcción: Autorización para construir edificaciones en un predio, teniendo en cuenta el uso y las demás normas previstas. Hay licencias para obra nueva, ampliación, adecuación, modificación, restauración, reforzamiento estructura, cerramiento y demolición de construcciones.
6.2. Clases de Licencias Urbanísticas
Licencias de intervención en el espacio público: Autorización para ocupar o intervenir parques, andenes, vías peatonales, entre otros. Las Expide el Departamento Administrativo de Planeación Distrital.
Reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas.
Reconocimiento de construcciones: Las edificaciones
que en la época de su construcción hubieran requerido licencia y no la hubieran obtenido, podrán ser reconocidas por las curadurías.
6.3. Pasos y documentos exigidos para solicitar las Licencias
Se presenta la solicitud mediante el formulario único
nacional, debidamente diligenciado por el solicitante. Se
anexan los siguientes documentos:
a. Los que pruebe la titularidad del predio,
b. Planos de localización y topográfico en la licencia de
urbanismo así como la disponibilidad de servicios
públicos,
c. Planos y cálculos estructurales,
d. Planos arquitectónicos,
e. Cuando se trata de inmuebles de conservación el
concepto favorables del instituto de Patrimonio Distrital y
si es un monumentos nacional del Ministerio de Cultura,
f. Si es el inmueble esta sometido a propiedad horizontal,
acta de copropiedad que autorice la obra.
6.3. Pasos y documentos exigidos para solicitar las Licencias
a. Se realiza citación a vecinos colindantes, se instala una valla, y
se da un término de 10 días para intervención de cualquier
tercero interesado,
b. Se realiza un estudio por parte del curador urbano y su equipo,
se envía un acta de observaciones y correcciones al solicitante
de la licencia para que en un término de 30 días corrija y
complete el proyecto,
c. El curador urbano tiene 45 días hábiles para pronunciarse
acerca de la licencia, de no hacerlo opera un silencio
administrativo positivo,
d. El acto que resuelve la licencia se notifica y proceden contra el
los recursos de ley,
e. Se pagan las expensas cargo variable y cargo fijo, además de
los impuestos que se causen.
VII. SANCIONES URBANÍSTICAS
Ley 810 de 2003
7.1. Infracciones Urbanísticas
Toda actuación de construcción, ampliación, modificación, adecuación y demolición de edificaciones, de urbanización y parcelación, que contravenga los planes de ordenamiento territorial , da lugar a la imposición de sanciones urbanísticas a los responsables, incluyendo la demolición de las obras, según sea el caso, sin perjuicio de la eventual responsabilidad civil y penal de los infractores.
La localización de establecimientos comerciales, industriales, institucionales y de servicios en contravención a las normas de usos del suelo,
El encerramiento, la intervención o la ocupación temporal o permanente del espacio público con cualquier tipo de amoblamiento, instalaciones o construcciones, sin la respectiva licencia.
7.2. Sanciones Urbanísticas
1. Multas sucesivas que oscilarán entre quince (15) y treinta (30) salarios mínimos legales diarios vigentes por metro cuadrado de área de suelo afectado, sin que en ningún caso la multa supere los quinientos (500) salarios mínimos mensuales legales vigentes, para quienes parcelen, urbanicen o construyan en terrenos no urbanizables o no parcelables, además de la orden policiva de demolición de la obra y la suspensión de servicios públicos domiciliarios. 2. En la misma sanción incurrirán quienes parcelen, urbanicen o construyan en terrenos afectados por el plan vial, de infraestructura de servicios públicos domiciliarios, o destinado a equipamientos públicos. 3. Si la construcción, urbanización o parcelación se desarrollan en terrenos de protección ambiental, o localizados en zonas calificadas como de riesgo, la cuantía de las multas se incrementará hasta en un ciento por ciento (100%).
7.2. Sanciones Urbanísticas
4. Multas sucesivas que oscilarán entre doce (12) y veinticinco (25) salarios diarios vigentes por metro cuadrado de intervención u ocupación, sin que en ningún caso la multa supere los cuatrocientos (400) salarios mínimos mensuales legales vigentes, para quienes intervengan u ocupen, con cualquier tipo de amoblamiento, instalaciones o construcciones, los parques públicos zonas verdes y demás bienes de uso público, o los encierren sin la debida autorización de las autoridades encargadas del control del espacio público, además de la demolición de la construcción o cerramiento y la suspensión de servicios públicos domiciliarios. Se considera igualmente infracción urbanística, la localización de establecimientos comerciales, industriales, institucionales y de servicios en contravención a las normas de usos del suelo, lo mismo que el encerramiento, la intervención o la ocupación temporal o permanente del espacio público con cualquier tipo de amoblamiento, instalaciones o construcciones, sin la respectiva licencia.
¡GRACIAS ¡