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40ème
atelier de la Dihal
Solibail et l’intermédiation locative dans les territoires,une clé pour le logement des publics fragiles
Ce document reprend les présentations diaporamas
et les éléments du dossier de l’atelier du 6 novembre 2015
1. Déroulé de la matinée
2. Présentations diaporamas
L’intermédiation locative, son cadre juridique (Anil)
Le conventionnement des logements dans le cadre de l’intermédiationlocative (Anah)
Retour d’expérience de location sous location avec bail glissant auprès de
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Déroulement de l’atelier
09h00 : Accueil café
09h30 Ouverture des échanges de la journée
« La contribution du parc privé aux politiques publiques de logement desménages en difficultés »
par Sylvain Mathieu, délégué interministériel hébergement – logement (Dihal),
etLaurent Girometti, directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP)
10h00 « L’intermédiation locative, son cadre juridique »
par Géraldine Chalencon - directrice générale,
et Nicole Maury – chargée de mission - Agence nationale d’information sur lelogement (Anil).
11h00 « Le conventionnement des logements dans le cadre de l’intermédiationlocative »
par Thierry Moine, responsable de pôle - Agence nationale de l’habitat
(Anah)
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15h40 « La relation avec les propriétaires et l’accompagnement des ménages »
par Hélène Bernard, directrice - Tandem Immobilier (Oise) / Fapil
16h15 Perspectives et conclusions
16h30 : Fin des échanges
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PRESENTATIONS DIAPORAMA
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L’intermédiation locative, son cadre j(Anil)
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Présentation
des
disposit juridiques relatives à
l’intermédiation
locativ6 novembre 2015
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L’intermédiation locative
Dans le parc privé, l’intermédiation locative corr
deux
formes
de
mobilisation
de
logements
à des Le mandat de gestion
La location /sous‐location
Le dispositif
Solibail
est
un
dispositif
de
location
location
D
l
i l
l’i édi i
l i
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L’intermédiation locative
Définition
Intervention d’un tiers social entre le propriétaire bailleur e
occupe le logement
Objet : sécuriser la relation locative
‐ Faciliter l’accès au logement à des ménages pouvant présen
‐ Inciter les bailleurs à mettre en location leur logement
Le tiers social est aussi dénommé opérateur, association ou
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L’agrément Intermédiation locative et gestion l
sociale
Activités soumises à agrément La location de logements du parc privé ou social, en vue de leur sou
d’hébergement en faveur des personnes défavorisées
La
gérance
de
logements
en
tant
que
mandataire,
dans
le
parc
priv La gestion de résidences sociales
Conditions de l’agrément L’agrément peut‐être délivré pour tout ou partie des activités entra
Pour
l’activité de
mandataire,
l’organisme
doit
justifier
de
la
produprofessionnelle (loi du 2 janvier 1970 : art. 3)
Modalités d’obtention et de renouvellement de Demande au préfet (LRAR) / le défaut de réponse dans un délai de
d’acceptation
L’ é dé d é d i
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Le mandat de gestion
Principes
Le bailleur donne mandat à un organisme agréé afin qu’il a
locative « adaptée »
L’occupant est
locataire
du
logement
et
dispose
d’un
bail
(
trois ans ) régi par la loi du 6.7.89 conclu directement avec
Le logement est décent
Conditions
L’organisme agréé est une Agence immobilière sociale (AIS) qui do
détenir une carte professionnelle « Gestion immobilière »,
disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou
i i f i ll
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Le mandat de gestion
Missions Le
mandat
écrit
donné à l’AIS
lui
confère
le
pouvoir
s
location, soit d’effectuer la gestion du logement
Dans le cas le plus fréquent où l’AIS dispose d’un ma
du logement le service rendu est global, l’AIS assure
‐la gestion locative comptable et fiscale
‐l’accompagnement du locataire
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La location /sous‐location
Principes Le bailleur loue son logement à un organisme agréé qui le so
personne physique
Le contrat principal et le contrat de sous‐location sont soum
dispositions du code civil
Le logement est décent
Un loyer (ou redevance) est dû en contrepartie de la mise à
logement par
le
sous
locataire/
locataire
principal
et
par
le
lo
bailleur
Si le logement est conventionné avec l’Anah en loyer interm
social ou très social : le loyer maximum payé par l’opérateu
l f d
d
l
i
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Conventionnement avec l’Anah
Subvention pour travaux
Primes complémentaires
Si le logement est conventionné avec l’Anah en loyer social o
bailleur peut
sous
conditions
disposer
de
différentes
primes
‐ Prime de réduction de loyer
‐ Prime de réservation
‐ Prime à l’intermédiation locative
Avantage fiscal
Le bailleur peut bénéficier d’une défiscalisation jusqu’à 70 %
en contrepartie d’un loyer plafonné
‐ 30 % pour les conventions à loyer intermédiaire
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Le dispositif Solibail
Solibail s’inscrit dans une démarche de location /sous‐location
Conditions de la location
Les logements sont loués nus et font l’objet d’un bail d’une
renouvelable avec
l’association
agréée
Le loyer maximum payé par l’opérateur au bailleur est le loy
aux loyers plafonds du conventionnement intermédiaire Bor
voire le prix du marché locatif si nécessaire
Si
le
logement
est
conventionné avec
l’Anah
en
loyer
interm
social ou très social : application du loyer plafond de la conv
Conditions de la sous‐location
d f é à d
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Le dispositif Solibail
Avantages pour le bailleur
Un paiement des loyers garanti pendant la durée du bail, mê
vacance
Un logement
restitué libre
de
tout
occupant
et
en
bon
état
d
Avantages pour l’occupant
Un logement autonome
Une redevance
à payer
tenant
compte
de
ses
ressources
(et
Un accompagnement adapté aux besoins
Conditions de financement pour l’association ag
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L’intermédiation locative dans le parc soc
Le
régime
de
la
location/
sous
location
est
forte
L’autorisation de louer des logements du parc so
sous‐louer est accordée aux organismes bénéfic
l’agrément intermédiation locative et gestion lo
(CCH : L.365‐4)
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Le rôle des ADIL
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L’information des bailleurs
Les outils de la campagne Solibail :
Le site Internet
Les affiches ou encart
Hors IDF,
renvoi
vers
le
n° national
de
l’ANIL
: le
bailleur
département et est automatiquement renvoyé vers l’AD
ou vers l’ADIL du département adjacent pour les départ
d’ADIL (20)
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L’information des bailleurs
Les informations apportées par les ADIL aux bai
L’ADIL apporte un premier niveau d’information sur le
juridiques et fiscaux de l’intermédiation locative
Si le
bailleur
est
intéressé,
elle
le
renvoie
vers
les
asso
du territoire
Le renvoi vers les associations agréées du territo
Par le site Internet : liste mise à jour à partir du recue
de l’ADIL du département ou du département adjacen
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Un apport d’expertise
L’ADIL peut apporter un éclairage sur toutes les
juridiques et fiscales de l’intermédiation locative
Aux services déconcentrés
Aux collectivités locales susceptibles d’être intéressée
L’ADIL peut
aider
à faire
des
simulations
économ
Outil de simulation du loyer payé par le ménage en fo
d’effort
Fiscalité du bailleur
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Les outils pour le grand public
Plaquettes
Intermédiation locative
Fiscalité du bailleur
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Les outils « experts »
La note de présentation générale sur l’interméd
Intermédiation locative dans le parc privé
Les
autres
dispositions
juridiques
en
lien
avec
l’Iinternet de l’ANIL
La réforme des agréments des organismes agissant en fave
personnes défavorisées
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Le conventionnement des logements dansl’intermédiation locative
(Anah)
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40ème atelier de la Dihal
Le conventionnement An
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Qu’est ce que le conventionnement ?
C’est la conclusion d'une convention entre l’Agence nationalebailleur, par laquelle celui-ci s’engage pour une durée minimulouer son logement en respectant certains plafonds de loyerslocataires et le cas échéant certaines conditions de choix des
En contrepartie de la signature de cette convention, le bailleuavantage fiscal dit "Borlooancien".
Le conventionnement Anah – les grands princip
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Détermination du revenu foncier
Produits (loyers, recettes accessoires, subventions icelles de l’Anah, …)
Moins les charges déductibles :
travaux, intérêts des emprunts,charges liées àla gestion (honoraires, frais de procédéductibles, assurances,…)
éventuellement amortissement de dispositifs fiscauxcompatibles avec le Borlooancien
Le conventionnement Anah - l’avantage fis
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Le conventionnement Anah – les grands princip
Pourquoi conclure une convention ?
Côté Anah : obtenir un engagement du propriétaire bailleur vocation sociale de l’Agence portant notamment sur :
La minoration du loyer pratiqué par rapport au niveau dumontant du loyer est fixé par l’Anah à des niveaux inférieurréglementairement
La location du logement àdes locataires dont les ressourcesvaleurs plafonds fixées par arrêté
Côté bailleur : l’obtention de contreparties financières :
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3 conventions –types (annexées àun décret) donc de portée2conventions «sans travaux »
L’une àniveau de loyer et de ressources intermédiaire
L’autre à niveau de loyer et de ressources social ou t
l’ouverture au droit à l’APLpour le locataire (L.321-8) –1 convention «avec travaux»
Elle porte sur un ou plusieurs logements et peut comportde loyers LI, LS ou LTS
Le conventionnement Anah-articulation du dis
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Les conventions s’accompagnent d’un document appelébai lleur » :
Il est délivré par l’Anah, sur présentation, de la conbaux et des justificatifs de ressources des locataires
Ce document est à joindre par le bailleur (ou à tenil’administration fiscale) lors de sa déclaration des im(déclaration annexe 2044-revenus fonciers ou 2044
Le conventionnement Anah-articulation du dis
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Respect des plafonds de loyers et de ressources
Dans tous les cas les logements doivent être loués à deaux loyers du Borlooancien et aux plafonds de ressources
le loyer plafond est fixépar la convention
c’est l’Anah qui détermine secteur par secteur, au nivedécisionnelle, le loyer à pratiquer en référence au marché et de la typologie du logement, ce loyer local au loyer national
Le conventionnement Anah - les règles comm
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Quelques repères
Loyer intermédiaire, prix au m² de surface utile
Loyer social et très social, prix au m² de surfac
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Comme tout logement loué, conventionné ou pas, le logement
le logement ne présente pas de risques manifestes pour la séoccupants;
le logement ne présentepas de risques manifestespour la san
il doit être pourvu des équipements habituels permettant d’hab
Décence du logement
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Déduction spécifique des revenus fonciers :
30 % en loyers intermédiaires (L.321-4)
60 % en loyers conventionnés (social ou très social) (L.321-8)
70 % en cas de location à un organisme public ou privé, en vuemeublée ou non, à des personnes défavorisées ou à des personnécessite une solution locative de transition ou pour l’hébergement
Le conventionnement Anah - l’avantage fis
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Déduction spécifique des revenus fonciers : Comment ça marc
Pour mémoire, en régime normal, deux régimes sont proposé
- régime micro-foncier (forfait)
- conditions : loyers et revenus accessoires < 15 000 € sauf
- porter sur la déclaration 2042 le montant brut des(abattement automatique de 30% : imposition sur 70% des re
- régime réel : si option : 3 ans minimum
recettes annuelles encaissées
- charges déductibles payées (frais de gestion, travaux
= revenu à déclarer
Le conventionnement Anah - l’avantage fis
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Actualité 2015 : Programme Réfugiés
Principe d’opération « tiroir »pour libérer des places dansles Centres d’Accueil des Demandeurs d’Asile
Prime d’Intermédiation Locative (PIL)
1 000 €pour les Bailleurs, en Loyer ConventionnéSocial eacceptent une intermédiation locative
Attention le Loyer Intermédiaire le plus souvent pratiqué dpas l’attribution de la PIL
Cumulable avec d’autres primes de l’Anahpossiblespour les propriétaires bailleurs : prime réduction de loyer et prime réservation
En Conventionnement Avec ou Sans Travaux, pour tout dnon accordéàpartir du 01.11.15 jusqu’en2017
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Pour en savoir plus
Sur le site ANAH.FR
Rubrique propriétaires/propriétaires bailleurs – formula
Items Conventionnement sans travaux etConventionnement avec travaux les notices explicativetéléchargeables
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Merci de votre
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Retour d’expérience de location, sous-locatglissant auprès de réfugiés syrien
(Coallia)
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«Ret our d’ ex pér iencelocat i on, sous-locat i on
bai l gl i ssant auprès dréf ugiés sy r i ens. »
Direction de l’Habitat et du Logement Accompagné / 40ème atelier de la Dihal / 06/1
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Les pr i nci pes d’ act i on
-L’accès direct au logement, sans transition par une structuredans le cadre d’un dispositif de location/sous-location avec bail gl
-Une procédure accélérée d’ouverture des droits sociaux eaccélérée
-un accompagnement global prenant en compte l’accès auxressources, la santé, les apprentissages linguistiques et civiquformation et à l’emploi, l’accompagnement dans le logeml’intégration dans le tissu local
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L’ accuei l en chi f f r es
Campagne 2014
- 77 ménages accueillis par Coallia, soit 300 personnes sur 5
- Dans 8 départements différents : la Manche, la Cote d’Or,
Vilaine, les Côtes d’Armor, la Seine Maritime, l’Aisne, la Somme
Campagne 2015
- 72 ménages accueillis ou en cours d’accueil, soit 272 perso
• 149 ménages, représentant 572 personnes
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Mét hodol ogi e d’ i nt er vent i on
- Des implantations déterminés en concertation avec les servide l’Etat et les Villes d’accueil
- Un travail préalable en amont avec les bailleurs pour adaptaux compositions familiales et aux besoins particuliers
- Une articulation étroite avec le service de l’asile de la DGEFopérations de transfert vers la France est subordonné à l’existence
logement
- Prise à bail et équipement des logements par Coallia 4 à 6l’arrivée des familles
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Un di sposi t i f d ’ accuei l évolut i f
Phase 1 :un statut d’hébergé dans l’attente de l’ouverture des drosociaux et aux ressources – 2 à 3 mois
Phase 2 :
un statut de sous-locataire dès l’accès aux ressources et l’éli
Phase 3 :un statut de locataire en titre dès le glissement du bail – 4 à
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Le cont enu de l ’ accompagnement
-Soutenir les personnes dans leurs démarches administra
juridiques et sociales
-Assurer l’accès à une prise en charge sanitaire et psych
adaptée
-Accompagner les familles dans le logement
-Faciliter l’insertion socio-professionnelle des familles a
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Les ét apes de l ’ accompagnem
- Soutenir les personnes dans leurs démarches administra
et sociales
- suivi de la procédure de transfert de la protection internationall’obtention des documents d’état civil, en lien avec l’Ofpra
- démarches visant la délivrance de leur titre de séjour, en li
préfectoraux - ouverture des droits sociaux : Couverture maladie universelle, dé
référent, accès aux RSA, prestations familiales et aide au logement, bancaire…
- scolarisation des enfants en lien avec les Villes et l’Education na
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Les ét apes de l ’ accompagnem
- Accompagnement des familles dans le logement
- aide et soutien à la gestion du budget familial
- formation des familles à la bonne occupation du logement
- formation des personnes au bon fonctionnement et à la béquipements (système de ventilation, chauffe-eau, chauffage, pl
- travail sur l’intégration dans les groupes d’habitations : place dudes immeubles, liens avec les gardiens d’immeubles
- gestion locative de proximité
- organisation, en lien avec le bailleur, le glissement du bail a
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Les ét apes de l ’ accompagnem
- Faciliter l’insertion socio-professionnelle des familles ac
- travail sur l’acquisition des bases de l’autonomie linguistique, par le bi
formation linguistique dispensée dans le cadre du contrat d’accueil et d’intégratio
- informations sur les caractéristiques du marché du travail en France,que sur les acteurs et dispositifs de l’insertion professionnelle, tant
commun que dans celui de l’insertion par l’activité économique
- analyse partagée avec les personnes de leurs difficultés en matièremais également des leviers et ressources mobilisables
- démarches de valorisation des formations, compétences, expériences e
- élaboration d’un projet professionnel réaliste, tenant compte des attemais également des contraintes objectives
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Le pilotage et l’animation de Solibail en Ile
(Drihl)
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Ordre du jour
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Ordre du jour
I) Le cadre juridique
II) Le cadre budgétaire
III) L'animation du dispositif
IV)L'animation du réseau
V) Actualité et perspectives d'évolution
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I) L d j idi
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I) Le cadre juridique
3) Outils conventionnels● Convention entre la DRIHL et les 24 opérateurs gestionna
●
Convention entre la DRIHL et les 10 opérateurs capteurs
- Objet et durée de la convention : objectifs en nombà capter ou à gérer par département
- Détermination de la contribution financière etversement
- Sanctions et évaluations
- Avenant et résiliation
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I) Le cadre juridique
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4) Référentiel d'accès à Solibail
Préalable : Solibail vise à l’insertion vers le logement de droit comm● Critères d'accès :
- Les ressources : nature, montant, reste pour vivre
- La prise en compte des dettes- La situation administrative
● Procédure d'accès :
- Les ménages éligibles
- Le mode attribution des logements
I) Le cadre juridique
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I) Le cadre juridique
5) Rapports locatifs● Un contrat de location entre le propriétaire et l'opérateur gestionnaire :
- Données administratives : identification des parties, objet, désignatioconvention
- État des lieux, documents à fournir, conditions d’occupation- Obligations du bailleur et du locataire
- Conditions financières, durée de la location, congé, clause résolutoire
- Annexe relative à la gri lle de vétusté, à la conservation du DG, à la dé
●
Une convention d'occupation entre le ménage et l'opérateur gestionnaire :
- Données administratives : identification des parties, objet, désignatioconvention
- Contreparties financières de l'occupant
II) Le cadre budgétaire
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1) Présentation
● Un dispositif financé par subvention sur le BOP 177
● R-BOP 177 : Service Accueil, Hébergement et Insertion de la
●
Gestion et animation du dispositif Solibail : Service Accès auPrévention des expulsions de la DRIHL
2) Outils de suivi budgétaire
● Une maquette financière pour la captation des logements :
Captation en
direct
Captation par
agence
Frais
d’agence
II) Le cadre budgétaire
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● Une maquette financière pour la gestion des logements etl'accompagnement social des ménages :
lignes de dépenses
49,8 €
Entretien 23,0 €
Procédures contentieuses 11,0 €
88,2 €
160,0 €
Total forfait 332,0 €
Vacance à la captation financement au réel
SOLIBAIL FINANCEMENT :
Exprimé en mois/logt
Règles de financement Solibail à p
du 1
er
janvier 2014
Frais de structure + frais de
fonctionnement
Gestion locative et sescoûts annexes
Accompagt. social et ses
coûts annexes
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II) Le cadre budgétaire
● Plusieurs versements :
- Un versement ferme à la signature de la conve
- Des versements conditionnés à la transmissionde tableaux de suivi financier et d'activité
= un suivi très précis de l’allocation pro
crédits publics après constatation de servproduction de certificats administratifs
II) Le cadre budgétaire
7/24/2019 Documents 40 Atelier Dihal
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II) Le cadre budgétaire
● Un exercice annuel : le dialogue de gestion
> Bilan financier et de mise en œuvre du dispositif par chaque opde chaque logement
> Clôture de l’exercice N-1
> Impacte le solde de l'exercice N
- Constat et analyse des coûts et des recettes entre le réalisé
- Suivi des dépôts de garantie versés aux opérateurs, cpropriétaires, récupérés par les opérateurs = gestion d’une d
- Suivi des impayés, des créances douteuses, des créanceétude ménage par ménage = gestion d’une dotation
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V) Actualité et perspectives d'év
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V) Actualité et perspectives d év
2) Perspectives d'évolution> Des nouveaux outils pour faciliter et améliorer la gestion eSolibail :
● Mettre en place des commissions de réorientation État/SISolibail
● Interfacer les SI du GIP HIS et de l’UR SOLIHA
● Développer un outil de gestion informatique
Conclusion
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> Solibail en Île-de-France :
●
10 opérateurs capteurs● 24 opérateurs gestionnaires
● 3757 logements
●
3 opérateurs transversaux● L’appui de la FNARS
● Une gestion et un pilotage à l'échelle régionale
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LE MOUVEMENT SOLIHA
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20 mai 2015
Les fédérations PACT et Habitat & Développement ont fusi
SOLIHA, Solidaires pour l’Habitat
LE MOUVEMENT SOLIHA
• Notre objectif : Apporter plus de solutions aux personnes q
des difficultés pour se maintenir ou accéder à un logement
leurs ressources.
SOLIHA PAYS BASQUE
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• Un acteur associatif clé du territoire basque sur le loge
personnes défavorisées
Un pôle social important, en plein développement.
Fil conducteur : accès au logement des personnes défavaccompagnement social et volet mobilisation d’une offre
De nombreux partenariats (financier, institutionnel et o
SOLIHA PAYS BASQUE
SOLIHA PAYS BASQUE
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• Un acteur associatif clé du territoire basque sur le loge
personnes défavorisées
Opérateur de la mise en place des politiques nationale
(Conseil Départemental des Pyrénées Atlantiques/PDALPD
Animateur de dispositifs locaux (Bureau d’Accès au Log
Relais, intermédiation locative auprès de publics spécifiqu
SOLIHA PAYS BASQUE
L’INTERMEDIATION LOCATIVE, POURQUOI ?
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Un outil clé pour permettre l’accès durable au logem
personnes défavorisées dans le parc privé, accès à u
de bonnes conditions, couplé à un accompagnemen
préparation à l’accès à un logement autonome
Un enjeu de continuité de l’action de SOLIHA Pays B
territoire
Une réponse adaptée aux problématiques du territ
immobilière importante, territoire attractif mais pe
personnes démunies, parc social insuffisant)
, Q
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L’INTERMEDIATION LOCATIVE, COMMENT ?
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LA LOCATION/SOUS-LOCATION (1/2)
Principes et fonctionnement de la sous location : SOLIHA es
logement (bail de droit commun) qu’il met à disposition à un s
(contrat de sous location).
Garantie du paiement du loyer, la vacance, les dégradations
éventuel.
Les différents « usages » de la sous location : logements tem
logements pérennes avec glissement
Une palette d’outils « à la carte »
L’INTERMEDIATION LOCATIVE, COMMENT ?
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LA LOCATION/SOUS-LOCATION (1/2)
Outil souple, qui peut s’adapter « à la carte », au service de d
dispositifs et publics spécifiques : sortants de prison, publics
maison relais
S’adapter au plus près de la situation des ménages : le glisse
Conditions de réussite :- personnes en capacité d’occuper un logement autonome en secteur diff
ti d l t t i t l f i l d l’i
Une palette d’outils « à la carte »
L’INTERMEDIATION LOCATIVE, COMMENT ?
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LA LOCATION/SOUS-LOCATION (2/2)
Avantages de la sous location :sécurisation du bailleur (argument important de prospectio
s’adapte aux dispositifs et aux publics,
phase de stabilisation du sous locataire
Limites de la sous location :
risques financiers importants pour l’association
diffi lté à l h l li t d b il t t
Une palette d’outils « à la carte »
L’INTERMEDIATION LOCATIVE, COMMENT ?
l d’ il à l
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LA LOCATION/SOUS-LOCATION (2/2)
Financements de la sous location :Partenariat financier, co financement Etat (moyens humain
l’accompagnement social, la gestion locative et la prospection
(prise en charge risques locatifs, gestion locative, accompagne
110 sous locations
Une palette d’outils « à la carte »
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La relation avec les propriétaireet l’accompagnement des ménag
(Fapil)
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Mobiliser du parc privé à vocation so
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p p
quelles
relations
avec
les
bailleur
1. Accompagner le propriétaire : une action pédagog
2. Associer le propriétaire : un acteur des
politiques publiques pour le logement
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Mobiliser du parc privé à vocation so
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p p
quelles relations avec les bailleurs
Mobiliser du parc privé à vocation so
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p p
quelles
relations
avec
les
bailleur• Le bailleur privé met à disposition un logement : SON loge
il doit le retrouver en bon état
• Il attend un loyer = un complément de ressources, un prê
le payement du loyer doit être garanti
• Il
confie
le
logement
à un
professionnel
:
il
ne
sait
pas
fair
il doit être accompagné dans la gestion ( et le conten
Plus le public à loger est réputé « à risque » plus la sécu
Mobiliser du parc privé à vocation so
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EXIGENCES
Un loyer minoré
logement amélioré
ou réhabilité
Un locataire non choisi
Un engagement
Sur la durée
CONTREP
cofinanc
de la réha
Avantag
sécurisation(gestion
adap
assura
suivi tec
En contrepartie d’aides
et d’avantages un
propriétaire privéaccepte de devenir un
bailleur social
quelles relations avec les bailleur
Mobiliser du parc privé à vocation sociale
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p p
Les arguments pour convaincre le propriéta
• Le logement est confié à un professionnel de l’immobilier.
• Le service rendu est global :
• Gestion locative comptable et fiscale
• Gestion Locative
Adaptée
• Suivi technique du logement
• Accompagnement du locataire
• Diagnostic avant attribution du logement
• Gestion des aides sociales, garanties, recouvrement, contentieux
• Accès
aux
subventions,
conventionnement,
avantages
fiscaux
• L‘AIVS est reconnue, labellisée, légitimée.
• La rentabilité est acquise malgré la baisse du loyer :
Sé i i d i
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Le label AIVS ®
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Le label AIVS
• Un label de la FAPIL
• Un cahier
des
charges
des
AIVS
®
• Un ancrage dans les PDAHLPD
• Une démarche qualité (auto‐évaluation ADEL)
• Une formation continue
• Des outils partagés
• 46 AIVS en France
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ELEMENTS DU DOSSIER REMIS AUX PAR
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Intermédiation locative dans le parc privé
L’intermédiation locative correspond à deux formes de mobilisation du parc privé à des fins sociales :le mandat de gestion et la location / sous-location. Le terme « intermédiation », de manièregénérique, renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ouassociation) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relationlocative. Il s’agit à la fois de faciliter le logement de ménages pouvant présenter des difficultés etd’inciter les bailleurs à mettre en location leur logement, y compris à des ménages pouvant présenterdes difficultés.
Le mandat de gestion
Le propriétaire fait appel à un tiers social pour qu’il assure une gestion locative « adaptée », avec un
suivi individualisé et dans une logique de prévention. Il s’agit d’agence immobilière sociale (AIS) :AIVS (Réseau FAPIL), AIS (Soliha). Un référentiel de la gestion locative adaptée a été réalisé sous lepilotage de la DHUP.L’occupant est locataire du logement et dispose d’un bail d’une durée minimale de trois ans, régi parla loi de 1989, conclu directement avec le propriétaire.
La sous-location
1. Historique
d f d’ éd l dé l é d l l d
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Les dispositifs d’intermédiation locative se sont développés depuis la loi Besson du 31 mai 1990, sousl’impulsion d’initiatives locales portées par des associations et des collectivités territoriales.
Afin de diversifier les modalités d’accueil des personnes démunies (notamment en hôtels oustructures d’hébergement), un dispositif d’intermédiation locative, a été dans un premier temps, misen place par la ville de Paris sous l’intitulé « Louez solidaire et Sans Risque ».
En 2008, le dispositif de sous-location « Solibail » a été expérimenté sur le territoire de la petitecouronne francilienne (hors Paris pour les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne).
La loi du 25.3.09 (art. 74) a introduit dans le PDALPD la mise en place d’une stratégie de mobilisationde logements dans le parc privé, en définissant les actions à mettre en œuvre, dont l’intermédiationlocative (loi du 31.5.90 : art.4).
Par la circulaire du 5 mars 2009, le dispositif d’intermédiation locative « Solibail » a été élargi à sixrégions identifiées au regard de critères de tension (nombre de recours DALO, nombre de chambresd’hôtels…) : Île-de-France, Languedoc-Roussillon, Nord-Pas-de-Calais, Pays-de-Loire, Provence-Alpes-Côte-D'azur, Rhône-Alpes. Cette liste a été complétée par la région Midi-Pyrénées (en raison de latension du marché locatif) et en 2015, par la Lorraine et la Basse-Normandie (en raison du nombrede nuitées d’hôtelières).
Les autres régions peuvent également proposer des mesures d’intermédiation
La loi ALUR prévoit un renforcement du dispositif d’intermédiation locative dans lescommunes SRU (ALUR : art 34 / CCH : L 302-7 al 4 et L 302-9-1 / décret à paraître)
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communes SRU (ALUR : art. 34 / CCH : L.302 7, al. 4 et L.302 9 1 / décret à paraître)Pour inciter les communes à mobiliser le parc privé par la mise en œuvre de dispositifs
d’intermédiation locative à des fins sociales, le prélèvement sur leurs ressources fiscales en raison dunon-respect du quota de logements locatifs sociaux (CCH : L.302-5) sera diminué du montant desdépenses engagées pour subventionner le dispositif de location, sous-location dans le cadre deslogements conventionnés Anah (CCH : L.321-10). Ceci dans la limite d’un plafond ne dépassant pas 5000 € par logement et par an, selon la localisation de la commune (plafond fixé par décret en Conseild’État). S’agissant des communes faisant l’objet d’un constat de carence au titre de l’article L.302-5 du CCH(quota de logements locatifs sociaux), le préfet pourra les contraindre à mettre en place des
dispositifs d’intermédiation locative. Après avoir recueilli l’avis de la commune en état de carence, ildevra conclure une convention avec des organismes agréés afin de mettre en œuvre sur sonterritoire, au sein du parc privé, un dispositif d’intermédiation loca tive (CCH : L.321-10). Cetteconvention prévoira la contribution obligatoire et plafonnée de la commune. Les dépenses engagéespar la municipalité (accompagnement social, gestion locative, différentiel de loyer...) pourrontdonner lieu à déduction du prélèvement Solidarité renouvellement urbain (SRU) sur ses ressourcesfiscales (CCH : L.302-7).
2.
Mandat de gestion et Agences immobilière sociale (AIS)
Une Agence immobilière sociale (AIS) est une structure à but social (association, Unité Économiqueet Sociale, Société Coopératives d’intérêt collectif). Pour pouvoir exercer son activité, elle doitsatisfaire à plusieurs conditions :- détenir une carte professionnelle « Gestion immobilière », soumise à des conditions d’aptitudeprofessionnelle et de moralité délivrée pour 10 ans
Lorsque l’AIS est mandatée pour la gestion d’un logement, elle effectue les actes d'administration surle logement qu'elle gère : établissement du bail, perception de loyers, réparations d'entretien,
t d dé t t ti l ti dit d té (GLA) C ll i
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engagement des dépenses courantes et assure une gestion locative dite « adaptée » (GLA). Celle-ciconsiste en une activité de gestion de logements « rapprochée » comportant un suivi individualisé,
éventuellement un accueil et une animation au quotidien, et, le cas échéant, une médiation avecl’environnement, vis-à-vis des occupants. L’objectif est la prévention des difficultés de l’occupant etla sécurisation de la relation bailleur/locataire. La GLA par sa gestion locative adaptée se distingue del’accompagnement vers et dans le logement dans la mesure où elle est intégrée, son support est larelation locative, même si elle permet de détecter d’autres besoins.
2.2 Financement de l’AIS
2.2.1 Gestion locative sociale ou adaptée (GLA)
Depuis le 1er janvier 2005, le Fonds de solidarité logement (FSL) peut accorder une aide, dans lesconditions définies par son règlement intérieur, destinée à financer les suppléments de dépenses degestion locative aux associations, aux centres communaux et intercommunaux d'action sociale, auxorganismes sans but lucratif et aux unions d'économie sociale, qui sous-louent des logements à despersonnes défavorisées ou qui en assurent la gestion pour le compte des propriétaires.Cette aide peut également être accordée aux associations, organismes et aux bailleurs sociaux louantdirectement aux personnes défavorisées des logements dont ils sont propriétaires.Toutefois, elle ne peut porter sur des logements bénéficiant de l'aide aux associations logeant à titretemporaire des personnes défavorisées (ALT).
Depuis la loi ALUR, chaque FSL doit se prononcer, dans des conditions définies par son règlementintérieur, sur les aides qu’il accorde, notamment, au titre des suppléments de dépenses de gestion
/
La mise en œuvre opérationnelle de la captation des logements, de la gestion locative, del’accompagnement social des ménages dans et vers le logement est confiée par la Directiondépartementale de cohésion sociale (DDCS) après appels à projets et dans le cadre d’une convention
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départementale de cohésion sociale (DDCS), après appels à projets et dans le cadre d une conventionsignée pour trois ans, à des organismes agréés dans le domaine de l’hébergement et de l’insertion
par le logement.Pour exercer cette activité, l’organisme doit être agréé par le préfet au titre de la missiond’intermédiation locative (CCH : L.365-4). L’agrément est accordé pour une durée de cinq ansrenouvelable, après examen des capacités de l’organisme à mener de telles activités.
3.1 Conditions de la location
Les logements sont conformes aux caractéristiques de la décence (décret du 30.1.02).
Ils sont loués nus et font l’objet d’un bail d’une durée de trois ans renouvelable avec un organisme(association, opérateur, tiers social).
3.2 Avantages offerts au propriétaire privé
Le propriétaire privé bénéficie d’une garantie de paiement des loyers par l’organisme pendant ladurée du bail, même en cas de vacance. Le logement est restitué libre de tout occupant et en bonétat d’usage. La circulaire du 5 mars 2009 indique que le loyer payé par l’opérateur au bailleur est le loyercorrespondant aux loyers plafonds du conventionnement intermédiaire Borloo dans l’ancien, voire leprix du marché locatif si nécessaire.À compter du 1er janvier 2015, les plafonds de loyers mensuels du conventionnement intermédiaireBorloo dans l’ancien sont les suivants :
doit faire l'objet d'un examen et d'un accord des services de l'État (DDCS). Dans le cas contraire leménage est réorienté vers une autre solution.L’association veille à la mise en place d’un accompagnement social lié au logement adapté
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L association veille à la mise en place d un accompagnement social lié au logement adapté.
3.3.1 Régime juridique de la sous-location
Le régime juridique de la sous-location sera fonction des engagements pris ou non par le bailleur,propriétaire du logement.Il pourra s’agir : - soit d’un contrat de sous-location conforme aux dispositions du Code civil s’agissant d’unlogement pour lequel le bailleur n’a pris aucun engagement ou s’est engagé dans unconventionnement Anah à loyer intermédiaire ;
- soit d’un contrat de sous-location conforme aux dispositions relatives au conventionnement Étatsi le bailleur s’est engagé dans une convention État suite à l’obtention d’un financement particulier(PLS, PLAI…).
Dans ce cas, le bailleur est autorisé à louer les logements à certaines personnes morales dans le butde les sous-louer. Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice des aides au logement.Le contrat de sous-location est partiellement assujetti à la loi du 6 juillet 1989 (loi du 6.7.89 : art.40III) ainsi qu’à certaines dispositions des conventions (CCH : L.353-20) ;
- soit d’un contrat de sous-location conforme aux dispositions Anah loyer social et très social.Les logements conventionnés Anah à loyer social et très social obéissent en partie aux règles duconventionnement État. Ils peuvent être loués à certaines personnes morales dans le but de les sous-louer (CCH : L.353-19-2 et L.353-20).Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice des aides au logement.
4. Conventionnement Anah et autres aides fiscales ou financières
Cf le Guide sur le conventionnement et l’analyse juridique n° 2010-07 « Modification du
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Cf. le Guide sur le conventionnement et, l analyse juridique n 2010 07 « Modification duconventionnement Anah » et les plafonds en vigueur.
Le conventionnement consiste en la conclusion d’une convention entre l’Agence nationale del’habitat et un bailleur réalisant ou non des travaux subventionnés par l’Anah dans son logement. En signant cette convention, le bailleur s’engage pour une durée minimum de six ou neuf ans à louerson logement en respectant certains plafonds de loyers, de ressources des locataires et, le caséchéant, certaines conditions de choix des locataires.Le conventionnement avec l’Anah peut porter sur un ou plusieurs logements d’un même immeuble.En contrepartie de la signature de cette convention, le bailleur peut bénéficier d’un av antage fiscal
dit « Borloo ancien ».Au terme de la convention, le bailleur peut décider de la poursuivre par la signature d’un avenantd’une durée minimale de 3 ans. La convention est reconduite dans les mêmes conditions quel quesoit le niveau de ressources du locataire en place.Si le bailleur reconduit sa convention, il devra respecter ses engagements sur la durée deprolongation, sous peine de sanctions. Dans ce cas, le bénéfice de l’avantage fiscal est reconduit dansles mêmes conditions.
4.1 Avantage fiscal du « Borloo ancien » (CGI : art. 31 m)
En contrepartie des engagements qu’il a souscrits auprès de l’Anah dans le cadre duconventionnement avec ou sans travaux, le bailleur personne physique, et parfois personne morale,bénéficie d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts fonciers tirés de la location dulogement conventionné.
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En cas de location consentie à un organisme public ou privé, les conditions de ressources et de loyers’apprécient en tenant compte : - du loyer payé au bailleur par l’organisme locataire ;
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du oye payé au ba eu pa o ga s e ocata e ;- du loyer payé le cas échéant à cet organisme par la personne occupant le logement ;
- des ressources de la personne occupant le logement.
4.2 Subvention de l’Anah pour travaux d’amélioration
Les travaux éligibles aux aides de l’Anah sont répartis en deux catégories : les projets de travauxlourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé et les projets de travaux d’amélioration.
En dehors de ces cas (lorsque le bailleur envisage de réaliser des travaux non subventionnés par
l’Anah), celui-ci dispose toujours de la possibilité de conventionner son logement et ainsi debénéficier d’avantages fiscaux.
Pour être éligibles, les travaux doivent faire partie de la liste des travaux recevables par l'Anah etremplir les conditions suivantes :- être exécutés par des professionnels du bâtiment ;- être d'un montant minimum de 1 500 € HT ; - ne pas avoir commencé avant le dépôt de la demande de subvention ;- avoir fait l'objet d'une évaluation énergétique.
Travaux lourds : l’aide peut prendre la forme d’une subvention de 35 % du montant des travaux dansla limite d’un plafond de travaux subventionnables fixé à 1 000 € HT/ m² dans la limite de 80 000 €par logement.Ces travaux visent la réhabilitation d’un logement ou d’un immeuble indigne ou très dégradé.
4.3 Prime de réduction de loyer
Cette prime, vient compléter la subvention principale accordée par l’Anah pour chaque logement
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p , p p p p p q gfaisant l’objet d’un conventionnement social ou très social. Elle est octroyée par l’Anah quel que soit
le type de projet de travaux financés (projet de travaux lourds ou projet de travaux d'amélioration)dans les conditions suivantes :- le logement subventionné est situé dans un secteur de tension du marché. La notion de tensiondu marché locatif se caractérise par un écart entre le loyer de marché constaté localement et leniveau du loyer social défini annuellement supérieur à 5 euros mensuels par m² de surfacehabitable) ;- une aide est attribuée, pour le même projet de travaux, par le ou les co-financeurs suivants : lacommune, l'établissement public de coopération intercommunale, le département, la région.
Le montant de la prime est égal au maximum à la plus petite des deux valeurs suivantes :- le triple de la participation totale des co-financeurs ;- 150 € par m² de surface habitable dite fiscale (telle que déf inie à l'article R.321-27 du CCH /Surface habitable + la moitié des surface annexes à usage exclusif du locataire dans la limite de 8 m²),dans la limite de 80 m² par logement).
4.4 Prime de réservation
Cette prime peut être accordée en cas de conventionnement très social, dans le cadre d’un dispositifopérationnel permettant l’attribution effective du logement à un ménage reconnu prioritaire, autitre du DALO, du PDALHPD ou de la lutte contre l’habitat indigne. Son montant de base reste inchangé (2 000 €) mais la prime est doublée (4 000 €) en secteur tendu.
4.5 Complément de subvention au titre de l’assistance à maitrise d’ouvrage
Lorsque le bailleur fait appel à un opérateur spécialisé agréé par l’État ou habilité pas l’Anah, dans le
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cadre d’un contrat d’assistance à maitrise d’ouvrage, et que le logement n’est pas situé dans le
périmètre d’une opération programmée (OPAH, programme d’intérêt général), un complément desubvention peut être attribué au titre de cette subvention :- 809 € par logement pour un projet de travaux lourds ;- 556 € par logement pour un projet de travaux d’améliorat ion éligibles au programme HabiterMieux ;- 453 € par logement pour un autre projet de travaux d’amélioration.
Une majoration de 453 € supplémentaire peut être accordée au titre du financement de l’assistance
à maitrise d’ouvrage, en cas d’octroi d’une prime liée à un dispositif de réservation au profit depublics prioritaires, si l’opérateur assiste le bailleur dans les démarches spécifiques à mettre enœuvre pour permettre l’attribution effective du logement à un ménage prioritaire.
Voir également :- Solibail : http://www.solibail.fr/ - Anah : http://www.anah.fr - Louez solidaire : http://www.paris.fr/louezsolidaire - Evaluation du programme d’intermédiation locative - DIHAL (2012) :http://www.gouvernement.fr/sites/default/files/contenu/piece-jointe/2014/09/dihal_hl_-
_rapport_detude_intermediation_locative.pdf
L’intermédiation locativeLe propriétaire qui s’engage dans un dispositif d’intermé-diation locative peut bénécier d’avantages scaux allantde 30 % à 70 % des revenus locatifs sous conditions deressources du locataire et de plafond de loyer.
Il s’agit de permettre à des familles qui rencontrent des difcultéspour se loger, de trouver un logement tout en sécurisant lepropriétaire bailleur sur la relation locative. Le propriétaire peutfaire appel à deux dispositifs d’intermédiation locative :- soit coner la gestion de son bien à une Agence immo-
bilière sociale (AIS),
Fiscalitédu bailleur
L’ADIL réunit l’État, les collectivités locales,Action Logement, des organismes d’intérêtgénéral, des professionnels publicset privés concourant au logementet des représentants des usagers.
Agréée par l’État, l’ADIL s’appuie sur le centrede ressources de l’ANIL (Agence nationalepour l’information sur le logement) et vousoffre un conseil complet, neutre et gratuit surtoutes les questions juridiques, financières
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- soit louer son bien à une association agréée dans le cadre dedispositifs mis en place par l’État ou les collectivités locales(”Solibail”, “Louez solidaires et sans risques”, …). Dans ce cas,l’association devient locataire, verse le loyer et s’assure dubon entretien du logement. L’occupant signe un contrat avecl’association.
Contactez votre ADIL pour connaître la liste des organismesagréés et obtenir plus de renseignements sur ces dispositifs.
PLAFOND DES AVANTAGES FISCAUX
L’ensemble des avantages scaux est plafonné à 10 000 € par an.Ce plafond est porté à 18 000 € par an pour les investisse-ments “Pinel” réalisés en outre-mer.
PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX
Les revenus locatifs sont soumis à plusieurs prélèvementssociaux dont le taux global est xé à 15,5 %. Une déduction de5,1% de la Contribution sociale généralisée (CSG) s’appliquepour les contribuables relevant de l’impôt sur le revenu.
Quel régime
d’impositionQuels avantagesfiscauxapplicables
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Convention d’occupation
Entre l’organisme agréé et l’occupant.
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L’occupant doit répondre des dégradations survenues pendant la durée de la convention dans les locaux dont ila la jouissance exclusive, et dans les parties communes si elles sont de son fait, à moins qu’il ne prouve qu’ellesont eu lieu suite à un cas de force majeure ou par la faute d’un tiers. Lors de la sortie du logement, le montantdu dépôt de garantie est restitué à l’occupant dans un délai de deux mois maximum sauf si l’état des lieux de
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du dépôt de garantie est restitué à l occupant dans un délai de deux mois maximum, sauf si l état des lieux de
sortie fait
apparaître
des
travaux
à effectuer
pour
remettre
le
logement
dans
son
état
initial
ou
en
cas
de
défaut
de règlement de la participation financière (si l’occupant ne règle pas ses contreparties financières stipulées àl’article 5). Si le montant du dépôt de garantie ne couvre pas l’intégralité du coût des travaux ou des sommesdues par l’occupant, l’organisme agréé peut lui demander de s’acquitter des montants complémentaires.
Article 7
Obligations
devoirs
de
l’organisme
agréé
L’organisme agréé s’engage à :
a) Mettre
à disposition
de
l’occupant
un
logement
décent
ne
laissant
pas
apparaître
de
risques
pouvant
porter
atteinte à la sécurité et à la santé des membres du ménage ;
b) Remettre une quittance à l’occupant chaque mois après le paiement de la redevance.
c) Assurer le logement convenablement contre les risques locatifs (incendie, explosions, dégâts des eaux, etc.)afin de respecter ses propres obligations à l’égard du bailleur ;
d) Mettre en place, au bénéfice de l’occupant et en vue d’accéder à un logement pérenne, un accompagnementsocial lié au logement assuré par le travailleur social désigné comme référent par l’organisme agréé (cf annexe «
contrat d’accompagnement
»)
;
e) Prévenir l’occupant dans un délai de ………… jours avant toute intervention si des travaux sont nécessaires à laremise en état du logement (sauf s’ils doivent être effectués en urgence) ;
f) Remettre à l’occupant, le cas échéant, le règlement intérieur de l’immeuble.
Article
8
Obligations devoirs de l’occupant
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CONTRAT D’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL LIE AU LOGEMENT DANS SOLIBAIL.
L’objectif principal de l’accompagnement social dans Solibail est le relogement dans le droit commun.
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j p p p g g
Les parties signataires du présent contrat d’accompagnement social sont :
L’organisme agréé…………………………………………………………………………………dont le siège social est situé au
……………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Ci‐après désigné « l’organisme agréé ».
ET :
Les membres majeurs composant le ménage occupant (préciser)
Madame / Monsieur……………………………………………….……………………………………………………………
domiciliés ……………………………………………………………..…….……………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………
Ci‐après désigné « l’occupant ».
Article
1
:
Objet
du
contrat
:
Dans le cadre du dispositif Solibail, l’organisme agréé dans les conditions prévues aux articles L364‐3 et L364‐4du CCH, qui a mis à disposition à titre temporaire un logement dont il est locataire, assure également àl’occupant un accompagnement social lié au logement et personnalisé.
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Contrat de location établi dans le cadre du dispositif Solibail
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Préambule
Ce contrat de location est conclu au titre du dispositif « Solibail » visant à la mobilisation du parc privé de
logements à des fins d’intermédiation locative.
Ce dispositif est financé par l’État dans le cadre de la circulaire du 5 mars 2009 pour la relance relative à
l’hébergement, conformément aux articles L.321‐10 et L.301‐1 II du Code de la Construction et de l’Habitation.
Il est précisé que l’État à travers sa représentation régionale apporte une sécurisation financière à l’organisme
ci‐
après
désigné
locataire.
Article
Identification des parties
Bailleur
M………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Propriétaire, demeurant
à………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Dénommé au présent acte le bailleur.
Locataire
L’organisme agréé…………………………………………………………………………………………………………..
l iè i l i é à
Lorsque le logement fait l’objet d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) au titre de
l’article L.321‐8 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), le contrat de location est soumis à certaines
dispositions prévues par cette convention (plafonds de ressources et plafonds de loyers, voir document annexé).
Le bailleur s’engage à remettre au locataire une copie de la convention, lors de la signature du contrat de
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g g p , g
location.
Article
3
Destination
des
locaux
loués
Les locaux sont destinés à accueillir, dans le cadre d’une convention d’occupation à titre onéreux, des ménages
modestes
dont
la
situation
nécessite
une
solution
locative
de
transition.
Ils
bénéficient
d’un
accompagnementsocial.
Article 4 Détermination des locaux
Adresse :
Numéro d’identification du logement :
Les locaux sont situés : ……………………………………………………………………………………………………………………..
Bâtiment :……………………………………………. Escalier :……………………………
Étage : ………………………………………………… Porte :………………………………
Les parties déclarent et reconnaissent qu’un état des lieux a été établi contradictoirement entre elles le
………………………………………………… (ou : par acte de Me…………………………………………….., huissier de justice
à………………………………………………, le……………………………………………).
Pendant le premier mois de la période de chauffe le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété
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Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l état des lieux soit complété
par l’état
des
éléments
de
chauffage.
Chacune des parties se reconnaît en possession d’un exemplaire de ce(s) document(s).
Remise des clefs :
Le bailleur s’engage à remettre trois jeux de clefs au locataire le jour ci‐après fixé pour la date d’effet du présent
contrat
de
location,
soit
le
……………………………………………………………………………….Leur acceptation par le locataire ne déchargera pas le bailleur de son obligation de délivrer les lieux conformes à
la destination ci‐dessus prévue ni des réparations alors à sa charge suivant ce qui est ci‐après convenu à leur
sujet.
De son côté, le locataire s’engage à les restituer au bailleur le jour de l’expiration de la location, après libération
totale des lieux. Leur acceptation par le bailleur ne vaudra pas décharge au locataire des réparations à sa charge
qu’il reste à effectuer ni des sommes dont il pourrait être débiteur.
Article 6 Documents à fournir
Les documents suivants sont obligatoires et annexés au contrat :
Article
8
Obligations
du
Bailleur
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Le bailleur
s’engage
à :
Délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la
sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et dont
les caractéristiques correspondent à celles définies par le décret n° 2002‐120 du 30 janvier 2002 relatif
aux caractéristiques du logement décent. La charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires
pour mettre l'immeuble loué en conformité avec cette réglementation est supportée par le bailleur ;
Délivrer à l’organisme locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments
mentionnés au
contrat
en
bon
état
de
fonctionnement
;
Assurer à l’organisme locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de
l’article 1721 du Code Civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;
Transmettre, tous les ans, les éléments justificatifs de la régularisation des charges ainsi que le procès‐
verbal de l’Assemblée approuvant le décompte ;
Entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et à y faire toutes les réparations
nécessaires autres que locatives, conformément au décret n°87‐712 du 26 août 1987 pris en application
de l'article 7 de la loi n° 86‐1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif,
l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux
réparations locatives ;
S’assurer convenablement contre les risques dont il doit répondre en qualité de propriétaire non
occupant
Article 9 Obligations du Locataire
Le locataire s’oblige à :
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Payer le
loyer
et
les
charges
récupérables
aux
termes
convenus
;
Veiller à une occupation paisible des locaux occupés par le ménage ; l’organisme locataire s’engage en
outre à respecter et à faire respecter les prescriptions du règlement intérieur, lorsqu’il existe ;
Ne pas céder les locaux loués ;
Prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les
menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret (décret n°87‐712
du 26 août 1987), sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit
ou force
majeure
;
Répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat de location dans
les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ;
Laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties
privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien
normal des locaux loués. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 1724 du Code
Civil sont applicables à ces travaux.
Garantir que
les
locaux
loués
et
équipements
ne
soient
pas
transformés
sans
l’accord
écrit
du
propriétaire. À défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur
remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse
réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur ayant toutefois la faculté d’exiger, aux frais du
locataire, la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon
fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;
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Congé du locataire
Le locataire peut donner congé, à tout moment en cours de contrat de location, sous réserve de respecter un
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préavis
de
trois
mois,
réduit
à
1
mois
dans
les
zones
tendues
définies
par
le
décret
n°
2013‐
392
du
10
mai
2013.Le congé est notifié par lettre motivée en recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier, le congé
peut également être remis en mains propres contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour
de la première présentation de la lettre recommandée ou de la date de l’acte d’huissier ou encore de la date
d’émargement. .
Article 3
Clause
résolutoire
À défaut de paiement de 2 mois de loyer ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du contrat de location, et
un mois après une mise en demeure de payer ou d’exécuter, adressée par lettre recommandée avec accusé de
réception restée sans effet, le contrat de location et toute convention d’occupation en résultant sera résilié de
plein droit. Le bailleur pourra faire constater cette résiliation et faire procéder à l’expulsion du locataire et de
tout occupant de son chef par le tribunal d’instance en référé.
De même,
en
cas
d’inexécution
de
l’une
des
obligations
du
propriétaire,
et
un
mois
après
une
mise
en
demeure
d’exécuter, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, le contrat de location
sera résilié de plein droit par le locataire.
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ANNEXE PORTANT SUR LA GRILLE DE VÉTUSTE, L’INDEMNITÉ DE REMISE EN ÉTAT DES
LOGEMENTS ET LA DÉCENCE DU LOGEMENT.
Entre
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Entre,
D’une part, l’organisme agréé………………………………………………………, dont le siège social est
situé…………………………………………………………………………………………………………………………..,
représenté par son (sa) directeur (trice)…………………………………………
Ci‐après dénommé(e) le « locataire »,
Et,
D’autre part, ……………………………………………………………………………………………………………………………………
Domicilié………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Ci‐après dénommé le « bailleur ».
Article
Principes
généraux
Le bailleur est obligé, notamment, de délivrer à l’organisme locataire le logement en bon état d’usage et de
réparation, ainsi
que
d’entretenir
les
locaux
en
état
de
servir
à l’usage
prévu
et
d’y
faire
les
réparations
autres
que locatives.
Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et
de prendre à sa charge le nettoyage régulier, l’entretien courant du logement et des équipements, les menues
réparations et l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice
de construction cas fortuit ou force majeure
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Il
n’existe
pas
de
textes
réglementaires
sur
l’application
d’une
franchise,
mais
certaines
grilles
de
vétusté
ont
été
établies
suite
à
des
négociations
entre
bailleurs
et
associations
de
locataires.
‐ La période de franchise est celle durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d’altération
donc il n’est pas appliqué d’abattement.
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En
cas
de
détérioration
d’un
équipement
durant
la
période
de
franchise,
le
locataire
supporte
doncintégralement le coût de son remplacement.
Par exemple : un locataire rentre dans un logement neuf. Il quitte le bien deux ans après en indiquant que le
chauffe‐eau est défectueux. Cet élément est en période de franchise. Il n’y a donc pas d’abattement.
‐ Passé la période de franchise, la valeur de remplacement est minorée chaque année d’un coefficient
d’abattement.
Par exemple : un locataire est rentré dans un appartement neuf. Lors de son départ 5 ans après, on constate
que la moquette est brûlée. On pourrait penser que la réparation est entièrement à sa charge. Or, ce n’est pas le
cas. En effet, il faut d’abord enlever la franchise (2 ans). L’abattement sera calculé sur 3 ans (5 ans ‐2 ans). Cet
abattement s’élèvera à 3 ans X 18% = 54%. Le locataire ne supporterait donc que 46% des frais de
remplacement.
‐ Lorsqu’un élément a dépassé sa durée de vie, une quote‐part résiduelle de la dépense reste à la charge du
locataire.
Article 6 Décence du logement
Le bailleur doit fournir au locataire un logement décent donc les caractéristiques figurent dans la loi SRU du 13
décembre 2000, lors de l’entrée dans les lieux et à tout moment au cours du contrat de location.
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Le locataire
informe
le
propriétaire
de
tout
désordre
constaté
pendant
la
période
de
location
et
relevant
de
la
responsabilité du propriétaire.
Le bailleur s’engage donc à intervenir à tout moment de la location afin de garantir la décence du logement et à
remplacer les équipements nécessaires qui auraient été rendus défectueux ou hors service par vétusté.
Dans le cas où le propriétaire n’interviendrait pas, le locataire signalera par écrit au propriétaire la nature du
problème par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire s’engage à faire connaître sa
décision sous 48h dès réception du courrier et à effectuer les réparations sous 8 jours et tout au plus 1 mois
après réception de la lettre de signalement en RAR.
En cas d’impossibilité pour le bailleur d’agir dans les délais, le locataire pourra, sur accord écrit de ce premier,
faire réaliser les travaux et lui présenter les factures correspondantes.
En cas de non‐respect de ces délais, et sauf sollicitation pour avis d’un expert par le propriétaire, le locataire
pourra soit :
- effectuer les travaux et déduire du montant du loyer les sommes engagées
- saisir le tribunal d’instance compétent après mise en demeure du propriétaire
A contrario si la décence du logement résulte d’une faute du locataire, ce dernier s’engage à prendre à sa charge
la totalité des réparations nécessaires pour remettre en l’état le logement.
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Cette liste est non exhaustive. Pour connaître la répartition des charges récupérables se référer audécret n°87‐713 du 26 août 1987.
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Pour en savoir plus consulter le site Legifrance : liste des charges récupérables décret 87‐713
Fait à……………………………….……………………le……………………………………………
Le « locataire » Le « bailleur »
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Le dispositif Solibail vise à l'insertion vers le logement de droit commun, dans le parc social ou privé.
Il s'adresse à des f amilles qui s'inscrivent dans un parcours d'accès à un logement autonome et qui doivent être
accompagnées dans ce parcours au travers d'un accompagnement vers et dans le logement.
En priorité, le dispositif Solibail s'adresse aux familles hébergées à l'hôtel financé par l'État1.
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Critères d’accès :
1/ Les ressources
Nature des ressources :
‐ Tous types de revenus d'activité (CDI, intérim, CDD, temps plein, temps partiel), de transfert (prestations familiales,
pensions de retraite, d'invalidité, indemnités chômage, RSA, AAH) et autres ressources (formations rémunérées).
‐Prise
en
compte
des
ressources
de
tous
les
membres
majeurs
du
ménage.
Montant des ressources : il
n'y
a
pas
de
condition
minimale
de
ressources, l'État finançant au réel le différentiel de loyer,
dès lors que le reste à vivre minimum est de 7 € par jour et par unité de consommation.
→Mode de calcul du reste pour vivre :
Ressources (du demandeur, des co‐titulaires et des adultes fiscalement à charge) ‐ Participation (25 %) ‐ Charges
locatives (y compris assurance habitation).
→ Calcul du nombre d'UC : échelle Oxford :→Mode de calcul du taux d'effort :
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ANNEXE RELATIVE AU CONTENU DES EVALUATIONS SOCIALES
1/ Brève description de l’accompagnement social dans Solibail :
Il s’agit d’un accompagnement de type vers et dans le logement. Il ne s’agit en aucun cas d’un accompagnement
l b l l é t S lib il ’ t ti à b tit à l ét d d it d i
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global, les opérateurs Solibail n’ayant pas vocation à se substituer à la compétence de droit commun des services
sociaux de secteur.
L’accompagnement Solibail peut être schématisé ainsi :
Un accompagnement à l’entrée dans le logement : démarches administratives, prise en main technique du
logement, formation à l’occupation du logement, bon usage des parties communes.
Un accompagnement du ménage pendant la durée de la sous‐location : en moyenne, une visite à domicile
par
mois
est
assurée
par
les
travailleurs
sociaux,
autour
de
l’aide
à
la
gestion
du
budget,
l’aide
auxdémarches administratives, l’élaboration du projet de relogement définitif, la médiation en cas de troubles
de voisinage, etc.
2/ Contenu attendu des évaluations sociales :
L’évaluation sociale présidant à l’orientation d’un ménage vers Solibail doit contenir un certain nombre d’éléments
nécessaires à l’accès à un logement autonome. La liste suivante a été établie sur la base de l’arrêté du 14 juin 2010 et
des documents
justificatifs
demandés
par
les
opérateurs
Solibail
lors
de
l’admission
des
ménages,
et
ce
afin
de
limiter les refus de la part des opérateurs gestionnaires :
L’identité et la régularité du séjour :
Les pièces d’identité et titres de séjour de l’ensemble des membres du ménage seront demandés par l’opérateur
gestionnaire du logement.
L’ACCÈS AU LOGEMENT DANS LE PARC PRIVÉ,
C’EST NOTRE MISSIONFAVORISERLe Mouvement SOLIHA, Solidaires pour l’habitat est né de la
fusion des fédérations PACT et HABITAT & DEVELOPPEMENT
le 20 mai 2015.C’est le premier réseau associatif national du secteur
de l’amélioration de l’habitat. Son objectif est
de favoriser le maintien et l’accès dans l’habitat
des personnes défavorisées, fragiles et vulnérables.
197
organismes r i e u x , E r i c M o r e n c y - O c t o b r e 2 0 1 5 - C r é a t i o n B u g A g e n c y e t F é d é r a
t i o n S O L I H A
7/24/2019 Documents 40 Atelier Dihal
http://slidepdf.com/reader/full/documents-40-atelier-dihal 137/138
soliha.fr
Mobiliser le parc locatif privé pour répondreaux besoins sociaux, c’est possible !
Il déploie 5 métiers sur l’ensemble du territoire national
organismes
2 700 salariés
3200 administrateurs bénévoles
Guadeloupe MayotteMartinique NouvelleCalédonie
Guyane Réunion
LA RÉHABILITATION
ACCOMPAGNÉE
AU SERVICE DESPARTICULIERS
L’ACCOMPAGNEMENT
DES PERSONNES
LA GESTION
LOCATIVE SOCIALE
LA PRODUCTION
D’HABITAT
D’INSERTION
LA CONDUITE
DE PROJETS DE
TERRITOIRE
P h o t o s : R é m i L e c o u
Fédération SOLIHA
27 rue de la Rochefoucauld - 75009 Paris01 42 81 97 70 - [email protected] soliha.fr
L’INTERMEDIATIONLOCATIVE Depuis plus de 20 ans, les associationsdu Mouvement SOLIHA développent des
solutions d’intermédiation locative surl’ensemble du territoire français.
En 2015, elles gèrent plus de 26 000 loge -ments, dont 16 000 en intermédiationlocative.
L’intermédiation locative est aujourd’huidéveloppée dans le réseau par les AgencesImmobilières Sociales SOLIHA.Notre mission : appuyer les pouvoirs publics pour développer l’offre de
logements locatifs abordables dans les territoires.
Nos associations sont agréées au titre del’intermédiation locative et la gestion loca-
tive sociale (Loi MLLE du 25 mars 2009)
Elles bénéficieront d’un régime favorable dans l’application de la nouvelle garantie desloyers Vis@le
Les dépenses consacrées au développe-ment de l’intermédiation locative sont déduc-tibles du prélèvement SRU des communes (LoiALUR)
AGENCE
IMMOBILIÈRE
SOCIALE
7/24/2019 Documents 40 Atelier Dihal
http://slidepdf.com/reader/full/documents-40-atelier-dihal 138/138
UN ACCOMPAGNEMENTAU PLUS PRÈS DES MÉNAGES
Outre un niveau de loyer adapté à ses res-sources, nos associations apportent à leurslocataires un accompagnement adapté à leursbesoins (accès aux droits, appropriation dulogement, médiation avec le voisinage, etc.)
UN SERVICE PROFESSIONNEL AU BAILLEUR
Le propriétaire bailleur, en nous confiant sonlogement, bénéficie :
D’un conseil détaillé sur la meilleure utili-sation de son bien (aides financières, travaux,fiscalité)
D’un suivi technique du logement
Une gestion du logement assurée par desprofessionnels, soumis à l’ensemble des exi-gences de la loi Hoguet
L’INTERMÉDIATION LOCATIVE,UNE PALETTE D’OUTILS ADAPTÉS
Le mandat de gestion sociale avec lequel leménage est locataire de droit commun.
Il encourage une offre pérenne, diffuse et dequalité et constitue un véritable levier de mixi-té sociale.
La Location/sous-location
Elle permet de mobiliser rapidement des loge-ments complémentaires aux dispositifs d’hé-bergement et offre une véritable alternative
aux nuitées d’hôtel.