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> METROQUADRO
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ANNO XI • NUMERO 45
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Progetto GraficoStefania Cervi
In Redazione Responsabile di produzione:
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www.youtube.it/bpvideotour - www.attico.itATTICO.it Edizione FORLI’ - 05/12/2011 - n° 45 2�
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www.youtube.it/bpvideotour - www.attico.itATTICO.it Edizione FORLI’ - 05/12/2011 - n° 45 18
Situazione stabilenelle città principaliLa quarta edizione dell’Indagine biennale Tecnoborsasulle famiglie che vivono nelle sei maggiori città italiane(Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova) evi-denzia come la situazione di crisi del mercato immo-biliare non ha subito significative variazioni rispetto alleIndagini svolte nel 2009 e nel 2007: non è stato recu-perato il calo di oltre due punti percentuali rilevato nel2005, mentre la città più attiva è stata Roma.Per quanto riguarda gli immobili acquistati nel biennio2009-2010 (4,7%), l’Indagine evidenzia al primo postol’abitazione principale (73,9%). Al secondo posto ri-mane la motivazione dell’acquisto come secondacasa vacanze (11,2%), la cui percentuale, è salita di 2,5punti. Al terzo posto si colloca l’acquisto di una casaper parenti prossimi (6,7%) e al quarto l’acquisto perinvestimento (5,9%).Per coloro che hanno acquistato un’abitazione prin-cipale, i due requisiti-base continuano a essere su-perficie (72,5%) e prezzo (61,6%). Il taglio più richie-sto resta il trilocale (33,4%), ma rilevante è anche la ri-chiesta del bilocale (29,5%); seguono i quadrilocali, ri-cercati dal 16,6% delle famiglie, e le abitazioni con piùdi cinque vani (13,6%); bassa, invece, la richiesta di mo-nolocali (6,9%). Invece, per quanto riguarda gli immobili venduti nel bien-nio 2009-2010, questi hanno riguardato il 3,1% degli in-tervistati e le città più attive sono risultate Genova e Roma.Sono state vendute prevalentemente le abitazioni prin-cipali (48%); al secondo posto le case vacanze (17,3%);al terzo le case destinate a parenti prossimi (16,6%), in-fine, quelle per investimento (11,8%). Tra le motivazio-ni predominanti c’è la sostituzione con un’altra abitazioneprincipale per il 43,2% delle famiglie.Dall’esame degli acquisti previsti per il biennio 2011-2012 si rileva che il 3% degli intervistati ha intenzio-
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CEDOLARE SECCA E AGENZIA IMMOBILIAREIl proprietario di un appartamento situato in una località di va-canza che affidi a un’agenzia immobiliare l’incarico di locaretale bene per finalità turistiche, può optare per la cedolare sec-ca?Sì, purché l’agenzia operi come semplice intermediario tra locato-re e conduttore e sempreché sussistano tutti gli altri presupposti sta-biliti dal d.lgs. n. 23 del 14.3.’11 per l’applicabilità del regime so-stitutivo ivi previsto (cfr. circolare Agenzia Entrate n. 26/E dell’1.6.’11).
CONDOMINIO PARZIALEQuando si può parlare di “condominio parziale”?Deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del con-dominio parziale “tutte le volte in cui un bene risulti, per obiet-tive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizioe/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto del-l’edificio condominiale”, giacché in tal caso viene meno “il pre-supposto per il riconoscimento di una contitolarità necessariadi tutti i condòmini su quel bene” (cfr. Cass. sent. n. 23851 del24.11.’10).
IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA ASSEMBLEAREL’impugnazione di una delibera assembleare va proposta concitazione o con ricorso?Con citazione. Così si sono espresse le Sezioni Unite della Cassa-zione, nella sentenza n. 8491 del 14.4.’11, precisando che l’art. 1137c.c., che disciplina la materia, è inserito “in un contesto normativo– il codice civile – destinato alla configurazione dei diritti e all’ap-prestamento delle relative azioni sotto il profilo sostanziale” e “nonanche sotto quello procedurale”, sicché, nonostante il termine “ri-corso” figuri ripetutamente nella disposizione di cui trattasi, “le im-pugnazioni delle deliberazioni condominiali”, devono comunque ri-tenersi “soggette alle norme comuni di procedura”.
CEDOLARE SECCA E VERSAMENTO DELL’ACCONTOHo appena stipulato un contratto di locazione a uso abitativo condecorrenza dal 1°.11.’11. Ho mandato la raccomandata previstadalla legge al mio inquilino e registrato il contratto, optando peril regime fiscale della cedolare secca. Devo pagare anche l’ac-conto?No. Per i contratti con decorrenza dal 1°.11.’11 l’acconto non è dovu-to. La cedolare andrà versata interamente, a saldo, a giugno del 2012.
Confedilizia risponde
ne di acquistare ma si continua a assistere a un mo-derato calo della quota di coloro che vorrebbero far-lo nel prossimo futuro. Come per chi ha già compra-to una casa, anche chi pensa di farlo è spinto dalla ne-cessità di acquistare un’abitazione principale (34,4%);al secondo posto, c’è chi pensa di acquistare per in-vestire (31,1%).Spostando l’analisi dalla parte delle vendite previste,nel biennio 2011-2012 il 2,1% delle famiglie intervistateha intenzione di vendere. La motivazione predominanteè l’esigenza di liquidità (28,6%); mentre al secondo po-sto vi è chi pensa di effettuare altri investimenti im-mobiliari (14,3%); al terzo, a parità di punteggio(10,7%), c’è chi intende acquistare un’altra abitazio-ne principale o una casa per parenti prossimi oppureuna casa per le vacanze; infine, vi sono coloro che de-siderano effettuare investimenti finanziari.Molto elevato il ricorso al mutuo per l’acquisto del-l’abitazione principale (65,1%). L’85% del campione in-tervistato lo ha reperito presso la propria banca; il re-stante 15% tramite canali specializzati, come altri isti-tuti di credito, canali on-line, broker, finanziarie.Il 37,8% di coloro che hanno acquistato nel biennio2009-2010 ha richiesto un prestito che copre fino al20% del prezzo pagato. Tale percentuale si spiega conil fatto che oltre il 50% di chi ha venduto un immobi-le lo ha fatto per acquistarne un altro, dunque avevagià un buon capitale di partenza e necessitava solo diun mutuo per integrazione; inoltre, i rilevanti importi deiprezzi delle case nelle grandi città fanno sì che al 20%di mutuo corrisponda spesso a una cifra già consi-stente.Dall’analisi emerge infine che le banche spesso ri-chiedono ulteriori garanzie a tutela del prestito: nel 25%dei casi, oltre all’ipoteca sul bene acquistato, è statapretesa una garanzia aggiuntiva: il 27,4% ha ipoteca-to anche un secondo bene; il 51,6% è ricorso alla fi-deiussione bancaria di un terzo; infine, il 48,4% ha sot-toscritto una polizza assicurativa a copertura di par-te del capitale erogato.
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Gli immobili sono già colpiti da diverse imposte ed ora vogliono anche la patrimoniale. I principalitributi gravanti sugli immobili abitativi, con le specifiche tipologie.In un momento in cui da molte parti (ma non da parte dell’Europa) viene richiesta l’istituzione di un’im-posta patrimoniale, la Confedilizia ritiene opportuno rendere noto quale sia – anche per effetto della nor-mativa sul federalismo fiscale – il quadro delle principali imposte gravanti sugli immobili.In un ordinamento fiscale caratterizzato dal principio della tassazione su base reddituale gli immo-bili sono gli unici beni tassati su base patrimoniale, attraverso una serie di tributi:- l’Ici (fino all’entrata in vigore dell’Imu)- l’Irpef sulle “seconde case” (fino all’entrata in vigore dell’Imu), con le relative addi-
zionali comunali e regionali, essendo in questi casi tassato un reddito solo figurativo…
Immobili fantasma e rendita pre-sunta: definite le modalità di ag-giornamento delle banche daticatastali e di notifica degli atti ca-tastali.La circolare n.7/2011, pubblicatail 18 novembre u.s., ha definito le
modalità di aggiornamento delle banche dati catastali dopol’attribuzione della rendita presunta ai fabbricati non di-chiarati al catasto…
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Agevolazioni fiscali:no bonus per la primacasa di lusso
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Immobili fantasma e rendita presunta
Dalla riforma fiscale il rilancio dell’edilizia
Agevolazioni fiscali per mutui sulla prima casa
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I benefici e agevolazioni fiscalisull’acquisto della prima casa sihanno solo se l’abitazione non èdi lusso.L’immobile è di lusso non per lerifiniture o gli accessori, ma perla superficie. Cioè non deve su-
perare i 240 metri quadrati, esclusi balconi, terrazze, can-tine, soffitte, scale e posti auto…
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L’Associazione dei costruttori propone diaccorpare le detrazioni 55% e 36% e diestendere la cedolare secca alle impresein modo da rilanciare l’edilizia.Le proposte di Ance (Associazione na-zionale dei costruttori edili): introduzionedel principio di neutralità fiscale nelle fasiintermedie dell’attività edile…
Se l’abitazione per cui si richiedeil mutuo è “prima casa”, è possi-bile recuperare parte dei costi so-stenuti, grazie ad agevolazioni fi-scali.Secondo l’articolo 15 del TUIR,se l’abitazione per cui si richiede
il mutuo è “prima casa”, è possibile recuperare parte dei co-sti sostenuti, grazie a alle agevolazioni fiscali…
Tasse e guai: l’onere del fisco sulla casa
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awww.youtube.it/bpvideotour - www.attico.itATTICO.it Edizione FORLI’ - 05/12/2011 - n° 45 22
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