GUTACHTEN UND EXPERTISEN
Schätzungsobjekt
Hauptstrasse 54
Gutachter Peter Jenzer, Tel. 032 331 59 58
CH- 2565 Jens BE
Auftraggeber Erbengemeinschaft Peter Biedermann
c/o. Frau Notarin Monika Guggisberg
CH-2560 Nidau BE
Bewertungsstichtag Dienstag, 19. Februar 2019
Dorfplatz 8
IMMOBILIENBEWERTUNG
Ehemaliges Bauernhaus mit Land
ALTHIS AG - Büro für Bau- und Immobilienökonomie - Schulgasse 9 - Postfach - CH-2560 NidauTel. +41 32 331 59 58 - Fax +41 32 331 59 57 - Mail [email protected]
BESCHREIBUNG, ZUSAMMENFASSUNG DER RESULTATE
VERKEHRSWERT = RELATIVER LANDWERT
RAHMENBEDINGUNGEN, BESONDERES
ALLGEMEINES, SCHÄTZUNGSAUFTRAG
Definition Verkehrswert Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse,Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauftwerden.
CHF 315'000
Beim Schätzungsobjekt Dorfplatz 8 handelt es sich um ein ehemaliges Bauernhaus an zentraler Ortslage in der GemeindeJens BE.
Seit dem Tod des Eigentümers steht die Liegenschaft leer. Um eine Grundlage für den weiteren Verwendungszweck zu erhalten,wurde der Schätzer von der Notarin beauftragt, ein Verkehrswertgutachten zu erstellen.
Gemäss Beurteilung vor Ort, befindet sich die Liegenschaft in einem demodierten und baufälligen Zustand. BeschädigteDachteile verursachen Wasserschäden. Eine Gesamterneuerung unter den heute geltenden bautechnischen und baurechtlichenVorgaben dürfte aus wirtschaftlicher Sicht wenig Sinn machen, da dies wesentlich teurer als ein Abbruch mit Neubau zu stehenkommt.
Gemäss Anfrage bei der Baubehörde Jens ist das ehemalige Bauernhaus nicht denkmalgeschützt. Es sind auch keinebaurechtlichen Nachteile in Bezug auf ein Neubauprojekt bekannt.
Aufgrund dieser Erkenntnisse wurde im Bericht auf ein Wertermittlungsszenario unter dem Gesichtspunkt einerGebäudesanierung verzichtet. Das Berechnungsszenario sieht den Gebäudeabbruch mit einem Neubauprojekt vor.Beim ermittelten Verkehrswert handelt es sich demnach um den "relativen Landwert" für unbelastetes Land.
Gemäss Zonenplan und Baureglement dürfte bei optimierter Bauweise eine Wohnnutzung von ca. 700 m2 möglich sein. Da diebaulichen Möglichkeiten bei diesem Grundstück jedoch nur rudimentär geprüft werden konnten, wurde im Bericht mit einerNutzungsmöglichkeit (HNF) von 500 m2 gerechnet.
Die im Bericht verwendete Methode ist die Residualwertberechnung. Bei der Wertermittlung wurden soweit wie möglich auchfolgende Kriterien berücksichtigt:
Die im Bericht erhaltenen Werte wurden mittels der Lageklassemethode sowie hedonischen Kennzahlen (regionaleVergleichswerte) unter Berücksichtigung von relevanten Marktkriterien plausibilisiert. Die Plausibilisierung ist in diesem Berichtnicht aufgeführt.
Objektvorteile: Ortslage zentral. Schule in kurzer Distanz. Autobahn schnell und gut erreichbar.Verkehrserschliessung durch Busbetrieb. Gute Besonnung.
Objektnachteile: Immissionen durch Strassenverkehr und Restaurantbetrieb. Verwinkelte Grundstückfläche. EngePlatzverhältnisse. Fehlende Einkaufsmöglichkeiten.
BEWERTUNGSVORGEHEN
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 2 von 17
BERICHT IM DETAIL
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 3 von 17
1 ALLGEMEINE ANGABEN
2 OFFIZIELLE ANGABEN
3 LAGE- UND GRUNDSTÜCKBESCHRIEB
4 GEBÄUDE- UND UMGEBUNGSZUSTAND
5 BERECHNUNGSTEIL "HYPOTHETISCHES PROJEKT"
6 BEILAGEN
Datum, Unterschrift Peter JenzerPeter Jenzer
INHALTSVERZEICHNIS
März 2019
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 4 von 17
1.
1.1
■ Grundbuchauszug ■ Pläne
■ Situationsplan ■ Weitere Unterlagen
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
ALLGEMEINE ANGABEN
GRUNDLAGEN, DOKUMENTE
Das vorliegende Gutachten basiert auf folgenden Grundlagen:
URHEBERRECHT
Grundsätzlich ist dieses Gutachten für den erwähnten Auftraggeber und Bewertungszweck erstellt. Bei anderweitigerVerwendung lehnt der Gutachter jegliche Haftungsansprüche ab.
2019
2019
GVB-Angaben
keine
Ohne schriftliches Einverständnis des Verfassers ist eine Veröffentlichung oder Teilveröffentlichung der Arbeiten untersagt.
ALTLASTEN UND SCHADSTOFFE
Altlasten werden im Bericht erwähnt, wenn sie im Katasterplan belasteter Standorte des Kantons eingetragen sind.Schadstofferkennung ist ohne ausdrücklichen schriftlichen Auftrag nicht Bestandteil des Gutachtens. Bei offensichtlichemVorhandensein solcher Materialien wird in einem Vermerk darauf hingewiesen.
STICHTAG / GÜLTIGKEIT
Die Grundstückbewertung ist eine Momentaufnahme am Stichtag. Die errechneten Werte gelten für die Dauer einer normalenVerkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussendeFaktoren keine Änderungen erfahren. Im vorliegenden Fall wird die Gültigkeitsdauer auf 12 Monate beschränkt.
DETAILLIERUNGSGRAD
Standort, Lage, Umfeld, und Weiteres sind stichwortartig erwähnt. Die Liegeschaft ist allen Beteiligten bekannt. Es wird deshalbausdrücklich auf eine detaillierte Aufzählung und Beschreibung verzichtet.
VERDECKTE TEILE
Für Teile, die bedeckt oder nicht zugänglich sind kann nicht bestätigt werden, dass sie in einwandfreiem Zustand und frei vonSchäden bzw. Mängeln sind.
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 5 von 17
2.
2.1
2.2
Jens BE
Nr. Grundstückfläche
Anmerkungen vorhanden
Dienstbarkeiten keine
Grundlasten keine
Vormerkungen vorhanden
Grundpfandrechte unbekannt
Gemäss Grundbuchauszug sind keine Dienstbarkeiten eingetragen.
2.3
Wohnzone 2-geschossig (W2)
Kleiner Grenzabstand 4.00 m
Grosser Grenzabstand 8.00 m
Gebäudehöhe 7.00 m
Geschosszahl 2.00
Gebäudelänge 30.00 m
Empfindlichkeitsstufe III
OFFIZIELLE ANGABEN
STEUER-, VERSICHERUNG
Amtlicher Wert CHF 202'100 (Basisjahr 1999)
Bemerkung
Baurechtliche Abstände bei Massüberschreitungen beachten.
CHF 623'500 (Basisjahr 1982)
Gemäss Baureglement der Gemeinde Jens BE gelten aktuell die nachfolgenden Bauvorschriften:
Versicherungswert
GRUNDBUCHANGABEN
Gemeinde 738
Bemerkung, Kommentar
BAU- UND ZONENORDNUNG
Grundbuchblatt 142 1'042 m2
Einträge im Grundbuchblatt
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 6 von 17
3. LAGE- UND GRUNDSTÜCKBESCHRIEB
3.1
Wirtschaft, Gewerbe ████ Immissionen, Lärm ████████████
Infrastruktur, Allgemein ██████ Haltestelle ÖV ███████████
Regionale Demografie ████████ Fahrplan Busbetrieb ████████
Immobilienmarkt ██████████ Verkehrsanbindung, Autobahn █████████████
Grundstückerschliessung ████████████ Einkaufsmöglichkeiten ████
Nachbarschaft ███████ Kindergarten, Schulen ████████
Aussicht ██████ Freizeiteinrichtungen ████████
Besonnung ██████████ Behörden, Ämter ████████
sehr
gut
auss
erge
wöh
nlic
h
auss
erge
wöh
nlic
h
LAGE-RAITING
schl
echt
mitt
el
gut
LAGE-RAITING
schl
echt
mitt
el
gut
sehr
gut
Das zu bewertende Grundstück befindet sich im Ortszentrumund ist umgeben von Wohn- und Gewerbebetrieben. DieLandparzelle ist heute mit einem unbewohnbaren Bauernhausbebaut.
Schule, Bus, Behörde und private Einkaufsmöglichkeiten inkurzer Distanz (300m).
Die Grundstückzufahrt ist problemlos und erfolgt über dieOrtshauptstrasse. Die Besonnung ist gut. Fernsicht ist nureingeschränkt vorhanden.
OBJEKTKENNWERTE
MAKROLAGE
Jens BE gehört zum Verwaltungskreis Seeland und liegt auf derSüdseite und am Fuss des Jäisberges.
Verschiedene Funde lassen eine Besiedlung während derspätrömischen Zeit (200-400 n.Chr.) vermuten. Urkundlich wurdeJens erstmals im Jahr 1229 erwähnt.
Die Gemeinde liegt auf einer Höhe von 437 m.ü.M. Auf derGemeindefläche von 4.6 km2 leben ca. 676 Einwohner. Es wirdvorwiegend (96%) deutsch gesprochen.
Im Ort sind keine Einkaufsmöglichkeiten vorhanden. Eingrösseres Angebot findet sich in Lyss und Aarberg. Dieöffentliche Erschliessung erfolgt mittels Postbus. Kindergartenund Schulen (Unter- und Oberstufe) sind vorhanden. DieAutobahn A6 ist in kurzer Distanz.
MIKROLAGE
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 7 von 17
4. GEBÄUDE- UND UMGEBUNGSZUSTAND
4.1 GEBÄUDEBEWERTUNG NACH GROBBAUTEILEN
Tief Hoch
4.2 FAZIT ZUM GEBÄUDEZUSTAND
Die Hauptnutzbereiche bestehend aus: Küche, Nasszellen,Toiletten, Einzelzimmer. Die Nebennutzbereiche bestehend aus:Bühne, Lager, Werkstatt, Garage und weitere Bereiche.
Nebennutzbereiche ███
Hauptnutzbereiche ████████
Nasszelle/WC ██████
Küche ████████
Ausbau, Innenflächen
Heizungsanlage ███
HaustechnikeinbautenElektroanlagen und Installationen. Heizungsanlage undInstallationen. Sanitäranlagen und Installationen.
Elektroanlagen ████████
Sanitäranlagen █████
█████
Dächer, Abdeckung █████
Fenster, Türen, Tore ███
Konstruktion, Gebäudehülle, Dach, FensterKonstruktionsteile in Holz, Beton, Mauerwerk. Steildach mitZiegeleindeckung. Balkone in Holz. Fassadenoberfläche undDämmung. Fensterstandard und Funktion. Türenstandard undFunktion.
Fundation, Konstruktion ████████
Fassaden, Oberflächen
Umgebungsbauten, Zäune ████████
Kanalisation, Entwässerung █████
Die Liegenschaft ist grundsätzlich in einem sehr schlechten Zustand. Die Gebäudehülle entspricht nicht mehr üblichenenergietechnischen Standards. Mit Ausnahme von Einzelgeräten sind die Haustechnikeinbauten und -installationen veraltet undnicht mehr funktionstüchtig.
Nach unserer bautechnischen Beurteilung ist die Bausubstanz der Liegenschaft nicht mehr zeitgemäss und irreparabelgeschädigt. Eine Gebäudeerneuerung nach heutigen Kriterien lohnt sich aus wirtschaftlicher Sicht nicht. Bei der Baute handeltes sich, nach unserer Einschätzung, um ein Abbruchobjekt.
--- mittel ---
Das ehemalige Bauernhaus ist in Holzbauweise und mit Steildach erstellt. Einzelne Gebäudeteile bestehen aus Beton undMauerwerk.
Das Gebäudeerstellungsjahr ist unbekannt. Einzelne wesentliche Konstruktionsteile dürften jedoch aus der Zeitperiode um 1940und 1970 stammen.
Bauteile mit Kurzkommentar Wesentliche BauteileØ - Bauteilzustand
Umgebung, TiefbauHartflächen, Entwässerung, Gartenanlage/Teich, Buschwerkund Bäumen, Nebengebäude.
Hartflächen, Beläge ████████
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 8 von 17
5. BERECHNUNGSTEIL "HYPOTHETISCHES PROJEKT"
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 9 von 17
HYPOTHETISCHE PROJEKTANNAHME
SKIZZE EINER PROJEKTANNAHME MIT BAUMASSEN GEMÄSS REGLEMENT
PROJEKTANNAHME
ANNHAME DER ZUKÜNFTIGEN BAUMÖGLICHKEITEN
Bauzone Parzellenflächen
Wohnzone, 2 Geschosse (W2) Grundstückfläche gesamt =
Hypothetisch bebaubar = ca. +/-
Baupolizeiliche Masse (Art. 39)
kGA 4.00 m Annahme der baulichen Möglichkeiten für die Berechnung
gGA 8.00 m Wohnnutzung =
FH 7.00 m Garagenboxen =
VG 2 Stk Aussenparkplätze =
GL 30 m
ES III Bemerkungen
Bemerkungen
Weitere Angaben bei Bau-Massüberschreitungenbeachten.
700 m2
1'042 m2
500 m2
3.0 Stk
3.0 Stk
Das vorliegende Szenario geht von hypothetischenBaumöglichkeit aus. Es gilt zu beachten, dass dieangenommenen Bauvorschriften noch nicht durch die Behördenund Stimmbürger genehmigt sind.
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 10 von 17
GEBÄUDEMASSE, GEBÄUDEKENNWERTE PROJEKT
Untergeschoss Keller, Technik
Erdgeschoss Wohnen
Ober- / Dachgeschoss Wohnen
Garagenboxen Parkierung
Aussenparkierung Parkierung
Gebäudekennwerte Projektannahme
NEUBAUKOSTEN PROJEKT (Grobkostenschätzung)
Untergeschoss Keller, Technik =
Erdgeschoss Wohnen =
Ober- / Dachgeschoss Wohnen =
Garagenboxen Parkierung =
Aussenparkierung Parkierung =
Total geschätzte Gebäude-Neubaukosten (BKP II)
BKP Kostenanteile
1 Vorbereitungsarbeiten
2 Gebäudearbeiten
4 Umgebungsarbeiten
5 Baunebenkosten
NEUBAUKOSTEN, PROJEKTKOSTEN
Bezeichnung GF Höhe V416 HNF/VMF
250.0 m2
250.0 m2
250.0 m2 2.20 m1 550 m3 200 m2
250.0 m2 2.50 m1 625 m3 200 m2
250.0 m2 2.50 m1 625 m3 200 m2
45.0 m2 25 m2
855 m2 1'932 m3 676 m2
Bezeichnung Totalsummen
CHF 1'450 CHF 362'500
EinheitsPreiseGeschossflächen
2.00% CHF 32'827
CHF 590 CHF 26'550
CHF 2'400 CHF 600'000
EH
CHF 1'641'350
CHF 2'350 CHF 587'500250.0 m2
45.0 m2
LANDWERTBERECHNUNG AUS "HYPOTHETISCHEM" NEUBAUPROJEKT
Total CHF 1'903'966
Total
CHF 1'641'350 5.50% CHF 90'274
CHF 1'641'350 8.50% CHF 139'515
CHF 1'641'350
CHF 1'641'350 100.00% CHF 1'641'350
Kosten
60.0 m2 2.20 m1 132 m3 51 m2
60.0 m2 CHF 1'080 CHF 64'800
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 11 von 17
LANDWERTBERECHNUNG AUS "HYPOTHETISCHEM" NEUBAUPROJEKT
ERTRAGSMÖGLICHKEITEN PROJEKT
Nutzung
Untergeschoss Keller, Technik =
Erdgeschoss Wohnen =
Ober- / Dachgeschoss Wohnen =
Garagenboxen Parkierung =
Aussenparkierung Parkierung =
Mietwerte
Kapitalkosten / Jahr Zinssatz
Zinssatz für Fremdkapital (WG2) =
Zinssatz für Eigenkapital =
Nettozinssatz Total =
NUTZKOSTEN PROJEKT
Ertragsverluste Bei diesem Projekt =
Grundkosten Bei diesem Projekt =
Instandhaltungskosten Bei diesem Projekt =
Verwaltungskosten Bei diesem Projekt =
RÜCKSTELLUNGEN PROJEKT
Rückstellungsraten Bei dieser Immobilienanlage =
Bruttozinssatz Total =
ERTRAGSWERT PROJEKT
Bezeichnung
Mietwert Total im Jahr
Kapitalisierungssatz (gewichtetes Mittel)
ERTRAGSWERT AUS PROJEKTANNAHME
Bereich, Geschoss HNF EP m2 Totalsumme
CHF 2'305'506
CHF 40'346
HypoZins
80%
20%
Werte
CHF 102'595
4.45
200.0 m2 CHF 240 CHF 48'000
25.0 m2 CHF 70 CHF 1'750
Anteile
200.0 m2 CHF 240 CHF 48'000
200.0 m2 CHF 0 CHF 0
2.70%
0.20% CHF 4'611
0.35% CHF 8'069
2.40%
0.30% CHF 6'917
CHF 6'917
CHF 55'332
0.50% CHF 11'528
0.20% CHF 4'611
0.50% CHF 11'528
4.45%
Total
3.00%
1.50%
0.0 m2
676.0 m2 CHF 102'595
51.0 m2 CHF 95 CHF 4'845
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 12 von 17
LANDWERTBERECHNUNG AUS "HYPOTHETISCHEM" NEUBAUPROJEKT
RESIDUALWERT GRUNDSTÜCK/LAND
Ertragswert aus Projektannahme / Neubau
Erstellungskosten Neubauprojekt
LANDWERT 1 (RESIDUALWERT)
Grundstückgrösse
Landwert pro m2
WEITERE MEHR- UND MINDERKOSTEN
Vorbereitungsarbeiten (Rückbauarbeiten Altliegenschaft)
Nettozinssatz
Diskontierdauer
Abbruchkosten ca.
Vorbereitungsarbeiten
Wartefrist (bis Neubau-Realisierung)
Nettozinssatz
Diskontierdauer
Differenz, Wartefrist
Wartefrist bis Baurealisierung
Befristeter Ertrag (Zwischenvermietung)
Befristete Ertragsmöglichkeiten bei Zwischennutzung (Mieteinnahmen)
EFH-Vermietung bis Projektrealisierung (Annahme)
Befristeter Ertrag
LANDWERT 2 (RESIDUALWERT)
Grundstückgrösse
Landwert pro m2
2.70%
1.0 Jahre
Total CHF 2'305'506
Total -CHF 1'903'966
Total CHF 401'540
1'042 m2
CHF 385
-CHF 75'552
CHF 77'592 CHF 75'552
Total
1'464 m3 CHF 53
1.0 Jahre
CHF 401'540 CHF 390'983 -CHF 10'557
LANDWERT "AUS SZENARIO BEREINIGT"
LANDWERT AUS "SZENARIO"
Total CHF 315'431
1'042 m2
CHF 303
Total -CHF 10'557
0.0 Jahre CHF 0 CHF 0
Total CHF 0
2.70%
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 13 von 17
6. BEILAGEN
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 14 von 17
SITUATIONSPLAN UND ZONENPLAN
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 15 von 17
GRUNDBUCHAUSZUG
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 16 von 17
Gebäudeansicht Süd Gebäudeansicht Nord
Küchenstandard Nasszellenstandard
Wohnungsstandard Vorraum, Lager
Elektroheizung Heizkörper
OBJEKTFOTOS
Ehemaliges Bauernhaus mit Land, Dorfplatz 8, 2565 Jens BE Seite 17 von 17