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InstitutWohnen undUmwelt GmbH
2. KlimaschutzkongressDer „ökologische“ Mietspiegel in Darmstadt
Jens Knissel [email protected] Wohnen und Umwelt / Darmstadt
Infos zum ökologischen Mietspiegel: www.iwu.de (/aktuell/mietspiegel-darmstadt.htm)
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Gliederung des Vortrags
• Was ist ein „ökologischer“ Mietspiegel?
• Was ist der Mehraufwand?
• Was ist der Nutzen?
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Neues Merkmal: wärmetechnische Beschaffenheit
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Gliederung des Vortrags
• Was ist ein „ökologischer“ Mietspiegel?
• Was ist der Mehraufwand?
• Was ist der Nutzen?
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Energetische Gebäudebewertung
Ermitteln der Primärenergiekennwerte bei der:
• Mietspiegelerstellung für Gebäude der Mietspiegelstichprobe (1000 bis 2000 Stück)
• Mietspiegelanwendung: Vermieter muss Kennwert für eigenes Gebäude ermitteln, um wärmtechnische Beschaffenheit bewerten zu können.
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Anwendung: Primärenergiekennwert aus Energiebedarfsausweis
Primärenergiebedarf 227,5 kWh/(m²a)
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Gliederung des Vortrags
• Was ist ein „ökologischer“ Mietspiegel
• Was ist der Mehraufwand
• Was ist der Nutzen
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Nutzen des „ökologischen Mietspiegels“
Erhöhte Aussagekraft des Mietspiegels (Dimension Beschaffenheit – Modernisierungstätigkeit)
Mehr Mietpreisgerechtigkeit
Als Nebeneffekt: Verbessert die Rahmenbedingungen zur Refinanzierung von energetischen Modernisierungen
Vorteil für Vermieter und Mieter:Mehr Mieteinnahmen bei geringerer Mieterhöhung
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ohne "wärmetechnische Beschaffenheit" im Mietspiegel Erhöhung nach § 559 BGB (11% der Modernisierungskosten)
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Heizkosten
energiebedingte Mehreinnahmen
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Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)
ortsübliche Vergleichsmiete
Energetische Modernisierung
Energiekosten: 4 Cent/kWh; jährlicher Anstieg Energiekosten und Vergleichsmiete: 2%
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mit "wärmetechnsicher Beschaffenheit" im MietspiegelErhöhung nach $ 558 BGB (neue ortsübliche Vergleichsmiete)
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Heizkosten
energiebedingte Mehreinnahmen
Nettomiete
Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)
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EnergetischeModernisierung
Energiekosten: 4 Cent/kWh; jährlicher Anstieg Energiekosten und Vergleichsmiete: 2%
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ohne "wärmetechnische Beschaffenheit" im Mietspiegel Erhöhung nach § 559 BGB (11% der Modernisierungskosten)
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Heizkosten
energiebedingte Mehreinnahmen
Nettomiete
Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)
ortsübliche Vergleichsmiete
Energetische Modernisierung
Energiekosten: 4 Cent/kWh; jährlicher Anstieg Energiekosten und Vergleichsmiete: 2%
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Miete unter ortsüblicher Vergleichsmiete Erhöhung nach § 559 BGB (11% der Modernisierungskosten)
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Heizkosten
energiebedingte Mehreinnahmen
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ortsübliche Vergleichsmiete
Energetische Modernisierung
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Beispiel energetische ModernisierungWissenschaftsstadt Darmstadt
Außenwand und Fenster müssen ohnehin „gemacht“ werden
Mehrfamilienhaus Baujahr 1955
Wohnfläche 700 m²
Heizenergieverbrauch vor Modernis. umgerechnet 25 l Öl/(m²a)
Primärenergiekennwert Heizung/WW 314 kWh/(m²AN a)
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Beispiel energetische ModernisierungWissenschaftsstadt Darmstadt
Fit für die nächsten 30 bis 50 Jahre• Außenwanddämmung 16 cm• Wärmeschutzverglaste Fenster• Oberste Geschossdecke 20 cm• Kellerdecke 6 cm
Vorher Nachher
Heizenergieverbrauch [Liter Öl/(m²ANa)] 25 12
Heizkosten [€/(m² Mon)] 1,45 0,68
Primärenergiekennwert Heizung/WW [kWh/(m²AN a) 314 150
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Konsequenzen Vermieter
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energiebed. Mod.-kosten
vor Mod. aufVergleichsmiete
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Mieterhöhung - §558 BGB: auf neue Vergleichsmiete
bei öko. Mietspiegel
Zusätzliche Mieteinnahmen InvestitonenMieterhöhung - §559 BGB: 11 % der Mod.-kosten
Betrachtungszeitraum 25 Jahre; Zins 5,5 %/a (real); Mietpreissteigerung 2 %/a (real)Zuschlag für gute wärmtechnische Beschaffenheit (wtB) entsprechend Darmstadt 2008: 0,49 €/m² pro Monat
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Konsequenzen MieterWissenschaftsstadt Darmstadt
Heizenergiepreis: 7 Cent/kWh; Abgleichfaktor Verbrauch/Bedarf: 1,36Zuschlag für wärmtechnische Beschaffenheit entsprechend Darmstadt 2008: 0,49 €/m² pro Monat
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Heizkosteneinsparung 11% Zuschlag§ 559 BGB
neue Verlgeichsmiete§ 558 BGB
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InstitutWohnen undUmwelt GmbH
Energiekosten: 4 Cent/kWh; jährlicher Anstieg Energiekosten und Vergleichsmiete: 2%
ohne "wärmetechnische Beschaffenheit" im Mietspiegel Erhöhung nach § 559 BGB (11% der Modernisierungskosten)
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Heizkosten
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Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)
ortsübliche Vergleichsmiete
Energetische Modernisierung
Steigung der ortsüblichen Vergleichsmiete: 2 %/a
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Energiekosten: 4 Cent/kWh; jährlicher Anstieg Energiekosten 2 %
ohne "wärmetechnische Beschaffenheit" im Mietspiegel Erhöhung nach § 559 BGB (11% der Modernisierungskosten)
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Heizkosten
energiebedingte Mehreinnahmen
Nettomiete
Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)
ortsübliche Vergleichsmiete
Energetische Modernisierung
Steigung der ortsüblichen Vergleichsmiete: 1 %/a
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Zusammenfassung
Ökologischer Mietspiegel (zusätzliches Merkmal wärmetechnische Beschaffenheit) verbessert Mietpreisgerechtigkeit (keine Gieskannenprinzip)
Marktwirtschaftliche und sozialverträgliche Anreize zur Umsetzung von energetischen Modernisierungen
Ökologische Mietspiegel sollten in weiteren Kommunen realisiert werden
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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Anwendung: Primärenergiekennwert aus Energiebedarfsausweis
Primärenergiebedarf 227,5 kWh/(m²a)