Model za hiše (HIS) 9.5.2018
1
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 1
MODEL ZA HIŠE (HIS)
Jože Buč[email protected]
Model za hiše (HIS)
• osnutek modela je umerjen na datum: 31. 3. 2017
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
2
Vsebina1. Predmet vrednotenja po modelu HIS
- predmet in osnovna enota vrednotenja
- fond nepremičnin, ki se vrednotijo po modelu HIS
- število prodaj nepremičnin modela HIS
2. Vplivi na izračun vrednosti po modelu HIS
- lokacija
- velikost in starost
- kakovost
3. Postopek izračuna posplošene vrednosti nepremičnin po modelu HIS
4. Vrednostne ravni za model HIS
5. Izračun posplošene vrednosti po modelu HIS
- izračun posplošene vrednosti po korakih
- izračun posplošene vrednosti na več primerih
6. Kakovost določitve modela
7. Posebne okoliščine
- seznam posebnih okoliščin za model HIS
- primeri posebnih okoliščinGEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJE
MINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 3
1. Predmet vrednotenja po modelu HIS
• Predmet vrednotenja
- Eno- in dvostanovanjske stavbe z zemljiščem pod stavbo
- Namen: trajno bivanje, počitek, rekreacija, bivanje v času sezonskih del, nenaseljene stanovanjske stavbe
- Posebnost: predmet vrednotenja je stavba skupaj z zemljiščem pod stavbo (t.j. fundus)
- Vrednotenje (stavb in delov stavb, ki so v REN-u razvrščeni kot):
• Osnovna enota vrednotenja- Enostanovanjska stavba z zemljiščem pod stavbo (t.j. fundus)
- Določena je na podlagi analize trga hiš in dejanskega stanja, ki služi kot referenčna osnova za izračun vrednosti vseh nepremičnin, ki so uvrščene v model hiš.
1. enota vrednotenja (po modelu HIS) = stavba z zemljiščem pod stavbo
2. enota vrednotenja (po modelu, glede na namensko rabo) = preostalo
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 4
dejanska raba
stanovanje v hiši
koča, dom
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
3
1. Predmet vrednotenja po modelu HIS
• Fond nepremičnin, ki se vrednoti po modelu HIS
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 5
model opisvelikost fonda –število enot (N)
mediana neto površine
mediana uporabne površine
mediana leta izgradnje
HIS Stanovanje v hiši 532.257 160 m2
89,5 m2
1974
HIS Koča, dom 2.376 68,9 m2
59 m2
1982
1. Predmet vrednotenja po modelu HIS
• Število prodaj nepremičnin modela HIS
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 6
Histogram prikazuje število preverjenih prodaj na prostem trgu, ki so ustrezne za umerjanje.
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
4
2. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu HIS
VREDNOSTNE CONE
VREDNOSTNE RAVNI
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• LOKACIJA
- Vrednostne cone (418): območja, kjer imajo podobne nepremičninepribližno enake vrednosti (418 vrednostnih con)
- Vrednostne ravni (1-20): vsaki vrednostni coni pripada ena vrednostnaraven (min=1, max = 20) z vrednostjo za referenčno nepremičnino
• Velikost in starost
- Vrednostne tabele: vpliv osnovnih lastnosti, to je velikosti in starosti (letaizgradnje) na izračun vrednosti nepremičnine
- Velikost (površina za vrednostno tabelo): površina dela stavbe (NTP) -površina odprtih in zaprtih balkonov, teras in lož - 1/2 površinenedokončanih prostorov
- Referenčna nepremičnina: velikost enaka 135 m2, leto izgradnje medletoma 1975 in 1984, zemljišče (pod stavbo) enako 100 m2
- Tabela faktorja obnov
• Kakovost
- Točkovnik: lastnosti (vpliv dejanske rabe, priključkov in inštalacij, tipastavbe in števila stanovanj v stavbi)
- Faktorji vpliva: vplivi ostalih lastnosti, ki jim določimo faktorje vpliv(faktorji: lastnosti, materiala nosilne konstrukcije, oddaljenosti)
2. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu HIS
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Prostori
1 – bivalni prostor
2 – lokal prodajalna
3 – poslovni prostor
4 – prostor za množično uporabo
5 – proizvodni prostor
6 – garaža
7 – parkirni prostor
8 – shramba, sušilnica, pralnica
9 – klet
10 – odprta terasa, balkon, loža
11 – zaprta terasa, balkon, loža
12 – kmetijski prostor
13 – skupni komunikacijski prostor
14 – tehnični prostor
15 – skupne sanitarije
16 – prostor z omejeno uporabo
17 – nedokončan prostor
18 - ruševina
VREDNOSTNE TABELE
• Lokacija
- Vrednostne cone (418): območja, kjer imajo podobne nepremičninepribližno enake vrednosti (418 vrednostnih con)
- Vrednostne ravni (1-20): vsaki vrednostni coni pripada ena vrednostnaraven (min=1, max = 20) z vrednostjo za referenčno nepremičnino
• VELIKOST IN STAROST
- Vrednostne tabele: vpliv osnovnih lastnosti, to je velikosti in starosti (letaizgradnje) na izračun vrednosti nepremičnine
- Velikost (površina za vrednostno tabelo): površina dela stavbe (NTP) -površina odprtih in zaprtih balkonov, teras in lož - 1/2 površinenedokončanih prostorov
- Referenčna nepremičnina: velikost enaka 135 m2, leto izgradnje medletoma 1975 in 1984, zemljišče (pod stavbo) enako 100 m2
- Tabela faktorja obnov
• Kakovost
- Točkovnik: lastnosti (vpliv dejanske rabe, priključkov in inštalacij, tipastavbe in števila stanovanj v stavbi)
- Faktorji vpliva: vplivi ostalih lastnosti, ki jim določimo faktorje vpliv(faktorji: lastnosti, materiala nosilne konstrukcije, oddaljenosti)
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
5
2. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu HIS
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Prostori
1 – bivalni prostor
2 – lokal prodajalna
3 – poslovni prostor
4 – prostor za množično uporabo
5 – proizvodni prostor
6 – garaža
7 – parkirni prostor
8 – shramba, sušilnica, pralnica
9 – klet
10 – odprta terasa, balkon, loža
11 – zaprta terasa, balkon, loža
12 – kmetijski prostor
13 – skupni komunikacijski prostor
14 – tehnični prostor
15 – skupne sanitarije
16 – prostor z omejeno uporabo
17 – nedokončan prostor
18 - ruševina
VREDNOSTNE TABELE
• Lokacija
- Vrednostne cone (418): območja, kjer imajo podobne nepremičninepribližno enake vrednosti (418 vrednostnih con)
- Vrednostne ravni (1-20): vsaki vrednostni coni pripada ena vrednostnaraven (min=1, max = 20) z vrednostjo za referenčno nepremičnino
• VELIKOST IN STAROST
- Vrednostne tabele: vpliv osnovnih lastnosti, to je velikosti in starosti (letaizgradnje) na izračun vrednosti nepremičnine
- Velikost (površina za vrednostno tabelo): površina dela stavbe (NTP) -površina odprtih in zaprtih balkonov, teras in lož - 1/2 površinenedokončanih prostorov
- Referenčna nepremičnina: velikost enaka 135 m2, leto izgradnje medletoma 1975 in 1984, zemljišče (pod stavbo) enako 100 m2
- Tabela faktorja obnov
• Kakovost
- Točkovnik: lastnosti (vpliv dejanske rabe, priključkov in inštalacij, tipastavbe in števila stanovanj v stavbi)
- Faktorji vpliva: vplivi ostalih lastnosti, ki jim določimo faktorje vpliv(faktorji: lastnosti, materiala nosilne konstrukcije, oddaljenosti)
2. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu HIS
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Lokacija
- Vrednostne cone (418): območja, kjer imajo podobne nepremičninepribližno enake vrednosti (418 vrednostnih con)
- Vrednostne ravni (1-20): vsaki vrednostni coni pripada ena vrednostnaraven (min=1, max = 20) z vrednostjo za referenčno nepremičnino
• VELIKOST IN STAROST
- Vrednostne tabele: vpliv osnovnih lastnosti, to je velikosti in starosti(leta izgradnje) na izračun vrednosti nepremičnine
- Velikost (površina za vrednostno tabelo): površina dela stavbe (NTP) -površina odprtih in zaprtih balkonov, teras in lož - 1/2 površinenedokončanih prostorov
- Referenčna nepremičnina: velikost enaka 135 m2, leto izgradnje medletoma 1975 in 1984, zemljišče (pod stavbo) enako 100 m2
- Tabela faktorja obnov
• Kakovost
- Točkovnik: lastnosti (vpliv dejanske rabe, priključkov in inštalacij, tipastavbe in števila stanovanj v stavbi)
- Faktorji vpliva: vplivi ostalih lastnosti, ki jim določimo faktorje vpliv(faktorji: lastnosti, materiala nosilne konstrukcije, oddaljenosti)
Korigirano leto izgradnje
Lizg = max(leto izgradnje , 2017-80)
Povprečno leto obnov
V primeru, ko ni podatka o posamezni obnovi
(BREZ) ali je od korigiranega leta izgradnje do
posamezne obnove minilo največ 5 let (Lizg+5), se
za posamezno obnovo upošteva korigirano leto
izgradnje (Lizg).
Lobn = 0,25 × (Lfasade + Lstrehe + Loken+ Linstalacij)
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
6
2. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu HIS
• Lokacija
- Vrednostne cone (418): območja, kjer imajo podobne nepremičninepribližno enake vrednosti (418 vrednostnih con)
- Vrednostne ravni (1-20): vsaki vrednostni coni pripada ena vrednostnaraven (min=1, max = 20) z vrednostjo za referenčno nepremičnino
• Velikost in starost
- Vrednostne tabele: vpliv osnovnih lastnosti, to je velikosti in starosti (letaizgradnje) na izračun vrednosti nepremičnine
- Velikost (površina za vrednostno tabelo): površina dela stavbe (NTP) -površina odprtih in zaprtih balkonov, teras in lož - 1/2 površinenedokončanih prostorov
- Referenčna nepremičnina: velikost enaka 135 m2, leto izgradnje medletoma 1975 in 1984, zemljišče (pod stavbo) enako 100 m2
- Tabela faktorja obnov
• KAKOVOST
- Točkovnik: lastnosti (vpliv dejanske rabe, priključkov in inštalacij, tipastavbe in števila stanovanj v stavbi)
- Faktorji vpliva: vplivi ostalih lastnosti, ki jim določimo faktorje vpliv(faktorji: lastnosti, materiala nosilne konstrukcije, oddaljenosti)
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Točkovnik: lastnosti Točke
Dejanska raba dela stavbe
1 – Stanovanje v hiši 40
5 – Koča, dom 30
Tip stavbe
1 – Samostoječa stavba 20
2 – Stavba dvojček 15
3 – Krajna vrstna hiša 15
4 – Vmesna vrstna hiša 10
Priključki in inštalacije
Vodovod 15
Elektrika 10
Kanalizacija 5
Število stanovanj v stavbi
Enostanovanjska stavba 10
Dvostanovanjska stavba 0
Faktor lastnosti
Dejanska raba, priključki in inštalacije, tip stavbe, število stanovanj
Faktor nosilne konstrukcije
Material nosilne konstrukcije
Faktor oddaljenosti od linijskih objektov
Oddaljenost od cest, železnic, daljnovodov
2. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu HIS
• KAKOVOST
- Točkovnik: lastnosti (vpliv dejanske rabe, priključkov in inštalacij, tipa
stavbe in števila stanovanj v stavbi)
- Faktorji vpliva: vplivi ostalih lastnosti, ki jim določimo faktorje vpliv
(faktorji: lastnosti, materiala nosilne konstrukcije, oddaljenosti)
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Faktor lastnosti
Razred Točke Faktor
Od Do
1 0 70 0,80
2 71 80 0,85
3 81 85 0,90
4 86 90 0,93
5 91 95 0,96
6 96 100 1,00
Točkovnik: lastnosti Točke
Dejanska raba dela stavbe
1 – Stanovanje v hiši 40
5 – Koča, dom 30
Tip stavbe
1 – Samostoječa stavba 20
2 – Stavba dvojček 15
3 – Krajna vrstna hiša 15
4 – Vmesna vrstna hiša 10
Priključki in inštalacije
Vodovod 15
Elektrika 10
Kanalizacija 5
Število stanovanj v stavbi
Enostanovanjska stavba 10
Dvostanovanjska stavba 0
Faktor lastnosti
Dejanska raba, priključki in inštalacije, tip stavbe, število stanovanj
Faktor nosilne konstrukcije
Material nosilne konstrukcije
Faktor oddaljenosti od linijskih objektov
Oddaljenost od cest, železnic, daljnovodov
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
7
2. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu HIS
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• KAKOVOST
- Točkovnik: lastnosti (vpliv dejanske rabe, priključkov in inštalacij, tipa
stavbe in števila stanovanj v stavbi)
- Faktorji vpliva: vplivi ostalih lastnosti, ki jim določimo faktorje vpliv
(faktorji: lastnosti, materiala nosilne konstrukcije, oddaljenosti)
Faktor nosilne konstrukcije Faktor
opeka 1,00
beton, železobeton 1,00
kamen 1,00
les, leto izgradnje ≤ 1985 0,85
les, 1985 < leto izgradnje < 2000 0,95
les, leto izgradnje ≥ 2000 1,00
kombinacija različnih materialov 1,00
kovinska konstrukcija 1,00
montažna gradnja, leto izgradnje ≤ 1985 0,85
montažna gradnja, 1985 < leto izgradnje < 2000 0,95
montažna gradnja, leto izgradnje ≥ 2000 1,00
drug material 1,00
Faktor lastnosti
Dejanska raba, priključki in inštalacije, tip stavbe, število stanovanj
Faktor nosilne konstrukcije
Material nosilne konstrukcije
Faktor oddaljenosti od linijskih objektov
Oddaljenost od cest, železnic, daljnovodov
2. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu HIS
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Razredi: 2 – Faktor nosilne konstrukcije
Razred Točke Faktor
Od Do
1 0 76 0,85
2 77 96 0,95
3 97 100 1,00
IME SLOJAIME
KATEGORIJEODDALJENOST FODD
MAKSIMALNI SKUPNI VPLIV
cesteavtoceste in hitre ceste
≤ 100 m 0,85
0,80
ceste 1. in 2. red ≤ 50 m 0,90
železnice vse ≤ 75 m 0,90
daljnovodi 100 kV ≤ 15 m 0,90
daljnovodi nad 110 kV ≤ 40 m 0,90
Fodd_prod – produkt faktorjev, ki imajo vpliv; če vpliva ni, je faktor enak 1
Fodd = max(Fodd_prod ; 0,8)
Faktor lastnosti
Dejanska raba, priključki in inštalacije, tip stavbe, število stanovanj
Faktor nosilne konstrukcije
Material nosilne konstrukcije
Faktor oddaljenosti od linijskih objektov
Oddaljenost od cest, železnic, daljnovodov
• KAKOVOST
- Točkovnik: lastnosti (vpliv dejanske rabe, priključkov in inštalacij, tipa
stavbe in števila stanovanj v stavbi)
- Faktorji vpliva: vplivi ostalih lastnosti, ki jim določimo faktorje vpliv
(faktorji: lastnosti, materiala nosilne konstrukcije, oddaljenosti)
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
8
3. Postopek izračuna posplošene vrednosti nepremičnin po modelu HIS
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
V = (Vds + Vz) × Fodd
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd
korak 1,2 korak 3 korak 4 korak 5 korak 6 korak 7 korak 8
• Kjer je:
V - posplošena vrednost določena za del stavbe z zemljiščem pod stavbo po modelu HIS
Vds - vrednost dela stavbe po modelu HIS
Vz - vrednost zemljišča pod stavbo po modelu HIS
Fodd - faktor oddaljenosti (vpliv bližine linijskih objektov gospodarske javne infrastrukture)
VTds - vrednost dela stavbe iz vrednostne tabele, glede na odgovarjajoč stolpec za starost in vrstico za velikost
Fobn - faktor obnov
Flast - faktor lastnosti
Fnk - faktor nosilne konstrukcije
Pz - zemljišče pod stavbo
VTz - vrednost iz tabele vrednostnih ravni za m2 zemljišča po modelu HIS
4. Vrednostne ravni za model HIS(datum modela: 31.3.2017)
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
9
5. Izračun posplošene vrednosti – po korakih
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Primer št. 1: Hrušica 128, Hrušica
ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 2171-1759-1 (2171 490/12, 2171 490/97)
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: 1 – Stanovanje v hiši
TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 2 – Stavba dvojček, Število stanovanj: 1
NAMENSKA RABA PARCEL**: Stanovanjske površine (100%)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 285 m2
PROSTORI DELA STAVBE*: 49 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta terasa,
balkon, loža), 0 m2 (17 – nedokončan prostor)
POVRŠINA PARCEL*: 835 m2 (555 m2 (2171 490/12), 280 m2 (2171 490/97))
ZEMLJIŠČE POD STAVBO:* 121 m2
LETO IZGRADNJE*: 1984
OBNOVE*: Streha: 1999, fasada, okna in inštalacije: brez obnov
PRIKLJUČKI IN INŠTALACIJE*: Vodovod, elektrika, kanalizacija
MATERIAL NOSILNE KONSTRUKCIJE*: Montažna gradnja
VPLIVNO OBMOČJE*: /
Model, vrednostna raven (VR): Model HIS (VR10), STZ (VR11)
Posplošena vrednost: HIS (123.600 €), STZ (12.900 €)
PV (31.3.2017) = 136.500 €
Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA JESENICE
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz × VTstz
Postopek izračuna posplošene vrednosti nepremičnin – primer št. 1
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
1. enota vrednotenja (po modelu HIS) = stavba z zemljiščem pod stavbo
2. enota vrednotenja (po modelu STZ – stavbna zemljišča,
ki upošteva namensko rabo) = preostalo
V = (Vds + Vz) × Fodd + Vpz_stz
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd × Fpo + Ppz × VTstz
• Kjer je:
V - posplošena vrednost določena za del stavbe z zemljiščem pod stavbo po modelu HIS
Vds - vrednost dela stavbe po modelu HIS
Vz - vrednost zemljišča pod stavbo po modelu HIS
Fodd - faktor oddaljenosti (vpliv bližine linijskih objektov gospodarske javne infrastrukture)
VTds - vrednost dela stavbe iz vrednostne tabele, glede na odgovarjajoč stolpec za starost in vrstico za velikost
Fobn - faktor obnov
Flast - faktor lastnosti
Fnk - faktor nosilne konstrukcije
Pz - zemljišče pod stavbo
VTz - vrednost iz tabele vrednostnih ravni za m2 zemljišča po modelu HIS
korak 1,2 korak 3 korak 4 korak 5 korak 6 korak 7 korak 8 korak 10korak 9
model HIS
model STZ
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
10
Korak 1: Določitev lokacije – vrednostne cone in vrednostne ravni
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz × VTstz
korak 1,2
Korak 2: Odčitek vrednosti za del stavbe iz vrednostne tabele (VR10, osnova in dodatni m2) na osnovi leta izgradnje in površine dela stavbe
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki Izračun
LETO IZGRADNJE*: 1984
POVRŠINA DELA STAVBE (NTP)*: 285 m2
PROSTORI DELA STAVBE*: 49 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža)
0 m2 (11 – zaprta terasa, balkon, loža)
0 m2 (17 – nedokončani prostori)
Velikost (površina za vrednostno tabelo) = NTP – površina prostorov (10, 11)
– ½ nedokončanih prostorov (17) =
= 285 m2 – 49 m2 – 0 m2 = 236 m2
Pds_osnova = 225 m2
VTds_osnova= 134.931 €
Pds_dodatni m2= Velikost - Pds_osnova = 236 m2 – 225 m2 = 11 m2
VTds_dodatnim2 = 219,40 €
VTds = VTds_osnova + Pds_dodatni m2 × VTds_dodatni m
2
VTds = 134.931 € + 11 m2 × 219,40 €/m2 =
VTds = 137.344,40 €
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz × VTstz
korak 1,2
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
11
Korak 3: Določitev faktorja obnov
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz × VTstz
korak 3
• Faktor obnov
- vpliv fizične starosti objektov (Lizg – leto izgradnje, korigirano za tehnično življenjsko dobo (za model HIS: 80 let; Lizg ≥ 1937)),
- vpliv investicijskih vzdrževanj preko faktorja obnov (Lobn – povprečno leto obnov fasade, strehe, oken in inštalacij) – vpliviposameznih vzdrževanj so enaki,
- v primeru, ko ni podatka o posamezni obnovi (BREZ OBNOV) ali je od posamezne obnove minilo manj (ali enako) kot 5 let odkorigiranega leta izgradnje (Lizg + 5 let), potem se za posamezno obnovo upošteva korigirano leto izgradnje (Lizg)
Podatki Izračun povprečnega leta obnov in faktorja obnov
LETO IZGRADNJE*: 1984
LETO OBNOVE FASADE* (Lfasade): BREZ OBNOV utež obnove fasade: 0,25
LETO OBNOVE STREHE* (Lstrehe): 1999 utež obnove strehe: 0,25
LETO OBNOVE OKEN* (Loken): BREZ OBNOV utež obnove oken: 0,25
LETO OBNOVE INŠTALACIJ* (Linštalacij): BREZ OBNOV utež obnove inštalacij: 0,25
Lizg = 1984
Lobn = 0,25 × (Lfasade + Lstrehe + Loken + Linštalacij) =
= 0,25 × (1984 + 1999 + 1984 + 1984) = 1987,75
Lobn = 1988
Fobn = 1,04
Lizg = 1984
Lobn = 1988
Fobn = 1,04
Faktor nosilne konstrukcije Faktor
opeka 1,00
beton, železobeton 1,00
kamen 1,00
les, leto izgradnje ≤ 1985 0,85
les, 1985 < leto izgradnje < 2000 0,95
les, leto izgradnje ≥ 2000 1,00
kombinacija različnih materialov 1,00
kovinska konstrukcija 1,00
montažna gradnja, leto izgradnje ≤ 1985 0,85
montažna gradnja, 1985 < leto izgradnje < 2000
0,95
montažna gradnja, leto izgradnje ≥ 2000 1,00
drug material 1,00
• Faktor lastnosti
Točkovnik: lastnosti Točke
Dejanska raba dela stavbe
1 – Stanovanje v hiši 40
5 – Koča, dom 30
Tip stavbe
1 – Samostoječa stavba 20
2 – Stavba dvojček 15
3 – Krajna vrstna hiša 15
4 – Vmesna vrstna hiša 10
Priključki in inštalacije
Vodovod 15
Elektrika 10
Kanalizacija 5
Število stanovanj v stavbi
Enostanovanjska stavba 10
Dvostanovanjska stavba 0
Faktor lastnosti
Razred Točke Faktor
Od Do
1 0 70 0,80
2 71 80 0,85
3 81 85 0,90
4 86 90 0,93
5 91 95 0,96
6 96 100 1,00
Korak 4: Določitev faktorja lastnostiKorak 5: Določitev faktorja nosilne konstrukcije
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz × VTstz
korak 4 korak 5
Flast = 0,96
Fnk = 0,85
• Faktor nosilne konstrukcije
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
12
Korak 6: Izračun vrednosti zemljišča pod stavbo po modelu HISKorak 7: Določitev faktorja oddaljenosti
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Izračun vrednosti zemljišča pod stavbo po modelu HIS
• Faktor oddaljenosti
- VPLIVNO OBMOČJE (REN, z dne 12.3.2018), NI PODATKA
korak 6 korak 7
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz × VTstz
Fodd = 1,00
IME SLOJAIME
KATEGORIJEODDALJENOST Fodd
MAKSIMALNI SKUPNI VPLIV
cesteavtoceste in hitre ceste
≤ 100 m 0,85
0,80
ceste 1. in 2. red ≤ 50 m 0,90
železnice Vse ≤ 75 m 0,90
daljnovodi 100 kV ≤ 15 m 0,90
daljnovodi nad 110 kV ≤ 40 m 0,90
Podatki Izračun
ZEMLJIŠČE POD STAVBO: Pz = 121 m2
Vrednost iz tabele vrednostnih ravni za m2 zemljišča
po modelu HIS: VTz = 58 €/m2
Pz × VTz = 121 m2 × 58 €/m2 = 7.018 €
Korak 8: Izračun vrednosti preostalega zemljišča po modelu STZKorak 9: Končni izračun
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Izračun vrednosti preostalega zemljišča po modelu STZ
• Končni izračun
korak 9korak 8
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz × VTstz
Podatki za končni izračun Izračun posplošene vrednosti (PV)
Vrednost dela stavbe iz vrednostne tabele (glede na starost in velikost):
VTds = 137.344,40 €
Faktor obnov: Fobn = 1,04
Faktor lastnosti: Flast = 0,96
Faktor nosilne konstrukcije: Fnk = 0,85
Velikost zemljišča pod stavbo: Pz = 121 m2
Vrednost iz tabele vrednostnih ravni za m2 zemljišča po modelu HIS:
VTz = 58 €/m2
Faktor oddaljenosti: Fodd = 1,00
Površina preostalega zemljišča: Ppz = 835 m2 - 121 m2 = 714 m2
Vrednost iz tabele vrednostnih ravni za m2 preostalega zemljišča po
modelu STZ: VTstz = 18 €/m2
V = (Vds + Vz) × Fodd + Vpz
V = (VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz) × Fodd + Ppz × VTstz
V = 137.344,40 € × 1,04 × 0,96 × 0,85 + 121 m2 × 58 €/m2
(VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz) × Fodd = 137.344,40 € × 1,04 × 0,96 × 0,85
= 123.573,95 € (HIS)
Ppz × VTstz = 714 m2 × 18 €/m2 = 12.852,00 € (STZ)
123.600 € (PV po modelu HIS) 12.900 € (PV po modelu STZ)
= 136.500 €
Podatki Izračun
POVRŠINA PARCEL*: 835 m2
ZEMLJIŠČE POD STAVBO*: 121 m2
Površina preostalega zemljišča: Ppz = 835 m2 - 121 m2 = 714 m2
Vrednost iz tabele vrednostnih ravni za m2 preostalega zemljišča po
modelu STZ: VTstz = 18 €/m2 (STZ B območja stanovanjske rabe)
Ppz × VTstz = 714 m2 × 18 €/m2 =
= 12.852 €
Zzao
kro
ževa
nje
(23
. čle
n Z
MV
N-1
)
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
13
5. Izračun posplošene vrednosti - primeri
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Primer št. 2: Minarikova ulica 14, Ruše
ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 665-1991-1 (665 1344)
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: 1 – Stanovanje v hiši
TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 4 – Vmesna vrstna stavba, Število stanovanj: 1
NAMENSKA RABA PARCEL**: Stanovanjske površine (100%)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 82,3 m2
PROSTORI DELA STAVBE*: 6 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta terasa,
balkon, loža), 0 m2 (17 – nedokončan prostor)
POVRŠINA PARCELE*: 162 m2
ZEMLJIŠČE POD STAVBO:* 58 m2
LETO IZGRADNJE*: 1974
OBNOVE*: Streha: 2006, fasada, okna in inštalacije: brez obnov
PRIKLJUČKI IN INŠTALACIJE*: Vodovod, elektrika, kanalizacija
MATERIAL NOSILNE KONSTRUKCIJE*: Montažna gradnja
VPLIVNO OBMOČJE*: Železnice ≤ 75 m
Model, vrednostna raven (VR): Model HIS (VR8), STZ (VR8)
Posplošena vrednost: Nov model HIS (+STZ)
HIS (43.500 €), STZ (1.020 €)
PV (31.3.2017) = 44.520 €
Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA RUŠE
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd × Fpo + Ppz × VTstz
5. Izračun posplošene vrednosti - primeri
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Primer št. 3: Naselje Slavka Černeta 31, Kranjska Gora
ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 2169-611-1 (2169 438/6)
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: 1 – Stanovanje v hiši
TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 1 – Samostoječa stavba, Število stanovanj: 1
NAMENSKA RABA PARCEL**: Stanovanjske površine (100%)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 214,6 m2
PROSTORI DELA STAVBE*: 21,8 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta terasa,
balkon, loža), 0 m2 (17 – nedokončan prostor)
POVRŠINA PARCELE*: 534 m2
ZEMLJIŠČE POD STAVBO:* 121 m2
LETO IZGRADNJE*: 1972
OBNOVE*: Streha: 2005, fasada, okna in inštalacije: brez obnov
PRIKLJUČKI IN INŠTALACIJE*: Vodovod, elektrika, kanalizacija
MATERIAL NOSILNE KONSTRUKCIJE*: Opeka
VPLIVNO OBMOČJE*: Ceste 1. in 2. red ≤ 50 m
Model, vrednostna raven (VR): Model HIS (VR15), STZ (VR17)
Posplošena vrednost: Nov model HIS (+STZ)
HIS (183.400 €), STZ (23.500 €)
PV (31.3.2017) = 205.900 €
Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA KRANJSKA GORA
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd × Fpo + Ppz × VTstz
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
14
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Primer št. 4: Cerklje ob Krki 1c
ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 1302-3-1 (1302 3120/2)
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: 1 – Stanovanje v hiši
TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 1 – Samostoječa stavba, Število stanovanj: 1
NAMENSKA RABA PARCEL**: Stanovanjske površine (100%)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 366,2 m2
PROSTORI DELA STAVBE*: 48,4 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta terasa,
balkon, loža), 0 m2 (17 – nedokončan prostor)
POVRŠINA PARCELE*: 1.523 m2
ZEMLJIŠČE POD STAVBO:* 136 m2
LETO IZGRADNJE*: 1973
OBNOVE*: Streha: 2003, fasada, okna in inštalacije: brez obnov
PRIKLJUČKI IN INŠTALACIJE*: Vodovod, elektrika, kanalizacija
MATERIAL NOSILNE KONSTRUKCIJE*: Opeka
VPLIVNO OBMOČJE*: Ceste 1. in 2. red ≤ 50 m
Model, vrednostna raven (VR): Model HIS (VR5), STZ (VR5)
Posplošena vrednost: Nov model HIS (+STZ)
HIS (75.600 €), STZ (6.940 €)
PV (31.3.2017) = 82.540 €
Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA BREŽICE
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd × Fpo + Ppz × VTstz
5. Izračun posplošene vrednosti - primeri
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Primer št. 5: Poljska ulica 4, Dolnji Lakoš
ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 165-698-1 (165 634)
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: 1 – Stanovanje v hiši
TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 1 – Samostoječa stavba, Število stanovanj: 1
NAMENSKA RABA PARCEL**: Stanovanjske površine (100%)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 240,6 m2
PROSTORI DELA STAVBE*: 0 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta terasa,
balkon, loža), 0 m2 (17 – nedokončan prostor)
POVRŠINA PARCELE*: 350 m2
ZEMLJIŠČE POD STAVBO:* 137 m2
LETO IZGRADNJE*: 1971
OBNOVE*: Streha: 2010, fasada: 2005, okna in inštalacije: brez obnov
PRIKLJUČKI IN INŠTALACIJE*: Vodovod, elektrika, kanalizacija
MATERIAL NOSILNE KONSTRUKCIJE*: Opeka
VPLIVNO OBMOČJE*: Ceste 1. in 2. red ≤ 50 m
Model, vrednostna raven (VR): Model HIS (VR2), STZ (VR3)
Posplošena vrednost: Nov model HIS (+STZ)
HIS (46.600 €), STZ (680 €)
PV (31.3.2017) = 47.280 €
Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA LENDAVA
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd × Fpo + Ppz × VTstz
5. Izračun posplošene vrednosti - primeri
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
15
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Primer št. 6: Razgled 34, Piran
ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 2630-734-1, 2630 2153 (2630 194/5)
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: 1 – Stanovanje v hiši
TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 1 – Samostoječa stavba, Število stanovanj: 1
NAMENSKA RABA PARCEL**: Stanovanjske površine (100%)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 428,4 m2 (samostoječa garaža: 40 m2)
PROSTORI DELA STAVBE*: 106,8 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta
terasa, balkon, loža), 0 m2 (17 – nedokončan prostor)
POVRŠINA PARCELE*: 955 m2
ZEMLJIŠČE POD STAVBO:* 189 m2
LETO IZGRADNJE*: 1990
OBNOVE*: Okna in inštalacije: 2002, streha in fasada: brez obnov
PRIKLJUČKI IN INŠTALACIJE*: Vodovod, elektrika, kanalizacija
MATERIAL NOSILNE KONSTRUKCIJE*: Opeka
VPLIVNO OBMOČJE*: /
Model, vrednostna raven (VR): Model HIS (VR20), STZ (VR19), GAR (VR15)
Posplošena vrednost: Nov model HIS (+STZ+GAR)
HIS (537.000 €), STZ (56.600 €), GAR (25.300 €)
PV (31.3.2017) = 618.900 €
Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA PIRAN
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd × Fpo + Ppz × VTstz + Fgar × VTgar
5. Izračun posplošene vrednosti - primeri
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Primer št. 7: Rožna ulica 25, Kočevje
ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 1577-214-1, 1577 2921 (1577 990/1)
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: 1 – Stanovanje v hiši
TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 1 – Samostoječa stavba, Število stanovanj: 1
NAMENSKA RABA PARCEL**: Stanovanjske površine (100%)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 139,2 m2 (samostoječa garaža: 40 m2)
PROSTORI DELA STAVBE*: 106,8 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta
terasa, balkon, loža), 0 m2 (17 – nedokončan prostor)
POVRŠINA PARCELE*: 507 m2
ZEMLJIŠČE POD STAVBO:* 87 m2
LETO IZGRADNJE*: 1956
OBNOVE*: Streha, fasada, okna in inštalacije: brez obnov
PRIKLJUČKI IN INŠTALACIJE*: Vodovod, elektrika
MATERIAL NOSILNE KONSTRUKCIJE*: Opeka
VPLIVNO OBMOČJE*: /
Model, vrednostna raven (VR): Model HIS (VR8), STZ (VR6), GAR (VR10)
Posplošena vrednost: Nov model HIS (+STZ+GAR)
HIS (63.800 €), STZ (2.310 €), GAR (12.900 €)
PV (31.3.2017) = 79.010 €
Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA KOČEVJE
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz × VTstz + Fgar × VTgar
5. Izračun posplošene vrednosti - primeri
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
16
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Primer št. 8: Rožna dolina, Cesta I 10, Ljubljana
ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 2679-453-1, 2679 450 (2679 92/50,2679 92/22)
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: 1 – Stanovanje v hiši
TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 2 – Stavba dvojček, Število stanovanj: 1
NAMENSKA RABA PARCEL**: Stanovanjske površine (100%)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 120,3 m2 (samostoječa garaža: 15 m2)
PROSTORI DELA STAVBE*: 0 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta terasa,
balkon, loža), 0 m2 (17 – nedokončan prostor)
POVRŠINA PARCELE*: 458 m2
ZEMLJIŠČE POD STAVBO:* 80 m2
LETO IZGRADNJE*: 1914
OBNOVE*: Fasada: 1975, streha, okna in inštalacije: brez obnov
PRIKLJUČKI IN INŠTALACIJE*: Vodovod, elektrika, kanalizacija
MATERIAL NOSILNE KONSTRUKCIJE*: Opeka
VPLIVNO OBMOČJE*: /
Model, vrednostna raven (VR): Model HIS (VR20), STZ (VR20), GAR (VR15)
Posplošena vrednost: Nov model HIS (+STZ+GAR)
HIS (191.300 €), STZ (32.700 €), GAR (9.470 €)
PV (31.3.2017) = 233.470 €
Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA LJUBLJANA
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz × VTstz + Fgar × VTgar
5. Izračun posplošene vrednosti - primeri
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Primer št. 9: Šentviška ulica 31, LjubljanaVir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA LJUBLJANA
V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz_stz × VTstz + Ppz_kme × VTkme + Ppz_goz × VTgoz
ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 1754-455-1 (1754 324/3)
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: 1 – Stanovanje v hiši
TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 1 – Samostoječa stavba, Število stanovanj: 1
NAMENSKA RABA PARCEL**: Stanovanjske površine (69%), kmetijske (24%), gozdne (7%)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 187 m2
PROSTORI DELA STAVBE*: 0 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta terasa,
balkon, loža), 0 m2 (17 – nedokončan prostor)
POVRŠINA PARCELE*: 772 m2
ZEMLJIŠČE POD STAVBO:* 99 m2
LETO IZGRADNJE*: 1990
OBNOVE*: Streha, fasada, okna in inštalacije: brez obnov
PRIKLJUČKI IN INŠTALACIJE*: Vodovod, elektrika, kanalizacija
MATERIAL NOSILNE KONSTRUKCIJE*: Opeka
VPLIVNO OBMOČJE*: Ceste 1. in 2. red ≤ 50 m
Model, vrednostna raven (VR): Model HIS (VR15), STZ (VR18), KME (VR11), GOZ (VR5)
Posplošena vrednost: Nov model HIS (+STZ+KME+GOZ)
HIS (219.800 €), STZ (29.300 €), KME (500 €), GOZ (36 €)
PV (31.3.2017) = 249.636 €
5. Izračun posplošene vrednosti - primeri
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
17
6. Kakovost določitve modelov
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 33
Merilo za umerjanje modela HIS: 0,8 � � ��
�� 1,2
Srednja vrednost za �: 0,985
7. Posebne okoliščine (PO)
• ZMVN – 1 (25. – 30. člen)
- Pomembno vplivajo (vsaj 20% ali več kot 200.000 €) na vrednost nepremičnin
- Ni jih mogoče sistemsko uvesti v modele vrednotenja nepremičnin
- Omejene so na eno ali nekaj lokalno omejenih nepremičnin
- Omejeno trajanje (najmanj 1 leto, največ 5 let)
• Vrste vplivov na PO
- KAKOVOST
- MIKROLOKACIJA
- POŠKODBE
• Dva načina uveljavljenja:
- S cenitvenim poročilom
- Preko seznama PO (opis najpogostejših PO, velikost vpliva in čas trajanja), brez cenitve na podlagi
Pravilnika PO
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 34
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
18
7. Posebne okoliščine (PO)
• Seznam PO za model HIS (iz predloge Pravilnika PO)
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 35
CENITEV NEPREMIČNINE
KAKOVOST
• Energetsko potraten
• Material škodljiv
• Slaba kakovost in slabo vzdrževanje
• Dobra kakovost in vzdrževanje
• Energetsko varčen
MIKROLOKACIJA
• Prepoved bivanja, obratovanja, obdelave
• Prepoved prodaje
• Nelegalna zasedba
• Hrup
• Onesnaženost
• Brez osončenosti
• Brez dostopa
• Stalna grožnja poplav
• Stalna grožnja plazov
• Odličen razgled
POŠKODBE
• Stavba za rušenje zaradi poškodbe
• Stavba začasno neuporabna
• Nosilna konstrukcija stavbe poškodovana, uporaba mogoča
• Poškodbe delov stavb zaradi poplav
7. Posebne okoliščine (PO)
• Primeri PO (poplava)
https://www.irishtimes.com/news/environment/after-10-days-of-fighting-home-is-given-up-to-floods-1.2480693
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 36
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
19
7. Posebne okoliščine (PO)
• Primeri PO (poškodbe konstrukcije)
http://www.arso.gov.si/potresi/potresna%20aktivnost/potres1998.html
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 37
7. Posebne okoliščine (PO)
• Primeri PO (slaba kakovost in slabo vzdrževanje)
http://www.bolha.com/nepremicnine/hise
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 38
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
20
7. Posebne okoliščine (PO)
• Primeri PO (onesnaženost)
https://www.nationalgeographic.com/environment/global-warming/pollution/
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 39
7. Posebne okoliščine (PO)
• Primeri PO (dobra kakovost in vzdrževanje, odličen razgled)
http://bestdesignideas.com/luxury-house-head-road-1843-with-the-ocean-view-by-saota-studio
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 40
Model za hiše (HIS) 9.5.2018
21
Hvala za pozornost in sodelovanje!
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR