model za hiŠe (his)...model za hiše (his) 9.5.2018 2 vsebina 1. predmet vrednotenja po modelu...

Model za hiše (HIS) 9.5.2018

1

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 1

MODEL ZA HIŠE (HIS)

Jože Buč[email protected]

Model za hiše (HIS)

• osnutek modela je umerjen na datum: 31. 3. 2017

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR


2

Vsebina1. Predmet vrednotenja po modelu HIS

- predmet in osnovna enota vrednotenja

- fond nepremičnin, ki se vrednotijo po modelu HIS

- število prodaj nepremičnin modela HIS

2. Vplivi na izračun vrednosti po modelu HIS

- lokacija

- velikost in starost

- kakovost

3. Postopek izračuna posplošene vrednosti nepremičnin po modelu HIS

4. Vrednostne ravni za model HIS

5. Izračun posplošene vrednosti po modelu HIS

- izračun posplošene vrednosti po korakih

- izračun posplošene vrednosti na več primerih

6. Kakovost določitve modela

7. Posebne okoliščine

- seznam posebnih okoliščin za model HIS

- primeri posebnih okoliščinGEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJE

MINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 3

1. Predmet vrednotenja po modelu HIS

• Predmet vrednotenja

- Eno- in dvostanovanjske stavbe z zemljiščem pod stavbo

- Namen: trajno bivanje, počitek, rekreacija, bivanje v času sezonskih del, nenaseljene stanovanjske stavbe

- Posebnost: predmet vrednotenja je stavba skupaj z zemljiščem pod stavbo (t.j. fundus)

- Vrednotenje (stavb in delov stavb, ki so v REN-u razvrščeni kot):

• Osnovna enota vrednotenja- Enostanovanjska stavba z zemljiščem pod stavbo (t.j. fundus)

- Določena je na podlagi analize trga hiš in dejanskega stanja, ki služi kot referenčna osnova za izračun vrednosti vseh nepremičnin, ki so uvrščene v model hiš.

1. enota vrednotenja (po modelu HIS) = stavba z zemljiščem pod stavbo

2. enota vrednotenja (po modelu, glede na namensko rabo) = preostalo


dejanska raba

stanovanje v hiši

koča, dom


3


• Fond nepremičnin, ki se vrednoti po modelu HIS


model opisvelikost fonda –število enot (N)

mediana neto površine

mediana uporabne površine

mediana leta izgradnje

HIS Stanovanje v hiši 532.257 160 m2

89,5 m2

1974

HIS Koča, dom 2.376 68,9 m2

59 m2

1982


• Število prodaj nepremičnin modela HIS


Histogram prikazuje število preverjenih prodaj na prostem trgu, ki so ustrezne za umerjanje.


4

2. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu HIS

VREDNOSTNE CONE

VREDNOSTNE RAVNI


• LOKACIJA

- Vrednostne cone (418): območja, kjer imajo podobne nepremičninepribližno enake vrednosti (418 vrednostnih con)

- Vrednostne ravni (1-20): vsaki vrednostni coni pripada ena vrednostnaraven (min=1, max = 20) z vrednostjo za referenčno nepremičnino

• Velikost in starost

- Vrednostne tabele: vpliv osnovnih lastnosti, to je velikosti in starosti (letaizgradnje) na izračun vrednosti nepremičnine

- Velikost (površina za vrednostno tabelo): površina dela stavbe (NTP) -površina odprtih in zaprtih balkonov, teras in lož - 1/2 površinenedokončanih prostorov

- Referenčna nepremičnina: velikost enaka 135 m2, leto izgradnje medletoma 1975 in 1984, zemljišče (pod stavbo) enako 100 m2

- Tabela faktorja obnov

• Kakovost

- Točkovnik: lastnosti (vpliv dejanske rabe, priključkov in inštalacij, tipastavbe in števila stanovanj v stavbi)

- Faktorji vpliva: vplivi ostalih lastnosti, ki jim določimo faktorje vpliv(faktorji: lastnosti, materiala nosilne konstrukcije, oddaljenosti)



Prostori

1 – bivalni prostor

2 – lokal prodajalna

3 – poslovni prostor

4 – prostor za množično uporabo

5 – proizvodni prostor

6 – garaža

7 – parkirni prostor

8 – shramba, sušilnica, pralnica

9 – klet

10 – odprta terasa, balkon, loža

11 – zaprta terasa, balkon, loža

12 – kmetijski prostor

13 – skupni komunikacijski prostor

14 – tehnični prostor

15 – skupne sanitarije

16 – prostor z omejeno uporabo

17 – nedokončan prostor

18 - ruševina

VREDNOSTNE TABELE

• Lokacija



• VELIKOST IN STAROST





• Kakovost




5



Prostori

1 – bivalni prostor

2 – lokal prodajalna

3 – poslovni prostor

4 – prostor za množično uporabo

5 – proizvodni prostor

6 – garaža

7 – parkirni prostor

8 – shramba, sušilnica, pralnica

9 – klet

10 – odprta terasa, balkon, loža

11 – zaprta terasa, balkon, loža

12 – kmetijski prostor

13 – skupni komunikacijski prostor

14 – tehnični prostor

15 – skupne sanitarije

16 – prostor z omejeno uporabo

17 – nedokončan prostor

18 - ruševina

VREDNOSTNE TABELE

• Lokacija








• Kakovost





• Lokacija




- Vrednostne tabele: vpliv osnovnih lastnosti, to je velikosti in starosti(leta izgradnje) na izračun vrednosti nepremičnine




• Kakovost



Korigirano leto izgradnje

Lizg = max(leto izgradnje , 2017-80)

Povprečno leto obnov

V primeru, ko ni podatka o posamezni obnovi

(BREZ) ali je od korigiranega leta izgradnje do

posamezne obnove minilo največ 5 let (Lizg+5), se

za posamezno obnovo upošteva korigirano leto

izgradnje (Lizg).

Lobn = 0,25 × (Lfasade + Lstrehe + Loken+ Linstalacij)


6


• Lokacija



• Velikost in starost





• KAKOVOST




Točkovnik: lastnosti Točke

Dejanska raba dela stavbe

1 – Stanovanje v hiši 40

5 – Koča, dom 30

Tip stavbe

1 – Samostoječa stavba 20

2 – Stavba dvojček 15

3 – Krajna vrstna hiša 15

4 – Vmesna vrstna hiša 10

Priključki in inštalacije

Vodovod 15

Elektrika 10

Kanalizacija 5

Število stanovanj v stavbi

Enostanovanjska stavba 10

Dvostanovanjska stavba 0

Faktor lastnosti

Dejanska raba, priključki in inštalacije, tip stavbe, število stanovanj

Faktor nosilne konstrukcije

Material nosilne konstrukcije

Faktor oddaljenosti od linijskih objektov

Oddaljenost od cest, železnic, daljnovodov


• KAKOVOST

- Točkovnik: lastnosti (vpliv dejanske rabe, priključkov in inštalacij, tipa

stavbe in števila stanovanj v stavbi)

- Faktorji vpliva: vplivi ostalih lastnosti, ki jim določimo faktorje vpliv

(faktorji: lastnosti, materiala nosilne konstrukcije, oddaljenosti)


Faktor lastnosti

Razred Točke Faktor

Od Do

1 0 70 0,80

2 71 80 0,85

3 81 85 0,90

4 86 90 0,93

5 91 95 0,96

6 96 100 1,00




5 – Koča, dom 30

Tip stavbe






Vodovod 15

Elektrika 10

Kanalizacija 5




Faktor lastnosti







7



• KAKOVOST





Faktor nosilne konstrukcije Faktor

opeka 1,00

beton, železobeton 1,00

kamen 1,00

les, leto izgradnje ≤ 1985 0,85

les, 1985 < leto izgradnje < 2000 0,95

les, leto izgradnje ≥ 2000 1,00

kombinacija različnih materialov 1,00

kovinska konstrukcija 1,00

montažna gradnja, leto izgradnje ≤ 1985 0,85

montažna gradnja, 1985 < leto izgradnje < 2000 0,95

montažna gradnja, leto izgradnje ≥ 2000 1,00

drug material 1,00

Faktor lastnosti








Razredi: 2 – Faktor nosilne konstrukcije


Od Do

1 0 76 0,85

2 77 96 0,95

3 97 100 1,00

IME SLOJAIME

KATEGORIJEODDALJENOST FODD

MAKSIMALNI SKUPNI VPLIV

cesteavtoceste in hitre ceste

≤ 100 m 0,85

0,80

ceste 1. in 2. red ≤ 50 m 0,90

železnice vse ≤ 75 m 0,90

daljnovodi 100 kV ≤ 15 m 0,90

daljnovodi nad 110 kV ≤ 40 m 0,90

Fodd_prod – produkt faktorjev, ki imajo vpliv; če vpliva ni, je faktor enak 1

Fodd = max(Fodd_prod ; 0,8)

Faktor lastnosti






• KAKOVOST






8

3. Postopek izračuna posplošene vrednosti nepremičnin po modelu HIS


V = (Vds + Vz) × Fodd

V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd

korak 1,2 korak 3 korak 4 korak 5 korak 6 korak 7 korak 8

• Kjer je:

V - posplošena vrednost določena za del stavbe z zemljiščem pod stavbo po modelu HIS

Vds - vrednost dela stavbe po modelu HIS

Vz - vrednost zemljišča pod stavbo po modelu HIS

Fodd - faktor oddaljenosti (vpliv bližine linijskih objektov gospodarske javne infrastrukture)

VTds - vrednost dela stavbe iz vrednostne tabele, glede na odgovarjajoč stolpec za starost in vrstico za velikost

Fobn - faktor obnov

Flast - faktor lastnosti

Fnk - faktor nosilne konstrukcije

Pz - zemljišče pod stavbo

VTz - vrednost iz tabele vrednostnih ravni za m2 zemljišča po modelu HIS

4. Vrednostne ravni za model HIS(datum modela: 31.3.2017)



9

5. Izračun posplošene vrednosti – po korakih


• Primer št. 1: Hrušica 128, Hrušica

ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 2171-1759-1 (2171 490/12, 2171 490/97)

DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: 1 – Stanovanje v hiši

TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 2 – Stavba dvojček, Število stanovanj: 1

NAMENSKA RABA PARCEL**: Stanovanjske površine (100%)

POVRŠINA DELA STAVBE*: 285 m2

PROSTORI DELA STAVBE*: 49 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta terasa,

balkon, loža), 0 m2 (17 – nedokončan prostor)

POVRŠINA PARCEL*: 835 m2 (555 m2 (2171 490/12), 280 m2 (2171 490/97))

ZEMLJIŠČE POD STAVBO:* 121 m2

LETO IZGRADNJE*: 1984

OBNOVE*: Streha: 1999, fasada, okna in inštalacije: brez obnov

PRIKLJUČKI IN INŠTALACIJE*: Vodovod, elektrika, kanalizacija

MATERIAL NOSILNE KONSTRUKCIJE*: Montažna gradnja

VPLIVNO OBMOČJE*: /

Model, vrednostna raven (VR): Model HIS (VR10), STZ (VR11)

Posplošena vrednost: HIS (123.600 €), STZ (12.900 €)

PV (31.3.2017) = 136.500 €

Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA JESENICE

V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz × VTstz

Postopek izračuna posplošene vrednosti nepremičnin – primer št. 1


1. enota vrednotenja (po modelu HIS) = stavba z zemljiščem pod stavbo

2. enota vrednotenja (po modelu STZ – stavbna zemljišča,

ki upošteva namensko rabo) = preostalo

V = (Vds + Vz) × Fodd + Vpz_stz

V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd × Fpo + Ppz × VTstz

• Kjer je:

V - posplošena vrednost določena za del stavbe z zemljiščem pod stavbo po modelu HIS

Vds - vrednost dela stavbe po modelu HIS

Vz - vrednost zemljišča pod stavbo po modelu HIS

Fodd - faktor oddaljenosti (vpliv bližine linijskih objektov gospodarske javne infrastrukture)

VTds - vrednost dela stavbe iz vrednostne tabele, glede na odgovarjajoč stolpec za starost in vrstico za velikost

Fobn - faktor obnov

Flast - faktor lastnosti

Fnk - faktor nosilne konstrukcije

Pz - zemljišče pod stavbo

VTz - vrednost iz tabele vrednostnih ravni za m2 zemljišča po modelu HIS

korak 1,2 korak 3 korak 4 korak 5 korak 6 korak 7 korak 8 korak 10korak 9

model HIS

model STZ


10

Korak 1: Določitev lokacije – vrednostne cone in vrednostne ravni



korak 1,2

Korak 2: Odčitek vrednosti za del stavbe iz vrednostne tabele (VR10, osnova in dodatni m2) na osnovi leta izgradnje in površine dela stavbe


Podatki Izračun


POVRŠINA DELA STAVBE (NTP)*: 285 m2

PROSTORI DELA STAVBE*: 49 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža)

0 m2 (11 – zaprta terasa, balkon, loža)

0 m2 (17 – nedokončani prostori)

Velikost (površina za vrednostno tabelo) = NTP – površina prostorov (10, 11)

– ½ nedokončanih prostorov (17) =

= 285 m2 – 49 m2 – 0 m2 = 236 m2

Pds_osnova = 225 m2

VTds_osnova= 134.931 €

Pds_dodatni m2= Velikost - Pds_osnova = 236 m2 – 225 m2 = 11 m2

VTds_dodatnim2 = 219,40 €

VTds = VTds_osnova + Pds_dodatni m2 × VTds_dodatni m

2

VTds = 134.931 € + 11 m2 × 219,40 €/m2 =

VTds = 137.344,40 €


korak 1,2


11

Korak 3: Določitev faktorja obnov



korak 3

• Faktor obnov

- vpliv fizične starosti objektov (Lizg – leto izgradnje, korigirano za tehnično življenjsko dobo (za model HIS: 80 let; Lizg ≥ 1937)),

- vpliv investicijskih vzdrževanj preko faktorja obnov (Lobn – povprečno leto obnov fasade, strehe, oken in inštalacij) – vpliviposameznih vzdrževanj so enaki,

- v primeru, ko ni podatka o posamezni obnovi (BREZ OBNOV) ali je od posamezne obnove minilo manj (ali enako) kot 5 let odkorigiranega leta izgradnje (Lizg + 5 let), potem se za posamezno obnovo upošteva korigirano leto izgradnje (Lizg)

Podatki Izračun povprečnega leta obnov in faktorja obnov


LETO OBNOVE FASADE* (Lfasade): BREZ OBNOV utež obnove fasade: 0,25

LETO OBNOVE STREHE* (Lstrehe): 1999 utež obnove strehe: 0,25

LETO OBNOVE OKEN* (Loken): BREZ OBNOV utež obnove oken: 0,25

LETO OBNOVE INŠTALACIJ* (Linštalacij): BREZ OBNOV utež obnove inštalacij: 0,25

Lizg = 1984

Lobn = 0,25 × (Lfasade + Lstrehe + Loken + Linštalacij) =

= 0,25 × (1984 + 1999 + 1984 + 1984) = 1987,75

Lobn = 1988

Fobn = 1,04

Lizg = 1984

Lobn = 1988

Fobn = 1,04

Faktor nosilne konstrukcije Faktor

opeka 1,00

beton, železobeton 1,00

kamen 1,00

les, leto izgradnje ≤ 1985 0,85

les, 1985 < leto izgradnje < 2000 0,95

les, leto izgradnje ≥ 2000 1,00

kombinacija različnih materialov 1,00

kovinska konstrukcija 1,00

montažna gradnja, leto izgradnje ≤ 1985 0,85

montažna gradnja, 1985 < leto izgradnje < 2000

0,95

montažna gradnja, leto izgradnje ≥ 2000 1,00

drug material 1,00

• Faktor lastnosti




5 – Koča, dom 30

Tip stavbe






Vodovod 15

Elektrika 10

Kanalizacija 5




Faktor lastnosti


Od Do

1 0 70 0,80

2 71 80 0,85

3 81 85 0,90

4 86 90 0,93

5 91 95 0,96

6 96 100 1,00

Korak 4: Določitev faktorja lastnostiKorak 5: Določitev faktorja nosilne konstrukcije



korak 4 korak 5

Flast = 0,96

Fnk = 0,85

• Faktor nosilne konstrukcije


12

Korak 6: Izračun vrednosti zemljišča pod stavbo po modelu HISKorak 7: Določitev faktorja oddaljenosti


• Izračun vrednosti zemljišča pod stavbo po modelu HIS

• Faktor oddaljenosti

- VPLIVNO OBMOČJE (REN, z dne 12.3.2018), NI PODATKA

korak 6 korak 7


Fodd = 1,00

IME SLOJAIME

KATEGORIJEODDALJENOST Fodd

MAKSIMALNI SKUPNI VPLIV

cesteavtoceste in hitre ceste

≤ 100 m 0,85

0,80

ceste 1. in 2. red ≤ 50 m 0,90

železnice Vse ≤ 75 m 0,90

daljnovodi 100 kV ≤ 15 m 0,90

daljnovodi nad 110 kV ≤ 40 m 0,90

Podatki Izračun

ZEMLJIŠČE POD STAVBO: Pz = 121 m2

Vrednost iz tabele vrednostnih ravni za m2 zemljišča

po modelu HIS: VTz = 58 €/m2

Pz × VTz = 121 m2 × 58 €/m2 = 7.018 €

Korak 8: Izračun vrednosti preostalega zemljišča po modelu STZKorak 9: Končni izračun


• Izračun vrednosti preostalega zemljišča po modelu STZ

• Končni izračun

korak 9korak 8


Podatki za končni izračun Izračun posplošene vrednosti (PV)

Vrednost dela stavbe iz vrednostne tabele (glede na starost in velikost):

VTds = 137.344,40 €

Faktor obnov: Fobn = 1,04

Faktor lastnosti: Flast = 0,96

Faktor nosilne konstrukcije: Fnk = 0,85

Velikost zemljišča pod stavbo: Pz = 121 m2

Vrednost iz tabele vrednostnih ravni za m2 zemljišča po modelu HIS:

VTz = 58 €/m2

Faktor oddaljenosti: Fodd = 1,00

Površina preostalega zemljišča: Ppz = 835 m2 - 121 m2 = 714 m2

Vrednost iz tabele vrednostnih ravni za m2 preostalega zemljišča po

modelu STZ: VTstz = 18 €/m2

V = (Vds + Vz) × Fodd + Vpz

V = (VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz) × Fodd + Ppz × VTstz

V = 137.344,40 € × 1,04 × 0,96 × 0,85 + 121 m2 × 58 €/m2

(VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz) × Fodd = 137.344,40 € × 1,04 × 0,96 × 0,85

= 123.573,95 € (HIS)

Ppz × VTstz = 714 m2 × 18 €/m2 = 12.852,00 € (STZ)

123.600 € (PV po modelu HIS) 12.900 € (PV po modelu STZ)

= 136.500 €

Podatki Izračun

POVRŠINA PARCEL*: 835 m2

ZEMLJIŠČE POD STAVBO*: 121 m2

Površina preostalega zemljišča: Ppz = 835 m2 - 121 m2 = 714 m2

Vrednost iz tabele vrednostnih ravni za m2 preostalega zemljišča po

modelu STZ: VTstz = 18 €/m2 (STZ B območja stanovanjske rabe)

Ppz × VTstz = 714 m2 × 18 €/m2 =

= 12.852 €

Zzao

kro

ževa

nje

(23

. čle

n Z

MV

N-1

)


13

5. Izračun posplošene vrednosti - primeri


• Primer št. 2: Minarikova ulica 14, Ruše

ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 665-1991-1 (665 1344)


TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 4 – Vmesna vrstna stavba, Število stanovanj: 1


POVRŠINA DELA STAVBE*: 82,3 m2



POVRŠINA PARCELE*: 162 m2





MATERIAL NOSILNE KONSTRUKCIJE*: Montažna gradnja

VPLIVNO OBMOČJE*: Železnice ≤ 75 m


Posplošena vrednost: Nov model HIS (+STZ)

HIS (43.500 €), STZ (1.020 €)

PV (31.3.2017) = 44.520 €

Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA RUŠE




• Primer št. 3: Naselje Slavka Černeta 31, Kranjska Gora

ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 2169-611-1 (2169 438/6)


TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 1 – Samostoječa stavba, Število stanovanj: 1



PROSTORI DELA STAVBE*: 21,8 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta terasa,







MATERIAL NOSILNE KONSTRUKCIJE*: Opeka

VPLIVNO OBMOČJE*: Ceste 1. in 2. red ≤ 50 m



HIS (183.400 €), STZ (23.500 €)

PV (31.3.2017) = 205.900 €

Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA KRANJSKA GORA



14


• Primer št. 4: Cerklje ob Krki 1c






PROSTORI DELA STAVBE*: 48,4 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta terasa,


POVRŠINA PARCELE*: 1.523 m2









HIS (75.600 €), STZ (6.940 €)

PV (31.3.2017) = 82.540 €

Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA BREŽICE




• Primer št. 5: Poljska ulica 4, Dolnji Lakoš

ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 165-698-1 (165 634)










OBNOVE*: Streha: 2010, fasada: 2005, okna in inštalacije: brez obnov






HIS (46.600 €), STZ (680 €)

PV (31.3.2017) = 47.280 €

Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA LENDAVA




15


• Primer št. 6: Razgled 34, Piran

ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 2630-734-1, 2630 2153 (2630 194/5)




POVRŠINA DELA STAVBE*: 428,4 m2 (samostoječa garaža: 40 m2)

PROSTORI DELA STAVBE*: 106,8 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta

terasa, balkon, loža), 0 m2 (17 – nedokončan prostor)




OBNOVE*: Okna in inštalacije: 2002, streha in fasada: brez obnov




Model, vrednostna raven (VR): Model HIS (VR20), STZ (VR19), GAR (VR15)

Posplošena vrednost: Nov model HIS (+STZ+GAR)

HIS (537.000 €), STZ (56.600 €), GAR (25.300 €)

PV (31.3.2017) = 618.900 €

Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA PIRAN

V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd × Fpo + Ppz × VTstz + Fgar × VTgar



• Primer št. 7: Rožna ulica 25, Kočevje

ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 1577-214-1, 1577 2921 (1577 990/1)





PROSTORI DELA STAVBE*: 106,8 m2 (10 – odprta terasa, balkon, loža), 0 m2 (11 – zaprta

terasa, balkon, loža), 0 m2 (17 – nedokončan prostor)




OBNOVE*: Streha, fasada, okna in inštalacije: brez obnov

PRIKLJUČKI IN INŠTALACIJE*: Vodovod, elektrika





HIS (63.800 €), STZ (2.310 €), GAR (12.900 €)

PV (31.3.2017) = 79.010 €

Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA KOČEVJE

V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz × VTstz + Fgar × VTgar



16


• Primer št. 8: Rožna dolina, Cesta I 10, Ljubljana

ŠTEVILKA DELA STAVBE (ŠT. PARCEL)*: 2679-453-1, 2679 450 (2679 92/50,2679 92/22)


TIP STAVBE in ŠTEVILO STANOVANJ*: 2 – Stavba dvojček, Število stanovanj: 1








OBNOVE*: Fasada: 1975, streha, okna in inštalacije: brez obnov






HIS (191.300 €), STZ (32.700 €), GAR (9.470 €)

PV (31.3.2017) = 233.470 €

Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA LJUBLJANA

V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz × VTstz + Fgar × VTgar



• Primer št. 9: Šentviška ulica 31, LjubljanaVir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS (REN, z dne 9.4.2018)** OBČINA LJUBLJANA

V = ( VTds × Fobn × Flast × Fnk + Pz × VTz ) × Fodd + Ppz_stz × VTstz + Ppz_kme × VTkme + Ppz_goz × VTgoz




NAMENSKA RABA PARCEL**: Stanovanjske površine (69%), kmetijske (24%), gozdne (7%)

POVRŠINA DELA STAVBE*: 187 m2






OBNOVE*: Streha, fasada, okna in inštalacije: brez obnov




Model, vrednostna raven (VR): Model HIS (VR15), STZ (VR18), KME (VR11), GOZ (VR5)

Posplošena vrednost: Nov model HIS (+STZ+KME+GOZ)

HIS (219.800 €), STZ (29.300 €), KME (500 €), GOZ (36 €)

PV (31.3.2017) = 249.636 €



17

6. Kakovost določitve modelov


Merilo za umerjanje modela HIS: 0,8 � � ��

�� 1,2

Srednja vrednost za �: 0,985

7. Posebne okoliščine (PO)

• ZMVN – 1 (25. – 30. člen)

- Pomembno vplivajo (vsaj 20% ali več kot 200.000 €) na vrednost nepremičnin

- Ni jih mogoče sistemsko uvesti v modele vrednotenja nepremičnin

- Omejene so na eno ali nekaj lokalno omejenih nepremičnin

- Omejeno trajanje (najmanj 1 leto, največ 5 let)

• Vrste vplivov na PO

- KAKOVOST

- MIKROLOKACIJA

- POŠKODBE

• Dva načina uveljavljenja:

- S cenitvenim poročilom

- Preko seznama PO (opis najpogostejših PO, velikost vpliva in čas trajanja), brez cenitve na podlagi

Pravilnika PO



18


• Seznam PO za model HIS (iz predloge Pravilnika PO)


CENITEV NEPREMIČNINE

KAKOVOST

• Energetsko potraten

• Material škodljiv

• Slaba kakovost in slabo vzdrževanje

• Dobra kakovost in vzdrževanje

• Energetsko varčen

MIKROLOKACIJA

• Prepoved bivanja, obratovanja, obdelave

• Prepoved prodaje

• Nelegalna zasedba

• Hrup

• Onesnaženost

• Brez osončenosti

• Brez dostopa

• Stalna grožnja poplav

• Stalna grožnja plazov

• Odličen razgled

POŠKODBE

• Stavba za rušenje zaradi poškodbe

• Stavba začasno neuporabna

• Nosilna konstrukcija stavbe poškodovana, uporaba mogoča

• Poškodbe delov stavb zaradi poplav


• Primeri PO (poplava)

https://www.irishtimes.com/news/environment/after-10-days-of-fighting-home-is-given-up-to-floods-1.2480693



19


• Primeri PO (poškodbe konstrukcije)

http://www.arso.gov.si/potresi/potresna%20aktivnost/potres1998.html



• Primeri PO (slaba kakovost in slabo vzdrževanje)

http://www.bolha.com/nepremicnine/hise



20


• Primeri PO (onesnaženost)

https://www.nationalgeographic.com/environment/global-warming/pollution/



• Primeri PO (dobra kakovost in vzdrževanje, odličen razgled)

http://bestdesignideas.com/luxury-house-head-road-1843-with-the-ocean-view-by-saota-studio



21

Hvala za pozornost in sodelovanje!


model za hiŠe (his)...model za hiše (his) 9.5.2018 2 vsebina 1. predmet vrednotenja po modelu...

Documents