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STADTPLANUNGSAMT PADERBORNStadtentwicklung Bauleitplanung Verkehrsplanung Denkmalpflege
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Alanbrooke Kaserne - Aufgabenstellung
• Untersuchung alternativer Unterbringungsmöglichkeiten der Paderborner Stadtverwaltung ggü.
der Unterbringung am Standort Alanbrooke Kaserne
• Beauftragung der Verwaltung mit Beschluss BPU 11.06.2015, Sitzungsvoralge-Nr. 0147/15 zur
Erarbeitung eines alternativen Vorgehens für die Nachnutzung der Kaserne
„Dem weiteren Vorgehen zur Entscheidungsvorbereitung zur Entwicklung und
Nachnutzung der Alanbrooke Kaserne wie beschrieben wird zugestimmt.“
• Durchführung von Voruntersuchungen/ nutzungsspezifischen Standort- und Microanalysen
insbesondere für Nutzungsalternativen für den nördlichen, denkmalgeschützten Teil
• Zur Entscheidungsvorbereitung Beauftragung verschiedener Standortuntersuchungen:
Prüfung der architektonischen Umsetzbarkeit i.R. einer Mehrfachbeauftragung
Markt- und Standortanalyse Büro/ Dienstleistungen
Markt- und Standortanalyse Wohnen
Prüfung der Erstzugriffsoption und alternativer Vorgehensweise
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Alanbrooke Kaserne – Grundannahmen Untersuchungen
DenkmalensembleGebäude und ehem. Exerzierplatz
G
G
GG
T
T
T
TT
T
Denkmalrechtliche
Bestimmungen und Vorgaben
• Einzelgebäude (Fassade,
Treppenhäuser) und
• Ensemblewirkung (Charakter
der Gesamtanlage mit
Gebäuden und Freifläche)
Aussagen des Strukturkonzeptes
z.B.
• Erhalt des Exerzierplatzes als
öffentliche Freifläche
• Funktionalitäten
(Erschließung,
Freiraumverknüpfungen)
• Bauliche Dichte eines
urbanen Quartiers im Süden
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Markt- und Standortanalyse
Wohnnutzungen
empirica
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Standortqualitäten
In der Untersuchung wurden die künftigen Standortqualitäten der Alanbrooke Kaserne nach Aufgabe der militärischen Nutzung hinsichtlich der Oberkriterien „Lagefaktoren“, der „Infrastrukturfaktoren“ und der „Mikrofaktoren“ untersucht (dreistufiges System mit den Merkmalen „gut“, „durchschnittlich“ und „unterdurchschnittlich“ ).
Insbesondere in den Unterkategorien „Lage im Stadtgebiet“, „Sozialräumliche Einbindung“, „Erreichbarkeit“ und „Image/Adressbildung“ präsentiert sich der Standort Alanbrooke überdurchschnittlich gut.
In keinem der weiteren geprüften Einzelkriterium erreicht der Standort eine unterdurchschnittliche Bewertung.
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Lagequalitäten
A: gute Lagequalität
B: eingeschränkte Lagequalität
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Im Kontext der beschriebenen Standortqualitäten ist ein Wohnungsangebot auf dem nördlichen Alanbrooke‐Areal für verschiedene Zielgruppen geeignet:
- Berufstätige Ein- und Zweitpersonenhaushalte- Ältere Ein- und Zweipersonenhaushalte- Studierende- Familien- Betreutes Wohnen
Standortbezogene Nachfragergruppen und -potential
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Mietpreisniveau Paderborn
Wohnungsprojekte müssen sich im Spannungsfeld von Mietpreisniveau und vermarktbarem Potenzial am Paderborner Wohnungsmarkt behaupten:
• Preisniveau für Neubauten rd. 2.500 €/m² (Spanne. 2.200 bis 3.200 €/m²);
• Neubaumiete rd. 8,00 €/m² bis 9,50 €/m²
• Pro Jahr entstehen rd. 300 neue Geschosswohnungen
• rd. 800 gebrauchte und neue Eigentumswohnungen werden jährlich verkauft (2011 -2014)
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Markt- und Standortanalyse
Büro- Dienstleistungsnutzungen
bulwiengesa AG
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Büromarkt Paderborn - Rahmenbedingungen
• Der Flächenbestand des Büromarktes beträgt ca. 643.000 m² Bürofläche
• Die Fertigstellungen im Neubau bewegen sich im Mittel bei 7.200 m² p.a.
• Der Büroflächenumsatz liegt im Mittel bei ca. 11.000 m² Bürofläche
• Ein nennenswerter Büroflächenleerstand befindet sich am Heinz-Nixdorf-Ring 1 mit rund 11.000 m² MF/G
> Die Rahmendaten für den Büromarkt werden überwiegend positiv bewertet
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Bürolagen Paderborn
City
Cityrand
Bürozentrum
Peripherie
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Standortqualitäten – Büro/ Dienstleistungsstandort
Die Standortqualität wird in Summe als durchschnittlich geeignet für eine reine
Büro-/ bzw. Dienstleistungsnutzung eingeschätzt.
In den Kategorien „Erreichbarkeit MIV und ÖPNV“ und „Immissionen, Lärm“ präsentiert sich der Standort Alanbrooke überdurchschnittlich gut.
In den Kategorien „Qualität des Standorts als Bürolage und Profil der Umfeldnutzungen“ und in Teilbereichen bei der „Sichtbarkeit/ Werbewirksamkeit“ wird der Standortunterdurchschnittlich bewertet.
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Es besteht keine Vorprägung bestimmter Branchen am Standort. Der Standort lässt eine heterogene Zielgruppe zu.
Das Büroflächenvolumen scheint nur bei einer sehr hohen Vorvermietung (deutlich über 5.000 qm) komplett zu füllen zu sein.
Dies erscheint endogen, d. h. mit Flächenwechslern/ Unternehmen aus dem Paderborner Büromarkt jedoch nur bedingt möglich. Langfristig scheint die Vollvermietung kaum aufrecht zu erhalten zu sein (nach Auslaufen Erstmietvertrag).
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Architektonische Umsetzbarkeit
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Ergebnisse architektonische Umsetzbarkeit
EG
1. OG
DG variable Grundrissgestaltung:
Wohnnutzung:12 Geschosswohnungen85-135 m²
Büronutzung:12 Büroeinheiten 85-135 m²
Studentisches Wohnen:22 Studentenwohnungen40-50 m²
Kreter Peters Lubenow, Kassel
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EG
1. OG
DG
Ergebnisse architektonische Umsetzbarkeit
Völse, Borchen
variable Grundrissgestaltung:
Wohnnutzung:22 Geschosswohnungen26,20-115,15 m²(1 Zi. – 4 Zi.)
Betreutes/ altengerechtes Wohnen:15 Appartements + 2 Wohngemeinschaften~ 30-232 m²
Mischung Büronutzung EG+ OGWohnen DG
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Herausforderungen – sichtbare Eingriffe in die Fassade
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Herausforderungen – Stellplätze
1
Osten(Giefersstraße)
Süden
Westen
Norden
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Herausforderungen – private Freiflächen
Osten(Giefersstraße)
Süden
Westen
Norden
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Herausforderungen – Kosten
Beim Umbau sind für die untersuchten Gebäude erhöhte Umbaukosten anzusetzen:z.B.
Denkmalrechtliche Bestimmungen und Vorgaben• Einzelgebäude (Erhalt Fassade, Erhalt einzelner Bauteile)• zusätzliche Maueröffnungen sind denkmalgerecht umzusetzen
Gebäudesubstanz • vgl. Untersuchungen zur Nachnutzung Stadtverwaltung
Komfort• Herstellung Barrierefreiheit möglich (zwei Aufzugseinheiten je Gebäude
baulich möglich)• Große Raumtiefe (zusätzliche Maueröffnungen zur Belichtung erforderlich)
Ausnutzbarkeit der Grundfläche• schlechtes Verhältnis von BGF zu NF (schlechte Ausnutzbarkeit DG und Keller)• viel Verkehrsfläche (unwirtschaftliche Erschließung über zwei Erschließungskerne)
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• Im Rahmen der Ausarbeitungen der Machbarkeitsstudien sind durch die Architekten auf Basis eines ersten groben Kostenüberschlags für die gebäudebezogenen Umbaukosten (Kostengruppen 300 und 400) Kosten zwischen 2.100 € und 2.300 €/qm angegeben worden.
• Die Kostengruppe 100 (Grundstück) lässt sich zum heutigen Zeitpunkt noch nicht beziffern (analog Betrachtungsweise Standort Stadtverwaltung)
Herausforderungen – Kosten
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Fazit denkmalgeschützte Gebäude
Die vorliegenden Untersuchungen zeigen, dass eine alternative Nutzung der teilweise unter Denkmalschutz stehenden Gebäude im nördlichen Bereich architektonisch möglich wäre.
Die Restriktionen aus den Bereichen Denkmalschutz, Bausubstanz, Baukosten und Marktgängigkeit müssen sich im weiteren konkretisieren.
Die Mikrolage A des nördlichen Bereiches eignet sich insbesondere als Standort für Wohnnutzung. Die Mikrolage B eignet sich für eine Entwicklung als Standort für einen Mix aus Büro‐ und Wohnnutzungen.
Betrachtung allein der denkmalgeschützten Gebäude wirtschaftlich und unter Beibehaltung der denkmalpflegerischen und städtebaulichen Ziele nicht hilfreich.
→ aber die Gesamtbetrachtung der Fläche (Nord und Süd, planerisch und wirtschaftlich) bietet eine Entwicklungsperspektive, um Restriktionen in Teilbereichen auszugleichen.
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Prüfung Folgenutzung Bund(Einrichtungen des Bundes, Abschiebeeinrichtungen etc.)
Prüfung Folgenutzung Bund(Einrichtungen des Bundes, Abschiebeeinrichtungen etc.)
Möglichkeit der Ausübung der sog. ErstzugriffsoptionBesichtigung Liegenschaft, Einsichtnahme Pläne, Unterlagen etc.
Möglichkeit der Ausübung der sog. ErstzugriffsoptionBesichtigung Liegenschaft, Einsichtnahme Pläne, Unterlagen etc.
BImA > BW
Freigabeerklärung BFGFreigabeerklärung BFG BFG > BImA
Prüfung Folgenutzung Land(Einrichtungen des Landes, Unterkünfte für Flüchtlinge)
Prüfung Folgenutzung Land(Einrichtungen des Landes, Unterkünfte für Flüchtlinge)
Prüfung militärische Folgenutzung(Bundeswehr, NATO)
Prüfung militärische Folgenutzung(Bundeswehr, NATO)
BImA > Stadt
6 Monate Frist für Interessenbekundung der Stadt
Erklärung über
Erstzugriffsinteresse
Erklärung über
ErstzugriffsinteresseVerzicht ErstzugriffVerzicht Erstzugriff
Verhandlungen
BImA mit Dritten
Alanbrooke Kaserne – Ablauf Freigabe
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Warum Erstzugriffsoption nutzen?
• nach Freigabeerklärung und Prüfung der Folgenutzung (Militär, Bund, Land) wird der Stadt von der BImA die Option des „Erstzugriffs“ für die Fläche angeboten
• Stadt PB kann das Kasernenareal unter Ausschluss des Zugriffs des Marktes (ohne Bieterverfahren) und zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert erwerben
• Anmeldung Erstzugriff ≠≠≠≠ Kauf
> grundsätzliche Interessensbekundung
> Entscheidung über Kauf fällt zu einem späterem Zeitpunkt
• Vorteil der Zurückstellung einer offenen Marktanbietung der Fläche bis zur Entscheidung über Erwerb
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Architektonische UmsetzbarkeitArchitektonische Umsetzbarkeit
Markt- und Standortanalyse WohnenMarkt- und Standortanalyse Wohnen
Markt- und Standortanalyse Büro-/ DienstleistungsnutzungMarkt- und Standortanalyse Büro-/ Dienstleistungsnutzung
Strukturkonzept/ ErstzugriffStrukturkonzept/ Erstzugriff
Städtebaulicher WettbewerbStädtebaulicher Wettbewerb
Weitere Schritte abhängig von Entscheidung Stadtverwaltung
Weitere Schritte abhängig von Entscheidung Stadtverwaltung
ErgebnisseErgebnisse
Standortentscheidung StadtverwaltungStandortentscheidung Stadtverwaltung
Weitere Untersuchungen
AG Stadtverwaltung
spätestens 30.06.
Ablauf
BauleitplanverfahrenBauleitplanverfahren
ggf. 30.06.
ggf. 14.07.
nach WB
ErstzugriffErstzugriff