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Les investisseurs fontDES VAGUESDepuis 2004, avec une première accélérationen 2008 et une deuxième en 2011, les investisseursse déchaînent sur le marché immobilier belge.
pp. 6 à 9
D.R./ALLFIN/PR
OJET
SOLVAY
PortraitP.3Julien Vandeleene a crééBePark, start-up bruxelloisede parking partagé.
D.R.
Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE
AgendaP.2Le 7 juin prochain serala ‘Journée de la rénovation’à Bruxelles et en Wallonie.
En vueP.2Le marché immobilier a son‘TripAdvisor’ : la plateformeReal Advice, lancée en avril.
ZoomPP.10-11
La commune de Rhode-Saint-Genèse sous la loupe.
AnnoncesPP.12-209 pages pour trouverle bien de votre choix.
BELG
A
Supplément à La Libre Belgique - N°278 - Semaine du 26 mars au 1er avril 2015
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2 EN VUE SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO
AgendaJournée de la rénovationAprès avoir été inscrite au rang des troisthématiques phares du salon Batibouw(Bruxelles, 26/2-8/3), la rénovation revientsur le devant de la scène immobilière avec lapremière “Journée” lui étant entièrementconsacrée à Bruxelles et en Wallonie, à ladate du 7 juin prochain. Pour l’occasion, plusde 60 projets de rénovation de maisons etd’appartements réalisés dans chaqueprovince wallonne et plusieurs communesbruxelloises seront rendus accessiblesgratuitement au public intéressé, moyennantune inscription préalable. Outre la visite deslieux, l’architecte ayant mené à terme larénovation sera à disposition pour répondre àtoutes les questions techniques et expliqueren détail les solutions apportées au cours dusuivi de chantier. Au rang des projetssélectionnés (18 à Bruxelles, 5 en Brabantwallon, 10 dans le Hainaut, 13 à Liège, 10 àNamur et 5 au Luxembourg), les rénovationssont multiples et les thématiques choisies,larges : matériaux, technologies, isolation,enveloppe budgétaire, sous-traitance, etc.U Infos : www.journeedelarenovation.be
Etats générauxC’est la deuxième fois que le Conseil belgo-luxembourgeois des centres commerciauxorganise ces Etats généraux du Commerce auLuxembourg. L’initiative rassemble tous lesacteurs du commerce du pays et de sesvoisins autour de sujets d’actualitécommerciale au Grand-Duché. Parmi lesinterventions, un focus sur le projet de LaCloche d’or, le futur nouveau centre de laGrande Région. L’e-marketing et le phygitalseront aussi abordés, tout comme les grandsenjeux du commerce urbain dans la capitale.L’après-midi se clôturera par une table rondeposant la question de l’évolution du boom del’immobilier commercial.U Inscriptions : www.blsc.eu/fr/evenements
Les professionnelsde l’avis-client
Basée sur l’avis et la satisfaction desclients d’une agence, la plateformeReal Advice sera lancée en avril.
“AUJOURD’HUI, TOUTACHAT, TOUT SERVICE est sujet au partage d’informations et d’avis sur les réseauxsociaux, sur les forums, etc. On le voit pour les restaurants, les hôtels, la grande distribution… mais paspour l’immobilier. Or, il s’agit de la transaction la plusimportante dans une vie”, s’étonneBruno Lambotte, entrepreneurprolifique et créateur de nombreuxoutils demarketing immobilier (vitrine interactive, portails de déménagement…). Une lacune qu’il sepropose de combler en constituant,fin 2014, la plateforme Real Advice,fondée sur trois services à destination des courtiers : les enquêtes desatisfaction, le monitoring et lesétudes de marché. “Jusqu’à présent,la plateforme fonctionnait en modepilote, avec des tests effectués en collaboration avec l’agence ImmoBalcaen,explique son créateur. Ceuxci sontconcluants et nous allons véritablement lancer RealAdvice à partir dumois d’avril prochain.”En quoi cela consistetil exactement ? Le pre
mier outil repose sur l’avisclient, exprimé sousformed’une évaluationde l’accueil reçu, la qualitédes services, les compétences de l’agent immobilier, le rapport qualitéprix, etc. “Ces questions sontposées aux clients des agences qui souscrivent à nosenquêtes de satisfaction à trois moments clés d’unevente comme d’une location : la visite du bien, la négociation du prix ou du loyer et la remise des clés”,indique Bruno Lambotte. De quoi obtenir un retour auprès d’un large échantillon d’individus. Eneffet, à la différence d’autres plateformes similaires, tel la Française Opinion System, “qui détient lemonopole à ce jour enBelgique”, les clients sont son
dés par Real Advice même lorsque la transactionn’aboutit pas. “On considère qu’un agent immobilierréalise dix ventes par an, mais rencontre non moinsde… 800 clients potentiels pour y parvenir, poursuitl’entrepreneur. En tant que marketeur, ce qui m’intéresse, c’est toucher ce panier perdu de clients pourrécolter leurs avis.” Lesquels seront ensuite compilés, puis exprimés sous la forme d’un label reproduit via un ‘widget’ sur le site Internet de l’agence,sur les réseaux sociaux, de même qu’en versiongraphique sur la vitrine, les brochures etc.
Second outil proposé par RealAdvice, le monitoring consiste àcroiser les données récoltées parle biais des enquêtes de satisfaction avec les données clients del’agence. “Cette mise en communde l’information permet d’évaluerle travail d’un département ou d’uncommercial en particulier, afin decibler les améliorations éventuellesà apporter”, précise Bruno Lambotte.
Une étude de marché ‘pro’Enfin, l’enquête client, troi
sième service offert par la plateforme, est réalisée en partenariat avec le bureaud’études de marché spécialisé SeerUs. “Il s’agitd’une autre approche, à l’attention des agences quisouhaitent se positionner en tant que références locales en quelque sorte.” Une multitude de questionssont posées aux clients inscrits dans la database del’agence commanditaire de l’étude, afin d’en tirerdes statistiques précises sur le marché qui est lesien. “Nous bénéficions pour ce faire de l’expertise deSeerUs, de même que de l’interface technique mise aupoint par le bureau, ajouteBrunoLambotte. L’ambition de l’étude de marché étant d’être la plus puissante possible en termes d’analyse, en se basant surdes statistiques sérieuses, recueillies dans les règles.”Soit un résultat ‘pro’, au bénéfice de l’agence.
Frédérique Masquelier
D.R./REA
LAD
VICE
D.R./REA
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2 EN VUE SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE
Remplir les parkings vides en un clicJulien Vandeleene a fondé BePark à 25 ans. Quatre ans plus tard, sa société deparking partagé se targue d’un réseau belge et européen en expansion et d’uneutilisation aisée, via smartphone, pour des usagers occasionnels et réguliers.
COMME NOMBRE DE JEUNEScréateurs de startup, Julien Vandeleene a de l’énergie à revendre. Del’ambition, aussi. Mais, surtout, unebonne idée et undiscours bien rodé.A seulement 29 ans, il est à la tête deBePark, une entreprise bruxelloisemettant à disposition de particuliers et de sociétés des parkings partagés. Le tout enmisant sur des partenariats avec des propriétaires privés et un système d’actionnementdes barrières d’entrée et de sortie,via un numéro d’appel ou au départd’une application sur smartphone.Soit un pitch dans l’ère du temps,
économie de partage, hyperflexibilité et hyperconnectivité obligent :alors que la chasse aux places destationnement est sans pitié dans
les centres urbains, beaucoup deparkings privés sont désertés, selonles cas, le jour, pendant les heurescreuses, en soirée et la nuit. Il en estainsi des supermarchés et des immeubles de bureaux, mais aussi deshôtels et de certains complexes résidentiels. “Les promoteurs sont parfoiscontraints par les communes de respecter un ratio d’emplacements deparking par unité de logement et seretrouvent avec des excédents.”Autant d’offres potentielles que
Julien Vandeleene débusque et rallie à son réseau européen de près de100 parkings : en Belgique bien sûr(quelque 60 àBruxelles, 5 à Liège, etdes électrons libres à Bruges, Anvers, Malines, Nivelles, Mons, SaintTrond et Ottignies), en France (8 àParis), aux PaysBas (3 à Amsterdam) et en Espagne (9 àMadrid).“J’ai toujours voulu lancer ma pro
pre boîte et je me suis tenu à l’affûtd’idées nouvelles et d’opportunités”,confie le patron de BePark, originaire d’Ottignies. Après un baccalauréat en Sciences économiques àl’Université SaintLouis, il entameunmaster enCréationd’entreprisesà l’UCL et trouve sa voie en 2008, depassage à Boston dans le cadre d’unErasmus auCanada. “J’y ai découvertle ‘parksharing’ et décidé d’adapter leconcept au marché bruxellois.” Projetqu’il met petit à petit en place unefois diplômé, en 2009, tout en travaillant comme indépendant au développement d’une entreprise decouvertures pour piscines.Pour ce faire, il frappe aux bonnes
portes – Innoviris (Institut bruxellois pour la recherche et l’innovation), Fonds bruxellois de garantie,Impulse (exABE, Agence bruxelloise pour l’entreprise), SRIB (So
ciété régionale d’investissement),Réseau Entreprendre – et s’entoured’un coach qui le soutient au pointde faire aujourd’hui partie du Conseil d’administration et de l’actionnariat de BePark : Grégoire deStreel, COO de Tunz et cofondateurde Skynet et Keytrade Bank. “Aprèsdeux ans de maturation, j’ai créé BePark en 2011 et concentré mes forcesà élargir le portefeuille de parking.”Ses nouveaux défis ? Poursuivre
l’extension du réseau en Europe eten priorité en Belgique; et renforcerl’offre ‘b2b’ de BePark en développant des solutions sur mesure pourdes sociétés en mal de parking ousimplement désireuses d’optimaliser lamobilité de leurs employés viadu stationnement partagé, auxabords des gares et arrêts de transports en commun, par exemple.
Frédérique Masquelier
72 000LES SECONDES RÉSIDENCES CONTRÔLÉES
Il y a quelques mois, les autorités fiscales belges ont découvertqu’un certain nombre de contribuables ayant remis une
déclaration fiscale dite simplifiée s’étaient abstenus de déclarerun ou plusieurs biens immobiliers. Depuis l’année passée,
l’administration dispose de la possibilité de croiser les donnéesdu cadastre avec d’autres, comme celles qui se trouvent
répertoriées dans ces déclarations simplifiées. Quelque 18 000contribuables avaient finalement reçu une version adaptée de
leur déclaration. De la même manière, le fisc a examiné lesdéclarations fiscales ordinaires, qu’elles aient été remises en
version papier ou électronique. Il en ressort que 72 000dossiers où l’administration soupçonne qu’un ou plusieurs biens
immobiliers n’ont pas été correctement déclarés, ont étésélectionnés. Chacun d’eux va maintenant être examiné au cas
par cas. (Belga)
35DES CITÉS INTELLIGENTES ET… RENFLOUÉES
La Banque européenne d’investissement (BEI) et Belfius ont misen œuvre un programme de financement conjoint de quelque
400 millions d’euros à destination des autorités locales depuisjuin 2014 dans le cadre du programme “Smart
Cities&Sustainable Development”. Son objectif est de financerdes projets “intelligents et durables” relatifs à la mobilité, au
développement urbain ou à l’efficacité énergétique. Ces derniersmois, sur plus de 80 projets étudiés ou en cours d’analyse, 8 ontreçu 35 millions d’euros. Parmi eux figurent la construction d’unnouveau centre administratif dans la commune de Gembloux etle redéploiement d’une friche industrielle dans la commune deWetteren. L’objectif du projet, mené avec des fonds européens,
est d’alléger le coût de l’emprunt pour les communes, les CPAS etles intercommunales dans leurs
projets durables. (Belga)
L’ENCADREMENT DES LOYERS EFFECTIF D’ICI JUILLET À PARISL’encadrement des loyers, mesure phare de la loi “Alur”, très contestée par les professionnels de
l’immobilier, sera effectif à Paris d’ici le début du mois de juillet, a fait savoir lundi le ministère françaisdu Logement. La mesure sera appliquée uniquement à Paris, puisque l’Olap, l’Observatoire chargé dedéfinir les loyers médians de référence sur lesquels seront fondés les textes réglementaires, n’a pasdemandé d’agrément pour la banlieue. Le dernier décret d’application nécessaire pour l’entrée en
vigueur de cette mesure censée corriger les abus sur les loyers devrait être publié en mai. Un arrêtépréfectoral définissant les loyers de référence pour chacun des 80 quartiers parisiens ainsi qu’un loyer
majoré de 20 % qui constituera le plafond à ne pas dépasser, devra alors être pris pour quel’encadrement soit mis en œuvre. Soit une démarche législative à renouveler chaque année.
La mesure n’entraînera pas de révision des baux en cours puisqu’elle concerne les nouveaux contrats delocation et les renouvellements de baux, c’est-à-dire les baux entre mêmes propriétaire et locataire
mais profondément modifiés. Plusieurs villes de France, dont Lille, Strasbourg ou Grenoble, avaient ditsouhaiter encadrer les loyers comme le prévoyait à l’origine la loi “Alur”, qui avait ciblé 28 zones“tendues”. Mais le Premier ministre Manuel Valls, à l’écoute des professionnels du secteur, a voulu
limiter cette mesure à Paris, à titre “expérimental”, invoquant l’absence de données fiables ailleurs enFrance. Une étape décisive va cependant être franchie à Lille, dont l’Observatoire des loyers recevra
d’ici la fin du mois son agrément du ministère du Logement. Il reviendra ensuite à l’Observatoire lilloisde dire à quel moment il juge ses données assez fiables pour définir un loyer de référence. La loi prévoitque le préfet aura alors obligation de prendre un arrêté de mise en application. Au ministère, on estime
toutefois que l’encadrement des loyers ne sera pas appliqué avant plusieurs mois à Lille. (AFP)
JEAN
-PHILIPP
EBA
LTEL
/FTV
D.R.
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4 MARCHÉ SEMAINE DU 26 AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO
Appartement |AuderghemLe 25 février dernier, un appartement de typebel étage inscrit au rez-de-chaussée d’unimmeuble à appartements sis avenue desCitrinelles, n°82 à Auderghem (Bruxelles) atrouvé acquéreur à 207 000 euros lors d’uneséance de vente publique unique. Le bien secompose d’un hall, un vestiaire, un W.-C., deuxchambres donnant sur la façade côté rue, unsalon et une cuisine à l’arrière. Il est assortid’une cour, un jardin, une cave et d’unebuanderie. Superficie de l’immeuble et de sonterrain : 2 a 53 ca. PEB : G. CO2 : 124 kg/m²/an.Revenu cadastral : 877 euros.UVente réalisée par JeanMartroye de Joli,notaire à Bruxelles (1190).
207 000 euros
NVN-FEDN
OT
Terrains |AuderghemLe 25 février dernier, le marteau estrespectivement tombé à 227 000 et230 000 euros pour deux terrains à bâtirsitués avenue Hugo van der Goes àAuderghem (Bruxelles), et ce, lors d’uneséance de vente publique unique. Le terraindu premier lot s’étend sur une superficie de4 a et 56 ca. Son revenu cadastral est de4 euros. Le terrain du second lot couvre,quant à lui, une superficie de 4 a et 57 ca.Son revenu cadastral est également de4 euros par an. Tous deux sont situés enzone d’habitat.UVente réalisée par Olivier et RenaudVerstraete, notaires associés à Bruxelles(1060).
227 000 euros
NVN-FEDN
OT
Appartement |AnderlechtLe 2 mars dernier, un appartement en duplexinscrit au rez-de-chaussée et au 1er étage d’unimmeuble à appartements bordant la rueWalcourt (n°152), à Anderlecht (Bruxelles), a étéadjugé à 196 000 euros après avoir atteint lasomme de 181 200 euros lors d’une précédenteséance de vente publique avec faculté desurenchère. Le bien compte trois chambres, unsalon, deux W.-C., une salle de bain, une salle dedouche et une cuisine. Il est assorti d’uneterrasse, un jardin, une cave et un emplacementde parking. Superficie au sol de l’immeuble :13 a 82 ca. PEB : C-. CO2 : 31 kg/m²/an. Revenucadastral : 1 413 euros.UVente réalisée par Agnès Costa, notaire àBruxelles (1070).
196 000 euros
NVN-FEDN
OT
Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: FrédériqueMasquelier. - 02/211.28.28 - [email protected] Illustrations: Etienne Scholasse.Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Francis Van deWoestyne. Rédacteurs en chef adjoints:Xavier Ducarme et Gilles Milecan. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - [email protected]
En bref
VisiteLa société immobilière Ghelamcoa construit à Louvain un complexecomprenant 461 logements pourétudiants, 5 parcelles commercialeset un parking de 1 000 places. Leskots seront disponibles dès le débutde la prochaine année académique.Un supermarché Albert Heijnprendra ses quartiers le 1er avrildans l’un des espaces commerciaux,tandis que le parking ouvrira sesportes à la mi-juin. Bilan : quelque35 millions d’euros investis.En échange de la mise à dispositiondu terrain, la ville de Louvain estpropriétaire de 400 places deparking; le stationnement étantdestiné tant aux résidents qu’auxclients des commerces et auxvisiteurs de la ville. Aucungestionnaire n’est encore désignépour le parking, tandis que la KULeuven gérera le complexe étudiant,dont 65 % des kots ont déjà étévendus. Le complexe immobilier aété érigé sur la Engels plein, au nordde la ville, qui est au cœur d’ungrand projet piéton. (Belga)
En projetL’université de Liège envisage deconstruire de nouveauxamphithéâtres inter-facultaires surson campus du Sart-Tilman. Leprojet est à l’étude, tant en termesde coûts que de capacité. S’ils seconcrétisent, les bâtiments seraientinter-facultaires. Par ailleurs, sur unautre terrain en bordure du rond-point, un pavillon d’accueil est entrain d’être achevé. Ce chantier, d’unbudget de 640 000 euros, devraitêtre terminé d’ici juin prochain. Nonloin de là, à côté du bâtiment B52,de nouvelles salles de cours sont enconstruction et devraient elles aussiêtre terminées en juin, pour un coûtde 1,25 million d’euros. (Belga)
DéconstructionTour Apollo. La déconstruction dela tour de logements sociaux Apollo,dans le quartier de Charleroi-Nord, adébuté lundi. Construite en 1976,comptant 13 étages pour 40 mètresde haut, elle a abrité 198 familles.Au fil des ans, des problèmes
d’usure et de sécurité se sontmanifestés et la société delogements sociaux “La Sambrienne”a décidé, en 2013, de la détruire. Lesderniers occupants l’ont quittéequelques mois plus tard. Desproblèmes d’amiante se sont posés,qui ont nécessité le désamiantagede 12 000m², ont gonflé le coût decette déconstruction et en ontallongé les délais. La déconstructiondevrait durer deux mois etnécessiter l’évacuation de18 000m³ de gravats. Cinqimmeubles adjacents doivent aussidisparaître, dont trois ont déjà étédétruits. Le projet de “LaSambrienne” prévoit de construiresur cet emplacement 155 logementscomposés de petits immeublescomportant un maximum de troisniveaux, entourés d’un parc.L’ensemble devrait être accessibledans un délai de 48 mois. (Belga)
ExtensionLa première pierre de l’extensiondu parc commercial des Bastions àTournai a été posée lundi. En
présence des autorités communales,Luc Plasman, CEO de la sociétéWereldhave Belgium, a dévoilé lesgrandes lignes de ce projet dont lepermis de bâtir a été accordé endécembre 2014. Les Bastionss’étendent sur une surfacecommerciale principale de15 055m² (56 boutiques), auxquelsil faut ajouter le proche site des SeptFontaines (3 400m²). Le projet detransformation et d’extension du sitecommercial comprendra troisgrandes phases. Le chantierdébutera prochainement par laconstruction d’un parc commercialsur un proche terrain de 10 115m².La réception provisoire des travauxest prévue pour janvier 2016. Acette date débutera le chantierd’extension du complexe desBastions qui sera agrandi de14 450m². En sous-sol, un parkingde 1 091 places sera réalisé. Cestravaux devraient être terminés pouravril 2018. Enfin, l’aménagement dusite des Sept Fontaines aura lieuentre août 2018 et novembre 2018.Le shopping restera ouvert pendantces travaux. (Belga)
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6 DOSSIER SEMAINE DU 26 AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO
Ils sont de plus en plus nombreuxet de tous bords. Par facilité, ilsciblent les appartements neufs.
Eclairage Charlotte Mikolajczak
IL NE FAUT PAS AVOIR UN ŒIL AVERTI pour serendre compte que la plupart des promoteursd’immeubles à appartements ne se contententplus aujourd’hui d’annoncer un prix de ventemais y ajoutent quasi systématiquement la rentabilité attendue. Certaines agences poussentmêmele luxe d’envoyer à leurs prospects investisseursdes annonces de biens qui les concernent exclusivement et dans lesquelles le prix de vente sembleêtre secondaire par rapport au rendement.Mais estce cette nouvelle approche de la vente
qui a stimulé les investisseurs ou, au contraire, lespromoteurs qui ont décidé de surfer unanimement sur une vague née auparavant ? Toujoursestil que, désormais, lesdits investisseurs ne peuvent plus être ignorés : dans certains complexes,ils raflent plus de 60 % des offres !
1 Le poids des investisseurs est malaisé à mesurer mais bien là. En 2014, un prêt sur qua
tre consentis par BNP Paribas Fortis était le faitd’investisseurs. Cet “arrêt sur image” est peutêtremoins significatif qu’on le pense. En effet, l’andernier, le nombre de transactions a baissé. Dumoinssi l’on excepte celles dues à la seule crainte de lafin du bonus logement. “Si on ne prend pas encompte le mois de décembre, 2014 a été la plus mauvaise année en nombre de transactions depuis 2009,ellemême la plusmauvaise des 15 dernières années”,confirme Julien Manceaux, analyste auprès d’INGBelgium. En d’autres termes, il n’y a peutêtre pas,en nombre, plus d’investisseurs que l’année dernière ou l’année d’avant. Par contre, depuis 2004(première DLU – déclaration libératoire unique –favorisant les réinvestissements en immobilier),
20082009 (débâcle boursière) et 2011 (réactionà retardement des particuliers), leur ascendantsur le marché est un fait avéré. “En 2004, la partmoyenne des fonds propres des acquéreurs était de20 %, confirme l’analyste. En 2011, elle a passé lecap des 40 %. Or, en règle générale, les investisseursont plus de fonds propres que les ménages.” L’autrepreuve tient au nombre de complexes d’appartements en chantier ou dont les permis ont été déposés. “Leur nombre continue d’augmenter alors quecelui des maisons baisse”, ditil encore, notant aupassage que c’est le typemême de bien que les investisseurs recherchent. La diminution de la tailledes logements, ainsi que la suprématie des 1 et 2chambres (bien organisés sur de plus petites surfaces) par rapport aux 3 chambres (plus vastes,plus chers) est également un signe.
2 L’inversion du ratio propriétaires/locatairesa des origines financières. Selon Stéphan
Sonneville, CEO d’Atenor, développeur coté enBourse, la raison tient avant tout au fait que “l’onest dans unmonde de plus en plus financier”. “Des intermédiaires professionnels venant du monde financier – tels qu’Optima financial services, BFOWilink…– ont compris que l’immobilier générait du rendement et des plusvalues, expliquetil. Ils l’ont proposé aux investisseurs échaudés par la déconfiture de2008, achetant des dizaines de lots en une fois dansdes développements en vue de les céder à leurs clients.Ils y ont ajouté les services qui font partie de leurADN, mais adaptés à la brique, tels que recherche delocataires, présence aux assemblées générales… Cela adonné un coup d’accélérateur au marché.” Les grosses fortunes sont les premières à avoir plongé surl’immobilier, suivies par nombre de particuliersmoins nantis mais tout autant intéressés par labaisse des taux, associée à une certaine appréhension envers leur banquier.
3 Plusieurs types d’investisseurs.On l’a vu, il ya d’abord eu ceux qui voulaient diversifier
leur gros portefeuille, suivis par les déçus des banques. “Ils sont nombreux dans nos dernières promo
tions”, confirme Vincent Pizziferri, responsabledes ventes pour le promoteurconstructeur liégeois (Neupré)Habitat construction et rénovation.C’est le cas de 4 des 5 investisseurs qui ont optépour la résidence La Velaine (1re phase – 13 unités)à Andenne. “Un en a acquis quatre, un autre deux,les deux derniers une unité chacun, poursuitil. Le 5e
compte, à terme, occuper luimême son appartement.Et ce n’est pas un futur senior, mais un jeune qui attend que sa compagne ait terminé ses études.” Lespersonnes pensionnées ou près de l’être, encorealertes et accortes, forment le troisième grand lotd’investisseurs. “Ils ont alors tendance à acheter unappartement plus grand et plus cher, ajoutetil,qu’ils mettent en location pendant quelques annéesavant de l’intégrer euxmêmes.” Quatrième cible :les spéculateurs qui “achètent deux ou trois unitéspour profiter des remises et les revendront à la piècedans 5 ou 7 ans”, reconnaît Vincent Pizziferri.
4 Trop d’investisseurs, un risque ? Les jeunes,en ménage ou célibataires, ont davantage de
difficultés qu’hier à se faire entendre des banques.Surtout au regard des prix de l’immobilier neuf.Ceux qui, aujourd’hui, ont accès à ce segment dumarché sont ceux qui possèdent le capital, modifiant considérablement la taille des unités (pluspetites pour répondre au “diktat” du rendement)mais surtout le ratio traditionnel propriétaires/locataires. Au point de fragiliser le marché ? “Letermen’est pas approprié, conclut JulienManceaux.Je dirais que comme les investisseurs sont une population d’acheteurs plus volatils que les acquéreurs occupants et que leur réaction aux hausses et baisses duprix ou du rendement est plus forte, lemarché est plussensible.” Ce qui ne débouche pas que sur des conséquences négatives. “Le marché va se professionnaliser. On est en effet sur des rendements baissiers,bien en deçà de ceux auxquels on s’était habitué. Or,pour supporter ces rendements, il faut pouvoir fairedes économies d’échelle et donc avoir une taille critique suffisante.”Cequi ouvre la porte àdes bailleursrecensant plusieurs unités, voire à des fonds, institutionnels et autres Sociétés immobilières cotées.
D.R./ATENO
R
Les 4 premiers blocs du projet“Au Fil des Grands Prés”
(134 logements)a, développé parAtenor, ont été acquis par un
consortium spécialisé dans l’achat etla gestion de biens d’investissement,qui les cède alors à des particuliers.Plus d’un tiers du premier bloc a fait
l’objet d’un compromis.
Les investisseursdéferlent sur le marché
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8 DOSSIER SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO
Le service après-vente se généraliseAfin d’aider – et de rassurer – les investisseurs, les promoteurs se dotent de services de gestion en interne.
Certains intermédiaires financiers entre candidats investisseurs et promoteurs se sont structurés pour offrir des services immobiliers et de gestiondans la même veine que ceux qu’ils assurent sur les marchés des actions,obligations, assurances… Soit trouver un locataire, faire l’état des lieux,être présent aux assemblées générales, garantir un rendement minimumen cas de loyers impayés ou de départ anticipé du locataire, etc.De quoi donner des idées aux promoteurs qui, depuis peu, proposent ce
même panel de services en interne. Allfin, par exemple, l’a lancé il y amoins d’un an. “Essentiellement parce qu’on s’est rendu compte qu’on avaitun bon réseau de locataires expatriés qui apprécient nos développements encentreville”, explique Marnix Mellaerts, directeur des ventes résidentielles. Sans pour autant ne s’adresser qu’à de potentiels investisseurs. “Nousvoulons continuer à approcher les deux publics que sont d’une part les propriétaires occupants, d’autre part les investisseurs bailleurs, ajoutetil. Raisonpour laquelle nos immeubles offrent toujours un large mix d’appartements, dustudio au 3 chambres, voire au 2 chambres en penthouse. Chaque unité de logement étant spécifique, nous n’en calculons pas systématiquement la rentabilité mais pouvons faire une estimation à la demande.”
Plus ou moins externaliséIdempourHabitat construction et rénovation, qui amis ce type de servi
ces en route il y a un an et demi. “La mission de base compte le calcul de larentabilité et la signature d’un premier bail, indique Vincent Pizziferri, responsable des ventes,mais elle peut aller jusqu’à la gestion complète du bien.Aux yeux des investisseurs d’aujourd’hui, nous remplaçons les banques. Peuimporte où se situe le bien, s’il est beau ou pas, bien orienté ou non…Ce qu’ils regardent, ce sont les charges et les revenus.”
Le promoteur français Bouygues Immobilier, actif en Belgique depuisquelques années (avec des projets à Uccle, Evere, Molenbeek…) et comptant globalement, parmi ses acquéreurs, autant depropriétaires occupantsque d’investisseurs, a fait de même il y a peu. Mais en s’associant avec unassureur (AG Insurance) et un agent immobilier (OP – Office des propriétaires), afin de réunir toute une série de garanties et de services. “Ce packque nous avons monté ensemble est adapté au marché belge. Baptisé ‘Invest&Zen’, il ne vaut que pour nos produits”, indique Thomas André, directeur commercial et marketing chez Bouygues Immobilier Belgium.Atenor, par contre, préfère céder totalement cette gestion à d’autres opé
rateurs, comme des agents immobiliers. Peutêtre parce que la société estcotée. “J’ai fait le choix de rester dansmonmétier, explique sonCEO, StéphanSonneville. Etre promoteur, ce n’est pas faire de la gestion de portefeuille, ducourtage…” Sans toutefois dénigrer ces services, ni nier qu’ils sont devenusimportants. “Parce que les investisseurs ont évolué. Il y a encore une dizained’années, poursuitil, les propriétaires s’en occupaient euxmêmes.Aujourd’hui, dans unmonde où les choses sont de plus en plus dématérialisées,l’investisseur veut du rendement (loyer et plusvalue à terme) et une bonne gestion. Cette attitude s’est implantée dans le monde du résidentiel. Mais je ne suispas convaincu que ces services permettent de vendre plus aisément des appartements. Pour moi, le bon emplacement suffit. L’investisseur doit apprécier lesbiens pour ce qu’ils sont, pas pour les services rendus.”“On ne peut pas dire qu’il y ait une demande spécifique des investisseurs sur
ce type de services, renchérit Thomas André.Mais peutêtre une attente dansle chef de ceux qui ne sont pas d’office attirés par la pierre : celle d’être rassurés.Pas tant sur le produit neuf, qui a une pérennité (construction, économiesd’énergies…), mais sur l’immobilier au sens large (gestion, vide locatif, vieillis
25%DES PRÊTS ONT ÉTÉ CONTRACTÉS PAR DES INVESTISSEURSC’est un chiffre qui émane de BNP Paribas Fortis, leader en matière de prêtshypothécaires en Belgique : en 2014, 1 prêt sur 4 contractés pour un bienimmobilier l’a été par des investisseurs. Un chiffre important quand on sait quela grande majorité des candidats investisseurs s’intéresse aux appartements,pas aux maisons unifamiliales. Et encore, surtout aux constructions neuves, cequi limite leurs risques. Mais aussi parce que c’est dans le neuf qu’il y a del’offre et peut-être un peu moins de concurrence, les primo-accédants ayantplus de mal à s’y intéresser faute de moyens financiers suffisants. Rarescependant sont les nouvelles résidences qui sont entièrement aux mains debailleurs. Mais leur quote-part peut parfois dépasser les 60 %.
D.R./ALLFIN
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8 DOSSIER SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO 9DOSSIERPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE
sement…). Attention toutefois à ne pas faire l’amalgame : les investisseurs neconditionnent pas leur venue à ce service, mais à la crédibilité du promoteur, laqualité du produit (finitions…), la localisation et, enfin… à ce service.”
Rendements garantisReste que l’on est loin des garanties de rendement sur une période dé
terminée qu’offrent les promoteurs d’immeubles de bureaux. Et c’estheureux : car le risque est grand de voir certains promettremonts etmerveilles en termes de retour sur investissement et donc de gonfler les prixde vente, d’englober dans leur bilan la perte éventuelle en cas de vide locatif et puis d’attendre que la garantie promise arrive à échéance. “Notre pack‘Invest&Zen’ couvre le risque de loyers impayés, le départ anticipé du locataire, la dégradation du bien, mais pas un niveau de rendement, aime à préciser Thomas André. C’est plus sain.”
C.M.
D.R./BOU
YGUE
SIM
MOB
ILIERBE
LGIUM
3 Questions à
1Les architectes sontils confrontés à cettemutation d’unmarché d’acquéreurs vers un
marché d’investisseurs ? Autrement dit, les promoteurs exigentils d’eux qu’ils proposent desunités de logement susceptibles d’intéresser lesseconds au détriment des premiers ?Personnellement, nous n’y sommes pas confrontés,mais il est exact que depuis 4 ou 5 ans, on nousdemande de réfléchir différemment, de maximiserles mètres carrés, de revoir les surfaces des unités àla baisse. Tout en respectant, sans trop de dérogations, les normes de surfaces habitables minimum(RRU…), qui garantissent une forme de confort,mais ferment aussi la porte à de nouveaux concepts. Ce n’est toutefois pas spécifique aux critèresdes investisseurs. D’autres paramètres entrent enligne de compte : l’évolution démographique, larareté des terrains, le prix de l’immobilier, le coûtde la construction, etc.
2Comment faire ?La première voie est de minimiser les circula
tions (couloirs) et de travailler par pièces commandées. Cela ne date pas d’hier. Depuis longtemps, ladisposition classique de l’appartement bourgeois aété abandonnée. Aujourd’hui, les unités sont composées d’un grand espace jour, avec cuisine ouverte,et d’une partie nuit. On peut aussi travailler lesparachèvements et les coûts de construction maiscela peut s’avérer dangereux dans un contextecroissant de suroffre. Dans un marché saturé,l’important est de ne pas tomber dans la médiocrité. Une opportunité de proposer autre chose.
3Comment vos donneurs d’ordre se démarquentils?
Je travaille actuellement pour des promoteurs quidemandent également de réduire les surfaces, maistravaillent aussi la mixité (appartements classiqueset kots d’étudiants par exemple, avec techniquesspéciales et parachèvements différenciés, adaptés àces deux types de produits), avec de nouveauxmodes constructifs, plus rapides, proches de lapréfabrication. Nous envisageons aussi des produits souples, qui pourraient convenir à la colocation.
FRÉDÉRIC HOSSEYArchitecte, fondateur de l’Atelier d’Architecture du Congrès
(1000 Bruxelles).
Près de chez soiLes investisseurs étant multiples, une grande variété delocalisations peut leur convenir. Pour les clients d’Allfin, parexemple, c’est l’animation urbaine qui compte : dans le centre deBruxelles ou d’Ixelles, dans le quartier européen… Alors que pourceux d’Habitat construction et rénovation, le choix est avant tout liéà la proximité des transports (publics, ferroviaires et autoroutiers),“même si la ville manque de commerces et de services, par exemple”,pointe Vincent Pizziferri. Dans le cas de la résidence d’Andenne, sesclients investisseurs habitent dans un rayon de 20 kilomètres etdonc connaissent bien les lieux, alors que dans celle de Herstal, plusproche de Liège, le promoteur accueille aussi des investisseursbruxellois, tentés par des mises de départ plus faibles. “Lesinvestisseurs patrimoniaux ont tendance à investir à côté de chez eux,confirme Thomas André (Bouygues Immobilier Belgium), dans unmarché dont ils sont familiers, qu’ils maîtrisent. On les retrouve surtoutes nos opérations. D’autres investisseurs, que nous qualifions de‘financiers’, voire de ‘spéculatifs’, et qui s’intéressent à la rentabilité,peuvent investir loin de chez eux. Et acheter un, deux, trois ou quatreappartements.” (C.M.)
Epinglé
D.R./HAB
ITAT
CONS
TRUC
TION
ETRÉ
NOVA
TION
/HER
STAL
De gauche à droite :rénovation du complexeChambon à Bruxelles,menée par Allfin; résidenceAtina à Evere, développéesur l’ancien site industrielVishay, par Bouyguesimmobilier Belgium;résidence à Herstal signéepar le promoteur liégeoisHabitat construction etrénovation.
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10 ZOOM SUR SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO
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10 ZOOM SUR SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO 11RHODE-SAINT-GENÈSE
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12 SÉLECTION DELA SEMAINE
SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO
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14 ANNONCES SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO
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16 ANNONCES SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO
à vendre
MAISONS250.000à500.000€
21-110445415-15
21-110445418-18
21-110445420-20
21-110443905-05
21-102121902-02
à vendre
MAISONS>500.000€
21-110445419-19
21-110445411-11
21-110445412-12
21-110443902-02
21-110443901-01
21-110548905-05
21-110443906-06
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21-110445416-16
21-110445413-13
21-110445414-14
21-110445417-17
à vendre
MAISONSnonprécisé
21-110514501-01
21-110514503-03
à vendre
APPARTEMENTS<250.000€
21-110547209-09
21-110547210-10
21-110547203-03
21-110547207-07
21-110548902-02
21-110512101-01
21-110540004-04
21-110547206-06
à vendre
APPARTEMENTS250.000à500.000€
21-102121901-01
21-110548904-04
21-110443909-09
21-110478201-01
21-110443908-08
21-110547201-01
21-110443904-04
21-106137902-02
21-110548906-06
21-110547208-08
21-110540001-01
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18 ANNONCES SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO
21-110540005-05
21-110540003-03
21-110548903-03
21-110548901-01
21-110547202-02
à vendre
APPARTEMENTS>500.000€
21-110547205-05
21-110443903-03
21-110443907-07
21-110443910-10
21-110540008-08
21-110540006-06
21-110540007-07
21-110540002-02
à vendre
APPARTEMENTSnonprécisé
21-110514504-04
21-110514502-02
VIAGER
21-109768901-01
21-102311602-02
21-102311601-01
21-110549203-03
21-110549201-01
21-110549202-02
21-110549204-04
21-110549205-05
IMMEUBLESDE RAPPORT
21-110547204-04
21-110514505-05
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à louer
MAISONS
21-110230201-01
21-110537801-01
à louer
APPARTEMENTS
21-110461001-01
à vendre
TERRAINS
21-110548907-07
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LITTORAL
21-110163701-01
21-110008701-01
à vendre
COMMERCES
21-110512102-02
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