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Les investisseurs fontDES VAGUESDepuis 2004, avec une première accélérationen 2008 et une deuxième en 2011, les investisseursse déchaînent sur le marché immobilier belge.

pp. 6 à 9

D.R./ALLFIN/PR

OJET

SOLVAY

PortraitP.3Julien Vandeleene a crééBePark, start-up bruxelloisede parking partagé.

D.R.

Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE

AgendaP.2Le 7 juin prochain serala ‘Journée de la rénovation’à Bruxelles et en Wallonie.

En vueP.2Le marché immobilier a son‘TripAdvisor’ : la plateformeReal Advice, lancée en avril.

ZoomPP.10-11

La commune de Rhode-Saint-Genèse sous la loupe.

AnnoncesPP.12-209 pages pour trouverle bien de votre choix.

BELG

A

Supplément à La Libre Belgique - N°278 - Semaine du 26 mars au 1er avril 2015

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2 EN VUE SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO

AgendaJournée de la rénovationAprès avoir été inscrite au rang des troisthématiques phares du salon Batibouw(Bruxelles, 26/2-8/3), la rénovation revientsur le devant de la scène immobilière avec lapremière “Journée” lui étant entièrementconsacrée à Bruxelles et en Wallonie, à ladate du 7 juin prochain. Pour l’occasion, plusde 60 projets de rénovation de maisons etd’appartements réalisés dans chaqueprovince wallonne et plusieurs communesbruxelloises seront rendus accessiblesgratuitement au public intéressé, moyennantune inscription préalable. Outre la visite deslieux, l’architecte ayant mené à terme larénovation sera à disposition pour répondre àtoutes les questions techniques et expliqueren détail les solutions apportées au cours dusuivi de chantier. Au rang des projetssélectionnés (18 à Bruxelles, 5 en Brabantwallon, 10 dans le Hainaut, 13 à Liège, 10 àNamur et 5 au Luxembourg), les rénovationssont multiples et les thématiques choisies,larges : matériaux, technologies, isolation,enveloppe budgétaire, sous-traitance, etc.U Infos : www.journeedelarenovation.be

Etats générauxC’est la deuxième fois que le Conseil belgo-luxembourgeois des centres commerciauxorganise ces Etats généraux du Commerce auLuxembourg. L’initiative rassemble tous lesacteurs du commerce du pays et de sesvoisins autour de sujets d’actualitécommerciale au Grand-Duché. Parmi lesinterventions, un focus sur le projet de LaCloche d’or, le futur nouveau centre de laGrande Région. L’e-marketing et le phygitalseront aussi abordés, tout comme les grandsenjeux du commerce urbain dans la capitale.L’après-midi se clôturera par une table rondeposant la question de l’évolution du boom del’immobilier commercial.U Inscriptions : www.blsc.eu/fr/evenements

Les professionnelsde l’avis-client

Basée sur l’avis et la satisfaction desclients d’une agence, la plateformeReal Advice sera lancée en avril.

“AUJOURD’HUI, TOUTACHAT, TOUT SERVICE est su­jet au partage d’informations et d’avis sur les réseauxsociaux, sur les forums, etc. On le voit pour les restau­rants, les hôtels, la grande distribution… mais paspour l’immobilier. Or, il s’agit de la transaction la plusimportante dans une vie”, s’étonneBruno Lambotte, entrepreneurprolifique et créateur de nombreuxoutils demarketing immobilier (vi­trine interactive, portails de démé­nagement…). Une lacune qu’il sepropose de combler en constituant,fin 2014, la plateforme Real Advice,fondée sur trois services à destina­tion des courtiers : les enquêtes desatisfaction, le monitoring et lesétudes de marché. “Jusqu’à présent,la plateforme fonctionnait en modepilote, avec des tests effectués en colla­boration avec l’agence ImmoBalcaen,explique son créateur. Ceux­ci sontconcluants et nous allons véritablement lancer RealAdvice à partir dumois d’avril prochain.”En quoi cela consiste­t­il exactement ? Le pre­

mier outil repose sur l’avis­client, exprimé sousformed’une évaluationde l’accueil reçu, la qualitédes services, les compétences de l’agent immobi­lier, le rapport qualité­prix, etc. “Ces questions sontposées aux clients des agences qui souscrivent à nosenquêtes de satisfaction à trois moments clés d’unevente comme d’une location : la visite du bien, la né­gociation du prix ou du loyer et la remise des clés”,indique Bruno Lambotte. De quoi obtenir un re­tour auprès d’un large échantillon d’individus. Eneffet, à la différence d’autres plateformes similai­res, tel la Française Opinion System, “qui détient lemonopole à ce jour enBelgique”, les clients sont son­

dés par Real Advice même lorsque la transactionn’aboutit pas. “On considère qu’un agent immobilierréalise dix ventes par an, mais rencontre non moinsde… 800 clients potentiels pour y parvenir, poursuitl’entrepreneur. En tant que marketeur, ce qui m’in­téresse, c’est toucher ce panier perdu de clients pourrécolter leurs avis.” Lesquels seront ensuite compi­lés, puis exprimés sous la forme d’un label repro­duit via un ‘widget’ sur le site Internet de l’agence,sur les réseaux sociaux, de même qu’en versiongraphique sur la vitrine, les brochures etc.

Second outil proposé par RealAdvice, le monitoring consiste àcroiser les données récoltées parle biais des enquêtes de satisfac­tion avec les données clients del’agence. “Cette mise en communde l’information permet d’évaluerle travail d’un département ou d’uncommercial en particulier, afin decibler les améliorations éventuellesà apporter”, précise Bruno Lam­botte.

Une étude de marché ‘pro’Enfin, l’enquête client, troi­

sième service offert par la plate­forme, est réalisée en partenariat avec le bureaud’études de marché spécialisé SeerUs. “Il s’agitd’une autre approche, à l’attention des agences quisouhaitent se positionner en tant que références loca­les en quelque sorte.” Une multitude de questionssont posées aux clients inscrits dans la database del’agence commanditaire de l’étude, afin d’en tirerdes statistiques précises sur le marché qui est lesien. “Nous bénéficions pour ce faire de l’expertise deSeerUs, de même que de l’interface technique mise aupoint par le bureau, ajouteBrunoLambotte. L’ambi­tion de l’étude de marché étant d’être la plus puis­sante possible en termes d’analyse, en se basant surdes statistiques sérieuses, recueillies dans les règles.”Soit un résultat ‘pro’, au bénéfice de l’agence.

Frédérique Masquelier

D.R./REA

LAD

VICE

D.R./REA

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2 EN VUE SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Remplir les parkings vides en un clicJulien Vandeleene a fondé BePark à 25 ans. Quatre ans plus tard, sa société deparking partagé se targue d’un réseau belge et européen en expansion et d’uneutilisation aisée, via smartphone, pour des usagers occasionnels et réguliers.

COMME NOMBRE DE JEUNEScréateurs de start­up, Julien Vande­leene a de l’énergie à revendre. Del’ambition, aussi. Mais, surtout, unebonne idée et undiscours bien rodé.A seulement 29 ans, il est à la tête deBePark, une entreprise bruxelloisemettant à disposition de particu­liers et de sociétés des parkings par­tagés. Le tout enmisant sur des par­tenariats avec des propriétaires pri­vés et un système d’actionnementdes barrières d’entrée et de sortie,via un numéro d’appel ou au départd’une application sur smartphone.Soit un pitch dans l’ère du temps,

économie de partage, hyperflexibi­lité et hyperconnectivité obligent :alors que la chasse aux places destationnement est sans pitié dans

les centres urbains, beaucoup deparkings privés sont désertés, selonles cas, le jour, pendant les heurescreuses, en soirée et la nuit. Il en estainsi des supermarchés et des im­meubles de bureaux, mais aussi deshôtels et de certains complexes rési­dentiels. “Les promoteurs sont parfoiscontraints par les communes de res­pecter un ratio d’emplacements deparking par unité de logement et seretrouvent avec des excédents.”Autant d’offres potentielles que

Julien Vandeleene débusque et ral­lie à son réseau européen de près de100 parkings : en Belgique bien sûr(quelque 60 àBruxelles, 5 à Liège, etdes électrons libres à Bruges, An­vers, Malines, Nivelles, Mons, Saint­Trond et Ottignies), en France (8 àParis), aux Pays­Bas (3 à Amster­dam) et en Espagne (9 àMadrid).“J’ai toujours voulu lancer ma pro­

pre boîte et je me suis tenu à l’affûtd’idées nouvelles et d’opportunités”,confie le patron de BePark, origi­naire d’Ottignies. Après un bacca­lauréat en Sciences économiques àl’Université Saint­Louis, il entameunmaster enCréationd’entreprisesà l’UCL et trouve sa voie en 2008, depassage à Boston dans le cadre d’unErasmus auCanada. “J’y ai découvertle ‘parksharing’ et décidé d’adapter leconcept au marché bruxellois.” Projetqu’il met petit à petit en place unefois diplômé, en 2009, tout en tra­vaillant comme indépendant au dé­veloppement d’une entreprise decouvertures pour piscines.Pour ce faire, il frappe aux bonnes

portes – Innoviris (Institut bruxel­lois pour la recherche et l’innova­tion), Fonds bruxellois de garantie,Impulse (ex­ABE, Agence bruxel­loise pour l’entreprise), SRIB (So­

ciété régionale d’investissement),Réseau Entreprendre – et s’entoured’un coach qui le soutient au pointde faire aujourd’hui partie du Con­seil d’administration et de l’action­nariat de BePark : Grégoire deStreel, COO de Tunz et cofondateurde Skynet et Keytrade Bank. “Aprèsdeux ans de maturation, j’ai créé Be­Park en 2011 et concentré mes forcesà élargir le portefeuille de parking.”Ses nouveaux défis ? Poursuivre

l’extension du réseau en Europe eten priorité en Belgique; et renforcerl’offre ‘b2b’ de BePark en dévelop­pant des solutions sur mesure pourdes sociétés en mal de parking ousimplement désireuses d’optimali­ser lamobilité de leurs employés viadu stationnement partagé, auxabords des gares et arrêts de trans­ports en commun, par exemple.

Frédérique Masquelier

72 000LES SECONDES RÉSIDENCES CONTRÔLÉES

Il y a quelques mois, les autorités fiscales belges ont découvertqu’un certain nombre de contribuables ayant remis une

déclaration fiscale dite simplifiée s’étaient abstenus de déclarerun ou plusieurs biens immobiliers. Depuis l’année passée,

l’administration dispose de la possibilité de croiser les donnéesdu cadastre avec d’autres, comme celles qui se trouvent

répertoriées dans ces déclarations simplifiées. Quelque 18 000contribuables avaient finalement reçu une version adaptée de

leur déclaration. De la même manière, le fisc a examiné lesdéclarations fiscales ordinaires, qu’elles aient été remises en

version papier ou électronique. Il en ressort que 72 000dossiers où l’administration soupçonne qu’un ou plusieurs biens

immobiliers n’ont pas été correctement déclarés, ont étésélectionnés. Chacun d’eux va maintenant être examiné au cas

par cas. (Belga)

35DES CITÉS INTELLIGENTES ET… RENFLOUÉES

La Banque européenne d’investissement (BEI) et Belfius ont misen œuvre un programme de financement conjoint de quelque

400 millions d’euros à destination des autorités locales depuisjuin 2014 dans le cadre du programme “Smart

Cities&Sustainable Development”. Son objectif est de financerdes projets “intelligents et durables” relatifs à la mobilité, au

développement urbain ou à l’efficacité énergétique. Ces derniersmois, sur plus de 80 projets étudiés ou en cours d’analyse, 8 ontreçu 35 millions d’euros. Parmi eux figurent la construction d’unnouveau centre administratif dans la commune de Gembloux etle redéploiement d’une friche industrielle dans la commune deWetteren. L’objectif du projet, mené avec des fonds européens,

est d’alléger le coût de l’emprunt pour les communes, les CPAS etles intercommunales dans leurs

projets durables. (Belga)

L’ENCADREMENT DES LOYERS EFFECTIF D’ICI JUILLET À PARISL’encadrement des loyers, mesure phare de la loi “Alur”, très contestée par les professionnels de

l’immobilier, sera effectif à Paris d’ici le début du mois de juillet, a fait savoir lundi le ministère françaisdu Logement. La mesure sera appliquée uniquement à Paris, puisque l’Olap, l’Observatoire chargé dedéfinir les loyers médians de référence sur lesquels seront fondés les textes réglementaires, n’a pasdemandé d’agrément pour la banlieue. Le dernier décret d’application nécessaire pour l’entrée en

vigueur de cette mesure censée corriger les abus sur les loyers devrait être publié en mai. Un arrêtépréfectoral définissant les loyers de référence pour chacun des 80 quartiers parisiens ainsi qu’un loyer

majoré de 20 % qui constituera le plafond à ne pas dépasser, devra alors être pris pour quel’encadrement soit mis en œuvre. Soit une démarche législative à renouveler chaque année.

La mesure n’entraînera pas de révision des baux en cours puisqu’elle concerne les nouveaux contrats delocation et les renouvellements de baux, c’est-à-dire les baux entre mêmes propriétaire et locataire

mais profondément modifiés. Plusieurs villes de France, dont Lille, Strasbourg ou Grenoble, avaient ditsouhaiter encadrer les loyers comme le prévoyait à l’origine la loi “Alur”, qui avait ciblé 28 zones“tendues”. Mais le Premier ministre Manuel Valls, à l’écoute des professionnels du secteur, a voulu

limiter cette mesure à Paris, à titre “expérimental”, invoquant l’absence de données fiables ailleurs enFrance. Une étape décisive va cependant être franchie à Lille, dont l’Observatoire des loyers recevra

d’ici la fin du mois son agrément du ministère du Logement. Il reviendra ensuite à l’Observatoire lilloisde dire à quel moment il juge ses données assez fiables pour définir un loyer de référence. La loi prévoitque le préfet aura alors obligation de prendre un arrêté de mise en application. Au ministère, on estime

toutefois que l’encadrement des loyers ne sera pas appliqué avant plusieurs mois à Lille. (AFP)

JEAN

-PHILIPP

EBA

LTEL

/FTV

D.R.

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4 MARCHÉ SEMAINE DU 26 AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO

Appartement |AuderghemLe 25 février dernier, un appartement de typebel étage inscrit au rez-de-chaussée d’unimmeuble à appartements sis avenue desCitrinelles, n°82 à Auderghem (Bruxelles) atrouvé acquéreur à 207 000 euros lors d’uneséance de vente publique unique. Le bien secompose d’un hall, un vestiaire, un W.-C., deuxchambres donnant sur la façade côté rue, unsalon et une cuisine à l’arrière. Il est assortid’une cour, un jardin, une cave et d’unebuanderie. Superficie de l’immeuble et de sonterrain : 2 a 53 ca. PEB : G. CO2 : 124 kg/m²/an.Revenu cadastral : 877 euros.UVente réalisée par JeanMartroye de Joli,notaire à Bruxelles (1190).

207 000 euros

NVN-FEDN

OT

Terrains |AuderghemLe 25 février dernier, le marteau estrespectivement tombé à 227 000 et230 000 euros pour deux terrains à bâtirsitués avenue Hugo van der Goes àAuderghem (Bruxelles), et ce, lors d’uneséance de vente publique unique. Le terraindu premier lot s’étend sur une superficie de4 a et 56 ca. Son revenu cadastral est de4 euros. Le terrain du second lot couvre,quant à lui, une superficie de 4 a et 57 ca.Son revenu cadastral est également de4 euros par an. Tous deux sont situés enzone d’habitat.UVente réalisée par Olivier et RenaudVerstraete, notaires associés à Bruxelles(1060).

227 000 euros

NVN-FEDN

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Appartement |AnderlechtLe 2 mars dernier, un appartement en duplexinscrit au rez-de-chaussée et au 1er étage d’unimmeuble à appartements bordant la rueWalcourt (n°152), à Anderlecht (Bruxelles), a étéadjugé à 196 000 euros après avoir atteint lasomme de 181 200 euros lors d’une précédenteséance de vente publique avec faculté desurenchère. Le bien compte trois chambres, unsalon, deux W.-C., une salle de bain, une salle dedouche et une cuisine. Il est assorti d’uneterrasse, un jardin, une cave et un emplacementde parking. Superficie au sol de l’immeuble :13 a 82 ca. PEB : C-. CO2 : 31 kg/m²/an. Revenucadastral : 1 413 euros.UVente réalisée par Agnès Costa, notaire àBruxelles (1070).

196 000 euros

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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: FrédériqueMasquelier. - 02/211.28.28 - frederique.masquelier@lalibre.be Illustrations: Etienne Scholasse.Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Francis Van deWoestyne. Rédacteurs en chef adjoints:Xavier Ducarme et Gilles Milecan. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - vero.leclercq@ipmimmo.be

En bref

VisiteLa société immobilière Ghelamcoa construit à Louvain un complexecomprenant 461 logements pourétudiants, 5 parcelles commercialeset un parking de 1 000 places. Leskots seront disponibles dès le débutde la prochaine année académique.Un supermarché Albert Heijnprendra ses quartiers le 1er avrildans l’un des espaces commerciaux,tandis que le parking ouvrira sesportes à la mi-juin. Bilan : quelque35 millions d’euros investis.En échange de la mise à dispositiondu terrain, la ville de Louvain estpropriétaire de 400 places deparking; le stationnement étantdestiné tant aux résidents qu’auxclients des commerces et auxvisiteurs de la ville. Aucungestionnaire n’est encore désignépour le parking, tandis que la KULeuven gérera le complexe étudiant,dont 65 % des kots ont déjà étévendus. Le complexe immobilier aété érigé sur la Engels plein, au nordde la ville, qui est au cœur d’ungrand projet piéton. (Belga)

En projetL’université de Liège envisage deconstruire de nouveauxamphithéâtres inter-facultaires surson campus du Sart-Tilman. Leprojet est à l’étude, tant en termesde coûts que de capacité. S’ils seconcrétisent, les bâtiments seraientinter-facultaires. Par ailleurs, sur unautre terrain en bordure du rond-point, un pavillon d’accueil est entrain d’être achevé. Ce chantier, d’unbudget de 640 000 euros, devraitêtre terminé d’ici juin prochain. Nonloin de là, à côté du bâtiment B52,de nouvelles salles de cours sont enconstruction et devraient elles aussiêtre terminées en juin, pour un coûtde 1,25 million d’euros. (Belga)

DéconstructionTour Apollo. La déconstruction dela tour de logements sociaux Apollo,dans le quartier de Charleroi-Nord, adébuté lundi. Construite en 1976,comptant 13 étages pour 40 mètresde haut, elle a abrité 198 familles.Au fil des ans, des problèmes

d’usure et de sécurité se sontmanifestés et la société delogements sociaux “La Sambrienne”a décidé, en 2013, de la détruire. Lesderniers occupants l’ont quittéequelques mois plus tard. Desproblèmes d’amiante se sont posés,qui ont nécessité le désamiantagede 12 000m², ont gonflé le coût decette déconstruction et en ontallongé les délais. La déconstructiondevrait durer deux mois etnécessiter l’évacuation de18 000m³ de gravats. Cinqimmeubles adjacents doivent aussidisparaître, dont trois ont déjà étédétruits. Le projet de “LaSambrienne” prévoit de construiresur cet emplacement 155 logementscomposés de petits immeublescomportant un maximum de troisniveaux, entourés d’un parc.L’ensemble devrait être accessibledans un délai de 48 mois. (Belga)

ExtensionLa première pierre de l’extensiondu parc commercial des Bastions àTournai a été posée lundi. En

présence des autorités communales,Luc Plasman, CEO de la sociétéWereldhave Belgium, a dévoilé lesgrandes lignes de ce projet dont lepermis de bâtir a été accordé endécembre 2014. Les Bastionss’étendent sur une surfacecommerciale principale de15 055m² (56 boutiques), auxquelsil faut ajouter le proche site des SeptFontaines (3 400m²). Le projet detransformation et d’extension du sitecommercial comprendra troisgrandes phases. Le chantierdébutera prochainement par laconstruction d’un parc commercialsur un proche terrain de 10 115m².La réception provisoire des travauxest prévue pour janvier 2016. Acette date débutera le chantierd’extension du complexe desBastions qui sera agrandi de14 450m². En sous-sol, un parkingde 1 091 places sera réalisé. Cestravaux devraient être terminés pouravril 2018. Enfin, l’aménagement dusite des Sept Fontaines aura lieuentre août 2018 et novembre 2018.Le shopping restera ouvert pendantces travaux. (Belga)

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6 DOSSIER SEMAINE DU 26 AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO

Ils sont de plus en plus nombreuxet de tous bords. Par facilité, ilsciblent les appartements neufs.

Eclairage Charlotte Mikolajczak

IL NE FAUT PAS AVOIR UN ŒIL AVERTI pour serendre compte que la plupart des promoteursd’immeubles à appartements ne se contententplus aujourd’hui d’annoncer un prix de ventemais y ajoutent quasi systématiquement la renta­bilité attendue. Certaines agences poussentmêmele luxe d’envoyer à leurs prospects investisseursdes annonces de biens qui les concernent exclusi­vement et dans lesquelles le prix de vente sembleêtre secondaire par rapport au rendement.Mais est­ce cette nouvelle approche de la vente

qui a stimulé les investisseurs ou, au contraire, lespromoteurs qui ont décidé de surfer unanime­ment sur une vague née auparavant ? Toujoursest­il que, désormais, lesdits investisseurs ne peu­vent plus être ignorés : dans certains complexes,ils raflent plus de 60 % des offres !

1 Le poids des investisseurs est malaisé à me­surer mais bien là. En 2014, un prêt sur qua­

tre consentis par BNP Paribas Fortis était le faitd’investisseurs. Cet “arrêt sur image” est peut­êtremoins significatif qu’on le pense. En effet, l’ander­nier, le nombre de transactions a baissé. Dumoinssi l’on excepte celles dues à la seule crainte de lafin du bonus logement. “Si on ne prend pas encompte le mois de décembre, 2014 a été la plus mau­vaise année en nombre de transactions depuis 2009,elle­même la plusmauvaise des 15 dernières années”,confirme Julien Manceaux, analyste auprès d’INGBelgium. En d’autres termes, il n’y a peut­être pas,en nombre, plus d’investisseurs que l’année der­nière ou l’année d’avant. Par contre, depuis 2004(première DLU – déclaration libératoire unique –favorisant les réinvestissements en immobilier),

2008­2009 (débâcle boursière) et 2011 (réactionà retardement des particuliers), leur ascendantsur le marché est un fait avéré. “En 2004, la partmoyenne des fonds propres des acquéreurs était de20 %, confirme l’analyste. En 2011, elle a passé lecap des 40 %. Or, en règle générale, les investisseursont plus de fonds propres que les ménages.” L’autrepreuve tient au nombre de complexes d’apparte­ments en chantier ou dont les permis ont été dé­posés. “Leur nombre continue d’augmenter alors quecelui des maisons baisse”, dit­il encore, notant aupassage que c’est le typemême de bien que les in­vestisseurs recherchent. La diminution de la tailledes logements, ainsi que la suprématie des 1 et 2chambres (bien organisés sur de plus petites sur­faces) par rapport aux 3 chambres (plus vastes,plus chers) est également un signe.

2 L’inversion du ratio propriétaires/locatairesa des origines financières. Selon Stéphan

Sonneville, CEO d’Atenor, développeur coté enBourse, la raison tient avant tout au fait que “l’onest dans unmonde de plus en plus financier”. “Des in­termédiaires professionnels venant du monde finan­cier – tels qu’Optima financial services, BFO­Wilink…– ont compris que l’immobilier générait du rende­ment et des plus­values, explique­t­il. Ils l’ont pro­posé aux investisseurs échaudés par la déconfiture de2008, achetant des dizaines de lots en une fois dansdes développements en vue de les céder à leurs clients.Ils y ont ajouté les services qui font partie de leurADN, mais adaptés à la brique, tels que recherche delocataires, présence aux assemblées générales… Cela adonné un coup d’accélérateur au marché.” Les gros­ses fortunes sont les premières à avoir plongé surl’immobilier, suivies par nombre de particuliersmoins nantis mais tout autant intéressés par labaisse des taux, associée à une certaine appréhen­sion envers leur banquier.

3 Plusieurs types d’investisseurs.On l’a vu, il ya d’abord eu ceux qui voulaient diversifier

leur gros portefeuille, suivis par les déçus des ban­ques. “Ils sont nombreux dans nos dernières promo­

tions”, confirme Vincent Pizziferri, responsabledes ventes pour le promoteur­constructeur lié­geois (Neupré)Habitat construction et rénovation.C’est le cas de 4 des 5 investisseurs qui ont optépour la résidence La Velaine (1re phase – 13 unités)à Andenne. “Un en a acquis quatre, un autre deux,les deux derniers une unité chacun, poursuit­il. Le 5e

compte, à terme, occuper lui­même son appartement.Et ce n’est pas un futur senior, mais un jeune qui at­tend que sa compagne ait terminé ses études.” Lespersonnes pensionnées ou près de l’être, encorealertes et accortes, forment le troisième grand lotd’investisseurs. “Ils ont alors tendance à acheter unappartement plus grand et plus cher, ajoute­t­il,qu’ils mettent en location pendant quelques annéesavant de l’intégrer eux­mêmes.” Quatrième cible :les spéculateurs qui “achètent deux ou trois unitéspour profiter des remises et les revendront à la piècedans 5 ou 7 ans”, reconnaît Vincent Pizziferri.

4 Trop d’investisseurs, un risque ? Les jeunes,en ménage ou célibataires, ont davantage de

difficultés qu’hier à se faire entendre des banques.Surtout au regard des prix de l’immobilier neuf.Ceux qui, aujourd’hui, ont accès à ce segment dumarché sont ceux qui possèdent le capital, modi­fiant considérablement la taille des unités (pluspetites pour répondre au “diktat” du rendement)mais surtout le ratio traditionnel propriétaires/lo­cataires. Au point de fragiliser le marché ? “Letermen’est pas approprié, conclut JulienManceaux.Je dirais que comme les investisseurs sont une popula­tion d’acheteurs plus volatils que les acquéreurs occu­pants et que leur réaction aux hausses et baisses duprix ou du rendement est plus forte, lemarché est plussensible.” Ce qui ne débouche pas que sur des con­séquences négatives. “Le marché va se profession­naliser. On est en effet sur des rendements baissiers,bien en deçà de ceux auxquels on s’était habitué. Or,pour supporter ces rendements, il faut pouvoir fairedes économies d’échelle et donc avoir une taille criti­que suffisante.”Cequi ouvre la porte àdes bailleursrecensant plusieurs unités, voire à des fonds, insti­tutionnels et autres Sociétés immobilières cotées.

D.R./ATENO

R

Les 4 premiers blocs du projet“Au Fil des Grands Prés”

(134 logements)a, développé parAtenor, ont été acquis par un

consortium spécialisé dans l’achat etla gestion de biens d’investissement,qui les cède alors à des particuliers.Plus d’un tiers du premier bloc a fait

l’objet d’un compromis.

Les investisseursdéferlent sur le marché

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8 DOSSIER SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO

Le service après-vente se généraliseAfin d’aider – et de rassurer – les investisseurs, les promoteurs se dotent de services de gestion en interne.

Certains intermédiaires financiers entre candidats investisseurs et promo­teurs se sont structurés pour offrir des services immobiliers et de gestiondans la même veine que ceux qu’ils assurent sur les marchés des actions,obligations, assurances… Soit trouver un locataire, faire l’état des lieux,être présent aux assemblées générales, garantir un rendement minimumen cas de loyers impayés ou de départ anticipé du locataire, etc.De quoi donner des idées aux promoteurs qui, depuis peu, proposent ce

même panel de services en interne. Allfin, par exemple, l’a lancé il y amoins d’un an. “Essentiellement parce qu’on s’est rendu compte qu’on avaitun bon réseau de locataires expatriés qui apprécient nos développements encentre­ville”, explique Marnix Mellaerts, directeur des ventes résidentiel­les. Sans pour autant ne s’adresser qu’à de potentiels investisseurs. “Nousvoulons continuer à approcher les deux publics que sont d’une part les proprié­taires occupants, d’autre part les investisseurs bailleurs, ajoute­t­il. Raisonpour laquelle nos immeubles offrent toujours un large mix d’appartements, dustudio au 3 chambres, voire au 2 chambres en penthouse. Chaque unité de lo­gement étant spécifique, nous n’en calculons pas systématiquement la rentabi­lité mais pouvons faire une estimation à la demande.”

Plus ou moins externaliséIdempourHabitat construction et rénovation, qui amis ce type de servi­

ces en route il y a un an et demi. “La mission de base compte le calcul de larentabilité et la signature d’un premier bail, indique Vincent Pizziferri, res­ponsable des ventes,mais elle peut aller jusqu’à la gestion complète du bien.Aux yeux des investisseurs d’aujourd’hui, nous remplaçons les banques. Peuimporte où se situe le bien, s’il est beau ou pas, bien orienté ou non…Ce qu’ils re­gardent, ce sont les charges et les revenus.”

Le promoteur français Bouygues Immobilier, actif en Belgique depuisquelques années (avec des projets à Uccle, Evere, Molenbeek…) et comp­tant globalement, parmi ses acquéreurs, autant depropriétaires occupantsque d’investisseurs, a fait de même il y a peu. Mais en s’associant avec unassureur (AG Insurance) et un agent immobilier (OP – Office des proprié­taires), afin de réunir toute une série de garanties et de services. “Ce packque nous avons monté ensemble est adapté au marché belge. Baptisé ‘In­vest&Zen’, il ne vaut que pour nos produits”, indique Thomas André, direc­teur commercial et marketing chez Bouygues Immobilier Belgium.Atenor, par contre, préfère céder totalement cette gestion à d’autres opé­

rateurs, comme des agents immobiliers. Peut­être parce que la société estcotée. “J’ai fait le choix de rester dansmonmétier, explique sonCEO, StéphanSonneville. Etre promoteur, ce n’est pas faire de la gestion de portefeuille, ducourtage…” Sans toutefois dénigrer ces services, ni nier qu’ils sont devenusimportants. “Parce que les investisseurs ont évolué. Il y a encore une dizained’années, poursuit­il, les propriétaires s’en occupaient eux­mêmes.Aujourd’hui, dans unmonde où les choses sont de plus en plus dématérialisées,l’investisseur veut du rendement (loyer et plus­value à terme) et une bonne ges­tion. Cette attitude s’est implantée dans le monde du résidentiel. Mais je ne suispas convaincu que ces services permettent de vendre plus aisément des appar­tements. Pour moi, le bon emplacement suffit. L’investisseur doit apprécier lesbiens pour ce qu’ils sont, pas pour les services rendus.”“On ne peut pas dire qu’il y ait une demande spécifique des investisseurs sur

ce type de services, renchérit Thomas André.Mais peut­être une attente dansle chef de ceux qui ne sont pas d’office attirés par la pierre : celle d’être rassurés.Pas tant sur le produit neuf, qui a une pérennité (construction, économiesd’énergies…), mais sur l’immobilier au sens large (gestion, vide locatif, vieillis­

25%DES PRÊTS ONT ÉTÉ CONTRACTÉS PAR DES INVESTISSEURSC’est un chiffre qui émane de BNP Paribas Fortis, leader en matière de prêtshypothécaires en Belgique : en 2014, 1 prêt sur 4 contractés pour un bienimmobilier l’a été par des investisseurs. Un chiffre important quand on sait quela grande majorité des candidats investisseurs s’intéresse aux appartements,pas aux maisons unifamiliales. Et encore, surtout aux constructions neuves, cequi limite leurs risques. Mais aussi parce que c’est dans le neuf qu’il y a del’offre et peut-être un peu moins de concurrence, les primo-accédants ayantplus de mal à s’y intéresser faute de moyens financiers suffisants. Rarescependant sont les nouvelles résidences qui sont entièrement aux mains debailleurs. Mais leur quote-part peut parfois dépasser les 60 %.

D.R./ALLFIN

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8 DOSSIER SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO 9DOSSIERPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

sement…). Attention toutefois à ne pas faire l’amalgame : les investisseurs neconditionnent pas leur venue à ce service, mais à la crédibilité du promoteur, laqualité du produit (finitions…), la localisation et, enfin… à ce service.”

Rendements garantisReste que l’on est loin des garanties de rendement sur une période dé­

terminée qu’offrent les promoteurs d’immeubles de bureaux. Et c’estheureux : car le risque est grand de voir certains promettremonts etmer­veilles en termes de retour sur investissement et donc de gonfler les prixde vente, d’englober dans leur bilan la perte éventuelle en cas de vide loca­tif et puis d’attendre que la garantie promise arrive à échéance. “Notre pack‘Invest&Zen’ couvre le risque de loyers impayés, le départ anticipé du loca­taire, la dégradation du bien, mais pas un niveau de rendement, aime à préci­ser Thomas André. C’est plus sain.”

C.M.

D.R./BOU

YGUE

SIM

MOB

ILIERBE

LGIUM

3 Questions à

1Les architectes sont­ils confrontés à cettemutation d’unmarché d’acquéreurs vers un

marché d’investisseurs ? Autrement dit, les pro­moteurs exigent­ils d’eux qu’ils proposent desunités de logement susceptibles d’intéresser lesseconds au détriment des premiers ?Personnellement, nous n’y sommes pas confrontés,mais il est exact que depuis 4 ou 5 ans, on nousdemande de réfléchir différemment, de maximiserles mètres carrés, de revoir les surfaces des unités àla baisse. Tout en respectant, sans trop de déroga­tions, les normes de surfaces habitables minimum(RRU…), qui garantissent une forme de confort,mais ferment aussi la porte à de nouveaux con­cepts. Ce n’est toutefois pas spécifique aux critèresdes investisseurs. D’autres paramètres entrent enligne de compte : l’évolution démographique, larareté des terrains, le prix de l’immobilier, le coûtde la construction, etc.

2Comment faire ?La première voie est de minimiser les circula­

tions (couloirs) et de travailler par pièces comman­dées. Cela ne date pas d’hier. Depuis longtemps, ladisposition classique de l’appartement bourgeois aété abandonnée. Aujourd’hui, les unités sont com­posées d’un grand espace jour, avec cuisine ouverte,et d’une partie nuit. On peut aussi travailler lesparachèvements et les coûts de construction maiscela peut s’avérer dangereux dans un contextecroissant de suroffre. Dans un marché saturé,l’important est de ne pas tomber dans la médio­crité. Une opportunité de proposer autre chose.

3Comment vos donneurs d’ordre se démar­quent­ils?

Je travaille actuellement pour des promoteurs quidemandent également de réduire les surfaces, maistravaillent aussi la mixité (appartements classiqueset kots d’étudiants par exemple, avec techniquesspéciales et parachèvements différenciés, adaptés àces deux types de produits), avec de nouveauxmodes constructifs, plus rapides, proches de lapréfabrication. Nous envisageons aussi des pro­duits souples, qui pourraient convenir à la coloca­tion.

FRÉDÉRIC HOSSEYArchitecte, fondateur de l’Atelier d’Architecture du Congrès

(1000 Bruxelles).

Près de chez soiLes investisseurs étant multiples, une grande variété delocalisations peut leur convenir. Pour les clients d’Allfin, parexemple, c’est l’animation urbaine qui compte : dans le centre deBruxelles ou d’Ixelles, dans le quartier européen… Alors que pourceux d’Habitat construction et rénovation, le choix est avant tout liéà la proximité des transports (publics, ferroviaires et autoroutiers),“même si la ville manque de commerces et de services, par exemple”,pointe Vincent Pizziferri. Dans le cas de la résidence d’Andenne, sesclients investisseurs habitent dans un rayon de 20 kilomètres etdonc connaissent bien les lieux, alors que dans celle de Herstal, plusproche de Liège, le promoteur accueille aussi des investisseursbruxellois, tentés par des mises de départ plus faibles. “Lesinvestisseurs patrimoniaux ont tendance à investir à côté de chez eux,confirme Thomas André (Bouygues Immobilier Belgium), dans unmarché dont ils sont familiers, qu’ils maîtrisent. On les retrouve surtoutes nos opérations. D’autres investisseurs, que nous qualifions de‘financiers’, voire de ‘spéculatifs’, et qui s’intéressent à la rentabilité,peuvent investir loin de chez eux. Et acheter un, deux, trois ou quatreappartements.” (C.M.)

Epinglé

D.R./HAB

ITAT

CONS

TRUC

TION

ETRÉ

NOVA

TION

/HER

STAL

De gauche à droite :rénovation du complexeChambon à Bruxelles,menée par Allfin; résidenceAtina à Evere, développéesur l’ancien site industrielVishay, par Bouyguesimmobilier Belgium;résidence à Herstal signéepar le promoteur liégeoisHabitat construction etrénovation.

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10 ZOOM SUR SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO

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10 ZOOM SUR SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO 11RHODE-SAINT-GENÈSE

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12 SÉLECTION DELA SEMAINE

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14 ANNONCES SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO

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16 ANNONCES SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO

à vendre

MAISONS250.000à500.000€

21-110445415-15

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à vendre

MAISONS>500.000€

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21-110445412-12

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21-110443901-01

21-110548905-05

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21-110445416-16

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à vendre

MAISONSnonprécisé

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à vendre

APPARTEMENTS<250.000€

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21-110512101-01

21-110540004-04

21-110547206-06

à vendre

APPARTEMENTS250.000à500.000€

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21-110443904-04

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21-110547208-08

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18 ANNONCES SEMAINE DU 26 MARS AU 1ER AVRIL 2015 LIBRE IMMO

21-110540005-05

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21-110548903-03

21-110548901-01

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à vendre

APPARTEMENTS>500.000€

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à vendre

APPARTEMENTSnonprécisé

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VIAGER

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21-110549204-04

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IMMEUBLESDE RAPPORT

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à louer

MAISONS

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à louer

APPARTEMENTS

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à vendre

TERRAINS

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à louer

LITTORAL

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à vendre

COMMERCES

21-110512102-02

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