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TEORIA E METODOLOGIA ESTIMATIVA TEORIA E METODOLOGIA ESTIMATIVA
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2Gaetano Di Stefano
METODOLOGIA ESTIMATIVA
PREMESSA DEFINITORIA:
L’estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire strumenti metodologici per la valutazione di beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco.
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3Gaetano Di Stefano
METODOLOGIA ESTIMATIVA
VALORE: quantum di moneta che, a giudizio dell’estimatore, potrà essere scambiata con altri beni (previsione);
PREZZO: quantità di moneta realmente scambiata con un bene (fatto storico)
COSTO: somma delle spese che sostiene un imprenditore per produrre un bene
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4Gaetano Di Stefano
Campi di applicazione dell’estimo
Beni privati (valutazioni microestimative)
Compravendite Successioni ereditarie Diritti Piani e progetti privati Stime dei danni
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5Gaetano Di Stefano
Campi di applicazione dell’estimo
Beni pubblici (valutazioni macroestimative)
Investimenti pubblici (piani e progetti pubblici)
Stime dei danni ai beni ambientali
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6Gaetano Di Stefano
Suddivisione della disciplina
ESTIMO GENERALE
ESTIMO SPECIALE
fornisce gli strumenti metodologici di base
per l’applicazione della disciplina estimativa
applica la metodologia estimativa a
casi concreti di valutazioni
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7Gaetano Di Stefano
CONTESTI ESTIMATIVI Le valutazioni prendono origine da fatti diversi.
Conoscere l’origine della stima è fondamentale per collocare la valutazione nel contesto più coerente.
ORIGINE DELLE STIMEa) FATTI PRIVATI
conflittuali (contesto estimativo = perizia) non conflittuali (contesto economico = parere)
b) FATTI PUBBLICI (contesto pubblicistico)
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8Gaetano Di Stefano
TIPOLOGIE DI VALORI(Criteri estimativi)
In ambito privato, il valore di un bene può essere stimato sulla base di diversi criteri (aspetti economici):
“un bene ha un valore perché il mercato glielo attribuisce”: criterio del valore di mercato (Vm).
“un bene vale perché per realizzarlo si è dovuta sostenere una spesa”: criterio del valore di costo (Vk).
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9Gaetano Di Stefano
… segue tipologie di valori
“un bene vale perché può essere trasformato in qualcosa di utile”: criterio del valore di trasformazione (Vt).
“un bene vale perché parte complementare di un bene intero”: criterio del valore complementare (Vc).
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10Gaetano Di Stefano
… segue tipologie di valori
“un bene vale perché consente di ottenere un reddito”: criterio della capitalizzazione del reddito (Vr).
il valore del bene deriva dal fatto che “sul mercato esistono beni che hanno la stessa utilità”: criterio del valore di surrogazione (Vs)
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11Gaetano Di Stefano
POSTULATI ESTIMATIVI Il prezzo è il fondamento di ogni
stima; La previsione è il carattere immanente della
valutazione; Il valore dipende dallo scopo della stima; Il giudizio di stima è ordinario; Il giudizio di stima è comparativo
,di norma,
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12Gaetano Di Stefano
IL CONCETTO DI ORDINARIETA’
Le Scuole di pensiero: ATTUALISTI (il valore del bene è connesso alle
condizioni attuali) SUSCETTIVISTI (il valore del bene è connesso
alle potenzialità possedute – highest and best value) NORMALISTI (il valore del bene è connesso alle
condizioni di utilizzo normali [ordinarie, medie] con la possibilità di riportarlo alle condizioni reali attraverso le aggiunte e le detrazioni al valore ordinario)
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13Gaetano Di Stefano
segue: IL CONCETTO DI ORDINARIETA’
Attualisti: stima del valore attuale
Valore reale = valore attuale
Suscettivisti: stima del valore potenziale
Valore reale = valore potenziale
Normalisti: stima del valore ORDINARIOValore reale = valore ordinario + aggiunte - detrazioni
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14Gaetano Di Stefano
frequenze
Costi
L’istogramma delle frequenzeCasi Costi frequenze classe
1 490 1 0-4002 450 2 401-4503 370 3 451-5004 600 4 501-5505 510 2 551-6006 5407 5008 4809 580 50510 51011 410 49912 550
510
MEDIANA
MEDIA
MODA
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15Gaetano Di Stefano
IL METODO DI STIMA
Definizione
“ il metodo di stima rappresenta il processo logico che guida il perito nella formulazione del giudizio di valore”.
Il metodo estimativo è UNICO ed è fondato sulla COMPARAZIONE (confronto).
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16Gaetano Di Stefano
LEGGE DI JEVONS
Principio di indifferenza (Jevons):'... quando una merce è di qualità uniforme e perfettamente omogenea, qualsiasi porzione può essere usata indifferentemente invece di un'altra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il medesimo rapporto'.
Jevons H.A., 'Theory of Political Economy, Londra, 1871.
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17Gaetano Di Stefano
segue
Beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali omogenei e in epoca più o meno recente, devono avere lo stesso valore.
x yV PRZ
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18Gaetano Di Stefano
segue
BENE SIMILE: è un bene che presenta tutte le caratteristiche identiche a quello da valutare, FATTA ECCEZIONE DI UNAFATTA ECCEZIONE DI UNA (parametro estimativo).
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19Gaetano Di Stefano
Parametri
TECNICITECNICI misurabili con strumenti e esprimibili in unità di misura tecniche o unitarie (mq, mc, posto auto, posto letto, posto alunno, punto luce, ecc.)
ECONOMICIECONOMICI esprimibili in unità di moneta (canoni, redditi, produzioni, ecc.)
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20Gaetano Di Stefano
ADATTAMENTO DELLA LEGGE DI JEVONS
yx
y
: : da cui:
PRZ V =
p
x x y y
x
V p PRZ p
p
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21Gaetano Di Stefano
Applicazione
931.000,00 108,00 = € 313.200,00
321,00Vx
Beni simili PRZ di c/v (€)
Parametro (mq)
1 319.000,00 110,00 2 328.000,00 113,00
3 284.000,00 98,00
TOTALI 931.000 ,00 321 ,00
SUBJECT (x) ??? 108,00
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22Gaetano Di Stefano
PROCEDURE ESTIMATIVE
Definizione:
Le procedure di stima rappresentano i modi attraverso i quali viene condotta la valutazione di un bene.
PROCEDURE DIRETTE (sintetiche) INDIRETTA (analitica-ricostruttiva) ECONOMETRICHE (statistico-inferenziali)
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23Gaetano Di Stefano
segue: PROCEDURE ESTIMATIVE
Procedure dirette: a vista storiche per confronto diretto (monoparametriche) per valori unitari (tipici)
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24Gaetano Di Stefano
segue: PROCEDURE ESTIMATIVE
Procedura indiretta o analitico-ricostruttiva: per capitalizzazione del reddito
Procedure statistico-inferenziali: pluriparametriche uniequazionali (regressione
lineare semplice e multipla) pluriparametriche pluriequazionali (Sales Comparaison
Approach)
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25Gaetano Di Stefano
Ricapitolando…Il procedimento di stima
1. Definire il quesito e lo scopo della stima2. Scegliere il criterio di stima3. Raccogliere i dati4. Applicare il metodo5. Individuare la procedura di stima più
appropriata6. Effettuare le elaborazioni di calcolo7. Presentazione della Relazione di stima