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TRIBUNALE CIVILE DI ROMA
SEZIONE […]
Giudice: Dr. […]
RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
CAUSA N°: 77783/08 […] […] S.r.l. c/ […]Lavori S.p.A. e altri.
Il sottoscritto Ing. Alberto Botti con studio in Roma, via […] , nominato
C.T.U. relativamente alla causa in epigrafe, è comparso all’udienza del […]
alla presenza delle parti, nel corso della quale sono stati formulati i quesiti
che si riportano di seguito:
“Letti gli atti processuali, eseguiti tutti gli accertamenti necessari,
acquisiti i documenti anche previo accesso a uffici pubblici, chiesti
chiarimenti alle parti e informazioni da terzi (di cui indicherà le
generalità) ex art. 194 c.p.c. il CTU:
1) descriva la situazione urbanistica dell’immobile per cui è causa
ripercorrendo la relativa vicenda storica; verifichi se per l’immobile
per cui è causa sia stata rilasciata concessione edilizia in sanatoria,
certificato di abitabilità e agibilità, ovvero penda il relativo
procedimento; precisi se l’immobile per cui è causa sia stato
ricompreso nelle concessioni edilizie 12.12.2002 n. 209458 e n.
290455 (e se la domanda relativa alla suddette concessioni
ricomprendeva l’immobile per cui è causa). Precisi in ogni caso se
l’immobile è sanabile;
2) nel caso in cui non vi sia conformità alla normativa urbanistica,
(ovvero l’abuso non sia sanabile), precisi qual è il minor valore
dell’immobile (alla data di acquisto e a oggi); specifichi la media del
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valore locatizio dell’immobile alla data di acquisto e ad oggi;
3) acquisisca tutti gli elementi utili per la decisione della controversia
avuto riguardo alle posizioni delle parti.”
Il termine entro il quale trasmettere la relazione preliminare alle parti è il
[…];
il termine per ricevere eventuali osservazioni dalle parti è il […];
il termine per il deposito in cancelleria della relazione conclusiva è il […].
il C.T.U. ha ritenuto opportuno eseguire un accesso secondo la seguente
tempistica:
il giorno […] alle ore 10:00 in Roma, via […], luoghi di causa;
CIO' PREMESSO
il C.T.U. esaminati i documenti e gli atti della causa, sentite le parti presenta
la:
RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
Lo scrivente C.T.U., durante l'accesso presso l'immobile per cui è causa e
nei successivi accessi alla presenza delle parti, come precisato nei relativi
verbali di accesso, ha potuto prendere visione dei luoghi, essere edotto sugli
avvenimenti pertinenti la causa in oggetto fino a tale data. Al termine di
ciascun sopralluogo è stato redatto un verbale sottoscritto dai presenti che
si allega alla corrente relazione per farne parte integrante e sostanziale. I
presenti hanno chiesto di produrre al CTU una memoria tecnica in merito al
quesito posto dal Giudice. Quanto ricevuto è stato debitamente in preso in
esame ed è allegato alla presente relazione.
1.0 Descrizione dei luoghi.
L’immobile in questione è un appartamento destinato ad ufficio ubicato in
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un complesso condominiale dove coesistono abitazioni, uffici ed locali
commerciali (questi ultimi solo al piano terra, a livello della strada) in
Roma, via […] 69 (questo civico si riferisce all’accesso più prossimo
all’appartamento di interesse). Altri accessi al complesso condominiale in
questione si trovano in via G. […] 87, piazza L. […] 6 e via G. Zanella 30
(quest’ultimo è un accesso anche carrabile).
L’appartamento in questione si trova al primo piano, è distinto con l’interno
4 e consiste in 2,5 vani catastali, come risulta dall’atto di compravendita
contestato ed è censito al NCEU di Roma al foglio […] all. 143, particella
1732, sub 25.
In occasione del sopralluogo non è stato possibile accedere all’interno
dell’appartamento, in quanto nessuno dei presenti disponeva delle chiavi per
aprire la porta. Pur tuttavia, l’osservazione eseguita dall’esterno ha
permesso di identificare l’appartamento in questione (come dimostrano le
fotografie allegate alla corrente relazione) e di rilevare l’assenza di tende,
l’assenza di mobili e la notevole sporcizia dei vetri, circostanze che
permettono di ritenere che l’appartamento in questione non sia stato
utilizzato per molto tempo.
Nel complesso l’edificio si presentava in buono stato di manutenzione,
conta complessivamente 4 piani oltre il piano terra e si trova in una zona di
tipo residenziale / popolare (località Cecchina, in prossimità della via
Nomentana, all’interno del Grande Raccordo Anulare) dove coesistono
attività commerciali al piano terra su strada, appartamenti destinati ad uso
ufficio al primo piano ai quali si accede attraverso un ballatoio e
appartamenti con destinazioni residenziali ai piani superiori.
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2.0 Situazione urbanistica dell’immobile per cui è causa
ripercorrendo la relativa vicenda storica.
La documentazione versata in atti e lo studio del caso in esame consentono
di ripercorrere la vicenda storica dell’immobile in esame come segue:
20.2.1941 - compravendita […] S.p.A. (acquirente) poi fusa per
incorporazione nella […] S.r.l., (cfr. all. 2 fascicolo […] );
data atto di provenienza (notaio […] rep. 16549 registrato a
Roma il 11.3.1941 al n. 13603 bol. 608) dei terreni
compravenduti con il successivo atto qui di seguito riportato
(consistenza complessiva di 63.850 mq).
29.4.1991 - compravendita […] S.c.r.l. acquirente (e altri) / […] S.r.l.
venditrice (cfr. all. 2 fascicolo […] );
L’[…] S.c.r.l. acquista (insieme ad altri soggetti) pro indiviso
una porzione dell’area sulle quali si realizzeranno cubature per
complessivi 132.400 mc. identificata in Catasto Terreni al foglio
[…] particelle 1558; 1560; 1561; 1562; 1563; 1564; 1565;
1567; 1569; 1570; 1571; 1572;1573; 1575; 1576; 1577; 1578;
1579; 1580; 1581 (strada); e 1582 (strada) (in neretto
sottolineato quelle acquistate dalla […] , tutte aree da cedere al
Comune di Roma al fine di ottenere la riassegnazione in diritto
di superficie ex art. 12 L. 865/71 e al fine di realizzare opere
residenziali e non residenziali ai sensi dell’art. 35 della L.
865/71); la volumetria assegnata a tali particelle della […] è pari
a mc 8.298 residenziali, mc 4.882 non residenziali (che insistono
sulle particelle indicate della consistenza complessiva di mq
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3.048), oltre i diritti indivisi sulle aree destinati a servizi,
stabilendo una caratura millesimale di 99,55‰ (cfr. pag. 315
doc. cit).
26.3.1992 - convenzione tra […] S.c.r.l. e Comune di Roma (cfr. all. 3
fascicolo […] );
l’amministrazione comunale concede alla […] l’edificazione in
diritto di superficie ai sensi dell’art. 35 L. 865/1971 (norme per
l’esecuzione di edilizia residenziale economico popolare ai sensi
della L. 167/62 su terreni espropriati dai comuni o dai loro
consorzi) di 7.468 mc residenziali (volume effettivo
corrispondente a mc. virtuali residenziali 8.298, così definiti
nell’atto) e 4.882 mc non residenziali da realizzare nelle aree
comprese nel Piano di Zona B23 (Cecchina), comparto C;
26.3.1992 - concessione edilizia 271/C
Con la quale la […] ha costruito il fabbricato in cui si trova
l’appartamento uso ufficio sub 25 di interesse per la corrente
contesa.
20.4.1993 Attestato Localizzazione e dichiarazione assenza ricorsi
giurisdizionali avverso delibera occupazione d’urgenza (Cfr.
all. 2 e 3 fascicolo […] )
Il competente ufficio del Comune di Roma certifica la
localizzazione della costruzione di n. 24 alloggi da parte della
[…] autorizzata con concessione edilizia 271/C del 26.3.1992
sul comparto C del Piano di Zona B23 (Cecchina) sull’area
concessa in diritto di superficie con Delibera della Giunta
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Municipale n. 3975/89. L’Avvocatura del Comune di Roma,
attesta in pari data (1993) che avverso la delibera di
occupazione d’urgenza assunta dalla Giunta Municipale n. 8751
del 28.12.1990 (P.d.Z. Cecchina) non risultavano ricorsi
proposti dalle ditte espropriande.
2.10.1994 - […] presenta al competente ufficio l’accatastamento delle
unità immobiliari costruite sulla particella 1732 del foglio
[…] all. 143 del NCT (Cfr. all. 1 fascicolo esibito dal Comune
di Roma a seguito dell’ordinanza del Giudice).
L’accatastamento si riferisce a tutto il fabbricato e comprende
chiaramente anche il sub 25 (ufficio e terrazzo piano 1°
interno 4), oggetto del contratto di compravendita contestato,
come si evince dalle planimetrie allegate al modello “D” (CEU)
e al modello “Da” del catasto. Tali documenti saranno poi
presentati a corredo della domanda di condono di seguito
indicata.
7.10.1994 - il Collaudatore (ing. […] ) deposita all’ufficio del Genio
civile il certificato di collaudo statico (Cfr. all. 1 fascicolo
esibito dal Comune di Roma a seguito dell’ordinanza del
Giudice).
Si tratta della relazione di collaudo dell’edificio costruito con la
concessione edilizia 271/C del 26.3.1992; alla relazione è
allegata una fotografie che ritrae un prospetto esterno del
fabbricato, compatibile con il prospetto su via G. […] , dalla
quale si scorge al primo piano alcune aperture prive di
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serramenti.
25.2.1995 […] S.c.r.l. presenta domanda di sanatoria ai sensi del D.L.
649/1994 (cosiddetto “secondo condono”) con protocollo
33377 (Cfr. all. 1 fascicolo prodotto dal Comune di Roma a
seguito dell’ordinanza del Giudice).
Si tratta di opere eseguite nel periodo 1985 – 31.12.1993 in
difformità alla concessione edilizia 271/C del 26.3.1992 per
l’immobile in via […] s.n.c. piano di zona B23, località
Cecchina, per la superficie complessiva (Sc) di 166,54 mq e
volume complessivo (Vpp) di 557,88. La consistenza che
interessa la domanda di sanatoria del sub 25 è di mq 32,90
(3,59 × 9,40) e volume mc 88,83 (32,90 × 2,70) come si
deduce dalla planimetria versata nella pratica di Condono
Edilizio e all’esplicitazione dell’ing. […] depositata all’USCE
il 23.6.2009)
5.10.1995 […] S.c.r.l. presenta (prot. 86269) all’Ufficio Tecnico
Erariale la Denuncia di Variazione della planimetria
relativa al sub 25 con indicazione dell’abuso eseguito di cui
alla domanda di condono con protocollo 33377 (Cfr. all. 1
fascicolo prodotto dal Comune di Roma a seguito
dell’ordinanza del Giudice).
Tale documento – presentato in data non sospetta – indica
chiaramente che la […] aveva provveduto a variare
l’accatastamento del sub 25 (oggetto dell’atto di
compravendita contestato con il corrente procedimento)
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indicando la maggiore volumetria ottenuta trasformando
l’originario terrazzo esclusivo in un vano dell’appartamento
uso ufficio, grazie alla messa in opera di due serramenti (in
altre parole hanno chiuso con due serramenti un terrazzo
coperto, già accessorio del relativo appartamento / variazione
della destinazione d’uso del terrazzo trasformato in ufficio).
Tale documento è ritenuto dallo scrivente importante al fine
della corrente analisi.
30.9.1998 […] S.c.r.l. cede il terreno al Comune di Roma (Cfr. all. 6
fascicolo […] )
Si tratta della cessione del terreno di consistenza 3.048 mq
individuato al Catasto Terreni al foglio […] (all.143) particelle
1558, 1569, 1570, 1581 (strada), 1582 (strada).
12.12.2002 Comune di Roma - USCE rilascia concessione edilizia in
sanatoria n. 290458 alla […] (Cfr. all. 1 fascicolo prodotto
dal Comune di Roma a seguito dell’ordinanza del Giudice).
L’ufficio Condono rilascia la concessione in sanatoria n.
290458 limitatamente ai sub catastali da 8 a 21, in merito alla
destinazione d’uso commerciale, non indicando
espressamente il sub 25 oggetto di contesa. Tale concessione
in sanatoria si riferisce all’accatastamento effettuato e
depositato all’USCE con il prot. n. 71189/94. Quest’ultimo
documento comprende espressamente anche il sub 25 (cfr.
doc. prodotti dal Comune di Roma a seguito dell’ordinanza di
esibizione emessa dal Giudice dr.ssa Palermo) ed è ritenuto
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dirimente, in quanto certifica che l’appartamento in esame fa
parte della concessione edilizia in sanatoria.
12.12.2002 Comune di Roma - USCE rilascia concessione edilizia in
sanatoria n. 290455 alla […] (Cfr. all. 1 fascicolo prodotto
dal Comune di Roma a seguito dell’ordinanza del Giudice).
L’ufficio Condono rilascia la concessione in sanatoria n.
290455 limitatamente ai sub catastali da 33 a 41, da 51 a 59,
da 69 a 74 in merito alla destinazione d’uso residenziale, non
indicando il sub 25 oggetto di contesa (anche perché tale unità
immobiliare ha destinazione ufficio). Tale concessione in
sanatoria si riferisce all’accatastamento effettuato e depositato
all’USCE con il prot. n. 71189/94 (la medesima cui si riferisce
la precedente concessione edilizia in sanatoria).
17.11.2006 Compravendita Società Cooperativa Edilizia […] a r. l.
(venditrice) / […]LAVORI S.p.A. (acquirente)
dell’appartamento uso ufficio sito al piano 1, interno 4 e
distinto con il sub 25 del NCEU foglio […] part. 1732 (oltre
altre unità immobiliari estranee alla presente causa).
In tale documento viene espressamente indicato che (cfr. art.
2) in data 25.2.1995 con prot. 33377 è stata presentata
domanda per ottenere la concessione in sanatoria.
29.11.2007 Compravendita […]LAVORI S.p.A. (venditrice) / […]
[…]S.r.l. (acquirente) dell’appartamento uso ufficio sito al
piano 1, interno 4 e distinto con il sub 25 del NCEU foglio
[…] part. 1732, per € 245.000,00.
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16.7.2008 Domanda di rettifica della concessione edilizia in sanatoria
n. 290458 del 12.12.2002. (Cfr. all. 1 fascicolo prodotto dal
Comune di Roma a seguito dell’ordinanza del Giudice).
Tale domanda di rettifica – ovviamente – incorpora anche il
sub 25 oggetto di causa.
3.0 Verifichi se per l’immobile per cui è causa sia stata rilasciata
concessione edilizia in sanatoria.
La pertinente concessione edilizia in sanatoria finora prodotta in atti
contiene una contraddizione, come risulta dalla elencazione dei fatti salienti
indicati al precedente paragrafo.
In particolare, gli identificativi catastali indicati nella concessione edilizia in
sanatoria n° 290458 del 12.12.2002 rilasciata per gli immobili commerciali
(cui appartiene quello in esame) non comprendono l’unità immobiliare sub
25, mentre l’accatastamento prot. 71189/94 espressamente menzionato
nella citata concessione in sanatoria contiene anche l’unità immobiliare sub
25.
A giudizio dello scrivente, si tratta di un mero errore materiale in cui è
caduto l’estensore della concessione in sanatoria, considerato che – in
concreto – la domanda di condono e il successivo accatastamento
presentato al competente ufficio dell’USCE (cui la concessione in sanatoria
fa esplicito riferimento) comprendono chiaramente anche l’appartamento
uso ufficio il sub 25 oggetto di contestazione.
Inoltre, la domanda in concessione presentata all’USCE con prot. 33377 si
riferisce anche al sub 25 per il quale veniva presentata denuncia di
variazione il 5.10.1995, epoca non sospetta.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 11 di 28
In conclusione, la concessione edilizia in sanatoria n° 290458 del
12.12.2002 si riferisce anche all’appartamento sub 25 per cui è causa.
4.0 Verifichi se per l’immobile per cui è causa sia stato rilasciato
certificato di abitabilità e agibilità, ovvero penda il relativo
procedimento.
Il certificato di agibilità relativo alla concessione in sanatoria n. 290458 del
12.12.2002 (comma 20 art. 35 L. 47/85) non si trova in atti.
Né risulta prodotto in atti il certificato di abitabilità o agibilità riferito alla
concessione edilizia 271/C del 26.3.1992.
La domanda di condono che riguarda l’unità immobiliare di interesse è stata
presentata il 25.2.1995 ai sensi del D.L. 25 novembre 1994, n. 649.
Al fine dell’ottenimento del certificato di agibilità delle unità immobiliari
oggetto di condono edilizio (ovvero della modifica del certificato di agibilità
eventualmente emesso a seguito della concessione edilizia 271/C del
26.3.1992) – che comprendono anche il sub 25 oggetto di interesse – non
risulta presentata la relativa domanda ai sensi del comma 20 art. 35 L. 47/85
sulla base dei documenti in atti.
Tale circostanza non deve meravigliare, perchè la domanda per ottenere il
Certificato di Agibilità è successiva all’ottenimento del titolo abilitativo
urbanistico, come si spiegherà nel prosieguo.
Appare utile ora ripercorrere la vicenda storica del Certificato di Agibilità
nella nostra norma al fine di raffrontarla nella vicenda storica
dell’appartamento sub 25 di interesse.
La comparsa nel nostro ordinamento di un controllo di natura pubblicistica
sui requisiti di salubrità degli edifici a destinazione residenziale risale all’art.
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39 della L. 22 dicembre 1888 n. 5849, in seguito trasfuso nell’art. 69 del
r.d. 01 agosto 1907 n. 636, il quale statuì che “le case di nuova costruzione,
od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo l’autorizzazione
del sindaco”, determinando altresì le modalità di rilascio del provvedimento.
L’art. 221 del Testo Unico delle Leggi Sanitarie (r.d. n. 1265/1934) operò
una mutazione terminologica non incidente sulla natura autorizzatoria
dell’atto (“autorizzazione del podestà”), prevedendo quali condizioni del
rilascio la conformità della costruzione al progetto approvato, il
prosciugamento dei muri, l’assenza di altre cause di insalubrità.
Il D.P.R. n. 425/1994 è intervenuto riscrivendo, con l’art. 4, la norma, e
diversamente conformando la natura giuridica dell’atto (da autorizzazione
amministrativa a certificato) ed il procedimento di rilascio, espressamente
abrogando, con l’art. 5, le previsioni dell’art. 221 comma primo del t.u.l.s..
Il D.lgs. n. 507/1999 ha depenalizzato la sanzione prevista dell’art. 221
secondo comma del t.u.l.s., prevedendo la sanzione amministrativa
pecuniaria da lire centocinquantamila a lire novecentomila.
Infine, l’art. 136 comma secondo del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia), a decorrere dal 30.06.2003, ha espressamente abrogato sia il
regolamento recato dal D.P.R. n. 425/1994 che le residue previsioni
dell’art. 221 del testo unico citato.
Ad oggi la disciplina del certificato di abitabilità, rectius “agibilità”, e del
relativo procedimento amministrativo di rilascio, è portata dagli artt. 24 e
25 del Testo Unico Edilizia. In tal senso, per il caso in esame il Comune di
Roma applica tale ultima normativa per tutti i casi di domande
presentate prima della normativa vigente e per le quali il certificato
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 13 di 28
non sia stato ancora rilasciato (cfr. pag. 2 e 3 Allegato 3 alla corrente
relazione dove si trova copia delle istruzioni predisposte dal Comune di
Roma per ottenere il certificato di agibilità dei fabbricati).
La necessità della presentazione di una specifica domanda per ottenere il
certificato di agibilità è stabilita dal citato D.P.R. n. 425/1994 - Art. 4 –
Rilascio del certificato di abitabilità. “1. Affinché gli edifici, o parti di essi,
indicati nell’art. 220, regio decreto 27 luglio 1934 n. 1265, possano essere
utilizzati, è necessario che il proprietario richieda il certificato di
abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la
dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile,
restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta
presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve
certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al
progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli
ambienti.”
A tale riguardo:
la parte attrice ([…] ) ha chiesto (e ottenuto con l’ordine di esibizione
emesso dal Giudice nei confronti dal Comune di Roma) di conoscere se sia
stata richiesta e se sia stata rilasciata per la porzione immobiliare di interesse
e per lo stabile di cui è parte, la licenza di agibilità (cfr. pag. 2 memoria n. 2
ex art. 183 c.p.c. comma 6);
la convenuta ([…] ) evidenzia che il certificato di agibilità (qui ci si riferisce
esclusivamente alla certificazione relativa all’abuso edilizio oggetto di
domanda di condono prot. n. 33377 del 25.2.1995) viene rilasciato
automaticamente ai sensi dell’art. 35 della L. 47/85, anche in deroga a
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 14 di 28
requisiti regolamentari, alla condizione di assenza di contrasto con le
disposizioni in materia di sicurezza statica, prevenzione incendi e infortuni
(cfr. pag. 18 comparsa […] );
la convenuta (notaio […] ) rileva che non compete al notaio la verifica
dell’effettivo rilascio del certificato di abitabilità e che la mancanza di tale
certificato non comporta la nullità dell’atto di compravendita ma solo
l’inadempimento del venditore per mancanza di qualità ex art. 1497 c.c.
(cfr. pag. 9 comparsa […] ). Inoltre, la convenuta (notaio […] ) evidenzia
che la CTU non può essere un mezzo di prova né di ricerca dei fatti che
debbono essere provati dalla parte, ma deve soltanto essere uno strumento
di valutazione di fatti già dimostrati (cfr. pag. 3 memoria n. 3 ex 183 c.p.c.
comma 6);
la convenuta (Comune di Roma) non esprime considerazioni sull’argomento
(cfr. comparsa), limitandosi a segnalare che sull’attrice incombe l’onere di
dimostrare la sussistenza dei lamentati illeciti.
L’analisi della documentazione prodotta dal Comune di Roma a seguito
dell’ordine di esibizione emesso dal Giudice evidenzia l’assenza di
documenti ascrivibili all’argomento “agibilità / abitabilità”. Né tale
domanda di agibilità (relativa alle unità immobiliari oggetto di domanda di
condono 33377 del 25.2.1995) si trova in atti, né si trova in atti il certificato
di agibilità relativo alla concessione edilizia 271/C del 26.3.1992.
Né le parti, nel corso della corrente CTU hanno prodotto alcun documento
a riguardo, avendo chiesto termine entro il 30.11.2010 per produrre al CTU
memorie tecniche sui temi oggetto dei quesiti posti dal Giudice (cfr. verbale
di accesso e Allegato 3 alla corrente relazione).
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Per quanto finora esaminato occorre evidenziare che il certificato di
abitabilità riguarda l’intero fabbricato (anche in caso di modifiche di una
parte di esso) e non solo le unità oggetto di modifica, ovvero le unità
immobiliare oggetto di condono, come è il caso di interesse.
In definitiva, in base alla documentazione versata in atti dalle parti, a quella
prodotta dal Comune di Roma a seguito dell’ordine di esibizione emesso dal
Giudice e a quella prodotta dalle parti in occasione della corrente CTU è
possibile indicare che il certificato di abitabilità / agibilità relativo alla
concessione edilizia 271/C del 26.3.1992 e il certificato di abitabilità /
agibilità conseguente alla domanda di concessione in sanatoria prot. 33377
del 25.2.1995 non risultano emessi, né risultano in corso i relativi
procedimenti, né si trovano in atti le relative domande.
Infine, le parti non spiegano perchè non si trova il certificato di agibilità
relativo alla concessione 271/C del ’92, nè indicano che la prassi seguita dal
Comune di Roma per la domanda di agibilità per le porzioni di immobili
oggetto di condono edilizio può essere attivata solo dopo aver ottenuto la
concessione in sanatoria, come indica (logicamente) il mod.
‘ABIT.DOM/99-1’ del sito del Comune di Roma (cfr. allegato 3 alla
corrente relazione).
5.0 Se l’immobile per cui è causa sia stato ricompreso nelle
concessioni edilizie 12.12.2002 n. 290458 e n. 290455 (e se la
domanda relativa alla suddette concessioni ricomprendeva
l’immobile per cui è causa).
Come in dettaglio esaminato nei precedenti paragrafi, l’immobile per cui è
causa è compreso nella concessione edilizia n. 290458 del 12.12.2002
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 16 di 28
relativa alla destinazione d’uso commerciale (cui afferisce l’appartamento
uso ufficio in esame) perché in tale documento viene espressamente indicato
l’accatastamento effettuato e depositato all’USCE con il prot. 71189/94 che
comprende anche il sub 25, appartamento per cui è causa.
La domanda di sanatoria comprende anche l’appartamento sub 25 in esame,
come già spiegato in precedenza.
6.0 Sulla sanabilità urbanistica dell’immobile.
Abbiamo già visto nei paragrafi precedenti che l’immobile in questione è
compreso nella concessione edilizia in sanatoria 290458 del 12.12.2002,
pertanto tale argomento è superato.
In merito all’ottenimento del certificato di abitabilità dell’unità immobiliare
in esame, la parte attrice non indica se ricorrono le cause ostative richiamate
dall’art. 35 della L. 47/85, salvo diverso avviso dell’amministrazione
preposta a tali valutazioni.
Occorre osservare che l’abuso relativo al sub 25 si è concretizzato con la
chiusura di due aperture su altrettanti prospetti, trasformando l’originario
terrazzo coperto esclusivo in un vano dell’appartamento cui il terrazzo era a
servizio.
Pertanto, non si appalesano a questa analisi – sulla base degli elementi
probatori offerti dalle parti – circostanze che possano provocare il pericolo
statico (atteso che i carichi di progetto del terrazzo coperto sono i medesimi
di quelli relativi al vano dell’appartamento), né si ravvisano problematiche
relative alla normativa antincendio, né alla normativa antinfortunistica (tutti
argomenti non indicati in atti).
Inoltre, risulta non siano necessarie deroghe alle norme igieniche (D.M.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 17 di 28
Sanità del 5.7.1975), in considerazione che il locale oggetto di condono ha
la medesima altezza di interpiano dell’adiacente locale dell’appartamento
(art. 3 del DM citato) e che i serramenti presenti alla data dell’accesso non
inficiavano il rapporto previsto dall’art. 5 del medesimo DM.
In conclusione, sulla base degli elementi probatori offerti dalle parti e con
espressa riserva su ogni ulteriore valutazione del competente ufficio
comunale preposto al rilascio del certificato di agibilità, non si ravvisano
elementi ostativi al fine del rilascio del certificato di abitabilità relativo
all’appartamento sub 25 in merito alla domanda di condono n. 33377 del
25.2.1995 cui ha fatto seguito la concessione edilizia in sanatoria n. 290458
del 12.12.2002; pur tuttavia non si conosce l’esito dell’eventuale domanda
di agibilità relativa alla concessione 271/C del ’92 (per quanto ovvio,
strettamente connessa a quella relativa alla domanda di sanatoria), nè
eventuali motivi al suo diniego, proprio a causa della mancata produzione
nel corrente procedimento e alla mancata menzione negli atti di
compravendita citati.
7.0 Sul minor valore dell’immobile (alla data di acquisto e a oggi) e
valore locatizio dell’immobile alla data di acquisto e ad oggi, nel
caso in cui non vi sia conformità alla normativa urbanistica,
(ovvero l’abuso non sia sanabile).
La attrice […] chiede espressamente, tra l’altro, di valutare (cfr. pag. 3
memoria n. 2 art. 183 c.p.c. comma 6) il minor valore dell’appartamento
sub 25 privo della licenza di abitabilità e di valutare il valore locativo di cui
è stata privata a causa dell’assenza di tale certificazione (qui tralasciamo
l’argomento della mancanza di concessione edilizia in sanatoria che il CTU
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 18 di 28
ritiene non sussistere).
Occorre qui ribadire la riserva espressa al precedente paragrafo su ogni
ulteriore valutazione del competente ufficio comunale preposto al rilascio
del certificato di agibilità, (sebbene non si ravvisano elementi ostativi al fine
del rilascio del certificato di abitabilità relativo all’appartamento sub 25 in
merito alla domanda di condono n. 33377 del 25.2.1995 cui ha fatto seguito
la concessione edilizia in sanatoria n. 290458 del 12.12.2002), fermo
restando che non si conosce l’esito dell’eventuale domanda di agibilità
relativa alla concessione 271/C del ’92 (per quanto ovvio, strettamente
connessa a quella relativa alla domanda di sanatoria), nè eventuali motivi al
suo diniego, proprio a causa della mancata produzione nel corrente
procedimento e alla mancata menzione negli atti di compravendita citati,
tutti elementi la cui prova compete alla parte sulla quale incombe il
relativo onere.
Occorre premettere che l’atto di compravendita […] / […]del 29.11.2007 è
privo di qualsiasi riferimento al requisito di agibilità del sub 25 in
conseguenza della concessione edilizia in sanatoria 290458 del 12.12.2002
ed è pure privo di qualsiasi riferimento alla certificazione di agibilità
conseguente alla concessione edilizia 271/C del 26.3.1992.
Parimenti, anche l’atto di compravendita Immobiliare […] / […]del
17.10.2006 non contiene alcuna menzione della certificazione di agibilità.
La normativa già delineata in precedenza, a giudizio dello scrivente CTU e
salvo diverso avviso del Giudice, consente di affermare sinteticamente che
la mancanza del certificato di agibilità (perchè non è stato richiesto –
come risulta dagli atti – e conseguentemente non è stato emesso) non
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 19 di 28
comporta la difformità urbanistica dell’appartamento, ma solamente un
illecito amministrativo sanabile con la presentazione (tardiva) della relativa
domanda e la conseguente applicazione delle sanzioni pecuniarie previste, in
quanto dagli atti non emergono cause ostative al suo rilascio (nè del
certificato di abitabilità relativo alla concessione edilizia 271/C del ’92, nè
quella relativa alla domanda di condono la cui concessione in sanatoria alla
data della corrente relazione non è stata ancora emessa, come già detto in
precedenza).
In ogni caso, anche al fine di fornire al Giudice un riscontro più ampio al
quesito posto, di seguito viene stimato il valore dell’appartamento privo di
abitabilità e del relativo valore locatizio nel periodo di interesse.
Preliminarmente, occorre osservare che il prezzo dell’atto di compravendita
del 29.11.2007 per € 245.000,00 è ritenuto congruo per l’appartamento uso
ufficio in esame, al netto dell’IVA (anche se non espressamente indicato
nell’atto di compravendita), considerato completo delle certificazioni
amministrative, compreso il certificato di abitabilità.
Pertanto il valore del bene al 2007 è pari a € 245.000,00, importo ritenuto
congruo anche in considerazione della consistenza (circa 70 mq) del sub 25
oggetto di stima, il che comporta un valore unitario di 3.500,00 €/mq.
Tale valore unitario (3.500,00 €/mq) è in linea con i valori medi del 2007
desumibili dal mercato (3.300,00 €/mq, dato riferito alle abitazioni recenti in
zone periferiche), come risulta anche dalle pubblicazioni specializzate (cfr.
pag. 2150 rivista “Il Consulente Immobiliare” n° 804, il cui stralcio è
allegato alla corrente relazione).
In merito al deprezzamento dell’appartamento in esame in conseguenza
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 20 di 28
della mancanza del certificato di abitabilità, in presenza dei requisiti per
ottenerlo (tenuto anche conto che la attrice non fa riferimento a specifici
elementi ostativi al rilascio della certificazione mancante, in base agli atti
prodotti nel corrente procedimento), appare congruo deprezzare il valore
dell’appartamento dell’importo necessario ad ottenere tale certificazione.
Nel complesso, considerati sanzioni amministrative, imposte e bolli per
complessive e l’onorario di un professionista abilitato è possibile stimare un
costo complessivo di € 5.000,00 (IVA esclusa) che rappresenta il
deprezzamento dell’appartamento in esame a causa della mancata domanda
di agibilità (come risulta dagli atti, fatte salve eventuali circostanze non
desumibili, come – a mero titolo esemplificativo – il motivo della mancata
produzione in atti del certificato di agibilità relativo alla concessione 271/C
del ’92).
Il valore locativo del bene, trattandosi di un appartamento uso ufficio può
essere stimato con il metodo reddituale calcolando il saggio annuo (2007)
del 3,875% sul relativo valore, pari al tasso annuo ritraibile da investimenti
del medesimo profilo di rischio e con la medesima durata.
Tale metodo reddituale porta ad un canone annuo al 2007 di circa €
9.500,00 (= 245.000,00 × 3,875 %), mentre i dati rivenienti dai prezzari
indicano per gli uffici nella periferia di Roma importi di 160,00 ÷ 190,00
€/mq/anno, ovvero un canone 11.200,00 ÷ 13.300,00 €/anno.
Nel complesso, per l’appartamento uso ufficio in esame (due stanze) è
congruo un valore intermedio per 10.850,00 €/anno (media aritmetica di
9.500 e 12.250), che rappresenta il canone annuo di locazione al 2007
dell’appartamento uso ufficio sub 25.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 21 di 28
Volendo ipotizzare l’aggiornamento del canone secondo i consueti indici
IFO dell’ISTAT si ha la seguente evoluzione temporale del canone annuo
(l’aggiornamento ISTAT è riferito al mese di dicembre, l’indice è quello
IFO generale senza tabacchi):
€/anno agg.to ISTAT
canone 2007 10.850,00
aggiornamento 282,10 2,60%
canone 2008 11.132,10
aggiornamento 217,00 2,00%
canone 2009 11.349,10
aggiornamento 103,83 0,96%
canone 2010 11.452,93
La stima dell’appartamento uso ufficio all’attualità comporta
l’aggiornamento del valore al 2007 (245.000,00) con parametri statistici, in
considerazione che nel periodo di riferimento (2007 – 2011) il mercato
immobiliare nella zona di interesse ha dimostrato la stabilità dei prezzi e la
zona si presentava già completa, mancando quegli elementi di
completamento urbanistico (servizi urbani, nuova metropolitana, ecc.) che
normalmente inducono il mercato immobiliare a premiare una certa zona,
incrementando i prezzi dei relativi immobili. Nel periodo di riferimento
occorre tenere conto anche della congiuntura economica, non proprio
favorevole anche per le attività medio piccole, come quelle che si possono
svolgere in un ufficio come quello in esame.
Pertanto, considerati gli indici ISTAT nel periodo di interesse si ha:
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 22 di 28
valore 2007 245.000,00
indice ISTAT 131,30 nov-07
indice ISTAT 137,50 set-10
Variazione 4,7%
Incremento 11.515,00
valore 2010 256.515,00
Considerando che il dato ISTAT di settembre 2010 è l’ultimo dato
disponibile al momento di redazione della corrente relazione, è possibile
stimare il valore attuale dell’appartamento di interesse in cifra tonda in €
260.000,00 (escluso IVA) che rappresenta il più probabile valore di mercato
al 2011.
8.0 Ulteriori elementi utili per la decisione della controversia avuto
riguardo delle posizioni delle parti.
In aggiunta a quanto esaminato in precedenza, l’attrice lamenta la
sussistenza di un vincolo gravante sull’area di sedime sul quale sorge il
fabbricato, nonché il mancato perfezionamento della procedura di
esproprio dell’area, entrambi elementi che arrecano pregiudizio al valore
dell’immobile compravenduto.
Tali argomenti non sono espressamente indicati nel quesito formulato dal
Giudice e sono riportati al solo fine di fornire un riscontro più ampio al
quesito posto, ben potendo il Giudice stralciarli qualora ritenuti non
pertinenti alla corrente relazione.
L’attrice con memoria ex art. 183 c.p.c. n° 1 chiede (Cfr. pag. 3) di
dichiarare l’inadempimento della […]per:
aver trasferito il bene gravato dalla trascrizione della prelazione in
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 23 di 28
favore del Ministero della Pubblica Istruzione;
per aver ceduto l’unità immobiliare senza che fossero compiute le
procedure di esproprio del terreno su cui sorge il fabbricato.
Tali contestazioni vengono anche rivolte al convenuto notaio […] (cfr. pag.
6 doc. cit.) al quale viene addebitato il mancato rilievo della trascrizione del
vincolo e il mancato accertamento dell’ultimazione delle procedure di
esproprio.
Preliminarmente, occorre osservare che l’attrice non fornisce
documentazione probatoria in merito ai due argomenti oggetto di esame
(vincolo a favore del Ministero della Pubblica Istruzione e completamento
della procedura di esproprio).
L’attrice non spiega la rilevanza di tali due circostanze al fine del
perfezionamento del trasferimento dell’immobile per cui è causa e per
questo motivo la domanda deve essere ritenuto generica e quindi rigettata
(presumibilmente questo potrebbe essere il motivo per cui il Giudice non ha
formulato il quesito anche per questi argomenti).
Su tali circostanze occorre considerare che:
8.1 la natura del vincolo statuita dall’art. 2 della L. 778 del 1922 riguarda
la tutela di bellezze naturali per le quali il Ministero della Pubblica
Istruzione ha solamente la facoltà ordinare la sospensione dei lavori
(cfr. Art. 3 della Legge citata);
8.2 non emergono dagli atti le asserite prelazioni esercitabili da parte del
Ministero della Pubblica Istruzione, le quali – allo stato – non
sussistono a giudizio dello scrivente e salvo diverso avviso del
Giudice;
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 24 di 28
8.3 il Comune di Roma ha rilasciato la concessione edilizia avverso la
quale non pendono ricorsi, sempre in base a quanto si desume dagli
atti;
8.4 in merito alle pratiche di esproprio dei terreni, in atti si trova la
dichiarazione in epoca non sospetta dell’avvocatura del Comune di
Roma del 20.4.1993 (cfr. all. 2 e 3 fascicolo […] ) con cui si attesta
l’assenza di ricorsi giurisdizionali contro la delibera di occupazione di
urgenza.
In conclusione, in base agli elementi in atti e alla documentazione fornita
dalla parte onerata, la asserita prelazione non sussiste e le pratiche di
esproprio dei terreni non hanno prodotto ricorsi giurisdizionali; l’attrice non
spiega la rilevanza di tali due circostanze al fine del perfezionamento del
trasferimento dell’immobile per cui è causa e per questo motivo questa
porzione di domanda deve essere ritenuta generica e quindi rigettata.
9.0 Riscontro alle note autorizzate presentate dalle parti.
La parte attrice ([…] ) con nota dell’avv. […] del 23.3.2011 esprime le
seguenti osservazioni:
1. il riferimento all’accatastamento 71189/94, fatto dalla Concessione
n.290458, non è utile a dimostrare che la concessione
comprendesse l’abuso del sub 25;
2. il fatto riferimento ad un accatastamento, in ipotesi comprendente
più porzioni distinte con subalterni, non serve ad integrare l’atto
formale concessorio, per dedurre che la sanatoria si estenda a
porzioni (subalterni) non in essa indicati esplicitamente.
In merito al primo punto, occorre osservare che il provvedimento
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 25 di 28
concessorio in sanatoria interviene successivamente sia alla presentazione
della domanda (che nel nostro caso comprendeva espressamente il sub 25,
perché ne veniva chiesta la sanatoria per la variazione della destinazione
d’uso e per le altre opere ad incremento del volume già assentito), sia alla
variazione dell’accatastamento dell’unità immobiliare (come abbiamo visto
anch’esso eseguito correttamente per il sub 25 in conseguenza della nuova
consistenza e della nuova destinazione d’uso).
Pertanto, pur nell’omessa menzione del sub 25 nel mero provvedimento
concessorio in sanatoria, il medesimo provvedimento si riferisce
all’accatastamento che comprende esplicitamente il sub 25, già incluso nella
originaria domanda di concessione in sanatoria.
Per questi motivi, già dettagliatamente argomentati nella corrente relazione,
a giudizio dello scrivente la tesi della […] non può essere accolta.
Il secondo punto, appare a questa analisi afferire prevalentemente a
questioni di diritto.
È palese che il provvedimento concessorio non comprende il sub 25.
Ora il Giudicante – in base all’impostazione dell’attore – deve decidere se
l’omessa menzione della particella sub 25 (per i motivi già accertati e con le
precisazioni illustrate nella corrente relazione) possa incidere sulla
trasferibilità del bene e sia in grado di concretizzarsi nell’intrapresa azione
revocatoria con restituzione del prezzo. Anche in questo caso,
l’interpretazione attrice appare eccessiva, in quanto l’accertato mero errore
materiale nel nostro ordinamento viene corretto con un atto di pari tenore,
promosso anche da una sola delle parti (vedi anche art. 17 della L. 47/85).
La convenuta notaio […] , a mezzo del CTP arch. […] , nella sua nota
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 26 di 28
adduce argomenti sostanzialmente in accordo con la corrente relazione.
Le altre parti in causa fino alla data della corrente relazione non hanno
prodotto alcun documento.
10.0 Conclusioni.
Il sopralluogo effettuato presso i luoghi oggetto di causa e il conseguente
studio del caso in esame ha permesso di rispondere ai quesiti posti che
sinteticamente si riportano di seguito:
10.1 la situazione urbanistica dell’immobile e la relativa vicenda storica è
descritta nella corrente relazione;
10.2 per l’appartamento sub 25 per cui è causa è stata rilasciata
concessione edilizia in sanatoria n° 290458 del 12.12.2002 relativa
agli immobili commerciali (cui appartiene quello in esame), in
quanto l’accatastamento prot. 71189/94 espressamente menzionato
nella citata concessione in sanatoria contiene anche la medesima
unità immobiliare sub 25;
10.3 in base alla documentazione versata in atti dalle parti, a quella
prodotta dal Comune di Roma a seguito dell’ordine di esibizione
emesso dal Giudice e a quella prodotta dalle parti in occasione della
corrente CTU è possibile indicare che il certificato di abitabilità /
agibilità non risulta emesso, né risulta in corso il relativo
procedimento;
10.4 l’immobile per cui è causa è compreso nella concessione edilizia n.
290458 del 12.12.2002 relativa alla destinazione d’uso commerciale
(cui afferisce l’appartamento uso ufficio in esame) perché in tale
documento viene espressamente indicato l’accatastamento effettuato
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 27 di 28
e depositato all’USCE con il prot. 71189/94 che comprende anche il
sub 25, appartamento per cui è causa;
10.5 la sanabilità urbanistica dell’immobile è un argomento superato in
quanto abbiamo già visto che l’immobile in questione è compreso
nella concessione edilizia in sanatoria 290458 del 12.12.2002;
10.6 la stima del minor valore dell’immobile (alla data di acquisto e a
oggi) è pari al costo necessario per il perfezionamento della pratica
amministrativa di agibilità (qualora perfezionabile, in quanto non si
trova in atti il certificato di agibilità relativo alla concessione
originaria n. 271/C del ’92), stimata nel complesso pari a €
5.000,00, (fatte salve eventuali circostanze non desumibili, come – a
mero titolo esemplificativo – il motivo della mancata produzione in
atti del certificato di agibilità relativo alla concessione 271/C del
’92).
11.0 Elenco degli allegati.
11.1 Allegato 1 - Verbale di accesso;
11.2 Allegato 2 - Fotografie;
11.3 Allegato 3 - copia stralcio istruzioni Comune di Roma su
domanda certificato agibilità;
11.4 Allegato 4 - copia stralcio rivista “Il Consulente
Immobiliare”;
11.5 Allegato 5 - Documenti prodotti dalle parti;
Il sottoscritto CTU deposita tutta la documentazione consegnata in sede di
conferimento d’incarico congiuntamente a quella eventualmente raccolta o
consegnata dalle parti nel corso delle attività relative all’incarico assegnato,
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 28 di 28
unitamente alla presente relazione, ai relativi allegati e ai fascicoli delle parti
eventualmente prelevati dal fascicolo d’ufficio, come risulta dal verbale
dell’ultima udienza citata in epigrafe.
Con la presente relazione, costituita da 28 pagine dattiloscritte e 5 allegati,
lo scrivente C.T.U. ritiene di avere assolto completamente il mandato
assegnatogli e rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Roma, […].
Il C.T.U.
Ing. Alberto Botti
Iscritto al n° […] dell’albo degli Ingegneri della provincia di Roma