economie almere 2012, presentatie
DESCRIPTION
Presentatie lokale en regionale economie Almere, 2012TRANSCRIPT
Willem van der Velden
Rabobank Nederland
Economie
Wereld, Nederland en Almere
WereldeconomieMacro-economische vooruitzichten
Kennis & Economisch Onderzoek
BBP-groei (jaar-op-jaar mutatie in %
2011 2012 2013
VS 1,7 1¾ 2
Japan -0,9 2 1¼
China 9,2 8 9
Eurozone 1,5 0 1¼
Economic Research Department
Nederland
Structureel sterk, maar somber
Economische ontwikkelingNederland in recessie
Kennis & Economisch Onderzoek4
120
125
130
135
140
145
-3
-2
-1
0
1
2
3
05 06 07 08 09 10 11 12
Kwartaal-op-kwartaal mutatie (l-as)
Bruto binnenlands product constante prijzen, per kwartaal (r-as)
In mld Euro's
%
Seizoensgecorrigeerd
NederlandSomberheid troef
Economic Research Department
Economische ontwikkelingHuishoudens besteden minder
60,0
60,5
61,0
61,5
62,0
62,5
63,0
63,5
64,0
64,5
65,0
Consumptie van huishoudens
In miljarden euro's
Kennis & Economisch Onderzoek6
NederlandKerngegevens
’95-’07 ’11 ’12 ’13
Bruto Binnenlands Product 2,9 1,3 -¾ 1
Private consumptie
Overheidsbestedingen
Private investeringen
Uitvoer
Invoer
2,4
2,9
3,6
6,6
6,8
-0,9
0,4
5,8
3,7
3,5
-1¼
-1
-2¼
1¾
1
-½
-1¼
2
5
4¼
Inflatie
Werkloosheid
Begrotingssaldo
Staatsschuld
2,4
4,5
-1,4
57,6
2,4
5,4
-5,0
65,4
2¼
6½
-4½
69½
2
6½
-4½
73
Kennis & Economisch Onderzoek
WoningprijsontwikkelingToen en nu
Kennis & Economisch Onderzoek8
0
100
200
300
400
500
600
700
800
0
100
200
300
400
500
600
700
800
74767880828486889092949698000204060810
Reële prijsontwikkeling Nominale prijsontwikkeling
Index 1974 =100 Index 1974 =100
Daling: 15 kwartalen Nominaal: -34,8%Reëel: -47,5%
Daling: 14 kwartalen Nominaal: -11,2%Reëel: -15,8%
Verwachting korte termijnPrijzen blijven dalen
• Het vertrouwen bij potentiële kopers ontbreekt– Onzekere economische situatie
– Pensioenen
– Stijgende werkloosheid
– Overheidsbezuinigingen
• Financiering is niet het probleem– Ten opzichte van het huidige prijsniveau kunnen huishoudens vaak
meer lenen dan 3 jaar geleden
– Woning is eigenlijk ‘goedkoop’
• 2012: prijzen -5%
• 2013: stabilisatie?
Kennis & Economisch Onderzoek9
Economic Research Department
Almere
Sterk bedrijfsleven en grootstedelijke
problematiek
Regionale economieRabobank Regionaal-economische thermometer
Kennis & Economisch Onderzoek
AlmereEconomische Kracht en Groei 2009-2011
Kennis & Economisch Onderzoek
Kracht Groei
BedrijfslevenKerncijfers 2011 (groeicijfers tov 2010)
Kennis & Economisch Onderzoek
WinstgroeiProductiegroei
Investeringsgroei
Arbeidsvolumegroei
Almere 5,8% 3,6% 5,3% 1,0%
Flevoland 5,5% 3,4% 5,0% 0,8%
Nederland 3,2% 2,6% 3,9% 0,1%
Rendement EV
Arbeidsproductiviteit
Investeringsratio
Werkgelegenheidsfunctie Liquiditeit
Solvabiliteit
Almere 19,8% 85,9 38,5% 58,5 101,9% 26,0%
Flevoland 15,8% 81,9 33,1% 63,4 105,2% 29,4%
Nederland 9,9% 89,3 19,8% 84,8 107,4% 27,2%
(x € 1000)(banen / beroeps-
bevolking)
ArbeidsmarktWerkloosheid
Kennis & Economisch Onderzoek
AlmerePrognoses 2012-2013 bevolking en werkgelegenheid
Kennis & Economisch Onderzoek
WoningmarktGemiddelde vraagprijs aangeboden woningen (index)
Kennis & Economisch Onderzoek
WoningmarktOntwikkeling betaalbaarheidsindex
Kennis & Economisch Onderzoek
Conclusies
• Economisch herstel op korte termijn nog onwaarschijnlijk– Beleidskeuzen, Europa en Nederland
– Consument blijft somber
– Woningmarkt wacht op structurele maatregelen
• Almere geeft een wisselend beeld– Bedrijfsleven presteert bovengemiddeld en lijkt minder gevoelig voor
laagconjunctuur
– Arbeids- en woningmarkt tonen zwakheden
– Jeugdwerkloosheid verontrustend
– Sterke druk op woningprijzen
Kennis & Economisch Onderzoek18
(reservesheets)
Kennis & Economisch Onderzoek
WoningmarktOnzekerheid bij kopers
Kennis & Economisch Onderzoek20
• Economische crisis
– Werkloosheid
• Bezuinigingen
• Pensioenen
• Discussie hypotheekrenteaftrek
• Kopers zijn terughoudend
• Nieuwe gedragscode
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
00 02 04 06 08 10 12
Consumentenvertrouwen
Geschikt moment voor grote aankopen
IndexIndex
OverheidsbeleidBezuiniging in plaats van hervorming
• Nieuwe hypotheken moeten minimaal annuïtair worden
afgelost willen huishoudens in aanmerking komen voor
hypotheekrenteaftrek
• De overdrachtsbelasting wordt permanent verlaagd naar 2%
• De loan-to-value gaat stapsgewijs naar 100%
• Ook huurders met een inkomen tussen de 33.000-43.000
euro krijgen te maken met een extra huurverhoging
Kennis & Economisch Onderzoek21
OverheidsbeleidInvulling en gevolgen nog onzeker
• Invulling –mede door de verkiezingen- nog onzeker
• Stabielere woningmarkt op lange termijn
• Effecten op de korte termijn
• Prijzen: Niet minder lenen, maar hogere netto
maandlasten
• Transacties: afhankelijk van de verdere invulling
• Vooral de definitie “nieuwe” gevallen is belangrijk
• Bij verhuizing: verlies van HRA of meenemen
Kennis & Economisch Onderzoek22
Conclusies woningmarkt
• Korte termijn
– Bij huidige prijsniveau is aanbod > vraag, dus: dalende
prijzen
• Lange termijn
– Veel hangt af van de invulling van de bezuinigingen
– Inflatie, rente, inkomen, …
– Maar duidelijk is dat de prijzen en de transactieaantallen
in de aankomende periode onder druk blijven staan
Kennis & Economisch Onderzoek23
Wereldeconomie Mondiale groeivertraging
-14
-12
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
-14
-12
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
08 09 10 11 12Verenigde Staten JapanEurozone Andere ontwikkelde landenAzië Centraal en Oost-Europa
Latijns Amerika Afrika en Midden-OostenAndere opkomende landen Wereldhandel
CPB Wereldhandel, 3m/3m verandering
% %
Economic Research Department
NederlandSuper concurrerend
3
4
5
6
3
4
5
6
CH
SE FI
US
DE
NL
DK JP GB
CA
BE
NO FR
AT
AU
NZ
CN IE ES IT PT
BR IN RU
GR
Index IndexThe Global Competitiveness Index
2011–2012
Dutch housing market Rabobank: Fixed interest rate
Economic Research Department
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
Variable and fixed till 1 yr
Fixed 1-5 yr Fixed 6-10 yr Fixed > 10 yr
Share of fixed interest rate as % of total
(in volumes)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
Variable and fixed till 1 yr
Fixed 1-5 yr Fixed 6-10 yr Fixed > 10 yr
Share of fixed interest rate as % of total
(in values)
MisvattingGedwongen verkopen ook zeer beperkt
• ±2.500 gedwongen
verkopen
• 0,07% van de
koopwoningen
Kennis & Economisch Onderzoek27
0.00%
0.05%
0.10%
0.15%
0.20%
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
Aantal gedwongen verkopen (l-as)
Gedwongen verkopen als % aantal koopwoningen (r-as)
MisvattingAantal wanbetalingen is enorm
0
2
4
6
8
10
12
0
2
4
6
8
10
12
04 05 06 07 08 09 10 11
Nederlandse Prime VK Prime Griekse Prime
Ierse Prime Italiaanse Prime Portugese Prime
Spaanse Prime
% % • Ongeveer 40.000 huishoudens
• Stijging is fors, maar het niveau is
laag
Kennis & Economisch Onderzoek28
WoningmarktGemiddelde vraagprijs aangeboden woningen (abs)
Kennis & Economisch Onderzoek
AlmereWerkgelegenheidsontwikkeling
Kennis & Economisch Onderzoek
Economic Research Department
NederlandEen van de rijkste landen ter wereld
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
GDP per head (2010, $PPP)x 1,000 x 1,000
Economic Research Department
NederlandLage werkloosheid
0
4
8
12
16
20
24
0
4
8
12
16
20
24
ES
GR IE PT
EZ
FR IT GB
US
BE FI
SE
CA
NZ
DK
DE
NL
AU JP AT
CH
% %Unemployment rate 2012 - IMF
NederlandKoopkracht onder druk
-2
-1
0
1
2
3
4
5
-2
-1
0
1
2
3
4
5
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
Reële loondaling Verandering CAO-lonen Inflatie
% %
Economic Research Department