eesti standard evs 807:2010 - gs1.wac.edgecastcdn.net · evs 807:2010 6 1 k˜sitlusala käesolev...
TRANSCRIPT
EESTI STANDARD EVS 807:2010
KINNISVARA KORRASHOID Kinnisvarakeskkonna korraldamine
Maintenance of Facilities Provision of facilities management services
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
2
EESTI STANDARDI EESSÕNA
Käesolev Eesti standard:
� on standardi EVS 807:2004 uustöötlus;
� on kinnitatud Eesti Standardikeskuse 25.02.2010 käskkirjaga nr 28,
� jõustub sellekohase teate avaldamisel EVS Teataja 2010. aasta märtsikuu numbris.
Standardi koostamisettepaneku esitas EVS/TK 36 �Kinnisvara korrashoid�, standardi koostamist korraldas Eesti
Standardikeskus ning rahastas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium.
Standardi koostas töörühm koosseisus:
Roode Liias - Tallinna Tehnikaülikool, töörühma juht Veronika Ilsjan - Rahandusministeerium Elari Udam - AS Riigi Kinnisvara Urmas Alber - OÜ Reminet Vahur Suvi - AS YIT Emico Jüri Kröönström - MTÜ EKHHL Standardi on heaks kiitnud tehniline komitee EVS/TK 36 �Kinnisvara korrashoid�.
Standardis on defineeritud kinnisvara korrashoiu põhimõisted ning esitatud tegevuste ning nende tulemusel soovitavalt saavutatavate tulemuste kirjeldus klassifikaatori kujul, mis on käsitletav ka kinnisvara korrashoiu
kulude ja tulude klassifikaatorina. Uustöötlusse on tervikuna lisatud standardi klassifikaatori tegevused kood 800 ja 900. Standardi klassifikaatori kõikides osades on tehtud terminoloogilisi muudatusi tulenevalt kinnisvara korrashoiu aluste ja metoodika uutest arengutest Eestis. Standardi põhiosasse on lisatud kinnisvara korrashoiu kulusid, tulusid, kvaliteeti ja korraldamise dokumente käsitlevad osad ning korraldamise dokumentide teatmelisad.
Standard on ette nähtud juhindumiseks erinevate kinnisvaraobjektide (s.o kinnistute ja nendel paiknevate
ehitiste) korrashoiu kavandamisel ja korraldamisel. Standardis on määratletud kinnisvara korrashoiu olemus
ning kirjeldatud selle põhitegevusi.
Käesolevasse standardisse on parandus EVS 807:2010/AC:2010 sisse viidud ja tehtud parandused tähistatud
püstkriipsuga lehe veerisel.
ICS 01.040.03 Teenused. Ettevõtte organiseerimine, juhtimine ja kvaliteet. Haldus. Transport. Sotsioloogia (sõnavara); 03.080.30 Tarbijateenused; 03.080.99 Muud teenused Võtmesõnad: kinnisvara, kinnisvarakeskkond, korrashoid, haldamine, hooldamine, korrashoiukulud, ehitise eluiga Hinnagrupp X Standardite reprodutseerimis- ja levitamisõigus kuulub Eesti Standardikeskusele
Andmete paljundamine, taastekitamine, kopeerimine, salvestamine elektroonsesse süsteemi või edastamine ükskõik millises vormis või
millisel teel ilma Eesti Standardikeskuse poolt antud kirjaliku loata on keelatud.
Kui Teil on küsimusi standardite autorikaitse kohta, palun võtke ühendust Eesti Standardikeskusega:
Aru 10, 10317 TALLINN, Eesti; www.evs.ee; Telefon: 605 5050; E-post: [email protected]
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
3
SISUKORD
SISSEJUHATUS ...................................................................................................................................................... 5
1 KÄSITLUSALA ............................................................................................................................................ 6
2 NORMIVIITED ............................................................................................................................................ 6
3 TERMINID JA MÄÄRATLUSED ................................................................................................................. 6
4 KINNISVARA KORRASHOIU PÕHIMÕTTED ............................................................................................ 7
4.1 Kinnisvara korrashoiu olemus ..................................................................................................................... 7
4.2 Kinnisvara korrashoiu eesmärgid ............................................................................................................... 9
4.3 Ehitise eluiga ............................................................................................................................................. 11
5 KINNISVARA KORRASHOIU TEGEVUSED ........................................................................................... 12
5.1 Kinnisvara korrashoiu tegevuste liigitamine ............................................................................................. 12
5.2 Komplekstegevused.................................................................................................................................. 12
6 KINNISVARA KORRASHOIU KULUD JA TULUD ................................................................................... 19
6.1 Korrashoiuprotsessi kuluarvestuse vajadus ............................................................................................. 19
6.2 Kulujaotuse süsteemi põhiosad ................................................................................................................ 20
6.3 Kulude struktuur ........................................................................................................................................ 21
6.4 Perioodikulud ja kapitalikulud ................................................................................................................... 22
6.5 Kinnisvara elueakulude analüüs ............................................................................................................... 23
6.6 Kuluarvestus erinevate kasutussuhete ja korrashoiu korralduse juures .................................................. 24
6.7 Korrashoiuga seotud osapoolte infovajadus ............................................................................................. 27
6.8 Tulud (kulude katteallikad) ........................................................................................................................ 28
7 KINNISVARA KORRASHOIU KVALITEET .............................................................................................. 29
7.1 Sissejuhatus .............................................................................................................................................. 29
7.2 Kinnisvara korrashoiu kvaliteedi olemus ................................................................................................... 30
7.3 Kinnisvara korrashoiu kvaliteet ................................................................................................................. 31
7.4 Korrashoiu korraldus ................................................................................................................................. 31
7.5 Teenuse kvaliteet ...................................................................................................................................... 32
7.6 Kvaliteedi juhtimine ................................................................................................................................... 35
7.7 Tegevuste ja teenuste kvaliteedi hindamine ............................................................................................. 36
8 KORRASHOIU KORRALDAMISE DOKUMENDID .................................................................................. 38
8.1 Kinnisvara korrashoiu dokumentide liigitamine ........................................................................................ 39
8.2 Protsessipõhine liigitamine ....................................................................................................................... 39
8.2.1 Dokumentide liigitamine nende iseloomu järgi ......................................................................................... 39
8.2.2 Dokumentide liigitamine teabe käsitlusmoodulite järgi ............................................................................. 39
8.2.3 Info talletamine andmebaasides ............................................................................................................... 40
8.2.4 Dokumentide liigitamine kinnisvara elukaare järgi (ajaline järjestus) ....................................................... 41
8.3 Korrashoiu dokumenteerimine .................................................................................................................. 41
8.3.1 Kinnisvaraobjekti haldamiseks ettevalmistamine, objekti haldamise ülevõtmine ja tegevuse
kavandamine ............................................................................................................................................. 41
8.3.2 Tööde ja teenuste hankimine (tehnohooldus, heakord, remonttööd, tarbimis- ja tugiteenused) ............. 42
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
4
8.3.3 Tööde ja teenuste järelevalve, aruandlus ja korrigeerivad tegevused .................................................... 43
8.3.4 Informatsiooni liikumise korraldamine korrashoiuobjektiga seotud osapoolte vahel ............................... 46
Lisa A (normlisa) Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevuste, kulude ja tulude klassifikaator............................ 49
Lisa B (teatmelisa) Kinnistu pass ........................................................................................................................ 72
Lisa C (teatmelisa) Hoone pass .......................................................................................................................... 74
Lisa D (teatmelisa) Objekti kaart ......................................................................................................................... 81
Lisa E (teatmelisa) Hoone tehnilise ülevaatuse akt ............................................................................................ 83
Lisa F (teatmelisa) Haldusobjekti eelarve ........................................................................................................... 84
Lisa G (teatmelisa) Akt hooldusobjekti ja dokumentatsiooni üleandmise-vastuvõtmise kohta ........................... 86
Lisa H (teatmelisa) Sisekliima ja kvaliteedi kontrollakt ........................................................................................ 92
Lisa I (teatmelisa) Garantiiülevaatuse protokoll ................................................................................................ 94
Lisa J (teatmelisa) Tööde vastuvõtu rahaline akt ............................................................................................... 95
Lisa K (teatmelisa) Majandustegevuse aruanne (objekti majandusaruanne) ..................................................... 96
Lisa L (teatmelisa) Heakorratööde ja nende tulemuslikkusega seotud põhimõisted ja põhimõtted (INSTA 800
alusel) ....................................................................................................................................................... 98
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
5
SISSEJUHATUS
Kõik organisatsioonid vajavad oma põhitegevuse elluviimiseks korrashoitud ning sobivat kinnisvara. Sellisteks
organisatsioonideks on eraõiguslikud ettevõtjad, avaliku sektori asutused ja institutsioonid, mittetulundus-ühendused, ka kõik perekonnad ning leibkonnad. Otstarbe põhjal saab inimeste kasutuses olevat kinnisvara jaotada järgmiselt:
─ töökeskkonda tagav,
─ elukeskkonda tagav.
Mõlemal juhul on kesksel kohal inimene oma soovide ja vajadustega � vaid korrashoitud kinnisvaraobjekt tagab sobiva ja ohutu tegevuskeskkonna nii elamiseks kui tööülesannete täitmiseks. Käesoleva standardi eesmärk ei
ole klassifitseerida kinnisvaraobjekte oma eritunnuste järgi erinevateks elamutüüpideks ja töökeskkonda
tagavateks objektideks; lähtutakse vajadusest määratleda kinnisvaraobjektide korrashoiuks vajalikud
tegevused.
Korrashoitav kinnisvaraobjekt käesoleva standardi tähenduses on nii ehitis (enamikul juhtudel hoone koos selles paiknevate insenerivõrkude ning seadmetega), krunt (ehitise juurde kuuluv maaüksus koos sellel
paiknevate rajatiste ning erinevat tüüpi haljastusega) ning kõnealuse objektiga seotud õigusaktidest ja lepingutest tulenevad täitmiskohustused. Samas on piirdutud linnades ja asumites paiknevate kinnisvaraobjektide kirjeldamisega, kusjuures ei ole kirjeldatud põllumajandusobjekte ning metsakinnistuid. Ka neid kinnisvaraobjektidega seotud korrashoiutegevusi on võimalik kirjeldada käesolevas standardis esitatud
loogika alusel, siiski on vajalik erinevate mõistete kasutamine ning juhindumine erinevatest tegevuskriteeriumidest.
Iga kinnisvaraobjekt on üldjuhul kellegi poolt (pidevas) kasutuses ning seetõttu objekt ka kulub ning vajab kohandamist kasutajate muutuvate vajaduste tõttu. Ühiskonnas muutuvad olud, koos sellega muutuvad korrashoiu korraldamise puhul olulised erinevad (korrashoiu-)tegevused, mille käigus tagatakse
kinnisvaraobjekti olukorra usaldusväärne toimimine ja vastavus nõudmistele ning vajadustele.
Kinnisvara korrashoiu tagamine on muutunud ühiskonnas üha aktuaalsemaks, seda järgmistel põhjustel:
─ turg ja kaasnevad majandusolud mõjutavad ühiskonna ja üksikute kasutajate tarbimiseelistusi, mistõttu
kinnisvaraobjektide majanduslikult edukaks ning funktsionaalselt sobivaks kasutamiseks tuleb üha
operatiivsemalt arvestada muutuvate oludega;
─ tehnoloogia kiire areng kõikides eluvaldkondades on hakanud mõjutama ka kinnisvarakeskkonnas toimuvat;
toimub kruntide/maaüksuste, ehitiste ja üksikute ruumide pidev ümberseadmestamine, mille tulemusel on
vaja korrigeerida ka senist korrashoiukorraldust;
─ ühiskond delegeerib/siirab suure osa ettevõtlusega seotud tegevuskeskkonna sobivuse ja ohutusega
seotud kohustustest ning vastutusest kinnisvaraobjektide omanikele, mistõttu omanikud, objektide kasutajad
ning kolmandad huvitatud osapooled vajavad selget arusaama vastutuse piiridest ning kaasnevatest kuludest;
─ kinnisvaraobjektide korrashoiu ning kasutamise/opereerimise käigus suureneb üha enam inimtegevuse mõju ka looduskeskkonnale, koos sellega karmistuvad ühiskonna seatavad nõuded (õigusaktid, normid, standardid) kõikidele tegevusvaldkondadele, sh kinnisvara korrashoiuga seotud tegevustele;
─ ühiskonnas suureneb rahvusvahelistumine, mistõttu igapäeva-elus ning -ettevõtluses osalevad erinevate
rahvuste ja kultuuride esindajad, kes kõik eeldavad universaalsete ja standardiseeritud ning üheselt
arusaadavate põhimõtete järgimist kinnisvarakeskkonna korrashoiu tagamisel.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
6
1 KÄSITLUSALA
Käesolev standard annab ja avab kinnisvara korrashoiu valdkonna põhimõisted ning arusaama korrashoiu
ratsionaalsest ja kvaliteetsest korraldusest, sellega kaasnevast dokumenteerimisest ning kulutustest.
2 NORMIVIITED
Alljärgnevad dokumendid on vajalikud käesoleva standardi rakendamiseks. Dateeritud viidete korral kehtib üksnes viidatud väljaanne. Dateerimata viidete korral kehtib viidatud dokumendi uusim väljaanne koos võimalike
muudatustega.
EVS-EN 15221-1:2006 Kinnisvarakeskkonna juhtimine. Osa 1: Terminid ja määratlused
EVS-EN 15221-2:2006 Kinnisvarakeskkonna juhtimine. Osa 2: Juhised kinnisvara korrashoiu lepingute ettevalmistamiseks
EVS-EN 15341:2007 Korrashoid. Korrashoiu võtmenäitajad
CEN/TS 15331:2005 Hoonete hooldusteenuste kavandamise, korraldamise ja kontrollimise kriteeriumid
DS/INSTA 800:2003 Dansk Standard. Cleaning quality � Measuring system for assessing the quality of cleaning services
3 TERMINID JA MÄÄRATLUSED
Standardi rakendamisel kasutatakse järgmisi termineid ja määratlusi:
3.1 dokument (document, record) informatsioon ja selle kandja
MÄRKUS Kandjaks võib olla paber, arvuti magnet-, elektrooniline või optiline ketas, foto või näidis või nende
kombinatsioon. ISO 9000:2007 Kvaliteedijuhtimissüsteemid. Alused ja sõnavara.
3.2 eluiga (lifetime) on ajavahemik ehitise või selle osade kavandamisest, ehitamisest või paigaldamisest kuni nende kasutusjärgse lammutamise või eemaldamiseni
3.3 kasutusiga (time of use) on ajavahemik, mille vältel ehitis või selle osa on funktsionaalselt kasutatav
3.4 kinnisvara (real estate) on ehitis ja selle juurde kuuluv maaüksus (krunt) koos nendega seotud õiguste ja kohustustega
3.5 kinnisvara korrashoid (maintenance of facilities; property management) on kinnisvara eluea jooksul elluviidavate tehniliste ja administratiivsete tegevuste kompleks selleks, et säilitada
ja/või taastada olukord, mille korral korrashoitav vara säilitab oma kasutatavuse ning vastab kavandatud
otstarbe täitmiseks esitatud tingimustele
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
7
3.6 kinnisvarakeskkonna juhtimine (facilities/facility management) organisatsiooni protsesside integreerimine, et säilitada ja arendada kokkulepitud teenuseid, mis toetavad ning täiustavad põhitegevuse efektiivsust
3.7. rent (lease, rent) on käesolevas standardis üldmõiste, mida kasutatakse nii kasutusõiguse (lease) kui kasutustasu (rent) tähenduses
MÄRKUS 1 Võlaõigusseadus (VÕS) käsitleb �rendi� mõistet kitsalt ja eristab seda selgelt �üürist�, kuid kinnisvara
kasutusõiguse aluseks võib olla ka asjaõiguslik leping (nt hoonestusõiguse või kasutusvalduse puhul). Majandusteoreetilises kirjanduses, sh rahvusvahelises finantsaruandluse ja varahindamise praktikas (ka Raamatupidamistoimkonna juhendites (RTJ)) on levinud käsitlus, mille põhjal on rent üldmõiste vara kasutussuhete reguleerimiseks sõltumata kasutusõiguse
aluseks oleva lepingu vormist.
MÄRKUS 2 Sõltuvalt rendilepingu kui kasutussuhte liigist nimetatakse renditasu ka üüritasuks ehk üüriks,
hoonestusõiguse tasuks, kasutusvalduse tasuks, servituuditasuks. Kasutusel on ka üldmõiste kasutustasu, mida võib
samastada kõigi nimetatutega.
3.8. kinnisvara korrashoiukulud (maintenance costs) on vajalikud kinnisvara korrashoiutegevuste klassifikaatori rühmade 100�800 seotud kulutuste katmiseks; korrashoiukulusid saab liigitada mitmeti:
─ klassifikaatori rühmade järgi;
─ võrdlusanalüüsis kasutatavate kulurühmade järgi;
─ raamatupidamises jagatakse kulud perioodikuludeks ja ühekordseteks kapitalikuludeks;
─ eluea kulude analüüsil jagatakse kulud investeeringukuludeks, tegevuskuludeks ja kohanduskuludeks.
MÄRKUS Võlaõigusseadus käsitleb rendile ja üürile lisanduvaid korrashoiukulusid kõrvalkuludena.
4 KINNISVARA KORRASHOIU PÕHIMÕTTED
4.1 Kinnisvara korrashoiu olemus
Kinnisvara on ehitised ja nende juurde kuuluv maaüksus koos nendega seotud õiguste ja kohustustega. Samas
on kinnisvara vaadeldav ressursina, ilma milleta pole võimalik korraldada ettevõtlust ega eluasemesektori
toimimist. Kinnisvarakeskkonna kujundamine on üks olulisemaid tugiteenuseid, mida ettevõtlus vajab
normaalseks ja tavapäraseks funktsioneerimiseks; kinnisvara ning sellega koos pakutavad tehnilised lahendid ja
seotud teenused peavad pakkuma efektiivse lähtekoha ettevõtluse arenguks ja muudatuste toetamiseks.
Kinnisvara korrashoiuga (kinnisvara eluea jooksul elluviidavate tehniliste ja administratiivsete tegevuste kompleks selleks, et säilitada ja/või taastada olukord, mille korral korrashoitav vara säilitab oma kasutatavuse ning vastab kavandatud otstarbe täitmiseks esitatud tingimustele) on seotud mitmed käsitlused, mis on omavahel rohkem või vähem kattuvad, kuid lähtuvad erinevatest vaatenurkadest.
Varade juhtimisel (Asset management) on omaniku ja investori põhiliseks eesmärgiks tagada varade tootlikkus. Eraldi käsitlusena võib välja tuua portfelli juhtimise (Portfolio management), mis keskendub kinnisvaraobjektide portfelli juhtimisele. Hoone haldamisel (Property management) keskendub tehniline haldur hoonele ja selle seadmetele.
Kinnisvarakeskkonna juhtimine (Facility management) lähtub kasutaja perspektiivist saada oma põhitegevust
toetav kinnisvarakeskkond ja sellega seotud teenused.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
8
Ettevõtte kinnisvara juhtimine (Corporate real estate management) on ettevõtte kinnisvaraportfelli haldamine, orienteerides portfelli ja teenused põhitegevusala vajadustele, et saavutada maksimaalselt lisaväärtust
äritegevusele ja optimaalselt panustada ettevõtte üldtootlusse. Eraldi käsitlusena võib nimetada avaliku sektori kinnisvara juhtimise (Public sector real estate management), mis lähtub avaliku sektori organisatsioonide kinnisvara juhtimise erisustest.
Kinnisvarakeskkonna juhtimine on reguleeritud Euroopa Liidu standardiseeriaga EN 15221 �Kinnisvarakeskkonna juhtimine�. Käesolev standard reguleerib kinnisvara korrashoiu valdkonda, millel on kinnisvarakeskkonna juhtimise ja nimetatud standardiga ning eeltoodud käsitlustega palju kokkupuutepunkte, kuid neid ei saa samastada. Põhilised erinevused kinnisvarakeskkonna juhtimise ja kinnisvara korrashoiu vahel on esitatud alljärgnevas tabelis.
Tabel 4.1 � Kinnisvara korrashoiu ja kinnisvarakeskkonna juhtimise erinevused
Kinnisvara korrashoid Kinnisvarakeskkonna juhtimine
Objekt Kinnisvara kui objekt (ehitis ja selle juurde kuuluv maaüksus
(krunt) koos nendega seotud õiguste ja kohustustega)
Kinnisvarakeskkond ja sellega seotud teenused (tugiteenus põhitegevuse toetamiseks)
Sihtgrupp Korrashoiutegevuste teostaja ja tellija (kinnisvara omanik ja kasutaja, korrashoiutegevusi teostavad isikud ja organisatsioonid)
Kasutajaorganisatsioon
Kasutusotstarbed Erinevad, nii eluotstarbelised kui mitte eluotstarbelised
Valdavalt mitte-eluotstarbelised
Ajaline perspektiiv Eluiga Kasutusiga
Ettevõtlus vajab hästi teenindatud töökohti ning kinnisvarakeskkonna täielikku paindlikkust, et seda operatiivselt
kohandada muutuvatest oludest tulenevalt. Koos sellega on ehitiste loomisel jõutud selliste inseneriteenuste ja IT- lahendusteni, mida vajatakse tänapäeva ärihoonetes. Erinevate jätkusuutlike energiaressursse tagavate süsteemide loomisel tuleb lisaks tehnilistele lahendustele silmas pidada ka majanduslikke ja sotsiaalseid
aspekte.
Elamud peavad tagama inimväärsed elutingimused ja ei tohi olla elanikele ohu (terviseprobleemide) allikaks. Oht tervisele väljendub kõrges niiskuse tasemes, kahjulike kemikaalide eritumises, halvas ventilatsioonis, kuid probleemiks on ka põhiliste olmetingimuste puudumine või neid tagavate abivahendite sagedased rikked. Elanike jaoks väljendub korrashoid selles, et korrashoidjad peavad tagama kogu korrashoiu kompleksi korraldamise kvaliteetselt, tagades seejuures mõistliku majanduslikkuse ja tervislikud elutingimused.
Kinnisvara korrashoiu käigus on vaja tagada usaldusväärne kontroll korrashoiu ja funktsionaalsete tingimuste üle kodudes, tagades samas võimaluse operatiivselt informeerida kõikidest võimalikest ohtudest. Tuleb lähtuda
põhimõttest, et ehitiste (eelkõige elamute) seisundi monitooring (inspekteerimine) ja kontrollimine elamu eluea
jooksul on oluline just preventiivse hoolduse korraldamiseks. Kaasaegsed tehnoloogiad, mis tagavad info olemasolu eelkõige hoonete/elamute olukorra ja muutuste kohta aja jooksul on oluline diagnostikaks ja ennetavate meetmete kavandamiseks.
Kõiki kinnisvara korrashoiu tegevusi saab nende eesmärgi alusel jagada tinglikult neljaks, need on:
─ objekti majanduslik säilitamine,
─ objekti füüsiline säilitamine,
─ objekti juriidiline säilitamine,
─ objekti sotsiaalne säilitamine.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
9
Objekti majanduslik säilitamine on eelkõige objekti majanduskava alusel korrashoiuks vajalike rahavoogude juhtimine ja korrashoiu tulemuse finantsanalüüs koos nõutava ja kokkulepitud mahus koostatava aruandlusega.
Majanduskava koostamine eeldab objekti ülevaatust koos korrashoiu tegevuskava (korrashoiu tegevuste
loetelu) koostamisega ja selle täitmiseks vajalike rahaliste vahendite planeerimist.
Objekti füüsiline säilitamine on eelkõige objekti korrashoiuks vajalike tegevuste loetelu alusel nende
täitmiseks vajalike kokkulepete sõlmimine. Füüsiline säilitamine tähendab üldjuhul objekti tehnilise korrasoleku (tehnohooldustööd) ja soovitud puhtusetaseme tagamist (heakorratööd), samuti parendamist ning kohandamist muutunud vajadustest järgi.
Objekti juriidiline säilitamine on eelkõige kogu korrashoiu käigu dokumenteerimine ja sõlmitud lepingutega võetud osapooltele antud õiguste ja kohustuste korrektse täitmise jälgimine ning võimalike lahkhelide
lahendamine. Selle eesmärgi saavutamiseks tuleb tagada korrashoiu käigu omanikupoolne järelevalve koos kõigi dokumentide arhiveerimise ja nõutava ajavahemiku jooksul säilitamisega.
Objekti sotsiaalne säilitamine on eelkõige osapoolte vaheliste suhete korraldamine. Kaasomandis oleva objekti juures tähendab see ka perioodilist aruandlust kaasomanikele ja korrashoiukava kooskõlastamist.
Objekti korrashoiu ratsionaalseks tagamiseks on vaja iga tegevuste liigi jaoks koostada konkreetse objekti vajadusi arvestav tegevuste loetelu.
4.2 Kinnisvara korrashoiu eesmärgid
Kinnisvara korrashoiu ja selle teenuste standardiga püstitatakse järgmised eesmärgid:
─ teavitada kinnisvara omanikke oma kohustustest seoses neile kuuluva kinnisvara korrashoiuga;
─ pikendada kinnisvara ja selle koosseisu kuuluvate osade, tarindite ja süsteemide eluiga ning säilitada nende
kasutusomadusi;
─ vähendada katkestusi tehnosüsteemide toimes ning ehitiste tarinditega seotud avariisid;
─ muuta tulemuslikumaks korrashoiuga seotud personali töökorraldus;
─ parendada tööde korraldamise põhimõtteid ning kaasnevaid juhtimisprotseduure;
─ valida korrashoiu korraldamiseks kõige efektiivsemad töömeetodid;
─ vähendada tuleohtlikkust ning töökeskkonna ohtudega seonduvaid riske;
─ säilitada ja parendada kinnisvara esteetilist väljanägemist, sh tagada selle miljööväärtuslikkuse säilimine;
─ juhtida ning ohjata kinnisvara korrashoiu korraldust tervikuna, et tagada võimalus usaldusväärselt
analüüsida korrashoiuga seotud tegevusi ning sellega kaasnevaid kulutusi;
─ algatada ning viia ellu arendusprojekte selleks, et korras hoitav kinnisvara vastaks kehtivatele energiatõhususe põhimõtetele;
─ kujundada säästlik ning ohutu kinnisvarakeskkonna toime.
Kui ruumiliste objektide tehnilisel kirjeldamisel kasutatakse üldjuhul 3D-kontseptiooni (objektidel on kolm põhimõõdet/dimensiooni), siis kinnisvaraobjektidele tuleb alati anda 4D-käsitlus, lisades ajamõõte. Ajaline
mõõde on vajalik eelkõige selleks, et kirjeldada kinnisvaraobjekti korrashoiuga seotud kohustusi ning nende
arengut või võimalikku muutumist ajas. Seetõttu on korrashoiu korraldamisel vaja iga kinnisvaraobjekti puhul
arvestada selle konkreetsete komponentide kasutusigadega, et hinnata kõnealuse objektiga seotud tegevuste
jätkusuutlikkust.
Samas on suurenenud kinnisvaraobjektidega seotud huvitatud osapoolte hulk.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
10
Iga kinnisvaraobjekti korrashoidmiseks on vaja ette näha kõikide huvitatud osapoolte tegevusi, mis oma
olemuselt võivad olla nii ühekordsed kui ka korduvad (tavapärased, regulaarsed, rutiinsed). Kõik tegevused
(sõltumata iseloomust ning eluvaldkonnast) on alati seotud kulutustega. Kulutuste struktuur ja tase tulenevad
korrashoiuga seotult tehtavatest otsustest ning tegevuste korraldamise ratsionaalsusest ja põhjendatusest.
Samas tuleb kinnisvara korrashoiu turul tegutsedes silmas pidada, et pakutavat kvaliteeti mõjutavad mitmed
mõjurid:
─ ruumide ja teenuste funktsionaalsus ning kvaliteet: kõik ehitised, nendes asuvad ruumid ning paigaldatud tehnosüsteemid on oma/tollase ajastu märk ja uue kinnisvarakeskkonna kvaliteedi
saavutamiseks on paratamatu juba olemasolevate ehitiste ümberehitamine; seega � selgelt on vaja eristada kulutusi, mis on vajalikud kinnisvarakeskkonna kohandamiseks kaasaja nõuetele;
─ vajalikud on infrastruktuuri objektid: iga kinnisvaraobjekti edukaks toimimiseks on vajalik juurdepääs
ning infrastruktuuri olemasolu; korrashoiuteenuste kvaliteet objektil sõltub vaid olemasolevast sisendist ning
selle kasutamise võimalustest;
─ IT- lahendused loovad lisandväärtust: iga kinnisvaraobjektiga on seotud suurel arvul erinevat informatsiooni, mille kogumine, süstematiseerimine, analüüsimine ning hindamine muutub üha
töömahukamaks; suurte kinnisvaraobjektide korrashoiu korraldamisele annab lisandväärtust
professionaalsete IT- lahenduste mõistlik kasutamine koos võimalusega võrrelda konkreetse objekti
andmeid analoogidega, et kavandada võimalikke parendusmeetmeid;
─ kasutajate (nõudmised ja vajadused) poolt loodud eluasemeturg: kõige dünaamilisem/muutlikum on
eluasemeturg, kus elanike nõudmised ja vajadused muutuvad igapäevaprobleemidest (sotsiaalne staatus,
tervislik seisund, isiklikud olmeprobleemid) tulenevalt.
Eelkirjeldatust johtuvalt on standardi koostamisel silmas peetud järgmisi suuniseid, mida kinnisvara korrashoiu tegevuste valdkonna korrastamine ühiskonnale kaasa toob:
─ kvaliteedi-tasemete hindamisvõimaluste kirjeldamine, et tagada kinnisvara normaalne korrashoid, säilimine,
kasutajate tervis ja hoonekeskkonna maksimaalselt efektiivne ning tehniliselt põhjendatud kasutamine;
─ korrashoiutegevuste mahuline ja kvalitatiivne võrreldavus, tagades sellega kinnisvara korrashoiu hanke
objektiivne ja põhjendatud korraldamine, vastava usaldusväärse statistika ja analüüsi olemasolu ning kaasneva teenuste turu korrastamise;
─ avaliku mõistetavuse kujundamine ühiskonnas, mis lihtsustab asjaosaliste/osapoolte vahelist suhtlemist,
suurendab vastastikust usaldust ning kujundab ühiskonnas kinnisvara korrashoiu osas väärtustatud ja professionaalse tegevuse hea tava.
Eesmärkidest tulenevalt on standard mõeldud kasutamiseks kõigile kinnisvaraobjektidega seotud osapooltele:
─ kinnisvara omanikele oma kinnisvara korrashoiu strateegia kujundamiseks ja selle alusel tegevuskavade koostamiseks ning kokkulepete sõlmimiseks korrashoiu tagamiseks ja ruumide
kasutamiseks;
─ ehitiste projekteerijatele nende poolt pakutavate uusehituste või rekonstrueerimiskavade
projektlahendite tehno-majanduslikuks põhjendamiseks ehitise ja selle üksikosade eluea jaoks;
─ ehitusettevõtjatele seoses vajadusega hankida, koostada ning komplekteerida ehitus- ja paigaldustööde lõppedes juhendid hooldamiseks ja kasutamiseks; lepingu järgi võib ehitustöövõtjal
olla ka kohustus hoolduspersonal koolitada ja selgitada nende kohustusi;
─ kinnisvara korrashoiuga tegelevatele ettevõtetele oma tegevuse kavandamiseks, lepingute sõlmimiseks, osutatud teenuste kohta aruandmiseks ja majandustulemuste analüüsimiseks;
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
11
─ kruntide, hoonete ja ruumide kasutajatele (sh elamute ning bürooruumide kasutajatele � omanikele, rentnikele ja üürnikele) nendele ettenähtud ning vajalike teenuste tellimiseks, osutatavate teenuste
sisu ning kvaliteedi hindamiseks ja kaasnevate kulude kontrollimiseks;
─ kinnisvara hindajatele, müüjatele ning ostjatele erineva kasutusotstarbega kinnisvaraobjektiga tulevikus seonduda võivate kohustuste ning kulude kohta usaldusväärse informatsiooni saamiseks;
─ avaliku sektori institutsioonidele (riigiametid, kohalikud omavalitsused) üheselt arusaadavate
õigusaktide ettevalmistamiseks, kogutavate andmete võrdlemiseks ning pädevate hinnangute
andmiseks, sh seoses eluasemekorraldusega.
4.3 Ehitise eluiga
Ehitise eluiga on ajavahemik hoone, rajatise või selle osade kavandamisest, ehitamisest või paigaldamisest kuni
nende kasutusjärgse lammutamise või eemaldamiseni.
Ehitise kasutusiga on ajavahemik, mille vältel ehitis või selle osa on funktsionaalselt kasutatav.
Ehitise eluiga ja kasutusiga võivad olla identse kestusega, kui ehitise funktsiooni (kasutusotstarvet) ei muudeta ning ehitist ei uuendata ega rekonstrueerita.
Joonis 4.1 � Ehitise eluea ja kasutusea seosed korrashoiutegevustega
lammutamine
taastamine 400 remonttööd
100 haldamine
ehitamine
ehitise kasutusiga
ehitise eluiga
aeg
idee sünd
eesmärgi
täitmine
800 arendamine
regulaarsed korrashoiutegevused: 200 tehnohooldus 300 heakorratööd 600 tarbimisteenused 700 tugiteenused
800 arendamine
kohandamine
500 omanikukohustused 900 kulude katteallikate leidmine
Ehitiste iganemine (vananemine) toimub mitmetel põhjustel, sh tehnilised piirangud, oluline rike ja muutused
ruumikasutuses ning kujunduses. Ehitised koos nende juurde kuuluvate lahendustega kirjeldavad nende loomisel valitsevat hetkeolukorda tehnoloogias ja arusaamu ühiskonnas. Aja möödudes muutuvad nõuded
ehitistele ning keskkonnale. Sarnane on tõenäoselt ka kaasajal loodud ehitiste saatus, millede tehniline või
majanduslik eluiga võib piirduda vaid mõne aastakümnega. Tegemist on globaalse nähtusega.
Ehitiste iganemise võib jagada kaheks: füüsiline vananemine ja funktsionaalne iganemine.
Füüsiline vananemine on ealisest kestvusest ja ebapiisavast või valest hooldusest tingitud seisukorra halvenemine ja sellest tulenev väärtuse vähenemine. Füüsilist vananemist saab parandada
renoveerimiste/remontidega ehitise kasutusea jooksul.
Funktsionaalne iganemine on tingitud ehitise kasutusotstarbe, kasutatavate materjalide, projekti vms puudustest ja ebatäiuslikkusest või mittevastavusest kaasaegsetele nõuetele. Funktsionaalset iganemist parandatakse ehitus- ja rekonstrueerimistöödega, mis on vaheetapiks ehitise kahe kasutusea vahel.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
12
Kinnisvara korrashoiuga seotud kulude klassifitseerimise ja analüüsi põhimõtted on toodud standardi peatükis 6.
5 KINNISVARA KORRASHOIU TEGEVUSED
5.1 Kinnisvara korrashoiu tegevuste liigitamine
Ei ole võimalik kasutada üht universaalset, kvantitatiivselt ja kvalitatiivselt täpselt mõõdetavat kriteeriumi või
näitajat selleks, et kirjeldada kõiki neid omadusi, millele peab vastama kas kinnisvara tervikuna ja/või selle
koosseisu kuuluvad üksikud ehitised. Käesolevas standardis on lähtutud põhimõttest, et eesmärgina püstitatud
üldmõiste 'korrashoid' jaotatakse üksikuteks arusaadavalt kirjeldatavateks, mõõdetavateks ning kontrollitavateks
tegevusteks, s.o üksiktegevused. Sel juhul on erinevate alamaktidega (sh lepingute juurde kuuluvate
töökirjeldustega) võimalik kirjeldada vajalikke tegevusi (koos võimalike piirangutega täitmisele) ja/või
tegevustega saavutatavaid tulemusi ning selle saavutamiseks kulunud ressursse, s.o hinnata tehtud kulutusi.
Kõik kinnisvara korrashoiuga seotud tegevused on käesoleva standardiga liigitatud hierarhiliselt, määratledes liigituse kolm põhilist tasandit. Kõige kõrgemal (hierarhia esimesel) tasandil on kinnisvara korrashoiu
komplekstegevused, teisel ja kolmandal hierarhia tasanditel on kompleksid jaotatud vastavalt tegevuste ala-rühmadeks ja (üksik)tegevusteks. Iga konkreetse korrashoiuobjekti või -objektide puhul võib tegevuste
detailsemaks kirjeldamiseks kasutusele võtta ka järgmisi, madalamaid tasandeid.
Iga kinnisvara korrashoiuga seotud tegevus on kinnisvara omaniku ning kasutajate jaoks kulutus sõltumata
sellest, kes tegelikult kõnealust tegevust ellu viib. (Ka omanikupoolne 'isetegemine' on omanikule alati kulu,
seega seotud kulutustega.) Kinnisvara omanik võib oma kohustuste täitmiseks vajalikud tegevused alati siirata
vastavale spetsialistile, kes omaniku soovist tulenevalt täidab üht või enamat tegevust, osutades sellega
omanikule teenust. Standardiga kirjeldatud tegevuste liigitus võimaldab kavandada kinnisvara omamisega
seotud kulutusi, olles kasutatav põhjendatud majanduskava koostamisel. Kasutades ühtseid, kululiikidel põhinevaid arvutuspõhimõtteid tegevustega seotud kulude määramiseks, tagatakse teenuste osutamise turul
pretendentide poolt tehtud pakkumuste usaldusväärne võrreldavus ning vastastikune arusaamine lepingu-läbirääkimistel või ilmneda võivate eriarvamuste lahendamisel.
Standardimise objektiks on tegevuste liigitus, mida võidakse grupeerida sobivateks kinnisvara korrashoiu
teenusteks, mida osutatakse sõlmitud lepingu alusel. Kinnisvara korrashoiu liigiti loetleb standardtegevused, iga tegevuse ja teenusega on seotud kulud, seetõttu on esitatud klassifikaator kasutatav ka kinnisvara korrashoiuga
seonduvate kulude analüüsimiseks.
5.2 Komplekstegevused
Kinnisvara korrashoid on korraldatav läbi järgmiste komplekstegevuste.
Tabel 5.1 � Kinnisvara korrashoiu komplekstegevused
Komplekstegevuste nimetus Lühendid
100 kinnisvara haldamine haldamine
200 ehitiste tehniline hooldamine tehnohooldus
300 heakorratööde tegemine krundil ja hoones heakorratööd
400 renoveerimistööd kasutusea jooksul remonttööd
500 kinnisvara omanikukohustuste kandmine omanikukohustused
600 energia, vee ja kommunikatsiooniteenuste tagamine tarbimisteenused
700 tugiteenuste osutamine tugiteenused
800 ehitus ja rekonstrueerimine kasutusigade vahel arendamine
900 korrashoiukulude katteallikad tulud
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
13
Kinnisvara haldamine on kas õigusaktidest või lepingulisest kohustusest tulenev vastutus kinnisvara jätkuva
olemasolu eest, tagades hallatava kinnisvara füüsilise, juriidilise, majandusliku ja sotsiaalse säilitamise läbi
kinnisvara kasutamisega seotud protsesside juhtimise ja kirjeldamise (dokumenteerimise).
Ehitiste tehniline hooldamine on regulaarne ja reglementeeritud sisuga (töökirjeldusega) tööde kompleks
selleks, et säilitada krundil paiknevad ehitised (hooned, nende tarindid ja hoonetes paiknevad tehnosüsteemid,
ning rajatised) ettenähtud seisundis, üldjuhul oluliselt parendamata ja muutmata korras hoitava objekti
kasutusotstarvet.
Heakorratööde tegemine krundil ja hoones on teenus, mille eesmärk on puhtuse ning korrashoiu tagamine
krundil ja sellel paiknevatel väikevormidel õigusaktides ettenähtud tasemel ja hoonete välispindade ning
siseruumide koristamine ja puhastamine, tagades nende sobivuse omanikule ja kasutajale.
Renoveerimistööd ehitise kasutusea jooksul on nii perioodilised kui ühekordsed tegevused selleks, et
purunemisest ja/või kulumisest tulenevalt taastada (remontida) olemasolevaid tarindeid ning tehnosüsteeme
üldjuhul füüsilise vananemise kõrvaldamiseks ja/või kinnisvara kasutaja muutunud nõudmiste rahuldamiseks.
Kinnisvara omanikukohustuste kandmine seondub nii õigusaktidest kui lepingukohustustest tulenevate
kinnisvara omanikule suunatud kohustustega.
Energia, vee ja kommunikatsiooni tagamine tähendab kinnisvara kasutajatele eluks ja tööks kas
hädatarvilike või vajalike ning kehtivatele nõuetele vastava kvaliteediga ressursside müüki kinnisvaraobjekti
kasutajatele nende tarbimisvajadusi arvestades, kujundades tarbimiskulud kinnisvaraobjektil.
Tugiteenuste osutamine seisneb kinnisvara kasutajatele kooskõlastatult kinnisvara omanikuga selliste erinevate täiendavate teenuste korraldamises ja vahendamises, mille tulemusel tõuseb kinnisvaraobjekti
kasutatavuse (kvaliteedi) tase.
Ehitus- ja rekonstrueerimistööd ehitise kasutusigade vahel on ühekordsed ja unikaalsed projektipõhised
tegevused kinnisvaraobjektil tervikuna, millega kaasneb üldjuhul objekti taasväärtustamine ja/või
kasutusotstarbe muutus ja funktsionaalse iganemise kõrvaldamine.
Korrashoiukulude katteallikad (tulud) on klassifikaatori rühmades 100-800 kirjeldatud tegevuste kavandamiseks ja teostamiseks ettenähtud kulude katteallikad.
100 Kinnisvara haldamine (haldamine)
Kinnisvara haldamise eesmärk on tagada kinnisvara jätkuv olemasolu tema omanikule, tagades sellega
hallatava kinnisvara füüsilise, juriidilise ja majandusliku säilitamise läbi kinnisvara kasutamisega seotud
protsesside juhtimise ja nende kirjeldamise (dokumenteerimise). Kinnisvara haldamine on administratiivne tegevus, mille tulemus väljendub kinnisvara korrashoiuga seotud andmete pidevas süstematiseerimises ja nende põhjal korrashoiuobjekti kohta pädevate otsuste tegemises, koostatud plaanide elluviimise
korraldamises, tegevuste käigu jälgimises ja vajadusel korrigeerivate juhiste andmises.
Oma tegevuses peab kinnisvara haldamisega tegelev isik (kinnisvara haldur) juhinduma esmajoones ühiskonna
poolt kehtestatud õigusaktidest, omaniku poolt püstitatud eesmärkidest ning piirangutest. Kinnisvarahaldurite kutseoskused on kirjeldatud Kutsekvalifikatsiooni sihtasutuse (Kutsekoda) kutsestandardites. Kõik käesoleva
komplekstegevusega �kinnisvara haldamine� kirjeldatavad haldamise üksiktegevused lõppevad õigusaktidele,
standarditele või kõnealuses valdkonnas kehtivatele �headele tavadele� ja vormistamisreeglitele vastavalt
ettenähtud tähtajaks vajalike dokumentide koostamisega.
Haldusteenuse osutamine korteriomanditeks jagatud korterelamutes on juriidiliselt reguleeritud õigusaktidega;
korteriomanike huvidele vastava valitsemisena sätestatakse alljärgnevate tegevuste täitmist:
1) kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva kodukorra kehtestamist (vastutuspiiride määratlemist);
2) korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist (objekti füüsilise säilitamise korraldamist);
3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimist ja korteriomanike
vastutuse kindlustamist;
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
14
4) kohase suurusega remondifondi kogumist (objekti füüsilise ja moraalse kulumise taastamiseks);
5) majanduskava (objekti pikemaajalise arengukava ja järgmise perioodi eelarve) koostamist;
6) tavakommunikatsioonide rajamiseks ja säilitamiseks vajalike abinõude talumist (näiteks ruume läbivate vee-, kütte-, ventilatsiooni-, elektri-, side- jms magistraalide hoolduse ja remondi tegemist).
Kuigi eeltoodud nõuded ei puuduta otseselt korteriomanditeks jagamata korterelamut (näiteks elamuühistu poolt hallatavat hoonet) või ärihoone korrashoiu korraldamist, võib esitatud nõudeid pidada piisavalt üldisteks kõigi
ehitiste korrashoiutegevuskava koostamisel.
200 Ehitiste tehniline hooldamine (tehnohooldus)
Tehnohooldus on tegevused ja tööd selleks, et füüsiliselt säilitada krundil olevaid ehitisi (hooneid ja rajatisi),
tagades tervikuna nende ning nende üksikute tarindite ja ehitistes paiknevate tehnosüsteemide seisundi
vastavus ettenähtud nõuetele omaniku poolt selleks võimaldatud vahenditega. Tehnohoolduse eesmärk
väljendub selles, et iga ehitis peab selle kasutamiseks vastuvõtmisel ning kasutuses oleku jooksul pidevalt
vastama õigusaktides toodud põhinõuetele:
─ mehaaniline tugevus ja püsivus;
─ tuleohutus;
─ hügieenilisus, tervislikkus ja keskkonnaohutus;
─ kasutusohutus;
─ piisav mürakaitse;
─ energiasäästlikkus ja soojusisolatsiooni piisavus.
Kui tehnohoolduse tegemiseks sõlmitavates lepingutes pole määratletud teisiti, siis kuulub tehnohoolduse
tehnoloogilisse kirjeldusse alati ka:
─ ülevaatus � regulaarne või tingimuslik tegevus selleks, et kas visuaalselt või abivahenditega koguda
andmeid tarindi või süsteemi (paigaldise) seisundi kohta ning selle kehtivatele nõuetele vastavuses kohta, dokumenteerides nii tegevuse käigu kui ka kogutud andmed hooldusraamatus; selliste puuduste ilmnemisel, mis ei eelda hooldaja operatiivset sekkumist (tehnohoolduse tegemist), koostatakse ülevaatuse tulemustel
vajalike tööde kava koos eelarvega ning see esitatakse kooskõlastamiseks kinnisvara omanikule ja/või
haldurile rahastamise korraldamiseks;
─ katsetus � tegevus, mille läbiviimise protseduur peab vastama tarindi või süsteemi (paigaldise) kasutusjuhendile ja mis viiakse läbi pärast iga tehnohooldust selleks, et kontrollida tehtu täielikkust ning
sobivust ja koos sellega saada kinnitus, et tarind või süsteem (paigaldis) on sobilik ja ohutu järgnevaks
kasutamiseks; iga katsetuse käik protokollitakse osapoolte osavõtul ja koostatud protokoll võib olla tehtud
tööde vastuvõtu aluseks.
Kinnisvaraobjektil tehtav tehnohooldus jaguneb oma olemuselt kaheks erinevalt korraldatud tegevuste kompleksiks:
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
15
─ preventiivne e ennetuslik tehnohooldus � varem määratletud ning (üldjuhul) muutumatu töökirjelduse
alusel regulaarselt läbiviidavad (tehnohooldus)tööd, mida viiakse läbi kas ettenähtud (aja)intervallide tagant või kirjeldatud tingimuste/olukordade ilmnemisel eesmärgiga vähendada rikete/vigade/puuduste ilmnemise tõenäosust või hooldatava üksikelemendi (tarindi) või terviksüsteemi toimimise halvenemist; preventiivse
tehnohoolduse eriliikideks on:
─ plaaniline tehnohooldus � ettekavandatav ja regulaarselt (üldjuhul) kindlate ajavahemike tagant
toimuv tarindi või süsteemi hooldusjuhenditest tulenev tegevuste kompleks;
─ tingimuslik tehnohooldus � ettekavandatav, kuid teatud tingimuste ilmnemisel või nõudmiste esitamisel toimuv tarindi või süsteemi (paigaldise) hooldusjuhenditest tulenev tegevuste kompleks; kuna
tingimuslik tehnohooldus ei toimu (üldjuhul) regulaarselt, siis on selle korraldamisel tõenäosuslik
iseloom; tingimusliku tehnohoolduse erijuhtum on korrigeeriv tehnohooldus, mille eeldus on sellise puuduse ilmnemine, mis ei too möödapääsmatult kaasa ei riket ega avariid, seondub vaid
lepingutingimuste rikkumisega ning vajadusega puudus kõrvaldada;
─ avariiline tehnohooldus � tööd, mille tegemise eeldus on avarii/rikke kõrvaldamine ja tehtavate tööde
eesmärk on toimunud avarii/rikke ja selle tagajärgede likvideerimine:
─ avarii lokaliseerimine � sisaldab selliseid tehnohooldustöid, mille käigus lepingus määratletud aja
jooksul selgitatakse välja avarii/rikke asukoht ning selle oletatav põhjus ning tõkestatakse avarii/rikke
edasine toime võimalikult minimaalse kaasmõjuga kinnisvara ülejäänud kasutajatele (ja/või
naaberkinnistutele) ning avarii toimega kaasneda võiv kahjude edasine tekkimine ehitise muudele
tarinditele, süsteemidele (paigaldistele) ja igasugusele varale ning oht inimeludele;
─ avariijärgne tehnohooldus (remont) � sisaldab selliseid tehnohooldustöid, mille käigus selgitatakse
välja avarii toimumise tegelik põhjus ning taastatakse tarindi või süsteemi (paigaldise) vähemalt
avariieelne olukord ja ettenähtud ning normaalne töö koos avarii ning selle kõrvaldamise käigus
tekkinud kaasnevate kahjustuste kõrvaldamisega; avarii lokaliseerimine ja avariijärgne tehnohooldus või
remont ei pea toimuma üheaegselt (paketina); sõltuvalt avarii tagajärgede ulatusest on võimalik
täiendavalt ajutise remondi tegemine ning avariijärgse tehnohoolduse asemel võivad toimuda tööd
komplekstegevuse 400 alusel.
Ehitiste tarinditel ning ehitistes paiknevatel tehnosüsteemidel võivad esineda järgmised seisundid, mis ei vasta
normaalsele (töö)korrasolekule:
─ puudus � on mittevastavus ettenähtud tingimustele, sh kokkulepetele ja/või kohustustele; puudus ei pea
kaasa tooma ei süsteemi seiskumist ega rikke/avarii otsese kahju tekkimist; puuduse ilmnemine on üldjuhul
aluseks tingimusliku tehnohoolduse tegemisele;
─ rike � rikke tulemusel (üldjuhul) seade või süsteem (paigaldis) kas seiskub või jätkab tööd nõuetele
mittevastavalt või mitteusaldusväärselt; rikke ilmnemisega ei kaasne otsest ohtu inimeludele või (olulist)
materiaalset kahju; häiritud on normaalne töö- ja elukorraldus hoones ning selle üksikutes ruumides ja
kasvab avarii tekke oht;
─ avarii � selline rike, mis ohustab kas inimelusid või on tekitanud või tekitab olulist materiaalset kahju, sh ka keskkonnale.
Sõlmides lepinguid tehnohoolduse korraldamiseks ja tööde kvaliteetseks läbiviimiseks on vaja selgelt
määratleda:
─ tehnohooldatav tarind või süsteem (paigaldis) ning hooldamisega seonduvad vastutuspiirid;
─ tehnohoolduse vorm (preventiivne ja/või avariiline) ning selle toimumise tingimused ja töökirjeldused.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
16
Kõik tehnohooldusena kirjeldatavad tegevused ning nendega saavutatavad eesmärgid peavad olema:
─ kirjeldatud hooldusraamatus koos vajalike viidetega hooldusjuhenditele, kus lisaks tegevuste/toimingute nomenklatuurile tuleb esitada ka nende toimumise tingimused, sh nende toimumise sagedus;
─ iga tehnohooldustegevuse tulemus peab olema kirjendatud vastavate hooldusraamatu vormidega.
Kõik sellisena dokumenteeritud tegevuste kirjeldused koos saavutatavate eesmärkide kirjeldamisega on
käsitletavad tavapärase (rutiinse) korrashoiuna. Kui kinnistu omaniku nõudmistest/tingimustest ei tulene teisiti, peab tehnohoolduse korraldaja tagama omanikule või tema poolt volitatud isikutele regulaarselt üks kord
kvartalis ülevaate tehnohoolduse käigus avastatud tulemustest, ettepanekutest või üldistustest.
300 Heakorratööde tegemine krundil ja hoones (heakorratööd)
Heakorratööde tegemine krundil ja hoones on teenus, mille eesmärk on puhtuse ning korrashoiu tagamine krundil ja sellel paiknevatel väikevormidel õigusaktidega kehtestatud tasemel ja hoonete välispindade ning
siseruumide koristamine ja puhastamine, tagades nende sobivuse omanikule ja kasutajale.
Heakorratööde (puhastamine ja koristamine) tegemine krundil ja hoones/hoonetes sisaldab kõiki neid tegevusi,
mis on seotud ettenähtud puhtuse tagamisega ning kinnistul ja hoonetes (ruumides tervikuna ning üksikutel
tarinditel) tekkinud mustuse ning jäätmete kõrvaldamisega. Heakorratööde tegemisel on järgmised põhilised
eesmärgid:
─ saavutada korrastatavate ruumide ja pindade esteetilisus (esinduslikkus ja meeldivus) esmajoones kasutajatele;
─ tagada ohutus kasutajatele (nt likvideerides jääst ja märgadest puulehtedest tulenevat libedust või
kõrvaldades lumest ja langenud okstest tekkinud takistusi);
─ tagada hügieenilisus kinnistul, kõrvaldades haigusi tekitada võivat mustust (haiguste profülaktika) ning
likvideerides haiguste võimalikke edasikandjaid (putukate ja näriliste tõrje);
─ tasakaalustada kinnisvara eluea jooksul ilmnevaid tehnomajanduslikke protsesse: mustuse pikaajaline toime vähendab eriti tarindite pinnakatete eluiga; liigne ning põhjendamatute tehnoloogiate kasutamine
puhastamisel (pesemisel, küürimisel) väheneb pinnakatete vastupidavust ja esteetilisust.
Heakorratööde (puhastamine ja koristamine) käigus ei toimu ühegi tarindi tehnohooldust, osalist ega täielikku
asendamist, parandamist ega parendamist. Heakorratööde põhieesmärk seisneb olemasolevate ehitiste ning
nende valmistamisel kasutatud materjalide kvaliteeditaseme säilitamises.
Üldjuhul on ehitiste konstruktiivset (tehnilist) korrashoiutaset võimalik mõõta ning määrata siit tulenevalt ka küllaltki usaldusväärselt vajalike tehnohooldustööde mahud. Heakorra, s.o puhtuse tagamisega on oluliselt
keerukam, sest suurem osa kaasnevatest tulemustest ning kirjeldatavad puhtuse ja/või heakorra kriteeriumid on kas raskesti või kulukalt mõõdetavad. Paljud kohalikud omavalitsused on kehtestanud oma haldusterritooriumile
heakorraeeskirjad, mis kirjeldavad oodatavat ning soovitavat tulemust. Heakorratööde all mõistetakse kruntidel
(s.o välisterritooriumil) tolmu, liiva ja prahi koristust, talvisel ajal lume ja jää koristust ning libedusetõrjet. Selliste kirjelduste puhul on põhitähelepanu üldjuhul tegevuste sageduse ning sisu kirjeldamisel, eeldades kaasnevalt ka sobiva tulemuse saavutamist. Sarnaseid töid tehakse ka siseruumides, kus nõutavat tulemust kirjeldavad
üldjuhul hügieeninõuded töö- või elukeskkonnale.
Heakorratööde (puhastamine, koristamine) puhul saab standard lähtuda sarnastest, ühiskonnas juba
aktsepteeritud põhimõtetest. Tulemuse puhul jääb põhiliseks hindamiskriteeriumiks tehtud tööde ning sellega kaasnevate kulude sobivus vastuvõtjale. Teatmelisas L on toodud INSTA 800 põhinõuded heakorratööde
tulemuslikkusele.
400 Renoveerimistööd kasutusea jooksul (remonttööd)
Renoveerimistööde tegemine kinnistul sisaldab töid, mida ei kirjeldata tehnohoolduse (200), heakorratööde
(300) ja arendamise (800) all. Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
17
Renoveerimine � olemasoleva hoone, tema tarindite ja/või ruumide taastamine (s.o remont) esialgsel kujul koos tarindite või tehnosüsteemide põhiparameetrite säilitamisega; hoone mahulised ja pinna põhiparameetrid
ei muutu; hoone säilitab põhiliselt oma kasutusotstarbe. Kuigi renoveerimise eesmärk on esialgse olukorra taastamine, on möödapääsmatu tehnoloogia arengust tulenev parendamine. Olukorrast tulenevalt võib rääkida
taastusremondist (mille jaoks kogutakse regulaarselt remondifondi) ning kohaldusremondist (mis, on vajadustest tulenev, s.o projektipõhine); nende eristamine praktikas on keerukas, sest üldjuhul tehakse neid töid
kompleksselt.
Kõiki käesolevasse komplekstegevusse kuuluvaid tegevusi eristab tehnohooldusest eelkõige see, et igal sellisel projektil on algus ja lõpp ning unikaalselt elluviidav sisu, s.o töökirjeldus. Käesoleva komplekstegevuse
korraldamisel tuleb lähtuda kehtivatest ehituskulude liigitamise eeskirjadest, mistõttu tuleb lähtuda vastavates
õigusaktides ettenähtud põhimõtetest ja protseduuridest.
Renoveerimistööde (remonttööde) puhul on sisuliselt tegemist (väikesemahuliste) ehitusprojektidega, st tegemist on alati ühekordselt kavandatavate ning elluviidavate projektilaadsete tegevustega. Seetõttu on igati
otstarbekas, et tööde korraldamisel ja arvepidamisel lähtutakse üldjuhul ehitamisega seotud õigusaktidest ning
kehtivast ehituskulude liigitamise standardist.
500 Kinnisvara omanikukohustuste täitmine (omanikukohustused)
Omanikukohustused on kinnisvara omandiga seotud (üldjuhul) finantskohustused (nendeks on rühmad 510�540). Omanikukohustuste alla kuuluvad ka üldjuhul ühekordsed tasud selliste teenuste eest, mida omanik
oma kinnistu kasutamis-eesmärkidest tulenevalt peab tasuma (rühm 550 � kõnealusesse gruppi kuuluvad
liitumistasud on üldjuhul seotud mitte tarbimise mahu, vaid omandiga). Omanik peab suutma tagada oma kinnisvara võimalikult tulusa majandamise. Seepärast ei tähenda omanikuks olemine vaid kõigi kaasnevate
kulude kompenseerimise võimaluste otsimist, vaid ka tulude saamist kinnisvarast. Selleks võib omanik lisaks
üüritulule koguda sihtotstarbelisi makseid selleks, et rahastada kinnistu parendamist tulevikus.
Loetletud tegevuste kompleksis (kohustuse kandmine on ka tegevus) kirjeldatud kohustuste puhul on tulemuslikkuse hindamise kriteeriumiks tähtajalisus (s.o kohustuste õigusaktides või lepingutes ettenähtud
tähtajaks kandmine/tasumine). Kõiki omaniku kohustuste mittetäitmisega seotud sanktsioone kirjeldatakse
rühmas 560.
Kuigi kinnisvara omanik saab suurema osa omandiga seotud korrashoiukohustusi delegeerida vastavatele spetsialistidele (haldajad, hooldajad), jääb omanikule kohustus teha oma kinnisvaraga seotult strateegilisi
(pikaajalise järelmõjuga) otsuseid. Sellised põhimõttelist laadi otsused, mille tegemiseks võidakse kasutada küll
spetsialistide (nõustajate, konsultantide) abi, kuid mille tegemine ja sellega kaasnev vastutus jääb omanikule,
on koondatud kohustuste rühmadesse 570 (haldusmudeli loomine) ja 580 (omandi muutumine). Kõigi
kõnealuste otsuste puhul on nende tulemuslikkuse hindamise kriteerium seaduslikkus (vastavus kehtivatele õigusaktidele), samas võimaldab pakutud liigitus välja tuua ka tehtavate otsuste �hinna� � hinnata otsuse tegemisega seotud kulusid.
600 Energia, vee ja kommunikatsiooniteenuste tagamine (tarbimisteenused)
Energia-, vee- ja kommunikatsiooniteenuste tagamine on kinnistule ja selle kasutajatele osutatav ning nende poolt ostetav (kas kogusega otseselt mõõdetav või kokkulepitud metoodika alusel määratav) teenuste
kompleks, mis loob hoonete kasutajatele vajalikud mugavused, sh tagab elementaarse hügieeni- ning ohutusnõuete järgmise võimaluse. Kõnealuste teenuste osutamisega kaasnevad ning kasutajate vahel
kokkulepitud põhimõtete alusel jaotatavad kulud on käsitletavad �tarbimiskuludena�, iseloomustades kõige
paremini kinnisvara kasutajate tegevust ning nende tarbimisharjumusi.
Kõik hoone ja selle kasutajate poolt tarbitavad teenused on jaotatud järgmistesse põhirühmadesse:
─ 610 elektrienergia;
─ 620 soojusenergia;
─ 630 vesi ja kanalisatsioon;
─ 640 kommunikatsioon.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
18
Kõnealuste tegevuste eripära võrreldes käesolevas standardis varem kirjeldatutega seisneb selles, et üldjuhul
kirjeldatakse infrastruktuuri ühisvõrkude (tehnosüsteemide) kaudu kinnistule sisseostetavaid teenuseid.
Erijuhtumid tulenevad kinnistute asukoha eripärast, kas osa või enamik kõnealuseid teenuseid tagatakse kas
kohalike või individuaalsete allikatega.
Ühisvõrkude kasutamisel on teenuse osutamise aluseks sõlmitud vastavad lepingud, milles on määratletud nii
osapoolte kohustused kui ka pakutava teenuse kvaliteedi hindamise kriteeriumid. Selliste lepingutega osutatud teenuste maksumuse määramise (arvutamise) aluseks on üldjuhul riiklikult või omavalitsuste poolt kinnitatud või
heakskiidetud hinnad või tariifid, mistõttu teenuse osapooltel, seejuures teenuse saajal puudub üldjuhul
võimalus muuta tüüplepingu põhitingimusi. Kõnealuste teenuste puhul seisneb teenuse saaja põhiline kohustus
selles, et teha järelevalvet teenuse osutaja poolt osutatava teenuse kvaliteedi üle (tegevused rühmas 160).
700 Tugiteenuste osutamine (tugiteenused)
Tugiteenuste osutamine seisneb kinnisvara kasutajatele, kooskõlastatult kinnisvara omanikuga, selliste erinevate täiendavate teenuste korraldamises ja vahendamises, mille tulemusel tõuseb kinnisvaraobjekti
kasutatavuse (kvaliteedi) tase.
Tugiteenused on tänapäeval iga kinnistu puhul kiiresti arenev tegevuste kompleks, mille olemasolu võivad
paljud kinnistukomplekside omanikud vajada seetõttu, et tõsta oma kinnisvara atraktiivsust kasutajatele.
Tegemist on teenustega, mis pole otseselt seotud mõistega 'kinnisvara korrashoid', küll aga seondub kinnisvara
haldamisel püstitatud eesmärgiga � säilitada kinnisvara majanduslikult. Kinnisvara kasutajatele põhjendatult
vajalikud ja kvaliteetselt osutatavad tugiteenused muudavad kinnisvara atraktiivseks ning tagavad omanikule püsiva klientuuri. Haldur peab korraldama krundile ja selle kasutajatele vajalike tugiteenuste olemasolu (kooskõlastatult kõigi
huvitatud osapooltega, arvestades seejuures nende teenuste mõju nii kinnistu kui terviku korrashoiu
korraldusele kui ka enamiku kasutajate huvidele).
800 Ehitus ja rekonstrueerimine kasutusigade vahel (arendamine)
Ehitamine ja rekonstrueerimine kinnistul sisaldab neid töid, mida ei kirjelda olemasolevate tarindite ja süsteemide tehnohooldus (200), heakorratööd (300) ja renoveerimine (400). Käesolevasse kompleksi kuuluvad:
─ (uus)ehitus, ehitamine � kinnistul paiknevatele (olemasolevatele) ehitistele juurde, peale või alla ehitamine
(s.o ehitise laiendamine), või täiesti uute sõltumatute ehitiste püstitamine vabale pinnale, mille tulemuseks on hoonete puhul hoonete ehitusmahu ja/või pindade ning ruumiprogrammi muutus koos kasutusotstarbe
muutusega; üksikrajatiste puhul kaasneb (üldjuhul) nende mahu ja võimsusnäitajate vastav muutus;
─ rekonstrueerimine � olemasoleva ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kandekonstruktsioonide muutmine ja asendamine eesmärgiga taastada hoone või tema üksikute ruumide põhilised
kasutusomadused, sh plaanilahendused; hoone ehituslik maht ja pinnad oluliselt ei muutu, muutub hoone plaanilahend ja tema ruumide kasutusotstarve;
─ lammutamine � olemasolevate konstruktsioonide kas osaline või täielik demonteerimine, mis toob kaasa
kas kogu ehitise eemaldamise krundilt või osaliselt ehitise plaanilahenduse ning kasutusotstarbe muutumise
(rekonstrueerimine).
Kõiki käesolevasse komplekstegevusse kuuluvaid tegevusi eristab tehnohooldusest korralduslikult eelkõige see,
et igal sellisel projektil on algus ja lõpp ning unikaalselt elluviidav sisu, s.o töökirjeldus. Käesoleva
komplekstegevuse korraldamisel tuleb lähtuda kehtivatest ehituskulude liigitamise eeskirjadest, mistõttu tuleb
lähtuda vastavates õigusaktides ettenähtud põhimõtetest ja protseduuridest, st tegemist on alati ühekordselt
kavandatavate ning elluviidavate projektilaadsete tegevustega. Seetõttu on igati otstarbekas, et tööde
korraldamisel ja arvepidamisel lähtutakse üldjuhul ehitamisega seotud õigusaktidest ning kehtivast ehituskulude liigitamise standardist.
Rühma koondatakse need kinnisvara eluea jooksul tehtavad tööd, mida tehakse hoonete ja rajatiste oluliseks muutmiseks, sh ka kasutusotstarbe muutmiseks. Tegevuste ja kaasnevate kulude liigitamisel on otstarbekas kasutada klassifikaatori rühma 800 jaotust, vajadusel seda liigendades ja kasutades rühma 400 jaotust. Käesolevas standardis ei ole toodud tegevuste ja kulude liigendust komplekstegevuste rühmade 400 ja 800
madalamatele tasanditele � kogu vajalikku teavet on võimalik saada kehtivast ehituskulude liigitamise juhendist
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
19
ning sellel põhinevatest metoodilistest juhendmaterjalidest. Samas on igati otstarbekas, et rühmade 400 ja 800
ülesehitused oleksid kas ühesugused või järgiksid sarnaseid põhimõtteid.
Kui kinnisvara arendamisel, sh ehitiste lammutamisel, püstitamisel või rekonstrueerimisel on kasutatud teiste
riikide ehituskulude liigitamise põhimõtteid, võib neid põhjendatult kohaldada ka käesoleva komplekstegevuse
alternatiivseks liigendamiseks. Selline kohaldamine eeldab aga aluseks võetavate klassifikaatorite põhjalikku
tundmist, mistõttu on otstarbekas konsulteerida pädeva vastava valdkonna spetsialistiga.
900 Korrashoiukulude katteallikad (tulud)
Tulud on rühmades 100-800 kirjeldatud tegevuste (kulutuste) kavandamiseks ettenähtud kulude katteallikad. Korrashoiu edukuse üheks osaks on ka vajalike ning mõistlike tulude leidmine selleks, et korrashoiuks vajalikke kulutusi oleks võimalik teha. Tulude rühm klassifikaatoris on sobilik ka kasutajale kulude kirjeldamiseks, näiteks
rühm 970. Rent on omaniku seisukohast vaadatuna tulu, kuid kasutajale kulu. Rendi kajastamisel kuluna tuleb olla teadlik, millised teenused (tegevused) on rendis juba hõlmatud ja täiendavate kuludena tuleb kajastada vaid
need korrashoiutegevused, mis ei sisaldu renditasus.
5.3 Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevuste, kulude ja tulude klassifikaator
Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevuste, kulude ja tulude klassifikaator on esitatud normlisas A.
6 KINNISVARA KORRASHOIU KULUD JA TULUD
6.1 Korrashoiuprotsessi kuluarvestuse vajadus
Raamatupidamises kajastatav kinnisvaraga seotud kuluinfo ei ole üldjuhul piisav kinnisvara korrashoiuga seotud juhtimisotsuste tegemiseks. Näiteks ei ole võimalik raamatupidamisandmete alusel saada andmeid kuludest
hoone ruutmeetrile või energialiikide kaupa. Kinnisvara korrashoid nõuab detailsemat infot kui standardsed finantsarvestuse süsteemid suudavad pakkuda; kinnisvara korrashoiuks vajaliku info kogumisel ja analüüsimisel
kasutatakse professionaalsed kinnisvara korrashoiu andmebaase, sidudes need raamatupidamise tarkvaraga.
Käesolevas standardis on antud alus kinnisvara korrashoiuga seotud tegevuste ja teenuste kulude kajastamiseks ning jagamiseks, arvestades erinevate osapoolte infovajadusi. Kuluandmete liigitamine nõuab
märkimisväärset panustamist, iga tellija ja organisatsioon peab ise otsustama, millise detailsusega kuluinfot vajatakse ja kogutakse. Kuluanalüüsi kasutatakse:
─ kinnisvaraobjektide vahelisel kulude võrdlusanalüüsil korrashoiuteenuste pakkujate poolt, et võrrelda
teenuste tootlikkust;
─ kulude jaotamisel organisatsiooni struktuuriüksuste vahel, et saada ülevaadet põhitegevusega seotud struktuuriüksuste tulemuslikkusest;
─ otsuste tegemisel korrashoiutegevuste korraldamiseks organisatsiooni sees või teenuse sisseostmiseks;
─ kulude jaotamisel varaobjektide vahel, et võrrelda varade tootlikkust;
─ omanike ja kasutajate vahelisel kulude võrdlusanalüüsil, et omada ülevaadet korrashoiuteenuste turu
hindadest.
Oluline on mõista kuluarvestuse eesmärke seoses korrashoiuprotsessidega. Kuluarvestust on vaja, et:
─ määrata kinnisvara korrashoiu tegevuste eeldatav hind korrashoiu planeerimisel ja sõlmida teenusleping (eelarvestamine, hinnakujundus);
─ saada ülevaade teenuse osutamiseks vajalike ressursside kuludest, vara (kapitalikulud, materjalikulud vms)
ja tegevused (tööjõukulud) jagatakse raamatupidamises erinevate teenuste ja tegevuste (kulukohtade) vahel;
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
20
─ hinnata teenuse kasumlikkust eesmärgiga võrrelda seatud eesmärki ja tegelikku tulemust
(juhtimisarvestus);
─ anda alused tõhusaks võrdlusanalüüsiks.
Need põhimõtted kehtivad sõltumata sellest, kas tegemist on kinnisvara korrashoiuga tegeleva ettevõttega, kelle jaoks kinnisvara korrashoiuteenuste pakkumine on organisatsiooni põhitegevus (see ei välista osade korrashoiutegevuste sisse ostmist) või organisatsiooniga, mille põhitegevus ei ole seotud kinnisvara korrashoiuga.
Kuluarvestus on osa finantsjuhtimise süsteemist. Finantsjuhtimises võib kulude arvestust vaadelda kolmel viisil:
─ eelarvestamine keskendub tegevuste ja teenuste maksumuse prognoosimisele; teenuse pakkujatel toimub eelarvestamise käigus ka teenuse hinna kalkuleerimine (hinnakujundus);
─ kuluarvestust tehakse eelarve täitmise jälgimiseks, see kajastab arvestusperioodil tehtud tegelikke kulutusi ehk maksumust;
─ finantsaruandlus kajastab tehtud kulusid, mis ei vasta sageli tegevuste ja teenuste tegelikule maksumusele; kulude konteerimisel lähtutakse rahvusvahelistest finantsaruandluse standarditest.
NÄIDE Tööjõukulude arvestamisel lähtutakse finantsaruandluses tööjõule tehtud kuludest (palgad ja sellega seotud
maksud), kuid kuluarvestus kajastab tööjõu kulusid eelarvestamise käigus leitud tunnitasu määrade alusel.
Teenuse hinna kujundamisel tekib vahe tulude ja kulude vahel. On mitmeid võimalusi hinda kalkuleerida ja kliendile arvet esitada:
─ otsene arveldamine (kulud pluss marginaal);
─ tegelik töötundide arv korrutatult tunnitasuga;
─ prognoositud töötundide arv korrutatult tunnitasuga;
─ kokkulepitud teenustasu;
─ kombineeritud variandid (ühekordne teenustasu, millele lisandub töötundide arv korrutatult tunnitasuga).
Marginaaliks nimetatakse vahet hinna (tulu) ja kalkuleeritud kulude vahel. Marginaali mõiste on seotud äriettevõte tegevuse üldeesmärgiga toota kasumit, st teenuseid ja tooteid tuleb müüa kallimalt kui on nende
valmistamiseks tehtavad kulud. Tootlus on vahe hinna (tulu) ja tegelike kulude vahel.
6.2 Kulujaotuse süsteemi põhiosad
Kulujaotuse süsteemi põhiosad on:
─ kulukontod ja tulukontod � raamatupidamiskirjed, mis on kinnitatud konkreetse organisatsiooni raamatupidamisreeglistikuga;
─ kulurühmad � kinnisvara korrashoiu tegevuste komplekside või teenuste grupeeritud kulud;
─ kulukeskused ehk kulukohad � organisatsiooni struktuuriüksused, kes vastutavad kulude ja tulude eest;
─ kuluobjektid � kinnisvaraobjektid või nende osad, mille kohta korrashoiukulusid arvestatakse (kinnistu,
hoone, ruum).
Kinnisvaraga seotud juhtimisotsuste tegemiseks vajalike andmete saamiseks ja analüüsimiseks tuleb
finantsarvestuse kulukontod siduda kinnisvara korrashoiu kulurühmadega. Käesolevas standardis esitatud
korrashoiutegevuste klassifikatsioon on sobiv alus, millele organisatsioonid saavad tugineda oma kontoplaani koostamisel kontode sisu kirjeldamisel, arvestades konkreetseid vajadusi.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
21
Tabel 6.1 � Korrashoiutegevuste ja nendega kaasnevate kulude omavahelised seosed
Klassi-fikaator
Tegevuste kulurühmad
klassifikaatori järgi
Kulurühmad
teenuste võrdlusanalüüsiks
Raamatu-pidamises
Eluea kulude analüüs
(investeeringu analüüs)
100 Haldamine Halduskulu
Perioodikulu Tegevuskulud
200 Tehnohooldus Hoolduskulu 310 Krundihooldus
320 Ehitise välishooldus 330 Siseruumide koristus Ruumide koristus 340 Jäätmekäitlus Jäätmekäitlus 400
osaliselt Taastusremont
Remondikulu Kapitalikulu, kui ületab kapitali-seerimise piiri 400
osaliselt Kohandamisremont
Kohandamiskulu
500 (v.a 511 ja 541)
Omanikukohustused Omandikulu
Perioodikulu Tegevuskulud
511 Maamaks Maamaks 541 Kinnisvara kindlustus Kinnisvara kindlustus 610 Elektrienergia Elektrienergia 620 Soojusenergia Soojusenergia 630 Vesi ja kanalisatsioon Vesi ja kanalisatsioon 640 Kommunikatsioon Kommunikatsioon 710 Valve Valve 720 Parkimine Parkimine
730, 750, 790
Muud tugiteenused
Muud tugiteenused 740
Teenused ruumide kasutamisel
Kohandamiskulu
800 Arendamine Arenduskulu Kapitalikulu Investeeringukulu
Finantsarvestuses peetakse arvestust kulukeskuste ehk kulukohtade kaupa, kinnisvara korrashoius on vajalik kulud jaotada kinnisvaraobjektide kaupa. Varaobjektide kaupa kuluinfo esitamise detailsus sõltub info kasutajate vajadusest ja seda võib esitada kas kinnistute, hoonete või ruumide tasemel. Võimaldamaks varaobjektide
vahelist kulude võrdlusanalüüsi tuleb varaobjektide kuluinfo esitada vähemalt hoone tasandil.
Kulukeskuste kasutamisel nendes organisatsioonides, kus korrashoiu teenuseid pakub organisatsiooni sisemine struktuuriüksus, saab eristada põhitegevuse kulukeskusi (klient) ja kinnisvara korrashoiu kulukeskusi (teenusepakkuja). Põhitegevuse kulukeskuseks on organisatsiooni need struktuuriüksused, kes käsitletavad
nende poolt kasutatava kinnisvara korrashoiukulusid kas otseste või kaudkuludena, reeglina kaud- ehk üldkuludena. Kinnisvara korrashoiu kulukeskused toetavad vajalike kinnisvara korrashoiu teenustega kliendi põhitegevusi. Arveldamine põhitegevuse kulukeskuse ja tugitegevuse kulukeskuse vahel toimub lähtudes
kulurühmade kuludest.
MÄRKUS Põhitegevuse kulukeskuseks võivad olla ka kinnisvara korrashoiu ettevõtted, kes pakuvad haldusteenust (mis on nende põhitegevus) ja ostavad sisse või vahendavad hooldusteenuseid (mis on haldusteenust pakkuva ettevõtte
seisukohast tugiteenus), et pakkuda klientidele kompleksteenust. Selliselt võib haldusteenust pakkuv ettevõte olla nii
põhitegevuse kulukeskuseks (teenust ostes) kui tugitegevuse kulukeskuseks (teenust müües).
6.3 Kulude struktuur
Kinnisvara korrashoius on erinevaid võimalusi liigitada infot ja kulusid, mistõttu on erinevate allikate andmed omavahel sageli raskesti võrreldavad.
Kinnisvara korrashoiuteenust kirjeldavad komponendid on esitatavad maatriksina, mis ühendab tegevused ja
varad. Lisades kolmanda dimensiooni � kulud; saame kolmemõõtmelise kuubi, millega saab kirjeldada kulusid
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
22
varaobjektide, tegevuste ja ka iga varaobjekti üksikute tegevuste kaupa. Neljas dimensioon sisaldab infot selle
kohta, kuidas seda teenust juhitakse, st kes on teenuse tellinud (klient või tarbija) ja kuidas teenuse hind
kujuneb ning kuidas selle eest tasutakse.
Teenuse ja tegevuse kulude arvutamiseks tuleb eristada otsekulud, sh varustusega seotud kulud (materiaalne vara, riistvara, materjalid, energia jne kulud) ning inimtegevustega seotud kulud (tööjõukulud). Arvestada tuleb
ka organisatsiooni üldkulude osakaalu.
Kuluarvestuse detailsus sõltub sellest, kuidas kinnisvara korrashoid on korraldatud. Kui teenus on sisse ostetud,
siis on kuluks vaid sisseostetud teenuse kulu, kui tegevused on korraldatud organisatsiooni siseselt, tuleb arvestada kõiki konkreetse tegevusega seotud kulusid, nt järgneva struktuuri alusel (kasutamist vt tabel 6.2):
─ tööjõukulud (sh maksud ja maksed);
─ materjalid ja transport;
─ ostetud teenused;
─ organisatsiooni üldkulud.
MÄRKUS Praktikas on küllalt tavapärane, et korrashoiutegevuste korraldamisel organisatsiooni siseselt ei jagata tegevusega seotud kulusid kulukohtadele, mistõttu puudub ülevaade vastava tegevuse kuludest. Eriti sagedane on see
nende haldus- ja heakorra tegevuste puhul, kus täitjaks on organisatsiooni enda töötaja ja (näiliselt) ei ole temaga seotud
mingeid lisakulusid ning töötaja tööjõukulu ei käsitleta korrashoiu tegevusega seotud kuluna. Analüüsides teenuse
sisseostmise võimalusi ja võrreldes vastavate teenuste hindu turul organisatsiooni siseselt täidetavate tegevuste kuludega, jõutakse järeldusele, et turul pakutav teenus võrreldes isetegemisega on kallis, teadvustamata seda, et tegemist ei ole
adekvaatse võrdlusega.
Tabel 6.2 � Korrashoiukulude jaotus finantsarvestuses
Raamatupidamise tunnuskood
(vastavalt EVS 807 klassifikaatorile)
Kulurühm Tööjõukulud Materjal ja
transport
Ostetud teenused
Üldkulud Kokku
100 Haldamine 100 50 200 35 385,-
200 Tehnohooldus 500 1000 3000 450 4950.-
300 ��
�.
Korrashoiu tagamise tegevused kokku
Korrashoiukulud tuleb jaotada kulurühmade struktuuri järgides lisaks kulukohtadele ka varaobjektide kaupa. Varaobjektide kaupa kuluinfo esitamise detailsus sõltub info kasutajate vajadusest ja seda võib esitada kas
kinnistute, hoonete või ruumide tasemel. Võimaldamaks varaobjektide vahelist kulude võrdlusanalüüsi tuleb
varaobjektide kuluinfo esitada vähemalt hoone tasandil kulurühmade kaupa. Käesolevas standardis on
soovituslikult esitatud minimaalne loetelu kinnisvara korrashoiu kulurühmadest hoonete kaupa (vt tabel 6.1).
6.4 Perioodikulud ja kapitalikulud
Kuluarvestuse muudab keerukaks asjaolu, et üks osa korrashoiukuludest on käsitletavad perioodiliste
tegevuskuludena), teine osa on ühekordsed kulud arendamisel ja renoveerimisel (vastavalt klassifikaatori grupid 800 ja 400).
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
23
Kapitalikulude osas ei ole üheselt kokku lepitud reegleid ning need on seotud organisatsioonis kehtivate raamatupidamispõhimõtetega. Parendustega seotud kulutused (klassifikaatori grupp 400) lisatakse materiaalse põhivara soetusmaksumusele ainult juhul, kui need vastavad materiaalse põhivara mõistele ja vara bilansis
kajastamise kriteeriumitele ning kulutuse maksumus vastab organisatsiooni sise-eeskirjades sätestatud
põhivara kapitaliseerimise alampiirile. Jooksvad (st pidevalt tehtavad) kulud seoses tehnohoolduse ja heakorraga kajastatakse üldjuhul perioodikuluna.
MÄRKUS Näiteks on riigi raamatupidamise eeskirjas sätestatud materiaalse põhivara (v.a maa) kapitaliseerimise alampiiriks 30 000 krooni (ilma käibemaksuta). Väiksema soetusmaksumusega objektide ostuhind kajastatakse üldjuhul
perioodikuluna. Erinevatel organisatsioonidel on kehtestud erinevad kapitaliseerimise alampiirid, mis komplitseerib erinevate organisatsioonide ja objektide vahelist võrdlusanalüüsi.
Ühekordsete kulude tegemiseks kogub kinnisvara omanik remondireservi ehk remondifondi, mis tagab ehitise nende osade perioodilise asendamise, mis kuluvad kiiremini kui hoone tervikuna ja vajavad väljavahetamist ehitise kasutusea (kasuliku eluea) jooksul (rühm 400). Ühekordsete kulude kajastamiseks raamatupidamises
muudetakse need perioodikuludeks, seda tehakse soetusmaksumuse amortiseerimisel kuluks vara või varaosa
kasuliku eluea jooksul, kasutades selleks kulumi protsente.
Kulumi olemuseks on vara väärtuse langus, mida saab teoreetiliselt mõõta vara väärtuste vahega vaadeldava
perioodi lõpus ja alguses. Vara väärtuse kohta perioodi lõpus ja alguses on raske saada veenvaid tõendeid,
samuti ei muutu vara väärtus perioodi jooksul ühtlaselt, mistõttu tuleb kulumi kajastamiseks raamatupidamises teha mõningaid lihtsustusi. Raamatupidamise praktikas kasutatakse enamasti lineaarset amortiseerimist ja
kindlaksmääratud kulumiprotsente (amortisatsiooninorme), arvestades seejuures vara arvestuslikku eluiga või
kasutusiga, lähtudes vara funktsionaalsest kasulikkusest kulu kajastaja jaoks, sh arvestades kasutuslepingu tähtaega ja hinnates selle pikendamise võimalusi. See põhimõte on üldistusena sobiv nii hoone kui ühekordsete
korrashoiuga seotud kulude kulumi arvestusel (parendused, sisseseade jms).
MÄRKUS Raamatupidamises kasutuses olevad vara eluea mõisted (majanduslik eluiga ja kasulik eluiga (tööiga)) ei
vasta otseselt kinnisvara korrashoius kasutatavatele ehitise eluea ja kasutusea mõistetele. Üldprintsiibiks on, et kinnisvara kasuliku eluea määramine peaks toimuma koostöös vastava ala asjatundjatega. Mõistete mittevastavuse tõttu tuleb olla eriti
tähelepanelik amortisatsiooninormi määramise aluseks oleva eluea määramisel ja lähtuda tuleks ehitise kasutuseast, mitte ehitise elueast, kuna kasutusiga on stabiilse funktsionaalsusega ja kajastab vara kasulikkust selle kasutajale.
Erinevatel kuludel kasutatakse erinevaid kulumiperioode, arvestades konkreetsete kulude ja varaosade tegelikku oodatavat kasutusiga. Soovitav on kasutada järgmisi amortisatsiooniaegu:
─ arenduskuludel kuni 30 aastat;
─ parendus- ja kohandamiskuludel kuni 10 aastat;
─ mööbli, tehnosüsteemide ja valveseadmete kuludel kuni 5 aastat;
─ heakorra-, kommunikatsiooni-, bürooseadmete kuludel kuni 3 aastat.
MÄRKUS Täpsemaid soovitusi ühekordsete kinnisvara korrashoiukulude amortiseerimiseks kuluarvestuses annab IPD
standard �Total Occupancy Cost Code�.
6.5 Kinnisvara elueakulude analüüs
Elueakulude analüüs on instrument pikaajaliste investeerimisotsuste tegemiseks ja sisaldab kõiki varaga seotud
kulusid selle eluea jooksul.
MÄRKUS Meetodit on kirjeldatud standardis ISO 15686-5:2008 �Buildings and constructed assets � Service-life planning�.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
24
Elueakulude analüüsis jagatakse kulud kolme põhirühma, nendeks on:
1) investeeringukulud � kõik kulud, mis on tehtud enne vara kasutusse võtmist, näiteks planeerimise,
projekteerimise ja ehitamise kulud (sh lammutuskulud); enamik investeeringukulusid on seotud klassifikaatoris rühma 800 arendustegevustega;
2) tegevuskulud � kõik vara korrashoiuks ja funktsionaalse standardi hoidmiseks tehtavad perioodilised kulutused, sh kulud infrastruktuuri asendamiseks; tegevuskulud ei hõlma vara funktsionaalsuse muutmist
(tulupotentsiaali tõstmist), vara finantseerimisega seotud kulusid, raamatupidamislikku kulumit; tegevuskuludele vastavad klassifikaatoris rühmade 100, 200, 300, 500 ja 600 kulud; tegevuskulude hulka kuuluvad ka remondikulud kulurühmast 400, eeldusel, et kulude tegemise eesmärk on eelkõige taastada
või asendada ehitise komponente (likvideerida füüsiline kulum), mitte tõsta hoone funktsionaalset taset;
3) kohandamiskulud � kõik kulud, mis on vajalikud vara muutmiseks kasutaja muutunud vajadustele
vastavaks; siia kuuluvad remondikulud rühmast 400 ja rühma 740 kulud, kui nende tegemise eesmärgiks
on muuta hoone funktsionaalset taset, kohandades seda kasutaja muutunud vajadustele vastavaks.
Uute arendusprojektide otsuseid tehakse sageli, lähtudes madalaimatest ühekordsetest investeeringukuludest arvestamata hilisemaid tegevuskulusid ja kohandamiskulusid. Hoone tegevuskulud võivad olla 5�10 korda suuremad esialgsetest investeeringukuludest, mistõttu võib nendega mittearvestamine pikaajaliste
investeeringute analüüsil viia majanduslikult ebamõistlike otsuste tegemiseni. Kasutaja vajaduste muutumisest tulenevalt on aeg-ajalt vajadus hoonet kohandada ja parendada. Hoone puudulik kohandatavus (kohandamine on võimatu või väga kulukas) võib avaldada otsest mõju kasutaja kuludele, sh hoone tegevuskuludele. Vajaliku
kohandatavuse tagamiseks tuleb kasutuseesmärgile sobivat eeldatavat kasutusiga arvestada juba projekteerimisel.
Kasutusvajadustest tuleneval kohandatavusel on kolm peamist mõõdikut:
─ paindlikkus � võimalus muuta ruumide paigutust;
─ universaalsus � võimalus muuta ruumide kasutusfunktsioone;
─ elastsus � võimalus muuta ehitise mahtu.
Elueakulude analüüs kasutab palju prognoose, nt andmeid minevikus tehtud kulude kohta või prognoositud
väärtused tulevikus, mistõttu on meetodi kasutamine spetsiifiliste probleemide ja küsimuste lahendamisel
raskendatud. Ehitise elueakulude analüüs ei hõlma ka olulisi strateegilisi küsimusi, nagu kogu kasutajaorganisatsiooni poliitika ja strateegia, seoseid teiste varadega portfellis, ehitise ja pinna vastavust soovitud kasutusele, jätkusuutlikkuse mittemajanduslikke aspekte.
Erinevate alternatiivsete hoonetega seotud kulude võrdlemiseks on sobiv kasutada puhast nüüdisväärtust või
diskonteeritud rahavoo meetodit. Arvutustes tuleb arvestada:
─ erinevate tegevustega seotud kulusid ja intervalle;
─ tegelikku diskonteerimiseks kasutatavat tulumäära;
─ kasutusiga.
Elueakulude analüüsil investeerimisotsuste tegemisel ei muudeta neid kulusid perioodikuludeks (aastakuludeks, s.t ei annualiseerita); iga kulu võetakse arvesse selle eeldataval tekkimise ajahetkel ja leitakse kulu nüüdisväärtus diskonteerimise teel.
6.6 Kuluarvestus erinevate kasutussuhete ja korrashoiu korralduse juures
Varade kasutussuhted ja valdamine võivad olla korraldatud erinevalt. Omandiõiguse alusel kasutatavate varade
osakaal on suur eluotstarbeliste varade puhul ja eriotstarbeliste varade puhul, seevastu kontori-, kaubandus- ja teenindusotstarbega varadel on tavapärasemaks kasutamine lepingu alusel.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
25
Lepingu õigusliku vormi ja sellega seotud riskide puhul on oluline ka kulude jaotus omaniku ja kasutaja (üldmõistena �rentniku�) vahel, see on suures osas seotud korrashoiu korraldamisega objektil. Sõltuvalt sellest,
kas kasutatav varaobjekt on kasutaja omandis või renditud ning kas ta haldab objekti ise või on teenuse sisse
ostnud, tekib neli tüüpvarianti (vt joonis 6.1), mis kõik eeldavad erinevat kuluarvestuse detailsustaset. Kaks
kõige tüüpilisemat ja selgema korraldusega on variandid 1 ja 2; seoses kinnisvara valdussuhete keerukamaks
muutumisega ja korrashoiuteenuste pakkumise turu arenemisega on järjest tavapärasemad ka variandid 3 ja 4.
Variant 1: varaobjekt on kasutaja omandis, haldamine on omaniku vastutusel ja omaniku poolt korraldatud. Kuluarvestus peab toimuma osas 6.2.2 esitatud nõudeid järgides, eristades tegevused nii detailselt kui võimalik. Eristada tuleb arvestuslikud tööjõukulud koos maksudega, arvestades vastavale tegevusele kulutatud aega, materjali ja transpordikulusid, proportsionaalseid organisatsiooni üldkulusid ning sisseostetud teenuseid. Suurtes organisatsioonides, kus erinevaid põhitegevuse kulukeskusi on mitu ja kinnisvarakulude jaotamine kulukeskuste vahel on oluline, on mõistlik juurutada siserendisüsteem, kus korrashoidu korraldab kinnisvara
kulukeskus, kes müüb korrashoiuteenuseid põhitegevuse kulukeskustele. Sel juhul toimub detailne kuluarvestus vaid kulukeskuses, põhitegevuse kulukeskuses toimub kuluarvestus ostetud teenuste kulu tasemel.
NÄIDE Sellised olukorrad on tüüpilised eramute ja suurte organisatsioonide omandis olevatel eriotstarbelistel hoonetel,
kus haldamine on korraldatud organisatsiooni sees. Samuti liigituvad siia korteriomandid, mille haldamine on korraldatud korteriühistu omajõududega.
Variant 2: vara on kasutaja poolt renditud koos haldamisteenusega (kasutaja ei vastuta haldamise eest, haldamist korraldab rendileandja). Vara kasutaja kasutab kinnistut või selle osa (ruume) ning tasub kasutamise
eest kokkulepitud tasu, mis sisaldab kõiki selle varaga seotud kulusid. Kasutaja kuluarvestus toimub vastavalt
esitatud renditeenuse arvele ning kui lisaks on ostetud muid vara kasutamisega seotud teenuseid mõnelt teiselt
teenuse pakkujalt, tuleb ka need teenused kuluarvestuses arvesse võtta. Omaniku kuluarvestus peab toimuma
vastavalt osas 6.2.2 esitatud nõudeid järgides.
NÄIDE Sellisteks tüüpolukordadeks on bürooruumi rentimine ja korteri üürimine, samuti hotelliruumi kasutus, sh büroo- või laohotellid. Rendileandjaks on tüüpiliselt kinnistu omanik, kuid võib olla ka näiteks hoonestusõiguse või kasutusvalduse
omanik.
Variant 3: vara kasutatakse omandiõiguse alusel, kasutaja (omanik) vastutab haldamise eest, kuid haldamine on teenusena sisse ostetud. Kuluarvestus toimub sarnaselt variandile 2 � kajastatakse sisseostetud teenuste kulusid. Detailne kuluarvestus osas 6.2.2 esitatud nõudeid järgides toimub teenust pakkuvas ettevõttes.
NÄIDE Mitmed finantssektori ettevõtted on huvitatud sellisest lahendist � säilitada kontroll läbi omandiõiguse, kuid osta
sisse korrashoiu korraldamine kui tugiteenus. Samuti hõlmab selline variant korteriomandite haldamist olukordades, kus
haldamist ei korralda korteriühistu, vaid see on sisse ostetud.
Variant 4: vara kasutatakse kasutusõiguse alusel, kasutaja vastutab haldamise eest. Vara kasutaja ei ole vara
omanik, kuid kogu vastutus kinnistu korrashoiu eest on lepinguga talle üle antud. Kuluarvestus toimub sõltuvalt
olukorrast vastavalt mudeli variandile 1, 2 või 3.
NÄIDE Selline olukord on tüüpiline pikaajaliste hoonestusõiguse või kasutusvalduse lepingute puhul, kus ka
omanikukohustuste kandmine on üle antud kasutajale. On võimalik, et valdaja korraldab haldamise või ka kogu vara
korrashoiu oma organisatsiooni sees või ostab selle teenuse osaliselt või tervikuna sisse. Keerukamates olukordades
kaasnevad kirjeldatud olukorraga ka allrendisuhted, mistõttu kasutaja (valdaja, rentniku) on ühtlasi rendileandjaks.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
26
Joonis 6.1 � Kasutussuhete ja haldamise korralduse võimalused
Kasutuslepingu alusel kasutatavate varade (kinnistute, ehitiste, ruumide, seadmete) kuluarvestusel peavad mõlema lepingu osapoole esindajad olema teadlikud rendilepingu sisust ning kokkulepitud kulude jaotusest osapoolte vahel, see eeldab kasutuslepingu sidumist korrashoiuteenuste korraldamise kokkulepetega.
Kasutaja seisukohast koosnevad kinnisvaraga seotud kulud renditasust ja sellele lisanduvatest korrashoiuteenuste kuludest. Rent ehk renditasu ehk kasutustasu on summa, mida makstakse vara kasutamise eest (vt �Terminid ja määratlused� 3.7 ja 3.8).
Rendilepingute ja rendimaksete struktuuride erisuste tõttu ei ole rent (rendimakse tähenduses)
standardiseeritud mõiste, selle sisu ja ulatus tuleneb lepingust. Renditasu kajastamisel kuluna on soovitav kasutada tulude klassifikaatori rühma 970 ning olla tähelepanelik ja teadlik, millised teenused (tegevused) on
rendis juba hõlmatud ja täiendavate kuludena kajastada need korrashoiutegevused, mis ei sisaldu renditasus.
Rahvusvahelises praktikas ja varahindamise standardites EVS 875-10 eristatakse järgmisi rendiliike, arvestades kulude jaotamist omaniku ja rentniku vahel:
─ Täielik puhasrent ehk absoluutne netorent � lepinguline rendimakse katab vaid kapitalikulud (investeeringukulud) ning omandikulud (v.a maamaks ja kinnisvarakindlustus). Rentnik tasub lisaks lepingulisele rendile kõik vara haldamise, hooldamise ja kasutamisega seotud kulud ning vastutab ka hoone korrasoleku ja remondi eest.
─ Puhasrent III, netorent III � võrreldes eelmisega lisanduvad remondikulud ehk maksed remondifondi.
─ Puhasrent II, netorent II � võrreldes eelmisega lisanduvad haldus- ja hoolduskulud.
─ Puhasrent I, netorent I � võrreldes eelmisega lisanduvad maamaksu ja kindlustuse kulud.
─ Brutorent � võrreldes eelmisega lisanduvad tarbimisteenuste kulud, sõltuvalt kokkuleppest ka
tugiteenused.
MÄRKUS Absoluutne netorent on kasutusel pikaajaliste kasutussuhete puhul, näiteks hoonestusõiguse või
kasutusvalduse lepingute puhul, kus kasutaja korraldab haldamise. Üürimisel on praktikas kasutusel erinevad netorendid,
käsitluse ühtlustamiseks on soovitav netorendina käsitleda netorent I. Brutorendina käsitletakse tavapäraselt olukorda, kus
ka tarbimisteenused on hinna sees, kuid renditasus võivad sisalduda ka mõned tugiteenustest.
Tabelis 6.3 on esitatud korrashoiutegevuste kulurühmad, mida erinevate rendilepinguliikide puhul eristatakse
seostatuna erinevate rendimõistetega.
1. Haldamine omaniku korraldatud
4. Haldamine kasutaja korraldatud
3. Haldamine teenusena omaniku poolt sisse
ostetud
2. Haldamine teenusena kasutaja poolt sisse ostetud
Vara kasutamine omandiõiguse alusel
Vara kasutamine kasutusõiguse alusel
Haldajaks valdaja
Haldamine sisse ostetud
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
27
Tabel 6.3 � Rendimõistete ja korrashoiutegevuste kulukohtade vahelised seosed
Renditasus sisalduvad teenused ja korrashoiukulud erinevate rendilepingu liikide korral
jrk n
r
brut
oren
t
neto
rent
I
neto
rent
II
neto
rent
III
abso
luut
ne n
etor
ent
Kulurühm Käesolev standard
EVS 807:2010
1 X X X X X Investeeringukulud (kapitalikulud)
Arendus 800; omanikukohustused 500 (v.a maamaks 511 ja kindlustus 541)
2 X X X X Remondikulud Remondikulud 400 (taastusremondi puhul remondireservi
makse või kohandusremondi puhul tegelik remondikulu) 3 X X X Halduskulud Haldamine 100
4 X X X Hoolduskulud Tehnohooldus 200, krundihooldus 310, ehitise välispiirete ja
tarindite hooldus 320 5 X X Maamaks Maamaks 511 6 X X Kindlustus Kinnisvara kindlustus 541 7 X Elektrienergia Elektrienergia 610 8 X Soojusenergia Soojusenergia 620 9 X Vesi ja kanalisatsioon Vesi ja kanalisatsioon 630
10 X Jäätmekäitlus Jäätmekäitlus 340
11 X
Ruumide koristus Siseruumide koristus 330. Kui hoones on mitmeid kasutajaid võib üldkasutatavate ruumide ja konkreetse kasutaja kasutuses olevatel ruumidel koristus olla erinevalt korraldatud, sellisel juhul võib, üldkasutatavate ruumide
heakord sisalduda netorent II-s (hoolduskulu).
12 (X) Valve Valveteenus vastavalt 710 klassifikatsioonile (hoone üldvalve võib sisalduda netorent II-s)
13 (X)
Side ja kommunikatsioon
Kommunikatsioon 640 (enamasti ei ole käsitletav
kinnisvaraga seotud kuluna ja teenust ostetakse vastava teenuse pakkujalt, kuid kinnisvara kasutuse kogukulude võrdluses on oluline teada kulu suurust)
14 (X)
Parkimine Transpordivahendite parkimine 720 (enamikel juhtudel eraldi teenusena ei käsitleta, on oluline piirkondades, kus
parkimine on tasuline, et hinnata kinnisvara kasutuse kogukulusid)
15 (X) Muud tugiteenused Muud tugiteenused rühmas 700 vastavalt kokkuleppele
6.7 Korrashoiuga seotud osapoolte infovajadus
Käesolevas jaotises on esitatud lühikirjeldus kolme suurema kuluinfo tarbijate rühma kohta: teenusepakkujad,
omanikud (investorid, rendileandjad) ja kasutajad (rendilevõtjad, kliendid) ning kirjeldatud nende erinevat
infovajadust. Olgu siinkohal rõhutatud, et sõltuvalt kasutussuhete ja korrashoiu korraldusest võivad erinevad
osapooled olla ühes isikus, kuid võivad olla ka erinevad ja lahutatud mitmeks isikuks (nt ühel varal mitu
kasutajat, ühel objektil mitu teenusepakkujat). Sõltuvalt oma rollist tuleb määratleda infovajadus ja luua
andmebaasid kuluinfo kogumiseks.
Teenusepakkuja seisukohast on kõige olulisem teada tema poolt pakutavate teenuste kulu ja võrrelda seda nende müügist laekuva tuluga (kuluefektiivsuse analüüs). Teenusepakkuja koondab kuluinfo hierarhiliselt
vastavalt enda poolt tehtavatele tegevustele ja nendega seotud kuludele (tööjõukulud, kapitalikulud, varustuse
kulud, sisseostetavad teenused, üldkulud jms). Teenusepakkuja peab suutma eristada kulud tema poolt
teenindavate objektide (hoonete) vahel. Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
28
Omaniku (investori) vaatenurgast on kõige olulisem teada tema omandis olevate varadega seotud kulusid, et võrrelda neid varadest laekuvate (oodatavate) tuludega ja saada infot varade tulukuse kohta. Vara omanik koondab vara kohta käiva kuluinfo varade portfelli kohta, selle all eraldi kinnistute ja nendel asuvate hoonete
kaupa, järgmisel tasandil kinnisvara teenuste kaupa. Detailema huvi korral on võimalik jaotada kulusid ka eraldi tegevuste kaupa (eelkõige juhul, kui soovitakse analüüsida teenuste sisseostmise ja isetegemise alternatiive).
Lisaks perioodilistele korrashoiuteenuste kuludele on omaniku seisukohast oluline kapitalikulude arvestus. Väljarenditud varade puhul peaks kulude ja tulude arvestus olema võimalik üksikute rentnike kaupa, st ka kulud
tuleb jagada rentnike vahel.
Kasutaja (kliendi) seisukohast on oluline omada ülevaadet tema poolt kasutatava vara (nt ruumide)
korrashoiuteenuste kuludest, et võrrelda seda lepingutes kokkulepitud tingimustega ning teiste sama teenust konkureerivalt pakkuvate ettevõtjate hindadega.
Tabelis 6.4 on esitatud omaniku, kasutaja ja teenusepakkuja prioriteedid korrashoiukulude info kogumisel ja analüüsil. Tabel on esitatud üldistusena illustreerimaks erinevate osapoolte huvisid, detailides võib igal
konkreetsel juhul informatsioonivajadus erineda standardis esitatust sõltuvalt. Infovajadus sõltub näiteks sellest,
kuidas on korraldatud omaniku ja kasutajate suhted (kes milliseid teenuseid tellib), kui oluline on konkreetse omaniku või kasutaja jaoks konkreetset varaobjekti puudutav info, samuti teenusepakkuja spetsiifikast � milliseid teenuseid ta pakub, mil määral nõustab ta omanikke ja kasutajaid olles üle võtnud nende
ülesandeid jms.
Tabel 6.4 � Kuluinfo vajaduse prioriteedid erinevate korrashoiuteenusega seotud osapoolte jaoks
Kuluinfo Teenuse-pakkuja Omanik Kasutaja
Kinnistu kogukulud 3 vajadusel *** Hoone kogukulud 5 4 vajadusel **** Ruumide kogukulud vajadusel* 2 Hoone (ruumide) korrashoiuteenuste kulud kulurühmade (teenuste) kaupa
4 5 3
Hoone kulud tegevuste kaupa (klassifikaatori esimene tase)
3
Hoone kulud alamtegevuste kaupa (klassifikaatori teine-kolmas tase)
2
(Oma) organisatsiooni kulud tegevuste kaupa 1 vajadusel** Kapitalikulud, investeeringud 1 Renditasu 2 1
* kui kulusid on vaja jagada erinevate kasutajate vahel ** vaid nende tegevuste osas, mida korraldab ise (nt haldamine, tehnohooldus, heakorratööd) *** kui kasutab kogu kinnistut **** kui kasutab kogu hoonet
6.8 Tulud (kulude katteallikad)
Korrashoiu tegevuste (teenuste) ja kulude klassifikaator kirjeldab rühmades 100�800 korrashoiuks vajalikke tegevusi ja nende struktuuri. Korrashoiust huvitatud isik (omanik ise või tema poolt volitatud haldur) lisaks tegevuste (kulutuste) kavandamisele peab nägema ette ka nende kulude katteallikad ehk tulud. Korrashoiu
edukuse üheks osaks on ka vajalike ning mõistlike tulude leidmine, et tagada korrashoiuks vajalike kulutuste
tegemine.
Korrashoiu tulude jaoks soovitab standard kasutada rühma 900.
Tulude klassifikaator on sobilik kasutajale ka kulude kirjeldamiseks, nt rühm 970 Rent on omaniku (rendileandja) seisukohast vaadatuna tulu, kuid kasutajale kulu. Rendi kajastamisel kuluna tuleb olla teadlik, millised teenused (tegevused) on rendis juba hõlmatud ja täiendavate kuludena tuleb kajastada vaid need korrashoiutegevused,
mis ei sisaldu renditasus.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
29
7 KINNISVARA KORRASHOIU KVALITEET
7.1 Sissejuhatus
Kinnisvara korrashoidu saab käsitleda inimeste igapäevase elu- ja töökeskkonna kujundamise ning
korrashoidmisena. Meid ümbritseva (tehis-)keskkonna kujundamise tulemust saab hinnata kinnisvara korrashoiu tegevuste ja teenuste kvaliteedina. Kvaliteedi määrab eelkõige korrashoiu protsessi asjaosaliste professionaalsus; samas tunnetatakse kvaliteeti väga erinevalt. Kuigi ISO 9000 seeria annab metoodika
kvaliteedijuhtimissüsteemi hindamiseks, siis seni puuduvad konkreetsed kriteeriumid kinnisvara korrashoiu
tulemuslikkuse hindamiseks. Üheks aluseks saab võtta korrashoiu tagamise tegevuste loetelu, milleks piisavalt sobilik süsteem on loodud käesoleva standardi klassifikaatoriga.
Kinnisvara korrashoiu kvaliteet on eelkõige korrashoitava kinnisvara seisukorra fikseerimine ja selle seisukorra
suunamine. Teenuse kvaliteeti defineeritakse kui selle teenuse võimet rahuldada kinnisvaraomaniku ja -kasutaja (kliendi) vajadusi ja ootusi. Samas ei ole kõik kliendid ühesuguste ootuste ja vajadustega ning seega pakutava teenuse/toote parimat kvaliteeti ei saa üheselt kirjeldada. Pakutav teenuse/toote kvaliteet on kompromiss kliendi ootuste ja vajaduste ning teenuse/toote pakkuja võimaluste vahel.
Kvaliteedijuhtimine tähendab eelkõige soovitud tulemuse kirjeldamist, tulemuse saavutamiseks vajaliku
tegevusraamistiku väljatöötamist, selle kasutuselevõttu ja juhtimist ning tulemuste analüüsimist pidevaks
parendamiseks. ISO 9000 sarja kuuluvad juhised iseenesest ei määra kvaliteedi taset, vaid annavad ainult
kvaliteedi juhtimise metoodika:
─ ISO 9000 � kirjeldab kvaliteedijuhtimissüsteemide aluseid ja sellega seonduvaid termineid;
─ ISO 9001 � kehtestab nõuded kvaliteedijuhtimissüsteemile;
─ ISO 9004 � kehtestab nõuded kvaliteedisüsteemi elementidele, annab juhised kvaliteedi juhtimiseks ja kvaliteedisüsteemi ülesehitamiseks.
Teenuse kvaliteedi juhtimisel lähtutakse alljärgnevatest põhimõtetest:
─ kliendikesksus;
─ eestvedamine;
─ töötajate kaasamine;
─ protsessikeskne lähenemine;
─ süsteemne lähenemine juhtimisele;
─ pidev parendamine;
─ faktidel põhinev otsustamine;
─ vastastikku kasulikud suhted tarnijaga.
Kui hinnata kinnisvara korrashoiu kvaliteeti, siis peab eelnevalt kokku leppima kvaliteedisüsteemi alustes.
Esiteks hinnatakse korrashoiuteenuse või hooldustööde tulemuse (seisukorra) kvaliteeti; teiseks � mitmeastmeline võiks kvaliteedisüsteem olla (kas kaks astet, s.o on/ei ole kvaliteetne või enam, s.o mitterahuldav/rahuldav/hea kvaliteet). Lisaks tuleb luua kvaliteedi hindamise süsteem.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
30
7.2 Kinnisvara korrashoiu kvaliteedi olemus
Kinnisvara korrashoiu kvaliteedi juhtimise võib jaotada järgmisteks osadeks:
─ korrashoiuettevõtte juhtimissüsteem (struktuur ja juhtimine);
─ turundus ja kliendisuhted (toote/teenuse arendus);
─ ressursside juhtimine (infrastruktuur, info, töötajad, allhanked);
─ objekti korrashoid (haldamine, hooldamine);
─ tulemuste analüüs (majandamise edukus ja kliendi rahuolu).
Eeltoodud näitajaid võib kirjeldada järgmiselt:
─ ettevõtte juhtimissüsteemi parendamine tähendab kõigi protsesside koordineeritud tegevust soovitud
lõpptulemuse saavutamiseks; valmisolekut saab hinnata näiteks korrashoiuettevõtte pikaajalise (3�5 aastat) äriplaani olemasoluga;
─ turunduse kvaliteeti saab hinnata selle alusel, kas ettevõtte poolt pakutavad teenused on kirjeldatud (kas on olemas tootekaardid) ja kas tegelikult pakutav teenus (maht, kvaliteet) vastab kirjeldusele;
─ ressursside juhitavuse kriteeriumiks võib olla ettevõtte vastutavate spetsialistide kutsepädevuse tase,
kasutatavad infotöötluse vahendid (kontoritehnika, arvutitarkvara jms) ja ettevõtte majandusnäitajad (käive, kasum, krediidivõimekus jms);
─ korrashoiu tagamist saab hinnata objekti korrashoiu kava alusel (kui pikka ajavahemikku tegevuskava haarab, kas selles on kirjeldatud rahavoogude liikumine, remonditööde tegemine, hoolduse järelevalve jne);
─ tulemuste analüüs peaks sisaldama kõigi protsesside tegeliku taseme hindamist (kas vastab soovitule) ja võimalike mittevastavuse ohjamist (juhtimissüsteemi täiustamist).
Kinnisvara korrashoiu ettevõtte poolt pakutavate teenuste kvaliteedi hindamisel saab kompleksselt lähtuda ka järgmistest kriteeriumidest:
─ ettevõtte juhtimine (sh äriplaan);
─ personalijuhtimine (vajadus, koolitus);
─ dokumendihaldus (sh andmebaasid);
─ tegevuse (toote/teenuse) kavandamine;
─ teenuse osutamine (teenuste kaardid, ametijuhendid, korrashoiukavad);
─ ressursside juhtimine (raha, materjal, allhanked);
─ järelevalve (sisekontroll, arendamine, kaebused).
Osa nendest näitajatest ei ole objektiivselt hinnatavad, mistõttu on vaja täpsustada hinnatavate kriteeriumide sisu ja anda selle kvaliteedi määramiseks täpsem skaala. Näiteks, kirjeldades pädevate spetsialistide vajadust,
saab määratleda, et hea tasemega kinnisvarakorrashoiu tagamiseks peab vastutaval spetsialistil olema vähemalt III kutsepädevuse tase (HA III või HO III) ja see spetsialist suudab tagada kinnisvaraobjektide
juhtimise, kui tema vastutusel ei ole üle 15 keskmise keerukusega objekti.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
31
7.3 Kinnisvara korrashoiu kvaliteet
Kinnisvara korrashoiu teenust pakkuva korrashoidja teenuse kvaliteet kujuneb tehnilisest kvaliteedist, mis vastab kliendi küsimusele �mida?�, ja funktsionaalsest kvaliteedist, mis vastab küsimusele �kuidas?�. Tehniline
kvaliteet näitab, mida klient saab, ja funktsionaalne kvaliteet, kuidas ta seda saab. Üldkvaliteet, mida klient
saab, oleneb kliendi ootustest ja kogemustest (joonis 7.1).
Joonis 7.1 � Kinnisvara korrashoiu kvaliteet
FUNKTSIONAALNE
KVALITEET
Kliendi ootused
Kuidas?
Kliendi
kogemused
Mida?
TEHNILINE
KVALITEET Mulje korrashoidjast
Kvaliteedimõõturid
Kogetud üldkvaliteet
Hea tehniline kvaliteet tähendab, et kliendi arvates vastab teenindustase tema ootustele. Tehnilist kvaliteeti
mõjutavad oluliselt hooldussagedus, tehnoloogia, teenuse korraldus, juhtimis- ja kontrollsüsteemid ning kogu personali kutseoskus.
Ainuüksi tehnilisest kvaliteedist ei piisa; kinnisvara korrashoiu konkurentsistrateegia hulka kuulub üha enam funktsionaalne kvaliteet. Edukas on see, kes kaasab kogu personali vaimse potentsiaali ja kujundab organisatsioonile dünaamilise ja positiivse imago. Funktsionaalne kvaliteet kajastab korrashoidja ja kliendi vahelise suhte sujuvust. Funktsionaalse kvaliteedi tegurid on teenuse kiirus, paindlikkus, teenindusvalmidus, kliendi kuulamine ning personali suhtumine ja käitumine. Turundus, korrashoidja tuntus ja maine ning saadud mulje toimivad filtrina kliendi arvamuse kujunemisel selle kohta, kas teenus vastab tema ootustele. Hea mulje jätnud korrashoidjale antakse andeks ka kvaliteedist kõrvalekalded, samal ajal kui halvas kirjas olevate vead vaid võimenduvad. Kliendi ettekujutus kvaliteedist on tundlik ja mälu üllatavalt pikk.
Kinnisvara korrashoid on protsess, tootmis- ja teenindustegevus, millel on selgelt määratletav majanduslik
tulemus � toode. Tootekesksus tähendab praktikas, et klient saab tegevuse tulemuse, valmis toote, mitte selle toote valmimisprotsessi. Toode on näiteks puhas ja ohutult läbitav õuetee, sadagu vihma või paistku päike.
Toodete kvaliteet oleneb pinna kasutuseesmärgist. Sageli on müüdud lume rookimist või liivatamist, pööramata
tähelepanu lõpptulemusele. Ainult tootekesksus võimaldab määrata kvaliteeti kliendile arusaadaval viisil.
Toote põhiomadused on tarnimisaeg, teenindusviis, lubatud kõrvalekalded kvaliteedist ja hind. Tootekesksus
võimaldab tellijal plaanida ja kirjeldada kinnisvara korrashoiu teenust teadmata midagi hooldusmeetmetest. Korrashoidja omakorda plaanib oma töömeetodid ja ressursid tootekirjelduse alusel. Kui korrashoidja saab
töömeetodeid vabalt valida, on ta huvitatud efektiivsemate meetodite ja uute tootekontseptsioonide arendamisest ning konkureerib lisaks hinnale ka efektiivsuse ja kvaliteediga. Teenuse tootekesksus aitab kaasa teenust osutava korrashoidja kvaliteedisüsteemi arendamisele. Kui korrashoidjal on töö vahetu tegijani ulatuv kvaliteedisüsteem, mille klient on heaks kiitnud, võib vastutuse kinnisvara korrashoiu järelevalve ja arendamise
eest anda üle kinnisvara korrashoidu ettevõtjale � korrashoidjale.
7.4 Korrashoiu korraldus
Käesoleva standardi alusel saab kõik kinnisvara korrashoiu sisuks olevad korrashoiutegevused liigitada kahte põhirühma � haldaja ja hooldaja funktsioonide täitmine. Kuna hoolduse tulemuse määrab eelkõige klient, siis
korrashoiu kvaliteedi juhtimisel tuleb eristada millist teenust � kas haldust või hooldust kirjeldatakse. Hooldustööde tulemuse kirjeldamiseks saab kasutada olemasolevaid metoodikaid. Näiteks seadmete hoolduse
edukust saab hinnata avariideta tööaja või hoone energiakulukuse kaudu. Siseruumide koristuse kvaliteeti saab
hinnata standardis INSTA 800 toodud kriteeriumide alusel. Remondi- ja renoveerimistööde kvaliteedi juhtimine on sarnane ehitustööde kvaliteedi juhtimisega.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
32
Samas sõltub korrashoiu tulemuslikkus olulisel määral kliendi püstitatud eesmärkidest. Viimased kujunevad
konkreetse kinnisvaraobjekti jaoks sageli vajaduste ja võimaluste kompromissi kaudu. Kuigi korrashoidja
(haldaja/hooldaja) võib olla valmis pakkuma head (kvaliteetset) teenust, siis konkreetne klient ei pruugi seda
soovida. Seega ei saa võtta teenuse pakkuja kvaliteedi hindamise aluseks mitte korrashoiu seisukohalt parimat tulemust, vaid peame hindama teenuse pakkuja võimekust ja valmisolekut teatud (etteantud) kvaliteediga teenuse osutamiseks. Kuna kvaliteeti määratletakse sageli kui asja kasutussobivust, kliendi rahulolu või ootusi pakutava teenuse suhtes, siis tuleb kinnisvara korrashoiu kvaliteedi juhtimiseks määratleda kriteeriumid, mis
võimaldaksid mõõta korrashoiu tegeliku taseme vastavust soovitud (lepinguga kokkulepitud) tasemele.
Käesoleva standardi korrashoiu tagamise tegevuste klassifikaatorist lähtuvalt saab väita, et korrashoiu kvaliteet
on määratud eelkõige tegevuste grupi 110 (objekti ettevalmistamine) kaudu. See korrashoiu tegevuste grupp
sisaldab objekti kasutajate vajaduste uurimise ja sellest lähtuvalt (soovitavalt) pikaajalise tegevuskava koostamist.
Haldamine (korrashoiu juhtimine) eeldab vajalike (korrashoiu)tegevuste täpset kirjeldamist (normimist).
Normimine algab tehnoloogilise protsessi kirjeldamisest. Kirjelduses võiks olla:
─ protsessi täpne nimetus ja selle läbiviimise eripärad;
─ kvaliteedinõuded normitava protsessi lõpptulemusele;
─ kasutatavad töövahendid (tööriistad, materjalid, abivahendid) ning nõuded nendele;
─ kasutatavate masinate (vajadusel) tehnilised parameetrid;
─ töökoha organiseerimise põhimõtteline skeem;
─ põhjendatult vajalik tööliste arv nende kvalifikatsiooni ja erialade kaupa;
─ tööprotsessi kirjeldus (s.o koosseis elementide kaupa koos jaotusega täitjate vahel);
─ olulisemad töövõtted, nende kirjeldused;
─ individuaalsete kaitsevahendite ja ohutustehnikaeeskirjade loetelu ning nendes sisalduvad põhinõuded töö
korraldamisele;
─ tööliste töötamise ning puhkamise re�iimide kirjeldus kehtivaid õigusakte arvestades;
─ töö alustamise eeltingimused: kvaliteedinõuded kas eelnevale tööle või asjaolude kirjeldus, millal uuritavat protsessi tuleb alustada.
Kinnisvara korrashoiul saame eelkõige lähtuda kinnisvaraobjekti hooldusjuhenditest. Mida rohkem
(üksikasjalikumalt) on kinnisvaraobjekti hooldustegevused kirjeldatud, seda suurem on tõenäosus, et korrashoiu
tulemus vastab eelnevalt kokkulepitule.
7.5 Teenuse kvaliteet
Kinnisvara korrashoiu teenuse kvaliteedi määramiseks on vaja leida hindamiseks sobiv mõõtühik (kvaliteedi
etalon). Kvaliteet kujuneb tavaliselt mitme erineva hinnangu/hindaja arvamuste keskmisena.
Teenuse kvaliteeti hinnatakse tavaliselt alljärgnevatest näitajatest lähtuvalt:
─ kliendikesksus;
─ teenuse juhitavus ja selle pidev täiustamine;
─ sujuv infovahetus ja partnerite koostöö;
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
33
─ personali täiendkoolitus;
─ tulemusjuhtimine (eesmärgi püstitamine ja selle saavutamine);
─ muutustega (nii arengusuunad kui tegelik tase) arvestamine;
─ piiritletud vastutus tulemuste saavutamise eest.
Hinnang on objektiivne, kui selle mõõtmiseks on üheselt mõistetavad ja mõõdetavad kriteeriumid. Parimad
kriteeriumid on sellised, kus antakse hinnang kahepallisüsteemis (vastab / ei vasta nõuetele). Sellisel juhul sõltub tulemus kõige vähem hindaja subjektiivsest arvamusest. Kui mingit protsessi hinnata näiteks 10-pallisüsteemis, siis reaalselt saadav info on sisuliselt kolmepallisüsteemis (hea/rahuldav/halb), sest vahepealseid astmeid on raske määratleda.
Kvaliteedi koondhinnang kujuneb tavaliselt mitme osahinnangu tulemusena. Kinnisvara korrashoiu kompleksteenuse kvaliteeti saab määrata näiteks kompleksteenuse osategevuste optimaalse mahu ja sageduse järgi, seega kinnisvara korrashoiu kompleksteenuse kvaliteeti võiks hinnata võimekuse ja
valmisolekuna osutada optimaalse sortimendi ja sagedusega teenuseid.
Samas ei saa valmisolek pakkuda mingit teenust olla ainus hindamiskriteerium. Kvaliteedi hindamise seisukohalt on oluline teenuse pakkumise tulemus. Kuidas hinnata enne konkreetse teenuse osutamist selle tagatust? Üheks võimaluseks on kontrollida, kas teenuse pakkujal on olemas oma sisemised reeglid
(protseduuride kirjeldused) teenuse osutamise käigu juhtimiseks. Nende protseduuride koostamine eeldab teenuse osutamise käigu kirjeldamist koos vastutuse jagamisega teenuse osutamisega seotud osapoolte vahel. Kuna reeglite koostamine eeldab pädeva füüsilise isiku olemasolu, siis võiks teenuse osutamise kvaliteedi siduda ka korrashoiu eest vastutava spetsialisti olemasoluga.
Tabel 7.1 � Haldusteenuse kvaliteedi hindamine tagatuse alusel
Kvaliteedi tase
Protseduuridega kaetud
Vastutava spetsialistiga kaetud
Objektide arv spetsialisti kohta
Hea 80% >90% 8�10
Rahuldav 60% >75% 10�15
Halb 30% >50% >15
Võimalikeks protseduurideks saab olla näiteks hoolduslepingute ettevalmistamise ja sõlmimise käik või
hooldustööde järelevalve (nt koristustööde pisteline kontroll koos puhtuse taseme määramisega) või kasutaja
kaebuse lahendamise kord (s.h pöördujale kõrvalekallete likvideerimisest teatamine).
Kuna teenuse pakkuja sisemine tööjaotus ja kaasnev vastutuse delegeerimine sõltub tema töökorraldusest, siis
ei saa protseduurireegleid standarditega määratleda. Küll saab loetleda need tegevused, mille kohta peab
reeglistik olema. Sellisteks tegevusteks võiks olla:
─ objekti ülevõtmine-üleandmine;
─ objekti ülevaatus (esmakordne, plaaniline, erakorraline);
─ hoolduslepingute ettevalmistamine ja sõlmimine;
─ objekti majandamise analüüs (majanduskava täitmise analüüs, prognoos tulevikuks);
─ remondihanke hindamine;
─ kliendi pöördumise lahendamine;
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
34
─ tegevuskava koostamine ja kooskõlastamine kinnisvaraomanikuga;
─ hoolduse dokumenteerimine (hoolduspäeviku täitmine ja korrashoiu käigu analüüs);
─ omanikujärelevalve funktsiooni täitmine;
─ mittevastavuste lahendamine.
Korrashoiuteenuste kvaliteeditaseme määramise põhialuseks on kinnisvaraomaniku tahte ning kinnisvara haldamise ja hooldamise omavaheline suhe. Omaniku tahte määratlemiseks on kasulik koostada kinnisvarastrateegia, mis toimib pikemas perspektiivis raamplaanina ja väljendab kinnisvara osas seatud
strateegilisi eesmärke.
Korrashoiuteenuste kvaliteeditaseme määratlemise abivahendiks on soovituslikult neljaastmeline tasemete liigituse ning tasemeklasside kirjeldused. Selline abivahend ei ole igal juhul lõplik ning kinnisvaraomanik ja korrashoidja saavad seda koostöös täiustada. Teenuste pakettide tasemete liigituse mudel põhineb muuhulgas
kvaliteediauhindade ja teatavate kvaliteedistandartide arendamise kriteeriumidel. Liigituse numeratsioon suureneb koos nõudlikkuse astmetega altpoolt ülespoole, kusjuures 0 tasemeklass (juhuslikkus) ei ole vastuvõetav.
Tabel 7.2 � Korrashoiuteenuste neljaastmeline tasemete liigitus
Korrashoiu kvaliteeditaseme klass
Haldus Tugiteenused Hooldus Välispuhastus Sisepuhastus
4 Tervik- optimeerimine
Eriti nõudlik Eriti nõudlik Tulemusvastutus Esinduslik Esinduslik
3 Tootetsükliline ökonoomsus
Nõudlik Nõudlik Korrashoiuvastutus Nõudlik Nõudlik
2 Süstemaatilisus
Kõikehõlmav Kõikehõlmav Ennetav Normaalne Normaalne
1 Miinimum-meetmed
Ametlik tase Vähendatud Rikkeparandus-vastutus Vähendatud Vähendatud
0 Juhuslikkus
Mitterahuldav Mitterahuldav Mitterahuldav Mitterahuldav Mitterahuldav
Tabel 7.3 � Korrashoiuteenuste neljaastmeline tasemete liigitus ning tasemeklasside kirjeldused
Korrashoiu kvaliteedi-taseme klassid
Korrashoiu tasemeklasside üldised kriteeriumid
4 Tervikopti-meerimine
Kinnisvara korrashoiu võrgustikku arendatakse pidevalt kinnisvara kohta laekuva informatsiooni põhjal. Kasutusel on hästitoimiv tegutsemisprotsess, mis areneb ning kohandub vastavalt tegelike olukordade ja konkreetse keskkonna nõudmistele. Kõrvuti kvantitatiivsete kriteeriumidega kasutatakse ka kvalitatiivsed kriteeriume. Toodetakse jätkuvalt kõrgekvaliteedilisi ja kasutaja vajadustest lähtuvaid tooteid ning teenuseid osutatakse ennetavalt, õigeaegselt ja ökonoomselt. Ressursside kasutamine on säästlik ja majanduslikult tasuv. Kvaliteedi tagamine ja konkurentsivõime käib jätkuvalt ajaga kaasas; ettevõte on tippklassi kuuludes arengu esirinnas.
3 Toote-tsükliline ökonoomsus
Lepingujärgsete teenuste tootmist juhitakse eesmärgipäraselt lepingu jooksul saadava korrektse ja piisava info põhjal. Kaasatud on pikemaajalist ja tootetsüklilist kinnisvaramajandamist toetavaid teenuseid (nt kinnisvara kohta käiva info kujundamine), ajakohased raportid ning kvaliteedialane koostöö teenuse pakkuja ja tellija vahel. Aktiivselt kasutatakse hooldustegevust kirjeldavaid kvantitatiivseid kriteeriume. Arengule võib kasuks tulla selliste menetluste juurutamine, mis soodustavad faktilise info hankimist ja selle põhjal õigesti tehtud järeldusi ning tegevuse arengu tegelikku mõjutamist.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
35
2 Süstemaatili-sus
Kasutatakse oma eesmärke toetavaid kriteeriume, mis suunavad hoolduse teostamist. Kinnisvara korrashoiu tegevusplaanides, kinnisvarastrateegias ja teeninduslepingutes on määratletud põhitegevused ja sisseostetavad teenused ning lisatud tähtsamad küsimused (nt on koostatud haldusplaan). Haldamine on küllaltki täpselt määratletud, mõistetud ja rakendatud; plaan on heaks põhjaks haldustegevust kavandades ja teenuspakette koostades. Eesmärgipärasus on osalisele optimeerimisele kalduv.
1 Miinimum-meetmed
Tähelepanu keskpunktis on peamiselt üksikud teenuste grupid või teenused. Teenuste valik on läbimõeldud. Teenustes sisalduvate alltoodete valik on põhjendatud. Kõrvalekaldumisi märgatakse ja neile reageeritakse. Eesmärgiks on kinnisvara korrashoiu vastavaus miinimumnõuetele. Võime saavutada kvaliteet on rahuldav, kohati jääb kvaliteeditase soovitust madalamaks.
0 Juhuslikkus
Hoolduse osas pole saavutatud kinnisvara korrashoiuteenuse eesmärki. Kinnisvara haldamine on puudulikult korraldatud ega vasta olulistele nõuetele seoses vastutuse jagamise ja teenuste dubleerimisega. Kinnisvara korrashoiutegevustes esineb lünki, mille eest keegi ei vastuta, esineb tarbetuid kattuvusi ning nõuete ala- ja ületäitmist. Kinnisvara korrashoiu edukus on juhuslik ning esineb ebameeldivaid üllatusi; tegevuses esineb palju märkamata jäänud riske.
Korrashoiu kvaliteeditaseme määratlusega kindlustatakse, et koostatav teenuspakett vastaks tellija tahtele ja arvestaks kesksete seisukohtade ning nõudmistega. Kvaliteediklassi kirjeldavad kriteeriumid suunavad ja
toetavad teenuspaketi kokkupanemist ning vastutusmäära teenuste paketi täpsustamise käigus. Vastutuse
jagamisel saab kontrollida, kas kõik kohustused on kirjeldatud ning võrrelda hindamiskriteeriumide põhjal välja
töötatud teenuspaketi vastavust omaniku nõuetele. Kvaliteeditasemete määratlus annab võimaluse võrrelda
erinevate kinnisvaraobjektide teenuste lepinguid. Sel moel on võimalik muuta objektiivsemaks hinna ja
kvaliteedi suhtele antavaid hinnanguid.
Teenuste paketi taseme määratlemiseks valitakse soovitud teenustele kvaliteeditasemeklass. Valik peab põhinema kinnisvara omaniku poolt heakskiidetud kinnisvarastrateegiale. Valitud teenuste tasemeklassi
kirjeldavad kriteeriumid aitavad hinnata paketi katvust ja vastutuse jagamist ning teha lõplikku valikut
teenuspaketis sisalduvate toodete osas soovitud hinna-kvaliteedi suhte saavutamiseks.
7.6 Kvaliteedi juhtimine
Kvaliteedijuhtimise etapid (ISO 9000 alusel):
─ klientide ja huvipoolte vajaduste ning ootuste määratlemine;
─ kvaliteedipoliitika ja -eesmärkide püstitamine;
─ eesmärkide saavutamiseks vajalike protsesside ja kohustuste/volituste määratlemine;
─ eesmärkide saavutamiseks vajalike ressursside määratlemine ja hankimine;
─ protsesside mõjususe ja tõhususe mõõtmise meetodite väljatöötamine;
─ nende meetodite rakendamine kõigi protsesside juures;
─ mittevastavuste vältimise ja nende põhjuste elimineerimise meetodite määratlemine;
─ kvaliteedijuhtimise tulemuslikkuse hindamine tagamaks selle pidev paranemine.
Iga loetelus toodud tegevuse tulemuslikkuse saavutamine võib tähendada mitme korrashoiu osategevuse täitmist; iga eesmärki võib saavutada erinevalt. Kinnisvara korrashoiu tagamisel võib näiteks vajalike
ressursside hankimine tähendada nii vajalike materjalide varumist lattu kui nende materjalide saamiseks
vajalike tarnelepingute sõlmimist. Kvaliteedi hindamise seisukohalt on oluline, et mõlemal juhul oleks võimalik
hinnata valitud tegevuse efektiivsust (näiteks fikseerida materjali objektile jõudmise aega) ja vajadusel seda
mõjutada (muuta vahelao asukohta või valida teine tarnija).
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
36
Kinnisvara korrashoiu kvaliteedijuhtimine jaguneb järgmisteks osadeks:
─ ettevõtte juhtimissüsteem;
─ turundus ja kliendisuhted;
─ ressursside juhtimine;
─ objekti korrashoid;
─ tulemuste analüüs.
Iga protsessi juhtimine eeldab selle valdkonna tegevuste korrastamist ja viimist kooskõlla teiste protsessidega.
Parim tulemus saavutatakse kõigi protsesside koostöös. Sujuva koostöö tagamiseks tuleb kogu teenuse osutamise protsess jagada alamtegevusteks ja need kirjeldada. Oluline on koos tegevuste kirjeldamisega määrata ka vastutus tegevuse tulemuse eest. Ei ole võimalik ette anda täpseid reegleid kuidas saavutada
konkreetses ettevõttes kindla teenuse osutamisel parim tulemus. Kvaliteedi juhtimisel saab anda ainult üldiseid soovitusi, millistest lähtuvat iga ettevõte võib luua oma kvaliteedijuhtimissüsteemi.
7.7 Tegevuste ja teenuste kvaliteedi hindamine
Hinnang teenuse kvaliteedile sõltub hindaja enda suhtest kvaliteedijuhtimisesüsteemi. Teenuse pakkuja ja
teenuse ostja näevad samu protsesse erinevalt. Seetõttu tuleks kinnisvara korrashoiu teenust hinnata mitte üksikute konkreetsete olukordade näitel, vaid üldise teenuse osutamise süsteemi ülesehituse põhjal. Korrashoiu kvaliteeti saab hinnata kui kinnisvara korrashoiu soovitud tulemuse saavutamist. Kuna korrashoiu tagamise tegevused on käesoleva standardi alusel jagatud kompleksideks, siis on otstarbekas hinnata teenuste kvaliteeti
igas grupis eraldi. Korrashoiu teenuse lõpptulemus on hinnatav osatulemuste kvaliteetide summana.
Põhikriteeriumiks on pakutava teenuse sisuline kvaliteet. Seda saab näiteks mõõta kasutatava tehnoloogiaga
(kas küttesüsteemi häälestamine toimub visuaalselt või kontrollmõõtmistel põhineva analüüsi alusel), töötajate
pädevusega (kas on olemas alalõigu eest vastutav pädev spetsialist) ja teenuse osutamise protsessi kirjeldusega (teenuse kaart). Kuna kinnisvara korrashoiuteenus on kompleksteenus, siis kinnisvara korrashoiuteenuse kvaliteedi hindamisel on klientide erinevatest ootustest ja vajadustest tulenevalt võimalik
võtta kompleksteenuse kvaliteedi hindamisel parameetrina arvesse korrashoidja võimekust ja valmisolekut
pakkuda erineva optimaalse sortimendi, sageduse ja tulemusega teenust.
Kinnisvara korrashoiu protsessis saab hoolduse kvaliteeti kirjeldada ja hinnata näiteks joonisel 7.2. toodud kriteeriumide alusel.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
37
Joonis 7.2 � Tehnohoolduse kvaliteedi hindamise kriteeriumid
Teenuse taseme hindamine saab toimuda läbi kvaliteedijuhtimise. See eeldab osutatava teenuse kirjeldamist, teenuse osutamise protsessi juhtimist ja saavutatud tulemuse hindamist.
Kinnisvara korrashoiu kvaliteeti saab hinnata korrashoiu juhtimise kvaliteedina � kas on olemas eelnevalt kooskõlastatud lahendused korrashoiu tegevuste tulemuse tagamiseks.
Kinnisvara korrashoiu teenuse õnnestumist ja kvaliteeti võib vaadelda nii kinnisvaraomaniku, -kasutaja kui ka korrashoidja seisukohast. Kinnisvaraomanik taotleb kasutaja rahulolu, soovib korras kinnisvara ja tasakaalus kulusid ning saada tulu. Kinnisvarakasutaja muljet kvaliteedist ja rahulolu pakutava kinnisvarakeskkonnaga saab jälgida küsitluste ja reklamatsioonide kaudu. Kinnisvara korrashoidja töö kvaliteeti võib omakorda mõõta
töö lepingukohasusega.
Joonis 7.3 � Kinnisvara korrashoiu teenuse kvaliteedi mõõtmise süsteem
Reklamatsioonid
Kasutaja rahulolu
küsitlused
Kliendisuhtluse ala
KORRASHOIU ETTEVÕTJA
Kinnisvara korrashoiu koordinaator
Kinnisvarahooldusfirma
KINNISVARA KORRASHOIU KLIENDID
OMANIK KASUTAJA Kulud Kinnistu seisund
Töö
lepingukohasus
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
38
Teenuse õnnestumist hinnatakse korrashoidjale laekuva info alusel. Levinud tagasiside viisid on reklamatsioonid, kasutajaküsitlused, aruanded ja auditid. Tagasiside ei ole eesmärk omaette, vaid selle kaudu
saadud teavet tuleb kasutada probleemide ennetamiseks, ilmnenud probleemide likvideerimiseks ja tegevuse ning teenuse jätkuvaks arendamiseks.
Pakkumiskutse etapil võib hinnata korrashoidja teenindusvõimet ja kvaliteeti, auditeerides korrashoidja
tegevust. Hindamisel püütakse selgitada, kas tegevus vastab korrashoiule ja kvaliteedile seatud ning lepingus kindlaks määratud nõuetele. Hindamisega selgitatakse, millised eeldused on korrashoidjal pakkuda teenust
kliendi soovitud tasemel. Teisest küljest püütakse riskitegurid välja selgitada võimalikult varasel etapil. Eriti
uuritakse korrashoidja võimet täita lepinguga võetud kohustusi. Korrashoidja tegevuse kohta tehtud auditi tulemused on sobilikud korrashoidja arengustrateegia viimistlemisel korrashoidja enesehinnangu alusena.
8 KORRASHOIU KORRALDAMISE DOKUMENDID
Kinnisvaraga seotud tegevused nõuavad mahukat dokumentatsiooni, alustades asjaõiguste ja ehitusprojektiga
ning lõpetades teostatud tööde aktide ja kuluarvetega. Dokumendi põhiline eesmärk on talletada aktuaalset
informatsiooni kõigile osapooltele ühetaoliselt. Dokumenteerimine ja dokumentatsiooni korrashoid on üks
kinnisvara korrashoiu tagamise tegevusi (vt. klassifikaatori kood 156) Kõik korrashoiu korraldamise eest
vastutavad isikud peavad alati hindama miks, mida ja millises mahus tuleb tegevusi dokumenteerida.
Kuigi ehitiste projekt- ja täitedokumendid on kinnisvara korrashoiul väga olulisel kohal, ei peatu käesolev
standard ehitusprotsessi dokumenteerimisel, sest see on üksikasjalikult reguleeritud kehtivates õigusaktides. Järgnevalt käsitletakse kinnisvara korrashoiuga seonduvalt olulisemaid dokumenteerimist vajavaid aspekte. Lisaks hea tava selgitavale materjalile on lisatud ka võimalikke näidisvorme.
Lepingud on dokumentatsiooni lahutamatu osa. Lepingute liigid, sõlmimise kord jms seonduv on käsitletud
põhjalikult õigusaktides. Kinnisvara korrashoiu lepingute osas on ka Euroopa Liidu standard EN 15221-2:2006.
Suurem osa informatsioonist on inimestel olemas mälus ja nad kannavad seda edukalt kinnisvaraga seotud
protsessides kaasas. Vältida tuleb aga riske juhuks, kui konkreetset inimest ühel hetkel enam ei ole. Soovitus
on alati läbi mõelda võimalik olukord, kui peaks ilmnema vajadus vahetada inimesi (nt toimub ootamatu
edutamine, raske haigus, töötüli vms). Ideaalse dokumenteerituse mõõdupuuks võib tuua olukorra, kus uus
töötaja suudab koheselt tõrgeteta jätkata kinnisvaraobjekti haldamist, koormamata eelkäijaid küsimustega või
tellima ekspertiise.
Dokumentatsiooni maht peaks olema optimaalne, st see peab olema täpselt nii mahukas, et lühima võimaliku
ajaga leitaks vajalik informatsioon üles; seega, bürokraatiat peab olema ainult nii palju, et see võimaldaks
maksimaalselt efektiivselt hakkama saada. Vältida tuleks dokumentide loomist ainult eesmärgiga maksimaalselt
maandada kõikvõimalikke riske (riskide maandamine on küll oluline argument, aga mitte ainus). Ei tohi tekkida olukorda, kus ühel hetkel ei teeni bürokraatia enam eesmärki saavutada põhiprotsesside efektiivsus, vaid
põhiprotsessid on suunatud bürokraatia teenistusse. Viimasel juhul muutub efektiivsus äärmiselt madalaks.
Piire on väga raske ära tunda ja selle äratundmise oskus on professionaalsete kinnisvarahaldurite põhiomadus
ja eeldus. Dokumenteerida on vaja seisundit ja sündmusi, mis on vajalikud asjassepuutuvatel isikutel tulevikku
suunatud otsuste tegemisel. Olgu need siis tehnilist laadi, majanduslikud või juriidilised.
Ei ole võimalik lõplikult ette määrata mida ja kuidas dokumenteerida. Iga kinnisvaraobjektiga seotud osapool
võib leida oma meetodi ja vahendid. Üha enam areneb infotehnoloogia, mis annab oluliselt teistsugused ja efektiivsemad lahendused tulevikku silmas pidades. Mida sarnasem on dokumenteerimise loogika ja struktuurid seda suurema tõenäosusega on võimalik saavutada keskkonna tegevuste kvaliteet ja efektiivsus ka olukorras,
kus asjaosalised vahetuvad.
Peamine on, et informatsioon oleks asjaosalistele ühtmoodi arusaadav, piisav ja adekvaatne ning mõistliku
kuluga (aeg ja raha) kättesaadav.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
39
8.1 Kinnisvara korrashoiu dokumentide liigitamine
Dokumenteerimisel tuleb luua süsteem ja parim viis on aluseks võtta kokkulepitud liigitusmudel. Mudeli valikul
tuleb lähtuda eelkõige korrashoiu objekti eripärast ja keerukusest ning korrashoiu ettevõtja reeglitest ja
hallatavast mahust.
Dokumentatsiooni saab liigitada mitmeti nt:
8.2 Protsessipõhine liigitamine
─ Vara omandamise ja võõrandamisega seotud dokumendid
─ Vara kasutamisega/kasutusse andmisega seotud dokumendid
─ Vara opereerimise ja hooldamisega seotud dokumendid
8.2.1 Dokumentide liigitamine nende iseloomu järgi
─ Vara koosseisu (seisundit) iseloomustavad dokumendid
─ Planeeringud
─ Ehitusprojektid
─ Kinnistu ja Hoone toimikud (passid), ekspertiisi aktid jms
─ Objektiga seotud protsesse (sündmusi) kajastavad dokumendid
─ Hooldusjuhendid, hoolduspäevikud, aktid, kuludokumendid, tegevusaruanded, jms
─ Osapoolte soove ja tahet väljendavad dokumendid
─ Omanike eesmärgid, strateegiad, tegevuskavad, eelarved
─ Kasutajate soovid teenuste osas (teenuste kirjeldused), nõuded õpi- ja töökeskkonnale
─ Osapoolte õigusi, kohustusi ja vastutust kajastavad dokumendid
─ Lepingud
─ Kasutusjuhendid
8.2.2 Dokumentide liigitamine teabe käsitlusmoodulite järgi
─ Kinnisvararegister
─ Kinnistu põhiandmed
─ Planeerimisandmed
─ Ehitusajaloolised andmed
─ Tootlikkus
─ Ehitusregister
─ Hooldusraamat
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
40
─ Hoone põhiandmed
─ Hoone suurus
─ Ehitisosade ja tehnosüsteemide andmed
─ Välisterritooriumi andmed
─ Ruumiregister
─ Ruumi põhiandmed
─ Ruumi sisekliima andmed
─ Ruumi kasutaja andmed
─ Ülalpidamisregister
─ Seisundi hinnangud, uuringud
─ Remondiprogrammid ja plaanid
─ Tööde maksumuse eelhinnangud
─ Hoolduspäevik, kvaliteedi aruanded
─ Tehtud tööde dokumendid
─ Kuluarvestused
─ Lepinguregister
─ Rendilepingud
─ Hoolduslepingud
─ Asjaõiguslepingud
8.2.3 Info talletamine andmebaasides
─ Teabearhiiv
─ Alfabeetiline teave
─ Jooniste arhiiv
─ CAD joonised
─ Skaneeritud joonised
─ Joonised
─ Fotod
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
41
─ Dokumentide arhiiv
─ Kirjalik teave
─ Pildid
─ Vormid
─ Videod, lindid
8.2.4 Dokumentide liigitamine kinnisvara elukaare järgi (ajaline järjestus)
─ Omandamisega seotud dokumendid
─ Kavandamisega ja planeerimisega seotud dokumendid
─ Rajamisega seotud dokumendid
─ Kinnisvara korrashoiuga (sh opereerimisega) seotud dokumendid
─ Lammutamise / realiseerimisega seotud dokumendid
8.3 Korrashoiu dokumenteerimine
8.3.1 Kinnisvaraobjekti haldamiseks ettevalmistamine, objekti haldamise ülevõtmine ja tegevuse
kavandamine
Haldamise ja majandamise ülevõtmine
Kinnisvaraobjekti korraldus algab alati haldamise ja majandamise ülevõtmisega. Ei oma tähtsust, kas selle
aluseks on omandamine, ehituse valmimine, haldaja vahetumine või muu põhjus. Soovitav on see alati
fikseerida kirjalikult.
Dokumendi vorm ei ole oluline aga oluline on, et vastuvõtmisel fikseeritakse olulised andmed (objekti määratlus,
näidud jms), lepingud (kasutus-, hooldus-, tarbimis- ja liitumis- jm lepingud), ehitiste projektdokumendid, üleantavad läbipääsuvahendid; võimalusel ka hoone majandamise olulisemad andmed (nt kulutasemed
viimasel 12 kuul, energiatarbimised jms). Energiatarbimise osas peab üleandja esitama energiamärgise.
Ületulevate lepingute puhul on soovitatav väga täpselt fikseerida lepingud mahuliselt, st lehekülgede arv; samuti
kõik lisad, muudatused ja muud seonduvad kokkulepped.
Kinnistu pass ja toimik (lisa B), hoone pass ja toimik (lisa C) ning objekti kaart (lisa D)
Kinnisvara objekti koondinformatsioonina on soovitav kasutada kinnistu ja hoone toimikuid/passe ja veelgi kontsentreeritumalt objekti kaarti. Selline andmete koondamine võimaldab kiiresti saada ülevaate
kinnisvaraobjektist.
Nende dokumentide vorm ei ole oluline. Näidised on esitatud paberkandjal kasutamiseks, aga tänapäeval on
eelistatum dokumenteerida elektroonilistel kandjatel. Soovituslikud dokumendid on koostatud kindla struktuuri järgi ja eesmärgiks olulisima informatsiooni kiire kättesaadavus.
Tehnilise ülevaatuse akt (lisa E)
Pärast majandusinfo saamist on soovitav teha objekti füüsilise seisundi hinnang (kui seda ei ole arvestatavas
ajahorisondis tehtud). Tehnilise ülevaatuse peamine eesmärk on fikseerida hoone seisund ja vastavus nõuetele
ning välja selgitada tehniliste süsteemide ja konstruktsioonide remondi või uuendamisvajadused. Tehnilist
ülevaatust on soovitav teha regulaarselt (nt kord aastas või kord kolme aasta tagant). Tehnilise seisundi
hinnang on vältimatult vajalik majanduskavade koostamisel.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
42
Kinnisvaraobjektiga seotud eesmärgid
Igasugune tegevus ilma kindla eesmärgita on sisutu, süsteemitu ja ebaefektiivne. Seetõttu on soovitav
fikseerida konkreetsed eesmärgid, mida kinnisvara objektiga soovitakse saavutada ja millised oleksid
mõõdetavad korrashoiuga saavutatavad tulemused. Enamasti on eesmärgid rahalised, olgu objekt siis soetatud
raha teenimiseks, töökeskkonnaks või elukeskkonnaks. Vastavalt sihtotstarbele erinevad seatavad eesmärgid.
Kaudselt rahaliste eesmärkidega on seotud ka energiatarbimisega seotud eesmärgid. Viimased on olulised ka
keskkonnasäästlikkuse seisukohalt.
MÄRKUS Näiteks võiks eesmärkidena seada energiatarbimise mitte üle 200 kWh/m2 aastas; sisemine tulukuse määr
8%; kliendirahulolu tase 7,5 palli 10p skaalal; kasum 5 milj kr aastas jne.
Pikaajaline (5�10 aastat) ja lühiajaline majandamiskava (1�5 aastat) � objekti eelarve (lisa F)
Kui eesmärgid on sõnastatud, on soovitav läbi mõelda ja sõnastada tegevusplaan. Seejuures oleks mõistlik
jagada tegevusplaan ajalises perspektiivis vähemalt kaheks. Pikaajaline plaan (5�10 aastat) peaks eelkõige
lähtuma strateegilistest eesmärkidest ja väljendama olulisemaid vaheetappe ja tegevusi (nt investeeringute teostamine, müük jms). Igapäevase tegevuse raamistik võiks olla väljendatud lühiajalises tegevuskavas või
majandamiskavana (1�5 aastat). See kava peab olema oluliselt üksikasjalikum ja määrama aastate ning kuude lõikes tulu-kulu eelarved ning hoolduskavad.
Toimib üldine printsiip � mida lühem ajaperspektiiv, seda detailsem kava.
8.3.2 Tööde ja teenuste hankimine (tehnohooldus, heakord, remonttööd, tarbimis- ja tugiteenused)
Hooldusjuhend
Hoolduse (tehnohooldus ja heakord) korraldamise aluseks on hooldusjuhendid. Soovitav on koguda juhendid ühtsesse süsteemi, et neist oleks ülevaade ja nad oleksid kättesaadavad.
MÄRKUS Hooldusjuhendite olemasolule ja komplektsusele ei pöörata piisavalt tähelepanu. Üsna valdav on, et
enamusele konstruktsioonidele, pinnakatetele ja terviksüsteemidele hooldusjuhendeid ei koondata; enamasti piirdutakse nõrkvoolusüsteemide ja sisekliima seadmete hooldusjuhenditega.
Paljud garantiid ja kindlustustingimused lähtuvad eeldusest, et vara omanik teeb hooldust kõikides positsioonides hooldusjuhenditest lähtuvalt. Üha enam sagenevad vaidlused ehitajatega selle üle, et garantii ei kehti, sest hooldust ei ole nõuetekohaselt tehtud.
Hoolduskava
Hoolduskava on hooldusjuhendite baasil koostatud tegevuskava tagamaks süsteemne ja nõuetele vastav
hooldus. Hoolduskava peab sisaldama ennetavaid hooldustegevusi ja nende teostamise sagedusi. Hoolduskava koostamisel on soovitav kasutada käesolevas standardis toodud tegevuste liigitit. Standard ise ei
ole käsitletav hoolduskavana.
Heakorra- ja tugiteenuste puhul on hoolduskava koostamise eelduseks ka kasutajate vajaduste (sagedused, kvaliteet jms) arvesse võtmine. Selleks on soovitav need vajadused kirjalikult fikseerida (kaardistada).
Hankedokumendid
Hankedokumendid on oluline korrashoiulepingu osa. Sageli tekivad vaidlused lepingu sisustamisel just sellest, et osapooled on erinevalt aru saanud, mida tellija soovis ja mida töövõtja pakkus. Kogu hankemenetlus peaks
seetõttu olema dokumenteeritud sellises mahus ja ulatuses, et võimaldaks vaidlusi välistada.
Hankedokumentide olulised osad on ostetava teenuse, seadme või töö tehniline kirjeldus ja plaanitava kokkuleppe (töö-, töövõtu-, käsundus- või müügilepingu) peamised tingimused ning etteantud hinnapakkumuse vorm. Vaid korralikult dokumenteeritud hanke puhul on olemas eeldused pakkumiste tegelikuks võrdlemiseks ja
pakkujate võrdseks kohtlemiseks. Samuti on see lepingu lihtsama sõlmimise, tõlgendamise ja hõlpsama
järelevalve eelduseks. Soovitav on vältida suulist hankeprotsessi (v.a avariiliste või lihtsate ja väikesemahuliste
tööde tellimisel).
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
43
Hooldusobjekti üleandmise-vastuvõtmise akt (lisa G)
Hooldatav objekt tuleb lepingu täitmiseks üle anda ja lepingu lõpetamisel vastu võtta. Üldine printsiip on, et
hooldatav objekt antakse üle hooldatuna. Ei ole mõistlik eeldada, et hooldaja peab objekti enne viima tehnilises
kirjelduses toodud seisundisse, kui sellist eeldust ei olnud välja toodud hanke käigus. Hooldusobjekti
üleandmisel fikseeritakse mittevastavused ja lepitakse kokku, kes ja mis ajaks puudused likvideerivad ning kuidas toimub selle tegevuse rahastamine.
Garantiiülevaatused tuleks läbi viia mõistliku aja jooksul enne garantiiperioodi lõppu, et töövõtjale jääks piisav
aeg garantiitööde tegemiseks enne garantiiperioodi lõppu. Nende mittetäitmisel on tellijal õigus kasutada
olemasolevaid tagatisi. Koostatud aktides on otstarbekas kohe fikseerida avastatud puuduste kõrvaldamise
tähtajad.
MÄRKUS Kui objektil toimub töövõtja vahetus, siis eelduslikult peab seda tegema eelnev töövõtja. Viimase keeldumise
korral on mõistlik kokku leppida uue töövõtjaga töö teostamine ja nõuda tasu eelmiselt töövõtjalt (nt realiseerides tagatised ja/või tasaarveldada veel tasumata summadega).
Kõiki hankedokumente tuleb säilitada lepingu kehtivuse lõpuni.
8.3.3 Tööde ja teenuste järelevalve, aruandlus ja korrigeerivad tegevused
Sisekliima ja kvaliteedi seisundi kontrollakt (lisa H)
Tehnohoolduse esmane eesmärk on tagada tehniliste süsteemide, seadmete ja konstruktsioonide
eesmärgipärane toimimine. Kasutajate jaoks on kõige olulisem ja tajutavam osa ruumide sisekliima. Regulaarne
kontrollimine võimaldab avastada kõrvalekaldeid, sh ka puudujääke hooldustegevuses. Sisekliima kontrollimine
eeldab kallite mõõteriistade kasutamist ning väljaõppinud spetsialistide tööd, mistõttu on küllalt kulukas tegevus
ja kõikide ruumide kontrollimine ei ole mõistlik. Kontrollimine võiks olla pisteline (nt 10 mõõtepunkti 1000 m2
kohta) ja valim juhuslik. Kui on esitatud konkreetseid kaebusi, siis loomulikult ka nendes kohtades.
Heakorrateenuste kvaliteedi kontrollakt
Heakorra kvaliteedi mõõtmine on keeruline protseduur eelkõige seetõttu, et tulemuse tajumine on enamasti
subjektiivne. Soovitav on teostada pistelisi kontrolle. Kontrollimist on soovitav teha koostöös tellija/kasutaja � haldaja � hooldaja. Pärast kontrollkäiku tuleb ühiselt arutada vajakajäämisi ja kavandada korrigeerivaid
tegevusi, et soovitav tulemus vastaks eelkõige tarbija ootustele. Arutelud ja eelkõige kokkulepitud tegevuskava
on soovitav vormistada protokollina. Samuti on soovitav regulaarselt küsida kasutajate hinnangut.
Jäätmekäitluse korraldus ja aruandlus
Keskkonna säästmine on üha olulisemaks muutuv valdkond. Soovitav on täpselt kavandada jäätmekäitlus
objektil. Soovitav on samuti pidada korrektset arvestust jäätmete koguste üle. Mida tundlikumaid jäätmeid
kaasneb kinnisvaraobjekti kasutamisega, seda olulisemaks muutub ülevaade jäätmekäitluse toimimisest.
Garantiiülevaatuse protokoll (lisa I)
Ehitustööd objektil ei lõpe ehitustööde vastuvõtu aktiga, vaid alles pärast garantiiaja möödumist.
Garantiiülevaatused tuleb aegsasti kavandada ja ülevaatus ning järgnevad tegevused kirjalikult fikseerida.
Lisatud garantiiülevaatuse protokoll on hea töövahend probleemide kontrolli all hoidmiseks.
Ehitiste korraliste garantiiülevaatuste eesmärgid on:
─ selgitada välja tehtud ehitustöödel / seadmetel / sisustusel garantiiperioodil ilmnenud puudused ja/või
mittevastavused;
─ selgitada välja nende puuduste ja/või mittevastavuste tekkepõhjused;
─ võimaldada omanikul nõuda puuduste kõrvaldamist garantiikorras ja/või tagada omaniku vara kohane
säilimine muul viisil;
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
44
─ kontrollida hoone ohutust, et tagada jätkuvalt kasutajate ohutus nii hoone püsivuse, tuleohutuse kui
tervisekaitse seisukohalt;
─ kui omanikule on tekitatud mittevastavast ehitustööde kvaliteedist ja/või mittevastavast tehnohooldusest johtuvalt kahju, nõuda ja saavutada selle hüvitamine õiglases mahus vastutavalt isikult.
Ülevaatuse tulemusena peab tekkima arusaam olukorrast, samas tuleb välja selgitada ka varjatud puudused (akustika, soojapidavus, valgus, sisekliima jms). Ülevaatuse käigus tuleb muuhulgas kontrollida (loetelu ei ole
ammendav):
─ tuleohutussüsteemide tööd häireolukorras;
─ valikuliselt õhuvahetussüsteemide tööd ja mõõta CO sisaldust;
─ valikuliselt kontrollida valgustugevust;
─ valikuliselt kontrollida ruumide temperatuuri ja niiskusre�iimi;
─ eelnevalt mõõta elektri koormuseid;
─ hinnata süsteemide hooldatust ja hooldatavust;
─ kontrollida akustiliste nõuete täitmist.
Tööde vastuvõtu rahaline akt (lisa J)
Tööde vastuvõtu rahaline akt on peamine dokument, milles määratakse tööde tegemine ja mis on aluseks töö
eest tasumisel. See dokument on sobilik ka erimeelsuste fikseerimisel. Soovitatav protseduur on selline, et töö
tegija deklareerib akti esitamisega enda poolt teostatud tööd ja nende maksumuse. Tellija kinnitab esimese
allkirjaga, et on akti kätte saanud ja võtab endale õiguse aktis deklareeritut kontrollida (soovitavalt mitte kauem
kui 5 päeva jooksul), ning teise allkirjaga kinnitada omapoolset tööde ja maksumuste aktsepteerimist. Kui tellija leiab deklareeritud andmetes vastuolusid, peab ta need aktis kirjalikult fikseerima ning tagastama akti töövõtjale.
Korrektne on aktsepteerida see osa aktist, milles vaidlust ei ole. Töövõtja esitab sel juhul arve ainult
aktsepteeritud osale ja aktsepteerimata osas peavad pooled jõudma kokkuleppele.
Soovitav on kestvuslepingute puhul aktis fikseerida ka need summad, mis on varasemalt juba akteeritud ja milline osa lepingulisest maksumusest jääb veel tasuda kas lepingu lõpuni või kokkulepitud ajaperioodi (nt kalendri- või eelarveaasta) lõpuni.
Sageli hõlmavad ühe hooldaja poolt tehtavad tööd rohkemat kui üht korrashoiutegevust ja seetõttu on soovitav
juba aktis märkida vajaliku detailsusega kulukohad, et raamatupidamine saaks need õigesti arvesse võtta.
MÄRKUS Palju vigu raamatupidamislikul kajastamisel tuleb sellest, et kulukoha määratlemine jäetakse
raamatupidajale. Ei ole põhjust eeldada, et raamatupidaja iga arve sisu taha oskab näha.
Mittevastavuste register
Mittevastavus on objektil avastatud olukord, mis häirib või takistab objekti või selle osa sihipärast kasutamist või
esineb vastuolu kokkulepitud ja tegeliku olukorra vahel. Olulised andmed lisaks mittevastavuse sisule on objekti nimi, kuupäev, kellaaeg, mittevastavuse esitaja nimi ja kontaktandmed.
Mittevastavuste dokumenteerimine on üks peamisi eelduseid kliendirahulolu, s.o kvaliteedi tagamisel. Mittevastavused on igapäevaselt ettetulevad olukorrad, kus osapooltel peaks olema kokkulepitud tegevuskava
esiteks mittevastavusest teavitamise osas ja samuti edasine käitumine ning järgnev ülevaade sellest, mis seisus
on mittevastavuse kõrvaldamine.
Mittevastavuste dokumenteerimiseks võib soovitada elektroonsete kanalite ja vastavate tarkvaralahenduste kasutamist; loomulikult võib kasutada ka paberkandjal päevikut.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
45
Majandustegevuse aruanne (objekti majandusaruanne � lisa K)
Omanikule on vajalik regulaarne ülevaade objekti majanduslikust seisust. Lisatud näidis on üks võimalik
aruandluse osa, mille regulaarsus ja detailsus sõltub omaniku soovist. Tegevuskava täitmise kontrollimine peab
olema regulaarne tegevus, muidu ei ole võimalik õigeaegselt reageerida kõrvalekaldumistele ja vajalikud
korrigeerimised hilinevad ning suure tõenäosusega kaasnevad kahjud.
Nii eelarve kui majandustegevuse aruanne võiks/peaks järgima tulude ja kulukohtade klassifikaatoris toodud
struktuuri. Sel moel arvestuse pidamine võimaldab oma tegevust analüüsida ja võrrelda seda samaväärsete
teiste objektidega. Aruandluse detailsus peaks vastama planeeritud tegevuste detailsusele.
Lisaks rahalistele näitajatele on oluline saada ka ülevaade energiatarbimisest Energiaaruanne peab
võimaldama hinnata hoonete energiakulutusi suletud netopinna (nm2) ja köetava kubatuuri (km
3) kohta kuus ja aastas; võrdlust erinevate objektide lõikes, samuti võrdlust eelmise aasta sama perioodi ning eesmärgiga.
Energiatarbimise mõõtmine ja aruandlus
Tarbimiste mõõtmisel on soovitav uute, sh renoveeritud objektide puhul tagada vähemalt alljärgnev:
─ iga kinnistul asuva hoone lõikes:
─ soojusenergia tarbimine MWh, sh
kütteks
─ elektrienergia tarbimine kWh, sh
öine
päevane
─ vee tarbimine m3 vett, sh
sooja vee tarbimine m3
─ iga kinnistu lõikes:
─ soojusenergia tarbimine MWh
─ elektrienergia tarbimine kWh
─ vee tarbimine m3 vett
Olenemata kütteliigist tuleks hoonetele paigaldada soojusmõõtjad. Mõõta saab ka alternatiivse energiaallika
(gaas, kütteõli, kivisüsi vms) kulu ning soojusenergia tarbimist saab arvestada iga kuu vastavalt füüsikalistele
(energiaallika kütteväärtus, katla kasutegur, ülekandekaod) valemitele. Kui hoone kütmiseks kasutatakse
elektrienergiat, siis tuleks hoone kütmiseks kuluv energia leida arvestuslikult.
Mõõtevahemik on üks kalendrikuu ja soojusenergia puhul fikseeritakse alati ka keskmine õhutemperatuur. Kui
mingil põhjusel näitude võtmine nihkub, siis tuleb alati ära näidata nihkunud päevade arv ja arvestada
kraadpäevi.
Esitatud andmete põhjal on võimalik:
─ analüüsida energiakulu igal tasandil (võrrelda tarbimist objektide lõikes, eelmiste perioodidega ja seatud
eesmärkidega);
─ esitada koostööpartneritele andmed ja analüüsi tulemused energiatõhususe kohta;
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
46
─ analüüsida energiatarbimist laiemas kontekstis (võrreldes objektidega Eestis ja mujal samas
kliimavöötmes);
─ juhtida kinnisvara osapoolte tähelepanu liigsele energiatarbimisele ja teha neile ettepanekud energiasäästu-meetmeteks.
8.3.4 Informatsiooni liikumise korraldamine korrashoiuobjektiga seotud osapoolte vahel
Kinnisvaraga seotud osapooled � omanikud, kasutajad, hooldajad, haldajad, külastajad jms � on kõik erinevate
eesmärkidega, aga nende tegevused on kokku puutuvad. Konfliktide vältimiseks ja koostöö sujumiseks on
parim viis korraliku infovahetuse tagamine. Kõige ulatuslikumad on tavaliselt suhted omaniku ja kasutajate
vahel, samuti omaniku ja hooldajate vahel, kasutajate ja hooldajate vahel, aga ka omanike endi vahel (mitme omanikuga kinnisvaraobjektide puhul).
Omaniku otsused (sh ühistu üldkoosoleku protokollid, juhatuse otsused jms)
Kinnisvara omaniku eesmärgid määravad ära kogu kinnisvara saatuse ja tegevuskava. Mida rohkem on kinnisvaraobjektil omanikke, seda olulisem on omaniku soovide kirjalik fikseerimine. Mitme omanikuga objektidel (nt korterelamud) esindab omanikke korteriühistu või korteriühisus, millel omakorda on juhtorganid (üldkoosolekud, juhatused). Omaniku otsused määravad ära ka korrashoiutegevused ja korrashoiu korraldajatele antavad volitused. Mida täpsemalt on omaniku tahe fikseeritud, seda vähem on arusaamatusi ja
vaidlusi.
Kasutuslepingud
Kasutuslepingud (üürilepingud) on kõige olulisemad kinnisvaraobjekti osapoolte vahelisi suhteid reguleerivad dokumendid. Järgnevalt on toodud kasutulepingu soovituslik struktuur:
─ eritingimused:
täpsustakse konkreetse objekti iseärasused, tähtajad ja konkreetse kliendiga kokkulepitud põhitingimustest
erinevad tingimused;
─ põhitingimused:
omaniku või kasutusse andja üldised tingimused;
─ lisad:
─ ruumide plaanid;
määratakse üüritav pind visualiseeritud kujul;
─ ruumikaardid:
oluline informatsioon kasutusse antud ruumide kohta (nt õhuvahetus, temperatuurid, pinnakatted,
varustatus seadmete ja mööbliga vms);
─ korrashoiukohustuste jaotus:
oluline on määrata nii see, kes peab konkreetse teenuse tagama kui ka see, kuidas toimub teenuse eest tasumine; seega tarnekohustuse ja maksekohustuse määramine;
─ üleandmise vastuvõtmise akt:
fikseeritakse üleandmise fakt ja objekti seisund ning puudused;
─ kasutusjuhendid:
kui üüritaval pinnal on reguleeritavad seadmed, mille kasutamiseks peavad olema juhendid; juhendid on vajalikud ka pinnakatete hooldamiseks, akende ja uste kasutuseks.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
47
Sisekorraeeskirjad / kodukord / tegevused eriolukordades
Kui kinnisvaraobjektil on rohkem kasutajaid, on otstarbekas fikseerida reeglid nt alljärgnevas:
─ kohaldamisala (objekt ja osapooled);
─ ühiskasutuses olevate ruumide loetelu ja reeglid seal käitumiseks;
─ valvekorraldus ja läbipääsureeglid:
─ hoone lahtioleku ajad;
─ turvalisuse meetmed;
─ heakorra tagamise tähtajad, reeglid ja poolte üldised kohustused, kvaliteeditasemed jms;
─ maja sildimajandus (infotahvlid, sildid, reklaamid);
─ posti liikumine;
─ parkimise korraldus;
─ remonttööde teostamine;
─ käitumine avarii- ja eriolukordade korral;
─ käitumine mittevastavuste esinemisel;
─ sisekliima parameetrid ja kasutaja võimalused selle reguleerimiseks;
─ suitsetamise võimalused hoones;
─ kontaktandmed ja muu hoone kasutajatele oluline informatsioon.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
48
Osapoolte kohtumised
Korrashoiu kvaliteedi tagamise üks eeldusi on regulaarsed kohtumised osapoolte (omanik, haldaja, hooldaja)
vahel. Kohtumised on soovitav läbi viia ettevalmistatud päevakorra alusel ja protokollida.
Soovitatav päevakord on:
─ eelmisest korrast ülesjäänud küsimused;
─ vahepeal esile kerkinud probleemid;
─ järgmisel perioodil planeeritavad tegevused;
─ pikaajalised kavad (planeeritud tegevused, mis ulatuvad kaugemale kui järgmine kohtumine);
─ järgmine kokkusaamine.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
49
Lisa A (normlisa)
Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevuste, kulude ja tulude klassifikaator
Nimi Tegevus Tulemus 100 Haldamine 110 Kinnisvaraobjekti haldamiseks ettevalmistamine, objekti haldamise ülevõtmine ja
konsulteerimine
Kinnisvaraobjekti haldamiseks ettevalmistamine ja omaniku nõustamine on tegevused,
mida haldur teeb iga kinnisvaraobjekti ülevõtmisel, omanike ja/või kasutajate muutumisel
ning objektile esitatavate nõuete või objekti kasutusotstarbe muutumisel.
111 Kinnisvaraobjekti haldamise ja majandamise üleandmine ning/või selle
vastuvõtmine
Kinnisvaraobjekti olukorra ja seisundi ning objektiga seotud dokumentatsiooniga tutvumine, vastava akti koostamine, dokumentatsiooni ja vastava informatsiooni koondamine, volituste ja läbipääsude tagamise
korraldamine.
Juriidiliselt ja füüsiliselt kinnisvaraobjekti
haldamise ja majandamise korralduse tagamine, selge ülevaate saamine
olemasolevast olukorrast. Kogu olemasoleva dokumentatsiooni (sh kinnistu ja ehitise passide) ülevaatamine ja vajalikus mahus aktualiseerimine.
112 Kinnisvaraobjektiga seotud subjektide vajaduste selgitamine ja objekti tehnilise seisundi uuringud
Kinnisvara omaniku, selle kasutajate ja objekti enda vajaduste uuring(ud) (ekspertiisi tegemine objekti tehnilise, juriidilise ja majandusliku säilitamise
tagamiseks).
Selge ülevaade asjassepuutuvate subjektide
ja objekti vajadustest koos vastava aruande (sh ekspertiisi ja tehnilise ülevaatuse aktide) esitamisega.
113 Kinnisvaraobjekti korrashoiuga seotud sihtide ja eesmärkide püstitamine
Olemasoleva olukorra, soovide ja võimaluste kokkuviimine ning selle
osapooltele vajalik ja arusaadav visualiseerimine
Kinnisvaraobjekti korrashoiu konkreetne arenguvisioon ning selle kaitsmine kinnisvara omaniku poolt määratletud institutsioonides.
114 Pikaajalise (5�10 aastat) majanduskava koostamine kinnisvaraobjektile
Põhitegevuste kavandamine koos
kaasneva eelarve ja ettenähtavate
tegevuste tähtaegade määramisega; majanduskava kooskõlastamine
omanikuga.
Omaniku poolt heaks kiidetud majanduskava koos seletuskirja ning kokkulepitud detailsustasemel kirjeldatud tegevuskavaga.
115 Lühiajalise (1�5 aastat) majanduskava koostamine
Korrashoiu tagamiseks vajalike tegevuste kavandamine koos vastava eelarve ja tähtaegade määramisega, omanikuga
kooskõlastamine. 116 Majanduskava elluviimise korraldamine
Operatiivsete ning pidevalt toimivate tegevuste kompleksi koostamine selleks, et tagada kavandatud majanduskava elluviimine.
Meetmete olemasolu selleks, et majanduskavas ettenähtud tegevused oleksid
realiseeritavad ning mõistlikult kontrollitud (näiteks erinevate lepingute ning kokkulepete olemasolu).
117 Majanduskava täitmise
jälgimine/kontrollimine ja analüüs
Regulaarselt läbiviidav kontroll ja audit
omaniku poolt heaks kiidetud majanduskavas ettenähtud tegevuste
täitmise osas.
Regulaarselt koostatavad aktid ning aruanded kontrollimise käigust ja regulaarne aruandlus
kinnisvara omanikule olukorrast kinnisvaraobjektil.
119 Muud kinnisvaraobjekti omaniku jaoks olulised ettevalmistavad tegevused
Sõlmitavas lepingus määratletakse tegevused ja nende täitmist kirjeldavad tulemused.
120 Tehnohoolduse korraldamine kinnisvaraobjektil
Tehnohooldus (komplekstegevuste rühm 200) sisaldab tegevusi kinnisvaraobjekti füüsilise
säilimise tagamiseks. Need on tegevused selleks, et kinnisvara koosseisu kuuluvate ehitiste (hooned ja rajatised) tarindid ja tehnosüsteemid vastaksid õigusaktides ning projektdokumentides esitatud nõuetele.
121 Tehnohooldusena ettenähtud tegevusplaanide
koostamine
Hooldusraamatu jaoks vajalike hooldusjuhendite hankimine või nende koostamine ja nende alusel professionaalselt mõistlike tegevuskavade koostamine.
Hooldusraamatus ehitise tarindite ja tehnosüsteemide tehnohoolduse
korraldamiseks vajalike kaartide (juhendmaterjalide) olemasolu.
122 Tehnohoolduse hangete korraldamine
Tehnohoolduse hanke kompleksne või
üksikute etappide ettevalmistamine ja
läbiviimine (hanke läbiviimise meetodi
valik; hankedokumentide ja hindamiskriteeriumide ettevalmistamine, hanke väljakuulutamine, pakkumuste
hindamine, võitja valiku korraldamine).
Tehnohoolduse hankega püstitatavate
eesmärkide määratlemine ja sobiva töövõtja
selgitamine.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
50
Nimi Tegevus Tulemus 123 Tehnohoolduse läbiviimiseks
vajalike lepingute sõlmimine või
sõlmimise korraldamine
Volitustest tulenevalt hanke võitnud
pretendendiga läbirääkimiste korraldamine,
lepingu projekti ettevalmistamine, läbirääkimised, allkirjastamine.
Tehnohoolduse korraldamiseks vajalike piisavate kokkulepete (lepingute) olemasolu.
124 Sõlmitud
tehnohoolduslepingute täitmise
järelevalve
Regulaarselt läbiviidav kontroll ja audit tehnohoolduslepingutes ettenähtud tegevuste kvaliteetseks täitmiseks.
Regulaarselt koostatavad aktid ning aruanded kontrollimise käigu kohta ja regulaarne aruandlus kinnisvara omanikule olukorrast kinnisvaraobjektil.
125 Täidetavate või täidetud
tehnohoolduslepingute käigu
analüüs
Ettenähtud ajahetkedeks (iga kalendrikuu,
kvartali, aasta lõpuks) kokkulepitud mahus
aruande ja analüüsi koostamine lepingu täitmise käigu kohta.
Kokkulepitud mahus koostatud analüüsiaruanne ja selle kaitsmine (vajalike selgituste jagamine) kinnisvaraobjekti omaniku poolt nõutaval kujul.
129 Muud tehnohoolduslepingute tagamiseks vajalikud tegevused
Sõlmitavas lepingus määratletakse tegevused ja nende täitmist kirjeldavad tulemused.
130 Heakorratööde korraldamine kinnisvaraobjektil
Heakorratööd kinnisvaraobjektil (komplekstegevuste rühm 300) on tööd, mis on seotud
kogunenud mustuse ja takistuste likvideerimisega; sellega tagatakse eelkõige
keskkonnaohutus, samas ka objekti kasutajatele nende ohutus ja mugavus ning objekti esteetilisus.
131 Heakorratöödena ettenähtud
tegevusplaanide koostamine Hooldusraamatu jaoks vajalike hooldusjuhendite hankimine või nende
koostamine ja nende alusel professionaalselt mõistlike heakorratööde tegevuskavade
koostamine.
Hooldusraamatus ehitise tarindite ja ruumide heakorratööde
korraldamiseks vajalike kaartide (juhendmaterjalide) olemasolu.
132 Heakorratööde hangete
korraldamine Heakorratööde hanke kompleksne või üksikute
etappide ettevalmistamine ja läbiviimine (hanke läbiviimise meetodi valik; hankedokumentide ja hindamiskriteeriumide ettevalmistamine, hanke väljakuulutamine, pakkumuste hindamine, võitja valiku korraldamine).
Heakorratööde hankega
püstitatavate eesmärkide
määratlemine ja sobiva töövõtja
selgitamine.
133 Heakorratööde läbiviimiseks
vajalike lepingute sõlmimine või
sõlmimise korraldamine
Volitustest tulenevalt hanke võitnud
pretendendiga läbirääkimiste korraldamine,
lepingu projekti ettevalmistamine, läbirääkimised, allkirjastamine.
Heakorratööde korraldamiseks
vajalike piisavate kokkulepete (lepingute) olemasolu.
134 Sõlmitud heakorratööde
lepingute täitmise järelevalve Regulaarselt läbiviidav kontroll ja audit
heakorratööde lepingutes ettenähtud tegevuste kvaliteetseks täitmiseks.
Regulaarselt koostatavad aktid ning aruanded kontrollimise käigu kohta ja regulaarne aruandlus kinnisvara omanikule olukorrast kinnisvaraobjektil.
135 Täidetavate või täidetud
heakorratööde lepingute käigu
analüüs
Ettenähtud ajahetkedeks (iga kalendrikuu,
kvartali, aasta lõpuks) kokkulepitud mahus aruande ja analüüsi koostamine lepingu täitmise käigu kohta.
Kokkulepitud mahus koostatud analüüsiaruanne ja selle kaitsmine (vajalike selgituste jagamine) kinnisvaraobjekti omaniku poolt nõutaval kujul.
139 Muud heakorratööde
korraldamisega seotud tegevused Sõlmitavas lepingus määratletakse tegevused ja nende täitmist kirjeldavad tulemused.
140 Ehitus- ja remonditööde
korraldamine kinnisvaraobjektil Ehitus- ja remonditöid (komplekstegevuste rühmad 400 ja 800) on vaja korraldada kinnisvaraobjektil selle korrashoiu (füüsilise säilimise) ja funktsionaalse kasutatavuse tagamiseks. Tegemist on ainulaadse sisuga ehitus- ning remonditööde projektidega,
mille korraldamisvajadus tuleneb kas kinnisvara kasutajate soovide ja vajaduste muutumisest, vajadusest kõrvaldada kinnisvaraobjekti normaalse amortiseerumise
(kulumise) tagajärjed ja/või vajadusest likvideerida erinevatel põhjustel ilmnenud
avariide tagajärgi muutmata ehitise kasutusotstarvet või vajadusest muuta ehitiste kasutusotstarvet, mahtu ja suurust.
141 Lähteülesannete koostamine
ehitus ja remondiprojektidele Projekti idee arendamine, tasuvus- ja teostatavusuuringute läbiviimine ning
projekteerimiseks/kavandamiseks vajaliku lähteülesande sõnastamine.
Ehitus ja remondiprojekti töövõtukava koostamine.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
51
Nimi Tegevus Tulemus 142 Kavandatava projektiga seotud tööde hangete
korraldamine
Ehitus- ja remonditööde hanke kompleksne või
üksikute etappide ettevalmistamine ja
läbiviimine (hanke läbiviimise meetodi valik;
hankedokumentide ja hindamiskriteeriumide ettevalmistamine, hanke väljakuulutamine,
pakkumuste hindamine, võitja valiku
korraldamine).
Ehitus- ja remonditööde hankega
püstitatavate eesmärkide
määratlemine ja sobiva töövõtja selgitamine.
143 Projektiga seotud tööde
läbiviimiseks vajalike lepingute sõlmimine või sõlmimise
korraldamine
Volitustest tulenevalt hanke võitnud
pretendendiga läbirääkimiste korraldamine,
lepinguprojekti ettevalmistamine, läbirääkimised, allakirjutamine.
Ehitus- ja remonditööde
korraldamiseks vajalike piisavate kokkulepete (lepingute) olemasolu.
144 Projektiga seotult sõlmitud
lepingute täitmise järelevalve Regulaarselt läbiviidav kontroll ja audit ehitus- ja remonditööde lepingutes ettenähtud
tegevuste kvaliteetseks täitmiseks.
Regulaarselt koostatavad aktid (sh kaetud tööde aktid; tööde üleandmise aktid) ning
aruanded kontrollimise käigust ja
regulaarne aruandlus kinnisvara omanikule olukorrast kinnisvaraobjektil seoses ehitus ja remonditööde toimumisega.
145 Projekteerimise korraldamine Lähteülesandest tulenevalt projekteerimise hanke korraldamine, projekteerimislepingu ettevalmistamine ja sõlmimine, järelevalve
projekteerimistööde üle.
Õigusaktidele ja projektdokumentidele esitatavatele nõutele vastava ning kõigi vajalike
kooskõlastustega
projektdokumentide olemasolu. 146 Omanikujärelevalve
korraldamine Ehitus- ja remonditööde projektile
omanikujärelevalve hanke korraldamine,
järelevalvelepingu ettevalmistamine ja
sõlmimine, kontroll omanikujärelevalve
tegevuse üle.
Õigusaktidest ja järelevalvelepingust
tulenevate ehitustööde käiku
kirjeldavate tehniliste dokumentide olemasolu.
149 Muud ehitus- ja remonditööde
korraldamisega seotud tegevused Sõlmitavas lepingus määratletakse tegevused ja nende täitmist kirjeldavad tulemused.
150 Informatsiooni liikumise korraldamine korrashoiuobjektiga seotud osapoolte vahel
Kinnisvaraobjekti omanik vajab oma kohustuste täitmiseks (komplekstegevuste rühm
500) lähteandmeid/informatsiooni selleks, et kujunenud olukorras teha endale kõige
sobivam otsus seoses korrashoiu tagamisega, eelkõige seoses objekti juriidilise ja
majandusliku säilitamisega. 151 Kinnisvaraobjekti omanike omavaheliste suhete korraldamine
Kinnisvaraobjekti kaasomanike üldkogude (nt
üldkoosolekud, juhatuse koosolekud jms)
ettevalmistamine, nende kokkukutsumine, läbiviimine, protokollimine ja protokollide
asjaomastele isikutele toimetamine.
Kõikide kaasomanike objektiivse
ning erapooletu informeerituse tagamine ja vähenenud
omanikevahelised pinged.
152 Kinnisvaraobjekti omaniku ja kasutajate vaheliste suhete korraldamine
Osapoolte informeerimiseks vajalike dokumentide ettevalmistamine, läbirääkimiste
pidamine ja eriarvamuste puhul osapoolte vahendamine ja nõustamine, kokkulepete
sõlmimine ja tulemuste dokumenteerimine.
Konkreetsed dokumenteeritud osapooltevahelised kokkulepped, aruanne tegevuse käigust.
153 Kinnisvaraobjekti kasutajate omavaheliste suhete korraldamine
Kinnisvaraobjekti kasutamise ühisreeglite
(kodukord) kehtestamine ja selle alusel kasutajate tegevuse koordineerimine.
154 Korrashoiuobjekti omanike, kasutajate ja teenindajate omavaheliste suhete koordineerimine
Osapoolte informeerimiseks vajalike dokumentide ettevalmistamine, läbirääkimiste
pidamine ja eriarvamuste puhul osapoolte vahendamine ja nõustamine, kokkulepete
sõlmimine ja tulemuste dokumenteerimine. 155 Kinnisvaraobjekti kogu dokumentatsiooni korrashoid
Toimiku, passi, hooldusraamatu ning muude vajalike dokumentide koostamine vastavalt juhendile ning iga kinnisvaraobjekti erisusi arvestades. Kogu olemasoleva dokumentatsiooni regulaarne süstematiseerimine ja arhiveerimine digitaalselt
(vajadusel ka paberkandjal).
Nõuetele vastav andmekogu
olemasolu ning selle kasutamise ja aktualiseerimise põhimõtete
olemasolu.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
52
Nimi Tegevus Tulemus 156 Avarii-dispet�erteenistus Keskse klienditeeninduse punkti olemasolu
kinnisvaraobjekti kasutajatel ilmnevate probleemide lahendamiseks (murekontor � helpdesk) ja hoones ilmnevatest avariidest ning riketest operatiivse informatsiooni edastamiseks.
159 Muud tegevused Korrashoiu korraldamiseks vajaliku informatsiooni liikumise tagamine.
Korrashoiu korraldamiseks vajalik informatsioon liigub.
160 Tehnosüsteemide/-paigaldiste abil tagatavate teenuste vahendamise korraldamine kinnisvaraobjektil
Tehnosüsteemid/-paigaldised tagavad kinnisvara kasutajatele soovitud tingimused. Selliste tingimuste loomiseks vajalikud teenused on seotud õhu, gaasi, vee, soojuse,
elektrienergia, valguse jm ressursside olemasolu tagamisega. Kvaliteetsete teenuste (üldjuhul nn kommunaalteenuste � kompleksteenuste rühm 600) osutamine tagatakse põhjendatud lepingute olemasolu ja nende täitmise korraldamisega.
161 Lähteülesannete koostamine
tehnosüsteemide abil tagatavate
teenuste osutamiseks
Iga vajaliku teenuse kohta eraldi ja/või
korrashoiuobjekti kohta tervikuna tehnosüsteemide abil tagatavate teenuste osutamise kavade koostamine ettenähtud
ajaperioodiks koos vastavate hooldus ja kasutusjuhendite ettevalmistamisega.
Iga osutatava teenuse kohta tegevuskava ja eelarve olemasolu.
162 Tehnosüsteemide abil
tagatavate teenuste osutamise hangete korraldamine
Tehnosüsteemide abil tagatavate teenuste
hangete kompleksne või üksikute etappide
ettevalmistamine ja läbiviimine (hanke
läbiviimise meetodi valik; hankedokumentide ja hindamiskriteeriumide ettevalmistamine, hanke väljakuulutamine,
pakkumuste hindamine, võitja valiku
korraldamine).
Tehnosüsteemide abil tagatavate
teenuste hangetega püstitatavate
eesmärkide määratlemine ja sobiva
teenuse osutaja selgitamine.
163 Tehnosüsteemide abil
tagatavate teenuste osutamiseks vajalike lepingute sõlmimine või
sõlmimise korraldamine
Volitustest tulenevalt hanke võitnud
pretendendiga läbirääkimiste korraldamine,
lepingu projekti ettevalmistamine, läbirääkimised, allakirjutamine.
Tehnosüsteemide abil tagatavate
teenuste korraldamiseks vajalike piisavate kokkulepete (lepingute) olemasolu.
164 Sõlmitud lepingute täitmise
järelevalve Regulaarselt läbiviidav kontroll ja audit ehitus ja
remonditööde lepingutes ettenähtud tegevuste
kvaliteetseks täitmiseks.
Regulaarselt koostatavad aktid ning aruanded kontrollimise käigust ja
regulaarne aruandlus kinnisvara omanikule olukorrast kinnisvaraobjektil seoses ehitus ja remonditööde toimumisega.
165 Tehnosüsteemide abil
osutatavate teenuste tarbimise jälgimine
Regulaarne, lepingutest ning hooldusraamatust tulenev arvestite näitude jälgimine ja vastava
informatsiooni edastamine asjassepuutuvatele isikutele. Vajadusel arvestite taatlemise vajadusest teatamine ja selle korraldamine.
Süstematiseeritud andmed
tarbimisest ja tarbimiskuludest kinnisvaraobjektil.
166 Energiaauditi tegemine korrashoiuobjektil
Ettenähtud metoodika alusel energiaauditi
läbiviimise korraldamine ja tulemuste esitlemine
kokkulepitud moodusel.
Energiaauditist tulenevate meetmete olemasolu kulude kokkuhoiuks korrashoiuobjektil ja keskkonna säästmiseks.
169 Muud tehnosüsteemide abil
teenuste osutamisega seotud tegevused
Sõlmitavates lepingus määratletakse tegevused ja nende täitmist kirjeldavad
tulemused.
170 Tugiteenuste osutamise korraldamine kinnisvaraobjektil
Kasutusmugavuste tagamiseks ja nende suurendamiseks kinnisvaraobjektil on vaja tagada tugiteenuste (kompleksteenuste grupp 700) olemasolu ning nende korraldamine tuleb üldjuhul koordineerida objekti kinnisvarahalduriga (haldamist korraldava
teenistusega). 171 Tugiteenuste osutamise kavade koostamine
Kasutajatele vajaliku ja sobiliku idee arendamine, tasuvus ja teostatavusuuringute läbiviimine ning lähteülesande formuleerimine.
Tugiteenuste osutamise töövõtukava.
172 Tugiteenuste osutamise hangete korraldamine
Tugiteenuste hanke kompleksne või üksikute
etappide ettevalmistamine ja läbiviimine (hanke
läbiviimise meetodi valik, hankedokumentide ja
hindamiskriteeriumide ettevalmistamine, hanke väljakuulutamine, pakkumuste hindamine,
võitja valiku korraldamine).
Tugiteenuste hankega püstitatavate eesmärkide määratlemine ja sobiva
teenuste osutaja selgitamine.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
53
Nimi Tegevus Tulemus 173 Tugiteenuste osutamiseks vajalike lepingute sõlmimine või
sõlmimise korraldamine
Volitustest tulenevalt hanke võitnud
pretendendiga läbirääkimiste korraldamine,
lepingu projekti ettevalmistamine, läbirääkimised, allakirjutamine.
Tugiteenuste osutamiseks vajalike piisavate kokkulepete (lepingute) olemasolu.
174 Tugiteenuste osutamiseks sõlmitud lepingute täitmise
järelevalve
Regulaarselt läbiviidav kontroll ja audit tugiteenuste lepingutes ettenähtud tegevuste
kvaliteetseks täitmiseks.
Regulaarselt koostatavad aktid ja aruanded kontrollimise käigust ning
regulaarne aruandlus kinnisvara omanikule olukorrast kinnisvaraobjektil seoses tugiteenuste osutamisega.
175 Täidetavate või täidetud
tugiteenuste lepingute käigu
analüüs
Ettenähtud ajahetkedeks (iga kalendrikuu,
kvartali, aasta lõpuks) kokkulepitud mahus
aruande ja analüüsi koostamine lepingu
täitmise käigust.
Kokkulepitud mahus koostatud analüüsi aruanne ja selle kaitsmine (vajalike selgituste jagamine) kinnisvaraobjekti omaniku poolt nõutaval kujul.
179 Muud tugiteenuste osutamisega seotud tegevused
Sõlmitavas lepingus määratletakse tegevused ja nende täitmist kirjeldavad tulemused.
180 Kinnisvaraobjekti omanikule vajalike lisateenuste korraldamine
Kinnisvaraobjekti omanikule vajalikud lisateenused on tegevused selleks, et tagada kinnisvara haldamisega seotud põhitegevuste kvaliteetsem täitmine ning omanike ja
kasutajate spetsiifiliste vajaduste arvestamine. 181 Kinnisvaraobjekti korrashoiukulude jagamine kasutajate vahel; arvete ja makseteatiste vormistamine ning edastamine
Kõigi korrashoiukulude kasutajate vahel
jaotamise metoodika koostamine, selle kooskõlastamine vajadusel asjassepuutuvate
osapooltega. Osapooltele ettenähtud arvete ja
maksedokumentide vormistamine ja esitamine.
Regulaarne kulude arvestus koos nende jaotamisega. Regulaarselt ja tähtaegselt esitatud vormikohased
arved ning maksedokumendid.
182 Laekumiste jälgimine ja
arvestuse pidamine võlgnevuse üle (inkassoteenus)
Regulaarne kontroll väljastatud arvete
laekumise üle, suhtlemine võlgnikega,
vajadusel õigusaktides ja lepingutes ettenähtud
sanktsioonide rakendamise algatamine.
Ettenähtud tasude stabiilne või
parem laekumine.
183 Raamatupidamise korraldamine
Tegevus vastavalt kehtivatele õigusaktidele ja selle alusel koostatud raamatupidamise siseeeskirjadele.
Tähtaegselt ja korrektselt koostatud
ning säilitatud dokumendid ja vastav
aruandlus. 184 Majandustegevuse perioodide ja aastakava koostamine; riiklike aruannete koostamine ja esitamine
Ettenähtud aruandluse jaoks vajalike andmete
kogumine, nende analüüsimine, tulemuste vormistamine ning edastamine.
Tähtaegselt täidetud kohustus koos
aruande ja vajalike kooskõlastustega.
185 Omaniku juriidiline nõustamine
Omaniku poolt püstitatud probleemi alusel
lähteülesande täpsustamine ja sellele
vastuse/vastuste otsimine.
Tähtaegselt täidetud kohustus koos
aruandega.
186 Omaniku tehniline nõustamine
Omaniku poolt püstitatud probleemi alusel
lähteülesande täpsustamine ja sellele
vastuse/vastuste otsimine.
Tähtaegselt täidetud kohustus koos
aruandega.
187 Vara hindamise korraldamine Omaniku soovi (hindamise vajaduse ja eesmärgi) täpsustamine ning selle täitmise
korraldamine kinnisvara hindamise standardi põhimõtteid järgides.
Tähtaegselt täidetud kohustus koos
eksperthinnanguga.
188 Maakleriteenuse osutamine Omaniku soove ning kinnistu majanduslikku säilitamist tagava maakleriteenuse
kavandamine ja korraldamine.
(Üldjuhul) ruumide üürile andmine
koos sobilike lepingute ettevalmistamisega, volitustel koos nende sõlmimisega.
189 Muud tegevused kinnisvaraobjekti finantsarvestuse tagamiseks
Vajalikud lisategevused ja nende täitmist kirjeldavad tulemused määratletakse
haldusteenuse osutamiseks sõlmitud lepingus.
190 Muud haldustegevused Iga kinnisvaraobjekti puhul on võimalik, et kas objekti eripärast, aga ka omaniku või
kasutajate soovidest tulenevalt peab kinnisvarahaldur osutama sellist (kompleks) teenust, mille osutamiseks on tal piisav pädevus/kompetentsus ning osutatav teenus pole vastuolus ei õigusaktide, siduvate lepingukohustuste ja/või halduri kutse-eetikaga. Juhul, kui kõnealune teenus ei mahu käesolevas standardis määratletud teenuste
põhirühma 110�180 koosseisu, määratletakse halduslepingus vajalik teenus, selle soovitav lõpptulemus ning kõik need olulised piirangud, mida teenuse osutamisel tuleb
täita.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
54
Nimi Tegevus Tulemus 191 Haldamise üldkulud Haldamise üldkulude alla liigituvad kõik haldustegevused, kui neid pole võimalik või
neid ei soovita liigitada teenuste põhirühma 110�180 koosseisu. 200 Tehnohooldus 210 Krundi rajatiste TH Krundi rajatiste tehnohoolduse ja korrashoiu põhiliseks koostisosaks on ülevaatus,
kusjuures lisaks regulaarsetele (iganädalased, igakuised) ja hooajalistele
(aastaaegade vahetusega seotud) ülevaatustele on neid vaja läbi viia ka erakorraliste
ilmastikutingimuste järel (tugevad sajud ning tuuled, põuaperioodid ja rajud). 211 Teekatete TH Kord kvartalis kontrollida:
pinnavee äravoolu toimimist; pinnakatte seisundit, vajumisi, pragusid ning teeäärte ja teekatte seisundit.
Regulaarsete kevadiste (pärast lume
sulamist) ülevaatuste tulemusel
koostatakse vajalike tehnohooldus ja remonditööde kava või
korrigeeritakse olemasolevat kava ning esitatakse omanikule kooskõlastamiseks.
212 Sildade, treppide, truupide TH
Kord kvartalis kontrollida: pinnavee äravoolu toimimist; elementide seisundit, vajumisi, pragusid. Iga päev kõrvaldada rajatise normaalset
kasutamist häirivad takistused ja libedust
tekitavad olud.
Regulaarsete kevadiste (pärast lume
sulamist) ülevaatuste tulemusel
koostatakse vajalike tehnohooldus ja remonditööde kava või
korrigeeritakse olemasolevat kava; esitatakse omanikule kooskõlastamiseks.
215 Piirdeaedade, tarade, väravate, tugimüüride,
jalutusaedade TH
Kord kvartalis kontrollida: pindade ülevärvimise või muu pinnatöötluse
vajadust; vajumisi ja vandalismikahjustusi. Vajadusel (ohtlikkus, põhjendatud ebamugavus,
kaasneda võivad kahjud) teha
väikesemahulised toestus ning hooldustööd.
Regulaarsete kevadiste ülevaatuste tulemusel koostatakse vajalike tööde
kava ja kooskõlastatakse
omanikuga.
216 Väikehoonete (katusealused,
jäätmehoidlad, abihooned) TH Kord kvartalis kontrollida: pindade ülevärvimise või muu pinnatöötluse
vajadust; vajumisi ja vandalismikahjustusi. Vajadusel (ohtlikkus, põhjendatud ebamugavus,
kaasneda võivad kahjud) teha
väikesemahulised toestus ning hooldustööd.
Regulaarsete kevadiste ülevaatuste
tulemusel koostatakse vajalike tööde
kava ja kooskõlastatakse
omanikuga.
217 Veekogude (basseinid, tiigid, purskkaevud) korrashoid
Kontrollitakse ja hooldatakse vastavalt projekteerija ja tarnija poolt ettekirjutatud nõuetele.
Projektikohane ja ohutult kasutatav tehisveekogu. Hooldusraamatus määratletud hooldusülevaatused ja
teostatud tegevused. Puudustest koostatakse ja edastatakse akt.
218 Eritarindite TH Iga sellise tarindi (postid, sambad, liiklust reguleerivad piirded jm) kohta koostatakse vastav tegevusjuhend, mis tagab nende tarindite korrasoleku, s.o sobivuse eesmärgile.
Vajadusel (ohtlikkus, põhjendatud
ebamugavus, kaasneda võivad kahjud) teha
väikesemahulised toestus ning hooldustööd.
Regulaarsete kevadiste ülevaatuste
tulemusel koostatakse vajalike tööde
kava ja kooskõlastatakse
omanikuga.
219 Muude krundil alaliselt või
ajutiselt paiknevate elementide TH
Iga sellise elemendi kohta koostatakse vastavad tegevusjuhendid, mis sisaldavad kirjeldusi üldjuhul kevadisteks ülevaatusteks, igas kvartalis (aastaajal) ning igal nädal
kontrollitavateks üksikasjadeks. Ilmastikust tulenevalt tuleb ette näha ka tööd, mille
tegemine võib olla kiireloomuline. 220 Ehitise põhitarindite TH Ehitise põhitarindid on kavandatud ning püstitatud pikaajaliseks eksistentsiks
(vahemikus 15 kuni 50 aastat) ning üldjuhul on selliste tarindite ülevaatusintervallid
vahemikus 3 kuni 5 aastat. Seetõttu on nende tarindite tehnohoolduse põhisisuks
ettenähtud sagedusega regulaarne ülevaatus, seisundi hindamine ning selle alusel
järgnevalt vajalike tehnohooldustööde kavandamine (võimalusel ka alternatiivsete
variantidena) koos rahastamisvajaduste määramisega. Kõik kaasnevad vajalikud
dokumendid vormistatakse omanikule aktsepteeritava hooldusraamatu vormide kohaselt ja kujul.
221 Vundamentide ja aluste TH Kontrollitakse visuaalselt vähemalt 5aastase
intervalliga ilmneda võivaid vajumisi, külmakerkeid, niiskuskahjustusi.
Ülevaatuste tulemusel koostatakse
akt (sõltumata puuduste ilmnemisest
või mitte) hooldusraamatu
kasutamise protseduuri järgides.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
55
Nimi Tegevus Tulemus Vajalike tehnohooldustööde või
mahukamate remonditööde ajakava
(komplekstegevuse 400 jaoks) koos eelarve ning vajalike abimeetmetega (näiteks piirangud ruumide
kasutamisele, ruumide kasutajate ümberpaigutamine, jm). Kava
esitatakse omanikule kooskõlastamiseks ning
rahastamiseks. 222 Kande-, jäigastavate ja
piirdetarindite TH Kontrollitakse visuaalselt vähemalt 5aastase
intervalliga kõigi kande-, jäigastavate ning piirdetarindite korrasolekut: vajumisi, niiskuskahjustustusi.
Ülevaatuste tulemusel koostatakse
akt (sõltumata puuduste ilmnemisest
või mitte) hooldusraamatu
kasutamise protseduuri järgides.
Vajalike tehnohooldustööde või
mahukamate remonditööde ajakava
(komplekstegevuse 400 jaoks) koos eelarve ning vajalike abimeetmetega (näiteks piirangud ruumide
kasutamisele, ruumide kasutajate ümberpaigutamine, jm). Kava
esitatakse omanikule kooskõlastamiseks ning
rahastamiseks. 223 Katuste ja kastuseräästaste
TH Kontrollitakse vähemalt 3aastase intervalliga
katuse kandetarindite seisundit. Vähemalt neli
(4) korda aastas (eriti pärast ekstreemseid
ilmastikuolusid) kontrollitakse katusekatete veepidavust, läbiviikude tihedust,
katuseluukide ja liidete seisukorda; veeäravoolude ummistusi. Koos katusekatte
seisundi kontrollimisega kontrollitakse ka kõigi
katusel paiknevate elementide (lõõride,
korstnate otsad; ventilatsiooniseadmete, konteinerite olukord; uksed, aknad, luugid; antennide ning tabloode tahvlite kinnitus jm).
Ülevaatuste tulemusel koostatakse
akt (sõltumata puuduste ilmnemisest
või mitte) hooldusraamatu
kasutamise protseduuri järgides.
Vajalike tehnohooldustööde või
mahukamate remonditööde ajakava
(komplekstegevuse 400 jaoks) koos eelarve ning vajalike abimeetmetega (näiteks piirangud ruumide
kasutamisele, ruumide kasutajate ümberpaigutamine, jm). Kava
esitatakse omanikule kooskõlastamiseks ning
rahastamiseks. 224 Fassaadide ja fassaadielementide TH
Kontrollitakse neli (4) korda aastas fassaadide korrasolekut, pinnakatete seisukorda, vuukide, rõdude, soklite ja karniiside seisukorda; karkassielementide kaitstust; vandalismiaktide tulemusel tekkinud kahjustusi.
Ülevaatuste tulemusel koostatakse akt (sõltumata puuduste ilmnemisest
või mitte) hooldusraamatu
kasutamise protseduuri järgides.
Vajalike tehnohooldustööde või
mahukamate remonditööde ajakava
(komplekstegevuse 400 jaoks) koos eelarve ning vajalike abimeetmetega (näiteks piirangud ruumide kasutamisele, ruumide kasutajate ümberpaigutamine, jm). Kava
esitatakse omanikule kooskõlastamiseks ning
rahastamiseks.
225 Akende TH Kontrollitakse neli (4) korda aastas aknaraamide ning klaaside korrasolekut, suluseid ja avatavust või kindlalt suletust; akende tihendite seisundit; vajadusel korrastatakse ja õlitatakse.
226 Välisuste TH Kontrollitakse neli (4) korda aastas uste, lukkude, linkide, hingede, sulgurite ning automaatika korrasolekut; klaaside, tihendite, pinnakatete seisukorda; vajadusel korrastatakse ja õlitatakse.
227 Korstnate TH Kontrollitakse kasutatavast kütuseliigist
sõltuvalt vähemalt 2 korda aastas, igal juhul
enne talvise kütteperioodi algust, korstnate
tõmmet ja lõõride puhtust (korstnapühkimine).
Kontrollitakse kogu korstnajala seisundit, ilmneda võivaid pragusid, niiskuskahjustusi
ning isolatsiooni olemasolu ja tuleohtlike esemete lubamatut paiknemist (tuleohutusnõuete täitmine) korstnajala suhtes.
Korstnate tehnohooldus ühendatakse üldjuhul
kõigi küttekollete tehnohooldusega (236).
Tulemused fikseeritakse hooldusraamatus, tulemuseks võib
olla kütmisega tegelevate isikute
täiendav instrueerimine või
tuleohtliku olukorra ilmnemisel küttekollete kasutamise ajutine
keelustamine koos vajalike tegevuste (küttekollete remont ja/või
esemete ning inventari ümberpaigutamine ruumides)
läbiviimise korraldamisega.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
56
Nimi Tegevus Tulemus 229 Ehitise muude põhitarindite
TH Kinnisvaraobjekti eripärast tulenevalt tuleb nende tehnohooldamiseks koostada
unikaalsed tegevuste ja tulemuste kirjeldused. 230 Hoone siseruumides tehtav tarindite TH
Siseruumides läbiviidava tehnohoolduse tegemiseks peab olema tagatud, et
heakorratöid (siseruumide koristus � 330) tegevad töötajad või vastavate ruumide
valdajad (kasutajad) operatiivselt ning regulaarselt informeeriks hooldustöid korraldavat
personali võimalikest puudustest. Lisaks sellele peab toimuma vähemalt kord aastas
kõikides (korrashoiutööde lepinguga määratletud) ruumides kontrollreid, mille käigus
kontrollitakse iga ruumi kõiki pindu (pinnakatteid) ning nendes ruumides paiknevaid tehnosüsteemide üksikelemente (nende korrasolekut ja ohutust ruumis viibijatele).
231 Seinte pindade TH Kontrollitakse pinnakatete seisukorda, vajadusel korrastatakse ja kinnitatakse pinnakatted või
need värvitakse.
Kõik siseruumide pinnad/
pinnakatted peavad ruumide kasutajatele olema miinimumnõudena ohutud.
Hooldusraamatus määratletakse
hooldusülevaatuste tulemused
(hinnang seisundile ja teostatud tegevused). Olulisemate, kuid mitte ohtlike puuduste ilmnemisel koostatakse akt ning tegevuskava, kooskõlastades järgnevad tegevused
vajadusel omaniku ja/või ruumide
kasutajatega. 232 Põrandakatete TH Kontrollitakse põrandakatete korrasolekut ja
aluspinnas kinniolekut, vajadusel korrastatakse ja kinnitatakse lahtised liistud, üleminekud,
kokkupuutevuugid.
Hooldusraamatus määratletakse
hooldusülevaatuste tulemused
(hinnang seisundile ja teostatud tegevused). Olulisemate, kuid mitte ohtlike puuduste ilmnemisel koostatakse akt ning tegevuskava, kooskõlastades järgnevad tegevused vajadusel omaniku ja/või ruumide
kasutajatega. 233 Vaheseinte TH Kontrollitakse vaheseinte konstruktiivset
korrasolekut ja ohutust (pragude ja vajumiste ilmnemist).
Hooldusraamatus määratletakse
hooldusülevaatuste tulemused
(hinnang seisundile ja teostatud tegevused). Olulisemate, kuid mitte ohtlike puuduste ilmnemisel koostatakse akt ning tegevuskava, kooskõlastades järgnevad tegevused
vajadusel omaniku ja/või ruumide
kasutajatega. 234 Lagede TH Kontrollitakse lagede ja laeelementide (ripplaed)
seisundit, vajadusel korrastatakse ja kinnitatakse elemendid.
Hooldusraamatus määratletakse
hooldusülevaatuste tulemused
(hinnang seisundile ja teostatud tegevused). Olulisemate, kuid mitte ohtlike puuduste ilmnemisel koostatakse akt ning tegevuskava, kooskõlastades järgnevad tegevused
vajadusel omaniku ja/või ruumide
kasutajatega. 235 Avatäidete TH Kontrollitakse kõigi siseuste, vitriinide,
kattekilpide ohutust ja funktsioneerimist. Kõik avatäidetena kasutatavad
elemendid peavad vastama projektdokumentides ettenähtud
põhifunktsioonile, tagades ruumide
kasutajatele ohutuse ning turvalisuse ja võimaldades neid kasutada (kui
see on evakuatsioonikavas ette nähtud) inimeste evakuatsiooniks.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
57
Nimi Tegevus Tulemus 236 Ahjude, kaminate, pliitide ja muude küttekollete TH
Kontrollitakse tulekollete tuleohutust ja korrasolekut; soovitatavalt tehakse alati koos korstnate tehnohooldusega (227).
Tulemused fikseeritakse hooldusraamatus, tulemuseks võib
olla kütmisega tegelevate isikute
täiendav instrueerimine või
tuleohtliku olukorra ilmnemisel küttekollete kasutamise ajutine
keelustamine koos vajalike tegevuste (küttekollete remont ja/või
esemete ning inventari ümberpaigutamine ruumides)
läbiviimise korraldamisega. 239 Muude siseruumides paiknevate elementide TH
Kinnisvaraobjekti eripärast tulenevalt tuleb nende tehnohooldamiseks koostada
ainulaadsed tegevuste ja tulemuste kirjeldused. 240 Hoone keskkonnatehnika süsteemide TH
Keskkonnatehnika süsteemidena käsitletakse kõiki neid tehnosüsteeme, mis kujundavad ruumide otstarbele vastava kasutamise. Iga sellist tehnosüsteemi on võimalik hooldada
ning hoida korras eraldi, kuid ruumide kasutajale sobilik keskkond kujuneb kõigi
süsteemide koostoime tulemusena. Seepärast tuleb erinevate süsteemide
tehnohoolduskavad omavahel kooskõlastada, et välistada süsteemide omavaheline vastu töötamine (näiteks küte ja jahutus töös samal ajal). Samuti tuleb ära määratleda
töövõtu piirid, et välistada ka võimalike topelttöid või hooldamata alasid. Näiteks elektripaigaldise puhul lõpeb hooldustööde piir üldjuhul alates keskkonnatehnika
jaotuskeskuse sisenevatest klemmidest, sealt edasi vastutab kõikide elektriühenduste
korrasoleku ja hoolduste eest konkreetse süsteemi hooldaja. Kõik hooldustööd tuleb alati fikseerida vastavates hoolduspäevikutes. Hoolduspäevikute vormid võivad olla õigusaktides kehtestatud (soovitatud), seadmega kaasas olevad või hooldefirma ja tarbija vahel kokkulepitud kujul. Hoolduspäevikute asukoht peab
võimaldama neid kiiresti vastavatele huvipooltele esitada (näiteks tuletõrje inspektor, tervisekaitse ametnik). Omanik või tema esindaja peaks regulaarselt koos hooldajaga kontrollima üle hoolduspäevikud ja kontrollima, kas vajaminevad parendused ja remondid on teostatud. Süsteemides vahetamist vajavate komponentide ja renoveerimistööde kohta esitab hooldaja hinnapakkumise ja omanik peab ettepanekud läbi vaatama ja otsustama tööde teostamise üle. Kõik süsteemides teostavad
ümberehitused tuleb fikseerida ja nende kohta esitada õigusaktides nõutavad dokumendid. Hooldatavate süsteemide olemasolevat dokumentatsiooni tuleb regulaarselt kontrollida, et tagada nende ajakohane olek ja olemasolu. Ka hoolduskavasid tuleks tellija ja hooldusfirma koostööna mingi aja vältel üle vaadata, et
leida võimalusi näiteks hoolduse ja seadmete töö optimeerimiseks. 241 Küttesüsteemide TH Sisaldab kõiki tegevusi küttesüsteemi
ettevalmistamiseks ning valmisolekuks kütteperioodiks koos valmisoleku katsetusega; kütteperioodil regulaarne küttesüsteemi
toimimise jälgimine ning reguleerimine.
Kontrollima peab küttesüsteemide
tasakaalustamist ja regulaarselt kontrollima torustiku puhtust, vajadusel organiseerima küttesüsteemi läbipesu. Regulaarselt tuleb kogu
süsteemi kontrollida lekete vastu, samuti
kontrollida seadeventiilide asendeid. Küttesüsteemi puhul peab olema tagatud projektijärgne (enamasti ühtlane) soojuse
jaotumine kõikide tarbijate juures. Erinevaid kütteelemente tuleb samuti regulaarselt
kontrollida ja puhastada, et tagada nende maksimaalne kasutegur.
Köetavates ruumides peab olema
ettenähtud (vahemikus olev) temperatuur, mille osas on hoone tüübist ning ruumide
kasutusotstarbest saavutatud kokkulepe. Juhtimisautomaatika peab tagama normaalolukordades tõrgeteta töö kahe hoolduskorra
vahel. Lisaks peavad olema täidetud
küttesüsteemi seadmete ja
komponentide tehasejärgsed
hooldused ja muudest õigusaktidest ja energiamüüjate nõuetest
tulenevad tingimused.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
58
Nimi Tegevus Tulemus 242 Veevarustussüsteemide TH Soovitatavalt 1 kord kvartalis korraldatakse
regulaarset kontrolli kogu süsteemi ulatuses; kontrollitakse lekkeid, filtrite ummistusi, läbijookse, kondensaatvee kogunemist ning
kasutajate või teiste süsteemide (nende
elementide) poolset torustike lubamatut koormamist; kontroll peab olema sagedasem pärast katkestusi veevarustuses. Lisaks tuleb
kontrollida veevarustusega seotud pumpade tööd ja seadeid, samuti
tsirkulatsioonisüsteemide tööd.
Ettenähtud kvaliteediga vesi peab
olema tagatud hoones kõigi
süsteemi lülitatud tarbijate jaoks
projektdokumentides ettenähtud
rõhul. Soojaveesüsteemist saadava
vee temperatuur peab olema soovitavalt 50 ºC kuni 55 ºC, kuid
mitte üle +65 ºC (kui ei ole määratud
teisiti). Süsteemis ei tohi esineda
lekkeid ja süsteem ei tohi põhjustada
tarbijale vara kahjustumist. 243 Kanalisatsiooni- ja drenaa�isüsteemide TH
Kontrollida üks kord kuus olme- ja sademevee kanalisatsiooni torustike läbilaskevõimet ja
muhvide tihedust ning drenaa�isüsteemide
toimimist; vajadusel kavandatakse eritööde tegemine.
Kanalisatsiooni- ja drenaa�isüsteemid peavad olema
töökorras ja vastama
projektdokumentides kirjeldatud nõuetele. Kõik tegevused tuleb
dokumenteerida hooldusraamatus. Kontrolli tulemusena ilmnenud vajadusest vahetada välja torustiku
osi koostatakse akt ning eelarve ja korraldatakse asendamine.
244 Ventilatsioonisüsteemide
TH Ventilatsioonisüsteemide hulka kuuluvad
erinevad ventilatsiooniseadmed, õhukanalid,
suitsutõrje- ja eemaldussüsteemid. Antud
süsteeme tuleb regulaarselt kontrollida ja tagada
nende eesmärgipärane töö. Tööde teostamisel tuleb juhinduda seadmete enda hooldusnõuetest, Päästeameti esitatud nõuetest
ja teistest õigusaktidest tulenevatest nõuetest.
Regulaarselt tuleks mustuvaid osasid puhastada või vahetada filtrid, samuti tuleb tähelepanu
pöörata erinevate ühenduste (elektrilised, küttevee) korrasolekule. Tööde sagedus peab
olema piisav süsteemi häireteta töö tagamiseks
ja tuleohutusnõuete täitmiseks.
Ventilatsioonisüsteemi töö peab
vastama projektdokumentides kirjeldatule ja tagama ruumide optimaalse õhuvahetuse
minimaalsete soojakadudega, ei tohi kahjustada inimeste tervist, peab vältima veeauru kondenseerumist, ei
tohi tekitada niiskuskahjustusi. Ventilatsioonisüsteemid ei tohi
põhjustada hoonele tuleohtu.
245 Kliimaseadmete TH Kliimaseadmete hoolduse korraldamisel tuleb lähtuda seadmete endi ettenähtud
hooldussagedustest ja tegevustest. Lisaks tuleb jälgida ka õigusaktides esitatud nõudeid.
Hoolduskordade sagedus peab olema piisav kõikide süsteemide häireteta tööks
hoolduskordade vahel. Regulaarselt tuleb kontrollida süsteemide tööd, puhastada
mustuvad osad ja kontrollida automaatika toimimist ja seadistusi. Kui kliimaseade sisaldab endas mitmeid erinevaid komponente (näiteks
niisuti, kuivati), siis tuleb hoolduskavades paika panna ka nende hooldamise sagedused.
Kliimaseadmete töö peab vastama
projektdokumentides kirjeldatule. Kõik tegevused tuleb
dokumenteerida hooldusraamatus. Kontrolli tulemusena ilmnenud vajadusest vahetada välja süsteemi
osi koostatakse akt ning esitatakse vajadusel hinnapakkumine ja korraldatakse asendamine. Jahutusseadmete hoolderaamatu vorm on kinnitatud Keskkonnaministri poolt ja sinna tuleb märkida kõik teostatud tööd ja
toimeainete lisamised/eemaldamised. Niisutusseadmete ja kuivatite töö
juures tuleb tagada nende korrapärane töö, mis ei kahjustaks ehitist ega teisi tehnosüsteeme.
246 Hooneautomaatika TH Regulaarselt kontrollida (soovituslikult vähemalt
kord aastas) kõikide automaatika elementide
tööd ja korrasolekut, lisaks häirete edastusi ja
häireloetelusid. Võimaluse korral kasutada
andmelogidest saadavat infot süsteemide
häälestamiseks ja optimeerimiseks. Hooneautomaatika koostisesse kuuluvad erinevad juhtimiskilbid (koos seal asetsevate komponentidega), täiturid (näiteks mootorid,
Automaatika hoolduse puhul peab olema tagatud kõikide süsteemi
kuuluvate projektijärgsete seadmete töö toimimine, andes selleks
vajalikud tööload ja kontrollides
tagasisidet (näiteks temperatuuri). Tema töö juures on oluline
kontrollida andurite ja täiturite
korrasolekut ja programmi
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
59
Nimi Tegevus Tulemus sagedusmuundurid), erinevad andurid ja arvutid. Konkreetsete komponentide hoolduse korraldamisel lähtuda komponentide tootjate
hooldusjuhistest. Automaatika programmilist osa tuleb hoida ajakohasena ja uuendada regulaarselt.
parameetrite (näiteks
reageerimiskiirused) vastavust tegelikele vajadustele.
247 Gaasipaigaldise ja erigaasivarustuse TH
Kontrollida üks kord viie (5) aasta jooksul
statsionaarselt paigaldatud torustiku seisundit ja üks kord aastas gaasi seadmete seisundit
(ohutust). Erigaasivarustuse paigaldise korral lähtuda koostatud projekt-dokumentidest ning paigaldatud seadmete hooldus- ja kasutusjuhenditest, et tagada nende eesmärgipärane töö.
Maagaasi torustikud ja seadmed peavad vastama �Küttegaasi
torustike ja seadmete valmistamise ja kasutamise eeskirjale�. Kõik
tegevused tuleb dokumenteerida hooldusraamatus. Kontrolli tulemusena ilmnenud vajadusest vahetada välja süsteemi osi
koostatakse akt ning eelarve ja korraldatakse asendamine.
248 Suitsutõrje- ja suitsueemaldussüsteemide TH
Regulaarselt kontrollida ja hooldada süsteeme
vastavalt tootja ja paigaldaja etteantud nõuetele.
Minimaalseks hooldusvaheks on üldjuhul aasta.
Suitsutõrje- ja suitsueemaldussüsteemid peavad
toimima vastavalt projektis ette nähtud tingimustele ja täidetud
peavad olema päästeameti poolt
esitatud nõuded. 249 Muude ruumides keskkonnatingimusi kujundavate süsteemide TH
Kinnisvaraobjekti eripärast tulenevalt tuleb nende tehnohooldamiseks koostada
unikaalsed tegevuste ja tulemuste kirjeldused.
250 Elektripaigaldise TH Elektriseade on elektrienergia tootmiseks, muundamiseks, edastamiseks, jaotamiseks või kasutamiseks mõeldud elektrilisi või elektroonilisi komponente sisaldav seade või
elektritarvik. Elektripaigaldis on elektriseadmete ja -juhtide statsionaarselt paigaldatud talitluslik kogum. Elektripaigaldist tuleb hooldada ja kontrollida nii, et see ettenähtud
otstarbel kasutamise korral ei ohustaks inimest, vara ega keskkonda. Elektripaigaldised jaotatakse elektrist tuleneva ohu järgi esimese, teise ja kolmanda liigi paigaldisteks. Elektripaigaldise käidukava on dokument või dokumentide kogum, mis määrab
elektripaigaldise talitluses hoidmiseks, lülitamiseks, juhtimiseks, kontrollimiseks ja
hooldamiseks vajaliku korra, protseduurid ja toimingud. Elektripaigaldise käit on tegevus
elektripaigaldise talitluses hoidmiseks, mis hõlmab eelkõige lülitamist, juhtimist,
kontrollimist, hooldamist ja nii elektritöid kui ka muid töid. Elektripaigaldise omanik peab
tagama, et elektripaigaldist kasutataks õigusaktides kehtestatud nõuete kohaselt.
Sealhulgas peab ta: 1) tagama elektripaigaldise käidu vajaliku korralduse; 2) määrama esimese liigi elektripaigaldisele käidukorraldaja; 3)määrama käidukorraldaja kuni 1000-voldise nimipingega elektripaigaldisele, mille peakaitsme nimivool ületab 100A ja üle 1000-voldise nimipingega elektripaigaldisele peakaitsme nimivoolust olenemata; 4) tagama käidukorraldajale tema kohustuste täitmise võimaluse; 5) korraldama ettenähtud juhtudel elektripaigaldise tehnilist kontrolli; 6) olema käidukorraldajaga vastavasisulises õigussuhtes sätestatud kohustuste
täitmiseks, välja arvatud juhtumeil, mil käidukorraldajaks on füüsilisest isikust
elektripaigaldise omanik ise; 7) omama dokumentatsiooni elektripaigaldise ehituse ja tehnilise kontrolli teostamise kohta; 8) teatama Tehnilise Järelevalve Ametile esimesel võimalusel elektripaigaldise
kasutamisel toimunud avariist või õnnetusjuhtumist; 9) andma Tehnilise Järelevalve Ametile ametiisikuile ja teistele volitatud ametiisikuile
igakülgset abi avarii ja sellega kaasnenud õnnetusjuhtumi põhjuste väljaselgitamisel,
säilitades põhjuste väljaselgitamiseni avarii ja õnnetusjuhtumi tagajärjel tekkinud
olukorra, kui see ei põhjusta edasisi kahjustusi. Hooldustöid võivad teha kas käidukorraldaja või temaga kooskõlastatult hooldustöödele
vastava ettevalmistusega elektriala isikud. Elektripaigaldiste hooldustööde kavandamisel
ja läbiviimisel tuleb järgida käidustandardit. 251 Käidukorraldus Käidukorraldaja määramine. Käidukorraldaja
koostab käidukava elektripaigaldise kohta ja
kontrollib selle jälgimist. Käidukorraldaja peab
olema pädev tagama elektripaigaldise
nõuetekohast käitu ning selle kasutamist
vastavalt kehtivatele õigusaktidele. Selleks
peavad tal olema erialane ettevalmistus,
Pärast tööde teostamist vastab
elektripaigaldis elektriohutuse nõuetele ning on ettenähtud
otstarbel ja viisil kasutamiseks ohutu.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
60
Nimi Tegevus Tulemus teadmised elektripaigaldisest, selle ehitusest ja kasutamise ohutusnõuetest ning sellise
ulatusega töökogemus, mis tagab
elektripaigaldise kasutamise ohutuse. Käidukorraldaja vastavus nendele nõuetele peab
olema hinnatud ja tõendatud, mis tähendab, et
tal peab olema vastav pädevustunnistus.
Käidukorraldaja võib juhtida elektritöid selles
elektripaigaldises, mille käidukorraldajaks ta on
määratud. 252 Käidutööd Vähemalt 1 kord aastas vastavalt käidukavale
pea- ja jaotuskeskuste, kaitselülitite ning
elektriarvestite seisundi kontroll, juhtmeklemmide pingutamine, jaotuskeskuste puhastamine tolmust. Valgustite ja lülitite
seisundi kontroll, vajaduse korral puhastamine. Elektripaigaldise käit on tegevus elektripaigaldise talitluses hoidmiseks, mis hõlmab eelkõige lülitamist, juhtimist,
kontrollimist, hooldamist ja nii elektritöid kui ka
muid töid. Elektripaigaldise käidukava on
dokument või dokumentide kogum, mis määrab
elektripaigaldise talitluses hoidmiseks, lülitamiseks, juhtimiseks, kontrollimiseks ja
hooldamiseks vajaliku korra, protseduurid ja toimingud. Hooldustöid võivad teha kas
käidukorraldaja või temaga kooskõlastatult
hooldustöödele vastava ettevalmistusega
elektriala isikud. Elektripaigaldiste hooldustööde
kavandamisel ja läbiviimisel tuleb järgida
käidustandardit.
Tagatakse elektripaigaldise tõrgeteta
töö. Tellijale esitatakse hooldustööde
kirjalik aruanne. Omaniku esindaja tutvub aruandega ja tellib elektripaigaldise korrastamise ning kasutuskõlbmatute osade
väljavahetamise.
253 Turvavalgustussüsteemide
käit Kontroll vähemalt 1 kord kuus. Peetakse
päevikut, kuhu kantakse turvavalgustussüsteemi
korraliste ülevaatuste ja katsetuste tulemused,
rikete kirjeldused ja süsteemi muudatused.
Ehitise omanik või valdaja peab määrama
päeviku pidamise ja hoidmise eest vastutava
isiku. Igakuisel testimisel tuleb: 1) põhitoitepinge katkestust tekitades iga
süsteemi kuuluv turvavalgusti ja
evakuatsioonipääsu valgustatud märk vastavast
akumulaatorist saadava toite abil sisse lülitada
nii kauaks, et oleks võimalik veenduda kõikide
lampide korrasolekus. Tekitatud pingekatkestus ei tohi ületada veerandit valgusti või ohutusmärgi
nimitoimimisajast. Selle ajavahemiku jooksul tuleb kontrollida kõikide valgustite ja ohutusmärkide olemasolu, puhtust ja
nõuetekohast toimimist. Pärast testimist tuleb
taastada põhitoide ja kontrollida, et kõik
indikaatorlambid või -seadmed näitaksid pinge
taastumist; 2) tsentraalse akusüsteemi korral kontrollida
süsteemi näidikute nõuetekohast toimimist; 3) päevikus näidata rikke või vea avastamine
automaatse testseadmega testimisel ja automaatse testsüsteemi enda rikke või vea
avastamine.
Omaniku esindaja tutvub päevikuga
ja tellib turvavalgustussüsteemi
korrastamise ning kasutuskõlbmatute osade väljavahetamise. On täidetud
turvavalgustussüsteemi käidu
nõuded.
254 Rikkevoolukaitse lülitite
testimine Vähemalt 1 kord kuus. Korrasoleku kohta
tehakse märge päevikusse. Omaniku esindaja tutvub päevikuga
ja tellib kasutuskõlbmatute osade
väljavahetamise. Tagatakse rikkevoolukaitse lülititega kaitstud
elektriseadmete kasutamise ohutus.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
61
Nimi Tegevus Tulemus 255 Elektrotehnilised mõõtmised Isolatsioonitakistuse mõõtmine. Rikkesilmuse
takistuse või ühefaasilise lühisvoolu mõõtmine.
PEN, kaitse ja potentsiaaliühtlustusjuhtide katkematuse kontroll. Maanduri maandustakistuse mõõtmine. Rikkevoolukaitse lülitite rakendumisvoolu ja rakendumisaja
kontroll.
Määratakse elektripaigaldise
kasutamis- ja ohutusparameetrid. Mõõtmistulemused on tehnilise
kontrolli lähtealuseks.
256 Elektripaigaldise tehniline kontroll
Menetlus, mille käigus: - hinnatakse visuaalkontrolli, elektripaigaldise dokumentide ja akrediteeritud või õigusaktide kohaselt hinnatud labori mõõtmis- ja katsetustulemuste alusel elektripaigaldise vastavust kehtestatud õigusaktide nõuetele; - tõendatakse elektripaigaldise vastavust
õigusaktide alusel kehtestatud nõuetele.
Tehniline kontroll on teostatud ettenähtud sagedusega,
nõuetekohasuse tunnistuse saamisel
on elektripaigaldise ohutus tagatud.
260 Nõrkvoolupaigaldise TH Kõik tehnohooldusena kirjeldatavad tegevused ning nendega saavutatavad eesmärgid
peavad olema: -kirjeldatud hooldusraamatus koos vajalike viidetega hooldusjuhenditele, kus lisaks tegevuste/toimingute nomenklatuurile tuleb esitada ka nende toimumise tingimused, sh nende toimumise sagedus; -iga tehnohooldustegevuse tulemus peab olema kirjendatud vastavate vormidega hooldusraamatus.
261 Arvutivõrgu TH Kõigi käesolevas süsteemide grupis loetletud üksiksüsteemide puhul tuleb
tehnohoolduse kavandamisel, läbiviimisel ning tulemuste hindamisel lähtuda: - vastava süsteemi kohta kehtivatest õigusaktidest tulenevatest piirangutest ning
nõuetest; - süsteemi projekteerija poolt projektdokumentides kirjeldatud parameetritest, mille alusel
on võimalik hinnata korrasolekut (so normaalset funktsioneerimist); - süsteemi kuuluvate seadmete tarnija ning paigaldaja poolt koostatud hooldus- ja kasutusjuhendeid; - hoone hooldusraamatus kirjeldatud protseduure ning piiranguid ja tingimusi. Kõik tehnohooldusena kirjeldatavad tegevused ning nendega saavutatavad eesmärgid
peavad olema: - kirjeldatud hooldusraamatus koos vajalike viidetega hooldusjuhenditele, kus lisaks tegevuste/toimingute nomenklatuurile tuleb esitada ka nende toimumise tingimused, sh nende toimumise sagedus; - iga tehnohooldustegevuse tulemus peab olema kirjendatud vastavate vormidega hooldusraamatus.
262 Telefonivõrgu TH 263 Meediaedastussüsteemi TH 264 Helindussüsteemi,
teadustussüsteemi TH 265 Tehnoseadmete ja -süsteemide jälgimise
automaatika TH 269 Muude hooneautomaatika- ja andmesidesüsteemide TH
270 Eriseadmete ja -süsteemide TH 271 Liftide, eskalaatorite ja tõsteseadmete TH
Kõigi käesolevas süsteemide grupis loetletud üksiksüsteemide puhul tuleb
tehnohoolduse kavandamisel, läbiviimisel ning tulemuste hindamisel lähtuda: - vastava süsteemi kohta kehtivatest õigusaktidest tulenevatest piirangutest ning
nõuetest; - süsteemi projekteerija poolt projektdokumentides kirjeldatud parameetritest, mille alusel
on võimalik hinnata korrasolekut (so normaalset funktsioneerimist); - süsteemi kuuluvate seadmete tarnija ning paigaldaja poolt koostatud hooldus- ja kasutusjuhendeid; - hoone hooldusraamatus kirjeldatud protseduure ning piiranguid ja tingimusi.
272 Elektrisüsteemi eriseadmete
(generaator, kondensaatorseade, UPS, RLA) TH 273 Transpordivahendite TH 274 Liftide, eskalaatorite ja tõsteseadmete järelevaataja
tegevused 275 Tolmuärastussüsteemide
TH 276 Jäätmeärastussüsteemide
TH 277 Külmutussüsteemide TH 278 Suruõhusüsteemide TH 279 Muude erisüsteemide TH
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
62
Nimi Tegevus Tulemus 280 Turvasüsteemide TH Turvasüsteemide projekteerimist, paigaldamist ja hooldust võib teostada
Majandustegevuse registris registreeritud ja/või vastavalt kehtivatele õigusaktidele tegevusluba omav isik. Lepinguline Täitja turvafirma vormistab kinnisvaraobjekti passi-turvasüsteemide dokumentatsiooni, mis sisaldab: - süsteemi seletuskirja; - süsteemi spetsifikatsiooni / seadmete (komponentide) loetelu; - struktuurskeemi; - teostusjooniseid; - süsteemi kasutusjuhendeid.
281 Automaatse tulekahju-signalisatsiooni-süsteemi TH
Automaatse tulekahju-signalisatsioonisüsteemi
omanik peab kindlustama automaatse tulekahju-signalisatsioonisüsteemi kord kvartalis ja iga-aastase hoolduse läbiviimise selleks pädeva
majandustegevuse registrisse kantud ettevõtja ja
kinnisvaraobjekti omaniku poolt vastavalt EV siseministri määruses 'Nõuded tulekahju-signalisatsioonisüsteemidele' kehtestatud
korrale.
Automaatse tulekahju-signalisatsiooni hooldus on läbi
viidud selleks pädeva
majandustegevuse registrisse kantud ettevõtja ja kinnisvaraobjekti
omaniku poolt vastavalt EV siseministri määruses 'Nõuded
tulekahju-signalisatsioonisüsteemidele'
kehtestatud korrale. 282 Häireseadmestiku TH - Hooldustööde eesmärgiks on tagada
seadmestiku või süsteemi veatu ja katkematu funktsioneerimine; - seadmestiku ja süsteemide ja nende
komponentide hooldus toimub vähemalt 1 kord
aastas ja/või hoolduslepingus sätestatud
tingimustel ning seadmete tootja soovitusele.; - kinnisvaraobjekti turvasituatsiooni muutumisel (näit. vaheseinte ehitus ruumidesse, ringitõstetud mööbel, personali liikumine teistest
ustest, uued süsteemi kasutajad jms.), tegema
ettepanekuid seadmestiku või süsteemi
komponentide ümberpaigutamiseks või süsteemi
täiustamiseks; - kõik tehtud hooldustööd antakse tellija esindajale üle vastavasisulise teostatud tööde
aktiga; - kõik teostatud korralised ja erakorralised
hooldustööd registreeritakse kellaajaliselt koos
tegevuse kirjeldusega süsteemi
hoolduspäevikus.
- Hooldustööd on teostatud vastavalt hoolduslepingus ja tootjatehase poolt toodud tingimustele; - Seadmestiku ja/või Süsteemi
hooldustööde käigus on antud Tellija
esindajale (kinnisvaraobjekti omanikule) ülevaade teostatud
töödest ja seadmestiku ja/või
süsteemi seisukorrast ja soovitused
seadmestiku ja/või süsteemi jätkusuutliku töö tagamiseks; - Süsteemides esinenud
erakorralised rikked on kõrvaldatud
operatiivselt, arvestades konkreetse Kinnisvaraobjekti eripärasid; - Kõik teostatud korralised ja
erakorralised hooldustööd on
registreeritud kellaajaliselt koos tegevuse kirjeldusega süsteemi
hoolduspäevikus.
283 Jälgimisseadmestiku TH 284 Läbipääsu kontrollsüsteemi
TH
285 Automaatse tulekustutussüsteemi TH
Tulekustutussüsteemide hooldust teostatakse
vastavalt õigusaktides ja tootjatehase dokumentatsioonis toodud tingimustel ja sagedusele.
289 Muude turvasüsteemide TH Kinnisvaraobjekti eripärast tulenevalt tuleb
nende tehnohooldamiseks koostada ainulaadsed tegevuste kirjeldused.
Süsteemide hooldus on läbi viidud
vastavalt õigusaktides ja tootjatehase dokumentatsioonis toodud tingimustele ja sagedusele.
290 Muud tehnohooldusena käsitletavad tegevused
Hoonete korrashoiu tagamisel on lisaks konkreetsete tarindite ja süsteemide
tehnohooldusele vaja tegeleda probleemidega, mille lahendamine eeldab üksikute, spetsiifiliste toimingute kavandamist, nende teostamist ja kaasnevat järelevalvet, tulenevalt õigusaktides ja
standardites määratletud nõuetest. Igal
kõnealusel juhul tuleb arvestada
tehnohooldustööde tehnoloogiat (protseduurilist
kirjeldust), tööde korraldamise ohutust, tulemuste hindamise võimalusi ning nende
dokumenteerimisele esitatavaid nõudeid.
Süsteemide töö jätkusuutlikkus on
tagatud vastavalt süsteemide
kasutusotstarbele ja kehtivatele tehnilistele nõuetele.
300 Heakorratööd
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
63
Nimi Tegevus Tulemus 310 Kinnistu välisterritooriumi korrashoid (krundihooldus)
Krundihooldus tähendab tegevusena kõnealuse rühma osas kõiki lepingule lisatud
töökirjelduses viidatud ning ajavahemikul, mahus ja sagedusel ning tähtaegadel/
tähtaegadeks ette nähtud töid kinnistu krundil ja selle lähinaabruses, tulenevalt kehtivatest õigusaktidest.
311 Sõiduteede ja parklate
heakord Igapäevaselt puhastatakse lahtisest prahist,
talvel jääst ja lumest koos libedusetõrjega; ilmastikuoludest tulenevalt võidakse töid teha
sagedamini; suurpuhastused kevadeti pärast lume sulamist.
Kui krundi eripärast tulenev
töökirjeldus ei sätesta teisiti, siis
sisaldab krundihooldus: - lehtede koristust määratletud
sagedusega (koos nende äraveoga
hooldus-territooriumilt või
ladustamisega ette nähtud
asukohta); - kuivanud taimede ja mahakukkunud okste krundilt eemaldamist; - lume koristust lepingus kindlaksmääratud tingimustel
(tähtajaks) ning territooriumilt koos
selle teisaldamisega ette nähtud
tingimustel; - sademe- ja sulavee ärajuhtimist
ning vajalike rentslite puhastust sellises mahus, mis ei too kaasa põhjendatud nõudeid või
sanktsioone; - libeduse tõrjet ja liivatamist
määratletud territooriumilt; - koristuspiirkonnas asuvate avaliku kasutusega prügikastide
tühjendamist ning selle
jäätmekäitlust. Kui ilmastikuoludest tulenevalt heakorratöö tegemine ei
anna tulemust, tuleb ohtlik (libedus, libisemise oht, takistused) piirkond tähistada ja võimalusel korraldada
inimeste ja transpordi liikumine ümber. Kui krundihoolduse töökirjelduses ei
määratleta teisiti, siis hõlmab
korrashoid ka kõiki tööalana
määratletud piirkonnas asuvaid
väikevorme (prügikastid, -urnid, pisiplastika, viidad-märgid). Oludest
tulenevalt on vaja töökirjelduses
määratleda territooriumide
korrashoiuks kasutatav tehnoloogia � kas on lubatud ning on võimalik kasutada puhastustehnikat või töid
tuleb teha käsitsi. 312 Kõnniteede ja radade
heakord Igapäevaselt puhastatakse lahtisest prahist,
talvel jääst ja lumest koos libeduse tõrjega; ilmastikuoludest tulenevalt võidakse töid teha
sagedamini; suurpuhastused kevadeti pärast lume sulamist.
Tulemusi hinnatakse visuaalse vaatlusega; pretensioonide olemasolul koostatakse akt ning vajadusel lisatakse foto. Tööde toimumine
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
64
Nimi Tegevus Tulemus 313 Parkmetsade ja haljasalade heakord
Rajatakse, uuendatakse, kastetakse ja hooldatakse haljasalasid vastavalt asjatundjate soovitustele. Kord aastas kontrollida: puude võra ja põhijuurestiku seisundit ning
nende mõju rajatistele ja paigutust
naaberkruntide suhtes. Vajadusel (ohtlikkus ning põhjendatud ebamugavus) teha vajalikud tööd
võra ning juurte piiramiseks või puude
toestamiseks. Regulaarsete kevadiste ülevaatuste tulemusel
koostatakse vajalike tööde kava ning
kooskõlastatakse omanikuga ja asjakohaste
ametitega.
registreeritakse vastavas hoolduspäevikus.
314 Looduslike metsaalade heakord
Metsaalasid hooldatakse vastavalt asjatundjate soovitustele. Kord aastas kontrollida: puude võra ja põhijuurestiku seisundit.
Vajadusel (ohtlikkus ning põhjendatud
ebamugavus) teha vajalikud tööd võra ning
juurte piiramiseks või puude toestamiseks.
Regulaarsete kevadiste ülevaatuste tulemusel
koostatakse vajalike tööde kava; kooskõlastatakse omanikuga ja asjakohaste
ametitega.
315 Veekogude ja kaldaribade heakord
Igapäevaselt puhastatakse lahtisest prahist,
talvel jääst ja lumest koos libeduse tõrjega; ilmastikuoludest tulenevalt võidakse töid teha
sagedamini; suurpuhastused kevadeti pärast lume sulamist.
316 Spordi- ja mänguväljakute
heakord Igapäevaselt puhastatakse lahtisest prahist,
talvel jääst ja lumest koos libeduse tõrjega; ilmastikuoludest tulenevalt võidakse töid teha
sagedamini; suurpuhastused kevadeti pärast lume sulamist; kontrollitakse inventari komplektsust, turvalisust ja väljanägemist.
319 Kinnistu välisterritooriumi
muu korrashoid Krundi ja sellel paiknevate rajatiste eripärast
tulenevalt lepitakse kokku täiendavates
heakorratööde tegevustes ning määratletakse
nende tulemused. 320 Ehitiste välispiirete ja
tarindite puhastamine (ehitise välishooldus)
Ehitise välispiirete puhastamisel tuleb silmas
pidada järgmisi prioriteetseid seisukohti: - tööde tegemisel tuleb tagada tööde tegijate
ning kolmandate isikute (eelkõige möödakäijate)
ohutus; - kui tööde tegemiseks on vaja piirata inimeste
ja/või transpordi liikumist, tuleb vajadusel
hankida vastavad load ja kooskõlastused liikluse
täielikuks või osaliseks ajutiseks piiramiseks
ning lisaks paigaldatavale märgistusele tuleb
kasutada ka vastavalt instrueeritud turvatöötajaid; - kuna üldjuhul eeldab loetletud tööde tegemine
oluliste ettevalmistavate, täiendavate ning
abistavate meetmete kavandamist, on otstarbekas koos puhastamisega viia läbi ka
tehnohoolduse hulka kuuluvaid tegevusi, eelkõige vajalikku ülevaatust. Selleks on
otstarbekas eelnevalt juhendada vastavaid puhastustöid tegevaid oskustöölisi.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
65
Nimi Tegevus Tulemus 321 Hoonete fassaadide puhastamine
Hooldusjuhendis kirjeldatud puhastustehnoloogiat järgides ning
puhastajatele ohutuid töötingimusi tagades
tehtavad keskkonna mõjutustest sõltuvad
ühekordse iseloomuga tööd.
Vastavalt kokkulepitud mahus ning tulemuses (näiteks kõrvaldatakse
grafiti, tolm, ilmastiku kahjustused, lindude tekitatud mustus jm). Tööde
käik ning tulemused registreeritakse
hooldusraamatus koos analüüsi ning
soovitustega järgmiseks korraks või
fassaadide uuendamiseks. 322 Akende ja vitriinide pesemine
Sõltuvalt hoone kasutusotstarbest kas iganädalased, igakuised või hooajalised (kord
kuni kaks aastas) tööd.
Tööde toimumine registreeritakse
hoolduspäevikus; toimib süsteem reklamatsioonide
ja/või erakorraliste pesemiste
vajaduse registreerimiseks. 323 Katuste puhastamine Tööde sisu on erinev aastaajast tulenevalt:
talvel vajadusel lumest ja jääst puhastamine; muudel aastaaegadel vajadusel lehtedest, okastest ja muudest looduslikest takistustest puhastamine.
Tagatakse tänaval liikujate
(inimesed, liiklusvahendid) ohutus, katusekatte säilimine, sadevete vaba äravool katuselt; kaasnevalt koristatakse kõik pinnad
(fassaadid ning tänav), mida katuse
puhastamine mõjutas. 324 Hoone fassaadide erielementide puhastamine
Hooldusjuhendis kirjeldatud puhastustehnoloogiat järgides ning
puhastajatele ohutuid töötingimusi tagades
tehtavad keskkonna mõjutustest sõltuvad
ühekordsed tööd erielementide juures nagu
pisiplastika, piirded, karniisid jm.
Vastavalt kokku lepitud mahus ning tulemuses (näiteks kõrvaldatakse
grafiti, tolm, ilmastiku kahjustused, lindude tekitatud mustus jm). Tööde
käik ning tulemused registreeritakse
hooldusraamatus koos analüüsi ning
soovitustega järgmiseks korraks või
nende elementide uuendamiseks (taastamiseks).
325 Välistreppide süvapesu Hooldusjuhendis kirjeldatud puhastustehnoloogiat järgides ning
puhastajatele ohutuid töötingimusi tagades
tehtavad keskkonna mõjutustest sõltuvad
ühekordsed tööd.
329 Ehitise muude välispindade
puhastamine Vajadusel tuuakse eraldi välja hoone need
pinnad, mis eeldavad erinevat puhastustehnoloogia kasutamist või erilisi
meetmeid seoses tööde korraldamisega, siit
tulenevalt ka vajadust pidada täpset arvestust
kulutuste üle. 330 Siseruumide koristus Kõik hoones paiknevad ruumid on erineva suuruse ja erineva kasutusotstarbega,
mistõttu eeldatakse lõpptulemusena erinevat tööde kvaliteeti, kuid see omakorda
võimaldab heakorratööde tegijal kasutada ka erinevaid hooldustööde tehnoloogiaid
(koos selleks kasutatavate abivahendite ning personaliga). Kasutusotstarbest tulenevalt on ruumi pindade viimistlemisel kasutatud küllaltki erinevaid materjale ning erinevad on
ka nendes ruumides tehtavate heakorratööde ajakavad, mõjutades vastavalt töövõtja
tegevuse organisatsioonilist korraldust. Iga ruumikasutaja jaoks on oluline, et tehtavad heakorratööd oleksid tehtud kvaliteetselt (tagades nõutav puhtustase) ja et heakorratöid
tegevad töötajad ei häiriks oluliselt ruumikasutaja põhitegevust. Tase 1 � miinimumnõuetele vastav. Tase 2 � rahuldav. Tase 3 � puhas. Tase 4 � puhas ja esinduslik. Tase 5 � puhas ja hügieeniline.
331 Põhiotstarbeliste ruumide
puhastamine ja koristamine Ruumide kasutusotstarbe alusel klassifitseerimisele on aluseks kehtiv ruumiprogramm. Iga ruumiprogrammis kirjeldatud ning koristamisteenust vajava ruumi (st kui pole tegemist ruumide või nende kompleksiga, mille koristamisega tegeleb nende kasutaja täielikult ise) kohta peab olema koostatud kasutusjuhend, millest juhindudes tagatakse
põhitegevuse toimumine. Ruumis paiknevad pinnad (põrandad, seinad, laed ja mööbel)
ning nende kattematerjalid vajavad erineva koristustehnoloogia kasutamist (koristusained, -tarvikud, -masinad, -meetodid ning abi- ja kaitsevahendid). Tulenevalt ruumide kasutusjuhenditest ning koristustehnoloogiast tuleb täpsustada tehtavate tööde
korralduslikud üksikasjad. Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
66
Nimi Tegevus Tulemus 332 Üldkasutatavate ruumide puhastamine ja koristamine
Hooldustehnoloogiast lähtuv ja kasutajate ohutust ning põrandakatete säiluvust arvestav
tegevus, mis sõltub ruumide kasutusintensiivsusest ja eripärast ning ilmastikuoludest, sh aastaajast. 333 Tehniliste ruumide
puhastamine ja koristamine 334 Põrandate süvapesu 335 Põrandate kaitsetöötlus Hooldustehnoloogiast lähtuv ja kasutajate
ohutust ning põrandakatete säiluvust arvestav
tegevus, mis sõltub ruumide
kasutusintensiivsusest ja eripärast ning ilmastikuoludest, sh aastaajast.
Pestud ja vahatatud põrandad
peavad olema kasutamiseks ohutud ning kaitsma põrandat (selle
pinnakatet) mustusest põhjustatud
kahjustustest. 339 Muu siseruumide koristus Tegevused, mida põhjendatult pole võimalik
liigitada teistesse rühmadesse. Puhastatud ja kaitseainega töödeldud põrandad peavad olema
kasutamiseks ohutud ning kaitsma põrandat (selle pinnakatet)
mustusest põhjustatud kahjustustest. Erinevad kaitsetöötlused on: kruntimine, vahatamine, õlitamine,
tekstiilpinna kaitsmine, pinna töötlemine antistaatilise ainega,
küllastamine, kristalliseerimine. 340 Jäätmekäitlus Jäätmekäitlus on jäätmete kogumine, vedu, taaskasutamine ja kõrvaldamine. Jäätmed
on mis tahes vallasasjad, mida nende valdaja on kasutuselt kõrvaldanud, kavatseb seda teha või on kohustatud seda tegema. Jäätmete käitlemine eeldab, et kinnistule
koostatakse jäätmekäitluskava, sellest tulenevalt soetatakse ning paigaldatakse
vastavad kogumisnõud või valmistatakse ette kogumisplatsid; sõlmitakse kas lepingud vastavate jäätmekäitlejatega või korraldatakse jäätmete vedu
ettenähtud kogumis- ning töötlemiskohtadesse. 341 Biojäätmete käitlus Tegevuses lähtutakse kinnistu asukoha
omavalitsuse poolt kehtestatud jäätmekäitlust
reglementeerivatest juhenditest/eeskirjadest.
Kinnistu vastab heakskiidetud jäätmekäitluskavas toodud nõuetele
ning kinnisvara kasutajatel pole põhjendatud pretensioone.
342 Papi ja paberi käitlus 343 Klaasist jäätmete käitlus 344 Metallijäätmete käitlus 345 Plastjäätmete käitlus 346 Olmejäätmete käitlus 347 Keskkonnale kahjulike jäätmete käitlus 348 Ehitusprahi käitlus 349 Muude jäätmete käitlus 350 Kahjurite ja näriliste tõrje Kahjurid, närilised ja hulkuvad loomad ning linnud tekitavad otsest ohtu kinnisvara
kasutajatele, laiemalt kogu naabrus- ja keskkonnale. Nende tõrjumiseks tuleb koostada
kinnistu kasutusotstarbest tulenev ning inimestele ja lemmikloomadele ohutu kahjurite ja näriliste tõrje kava, mis tagaks kinnistu kasutajate rahulolu ning tervislikud elu- ja töötingimused, samuti kinnistu ning sellel paiknevate ehitiste esteetilise väljanägemise.
Mürkide ja/või püüniste kasutamisel tuleb juhinduda vastavatest kasutusjuhenditest,
pidades silmas esmajoones krundi ning hoonete/ruumide kasutajate ohutust ning ohutust keskkonnale. Kõik kasutatavad mürgisöödad ja toksilised geelsöödad peavad
olema registreeritud Eesti Tervisekaitseinspektsioonis. 351 Kahjurputukate tõrje Ratsionaalse tegevuskava koostamine, selle
kooskõlastamine asjaomaste osapooltega; vastavate lepingute sõlmimine, tööde teostamise
korraldamine ning järelevalve korraldamine
meetmete efektiivsuse üle.
Inspekteerimise ja tõrje läbiviimise
käigus koostatud aktid, millele on
alla kirjutanud ruumide kasutaja ning desinfektor või instruktor. Kinnisvara
kasutajate ja naabrite rahulolu ning põhjendatud pretensioonide
puudumine.
352 Väikenäriliste tõrje 353 Hulkuvate koerte, kasside ning lindude püüdmine 359 Muud tõrjetööd
360 Lippude heiskamine Lipp on sümboolikatähendusega ese, mille kasutamisega seonduvad konkreetsed reeglid. Riigi- ja rahvuslippe peetakse pühaks ja nende rüvetamise eest karistatakse
vastavalt õigusaktidele. Eesti Vabariigi lipu kasutamise korra sätestab �Riigilipu
kasutamise kord�. Lipu heiskamine tähendab selle tõstmist ja langetamist selleks vastavas aktis ettenähtud ajare�iimis, lipu hooldamist (vajadusel asendamist ja vastavaid
kulusid), puhastamist ja juurdepääsu võimaluste tagamist heiskamise kohale ning lipu
heiskamiseks vajalike tehniliste (abi)vahendite korrasolekut. 361 Riigilipu heiskamine Riigilipu heiskamine selleks õigusaktides
ettenähtud aegadel. Vastava lipuga seotud sätete ja
statuutide kõrvalekaldumatu täitmine
ning sellest tulenevalt pretensioonide puudumine.
362 Muude riikide ja riikide ühenduste lippude heiskamine
Lippude heiskamisel juhindutakse vastavatest kehtivatest õigusaktidest ja/või juhenditest.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
67
Nimi Tegevus Tulemus 363 Firmade ja organisatsioonide lippude heiskamine
Firmalippude heiskamisel lähtutakse vastava
organisatsiooni lipu statuudist.
390 Muud heakorratööd Kinnisvara heakorra tagamisel on lisaks regulaarsele konkreetsete ruumide ja pindade puhastamisele ning koristamisele vaja tegeleda ka selliste probleemidega, mille lahendamine võib eeldada ühekordset toimingute kavandamist, kavandatu elluviimist ja
järelevalvet. Sel juhul ei ole tegemist ehitus- ja remonditöödega (komplekstegevuste
rühm 400), küll aga oludest tulenevalt on tegemist ühekordsete heakorratöödega, mis
tagavad kinnisvara ja selle üksikosade korrasoleku kehtivatele heakorranõuetele. 400 Remonttööd 410 Krunt Projekti elluviimiseks vajaliku krundi omandamisega seotud tegevused. 420 Maaala ettevalmistus ja hõive
Kõik maaala hoonestamist ettevalmistavad
meetmed. Krundi kasutamiseks on ettenähtud
korras vormistatud omandi või
kasutusõigust tõendavad
dokumendid. 430 Ehitis ja tarindid Ehitamiseks vajalikud tegevused ilma rühma 440
kuuluvate tehnosüsteemideta; tegevused seoses hoones paikneva püsisisustuse paigaldamisega; ümberehituse ja uuendamise puhul ka
tegevused seoses osalise lammutuse, toestamise ja demonteerimisega. Kõnealusesse
rühma kuuluvad tegevused ehitustööde üldiseks
korraldamiseks objektil.
Krunt (krundi osa) on vabastatud kõigist füüsilistest või juriidilistest
takistustest kavandatud projektiga alustamiseks.
440 Hoone tehnoseadmed Kõik hoonesse sisse ehitatud ja sellega ühendatud või kindlalt seotud tehnoseadmed või
nende osade paigaldamisega seotud tegevused koos paigaldatud seadmete maksumusega; üksikseadmete juurde kuuluvad vajalikud toed,
kinnitused, armatuurid, isolatsioon, tõkked
vooderdised, viimistlus; samuti mõõte, juhtumis- ja regulatsiooniseadmete paigaldamisega seotud tööd.
Projektis ette nähtud mahus ja
kvaliteediga lõpetatud ehitustööd.
450 Krundipealsed rajatised Kõik heakorra ja liikumispindade, tarindite ja
tehnorajatiste loomiseks vajalikud tegevused (kui need ei kuulu kulurühma 420).
Projektis ette nähtud mahus ja
kvaliteediga lõpetatud
tehnoseadmete (paigaldiste) paigaldamisega seotud tööd.
460 Sisustus ja kunstitööd Ehitiste kasutamiseks või kunstiliseks
kujundamiseks (sh ka reklaami paigaldamiseks) vajalikud tegevused või eriliste meetmeteta
paigaldatavad esemed.
Projektis ette nähtud mahus ja
kvaliteediga lõpetatud ehitus ja
montaa�itööd.
470 Korralduskulud Kõik komplekstegevuste gruppi kuuluvate
tegevuste korraldamisega seonduvad kulud, v.a halduri tegevus, mida kirjeldab käesoleva
standardi komplekstegevuste rühm 100.
Projektis ettenähtud mahus ja
kvaliteediga lõpetatud sisustustööd.
490 Muud kinnistu uuendamise ja muutmisega seotud tegevused
Tegevused, mida põhjendatult pole võimalik
liigitada teistesse rühmadesse. Kõik projekti elluviimisega seotud
ehitus ja montaa�itöödega
kaasnevad korralduslikud tegevused (projekti juhtimine, omanikujärelevalve, ekspertiisid,
mõõdistamine, nõustamine) on
täidetud õigusaktidest ja lepingukohustustest tulenevalt.
500 Omanikukohutused 510 Maksud, lõivud, tasud Tegevused, mida põhjendatult pole võimalik liigitada teistesse rühmadesse. 511 Maamaks 512 Riigilõiv 513 Kohalikud maksud (sh reklaamimaks) 514 Kinnisvaramaks 518 Remondiraha tagastamine 519 Muud maksud, lõivud, tasud
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
68
Nimi Tegevus Tulemus 520 Omandiga seotud kohustused
521 Notaritasud 522 Maakorralduse kulud 523 Hindamisega seotud kulud 524 Maakleritasud 525 Hoonestusõigus 526 Servituudid 527 Detailplaneeringu koostamine 529 Muud omandiga seotud kohustused 530 Rahastamisega kaasnevad otsused ja kohustused
531 Intressid 532 Ülekannete teenustasud 533 Pangaarve(te) hooldustasud 534 Üüritasud 535 Sihtotstarbelised maksed 536 Hooldustasud 537 Haldustasud 538 Kapitalirendi nõude vähendamine 539 Muud rahastamisega kaasnevad kohustused 540 Kindlustus
541 Kinnisvara kindlustus 542 Kohustuste kindlustus 543 CAR (ehitustöövõtja koguriski kindlustus) 544 Vara kindlustus 545 Töötajate elukindlustus 549 Muud kindlustustasud 550 Liitumistasud (ühekordsed) ja liikmemaksud (regulaarsed)
551 Elektrienergia 552 Muud energialiigid 553 Vesi ja kanalisatsioon 554 Andmeside ja kommunikatsioonisüsteemid 555 Liikmelisus organisatsioonides 559 Muud liitumistasud ja liikmemaksud 560 Sanktsioonid
561 Trahvid 562 Viivised 563 Kahjutasud 564 Võlad 565 Inkassoteenused 569 Muud sanktsioonid 570 Kinnisvaraobjekti haldusmudeli loomisega seotud otsused
571 Korteriühistu asutamine 572 Hooneühistu asutamine 573 Valitseja määramine/valimine 574 Haldaja valimine 579 Muud haldusmudeli loomisega seotud tegevused 580 Omandiõiguse muutumisega seotud otsused
581 Maa erastamine 582 Omandi ümberjagamine 583 Omandi võõrandamine 584 Omandi koormamine 589 Muud omandi muutumisega seotud tegevused 590 Muud omandist tulenevad ja selle valdamisega seotud otsused ja kohustused
Kinnisomandi eripärast tulenevad omaniku täiendavad kohustused.
600 Tarbimisteenused
610 Elektrienergia Kinnisomandi eripärast tulenevad omaniku täiendavad kohustused.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
69
Nimi Tegevus Tulemus 611 Elektrienergia üldkulu
kinnistul/hoones Kinnistu/hoone kui terviku korrashoiuks kulunud elektrienergia kogus ja maksumus, mis pole seotud ühegi kasutaja tegevusega ning mis jaotatakse kõigi kasutajate vahel
kokkulepitud metoodika alusel. 612 Eriseadmete poolt tarbitava energia kulu
Hoones paiknevate üldkasutusega seadmete poolt tarbitav elektrienergia (liftid,
kliimaseadmed jm). Kui selliste seadmete kaupa eraldi arvestust ei tehta, on vastav kulu toodud rühmas 611. Eraldi kuluarvestus on oluline esmajoones kõnealuste seadmete
toimimise efektiivsuse hindamiseks. 613 Elektrienergia kasutajatele vahendatud kulu
Kõigile elektrienergia lõpptarbijatele hoones vahendatav elektrienergia kulu. Üldjuhul on
aluseks individuaalsed arvestid; kinnistu eripärast tulenevalt ka muud arvutusmetoodikad.
619 Muud elektrienergia kasutamisega seotud kulud
Kinnistu eripärast tulenevalt võidakse määratleda erinevad kasutajate rühmad ning
nende osas võivad olla sõlmitud ka erinevad teenuste osutamise lepingud koos
vastavate kohustustega osapooltele. 620 Soojusenergia Kinnistu eripärast tulenevalt võidakse määratleda erinevad kasutajate rühmad ning
nende osas võivad olla sõlmitud ka erinevad teenuste osutamise lepingud koos
vastavate kohustustega osapooltele. 621 Kulu tsentraalse keskküttega kütmiseks
Sisaldab keskkütte soojaenergia ostmiseks tehtud kulutusi, mitte keskküttesüsteemi
korrashoiuga seotud kulutusi (eeldades, et need kulud ei sisaldu kütmiskulude hinnas). 622 Kivisöel töötava katlamaja
küttekulu Sisaldab kinnistul paikneva autonoomse katlamaja jaoks kivisöe soetamise (ostmine,
transport, ladustamine) ning kütmise (kütja töö) kulu; ei sisalda küttesüsteemi korrashoiuga seotud kulutusi.
623 Maagaasil töötava
katlamaja küttekulu Sisaldab kinnistul paikneva autonoomse katlamaja jaoks maagaasi ning kütmise (kütja töö selle olemasolul) kulu; ei sisalda küttesüsteemi korrashoiuga seotud kulutusi.
624 Küttepuude ja muu tahke kütusega kütmise kulu
Sisaldab kinnistul paiknevate ahjude ja muude küttekollete jaoks vajaliku puidu, turba,
briketi jm sarnase tahke kütuse soetamise (ostmine, transport, ladustamine) ning kütmise (kütja töö) kulu; ei sisalda küttesüsteemi korrashoiuga seotud kulutusi.
625 Soojusenergia kulu sooja vee tagamiseks
Sisaldab energiakulu sooja vee tagamiseks (kui see on eraldi mõõdetav ja kaasnevad
kulud määratavad). 629 Muude kütteks kasutatavate
energialiikide kulud Kinnistu eripärast tulenevalt võidakse määratleda erinevad energialiikide grupid ning
nende kasutamise osas võivad olla sõlmitud ka erinevad teenuste osutamise lepingud
koos vastavate kohustustega osapooltele. 630 Vesi ja kanalisatsioon Kinnistu eripärast tulenevalt võidakse määratleda erinevad energialiikide grupid ning
nende kasutamise osas võivad olla sõlmitud ka erinevad teenuste osutamise lepingud
koos vastavate kohustustega osapooltele. 631 Vee üldkulu
kinnistul/hoones Kinnistu/hoone kui terviku korrashoiuks kulunud vesi (kastmine, üldkasutatavate ruumide
korrashoiuks � ruumide pesemine, purskkaevud, kulu tualettides), mille kulu jaotatakse kõigi kasutajate vahel kokkulepitud metoodika alusel.
632 Eriseadmete poolt tarbitav veekulu
Kinnistul ja/või hoones paiknevate eriotstarbeliste vett tarbivate seadmete veekulu (näit.
basseinid). Kui selliste seadmete kaupa eraldi arvestust ei tehta, on vastav kulu toodud rühmas 631. Selline eraldi arvestus on oluline esmajoones kõnealuste seadmete
toimimise tõhususe hindamiseks. 633 Kasutajatele vahendatav külma vee kulu
Kõigile külma vee kasutajatele hoones vahendatav külma vee kulu (arvestite või vastava
metoodika alusel). 634 Kasutajatele vahendatav sooja vee kulu
Kõigile sooja vee kasutajatele hoones vahendatav sooja vee kulu (arvestite või vastava
metoodika alusel). 635 Tsentraalne kanalisatsioon Tasu tsentraalse kanalisatsiooni kasutamise eest. 636 Kohalik kanalisatsioon Kulud seoses kohaliku kanalisatsiooniga (settekaevude tühjendamine). 639 Muu vee ja kanalisatsiooniteenuse kasutamisega seonduv kulu
Kinnistu eripärast tulenevalt võidakse määratleda erinevad kasutajate grupid ning nende
osas võivad olla sõlmitud ka erinevad teenuste osutamise lepingud koos vastavate
kohustustega osapooltele. 640 Kommunikatsioon Kinnistu eripärast tulenevalt võidakse määratleda erinevad kasutajate grupid ning nende
osas võivad olla sõlmitud ka erinevad teenuste osutamise lepingud koos vastavate
kohustustega osapooltele. 641 Andmeside Hoone eripärast tulenevalt võib olla tegemist olukorraga, kus vastava teenuse hinna
kujunemisel on mitu koostisosa � hoonesse sisseostetav teenuse hind ning hoones paikneva jaotussüsteemi poolt pakutava teenuse hind. Seepärast tuleb sellistes
olukordades analüüsida kõiki tulemuse saavutamiseks (kvaliteetne teenus) tehtavate tegevuste olemust ning nende võrreldavust.
642 Kaabel-TV Hoone eripärast tulenevalt võib olla tegemist olukorraga, kus vastava teenuse hinna
kujunemisel on mitu koostisosa � hoonesse sisseostetav teenuse hind ning hoones paikneva jaotussüsteemi poolt pakutava teenuse hind. Seepärast tuleb sellistes
olukordades analüüsida kõiki tulemuse saavutamiseks (kvaliteetne teenus) tehtavate
tegevuste olemust ning nende võrreldavust.
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
70
Nimi Tegevus Tulemus 643 Telefon Hoone eripärast tulenevalt võib olla tegemist olukorraga, kus vastava teenuse hinna
kujunemisel on mitu koostisosa � hoonesse sisseostetav teenuse hind ning hoones paikneva jaotussüsteemi poolt pakutava teenuse hind. Seepärast tuleb sellistes
olukordades analüüsida kõiki tulemuse saavutamiseks (kvaliteetne teenus) tehtavate tegevuste olemust ning nende võrreldavust.
649 Muude kommunikatsiooniteenuste kulud
Hoone eripärast tulenevalt võib olla tegemist olukorraga, kus vastava teenuse hinna
kujunemisel on mitu koostisosa � hoonesse sisseostetav teenuse hind ning hoones paikneva jaotussüsteemi poolt pakutava teenuse hind. Seepärast tuleb sellistes
olukordades analüüsida kõiki tulemuse saavutamiseks (kvaliteetne teenus) tehtavate
tegevuste olemust ning nende võrreldavust. 700 Tugiteenused 710 Valveteenus Kõik teenused, mida osutavad krundi valvet korraldavad ettevõtted, v.a tegevus, mis on
seotud valvesüsteemide tehnohoolduse, remondi ja arendamisega. 711 Mehitatud valve 712 Mehitatud turvateenus 713 Relvastatud turvateenus 714 Tehniline valveteenus 715 Naabrivalve 716 Valvedispet�eri teenus 719 Muud valve ja turvateenused (vajadusel loetleda) 720 Transpordivahendite parkimine
Krundi eripärast tulenevate kõigi transpordivahendite (autod, jalgrattad, veesõidukid,
lennuvahendid) parkimise korraldamiseks tehtavad kulud, v.a valve ning kaasnevate territooriumide tehnohooldus ning heakorratööd.
721 Märgistuse kavandamine ja teostamine 722 Parkimise korraldamine 723 Parkimistasude kogumise korraldamine 729 Muud parkimise korraldamise meetmed 730 Bürooteenused Tegevused seoses paljunduse, hoonesisese käskjalateenuse ja muu asjaajamisega.
731 Posti ja kullerteenuse korraldamine 732 Paljundamine ja heli ning video salvestamine 733 Konverentside ja nõupidamiste korraldamine 739 Muud bürooteenused 740 Teenused ruumide kasutamisel
Kolimine, väiketööd (kardinate, piltide jm riputamine, mööbli remont), sisekujundus (sh
sildid ja viidad).
741 Kolimisteenused 742 Mööbli ja muu sisseseade remont 743 Hoone siltide ja reklaami korraldamine 744 Ruumide kasutaja vajadustest tulenev pisiremont 749 Muud korraldatavad teenused 750 Toitlustuse korraldamine Iga tüüpi toitlustuse korraldamine kinnistu kasutajatele.
751 Statsionaarse söögikoha loomine 752 Toitlustuse korraldamine üritustel (catering) 753 Toitlustus- ja joogiautomaatide töökorras hoidmine 759 Muud toitlustuse teenused 790 Muud tugiteenused
800 Arendamine 810 Uuringud ja kavandamine, sh projekteerimine 820 Ehitustööd 830 Koordineerimine ja kontroll 900 Tulud 910 Osamaksud (sissemaksed põhikapitali) 911 Korteriühistu osamaksud 912 Elamuühistu osamaksud 913 Äriühingu osamaksud (sh aktsiakapital) 919 Muud põhikapitali osamaksud 920 Sihtmaksed (majandamise kulude kate) 921 Haldusteenuse maksed (kompleks 100) 922 Tehnohoolduse maksed (kompleks 200)
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
71
Nimi Tegevus Tulemus 923 Heakorratööde maksed (kompleks 300) 924 Parendustööde maksed (kompleks 400) 925 Omanikukohustuste maksed (kompleks 500) 926 Tarbimisteenuste maksed (kompleks 600) 927 Tugiteenuste maksed (kompleks 700) 928 Arendustööde maksed (kompleks 800) 929 Muude teenuste maksed 930 Kohaliku omavalitsuse toetused 940 Annetused, grandid 950 Reservfond 951 Parendusfondi maksed 952 Amortisatsioonifondi maksed 953 Ettemaksed (eelmise perioodi jääk) 960 Laenud (sh ettemaksud) 970 Rent 971 Rent eluruumide kasutamisest (üür) 972 Rent mitteeluruumide kasutamisest 973 Rent teenindusruumide kasutamisest 974 Rent abiruumide kasutamisest 975 Rent muude ehitiste kasutamisest 976 Rent kinnistu kasutamisest 977 Rent krundi ja ehitiste konstruktsioonide kasutamisest 990 Muud katteallikad
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
72
Lisa B (teatmelisa)
Kinnistu pass
OBJEKT:
Passi koostamise andmed Tellija: (juriidilise või füüsilise isiku
nimetus/nimi, esindaja nimi, allkiri)
Koostaja: (juriidilise või füüsilise isiku nimetus/nimi, esindaja nimi, allkiri)
1. Kinnistu asukoht: 2. Kinnistu andmed:
registriosa nr kinnistu nimetus
3. Kinnistu koosseis: katastritunnus pindala (m²) kinnistamise kuupäev
4. Maakasutuse määrang: 5. Maa omanik:
omaniku nimi omaniku aadress tel, faks, e-post omandi ulatus koormised, kitsendused omandile
6. Omaniku andmed: omandi liik (kinnistu, hoonestusõigus vm) omandivorm (era, avalik vm) omanike struktuur (kaasomandi puhul) omanike volitatud esindaja
esindaja nimi/nimetus esindaja postiaadress esindaja kontakttelefon esindaja faks esindaja e-post
Volituse andmed: volituse vorm volituse alguse kuupäev volituse lõpu kuupäev volituse ulatuse ja sisu lühikirjeldus
7. Maakasutuse alus: maakasutusõiguse dokumendi nimetus ja nr kuupäev väljaandja
8. Maa kasutaja: ees- ja perekonnanimi või nimetus isiku- või registrikood aadress või asukoht tel, faks, e-post
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
73
9. Planeeringuline valmidus: (üldplaneering,
detailplaneering, krundijaotusplaan)
planeeringut kehtestava õigusakti nimetus, nr,
kehtestaja
õigusakti kuupäev projekteerimistingimuste olemasolu 10. Asjaõigused: 11. Võlaõiguslikud koormatised: 12. Kitsendused: 13. Hüpoteegid: 14. Kinnistul olevate hoonete loetelu
jrk nr, nimetus kasutamise otstarve kasutuselevõtu aeg ehitusalune pind (m²) maht (m³) korruste arv netopind (m²)
15. Kinnistul olevate rajatiste loetelu: jrk nr, nimetus kasutamise otstarve kasutuselevõtu aeg andmed rajatise pindala või mahu kohta märkused
16. Kinnistu pindala jaotus (pindala, märkused) Ehitised :
hooned rajatised
Muud: loodusliku pinnasega ala tehispinnasega alad veekogud
Kinnistu pindala kokku: 17. Kinnistu täisehitamise protsent: 18. Hindamisandmed:
hindamisakti kuupäev ja nr hindamisaktis toodud kinnistu
väärtus eesti kroonides
füüsilisest isikust hindamisakti
koostaja ees- ja perekonnanimi
amet või isikukood jur. isiku nimetus, keda
hindamisakti koostaja esindab
jur. isiku postiaadress tunnuskood
19. Täiendavad märkused: Lisa 1� koopia kinnistusraamatu väljavõttest
��..�������..201� Lisa 2 � koopia kinnistu plaanist koos eksplikatsiooniga
��.��������201� Lisa 3 � kinnistu passi muudatuste leht
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
74
Lisa C (teatmelisa) Hoone pass
HOONE AADRESS: 1. Hoone:
hoone jrk nr ja nimetus
2. Hoone tellija: hoone ehituse tellinud isiku nimi/nimetus isiku aadress kontakttelefon
3. Ehitusprojekt: projekteerija nimi/nimetus isiku- või registrikood litsentsi nr projekti nr isik, kelle käes asub projekt (nimi/nimetus) isiku aadress kontakttelefon
4. Ehitusprojekti ekspertiis: ekspertiisi teostanud isiku nimi isikukood kuupäev dokumendi nr
5. Hooldusraamat: hooldusraamatu koostanud isiku nimi isiku- või registrikood kuupäev isik, kelle käes asub hooldusraamat (nimi/nimetus) isiku aadress kontakttelefon
6. Viimistluspass: viimistluspassi kooskõlastanud isiku nimi isiku- või registrikood kuupäev viimistluspassi nr viimistluspassi kooskõlastanud asutus kooskõlastanud isiku nimi ja amet kuupäev isik, kelle käes asub viimistluspass (nimi/nimetus) isiku aadress kontakttelefon
7. Ehitustööd on registreeritud: ehitustööd registreerinud asutuse nimetus ehitusloa nr ehitusloa kuupäev
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
75
8. Hoone on ehitatud: ehituse peatöövõtja või põhiehituskonst. ehitaja
nimetus
registrikood litsentsi nr ehitusprojekti nimi/nimetus isiku-/registrikood litsentsi nr
9. Ehitusjärelvalve: järelevalve isiku nimi aadress ja telefon isikukood litsentsi nr
10. Hoone vastuvõtuakt: vormistamise kuupäev komisjoni esimehe nimi komisjoni esimehe töökoht ja amet
11. Hoone kasutusluba: vormistamise kuupäev väljastanud isiku nimi kasutusloa väljastanud asutuse nimetus
12. Hoone täismahus kasutusele võtu aeg: (kuu ja aasta)
13. Kasutuspiirangud: (arhitektuurimälestis/alaliseks ekspluatatsiooniks kõlbmatu/muud piirangud)
HOONE TEHNILISED ANDMED
14. Põhinäitajad: ehitamise aasta korruste arv hoone maht (m³) korterite arv eluruumide arv mitteeluruumide arv hoonealune pind (m²) suletud netopind (m²) kasulik netopind (m²) eluruumide pind (m²) elamispind (m²) mitteeluruumide pind (m²)
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
76
15. Hoone ruumiprogrammi koond: Põhiruumid ruumide arv ruumide pindala (m²) ruume isel. märkused Üldkasutatavad ruumid ruumide arv ruumide pindala (m²) ruume isel. märkused Tehnilised ruumid ruumide arv ruumide pindala (m²) ruume isel. märkused Kõik ruumid kokku:
16. Hoone põhikonstruktsioonid ja välisviimistlus (ühik ja maht, materjal ja üldkirjeldus; viimistlus ja
värv)
vundament kandekonstruktsioon välissein vahelaed katus välisseina kate sokli kate katuse kate peasissepääs varikatus rõdu, lod�a aken välisuks trepp vihmavee äravool
17. Hoone kasutamisega seonduval territooriumil asuvad väikevormid ja üldine varustatus:
(piirdeaed, suletav värav, välisvalgustus, el.
alajaam, prügimaja, prügikonteiner, tel-automaat, veekaev, puurkaev, kanal-kaev, lipuvarras, pesukuivatus, vaibakloppim., istepingid, mänguväljak, liivakast, autosoojendi, jalutusaed,
prügikast, puud, põõsad, tõkkepuu)
hoone välisterritooriumi üldpind koristatav pind parkimiskohtade arv, pind prügikonteinerite arv, maht niidetav pind lumekoristuspind
Hoone tehnovarustus
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
77
18. Küttesüsteem arvutuslik soojakoormus vooluhulk soojuse tootmine (tsentraalne, ainult ehitise tarbeks, puudub)
kütus (õli, gaas, elekter, puit-tahkekütus) soojusülekanne ruumidesse (õhk-vent., radiaator, konvektor, põrandaküte, ahi, kamin, el. kütteseade)
soojusmõõtja (mark, tehnilised andmed, järgmine
taatlusaeg
soojaseade (mark, tehnilised andmed) 19. Vee- ja kanalisatsioonisüsteem
arvutuslik vooluhulk (l/s; m³/öp; m³/a) vee tootmine (tsentraalne, puurkaev, kaev) veesüsteemid (joogivesi, soe tarbevesi,
tuletõrjevesi, tehnoloogiline vesi)
soe tarbevesi (põrandaküte, kuivatusradiaator,
kütteradiaator)
veevõtupunktid: veekraanide arv segistite arv veeseadmed (du��, vann, valamu, wc, kompakt, saun, bassein)
veemõõtja (mark, tehnilised andmed, järgmine
taatlusaeg)
kanalisatsioon (tsentraalne, tarbevee imbkaev, kuivkäimla)
20. Ventilatsioonisüsteem arvutuslik vooluhulk (l/s) keskm. õhuvahetus (l/h) liik (loomulik, sundventil., kliimaseade) ventilatsiooniseadme mark tehnilised andmed
21. Elektrisüsteem varustatus võimsus peakaitse seadmed (pliit, muu)
22. Gaasisüsteem varustatus (tsentraalne, balloon) seadmed (pliit, veesoojendi, tehnoloogilised)
23. Nõrkvoolusüsteemid varustatus: (kollektiivantenn, kaabel-tv, fonolukk, telefon, valvesignalisatsioon, tuletõrjesignalisatsioon, videovalve, arvutivõrk, valg. automaat)
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
78
24. Liftid varustatus: (sõidulift, kaubalift) seadmed sõiduliftide arv valmistamise aasta sõiduliftide mark ja valmistaja nimetus kaubaliftide arv valmistamise aasta kaubaliftide mark ja valmistaja nimetus
HOONE KASUTAMISE ANDMED
25. Põhikasutusala: (eluhoone, mitteeluhoone)
26. Kasutusalad: (ühepereelamu,
kaksikelamu, ridaelamu, aiamaja/suvila, korruselamu, büroo, kaubandus,
teenindus, tootmine, ühiskondlik)
27. Haldus Tellija: hoone halduse tellija nimi/nimetus halduse tellija aadress isiku- või registrikood jur. isikust tellija nimi/nimetus telefon faks e-post Haldaja: hoone haldaja nimi/nimetus haldaja aadress isiku- või registrikood
28. Remont, rekonstrueerimine, juurdeehitus, lammutamine
töö nimetus mahu kirjeldus aeg (algus, lõpp) maksumus teostaja nimetus
29. Majanduskulude tabel Tööde nimetused Tegelikult laekunud ja kulunud vahendid aastate lõikes (eesti kroonides)
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 TULUD kokku:
KULUD kokku:
Ü
ksik
kasu
taja
lits
ents
. Käe
sole
va k
oopi
a ka
sutu
sõig
us: O
Ü K
inni
svar
atee
nind
us, k
irjas
tam
is-
ja p
alju
ndus
õigu
s ku
ulub
Ees
ti S
tand
ardi
kesk
usel
e
EVS 807:2010
79
30. Energia ja veekasutuse tabel:
Nimetused Tegelikult kulunud kogused aastate lõikes 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Tsentraalne soojusenergia (MWh) kokku
sh kütteks tarbevee soojendamiseks
tehnoloogiline
Elektrienergia (kWh) kokku
sh üldkasutatavate
ruumide valgustus
põhiruumide valgustus kütteks tarbevee soojendamiseks
tehnoloogiline
Gaasisüsteem (m³)
kokku
sh gaasipliitidele kütteks tarbevee soojendamiseks
tehnoloogiline
Vesi (m³)
kokku
sh joogi- ja tarbevesi tuletõrjevesi tehnoloogiline
31. Kindlustus: hoone kindlustusandja nimetus hoone kindlustusvõtja nimi/nimetus kindlustuse liik poliisi number kindlustuskoha aadress kindlustusvastutuse algus kindlustusvastutuse lõpp kindlustusmakse aastas hüvitist saava isiku nimi/nimetus Kindlustusjuhtumid: kindlustussummad ja hüvitispiirid omavastutus (kroonides) tuli vesi murdvargus loodusõnnetus vandalism tsiviilvastutus Ü
ksik
kasu
taja
lits
ents
. Käe
sole
va k
oopi
a ka
sutu
sõig
us: O
Ü K
inni
svar
atee
nind
us, k
irjas
tam
is-
ja p
alju
ndus
õigu
s ku
ulub
Ees
ti S
tand
ardi
kesk
usel
e
EVS 807:2010
80
32. Hindamisandmed: hindamisakti kuupäev ja nr hindamisaktis toodud hoone väärtus eesti
kroonides
füüsilisest isikust hindamisakti koostaja ees- ja perekonnanimi
amet või isikukood selle jur. isiku nimetus, keda hindamisakti koostaja esindab
jur. isiku postiaadress tunnuskood
33. Täiendavad märkused: Lisa 1 - koopia hoone põhiplaanist või/ja
tüüpkorrusest
Lisa 2 - koopia hoone ruumide eksplikatsioonist Lisa 3 - omanike lisaleht Lisa 4 - hoone passi muudatuste leht
Täitmisel on kasutatud: (punktide loetelu)
a) andmed hoone projektist ��������������
b) omanikult saadud teised dokumendid ������������
c) haldajalt/hooldajalt saadud dokumendid �������������..
d) riigi ja omavalitsusasutustelt saadud dokumendid �������������..
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
81
Lisa D (teatmelisa) Objekti kaart
KONTAKTANDMED
KINNISVARAOBJEKTI NIMETUS
Pilt
AADRESS: TÄNAV
MAJA
POSTIINDEKS
LINN
OMANIK/ESINDAJA
TEL
OMANDISSE TULEKU AEG FAKS
HALDURI NIMI
TEL
E-POST GSM
KINNISTU ANDMED
KINNISTU PIND
m² KATASTRITUNNUS
EHITUSALUNE PIND m² KIINNISTUT LÄBIVAD
KOMMUNIKATSIOONID
KÕVAKATTEGA ALAD m² MUUD SERVITUUDID
HALJASTATUD ALA m² PARKIMISKOHTI KINNISTUL
HOONEID MUUD RAJATISED
HOONETE ANDMED SULETUD NETOPIND
m²
HOONE RUUMALA m3
ÜÜRITAV PIND
m²
TREPIKODADE ARV
KORRUSTE ARV
VÄLISSEINTE MATERJAL (r/betoon, tellis, puit vms)
VAHELAGEDE MATERJAL (paneelid, puit vms)
KATUSE TÜÜP
KATUSEKATTEMATERJAL (kivi, plekk rullmaterjal, eterniit vms)
EHITUSAASTA
SOOJUSENERGIA LIIK (keskküte, elektriküte, gaasiküte, ahjuküte
vms)
TSENTRAALNE VESI JA KANALISATSIOON
JAH/EI VENTILATSIOONISEADMED, KLIIMASEADMED
JAH/EI
TV VASTUVÕTUSEADMED
JAH/EI FONOSÜSTEEM JAH/EI
VALVESEADMED
JAH/EI LIFTIDE ARV
MUUD TEHNOSEADMED (automaatikaseadmed, lokaalne keskküttekatel, gaasikütteseadmed, gaasipliit, tõkkepuu, el.väravad ja -uksed, drenaazipump, vihmaveerennide küte vms)
ÜLDRUUMID KELDRIRUUM
JAH/EI m²
PÖÖNING JAH/EI m²
KLUBIRUUM
JAH/EI m²
MAJAHOIDJA RUUM JAH/EI m²
PESURUUM
JAH/EI m²
TRIIKIMISRUUM JAH/EI m²
SAUN
JAH/EI m²
BASSEIN JAH/EI m²
GARAA�
JAH/EI m²
GARAA�IKOHTADE ARV
MUUD RUUMID (varjend, töökoda, üldkasutatavad tualettruumid vms)
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
82
MAJANDUSNÄITAJAD
NÄITAJA Ühik 2005 2006 2007 2008 ��. SOETUSMAKSUMUS tuh. kr INVESTEERINGUD tuh. kr ÜÜRI- JA MUUD TULUD tuh. kr KKTT KULUD tuh. kr AMORTISATSIOON tuh. kr KASUM tuh. kr KASUMLIKKUS % ÜLAPIDAMISKULUDE TASE
kr/m2 kuus
ELEKTRIENERGIA MWh/m2 SOOJUSENERGIA MWh/m2 VESI JA KANALISATSIOON m3
Kinnistu plaan
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EV
S 8
07:2
010 83
Lis
a E
(t
eatm
elis
a)
Ho
on
e te
hn
ilise
üle
va
atu
se
akt
HO
ON
E T
EH
NIL
ISE
ÜL
EV
AA
TU
SE
A
KT
Aad
ress
���������
.. K
uupä
ev
�. ����
..��
.. 20
1�
Osa
leja
d ��������������������������������
��������������������������������
�������������������������������
..
Vaa
del
dav
ko
nst
rukt
sio
on
võ
i
tari
nd
A
suko
ht
ho
on
es
Pro
ble
emi k
irje
ldu
s P
akili
sus
(tä
hta
eg
likvi
dee
rim
isek
s)
Ori
ente
eru
v m
aksu
mu
s
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EV
S 8
07:2
010
84
Lis
a F
(t
eatm
elis
a)
Hal
du
sob
jekt
i eel
arve
ÜL
DA
ND
ME
D
Kin
nist
ute
arv
tkH
oone
te s
oetu
smak
sum
us (
arve
levõ
tmis
e v
ää
rtu
s)
krK
inni
stu(
te)
pind
m2
Teh
tud
inve
stee
ringu
d pe
riood
i alg
usek
skr
Maa
soe
tusm
aksu
mus
krA
kum
ulee
ritud
kul
um p
erio
odi a
lgus
eks
krH
oone
te a
rv k
inni
stul
tkK
ogun
enud
rem
ondi
fond
per
iood
i alg
usek
skr
Hoo
ne(t
e) s
ulet
ud n
etop
ind
m2
Bila
nsili
ne v
ää
rtu
s p
erio
odi alg
use
ks
krK
asul
ik p
ind
m2
Bila
nsili
ne v
äärt
us p
erio
od
i lõ
pu
ks
krV
älja
üü
ritu
d p
ind
m2
Tur
uvä
ärt
us
kr
Jrk
KU
LUK
OH
T
(pin
d jm
s)Tu
lu- /
kul
uliik
(koh
t)P
lan
eeri
tav
Tulu
/Kul
u (k
r)ja
anua
rve
ebru
arm
ärt
sap
rill
mai
juu
niju
uli
aug
ust
sept
embe
rok
too
ber
nove
mbe
rd
etse
mbe
rkr
/m²
ku
us
KO
MM
EN
TA
AR
/SE
LG
ITU
S
1T
UL
UD
Üü
rnik
e ü
üri
pin
dÜ
ÜR
ITU
LU
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!0,
00Ü
ürn
ik 1
üü
r0
#DIV
/0!
0,00
Üü
rnik
2 üü
r0
#DIV
/0!
0,00�
0#D
IV/0
!T
EE
NU
SE
D0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
Tul
u ha
ldam
ises
t0
#DIV
/0!
Tul
u te
hnoh
oold
uses
t0
#DIV
/0!
Tul
u he
akor
rast
0#D
IV/0
!T
ulu
oman
ikuk
ohus
tust
est
0#D
IV/0
!K
omm
unaa
lteen
used
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!sh
ele
ktrie
nerg
ia0
#DIV
/0!
küte
(so
oju
se
ne
rgia
)0
#DIV
/0!
vesi
ja k
anal
isat
sioo
n0
#DIV
/0!
kom
mun
ikat
sioo
nite
enus
ed0
#DIV
/0!
Tul
u tu
gite
enus
test
0#D
IV/0
!M
UU
D T
UL
UD
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
! s
h ka
pita
liren
di in
tres
situ
lu0
#DIV
/0!
sh
muu
d0
#DIV
/0!
�0
#DIV
/0!
TU
LU
D K
OK
KU
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!
2M
UU
D L
AE
KU
MIS
ED
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!K
apita
liren
di n
õu
de
vä
he
ne
min
e0
#DIV
/0!
Rem
ondi
fond
i lae
kum
ine
0#D
IV/0
!R
emon
difo
ndi k
asut
amin
e0
#DIV
/0!
Muu
d0
#DIV
/0!
3R
AH
A L
AE
KU
MIN
E K
OK
KU
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!
4K
ULU
D10
00K
INN
ISV
AR
A H
ALD
AM
INE
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!18
00si
sseo
stet
ud te
enus
ed0
#DIV
/0!
1900
hald
usm
eesk
ond
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!19
10tö
öjõ
uku
lud
0#D
IV/0
!19
20m
uud
mee
skon
naku
lud
0#D
IV/0
!20
00T
EH
NO
HO
OLD
US
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!21
00kr
unt j
a ra
jatis
ed0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
2101
krun
di ja
raj
atis
te p
laan
iline
ja a
varii
line
hool
dus
0#D
IV/0
!21
03kr
undi
ja r
ajat
iste
jook
sev
rem
ont
0#D
IV/0
!22
00põ
hita
rind
id0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
2201
põh
ita
rin
dite
pla
an
ilin
e ja
ava
riilin
e h
oold
us
0#D
IV/0
!22
03põ
hita
rin
dite
jo
okse
v r
em
on
t0
#DIV
/0!
2300
sise
tarin
did
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!23
01si
seta
rindi
te p
laan
iline
ja a
varii
line
hool
dus
0#D
IV/0
!23
03si
seta
rindi
te jo
okse
v re
mon
t0
#DIV
/0!
2400
kesk
konn
ateh
nika
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!24
01ke
skko
nnat
ehni
ka p
laan
iline
ja a
varii
line
hool
dus
0#D
IV/0
!24
03ke
skko
nnat
ehni
ka jo
okse
v re
mon
t0
#DIV
/0!
2500
elek
tris
üste
em
id0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
2511
elek
tris
üste
em
ide
pla
an
ilis
ed
ja a
va
riilis
ed
hoo
ldu
stö
öd
0#D
IV/0
!25
13el
ektr
isü
ste
em
ide
jo
okse
v r
em
on
t0
#DIV
/0!
2520
käid
uju
htim
ine
0#D
IV/0
!26
00au
tom
aatik
a ja
and
mes
ide
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!26
01au
tom
aatik
a ja
and
mes
ide
plaa
nilin
e ja
ava
riilin
e ho
oldu
s0
#DIV
/0!
2603
auto
maa
tika
ja a
ndm
esid
e jo
okse
v re
mon
t0
#DIV
/0!
2700
eris
eadm
ed ja
sü
ste
em
id0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
2701
eris
eadm
ete
ja s
üste
em
ide
pla
an
ilin
e ja
ava
riilin
e h
oold
us
0#D
IV/0
!27
03er
isea
dmet
e ja
sü
ste
em
ide
jo
okse
v r
em
on
t0
#DIV
/0!
2900
muu
d0
#DIV
/0!
OB
JEK
TI A
AD
RE
SS
:O
bjek
ti h
aldu
r:P
ER
IOO
D:
Obj
ekti
nr
RP
:
00,
00
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EV
S 8
07:2
010 85
3000
HE
AK
OR
D0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
3100
välis
terr
itoo
rium
0#D
IV/0
!32
00ho
onet
e vä
lispiir
ded
0#D
IV/0
!33
00si
seru
umid
e ko
ristu
s0
#DIV
/0!
3400
jäätm
ete
käitlu
s0
#DIV
/0!
3500
kahj
urite
ja n
ärilis
te t
õrj
e0
#DIV
/0!
3600
lippu
de h
eisk
amin
e ja
kor
rash
oid
0#D
IV/0
!39
00m
uud
0#D
IV/0
!50
00O
MA
NIK
UK
OH
US
TUS
ED
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!51
00om
andi
ga s
eotu
d m
aksu
d, lõ
ivu
d0
#DIV
/0!
5200
oman
diõig
useg
a s
eo
tud
ku
lutu
se
d ta
sud
0#D
IV/0
!
5300
raha
stam
iseg
a ka
asne
vad
kohu
stus
ed (v
.a.
intre
ssik
ulu)
0#D
IV/0
!
5400
Kin
dlus
tuse
d0
#DIV
/0!
5500
Liitu
mis
tasu
d0
#DIV
/0!
5600
San
ktsi
ooni
d0
#DIV
/0!
5700
obje
kti h
aldu
smud
eli l
oom
ise
ja jä
rele
va
lveg
a s
eo
tud
kulu
d sh
RK
AS
i Üld
ku
lud
0#D
IV/0
!
5800
oman
diõig
use m
uu
tmis
eg
a s
eotu
d k
ulu
d0
#DIV
/0!
5900
muu
d om
anik
ukoh
ustu
sed
0#D
IV/0
!60
00K
OM
MU
NA
ALT
EE
NU
SE
D0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
6100
elek
trien
ergi
a0
#DIV
/0!
6200
küte
(so
oju
se
ne
rgia
)0
#DIV
/0!
6300
vesi
ja k
anal
isat
sioo
n0
#DIV
/0!
6400
kom
mun
ikat
sioo
nite
enus
ed0
#DIV
/0!
7000
TU
GIT
EE
NU
SE
D0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
7100
valv
etee
nus
0#D
IV/0
!72
00pa
rkim
iste
enus
ed0
#DIV
/0!
7300
büro
ote
en
use
d0
#DIV
/0!
7400
teen
used
ruum
ide
kasu
tam
isel
0#D
IV/0
!75
00to
itlus
tuse
kor
rald
amin
e0
#DIV
/0!
7600
avar
ii di
spet�e
rtee
nu
s0
#DIV
/0!
7800
Ehi
tus-
ja re
mon
ntö
öd
klie
nd
i e
riso
ovil
ja
finan
tsee
ritun
a0
#DIV
/0!
KU
LUD
KO
KK
U0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
sh ü
lalp
ida
mis
kulu
d (
KK
TT
- 5
70
0 -
70
00
)0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
sh jo
okse
v re
mon
t0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
5TU
LUD
- K
ULU
D0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
6K
ULU
Mpe
riood
i arv
estu
slik
am
ortis
atsi
oon
0#D
IV/0
!
7FI
NA
NTS
KU
LUD
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!La
enu
intre
ssid
0#D
IV/0
!M
uud
finan
tsku
lud
0#D
IV/0
!
8P
UH
AS
KA
SU
M (-
KA
HJU
M)
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!
9LA
EN
U T
AG
AS
IMA
KS
ED
0#D
IV/0
!
10LA
EK
UM
ISTE
JA
VÄ
LJA
MIN
EK
UT
E V
AH
E (
v.a
. in
ves
tee
rin
gu
d)
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!
11P
LAA
NIT
AV
AD
INV
ES
TEE
RIN
GU
D (4
000)
4100
proj
ekte
erim
ine
ja u
urin
gud
0#D
IV/0
!42
00ra
jatis
ed m
aapõ
ues ja
te
rrito
oriu
mil
0#D
IV/0
!43
00ho
one
kark
ass
ja k
atus
ekon
stru
ktsi
ooni
d0
#DIV
/0!
4400
avat
äite
d, kla
asfa
ssaa
did
ja
vah
ese
inad
0#D
IV/0
!45
00si
sem
ised
pin
naka
tted
0#D
IV/0
!46
00ho
one
tehn
osüste
em
id0
00
00
00
00
00
00
#DIV
/0!
4610
veev
arus
tus
ja k
anal
isat
sioo
n0
#DIV
/0!
4620
küte
, ve
ntila
tsio
on
ja
ja
hu
tus
0#D
IV/0
!46
30sp
inkl
er- j
a tu
letõ
rje
vee
varu
stu
s0
#DIV
/0!
4640
tuge
v-vo
olu
töö
d0
#DIV
/0!
4650
nõrk
vo
olu
töö
d0
#DIV
/0!
4660
tõste
- ja
te
isald
ussea
dm
ed
0#D
IV/0
!46
70te
llija
han
gete
abi
töö
d0
#DIV
/0!
4700
sisu
stus
0#D
IV/0
!48
00eh
ituse
ga s
eotu
d ku
lud
0#D
IV/0
!P
LAA
NIT
AV
AD
INV
ES
TEE
RIN
GU
D K
OK
KU
00
00
00
00
00
00
0#D
IV/0
!
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
86
Lisa G (teatmelisa)
Akt hooldusobjekti ja dokumentatsiooni üleandmise-vastuvõtmise kohta
G1. Tehnohooldus
��������., �. ������.. 201��..a.
kus kuupäev
Üleandja:�����������.
Vastuvõtja:����������..
1. Üleandja annab Vastuvõtjale üle aadressil ���������.. asuva kinnistu (hoone) tehnosüsteemide
hoolduse vastavalt hankedokumentatsioonile.
2. Tehnohoolduse korraldamiseks üleantavate dokumentide, läbipääsuvahendite loetelu on fikseeritud Lisas 1.
Objekti tehnosüsteemide loetelu on fikseeritud Lisas 2.
3. Käesolev akt on koostatud ����. lehel ja ���.. eksemplaris, millest ühe saab Üleandja ja teise
Vastuvõtja.
4. Vastuvõtja kinnitab oma allkirjaga, et on käesolevas aktis loetletud dokumendid, läbipääsuvahendid ja
tehnosüsteemid tehnohoolduse teostamiseks üle võtnud.
Üleandja Vastuvõtja
______________ _________________
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
87
Tehnohoolde korraldamiseks üleantava dokumentatsiooni loetelu
Originaal Koopia Lehekülgede arv
1. Hoone küttesüsteemi projekt ja
hooldusdokumentatsioon
2. Hoone ventilatsioonisüsteemi projekt ja
hooldusdokumentatsioon
3. Hoone automaatika dokumentatsioon
4. Hoone jahutussüsteemi projekt ja hooldusdokumentatsioon
5. 6.
Märkused üleantava-vastuvõetava dokumentatsiooni kohta: �������������������������������������������������
�������������������������������������������������
�������������������������������������������������
���������������������������������
Tehnohoolde korraldamiseks üleantavate läbipääsuvahendite loetelu 1. ��������������������������������.. 2. ��������������������������������.. 3. ��������������������������������.. 4. ��������������������������������..
Märkused üleantavate-vastuvõetavate läbipääsuvahendite kohta: �������������������������������������������������
�������������������������������������������������
����������������������������������������������
Üleandja Vastuvõtja
______________ _________________
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EV
S 8
07:2
010
88
Ü
lea
nd
ja
V
astu
võtja
____
____
____
__
__
____
____
___
Sü
ste
em
P
rob
leem
i ole
mas
olu
Mä
rku
s
Ju
hen
dV
enti
lats
ioo
n
juht
imis
plok
k
aj
amid
fil
trid
rih
mad
lig
ipä
äsu
õig
use
d
Jah
utu
ssü
ste
em
ju
htim
ispl
okk
ajam
id
filtr
id
rihm
ad
ligip
ää
su
õig
use
d
muu
H
oo
nea
uto
maa
tika
an
durid
ju
htim
ispl
okk
ajam
id
ligip
ää
su
õig
use
d
muu
K
ütt
es
üs
tee
m
toru
stik
pe
asiib
rid
tarb
evee
pla
at-
sooj
usva
heti
viim
ane
läb
ipe
su
kü
tte
pla
ats
oo
jus-
vahe
ti vi
iman
e
läb
ipe
su
Õ
hu
tuse
d
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
89
G2. Heakord
Akt hooldusobjekti ja dokumentatsiooni üleandmise-vastuvõtmise kohta
��������., �. ������.. 20��..a.
kus kuupäev
Üleandja:�����������.
Vastuvõtja:����������..
5. Üleandja annab Vastuvõtjale üle aadressil ���������.. asuva kinnistu (hoone) heakorratööd
vastavalt hankedokumentatsioonile.
6. Heakorratööde korraldamiseks üleantavate dokumentide, läbipääsuvahendite loetelu on fikseeritud Lisas 1.
Objekti heakorra seisund (puhtus, pinnakatte kulumised jms) on fikseeritud Lisas 2.
7. Käesolev akt on koostatud ����. lehel ja ���.. eksemplaris, millest ühe saab Üleandja ja teise
Vastuvõtja.
8. Vastuvõtja kinnitab oma allkirjaga, et on käesolevas aktis loetletud dokumendid, läbipääsuvahendid
heakorratööde teostamiseks üle võtnud.
Üleandja Vastuvõtja
_____________ _________________
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
90
Heakorratööde korraldamiseks üleantava dokumentatsiooni loetelu
Originaal Koopia Lehekülgede arv
1. Hoone korruste plaanid, välisterritooriumi plaanid
2. Pinnakatted ja nende hooldamise juhend (remonditud ja uued objektid)
3. Objekti sisekorraeeskirjad
4.
Märkused üleantava-vastuvõetava dokumentatsiooni kohta:
�������������������������������������������������
�������������������������������������������������
�������������������������������������������������
���������������������������������
Heakorratööde korraldamiseks üleantavate läbipääsuvahendite loetelu
1. ��������������������������������.. 2. ��������������������������������.. 3. ��������������������������������.. 4. ��������������������������������..
Märkused üleantavate-vastuvõetavate läbipääsuvahendite kohta:
�������������������������������������������������
������������������������������������������������
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EV
S 8
07:2
010 91
Ü
lea
nd
ja
V
astu
võtja
__
____
____
____
__
____
____
____
___
LIS
A N
R 2
Ü
ldva
ldk
on
d
Pro
ble
emi o
lem
aso
lu
M
ärk
us
Juh
end
V
äli
ste
rrit
oo
riu
m
Hal
jasa
la
Hek
id
Vä
lis
pii
rde
d j
a
tari
nd
id
Fas
saad
A
kend
e ja
vitr
iinid
e pu
htus
K
atus
ja r
ää
sta
d
Fas
saad
i erie
lem
endi
d
S
iser
uu
mid
P
inna
katte
d (h
oold
atus
ja
kul
umin
e)
Uks
ed ja
sei
nad
(kul
umis
aste
)
V
entil
atsi
ooni
ava
d ja
la
epla
adid
V
algu
stid
ja k
uplid
W
C ja
val
amud
, ka
hhel
plaa
did
(vuu
giva
hed)
S
auna
ruum
id,
suits
uruu
mid
M
uu
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EV
S 8
07:2
010
92
Lis
a H
(t
eatm
elis
a)
Sis
eklii
ma
ja k
valit
eed
i ko
ntr
olla
kt
TE
HN
OS
ÜS
TE
EM
IDE
ÜL
EV
AA
TU
SE
RA
PO
RT
Ob
jekt
i aad
ress
:
Ob
jekt
i kas
uta
ja(d
):
Ob
jekt
i ots
tarv
e:
Kin
nis
tus
sule
tud
n
eto
pin
d (
m2 ):
K
uu
pä
ev
:
K
ella
aeg
:
O
sale
jad
:
[nim
i, am
etik
oht,
asut
us, a
llkiri
]
E
VS
807
:201
0 H
oo
ldaj
a K
on
tro
lli
tule
mu
sed
Ett
epan
eku
d/m
ärk
us
ed
T
äh
tae
g/
kom
men
taar
id
Üld
va
ldk
on
d
h
ea
rah
uld
av
mit
tera
hu
ldav
211
Tee
kate
te T
H
������
������
..
Mu
u
Sis
eklii
ma
mõ
õtm
ise
d:
Ru
um
i su
hte
line
õh
un
iis
ku
s p
ea
b
ole
ma
järg
mis
tes
piir
ides
: S
uvel
30�
70%
;
Tal
vel
25�45
%;
Ru
um
i sü
sih
ap
pe
ga
as
i
sisa
ldu
s p
eab
ole
ma
järg
mis
tes
pii
rid
es
:
A-
mug
avus
klas
si p
uhul
<10
00
ppm
;
B
-m
ugav
uskl
assi
puh
ul <
1250
pp
m;
C
-m
ugav
uskl
assi
puh
ul <
1500
pp
m;
Ru
um
i õh
ute
mp
era
tuu
r p
ea
b o
lem
a j
ärg
mis
tes
pii
rid
es
:
A-m
ugav
uskl
assi
puh
ul s
uvel
24,
5 +
/- 0
,5 ta
lvel
22,
0 +
/- 1
,0;
B-m
ugav
uskl
assi
puh
ul s
uvel
24,
5 +
/- 1
,5 ta
lvel
22,
0 +
/- 2
,0;
C
-mug
avus
klas
si p
uhul
suv
el 2
4,5
+/-
2,5
talv
el 2
2,0
+/-
3,0
;
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EV
S 8
07:2
010 93
Õh
u s
üs
iha
pp
eg
aa
si
sisa
ldu
s (C
O2)
Õh
u s
uh
telin
e n
iisku
s (r
H%
)
Õh
u t
em
pe
ratu
ur
(oC
)
Tö
ö v
õi
õp
iko
ha
valg
ust
ug
evu
s (L
ux)
Bü
roo
ho
on
e e
ne
rgia
tarb
imis
e ta
sem
ed:
H
ea <
200
kW
h/m
2 ; Rah
ulda
v 20
0-22
0 kW
h/m
2 ; m
itter
ahul
dav
> 2
20 k
Wh/
m2
20�
a
20�
a
20�
a
En
erg
iata
rbim
ine
(kW
h/m
2 )
Hea
R
ahu
lda
v M
itte
rah
uld
av
Ü
ldh
inn
an
g h
oo
ne
teh
no
süs
tee
mid
ele
: 0
0 0
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EV
S 8
07:2
010
94
Lis
a I
(tea
tmel
isa)
G
aran
tiiü
leva
atu
se
pro
toko
ll
Tagatise
suuru
s
Nr
Ava
sta
tud
mit
teva
sta
vuse
asu
koh
t h
oon
es,
raja
tisel
või
sü
ste
em
il
Ilm
nen
ud p
roble
em
i k
irje
ldu
s
Proble
em
i esm
ase
fik
seerim
ise k
pv
Proble
em
i li
ik (
tüü
p)
TÖÖVÕTJA
HOOLDAJA
KASUTAJA
MUU
Vastu
taja
in
form
eerim
ine
(kes, k
pv,
vii
s)
Töövõtj
a
(nim
eli
selt
) k
om
men
taar
teosta
mis
ele
J
AH
/EI
Proble
em
i h
etk
esta
atu
s
Proble
em
i su
lgem
ine
(kpv,
kes)
12
34
57
89
10
1 2 3 4 5
Märk
used/j
uh
ised t
abeli
ju
urde:
1L
ah
ter
1 k
õik
ide f
ikseeri
tud
pro
ble
em
ide jrk
nr
2A
su
ko
ha f
iksseri
min
e p
eab
võ
imald
am
a k
iire
t jä
relk
on
tro
lli
3G
ara
nti
iaja
l ilm
nen
ud
pro
ble
em
i lü
hik
irje
ldu
s (
reeg
lin
a t
äid
ab
hald
ur,
lõ
pp
u lis
ata
kse t
äit
ja n
imetä
hed
)
4P
rob
leem
i ilm
nem
ise k
uu
päev
5P
rob
leem
i liik
näit
ab
, m
illise m
itte
vasta
vu
seg
a o
n t
eg
em
ist
(millised
nõ
ud
ed
ei o
le t
äid
etu
d n
t m
üra
, v
alg
us, su
ure
d k
ulu
d, eb
aeste
eti
lin
e jm
s)
6V
astu
taja
(F
irm
a n
imi)
7M
ärk
ida T
öö
võ
tjale
pro
ble
em
i ed
asta
mis
e k
pv
, kes m
eie
po
olt
(n
imeliselt
) ja
ku
idas (
kir
ja n
r, k
ui e-m
ailig
a, siis m
illlis
el aad
ressil)
ed
asta
s
8T
öö
võ
tja (
firm
a n
imi m
ärk
ida)
ko
mm
en
taar
täit
mis
ele
võ
tmis
e s
uh
tes J
AH
/EI
9P
rob
leem
i h
etk
esta
atu
s +
selle k
õrv
ald
am
ise t
äh
aeg
10
Kes n
imeliselt
meie
po
olt
pro
ble
em
i su
lges (
nim
etä
hed
, kp
v).
Reeg
lin
a s
ulg
eb
pro
ble
em
i sam
a in
imen
e, kes p
uu
du
se k
irja
pan
i.
Kuupä
ev:
Esitas:
nim
i ja
allkir
i
Tagatise v
orm
ja
väljaandja
Hoold
aja
d:
Om
anik
u järe
levalv
e:
Peatö
övõtja:
Va
stu
tava
d o
sa
po
ole
d:
Ob
jekt:
Kin
nis
vara
hald
ur:
Inve
ste
eringute
pro
jektiju
ht:
VA
ST
UT
AJA
6
Gara
ntiip
erioodi
lõpp
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
95
Lisa J (teatmelisa)
Tööde vastuvõtu rahaline akt
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
96
Lisa K (teatmelisa)
Majandustegevuse aruanne (objekti majandusaruanne)
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
97
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
98
Lisa L (teatmelisa)
Heakorratööde ja nende tulemuslikkusega seotud põhimõisted ja põhimõtted (INSTA 800 alusel)
Põhimääratlused:
mustus pindade kasutusväärtust vähendav ning puhastus- ja koristusvahendite abil eemaldatav mittepuhtus;
puhtustase töö- või teenuse kirjelduses määratletud puhtusastme mõõtmise tulemus;
nõutav puhtustase kliendiga kokku lepitud puhtustase;
kvaliteeditase suhteline hinnang sellele, kuivõrd lähedale nõutavale tasemele on jõutud
tegeliku puhtustasemega.
Käesoleva standardi alusel sõlmitud lepingute puhul tehakse kvaliteedikontrolli kinnisvaraobjektil tingimusteta vähemalt neljal korral aastas. Sellise põhimõtte sisseviimine tagab kliendile, et puhastusfirma suudab
järjepidevalt pakkuda nõutavat kvaliteeditaset. Lepingusse märgitakse heakorratööde kvaliteedikontrolli teostaja
andmed ning eritingimused (kas kvaliteedikontrolli teostatakse sagedamini kui miinimumnõudena fikseeritud � vähemalt 4 korda aastas).
Heakorratööde kvaliteedikontroll toimub üldjuhul visuaalse vaatlusena, mille puhul ruumid ja pinnad vaadatakse
üle vahetult pärast puhastustööde lõpetamist. Vaatluse käigus avastatud mustusega kaetud pindade
kogusumma dokumenteeritakse ja saadud tulemust võrreldakse konkreetse ruumi jaoks kehtestatud nõutava
puhtustasemega. Kui kontrolli käigus dokumenteeritud mustuse tase on lubatust suurem, on osutatud heakorrateenuse tulemuseks �mitterahuldav�.
Teeninduslepingus kirjeldatud kõikide ruumide ja pindade osas analüüsitakse �mitterahuldavate� hinnangute
osatähtsust ja selle alusel otsustatakse, kas töö kogu objektil on kvaliteedinõuetele vastav või mittevastav.
Kvaliteeditaseme kõrvalekallete puhul kohaldatakse teeninduslepingus määratletud sanktsioone.
Kuna tavaliselt pole võimalik kontrollida korraga kõiki kinnisvaraobjektil koristatavaid ja puhastatavaid ruume
ning pindu, võidakse lepingus kirjeldatud metoodika alusel kasutada kontrolli tulemuste üldistamisel ka statistilisi
meetodeid, mis omakorda võimaldab piirduda pistelise kontrolli tegemisega.
Kontrollimise puhul arvestatakse pindade puhtustaset kui kompleksnäitajat, mis arvestab nii puhastamise hõlpsust kui puhastamist vajavate pindade (objektide) paiknemist ruumis.
Puhastamise hõlpsuse seisukohalt jaotatakse pinnad järgmiselt:
pinna puhastamise hõlpsuse
tase lühend koristatava pinna lühikirjeldus
kergesti ligipääsetavad K - vabad, koristaja ulatuskaugusel paiknevad mööbli-, sisustus- ja seinapinnad ning vabad takistamatult ligipääsetavad põrandapinnad ja alad
raskelt ligipääsetavad R - pinnad, mis pole otseselt vabad (vajavad eelnevat
takistustest vabastamist) ega töötaja ulatus-kauguses (st pole puhastatavad ilma vajalikku töölava või spetsiaalseid töövahendeid kasutamata) ega ole seetõttu kergesti puhastatavad (sh nt
radiaatorite tagused, kaablikimpude vahed kontorimasinate taga ja all jne)
- koristaja ulatuskauguses asuvad kuni 20 x 20 cm suurused pinnad ja esemed
- pinnad ja esemed, mis paiknevad puhastamiseks ebasoodsalt (nt puhastatavas ruumis paikneb suure hulk mööbliesemeid)
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
99
- pinnad, mida ei saa puhastada ilma ebamugavaid tööasendeid kasutamata, või tuleb tõusta põranda-pinnast kõrgemale, või tööasend on kummargil,
küürus või paindunud
Koristamise kvaliteedikontrolli puhul oleneb kõrvalekallete lubatavus ka puhastatavate pindade (objektide) asendist ja kujust ruumis:
pinna nimetus kirjeldus
mööbliesemed/
sisustuselemendid
erikujulised elemendid � näiteks lauad, toolid, valgustid, kapid, raamaturiiulid,
kujud, postamendid, sirmide riiulid ja pealispinnad, aknalauad, sanitaarruumide sisustus jm
seinad vabad seinapinnad, sambad, seinapaneelid, sirmide vertikaalpinnad, uksed ja uksepiidad, lambilülitid, klaasvaheseinad, aknad, seinale kinnitatud
kaablikanalid ja torustikud, ventilatsiooni seinaklapid jm
põrand põrandapind, lahtised vaibad, jalaliistud, künnised, trepid, võrestikud, trapid,
põrandapistikud jm
lagi tervikuna on tegemist raskesti ligipääsetava pinnaga: lae pind, talad jms
nähtavad laekonstruktsioonid, torustikud, ventilatsiooniseadmed ja -klapid laes, laevalgustid
Erinevate ruumide või ruumitüübi rühmade puhul võib olla otstarbekas valida erinev nõutav puhtustase, sarnaselt võib toimida ka erinevate kontrollitavate objektide puhul � tööde/teenuse tellija vajadustest tulenevalt
võib määratleda erinevaid nõudeid kontrollimisele ning selle sagedusele.
Mustuse tüübid
Puhtusastmete valiku ja saavutatud tulemuste kontrollimise võimalikult üheseks mõistmiseks määratletakse
esmalt mustusetüübid, rühmitades need kahte põhirühma:
põhirühmad kirjeldus
I rühm
praht ja lahtine mustus
- praht on käsitsi üleskorjatav mustus (näiteks paberitükid, taimede
lehed, tuletikud, suitsukonid)
tolm - tolmu moodustavad peened osakesed, mis pinnale langedes kihistuvad ning kinnituvad pinnale kergelt; tolm võib õhuvoolu
mõjul uuesti õhku tõusta
plekid - plekid on pinnale kinnitunud ning piiratud alal esinevad mustuselaigud; plekid võivad olla kas vees lahustuvad (vedeliku kuivanud jäljed), rasvaplekid (sõrmejäljed, õlilaigud), pinnast
kõrgemale kerkivad plekid (närimiskummi-, pigiplekid), värviplekid
(tu��, tint, värviliste vedelike plekid)
- plekkideks ei loeta kinnikuivanud mustust (II rühm), kahjustuste, kulumise või puudulike korrashoiu tõttu
tekkinud kõrvalekaldeid, näiteks tulekahjujälgi, kriimustusi,
värvipritsmeid jne � sel juhul on tegemist kõrvalekalletega, mida
ei saa kõrvaldada hoolduspuhastuse töövõtetega
Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
100
II rühm
kinnistunud mustus
- kinnistunud mustus on pinna külge nakkunud ja ulatuslik, veidi
niiske või kuiv mustus (näiteks kihistunud või pinda tunginud
mustus, määrdunud hooldeaine- või vahakihid, katlakivi- ja rooste setted); kinnistunud mustust saab eemaldada suurpuhastuse töövõtetega
- mustuseks ei loeta kahjustuste, kulumise või puuduliku korrashoiu
tõttu tekkinud kõrvalekaldeid (näiteks pleekinud, kollaseks
tõmbunud, �aja märke kandvaid� kohti ning pinna sisse kulunud
kriimustusi)
Puhtusastmete määratlemine
Tabel L.1 � Puhastusastmete määratlemine
Ast
e Puhastusastme üldkirjeldus
Lubatud kõrvalekallete arv iga
objektigrupi jaoks 15 m2 kuni 35 m2 suurusega ruumides
ligipääsetavad pinnad
raskelt ligipää-setavad pinnad
1 2 3 4
5 väljendab ruumi parimat visuaalset puhtusastet, mis valitakse siis, kui klient vajab vaid parimat tulemust (näiteks
esindusruumid) 1 2
4 väljendab ruumi head visuaalset puhtusastet, mis valitakse siis, kui ruumil peab olema esinduslik üldmulje
3 5
3 väljendub ruumi puhtas üldmuljes; see on tavaline ja piisav tavakasutuses olevate kontoriruumide puhul
6 8
2 ruum jätab kiirel ülevaatusel puhta mulje, hoolikamal vaatlusel võib ruumis täheldada kõrvalekaldeid � see on alla keskmist puhtusastet
8 10
1 madalaim puhtusaste valitakse ruumide puhul, kus puhtusele erilisi nõudeid ei seata � see on madalaim lubatud puhtusaste 12 piirang puudub
Kvaliteedi hindamine
Kokkulepitud puhastuskvaliteedi hindamiseks on kaks meetodit: visuaalne ja objektiivne.
Visuaalne kvaliteedi hindamine
Visuaalset kvaliteedi hindamist tehakse vähemalt 4 korda aastas kõigil teeninduslepingus määratletud pindadel.
Avastatud kõrvalekalded liidetakse objektirühmade kaupa ja, kui kõrvalekallete arv jääb lubatud piiresse, on
ruumid kontrolli edukalt läbinud ning tööde kvaliteet on ettenähtud tasemel.
Kvaliteedi kontrolli tehakse kas vahetult pärast puhastamist või pärast puhastamist, kuid hiljemalt enne ruumide
kasutusele võtmist.
Objektiivsed kvaliteedihindamised
Objektiivsete kvaliteedihindamiste korraldamine mõõtmistena on vabatahtlik ja selle korraldamise tingimused, maht ja ulatus määratakse lepingus. Selliseid kvaliteedi-mõõtmisi võib korraldada siis, kui soovitakse täiendada
visuaalse vaatlusega saadud tulemusi. Objektiivsel mõõtmisel kasutatakse tehnilisi mõõtmisvahendeid, millega
on võimalik määrata: Üks
ikka
suta
ja li
tsen
ts. K
äeso
leva
koo
pia
kasu
tusõ
igus
: OÜ
Kin
nisv
arat
eeni
ndus
, kirj
asta
mis
- ja
pal
jund
usõi
gus
kuul
ub E
esti
Sta
ndar
dike
skus
ele
EVS 807:2010
101
─ pinnatolmu kogust;
─ põrandapinnal astumise kindlust ehk karedust;
─ pindade läikeastet;
─ hügieenitaset;
─ staatilist elektrit;
─ põrandate elektrijuhtivust.
Erinevate puhtusastmete puhul lubatud kõrvalekallete arv
Praht/lahtine mustus, tolm ja plekid ning pindmise mustuse lubatud protsentuaalne esinemine igas objektirühmas. Lubatud määrad on toodud nii, et suuremates ruumides on lubatud rohkem kõrvalekaldeid.
Tabel L.2 � Erinevate puhtusastmete puhul lubatud kõrvalekallete arv
Pu
htu
sast
e Suurim lubatud mustuse ilmnemise juhtumite arv ruumides suurusega
Pindmise mustuse lubatud protsentuaalne esinemine igas objekti
rühmas, ruumide pindala
0 m2 kuni 100 m2 alla 15 m2 15�35 m2 35�60 m2 60�100 m2
1 2 3 4 5 6
5 K 1 R 1
K 1 R 2
K 2 R 4
K 4 R 6
K 0% R 0%
4 K 2 R 3
K 3 R 5
K 5 R 6
K 7 R 8
K 10% R 10%
3 K 5 R 6
K 6 R 8
K 9 R 12
K 12 R 18
K 25% R 25%
2 K 7 R 8
K 8 R 10
K 13 R 15
K 18 R 20
K 50% R 50%
1 K 10 R pp
K 12 R pp
K 18 R pp
K 24 R pp
K 75% R 75%
Lühendid:
K kergesti ligipääsetavad pinnad
R raskelt ligipääsetavad pinnad
Pp piirangud puuduvad
Kõrvalekalle on iga nelja objektirühma (mööbel/sisustus, seinad, põrandad, laed) puhul määratletud kui sama
mustusetüübi ilmnemine vähemalt 0,25 m² suurusel pinnal. Ü
ksik
kasu
taja
lits
ents
. Käe
sole
va k
oopi
a ka
sutu
sõig
us: O
Ü K
inni
svar
atee
nind
us, k
irjas
tam
is-
ja p
alju
ndus
õigu
s ku
ulub
Ees
ti S
tand
ardi
kesk
usel
e