eiendomsmegleren nr. 2 2016

CLARION HOTEL THE EDGE TROMSØ

«NORDENS PARIS» 25.- 27. MAI 2016

NR

02-2

016

/ Å

RGA

NG

78

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EIENDOMSMEGLEREN

NEFs LANDSMØTE& VÅRKONFERANSE

FAGLIG STERKT POSITIVT UTBYTTE BRANSJENS TREFFPUNKT

PROGRAM - napp ut

midtsidene

MØT BLERANDE

www.help.no

Dette er Blerande ThaqiHun er advokatfullmektig i HELP og hadde flest fornøyde kunder av alle advokatene i 2015. Blerande er en del av

landets største juridiske fagmiljø for boligkjøp.

INNHOLD

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Ansvarlig redaktør:Carl O. Geving

Redaktør:Svein Strømnes

Parkveien 55, 0256 OsloTelefon: 22 54 20 80Telefaks: 22 55 31 06Web: www.nef.noE-post: [email protected]

8 utgaver pr. årOpplag: 3500ISSN 0803-7345

Forsidefoto:Schutterstock/Merkurgrafisk AS

Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis.Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon:Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken,0901 OsloTlf: 23 33 92 00Fax: 23 33 92 16www.merkurgrafisk.no

Annonsekontakt:Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 OsloTlf: 22 54 20 80Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: [email protected]

Priser 2016:Helside (240x335 mm) 11.500 ,-Halvside (205x145 mm) 8.700 ,-1/3 side (205x98 mm) 6.800,-Baksiden (240x280 mm) 16.600,-2. og 3. omslag (240x335 mm) 13.500 ,-Midtsidene (480x335mm) 24.500 ,-

EIENDOMSMEGLEREN

LEDELSENHva vil vi med NEF?Av eiendomsmeglere, for eiendomsmeglereÅrsmøter i lokalforeningene

VERDT Å VITERadon – et helseproblem det er mulig å gjøre noe medBolig til salgs på TV2Kurs og årsmøte for næringsmeglerneLyser opp og engasjererNår bolighandelen endrer segFra forutberegnelighet til valgfrihetLiten lekkasje kan gi enorme skaderMånedens meglerprofil: Oddny FystroKoselig er igjen stuerentDet er enklere å bo energismart med Enovatilskuddet

MENINGERDen nye digitale hverdagen – nå må vi ta styring

STUDENTERStatusrapport fra BøPåmeldingsskjema Gullmegler 2016

FRITIDVin til påskeferieSudoku

MEDLEMMERNytt om navn

567

1012141516

20212226

28

293031323436394042

4344

4648

50

FAGSTOFFInformasjon fra NEFs juridiske avdelingFra Forbrukerrådgiveren: Hvem gjelder «akseptfristen» for?NEF-kursHeving fra selger – dekningssalg – noen problemstillingerArealer – en viktig del av bolighandelenReklamasjon og foreldelseTinglysningsfeil og ansvar for sakskostnaderE-tinglysing – fra dagbokføring til klokkeslettprioritetMerverdiavgiftsmessige konsekvenser ved konvertering av næringsbygg til bolig

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERE

02223Kongensgate 11, 0153 [email protected]

Inviso_ANN_Eiendomsmegleren_161101.indd 1 12.01.2016 10.54

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2016 5

LEDELSEN

LEDELSEN

VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER MEDLEMMER MENINGER


HVA VIL VI MED NEF?Det nærmer seg Landsmøte i Tromsø. Vi skal møtes rundt fag,

politikk og sosial hygge. Som alltid skal vi fastsette en ny målplan, nye strategier og vi skal velge et nytt styre.

STYRE-LEDEREN

HAR ORDET

TORMOD BOLDVIK

Landsmøtene har en tendens til å ligne på hverandre. Det ligger mye arbeid i forberedelsene, og det har vært en forankring ned i lokalforeningene. En viktig målsetning er at det ikke skal være vanskelig å komme til orde.

Burde vi hatt flere debatter, med høy temperatur? Er vi en bransje som har så klare felles interesser, at det ikke er så mye å diskutere? Er de potensielle truslene eksterne, slik at vi uansett ikke klarer å få gjort så mye med dem?

Hvis vi skal tro at den digitale revolusjonen setter eiendomsmeglerens posisjon under press, så har vi noe å være brennende engasjert rundt.

Når vi ser en utvikling hvor eksterne leverandører rigger seg til for å ta en større del av verdikjeden, så må vi være bevisste på hvem vi har felles interesser med.

I vår bransje har vi tradisjonelt vært lite opptatt av arbeidslivspolitikk. Bransjen er bygget på felles interesser mellom ansatte og foretak. Det er fornuftig å vurdere hvorvidt endringen i foretaksstrukturene påvirker denne felles interessen. Når bankene («våre eiere») tilpasser bankvirksomheten så gjøres det i alle fall grep som utfordrer menneskene i banken

Vi har viktige vurderinger å gjøre, vi har heftige debatter å ta. Det bør bli spennende dager i Tromsø.

ET FELLESSKAP FOR FREMTIDDe neste årene er skjebneår. Det kommer til å dukke opp større utfordringer enn vi kunne forutse. Fra andre aktører enn vi trodde. Samtidig kommer en del av det vi frykter til å passere uten særlige konsekvenser.

Avgjørende i utfordrende tider er å finne sammen i gode fellesskap. Jeg tror NEF utgjør det viktigste fellesskapet for eiendomsmeglere som vil posisjonere seg inn i fremtiden. NEF jobber langsiktig, uavhengig og ikke kommersielt. Det er din posisjon som eiendomsmegler NEF er opptatt av. I dag, neste år og i 2025.

EN ANNERLEDES MÅTE Å TENKE PÅVed siste Landsmøte vedtok vi en kursendring. Vi går langs samarbeidslinjen og forbrukerlinjen. Jeg får stadig tilbakemeldinger på at jeg bør svare opp Forbrukerrådet så vel som takstbransjen. I et kortsiktig perspektiv hvor man forfølger en lyst til å vinne enhver diskusjon, så er det godt å kunne fyre av. Men det er ikke tilfeldigheter det vi har vedtatt!

Det er fornuftig å ta praten med Forbrukerrådet utenfor mediene. Det bygger tillit, det reduserer medienes forsterkning av uenigheter og dermed øker det sannsynligheten for å finne gode løsninger. Gode løsninger som forutsetter at vi også er villige til endring. Det blir for arrogant å gå inn i dialoger, uten å være villig til å erkjenne at en kommersiell bransje kan ha et forbedringspotensial på veien langs forbrukerlinjen.

Det tjener ikke til noe å krangle med takstmenn i mediene om fastsettelse av markedsverdi. Det river ned tillit, det forsurer samarbeidsklimaet og det belaster vårt omdømme. Det skaper usikkerhet rundt bolighandelen, den vi er ansvarlig for å gjøre tryggest mulig. NEF holder på samarbeidet og den gode dialogen. Men vi er tydelige på forbedringspotensialet!

De neste årene er skjebneår. Det

kommer til å dukke opp større

utfordringer enn vi kunne forutse. Fra

andre aktører enn vi trodde. Samtidig kommer en del av det vi frykter til å

passere uten særlige konsekvenser.

TORMOD BOLDVIK

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERE

02223Kongensgate 11, 0153 [email protected]

Inviso_ANN_Eiendomsmegleren_161101.indd 1 12.01.2016 10.54

6 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2016

LEDELSEN

LEDELSEN



NEF driver et omfattende arbeid for å sikre bransjens etiske og faglige interesser, og medlemmenes økonomiske rammebetingelser. Store deler av innsatsen er «husarbeid». Det synes best hvis ingen gjør det. Derfor er vi mer opptatt av å få ting gjort, enn å snakke om det. I løpende kontakt med politikere, myndigheter og kommersielle aktører søker vi løsninger som tjener medlemmene og kundene deres.

Over tid har innsatsen betalt seg i kvalitetsheving og økt tillit til eiendomsmeglerne. Fra 1990 ble eiendomsmeglingsstudiet profesjonalisert, og fra 2008 fikk vi en ny eiendomsmeglingslov som etablerte høye kompetansekrav og strenge kvalitetskrav til alle som driver med eiendomsmegling. Loven er gitt for å beskytte forbrukerne mot useriøse aktører, og med det følger også en beskyttelse av de kompetente meglernes rolle og ansvar. Denne utviklingen har vært en suksess både for forbrukere, meglere og NEF som interessepolitisk aktør.

NEFs medlemmer er en blanding av grundere, ansatte, ledere, eiere og andre som har en ting til felles – meglerfaget og meglersjelen. Og nettopp meglerfaget og meglernes yrkesidentitet utfordres fra flere kanter. Kommersielle aktører utenfor bransjen kan ønske seg deregulering av faglige krav, for å kunne overta hele eller deler av meglernes marked. Bankene som eiere har naturlig nok sin finansi elle interesse i store omsetningsvolumer og synergier mellom boligformidling og bankens egne produkter.

Det er naivt å tro at de eksterne interessentene har like mye fokus på kjernevirksomheten, som eiendomsmeglere med spisskompetanse på eiendom og sterkt engasjement i meglingen og kundens interesser. Med den strukturelle og kommersielle utviklingen bransjen eksponeres for, er NEFs

rolle som den uavhengige aktøren i ferd med å bli viktigere enn noen gang. Meglerne bør ta tilbake noe av kontrollen for å sikre at bransjen utvikles i en retning som er bra for eiendomsmeglingen og kundene.

Vi må ta høyde for store digitale framskritt som gir effektivisering og økt sikkerhet i bolighandelen. Meglernes framtid ligger i evnen til å skape tryggere bolighandel. Meglere må oppleves som nyttige. Meglere som bruker sitt faglige og juridiske skjønn aktivt og gir forbrukerne gode serviceopplevelser, vil nyte tillit som rådgivere. NEF mener

at bransjen i større grad må sette meglerfaget og yrkesstolthet i sentrum, med fokus på samspillet mellom forbrukernes interesser i trygg bolighandel og meglernes profesjonelle interesser. Andre interesser må være underordnet.

Et stort medlemstall gir politisk tyngde og gjennomslagskraft. Derfor er det viktig at meglerne slutter opp om sin egen bransjeorganisasjon. NEFkontingenten er relativt lav sammenlignet med hva andre profesjonsorganisasjoner krever av sine medlemmer. Et NEFmedlemskap er en billig forsikring for deg som ønsker en framtid i megleryrket. Derfor oppfordrer vi alle til å verve nye medlemmer.

Norges Eiendomsmeglerforbund - Av eiendomsmeglere, for eiendomsmeglere.

AV EIENDOMSMEGLERE, FOR EIENDOMSMEGLERENorges Eiendomsmeglerforbund ble grunnlagt av 40 eiendomsmeglere i 1932, for å ivareta eiendomsmeglernes interesser. Den første store milepælen ble nådd i 1938 da historiens første lov om eiendomsmegling ble vedtatt. I dag representerer forbundet en stor yrkesprofesjon med rundt 2800 medlemmer.

CARL O. GEVINGADMINISTRERENDE DIREKTØR

I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

«Meglerne bør ta tilbake noe av kontrollen for å sikre at bransjen utvikles i en retning som er bra for

eiendomsmeglingen og kundene»

CARL O. GEVINGADMINISTRERENDE DIREKTØR

I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

BUDRUNDER.NOSIKKER OG RASK BUDGIVNING, HELT ENKELT

SAGT I PRESSEN:«Forbrukerrådet har ønsket en universell løsning for elektronisk budgivning.

Og meglernes ferske bud-app er et godt og konstruktivt bidrag for å gjøre bolig handelen enklere for forbrukerne.»

Thomas Bartholdsen, Forbrukerrådet

MER ENN 150 EIENDOMS MEGLERKONTORER

ER KOBLET OPP!

HVIS DU/DERE ER MNEF – REGISTRÉR

DITT FORETAK GRATIS!

OVER 5000 REGISTRERTE

BRUKERE!

Opprett bruker Registrer opplysninger Gi bud

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND NEF.NO

BUDRUNDER

Boligselgere er i følge loven ansvarlig for skjulte feil og mangler i 5 år. Salg av hytte omfattes av de samme reglene. Likevel selges mange hytter uten eierskifteforsikring.

Når det gjelder hytter må man selvsagt forvente at feil kan forekomme, ikke minst fordi mange hytter står tomme store deler av året. Mange er også arvet og bygget med egeninnsats. Fukt- og råteskader ligger øverst på klagetoppen, men byggtekniske feil og skadedyr forekommer også hyppig.

Vi anbefaler alltid eierskifteforsikring ved salg av hytter.

SELGE HYTTE? HUSK EIERSKIFTE-FORSIKRING!

halvside 205x145mm feb2016.indd 4 24.02.2016 14:48:29


LEDELSEN

LEDELSEN



ÅRSMØTER I LOKALFORENINGENE

HALV SERVICEAVGIFTFOR EIENDOMSMEGLER-

FULLMEKTIGER I 2016Etter en klar oppfordring fra NEFs landsmøte i 2014 har styret i NEF vurdert hvilke rabatter som kan tilbys fullmektigene i fullmektigperioden. I denne perioden er de ikke underlagt etterutdanningskravet og kan ikke operere som ansvarlig megler. Det er ønskelig at fullmektigene også engasjerer seg i NEF og styret har vurdert tiltak innenfor budsjettrammene.

NEF gikk tidlig ut og ga fullmektigene en sterkt redusert pris på alle etterutdanningskurs i NEFs regi.

Videre gikk det ut et spesialtilbud til nye eiendomsmeglerfullmektiger sommeren 2015, hvor de fikk tilbud om medlemskap ut året til kun kr 600.

Nå har styret i NEF vurdert et mer langsiktig tilbud til eiendomsmeglerfullmektigene og har vedtatt at for 2016 betaler fullmektigene kun halv serviceavgift. Dette er et tiltak som styret vil videreføre ved å fremme et forslag for landsmøtet i NEF i mai om at dette blir gjeld ende praksis fremover.

NEF har i dag ca. 250 eiendomsmeglerfullmektiger som medlemmer.

DELEGATER TIL NEFsLANDSMØTE I TROMSØ

26. MAI 2016Hver lokalforening stiller med et antall delegater til landsmøtet. Antall delegater bestemmes utfra antall medlemmer i foreningen per 1. februar i landsmøteåret. Hver lokalforening skal minimum ha 2 delegater hver og i tillegg skal ca. 75 delegater fordeles prosentvis i henhold til antall medlemmer. I tillegg har styret i NEF 6 delegater på landsmøtet. Totalt blir det i år 103 delegater som samles til landsmøte i Tromsø. I tillegg til delegatene er det åpent for at interesserte medlemmer kan følge forhandlingene som tilhørere.

HER ER EN OVERSIKT OVER HVOR MANGE DELEGATER HVER LOKALFORENING SKAL STILLE MED:Vestlandet 10Hedmark og Oppland 6Sørlandet 7Trøndelag 8Oslo og Akershus 26Rogaland 10Telemark, Vestfold og Buskerud 12Østfold 7NordNorge 6Møre og Romsdal 5

Alle NEFs lokalforeninger har nå avholdt sine årsmøter og nye styrer er valgt. Oppdatert oversikt over de nye styrene i lokalforeningene finner du i NEFs Håndbok for 2016 som alle medlemmer vil motta i midten av mars.

Mange lokalforeninger velger å kombinere årsmøtet med å avholde kurs for medlemmene.

I Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening var det i år først invitert til tre timers godkjent etterutdanning, hvorav to timer med hvitvasking og terrorfinansiering av Sven Damslora i Økokrim og en time om budrunden, utfordringer ved å selge bolig på auksjon, ved Carsten Pihl, NEFs forbrukerrådgiver i bolighandelen.

Etter kurset hadde styret i OAEF invitert inn forfatterne av boken «Den jævla naboen» og Pål Roppen i Inviso som snakket om den nye kundereisen ved kjøp av bolig. Alle tilstedeværende medlemmer fikk utdelt hvert sitt eksemplar av «naboboken», som gir interessant lesing om nabokrangler, tujahekker og norsk smålighet.

På årsmøtet var det god oppslutning med 69 stemmeberettigede medlemmer til stede og møtet ble avsluttet med at styreleder i NEF, Tormod Boldvik, orienterte om NEFstyrets arbeid siste året og tanker fremover.

Kvelden ble avsluttet med en hyggelig middag for medlemmene av foreningen samt noen av OAEFs sponsorer.

Nye FINN er lansert!

Vi ønsker alle en god start på det nye året!– hilsen alle oss i FINN

Vi har ryddet. Kortere og raskere vei til innholdet gir bedre brukeropplevelse og økt nytteverdi for selgereog kjøpere.

Sømløs brukeropplevelse på tvers av kanaler gir økt bru-kervennlighet.

Kontinuerlig arbeid også etter lansering for å gjøre opplevelsen av nye FINN best mulig for brukere og annonsører.

Vår nye versjon på desktop fungerer svært godt, konverteringer ser bra ut og det norske folk bruker fremdeles laaaang tid på FINN. Nå jobber vi iherdig med å optimalisere tilbakemeldinger for å fortsatt

være det beste stedet for kjøp og salg av eiendom.

Nye FINN er lansert!

Vi ønsker alle en god start på det nye året!– hilsen alle oss i FINN

Vi har ryddet. Kortere og raskere vei til innholdet gir bedre brukeropplevelse og økt nytteverdi for selgereog kjøpere.

Sømløs brukeropplevelse på tvers av kanaler gir økt bru-kervennlighet.

Kontinuerlig arbeid også etter lansering for å gjøre opplevelsen av nye FINN best mulig for brukere og annonsører.

Vår nye versjon på desktop fungerer svært godt, konverteringer ser bra ut og det norske folk bruker fremdeles laaaang tid på FINN. Nå jobber vi iherdig med å optimalisere tilbakemeldinger for å fortsatt

være det beste stedet for kjøp og salg av eiendom.


LEDELSEN

LEDELSEN



Et kaldt klima og geologiske forhold gjør at konsentrasjonene av radon i norske hjem er blant de høyeste i verden. Den radioaktive gassen øker risikoen for å få lungekreft senere i livet. Særlig røykere og tidligere røykere får en betydelig høyere risikoøkning. I Norge viser beregninger at radon medvirker til rundt 300 lungekreftdødsfall årlig. Derfor gir Statens strålevern anbefalinger om å gjøre tiltak når nivået er for høyt.

ANBEFALTE GRENSERDet er et mål å ha så lite radon i boligen som det er praktisk mulig å få til. Dersom radonnivået er

høyere enn 100 becquerel per kubikkmeter (Bq/m3), for eksempel 150, 400 eller 2000 Bq/m3, er det anbefalt å gjøre reduserende tiltak. Etter tiltak skal nivået være under den øvre grenseverdien på 200 Bq/m3. Nivået må imidlertid ikke nødvendigvis komme under tiltaksgrensen på 100 Bq/m3. Poenget med den lavere tiltaksgrensen er viktigheten av å redusere radonnivåene til så lavt som praktisk mulig.

I egen bolig er radonmåling og tiltak huseiers eget ansvar. Grensene gjelder som anbefalinger. For boliger som leies ut derimot, er utleier forpliktet til å dokumentere radonnivået, og om

nødvendig gjøre tiltak. Kravet kom som en del av strålevernforskriften i 2014 og gjelder alle typer utleieboliger, både offentlige og private. Også utleie av en del av eget hus, for eksempel en sokkelleilighet, er omfattet av kravet.

Informasjon om radonnivået og om det er gjort tiltak, er av interesse for en boligkjøper. Det er ikke noe krav om å måle radon før boligsalg, men det er et krav å opplyse boligkjøpere dersom det allerede er målt eller gjort radontiltak. Dette følger av avhendingslovas bestemmelser om selgers opplysningsplikt.

TILTAK NYTTERDet finnes tiltak som effektivt reduserer radonnivået. Hvilke, må alltid vurderes i hvert enkelt tilfelle. Radontiltak bør imidlertid være årsaksspesifikke. Det vil si at de rettes mot kilden til problemet og hindrer at radon trenger inn i bygget. Ofte må ulike tiltaksløsninger kombineres. Til slike vurderinger kan det være nødvendig å innhente profesjonell hjelp. Det finnes flere firmaer som har spesialisert seg på å gi råd om og utføre radonreduserende tiltak. SINTEF Byggforsk har også gitt ut en publikasjon i Byggforskserien med tekniske beskrivelser av tiltak mot radon i eksisterende bygninger.

Kostnadene for radontiltak varierer. En enkel tettejobb kan koste litt egeninnsats og noen hundre lapper i tettemidler. Installasjon av et radonsug i byggegrunnen krever gjerne fagkyndig hjelp. Prisen varierer, men typisk kostnad er rundt 25 00035 000 kroner. Det finnes per dags dato ingen spesielle ordninger med økonomiske tilskudd til radontiltak.

RADON FRA BYGGEGRUNNENRadon dannes naturlig nede i bakken, og byggegrunnen er den vanligste kilden. Siden radon er

RADON– ET HELSEPROBLEM DET ER MULIG

Å GJØRE NOE MED

Mange oppdager at det er for mye radon i boligen. Men det er ingen grunn til å fortvile. Det finnes tiltak som effektivt reduserer radonnivået.

Og slik reduseres også helserisikoen for beboerne.

AV BÅRD OLSEN, SENIORRÅDGIVER, STATENS STRÅLEVERN

Ved å sette undertrykk i huset kan en erfaren radonrådgiver bruke en røykflaske og søke etter typiske inn-trengningspunkter. Å tette slike er en mulig tiltaksløsning. Foto: Statens strålevern


LEDELSEN

LEDELSEN



en gass kan den transporteres sammen med jordluften i bakken. Gjennom utettheter i konstruksjonen trekkes radon inn. Slike utettheter kan være sprekker, ubehandlede porøse lettklinkerblokker, og krypskjøter i betongen rundt rørgjennomføringer og i overganger mellom gulv og vegg. Økt undertrykk i boligen, som er vanlig her i landet om vinteren når vi varmer opp husene våre, øker innstrømningen av radon.

Dersom byggegrunnen er kilden til problemet, er første steg å forsøke å finne ut hvor radon kommer inn. En erfaren radonrådgiver kan sette undertrykk i huset og søke etter inntrengningspunkter. Å tette slike er en mulig tiltaksløsning. I noen tilfeller er dette det som skal til. I andre tilfeller er det derimot vanskelig å finne alle utetthetene og få tettet dem godt nok. Da må man kombinere med andre tiltaksløsninger.

Ventilering av grunnen under en bygning med en radonbrønn eller et radonsug er ofte et effektivt radonreduserende tiltak. Reduk sjonen kan være på over 90 %. Grunnforholdene må imidlertid ligge til rette. Slike tiltak virker ved at en vifte og et rørsystem trekker ut luft fra grunnen under bygningen og lager et undertrykk der. For å klare dette må massene i grunnen være luftgjennomtrengelige. Ved å redusere lufttrykket under bygningen suges radongassen bort istedenfor å trekkes inn.

Ventilasjon av inneluften kan også redusere radonnivået. Særlig i rom som i utgangspunktet er dårlig ventilert, vil en bedring kunne ha god effekt på nivået. I noen tilfeller kan det å åpne og rense eksisterende friskluftsventiler ha stor effekt. I andre tilfeller er det nødvendig å installere

mekaniske ventilasjonsanlegg. Et balansert ventilasjonsanlegg er et omfattende og kostbart tiltak, og derfor ikke nødvendigvis førstevalget mot radon alene. Finnes det allerede et slikt anlegg, kan det hjelpe å justere anlegget og øke luftskifte.

ANDRE RADONKILDERHusholdningsvann fra brønner kan også være en kilde til radon i inneluft. Særlig borebrønner kan være utsatte. Helserisikoen kommer ikke først og fremst fra å drikke vannet, men fra å puste inn radon som har kommet ut i luften. Når vannet brukes i dusj og oppvaskmaskin, luftes gassen ut fra vannet og øker konsentrasjonen i inneluften. Målinger av radon i vann kan gjøres når som helst på året. Er konsentrasjonen for høy, finnes det ulike tiltaksløsninger tilgjengelig på markedet. Teknikker som brukes er lufting, filtrering eller lagring. Strålevernet anbefaler en grense for radon i vann på 500 becquerel per liter (Bq/l). Denne gjelder for private brønner til enkelthus. For vannverk stiller drikkevannsforskriften krav om en grense på 100 Bq/l.

Også bygningsmaterialer laget av stein kan avgi radon, men dette er en mindre vanlig kilde i Norge. Det finnes imidlertid tilfeller hvor det under bygging er brukt fyllmasser som avgir radon. Hus som står på slike masser har fått radonproblemer som enkelt kunne vært unngått ved å bruke dokumenterte trygge masser.

MÅL ALLTID PÅ NYTTNår tiltakene er på plass, bør radonnivået måles for å påvise at tiltakene har hatt ønsket effekt. Å måle er enkelt. Boligeier bestiller utstyr og plasserer dette selv ut i boligen. Det er viktig at radon måles over en periode på minst to måneder innenfor vinterhalvåret. Grunnen er at radonkonsentrasjonen varierer mye, fra dag til dag og fra uke til uke. Ved å måle i minst to måneder vil disse korttidsvariasjonene fanges opp. Konsentrasjonen er også høyest om vinteren, så det er viktig å måle da. Det kan måles med både sporfilm og elektroniske måleinstrumenter, fremgangsmåten er den samme.

Radontiltak må vedlikeholdes. Det er også fornuftig å gjøre målinger regelmessig for å forsikre seg at tiltakene fortsatt fungerer slik de skal. Hvor ofte må vurderes i hvert tilfelle, men cirka hvert femte år kan være et greit utgangspunkt.

Se Statens stråleverns nettside www.nrpa.no/radon for mer informasjon om radon.

«Et kaldt klima og geologiske forhold gjør at konsentrasjonene

av radon i norske hjem er blant de høyeste i verden. Den radioaktive

gassen øker risikoen for å få lungekreft senere i livet. Særlig

røykere og tidligere røykere får en betydelig høyere risikoøkning»

BÅRD OLSEN

«Det finnes tiltak som effektivt reduserer radonnivået.

Hvilke, må alltid vurderes i hvert enkelt tilfelle »

BÅRD OLSEN

Boligeier kan selv enkelt måle radon. Bruk av sporfilmer er den vanligste måten. Foto: Statens strålevern


LEDELSEN

LEDELSEN



BOLIG TILSALGS PÅ TV2

Å kjøpe og selge bolig er noe de fleste har et forhold til. I TV 2s nye serie, «Bolig til salgs» vil, i følge kanalen,

seerne få et engasjerende, lærerikt og oversiktlig bilde

av en bolighandel.

AV KRISTIN BRATLAND


LEDELSEN

LEDELSEN



Vi treffer et knippe potensielle kjøpere, som vi følger på visning og i budrunder, men også selgere og meglere av de aktuelle boligene vil bli godt presentert.

NORSK KONSEPTTo kjøpere vil i hvert program bli fulgt idet de byr på den samme boligen. Budrunden dekkes 360 grader fra alle vinkler. Konseptet er utviklet i Norge, og vil gi et innblikk i hvordan kjøp og salg av bolig foregår, og være med idet disse menneskene gjør sin største investering.

Det er jo allerede mange boligprogram der ute, men det har vært «riggede» konsepter. I dette programmet ser du usminkede situasjoner fra virkeligheten. Ingen har anledning til å påvirke noe som helst, utrolig kult, sier en av meglerne vi møter, Isabel Limi, eiendomsmegler og fagansvarlig i DNB Eiendom på Bislett i Oslo.

Hun ble plukket ut til programmet da en av boligene hun hadde til salgs på Bislett var aktuelle for et par, som hadde meldt seg på.

HOPPET I DET Jeg ble oppringt og tenkte «hvorfor ikke», men lot det være opp til selger å avgjøre. Jeg ringte henne, og sammen bestemte vi oss for å ta utfordringen. Jeg gikk drama på videregående, så dette tok jeg på strak arm. Likevel var det litt mer krevende enn forventet. Jeg har aldri vært med på en TVproduksjon, så det var uvant å ha et kamera rundt seg hele tiden, men veldig morsomt, forteller Limi.

Programlederne Sturla BergJohansen og Gunhild Dahlberg vil følge familier som både skal selge bolig, og de som er på jakt etter et nytt sted å bo. Helt fra planleggingsstadiet, via budrunder, og veien frem til innflytting.

LA DEG INSPIRERE Dette er en TVserie hvor vi skal la oss inspirere av fine boliger, vi skal engasjere oss i spennende budrunder, og vi skal lære mer om dynamikken i et boligsalg. Vi ønsker at dette skal være en positiv opplevelse for de som er på jakt etter bolig, sier produsenten i ITV Studios, Milda C. Melland.

Programserier som dette appellerer godt til seerne. Å følge boligjakten tett på, er noe veldig mange vil kjenne seg igjen i. De som skal ut på markedet for første gang, kan få gode tips til hvordan det hele foregår. Dette er både nyttig,

spennende og lærerikt, mener Kathrine Wergeland, presseansvarlig i TV2.

Serien har tatt for seg alle typer boliger, det vil si så lenge det har vært ettertraktede objekter. Alt fra oppussingsobjekter i Oslo til eneboliger i Sarpsborg. I tillegg har Vestfold, Akershus og Bergen blitt besøkt. Det viktigste var ikke en pen bolig, men spennende budrunder. Hvert case ble filmet i fem dager, hvor deltagerne er blitt portrettert hjemme, filmet på visninger og fulgt i innspurten.

Vi blir godt kjent med deltakerne ved besøk hjemme hos kjøperen, og i møter med selgeren før visning. Meglerne møter vi på visning, og i budrunden er de en viktig brikke, som guider TVseerne gjennom salgsprosessen, forteller Melland videre.

SKAPE EN GOD VISNING Den største utfordringen med deltagelsen var nok å være naturlig foran kamera. Likevel gikk budrundene kjempebra, og alt mitt fokus var rettet mot å skape en best mulig visning, i tillegg til en god budrunde. Kamera eller ei. Det morsomste var å vise hvordan jeg som megler jobber. Det var overraskende at jeg følte meg såpass trygg. Hendelsesforløpet er jo ikke ulikt et vanlig boligsalg, men man blir jo preget av at man blir filmet, mener den unge eiendomsmegleren.

Bjørn Vidar Lazar Braathen fra DNB Eiendom på Kolbotn, var også en av meglerne i programserien. Han følte ikke den store forskjellen fra det daglige meglerlivet.

Det vi gjør i tvserien handler mye om det samme som vi gjør til daglig; gi folk råd når de skal selge det mest verdifulle de eier. Forskjellen er vel planleggingen. Her måtte ting planlegges litt nøyere, og TVteamet måtte komme inn før, under og etter visningen. De laget førbilder og fulgte

oss i budrunden. Forleden ringte jeg en mulig interessent for å spørre om hun ville legge inn bud. Da hadde jeg gått glipp av et bud i mailboksen. Det kom på tape. Det viste seg at de hadde glemt ID, så da fortalte jeg foran skjermen at det måtte de sende meg. Jeg gleder meg til å se hvordan det blir fremstilt, sier Lazar Braathen.

Vi har ikke krevd noe spesielt av personligheten til meglerne, noe andre program har gjort. Det viktigste var at megler satt av noe ekstra tid til TVopptak. Foruten dette, ble det en naturlig utvelgelse av hvem som kom med i serien, da det var viktig om boligen ble solgt eller ikke, forklarer produsenten.

Med nye TVkonsepter er det gjerne vanskelig å få innpass hos folk, men engasjerte meglerhus og meglere har gjort prosessen betraktelig enklere for oss. Vi har sluppet inn i hjemmet til utallige selgere og kjøpere, noe vi setter enormt stor pris på, og truffet utrolig mange hyggelige folk som har vært aktivt på jakt etter bolig, og selgere som har vurdert å selge. Nå er det bare å vente på premieren, avslutter Milda C. Melland.

- Dette er en TV-serie hvor vi skal la oss inspirere av fine boliger, vi skal engasjere oss i spennende budrunder, og vi skal lære mer om

dynamikken i et boligsalg. Vi ønsker at dette skal være en positiv opplevelse for de som er på jakt etter bolig,

MILDA C. MELLAND.


LEDELSEN

LEDELSEN



Den oppdaterte standardkontrakten for salg av AS med tilhørende oppgjørsavtale var hovedtemaet for kurset. I tillegg ble det foredratt over viktige forhold ved beregningen av meglerhonorar og hvilke fraskrivelser næringsmeglere kan eller bør gjøre i oppdragsavtalen. Det var en markedsoppdatering samt et foredrag om regnskapsmessige og skattemessige konsekvenser ved eiendomstransaksjoner versus salg av AS. Vi hadde foredragsholdere fra BAHR, Grette og Akershus Eiendom.

ETTER KURSINGEN AVHOLDT FORUM FOR NÆRINGSMEGLERE SITT ÅRSMØTE.Årsberetning, regnskap og budsjett ble vedtatt og kontingenten for 2015 ble fastsatt til kr 5.000 pr. medlemsforetak. Medlemmer i forumet gis særskilt tilgang til lukkede medlemssider under www.forumfornaring.no hvor nyttige maler for kontrakter, meglerstandarder m.m. legges ut og oppdateres.

DET NYE STYRET I FFN BESTÅR ETTER VALGET AV FØLGENDE PERSONER: Styreleder Jens Helge Hodne,

Næringsmegleren Sædberg & Hodne, Kristiansand Styremedlem Rikke Bergheim Wataker, Tønsberg Styremedlem Anne BruunOlsen, DTZ Realkapital, Oslo Styremedlem Per Kumle, Akershus Eiendom AS, Oslo Styremedlem Sabine J. Bartler, oppnevnt av styret i NEF Fastmøtende varamedlem Trond Aslaksen,

Union Norsk Næringsmegling, Oslo

Spørsmål om Forum for Næringsmeglere kan rettes til

[email protected]

KURS OG ÅRSMØTE FOR NÆRINGSMEGLERNE

Onsdag 10. februar ble det avholdt kurs for over 60 næringsmeglere i Oslo.

Velkommen til faglig

og sosialt påfyll på Losby-

konferansen 1. – 2. september

2016!


LEDELSEN

LEDELSEN



Alle forretninger som lever av salg som har plakater eller annen statisk reklame oppe for å informere kunder eller besøkende, er de som nå for alvor bytter ut statisk reklame med dynamisk etter en digitalisering. Alt fra små butikker til de store kjedene har allerede kommet godt i gang med dette byttet.

En av de forretningene Digital Signage passer desidert best for, er nettopp eiendomsmeglere. Her er potensielle kunder allerede godt vant med å se på prospekter i vinduene, da de fleste meglere i mange år har brukt vinduet som en markedskanal.

Her er det flere meglere som har prøvd å blåse liv i prospektene ved å sette disse inn i LED lysrammer, å ja, effekten øker noe, men langt ifra hva man kan forvente seg med bevegelige, lysskarpe medier.

Åpenbare fordeler som lysstyrke og bevegelse øker øyets oppmerksomhet opp til 7 ganger mer enn statisk reklame. På skjermene har man med riktig softwareleverandør et hav av muligheter til å påvirke og engasjere kunder ved bruk av animert innhold, video, bilder, tekst både dynamisk og interaktivt. Kombinerer man dette med å automatisk tilpasse budskapet ut i fra for eksempel: tid på døgnet, vær, lokasjon og nyheter, vil både bedriften og kunde ha stor nytte av Digital Signage.

Det er også viktig å velge en løsning som lar deg få administrere hele løsningen selv, slik at du kan bestemme om du vil ta jobben med å lage og publisere innholdet selv, sette det bort til et reklamebyrå, eller bruke selskapet du kjøpte løsningen av til å lage innhold.

Mange leverandører leverer en nettbasert avspilling på skjermene. Dette betyr at om du skal vise høyoppløste bilder eller filmer, bruker du mye av båndbredden på nettet ditt, da den er avhengig av nettkostnad. Om nettet skulle falle ut, mister du også innholdet på skjermene.

Det som også er viktig når dere skal velge leverandør er at dere ikke binder dere, eller må betale for å komme i gang.

Det er mange leverandører som tar seg godt betalt, bare for å gi dere tilgang til software, samtidig som de er relativt kostbare i månedlig lisens. Det finnes også leverandører som forlanger at du betaler lisensen for de 3 første årene ved bestilling. En annen faktor er at man skal kunne forvente at om det skulle dukke opp et problem, har leverandør mulighet til å fjernstyre skjermene dine og fikse problemet med en gang. Ingenting er mer irriterende enn å få beskjed om at du er nr. 8 i en 10 minutter lang kø når skjermene dine er svarte.

RIKTIGE SKJERMERÅ ha en leverandør som tilbyr deg riktige skjermer er meget viktig. Det finnes mange leverandører som velger de billigste skjermene på markedet, kun for å få salget.

En riktig skjerm må være lyssterk (NITS måle enhet på lysstyrke ). Om man kjøper en skjerm med lav nits, vil ikke budskapet komme frem på riktig måte da den ikke blir synlig nok.

Selve softwaren bør være så enkel at du kan publisere fra hvilken som helst PC, og den bør ikke kreve noen form for programmer for å kunne publisere.

En person med vanlige pcferdigheter bør kunne bruke løsningen etter en opplæring, som for øvrig også bør være kostnadsfri.

LYSER OPP OG ENGASJERER«Digital Signage» er en markedsføringskanal som virkelig

er på full fart inn i det norske markedet.

AV INFOSTATION


Eiendomsmeglingsbransjen er en av flere bransjer som blir endret med digitaliseringen, varslet Aftenposten og flere andre medier tidligere i år. Det blir blant annet pekt på at fremtidens boligkjøpere de såkalt millennials, som er født rundt årtusenskiftet ønsker seg kjappere tjenester med mer valgfrihet og ulike tilpasninger enn det dagens bolighandel byr på.

I DAG: FORUTBEREGNELIG PROSESSProsessen i dagens boligomsetning følger et ganske bestemt mønster. Dette er forutberegnelig, og for mange ganske trygt.

Boligselgere har først en tankeprosess for å avgjøre om boligen skal selges, og så kontaktes eiendomsmegleren. Se figur 1 (side 18). Noen ganger er tankedelen lang, andre ganger for eksempel ved salg av dødsbo og skilsmisser er den veldig kort.

Når eiendomsmegleren er kontaktet, kommer en rekke hendelser i fast rekkefølge frem til boligen er solgt. Befaring, takst, fotografering, utarbeidelse av salgsoppgave, visning, budrunde, kontraktsmøte og overlevering følger som perler på en snor. Rekkefølgen på de første punktene kan variere litt, men ikke mer enn at prosessen er gjenkjennbar fra salg til salg.

Modellen er enkel å forholde seg til for boligselgere, kjøpere og eiendomsmeglere.

Utfordringen er at denne modellen har lite fleksibilitet. Og det tiltaler ikke alle.

ØNSKER FLEKSIBILITETForfatteren Don Tapscott har sett på hvordan innovasjon endrer ulike bransjer. Han foreleste på den store digitaliseringskonferansen som Aftenposten arrangerte i Oslo i januar. Der pekte han på at forutberegnelighet ikke nødvendigvis er det fremtidens boligkjøpere ønsker.

Tapscott pekte på at den nye generasjonens normer blant annet er frihet, tilpasninger, innovasjon, hastighet og underholdning.

Altså ikke helt forenlig med dagens ganske stringente salgsprosess.

I MORGEN: SALGSPROSESSEN BRYTES OPPHvor vi havner i fremtiden er ikke sikkert. Antagelig vil vi få flere ulike salgsprosesser for bolig, mye mer tilpasset den enkelte boligselger og den situasjonen denne er i.

Allerede nå ser vi konturene av noen nye salgsprosesser for bolig. Nye tjenester i Norge og utlandet gir boligselgere mulighet til å «teste» markedet med boligene sine. Livvin.com i Norge, og Bolighet.dk i Danmark er eksempler på dette. I Sverige kommer Qribly.se og Nooks.se.

Felles for disse markedsplassene er at tankeprosessen og salgsprosessen går inn i hverandre. Det starter kanskje med at selgeren ser en automatisert verdivurdering på nettet, og ser at «her kan det være rom for å flytte for å få bedre plass». Boligen legges ut på en tjeneste med et par bilder

og man sier at den kanskje skal selges «i løpet av et par år».

Den videre prosessen kan være veldig ulik fra objekt til objekt, men vil kjennetegnes av at det kan være flere markedsføringsfremstøt (for eksempel ved at man legger ut flere bilder), flere budrunder eller i alle fall prisforespørsler, og (kanskje) flere ulike privatvisninger.

Jeg har skissert et mulig løp i figur 2 (side 18).

ROLIGERE, MEN MYE MER UOVERSIKTLIGEn slik boligsalgsprosess kan være tiltalende for mange både på selgersiden og kjøpersiden. Den vil ofte være roligere enn dagens prosess, og den vil gi en større oversikt over markedet. Særlig i områder der mange ønsker å flytte til, kan det være viktig å vite at det kommer «drømmeboliger» til salgs i løpet av et år eller så.

UTFORDRINGER SOM DUKKER OPPEn slik utflytende prosess vil for noen appellere til ønsker om frihet og tilpaninger. Andre vil kunne finne den veldig frustrerende – på grensen til utrygg. Her er noen punkter som kan skape utfordringer for de ulike deltagerne i prosessen:

FOR BOLIGKJØPERE: Får jeg oversikten over hele markedet? Drømmeboligen er «annonsert» for salg om

et år, men vil den virkelig bli solgt?

NÅR BOLIGHANDELEN ENDRER SEG

FRA FORUTBEREGNELIGHET TIL VALGFRIHET

Hva skjer når fremtidens krav til fleksibilitet og valgfrihet møter boligomsetningens krav til etterrettelighet og grundige opplysninger.

AV CARSTEN HENRIK PIHL, NEFs FORBRUKERRÅDGIVER FOR BOLIGHANDELEN

LEDELSEN

LEDELSEN




LEDELSEN

LEDELSEN




De tidligste annonsene har bare glansbilde bilder, og ingen faktisk informasjon. Hvordan kan jeg få sikret meg at boligen er så bra som selgeren sier.

Dette siste er jo alltid viktig ved boligsalg, men vil være særdeles viktig der eiere bare «tester markedet». Don Tapscott peker på at «millennials» også ønsker integritet og kontroll altså trygghet. Dette må oppfylles av potensielle selgere.

FOR SELGERE: Hvordan håndtere forhandlinger med mange

interessenter som vil forhandle om boligen til ulike tidspunkt?

Hvordan dokumentere boligen godt nok? Hvordan svare godt på kjøpernes spørsmål? Hvordan klargjøre og markedsføre boligen

godt nok? Hvordan sette riktig pris? Når skal eiendomsmegler (eventuelt) kontaktes?

FOR EIENDOMSMEGLERE BLIR UTFORDRINGENE: Hvordan synliggjør jeg kompentansen min? Hvordan kan jeg komme i kontakt med de

som trenger hjelp? Hvordan priser jeg de ulike delene av tjenesten

min riktig?

Når man blir kontaktet: Hvordan kvalitetssikrer jeg det selgeren har skrevet og sagt til nå?

Eiendomsmegleres posisjon utfordres definitivt av modellen over. Men jeg tror at mange boligselgere som «tester» markedet vil finne ut at de trenger hjelp. Men selgerne er kanskje ikke interessert i å kjøpe hele dagens «pakke». Da er spørsmålet er eiendomsmeglerne klare til å selge kompetansen i biter?

Dagens prosessGår til

EM Befaring Takst-mann

Fotografering

Salgs-oppgave

Markedsføring Visning Bud-

rundeOver-

tagelse Oppgjør

SalgsprosessTankeprosess

Ny prosess ?Salgsprosess

Tankeprosess

RING815 68 808

Få spesialpris på Falck

Boligalarm gjennom Norges

Eiendomsmeglerforbund

Med en boligalarmfra Falck er du i trygge hender

DAGENS BOLIGSALGSPROSESS: I dag foregår boligsalget i veldig gjenkjennbare former. Etter en tankeprosess går selgeren til eiendomsmegleren. Eiendoms-megleren gjennomfører de ulike delene av boligsalget i tilnærmelsesvis samme rekkefølge hver gang. Etter at avtalene mellom megler og selger er inngått, er tidsrommet for salgsprosessen ganske klar for partene. (Figur 1)

MORGENDAGENS SALGSPROSESS: Allerede nå ser vi salgsprosesser som bryter opp dagens salgsprosess. De ulike bitene fra den tradisjonelle prosessen «stokkes utover», og vil noen ganger gjentas med ulike mellom-rom. Overgangen mellom tankeprosess og salgsprosess vil ofte ikke være klar for selge-ren. Tidsperspektivet er ofte heller ikke klart. Dette fører til en del utfordringer, for både selger, kjøper og ikke minst eiendomsmegler. (Figur 2)

LEDELSEN

LEDELSEN



RING815 68 808

Få spesialpris på Falck

Boligalarm gjennom Norges


Med en boligalarmfra Falck er du i trygge hender


LEDELSEN

LEDELSEN



De samlede kostnadene kan svinge mye fra år til år. Milde vintre gir få skader, mens harde frostvintre kan bli svært kostbarebåde for selskapene og den enkelte som rammes, sier kommunikasjonsrådgiver Toralf Rutledal i Tryg forsikring.

LITEN LEKKASJE KAN GI

ENORME SKADER– I fjor var de samlede erstatningsutbetalingene fra norske forsikringsselskaper

på grunn av frostskader i rør på nærmere en milliard kroner. Her får du enkle tips om hvordan du kan ende å bli en del av statistikken.

AV TRYG FORSIKRING

UNNGÅ FROSTSKADER

• Sjekk kjellervinduer og ventiler. Luft kort og effektivt fremfor å sette vinduer på gløtt.• Tøm og steng vannet i utendørskranen for vinteren.• Hold temperaturen over 10 grader i oppholdsrom, også når du ikke er hjemme.• Har du rør i krypkjeller eller på kaldt loft? Forhør deg med rørlegger om isolerings

og oppvarmingsløsninger. • Steng hovedkranen dersom du skal reise bort i lengre perioder. Pass så på at du åpner

en kran for å slippe ut oppsamlet vann.• Frostvæske i vannlåser hindrer frostsprengning og fordampning (tomme vannlåser

kan føre til at lukt fra avløpsrøret siver inn i huset).

SLIK TINER DU FROSNE RØR:

• Hvis du ikke allerede har stengt hovedkranen – gjør det nå. Dersom vannet får flomme fritt er du garantert fossefall når isproppen tiner i et frostsprengt rør.

• Varm opp rommet.• Når du har lokalisert det frosne røret, blås gjerne på det med hårføner eller varmluftpistol,

men husk kontinuerlig tilsyn.• Bruk av åpen varme som skibrenner og primus er livsfarlig og strengt forbudt. • Etter opptining åpnes hovedkranen forsiktig mens rørene kontrolleres for lekkasjer.


LEDELSEN

LEDELSEN



MÅNEDENS MEGLERPROFIL:

ODDNY FYSTRO

Navn? Oddny FystroArbeidssted? Aktiv Valdres EiendomskontorAlder? 43 årSivilstatus, barn? Samboer, ett barnSist leste bok? Lest og lest fru Blom – den består vel av mest illustrasjoner, men boka heter i alle fall «The Norwegian Hytte». Den australske forfatteren Jenny K. Blake har satt et humoristisk fokus på norske hytteeieres mange, underfundige ritualer. For størstedelen av verdens befolkning er både toalettseter av isopor, et intenst forhold til en sjokolade (Kvikklunsj) og sjarmen ved å gå på «the utedo» i 20 minusgrader osv. ganske spesielt. Favoritt TV-program? Spennende krimserier hvor jeg må slå av lyden når det blir for skummelt.Favorittmusikk? Mye forskjellig. «Favorittdings»? IpadKjører? Mitsubishi OutlanderHvor mange timer jobber du i uke? Varier en god del på grunn av sesongsvingninger.Hva gjør du for å koble av? En god hjørneløsning av en sofa, ullteppe og tv.Hva er din beste idrettsprestasjon? Har akkurat kjøpt meg skøyter, så regner med at den er nært forestående……?

Med fare for å framstå som en skrytepave (!) kan i alle fall en kikk på medaljetavla fra yngre år vise bl.a. 3 stk svømmeknapper, den lille og store havhesten, 3 stk friidrettsmerker i ulike valører, opptil flere skimerker, den røde og gule sykkelknappen, medalje fra et Grethe Waitzløp og en 4Hnål (sistnevnte er vel strengt tatt ingen idrett…)

Et ørlite pluss for allsidighet, men neppe noe som vil føre til deltakelse i Mesternes Mester.Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Sjokolade – i en eller annen form!Beste reisemål? Nøsen – et fantastisk fjell område i Vestre Slidre i Valdres. Får man ikke fred i sjelen der tror jeg ikke man får det noe sted.Har du noen dårlige sider? Utålmodig med å komme i gang med ting (tjukke bruksanvisninger er marerittet…)Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Å få barn.

Hvor mange ganger har du flyttet? Noen ganger har det blitt, men jeg har aldri flyttet så langt.Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Synes det har blitt færre og færre av dem, men «må sees» er fortsatt ikke det mest imponerende jeg leser. Enkelte ting sier seg ofte selv.Hva er dine personlige erfaringer med eien-domsmeglere? Stort sett veldig bra – de fleste er hardtarbeidende, utadvendte, engasjerte og hyggelige.Karrierevei fram til der du er i dag? Jeg utdannet meg innen språk og reiseliv og jobbet flere år på turistkontor og reisebyrå. Eiendomsmeglingsbransjen virket imidlertid spennende, så jeg søkte meg over til DNB Eiendom i 2000 (som den gang het Gjensidige NOR Eiendom). Etter hvert startet jeg på meglerstudiet som jeg tok på deltid ved siden av jobb. I 2006 gikk jeg over til min nåværende arbeidsplass.Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Trygghet, forutsigbarhet og en handel som føles vellykket for både kjøper og selger.Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Bransjen vil preges av ny teknologi og mer digitalisering, og utviklingen kommer til å gå raskt.

Første dag på jobb husker jeg at kontoret nylig hadde fått digitale kameraer med minnebrikke med plass til 8 bilder(!!) Det var ikke flust med bilder i hvert prospekt, så meglerne rakk akkurat over to eiendommen før brikken måtte tømmes.

Gleden var uansett stor over å slippe å vente på fremkalling hos den lokale fotobutikken (bare for å finne ut at de fleste bildene ofte var mislykket….)

Vi sendte ut salgsoppgaver pr post og fax, og satt timevis i telefonen og fortalte om eiendommene til alle de som enda ikke hadde

internett (og ikke orket å vente helt til postmannen kom).Heldigvis har det skjedd mye siden den gang.

Enkle, raske, digitale løsninger for salg av eiendom vil bli mer og mer tilgjengelig, og kjøper og selger vil møtes på nye arenaer. En kjøper vil i minimal grad trenge å engasjere seg, da eiendommene vil «oppsøke» kjøperen og ikke omvendt.Hva er den største utfordringen til bransjen? Vår digitale hverdag bringer med seg nye utfordringer og muligheter som vi konstant må følge med på.For ikke å bli overflødige blir det viktigere enn noen gang å fokusere på vår kompetanse, lokalkunnskap, evne til god prisoppnåelse, god rådgivning rundt en eiendomshandel, samt den personlige kontakten med kunden. Det kan aldri kjøpes via en app!Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Lovverket, etikken og retningslinjene er på plass, så ansvaret ligger på hver megler i å følge disse. Det utdannes flere eiendomsmeglere enn noen gang og kvaliteten på meglerne er jevnt over høyt. Det vil være de dyktige og seriøse meglerne i bransjen som overlever.Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg fram-over? Det vil alltid være lokale forskjeller med et fortsatt press på storbyer som Oslo, men jeg tror boligmarkedet vil være ganske stabilt framover. En fortsatt lav rente vil gjøre investering i eiendom attraktivt også framover, og ikke minst i hyttemarkedet ser vi at mange er ute etter langsiktige investeringer for seg og sin familie, som de samtidig kan ha glede av.

Jeg håper for øvrig at egenkapitalkravet reduseres, og at forholdene legges bedre til rette for at bl.a. yngre kjøpere lettere kan komme seg inn på boligmarkedet.


LEDELSEN

LEDELSEN



Hva som er koselig for meg, kan være noe helt annet for deg. Det er et subjektivt tema, men likevel er det enkelte ting vi alle forbinder med kos. Vi nordmenn er verdensmestere i å spise vafler, ligge under pleddet og fyre i peisen.

I HARMONI MED NATURENDen polske forskningslederen ved senter for utvikling og miljø på Universitetet i Oslo, Nina Witoszek, mener norsk kos dreier seg om det gode livet i harmoni med naturen. Hun mener nordmenn i større grad har vært omringet av naturen, mer enn mange andre urbane kulturer. Til og med mer enn Sverige. Derfor har vi fått en naturbasert identitet grunnlagt på fred og ro. Kos

er en balansetilstand, helst uten spenning, men med indre og ytre harmoni, mener hun.

En av Witoszeks studenter gjorde en studie på den norske hyttekulturen. Hun fant ut at kos begrepet var dominerende på 60 og 70tallet, men ettersom oljen og økonomien tok seg opp, ble koselig byttet ut med ord som «praktfullt, lekkert, og bare for de kresne». I takt med nedgangstider, er nå kosen vendt tilbake.

Å føle seg trygg i beskyttende og harmoniske omgivelser, og ønsket om å ha det trygt, varmt og stabilt, gjenspeiles i hjemmene våre. I puter, potteplanter og pledd. Når livet vårt går oss i mot, søker vi til vafler, naturen og kosekroken, forklarer professoren.

KKOSELIG ER IGJEN STUERENT

Etter mange år med «less is more», er nå farger, tekstiler og grønnplanter på vei inn i hjemmene våre.

Det er lov å ha det koselig, men hva er koselig?

AV KRISTIN BRATLAND


LEDELSEN

LEDELSEN



TEKSTILER ER INNStylisten Christine Hærra er enig i at puter, gardiner og pledd er på vei inn igjen, og er lykkelig for at farger nå er på full fart inn i de norske hjem. Hun mener farger er selve livet

Jeg er veldig glad i farger. Farger er kjempeviktig, de skaper atmosfære. Vi ser nå at det kommer mye mer tekstiler som gjør rommene lune og hyggelige. Jeg vil se lange gardiner, mer duker, og en miks av teksturer, som for eksempel tapeter, puter og forskjellige malte flater, forklarer Hærra.

Bortsett fra interiør, har «koselig» for Hærra mye med tid å gjøre. Tid til å kose seg. Hjemme hos stylisten koser de seg ganske mye. I tillegg mener hun det har mye med komfort å gjøre. At man omgir seg med ting som har noe å si for en, ting som betyr noe. Hun mener omgivelsene gjør at et hjem er koselig, og blir lei seg når hun kommer til hjem som ikke er koselige. For henne mangler det noe, for eksempel en identitet eller noe som gjør et hjem til et hjem, men kos oppfattes forskjellig.

TYPISK NORSK Begrepene kos og koselig er typisk norsk. Det å ha det koselig har kanskje vært litt politisk ukorrekt i designbransjen. Å ha det koselig er liksom ikke smart nok, det er ikke raffinert nok. Det har vært forbundet med å ha litt dårlig smak, eller å ha for mye ting. Det er ikke forbundet med veldig god smak om du sier du har det koselig hjemme. Vi bør redefinere begrepet, for det er viktig å ha det koselig hjemme. Det er det vi i bunn og grunn søker etter alle, det å ha det koselig. Finne balanse og ro, være sammen med de menneskene vi er glad i, omgi oss med de tingene som betyr noe for oss. Vi bør være stolte av å ha det koselig, det skal være greit å si at «her var det koselig». Uten at man skal dømme og si at det ikke er riktig. Man skal slappe av og følge hjertet, så skal man velge de tingene man liker selv, for å få det koselig hjemme. Det er vel i bunn og grunn en sinnsstemning. En viss følelse inne i oss. Og hva som gjør at vi får den følelensen inne i oss, er forskjellig, mener Grete Sivertsen, leder for Oslo Design Fair.

For meg er det viktig å ha det ryddig og rent, mens andre forbinder kos med rot. Tingene rundt meg bør også være vakre, samtidig som de fungerer og at materialene er naturlige og håndverket godt, forklarer hun videre. Hun mener det har vært litt lite stuereint å si at man har det koselig. Det er liksom ikke så kult, og i interiør pressen har det vært skrevet om personlige hjem og eklektiske hjem, men ikke koselige hjem.

KOSELIGE FARGER Hva som er koselige farger, og fargebruk, er opp til deg. Farger er individuelt og et enkelt virkemiddel til å skape atmosfære og stemning, mener Dagny ThurmannMoe, fargeekspert i The Daily D.

ThurmannMoe vil helst ikke snakke om fargene som gjelder denne sesongen, hun synes det er mer interessant å snakke om farger som muligens vil være aktuelle i flere år fremover. Fargebruken de 15 siste årene har vært svært forsiktig. Hovedfargene for innredning har vært


LEDELSEN

LEDELSEN



hvitt, grått og beige. Vi har vært inne i en epoke som har vært usedvanlig fargeløs. Nå er vi på vei inn i en fargerik tid som kanskje vil vare de neste 10 15 årene. Hovedtrenden, den overordnede trenden nå fremover, er å velge mer personlig.

HOLD FAST PÅ BLÅTT OG GRØNT Blå og grønntoner ser vi på som de nye nøytrale fargene, men de kommer i et stort spenn, så det er ikke sånn at det er èn grønntone som gjelder. Det avhengiger av din smak og din stil, og det samme gjelder det blå. Alt fra duse og gråtonede nyanser til sterke blåtoner som nesten går over i sort, er lov. Det er et veldig stort spenn og spekter i hva man kan bruke. I tillegg til blått og grønt, har vi teracottafarger, gult, orange, puddertoner, rosa og dyp rød. Det er opp til en hver hva de liker og hva de ønsker å omgi seg med, mener fargeeksperten.

Noen farger vil være mer relevante fremover. Det er noe som matcher veldig godt med det koselige. Fargene mot 2017 er harmoniske

mellomtoner, toner som ikke er helt svake, men heller ikke veldig sterke. Litt pastellaktige, og farger som har en harmonisk behagelig tankegang og nyanse i seg. Det skal heller ikke være veldig kontrastfylte overganger. Man skal ikke sette veldig sterke farger opp mot hverandre. Når det gjelder bunnen, så går vi fra den helt hvite til den mer dusty white. Ikke vanilje eller crü, men over

i en helt svak beigetone. Det gir en veldig fin bunn til disse fine mellomtonene. En farge som jeg også gjerne vil fremheve, er en dyp rødtone som vi vil se mye av. Den passer til det koselige, og holder på den feminine kanten. Den vil vi se både i interiør og i mote, sier trendforsker Jacob Søndergaard, gründer av Spott trends & business i Danmark.


LEDELSEN

LEDELSEN



Gjennom Enovatilskuddet kan boligeieren få støtte til å gjøre boligen mer energieffektiv og oppnå bedre bokomfort. Vi gir tilskudd til hele femten ulike energitiltak. Alle som har erfaring med salg av både konvensjonelle boliger og energi smarte boliger, vet at forskjellen i opplevd bokomfort er vel så viktig som lave energiutgifter. Vi ser nå også at flere og flere ser på en energismart bolig som et viktig miljøvalg, noe som representerer en trend de vil være en del av.

Undersøkelser viser at flytting og bytte av bolig er en viktig driver for oppussing eller oppgradering. Av Norges boligeiere er det 45 % som har planer om å gjøre noe med boligen, men det vil variere hvor mye hver enkelt må gjøre. For de som må skifte kledning, etterisolere, eller skifte vinduer/dører, anbefaler vi at boligeieren benytter en energirådgiver som kartlegger hvilke tiltak som bør gjøres i huset. Enova gir tilskudd til energirådgiving, og for de som iverksetter tiltak er det også mulig å få tilskudd til oppgradering

av bygningskroppen opp til en standard tilsvarende dagens energikrav eller bedre.

I 2020 blir det forbudt å fyre med fossil olje, men det er enda slik at mange boliger selges med en oljefyr, og oljetank i hagen. Undersøkelser viser at dette kan bidra til en reduksjon i boligens pris og attraktivitet. Enova gir boligeiere tilskudd til å erstatte fossil oljefyring med et fornybart alternativ.

Eiendomsmeglere kan informere om tilskuddsmuligheter og synliggjøre verdien av energimerking. De kan informere potensielle kjøpere om muligheten for tilskudd fra Enova når det er åpenbart at boligen bør gjøres noe med. For de boligene som allerede er energieffektive, kan meglere synliggjøre verdien av boligens energimerke. Annonser og salgsoppgaver bør synliggjøre energi standard og oppvarmingsløsning, og merverdien av et godt inneklima kan fremheves.

Hvordan fungerer Enovatilskuddet? Boligeiere får tilbakebetalt penger etter at de har investert i

energitiltak i boligen. Når tiltaket er gjennomført, registrerer boligeieren kvitteringer og fakturaer på Enovas hjemmeside. Deretter får man utbetalt beløpet man har rett på innen om lag tre uker. Vi anbefaler alle boligeiere å sette seg godt inn i kriterier for tilskudd for hvert enkelt tiltak på enova.no/enovatilskuddet.

DET ER ENKLERE Å BO ENERGISMART MED

ENOVATILSKUDDETEnova gir tilskudd til boligeiere som investerer i energitiltak. Meglere som informerer

om tilskuddet, kan bidra til å snu det som kjøperen kanskje opplever som begrensninger, til muligheter.

AV ANNA BARNWELL, MARKEDSSJEF BOLIG, ENOVA SF

I DN finner du de kjøpesterke leserne

Hver dag leses DN av 537.000 personer på papir, nett og/eller mobil.Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media ’15/2


LEDELSEN

LEDELSEN



Det har de siste tiårene vært en gradvis teknologisk utvikling av eiendomsmeglingsbransjen. Utviklingen har gått ganske sakte, men skal vi tror spådommene, vil snøballen virkelige begynne å rulle i full fart i tidene og årene fremover.

Det store spørsmålet er hvem som skal styre utviklingen av eiendomsmeglingsbransjen. Bransjen har i mange år, etter min oppfatning, sittet passive på sidelinjen og sett på at andre selskaper utvikler vår bransje hva gjelder teknologiske løsninger. Underlig nok er det bransjer som ikke driver med eiendomsmegling som «utvikler» bransjen vår. Spørsmålet er, når skal vi selv ta styringen?

I dag bruker alle foretak Finn.no som sin foretrukne nett portal for annonsering på nett, etter sin egen hjemmeside – litt underlig tenker jeg. Det er ikke noe galt med Finn.no. Det er en nettportal som alle kjenner, ikke er det dyrt og så treffer du nesten 80% av alle potensielle kjøpere – fantastisk tenker kanskje du, eller er det det? Vi har allerede sett hvordan markedsføring av boliger har endret seg dramatisk. Annonsering handler ikke om hvem som treffer flest, men hvem som treffer riktig kjøper. Boligannonsen vil jakte boligjegeren oftere enn boligjegeren søker frem en bolig. Privatmeglerens «KLiKK» er et eksempel på dette. Schibsted har allerede meldt sin adkomst med «Blink» og flere vil følge.

Hver dag sender vi til sammen flere hundre eiendommer til Schibsted, også kjent som finn.no. Vi sender ikke bare riktig informasjon, flotte bilder og gjennomtenkte tekster, men vi sender dem alle våre data – alle informasjon og data som eies av oss, eiendomsmeglerene. Paradokset er da kanskje at vi finner igjen våre data på andre portaler som også er eid av Schibsted. Et enkelt søk på eiendomeglergudien.no, på meg selv (før jeg klarte å bli fjernet fra tjenesten) fortalte meg at jeg selv solgte 74 boliger i 2015. Er vi virkelig så naive at vi tror at noen i eiendomsmeglerguiden.no sitter og teller alle salg – jeg er ikke det! Vi sender alle data til Schibsted og finn.no, kanskje ikke så rart at de dukker opp andre steder med samme eier.

Schibsted har nå gått inn på eiersiden i livvin.com. En tjeneste hvor boligeierne selv kan legge ut boligene sine for så å se hvem som kan tenke seg å kjøpe boligen, enten nå eller i fremtiden. Er det virkelig slik at alle kjøpere og selgere er tjent med å bruke Schibsted og ikke en eiendomsmegler for å trygge bolighandelen? Jeg tror ikke det.

Vi eiendomsmeglere har et strengt profesjonsansvar og har en ekstremt viktig rolle – trygge bolighandelen mellom kjøper og selger. Vi har en lang og spesialisert utdannelse. Vi har internkontrollrutiner for å kontrollere opplysninger og fakta rundt eiendommen, og vi har i tillegg en fagansvarlig til å kontrollere at vi har kontrollert riktig. Gjør du som selger det selv, kan du droppe det meste av dette – er det virkelig med på å trygge bolighandelen? Underlig nok synes direktør i forbrukerrådet, Thomas Bartholdsen, at flere bør følge hans eksempel og selge boligen selv, uten å bruke megler. Er det virkelig det beste for kjøper og selger?

Det har vært argumentert for at det er flere arbeidsoppgaver i vår hverdag som kan automatiseres. En av dem er budrunden. Eiendomshandelen skjer i dag via auksjonsprinsippet, og det er klart at den typen budrunder er teknisk mulig å håndtere for en robot. Spørsmålet er om roboten gir deg den samme informasjonen som eiendomsmegleren ville gitt deg, spesielt i et framtidsscenarioa hvor alle selgere selv har gitt informasjon til roboten. Det er min påstand at roboten ikke vil redusere det som Forbrukerrådet kaller «et høyt konfliktnivå».

Hvorfor tegner de fleste framtidsscenarioene et dystert bilde av profesjonen vår? Kan det være at vi ikke er flinke nok til å fortelle kundene våre hva vi gjør for dem? Kan det være at kundene synes vi er dyre? Er vi et nødvendig onde? Jeg mener vi må bli flinkere til å synliggjøre den merverdien vi som eiendomsmeglere yter for kunden, og den jobben vi gjør. Her kan vi ta i bruk mye god teknologi og løsninger som gir kundene innsyn i hele prosessen fra A til Å som DnB Eiendom sier. Alle eiendomsmeglere må i dag være forberedt på å lære seg nye ting hele tiden, men hva?

Et av svarene tror jeg gir seg selv. Vi må ta tilbake utviklingen av vår egen bransje før det er altfor for sent. Det jeg ikke klarer å forstå er hvorfor foretakene, Eiendom Norge, NEF og eiendomsmeglerne ikke går sammen og lager sin egen markedskanal, hvor vi selv er besitter og eier våre egne data. Hvorfor lar vi hele tiden andre aktører som Schibsted styre utviklingen? Hvis vi alle sammen, fra og med i morgen annonserte boligene på vår egen side og ikke på Schibsted sine, hadde vi kunne selv satt oss i førersetet og trykket på gassen. Jeg tror det er en god ide!

DEN NYE DIGITALE HVERDAGEN

– NÅ MÅ VI TA STYRINGDet har den siste tiden vært skrevet mye rundt den «nye» teknologien og hvordan

den vil endre vårt yrke slik vi kjenner det i dag. Ingen bransjer vil være unntatt endring, inkludert vår egen. Men hvor fort vil endringene skje, og i hvor stor grad vil det påvirke

nettopp eiendomsmeglingsbransjen – det er det store spørsmålet.

AV ANDERS LANGTIND, LEDER AV OSLO & AKERSHUS EIENDOMSMEGLERFORENING

ANDERS LANGTIND

«Jeg mener vi må bli flinkere til å synliggjøre den

merverdien vi som eiendomsmeglere yter for kunden og den jobben vi gjør. Her kan vi ta i bruk mye god teknologi og løsninger som

gir kundene innsyn i hele prosessen -

fra A til Å som DnB Eiendom sier»

ANDERS LANGTIND

LEDELSEN

LEDELSEN




Produktet Boligsalgsrapport basert på NS3600:13 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig) skulle innføres pr. 1. januar 2015. Fra 1. januar 2016 har Norges Takseringsforbund og Nito Takst revidert sitt produkt «Boligsalgsrapport». Den reviderte boligsalgsrapporten som nå tilbys består av en hovedrapport og et rapportsammendrag. Rapportsammendraget generes automatisk fra hovedrapporten og gir en oppsummering av boligens tilstand, hvor forbrukeren blant annet får en opplisting over hvilke bygningsdeler som er gitt Tilstandsgrad 2 og 3 (TG2/TG3). Etter eiendomsmeglingsloven § 67 første ledd skal megler, i tillegg til de spesifiserte opplysningens som skal gis jf. § 67 (2), gi opplysninger kjøper «har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.» Det følger av forarbeidene til loven at megler må gjøre en vurdering av hvilke opplysninger som er av en slik karakter at de må inntas i salgsoppgaven, og ikke bare fremkomme i vedlegg til salgsoppgaven, jf. NOU 2006:1 side 120.

For å oppfylle undersøkelses og opplysningsplikten må megler lese både hovedrapporten og rapportsammendraget før prospektet gjøres tilgjengelig for interessenter. Dersom det er klare avvik mellom det megler har sett på befaringen og det som fremkommer i rapporten må megler reagere. Dersom det er forhold/bemerkninger i hovedrapporten, som megler mener kan være av betydning for kjøper (selv om det ikke dreier seg om en boligdel med TG2 eller TG3 eller forholdet ikke kommer inn under bokstavene i emgll. § 67 annet ledd) må han ta med informasjon om dette i salgsoppgaven dersom det ikke fremkommer i rapportsammendraget. Vårt syn er at det er tilstrekkelig å innta det automatisk genererte rapportsammendraget, dersom megler verken finner avvik mellom det megler har sett på befaringen og det som fremkommer i boligsalgsrapporten eller andre forhold/bemerkninger megler mener kan ha betydning for kjøper.

Vårt spørsmål til Finanstilsynet var om man ut fra ovennevnte vurderinger kan anse rapportsammendraget som dekkende for opplysninger om boligens tilstand og ta det inn som en del av salgsoppgaven, samtidig som megler i nformerer om at interessenten kan få hele boligsalgsrapporten ved henvendelse til megler, eller ved å laste denne ned ved å skanne rapportens QRkode.

VI FIKK SVAR FRA FINANSTILSYNET I BREV AV 8. FEBRUAR 2016 HVOR DE SKRIVER FØLGENDE:«Dersom det er laget et rapportsammendrag av andre enn megler, og dette sammendraget vurderes brukt i salgsoppgaven, må megler i den enkelte sak vurdere om opplysningene i sammendraget, i lys av den underliggende rapporten, er fullstendige for oppfyllelsen av emgll. § 67 første ledd.»

Finanstilsynets formulering i sitt brev og vårt formulering i brev av 15. januar 2016 er ulikt utformet, men Finanstilsynet har bekreftet at vi har samme syn. Dette betyr at der det foreligger et rapportsammendrag, og megler har vurdert sammendraget opp mot både hovedrapporten og meglers kunnskap og finner sammendraget dekkende for opplysnings plikten i § 67 første ledd, kan sammendraget inntas som en del av salgsoppgaven. Megler trenger da ikke i tillegg å skrive de opplysninger som allerede er beskrevet i sammendraget inn i salgsoppgaven.

INFORMASJON FRANEFS JURIDISKE AVDELING

KATERIN M. LIND-KLEV, JURIDISK RÅDGIVER, ADVOKATFULLMEKTIG MNA NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NINA FODSTAD SKUMSRUD, JURIDISK RÅDGIVER, ADVOKAT MNA, NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

MARGRETHE RØSE SOLLI, FAGSJEF, ADVOKAT MNA/EIENDOMSMEGLER MNEF, NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

BOLIGSALGSRAPPORT

Brevet fra NEF av 15. januar 2016 og svaret fra Finanstil-synet av 8. februar 2016) kan i sin helhet kan leses på våre nettsider www.nef.no


En rekke budgivere og selgere sliter med å forstå budrundens frister. Eller rettere sagt: hvem fristene er til for.Jeg har fått flere telefoner fra budgivere som tror at «akseptfristene» i budene er til for de andre budgiverne.

Og at man som konkurrerende budgiver kan vente helt inntil fristen for å legge inn et nytt bud. Utfordringen er da at boligen kan være solgt, fordi selgeren ikke trodde at det skulle komme flere bud, eller ikke

torde vente på at flere budgivere skulle dukke opp. Det man misforstår er akseptfristens juridiske betydning som bindene tilbud fra budgiver til selger. Og at selger må

akseptere før akseptfristen går ut for å få en bindene avtale.

KORTE FRISTER, KJAPPE BUDProblemet oppstår først og fremst der det er kjappe budrunder og flere budgivere. Mitt tips til budgiverne er at de i tillegg til å sende skriftlige bud, også sørger for å ha muntlig kontakt med eiendomsmegler når det drar seg til. Dermed kan man være sikret god rådgivning og at man overholder fristene.

HAR PARTENE SKJØNT PROSESSEN?Eiendomsmeglerens oppgave er jo som alltid: Å sørge for at budgivere og selgere har forstått prosessen. Det skader ikke å gå en ekstra formaning, særlig til selger, men også til kjøpere.

Dermed har man vist «omsorg for begge parter», og sørget for en «forsvarlig avvikling av budrunden» slik lov og forskrift krever.

FRA FORBRUKERRÅDGIVEREN:

HVEM GJELDER «AKSEPTFRISTEN» FOR?

AV CARSTEN PIHL, NEFS FORBRUKERRÅDGIVER FOR BOLIGHANDELEN

FORBRUKERÅDGIVER

Carsten Pihl er NEFs forbruker- rådgiver for bolighandelen. Han svarer forbrukere på spørsmål om boligkjøp, boligsalg og eien-domsmegling. I 2015 var det mest spørsmål om budrunder, opplys-ninger og meglers ansvar.

Erfaringene fra spørsmålene bringes videre til eiendomsmeglere gjennom foredrag, kurs og artikler i Eiendomsmegleren

Mer om forbrukerrådgiveren finner du på nefbolighjelp.no/forbruker radgiveren, eller facebook.com/forbrukerradgiveren

Nye C-Klasse CoupéFra kr 435.400,-

Pris inkl. lev. Oslo. Drivstofforbruk blandet kjøring 0,53-0,89 liter pr. mil. CO2-utslipp: 122-209 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Importør: Bertel O. Steen AS.

Romslig og usjenert selveier med høy standard og fjordutsikt.

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

205x98_Eiendomsmegleren_C-Klasse_Coupe.indd 1 15.02.2016 09.38

LEDELSEN

LEDELSEN




NEF-KURSALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

LOKALFORENINGSKURS VESTLANDETTomtefesteHvitvaskingHvordan gjør du både selger og kjøper fornøyd?

17. MARSBERGEN

6 TIMER

HELDAGSKURS OPPGJØR 14. APRILLILLESTRØM

6 TIMER

TVANGSSALG – SÆRLIGE PROBLEMSTILLINGER

15. APRILLILLESTRØM

4 TIMER

NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE 25. – 27. MAITROMSØ

7 TIMER

OPPGJØRSKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER

6. - 17. JUNIOSLO

FORUM FOR NÆRINGSMEGLEREINVITERER TIL LOSBY-KONFERANSE

1. - 2. SEPTEMBERLØRENSKOG

NEFs HØSTKONFERANSE 17.- 18. NOVEMBEROSLO

FULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ

NEF.NO


LEDELSEN

LEDELSEN



Så nærmer overtagelsesdagen seg. Du har ikke hørt noe fra kjøpers bank i forbindelse med oppgjøret, og kjøper er treg – etter hvert; tregere og tregere – med å svare på epostene dine. Selger begynner å bli bekymret, det samme er du.

Overtagelsesdagen kommer, og ingen kjøpesum er innbetalt. Både du og selger mailer kjøper og forsøker å ringe ham over noen dager, men han er som sunket i jorden.

Etter en uke kommer det en epost fra ham. Han skriver at han har problemer med finansieringen. Han har verdier, men likviditeten er pt. litt laber. Han beklager så mye, og ber om en måned ekstra for å få sørget for finansieringen. Dette skal ordne seg, skriver han. Banken er i hans hule hånd, det tar bare litt tid.

Situasjonen beskrevet over er kanskje litt kunstig (finansiering er som det fremgår ikke sjekket av megler i forbindelse med budgivning), men sent eller uteblitt oppgjør skjer uavhengig av om kjøper har finansieringsbevis fra en bank eller ikke. Hvordan håndterer du dette som megler? Jeg vil i det følgende ta for meg noen konkrete problemstillinger.

HUSK AT DU ER MEGLER – IKKE INKASSATOR (ELLER TORPEDO)Jeg har ved noen anledninger sett meglere som i en slik situasjon mer eller mindre sklir over i rollen som inkassator. Husk at inkassovirksomhet fordrer særskilt tillatelse (og er ikke forenlig med drift av eiendomsmeglerforetak). Noen meglere kan falle for fristelsen til å sende strenge mailer til kjøper med søksmålstrusler eller annet. Man tar parti, og vil tekkes sin oppdragsgiver.

En megler er en mellommann, og skal dermed være forsiktig med sine formuleringer overfor kjøper i en situasjon som denne.

Mange meglerforetak har standardbrev som sendes kjøper når oppgjøret uteblir. Dersom det i et slikt brev fremkommer nøytral informasjon; at kjøper er i mislighold, at selger på denne bakgrunn vil kunne gjøre krav gjeldende – herunder forsinkelsesrentekrav – og at selger i ytterste konsekvens kan være berettiget til å heve kjøpekontrakten, er etter mitt skjønn fullt

ut i tråd med mellommannsrollen. En nøktern beskrivelse av situasjonen med henvisninger til kjøpe kontraktens bestemmelser om mislighold og beregning av forsinkelsesrenter er riktig å sende. Et partsinnlegg med uheldige beskrivelser av kjøper og hans betalingsmoral, er ikke i tråd med den rollen eiendomsmegleren skal ha.

HVA BØR SELGER GJØRE?Dersom oppgjøret kun forsinkes noen dager, er det ofte svært begrenset hva som faktisk kreves av selger. Husk imidlertid at forsinkelsesrenter svir, og at selger som et utgangspunkt er berettiget til slik kompensasjon fra og med dag 1 etter avtalt overtagelsestidspunkt.

Dersom betalingen uteblir over noe tid, kjøper er vanskelig å få tak i og du har en dårlig følelse, bør du – etter å ha sendt et brev som omtalt i pkt. 2 – anbefale selger selv å forestå den videre oppfølging overfor kjøper, og eventuelt kontakte advokat for nærmere pågang overfor selger.

VIDERE OPPFØLGING – HEVING?For at selger skal kunne heve avtalen, må kjøper ha misligholdt sin betalingsforpliktelse vesentlig, jfr. avhl § 53 første ledd. Det samme følger av NEFs standardkontrakt for salg «as is». Noen kontraktsmaler har inntatt en bestemmelse om at minimum 30 dagers betalingsmislighold vil innebære at kravet til vesentlighet er oppfylt.

Hvorvidt en slik standardnormering av vesentlighetskravet rettslig sett er holdbart, har jeg ikke sett behandlet i rettsavgjørelser eller andre autoritative rettskilder. Etter mitt skjønn vil et betalingsmislighold over 30 dager uansett falle inn under kategorien vesentlig mislighold.

Etter avhl § 53 tredje ledd kan selger heve uansett (og uavhengig av vesentlighetsvurderingen) dersom det er satt en rimelig tilleggsfrist for oppgjøret. Hva som er rimelig, er vanskelig å si sikkert. Fornuftig kan det eksempelvis være å la det gå tre uker etter avtalt oppgjørsdato, så sende et brev med hevingsvarsel og tilleggsfrist på 10 eller 14 dager. Når fristen er ute, sendes hevingserklæring – og avtalen er hevet.

HVA SKAL HEVINGSVARSELET INNEHOLDE?Etter mitt skjønn bør den inneholde en kort redegjørelse for hendelsesforløpet i saken, og det må uttrykkes tydelig at selger – såfremt oppgjør ikke skjer innen 10 eller 14 dager fra brevets dato – vil heve avtalen og gjennomføre dekningssalg av eiendommen. Det må fremkomme at selger i en slik situasjon vil være berettiget til å kreve erstatning fra kjøper nr. 1 for alle tap som er pådratt. Dette vil være, men ikke begrenset til, erstatning for meglerkostnader i salgsrunde 2, erstatning for eventuelt tap dersom eiendommen i salgsrunde 2 oppnår en lavere pris, samt erstatning for alle øvrige påregnelige erstatningsposter. I tillegg kommer forsinkelsesrenter – mer om dette siste senere.

Når tilleggsfristen er ute, kan det sendes en kort hevingserklæring der det fremgår at kontrakten heves, og at dekningssalg nå vil gjennomføres i tråd med redegjørelsen i hevingsvarselet.

MEGLERPROVISJONSom det fremgår over, vil du som megler være berettiget til provisjon i salgsrunde 1. Kravet på provisjon forfaller ved endelig inngått kontrakt, og er ikke betinget av at kjøper faktisk gjør opp for seg. Får du oppdraget med å selge også i dekningssalgsrunden, vil det ved et nytt salg kunne innkasseres nok en provisjon. Mange meglere velger imidlertid å ikke beregne seg full provisjon i salgsrunde 2, men det blir opp til den enkelte. Husk at ny oppdragsavtale må inngås ved salgsrunde 2.

DEKNINGSSALGETDekningssalget skal gjennomføres som et helt ordinært salg. Dersom det ikke oppnås like høy eller høyere pris i salgsrunde 2 enn i salgsrunde 1, vil din oppdragsgiver være berettiget til erstatning fra kjøper nr. 1. I den anledning er dokumentasjon for kravet svært viktig, og du må være forberedt at kjøper nr. 1 eller vedkommendes advokat ettergår arbeidet gjort i salgsrunde 2 meget grundig for å avklare hvorvidt man har gjort alt for å få en best mulig pris. Dokumentasjon for alle markedsføringstiltak, visninger, annonsering mv. blir derfor svært viktig.

HEVING FRA SELGER – DEKNINGSSALG – NOEN PROBLEMSTILLINGER

Situasjonen er som følger: Du har forestått salget av en svært dyr bolig. Alle er fornøyde – selger har fått en svært god pris, kjøper har fått drømmevillaen, og du er berettiget til rekordprovisjon.

Kjøperen er en du gjenkjenner fra avisbilder og alle vet at han har mye penger.

AV ADVOKAT OG PARTNER ERLING KEYSER, WAHL-LARSEN ADVOKATFIRMA


Skal det opplyses til interessenter at det gjennomføres et dekningssalg? Selger/megler har etter mitt skjønn ikke plikt til å opplyse om dette. Jeg konstaterer at det er noe uenighet om dette, og det kan være hensiktsmessig å informere interessentene/budgiverne når det utkrystalliserer seg noen få der du antar en av dem vil ende opp med boligen. Det er fornuftig at den som ender opp med eiendommen har fått denne informasjonen fra deg eller selger i forkant, og ikke kun hører rykter om det hele etter innflytting.

Husk at du fortsatt vil ha en omsorgsforpliktelse overfor kjøper nr. 1. Det kan derfor være hensiktsmessig å oppdatere vedkommende om hva som gjøres for å oppnå best mulig pris. Alt i samarbeid med din oppdragsgiver, som nok også vil være interessert i at kjøper nr. 1 har blitt behandlet best mulig når krav om erstatning fremsettes. Selger har plikt til å søke å begrense kjøper nr. 1s tap mest mulig, og din utførelse av salgsoppdraget er i denne sammenheng svært viktig.

KORT OM SELGERS KRAV MOT KJØPER NR. 1Blir eiendommen solgt til en høyere pris, blir dette selgers «bonus». Dersom man har uttrykt i hevingserklæringen at eiendommen skal dekningsselges for kjøper nr. 1s regning og risiko, kan det anføres at kjøper nr. 1 skal ha eventuelt netto overskudd. Jeg mener dette ikke holder rettslig, men anbefaler likevel at man ikke benytter termen «salg for regning og risiko».

Overstiger kjøpesummen de erstatningskrav selger har mot kjøper nr. 1, vil kjøper nr. 1 kunne gå fri. Det er selgerens nettotap som skal dekkes. Med ett unntak – ansvaret for forsinkelsesrenter.

Forsinkelsesrenter kan etter forsinkelsesrenteloven § 2 krevet uavhengig av skyld hos skyldneren, og er en rett kreditor har mer eller mindre uavhengig av omstendighetene. Kjøpekontraktene har vanligvis bestemmelser som sier at forsinkelsesrenter svares såfremt ikke kjøpesummen betales i tide.

Forsinkelsesrenter løper fom. avtalt overtagelse i avtalen med kjøper nr. 1 og frem til overtagelse overfor kjøper nr. 2.

Etter mitt syn må derfor forsinkelsesrenter betales uavhengig av hvor høy kjøpesum det oppnås i dekningssalgsrunden. Jeg er i konkrete saker der jeg har bistått selger blitt møtt med det motsatte syn fra kjøper nr. 1, men har til gode å se den klare rettskildemessige begrunnelsen for en avvikende konklusjon. Forsinkelsesrenter skal betales uavhengig av utgangspunktet om at det kun er selgers nettotap som skal erstattes.

Oppnås det et lavere beløp i dekningssalgsrunden, eller det uansett vil materialisere seg et tap (lik kjøpesum, men eksempelvis meglerkostnader) skal alle påregnelige kostnader måtte dekkes av kjøper nr. 1. Hvilke poster dette gjelder, blir en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.

WAHLLARSEN ADVOKATFIRMA AS

Wahl-Larsen Advokatfirma AS ble etablert i 1874, og har vært i kontinuerlig drift siden. Vi er ikke blant landets største advokatfirmaer, og dekker ikke alle rettsområder, men tilbyr meget høy kompetanse innen-for de områder vi arbeider. Vår forretningsidé går ut på å sikre våre kunder juridiske tjenester av høyeste kvalitet, alltid fra erfarne advokater, og til konkurranse-dyktige priser. Vi arbeider særlig innenfor feltene arbeidsrett, fast eiendoms rettsforhold, ekspro-priasjonsrett, vassdrags- og energirett, miljørett, erstatnings-rett og entrepriserett. Advokat Erling Keyser er partner i firmaet, og har lang erfaring innen eien-domsjussen. Han har i en årrekke vært løpende rådgiver for flere svært anerkjente meglerforetak i Oslo-området. Keyser bistår private parter, inves torer og meglere ved spørsmål knyttet til blant annet kjøp/salg, utvikling og forvaltning av eiendom.

www.wla.no

«For at selger skal kunne heve avtalen, må kjøper ha misligholdt sin betalingsforpliktelse vesentlig»

ERLING KEYSER

ERLING KEYSER

LEDELSEN

LEDELSEN




Det er likevel ikke rent sjelden det oppstår uklarheter rundt arealer, og hva som er riktig og galt. Dette skyldes delvis at det gjøres endringer i boliger som har påvirkning på arealberegningen, men ofte er det et noe uklart regelverk som kan være skyld i tvilen og uenighetene.

REGELVERKET OG GRUNNKRAV FOR MÅLEVERDIGHETReglene for arealmåling følger av Norsk Standard NS 3940 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014. Takstbransjens retningslinjer er først og fremst en presisering av de gjeldende reglene i NS 3940, og tar sikte på å avklare de områdene som ikke er godt nok regulert i standarden.

Areal beregnes ut fra de måleverdige delene av bruksenheten og oppgis i hele kvadratmeter. Grunnkravene for at et areal skal være måleverdig, er at det må være minst 1,90 m takhøyde og en bredde på minst 60 cm. I tillegg må det selvsagt være gulv og tilkomst til arealet.

Deler med skråtak måles inntil 60 cm utenfor høyden 1,90 m. Loftsleiligheter er derfor ofte mer utfordrende å måle enn leiligheter med rett tak.

Kravene til måleverdighet medfører også at det måleverdige arealet kan være lavere enn gulvflaten i boligen skulle tilsi. Dette gjelder typisk i loftsleiligheter med skråtak hvor man ikke kan måle helt ut til veggen, og i kjellere med lav takhøyde.


AREALER – EN VIKTIG DEL AV BOLIGHANDELENI boligomsetningen er arealene viktige for takstmenn, meglere og forbrukere.

For takstmenn og meglere er det viktig med riktig beslutningsgrunnlag ved vurdering av blant annet teknisk verdi, markedsverdi og markedsføring mot ulike interessegrupper. For forbrukeren er det viktig

å kunne planlegge og ha riktig vurderingsgrunnlag når en av livets viktigste beslutninger skal tas. Riktige arealopplysninger bidrar også til en smertefri og ryddig bolighandel.

AV DANIEL Ø. HELGESEN ADVOKATFULLMEKTIG I NORGES TAKSERINGSFORBUND

LEDELSEN

LEDELSEN



DANIEL Ø. HELGESEN

ILLU

STR

ASJ

ON

FR

A N

S 39

40: 2

012

LEDELSEN

LEDELSEN



BRUKSAREALBruksareal (BRA) er det viktigste arealbegrepet og gir uttrykk for boligens areal innenfor de omsluttende vegger. Dette er arealet av alle rom som er måleverdige og inkluderer innvendige vegger og innredningsenheter.

Å rive en vegg eller fjerne et garderobeskap påvirker altså ikke størrelsen på bruksarealet, men gir kun større gulvflate. Balkonger, terrasser og lignende er heller ikke en del av bruksarealet. Unntaket er når balkongen er innglasset, hvor hovedregelen er at balkongen inngår i bruksarealet som SROM.

PRIMÆRROM OG SEKUNDÆRROMBruksarealet kan deles opp i primærrom (PROM) og sekundærrom (SROM), en inndeling som gir uttrykk for hva rommene brukes til på tidspunktet for oppmåling.

Primærrommene er de delene av bruksarealet som brukes til opphold, for eksempel oppholdsrom som stue, kjøkken, bad, soverom, og entre/vindfang.

Sekundærrommene er de rommene som ikke brukes til opphold. Først og fremst boder/lagringsrom, garasjer og tekniske rom, men også innglassede balkonger. I enkelte særtilfeller kan likevel innglassede balkonger være PROM, men det forutsetter at visse særkrav er oppfylt.

Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør hvordan det skal kategoriseres. Dette betyr at rommene kan defineres både som PROM eller SROM avhengig av bruken. I enkelte tilfeller kan det også være tvil om hvilken kategori rommet faller inn under, og da må det utvises skjønn.

IKKE BLAND ROMKATEGORISERING MED FORSKRIFTSKRAV!Kategoriseringen av PROM og SROM sier ikke noe om hvorvidt rommene oppfyller byggeforskriftenes krav til varig opphold eller hva de lovlig kan brukes til. Det vil si

at det ikke er noen automatikk i at et rom som er benevnt som PROM lovlig kan benyttes til varig opphold. Hva rommene i boligen lovlig kan benyttes til fremgår først og fremst av de byggemeldte og godkjente papirene hos kommunene. Hverken megler eller takstmann kan overprøve disse godkjenningene, og er man i tvil bør dette formidles til potensielle kjøpere.

Et typisk eksempel er ulovlig innredede kjellerstuer som ikke oppfyller kravene til rømning, lysflater eller takhøyde. Det er her den faktiske bruken som er avgjørende for at det da er riktig å kalle det PROM, selv om kommunen i ytterste konsekvens kan gi pålegg om at bruken må opphøre. I slike tilfeller kan man søke om å få rommene godkjente, men det kan være en lang vei å gå. 1.januar 2016 kom det imidlertid regelendringer som letter litt på kravene for bruksendring fra bod til oppholdsrom. Det kreves imidlertid fortsatt at man søker og oppfyller minstekravene.

PRISSTATISTIKKERDet er PROM som normalt er grunnlaget for prisstatistikker, og som gir best resultat ved sammenligning av kvadratmeterpriser. Det er likevel viktig å være klar over at det alltid er det totale bruksarealet, BRA, som gir uttrykk for hvor stor boligen er, og at kategoriseringen av PROM og SROM ikke gir uttrykk for hva boligen lovlig kan benyttes til.

Som megler bør man derfor være særlig observant når man setter verdi på større boliger hvor kjeller og loftsarealer er kategorisert som PROM. I slike tilfeller vil det ofte ikke være riktig å benytte rene matematiske modeller ved beregning av markedsverdien med utgangspunkt i PROM. Det bør også vises varsomhet i tilfeller hvor boliger har mye SROM, da slike arealer selvsagt også har en verdi, selv om dette ikke fremgår i prisstatistikkene.


«Bruksareal (BRA) er det viktigste

arealbegrepet og gir uttrykk for boligens

areal innenfor de omsluttende vegger. Dette er arealet av

alle rom som er måleverdige og

inkluderer innvendige vegger

og innrednings-enheter»

DANIEL Ø. HELGESEN

Har du spørsmål om boligsalg, boligkjøp eller eiendomsmegling?

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND 4000 01 02RING

GRATIS RÅDGIVNING

FORBRUKERRÅDGIVEREN FOR BOLIGHANDELEN

205x98,5_gratis radgivning.indd 1 25.02.16 11.03


Vi skal i denne artikkelen gi en oversikt over reglene om reklamasjon og foreldelse ved mangels krav slik at alle som leser Eiendomsmegleren blir i stand til å gi mest mulig riktige svar til de kjøpere og selgere som kommer med spørsmål om reklamasjoner. Dessuten er det greit å kjenne til forskjellen på reklamasjon og foreldelse hvis en skulle få et krav rettet mot seg selv.

Jevnlig opplever kjøpere av varer og tjenester feil og mangler ved det de har kjøpt. Vi kommer i denne artikkelen kun til å forholde oss til det som er relevant for kjøp og salg av eiendom, eller som kan ha relevans for eiendomsmegleren selv. Vi behandler dessuten kun mangelskrav, og går dermed ikke inn på krav som følge av forsinkelse eller annet.

Dersom man ikke sier ifra mister man sine rettigheterEn kjøper av fast eiendom kan miste de krav han/hun har som følge av mangler ved eiendommen hvis kjøperen ikke melder ifra til selger tidsnok. Noen unntak fra dette foreligger dog, men det sikre er å forholde seg som om at det alltid er slik. Også der hvor det ikke gjelder noen særskilte reklamasjonsfrister kan krav gå tapt om man ikke sier ifra, enten som følge av passivitet eller som følge av såkalt konkludent adferd. Dette kommer vi tilbake til.

Det man skal være klar over er at selv om man har reklamert i tide, løper det en særskilt frist for foreldelse av kravet. Dersom ikke denne fristen avbrytes i tillegg, bortfaller kravet.

Vi vil i det følgende ta for oss reglene om reklamasjon, herunder noe om situasjonen for krav hvor det ikke er noen reklamasjonsfrist og deretter ta for oss foreldelse.

REKLAMASJONReklamasjonsfristeneDersom det foreligger en mangel, må kjøper etter både avhendingsloven og bustadoppføringslova reagere innen rimelig tid etter at han/hun faktisk

oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Det er dette som kalles den relative reklamasjonsfristen.

Hva som er «rimelig tid» må alltid vurderes konkret, men rettspraksis viser at grensen ofte vil gå et sted mellom to og tre måneder. Dersom en skal gi råd, bør rådet alltid være å reklamere i god tid før det er gått to måneder etter at mangelen ble oppdaget. Er det allerede to måneder er rådet å reklamere umiddelbart. Merk at dersom det er en mangel som har utviklet seg over tid, eller som det har tatt tid å oppdage, kan det bli et spørsmål om når kjøperen «burde oppdaget» mangelen. I en slik situasjon er rådet å reklamere så raskt som mulig og ikke vente til det nærmer seg to måneder.

Når man «burde oppdaget» mangelen kan mange ganger være vanskelig å fastslå. I forbrukerforhold kan man normalt ikke kreve aktive undersøkelser fra kjøperen før det foreligger synlige og konkrete indikasjoner på at noe er galt. Dersom slike indikasjoner foreligger, for eksempel at det er synlig muggvekst på kjellerveggen, må kjøperen sette i verk undersøkelser for å avdekke årsakene til dette, herunder om det skyldes en mangel ved boligen. Det er fra det tidspunktet en kan si at årsakene burde vært avdekket at den relative reklamasjonsfristen begynner å løpe.

I tillegg til den relative reklamasjonsfristen gjelder en absolutt frist for reklamasjonen. Ved eiendomskjøp, ny eller gammel bolig, er denne fristen fem år. Fristen løper fra den dagen kjøperen faktisk overtar bruken av boligen. Merk at dette i noen tilfeller kan være senere enn avtalt overtakelse, for eksempel hvis det det foreligger forsinkelse fra en av partene.

Denne fristen gjelder såfremt det ikke er gitt garanti ut over lovens frister. Dette kan være tilfelle på enkelte deler av boligen, for eksempel er det ikke uvanlig med lange garantitider knyttet til bygningsdeler som tak og vinduer. Det er ikke adgang til å avtale kortere frister enn den fem årsfristen som følger av loven.

Det er viktig å være oppmerksom på at femårsfristen er absolutt. Dersom kjøper oppdager feil kort tid før femårsfristen går ut så må kjøper reklamere snarlig, og kjøper kan ikke bruke den tiden han/hun har til å områ seg etter den relative reklamasjonsfristen hvis det medfører at femårsfristen oversittes.

Kjøper må reklamere innenfor begge fristene, altså både «innen rimelig tid» og før det er gått fem år.

I noen tilfeller gjelder ikke reklamasjonsfristeneDersom selgeren har opptrådt uredelig, grovt uaktsomt eller i strid med god tro så gjelder det ingen reklamasjonsfrister. Det typiske eksemplet er selgeren som bevisst gir uriktige opplysninger om eiendommen.

Det er dog viktig å være oppmerksom på at heller ikke i disse tilfellene kan kjøperen gjøre akkurat som han/hun selv vil. Det er for eksempel en forutsetning for et prisavslagskrav at selgeren er gitt muligheten til selv å utbedre mangelen. I dette ligger det i praksis et krav om at kjøperen må reklamere før han selv besørger utbedring. Her ser vi at en del kjøpere er for raske. Det kan være fristende, særlig dersom en føler seg lurt av selgeren, og gå i gang å utbedre for deretter å kreve prisavslag eller erstatning fra selgeren. Det kan by på juridiske utfordringer.

Derfor bør rådet alltid være å reklamere og gi selgeren mulighet til å besvare reklamasjonen før man setter i gang eventuelle utbedringer selv, uansett om kjøperen mener at selgeren har vært uærlig eller ikke.

Der hvor det ikke gjelder noen reklamasjonsfristUtenfor de lovregulerte områdene gjelder ingen allmenne reklamasjonsfrister, verken relative eller absolutte. Reklamasjonsfrister kan dog følge av avtale, typisk inneholder standardavtalene på området for fast eiendom som utarbeides av Standard Norge (NSseriene) reklamasjonsfrister.

REKLAMASJON OG FORELDELSE

Reklamasjon og foreldelse er to selvstendige forhold som kan medføre at et berettiget mangelskrav går tapt. Vi ser at mange ikke er oppmerksomme på forskjellen på

reklamasjonsfrister og foreldelsesfrister, eller på hva som skal til for å avbryte disse. Dette fører tidvis til at krav går tapt selv om det er reklamert i tide.

AV ADVOKAT/ PARTNER ARNT OLAF STILLERUD OG ADVOKAT/ PARTNER THOMAS LIE, TENDEN ADVOKATFIRMA

LEDELSEN

LEDELSEN




Følger reklamasjonsfrister verken av lov eller avtale så gjelder det ingen absolutte reklamasjonsfrister, men når det gjelder den relative reklamasjonsfristen er det litt mer komplisert. Reklamasjonsfristene er et utslag av den alminnelige lojalitetsplikten i avtaleforhold, og det følger av juridisk teori at den relative reklamasjonsfristen til en viss grad også gjelder der hvor det ikke er avtalt eller følger av lov. Hvor langt dette rekker er usikkert og det blir også hevdet at det da ikke gjelder noen reklamasjonsfrist i det hele tatt, men at kravet kun tapes som følge av passivitet.

Et eksempel hvor det antagelig ikke gjelder noen reklamasjonsfrist er erstatningskrav fra oppdragsgiver mot eiendomsmegler som for eksempel er begrunnet i at eiendomsmeglere ikke har utført oppdraget i tråd med reglene i eiendomsmeglerloven kap. 6. Eiendomsmeglerloven inneholder ingen reklamasjonsfrister, og i forbrukerforhold vil det da ikke lovlig kunne avtales frister fordi det gir forbrukeren dårligere rettigheter. I forbruker forhold mener vi at det heller ikke kan utledes noen reklamasjonsfrist av ulovfestet rett. I nærings forhold vil spørsmålet kanskje være mer nyansert, uansett kan det i næringsforhold være en ide å ta inn reklamasjonsfrister i standardvilkårene, de kan i hvert fall gjøres gjeldende overfor oppdragsgiveren.

Selv om det ikke foreligger noen reklamasjonsfrist kan krav gå tapt som følge av passivitet. Normalt sett skal det det mye til før et krav går tapt som følge av passivitet, særlig gjelder dette hvis den som har et krav er en forbruker. I forbrukerforhold er det nok i realiteten foreldelsesfristene som setter skrankene (se nedenfor).

Hvor mye som skal til før et krav går tapt som følge av passivitet avhenger av de konkrete forholdene, herunder hvem som er parter og hvordan partene har opptrådt. Dersom den som har et krav har opptrådt på en måte som gir motparten grunn til å tro at det ikke kommer til å bli fremmet noe krav vil det lettere kunne føre til at kravet tapes. Dette kalles gjerne konkludent adferd. Det er ofte en glidende overgang mellom at kravet tapes på grunn av konkludent adferd eller passivitet. Poenget er at et krav på et tidspunkt kan tapes – enten på grunn av tiden som går eller måten kravshaveren opptrer på – som følge av at motparten får en berettiget forventning om at det ikke blir fremmet noe krav mot seg.

Hvordan avbryte reklamasjonsfristenFor å avbryte reklamasjonsfristene, er det tilstrekkelig med såkalt nøytral reklamasjon. Det er

ingen formkrav til reklamasjonen, men av bevishensyn bør den gjøres på en måte som kan dokumenteres i ettertid, for eksempel per epost.

Det stilles ikke store krav til innholdet i en nøytral reklamasjon, det er tilstrekkelig at kjøperen får frem at eiendommen ikke er i tråd med avtalen eller de forventningene kjøperen hadde til eiendommen og at han/hun mener at selgeren er ansvarlig. Kjøperen trenger ikke fremme konkrete krav ved reklamasjonen.

En nøytral reklamasjon uten spesifikke krav, bør derimot følges opp så snart kjøperen har kunnet vurdere hvilke krav som han/hun vil fremme, for eksempel utbedring eller erstatning. Men det foreligger ikke noen særskilt frist her, bortsett fra at kjøperen må passe på eventuell foreldelse (se nedenfor). En skal dog være klar over at krav kan tapes etter en nøytral reklamasjon som følge av passivitet eller konkludent adferd. Igjen er det slik at dersom kravshaveren – enten på grunn av tiden som går eller måten kravshaveren opptrer på – gir motparten en berettiget grunn til å tro at det ikke vil bli fremmet noe krav under reklamasjonen kan kravet gå tapt.

Særskilt reklamasjonskrav ved krav om hevingDersom kjøperen ønsker å heve kjøpet er det grunn til å være oppmerksom på at det etter avhendingsloven gjelder en særskilt reklamasjonsfrist i forhold til hevingskrav. Krav om heving må fremsettes innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget. For å ha et hevingskrav i behold er det derfor ikke tilstrekkelig med en nøytral reklamasjon, heving krever særskilt og spesifikk reklamasjon.

RealitetsdrøftelserDet er ikke sjelden at kjøper og selger begynner å diskutere hvorvidt det foreligger en mangel eller ikke når kjøper har reklamert, uten at selger tar stilling til om det er reklamert for sent. Slike drøftelser av realitetene kan føre til at selger taper sin innsigelse om at det er reklamert for sent. Dette følger av alminnelige regler om passivitet. Som vi nevnte ovenfor skal det mye til før kjøperen taper et krav på grunn av passivitet alene. Det samme gjelder for selgeren, men dersom selgeren diskuterer realitetene i saken skal det noe mindre tid til før selgeren taper en innsigelse om for sen reklamasjon. mangler det et ord her?. Det er derfor et godt råd alltid å påberope for sen reklamasjon dersom det kan være en aktuell problemstilling, eller ta forbehold om å påberope at det

LEDELSEN

LEDELSEN



TENDEN ADVOKATFIRMA ANS

Tenden Advokatfirma ANS er Vestfolds ledende advokatfirma med kontorer i Sandefjord og Tønsberg. Tenden har 33 med-arbeidere, hvorav 24 advokater og er med det et av de største firmaene mellom Oslo og Stavanger. Firmaet bistår næringsdrivende, privatpersoner og offentlige organer over hele landet, og er som følge av spesialisering og honorarnivå et konkurransedyktig alternativ til de største advokat-firmaene.

For å sikre spesialisering og høy juridisk kvalitet, er Tendens advokater organisert i kompetanse - grupper. Tett samarbeid og ulik erfaringsbakgrunn gir firmaet en bred samlet kompetanse. Artikkelforfatterne er medlemmer i kompetansegruppen for fast eiendom, som består av 9 adv okater. Thomas Lie arbeider særlig med utvikling, kjøp og salg av fast eiendom og eiendoms selskaper. Arnt Olaf Stillerud arbeider hovedsakelig med eiendomsmegling, entre-prise, plan- og byggesaker, rettigheter til fast eiendom og tvistesaker.

ARNT OLAF STILLERUD

«Dersom selgeren har opptrådt uredelig, grovt uaktsomt eller i strid med god tro så gjelder det ingen reklamasjonsfrister.

Det typiske eksemplet er selgeren som bevisst gir uriktige opplysninger om eiendommen»

THOMAS LIE


er reklamert for sent dersom en begynner å diskutere om det er en mangel eller ikke.

FORELDELSESelv om kjøper har fremsatt sin reklamasjon i tide, er det ikke uvanlig at det går lang tid før selger innfrir de krav kjøper har satt frem. For eksempel kan selger bestride at det foreligger en mangel, eller så kan selve utbedringen la vente på seg. Da er det svært viktig å vite at det løper en selvstendig frist for foreldelse av kravet, som ikke avbrytes av en reklamasjon.

Foreldelsesfristen løper altså helt uavhengig av om det er reklamert eller ikke. Foreldelse kan også inntre på samme måte for krav det ikke er knyttet noen reklamasjonsfrist til. Med andre ord må foreldelsesfristene alltid overholdes dersom en skal unngå at kravet går tapt. Et annet viktig poeng er at foreldelsesfristene alltid gjelder, også når selgeren/motparten har vært grovt uaktsom eller uredelig.

ForeldelsesfristeneSom for reklamasjon gjelder det to sett av frister, men med et litt annet system.

Den alminnelige foreldelsesfristen i Norge er tre år. Spørsmålet om når den foreldelsesfristen begynner å løpe er mer komplisert enn spørsmålet om når reklamasjonsfristene begynner å løpe, og det er en rikholdig rettspraksis omkring dette. For det tradisjonelle eiendomskjøpet er man derimot på trygg grunn hvis man som kjøper forholder seg til at foreldelsesfristen er tre år fra avtalt overtakelsesdato.

For andre typer krav kan det være mer usikkert, for eksempel erstatningskrav mot eiendomsmegler. Her vil friststart kunne avhenge av om kravet er basert på et rent mislighold av de konkrete pliktene etter eiendomsmeglerloven eller på rådgivningsfeil begått av megleren. Friststart vil enten være det tidspunktet feilen ble begått, eller på det tidspunktet den fikk virkning (det vil si når kjøper eller selger innrettet seg etter rådet). Ofte vil disse tidspunktene være omtrent samtidig, men her kan det være vanskelige grensedragninger.

I og med at vi har fem års reklamasjonsfrist ved eiendomsskjøp er det klart at en del mangler først vil bli oppdaget først etter at den alminnelige treårs foreldelsesfristen er utløpt. Foreldelsesloven har en særskilt regel som løser dette problemet ved å gi en tilleggsfrist. Denne tilleggsfristen gjelder for alle typer krav og er ett år fra det tidspunktet man blir, eller burde blitt, klar over at man har et krav og hvem kravet kan rettes mot.

Dette innebærer i praksis at dersom kjøperen oppdager en mangel etter tre og et halvt år, så må kjøperen reklamere innen rimelig tid. Dernest må kjøper før det er gått fire og et halvt år – altså ett år etter oppdagelsen – sørge for å avbryte foreldelsesfristen. Hvis ikke går kravet tapt. Hvis mangelen oppdages når det er gått mellom to og

tre år er rådet å avbryte foreldelse før det er gått tre år. Det er ikke gitt at kjøper får benytte seg av tilleggsfristen så lenge han/hun har blitt kjent med kravet i rimelig tid før 3årsfristen utløper.

Dersom det ikke gjelder noen reklamasjonsfrist (og kravet ikke går tapt som følge av passivitet/konkludent adferd) er det kun foreldelsesfristene som gjelder. Også i disse tilfellene er det klart at man kan bli kjent med et krav mer enn tre år etter at feilen ble begått. Eksempelvis kan kjøperen mange år etter kjøpet bli kjent med reguleringsbestemmelser som hindrer en bestemt utnyttelse av eiendommen og som ved en feil ikke lå ved salgsdokumentene. Da kan megler være ansvarlig og den aktuelle kjøperen vil etter tilleggsfristen ha ett år på seg til å avbryte foreldelse av et eventuelt erstatningskrav.

Når det ikke gjelder noen reklamasjonsfrister kan krav bli fremmet lang tid etter at feilen ble begått. Tilleggsfristen har virkning i opptil ti år etter at den alminnelige treårsfristen er utløpt. I prinsippet kan derfor foreldelsesfristen bli på hele tretten år.

Hvordan foreldelse avbrytesI motsetning til reklamasjon avbrytes ikke foreldelse ved at kjøper melder kravet til selger (eller andre ansvarlige).

Foreldelse kan avbrytes på flere måter, men i hovedsak er det tre måter som er praktiske for krav som følge av eiendomshandler. Det er ved erkjennelse fra skyldneren, avtale om fristutsettelse og ved å ta rettslige skritt.

Foreldelse avbrytes dersom skyldneren erkjenner kravet. Forutsetningen er dog at erkjennelsen er uforbeholden og dekker motpartens krav. Dersom selgeren bare erkjenner å være ansvarlig for å utbedre, men ikke et erstatningskrav i tillegg, er det bare foreldelse av kravet om utbedring som avbrytes. Likestilt med erkjennelse er at selger, igjen uten forbehold, utbedrer en påberopt mangel. Virkningen av en erkjennelse er at det løper en ny alminnelig treårsfrist for det tilfelle at erkjennelsen ikke følges opp i handling.

Videre kan foreldelse avbrytes ved avtale. Det vil si at kjøper og selger kan avtale at foreldelse ikke skal inntre før et nærmere avtalt tidspunkt. Dette kan være aktuelt dersom fristen nærmer seg og det er konstruktive forhandlinger mellom kjøper og selger slik at de ønsker mer tid før en av partene må ta rettslige skritt. En slik avtale er fullt ut frivillig og erfaringsmessig kan det være vanskelig å få motparten med på en slik avtale.

Til sist avbrytes foreldelse ved å ta rettslige skritt, det vil si å ta ut forliksklage eller stevning. I de sakene hvor det er tvist mellom partene er dette som regel den eneste måten å avbryte foreldelse på. Det sitter ofte langt inne å få til en avtale eller en tilstrekkelig erkjennelse fra motparten. I de tilfellene hvor mangler oppdages etter noe tid så bør kjøper forsøke å få til en enighet eller avklare om det er mulig nokså snarlig. Erfaringsmessig går tiden raskt dersom en tvister om en sak, ofte fordi partene innhenter støtte en eller flere fagkyndige, og ett år er i denne sammenhengen ofte ikke lang tid.

EIENDOMSMEGLERENS ROLLESom eiendomsmegler så vil man tidvis bli involvert i mangelssaker. Enten fordi noen mener at eiendomsmegleren er ansvarlig, eller fordi partene kommuniserer via eiendomsmegleren.

I slike situasjoner er det viktig å være bevisst sin rolle som mellommann. Får megler krav rettet mot seg i ettertid må dette kravet håndteres og da er det vårt råd at megler unngår at kommunikasjonen mellom kjøper og selger går via megler. Det er vanskelig å være både mellommann og part i en tvist.

Når det gjelder reklamasjoner fra kjøperen til selgeren vil megleren (i hvert fall en viss tid etter megleroppdragets avslutning) være forpliktet til å viderebringe disse, eventuelt orientere kjøper om at han/hun må reklamere direkte til selger eller eierskifteforsikringsselskapet. Dersom reklamasjoner fra kjøper ikke viderebringes kan det i seg selv medføre erstatningsansvar for megleren, såfremt megleren ikke gir tilkjenne at kjøperen selv må reklamere direkte. Rettslig sett vil reklamasjonsfristen overfor selgeren som regel være avbrutt når kjøperen har reklamert til megleren.

I tilknytning til reklamasjoner antar vi at meglere regelmessig får spørsmål om ulike sider av reglene, og at det noen ganger er naturlig å gi opplysninger om disse. Det er vanskeligere å tenke seg et erstatningsansvar for megleren knyttet til opplysninger om reglene generelt, men det er alltid et godt utgangspunkt og en god kundeservice og kunne svare riktig. Er problemstillingen uklar eller vanskelig bør megleren i stedet råde den som spør om å søke råd hos en advokat. Det kan få store konsekvenser å gi uriktig informasjon om reklamasjons eller foreldelsesregler.

LEDELSEN

LEDELSEN



«Får megler krav rettet mot seg i ettertid må dette kravet håndteres og da er det vårt råd at megler unngår at kommunikasjonen

mellom kjøper og selger går via megler. Det er vanskelig å være både mellommann og part i en tvist.»


LEDELSEN

LEDELSEN



I rundskriv for tinglysingen er det i punkt 1.2 lagt til grunn at fremgangsmåten er aktuell der det ikke gått særlig lang tid, hvor det kan dokumenteres at det er gjort en ren feil (f.eks. ved kjøpekontrakt, bekreftelse fra kommune, ligningskontor eller annet som viser riktig faktum), og hvor avgiftsgrunnlaget gjelder den korrekte, men ikke påførte overdragelse. Disse sakene vil kunne være krevende å få gjennomslag for pga. beviskravene, men også fordi kartverket (og domstolen) vil være tilbakeholdne for å unngå omgåelse av dokumentavgiftsreglene.

Når det er tinglysningen som har gjort feil, gjelder ikke de strenge reglene som for inkuriepåtegning. Her vil feilen raskt kunne rettes opp etter tinglysingsloven § 18. Dersom det har vært nødvendig med bistand for å få rettet feilen, vil kunden også kunne ha krav på å få sine sakskostnader dekket, jf. også Borgarting lagmannsretts avgjørelse av 14.10.2015 (LB2015100306) hvor Statens kartverk ble dømt til å betale sakskostnader også før anken.

Hva da med mer uklare kombinasjonstilfelle, f.eks. der det kan argumenteres med at feilen ligger både hos kunden og kartverket? En problemstilling – som kanskje ikke er så upraktisk – gjelder de tilfeller hvor for eksempel eiendomsmegler har glemt å fylle ut eierbrøken mellom partene. Dersom det er to personer som erverver eiendommen iht. skjøte, så sender ikke Statens kartverk skjøtet i retur pga. manglende utfylling. I slike tilfeller, og i tråd med kartverket sin egen langvarige praksis, tinglyses en halvpart på hver av partene.

I en slik sak fikk partene skjøte i retur, merket som tinglyst, men kartverket hadde ikke selv fylt ut eierbrøker i skjøtet. Partene hadde dermed ingen foranledning til å reagere på feilen. Først mange år senere ble det avdekket at eierbrøkene var tinglyst feil. Dette skjedde da den ene parten skulle overdra sin del til den andre, hvorpå han ble klart over at han var tinglyst men en større eierpart enn han reelt sett eide. Parten ba selv om retting og la ved dokumentasjon fra skatteligningene på de reelle eierforhold, men tinglysningen aksepterte ikke dette og bad om at skjøte ble rette iht. de tinglyste eierbrøkene og innsendt på ny. Implisitt i dette lå altså et avslag om retting. Etter at advokat ble koplet på, aksepterte tinglysningen at retting kunne skje, men da som en inkuriepåtegning. Det ble ikke akseptert at det forelå en feil som skyldes kartverket selv.

I alle tilfeller var tidligere avslag omgjort, og retting kunne skje uten at det påløp dokumentavgift.

I ettertid ble det krevet dekning av advokatkostnaden etter forvaltningsloven § 36. Noe forenklet følger det av forvaltningsloven § 36 at man har krav på dekning av vesentlige kostnader som har vært nødvendig for å få endret et vedtak, forutsatt at endringsvedtaket er til gunst for parten, og parten ikke selv var ansvarlig for at det opprinnelige vedtaket ble feil, eller det foreligger særlige grunner som taler mot at parten tilkjennes dekning for kostnader.

Tinglysingen avviste kravet om dekning av sakskostnader. I sin begrunnelse viste Kartverket til to forhold; for det første at feilen skyltes partens eget forhold og dernest ble det hevdet at ut fra tinglysingsloven § 10 har en part bare krav på sakskostnader i en ankesak.

I tilfellet her var parten (ved megleren) delvis selv skyld i at feilen opprinnelig hadde oppstått. Når det gjelder sakskostnadskrav i «kombinasjonstilfeller» må forvaltningen likevel bygge på uttalelsen i Rundskriv G37/95 side 14 at det må utvises varsomhet med å anvende alternativet «andre særlige grunner» som grunnlag for å nekte sakskostnader. I tilfelle her lå det uansett innenfor Kartverkets kontroll å treffe et endringsvedtak etter at de først hadde avslått kravet om retting. Sakskostnadskravet var dermed berettiget.

Vi mener det er grunn til å stille spørsmål ved riktigheten av Kartverkets lovforståelse om at sakskostnader bare kan tilkjennes i ankesaker, jf. at tinglysingsloven § 10 bare fastsetter at forvaltningsloven § 36 første ledd og tredje ledd første og annet punktum gjelder tilsvarende. Når vedtaket endres av kartverket selv fastsetter forvaltningsloven § 36 tredje ledd at det er underinstansen (dvs. Kartverket selv) som avgjør spørsmålet om sakskostnader. I saken som er omtalt her, valgte parten ikke å gå videre med sakskostnadskravet pga. arbeidet og kostnaden dette ville medføre. Det er imidlertid grunn til å få prøvet kartverkets lov forståelse dersom denne anføres også i andre saker.

TINGLYSNINGSFEIL OG ANSVARFOR SAKSKOSTNADER

Ved utfylling av skjøte kan det oppstå feil. Når det er kunden selv som har gjort feil, brukes uttrykket inkuriepåtegning om fremgangsmåten for å rette slike feil. Adgangen til å få rettet slike

feil er ment å være snever, dette følger blant annet av avgjørelse fra Frostating lagmannsrett av 27. februar 1997, hvor det også ble vist til at inkurien må være lett å konstatere og bevise.

AV ADVOKAT/PARTNER KRISTIAN KORSRUD, HJORT

HJORT

Advokatfirmaet Hjort har kontorer i Akersgata i Oslo, og består av ca. 90 advokater. Firmaet dekker alle rettsområder, og bistår både næringsliv, det offentlige og privatpersoner. Hjort er anerkjent som et av Norges ledende prose-dyrefirma, og firmaets advokater prosederer mange hundre saker årlig. Hjort har til enhver tid en stor oppdragsmengde knyttet til kjøp/salg/utvikling av eiendom.

www.hjort.no

KRISTIAN KORSRUD


Lovendringer for å få på plass etinglysing er vedtatt, og Kartverket jobber nå med tekniske dataløsninger for implementering av nytt system. Allerede i mars er systemtestet versjon klar for pilotering, og full produksjon hos Kartverket er foreløpig satt til påske 2017.

Siden 2007 har det eksistert en prøveordning med elektronisk tinglysing for registrering og sletting av pantedokumenter fra banker, utlegg fra Statens innkrevingssentral og meldinger fra konkursregisteret. Mange banker og megler foretak har tatt pilotløsningen i bruk. Når ordningen nå skal utvides til å omfatte alle rettsstiftelser, herunder tinglysing av skjøter, vil dette innebære en ny hverdag for banker og meglerforetak. Også private vil omfattes av ordningen.

Ved innføring av etinglysing legges det opp til at det skal være et tosporet system hvor papirbasert tinglysing og elektronisk tinglysing skal leve side om side, iallefall i en periode. Først når systemet er utprøvd og kvalitetssikret i tilstrekkelig grad, vil det være snakk om eventuelt å utfase papirtinglysing.

Et dokument som etinglyses vil få prioritet fra det klokkeslettet en rettighet er registrert, mens prioriteten etter dagens system vil gis dagen for dagbokføringen. Etter dagens system vil et dokument som kommer inn til kontoret innen klokken 14.00, innføres i registeret den dato det er kommet inn. Kommer det senere, innføres det neste kontordag.

Nytt system innebærer imidlertid at både elektroniske dokumenter og papirdokumenter vil få klokkeslettprioritet istedenfor prioritet på en gitt dato.

Elektroniske dokumenter vil få prioritet på det eksakte klokkeslettet dokumentet blir registrert.

Når det gjelder papirdokumenter ser departementet for seg at disse skal gis prioritet klokken 16:00 den dagen dokumentet registreres inn i grunnboken. Andre klokkeslett som har vært nevnt i Kartverkets skisser er klokken

23:59. Departementet ser videre for seg at et papirdokument som kommer inn til Kartverket senere enn for eksempel klokken 14:00, først registreres i grunnboken neste kontordag.

Vi skal her se på hvilke konsekvenser et slikt tosporet system vil få med hensyn til prioritet. For å illustrere virkningene av etinglysing og klokkeslettprioritet, vil vi se på noen eksempler. Eksemplene er basert på departementets forslag. Nærmere regulering vil bli gitt i forskrift, og eksemplene må leses i lys av dette.

EKSEMPEL 1 – TILFELLER HVOR ET E-TINGLYST DOKUMENT GIS PRIORITET FORAN PAPIRDOKUMENTERI et tilfelle med frivillig pant hvor ett pantedokument sendes for papirtinglysing og ett skal etinglyses, vil det etinglyste dokumentet gis prioritet foran papirdokumentet, dersom begge registreres hos Kartverket samme dag klokken 14:00.

Dette skyldes at det etinglyste dokumentet gis prioritet på det klokkeslettet det blir registrert inn, mens papirdokumentet, etter nytt system, gis klokkeslettprioritet påfølgende kontordag, for eksempel klokken 16:00.

Forskriftshjemmelen gir mulighet til å fastsette et annet skjæringstidspunkt for når man er over i en ny dag, samt hvilket klokkeslett et papirdokument skal gis prioritet.

EKSEMPEL 2 – TILFELLER HVOR ET E-TINGLYST DOKUMENT OG ET PAPIRDOKUMENT GIS LIK PRIORITETNår to frivillige pantedokumenter registreres klokken 16:00 samme dag, vil dokumentene, slik det er lagt opp til, gis lik prioritet. I dette tilfellet gjelder dette uansett om dokumentet er papirbasert eller om dokumentet skal etinglyses.

E-TINGLYSING – FRA DAGBOKFØRING TIL KLOKKESLETTPRIORITET

Snart kan alle rettsstiftelser i fast eiendom og borettsandeler tinglyses og slettes elektronisk. Hva betyr det nye systemet for meglere, oppgjørsansvarlige

og for meglers systemleverandør?

AV LINE NIELSEN, SENIORADVOKAT, HAMMERVOLL PIND

HAMMERVOLL PIND

Vi er et relativt nyetablert eien-domsadvokatfirma i ekspansiv vekst, med 55 ansatte fordelt på våre avdelinger i Oslo og Bergen. Vi er totalleverandør av juridiske tjenester og har spisskompetanse innenfor fast eiendom, næringsei-endom, entreprise, kontraktsrett, tvisteløning, coroprate M&A og restrukturering. I tillegg har vi en egen avdeling for shipping og offshore. Vi samarbeider på tvers av avdelingene i Oslo og Bergen, både når det gjelder fagutvikling og sakshåndtering. Vår viktigste ressurs er våre ansatte, som gjennom sitt arbeid i et sterkt fag-lig og moderne miljø fortløpende utvikler firmaet.

hammervollpind.no

LINE NILSEN

LEDELSEN

LEDELSEN



ARTIKKELSERIEN OM ETINGLYSING VIL HA FØLGENDE TEMA:

Del I: «Fra dagbokføring til klokkeslettprioriet»Del II: «Kartverkets kontroll av innsendte dokumenter. Er det en helautomatisert kontroll mulig og hvor effektivt kommer det til å bli?»Del III: «Retting og inkuriepåtegning – når vil det påløpe dokumentavgift?»Del IV: «Vitnepåtegning – hvorledes skal attesteringen skje på en betryggende måte?»


Begrunnelsen er at dokumentet som etinglyses, gis prioritet på det eksakte registreringstidspunktet, som i dette tilfellet er klokken 16:00. Det papirbaserte dokumentet gis også prioritet klokken 16:00, gitt at departementets synspunkter med hensyn til klokkeslettet følges opp i forskriften.

EKSEMPEL 3 – TILFELLER HVOR TO DOKUMENTER E-TINGLYSES OG HVOR ETT ER UTLEGGSPANT OG ETT ER FRIVILLIG PANTVi kan tenke oss et tilfelle hvor et frivillig pantedokument registreres elektronisk hos Kartverket klokken 14:59, og hvor et utleggspant registreres elektronisk klokken 16:00. I et slikt tilfelle vil utleggspantet gis prioritet siden dette går foran et frivillig pant som er registrert samme dag. Dette til tross for at utleggspantet i tid er registrert etter det frivillige pantet.

I et slikt tilfelle vil ikke grunnboken gi korrekte opplysninger. Hvorledes dette skal løses i praksis, gjenstår å se.

EKSEMPEL 4 – MELDINGER FRA KONKURSREGISTERETVed konkurs vil boet gis prioritet foran for eksempel et etinglyst skjøte, selv om melding om konkurs registreres elektronisk på et klokkeslett senere samme dag. Konkursbo har en særskilt beskyttelse etter tinglysingsloven § 23, og

overgangen til etinglysing vil ikke medføre noen endringer for disse tilfellene.

FORDELER OG ULEMPER VED E-TINGLYSINGEksemplene viser hvilke klare fordeler etinglysing har med hensyn til prioritet. I tillegg vil etinglysing, i motsetning til papirbasert tinglysing, i utgangspunktet innebære at grunnboken vil være oppdatert til enhver tid ned til minuttet. Dette vil igjen gi oppgjørsansvarlig oppfordring til å tinglyse raskt, og meglere og andre brukere vil kunne yte sine kunder en svært god og betryggende service. I motsetning til ved papirtinglysing får brukerne straks full oversikt og klarhet i alle rettsstiftelser tilknyttet eiendommen eller borettsandelen, i tillegg til at rettighetshaveren vil sikres prioritet raskt.

Kun i noen unntakstilfeller vil etinglysing ikke gi betryggende informasjonsverdi, med mindre de systemtekniske løsningene og forskriften tar høyde for dette. Ved utlegg som papirtinglyses og som innføres i registeret etter skjæringstidspunktet klokken 14:00, vil frivillige rettsstiftelser som er registrert etinglyst denne dagen, gis prioritet, selv om den frivillige rettsstiftelsen registreres etter klokken 14:00 samme dag. Ved konkurs vil boet fortsatt ha forrang, slik at frivillige rettsstiftelser som hovedregel må være registrert senest dagen før konkursåpningen for å få prioritet.

LEDELSEN

LEDELSEN



«Ved innføring av e-tinglysing legges

det opp til at det skal være et to-sporet

system hvor papir-basert tinglysing

og elektronisk tinglysing skal leve

side om side, iallefall i en periode. Først når systemet er ut-prøvd og kvalitets-sikret i tilstrekkelig

grad, vil det være snakk om eventuelt å utfase papirting-

lysing»

NEF FORDELSPROGRAMSJEKK UT DINE FORDELER OG BESPARELSER HOS NEFs SAMARBEIDSPARTNERELes mer på nef.no under «Medlemskap» FORDELSPROGRAM


UTLEIE AV NÆRINGSBYGG ER OFTEST AVGIFTS-PLIKTIG – BOLIGUTLEIE ER IKKE AVGIFTSPLIKTIGOrdinært avgiftspliktige virksomheter oppnår fradragsrett for merverdiavgift på egne lokaler til bruk i virksomheten. Utleie av næringsbygg kan frivillig underlegges merverdiavgiftsloven. Utleier oppnår under slik frivillig registrering fradrag for merverdiavgift på relevante an skaffelser til bruk for utleiebygget / utleievirksomheten.

For virksomhet med salg og utleie av bolig er det derimot ingen frivillig registreringsordning. Påløpt merverdiavgift er derfor i utgangspunktet en endelig kostnad for virksomheter som oppfører, ombygger eller rehabiliterer boliger for salg eller utleie.

KONVERTERING TIL BOLIG KAN INNEBÆRE MVA-KOSTNADVed endret bruk av næringsbygg ved konvertering til bolig vil hovedregelen være at fradragsretten for merverdiavgift opphører, og merverdiavgift som påløper i forbindelse med konverteringen blir en kostnad.

Retten til å fradragsføre merverdiavgift kan opphøre fra og med det tidspunkt hvor eier beslutter å konvertere næringsbygg til bolig. Når anskaffelsene gjøres med formål om å bruke disse til konvertering av næringseiendom til boligformål, er anskaffelsen til bruk i næringsvirksomhet som er unntatt fra merverdiavgiftslovens virkeområde. Vilkåret for rett til fradrag for merverdiavgift, «til bruk i den registrerte virksomheten», er da ikke lengre oppfylt. Vær her oppmerksom på at der merverdiavgiftsloven omtaler «den registrerte virksomheten», betyr det den virksom heten som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret.

Under visse forutsetninger kan avgiftskostnaden bli enda større enn at «ny» merverdiavgift som påløper ikke kan fradragsføres. Den tidligere fradragsførte merverdiavgift i forbindelse med oppføringen av næringsbygget kan måtte tilbakebetales etter merverdiavgiftslovens såkalte «justeringsregler».

Dersom et næringsbygg er oppført eller har vært gjenstand for ny eller påbygging, og byggetiltaket er ferdigstilt i 2008 eller senere, vil bygget / byggetiltaket normalt utgjøre en «kapitalvare» etter justeringsreglene. For «kapital

varer» har merverdiavgiftsloven bestemmelser som medfører en tilbakebetalingsplikt for tidligere fradragsført merverdiavgift. Disse reglene slår inn dersom næringsbygget konverteres til bolig for salg eller utleie.

Justeringsreglene medfører konkret at en andel av tidligere fradragsført merverdiavgift kan måtte tilbakebetales dersom «kapitalvaren» har endret bruk i den såkalte justeringsperioden, som er 10 års perioden etter at byggetiltaket som utgjør «kapitalvare» er ferdigstilt. Med ferdigstilt menes at byggetiltaket er tatt i faktisk bruk eller at det er utstedt ferdigattest.

Det at bruken av «kapitalvaren» endres kalles i denne sammenheng en «justeringshendelse». Ved justeringshendelser som overgang fra bruk av bygg fra næringseiendom til bolig, skal en forholdsmessig del av fradragsført merverdiavgift tilbakebetales. De justeringsrettslige konsekvenser ved konvertering av næringsbygg til bolig, er således samsvarende som ved salg eller annen overdragelse av næringseiendom, f.eks. overdragelse ved fisjon / fusjon.

En forskjell mellom justeringshendelse på grunn av konvertering og på grunn av salg, er at ved salg kan tilbakebetalingsplikten normalt unngås ved at denne plikten overføres til ny eier – justeringsavtaler.

Ved konvertering av næringsbygg til bolig er det ikke mulig å overføre plikten til å tilbakebetale fradragsført merverdiavgift.

Det kan tenkes unntak fra justeringsplikten dersom det overføres infrastruktur som f.eks. vann og avløpsanlegg, vei o.l. til kommune eller fylkeskommune i forbindelse med boligutviklingen. Siden kommuner / fylkeskommuner omfattes av andre MVAregler vil det i slike tilfeller kunne være mulig å overføre justeringsplikt gjennom en vanlig justeringsavtale.

Det skal altså i noen tilfeller tilbakebetales deler av den tidligere fradragsførte merverdiavgiften på bygg ved konvertering. Hvis et næringsbygg ferdigstilt i 2011 konverteres til bolig i 2016, hvor fradragsført merverdiavgift ved oppføringen utgjorde kr. 10 000 000, vil konverteringen medføre en plikt til å tilbakebetale merverdiavgift i størrelsesorden kr. 4 – 5 000 000.

MERVERDIAVGIFTSMESSIGEKONSEKVENSER

VED KONVERTERING AV NÆRINGSBYGG TIL BOLIGPå grunn av markedsforholdene for næringseiendom er det et aktuelt tema å konvertere næringsbygg til

bolig. Vi ser stadig nye eiendomsaktører som gjennomfører eller planlegger slik konvertering. Endret bruk av næringsbygg har merverdiavgiftsmessige konsekvenser. Det er viktig at de avgiftsmessige

konsekvensene hensyntas ved vurderingen av lønnsomheten i et konverteringsprosjekt.

AV SENIORADVOKAT EIRIK BJØRNHUSDAL, DELOITTE

DELOITTE ADVOK ATFIRMA

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, herunder tvister i denne for bindelse.

Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompe-tanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte til knyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.»

www.deloitte.no

EIRIK BJØRNHUSDAL

LEDELSEN

LEDELSEN




LEDELSEN

LEDELSEN



Søkertilgangen til eiendomsmeglerstudiet har i mange år vært svært god. I 2015 var det hele 898 søkere totalt, der 182 hadde studiet som førsteprioritet. Omtrent 50 fikk tilbud om studieplass, og i august 2015 startet det 42 nye studenter på bachelor i eiendomsmegling. Eiendomsmeglerstudiet er lukket, og konkurranse om studieplassene gir motiverte og dyktige studenter. Fra en fagansvarligs ståsted er dette positivt. Jeg synes studentene vi tar inn holder et høyt nivå. Opplevelsen er at studentene er oppgående og aktive i timene. De søker kunnskap, og de fremstår som svært reflekterte i sitt valg av utdanning.

Vi har ved HSN valgt å begrense opptakene til ca. 50 studenter. Søkermassen tilsier at vi kunne tatt inn langt flere. Det utdannes imidlertid for tiden mange eiendomsmeglere, så vi har valgt å ikke øke antallet studieplasser på studiet. Når det er sagt synes vi også dette er en passe gruppe for vår skole.

Som fagansvarlig og ansvarlig for emnene Praktisk Eiendomsmegling I, II, III og IV har vi valgt en tilnærming der undervisningen har mye fokus på fagene. Målet er at studentene skal få god kjennskap til eiendomsmeglingsloven og den øvrige reguleringen som styrer eiendomsmegleryrket. God grunnkunnskap om loven, og de forventninger som stilles til en eiendomsmegler, gir gode forutsetninger for å utøve «håndverket» eiendomsmegling på en solid måte i fremtiden. Eiendomsmegling er en tjeneste som må utøves møysommelig og grundig, og utøveren må utvise yrkesstolthet og etisk bevissthet. Meglerbransjen er en viktig bransje, og fremtidens megler må ha fokus på å bedre kvaliteten på tjenesten og omdømmet bransjen har.

Vi forsøker også å gi studentene et innblikk i mer praktiske sider av eiendomsmeglingsbransjen ved å benytte en rekke gjesteforelesere fra

bransjen. Vi må benytte anledningen takke eiendomsmeglingsbransjen, og kanskje først og fremst bransjen i Telemark, for at de velvillig stiller opp for oss gang på gang. Dette er svært verdifullt for HSN. Studentene setter også stor pris på innsikten bransjen kan formidle, og har stort utbytte av besøkene. Vi setter også svært stor pris på at Eiendom Norge årlig arrangerer en Bransjekveld for studentene, og at selskaper som Help og Protector tar seg til å besøke oss. Midt Telemark Landbrukskontor og Bø kommune stiller også hvert år opp for studentene.

Eiendomsmeglerne i Bø har også organisert seg i et eget Eiendomsmeglerutvalg (EMU). EMU arrangerer en rekke sosiale og faglige tiltak i løpet av året. Den 24. februar arrangerer HSN karriere dag på campus Bø. EMU har i denne sammenheng påtatt seg å sette opp en egen karrieredag for eiendomsmegleren. Den såkalte Eiendomsmeglerdagen. Jeg ser selv frem til en s pennende dag med variert og godt innhold.

Siste semester kan studenten velge om de vil skrive bacheloroppgave, eller om de vil ha et 4 uker langt praksisopphold i et eiendomsmeglerforetak i kombinasjon med å skrive en fordypningsoppgave. Erfaringen viser at mange velger praksis, og har svært godt utbytte av denne måneden. For det første er læringsutbyttet formidabelt. Mange skaffer seg også jobb på denne måten. Nesten alle som er i praksis får en god referanse med seg på veien ut i arbeidsmarkedet. Vi på HSN er stolte av at vi har muligheten til å gi studentene dette tilbudet.

Til sist må det også sies at Bø er viden kjent for sitt gode studentmiljø. Studentene trives godt på skolen og i bygda Bø.

Fagansatte og eiendomsmeglerstudenter ved HSN ønsker samtidig å sende en hilsen til alle kolleger og eiendomsmeglerstudenter ved BI i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim, og til alle i Bodø, Sogndal og på Rena.

STATUSRAPPORTFRA BØ

Eiendomsmeglerstudentene i Bø returnerte i januar til studiene, og til en ny organisasjonen. Studentene tilhører ikke lenger Høgskolen i Telemark,

men den nye Høgskolen i Sørøst-Norge (HSN). I realiteten ikke store endringene for verken studenter eller fagansatte ennå, men jeg benytter likevel anledningen til å fortelle

at HiT nå er historie. Nå er det HSN som utdanner eiendomsmeglere i Telemark. Vi ønsker fremtidige studenter hjertelig velkommen til å søke vår nye høyskole.

AV LARS HALVOR OVA JOHNSEN, FAGANSVARLIG EIENDOMSMEGLERUTDANNINGEN VED HSN

Foto: Peter B

jerg Jørgensen



PÅMELDINGS-SKJEMAGullmeglerkonkurransen for medlemmer i NEF har eksistert siden 2003.

I år har styret i NEF besluttet å gjøre noen endringer, slik at det i tillegg til fokus på markedsføring også skal fokuseres på meglernes kompetanse og kvalitet. Årets Gullmeglerkonkurranse er derfor todelt – med to kategorier innen markedsføring og tre kategorier rettet mot meglerne. Førstnevnte kategorier bedømmes av en fagjury, mens meglerkategoriene bedømmes av styret i NEF.

Bidrag til Gullmeglerkonkurransen sendes:Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, eventuelt på epost til: [email protected]– merket «Gullmegleren 2016». Eventuelle spørsmål rettes til: [email protected]

GULLMEGLEREN 2016

Tidligere vinnere av gullmegleren


OBS! Dersom du sender inn flere bidrag i konkurransen, må du fylle ut ett skjema pr. bidrag

PÅMELDING INNEN MARKEDSFØRINGSKATEGORIENE:

KLIPP UT LANGS STIPLET LINJE

Forutsetninger:• Kun medlemmer i NEF kan delta og/eller bli nominert i konkurransen.• Alle bidrag i konkurransen må ledsages av et utfylt skjema der det begrunnes hvorfor nettopp dette/denne bør vinne.• Alle bidrag innen markedsføringsdelen til Gullmegleren 2016 må være i henhold til gjeldende lover og regler.• Frist for innsendelse av bidrag til GULLMEGLEREN 2016 er: 1. april 2016

Jeg ønsker å nominere et medlem i NEF i følgende kategori (kryss av):

___ Årets meglertalent: I denne kategorien bedømmes unge talentfulle meglere etter en samlet vurdering av meglerfaglige kvalifikasjoner, og kandidatens evne til levere trygg bolighandel til boligselgere og –kjøpere.

___ Årets kollega: I denne kategorien bedømmes meglere som har bidratt sterkt til et godt og velfungerende kollegafellesskap. Kandidaten bør ha utmerket seg ved sin evne til å skape samhold og lagånd som bidrar til gode resultater for fellesskapet. Alle stillingsgrupper kan delta i konkurransen.

___ Årets «ildsjel»: I denne kategorien bedømmes meglere som har vist et sterkt engasjement utenfor meglerhverdagen, f.eks. ved å påta seg frivillige verv i lokalsamfunnet, stille opp og vise omtanke for andre.

Ditt navn: ____________________________________________________________________________________________

Foretak: ______________________________________________________________________________________________

Navnet på den du nominerer: _____________________________________________________________________________

Foretak: ______________________________________________________________________________________________

Hvorfor mener du at vedkommende bør vinne konkurransen i denne kategorien? Utdyp gjerne på eget ark.

_____________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________________________

Jeg er medlem i NEF og ønsker å delta i konkurransen:

Navn: ________________________________________________________________________________________________

Foretak: _______________________________________________________________________________________________

Adresse: _______________________________________________________________________________________________

____ Beste markedsføring av bolig: I denne kategorien vil all markedsføring av bolig bli bedømt, nye boliger, brukte boliger, fritidsboliger osv. Dette gjelder både papirbasert, digital eller annen type markedsføring.

____ Beste markedsføring generelt: Åpen klasse. I denne kategorien bedømmes all markedsføring av meglere, eiendomsmeglingsforetak nettsider, digitale applikasjoner, eller annen type markedsføring innen bransjen.

Hvorfor mener du at dette bidraget bør vinne konkurransen? Utdyp gjerne på eget ark.

______________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________

PÅMELDING INNEN MEGLERKATEGORIENE:


LEDELSEN

LEDELSEN



DE EKSKLUSIVE:RED CAR SONOMA COAST 2014

OM VINEN: En nydelig Chardonnay fra Sonoma Coast i California. Red Car dyrker sine druer økologisk og biodynamisk med full fokus på kvalitet og finesse.

Smaken er fyldig men samtidig frisk og domineres av moden sitrus, hvite blomster, mineraler, hint av eik og en flott lengde. En vin for de litt større anledningene som gjerne serveres til stekt og grillet fisk, kylling og harde gule oster.

PRIS: 296,60 BASIS KAT 6 VP.NR 3633901

LYTTON SPRINGS 2013, RIDGE VINEYARDS

OM VINEN: En sjenerøs vin laget av hovedsakelig Zinfandel fra Sonoma i California. Druene er økologisk dyrket. Bak vinen fra Ridge står Paul Draper som er blitt noe av en kultfigur innenfor amerikansk vin. Smaken er rik og fyldig med sødmefull frukt som mørke bær, krydder og sjokolade. Flott tanninstruktur og en lang ettersmak. Denne vinen kan lagres i mange år, eller nytes nå til kraftige kjøttretter av lam, vilt og and.

PRIS: 339,00 BASISUTVALG KAT 6 VP.NR 1961501

VIN TIL PÅSKEFERIEOm du skal på fjellet i påsken, eller nyte noen rolige dager hjemme, kan det være bra

med noen tips om viner som passer til forskjellig mat og anledninger.

AV KERSTIN ANLÉN KETTERER, SOMMELIER VINARIUS AS


LEDELSEN

LEDELSEN



NAUTILUS ESTATE TWIN ISLANDS SAUVIGNON BLANC 2015

OM VINEN: En frisk og leskende vin laget på Sauvignon Blanc fra Marlborough i New Zealand. Duften er aromatisk med solbærblader, grønne epler og pasjonsfrukt. S maken er tørr, frisk og intens. Dette er en ypperlig vin til salater, fisk, skalldyr, aperitiff og terrassekos.

PRIS: 144,90 BASISUTVALGET

ALTALAND MALBEC TUPUNGATO 2013

OM VINEN: En deilig fruktdrevet Malbec fra høyt liggende vinmarker i Tupungato, Mendoza. Mendoza ligger i Andesfjellene i vestre Argentina og er en ideell vekstplass på høy høyde med eksepsjonell soleksponering. Noe som gir druer med perfekt modning og mye fargestoffer og antioksidanter. Bak produsenten står Nicolas Catena Zapata som er den desidert mest berømte vinpersonligheten fra SørAmerika. Vinens duft er konsentrert med mørke bær, sjokolade og noe sødme. Den er tørr, frisk og konsentrert med mye frukt og fine tanniner. En fin vin til rødt kjøtt og gjerne påskelammet...

PRIS: 141,50 BASISUTVALGET KAT. 6 VP.NR 3555401

FORMULÆ 2014 BIB, BARONE RICASOLI

OM VINEN: En Sangiovese fra den berømte vinprodusenten Barone Ricasoli i Toscana, Italia. Her er det mye historie som ligger til grunn for en klassisk vin i en moderne innpakking. Ricasoli har historie tilbake til 1140tallet og har opp gjennom tidene vart en veldig viktig innflytelse for Italia, både politisk og vinmessig. På 1800tallet var det Ricasoli som kom opp med «oppskriften» på Chianti.

Smaken er fruktig med en fast struktur og domineres av søte kirsebær, noe eik og noe mandler. Tørr og frisk med en bløt avslutning. Perfekt til påsketur og lammemiddag!

PRIS: 409,90 (3L) BASISUTVALGET

ROCCA GUCCIARDA CHIANTI CLASSICO RISERVA 2012, BARONE RICASOLI

OM VINEN: Her har vi valgt en Chianti Classico Riserva fra Gaiole i Chianti Classico. Vinen er laget av Sangiovse samt noe Cabernet Sauvignon og Merlot. Fargen er brilliant og rubinrød. Distinkt og moden bouquet. Smaken er myk men kraftig, med livlig og harmonisk aroma i en lang ettersmak. Vinen er drikkemoden, men kan godt lagres i flere år. Ypperlig match til lam og andre kraftfulle kjøttretter.

PRIS: 195,00 BASISUTVALGET KAT 5 VP.NR 4509001


LEDELSEN

LEDELSEN



6 8 7 9 5 2 1 4 33 4 9 1 7 6 8 2 52 1 5 4 8 3 7 6 91 6 3 7 2 9 5 8 48 7 2 5 1 4 9 3 65 9 4 3 6 8 2 1 74 3 1 2 9 7 6 5 89 5 6 8 3 1 4 7 27 2 8 6 4 5 3 9 1

6 8 5 4 2 7 1 3 97 3 1 9 8 5 4 2 69 4 2 3 6 1 7 5 88 9 7 5 3 2 6 4 15 1 4 6 7 9 3 8 23 2 6 8 1 4 9 7 52 7 9 1 4 8 5 6 34 5 3 2 9 6 8 1 71 6 8 7 5 3 2 9 4

3 9 1 55 6

7 8 15 4

3 7 6 18 2 9 4 5

2 5 98

8 2 1 5

4 1 6 8 31 8 7

2 3 7 45 9 4

5 1 65 7 4 6

4 6 87 2 8 1 9

SUDOKU- LØSNING I NESTE NUMMER

MID

DELS

MID

DELS

LØSNING FRA FORRIGE NUMMER

VANSK

ELIG

VANSK

ELIG


BRANSJENS STØRSTE SAMLINGSPUNKT FOR EIENDOMSMEGLERE

HJERTELIG VELKOMMEN TIL NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE 2016!

KONFERANSEN ARRANGERES I FANTASTISKE TROMSØ 25.- 27. MAI PÅ «THE EDGE»

NEF har 2800 unike medlemmer som er opptatt av faget.

Program/ påmeldingvia nef.no

Foto

: Tru

ls T

iller

© v

isit

trom

so.n

o

Loka

lforeningsleder i Nord-Norge Eiendomsmeglerforening Noel Pedersen

OSLOKONSERT-

HUS

Foredragsholdere:

KONFERANSEN FOR ALLE SOM ER INTERESSERT I EIENDOMSBRANSJEN Tidspunkt: 09.00 – 12.30Servering

Påmelding snarest til :

[email protected] www.nef.no

Pris: 900,-

pr.pers.Halv prisfor NEF-

medlemmer

Bankenes rolle i boligmarkedet!

Konferansen arrangeres av: Norges Eiendomsmeglerforbund i samarbeid med Samfunnsøkonomisk analyse

FREMTIDENS BOLIGMARKED!

Tom Staavi, Informasjons

direktør, Finans Norge

Tore Vamraak,Statssekretær,

Finansdepartementet

Kristina Picard, Forbrukerøkonom,

Storebrand

Roger Bjørnstad, Sjeføkonom, Samfunnsøkonomisk

analyse

Jan Ludvig Andreassen, Sjeføkonom, Eika Gruppen

Heidi Austlid, Adm. dir.,IKT Norge

Terje Svabø, Konferansier

Carl. O Geving, Adm. dir., Norges


Martin Bryn,Partner/ Deloitte

Pål Roppen, Adm.dir.,Inviso AS

2016TORSDAG17.03



LEDELSEN

LEDELSEN



BJØRN RUNE SALTEEiendomsMegler 1 AS avd Jærmegleren BryneStorgata 14, Postboks 334, 4349 Bryne41 60 77 [email protected]

ANDRÉ PEDERSENNordvik & Partners St. HanshaugenWaldemar Thranes gate 6, 0171 Oslo47 70 01 [email protected]

BJØRN OSCAR NJERVEColliers InternationalWergelandsveien 7, 0167 Oslo22 06 62 8090 26 33 [email protected]

TOR FIRINGVestfold Næringsmegling ASDronningens gate 6, 211 Sandefjord33 31 83 3390 01 00 [email protected]

ERLEND HAMMERSMARK HANSENKristiansand EiendomServiceboks 417, 4604 Kristiansand91 10 66 [email protected]

PER MAGNE BIRKELANDPrivatMegleren Vikebø & Jørgensen ASJon Smørs gate 11, 5011 Bergen92 49 04 [email protected]

TOM HENRIK JACOBSENHeimdal Eiendomsmegling ASVestre Rosten 69, 7072 Heimdal46 17 40 [email protected]

CAMILLA SØRENSENEiendomsmegler Vest ASÅsane Senter 36, 5116 Ulset92 22 06 [email protected]

ELISABETH BRÅTHOMestermegling ASVesterøyveien 2, 3235 Sandefjord33 48 30 2091 10 76 [email protected]

OLE-IVAR BJØRKAMOPrivatMegleren Home StrømmenStrømmen Eiendomsmegling ASStrømsveien 51, 2010 Strømmen41 48 10 [email protected]

SIGBJØRN DVERGSNESAamodt Hus ASØstre Lohnelier 65, 4640 Søgne99 09 99 [email protected]

FREDRIK JOHNSONPrivatMegleren Espenes & PartnereKlæbuveien 52, 7030 Trondheim 73 18 56 0041 40 51 [email protected]

GRO LILLIAN NETLAND HULLØENSørMegleren ASPostboks 33, 4664 Kristiansand40 40 80 [email protected]

ALEXANDER BJERKÅSEiendomsMegler 1 MidtNorge ASLangveien 21, 6509 Kristiansund48 31 46 [email protected]

RAYMOND LASCOMBExbo Eiendom avd MandalStore Elvegate 40, 4514 Mandal38 26 78 8090 18 87 [email protected]

ALEXANDER RIEBER-MOHNSem & JohnsenAsker & Bærum Eiendomsmegling ASGamle Ringeriksvei 33 C, 1357 Bekkestua93 28 28 62arm@semjohnsen.no

VI GRATULERER

50 ÅRNina Kristin Aasen med dagen 9. marsTove Merete Gjervan med dagen 12. marsBodil Kragebøl med dagen 23. marsOvidie Flobakk Bråten med dagen 24. marsMette Ledang med dagen 31. mars

60 ÅRRoger Arntzen med dagen 4. marsJon Alvsaker med dagen 24. mars

70 ÅRArne Ommundsen med dagen 22. mars

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MV

Utnytt medlemsfordelene dineSom medlem i NEF får du 10% rabatt på vår beste bilforsikring med unike fordeler

Ingen bonustap ved parkeringsskade

Egen ungdomsbonus for barn som kjører foreldrenes bil

Opptil 75% startbonus ved utvidelse av bilpark.

Samler du forsikringene dine hos oss, kan du i tillegg få opptil 17% samlerabatt!

Les mer på tryg.no eller ring oss på 04040

Bilforsikring med unike fordeler

NEF JURIDISK BISTAND 2016

1. TIMEPRIS (kun for MNEF)

2. ÅRSAVTALE 3. KJEDEAVTALE

1. TIMEPRIS:

Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til [email protected] og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister.

Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale.

Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

3. KJEDEAVTALE:

Kjedeavtale gis til eiendomsmegler kjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendoms meglingsloven).

Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål.

VILKÅR OG PRISER:

Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • [email protected] • mobil tlf. 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

2. ÅRSAVTALE:a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 12.000,- + mva• Over 5 ansatte: Årspris kr 20.000,- + mva• Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 22.000,- + mva• Over 5 ansatte: Årspris kr 35.000,- + mva• Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.


JURIDISK BISTAND

Juridisk bistand.indd 1 25.01.16 13.49

Ambita har eiendoms-informasjonen som trengs for et vellykket salg

Ambita Infoland er verktøyet som hjelper deg i meglerhverdagen. Her finner du alt på ett sted; meglerpakker, eiendomsregisteret, kart, foto, det du trenger fra kommuner, boligbyggelag og mye mer.

ambita.com

ReturadresseNorges EiendomsmeglerforbundParkveien 550256 Oslo

eiendomsmegleren nr. 2 2016

Documents