eiendomsmegleren nr. 2 2015

NEFs VÅRKONFERANSE C L A R I O N H O T E L S TAVA N G E R

6.- 8. MAI 2015

Bankett med

GULLMEGLER

7 KURSTIMER

OPPLEV STAVANGERbli med på byvandring

GET2GETHER Hall Toll

megleren 022015ÅRGANG 77

EIENDOMS

UNNGÅ BITRE KUNDER

Kjøpere som får problemer med

skjulte feil og mangler, kan øde legge

for dine fremtidige salg. Du risikerer

også å måtte bruke mye tid på

oppfølging av konfl ikter du ikke selv

har skyld i. Med HELP Boligkjøper-

forsikring er kjøperen tatt hånd

om ved en eventuell konfl ikt, på

samme måte som selger er ivaretatt

gjennom eierskifte forsikringen.

HELP Forsikring er landets mest

erfarne tilbyder av bolig kjøper-

forsikring og blant Norges ti største

advokatmiljøer. Til for skjell fra våre

konkurrenter har vi ikke dekningstak

eller egen andel. Det er nok derfor vi

har de mest fornøyde kundene.

5

6

8

10

12

15

16

20

22

26

32

34

35

52

54

55

55

56

FRA LEDELSEN

Analyser og spådommer

Lokkepriser

VERDT Å VITE

Norges Eiendomsmeglerforbund

med to viktige forbrukernyheter

Klar for å gi forbrukere råd

Velkommen til Stavanger

Slik gjorde de det før

Slipp fargene inn - det er vår

Kurs og årsmøte for næringsmeglerne

Krogsveen 40 år

HUShjelpen

- førstehjelp til kjøpere av gamle hus

Gullmegleren 2015

Hva har du i telefonen din? Fem favorittapper

Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen,

Camilla Sem

STUDENTSIDEN

Eiendomsmeglerdagen i Bø

MEDLEMSNYTT

Nytt om navn

Minneord: Siri Mette Ryen Myhre

Sudoku

ETTER ARBEID

Flere tilbringer mer tid ute i naturen

STILLINGSANNONSER SIDE 34 OG 59

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Ansvarlig redaktør:Carl O. Geving

Redaktør:Svein Strømnes

Parkveien 55, 0256 OsloTelefon: 22 54 20 80Telefaks: 22 55 31 06Web: www.nef.noE-post: [email protected]

8 utgaver pr. årOpplag: 3400ISSN 0803-7345

Forsidefoto:Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom/ Merkur Grafisk AS

Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis.Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon:Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken,0901 OsloTlf: 23 33 92 00Fax: 23 33 92 16www.merkurgrafisk.no

Merkur Grafisk er godkjent som svane merket bedrift.

MILJØMERKET

2041 Trykkeri 0

672

ANNONSEKONTAKT:Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 OsloTlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: [email protected]

PRISER 2015:Helside (215x275 mm) 11.500 ,- Halvside (180x115 mm) 8.700 ,- 1/3 side (180x75 mm) 6.800 ,-Baksiden (215x215 mm) 16.600 ,-2. og 3. omslag (215x275 mm) 13.500 ,-Midtsidene (430x275 mm) 24.500 ,-

Innhold MARS 2015

FAGLIG PÅFYLL

Dokumentavgift, foreldelse og krav om tilleggsavgift

Nye avgjørelser fra lagmannsrettene/tingrettene

VA-juss: «Moldedommen» - Ulovfestet objektivt ansvar

Medhjelper i tvangssalg – medhjelpers undersøkelses- og informasjonsplikt

Reklamasjon ved kjøp av nyoppført bolig

Hvitvasking/finansiering av terrorvirksomhet

Endringer i kontraktsmalenes bestemmelser om forsinkelsesrenter

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

NEF-kurs 2015

36

38

40

43

44

46

48

50

51

12

12

56

UNNGÅ BITRE KUNDER

Kjøpere som får problemer med

skjulte feil og mangler, kan øde legge

for dine fremtidige salg. Du risikerer

også å måtte bruke mye tid på

oppfølging av konfl ikter du ikke selv

har skyld i. Med HELP Boligkjøper-

forsikring er kjøperen tatt hånd

om ved en eventuell konfl ikt, på

samme måte som selger er ivaretatt

gjennom eierskifte forsikringen.

HELP Forsikring er landets mest

erfarne tilbyder av bolig kjøper-

forsikring og blant Norges ti største

advokatmiljøer. Til for skjell fra våre

konkurrenter har vi ikke dekningstak

eller egen andel. Det er nok derfor vi

har de mest fornøyde kundene.

P R O G R A M 09.30 – 10.00 Registrering og kaffe

10.00 - 10.15 Velkommen Ved Carl O. Geving, Adm. direktør i NEF

10.15 - 10.40 Fersk konjunkturrapport med prognoser for boligbygging og boligprisvekst nasjonalt og regionalt frem til 2017

Ved Roger Bjørnstad, Sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk analyse

10.40 - 11.10 Hvor mye skal staten involvere seg i boligmarkedet? Hvordan legge til rette for tilstrekkelig boligbygging? Er forenklinger av lover og regler nok? Ved Per-Willy T. Amundsen, Statssekretær i Kommunal- og moderniseringsdepartementet

11.10 – 11.30 Hvordan tilrettelegge for at flest mulig kan komme seg inn i boligmarkedet? Ved Katja H. Johannessen, Seniorrådgiver i Husbanken

11.30 – 12.00 Lunsj

12.00 – 12.20 Det digitale boligmarkedet! Hvordan omsettes boliger i fremtiden? Johan Fredrik Høvås, Salgsdirektør i Finn.no Eiendom

12.20 – 12.40 Miljøvennlig og attraktiv bolig- og arbeidsplassutvikling - fortetting i og rundt knutepunkt Ved Kjersti Vinses Øksenholt, Forsker i Transportøkonomisk Institutt, avd. Mobilitet

12.40 – 13.00 Fremtidens boligutvikling - effektive kollektive knutepunkter – vi må bo tettere og høyre Ved Petter Eiken, Adm.dir. i Rom Eiendom

13.00 – 13.20 Planleggingen av fremtidens boligutvikling i København og Stockholm Ved Sigrun Gjerløw Aasland, Daglig leder i DAMVAD Norge

13.20 – 13.35 Pause

13.35 – 13.55 Skatt på bolig – det er farlig det! Tanker rundt Scheel-utvalget Ved Karine Ugland Virik, Adm. dir. i Skattebetalerforeningen

13.55 – 14.15 Oppside og nedside i den norske boligmodellen Finansielle sider ved boligmarkedet! Primærbolig vs sekundærbolig – skatt Ved Paal Bjørnestad, Statssekretær i Finansdepartementet

14.15 – 14.35 Medias rolle i boligmarkedet! Ved Bård Bjerkholt, kommentator i Dagens Næringsliv

OSLO KONSERTHUS

Norges Eiendomsmeglerforbund arrangerer «Boligmarkedet 2015» i samarbeid med Veidekke og Samfunnsøkonomisk analyse

Partnere:

M A R K E D E T BOLIG 2015

19.03

MAKRO OG MIKRO BOLIGPOLITIKK

OSLOKONSERT-

HUS

- utsikter og innsikter

Pris: 850,-

pr.pers.Påmelding snarest til : [email protected]

Terje Svabø, konferansier

program_boligkonferanse_2015.indd 1 13.02.15 15.03

EIENDOMSMEGLEREN 02-2015 5

Tormod Boldvik

Styreleder i NEF

Styrelederen har ordet

Når Eiendom Norge, 10 store eiendomsmeglingsforetak og Finn.no går sammen om å finne ut «Hvordan salg og kjøp av bolig kan endre seg frem mot 2020» er det spennende å følge med.

Analyser og spådommer

Sjelden har det vært større grunn til å advare mot variasjonene i interesser mellom profesjonsutøverne og fore-takseierne (les: bankene). Det er mulig i et eierperspektiv å hente maksimalt ut av dagens driftsform, for deretter å omstille raskt til å hente kundestrømmen i nettbaserte transaksjonsverktøy.

Det er dog en umulighet å sysselsette et stadig større antall eiendomsmeglere dersom fremtiden er økende konkurranse, nettmegling og automatiserte tjenester.

Som profesjonsutøvere må vi være våkne og ta fremtidens utfordringer seriøst. Vi gjør det best om vi møter forbrukernes behov for trygg bolighandel. Ved å oppfylle formålsbestemmelsen i lov om eiendomsmegling vil myndighetenes vilje til å opprettholde lovens bestemmelser styrkes. Ved å gi begge parter i bolighandelen omsorg, råd og veiledning vil vi oppleve stadig etterspørsel etter vår bistand.

For å avverge mistanker om «strutsetaktikk» understreker jeg erkjennelsen av at fremtiden vil innbære store forandringer. Det sentrale blir å møte en ny virkelighet med bedre løsninger.

Forbrukernes behov må komme først. Formålet med å regulere eiendomsomsetningen og vår rolle er utelukkende forbrukerhensynet. Det er forbrukeren som til slutt velger hvorvidt eiendomsmegleren er sentral i boligomsetningen.

Vår legitimitet bygger derfor på faglig tyngde, integritet og evnen til å levere en tryggere bolighandel. Det kommersielle må bygges ut i fra denne erkjennelsen, ikke på smarte ideer for å skvise marked og konkurrenter. •

P R O G R A M 09.30 – 10.00 Registrering og kaffe

10.00 - 10.15 Velkommen Ved Carl O. Geving, Adm. direktør i NEF

10.15 - 10.40 Fersk konjunkturrapport med prognoser for boligbygging og boligprisvekst nasjonalt og regionalt frem til 2017

Ved Roger Bjørnstad, Sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk analyse

10.40 - 11.10 Hvor mye skal staten involvere seg i boligmarkedet? Hvordan legge til rette for tilstrekkelig boligbygging? Er forenklinger av lover og regler nok? Ved Per-Willy T. Amundsen, Statssekretær i Kommunal- og moderniseringsdepartementet

11.10 – 11.30 Hvordan tilrettelegge for at flest mulig kan komme seg inn i boligmarkedet? Ved Katja H. Johannessen, Seniorrådgiver i Husbanken

11.30 – 12.00 Lunsj

12.00 – 12.20 Det digitale boligmarkedet! Hvordan omsettes boliger i fremtiden? Johan Fredrik Høvås, Salgsdirektør i Finn.no Eiendom

12.20 – 12.40 Miljøvennlig og attraktiv bolig- og arbeidsplassutvikling - fortetting i og rundt knutepunkt Ved Kjersti Vinses Øksenholt, Forsker i Transportøkonomisk Institutt, avd. Mobilitet

12.40 – 13.00 Fremtidens boligutvikling - effektive kollektive knutepunkter – vi må bo tettere og høyre Ved Petter Eiken, Adm.dir. i Rom Eiendom

13.00 – 13.20 Planleggingen av fremtidens boligutvikling i København og Stockholm Ved Sigrun Gjerløw Aasland, Daglig leder i DAMVAD Norge

13.20 – 13.35 Pause

13.35 – 13.55 Skatt på bolig – det er farlig det! Tanker rundt Scheel-utvalget Ved Karine Ugland Virik, Adm. dir. i Skattebetalerforeningen

13.55 – 14.15 Oppside og nedside i den norske boligmodellen Finansielle sider ved boligmarkedet! Primærbolig vs sekundærbolig – skatt Ved Paal Bjørnestad, Statssekretær i Finansdepartementet

14.15 – 14.35 Medias rolle i boligmarkedet! Ved Bård Bjerkholt, kommentator i Dagens Næringsliv

OSLO KONSERTHUS

Norges Eiendomsmeglerforbund arrangerer «Boligmarkedet 2015» i samarbeid med Veidekke og Samfunnsøkonomisk analyse

Partnere:

M A R K E D E T BOLIG 2015

19.03

MAKRO OG MIKRO BOLIGPOLITIKK

OSLOKONSERT-

HUS

- utsikter og innsikter

Pris: 850,-

pr.pers.Påmelding snarest til : [email protected]

Terje Svabø, konferansier

program_boligkonferanse_2015.indd 1 13.02.15 15.03

I NEF har vi vurdert utviklingen frem til 2024.

Det er mange av de samme funnene som er gjort. Eiendomsmeglingen vil forandre seg, forandringene kommer i stadig større tempo.

I NEF har vi fokus på å opprettholde eiendomsmeglerens rolle. Ikke gjennom å bekjempe utviklingen, men ved å tilpasse oss. Vi har lenge understreket behovet for endringsvilje og tilpasningsdyktighet.

Vi har startet tilpasningen gjennom en tydeliggjøring av hvem vi er til for. Trygg bolighandel og fokus på forbrukerinteresse fremfor egeninteresse er det naturlige utgangspunktet vi har valgt. Ved å levere som forutsatt vil vi utvikle en robusthet mot overflødighet.

Orienteringen mot transaksjon, synergi og vekst har preget bransjens utvikling gjennom en lang periode. Antallet butikker og årsverk har gått kraftig opp. Dårlig lønnsomhet har blitt akseptert i jakten på markedsandeler. Lønnstrukturene er ikke optimalisert for å skape et langsiktig fokus. Store deler av oppdragene løses av eksterne leverandører.

En bransje som fortsetter fokus på transaksjon vil få rett i sine egne perspektiver på fremtiden.

Megleren kan få en ny rolle eller bli overflødig i fremtidens boligsalg. Det viser en scenariorapport om eiendomsmeglerbransjen Finn, Eiendom Norge og ti av Norges største eiendomsmeglere har utarbeidet.

Konkurransen blant meglerne vil bli sterkere, og nettmeglere kan bli en del av fremtiden. Man tror boligeiere kan være villige til å gjøre mer selv ved salg for økonomisk kompensasjon. (kilde: Aftenposten.no)

En bransje som tror dette er virkeligheten i et 5års perspektiv, har dårlig tid til omstilling. På den annen side er ikke fokuset på omstilling særlig fremtredende. Det er full fart i etablering av nye butikker, kullene av ferdige studenter tas unna og viljen til å overlate arbeidsoppgaver til eksterne leverandører synes uendelig.

Det kan synes som foretakene her løper til mediene med en scenariorapport som ikke har vært til behandling i styrerommene. Rapporten inneholder funn som gir grunnlag for betydelig justering av forretningsplanen for de neste årene.

Det er grunn til å frykte en underliggende holdning til å holde hjulene i gang, vinne markedsandeler, hente ut synergiene og ta blåmandagen når den kommer.

De som ikke er våkne og som ikke følger med når utviklingen kommer, vil stå igjen på perrongen når toget går. Meglernes rolle kommer til å endre karakter. Vi er ikke redde, men vi er redd for at vi ikke tar fremtidens utfordringer seriøst nok, sier Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge. (kilde: Aftenposten.no)

6 EIENDOMSMEGLEREN 02-2015

Eiendomsmeglerbransjen er forpliktet av bransjenormen for markedsføring av boliger. Bransjenormen regulerer bruk av prisantydning slik:

«Prisantydning må ikke bevisst være satt lavere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Den må heller ikke settes lavere enn meglers objektive vurdering skulle t ilsi.»

Forbrukerombudet har på nytt satt lys på bransjens praksis i et stigende marked. Det er gjort undersøkelser i Oslo og Bergen som indikerer at lokkepriser forekommer.

Vi har reist rundt og snakket med foretak og meglere. Det er

ikke vårt inntrykk at lokkepriser har bredt om seg, slik det ble konstatert i 2013. Men vi har fått varsel i enkelttilfeller som framstår som klare brudd på regelverket. Slike saker må vi som seriøs bransjeaktør adressere kompromissløst.

Hvorfor? Enhver seriøs bransje oppfyller minimumskravene til god handelspraksis. Det er ikke god handelspraksis å lokke og lure kunder til en handel, særlig ikke når det gjelder transaksjoner til flere millioner kroner. Bransjen må derfor sørge for selvjustis og stoppe tilløp til bruk av lokkepriser.

Meglerne er best kvalifisert til å vurdere boligens markedsverdi. Meglerne må vise sin

kompetanse. Selv om det er krev ende å treffe i et raskt stigende marked, ligger det fast at megleren skal gi en objektiv verdivurdering av boligen. Hva kan man forvente at boligen blir solgt for? Det er lite troverdig dersom en megler konsekvent går ut med en prisantydning under verditakst, når den aktuelle boligtypen konsekvent selges vesentlig over verdi takst.

Enkelte medlemmer uttrykker frustrasjon over det de mener er konkurrenters bruk av lokkepriser. Frustrasjonen er forståelig når det er hold i påstanden. Men at andre bryter loven legitimerer ikke flere til å gjøre det samme.

Vi oppfordrer våre medlemmer til å oppfylle lovens krav, og varsle oss dersom dere har eksempler på lokkepriser. NEF vil ta opp enkeltsaker fortløpende. Bransjen og forbrukerne er tjent med at vi holder en høy meglerfaglig standard og luker ut tilfeller av det mot satte. •

fra ledelsen

Adm. direktør i NEF Carl O. Geving

Lokkepriser

Markedsføringsloven forbyr villedende handelspraksis. Det er i strid med loven å bruke villedende priser, og det er i strid med loven å bryte bransjenormer man er forpliktet av.

100% elektrisk. 0% kompromisser.B Electric!

nyhet: elektriskNye B-Klasse Electric Drive

fra kr 277.500,-

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

Rekkevidde inntil 230 km med tilvalget RANGE PLUS (200 km standard). El-motor på 179 hk akselererer bilen fra 0-100 på imponerende 7,9 sekunder.

Rekkevidden vil variere avhengig av en rekke faktorer som kjørestil, varme- og kjølebehov, kjørerute og forvarming. Priser er inkludert levering Oslo. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no

Ta kontakt med Mona Andreassen i FINN og få tilgang til scenariorapporten!Mobil: 950 77 864 eller e-post: [email protected]

Nysgjerrig på fremtiden?

Mulighetenes marked


E t ledd i denne satsningen på forbrukeropplysning er ansettelsen av den erfarne juristen Carsten Pihl som for bruk er rådgiver. Han vil svare på spørsmål fra kjøpere og selgere, og lose dem gjennom forhold som eventuelt oppfattes som vanskelige.

Pihl har arbeidet i femten år med boligjuss i Dine Penger. Han har skrevet en rekke artikler om kjøp og salg av bolig og kjenner fagområdet meget godt. Han starter i stillingen i slutten av februar.

Et annet ledd i denne sats ningen er at meglerforbundet har inngått en avtale med eiendomsmeglernestoren Peder Normann Raknes om å skrive en lærebok i kjøp av bolig.

Denne boken er utformet som en nettbok, søkbar og inndelt i logiske avsnitt tilpasset der kjøperen «er i prosessen».

Raknes har nesten 40 års erfaring i det norske eiendomsmarkedet, hvorav over 30 år som gründer og daglig leder i forskjellige eiendomsmegler forretninger. Han har undervist på tidligere Eiendomsmeglerhøyskolen, vært sensor ved meglerstudiet, medlem i Klagenemda (nå Reklamasjonsnemda for eiendomsmeglingstjenester) og var styreleder i Norges Eien

domsmeglerforbund i perioden 1990 til 1993.

Det er med andre ord få som har bedre innsikt i hvordan eiendomsmarkedet fungerer. Raknes er nå æresmedlem i forbundet.

Boken lanseres i løpet av kort tid.

Peder Normann Raknes, hva har motivert deg til å skrive en lærebok om kjøp av bolig? Gjennom et langt liv mellom boligkjøpere og boligselgere har jeg lært at de fleste kjøper bolig med hjertet. I boken har jeg spissformulert det slik:

«Når vi kjøper vaskemaskiner «og sånt», er det nesten ikke grenser for hvor mange tester vi leser, og hvor mye vi spør og graver før vi bestemmer oss. Men, når det kommer til vårt livs største investering, da leser vi en annonse på nettet, løper på en rask visning og kliner til i budrunden. Burde det være slik? Svaret er jo åpenbart nei, men den ene boligen du har lyst på er jo laget i entall. Vaskemaskiner kryr det jo av, men vil du ha den ene boligen så må du faktisk kjøpe den når den er til salgs.

Det er ikke noe galt å handle bolig med hjertet. Jeg synes det er riktig, jeg. Boligen er ikke en

vare, det er ikke et investeringsobjekt vi skal tjene penger på. Det er hjemmet vårt, der vi skal bo, oppdra barn, ha en god alderdom, kort sagt; stedet der vi skal trives best. Da er hjertet en bedre rådgiver enn den kalde snusfornuften.»

I erkjennelsen av at det er slik det fungerer, er det så viktig at hjemmeleksen er gjort på forhånd. At det du som kjøper har ansvaret for å sette deg inn i, er kjent for deg. At du har gjort behovsanalysen så grundig før kjøpsprosessen, at når den starter, ja da kan du «krysse av på skjemaet» og handle med hjertet. Det er dette jeg ønsker å bidra til i denne nettboken.

Kan boligkjøperne for lite i dag? Det er nesten umulig for en boligkjøper å sette seg inn i alt lovverket faktisk forutsetter at kjøperen skal kunne. Jeg brenner for at kjøperne skal få vite det de trenger før de handler hus. Det er en svært viktig oppgave for eiendomsmegleren å hjelpe kjøperen til å få tak i denne kunnskapen. Jeg begynte «å evne på» en slik bok fordi jeg synes at det jeg selv har lært gjennom alle disse årene også skal komme andre til gode. Den nå pensjonerte meglerdirektøren Finn Tveter fant ut av mine bokplaner og spurte om jeg ville skrive dette for meglerforbundet. Så var det avtalt over en kopp kaffe.

verdt å vite

Av

Sve

in S

trø

mne

s

Gode råd til kjøpere og selgere: Norges Eiendomsmeglerforbund med to viktige forbrukernyheter

Norges Eiendomsmeglerforbund satser stadig mer på å gi gode råd til de som skal kjøpe eller selge bolig. Det er et bevisst valg at eiendoms-

meglerforbundet tar forbrukerens parti, rett og slett fordi et godt eiendomsmeglerkorps har

alle muligheter for å bidra til at den kompliserte flytteprosessen

skal bli lettere.


Hva har du lagt mest vekt på? Denne boka skal være lettlest og lett å slå opp i. Jeg forsøker derfor å bruke et ikkejuridisk språk og har gjort nødvendige juridiske begrep søkbare. Det skal dermed være mulig å få en enkel oversikt, samtidig som det skal være lett å gå i dybden for den som vil. Jeg har også laget forslag til konkrete til sjekklister, behovsanalyser og en rekke tips boligkjøperen «kan ta rett inn i sin situasjon».

Vil eiendomsmegleren være enig i det du skriver? Denne boken gir uttrykk for det jeg mener kjøperen trenger å kunne. Det er ingen konflikt mellom megleren og kjøperen.

Meglerens rolle er mellom kjøper og selger. Men jeg er forberedt på at jeg kanskje kan få kritikk for «å kreve for mye» av megleren på enkelte plasser. Det er kjøperen sin hatt jeg har hatt på meg når jeg har skrevet dette.

Er det andre enn boligkjøperen som kan ha nytte av boken? Dette er en nettbok som behandler et område som ofte er gjenstand for lovendringer, nye forskrifter og bestemmelser. Teksten må derfor revideres og justeres regelmessig. Boken kan dermed kanskje også være «et oppslagsverk» for forbrukerjournalister, meglerstudenter og andre som har en interesse i å sette seg inn i kjøpsprosessen. •

Vi leverer spisskompetanse og har solid erfaring innen oppgjørsarbeid. Dette gjør oss til en trygg, effektiv og pålitelig samarbeidspartner. Som igjen gir deg frihet til det som er viktig! Kontakt Gro for en samtale på 926 12 590.

megleroppgjoret.no

Megleroppgjøret = frihet

Peder Normann Raknes

- Det er nesten umulig for en boligkjøper å sette seg inn i alt lovverket faktisk forutsetter at kjøperen skal kunne.


I slutten av februar starter jeg som forbrukerrådgiver hos NEF. Dette er en stilling jeg ser frem til å ta fatt på. Jeg har arbeidet 15 år i Dine Penger, og siden jeg er jurist hadde jeg ansvar der for privatjussen bolig, arv, familie og skatt. Jeg har fulgt boligmarkedet tett, og opplevet at forbruk ere har behov for hjelp og støtte.

Telefon og nettArbeidsoppgavene mine vil være å svare på spørsmål fra norske forbrukere om det de lurer på i bolighandelen. Jeg skal ha faste telefontider der folk kan ringe inn, og jeg ønsker også å kunne ta imot spørsmål via nett for de som ikke kan ringe på

dagtid eller kanskje ikke ønsker å snakke med noen.

Rent praktisk er planen å ha tjenesten «på lufta» rett etter påske. Ukene før det skal brukes til planlegging og møter med ulike aktører i bransjen. I tillegg skal jeg en tur til Sverige for snakke med og lære av det svenske meglerforbundets «kundombudsmann», en tjeneste som er drevet der i over ti

år og som årlig mottar over 3000 henvendelser.

Mer om den konkrete oppstarten av tjenesten kommer på NEFs nettsider.

Forbrukerrådgiveren - en kjentmann Rollen min blir først og fremst en rådgiverrolle. Jeg skal ikke være en partsrepresentant eller advokat. Slik sett ser jeg rollen

mest som en kjentmann som kjenner kartet og terrenget.

Jeg kan fortelle hvordan verden ser ut, og hva som skjer hvis man går dit eller dit. Men avgjørelsen om hvor man ønsker å gå, den må forbrukeren ta selv.

Nettopp en slik rolle vet jeg fra min tid i Dine Penger at det er behov for. Vi hadde ukentlig om ikke daglig telefoner fra boligkjøpere og boligselgere. De

hadde spørsmål om ulike deler av boligtransaksjonen, alt fra hva man måtte legge vekt på å se etter på visning, til opplysninger, eventuelle mangler og oppgjøret. Ofte var innringerne opptatt av å få bekreftet det de trodde de visste, andre ganger trengte de orientering om regelverket og konsekvenser.

At NEF nå kan tilby en slik tjeneste til forbrukere tror jeg vil være en styrke for organisasjonen, og være med å styrke meglernes omdømme. •

Klar for å gi forbrukere råd

I slutten av februar starter Carsten Pihl som forbrukerrådgiver for boligsalg i NEF. Ansettelsen av han er en direkte oppfølging av landsmøtevedtaket fra Ålesund i 2014. Hovedoppgaven Pihl skal fylle i denne rollen er å hjelpe forbrukere, men en nesten like viktig jobb blir å bruke informasjonen han får fra forbrukerne til å gi tilbakemeldinger til bransjen om hvor det er problemer. Dermed vil dette gi gevinst både for forbrukerne og eiendomsmeglerne. Her forteller han litt om rollen han skal fylle.

Jeg kan fortelle hvordan verden ser ut, og hva som skjer hvis man går dit eller dit. Men avgjørelsen om hvor man ønsker å gå, den må forbrukeren ta selv.

Kontakt Malte på [email protected] – telefon 93 43 43 00eller Henrik på [email protected] – telefon 40 63 80 73

Spesialisert finansiering for eiendomsmeglere

FIELDWOOD FINANCIAL SERVICES

Vi leverer til:

Høy belåningsgrad – opp til 95%

Ingen involvering av kjøper eller selger

Tilpasset webmegler


I år går vårkonferansen av stabelen i Stavanger. Paradoksalt nok skjer det på et tidspunkt der boligmarkedet er mindre oljesmurt enn på mange år.

Likevel kan jeg berolige de som eventuelt måtte ha sympati for meglerne i oljehovedstaden. Ryktene om et boligmarked med problemer er sterkt overdrevet. 2014 ga oss flere solgte, brukte boliger enn noen gang og året endte med en liten prisstigning. Inngangen til det nye året viser det fortsatt er fin fart, dog ikke det trøkket noen andre større byer melder om. Markedet for salg av nye boliger er todelt. Flotte resultater for salg av rekkehus og eneboliger mens salget av blokkleiligheter er tregt. Hvis vi har merket nedgang i et marked må det være leiemarkedet. Når det skal

kuttes i oljeindustrien er det gjestearbeiderne som ryker først og må dra hjem. Her øker tilbudet og prisene har sunket. Fremtiden vil vise om det var Stavanger som merket først hvor mye oljen betyr for landet vårt, eller om det er Stavanger som er ekstra sårbart når landets viktigste næring har utfordringer.

Personlig takker jeg nå av som leder av Rogaland Eiendomsmeglerforening. 5 år er nok i denne omgang. Det har vært en spennende oppgave. Spesielt utfordrende og gøy har det vært å møte spørsmål fra presse og omgivelsene ellers. Boligmarkedet og eiendomsmeglerbransjen

Velkommen til!

STAVANGER


er interessant for folk flest, det har jeg merket på telefon, mail og i sosiale lag. Jeg takker for tilliten medlemmene i REF har vist meg og ønsker min arvtager lykke til med kommende ut fordringer.

Tilslutt ønsker jeg alle hjertelig velkommen til Stavanger i mai. Håper dere får anledning til å se byen utover selve hotellområdet. NEF har gått for kvalitet i valget av samarbeidspartnere så jeg forventer suksess! •

Med vennlig hilsenRune Bertelsen

STAVANGERFoto: Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom

FAGBØKER FORMIDLET AV NEF

NEF utgir følgende bøker som inngår i pensumlitteraturen til eiendomsmeglerstudiet: ISBN-NR Anbefalt utsalgspris

Lærebok i praktisk eiendomsmegling del 1 978-82-7794-053-3 783,-Lærebok i praktisk eiendomsmegling del 2 978-82-7794-055-7 490,-Sameie 978-82-7794-052-6 275,-Oppgjør av eiendomshandler 978-82-7794-056-4 630,-Kjøp av ny bolig – med kommentarer til bustadoppføringsloven(Trygve Bergsåker) 2. utgave 978-82-999705-0-1 440,-Kjøp av fast eiendom – med kommentarer til avhendingsloven(Trygve Bergsåker) 978-82-993597-9-5 800,-

ØVRIG LITTERATUR Praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester(Christina Lyngtveit-Petersson/Christian Bohne) 978-82-7794-51-9 690,-NEF Jubileumsbok 82-7794-045-9 410,-Tvangssalg gjennom eiendomsmegler 978-82-7794-030-4 249,-Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk(Trygve Bergsåker) 978-82-993597-8-8 475,-

Bøker kan bestilles på nef.no – Medlemskap – Butikk, eller på [email protected]

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 1

Lærebok i praktisk eiendom

smegLing deL 1

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli

lærebok del 1_lyseblå.indd 1 18.10.13 10:38



smegLing deL 1



lærebok del 2.indd 1 17.10.13 10:29

TVANGSSALG

TVANGSSALG


Bodil Næssvik

oppgjør tvangssalg.indd 1 16.06.14 12:29

SAMEIE

SAMEIE


Tore Bråthen

oppgjør sameie.indd 1 16.06.14 12:32

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLERMellommannsrollen ved eiendomsoppgjør

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLER


Christina Lyngtveit-Petersson

oppgjør og oppgjørsrutiner.indd 1 16.06.14 12:31

TRYGVE BERGSÅKER

KJØP AV FAST EIENDOM

med kommentarer til avhendingsloven

Femte utgave

Utgitt i samarbeid med Norges Eiendomsmeglerforbund

T

rygve Bergsåker: K

JØP A

V FA

ST E

IEN

DO

M 5. utgave

T

rygve Bergsåker: K

JØP A

V FA

ST E

IEN

DO

M 5. utgave

Boken behandler rettsreglene om kjøp av fast eiendom. Den inneholder omfattende kommentarer til de fleste bestemmelsene i lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 (avhendingsloven). Blant de emner som behandles grundig i boken, er avhendingslovens anvendelsesområde og fravikelighet, selgerens opplysningsplikt og kjøperens undersøkelsesplikt, mangelsvurderingen ved salg «som den er», arealsvikt, mangler ved fellesarealer i eierseksjonssameier og borettslag, utmåling av prisavslag, kjøperens rett til å holde tilbake kjøpesummen ved mangler, kjøperens plikt til reklamasjon over mangler.

Femte utgave er utvidet med omfattende omtale av og referanser til ny trykt og utrykt rettspraksis, med vekt på nye dommer fra Høyesterett.

Boken har utførlige registre.

Trygve Bergsåker er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har også utgitt flere andre bøker, bl. a. Kjøp av ny bolig med kommentarer til bustadoppføringslova (2000), Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd (3. utg. 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010) og Pengekravsrett (2. utg. 2011).

ISBN 978-82-993597-9-5





ISBN 978-82-993597-9-5

TRYGVE BERGSÅKER

KJØP AV NY BOLIGmed kommentarer til bustadoppføringslova

Annen utgave


Bustadoppføringslova av 1997 regulerer kontrakter om oppføring og kjøp av ny bolig. I denne boken behandles noen av de viktigste reglene knyttet til kjøp av ny bolig, det vil si kontrakter mellom forbruker og utbygger (selger) om kjøp av bolig som ikke er fullført når kontrakten inngås. Ikke alle reglene i loven kommenteres i boken. Boken behandler først og fremst lovens regler om partenes rettigheter og plikter under byggeprosessen samt i forbindelse med overtakelse og oppgjør. Sentrale temaer i boken er for brukerens rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider, utbyggerens plikt til å stille økonomiske garantier, overtakelse av boligen, dagmulkt ved forsinket overtakelse, betalingstid og forskuddsbetaling, deponering av omtvistet vederlag. Boken redegjør for avgrensingen mellom avhendings loven av 1992 og bustadoppføringslova av 1997.

Boken vil være av interesse for eiendomsmeglere og advokater, for bygge bransjen og forbrukerorganer, for domstolene og ikke minst for eiendoms meglerstudenter.

Ny utgave av boken er nødvendig på grunn av endringer i loven og på grunn av nytt rettsmateriale av ulik art. Det dreier seg bl.a. om nye dommer, herunder dommer fra Høyesterett, og nye rundskriv fra Finanstilsynet rettet til eiendomsmeglere om tolking og anvendelse av loven.

TRYGVE BERGSÅKER er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har utgitt flere andre bøker, bl.a. Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd (3. utgave 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010), Pengekravs rett (2. utgave 2011) og Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendings loven (5. utgave 2013).

ISBN 9788299970501

Trygve Bergsåker: KJØ

P AV N

Y BOLIG

2. utgave

Trygve Bergsåker

Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk

Med et spesialstudium av salg ved budgivningskonkurranse

Distribusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund

Trygve Bergsåker: Eiendom

smegling – om

sorgsplikt og god meglerskikk

Boken bygger på Trygve Bergsåkers doktoravhandling med samme tittel fra 2007-2008. Den er ført a jour frem til april 2010. Boken behandler eiendomsmeglerens omsorgs plikt overfor kjøper og selger og kravet til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven. Sentrale spørsmål i boken er avveiningen av omsorgsplikten overfor hhv. oppdragsgiveren (som vanligvis er selgeren) på ene siden, og interessentene og kjøperen på den andre. Det redegjøres grundig for eiendomsmeglerens forhold til de interessekonflikter som kan oppstå mellom kjøper og selger. Når kan eiendomsmegleren priori tere oppdragsgiverens interesser, og når må megleren vise full nøytra-litet overfor kjøper og selger? Kravet til god meglerskikk behandles utførlig både teoretisk og praktisk, bl. a. med en oversikt over viktige problemområder hvor god meglerskikk tilsier bestemte løsninger. Boken tar bl. a. for seg forskjellige former for egeninteresse som eiendomsmegleren kan ha i en handel, og redegjør også for det ubetingede sannhets kravet som eiendomsmegleren må følge i sin virksomhet. Det er ikke tilstrekkelig at meglerens opplysninger er korrekte i streng forstand. Opplysningene må ikke være ufullstendige eller misvisende ut fra sammenhengen.

Trygve Bergsåker er førsteamanuensis dr. juris ved Institutt for privatrett, Universitetet i Oslo. Han har tidligere utgitt flere bøker om kjøp og salg av fast eiendom: Eiendomshandel gjennom megler (3. utg. 2009), Kjøp av fast eiendom (4. utg. 2003), Kjøp av ny bolig (2000), og også bøker om andre emner, bl. a. boken Pengekravsrett (1994).

ISBN 978-82-993597-8-8

Gra

fisk

prod

uksj

on: 0

7 G

rupp

en A

S, 2

010

ISBN 978-82-993597-8-8

9 7 8 8 2 9 9 3 5 9 7 8 8

Praksis fra Reklamasjonsnemnda

for Eiendomsmeglingstjenester

Eiendomsmeglingsfaglige emner

Boken er inndelt etter eiendomsmeglingsfaglige emner som belyses med praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Siden Nemndas opprettelse i 2005 er det avgitt om lag 630 avgjørelser frem til sommeren 2009. Boken er utarbeidet på bakgrunn av de problemstillingene som anses relevant for eiendomsmeglingsbransjen og publikum. Det er lagt vekt på at boken skal kunne benyttes som et oppslagsverk. Boken retter seg mot eiendomsmeglingsbransjen, advokater, studenter på eiendomsmeglerstudiet, publikum og alle som er opptatt av eiendomsmeglingsfaglige spørsmål.

Boken utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund, og er utarbeidet av Christina Lyngtveit-Petersson og Christian Bohne.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er opprettet av:Norges Eiendomsmeglerforbund Den Norske AdvokatforeningEiendomsmeglerforetakenes ForeningForbrukerrådet

Reklamasjonsnemnda har et fast sekretariat som har en nøytral stilling i forhold til begge parter i klagesaken.

Norges Eiendomsmeglerforbund Hansteens gate 2 0253 Oslo [email protected] Telefon 22 54 20 80

ISBN xx-xxxx-xxx-x

Pr

aksis fr

a Rek

lam

asjon

snem

nd

a for

Eiend

om

smeg

ling

stjenester

Plass for strekkode

Christina Lyngtveit-Petersson (red.)Christian Bohne

fagbøker_megleren.indd 1 20.02.15 10.24


Se i dokumentet hentet fra grunnboken fra 1928, hvor det nederst fremkommer at kjøper ikke får selge videre til noen med dårlig rykte.

I gamle dager var man åpenbart litt mer direkte, spørsmålet er hvordan en slik klausul ville slått ut i dag. Takk for det innsendte dokumentet til Per Edmund Mordt hos Attentus Eiendomsmegling, Norderhaug & Mordt AS. Er det andre som kommer over uvanlige ting eller morsomme historie fra hverdagen som eiendomsmegler kan det sendes til [email protected]

Kildeinformasjon: Gammel arkivreferanse: 41, Sted: Idd og Marker sorenskriveri, Oppbevaringssted: SAO. Merknader: .

http://www.arkivverket.no/URN:NBN:no-a1450-tl20080923130185.jpg

Side 1 / 2

Slik gjorde de det før…

FAGBØKER FORMIDLET AV NEF

NEF utgir følgende bøker som inngår i pensumlitteraturen til eiendomsmeglerstudiet: ISBN-NR Anbefalt utsalgspris

Lærebok i praktisk eiendomsmegling del 1 978-82-7794-053-3 783,-Lærebok i praktisk eiendomsmegling del 2 978-82-7794-055-7 490,-Sameie 978-82-7794-052-6 275,-Oppgjør av eiendomshandler 978-82-7794-056-4 630,-Kjøp av ny bolig – med kommentarer til bustadoppføringsloven(Trygve Bergsåker) 2. utgave 978-82-999705-0-1 440,-Kjøp av fast eiendom – med kommentarer til avhendingsloven(Trygve Bergsåker) 978-82-993597-9-5 800,-

ØVRIG LITTERATUR Praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester(Christina Lyngtveit-Petersson/Christian Bohne) 978-82-7794-51-9 690,-NEF Jubileumsbok 82-7794-045-9 410,-Tvangssalg gjennom eiendomsmegler 978-82-7794-030-4 249,-Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk(Trygve Bergsåker) 978-82-993597-8-8 475,-

Bøker kan bestilles på nef.no – Medlemskap – Butikk, eller på [email protected]



smegLing deL 1



lærebok del 1_lyseblå.indd 1 18.10.13 10:38



smegLing deL 1



lærebok del 2.indd 1 17.10.13 10:29

TVANGSSALG

TVANGSSALG


Bodil Næssvik

oppgjør tvangssalg.indd 1 16.06.14 12:29

SAMEIE

SAMEIE


Tore Bråthen

oppgjør sameie.indd 1 16.06.14 12:32

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLERMellommannsrollen ved eiendomsoppgjør

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLER


Christina Lyngtveit-Petersson

oppgjør og oppgjørsrutiner.indd 1 16.06.14 12:31

TRYGVE BERGSÅKER

KJØP AV FAST EIENDOM

med kommentarer til avhendingsloven

Femte utgave


T

rygve Bergsåker: K

JØP A

V FA

ST E

IEN

DO

M 5. utgave

T

rygve Bergsåker: K

JØP A

V FA

ST E

IEN

DO

M 5. utgave





ISBN 978-82-993597-9-5





ISBN 978-82-993597-9-5

TRYGVE BERGSÅKER

KJØP AV NY BOLIGmed kommentarer til bustadoppføringslova

Annen utgave


Bustadoppføringslova av 1997 regulerer kontrakter om oppføring og kjøp av ny bolig. I denne boken behandles noen av de viktigste reglene knyttet til kjøp av ny bolig, det vil si kontrakter mellom forbruker og utbygger (selger) om kjøp av bolig som ikke er fullført når kontrakten inngås. Ikke alle reglene i loven kommenteres i boken. Boken behandler først og fremst lovens regler om partenes rettigheter og plikter under byggeprosessen samt i forbindelse med overtakelse og oppgjør. Sentrale temaer i boken er for brukerens rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider, utbyggerens plikt til å stille økonomiske garantier, overtakelse av boligen, dagmulkt ved forsinket overtakelse, betalingstid og forskuddsbetaling, deponering av omtvistet vederlag. Boken redegjør for avgrensingen mellom avhendings loven av 1992 og bustadoppføringslova av 1997.

Boken vil være av interesse for eiendomsmeglere og advokater, for bygge bransjen og forbrukerorganer, for domstolene og ikke minst for eiendoms meglerstudenter.

Ny utgave av boken er nødvendig på grunn av endringer i loven og på grunn av nytt rettsmateriale av ulik art. Det dreier seg bl.a. om nye dommer, herunder dommer fra Høyesterett, og nye rundskriv fra Finanstilsynet rettet til eiendomsmeglere om tolking og anvendelse av loven.

TRYGVE BERGSÅKER er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har utgitt flere andre bøker, bl.a. Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd (3. utgave 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010), Pengekravs rett (2. utgave 2011) og Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendings loven (5. utgave 2013).

ISBN 9788299970501

Trygve Bergsåker: KJØ

P AV N

Y BOLIG

2. utgave

Trygve Bergsåker

Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk

Med et spesialstudium av salg ved budgivningskonkurranse

Distribusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund

Trygve Bergsåker: Eiendom

smegling – om

sorgsplikt og god meglerskikk

Boken bygger på Trygve Bergsåkers doktoravhandling med samme tittel fra 2007-2008. Den er ført a jour frem til april 2010. Boken behandler eiendomsmeglerens omsorgs plikt overfor kjøper og selger og kravet til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven. Sentrale spørsmål i boken er avveiningen av omsorgsplikten overfor hhv. oppdragsgiveren (som vanligvis er selgeren) på ene siden, og interessentene og kjøperen på den andre. Det redegjøres grundig for eiendomsmeglerens forhold til de interessekonflikter som kan oppstå mellom kjøper og selger. Når kan eiendomsmegleren priori tere oppdragsgiverens interesser, og når må megleren vise full nøytra-litet overfor kjøper og selger? Kravet til god meglerskikk behandles utførlig både teoretisk og praktisk, bl. a. med en oversikt over viktige problemområder hvor god meglerskikk tilsier bestemte løsninger. Boken tar bl. a. for seg forskjellige former for egeninteresse som eiendomsmegleren kan ha i en handel, og redegjør også for det ubetingede sannhets kravet som eiendomsmegleren må følge i sin virksomhet. Det er ikke tilstrekkelig at meglerens opplysninger er korrekte i streng forstand. Opplysningene må ikke være ufullstendige eller misvisende ut fra sammenhengen.

Trygve Bergsåker er førsteamanuensis dr. juris ved Institutt for privatrett, Universitetet i Oslo. Han har tidligere utgitt flere bøker om kjøp og salg av fast eiendom: Eiendomshandel gjennom megler (3. utg. 2009), Kjøp av fast eiendom (4. utg. 2003), Kjøp av ny bolig (2000), og også bøker om andre emner, bl. a. boken Pengekravsrett (1994).

ISBN 978-82-993597-8-8

Gra

fisk

prod

uksj

on: 0

7 G

rupp

en A

S, 2

010

ISBN 978-82-993597-8-8

9 7 8 8 2 9 9 3 5 9 7 8 8

Praksis fra Reklamasjonsnemnda

for Eiendomsmeglingstjenester

Eiendomsmeglingsfaglige emner

Boken er inndelt etter eiendomsmeglingsfaglige emner som belyses med praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Siden Nemndas opprettelse i 2005 er det avgitt om lag 630 avgjørelser frem til sommeren 2009. Boken er utarbeidet på bakgrunn av de problemstillingene som anses relevant for eiendomsmeglingsbransjen og publikum. Det er lagt vekt på at boken skal kunne benyttes som et oppslagsverk. Boken retter seg mot eiendomsmeglingsbransjen, advokater, studenter på eiendomsmeglerstudiet, publikum og alle som er opptatt av eiendomsmeglingsfaglige spørsmål.

Boken utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund, og er utarbeidet av Christina Lyngtveit-Petersson og Christian Bohne.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er opprettet av:Norges Eiendomsmeglerforbund Den Norske AdvokatforeningEiendomsmeglerforetakenes ForeningForbrukerrådet

Reklamasjonsnemnda har et fast sekretariat som har en nøytral stilling i forhold til begge parter i klagesaken.

Norges Eiendomsmeglerforbund Hansteens gate 2 0253 Oslo [email protected] Telefon 22 54 20 80

ISBN xx-xxxx-xxx-x

Pr

aksis fr

a Rek

lam

asjon

snem

nd

a for

Eiend

om

smeg

ling

stjenester

Plass for strekkode

Christina Lyngtveit-Petersson (red.)Christian Bohne

fagbøker_megleren.indd 1 20.02.15 10.24

Det er selvsagt stor stas med en så sjelden plante på tomten, men ikke akkurat noen gullgruve. Vi i Bank2 forsøker uansett å se positivt på dine utfordringer. Dersom det er vanskelig å få hjelp hos den faste banken din, hjelper vi deg å fi nne fi nansieringsløsninger du kan leve med.

Har du økonomiske utfordringer og sliter med å fi nne en løsning? Ta kontakt med oss i Bank2. Tlf. 24 13 20 60 - bank2.no

Dragehodeblomst gjorde tomtenom til en økonomisk hengemyr


Blått til lyst Farger er lys, eller lysbølger, og det som er interessant, er at fargene har forskjellig næringsinnhold, farger kan gjøre oss glad, trist, aggressive og ikke minst sensuelle. Hjernen kjeder seg rett og slett i fargeløse omgivelser. Vi går nå fra det kjedelige grå, hvite og beige, til en mer fargerik hverdag. forteller Dagny ThurmannHoelseth, fargeekspert, trendanalytiker og leder av The Daily D.

At fargene påvirker oss er ikke en motesak funnet opp av nåtidens trendsettere og produktutviklere for å skape et nytt marked. Dette er urgammel kunnskap. Allerede Østens gamle filosofer så på farger som energi og i Goethes fargelære fra 1810 beskrives fargenes effekt på mennesker, basert på systematisk observasjon. Moderne forskning har senere bekreftet hans teorier og fastslått at farger er elektromagnetisk energi.

De viktigste fargene i år, er blant annet blått, blågrønt og grønt, som er hovedfargene i naturen, og de fargene som gjør oss mest rolige, og blir kalt de nye «nøytrale» fargene. I motsetning til de fargeløse nøytrale, tilfører de fargene rundt seg mer glød. En grå sofa vil se vakrere ut mot en blågrønn vegg for eksempel, og skaper en god atmosfære, mener ThurmannHoelseth.

Blått er også en nydelig nøytral farge som vi vil se mye av, og som er et godt alternativ til grått, beige og hvitt. Hvitt er nå, etter 15 år, på vikende front. Det vi vet, er at hvite vegger kan være en katalysator for migrene, mens dus blå, og blågrønn, gir ro og harmoni, forklarer fargeeksperten videre.

Også ifølge Lotta Ahlvar, administrerende direktør for det Svenske Moderådet, og konsulent innenfor trender og innredning, vil alle himmelens blånyanser, fra gråblå morgendis, og klar blå sommerhimmel, til den dype svartblå nattehimmelen være å finne på årets fargekart. Vi vil også se støvete pasteller, korall, oransje, rust, terrakotta, pudder og fersken, sier hun.

To av de sterkeste trendene fra 2014 er gull og messing, og de tar vi med oss inn i det nye året. Gule metaller fortsetter å være accessoirer som lyser opp med sine varme toner mot den kalde blå basen, og bringer varme inn i våre kjølige skandinaviske hjem. Vi vil også se mer tinn, i tillegg til bronse, men mest dominerende vil guld og messing være, noe vi vil se i både vaser, tekstiler, lamper og møbler.

Av Kristin Bratland

– det er vår Naturens år. Interiørtrendene skifter ikke like raskt som innenfor mote, og heldigvis for det vil mange si. Mye av fjorårets trender følger oss inn i 2015, og i år er stikkordene fargerikt og eklektisk.

Slipp fargene innBlått til lyst


Det er flere trender som pågår samtidig, men både på Lillestrøm og på trendmessen Formex i Stockholm, var det pastellene som utpekte seg. Det være seg alt fra porselen, til tekstiler til møbler. For oss som husker skaisofaen i sukkersøt mint og rosa fra 80tallet, kombinert med hvitt porselenstilbehør, er pastellene i dag noe mer nedtonet og duse. Gjerne kombinert med dypere toner og farger som mosegrønt og burgunder. Ønskes en enda mer oppdatert look, tilføres mørke treslag og kobber.

Pastellene er fremdeles i vinden, og vi elsker de duse, litt støvete utgavene av dem. Ved å omgi oss med slike farger stiger humøret og vi får igjen følelsen av vår. Pastellene kan brukes på vegg, møbler og på interiør. Uttrykkene kan enkelt varieres og forandres alt ettersom hvilken stil man har. Fra de helt sukkersøte barnerommene til det mer moderne og rustikke interiøret, beretter Ahlvar.

Moden pastell

En boligdrømOmtrent halvparten av Norges befolkning har til enhver tid planer om å pusse opp boligen, og i en undersøkelse nylig gjennomført blant 6.500 unge mennesker fra hele verden, svarte 43 prosent at de drømte om et pent hjem i fremtiden.

Vi nordmenn er opptatt av de siste interiørtrendene, og når vi pusser opp vil vi gjerne oppdatere oss på hvilke trender som gjelder. Pusse opp er noe vi som kjent gjør ofte, sier kreativ leder i ifi.no, Liv Owren.

For de av oss som ikke ser for seg rosa puter i sofaen, kan vi trøste oss med at det finnes flere parallelle og mer maskuline trender som følger oss fra 2014. Å innrede med brukte eller redesignede møbler har vært en stund, og vil fortsette. Det er bærekraftige designprodukter som brukes gjennom ulike livsfaser eller gjenbrukes. Bruk og kastmentaliteten er forbi. Vi kjøper ikke lenger ting som kun varer en kort periode, nå ønsker vi å omgi oss med holdbare og

Fornuftig trendFornuftig trendEn boligdrøm

Moden pastell


komfortable produkter som kan gå i arv. Gamle møbler blir tilført noe nytt, eller redesignet, såkalt «cradle to cradle», kun naturlige og fornybare materialer brukes, som ren bomull og lin, som for øvrig skal være naturlig skrukkete. Det er jordnære farger, rotting, tre og rustikke materialer med mye struktur som gjelder sammen med mye grønne planter.

De polerte overflatene av messing og kobber framheves gjerne mot rå overflater som tre, mur, eller stein. I år skal vi se tilbake, og hente inspirasjon fra svunnen tid. Gjenbruk av materialer og lagdetselvløsninger er aktuelt. De naturlige, ærlige og tydelige materialene som syns, som rotting, ull, lin og terrakotta, men det dukker også opp en del komposittmaterialer i ny form. Dette er materialer som lages av avfallsprodukter fra biolagrede materialer; som kaffe, kokos eller eggeskall, og som gjenoppstår i nye kompositter som likner for eksempel plast og porselen, forklarer Lotta Ahlvar på Formex messen i Stockholm.

Fargene og stilene som preger første del av 2015, er ikke komplett annerledes enn fjorårets trender. Vi favner fremdeles om de grunnleggende verdiene, og tenker miljø, naturvern, økologi og tradisjoner. Folk vil bort fra materialismen og det overflatiske, og ønsker nå det rene, enkle livet. Vi får se gamle tradisjoner som tilføres noe nytt, og naturen er vår største inspirasjonskilde, og materialene er gjerne lin, ull, jern, tre og keramikk, mener Kirsten Visdal, interiørstylist og innehaver av interiørbutikken Kvist.

Visdal ønsker naturtrenden velkommen, og gleder seg over en trend hvor det strikkes og spikkes, og hvor gamle håndverkstradisjoner blir verdsatt. Gjenbruk, kvalitet og holdbarhet vil stå i fokus dette året, slår hun fast. •

Moden pastell

Fornuftig trendFornuftig trend

Moden pastell


Temaene det ble forelest over var håndtering av forkjøpsretter ved salg av selskaper, dekningssalg, fagansvar contra daglig leders ansvar i næringsmeglingsselskaper og hvordan unngå fallgruvene der eiendom og hjemmel ligger i forskjellige selskaper.

Den oppdaterte standardkontrakten for salg av AS med tilhør ende oppgjørsavtale ble også gjennomgått.

Etter kursingen avholdt Forum for Næringsmeglere (FFN)sitt årsmøte.Årsberetning, regnskap og budsjett ble vedtatt og kontingenten for 2015 ble fastsatt til kr 5.000 pr. medlemsforetak. Medlemmer i forumet gis særskilt tilgang til lukkede medlemssider under www.forumfornaring.no hvor nyttige maler for kontrakter, meglerstandarder m.m. legges ut og opp dateres.

Det nye styret i FFN består etter valget av følgende personer:Styreleder Jens Helge Hodne, Næringsmegleren Sædberg & Hodne, Kristiansand – gjenvalgt for 2 årStyremedlem Rikke Bergheim Wataker, DNB Næringsmegling, Tønsberg – gjenvalgt for 2 årStyremedlem Anne BruunOlsen, DTZ Realkapital, Oslo – var ikke på valgStyremedlem Per Kumle, Akershus Eiendom AS, Oslo – var ikke på valgStyremedlem Sabine J. Bartler, oppnevnt av styret i NEF – ikke på valgFastmøtende varamedlem Trond Aslaksen, Union Norsk Næringsmegling, Oslo – gjenvalgt for 1 år

Spørsmål om Forum for Næringsmeglere kan rettes til [email protected]

NEF-kurs og årsmøte for næringsmeglerne

Onsdag 11. februar ble det avholdt kurs for over 60 næringsmeglere i advokatfirmaet BA-HRs hyggelige lokaler på Tjuvholmen.

Velkommen til faglig og sosialt påfyll på Losby-konferansen torsdag 3. – fredag 4. september

I Ambita Infoland har vi samlet all kritisk informasjon om norske eiendommer på ett sted. Informasjonen er kvalitetssikret og du får den slik du vil ha den. Ambita har nesten 30 års erfaring med å utvikle de verktøyene du trenger. Samarbeider du med oss, blir din hverdag enklere, tryggere og mer effektiv. Les mer på Ambita.com

Spesialisten på eiendomsinformasjon


Eiendomsmeglerkjeden Krogsveen fyller i år 40 år – 1975 – 2015. Dette har allerede blitt feiret av alle ansatte med Kick-off og jubileum på historiske Sicilia. Turen til Sicilia startet med velkomst på det gamle greske teateret i Taormina. Her var det historiefortelling ved administrerende direktør Leif J. Laugen og gründer Gunnar Krogsveen med solnedgang og Etna i bakgrunnen. Torget i Taormina var dekket til fest, en fest som fortsatte på hotellet. Det ble besøk på vingårder, olivengårder og vulkanen Etna. Jubileumsmiddagen med premieutdelinger ble avholdt i flotte omgivelser på Radice Pura, hvor en scene av Gudfaren II ble spilt inn.

Litt mer siden 1975Det er i år 40 år siden Gunnar Krogsveen noe tilfeldig havnet i eiendomsmeglerbransjen og startet opp Eiendomsmegler Gunnar Krogsveen AS sammen med sin far. Gunnar var overbevist om at det ville bli en kort karriere i eiendomsmeglerbransjen. Der var det jo bare gamle gubber som flyttet rundt på noen dokumenter. Det var før Gunnar oppdaget hva eiendomsmegling virkelig handler om.

Krogsveen

40 ÅR


Gunnar oppdaget fort at eiendomsmegling ikke handlet om gamle gubber, kjedelig papirarbeid og masse dokumenter som ble flyttet rundt. Han oppdaget at dette handler om mennesker. Og i det øyeblikket skjønte Gunnar at dette var rett bransje for ham. Han ville oppfylle folks boligdrømmer.

Ringer i vannetDa Krogsveen startet opp for 40 år siden fantes ingen moteord som verdier, verdiplattform eller visjon. Men Gunnar og faren visste veldig godt hvordan de ønsket å drive Bærums første eiendomsmeglerforretning. De skulle gjøre en kjempegod jobb for kundene sine, så god at kunden ønsket å snakke om det:

«Vi skal gjøre en så god jobb for kundene våre, Gunnar, at kundene blir så begeistret at de forteller om det til sine venner og kjente. Det skaper ringer i vannet.»

Gunnar og faren startet opp med et motto: «Hva enn du gjør,

vær en ærlig mann! Hold det du lover!». Penger og fortjeneste skulle aldri settes i førersetet, hvis du gjør en god jobb for kundene dine er det ikke mulig å ikke tjene penger.

Vanskelig marked, stort behov for dyktige eiendomsmeglereEtter hvert som Krogsveen vokste og flere kontor ble etablert kom behovet for å bedre beskrive meglertjenesten. Alle ansatte skulle kunne svare når kunden ringte og et kundesystem ble etablert. Hele leveransen skulle beskrives: hva skal vi levere, hvordan skal vi opptre, hva skal vi spørre om, hvilket inntrykk skal kundene sitte igjen med.

Krogsveens konsept ble utviklet i en femårsperiode mellom 19881993, en katastrofetid for næringslivet og eiendomsmeglerbransjen. Bolig prisene falt i snitt med 50 %, og folk ble gjeldsslaver på tross av boligsalg. I dette øyeblikket,

mens himmelen ramlet ned i hodet på hele eiendomsmeglerbransjen, forstod Krogsveen at nå var det viktigere enn noen gang å ha et gjennomprøvd og godt konsept. Det ble viktig å vite hvordan man skulle møte folk, om man dro i bryllup eller begravelse.

«Heldigvis og takk og pris for at himmelen falt ned! I denne verste krisetiden for eiendomsmeglerbransjen forstod vi at vi måtte endre vår måte å jobbe med boligsalg på. Det som virket i går, virket ikke lenger. Vi skulle ha gode systemer og rutiner og ett mål for øyet: Nå

var det viktigere enn noen gang at folk følte seg trygge. Denne tryggheten skulle Krogsveen gi, og vi skulle være bedre enn konkurrentene.

Midt i denne krisetiden evnet Krogsveen å se muligheter. På tross av et marked som nærmest hadde kollapset ville det alltid være behov for en god eiendomsmegler fremdeles måtte alle ha et sted å bo.

Bryllup eller begravelse «Meglere går i alt fra brylluper til begravelser, og her kommer den menneskelige siden og empatien virkelig frem. For ikke

FAKTA OM KROGSVEEN I DAG:

Krogsveen har i dag 320 ansatte fordelt på 46 avdelingskontorerog hovedkontoret på Fornebu. De omsatte i fjor 8.300 boliger,

som ga 490 mill i omsetning og et driftsresultat, etter bonuser, på 56 mill. Krogsveen er i dag heleid av Danske Bank


å snakke om å være godt forberedt! Interesse for kundene er ikke bare et salgstriks. Det handler om grunnleggende respekt for mennesker, den livssituasjon de er i og respekt for forvaltningen av deres kanskje største investering: boligen sin».

Denne grunnleggende tanken om å behandle alle mennesker med respekt, er fremdeles det viktigste fundamentet i Krogsveens virksomhet. Det er mennesker vi snakker med, og empati og respekt er fremdeles to av de viktigste kvaliteter ved en god megler.

I alle salgsprosesser er vi tydelige på hvilken rolle vi har overfor selger:

«Krogsveen har alltid hatt en tydelig rolle i salgsprosessen: vi skal være en rådgiver og spesialisten».

Om å gjøre andre gode«Du er ikke god før du gjør de andre gode», har Nils Arne Eggen sagt. Samme tankegang er til stede i Krogsveen. Hos oss har de beste meglerne en forpliktelse til å bry seg og gjøre de andre gode. Og siden det meste kan læres, er motivasjon utrolig viktig. Hvor lyst har du til å megle resten av livet, også i vanskelige tider?

Krogsveen har et gjennomprøvd og særdeles effektivt opplæringsprogram. Trening på alle deler i en salgsprosess er viktig, selv for våre aller beste meglere. For om du har sulten etter å stadig forbedre deg, stadig ser de små kneppene som skal til for å gjøre det litt bedre, da mister du aldri motivasjonen.

«Krogsveen har en god grunnmur, gode og effektive systemer og verdier i bunn. Men

vi er ikke de eneste. Og da står vi igjen med den viktigste ressursen for å skille seg ut: menneskene. Hva som skal til for å skille seg ut? Vi er tilbake til 1975 da Krogsveen ble startet: « Vi skal gjøre en så god jobb for kundene våre at de blir så begeistret at de vil fortelle om det til sine venner og kjente. Det skaper ringer i vannet». •

STYRK DIN LIKVIDITET Nye regler - Nye utfordringerSvea Finans har utarbeidet løsninger hvor meglerhusene får dekket sitt likviditetsbehov på enklest mulig måte.

Dette betyr at meglerhuset slipper å vente på oppgjør fra boligselger for å motta sine inntekter. Det vil ikke påløpe ekstrakostnader for meglerhuset å benytte løsningen.

• Meglerhusetstyrkersinlikviditet• Fullkontrollpåreskontroen• Forutsigbareraskeutbetalingeravoppgjør• Enkeltfordenenkeltemegler• Styrketkonkurransesituasjon• Boligselgerblirilitengradinvolvert

Kontakt meg

StianBakken SveaFinans|SalesManager Mob:+4741643910 [email protected]

KONTRAKTSMØTE

I DAG

PENGER PÅ KONTO

I MORGEN

www.sveafinans.no

02080


I løpet av de over 30 årene jeg har holdt på med gamle hus, har jeg høstet mye nyttig erfaring som jeg gjerne vil dele med nye huseiere, slik at dere kan slippe å måtte gjøre alle erfaringer selv. For selv om man må høste egne erfaringer, vil det også være nyttig å kunne bygge på andres, sier en entusiastisk forfatter av HUShjelpen.

- Denne boken er ment som en førstehjelp til deg som har arvet et hus, ønsker å kjøpe et gammelt hus, eller nettopp har fått tilslaget på «drømmehuset» ditt. Gamle hus representerer mange generasjoners kunnskap og erfaring, sier forfatter Else Rønnevig. «Bygningsverneren» på 75 år gir nå ut en lettlest og lett tilgjengelig HUShjelp som svarer på de fleste spørsmål, gir råd og mange tips til hvor en videre kan får mer kunnskap til å behandle gamle hus. Boka er en nyttig investering som gir en vinn-vinn situasjon om en huseier setter huset i riktig stand. Huseierne og eiendomsmegler får da mer igjen begge to ved neste gangs salg av huset.

Av

Rag

na M

arie

Hen

den

/Fot

o E

lse

Rø

nnev

ig

Nyttig og lettlest oppslagsverk som gir fornøyde kjøpere av gamle hus

HUShjelpen- førstehjelp til kjøpere av gamle hus

Å kjøpe et gammelt hus kan være som å begi seg ut i ukjent terreng uten kart og kompass. Etter en tid er det alt for mange som resignert spør seg:

Hvor ble det av «sjelen», sjarmen og det ekte? Hvorfor endte husmannsplassen opp som et palass? Hvorfor sprakk budsjettet så totalt?


Hva koster det? Flere ting avgjør hvor stort kapitalbehovet vil være når du tar over et gammelt hus. Først og fremst størrelsen og tilstanden på huset, og deretter hvor «fint» du ønsker at sluttresultatet skal bli. Ingen gamle hus er helt like, ingen huseiere har de samme behov og ønsker, ingen lommebøker er like tykke. Dine valg vil bli avgjørende for hvor mange penger som skal legges ned i prosjektet. Gode valg for hus og lommebok er avhengig av hvor stor kunnskap du har om dette temaet, sier Else. Grundig forarbeid i valg av håndverkere og god disiplin i forhold til fremdriftsplanen er god forsikring både når det gjelder økonomien og kvaliteten på resultatet.

HUShjelpenI boka HUShjelpen gir Rønnevig råd om alt fra tilstandsrapport, valg av håndverker, kontrakt, oppstart, avtaler og dagbøter. Hun gir også råd knyttet til alle deler av huset, som vinduer, restaurering eller utskifting, ytterdøren, gulvene, interiørdekor, gamle vedovner og bakerovner, pipa, taket, yttervegger og etterisolering, fargeundersøkelser, forsikring og støtteordninger.

Med andre ord et «must» for enhver som tenker på å kjøpe seg et gammelt hus, eller er en lykkelig eier av et godt brukt hus.

«SPROSSA»Else Rønnevig er ingen hvem som helst i «husbevaring». Mange kjenner tilnavnet hennes «Sprossa», som hun fikk så tidlig som i 1978, da hun gikk ut i media på Sørlandet mot alle som byttet ut de gamle vinduene med nye. Det var nok ikke hyggelig ment, men hun tok like godt tilnavnet «Sprossa» i bruk – og laget en merkevare av det!

Else er selv et forbilde med sine mange restaureringsprosjekter, og deler av sin erfaring i bøker og foredrag, og har oppnådd høy status som bakerovnsekspert og bygningsverner i tillegg til forfatter og formidler.

Med alle valgmulighetene vi har i dag, med vår iver etter å gjøre det som er trendy eller gir status, må det være tillatt å spørre. Vil gamle hus i Norge etter at vår generasjon er ferdig med dem, fortsatt være verne

ELSE RØNNEVIG, LILLESAND75 ÅR 2. MARS 2015

se mer på www.sprosssa.no

• Norge Rundt turne fra 10.04 – 19.06 2015 med over 40 foredrag om bevaring

• Eget firma i 30 år, forfatter i 20 år • Kjent som «Sprossa»• Forfatter av 10 bøker om bygningsvern og

bakerovner• Rådgiver ved rehabilitering og restaurering av

en rekke hus og hytter• Tildelt Urnesmedaljen, Fortidsminneforeningens

høyeste utmerkelse• Sørlandets litteraturpris 2011 for BAKEROVNEN

verne-bygge-bruke• Statsstipendiat fra 2003-07 med bygningsvern

og kulturformidling som arbeidsfelt• Innehaver av Norsk Kulturarvs kvalitetsmerke

- Olavsrosa• Tildelt Kongens Fortjenstemedalje

28.06.2012 for sitt arbeid med bygningsvern


verdige for dem som kommer etter oss? Skal vi kunne svare ja på spørsmålet, kan det sikkert være bra å ha noen gode råd med i sekken. Kunnskap er lett å bære sa alltid min mormor, forteller Elsa, som nå deler gladelig av sin egen kunnskap og erfaring med restaurering og bevaring av gamle hus og hytter.

«Else Rønnevig er et fyrverkeri av entusiasme, kunnskap og formidlingsglede. Vi som har hatt fast tilknytning til museer og antikvariske organisasjoner kunne ha enormt mye å lære av henne. Det er ingen overdrivelse å påstå at takket være enkeltpersonen Else Rønnevig, er det blitt en økt interesse for kulturvern i vårt land, og det er blitt mye lettere for alle instanser å arbeide med feltet.»

sier Johan Kloster, tidligere leder av VestAgder Fylkesmuseum.

Første bud er; sett håndbrekket på og skynd deg langsomt. Sett i gang en dialog med huset, og fremfor alt: Vent med å ta stilling til om du vil restaurere, rehabilitere eller bare reparere. Før du er blitt ordentlig kjent med huset, bør du ikke gjør noe som strekker seg utover vanlig vedlikehold, sier Rønnevig, som også gir råd til folk som har kjøpt et fredet eller vernet hus.

Husk at gamle hus har både kulturhistorisk og økonomisk verdi, de har sjarm og personlighet. Godta at ikke alle detaljer er like. Detaljene i huset gir deg en fin mulighet til å oppleve og lære om husets historie. Aksepter detaljer som du av personlige grunner ikke synes er særlig vakre; oppfatningen av hva som er bra, forandrer seg hele tiden.

Lykkelig er den som eier et gammelt og tradisjonelt hus, sier Else Rønnevig.

Og med HUShjelpen kan en huseier av et gammelt hus nok bli enda mer fornøyd!

Godt tips å gi HUShjelpen til nye kjøpere av gamle hus. •

GODE RÅDBoka HUShjelpen er full av gode råd, her er et lite utvalg: Sats på kvalitet og tradisjon, det lønner seg i lengden. Ikke overvurder egne krefter. Ikke begynn alle steder samtidig. Hold orden på byggeplassen. La det ikke bli et mål å få alt i vater og vinkel. Tenk utradisjonelt og kreativt. Gamle hus har sjel og atmosfære; trå varsomt.

Boka HUShjelpenkan bestilles påwww.sprossa.no

Den lokale prikken over i`en

“Visste du at denne gjengen har solgt tilsammen 2200 boliger? Nå åpner Eie Rakkestad og Eie Sarpsborg.”- Daglig leder Laila Bergh Andersen

DET AT VI VET LITT AV HVERT OM DITT NABOLAG GJØR DET ENKLERE FOR OSS Å SELGE BOLIGEN DIN TIL EN GOD PRIS

Eie eiendomsmegling Sarpsborg og RakkestadLinn Marie Borgaas, Grete Elisabeth Ludvigsen, Ann-Charlotte Kittelsen, Hege Degnes, Hilde DueRismark, Laila Bergh Andersen og Raymond Bøhn.

Boka HUShjelpenkan bestilles påwww.sprossa.no

LIVSLANG EIENDOMSMEGLINGVed å legge til rette en samarbeidskultur, så legges det også til rette for en livslang eiendomsmeglerkarriere. Det å «stå» i yrket over mange år gir bred kompetanse og sammen med solid erfaring er det mulig å levere kompetanse på et høyt nivå.

STUDENT FULLMEKTIG EIENDOMSMEGLER 3 ÅR 2 ÅR

LEIE/ LEIE / EIE KJØPT BOLIG BO HJEMME

EIENDOMSMEGLER, OPPGJØRS- ANSVARLIG, FAGANSVARLIG / KVALITETSSJEF KJEDELEDER / EIER

REALISERING

START

M Å L

www.nef.no - [email protected]

ARBEIDSVILKÅR

KOMPETANSEUTVIKLING

SOLID OPPLÆRING

MENTOR ROLLE

KVALITET TIL YRKET

DEL KUNNSKAP

DEL ERFARING

HOLDNING

GI UTVIKLINGSTID

BRANSJEFOKUS

LØNNSSTRUKTUR

livslang einndomsmegling.indd 1 16.02.15 13.36


GULLMEGLEREN 2015GULLMEGLEREN 2015

GULLMEGLEREN 2015

GULLMEGLEREN 2015

GULLMEGLEREN 2015

GULLMEGLEREN 2015

Konkurransen gjennomføres i år for 13. gang

Årets kategorier er:

• Beste boligprospekt (bruktbolig)

• Beste boligannonse, herunder nettannonser (bruktbolig)

• Bese prosjektprofilering (alt markedsføringsmateriell kan sendes inn)

• Beste egenprofilering av foretak der tilknytningen til NEF fremkommer

• Åpen klasse, herunder beste innovasjon

GULLMEGLEREN 2015

Årets Gullmeglerkonkurranse!

Gullmeglerkonkurransen er kun åpen for medlemmer av NEF og de må selv stå bak utformingenav det markedsføringsmateriell som sendes inn.

Som vanlig skjer kåringen av Gullmeglere under banketten i forbindelse med NEFs vårkonferanse. I år skjer dette i Stavanger torsdag 7. mai.

Alle nominerte i konkurransen mottar diplom og vinnerne i de ulike kategoriene mottar en flott plakett til å henge på veggen i foretakets kontorlokaler.

Vi håper på en bred og god deltagelse i årets konkurranse og oppfordrer NEFs medlemmer til allerede nå å planlegge sin deltagelse i konkurransen. Frist for å sende inn bidrag til årets Gullmegler er 1. april, men det betyr ikke at du skal vente så lenge. Tiden går fort og plutselig er det for sent. Husk at alle bidrag må ha vedlagt et eget utfylt påmeldingsskjema, se neste side.

Lykke til i konkurransen om å bli en av årets Gullmeglere i NEF!

GULLMEGLEREN 2015

GU

LL

MEGLEREN 2015


GULLMEGLEREN 2015

GULLMEGLEREN 2015

GULLMEGLEREN 2015

PÅMELDINGSSKJEMA GULLMEGLEREN 2015

Jeg er medlem i NEF og ønsker å delta i konkurransen:

Navn: _____________________________________________________________________________________

Foretak: ___________________________________________________________________________________

Adresse: __________________________________________________________________________________

Jeg ønsker å delta i konkurransen med vedlagte bidrag i følgende kategori (kryss av):

____ Beste boligprospekt (salgsoppgave bruktbolig)

____ Beste boligannonse, herunder nettannonser (bruktbolig)

____ Beste prosjektprofilering (alt profileringsmateriell for et prosjekt kan bedømmes)

____ Beste egenprofilering av eiendomsmeglingsforetak der tilknytningen til NEF fremkommer

____ Åpen klasse, herunder beste innovasjon

OBS! DERSOM DU SENDER INN FLERE BIDRAG, MÅ DU FYLLE UT ETT SKJEMA PR. BIDRAG

Forutsetninger:• Kun medlemmer i NEF kan delta i konkurransen og det forutsettes at innsender selv har stått bak oppdraget

og utformingen av markedsføringsmateriellet.• Alle bidrag til Gullmegleren 2015 må være i henhold til gjeldende lover og regler.• Bidrag i kategoriene «Beste boligprospekt», «Beste boligannonse» og «Beste prosjektprofilering» skal være relatert til reelle

oppdrag som enten har vært ute i markedet det siste året eller som legges ut for salg nå. Bidrag i disse kategorier må sendes inn/leveres hos NEF, da også papir og trykkvalitet blir vurdert. All dokumentasjon som følger prospektene må vedlegges.

• Alle bidrag i konkurransen må ledsages av et utfylt skjema hvor det forutsettes begrunnet hvorfor akkurat det bidraget bør vinne konkurransen – både med bakgrunn i utforming, faglig innhold og den effekt markedsføringen hadde.

• Frist for innsendelse av bidrag til GULLMEGLEREN 2015 er: 1. april 2015

Hvorfor mener du at dette bidraget bør vinne konkurransen? Utdyp gjerne på eget ark

_______________________________________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________________________________

Dersom du ikke har produsert bidraget selv, oppgi navn på de som har gjort det (samarbeidspartner, reklamebyrå eller andre):

_______________________________________________________________________________________________________________

Bidrag til Gullmegler-konkurransen sendes:Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo – merket «Gullmegleren 2015»Eventuelle spørsmål knyttet til konkurransen rettes til: [email protected]

GULLMEGLEREN 2015


midgaard & opthun as www.estate.no

midgaard & opthun as

E N G O D E I E N D O M S M E G L E R E R G U L L V E R D T V E L G E N E S T A T E M E G L E R

E N G O D E I E N D O M S M E G L E R E R G U L L V E R D T V E L G E N E S T A T E M E G L E R

sEntrum - KragErØ Borettslags leilighet i sentrum

Kirkegata 6, 3770 KragErØLeiligheten ligger i 3. etg. vis à vis "Kirkehaugen" 2 minutter å gå fra Torvet i Kragerø. Hyggelig og lysleilighet med nymalte vegger og nytt pent laminatgulv i stue/kjøkken, gang og soverom.

prisant.: Kr. 620 000,- + omk.

Ansv.megler: Jan Opthun – adv/megler MNEF – Mobil: 41 02 02 48 – [email protected]: Etter avtale med megler.

Fellesgjeld: Kr. 0,-total: Kr. 620.000,-Fellesutg.: 2.150,-.

Eierform: Andelsleil.Finnkode: 52845384

primærrom: Ca. 52 m2

Bruksareal: Ca. 55 m2

antall rom: 2Etasje: 3Byggeår: 1976

EKorntoppEn - hELLE sokkel leilighet medoppgraderingsbehov

Ekorntoppen 5, 3790 hELLEEiendommen er beliggende i etablert boligområdet. Kort vei til skole og idrettsanlegg. Leiligheteninneholder gang, stue, kjøkken bod, bad og 2 soverom.

prisant.: Kr. 370.000,- + fellesgjeld og omk.

Ansv.megler: Bjørn Helliksen – megler MNEF – Mobil: 40 40 19 77 – [email protected]: Etter avtale med megler

Fellesgjeld: Kr. 204.856,-total: Kr. 574.856,-Fellesutg.: Kr. 4.260,-

Eierform: FestetFinnkode: 44606313

primærrom: Ca. 77 m2

Bruksareal: Ca. 85 m2

antall rom: 3Byggeår: 1989

Hva har du i telefonen din?Fem favorittapperVi fyller smarttelefonene våre med mer eller mindre nyttige applikasjoner. Vi vil derfor finne ut hva noen i bransjen har i telefonen sin. Så får vedkommende også gleden av å sende utfordringen videre.

PENT.NOViktig app for å sjekke været enten det gjelder ferie eller for å planlegge foto av boligene som skal ut for salg!

INSTAGRAMViktig å holde seg oppdatert på den sosiale arenaen. Gøy å følge med på hva vennene sine holder på med. WHATSAPPFin app å ha for å holde kontakten med venner og familie på en privat måte. Enkelt å opprette nye grupper og sende linker, bilder, videoer osv til hverandre

FACEBOOKDenne er obligatorisk! Blir nok brukt mer en sjefen kunne ønske seg!

ENDOMONDODenne appen burde vært brukt mer…. Fin å bruke for å forbedre formen og se hvordan man ligger an! Vil utfordre Ole Magne Eliassen i Stray og co

Gaute Baardsen, Eiendomsmegler MNEF, Din Eiendom, Kristiansand

Kragerø er av Edvard Munch kalt «perlen blant kystbyene». Kommunen har nær 11.000 innbyggere og en stor og attraktiv skjærgård. Vårt kontor består i dag av 5 ansatte, og har lang og bred erfaring innen bl.a. eiendomsmegling.

EIENDOMSMEGLER/MEGLER/JURIST– KRAGERØVi søker nå ytterligere en medarbeider til vår meglervirksomhet. En jurist vil kunne bli autorisert som adv.flm., og også få juridiske arbeidsoppgaver.

Konkurransedyktige vilkår.Søknadsfrist 20. mars 2015. Snarlig tiltredelse er ønskelig.

ledig stilling

ADVOKATFIRMAET

Midgaard & Opthun ASEIENDOMSMEGLING - Postboks 122, 3791 Kragerø, Tlf: 35 98 99 30, e-post: [email protected]


Navn:Camilla Sem, advokat og megler, daglig leder frem til 1.08.15, men konsentrerer meg nå fullt om megling som jeg trives svært godt med.

Arbeidssted: Vært daglig leder i ca. 30 år for selskapet adv. Sem og Johnsen Eiendomsmegling sammen med kollega Tom E. Johnsen

Alder? 59 år

Sivilstatus, barn? Gift og 3 voksne barn hvorav Edvard Sem, sønn, arbeider i virksomheten som megler. Han har juridisk embetseksamen som bakgrunn.

Sist leste bok? Er glad i Krim, liker Nesbø, Kristensen, Marklund etc. Sist leste bok var «Fasadefall» av Liza Marklund

Favoritt TVprogram? Liker å se på debattprogrammer, Mesternes Mester og Master Chef Australia. Glad generelt i å se matprogrammer, håper å få med meg litt ny kunnskap, er ikke en kløpper på kjøkkenet, men liker å spise god mat.

Favorittmusikk? Glad i Beatles, Rod Stewart, Bryan Ferry med mer.

Hva gjør du for å koble av? Tar en løpetur eller er TVtitter hvis været er altfor dårlig.

Hva er din beste idrettsprestasjon? Beste idrettsprestasjon – siste etappe på skolelaget

Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Veldig glad i sorbetis

Hvor mange ganger har du flyttet? Flere ganger – fått ryddet skikkelig i kjeller og på loft. Det har lært meg at man skal være flinkere med å gi bort ting underveis.

Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Svært gode erfaringer med meglere i vår bedrift, men har truffet på ulike meglere i årenes løp. Ikke alltid like imponert. Viktig å tenke langsiktig med god moral.

Hva er dine beste lederegenskaper?Jeg har oppført meg ordentlig og satt pris på mine kolleger, de som er meglere og de som er backoffice. Respekt og omtanke. Felles mål om å være best på Oslo Vest.

Har du noen dårlige sider? Tror de ev. dårlige sider først og fremst har kommet frem i forhold til min partner. Utålmodig og taus når jeg kommer hjem etter en lang arbeidsdag. Har snakket i telefon/møter hele dagen, ikke alltid like pratsom hjemme.

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Den beste avgjørelsen er å stå på maksimalt for kunder og ansatte, samt holde fast ved det man har oppnådd gjennom mange års arbeide.

Mål for kjeden du leder? Selv om jeg ikke lenger har lederfunksjon, så er målet i bedriften å bli enda bedre.

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Vi ser og vil se en ennå større industrialisering på meglerfronten. Det er imidlertid aller viktigst å ha kolleger som er faglig dyktige med god moral.

Hva er den største utfordringen til bransjen? Den største utfordringen er at vi generelt er for mange meglere i Oslo. Videre er det blitt svært kostbart å drive meglerkontorer med tanke på alle krav som stilles samt å kunne være ledende i bransjen og yte topp service.

Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Problemet har vært at media har kastet seg over eiendomsmegleryrket og hevdet at vi tjener så godt etc. Det har blitt feil fokus.Det er kun en liten prosentdel som tjener meget godt. Jeg vet imidlertid hvilken innsats som kreves av en dyktig megler, 7 dagers uke, dvs lørdag og søndag visninger, kanskje befaring etter visningene etc. Lite privatliv.

Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover?Hvis du tenker på boligpriser, så vil 2015 være et meget godt år. Lav boligrente og for få boliger som bygges. Stort press på Oslo/Omegn markedet. •

Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen:Camilla Sem, advokat, megler og daglig leder

faglig påfyll


Plikten til å svare dokumentavgift med 2,5 % av dokumentavgiftsgrunnlaget ved tinglysing av hjemmelsoverføringer reguleres av dokumentavgiftsloven, forskrift om dokumentavgift og det årlige stortingsvedtaket om dokumentavgift. De færreste er imidlertid kjent med de særlige foreldelsesregler som gjelder for dokumentavgift, og at det også foreligger hjemmel for ileggelse av tilleggsavgift i dokumentavgiftsloven. Dette ser vi nærmere på i denne saken.

Det er reell markedsverdi på tinglysingstidspunktet som er grunnlaget for beregning av dokumentavgift. Ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom – normalt et skjøte – skal innsenderen av skjøtet innføre salgssummen i dokumentet. Dersom salgssummen er lavere enn reell markedsverdi, skal reell markedsverdi opplyses.

Dersom et skjøte blir tinglyst med et dokumentavgiftsgrunnlag som er for lavt, vil dokumentavgiftsloven § 4 kunne komme til anvendelse. Bestemmelsen medfører at dersom den som skal svare dokumentavgift, eller noen som handler på dennes vegne, forsettlig eller grovt uaktsomt forsøker å unndra dokumentavgift ved å gi uriktige opplysninger, kan det ilegges tilleggsavgift med inntil det dobbelte av det pliktige avgiftsbeløp. I gjentakelsestilfeller kan tilleggsavgiften utgjøre inntil det firedobbelte.

Vi påpeker også at den som står opp ført som rekvirent ved tinglysingen av dokumentet, risikerer å bli holdt ansvarlig for innbetaling av dokumentavgift og tilleggsavgift på lik linje med den som erverver grunnbokshjemmelen ved tinglysingen, jf. dokumentavgiftsloven § 6 annet og tredje ledd.

Forskrift om dokumentavgift § 25 gir hjemmel for etterberegning av dokumentavgift dersom avgiften er blitt beregnet på feil grunnlag. Spesielt for dokumentavgiften er at foreldelsesfristen ikke begynner å løpe før vedtak om etterberegning av dokumentavgift er truffet. Foreldelsesloven kommer først til anvendelse ved innfordring av etterberegnet avgift i henhold til et vedtak. En

regning fra myndighetene på etterberegnet dokumentavgift kan altså komme lenge etter at tinglysingen av hjemmelsoverføringen er gjennomført.

På den annen side kan den som har betalt for mye dokumentavgift også kreve tilbakebetaling av denne i medhold av forskriftens § 25. Det spesielle er imidlertid at tilbakebetalingskravet foreldes etter tre år regnet fra det tidspunkt tilbakebetalingskravet kunne vært gjort gjeldende, dersom ikke regler om tilleggsfrister kommer til anvendelse.

Ved kjøp av single purpose eiendomsselskap («SPV») hvor hjemmelsoverføring er tinglyst til dette selskapet i senere tid, bør det derfor foretas enkelte undersøkelser for å få verifisert at korrekt dokumentavgiftsgrunnlag er lagt til grunn ved tinglysingen. SPVet vil ellers risikere å få en regning fra myndighetene i ettertid som kan utgjøre et betydelig beløp. •

WIKBORG REINS NÆRINGSEIENDOMSTEAM:

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører. Leder for Næringseiendomsteamet er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik, e-post: [email protected] og tlf 22 82 75 00 / 95 22 33 94.

For kontakt: www.wr.no

Av Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam og

Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Dokumentavgift,foreldelse og krav om tilleggsavgift


Borgarting lagmannsretts dom av 23.01.15 (LB-2013-128349) Eiendomsmeglers erstatningsansvar. Manglende fremleggelse eller opplysning om en tidligere verdivurdering. Eiendomsmeglingsloven § 63 og § 67.

Saken gjaldt krav om erstatning av en eien domsmegler etter kjøp av to eiendommer i Oslo i 2008. Megleren ble frifunnet. Lagmannsretten fant ikke at megleren hadde opptrådt ansvarsbetingende ved noen av salgene. Lagmannsretten la til grunn at det i utgangspunktet gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, må anses ansvarsbetingende uaktsomt. Lagmannsretten fant etter omstendighetene ikke at det kunne anses ansvarsbetingende dersom megleren overfor en profesjonell kjøper hadde unn latt å fremlegge eller opplyse om verdivurderingen i en eldre takst som tidligere var innhentet av selgeren. Meglerens egen verdivurdering ble heller ikke ansett ansvarsbetingende. Lagmannsretten fant det ikke sannsynliggjort at kjøper hadde inngått en underhåndsavtale med megler om at et signert bud og en signert kontrakt ikke skulle fremlegges for selger. (Lovdatas sammendrag av dommen)

Borgarting lagmannsretts dom av 03.02.15 (LB-2014-27053) (Kalvetangen)Erstatningsansvar. Sikkerhetsstillelse. Hva omfattes av «mellommannsvirksomhet» og «utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomhet». Eiendomsmeglingsloven 1989 § 11 jf. § 25.

Et eierskifteforsikringsselskap hadde inngått avtale med en eiendomsmegler om formidling av eierskifteforsikring. Eiendomsmegleren opptrådte erstatnings betingende uaktsomt ved salg av slik forsikring i forbindelse med et eiendomsmeglingsoppdrag, og eierskifteforsikringsselskapet reiste krav mot meglerens ansvarsforsikringsselskap om dekning av det påførte tapet. Ansvarsforsikringsselskapet ble frifunnet. Lagmannsretten la til grunn at formidling av eierskifteforsikring falt utenfor dekningsområdet for den lovpålagte sikkerhetsstillelsen, jf. eiendomsmeglingsloven § 25, da formidling av eierskifteforsikring ikke kunne anses som utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomhet. Meglerens ansvarsforsikring rakk heller ikke lenger enn den lovpålagte sikkerhetsstillelsen. (Lovdatas sammendrag av dommen)

Nye avgjørelser fra lagmannsrettene

Av Paul Henning Fjeldheim,

Førstelektor i eiendomsmeglingsfag,

Advokat MNA Eiendomsmegler MNEF

Tidsskrift for eiendomsrett har i siste nummer (2/2014) følgende artikler som antas å være av interesse for eiendomsmeglere; TORE BRÅTHEN; Lovlig og ulovlig «kobling» mellom

eiendomsmegling og bank, s. 57 ERIK LANGSETH; Gir kjøp av hjemmelsselskap

beskyttelse mot selgerens kreditorer? s. 83 MONICA VIKEN; Markedsføring av eiendoms-

meglingsvirksomhet– juridiske rammer, s. 93 KRISTIN LANDE, Liv Løken, Audun Bruflot og Per

Kåre Sky; Oppløsning av personlig sameie i fast eiendom som jordskiftesak, s. 121

MARIANNE REUSCH; Allemannsrett i tilrettelagte områder, s. 135

Nye avgjørelser fra tingretteneOslo tingretts dom av 13.01.15 (TOSLO-2014-161231)

Eiendomsmeglers erstatningsansvar. Uaktsomhet. Profesjonsansvar. Småkravsprosess. Eiendomsmeglingsloven § 63, § 68, § 69.

Eiendomsmegler ble funnet å ha opptrådt erstatningsbetingende i forbindelse med kjøp av fast eiendom. Tinglyst skjøte anga en annen eierbrøk enn det kjøperne hadde forutsatt, og megleren hadde en særskilt plikt til å sørge for at kjøper gjennomgikk skjøtet, jf også eiendomsmegl[ings]loven § 69 første ledd. Megleren ble dømt til å erstatte kostnadene ved ny tinglysning og sakskostander. (Lovdatas sammendrag av dommen) •

Avgjørelsene er redigert av Advokat MNA / Eiendomsmegler MNEF Paul Henning Fjeldheim, [email protected]

Sammendrag:I en enstemmig dom av 24 juni 2014 slo Høyesterett fast at Molde kommune kunne holdes ansvarlig på ulovfestet objektivt grunnlag etter at en stor stein på uforklarlig vis hadde kommet inn i et lukket kloakksystem og blokkert stikkledningen til en bolig.

Saken gjaldt kommunens erstatningsansvar for skade på privatboligen ved tilbakeslag fra det kommunale kloakknettet.

Det var spørsmål om kommunen heftet på objektivt grunnlag, og om ansvaret i tilfelle måtte reduseres i henhold til en ansvarsbegrensningen i kommunens sanitærreglement, eller på grunn av huseiers eget forhold.

Høyesterett kom til at kommunen var ansvarlig på ulovfestet objektivt grunnlag, at ansvarsfraskrivelsen i abonnementsvilkårene kunne gjøres gjeldende, og at skadelidte selv måtte bære tapet av leieinntekter for 2 hybler som ikke var godkjent for utleie, jamfør skadeerstatningsloven § 52.

Lovgrunnlag og problemstilling:Forurensningsloven § 24a ilegger kommuner og andre eiere av avløpsanlegg et objektivt erstatningsansvar for tilbakeslag som skyldes at kapasiteten til avløpsanlegget ikke strekker til eller fordi vedlikeholdet har vært utilstrekkelig.

Etter denne bestemmelsen kan kommunen gjøres erstatningsansvarlig for tap som påføres etter skade uavhengig av skyld. Det er med andre ord uten betydning hvorvidt kommunens ansatte, eller noen den svarer for, har opptrådt uaktsomt. Det er tilstrekkelig at det kan konstateres at det har vært for liten kapasitet i ledningsnettet, eller dårlig vedlikehold

I Moldesaken var ikke forurensingsloven §24a direkte anvendelig fordi verken dårlig

vedlikehold eller manglende kapasitet var den direkte årsaken for tilbakeslaget. Det var en tilfeldig steinblokkering i ledningen.

Høyesterett fant imidlertid å kunne ilegge kommunen erstatningsplikt på ulovfestet objektivt grunnlag. Huseierens forsikringsselskap, Gjensidige, fikk dermed medhold i sitt regressøkmål overfor KLP, som var Molde kommunes forsikringsselskap.

Gjensidige hadde utbetalt kroner 1 241 421, til huseier, hvorav kroner 103 151 knyttet seg direkte til skade og tapte leieinntekter på 2 hybler. Selv om Høyesterett kom til at huseiers selskap hadde et erstatningskrav etter den ulovfestede objektive erstatningsretten, kom retten likevel til at det ikke var adgang til ansvarsfraskrivelse i abonnementsvilkårene for slike skader.

Høyesterett har ved denne nye dommen utfylt og avklart rettstilstanden ytterligere, også for tilfeller som ikke dekkes av forurensningsloven § 24a. Kloakkstoppen oppsto som følge av at et fremmedlegeme hadde kommet ned i rørene. Denne situasjonen lignet mye på saken som ble vurdert i Rt. 1975 side 1081 – Tromsø. I Tromsøsaken ble kommunen også kjent ansvarlig på ulovfestet objektivt grunnlag. I den saken hadde en stump av et elektrikerrør tettet kloakkledningen. Førstvoterende la da betydelig vekt på at huseierne ikke hadde anledning til å tegne forsikring mot følgende av svikt i en kommunal ledning. Slik var situasjonen ikke i Moldedommen, da slike skader nå kan forsikres av huseier. Denne dommen hadde dermed ikke en åpenbar verdi som prejudikat i Moldesaken.

Spørsmålet for Høyesterett var også hvorvidt Molde kommune kunne fraskrive seg det objektive ansvaret gjennom sine abonnementsvilkår. I tidligere praksis har Høyesterett slått fast at kommunene kan fraskrive seg erstatningsansvar for dårlig

kapasitet (Rt. 2007 side 431 – Stavanger), men ikke for utilstrekkelig vedlikehold (Rt 2011 side 1304 – Alta).

Høyesteretts drøftelse og begrunnelse: Høyesterett drøftet og sammenliknet faktum i dommene nevnt ovenfor.

På spørsmålet om Molde kommune var ansvarlig etter forurensingsloven § 24a på grunn av manglende vedlikehold svarte Høyesterett nei. Retten kunne ikke utelukke at skaden kunne vært avverget gjennom vedlikehold, men årsaksforholdene var høyst usikre. Slik saken var belyst for Høyesterett var det ikke grunnlag for å konkludere med at kommunen objektivt sett hadde til rådighet egnede og realistiske vedlikeholdstiltak som kunne hindret at steinen forårsaket skade. Det var ikke grunnlag for å snu bevisbyrden.

Høyesterett uttalte at vann og avløpsanlegg utgjør en vital samfunnsmessig infra


VA-JUSS:«Moldedommen» - Ulovfestet objektivt ansvar

Huseier fikk dekket kostnader ved skade påført etter tilbakeslag i kjelleren basert på ulovfestet erstatningsrett. Kommunen måtte ikke dekke huseiers tap for innredning av to ikke godkjente hybler og tapte leieinntekter fra disse.

Av Laila Marie Bendiksen, Brækhus Dege

struktur, som samtidig representerer en særpreget og stadig risiko for omgivelsene. For skadelidte vil realisering av risikoen oftest fremstå som noe ekstraordinært og kunne ha et betydelig tapspotensial. Fra Høyesterettsdommen inntas;

«For eieren eller virksomhetsutøveren er skader statistisk påregnelige. Kostnadene kan derfor på ulike måter pulveriseres og dekkes som driftsomkostninger. Det finnes utvilsomt områder der hensynene bak dette ulovfestede objektive ansvaret står enda sterkere enn på vann og avløpssektoren, hvor det først og fremst er materielle verdier som er eksponert, og virksomheten har et visst preg av servicetiltak uten kommersielle formål, selv om kommunen kan kreve utgiftene dekket gjennom avgifter. Men vi er etter mitt syn likevel ikke i randsonen av ansvaret.»

Det ble videre reist spørsmål om hvorvidt Molde kommune kunne fraskrive seg ansvar i sine standard abonnementsvilkår slik vilkårene lød, for de 2 hyblene som ikke var godkjent av Plan – og bygningsetaten. Høyesterett svarte bekreftende på dette spørsmålet og gikk langt i å argumentere for at denne klausulen ikke bare var rimelig, men også fornuftig. Høyesterett uttaler at de rettslige vurderingene av ansvarsfraskrivelsene som sådan blir de samme enten ansvaret er lovfestet eller ulovfestet.

Generelt uttalte Høyesterett at det er en del særegne forhold som gjør at rammene for ansvarsfraskrivelser bør være snevrere enn det som følger av avtaleloven § 36 om at avtalen ikke må være urimelig. Ansvarsfraskrivelser, avhengig av karakter og omfang, må i det minste ivareta tungtveiende saklige behov, og dessuten ikke avskjære ansvar i en slik utstrekning av man i realiteten rokker ved den grunnleggende risikofordelingen som det objektive ansvaret er et

uttrykk for. Høyesterett la vekt på at kommunens ansvarsfraskrivelse var klar og lite inngripende og det var enkelt for huseiere å forholde seg til klausulen. Høyestrett uttaler;

«Jeg fremhever at ansvarsfraskrivelsen ikke er generell, men består i en klart avgrenset og lite inngripende regulering knyttet til omstendigheter ved det skadde objektet. Klausulen har antagelig ingen direkte avløpsmessig begrunnelse. Den knytter seg imidlertid til det særlige tapspotensiale beboelsesrom i kjellere representerer, og kommunens legitime behov for å håndheve et lovverk om blant annet arealutvikling og bygningssikkerhet, og som altså i praksis er tett forbundet med kommunens vann – og avløpsanlegg.»

Høyesterett fremhevet også at det er enkelt for en huseier å forholde seg til k lausulen, og fremholder at dersom huseier ønsker full erstatning ved eventuell skade, så må han eller henne forholde seg til regelverket.

Høyesterett kom videre til at det var utidig å kreve at Molde kommune, som også forvalter plan og byggesakslovgivningen, skulle erstatte bortfall av det som ville være ulovlige leieinntekter. Høyesterett anvendte dermed lempingsregelen i skadeerstatningsloven § 52 andre punktum hvor det fremgår at ansvar kan lempes «når det i særlige tilfelle er rimelig at den skadelidte helt eller delvis bærer skaden».

Det er grunn til å anta at Høyesterett ville inntatt samme standpunkt til andre praktiske tilfeller hvor det foreligger feil eller mangler ved abonnentens sanitæranlegg. Dette gjelder for eksempel vilkårenes bestemmelser om at kravet til overhøyde mellom topp hovedledning og laveste slukåpning på 90 cm i standard abonnementsvilkår, tekniske bestemmelser, ikke er oppfylt.

Kort oppsummert: Høyesterett har gjennom Moldedommen videreført tidligere synspunkter om at det ulovfestede objektive ansvaret i sin alminnelighet bygger på at den som ved sin virksomhet skaper en mer eller mindre risiko for andre, er nærmest til å bære de økonomiske byrdene. Høyesterett formulerer; under note 34 i dommen;

«Dette følger et godt stykke på vei alle rede av alminnelige rettferdighetsbetraktninger» •


BRÆKHUS DEGE

Brækhus Dege Advokatfirma er totalleverandør av juridiske tjenester til næringslivet, med røtter tilbake til 1929. Firmaet har tre avdelinger i Stor-Oslo-regionen.

56 advokaterKjernekompetanse innen teknologi, industri og handel, eiendom, arbeidsliv, insolvens og finans, transaksjoner, skatt og avgift, familie, arv og generasjonsskifte samt rettssaker og annen tvisteløsningFor mer informasjon, se www.bd.no

For kontakt: www.bd.no

Å være medhjelper krever en utstrakt kunnskap om grunnlagene for tvangssalg og grunnlagets betydning for den videre gjennomføring av tvangssalget. De mangeartede grunnlagene for gjennomføring av tvangssalg vil ha en innvirkning på type informasjon medhjelper skal gi til de involverte parter.

1. InnledningI de senere år har det vært en jevn stigning av antall besluttede tvangssalg. Med utgangspunkt i Oslo som den største rettskrets for avholdelse av tvangssalg, var det per oktober 2014 totalt 1290 begjæringer, 860 besluttede tvangssalg og 126 gjennomførte tvangssalg. De økonomiske utviklingene generelt vil kunne indikere at antallet vil kunne stige de nærmeste årene.

Tvangssalg besluttes av domstolen og gis i oppdrag til oppnevnt medhjelper, jf. tvangsfullbyrdelsesloven (tvfbl.) § 1112, 1. ledd. Medhjelpere er fast oppnevnt av retten. Gruppen medhjelpere vil normalt bestå av eiendomsmegleren og advokater.

Medhjelperne blir ikke særlig kurset av retten i forhold til deres ansvar i henhold til de forpliktelser som medhjelper har, men det forventes at medhjelper har kunnskap om tvfbl. kap. 11, medhjelperforskriften og eiendomsmeglingsloven generelt. Oslo Byfogdembete har for sine egne medhjelpere også utarbeidet en detaljert medhjelperinstruks som tar for seg medhjelpers rolle i forhold til retten og forventet utøvelse av medhjelperoppdraget.

Medhjelpers rolle og utfordringer kan være innfløkt og mangeartet, og det er ikke lett å sette seg inn i alle de sentrale reglene rundt tvangssalg.

Medhjelpers rolle er å forestå salg av tvangssalgsobjektet, men inn under dette ligger det en utstrakt informasjonsplikt ovenfor alle involverte parter, og også en omsorgsplikt for tvangssalgsobjektet.

Omfanget av omsorgsplikten vil bero på om boligen står tom eller ikke.

2. TvangssalgsgrunnlageneHvert salgsoppdrag tildeles den enkelte medhjelper særskilt. Tvangsgrunnlagene for tvangssalg er definert i tvfbl. § 112, samt i særhjemler i annen lovgivning. Grunnlaget for tvangssalget vil ha betydning for den informasjon som medhjelper meddeler videre til de involverte parter i saken.

De vanligste grunnlagene for tvangssalg er begjæring med bakgrunn i misligholdte pengekrav som er sikret med pant i bolig. Under denne type krav ligger frivillig panteheftelser, utleggspant og legalpant som for eksempel manglende betalte felleskostnader etter eierseksjonsloven § 25 og borettslagsloven § 520, eller kommunale avgifter etter pantelovens § 61.

I disse sakene vil saksøkte ha mulighet til å kunne gjøre opp sine forpliktelser ovenfor saksøker med det resultat at tvangssalget vil bli hevet/trukket jf. tvfbl. § 1130, 2. ledd, bokstav d. Tall fra Oslo Byfogdembete per oktober 2014 viser da også at det ble besluttet tvangssalg i 820 saker, men at kun 126 av disse ble gjennomfør som salg. Dette indikerer både at de fleste besluttede tvangssalg skjer med bakgrunn i utestående pengekrav, og videre at størstedelen av disse sakene blir løst ved oppgjør før tvangssalg gjennomføres.

Flere av denne type saker vil også bli stilt i bero i en forhandlingsperiode mellom saksøker/saksøkte, eller der saksøker/saksøkte ønsker å forsøke å gjennomføre frivillig salg som alternativ til tvangssalg. Begjæring om berostillelse rettes fra saksøker mot den besluttende domstolsmyndighet i saken.

En særlig underkategori av denne type tvangssalg er tvangssalg av ideell andel av bolig. Grunnlaget baserer seg på en panteheftelse med sikkerhet i eiendom som kun en av sameierne i boligen hefter for.

For å illustrere; Ola og Kari eier en enebolig sammen. De har tatt opp et felles lån i bank som har første prioritet i boligen. Kari har en kredittgjeld som er misligholdt. Denne er sikret med utlegg i Kari sin andel av boligen. Det er kreditor til Kari sin særgjeld som har begjært tvangssalg av hennes andel av boligen basert på kredittgjelden.

Her vil medhjelper ha en særlig informasjonsplikt ovenfor den/de av hjemmelshaverne som ikke hefter for gjelden som er det bakenforliggende grunnlaget for tvangssalgsbegjæring, i tillegg til utstrakt informasjon til eventuelle budgivere av denne type objekter. En kjøper av denne type objekter vil normalt ikke kunne forvente å flytte inn i boligen etter kjøp av den ideelle andelen. Kjøpesummen vil normalt reflektere kjøpers begrensede rettigheter i tvangssalgsobjektet, og det påregnes at markedsverdien av den ideelle andelen vil ligge på 1/3 av boligens totale verdi. En påregnelig fortsettelse av saken etter gjennomført tvangssalg er at den nye kjøperen vil begjære tvangsoppløsning av sameiet i boligen etter sameielovens § 15, jf. under. For å unngå tap ved tvangssalg av den ideelle andelen så kan den/de andre


Medhjelper i tvangssalg– medhjelpers undersøkelses- og informasjonsplikt

Av Advokat Torolv Sundfør, advokatfirmaet Storløkken

Medhjelpers rolle ved gjennomføring av tvangssalg innebærer i stor grad en omsorgsrolle for tvangssalgsobjektet og alle partene involvert i tvangssalget. Medhjelpers kontakt med saksøkte vil være avgjørende for hvordan tvangssalget i praksis kan bli gjennomført.

hjemmelshaverne som ikke er del av tvangssalg av den ideelle andelen samtykke i tvangssalg av hele boligen, jf. tvfbl. § 1118, 1. ledd. Derved forblir den totale verdien av boligen i det eksiterende sameiet.

Et annet forhold er at de fleste av denne type tvangssalgsbegjæringer risikerer å bli hevet med bakgrunn i at kreditor som begjærer tvangssalget ikke får noe netto dekning av tvangssalget som følge av foranstående heft elser og eiendommens verdi. Bestemmelsen om dekningsprinsippet fremgår av tvfbl. § 1121, 2. ledd. Medhjelper kan bøte på denne utfordringen ved å henvende seg til kreditorer med bedre dekning for å forespørre kreditorer med bedre prioriterte krav enn saksøker om å akseptere at eiendommen selges med påhefte av helpantet. Dette innebærer at tvangssalgskjøper byr på andelen med helpantet heftende, og at han vil bli ansvarlig for lånet jf. tvfbl. § 1122. Helpanthaver vil fortsatt beholde sin prioritet, og vil få en ny debitor for lånet etter saksøkte.

Annet grunnlag for tvangssalg er salgspålegg etter eierseksjonsloven § 27 og borettslagsloven § 522. Her vil saksøkte i saken naturlig nok ikke kunne betale seg ut av tvangssalget. Det er imidlertid intet til hinder for at saksøker og saksøkte kan forhandle seg frem til en felles løsning som medfører at tvangssalgsbegjæringen blir trukket/hevet.

Andre særlige former for tvangssalg er tvangsoppløsning av sameiet etter sameieloven § 15. Her vil de enkelte sameierne som eier tvangssalgsobjektet sammen ha en særlig rettighet til å kunne få sine bud på eiendommen prioritert dersom budet er inngitt på ellers like vilkår som øvrige budgivere. Dette må fremgå som en informasjon til eventuelle budgivere og sameierne selv. For andre budgivere så innebærer dette en risiko for at bud på samme sum som budgiver sitt og som er gitt i ettertid av en av hjemmelshaverne blir prioritert. For hjem


SGB STORLØKKEN

«Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksjerett, verdi-papirrett, arbeidsrett, IKT-rett fast eiendom og entrepriserett. Firmaet er høyt rangert i næringslivet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsrett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fast advokatforbindelse for en rekke av de største aktørene innen tjenesteyting og vare-handel i Norge, herunder ledende franchise- og distribusjonskjeder.»

For kontakt: www.storlokken.no


melshaverne er det viktig å være klar over at retten etter sameielovens § 15 ikke er å anse som en normal forkjøpsrett som kan benyttes etter at et bud er blitt stadfestet. Hjemmelshaver må legge inn bud under selve budrunden, og uten forbehold som ikke fremgår av andre bud.

3. Gjennomføring av tvangssalg med og uten saksøktes medvirkning Medhjelpers arbeid med tvangssalget vil bli innledet med kontakt med saksøkte og de øvrige involverte parter som saksøker, kreditorer, rettighetshavere, hjemmels hav ere og husstandsmedlemmer.

Målet med å komme i kontakt med saksøkte er todelt. For det første skal saksøkte gis all nødvendig informasjon om tvangssalget og gangen i saken basert på begjæringsgrunnlaget som er skissert over. Det andre er å søke en medvirkning til gjennomføring av salget. Medvirkning til gjennomføring vil normalt være i saksøktes interesse da saksøkte både vil kunne besitte tvangssalgsobjektet til tvangssalget er blitt gjennomført ved oppgjør/overtagelse, og prisen på boligen vil kunne bli høyere med saksøktes medvirkning både i forhold til at informasjonen om objektet vil være mer komplett og at boligen på visning vil fremstå som mer presentabel.

Medvirkning fra saksøkte er imidlertid ikke en forutsetning for å få gjennomført tvangssalget. I førsteomgang vil takst kunne gjennomføres med bistand fra namsmyndighetene etter begjæring om bistand fra medhjelper etter tvfbl. § 59. Forutsetningen er at gjentatte forsøk på kontakt med saksøkte ikke fører frem, eller at saksøkte gjør det klart at vedkommende ikke vil medvirke til avholdelse av takst. Ved selve gjennomføringen vil medhjelper møte på tvangssalgsadressen med representant for namsfogden. Dersom saksøkte ikke gir takstmannen tilgang til boligen må namsfogden besørge tilgang via låsesmed.

Saksøkte mister imidlertid ikke besittelse av tvangssalgsobjektet etter at takst er gjennomført. Saksøkte vil kunne få overlevert eventuelt nye nøkler til boligen etter at takst er avholdt, og medhjelper vil være avhengig av å forsøke å samarbeide med saksøkte for å få avviklet selve salget.

Dersom saksøkte etter avholdelse av takst fremdeles unnlater å bistå medhjelper i saken, vil medhjelper også kunne begjære bistand til gjennomføring av visning fra namsfogden etter tvfbl. § 59, eller anmode saksøker om å begjære fravikelse av saksøkte etter tvfbl. § 1114. Beslutning om fravikelse treffes av domstolen og gjennomføres etter begjæring av namsfogden. Ved gjennomført fravikelse vil saksøkte ikke lengre ha fri tilgang til boligen, og boligen vil stå tom for den resterende tiden av medhjelpers salgsprosess av boligen.

4. Medhjelpers omsorgsplikt for tvangssalgsobjektetNår et tvangssalgsobjekt står tomt, enten som følge av fravikelse eller av annet grunnlag, vil medhjelper få en særlig aktsomhetsplikt basert på medhjelpers omsorgsplikt for tvangssalgsgjenstanden etter tvfbl. § 1115.

Av bestemmelsen fremgår det at medhjelper så langt det er mulig skal påse at formuesgodet ikke forringes under salget. Dersom en bolig står tom, uavhengig av om dette er skjedd ved fravikelse, så vil medhjelper eksempelvis kunne måtte påse at det er tilstrekkelig varme på i boligen dersom det er kulde ute, at boligen er forsikret, at strøm ikke er stengt, at vanntilførsel som ikke er nødvendig for boligens oppvarming er skrudd av og at eventuelle lekkasjer el. tettes, etc.

Unnlatelse av denne type oppfølging av tvangssalgsobjektet kan medføre et erstatningsansvar for medhjelper. Dette fremkommer av dom fra Borgarting lagmannsrett LB2013169872. I dommen ble medhjelper

holdt ansvarlig for panthavers tap som følge av prisavslag for vannskade

forårsaket av at vannet til eiendommen ikke var frakoplet. Selve ansvarsgrunnlaget for erstatning i saken bygger på uaktsomhetsansvar for medhjelper etter det ulovfestede culpaansvaret.

Omsorgsplikten til medhjelper innebærer en varslingsplikt til saksøker/andre panthavere i saken om behov for tiltak. Ved begjæring om tiltak fra saksøker/panthaver kan medhjelper kreve forskuttering for kostnander til utføring av tiltaket jf. tvfbl. § 1115. Dersom medhjelper fortar nødvendig tiltak uten etter begjæring eller forskuttering så kan medhjelper kreve kostnadene for tiltaket dekket forlodds av kjøpesummen.

Medhjelpers arbeid med tvangssalget vil for en stor del normalt være mer eller mindre avsluttet når medhjelper har sendt inn skriftlig melding og utkast til fordelingskjennelse basert på innkommende bud som er begjært stadfestet av saksøker. Det etterfølgende arbeidet vil bestå av oppgjør/overtagelse tre måneder etter at skriftlig melding er sendt inn til retten jf. tvfbl. § 1127. Når det gjelder medhjelpers omsorgsplikt for tvangssalgs objektet vil dette imidlertid bestå helt frem til kjøpers overtag else av boligen. Medhjelper bør derfor sørge for å få avsatt midler i utkast til fordelingskjennelse til oppfølging av omsorgsplikten også etter at utkast til fordelingskjennelse er avsagt, og frem til overtagelse. •

I de senere år har det vært en jevn stigning av antall besluttede tvangssalg. De økonomiske utviklingene generelt vil kunne indikere at antallet vil kunne stige de nærmeste årene.


Reklamasjon ved kjøp av nyoppført bolig

Ved kjøp av nyoppført bolig, er det ikke uvanlig at det oppdages mangler etter overtakelse. En forutsetning for at kjøper kan fremme et mangelskrav mot selger, er at det er reklamert rettidig. Dette betyr i praksis at kjøper kan tape et krav dersom det ikke er reklamert rettidig, og det uavhengig av hvor godt selve kravet er begrunnet.

Sterke forbrukerrettigheter ved nyoppførte boligerVed kjøp av bolig eller hytte som skal bygges eller er under bygging, har forbruker sterke rettigheter dersom det oppstår problemer. Rettighetene fremgår av bustadoppføringslova, som gjelder overfor selger av huset, entreprenøren som bygger huset, og/eller overfor håndverkere som gjør arbeider i forbindelse med byggingen.

I utgangspunktet kan alle småfeil kreves rettet! Alt skal være i samsvar med avtale ved overtagelsen, og forbruker kan i prinsippet klage på alle småfeil og skader. Motstykket til forbrukers rettigheter er kravene til reklamasjon, som skal beskytte entreprenøren mot krav som kommer på et tidspunkt hvor slike krav ikke lenger er påregnelig.

Kjøperens plikt til å reklamere oppstår først og fremst ved overtakelse. Synlige mangler skal påberopes på eller straks etter overtakelsesbefaringen. For mangler som oppdages senere, skal kjøper reklamere «innen rimelig tid».

Når det har gått omtrent ett år etter overtakelse kan kjøper og selger/entreprenør, kreve at det avholdes en befaring. Dette for å gå gjennom feil som har oppstått etter overtakelsen. Særlig vanlig er oppståtte feil og skader, som følge av at bygget «setter seg». Eventuelle krav kan imidlertid gå tapt, dersom de oppdagede mangler ikke er reklamert rettidig – før, ved eller etter slik befaring.

Hvorfor reklamasjonsplikt?Kjøpers plikt til å reklamere på feil og mangler, er lovfestet i en rekke lover og gjør seg gjeldende ved stort sett alle former for kjøp og salg. Ved kjøp av bolig, gjelder avhendingsloven for brukt bolig og bustadoppføringsloven for nyoppført bolig. Andre lover med tilsvarende reklamasjonsplikt, er kjøpsloven og lov om håndverkertjenester.

I utgangspunktet er reglene om reklamasjonsplikt de samme i de ulike lovene, og dersom en part mener det kjøpte ikke er i samsvar med det avtalte eller forventningene, så må selger få beskjed om dette kjøperen må i klartekst fortelle selgeren at kjøpsobjektet lider av en mangel.

Plikten til å reklamere er et utslag av alminnelige lojalitetskrav i kontraktsforhold; den part som vil få et krav imot seg har rett til å bli kjent med dette så tidlig som mulig. En reklamasjon i forbindelse med kjøp av fast eiendom kan utløse betydelig økonomisk ansvar på selgers side, et ansvar mange selgere – på et tidspunkt når salgssummen er oppbrukt – kan ha vanskeligheter med å bære.

Ovennevnte tilsier at det er viktig at både kjøper og selger kjenner til reklamasjonsreglene, dvs fristens utgangspunkt og lengde, samt form og innhold.

Reklamasjonsfristens utgangspunktLovens hovedregel er at reklamasjonsfristen begynner å løpe etter at kjøperen har eller burde fått kunnskap om mangelen.

Fristen begynner å løpe fra det tidspunkt kjøper faktisk oppdager mangelen eller fra det tidspunkt han oppdager noe som indikerer at boligen lider av en mangel. Kjøper verken behøver eller kan vente med å reklamere til han med sikkerhet har kunnskap om hva mangelen består i eller hva som er årsaken til mangelen, ei heller trenger omfanget av mangelen å være avklart. Det kan imidlertid ikke forventes at kjøper reklamerer før kjøper har skaffet seg en viss klarhet i at det faktisk foreligger en mangel som kan gjøres gjeldende.

Det er videre viktig å være oppmerksom på at fristen også begynner å løpe dersom kjøper burde ha oppdaget mangelen. Dette betyr at fristens utgangspunkt ofte må vurderes konkret i forhold til den enkelte

Av advokat og partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA

BING HODNELAND

Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransje - kunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk bistand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirk-somhet. Innen entreprise bistår vi entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesial-kompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører.

For kontakt: www.binghodneland.no

mangel og kjøpers forutsetninger. I denne forbindelse legges det normalt vekt på hva det kan forventes at en vanlig aktsom forbruker oppdager.

Reklamasjonsfristens lengdeBustadsoppføringslova inneholder to reklamasjonsfrister som partene må forholde seg til – en relativ reklamasjonsfrist og en absolutt reklamasjonsfrist.

Den relative reklamasjonsfristen tilsier at kjøper skal reklamere «innen rimelig tid» etter at kjøper har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen – altså hvor lang tid kjøper har på seg fra han oppdager mangelen til han første gang gir selgeren beskjed.

Lengden på denne fristen er skjønnsmessig definert og må derfor vurderes konkret for den enkelte mangel hvorvidt det er reklamert rettidig. Noe klart svar på hva som er å anse som «innen rimelig tid» finnes ikke.

I samsvar med gjeldende rettspraksis skal det generelt en del til for at fristen kan være lengre enn to måneder etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen, og at tre måneder må anses å være i yttergrensen av hvor lenge kjøper kan vente med å reklamere. Dette kan selvfølgelig variere alt avhengig av skadens omfang og kompleksitet. Det anbefales uansett at det reklameres så snart mangelen er oppdaget. Heller for tidlig og ofte – enn for sent!

Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år etter overtakelse. Dersom kjøper opp dager mangelen først fem år etter overtag else av boligen, kan ikke kjøper gjøre mangelen gjeldende overfor selger, uansett om kjøperen melder fra umiddelbart etter at han blir kjent med mangelen. Den absolutte fristen kommer ikke til anvendelse dersom det er avtalt lengre reklamasjonsfrist, eller de påviste mangler er en følge av utvist grov uaktsomhet eller forsett.

Reklamasjonens form og innholdBustadsoppføringslova krever at kjøper gir selger «melding». En slik melding kan både være muntlig eller skriftlig. Av bevishensyn anbefaler vi at alle reklamasjoner er skriftlige.

Det vil være nok for kjøper å angi over for selger hva kjøper mener er mangelfullt og at kjøper mener selger er ansvarlig for den mangel som foreligger. Så snart kjøper har bedre oversikt over mangelen og dens konsekvenser, bør det også angis om kjøper krever retting, prisavslag og/eller erstatning.

Reklamasjon før ett års befaringDet skjer ofte at det oppdages mangler ved nyoppførte boliger også etter overtakelse – dette enten fordi det skjer en skade eller fordi huset «setter seg». Det vanligste er at det oppstår sprekker i maling eller tilsvarende. Merk at ikke alle slike forhold nødvendigvis kan kreves rettet – her vil både den konkrete avtalen og tålegrenser for bygningskomponenter kunne tilsi en annen løsning.

For alle feil og mangler som oppdages etter overtakelsen, er det viktig å være oppmerksom på at den ovennevnte relative reklamasjonsfrist i utgangspunktet gjelder. Det må altså i utgangspunktet reklameres innen to måneder etter at mangelen ble eller burde bli oppdaget.

Det er imidlertid vanlig at det avtales unntak fra den relative reklamasjonsfristen i bustadsoppføringskontrakter, ved at det for eksempel avtales at feil og mangler som opp

dages i løpet av det første årets kan påberopes ved ett års befaring. Dette for å unngå at entreprenøren eller selgeren får store mengder reklamasjoner, som vil forstyrre dennes drift. Det er også vanlig at sprekkdannelser eller andre mindre estetiske mangler, som skrider frem etter hvert – hvor det altså ikke er klart når du faktisk oppdaget det – aksepteres at først blir påpekt ved ett års befaringen.

Reklamasjon ved ett år befaringenDersom det skrives protokoll fra befaringen – som absolutt anbefales – er det viktig å sørge for at alle feil og mangler som påvises også fremkommer i protokollen.

Dersom det ikke skrives protokoll, eller forhold ikke oppdages på selve befaringen, følger det av bustadsoppføringslova at forbruker må reklamere på mangler som oppdages «så snart råd er». Dette tilsier raskere reaksjon enn etter den relative reklamasjons



fristen. Gjeldende rett tilsier at kjøper i slike tilfeller normalt må reklamere innen fjorten dager etter befaringen. Selv om flere kontrakter inneholder en konkret reklamasjonsfrist knyttet til mangler som oppdages ved ett års befaringen, er det viktig å være oppmerksom på at fristen er kort.

Reklamasjon etter ett års befaringenFor feil eller mangler som oppdages etter at det er avholdt ett års befaring, og senere enn den ovennevnte fjortendagersreglen, gjelder den beskrevne relative reklamasjonsfrist; «innen rimelig tid». I tillegg er det viktig å være oppmerksom på den absolutte reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelse.

Strenge reklamasjonsfristerReklamasjonsfristene er strenge, og konsekvensen av at kjøper ikke reklamerer rettidig, er at kjøper taper retten til å gjøre mangelen gjeldende. Det selv om kravet er

godt begrunnet og det for eksempel er en lekkasje fra badet som kan tilbakeføres til forhold selger er ansvarlig for.

Reklamasjonsfristenes betydning for selger/entreprenørEttersom kravet til kjøperen kan gå tapt ved for sen reklamasjon, er det viktig at selger/entreprenør også har et bevisst forhold til reklamasjonsfristens lengde. Ved for sent fremsatt reklamasjon, har ikke selger plikt til å utbedre mangelen eller tilby prisavslag/ erstatning for denne.

Selger bør derfor ha et bevisst forhold til hvordan reklamasjoner fra kjøper håndteres. Dersom selgeren innlater seg på realitetsdiskusjoner med kjøper om en mangel, for eksempel hvorvidt det faktisk foreligger en mangel eller ikke, er det i norsk rett lagt til grunn at selger ikke senere kan påberope seg at reklamasjonen er fremsatt for sent.

Reklamasjon og foreldelseDet vil ikke alltid være tilstrekkelig å reklamere på en mangel. Dersom selger ikke erkjenner ansvar og påtar seg å utbedre mangelen, vil krav kunne gå tapt også ved foreldelse. Berettigede krav kan altså bortfalle som følge av foreldelsesreglene – som normalt er tre år – selv om det er reklamert på mangelen innenfor både den relative og den absolutte reklamasjonsfrist.

Kjøper må ved avslag fra selgerne ta rettslige skritt for å avbryte foreldelsen.

AvslutningReklamasjon bør fremmes så snart mangelen er oppdaget og alle reklamasjoner bør skal være skriftlige. •

Reklamasjonsfristene er strenge, og konsekvensen av at kjøper ikke reklamerer rettidig, er at kjøper taper retten til å gjøre mangelen gjeldende.

Vi har også sett en del avisartikler om tema i det siste. Ulike svindeltyper kombineres nå i større grad enn tidligere og skaper et mer uoversiktlig risikobilde. Det er bl. a. falt en dom i lagmannsretten som omhandler hvitvasking av penger, hvor en eiendomsmegler er blitt brukt. Det er kriminelle personer som bruker fast eiendom som et middel for å få inn utbytte fra kriminell virksomhet i inn i den legale økonomien. Men hva er hvitvasking?

Fra www.hvitvasking.no «Hvitvasking inkluderer både å skaffe seg

eller andre del i utbytte av straffbar handling, samt bistand for å sikre utbytte for andre.»

Selvvasking forstås som hvitvasking av utbytte fra straffbar handling som gjerningsmannen selv har begått.

Heleri omfatter det å motta eller skaffe seg eller andre del i utbytte av en straffbar handling.»

«Den som mottar eller skaffer seg eller andre del i utbytte av en straffbar handling (heleri), eller som yter bistand til å sikre slikt utbytte for en annen (hvitvasking), straffes med bøter eller fengsel inntil 3 år. Som å yte bistand regnes blant annet det å innkreve, oppbevare, skjule, transportere, sende, overføre, konvertere, avhende, pantsette eller la investere utbyttet.»

Det er ikke alltid like lett for en eiendomsmegler å oppdage mulige hvitvaskingssituasjoner. Vi må derfor jobbe kontinuerlig med risikovurdering i selskapene, og meglerne må få jevnlig oppdatering og informasjon om hva man skal se etter og i hvilke situasjoner hvitvaskingsproblematikk kan oppstå.

Hvordan kan vi eiendomsmeglere bli mer bevisste på tema, og klare å oppdage hvitvasking?

Loven medfører en rekke forpliktelser som eiendomsmeglere er pålagt å etterleve. Bl.a. identitetskontroll, registrering og oppbevaring av opplysninger, undersøkelses rapporteringsplikten og interne kontroll og kommunikasjonsrutiner. (Se Finanstilsynets rundskriv 8/2009).

KundekontrollIdentitetskontroll av selger (oppdragsgiver) skal utføres ved oppdragsinngåelsen og av kjøper (oppdragsgivers medkontrahent) ved etablering av kundeforholdet, senest på kontraktsmøtet, og kundeopplysninger skal registreres, jf. hvitvaskingsloven § 5. Jeg går ikke nærmere inn på hvordan id kontrollen utføres da jeg går ut fra at det er godt kjent i bransjen p.t.

Men merk at iht. hvitvaskingslovens § 5 skal id/kundekontrollen og løpende oppfølging foretas på bakgrunn av en risikovurdering som meglerforetaket har foretatt.

De aller fleste oppdrag eiendomsmeglerne håndterer er normalt uten risiko, ut fra et hvitvaskingsperspektiv. Megler bør derfor konsentrere seg om å identifisere og risikovurdere kundemassen, produkt/type oppdrag og transaksjon som kan være mer risikoutsatt enn andre.

Spørsmål megler må stille seg er; Hvilke av våre kunder har en høyere risiko enn andre? Hvilke oppdrag er mer risikoutsatte enn andre? Hvilke transaksjoner er mer risikoutsatte enn andre?

Man kan nesten snu problemstillingen og spørre; hvilke kunder/oppdrag/transaksjoner anser jeg ha null risiko = normale? Da kan det være lettere å bli oppmerksom på de som ikke er «vanlige» og lage kontrolltiltak for

dem. Noen ganger kan det være «mage følelsen» som gjør at man reagerer på en «unormal» kunde, et «uvanlig eller unormalt» oppdrag eller en «unormal» transaksjon, eller en kombinasjon av flere forhold.

Løpende kundekontrollMegler må også løpende, under oppdragets varighet, kontrollere at opplysninger som kunden gir stemmer, og at kunden gjør det han har sagt han skal gjøre. Er det samsvar mellom kontrakt, opplysningsskjema fra kjøper og selger? Er det indikasjon på at noe ikke stemmer eller at kunden endrer adferd/gjør noe annet enn det han opprinnelig har sagt han skal gjøre, skal man utføre kontrolltiltak. Dette gjelder særlig hvis man har et kundeforhold som går over lenger tid med et selskap/person, f.eks. prosjektoppdrag.

KunderI avisene har det fremkommet at det har forekommet hvitvasking i forbindelse med kjøp/salg av eiendom med behov for oppgradering. Selskap i kompliserte selskaps


Hvitvasking/finansieringav terrorvirksomhet

Av Monica Steene, fagansvarlig i DNB Meglerservice AS

De siste årene har aktørene i eiendomsmeglerbransjen stadig oftere blitt minnet om at eiendomsmeglere er rapporteringspliktige iht. hvitvaskingsloven. Formålet med hvitvaskingsloven er å bekjempe hvitvasking av utbytte fra straffbare handlinger. Det er viktig for myndighetene å gjøre det vanskelig for kriminelle å kamuflere utbytte fra tradisjonell økonomisk kriminell virksomhet og hindre finansiering av terrorisme.

strukturer som vanskeliggjør idkontrollen, kan derfor utgjøre en større risiko enn en privatkunde. Selskap eller personer som kjøper og selger mange eiendommer over kort tid kan også utgjøre en økt risiko. Her bør megler har rutiner for hvilke kontrolltiltak man bør gjennomføre ved slike indikatorer.

Produkter/tjenesterDet kan være en økt risiko ved f.eks. salg av oppussingsobjekt. Vi har lest at selskaper benytter fiktive fakturaer slik at de kriminelle personer/selskap bruker svarte penger (utbytte fra annen straffbar handling)/svart arbeidskraft for å pusse opp boliger. Disse selges så på tilsynelatende lovlig vis, og de kriminelle kan innkassere gevinsten pengene er kommet inn i den lovlige økonomien.

Oppgjørsoppdrag og oppdrag hvor det avtales blanco skjøter/uklare eierforhold, hvor megler ikke kjenner kunden/selger så godt, kan også være et eksempel på mer risikoutsatte oppdrag i forhold til andre

vanlige oppdrag. Det kan være avtalt fiktiv eiendomsoverdragelse, hvor hele eller deler av kjøpesummen ikke blir innbetalt til meglers klientkonto, men gjøres opp mellom partene direkte.

TransaksjonerHvor kommer kjøpers egenkapital (midlene) fra? Dersom kjøper har satt opp i finansieringsplanen at hele eller deler av kjøpesummen er egenkapital, skal megler av dekke hvor midlene stammer fra. Dersom finansieringsplanen er uklar/uvanlig (f.eks. lån fra utlandet) eller kjøpesummen blir innbetalt i mange delinnbetalinger, og/eller fra andre enn kjøper kan dette være en indikasjon på hvitvasking som skal undersøkes videre. Er innbetalingene foretatt iht. avtalen som er gjort? Er utbetalingen gjort til utlandet?

Dette er bare noen eksempler på hva vi eiendomsmeglere kan oppleve. Det bør være en lav terskel for når man skal kontakte lokal hvitvaskingsansvarlig i selskapet for å få råd om hvordan man skal håndtere et oppdrag/

kunde, hvor man har en mistanke om hvitvasking. Det er begrenset hva man kan og skal spørre kunden om i en slik situasjon fordi man ikke skal vekke kundens mistanke om at man foretar undersøkelser. Noen ganger må man stole på magefølelsen og summen av de indikasjonene man sitter med.

www.hvitvasking.no (fra Finanstilsynet og Økokrim) er nettsiden hvor du får mer info og hvor myndighetene bl.a. har listet opp mange gode generelle indikasjoner på hva man kan bli bevisst på mht kundens adferd, forhold, m.m. •


Spørsmål megler må stille seg er; Hvilke av våre kunder har en høyere risiko enn andre? Hvilke oppdrag er mer risikoutsatte enn andre?Hvilke transaksjoner er mer risikoutsatte enn andre?

Med dette menes at beregningsgrunnlaget for forsinkelsesrenter ikke skal utgjøre hele kjøpesummen, men bare den ubetalte delen av kjøpesummen. Selgers øvrige rettigheter ved forsinket betaling etter avhendingsloven berøres ikke av endringen.

Kontraktsmalenes punkt 3.2. annet og tredje (siste) avsnitt lød frem til endringene som følger:«Ved forsinket betaling av hele eller deler av kjøpesummen og omkostninger, kan selger kreve lovens forsinkelsesrente av den til enhver tid ubetalte del av kjøpesummen fra avtalt tidspunkt for overtagelse og frem til full innbetaling faktisk finner sted. Denne bestemmelse gir ikke kjøper rett til å forlenge betalingsfristen utover de frister som er avtalt.

Ved forsinket betaling av deler av kjøpesummen, og hvor kjøper eller kjøpers bank har lagt restriksjoner for disponering over den innbetalte del av kjøpesummen til fordel for selger, kan selger kreve forsinkelsesrenter for hele kjøpesummen fra avtalt tidspunkt for overtagelse og frem til kjøpesummen i sin helhet kan disponeres over til fordel for selger.»

Bakgrunnen for den slettede bestemmelsen – sammenhengen med sanksjonsreglene i avhendingslovenEndringen som nå er gjort, består i at punkt 3.2 siste avsnitt som altså ga selger mulighet til å kreve forsinkelsesrente av hele kjøpesummen selv om deler av den var innbetalt er tatt ut. Bakgrunnen for at NEF i sin tid inntok bestemmelsen i pkt. 3.2 siste avsnitt var at selger har liten glede av midler som er innbetalt til megler men som er klausulert slik at midlene ikke kan benyttes i oppgjøret. Det har vi forståelse for. I de reviderte kontraktsmalene er tredje avsnitt likevel tatt ut i sin helhet, særlig fordi bestemmelsen var mer selgervennlig enn

hva som følger av bakgrunnsretten. Med selgervennlig menes at det i mangel av annen avtale er vanskelig å se at selger skulle ha krav på forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen etter forsinkelsesrenteloven i disse tilfellene. Grunnen til det er at innbetaling til megler skjer med befriende virkning for kjøper, selv om ikke hele kjøpesummen innbetales samtidig, eller deler av kjøpesummen er klausulert.

Noe annet er at mangelfullt oppgjør ut gjør et mislighold etter avhendingsloven som på nærmere vilkår kan utløse andre krav fra selger, slik som rett til å holde tilbake eiendommen, erstatning for økonomisk tap eller heving av salget. Erstatningskrav kan typisk være dekning av ekstra kostnader til kommunale avgifter, forsikring av eiendommen, finanskostnader ved å ha to boliger samtidig og advokatutgifter forbundet med misligholdet. Slike erstatningskrav kan også kombineres med heving og restitusjon av kjøpesummen når forsinkelsen er så alvorlig at det utgjør et vesentlig mislighold.

Meglers forpliktelser etter eien-domsmeglingsloven § 6-8 jf. § 6-3Det følger av eiendomsmeglingsloven § 68 første ledd at megler, med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal opprette en skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen. Videre fremgår det av eiendomsmeglingsloven § 63 første ledd første punktum at megler i sin virksomhetsutøvelse skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Som følge av dette må den skriftlige kjøpekontrakten være balansert i den forstand at den ikke i utstrakt grad favoriserer kjøper eller selgers interesser sammenlignet med det som følger av bakgrunnsretten. Det er vår vurdering at punkt 3.2 siste avsnitt utgjorde et slikt avvik fra bakgrunnsretten, og at det står i et proble

matisk forhold til meglers nøytralitetsplikt etter eiendomsmeglingsloven.

Adgangen til å kreve forsinkelsesrenter etter bakgrunnsrettenI henhold til forsinkelsesrenteloven § 2 første ledd, kan selger kreve forsinkelsesrenter når kravet ikke innfris ved forfall. Av kontraktsmalenes oppgjørsbestemmelse følger det at kjøpesummen skal være kreditert meglers klientkonto innen avtalt overtagelsesdato. Innbetaling til meglers klientkonto vil ha befriende virkning for kjøper. Etter forsinkelsesrenteloven er den aktuelle delen av kravet da innfridd, og selger har dermed ikke krav på forsinkelsesrenter for den innbetalte delen av kjøpesummen.

Med mindre annet er avtalt, er det forsinkelsesrenteloven § 2 som regulerer selgers adgang til å kreve forsinkelsesrenter av kjøpesummen. Med endringene som nå er gjort i kontraktsmalene, er kontraktsma


Endringer i kontraktsmalenesbestemmelser om forsinkelsesrenter

Av Advokat/partner Dag Henden Thorsteinsen, advokatfirmaet Grette

Norges Eiendomsmeglingsforbund (NEF) har besluttet å gjøre endringer i kontraktsmalenes bestemmelser om forsinkelsesrente. Endringene medfører at selgers adgang til å kreve forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen, ved forsinkede betaling fra kjøper, i enkelte tilfeller blir snevrere enn tidligere.

lenes bestemmelser om forsinkelsesrenter i tråd med bakgrunnsretten, og dermed også i henhold til hvordan megler, etter god meglerskikk, skal utføre oppdraget.

Etter vårt syn innebærer ikke forutsetninger fra kjøpers bank om tinglysing av pant en rådighetsbegrensning for kjøpesummen som utløser krav på forsinkelsesrenter fra kjøper. Også slik betaling må anses godtatt av selger som befriende betaling i henhold til kontraktens forutsetninger.

Konsekvensene dersom bestemmelsen i kontraktsmalen pkt. 3.2 siste avsnitt hadde blitt ståendeDersom bestemmelsen i kontraktsmalene pkt. 3.2 siste avsnitt hadde blitt stående, ville dette stilt selger i en bedre situasjon enn hva som følger av bakgrunnsretten. Følgelig ville kjøper kommet i en dårligere situasjon, og selger ville kunne oppnådd en gevinst på kjøpers bekostning. En slik løsning ville gitt en ubalanse i kontraktsforholdet mellom

kjøper og selger, hvilket harmonerer dårlig med meglers forpliktelser etter eiendoms megl ingsloven § 68 jf. § 63. I ytterste konsekvens vil det kunne eksponere megler for offentligrettslig eller privatrettslig ansvar.

Det er likevel ikke noe i veien for at partene, i det enkelte kontraktsforhold, avtaler en slik regulering som ble fjernet fra NEFs standardkontrakt. Megler må i så fall – som alltid – vei lede og forklare partene om av viket fra bakgrunnsretten og konsek vensene av dette. •


GRETTE

Grette er et fullfaglig, forretningsjuridisk advokatfirma med ca. 70 advokater, lokalisert på Filipstad i Oslo sentrum. Grettes advokater har kompetanse på hele det forretningsjuridiske området. Virksomheten omfatter hele spekteret av juridiske tjenester fra rådgivning og kontraktsutforming til forhandlinger/deltakelse i evalu-eringer, tvisteløsning og prosedyre. Våre klienter er både små, store og mellomstore næringslivsklienter i Norge og utlandet, offentlige etater og privatpersoner. Firmaet har vært i kontinuerlig virksomhet siden 1887, og er således et av landets mest tradisjonsrike advokatfirmaer.

For kontakt: www.grette.no


6.- 8. MAI 2015

BANKETT MED GULLMEGLER

7 KURSTIMER

STAVANGERSENTRUM

GET2GETHER Hall Toll

SETT AV DATOEN NÅPÅMELDING VIA NEF.NO

CARL O. GEVING JOHAN ANDREAS SKARTVEIT

PER RACIN FOSMARK

CARSTEN PHILKRISTIAN KORSRUD TONJE HOVDESKJELBOSTAD

BJØRNARBRÆNDELAND

ERLENDHAASKJOLD

JOHAN ARNT METTEVOLD

DU

MØ

TE

R:

NEF har i samarbeid med advokatfirmaet Grette, revidert kontraktsmalen for salg av andelsleilighet «som den er». Den nye kontraktsmalen er publisert i dokumentsamlingen på www.nef.no (kap. 5)

I tillegg til noen mindre språklige endringer og presiseringer, er det særlig to endringer vi ønsker å nevne:

Den første endringen er gjort i punkt 3.1 «Oppgjør». Risikoen for at kjøper blir godtatt av borettslaget som ny andelseier er i den nye malen flyttet fra selger til kjøper.

Bakgrunnen for denne endringen er at borettslagsloven legger opp til at det er kjøper, og ikke selger, som skal ha denne risikoen. Det er vår oppfatning at NEFs kontraktsmal bør ligge nær opp til det som er lovens utgangspunkt, selv om partene vil ha avtalefrihet på dette punkt.

Det følger av borettslagsloven § 45 (2) at der det er vedtektsfestet at ny andelseier skal godkjennes av borettslaget, har ikke kjøper rett til å ta boligen i bruk før slik godkjennelse foreligger, eller det er rettskraftig avgjort at kjøper har rett til å erverve andelen.

Det er ikke sagt noe i denne bestemmelsen om at kjøper ikke kan overta andelsleiligheten i form av et tinglyst hjemmelsdokument. Tvert imot fremgår det av samme bestemmelsen at en kjøper som er nektet

godkjent som ny andelseier kan reise søksmål om nektelsen, eventuelt rette innsigelser mot et salgspålegg styret har gitt i medhold av brl. § 48. Både søksmålsadgang og muligheten til å rette innsigelser mot et salgspålegg forutsetter at avtalen mellom selger og kjøper skal opprettholdes – ikke at den skal bortfalle.

En kjøper kan altså overta en bolig fra selger tross manglende godkjenning, men han har ikke rett til å ta boligen i bruk. Styret i borettslaget kan så pålegge denne kjøperen å selge andelen videre jf. brl. § 48.

Den gamle malen la opp til at selger hadde risikoen for at kjøper ble godkjent. Kort fortalt betydde dette at megler ikke kunne gjennomføre overtakelse, overskjøting eller oppgjør der kjøper ikke var/ ble godkjent. Avtalen mellom partene må i slike tilfeller annulleres, og det er selger som eventuelt må selge boligen på nytt til en kjøper som borettslaget vil godkjenne. Slik NEF ser det er det mer korrekt at det er kjøper som har denne risikoen. At kjøper har risikoen betyr at megler kan gjennomføre overtakelse, overføre hjemmel og gjennomføre oppgjør tross manglende godkjenning fra styret av den nye andelseieren. På denne måte unngår selger å sitte med både det faktiske og økonomiske

ansvaret for å selge andelsleiligheten på nytt.

Det har tidligere vært sett på som en utfordring at sikkerhetsforskriftene (i alle fall TRYG sine sikkerhetsforskrifter) har hatt en bestemmelse som sier at megler ved ethvert oppdrag skal «innhente godkjennelse av overdragelsen». NEF har fått bekreftet at TRYG vil endre ordlyden i sine sikkerhetsforskrifter slik at den ikke skal kunne tolkes dithen at godkjennelse må foreligge før overtakelse og oppgjør kan finne sted.

Denne endringen er også hensyntatt ved valg av ordlyd senere i kontraktsmalen.

Den andre endringen er en endring som er gjort i alle kontraktsmalene for salg av brukt bolig. NEF har besluttet å endre pkt. 3.2 som omhandler forsinkelsesrente ved forsinket betaling fra kjøper. Endringen består i at det tidligere tredje avsnitt som ga selger rett til å beregne forsinkelsesrente av hele kjøpesummen selv om deler av den var innbetalt, er tatt ut. Utgangspunktet skal være at kjøper betaler forsinkelsesrente for den del av kjøpesummen som ikke er innbetalt. Denne endringen gjelder altså uansett om det er salg av selveier eller andelsleilighet. Endringen, og begrunnelsen for endringen, er nærmere omtalt i en artikkel fra advokatfirmaet Grette. (se side 44) •


Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund

Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA,Norges Eiendomsmeglerforbund

Tori Herrem, juridisk rådgiver, advokat MNANorges Eiendomsmeglerforbund

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Ny kontraktsmal for salg av andelsleilighet «som den er»

NEF-KURS 2015ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

Fullstendig kursoversikt finner du på www.nef.no

PROGRAM VIL BLI LAGT UT PÅ WWW.NEF.NO

12. MARS TRONDHEIM SERVITUTTER – HVORDAN FORHOLDE SEG TIL OG HÅNDTERE SLIKE RENT PRAKTISK? Hva kan megler gjøre for å unngå å tråkke feil? Salg av kontraktsposisjon – med blikk på nye forskriftsbestemmelser fra 1. juli 2015 19. MARS BERGEN SERVITUTTER – HVORDAN FORHOLDE SEG TIL OG HÅNDTERE SLIKE RENT PRAKTISK? Hva kan megler gjøre for å unngå å tråkke feil? Salg av kontraktsposisjon – med blikk på nye forskriftsbestemmelser fra 1. juli 2015 19. MARS LILLESTRØM NEF HELDAGSKURS Heldagskurs i oppgjør 20. MARS LILLESTRØM NEF HELDAGSKURS Heldagskurs i tvangssalg – meglers rolle og ansvar som medhjelper 22. APRIL OSLO NEF HELDAGSKURS Heldagskurs i prosjektmegling –hovedvekt på markedsføring, kontrakt og oppgjør 23.-24. APRIL LILLESTRØM KURS I LANDBRUKSMEGLING 6.-8. MAI STAVANGER NEFS VÅRKONFERANSE Diverse temaer 2. JUNI OSLO NEF HELDAGSKURS Ansvarsfordeling og ledelse i eiendomsmeglingsforetak – et kurs for fagansvarlig og styrets leder/styremedlem/daglig leder 1 JUNI – 12. JUNI OSLO OG ASKER OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER


Eiendomsmeglerutvalget, også kalt EMU, tar seg av de forskjellige problemstillingene som blir tatt opp. EMU har ansvaret for å ha mest mulig relevante spørsmål fra studentene på de forskjellige trinnene. Ofte valgte problemstillinger kan være nye regler/krav. I år var det rundt 80 studenter som møtte opp på evenementet i slutten av januar.

Dagen startet med at direktør i eiendomsmeglerforetakenes forening Eiendom Norge, Christian Dreyer, snakket om utviklingen i boligmarkedet.

Norges Eiendomsmeglerforbund hadde sendt fagsjef Margrethe Røse Solli for å

snakke om eiendomsmeglerfullmektigers oppgaver og ansvar. Begge foreningene fikk flere spørsmål fra de fremmøtte i salen.

Privatmegleren ble representert av Dag Espen Norekvaal og Morten Kvelland. Problemstillingen deres var omdømmet i markedet. Tilhørerne fikk også anledning til å være med på en samtale på direkten der Morten kunne konstatere at han ikke kunne råde selger fordi det var et bud direkte fra budgiver til selger.

Krogsveen ble representert av Karsten Onsrud, Andreas Ekern Villand og et meglerpanel som besto av eiendomsmegler

fullmektiger. De fortalte om sin hverdag og besvarte spørsmål fra studentene.

Skien Boligbyggelag ble representert av GunnHeidi Kittelsen, som tok for seg veksten fremover for boligbygging.

Eiendomsmegler1 stilte med Heidi Solvang og Bård Øyane. De tok for seg praksisperioden og kom med mange nyttige tips og innspill.

Med mange gode foredragsholdere og engasjerte elever, ble årets utgave av eiendomsmeglerdagen i Bø en suksess. •

Fra venstre. Leder: Kim Leite Slinning. Markedsansvarlig: Kristoffer Mathias Munksgaard. Markedskoordinator: Rose Mari Røstberg. Nestleder: Simen Western Torgersen. Arrangementansvarlig: Lars Richard Steinbrenner. Styremedlem: Audun Thorp Bjørnstad. Fotograf: Peter Bjerg Jørgensen.

Eiendomsmeglerdagen i Bø

studentsiden

Av

Kim

L. S

linni

ng, l

eder

Eie

ndom

smeg

leru

tval

get v

ed h

øysk

olen

i B

Ø i

Tele

mar

k

Dette er dagen der studentene inviterer foretakene og forbundenefor å snakke om forskjellige problemstillinger fra hverdagen.

NEF JURIDISK BISTAND 2015

1. TIMEPRIS (kun for MNEF)

2. ÅRSAVTALE 3. KJEDEAVTALE

1. TIMEPRIS:

Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til [email protected] og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister.

Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale.

Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

3. KJEDEAVTALE:

Kjedeavtale gis til eiendomsmegler kjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendoms meglingsloven).

Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål.

VILKÅR OG PRISER:

Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • [email protected] • mobil tlf. 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

2. ÅRSAVTALE:a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og megler-faglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 12.000,- + mva• Over 5 ansatte: Årspris kr 20.000,- + mva• Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:


juridisk bistand.indd 1 03.12.14 09:34

NEF JURIDISK BISTAND 2015

1. TIMEPRIS (kun for MNEF)

2. ÅRSAVTALE 3. KJEDEAVTALE

1. TIMEPRIS:

Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til [email protected] og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister.

Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale.

Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

3. KJEDEAVTALE:

Kjedeavtale gis til eiendomsmegler kjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendoms meglingsloven).

Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål.

VILKÅR OG PRISER:

Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • [email protected] • mobil tlf. 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

2. ÅRSAVTALE:a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og megler-faglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

PRISER:


b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:


juridisk bistand.indd 1 03.12.14 09:34


medlemsnytt

LINE JORUNG (fagansvarlig)PrivatMegleren HarestuaPostboks 46, 2716 Harestua 46 07 46 07 90 05 05 67 [email protected]

LINN CECILIE MØRKEie Eiendomsmegling ØkonomiPostboks 139, 0319 Oslo 22 52 01 11 22 52 01 10 (faks)90 64 09 09 [email protected]

JANÅGE MERINGDALDNB Eiendom GrünerløkkaSchleppegrellsgate 14, 0555 Oslojan[email protected]

HENRIETTE HOLTERPrivatMegleren AkseptAkersbakken 39, 0172 Oslo [email protected]

MAGNUS NORDLIHome Eiendom LillestrømStorgata 29, 2000 Lillestrøm 63 80 54 10 63 80 54 11 (faks)94 48 88 88 [email protected]

PER E. SYLTE (fagansvarlig)Notar Oslo, Oslo Eiendomsmegling ASWaldemar Thranesgate 72, 0175 Oslo 95 21 80 08 (faks) [email protected]

TORSTEIN HELLESTØLAktiv EiendomsmeglingLyngdal og KvinesdalFiboveien 2 A, 4580 Lyngdal 99 54 46 65 (faks) [email protected]

BJØRN SKJÆVELANDAktiv EiendomsmeglingLyngdal og KvinesdalFiboveien 2 A, 4580 Lyngdal 95 79 73 31 (faks)[email protected]

KINE JOHANSEN RUUDEiendomsmegler Krogsveen avd JessheimPostboks 92, 2051 Jessheim [email protected]

GØRIL BERGH (fagansvarlig)NAI Firstpartners, Real Team ASPostboks 1540 Vika, 0117 Oslo 23 01 14 14 41 41 41 25 (faks)[email protected]

MARIECHRISTINE CHRISTENSENDNB Eiendom MajorstuenPostboks 5057 Majorstuen, 0301 Oslo98 20 29 96 (faks)marie[email protected]

HERMANN GRØVNotar Oslo, Oslo Eiendomsmegling ASWaldemar Thranesgate 72, 0175 Oslo22 22 50 20 22 22 50 22 93 62 36 10 [email protected]

VIDAR AMUNDSEN (fagansvarlig)PrivatMegleren HamarEminent Eiendomsmegling Hamar ASTorggata 72, 2317 Hamar91 85 17 61 (faks)[email protected]

TONY HELDERPrivatMegleren HamarEminent Eiendomsmegling Hamar ASTorggata 72, 2317 [email protected]

HILDEGUNN SANDEPrivatMegleren Allé, Drammensveien 39, 0271 Oslo 41 45 72 91 (faks)[email protected]

HÅKON WØLLOEiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS, Avd GolPostboks 33, 3551 Gol 32 02 99 00 32 02 99 01 [email protected]

MARTE ØKSENDAL (fagansvarlig)Heimdal Eiendomsmegling AS avd TromsøGrønnegata 88, 9008 Tromsø [email protected]

MAREN KARTVEDT (fagansvarlig)EiendomsMegler 1 SREiendom AS avd SotraSartorvegen 12, 5353 Straume 98 09 99 61 (faks) [email protected]

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

Vi gratulerer

50 årChristian Falkenberg med dagen 4. marsOla Larsen med dagen 7. marsJakob Sanne med dagen 16. marsPer Edmund Mordt med dagen 25. marsBente Lill Andersen med dagen 29. mars

60 årGunnar M. Henriksen med dagen 8. marsHildur Høiland med dagen 10. marsArve Feet med dagen 12. marsEva Winther Knudtsen med dagen 17. marsPer Ole Østmark med dagen 28. marsHåvar Tandberg med dagen 28. marsTrygve Swartling med dagen 31. mars

70 årEllen Bryhn Hansen med dagen 3. mars


Siri Mette Ryen Myhreer død

Det kjennes så tomt. Mindre enn 3 måneder etter at Kristiansands seniorer fra en fjern, Gustaviansk tid hadde

feiret hennes 70 års dag var hun borte.Siri Mette. Den sørlandske piken med den rullende Rén som gjorde enhver dialektforsker undrende.

Siri Mette. Gift med doktor Thor allerede i ung alder. Hun kunne surfet som legehustru et helt liv.

Da kjente man ikke Siri Mette.Siri Mette hadde bestemt seg. Etter å ha satt to feiende,

flotte døtre til verden, vendte hun tilbake til skolebenken. Deretter bar det til Kristiansand byrett, som det het. Lærte

alt om servitutter og snirklet håndskrift på håndskrevne grunnboken. Hun lærte faget fra grunnen av.Siri Mette. Vi kjørte alltid sammen til Klækken.

Hun hadde sine meningers mot, og brant aldri inne med noe som helst. Hun gav av seg selv, og gjorde

vennskap berikende.Siri Mette. Etter en lang studieperiode, med eien

domsmeglereksamen kun hvert annet år, kunne hun sette statsautorisert eiendomsmegler bak navnet sitt. I stedet

for å kjempe kampen med mange eiendomsmeglere med overutviklet selvbilde i Kristiansand, åpnet hun egen

eiendomsmeglerforretning. På et sted der ingen hadde meglet før, som Lillesands første eiendomsmegler.

Som AustAgders første kvinne med egen eiendomsmeglerpraksis.

Siri Mette. Et politisk engasjert menneske, som snart ble Sørlandets Eiendomsmeglerforenings første kvinnelige

leder. Siden ble hun også medlem av Norges Eiendomsmeglerforbunds styre. Hun ble i år 2000

tildelt Forbundets hederstegn.Fra Klækken ble fortalt historien om Olav Kjutta.

Den sørlandske original, som engang tok bussen til Lillesand. Da han kom i prat med sidemannen, spurte han om hvilket yrke sidemannen hadde.

”Æ er byselgåhr”, svarte mannen. Olav tenkte seg lenge om, så sa han:

”Du å møe må man gi for en by som Lillesand?” Ingen visste svaret på det bedre enn Siri Mette.

Hun kunne Lillesand og byens verdi.Hun hadde sine meningers mot. Hun var intelligent på

sin helt spesielle måte, som en venn sa til meg engang. Andre Bjerke sier det i sitt dikt om

”Kjerringa mot Strømmen:Hun var av dem hvis nese det er ben i,

for hun var født prinsipielt uenig.Hun døde 25.januar 2015. Med en levende drøm om

en Alfa Romeo sportsbil. Hun hadde evnen til å se fremover. Helt til slutt.

Kristiansand den 11. februar 2015 Espen Solum

9 4 5 3 8 7 6 2 16 7 8 1 4 2 3 9 52 3 1 6 5 9 8 4 74 1 3 8 9 6 7 5 25 6 2 7 1 4 9 8 37 8 9 5 2 3 4 1 63 5 4 9 7 1 2 6 88 2 7 4 6 5 1 3 91 9 6 2 3 8 5 7 4

9 2 5 8 7 4 6 3 14 3 1 6 9 5 2 7 88 7 6 1 2 3 9 5 41 6 4 9 3 8 7 2 53 5 2 7 6 1 8 4 97 9 8 5 4 2 3 1 65 1 9 3 8 7 4 6 26 4 7 2 1 9 5 8 32 8 3 4 5 6 1 9 7

6 2 5 47 8 6

3 4 71 6 2

2 92 3 5 6

5 7 11

4 9 5

39 8 1

4 2 54 63 6 9 5

1 75 1 2 6 36 4 3 5 2

SUDOKU- løsning i neste nummer M

idd

els

Mid

dels

Vanskelig

Løsning fra forrige nummer

Vanskelig

Trender kommer og går, men kvalitet varer sesong etter sesong. Stadig flere ønsker seg bort fra den bruk- og kastmetaliteten som kanskje er det man forbinder mest med ordet «mote».

etter arbeid

Foto: Sverre Hjørnevik / Norrøna

FLERETILBRINGERMER TID

FLERETILBRINGERMER TIDute i naturenute i naturen 56 EIENDOMSMEGLEREN 02-2015

Kvalitet, godt håndverk og gjerne en historie bak produktet vi skal kjøpe, vinner stadig oftere frem. Martin Lien, markedssjef i Norrøna, mener at fokuset på funksjon, kvalitet og design gjenspeiles i kolleksjonene deres.

Vi ønsker ikke å snakke om «årets trender», men derimot forsøker vi alltid å forbedre produktene våre. Vårt mål har helt siden 1929 vært å utvikle funksjonelle kvalitetsprodukter. Lidenskapen for friluftsliv og utendørsaktiviteter driver oss, og vi jobber tett med et engasjert testteam, som fokuserer på teknisk perfeksjon og nyskapning, sier han. Vi legger vekt på at produktene skal tåle bruk gjennom mange år. For oss er et nytt Norrønaprodukt bra, men ett ti år gammelt Norrønaprodukt er enda bedre.

Lien liker tanken på at plaggene også fungerer i en urban setting. Man kan kanskje heller si at det er trendy å være sporty, og som en konsekvens av dette brukes friluftsklær nå også i bybildet, sier Lien. •


Våre samarbeidspartnere:

Midler

Stavangers storste nattklubb!Stavangers storste nattklubb!


6.- 8. MAI 2015


HUSKGET2GETHER

ONSDAG6. MAI

KONFERANSIER TIL BANKETTMIDDAG:RUNE BJERGARune Bjerga er bosatti Stavanger og er en av Rogalands mest populære og etterspurte komikere

TORSDAG 7. MAI

SPONSORFOR KVELDEN

egenannonse_vår2015.indd 1 24.02.15 15.44

GARANTI Bergen SentrumStrandgaten 196, 5004 Bergen

VI SØKER EN SULTEN TRAINEE & EN DRIVENDE DYKTIG EIENDOMSMEGLERTIL VÅR AVDELINGI BERGEN SENTRUM

TO LEDIGE STILLINGER FOR SNARLIG TILTREDELSE:

Er du en entusiastisk og initiativrik megler med stå på vilje utover det vanlige? Er du også resultatorientert og har god lokalkunnskap, vil vi gjerne snakke med deg.

Kvalifikasjoner:• Gode salgsresultater• God orden og godt humør• Kreativ og initiativrik• Høy servicegrad• Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende.• Godkjente papirer (eiendomsmegler-

fullmektig, eiendomsmegler, megler, jurist eller advokat)

Vi tilbyr:• Fastlønn + provisjon• Gode sosiale ordninger• Dyktige og trivelige kolleger som

utgjør et godt faglig miljø• Gode dataverktøy, mulighet for

hjemmekontor mm.• Faglig påfyll gjennom kurs hos

Garanti-kjeden og gjennom NEF• Solid eier

Søknadsfrist: FortløpendeSøknad merkes: Eiendomsmegler Bergen SentrumSøknad sendes til: [email protected]

Kontaktperson:Asbjørn Myrstøl, Daglig lederTlf. 99 11 91 90

Vestbo driver i dag tre eiendomsmeglerselskaper

som megler under merkevaren GARANTI. Disse er lokalisert

i Bergen sentrum, Landåsog på Stord.

Våre samarbeidspartnere:

Midler

Stavangers storste nattklubb!Stavangers storste nattklubb!


6.- 8. MAI 2015


HUSKGET2GETHER

ONSDAG6. MAI

KONFERANSIER TIL BANKETTMIDDAG:RUNE BJERGARune Bjerga er bosatti Stavanger og er en av Rogalands mest populære og etterspurte komikere

TORSDAG 7. MAI

SPONSORFOR KVELDEN

egenannonse_vår2015.indd 1 24.02.15 15.44

GASELLE 2014året på rad!

Vurderer du nytt MEGLERSYSTEM?

TILGJENGELIGHET

Webmegler kan også benyttes på ipad, iphone, Android

og Microsoft Surface

OPPGJØR

Velutviklet oppgjørsverktøy og klientregnskap for håndtering

av mange kontorer

Websystemer AS | Alvøveien 132 | 5179 Bergen | Tel: 55 50 85 80 | E-post: [email protected]

INTEGRASJONER

Integrert mot grunnbok, foto, prospekter, forsikring, økonomisystem, nettbank

tryggbudgivning.no

KOSTNADSEFFEKTIV LØSNING

Komplett meglersystem som er lett å komme i gang med til konkurransedyktige priser

ReturadresseNorges EiendomsmeglerforbundParkveien 550256 Oslo

eiendomsmegleren nr. 2 2015

Documents