eiendomsmegleren nr. 6 2015

062015ÅRGANG 77

2DAGER8

KURSTIMER

FEST-MIDDAG

Samlingen er åpen for alle i eiendomsmeglingsbransjen!

FAGLIG STERKT POSITIVT UTBYTTE BRANSJENS VIKTIGSTE MØTEPLASSNEFs HØSTKONFERANSE

meglerenEIENDOMS

INSPIRASJONSPISSKOMPETANSE PREMIEUTDELINGNEF-HELP STIPEND PÅ KR 100.000

19. - 20. november 2015Scandic Oslo Airport Gardermoen

PROGRAM- NAPP UT

MIDTSIDENE

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPEREKjøpere som får problemer med

skjulte feil og mangler, kan øde legge

for dine fremtidige salg. Du risikerer

også å måtte bruke mye tid på

oppfølging av konflikter du ikke selv

har skyld i. Med HELP Boligkjøper

forsikring er kjøperen tatt hånd

om ved en eventuell konflikt, på

samme måte som selger er ivaretatt

gjennom eierskifte forsikringen.

HELP Forsikring er landets mest

erfarne tilbyder av bolig kjøper

forsikring og blant Norges ti største

advokatmiljøer. Til for skjell fra våre

konkurrenter har vi ikke dekningstak

eller egen andel. Det er nok derfor vi

har de mest fornøyde kundene.

568

10

12

1416

182024

2529

30

46

4849

50

FRA LEDELSEN LokkepriserDen betrodde rådgiverenUtfordringer ved å jobbe i RogalandTillitsmansseminar i NEF på Losby Gods 25. – 26. august

VERDT Å VITEØkt skatt på sekundærbolig kommer i StatsbudsjettetFå flere på visning med film7000 festere med nytt kontaktpunkt fra 1. oktoberNy verktøykasse for fremtidige generasjonerGoing back to my rootNy bransjestandard for salg av næringseiendom og aksjeselskapProgram NEFs høstkonferanse 2015Fra forbrukerrådgiveren: Når selger avslår bud på prisantydningNok en vellykket Losby-konferanse

STUDENTSIDENForberedt på tøffere hverdag

MEDLEMSNYTTNytt om navnSudoku

ETTER ARBEIDNy iPhone litt nytt- mye av det samme

STILLINGSANNONSER FRA SIDE 51

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Ansvarlig redaktør:Carl O. Geving

Redaktør:Svein Strømnes

Parkveien 55, 0256 OsloTelefon: 22 54 20 80Telefaks: 22 55 31 06Web: www.nef.noE-post: [email protected]

8 utgaver pr. årOpplag: 3500ISSN 0803-7345

Forsidefoto:Merkur Grafisk

Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis.Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon:Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken,0901 OsloTlf: 23 33 92 00Fax: 23 33 92 16www.merkurgrafisk.no

Merkur Grafisk er godkjent som svane merket bedrift.

MILJØMERKET

2041 Merkur Grafisk AS

067

2

ANNONSEKONTAKT:Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 OsloTlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: [email protected]

PRISER 2015:Helside (215x275 mm) 11.500 ,- Halvside (180x115 mm) 8.700 ,- 1/3 side (180x75 mm) 6.800 ,-Baksiden (215x215 mm) 16.600 ,-2. og 3. omslag (215x275 mm) 13.500 ,-Midtsidene (430x275 mm) 24.500 ,-

Innhold NUMMER 6 2015

FAGLIG PÅFYLLInformasjon fra NEFs juridiske avdelingMeglers ansvar for kjøpekontraktenNæringsmeglerne kan trygt bruke meglerstandardenStaten som leietaker – noen erfaringer med ny tilpasset standardkontraktSalg av AS som eier bolig- eller fritidseiendom – gjennomføring av oppgjørEiendomsmeglingsloven § 6-6 – meglers (manglende) adgang til å binde oppdragsgiverEiendomsmeglerens plikt til å foretalegitimasjonskontroll iht. hvitvaskingslovenGeneralfullmakterNEF-kurs 2015

323334363840

42

4445

22

46

18

I DN finner du de kjøpesterke leserne

Hver dag leses DN av 234.000 personer.Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media ’15/1

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015 5

Tormod Boldvik

Styreleder i NEF

Styrelederen har ordet

Vi har igjen fokus på lokkepriser. Som vi alle vet er villedende markedsføring forbudt, og gjennom bransjenormen er vi underlagt konkrete bestemmelser for fastsettelse av prisantydning.

Lokkepriser

- Prisantydningen skal ikke settes under det selger er villig til å akseptere, på markeds-føringstidspunktet.

- Prisantydningen skal heller ikke settes lavere enn det meglers objektive vurdering tilsier.

Det er uttalt nulltoleranse for bruk av lokkepriser. Likevel ser vi fenomenet dukke opp, nok en gang. Vi har i denne siste runden satt fokus på om ukulturen kan ha en sammenheng med den sterkt salgsrettede kulturen vi eiendomsmeglere er en del av.

På den ene siden er det fremlagt forskning som viser at lokkepriser ikke fremmer et best mulig resultat. På den andre siden vet vi at «over prisantydning» gir en opplevelse av å lykkes. Hos eiendoms-meglere og hos boligselgerne. Vi liker å skryte av alt vi har fått over prisantydning, og kundene responderer positivt.

Vi vet også at flere på visning gir flere kundeemner, som er gode å ha for nye opp-drag. Dessuten er det ikke så galt om temperaturen stiger litt til, og budene kommer fortere i innboksen.

Det er kommersielt grunnlag for å spekulere i om lokkepriser gir effekter som vi liker. Samtidig som vi vet at lokkepriser er forbudt, og vi stiller oss bak den uttalte nulltoleransen. Parallellen til doping i internasjonal sykkelsport er nærliggende. Vi har en kultur, som skaper ukultur.

Kombinert med incentivlønn, statistikk på oppfølging av kunder, krav om leveranser og premiering av de beste på oppnåelse av mål og delmål får vi et press på meglers integritet. Dette presset må utlignes ved at vi konkret måler treffsikkerhet i fast-settelse av prisantydning.

Som eiendomsmeglere ønsker vi å være de beste til å fastsette pris. Meglerne i Tromsø er gode, når vi tar utgangspunkt i regist-rerte omsetningspri-ser opp i mot pris-antydninger.

Tromsø har for tiden det bolig-markedet hvor prisene øker rask-est. Det viser oss at det går an å henge med selv om boligprisene stiger med høy hastighet.

Med utgangspunkt i Tromsø har vi motbevist at de tendenser vi ser i Oslo- markedet kan forklares rasjonelt. Så kan vi si at dette er et Oslo-fenomen og ikke ved-rører alle andre. Men det er noe med hovedstadens evne til å sette agendaen for presseoppslag, forbruker- interesser og politikk. Vi kan rett og slett ikke leve med at tilsvarende måling for Grünerløkka ser slik ut:

Dette er bildet på en ukultur. Forbruker-ombudet har rett i sine antagelser og det var på høy tid at bransjen erkjente problemene slik den gjorde i et frokostmøte vi arrangerte i september.

Nå er erkjennelsen på plass, det er tid for løsning. NEF mener løsningen er et fortsatt arbeid med bevisstgjøring av den enkelte megler, samtidig som foretakene må på banen.

Foretakene har alle tallene de trenger. Sett opp prisantydning, takst og salgssum i en enkel modell. Ut i fra dette kan man se avvikene som oppstår på alle nivåer. Fra

den enkelte megler og opp på aggregert nivå for de største konsernene. Det blir lett å se hvor tiltak må settes inn.

Kanskje må incentivene justeres, slik at de treffsikre premieres. Et effektivt tiltak vil være å nekte de som bryter reglene å skaffe seg nye kunder

gjennom skryt av «solgt over pris - an tydning» i sosiale medier.

Som seriøse eiendomsmeglere må vi akseptere tiltakene, og finne vår plass i den dugnaden som nå er nødt til å komme. Vi forventer at foretakene samhandler, slik at det ikke skapes kommersielle vridninger. I motsatt fall vil det være en fare for at den med best praksis kan tape kommersielt, dersom noen opprettholder ukulturen. Dugnaden forplikter oss alle!

Klarer vi ikke dette vil det oppstå et ytterligere press på meglers

posisjon. Kan vi ikke verdivurdere rett, og operere med riktige pris-antydninger, så kan vi ikke hevde å være «best til å prise». Forbruk ernes tillit må fortjenes.

Takstmennene har neppe noe i mot å bli enerådende på prisfast-

settelse. Forbrukerombudet vil kunne øke sin overvåkning, dersom

bransjen ikke gjør det. Og til slutt vil vi oppleve en ytterligere regulering. Denne reguleringen vil neppe være isolert for Oslo-markedet. Som vi tidligere har erfart vil lokale problemer skape nasjonale løsninger. •

I DN finner du de kjøpesterke leserne

Hver dag leses DN av 234.000 personer.Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media ’15/1

6 EIENDOMSMEGLEREN 02-2015

Ad

m. d

irekt

ør i

NE

F C

arl O

. Gev

ing En kompetent eiendomsmegler

er den beste rådgiveren forbruk-eren kan få i boligtransaksjonen. Selgere og kjøpere flest får aldri nok erfaring med bolighandel til at de blir trygge i faget. Derfor har vi en så regulert bransje i Norge. Meglerne er velutdannede mellommenn som skal sørge for at selger får høyest mulig pris innenfor etiske og trygge rettslige rammer for både kjøper og selger.

Her ligger også meglerens framtid. Meglerne må gjøre seg fortjent til forbrukernes tillit. Forbrukerne må oppleve at meglerne gjør bolighandelen tryggere og mer effektiv. Ikke bare selgerne, men også kjøperne må oppleve at megleren spiller en viktig rolle i bolighandelen.

Dersom megleren oppleves som overflødig, må vi regne med at flere vil velge bort megleren.

Fra januar 2010 fikk private boligselgere muligheten til å an-nonsere sin bolig på nettportalen Finn.no. Den gangen spådde mange et dramatisk fall i marke-det for meglertjenester. Fem år senere ser vi at ca. 2 prosent av alle boligannonser på Finn.no er lagt ut av private selgere. Det betyr at de aller fleste i dag velger å bruke megler. Denne tilliten må videreutvikles.

Teknologiske innovasjoner kommer til å endre meglernes rolle og arbeidsform. Vi må ta høyde for at markedsføring blir mer digitalisert og mer presis, at det utvikles matching-

tjenester for kjøpere og selgere og at det kan bli vanligere at partene finner hverandre selv i sosiale medier. Vi må også regne med at flere av meglerens opp-gaver blir digitalisert.

NEFs holdning er klar: Meglerne skal møte framtiden offensivt, og være de første til å ta i bruk teknologiske innovasjoner som bidrar til tryggere og mer effektiv bolig-handel. Samtidig må meglerne ivareta sin integritet som uavhen-gige rådgivere. Meglerne kan ikke la kommersielle interesser over-styre kundenes interesser.

Forbrukernes tillit er avhengig av at meglerne fortsetter å levere trygghet i hver enkelt transak-sjon. Derfor bør vi ta vårt profe-sjonsansvar med glede. Vi har

ikke råd til å snuble på grunnlegg - ende krav i eiendomsmeglings-loven og bransjenormen. Når publikum opplever at noen meglere tar snarveier og er på kant med loven, ødelegger det for alle.

Bransjens omdømme skapes av meglerne i hver enkelt trans-aksjon. Foretakenes toppledere bærer hovedansvaret for kulturen og praksisen i foretaket. De kjenner spillereglene og kravene til bransjen. Topplederne må sikre at foretakene drives etter sunne prinsipper, og de må vise handlekraft og rydde opp når det motsatte er tilfelle.

NEF jobber for å styrke eien-domsmeglerens posisjon i bolig-handelen. Vi vil opptre med stor tydelighet når det kreves. •

fra ledelsen

Den betrodde rådgiveren

Har eiendomsmegleren en framtid? Kommer andre kommersielle aktører til å ta over? Kommer boligsalg til å bli så enkelt og trygt at det blir vanlig å velge bort megleren? Debatten går i bransjen og i media. Ingen kjenner med sikkerhet framtiden, men vi kan alle være med å påvirke den.

BUDRUNDER.NOSIKKER OG RASK BUDGIVNING, HELT ENKELT

SAGT I PRESSEN: «Forbrukerrådet har ønsket en universell løsning for elektronisk budgivning. Og meglernes ferske bud-app er et godt og konstruktivt bidrag for å gjøre bolig handelen enklere for forbrukerne.»THOMAS BARTHOLDSEN, FORBRUKERRÅDET

MER ENN 150 EIENDOMS-

MEGLERKONTORER ER KOBLET OPP!

OVER 5000 REGISTRERTE

BRUKERE!

HVIS DU/DERE ER MNEF

– REGISTRÉR DITT FORETAK GRATIS!

Opprett bruker Registrer opplysninger

Gi bud

Med FINN-appen får kundene dine push-varsler med en gang drømmeobjektet kommer til salgs.

Har du prøvd

FINN-appen?

.no


Et fritt marked reguleres i hovedregel av tilbud og etter-spørsel. For meglere er denne grafen morsomst når det er mye etterspørsel og lite tilbud. Den er ikke like morsom når markedet har mye tilbud og etterspørselen er heller laber. Det fører til mye ekstra arbeid. Lange slitsomme dager med visninger uten besøk, lange samtaler med selgere som trenger litt støttende ord og mangfoldige samtaler med kjøpere som ikke forstår sitt eget beste; at de bør kjøpe den boligen vi ringer om. Eller en annen, 5 minutter etter. For de fleste meglere er vel sjokket her; at det nettopp er så mye travlere i dette markedet. Jeg hadde i hvert fall ventet roligere og av-slappende dager i et kjølig ere marked. For vi er jo godt vant, eller temmelig bortskjemt her i distriktet. Oljesjeiker, galopper-ende boligmarked, rask omset-ningshastighet og kjepphøye meglere har vært hoved regelen de siste 20 åra. Glem ikke alle Porschene som kjører rundt her.

Tidligere nedgangstider i min karriere - litt høy rente på slutten av 90 tallet, dotcom krise på starten av 2000 tallet og en finanskrise i 2008/2009 føles, i hvert fall i dag, som en dvask bris i forhold til det uværet vi går igjennom. Og de som for-står seg på oljebransjen sier vi bare er i starten, det vil bli mye verre (de svina).

Arbeidsdagen er helt foran-dret. I gode tider handlet det om fart. Klargjøring av oppdragene så fort som mulig, for så å ha budrunden dagen etter visning. Enkelt og greit. Gjerne til trampe- klapp og applaus fra selger, etterfulgt av spretting av cham-pagne. I dag må salgsmateriell flikkes og finpusses for å gjøre boligen mest mulig attraktiv for kjøperne. Bildene og presenta-sjonen må være perfekt, med egne avhandlinger under bildene på nettannonsen. Så kommer også den kreative markeds-føringen. Kjøperne skal lokkes med ponniridning, skumparty, strand fest osv. på visning. Krea-

tive salgsoppgaver med layout, tekster og bilder tatt rett ut av boligmagasin. Når vi endelig får solgt, drikker selger heller gravøl. De kjøperne som finnes der ute, blir båret rundt på visning etter visning i gullstol av alle meglere. Mange blir visnings avhenige av all gullstol-bæringa. Andre kjøpere er så lei av mas fra meglere at de later som om de ikke er interessert, av frykt for å bli nedringt av oss. Jeg har hørt om en potensiell kjøper i distriktet som går på visninger i hettegenser, caps og solbriller. Ingen vet hvem han er. Men ryktene sier han har solgt en bolig og at han har fått innvilget et heftig lån i banken. Hadde vi visst identitet hadde vi ringt han non-stop hele dagen.

Her langs kysten gir nok dette markedet oss litt hodebry. I alle fall på litt regntunge dager. Men vi oppfatter det absolutt ikke negativt. Vi har hatt det slik lenge nå, sjokket er over. Vi har allerede tatt fatt på et nytt og kanskje mer normalisert bolig-marked. Og slik sier de vi skal ha det en god tid fremover. For meglerbransjen generelt her i området er det utvilsomt posi-tivt. Nå blir vi tvunget til å omstille oss og tenke nytt. Det virker som markedsføringen av boligene blir bedre og bedre nå som kjøperne må lokkes på en ny måte. Eiendomsmegleren

blir mer som en klassisk mellommann siden det nå er 2 premisser som må tas hensyn til; både kjøper og selger. Ikke bare selgers premisser, slik som det ofte føltes i alt for gode tider. Vi får virkelig en mulighet til å vise hva vi duger til som eien-domsmeglere. Ikke bare som selgers agent. Vi tvinges rett og slett til å bli bedre. Bolighandelen har heller ikke vært tryggere på lange tider. Kjøperne har god tid til å ta rasjonelle beslutninger. De kan også se boligene flere ganger i løpet av de 50-60 dager det i snitt tar å selge en bolig i distriktet. Og ærlig talt, marke-det er absolutt ikke dårlig. Det er bare ikke en ekstrem oppgang lengre, som vi har hatt i mange år og som store deler av landet ellers opplever fortsatt. Hyst-erien, eller galskapen om du vil, i markedet har roet seg. Heldig-vis, tror jeg. Vi liker selvfølgelig galopperende boligmarked godt, det er enkelt. Men det virker som alle meglere har tatt fatt på omstillingen med friskt mot. Og trives med utfordringen. Den vil bedre kvaliteten og kanskje gi oss en god dose yrkesstolthet samtidig.

Her har vi tilpasset oss og brettet opp armene. For dere i resten av landet er det bare å følge med. Dere må kanskje snart igjennom samme prosessen selv. •

UTFORDRINGER ved å jobbe i Rogaland

«Det viktigste man kan gjøre for å takle dette markedet, er å ha det så morsomt som overhodet mulig på privaten» sa en vis kollega til meg. Og han har nok mye rett i det. For i utgangspunktet er det vanskelig å være megler i Rogaland i dag.

Av Bård Birkeland, lokalforeningsleder Rogaland Eiendomsmeglerforening

Her har vi tilpasset oss og brettet opp armene. For dere i resten av landet er det bare å følge med. Dere må kanskje snart igjennom samme prosessen selv.

Bård Birkeland

Forbrukerrådet har tidligere referert til at 1 av 5 boligsalg ender i konflikt, og at konfliktnivået stadig øker. Dette er ikke riktig. Tvert imot opplever vi en markant nedgang i antall konflikter. Protector Forsikring har en markedsandel på over 50% av eierskiftemarkedet, og våre fakta baserer seg på flere enn 435.000 solgte eneboliger i perioden fra 2004 til 2014.

80% av boligselgerne tegner eierskifteforsikring. Dette er en forsikring som dekker selgers ansvar for skjulte feil og mangler, som oppdages i etterkant av transaksjonen. I løpet av de siste 11 årene, er antall henvendelser/skademeldinger redusert med hele 36%.

Hva er egentlig en konflikt? En henvendelse/skademelding til oss er ikke en konflikt. Dette er å anse som en forespørsel, eller en reklamasjon. Ved en henvendelse vurderes det om saken er dokumentert tilstrekkelig til å konkluderes på. 27% viser seg å ikke ha noe grunnlag for en avgjørelse. I de resterende tilfellene (73%) gjøres det en vurdering, som enten resulterer i et tilbud eller et avslag. 82% av disse avgjørelsene aksepteres, og oppgjør finner sted.

De som ikke aksepterer avgjørelsen, kommer i kategorien vi definerer som konflikt. Dette representerer 1,8% av alle eierskifteforsikringene. Her er kjøper uenig med selskapets avgjørelse, og en ny vurdering foretas ettersom mer doku-mentasjon fremskaffes. De fleste konfliktene avsluttes før rettssystemet og klagenemnd; kun 0,8% av henvendelsene løses i rettsapparatet.

Dette gir et reelt konfliktnivå i dagens boligmarked på under 2 av 100; noe som er betraktelig lavere enn det som frem-stilles i mediebildet. Vårt mål er å få denne andelen ytterligere ned, og vi ser at det hovedsakelig er tre faktorer som kan bidra til dette: 1) Forskrift om standardiserte avskrivnings- og levetidstabeller for utvalgte bygningsdeler. 2) Bedre kvalitet på, og økt bruk av, ny tilstandsrapport. 3) Et felles kvalitetsløft i takstbransjen.

I Protector Forsikring jobber vi med alle disse områdene – hver dag.

Økt konfliktnivå i boligmarkedet?

2% Det er ikke sant at 1 av 5 boligsalg endermed konflikt. Fakta viser at det kun er 2 av 100.

eiendomsmegleren helside 215x275.indd 1 07.08.2015 14:36:42


Nestlederne er ofte den neste til å ta over lederposisjonen og her fikk de være med på nyttige diskusjoner knyttet til arbeidet i NEF og lokalforeningene.

Viktige temaer som ble tatt opp var blant annet hva lokalforeningene selv kunne gjøre for å få oppmerksomhet i tilknytning til kommunevalget. Her var æresmedlem og tidligere formann i NEF Øivind Andreas Tandberg invitert for å snakke om sine erfa-ringer. Videre ble tillitsmennenes roller drøftet – NEF-hatten, arbeidsgiver og privat samt hvordan høyne enga sjementet blant medlemmene. Nye satsningsområder i NEF, produkter og tjenester til medlemmenes beste, var også i fokus.

NEFs nye forbrukerrådgiver i bolighande-len Carsten Pihl var til stede og orienterte om sine erfaringer med forbrukertelefonen så langt og dette vakte stor interesse.

Neste år er det landsmøte, og så vel prak-tiske forberedelser til dette som viktigheten av at lokalforeningene engasjerer seg ble drøftet. Alle ser frem til å møtes i Tromsø, 25. – 27. mai 2016! •

Tillitsmansseminar i NEF påLosby Gods 25. – 26. august

Av E

lisa

be

t G

usg

aa

rd D

ah

l, N

EF

Styret inviterte lokalforeningsledere og nestledere i lokalforeningene til tillitsmannsseminar i slutten av august. Dette var første gang også nestlederne i lokalforeningene ble invitert med. Dette ble meget vellykket.

Helt nye GLC. Få mer ut av terrenget. Endelig er den her. Fra kr 594.900,-

Pris inkl. lev. Oslo. Drivstofforbruk blandet kjøring 0,50-0,71 liter pr. mil. CO2-utslipp: 129-166 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Importør: Bertel O. Steen AS.

Helt nye GLCNye GLC er den mest avanserte SUV-en i sin klasse; mer progressiv og atletisk enn noen gang før, og samtidig svært effektiv og tilnærmet lydløs. Kombinasjonen av intelligente og klasse-ledende assistanse- og sikkerhetssystemer gjør GLC helt unik.

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

NYHET

Tilpasset alle enheter (desktop, tablet, mobil)Unik URL pr. eiendomKan tilpasses med egne farger og fonterTil bruk på FINN, egne tjenester, på visning etc.

NYTT INNHOLD

Sitater fra lokalkjenteAvstander i minutterSolforholdNy infografikk med mer

NABOLAGSPROFIL «PAKKEN»

PDF for salgsoppgavenInnhold i FINN annonsenDigital NabolagsprofilNabolagsprofil for befaringXML for spesialtilpassete løsninger

FOR MER INFORMASJON

Salg: 40 00 38 33 [email protected]


verdt å vite

Skattereformen - hva med bolig?I høst er det samtidig en stor diskusjon om fremtidens skattesystem i Norge, som oppfølging av Scheel-utvalgets rapport i desember 2014. Samfunnsøkonomer flest er tilhengere av økt beskatning på faste verdier som ikke kan flagges ut av landet. Det politiske systemet er tilhenger av at flest mulig eier sin egen bolig. Det er god for-delingspolitikk. Rentefradraget for lån til bolig stimulerer i stor grad boligprisene i landet.

Prinsippet om at boligen ikke skal være et skatteobjekt sitter i ryggmargen hos mange borgerlige politikere. Det er likevel stor usikker het om hvordan politikerne velger å beskatte boliger, og da særlig sekundær-boligen.

FAKTADet finnes rundt 288.000 sekundærboliger i Norge, og samlet likningsverdi har steget til nærmere 304 milliarder kroner. Og det tilsvarer som illustrasjon nærmere en fjerdedel av statsbudsjettets utgifter. • Tallene for verdien og antallet sekundær-

boliger har steget kraftig de senere årene. I den korte perioden fra 2010 til 2013 steg tallet på sekundærboliger i Oslo med 9.300 enheter til 52.300 boliger, som tilsvarte en vekst på 22 prosent. Likningsverdiene på disse bolig nr 2, 3 og 4 var da økt fra 36 til 80 milliarder kroner.

• I regionen på Vestlandet har det også ut-viklet seg et større marked for sekundær-boliger. Antallet steg fra ca 41.000 enheter til 47.500 enheter fra 2010 til 2013. Likningsverdiene mer enn doblet seg fra 28 til 58 milliarder kroner.

Lave skatteverdier på egen boligLikningsverdier på boliger er satt på rundt 25 prosent av markedsverdien, og det betyr

Økt skatt på sekundærbolig kommer i Statsbudsjettet

Ulempen med skatteøkninger for utleier og sekundærboliger er selvsagt at færre tilbyr enheter til leie. Tilflyttingen og innvandringen til Oslo-‐regionen gjør at det er behov for en stor bredde i tilbudet av utleieboliger. Det er et dilemma for politikerne.

Tabell: Vekst i antall sekundærboliger og likningsverdi, 2010-‐2013.

Kilde: Skatteetaten.

Usikker forskning om skatt

En masteroppgave fra 2015 (Broen, Pedersen; Høgskolen i Oslo og Akershus) fant nylig at en økning på en promille i eiendomsskatt reduserer boligprisen med to prosent. De har tatt utgangspunkt i boligprisstatistikken til Eiendom Norge og sett på boligprisendringene i 11 kommuner som enten har økt, redusert, fjernet eller innført eiendomsskatt og sammenlignet dem med boligprisendringene på landsbasis i samme periode. Jeg tror det kan skjule store forskjeller i andre kjennetegn fra kommune til kommune. I Oslo er det større mangel på tomter og det er tvilsomt at eiendomsskatt vil få like store utslag i boligprisutviklingen. Det er snakk om høyst usikker forskning foreløpig.

Skattebetalerforeningen har noen fornuftige argumenter. De har liten tro på at økt boligskatt vil føre til mer stabile boligpriser. Økt skatt vil nok sannsynligvis føre til at pristoppene blir lavere, fordi folk vil være villig til å betale mindre for en bolig når den blir dyrere å eie. Vi kan imidlertid ikke forstå annet enn at bunnene vil bli tilsvarende lavere. Og da er vi like langt; boligprisene vil ikke bli mer stabile. Land med betydelig høyere beskatning av bolig enn Norge har vært igjennom alvorlige krakk

Ligningsverdi Ligningsverdi

Mill. kroner Mill. kroner

Østfold 10 101 5 104 11 767 10 809

Akershus 16 943 13 329 19 011 26 222

Oslo 43 017 35 681 52 308 80 241

Hedmark 10 516 3 618 11 677 7 351

Oppland 9 910 3 976 10 719 7 670

Buskerud 11 106 5 717 12 381 11 870

Vestfold 9 369 5 610 10 285 10 875

Telemark 8 336 3 235 9 209 6 689

Aust-‐Agder 7 704 4 134 8 318 7 637

Vest-‐Agder 8 958 5 077 10 068 10 012

Rogaland 17 361 13 067 20 238 27 449

Hordaland 23 964 14 792 27 336 30 596Sogn og Fjordane 7 321 3 036 7 627 6 097Møre og Romsdal 13 505 6 115 14 843 12 248Sør-‐Trøndelag 14 382 7 529 17 308 17 307Nord-‐Trøndelag 6 507 2 204 6 898 4 784

Nordland 18 354 5 871 19 543 12 609

Troms 11 725 4 448 12 134 9 303

Finnmark 5 605 1 732 6 088 3 957

Sum 254 684 144 275 287 758 303 726

2010 2013

FylkeAntall sekundærboliger

Antall sekundærboliger

Av

Terj

e S

trø

m, s

jefs

økon

om N

y A

naly

se

Det har vært en opphetet diskusjon i forbindelse med valget om innføring av eiendomsskatt i Oslo og flere andre byer. I dag har mer enn 3 av 4 kommuner en form for eiendomsskatt, og det gjelder både for blå og rødgrønne kommuner. Samlet ble det hentet inn nesten 10 milliarder i 2014, men bare drøyt fire milliarder følger av boliger. Jeg tror ikke det kommer en egen boligskatt på primærboligen her til lands. Derimot kommer spekulasjonsinvesteringer i flere leiligheter og sekundærboliger til å få økt beskatning.

Kilde: Skatteetaten.

Tabell: Vekst i antall sekundærboliger og likningsverdi, 2010-2013.


at personer med stor formue har et incentiv til store gjeldsfinansierte boligkjøp. Det skyldes at bankinnskudd og børsnoterte aksjer regnes med virkelige markedsverdier i beregning av formuesskatten. En løsning på overdreven bolig- og eiendomsinveste-ringer er at likningsverdier oppjusteres nærmere markedsverdiene. Det har allerede skjedd for sekundærboliger. De siste årene opp fra 40 til 80 %, og det virker som både Regjeringen og opposisjonen vil følge den linjen. Jeg tror det kommer en videre opp-justering i Statsbudsjettet for 2016. Det er fornuftig å holde de spekulasjonsbaserte boliginvesteringene i sjakk. Ifølge Finans-departementet er et beste anslag på formues-skatt fra sekundærboliger på ca 750 millioner kroner i 2015. Det vil kunne øke betydelig.

Ulempen med skatteøkninger for utleier og sekundærboliger er selvsagt at færre tilbyr enheter til leie. Tilflyttingen og innvand-ringen til Oslo-regionen gjør at det er behov for en stor bredde i tilbudet av utleieboliger. Det er et dilemma for politikerne.

Usikker forskning om skattEn masteroppgave fra 2015 (Broen, Peder-sen; Høgskolen i Oslo og Akershus) fant nylig at en økning på en promille i eien-domsskatt reduserer boligprisen med to prosent. De har tatt utgangspunkt i bolig-prisstatistikken til Eiendom Norge og sett på boligprisendringene i 11 kommuner som enten har økt, redusert, fjernet eller innført eiendomsskatt og sammenlignet dem med boligprisendringene på landsbasis i samme periode. Jeg tror det kan skjule seg store for-skjeller i andre kjennetegn fra kommune til kommune. I Oslo er det større mangel på tomter og det er tvilsomt at eiendomsskatt vil få like store utslag i boligprisutviklingen. Det er snakk om høyst usikker forskning foreløpig.

Skattebetalerforeningen har noen for-nuftige argumenter. De har liten tro på at økt boligskatt vil føre til mer stabile bolig-priser. Økt skatt vil nok sannsynligvis føre til at pristoppene blir lavere, fordi folk vil være villig til å betale mindre for en bolig når den blir dyrere å eie. Vi kan imidlertid ikke forstå annet enn at bunnene vil bli tilsvarende lavere. Og da er vi like langt; boligprisene vil ikke bli mer stabile. Land med betydelig høyere beskatning av bolig enn Norge har vært igjennom alvorlige krakk på eiendomsmarkedet. Boligbobler har altså fått utvikle seg, til tross for høy skattlegging. Det er derfor lite som tyder på at økt skatt på bolig hindrer eventuelle bobletendenser.

Boligeiere bidrar med mye skatt? Så er det kanskje noe overdrevet at boliger ikke har beskatning. Kommunale avgifter tilknyttet bolig er tildels overpriset, doku-mentavgiften ved boligkjøp henter over 8 milliarder kroner, og moms på oppussing og vedlikehold i boligen tilfører avgiftsinntek-ter. Videre er det lokale varianter av eien-domsskatt som henter inn 4-5 milliarder kroner på bolig. Formuesskatten tar også inn boligskatt indirekte avhengig av gjeldsgrad og andre verdier. Skatt på utleie av bolig skattlegges selv om det er fritak for hybler opp til en viss størrelse. Det er krav til botid for at gevinstbeskatning ikke slår inn ved salg av bolig.

Det er for mye å gå inn på alt dette i en kort artikkel, men det viser at kemneren får mye penger fra de norske boligeierne. Uan-sett tror jeg skatten på å eie flere boliger vil øke i det neste Statsbudsjettet.

Høy prisvekst på bolig de siste 10 åreneBoligprisene har steget nominelt med ca 83 % de siste 10 årene i landet som helhet, men

med store regionale forskjeller. På ti år topper Stavanger med 108 % stigning, mens Oslo ligger best an det siste året. Hovedforklar-ingen på sterk prisutvikling er at rentene i perioden har falt kraftig, slik at husholdning-ene har kunnet betjene en stadig høyere gjeld.

Paradokset i dagens marked er at de fleste unge jakter på sin første bolig lenge før de er ferdig med utdanningen. Det skaper heftige budrunder i de store byene hvor det er flest som tar høyere utdanning, og mulig-heten for relevant jobb senere er størst. Tall fra Finans Norge viser i tillegg at 1/3 får økonomiske bidrag fra sine foreldre. Derfor er det ofte at unge mennesker opplever det som umulig å komme inn på boligmarkedet.

På den annen side er vi svært bortskjemt her på berget. Lønningene har steget kraftig og boliglånsrentene er historisk lave. Arve-oppgjørene er større, også i den brede middel- klassen. Det er derfor ikke spesielt merkelig at boligprisene har nær doblet seg på 10 år. Mange får økonomisk drahjelp fra familien, men det gjelder på mange andre områder også. •

på eiendomsmarkedet. Boligbobler har altså fått utvikle seg, til tross for høy skattlegging. Det er derfor lite som tyder på at økt skatt på bolig hindrer eventuelle bobletendenser.

Boligeiere bidrar med mye skatt?

Så er det kanskje noe overdrevet at boliger ikke har beskatning. Kommunale avgifter tilknyttet bolig er tildels overpriset, dokumentavgiften ved boligkjøp henter over 8 milliarder kroner, og moms på oppussing og vedlikehold i boligen tilfører avgiftsinntekter. Videre er det lokale varianter av eiendomsskatt som henter inn 4-‐5 milliarder kroner på bolig. Formuesskatten tar også inn boligskatt indirekte avhengig av gjeldsgrad og andre verdier. Skatt på utleie av bolig skattlegges selv om det er fritak for hybler opp til en viss størrelse. Det er krav til botid for at gevinstbeskatning ikke slår inn ved salg av bolig.

Det er for mye å gå inn på alt dette i en kort artikkel, men det viser at kemneren får mye penger fra de norske boligeierne. Uansett tror jeg skatten på å eie flere boliger vil øke i det neste Statsbudsjettet.

**

EKSTRA: Høy prisvekst på bolig de siste 10 årene

Boligprisene har steget nominelt med ca 83 % de siste 10 årene i landet som helhet, men med store regionale forskjeller. På ti år topper Stavanger med 108 % stigning, mens Oslo ligger best an det siste året. Hovedforklaringen på sterk pris utvikling er at rentene i perioden har falt kraftig, slik at husholdningene har kunnet betjene en stadig høyere gjeld.

Figur: Prisutvikling i utvalgte storbyer

Kilde: Eiendom Norge (husk kilde!) Kilde: Eiendom Norge

Figur: Prisutvikling i utvalgte storbyer


ørsteinntrykket av boligen ble tidligere skapt av eiendomsmeglerne som selv fotograferte boligen de skulle selge – uten å benytte profesjonelle fotografer. I dag er det naturlig for meglere å gjøre det de er best på – salg – og la leverandører levere pro-duktene som gir potensielle kjøpere et godt førsteinntrykk av boligen.

Det viktigste virkemiddelet for å få folk på visning har lenge vært foto. Tiltrekkende bilder vil skape en positiv følelse som trigger folk til å dra på visning – det er lite som slår følelsen av å flytte inn i et nytt hjem. For-brukerne har endret sin inter-nettadferd og potensielle kjøpere forventer seg stadig mer. Dette ser vi gode eksempler på hos eksempelvis de store medie-husene som stadig publiserer mer videobaserte nyheter og intervjuer kontra ren tekst.

Vi tilbyr film til alle typer boliger som er tilpasset ulike markedsstrategier. Film trigger frem følelser hos seeren ved eksempelvis å benytte menneskelige elementer og blurry detaljklipp. Ved å vise kun elementer av boligen skaper vi et behov for å se mer, og som sier «her må jeg dra på visning!» sier Mikael Joelsson - salgssjef i DIAKRIT Norge.

Ved å benytte sosiale medier er det stor sannsynlighet for å motta henvendelser fra poten-sielle kjøpere. Dette gjelder

spesielt om man er flink til å benytte Facebook der de mest aktive brukerne i dag er det kjøpesterke segmentet. Ulike typer av film gir megler mulig-het til skreddersy markedsfør-ingen av boligen. Varighet på 30 sekunder til 1 minutt gjør det aktuelt å dele på sosiale medier og trekke brukere til egne nett-sider. Dette vil bidra til å styrke merkevaren til meglerhuset. Bransjen regner med at både tilbudet og bruken av film i markedsføringen kommer til å eksplodere i løpet av kort tid.

Den digitale verden har de siste årene skutt fart og vi er nå lengre fremme med teknologien enn hva mange kunne drømme om. Ved hjelp av sosiale medier og utstyr av høy kvalitet til en overkommelig pris, vil eien-domsmeglere nå et uendelig bredt spekter av potensielle kjøpere til enhver bolig ved å benytte film riktig. Filmen vil trigge følelser og et behov for å se mer. Film og foto vil altså bidra til at flere seriøse kjøpere kommer på visning. •

Få flere på visning

MED FILMØkt kunnskap om sosiale medier, delingstjenester og teknologisk utvikling har gjort at film har gått fra å være luksusbasert, til å bli et grunnprodukt. Film komplementerer foto for å nå et bredest mulig

spekter av potensielle kjøpere og er et viktig element for å markedsføre eiendom.

DIAKRIT

• Diakrit leverer to ulike varianter av film; Basic og Premium• Varighet er valgfritt; 30 sekunder eller 1 minutt• Diakrit filmer under fotooppdraget, og sparer både megler og selger for tid og penger

For kontakt: www.diakrit.no

F


TAR DU BILDER AV EIENDOMMEN MED DRONE?

Vi ser at en del eiendomsmeglingsforetak i det siste har benyttet seg av muligheten for å ta bilder av eiendommen de har for salg ved bruk av droner. Slik vi har oppfattet det, benytter de fleste seg av innleide profesjonelle fotografer, mens andre gjør dette fotoarbeidet «in house». Uansett om man har leid inn en fotograf eller om det er interne foto-grafer, er det viktig å huske på at det å ta bilder ved bruk av droner er regulert i et litt annet lovverk enn det meglere vanligvis jobber opp mot.

Luftfartstilsynet arbeider med en ny forskrift som skal gi utfyllende regler om bruk av såkalte RPAS (Remotely Piloted Aircraft Systems), men inntil denne trer i kraft er bruk av droner regulert av luftfartsloven. For å ta i bruk en drone (når den ikke utlukkende skal brukes til rekreasjon, sport eller konkurranse) kreves en såkalt RPAS-tillatelse. Det er Luftfartstilsynet som vurderer søknader og gir slik tillatelse. Det stilles krav både til den som skal bruke dronen, til selve bruken og til utstyret, og det er stort fokus på å ivareta sikkerheten til andre brukere av luftrommet samt for personer og verdier på bakken. Det er også krav til ansvarsforsikring. Du kan lese mer om bruk av droner på luft-fartstilsynets hjemmeside, og selve regelverket finner du her.

I tillegg til de krav som stilles i luftfartsregelverket om blant annet operatørtillatelse og sikkerhet, er det på sin plass også å minne om personvernet. Se mer om dette på Datatilsynets hjemmeside her.

Husk å kontrollere at den som skal ta bilder ved bruk av drone både har den nødvendige tillatelsen og kunnskap om bruk av slike ubemannede luftfartøy!

Unngå vannlekkasje!Tilbud til medlemmer i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Ved å bestille før 1. desember gir vi deg halv pris på installering av vanndetektor ved kjøp av alarm. Falcks vanndetektor forebygger vannskader, og er et nyttig tilbehør til alarmsystemet ditt.

Falck – alltid i trygge henderBestill idag på tlf. 02122

50 %Vann-

detektor

Plass til en bildetekst


“Vi er sikre på at vår kombinasjon av kompetente meglere og Eies måte å

drive skikkelig eiendomsmegling på, er det som skal til for å lykkes “

– Bjørn Tore R. Strømmen, Eie Trondheim Nardo

Opplysningsvesenets fond (Ovf) har i over 20 år kjøpt inn tjen-ester for forvaltning av feste-kontraktene sine. Nå skal fondet håndtere oppgavene i egen organisasjon.

- Dette vil berøre hundrevis av landets eiendomsmeglere, sier seniorrådgiver Tim V. Midgaard i Opplysnings vesenets fond.

1. oktoberFlere hundre festetomter der Ovf er bortfester bytter fester hvert år, når husene selges. De fleste av disse salgene skjer gjennom eiendomsmeglere. Det er derfor viktig at meglerne merker seg omleggingen av forvaltningen. Allerede fra 1. oktober i år anbefaler Ovf meglere å henvende seg direkte

til fondet, i stedet for advokat-firmaet Harris DA, ved over-føring av festerett.

Ved henvendelse til feil kontaktpunkt etter 30. sept-ember blir feilsendinger enten videresendt til riktig adressat eller returnert til avsender. Uan-sett vil det koste megler verdi-full tid i forbindelse med over-dragelsene, fra minst noen dager ekstra, og opptil flere uker.

- Når Ovf nå har besluttet å ta tilbake forvaltningen av feste-kontraktene er det en viktig kursendring, og vi skal på den måten forbedre festernes kundeopplevelser, ved å gi dem direkte kontakt med fondet, sier Ole-Wilhelm Meyer, direktør i Ovf.

Smidig overføring av festerettOpplysningsvesenets fond med rundt 7 000 festekontrakter må legge vekt på å behandle saker likt, og har formelle krav som

skal oppfylles også ved over-føring av festeretten. Det er derfor viktig at meglere hen-vender seg til bortfester så tidlig som mulig i forbindelse med et oppdrag. Da kan meglerne få færre problemer enn om de kommer til bortfester etter at salget har skjedd. Som oftest skal festeavgiften reguleres opp ved overføring, og uansett på-løper et administrasjonsveder-lag til bortfester, som følge av arbeidet med overføringen. Overføringspåtegning skal underskrives av tidligere og ny fester.

- De meglerne som henvender seg til oss sent i salgsprosessen får alltid problemer med å få formalitetene i orden i tide. Oppregulering av feste - avgiften ved overføring kan i verste fall også skape problemer med gjennomføringen av salget, og påfølgende tap for megleren, advarer seniorråd-giver Tim V. Midgaard i Ovf. •

7000 festere med nytt kontaktpunkt fra 1. oktober

En av Norges største bortfestere, Opplysningsvesenets fond, skal selv forvalte sine festekontrakter. Eiendomsmeglere i 350 av landets kommuner blir påvirket.

OPPLYSNINGSVESENETS FOND

HAR FØLGENDE KONTAKTINFORMASJON:

Postadresse: Postboks 535 Sentrum, 0105 OsloTlf: 23 08 15 00

e-post: [email protected]. ovf.no


“Vi er sikre på at vår kombinasjon av kompetente meglere og Eies måte å

drive skikkelig eiendomsmegling på, er det som skal til for å lykkes “

– Bjørn Tore R. Strømmen, Eie Trondheim Nardo


Noe har skjedd på et par gene-rasjoner. Det er tydelig for verk-tøy og utstyr, men gjelder jo hele samfunnsutviklingen. Da jeg ble født (ja, det er 60 år siden), var vi 3,3 millioner innbyggere i Norge. Vi førte statistikk over ploger i landbruket; 172.000 ploger for hest var å oppdrive, mens allerede 8.000 var tilgjeng - elige for det nye vidunderet, traktoren. Vi kan vel være enige om at noe har skjedd. Nærings-grunnlaget er helt annerledes, folk gjør som ellers i verden, flytter sammen i byer. Vi gjør dette uavhengig av politiske standpunkter, og selv om lokal-politiske forhold fremdeles prioriterer veistrekninger på en måte som vi i fremtiden kom-mer til å lure på om vi var rett bevart. I tillegg til dette øker befolkningen sterkere enn vi har erfaring for. Det gjelder igjen områdene rundt de største byene.

Det er trolig ganske normalt å ønske at fremtiden blir lik historien. Min lille digresjon rundt hest og plog indikerer at dette fort blir uhensiktsmessig. Vi må se på hva slags verktøy som bør anvendes for å legge til rette for at generasjonene etter

oss får et best mulig utgangs-punkt for å leve sine liv. Det er ikke lett når det finnes interesse- grupper for omtrent alt. Vi skal bevare markas grenser, vi skal bygge villamessig, vi skal ta vare på grønne parkanlegg. Ikke minst er det mange som mener at det er en menneskerett å kjøre privatbilen inn i by-sentrum og parkere på gunstige vilkår. Det er ikke mulig å kombinere alle disse ønskene med den befolkningsveksten vi er midt oppe i, og som vil fortsette.

I Bjørvika selger vi boliger. Vi trodde at mange av kjøperne var mennesker som var opptatt av å opprettholde sine vaner, dog legge plenklipping på hylla. Vi har gledelig nok solgt boliger også til kunder som tenker slik, men overraskende mange unge og eldre søker det urbane livet. De søker mot et livskraftig by-sentrum med gode service- og opplevelsestilbud i gangavstand. Mange av de unge har ikke bil. Noen har ikke tatt førerkort, og kommer trolig ikke til å gjøre det. De prioriterer bent frem nokså annerledes enn hva jeg gjorde da det var viktig å få førerkort på 18 årsdagen.

Er ikke løsningen åpenbar? Vi må bygge mer rundt naturlige transportknutepunkt. Det betyr tettere og høyere. Vi trenger politikere med en visjon om å bruke veksten som et virke-middel for å skape levekraftige byer egnet for å gå, sykle og med gode felles transportløsninger. Slik man nå gjør i Oslo og Dram-men. Se på Drammen. Nå er byen i rivende utvikling. De er forberedt på nye generasjoner og har mer enn nok areal å ta av uten å røre verken marka eller parker. Rett og slett fordi de bygger tettere og høyere i sen-trum. Se kontrasten til Fornebu. Ved å tenke «grend» og ikke «by» overfører vi et problem til neste generasjon i stedet for å legge til rette. Vi kan fremdeles rette opp noe av fadesen, men det er alltid mer krevende når det fylles opp med innbyggere.

Det siste bringer meg over til et annet tema; innsigelser. Vi er ikke alene i verden om å ønske å ha det som før. Det preger også USA. Noen har regnet på dette, og funnet ut at dersom alle de lokale protester som hindret ønsket byutvikling var satt til side, så ville nasjonalproduktet

Ny verktøykasse for fremtidige generasjoner

Mitt to år gamle barnebarn heter Johan. Han er glad i verktøy. Yndlingsverktøyet er utvilsomt batteridrillen. Utskiftbare bits, til og med mikser for mørtel om det kreves. Hva mer kan man ønske seg? I min tid var det nok tradisjonell manuell skrutrekker med flatt spor som gjaldt. Det var det som var tilgjengelig.

Av

Pet

ter

Eik

en, a

dm

inis

trer

end

e d

irekt

ør R

om E

iend

om

NEF jobber for å heve kompetansen i bransjen


øke med omtrent 1/10. Jeg skal ikke hevde at alt skal settes til side, vi må respektere vår historie, men like fullt, det er for lett å hindre en ønsket samfunnsutvik-ling. Det er slik at lokale hensyn veldig fort må vike for en over-ordnede felles interesser. Interesse- konflikten ligger jo i dagen, de som en gang har kjøpt dyrt ønsker å verne om sitt. Vi må legge mer makt på et overordnet myndighetsnivå, slik at sam-funnsinteressene får en sterkere

posisjon i reguleringssaker. Det finnes intet alternativ hvis vi skal få den utviklingen vi ønsker oss. Jeg tror det er langt igjen til det bikker over i «sentralstyring». Jeg opplevde nettopp at vi måtte redusere et kontorbygg med to etasjer på en jernbanestasjon fordi noen mente at det ville ska-pe ugunstige lysforhold på en nærliggende kirkegård. Det kan være naturlig å prioritere de neste generasjoner noe høyere enn de vi allerede har gravlagt.

Jeg håper vi klarer å øke bevisstheten rundt hvilke verk-tøy vi skal bruke framover. La oss bruke bildet av batteridrillen til Johan. Den er effektiv og fleksibel, og baner vei for nye anvendelsesområder. Skal vi verne parker og marker, og sam-tidig skape levende byrom for de urbanister vi er i ferd med å bli, så må vi våge å bygge anner-ledes. Vi har lenge fokusert på miljøbygg, men hvor vi bygger er faktisk mye viktigere for

miljøet enn hvordan vi bygger. Ved å bygge 12.500 arbeidsplas-ser i Barcode, helt inntil et godt kollektivt reisetilbud, er Oslo by spart for 110.000 kjørte kilo-meter pr. dag i forhold til hvilke vaner brukerne hadde før de kom inn i denne rekka. La oss ta med den filosofien videre og sikre at Johan og hans barne-hagekompiser får den sam-funnsutviklingen de fortjener når de igjen skal stifte familie og sørge for Norges velstand. •

Vi må bygge mer rundt naturlige transportknutepunkt. Det betyr tettere og høyere. Vi trenger politikere med en visjon om å bruke veksten som et virkemiddel for å skape levekraftige byer egnet for å gå, sykle og med gode felles transportløsninger.


- Nye tradisjoner og håndverk er den nye luksusen. Vi vil bort fra ting som er pakket inn i merke-varer og logoer, men ønsker historikken bak produktet. Folk synes hverdagen går litt for fort, og ønsker å ta et skritt tilbake mot håndverk og natur, mener Jannicke Kråkvik.

Jannicke Kråkvik og Alessandro D’Orazio er blant Norges fremste stylister, interiørdesign-ere og kuratører. Scenografi, materialer og farger er en viktig del av jobben deres, og paret er svært opptatt av norsk design. Etter utallige reiser, og lang er-faring innen interiør og design, har de tolket høstens tendenser.

Ønsker kvalitetKråkvik og D’Orazio tror folk er og blir mer bevisste på å velge kvalitet, og at so-

lid håndverk blir viktigere

I høst vil vi ha produkter som ser hjemmelaget ut, og tradisjonelt håndverk

står i høysetet i Skandinavia. Håndverk er den nye luksusen.

Av Kristin Bratland

Going backto my roots


for både designere og større pro-dusenter av interiør. Trendret-ningen har fokus på craft og hand craft.

Craft betyr håndverk på eng-elsk, men craft-trenden handler om at ting skal se håndlaget ut, men det skal ikke se ut som om du har laget det selv. Det hand-ler mer om valg av materiale, som tre, leire og tråd. Det meste av det som blir solgt som hånd-verk i dag, er masseprodusert.

- Det handler om overflater. Vi ønsker fysisk å se at det er hender som har formet et pro-dukt, og det skjer også hos de større produsentene. Vi ser mer og mer av de unike og tekstur-erte overflatene også fra dem. Designerne inspireres av gammelt tradisjonelt håndverk, og lager også sine egne produk-ter, forteller Kråkvik.

Tradisjonelle materialerLotta Ahlvar, ser den samme utviklingen i Sverige og resten

av Skandinavia. Hun er admi-nistrerende direktør for Hand-arbetets Vänner i Sverige, og har lang erfaring innenfor design og trender.

- Vi skal fortsette å veve. Alle har vi kanskje ikke plass til en hel vevstol, men symptomatisk

kan vi løfte frem vevstolen og håndverket. Vi kommer til å se tradisjonelle materialer som brukes i nye sammenhenger, materialer som ull, lin, keramikk, trestruktur i alle varianter, porselen, metaller og skinn, mener Ahlvar. Videre forklarer

hun at fargeskalaen vil være, jordnær og varm, som bordeaux, oker, kamel, kremhvitt og dype blåtoner.

Unike produkterI Mjölby, sydøst i Sverige, ligger Linnefors. Det som tidligere var


en linskole og et gammelt meieri, har nå fått nytt liv gjennom tradisjonelt håndverk. I det lille verkstedet lages vakre, slitesterke kurver i rotting, einer og pil.

- Jeg har flettet kurver i 20 år, og har virkelig opplevd den økende interessen for håndverks - produkter de seneste årene. Dette er menneskets eldste håndverk, og jeg fasineres av at det ikke er noen maskiner forbundet med produksjonen, forklarer Carina Hedin, som utdannet seg til kurvmaker i Gränna, og fletter nå kurver, og arbeider for å opprettholde et av verdens eldste yrker. Her er hver kurv unik, og ingen er like.

- Vi ønsker oss unike produk-ter som er formet av hender. Selv store produsenter lager nå produkter som ser hjemmelaget ut. Flere er opptatt av det unike,

som er annerledes, det imper-fekte. Det er ikke lenger ønsket om å omgi seg med mye ting, men få og unike ting. Vi håper og tror at vi vil ta opp mange av våre gamle håndverkstradisjo-ner, og at de blir ført videre, sier Alessandro D’Orazio.

En skandinavisk vind«Under og etter krigen var det Danmark som fikk den største innflytelsen på møbelhånd-verket, en ledelse de vel frem-deles har. I dag har vi her i Norge kommet godt og gledelig etter. Vi har en rekke vel ut-dannede interiør arkitekter som går inn for å skape gode typer innen møbelbransjen, hvor nye materialer og deres behandling, er blitt et krevende studium. Derfor har vi nu fått en stor eksport og kan vise fullt ferdige interiører på utstillinger og

Silje Nesdal

Andr

eas

Enge

svik

Alessandro D’Orazio og Janicke Kråkvik

Alle foto: Jakob Landvik


messer både innen- og uten-lands.»

Dette var skrevet av interiør-arkitekt Aage Schou, i boken Bo bedre - lev lettere, fra 1966, og kunne like godt vært skrevet i dag. Den gang, som nå er skan-dinavisk design på høyden over hele verden.

Skandinavisk design hadde sin gullepoke på 50-60 tallet, og vi ser den samme tendensen nå. De siste ti årene har skandina-visk design fått mer oppmerk-somhet, og flere land er interes-sert i oss. Det var en fantastisk epoke, og utenlandske produ-senter skjønner at de ikke kan kopiere det nordiske formspråket, og trekker derfor skandinaviske designere til seg. Det er noe med lyset og vinterlandskapet som er noe av vår hverdag, som gjenspeiles i formspråket vårt, forklarer D’Orazio.

Gjenspeil av lysetDet handler det om å forene funksjonalitet og estetikk, og lys. Speil og glass er viktig, vi ønsker å få lyset reflektert hjem-me. Siden vi lever i et land med mørke årstider, er lys en veldig viktig del av oss, og vi fanger det inn så mye som mulig ved bruk av glass og speil.

Skandinavisk design sett uten- fra er lyst treverk, lær, ull, og stein som typiske materialvalg, og fargepaletten er lys, asketisk og minimalistisk. Det lyse er ikke nødvendigvis synonymt med kaldt. Det kan være hvitt mot varmt, hvitt mot kaldt, sammen med støvet rosa, eller ulike nyanser av grå og med ulike nyanser av hvitt, mener Janicke Kråkvik. •


BonaMea.com er utviklet som et alternativ til minnepinner, CD- plater og prosjektstyringsverktøy. Produktet er utviklet for lettere å kunne håndtere dokumenter til-knyttet en transaksjon med dra-og-slipp metode, og har i tillegg et elegant og intuitivt grensesnitt tilpasset meglerbransjen, forteller daglig leder Bjarte Århus.

Med ønske om å innføre en felles bransjestandard for requestlist og dokument- navn er BonaMea.com skreddersydd for oppgavene. I dag definerer det enkelte megler- hus på systemnivå hvilke kataloger de ulike dokumentene skal ligge under. I BonaMea.com er det ved enkle grep mulig å foreta end-ring på oppsett fra transaksjon til transak-sjon.

Megler gir tilgang til selger eller andre brukere som selv kan laste opp dokumenter. For tilgang er det kun behov for mobil-nummer, passord sendes automatisk per sms. På ønsket tidspunkt låses «bank-boksen» og all historikk lagres i ønsket periode. Produktet har ingen begrensning på antall brukere eller størrelse på filer.

Megler mottar daglig oppsummering per mail om gårdsdagens aktivitet (hvem har lest og skrevet ut hva). Andre brukere mottar varsel om eventuelle nye dokumenter som er gjort tilgjengelig.

Enkel deling mellom kjøper, selger og meglerNy eiendom eller selskap legges ut og klar-gjøres enkelt på 1-2-3:1. Legg til ny eiendom/ selskap2. Last opp dokumenter/ bilder3. Gi sikker tilgang

Uavhengig av hvilket meglersystem som be-nyttes, kan BonaMea.com trygt velges som lagrings- og delingsenhet for kjøper og selger. Eiendomsbesittere kan også bruke BonaMea.com for løpende dokumenthånd-tering. Dette forkorter tiden fra beslutning om salg av eiendom til man er i markedet.

Re-salg er dermed gjort med enkle og raske grep.

Social Business - morgendagens digitale eiendomEiendomsbesittere og eiendomsutviklere bruker BonaMea (BM) som et verktøy for å holde eiendommen digitalt klar for salg. Meglere i privatmarkedet bruker BM for deling av oppgjørsmappe. Næringsmeglere og advokater brukere BM for innhenting og deling av dokumentasjon, sier Århus.

BonaMea.com gir selskaper komplett oversikt, bedre kontroll og sikker håndtering av eiendeler, avslutter Bjarte Århus. •

Ny bransjestandard for salg av næringseiendom og aksjeselskapBonaMea.com er et nytt webprodukt som gir rask, effektiv og sikker tilgang til viktige dokumenter.Systemet er utviklet av det bergensbaserte IT-selskapet Bona Mea AS.

JAGUAR - LAND ROVER AVTALE TIL NEF MEDLEMMER!NEF har inngått en rammeavtale med Jaguar Land Rover Norge.Les om avtalen på www.nef.no under fane Medlemskap_ Fordelsprogram

8 KURSTIMERMIDDAG MED UNDERHOLDNING PREMIEUTDELING

2DAGER

8KURSTIMER

FEST-MIDDAG

SCANDIC OSLO AIRPORT GARDERMOEN

KURS- OG TEMADAGER 19.- 20. NOVEMBER 2015

NEF-HELP STIPEND PÅ KR 100.000

NEFs HØSTKONFERANSEFAGLIG STERKT POSITIVT UTBYTTE BRANSJENS VIKTIGSTE MØTEPLASS

1056415_høstkonferanse_midtsider.indd 1 02.10.15 08.16

8 KURSTIMERMIDDAG MED UNDERHOLDNING PREMIEUTDELING

2DAGER

8KURSTIMER

FEST-MIDDAG

SCANDIC OSLO AIRPORT GARDERMOEN

KURS- OG TEMADAGER 19.- 20. NOVEMBER 2015

NEF-HELP STIPEND PÅ KR 100.000

NEFs HØSTKONFERANSEFAGLIG STERKT POSITIVT UTBYTTE BRANSJENS VIKTIGSTE MØTEPLASS


08:15 Registrering med kaffe/utstillervandring

09:00-09:15 VELKOMMEN v/direktør i NEF Carl O. Geving

09:15-09:45 «Skriv godt – skap tillit!» - Hvordan kan språket påvirke omdømmet? - Hvordan unngå at «klisjéalarmen» går? Foredragsholder: Margrete Kilde Nes, NTB Arkitekst AS

09:45-10:00 Kort pause

10:00-10:45 «Hvor høy blir festeavgiften?» - En gjennomgang og forklaring av de nye lovbestemmelsene og rettspraksis omkring regulering

av festeavgift, forlengelse og innløsning av festekontrakter mv. - Hva må kjøper av en festetomt få opplyst om, og hvordan? Foredragsholder: Advokat Ola Nygard, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA

10:45-11:15 Pause med utstillervandring

11:15-12:00 Foredraget «Hvor høy blir festeavgiften» fortsetter

12:00-13:00 Lunsj

13:00-13:30 NEF v/styrets leder Tormod Boldvik

13:30-14:00 «Tilfredse og lojale kunder - det du som eiendomsmegler må være best på» Foredragsholder: Høyskolelektor Jan Kåre Baumann, vinner av NEF-HELP stipendet 2014


14:15-15:00 «Hva klager forbrukerne på?» Foredragsholder: NEFs forbrukerrådgiver i bolighandelen, Carsten Pihl

15:00-15:30 Pause med utstillervandring og lett servering

15:30-16:15 «Ansvar for mangler ved fellesareal - eierseksjoner og borettslag» - Hva er fellesareal og hva inngår som del av boligen? - Hvem har vedlikeholdsansvaret for balkongen og for takterrassen? - Aktuelle saker/eksempler - Hvordan skal megler opptre og hva kan megler bidra med ved en tvist? - Endringer på gang i eierseksjonsloven? Foredragsholder: Advokat Pål Grønnæss, Advokatene i OBOS


16:30-17:15 Foredraget «Ansvar for mangler ved fellesareal - eierseksjoner og borettslag» fortsetter

17:15 Premieutdeling

19:00 Aperitiff

19:30 Middag

KURS TORSDAG 19. NOVEMBER

VÅRE SAMARBEIDSPARTNERE:

5KURSTIMER



09:00-09:15 VELKOMMEN v/direktør i NEF Carl O. Geving

09:15-09:45 «Skriv godt – skap tillit!» - Hvordan kan språket påvirke omdømmet? - Hvordan unngå at «klisjéalarmen» går? Foredragsholder: Margrete Kilde Nes, NTB Arkitekst AS


10:00-10:45 «Hvor høy blir festeavgiften?» - En gjennomgang og forklaring av de nye lovbestemmelsene og rettspraksis omkring regulering

av festeavgift, forlengelse og innløsning av festekontrakter mv. - Hva må kjøper av en festetomt få opplyst om, og hvordan? Foredragsholder: Advokat Ola Nygard, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA


11:15-12:00 Foredraget «Hvor høy blir festeavgiften» fortsetter

12:00-13:00 Lunsj

13:00-13:30 NEF v/styrets leder Tormod Boldvik

13:30-14:00 «Tilfredse og lojale kunder - det du som eiendomsmegler må være best på» Foredragsholder: Høyskolelektor Jan Kåre Baumann, vinner av NEF-HELP stipendet 2014


14:15-15:00 «Hva klager forbrukerne på?» Foredragsholder: NEFs forbrukerrådgiver i bolighandelen, Carsten Pihl

15:00-15:30 Pause med utstillervandring og lett servering

15:30-16:15 «Ansvar for mangler ved fellesareal - eierseksjoner og borettslag» - Hva er fellesareal og hva inngår som del av boligen? - Hvem har vedlikeholdsansvaret for balkongen og for takterrassen? - Aktuelle saker/eksempler - Hvordan skal megler opptre og hva kan megler bidra med ved en tvist? - Endringer på gang i eierseksjonsloven? Foredragsholder: Advokat Pål Grønnæss, Advokatene i OBOS


16:30-17:15 Foredraget «Ansvar for mangler ved fellesareal - eierseksjoner og borettslag» fortsetter

17:15 Premieutdeling

19:00 Aperitiff

19:30 Middag

KURS TORSDAG 19. NOVEMBER


5KURSTIMER


KURS FREDAG 20. NOVEMBER



09:30-10:15 «Kan eiendomsmeglerne jobbe så mange timer de selv vil?» - Setter arbeidsmiljøloven begrensninger for hvor mye en eiendomsmegler kan jobbe? - Hva er egentlig en «særlig uavhengig stilling eller ledende stilling»? - Ved å anvende reglene på riktig måte gir arbeidstidsreglene ofte tilfredsstillende

handlingsrom for de aller fleste virksomheter. Foredragsholder: Advokat og partner Jens Kristian Johansen, Advokatfirmaet Grette DA


10:45-11:30 «Megling av hytte og fritidsbolig» - Rettslige og praktiske forskjeller mellom det å megle fritidsbolig og det å megle brukt bolig

- Type tilfeller; hva må megler være nøye med å opplyse om (eksempelvis båtplasser, allemannsrett, festeforhold mv.)?

Foredragsholdere: Eiendomsmegler MNEF Christian Haatuft og eiendomsmegler MNEF Gustav J. Sædberg

11:30-12:30 Lunsj

12:30-13:30 «Hvor stor er boligen?» - Regelverket om arealmåling og forholdet mellom de forskjellige regelsettene - Hvilke utfordringer og uklarheter foreligger mellom reglene,

og hvordan påvirker dette eiendomsmeglerne og takstmenn? - Hvilke begrep må megler kjenne til, forstå og forklare for kjøper og selger? - Praktiske eksempler

- Hva skjer med «Boligsalgsrapporten»? Foredragsholdere: Advokatfullmektig Daniel Ø. Helgesen,

Norges Takseringsforbund og ingeniør Vidar Aarnes


13:45-14:30 «Finanstilsynets time» Foredragsholder: Spesialrådgiver Arne Solberg

14:30 VEL HJEM!

NTB ARKITEKST er et språkkonsulentfirma med den gode jobbteksten som viktigste arbeidsområde. De gir oss konkrete tips og råd – skreddersydd med eksempler fra boligannonser.

Margrete Kilde Nes er språkkonsulent og kursholder og har jobbet med språk, tekst og kommunikasjon siden 1996. Hun har i mange år kurset Aftenpostens annonsekunder i godt språk og har skreddersydd opplegg for flere eiendomsmeglere. Hennes spiss-kompetanse er klart språk og hvordan tekster fungerer i arbeidshverdagen.

3KURSTIMER


OBLIGATORISK ETTERUTDANNING

Meglere, eiendomsmeglere og advokater som er engasjert i eiendomsmegling er pålagt å ta relevant etterutdanning som er godkjent av Finanstilsynet, jf. Eiendomsmeglingsforskriften § 4-10. NEF har slik godkjenning! For å få kurstimer, må den enkelte kursdeltaker selv sørge for å bli registret.

For kursdeltakere som (også) er medlemmer av Den norsk Advokatforening, vil NEF etter anmodning fra den enkelte kursdeltaker sørge om at kurset godkjennes. Anmodningen om å søke kurset godkjent som obligatorisk etterutdanning av DNA, gjøres ved e-post til [email protected]

PRAKTISKE OPPLYSNINGER

MÅLGRUPPEMedlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund, deres kollegaer og øvrige i bransjen

TID OG STEDKURS- OG TEMADAGERTorsdag 19. november kl. 09.00 – 17.15Fredag 20. november kl. 09.30 – 14.30

Scandic Oslo AirportRavinevegen 15, 2060 Gardermoen, telefon 23 15 59 00, http://www.scandichotels.no/ Hotell Scandic Oslo Airport vant Norsk Designråds Innovasjonpris 2011 for sin unike design og arkitektur med hensyn til universell utforming. Dette er det første hotellet du kommer til fra terminalen på Oslo Lufthavn Gardermoen. Du kommer deg enkelt mellom hotellet og terminalen med busser som stopper utenfor hotellet.

KURSAVGIFTBegge dager 19. – 20. november:Kursavgift MNEF kr 4.100,-Øvrige kr 5.600,-

Torsdag 19. november:Kursavgift MNEF kr 3.100,-Øvrige kr 4.200,-Festmiddag kr 995,- inkl. vordrink, 3-retters middag og vin

Fredag 20. november: Kursavgift MNEF kr 3.100,-Øvrige kr 4.200,-

OVERNATTINGPris per rom per natt i standard enkeltrom/dobbeltrom kr 990,-/1.190,- inkl. frokost

Trenger du overnatting fra 18. – 19/11 eller ønsker dobbeltrom, ta kontakt med Marianne R. Ellefsen på e-post: [email protected]

PÅMELDINGSFRIST MANDAG 12. OKTOBERPåmeldingen er bindende. Refusjon ved avbestilling gjelder kun mot legeerklæring/sykmelding.Påmelding via NEFs nettsider www.nef.no eller scannes og sendes til [email protected] Medlemmer av NEF kan gjerne melde seg på direkte via INFONEF, www.nef.no

Ved påmelding etter fristen garanteres ikke hotellrom. Det tas forbehold om endringer i programmet

Torsdag kveld samles vi til bobler i glasset,

underholdning, utdeling av stipend, super mat

og mingling med bransjekollegaer. Meld deg på!

Etter middag samles vi i baren på hotellet i 1. etg.

HALVOR JOHANSSON

CECILIE NEESS

TORSDAGKVELD


Jeg har fått flere telefoner fra interessenter som har lagt inn bud på boligens prisantydning, men så er budet avslått. Dette har enten vært siste bud i en budrunde, eller det har vært eneste bud. Noen budgivere er raske til å rope «lokkepris», an-dre er mer skuffet.

Felles er at de er forvirret: Det har stått en prisantydning i annonsen. De har budt denne prisantydningen, men likevel blir budet avslått.

Vær tydelig til kjøperenJeg skjønner godt at slike til-feller kan være vanskelig for

eiendomsmeglere. Det er lagt ut en bolig på prisantydning, men av ulike grunner velger selgeren å avslå budet.

Den som virkelig fortjener en god forklaring er budgiveren. Og i de tilfellene jeg har vært borte i, har forklaringen ikke vært god nok. Budgiverne skjønner ikke hvorfor de ikke har fått kjøpe boligen til pris-antydningen som er annonsert.

Forklaringen må derfor være så konkret som mulig, og så tydelig som mulig. Det er også viktig at man som megler sørger for at budgiveren har forstått forklaringen.

Forbrukerombudet: Prisantydningen må endresHusk også at Forbrukerombudets fagdirektør for bolig Tonje Hovde Skjelbostad, i et inn- legg på NEFs hjemmesider presiserer:

Har man fått inn bud på eller over prisantydning, men likevel ønsker å ta en ny runde med annonsering og visning, må du som megler oppjustere prisantydningen til en pris selger er villig til å godta. •

Fra forbrukerrådgiveren:Når selger avslår bud på prisantydning

Bud på prisantydning som blir avslått krever en god forklaring til budgiveren.

NEF FORDELSPROGRAM– sjekke ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere

Les mer på www.nef.no under fane - Medlemskap

HVA SPØRFORBRUKERNE OM?

På NEFs høstkonferanse vil forbrukerrådgiver Carsten Pihl ta en gjennomgang av sitt første halvår som forbrukerrådgiver.

Han kommer til å dele statistikk, og ikke minst fortelle hva for- brukere lurer på og spør om.

Av Forb

rukerrådgiver C

arsten Henrik P

ihl


OBLIGATORISK ETTERUTDANNING

Meglere, eiendomsmeglere og advokater som er engasjert i eiendomsmegling er pålagt å ta relevant etterutdanning som er godkjent av Finanstilsynet, jf. Eiendomsmeglingsforskriften § 4-10. NEF har slik godkjenning! For å få kurstimer, må den enkelte kursdeltaker selv sørge for å bli registret.

For kursdeltakere som (også) er medlemmer av Den norsk Advokatforening, vil NEF etter anmodning fra den enkelte kursdeltaker sørge om at kurset godkjennes. Anmodningen om å søke kurset godkjent som obligatorisk etterutdanning av DNA, gjøres ved e-post til [email protected]

PRAKTISKE OPPLYSNINGER

MÅLGRUPPEMedlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund, deres kollegaer og øvrige i bransjen

TID OG STEDKURS- OG TEMADAGERTorsdag 19. november kl. 09.00 – 17.15Fredag 20. november kl. 09.30 – 14.30

Scandic Oslo AirportRavinevegen 15, 2060 Gardermoen, telefon 23 15 59 00, http://www.scandichotels.no/ Hotell Scandic Oslo Airport vant Norsk Designråds Innovasjonpris 2011 for sin unike design og arkitektur med hensyn til universell utforming. Dette er det første hotellet du kommer til fra terminalen på Oslo Lufthavn Gardermoen. Du kommer deg enkelt mellom hotellet og terminalen med busser som stopper utenfor hotellet.

KURSAVGIFTBegge dager 19. – 20. november:Kursavgift MNEF kr 4.100,-Øvrige kr 5.600,-

Torsdag 19. november:Kursavgift MNEF kr 3.100,-Øvrige kr 4.200,-Festmiddag kr 995,- inkl. vordrink, 3-retters middag og vin

Fredag 20. november: Kursavgift MNEF kr 3.100,-Øvrige kr 4.200,-

OVERNATTINGPris per rom per natt i standard enkeltrom/dobbeltrom kr 990,-/1.190,- inkl. frokost

Trenger du overnatting fra 18. – 19/11 eller ønsker dobbeltrom, ta kontakt med Marianne R. Ellefsen på e-post: [email protected]

PÅMELDINGSFRIST MANDAG 12. OKTOBERPåmeldingen er bindende. Refusjon ved avbestilling gjelder kun mot legeerklæring/sykmelding.Påmelding via NEFs nettsider www.nef.no eller scannes og sendes til [email protected] Medlemmer av NEF kan gjerne melde seg på direkte via INFONEF, www.nef.no

Ved påmelding etter fristen garanteres ikke hotellrom. Det tas forbehold om endringer i programmet

Torsdag kveld samles vi til bobler i glasset,

underholdning, utdeling av stipend, super mat

og mingling med bransjekollegaer. Meld deg på!

Etter middag samles vi i baren på hotellet i 1. etg.

HALVOR JOHANSSON

CECILIE NEESS

TORSDAGKVELD



Nok en vellykket Losby-konferanse

Ca. 100 næringsmeglere var samlet på Losby Gods til konferanse, som vanlig første torsdag og fredag i september.

Det var gjennomgang av ny meglerstandard for salg av AS, kjøpesumsberegning for eiendomsselskaper og informasjon om hvilke muligheter selger har for å forsikre seg for sitt ansvar. Når det gjelder leiemaler var temaene leiemal i offentlig sektor og leietakers vedlikeholdsplikt i leieperioden og ved tilbakelevering i lokaler. For øvrig var temaene skatt, etikk, tomtefeste og aktuell rettspraksis. Adm, dir. Petter Eiken fra Rom eiendom holdt innlegget: «Helhetlig eien-domsutvikling sett med et skråblikk.» •

VEL MØTT TIL NESTE ÅRS LOSBY-KONFERANSE 1. – 2. SEPTEMBER 2016.

Konferansen arrangeres av: Norges Eiendomsmeglerforbundi samarbeid med Veidekke og Samfunnsøkonomisk analyse

HVOR ER BOLIGMARKEDET PÅ VEI?

M A R K E D E TBOLIG OSLO

KONSERT- HUS

KONFERANSEN FOR ALLE SOM JOBBER I EIENDOMSBRANSJEN

Tidspunkt: 09.00 – 12.30Servering

2015ONSDAG

14.10

Du hører:

Roger Bjørnstad Sjeføkonom i Samfunns- økonomisk

analyse

Siv Jensen

Finansminister

Mats Wilhelmsson

Professor, KTH,

Stockholm

Marte Gerhardsen,

LederTankensmien

Agenda

Daniel Kjørberg Siraj

KonsernsjefOBOS

Elisabeth Holvik

Sjeføkonom Sparebank1

Carl Geving Adm. direktør

i Norges Eidendoms-

megler- forbund

Påmelding snarest til : [email protected] www.nef.noPris:

900,- pr.pers.

Terje Svabø

Konferansier

PART

NER

E:

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Blancooverdragelser og gevinstbeskatning

faglig påfyll


Dette svarer Hansen:Skatteloven § 9-3 gir skattefritak for gevinst ved salg av egen bolig- eller fritidseiendom. Vilkårene er i grove trekk:

• Boligeiendom: Eieren må ha eid eiendommen i mer enn ett når realisasjonen finner sted og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to årene før realisasjonen.

• Fritidseiendom: Eieren må ha eid eiendommen i mer enn fem når realisasjonen finner sted og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen

Det stilles altså krav til minste eiertid og til minste bo-/brukstid. Skjæringstidspunktene er sammenfallende både for boliger og fri-tidsboliger, og hovedreglene er som følger:

Eiertiden regnes fra dato til dato. Den be-gynner å løpe fra det tidspunktet kjøperen får eiendomsretten til eiendommen – som nor-malt er overtakelsesdagen ved kjøp av bolig – det er da risikoen for eiendommen går over på kjøper. Eiertiden stopper når det inngås avtale om salg (realisasjon) av boligen. Av-talen er inngått når de viktigste punktene er klarlagt. Aksept av bindende bud anses som en slik avtale.

Botiden for boligeiendommer regnes fra og med dagen for innflytting og opptjenes til og med det tidligste tidspunktet av fraflytting og realisasjon. Det er ikke krav om at botiden må være sammenhengende – flere perioder innenfor de siste to årene kan altså legges sammen.

Som brukstid for fritidseiendommer regnes den perioden hvor eiendommen er brukt til fritidsformål, og brukstiden trenger ikke være sammenhengende. Man kan også oppfylle kravet om brukstid for flere fritids-eiendommer samtidig – det avgjørende er at eiendommen er benyttet til egen fritidsbruk. Brukstiden avbrytes ved realisasjon av eien-dommen.

Tinglysingstidspunktet er altså uten betyd-ning for beregningen av eiertid og bo-/bruks-tid etter reglene om skattefritt salg av egen bolig og fritidsbolig. I stedet er det realisa-sjonen som er det avgjørende tidspunktet for når eiertiden og bo-/brukstiden stopper. Ved salg av fast eiendom legges da gjennomgå-ende til grunn at realisasjon foreligger ved aksept av bindende bud.

Tinglysing kan dog være et moment ved skatteetatens vurderinger, og manglende tinglysing kan skape praktiske utfordringer. Der kjøper ikke ønsker boligen overskjøtet til seg i forbindelse med kjøpet (transaksjon med blancoskjøte), er det uansett realisa-sjonstidspunktet som er avgjørende i forhold til spørsmålet om selger oppfyller vilkårene

for fritak for gevinstskatt. Om boligen over-skjøtes på et senere tidspunkt, eksempelvis to år senere enn realisasjonstidspunktet, skal slik overskjøting og tinglysing ikke ha som konsekvens at selger ikke anses for å ha opp-fylt vilkåret om botid.

Merk til slutt at det gjelder enkelte sær-regler for godskrivning av eier- og botid mellom ektefeller, samt at man for boliger kan få godskrevet botid for perioder der man ikke har bodd i boligen etter reglene om brukshindringer. •

NEF juridisk får ofte spørsmål rundt gevinstbeskatning ved salg av bolig og fritidsbolig. I det siste har vi fått flere spørsmål om hvorvidt manglende tinglysing (blanco) vil ha betydning for om selger oppfyller vilkårene for fritak for gevinstbeskatning. Vi har spurt advokat Bård Erlend Hansen hos Skattebetaler-foreningens advokatkontor, SBF skatteadvokater AS om dette.

OPPFORDRING FRA NEF JURIDISK AVDELING

Ved blancooverdragelser skal megler kunne doku mentere at det er formidlet informasjon om risikoen for begge parter, og at partene har akseptert risikoen ved overdragelse uten hjemmels overføring, jf. Finanstilsynets rundskriv 7/2014 punkt 3.3. NEF juridisk oppfordrer til at man samtidig med at man gir opplysninger om risiko, også råder selger til at han bør avklare sin skattemessige posisjon.

SAMARBEIDSAVTALE

NEFs medlemmer har rabatterte priser på juridisk bistandog kurs i regi av Skattebetalerforeningen. Info om samarbeidsavtalen finnes her:http://www.nef.no/xp/pub/topp/aktuelt/nef_nyheter/668374

En megler skal ivareta begge parters interesser, og mange transaksjoner gjennomføres uten bruk av advokat. Spørsmålet er hvilket ansvar megler har for innholdet i kjøpekontrakten i næringseiendomstransaksjoner.

Ved næringsmegling kan mange bestemmel-ser i eiendomsmeglingsloven og forskriften fravikes. Den grunnleggende bestemmelsen om god meglerskikk er imidlertid ufravike-lig. Bestemmelsen stiller krav til meglers omsorg for begge parters interesser og plik-ten til å gi råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.

Noe av kjernen i god meglerskikk knytter seg til følgende tre hovedelementer:

• At kjøper får et best mulig beslutnings-grunnlag basert på at alle relevante opp-lysninger fremgår av salgsoppgaven før bud inngis

• At kjøpekontrakten er balansert, eller at det opplyses om særskilte risikofaktorer

• At oppgjøret gjennomføres på en sikker måte, eller at det opplyses om særskilte risikofaktorer

Innholdet i kjøpekontrakten og gjennomfø-ringen av oppgjøret står følgelig sentralt. Det er flere enkeltsituasjoner som megler bør være særskilt oppmerksom på. Eksempelvis nevnes fra eiendomstransaksjoner:

• Salg av eiendom hvor eiendommen over-dras og lån innfris uten samtidig tinglysing av skjøte

• Salg av del av en eiendom som på salgstids-punktet ikke er fradelt

• Salg mot «blanco-skjøte» og generalfull-makt

• Salg hvor det foreligger forkjøpsrett

Ved salg av aksjer er risikotilfellene noe an-nerledes, spesielt som følge av at det ikke

etableres ekstinktivt rettsvern på closing. Eksempelvis nevnes fra aksjetransaksjoner:

• Annen risiko tilknyttet closing (melding til selskapet og innføring i aksjeeierboken gir ikke samme beskyttelse som innføring i grunnboken)

• Hjemmelsselskapsstrukturer• Forkjøpsrett til aksjer• Forkjøpsrett til eiendommen ved erverv av

aksjer

Det gjelder et strengt, ulovfestet uaktsom-hetsansvar for profesjonsutøvere. Flere dom-mer illustrerer dette, og sikker gjennomfø-ring av en transaksjon ligger i kjerneområdet for meglernes ansvar.

Sammenligner man meglerstandardene for kjøp og salg av næringseiendom og eien-domsselskaper med det rettslige utgangs-punktet i bakgrunnsretten, er meglerstan-dardene selgervennlige. Mange nær - ingseiendomsadvokater er enige om at stan-dardene går lengre enn det som er etablert markedspraksis. Meglerstandardene inne-holder bestemmelser som kjøpere som er representert av advokat, normalt ikke vil godta. Er det da problematisk at meglere benytter disse uten å presisere nettopp dette?

Det følger av forarbeidene til eien-domsmeglingsloven at eiendomsmegling skal sikre «samfunnsmessig betryggende omsetning», og det uttales at man i bransje-praksis (typisk meglerstandarder) kan stille strengere, men neppe mer lempelige krav, til god meglerskikk enn en slik objektiv norm medfører. De forpliktelsene som følger av kravet til «god meglerskikk» må følgelig vurderes på selvstendig grunnlag i den en-kelte sak.

Kravet til å ivareta begge parters interes-ser, og fokus på sikker gjennomføring av oppgjøret innebærer etter vår vurdering at meglere ikke bør benytte meglerstandarden uten å påpeke at flere av bestemmelsene ikke er markedsmessige.

Dersom «worst-case-scenario» inntrer og selger eksempelvis har solgt aksjer uten å være eier av disse, med den konsekvens at kjøper står igjen med et begrenset erstat-ningsansvar, men uten aksjene, så risikere megler ansvar, dersom de har anbefalt me-glerstandarden uten å påpeke de risikofak-torene som er forbundet med denne. •

Meglers ansvar for kjøpekontraktenAv partner dr. juris Line Ravlo-Losvik og partner Gøran Mjelde Aarvik, Wikborg Rein

Foto: Erik Buraas/StudioB13

Forum for Næringsmeglere (FFN) og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har mottatt enkelte kommentarer til megler-standarden som ble offentliggjort i desember 2014 og oppdatert i juni 2015. I lys av dette er det utarbeidet et nytt utkast til meglerstandard som er sendt interesserte parter for innspill, herunder utvalgte advokatfirmaer og medlemmer av FFN. Innspillene ble sendt i NEFs nyhetsbrev 25. september og fristen for å gi innspill til revidert standard var 6. oktober 2015.


Det pågår en interessant debatt i høst om hvorvidt den nye meglerstandarden er i tråd med markedspraksis, om den er tilpasset både store og små transaksjoner og ikke minst om ansvarsbegrensningene for selger går for langt. Dette er en berettiget diskusjon som bevisstgjør aktørene ved bruk av stand-ardens enkelte bestanddeler, og som kanskje til slutt gjør den mer robust som standard-kontrakt. I kampens hete har enkelte eiendomsad vokater – som mener at megler-standarden er blitt for selgervennlig – sam-tidig hevdet at det kan medføre megleran-svar hvis næringsmeglerne benytter standarden. Det er dette siste jeg vil kom-mentere, for etter min mening er det ingen grunn til å frykte megleransvar alene fordi at næringsmeglerne benytter den nye megler-standarden.

Utgangspunktet for denne diskusjonen er at en næringsmegler har som oppdrag å selge aksjene i et selskap, hvor en eller flere næringseiendommer er den helt dominer-ende verdien. Slike oppdrag om nærings-megling reguleres av eiendomsmeglings-lovens § 1-4 tredje ledd og eien doms- meglingsforskriften § 1-2. I disse oppdragene kan store deler av eiendoms meglingslovens beskyttelse av partene i et boligsalg fravikes, men fanebestemmelsen om god meglerskikk i § 6-3 er ufravikelig i alle salg. Et element i denne bestemmelsen er å opptre «med omsorg for begge parters interesser» (første ledd) og å «gi kjøper og selger råd og opplys-ninger av betydning for handelen og gjen-nomføring av denne» (andre ledd). Det er rekkevidden av denne rådgivningsplikten som blir stridens kjerne – er det i strid med denne bestemmelsen å ta utgangspunkt i meglerstandarden ved salg av eiendomssel-

skaper? Og er det i tillegg erstatningsbetin-gende uaktsomt – slik Høyesterett har opp-stilt aktsomhetsnormen for næringsmeglerne – at næringsmegleren foreslår meglerstandarden som utgangs-punkt for gjennomføring av handelen?

De skarpeste kritikerne av næringsmegler-nes bruk av meglerstandarden tenker nok ikke først og fremst på saker der begge parter er representert ved advokat, som tilfellet gjennomgående vil være ved de største trans-aksjonene. Her vil det åpenbart ikke være i strid med god meglerskikk at næringsmegl-eren foreslår for partene å starte forhandling-ene i meglerstandarden. Den interessante situasjonen er nok først og fremst der ingen av partene er representert ved advokat (eller andre rådgivere), og næringsmegleren er den partene støtter seg til for råd om hvor-dan man omsetter aksjene i et eiendoms-selskap.

Påstanden om å utløse megleransvar synes primært å være knyttet til risikoen for at hele eiendomsverdien går tapt, hvor meglerstand-ardens fattige trøst for kjøper er en «global cap» hvor selgers ansvar er begrenset til revidert kjøpesum (men minst 10 % av eiendomsverdien). Trøsten er fattig fordi de fleste eiendomsselskaper er belånt, og revidert kjøpesum for aksjene vil (etter fra-drag for gjelden) gjerne være langt lavere enn eiendomsverdien. Vi lar her ligge i hvilken grad kjøper eller kjøpers bank likevel kan få dekket sitt tap, det er worst case scenario som setter det hele på spissen: Et slikt tap av hele eiendomsverdien kan tenkes utløst av manglende rettsvern for eiendommen – eksempelvis at det på grunn av feil i aksje-bøkene ikke oppnås rettsvern eller at det er en hjemmelsselskapsstruktur der eien-

dommen går tapt ved et kreditorbeslag. Etter min mening vil det selv i slike tilfeller med tap for kjøper aldri inntre megleransvar alene fordi partene etter meglers forslag be-nyttet meglerstandarden med dens ansvars-begrensninger.

Når partene fraviker bakgrunnsrett, som gyldig kan fravikes i forholdet mellom profesjonelle parter ved kjøp av nærings-eiendom, vil det etter mitt syn verken være i strid med § 6-3 eller uaktsomt av megleren å foreslå en alminnelig benyttet kontrakt med slikt innhold. Her er næringsmeglers rettslige posisjon annerledes enn for megling av bolig/fritidsbolig, der meglerlovgivningen forutsetter en kontrakt som ligger på linje med bakgrunnsretten med mindre megler har gitt konkret informasjon om avvik og avvikets begrunnelse og dette er akseptert


Næringsmeglerne kan trygt bruke meglerstandarden

Av Dag Henden Torsteinsen, partner i Advokatfirmaet Grette DA

Foto: CF-Wesenberg/kolonihaven.no

Den nye meglerstandarden for salg av eiendomsaksjeselskaper av juni 2015 skiller seg vesentlig fra de forrige utgavene. Meglerstandardens tidligere utforming preges nok av overgangen fra direkte salg av eiendom til (skattefritt) salg av eiendomsaksjeselskaper, mens den nye kontraktens systematikk og inn-hold er endret i retning av typiske kontrakter for salg av aksjeselskaper i sin alminnelighet. Det er samtidig innført nye ansvarsbegrensninger for selger, men også endringer som styrker kjøpers stilling.

av partene. I denne materien må det ikke tapes av syne at partene bærer risiko for egne forutsetninger i kontraktsretten. Høyesterett har flere ganger understreket at alle som inngår avtaler som utgangspunkt bærer risikoen for egne forutsetninger, også i for-brukerforhold. Partene forventes å sette seg inn i hvorvidt kontrakten ivaretar deres interesser på en akseptabel måte. I transak-sjoner for salg av næringseiendom er det i enda større grad legitimt at næringsmegler-ne legger til rette for bruk av en standard-kontrakt som er innenfor markedets norma-le variasjon av ansvarsfordeling.

Et megleransvar kan derimot ikke ute-lukkes dersom megleren gir en uriktig frem-stilling av kontraktens ansvarsbegrensn-inger, eller det konkret i den enkelte sak var uaktsomt av megleren å overse den nevnte rettsvernsrisikoen. Det er noe helt annet enn at bruken av selve kontrakten utløser megler ansvar, og dette bør ikke forveksles verken i meglerbransjen eller advokat-bransjen.

Jeg vil avslutningsvis likevel anbefale at næringsmeglerne gjør noe mer enn det som er nødvendig for å unngå megleransvar. Meglerstandarden er en såpass avansert kontrakt at meglerne bør være oppmerksom på å identifisere partenes informasjons- og veiledningsbehov, både hva angår de kommersielle og juridiske sidene av trans-aksjonen. Selv om slik informasjon ikke er nødvendig for å unngå megleransvar, vil det kunne virke konfliktdempende og i det lange løp bidra til å opprettholde næringsmegler-nes omdømme som profesjonelle aktører partene kan stole på. •


GRETTE

Grette er et fullfaglig, forretningsjuridisk advokatfirma med ca. 70 advokater, lokalisert på Filipstad i Oslo sentrum. Grettes advokater har kompetanse på hele det forretningsjuridiske området. Virksomheten omfatter hele spekteret av juridiske tjenester fra rådgivning og kontraktsutforming til forhandlinger/deltakelse i evalu-eringer, tvisteløsning og prosedyre. Våre klienter er både små, store og mellomstore næringslivsklienter i Norge og utlandet, offentlige etater og privatpersoner. Firmaet har vært i kontinuerlig virksomhet siden 1887, og er således et av landets mest tradisjonsrike advokatfirmaer.

For kontakt: www.grette.no

Høyesterett har flere ganger understreket at alle som inngår avtaler som utgangspunkt bærer risikoen for egne forutsetninger, også i forbrukerforhold.

Den nye standarden er en veldig klar forbed-ring fra Statsbyggs tidligere standardavtaler ved leie av lokaler til det offentlige og slik sett et stort skritt i riktig retning. Det er mange fordeler med bruk av standard-kontraktene som basis; de har lang historikk og kjent ordlyd. Det er i praksis lite disku-sjoner om de ulike bestemmelsenes innhold og hvordan disse skal forstås. Det som er litt paradoksalt, er at Statsbygg anbefaler enkelte omskrivninger som ikke er ment å endre innholdet i bestemmelsene. Dette skaper unødvendige uklarheter, sier Ove Marthin Granlund.

Utgangspunktet er viktig å ha med seg, starter Høstmælingen. Dette er ikke et «agreed document», men noe som heller mot et slags forhandlingsutspill fra den of-fentlige leietakeren. Statsbygg hevder at denne avtalen samler praksis fra de største offentlige leietakerne og gir disse en avtale som er bedre tilpasset deres behov. Statsbygg har nok ikke sett særlig hen til de mindre offentlige leietakerne. Det er nemlig viktig å være klar over at de fleste justeringene og endringene som Statsbygg foreslår, i stor grad er et utslag av at Statsbygg oppfatter statlige/offentlige aktører å være særlig attraktive leietakere. De fleste anbefalingene er altså et utslag av en forutsetning om at det offentlige sitter på forhandlingsmakten og kan definere svært leietakervennlige bestemmelser. Dette er en forutsetning som slett ikke alltid slår til.

Det er ikke nødvendigvis slik at enhver statlig leietaker, for eksempel NAV, Bufetat, osv. står øverst på utleiers ønskeliste. Gran-lund viser til at han har snakket med flere gårdeiere og utleiemeglere som sier at de nekter å inngå leieavtaler på disse premiss-

ene, og at de kun aksepterer de justeringene i standardkontrakten som er av mer teknisk karakter sånn som justeringer i mva- bestemmelsen og forsikringsbestemmelsen, og at det offentlige ikke stiller garanti.

Etter vår oppfatning fremgår det ikke tyde-lig nok av instruksene i dokumentet hvilke av anbefalingene som er nødvendige for den offentlige leietaker og hvilke som bare er «ønsker» eller utslag av sterk forhandlings-kraft. Etter vår erfaring gir dette den som forhandler på vegne av staten en urealistisk forventing om hva man kan kreve, og forhand-lingene kan lett bli fastlåste. Dette mener vi verken gagner staten eller utleier, og det skaper unødig konfliktfylte og tunge prosesser, på-peker Høstmælingen. I tillegg kan malen virke litt usympatisk, i den forstand at særlig de mindre utleiere som ikke benytter meglere eller rådgivere, kan komme unødvendig dår-lig ut. Et leieforhold er på mange måter et langt ekteskap og begge parter nyter godt av en balansert avtale over tid, og det har ikke Statsbygg fullt ut tatt innover seg, sier hun.

Som et eksempel viser hun særlig til be-stemmelsen som gir leietaker rett til å fri seg fra kontrakten etter 12 måneders varsel der-som det blir vedtatt en omorganisering av leietakeren. En eiendom utleid for eksempel til et direktorat i distriktet, vil naturligvis være et lite attraktivt transaksjonsobjekt med en slik bestemmelse i leiekontrakten. Det er ikke alle utleiere som ser hva slags verdireduserende effekt en slik bestemmelse får for eiendommen.

At det er en statlig leietaker i eiendommen vil altså slett ikke alltid veie opp for at man har oppsigelsesklausul ved omorganiseringer, særlig i kombinasjon med 80 % KPI-juster-ing og forlengelse til samme vilkår uten justering til markedsleie, sier Granlund. Det som ved første øyekast ser ut som et fantas-tisk transaksjonsobjekt med lang leietid og sikker leiestrøm fra staten, kan da fort vise seg å være mye mindre attraktivt når man begynner å lese avtalen. En hardbarket finansiell aktør vil kanskje ikke inkludere mer enn 12 måneders sikker leie i sin verd-


Staten som leietaker – noen erfaringer med ny tilpasset standardkontrakt

Advokat og partner Ingrid Høstmælingen og partner Ove Martin Granlund, advokatfirmaet Steenstrup Stordrange

Statsbygg og Direktoratet for forvaltning og IKT (Difi) har utarbeidet en tilpasset versjon av bransjens standard leieavtale for næringslokaler. Denne avtalen ble lansert i februar i år. Vi har snakket med Ingrid Høstmælingen og Ove Marthin Granlund i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange om deres erfaringer med denne etter et drøyt halvår. Dokumentet bygger på en forutsetning om det offentlige som en svært attraktiv leietaker – en forutsetning som slett ikke alltid slår til, og som i enkelte tilfeller skaper urealistiske forventninger hos den offentlige aktøren, oppsummerer de.

settelse av eiendommen – og salgssummen vil naturligvis bli deretter. Her er det veldig viktig at utleiemegler er helt bevisst på hva det innebærer å akseptere Statsbyggs anbe-falte endringer, også hvordan dette påvirker prisen ved en fremtidig transaksjon.

På den annen side – det er fremdeles «hot» å leie ut til staten, og det er bra at Statsbygg har tatt ansvar for at staten bruker sin forhandlingsmakt på best mulig bruk av fellesskapets ressurser. Men den enkelte utleier skal være klar over hva han begir seg ut på, og at Statsbyggs anbefaling nettopp er en anbefaling, og ingen fasit, avslutter Høst-mælingen. •


STEENSTRUP STORDRANGE DA

Vi er forretningsjuridiske rådgivere til næringsliv og offentlig sektor. Vår målsetting er gode praktiske råd og løsninger tilpasset den enkelte saks krav og kompleksitet. Vi teller 180 ansatte totalt, 116 advokater og hvorav 45 partnere. Vi omsatte for 317 millioner i 2014. Vi har kontorer i mange sentrale forretningsområder i Norge; Oslo, Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø.

For kontakt: www.steenstrup.no

NEF jobber for å bedre bransjens renommè

Overordnet om ulikheter mellom overdragelse av eiendom og aksjerVed overdragelse av bolig- og fritidseiendom er utgangspunktet at salgsgjenstanden er eiendommen som sådan, og kjøpesummen partene avtaler vil da også gjelde eiendom-men. Forholdet mellom selger og kjøper, herunder om selgers mangelsansvar, regu-leres av avhendingsloven eller bustadopp-føringsloven. Det følger av de gjeldende regler i eiendomsmeglingsloven (eml.) § 6-9 (3) at oppdragstaker som forestår oppgjøret skal sørge for at kjøper får rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på veg-ne av selger, for å sikre at partenes respekti-ve ytelser utveksles samtidig. Det er inntatt enkelte unntak fra dette utgangspunktet i eiendomsmeglingsforskriften § 6-5. Som uttrykt i forarbeidene til § 6-9 (3) er bak-grunnen for regelen at megler ikke skal kunne legge til rette for at kjøper og selger avtaler oppgjørsvilkår som går ut på at hele eller deler av kjøpesummen utbetales til selger (eller benyttes til å dekke meglers vederlag) før kjøper har fått tinglyst hjem-mel til eiendommen (Prop. 188 L (2012-2013) side 56). Eml. § 6-9 kan fravikes ved næringsmegling, jf eiendomsmeglingsfor-skriften § 1-2 og eml. § 1-4.

Det klassiske eiendomsoppgjøret med tinglysning av skjøte skiller seg på enkelte måter vesentlig fra tilfeller hvor bolig- eller fritidseiendom er eiet av et aksjeselskap, og partene er enige om at kjøper skal overta eiendommen indirekte gjennom å overta

aksjene i eierselskapet. Ved et slikt salg er gjenstand for overdragelse aksjene i sel-skapet, og ikke eiendommen som sådan. Eiendommen vil her være en post i selskapets balanse, sammen med eventuelt andre eiendeler samt gjeldsposter. Forholdet mellom partene reguleres ikke av avhen-dingsloven, men av kjøpsloven. Forutsatt at selskapet (eventuelt et eget hjemmels-selskap) har tinglyst hjemmel til eiendom-men, vil det ikke være relevant å foreta tinglysning av skjøte. Som en konsekvens av at det ikke tinglyses skjøte vil overdragelsen i så måte ikke utløse dokumentavgift.

Spørsmålet er hvilke bestemmelser som får anvendelse på slike aksjeoverdragelser, herunder hvilke plikter oppgjørsmegler har.

Anvendelsesområdet for eiendomsmeglingsloven ved aksjeoverdragelse Det følger av eml. § 1-2 annet ledd nr 4, sammenholdt med bestemmelsens første ledd, at det å forestå oppgjør ved omsetning av aksjer m.v. i tilfeller hvor omsetningen «hovedsakelig» tar sikte på overdragelse av eiendom regnes som eiendomsmegling og omfattes av loven. I tvilstilfeller vil det blant annet være av betydning hvor viktig del av selskapet eiendommen er, og om den primære hensikten med overdragelsen er å sikre kjøper indirekte eierskap til eiendom-men. Dersom overdragelsen faller innenfor lovens virkeområde, innebærer det at også bestemmelsene i eml. § 6-9 om plikter ved

gjennomføring av overdragelsen får anvend-else i tilfeller hvor gjenstand for overdrag else er aksjene i eierselskapet. Oppdragsgiver må i slike tilfeller derfor oppfylle plikten til å sørge for at kjøper får rettsvern for aksje-ervervet før kjøpesummen disponeres over.

Etablering av rettsvern ved aksjeoverdragelseSom nevnt vil selskapet som eier eiendom-men normalt forutsettes å ha hjemmel til eiendommen, og tinglysning av skjøte repre-senterer ingen rettsvernsakt for aksjeerver-vet. For å ivareta sine plikter er det derfor sentralt for oppgjørsansvarlig å kjenne til hvordan rettsvern oppnås ved overdragelse av aksjer. Det følger av aksjeloven § 4-13 (2) og (3) at erverver av aksjer oppnår rettsvern


Salg av AS som eier bolig- eller fritidseiendom – gjennomføring av oppgjør

Ved salg av næringseiendom skjer de fleste transaksjoner ved at det er aksjene i eierselskapet som overdras fra selger til kjøper. I enkelte tilfeller er imidlertid også bolig- eller fritidseiendom eiet av aksjesel-skap og ikke av en privatperson, og slik at partene er enige om at eiendommen overdras gjennom over-dragelse av aksjene i eierselskapet. Gjennomføring av overdragelse av aksjer i aksjeselskap som eier bolig- eller fritidseiendom stiller blant annet andre krav til rettsvernsakt enn når det er eiendommen som sådan som overdras. Det er derfor helt sentralt at meglere som befatter seg med denne type oppgjør – også i det som kan oppleves som enkle tilfeller – kjenner til hvilke regler som kommer til anvendelse og som må hensyntas for å ivareta partenes interesser når aksjene skifter eier. Nedenfor peker vi på forhold som må ivaretas og dokumentasjon som må utarbeides ved gjennomføring av oppgjør i slike tilfeller. De vurderinger, herunder skattemessige, som ligger til grunn for at eiendommen eies av et aksjeselskap, omtales ikke nærmere.

Av advoktat Lars Erik Larsson, KPMG Law

når selskapet har fått melding om ervervet. Aksjeloven § 4-12 inneholder nærmere regler om meldeplikt ved eierskifte, som innebærer at erverver «straks» skal sende selskapet melding om aksjeervervet. Det følger av aksjeloven § 18-5 at meldingen kan sendes elektronisk «til den e-postadressen eller på den måten selskapet har angitt for dette formålet». Plikten til å sende melding inntrer først når eierskiftet gjennomføres, og ikke ved den forutgående avtaleinngå-elsen. Etter asl § 4-12 er det erverver som skal gi selskapet melding.

Selv om rettsvernsreglene i aksjeloven nok muligens kan fremstå som formalistiske i enkle og oversiktlige tilfeller hvor aksjene eies av én privatperson og selskapet som sådan oppleves å ikke ha noen selvstendig funksjon, kan det være avgjørende at reglene i aksjeloven ivaretas dersom spørsmål om kjøper har oppnådd rettsvern blir satt på spissen ved selgers konkurs eller annen kreditorpågang. Megler som forestår oppgjør vil derfor løpe betydelig risiko for ansvar dersom megler ikke sørger for at rettsvern for aksjeervervet etableres før kjøpesummen disponeres over.

Etablering av aksjonærrettigheter for erverver, samtykkekrav m.vI tillegg til etablering av rettsvern for kjøper, er det også andre handlinger som må ivare-tas ved gjennomføring av aksjeoverdragelsen for å ivareta kjøpers interesser. Det følger av aksjeloven § 4-2 (1) at erverver som hoved-regel må være innført i aksjeeierboken for å utøve aksjeeierrettigheter. I henhold til aksjeloven § 4-7 har selskapet plikt til uten ugrunnet opphold å innføre erverver som eier i aksjeeierboken når ervervet er meldt

og «godtgjort». Ervervet kan godtgjøres på ulike måter, herunder ved fremleggelse av kopi av kjøpekontrakten, men også melding fra selger kan tilsi at selskapet bør innføre kjøper som eier i aksjeeierboken. Det er også verdt å merke seg at for selskaper som er stiftet etter 1. januar 1999, er erverv av aksjer i et selskap betinget av samtykke fra sel-skapet med mindre det er fastsatt i vedtekt-ene at samtykke ikke kreves (jf. aksjeloven § 4-15 (2)). I de fleste tilfeller er det derfor nødvendig å avholde et styremøte i selskapet og å utarbeide en styreprotokoll hvor selskapet ved styret samtykker til eierskiftet, jf asl. § 4-16 (1).

Standarddokumenter for gjennomføringForum for Næringsmeglere og Norges Eien-domsmeglerforbund utgir standard kjøpe-kontrakter med bilag, utarbeidet med tanke på overdragelse av næringseiendom. Det er nylig lansert en ny utgave av meglerstandar-dene hvor en oppdatert oppgjørsavtale med tilhørende maler for selskapsdokumentasjon utgjør et av bilagene. Dokumentene vil kunne

fungere som et godt utgangspunkt også ved gjennomføring av overdragelse i aksjeselskap som eier bolig- eller fritidseiendom. Malen for oppgjørsavtalen regulerer pliktene for kjøper, selger og oppgjørsansvarlig i forbind-else med gjennomføring av oppgjøret, og det er inntatt mal for melding i henhold til aksjeloven § 4-12 samt styreprotokoll for samtykke til eierskiftet. I malen for meld-ingen om eierskiftet er det også lagt opp til at også selger signerer meldingen for å be-krefte eierskiftet, med tanke på å oppfylle kravet i aksjeloven § 4-2 (1) om at kjøper skal godtgjøre ervervet sitt. Selv om det ikke fremgår uttrykkelig av oppgjørsavtalen, vil det være en naturlig del av oppgjørsansvar-liges plikter å sørge for at selskapet formelt mottar meldingen som er signert av selger og kjøper, og sørge for at dette skjer før kjøpesummen disponeres over. •


KPMG LAW

KPMG Law tilbyr kvalifisert rådgivning innen skatt, avgift og forretningsjuss for både det norske og det inter-nasjonale bedrifts- og personmarkedet. Avhengig av kompleksiteten i oppdraget, trekker vi inn eksperter innen revisjon og rådgivning. Vi kan dermed tilby helhetlige løsninger som innebærer mer enn juridiske vurderinger. Dette gir deg trygghet for at de økonomiske, kommersielle og juridiske aspektene ved din bedrift blir ivaretatt.

I Norge har KPMG Law over 120 ansatte fordelt på kontorer i 9 byer. Vi er en del av KPMGs globale nettverk av spesialister. KPMG Law gir derfor våre klienter tilgang til lokalkunnskap på et globalt nivå.

For kontakt: www.kpmglaw.no

For litt siden fikk vi en henvendelse fra en frustrert utbygger i et nyboligprosjekt som hadde erfart at megler – i alle fall etter kjøp-ers utsagn – hadde lovet en kjøper en over-tagelsedato som var langt tidligere enn det som var forespeilet i prospektet. Dette var en dato som ikke ville være mulig for ut-bygger å oppfylle, og allerede før kontrakt var inngått varslet kjøperen store dagmulkts-krav. Kjøper insisterte på å få kontraktsfestet den dato han hevdet å være lovet og noe utbygger nektet å gå med på. Kjøperen viste til hva megler angivelig hadde lovet, og mente selger var bundet av dette via identifikasjon med megler – man måtte jo kunne stole på det megler sa på visning, han var jo «selgers mann». Det er ikke vanskelig å forstå et slikt perspektiv, men rettslig sett er det neppe riktig.

Situasjonen ovenfor reiser spørsmål knyttet til meglerrollens fullmaktssituasjon, som vi her vil søke å belyse. Herunder skal vi se på hvordan denne fullmaktssituasjonen forholder seg til opplysningsreglene som gjelder mellom selger og kjøper og som finnes i bustadoppføringslova og avhend-ingslova. I følge disse reglene ender vi av og til opp med motsatt resultat.

Eiendomsmeglerens adgang til å binde selger fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-6, som har overskriften «fullmakt». Bestemmelsen fastslår at «oppdragstakeren kan ikke binde oppdragsgiveren overfor en tredjeperson uten særskilt fullmakt». Opp-dragstager er alltid megler, oppdragsgiver er normalt selger, og tredjepersoner er normalt kjøper, men variasjoner finnes åpenbart. For eksempel leverandører, naboer, det offent-lige etc. Oppdragsgiver kan selvsagt også være kjøper. Se eml § 1-2.

Eml § 6-6 innebærer umiddelbart et unn-tak fra læren om stillingsfullmakt etter av-taleloven § 10, annet ledd, hvoretter full-makt anses for å foreligge dersom noen etter avtale inntar en stilling som sedvanlig inne-holder fullmakt til å foreta enkelte retts-handler. Derfra er eml § 6-6 et eksplisitt unntak.

Begrepet «særskilt fullmakt» kan lede en til å tro at selger spesielt tydelig eller på en særlig måte må gi megler fullmakt for den

aktuelle disposisjonen, for eksempel å infor-mere kjøper om overtakelsesdato. Forarbeid-ene til bestemmelsen, Ot.prp. nr. 59 (1988-89) pkt. 5.5, presiserer likevel at alminnelige avtalerettslige regler supplerer avtalefor-holdet mellom selger og megler. I dette ligger det at fullmakten til megler også kan være underforstått mellom selger og megler. Dette vil imidlertid by på utfordringer hva gjelder grensedragningen for når megler har fått fullmakt eller ikke. Det normale vil der-for være å gå ut i fra at det ikke foreligger noen fullmakt.

Fullmakten som selger gir megler kan være en oppdragsfullmakt, ved at selger gir megler beskjed om hvilke disposisjoner megler kan foreta på vegne av selger. For-arbeidene til bestemmelsen fastsetter imid-lertid at megleroppdraget i seg selv ikke medfører noen rett for megler til å binde selger overfor kjøper, og dette er det sentrale. Fullmakten må derfor gis særskilt. Det er derfor nærliggende å tolke ordlyden «sær-skilt» mer som en presisering av at megler-oppdraget ikke medfører noen fullmakt, mer enn at ordlyden fastsetter at et særlig strengt krav for å kunne fastslå at selger har gitt me-gler fullmakt til å disponere på vegne av seg.

Fullmakten kan også være en frasagnsfull-makt, ved at selger gir beskjed direkte til kjøper om at megler har fullmakt til for eksempel å avklare overtakelsesdato. Ved frasagnsfullmakter vil det sjeldent oppstå tvister der prinsippet i eml. § 6-6 kommer

på spissen, siden kjøper/tredjeperson er informert om hva megler har fullmakt til. Ovenfor nevnte vi at fullmakten som selger gir til megler kan være underforstått. Dette gjelder imidlertid ikke for frasagnsfull-makter. Grunnen til dette er at en frasagns-fullmakt forutsetter en uttrykkelig viljes-erklæring fra selger til kjøper om hva megler har fullmakt til. En kjøper kan dermed aldri anta noe som helst om meglers fullmakts-posisjon.

Det praktiske utslaget av § 6-6 er at megler eksempelvis ikke kan akseptere bud på vegne av selger, si at alle hvitevarer følger med objektet eller utsette forfallstid for betaling av kjøpesummen uten at megler i disse til-fellene har en «særskilt fullmakt» fra selger til å gjøre dette. En telefonsamtale mellom megler og selger vil normalt være nok for slik fullmakt, men megler gjør alltid lurt i å loggføre samtalen, og i enkelttilfeller også sende oppdragsgiver en epost om hva megler har oppfattet å få fullmakt til å gjøre. Først og fremst innebærer bestemmelsen en be-skyttelse av selger ved at selger ikke risikerer å bli bundet av meglers uautoriserte dispo-sisjoner. Det mer uheldige utslaget av rege-len er at kjøpere, som i alminnelighet vil stole på det megler forteller, både hva gjelder objektet og avtalesituasjonen, sjelden er kjent med fullmaktsspørsmålet overhodet, eller om megler har fått slik fullmakt av selger eller ikke. Grovt sagt innebærer regelen at en kjøper, hva gjelder avtalerettslige forhold,


Av advokatfullmektig Stein-Ivar Måseidvåg Gamlem, advokat (H) Per Christian Grant-Carlsen, advokatfirmaet Føyen Torkildsen

Eiendomsmeglingsloven § 6-6 – meglers (manglende) adgang til å binde oppdragsgiver

faktisk ikke uten videre kan bygge på det megler sier. Kjøper kan likevel legge til grunn det megler sier hva gjelder faktiske opplysninger, noe vi kommer tilbake til nedenfor.

Et godt eksempel på at selger ikke blir bundet av meglers rettslige disposisjoner uten «særskilt fullmakt» er Nye Major- dommen, Rt. 2011 s. 670. I kjøpekontraktene stod det at selgeren «tar sikte på ferdig-stillelse» i annet halvår 2007. Megler og visningsassistenter hadde derimot ved flere tilfeller uttalt at leilighetene ville være ferdig - stilt ved utgangen av 2007. Flere kjøpere hevdet derfor at på grunn av meglers utsagn var selger forpliktet til å ferdigstille leilig-hetene innen 1.1.2008, og at en oversittelse utløste dagmulktskrav. Kjøperne tapte dette, primært fordi Høyesterett kom til at kon-trakten ikke innebar noe løfte til kjøperne om overtagelsestidspunkt. Når det så gjaldt det mulige løfte som i tilfellet kunne ha satt kontraktens forbeholdne ordlyd til side, sa Høyesterett derimot at utsagnet fra megler om at eiendommene skulle være ferdigstilt innen 2007 var et tilfelle som falt direkte inn under § 6-6, da utsagnet fra megler ville endret kontraktens regulering av overtag-elsestidspunktet. Selger ble derfor ikke bundet av meglers uttalelse da megler ikke hadde blitt tildelt noen fullmakt. Tilsvarende er å lese i Rt. 2002 s. 1155, der leietaker hevdet en klausul i leiekontrakten hadde blitt endret fordi megler hadde akseptert end-ringen. Også her kom Høyesterett til at det ikke var grunnlag for en identifisering mellom selger/utleier og megler hva gjelder rettslige disposisjoner utført av megler.

Ovenfor nevnte vi at kjøper, uavhengig av eml. § 6-6, fortsatt kan stole på hva megler sier hva gjelder faktiske opplysninger. Dette betyr at selger blir ansvarlig overfor kjøper for manglende og feilaktige opplysninger som gis på vegne av selger i markedsføring av boligen. Dette kan vi lese direkte ut av avhendingslova § 3-8 om feilopplysninger (og det samme er fastslått for manglende opplysninger i § 3-7, jf. Rt 2001 s 369 takst-mannsdommen), samt i bustadoppførings-lova § 27 (tilsvarende må gjelde buofl § 26 som for avhl § 3-7). I slike situasjoner blir

altså selger ansvarlig for meglers eventuelle feil. Det sentrale skillet mellom regelsettene i avhendingslova og bustadoppføringsloven er at eml. § 6-6 gjelder for avtalerettslige vilkår mellom kjøper og selger, mens de nevnte regelsettene i avhendingslova og bustadoppføringslova derimot gjelder faktiske opplysninger om salgsobjektet som fremkommer (eller mangler) i salgsprosessen. Prinsippet i eml. § 6-6 gjør derfor ikke inn-hugg i reglene om identifikasjon mellom selger og megler hva gjelder faktiske opplys-ninger. Om megler feilaktig sier at ny mem-bran ble lagt på badet i 2013 og det derimot viser seg at det ikke er membran på badet i det hele tatt, er dette fortsatt et utsagn som selger identifiseres fullt ut med, uavhengig av prinsippet i § 6-6.

Et godt eksempel finnes i dom fra Borgar-ting lagmannsrett av 28. november 2011. Der hadde megler opplyst til kjøper av en bolig at de skulle få en bruksrett til båtplass «med på kjøpet» og at denne bruksretten etter meglers oppfatning var evigvarende. Selger hadde imidlertid kun ment å gi en bruksrett for kjøpernes eiertid av eiendom-men. Under rettssaken var både selgers og kjøpers advokater enige om tvisten dreide seg om uriktige opplysninger etter av-hendingsloven § 3-8. Lagmannsretten mente imidlertid at siden båtretten i utgangs-punktet ikke tillå den eiendommen som var for salg og heller ikke var beskrevet som en del av salgsobjektet, utførte megler en uautorisert rettslig disposisjon på vegne av selger ved å tilby kjøperne en evigvarende bruksrett. Dette var etter lagmannsrettens mening et forhold som var omfattet av eien-domsmeglingsloven § 6-6, og ikke avhend-ingsloven § 3-8.

Dommen illustrerer at avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 på den ene siden og eien-domsmeglingsloven § 6-6 på den andre siden har forskjellige bruksområder. Først-nevnte regulerer faktiske og rettslige opplysninger som megler gir til kjøper, og som selger identifiseres fullt ut med. Sistnevnte gjelder kun rettslige disposisjoner, der det ikke foreligger noen identifikasjon mellom megler og selger. Men grensen er ikke lett å trekke. For eksempel vil en feilaktig opplys-

ning om hva som følger med en eiendom reguleres av avhendingslova § 3-8 eller bu-stadoppføringslova § 27, mens et feilaktig løfte fra megler om å få med noe som ellers ikke ville fulgt med uansett, må bedømmes etter eml. § 6-6. Sentrale holdepunkter vil her være om den aktuelle gjenstanden eller rettigheten har vært tilknyttet eiendommen eller har vært beskrevet som en del av salgs-objektet. Tvist om et utendørs boblebad følger med eiendommen er gjerne omfattet av avhendingsloven § 3-8 fordi gjenstanden er fysisk tilknyttet eiendommen. En tvist om en jakthytte på vidda innenfor en hytte er lovet med på kjøpet vil gjerne være omfattet av eml. § 6-6, forutsatt at jakthytten ikke har vært annonsert som en del av salgsobjektet.

Selv om selger etter § 6-6 ikke blir bundet av meglers uautoriserte rettslige disposi-sjoner, fritar dette likevel ikke megler fra et eventuelt ansvar. Megler kan fortsatt bli erstatningsansvarlig, forutsatt at de almin-nelige vilkårene for erstatning er oppfylt. I dette ligger det at megler må ha opptrådd i strid med god meglerskikk, og/eller uakt-somt ved å ha utført den aktuelle uautori-serte disposisjonen, eksempelvis ha lovet en tidligere overtagelsesdato. I tillegg må kjøper å ha blitt påført et økonomisk tap på grunn av dette, eksempelvis at kjøper har solgt leiligheten sin i den tro at overtagelse skulle skje til datoen som megleren opplyste om, og kjøper må leie leilighet frem til faktisk overtagelse. Til sist må det foreligge en år-sakssammenheng mellom kjøpers økono-miske tap og meglers uautoriserte disposi-sjon. Dette kan uttrykkes som at kjøper har blitt påført sitt økonomiske tap på grunn av meglers feilaktig opplysning om overtakel-sesdato. Det kan her tilføyes at etter skade-serstatningsloven § 2-1 blir arbeidsgiver ansvarlig for den ansatte meglers feil. Situ-asjoner der prinsippet i § 6-6 kommer på spissen kan nok i stor grad unngås ved å ha en ryddig kommunikasjon overfor selger, der megler ved tvilstilfeller ber om en klar-gjøring fra selger. Slik kommunikasjon kan med fordel skje skriftlig, siden klargjøringen kan være et holdepunkt for at megler ikke har opptrådt uaktsomt og at erstatningsan-svar derfor ikke blir aktuelt. •


FØYEN TORKLDSEN AS

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen er spesialistfirma innenfor nisjeområdene eiendom, arbeidsliv og IKT/media. Innenfor eiendom tilbyr Føyen Torkildsen bistand innenfor alle områder, fra eiendomstransaksjoner, eiendoms-regulering og –utvikling, husleie og eiendomsforvaltning, profesjonell- og forbrukerentreprise, tingsrett, kon-trakts- og avtalerett, tvister og krav, bistand til eiendomsmeglere mm.

For kontakt: www.foyentorkildsen.no

Iht. hvvl. § 6 skal den rapporteringspliktige foreta kundekontroll ved etablering av et kundeforhold. Meglerne må være oppmerk-somme på at hvvl. § 7 skiller mellom to uli-ke nivåer av kundekontroll, avhengig av om oppdragsgiver er «kunde» eller «reell rettig-hetshaver». Bekreftelse av kundens identitet skal skje på grunnlag av gyldig dokumenta-sjon, jf. hvvl. § 7 første ledd nr. 2. For reelle rettighetshavere skal identiteten bekreftes på grunnlag av «egnede tiltak», jf. hvvl. § 7 første ledd nr. 3.

Reelle rettighetshavere er kun fysiske per-soner som i siste instans direkte eller indi-rekte eier eller kontrollerer en kunde eller som en transaksjon gjennomføres på vegne av, jf. hvvl. § 2 nr. 3. En fysisk person skal i alle tilfeller regnes som reell rettighetshaver dersom vedkommende eier eller kontrolle-rer mer enn 25 % av eierandelene eller stemmene i et selskap. Den nærmere definisjonen av reell rettighetshaver er gitt i hvvl. § 1 nr. 3.

Dersom det ikke kan foretas en kunde-kontroll iht. hvvl. skal kundeforholdet ikke etableres, jf. hvvl. § 10.

I forhold til de ovennevnte problem-stillinger er utfordringen å avgjøre hvem som er kunden og hvem som er reell rettig-hetshaver.

Legitimasjonskontroll ved bruk av fullmektigSpørsmålet som oppstår i en fullmakts-situasjon er om megleren må innhente gyldig legitimasjon både fra fullmaktsgiver og fullmaktshaver, eller om fullmaktsgiver kun anses som en reell rettighetshaver hvis identitet skal bekreftes på grunnlag av «egnede tiltak». Til dette har Finanstilsynet

i Rundskriv 8/2009 (s. 46) uttalt at «dersom partene i eiendomshandelen opptrer overfor megler ved fullmektig, skal også fullmektig-ens identitet bekreftes på grunnlag av gyldig legitimasjon».

Med andre ord må megler sørge for å inn-hente gyldig legitimasjon av både fullmakts-giver og fullmaktshaver.

Legitimasjonskontroll ved formidling av dødsboerI nevnte Rundskriv (s. 46) fremkommer det at det ved private skifter kreves kundekontroll av samtlige arvinger etter skifte-attesten. Dette innebærer at megleren må innhente gyldig legitimasjon fra samtlige arvinger. Tilsvarende syn er også lagt til grunn i Finanstilsynets brev datert 30.09.2014 til Eiendomsmegler 1 Hedmark Eiendom AS (tilgjengelig på Tilsynets hjemmesider). NEF har imidlertid forespurt Finanstilsynet om dette vilkåret er for strengt, slik at kundekontrollen kun begrenses til de arvinger som påtar seg ansvaret for avdødes forpliktelser (gjeldsovertagende arvinger). Konsekvensen er at de øvrige arvingene vil bli ansett som reelle rettighets-havere.

I en ikke publisert korrespondanse mellom Finanstilsynet og NEF har Finans-tilsynet tilkjennegitt følgende:

- Det er kun den/de gjeldsovertakende arvingene som anses som meglers kunde og således er omfattet av meglers plikt til å inn-hente gyldig legitimasjon. De øvrige arving-ene anses som reelle rettighetshavere hvis identitet skal bekreftes på grunnlag av «egnede tiltak». Egnede tiltak vil i dette til-felle være fremleggelse av skifteattesten.

- For det tilfelle at samtlige arvinger påtar

seg gjeldsansvaret, men en av arvingene gis fullmakt til å selge boets faste eiendom, har Finanstilsynet tilkjennegitt at det kun er den arving som innehar fullmakten som anses som meglerens kunde og således må frem-legge gyldig legitimasjon. De øvrige arving-ene anses som reelle rettighetshavere hvis identitet kan bekreftes ved fremleggelse av skifteattest.

Dette samsvarer imidlertid ikke med Rundskrivet (s. 46) knyttet til bruk av full-mektig, hvor Finanstilsynet har uttalt at megler skal innhente gyldig legitimasjon både av fullmaktshaver og fullmaktsgiver. Basert på Tilsynets dialog med NEF må det antas at nevnte fullmaktssituasjon i døds-boer er et unntak fra hovedregelen.

Hva gjelder offentlige skifter følger det av Rundskrivet (s. 46) at kundekontrollen er oppfylt ved innhenting av skifteattest hvor bobestyrer fremkommer.


Foto : Erik Burås/STUDIO B13

Eiendomsmeglerens plikt til å foretalegitimasjonskontroll iht. hvitvaskingsloven Noen særskilte og praktiske typetilfeller

Av Christian O. Hartmann advokat og partner i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

InnledningUndertegnede har i samarbeid med Norges Eiendomsmeglerforbund («NEF») holdt flere kurs om oppgjør og hvitvaskingsregelverket. I den forbindelse har deltakerne stilt en rekke praktiske spørsmål knyttet til legitimasjonskontroll iht. hvitvaskingsloven («hvvl»). Dette gjelder særlig legitimasjonskontroll ved oppgjør der kunden opptrer via fullmektig, formidling av dødsboer, vergesituasjoner og hvor kunden er en juridisk person. Disse problemstillingene vil bli redegjort for nedenfor.

Legitimasjonskontroll der kunden er en umyndig person som representeres av en verge Finanstilsynet har i dette tilfellet uttalt i et upublisert brev datert 20.08.2015 at vergen skal anses som kunden, mens den umyndige er reell rettighetshaver. Dette innebærer at vergens identitet skal bekreftes på grunnlag av gyldig legitimasjon. Den umyndiges iden-titet skal bekreftes på grunnlag av egnede tiltak. Bekreftelsen av identiteten til den umyndige/reelle rettighetshaver skal gjøres på grunnlag en risikovurdering, jf. hvvl. § 5. Dersom det er mulig å innhente legitima-sjon fra den umyndige vil dette alltid være å foretrekke. Dersom dette ikke lar seg gjøre, og megleren vurderer risikoen som liten bør det være tilstrekkelig at megleren bekrefter identiteten til den reelle rettighetshaveren på grunnlag av opplysninger fra kunden. Rundskrivet på s. 19 redegjør nærmere for hva som anses som egnede tiltak på generelt grunnlag.

Legitimasjonskontroll der kunden er en juridisk person Dersom kunden er en juridisk person, f.eks et aksjeselskap, skal identiteten til selskapet kontrolleres og bekreftes på grunnlag av firmaattest som ikke er eldre enn 3 måneder gammel. Hvitvaskingsforskriftens § 7 har utfyllende bestemmelser om hva som er godkjent legitimasjon for juridiske personer. Videre skal identiteten til den som handler på vegne av selskapet bekreftes på grunnlag av gyldig legitimasjon. Ytterligere skal det dokumenteres at den som handler på vegne av selskapet er berettiget til å representere selskapet utad, jf. hvvl. § 7 annet ledd.

Når et selskap er kunde må meglerne også særskilt undersøke om det eksisterer reelle rettighetshavere bak selskapet. I rundskrivet (s. 19) fremkommer det at det normalt vil være tilstrekkelig at det fremlegges aksje-eierbok/utskrift fra aksjonærregisteret eller selskapsavtale for å bekrefte identiteten til rettighetshaverne. •


FØYEN TORKLDSEN AS

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS er det fremste juridiske spesialistfirmaet innen eiendom og entreprise i Norge, og bistår eiendomsselskaper på et bredt spekter av områder, fra transaksjoner til plan- og bygningsrett, utleie og utvikling av næringseiendom. Føyen Torkildsen har også sterke miljøer innen IKT, arbeidsrett, selskapsrett og skatt. Selskapet er resultat av fusjonen mellom FØYEN Advokatfirma og Advokatfirmaet Torkildsen & Co, som ble gjennomført tidligere i år.

Artikkelforfatteren er advokatfullmektig hos Torkildsen og Co. og jobber hovedsakelig innenfor plan- og bygningsretten, dvs regulerings-, bygge- og delesaker, seksjonering, utbyggingsavtaler, tomtestrukturering osv. Nilsen har 12 års erfaring fra Plan- og bygningsetaten i Oslo og har vært innom Kommunal- og moderni-seringsdepartementet i forbindelse med lovarbeidet knyttet til forenklinger av plan- og bygningsloven.

For kontakt: www.foyentorkildsen.no


Når kjøper ikke får hjemmel til eiendom-men, er han avhengig av at generalfull-makten gir de nødvendige rettigheter knyttet til disponeringen av eiendommen for å unngå å måtte ha selgers medvirkning til slike disposisjoner. Kjøper vil typisk ha behov for å tinglyse heftelser på eiendommen, over-skjøte eiendommen til fremtidige kjøpere og å signere dokumenter forbundet med utvikling av eiendommen (byggesøknader, seksjoneringsbegjæringer mv.). Generalfull-makten bør således gi kjøper rett til å foreta enhver rettslig beføyelse over eiendommen.

Fullmakten bør videre gjøres ugjenkallelig og tidsubegrenset, og det bør være adgang til å overdra/transportere fullmakten til tredjepart. For at fullmakten skal kunne benyttes ved signering av skjøter og pant-obligasjoner, må den være vitnebe- kreftet, jf. tinglysingsloven § 17. For slike tilfeller må fullmakten også inneholde opp-lysninger om fullmaktsgivers sivilstand. Dersom fullmaktsgiver er gift og eiendom-men brukes som felles bolig, må ektefellen samtykke på fullmakten, jf. tinglysingsloven § 13 femte ledd.

Dersom kjøper ønsker å disponere over eiendommen til fordel for seg selv, kalles dette selvkontrahering. Eksempelvis kan det tenkes at kjøper ønsker å tinglyse sitt erverv. Tinglysingen aksepterer ikke selvkontra-hering med mindre fullmakten uttrykkelig gir rett til dette, og de viser i så måte til tinglysingsloven § 12. Fullmakten må dermed eksplisitt angi at den omfatter en rett for fullmaktshaver til å disponere over

eiendommen til fordel for seg selv, herunder overskjøte eiendommen til seg selv. En generell generalfullmakt som uten nærmere angivelse gir kjøper rett til «enhver retts-handel over eiendommen», godtas ikke av tinglysingen og tinglysing vil bli nektet.

Husk også – ved bruk av fullmakten ved tinglysing – at dersom originalfullmakten ikke sendes inn ved tinglysingen, må det sendes en bekreftet kopi av fullmakten som også påføres dato og følgende tekst: «Full-makten gjelder på tidspunktet for signering av dokumentet.» •

Generalfullmakter

Av partner dr. juris Line Ravlo-Losvik og senioradvokat Trude Gran, Wikborg Rein

Foto: Erik Buraas/StudioB13

I forbindelse med erverv av eiendom uten at ervervet blir tinglyst i forbindelse med overdragelsen, benyttes ofte generalfullmakt for å sikre kjøper den rettslige disposisjonsretten over eiendommen.

WIKBORG REIN

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører. Leder for Næringseiendomsteamet er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik, e-post: [email protected] og tlf 22 82 75 00 / 95 22 33 94.

OM FORFATTERNE

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseien-domsteam.Trude Gran er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Nærings-eiendomsteam.

For kontakt: www.wr.no

NEF-KURS 2015ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

Fullstendig kursoversikt finner du på www.nef.no

PROGRAM VIL BLI LAGT UT PÅ WWW.NEF.NO

15. OKTOBER MOSS

«NEF 6-TIMER» Servitutter – hvordan forholde seg til og håndtere slike rent praktisk? Hva kan megler gjøre for å unngå å tråkke feil? Salg av kontraktsposisjon – med blikk på nye forskriftsbestemmelser fra 1. juli 2015 19.-20. OKTOBER OSLO

NEF MEGLERANSVAR OG SIKKERHETSRUTINER – 9 KURSTIMER Hvordan unngå at skade oppstår? 22. OKTOBER KRISTIANSAND

«NEF 6–TIMER» Samme temaer som for kurset i Moss 2.-13. NOVEMBER OSLO OG ASKER

NEFs OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER 3 dager teori, 7 dager praktisk oppgjør 10. NOVEMBER STAVANGER

LOKALFORENINGSKURS ROGALAND EIENDOMSMEGLERFORENING 3-TIMER Megling av bolig med utleiedel 19.-20. NOVEMBER GARDERMOEN

NEFs HØSTKONFERANSE – 8 KURSTIMER 25. NOVEMBER DRAMMEN

LOKALFORENINGSKURS TVB – 3 TIMER Aktuelle problemstillinger i en meglers hverdag 26. NOVEMBER HAMAR

«NEF 6-TIMER» Samme temaer som for kurset i Østfold 20.-22. JANUAR LILLESTRØM

NEFs PROSJEKTMEGLINGSKURS Prosjektmegling fra A til Å, 3 dager


i i eiendomsmeglerstyret har blandede følelser om den store pågangen. Det er morsomt å se at eiendomsmegleryrket vokser – samtidig blir konkurransen tøffere for en selv.

Vi ser at vår rolle på skolen er blitt betydelig mer viktig nå enn tidligere, med så mange nye studenter i bildet. Det å skille seg ut er blitt en selvfølgelighet, men som helt fersk i bransjen kan det være vanskelig å vite hvor en skal starte. Vi jobber derfor på spreng med å tilrette-legge faglige sammenkomster,

gjerne med foretak i bransjen - for å hjelpe studentene med å komme seg i gang så fort som mulig.

Nå er den store eiendoms-meglerdagen rett rundt hjørnet, og arrangeres av oss i styret, på skolen i oktober – tradisjonen tro. I underkant av ti eien-domsmeglerforetak rundt om i Oslo, kommer til BI for å møte hundrevis av engasjerte og sultne studenter. Med en god porsjon selvtillit og vilje, og en liten smu-le flaks, blir man kanskje husket av sjefen i et foretak, og blir inn-

kalt til et eventuelt jobbintervju ikke lenge etter.

Eiendomsmeglerdagen er en vinn-vinn situasjon for både bran-sjen og studentene. Mens studen-tene får servert en arena full av muligheter – får fore takene ser-vert mennesker som kan være viktige ressurser for de i fremti-den. Det er svært givende for oss å få lov til å være dette bindeled-det. Vi jobber hardt hvert år, for at denne dagen skal være mulig å gjennomføre. Vi har nylig blitt ferdig med årets program. Det består av faglige og aktuelle fore-

drag av foretakene, kombinert med mingling på stand. I mellom-tiden er det mye som skal fikses av oss, mens studentene og fore-takene kan forberede og glede seg. En ting er i hvert fall sikkert - Engasje mentet lever i beste velgående! •

studentsiden

Forberedt på tøffere hverdag

FAGBØKER FORMIDLET AV NEF

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 1

Lærebok i praktisk eiendom

smegLing deL 1

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli

lærebok del 1_lyseblå.indd 1 18.10.13 10:38



smegLing deL 1



lærebok del 2.indd 1 17.10.13 10:29

TVANGSSALG

TVANGSSALG


Bodil Næssvik

oppgjør tvangssalg.indd 1 16.06.14 12:29

SAMEIE

SAMEIE


Tore Bråthen

oppgjør sameie.indd 1 16.06.14 12:32

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLERMellommannsrollen ved eiendomsoppgjør

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLER


Christina Lyngtveit-Petersson

oppgjør og oppgjørsrutiner.indd 1 16.06.14 12:31

TRYGVE BERGSÅKER

KJØP AV FAST EIENDOM

med kommentarer til avhendingsloven

Femte utgave

Utgitt i samarbeid med Norges Eiendomsmeglerforbund

T

rygve Bergsåker: K

JØP A

V FA

ST E

IEN

DO

M 5. utgave

T

rygve Bergsåker: K

JØP A

V FA

ST E

IEN

DO

M 5. utgave

Boken behandler rettsreglene om kjøp av fast eiendom. Den inneholder omfattende kommentarer til de fleste bestemmelsene i lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 (avhendingsloven). Blant de emner som behandles grundig i boken, er avhendingslovens anvendelsesområde og fravikelighet, selgerens opplysningsplikt og kjøperens undersøkelsesplikt, mangelsvurderingen ved salg «som den er», arealsvikt, mangler ved fellesarealer i eierseksjonssameier og borettslag, utmåling av prisavslag, kjøperens rett til å holde tilbake kjøpesummen ved mangler, kjøperens plikt til reklamasjon over mangler.

Femte utgave er utvidet med omfattende omtale av og referanser til ny trykt og utrykt rettspraksis, med vekt på nye dommer fra Høyesterett.

Boken har utførlige registre.

Trygve Bergsåker er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har også utgitt flere andre bøker, bl. a. Kjøp av ny bolig med kommentarer til bustadoppføringslova (2000), Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd (3. utg. 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010) og Pengekravsrett (2. utg. 2011).

ISBN 978-82-993597-9-5





ISBN 978-82-993597-9-5

TRYGVE BERGSÅKER

KJØP AV NY BOLIGmed kommentarer til bustadoppføringslova

Annen utgave


Bustadoppføringslova av 1997 regulerer kontrakter om oppføring og kjøp av ny bolig. I denne boken behandles noen av de viktigste reglene knyttet til kjøp av ny bolig, det vil si kontrakter mellom forbruker og utbygger (selger) om kjøp av bolig som ikke er fullført når kontrakten inngås. Ikke alle reglene i loven kommenteres i boken. Boken behandler først og fremst lovens regler om partenes rettigheter og plikter under byggeprosessen samt i forbindelse med overtakelse og oppgjør. Sentrale temaer i boken er for brukerens rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider, utbyggerens plikt til å stille økonomiske garantier, overtakelse av boligen, dagmulkt ved forsinket overtakelse, betalingstid og forskuddsbetaling, deponering av omtvistet vederlag. Boken redegjør for avgrensingen mellom avhendings loven av 1992 og bustadoppføringslova av 1997.

Boken vil være av interesse for eiendomsmeglere og advokater, for bygge bransjen og forbrukerorganer, for domstolene og ikke minst for eiendoms meglerstudenter.

Ny utgave av boken er nødvendig på grunn av endringer i loven og på grunn av nytt rettsmateriale av ulik art. Det dreier seg bl.a. om nye dommer, herunder dommer fra Høyesterett, og nye rundskriv fra Finanstilsynet rettet til eiendomsmeglere om tolking og anvendelse av loven.

TRYGVE BERGSÅKER er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har utgitt flere andre bøker, bl.a. Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd (3. utgave 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010), Pengekravs rett (2. utgave 2011) og Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendings loven (5. utgave 2013).

ISBN 9788299970501

Trygve Bergsåker: KJØ

P AV N

Y BOLIG

2. utgave

Trygve Bergsåker

Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk

Med et spesialstudium av salg ved budgivningskonkurranse

Distribusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund

Trygve Bergsåker: Eiendom

smegling – om

sorgsplikt og god meglerskikk

Boken bygger på Trygve Bergsåkers doktoravhandling med samme tittel fra 2007-2008. Den er ført a jour frem til april 2010. Boken behandler eiendomsmeglerens omsorgs plikt overfor kjøper og selger og kravet til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven. Sentrale spørsmål i boken er avveiningen av omsorgsplikten overfor hhv. oppdragsgiveren (som vanligvis er selgeren) på ene siden, og interessentene og kjøperen på den andre. Det redegjøres grundig for eiendomsmeglerens forhold til de interessekonflikter som kan oppstå mellom kjøper og selger. Når kan eiendomsmegleren priori tere oppdragsgiverens interesser, og når må megleren vise full nøytra-litet overfor kjøper og selger? Kravet til god meglerskikk behandles utførlig både teoretisk og praktisk, bl. a. med en oversikt over viktige problemområder hvor god meglerskikk tilsier bestemte løsninger. Boken tar bl. a. for seg forskjellige former for egeninteresse som eiendomsmegleren kan ha i en handel, og redegjør også for det ubetingede sannhets kravet som eiendomsmegleren må følge i sin virksomhet. Det er ikke tilstrekkelig at meglerens opplysninger er korrekte i streng forstand. Opplysningene må ikke være ufullstendige eller misvisende ut fra sammenhengen.

Trygve Bergsåker er førsteamanuensis dr. juris ved Institutt for privatrett, Universitetet i Oslo. Han har tidligere utgitt flere bøker om kjøp og salg av fast eiendom: Eiendomshandel gjennom megler (3. utg. 2009), Kjøp av fast eiendom (4. utg. 2003), Kjøp av ny bolig (2000), og også bøker om andre emner, bl. a. boken Pengekravsrett (1994).

ISBN 978-82-993597-8-8

Gra

fisk

prod

uksj

on: 0

7 G

rupp

en A

S, 2

010

ISBN 978-82-993597-8-8

9 7 8 8 2 9 9 3 5 9 7 8 8

Praksis fra Reklamasjonsnemnda

for Eiendomsmeglingstjenester

Eiendomsmeglingsfaglige emner

Boken er inndelt etter eiendomsmeglingsfaglige emner som belyses med praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Siden Nemndas opprettelse i 2005 er det avgitt om lag 630 avgjørelser frem til sommeren 2009. Boken er utarbeidet på bakgrunn av de problemstillingene som anses relevant for eiendomsmeglingsbransjen og publikum. Det er lagt vekt på at boken skal kunne benyttes som et oppslagsverk. Boken retter seg mot eiendomsmeglingsbransjen, advokater, studenter på eiendomsmeglerstudiet, publikum og alle som er opptatt av eiendomsmeglingsfaglige spørsmål.

Boken utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund, og er utarbeidet av Christina Lyngtveit-Petersson og Christian Bohne.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er opprettet av:Norges Eiendomsmeglerforbund Den Norske AdvokatforeningEiendomsmeglerforetakenes ForeningForbrukerrådet

Reklamasjonsnemnda har et fast sekretariat som har en nøytral stilling i forhold til begge parter i klagesaken.

Norges Eiendomsmeglerforbund Hansteens gate 2 0253 Oslo [email protected] Telefon 22 54 20 80

ISBN xx-xxxx-xxx-x

Pr

aksis fr

a Rek

lam

asjon

snem

nd

a for

Eiend

om

smeg

ling

stjenester

Plass for strekkode

Christina Lyngtveit-Petersson (red.)Christian Bohne

Mer informasjon og bestilling via nef.no

fagbøker.indd 1 18.08.15 11.14

Av Lise Svendsen Tapio, leder – Eiendomsmeglerstyret, BI-Oslo

I år som i fjor er eiendomsmeglerstudiet blant de mest populære studie-retningene å velge på Handelshøyskolen BI i Oslo. Det startet hele 366 nye studenter på linjen i august i år. Vi merker at pågangen er stor, og at konkurransen etter å få seg jobb, både som nyutdannet og som trainee i foretak, bare blir tøffere og tøffere.

V

FAGBØKER FORMIDLET AV NEF



smegLing deL 1



lærebok del 1_lyseblå.indd 1 18.10.13 10:38



smegLing deL 1



lærebok del 2.indd 1 17.10.13 10:29

TVANGSSALG

TVANGSSALG


Bodil Næssvik

oppgjør tvangssalg.indd 1 16.06.14 12:29

SAMEIE

SAMEIE


Tore Bråthen

oppgjør sameie.indd 1 16.06.14 12:32

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLERMellommannsrollen ved eiendomsoppgjør

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLER


Christina Lyngtveit-Petersson

oppgjør og oppgjørsrutiner.indd 1 16.06.14 12:31

TRYGVE BERGSÅKER

KJØP AV FAST EIENDOM

med kommentarer til avhendingsloven

Femte utgave


T

rygve Bergsåker: K

JØP A

V FA

ST E

IEN

DO

M 5. utgave

T

rygve Bergsåker: K

JØP A

V FA

ST E

IEN

DO

M 5. utgave





ISBN 978-82-993597-9-5





ISBN 978-82-993597-9-5

TRYGVE BERGSÅKER

KJØP AV NY BOLIGmed kommentarer til bustadoppføringslova

Annen utgave


Bustadoppføringslova av 1997 regulerer kontrakter om oppføring og kjøp av ny bolig. I denne boken behandles noen av de viktigste reglene knyttet til kjøp av ny bolig, det vil si kontrakter mellom forbruker og utbygger (selger) om kjøp av bolig som ikke er fullført når kontrakten inngås. Ikke alle reglene i loven kommenteres i boken. Boken behandler først og fremst lovens regler om partenes rettigheter og plikter under byggeprosessen samt i forbindelse med overtakelse og oppgjør. Sentrale temaer i boken er for brukerens rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider, utbyggerens plikt til å stille økonomiske garantier, overtakelse av boligen, dagmulkt ved forsinket overtakelse, betalingstid og forskuddsbetaling, deponering av omtvistet vederlag. Boken redegjør for avgrensingen mellom avhendings loven av 1992 og bustadoppføringslova av 1997.

Boken vil være av interesse for eiendomsmeglere og advokater, for bygge bransjen og forbrukerorganer, for domstolene og ikke minst for eiendoms meglerstudenter.

Ny utgave av boken er nødvendig på grunn av endringer i loven og på grunn av nytt rettsmateriale av ulik art. Det dreier seg bl.a. om nye dommer, herunder dommer fra Høyesterett, og nye rundskriv fra Finanstilsynet rettet til eiendomsmeglere om tolking og anvendelse av loven.

TRYGVE BERGSÅKER er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har utgitt flere andre bøker, bl.a. Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd (3. utgave 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010), Pengekravs rett (2. utgave 2011) og Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendings loven (5. utgave 2013).

ISBN 9788299970501

Trygve Bergsåker: KJØ

P AV N

Y BOLIG

2. utgave

Trygve Bergsåker

Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk

Med et spesialstudium av salg ved budgivningskonkurranse

Distribusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund

Trygve Bergsåker: Eiendom

smegling – om

sorgsplikt og god meglerskikk

Boken bygger på Trygve Bergsåkers doktoravhandling med samme tittel fra 2007-2008. Den er ført a jour frem til april 2010. Boken behandler eiendomsmeglerens omsorgs plikt overfor kjøper og selger og kravet til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven. Sentrale spørsmål i boken er avveiningen av omsorgsplikten overfor hhv. oppdragsgiveren (som vanligvis er selgeren) på ene siden, og interessentene og kjøperen på den andre. Det redegjøres grundig for eiendomsmeglerens forhold til de interessekonflikter som kan oppstå mellom kjøper og selger. Når kan eiendomsmegleren priori tere oppdragsgiverens interesser, og når må megleren vise full nøytra-litet overfor kjøper og selger? Kravet til god meglerskikk behandles utførlig både teoretisk og praktisk, bl. a. med en oversikt over viktige problemområder hvor god meglerskikk tilsier bestemte løsninger. Boken tar bl. a. for seg forskjellige former for egeninteresse som eiendomsmegleren kan ha i en handel, og redegjør også for det ubetingede sannhets kravet som eiendomsmegleren må følge i sin virksomhet. Det er ikke tilstrekkelig at meglerens opplysninger er korrekte i streng forstand. Opplysningene må ikke være ufullstendige eller misvisende ut fra sammenhengen.

Trygve Bergsåker er førsteamanuensis dr. juris ved Institutt for privatrett, Universitetet i Oslo. Han har tidligere utgitt flere bøker om kjøp og salg av fast eiendom: Eiendomshandel gjennom megler (3. utg. 2009), Kjøp av fast eiendom (4. utg. 2003), Kjøp av ny bolig (2000), og også bøker om andre emner, bl. a. boken Pengekravsrett (1994).

ISBN 978-82-993597-8-8

Gra

fisk

prod

uksj

on: 0

7 G

rupp

en A

S, 2

010

ISBN 978-82-993597-8-8

9 7 8 8 2 9 9 3 5 9 7 8 8

Praksis fra Reklamasjonsnemnda

for Eiendomsmeglingstjenester

Eiendomsmeglingsfaglige emner

Boken er inndelt etter eiendomsmeglingsfaglige emner som belyses med praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Siden Nemndas opprettelse i 2005 er det avgitt om lag 630 avgjørelser frem til sommeren 2009. Boken er utarbeidet på bakgrunn av de problemstillingene som anses relevant for eiendomsmeglingsbransjen og publikum. Det er lagt vekt på at boken skal kunne benyttes som et oppslagsverk. Boken retter seg mot eiendomsmeglingsbransjen, advokater, studenter på eiendomsmeglerstudiet, publikum og alle som er opptatt av eiendomsmeglingsfaglige spørsmål.

Boken utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund, og er utarbeidet av Christina Lyngtveit-Petersson og Christian Bohne.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er opprettet av:Norges Eiendomsmeglerforbund Den Norske AdvokatforeningEiendomsmeglerforetakenes ForeningForbrukerrådet

Reklamasjonsnemnda har et fast sekretariat som har en nøytral stilling i forhold til begge parter i klagesaken.

Norges Eiendomsmeglerforbund Hansteens gate 2 0253 Oslo [email protected] Telefon 22 54 20 80

ISBN xx-xxxx-xxx-x

Pr

aksis fr

a Rek

lam

asjon

snem

nd

a for

Eiend

om

smeg

ling

stjenester

Plass for strekkode

Christina Lyngtveit-Petersson (red.)Christian Bohne

Mer informasjon og bestilling via nef.no

fagbøker.indd 1 18.08.15 11.14

NEF PÅ BI LANDET RUNDT - NEF PÅ BI LANDET RUNDT - NEF PÅ BI LANDET RUNDT - NEF PÅ BI LANDET RUNDT

NEF PÅ BI LANDET RUNDT - NEF PÅ BI LANDET RUNDT - NEF PÅ BI LANDET RUNDT - NEF PÅ BI LANDET RUNDT


medlemsnytt

ØRJAN TREDALPrivatMeglerenVikebø & Jørgensen ASJon Smørs gate 11, 5011 Bergen55 55 97 97 92 80 62 [email protected]

THOMAS KVALVIKDNB EiendomBeddingen 16, 7014 Trondheim98 46 00 89 [email protected]

ANETTE DAHLPrivatMegleren Allé - Allé Eiendomsmegling ASDrammensveien 39, 0271 Oslo 22 44 00 22 91 35 47 10 [email protected]

GEIR ANDREASSENEiendomssenteret ASPostboks 390, 3001 Drammen [email protected]

KRISTI NÆSS OLSENHeimdal Eiendomsmegling ASAvd Trondheim, SentrumBassengbakken 4, 7042 Trondheim46 40 08 65 [email protected]

CHRISTINE RØTHEPrivatMegleren UllevålUllevål Eiendomsmegling ASSognsveien 70 A, 0855 Oslo [email protected]

THOMAS BORG RASMUSSENEie Eiendomsmegling avd ProsjektGabrielsen & Rasmussen ASProfessor Dahls gate 8,Postboks 5113 Majorstuen, 0302 Oslo [email protected]

TOMAS NORDGÅRD GABRIELSENEie Eiendomsmegling avd ProsjektGabrielsen & Rasmussen ASProfessor Dahls gate 8Postboks 5113 Majorstuen, 0302 Oslo [email protected]

ANDERS ØDENESNordvik & Partners Eiendomsmegling Drammen ASHaugesgate 3, 3019 Drammen32 20 30 20 32 20 30 39 (faks)95 03 71 01 [email protected]

LARS-KETIL LIANEPrivatMegleren FredrikstadBorgås & Partnere ASWilbergjordet 2, 1605 Fredrikstad97 17 86 2095 09 23 [email protected]

KNUT FALCK BERGANFoss & Co Eiendomsmegling Eiker ASPostboks 376, 3051 Mjøndalen 96 65 31 00 [email protected]

KJETIL SELLEVÅGAktiv Eiendomsmegling KristiansandModahl Eiendomsmegling ASTordenskioldsgate 16, 4612 Kristiansand 40 04 04 76 [email protected]

PER-ERIK LARSENAgios Eiendomsmegling ASPostboks 95, 3164 Revetal 97 54 42 77 [email protected]

EDIN LJAJICBarfod Eiendomsmegling ASPostboks 148, 3915 Porsgrunn 45256252 [email protected]

CHRISTIAN A. AAMODTSem & Johnsen EiendomsmeglingMajorstuen Eiendomsmegling ASValkyriegata 21, 0366 Oslo 22 69 77 00 95 04 10 [email protected]

JAN TORE RINGENGjestvang & Partners ASPostboks 1227, 2806 Gjøvik [email protected]

JOSTEIN MOPrivatMegleren SydSyd Eiendomsmegling ASNesttunvegen 104, 5221 Nesttun 55 00 30 0055 00 30 01 (faks)97 01 07 [email protected]

BENT A. NORDERHAUGEiendomsMegler 1 KolbotnKolbotnveien 38, 1411 Kolbotn [email protected]

MARIANNE RØDLAND-WIDERØEStray & Co Eiendomsmegling ASPostboks 244, 4663 Kristiansand 38 02 91 40 30 07 06 79 (faks) 90 97 97 27 [email protected]

BEATE ELLINGSEN (fagansvarlig)DNB Eiendom AS avd FornebuRingen 209, 1364 Fornebu 90 06 34 00 [email protected]

SIVERT SEVERINSENEiendomsmegler Krogsveen avd ÅsaneÅsane Senter 37, 5116 Ulset 55 61 01 07 90 05 88 [email protected]

KETIL ENDRESEN (fagansvarlig)Eiendomsmegler Krogsveen avd Eiksmarka ØsteråsOtto Ruges vei 80, 1361 Østerås67 16 74 53 93 44 28 [email protected]

TRINE NOREiendomsmegler Krogsveen avd Eiksmarka ØsteråsOtto Ruges vei 80, 1361 Østerås95 99 43 [email protected]

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

Vi gratulerer

50 år Rune Sirnes med dagen 8. oktoberMariane Hågensen med dagen 13. oktoberKristin Sundling med dagen 14. oktoberGunnar Sverre Sædberg med dagen 16. oktoberIda Helene Johansson med dagen 18. oktoberChristian Hansson med dagen 22. oktoberAndrew Jackson Hemker med dagen 24. oktoberOlav Granheim med dagen 25. oktoberElin Brøndbo med dagen 28. oktoberFinn-Erling Bendixen med dagen 29. oktober

60 årAnne Cathrine Menne med dagen 6. oktober

70 årInger Vaag Elde med dagen 27. oktoberKjell-Arne Møller med dagen 29. oktober


5 3 6 7 4 2 8 9 18 7 2 9 6 1 5 3 49 1 4 5 8 3 6 2 71 2 7 8 3 6 4 5 94 9 5 2 1 7 3 8 66 8 3 4 5 9 1 7 22 6 8 3 7 4 9 1 53 4 9 1 2 5 7 6 87 5 1 6 9 8 2 4 3

5 6 8 9 1 3 7 4 27 9 1 5 2 4 6 8 32 3 4 8 7 6 9 1 53 4 9 1 6 2 5 7 81 7 5 4 3 8 2 9 66 8 2 7 5 9 4 3 18 2 6 3 9 7 1 5 49 1 3 2 4 5 8 6 74 5 7 6 8 1 3 2 9

6 5 95 8 3

4 3 62 6 3 5 8

5 7 6 41 5

3 4 9 56 7 8

1 9 3

1 23 2 1

8 97 8 3 6 9

45 4 3

9 1 6 76 4 85 7 6

SUDOKU- løsning i neste nummer

Mid

dels

Mid

dels

Vanskelig

Løsning fra forrige nummer

Vanskelig


a, helt like er de «gamle» ut-gavene heller ikke. Glasset på de nye iPhone-modellene er av en ny kvalitet og dekselet også laget av en annen aluminiumstype som skal være noe mer robust enn den forrige utgaven som enklere lot seg bøye. Telefonen kommer fortsatt i sølv, gull og grått, men den går også an å få tak i en ny variant som kalles rosegull.

Den nye innmaten i iPhone 6S blir drevet av en A9-brikke, som faktisk er produsert av Samsung. Denne skal være 70 prosent raskere og bruker mindre strøm enn forgjengeren.

Den nye skjermen har også en ny funksjon som Apple kaller 3D Touch. Det innebærer at du kan gå fra berøring, via lette trykk til kraftigere trykk, og dermed få tre nivåer i finger-navigasjonen.

De nye utgavene er også ut-styrt med et bedre kamera. De nye iPhonene tar nå bilder i 12 megapikslers oppløsning og du kan filme 4K-oppløsning med helt opp til 240 bilder per sekund.

Prisene på de nye utgavene av iPhone vil være identisk med det du har måttet betale for den forrige utgaven. De som klarer

seg med fjorårsmodellen kom-mer trolig til å få den noe rimeligere når den nye utgaven nå er lansert.

– Selv om iPhone 6S kanskje ikke er revolusjonerende på noen måte, så er 3D Touch- funksjonen faktisk veldig nyttig. Det er også bra at Apple har oppgradert frontkameraet. Det gamle hadde lav oppløsning – og i disse «selfie-tider» har et godt frontkamera blitt viktig for mange, sier Kurt Lekanger som er fagredaktør i Tek.no.

I tillegg til de nye telefonene har Apple også lansert den nyeste versjonen av operativ-

systemet iOS. Vi har nå kommet til iOS9.

Verdt å nevne av nye ting her er blant annet ny søkeskjerm, batterisparefunksjoner og at du har mulighet til kjøre flere apper på samme skjermbilde. I tillegg fungerer hjelpetjen-esten Siri på norsk.

Naturlige konkurrenter for den nye iPhone 6S vil blant annet være: Galaxy S6 og S6 Edge, og toppmodellen fra HTC, HTC One M9.

Flere tester av mobiltelefoner og annet teknisk utstyr finner du på www.tek.no • GARANTI Eiendomsmegling

NesoddenBlomsterveien 23, 1450 Nesoddtangen

VI SØKER EN EN DRIVENDE DYKTIG EIENDOMSMEGLERTIL VÅR AVDELINGPÅ NESODDEN

LEDIGE STILLING FOR SNARLIG TILTREDELSE:

Er du en entusiastisk og initiativrik megler med stå på vilje utover det vanlige? Er du også resultatorientert og har god lokalkunnskap, vil vi gjerne snakke med deg.

-

Kvalifikasjoner:• Gode salgsresultater• God orden og godt humør• Kreativ og initiativrik• Høy servicegrad• Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende.• Godkjente papirer (eiendomsmegler-

fullmektig, eiendomsmegler, megler)

Vi tilbyr:• Fastlønn + provisjon• Gode sosiale ordninger• Dyktige og trivelige kolleger som

utgjør et godt faglig miljø• Gode dataverktøy, mulighet for

hjemmekontor mm.• Faglig påfyll gjennom kurs hos

Garanti-kjeden og gjennom NEF• Solid eier

Kontoret har stor oppdragsinngang av brukte boliger. I tillegg er det flerestore prosjektsalg på vei inn. Salg avprosjekterte boliger gir også storemuligheter for resalg.

Søknadsfrist: FortløpendeSøknad merkes: Eiendomsmegler NesoddenSøknad sendes til: [email protected]

Kontaktperson:Torkil Krange, Daglig lederTlf. 970 93 125

Usbl er Norges nest største boligbyggelag med

bred kompetanse og erfaring siden 1948. GARANTI Nesodden

er USBL megleren og spesialister på borettslag.

LITT NYTT- mye av detsamme

Av

Sve

in S

trø

mne

s,N

EF

etter arbeid

Apple presentert i midten av september den nyeste versjonene av iPhone6 og 6 Plus. Ikke overraskende har bare fått en S i slutten av navnet. De nye modellene ser i hovedsak ut som de modellene som kom i fjor, men har fått hel del ny innmat.

J

GARANTI Eiendomsmegling NesoddenBlomsterveien 23, 1450 Nesoddtangen

VI SØKER EN EN DRIVENDE DYKTIG EIENDOMSMEGLERTIL VÅR AVDELINGPÅ NESODDEN

LEDIGE STILLING FOR SNARLIG TILTREDELSE:

Er du en entusiastisk og initiativrik megler med stå på vilje utover det vanlige? Er du også resultatorientert og har god lokalkunnskap, vil vi gjerne snakke med deg.

-

Kvalifikasjoner:• Gode salgsresultater• God orden og godt humør• Kreativ og initiativrik• Høy servicegrad• Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende.• Godkjente papirer (eiendomsmegler-

fullmektig, eiendomsmegler, megler)

Vi tilbyr:• Fastlønn + provisjon• Gode sosiale ordninger• Dyktige og trivelige kolleger som

utgjør et godt faglig miljø• Gode dataverktøy, mulighet for

hjemmekontor mm.• Faglig påfyll gjennom kurs hos

Garanti-kjeden og gjennom NEF• Solid eier

Kontoret har stor oppdragsinngang av brukte boliger. I tillegg er det flerestore prosjektsalg på vei inn. Salg avprosjekterte boliger gir også storemuligheter for resalg.

Søknadsfrist: FortløpendeSøknad merkes: Eiendomsmegler NesoddenSøknad sendes til: [email protected]

Kontaktperson:Torkil Krange, Daglig lederTlf. 970 93 125

Usbl er Norges nest største boligbyggelag med

bred kompetanse og erfaring siden 1948. GARANTI Nesodden

er USBL megleren og spesialister på borettslag.

HOS OSS ER DITT OPPGJØR I TRYGGE HENDER.

RASK LEVERING!

oppgjørKontakt vår kunde- og salgsansvarlige Asbjørn J. Sørensen

55 50 85 98/55 50 85 90 • [email protected] • weboppgjor.no

ReturadresseNorges EiendomsmeglerforbundParkveien 550256 Oslo

eiendomsmegleren nr. 6 2015

Documents