eiendomsmegleren nr. 8 2015

082015ÅRGANG 77meglerenEIENDOMS

Mer enn en god prisSide 13

Den digitale eiendomsmeglerenSide 20

Hindrer toppmeglere kunnskapsdeling og utviklingen av et mestringsklima? Side 24

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPEREKjøpere som får problemer med

skjulte feil og mangler, kan øde legge

for dine fremtidige salg. Du risikerer

også å måtte bruke mye tid på

oppfølging av konflikter du ikke selv

har skyld i. Med HELP Boligkjøper

forsikring er kjøperen tatt hånd

om ved en eventuell konflikt, på

samme måte som selger er ivaretatt

gjennom eierskifte forsikringen.

HELP Forsikring er landets mest

erfarne tilbyder av bolig kjøper

forsikring og blant Norges ti største

advokatmiljøer. Til for skjell fra våre

konkurrenter har vi ikke dekningstak

eller egen andel. Det er nok derfor vi

har de mest fornøyde kundene.

5

6

810131617

182024

2628

30

31

4545

46

4849

FRA LEDELSEN Nytt år, spennende muligheter og innovasjonerTo hender på rattet og foten på gasspedalen

VERDT Å VITE2836 MNEF! Høstkonferansen 2015Mer enn en god prisNEF-HELP stipendet 2015Forbrukerrådgiverens første halvår: God respons og stort behovEn utvikling som går stadig raskereDen digitale eiendomsmeglerenHindrer toppmeglere kunnskapsdeling og utviklingen av et mestringsklima? Rosa og gult er årets farger 2016Å leie seg til fant - finnes det nye veier inn på eiemarkedet for de unge?Månedens meglerprofil: Maria Christine Alvheim KlingeOm prosessen rundt valget av nytt styre til NEF?

STUDENTSIDEN Studietur til Oslo 5.-6. november 2015Årets eiendomsmeglerstudent på BI i Oslo

ETTER ARBEID Ølet du bør drikke til julematen

MEDLEMSNYTT Nytt om navnSudoku

STILLINGSANNONSER SIDE 50

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Ansvarlig redaktør:Carl O. Geving

Redaktør:Svein Strømnes

Parkveien 55, 0256 OsloTelefon: 22 54 20 80Telefaks: 22 55 31 06Web: www.nef.noE-post: [email protected]

8 utgaver pr. årOpplag: 3500ISSN 0803-7345

Forsidefoto:Grisha Bruev / Shutterstock.com

Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis.Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon:Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken,0901 OsloTlf: 23 33 92 00Fax: 23 33 92 16www.merkurgrafisk.no

Merkur Grafisk er godkjent som svane merket bedrift.

MILJØMERKET

2041 Merkur Grafisk AS

067

2

ANNONSEKONTAKT:Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 OsloTlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: [email protected]

PRISER 2015:Helside (215x275 mm) 11.500 ,- Halvside (180x115 mm) 8.700 ,- 1/3 side (180x75 mm) 6.800 ,-Baksiden (215x215 mm) 16.600 ,-2. og 3. omslag (215x275 mm) 13.500 ,-Midtsidene (430x275 mm) 24.500 ,-

Innhold NUMMER 8 2015

FAGLIG PÅFYLLInformasjon fra NEFs juridiske avdelingNEF-kurs 2015Forslag til dokumentavgiftsfritak ved omorganiseringerEiendomsskatt – hva bør du viteSelgers informasjonsansvar – med særlig vekt på selgers opplysninger i egenerklæringsskjemaGrunnboks kontroll: Panteheftelser ved salg av overbeheftet boliger og ved tvangssalg – pantet og dens rekkeviddeForkjøpsrett til eiendom - salg av eiendomsselskap

3233343638

40

42

26

49

20

46

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERE

DRONE

interiør

VIDEOkreative

FOTO

RØD TRÅD

HIGH ENDMEDIEPAKKER

02223Kongensgate 11, 0153 [email protected]

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015 5

Tormod Boldvik

Styreleder i NEF

Styrelederen har ordet

Vi har den siste tiden fremført kraftig kritikk mot Eiendomsmegler-guiden. I første omgang er resultatet at deltagelse i guiden er frivillig, og mange har meldt seg av. I mitt perspektiv er frivillighet en seier. Fra andre hold hevdes det at vi «går baklengs inn i fremtiden».

Nytt år, spennende muligheterog innovasjoner

Jeg har i min tid som styreleder i NEF vært en forkjemper for en mer transparent bransje. Vi har satt fokus på bindinger, koblinger, kickbacks og uavhengighet. Det har blitt reist spørsmål om alt vi gjør er motivert av forbrukerperspektiv, eller om underliggende drivere styrer oss. Kravet om å fjerne opplysning om vederlag i salgsoppgavene er tonet kraftig ned.

Vi skal være mer transparente og vi skal opprettholde fokus på forbrukers beste. Vi skal forstå den nye tiden og alle innovasjonene, som vil utfordre oss like ofte som de gir oss muligheter. Innovasjonene vil oftere komme fra utsiden enn fra innsiden av bransjen. Vi må velge å gripe mulighetene, med fokus på forbrukers beste.

Nettopp fokuset på forbrukernes beste motiverer oss til å gå ut i mot Eiendomsmeglerguiden. Når portalen gir skjeve bilder på virkeligheten så villedes forbrukerne. Dersom forbrukernytte står i fokus er det feil å bygge en portal med ekstrem grad av påvirkning fra de som skal evalueres. Det er en lang rekke anførsler knyttet til teknologi, eiendomsmeglers påvirkning, statistisk metode og koblinger mellom aktører som kan fremføres. I sum skaper våre innvendinger en berettiget mistillit til Eiendomsmeglerguiden som et verktøy for god forbrukeropplysning.

Forbrukernytten må være reell. Det holder ikke å komme med et idealistisk budskap når det skinner så tydelig igjennom at man ikke er villig til å gjøre jobben skikkelig. Det er ikke greit når responsen på kritikk er å øke innsatsen i markedsføring før påpekte mangler er opprettet.

Som profesjonsutøvere må vi stå sammen i å forme fremtiden. Vi tar i bruk innovasjoner, vi kritiserer innovasjoner og vi bidrar til forbedring av innovasjoner. Dette gjelder mye mer enn Eiendomsmeglerguiden.

Vi må tørre å ta «bransjen tilbake» og levere mest mulig av verdiskapningen selv. Og når vi likevel velger å benytte eksterne leverandører må vi ha integritet nok til å kjempe for tjenester som er nyttige for forbrukerne. Det er kanskje ikke like spennende alltid, men det er avgjørende at vi ikke glemmer det mandatet vi er gitt i loven. Det er ikke for oss, heller ikke for våre leverandører, men for våre kunder vi skal skape en sikker, effektiv og ordnet eiendomshandel.

Tør vi mer i 2016? Jeg tror på muligheter, og eiendomsmeglere som gjør spådommene om overflødighet til skamme. Vi er fagfolk med sterk integritet og dermed rådgivere som vil bli etterspurt. Blir vi kortsiktig opptatt av egennytte, og overlater verdiskapningen til andre, blir mulighetsrommet begrenset.

2015 har vært en fornøyelse. Jeg gleder meg til 2016. Mest av alt må vi sammen ha visjoner, mål og mot langt inn i fremtiden. Det er lett å bli engasjert når det er saker som direkte berører en selv i konkurransen mot andre. Så er mitt nyttårsønske at vi alle blir mer engasjert

i de store verdispørsmålene og de lange perspektivene.

Så lar vi julefreden senke seg over både korte og lange bekymringer. Det var et godt 2015, nå har vi mulighetenes 2016 foran oss. Årets budsjetter er oppfylt, det hjelper ikke stort når arkene atter blir blanke. På samme måte har vi det i NEF. Det er fokus på nye tider og nye muligheter. Fremover lent og fremover vendt. •

Som profesjonsutøvere må vi stå sammen

i å forme fremtiden Tormod Boldvik

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERE

DRONE

interiør

VIDEOkreative

FOTO

RØD TRÅD

HIGH ENDMEDIEPAKKER

02223Kongensgate 11, 0153 [email protected]

6 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

fra ledelsen

Eiendomsmeglerguiden er et eksempel på hvor galt det kan gå når produkter utvikles av en kommersiell aktør med lav kunnskap om meglerfaget og meglerbransjen. Idéen er definitivt god, men gjennomføringen er veldig svak. Tjenester og produkter av lav kvalitet svekker tilliten til bolighandelen, og undergraver meglernes faglige integritet. Derfor har vi gitt Eiendomsgelerguiden våre innspill til løsning:

• Alle kunder, både selgere og

kjøpere, må oppfordres til å evaluere megleren de har erfaring med.

• Kunden må få evalueringsskjemaet fra autorisert hold, normalt leverandøren. Troverdigheten svekkes når megleren selv kan sile respondenter.

• Det gir ingen mening at hvem som helst kan evaluere megleren, med mulighet for at «tulle evalueringer» og «egenevalueringer» slipper gjennom.

• Leverandøren skal ikke kunne sensurere innholdet i evalueringer gjennom redigering av tekst, utover prinsippene som følger av Redaktørplakaten.

• Evalueringskriteriene må være sofistikerte nok til å skille mellom de dyktigste og de mindre dyktige. Når man går inn på et postnummer, får man bare vist «anbefalte» meglere. Det er ikke mulig å få vist alle meglerne som er registrert for å sammenligne disse. Forbrukeren får heller ingen for

klaring på hvorfor en megler er anbefalt. Og det er vanskelig å se hvilke meglere som har solgt boliger i de postnumrene man søker på. Ved kontroll fant vi at meglere var «anbefalt» selv om de aldri hadde solgt bolig på det aktuelle postnummeret. Og det opplyses ikke om hvor respondentene bor, dermed får man ingen klar indikasjon på vurderingens relevans.

• I dag er rangeringene kun basert på subjektive tilbakemeldinger. De bør suppleres med objektive kriterier, slik som hvor lenge megleren har jobbet som eiendomsmegler, hvor mange oppdrag megleren har årlig fordelt på postnummer, mm. Dette vil f.eks. indikere om en megler har erfaring i området, eller bare har solgt et par boliger der.

• Skalaen som guiden bruker er relativt grovmasket. Dermed får nesten alle fem stjerner. Skalaen bør utvikles, for eksempel slik at totalscoren er en konsekvens av underscorer. Det gir ingen mening at det store flertall av meglerne kommer like godt ut i guiden, enten de har mye erfaring og stor omsetning, eller de er ferske med få salg og begrenset erfaring. Det er ikke troverdig når tilfredshetsgraden gjennomgående er over 90%.

• Evalueringsprosessen bør reflektere at evaluering av profesjonelle tjenester som eiendomsmegling krever en

grundigere tilnærming enn evaluering av hoteller og restauranter. Amatørene har ofte begrenset kunnskap om juridiske og praktiske forhold rundt transaksjonen.

• Gode kvalitative evalueringer av profesjonelle tjenesteytere bør også inkludere intervjuer med respondenter, som supple ment til datainnsamlingen. Dette praktiseres av seriøse rankingbyråer i andre bransjer med profesjonelle tjenesteytere, f.eks. advokatbransjen. Det vil gi et utfyllende bilde, og sikre at forbrukeren får et relevant beslutningsgrunnlag

NEF vil jobbe for produkter og tjenester som bidrar til at bolighandelen blir mer opplyst og tryggere for forbrukerne.

NEF samarbeider med en lang rekke interesseorganisasjoner og kommersielle leverand ører, men vår legitimitet som meglernes interesseorganisasjon avhenger av at vi kan uttale oss med faglig integritet, uten bindinger til kommersielle aktører. Det er en viktig premiss for arbeidet med å styrke meglerens framtidige plass i verdikjeden.

I desember 2015 teller NEF flere medlemmer enn noen sinne. Det gir styrke å stå samlet, samtidig for plikter det. Myndigheter og politikere lytter til

NEF, samtidig forventer de at bransjen opptrer i forbrukernes beste interesse. Vi møter forståelse for våre analyser av utfordringene i bolighandelen, og vi ser at politikken beveger seg i riktig retning. Vi møter forståelse for våre analyser av meglerrollen, og vi ser at finansmyndighetene vil beskytte den faglig uavhengige megleren mot en utvikling som ikke tjener forbrukernes beste interesser.

2016 blir et spennende år. Forskjellene i boligmarkedet har aldri vært større, det neste året kan bli utfordrende. Når usikkerheten er stor veier meglerens råd tyngre. NEF vil fortsette å reise rundt i Norge og ta pulsen på bransjen, og i slutten av mai er det duket for landsmøte i Tromsø. Men først er det tid for å nyte julen med familie og venner.

Adm. direktør i NEF Carl O. Geving

To hender på rattet og foten på gasspedalen

Alle snakker om at meglerne må fornye seg for å forsvare posisjonen i marke-det. Ja, vi må fornye oss. Men vi kan ikke overlate til alle andre å utvikle megler-bransjen, uten at meglerens posisjon i bolighandelen svekkes. Det har vært en tendens til at kjerneoppgaver og virkemidler outsources. Derfor er meglerne på mange områder styrt av andre aktørers leveranser. Nå er tiden moden for å gjenvinne noe av kontrollen over bransjens utvikling.

God jul

Kjære eiendomsmegler!Gled dere til å hilse på

nye FINN 4. januar!

Vi ønsker dere en riktig god jul– hilsen alle oss i FINN

Nå lager vi en ny og forbedret boligannonse med bedre bildevisning, video og ett nytt smart

produkt som vi kaller “tydelig profilering”


verdt å vite

Vi har aldri vært så mange medlemmer i NEF før!- 2. desember 2015:

2836 MNEF!Når vi nå nærmer oss slutten av 2015 har NEFs medlemsmasse nådd «all-time-high» med hele 2836 medlemmer pluss 323 eiendomsmeglerstudenter!

Vi har aldri vært så mange medlemmer i NEF før! -‐ 2. desember 2015: 2836 MNEF!

Når vi nå nærmer oss slutten av 2015 har NEFs medlemsmasse nådd «all-‐time-‐high» med hele 2836 medlemmer pluss 323 eiendomsmeglerstudenter!

Fordelingen av medlemmene på de ulike roller i bransjen fremgår av nedenstående tabell:

Fagansvarlige 571 Daglig leder/medeiere 266 Ansatte som er eiendomsmegler/megler 1368 Eiendomsmeglerfullmektiger 254 Andre yrkesaktive 301 Pensjonister/uføretrygdede 54 Æresmedlemmer 5

Fordelt på lokalforeningene ser medlemsmassen slik ut i dag:

Oslo og Akershus eiendomsmeglerforening 897 Telemark, Vestfold og Buskerud eiendomsmeglerforening 366 Rogaland eiendomsmeglerforening 307 Vestlandets eiendomsmeglerforening 302 Trøndelag eiendomsmeglerforening 227 Sørlandets eiendomsmeglerforening 179 Østfold eiendomsmeglerforening 174 Nord-‐Norge eiendomsmeglerforening 148 Hedmark Oppland eiendomsmeglerforening 137 Møre og Romsdal eiendomsmeglerforening 99

Forholdstallet mellom kvinner og menn i medlemsmassen er omtrent som tidligere med 40 % (1148) kvinner og 60 % (1688) menn. Blant de studenttilknyttede til NEF er forholdstallet nesten motsatt med ca. 60 % kvinner og 40 % menn.

1698 781

30 73

254

Eiendomsmeglere Meglere e`er overgangsordningen

Jurister med bllatelse Advokater

Eiendomsmeglerfullmekbger








1698 781

30 73

254











1698 781

30 73

254





Fagansvarlige 571Daglig leder/medeiere 266Ansatte som er eiendomsmegler/megler 1368Eiendomsmeglerfullmektiger 254Andre yrkesaktive 301Pensjonister/uføretrygdede 54Æresmedlemmer 5

Fordelt på lokalforeningene ser medlemsmassen slik ut i dag:Oslo og Akershus eiendomsmeglerforening 897Telemark, Vestfold og Buskerud eiendomsmeglerforening 366Rogaland eiendomsmeglerforening 307Vestlandets eiendomsmeglerforening 302Trøndelag eiendomsmeglerforening 227Sørlandets eiendomsmeglerforening 179Østfold eiendomsmeglerforening 174Nord-Norge eiendomsmeglerforening 148Hedmark Oppland eiendomsmeglerforening 137Møre og Romsdal eiendomsmeglerforening 99

Forholdstallet mellom kvinner og menn i medlemsmassen er omtrent som tidligere med 40 % (1148) kvinner og 60 % (1688) menn. Blant de studenttilknyttede til NEF er forholdstallet nesten motsatt med ca. 60 % kvinner og 40 % menn. •

Av

Elis

abet

Gus

gaa

rd D

ahl ,

NE

F

NEF JURIDISK BISTAND 2016 Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

1. TIMEPRIS (kun for MNEF)

2. ÅRSAVTALE 3. KJEDEAVTALE

VILKÅR OG PRISER: Se www.nef.no eller ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • [email protected] • mobil tlf. 907 68 100








1698 781

30 73

254











1698 781

30 73

254











1698 781

30 73

254











1698 781

30 73

254











1698 781

30 73

254











1698 781

30 73

254




VI TAKKER FOR SAMARBEIDET I 2015, OG ØNSKER ALLE EN RIKTIG GOD JUL

OG ET GODT NYTT ÅR!

Årets julekalender er godt i gang! Vi har som vanlig mange flotte premier,

og ikke minst lærerike spørsmål. PS: I år kan du også åpne lukene på nettbrett og mobil.

www.potectorforsikring.julekalender.no

Hilsen alle oss i Protector Forsikring,Salg & Marked

Husk:

eiendomsmegleren helside 215x275 des15.indd 2 02.12.2015 15:41:36

Det faglige programmet var spekket med interessante temaer. Torsdagen startet med foredraget «Skriv godt – skap tillit» holdt av Margrethe Kilde Nes, som ble tett etterfulgt av to timer om tomtefeste ved advokat Ola Nygard. NEFs styreleder Tormod Boldvik hadde ordet etter lunsj, og holdt et inspirerende innlegg, der han oppfordret sine meglerkollegaer til å ta ansvar for profesjonen sin! Han ble etterfulgt av vinneren av NEFHelp stipendet 2014, Jan

Kåre Baumann, som har forsket på hva

som skaper tilfredse og lojale kunder. Deretter var det Carsten Pihl, NEFs forbrukerrådgiver i bolighandelen, sin tur til å fortelle om hva forbrukerne klager på. Det faglige programmet torsdag ble avrundet av advokat Pål Grønnæss som foreleste om temaet «Ansvar for fellesarealer i eierseksjoner og borettslag».

Men dagen var slett ikke over – etter en deilig aperitiff var det

middag med underholdning, og her fikk alle virkelig trimmet lattermusklene. Etter middag var det musikk og god stemning i baren ut i de sene nattetimer.

Advokat Jens Kristian Johansen hadde gleden av å få forsamlingen i gang fredag morgen, med foredrag der temaet var «Kan eiendomsmeglerne jobbe så mange timer de selv vil?». Han ble etterfulgt av forelesningen «Megling av hytte og fritidsbolig» holdt av eiendomsmeglerne Christian Haatuft og

Gustav J. Sædberg. Etter lunsj fortsatte det faglige programmet med temaet «Hvor stor er boligen», med advokatfullmektig Daniel Ø. Helgesen og ingeniør Vidar Aarnes. Finanstilsynet ved spesialråd giver Arne Solberg rundet av konferansen med «Finanstil synets time».

NEF benytter anledningen til å takke foredragsholdere, utstillere og deltagere for to fine dager på Gardermoen! •

HØSTKONFERANSEN 2015

NEFs høstkonferanse hører høsten til, og i

år var det intet unntak. Årets konferanse gikk av stabelen torsdag

19. og fredag 20. november på

Gardermoen, med nærmere 300 deltakere.



FOREDRAGSHOLDEREOG HELDIGE VINNERE

GLIMT FRA HØSTKONFERANSEN 2015


Tilfredse og lojale kunder er viktig for eiendomsmeglerforetakenes konkurranseevne og lønnsomhet. Derfor er det viktig med større bevissthet og innsikt om hva både selgere og kjøpere oppfatter som viktige drivere og positivt og negativt i en salgs eller kjøpssituasjon. Slik innsikt kan bidra til bedre strategisk operativt beslutningsgrunnlag for eiendomsmegl erne.

Basert på mandat fra NEFHelp stipendet 2014 er det utarbeidet en rapport hvor formålet var å belyse selgeres og kjøperes oppfattelser, sammenhenger og mulige mønster. Rapporten inkluderer teorigjennomgang, funn fra tidligere forskning og nye data, i to kvalitative studier. Det er utført dybdeintervjuer og adskilte fokusgrupper med deltakere fra Oslo/Akershus. Studie 1 bestod av selgere og eiendomsmeglere. Studie 2 bestod av selgere og kjøpere.

Begge studiene viser at det er: 1) klare sammenhenger mellom

meglers servicekvalitet og kundens tilfredshet og lojalitet.

2) Bred enighet blant kjøpere og selgere om hva som skaper tilfredshet og lojalitet.

Hva er servicekvalitet?I eiendomsmeglerbransjen handler det om kundens subjektive oppfattelser om eiendomsmegleren innfridde forventninger til serviceleveranse, prosess og resultat som pris. Med andre ord om opplevelsen overgikk forventningen til ytelsen og leveransen. Servicekvalitet skapes og forbrukes i samhandlingen mellom kunden og megleren.

Hva er kundetilfredshet? Det handler om kundens følelses betonte respons og nivå om over/under oppfyllelse av tjenesten. Med andre ord er det

kundens respons på om den ble godt og rettferdig behandlet av eiendomsmegleren.

Hva er kundelojalitet? Det handler om en følt forpliktelse og villighet til å gjenbruke og anbefale eiendomsmegleren til andre.

Hovedfunn fra teorien og tidligere forskning viser at dersom opplevelsen av servicekvalitet overstiger forventningen skaper dette tilfredshet og lojalitet. Tilfredshet driver lojalitet som gjenkjøp og anbefaling. Videre er det rimelig å anta at tilfredshet med leveranse av servicekvalitet bidrar til økt kundeverdi (merverdi), økt konvertering og konkurransefortrinn. Tilfredshet og lojalitet muliggjør derved økt lønnsomhet. •

Mer enn en god pris

En kunde som vil selge sin bolig er opptatt av å få en god pris. Likevel er det ikke prisen som er avgjørende for om du som megler bidrar til tilfredse og lojale kunder.

Av Jan Kåre Baumann – vinner av NEF-HELP-stipendet 2014 - Høyskolelektor ved Markedshøyskolen, eiendomsmegler MNEF


Hovedfunnene i begge studier viser at det i stor grad er samstemthet i oppfattelsen blant meglere, selgere og kjøpere. Men det er også viktige ulikheter mellom selgere og kjøpere. Dette er et gunstig utgangspunkt for eiendomsmegleren fordi man derved oppfatter likt hva kundene legger vekt på i sine vurderinger.

Drivere til tilfredshet og lojalitet avhenger i stor grad av kund ens preferanser, forventninger og involvering.

a) Felles funn for både selgere og kjøpere:

1. Pris driver og modererer tilfredshet og lojalitet i mindre grad enn man skulle tro! Pris oppfattes generelt som viktig men ikke som en betydelig påvirkende faktor i en annen konkret naturlig sammenheng.

Kan en god pris gjøre kunden tilfreds og kompensere for en svak prosess på kort sikt? Lojalitet fordrer mer enn en god pris. «Man anbefaler ikke en god pris – men megleren som et menneske man står inne for kan ivareta kundens interesser best mulig!».

2. Innfrielse av forventninger, god servicekvalitet, god prosess og resultater er hovedfaktorer som bidrar til tilfredshet.

3. Forsikringer oppfattes som mindre viktig av både selgere og kjøpere i studie 2 selv om trygghet ses som viktig i begge studiene! Dette er både et paradoks og en kommunikasjonsutfordring fordi forsikring trengs og etterspørres.

4. De viktigste driverne til tilfredshet blant selgere og kjøpere er: Profesjonalitet, tilgjengelighet, trygghet og kompetanse.

5. De viktigste driverne til lojalitet blant selgere og kjøpere er: Megleratferd, pålitelighet og ivaretakelse.

6. Selgere og kjøpere er samstemte om at fysiske/konkrete egenskaper, meglerkontoret er mindre viktige servicedimensjoner. Kundene tar trolig det mer for gitt at disse holder en god kvalitet.

b) Viktige servicedimen sjoner spesielt for selgere

Funn i begge studiene viser at mange servicedimensjoner er viktige. Herav kan nevnes: kompetanse, tilgjengelighet, pri oritet, kommunikasjon, gjennomføring, fremtoning, profesjonalitet, ivaretakelse, respons (reaksjonsevne), kundeforståelse (empati), pålitelighet (tillit), enkelthet og kvalitet på tilleggstjenester.

For øvrig viser funn fra studie 1 at tendert viktighetsrekkefølgen er: pålitelighet, kompetanse, trygghet, profesjonalitet og tilgjengelighet. Dette samsvarer i stor grad med viktighetsrekkefølgen fra studie 2.

c) Viktige servicedimensjoner spesielt for kjøperne

Funn fra studie 2 viser at pålitelighet, oppfølging underveis, kompetanse, reaksjonsevne, fremtoning og forventningsinnfrielse er spesielt viktig blant kjøperne. Viktighetsrekkefølgen gjenspeiler også dette mønsteret.

d) Andre faktorer og sammenhenger - felles blant kjøpere og selgere

Trygghet, kompetanse og best mulig pris skaper kundeverdi blant begge kundetyper. Funn fra begge studiene viser at tilknytning (Bank eller BBL) og omdømme i mindre grad driver lojalitet og tilfredshet. Men omdømme legges vekt på ved valg av megler. Alle aktiviteter og hendelser er kritiske for selgerne og kjøperne. Det gjelder også megleres oppfølging i etterkant.

Hva bør så eiendoms-megleren og foretakene gjøre basert på disse funnene? • Se på kunderelasjonen som

langsiktig – og ikke som en transaksjon. Megleren vet ikke når behov oppstår på nytt hos kunden eller hos noen denne kjenner.

• Påse at du har god markeds og kundeinnsikt og forståelse for kundens individuelle behov. Da blir det lettere å møte økte kundekrav.

• Skap mer realistiske forventninger som lettere innfris.

• Alt som skjer i oppdraget er kritisk! Vær mer ydmyk og oppfatt hvordan samarbeidet utvikler seg. Oppdraget er ikke over før kunden er tilfreds og villig til å være lojal.

• Gjør deg mer tilgjengelig!

• Forsikringer må selges inn mer grundig, basert på nytte, verdi og fordeler.

• Fortell kunden mer hva du gjør og hvorfor samt hvilket handlingsrom kunden har.

• Ikke skift megleratferd slik at kunden oppfatter deg forskjellig før og etter budaksept.

• Eiendomsmegleren må ikke sette sine interesser foran kundens.

• Eiendomsmegleren må bruke mer tid sammen med kjøperne, følge opp for å skape tillit og øke muligheten for konvertering.

• Fokusér på jevnlig oppfølg ing, tilpassede verditilbud, engasjement og leveranse av relevant og attraktivt innhold i sosiale medier og egne salgskanaler. Slik bygges og vedlikeholdes en fordelaktig posi

sjon hos kunden. Gi infor masjon og hjelp kunden til å kjøpe fra deg.

Hva bør foretakene gjøre basert på funnene?• Differensiering kreves for å

møte stadig tøffere konkurranse og mer krevende kunder. Eiendomsmeglerforetakene må velge å bli «best på noe spesielt» og ikke prøve å være «alt for alle».

• Utvikle og tilby mer helhetlige løsninger som ivaretar hele bytteprosessen. Dette vil kunne skape økt kundeverdi og bidra

FUNN FRA STUDIE 1 OG 2 I RAPPORTEN

Det handler om kundens følelses -betonte respons og nivå om over/under oppfyllelse av tjen esten.

I eiendomsmeglerbransjen handler det om kundens subjektive oppfattelser om eiendomsmegleren innfridde for-ventninger til serviceleveranse, prosess og resultat som pris.


til at eiendomsmegleren «forsvarer» sin rolle og megler honorar.

• Eiendomsmeglerforetakene bør etablere, evaluere og utvikle tilpassede kvalitet og tjenestekonsepter som sikrer servicekvalitet, skaper kundeverdi, tilfredshet og lojalitet.

• Likheter og ulikheter mellom kundekategoriene må i større grad tas hensyn til i markedsføringskampanjer. De ulike kundene vil da i større grad oppfatte budskap som relevant og attraktive.

• Eiendomsmeglerforetakene og den enkelte eiendomsmegler må markedsføre og selge seg inn på kundeverdi, fordeler og verdier – ikke bare på oppnådde priser.

• Eiendomsmeglerforetakene må kontinuerlig utvikle nødvendig kompetanse hos eiendomsmeglerne for å skape og levere kvalitet og kundeverdi.

• Eiendomsmeglerforetakene må jevnlig bedrive drivertrening basert på atferd, fremtoning, kundeverdi, kvalitet og fordeler. Dette vil kunne gi økt effekt i innsalget og tilfredshet med utførsel av oppdraget.

• Eiendomsmeglerforetakene bør trolig legge mer vekt på allsidighet og erfaring ved r ekruttering av eiendomsmeglere. Dette fordi megleren møter økte individuelle kunde krav til profesjonalitet og god megleratferd.

• Eiendomsmeglerforetakene bør sentralt og lokalt utføre jevnlige kundemålinger av tilfreds

het med servicefaktorer. Slik innsikt om styrker og svakheter muliggjør fordelsbaserte innsalg og forbedringsrettet trening.

Oppsummert bør eiendomsmeglerne legge mer vekt på dri

vere som profesjonalitet, kompetanse, pålitelighet og atferd – ikke bare pris. Begrensninger i studiene innebærer at funnene ikke er statistisk gyldige. Men funnene kan gi en pekepinn på oppfattelser blant selgere og

kjøpere, som kan gjelde i eiendomsmeglerbransjen.

Sammenhenger mellom begreper og faktorer i rapporten kan beskrives i følgende prosessmodell: •

1.Leveranse av god servicekvalitet og

+ opplevelser

2. Økt kundetilfredshet

+ styrker

3. Økt lojalitet

- gjenbruk og anbefaling/deling

4. Bedre omdømme fordelaktig poisjon

5. Økt lønnsomhet

- rimeligere kundefangst

Dersom du ønsker å vite mer om drivere til tilfredshet og lojalitet, tilfredshetsmåling og mulig drivertrening

– ta kontakt for råd og hjelp på mobil 41461693 eller [email protected]

FUNN FRA STUDIE 1 OG 2 I RAPPORTEN

Det handler om en følt forplikt else og villighet til å gjenbruke og anbefale eiendomsmegleren til andre.


NEF FORDELSPROGRAM– sjekke ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere

Les mer på www.nef.no under fane - Medlemskap

NEF-HELP stipendet 2015I forbindelse med festmiddagen på NEFs Høst-konferanse 2015 ble NEF-HELP stipendet delt ut for tredje gang. Årets stipend på kr 100.000,- gikk til to masterstudenter på Handelshøyskolen BI i Oslo, Jenny Marie Døli og Peder Olsbø.

Jenny og Peder fullfører sin Master i Business med Major i Business Law, Taxes and Accounting våren 2016. Temaet for deres masteroppgave er hvitvaskingsloven og hvordan denne dekker eiendomsmeglerne, herunder kartlegging av eiendomsmeglers rapportering av mistenkelige transaksjoner.

Temaet «hvitvasking i eiendomsmeglingsbransjen» er høyaktuelt og har fått et særskilt fokus etter at FAFT (The Financial Action Task Force) la frem sin rapport i 2014. Der ble det påpekt at det er et klart forbedringspotensiale i Norge med tanke på å motvirke hvitvasking i forhold til den rådende oppfatning innenfor bransjen. Økokrim har flere ganger uttalt at de mener det kommer for få varslinger og at dette kan tyde på mørketall og underrapportering.

Vi ser frem til neste års Høstkonferanse der Jenny og Peder kommer tilbake og presenterer sine funn og resultater av masteroppgaven. I mellomtiden ønsker vi dem lykke til med oppgaven! •


Rett etter påske i år skrudde jeg på publikumstelefonen til forbrukerrådgiveren. Siden den gang har over 300 forbrukere ringt 4000 01 02 med spørsmål knyttet til boligkjøp og boligsalg.

Forbrukerådgiverens oppgave er todelt. Først svare på spørsmål fra forbrukere, og så bringe kunnskapen om hva forbrukere er opptatt av tilbake til eiendomsmeglerne. For å kunne ha sammenlignbar statistikk, er planen blant annet å rapportere halvårlig til høst og vårkonferansen.

308 samtaler første halvårFor første halvår perioden april til oktober viser loggen at jeg har hatt 308 samtaler med forbrukere om boligspørsmål. Henvendelsene er ofte initiert av en konkret hendelse som budrunde, kontraktsmøte eller overtagelse. Derfor følger trafikken omtrent boligomsetningen.

Det var omtrent 40 prosent kvinner som tok kontakt, og 60 prosent menn. Dette er et litt spennende tall å følge, for i Sverige er det motsatt. Det svenske Mäklarsamfundets kundombudsmann Titti Öhrn får flere henvendelser fra kvinner enn fra menn.

Av de som tar kontakt var 50 prosent i en kjøpssituasjon, mens rundt 30 prosent var i en salgssituasjon. De siste 20 prosentene var naboer ved kjøp/salg, arvinger, advokater og andre henvendelser.

Fordelingen mellom kjøpere og selgere er ikke så rar, i og med at det til enhver tid er flere potensielle kjøpere enn det er faktiske selgere.

Selgere er opptatt av eiendomsmeglerenPå selgersiden er de fleste henvendelsene knyttet til eiendomsmeglerens arbeid. Meglers ansvar, oppgjør, provisjon og hjelp i budrunden er blant temaene som kommer hyppigst opp.

Kjøpere er opptatt av bud og opplysningerPå kjøpersiden er bildet enda klarere. Rundt 40 prosent av henvendelsene fra kjøpere handler om budrunden og budgivning. Stort sett er det de som har tapt budrunder som har tatt kontakt. Opplysninger og løsøre er også høyt oppe i statistikken.

Misforståelser og klagesakerNår en henvendelse kommer inn, bruker jeg en god del tid på å finne ut hva problemet faktisk er. Det kan ofte ta litt tid, og dette er grunnen til at telefon er

et godt verktøy for forbrukerrådgiveren. Det må spørres mye.

Noen skal bare ha ren informasjon om hvor man kan finne regler, boligpriser eller lignende. Noen ganger stusser de på noe som har skjedd i en bolighandel, men som jeg kan avklare at er helt vanlig.

Hvis henvendelsen har et større eller klarere grunnlag for klage, henviser jeg tilbake til fagansvarlig, og orienterer om mulighet for klage til Reklamasjonsnemnda. Ved avhendingsproblematikk er rådet ofte at de

kontakter advokat for å få vurdert saken og ikke minst lest gjennom alle papirer.

Gode tilbakemeldinger på jobbenVeldig mange av de som tar kontakt sier at de er veldig glade for å kunne få hjelp. Bolighandel er ikke noe som skjer hver dag, og mange er usikre. Og hvis de har opplevdt noe de ikke var forberedt på, er det greit å få råd og veiledning. Eventuelt en avklaring av at dette egentlig er helt vanlig. •

Forbrukerrådgiverens første halvår:

God respons og stort behovNEFs forbrukerrådgiver Carsten Pihl har vært operativ i et halvår nå. Budrunder, opplysninger og meglers ansvar er det mange lurere på, forteller han.

Av Forbrukerrådgiver i bolighandelen Carsten Henrik Pihl

Forbrukerrådgiver Carsten Pihl presenterte halvårsstatistikken på høstkonferansen.

HVA SPØR KJØPERNE OM?Budgivning og budrunden: 39 %Opplysninger i prospekt mm: 26 %Løsøre i leiligheten: 16 %Overtagelse: 6 %Meglers ansvar: 6 %Lokkepriser: 6 %Annet: 7 %

HVA SPØR SELGERNE OM?Meglers ansvar: 29 %Oppgjør: 21 %Provisjon: 12 %Budrunden: 10 %Salgsprosess: 7 %Arverelaterte spørsmål: 7 %Annet: 14 %


Mindre enn 20 måneder senere har de digitale kanalenes kraft på bedriftene vi driver truffet oss med full kraft. I mars 2013 var digital tilstedeværelse en hjemmeside og en annonse på FINN.no. For de avanserte noen søkeord på Google. Plutselig er verden blitt vesentlig annerledes, det markedsføres på Facebook, Instragram, Snapchat og Google. Det kjøpes både programmatisk, målgruppebasert, og det lages digitale annonsepakker som aldri før. Det er virkelig spennende, men også krevende, tider for alle som er involvert i markedsføring, enten man jobber i meglerforetak eller i en mediekanal.

Mobil er drivkrafteni utviklingenUtviklingen i mobilbruk er den sterkeste driveren for endring ene vi nå står i. Selv om bruken av PC er omtrent på samme nivå som før, bidrar mobile kanaler med godt over halvparten av trafikken inn til FINN. Vi møter forventninger om en sømløs brukeropplevelse – at FINN skal være den samme på tvers av alle kanaler. Bruker du Netflix forstår du hva jeg mener, du kan begynne en film på tv og fortsette der du slapp når du litt senere sitter på bussen og vil se videre på mobilen.

Vi lanserer en helt ny FINN.no 4. januar4. januar lanserer vi én FINN.no. Det vil si at uansett om du treffer oss på mobil, pc eller nettbrett, så er det en og samme

løsning du presenteres for. Store deler av vår teknologi og produktavdeling har brukt 2015 på å utvikle løsningen. Den baserer seg på den mobile plattformen – m.finn.no. Hvorfor bruke mobilen som utgangspunkt spør du kanskje nå? Det er det flere grunner til, først og fremst har mobil den minste skjermen. Det er enklere å skalere opp denne, enn å presse en løsning for store skjermer inn på en mobil. Det har du sikkert opplevd når du besøker sider som ikke er mobiltilpasset. Å lage egne løsninger for alle plattformer krever ressurser. Disse tror vi brukes bedre på å videreutvikle FINN.no fremfor å måtte lage én løsning per plattform hver gang vi utvikler noe nytt eller oppgraderer en eksisterende løsning.

Overgang til en mobil-plattform gir nye produkt-muligheterEn helt ny plattform har gitt oss mulighet til å lage nye løsninger for markedsføring på rubrikksidene, og vi lanserer derfor flere nyheter. Vi oppdaterer rubrikkannonsen, den får ett renere uttrykk og større bilder og video blir en del av standardproduktet. Vi har sam tidig utviklet et nytt profilprodukt. Dette gir annonsøren en tydelig merkevareidentitet, anledning til et eget budskap og informasjon om megler. Vi tror også boligselger vil sette pris på dette, på samme måte som de verdsetter et pent innpakket trykt prospekt. Samtidig

eksperimenterer vi med flere produkter som skal drive ytterligere trafikk til meglerforetakene, hvor vi også vil teste ut effektbasert forretningsmodeller, betaling for klikk eller leads.

Eksperimenter er definitivt et kjennetegn på tiden vi er inne i. Vi må prøve nye løsninger og nye innfallsvinkler til og løse både gamle og nye problemer. Ikke alt vil lykkes, men det vet vi ikke uten å teste. Data er i ryggmargen vår når vi tester, vi skal vite hva vi vil oppnå og vite om vi lykkes.

Big Data leverer økt verdi for annonsørene gjennom nye løsningerBig Data er på alles lepper. I tillegg til å gi verdi når vi eksperimenterer er disse nøkkelen i de fleste nye annonseløsninger vi ser rundt oss om dagen. Dataene vi samler inn er først og fremst om bruken av FINN. Det er ikke enkeltpersoner, men grupper innen gitt geografi, prissegment og en bestemt type bolig som er interessant. I disse dager er vi i ferd med å lansere et produkt for eiendom som drar nytte av dataene vi samler

400 000 personer besøker ‘Bolig til salgs’ i løpet av en uke bare på www-versjonen alene

Kilde: Norsk Internettpanel (NIP)

Omtrent like mange som bor i Bergen og Trondheim by Til sammen

FINN er Norges største markedsplass for eiendom

En utvikling som gårstadig raskere

Av

Joha

n Fr

edri

k H

øvå

s, s

algs

dire

ktør

Fin

n.no

Eie

ndom

For halvannet år siden skrev jeg om den digitale utviklingen og hva dette ville bety for eiendomsmarkedet. Utviklingen i mobilbruk, betydningen av sosiale medier, Big Data og muligheten for disruptiv innovasjon. Sosiale medier og mobilbruk var (selvsagt) sterkt tilstedeværende, så analysen var verken vågal eller genial. Likevel var det fenomener som stort sett angikk oss privat.


inn. Vi kaller produktet for BLINK.

BLINK gir oss mulighet til å målrette boligannonser til potensielle interessenter der de er, enten de er på Facebook, VG, Aftenposten, Bergens Tidende eller en av de andre regionsavisene. På denne måten kan vi treffe potensielle boligkjøpere med større presisjon enn noen andre. Der avisen pleide å si at «du kan treffe den ene ekstra boligkjøperen» så kan vi faktisk si at «vi treffer flere ekstra boligkjøpere», og vi kan dokumentere det i etterkant.

Utviklingen i sosiale medierVi ser en kraftig økning i bruk av sosiale medier, også gjennom trafikken dette driver til FINN. Facebook bringer mange brukere inn, men ikke nødvendigvis en potensiell boligkjøper. En bruker som kommer til FINN direkte bruker i snitt nesten syv minutter per besøk. Kommer brukeren via Facebook ser vi at tilsvarende tid er to minutter.

Målretting er med andre ord avgjørende, og forutsetningen er gode data. Produktene vi kan tilby fremover har den fordelen.

På FINN eiendom alene har vi 2,6 millioner unike brukere per uke. Oversatt til hoder og kun «Bolig til salgs» har vi 400 000 personer hver uke. Det tilsvarer innbyggertallet i Bergen og Trondheim til sammen. Det gir oss totalt 54 millioner sidevisninger per uke. Og det vil si store mengder gode data.

FINN og SchibstedVårt konkurranselandskap har raskt blitt globalt. Det er de internasjonale gigantene som utfordrer oss, i mye større grad enn andre norske medier.

Vi jobber derfor i stadig større grad på tvers i Schibsted. Å jobbe sammen globalt gir oss store fordeler når vi kombinerer dette med lokal kunnskap og erfaring med markedene vi opererer i. Schibsted har rundt 8000 ansatte i mer enn 30 land. Det gir oss krefter til å matche globale konkurrenter. I løpet av kort tid vil Schibsted rulle ut flere globale løsninger, plattformer for mediehusene, rubrikktjenestene og for reklamedistribusjon. •

Fremtiden har så vidt begynt

400 000 personer besøker ‘Bolig til salgs’ i løpet av en uke bare på www-versjonen alene

Kilde: Norsk Internettpanel (NIP)

Omtrent like mange som bor i Bergen og Trondheim by Til sammen

FINN er Norges største markedsplass for eiendom

!


et er tre sentrale drivere i den digitale økonomien for eiendomsmegling.

Moderne MedieteknologiUtviklingen innenfor moderne medieteknologi går raskt – nesten eksponensielt. Innovasjon og nytenking i selskaper som Google, Apple, Facebook, Amazon og Cisco driver fram en hel industri som utvikler stadig smartere, mer kostnadseffektive og mer presise markedføringsverktøy – som også berører eiendomsmegling.

Nye generasjoner kjøpereSamtidig vokser det fram en ny generasjon boligkjøpere – «megenerasjonen». De er digitale i genet (DNA) og leser hverken papiraviser eller henger på finn.no. De forventer at boligen finner dem før de finner boligen. Poenget med denne generasjonen er ikke at de er så mange og kjøpesterke. Poenget er at de setter en ny standard for boligkjøp som påvirker og endrer adferd hos generasjoner høyere opp. ALLE – virkelig ALLE – ser på hva den yngre generasjonen foretar seg i det digitale landskapet og tar etter. Derfor er de trendsettere. Derfor må de tas på alvor. Derfor setter de standarden.

Innhold vs distribusjonTradisjonelt har kostnaden i markedspakkene som meglerne tilbyr boligselger vært dominert av distribusjon/annonsering. Og i liten grad innholdet. 80% av markedspakken gikk med til annonsering i

papiravviser (fremdeles ganske mye) og kanskje bare 1520% til markedføringsinnhold. Det er ikke så mange år siden annonser i papiraviser kostet “skjorta” – og fremdeles er det utrolig dyrt sammenliknet med digitale annonser. Det værste er at vi i papiravviser betaler for at vi bommer på 95% av målgruppen – som er irrelevant for annonsen. Hvem gidder det?

Nå er dette snudd på hodet. Distribusjon og annonsering er blitt «commodity» og vi betaler kun for å nå den aktuelle målgruppen – med stor presisjon. I tillegg til at mye distribusjon i økende grad vil foregå utenfor de såkalte betalte kanaler. Annonseringen står nå kanskje bare for 20% av den digitale markedspakken.

Vi betaler kun for den relevante og målbare eksponeringen. Og da blir prisen en helt annen.

Innholdet utvikler seg i motsatt retning – det blir stadig mer og stadig rikere. I den nye digitale markedspakken vil kanskje 80% representerer markedsføringsinnhold – av høy interesse. Funksjonelt og med elementer av underholdning.

Jeg vil trekke fram tre viktige endringsfaktorer som underbygger disse endringene og som påvirker eiendomsmegling framover.

Nye kjøpsmønstreBoligkjøperen er i ferd med å endre sin måte og navigere på i boligmarkedet. De blir mer eller mindre heldigitale. Det betyr i klartekst at effekten av avvisannonser reduseres

DEN DIGITALEEIENDOMSMEGLERENDet er åpenbart at noen eiendomsmeglere – og forsåvidt bransjen – har fått øynene opp for betydningen av å tenke og handle digitalt. Samtidig er det interessant og positivt å se at det er den yngre generasjonen som toner an. Som melder seg på i ytring og menings-

utveksling om hvordan eiendomsmegling vil endre seg fram-over. De er framtiden for bransjen. Det alle er enige om er at

hele Eiendomsmeglingbransjen er inne i store forandringer, og framtiden er digital. Vinnerne er de som sørger for å tilpasse seg disse endringene – den digitale megleren.

Av

Pål

Ro

pp

en, A

dm

.dir.

Invi

so A

S

D


betraktelig – særlig hos de «moderne boligkjøperne» – uansett alder som primært beveger seg i den digitale landskapet. Men husk – at de påvirker stadig flere og trenden er digital. Hvor mange 50 åringer var på Facebook for 5 år siden? Ikke så mange. Nå er det mange. Til og med min mor på 90 år er på Facebook for å kommunisere med sine barn og barnebarn.

Det er også slik at innholdet er under kraftig utvikling. Det er ikke lenger så lett å skille mellom reklame og redaksjonelt. Særlig for såkalte «høyinteresse produkter» som bolig representerer. Det åpner for å markedsføre boliger langt mer innholdsrikt enn man har gjort tidligere. Bruke kreativitet, historiefortelling og kompetanse til å gi boligkjøperen en mer innholdsrik, enga

sjerende og spennende presentasjon av boligen. Som emosjonelt og rasjonelt fyrer meg opp og får meg på visning – eller i kjøpsmodus. Med moderne medieteknologi er det stadig nye og effektive verktøy som kan tas i bruk. Men de må oppdages og implementeres. Og de må brukes med en rød tråd for å sikre en sammenhengende og helhetlig presentasjon med tydelig budskap. Det vil øke


effektiviteten i boligsalget – markant! Det handler nemlig ikke bare om å finne meg – men også om å «underholde» og «engasjere» et kresent publikum som henger på nettet og absorberer innhold i store doser – hurtig og mobilt.

Nye kjøpskanalerEndringer i boligkjøperens adferd krever at boligpresentasjonene dukker opp der kjøperne til enhver tid befinner seg. I de kanaler de beveger seg. Det er åpenbart at Facebook akkurat nå er den nye drivende kommersielle kanalen for boligsalg der vi ser at det brukes stadig mer ressurser for å utnytte denne kanalens egenskaper. Spammer man Facebook med irrelevante annonser mister man fort synlighet og eksponering – mens gjør man det motsatte løftes annonsen fram. Derfor er det så viktig å sikre seg kompetanse og ekspertise på hvordan man skal designe disse kampanjene og ikke bare kjøre amatørløpet på egenhånd. Det gir liten til ingen effekt. I tillegg er såkalt retargeting annonser en smart løsning for å fange opp de som viser interesse på Facebook når de beveger seg videre i kjøpsprossesen i andre kanaler – for å faktisk få dem på visning. Det er jo det dette handler om. Da er presisjonen enda høyere og innholdet må være enda mer engasjerende og relevant. Da virker det!

I tillegg er Facebookeide Instagram en kanal vi ser vokse fram som en kandidat til en ny spennende digital annonsekanal. Men også andre sosiale medier – som f.eks. Youtube begynner å markere seg – og vil spesielt kunne fange opp videotrenden.

Det er også mye som tyder på at vi med stadig mer innholdsrike, levende og dynamiske boligpresentasjoner får selveste Google på banen. Der vi med et enkelt fritekstsøk kan finne boliger til salgs på en enkelt måte.

Og samtidig vil denne type kampanjer gi eiendomsmeglerne løpende og akkumulerende data om boligkjøperne – deres adferd, kjøpsmønstre og behov. Det vil igjen gi eiendomsmeglerne mulighet til å selv designe direkte salg kampanjer ved bruk av email, chat, sms og andre ikke betalte kanaler – i tillegg til betalte. Direkte mot relevante målgrupper. Utenom Facebook.

Vi ser også at det i Danmark og i andre land er lansert det som kalles «Linked In for boliger» – der man har sin boligprofil liggende konstant og dermed kan knytte kontakt mellom kjøpere og selgere på tidligere stadier. Et sted der eiendomsmeglerne kan fange opp kundeleads enda tidligere enn i dag. Norske «Livvin» – som er Schibsted finansiert flørter med det same konseptet. En ny kanal.

Felles for alt dette er at annonsering i papiravviser er ut – dyrt og ineffektivt – mens digitale annonser er inne effektivt og prisgunstig.

Nye kjøpsflaterNaturlig nok er det mobilitet som vil være den viktigste flaten for presentasjon av boliginnhold framover. Primært smartphones men også iPads eller såkalte «tablets». Det betyr at hovedvekten på markedsføringsinnholdet må vektes mot «folk i farten» – kjøp ere i bevegelse eller i en eller annen aktivitet. Det er der – i det momentet – vi skal fange deres interesse og få dem på kroken. Ikke stille og rolig på desktoppen på kveldstid. Kanskje der også – men primært den mobile kjøperen – på trikken, i taxi, på café, på jobb, i skogen, på sjøen, på reise etc. Og definitivt ikke med avisen. Hvor mange leser avisen på trikken eller bussen om morgenen eller ettermiddagen? Ikke mange – og stadig færre.

Nye markedsføringsverktøyMidt oppi dette handler det om å utvikle, innovere og utfordre. Å skape nye moderne markedsføringsverktøy som har formatet og egenskapen til å presentere digitalt innhold som appelerer til både boligkjøperen, megleren og boligselgeren – på den nye måten. Innholdsrikt, funksjonelt, informativt og underholdende. Dynamisk, levende og lett tilgjengelig.

Vi har hele tiden sagt at den nye boligannonsen er reklamevideo. Det tror vi på. En kort, emosjonell og engasjerende presentasjon i digitale kanaler – der man kombinerer levende bilder – gjerne med droneopptak – tekst, musikk og motion graphics som ved hjelp av god historiefortelling og engasjerende kommunikasjon fyrer opp boligkjøperen. 30 sekunder på Facebook eller 15 sekunder på Instagram. Det virker. Vi tror 2016 blir gjennombruddet for dette annonseformatet. Når eiendomsmeglerne får bedre visningskanaler for video og forstår hvor virkningsfullt dette formatet er. Da tar det av.

I tillegg utvikles det stadig nye bildeteknikker og formater. Og bildene er en viktig del av historiefortellingen. Med fotofaglig dyktighet og kompetanse innenfor regi og kommunikasjon blir bildene en sammenhengende fortelling om boligen – med én rød tråd som kjøperen forstår og liker. Ikke sprikende, fragmentert, usammenhengdende og utydelig. Med imponerende – nesten underholdende visningsteknikk som får interiørmagasinene til å bli misunnelige. Vi tror ikke på færre bilder framover. I en verden som blir mer og mer visuell – ønsker publi

kum å se bilder. Fine bilder. Underholdende bilder. Informative bilder. Mange bilder.

Og vi ser at brukergenerert innhold er på fremarsj. Brukt riktig. Plassert riktig og med riktig format. Det tar også med seg ønske om og effekten av underholdningselementet i kommunikasjonen. Overraskende og iøynefallende kommunikasjon som byr på seg selv. Kombinert med profesjonell og godt arrangert innhold. Gjengivelsen av de gylne øyblikkene som kun kan fanges opp når man bor der. Stemninger som er dokumentert og delt av boligselgeren og som bolikjøperen vil forstå. Det er berikende for boligkjøpet.

Sammen med Aktivkjeden har INVISO utviklet en ny skybasert boligpresentasjon som er en objektbasert app (i motsetning til meglerapp) for presentasjon av boliger i digitale kanaler. Det er en presentasjon som innholder en rekke nye funksjoner og innholdselementer for å styrke kommunikasjonen – bl.a. med bruk av online datakilder og boligselgers egne bilder – og som lever sitt liv fra boligen blir lansert i markedet til den er solgt. Megleren har muligheten til å fortløpende oppdatere og endre innholdet for å holde på interessen og engasjementet hos kjøperen og bruke tilbakemeldinger fra kjøperne dynamisk og aktivt i spissingen av kommunikasjonen og innholdet helt fram mot salget. Et helt nytt økosystem for digital og interaktiv presentasjonsteknikk – utmerket tilrettelagt for distribusjon gjennom digitale annonsekampanjer, email og sms linker og peking fra finn.no og meglernes egne hjemmesider – eller andre kanaler og møteplasser på nettet. Sammen med videopresentasjon og retargeting baserte annonse kampanjer i digitale kanaler – er dette med på å forme framtidens kundereise. Etter at vi nylig lanserte produktet får vi allerede en rekke tilbakemeldinger fra Aktiv sine eiendomsmeglere som vi så videre fanger opp med tanke på å videreutvikle denne nye tjenesten. Med fortløpende releaser av nye versjoner ønsker vi at dette blir den nye måten å presentere boliger på i det digitale landskapet – for den digitale megleren – og for den moderne boligkjøperen. Sammen med våre foto, regi og videotjenester – samt vårt nye mediebyrå som designer og publiserer digitale annonsepakker – tilbyr vi både kompetanse og verktøy for å sikre moderne og effektiv markedsføring av eiendom i det digitale markedet. For det hjelper ikke bare med stadig mer spennende markedsføringsinnhold. Det må presenters i et format som engasjerer, kommuniserer og underholder. Og det må passe inn i det nye adferdsmønsteret for bolikjøp i det digitale landskapet. •

Ambita har eiendoms-informasjonen som trengs for ett vellykket salg

Ambita Infoland er verktøyet som hjelper deg i meglerhverdagen. Her finner du alt på ett sted; meglerpakker, eiendomsregisteret, kart, foto, det du trenger fra kommuner, boligbyggelag og mye mer.

Ambita ønsker alle sine kunder og samarbeidspartnere en riktig god jul og godt nytt år!

ambita.com


et er ingen hemmelighet at eiendomsmeglerbransjen er en bransje med utpreget konkurranse. Det er konkurranse mellom selskapene, mellom kontorene og mellom meglerne. Selskapene er ofte opptatt av prestasjonskultur, det gjennomføres kickoffs og salgskonkurranser hvor det premieres og gjøres stor stas på de beste meglerne.

Dersom man ser på denne arbeidssituasjonen som en konkurransesituasjon, og kunnskap som middel for å vinne denne konkurransen, vil det være nærliggende å tro at en konkurranseorientert megler bidrar til kunnskapsskjuling.

De samme selskapene søker ofte etter meglere som er «proaktive og konkurranseorienterte». Men i et nylig eksperiment gjennomført i februar 2015 i samarbeid med NEF (Norsk Eiendomsmeglerforbund) og 3 studenter ved BI Executive Master of Management, kan det tyde på at nettopp disse konkurranseorienterte meglerne hindrer selskapene i å utvikle en mestringskultur.

Stor variasjon i resultaterTil tross for at bransjen ofte ansetter meglere med høyt konkurranseinstinkt, er det svært stor variasjon i resultater mellom de beste meglerne og resten av meglerne. De beste meglerne omsetter opptil 150 boliger per år, mens mange andre meglere selger til sammenlikning 3550 boliger. Dette til tross for at meglerne er ansatt i samme selskap, har like ITsystemer, prospekter, markedsføringspakker og støttefunksjoner.

Det å levere en meglertjeneste med høy kvalitet til selgere og kjøpere, og som er i henhold til lover og regler, er ikke lenger en utfordring i bransjen. Meglerne er som oftest faglig dyktige og løser sine oppdrag svært godt, men leverer likevel svært forskjellige resultater.

Kunnskapsskjuling Begrepet kunnskapsskjuling betyr «et tilsiktet forsøk på å skjule eller holde tilbake kunnskap som andre har bedt om», og innebærer at vedkommende som spør etter kunnskap, vet at mottakeren av forespørselen faktisk har denne kunnskapen (Connelly et al., 2012,65).

Kunnskapsskjuling og kunnskapsdeling er ikke to motsatte begreper (Connely et al. 2004). Kunnskapsskjuling er en av flere å rsaker til at kunnskap ikke blir delt.

I dette eksperimentet ble det undersøkt hvorvidt makt påvirket kunnskapsskjuling og i hvilken grad konkurranseorientering forsterket denne sammenhengen. Spesielt

hvorvidt en megler med stor opplevd referentmakt (en flink megler som andre så opp til) ville ha større sannsynlighet for å skjule sin kunnskap enn en megler med lav opplevd referentmakt.

Konkurranseinstinkt og alderAnalysen av eksperimentet gav ingen støtte for at makt påvirket kunnskapsskjuling. Derimot viste tilleggsanalyser at det var en sammenheng mellom konkurranseinstinkt og kunnskapsskjuling. Jo mer konkurranseorientert den enkelte megler er, jo mer tilbøyelig er man til å utøve kunnskapsskjuling. Kort fortalt, man ønsker ikke å dele metoder for suksess for å beskytte sin egen posisjon.

MAZEMaking the rest act like the best

Hindrer toppmeglerekunnskapsdeling og utviklingenav et mestringsklima?

Av

Esp

en H

jort

land

, Man

fred

Bjø

rlin

og

Jørg

en K

jærn

es

5,00

4,75

4,50

4,25

4,00

3,75

20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Alder:

Hvo

r sa

nnsy

nlig

er

det

at d

u de

ler

alt?

Eiendomsmeglerbransjen er kanskje en av de mest konkurranse-drevne av alle til tross for at selskapene selv ønsker et miljø preget av kunnskaps- og erfaringsdeling. De som ‘knekker koden’ rykker raskt opp i en ledende posisjon. En posisjon som beskyttes. Men til hvilken pris? D


Funn viser også at alder spiller en rolle. Jo yngre megleren er, jo mer sannsynlige er det at den enkelte utøver kunnskapsskjuling (se figur). Resultatet er at man har erfarne unge toppmeglere som ikke deler nyttig kompetanse med sine kollegaer, og dermed hemmer utvikling og læring på tvers i organisasjonen. Av analysen kunne vi også se at menn og kvinner skjulte like mye, men at kvinner skjuler på en annen måte. En hypotese her kan være at kvinner skjuler mindre direkte, altså er litt lurere når de skjuler sin kunnskap.

Finner opp kruttet hver gangNår kunnskap ikke blir delt vil det være sannsynlig å tro at læringen vil gå langsommere da de ansatte «finner opp kruttet» selv, og i verste fall kan læringen utebli. I tillegg vet vi at kunnskapsskjuling kan skape dårlig arbeidsmiljø, og føre til at medarbeiderne opparbeider en mistillit til hverandre (Cerne et. al., 2014). Når vi ser på den store variasjonen i resultater blant eiendomsmeglere vil det være naturlig å anta at

årsaken til dette er stor variasjon i hvordan meglerne utfører jobben sin.

Kompetanse- og erfaringsutveksling = bedre felles resultaterDersom man ønsker å redusere meglernes variasjon i individuelle resultater, må man reduserer variasjonen i prestasjonene. Den enkleste løsningen for å oppnå dette, er at de beste meglerne deler kunnskap med kollegaer for å oppnå en felles utvikling og måloppnåelse. Hvis man lykkes med dette vil variasjonen gå ned og resultatet gå opp, men det forutsetter at lederne tilrettelegger for kompetanse og erfaringsutveksling mellom meglerne og at de meglerne som lykkes er villige til å dele sine erfaringer.

Kontorledernes mulige gevinstToppmegleren er ofte en person som jobber veldig smart, når vi ser på deres resultater. Disse meglerne har gjerne en iboende «drive» og trenger ikke ledelse for å prestere. Men de sitter gjerne på mye kompetanse og har en viktig rolle i foretaket som «beste

praksis». Da er det viktig å være klar over at mange av disse meglerne er konkurransemennesker, og at de trenger ledelse og intensiver for å dele denne kompetansen med andre. Og bransjen gjør ikke dette lett for seg selv med alle rangeringer, konkurranser og bonusavtaler.

Det som derimot ligger til rette for eiendomsmeglerbransjen, er at veldig mange av de beste meglerne blir kontorledere. Dette åpner for en svært god forutsetning for kunnskapsdeling på et meglerkontor. Da gjenstår det bare å sette lederne i stand til å utvikle en mestringskultur.

Om eksperimentetEksperimentet ble gjennomført som en del av Executive Master of Management på BI i februar 2015 i samarbeid med NEF. Totalt 399 medlemmer deltok i eksperimentet, hvorav 259 var menn og 140 var kvinner. Blant disse var 77 personer kontorledere, 233 meglere og 89 andre stillinger. •

BUDRUNDER.NOSIKKER OG RASK BUDGIVNING, HELT ENKELT

SAGT I PRESSEN: «Forbrukerrådet har ønsket en universell løsning for elektronisk budgivning. Og meglernes ferske bud-app er et godt og konstruktivt bidrag for å gjøre bolig handelen enklere for forbrukerne.»THOMAS BARTHOLDSEN, FORBRUKERRÅDET

MER ENN 150 EIENDOMS-

MEGLERKONTORER ER KOBLET OPP!

OVER 5000 REGISTRERTE

BRUKERE!

HVIS DU/DERE ER MNEF

– REGISTRÉR DITT FORETAK GRATIS!

Opprett bruker Registrer opplysninger

Gi bud

I år har det vært oransje, og til neste år vil vi holde oss blant den varme delen av fargesirkelen; for 2016 er både gult og rosa kåret til årets farger. De gule og rosa tonene er forventet å styrke hverandre, snarere enn å bli konkurrenter.

Fargerike kåret rosa til Årets farge 2016. Gult er med i palettene som sentral støttespiller.

Ochre Gold fra Nordsjö er en gullaktig okergul farge som lar seg kombinere med flere andre farger.

Rosa og gult


De som pusser opp og skal orientere seg blant nye fargekart, vil ganske sikkert støte på fenomenet Årets farge. Internasjonalt har det vært en tradisjon å gjøre slike kåringer lenge. De best kjente her hjemme har vært fargene fra Pantone og Nordsjö. Pantone er et internasjonalt fargesystem og Nordsjö er en del av det verdensomspennende kjemikonsernet Akzo Nobel.

De siste fem årene har også faghandelkjeden Fargerike inntatt arenaen og markert seg med årets farge – spesielt tilpasset det norske markedet. I november lanserte de rosa som årets farge for 2016. I fjor var det oransje, før det har det vært blågrønt, lilla og grønt de har gitt status som årets farge. Flere ganger har den norske fargen ligget tett opptil de internasjonale fargene, slik som oransje i fjor og blågrønt før det.

GullgultFørst ute med farger for 2016 var Akzo Nobel, her i Norge representert med malingsmerket Nordsjö. De lanserte Ochre Gold som årets farge under London Designfestival tidligere i høst. Bak utvelgelsen står et internasjonalt team av eksperter innen design, arkitektur, tekstilproduksjon og grafisk design som har vurdert trender fra hele verden før de konkluderte.

Ochre Gold ble plukket ut fra en rik palett av gule nyanser som er mye brukt av designere nå. I følge ekspertene matches den lett med farger fra naturen eller dempede farger som har et slør av grått i seg.

Ochre gold er en gyllen tone som klarer seg utmerket alene, men som også er et utmerket komplement i mange fargesettinger, sier Per Nimér, designsjef i Nordsjö.

Rosa Vi vurderte også gult, men vi tror ikke det norske markedet er helt modent for gult enda, sier kreativ leder i Fargerike Tale Henningsen.

Hun har sammen med sitt team trålt internasjonale messer, konsultert det internasjonale trendbyrået Neilli Rodi og vurdert det norske markedet sammen med sine 120 butikker. De landet på at av de fargene som stikker seg mest fram i det store trendbildet nå, er det rosa vi er mest klare for her på berget.

Årets farge skal pirre og dra oss litt videre. Det gjør rosa, sier Tale Henningsen.

Årets farge er et fargeverktøyFor både Nordsjö og Fargerike er årets farge mer enn en markeds føringsgimmik. Begge lanserer fargen som en del av flere trend og tidsriktige paletter med farge

kart og inspirasjonsmateriell som nå er tilgjengelig i butikkene.

Dette er et verktøy som skal skape lyst og mot til å bruke farger, sa kjedeleder Linda Frid Andresen under Fargerikes lansering.

I Fargerikes tre paletter, som hver består av fire rosa farger og syv støttefarger, er gult en sentral støttefarge.

Rosa står ikke alene, men trenger støtte fra hele fargesirkelen, og gult må med for å få det til å stråle og bli lekent, konkluderer kreativ leder Tale Henningsen.

I trendpalettene fra Nordsjö trekkes det også linjer bakover og årets farge knyttes til historie, tradisjoner og autentisitet, og der kommer røde og rosatoner inn som naturlig følge til det gylne gule.

Pantone har ikke lansert sin «Årets farge» enda. •

Teks

t: B

jørg

Ow

ren/

ifi.n

o Fo

to: N

ord

sjö,

Far

gerik

e

Rosa fra Fargerike finnes i mange nyans-er, både de helt mørke og de helt lyse er representert i paletten.

Rosa og gulter årets farger 2016

Nordsjö kåret Ochre Gold til Årets farge 2016. En farge som kler godt å stå sam-men med en dempet gråaktig rosa.


En av de viktigste innstramming ene er egenkapitalkravet som Finanstilsynet innførte i 2010, og som senere ble skjerpet til 15 prosent. I tillegg kom kravet om at låntager skal tåle et rentepåslag på fem prosentpoeng med utgangspunkt i rentenivået på tildelingstidspunktet. Samtidig som Finanstilsynet strammet inn på mulighetene for boliglån, ble det vedtatt at unge førstegangskjøpere skulle ut av Husbankens startlånsordning. Unge førstegangsetablerer uten egenkapital fikk plutselig verken lån i ordinær bank eller startlån. Flere steder er leieprisene så høye, at mange unge i praksis har få muligheter til å spare nok til å dekke egenkapitalkravet. Disse risikerer i stedet å låses inn i et dyrt og dårlig leiemarked. Men kanskje er det største problemet at disse unge går glipp av alle de økonomiske fordelene de kunne fått som boligeiere. Dagens makroøkonomiske utsikter vil sannsynligvis styrke disse fordelene ytterligere; renta vil sannsynligvis holde seg lav i lang tid fremover og svak olje

pris og dårlig kronekurs vil medføre høyere inflasjon.

Hvor mye billigere er det å eie versus leie?Lite forskning er gjort på kostnadsforskjeller mellom det å eie og leie boliger i Norge. Selv om forskjellene vil variere over tid, og geografisk, er det flere faktorer som peker i retning av gjennomgående store og systematiske forskjeller. Eksempelet under gir en god antydning om størrelsesorden i kostnadsforskjellen. Et rekkehus på 90 kvm i Oppegård kommune ble tidligere i år lagt ut på samme tid både for salg og leie. Prisantydningen var 3,4 millioner kroner og leieprisen var 17 500 kroner i måneden. Eksempelet er interessant fordi man sjeldent får muligheten til å foreta direkte sammenligninger mellom eie og leie fordi leiesegmentet ofte er svært forskjellig fra eiersegmentet. Følg ende tabell illustrerer kostnadsforskjellene mellom leie og eie når vi tar utgangspunkt i et fullfinansiert boliglån på tre prosent rente og 30 års løpetid:

Eksempelet under viser at når man sammenligner boutgifter mellom eie og leie, er det faktisk dyrere å eie boligen. Her er det imidlertid viktig å skille mellom utgifter og kostnader. Når det gjelder leie er utgifter og kostnader det samme, men for eiere er disse størrelsene svært forskjellige. For å forstå forskjellen mellom utgifter og kostnader for boligeier, kan vi ikke bare se på det som går ut fra kontoen, men også det som kommer tilbake igjen. En overraskende stor del av boutgiftene til boligeierne betaler de faktisk til seg selv. En røff definisjon av bokostnaden er den del av boutgiften de ikke betaler til seg selv. For å finne fram til det må vi først ta høyde for det som kommer tilbake over skatteseddelen. Tar vi høyde for skattefradraget på 27 prosent, er det 9 prosent dyrere å leie enn å eie (se tabellens kolonne nr. 2). En stor del av boutgiftene til eiere er avdragsbetalinger. Avdragsbetalinger er strengt tatt ikke en utgift, men en form for tvungen sparing som bidrar til å øke egenkapitalen i boligene.

Når vi tar i tillegg ut avdragsbetalingene, så er 70 prosent dyrere å leie kontra å eie samme bolig. Men det stopper ikke der. Det er vanlig å tro rentene vi betaler går rett til banken, men dette er faktisk ikke riktig. En stor del får vi tilbake ved at realverdien på boliglånet går ned når inflasjon går opp. Rente kostnaden på boliglånet er ikke den nominellrenta, men realrenta, det vil si nominell rente minus inflasjon. Når vi også tar høyde for inflasjon så blir det hele 400 prosent dyrere å leie enn å eie boligen (månedlig kostnad på 3500 kroner versus 17 500 kroner). Det er imidlertid enda en faktor man bør ha inn i regnestykket, og det er boligprisutvikling. Det er boligprisutviklingen som gjør det så vanskelig å beregne bokostnader helt presist. Hvis vi antar at denne kommer til å stige 1 prosent i realverdi (boligprisvekst høyere enn inflasjonen), så vil bokostnaden synke til 671 kroner per måned. I så fall vil det være 2500 prosent dyrere å leie enn å eie samme bolig.

Å leie seg til fant- finnes det nye veier inn på eiemarkedet for de unge?

Flere unge sliter i dagens boligmarked. I tillegg til de historiske høye boligprisene har det i løpet av en femårs periode skjedd flere innstramminger som i sum har medført at stadig flere unge vil ha vansker med å komme seg inn på eiemarkedet.

Boutgifter Bokostnader: Bokostnader: Bokostnader: korrigert for korrigert for korrigert for rentefradraget, rentefradraget rentefradraget og avdrag avdrag og inflasjonBoutgifter ved eie per måned: Forvaltning, drift og vedlikehold 3500 3500 3500 3500Felleskostnader 600 600 600 600Renter 8500 6205 6205 -595Avdrag 5800 5800 - -Sum 18400 16105 10305 3505

Boutgift /kostnad ved leie av boligen per måned 17500 17500 17500 17500Forskjell i prosent -5 % 9 % 70 % 399 %


Kilde: Norsk institutt for by- og regionforskning

Av

Kim

Chr

isti

an A

stru

p, f

orsk

er N

IBR

Eksempelet viser hvordan skatt, rente, inflasjon og verdistigning kan slå ut i bokostnaden. For unge som ikke lenger kommer inn på eiemarkedet, så kan dette være dramatisk. La oss anta to unge som begge tjener 600 000 kroner, hvor den ene får hjelp til å kjøpe boligen fra eksempelet over, mens den andre ikke får det og må i stedet leie boligen. Et interessant spørsmål er hvor stor lønnsøkning den som leier må få for å utligne fordelen ved å eie. Svaret på dette avhenger av hvordan vi antar verdiutviklingen i boligmarkedet vil bli. I vårt eksempel antar vi at det er 0 prosent i realvekst. Ved 0 prosent i real boligprisvekst vil leietageren trenge en lønnsvekst på 60 prosent eller 400 000 kroner i året for å komme i samme økonomiske posisjon som boligeieren som også hadde en inntekt på 600 000 kroner.

Eie, leie eller noe midt i mellom? Nye veier inn på boligmarkedetPå mange måter kan innstrammingene som har skjedd de senere årene, betraktes som en omlegging av hele boligfinansieringen for førstegangskjøpere. Og gitt de potensielt enorme økonomiske forskjellene mellom det å leie og eie, gjenstår det å finne en god politisk løsning på unges etableringsutfordringer. Vi opplever nå en situasjon der unge med full jobb og inntekt, ikke får kjøpt en nøktern bolig fordi inngangsbilletten er for høy. I dette vakuumet er det mulig å tenke seg at markedet

gjennom finansiell innovasjon kan gjøre noe for å avhjelpe den vanskelige situasjonen en gruppe unge nå befinner seg. Dette har vi sett i andre land som USA og Storbritannia, hvor man utviklet alternative måter å tenke på når det gjelder eieretablering. I disse etableringsmodellene betraktes eie og leie som ytterpunkter i en et kontinuum av prosentvise eierandeler mellom 0 og 100. Når du bare leier er eierandel 0 prosent, og når du bare eier, så er eierandelen 100 prosent. Men det er også mulig, i disse etableringsmodellene, å ha en eierandel på for eksempel 30 eller 80 prosent. Slike modeller har fellesbetegnelsen Delt eierskap eller «Shared ownership».

For mange er vi imidlertid i en situasjon der vi har unge som kan eie, men som verken får lån i privat bank eller gjennom startlånordningen. Og det er for disse det kan være verdt å vurdere om private finansinstitusjoner og utbyggere kan gå sammen om å lage et produkt for unge som ellers står utenfor eiemarkedet.

I en modell med delt eierskap er eierandelen lavere, og dermed er også egenkapitalkravet mindre og etableringsmulighetene større. Tanken er at det over tid er mulig å kjøpe seg opp i boligen sin og etter hvert oppnå fullt boligeierskap. Med tilstrekkelig verdiutvikling i boligmarkedet vil dette kunne gå automatisk som følgende eksempel under viser.

La oss anta at det er banken som tilbyr denne finansielle løsningen (delt eierskap), og som

kjøper seg opp med en eierandel på 50 prosent. Med en boligverdi på 2 millioner kroner er egenkapitalkravet 300 000 kroner, men med en deleier (banken) er det kun 150 000 kroner. La oss anta, for illustrative formål, at boligverdien øker nominelt med 3 prosent i året, hvilket betyr at egenkapitalkravet også øker årlig. Under denne forutsetningen, hvor lang tid tar det før deleieren har akkumulert nok boligkapital slik at hun får nok egenkapital til å kjøpe hele boligen? Tabellen viser at boligkapitalen etter 8 år har økt tilstrekkelig i verdi til at deleieren tilfredsstiller hele egenkapitalkravet. Med avdragsbetalinger vil dette gå enda raskere. Eksempelet viser et mulighetsrom for lån tag ere som har betjeningsevne, men som sliter med å spare til egenkapitalkravet. Økonomisk vil ikke delt eierskap være like gunstig som å eie, men vil i de fleste tilfeller allikevel kunne være langt mer gunstig enn å leie, særlig hvis banken tar vanlig utlånsrente på «leie» delen. Delt eierskap kan derfor potensielt være et viktig springbrett til boligeierskap for unge som ikke har foreldre som kan hjelpe med egen kapital kravet. •

År Boligverdi Egenkapitalkrav Eierandel- 50 Årlig økning Boligkapital Boligkapitalens andel prosent i boligkapital av egenkapitalkravet

1 2 000 000 300 000 1 000 000 - 150 000 50 %2 2 060 000 309 000 1 030 000 30 000 180 000 58 %3 2 121 800 318 270 1 060 900 30 900 210 900 66 %4 2 185 454 327 818 1 092 727 31 827 242 727 74 %5 2 251 018 337 653 1 125 509 32 782 275 509 82 %6 2 318 548 347 782 1 159 274 33 765 309 274 89 %7 2 388 105 358 216 1 194 052 34 778 344 052 96 %8 2 459 748 368 962 1 229 874 35 822 379 874 103 %



Månedens meglerprofil:Maria Christine Alvheim Klinge

Arbeidssted: VIS Eiendomsmegling i Kristiansund. Medeier, eiendomsmegler og faglig leder.Alder? 36 årSivilstatus, barn? Gift, 3 jenter på 5, 8 og 13 årSist leste bok? Hele livet på en dag, av Alyson RichmanFavoritt TV-program? Det blir mest serier på Netflix. Mine favoritter nå er: Downton Abbey og Drop Dead DivaFavorittmusikk? Pop «Favorittdings»? Mobilen!Kjører? BMW Hvor mange timer jobber du i uke? 5560 timerHva gjør du for å koble av? Ipad på sofaen og serier på Netflix. Hva er din beste idrettspresta-sjon? Ingen spesielle. Liker å løpe og styrketreningEtter en god middag; hva er ditt desserttips? Det må være sjokoladefondantBeste reisemål? SpaniaHar du noen dårlige sider? Kan være i overkant litt for påståeligHva er den beste avgjørelsen du har tatt? Familien min. I tillegg at jeg valgte å bli med som partner i VIS Eiendomsmegling i 2010. Det å få være med og bygge opp et nyetablert meglerforetak har vært veldig spennende og lærerikt. Hvor mange ganger har du flyttet? Mange ganger. Født og oppvokst i Kristiansund. Har siden bodd i Bergen, Kristiansand, Oslo, Sveits og Spania.Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Kommer ikke på noe som irriterer meg.Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Har gode erfaringer med meglere. Engasjerte, profesjonelle og sosiale mennesker.

Karrierevei fram til der du er i dag? Studerte språk før jeg omsider fant ut at eiendomsmegling var den riktige veien å gå. Startet min eiendomsmeglerkarriere i Eiendomsmegler 1 i 2006. Jobbet der frem til jeg begynte i VIS Eiendomsmegling i 2010.Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighand - elen? Trygghet og kompetanse for kjøper og selger.

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Det vil bli en enda større grad av digitalisering. Det vil bli enklere for de som ønsker å selge boligen sin selv. Det blir desto bare viktigere og være synlig og tilgjengelig på digitale plattformer.Hva er den største utfordringen til bransjen? Den største utfordringen er å tilpasse seg den raske utviklingen i samfunnet.

For at meglerne ikke skal bli overflødige i fremtiden må bransjen følge den raske utviklingen og tilpasse seg i tråd med denne. Jeg tror likevel at med å synliggjøre vår kompetanse, i tillegg til å være endringsvillig så vil behovet for eiendomsmeglere være der.Hva kan gjøres for å bedre eien-domsmeglerens omdømme? Vi må fortsette å jobbe for at kjøper og selger skal oppleve en trygg bolighandel. Omdømmet vil bli bedre ved at vi utøver vår kompe tanse og ivaretar kjøper og selger på en profesjonell måte og i tråd med regelverket. Det er viktig å synliggjøre kompetansen meglere sitter på og at bransjen har fokus på forbrukerinteresser. Jeg synes NEF gjør en god jobb i media her.

Ved å ansette Carsten Pihl som forbrukerrådgiver vil man kunne få enda mer kunnskap om forbrukerens behov og hva megleren kan bli flinkere til. Da kan vi utvikle oss og stadig bli bedre. Bransjen viser at kundene blir tatt på alvor og at man ønsker å bidra til tryggere bolighandel og mindre konflikter.Hvordan vil boligmarkedet ut-vikle seg framover? Jeg tror at boligmarkedet blir roligere enn vi har sett de siste årene. Utviklingen vil bli i tråd med den øvrige økonomiske utviklingen i samfunnet. Prisene vil flate ut og det vil bli noe lengre omløpshastighet . Det vil likevel være store lokale forskjeller. Jeg tror at i storbyer som Oslo med stor tilflytting og hvor det bygges for lite boliger vil det fortsatt være et høyt trykk i flere år fremover. •


Det blir mer og mer krevende å være eiendomsmegler, og da er det viktig å ha et solid NEF og styre. Vi har tatt på oss en viktig oppgave på vegne av alle medlemmene i NEF, og ønsker derfor å gjøre en jobb vi til slutt kan være fornøyde med. Det vil bli en spennende prosess, sier Karsten Onsrud.Hvordan jobber dere? Vi har allerede avholdt første møte hvor vi har fordelt litt oppgaver. Vi ønsker å samle flest mulig innspill, og har startet de første samtalene. Vi vil snakke med alle i styret så vi får et godt inntrykk av de som er med i dag, og om de ønsker å stille for en ny periode. Da vil vi også få et godt grunnlag for fremdriften og hvilke type kandidater vi skal se etter.

Hvordan komme med innspill? Alle kan komme med innspill til sitt lokalstyre, som tar det videre til oss. Vi vil også i år sette inn en annonse i Megleren med påminnelse til de som ønsker å bidra. Samt at vi sender ut en oppfordring til alle lokalforeningene om å komme med kandidater. Hva ser man etter hos potensielle styre-medlemmer? Vi ønsker et styre som kan bidra for medlemmene i NEF, gjerne forskjellige egenskaper og erfaringer. Noen som ønsker å bidra og som kan passe inn i styret – det blir et lite puslespill. Vi ønsker selvfølgelig noe kontinuitet, så vi kan komplementere erfarne med nye medlemmer. Vi håper også at vi kan sette sammen et styre med medlemmer fra flere lokalforeninger.

Hvor langt har dere i valgkomiteen kommet? Vi har hatt første møte, fordelt oppgaver og så smått begynt sonderingen.Hvordan er prosessen videre? Etter at vi har snakket med alle kandidater og de vi tror kan ha innspill til styret, vil vi oppsummere og se hvem som skal være med videre og hvilke kandidater vi har som kan komplementere styret.

Vi oppfordrer alle som har lyst, og som tror de kan bidra i styret i NEF på vegne av alle medlemmene våre, til å melde seg som kandidater til styret. De som sitter i styret får en unik mulighet til å kunne bidra til å påvirke hverdagen vår, og ikke minst vil de få et lærerikt og morsomt engasjement. Det blir en spennende styreperiode, avslutter Karsten. •

Om prosessen rundt valget av nytt styre til NEF?Neste år er det igjen tid for nytt landsmøte i Norges Eiendomsmeglerforbund. De betyr også at styret står til valg når vi kommer til Tromsø 25. mai. Frem til det skal valgkomiteen komme fram til gode kandidater som skal bekle de forskjellige rollene. Valgkomiteen består av Thomas Heimdal, Toril Cecilie Fridestad og Karsten Onsrud, og under gir Karsten en redegjørelse for prosessen rundt det å sette sammen et nytt styre til NEF.

Fra venstre: Camilla Frølich, Karolina Netland, Louise With, Rune Wikstøl og Heidi Bunæs Eklund. Foran: Margrete Kilde Nes og Vidar Lynghammar

Språket er et av de viktigste verktøyene en megler har. Vi hjelper dere med å formulere tillitvekkende og korrekte annonser og prospekter som treffer målgruppen.

NTB Arkitekst tilbyr brukertesting, kurs og kvalitetssikring av tekster.

Få kontroll på meglerspråket

www.arkitekst.no [email protected] telefon 483 00 100

Foto: Terje Pedersen / NTB scanpix

halvside_eiendomsmegleren_desember_2015_2.indd 1 30.11.2015 13:51:49

Karsten Onsrud

Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund

Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA,Norges Eiendomsmeglerforbund

Katerin M. Lind-Klev, juridisk rådgiver, advokatfullmektig MNANorges Eiendomsmeglerforbund

faglig påfyll

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling


Etter hvitvaskingsloven § 7 (1) nr. 2 er eiendomsmeglere forpliktet til å bekrefte kundens identitet på grunnlag av gyldig legitimasjon. Dette er som regel uproblematisk når man står ovenfor en ordinær selger og kjøper. Når man står ovenfor salg fra dødsbo eller fra en umyndig selger kan det være mer uklart, og NEF har fått flere spørsmål om hvem som skal regnes som meglers «kunde» ved slike salg.

Mange av dere har vært på kurs i regi av NEF hvor dette har vært drøftet. Temaet ble også behandlet i en artikkel av advokat Christian Hartmann i Eiendomsmegleren nr. 6/2015. Både det som er opplyst på NEF kurs og det som fremgikk i advokat Hartmanns artikkel er basert på uttalelser som er innhentet fra Finanstilsynet etter dialog og konkrete forespørsler til tilsynet.

Finanstilsynet har etter at den nevnte artikkelen ble publisert endret oppfatning med hensyn til hvem som skal anses som meglers «kunde», og følgelig skjerpet kravet i forhold til hvem eiendomsmeglere er pålagt å foreta legitimasjonskontroll av i slike særlige situasjoner. Nedenfor følger en kort oppsummering av hva Finanstilsynet nå legger til grunn.

Kundekontroll ved salg fra dødsbo under privat skifte: I rundskriv 8/2009 har Finanstilsynet uttalt at ved privat skifte av dødsbo kreves det kundekontroll av «samtlige arvinger etter skifteattesten». NEF rettet i 2013 en henvendelse til Finanstilsynet om dette da vi mente dette var upresist. Finanstilsynet presiserte etter dette at de la til grunn at det kreves kundekontroll av samtlige gjeldsovertagende arvinger etter skifteattesten. Dette ble gjentatt og bekreftet under Høstkonferansen i november 2015.

De arvinger som eventuelt navngis i attesten, men som ikke har påtatt seg gjeldsansvaret vil i hvitvaskingslovens forstand kun være ansett som «reelle rettighetshavere» og bekreftelse av identiteten til reelle rettighetshavere kan skje på grunnlag av «egnede tiltak» jf. hhvl. § 7 (1) nr. 3.

Dersom det er fem arvinger etter en avdød, men kun tre påtar seg gjeldsansvaret vil megler følgelig ha tre kunder å forholde seg til, og megler må innhente gyldig legitimasjon fra disse tre. For de to siste vil for eksempel skifteattesten i seg selv være et egnet tiltak til å bekrefte deres identitet.

Det er svært vanlig at de gjeldsovertagende arvingene gir en av medarvingene eller en

utenforstående (f. eks. en advokat) fullmakt til å gjennomføre skifteoppgjøret. Spørsmålet er da hvem som er å regne for meglers «kunde». Finanstilsynet har tidligere uttalt at det i disse spesielle fullmaktsforholdene kun er fullmektigen som er å anse som kunde. På dette punkt har finanstilsynet nå endret oppfatning, og den rådende opp fatning er at både fullmaktsgiver (de gjelds overtagende arvingene) og fullmektigen vil være å anses som kunde i disse situasjoner. Megler må følgelig bekrefte begges identitet ved å innhente gyldig legitimasjon.

Kundekontroll der selger er umyndig og representeres av en verge: Finanstilsynet har så sent som i august 2015 i et upublisert brev uttalt at ved salg for en umyndig som er representert ved verge, er den umyndige å regne for en «reell rettighetshaver» mens vergen vil være å anse som «kunde». Under Høstkonferansen kom det frem at tilsynet har endret oppfatning og at man i vergesituasjoner skal anse både den umyndige og vergen som kunde. Megler må følgelig bekrefte begges identitet ved å innhente gyldig legitimasjon. •

Ny tolkning av hvitvaskingsregelverket fra Finanstilsynet

Under Finanstilsynets foredrag på NEFs Høstkonferanse i november 2015, ble det redegjort for at Finanstilsynet har skjerpet sin tolkning av kravet til legitimasjonskontroll i salg fra dødsbo og ved salg fra umyndige.

NEF-KURS 2016ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

Fullstendig kursoversikt finner du på www.nef.no

PROGRAM VIL BLI LAGT UT PÅ WWW.NEF.NO

20.-22. JANUAR LILLESTRØM

NEFs PROSJEKTMEGLINGSKURS Prosjektmegling fra A til Å, 3 dager

12. – 13. FEBRUAR TJØME

HAVNAKURSET 2016

12. FEBRUAR KRISTIANSUND

LOKALFORENINGSKURS MØRE OG ROMSDAL – 6 TIMER KJØPERS TILBAKEHOLDSRETT HVA KAN MEGLER GJØRE FOR Å UNNGÅ Å TRÅKKE FEIL?

10. FEBRUAR OSLO

SEMINAR FOR NÆRINGSMEGLERE

18. FEBRUAR LILLESTRØM

NEF HELDAGSKURS – MEGLING AV FRITIDSBOLIG

2. – 4. MARS OSLO

INTRODUKSJONSKURS FOR NÆRINGSMEGLERE

14. APRIL LILLESTRØM

HELDAGSKURS OPPGJØR

15. APRIL LILLESTRØM

TVANGSSALG – SÆRLIGE PROBLEMSTILLINGER

25. – 27. MAI TROMSØ

NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE


Begrenset adgang til omdanning med dokumentavgiftsfritak etter gjeldende rettEtter gjeldende rett og praksis i dag er dokumentavgiftsfritak ved hjemmelsoverføring til fast eiendom kun forbeholdt omorganiseringer som skjer med «lovfestet selskapsrettslig kontinuitet», jf. Justisdepartementets rundskriv G 06/2006. Selve kontinuitetsprinsippet er et felles begrep for en rekke regler som forutsetter at det overtakende foretaket trer inn i det overdragende foretakets rettsforhold. Med selskapsrettslig kontinuitet menes at man fortsetter i samme selskapsform og at det ligger et selskapsrettslig regelverk til grunn for disposisjonen. Dette er eksempelvis fusjoner og fisjoner i medhold av aksjeloven kapittel 14 og 15.

Det har lenge vært mange pådrivere for at også omorganiseringer som kan gjennomføres med skattemessig kontinuitet, men som ikke har selskapsrettslig kontinuitet, også skal være omfattet av fritaket. Nettopp omdanning av ANS, DA eller KS til AS, kan på visse vilkår skje med skattemessig kontinuitet. På det nåværende tidspunkt vil imidlertid dokumentavgift påløpe ved omdanning hvor grunnbokshjemmel overføres til det overtakende selskapet. En skattefri omorganisering innebærer dog selskapsrettslig at et ANS/DA/KS slettes ved stiftelsen av et nytt AS, hvilket altså innebærer en hjemmelsoverføring fra det slettede selskapet til AS’et. Dette er i korthet bakgrunnen for at en slik omdanning per i dag ikke gir fritak for dokumentavgift.

Forslaget medfører utvidelse av adgangen til å omdanne uten at det utløser dokumentavgiftBakgrunnen for regelendringen foreslått i statsbudsjettet var et høringsnotat som ble sendt ut i mai 2015. I høringsnotatet foreslo Finansdepartementet å vedta et dokumentavgiftsfritak ved overføring av grunnbokshjemmel til fast eiendom, når dette skjer i forbindelse med omorganiseringer som kan skje med skattemessig kontinuitet etter skatte loven §§ 112 til 115, § 1111 og § 1120 med tilhørende forskrifter. Forslaget omfatter som nevnt altså også omdanning av ANS, DA eller KS til AS. Forslaget innebærer at man vil kunne foreta skattefrie omdanninger, og samtidig unngå kostnaden til dokumentavgift som per i dag påløper.

Med skattemessig kontinuitet menes at det overtakende selskapet viderefører de

skattemessige verdiene og ervervstidspunktene for eiendeler, rettigheter og forpliktelser som overføres. I tillegg skal skatteposisjoner knyttet til virksomheten overføres uendret. Skatteposisjoner for deltakere og kommandittister skal videreføres på vedkommendes andel i det overtakende selskapet. En omdanning med skattemessig kontinuitet kan medføre at det ikke utløses skatt ved omdanningen. Skattefriheten er dog ikke endelig. Det er i praksis bare en utsettelse av beskatningen til det finner sted etterfølgende begivenheter som gir grunnlag for beskatning.

I utgangspunktet er det etter skatteloven ingen plikt til å gjennomføre en omorganisering med skattemessig kontinuitet, selv om det er mulig å gjøre det. I høringsnotatet er det uttalt:

«I fusjons- og fisjonssituasjoner der det ikke foreligger en samlet latent gevinst i det overfør-

Forslag til dokumentavgiftsfritak ved omorganiseringer

Av: Advokatene Anette Thunes og Anna Falck-Ytter, Advokatfirmaet Wiersholm AS

I statsbudsjettet har regjeringen foreslått å innføre fritak for dokumentavgift ved skattefrie omorganiser-inger i tråd med høringsforslaget som ble fremmet i mai tidligere i år. Forslaget vil innebære at det ikke påløper dokumentavgift (2,5 % av markedsverdien) i forbindelse med overdragelse av grunnbokshjemmel til fast eiendom, dersom dette skjer i forbindelse med omorganiseringer som kan skje med skattemessig kontinuitet. Dette forslaget vil også omfatte omdanning av selskapsformene ANS, DA eller KS til AS.Forutsatt at Stortinget gir sin tilslutning til forslaget, vil reglene tre i kraft 1. januar 2016. Finansdeparte-mentet har varslet at de vil vurdere noen justeringer i tråd med høringsuttalelsene frem mot i ikraftt-redelsen. Fritaket er foreslått å gjelde omorganiseringer som formelt gjennomføres etter 1. januar 2016.


ende selskapet, kan det være hensiktsmessig å gjennomføre fusjonen eller fisjonen med skatte-messig diskontinuitet, det vil si at gevinster inntektsføres og tap kommer til fradrag. I om-danningstilfellene kan det også tenkes at virk-somheten ønskes videreført i ny selskapsform, men med skattemessig diskontinuitet. Etter departementets oppfatning er det dermed ikke hensiktsmessig å gjøre gjennomføring av omor-ganiseringen med skattemessig kontinuitet til et vilkår for fritak for dokumentavgift og om-registreringsavgift»

Forslaget til ny bestemmelse om fritak er på bakgrunn av dette formulert som at det er tilstrekkelig at omorganiseringen kan gjennomføres med skattemessig kontinuitet. Bestemmelsen skal forstås slik at omorganiseringen faktisk må gjennomføres på en måte som ville muliggjort skattemessig kontinuitet, uansett om man velger å gjøre det eller ikke. Det forutsettes videre at den

omorganiseringen som kunne ha blitt gjennomført uten beskatning faktisk finner sted.

Høringsnotatet vil nok fremst ha betydning for aktører innen næringseiendomsbransjen, ref. nedenfor angående hjemmelselskaper, men vil også kunne ha betydning utenfor denne bransjen. Det er ikke utenkelig at selskapsmessige omorganiseringer ikke velges gjennomført på grunn av dagens regelverk. Det problematiske med dette er illustrert i høringsnotatet med følgende eksempel:

«Som eksempel viser departementet til s ituasjonen når et norskregistrert utenlandsk foretak (NUF) driver innen transport, med egeneid bil og med tilholdssted på egeneid eiendom, ønskes omdannet til et aksjeselskap. Foretaket kan omdannes til et aksjeselskap uten at dette utløser beskatning, jf. skatteloven § 11-20 første ledd og skattelovforskriften § 11-20. Eierforholdet i grunnboken til eiendom-men kan imidlertid ikke endres uten at dette utløser dokumentavgiftsplikt. Eierforholdet i motorvognregisteret kan heller ikke endres uten at dette utløser plikt til å betale omregistrerings-avgift».

Av høringsnotatet fremgår det at forslaget vil medføre at skattelovens bestemmelser som skal legge til rette for at selskaper kan organiseres på en optimal måte uten hinder

av beskatning, ikke motvirkes av en plikt til å betale dokumentavgift. Det er også foreslått å gi fritak ved omregistrering av kjøretøy hvilket er bakgrunnen for at omregistreringsavgift er nevnt i eksemplet ovenfor.

Benytt anledningen til å rydde opp i gamle hjemmelsselskapstrukturerStrukturen med hjemmelsselskaper, det vil si at et selskap er tinglyst som hjemmelshaver i grunnboken uten at dette selskapet

er den reelle eieren til eiendommen, var en meget vanlig struktur i eiendomsbransjen for noen år tilbake. Med denne strukturen kunne man overdra en eiendom og et hjemmelsselskap samtidig, uten å måtte betale dokumentavgift. Senere rettspraksis viste imidlertid at denne strukturen ikke kunne benyttes uten risiko for kreditorbeslag.

For å forene reelt eierskap og hjemmel i samme selskap har mange selskaper gjennom fisjoner og fusjoner av aksjeselskaper ryddet opp i selskapsstrukturen. Men hvis for eksempel hjemmelen har vært tilordnet et ANS og eierskapet i et AS har dette ikke vært mulig å gjennomføre uten at dokument

avgift utløses. Det er derfor all grunn til å tro at mange, når fritaket er på plass, vil benytte muligheten til å rydde opp i gamle hjemmelsselskapsstrukturer, hvor hjemmel og eierskap til eiendommen ligger på forskjellige selskaper og med ulike selskapsformer.

I en situasjon hvor man vurderer å omdanne for eksempel et ANS som er hjemmelshaver til fast eiendom til et AS, er det absolutt grunn til å vente med dette inntil det er avklart endelig når fritaket trer i kraft. Dokumentavgiften som man kan spare på å vente, vil kunne utgjøre betydelige summer.

Som nevnt ovenfor foreslås regelendringene å tre i kraft 1. januar 2016. Den formelle omorganiseringen, samt tinglysing må ha funnet sted etter dette tidspunktet for at fritaket skal være berettiget. Fritaket påberopes ved tinglysingen, og det er i høringsnotatet også foreslått endringer i dokumentavgiftsforskriften hvor det vil fremgå hva slags opplysninger og dokumentasjon som er nødvending for å påberope seg fritaket.

Fritaket er foreslått i ny § 2 første ledd bokstav k i Stortingets vedtak om dokumentavgift ved å fastsette at fritatt for dokumentavgift er:

«Overføring av hjemmel til fast eiendom ved omorganiseringer som kan gjennomføres med skattemessig kontinuitet etter skatteloven §§ 11-2 til 11-5, § 11-11 og § 11-20 med tilhørende forskrifter». •

WIERSHOLM

Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forret-ningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendoms-bransjen og består av noen av Norges beste jurister på området.

For kontakt: www.wiersholm.no

Forslaget innebærer at man vil kunne foretaskattefrie omdanninger, og samtidig unngå kostnaden til dokumentavgift som per i dag påløper

NEFs LANDSMØTE

OG VÅRKONFERANSE 25.-27. mai 2016

Tromsø, Clarion Hotel

The Edge

NEFs HØSTKONFERANSE

17.-18. november 2016Oslo Sentrum,

Radisson Blu Scandinavia


Kommunene har anledning til å beslutte utskrivning av eiendomsskatt i medhold av Eiendomsskatteloven av 1975. I dag har ca 80 % av landets kommuner benyttet seg av denne muligheten.

Hva er Eiendomsskatt?Eiendomsskatt er en objektskatt da det er eiendommen som sådan som skal beskattes. I utgangspunktet er det ikke relevant hvem som er eier av eiendommen, om denne er belånt eller pantsatt. Eiendomsskatt er en 100 % kommunal skatt som i utgangspunktet fastsettes uavhengig av formueskattegrunnlag i selvangivelse og statlig utlignet skatt.

Den årlige eiendomsskatten er lik et fastsatt eiendomsskattegrunnlag multiplisert med årlig kommunebesluttet skattøre. Nivået i kommunen kan besluttes til et nivå mellom 2 og 7 promille. Når en kommune først har besluttet å innføre eiendomsskatt, er trenden at kommunen øker skattøret for å få budsjettene til å gå opp.

Kommunens fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget for den enkelte eiendom er å anse som et enkeltvedtak og i det store og hele gjelder forvaltningslovens regler for saksbehandling. Eiendomsskattegrunnlaget fastsettes for 10 år av gangen og selve fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget første gang er svært viktig selv om det er anledning til å begjære omtaksering.

Hvem er ansvarlig for å betale eiendomsskattenDet er den reelle eier av eiendommen eller leietaker som må svare for eiendomsskatten. Avtale mellom leietaker og utleier vil avgjøre hvem som er ansvarlig for eiendomsskatten. Som regel vil dette fremkomme klart av leiekontrakten, men i enkelte tilfeller, kan dette være noe uklart og vil være grunnlag for avtaletolkning. Spørsmålet blir også aktuelt å avklare i forbindelse med fornyelse av eksisterende leiekontrakter og inngåelse av nye.

I mange tilfeller er det en annen person eller selskap enn den som reelt eier eien

dommen som står oppført som hjemmelshaver i Kartverket. Dette har i seg selv ingen betydning i forhold til hvem som er ansvarlig for å svare eiendomsskatt.

Eiendommer som er unntatt fra EiendomsskattEiendomsskatteloven § 5 fritar en rekke eiendommer for eiendomsskatt. Dette gjelder i første omgang eiendommer som kommunen eier selv samt statlig eide bygg og anlegg som er brukt av Kongehuset, til kulturelle formål som idrettsanlegg, teater, museer, historiske bygg og eiendommer som helseforetak eier. Videre er det unntak for statlig eide bygg og anlegg så lenge de tjener til allmennyttig formål, så som bygg i samferdselsforetak, vassdrag, fabrikker mm. Eiendommer som blir brukt direkte i jernbanevirksomhet er også unntatt. Kirker, konsulater og ambassader er unntatt. Eiendommer som blir drevet som jordbruk, skogbruk og gartneri er også unntatt.

I tillegg til disse lovbestemte unntakene i § 5 kan det enkelte kommunestyre med hjemmel i Eiendomsskatteloven § 7 vedta å helt eller delvis frita eiendommer eid av stiftelser eller institusjoner som tar sikte på å gagne et allmennyttig formål. Dette kan være for eksempel bygninger til idrettslag, kulturinstitusjoner, skoler, sykehus. Videre kan det gis fritak for bygninger med historisk verdi.

Det er viktig å søke om fritak dersom eier av bygg som kan falle inn under noen av kategoriene ovenfor blir taksert eller får utskrevet eiendomsskatt. Her er det viktig å være tidlig ute.

Fastsettelse av eiendomsskatte-grunnlaget for den enkelte eiendomVed taksering skal det tas utgangspunkt i det beløp den konkrete eiendommen antas å kunne avhendes for ved fritt salg. Eiendomsskattegrunnlaget fastsettes ved taksering hvert 10. år og innenfor de rammer Eiendomsskatteloven og rettspraksis har fastsatt. Kommunestyret vedtar retnings linjer for takseringsprinsipper innenfor Eiendoms

skattelovens rammer. Takseringen skal som hovedregel bekostes av kommunen (kan stille seg annerledes ved begjæring om omtakstering) og av kommunalt oppnevnte takstmenn. Kommunen må også vedta hvordan takseringen skal organiseres med hva slags nemd og saksbehandlingsrutiner.

BoligeiendommerFor boligeiendommer har kommunen anledning til å bygge på de prinsipper som anvendes ved fastsettelse av ligningsverdi (grunnlag for beregning av formueskatt) året før. Ligningsverdien fastsettes for eksempel i Oslo med utgangspunkt i statistiske data for pris på omsatte boliger der boligtype, byggeår, areal (Prom) og geografisk beliggenhet er hensyntatt. Ved fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget multipliseres dette grunnlaget med 0,8 uavhengig av om boligen er primærbolig eller sekundærbolig og uavhengig av rabatten på hhv 25 % og 70 % som anvendes ved fastsettelse av ligningsverdi. Ligningsverdi på MNOK 1,5 på en primærbolig medfører følgende eiendomsskatt:

MNOK 6 x 0,8 = MNOK 5. I Oslo har det nye Byrådet foreløpig uttalt at det skal gis et bunnfradrag pr boenhet på MNOK 4. Eiendomsskatten blir første år MNOK 1 x 0,002 = 2.000.

Eiendomsskatt– hva bør du viteDet er stort fokus på eiendomsskatt for tiden da Oslo kommune vil innføre eiendomsskatt for boliger i 2016 og for næringseiendom, verk og bruk i 2017.

Av: Partner og advokat Torill Hasle Aamelfot, Deloitte advokatfirma

EIENDOMS-

SKATT


Kommunen kan selv utarbeide retningslinjer for hva som skal anses som egen boenhet, men visse kriterier er angitt i forarbeider til loven. Det bør bl.a. legges vekt på om det aktuelle bygningsarealet er godkjent til varig opphold, om arealet har utgang til ytre rom (f.eks. trappoppgang) og om det er eget kjøkken, bad og wc. Dersom deler av boligen leies ut som egen boenhet vil det under visse vilkår være mulig å få to bunnfradrag.

Næringseiendommer Utgangspunktet for takseringen er gjerne en sjablonmessig vurdering basert på en gjennomsnittlig kvadratmeterpris for ulike kategorier eiendom som for eksempel hotell, kontor/forretningsbygg, lagerbygg, butikk, næringstomter, garasjeanlegg mm. Ett bygg må ofte splittes i de ulike kategorier. Det er arealenes fordeling pr 1 januar i skatteåret som er avgjørende. Sjablongverdsettelse er kun egnet som et utgangspunkt for verdsettelse av den enkelte eiendom.

Hjelpeberegning og konkret vurdering av den enkelte eiendom foretas på grunnlag av leieverdivurdering der leieverdien reduseres for eierkostnader og arealledighet multiplisert med en kapitaliseringsfaktor.

Utviklingseiendommer og eiendommer som konverteres fra næring til boligI pressområder og i særdeleshet i Oslo er det en rekke næringseiendommer som er under omregulering til bolig. Her kan det oppstå utfordringer i de ulike fasene i utviklingsprosjektet. Ved helt eller delvis tømming av leietakere, bør eier kreve omtaksering slik at tomme lokaler blir hensyntatt. I rivings

fasen kan det være aktuelt å kreve at eiendommen skal takseres som tomt. Spørsmålet er videre hvilket tidspunkt eiendommen skal anses å ha gått over til bolig. Her kan man tenke seg flere alternativer. Loven gir intet klart svar men noen kommuner har visse retningslinjer på dette området. Oslo kommune vil muligens utarbeide visse retningslinjer eller mest sannsynlig vil det utvikle seg en praksis for håndtering verdivurderingen av ombyggings – og utviklingsprosjekter.

Verk og BrukVed taksering av verk og bruk (fabrikker, produksjonsbedrifter, verft, steinbrudd, møller, deponi, avfallsanlegg mm) kan avkastningsverdimetode anvendes i spesielle tilfeller, men denne type eiendommer takseres som hovedregel med utgangspunkt i substansverdi/teknisk verdi. Med dette menes justerte kostnader til anskaffelse redusert med slit og elde og utidsmessighet. Avkastningsverdimetoden kan påberopes av den skattepliktige dersom denne ligger vesentlig lavere enn substanseverdimetoden. Avkastningsverdimetoden er også anvendelig ved uttak av naturforekomster, grustak etc.

Hva bør eier eller leietaker ha fokus på?Det er viktig at eier og leietaker aller først enes om hvem som er ansvarlig for å svare eiendomsskatt for den aktuelle eiendommen.

Særlig ved fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget for næringseiendom, verk og bruk vil det til dels være store variasjoner i verdi og verdsettelsesmodeller med sjablong og skjønnselementer kan gi en feilaktig verdi det for en del eiendommer.

Det er svært viktig at den som skal svare eiendomsskatt besørger at;

• kommunen sitter med korrekt data knyttet til eiendommens areal

• det søkes unntak fra eiendomsskatt for den eiendommen som muligens kan være berettiget til unntak

• det gis korrekte opplysninger knyttet til anskaffelseskost når substansverdimetoden anvendes

• anskaffelseskost for eiendeler som ikke skal inngå i eiendomsskattegrunnlaget blir trukket ut

• de ulike kategorier i næringsbygg fordeles blir korrekt i forhold til areal

• konkrete elementer i takstgrunnlaget som kan medføre en lavere verdi tillegges vekt og fremheves ved fastsettelse av verdien nettopp for denne eiendommen

• det foretas omtaksering ved ombygging, konvertering fra næringsbygg til bolig

Vi har erfart at involveringen, handling og aktivitet ved selve takseringen og befaringen er helt sentralt.

Klagerett Dersom man fremdeles mener at taksten er feil foreligger det en klagemulighet. Det kan klages hvert år, dog ikke med samme klagegrunn. Eiendomsskattekontoret kan rette taksten dersom denne bygger på feil faktum, feil rettsanvendelse eller takstfeil. Klagen behandles av overskattetakstnemnd/sakkyndig ankenemnd. Eiendomsskattegrunnlaget for den enkelte eiendom er et enkeltvedtak som kan påklages der prinsippene i Forvaltningsloven skal legges til grunn. Dette betyr at den eiendomsskattepliktige bandt annet har krav på fullt innsyn i grunnlaget for fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget for egen eiendom. Fastsettelsen skal bygge på likhetsprinsipper og ikke ha medført usaklig forskjellsbehandling i forhold til andre tilsvarende eiendommer. •

DELOITTE ADVOKATFIRMA

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte hånd-terer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, herunder tvister i denne forbindelse.

Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.»

For kontakt: www.deloitte.no

EIENDOMS-

SKATT

Forbeholdet rekker likevel ikke lenger enn at kjøper kan gjøre gjeldende mangelskrav dersom selger har misligholdt sitt informasjonsansvar. Avhendingslova §§ 37 og 38 innebærer at selger både må gi korrekte og fullstendige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder kun for opplysninger som virker inn på avtalen. I tillegg kommer at selger kan komme i ansvar for skjulte feil jfr. avhendingslova § 39, selv om selger er i god tro.

Selgers informasjonsansvar oppfylles enklest ved opplysningene som gis i salgsoppgaven med bilag. For selgers eget vedkommende er egenerklæringsskjemaet det mest sentrale dokumentet. Ofte er egenerklæringsskjemaet utarbeidet i samråd med eiendomsmegler.

Spørsmålet i det følgende er hvilke opplysninger selger må gi for å oppfylle sin opplysningsplikt etter loven, og hvilket presisjonsnivå som er nødvendig. Meglers rådgivning kan få betydning for om selger oppfyller sitt lovpålagte informasjonsansvar eller ikke.

Innholdet i egenerklæringsskjemaetEgenerklæringsskjemaet inneholder en nærm ere spesifisert spørsmålsliste som selger skal besvare. Uriktig eller manglende opplysninger i skjemaet kan på nærmere vilkår medføre ikke bare mangelsansvar for selger, men også at eierskifteforsikringen reduseres/ faller bort, eller at eierskifteforsikringsselskapet fremsetter regresskrav for sine utbetalinger. Det er således viktig at skjemaet fylles ut så korrekt og presist som mulig.

Selgers informasjonsansvar er ikke begrenset til de enkelte punktene. Selv om egenerklæringsskjemaet tar sikte på å fange opp de fleste forhold av relevans for en eiendomshandel, forekommer det ikke sjelden at opplysningene som gis i skjemaet må suppleres på flere punkter.

Som et konkret eksempel kan nevnes Borgarting lagmannsretts dom av 28. februar 2011. I denne saken hadde selger ikke opp

lyst at boligen hadde vært åsted for et mye omtalt trippeldrap ca. 2 år forut for salget. Kjøper avdekket forholdet før overtagelse, og nektet å overta boligen. Det ble anført at selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt, og at misligholdet gav grunnlag for heving. Kjøperne fikk medhold.

Dommen er et godt eksempel på at opplysningsplikten ikke bare omfatter bygningsmessige svakheter ved eiendommen, og heller ikke er begrenset til de enkelte punkter i egenerklæringsskjemaet. Selger må derfor opplyse om alle relevante forhold han kjenner til ved eiendommen, også forhold som ikke eksplisitt er angitt.

En viktig side av denne regelen er at selgers opplysningsplikt ikke rekker lenger enn det han faktisk har kunnskap om. Selger har med andre ord ingen plikt til å undersøke sin eiendom for feil og mangler før et salg. Etter avhendingsloven er det derimot kjøper som har plikt til å undersøke eiendommen.

Selgers egne opplysninger suppleres riktignok ved at det normalt innhentes takst/boligsalgsrapport forut for salg, men det kan likevel ikke alltid forventes at en takstmann selv avdekker alle feil eiendommen. Spesielt gjelder dette hvis det kun utarbeides en verdi og lånetakst.

Selgers egeninnsats Betydningen av selgers egeninnsats i forbind else med oppussing eller rehabilitering synes å være et gjennomgående tema i rettspraksis. Det følger av rettspraksis at når det er opplyst om egeninnsats, reduseres kjøpers berettigede forventninger til boligen. Dette blir tillagt stor vekt ved mangelsvurderingen. I det motsatte tilfelle vil det kunne innebære mislighold av opplysningsplikten dersom selger ikke opplyser at større arbeider på eiendommen er utført ved egen innsats. Dette gjelder spesielt dersom selger egenhendig har utført byggteknisk krevende arbeider, som f.eks. oppussing av baderom.

Selv om selger har opplyst om egeninnsats, er det likevel ikke opplagt at kjøper ikke har et mangelskrav i behold. Dette vurderes konkret etter bestemmelsene i avhendingsloven. Det følger av nyere underrettspraksis at opplysninger om ufaglært arbeid ikke nødvendigvis avskjærer mangelskrav. Dette har sammenheng med at selvbyggere også må oppfylle de til enhver tid gjeldende byggtekniske forskrifter.

Kjøper kan riktignok ikke forvente at arbeid utført ved egeninnsats er fullt ut fagmessig og forskriftsmessig. Men dersom ikke annet er opplyst, må kjøper normalt kunne legge til grunn at selger har skaffet seg et visst minimumsnivå av kunnskaper for å utføre krevende byggearbeider. Dette fremkommer blant annet i Hålogaland lagmannsretts dom av 12. desember 2014 og Eidsivating lagmannsretts dom av 9. april 2014. Dommene gjaldt blant annet mangelskrav ved drenering som selger har utført selv.

Dersom selger har grunn til å tro at arbeid ene ikke er forskriftsmessig, er det avgjørende å opplyse ikke bare at arbeidene er utført ved egeninnsats, men også at den valgte løsningen ikke oppfyller byggeforskriftenes funksjonskrav. Dette understreker viktigheten av å gi presise og utfyllende opplysninger.

Selgers informasjonsansvar – med særlig vekt på selgers opplysningeri egenerklæringsskjema

I dagens eiendomsmarked selges det alt vesentlige av boliger med et alminnelig «som den er/as is» forbehold. Dette innebærer som et utgangspunkt at alle byggtekniske svakheter ved boliger er kjøpers risiko.


Av: Advokat Marius Hvitmyhr, Svensson Nøkleby advokatfirma

Selgers adgang til å ta en spesifisert forbeholdHva kan selger så gjøre for å være helt trygg på unngå å havne i mangelsansvar?

Som nevnt innledningsvis selges omtrent alle brukte eiendommen er et generelt «som den er/as is» forbehold. Selger er i utgangspunktet trygg dersom han opplyser om alle kjente negative forhold ved eiendommen han kjenner. Det er likevel en åpning for at vesentlig skjulte feil kan utgjøre en mangel etter avhendingslova § 39.

Dersom selger opplyser om et negativ forhold ved eiendommen, er selger som det klare utgangspunktet trygg. Det følger av Bukkebodommen, inntatt i Rt. 2002 s. 1425, at kjøper har risikoen, dersom det er opplyst om feil på eiendommen, forutsatt at opplysningene er noenlunde klare. Det spiller da ingen rolle om feilen har en annen årsak enn antatt, eller at utbedringskostnadene er høyere enn forventet.

Det må likevel trekkes opp et skille mellom generelle og spesifikke risikoopp

lysninger. Et eksempel på at Bukkebo prinsippet ikke gjelder ubetinget er Borgarting lagmannsretts dom 1. juni 2015.

I denne saken hadde selger pusset opp et baderom med bistand fra en ufaglært venn 78 år før salg, og opplyst at baderommet var utført ved egeninnsats i egenerklæringsskjemaet. I tillegg var det opplyst at det ikke er fremlagt dokumentasjon for arbeidene, at sluk ikke var byttet, og at oppussing av baderommet måtte påregnes. Det var ikke gitt tilleggsopplysninger om baderommet og dets oppbygging utover dette.

Baderommet hadde lekket vann til omkringliggende helt siden oppussingen som følge av utett membran. Borgarting lagmannsrett kom til at leiligheten hadde en kjøpsrettslig mangel etter avhendingslova § 39 til tross for at det var gitt visse opplysninger som klart reduserte kjøpers forventninger til dette baderommet.

Saken er egnet til å illustrere at selger må gi så konkrete opplysninger som mulig for å være trygg på unngå ansvar. Dersom selger

hadde gitt mer spesifiserte opplysninger om baderommets byggemåte, er det ikke gitt at resultatet hadde blitt det samme. *

Et enda tryggere alternativ er at selger foretar et konkret forbehold i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten knyttet til forhold ved eiendommen. Slike spesifiserte ansvarsfraskrivelser benyttes i liten grad ved salg av boligeiendom, men kan være verdt å vurdere i enkelte tilfeller.

Selger har full anledning til å fraskrive seg ansvar for en nærmere spesifisert bygningsdel, dersom det er behov for dette. Dette kan særlig være aktuelt når selger ikke har inngående kjennskap til eiendommen, eller mangler nærmere kunnskap om en enkelt bygningsdel. Selger unngår da ansvar for skjulte mangler som ingen av partene kjente til, jf. avhendingslova § 39.

* Deler av saken er henvist til behandling i Høyesterett. Mangelspørsmålet i saken ble for-søkt påanket, men slapp ikke inn til behandling. Mangelsspørsmålet er dermed rettskraftig av-gjort. Utmålingsspørsmålet skal behandles av Høyesterett 8. mars 2016. •

Selgers informasjonsansvar – med særlig vekt på selgers opplysningeri egenerklæringsskjema

SVENSSON NØKLEBY ADVOKATFIRMA ANS

Svensson Nøkleby er Drammensregionens største advokatfirma med 30 advokater og fullmektiger. Svensson Nøkleby bistår blant annet entreprenører, eiendomsutviklere, eiendomsmeglerforetak og private. Svensson Nøkleby er ISO-sertifisert og medlem av Eurojuris – Europas lendende advokatnettverk. Advokat Marius Hvitmyhr er tilknyttet selskapets avdeling for fast eiendom.

For kontakt: www.svenssonnokleby.no



Grunnbokens registrerte heftelser står sentralt for meglers arbeid ved gjennomføring av salg av bolig. Grunnlaget for dette er at alle rettsstiftelser som går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett i fast eiendom kan tinglyses, jf. tinglysningsloven § 12.

Det heter seg at grunnboken har positiv troverdighet. I dette ligger det at det som står registrert kan legges til grunn som reelle og gyldige pantekrav som påhviler boligen; se her tinglysningsloven § 20:

«Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som ikke er innført samme dag eller tidligere.

Rettserhverv som er innført i dagboken samme dag, er likestillet; dog går utleggs- og arrest-forretninger foran annet rettserhverv. Er flere utleggsforretninger innført samme dag, går den eldste foran.»

Regelen må modifiseres noe i forhold til krav som er registrert som følge av dokumentfalsk, tvangssituasjon med videre, men under normale omstendigheter er registrerte heftelser rettsgyldig slik de står, med de begrensinger som fremgår nedenfor.

Grunnboken gir imidlertid ikke en uttømmende oversikt over alt som hefter ved boligen. Det vil si at grunnboken ikke har fullt ut en negativ troverdighet. Grunnlaget for dette er at panterett som er bestemt i lov har rettsvern uten registrering – såkalte legalpant. Det vil med andre ord hefte pant i eiendommen uten at dette fremgår av grunnboken. Eksempel på krav som er sikret ved legalpant er krav på felleskostnader etter eierseksjonsloven § 25 og borettslagsloven § 220.

Spørsmålet er hvilken rekkevidde og konsekvens registrerte pant har ved oppgjør i forbindelse med salg av overbeheftet bolig og ved tvangssalg.

Tidspunkt for kontroll av grunnboken – konstatering av om bolig er over-beheftet:Utgangspunktet er at en kjøper skal overta en heftelsesfri bolig. Dette forutsetter at megler foretar løpende kontroll med heftelses situasjonen opp mot boligens faktiske verdi.

Grunnboken blir kontrollert både ved oppstart av et oppdrag for dokumentasjon på eierskap og for å kontrollere heftelsesbildet. I den grad boligen viser seg å være overbeheftet, vil det være nødvendig å inngå avtale med de av kreditorene som ikke får hel eller delvis dekning eller ingen dekning for sitt krav. Eventuelle urådigheter vil også måtte avklares som en betingelse for å kunne fortsett salget. For at megler skal kunne ha forutsetninger for å kunne konstatere om boligen er overbeheftet, må megler forstå innholdet og rekkevidden av de registrerte heftelsene.

Grunnboksheftelser/legalpantheftelser ved gjennomføring av frivillig salg Størrelsen på pengekravet til kreditor vil ikke alltid være samsvarende med kravet kreditor kan stille i kraft av panteheftelsen. Dette innebærer ikke at pengekravet til kreditor er tapt, men at dekningen gjennom pantet er lavere enn kravet.

Særlige skranker for enkelte legalpant:De krav som har pant «uten videre»; om tales gjerne som legalpant eller lovbestemt pant

og er omhandlet i Pantelovens kapittel 6. Men det er også bestemmelser om lovbestemt pant i andre lover. Eksempler på alminnelige legalpanteretter er felleskostnader for borettslag og eierseksjonssameier. Det maksimale krav som kan stilles under disse legalpant er 1 G for sameie og 2 G for borettslag og maksimalt to års utestående leie. G er lik folketrygdens grunnbeløp, som per 1. mai 2015 utgjør kr 90 068. Legalpanteretten omfatter alle krav som har sitt utspring i sameieforhold/andelsforholdet, og vil også kunne omfatte krav på inndrivelseskostnader og renter, jf. pl. § 15. Det er ikke avklart om renter kan komme på toppen av grensen for legalpant, men av hensyn til øvrige kreditorer bør man forholde seg til at legalpantets grense er absolutt. Det er ikke uvanlig at eierseksjonssameier har særskilt vedtektsfestet en ytterligere panterett utover legalpantet, men dette må sikres på

Grunnbokskontroll:Panteheftelser ved salg av overbeheftede boliger og ved tvangssalg – pantet og dens rekkevidde

Kan megler påta seg oppdrag med å selge en overbeheftet eiendom? I artikkelen gjennomgås grunnbokens forskjellige heftelsestyper og begrensninger i det bakenforliggende kravet. Utgangspunktet er å gi et bilde av heftelser i en bolig som megler vurderer å selge. Dette opp mot vurdering av boligens verdi for å konstatere om boligen er overbeheftet. Hvis boligen er overbeheftet vil megler kunne forhandle med kreditorene som ikke vil få dekning slik at oppdraget likevel kan gjennomføres. Hvordan slike forhandl inger kan legges opp vil ikke bli behandlet her. Alternativet til inngåelse av avtale med kreditorene kan være tvangssalg. Bestemmelsene om pantekravets omfang ved tvangssalg vil bli behandlet nedenfor.

Av: Advokat Torolv Sundfør, advokatfirmaet SGB Storløkken


alminnelig måte ved tinglysning av pantekravet.

I tillegg til disse legalpanterettene vil det offentlige ha legalpant for kommunale avgifter, som avfallshåndtering, vannavgifts krav osv. Disse kostnadene vil normalt være dekket av fellesskapet i sameier/borettslag, men man bør være klar over at det spesielt for sameie ikke er noe automatikk i dette. Det forekommer sameier hvor dette er en kostnad for del enkelte seksjonseier, og der det har vært en del saker der dette har kommet opp som et krav etter at oppgjør er blir foretatt.

Skranke for alminnelige panteheftelser ved frivillig salg:Det er to sentrale skranker knyttet til alminnelige tinglyste panteheftelser Det ene er foreldelseslovens regler, det andre er beløpsmessige begrensninger.

De «normale» panteheftelsene er gjeldsbrev og utleggsforretninger.

I henhold til foreldelsesloven § 5 har gjeldsbrev en foreldelsestid på 10 år.

For utleggsforretninger faller virkningen av tinglysninger bort etter 5 år etter at forretningen ble tinglyst, jf. tinglysingsloven § 30 under forutsetning av at forretningen ikke retinglyses innen utløpet av fristen.

For tinglyste arrestforretninger og midlertidig forføyninger faller virkningen bort etter to år, jf. tinglysingsloven § 30.

Disse begrensningene gjør at det underliggende pengekravet ikke kan kreves dekket ved realisasjon av pantet etter at fristen er løpt ut. Dersom kravet ikke er foreldet er det spørsmål om det finnes skranker i forhold til størrelsen på kravet.

Pantekravets ramme følger av pantelovens § 14. Bestemmelsen gjelder både for avtalepant og for utleggspant. Et pantekrav får bare rettsvern når det er fastsatt et bestemt beløp eller et høyeste beløp for pantekravet. Dette er det såkalte spesialprinsippet som innebærer at pantedokumentet i seg selv, og tolkingen av dette vil være avgjørende for størrelsen på kravet.

Begrensingen i retten er en naturlig konsekvens ved at kreditor selv kan følge opp panteretten ved å begjære realisering hvis kravet ikke blir tilbakebetalt, og således sørge for at krav utover hva som fremgår av pantedokumentet ikke går tapt. Dette vil skape forutberegnelighet for øvrige kreditorer med pant på dårligere prioritet, og som har behov for forutberegnelighet for sitt krav og til mulighet for dekning i pante objektet.

I sammenheng med dette utvides muligheten for et høyere krav etter panteloven § 15 dersom salget gjennomføres som et tvangssalg. I disse tilfelle vil pantet også omfatte omkostninger ved inndrivelse samt renter i inntil to år før panthaveren begjærte tvangsdekning. Når en panthaver begjærer tvangsdekning så vil dette komme alle panthavere til gode ved at alle pant havere får krav på tillegg etter pantelovens § 15. Krav etter denne bestemmelsen forutsetter imidlertid at tvangssalget gjennom føres som et formelt tvangssalg.

Særlig om arrest/midlertidig forføyning:Hvis det er tinglyst arrest eller midlertidig forføyning, vil hjemmelshaver ikke kunne gjennomføre frivillig salg, uten etter samtykke fra arresthaver eller den

berettigede etter en midlertidig forføyning. Dette er begrunnet med at hensikten med arrest/midlertidig forføyning er å sikre at boligen/eiendommen ikke skal forsvinne som dekningsobjekt i påvente av at kravshaver får en rettskraftig avgjørelse mot skyldner. Arrest er en midlertidig sikring for å sørge for at skyldner ikke unndrar seg dekning. Midlertidig sikring gir ikke bedre prioritet i forhold til andre kreditorer som har kommet lengre i sine krav mot debitor enn andre kreditorer som har oppnådd pant for sine krav. Arrest gir ikke vern mot andre fordringshavere. Det vil si at på det tids punktet fordringshaver selv får en utleggsforretning mot skyldner så vil kravet bli registrert på utleggstidspunket, ikke arresttidspunktet. Derimot vil skyldners frivillige pant av arrestgjenstanden måtte vike for tidligere registrert arrest.

Arrest og midlertidig forføyning er ikke til hinder for gjennomføring av tvangssalg, jf. formålet med sikringen. Tvangssalg vil derfor være et alternativ for gjennomføring av salg av panteobjektet.

Overstående informasjon bør som nevnt innledningsvis ligge til grunn for meglers kontroll av status av grunnboken opp mot antatt verdi av salgsobjektet. Videre vil informasjonen kunne brukes for å kontrollere de tilbakemeldinger som kreditorer presenterer i forhold til størrelsen på de enkelte krav, og i det hele tatt i meglers vurdering av om oppdraget kan gjennomføres som forutsatt. •

SGB STORLØKKEN

Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksjerett, verdipapirrett, arbeidsrett, IKT-rett fast eiendom og entrepriserett. Firmaet er høyt rangert i næringslivet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsrett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fast advokatforbindelse for en rekke av de største aktørene innen tjenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledende franchise- og distribusjonskjeder.

For kontakt: www.storlokken.no


FORKJØPSRETTERForkjøpsrett til fast eiendom er en form for løsningsrett som reguleres av lov om løysingsrettar av 1994. I løysingsrettslova § 1, andre og tredje setning, defineres løsningsrettene og forkjøpsrettene som følger;

«Med løysingsrett er meint den rett nokon har til å overta ein fast eigedom seinare, når eigedomen likevel skiftar eigar, eller til eit anna tidspunkt. Ein løysingsrett som berre kan gjerast gjeldande når eigedomen vert avhend eller skiftar eigar på annan måte, er kalla for-kjøpsrett.»

Til forskjell fra de øvrige løsningsrettene som faller inn under løysingsrettslova, kjennetegnes forkjøpsrettene ved at de som utgangspunkt kun kan gjøres gjeldende når en eiendom skifter eier. I forlengelsen av dette, vil en opsjon som går ut på at en rettighetshaver har rett til å kjøpe en eiendom uavhengig av et eventuelt eierskifte (callopsjon), ikke falle inn under lovens definisjon av forkjøpsrett.

Grensen mellom ulike opsjoner, tilbudsretter og vanlige forkjøpsretter kan ofte være uklar. Ved avgjørelsen av om det foreligger en forkjøpsrett eller en annen form for løsningsrett, må man tolke den avtalen som stifter rettigheten (stiftelsesgrunnlaget). Avgjørende for klassifiseringen er det reelle innholdet i den aktuelle rettighet.

Forkjøpsrettene vil ofte være tinglyst som en heftelse på den aktuelle eiendommen, men kan også være inkludert i tomtefesteavtaler, ikketinglyste dokumenter så som leiekontrakter eller spesifikke forkjøpsrettsavtaler.

Hva utløser forkjøpsrett?Hvilke disposisjoner som utløser forkjøpsrett er nærmere regulert i løysingsrettslova § 11. Det typiske tilfellet er at en forkjøpsrett utløses ved frivillig salg av eiendommen som

forkjøpsretten knytter seg til. Forkjøpsretten utløses i et slikt tilfelle «frå den tid då det er avtala på bindande måte at eigedomen skal gå over til ny eigar», jf. § 11, første ledd altså når en bindende avtale om salg foreligger.

I tillegg til at forkjøpsrett utløses ved salg av eiendommen, kan forkjøpsrett utløses i forbindelse med tvangssalg, ved arv og ved inngåelse av en avtale om utleie av eiendommen for en periode på mer enn 10 år. Se i denne sammenheng løysingsrettslova § 11, andre til fjerde ledd.

De fleste næringseiendomstransaksjoner gjennomføres i dag ved salg av aksjene i det selskap som eier eiendommen. Dette som en konsekvens av innføringen av fritaksmetoden i forbindelse med skattereformen 20042006, hvor aksjetransaksjoner etter dette i stor utstrekning fritas for gevinstbeskatning. For eventuelle forkjøpsretter påheftet eiendommer eid av eiendomsselskaper er det i løysingsrettslova § 11, siste ledd, inntatt en bestemmelse som lyder:

«Hefter forkjøpsrett på ein eigedom som høy-rer til eit selskap, kan retten til å løyse eige-domen gjerast gjeldande når ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at

styringsretten i selskapet kjem på andre hender.»

Som det fremkommer av bestemmelsen likestilles et salg av aksjene i eiendomsselskapet med et salg av eiendommen, forutsatt at «styringsretten i selskapet kjem på andre hender».

Loven definerer ikke selv hvor stor andel av aksjene i eiendomsselskapet som må omsettes for at styringsretten skal anses å ha gått over til kjøper. Spørsmålet ble imidlertid viet betydelige drøftelser under utarbeidelse av loven. Etter å ha gjennomgått de tilsvarende bestemmelser knyttet til både leiegårdsloven og dagjeldende konsesjonslovgivning, konkluderte departementet i Ot.prp. nr. 49 (1993/94) som følger:

«Når det gjeld spørsmålet om når ein kan seie at «styringsretten i selskapet kjem på andre hender», må dette avhenge av ei konkret vurdering. Avgjerande må vere om ervervaren får ein slik posisjon i selskapet at han kan likestillast med ein eineeigar. Lov-avdelinga har i tilhøve til aksjeerverv som fell inn under industrikonsesjonslova, uttalt at eit erverv av meir enn 90% av aksjane og ein til-svarande del av dei stemmer som kan bli gjeve

Forkjøpsrett til eiendom - salg av eiendomsselskap

Av partner Thomas Rindahl Håkonsen og fast advokat Andreas Mello-Kildal

Begge arbeider i transaksjonsavdelingen i DLA Piper, og er spesialisert på fast eiendom

Mange eiendomsaktører er ikke klar over at forkjøpsrett til fast eiendom også vil kunne utløses ved avtale om salg av aksjene eller andelene i eiendomsselskapet. Vi vil i denne artikkelen se nærmere på enkelte av de problemstillingene som vil kunne oppstå i kjølvannet av at forkjøpsrett til eiendommen påberopes i de tilfeller der aksjene i et eiendomsselskap omsettes.


på generalforsamlinga, må sjåast som ei reell overføring av selskapets aktiva. Departementet meiner at dette som hovudregel må kunne leggjast til grunn også i høve til ei allmenn l øysingsrettslov.» (vår uth.)

Ut fra forarbeidene til løysingslova er utgangspunktet at forkjøpsrett utløses ved erverv av mer enn 90% av aksjene og en tilsvarende del av stemmene som kan avgis på generalforsamlingen. Det påpekes likevel at dette ifølge departementet er en hovedregel, slik at det ikke kan utelukkes at man etter en konkret vurdering må anse styringsretten for å være overdratt selv ved lavere eierandeler enn 90 %. Til sammenlikning nevnes at «bestemmende innflytelse» etter aksjeloven § 13 (2), normalt vil foreligge dersom en aksjonær innehar flertall av de stemmer som kan avgis på generalforsamlingen.

Ovennevnte innebærer at en forkjøpsrett vil kunne utløses ved de tradisjonelle eiendomstransaksjoner der 100% av selskapets aksjer overdras til kjøper. Merk imidlertid at løysingsrettslova i stor grad er deklaratorisk jf. lovens § 4, slik at den avtalte forkjøpsretten kan inneholde bestemmelser om utløsning som avviker fra det som følger av lovens normalordning.

Et annet sentralt poeng er at forkjøpsrettshaver normalt har en frist på hele seks måneder på å påberope seg forkjøpsretten. Fristen begynner å løpe på det tidspunkt

forkjøpsrettshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om det rettsforhold som utløser forkjøpsretten (aksjetransaksjonen), jf. løysingsrettslova § 12, annet ledd. Med mindre annet er avtalt vil forkjøpsretten bortfalle dersom den ikke er påberopt innen utløpet av fristen. Eventuelt bortfall innebærer at forkjøpsretten heller ikke kan påberopes ved senere salg av eiendommen/eiendomsselskapet eller ved andre forkjøpsrettsutløsende disposisjoner.

Forkjøpsrett til aksjene eller eiendommen?Dersom en forkjøpsrett til eiendommen er utløst, f.eks. gjennom salg av et aksjeantall som innebærer at «styringsretten» er gått over på en ny eier, oppstår spørsmålet om forkjøpsretten kan gjøres gjeldende mot aksjene eller mot eiendommen som sådan. Løysingsrettslova gir ikke et direkte svar på spørsmålet, men følgende fremkommer av lovens forarbeider:

«Utvalet ser det slik at i utgangspunktet gjeld retten eigedomen. Dette endrar seg ikkje om råderetten over eigedomen på ein indirekte måte bli overført til andre. Retten gjeld framleis eigedomen og det er den som kan løysast frå selskapet. Aksjeeigarane sit då att med aksjane og kontrollen med selskapet og dei aktiva der er, herunder løysingssummen. Rettshavaren grip på den måten minst inn i selskapstilhøvet. Nokon rett til å «trenge seg

inn» i dette har han aldri hatt. Ein slepp dermed ein del til dels vanskelege, verdsetjings- og oppgjersproblem som vil melda seg dersom løysinga skal gjelde aksjane. Ved den regel som utvalet gjer framlegg om, må løysings-summen for eigedomen fastsetjast for seg. Prisen for aksjane kan i den samanhang ikkje nyttast. Det rette må vere at løysings-summen for eigedomen blir fastsett ved skjønn og at omsetningsverdien blir lagt til grunn.» (vår uth.)

Lovgiver falt således ned på den løsning at en forkjøpsrett til en eiendom som er utløst gjennom salg av aksjene i eiendomsselskapet, kan gjøres gjeldende mot eiendommen som sådan. Med mindre annet er avtalt kan forkjøpsretthaver derfor kreve å overta eiendommen, og kan ikke pålegges å overta aksjene i eiendomsselskapet.

I forlengelsen av ovennevnte uttaler departementet at prisen for aksjene ikke kan legges til grunn for utløsningssummen for eiendommen. Løsningssummen skal derfor fastsettes til eiendommens omsetningsverdi ved skjønn. Som regel er det avtalt en eiendomsverdi som legges til grunn ved beregningen av aksjekjøpesummen, som da fort vil kunne bli styrende for verdsettelsen av selve eiendommen.

Som tidligere nevnt er loven fravikelig, slik at i den utstrekning stiftelsesgrunnlaget innehar bestemmelser knyttet til forkjøpsrettens gjenstand, fastsettelse av kjøpesummen, mv., vil disse bestemmelsene komme til anvendelse fremfor lovens løsninger.

Konsekvenser av at forkjøpsrett gjøres gjeldende mot eiendommen Dersom forkjøpsrettshaver velger å gjøre forkjøpsrett gjeldende mot eiendommen, kan dette få dramatiske følger for både kjøper og selger i den aktuelle aksjetransak

DLA PIPER

DLA Piper er et av verdens største advokatfirmaer, og et av de ledende advokatfirmaene innenfor fast eiendom både i Norge, Norden og internasjonalt, med mer enn 600 eiendomsadvokater globalt. I Norge har DLA Piper kontor på Aker Brygge i Oslo, og er et fullservice forretningsjuridisk firma. Den norske eiendomsavdelingen har 25 advokater med betydelig erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra noen av de største og mest kompliserte eiendomsprosjektene i Norge.

For kontakt: www.dlapiper.no

Forkjøpsrettene vil ofte være tinglyst som enheftelse på den aktuelle eiendommen, men kan også være inkludert i tomtefesteavtaler, ikke-tinglyste dokumenter så som leiekontrakter eller spesifikke forkjøpsrettsavtaler


sjonen. I tillegg kan forkjøpsretten medføre dramatiske følger for eiendomsselskapet som er gjenstand for transaksjonen.

Dersom kjøper overtar og betaler for aksjene uten å være kjent med forkjøpsretten, vil påberopelse av forkjøpsrett komme som en ubehagelig overraskelse. Påberopelse av forkjøpsrett vil i et slikt tilfelle ofte representere et mislighold, som kan lede til krav om erstatning og/eller rett til heving overfor selger, avhengig av den underliggende kjøpekontrakt og hva kjøper har fått opplyst forut for avtaleinngåelse. Det er i denne sammenheng viktig å være klar over at førkjøpsretten kan påberopes så sent som seks måneder etter at forkjøpsrettshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om transaksjonen, jf. løysingsrettslova 12, første ledd, noe som innebærer at forkjøpsrett kan bli påberopt lenge etter at transaksjonen er gjennomført. Det er videre verdt å merke seg at ved kjøp av aksjene i eiendomsselskapet, vil heller ikke ekstinksjonsreglene i tinglysingsloven § 20 kunne redde aksjekjøper. Som en konsekvens vil en utinglyst forkjøpsrett som det ikke er opplyst om i forbindelse med transaksjonen, ikke bli ekstingvert som følge av overdragelsen av aksjene i eiendomsselskapet fra selger til kjøper.

For eiendomsselskapet vil en rettmessig påberopelse av forkjøpsrett innebære at eiendomsretten skal overføres til forkjøpsrettshaver i samsvar med forkjøpsrettens bestemmelser. En slik overdragelse vil imidlertid representere en skatte og avgiftsmessig realisasjon for eiendomsselskapet. I de fleste tilfeller vil dette utløse en skattepliktig gevinst for selskapet, ettersom selskapets skattemessige verdier normalt er lavere enn eiendommens omsetningsverdi. Eiendomsselskapet risikerer i tilfelle å måtte benytte deler av innløsningssummen til å dekke selskapets skatt som følge av forkjøpsretten. I tillegg vil en overdragelse av eiendommen til forkjøpsrettshaver representere en justeringsutløsende realisasjon, hvilket innebærer at selskapet plikter å foreta samlet negativ justering for de justeringsforpliktelser eiendomsselskapet måtte ha. Bakgrunnen er at forkjøpsrettshaver neppe er forpliktet til å overta eiendomsselskapets justeringsforpliktelser, dersom dette ikke fremkommer av stiftelsesgrunnlaget for forkjøpsretten.

Som fremstillingen over viser, vil påberopelse av forkjøpsrett ved salg av aksjene i et eiendomsselskap kunne ha dramatiske konsekvenser for selger. I verste fall risikerer selger at kjøper hever avtalen, med den

konsekvens at selger blir sittende igjen med aksjene i eiendomsselskapet et selskap som ikke lenger eier eiendommen og som har en betydelig skatte og avgiftsregning kommende sin vei. I tillegg vil selger være eksponert for eventuelt erstatningsansvar for det tap som misligholdet representerer overfor opprinnelig aksjekjøper.

AnbefalingerSett fra artikkelforfatternes ståsted bør eiendomsselskaper være forsiktige med å gi tredjeparter forkjøpsrett til selskapets eiendom(mer). Dersom slik forkjøpsrett likevel etableres, må denne være gjennomarbeidet og formulert på en presis måte for å unngå uklarheter, utilsiktede negative konsekvenser og fremtidige tvister.

Det er flere forhold som bør vurderes og presiseres ved etableringen av en eventuell forkjøpsrett. For det første bør man presisere hvilke disposisjoner som skal medføre at forkjøpsretten utløses, slik at man unngår de til dels uklare kriterier som er inntatt i løysingsrettslova § 11. Deretter bør man alltid innta en bestemmelse som klart angir hvilket objekt forkjøpsretten skal kunne utøves mot (aksjene og/eller eiendommen). Dersom det kun er aksjene forkjøpsretten kan utøves mot, bør det avtalefestes om forkjøpsretten skal reguleres av aksjelovens eller løysingsrettslovas bestemmelser. Dersom forkjøpsretten skal kunne utøves mot eiendommen, bør det i tillegg presiseres at kjøpesummen skal korrigeres for eventuelle negative skatte og avgiftsmessige konsekvenser som oppstår på eiendomsselskapets hånd dersom forkjøpsretten påberopes. I tillegg bør det fremgå at forkjøpsrettshaver har en plikt til å overta eiendomsselskapets justeringsforpliktelser, der dette er mulig, dersom forkjøpsretten utøves mot eiendommen som sådan.

Dersom aksjene i et eiendomsselskap planlegges solgt og det hviler en forkjøpsrett på selskapets eiendom(mer), minnes det om at selger er gitt en interpellasjonsrett gjennom bestemmelsene om forhåndstilbud i løysingsrettslova § 10. Dette innebærer at eiendomsselskapet kan få avklart om forkjøpsretten vil bli benyttet, gjennom å frem

sette et tilbud overfor forkjøpsrettshaver med to måneders akseptfrist. Blir tilbudet ikke akseptert innen fristen, kan aksjene i eiendomsselskapet selges innen to år til samme eller strengere vilkår uten å risikere at forkjøpsretten forhindrer gjennomføring av transaksjonen. Etter gjennomføring av en påfølgende transaksjon (til samme eller strengere vilkår), vil forkjøpsretten normalt anses bortfalt.

Uavhengig av om man står overfor en potensiell transaksjon anbefales at eiendomsbesittere har et løpende og bevisst forhold til om eventuelle forkjøpsretter påheftet selskapets eiendommer består eller kan anses bortfalt. Bortfall kan skje på ulike grunnlag. I denne sammenheng nevnes bortfall i medhold av den særlige 25årsregelen i løysingsrettslova § 6, første ledd, samt bestemmelsene om bortfall som følge av at forkjøpsretten har vært utløst, men ikke påberopt av forkjøpsretthaver i forbindelse med tidligere overdragelser av eiendommen og/eller eiendomsselskapet, jf. løysingsrettslova §§ 10 og 12. Dersom forkjøpsretten er bortfalt, bør en eventuelt tinglyst forkjøpsrett slettes fra grunnboken. •

Dersom kjøper overtar og betaler foraksjene uten å være kjent med forkjøpsretten, vil påberopelse av forkjøpsrett komme som en ubehagelig overraskelse

Kan du fortelle kort om deg selv?Jeg er 22 år fra Asker, og studerte eiendomsmegling på BI i Oslo fra 2012 til 2015. Nå jobber jeg som eiendomsmeglerfullmektig i Privatmegleren Nyeboliger på Ullevål hvor jeg stortrives. Hvorfor valgte du eiendomsmegling?Jeg har hatt interesse for eiendom lenge. Samtidig hadde jeg lyst på en spennende og variert hverdag med mange utfordringer. Hvorfor har du gjort det så bra på eiendomsmeglerstudiet?Når jeg setter meg et mål går jeg alltid all in for å lykkes, også når det gjelder skolearbeid. Jeg ønsket å prestere best mulig på skolen for å vise at jeg har pågangsmot og evne til å jobbe systematisk og målrettet. Samtidig tar jeg til meg ny kunnskap relativt raskt. Jeg jobbet som medhjelper hos Privatmegleren Nyeboliger det siste året av studiene, noe som også hjalp meg med å få en bedre forståelse for eiendomsmeglingsfagene. Hvordan ser du for deg eiendomsmeglerrollen om 10 år?En del av våre tjenester og arbeidsoppgaver vil endre seg grunnet digitalisering, slik som i de fleste andre yrker. Det er derfor viktig at vi hele tiden er i forkant, tenker innovativt og tilpasser oss disse endringene. Jeg er ikke bekymret for at min jobb vil bli irrelevant da faglig kompetanse og mellommenneskelige relasjoner ikke kan erstattes av maskiner. I en slik utvikling vil den personlige kontakten bli avgjørende. Hva liker du å gjøre når du ikke jobber?På fritiden liker jeg å trene, være med venner og familie. Jeg er også glad i å reise og oppleve nye ting. •

Dagen etter besøkte vi DNB Eiendom hvor studentene fikk en orientering om DNB og hvordan de tar imot nyansatte. Etter et hyggelig besøk og en god lunsj, var vi på besøk hos NEF hvor fagsjef Margrethe Røse Solli og markedssjef Peter Rånås tok imot oss. Administrerende direktør Carl O. Geving snakket om fremtidens meglere og utfordringene knyttet til digitaliseringen. Vi fikk også en orientering om Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.

Studentene var fornøyde og inspirerte etter studieturen og motiverte til å starte på det siste semesteret! Flere av studentene skal ut i praksis hos et meglerforetak. Høgskulen i Sogn og Fjordane godkjenner også praksis i utlandet, og i skrivende stund er det en student som skal ha praksis hos et meglerforetak i Antibes, på den franske riviera. •

studentsiden

Studietur til Oslo 5.-6. november 20153. klasse meglerstudenter tok turen fra Sogndal til Oslo i begynnelsen av november. Det var 23 studenter som var med. Vi fikk en omvisning på Sørenga av DNB, både på visningssenteret og i to av leilighetene. Om kvelden var det middag og fest.

Årets eiendomsmeglerstudent på BI i OsloHelene Røgler ble den beste eiendomsmeglerstudenten som gikk ut fra BI i Nydalen i våres. På graduation fikk hun i tillegg til heder og ære, en påskjønnelse fra Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening.


Ølet du bør drikke til

Deilig julemat, krever god drikke, men hva er det perfekte ølet til julematen?

Av Kristin Bratland

etter arbeid

Emm

a Bj

ørke

julematen Julen er en tid vi kommer sammen rundt gode måltider med fet og kraftig mat, og øl kan oppleves svært forskjellig med og uten mat, ølet skifter karakter. I tillegg kan det være en tid hvor mange får anledning til å prøve øl de aldri har smakt. Det er et stort spekter når det gjelder øl, så det er mye morsomt man kan gjøre i forhold til øl og mat, mener Emma Bjørke, ølsomelier hos Ringnes.

Gammel tradisjonFra gammelt av feiret vi ikke jul i Norge, men vi drakk jol. Første gang det å drikke jol er nevnt, er i teksten Haraldskvedet fra rundt år 900, og er uløselig knyttet til en av de mest høy tidelige av jule

skikker siden norrøn tid, nemlig juleølet. Ølet våre forfedre brygget til jul skulle være sterkt og godt for å blid gjøre gudene, slik at sola ville snu, vintersolverv.

Bokkøl og juleøl er jo klassiske øl til julemiddag, og det er det jo en grunn til. De har maltsødmen som balanserer saltet i maten, og alkoholprosenten som balanserer fettet.

De fleste har et forhold til øl, men mange av oss forbinder øl

med pils, og 82 prosent av alt øl som selges i verden, er pils. Dette er en av de nyere formene for øl, og er et ganske lyst øl, men opprinnelig var de undergjærede øltypene ganske mørke. Etter hvert som man fikk mer kontroll på oppvarming, og lærte å styre varmekildene, ble maltet røstet mindre slik at det ikke ble så mørkt. Pils, bayer og bokkøl er typisk undergjærede ølformer, forklarer somelieren.

Den moderne juletradisjonen byr på både lette og tyngre øl, en fordel når du skal kombinere det med julemat. Når du velger øl til julematen, skal du ta utgangspunkt i det som sterkest særpreger maten, for eksempel om det er fett eller magert, lett eller

kraftig, salt eller søtt, røkt eller gravet.

Øl i mat Det er gøy å finne ytterpunktene av hva som passer sammen av øl og mat, og ikke minst å lage mat med øl som ingrediens. Å bruke øl i maten kalles gjerne for kokkekunstens gjemte sjel. Dette er ikke noe nymotens oppfinnelse, det har vært brukt i uminnelige tider. Du kan for

eksempel erstatte hele eller deler av væsken i en oppskrift med øl, sørg bare for ikke å overdrive mengden øl, det skal kun akkompagnere og gi en dimensjon til matretten, forklarer Bjørke.

Juleøl er ypperlige i matretter. Pinnekjøttet kan for eksempel dampes med litt juleøl i kjelen, i tillegg til vann. Surkålen til ribba, kan piffes opp med en skvett juleøl rett før servering, og lager du julesild, kan du bytte ut litt vann med juleøl.

Til ribbe Har du fet, kraftig mat som ribbe, er det flere elementer i en øl som kan støtte opp under dette. Jeg ville valgt en kraftig juleøl med medium til høy sødme og

bitterhet, men ikke for mye fruktighet. Bayer kan også passe til, men det kan bli litt for lett i forhold til fedmen i maten. Når du går opp i fettnivå, kompleksitet og smaksrikhet på maten, kan bayerøl, som ligger på 4,5 prosent, bli litt lett mot kraftig mat. Alkoholen bryter ned fettet i maten, forteller Emma Bjørke.

Til pinnekjøttPinnekjøtt har mye saltsmak, og her kan du velge i to ølretninger, avhengig av hva du liker. Det kan smake godt med en relativt lett øl som er frisk og leskende, eller øl med mye sødme for å balansere røktsmaken. Brooklyn Lager kan være godt, med en relativt høy alkoholprosent, men ikke veldig høy, rundt 6,5 prosent, og mye humle, men uten at det blir for mye. I følge Bjørke kan kraftig mat ha bokkøl eller juleøl med polstyrke som tilbehør.

Jeg spiser svensk julemat som ikke er så fet som den norske julematen, der passer butikkjuleølet bedre. Skal du ha øl og akevitt, passer butikkjuleølet veldig godt. For å få med seg hele smaksbildet i ølet, bør for øvrig ølet drikkes før akevitten, i tillegg fukter ølet munnen, slik at stikket av alkoholen i akevitten blir dempet.

Til kalkunSkal du ha kalkun, som er lyst og magert kjøtt, kommer det litt an på tilbehøret. Med rosenkål og surkål, kan du ha lettere øl. Saison, som er et livlig, sprudlende øl med mye kullsyre, for øvrig en god øl for nybegynnere, passer til kalkun. Med sødme og fylde er bayer heller ikke dumt, maltet er mer røstet og går over

i det karamelliserte. Samtidig ligger den på butikkstyrke når det gjelder alkoholprosent. Bayer er godt til rosenkål, og til tyttebær passer det fint med litt fruktige, lette ølvarianter, som hveteøl, eller Belgisk wit.

Til dessert Som avslutning serveres en god bokkøl til multekremen eller riskremen, og den skal serveres som en raus cognac i et stout porter glass. Da vil ølet treffer langt fremme i munnen når du drikker, og du får med hele smaksbildet i ølen, avslutter Emma Bjørke.

Pinnekjøtt på potetristHer brukes mandelpoteter i stedet for rist under kjøttet. Potetene koker ikke i stykker, derimot trekker de til seg masse smak fra kjøttet og blir uimotståelig gode.

4 porsoner4 kg saltet og røkt pinnekjøtt2 kg mandelpoteter1 ½ dl vørterølVann

Legg pinnekjøttet i bløt i en stor kjele et par døgn, skift vann flere ganger. Legg mandelpoteter i 23 lag i bunnen av kjelen og hell over øl og vann til det nesten dekker potetene. Legg kjøttet i tette lag oppå, kok opp og la kjøttet dampe på svak varme under lokk i ca. tre timer, til det er mørt og løsner lett fra beina.

Pinnekjøttet serveres med rotstappe og norsk juleøl eller bayer. •

Kilde: Øl med kniv og gaffel, av Sigrid Strætkvern


medlemsnytt

SIAMAK EBRAHIMIIhus EiendomsmeglingSinsen Eiendomsmegling ASTrondheimsveien 1531550570 Oslo21 01 68 00 21 01 68 01 (faks) [email protected]

JONAS WINJEPrivatMegleren LinderudFortuna Eiendomsmegling ASPostboks 81 Linderud0517 Oslo [email protected]

MONA FORSDALEiendomsmegler 1 MidtNorge, HovedkontorSøndregate 4Postboks 6054 Sluppen7434 Trondheim73 99 22 50 (faks) 47 63 12 99 [email protected]

HILDE RØINÅSSearoads ASPostboks 2724876 Grimstad94 01 21 [email protected]

SABINE BARTLERSkanska Commercial Development Norway ASPostboks 1175 Sentrum0107 Oslo 93 21 00 [email protected]

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

Vi gratulerer

50 årGreta Halvorsen med dagen 3. desemberLars Faale med dagen 4. desemberMette Gustavsen med dagen 7. desemberCathrine Christensen med dagen 30. desemberJune Langeland med dagen 6. januarAnne Idun D. Straume med dagen 14. januarLise Borgen med dagen 15. januar

60 årEspen Solum med dagen 9. desemberOleMartin Meland med dagen 10. desemberAnne Berit Terum Stensrud med dagen 11. desemberGeir Asbjørn Dahl med dagen 14. desemberHalvor Høst Heyerdahl med dagen 16. desemberHeidi Hæreid Berge med dagen 19. desemberGreta M. Steinheim med dagen 21. desemberVigdis Hummelsund Voie med dagen 30. desemberJanPetter Haugen med dagen 31. desemberÅge Singsaas med dagen 1. januar

70 årAnne Elise Bratland med dagen 3. desemberKirsten Setsaas med dagen 31. desember

75 årHaagen Oust med dagen 10. januar


2 1 3 6 5 8 7 4 94 7 6 9 2 3 8 5 19 8 5 4 1 7 6 2 35 9 7 1 4 6 2 3 88 4 1 7 3 2 9 6 56 3 2 8 9 5 4 1 77 5 8 2 6 1 3 9 41 2 9 3 7 4 5 8 63 6 4 5 8 9 1 7 2

8 4 9 1 3 7 6 5 21 6 2 8 5 4 9 7 33 7 5 9 2 6 4 1 82 9 7 6 1 3 5 8 45 8 1 2 4 9 3 6 76 3 4 7 8 5 1 2 99 5 8 4 6 2 7 3 17 1 6 3 9 8 2 4 54 2 3 5 7 1 8 9 6

9 65 6 3 77 5 2

4 2 7 3 16 3 9

17 5 4 38 5 1 7

3

3 5 4 24 1

2 4 84 1 7 8

5 32 5 9

7 8 68

4 5 7

SUDOKU- løsning i neste nummer

Mid

dels

Mid

dels

Vanskelig

Løsning fra forrige nummer

Vanskelig

privatmegleren.no

Vi søker en engasjert og strukturert lagspiller som trives med å jobbe selvstendig og i team. Du har evnen til å skape tillit og er opptatt av faget ditt.

Vi kan tilby et erfarent og faglig sterkt team i en av markedets ledende meglerkjeder. Meget gode betingelser og muligheten for eierskap. Gode kurs- og utviklings muligheter gjennom PRIVATmeglerskolen.

Engasjert eiendomsmegler/megler/eiendomsmegler-fullmektig

Hammerfest kommune har 10 000 innbyggere og er en kommune i vekst og utvikling. Hammerfest er etablert som fylkets petroleumssentrum og er vertskommune for Snøhvit LNG og Goliat. Vi har et variert næringsliv og offentlig tjenestetilbud med bl.a. sykehus og UIT – Campus Hammerfest. Kommunen har satset aktivt på oppgradering og utbygging av skoler og barnehager, har et rikt og variert kulturliv og et kultursenter vi er stolte av. Regionen tilbyr unike naturopplevelser både sommer og vinter, herunder toppturer samt jakt- og fiskemuligheter rett utenfor stuedøra. Finnmark praktiserer nedskrivning av studielån med 10% av opprinnelig lån, maks kr. 25.000 pr år. I tillegg er det lavere skatt i Finnmark.

PRIVATmegleren Hammerfest er et av områdets mest aktive meglerkontor med Hammerfest og Kvalsund som primærområder. Vi arbeider hovedsakelig med bruktbolig, fritidseiendommer og prosjekt. PRIVATmegleren har totalt ca. 75 kontor spredt over hele landet og har i flere år vært den raskest voksende kjeden innenfor bransjen. Våre verdier er vinnervilje, teft, skreddersøm, integritet og humør.

PRIVATmegleren Hammerfest er et partnereiet selskap med for tiden 2 ansatte, men vi har som mål og rekruttere 1 til 2 meglere til. Vi holder til i moderne lokaler midt i Hammerfest sentrum. En av våre eiendomsmeglere har sluttet og vi søker derfor etter

Søknaden sendes PRIVATmegleren Hammerfest ved [email protected]. Spørsmål om stillingen kan rettes til faglig leder Inge Bock, tlf. 90 55 42 43, eller styremedlem Finn Håkon Jørstad, tlf. 91 57 66 44.

KICK-OFF 2016

Dato: 8. til 10. januar 2016Sted: København

Vi ønsker alle medarbeiderne i GARANTI God jul, godt nytt år og velkommen til kick off!

Vurderer du nytt MEGLERSYSTEM?

TILGJENGELIGHET

Webmegler kan også benyttespå ipad, iphone, Android

og Microsoft Surface

OPPGJØR

Velutviklet oppgjørsverktøyog klientregnskap for håndtering

av mange kontorer

Websystemer AS | Alvøveien 132 | 5179 Bergen | Tel: 55 50 85 80 | E-post: [email protected]

INTEGRASJONER

Integrert mot grunnbok, foto, prospekter,forsikring, økonomisystem, nettbank

tryggbudgivning.no

KOSTNADSEFFEKTIV LØSNING

Komplett meglersystem som erlett å komme i gang med tilkonkurransedyktige priser

GASELLE 2014

året på rad!

eiendomsmegleren nr. 8 2015

Documents