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E.J.A. Eletrônica Contabilidade Secretáriado Transações Imobiliárias Informática
117Direito, LegisLação
e Ética
3e
121Operações ImObIlIárIas
4e
Instruçõe de UsoDesenvolvimento de conteúdo,mediação pedagógica e design gráficoEquipe Técnico Pedagógica do Instituto Monitor
Monitor Editorial Ltda.Av. Rangel Pestana, 1105 – Brás – São Paulo/SP – CEP 03001-000Tel: (11) 3555-1000/Fax: (11) 3555-1020
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121Operações ImObIlIárIas
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Operações Imobiliárias
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Apresentação ........................................................................................................... 8
Lição 1 - Exercício da ProfissãoIntrodução ............................................................................................................. 11
1. Atribuições ................................................................................................... 111.1 Mediação ................................................................................................. 111.2 Vantagens de um Mediador ................................................................... 111.3 Capacitação ............................................................................................ 111.4 Compete ao Corretor de Imóveis ........................................................... 12
2. Prestação de Serviços – Alguns Conceitos ................................................. 133. Tabela de Comissões e Serviços do CRECI ............................................... 134. Decreto nº 81.871 de 29 de Junho de 1978 ................................................. 16
Exercícios Propostos ............................................................................................. 22
Lição 2 - Avaliação do ImóvelIntrodução ............................................................................................................. 25
1. Fatores que Influenciam a Avaliação ......................................................... 252. Garantias de um Negócio ............................................................................ 25
Lição 3 - Registro do ImóvelIntrodução ............................................................................................................. 27
1. Efeitos do Registro ....................................................................................... 272. Capacidade para Comprar e Vender .......................................................... 273. Proibições de Venda .................................................................................... 284. Procuração (ou Mandato) ............................................................................ 29
Lição 4 - Conhecimentos Obrigatórios para o CorretorIntrodução ............................................................................................................. 31
1. Código do Consumidor (Lei nº 8.078 de 11/09/90) .................................... 311.1 O Código de Defesa do Consumidor e a Construção Civil .................. 311.2 Medidas Cautelares de Produção Antecipada de Provas.................... 331.3 Código de Defesa do Consumidor para o Loteamento ........................ 341.4 Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979 ................................................. 501.5 Código de Defesa do Consumidor para a Compra da Casa Própria .. 521.6 Código de Defesa do Consumidor e o Condomínio ............................. 55
Índice
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2. Pontos de Acesso à Terra ............................................................................ 633. Manual de Orientação – Cooperativas Habitacionais .............................. 66
3.1 Introdução ............................................................................................... 663.2 O Cooperativismo ................................................................................... 673.3 O Que Fazer antes de Ingressar numa Cooperativa ............................ 673.4 O Que a Cooperativa Habitacional Precisa Fazer ............................... 673.5 O Que é Preciso Saber ao Aderir a uma Cooperativa ......................... 683.6 O Que é Preciso Saber sobre o Material de Publicidade..................... 69
4. A Lei do Inquilinato .................................................................................... 695. Cartórios de Registros de Imóveis .............................................................. 84
Exercícios Propostos ............................................................................................. 85
Lição 5 - Impostos, Taxas e CertidõesIntrodução .............................................................................................................. 89
1. Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) .............................................. 891.1 Elementos ................................................................................................ 891.2 Não-Incidência ....................................................................................... 891.3 Isenção ..................................................................................................... 90
2. Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural ........................................ 903. Certidões Negativas ..................................................................................... 904. Encargos Previdenciários ............................................................................ 915. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ............................................ 916. Despesas de Escritura e Registro no INCRA ............................................. 92
6.1 Ônus e Gravames .................................................................................... 926.2 Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) ....... 92
7. Encargos da Transação Imobiliária ........................................................... 92Exercícios Propostos .............................................................................................. 94
Lição 6 - Condomínio EdilícioIntrodução ............................................................................................................. 95
1. Convenção do Condomínio ......................................................................... 952. Assembléia .................................................................................................... 963. Decreto nº 4.591, de 16 de Dezembro de 1994 ........................................... 974. O Código Civil e o Condomínio ................................................................ 1035. Quorum ....................................................................................................... 1076. Fundo de Reserva ....................................................................................... 1077. Penalidades ................................................................................................ 1088. Contratos e Seguro .................................................................................... 108
8.1 Valor do Seguro .................................................................................... 1088.2 Benfeitorias ........................................................................................... 109
9. Locatários ................................................................................................... 10910. Administração de Condomínio ............................................................... 109
10.1 Com o Auxílio de Administradoras .................................................. 109
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11. Documentação ......................................................................................... 10912. Elevadores ................................................................................................ 110
12.1 Cuidados com os Elevadores ............................................................. 11012.2 Instruções da Prefeitura para Evitar Riscos aos Usuários ............. 111
13. Quadro Resumo de Cuidados Referentes à Segurança ......................... 11214. Assaltos..................................................................................................... 112
Exercícios Propostos ........................................................................................... 114
Lição 7 - Incorporações Imobiliárias.Introdução ........................................................................................................... 115
1. Tipos de Incorporação ............................................................................... 1152. Lei nº 4.591, de 16 de Dezembro de 1964 ................................................. 116
Lição 8 - Crédito ImobiliárioIntrodução ........................................................................................................... 133
1. Sistema Financeiro da Habitação ............................................................ 1331.1 Sistemas de Amortização .................................................................... 1331.2 Fontes de Recursos do Sistema Financeiro da Habitação ................ 1341.3 Seguro Especial .................................................................................... 1351.4 Utilização do FGTS na Amortização do SFH ................................... 135
2. Carteira Hipotecária .................................................................................. 1353. Sistema de Financiamento Imobiliário .................................................... 1364. Consórcio .................................................................................................... 136
Exercícios Propostos ........................................................................................... 137
Lição 9 - Código Civil – Dispositivos de InteresseIntrodução ........................................................................................................... 139
Lição 10 - Glossário de Termos Técnicos e Expressões JurídicasIntrodução ........................................................................................................... 153
Anexo - Modelos de Minutas, Contratos e Outros DocumentosIntrodução ........................................................................................................... 179
Respostas dos Exercícios Propostos .................................................................. 220
Bibliografia .......................................................................................................... 222
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Antes de mais nada, queremos parabenizá-lo(a) pela escolha da pro-fissão de Corretor de Imóveis e pela sua opção de realizar seus estudos conosco. Ao longo deste Módulo de Operações Imobiliárias, você vai adquirir uma “bagagem” de conhecimentos muito ampla que lhe serão úteis, não somente no desempenho da profissão, mas também nas suas atitudes como cidadão(ã).
Na Lição 1, Exercício da Profissão, você terá a oportunidade de conhecer as vantagens em se contratar um Corretor na compra e venda de um imóvel, o que é necessário para ser um Corretor de Imóveis, um pouco sobre prestação de serviços, verá a tabela de comissões aplicada pelo CRECI, além do decreto que regulamenta a profissão.
A Lição 2, intitulada Avaliação do Imóvel, mostra ao futuro pro-fissional da área os fatores que devem ser levados em conta na deter-minação do valor financeiro do imóvel em questão.
A Lição 3, Registro do Imóvel, apresenta o Oficial de Registro de Imóveis e suas responsabilidades. Ensina, ainda, os efeitos do registro e a capacidade de compra e venda de acordo com o Código Civil.
O Código do Consumidor é o tema da Lição 4, que tem a pretensão de se tornar um “livro de cabeceira” do profissional Corretor de Imóveis. Ela transcreve o Código de Defesa do Consumidor em todos os itens rela-cionados às transações imobiliárias, e a Nova Lei do Inquilinato; mostra as regras básicas para se viver em condomínios (muito importante não apenas para o profissional, mas, principalmente, para o cidadão); mostra os pontos de acesso à terra e fala tudo sobre Cooperativas Habitacionais.
A Lição 5 é dedicada aos Impostos, Taxas e Certidões.
A Lição 6, Condomínio em Edificação, é um manual para o Corretor que acumula a função de administrador de condomínios, fala sobre se-gurança, assembléias, documentação, fundo de reserva, etc. Assim como a Lição 4, é de extrema importância para quem vive em condomínio.
Apresentação
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A Lição 7, Incorporações Imobiliárias, transcreve na íntegra a Lei nº 4.591.
A Lição 8 aborda os Financiamentos e o Sistema Financeiro da Habitação.
A Lição 9 apresenta os artigos do Código Civil que são de interesse do profissional Corretor de Imóveis.
Na Lição 10, você tem um utilíssimo Glossário, em que são esclarecidos os termos técnicos e as expressões jurídicas que apa-recem ao longo desta apostila.
Por fim, o anexo é de extrema utilidade, pois oferece modelos de minutas, contratos e outros documentos.
Bom estudo!
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lição
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Introdução
Nesta lição você terá uma visão comple-ta da profissão de Técnico em Transações Imobiliárias, suas atribuições e os princi-pais conceitos da prestação de serviços nesta promissora área, bem como a íntegra da Lei que regulamenta a profissão.
1. Atribuições
De acordo com o Decreto nº 81.871, de 29/06/78, art. 2º: “compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opi-nar quanto à comercialização imobiliária”, o que significa que o corretor pode agir como um perito judicial.
O corretor de imóveis, no exercício de sua função, presta assessoria às partes interessa-das, tornando a transação livre e desemba-raçada de ônus, encargos, litígios e taxas ou impostos atrasados. É sua função, também, intervir nos contratos de compra e venda de imóveis, permutas, promessas de venda, ces-sões de direitos e, em se tratando de adminis-tração de imóveis, seus serviços se estendem às incorporações, hipotecas, financiamentos, lo-teamentos, locações e administração de bens.
1.1 Mediação
Para vender um imóvel, o proprie tário pode:
• anunciar o que pretende vender e aguardar que algum interessado o procure, ou
• encarregar um intermediário (corretor ou empresa imobiliária) de fazer essa venda.
1.2 Vantagens de um Mediador
A contratação de um corretor de imóveis é sempre mais vantajosa, pois o profissional já sabe quais são os melhores dias para anun-ciar um imóvel localizado num determinado bairro; sabe em qual jornal, página e coluna deve sair o anúncio, além de redigi-lo com economia e todas as informações atrativas para a venda. Além disso, o corretor, nor-malmente, é um profissional altamente ca-pacitado, preparado, conhecedor da região e do mercado, conhecendo, ainda, as técnicas necessárias de marketing e de toda a docu-mentação necessária para que a transação seja feita sem embaraços.
1.3 Capacitação
Para estar capacitado a exercer a pro-fissão de Corretor de Imóveis, o profissional deve ter realizado o curso de Técnico em Transações Imobiliárias e ter sua inscrição junto ao CRECI da sua região. Entre os conhecimentos exigidos de um Corretor de Imóveis, estão noções de:
• Arquitetura: para saber interpretar plan-tas de cortes, fachadas, etc.
• Engenharia: para avaliar a necessidade de reparos nos imóveis comercializados.
• Direito: é muito importante que o profis-sional tenha conhecimento da Legislação Imobiliária e Tributária.
Exercício da Profissão
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• Economia: para melhor orientar o cliente sobre planos de pagamentos, SFH (Sistema Financeiro da Habitação), juros, correção monetária, etc.
1.4 Compete ao Corretor de Imóveis
1) Avaliar o imóvel comercializado: para fa-zer a avaliação do imóvel a ser vendido ou locado, de forma precisa, existem algumas regras que devem ser seguidas. São elas:
• Lei de Zoneamento do local.
• Localização do imóvel.
• Analisar toda a infra-estrutura de ser-viços públicos e particulares existentes na região.
• Condições de acesso ao local.
• Características do imóvel, bem como o aproveitamento do mesmo.
• Aspectos gerais, arquitetônicos, restri-ções, etc.
2) Fazer uma análise geral de toda a docu-mentação necessária para que a transação se efetive sem nenhum ônus posterior.
3) Elaborar para o cliente/investidor um re-latório com estimativas de custos, valor de mercado, valor de compra e rentabilidade.
4) Combinar o preço e as condições de com-pra e venda ou locação.
• Firmar contrato de prestação de serviço.
• Determinar e acompanhar, além de “pôr a termo” (documentar, emitir documen-to) a vistoria do imóvel (que deve fazer parte do contrato).
• Mostrar o imóvel aos possíveis interes-sados.
CUIDADO: é característica do ser humano almejar sempre mais do que lhe é possível comprar. Algumas vezes, isto pode acarre-
tar perda de tempo do corretor e, TEMPO É DINHEIRO; portanto, não destrate o cliente, apenas leve em consideração, na hora de firmar o contrato de prestação de serviços, estas possíveis perdas.
• Preencher o modelo padrão de proposta de Compra do adqui rente. Na lição 9 damos alguns modelos-padrão de contratos.
• Em caso de financiamento, faz parte do trabalho do corretor orientar sobre a legislação vigente e as diferentes moda-lidades de financiamentos.
• Encaminhar proposta do possível inte res-sado ao proprietário, bem como informá-lo da aprovação, ou não, da mesma.
• Concretizar a venda, compra ou locação.
• Acompanhar toda a elaboração de contra tos e cláusulas estipuladas pelas partes até o momento final das assina-turas. Observação: ao Contrato de Lo-cação deve sempre se anexar o Termo de Vistoria de entrada no imóvel.
• Registrar todos os contratos.
5) No caso do imóvel comercializado ser um loteamento:
• O corretor deve obter a aprovação do plano e da planta do loteamento pelos órgãos competentes.
• Elaborar o plano de vendas do loteamento.
6) Na função de administrador do imóvel, cabe ao corretor:
• Receber e emitir recibos de aluguéis e encargos.
• Vistoriar periodicamente o imóvel.
• Elaborar e remeter mensalmente ao cliente os balancetes e demonstrações de con-tas da administração.
• Prestar assessoria constante aos clientes.
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2. Prestação de ServiçosAlguns Conceitos
Temos que distinguir a prestação de serviços, da locação de serviços:
a) Na prestação de serviços o corretor faz a mediação objetivando a venda, permuta ou locação de imóveis e recebe na conclusão do negócio a quantia previamente ajustada;
b) Na locação de serviços o corretor de imó-veis administra um imóvel já locado (por ele ou não) ou um condomínio e recebe mensalmente pelo serviço.
• Contrato de Intermediação - É um contrato de prestação de serviços por prazo determinado, onde o dono do imóvel autoriza o corretor a promover a venda. Este documento deve ser feito em duas vias e assinado, tanto pelo proprietário (vendedor) quanto pelo corretor, com todos os campos devidamente preen-
TAbelA de ComISSõeS e ServIçoS - CreCI - 2ª regIão
1) O corretor deve contratar, por escrito e com exclusividade, a pres-tação de seus serviços profissionais, conforme Lei nº 6.530/78 e resolução Cofeci 458/95.
2) A presente tabela deve ser observada nos contratos celebrados, es-pecialmente quanto aos limites mínimos nela estabelecidos, sendo vedado ao corretor contratar e trabalhar com índice abaixo dos aqui estabelecidos.
VENDA
1. Imóveis Urbanos ...................................................................... 6 a 8%2. Imóveis Rurais ......................................................................... 6 a 10%3. Imóveis Industriais .................................................................. 6 a 8%4. Venda Judicial ...............................................................................................................................5%
NOTA 1: a mesma comissão será devida quando a proposta e a con-traproposta forem de igual valor e devidamente assinadas ou se as
chidos. Ao assinar, o vendedor deve estar de acordo com o valor e as condições de venda, além do percentual ajustado (veja a tabela de comissões e serviços) e do prazo estipulado para o corretor completar a mediação.
• Publicidade - Os corretores sindicalizados têm direito a um preço especial na coloca-ção de anúncios de publicidade de imóveis e para prestação de seus serviços. Nesses anúncios é obrigatória a menção do nome completo do corretor, do seu endereço e do número do CRECI.
• Honorários - A corretagem é devida so-mente no ato da conclusão do negócio, sempre obedecendo aos direitos do cliente, pois, de acordo com o Código do Consu-midor, o comprador tem o prazo de 7 dias para desistir da compra. O pagamento da comissão se efetiva ou no ato da assinatura da escritura do imóvel ou no ato da assi-natura do contrato de compra e venda.
3. Tabela de Comissões e Serviços do CreCI
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partes realizarem a transação sem a presença do corretor, tendo ele feito a aproximação útil das partes.
NOTA 2: nos casos de vendas com transferência de financiamento a comissão será devida sobre o total da transação realizada.
COMPRA
Autorização expressa da procura do imóvel ....................................6%
PERMUTA E DAÇÃO EM PAGAMENTO
Nas permutas e ou dação em pagamento, a comissão será devida pelos respectivos proprietários, sobre o valor de cada propriedade envolvida na transação, observando-se a mesma porcentagem de venda, seja total ou parcial.
HIPOTECAS
Sobre o valor do empréstimo .............................................................5%
INCORPORAÇÃO DE ÁREA EDIFICADA(Horizontal ou Vertical)
1) Venda de empreendimentos imobiliários, incluindo-se organização e planejamento de vendas ........................................................ 6 a 8%
2) Vendas de imóveis com financiamento - SFH - carteira hipotecária e outras, incluindo-se organização e planejamento de vendas e acom-panhamento dos processos dos mutuários até a escritura .... 7 a 9%
NOTA: não estão incluídas nos percentuais acima as despesas de promoção e publicidade em geral.
LOTEAMENTOS
1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas .................................................... 10 a 12%
2) Idem, rural ou fora da sede ................................................... 15 a 20%3) Administração, controle e recebimento de prestações ....... 5 a 10%
NOTA: as prestações de promoção e outros atos de administração não estão incluídos na tabela acima.
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Intermediações de cotas. Sobre o valor da transação ....................10%
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De qualquer espécie e sempre por conta do locador
Equivalente ao valor do 1º aluguel.
por hora técnica, a partir de 10% do valor da anui-dade vigente do CRECI 2ª Região.
LOCAÇÃO
NOTA: as despesas com reconhecimento de firmas e com o registro do contrato não estão inclusas na comissão pela locação.
ADMINISTRAÇÃO DE BENS
Sobre o aluguel recebido ............................................................. 7 a 10%
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO
Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente 5 a 10%
PARECERES
1) Parecer por escrito quanto à comercialização do imóvel.Sobre o valor apresentado, até ......................................................1%
2) Parecer verbal quanto a operações imobiliárias
DIVISÃO DE COMISSÃO ENTRE CORRETORES E PARTICIPANTES DO COI
1) Corretor e ou empresa imobiliária do vendedor ............................. 50%2) Corretor e ou empresa imobiliária do comprador .......................... 50%3) Corretor em regime de co-participação com Empresa Imobiliária na
venda de imóveis de terceiros, somadas as comissões de captação e venda 30%
4) Corretores de Plantão de Incorporação mínimo ............................. 25%5) Corretagem de participação entre imobiliárias .............................. 50%
Esta tabela foi aprovada na 27ª Reunião de Diretoria do SCIESP, em 16/10/96 e homologada pelo CRECI – 2ª Região, na 354ª Reunião Ple-nária, de 17/10/96.
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4. decreto Nº 81.871 de 29 de Junho de 1978
Regulamenta a Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, que dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.
O Presidente da República, no uso das atri-buições que lhe confere o Artigo 81º, item III da Constituição, e tendo em vista o Artigo 24º da Lei nº 6.530 de 12 de maio de 1978, decreta:
Art. 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional, somente será permitido:I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Con-selho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição, ouII - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei nº 4.116 de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação de sua inscrição.
Art. 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quan-to à comercialização imobiliária.
Art. 3º As atribuições constantes do artigo anterior poderão também ser exercidas por pessoas jurídicas, devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição.Parágrafo Único: O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sen-do patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição.
Art. 4º O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à ativi-dade profissional.
Art. 5º Somente poderá anunciar publica-mente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de me-diação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.
Art. 6º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscaliza-ção do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquias, dotadas de personalidade jurídica de direito público, vinculado ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, opera cional e fi-nan ceira.
Art. 7º O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervi-sionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional.
Art. 8º O Conselho Federal terá sede e foro na capital da República e jurisdição em todo o território nacional.
Art. 9º O Conselho Federal será composto de dois representantes efetivos e suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros.Parágrafo Único: O mandato dos membros a que se refere este artigo será de três anos.
Art. 10 Compete ao Conselho Federal:I - eleger sua diretoria;II - elaborar e alterar seu regimento;III - exercer função normativa, baixar reso-luções e adotar providências para a realiza-ção dos objetivos institucionais;IV - instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos Certificados de Inscrição;V - autorizar a sua diretoria a adquirir e onerar bens imóveis;VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como elaborar a previsão orçamentária para o exercício seguinte;
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VII - criar e extinguir Conselhos Regionais e sub-regiões, fixando-lhes sede e jurisdição;VIII - baixar normas de ética profissional;IX - elaborar contrato padrão para os servi-ços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos;X - fixar multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais;XI - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;XII - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;XIII - elaborar o regimento padrão dos Con-selhos Regionais;XIV - homologar o Regimento dos Conselhos Regionais;XV - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais;XVI - credenciar representantes junto aos Conselhos Regionais, para verificação de ir-regularidades e pendências acaso existentes;XVII - intervir temporariamente nos Conse-lhos Regionais, nomeando Diretoria provisó-ria, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato:
a) se comprovada irregularidade na admi-nistração;
b) se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuições.
XVIII - destituir Diretor do Conselho Regio-nal, por ato de improbidade no exercício de suas funções;XIX - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos Con-selhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade;XX - deliberar sobre casos omissos;XXI - representar em juízo ou fora dele, em todo o território nacional, os legítimos inte-ressados da categoria profissional.
Art. 11 O Conselho Federal se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus membros.
Art. 12 Constituem receitas do Conselho Federal:
I - O percentual de 20% (vinte por cento) so-bre as anuidades e emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais;II - a renda patrimonial;III - as contribuições voluntárias;IV - as subvenções e dotações orçamentárias.
Art. 13 Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis têm por finalidade fiscalizar o exercício profissional na área de sua juris-dição, sob supervisão do Conselho Federal.
Art. 14 Os Conselhos Regionais terão sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos Estados, a critério do Conselho Federal.
Art. 15 Os Conselhos Regionais serão com-postos por vinte e sete membros, efetivos e suplentes, eleitos 2/3 (dois terços) por votação secreta em Assembléia Geral, especialmente convocada para esse fim, e 1/3 (um terço) in-tegrado por representantes dos Sindicatos dos Corretores de Imóveis, que funcionarem regu-larmente na jurisdição do Conselho Regional.Parágrafo Único: O mandato dos membros a que se refere este artigo será de três anos.
Art. 16 Compete ao Conselho Regional:I - eleger sua Diretoria;II - aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento padrão elaborado pelo Conselho Federal;III - fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição;IV - cumprir e fazer cumprir as resoluções do Conselho Federal;V - arrecadar anuidades, multas e emolu-mentos e adotar as medidas destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal;VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a provi-são orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal;VII - propor a criação de sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número
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mínimo de Corretores de Imóveis, fixado pelo Conselho Federal;VIII - homologar, obedecidas as peculiarida-des locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elabora-das e aprovadas pelos sindicatos respectivos;IX - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pessoas jurídicas;X - organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas;XI - expedir carteiras de Identidade Profis-sional e Certificado de Inscrição;XII - impor as sanções previstas pelo regu-lamento;XIII - baixar resoluções, no âmbito de sua competência;XIV - representar em juízo ou fora dele, na área de sua jurisdição, os legítimos interesses da categoria profissional;XV - eleger, dentre seus membros, represen-tantes, efetivos e suplentes, que comporão o Conselho Federal;XVI - promover, perante juízo competente, cobrança das importâncias correspondentes às anuidades, multas e emolumentos, esgota-dos os meios de cobrança amigável.
Art. 17 O Conselho Regional se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus membros.
Art. 18 Constituem receitas de cada Conselho Regional:I - 80% (oitenta por cento) das anuidades e emolumentos;II - as multas;III - a renda patrimonial;IV - as contribuições voluntárias;V - as subvenções e dotações orçamentárias.
Art. 19 2/3 (dois terços) dos membros dos Conselhos Regionais, efetivos e respectivos suplentes, serão eleitos pelo sistema de voto pessoal, secreto e obrigatório dos profissio-nais inscritos, nos termos em que dispuser o Regimento dos Conselhos Regionais, consi-derando-se eleitos efetivos os dezoito mais votados e suplentes os seguintes.
Parágrafo Único: Aplicar-se-á ao profissio-nal inscrito que deixar de votar sem causa justificada, multa em importância corres-pondente ao valor da anuidade.
Art. 20 1/3 (um terço) dos membros dos Conselhos Regionais, efetivos e respectivos suplentes, serão indicados pelos Sindicatos de Corretores de Imóveis, dentre seus asso-ciados, diretores ou não.§1º: Caso haja mais de um Sindicato com base territorial na jurisdição de cada Conselho Regional, o número de representantes de cada Sindicato será fixado pelo Conselho Federal.§2º: Caso não haja Sindicato com base ter-ritorial na jurisdição do Conselho Regional, 1/3 (um terço) dos membros que seria desti-nado à indicação pelo Sindicato, será eleito na forma do artigo anterior.§3º: Caso o Sindicato ou os Sindicatos da Categoria com base territorial na jurisdição de cada Conselho Regional, não indiquem seus representantes, no prazo estabelecido em Resolução do Conselho Federal, o terço destinado à indicação pelo Sindicato será eleito na forma do artigo anterior.
Art. 21 O exercício do mandato de membro do Conselho Federal e Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, assim como a respectiva eleição, mesmo na condição de suplente, ficarão subordinados ao preen-chimento dos seguintes requisitos mínimos:I - inscrição na jurisdição do Conselho Re-gional respectivo há mais de dois anos;II - pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos;III - inexistência de condenação a pena su-perior de dois anos, em virtude de sentença transitada e julgada.
Art. 22 A extinção ou perda do mandato de membro do Conselho Federal e dos Conse-lhos Regionais ocorrerá:I - por renúncia;II - por superveniência de causa de que re-sulte o cancelamento da inscrição;III - por condenação a pena superior a dois
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anos, em virtude de sentença transitada e julgada;IV - por destituição de cargo, função ou em-prego, relacionada à prática de ato de impro-bidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em julgado;V - por ausência, sem motivo justificado, a três sessões consecutivas ou seis intercaladas em cada ano.
Art. 23 Os membros dos Conselhos Federal e Regional poderão ser licenciados, por de-liberação do plenário.Parágrafo Único: Concedida a licença de que trata este artigo, caberá ao Presidente do Conselho convocar o respectivo suplente.
Art. 24 Os Conselhos Federal e Regional terão cada um, como órgão deliberativo o Plenário, constituído pelos seus membros, e como órgão administrativo a Diretoria e os que forem criados para a execução dos servi-ços técnicos ou especializados indispensáveis ao cumprimento de suas obrigações.
Art. 25 As Diretorias dos Conselhos Federal e Regional serão compostas de um Presidente, dois vice-presidentes, dois secretários e dois tesoureiros, eleitos pelo Plenário, dentre os seus membros, na primeira reunião ordinária.
Art. 26 A estrutura dos Conselhos Federal e Regional e atribuições da Diretoria e dos demais órgãos, serão fixadas no regimento de cada Conselho.
Art. 27 Junto aos Conselhos Federal e Regio-nal funcionará um Conselho Fiscal composto de três membros, efetivos e suplentes eleitos dentre os seus membros.
Art. 28 A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no Con-selho Regional da jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal.
Art. 29 As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis
sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mes-mos direitos das pessoas físicas nele inscritas.Parágrafo Único: As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um corretor de imóveis individualmente inscrito.
Art. 30 O exercício simultâneo, temporário ou definitivo de profissão em área de jurisdi-ção diversa da do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condi-cionado à inscrição e averbação profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionarem as áreas em que exercerem as atividades.
Art. 31 Ao corretor de imóveis inscrito será fornecida a Carteira de Identidade Profissio-nal, numerada em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os seguintes elementos:I - nome por extenso do profissional;II - filiação;III - nacionalidade e naturalidade;IV - data de nascimento;V - número e data de inscrição;VI - natureza da habilitação;VII - natureza da inscrição;VIII - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição;IX - fotografia e impressão datiloscópica;X - assinatura do profissional inscrito, do Pre-sidente e do Secretário do Conselho Regional.
Art. 32 À pessoa jurídica inscrita será for-necido Certificado de Inscrição, numerado em cada Conselho Regional, contendo no mínimo os seguintes elementos:I - denominação da pessoa jurídica;II - número e data de inscrição;III - natureza da inscrição;IV - nome do sócio-gerente ou diretor, ins-crito no Conselho Regional;V - número e data de inscrição do sócio-gerente ou diretor no Conselho Regional;VI - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição;VII - assinatura do sócio-gerente ou diretor, do Presidente e do Secretário do Conselho Regional.
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Art. 33 As inscrições do Corretor de Imó-veis e da pessoa jurídica, o fornecimento da Carteira de Identidade Profissional e do Cer-tificado de Inscrição e certidões, bem como o recebimento de petições, estão sujeitos ao pagamento da anuidade e emolumentos fixados pelo Conselho Federal.
Art. 34 O pagamento da anuidade ao Con-selho Regional constitui condição para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica.
Art. 35 A anuidade será paga até o último dia útil do primeiro trimestre de cada ano, salvo a primeira, que será devida no ato da inscrição do Corretor de Imóveis, ou da pessoa jurídica.
Art. 36 O pagamento da anuidade fora do prazo sujeitará o devedor à multa fixada pelo Conselho Federal.
Art. 37 A multa aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, como sanção disciplinar, será, igualmente, fixada pelo Conselho Federal.
Art. 38 Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:I - transgredir normas de ética profissional;II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interes-ses que lhe forem confiados;III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não-inscritos ou impedidos;IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado atra-vés de documento escrito;V - fazer anúncio ou impresso relativo à ati-vidade profissional sem mencionar o número de inscrição;VI - anunciar imóvel loteado ou em condomí-nio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;VII - violar o sigilo profissional;VIII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;X - praticar, no exercício da atividade pro-fissional, ato que a lei defina como crime de contravenção;XI - deixar de pagar contribuição ao Con-selho Regional;XII - recusar ou facilitar a terceiros tran-sações ilícitas ou que, por qualquer forma, prejudiquem interesses de terceiros;XIII - recusar a apresentação da Carteira de Identidade Profissional, quando couber.
Art. 39 As sanções disciplinares consistem em:I - advertência verbal;II - censura;III - multa;IV - suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;V - cancelamento da inscrição, com apreen-são da carteira profissional.§1º: Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstân-cias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta.§2º: A reincidência na mesma falta determi-nará a agravação da penalidade.§3º: A multa poderá ser acumulada com ou-tra penalidade e, na hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro.§4º: A pena de suspensão será anotada na Carteira Profissional de Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento de registro.§5º: As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas pelo Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do profissional punido, senão em caso de reincidência.
Art. 40 Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito suspensivo, ao Conselho Federal:I - voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da decisão;II - ex-ofício, nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior.
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Art. 41 As denúncias somente serão recebidas quando assinadas, declinada a qualificação do denunciante e acompanhada da indi-cação dos elementos comprobatórios do alegado.
Art. 42 A suspensão, por falta de pagamento de anuidades, emolu-mentos ou multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição, de acordo com critérios a serem fixados pelo Conselho Federal.
Art. 43 As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas pró-prias decisões.
Art. 44 O Conselho Federal será a última e definitiva instância nos assuntos relacionados com a profissão e seu exercício.
Art. 45 Aos servidores dos Conselhos Federal e Regional de Cor-retores de Imóveis aplica-se o regime jurídico da Consolidação das Leis do Trabalho.
Art. 46 Em caso de intervenção em Conselho Regional, cabe ao Conselho Federal baixar instruções sobre cessação da intervenção ou realização de eleições, na hipótese de término de mandato.
Art. 47 O disposto no artigo 15º somente será observado nas elei-ções para constituição dos Conselhos Regionais, após o término dos mandatos vigentes em 15 de maio de 1978.
Art. 48 Este Decreto entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
Brasília, DF, em 29 de junho de 1978; 157º da Independência e 90º da República.
ERNESTO GEISELArnaldo Prieto
Anotações/dicas
Exercícios Propostos
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1 - Mencione quatro situações em que um Corretor de Imóveis pode intermediar.
1. ___________________________________
2. ___________________________________
3. ___________________________________
4. ___________________________________
2 - Por que é vantajoso utilizar a intermediação de um Corretor de Imóveis?
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______________________________________________________________________________
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3 - Complete:
_______________________ e ___________________ capacitam o Corretor de Imóveis para poder atuar no mercado.
4 - O Corretor de Imóveis deverá ter, ao menos, conhecimentos básicos sobre as se-guintes disciplinas, para melhor exercício da profissão:
( ) a) Arquitetura, Física e Química.( ) b) Direito, Economia e Estatística.( ) c) Direito, Economia, Arquitetura e Engenharia Civil.( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
5 - Conceitue Contrato de Mediação.
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6 - Para anunciar, o Corretor de Imóveis deve mencionar:( ) a) nome completo do corretor, apenas. ( ) b) nome completo, endereço e nº do CRECI. ( ) c) nome completo e endereço.( ) d) nome completo e nº do CRECI.
7 - Qual a condição para que o Corretor de Imóveis, que exerce suas atividades nos termos da Lei nº 4.116 de 27/08/72, possa continuar exercendo sua atividade?
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8 - O Conselho Federal de Corretores de Imóveis pode criar e extinguir os Conselhos Regionais.
Esta afirmação está: ( ) Certa ( ) Errada
9 - Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis podem homologar tabelas de preços de serviços de corretagem? Justifique.
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10 - Todo Corretor de Imóveis pode atuar fora de sua jurisdição? Justifique.
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2lição
lição
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Introdução
Avaliar um imóvel é atribuir-lhe um valor para venda ou locação, analisando fatores físicos e também a documentação do mesmo.
O valor de um imóvel é determinado,
principalmente, pela “Lei da Oferta e da Pro-cura”, ou seja, deverá estar o mais próximo possível da realidade de mercado, com um preço adequado tanto para o proprietário, quanto para o cliente.
1. Fatores que Influenciam a Avaliação
Dois imóveis idênticos podem variar de pre ço conforme varia o bairro onde estão si-tuados. Por outro lado, dois imóveis situados no mesmo bairro podem variar de preço de a cordo com três fatores essenciais: propor-ção do i mó vel, aproveitando do terreno e lo ca liza ção.
• Proporção do Imóvel - É o tamanho do imóvel propriamente dito. Quando se trata de casa, é levada em consideração a largura ou a frente do terreno em relação à sua extensão ou fundos.
• Aproveitamento do Terreno - Número de metros quadrados de construção que as leis vigentes permitem no terreno em questão.
Exemplo1: em um terreno com 10 metros de largura e 20 metros de profundidade, respeitados todos os recuos exigidos por lei, pode-se construir uma casa térrea com 6 me-
Avaliação do Imóvel
tros de largura e 14 metros de profundidade, totalizando 84 metros quadrados de área. Nesse mesmo terreno, pode-se construir um sobrado com até 185 metros quadrados de área, obtendo-se, assim, um melhor apro-veitamento do terreno.
• Localização - É a posição do terreno no logradouro (rua). A posição pode ser ve-rificada em relação ao sol e à sombra, face sul ou face norte (face norte é sempre me-lhor, pois recebe o sol da manhã, havendo a possibilidade de acontecer o mesmo à tarde), distância das ruas ou logradouros que limitam a quadra, meios de condução existentes no local (metrô, ônibus, etc.), vizinhança como fatores de valorização ou desvalorização, largura e pavimentação da rua, serviços urbanos (água, luz, gás, esgoto, telefone, etc.), etc.
2. garantias de um Negócio
Para garantir um negócio seguro e bem feito, deve-se sempre exigir do vendedor (pro-prietário do imóvel) os seguintes docu mentos:
1) Certidão de Matrícula do Imóvel em nome do vendedor (emitida pelo RGI);
2) Certidão vintenária atualizada (emitida pelo RGI);
3) Certidão negativa de tributos municipais (emitida pela prefeitura);
1. Cada município tem o seu parcelamento do solo especificado em lei, que é a chamada Lei de Zonea-mento. Este é apenas um exemplo prático. Não estão sendo levadas em consideração as Leis de Zoneamento vigentes para cálculo de recuos.
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4) Certidão negativa de multas por muro, pas-seio e limpeza (emitida pela prefeitura);
5) Certidão negativa de débitos condominiais (emitida pelo atual síndico do condomí-nio);
6) Certidão negativa de protestos de títulos (emitida pelo serviço central de protesto de títulos);
7) Certidão negativa cíveis e da fazenda pú-bli ca em nível estadual e federal (emiti da pelos cartórios distribuidores dos res pec-tivos fóruns);
8) Certidões negativas trabalhistas (emiti-das pelo cartório distribuidor do fórum traba lhista);
9) Certidões negativas criminais e de execu-ções criminais (emitidas pelos respectivos cartórios distribuidores);
10) Certidão atestando se o imóvel está ou não sujeito à área de recuo ou investidura ou se está sujeito à zona de influência do me-tro politano-metrô (emitida pela Secreta ria Municipal de Obras e Serviços Pú bli cos);
11) Certidão negativa do INSS para os ca-sos em que se obrigam pessoas naturais e ju rí di cas (expedida pela repartição previ den ciária);
12) Certidão comprovando que a associação ou sociedade civil se acha formalizada
diante do Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.
13) Certidão comprovando e regularizando a firma comercial ou sociedade anônima perante o Registro do Comércio.
14) Documento legal, se o imóvel estiver alu-gado, provando a desistência do inquilino quanto à preferência de aquisição (con-forme modelo apresentado na lição 9).
15) Antes de se lavrar o instrumento, quem o fizer deve verificar a necessidade ou não de algumas providências, tais como:a) Averbação da construção.b) Averbação da demolição.c) Averbação da alteração do nome da
rua, do número e demolição do imóvel.d) Averbação da reconstrução.e) Averbação de desmembramento.f) Averbação de alteração do nome do
vendedor e/ou de seu cônjuge.g) Averbação do estado civil do vendedor
e/ou de seu cônjuge.h) Reconhecimento das firmas dos ven-
dedores e testemunha em títulos de instrumento particular.
ATENÇÃO: Cuidado com a oferta! A escri-tura é sempre “passada” ou feita com base no valor venal, que é diferente do valor ofertado.
Anotações/dicas
3lição
lição
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Introdução
Nesta lição você tomará ciência da importância do registro do imóvel, os efeitos desse registro em Cartório, bem como as de-terminações legais para a compra e a venda de imóveis.
O Oficial de Registro de Imóveis é o res-ponsável pelos seguintes atos:
• Registro: É o cadastro de propriedade imó-vel e por ele se constituem, se alteram e se extinguem os direitos reais. Estabe lece o direito de propriedade e retrata a si tua ção jurídica do imóvel.
• Averbação: é o lançamento de todas as ocorrências que, por qualquer modo, al-terem o registro.
• Matrícula: é a especialização do imóvel.
1. efeitos do registro
Os atos do Registro de Imóveis produzem efeitos importantes, como:
1) Forma de aquisição de um imóvel com o registro do título de transferência, ope-rando sempre a validade contra terceiros. Somente quem pode fazer este registro é o dono do imóvel.
2) O modo de se constituírem e transferirem os direitos reais, tanto os de gozo quanto os de garantia, sobre imóveis alheios.
3) Com a averbação na folha de matrícula ou o competente registro, pode ser determi-nada a extinção do respectivo direito real.
4) O registro garante a existência dos di-reitos reais e do domínio sobre o imóvel, ressalvando-se os direitos de terceiros.
2. Capacidade para Comprar e vender
Conforme determina o Código Civil, em seu artigo 497 sobre a compra e qualquer de suas modalidades, inclusive em hasta públi-ca, verificamos que:
Art. 497 Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que ser-virem, ou que estejam sob sua administra ção direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou con selho, no lugar onde servirem, ou a que se es ten der a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.Parágrafo único: As proibições deste artigo esten dem-se à cessão de crédito.
Registro do Imóvel
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A capacidade do vendedor para vender sua propriedade, também deve ser objeto de análise. Além de provar a posse do imó-vel, o vendedor deve provar que está apto para vender e, para isso, são feitas algumas exigências:
1) Se o vendedor tiver idade superior a 16 anos e inferior a 18, sua capacidade é res-trita (capacidade relativa) e ele deve:a) apresentar documento de emancipação
por escritura pública averbada (esta emancipação somente pode ser feita pelo juiz, pelo pai ou pela mãe); ou
b) comprovar o exercício de função pública (para exercer cargo público, o indiví-duo com idade inferior a 18 anos deve, obrigatoriamente, ser emancipado pois, segundo nossa legislação, o funcionário público é dotado de fé pública); ou
c) apresentar certidão de casamento (para o casamento nesta faixa etária é neces-sário que os pais – tanto do noivo quanto da noiva, se os dois forem menores, os tenham emancipado); ou
d) apresentar diploma de ensino supe-rior (com diploma em curso superior, pressupõe-se que o diplomado exercerá uma atividade de responsabilidade civil e, portanto, é emancipado); ou
e) apresentar alvará judicial expedido pelo juiz competente.
2) Se o vendedor for casado deverá apre-sentar a autorização de seu cônjuge (exceto no regime de separação de bens):
outorga uxória – autorização da esposaoutorga marital – autorização do marido
3) Se o vendedor for viúvo, deve apresentar Certidão de Óbito do cônjuge. O inventário deve ser averbado na Certidão de Casa-mento.
4) Se o vendedor for separado, deve apre-sentar a Ação de Separação Judicial ou de Anulação do Casamento. O Formal de Partilha deve ser averbado na Certidão de Casamento.
5) Se o vendedor for divorciado, deve apre-sentar a Certidão de Divórcio. O Formal de Partilha deve ser averbado na Certidão de Casamento.
6) Se o vendedor for casado no exte rior, deve apresentar a Certidão por Instrumento Público com as formalidades legais de tradução.
7) Se o vendedor for naturalizado, deve apre-sentar Título de Naturalização (Carteira de Identidade Modelo 19).
8) Se o vendedor estiver ausente em lugar incerto e não-sabido, deve-se apresentar Alvará Judicial Comprovador. Este alvará é concedido pelo juiz após a comprovação de 5 anos de desaparecimento.
9) Se o vendedor estiver ausente temporaria-mente, deve-se apresentar Procuração com poderes legais.
10) Se o vendedor for residente no exterior, deve-se apresentar Procuração por instru-mento público, submetido ao consulado do país de outorga. Esta procuração deve ser traduzida por tradutor juramentado.
11) Se o vendedor for portador de defeito físico que o impossibilite de assinar, ou ana lfabeto, deve apresentar instrumento assinado a rogo e sob fé pública do tabe-lião.
12) Se o imóvel a ser vendido for um bem de espólio ou de massa falida, deve-se apresentar Alvará expedido pelo juízo do inventário ou da falência.
3. Proibições de venda
Existem, ainda, outras proibições de venda, como as citadas a seguir:
1) Os pais não poderão hipotecar, alienar ou gravar de ônus os imóveis dos filhos que estejam sobre seu poder familiar, a não ser no caso em que demonstrem a necessidade (“passando fome”, com problemas para o sustento da família) ou conveniência (obter
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alguma vantagem) e, dessa forma, só com autorização judicial.
2) Os menores de 16 anos, os surdo-mudos, os loucos, os declarados totalmente incapazes por ato de juiz, também não podem vender. São os chamados absolutamente incapazes.
3) Da mesma forma, os declarados com relati-va incapacidade, ou seja, os maiores de 16 anos e menores de 18 anos, e os pródigos4.
4) Os ascendentes não podem vender aos des-cendentes sem que haja o consentimento dos demais descendentes. Juridicamente, esta venda não permitida é conhecida como Adiantamento de legítima.
5) O falido não pode dispor de seus bens a partir do momento da abertura da falência ou da decretação do seqüestro dos bens.
6) O condômino5 não pode vender a sua parte em coisa individual a terceiros ou a estra-nhos, a menos que atenda aos preceitos legais do Código Civil, art. 1.3146.
7) Não podem ser alienados os bens inalie-náveis, a menos que tenham autorização judicial.
8) Os imóveis adquiridos pelo Sistema Fi-nanceiro da Habitação sem o assentimento (aprovação) da entidade financiadora.
Cabe-nos, ainda, ressaltar que alguns bens estão excluídos da comunhão (união civil de duas pessoas, casamento). São estes:
1) Os bens de herança, os bens legados ou bens doados que tenham cláusula de in-comunicabilidade.
2) Os bens que estejam gravados de fidei-comisso, ou seja, com disposição testa-mentária impondo obrigação a um dos herdeiros de, por sua morte, transmitir a outro a herança e o direito do herdeiro, antes da realização da condição sus-pensiva.
3) Os bens reservados.
4) As dívidas anteriores ao casamento, exce-tuando-se as contraídas com os prepara-tivos deste ato ou em benefício comum.
5) Se um dos cônjuges fizer doação antenup-cial que tenha cláusula de incomunicabi-lidade.
6) Os frutos civis do trabalho em comum dos cônjuges ou de cada um.
7) A fiança que for prestada pelo marido sem o consentimento expresso de sua mulher.
8) O dote que tenha sido prometido ou ex-pressamente constituído isoladamente por um dos cônjuges a um filho comum ou a um filho de outro leito.
9) As obrigações advindas de práticas ilícitas.
4. Procuração (ou mandato)
Procuração é a incumbência (obriga-ção) dada por alguém a outra pessoa para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.
É um documento que pode ser particu-lar, quando feito sem o testemunho de um cartório, mas com reconhecimento de firma. Quando feita em cartório (Tabelionato de Notas), a procuração passa a ser considerada um instrumento público.
4. Pródigo - Aquele que dissipa seus bens, gasta mais do que o necessário; gastador, esbanjador, perdulário.5. Condômino - Aquele que tem parte no bem. Exem-plo: 5 irmãos são donos de uma casa; portanto, os 5 são condôminos.6. “Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alte-rar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.”
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Anotações/dicas
Segundo o Código Civil:
Art. 653 Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 654 Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.§ 1o - O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
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Conhecimentos Obrigatórios para o Corretor
Introdução
Diz-se, popularmente, que o Corretor de Imóveis é um “Plantador de Cidades”, um pro-fissional com uma série de atributos que exi-gem dele uma vasta gama de conhecimentos.
Nesta lição você irá conhecer os prin-cipais pontos do Código do Consumidor, os principais pontos de acesso à terra, as Coo-perativas Habitacionais, a Lei do Inquilinato e os Cartórios de Registro de Imóveis. Todos estes itens são imprescindíveis para o bom desempenho da sua função.
1. Código do Consumidor (lei nº 8.078 de 11/09/90)
Os principais pontos referentes ao Có-digo do Consumidor que dizem respeito à profissão de Corretor de Imóveis são os que tratam de:
• Construção Civil• Loteamento• Compra da Casa Própria• Condomínio
1.1 O Código de Defesa do Consumidor e a Construção Civil
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), é obrigatório o respeito às normas técnicas brasileiras elaboradas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Téc-nicas) e sua desobediência corresponde a uma infração legal, ensejando as sanções cabíveis.
A falta de observação das normas, bem como deficiências no material e na mão-de-obra, aliadas à eventual negligência dos construtores, pode ocasionar vícios e defeitos construtivos.
Vícios construtivos são anomalias da cons-trução; vícios por inadequação de qualidade prometida ou esperada, ou de quantidade; são falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso ou lhe diminuem o valor. Isso acontece em casos específicos. Por exem-plo, um flexível mal apertado, um pequeno defeito na pintura, alguma pequena falha no rejuntamento de azulejos, uma esqua-dria mal regulada, entre muitos outros, não tornam o imóvel impróprio para uso e nem lhe diminuem o valor. Um profissional habilitado poderá avaliar os danos mais comprometedores.
Defeitos são falhas que fazem com que o fornecimento de produtos ou serviços afetem ou possam afetar a saúde e a segurança do consumidor.
Os vícios e os defeitos podem ser aparen-tes ou ocultos. Vícios ou defeitos aparentes são os de fácil constatação, que podem ser notados quando da entrega do imóvel. Os demais são os vícios ocultos que diminuem, ao longo do tempo, o valor da coisa ou a tornam imprópria ao uso a que se destina. Se o consumidor, na aquisição do serviço ou produto, tivesse conhecimento do vício oculto, poderia pleitear abatimento no preço ou desistir da compra.
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De acordo com o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, somente é possível ao consumidor pleitear abatimento no preço ou desistir da compra no caso da existência de vícios que tornem o imóvel impróprio para o uso ou diminuam o valor, respeitadas as variações decorrentes da natureza do pro-duto, no caso, imóvel construído, e desde que o consumidor tenha exigido a reparação do vício e o mesmo não tenha sido sanado no prazo compreendido entre 7 e 180 dias, conforme pactuado entre as partes.
Danos são as conseqüências dos vícios e defeitos, que, na construção civil, afetam a própria obra, ou ao imóvel vizinho, ou aos bens, ou às pessoas nele situadas, ou ainda a terceiros (transeuntes e outros).
A partir da entrega do imóvel (chaves), de modo geral, o consumidor tem 90 dias para reclamar o vício ou defeito. Quando for o caso de vícios ou defeitos de fácil constata-ção, o consumidor tem 90 dias, após a entrega da obra, para reclamar. Quando se trata de vício ou defeito oculto, os 90 dias começam a correr a partir do momento em que tal falha é constatada. No caso de vícios, esse prazo de 90 dias após constatada a imperfeição oculta pode ser utilizado até o último dia do quinto ano, contado a partir da data da entrega da obra. Já para o defeito que afeta a solidez e a segurança da obra ou a saúde do morador, esse prazo se estende até 20 anos. Entende-se aqui entrega da obra como entrega das chaves ao consumidor, e não o “habite-se”.
Esse prazo de 90 dias, porém, é interrom-pido com “a reclamação compro vadamente formulada pelo consumidor perante o for-necedor de produtos e/ou serviços até a res-posta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca” (art. 26, II, parágrafo 2º do CDC). Portanto, aconselha-se que esta reclamação seja registrada em Cartório de Títulos e Documentos.
O construtor (executor da obra) tem responsabilidade pela reparação dos danos causados, independentemente da existência de culpa; basta haver relação de causa e efei-to entre o dano causado e o defeito ou vício que originou esse dano.
O engenheiro (responsável pela obra) res-ponde apenas se a culpa dele ficar provada. A culpa é definida pelo artigo 927 do Código Civil: “Aquele que por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obriga-do a repará-lo.” Nesse caso, a reparação dos danos causados exige que se prove que houve ação ou omissão voluntária, negligên-cia ou im prudência. O profissional liberal (engenhei ro) está sob o regime em que a culpa deve ser provada.
O consumidor, assim entendido como toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como desti natário final (art. 2º do CDC), deve receber o Manual de Uso e Manutenção do empreen dimento, bem como as plantas com a coloca ção correta dos pontos e das tubulações de luz e de água e receber as informações ne cessárias nos casos omissos ou duvidosos (CDC e norma NB-578 da ABNT, de julho de 1989).
Uma vez de posse desses documentos, o consumidor torna-se responsável pelo uso e manutenção correta do imóvel. Caso não siga as instruções recebidas e disso decorrer algum dano ao imóvel, ele não poderá reclamar disso, já que o usou indevidamente. Um exemplo disso é furar uma parede por onde passa um cano de água, constante da planta do prédio recebida pelo consumidor. Porém, se a planta estiver incorreta e o cano não passar pelo local indicado, a responsabilidade é do cons-trutor, que forneceu a informação errada.
Por outro lado, recomenda-se que as modificações ou reformas de grande monta (instalações hidráulicas, por exemplo) que
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irão ser efetuadas após a entrega do imóvel ao usuário também integrem o rol dos docu-mentos citados, com a discriminação de seu responsável, preferencialmente com a análise prévia do engenheiro ou construtor do imó-vel, a fim de assegurar que as modificações pleiteadas não interfiram ou prejudiquem o mesmo.
De acordo com o art. 17 do CDC, equi-param-se aos consumidores todas as vítimas do evento. Isto quer dizer que, se alguém es-tiver passando na rua e for vítima de algum material caído da obra, deve ser indenizado, independentemente da culpa do construtor e como se fosse um consumidor.
1.2 Medidas Cautelares de Produção Antecipada de Provas
As medidas cautelares são um procedi-mento técnico/jurídico e estão previstas no art. 796 e seguintes do Código de Processo Civil.
A medida cautelar de produção antecipa-da de provas tem por finalidade colher as pro-vas de causas ou conseqüências provenientes de vícios ou defeitos na construção que porventura irão instruir uma ação principal (de “indenização” ou “obrigação de fazer”), evitando que, no decorrer dessa ação princi-pal, que normalmente é muito demorada, as provas desapareçam, ou sejam alteradas.
Vistorias em imóveis vizinhos à obra que se irá iniciar nas imediações (não há neces-sidade de ser vizinho do imóvel ao lado, no caso de cravação de estacas, por exemplo) correspondem a casos muito comuns de produção antecipada de provas envolvendo danos às construções.
Ao construtor interessa provar a pré- existência de anomalias (trincas, vazamen tos, descolamentos de argamassa, desali nhamento ou inclinações de muros divisórios, etc.) nos imóveis lindeiros9 ao
início da obra, para que não possa vir a ser responsabilizado como seu causador.
Ao vizinho interessa provar a inexis-tência de anomalias (trincas, vazamentos, telhas quebradas, salpicos em pisos e pare-des externas, recalques diferenciais), enfim, o estado físico de seu imóvel, de forma que se possa presumir a culpa do construtor no caso de aparecimento de novos problemas, ou agravamento dos existentes.
Nesses casos, a produção antecipada de provas pode ser feita em caráter amigável, não-judicial, sendo feita de comum acordo por perito(s) contratado(s) pelas partes que elabora(m) laudo único, também assinado pelas partes. Em casos urgentes, em que uma das partes se recusa a assinar, pode ser adotada a vistoria por uma só das partes, constituindo laudo individual averbado imediatamente no Registro de Títulos e Documentos, na forma prevista na norma de Perícias do IBAPE/SP. Esses laudos, ainda que amigáveis, passam a constituir instrumento jurídico, perfeitamente aceito como peça documental em eventual ação judicial.
Outro caso muito comum de produção antecipada de provas ocorre quando uma parte move ação para identificar o causador de danos em sua propriedade, que depois se transforma na ação principal de execução (cobrança). Caso típico é o de ação movida por dano de apartamento atingido por vaza-mento “vindo de cima”, onde podem ser réus os proprietários dos apartamentos superiores ou o próprio condomínio (vazamentos nas colunas ou ramais de distribuição).
Trecho extraído integralmente do ABC do Condomí-nio, editado pelo PROCON e o Governo do Estado de São Paulo.
9. Lindeiro: Relativo a linda ou limite; limítrofe.
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1.3 Código de Defesa do Consumidor para o Loteamento
O que você precisa saber antes, durante e depois de comprar um lote? Quais são os documentos necessários? Que cuidados você deve tomar para não ser enganado?
Esta cartilha, elaborada em linguagem simples, traz esclare-cimentos e apoio ao consumidor. Explica todos os passos que se deve dar na compra de um lote: desde a localização e a verificação da infra-estrutura, até a leitura e assinatura do contrato.
Outros exemplares desta cartilha podem ser solicitados nos postos de atendimento do Procon, que está pronto para atendê-lo no caso de dúvidas ou problemas na compra de lotes.
Anotações/dicas
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Os Direitos do Consumidor
✓ Direito ao consumo: acesso a bens e servi-ços básicos.
✓ Direito à segurança: garantia contra pro-dutos ou serviços que possam ser nocivos à vida ou à saúde.
✓ Direito à escolha: opção entre vários pro-dutos e serviços com qualidade satisfatória e preços competitivos.
✓ Direito à informação: conhecimento dos dados indispensáveis sobre produtos ou serviços para uma decisão consciente.
✓ Direito a ser ouvido: os interesses dos consumidores devem ser levados em conta no planejamento e execução de políticas econômicas.
✓ Direito à indenização: reparação finan-ceira por danos causados por produtos ou serviços.
✓ Direito à educação para o consumo: meios para o cidadão exercitar conscientemente sua função no mercado.
✓ Direito a um meio ambiente saudável: de-fesa do equilíbrio ecológico para melhorar a qualidade de vida agora e preservá-la para o futuro.
Esta cartilha foi reeditada pela Secre-taria da Justiça e da Defesa da Cida-dania, órgão do Governo de São Paulo, sob a responsabilidade da Coordena-
doria de Proteção e Defesa do Consumidor – Procon.Março de 1993
Secretário da Justiça e da Defesa da Cidadania: Manuel Alceu Affonso FerreiraCoordenador do Procon: Marcelo Gomes SodréEquipe Técnica: Ana Thereza Cardoso, Betty Gindler, Carlos Eduardo Cervi, Dante S. Kimura, Elisete Miyazaki, Mariângela Sarrubbo, Maria Regina Bucco, Sônia Amaro, Sandra Castro.Edição: Admond Bem Meir, José Carlos Torres, Marcy Sarmento, Monica Mortara, Suely Actum e Ximena Contrera.Jornalista Responsável: Sílvia Jabbur - MTb. 17.244
1.4 Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979
Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.
Art. 1º O parcelamento do solo para fins ur-ba nos será regido por esta Lei. Parágrafo único: Os Estados, o Distrito Fede ral e os Municípios poderão estabelecer nor mas complementares relativas ao par ce - - la men to do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regio-nais e locais.
CAPÍTULO IDisposições Preliminares
Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmem bramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. § 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. § 2º - considera-se desmembramento a subdi visão de gleba em lotes destinados a edifica ção, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públi-cos, nem no prolongamento, modificação ou amplicação dos já existentes.§ 4º - Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões aten-dam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. § 5º - Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domi-ciliar e as vias de circulação pavimenta das ou não. § 6º - A infra-estrutura básica dos parcela-mentos situados nas zonas habitacionais
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declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: I - vias de circulação; II - escoamento das águas pluviais; III - rede para o abastecimento de água potá vel; eIV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.
Art. 3º Somente será admitido o parcelamen-to do solo para fins urbanos em zonas urba-nas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. Parágrafo único. Não será permitido o par-celamento do solo: I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inun-dações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas; II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; III - em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autori-dades competentes; IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
CAPÍTULO IIDos Requisitos Urbanísticos para
Loteamento
Art. 4º Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistemas de circu-lação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
II - os lotes terão área mínima de 125 m2 (cen-to e vinte e cinco metros quadrados) e fren te mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização espe cífica ou edifi-cação de conjuntos habi tacio nais de interesse social, previamen te a pro vados pelos órgãos públicos compe tentes; III - ao longo das águas correntes e dormen-tes e das faixas de domínio público das ro-dovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigên-cias da legislação específica; IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topo-grafia local. § 1º - A legislação municipal definirá, para cada zona em que se dívida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coe-ficientes máximos de aproveitamento.§ 2º - Consideram-se comunitários os equipa-mentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares. § 3o - Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento am-biental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme esta-belecido nas normas técnicas pertinen tes.
Art. 5º O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada lote-amento, a reserva de faixa não-edificável destinada a equipamentos urbanos.Parágrafo único. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
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1.5 Código de Defesa do Consumidorpara a Compra da Casa Própria
A Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, através do Procon, elaborou este roteiro com as orientações básicas para aquisição da casa própria, de acordo com as Leis nº 4.591/64 e nº 8.078/90.
Neste trabalho constam os procedimen-tos que devem ser seguidos antes e depois da compra de um imóvel. São orientações quanto: I - ao imóvel; II - ao recibo de sinal, proposta e contrato; III e IV - à documen-tação necessária para a análise e outorga da escritura de contratos dentro e fora do Sistema Financeiro da Habitação; V - às providências a serem tomadas após a ob-tenção da escritura.
I - Quanto ao imóvel, o adquirente-comprador deverá verificar os seguintes itens:
1 - se o que consta nos prospectos, propa-ganda e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memo-rial descritivo da edificação, registrados no cartório imobiliário competente;
2 - o local da construção durante o dia, noite e fins de semana, observando possíveis inconvenientes, como feiras-livres, es-colas, excesso de barulho, clubes, etc.;
3 - a localização da edificação (zona resi-dencial), em guias ou planta oficial da prefeitura;
4 - a planta da edificação, no tocante às esca-las métricas usadas e à divisão interna da unidade (número de quartos, despensa, também chamada de quarto reversível ou opcional, banheiros, dependências de empregada, etc.);
5 - na planta da edificação, a localização da unidade pretendida (se é de frente, fundos, ventilação, sol, etc.);
6 - a área da unidade (total, privativa, co-mum, de garagem);
7 - o memorial descritivo, onde conste a qualidade e as marcas dos equipamentos a serem utilizados (elevador, azulejos, pisos, metais);
8 - quem está vendendo, construindo e in-corporando;
9 - se a empresa incorporadora e construtora já construiu outros imóveis, visitando os locais e consultando outros adquirentes-compradores sobre a construção;
10 - se a obra está sendo financiada por agen-te do Sistema Financeiro da Habitação, identificando o mesmo, se houver;
11 - se a planta está aprovada pela prefeitura e se não houve retificação da mesma;
12 - se o projeto de incorporação está devida-mente registrado no cartório de registro de imóveis competente, identificando o número do registro e o cartório;
13 - o regime de construção (se por emprei-tada ou por administração, também conhecido como preço de custo);
14 - o preço total e se o valor apresentado está atualizado para a data da assina-tura do contrato;
15 - se não há projeto de desapropriação para o local.
II - Quanto ao recibo de sinal, proposta e contrato, verificar os seguintes itens:
1 - a análise prévia de qualquer documen-to de ajuste. Não assine nada antes de entender todo o conteúdo do contrato, proposta e/ou recibo do sinal. Havendo dúvidas, procure o Procon ou um advo-gado especializado;
2 - as confrontações, caracterizações e lo-calização da unidade pretendida, com-parando-a com a planta aprovada pela prefeitura;
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3 - a qualificação completa das partes con-tratantes (nome, RG, CPF, estado civil e, se casado, regime de bens e data do casamento, nacionalidade, residência, domicílio e profissão);
4 - a anotação por escrito de devolução do sinal em dobro, no caso de desistência do vendedor e de perda do sinal, se a desistência for do comprador;
5 - o valor total do imóvel atualizado (valor da cota do terreno e da construção);
6 - se, além do preço total, não existe cláu-sula de pagamento de outros encargos (elevador, centro recreativo, playground, melhorias, etc.);
7 - a forma de reajuste das prestações (perio-dicidade, índice, local de pagamento, vin-culação a notas promissórias, etc.). Nos imóveis contratados para entrega futura, é recomendável a adoção de índice de preços para o reajuste das prestações que vencerem após a entrega das chaves (IPC/FIPE, INPC/IBGE, etc.), pois, durante a construção, pode ser adotado um índice setorial de custos (CUB/SINDUSCON, ICC/FGV, etc.). Sugere-se a determina-ção exata do índice a ser utilizado, uma vez que alguns índices são regionais e outros nacionais;
8 - o prazo para o início e a entrega da obra, devendo constar, no mínimo, o mês e o ano;
9 - a existência de multa por atraso na en-trega da obra;
10 - a estipulação ou não do prazo de ca-rência dentro do qual as partes poderão desistir do empreendimento;
11 - o regime de construção, se por empreita-da (preço fechado) ou por administração (preço de custo). Em qualquer um dos casos, solicite a relação dos adquirentes-compradores e dos membros da comis-são de representantes;
12 - o valor dos encargos previstos, no caso de ocorrer atraso no pagamento das prestações. As multas decorrentes de atraso não poderão ser superiores a 10% do valor da prestação;
13 - os casos possíveis de rescisão, lembrando que, nas vendas fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou em domicílio, o consumidor pode desis-tir do contrato no prazo de sete dias a contar de sua assinatura, devendo pro-tocolar seu pedido por escrito e receber corrigidos os valores pagos;
14 - se o imóvel apresenta algum tipo de ônus e as condições de sua liberação;
15 - a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos;
16 - a forma e eventual valor cobrado no caso de transferência dos direitos e obriga-ções para terceiros;
17 - a época em que o adquirente-comprador assumirá a responsabilidade por tribu-tos e encargos (IPTU, energia elétrica, água, gás, condomínio, etc.);
18 - a época e a forma de transferência da posse, normalmente feita após a liberação do financiamento e/ou do “habite-se”;
19 - se existe financiamento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) para constru-ção da edificação, identificando o agente financeiro;
20 - a composição da renda familiar, pois cada agente financeiro possui regras próprias quanto ao número de pessoas que integrarão a renda, grau de paren-tesco, percentual de comprometimento da renda, etc.;
21 - a quem compete o pagamento de en-cargos relativos à liberação do finan-ciamento, que varia para cada agente financeiro;
22 - se não houve financiamento para a cons-trução pelo SFH e houver cláusulas que permitam a captação de recursos dentro
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do SFH, a quem caberá a obtenção e a liberação do financiamento;
23 - caso não haja possibilidade de aceitação de financiamento, quais serão as con-dições de pagamento a prazo e a forma de correção das prestações, bem como o prazo para pagamento;
24 - condições ou não de retratabilidade ou revogabilidade;
25 - o foro para dirimir questões oriundas do contrato no âmbito judicial;
26 - que o contrato não esteja em branco; nunca assinar nestas condições;
27 - que não sejam deixados espaços em branco; risque aqueles que estiverem nestas condições;
Após a leitura e o entendimento de to-das as cláusulas, date e assine o contrato, rubricando as demais páginas. Solicite que o contrato seja assinado na presença de teste munhas qualificadas e do vendedor. Exija na hora uma via do contrato original, reconhecendo firma de todas as assinaturas.
III - Quanto à documentação necessária para análise e outorga de escritura de contratos do SFH, verificar os seguintes itens:
1 - os comprovantes de renda familiar (hol-lerites, declaração de Imposto de Renda, etc.);
2 - a quem compete o pagamento de en-cargos relativos à liberação do finan-ciamento, que varia para cada agente financeiro;
3 - o pagamento do imposto de transmissão, que varia em cada município;
4 - o pagamento de emolumentos de cartório imobiliário competente;
5 - a documentação do imóvel, que deverá ser apresentada pelo incorporador ou vende-dor.
Obs.: os contratos particulares, nos quais façam parte entidades que integram o SFH, possuem caráter de escritura pública. Quan-do se tratar de primeira aquisição, pode ser solicitado abatimento de 50% sobre os emo-lumentos do cartório imobiliário.
IV - Quanto à documentação necessária para análise e outorga de escritura de contratos fora do SFH, o adquirente-comprador deverá verificar o seguinte:
A) Quanto à documentação pessoal do ven-dedor:
1 - certidões dos distribuidores cível, crimi-nal e federal;
2 - certidão negativa de protestos;
3 - cópia autenticada do RG, CIC, certidão de casamento.
B) Quanto à documentação do imóvel:
1 - escritura definitiva registrada no cartório de registro de imóveis;
2 - certidão negativa de ônus, com filiação vintenária;
3 - certidão negativa municipal (imóvel ur-bano), ou do INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (imó-vel rural);
4 - comprovantes de pagamento de contas de água, esgotos, energia elétrica, telefone, gás, etc.;
5 - declaração negativa do síndico sobre débitos condominiais;
6 - certificado do INSS (pessoa jurídica) ou declaração de não-condição de empre-gador e de que não se acha abrangido pelas restrições da Lei Orgânica da Pre-vidência Social e do Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física);
7 - carnê do IPTU (Imposto Predial Terri-torial Urbano) do ano em curso e do ano
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anterior. Verificar também se a metragem constante da escritura coincide com a do carnê.
C) Quanto às despesas:
1 - o valor do pagamento feito ao tabelião de notas (para lavratura da escritura);
2 - o valor do imposto de transmissão;
3 - o valor dos emolumentos do cartório de registro de imóveis (registro da escritu-ra).
Obs.: salvo disposição em contrário, cabe ao vendedor o pagamento das despesas de corretagem e certidões e ao comprador o pagamento das despesas de transmissão.
V - Quanto às providências a serem tomadas após a obtenção da escritura, o adqui rente-comprador deverá solicitar:
1 - a alteração do cadastro do proprietário nas concessionárias de água e esgoto, energia elétrica, gás e IPTU, na prefei-tura;
2 - a baixa da hipoteca, se houver, no car-tório imobiliário, após o término do pa-gamento do imóvel.
Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justiça
e da Defesa da Cidadania, órgão do Governo de São
Paulo, sob a responsabilidade da Coordenadoria de
Proteção e Defesa do Consumidor – Procon.
Março de 1993
Secretário da Justiça e da Defesa da Cidadania: Ma-
nuel Alceu Affonso Ferreira
Coordenador do Procon: Marcelo Gomes Sodré
Equipe Técnica: Ana Thereza Cardoso, Betty Gind-
ler, Carlos Eduardo Cervi, Dante S. Kimura, Elisete
Miyazaki, Mariângela Sarrubbo, Maria Regina Bucco,
Sônia Amaro, Sandra Castro.
Edição: Admond Bem Meir, José Carlos Torres, Marcy Sarmento, Monica Mortara, Suely Actum, Ximena Contrera.Jornalista Responsável: Sílvia Jabbur – MTb. 17.244
1.6 Código de Defesa do Consumidor e o Condomínio
Como Viver em Condomínio
Atualmente, o pagamento do condomínio representa uma despesa significativa na ren-da familiar, independentemente do padrão do edifício. Por isso, é necessário que todos os moradores de edifícios, sejam inquilinos ou proprietários, conheçam os termos da convenção do seu condomínio, além da le-gislação em vigor.
A Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, através do PROCON, atualizou esta cartilha em ordem alfabética, esclare-cendo os pontos básicos da legislação, dando dicas para reduzir os custos das contribui-ções mensais do condomínio e informando os seus direitos e deveres como condômino (proprietário do imóvel), inquilino ou locatá-rio (quem aluga o imóvel) ou locador (quem cede o imóvel próprio para aluguel).
Nesta cartilha, condomínio significa o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as frações das dependências de uso comum da edificação.
A lei básica que regula o condomínio é a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.
Administradora
Pode ser uma pessoa física ou jurídica: é encarregada das funções administrativas relativas ao condomínio. Normalmente é uma
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Assembléia Geral Especial
É realizada em casos especiais definidos em lei, quais sejam:
a) Ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;
b) Para decisão sobre demolição e recons-trução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urba nís ticos, arquitetônicos ou em de-corrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade.
Assembléia Geral Extraordinária
É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou 1/4 dos condôminos. Geralmente, deve ter a maioria dos presentes com direito a voto.
Assembléia Geral Ordinária
É realizada uma vez por ano. Sua prin-cipal finalidade é aprovar as verbas para as despesas de condomínio do próximo exer-cício, bem como apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.
Atraso no Pagamento
O artigo 12, § 3º, da Lei 4.591/64, estabe-lece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% (cabe à convenção fixar essa porcentagem), mais juros de 1% ao mês e correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores a seis meses.
Os atrasos nos pagamentos, além de pre-judicar o orçamento de todo o condomínio, podem acarretar ações judiciais.
Autogestão
São os próprios condôminos que admi-nistram o condomínio, sem a presença da administradora. A opção pela autogestão
empresa especializada, escolhida pelo síndico e aprovada em assembléia, depois de uma análise do contrato de prestação de serviços.
A administradora não tem direito a voto e obedece às decisões tomadas em assembléia. Pode ser destituída na forma estabelecida pela convenção e deve prestar contas periodicamente. Sugere-se que essa prestação de contas seja feita mensalmente.
Animais
Respeitados os requisitos essenciais do direito de vizinhança o poder judiciário tem decidido favoravelmente à presença de animais em condomínios independente de quaisquer proibições na convenção ou no regulamento interno.
Tais requisitos são: segurança, sossego e saúde. A Justiça analisará caso a caso, quando necessário.
Assembléia
Assembléia significa reunião. É nela que os moradores tomam decisões a respeito do con-domínio. Essas decisões só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra as-sembléia. As decisões são as leis do condomínio.
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deve ser decidida em assembléia. Neste caso, é necessária uma especial atenção quanto às normas legais (civis, trabalhistas, previden-ciárias, de segurança, etc.) e sugere-se a prestação de contas mensalmente.
Conselho Consultivo
São os condôminos eleitos para asses-sorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Exercem as atribuições definidas pela convenção. O conselho deve ser constituído por três condôminos, mais suplentes. O mandato é de, no máximo, dois anos, com direito à reeleição.
A destituição dos membros só pode ser feita através de uma assembléia geral.
Construção e Obras
Reformas ou alterações nas áreas in-ternas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores.
Para alterações nas áreas de uso comum é necessária a aprovação de todos os con-dôminos, com a convenção disciplinando expressamente a matéria.
Convenção
É o conjunto de normas do condomínio, a sua lei interna. Deve ser aprovada por no mínimo 2/3 das frações ideais. Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino.
A convenção, que deve ser seguida por todos os moradores, não pode ser contrária à legislação. Ela deve ser elaborada por es-crito, registrada em Cartório de Registro de Imóveis e conter, além de outras, as seguintes normas:
• discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
• definição das funções de diferentes partes;
• definição das regras de utilização dos ob-jetos e serviços comuns;
• discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e ex-traordinárias;
• forma de escolha do síndico e do conselho consultivo;
• atribuições do síndico e definição se seu trabalho será ou não remunerado;
• modo e prazo de convocação das assem-bléias, bem como o quorum exigido;
• forma de contribuição para constituição do fundo de reserva;
• forma e quorum necessário para alteração da convenção e do regimento interno. As alterações devem ser registradas em Car-tório de Registro de Imóveis;
• definição das funções do conselho consul-tivo.
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Cota (ou Quota)
É a parcela de pagamento de condomínio proporcional a cada unidade do edifício.
Geralmente, salvo previsto em conven-ção, a cota de cada condômino é correspon-dente à fração ideal de terreno relativa à sua unidade.
Demonstrativo
É o balancete contábil do condomínio. Através dele é feita a exibição da receita e da despesa do condomínio.
o demonstrativo deve ser aprovado em assembléia e sugere-se que seja elaborado mensalmente. Recomenda-se também que estejam separadas as receitas e despesas ordinárias e extraordinárias.
Despesas Extraordinárias
São as despesas referentes a obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas, poços de ventilação e iluminação; insta-lação de equipamentos de segurança e lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva.
São entendidas ainda como despesas extraordinárias eventuais indenizações tra-balhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à de início da locação. Estas despe-sas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade e não ao inquilino.
Despesas Ordinárias
São as despesas relativas à limpeza, ma-nutenção e conservação dos equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e dependências de uso comum.
Estas despesas são pagas pelo morador da unidade (proprietário ou inquilino).
Cabe também ao locatário o pagamento da parcela correspondente ao prêmio de seguro contra incêndio relativo à unidade alugada.
Fachada
A Lei nº 4.591/64 proíbe qualquer alte-ração que prejudique a estética do prédio. Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a alteração.
Atenção: A instalação de grades prote-toras não constitui alteração de fachada, pois visa a segurança, especialmente de crianças.
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Fundo de Reserva
É uma parcela do condomínio, paga pelos proprietários, para atender despesas urgen-tes e ina diáveis não previstas no orçamento.
A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se for utilizado excepcionalmen-te para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deve ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início da lo-cação.
Furto em Condomínio
Não existe legislação específica. É conve-niente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção.
Geralmente, quando a chave do carro tem que ser deixada em quadro de chaves, com o garagista ou zelador, para manobras, se ocorrer furto ou avaria do veículo a res-ponsabilidade é do condomínio.
Garagem
A utilização de garagem pelos morado-res pode ocasionar atritos. Atualmente, as exigências municipais quanto à construção de edifi cações têm dado grande destaque ao assunto. Entretanto, nas edificações mais antigas, os problemas decorrentes do número insuficiente de vagas e outras questões são problemas muitas vezes insolúveis.
Convém que a convenção estipule regras como:
a) identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acio namento, zelador, etc.);
b) se a vaga é fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio;
c) a definição de vagas pelo tamanho do ve-ículo;
d) manobras (pelo condômino ou garagista);
e) responsabilidade sobre furtos e danos;
f) permissão ou não de lavagem de carros na garagem;
g) permissão ou não de locação de vagas para estranhos ao condomínio;
h) utilização da garagem por visitantes;
i) normas de segurança (acesso, iluminação, extintores, pintura de faixas, etc.);
j) forma jurídica de vinculação da unidade autônoma com a garagem (escritura indi-vidualizada, identificação numérica, etc.).
Horário
As assembléias, em função da conveniên-cia da maioria, determinam os horários para mudanças, uso do salão de festas, de jogos, do playground, da piscina, fechamento das
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portas de acesso, garagem, etc. Ninguém, seja síndico, administradora ou condômino, pode determinar, unilateralmente, os horários.
Multas
Têm como objetivo punir os que não fazem utilização normal das unidades e áreas comuns, dentro dos padrões pré-es-tabelecidos, sejam os infratores moradores, funcionários, visitantes, etc.
A violação desses padrões sujeita o infra-tor ao pagamento da multa estabelecida pela convenção, regulamento interno ou assem-bléia geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber.
Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança de multa, que reverterá para o condomínio.
Pagamento por Previsão
É o pagamento da contribuição condo-minial antecipadamente. É calculado em função da previsão de gastos para um de-terminado período. Deve ser aprovado em assembléia.
Ocorrendo déficit em função de infla-ção, reajustes salariais, aumento de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.
Pagamento por Rateio
É o pagamento de contribuição condomi-nial depois de apurados os gastos, que serão divididos entre os moradores. A modalidade de pagamento (por previsão ou rateio) deve ser decidida em assembléia.
Piscina
Para utilização da piscina: horário e época de funcionamento, exame médico, utilização por visitantes, contratação de pessoal para segurança na piscina infantil, manutenção, são itens que devem ser regu-lados pela convenção ou regimento interno.
Procuração
É um documento escrito, através do qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. É através deste instrumento que o locatário pode participar das assembléias em nome do locador.
Caso o condômino-locador não compa-reça às assembléias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões envolven-do despesas ordinárias de condomínio.
Quorum
É o número mínimo de membros indis-
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pensável à constituição das assembléias, para que tenham validade legal.
Os quoruns principais são:
a) para deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente maioria simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção;
b) para aprovação da convenção: mínimo de 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio;
c) para alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do total das frações ideais, salvo esti-pulação diversa em convenção;
d) para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: mínimo de votos que representem metade mais um das frações ideais de terreno;
e) para deliberação sobre demolição e re-construção do prédio ou alienação em virtude de insegurança, insalubridade, mo tivos urbanísticos ou arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns;
f) para convocação de assembléia geral ex-traordinária: 1/4 no mínimo, do condomí-nio;
g) para destituição do síndico: 2/3 dos con-dôminos presentes e que tenham votos proporcionais às frações ideais de terreno e partes comuns, salvo estipulação diversa em convenção;
h) para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos represen-tativos do condomínio.
Rateio Extra
É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a co-brir despesas ordinárias ou extraordinárias.
É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.
Reajuste
Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições condominiais.
A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função de seus custos apurados ou previstos.
Regimento Interno
São as normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários ou ocu-pantes das unidades, para que haja uma con-vivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em assem-bléia geral.
Salão de Festas
O uso do salão deve ser previsto na con-venção ou no regimento interno no que diz respeito a horário, reserva, funcionamento, pagamento, etc.
Segurança
Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz res-peito às normas de segurança. Quando não cumpridas, implicam desde penalizações até interdição do edifício.
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O condomínio deve verificar, entre outras coisas:
• condições de instalações elétricas, hidráu-licas e sanitárias;
• sistema de pára-raios;
• sistema de recolhimento de lixo;
• extintores, portas corta-fogo e saídas de emergência.
Seguro de Incêndio
O artigo 13, da Lei nº 4.591/64, obriga a contratação de seguro que abranja tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo SFH esse segu-ro já vem incluso nas prestações. Por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o proprietário comunique ao síndico por escrito; assim evitará o pagamento de novo seguro.
Síndico
Pessoa que administra os interesses e negócios do condomínio. É eleito na forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição.
Pode ser morador do prédio ou não, pes-soa física ou jurídica. Além de defender os interesses e negócios do condomínio, cabe ao síndico:
a) representar o condomínio, ativa e passi-vamente, em juízo ou fora dele;
b) praticar atos de defesa dos interesses comuns atribuídos por lei, convenção ou regimento interno;
c) exercer a administração interna da edifi-cação quanto à sua vigilância, moralidade e segurança;
d) impor multas estabelecidas por lei, con-venção ou regimento interno;
e) cumprir e fazer cumprir o estipulado em convenção, regimento interno, assem-bléias;
f) prestar contas à assembléia do condomí-nio;
g) guardar durante cinco anos a documenta-ção relativa ao condomínio.
Dicas para Redução de Despesas
a) cadastrar a edificação por unidade fami-liar junto à companhia de água e esgoto Sabesp (no caso de São Paulo);
b) utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos;
c) limpar regularmente caixas d’água e tratar a água das piscinas;
d) instalar minuterias (temporizadores de luz) e iluminação adequada;
e) utilizar criteriosamente os elevadores;
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f) desligar um dos elevadores no período noturno, caso a edificação possua mais de um elevador, desde que não prejudique os moradores e esteja dentro da sugestão ou orientação do fabricante e/ou da empresa encarregada da manutenção;
g) vistoriar periodicamente a parte elétrica e hidráulica da edificação;
h) analisar previamente todos os contratos, inclusive os de prestação de serviços que forem assinados em nome do condomínio;
i) acompanhar os serviços a serem executa-dos;
j) acompanhar as aplicações das reservas monetárias do condomínio, evitando sua descapitalização;
k) evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e transtornos;
l) exigir pagamentos das quotas-partes em dia;
m) realizar pesquisas de preços na aquisição de qualquer material, principalmente o de limpeza;
n) guardar os materiais em local seguro, dentro das especificações de cada um, fis-calizando suas retiradas, evitando dessa forma furtos ou desvio;
o) orientar as pessoas que irão trabalhar com os materiais, principalmente os de limpeza, quanto à forma correta de sua utilização;
p) limpar as partes de uso comum em dias de pouco movimento e não-chuvosos;
q) evitar contratações e demissões com fre-qüência;
r) certificar-se de que a arrecadação e os pagamentos de encargos previ denciários e trabalhistas estejam em dia;
s) manter atualizados e em local seguro os livros contábeis, notas fiscais e recibos comprobatórios de pagamentos;
t) exigir a emissão de notas fiscais e/ou recibos em nome do condomínio, quando da compra de materiais e execução de serviços;
u) verificar o cumprimento das normas mu-nicipais e estaduais quanto à segurança da edificação (vigência da apólice de seguro de incêndio, extintores, portas corta-fogo, iluminação de emergência, corrimãos nas escadas, etc.);
v) verificar, na prefeitura, o pagamento da taxa e o prazo da licença de funcionamento dos elevadores;
w) por fim, para fazer valer os seus direitos, os condôminos e inquilinos devem parti-cipar efetivamente das assembléias.
Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, órgão do Governo de São Paulo, sob a responsabilidade da Coordenadoria de Proteção e Defesa do Consumidor - Procon.Março de 1993Secretário da Justiça e da Defesa da Cidadania: Ma-nuel Alceu Affonso FerreiraCoordenador do Procon: Marcelo Gomes SodréEquipe Técnica: Ana Thereza Cardoso, Betty Gind-ler, Carlos Eduardo Cervi, Dante S. Kimura, Elisete Miyazaki, Mariângela Sarrubbo, Maria Regina Bucco, Sônia Amaro, Sandra Castro.Edição: Admond Bem Meir, José Carlos Torres, Marcy Sarmento, Monica Mortara, Suely Actum, Ximena Contrera.Ilustração: Spacca.Jornalista Responsável: Sílvia JabburMTb. 17.244
2. Pontos de Acesso à Terra
Terra nas mãos de quem produz e sabe tratar bem a terra.
O problema da terra está sendo resolvido. O Governo Federal está se empenhando nesse trabalho. E o MEAF - Ministério Extraordiná-rio para Assuntos Fundiários - está ajudando o homem do campo a ter acesso à terra.
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“Quer dizer que o Governo está dando
um apoio pra gente ter terra?”
“Tá sim! Ma você tem que cumprir suas
obrigações.”
O agricultor tem direito à propriedade da terra, e quem garante isso é a Constituição Federal e o Estatuto da Terra.Mas, para garantir esse direito, o homem do campo também tem obrigações a cumprir.Ele tem que respeitar a função social da terra.
“Função social? Isso é complicado?”
“Não, é simples! precisa saber trabalhar e respeitar a terra. E respeitar quem
trabalha.”
A terra cumpre sua função social quando seu uso proporciona o bem-estar de todos os que dela dependem. Para isso, precisamos cultivar e aproveitar corretamente a terra.Precisamos fazer a terra render. Ela existe para isso. Para fornecer produtos e alimentos para a população. E para garantir alimentos e uma vida melhor para quem trabalha nela.A terra deve trazer benefícios ao proprietário e a todos os que nela trabalham. É preciso respeitar as leis que regulam as relações de trabalho.
RELAÇÕES DE TRABALHOÉ a relação entre empregador e empregado, com leis e obrigações trabalhistas que precisam ser cumpridas.
“Se eu trabalhar direito, posso contar com o
Governo?”
O Governo ajuda o homem do campo a ser dono da terra. E beneficia esse homem com muitas outras coisas, usando para isso o dinheiro dos impostos. Esse dinheiro é pouco para tanta coisa que tem que ser feita. Mas, na medida do possível, o Governo procura criar condições para o aproveitamento da terra, constrói estradas, presta assistência técnica, apoia com financiamentos, orienta o comércio de produtos agrícolas, cuida da educação e saúde da população rural.
“Claro, você cumpre a sua parte e o governo
cumpre a dele.”
“Quem está cuidando dos problemas da
terra?”
“O ex-Presidente João Figueiredo criou um Ministério para isso”
Foi para tornar mais intensa a ação do Governo Federal que o ex-Presidente João Figueiredo criou o Programa Nacional de Política Fundiária, dirigido pelo Ministro Extraordinário para Assuntos Fundiários.
“Quem tem direito à terra?”
“Quem não tem terra, quer trabalhar a terra e precisa dela para
trabalhar.”
O trabalho que o programa Nacional de Política Fundiária coloca em primeiro lugar é a melhor distribuição da terra, para que o homem do campo tire proveito de sua lavoura ou criação e o País possa progredir e se desenvolver em clima de paz e justiça social.Esse trabalho se realiza através da colonização, da titulação de terras devolutas ou regularização das posses, da desapropriação por interesse social e da distribuição da terra àqueles que precisam dela para trabalhar.
Este ABC da Terra tem a função de orientar e esclarecer os interessados nas questões ligadas à propriedade da terra. Leia com atenção.
Se você tiver alguma dúvida sobre qualquer ponto deste ABC e quiser obter maiores esclarecimentos, procure o órgão de terra do Governo mais próximo de você. Ou se comunique com o próprio MEAF, em Brasília.
Conheça seus direitos de plantar e colher uma vida melhor.
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Para distribuição, o Governo Federal utiliza de preferência as terras não ocupadas do próprio Governo, conhecidas como terras devolutas. O homem do campo com direitos reconhecidos recebe o seu título e sua propriedade e garantida, dentro da Lei.
DIREITOSVerifique seus direitos, como o de usucapião, por exemplo, nos orgãos de terra. não seja um invasor. A invasão não lhe dá direito algum.
“Tem gente que tem terra que não acaba
mais e não usa.”
“Se não usar, o Governo pode desapropriar e passar para
quem sabe usar.”
O Programa Nacional de Política Fundiária está agindo para acabar com o mau uso da terra, como os latifúndios improdutivos e os minifúndios antieconômicos. Essas terras podem ser desapropriadas por interesse social e destinadas aos homens do campo que desejam torná-las produtivas. Os latifúndios estão ainda sujeitos a impostos mais elevados.
LATIFÚNDIO E MINIFÚNDIOLatifúndios improdutivos são grandes áreas mantidas abandonadas ou mal exploradas. O minifúndio antieconômico é a propriedade muito pequena que não dá para sustentar uma família
“Quer dizer que é só entrar e tomar posse da
terra?”
“De jeito nenhum. Não é invadindo que você conquista
os seus direitos.”
O primeiro passo para o acesso à terra deve ser sempre através da inscrição ou consulta aos orgãos de terra do Governo.O trabalhador rural deve usar somente de meios legais para garantir a propriedade da terra.
“Como é que eu provo que uma terra é minha?” “Precisa estar tudo ali,
direitinho, no papel.”
TITULAÇÃOÉ quando o Governo entrega ao homem do campo o título de propriedade, para pagar a longo prazo, com os benefícios da própria terra. Este documento é legal e definitivo.
COLONIZAÇÃOTrabalho realizado pelo Governo, ou por uma empresa autorizada, que divide áreas de terra em lotes, titula esses lotes e cria condições para seu aproveitamento.
“E quem não tem terra, faz o quê?”
“Muitos não têm. Você deve se inscrever e aguardar a sua vez.”
Para os agricultores sem terra, o Governo Federal destina parcelas ou lotes em projetos de colonização. Eles devem se inscrever nos orgãos de terra - MEAF, INCRA, GETAT, GEBAM e outros. Os agricultores com experiência e com maior número de dependentes têm preferência.
“Os posseiros têm algum direito?”
“Quando a posse é legítima, o direito é
reconhecido, com título de propriedade e tudo.”
Quando uma terra particular encontra-se abandonada pelo seu dono, ela está sujeita ao usucapião especial. Os agricultores que explorarem essa terra por cinco anos, com posse mansa e pacífica, poderão tornar-se seus legítimos proprietários.
USUCAPIÃO ESPECIALDepois de 5 anos, plantando e morando na terra, e com posse mansa e pacífica, o agricultor pode requerer uma sentença ao juiz, que serirá de título para transcrição no Registro de Imóveis.
“E a gente tem direito a terras do Governo?”
“Se for reconhecido o seu direito, você recebe um título de propriedade.”
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3. manual de orientação Cooperativas Habitacionais
3.1 Introdução
Com a estabilização da economia, as famílias brasileiras recuperaram o poder de controlar seu orçamento e, naturalmente, de planejar iniciativas, como a aquisição de mo-radia, o maior sonho da maioria dos cidadãos.
Dentro dessa realidade positiva, ressurge com especial destaque uma modalidade para a aquisição da casa própria: as Cooperativas Habitacionais. Um sistema que proporciona oportunidades concretas, mas que exige aná-lises por parte de quem adere a ele.
Em face desse novo contexto, quatro entidades do setor no Estado de São Paulo – Abicoop, Secovi – SP, Sincooesp e Sindus-Con – SP -, inspiradas no espírito de atuação transparente e democrática a que se propõe o sistema cooperativado, elaboraram o pre-sente “Manual de Orientação - Programa de Cooperativas Habitacionais”. O principal objetivo é orientar futuros coope rati vados e administradores de cooperativas, escla-recendo alguns requisitos básicos. Alguns deles são exigidos por lei e outros são de
Como o nosso território é muito grande, existem soluções diferentes para cada região. Por isso, para ter orientação sobre a terra consulte os técnicos dos orgãos rurais do Governo, na sua localidade. Ou faça uma consulta direta ao MEAF, INCRA, GETAT ou GEBAM.
A ............ de Amor pela terraB ............ de Benefício pra quem trabalha na terraC ............ de Conquistar o meu pedaço de chão
“E se eu quiser saber mais alguma coisa?”
“Procure um orgão do Governo. Ele está lá para
ajudar você.”
Se a terra estiver cumprindo a função social, o direito de propriedade pode ser assegurado mediante uma documentação legítima. Antes de registrar seu direito de propriedade nos cartórios de registro de imóveis, tire as dúvidas junto aos orgãos de terra.
“Quem tem terra, corre o risco de perder a propriedade?” “Se trabalhar a terra direito,
só tem a ganhar.”
As propriedades rurais, trabalhadas de maneira adequada e que desempenham sua função social, independente do tamanho - grandes ou pequenas - não estão sujeitas à desapropriação. Merecem a proteção da lei e pagam impostos menores.
“Quando eu recebo um título de terra do Governo, posso
vender, passar adiante?”
“Você não deve vender! Ela existe para ficar nas suas
mãos, garantindo seu futuro. E não para o comercio.”
Quando o homem do campo recebe um título do Governo ele deve cumprir suas obrigações, explorando corretamente a terra adquirida, conservando sua propriedade e não negociando com ela. Se alguém oferecer dinheiro pela terra obtida com tanto sacrifício, certamente estará querendo enganar você. E se o agricultor passar a terra adiante, o Governo não lhe dará outra nunca mais.
“A terra é pra vida toda?” “É pra quem trata bem da natureza.”
O agricultar deve cuidar da terra para que não se estrague, evitando a erosão, conversando as matas, os rios e os animais silvestres. Respeitar os recursos naturais que constituem patrimônio da Nação e da comunidade é uma obrigação do homem da terra.
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suma relevância para propiciar segurança e tran qüilidade ao sucesso dos futuros empre -en dimen - tos habitacionais. Observados tais requisitos, os que pretenderem aderir ao sistema cooperativo terão maior certeza de estar no caminho certo.
A dignidade e o respeito à pessoa, ine-rentes ao Cooperativismo e essenciais ao exercício pleno da cidadania, têm nesta pu-blicação um instrumento de plena realização e merecido destaque, pois objetiva conscien-tizar a população quanto ao funcionamento do sistema.
3.2 O Cooperativismo
O cooperativismo caracteriza-se por uma associação de pessoas que, unidas, conjugam esforços para a obtenção de um fim, sem qualquer objetivo de lucro.
No Brasil, a Lei nº 5.764, de 16 de de-zembro de 1971, define a Política Nacional de Cooperativismo.
Entre as várias espécies de cooperativas, a habitacional se caracteriza pela união de pessoas cujo objetivo comum é a aquisição da casa própria a um baixo custo, na qual a prestação dos serviços é feita exclusivamente em favor dos cooperados.
3.3 O Que Fazer antes de Ingressar numa Cooperativa
Verifique se a Cooperativa:
✓ Cumpriu todos os atos jurídicos para cons-tituição e funcionamento, e, em especial, se sua proposta está de acordo com os atos cooperativos previstos no seu Estatuto, conforme a Lei nº 5.764/71. Confira, por exemplo, se existe de fato um Estatuto da Cooperativa e se o mesmo foi aprovado em assembléia dos membros.
✓ Está registrada na Junta Comercial do Estado.
✓ Está inscrita no CGC (Cadastro Geral dos Contribuintes, atual CNPJ – Cadastro Na-cional de Pessoas Jurídicas) do Ministério da Fazenda.
✓ Possui sede e/ou local de atendimento ao associado, com pessoas devidamente pre-paradas.
✓ Dispõe de estrutura técnica adequada ou de um Órgão Assessor de reconhecida capacidade técnica especializada e com experiência na área habitacional. Procure informar-se sobre a empresa que assessora a cooperativa, sua experiência no mercado e seu currículo.
Além disso, é altamente recomendável que a Cooperativa esteja:
✓ Inscrita no Cadastro da Organização das Cooperativas do Estado.
✓ Filiada ao Sindicato das Cooperativas do Estado.
Outras recomendações:
A Cooperativa deverá apresentar, sem-pre que solicitado, as certidões negativas de protestos, dos distribuidores forenses, da Justiça Federal e de impostos municipais. Se houver ações ou protestos, procure esclarecer devidamente o assunto junto à diretoria da Cooperativa ou ao Órgão Assessor. Solicite informações documentadas sobre as provi-dências tomadas para sanar os problemas.
3.4 O Que a Cooperativa Habitacional Precisa Fazer
A Cooperativa deverá:
✓ Promover empreendimentos habita cionais em terrenos definidos, com documentação regular e previamente analisados quanto à
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viabilidade técnica. O Órgão Assessor ou a construtora contratada devem prestar a esse respeito todas as informações neces-sárias, sempre que solicitadas.
✓ Informar ao interessado a localização e demais condições do terreno onde será realizado o empreendimento habitacional.
✓ Apresentar a ficha técnica (ou equivalente) emitida pela Prefeitura, comprovando que a área é adequada àquele empreendimen-to.
✓ Contratar para a execução das obras uma construtora idônea, séria e com experiên-cia na construção de conjuntos habitacio-nais.
✓ Informar ao cooperativado as condições de aquisição do terreno, bem como manter à disposição a documentação corresponden-te à mesma.
✓ Verificar no Cartório de Registro de Imó-veis se o terreno onde será executado o empreendimento apresenta ônus, ou seja, se há fato impeditivo para sua livre aqui-sição e utilização.
✓ Fornecer informações precisas sobre o plano habitacional e as condições de con-tratação da obra, acompanhadas de planta do apartamento ou casa e suas áreas, e de planta que mostre a implantação das cons-truções sobre o terreno. Fornecer também o memorial descritivo, documento que detalha a construção e os acabamentos do empreendimento.
✓ Definir se o contrato de construção da obra com a construtora será a preço fechado ou a preço de custo. Observe as diferenças entre as duas modalidades de contratação:
Preço fechado: o preço de construção é, desde o início, fixado no contrato (com os corres-pondentes reajustes e correção mone tária).
Preço de custo: o preço de construção é apu-rado no final da obra, conforme variarem seus custos. Neste caso, haverá um preço inicial estimado, que poderá variar, para
mais ou para menos, em conformidade com os custos das obras.
• Se for preço fechado, informar as con-dições de reajuste das parcelas.
• Se for preço de custo, informar se há limite máximo de variação do preço inicialmente estimado, devendo isto constar do contrato assinado entre a Cooperativa e a construtora e do Termo de Adesão firmado entre o Associado e a Cooperativa.
NOTA: é recomendável que o contrato de construção e o memorial descritivo este-jam registrados no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e disponíveis no local de atendimento da Cooperativa, per-mitindo-se a qualquer interessado tomar conhecimento das condições construtivas do imóvel.
3.5 O Que é Preciso Saber ao Aderir a uma Cooperativa
A adesão ao Sistema Cooperativo é feita através da assinatura no livro de matrícula ou de uma ficha de matrícula e de um ins-trumento (Termo de Adesão ou Termo de Compromisso) assinado entre a Cooperati-va e o Associado. Estes, em conjunto com o Estatuto Social, deverão conter todos os elementos necessários para esclarecer os direitos e deveres do Associado dentro do sistema, tais como:
✓ O plano de pagamento relacionando todos os valores a serem pagos, com as respecti-vas finalidades.
✓ Estabelecimento dos prazos como o de início de obra, tempo de duração de todo o plano de pagamentos, previsão das fases ou etapas de entrega das unidades.
✓ As formas de desistência e eliminação do Associado, bem como as condições de ressarcimento de valores pagos.
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✓ Forma de atribuição das unidades (sorteio, antecipação do pagamento ou escolha).
✓ Normas de ocupação das unidades prontas antes da escritura definitiva.
✓ Descrição detalhada dos direitos dos cooperados que possa, se necessário, dar base a qualquer reivindicação, inclusive judicial.
✓ No caso de existência de agente financeiro, as condições de financiamento e as garan-tias a serem oferecidas (por exemplo, a hipoteca do terreno).
As cláusulas do Termo de Adesão ou de Compromisso deverão estar de acordo com a Lei das Cooperativas. O Estatuto Social da Cooperativa e a Ata da Assembléia de cons-tituição da Cooperativa ou de aprovação do empreendimento deverão estar à disposição para leitura, sempre que necessário.
O Cooperativado deverá ser informado de seus direitos, principalmente o de parti-cipação e voto nas assembléias.
A Cooperativa deverá assessorar o in-teressado no pleno entendimento de toda a documentação; o interessado deverá buscar esclarecimentos sempre que necessário, de modo que só concretize sua adesão com total compreensão de seus direitos e obrigações.
3.6 O Que é Preciso Saber sobre o Material de Publicidade
O texto deverá informar com clareza que se trata de um chamamento para adesões a uma Cooperativa Habitacional, ficando ex-plícito o nome do agente promotor.
✓ Todas as demais empresas envolvidas de-verão constar na divulgação: a empresa construtora, o Órgão Assessor (se houver) e, quando for o caso, o agente financeiro.
✓ Deverão também constar do texto os dados básicos do empreendimento (tipo do imó-vel, localização e condições de adesão).
✓ Todo o material relativo ao empreen-dimento e à Cooperativa deverá estar à disposição dos pretendentes associados no local de atendimento da Cooperativa.
4. A lei do Inquilinato
Reproduzimos aqui, na íntegra, a Lei nº 8.245, de 18/10/91.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICAFaço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
TÍTULO IDA LOCAÇÃO
Capítulo IDas Disposições Gerais
Seção IDa Locação em Geral
Art. 1º A locação do imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.Parágrafo único - Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) As locações:1) de imóveis de propriedade da União,
dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2) de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veícu-los;
3) de espaços destinados à publicidade;4) em apart-hotéis, hotéis-residência ou
equiparados, assim considerados aque-les que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) O arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidá-rios se o contrário não se estipulou.Parágrafo único - Os ocupantes de habita-ções coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.
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Art. 3º O contrato de locação pode ser ajusta-do por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.Parágrafo único: Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, to-davia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.Parágrafo único: O locatário ficará dispensa-do da multa se a devolução do imóvel decor-rer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência.
Art. 5º Seja qual for o fundamento do térmi-no da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.Parágrafo único: O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação com a imissão do expro-priante na posse do imóvel.
Art. 6º O locatário poderá denunciar a loca-ção por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.Parágrafo único: Na ausência do aviso, o lo-cador poderá exigir quantia correspondente a 01 (um) mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denun-ciada, com o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquies-cência escrita do nu-proprietário ou do fideico mis sário, ou se a propriedade estiver con solidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único: A denúncia deverá ser exer-citada no prazo de 90 (noventa) dias contados da extinção do fideico misso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manu-tenção da locação.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.§1º - Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.§2º - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de 90 (noventa) dias contados do re-gistro da venda ou do compromisso, presu-mindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:I - por mútuo acordo;II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art. 10 Morrendo o locador, a locação trans-mite-se aos herdeiros.
Art. 11 Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:I - nas locações com finalidade residen cial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência eco-nômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
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II - nas locações com finalidade não-residen-cial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Art. 12 Em casos de separação de fato, se-paração judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosse-guirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.Parágrafo único: Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de 30 (trinta) dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.
Art. 13 A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.§1º - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.§2º - Desde que notificado por escrito pelo locatário, da ocorrência de uma hipótese deste artigo, o locador terá o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Seção IIDas Sublocações
Art. 14 Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
Art. 15 Rescindida ou finda a locação, qual-quer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indeni-zação do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16 O sublocatário responde subsidiaria-mente ao locador pela importância que deve ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Seção IIIDo Aluguel
Art. 17 É livre a convenção do aluguel, veda-da a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.Parágrafo único: Nas locações residen ciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Art. 18 É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19 Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após 03 (três) anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realiza-do, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Art. 20 Salvo as hipóteses do art. 42 e da lo-cação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21 O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações cole-tivas multifamiliares a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.Parágrafo único: O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.
Seção IVDos Deveres do Locador
e do Locatário
Art. 22 O locador é obrigado a:I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;IV - responder pelos vícios ou defeitos ante-riores à locação;
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V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa refe-rência aos eventuais defeitos existentes;VI - fornecer ao locatário recibo discrimina-do das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;VII - pagar as taxas de administração imobiliá-ria, se houver, e de interme diações, nestas com-preendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em con-trário no contrato;IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.Parágrafo único: Por despesas extraordi-nárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que in-teressem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previ-denciárias pela dispensa de empregado-res, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de seguran-ça e de incêndio, de telefonia, de inter-comunicação, de esportes e de lazer;
f) despesas de decoração e paisa gismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23 O locatário é obrigado a:I - pagar pontualmente o aluguel e os en-cargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua
falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;II - servir-se do imóvel para o uso conven-cionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriora-ções decorrentes do seu uso normal;IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instala-ções, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou propostos;VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e en-cargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;IX - permitir a vistoria do imóvel pelo loca-dor ou por seu mandatário, mediante combi-nação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;XII - pagar as despesas ordinárias de con-domínio.§1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contri-buições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
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c) limpeza, conservação e pintura das ins-talações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das ins-talações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;
e) manutenção e conservação das insta-lações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação dos eleva-dores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se refe-rentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referente a período anterior ao início da locação.
§2º - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamen-tária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.§3º - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no §1º deste artigo, desde que comprovadas.
Art. 24 Nos imóveis utilizados como habita-ção coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicial-mente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.§1º - O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela auto-ridade pública, da regularização do imóvel.§2º - Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras neces-sárias à regularização.
§3º - Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.
Art. 25 Atribuída ao locatário a responsabili-dade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.Parágrafo único: Se o locador antecipar os pagamentos, a eles pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.
Art. 26 Necessitando o imóvel de reparos ur-gentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.Parágrafo único: Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao aba-timento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de 30 (trinta) dias, poderá resilir o contrato.
Seção VDo Direito de Preferência
Art. 27 No caso de venda, promessa de ven-da, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extra-judicial ou outro meio de ciência inequívoca.Parágrafo único: A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que poderá ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28 O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à propos-ta, no prazo de 30 (trinta) dias.
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Art. 29 Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, res-ponsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30 Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao subloca-tário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.Parágrafo único: Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao lo-catário mais antigo e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31 Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32 O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integrali-zação de capital, cisão, fusão e incorporação.
Art. 33 O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar do regis-tro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.Parágrafo único: A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34 Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condomínio terá prioridade sobre a do locatário.
Seção VIDas Benfeitorias
Art. 35 Salvo expressa disposição contratu-al em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36 As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Seção VIIDas Garantias Locatícias
Art. 37 No contrato de locação, pode o loca-dor exigir do locatário as seguintes modali-dades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único: É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Art. 38 A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.§1º - A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Docu-mentos; a em bens imóveis deverá ser aver-bada à margem da respectiva matrícula, no Registro de Imóveis.§2º - A caução em dinheiro, que não poderá ex-ceder o equivalente a 3 (três) meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regula-mentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
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§3º - A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de 30 (trinta) dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39 Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da lo-cação se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Art. 40 O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausência, interdição, falência ou insol-vência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de resi-dência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeter minado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
Art. 41 O seguro de fiança locatícia abrange-rá a totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42 Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Seção VIIIDas Penalidades Criminais e Civis
Art. 43 Constitui contravenção penal, puní-vel com prisão simples de 5 (cinco) dias a 6 (seis) meses ou multa de 3 (três) a 12 (doze) meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublo-cação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;II - exigir, por motivo de locação ou sublo-cação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;III - cobrar antecipadamente o aluguel, sal-vo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44 Constitui crime de ação pública, punível com detenção de 3 (três) meses a 1 (um) ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifa miliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;II - deixar o retomante, dentro de 180 (cento e oitenta) dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de 1 (um) ano;III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52, inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de 60 (sessenta) dias contados de sua entrega;IV - executar o despejo com inobservância do disposto no §2º do art. 65.Parágrafo único: Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de 12 (doze) e um máximo de 24 (vinte e quatro) meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
Seção IXDas Nulidades
Art. 45 São nulas de pleno direito as cláusu-las do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na
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hipótese do art. 51, ou que imponham obri-gações pecuniárias para tanto.
Capítulo IIDas Disposições Especiais
Seção IDa Locação Residencial
Art. 46 Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.§1º - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do loca-dor, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo in determinado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.§2º - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.
Art. 47 Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 (trinta) meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser reto-mado o imóvel:I - nos casos do art. 9º;II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo loca-tário estiver relacionada com o seu emprego;III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso resi-dencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;IV - se for pedido para demolição e edifica-ção licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumen-tem a área construída em, no mínimo, 20% (vinte por cento) ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50% (cinqüenta por cento);
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 (cinco) anos.§1º - Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua proprie-dade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, benefi-ciário de retomada, residir em imóvel próprio.
§2º - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o re-tomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário ces-sionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Seção IIDa Locação para Temporada
Art. 48 Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatores que decorram tão somente de determinado tempo, e contra-tada por prazo não superior a 90 (noventa) dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.Parágrafo único: No caso da locação envolver móvel, constará do contrato obrigatoriamen-te a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49 O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encar-gos, bem como exigir qualquer das modali-dades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
Art. 50 Findo o prazo ajustado, se o locatá-rio permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 (trinta) dias, presu-mir-se-á prorrogada a locação por tempo in - determinado, não mais sendo exigível
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o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.Parágrafo único: Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após 30 (trinta) meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
Seção IIIDa Locação Não-Residencial
Art. 51 Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a reno-vação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contra-tos escritos seja 5 (cinco) anos;III - o locatário esteja explorando seu co-mércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.§1º - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.§2º - Quando o contrato autorizar que o lo-catário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito à renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.§3º - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde que continue no mesmo ramo.§4º - O direito à renovação do contrato esten-de-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regular-mente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.§5º - Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no inter regno de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52 O locador não estará obrigado a re-novar o contrato se:I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;II - o imóvel vier a ser utilizado por ele pró-prio ou para transferência de fundo de co-mércio existente há mais de 1 (um) ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.§1º - Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também en-volvia o fundo de comércio, com as instala-ções e pertences.§2º - Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.§3º - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Art. 53 Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente po-derá ser rescindido:I - nas hipóteses do art. 9º;II - se o proprietário, promissário compra-dor ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da pro-messa ou que, não o tendo feito, seja autori-zado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma
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que venha a resultar em aumento mínimo de 50% (cinqüenta por cento) da área útil.
Art. 54 Nas relações entre lojistas e empre-endedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos con-tratos de locação respectivos e as disposições procedi mentais previstas nesta Lei.§1º - O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center:
a) as despesas referidas nas alíneas “a”, “b” e “d” do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modi-ficar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisa-gismo nas partes de uso comum.
§2º - As despesas cobradas do locatário de-vem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente de-monstradas, podendo o locatário, a cada 60 (sessenta) dias, por si ou entidade de classe, exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55 Considera-se locação não-residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56 Nos demais casos de locação não-residencial, o contrato por prazo determi-nado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notifica-ção ou aviso.Parágrafo único: Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo deter-minado.
Art. 57 O contrato de locação por prazo in-determinado pode ser denunciado por escrito pelo locador, concedidos ao locatário 30 (trinta) dias para a desocupação.
TÍTULO IIDOS PROCEDIMENTOS
Capítulo IDas Disposições Gerais
Art. 58 Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de alu-guel e acessórios da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superve-niência delas;II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;III - o valor da causa corresponderá a 12 (doze) meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a 3 (três) salários vigentes por ocasião do ajuizamento;IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante telex ou fac-símile, ou ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;V - os recursos interpostos contra as senten-ças terão efeito somente devo lutivo.
Capítulo IIDas Ações de Despejo
Art. 59 Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.§1º - Conceder-se-á liminar para desocupa-ção em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução do valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assina-do pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de 6 (seis) meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
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II - o disposto no inciso II do art. 47, ha-vendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até 30 (trinta) dias após o venci-mento do contrato;IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imó-vel pessoas não autorizadas por lei;V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.§2º - Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
Art. 60 Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.
Art. 61 Nas ações fundadas no §2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatá-rio, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de 6 (seis) meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabili-dade pelas custas e honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) (Lei nº 6.649/79, art. 53, §4º) sobre o valor dado à causa. Se a de-socupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.
Art. 62 Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresen-tado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contra tuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;d) as custas e os honorários do advogado do
locador, fixados em 10% (dez por cento) sobre o montante devido, se no contrato não constar disposição diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até 15 (quinze) dias após a intimação do deferi mento, se o locador ale-gar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contados da ciência dessa manifestação;IV - não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela dife-rença, podendo o locador levantar a quantia depositada;V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à dispo-sição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.Parágrafo único: Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos 12 (doze) meses imediatamente anteriores à proposi-tura da ação.
Art. 63 Julgada procedente a ação de des-pejo, o juiz fixará prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:§1º - O prazo será de 15 (quinze) dias se:
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a) entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de 4 (quatro) meses, ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º ou no §2º do art. 46.
§2º - Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitando o prazo mínimo de 6 (seis) meses e o máximo de 1 (um) ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.§3º - Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino au-torizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de 1 (um) ano, exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de 1 (um) ano, hipótese em que o prazo será de 6 (seis) meses.§4º - A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser execu-tada provisoriamente.
Art. 64 Salvo nas hipóteses das ações funda-das nos incisos I, II e IV do art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 12 (doze) meses e nem superior a 18 (dezoito) meses de aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.§1º - A caução poderá ser real ou fidejussó-ria e será prestada nos autos da execução provisória.§2º - Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu limi narmente o despe-jo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação pró-pria, a diferença pelo que a exceder.
Art. 65 Findo o prazo assinado para a de-socupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
§1º - Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.§2º - O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou ir-mão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art. 66 Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
Capítulo IIIDa Ação de Consignação de Aluguel e
Acessórios da Locação
Art. 67 Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação median-te consignação, será observado o seguinte:I - a petição inicial, além dos requisitos exigi-dos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de 24 (vinte e quatro) horas, efetuar o depósito judicial da impor-tância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;III - o pedido envolverá a quitação das obri-gações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promo-ver os depósitos nos respectivos vencimentos;IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao paga-mento das custas e honorários de 20% (vinte por cento) do valor dos depósitos;V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em rece-ber a quantia devida;
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b) ter sido justa a recusa;c) não ter sido efetuado o depósito no prazo
ou no lugar do pagamento;d) não ter sido o depósito integral;
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;VII - o autor poderá complementar o depósi-to inicial, no prazo de 5 (cinco) dias contados da ciência do oferecimento da resposta com acréscimo de 10% (dez por cento) sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor dos depósitos;VIII - havendo, na reconvenção, cumulação de pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a exe-cução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.Parágrafo único - O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias deposi-tadas sobre as quais não penda controvérsia.
Capítulo IVDa Ação Revisional de Aluguel
Art. 68 Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a pe-tição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido, que será devido desde a citação;III - sem prejuízo da contestação e até audiên-cia, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provi sório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de instruções e julgamento, apresentada a contestação, que deverá con-ter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, sus-penderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audi-ência em continuação.§1º - Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2º e 57º), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.§2º - No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69 O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigi-das, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.§1º - Se pedido pelo locador ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.§2º - A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
Art. 70 Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.
Capítulo VDa Ação Renovatória
Art. 71 Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II, III do art. 51;II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
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III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo paga-mento lhe incumbia;IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;V - indicação de fiador quando houver no con-trato renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação comple-ta, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionali-dade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qual-quer caso e desde logo, a idoneidade financeira;VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os en-cargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;VII - prova, quando for o caso, de ser ces-sionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.Parágrafo único: Proposta a ação pelo su-blocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litis-consortes, salvo se, em virtude de locação ori-ginária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
Art. 72 A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará ads-trita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:I - não preencher o autor os requisitos esta-belecidos nesta Lei;II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo do imóvel na época da reno-vação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).§1º - No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
§2º - No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas teste-munhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.§3º - No caso do inciso I do art. 52, a contes-tação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.§4º - Na contestação, o locador, ou subloca-dor, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a 80% (oitenta por cento) do pedi-do, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.§5º - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela pre-vista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
Art. 73 Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.
Art. 74 Não sendo renovada a locação, o Juiz fixará o prazo de até 6 (seis) meses após o trânsito em julgado da sentença para deso-cupação, se houver pedido na contestação.
Art. 75 Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não-prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.
TÍTULO IIIDAS DISPOSIÇÕES FINAIS
E TRANSITÓRIAS
Art. 76 Não se aplicam as disposições desta Lei aos processos em curso.
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Art. 77 Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta Lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.
Art. 78 As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta Lei e que já vigorem ou venham a vi-gorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de 12 (doze) meses para a desocupação.Parágrafo único: Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após 24 (vinte e quatro) meses da data da revisão, se esta ocorreu nos 12 (doze) meses anteriores à data da vigência desta Lei.
Art. 79 No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.
Art. 80 Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas de menor complexidade.
Art. 81 O inciso II do artigo 167 e o art. 169 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, pas-sam a vigorar com as seguintes alterações:“Art. 167 - ..................................................... ........................................................................II - ................................................................. ........................................................................16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.”“Art. 169 - .................................................... ........................................................................III - o registro previsto no nº 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no nº 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no Car-tório onde o imóvel esteja matriculado me-diante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por 2 testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.”
Art. 82 O art. 3º da Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:“Art. 3º - VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”
Art. 83 Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte:“Art. 24 - §4º - Nas decisões da Assembléia que envol-vam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”
Art. 84 Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta Lei.
Art. 85 Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, pe-riodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mí-nimo, variação cambial e moeda estrangeira;I - dos imóveis novos, com habite-se conce-dido a partir da entrada em vigor desta Lei;II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após 5 (cinco) anos de entrada em vigor desta Lei.
Art. 86 O art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação:“Art. 8º - O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado.”
Art. 87 (VETADO).
Art. 88 (VETADO).
Art. 89 Esta Lei entrará em vigor 60 (sessen-ta) dias após a sua publicação.
Art. 90 Revogam-se as disposições em con-trário, especialmente:
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I - o Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934;II - a Lei nº 6.239, de 19 de setembro de 1975;III - a Lei nº 6.649, de 16 de maio de 1979;IV - a Lei nº 6.698, de 15 de outubro de 1979;V - a Lei nº 7.355, de 31 de agosto de 1985;VI - a Lei nº 7.538, de 24 de setembro de 1986;VII - a Lei nº 7.612, de 9 de julho de 1987; eVIII - a Lei nº 8.157, de 3 de janeiro de 1991.Brasília, em 18 de outubro de 1991; 170º da Independência e 103º da República.
FERNANDO COLLOR
A Lei nº 8.245 foi publicada em 21/10/91 e entrou em vigor em 20/12/91.
5. Cartórios de registros de Imóveis
Poderíamos, aqui, fornecer uma relação dos Cartórios de Re-gistros de Imóveis da capital do Estado de São Paulo. Entretanto, nossos alunos, assim como você, residem nos mais diferentes Esta-dos e, além disso, essas informações estão em constante atualização.
Assim, cabe-nos esclarecer que, como Corretor de Imóveis, você tem, como dever, conhecer todos os Cartórios de Registros de Imóveis do seu município, atualizando constantemente os endereços e telefones dos mesmos. O mesmo vale para os órgãos: Aabic (Associação Administrativa de Bens Imóveis e Condo-mínios), Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis), PAJ (Procuradoria e Assistência Judiciária), Crea (Conselho Regional de Engenharia, Agronomia e Arquitetura) e IAB (Instituto de Arquitetos do Brasil).
Anotações/dicas
Exercícios Propostos
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1 - Segundo o Código do Consumidor, quando não são observadas as normas na Cons-trução Civil, que tipo de problemas podem surgir quando existem deficiências nos materiais ou negligência dos construtores?
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2 - O que são vícios construtivos?
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3 - Como são chamados os problemas que afetam ou podem afetar a segurança e a saúde do consumidor, na construção civil?
( ) a) Danos.( ) b) Vícios construtivos.( ) c) Defeitos.( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
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4 - Conceitue dano.
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5 - O consumidor, quanto aos seus direitos, pode ter reparação financeira por danos causados por produtos ou serviços. Estamos falando de:
( ) a) direito à informação.( ) b) direito à indenização.( ) c) direito à independência de ação.( ) d) direito ao consumo.
6 - Na compra de um imóvel em construção, o memorial descritivo deve ser apresen-
tado ao comprador e deverá conter que tipo de informação?
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7 - O que é uma Assembléia Geral Extraordinária em um condomínio?
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8 - O que significa função social da terra?
______________________________________________________________________________ 9 - A associação de pessoas que conjugam esforços para a obtenção da casa própria a
um baixo custo, na qual a prestação dos serviços é feita exclusivamente em favor dos associados, caracteriza uma:
( ) a) Sociedade Anônima.( ) b) Cooperativa Habitacional.( ) c) Cooperativa de Consumo.( ) d) Sociedade em Comandita Simples.
10 - Quais são os três tipos de garantia que podem ser utilizados em um contrato locatício?
1. ___________________________________________________________________________2. ___________________________________________________________________________3. ___________________________________________________________________________
11 - O que é “direito de preferência” nos contratos de locação?
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12 - Assinale a alternativa que apresenta dois tipos de caução real:( ) a) penhor e hipoteca;( ) b) fiança e duplicata;( ) c) penhor e fiança;( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores;
13 - O que significa reconvenção?
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5lição
lição
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Impostos, Taxas e Certidões
Introdução
Nesta lição você irá conhecer os im-postos, taxas e encargos que incidem sobre os imóveis, as certidões e despesas com docu-mentação, conhecimentos indispensáveis ao exercício da função de Corretor de Imóveis.
1. Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU)
A Constituição Federal determina que o imposto sobre a propriedade predial e terri-torial urbana é de competência do Município. O fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel.
Sujeito Ativo: são os Municípios, Estados não divididos em municípios, Distrito Fede-ral e União, nos territórios federais não divi-didos em municípios (CF. 1969, art. 18 §4º).
Sujeito Passivo: é o Contribuinte, o pro-prietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título (Código Tributário Nacional, art. 34). É res-ponsável quando, sem se revestir da condição de contribuinte, sua obrigação decorra de disposição expressa em lei (Código Tributá-rio Nacio nal, art. 121 § único, II).
1.1 Elementos
a) Bem imóvel por natureza ou acessão fí-sica - É o solo com a superfície, os seus acessórios e adjacentes naturais, compre-endendo as árvores e os frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo. Tudo quanto o
homem incorporar ao solo, como a semen-te lançada à terra, os edifícios e constru-ções, de modo que não possa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano (Cód. Civil, art. 43, I).
b) Zona urbana - É definida em lei muni-cipal, observando o requisito mínimo da existência de dois dos seguintes me-lhoramentos, constituídos ou mantidos pelo Poder Público, a saber: meio fio ou cal çamento, com canalização de águas pluviais; abastecimento de água; sistema de esgotos sanitários; rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; escola primária ou posto de saúde a uma distância mínima de três quilômetros do imóvel considerado. (Código Tributário Nacional, art. 32).
c) Área urbanizável ou de expansão urbana - É a área constante de lotea mentos aprova-dos pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas, como tal definidas em lei.
d) Área urbana por equiparação - É o caso de “sítio de recreio” e no qual a eventual produção não se destine ao comércio (De-creto Lei no 57 - de 18/12/66 - art. 14).
1.2 Não-Incidência
O IPTU não incide nos seguintes casos:
a) Imunidade - É decorrente da imunidade tributária do patrimônio da União, dos Estados, Distrito Federal e dos outros mu-nicípios e suas autarquias (CF. 1969, art.
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19, III); templos de qualquer culto; parti-dos políticos; instituições de educação e assistência social.
b) Por Lei Ordinária - É o complemento da inci-dência, ou explicitamente casos como o do imó-vel compro va damente utilizado em exploração vegetal, agrícola, pecuária ou agro-industrial (Decreto-Lei no 57/66, art. 15).
1.3 Isenção
A isenção do IPTU pode ocorrer por lei, lei ordinária do sujeito ativo (que é o mais freqüente) ou pela União, através de lei com-plementar, atendendo a relevante interesse social ou econômico nacional: uma das limi-tações constitucionais do poder de tributar (Cap. 14, §3o ff).
A base de cálculo é o valor do imóvel (Código Tributário Nacional, art. 33). São excluídos os valores dos bens móveis manti-dos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de utilização, explo-ração, aformoseamento9 ou comodidade. Para o imposto territorial urbano a base é o valor venal, que depende de avaliação periódica e esse acréscimo não constitui majoração do tributo.
A alíquota é fixada por lei, conforme o princípio da legalidade, uma das limitações constitucionais do poder de tributação (Cap. 14, §3o).
2. Imposto sobre a Propriedade Territorial rural
O Imposto Territorial Rural é de com-petência da União, porém, o produto desta arrecadação pertence ao município onde esteja situado o imóvel.
Consideram-se imunes desse imposto os sítios com áreas que não excedam a 25 hecta-
res e quando os cultive, só ou com a família, desde que o proprietário não tenha outro imóvel. Excluem-se do Imposto Territorial Rural todos os imóveis que se enquadrem no art. 3210 do Código Tributário Nacional.
A base de cálculo deste imposto é o valor fundiário, isto é, o valor do solo nu, sem qual-quer intervenção humana. O fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do município.
3. Certidões Negativas
A certidão negativa isenta o comprador de toda responsabilidade, além de exonerar o imóvel. Por isto, é necessário que, em toda escritura de transferência de imóvel, sejam transcritas as certidões de quitação com a Fazenda Federal, Estadual e Municipal, re-ferentes aos impostos a que estiver sujeito.
As certidões extrajudiciais referentes aos ônus e gravames, em hipoteca, penhora, servidão, etc., obedecerão ao mesmo crité-rio que as certidões judiciais, emitidas por distribuidores dos tabeliães e no Registro Geral de Imóveis. As demais certidões serão extraídas nos Distribuidores de Títulos e Documentos ou Protestos de Letras.
9. Aformoseamento: Ato ou efeito de aformosear; tor-nar formoso; embelezar.
10. Artigo 32§1o Para efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana e definida em lei municipal, observando o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 dos incisos seguintes, cons-tituídos ou mantidos pelo Poder Público:I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;II - abastecimento de água;III - sistema de esgotos sanitários;IV - rede de iluminação pública, com ou sem postea-mento para distribuição domiciliar;V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 km do imóvel considerado.§2o - A lei municipal pode considerar urbanas as áre-as urbanizáveis ou de expansão urbana, constantes de lotea mentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.
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É conveniente verificar a existência de atos pendentes relativos a processos em juí-zo, quitação de dívidas, contratos sociais, al-varás, procurações, hipotecas e renúncias de parte de bens. Se houver alguma pendência neste sentido, deverá ser solicitada certidão que esclareça melhor a situação, evitando, dessa forma, problemas futuros.
Além das certidões negativas citadas, existem outras, como:
• Registro Civil de Pessoas Naturais - Certi-dão do que constar em nome do atual pro-prietário sobre interdição, emancipação e ausência.
• Repartição da Fazenda Pública - Certidão de que o imóvel não está sujeito a recuo ou desapropriação.
• Prefeitura Municipal - Certidão de auto de vistoria, denominado “habite-se”.
• Departamento de Saúde do Estado – Cer-tidão do que constar sobre multas e infra-ções legais.
• Departamento de Urbanismo da Prefeitura - Certidão de que o imóvel não está sujeito a restrições para construção.
• Diretoria de Impostos e Taxas sobre a Riqueza Imobiliária da Secretaria da Fa-zenda - Certidão de localização do imóvel.
• Procuradora de Terras do Estado - Certi-dão do que constar de concessões, arren-damentos e outros.
• Justiça do Trabalho - Certidão de distri-buição de ações, execuções e penhoras relativas a questões trabalhistas.
• Ministério da Aeronáutica - Certidão sobre zonas de proteção e aeroportos.
• Ministério do Exército - Certidão sobre planos de desapropriação.
• Ministério da Marinha - Certidão sobre zona de faixa litorânea.
4. encargos Previdenciários
A Consolidação das Leis da Previdência Social estabelece que o proprietário, o dono da obra, o condômino de uma unidade imo-biliária, seja qual for a forma de contrato de execução de obra de construção, acréscimo ou reforma do imóvel, são igual mente res-ponsáveis (solidários) com o construtor para cumprimento das obrigações que nela cons-tam, a menos que tenha havido, por parte deles, alguma retenção de importância, para ga ran tia dessas obras até a expedição de Cer -tificado de Quitação.
Quando a prestação de serviços for feita “por tarefa” ou “sob empreitada”, estarão isentos, proprietário e construtor, dessas obrigações, desde que obriguem o subempreiteiro a recolher previamente, fixado pelo INSS como contribuição previ-denciária, inclusive o seguro de acidentes de trabalho.
Não será devida a contribuição previ-denciária, se a construção for feita em regi-me de “mutirão”, ou seja, sem mão-de-obra assalariada.
5. Imposto sobre Transmissão de bens Imóveis
De acordo com o Código Tributário Na-cional, em seu art. 35:
Art. 35 O imposto, de competência, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:I - a transmissão, a qualquer título, da pro-priedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;II - a transmissão, a qualquer título, de di-reitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
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III - a cessão de direitos relativos às trans-missões referidas nos incisos I e II.Parágrafo único - nas transações causa mor-tis ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.
6. despesas de escritura e registro no INCrA
6.1 Ônus e Gravames
Antes de fazer qualquer operação imo-biliária, você deve ter o cuidado espe cial de verificar se o imóvel (objeto da transação) está realmente livre de qualquer ônus ou gravame, antes ainda de ser dado o sinal. Em caso de ser dado sinal, poderá haver cláusula de devolução da respectiva impor-tância, dentro de 48 horas, se comprovada a existência de tal.
Podemos citar como ônus mais comuns:
a) hipoteca
b) penhora
c) enfiteuse
d) servidão
e) condomínio
f) execução por dívidas e tributos refe-rentes a impostos, taxas, contribuições de melhoria, etc.
Para constatar a existência ou não de ônus sobre um imóvel, as comprovações de-vem ser feitas junto aos órgãos respectivos:
• Hipoteca, penhora, enfiteuse e servidão ⇒no Registro de Imóveis.
• Condomínio ⇒ Declaração do Síndico.
• Execução ⇒ Registro de Distribuição.
Quem tem a obrigação de assegurar ao comprador a plena e total “propriedade da coisa”, com os respectivos títulos e regulari-zação da situação, é o proprietário, ficando a seu encargo todas e quaisquer despesas para se obter títulos e certidões necessárias.
Esses serão apresentados ao comprador, que verificará a regularidade do imóvel, que é objeto da transação.
6.2 Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA)
O INCRA, autarquia criada pelo Decreto Lei no 1.110, de 09/07/70, subordinado ao Mi-nistério da Agricultura, tem como finalidade promover a colonização, a reforma agrária, o desenvolvimento rural e a utilização racional da terra, procurando preservar sua função econômica e social. Tem autonomia admi-nistrativa e financeira, atuando em todo o território nacional, com poderes para modifi-car a estrutura fundiária brasileira, além de estabelecer tributação sobre a terra, com a finalidade de melhor alcançar a distribuição da terra e sua renda.
Como definição de Imóvel Rural, o Esta-tuto da Terra prediz: “Imóvel Rural é o prédio, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração ex-trativa, agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valoriza-ção, quer através da iniciativa privada”.
7. encargos da Transação Imobiliária
É seu dever, na função de Corretor de Imóveis, alertar seus clientes para os en-cargos de natureza fiscal que envolvem as transações imobiliárias, dentre os quais podemos citar:
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – É o chamado “ITBI”, incide sobre a trans-missão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física e de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões, bem como sobre a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis (Lei n.º 11.154, de 30/12/91, regulamentada pelo Decreto n.º 31.134, de 24/01/92 e Lei 13.107, de 29/12/2000).
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Não-Incidência do ITBI:
O imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos:
• decorrente de mandato em causa própria, quando outorgado para o mandatário receber a escritura definitiva do imóvel;
• quando o bem ou direito voltar ao domínio do antigo proprietário, por força de retro-venda, de retrocessão ou pacto de melhor comprador;
• incorporados ao patrimônio de pessoa ju-rídica em realização de capital;
• aos mesmos alienantes, em decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoas jurídica a que foram conferidos;
• decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica.
Nos 3 últimos casos haverá a incidência do imposto se o adquirente tiver como ati-vidade preponderante a compra e venda de imóveis ou de direitos a eles relativos, a sua locação ou arrendamento mercantil.
• Imposto Predial e Territorial Urbano – Ao ser colocada à venda a propriedade, este imposto já deve estar quitado pelo ven-dedor, pois geralmente as vendas se pro-cessam sem ônus para o adquirente, salvo acordo em contrário. De qualquer forma, para a lavratura da escritura deverá ser apresentada sua quitação ao Tabelião.
• Imposto Territorial Rural - Para o caso dos imóveis rurais, já deve encontrar-se quitado quando se coloca o imóvel à venda.
• Laudêmio - Esta obrigação é de encargo do adqui rente ou alienante do imóvel, em função da transferência do domínio útil, salvo acordo à parte sobre reembolso vo-luntário por parte do adquirente.
• Lucro Imobiliário - Trata-se de um encar-go sob a responsabilidade do alie nante do imóvel e incide na alíquota de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o lucro auferido, o qual é representado pela diferença entre o custo do imóvel, atualizado pela correção monetária, e o preço de venda. Desse re-sultado deverão ser descontados 5% (cinco por cento) sobre cada ano em que o imóvel esteve em poder do vendedor. É tributo devido sobre a renda junto à Secretaria da Receita Federal.
De acordo com a situação de regularida-de em que se encontre o imóvel, poderão in-cidir sobre o mesmo outros encargos, motivo pelo qual sempre se recomenda uma busca no Registro de Imóveis quanto à isenção de ônus e certidões dos Órgãos Tributários Federais, Estaduais e Municipais.
• Despesas de Escrituração e Registro - Estas despesas, salvo convenção em con-trário, quanto ao reembolso espontâneo, correm por parte do adquirente e devem ser satisfeitas junto ao Tabelião e Registro de Imóveis da localidade.
NOTA MUITO IMPORTANTE
No caso de dúvidas, consulte sempre um Tabelião ou Oficial do Registro de Imóveis da localidade, pois estes profissio nais, normalmente bacharéis em Direito, possuem amplos conhecimentos de Direito Imobiliário no tocante às exigências legais de transferências, escrituração e registros. Esta contribuição é sempre de fundamental importância para o profissional Corretor de Imóveis.
Exercícios Propostos
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1 - Qual esfera pública tem atribuída, pela Constituição Federal, a competência sobre impostos que incidem na propriedade predial e territorial urbana?
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2 - Indique dois melhoramentos para caracterizar uma zona urbana.
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______________________________________________________________________________3 - Quem deve pagar a ITBI?
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4 - É a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou am-pliação das vias existentes:
( ) a) loteamento.( ) b) desmembramento.( ) c) remembramento.( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
5 - Quando mencionamos que um contrato não pode ser desfeito pela vontade de apenas uma das partes, estamos falando de qual característica?
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6lição
lição
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Condomínio Edilício
Introdução
Esta lição do módulo de Operações Imo-biliárias vai tratar de um assunto muito com-plexo e delicado, que é o condomínio edilício. Consultando um dicionário, observamos que condomínio é o direito de propriedade exercido em comum, enquanto que edificação é a ação de construir, edifício. Assim, mais precisamente, o que vamos tratar nesta lição é sobre os direitos e deveres dos moradores de edifícios.
Muitas vezes, o corretor imobiliário exerce também a função de administrador de condomínios, por isso a importância de estudar com atenção esta lição.
Se você não reside em prédio de aparta-mentos, com certeza conhece alguém que resi-de e deve ter uma certa noção das difi cul dades de se viver nesta “comunidade”. Se você mora em apartamento, certamente irá se identificar com algumas situações corriqueiras, além de aprender a lidar com situações até então des-conhecidas para você.
A convivência dentro de um mesmo con-domínio envolve pessoas das mais diferentes culturas, educação, sociabilidade, raças, valores e até mesmo classe social. Existem desde edifícios com poucos andares e pou-cos apartamentos por andar, que têm um número reduzido de moradores, até blocos com vários edifícios, com muitos andares e muitos apartamentos por andar (alcançando, às vezes, milhares de moradores). Imagine quantos problemas!
Tantas pessoas convivendo diariamente no mesmo espaço exige regras, disciplina, educação, saber conviver com todos os tipos de pessoas. Isto, sem levar em conta o fato de que muitas destas pessoas sempre moraram em casa e não têm a menor idéia das regras para se morar em condomínio.
1. Convenção do Condomínio
Convenção é um conjunto de regras re-sultantes de um acordo entre os membros de um mesmo grupo social. É uma “coleção de regras” estipuladas para uma convivência saudável.
A convenção de um edifício nasce com a planta do prédio e é registrada nos órgãos competentes - Prefeitura, Registro de Imó-
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veis, etc. Assim, ao adquirir um imóvel, mesmo que seja na planta, o comprador adere à convenção, não discutindo suas cláusulas.
Na instalação do condomínio, quando se inicia a convivência em grupo, é que começam a surgir os problemas, pois o prédio re-cebe uma população que gera despesas com água, luz, manutenção, melhorias, etc., além da sua própria instalação permanente, com contratação de porteiros, faxineiros, seguranças, decoradores, jardineiros, compra de materiais, entre outros.
A Convenção de Condomínio (muitas vezes existe também o Regimento Interno) é a lei que regula a vida dos moradores do edifício; são regras que estabelecem procedimentos aos moradores, como, por exemplo:
• após as 22 horas não se pode escutar música em volume muito
alto, nem utilizar furadeiras;
• não é permitida a entrada e estacionamento de veículos de não-moradores, apenas em casos especiais, como descarga de com-pras de supermercados, pessoas doentes, etc., devendo o veículo ser imediatamente retirado após a realização da operação;
• é proibido colocar quaisquer tipos de vasos nas janelas, para-peitos e similares.
Toda Convenção de Condomínio deve ser feita com base na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e no Código Civil.
2. Assembléia
Assembléia é uma reunião de pessoas num mesmo local, com a finalidade de tomar decisões. Após a instalação do condomí-nio, é convocada a Primeira Assembléia Geral dos Condôminos (geralmente, mediada pela própria construtora), a fim de eleger o síndico, o subsíndico e o corpo de conselheiros, além de decidir como será administrado o edifício: por autogestão, administração independente ou outro.
Normalmente, nos primeiros meses, os valores do rateio da cota condominial (taxa mensal de condomínio) tendem a ser maio res, pois as primeiras despesas de implantação e contratação de funcionários cabem aos condôminos única e exclusivamente, até a formação de um fundo de reserva.
A assembléia pode ser ordinária, extraordinária ou especial, como exemplificamos no quadro a seguir.
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Obs.: o síndico poderá votar normalmente, menos em assuntos referentes à sua administração.
3. lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964
A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Tipos deAssembéias
PrincipaisFinalidades
Inquilino Número mínimo de Presentes
Número devotos
• Aprovação das contas
• Eleição do Síndico
• Previsão Orçamentária
Ordinária Sem procuração
Com procuração
Com procuração
Qualquer número
Metade mais um da fração ideal
• Aprovação da convenção
Extraordinária Com procuração Mínimo de 2/3 da fração ideal
2/3 da fração ideal
• Alteração da convenção
Extraordinária Com procuração Mínimo de 2/3 da fração ideal
2/3 da fração ideal
• Alteração do regulamento interno
Extraordinária Com procuração Mínimo de 2/3 da fração ideal
2/3 da fração ideal
• Alteração da parte comum
Extraordinária Com procuração Mínimo de 2/3 da fração ideal
2/3 da fração ideal
Ex.: Pintura, automação de portões, compra de interfones
Extraordinária Com procuração Qualquer número
Metade mais um da fração ideal
• Alienação• Concessão• Alteração do
destino
Especial Com procuração 100% da fração ideal
100% da fração ideal
• ReconstruçãoEspecial Com procuração Metade mais um da fração ideal
Metade mais um da fração ideal
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O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL de-cre ta e eu sanciono a seguinte Lei:
CAPÍTULO IDo Condomínio
Art. 1º As edificações ou conjuntos de edifi-cações, de um ou mais pavimentos, cons-truídos sob a forma de unidades isoladas en tre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considera-dos, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
Art. 2º Cada unidade com saída para a via pú blica, diretamente ou por processo de passa gem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua des-tinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.§ 1º - O direito à guarda de veículos nas gara gens ou locais a isso destinados nas edifica ções ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusi-va, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratu-ais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.§ 2º - O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. § 3º - Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno especí-ficas.
Art. 3º O terreno em que se levantam a edifi-cação ou o conjunto de edificações e suas ins talações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventila-ção, e tudo o mais que sirva a qualquer depen dên cia de uso comum dos proprietários
ou ti tu la res de direito à aquisição de unida-des ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unida-de. Serão, também, insuscetíveis de utiliza-ção exclusiva por qualquer condômino.
Art. 4º A alienação de cada unidade, a trans ferência de direitos pertinentes à sua aqui sição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos.Parágrafo único: A alienação ou transfe-rência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obriga-ções do alienante para com o respectivo con domínio.
Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regu-lar-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.
Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7º O condomínio por unidades autôno-mas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a indi vidualização de cada unidade, sua identifi cação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atri buída a cada unidade, dispensando-se a des cri ção interna da unidade.
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente com-prador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o se guinte:a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobrada-das, será discriminada a parte do terreno ocu pada pela edificação e também aquela
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even tual mente reservada como de utiliza-ção exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que correspon-derá às uni dades;b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavi-mentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que even-tualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que correspon-derá a cada uma das unidades;c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em co-mum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;d) serão discriminadas as áreas que se cons-tituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.
CAPÍTULO IIDa Convenção de Condomínio
Art. 9º Os proprietários, promitentes com-pradores, cessionários ou promitentes cessio-nários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em constru ção ou já construí-das, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.§ 1º - Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.§ 2º - Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promi-tentes compradores, cessionários e promiten-tes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.§ 3º - Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especifi-ca ções das diferentes áreas;b) o destino das diferentes partes;c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;d) encargos, forma e proporção das contri-buições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;f) as atribuições do síndico, além das legais;g) a definição da natureza gratuita ou remu-nerada de suas funções;h) o modo e o prazo de convocação das assem bléias gerais dos condôminos;i) o quorum para os diversos tipos de vota-ções;j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;l) a forma e o quorum para as alterações de con venção;m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.§ 4º - No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condo mínio fixará os direitos e as relações de pro priedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se pos-sam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.
Art. 10 É defeso a qualquer condômino:I - alterar a forma externa da fachada;II - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das em-pregadas no conjunto da edificação;III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;IV- embaraçar o uso das partes comuns.§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao paga-men to de multa prevista na convenção ou no regula mento do condomínio, além de ser com pe lido a desfazer a obra ou abster-se da prá ti ca do ato, ca ben do, ao síndico, com au-tori za ção judicial, mandar desmanchá-Ia, à
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custa do transgres sor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.§ 2º - O proprietário ou titular de direito à aqui si ção de unidade poderá fazer obra que modifique sua fachada, se obtiver a aquies-cência da unanimidade dos condôminos.
Art. 11 Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isola-do, contribuindo o respectivo condômino, direta mente, com as importâncias relativas aos im pos tos e taxas federais, estaduais e mu ni cipais, na forma dos respectivos lança-mentos.
CAPÍTULO IIIDas Despesas do Condomínio
Art. 12 Cada condômino concorrerá nas des-pe sas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.§ 1º - Salvo disposição em contrário na Con-venção, a fixação da quota no rateio corres-ponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.§ 2º - Cabe ao síndico arrecadar as contribui-ções competindo-lhe promover, por via exe cu tiva, a cobrança judicial das quotas atra sadas.§ 3º - O condômino que não pagar a sua contri buição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção mone-tária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.§ 4º - As obras que interessarem à estrutura in tegral da edificação ou conjunto de edifi-cações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprie tários ou titulares de direito à aquisi-ção de unidades, mediante orçamento prévio aprova do em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.
§ 5º - A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como es-cu sa para exonerá-lo de seus encargos.
CAPÍTULO IVDo Seguro, do Incêndio, da Demolição
e da Reconstrução Obrigatória
Art. 13 Proceder-se-á ao seguro da edifi cação ou do conjunto de edificações, neste ca so, discriminadamente, abrangendo todas as uni-dades autônomas e partes comuns, contra in-cêndio ou outro sinistro que cause destrui ção no todo ou em parte, computando-se o prê mio nas despesas ordinárias do condomínio.Parágrafo único: O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art. 14 Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edifi cação, seus condôminos reunir-se-ão em as sem bléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.§ 1º - Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a par tilha do valor do seguro entre os condô-minos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.§ 2º - Aprovada, a reconstrução será feita, guar dados, obrigatoriamente, o mesmo des tino, a mesma forma externa e a mesma dispo sição interna.§ 3º - Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria po de rá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vis-toria.
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Art. 15 Na hipótese de que trata o § 3º do arti go antecedente, à maioria poderão ser adju dicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.§ 1º - Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposi-ção do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.§ 2º - Feito o depósito de que trata o pará-grafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá auto rizar a adjudicação à maioria, e a mi-noria po de rá levantar as importâncias de-positadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.§ 3º - Feito o depósito, será expedido o man-dado de citação, com o prazo de dez dias para a contestação.§ 4º - Se não contestado, o Juiz, imediatamen-te, julgará o pedido.§ 5º - Se contestado o pedido, seguirá o pro-ces so o rito ordinário.§ 6º - Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a conter da citação.§ 7º - Transitada em julgado a sentença, ser virá ela de título definitivo para a maio-ria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.§ 8º - A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16 Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o sín-dico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17 Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unida des
isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. § 1º - A minoria não fica obrigada a con-tribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15. § 2º - Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo qu-orum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabele-cida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei. § 3º - Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condô-minos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção.”
Art. 18 A aquisição parcial de uma edifi cação, ou de um conjunto de edificações, ain da que por força de desapropriação, im por ta rá no ingresso do adquirente no condomínio, fi-cando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno.
CAPÍTULO VUtilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações
Art. 19 Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unida de autônoma, segundo suas conveniências e
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interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais con-dôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Art. 20 Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referen-tes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21 A violação de qualquer dos deveres es ti pu lados na Convenção sujeitará o infra-tor à multa fixada na própria Convenção ou no Re gimento Interno, sem prejuízo da respon sabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.Parágrafo único: Compete ao síndico a ini-cia tiva do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomí-nio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer con dô mino.
CAPÍTULO VIDa Administração do Condomínio
Art. 22 Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, per-mitida a reeleição.§ 1º - Compete ao síndico:a) representar ativa e passivamente, o con-domínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;b) exercer a administração interna da edifi-cação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segu-rança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e
o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;f) prestar contas à assembléia dos condôminos.g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verifi-cação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. § 2º - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, median te apro vação da assembléia geral dos condô mi nos.§ 3º - A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assem-bléia, convocada pelo interessado.§ 4º - Ao síndico, que poderá ser condômi-no ou pessoa física ou jurídica estranha ao con do mínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.§ 5º - O síndico poderá ser destituído, pela for ma e sob as condições previstas na Con-ven ção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.§ 6º - A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23 Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, consti-tuído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.Parágrafo único: Funcionará o Conselho co-mo órgão consultivo do síndico, para asses-sorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Conven-ção definir suas atribuições específicas.
CAPÍTULO VIIDa Assembléia Geral
Art. 24 Haverá, anualmente, uma assem-bléia geral ordinária dos condôminos, convo ca da pelo síndico na forma prevista na Con ven ção, à qual compete, além das
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demais maté rias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreen-dendo as de conserva ção da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.§ 1º - As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.§ 2º - O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no to-cante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.§ 3º - Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condô-mino, salvo disposição diversa da Convenção.§ 4º - Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do con-domínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
Art. 25 Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraor-dinárias, convocadas pelo síndico ou por condô mi nos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigi-rem os interesses gerais.Parágrafo único: Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.
Art. 27 Se a assembléia não se reunir para exer cer qualquer dos poderes que lhe compe-tem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requeri-mento dos interessados.
4. o Código Civil e o Condomínio
Abaixo seguem os artigos do Código Civil que completam a Lei 4591/64 (acima). Ambos os textos devem ser respeitados e interpre-tados em conjunto, de forma sistemática.
CAPÍTULO VIIDo Condomínio Edilício
Seção IDisposições Gerais
Art. 1.331 Pode haver, em edificações, par tes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§ 1o - As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, es-critórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, poden-do ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.§ 2o - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigera-ção centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.§ 3o - A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.§ 4o - Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332 Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estre-madas uma das outras e das partes comuns;II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III - o fim a que as unidades se destinam.
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Art. 1.333 A convenção que constitui o con-domínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das fra-ções ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.Parágrafo único: Para ser oponível contra ter-ceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imó veis.
Art. 1.334 Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:I - a quota proporcional e o modo de paga-men to das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordi ná rias do condomínio;II - sua forma de administração;III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;IV - as sanções a que estão sujeitos os con-dôminos, ou possuidores;V - o regimento interno.§ 1o - A convenção poderá ser feita por escri-tura pública ou por instrumento particular.§ 2o - São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335 São direitos do condômino:I - usar, fruir e livremente dispor das suas uni dades;II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a uti-lização dos demais compossuidores;III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336 São deveres do condômino:I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;II - não realizar obras que comprometam a se gu rança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de ma neira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.§ 1o - O condômino que não pagar a sua con-tribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.§ 2o - O condômino, que não cumprir qual-quer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato cons-titutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à as-sembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1.337 O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus de ve res perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atri buído à contribuição para as despesas condo miniais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único: O condômino ou possui-dor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338 Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condô minos a estranhos, e, entre todos, os possui dores.
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Art. 1.339 Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua pro-priedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.§ 1o - Nos casos deste artigo é proibido alie-nar ou gravar os bens em separado.§ 2o - É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respec tiva assembléia geral.
Art. 1.340 As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341 A realização de obras no condo-mínio depende:I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;II - se úteis, de voto da maioria dos condômi-nos.§ 1o - As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.§ 2o - Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas exces sivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a ini-ciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3o - Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especial-mente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qual quer dos condôminos.§ 4o - O condômino que realizar obras ou re pa ros necessários será reembolsado das des pesas que efetuar, não tendo direito à res-ti tuição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342 A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343 A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, desti-nado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344 Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345 O adquirente de unidade res ponde pelos débitos do alienante, em relação ao con-domínio, inclusive multas e juros mora tórios.
Art. 1.346 É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou des-truição, total ou parcial.
Seção IIDa Administração do Condomínio
Art. 1.347 A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para adminis-trar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348 Compete ao síndico:I - convocar a assembléia dos condôminos;II - representar, ativa e passivamente, o condo mínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos inte-resses comuns;III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
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V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;VII - cobrar dos condôminos as suas contri-buições, bem como impor e cobrar as multas devidas;VIII - prestar contas à assembléia, anualmen-te e quando exigidas;IX - realizar o seguro da edificação.§ 1o - Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.§ 2o - O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de re-presentação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349 A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar conve-nien te men te o condomínio.
Art. 1.350 Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de apro-var o orçamento das despesas, as contribui-ções dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.§ 1o - Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.§ 2o - Se a assembléia não se reunir, o juiz deci dirá, a requerimento de qualquer condô-mino.
Art. 1.351 Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condô-minos.
Art. 1.352 Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia se-rão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.Parágrafo único. Os votos serão proporcio-nais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condô-mino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353 Em segunda convocação, a assem-bléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354 A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convoca-dos para a reunião.
Art. 1.355 Assembléias extraordinárias po-derão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356 Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não supe-rior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Seção IIIDa Extinção do Condomínio
Art. 1.357 Se a edificação for total ou con-sideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das fra-ções ideais.§ 1o - Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das des-pesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.§ 2o - Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino
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ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358 Se ocorrer desapropriação, a in-denização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.
5. Quorum
Quorum é o número exigido de membros presentes em uma assembléia deliberante para que uma eleição seja válida legalmen-te, ou seja, é o número mínimo necessário, de acordo com o que estipula a Convenção do Condomínio, de moradores presentes e votantes em uma assembléia deliberativa.
Os quoruns principais são:
Assembléias Gerais Ordinárias - Normalmente maioria simples dos presentes com direito ao voto, salvo estipulação diversa em Convenção.
Convenção - Mínimo de dois terços (2/3) das frações ideais que compõem o condomínio.
Alteração da Convenção - Mínimo de dois terços (2/3) das frações ideais que compõem o condomínio.
Convocação de Assembléia Geral Extraordi-nária - Um quarto (1/4), no mínimo, do condo-mínio.
Destituição de síndico - Dois terços (2/3) da totalidade dos votos do condomínio, presen-tes ou legalmente representados, em assem-bléia geral especialmente convocada, salvo estipulação diversa em convenção.
Alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de parte do terreno, coisa de uso comum - Totalidade de votos representativos do condomínio.
Reconstrução ou venda de terreno ou materiais - Caso o sinistro tenha sido total ou tenha des-
truído mais de dois terços (2/3) da edificação, o número mínimo de votos deve representar metade mais um das frações ideais de terreno.
6. Fundo de reserva
Todo condomínio deve criar um fundo de reserva limitado a um montante estipulado na própria Convenção. Este fundo é uma quantia paga pelo co-proprietário, mensalmente ou não - cada condomínio determina a forma de pagamento e o valor desta cota destinada à formação do fundo de reserva - para atender as despesas urgentes, inadiáveis e imprevistas no orçamento e de necessidade comprova-da. Exemplo: reparos no elevador, imper-meabilização da caixa d’água, entre outras.
Além de uma pequena quantia mensal paga por cada um dos condô minos, existem outras formas de se canalizar recursos para a manutenção de um fundo de reserva, deven-do-se sempre observar o que está estipulado em Convenção. As principais formas são:
• os juros moratórios e multas cobradas dos condôminos;
• 20% do saldo verificado no orçamento de cada exercício;
• 10% da contribuição trimestral de cada condômino;
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• receitas auferidas com a utilização do sa-lão de festas.
7. Penalidades
A desobediência ou inobservância de qualquer das estipulações da Convenção de Condomínio e do Regulamento Interno torna o condômino um infrator passível de advertên-cia escrita (feita pelo síndico) e multa de um valor determinado em Convenção, se a adver-tência não for atendida no prazo estipulado.
O condômino que atrasar o pagamento da taxa condominial mensal sofre multa, juros e correção monetária, calculados sobre o valor total, conforme o que estiver definido na Convenção.
A garantia da execução de uma dívida condominial é o próprio imóvel em apreço. Assim, ao analisar a documentação de um apartamento que tenha despesas condomi-niais, o comprador deve sempre exigir do vendedor uma certidão ou declaração do síndico com firma reconhecida, xerox au-tenticada da ata da reunião que o elegeu, com - provando que o imóvel em questão nada deve ao condomínio.
8. Contratos e Seguro
O síndico deve sempre tomar um cuidado extremo com todos os serviços de manuten-ção, pois todas as responsabilidades são dele.
Assim, o síndico, com auxílio da administra-dora, deve analisar atentamente cada item de cada Contrato de Prestação de Serviços, como, por exemplo: prazo de duração, for-ma de pagamento, tipo de serviço prestado, forma de rescisão, etc.
É obrigação do síndico, também, admi-nistrar os planos de seguro, que devem ser contratados conforme o artigo 13 da Lei nº 4.591/64, num prazo de 120 dias a contar da data da concessão do “habite-se”. O seguro deve ser renovado anualmente com a devida atualização dos valores de reconstrução.
8.1 Valor do Seguro
É o valor total apurado, tendo como base os custos de reconstrução ou repa-ração do imóvel, das benfeitorias e das máquinas, equipamentos e mobiliários do condomínio; portanto, incluem-se nesse valor: bombas d’água, interfones, antenas coletivas, portão automático, elevadores, centrais de ar-condicionado, incineradores de lixo, pára-raios, luz piloto, minuterias, etc., além das máquinas, equipamentos e mobiliários instalados nas áreas comuns (exemplo: geladeira do salão de festas, móveis da portaria social, etc.).
Numa apólice de seguro, imóvel é definido como o conjunto de construções que compõem o condomínio, incluindo as instalações fixas de água, gás, eletricidade, calefação, refrige-ração e energia solar. Sinistro é a ocorrência do risco, cujas conseqüências são economi-camente danosas e cobertas pela apólice. Risco é a possibilidade de um acontecimento acidental e inesperado causar danos materiais ou corporais, gerando um prejuízo ou neces-sidade econômica.
O seguro tem o objetivo de garantir o limite das importâncias seguradas, observa-dos os limites de cada cobertura, que podem ser corrigidas sempre que houver um índice indicado na apólice.
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8.2 Benfeitorias
Dentre os bens naturalmente cobertos numa apólice de seguros, podem ser incluídas as benfeitorias (elementos funcionais ou deco-rativos que não pertencem à construção ori-ginal do imóvel e estejam nas áreas comuns), tais como: divisórias, forros falsos, car petes, persianas, toldos, dentre outros, sendo consi-derados parte integrante do imóvel.
9. locatários
Somente após o surgimento da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991), a figura jurídica do locatário passa a aparecer perante o condomínio. A lei que re-gulamenta os condomínios (Lei nº 4.591/64) não menciona as palavras inquilino ou loca-tário, utilizando apenas o termo “ocupantes do imóvel”.
Assim, com a nova Lei do Inquilinato, com base no artigo 83, foi feita uma alteração na Lei nº 4.591/64, com o acréscimo do §4º ao artigo 24, que diz:
§4º - Nas decisões da Assembléia que envol-vam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
10. Administração de Condomínio
10.1 Com o Auxílio de Administradoras
O síndico e os moradores escolhem a for-ma de administrar o condomínio, levando-se em conta as suas expectativas tanto de ordem financeira quanto funcional.
As funções administrativas podem ser delegadas a uma pessoa de confiança do síndico, mediante aprovação da assembléia geral, ficando sob sua inteira responsabilida-de, conforme art. 22 da Lei nº 4.591/64, §2º.
Os condôminos não podem interferir ou dar ordens para a administradora, o que deve ser feito somente através do síndico. As ta-xas cobradas por empresas administradoras estão entre 5 e 10%.
As administradoras, com autorização do síndico, exercem as seguintes atribuições:
• convocar as assembléias gerais, seguindo o que estabelece a Convenção;
• executar a deliberação das assembléias;
• distribuir cópias das atas, comunicando a todos os condôminos as deliberações das assembléias;
• manter atualizado o cadastro dos condô-minos;
• providenciar os orçamentos das despesas e levar à assembléia para aprovação;
• realizar todos os controles contábeis;
• executar e enviar com antecedência as quotas condominiais ordinárias e extraor-dinárias aprovadas por assembléia geral;
• auxiliar o síndico na contratação dos se-guros da edificação ou conjunto de edifi-cações;
• pagar as despesas do condomínio, quando autorizadas, e desde que haja fundos sufi-cientes na conta-corrente;
• administrar os funcionários do condomí-nio, disciplinando, suspendendo.
11. documentação
O síndico, antes de assumir o cargo, deve verificar toda a documentação do condo-mínio, evitando surpresas com problemas criados na gestão anterior, como dívidas e ações na Justiça. Após a verificação, deve elaborar um relatório, que será levado ao conhecimento de todos os condôminos em assembléia, ficando, assim, livre de qualquer respon sabilidade sobre as ações passadas.
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Os documentos pertencentes ao condo-mínio devem ser guardados pelo síndico por 5 (cinco) anos, com exceção dos documentos referentes aos funcionários, que devem ser arquivados, segundo a legislação, por 30 (trinta) anos.
A documentação usual do condomínio pode ser dividida em três grupos:
a) Básica• Convenção do Condomínio• Regulamento Interno• Livro de Atas• Livro de Presença dos Condôminos em
Assembléias• Cadastro dos Condôminos• Plantas, principalmente as referentes às
redes hidráulica e elétrica
b) Contábil• Cartão do CNPJ (antigo CGC)• Apuração das contas da administração
anterior• Pastas com as despesas e receitas
referentes aos últimos 5 (cinco) anos• Pastas com as contas a pagar• Guias - Taxa Anual de Licença para o
Funcionamento dos Elevadores e Outros Aparelhos de Transportes, pagas à prefeitura
• Contrato de seguro• Contrato para manutenção de elevadores• Contrato para manutenção de bombas
d’água• Contrato para manutenção de piscina• Contrato de prestação de serviços da
administradorac) Dos funcionários
A administração dos empregados e o cum-primento das exigências legais somam um grande volume de documentos. Entre eles estão:
• Livro ou cartão de ponto• Horário de trabalho• Carimbo do CNPJ (antigo CGC)• Matrícula no INSS• Livro de Registro de Empregados• Livro de Inspeção do Trabalho
• Contratos de experiência• Folhas de pagamento• Pasta com todas as rescisões de contratos
de trabalho• Cadastro do empregador para o vale-
transporte• Declaração e termo de responsabilidade
– vale-transporte• Termos de responsabilidade para
concessão do salário-família• Declaração de dependentes para fins de
desconto do imposto de renda• Guias - Contribuição Sindical• Guias – INSS• Guias - FGTS• Guias - PIS• Guias - IR• RAIS (Relação Anual de Informação
Social)• DIRF (Declaração de Imposto de Renda
na Fonte)• Comprovantes de rendimentos pagos e de
retenção de imposto de renda na fonte
12. elevadores
Este item requer bastante atenção e responsabilidade por parte do síndico e da empresa que faz a manutenção, havendo uma série de exigências legais que devem ser cumpridas. Seria interessante que o síndico divulgasse regularmente a importância e os riscos desse aparelho de transporte, infor-mando a necessidade da colaboração de to-dos os usuários, principalmente das crianças.
12.1 Cuidados com os Elevadores
1º) Na casa de máquinas não deve ser guar-dado nenhum objeto, pois, além de in-comodar o pessoal da manutenção, pode causar incêndios.
2º) Não pode ocorrer infiltração de água nas instalações, quer seja da lavagem dos halls e pisos, quer seja de vazamen-tos. Um vazamento pode causar curto-circuito no sistema, acarretando riscos imprevistos aos usuários.
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3º) O acesso à casa de máquinas, ao poço e à caixa de passagem só deve ser feito por pessoas habilitadas. Esses lugares de-vem estar sempre trancados e as chaves devem ser guardadas em local seguro.
4º) O transporte de cargas concentradas e pesadas, como cofres, exige regulagem especial dos freios e manobra em baixa velocidade. O zelador deve comunicar-se com o posto de serviços para que seja feita a regulagem por eles, inclusive com termo de responsabilidade.
5º) Atenção para o número máximo de pes-soas, pois o excesso de peso coloca em risco o aparelho, além de provocar maior desgaste dos componentes.
6º) Avisar aos usuários dos elevadores que não devem jogar lixo (clipes, palitos, ci-garros, papéis de bala, gomas de mascar, etc.) no poço do elevador.
7º) Não permitir que pessoas não-habilitadas mexam nos elevadores.
12.2 Instruções da Prefeitura para Evitar Riscos aos Usuários
A abertura da porta de pavimento, com chave especial, deve ser feita apenas por pessoas habilitadas, de preferência da própria conservadora. A chave deve permanecer com o zelador.
Em caso de incêndio, não utilizar os ele-vadores.
Caso o elevador pare entre os andares, as pessoas retidas em seu interior devem:a) manter a calma, a situação não oferece
perigo;b) acionar o botão de alarme a fim de
atrair a atenção e/ou usar o interfone para pedir ajuda;
c) perguntar se a chave de força dos elevadores foi desligada;
d) caso o desnível entre os andares seja acentuado, solicitar que se chame imediatamente a conservadora, cujo telefone deve estar fixado no elevador, ou chamar o Corpo de Bombeiros pelo telefone 193;
e) aguardar calma e passivamente o res-gate seguro;
f) em hipótese alguma se deve tentar sair por conta própria.
Para que seja feito um resgate totalmente seguro, a chave de força deve estar sem-pre desligada.
É necessário que se respeite o número de pessoas ou peso máximo permitido para cada equipamento.
As crianças devem ser orientadas a usar o elevador com segurança, posicionando-se sempre afastadas das portas, e a evitar brincadeiras, pulos ou movimentos brus-cos.
Antes de abrir a porta do pavimento, certificar-se da presença, no andar, da cabina do elevador.
Comunicar à empresa conservadora qualquer irregularidade no seu funciona-mento. Exemplo: barulhos estranhos, des - nive lamento entre a cabina e o pa-vimento, movimento anormal durante o percurso, etc.
Não deve haver no interior da cabina do elevador elementos estranhos que pos-sam causar danos aos usuários em caso de parada brusca. Exemplo: objetos de decoração.
Recomenda-se que toda cabina possua iluminação de emergência.
O alarme deve estar em condições de uso, devendo somente ser usado nos casos de emergência, evitando-se brincadeiras.
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13. Quadro resumo de Cuidados referentes à Segurança
14. Assaltos
Infelizmente, hoje não estamos seguros em lugar nenhum. Todo cuidado é pouco para impedir que marginais entrem no condomínio. Além da instalação de grades de segurança, portões com dispositivos eletrônicos, alarmes, comandos a distância para as garagens e vigias permanentes, outras precauções podem ser adotadas pelo condomínio:
Itens
• Verificação: manômetros, lacre, obstrução, vazamentos, bicos e válvulas.
• Recarga: após utilização, se despressurizado, material empedrado e após teste hidrostático.
• Não usados:- tipo espuma- tipo pó químico e água
INCÊNDIO - Extintores
Principais Cuidados Freqüência
• diária
• imediatamente
• anual• anual
• Não podem ser enroladas molhadas e necessitam de tratamento adequado.
INCÊNDIO - Mangueiras • imediatamente
• Revisão efetivaINSTALAÇÃO ELÉTRICA • mensal
• Verificação Geral• Após reparos• Após descarga atmosférica• Quando apresentar corrosão
PÁRA-RAIOS • anual• semestral• imediatamente• imediatamente
• Funcionamento geral• Funcionamento do sistema
por hora
ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA
• semanal• trimestral
• Devem estar sempre livresÁREA DE CIRCULAÇÃO • diária
• Verficar se não há vazamento• Inspeção nas instalações
GÁS • na chegada do gás• a cada dois anos
• Manutenção geral• Pagar taxa anual de licença-
funcionamento
ELEVADORES • mensal• pagar até abril
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• O síndico pode pedir a todo funcionário, no ato da contratação, que apresente “Atestado de Antecedentes”, requerido no Insti-tuto de Identificação (delegacia), tentando evitar que elementos fichados na polícia façam parte do quadro de funcionários.
• Manter um bom relacionamento com os funcionários e efetuar os pagamentos de acordo com as leis, tentando evitar ações vingativas.
• Proporcionar aos funcionários, principalmente aos porteiros e zeladores, treinamento específico para segurança.
• Todo empregado do condomínio deve usar crachá para identi-ficação.
• Lembrar sempre aos moradores do perigo existente na abertura da garagem através do comando remoto que, devido a algum descuido do motorista, pode facilitar a entrada de alguém mal-intencionado. O uso de identificação nos pára-brisas dos veículos auxilia o reconhecimento.
• Não permitir que desconhecidos entrem no condomínio sem serem anunciados e sem que o morador autorize sua entrada.
• O morador não deve abrir a porta de seu apartamento a um desconhecido, mesmo que ele esteja na companhia de um fun-cionário do condomínio.
• Pedir aos visitantes ou prestadores de serviços (funcionários das empresas telefônicas, de água, de força e luz, de correio, entregadores, tintureiros, etc.) que exibam, na portaria, seu documento de identidade, cabendo ao funcionário anotar em livro próprio: data, nome, número do documento e finalidade da visita.
Anotações/dicas
Exercícios Propostos
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1 - É também chamada de “lei” que regula a vida dos moradores do edifício em con-domínios:
( ) a) Convenção do Condomínio( ) b) Reunião do Condomínio( ) c) Contrato do Condomínio( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
2 - O que é necessário para destituir o síndico?
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3 - Geralmente constituído para atender despesas urgentes, inadiáveis e imprevistas no orçamento e de necessidade comprovada nos condomínios:
( ) a) Fundo Especial.( ) b) Fundo de Reserva.( ) c) Verba Auxiliar.( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
4 - Mencione dois tipos de documentação básica que um síndico, ao assumir o cargo, deve examinar e manter sob controle.
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7lição
lição
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Incorporações Imobiliárias
Introdução
Uma das funções atribuídas ao Corretor de Imóveis é a de incorporador imobiliário11. Veremos nesta lição as diferenças entre os tipos de incorporação e a responsabilidade civil do incorporador.
1. Tipos de Incorporação
Basicamente, existem dois tipos mais comuns de incorporações:
1º) Sistema Preço de Custo ou Administra-do - Neste sistema, o valor do apartamento, no momento da venda, é mera expectativa. O comprador não tem garantia nenhuma quanto aos valores das prestações que terá que arcar durante o período da construção. O único preço constante do contrato que permanece inalterado é o valor da fração ideal do terreno, quando a construção tem o seu preço dependente do custo real da obra.
2º) Sistema de Preço Fechado - Neste siste-ma a unidade é prometida à venda por valor fixo, ou reajustável, mas não de acordo com as variações dos preços dos materiais e da mão-de-obra, e sim exclusivamente de acor-do com as variações dos índices econômicos.
O apartamento é colocado a venda, antes ou durante a construção, por um preço já acer-tado, invariável, em moeda corrente ou em algum outro valor indexado (BTN, TR, OTN, UFIR, UPC, etc.).
No sistema de preço de custo o incorpo-rador obtém seu lucro na revenda do terreno; por exemplo: compra por “X” e repassa por “X + Y”. No sistema de preço fechado, o in-corporador assume o risco da construção sair mais cara que o preço de venda. Assim, se o custo for maior que o previsto, ele arcará com o prejuízo; se o custo for menor que o previsto ele certamente terá grandes lucros e se o custo for o planejado o lucro será o aguardado.
As más construtoras se aproveitam dos desentendimentos entre o incorporador-construtor e o adquirente de unidade autônoma. Elas funcionam como meras ad ministradoras e, quando o sistema em-pregado foi o de preço de custo, a entrega das chaves do apartamento a quem pagou a construção somente é feita quando houver quitação de todas as contas da obra e dos defeitos, além de se pagar uma determinada quantia para diferenças de correções, etc.
Assim, aproveitando-se do fato do com-prador estar cheio de problemas e num mo-mento psicologicamente desfavorável, as más construtoras acabam conseguindo acordos vantajosos e criando uma total inversão dos papéis, onde o proprietário fica sujeito às imposições de quem contratou para prestar-lhe serviços.
11. Quando o agente imobiliário atua na venda, pro-messa de venda, cessão ou promessa de cessão de uma cota ideal de terreno e, estando este terreno associado ao projeto de construção, caracteriza-se uma incor-poração imobiliária. É comum em uma incorporação imobiliária a presença de três agentes: o proprietário, o construtor e o agente imobiliário (que efetuará as vendas das unidades).
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2. lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964
TÍTULO IIDAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO IDisposições Gerais
Art. 28 As incorporações imobiliárias, em to do o território nacional, reger-se-ão pela pre sente Lei.Parágrafo único: Para efeito desta Lei, con-sidera-se incorporação imobiliária a ativida-de exercida com o intuito de promover e rea li zar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edifica-ções compostas de unidades autônomas.
Art. 29 Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que em bora não efetuando a construção, com-promisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais fra ções a unidades autônomas, em edifica-ções a serem construídas ou em construção sob re gi me condominial, ou que meramente acei te propostas para efetivação de tais transa ções, coordenando e levando a ter-mo a in cor poração e responsabilizando-se, confor me o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras con cluídas.Parágrafo único: Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contra-tada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido apro vado e estiver em vigor, ou pender de aprova ção de autoridade administrativa, o res pec ti vo projeto de construção, responden-do o alie nante como incorporador.
Art. 30 Estende-se a condição de incorpora-dor aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em con domínio, sempre que iniciarem as alie-nações antes da conclusão das obras.
Art. 31 A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:a) o proprietário do terreno, o promitente com prador, o cessionário deste ou promi-tente cessionário com título que satisfaça os requi sitos da alínea a do art. 32;b) o construtor ou corretor de imóveis§ 1º - No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outor-gado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.§ 2º - Nenhuma incorporação poderá ser pro posta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no lo-cal da construção.§ 3º - Toda e qualquer incorporação, indepen dentemente da forma por que seja consti tuída, terá um ou mais incorporares soli da ria mente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, re-ferido no art. 34.
CAPÍTULO I-ADo Patrimônio De Afetação
Art. 31A. A critério do incorporador, a incor-poração poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões obje to de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afe-tação, destinado à consecução da incor poração correspondente e à entrega das uni dades imo-biliárias aos respectivos adqui ren tes. § 1o - O patrimônio de afetação não se comu-nica com os demais bens, direitos e obriga-ções do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele
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constituídos e só responde por dívidas e obri-ga ções vinculadas à incorporação respectiva. § 2o - O incorporador responde pelos prejuí-zos que causar ao patrimônio de afetação. § 3o - Os bens e direitos integrantes do patri-mônio de afetação somente poderão ser ob-jeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. § 4o - No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comer-cialização das unidades imobiliárias compo-nentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o. § 5o - As quotas de construção correspon-dentes a acessões vinculadas a frações ide-ais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6o do art. 35. § 6o - Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas ine ren tes à incorporação. § 7o - O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na pro porção das respectivas frações ideais, con si de rando-se tão-somente os valores efe-ti va men te recebidos pela alienação. § 8o - Excluem-se do patrimônio de afetação: I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a rece-ber até sua conclusão e, bem assim, os recur-sos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; eII - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58). § 9o - No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos
patrimônios de afetação separados, tantos quan tos forem os: I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea “a”);II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea “b”).§ 10 - A constituição de patrimônios de afeta-ção separados de que trata o § 9o deverá estar declarada no memorial de incorporação. § 11 - Nas incorporações objeto de finan-ciamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento. § 12 - A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos cre-ditórios decorrentes da comercialização des sas unidades, não implicam a transfe rência para o credor de nenhuma das obriga ções ou res-ponsabilidades do cedente, do incorpora dor ou do construtor, permane cendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.
Art. 31B. Considera-se constituído o patri-mônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. Parágrafo único: A averbação não será obs tada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da in cor poração para garantia do pa ga mento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o em preendi mento.
Art. 31C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção pode-rão nomear, às suas expensas, pessoa física
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ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patri mônio de afetação. § 1o - A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer respon-sa bilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabili-dade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação. § 2o - A pessoa que, em decorrência do exer-cício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comer ciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações. § 3o - A pessoa nomeada pela instituição finan ciadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Represen-tantes, a requerimento desta, não constituin-do esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2o deste artigo.
Art. 31D. Incumbe ao incorporador:I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;II - manter apartados os bens e direitos obje-to de cada incorporação; III - diligenciar a captação dos recursos ne-ces sários à incorporação e aplicá-los na for-ma prevista nesta Lei, cuidando de pre servar os recursos necessários à conclusão da obra; IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afe tação recebidos no período, firmados por pro fis sionais habilitados, ressalvadas even tuais modificações sugeridas pelo incorpo ra dor e aprovadas pela Comissão de Re pre sen tantes;
V - manter e movimentar os recursos finan-ceiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim; VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação; VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.
Art. 31E. O patrimônio de afetação extin-guir-se-á pela: I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisi-ção em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição finan-ciadora do empreendimento; II - revogação em razão de denúncia da incor poração, depois de restituídas aos ad-quirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.
Art. 31F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação consti-tuídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. § 1o - Nos sessenta dias que se seguirem à decre tação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquiren tes, por convocação da sua Comis-são de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato
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da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomí-nio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. § 2o - O disposto no § 1o aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI. § 3o - Na hipótese de que tratam os §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará in-vestida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obri-gados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares. § 4o - O mandato a que se refere o § 3o será válido mesmo depois de concluída a obra. § 5o - O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para trans-mitir domínio, direito, posse e ação, mani-festar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas. § 6o - Os contratos definitivos serão cele-brados mesmo com os adquirentes que te nham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente. § 7o - Ainda na hipótese dos §§ 1o e 2o, a Co-missão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da deci-são da assembléia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efe-tivar a alienação do terreno e das acessões,
transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões.§ 8o - Na hipótese do § 7o, será firmado o res-pectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão. § 9o - A Comissão de Representantes cum prirá o mandato nos termos e nos limites estabele-cidos pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos adquirentes, en tregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço. § 10 - Os valores pertencentes aos adquiren-tes não localizados deverão ser depositados em Juízo pela Comissão de Representantes. § 11 - Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamen-te sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financia mento da obra, se houver. § 12 - Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmen-te pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficie ntes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembléia ge-ral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte: I - os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insol-vência civil passarão a ser pagos à Comissão de Re pre sentantes, permanecendo o somató-rio desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação; II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de cons-
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trução, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como pro-mover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão; III - consideram-se receitas do empreen-dimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; IV - compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44. § 13 - Havendo saldo positivo entre as recei-tas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes. § 14 - Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembléia geral de que trata o § 1o, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios esta-belecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador. § 15 - Na hipótese de que trata o § 14, o ar-rematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno.
§ 16 - Dos documentos para anúncio da ven-da de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6o) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41). § 17 - No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros: I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda;II - ao condomínio, caso não exercida a pre-ferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que delibera-da em assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda. § 18 - Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se segui-rem ao recebimento do preço: I - pagar as obrigações trabalhistas, previ-denciárias e tributárias, vinculadas ao res-pectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional; II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I; III - reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a cons-trução, salvo se outra forma for convencio-nada entre as partes interessadas; IV - entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorpora-dor (§ 6o do art. 35 e § 5o do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda; V - entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado
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na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; eVI - entregar à massa falida o saldo que por-ventura remanescer. § 19 - O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as informações necessárias à verifi cação do montante das obrigações refe-ridas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação. § 20 - Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorpora-dor, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação.
CAPÍTULO IIDas Obrigações e Direitos do Incorporador
Art. 32 - O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Re-gistro de Imóveis, os seguintes documentos:a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de com-pra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ide-ais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;d) projeto de construção devidamente apro-vado pelas autoridades competentes;e) cálculo das áreas das edificações, discrimi-nando, além da global, a das partes comuns, e
indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de di-reitos sobre o terreno fôr responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;h) avaliação do custo global da obra, atua-lizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;i) discriminação das frações ideais de ter-reno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;j) minuta da futura Convenção de condomí-nio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;m) certidão do instrumento público de man-dato, referido no § 1º do artigo 31;n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);o) atestado de idoneidade financeira, forneci-do por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.p) declaração, acompanhada de plantas elu-cidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. § 1º - A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imó-veis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.§ 2o - Os contratos de compra e venda, promes-sa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretra táveis e, uma vez registrados, conferem direi to real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incor porador ou a quem o suceder, inclusive na hi pó tese de in-solvência posterior ao térmi no da obra.
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§ 3º - O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competen-te, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, im pressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à in cor-poração, salvo dos anúncios “classifica dos”.§ 4º - O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostá ti-ca, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especi-ficados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.§ 5º - A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impe-dem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os do-cumentos, extraídos do registro, a exis tência e a extensão dos ônus.§ 6º - Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao arqui-vamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certi dão, relacionando a documentação apresen ta da, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergên-cia, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.§ 7º - O Oficial de Registro de Imóveis respon-de, civil e criminalmente, se efetuar o arqui-va mento de documentação contraveniente à lei ou der certidão sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.§ 8º - O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela au-toridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo re-gistro de que trata este artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. § 9º - Oficial do Registro de Imóveis não res-ponde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p deste artigo, desde que assinados pelo pro fis sional responsável pela obra.
§ 10 - As plantas do projeto aprovado (alínea d deste artigo) poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional respon-sável pela obra, acompanhada de cópia da li cen ça de construção. § 11 - Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação com-pleta prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certi dão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências pre vis-tas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito com pletado o registro provisório. § 12 - O registro provisório previsto no pará grafo anterior autoriza o incorporador a nego ciar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imó-veis, sem prejuízo, todavia, da sua respon-sabilidade perante o adquirente da unidade e da obri gação de satisfazer as exigências posterior mente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo.
Art. 33 O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorpo rador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo ante-rior, revalidando o registro por igual prazo.
Art. 34 O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de ca-rência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.§ 1º - A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea “n”, do art. 32 onde se fixem as condições que auto rizarão o incorporador a desistir do empreen dimento.§ 2º - Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se fôr o caso, de sua revalidação.§ 3º - Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatoriamente, o pra-zo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.
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§ 4º - A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imó-veis e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.§ 5º - Será averbada no registro da incor-poração a desistência de que trata o pará-grafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.§ 6º - O prazo de carência é improrrogável.
Art. 35 O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebra-ção do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea “i”, do art. 32. § 1º - No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.§ 2º - Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir se o incor porador tiver denunciado, dentro do mes mo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imó-veis, a não concretização do empreendi mento.§ 3º - Se, dentro do prazo de carência, o incor-porador não denunciar a incorporação, embo-ra não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente responsá-vel com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorpora dor, resguardado o direito de regresso sobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput deste artigo.§ 4º - Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos refe-ridos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no
Registro de Imóveis, averbação que confe-rirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.§ 5º - Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em fa-vor do adquirente ou candidato à aquisição.§ 6º - Ressalvado o disposto no artigo 43, do con trato de construção deverá constar ex pres sa mente a menção dos responsáveis pelo paga mento da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em igual dade de condições, com os demais contra tantes, pelo pagamento da construção das unida des que não tenham tido a respon-sabilidade pela sua construção assu mida por terceiros e até que o tenham.
Art. 36 No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajus tado o seu valor a contar da data do recebi men to, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Con-selho Nacio nal de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.
Art. 37 Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes hou-ver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.
Art. 38 Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de ajuste, se fôr o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclare-cendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as condições de desocupação.
Art. 39 Nas incorporações em que a aquisi-ção do terreno se der com pagamento total
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ou par cial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os docu-mentos de ajuste:I - a parcela que, se houver, será paga em di nhei ro;II - a quota-parte da área das unidades a se rem entregues em pagamento do terreno que cor-responderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadra dos.Parágrafo único: Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alie nante do terreno ficou ou não sujeito a qual quer prestação ou encargo.
Art. 40 No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, fica-rão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisi-ção do terreno.§ 1º - Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alie-nante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura exis tente.§ 2º - No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de uni dades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.§ 3º - Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autô-noma, sem a prévia indenização aos titu lares, de que trata o § 2º.§ 4º - No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes fôr devido, somente pode rão ga-rantir o seu pagamento a unidade e res pec tiva fração de terreno objeto do presente artigo.
Art. 41 Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo quota de ter reno e constru ção, inclusive com parte de pagamento após a entre-ga da unidade, discriminar-se-ão, no con trato, o preço da quo ta de terreno e o da cons trução.§ 1º - Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de
par cela relativa a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da par te construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.§ 2º - Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o paga-mento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não ape-nas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda que total mente paga.
Art. 42 No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha ope-rado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.
Art. 43 Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:I - informar obrigatoriamente aos adqui-rentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adqui-rentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificada-mente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a este couber a culpa;III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edi-ficações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privi-legiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsi diaria-mente os bens pessoais deste;IV - é vedado ao incorporador alterar o proje-to, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da
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construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;V - não poderá modificar as condições de pa ga mento nem reajustar o preço das unida-des, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas;VI - se o incorporador, sem justa causa devi-damente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes exces siva-mente o andamento, poderá o Juiz notifi-cá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento nor mal. Desatendida a notificação, poderá o in cor porador ser destituído pela maioria ab so luta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na cons-trução, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na propor-ção dos recursos que comprovadamente tive-rem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietá-rio do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adqui-rentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador.
Art. 44 Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador
deverá requerer, a averbação da constru-ção das edificações, para efeito de indivi-dualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.§ 1º - Se o incorporador não requerer a aver-bação o construtor requerê-la-á sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.§ 2º - Na omissão do incorporador e do cons-trutor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
Art. 45 É lícito ao incorporador recolher o imposto do selo devido, mediante apresenta-ção dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, fôr denunciada a incorporação.
Art. 46 Quando o pagamento do imposto so bre lucro imobiliário e respectivos acrés-cimos e adicionais fôr de responsabi lidade do vendedor do terreno, será lícito ao adqui-rente reter o pagamento das últimas presta-ções anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido imposto e os adi cionais, caso o vendedor não apresente a qui tação até 10 dias antes do vencimento das prestações cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data-limite.Parágrafo único - No caso de retenção pelo adquirente, esse ficará responsável para to-dos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhi-mento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal.
Art. 47 Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do imposto sobre lucro imobiliário acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao ad-quirente, dever-se-á explicitar o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na data da escritura.
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§ 1º - Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável perante o Fisco.§ 2º - Havendo parcela restituível, a resti-tuição será feita ao adquirente e, se fôr o caso em nome deste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei nº 4.357 de 16.7.64.§ 3º - Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a circuns tân-cia de obrigar-se o adquirente ao pagamen-to do imposto sobre lucro mobiliário, seus acrés cimos e adicionais.
CAPÍTULO IIIDa Construção de Edificação
em Condomínio
Seção IDa Construção em Geral
Art. 48 A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de em-preitada ou de administração conforme adian-te definidos e poderá estar incluída no con tra to com o incorporador, ou ser con tra tada direta-mente entre os adquirentes e o cons trutor.§ 1º - O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e comple-mentar do contrato;§ 2º - Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.
Art. 49 Os contratantes da construção, in-clusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.§ 1º - As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um terço) dos votos dos con-tratantes pelo incorporador ou pelo cons-trutor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.
§ 2º - A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com antece-dência mínima de 5 dias para a primeira con vo cação, e mais 3 dias para a segunda, po den do ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.§ 3º - A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, em se gunda, sendo, porém, obrigatória a pre-sença, em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se fôr o caso.§ 4º - Na assembléia, os votos dos contratan-tes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.
Art. 50 Será designada no contrato de cons-trução ou eleita em assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os ad-quirentes, para representá-los perante o cons-trutor ou, no caso do art. 43, ao incor porador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F. § 1º - Uma vez eleita a Comissão, cuja cons-tituição se comprovará com a ata da assem-bléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.§ 2o - A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressal-vados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. § 3º - Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribui-ções da Comissão e deverá dispor sobre os
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mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento das vagas eventu-ais, sendo lícita a estipulação de que o man-dato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se este não o aceitar.§ 4º - Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades fôr igual ou inferior a 3, a totalidade deles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Art. 51 Nos contratos de construção, seja qual for seu regime deverá constar expres-samente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas in-dispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.Parágrafo único: Quando o serviço público fôr explorado mediante concessão, os con-tratos de construção deverão também espe-cificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.
Art. 52 Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se es-tiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o di-reito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo incorporador.
Art. 53 O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebra-ção de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindi-catos, na forma do art. 54;Il - critérios e normas para execução de or-çamentos de custo de construção, para fins de disposto no artigo 59;III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h, do art. 32;IV - modelo de memorial descritivo dos aca-bamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32;V - critério para entrosamento entre o crono-grama das obras e o pagamento das pres tações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de apli-cação do disposto no § 2º do art. 48.§ 1º - O número de tipos padronizados de-verá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de aca-bamento, a qualidade dos materiais em-pregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto;c) as áreas de construção.§ 2º - Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autori-zado o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.§ 3º - No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a atualização perió-dica das normas previstas neste artigo, me-dian te remuneração razoável.
Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os cus tos unitários de construção a serem adota dos nas respectivas regiões jurisdicio nais, cal culados com observância dos critérios e nor mas a que se refere o inciso I, do artigo an te rior.
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§ 1º - O sindicato estadual que deixar de cum prir a obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.§ 2º - Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixa-dos por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pare-çam aproximados dos da sua.§ 3º - Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere êste artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se basea-dos em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.
Seção IIDa Construção por Empreitada
Art. 55 Nas incorporações em que a cons trução seja feita pelo regime de em preitada, esta po-derá ser a preço fixo, ou a preço rea justável por índices previamente deter mi nados.§ 1º - Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independente-mente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.§ 2º - Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente pre-vis tas, em função da variação dos índices ado tados, também previstos obrigatoriamen-te no contrato.§ 3º - Nos contratos de construção por em-preitada, a Comissão de Representantes fis-calizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscaliza-dora da construção.§ 4º - Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comis-são de Representantes fiscalizará, tam bém, o cálculo do reajustamento.§ 5º - No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra,
calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipu-lado fôr inferior ao mesmo.§ 6º - Na forma de expressa referência, os con tratos de empreitada entendem-se como sen do a preço fixo.
Art. 56 Em toda a publicidade ou propagan-da escrita, destinada a promover a venda de in cor poração com construção pelo regime de em preitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da cons trução, com indicação expressa da rea jus tabilidade.§ 1º - As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a reali-zação da incorporação, tais como cartas, pro-postas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.§ 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios “classificados” dos jornais.
Art. 57 Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incor-poração, aplicar-se-á, no que couber o dis-posto nos itens II, III, IV, e VI, do art. 43.
Seção IIIDa Construção por Administração
Art. 58 Nas incorporações em que a cons-trução fôr contratada pelo regime de ad-ministração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos proprie-tários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às tran-sações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos con-tratantes da construção;II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a cons-trução serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em
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estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.
Art. 59 - No regime de construção por ad-ministração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita ob-servância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra.§ 1º - Nos contratos lavrados até o término das fundações, este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.§ 2º - Nos contratos celebrados após o térmi-no das fundações, este montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.§ 3º - As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.
Art. 60 - As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semes-tralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato po de rá estipular que, em função das necessi-dades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das pres-tações.Parágrafo único - Em caso de majoração de prestações, o novo esquema deverá ser comu-ni cado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61 A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contra-tantes e na forma prevista no contrato:a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às com-pras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro con-dômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor;d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Art. 62 Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de in-corporação com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do or-çamento atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.§ 1º - As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realiza-ção da incorporação, tais como cartas, pro-postas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.§ 2º - Esta exigência será dispensada nos anún cios “classificados” dos jornais.
CAPÍTULO IVDas Infrações
Art. 63 É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de paga mento, por parte do adquirente ou con-tratante, de 3 prestações do preço da cons-trução, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notifi cação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, im-
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plique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.§ 1º - Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no pra-zo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promes sa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-roga-ção do contrato de construção.§ 2º - Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta se-gunda praça, será aceito o maior lanço apu-rado, ainda que inferior àquele total.§ 3º - No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de assembléia-geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.§ 4º - Do preço que fôr apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do falto-so, ao qual será entregue o saldo, se houver.§ 5º - Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes fi-cará investida de mandato irrevogável, isento do imposto do selo, na vigência do con trato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arre ma tante nos di-reitos e obrigações decor rentes do contrato
de construção e da quota de terreno e cons-trução; outorgar as competen tes escri turas e contratos, receber preços, dar quita ções; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos po deres ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;§ 6º - A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ain-da que a unidade pertença a menor de idade.§ 7º - Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso con-trário, consignar judicialmente a importân-cia equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à entidade credora.§ 8º - Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos, e como pe-nalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.§ 9º - O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigí-vel em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscila-ções do poder aquisitivo da moeda nacional.§ 10 - O membro da Comissão de Represen-tantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.
Art. 64 Os órgãos de informação e publici-dade que divulgarem publicamente sem os requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e
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pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Mu-nicipalidade.
Art. 65 É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em pro-posta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.§ 1º - lncorrem na mesma pena:I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou ge-rentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscri-tores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, aliena-ção das frações ideais ou sobre a construção das edificações;II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou ge-rentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.§ 2º - O julgamento destes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.§ 3º - Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º.
Art. 66 São contravenções relativas à eco-nomia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;II - omitir o incorporador, em qualquer do-cumento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;V - omitir o incorporador, no contrato, a indi cação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salá-rio-mínimo legal vigente no País.Parágrafo único - No caso de contratos rela-tivos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o cons-trutor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo so bre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.
CAPÍTULO VDas Disposições Finais e Transitórias
Art. 67 Os contrato poderão consignar exclu-sivamente às cláusulas, termo ou condições variáveis ou específicas.§ 1º - As cláusulas comuns a todos os adqui-rentes não precisarão figurar expressamente nos respectivos contratos.§ 2º - Os contratos no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes contratan-tes, adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas, termos e condições contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartório ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das folhas do competente registro.
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§ 3º - Aos adquirentes, ao receberem os res pec tivos instrumentos, será obrigatoriamente entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão, contendo as cláusulas, termos e condições referidas no § 1º deste artigo.§ 4º - Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão dos incor poradores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo anterior.
Art. 68 Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sobre as terras rurais ou os terre nos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previa mente, satisfa zer às exigências constantes no art. 32, fican do sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes fôr aplicá vel.
Art. 69 O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regula-mento sobre o registro no Registro de Imóveis.
Art. 70 A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e 76º da República.
H. CASTELLO BRANCOMilton Soares Campos
Anotações/dicas
8lição
lição
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Crédito Imobiliário
Introdução
As opções para crédito imobiliário
Existem três tipos de serviços às pessoas que desejam obter um crédito imobiliário: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a Carteira Hipotecária. Cada um leva em con si deração o valor do imóvel, a renda do cliente e outras particularidades. Nos três o limite máximo de rolagem da dívida é de 30 anos, e de comprometimento mensal de até 30% da renda familiar. Além dessas três for-mas, algumas segura doras disponibilizam o Consórcio Imobiliário, que é uma opção para quem não tem pressa de conseguir o dinheiro.
O que é Saldo Devedor?
É o capital atualizado mensalmente e que serve como base para cálculo do valor a ser pago a título de juros. Ao longo do período de financiamento, o comprador pagará pelo cus-to do dinheiro emprestado e não pelo valor do bem financiado. O custo final do financia-men to será superior ao preço do bem devido à incidência de juros no saldo devedor, que atualmente é corrigido mensalmente pelo mesmo índice aplicado às contas do FGTS.
1. Sistema Financeiro de Habitação
É o mais comum dentre as modalidades de crédito imobiliário. Financia até R$ 245 mil sobre imóveis com valor venal de até R$ 350 mil. Dentro deste limite, pode ser finan ciado até 100% do imóvel. Nesta linha,
os juros são fixados em 12% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR). Porém, fica a critério de cada banco escolher se irá cobrar menos pelo serviço.
As parcelas são corrigidas mensalmente pelos chamados sistemas de amortização. Os mais comuns são o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price. A dife-rença entre um e outro é o método de co-brança. Com o tempo, a correção pelo SAC dimi nui e pela tabela Price fica praticamente estável.
Neste caso, a pessoa pode utilizar o Fun-do de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) não só para dar a entrada no imóvel, como também para quitar parcelas. Qualquer pes-soa pode utilizar o recurso do FGTS, desde que já não tenha utilizado esse fundo em outra ocasião. Além disso, ela não pode ter imóvel no mesmo município e utilizar outro tipo de financiamento no País.
1.1 Sistemas de amortização
É o que define a forma de cálculo da pres tação.
Sistema de Amortização Constante – SAC
É um sistema de amortização de dívida em prestações periódicas, sucessivas e de-cres cen tes em progressão aritmética, em que o valor da prestação é composto por uma par cela de juros uniformemente decrescen-te, e outra de amor tização que permanece cons tante.
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Neste sistema, num cenário de economia estável, a parcela mensal, referente à amorti-zação do empréstimo, é constante em termos reais, enquanto a parcela mensal referente aos juros, calculados sobre o saldo devedor, é decrescente em termos reais.
Assim, o valor total da prestação mensal (amortização + juros) é também decrescente em termos reais.
Tanto a prestação quanto o saldo de-vedor do financiamento são atualizados mensal men te pelo mesmo índice (TR) apli-cado aos saldos dos depósitos de Poupança.
Sistema de Amortização Crescente - SACRE
O sistema SACRE foi desenvolvido com o obje tivo de permitir maior amortização do valor emprestado, reduzindo-se, simul-tanea mente, a parcela de juros sobre o saldo deve dor.
A prestação inicial, no SACRE, pode
comprometer até 30% da renda, enquanto que no sistema Price o comprometimento inicial é de até 25%. Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado período de recálculo, o valor da prestação calculada no sistema SACRE co-meça a diminuir, enquanto que a do sistema Price aumenta sempre.
É um sistema de amortização variante do
SAC, no qual se retira a razão de decréscimo, mantendo-se as prestações constantes, com parcela de amortização crescente e juros decrescentes.
O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização do valor emprestado, reduzindo-se, simulta nea mente, a parcela de juros sobre o saldo deve dor.
Entretanto, ao longo do contrato ve-rifica-se que, a partir de um determinado
período de recálculo, o valor da prestação calculada no sistema SACRE começa a di-minuir, enquanto que a do sistema PRICE aumenta sempre.
O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização do valor de financiamento, reduzindo, simulta-nea mente, a parcela de juros do saldo deve-dor. Verifica-se que a partir de determinado período do financiamento o valor do encargo mensal começa a diminuir.
Sistema Francês de Amortização - Tabela Price
É um sistema de amortização de dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, em que o valor da prestação é composto por uma parcela de juros que decresce ao longo do período e outra de amortização que cresce de forma exponencial.
Método de cálculo das prestações de financiamentos que tem, como os outros sistemas, duas parcelas: uma de amortização e outra de juros. Ao longo do prazo de finan-ciamento, a primeira aumenta, e a segunda decresce.
Pela Tabela Price, o comprador começa a pagar seu imóvel com parcelas mensais mais baixas que as do Sacre. Ao longo do contrato, no entanto, as parcelas sobem progressiva mente, superando, e muito, as dos demais sistemas. Na Tabela Price, as prestações e o saldo devedor são corrigidos mensalmente pela TR. A amortização inicial dos juros nesse sistema é menor, fazendo com que apenas a partir da metade do número de anos estabe lecido em contrato comece a ser reduzido o saldo devedor do comprador.
1.2 Fontes de Recursos do Sistema Financeiro da Habitação
As duas fontes básicas de recursos do SFH são de natureza compulsória e voluntária.
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A grande fonte de recursos do SFH foi a criação do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), em 1967. Os recursos deste fundo são a principal fonte de empréstimos de natureza habitacional, obras de sanea-mento, desenvolvimento urbano, além de equipamento comunitário.
O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo é integrado pelas Caixas Econômicas, Associações de Poupança e Empréstimo e as Sociedades de Crédito Imobiliário; constitui-se na captação de poupanças voluntárias que são apresenta-das pelos Depósitos de Poupança e Letras Imobiliárias.
1.3 Seguro Especial
O Seguro Compreensivo Especial foi criado com duplo objetivo: o primeiro de assegurar ao adquirente de moradia pelo SFH a continuidade na amortização dos empréstimos na hipótese de sinistros pes-soais, que eventualmente pudessem deter-minar a impossibilidade do mutuário de prosseguir nos pagamentos das prestações, e o segundo, de assegurar a continuidade do próprio sistema, que não poderia ficar à disposição de circunstâncias aleatórias.
O seguro destina-se a cobrir os sinistros decorrentes da morte ou invalidez do mutu-ário, danos físicos na unidade habitacional e de responsabilidade do construtor.
No primeiro caso, “morte ou invalidez”, o seguro liquida a dívida restante do imóvel, diretamente com o agente financeiro, garan-tindo a posse do imóvel aos herdeiros ou ao próprio mutuário, na hipótese de invalidez.
No segundo caso, de “danos físicos sofri-dos pelo imóvel”, na hipótese de incêndio ou qualquer outra circunstância fortuita, alheia à vontade do adquirente, a seguradora, além de repor a unidade habitacional na situação anterior, efetiva o pagamento das prestações
de amortização do empréstimo, enquanto durar a reconstrução.
No terceiro caso, “responsabilidade do construtor”, assegura ao adqui rente o reembolso de toda e qualquer importância despendida no pagamento de indenização a terceiros, imposta por decisão judicial.
No conhecimento dos sinistros de mor-te ou invalidez, a cobertura do seguro será proporcional à participação dos cônjuges na formação da renda considerada para a con-cessão do financiamento. Quando apenas um dos cônjuges apresentar renda, a cobertura do financiamento será total. A adoção do seguro é obrigatória em todos os financia-mentos concedidos pelo SFH.
1.4 Utilização do FGTS na Amortização do SFH
A Lei nº 5.107/66, prevê circunstâncias em que, na vigência do contrato de trabalho do empregado, este possa lançar mão das quantias existentes em sua conta de FGTS, entre elas, a amortização extraordinária de empréstimos concedidos pelo SFH. Os de-pósitos do Fundo também poderão ser mo-vimentados para a construção de moradia e também por intermédio de agente financeiro credenciado pelo BNH.
2. Carteira Hipotecária
Segundo estipula o Banco Central, não há limite para juros, que são calculados de acordo com o mercado. Também não existe qualquer restrição quanto ao valor do finan-ciamento ou de avaliação do imóvel. Porém, se a pessoa quiser utilizar o recurso do FGTS para dar entrada ela precisa respeitar o teto de R$ 245 mil do SFH. Neste caso, contudo, o Fundo não pode ser utilizado como recurso para quitar prestações - este tipo de paga-mento extraordinário fica a cargo das reser-vas da caderneta de poupança, que também pode ser utilizada como entrada.
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3. Sistema de Financiamento Imobiliário
A entrada, nesta operação, pode ser dada tanto com recursos do FGTS, quanto da caderneta de poupança. A diferença da carteira hipotecária fica a cargo de um detalhe: a pessoa também pode dar entrada com dinheiro “sem carimbo”. Isso significa que ela pode pegar um empréstimo informal com um parente, utilizar fundos de aplicações pessoais ou de outras fontes, sem haver necessidade de comprovar o caminho deste dinheiro.
No SFI, as prestações não podem ser amortizadas com recursos do FGTS. Não há limite para valor do imóvel, valor do financia-mento ou de cobrança de juros. Todos esses detalhes ficam a cargo do banco, que fará a avaliação com a pessoa.
4. Consórcio
Os consórcios, apesar de não serem agentes financiadores, também são fiscalizados pelo Banco Central, mas não há impo-sições quanto ao tipo de taxa que será cobrada ou ao programa que será oferecido.
Na verdade, o consórcio nada mais é do que uma “adminis-tradora do dinheiro”. Diversas pessoas que têm um objetivo em comum - conseguir determinado valor - se comprometem a pa-gar mensalmente uma parte deste dinheiro. Veja: se 10 pessoas querem R$10 mil para cada uma, e, todos os meses, cada uma dá R$1 mil, todo mês haverá um sorteio no valor total, e uma pessoa será contemplada. Nos meses subseqüentes, quem já foi sorteado continua pagando sua prestação e novas pessoas são sorteadas.
No consórcio, há a cobrança da taxa administrativa, cuja porcentagem varia para cada instituição. O valor do prêmio e das parcelas é corrigido, normalmente, no aniversário da apólice. O ponto negativo do consórcio é que depende da sorte, a pessoa não sabe quando será contemplada. Pode ser no primeiro mês ou pode ser no final do grupo, depois de 15 anos. Há ainda a possibilidade de lance para tentar receber o valor antecipadamente, sem ser contemplado pelo sorteio.
Exercícios Propostos
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1 - Quais são os dois tipos mais comuns de incorporações?
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2 - Quando se caracteriza um início de incorporação?
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3 - O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento. Esta afirmação está:
( ) Certa ( ) Errada
4 - Qual agente financeiro assumiu as responsabilidades do extinto Banco Nacional da Habitação?
______________________________________________________________________________
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5 - Qual o sistema que rege a maior parte dos contratos de financiamento para a com-pra da casa própria?
( ) a) Sistema Price.( ) b) Sistema de Amortização Constante.( ) c) Sistema de Amortização Misto.( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
6 - As duas fontes básicas de recursos do SFH possuem, quanto à sua natureza, qual distinção?
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
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7 - Os financiamentos realizados fora do Sistema Financeiro da Habitação não obe-decem a nenhum dispositivo daqueles oferecidos pelo SFH. Está afirmação está:
( ) Certa ( ) Errada
8 - Os depósitos do FGTS poderão ser movimentados para a construção de moradia. Está afirmação está:
( ) Certa ( ) Errada
9 - Qual a finalidade do FCVS – Fundo de Compensação das Variações Salariais?
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______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
9lição
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Código CivilDispositivos de Interesse
Introdução
Para facilitar seu trabalho no dia-a-dia, descrevemos nesta lição os artigos do Códi-go Civil diretamente ligados à profissão de Corretor de Imóveis.
TÍTULO IIDOS DIREITOS REAIS
CAPÍTULO ÚNICODisposições Gerais
Art. 1.225 São direitos reais:I - a propriedade;II - a superfície;III - as servidões;IV - o usufruto;V - o uso;VI - a habitação;VII - o direito do promitente comprador do imóvel;VIII - o penhor;IX - a hipoteca;X - a anticrese.
Art. 1.226 Os direitos reais sobre coisas mó-veis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.
Art. 1.227 Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos en-tre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
TÍTULO IIIDA PROPRIEDADE
CAPÍTULO IDa Propriedade em Geral
Seção IDisposições Preliminares
Art. 1.228 O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injus-tamente a possua ou detenha.§ 1o - O direito de propriedade deve ser exer cido em consonância com as suas fina-lidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabe lecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.§ 2o - São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.§ 3o - O proprietário pode ser privado da coi sa, nos casos de desapropriação, por necessi dade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.§ 4o - O proprietário também pode ser priva-do da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerá-vel número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
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§ 5o - No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a senten-ça como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
Art. 1.229 A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a ativi-dades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
Art. 1.230 A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monu-mentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.Parágrafo único: O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação indus-trial, obedecido o disposto em lei espe cial.
Art. 1.231 A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
Art. 1.232 Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem.
CAPÍTULO IIDa Aquisição da Propriedade Imóvel
Seção IDa Usucapião
Art. 1.238 Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; po-dendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.Parágrafo único: O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia
habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.239 Aquele que, não sendo proprietá-rio de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposi-ção, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240 Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterrupta-mente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.§ 1o - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.§ 2o - O direito previsto no parágrafo antece-dente não será reconhecido ao mesmo possui-dor mais de uma vez.
Art. 1.241 Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usuca pião, a propriedade imóvel.Parágrafo único - A declaração obtida na for ma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.242 Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontes-tadamente, com justo título e boa-fé, o pos-suir por dez anos.Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no regis-tro constante do respectivo cartório, cancela-da posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Art. 1.243 O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antece-
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dentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Art. 1.244 Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obs-tam, suspendem ou interrompem a pres crição, as quais também se aplicam à usu capião.
Seção IIDa Aquisição pelo Registro do Título
Art. 1.245 Transfere-se entre vivos a pro-priedade mediante o registro do título trans-lativo no Registro de Imóveis.§ 1o - Enquanto não se registrar o título trans lativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.§ 2o - Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o ad qui rente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246 O registro é eficaz desde o momen-to em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247 Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.Parágrafo único: Cancelado o registro, pode-rá o proprietário reivindicar o imóvel, inde-pen dentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
CAPÍTULO IVDa Perda da Propriedade
Art. 1.275 Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:I - por alienação;II - pela renúncia;III - por abandono;IV - por perecimento da coisa;V - por desapropriação.
Parágrafo único: Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imó-vel serão subordinados ao registro do título trans missivo ou do ato renunciativo no Re-gistro de Imóveis.
Art. 1.276 O imóvel urbano que o proprietá-rio abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser ar-re cadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respec tivas circunscrições.§ 1o - O imóvel situado na zona rural, aban-donado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.§ 2o - Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprie-tário de satisfazer os ônus fiscais.
CAPÍTULO VDos Direitos de Vizinhança
Seção IDo Uso Anormal da Propriedade
Art. 1.277 O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provo-cadas pela utilização de propriedade vizinha.Parágrafo único: Proíbem-se as interferên-cias considerando-se a natureza da utiliza-ção, a localização do prédio, atendidas as nor mas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Art. 1.278 O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as inter-ferências forem justificadas por inte resse público, caso em que o proprietário ou o pos sui dor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
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Art. 1.279 Ainda que por decisão judicial de-vam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.
Art. 1.280 O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste cau-ção pelo dano iminente.
Art. 1.281 O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.
Seção VIDos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem
Art. 1.297 O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarca-ção entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruí dos ou arruinados, repartindo-se propor cional mente entre os interessados as res pectivas despesas.§ 1o - Os intervalos, muros, cercas e os tapu-mes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, per-tencer a ambos os proprietários confinan tes, sendo estes obrigados, de confor midade com os costumes da localidade, a con cor rer, em partes iguais, para as despesas de sua cons-trução e conservação.§ 2o - As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de co mum acordo entre proprietários.§ 3o - A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concor-rer para as despesas.
Art. 1.298 Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de confor midade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contesta-do se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudica rá a um deles, mediante indeniza ção ao outro.
Seção VIIDo Direito de Construir
Art. 1.299 O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300 O proprietário construirá de ma-neira que o seu prédio não despeje águas, dire tamente, sobre o prédio vizinho.
Art. 1.301 É defeso abrir janelas, ou fazer eira do, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.§ 1o - As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendicu-lares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.§ 2o - As disposições deste artigo não abran-gem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.302 O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o pra-zo, não pode rá, por sua vez, edificar sem atender ao dis pos to no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.Parágrafo único: Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quanti-dade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contra muro, ainda que lhes vede a claridade.
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Art. 1.303 Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
Art. 1.304 Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.
Art. 1.305 O confinante, que primeiro cons-truir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o pri meiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.Parágrafo único: Se a parede divisória per tencer a um dos vizinhos, e não tiver capaci dade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a cons trução anterior.
Art. 1.306 O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras seme lhan tes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.
Art. 1.307 Qualquer dos confinantes pode al tear a parede divisória, se necessário recons truindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conserva ção, ou com metade, se o vizinho ad-quirir mea ção também na parte aumentada.
Art. 1.308 Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quais-quer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências preju-diciais ao vizinho.
Parágrafo único: A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.
Art. 1.309 São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas pree xistentes.
Art. 1.310 Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nas cente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.
Art. 1.311 Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provo-car desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.Parágrafo único: O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos pre juízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.
Art. 1.312 Todo aquele que violar as proi-bições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.
Art. 1.313 O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:I - dele temporariamente usar, quando indis-pensável à reparação, construção, reconstru ção ou limpeza de sua casa ou do muro di vi sório;II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.§ 1o - O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nas-centes e ao aparo de cerca viva.§ 2o - Na hipótese do inciso II, uma vez entre-gues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.
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TÍTULO VDAS SERVIDÕES
CAPÍTULO IDa Constituição das Servidões
Art. 1.378 A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio ser viente, que pertence a diverso dono, e cons-titui-se mediante declaração expressa dos proprie tários, ou por testamento, e subse qüente re gistro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.379 O exercício incontestado e contí nuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imó-veis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.Parágrafo único: Se o possuidor não tiver títu-lo, o prazo da usucapião será de vinte anos.
CAPÍTULO IIDo Exercício das Servidões
Art. 1.380 O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.
Art. 1.381 As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispu-ser expressamente o título.
Art. 1.382 Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exo-nerar-se, abandonando, total ou parcialmen-te, a propriedade ao dono do dominante.Parágrafo único: Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a proprie-dade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.
Art. 1.383 O dono do prédio serviente não po de rá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.
Art. 1.384 A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio ser-viente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.
Art. 1.385 Restringir-se-á o exercício da servi dão às necessidades do prédio dominan-te, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.§ 1o - Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.§ 2o - Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.§ 3o - Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
Art. 1.386 As servidões prediais são indivi-síveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das por-ções do prédio dominante, e continuam a gra var cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.
CAPÍTULO IIIDa Extinção das Servidões
Art. 1.387 Salvo nas desapropriações, a ser-vidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.Parágrafo único. Se o prédio dominante es-tiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
Art. 1.388 O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancela-mento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:I - quando o titular houver renunciado a sua servidão;
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II - quando tiver cessado, para o prédio do-minante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;III - quando o dono do prédio serviente res-gatar a servidão.
Art. 1.389 Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a facul-dade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.
TÍTULO VIDO USUFRUTO
CAPÍTULO IDisposições Gerais
Art. 1.390 O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patri-mônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
Art. 1.391 O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á me diante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.392 Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos.§ 1o - Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufrutuá-rio o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado ao tem-po da restituição.§ 2o - Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se re fe re o art. 1.230, devem o dono e o usufru-tuá rio prefixar-lhe a extensão do gozo e a ma nei ra de exploração.§ 3o - Se o usufruto recai sobre universali-dade ou quota-parte de bens, o usufrutuário
tem di reito à parte do tesouro achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho do pré-dio usu fruído, para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado.
Art. 1.393 Não se pode transferir o usufru-to por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.
CAPÍTULO IIDos Direitos do Usufrutuário
Art. 1.394 O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.
Art. 1.395 Quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a perce-ber os frutos e a cobrar as respectivas dívidas.Parágrafo único: Cobradas as dívidas, o usu frutuário aplicará, de imediato, a im-portância em títulos da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com cláusula de atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos.
Art. 1.396 Salvo direito adquirido por ou-trem, o usufrutuário faz seus os frutos natu-rais, pendentes ao começar o usufruto, sem en cargo de pagar as despesas de produção.Parágrafo único: Os frutos naturais, penden-tes ao tempo em que cessa o usufruto, perten-cem ao dono, também sem compensação das despesas.
Art. 1.397 As crias dos animais pertencem ao usufrutuário, deduzidas quantas bastem para inteirar as cabeças de gado existentes ao co me çar o usufruto.
Art. 1.398 Os frutos civis, vencidos na data inicial do usufruto, pertencem ao proprietá-rio, e ao usufrutuário os vencidos na data em que cessa o usufruto.
Art. 1.399 O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário.
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CAPÍTULO IIIDos Deveres do Usufrutuário
Art. 1.400 O usufrutuário, antes de assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dará caução, fidejussória ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los findo o usufruto.Parágrafo único. Não é obrigado à caução o doador que se reservar o usufruto da coisa doada.
Art. 1.401 O usufrutuário que não quiser ou não puder dar caução suficiente perderá o direito de administrar o usufruto; e, nes-te caso, os bens serão administrados pelo proprietário, que ficará obrigado, mediante caução, a entregar ao usufrutuário o ren-dimento deles, deduzidas as despesas de administração, entre as quais se incluirá a quantia fixada pelo juiz como remuneração do administrador.
Art. 1.402 O usufrutuário não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exer-cício regular do usufruto.
Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário:I - as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.
Art. 1.404 Incumbem ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico; mas o usufrutuário lhe pagará os juros do capital despendido com as que forem necessárias à conservação, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruída.§ 1o - Não se consideram módicas as despesas superiores a dois terços do líquido rendi-mento em um ano.§ 2o - Se o dono não fizer as reparações a que está obrigado, e que são indispensáveis à conservação da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele a importância despendida.
Art. 1.405 Se o usufruto recair num patri-mônio, ou parte deste, será o usufrutuário obrigado aos juros da dívida que onerar o patrimônio ou a parte dele.
Art. 1.406 O usufrutuário é obrigado a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa, ou os direitos deste.
Art. 1.407 Se a coisa estiver segurada, incum-be ao usufrutuário pagar, durante o usufruto, as contribuições do seguro.§ 1o - Se o usufrutuário fizer o seguro, ao proprietário caberá o direito dele resultante contra o segurador.§ 2o - Em qualquer hipótese, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da indenização do seguro.
Art. 1.408 Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, não será este obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprietário reconstruir à sua custa o prédio; mas se a indenização do seguro for aplicada à re construção do prédio, restabelecer-se-á o usufruto.
Art. 1.409 Também fica sub-rogada no ônus do usufruto, em lugar do prédio, a inde-nização paga, se ele for desapropriado, ou a importância do dano, ressarcido pelo terceiro responsável no caso de danificação ou perda.
CAPÍTULO IVDa Extinção do Usufruto
Art. 1.410 O usufruto extingue-se, cance-lando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;II - pelo termo de sua duração;III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;IV - pela cessação do motivo de que se origina;V - pela destruição da coisa, guardadas as dis-posições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
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VI - pela consolidação;VII - por culpa do usufrutuário, quando alie na, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de con-servação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
Art. 1.411 Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.
TÍTULO IXDO DIREITO DO PROMITENTE
COMPRADOR
Art. 1.417 Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrepen-dimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418 O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
TÍTULO XDO PENHOR, DA HIPOTECA E DA
ANTICRESE
CAPÍTULO IDisposições Gerais
Art. 1.419 Nas dívidas garantidas por pe-nhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.
Art. 1.420 Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.§ 1o - A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.§ 2o - A coisa comum a dois ou mais proprie-tários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.
Art. 1.421 O pagamento de uma ou mais pres tações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.
Art. 1.422 O credor hipotecário e o pig-noratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.Parágrafo único: Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.
Art. 1.423 O credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a dívida não for paga; extingue-se esse direito decor-ridos quinze anos da data de sua constituição.
Art. 1.424 Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia:I - o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;II - o prazo fixado para pagamento;III - a taxa dos juros, se houver;IV - o bem dado em garantia com as suas es pe cificações.
Art. 1.425 A dívida considera-se vencida:I - se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;
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II - se o devedor cair em insolvência ou falir;III - se as prestações não forem pontualmen-te pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o rece-bimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;IV - se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído;V - se se desapropriar o bem dado em garan-tia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.§ 1o - Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogará na indeniza-ção do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefício do credor, a quem assistirá sobre ela preferência até seu completo reembolso.§ 2o - Nos casos dos incisos IV e V, só se vence rá a hipoteca antes do prazo estipulado, se o perecimento, ou a desapropriação recair sobre o bem dado em garantia, e esta não abranger outras; subsistindo, no caso con-trário, a dívida reduzida, com a respectiva garantia sobre os demais bens, não desapro-priados ou destruídos.
Art. 1.426 Nas hipóteses do artigo anterior, de vencimento antecipado da dívida, não se compreendem os juros correspondentes ao tempo ainda não decorrido.
Art. 1.427 Salvo cláusula expressa, o terceiro que presta garantia real por dívida alheia não fica obrigado a substituí-la, ou reforçá-la, quando, sem culpa sua, se perca, deteriore, ou desvalorize.
Art. 1.428 É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipote-cário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.Parágrafo único: Após o vencimento, pode-rá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.
Art. 1.429 Os sucessores do devedor não podem remir parcialmente o penhor ou a hipoteca na proporção dos seus quinhões;
qualquer deles, porém, pode fazê-lo no todo.Parágrafo único: O herdeiro ou sucessor que fizer a remição fica sub-rogado nos direitos do credor pelas quotas que houver satisfeito.
Art. 1.430 Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não bastar para pagamento da dívida e despesas judi-ciais, continuará o devedor obrigado pesso-almente pelo restante.
CAPÍTULO IIIDa Hipoteca
Seção IDisposições Gerais
Art. 1.473 Podem ser objeto de hipoteca:I - os imóveis e os acessórios dos imóveis con jun tamente com eles;II - o domínio direto;III - o domínio útil;IV - as estradas de ferro;V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;VI - os navios;VII - as aeronaves.Parágrafo único: A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial.
Art. 1.474 A hipoteca abrange todas as aces-sões, melhoramentos ou construções do imó-vel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel.
Art. 1.475 É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.Parágrafo único: Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.
Art. 1.476 O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.
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Art. 1.477 Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, em-bora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.Parágrafo único: Não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obri-gações garantidas por hipotecas poste riores à primeira.
Art. 1.478 Se o devedor da obrigação garanti-da pela primeira hipoteca não se oferecer, no vencimento, para pagá-la, o credor da segun-da pode promover-lhe a extinção, consignan-do a importância e citando o primeiro credor para recebê-la e o devedor para pagá-la; se este não pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogará nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum.Parágrafo único: Se o primeiro credor esti-ver promovendo a execução da hipoteca, o credor da segunda depositará a importância do débito e as despesas judiciais.
Art. 1.479 O adquirente do imóvel hipo-tecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmen te a pagar as dívidas aos credores hipotecá rios, poderá exonerar-se da hipote-ca, aban donando-lhes o imóvel.
Art. 1.480 O adquirente notificará o vendedor e os credores hipotecários, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imóvel, ou o depo-sitará em juízo.Parágrafo único: Poderá o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imó-vel hipote cado, até as vinte e quatro horas subseqüentes à citação, com que se inicia o procedimento executivo.
Art. 1.481 Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o ad-quirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu.§ 1o - Se o credor impugnar o preço da aqui-sição ou a importância oferecida, realizar-
se-á licitação, efetuando-se a venda judicial a quem oferecer maior preço, assegurada preferência ao adquirente do imóvel.§ 2o - Não impugnado pelo credor, o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adqui-rente, haver-se-á por definitivamente fixado para a remissão do imóvel, que ficará livre de hipoteca, uma vez pago ou depositado o preço.§ 3o - Se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o a execução, ficará obri-gado a ressarcir os credores hipotecários da desvalorização que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, além das despesas judiciais da execução.§ 4o - Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em conseqüência de licitação ou pe-nhora, o que pagar a hipoteca, o que, por cau-sa de adjudicação ou licitação, desem bolsar com o pagamento da hipoteca impor tância excedente à da compra e o que suportar cus-tas e despesas judiciais.
Art. 1.482 Realizada a praça, o executado poderá, até a assinatura do auto de arrema-tação ou até que seja publicada a sentença de adjudicação, remir o imóvel hipotecado, oferecendo preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido. Igual direito caberá ao cônjuge, aos descendentes ou ascendentes do executado.
Art. 1.483 No caso de falência, ou insol-vência, do devedor hipotecário, o direito de remição defere-se à massa, ou aos credores em concurso, não podendo o credor recusar o preço da avaliação do imóvel.Parágrafo único. Pode o credor hipotecário, para pagamento de seu crédito, requerer a adjudicação do imóvel avaliado em quantia inferior àquele, desde que dê quitação pela sua totalidade.
Art. 1.484 É lícito aos interessados fa-zer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual,
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devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação.
Art. 1.485 Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hi-poteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.
Art. 1.486 Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca, autorizar a emissão da correspondente cédula hipotecária, na forma e para os fins previstos em lei especial.
Art. 1.487 A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicio-nada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido.§ 1o - Nos casos deste artigo, a execução da hipoteca dependerá de prévia e expressa concordância do devedor quanto à verifica-ção da condição, ou ao montante da dívida.§ 2o - Havendo divergência entre o credor e o devedor, caberá àquele fazer prova de seu crédito. Reconhecido este, o devedor respon-derá, inclusive, por perdas e danos, em razão da superveniente desvalorização do imóvel.
Art. 1.488 Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a pro porção entre o valor de cada um deles e o cré dito.§ 1o - O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia.§ 2o - Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais neces-sárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer.
§ 3o - O desmembramento do ônus não exone-ra o devedor originário da respon sabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuência do credor.
Seção IIDa Hipoteca Legal
Art. 1.489 A lei confere hipoteca:I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarre-gados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior;III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente;V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.
Art. 1.490 O credor da hipoteca legal, ou quem o represente, poderá, provando a insu-ficiência dos imóveis especializados, exigir do devedor que seja reforçado com outros.
Art. 1.491 A hipoteca legal pode ser subs-tituída por caução de títulos da dívida pública federal ou estadual, recebidos pelo valor de sua cotação mínima no ano corrente; ou por outra garantia, a critério do juiz, a requeri mento do devedor.
Seção IIIDo Registro da Hipoteca
Art. 1.492 As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um.Parágrafo único: Compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro da hi-poteca.
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Art. 1.493 Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verifi-cando-se ela pela da sua numeração suces-siva no protocolo.Parágrafo único: O número de ordem deter-mina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas.
Art. 1.494 Não se registrarão no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pes-soas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas.
Art. 1.495 Quando se apresentar ao oficial do registro título de hipoteca que mencione a constituição de anterior, não registrada, sobrestará ele na inscrição da nova, depois de a prenotar, até trinta dias, aguardando que o interessado inscreva a precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a inscrição desta, a hipoteca ulterior será registrada e obterá preferência.
Art. 1.496 Se tiver dúvida sobre a legalidade do registro requerido, o oficial fará, ainda assim, a prenotação do pedido. Se a dúvida, dentro em noventa dias, for julgada impro-cedente, o registro efetuar-se-á com o mesmo número que teria na data da prenotação; no caso contrário, cancelada esta, receberá o registro o número correspondente à data em que se tornar a requerer.
Art. 1.497 As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especia-lizadas.§ 1o - O registro e a especialização das hipo-tecas legais incumbem a quem está obri gado a prestar a garantia, mas os interessados po-dem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça.§ 2o - As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão.
Art. 1.498 Vale o registro da hipoteca, en-quanto a obrigação perdurar; mas a espe-
cia lização, em completando vinte anos, deve ser renovada.
Seção IVDa Extinção da Hipoteca
Art. 1.499 A hipoteca extingue-se:I - pela extinção da obrigação principal;II - pelo perecimento da coisa;III - pela resolução da propriedade;IV - pela renúncia do credor;V - pela remição;VI - pela arrematação ou adjudicação.
Art. 1.500 Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do can-celamento do registro, à vista da respec tiva prova.
Art. 1.501 Não extinguirá a hipoteca, devi-damente registrada, a arrematação ou ad-judicação, sem que tenham sido notifica dos judicialmente os respectivos credores hipo-tecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.
CAPÍTULO IVDA ANTICRESE
Art. 1.506 Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.§ 1o - É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam percebidos pelo credor à conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanes-cente será imputado ao capital.§ 2o - Quando a anticrese recair sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo de-vedor ao credor anticrético, ou a terceiros, assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese.
Art. 1.507 O credor anticrético pode admi-nistrar os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas deverá apre-
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sentar anualmente balanço, exato e fiel, de sua administração.§ 1o - Se o devedor anticrético não concordar com o que se con-tém no balanço, por ser inexato, ou ruinosa a administração, poderá impugná-lo, e, se o quiser, requerer a transformação em ar rendamento, fixando o juiz o valor mensal do aluguel, o qual poderá ser corrigido anualmente.§ 2o - O credor anticrético pode, salvo pacto em sentido contrário, arrendar os bens dados em anticrese a terceiro, mantendo, até ser pago, direito de retenção do imóvel, embora o aluguel desse arrendamento não seja vinculativo para o devedor.
Art. 1.508 O credor anticrético responde pelas deteriorações que, por culpa sua, o imóvel vier a sofrer, e pelos frutos e rendimentos que, por sua negligência, deixar de perceber.
Art. 1.509 O credor anticrético pode vindicar os seus direitos contra o adquirente dos bens, os credores quirografários e os hipotecários posteriores ao registro da anticrese.§ 1o - Se executar os bens por falta de pagamento da dívida, ou permitir que outro credor o execute, sem opor o seu direito de retenção ao exeqüente, não terá preferência sobre o preço.§ 2o - O credor anticrético não terá preferência sobre a indeni-zação do seguro, quando o prédio seja destruído, nem, se forem desapropriados os bens, com relação à desapropriação.
Art. 1.510 O adquirente dos bens dados em anticrese poderá remi-los, antes do vencimento da dívida, pagando a sua totalidade à data do pedido de remição e imitir-se-á, se for o caso, na sua posse.
Anotações/dicas
10lição
lição
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Glossário de Termos Técnicose Expressões Jurídicas
Introdução
Durante seu estudo deste módulo de Operações Imobiliárias, com certeza surgi-ram muitos termos e expressões desconhe-cidos. Assim, nesta lição, fornecemos em ordem alfabética a definição de cada um de-les, além de expressões normalmente usadas no dia-a-dia do Corretor de Imóveis e que não foram mencionadas. Assim, sugerimos que não use esta lição apenas como consulta, mas que a leia na íntegra.
Como este glossário é formado tanto por simples palavras, quanto por expressões intei-ras, para consultá-lo considere o espaço entre duas letras como uma letra. Por exemplo: A _ Rogo vem antes de Abandonatário, porque depois do A, na primeira expressão vem o es-paço _ e, na palavra, depois do A vem a letra B.
Caso surja mais alguma dúvida sua com relação às palavras e expressões citadas, aconselhamos que consulte um dicionário ou entre em contato conosco através dos meios colocados à sua disposição.
AA NON DOMÍNIO - Expressão usada na linguagem jurídica para explicar a transferência de um imóvel, por pessoa que não é a sua legítima proprietária. Alienação feita por quem não tem o domínio da coisa, do bem transferido, ou alienado. “A Non Domínio” diz-se das alienações efetuadas pelos Estados na Faixa de Fronteira. Estar de posse da propriedade, sem ser o legí-timo titular. Deter a posse sem haver o título de domínio.
A ROGO - Usada na linguagem comercial e jurídica para indicar a assinatura feita por pessoa alheia a pedido de quem não pode assinar um documento.
ABAIXO DA AVALIAÇÃO - É o preço que se estabelece inferiormente ou menos que o preço da avaliação, isto é, preço dado ou atribuído à coisa por valor inferior ou menos que o constante da avaliação anteriormente promovida.
ABAIXO DO CUSTO - Assim se diz da venda que se faz por preço inferior ou menor que o de custo da avaliação da coisa.
ABANDONATÁRIO - Aquele que toma posse de imóvel que esteja abandonado. Pessoa que ad-quiriu direitos ou coisas abandonadas. Pessoa em benefício da qual é feito o abandono de bens por um credor.
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ABANDONO DA POSSE - Perda voluntária da posse de um imó-vel. Ato de não mais zelar pela posse de um imóvel, favorecendo as circunstâncias para que outro a detenha. É uma das formas de perda da posse, prevista no Código Civil, art. 520.
ABJUDICAR - Tirar judicialmente de alguém aquilo que legal-mente não lhe pertence. Declarar, à sentença de mérito, que o imóvel não pertence a quem se diz dono.
ABONAÇÃO - É usado como significado de reforço de fiança. Ga-rantia prestada para reforço de outra garantia, exigível, quando falta o fiador ou garantia principal. Ato ou efeito de abonar; abono. Garantia, fiança, hipoteca, penhor, sinal.
ABONADOR - Designação da pessoa que dá abono. É ainda quem, conhecendo como verdadeira a firma de uma outra pessoa, atesta a sua veracidade e legitimidade. Abonador da firma ou assinatura. AB-ROGAÇÃO - Revogação de uma lei ou decreto, de uma re-gra ou regulamento, por uma nova lei, decreto ou regulamento. É ainda a ação de cassar, revogar, tornar nulo ou sem efeito um ato anterior.
ABUSO DO LOCADOR - Uso indevido da propriedade locada, de que possam ou não decorrer danificações, sendo motivo de rescisão contratual, dando direito a ação contra perdas e danos ao locador.
AÇÃO - Um dos sentidos do presente vocábulo é o de intentar pe-rante os órgãos competentes o reconhecimento ou fruto de direitos que se ache possuídos, mediante a formação de um processo, que movimenta toda a estrutura do Judiciário. Ato de fazer valer todos e quaisquer direitos concernentes ao imóvel perante a autoridade competente.
AÇÃO APROPRIATÓRIA - Diz-se da reivindicação, por parte do legítimo dono do imóvel, de benfeitorias, culturas agrícolas ou qualquer outro benefício realizado por terceiros em sua proprie-dade. Não se questiona se os benefícios foram introduzidos no imóvel por boa ou má fé.
AÇÃO AVULSÓRIA - Ação que visa adquirir, em caráter mera-mente transitório, grande parte de terreno vizinho, abandonado, para edificar em terreno próprio. Ato de usar como pátio de obras o terreno alheio.
AÇÃO CÍVIL - Ação que resulta de demanda intentada em juízo civil, para haver garantia de direito ou cumprimento de obriga-
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ção fundada em preceito do direito civil. Será assim o direito de pedir o cumprimento de uma obrigação fundada num contrato ou quase contrato.
AÇÃO COMINATÓRIA - É a que cabe a todo titular de um di-reito, para que outrem cumpra a obrigação ou preste algum fato, ou se abstenha da prática de ato, todos perturbadores de relações jurídicas pré-existentes ou que possam ser exigidas.
AÇÃO COMISSÓRIA - Ação movida pelo senhorio contra o en-fiteuta, visando extinguir o aforamento pelo inadimplemento do foro anual por três anos consecutivos.
AÇÃO COMPULSÓRIA - Ação que visa impedir a utilização pre-sente ou futura a que se destine, de imóvel vizinho que possa trazer prejuízo à segurança, saúde e paz do proprietário ou inquilino.
AÇÃO CONFESSÓRIA - Ação que tem como fim a declaração de uma servidão que existe de fato, tornando-a de direito.
AÇÃO CONSERVATÓRIA - Medida cautelar que visa prevenir prejuízos ou danos no imóvel por negligência do proprietário ou de inquilinos vizinhos.
AÇÃO CONTRA ADMINISTRAÇÃO - Visa atacar ato ilegal da esfera administrativa, como por exemplo nos casos em que a ad-ministração pública violar direito do proprietário.
AÇÃO CONTRÁRIA - A ação se diz contrária, em distinção da di-reta, quando a lei concede à pessoa que contraiu uma obrigação em nome de outrem, a fim de obter deste o reembolso das importâncias despendidas na execução deste mesmo contrato ou incumbência.
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO - Ação baseada em nulidade e outros defeitos que tenham determinado contrato. A natureza das nulidades pode ser relativa ou absoluta. Assim, a ação de anulação terá o efeito declaratório sendo a nulidade absoluta e sendo relativa, terá efeito constitutivo.
AÇÃO DE COMODATO - É a que compete ao comodante contra o comodatário, para haver deste a restituição da coisa emprestada nas mesmas condições em que lhes foi entregue e para lhe exigir perdas e danos, quando for o caso.
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - É um proce-dimento judicial para o inquilino obter quitação de dívida ou obrigação (aluguel, encargos, etc.) junto ao locador, depositando
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judicialmente o valor da dívida. É usada quando: há recusa de re-cebimento, não é possível localizar o locador ou quando há dúvida em relação a quem se deva efetuar o pagamento.
AÇÃO DE DANO INFECTO - Visa compelir o proprietário de terreno vizinho a praticar ato em seu imóvel, que esteja pondo em risco a segurança do imóvel. Pode-se alternativamente exigir caução se a ameaça de ruína denotar dano iminente.
AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL - É aquela proposta para promover a transferência compulsória ao patrimônio público de determinado imóvel do domínio privado (ou público quando o ente proprietário for hierarquicamente inferior), visando promover a justa distribuição da propriedade ou para condicionar o seu uso ao bem estar social. Somente os imóveis situados em áreas declaradas prioritárias para fins de reforma agrária, poderão ser desapropriados por interesse social.
AÇÃO DE DESPEJO - Meio hábil para que o proprietário, se-nhorio, locador ou adquirente do prédio, demande o locatário de prédio urbano ou rural, a fim de compeli-lo a desocupar o imóvel quando este injustamente se recusa a restituí-lo.
AÇÃO DE EMPREITADA - Movida pelo proprietário contra o empreiteiro, esta ação visa denunciar infrações contratuais, tais como atrasos na entrega da obra, não atendimento a cuidados es-pecíficos, etc. Normalmente estas ações são propostas em função de defeitos na construção e acabamento da obra.
AÇÃO DE ESBULHO POSSESSÓRIO - O mesmo que ação de reintegração de posse. O autor visa manter-se ou reintegrar-se na posse do imóvel de sua propriedade.
AÇÃO DE INVENTÁRIO - Tem por finalidade arrecadar, des-crever e partilhar os bens pertencentes ao “de cujus”, sejam eles de que natureza for: móveis, imóveis, semoventes, títulos, ações ou direitos.
AÇÃO DE LAUDÊMIO - Cobrança por parte do senhorio direto, contra o vendedor ou enfiteuta, para que cumpra o pagamento do estabelecido laudêmio.
AÇÃO DE NULIDADE DE REGISTRO DE IMÓVEIS - É aquela que visa a declaração de nulidade de assentamento do registro, levado a efeito em desacordo com as prescrições legais (Lei nº 6.015/73).
AÇÃO DE PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA - É o direito que assiste à pessoa que tem, contratualmente, a preferência para
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aquisição de determinada coisa, quanto à venda ou que tenha legalmente esse direito de opção, de exigir do vendedor o respeito a esta condição.
AÇÃO DE RETRO VENDENDO - Esta ação se funda no compro-misso de retro-venda assumido pelo comprador.
AÇÃO DE REVISÃO DE ALUGUEL - Movida pelo locador contra o locatário, visando o aumento do aluguel em função da superva-lorização do imóvel ou acentuada desvalorização da moeda.
AÇÃO DE USUCAPIÃO - Prescrição aquisitiva movida contra o dono de imóvel, visando reconhecimento legal de posse.
AÇÃO DEMARCATÓRIA - Visa demarcar o terreno junto aos limites das propriedades vizinhas, com base nas escrituras que os proprietários dispuserem.
AÇÃO DEMOLITÓRIA - Tem como escopo a demolição de uma construção ilegal, que tanto pode ser movida pelo poder público como por particulares interessados.
AÇÃO DESAPROPRIATÓRIA - Matéria de âmbito constitucional, trata da faculdade do poder público de desapropriar o imóvel me-diante indenização ao proprietário, sempre que o interesse geral assim o exigir, em detrimento ao interesse particular.
AÇÃO DISCRIMINATÓRIA - É aquela que compete à União e aos Estados, com a finalidade de separar as terras devolutas de seu domínio das de propriedade de particulares. É ação privativa do Poder Público (Lei nº 6.383/76). Envolve as terras que estão sob o domínio da União. A matéria é regulada pela Lei nº 3.081 de 22 de dezembro de 1955.
AÇÃO DIVISÓRIA - Visa dividir o imóvel comum na forma de condomínio.
AÇÃO DOMINIAL OU DOMINICAL - Toda ação que tenha como objeto o domínio do imóvel.
AÇÃO ENFITÊUTICA - Toda a ação que diz respeito à enfiteuse, seja ela proposta pelo enfiteuta ou pelo senhorio.
AÇÃO HIPOTECÁRIA - Ato pelo qual o credor hipotecário pro-move a execução da dívida garantida por hipoteca, fazendo recair a penhora sobre os bens dados em garantia, a fim de haver, pela venda judicial dos mesmos, o valor de seu crédito, inclusive juros e despesas. Execução hipotecária.
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AÇÃO PIGNORATÍCIA - É a ação atribuída ao credor com garan-tia sob penhor de bens imóveis para haver do devedor o valor de seu crédito (capital e juros), sob pena de fazer recair a execução sobre os bens dados em garantia.
AÇÃO POSSESSÓRIA - É ação própria para defesa de posse pro-vada. Protege o possuidor da coisa, contra atos de violência ou de esbulho que a atinjam ou a possam atingir.
AÇÃO RENOVATÓRIA - Visa renovar o contrato de locação de imóvel para fins comerciais, garantindo o fundo de comércio, conforme indica a “lei de luvas”. Deve ser proposta a ação com antecedência de até 180 dias antes do fim do contrato.
ACESSO À PROPRIEDADE DA TERRA (FORMAS COMPLE-MENTARES) - Constituem formas complementares de acesso à propriedade da terra:a) loteamentos rurais destinados à urbanização, industrialização
e formação de sítios de recreio;b) os loteamentos rurais destinados à utilização econômica ou
agro-industrial;c) as áreas resultantes de processo de desmembramento de imóveis
rurais;d) as novas parcelas resultantes de processos de remembramento
de minifúndios (art. 13, do Decreto nº 59.428/66).
ACESSÓRIOS DO SOLO - Todos os bens ou coisas existentes tanto na superfície, quanto abaixo dela (subsolo), que possam ser utilizados pelo proprietário do imóvel, ou todos os bens ou coisas que a ele se fixarem naturalmente ou com artifício ou indústria humana.
AD CORPUS - Pelo todo, pelo corpo. Diz-se da escritura lavrada cuja descrição do terreno retrata o imóvel sem detalhar com rigor suas dimensões. Contrário de Ad Mensuram.
AD JUDICIA - Em juízo, para o juízo. Diz-se da procuração que é outorgada à pessoa capaz e habilitada para, em nome do outor-gante, agir perante órgãos judiciários.
AD MENSURAM - Diz-se da escritura lavrada, em que o imóvel é descrito com rigor em suas dimensões, ao contrário da escritura Ad Corpus.
AD VALOREM - Expressão latina que significa “segundo o valor”. As escrituras e impostos são pagos pelo valor venal do imóvel e não pelo valor real oriundo de especulação imobiliária.
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ADJUDICAÇÃO - Ato judicial que estabelece e declara que a propriedade de uma coisa se transfere de seu primitivo dono para outra pessoa que, então, assume sobre a mesma coisa, todos os direitos de domínio e posse que são inerentes a toda e qualquer alienação. Ato, judicial ou administrativo, que dá a alguém a posse de determinados bens. Atribuição do objeto adjudicado ao adjudicatário.
ADMINISTRAÇÃO DE BENS - Gerência ou direção de bens pertencentes a uma associação, outorgada por determinação le-gal, por delegação ou por mandato comum, sendo aí a função do administrador restrita à prática dos atos correspondentes a essa administração, limitada às coisas ou bens entregues à sua geração.
ADQUIRENTE DIRETO - Proprietário titular que adquire um imóvel sem intervenção de uma terceira pessoa.
ADSTRITA - Limitada, restrita.
AJUSTAMENTO - Conciliações, acomodações e composições amigáveis. Acordo amigável. Justiça, retidão, inteireza. Ajuste, liquidação de contas, solução de conflito.
ALIENABILIDADE - Assim se diz da qualidade jurídica do bem que pode ser cedido, transferido ou alheado a título gratuito ou oneroso.
ALIENANTE - Pessoa que vende, cede ou transfere bem ou direito de sua propriedade para o domínio de outra pessoa.
ALIENAR - Ação de passar para outra pessoa a propriedade de um bem ou o direito de desfrutá-lo.
ALIENATÁRIO - Pessoa a quem se transfere a propriedade da coisa ou gozo e uso do direito.
ALVARÁ JUDICIAL - Decreto mandado lavrar pelo Juiz, para que se cumpra uma decisão por ele tomada, seja em sentença dada, seja mero despacho.
AMAZÔNIA LEGAL - A área integrada pelos estados do Acre, Pará, Amazonas, Mato Grosso, Goiás (acima do paralelo de 13 graus), Maranhão (a oeste do meridiano de 44 graus), Amapá, Roraima e Rondônia.
ANO AGRÍCOLA - É o período de doze meses que compreende o ciclo produtivo do tipo de agricultura predominante em deter-minada região.
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ANUÊNCIA - Ação ou efeito de anuir, aprovação, consentimento, aquiescência, autorização. Tem sido usada pelo INCRA como for-ma ao posseiro de terras devolutas, ainda sem qualquer título de domínio, o acesso ao crédito bancário, e é formalizada mediante a expedição de uma carta, denominada “Carta de Anuência”, através da qual o estabelecimento bancário se garante para a efetivação do penhor agrícola.
ÁREA CONSTRUÍDA - Paredes, varandas, etc. Sempre maior que a área útil.
ÁREA HABITÁVEL - A que se encontra livre, dentro dos limites de um imóvel e também apenas entre as paredes.
ÁREA PRIORITÁRIA DE REFORMA AGRÁRIA - São áreas estabelecidas por Decreto do Poder Executivo, visando definir as regiões que exigem a reforma agrária, mediante processo de eliminação do latifúndio ou minifúndio, bem como aquelas em que predomine a economia de subsistência e cujos lavradores e pecuaristas carecem de assistência adequada. (art. 43 do Estatuto da Terra).
ÁREA REMANESCENTE DE NÚCLEO DE COLONIZAÇÃO OU DE PROJETO DE REFORMA AGRÁRIA - É a área de um imóvel rural que não foi utilizada em um projeto de colonização ou de reforma agrária, podendo ser dada, pelo INCRA, Estados, Distrito Federal, Municípios ou Entidades de Administração Direta, para utilização em seus serviços: a cooperativa, entidades educacionais, assistenciais e hospitalares, para fins de utilidade pública, desde que tenham perdido a vocação agrícola e se destinem à utilização urbana.
ÁREA ÚTIL - Apresentada geralmente igual à área habitável mas, no sentido exato, envolve no seu cálculo: passagens, vãos e áreas de serviço dentro do apartamento ou casa.
ARRAS - Soma em dinheiro dada como sinal em contrato de com-pra e venda, para torná-lo obrigatório. Em caso de arrependimento de uma das partes contratantes, se for o que deu arras, perde-as, e, se for o que recebeu, deve devolvê-las em dobro. Sinal dado como confirmação do negócio a ser realizado. Pagamento que garante a aquisição do imóvel, o qual deixa de estar à venda.
ARRECADAÇÃO DE TERRAS DEVOLUTAS - É o ato de incor-porar ao patrimônio da União as terras devolutas não cobertas por títulos de domínio particular ou que sobre elas não pese con-testação ou reclamação administrativa por terceiros, quanto ao domínio e posse do imóvel (art. 28, da Lei nº 6.383/76).
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ARRECADAÇÃO DO ITR (IMPOSTO TERRITORIAL RURAL) - Entende-se por arrecadação, a cobrança dos valores referentes ao ITR de demais tributos lançados anualmente pelo INCRA. A arrecadação é efetuada a nível municipal, por estabelecimentos bancários credenciados nos termos dos ajustes firmados com a Autarquia.
ARRECADAÇÃO ESPECIAL - É a cobrança feita geralmente em um banco da capital, também conhecida como Pagamento Especial referente às guias que, por qualquer motivo, não foram lançadas no período normal de cobrança. Esse pagamento espe-cial pode ocorrer quando a apresentação de cadastro, tanto por inclusão como advindo da atualização cadastral, foi feita fora dos prazos da operação anual.
ARRECADAÇÃO NORMAL - É a cobrança de grande massa das quais, efetuada anualmente nos períodos fixados através de edital, pelas agências arrecadadoras no interior dos estados.
ARREMATAÇÃO - Compra feita em leilão.
ARRENDADOR - O que cede o imóvel ou o aluga, mediante con-trato de arrendamento (art. 3º, §2º, do Decreto nº 59.566/66).
ARRENDAMENTO RURAL - É o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo ou não outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel (art. 3º do Decreto nº 59.566/66).
ARRENDATÁRIO - O que toma em arrendamento um imóvel, geralmente rural; rendeiro. Inquilino, locatário de imóvel urbano. Assim se diz da pessoa que toma um bem em arrendamento. É locatário, na locação.
ARRESTO - Apreensão judicial dos bens de um devedor, ne-cessários à garantia de uma dívida cuja cobrança foi ou vai ser ajuizada; embargo, confiscação, penhora. Apreensão judicial dos bens de um devedor, ordenada pela justiça como meio acautelador de segurança ou para garantir o credor quanto à cobrança de seu débito, evitando o não-pagamento.
ASCENDENTES - Os que constituem a linha reta de parentesco de origem: pais, avós e bisavós.
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ASSECURATÓRIA - Que assegura ou torna segura a transação ou operação comercial.
ASSENTAMENTO DE COLONOS - Colocação de colonos pre-viamente selecionados, em projetos de colonização.
ATENTADO - Inovação ou alteração abusivamente feita ou intro-duzida pela parte no estado da coisa litigiosa, pendente a ação ou recurso. Nas discriminatórias, constitui atentado a alteração das divisas na área discriminada, a derrubada da cobertura vegetal, a construção de cercas e a transferência de benfeitoria a qualquer título, sem assentimento do representante da União (art. 24 e 25 da Lei nº 6.383/76).
AVERBAÇÃO - Ato pelo qual se anota, em assento ou documento anterior, fato que se altera, modifique ou amplie o conteúdo do mesmo assento ou documento. Nota à margem de um documento.
AVIAMENTO DE RUMOS - Ato pelo qual, nos processos de de-marcação de prédios, se restauram ou se avivam os marcos deli-mitados anteriormente existentes entre prédios confiantes.
bBEM DE FAMÍLIA - Imóvel destinado unicamente para domicílio da família, instituído pelos chefes de família, sobre o qual não recaem ônus decorrentes de execução por dívida, regulado pelo Código Civil.
BEM DOTAL - É o bem destinado ao sustento do casal, que a mulher traz para o casamento, ficando o marido com a obrigação de restituí-lo, ao dissolver-se a sociedade conjugal. O dote pode ser constituído pela mulher, por seus ascendentes ou por terceiros.
CCADEIA DOMINIAL DE IMÓVEIS - Seqüência ininterrupta de atos de transmissão de propriedade de um imóvel, partindo da origem até chegar ao último proprietário.
CADEIA POSSESSÓRIA DE IMÓVEL - Seqüência ininterrupta de atos de transferência de posse de um imóvel, começando de sua origem até a última ocupação.
CAMINHOS VICINAIS - Ruas particulares que se tornam de domínio público.
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CAPITAL AGRÍCOLA - É formado pela soma do valor da terra, benfeitorias, capital de exploração fixo e capital de exploração circulante.
CAPUT - Capítulo, parágrafo.
CARTA DE ADJUDICAÇÃO - Ordem judicial que garante a aqui-sição do imóvel adjudicado que, quando registrada no Registro de Imóveis, transfere o domínio ao adjudicante do mesmo.
CARTA DE POSSE - Ordem judicial que garante a manutenção ou reintegração na posse do imóvel turbado ou esbulhado.
CARTA DE REMISSÃO - Documento que traduz a remissão de imóvel penhorado, em favor do remidor.
CAUÇÃO - Garantia dada pelo inquilino ao locador, em bens móveis ou imóveis, para assegurar o cumprimento do contrato.
CEDENTE - Pessoa que cede ou transfere a outrem um direito.
CERTIDÃO DE FILIAÇÃO DE DOMÍNIO - Certidão constando relações jurídicas de direitos de uso, gozo e disposição de um bem. Nesta certidão, constam os antigos proprietários do bem. O domínio comprovado é o instrumento que permite ao proprietário reaver o bem de quem injustamente o possua.
CERTIFICADO DE CADASTRO - Documento expedido pelo IN-CRA, comprobatório da inscrição do imóvel rural no Cadastro de Imóveis Rurais, instituído pelo art. 46, da Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra). Sem a apresentação do Certificado de Cadastro (art. 22, da Lei nº 4.947/66), o detentor do imóvel rural não poderá:a) pleitear as facilidades proporcionadas pelos órgãos federais de
administração centralizada ou por empresa de economia mista de que a União possua a maioria das ações;
b) obter inscrição, aprovação ou registro como empresa de colo-nização particular;
c) obter aprovação de projeto de loteamento;d) desmembrar, arrecadar, hipotecar, vender ou prometer em ven-
da, imóvel rural;e) nos casos de sucessão “causa mortis” nenhuma, partilha ami-
gável ou judicial, poderá ser homologada pela autoridade com-petente.
CESSÃO - Transferência dos direitos e obrigações do locatário a terceiro.
CESSIONÁRIO - Pessoa a quem é cedido ou transferido um direito.
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CITAÇÃO - Ato processual inicial de comunicação à pessoa contra quem é promovida a ação para, se quiser, apresentar defesa em prazo pré-determinado.
COI - Central de Operações Imobiliárias.
COMISSÃO ESPECIAL DE DISCRIMINAÇÃO - Comissão criada por ato do presidente do INCRA, constituída de Bacharel em Di-reito do Serviço Jurídico do INCRA, que presidirá, um engenheiro agrônomo e um outro funcionário que exerça as funções de Secre-tário. O presidente é investido de poderes para poder promover o processo discriminatório administrativo das terras devolutas da União, na forma da Lei nº 6.383/76, em seu art. 2º.
COMISSO - Multa imposta pelo não-cumprimento de certas cláusulas de um contrato ou lei. Sanção imposta à pessoa que não cumpre obrigações de um contrato, consistente na perda da coisa sob que incida. Dá-se comisso em Contrato de Enfiteuse, pela falta de pagamento por três anos consecutivos (Código Civil).
COMPOSSE - É o vocábulo empregado na técnica jurídica, em sentido estrito, para indicar a posse efetiva mantida por um dos condôminos da coisa comum, sobre determinada parte dela.
COMPROMISSÁRIO - Na compra e venda, indica a pessoa a quem se faz a “promessa de venda”.
COMPROPRIEDADE - Assim se diz da propriedade tida em co-mum, ou seja, com vários donos. É a propriedade coletiva.
COMUNI DIVIDUNDO – Divisão comum.
CONCESSÃO DE DOMÍNIO - Alienação de terras devolutas. Transferência que o Poder Público faz ao particular, mediante contrato, de bem de seu domínio.
CONDÔMINO - Indivíduo que é dono de uma propriedade, jun-tamente com outro(s); co-proprietário. Assim se designa a pessoa que com outra exerce o direito de propriedade sobre um imóvel.
CONFEDERAÇÃO DE COOPERATIVAS - É constituída pelo menos de três federações centrais, da mesma ou de diferentes modalidades, e objetiva orientar e coordenar as atividades das finalidades, nos casos em que o vulto dos empreendimentos trans-cender o âmbito de capacidade ou conveniência de atenção das centrais e federações (Lei nº 5.764/71).
CONFRONTANTE - Imóvel referido na escritura, geralmente limítrofe.
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CONSTITUTO POSSESSÓRIO - Ato pelo qual se dá uma trans-missão da posse, sem a entrega efetiva da coisa. Por este ato, alguém que possua em seu nome, passa a possuir em nome de outrem. Exemplo: promessa de compra e venda de um imóvel na qual o promitente vendedor passa a locatário, ou quando somente entregará o imóvel depois de algum tempo. É chamado também “cláusula constituti”.
CONTESTAÇÃO - Meio de defesa do réu em ação judicial. Deve ser apresentada em prazo pré-determinado.
CONTRATO - Ajuste, convenção ou acordo firmado entre as partes, podendo ser verbal ou escrito.
CONTRATO AGRÁRIO - É aquele, expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário da terra e o que nele exerce atividade agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista.
CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL - É o contrato agrá-rio pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo ou não outros bens, benfeitorias ou facilida-des, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel (Decreto nº 59.566/66 art. 3º).
CONTRATO DE CONCESSÃO DE TERRAS PÚBLICAS - É aque-le outorgado pelo Poder Público a um particular, subordinado às normas do Direito Público e mediante o qual se efetiva concessão do domínio ou do uso de terras públicas.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL - Ajuste feito entre o locador (que se compromete a entregar o imóvel para uso) e o loca-tário (que se compromete a utilizar o imóvel mediante pagamento).
CONTRIBUIÇÃO AO INCRA - Contribuição para fiscal devida pelos exercentes de atividades rurais em imóvel sujeito ao imposto sobre a propriedade territorial rural.
CONTRIBUIÇÃO SINDICAL RURAL - Contribuição devida pelas categorias econômicas (dos empregados, plano CNA) e profissional da agricultura (dos empregados, Plano CONTAG). Essa contribui-ção está prevista na CLT e sua cobrança foi delegada ao INCRA pelo Decreto-lei nº 1.166/71.
COOPERATIVA CENTRAL OU FEDERAÇÃO DE COOPERA-TIVAS - Constituída de três cooperativas singulares, podendo excepcionalmente admitir associados individuais. Objetiva or-
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ganizar em comum e em maior escala os serviços econômicos e assistenciais de interesse das filiadas, integrando e orientando suas atividades, bem como facilitando a utilização recíproca dos serviços (Lei nº 5.764/71).
CORRETAGEM - Atividade, ação de corretor. Remuneração do corretor.
CREDITÍCIO - Relativo ao crédito público.
CRÉDITO IMOBILIÁRIO - Diz-se do crédito onde o imóvel é dado como garantia do negócio a ser realizado.
CURADOR - Pessoa encarregada, por lei, da administração dos bens de um menor emancipado, de um ausente ou de um alienado internado, ou então da gestão e liquidação de uma sucessão vacante.
CURATELA - Função, ação de curador.
dDAÇÃO - Ato pelo qual se dá a alguém um bem próprio, em pa-gamento de uma ação.
DE CUJUS – Primeiras palavras da expressão latina “de cujus sucessione agitur”, que significa: aquele cuja sucessão se trata. É o autor da herança, geralmente falecido.
DÉCIMA URBANA - Imposto de 10% sobre a renda imobiliária urbana (em desuso).
DECLARAÇÃO PARA CADASTRO DE IMÓVEL RURAL (DP) - Formulário destinado ao cadastramento de cada imóvel rural. A sigla DP originou-se do primeiro formulário de coleta de infor-mações cadastrais utilizado pela Autarquia na implantação do cadastro rural, chamada Declaração de Propriedade.
DECLARAÇÃO PARA CADASTRO DE PARCEIRO OU ARREN-DATÁRIO RURAL (DPA) - Formulário destinado ao cadastra-mento dos parceiros ou arrendatários rurais.
DECLARAÇÃO PARA INSCRIÇÃO NO CADASTRO RURAL - Pessoa Jurídica (DICR-RJ) - Formulário destinado ao cadastra-mento de pessoas jurídicas de imóveis rurais.
DELIMITAÇÃO DE PRÉDIO - Fixação de linhas limítrofes ou divisórias entre dois prédios, para que se determine até onde che-gam os direitos dominiais dos respectivos proprietários.
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DENÚNCIA CHEIA - Denúncia de contrato de locação comercial ou residencial, com base em infração contratual.
DENÚNCIA DO CONTRATO - Expressão utilizada no sentido de avisar, notificar ou declarar a intenção de encerrar o contrato. É uma faculdade autorizada em lei para que se ponha fim ao contrato por vontade unilateral. O interessado notifica (denuncia) a outra parte, determinando prazo para que cessem os efeitos do contrato.
DENÚNCIA VAZIA - Denúncia de contrato de locação comercial ou residencial, onde o locador não justifica o motivo de seu pedido, anunciando tão somente não mais lhe convir a continuidade do Contrato de Locação.
DESCENDENTE - Parentesco a partir do progenitor: filhos, netos e bisnetos.
DEVOLUTO - Adquirido por devolução. Vago, desocupado. “Terra devoluta” é a que, inculta ou não aproveitada, embora pertencente ao domínio fiscal do Estado, se destine à venda para particulares.
DIREITO DE PROPRIEDADE - Pressupõe sempre a existência de um bem ou coisa determinada, sobre a qual incide a ação de seu titular.
DIREITO IMOBILIÁRIO - Entende-se como todo o poder exer-cido pela pessoa sobre um bem, que a lei considera de natureza imobiliária.
DIREITO REAL – O direito real se exerce e recai diretamente sobre a coisa, sobre um objeto basicamente corpóreo, embora não se afaste a noção de realidade sobre bens imateriais. O direito real se caracteriza pela inerência ou aderência do titular da coisa.
DISTRITO DE COLONIZAÇÃO - É a unidade por três ou mais núcleos utilizados, subordinados a uma única chefia e interligados por serviços gerais administrativos, técnicos e comunitários (art. 9º, do Decreto nº 59.428/66).
DOLO - Ato criminoso cometido consciente e deliberadamente. Artifício empregado para enganar e prejudicar alguém; fraude.
DOMÍNIO - Compreende somente os direitos reais ou seja, o direito de propriedade encarado somente em relação às coisas materiais ou corpóreas.
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DOMÍNIO PÚBLICO - Aquilo que pertence a todos. O que não pode ser considerado particularmente.
DOTAL - Relativo a dote (conjunto de bens que a pessoa leva ao se casar).
eEMOLUMENTO - Ganho, retribuição. Gratificação. Lucro, provento.
EMPREGADO RURAL - É toda pessoa física que, em proprie-dade rural ou prédio rústico, presta serviço de natureza eventual a proprietário rural, sob a dependência deste e mediante salário (art. 3º do Decreto nº 73.626/74).
EMPREGO RURAL - Para efeito de enquadramento sindical e conseqüente lançamento da contribuição sindical rural da categoria econômica, considera-se Empregador Rural (Decreto-lei nº l.l66/71).
EMPRESA PARTICULAR DE COLONIZAÇÃO - A pessoa física, nacional ou estrangeira, residente ou domiciliada no Brasil, ou jurídica, constituída e sediada no país, que tiver por finalidade executar programa de valorização de área ou distribuição de terras (Art. 60, da Lei nº 4.504/64, com redação dada pela Lei nº 5.709/71).
EMPRÉSTIMO - Entrega do bem a terceiro, para uso, com pos-terior devolução.
ENTRE-VIVOS - Tradução da locução latina “inter-vivos” de ato ou contrato elaborado entre pessoas vivas e que sentirá seus efeitos jurídicos ainda em vida das pessoas que deles participam. Opõe-se à locução “causa mortis”, em virtude do que, neste caso, os atos jurí-dicos somente sentirão seus efeitos após a morte de uma das pessoas.
ESCRITURA - Documento ou forma escrita de um ato jurídico. Ato jurídico no qual se registram as vontades das partes. Pode ser instrumento público ou particular, segundo dispuser a lei.
ESPÓLIO - Massa de bens, deixada pelo “de cujus”, constituindo os bens de herança. Bens que ficam por morte de qualquer pessoa.
ESTATUTO DA TERRA - Assim se denomina a Lei nº 4.504/64, que regula os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para os fins de execução de Reforma Agrária e promoção da política agrícola no Brasil.
EXONERAÇÃO - Desobrigação ou liberação de uma obrigação ou encargo.
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FFAIXA DE FRONTEIRA - É a faixa interna de 150 km ao longo das fronteiras do Brasil (Lei nº 6.634/79).
FAIXA DE SEGURANÇA E DESENVOLVIMENTO NACIONAIS - A faixa de 100 km de largura em cada lado das rodovias federais na Amazônia Legal, já construídas, em construção ou projetadas, relacionadas no Decreto-lei nº 1.164/71 e legislação posterior que o alterou.
FIADOR - Aquele que garante ao locador o cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário.
FIANÇA - Garantia contratual dada por terceira pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do inquilino, caso este não as cumpra.
FIDEICOMISSÁRIO - Pessoa a quem por último se transfere a herança no caso de fideicomisso.
FIDEICOMISSO - Disposição testamentária em que o testador es-tipula um (ou mais de um) dos herdeiros a obrigação de transmitir a outro (ou outros), sob condições, a herança ou legado. Implica na indicação de dois herdeiros ou legatários sucessivos, mostrando uma forma de substituição de herdeiros ou legatários. O primeiro herdeiro ou legatário toma a denominação de “fiduciário”, a quem o fiduciário tem a obrigação de transmitir a herança ou legado, “fideicomissário”.
FIDEICOMITENTE - Pessoa que conferiu o direito de fideicomisso a outrem.
FIDEJUSSÓRIA - Fiança, garantia pessoal.
FIDUCIÁRIO - Legatário a quem coube transmitir um bem em virtude de um fideicomisso.
FORMAL DE PARTILHA - Carta ou título expedido aos her-deiros, no qual se enumeram os bens que houvessem na herança, conforme folha de partilha e pagamento, devidamente aprovada e julgada pelo juiz.
FUNÇÃO NORMATIVA - Função que caracteriza a criação do direi-to, que faz nascer o direito. É comum estudiosos mencionarem fatos normativos, como tendo função normativa. Ex.: Uma “revolução”,
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embora seja um fato contrário a qualquer ordenamento jurídico, produz direitos e, por este motivo, é chamada de fato normativo.
FUNDIÁRIO - Derivado de “fundus” (bens ou raiz), refere-se à matéria ou a questões pertinentes a terrenos ou imóveis.
g
GABARITO - Medida ou padrão adotado pelas posturas muni-cipais, em relação à altura das edificações, em virtude do que se estabelece o número de andares que possa ter o edifício, em certas e determinadas vias públicas. Nome que se dá ao limite regula-mentar de altura a que devem obedecer as edificações dentro de determinada área.
GRAVAME - Oprimir, vexar, agravar, entende-se toda espécie de ofensa ou prejuízo sofrido por alguém. Imposto, ônus ou encargo pesado; gravação. Incômodo, importunação.
GRILAGEM - Ato de lotear grande área de terreno e obter a le-galização da mesma área a partir de documentos falsos ou adul-terados. Apropriação ilícita de terras, por meio da expulsão de seus proprietários, posseiros ou índios, e legalização do domínio mediante documentação falsa.
GRILEIRO - Aquele que pratica grilagem. É o indivíduo que por meio de fraude ou outro meio ilícito, falsifica no todo ou em parte, documento público ou particular com o fim de obter para si ou para outrem a propriedade do imóvel alheio.
GRILO - Grande loteamento de terra, onde os títulos de proprie-dade são falsos ou adulterados. Propriedade territorial legalizada com título falso.
HHABITAÇÃO MULTIFAMILIAR - Local (casa, prédio, terreno) que serve de moradia ou residência para várias pessoas, onde os aposentos (cômodos) configuram uma unidade de moradia.
HABITE-SE - Documento expedido pela autoridade municipal onde se localiza o imóvel, o qual declara estar o mesmo de acordo com as normas que regem as construções e instalações, podendo o imóvel ser habitado. Documento concedido pela prefeitura municipal que libera a construção para habitação; auto de conclusão de obra.
HASTA PÚBLICA - Venda judicial de bens em público, mediante pregão, realizada por leiloeiros públicos, a quem oferecer maior lance. Leilão
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HIPOTECA DE IMÓVEL - Encargo que incide sobre imóvel ofe-recido pelo devedor, por exigência do credor, para a garantia de uma obrigação. A hipoteca deve ser inscrita no registro imobiliário competente.
IIMISSÃO DE POSSE - Ato judicial que faz voltar a posse da coisa à pessoa, a quem por direito pertence, ou sob cuja guarda deve estar.
IMISSÃO DO EXPROPRIANTE - É o ato que busca assegurar a posse àquele que, pelas vias formais da lei e mediante justa inde-nização, retirou a posse de alguém.
IMPEDIMENTO - Impossibilidade ou obstáculo de ordem legal que impede a execução de ato ou cria situação para que ele não seja praticado.
IMPOSTO PREDIAL - Imposto que recai sobre a propriedade urbana e sobre a propriedade rural, tenha ou não edificações.
IMPOSTO TERRITORIAL RURAL - Imposto que recai sobre as propriedades cuja destinação seja agrícola ou pastoril.
INADIMPLEMENTO - Não cumprimento ou não satisfação da-quilo a que se está obrigado dentro do prazo convencionado. Falta de observância de um contrato ou de qualquer de suas condições.
INQUILINO - Aquele que loca o imóvel devendo pagar os res-pectivos aluguéis. Sinônimo de locatário. Pessoa que reside em imóvel alugado.
INTERDITO - Que está sob os efeitos da interdição, proibição.
INTIMAÇÃO - Comunicação emitida pelo juiz dos atos processuais.
INVENTARIANTE - Pessoa a quem compete o dever de admi-nistrar o espólio, até que se julgue definitivamente a partilha, e sejam os quinhões hereditários e os legados atribuídos e adjudi-cados aos herdeiros e legatários. Pessoa nomeada juridicamente para relacionar, administrar e partilhar a herança; pessoa que inventaria.
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J
JAZIDA - Riqueza mineral encontrada no subsolo que, por deter-minação legal e de ordem imperativa, pertence à União. Local em que um bem mineral se acumulou e pode ser explorado economi-camente, em parte ou na totalidade.
lLATIFUNDIÁRIO - Proprietário de grande gleba de terra, pro-prietário ou arrendatário de um latifúndio. Pessoa que vive às expensas dos rendimentos imobiliários de sua propriedade.
LATIFÚNDIO POR DIMENSÃO - Imóvel rural com área exce-dendo a 600 vezes o módulo fiscal.
LATIFÚNDIO POR EXPLORAÇÃO - Imóvel rural com área entre 1 e 600 módulos fiscais, que seja mantido inexplorado com fins especulativos ou inadequadamente explorados, de modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural.
LAUDÊMIO - Designa um reconhecimento ou aprovação por par-te do “senhorio direto” do prédio aforado ao novo enfiteuta, em face da transferência ou alienação que para ele se faz da enfiteuse (domínio útil). Em regra, o pagamento do laudêmio cabe ao ven-cedor. Prestação devida ao senhorio direto de imóvel enfitêutico, sempre que, na alienação do domínio útil, deixe de exercer seu direito de preferência.
LETRA IMOBILIÁRIA - Título de crédito emitido por socieda-des de crédito imobiliário, que tem como origem operações sobre imóveis em construção.
LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO - Autorização dada pelo juiz competente, no início do procedimento judicial, para a desocu-pação do imóvel.
LINDEIRO - Relativo a linha ou limite; limítrofe.
LITÍGIO - Contestação de que pode resultar processo ou arbitra-mento. Disputa, pendência, demanda. Controvérsia ou discussão formada em juízo a respeito do direito ou da coisa que serve de objeto da ação ajuizada; demanda proposta na Justiça, quando é contestada.
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LITISCONSÓRCIO - Vínculo que prende em um processo dois ou mais litigantes, na posição de co-autores ou co-réus, considera-dos uns e outros, salvo disposição em contrário, como litigantes distintos relativamente à parte adversa.
LITISCONSORTE - Pessoa que, juntamente com outra, demanda em juízo, segundo as regras do litisconsórcio.
LOCADOR - Aquele que dá o imóvel em locação mediante rece-bimento de aluguéis.
LOCATÁRIO - Aquele que aluga, que se serve de um objeto, de um imóvel mediante o pagamento de certa quantia estipulada em contrato, escrito ou verbal, ao locador ou senhorio. Inquilino.
LOGRADOURO - Via de acesso e locomoção. Caminho, trilha, rua, passagem pública.
LOTE RURAL OU PARCELA - Lote de colonização que se destina ao trabalho agrícola do parceleiro e de sua família (art. 64, Item I do Estatuto da Terra).
LOTEAMENTO - Desmembramento de grande área de terra ou terreno em vária unidades com infra-estrutura necessária para suas adequações. Divisão de um terreno em lotes, tendo em vista a construção de casas, etc.
mMANDADO JUDICIAL DE DESPEJO - Ato escrito por autoridade judicial que ordena a desocupação do imóvel.
MATRÍCULA - Registro ou inscrição promovido perante repar-tições ou estabelecimentos, em livros apropriados para que se anotem fatos sujeitos a formalidades legais.
MEAÇÕES DO IMÓVEL - Metade do imóvel que cabe a cada um dos cônjuges, em função do casamento sob regime de comunhão universal de bens.
MORATÓRIO - Tudo o que retarda, que se protela ou que se dilata. Notadamente o que se refere às prorrogações de prazos, em virtude do que as execuções dos atos se protelam ou ficam adiadas para outro prazo. Também se aplica aos juros cobrados pelo credor de seu devedor.
MUTUÁRIO - Pessoa que, num contrato mútuo, toma por emprés-timo ou recebe a coisa emprestada. Aquele que recebe qualquer coisa por empréstimo.
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N
NEGOCIAÇÃO - Venda, cessão, dação ou locação de um imóvel.
NOTIFICAÇÃO - Comunicado escrito apresentando informações sobre o que se pretende fazer.
NU-PROPRIETÁRIO - Dono da coisa dada em usufruto a alguém.
oÔNUS REAIS - Encargo que incide sobre o imóvel restringindo o direito de propriedade. Pode limitar seu uso, disponibilidade ou garantir outras obrigações (ex.: hipoteca, uso, etc.).
OUTORGA MARITAL - Autorização ou consentimento do marido à mulher, para que pratique certos atos jurídicos, que não seriam válidos sem esta formalidade.
OUTORGA UXÓRIA - É a denominação dada à autorização ou ao consentimento da mulher aos atos que seu marido possa praticar sem que esteja de acordo com ele.
OUTORGADO - Pessoa a quem se deu outorga (permissão) para a prática de ato que não valeria sem ela. Pessoa a quem se conferiu poder necessário à execução de um ato.
OUTORGANTE - Pessoa que concedeu a outorga ou consentiu que outrem praticasse o ato, cuja validade dependeria desse con-sentimento ou dessa aprovação.
PPENHORA - Ato judicial que compromete bens do devedor para garantir o pagamento de dívida.
PERÍCIA IMOBILIÁRIA - Toda e qualquer perícia efetuada em imóvel, seja para averiguação de vícios redibitórios, de metragem, de avaliação pecuniária de seu valor, etc.
PERITO JUDICIAL - Aquele que age devidamente nomeado por um juiz, para exame ou vistoria de caráter técnico
PIGNORATÍCIO - É empregado para designar tudo o que se referir ou for pertinente ao contrato de penhor: garantia pignoratícia, contrato pignoratício, credor pignoratício.
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PÔR A TERMO - Documentar, redigir termo, colher as devidas assinaturas, tornando-se registro formal de ato realizado.
PRAZO INDETERMINADO - Contrato cujo término é indefinido, ficando na dependência de fato que venha a determinar seu fim.
PROLATAR - Proferir (sentença); promulgar.
PROMESSA DE CESSÃO - Ato pelo qual uma pessoa se compro-mete a transferir a outra direitos e obrigações.
PROMESSA DE COMPRA - Convenção ou ajuste, em virtude do qual a pessoa se obriga a comprar de outrem certas coisas que lhe pertencem, mediante condições que determinam.
PROMESSA DE CONTRATO - Ato pelo qual a pessoa se obriga a levar a termo um contrato com outra pessoa.
PROMESSA DE VENDA - Ato no qual o dono ou proprietário de uma coisa assume a obrigação de vendê-la a determinada pessoa, estabelecendo ou não, desde logo, as condições desta venda.
PROMITENTE - Pessoa que faz a promessa ou assume o compro-misso de contratar uma obrigação ou desempenhar um ato jurídico. Que ou aquele que promete.
PRORROGAÇÃO - Continuidade de contrato, além do prazo de-terminado inicialmente, que permite a permanência do inquilino no imóvel por prazo indeterminado.
rRECONVENÇÃO – Ação judicial em que o réu aciona o autor por obrigação idêntica àquela pela qual foi processado.
REDIBITÓRIO - Que pode motivar a anulação de uma venda.
REGISTRO - Assento ou cópia, em livro próprio, de ato que se te-nha praticado, ou de documento que se tenha passado. Inscrição ou transcrição do documento, em que se instrumenta o ato, em livros, mantidos pelos ofícios de registros ou pelos departamentos e repar-tições públicas, a que se cometem semelhantes encargos e funções.
REIPERSECUTÓRIA - A maioria dos autores, quando utiliza este termo, o faz para caracterizar a ação pela qual “pedimos o que é nosso”, por um fundamento distinto de um direito real (direito sobre as coisas). É muito polêmica a interpretação deste termo jurídico, devendo ser evitada, segundo juristas, para não gerar interpretações confusas.
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RESILIÇÃO - Anulação de um contrato por simples acordo entre os interessados ou por ato unilateral de uma das partes; rescisão.
RETRO-VENDA - O vendedor pode reservar-se o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel que vendeu, restituindo o preço mais as despesas feitas pelo comprador.
RITO ORDINÁRIO - Regras comuns do procedimento do processo judicial instituídas para todas as causas a que não se atribua rito sumaríssimo ou procedimento especial.
SSEMOVENTE - Que se move por si mesmo.
SUBLOCAÇÃO - Locação do imóvel alugado pelo inquilino a um terceiro, sem que se rompa o contrato original.
SUBLOCADOR - Inquilino originário que aluga (subloca) o imó-vel, alugado por ele, a terceiros.
SUBLOCATÁRIO - Inquilino do sublocador, ou seja, do inquilino originário.
SUPERVENIÊNCIA - Qualidade de superveniente, que aparece ou vem depois.
TTESTEMUNHA - Pessoa que atesta a veracidade de um ato, ou presta esclarecimentos acerca de fatos que lhe são perguntados, afirmando-os ou negando-os.
TÍTULO TRANSLATIVO - É o documento que fundamenta um direito, sua origem, sua causa e o modo da aquisição de um bem. Pode-se dizer que uma escritura atende a estes requisitos.
TRANSCRIÇÃO - Transferência de propriedade de um imóvel que se opera pela alteração junto ao registro de imóveis.
TRANSLADO - Cópia imediata ou as cópias imediatas, passa-das pelo próprio tabelião ou escrivão que formulou a escritura, entregues em ato contínuo aos interessados, como instrumentos autênticos da mesma escritura.
TRANSMISSÃO - Transferência de coisa ou a cessão de direitos em virtude do que, coisas ou direitos, se transmitem ou se trans-ferem de dono ou titular.
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U
USUCAPIÃO - Sinônimo de prescrição aquisitiva em contraposição à prescrição extintiva ou liberatória. Modo de aquisição dos direitos sobre o imóvel em função da posse continuada e prolongada.
USUFRUTO - Direito conferido a uma pessoa, durante certo tempo, de usar ou retirar da coisa alheia os frutos e utilidades que ela possui.
USUFRUTUÁRIO - Pessoa a quem é conferido o direito de utili-zação de coisa em usufruto.
v
VALOR VENAL - Valor de venda ou valor mercantil, ou seja, preço pelo qual as coisas foram, são ou possam ser vendidas.
VENDA JUDICIA - Venda judicial, leilão.
VÊNIA CONJUGAL - É a permissão dos componentes de um casal, por escrito para realização de um ato jurídico. No caso da mulher trata-se de vênia uxória. Se, do marido, a vênia chama-se marital.
VERUM DOMINIUM - Domínio real. Exercido pelo titular do direito.
Z
ZONA SUBURBANA - Parte do território de uma cidade, situada fora de seu perímetro urbano. É o terreno que constitui subúrbio de uma cidade ou vila.
ZONA URBANA - É a que está dentro do perímetro urbano.
Anex
oAn
exo
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Modelos de Minutas,Contratos e Outros Documentos
Introdução
Nesta lição você encontrará alguns modelos prontos de minutas, contratos de locação, contratos de compra e venda, além de diversos outros documentos. Todos os
nomes, números de documentos, endereços, etc., citados em negrito, são fictícios, apenas para exemplificação. Nos documentos que você terá necessidade de redigir, basta ape-nas alterar esses dados.
Autorização de Venda (Conforme a Lei nº 6.530/78)
Pelo presente, autorizo o Corretor de Imóveis MARIA DA GRAÇA SANTOS, inscrito(a) no CRECI sob nº 1234, sindicalizado(a) sob o nº 678910, com escritório nesta cidade sito à AVENIDA SANTO AMARO, nº 102, promover a venda do seguinte imóvel de minha propriedade: __________________ ___________________________________________________________ ___________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________ , pelo preço de R$ 60.000,00 (SES-SENTA MIL REAIS), com as seguintes condições de pagamento: ________________________________________ , fica o Corretor de Imóveis Sr.(a) MARIA DA GRAÇA SANTOS com direito à Comissão de 6% (SEIS POR CENTO) sobre o valor da venda realizada, que será pago no ato do sinal dado pelo comprador.
O prazo da presente é de 30 (TRINTA) DIAS a contar desta data.
Estes direitos subsistirão além do prazo fixado, desde que o comprador seja pessoa apresentada pelo autorizado(a), mesmo após o prazo de vigência desta.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX. Assinatura - RG
Endereço
De Acordo:
Corretor
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Contrato de Locação de Serviços
Pelo presente instrumento comparecem, de um lado como Contratante JOSÉ ANTONIO SILVA e de outro como Contratado(a) Sr.(a) MARIA DA GRAÇA SANTOS, Corretor(a) de Imóveis inscrito(a) no CRECI sob nº 1234, sindicalizado(a) sob o nº 678910, com escritório nesta cidade sito à AVENIDA SANTO AMARO, nº 102, que têm entre si certo e ajustado o que se segue:
CLÁUSULA PRIMEIRA - O(a) Contratante contrata os serviços de mediação do Contratado(a) para promover a venda do Imóvel de sua propriedade, situado à RUA PADRE JOSÉ ANCHIETA nº 54, nesta cidade, que se cons-titui num apartamento ou casa contendo __________________________, havido por força de escritura _____________________ lavrada, as folhas ____________________ , do livro ____________ , de cartório devidamente registrada sob nº _______________________________ , na matrícula _ do _________________ Cartório de Registro de Imóveis.
CLÁUSULA SEGUNDA - O preço de venda do imóvel referido no item an-terior deverá ser de R$ 60.000,00 (SESSENTA MIL REAIS), a ser pago da seguinte forma:_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ficando porém alterado desde que o(a) Contratante venha a aceitar proposta divergente.
CLÁUSULA TERCEIRA - O presente contrato vigorará pelo prazo de 30 (TRINTA) DIAS a contar desta data.
CLÁUSULA QUARTA - Fica estabelecido que, uma vez concretizada e/ou formalizada a venda, o(a) Contratante pagará ao Contratado 6% (SEIS POR CENTO) sobre o valor da negociação à guisa de Comissão, no ato do recebimento do sinal ou, se não houver, no ato da assinatura do Contrato Preliminar ou Definitivo da venda.
CLÁUSULA QUINTA - Na hipótese do(a) Contratante efetivar a alienação do imóvel dentro, ou mesmo, após o prazo pactuado na cláusula terceira, com adquirente apresentado pelo Contratado(a) ou com quem este tenha iniciado tratativas de negociação, ficará o(a) Contratante obrigado(a) ao pagamento da Comissão prevista na cláusula anterior.
CLÁUSULA SEXTA - O(A) Contratado(a) deverá sempre apresentar, por escrito, as eventuais propostas por ele conseguidas; igualmente, por escrito, deverá o(a) Contratante responder sobre a sua aceitação ou não.
CLÁUSULA SÉTIMA - O(A) Contratado(a) deverá efetuar, por sua exclusiva responsabilidade, a publicidade e a promoção de venda do imóvel mencio-nado na cláusula primeira.
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As partes elegem, como foro competente, o desta cidade. E, por estarem ajustadas e contratadas, firmam o presente instrumento em 2 (DUAS) vias de igual teor e termos, junto com as testemunhas abaixo.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
CONTRATANTE CONTRATADO
TESTEMUNHAS:
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Contrato de Locação de Serviços para Venda de Imóvel
Contrato com o Corretor de Imóveis MARIA DA GRAÇA SANTOS, inscrito(a) no CRECI sob nº 1234, sindicalizado(a) sob o nº 678910, com escritório nesta cidade sito à AVENIDA SANTO AMARO, nº 102, a prestação dos seus serviços para promover a venda do imóvel ________________________ ___________________________________ , pelo preço de R$ 60.000,00 (SESSENTA MIL REAIS), a ser pago com sinal e princípio de pagamento no valor de R$ 20.000,00 (VINTE MIL REAIS) e o restante da seguinte forma: ___________________________________________________________ ___________________________________________________________ ________________________________________ , obrigando-me:
CLÁUSULA PRIMEIRA - A pagar ao citado corretor, no ato do recebimento do sinal, ou se não houver, no ato da escritura de promessa ou definitiva de venda, em remuneração dos seus serviços, a porcentagem de 6% (SEIS POR CENTO) sobre o valor pelo qual a venda for efetuada.
CLÁUSULA SEGUNDA - A pagar a remuneração acima se, mesmo fora do prazo do presente contrato, a venda do imóvel for efetuada a comprador apre-sentado pelo referido corretor, ou com quem ele tenha iniciado negociações.
CLÁUSULA TERCEIRA - O presente contrato tem o prazo de 30 (TRINTA) DIAS, a contar desta data.
CLÁUSULA QUARTA - O locador poderá dar substituto, no todo ou em parte, à prestação dos serviços, ficando, porém, solidariamente responsável com seu substituto, por todos os compromissos e efeitos contratados.
CLÁUSULA QUINTA - O Corretor prestará seus serviços profissionais com zelo e solicitude, observando sempre, assim como o locatário, o Regulamen-to das Transações Imobiliárias, aprovado pelo Sindicato dos Corretores de Imóveis no Estado de SÃO PAULO.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
Assinatura
Endereço
Corretor - CRECI nº
TESTEMUNHAS:
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Contrato de Locação de Serviços para Procura de Imóvel
Contrato com o Corretor de Imóveis MARIA DA GRAÇA SANTOS, inscrito(a) no CRECI sob nº 1234, sindicalizado(a) sob o nº 678910, com escritório nes-ta cidade sito à AVENIDA SANTO AMARO, nº 102, a prestação dos seus serviços para a procura de um imóvel _____________________________ , por preço não excedente a R$ 60.000,00 (SESSENTA MIL REAIS), obrigando-me:
CLÁUSULA PRIMEIRA - A pagar ao citado corretor, no ato do pagamento do sinal ou, se não houver, no ato da escritura de promessa definitiva de compra e venda, em remuneração dos serviços, a porcentagem de 6% (SEIS POR CENTO) sobre o preço que a venda for ajustada.
CLÁUSULA SEGUNDA - A pagar a remuneração acima se, mesmo fora do prazo abaixo estipulado, adquirir o imóvel de pessoa indicada ou apresentada pelo citado corretor, ou com quem ele tenha iniciado negociações, ainda que a transação seja ultimada sem a sua interferência.
CLÁUSULA TERCEIRA - O presente contrato tem o prazo de 30 (TRINTA) DIAS a contar desta data.
O Corretor prestará seus serviços profissionais com zelo e solicitude, ob-servando sempre, assim como o locatário, o Regulamento de Transações Imobiliárias, aprovado pelo Sindicato dos Corretores de Imóveis no Estado de SÃO PAULO.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
Assinatura
Endereço
Corretor - CRECI nº
TESTEMUNHAS:
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Proposta de Compra
Que faz o Sr.(a) JOSÉ ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domiciliado à RUA JOÃO DA SILVA MOTTA, nº 325 - PENHA, portador da Cédula de Identidade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89, ao proprietário do imóvel abaixo descrito, Sr.(a) PAULO ROBERTO ARAÚJO, nascido em 17/04/52, estado civil CASADO, telefone 3722-2424, residente e domiciliado à RUA ÁLVARO PENA, nº 67 - CHÁCARA FLORA, portador da Cédula de Identidade RG nº 11.111.332 e do CIC nº 020.427.745-00.
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: _____________________________________ ___________________________________________________________ ___________________________________________________________ __________________________________________________ .
PREÇO TOTAL: R$ 60.000,00 (SESSENTA MIL REAIS)SINAL: R$ 2.000,00 (DOIS MIL REAIS)ENTRADA: R$ 18.000,00 (DEZOITO MIL REAIS)SALDO: R$ 40.000,00 (QUARENTA MIL REAIS)
CONDIÇÕES DE PAGAMENTO DO SALDO: _______________________ ___________________________________________________________ ___________________________________________________________ _____________________________________________________ .
Fica estipulado desde já que todas as despesas de contrato ou escritura correrão por minha conta e exclusiva responsabilidade.
No caso desta proposta vir a ser expressamente aceita pelo proprietário e ocorrer desistência ou arrependimento de minha parte em formalizar a aquisi-ção, pagarei ao Corretor de Imóveis Sr.(a) MARIA DA GRAÇA SANTOS, 6% (SEIS POR CENTO) sobre o valor da negociação à guisa de Remuneração pelos serviços de mediação por ele prestados até então.
Fica, também, estabelecido que esta proposta tem validade por 30 (TRINTA) DIAS, a partir da data da sua assinatura.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
_________________________ PROPONENTE _________________________ Corretor - CRECI nº
TESTEMUNHAS:
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_________________________________
Instituto Monitor
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Aceite da Proposta
Eu, abaixo assinado, JOSÉ ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domiciliado à RUA JOÃO DA SILVA MOTTA, nº 325 - PENHA, portador da Cédula de Identidade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89, proprietário do imóvel sito à RUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA, nº 54, e retro-descrito, declaro, para todos os fins que estou de pleno acordo com a proposta feita pelo Sr.(a), e autorizo o Corretor de Imóveis Sr.(a) MARIA DA GRAÇA SANTOS, CRECI nº 1234, sindicalizado nº 678910, a receber o sinal ofertado na aludida proposta de compra, bem como providenciar a elaboração do instrumento hábil de compra e venda, ou seja, do Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento ou Compro-misso Particular de Compra e Venda.
Declaro, outrossim, reconhecer a comissão de 6% (SEIS POR CENTO), sobre o valor total da negociação ao referido Corretor de Imóveis, a qual será paga uma vez concluída a transação, ou seja, no dia da assinatura do Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento ou do Compromisso Particular de Compra e Venda.
Declaro, por fim, que na eventual desistência ou arrependimento de minha parte da aceitação da proposta, obrigo-me a pagar ao referido Corretor de Imóveis 3% (TRÊS POR CENTO), sobre o valor da negociação à guisa de Remuneração do serviço por ele prestado até então.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
PROPRIETÁRIO
CÔNJUGE
TESTEMUNHAS:
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Instituto Monitor
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Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento de
Compra e Venda de Imóvel
R$ 20.000,00
Recebi, nesta data, do Sr.(a) JOSÉ ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domiciliado à RUA JOÃO DA SILVA MOTTA, nº 325 - PENHA, portador da Cédula de Identidade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89, a importância de R$ 20.000,00 (VINTE MIL REAIS), representada pelo cheque nº 234567, por ele emitido contra o Banco BRASILEIRO, como sinal e princípio de pagamento relativo à venda que ora lhe faço do imóvel de minha propriedade, pelo preço certo e ajustado de R$ 60.000,00 (SESSENTA MIL REAIS), situado à RUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA, nº 54, nesta cidade, descrito e conforme se segue:
Declaro que o dito imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus, tendo o mesmo havido por força de Escritura Pública, lavrada nas No-tas do Cartório de Notas desta cidade em ____ / ____ / ___ e devidamente registrado em ___ / ___ / ____ , sob o nº ________________________ _______ , nº ________________________________ Cartório de Registro de Imóveis, desta cidade.
Declaro, outrossim, que a escritura definitiva (ou se for o caso, o Compromisso Particular de Compra e Venda) será lavrada no dia ______ / ____ / , quan do o pagamento do preço avençado deverá ser completado, ficando desde já estabelecido que correrão por conta exclusiva do Comprador todas as despesas que se fizerem necessárias como Imposto de Transmissão (SISA), custas e emolumentos dos Cartórios de Notas e Registros de Imóveis e outras que venham a incidir sobre a transação.
Por seu lado, declara o Comprador que examinou e aceita plenamente como boa a documentação relativa ao imóvel, anteriormente fornecida pelo Vende-dor, nada tendo, portanto, a objetar a respeito.
Fica também, estabelecida pelas partes que a posse do imóvel será dada ao Comprador na mesma data em que for assinada a escritura (ou Compromisso de Compra e Venda).
Sendo esta transação celebrada em caráter irretratável e irrevogável, condi-ções estas aceitas pelas partes, obriga também os herdeiros e sucessores, que a respeitem em todos os seus termos.
Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento de Compra e Venda de Imóvel
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E, por estarem as partes assim ajustadas, firmam o presente recibo, em 2 (duas) vias de igual teor, e para um só fim, na presença das testemunhas abaixo qualificadas.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
VENDEDOR COMPRADOR
TESTEMUNHAS:
____________________________________ Assinatura - RG - CPF
____________________________________ Assinatura - RG – CPF
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Contrato de Locação de Serviços com Proposta de Compra de Imóvel
Através deste instrumento particular, contrato o Corretor de Imóveis, Sr.(a) MARIA DA GRAÇA SANTOS, CRECI nº 1234, sindicalizado nº 678910, para levar ao proprietário do imóvel sito à RUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA, nº 54, a oferta válida por 30 (TRINTA) DIAS, contados a partir desta data, de R$ 60.000,00 (SESSENTA MIL REAIS), para compra da referida propriedade. Sendo aceita a presente oferta, pagarei à guisa de sinal e princípio de pa-gamento a importância de R$ 20.000,00 (VINTE MIL REAIS) e o restante da seguinte forma:
Se, dentro do prazo acima estipulado, venha eu a desistir ou arrepender-me da proposta que ora faço, pagarei ao Corretor de Imóveis Sr.(a) MARIA DA GRAÇA SANTOS, em remuneração aos serviços de intermediação por ele prestados, 3% (TRÊS POR CENTO) sobre o valor desta proposta. O Corretor deverá prestar seus serviços com zelo e solicitude, observando sempre, assim como o proponente, o Regulamento das Transações Imobi-liárias, aprovado pelo Sindicado dos Corretores de Imóveis no Estado de SÃO PAULO.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
Assinatura Endereço
Corretor - CRECI nº
TESTEMUNHAS:
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_________________________________
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121/189
Autorização para Locação de Imóvel
Por esta autorização, JOSÉ ANTONIO SILVA, portador da Cédula de Identi-dade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89, residente e domiciliado à RUA JOÃO DA SILVA MOTTA, nº 325, telefone 9843-4343, AUTORIZA o Sr.(a) MARIA DA GRAÇA SANTOS, Corretor de Imóveis, CRECI nº 1234, sindicalizado sob nº 678910, com escritório sito à AVENIDA SANTO AMARO, nº 102, na(s) seguinte(s) condição(ões):
Valor da locação: R$ 700,00 (SETECENTOS REAIS)Prazo da locação: 1 (HUM) ANOExclusivamente para fins de: MORADIA
E, para tanto, deverá o corretor selecionar candidato(s) à locação exigindo deste(s) a apresentação de 2 (DOIS) fiador(es), para garantia da locação. Outrossim, fica estabelecido que a locação somente será concretizada através de contrato após o exame das fichas cadastrais do(s) candidatos à locação e de seu(s) fiador(es) e demais documentos deste(s) último(s). Fica, desde já, estipulado e garantido ao Corretor, à guisa pela intermediação, 6% (SEIS POR CENTO), sobre o valor do contrato de locação. E, pela administração da locação, durante o prazo do contrato, 10% (DEZ POR CENTO), sobre o valor do aluguel mensalmente.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
Assinatura
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121/190
Instrumento Particular de Procuração e Termo de Compromisso
Pelo presente Instrumento Particular e Termo de Compromisso, de um lado como Outorgante JOSÉ ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domiciliado à RUA JOÃO DA SILVA MOTTA, nº 325 - PENHA, portador da Cédula de Identidade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89, e de outro como Outorgado(a) MARIA DA GRAÇA SANTOS estabelecido à AVENIDA SANTO AMARO, nº 102, inscrito no CRECI sob nº 1234 , contratam entre si o que mutuamente aceitam a saber:
CLÁUSULA PRIMEIRA - O Outorgante nomeia e constitui seu bastante procu-rador o Outorgado, acima qualificado, conferindo-lhe amplos e gerais poderes para administrar o imóvel de sua propriedade, sito à RUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA, nº 54, cidade SÃO PAULO, estado SP, podendo para tanto, em nome do Outorgante, elaborar contratos de locação, assiná-los, receber alu-guéis, passar recibos, dar e receber quitação, transigir, fazer acordos, firmar compromissos, vistoriar o imóvel mesmo quando locado, representá-lo perante Repartições Públicas, nomear e constituir advogados outorgando-lhes pode-res da cláusula “ad-judicia”, se necessário, para promover a competente ação de despejo ou execução de alugueres, contra o locatário ou seus fiadores, enfim, todos os atos necessários ao fiel cumprimento do presente mandato.
CLÁUSULA SEGUNDA - O Outorgado receberá, mensalmente, como re-muneração pela administração da locação, 10% (DEZ POR CENTO), sobre o valor do aluguel mensal efetivamente recebido (neste valor incluído o valor do aluguel propriamente dito, acrescido dos impostos e taxas eventualmen-te pagas pelo locatário). A referida remuneração será efetivada mediante descontos do valor respectivo por ocasião da prestação de contas feita pelo Outorgante, o que deverá ocorrer, impreterivelmente, até o dia do mês seguinte correspondente ao aluguel recebido.
CLÁUSULA TERCEIRA - No caso de pagamento de aluguéis atrasados, por parte do inquilino e havendo incidido multa moratória, o Outorgado fará jus a 1% (HUM POR CENTO) do montante dessa penalidade.
CLÁUSULA QUARTA - Verificado o recebimento de multa contratual, por rescisão do contrato, o(a) Outorgado(a) terá direito à quantia equivalente a 5% (CINCO POR CENTO) do total da referida multa.
CLÁUSULA QUINTA - Na hipótese do Outorgante retirar a administração do(a) Outorgado(a) sem justo motivo, antes do vencimento do contrato de locação do objeto do presente, o Outorgante deverá pagar ao Outorgado(a), a título de indenização (Art.1.228 do Código Civil), as comissões sobre a metade dos alugueres vincendos, até o término do contrato.
CLÁUSULA SEXTA - Para melhor e perfeito desempenho dos serviços ora con-tratados nenhum entendimento poderá ser procedido diretamente entre o Locador e Locatário, sem a prévia e devida consulta e orientação do(a) Outorgado(a).
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121/191
CLÁUSULA SÉTIMA - O presente instrumento obriga as partes ora contra-tantes, assim como seus herdeiros e sucessores.
CLÁUSULA OITAVA - Fica eleito o foro de SANTO AMARO, para dirimir qualquer demanda oriunda do presente contrato, com a exclusão de qualquer outro por mais privilegiado que seja ou se torne.
E, por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente instrumento em 2 (DUAS) vias de igual teor e para um só efeito, juntamente com as duas testemunhas também abaixo assinadas.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
OUTORGANTE: _____________________________________
___________________________________________________
OUTORGADO: ______________________________________
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TESTEMUNHAS:
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Minuta de Contrato Social de Imobiliária
TERRA GRANDE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA.
Por este instrumento particular de Contrato Social, o Sr.(a) MARIA DA GRA-ÇA SANTOS, devidamente habilitado como Corretor de Imóveis, inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis - 2ª Região) sob nº 1234, portador do RG nº 22.130.210 e do CIC nº 043.666.666-00,0 residente e domiciliado à ALAMEDA DOS PASSARINHOS, nº 37 COMPLEMENTO 14 e o Sr. MARCO ANTONIO LOPES, portador do RG nº 19.102.912 e do CIC nº 021.222.443-01, residente e domiciliado à TRAVESSA DAS LÁGRIMAS, nº 445, constituem uma Sociedade Civil por quotas de responsabilidade limitada, que se regerá pelas cláusulas abaixo.
CLÁUSULA PRIMEIRA - A sociedade girará sob a denominação social de: TERRA GRANDE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA., e terá sede nesta cidade de SÃO PAULO, com endereço à AVENIDA SANTO AMARO, nº 102.
CLÁUSULA SEGUNDA - A sociedade tem por objetivo a mediação na compra, venda, hipoteca, permuta, locação e administração de imóveis.
CLÁUSULA TERCEIRA - O Capital Social, é de R$ _____________________ ( _____________________________________), dividido em _____________________ , quotas de R$ _____________________________, cada uma. O referido Capital Social é, neste ato, subscrito e integralizado em moeda corrente deste país e distribuído entre os sócios a saber:a) _________________ quotas no valor de R$ _____________________b) _________________ quotas no valor de R$ _____________________ TOTAL R$ ______________________ Parágrafo Único: Nos termos do artigo 2º “in fine” do Decreto nº 3.708 de 19 de janeiro de 1919, a responsabilidade de cada sócio é limitada à totalidade do Capital Social.
CLÁUSULA QUARTA - A sociedade será por tempo indeterminado, podendo se dissolver a qualquer tempo, cabendo o seu patrimônio líquido aos sócios na proporção de suas quotas de capital.
CLÁUSULA QUINTA - A gerência, bem como a representação da sociedade em juízo ou fora dele, será exercida por ambos os sócios em conjunto ou isoladamente tão somente nos negócios que digam respeito à sociedade, sendo-lhes vedado o seu uso para fins estranhos, tais como endossos e avais de favor, cartas de fiança e outros documentos análogos, ficando responsável individualmente pelos compromissos, o sócio que infringir a presente cláusula.Parágrafo Único: A gerência nos negócios que impliquem em intermediação na compra e venda, hipoteca, permuta, administração de imóveis, ficará a car-go do sócio devidamente habilitado Sr.(a) MARIA DA GRAÇA DOS SANTOS.
CLÁUSULA SEXTA - Em caso de falecimento de um dos sócios, a sociedade não se dissolverá, cabendo aos herdeiros do sócio falecido os direitos previs-tos pela legislação em vigor, e no caso de não haver interesse dos mesmos em continuar a sociedade, caberá ao sócio remanescente a preferência na
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aquisição dos haveres e direitos, os quais serão apurados pelo levantamento de balanço, especialmente levantado para esse fim, e pagos em parcelas mensais, iguais e consecutivas, acrescidas de juros legais, cabendo ao sócio remanescente o direito na aquisição dos mesmos.
CLÁUSULA SÉTIMA - O sócio que desejar se retirar da sociedade, deverá comunicar sua intenção ao sócio remanescente, com antecedência mínima de 60 (SESSENTA) DIAS, por carta registrada, sendo seus haveres e direi-tos apurados pelo levantamento de balanço, especialmente para este fim, e pagos em parcelas mensais, iguais e consecutivas, acrescidas de juros legais, cabendo ao sócio remanescente o direito de aquisição dos mesmos.
CLÁUSULA OITAVA - Se o falecimento ou retirada de um sócio previstos na cláusulas sexta e sétima, se referir ao sócio devidamente habilitado junto ao CRECI, a continuidade da sociedade fica condicionada à admissão de um novo sócio, também devidamente habilitado junto ao mesmo Conselho Regional de Corretores de Imóveis.
CLÁUSULA NONA - No dia 31 de dezembro de cada ano, será levantado o balanço geral e, após deduzidas as previsões legais, os lucros ou prejuízos serão divididos ou suportados pelos sócios na proporção das quotas de capital de cada um, podendo a critério dos mesmos permanecer em quotas-reservas para aplicação em aumento de Capital Social.
CLÁUSULA DÉCIMA - A título de pró-labore, cada um dos sócios retirará mensalmente, uma importância entre si convencionados, obedecidos os limites estabelecidos pela legislação vigente.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - Fica desde já nomeado o foro de SANTO AMARO, com exclusão de qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou se torne, para dirimir qualquer dúvida oriunda da presente.
E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente em 2 (DUAS) vias de igual teor, na presença de duas testemunhas para os efeitos legais.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
TESTEMUNHAS:
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Contrato de Locação de Imóvel
Os abaixo assinados e que doravante se designam, de um lado como Loca-dores: CLÁUDIA GONÇALVES portadora do RG nº 14.156.174 e do CPF nº 033.225.555-70, FÁBIO ROBERTO GONÇALVES portador do RG nº 9.254.778 e do CPF nº 045.857.999-00, ambos residentes na RUA MOREIRA PEIXOTO, nº 42 - LAPA - SP - Capital do outro lado como Locatário: ROBER-TO LOURENÇO portador do RG nº 2.900.400 e do CPF nº 012.345.678-90 residente e domiciliado na AVENIDA JOÃO DIAS, 378 SANTO AMARO - SP, declaram-se justos e contratados no arrendamento ao Locatário, do imóvel de legítima propriedade das Locadoras , sito na TRAVESSA INHAMBU, nº 51- MOEMA - SP, consistente em um APARTAMENTO com 2 dormitórios e demais dependências, em perfeitas condições de habitabilidade, uso, conser-vação e higiene, no estado em que se encontra e já vistoriado pelo Locatário, em especial as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias, locação esta contratada mediante as especificações, termos e condições a seguir:
CLÁUSULA PRIMEIRA: Finalidade da Locação: única e exclusivamente para fins RESIDENCIAIS do Locatário e família.
CLÁUSULA SEGUNDA: O aluguel mensal livremente convencionado nesta data é de R$ 950,00 (NOVECENTOS E CINQÜENTA REAIS), para paga-mento até dez dias após cada mês vencido, ou seja até todo dia 10 ( Dez ) de cada mês.
CLÁUSULA TERCEIRA: Em caso de atraso no pagamento do aluguel e encargos contratuais, além de 30 (trinta) dias poderá ser cobrado juros de 1% (um por cento) e frações e a multa não poderá ser superior a 10% (dez por cento) sobre o valor do débito em aberto. Quanto à correção monetária, somente poderá ser aplicada no caso de atraso no pagamento por mais de 30 (trinta) dias, sendo que deverá ser utilizado para base de cálculo, índice escolhido e eleito pelas partes expressamente constantes do contrato.
CLÁUSULA QUARTA: Prazo de Vigência: o prazo de presente locação é de: 24 (VINTE E QUATRO) MESES, iniciando-se em 01/06/2002 e terminando em 31/05/2004.
CLÁUSULA QUINTA: O locatário se obriga a pagar o aluguel, mensalmente, nas datas convencionadas diretamente no endereço das Locadoras, infra citado ou onde e a quem esta indicar.
CLÁUSULA SEXTA: Decorrido cada período de 12 (DOZE) MESES, o alu-guel mensal e o desconto de pontualidade serão reajustados de acordo com a variação do IPC, e na falta deste, tomar-se-á o índice governamental em vigor, ou aquele utilizado para a caderneta de poupança. Se em virtude de lei superveniente, vier a ser admitido o reajuste do aluguel em periodicidade inferior a prevista na legislação vigente, à época de sua celebração, concordam as partes, desde já, em caráter irrevogável, que o reajuste do aluguel será semestral, pelo IPC, ou o menor prazo que for permitido pela lei posterior.
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CLÁUSULA SÉTIMA: Finda a locação, o Locatário se obriga a devolver ao Locador o imóvel em questão, em perfeito estado de conservação e limpeza, juntamente com as três últimas contas quitadas de água, luz, condomínio, talão de Imposto Predial e Territorial Urbano do período e demais pertinentes.
CLÁUSULA OITAVA: O Locatário se obriga a manter o imóvel locado em perfeito estado de conservação e higiene, bem como todas as instalações e serventias sem o menor dano ou falta, inclusive fechaduras, chaves, trincos, vidros, torneiras, pintura, instalações sanitárias, pisos e outros acessórios descritos no Recibo de Entrega das Chaves e Vistoria.
CLÁUSULA NONA: Nenhuma modificação na estrutura e divisão do imóvel será feito pelo Locatário, salvo consentimento prévio e por escrito do Locador.
CLÁUSULA DÉCIMA: É vedada a transferência deste contrato, no todo ou em parte, bem como a sublocação ou empréstimo do imóvel, sem prévio consentimento por escrito do Locador, mesmo que tal alteração seja para firma constituída pelo Locatário ou seus titulares. O Locatário obriga-se a usar o imóvel exclusivamente para os fins já estipulados.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Todas as exigências das autoridades fede-rais, estaduais e municipais, inclusive Departamento de Saúde e Higiene do Trabalho serão satisfeitas pelo Locatário às suas próprias custas, sem direito a qualquer indenização pelas obras que executar, as quais ficarão desde logo incorporadas ao imóvel, ficando nas mesmas condições todas as reparações previstas no art. 1.206º do Código Civil.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: Ficará sob responsabilidade integral do Lo-catário o pagamento do consumo de água, luz, gás, despesas de condomínio, prêmios e taxas de seguros contra fogo, qualquer que seja sua modalidade de cobrança. Os Impostos Prediais e Territoriais Urbanos serão pagos pelos Locatários nos seus vencimentos, assim como as multas e majorações de impostos, taxas e demais tributos, durante o período da locação, ficando os Locatários responsáveis pela retenção ou extravio dos avisos dos lançamentos respectivos. A critério do Locador, os Impostos Prediais e Territoriais Urbanos poderão ainda ser pagos juntamente com o aluguel. Neste caso, quando os carnês forem entregues no imóvel locado, será recebido pelo Locatário, que se obriga a entregá-los de imediato no escritório da Administradora.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: O Locatário declara ter pleno conhecimen-to de que o resgate de recibos posteriores, não significa e nem representa quitação de débitos anteriores, nem de outras obrigações decorrentes deste contrato, deixadas de cobrar por quaisquer circunstância em qualquer época.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: Consertos, reformas e melhoramentos efetuados pelo Locatário no imóvel, ainda que necessários correrão por sua própria conta e passarão a incorporar o imóvel automaticamente sem direito e reembolso, indenização ou retenção.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: É facultado ao Locador vistoriar o imóvel locado, sempre que julgar conveniente.
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CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: O Locatário dará ciência imediata ao Locador de todo e qualquer dano ocorrido ao imóvel, que implique em consertos em sua estrutura, como rachaduras, destelhamentos, vazamentos ou enchentes, incêndios, etc.
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: No caso de desapropriação do imóvel lo-cado, ficará o Locador desobrigado por todas as cláusulas deste contrato, ressalvando-se o Locatário o direito de haver do poder expropriante a inde-nização que requerer.
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: O Locatário se obriga a fazer chegar às mãos do Locador todo tipo de aviso ou comunicação, que diga respeito ao imóvel locado, sob pena de responder pelas perdas e danos que causar com sua omissão.
CLÁUSULA DÉCIMA NONA: Em caso de acidente que obrigue à reconstru-ção do imóvel, operar-se-á automaticamente a rescisão do presente contrato, sem prejuízo da responsabilidade do Locatário, se o fato lhe for imputável.
CLÁUSULA VIGÉSIMA: O valor de todo e qualquer débito existente até o dia em que o Locatário devolver as chaves do imóvel livre e desocupado de coisas e pessoas, será corrigido diariamente de acordo com índice escolhido pelas partes.
CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA: A falta de pagamentos, nas épocas supra determinadas, dos aluguéis e encargos, por si só constituirá ao Locatário em mora, independentemente de qualquer notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial.
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA: Tudo quanto for devido, em razão deste contrato, notadamente os aluguéis mensais e seus acessórios, será cobrado por ação judicial, apropriada, no foro e Comarca desta cidade, com expressa renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, o qual fica desde já eleito pelos contraentes como seu domicílio, para que nele se exercitem e se cumpram todos os direitos e obrigações decorrentes do presente ins-trumento. Todo e qualquer comunicado, notificação, e/ou citação judicial ou extrajudicial, será recebido pelo Locatário no endereço do imóvel ora locado, em nenhuma hipótese poderá pleitear que tal citação/notificação seja feita por Carta Precatória, em outro endereço. As citações/notificações poderão ser feitas via postal, por telex ou fac-símile.
CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA: Em qualquer procedimento judicial que o Locatário der causa, correrão por sua conta, além do principal, todas as custas e despesas oriundas dessa medida, além dos honorários de advogados à razão de 20% (vinte por cento). Esta porcentagem será reduzida para 10% (dez por cento) se os valores reclamados forem liquidados extrajudicialmente no escritório desta Administradora ou de seus mandatários.
CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA: Fica estipulado a multa de 3 (três) vezes o valor do aluguel, vigente da época do ocorrido, na qual incorrerá a parte que infringir qualquer cláusula do presente Contrato, com a faculdade para a parte inocente de considerar simultaneamente rescindida a locação, independente de qualquer notificação. A multa será devida e paga integralmente, seja qual
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for o tempo decorrido do presente contrato e tantas vezes quantas forem as violações. O valor correspondente à multa será reajustado diariamente de acordo com a variação do IGP-DI, na falta deste, pela regra alternativa da Cláusula nº 3 (três) deste Contrato.
CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA: Se o aluguel e demais encargos forem pagos através de cheque, sua quitação ficará condicionada à compensação do mesmo.
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA: Fica assegurado o direito de recusar o re-cebimento do aluguel sem o cumprimento dos encargos da Cláusula nº 12.
CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA: Assinam também, o presente, solidaria-mente com o Locatário por todas as obrigações constantes do presente instrumento, o Sr. JORGE ALMEIDA CRUZ, portador do RG nº 6.983.523 e do CPF nº 48.748.948-52, casado com FLÁVIA ALBUQUERQUE CRUZ, portadora do RG nº 7.985.748 residentes e domiciliados na ALAMEDA BU-RANA, 27 APTO 13 - JARDIM CLEMENTINO - SP nesta capital.
I - Os fiadores assumem a obrigação de principais pagadores, estendendo-se sua responsabilidade a qualquer majoração de aluguel, inclusive resultante de ação revisional de aluguel, impostos, taxas e condomínios, se houver, bem como os demais encargos da locação até a entrega das chaves do imóvel. Estas serão recebidas pelo Locador ou seu representante legal, mediante recibo, ainda que vencido o prazo da locação. A presente fiança perdurará mesmo que ocorra falecimento do afiançado.
Declaram, outrossim, os Fiadores:
a) QUE DESISTEM, DA FACULDADE DE PEDIR EXONERAÇÃO DA FIANÇA QUE É PREVISTA PELO ARTIGO 1.500, DO CÓDIGO CIVIL, DESIS-TEM TAMBÉM DAS FACULDADES PREVISTAS NOS ARTIGOS 1.502 E 1.504, DO MESMO DIPLOMA LEGAL, POIS A PRESENTE FIANÇA SÓ SE EXTINGUIRÁ COM O CUMPRIMENTO INTEGRAL DE TODAS AS OBRIGAÇÕES.
b) QUE NÃO LHES ASSISTEM EM EXECUÇÃO, POR FORÇA DE SOLIDA-RIEDADE, O BENEFÍCIO DE ORDEM, CONFORME O ARTIGO 1.492, DO CÓDIGO CIVIL.
c) Que não é obrigatório para o Locador ou seu representante legal dar conhecimento aos fiadores da propositura da Ação de Despejo por falta de pagamento C/C Ação de Cobrança dos aluguéis e encargos, sendo obrigação dos Fiadores verificarem a pontualidade de seus afiançados.
d) Que a responsabilidade dos Fiadores e principais pagadores persistem após o término do prazo contratual e vai até a efetiva entrega das chaves do imóvel, livre de pessoas e bens, assim como o cumprimento integral de todas as cláusulas e condições estipuladas no Contrato de Locação.
e) A fiança ora prestada se estenderá a eventuais modificações da locação, resultantes de disposições legais, inclusive ações revisionais de aluguel e após o término do Contrato de Locação.
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f) Que se responsabilizem pelo pagamento integral da multa contratual, ainda que o Contrato de Locação esteja vigendo por prazo indeterminado, se os Locatários forem despejados por falta de pagamento ou cometer qualquer outra infração contratual, ou legal. A referida multa contratual será sempre corrigida monetariamente à partir de inadimplência do Locatário, ou de época em que cometeu a infração.
g) Que se responsabilizam por todos os danos causados ao imóvel objeto da locação, pelo Locatário, responsabilizando-se também pelos lucros cessantes, ou seja, o tempo que o imóvel, em virtude dos danos, deixar de auferir rendimentos, ficando a disposição de vistoria e reforma.
h) Que se responsabilizam por todas as despesas necessárias com paga-mento do depositário público ou particular, na hipótese de haver remoção de bens em ação de despejo, bem como as custas processuais, honorários advocatícios, honorários de peritos e assistentes técnicos em qualquer tipo de processo que tenha por objetivo a locação afiançada, independente de notificação ou citação.
Os Fiadores apresentaram como garantia de sua capacidade econômica o imóvel sito à ALAMEDA BURANA, 27 APTO 13 - JARDIM CLEMENTINO - SP nesta capital - Cartório de Registro Imóveis de São Paulo - Capital, sob matrícula nº 52.552 registro nº 108.547.
CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA: Os Locatários serão obrigados, em caso de morte, disponibilidade ou impenhorabilidade de bens dos fiadores, seja por falência, insolvência ou qualquer outro motivo, a dar substituto idôneo, a juízo do Locador, dentro do prazo de 30 (trinta) dias contados da data em que o evento se verificar, sob pena de rescisão automática da recente locação e incidência da multa prevista na Cláusula nº 24 (vinte e quatro) deste Contrato.
CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA: Se o Locador admitir, em benefício do Loca-tário, qualquer atraso no pagamento do aluguel e demais despesas que lhe incumba, ou no cumprimento de qualquer outra obrigação contratual, essa tolerância não poderá ser considerada como alteração das condições deste Contrato, nem dará ensejo à invocação do Artigo 1.503 - Inciso I do Código Civil Brasileiro por parte dos fiadores, pois se constituirá em ato de mera liberalidade do Locador.
CLÁUSULA TRIGÉSIMA: O Locatário se obriga a respeitar e cumprir inte-gralmente a Convenção e o Regulamento interno do Condomínio, bem como as determinações emanadas das Assembléias, responsabilizando-se ainda pelos atos daqueles a quem permitir o ingresso no Edifício. O não atendimento desta disposição acarretará rescisão automática deste contrato e sujeição à multa da Cláusula nº 24 (vinte e quatro).
CLÁUSULA TRIGÉSIMA PRIMEIRA: O Locatário se obriga a respeitar o direito de vizinhança, responsabilizando-se ainda pelos atos daqueles a quem permitir o ingresso no imóvel objeto desta locação, sob pena de multa prevista na Cláusula nº 24 (vinte e quatro).
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CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEGUNDA: Finda a locação, o Locatário se obriga a devolver ao Locador, o imóvel em questão além das exigências da Cláusula nº 7 (sete), devidamente pintado.
CLÁUSULA TRIGÉSIMA TERCEIRA: É vedado ao Locatário criar qualquer tipo de animal no imóvel objeto da locação, em especial, cachorro.
Após leitura, discussão, entendimento e aprovação sem qualquer restrição de todos os dizeres, termos, condições e cláusulas deste Contrato de Locação, em especial as cláusulas de praxe, as partes assinam suas duas vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas, obrigando-se ao fiel cumprimento.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
FIADOR LOCADORA
(Esposa) Fiadora LOCADORA
LOCADORA
TESTEMUNHAS:
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Proposta para Locação de Imóvel
Autorizo o corretor de imóveis MARIA DA GRAÇA SANTOS Corretor(a) de Imóveis inscrito(a) no CRECI sob nº 1234, sindicalizado(a) sob o nº 678910, com escritório nesta cidade sito à AVENIDA SANTO AMARO, nº 102, a le-var a presente proposta de locação, ao proprietário do imóvel situado nesta Capital na RUA PADRE JOSÉ ANCHIETA nº 54, nas seguintes condições:
1ª) Valor do Aluguel: R$ 750,00 (SETECENTOS E CINQÜENTA REAIS)
2ª) Prazo da Locação: 12 (DOZE) MESES
3ª) Destinação de uso: MORADIA
4ª) Garantia Oferecida: ROBERVAL ANTONIONI (se fiador, caução ou seguro-fiança).
Nome e qualificação completa do proponente: JOSÉ ANTONIO SILVA, nas-cido em 31/08/60, estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domiciliado à RUA JOÃO DA SILVA MOTTA, nº 325 - PENHA, portador da Cédula de Identidade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
ASSINATURA DO PROPONENTE
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Termo de Entrega de Chaves Para Visita
Eu, JOSÉ ANTONIO SILVA, portador do RG nº 18.118.117, residente e domiciliado à RUA JOÃO DA SILVA MOTTA, nº 325 - PENHA -SP, telefone 9843-4343, retirei na TERRA GRANDE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/C Ltda., as chaves do imóvel sito à RUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA nº 54, em número de 2 (DUAS) chaves para única e exclusivamente visitar o mesmo em função de possível interesse em locação. Devolverei as chaves nesta mesma data, até as 16:00 horas, impreterivel-mente, sob pena de incorrer em multa de R$ 100,00 (CEM REAIS).
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
ASSINATURA DO VISITANTE
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Instrumento Particular de Rescisão Contratual Pelo presente instrumento, como Locador JOSÉ ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domi-ciliado à RUA JOÃO DA SILVA MOTTA, nº 325 - PENHA, portador da Cé-dula de Identidade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89 e, como Locatário ROBERTO LOURENÇO portador do RG nº 2.900.400 e do CPF nº 012.345.678-90 residente e domiciliado na AVENIDA JOÃO DIAS, 378 SANTO AMARO - SP, têm entre si certo e ajustado o que se segue:
CLÁUSULA PRIMEIRA: Conforme Contrato de Locação datado de 05/01/2002, o Locador locou ao Locatário o imóvel situado nesta Capital na RUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA nº 54, pelo prazo de 24 (VINTE E QUATRO) MESES, com início em 05/02/2002 e com término em 04/02/2004.
CLÁUSULA SEGUNDA: Pelo presente instrumento, Locador e Locatário, de comum acordo, resolvem rescindir a presente locação mencionada, de-vendo o imóvel objeto desta ser entregue completamente desocupado no dia 30/05/2000.
CLÁUSULA TERCEIRA: As partes farão vistoria para apurar o estado físico do imóvel no dia 05/06/2002, às 14:00 horas, conjuntamente e, eventuais danos constatados serão ressarcidos pelo Locatário até o dia 30/06/2002.
CLÁUSULA QUARTA: Fica ainda o Locatário responsável pelo pagamento de taxas de consumo de energia, água e telefone até o período da efetiva entrega das chaves do referido imóvel.
OBS.: Caso o Locatário esteja fazendo o pagamento de multa contratual ou de outras despesas é necessário que se mencione, assim como se a vistoria já tiver sido realizada.
CLÁUSULA QUINTA: Dessa forma, outorgam mútua e recíproca quitação, para nada mais reclamar uma da outra parte, relativamente ao Contrato de Locação mencionado na Cláusula primeira do presente.
Assim, firmam o presente em duas vias, de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
LOCADOR
LOCATÁRIO
TESTEMUNHAS:
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Contrato de Prestação de Serviços de Administração
Pelo presente, de um lado como Contratante, doravante assim designado, Sr. JOSÉ ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domiciliado à RUA JOÃO DA SILVA MOT-TA, nº 325 - PENHA, portador da Cédula de Identidade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89 e, de outro lado como Contratado, doravante assim designado, Sra. MARIA DA GRAÇA SANTOS Corretor(a) de Imóveis inscrito(a) no CRECI sob nº 1234, sindicalizado(a) sob o nº 678910, com escritório nesta cidade sito à AVENIDA SANTO AMARO, nº 102, têm entre si certo e ajustado o que se segue:
CLÁUSULA PRIMEIRA: O Contratante, na qualidade de proprietário do imóvel sito à RUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA nº 54, locado ao Sr. PAULO ROBERTO ARAÚJO, nascido em 17/04/52, estado civil CASADO, telefone 3722-2424, residente e domiciliado à RUA ÁLVARO PENA, nº 67 - CHÁCARA FLORA, portador da Cédula de Identidade RG nº 11.111.332 e do CIC nº 020.427.745-00, conforme Contrato de Locação firmado em 05/01/2002, pelo prazo de 24 (VINTE E QUATRO) MESES, a terminar em 04/01/2004, contrata a presente prestação de serviços, do ora Contratado para administrar a men-cionada locação, pelo prazo de 12 (DOZE) MESES, ou seja, até 04/01/2003.
CLÁUSULA SEGUNDA: O Contratante nomeia e constitui seu bastante procurador o Contratado, conferindo-lhe poderes para receber alugueres e encargos da locação, emitir recibos, dar quitação, vistoriar o imóvel locado, firmar acordos e rescisão, receber chaves, efetuar recolhimento de IPTU e Imposto de Renda, se for o caso, constituir advogados, se necessário, subscrever notificações, representá-lo perante repartições públicas oficiais e empresas concessionárias de serviços públicos, e demais atos necessários para o desempenho da presente prestação de serviços.
CLÁUSULA TERCEIRA: O Contratante efetuará o pagamento, como remu-neração da presente prestação de serviços, no valor de 10% (dez por cento) sobre o montante da importância paga pelo locatário.
CLÁUSULA QUARTA: Os valores pagos pelo locatário, deduzida a taxa de administração, deverão ser creditados ao Contratante, mediante depósito na conta corrente nº 066470, do BANCO BRASILEIRO, agência nº 0026, no prazo máximo de 5 (CINCO) dias úteis, após o recebimento, ou ficará disponível no escritório do Contratado.
CLÁUSULA QUINTA: O Contratado apresentará, mensalmente, demonstrativo dos valores recebidos do locatário e fará a prestação de contas, após 10 (DEZ) dias úteis contados de efetivo pagamento do aluguel e encargos locatícios.
CLÁUSULA SEXTA: O Contratado fica eximido de qualquer responsabilidade por eventuais atrasos de pagamento de alugueres e encargos por parte do locatário.
CLÁUSULA SÉTIMA: Para melhor desempenho da presente contratação de serviços, nenhum entendimento direto entre o Contratante e o Locatário deverá ser efetuado sem a prévia consulta ao Contratado.
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CLÁUSULA OITAVA: Se, durante a vigência do presente, o Contratante vier a rescindir dos serviços do Contratado, sem justo motivo, ficará obrigado ao pagamento de 50% (cinqüenta por cento) da remuneração vincenda, a título de indenização.
CLÁUSULA NONA: A rescisão do presente deverá ser precedida de no-tificação prévia, ficando estipulado o prazo de 30 (trinta) dias após o seu recebimento, para prestação de contas.
CLÁUSULA DÉCIMA: O presente obriga tanto as partes contratantes como seus herdeiros e sucessores a qualquer título.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Fica eleito o foro da situação do imóvel objeto da presente prestação de serviços, como competente para dirimir eventuais dúvidas oriundas do presente. Por estarem assim, ajustados e contratados, firmam o presente contrato em 2 (duas) vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
CONTRATANTE
CONTRATADO
TESTEMUNHAS:
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Termo de Vistoria/Responsabilidade de Imóvel Locado/Recibo de Entrega de Chaves
Imóvel: Apartamento (ou casa) com 3 (TRÊS) dormitórios, 2 (DUAS) garagem(ns) e demais dependências, sito à RUA MOREIRA GUIMARÃES, nº 2.433 – VICENTE LISBOA – SP CAPITAL.
Locatário: ANDRÉ NUNESFiador: MARCOS ROBERTO GARCIAFiadora: ADRIANA LOPES GARCIA
O Locatário declara, para todos os fins de direito, que recebeu nesta data, as chaves do imóvel acima, objeto do Contrato de Locação, firmado em 05/01/06 e, que o mesmo apresenta perfeitas condições de habitabilidade, conservação e higiene, com todos os pertences, utensílios e equipamentos em funcionamento, em especial as partes elétricas e hidráulicas, portas e portões, fechaduras e trincos, janelas e vitrôs, vidros e caixilhos, calhas e condutores, telhado e pisos, sanitários e torneiras, obrigando-se a devolvê-lo, quando findar a locação nas mesmas condições em que ora o recebe. Qualquer anormalidade deverá ser comunicada, por escrito à Locadora, no prazo máximo de 10 (dez) dias, contados desta data.
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Resumo da Vistoria
1) PINTURA: ________________________________________________
2) PAREDES: ________________________________________________
3) FECHADURAS E Nº DE CHAVES: _____________________________
4) PORTAS: _________________________________________________
5) TORNEIRAS: ______________________________________________
6) VIDROS: _________________________________________________
7) VITRÔS: _________________________________________________
8) VENEZIANAS: _____________________________________________
9) APARELHOS SANITÁRIOS: __________________________________
10) VÁLVULAS: ______________________________________________
11) PIA DA COZINHA: _________________________________________
12) GABINETES: _____________________________________________
13) DUCHAS: _______________________________________________
14) AZULEJOS: ______________________________________________
15) CERÂMICA:______________________________________________
16) ILUMINAÇÃO: ____________________________________________
17) TOMADAS: ______________________________________________
18) CARPETES: _____________________________________________
19) ARMÁRIOS: _____________________________________________
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20) LAVANDERIA: ____________________________________________
21) TANQUE: ________________________________________________
22) CAIXA DE LUZ E FORÇA: __________________________________
23) CAMPAINHA: _____________________________________________
24) ANTENA DE TV: __________________________________________
25) INTERFONE: _____________________________________________
26) OUTROS: _______________________________________________
OBS.: O Locatário está ciente e de acordo que a rede elétrica é composta de fiação de alumínio, no interior do apto. e na caixa geral de distribui-ção do edifício. Para evitar sobrecargas tanto em 110 V como em 220 V aos lustres e pontos de luz, conectar a fiação com técnica adequada, sob o risco de superaquecimento da fiação, causando curto-circuito ou queima de fusíveis.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
LOCATÁRIO
FIADOR
FIADORA
TESTEMUNHAS:
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Contrato de Compromisso de Venda e Compra
Pelo presente instrumento particular, celebrado entre as partes, de um lado, como compromitente vendedor o Sr. JOSÉ ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domicilia-do à RUA JOÃO DA SILVA MOTTA, nº 325 - PENHA, portador da Cédula de Identidade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89, e, de outro lado, como compromissário comprador o Sr. PAULO ROBERTO ARAÚJO, nascido em 17/04/52, estado civil CASADO, telefone 3722-2424, residente e domiciliado à RUA ÁLVARO PENA, nº 67 - CHÁCARA FLORA, portador da Cédula de Identidade RG nº 11.111.332 e do CIC nº 020.427.745-00, têm justo e acertado entre si:
CLÁUSULA PRIMEIRA: O compromitente vendedor é senhor e legítimo possuidor de um imóvel sito à RUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA nº 54, com a seguinte descrição: .................................................................................... ...................................................................... , descrição esta constante da Escritura de Compra e Venda, mencionado no livro nº 37, fls. nº 40 e 41, do Cartório DE SANTO AMARO (de onde foi lavrada a escritura) e, registrado sob matrícula nº 2.392, do 3º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de SÃO PAULO/SP, encontrando-se totalmente quitado, livre e desembaraçado de qualquer ônus.
CLÁUSULA SEGUNDA: Pelo presente e na melhor forma de direito, o com-promitente vendedor compromete-se a vender e transferir a posse sobre o imóvel acima descrito mediante o pagamento do preço de R$ 45.000,00 (QUARENTA E CINCO MIL REAIS), que conferiram e acharam exata, dando pela mesma plena e geral quitação, para não mais repetir.
CLÁUSULA TERCEIRA: O saldo do preço ora estipulado, no valor de R$ 45.000,00 (QUARENTA E CINCO MIL REAIS), será pago da seguinte maneira: ________ _______________________________________________________________
CLÁUSULA QUARTA: O compromissário comprador entra desde já na posse precária do imóvel, dele podendo usar como melhor lhe convier, correndo desta data em diante todos os impostos, taxas e demais encargos.
CLÁUSULA QUINTA: O compromitente vendedor declara expressamente, sob as penas da lei, que não sendo empregador não está incurso nas restri-ções da Lei da Previdência Social ou FUNRURAL.
CLÁUSULA SEXTA: Vencida e não paga a quantia estipulada na Cláusula 3º (terceira) do presente contrato considerar-se-á o mesmo rescindido, ficando o compromitente vendedor obrigado a devolver as parcelas já pagas, com o direito a reter, em seu beneficio, 50% (CINQÜENTA POR CENTO) a título de perdas e danos, ficando o compromitente vendedor com o direito de ser reintegrado imediatamente na posse.
CLÁUSULA SÉTIMA: O compromitente vendedor obriga-se a outorgar Escritura Definitiva de Venda e compra ao compromissário comprador, no prazo de 30 (trinta) dias, juntamente com os documentos de lei referentes ao
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imóvel, a contar do último pagamento previsto neste contrato, ficando vedado ao compromissário comprador transferir ou ceder direitos decorrentes deste compromisso sem a anuência do compromitente vendedor.
CLÁUSULA OITAVA: E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente contrato em 2 (duas) vias de igual teor, na presença de 2 (duas) testemunhas, para que produza os seus efeitos legais.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
VENDEDOR
COMPRADOR
TESTEMUNHAS:
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Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra
Pelo presente instrumento, as partes justas e contratadas, a saber: de um lado como Promitente Vendedor, doravante designado simplesmente Vendedor, JOSÉ ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado civil CASADO, telefo-ne 9843-4343, residente e domiciliado à RUA JOÃO DA SILVA MOTTA, nº 325 - PENHA, portador da Cédula de Identidade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89 e, de outro lado como Promitente Comprador, Sr. PAULO ROBERTO ARAÚJO, nascido em 17/04/52, estado civil CASADO, telefone 3722-2424, residente e domiciliado à RUA ÁLVARO PENA, nº 67 - CHÁCARA FLORA, portador da Cédula de Identidade RG nº 11.111.332 e do CIC nº 020.427.745-00, têm entre si certo e ajustado o presente compromisso de venda e compra, que se regerá pelas cláusulas e condições que se seguem, obrigando às partes contratantes, bem como seu herdeiros e sucessores a qualquer título, a saber:
CLÁUSULA PRIMEIRA: DO IMÓVEL: O Vendedor é senhor e legítimo pos-suidor, a justo título, absolutamente livre e desembaraçado de ônus reais, ju-diciais ou extrajudiciais, impostos, taxas, débitos condominiais e semelhantes de qualquer natureza, do imóvel sito à RUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA, nº 54 (endereço, discrição e confrontações completas), adquirido através de Escritura Definitiva lavrada no Livro nº 37, sob nº 003, do Cartório DE SANTO AMARO (de onde foi lavrada a escritura) da Comarca de SÃO PAULO - SP e, registrado sob matricula nº 2.392, do 3º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de SÃO PAULO – SP, que se encontra cadastrado pela prefeitura do Município de SÃO PAULO - SP pelo contribuinte nº 096.478.623-78.
CLÁUSULA SEGUNDA: DO PREÇO: O Vendedor promete vender ao Com-prador que, por sua vez, obriga-se pela aquisição, nos termos do presente, o imóvel descrito e caracterizado na Cláusula primeira retro, pelo preço certo e ajustado de R$ 90.000,00 (NOVENTA MIL REAIS), que deverá ser pago da seguinte forma: 50% DE ENTRADA E O RESTANTE A SER PAGO .......
CLÁUSULA TERCEIRA: DA POSSE: O Comprador entrará na posse do imóvel, ora compromissado, no ato da lavratura da Escritura Definitiva de Venda e Compra (ou conforme ajustado) correndo, a partir desta data, por sua conta todos os impostos e taxas lançados sobre o mesmo.
CLÁUSULA QUARTA: DA DOCUMENTAÇÃO: O Vendedor compromete-se a entregar ao Comprador a seguinte documentação:a) Certidão de Propriedade e Ônus e Negativa de Alienações do Cartório de
Registro de Imóveis da região que pertence o imóvel.b) Certidão dos Distribuidores Cíveis do Fórum da Região (10 anos).c) Certidões dos Cartórios de Protesto (5 anos).d) Certidão dos Distribuidores da Justiça Federal (10 anos).e) Certidão Negativa de IPTU da Prefeitura Municipal, além do carnê do ano
anterior e do ano em curso.f) Declaração do Síndico, ou da administradora, que está em dia com o
condomínio (em caso do imóvel ser apartamento).
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OBS.: As certidões acima são para vendedores pessoa física; para vendedores pessoa jurídica, ou seja, empresa, pedir as certidões acima mencionadas mais as Certidões Negativas de INSS e FGTS.
CLÁUSULA QUINTA: DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE: O presente é pactuado em caráter irrevogável e irretratável, não estando sujeito a desistência ou arrependimento, obrigando tanto as partes contratantes bem como seus herdeiros ou sucessores a qualquer título, assim como admitindo a adjudicação compulsória na forma da lei.
CLÁUSULA SEXTA: DA ESCRITURA: A Escritura Definitiva de Venda e Compra será outorgada ao Comprador, correndo por sua conta todas as des-pesas com a mesma, tais como ITBI, emolumentos de cartório e de registro, ficando vedado ao Comprador transferir ou ceder direitos decorrentes deste compromisso sem a anuência expressa do Vendedor.
CLÁUSULA SÉTIMA: DA RESCISÃO: O não pagamento de quaisquer das parcelas do preço, previstas na Cláusula segunda retro, acarretará na rescisão do presente, após a sua constituição em mora através de interpelação, sem direito a retenção ou indenização de qualquer espécie, ficando o Vendedor com o direito de ser imediatamente reintegrado na posse do imóvel ora compromis-sado (caso o Comprador seja imitido na posse antes da outorga da escritura).
CLÁUSULA OITAVA: DA DECLARAÇÃO PREVIDENCIÁRIA: Declara o Vendedor que não está incurso nas restrições da legislação pertinentes à Previdência Social, que não possue empregados rurais, nem comercializa produção rural no exterior, nem diretamente ao consumidor e, que não ex-plora atividade agropecuária, pesquisa ou extração de minerais, em caráter permanente ou por qualquer título, ainda que de forma contínua.
CLÁUSULA NONA: DO FORO: Fica eleito o foro da situação do imóvel para dirimir eventuais dúvidas relacionadas com a interpretação do presente instrumento.
Assim, por estarem justos e contratados, firmam o presente em 2 (duas) vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo, para que produza os seus legais efeitos.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
VENDEDOR
COMPRADOR
TESTEMUNHAS:
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Contrato de Locação de Serviços para Loteamento
Pelo presente instrumento particular, de um lado como Contratante, doravante assim designado, o Sr. JOSÉ ANTONIO SILVA, nascido em 31/08/60, estado civil CASADO, telefone 9843-4343, residente e domiciliado à RUA JOÃO DA SILVA MOTTA, nº 325 - PENHA, portador da Cédula de Identidade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89, e de outro como Contratado, dora-vante assim designado, a Sra. MARIA DA GRAÇA SANTOS Corretor(a) de Imóveis inscrito(a) no CRECI sob nº 1234, sindicalizado(a) sob o nº 678910, com escritório nesta cidade sito à AVENIDA SANTO AMARO, nº 102, têm entre si certo e ajustado o que se segue:
CLÁUSULA PRIMEIRA: O Contratante contrata os serviços de mediação do Contratado para promover, com exclusividade, a venda dos lotes integrantes do loteamento denominado TERRAS DE SANTO ANTONIO, situado na cidade de JUNDIAÍ, no Estado de SÃO PAULO, de sua propriedade, adquirido conforme escritura de venda e compra lavradas às fls. 27 do livro 042 no 5º Cartório de Notas da cidade de JUNDIAÍ, no Estado de SÃO PAULO, devidamente registrada sob nº 3.002 na matrícula 2.443 do 5º Cartório de Registro de Imó-veis da cidade de JUNDIAÍ, no Estado de SÃO PAULO, cujo loteamento se encontra devidamente registrado sob nº 371 na matrícula 2.909 do Cartório de Registro de Imóveis da cidade de JUNDIAÍ, no Estado de SÃO PAULO.
CLÁUSULA SEGUNDA: O preço de venda dos lotes integrantes do lotea-mento supra é o constante da “Tabela de Vendas” anexa, que passa a fazer parte integrante do presente.
INCISO I: O preço de venda poderá ser alterado desde que o Contratante aceite proposta divergente.
INCISO II: O Contratante se compromete a comunicar por escrito ao Con-tratado qualquer alteração na “Tabela de vendas” que faz parte integrante do presente.
CLÁUSULA TERCEIRA: O prazo do presente contrato é de 180 (CENTO E OITENTA) DIAS, contados a partir desta data.
CLÁUSULA QUARTA: Fica estabelecido que, uma vez concretizada venda, ainda que por instrumento particular de compromisso de venda e compra, o Contratante pagará ao Contratado a comissão correspondente a 6% (SEIS POR CENTO) sobre o valor da negociação, no ato do recebimento do sinal ou princípio de pagamento, se houver, ou no ato da assinatura da escritura de venda e compra.
CLÁUSULA QUINTA: Caso o Contratante efetivar a alienação do imóvel dentro do prazo pactuado no presente, ou mesmo após esse prazo com adquirente apresentado pelo Contratado, ou com quem este tenha iniciado tratativas de negociação, ficará o Contratante obrigado ao pagamento da comissão prevista no item anterior.
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CLÁUSULA SEXTA: O Contratado deverá sempre apresentar, por escrito, as eventuais propostas de clientes interessados na aquisição do imóvel, devendo o Contratante consignar por escrito a aceitação da mesma ou não, no prazo de 15 (QUINZE) dias.
CLÁUSULA SÉTIMA: O Contratante deverá efetuar, por sua exclusiva res-ponsabilidade, a publicidade e a promoção da venda dos lotes integrantes do loteamento retro mencionado.
CLÁUSULA OITAVA: Fica eleito o foro da comarca de SANTO AMARO, como competente para dirimir eventuais dúvidas oriundas do presente.
E, por estarem ajustadas e contratadas, firmam o presente instrumento em 2 (duas) vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
CONTRATANTE
CONTRATADO
TESTEMUNHAS:
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Contrato de Locação para Temporada
LOCADOR
Nome: MANOEL QUINTANA AGUIARQualificação: nascido em 22/05/67, estado civil SOLTEIRO, portador da Cé-dula de Identidade RG nº 17.119.147 e do CIC nº 096.470.699-00Endereço: residente e domiciliado à AV. GIOVANNI GOUVEIA, 658 APTO. 24 - CHÁCARA JARDIM ALTO - SÃO PAULO SP - telefone: 8987-9099
LOCATÁRIO
Nome: JOSÉ ANTONIO SILVA Qualificação: nascido em 31/08/60, estado civil CASADO, portador da Cédula de Identidade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89Endereço: residente e domiciliado à RUA JOÃO DA SILVA MOTTA, nº 325 - PENHA- SÃO PAULO SP - telefone 9843-4343
IMÓVEL OBJETO DESTA LOCAÇÃO
Tipo: APARTAMENTO DE 3 DORMITÓRIOSEndereço: RUA DAS GALHETAS, 72 APTO. 84 - PRAIA DAS ASTÚRIAS - GUARUJÁ - SPUso ou finalidade: TEMPORADA DE VERANEIO
VALOR DO ALUGUEL
Aluguel de R$ 300,00 (TREZENTOS REAIS) POR SEMANA, pagos neste ato, antecipadamente em CHEQUE Nº 075289 - BANCO BRASILEIRO - AGÊNCIA 0026.
PRAZO DESTA LOCAÇÃO
OBS: Este tipo de locação, para temporada, não pode nunca ultrapassar o prazo de 90 (noventa) dias.
Período de: 3 (TRÊS) SEMANAS.Início: 01/06/2002 Término: 21/06/2002
CLÁUSULAS CONTRATUAIS
Os signatários deste instrumento, devidamente qualificados, têm entre si, justo e acertado o presente Contrato de Locação, que se regerá pela Lei nº 8.245/91 e pelas cláusulas e condições a seguir estipuladas e aceitas:
CLÁUSULA PRIMEIRA: O prazo desta locação é constante no início do contrato. No término indicado, o locatário se obriga a entregar o imóvel livre e desembaraçado, independente de Notificação ou Interpelação Judicial.
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CLÁUSULA SEGUNDA: Executadas as obras e reparações que sejam ne-cessárias à segurança do imóvel, obriga-se o locatário pelas demais, devendo manter o imóvel locado e seus pertences, que ora recebe, conforme relação anexa que fica fazendo parte integrante do presente, em perfeito estado de funcionamento, conservação e limpeza, notadamente as instalações sanitárias e elétricas, vidros e pinturas, fato que é comprovado pelo locatário.
CLÁUSULA TERCEIRA: Todas as benfeitorias que forem feitas, excluídas naturalmente as instalações de natureza profissional e móveis, ficarão in-tegradas ao imóvel, sem que, por elas, tenha o locatário direito a qualquer indenização ou pagamento. A introdução de tais benfeitorias dependerá de autorização por escrito do locador.Parágrafo Único: Quando do término da locação, o locatário restituirá o imóvel nas mesmas condições em que recebe agora, ficando desde já con-vencionado que se não o fizer, o locador estará autorizado a mandar executar todos os reparos necessários, cobrando do locatário a importância gasta, como encargos da locação.
CLÁUSULA QUARTA: Faz parte integrante do presente Contrato o Regula-mento Interno do Condomínio, que o locatário reconhece e aceita.
CLÁUSULA QUINTA: É expressamente vedado ao locatário, sublocar o imó-vel no todo ou em parte, cedê-lo a terceiros, seja a título gratuito ou oneroso, transferir o contrato ou dar destinação diversa do uso ou finalidade previsto neste contrato, sem prévia anuência por escrito do locador.
CLÁUSULA SEXTA: Tudo que for devido em razão deste contrato, será cobrado em Processo Executivo ou em ação apropriada, no foro da situação do imóvel, com renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, correndo por conta da parte vencida, todas as despesas, judiciais e extraju-diciais, mais 20% dos honorários advocatícios.
E, por estarem justas, contratadas, cientes e de acordo com todas as cláusulas e condições do presente Contrato de Locação para Temporada, as partes por si, assinam este instrumento nas suas 3 (três) vias para um só efeito, na presença das testemunhas abaixo.
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
CONTRATANTE
CONTRATADO
TESTEMUNHAS:
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Cartas e ofícios
SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
ÀIMOBILIÁRIA SOUZA E SILVARef.: Locação do imóvel da RUA GENERAL OSÓRIO, 23
Prezados Senhores:
Com respeito ao imóvel em epígrafe, do qual somos locatários, vimos pela presente comunicar que, não tendo interesse no prosseguimento da locação, o desocuparemos no dia 30 DE SETEMBRO DE 2006, pelo que solicitamos a presença de V.Sas., ou representante devidamente credenciado, para receber as chaves, vistoriar o imóvel e marcar o pa-gamento da multa contratual.
Sem mais para o momento, subscrevemo-nos.
Atenciosamente,
Assinatura
Instituto Monitor
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SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
Ilmo. Sr. CARLOS EDUARDO PEREIRARUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA, 54
Prezado Senhor:
Eu, JOSÉ ANTONIO SILVA, portador da cédula de identidade RG nº 18.118.117 e do CIC nº 032.457.689-89, na qualidade de proprietário do imóvel locado a V.Sa., sito à RUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA, nº 54, venho pela presente, nos termos do artigo 27º da Lei nº 8.245/91, NOTIFICÁ-LO, para que use do seu direito de prelação, na compra do referido imóvel em igualdade de condições com terceiros interessados.
Esclarecemos que fica o imóvel oferecido pelo valor de R$ 60.000,00 (SESSENTA MIL REAIS), cuja resposta V.Sa. deverá exercer no prazo de 30 (TRINTA) dias, sob pena de deixar o locador aliená-lo a quem fizer oferta igual ou superior.
Sendo só o que se apresenta para o momento, subscrevemo-nos.
Atenciosamente,
Assinatura
Observação Importante: Este ofício deve ser registrado em Car-tório de Títulos e Documentos.
Instituto Monitor
121/218
SÃO PAULO, 20 DE AGOSTO DE XXXX.
Ilmo. Sr. JOSÉ ANTONIO SILVARUA JOÃO DA SILVA MOTTA, 325
Prezado Senhor:
Tendo recebido sua NOTIFICAÇÃO, datada de 5 DE AGOSTO DE 2002, na qual V.Sa., nos termos do artigo 27º da Lei nº 8.245/91, cientificou-me de seu interesse em vender o imóvel situado à RUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA, nº 54, do qual sou locatário, conforme Contrato de Locação firmado em 2 DE SETEMBRO DE 2003, através da presente venho comunicar que não tenho nenhum interesse pela compra do referido imóvel, por qualquer preço, mesmo que inferior àquele registrado por V.Sa. em sua notificação.
Por tal razão e, em decorrência dessa minha desistência em adquirir o aludido imóvel, fica desde já V.Sa. liberado totalmente de qualquer compromisso com a minha pessoa relativamente ao assunto, podendo dessa forma alienar a terceiros. Sem mais,
atenciosamente,
assinatura
Observação Importante: Reconhecer firma do Locatário.
Instituto Monitor
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SÃO PAULO, 5 DE AGOSTO DE XXXX.
Ilmo. Sr. CARLOS EDUARDO PEREIRARef.: Locação do imóvel sito à RUA PADRE JOSÉ DE ANCHIETA, nº 54
Prezado Senhor:
Tendo em vista que o prazo da locação do imóvel em epígrafe expirou em 1 DE AGOSTO DE 2005, e não mais nos convindo dar continuidade à locação, fica V.Sa., NOTIFICADA , nos termos do Art. 78º da Lei nº 8.245/91, de 18 de outubro de 1991, a desocupar o imóvel no prazo de 30 (TRINTA) DIAS, a partir do recebimento desta, sob pena de, não o fazendo, ser proposta a competente Ação Ordinária de Despejo.
Atenciosamente,
Assinatura
Respostas dos Exercícios Propostos
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lição 1
1) 1. Compra 2. Venda 3. Permuta 4. Locação de imóveis.
2) Anúncio planejado, conhecimento do mer-cado, análise de documentação e melhor técnica de venda.
3) Curso de TTI (diploma) inscrição no CRECI
4) C
5) É um contrato de prestação de serviços por prazo determinado, onde o dono do imóvel autoriza o corretor a promover a negociação imobiliária.
6) B
7) Revalidar anualmente sua inscrição.
8) Certa
9) Sim, obedecidas as peculiaridades locais, desde que elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos.
10) Sim, desde que autorizado, via inscrição ou averbação pelo Conselho Regional, onde se pretende atuar.
lição 4
1) Vícios construtivos, defeitos e danos.
2) São anomalias na construção, geralmente inadequação de qualidade prometida ou esperada, ou quantidade.
3) C
4) São conseqüências dos vícios e defeitos que, na construção civil, afetam a própria obra, ou ao imóvel vizinho, ou aos bens das pessoas ou ainda à terceiros.
5) B
6) Marcas dos materiais/equipamentos, qua-lidade dos materiais a serem utilizados na construção (azulejos, elevadores, pisos, sanitários, metais, etc.).
7) É um tipo de reunião realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, con-vocada pelo síndico ou ¼ dos condôminos.
8) Significa que a terra cumpre sua função social, quando seu uso proporciona o bem-estar de todos o que dela dependerem. Para isso, é necessário torná-la produtiva, aproveitando-a corretamente.
9) B
10) Caução, fiança e seguro de fiança loca-tícia.
11) É o direito de preferência que o locatá-rio tem, no caso do proprietário decidir vender, ceder ou realizar dação em pa-gamento do imóvel.
12) A
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13) É a ação judicial em que o réu aciona o autor, por obrigação idêntica àquela pela qual foi processado.
lição 5
1) É a esfera municipal.
2) Meio-fio, canalização de águas pluviais, abastecimento de água, sistema de esgotos sanitários, rede de iluminação pública, es-cola primária, posto de saúde à distância mínima de 3 km do imóvel considerado.
3) O adquirente do imóvel.
4) A
5) Irretratabilidade.
lição 6
1) A
2) Dois terços da totalidade dos votos do condomínio, presentes ou legalmente re-presentados.
3) B
4) Convenção do Condomínio, Regulamento Interno, Livro de Atas, Livro de Presença dos Condôminos nas Assembléias, Cadas-tro de Condôminos e Plantas dos edifícios.
lição 8
1) Sistema de Preço de Custo ou Administra-do e Sistema de Preço Fechado.
2) A venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de cota ideal de ter-reno vinculada ao projeto de construção, ou contrato de construção.
3) Certa
4) Caixa Econômica Federal.
5) B
6) São de natureza compulsória ou voluntária.
7) Errada
8) Certa
9) Tem a finalidade de absorver o saldo deve-dor do imóvel, em nome do mutuário final.
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BibliografiaConstituição da República Federativa do Brasil - promulgada em 05/10/88Editora Fisco e Contribuinte
NÁUFEL, JoséNovo Dicionário Jurídico Brasileiro, 8ª EdiçãoSão Paulo: Ícone Editora Ltda., 1988
OLIVEIRA, Juarez deLegislação Brasileira - Código Civil - 47ª Edição Editora Saraiva, 1996
SOIBELMAN, LeibDicionário Geral de Direito - 1ª Edição Editora Universidade de São Paulo, 1973
VENOSA, Sílvio de SalvoNova Lei do Inquilinato Comentada - 2ª EdiçãoDoutrina e Prática - Editora Atlas, 1995
VENOSA, Sílvio de SalvoDireitos Reais - 1ª Edição Editora Atlas, 1995
E.J.A. Eletrônica Contabilidade Secretáriado Transações Imobiliárias Informática
Unidades Educacionais
São PauloAv. Rangel Pestana, 1105 • Brás • CEP 03001-000 • São Paulo • SPTel. (11) 3555-1000 e Fax (11) 3555-1020
Rio de Janeiro Rua Haddock Lobo, 219 • Tijuca • CEP 20260-141 • Rio de Janeiro • RJ Tel. e Fax (21) 3649-1401
ParanáRua Vicente Machado, 181 • 1º andar • Centro • CEP 80420-010 • Curitiba • PR Tel. e Fax (41) 3322-3500
Endereço para correspondênciaCaixa Postal 2722 • São Paulo • SP CEP 01009-972
Central de Atendimento(11) 3555-1000 (Todo o Brasil)0800-773-4455 (Rio de Janeiro e Paraná)www.institutomonitor.com.br