ekonomi Čnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno ... · roke« za izbrani objekt in jo...
TRANSCRIPT
UNIVERZA V MARIBORU
FAKULTETA ZA GRADBENIŠTVO
Simona Strašek
EKONOMIČNOST IZBORA IZVAJALCA ZA
GRADNJO POSLOVNO STANOVANJSKEGA
OBJEKTA IN GRADBENA POGODBA
Diplomsko delo
Maribor, Maj 2014
I
Diplomsko delo univerzitetnega študijskega programa.
EKONOMIČNOST IZBORA IZVAJALCA ZA GRADNJO POSLOVNO
STANOVANJSKEGA OBJEKTA IN GRADBENA POGODBA
Študent: Simona Strašek
Študijski program: Ging
Smer: Gradbeništvo
Mentor: doc. dr. Šuman Nataša, univ.dipl.gosp.inž.
Mentor: izr. prof. dr. Borut Bratina
Somentor: Marko Soršak, univ. dipl. gosp. inž.
Maribor, Maj 2014
II
III
ZAHVALA
Zahvaljujem se mentorici dr. Nataši
Šuman, mentorju dr. Borutu Bratini, ter
somentorju Marku Soršaku, za strokovno
svetovanje, potrpežljivost in spodbudo pri
nastajanju diplomskega dela. Hvala tudi
tebi Stani, ki si mi pomagal pri
pridobivanju podatkov ter verjel vame, me
optimistično spodbujal ter mi nesebično
pomagal. Iskrena hvala tudi očetu in
mami, ki sta mi omogočila izobraževanje
ter mi nudila finančno pomoč pri šolanju.
Hvala tudi vsem ostalim, ki ste mi vsa ta
leta stali ob strani.
IV
EKONOMIČNOST GRADNJE INVESTITORJA KOT GLAVNEGA
IZVAJALCA IN ZAKONODAJA GRADBENE POGODBE
Ključne besede: gradbeni normativi, lastna cena, ponudbena cena, gradbena pogodba določilo »ključ v roke«, Fidic določila, insolventnost, stečaj, prisilna poravnava, likvidacija, odstop od pogodbe.
UDK: [657.424:332.83]:69.05(043.2)
Povzetek: V diplomskem delu bomo zastopali vlogo investitorja, ki izpolnjuje pogoje
za gradnjo poslovno stanovanjskih objektov. V tej vlogi se namreč vedno znova
postavlja vprašanje ali je ekonomično graditi objekte za trg1 v vlogi glavnega
izvajalca del ob angažiranju podizvajalcev, ali gradnjo prepustiti najugodnejšemu
ponudniku. Za pridobitev ustreznega odgovora na to vprašanje, se morajo pripraviti
aproksimativni izračuni skrčene lastne cene na podlagi popisov gradbeno-obrtniških
del, oz. si pridobiti ponudbe na trgu. Ob sklenitvi gradbene pogodbe moramo
preučiti pravne podlage, zakonodajne možnosti in najprimernejše oblike gradbenih
pogodb. V prvem delu diplomskega dela bomo iz popisov del za poslovno
stanovanjski objekt izbrali dvanajst postavk in za njih izračunali skrčeno lastno ceno
s pomočjo gradbenih normativov Obrtne Zbornice Slovenije ter trenutnih tržnih cen.
Oblikovano skrčeno lastno ceno bomo primerjali s ponudbenimi cenami zbranimi s
ponudbami gradbenih podjetij. Z izvedeno analizo izbranih postavk bomo predstavili
postopek in način izbora glavnega izvajalca za gradnjo obravnavanega gradbenega
objekta. V drugem delu bomo predstavili gradbeno pogodbo s klavzulo »ključ v
roke« za izbrani objekt in jo primerjali s Fidic pogodbo Srebrna knjiga. Podrobneje
bomo pojasnili pojme insolventnosti, stečaja, prisilne poravnave, likvidacije ter
odstop od gradbene pogodbe s strani naročnika in izvajalca.
1 Gradnja za trg- bistvena značilnost gradnje za trg je željen kapitalski dobiček, znan investitor, določena
finančna sredstva, časovno opredeljen projekt, prilagojena namembnost zadovoljevanju potreb kupca (Čas,
2010).
V
ECONOMY SELECTION OF A CONTRACTOR FOR THE
CONSTRUCTION OF A BUSINESS AND RESIDENTIAL BUILDING
AND A CONSTRUCTION CONTRACT
Key words: Chamber of crafts of Slovenia, own price, recapitulation, contractor for the
construction, turnkey, Fidic, insolvency, bankruptcy, liquidation.
UDK: [657.424:332.83]:69.05(043.2)
Abstract: In the thesis were presented the role of an investor who qualifies for the
construction of commercial and residential buildings. In this role, is again raises the
question of whether it is economical to build facilities for the market as a leading
artist of the engagement of subcontractors or construction left to the lowest bidder.
In order to obtain an adequate answer to this question must be prepared
approximative calculations that reduced their own prices based on census building
and craftworks, or. you gain market supply. At the conclusion of the construction
contracts we have to study the legal basis, the legislative options, and the most
appropriate forms of construction contracts. In the first part of the thesis will be part
of the Census for the business-residential building chose a dozen items and for
them to calculate the reduced cost price with the help of the Chamber of crafts of
Slovenia and construction norms the current market prices. Shaped shrunk own
price will be matched with offer prices collected offers construction companies. The
analysis carried out of selected items, we will present the procedure and manner of
selection of the general contractor for the construction of the building. In the second
part, we present the construction contract with a clause "turnkey" for the selected
object and compare the Fidic contract Silver book. We will explain in detail the
concepts of insolvency, bankruptcy, receivership, liquidation, and the resignation of
the construction contracts by the contracting authority and the contractor.
VI
KAZALO VSEBINE
1 UVOD ............................................................................................................................................... 1
1.1 OPREDELITEV PROBLEMA....................................................................................................................... 1
1.2 NAMEN IN CILJI DIPLOMSKE NALOGE ..................................................................................................... 1
1.3 PREDPOSTAVKE IN OMEJITVE ................................................................................................................. 2
1.4 PREDVIDENE METODE RAZISKOVANJA ................................................................................................... 2
2 OPIS OBJEKTA IN OPREDELITEV GRADBENIH POSTAVK .................................................................... 3
2.1 OPIS POSLOVNO STANOVANJSKEGA OBJEKTA ....................................................................................... 3
2.1.1 KONSTRUKCIJSKA ZASNOVA OBJEKTA .............................................................................................. 4
2.1.2 KLASIFIKACIJA POSAMEZNIH DELOV IN VELIKOST OBJEKTA ............................................................. 5
2.2 RAZDELITEV DEL V GRADBENIŠTVU ........................................................................................................ 5
2.2.1 GRADBENA DELA .............................................................................................................................. 6
2.2.2 OBRTNIŠKA DELA .............................................................................................................................. 7
2.2.3 INŠTALACIJSKA DELA ......................................................................................................................... 7
ELEKTROINŠTALACIJSKA DELA ..................................................................................................................... 8
2.2.4 METODOLOŠKE FAZE GRADITVE IN GRADBENE FAZE ....................................................................... 9
2.2.5 METODOLOŠKE FAZE PROCESA GRADITVE ....................................................................................... 9
2.3 IZBIRA GRADBENIH POSTAVK ZA POTREBE ANALIZIRANJA ................................................................... 12
3 OBLIKOVANJE SKRČENE LASTNE CENE, PREDSTAVITEV PONUDBENIH CEN IN EKONOMIČNOST
IZBORA IZVAJALCA ....................................................................................................................................... 14
3.1 OBRAZLOŽITEV KALKULACIJE ............................................................................................................... 14
3.2 KALKULIRANJE STROŠKOV ZA GRADBENE STORITVE IN OBJEKTE ......................................................... 16
3.3 OBLIKOVANJE SKRČENE LASTNE CENE S KALKULACIJO ......................................................................... 22
3.4 PRIDOBLJENE PONUDBENE CENE NA TRGU ......................................................................................... 46
3.5 OCENJEVANJE EKONOMIČNOSTI GRADNJE Z ANALIZO IZBRANIH POSTAVK ........................................ 46
3.6 ODLOČITEV O NAČINU GRADNJE .......................................................................................................... 54
4 GRADBENA POGODBA NA KLJUČ ZA GRADNJO POSLOVNO STANOVANJSKEGA OBJEKTA .............. 58
4.1 SPLOŠNO O ZAKONODAJI GRADBENE POGODBE ................................................................................. 58
4.1.1 OBLIGACIJSKI ZAKONIK (OZ)............................................................................................................ 58
4.1.2 POSEBNE GRADBENE UZANCE (PGU) .............................................................................................. 59
4.1.3 POGOJI POGODBE PO FICIDU.......................................................................................................... 59
4.2 SPLOŠNO O POGODBI NA KLJUČ ........................................................................................................... 62
4.2.1 TOLMAČENJE PROJEKTOV NA KLJUČ FIDIC ..................................................................................... 63
4.2.2 PROBLEMSKA KONFERENCA, PRIMERNOST POGODBENE KLAVZULE KLJUČ V ROKE V SLOVENIJI . 64
VII
4.3 SESTAVINE GRADBENE POGODBE NA KLJUČ ZA POSLOVNO STANOVANJSKI OBJEKT IN PRIMERJAVA
ČLENOV S FIDIC POGODBO ............................................................................................................................ 67
4.3.1 OBRAZLOŽITEV PRIMERJAV ............................................................................................................ 74
5 PREKINITEV GRADBENE POGODBE ZARADI INSOLVENTNOSTI IZVAJALCA ...................................... 80
5.1 OSNOVE INSOLVENČNEGA PRAVA, STEČAJNI POSTOPEK IN PRISILNA PORAVNAVA ............................ 81
5.1.1 ZAKON O FINANČNEM POSLOVANJU, POSTOPKIH ZARADI INSOLVENTNOSTI IN PRISILNEM
PRENEHANJU ................................................................................................................................................ 82
5.1.2 POSTOPKI PRISILNEGA PRENEHANJA .............................................................................................. 86
5.1.3 REDNA LIKVIDACIJA ........................................................................................................................ 87
5.1.4 STEČAJNI POSTOPEK ....................................................................................................................... 87
5.1.5 PRISILNA PORAVNAVA .................................................................................................................... 89
5.2 ZAUSTAVITEV DEL IN ODSTOP OD GRADBENE POGODBE ZARADI INSOLVENTNOSTI ........................... 90
5.2.1 ODSTOP OD POGODBE S STRANI IZVAJALCA .................................................................................. 92
5.2.2 ODSTOP OD POGODBE S STRANI NAROČNIKA ................................................................................ 93
6 SKLEP ............................................................................................................................................. 95
7 LITERATURA IN VIRI........................................................................................................................ 97
8 PRILOGE ....................................................................................................................................... 101
8.1 SEZNAM GRAFOV ............................................................................................................................... 114
8.2 SEZNAM TABEL ................................................................................................................................... 115
8.3 NASLOV ŠTUDENTA ............................................................................................................................ 116
8.4 KRATEK ŽIVLJENJEPIS .......................................................................................................................... 116
VIII
SEZNAM OKRAJŠAV
kg- kilogram
t- tona
m1- tekoči meter
m2- kvadratni meter
m3- kubični meter
NK- nekvalificirani delavec
PK-polkvalificiran delavec
KV- kvalificirani delavec
GNG- gradbene norme GIPOSS
OZ- Obligacijski zakonik
ZFPPIPP- Zakon o finančnem poslovanju, postopki zaradi insolventnosti in prisilnem
prenehanju
EIC – European International Contractors
bod- bruto osebni dohodki
OZS- Obrtna zbornica Slovenija
ZOR- Zakon o obligacijskih razmerjih
PGV- Posebne gradbene uzance
KS- Kohezijski sklad
ZOO- Zakon o obligacionim odnosima
GZS-ZGIGM- Gospodarska zbornica Slovenije- Zbornica gradbeništva in industrije
gradbenega materiala
ZDDV- Zakon o davku na dodano vrednost
ZJN-2- Zakon o javnem naročanju
ZGD- Zakon o gospodarskih družbah
ZFPPod- Zakon o finančnem poslovanju podjetij
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
1 UVOD
1.1 OPREDELITEV PROBLEMA
V diplomskem delu bomo zastopali vlogo investitorja, ki izpolnjuje pogoje za gradnjo
poslovno stanovanjskih objektov. V tej vlogi se namreč vedno znova postavlja vprašanje ali
je ekonomično graditi objekte za trg v vlogi glavnega izvajalca del ob angažiranju
podizvajalcev, ali gradnjo prepustiti najugodnejšemu ponudniku. Za pridobitev ustreznega
odgovora na to vprašanje, se morajo pripraviti aproksimativni izračuni skrčene lastne cene
na podlagi popisov gradbeno-obrtniških del, oz. si pridobiti ponudbe na trgu. Skrčeno lastno
ceno običajno izračunamo na podlagi normiranja delovnega časa in materiala, ter osnovnih
stroškov, ki nastanejo pri gradnji objekta. Izračunano skrčeno lastno ceno gradnje objekta
nato primerjamo s pridobljenimi ponudbami drugih gradbenih podjetij, ki jih investitor
pridobi s prostim zbiranjem ponudb. Z analizo medsebojne primerjave se investitor lahko
odloči o načinu gradnje. V kolikor se odloči za zunanjega izvajalca, ki ga izbere preko
razpisnega postopka, z njim sklene gradbeno pogodbo.
1.2 NAMEN IN CILJI DIPLOMSKE NALOGE
Namen diplomske naloge je izračunati skrčeno lastno ceno za nekaj izbranih
predračunskih postavk, ter jo primerjati s cenami ponudnikov na trgu. Za izračun skrčene
lastne cene bomo uporabili nekaj postavk iz popisov gradbeno-obrtniških del, ki zajemajo
dela do tretje gradbene faze. Prav tako bomo upoštevali normative o potroških časa in
materiala ter cene, ki jih podjetje koristi kot delovna sredstva za proizvodnjo gradbenih
objektov. V ceni urne postavke delavca bomo zajeli tudi delež ocenjeno največjih stroškov,
(posrednih in neposrednih), ki pri gradnji objekta nastanejo. Izračunano skrčeno lastno ceno
bomo primerjali s štirimi konkretnimi ponudbam izvajalcev gradbenih del, ki jih bomo
pridobili v ta namen. Na podlagi izračunane skrčene lastne cene izbranih postavk, bomo
ocenili ekonomičnost gradnje ter podali predlog za sprejetje odločitve o načinu izvedbe
investicije. V kolikor bomo iz izračuna ugotovili, da je razlika v ceni za določene postavke
minimalna, bomo investitorju predlagali zunanjega izvajalca del. Z njim bo investitor sklenil
gradbeno pogodbo. Podrobneje bomo predstavili ključne člene gradbene pogodbe, kot so
predmet pogodbe, pogodbena cena, rok izvedbe, obračun in plačilo, itd., ter jih vsebinsko
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
primerjali s Fidic določili. Podrobneje bomo pojasnili postopke zaradi insolventnosti, kot so
stečajni postopek, prisilna poravnava, likvidacija.
1.3 PREDPOSTAVKE IN OMEJITVE
V diplomskem delu bomo izračunali skrčeno lastno ceno z metodo oblikovanja ponudbenih
cen za gradbene objekte. V ta namen bomo analizirali le nekaj predračunskih postavk in tako
ugotovili ekonomičnost gradnje investitorja v vlogi glavnega izvajalca ob angažiranju
podizvajalcev ali za izvajalca izbrati podjetje, ki je poslalo najugodnejšo ponudbo. Seveda
pa pri gospodarskih objektih najcenejša ponudbena cena ni vedno odločujoča, sploh, če je
razlika v ceni minimalna. Omejitve so predvsem pri izbiri izvajalca iz vidika pogodbenih
obveznosti, pri ceni materiala in pri urni postavki delavca. V praksi se namreč pogosto
dogaja, da prihaja do zviševanja pogodbenih cen, zaradi manjkajočih del, nepredvidenih del,
aneksov. V zadnjem času so pogoste tudi prekinitve gradbene pogodbe zaradi insolventnosti
podjetij. Pri izbiri izvajalca del moramo upoštevati tudi reference, ki jih ponudnik ima z
gradnjo sorodnih objektov in pa garancijske roke, ki nam jih le ta ponuja. Pri cenah tako
materiala, kot pri urnih postavkah delavcev, pa imamo omejitve pri nepoznavanju
uporabljenih cen gradbenih podjetij. Podjetja imajo pri cenah materiala običajno popuste in
rabate, zato so njihove uporabljene cene nižje od nam dostopne tržne cene. Prav tako nam
urna postavka zaposlenega delavca, kot tudi najetega izvajalca ni znana. Običajno podjetja
sodelujejo z določenimi podizvajalci, s katerimi imajo zopet sklenjene določene dogovore o
urni postavki.
1.4 PREDVIDENE METODE RAZISKOVANJA
Iz popisov gradbeno-obrtniških del do tretje gradbene faze, bomo izbrali nekaj postavk. S
pomočjo cen materiala in dela, ki smo jih pridobili na trgu, bomo izračunali skrčeno lastno
ceno objekta. Skrčeno lastno ceno bomo primerjali s pridobljenimi ponudbenimi cenami in
tako z analitsko metodo primerjave posameznih postavk in skupne rekapitulacije, ocenili
ekonomičnost izvedbe z izračunano skrčeno lastno ceno. Opisali bomo Obligacijski zakonik
(OZ), posebne gradbene uzance in Zakon o finančnem poslovanju, postopki zaradi
insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP), ki se navezujejo na gradbeno pogodbo.
Podrobneje bomo predstavili sestavne dele gradbene pogodbe s klavzulo » ključ v roke« in
jo vsebinsko primerjali z določili Fidic. Opisali in zakonsko bomo opredelili postopke zaradi
insolventnosti, kot je stečajni postopek, likvidacija, prisilna poravnava, itd..
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
2 OPIS OBJEKTA IN OPREDELITEV GRADBENIH
POSTAVK
2.1 OPIS POSLOVNO STANOVANJSKEGA OBJEKTA2
Investitor namerava zgraditi večnamenski poslovno stanovanjski objekt. Zaradi umestitve
objekta med regionalno cesto, na nivoju pritličja in občinsko cesto, na nivoju kleti, je objekt
podolgovate zasnove. Objekt je tlorisno členjen in je v kletni etaži prilagojen parcelnim
mejam. Kletna etaža je zaradi te prilagoditve geometrijsko nepravilna in je v okviru tlorisnih
dimenzij (32,88 m + 49,32 m) × (6,56 m + 17,02 m + 15, 42 m). Nad delom kletne etaže je
predvideno tlorisno členjeno pritličje z mansardo, v okviru dimenzij (21, 00 m + 22, 32 m +
5, 76 m) × (26, 32 m + 7,00 m). Vzdolž zahodne fasade sta nad vhodoma v trgovino in
pošto predvidena steklena nadstreška širine 1,50 v dolžini 16, 94 m in 7,20 m. Pod steklenim
nadstreškom nad trgovskim delom objekta je predviden steklen vetrolov, tlorisnih dimenzij
3, 60 m × 0, 79 m. Del manipulativnega prostora pred skladiščem je ograjen s panelno
ograjo višine do 2, 0 m in v okviru dimenzij 5, 76 m ×8, 56 m, ter pokrit z ravno streho.
Višinsko je objekt členjen, njegova največja višina je 17, 97 m (merjeno od terena v nivoju
kleti, do najvišjega slemena). Višinska kota ± 0,00 = 303,30 n.m.v. in je določena v pritličju,
predvidena kota mansarde je + 4, 75 m. Kletna etaža je predvidena v treh nivojih, najnižja
kota je -7,20 m ter je deloma vkopana. Kolenčni zidovi v nivoju pritličja so zaradi njegove
namembnosti predvideni v višini 2,00 m in 1,60 m. V mansardi je predviden kolenčni zid
višine 80 cm. Nad delom kleti je predvidena ravna streha, na njej so v nivoju pritličja
urejene povozne in manipulativne površine. V delu pritličja z višjim kolenčnim zidom je
predvidena enokapna streha, na delu z nižjim kolenčnim zidom pa je streha oblikovana kot
dvokapnica s podaljšano strešino. Na osrednjem delu pritlične etaže je predvidena ravna
streha in se v nivoju mansarde uporablja kot terasa. Streha mansardnega dela je predvidena
kot dvokapnica, zaključena s čopi. Vse strešine so predvidena v naklonu 38º, kot kritina je
predviden klasični bobrovec. V južnem delu kletne etaže je predvidena odprta garaža z 20
parkirnimi prostori, ter uvozom z javne poti, ki poteka pred objektom. V preostalem delu
kleti sta predvideni knjižnica in večnamenska kulturna dvorana, ki ima za dostavo v
skladiščni del predviden dovoz z javne poti. V pritličju je predvidena trgovina, gostinski
2 Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, 2012.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
lokal in pošta. Mansarda je namenjena ureditvi sedmih stanovanjskih enot v strukturi
dvosobnih in trosobnih stanovanj. V mansardnem delu nad skladiščem so predvideni
pomožni prostori trgovine. Vhodi v kletne dele objekta so predvideni na vzhodni strani z
nivoja obstoječe javne poti. Vhodi v pritlične dele objekta ter dostopi do mansardnih
prostorov so predvideni na zahodni strani, z nivoja obstoječe regionalne ceste. Vertikalna
komunikacija med nivojema obeh cest je predvidena po odprtem stopnišču v vogalu objekta.
2.1.1 KONSTRUKCIJSKA ZASNOVA OBJEKTA3
Objekt je zaradi velikosti in nepravilnega tlorisa konstrukcijsko ločen na dva dela, ki sta
medsebojno dilatirana. Garažni del objekta: obodni AB temelji kletne garaže so predvideni
kot pasovni, z razširitvijo pod svetlobnim jaškom na zaledni steni. Pod AB stebri so
predvideni točkovni temelji, ki so medsebojno povezani s temeljnimi gredami. Na tleh
kletne garaže je predvidena talna plošča debeline 20 cm. Nosilna konstrukcija kletne garaže
je AB okvirna konstrukcija z obodnimi AB stenami. Okvirno konstrukcijo tvorijo AB stebri
z AB nosilci v vzdolžni in prečni smeri. Večnamenski del objekta: pod nosilnimi stenami
večnamenskega dela kleti so predvideni pasovni temelji. Temelji se na nivojsko različnih
delih kleti stopničijo. Pod AB stebri so predvideni točkovni temelji, ki so medsebojno
povezani s temeljnimi gredami. Temeljenje dvigalnega jaška je predvideno s temeljno
ploščo. Nosilna konstrukcija kletne in pritlične etaže je AB okvirna konstrukcija z obodnimi
in vmesnimi AB stenami, ter opečnimi zidovi. Opečni zidovi se izvedejo z vertikalnimi AB
ojačitvami in AB horizontalnimi vezmi. Okvirno konstrukcijo tvorijo AB stebri z AB nosilci
v vzdolžni in prečni smeri. Zidava mansardnega dela objekta je predvidena z opečnimi
zidovi. Stropna konstrukcija nad kletjo in nad pritličjem je AB plošča. Vertikalna povezava
etaž je predvidena z izvedbo AB stopnic okoli dvigalnega jaška. Jašek dvigala je predviden
kot monolitna AB konstrukcija. Vzdolž vzhodne fasade je v pritličju trgovine predvidena
enokapna streha naklona 38º. Ostrešje enokapne strehe je leseno. Nad skladiščem trgovine je
predvidena dvokapna streha, s podaljšano strešino naklona 38º. Nad stanovanjskim delom
mansarde sta predvideni dvokapni strehi naklona 38º s čopi. Na južni strani ravne strehe je
predvidena dvokapna streha, ki se nadaljuje iz enokapne strehe nad pritličjem ter naslanja na
dvokapno streho stanovanjskega dela. Nad manipulativnim prostorom pred skladiščem
3 Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, 2012.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
trgovine je predvidena jeklena nadstrešnica. V pritličju sta na zahodni fasadi predvidena
konzolna nadstreška.
2.1.2 KLASIFIKACIJA POSAMEZNIH DELOV IN VELIKOST OBJEKTA
V spodnji tabeli smo prikazali razčlenjenost objekta v deležih po namembnosti prostorov.
Objekt ima tri etaže in sicer klet, pritličje in mansardo. Bruto tlorisna površina objekta je
5609,47 m². Neto tlorisna površina je 5039, 73 m². V kletem delu bodo garaže, knjižnica in
dvorana. V pritličju bo trgovina z gostinskim lokalom in pošta. V mansardi bodo stanovanja
različnih velikosti.
Tabela 1: Klasifikacija objekta (Vir: Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, 2012).
Delež v skupni uporabni površini objekta Razred
27, 5% trgovina
22 % dvorana
20 % stanovanja
15 % garaža
10 % knjižnica
3 % pošta
2,5 % gostinski lokal
2.2 RAZDELITEV DEL V GRADBENIŠTVU
Dela v gradbeništvu razdelimo po fazah, ki se navezujejo na gradnjo objekta in dela, ki se
navezujejo na pripravljalna dela. Dela, ki so vezana na gradnjo objekta so:
• gradbena dela,
• obrtniška dela,
• inštalacijska dela.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
2.2.1 GRADBENA DELA
V skupino gradbenih del sodijo dela prikazana v spodnji tabeli. Gradbena dela zajemajo tako
časovno, kot tudi finančno najznatnejši del celotnega projekta. Zajemajo dela vključno s
tretjo gradbeno fazo (podrobneje v postavki 2.2.5). Običajno se v tem delu gradbenega
projekta uporablja težka mehanizacija, kot so bagri, buldožerji, nakladači, rovokopači,
tovorna vozila s prikolicami, žerjavi, valjarji, itd.. Delovna sila na gradbišču so predvsem
NK- delavci, PK-delavci, strojniki, vozniki.
Tabela 2: Gradbena dela (Vir: Pšunder, et al.,2008)
RUŠITVENA DELA Vsa dela, ki so vezana na odstranitev
objekta, npr. rušitev armiranobetonske
konstrukcije, opečnih zidov, odstranitev
strešne konstrukcije, itd..
ZEMELJSKA DELA Izkopi, geotehnična dela, zasipi, nasipi,
utrjevanje tal, opiranje in razpiranje sten.
TESARSKA DELA Izdelava opažne konstrukcije, gradbeni
odri, izdelava lesenih nosilnih konstrukcij.
BETONSKA DELA Priprava svežega betona ter betoniranje,
vezanje, rezanje, krivljenje, polaganje,
sidranje armature.
ZIDARSKA DELA Zidanje zidov, oblaganje sten,izdelava
ometov, izdelava estrihov, izvedba
hidroizolacije, itd..
DRUGA GRADBENA DELA Asfalterska dela, kanalizacijska dela,
montažna dela, tehnološka dela.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
2.2.2 OBRTNIŠKA DELA
Po končanih gradbenih delih sledijo obrtniška dela, ki dajo objektu dokončno zunanjo in
notranjo obliko. Predstavljena in podrobneje opisana so v tabeli 3. Opravljajo jih običajno
KV-delavci.
Tabela 3: Obrtniška dela (Vir: Pšunder, et al.,2008)
KROVSKA DELA Prekrivanje strehe, montaža žlebov, montaža zračnikov in vtočnih kotličkov,
KLEPARSKA DELA Izdelava zidnih obrob, zaključki strehe ob kapu, prekrivanje atik, oblaganje žlot,
KLJUČAVNIČARSKA DELA Izdelava in montaža jeklenih konstrukcij, kovinskih ograj, ročajev, mrež svetlobnih jaškov, protipožarnih oken in vrat, peskanje konstrukcij,
MIZARSKA DELA Izdelava in montaža podbojev, vrat, lesenih oblog, pohištva,
KAMNOSEŠKA DELA Oblaganje fasade s kamnom, izdelava in montaža okenskih polic, polaganje tlaka iz kamna,
TERACERSKA DELA Polaganje in brušenje terazzo plošč, izdelav in montaža stopnic iz litega terazza, izdelava obrob terazzo tlaka,
KERAMIČARSKA DELA Polaganje stenske in talne keramike, fugiranje, izdelava obrob,
FASADERSKA DELA Izdelava fasadnih ometov, zaključnih slojev, podkonstrukcij, oblog, barvanje fasade, obdelava zunanjih špalet ob oknih in vratih,
STEKLARSKA DELA Izdelava steklenih vetrolovov, predelnih sten, vrat, fasadnih in strešnih zasteklitev, nadstreškov.
2.2.3 INŠTALACIJSKA DELA
Inštalacijska dela se deloma izvajajo že v fazi izvajanja gradbenih del oz. deloma ob
končanju le teh. Razdeljena so na strojne in električne inštalacije. Predstavljena so v tabeli 4
in v tabeli 5.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
STROJNOINŠTALACIJSKA DELA
Tabela 4: Strojno inštalacijska dela (Vir: Pšunder et al., 2008)
VODOVOD
OGREVANJE
PREZRAČEVANJE
PLIN
DVIGALA
DRUGE TEHNOLOŠKE INŠTALACIJE
ELEKTROINŠTALACIJSKA DELA
Tabela 5:Elektroinštalacijska dela (Vir: Pšunder et al., 2008)
ELEKTRIČNE INŠTALACIJE-JAKI TOK
ELEKTRIČNE INŠTALACIJE-ŠIPKI TOK
STRELOVOD
DRUGE ELEKTRIČNE INŠTALACIJE NPR. TELEFON, ANTENE.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
2.2.4 METODOLOŠKE FAZE GRADITVE IN GRADBENE FAZE
Za lažje razumevanje faznosti gradnje, moramo opredeliti dve terminologiji. In sicer gradnjo
objektov, ki je razdeljena na pet gradbenih faz in graditev objektov, ki je širša beseda in prav
tako zajema določene faze. V nadaljevanju bomo našteli metodološke faze v procesu
graditve in gradbene faze v procesu gradnje.
2.2.5 METODOLOŠKE FAZE PROCESA GRADITVE
Pšunder et al., (2009), v knjigi Gradbeno poslovanje razlikuje štiri faze procesa graditve in
njihovih aktivnosti v navedenem vrstnem redu. Investitor običajno samodejno izdela
predinvesticijsko zasnovo gradbenega projekta in pa investicijski program. V kolikor temu
ni kos, lahko to pripravi tudi tim strokovnjakov. Vsebinsko predinvesticijska zasnova ni
določena, bistveno je, da je investitorju v pomoč pri nadaljnjih odločitvah. Predinvesticijska
zasnova je študija izvedljivosti, kar pomeni, da se na podlagi tega lahko projekt ovrže ali pa
nadaljuje.
1. FAZA: zasnova graditve z aktivnostmi
• izdelava predinvesticijske zasnove,
• izdelava idejne zasnove,
• izdelava investicijskega programa,
• izdelava idejnih projektov.
2. FAZA: projektiranje graditve z aktivnostmi
• izdelava projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja,
• izdelava projekta za razpis,
• izdelava projekta za izvedbo.
3. FAZA: neposredna priprava na gradnjo z aktivnostmi
• izvedba pripravljalnih del,
• izvedba gradbenih, obrtniških in inštalacijskih ter drugih del,
• pridobitev uporabnega dovoljenja,
• primopredaja zgrajenega objekta.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Šuman, (2010), podaja gradbene faze gradnje objektov, ki so razčlenjujejo glede na fizično
izgradnjo objekta, po principu rasti objekta (od zakoličbe objekta do vselitve). Izkustveno
govorimo o petih gradbenih fazah, ki običajno obsegajo naslednja dela:
I. GRADBENA FAZA
Pomeni začetek gradnje in zajema:
• pripravljalna dela na gradbišču,
• zakoličbo objekta,
• izkop gradbene jame,
• izvedba temeljev in /ali temeljne plošče.
II. GRADBENA FAZA
Pomeni:
• izdelavo kletne plošče pri objektih, ki so podkleteni.
III. GRADBENA FAZA
Pomeni:
• izvedbo konstrukcijskih gradbenih del vseh etaž in podstrešja,
• izvedbo strešne konstrukcije,
• izvedbo krovskih del.
IV. GRADBENA FAZA
Vključuje predvsem obrtniška in inštalacijska dela:
• vgradnja stavbnega pohištva (okna, vrata, nosilni elementi ograj..),
• izvedba predelnih sten v notranjosti objekta,
• suhomontažna dela (mavčnokartonska dela predelnih sten in spuščenih stropov),
• izdelava izolacije objekta (toplotna in zvočna izolacija sten, stropov in podov),
• napeljava vseh potrebnih inštalacij (električne (moč in razsvetljava), informacijske (računalniško omrežje/telefon), vodovod in odtoki, eventualna plinska inštalacija, sistem ogrevanja, sistem hlajenja),
• izdelava cementnih prevlek (estrihi),
• izdelava notranjih in zunanjih (fasadnih) ometov,
• talne in stenske obloge, ki zahtevajo mokro vgradnjo (keramičarska dela, polaganje kamna),
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
• ključavničarska dela,
• fasaderska dela.
V. GRADBENA FAZA
Pomeni zaključitev gradnje objekta, ter vključuje vsa preostala in zaključna gradbena dela:
• finalno montažo inštalacijskih elementov (stikala, svetila, sanitarna oprema,grelna telesa…),
• slikopleskarska dela,
• eventualna interna steklarska dela,
• polaganje talnih oblog.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
2.3 IZBIRA GRADBENIH POSTAVK ZA POTREBE ANALIZIRANJA
Iz popisov gradbeno-obrtniških del do tretje gradbene faze, bomo za poslovno stanovanjski
objekt izbrali nekaj glavnih predračunskih postavk gradbenih del. To so postavke, ki
predstavljajo večji procent stroškov ali pa v terminskem načrtovanju predstavljajo
aktivnosti, ki zahtevajo daljši čas za njihovo izvedbo in angažiranje večjega števila delovne
sile.
ZEMELJSKA DELA
1. Strojni izkop gradbene jame, do kote dna izboljšanja terena, z direktnim nakladanjem
izkopanega materiala na tovornjak in odvoz na stalno deponijo oddaljeno do 3 km
(zemljišče III kat.).
BETONSKA IN ARMIRANOBETONSKA DELA
2. Izdelava in montaža srednje zahtevne armature iz betonskega jekla RA S 500, do fi
12 mm.
3. Izdelava in montaža srednje zahtevne armature iz betonskega jekla RA S 500, nad fi
12 mm.
4. Rezanje, polaganje in vezanje armature iz armaturnih mrež MAG S 500, armaturne
mreže 3-5 kg/m2.
5. Vgrajevanje betona C 7/10 v nearmirane betonske konstrukcije, sanacija tal s pustim
betonom pod temelji z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
6. Vgrajevanje betona C 25/30 v armirano betonske pasovne temelje, presek od 0,3 do
0,5 m3/m2/m1 z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
7. Izdelava, dobava in vgrajevanje betona C 25/30 v armiranobetonske konstrukcije
preseka 0,25 m3/m2-plošča nad kletjo.
ZIDARSKA DELA
8. Izdelava vertikalne hidroizolacije iz 2×0,4 cm, varjenega Izotekta V4, s preklopom
10 cm, s predhodnim premazom Ibitola, ter zaščito hidroizolacije z npr. Fibran xps
300-l, debeline 6 cm in čepasto folijo, vsemi pomožnimi deli, prenosi in transporti.
9. Zidanje zidov iz opečnega modula deb. 20 cm, z nabavo materiala, napravo malte,
vsemi pomožnimi deli, prenosi in transporti do mesta vgradnje.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
10. Grobi in fini omet sten s podaljšano apneno-cementno malto 1:2:6 s predhodnim
obrizgom sten z redko cementno malto, dobava vsega materiala, izdelava malte in
storitev.
TESARSKA DELA
11. Izdelava dvostranskega opaža AB zidov kleti, komplet z vsemi pomožnimi deli,
prenosi, čiščenjem in transportom.
12. Dobava lesa in izdelava kompletne strešne konstrukcije dvokapnice nad stanovanji z
čopi, poraba lesa do 0,04 m3/m2, z vsem veznim materialom.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
3 OBLIKOVANJE SKRČENE LASTNE CENE,
PREDSTAVITEV PONUDBENIH CEN IN
EKONOMIČNOST IZBORA IZVAJALCA
Iz popisov gradbenih del za poslovno stanovanjski objekt, smo izbrali dvanajst postavk, ki
jih bomo podrobneje analizirali. S pomočjo normativov Obrtne zbornice Slovenije (OZS,
2006) in trenutnih cen materiala in dela na trgu, ki smo jih pridobili od dobaviteljev in
gradbenih proizvajalec materiala, bomo sestavili novo predračunsko rekapitulacijo za teh
dvanajst postavk. V poglavju 3.3 bomo izračunali skrčene lastne cene za teh dvanajst
postavk in skupno skrčeno lastno ceno za objekt. V poglavju 3.4 bomo našo kalkulacijo
primerjali s tremi predračuni gradbenih podjetij pridobljenimi na trgu s prostim zbiranjem
ponudb. Po primerjavi cen posameznih postavk in skupne rekapitulacije, bomo podrobneje
podali še analizo ponudnikov. Z analizo bomo prišli do spoznanja, v katerih postavkah se
skrčene lastne cene in ponudbene cene na enoto najbolj razlikujejo in v katerih postavkah so
si najbolj podobne. Na podlagi zbranih podatkov o cenah in referencah ponudnikov bomo
investitorju predlagali najugodnejšega oz. najbolj ekonomičnega ponudnika. Z izbranim
ponudnikom bo investitor sklenil gradbeno pogodbo na ključ.
3.1 OBRAZLOŽITEV KALKULACIJE4
V kolikor želimo podrobneje obrazložiti kalkulacijo, moramo poznati nekaj osnovnih
pojmov, ki jo zajemajo. To so:
• stroškovno mesto (SM) je prostorsko, vsebinsko in funkcionalno zaokrožena celota
v podjetju, za katero ločeno ugotavljamo stroške in ima jasno določen nosilec
odgovornosti, npr. (proizvodnja, nabavna služba, prodajna služba,uprava..),
• stroškovni nosilec (SN) je poslovni učinek (proizvod ali storitev), zaradi katerega so
se pojavili stroški,
• stroškovni objekt (SO) je vse za kar ločeno ugotavljamo stroške, npr. stroškovni
nosilec, stroškovno mesto, serija proizvodov, poslovna enota.
4 Turk et al.,2004.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Za kalkuliranje (izračunavanje) lastnih cen poslovnih učinkov je pomembna delitev
stroškov na neposredne (direktne) in posredne (indirektne, splošne, režijske).
• Neposredni stroški so tisti stroški, za katere natančno vemo, kateri stroškovni objekt
jih je povzročil in koliko jih je povzročil. Ugotavljamo jih direktno npr.
potrošek apna × cena apna = strošek apna
• Posredni stroški so skupni za več stroškovnih objektov, pri čemer ne vemo
natančno, koliko jih je povzročil posamezni stroškovni objekt. Razporejamo jih s
pomočjo t.i. ključev.
Ključ = (splošni stroški / osnova za razporejanje) × 100
Bistveno je, da pravilno izberemo osnovo, saj napačno izbrana osnova vodi do napačne
razporeditve stroškov. Osnova mora biti čim bolj vsebinsko povezana s stroški, ki jih
razporejamo.
• Dvostopenjsko razporejanje stroškov pomeni, da v prvi stopnji stroške
razporedimo z ravni podjetja, na raven stroškovnih mest, v drugi stopnji pa z ravni
stroškovnih mest na raven stroškovnih nosilcev.
• Lastna cena nam pove, koliko znašajo stroški na enote poslovnega učinka.
Sestavljajo jo stroški predmetov dela (material, energija), stroški neposrednega dela,
amortizacija, proizvodna režija, splošni stroški nabave, uprave, prodaje.
• Metode kalkuliranja lastne cene je odvisna predvsem od vrste podjetja,
proizvodnega programa in od narave splošnih stroškov. Poznamo pet metod
izračunavanja lastnih cen poslovnih učinkov.
-enostavna delitvena kalkulacija
-kalkulacija z ekvivalentnimi števili
-kalkulacija z dodatki
-kalkulacija vezanih proizvodov
-kalkulacija po spremenljivih stroških
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
3.2 KALKULIRANJE STROŠKOV ZA GRADBENE STORITVE IN
OBJEKTE5
Kalkuliranje neposrednih stroškov
Ponudbena cena je sestavljena iz neposrednih in posrednih stroškov. Pomembno pri tem je,
da znamo pravilno stroške izračunati in razdeliti. Neposredni stroški so neposredno
povezani s proizvodnjo in so odvisni od obsega proizvodnje, to so stroški za:
• porabljena sredstva izdelave (m),
• bruto osebne dohodke pri izdelavi (bod), v naši tabeli so obravnavani kot »plače«,
• terenske dodatke (td),
• pripravljalna dela (pd).
Porabljena sredstva (m) so stroški materiala, ki ga je treba vgraditi, stroški pomožnega
materiala in amortizacija osnovnih sredstev. Stroški bruto osebnih dohodkov (bod) so stroški
za delo, ki ga je potrebno opraviti za posamezno storitev, to so stroški osebnih dohodkov
delavcev, zvišani za davke in prispevke. Terenski dodatki (td), so dodatki delavcem za delo
na terenu. Izplačujejo se mesečno za vsak dan bivanja na terenu. Stroški pripravljalnih del
(pd) so stroški ureditve gradbišča in so odvisni od organizacije gradbišča. Neposredni stroški
se izračunavajo v tesnem sodelovanju z operativno in tehnološko pripravo dela, s pomočjo
predkalkulacij in na podlagi glavne kalkulacije predračunskih postavk. S predkalkulacijami
ocenjujemo stroške za amortizacijo osnovnih sredstev (OS)6, materiale fco gradbišče,
notranji transport na gradbišču ter mokre mešanice in polizdelke. Te stroške moramo poznati
preden se lotimo glavnih kalkulacij. V predkalkulacije uvrščamo tudi stroške terenskih
dodatkov in pripravljalnih del. Te stroške moramo poznati preden začnemo določati faktor.
Amortizacija je ekvivalentni del OS, ki mora v času uporabe (med delovnim procesom)
preiti iz OS na proizvode in storitve. Gradbena podjetja jo najpogosteje izračunavajo po
naslednji enačbi:
5 Pšunder, 2009.
6 Osnovno sredstvo (OS) je sredstvo, ki ga ima poslovni sistem v lasti ali v finančnem najemu. Uporablja se pri
ustvarjanju proizvodov ali opravljanju storitev. Med nje štejemo zemljišča, zgradbe, proizvajalno opremo,
drugo opremo, (Hočevar et al., 2006).
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
� = (�� × ��)/(�� × �) (3.1)
A- amortizacija OS na enoto mere
Nv- valorizirana vrednost OS
Ue- efektivne ure delovanja OS na leto
Kn- normativna kapaciteta OS na enoto mere
As- stopnja letne amortizacije (je recipročna vrednost predvidenemu številu let uporabe OS)
Nabavna cena materialov fco gradbišče so nakupne cene materialov, zvečane za stroške
zunanjega transporta, vključno s stroški nakladanja in razkladanja. Stroški notranjega
transporta so stroški od deponij do mesta vgradnje. Pri izdelavi predkalkulacije mokrih
mešanic in polizdelkov uporabljamo normative, ki določajo porabo materiala, dela, strojnega
dela ter interne cenike materialov fco gradbišče in interne cenike za bruto osebne dohodke.
Stroške terenskih dodatkov delavcev izračunamo kot skupne stroške za celotno gradbišče, za
ves čas izgradnje objekta. Potrebujemo jih za določitev strukturnega faktorja. Izračunamo jih
s pomočjo terminskega plana in podatka o številu delavcev in kadrovski strukturi na
gradbišču. Stroške pripravljalnih del določimo kot skupne stroške gradbišča in jih
potrebujemo za izračun strukturnega faktorja. Izračunamo jih na podlagi sheme gradbišča in
predvidevanj.
Glavno kalkulacijo praviloma pripravimo za vsako predračunsko postavko posebej. Lotimo
se je, ko imamo pripravljene predkalkulacije, bruto osebne dohodke posamezne skupine
delavcev, podatke o amortizaciji ter zunanjem transportu, projekte za razpis s popisi,
predizmerami in projektantskim predračunom gradnje objekta, glej tabelo 6. Ko izračunamo
vse interne cene za material in bruto osebne dohodke vseh predračunskih postavk, lahko s
seštevkom izračunamo še interno ceno za gradbeni objekt. Interna cena objekta se
izračunana po naslednji enačbi:
��(�) = ∑� + ∑��� (3.2)
m-porabljena sredstva izdelave, material
bod- bruto osebni dohodki pri izdelavi
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Določanje posrednih stroškov in faktorja
Sedaj moramo obravnavati še posredne (indirektne, splošne, režijske) stroške. To so v
splošnem stroški režije gradbišča, režije poslovne enote ter režije podjetja in niso v
neposredni zvezi z delovnim procesom na gradišču. V to kategorijo uvrščamo tudi stroške
bruto osebnih dohodkov režijskih delavcev, pisarniške potrebščine, kurjavo, razsvetljavo,
stroške varovanja gradbišč, stroške zavarovanja za začasne objekte, stroške vzdrževanja
začasnih objektov na gradbišču. Stroški režije poslovne enote so bruto osebni dohodki
delavcev, stroški tekočega in investicijskega vzdrževanja, boleznine, nadure, potni stroški,
stroški regresa za prehrano, stroški razvoja, stroški ekonomske propagande, prispevki iz
dohodka, itd.. Ti stroški se izračunajo enkrat letno za potrebe načrta gradbene proizvodnje in
predstavljajo določen odstotek od vsote bruto osebnih dohodkov proizvodnih delavcev.
Tako moramo npr. z gradnjo objektov pokriti 100% bod za režijske stroške vseh gradbišč
poslovne enote, 80% bod za režijske stroške poslovne enote, 35% bod za režijske stroške
podjetja. Vsi režijski stroški so poslovna skrivnost podjetja in se gibljejo med 200 % in 300
% glede na bruto osebne dohodke.
Ko imamo znane interne cene gradbenega objekta, predvidene stroške terenskih dodatkov,
predvideni stroški pripravljalnih del, odstotke za bruto osebne dohodke za pokrivanje
posrednih stroškov in dobička, lahko izračunamo faktor posrednih stroškov in določimo
ponudbeno ceno za gradbeni objekt. V spodnji tabeli 6 so podatki o stroških izmišljeni
vendar v realnem medsebojnem odnosu.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Tabela 6: Razčlemba ponudbene cene gradbenih del objekta (Povzeto po: Pšunder, 2009).
Razčlemba ponudbene cene gradbenih storitev
Absolutna vrednost stroška (€)
Odstotek PS na bruto osebne dohodke
A) NEPOSREDNI STROŠKI (NS)
• material (m)
• bruto osebni dohodek (bod)
• terenski dodatek (td)
• pripravljalna dela (pd)
∑ NS
500.000,00
300.000,00
24.000,00
105.000,00
929.000
B) POSREDNI STROŠKI (PS)
• režija gradbišča
• režija poslovne enote
• režija podjetja
300.000,00
240.000,00
105.000
100
80
35
C) DOBIČEK (DOB) 45.000 15
∑ PS+DOB 690.000,00 230
Izračun ponudbene in lastne cene objekta
Ponudbena cena gradbenih del objekta se torej lahko izračuna z enačbo:
��� = ∑�� + ∑�� + ��� (3.3)
V ta namen, v tabelo 6, v vrsto posrednih stroškov, pod stolpec absolutna vrednost stroška
še vpišemo zneske, ki jih izračunamo kot odstotek bod. V kolikor želimo ponudbeno ceno za
posamezne predračunske postavke, moramo izračunati faktor, ki mora zajemati stroške
terenskih dodatkov, pripravljalnih del, režije gradbišča, režije poslovne enote in podjetja ter
dobiček. Ponudbena cena posamezne predračunske postavke -pozicije se tako izračuna z
enačbo:
��� = � + ��� × � (3.4)
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Ceno celotnega objekta torej lahko izračunamo po naslednjih dveh enačbah:
��� = ∑� + ∑��� × � (3.5)
je enako kot
��� = ∑�� + ∑�� + ��� (3.6)
V tabeli 7 smo določili faktor s pomočjo katerega smo razdelili stroške med posredne
stroške neposredne stroške in dobiček.
Tabela 7: Tabelarična določitev faktorja (Povzeto po: Pšunder, 2009).
Razčlemba ponudbene cene gradbenih storitev
Absolutna vrednost stroška (€)
Faktor (f)
opomba
A) NEPOSREDNI STROŠKI (NS)
• material (m)
• bruto osebni dohodki (bod)
• terenski dodatek (td)
• pripravljalna dela (pd)
500.000,00
300.000,00
24.000,00
105.000,00
1,0
0,08
0,35
0,08=24.000,00/300.000,00
0,35=105.000,00/300.000,00
∑ NS 929.000,00 1,43
B) POSREDNI STROŠKI (PS)
-režija gradbišča
-režija poslovne enote
-režija podjetja
2,15
C) DOBIČEK (DOB) 0,15
∑ PS + A f=3,73
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
V praksi se pogosto uporablja tudi pojem lastne cene objekta LCg, to je cena brez
vkalkuliranega dobička. Lastna cena je:
��� = ∑�� + ∑�� − ��� (3.7)
m-porabljena sredstva izdelave, material
bod- bruto osebni dohodki pri izdelavi
Izračun skrčene lastne cene gradbenega objekta
Za potrebe gradnje objekta investitorja za »lastne potrebe« oz. gradnjo za trg, bomo v
diplomskem delu definirali še t.i. skrčeno lastno ceno. Skrčena lastna cena je cena, ki zajema
neposredne stroške (material in delo) in tudi del posrednih stroškov. Posredni stroški, ki smo
jih v izračunu upoštevali so osnovni režijski stroški gradbišča, pripravljalna dela, terenski
dodatki, prevoz, regres in dopust. Tako definirano ceno bomo izračunali v tabeli 8, v
poglavju 3.3, kjer bodo prikazane samo vrednosti materiala in bruto osebnih dohodkov t.i.
»plače«. Del posrednih stroškov, kot so terenski dodatki, pripravljalna dela, režijski stroški
gradbišča in ostali stroški, pa bodo zajeti v vrednosti urne postavke dela (bruto osebnih
dohodkov). Skrčena lastna cena, kot smo jo oblikovali v tem delu, bo tako zajemala
naslednje stroške:
���(�) = ∑� + ∑��� + ∑ � + ∑!� + ∑"� + ∑� (3.8)
m-porabljena sredstva izdelave, material
bod- bruto osebni dohodki pri izdelavi
td-terenski dodatki
pd-pripravljalna dela
rg- režijski stroški gradbišča
o-ostali stroški, (prevoz, regres, dopust, nepredvideno)
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
3.3 OBLIKOVANJE SKRČENE LASTNE CENE S KALKULACIJO
V analizi cene bomo uporabili pojem skrčene lastne cene, ki jo pripravi podjetje za potrebe
tržne gradnje, za okvirno ovrednotenje stroškov gradnje objekta. V ceni so zajete le bistvene
postavke cene, ki predstavljajo pri določeni gradnji objekta stroške, ki se navezujejo tako na
neposredne kot posredne stroške. Skrčena lastna cena je cena, ki jo sestavljajo skupni stroški
materiala, dela, pripravljalnih del, terenskih dodatkov, prevoza na delo, dopusta, regresa ter
osnovne stroške režije gradbišča. Razporejanje stroškov za potrebe izračuna skrčene lastne
cene poteka v veliki meri izkustveno, zato mora pripravljalec razpolagati s celotno projektno
dokumentacijo objekta, projektom organizacije gradbišča ter z računovodskimi podatki
podjetja. V izračunu skrčene lastne cene bomo uporabili normative Obrtne zbornice
Slovenije (OZS), ki so bili izdani v letih 2005-2006. To so normativi za Zemeljska in
kanalizacijska dela (OZS, 2006), Betonska in armiranobetonska dela (OZSa, 2005), Zidarska
dela (OZSb, 2005), Tesarska dela (OZSc, 2005) ter dopolnitve gradbenih normativov (OZS,
2009).
Gradbena podjetja za potrebe kalkuliranja ponudbenih cen, uporabljajo interne normative
potroškov časa in materiala, do katerih žal nimamo dostopa. Cena materiala, ki smo jo
uporabili v izračunu je tržna cena, ki smo jo pridobili z zbiranjem ponudb, pri različnih
ponudnikih materiala. Uporabljena cena materiala ne vsebuje rabatov in popustov, zato
predvidevamo, da je višja od cene materiala, ki jo v ponudbi kalkulirajo gradbena podjetja.
Urna postavka delavca v izračunu pod kategorijo »plače« je t.i. bruto osebni dohodek (bod).
Zaradi potrebe po tem, da pokrijemo tudi del neposrednih in posrednih stroškov, ki niso
zajeti v normativih, a pri gradnji objekta nastanejo, smo v znesek urne postavke delavca t.i.
»plačo« vključili tudi te stroške, kot so natančno opredeljeni v tabeli 8.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Tabela 8: Sestava cene urne postavke KV delavca
Postavka Delež urne postavke
KV delavca
Vrednost deleža urne
postavke KV delavca
Povprečna bruto izplačana plača (Vir7:
Indeksi za obračun razlike v ceni
gradbenih storitev, glasilo GZS, marec
2012).
72 %
5,76 €
Pripravljalna dela (ureditev gradbišča,
dovozov, postavitev ograj, kontejnerjev,
itd.).
12% 0,96 €
Osnovni režijski stroški gradbišča
(elektrika, voda, internet, wc,
vzdrževanje, itd.).
12% 0,96 €
Terenski dodatki in prevozi 1,5% 0,12 €
Dopust, regres, ostalo 2,5% 0,2 €
Skupaj 100% 8 €
Razporeditev stroškov je hipotetična in ne odraža dejanskega odstotka razporejanja stroškov
po stroškovnih mestih in nosilcih. Način oz. postopek določevanja urne postavke dela zavisi
od podjetja do podjetja. V ta namen imajo podjetja računovodsko službo, ki razporeja
stroške po stroškovnih mestih in nosilcih, po določenem ključu razporejanja stroškov.
Dopusti, regresi, itd., so stroški, ki se obračunavajo v okviru plač delavcev, medtem, ko so
stroški režije gradbišča t.i. posredni stroški, ki se obračunavajo po izbranem ključu podjetja
(tabela 6). V diplomskem delu smo se osredotočili na izračun aproksimativne cene
gradbenega objekta in ne na računovodsko razporejanje stroškov.
7 Indeksi za obračun razlike v ceni gradbenih storitev, glasilo GZS, marec 2012. Kvalifikacijska struktura; KV,
bazna cena (1.1.2012), 5,74€, tekoča cena (29.2.2012), 5,76 €. Kvalifikacijska struktura; PK, bazna cena
(1.1.2012), 4,77 €, tekoča cena (29.2.2012), 4,8 €. Indekse tega meseca smo uporabili, ker se je v tem času
pripravljala projektna dokumentacija.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
V nadaljevanju smo podali kalkulacijo za izračun skrčene lastne cene za dvanajst izbranih
postavk. V tabeli 10 smo uporabili izračunano skrčeno lastno ceno, ter dejanske količine za
poslovno stanovanjski objekt in izračunali vrednost gradbenega objekta za dvanajst postavk.
Sestav tabele za izračun kalkulacij, (tabela 9) je povzet po vzorcih tabel iz knjige Gradbene
kalkulacije in obračun gradbenih del (Žemva, 2006). Tabela vsebuje najprej ime postavke in
šifro iz normativa, nato opis postavke, obračunsko enoto mere, količino, cena za enoto in
cena za celoto. Cena na enoto in cena na celoto pa se porazdelita v podstolpca material in
plače (bruto osebni dohodki). V stolpec material se zabeleži cena uporabljenega materiala, v
stolpec plače pa se zabeleži strošek dela. V prvem stolpcu lahko pod zapisom imena in
označbo postavke norme, pod zaporedno številko, ki smo jo navedli iz normativa, točno
najdemo določeno postavko, ki smo jo uporabili v kalkulaciji. V drugem stolpcu smo
navedli vsebino postavke iz normativa, npr. kot je pod zaporedno številko 1, (prevoz
zemljine, težki bager). V tretjem stolpcu imamo obračunsko enoto mere in enoto mere
posameznih virov, v četrtem pa vpišemo količine potroškov materiala in dela iz normativa.
Naslednja dva stolpca predstavljata ceno virov na enoto: peti stolpec zajema ceno materiala
in šesti ceno dela, (plače). Cena na enoto materiala je cena, ki smo jo pridobili od
dobaviteljev. Cena dela »plače« je cena, ki smo jo pojasnili v tabeli 8. V naslednjih dveh
stolpcih imamo ceno za celoto: v stolpec material napišemo zmnožek cene za enoto
materiala in potroška potrebnega materiala, v stolpec plača pa napišemo zmnožek cene na
enoto »plača« in potrošek dela v delovnih urah. Na koncu kalkulacije podatke v tabeli, ki jih
imamo izračunane za posamezne elemente materialnih stroškov in stroškov dela in so
zapisani v zadnjih dveh stolpcih, seštejemo. Seštevek vseh neposrednih stroškov nam poda
skrčeno lastno ceno na enoto mere postavke. Tabela bi lahko izgledala tudi drugače,
bistveno je, da jo razumemo in iz nje dobimo pravilno ceno na enoto mere. Izvor cen, ki smo
jih uporabili so podrobneje opredeljene v prilogi 1 in so ključni podatki pri pripravi
predračunske rekapitulacije. Večja gradbena podjetja imajo pripravljene interne normative,
ki jih uporabljajo za pripravo predračunov. V kolikor imajo stalne podizvajalce imajo z
njimi dogovor o določenih rabatih, popustih, itd. in je ta dogovorjena cena navadno precej
nižja od tržne cene. Gradbena podjetja so si v ponudbenih cenah, ki jih vidimo v postavkah
cen v predračunskih rekapitulacijah štirih ponudnikov, (glej prilogo), vračunala tudi
dobiček.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 25
Tabela 9: Analiza cene na enoto za 12 izbranih predračunskih postavk
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj (€)
1. Strojni izkop gradbene jame do
kote dna izboljšanja terena, z
direktnim nakladanjem izkopanega
materiala na tovornjak in odvoz na
stalno deponijo oddaljeno do 3 km,
zemljine III. kat.
obračunska enota m3
OZS 1101-izkop zemljine, 110110-široki, 11011030-v terenu 3. kat., 1101103020-z nakladanjem
prevoz zemljine t 1,800 2,142 3,855
težki bager ur 0,029 51,000 1,479
SKUPAJ 5,334 5,334 €/m3
obračunska enota t
PREDKALKULACIJA 1112-prevoz zemljine, 111290-prevoz zemlje, 11129010-s kamionom nosilnosti 12 t, 1112901010-na razdaljo do 10 km
kamion do 12 t ur 0,037 35,000 1,295
srednji rovokopač ur 0,031 27,320 0,847
DELNA VSOTA 2,142 2,142 €/t
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 26
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€)
2. Ročna izdelava in montaža srednje
zahtevne armature iz betonskega
jekla RA S500, do fi 12 mm.
obračunska enota kg OZS 1220-armatura, 122002-betonsko jeklo RA, 12200201-ročna izdelava armature in vgrajevanje, 1220020101-betonsko jeklo RA do fi 12mm
PK -delavec ur 0,025 7,500 0,188
KV-delavec ur 0,013 8,000 0,104
betonsko jeklo RA 400/500, fi do 12 mm
kg 1,030 0,634 0,653
žgana žica fi 1,0 mm kg 0,004 1,136 0,005 prenos betonskega železa t 0,001 28,060 0,028
VSOTA 0,686 0,292
SKUPAJ 0,977 €/kg obračunska enota t PREDKALKULACIJA 7940-Prenosi, 794007-prenosi betonskega železa, 79400761-z manjšim žerjavom, 7940076103-kombinirano vodoravno, navpično (H+V=20+10m)
PK-delavec ur 0,832 7,500 6,240
KV-delavec ur 2,725 8,000 21,800
električna energija kWh 0,390 0,051 0,020
0,020 28,040
DELNA VSOTA 28,060 €/t 0,028 €/kg
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 27
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€)
3. Strojna izdelava in montaža srednje
zahtevne armature iz betonskega
jekla RA S500 nad fi 12mm
obračunska enota kg 1220-armatura, 122002-betonsko jeklo RA, 12200203-strojna izdelava armature in vgrajevanje, 1220020302-betonsko jeklo RA nad fi 12 mm, 122002030220-srednje zahtevna armatura
PK-delavec ur 0,016 7,500 0,120
KV-delavec ur 0,014 8,000 0,112
betonsko jeklo RA 400/500, fi nad 12 mm
kg 1,050 0,634 0,666
žgana žica fi 1,0 mm kg 0,004 1,136 0,005
električna energija kWh 0,027 0,051 0,001
prenos betonskega železa t 0,001 28,040 0,028 VSOTA 0,700 0,232
SKUPAJ 0,932 €/kg obračunska enota t PREDKALKULACIJA 7940-Prenosi, 794007-prenosi betonskega železa, 79400761-z manjšim žerjavom, 7940076103-kombinirano vodoravno, navpično (H+V=20+10m)
PK-delavec ur 0,832 7,500 6,240
KV-delavec ur 2,725 8,000 21,800 električna energija kWh 0,390 0,051 0,020 0,020 28,040 DELNA VSOTA 28,060 €/t
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 28
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€)
4. Rezanje, polaganje in vezanje
armature iz armaturnih mrež MAG
S500 armaturne mreže 3-5 kg/m2
obračunska enota kg
1220-armatura, 122003-armaturne mreže, 12200301-vgrajevanje armature iz armaturnih mrež, 1220030101-betonsko jeklo MAG
PK-delavec ur 0,010 7,500 0,075
KV-delavec ur 0,005 8,000 0,040
armaturna mreža Q, do 3 do 5 kg/m2 kg 1,020 0,651 0,664
žgana žica fi 1,0 mm kg 0,001 1,136 0,001
prenos betonskega železa t 0,001 28,040 0,028
vsota 0,693 0,115
SKUPAJ 0,808 €/kg obračunska enota t
PREDKALKULACIJA 7940-Prenosi, 794007-prenosi betonskega železa, 79400761-z manjšim žerjavom, 7940076103-kombinirano vodoravno, navpično (H+V=20+10m)
PK-delavec ur 0,832 7,500 6,240
KV-delavec ur 2,725 8,000 21,800
električna energija kWh 0,390 0,064 0,025
0,025 28,040
DELNA VSOTA 28,065 €/t 0,030 €/kg
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 29
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€)
5. Vgrajevanje betona C7/10 v
nearmirane betonske konstrukcije
sanacija tal s pustim betonom pod
temelji z napravo betona, vsemi
pomožnimi deli in prenosi
obračunska enota m3
1236-Strojno vgrajevanje betona, 123601-nearmirane konstrukcije, 12360101-prereza nad 0,5 m3/m2-m1, 1236010112-plastičen beton granulacije 0-32 mm
PK-delavec ur 0,450 7,500 3,375
KV-delavec ur 0,450 8,000 3,600
beton MB 10 gran. 0-32 mm m3 1,003 43,720 43,851
električna energija kWh 0,109 0,064 0,007
voda m3 0,040 0,470 0,019
zunanji prevoz in notranji prenos mokrih mešanic
m3 1,000 18,050 18,050
vibrator za beton ur 0,143 0,500 0,072
VSOTA 61,998 6,975
SKUPAJ 60,480 €/m3
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 30
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj (€)
6. Vgrajevanje betona C 25/30 v
armirano betonske pasovne temelje,
presek od 0,3 -0,5 m3/m2/m1 z
napravo betona, vsemi pomožnimi
deli in prenosi
obračunska enota m3
1236-strojno vgrajevanje betona, 123602-armirane konstrukcije, 12360202-prereza 0,3-0,5 m3/m2-m1, 1236020222-črpni beton granulacije 0-32 mm, 123602022230-MB 30/0-32Č
PK-delavec ur 0,169 7,500 1,268
KV- delavec ur 0,253 8,000 2,024
črpni beton MB 30 gran. 0-32 mm m3 1,005 59,940 60,240
električna energija kWh 0,139 0,064 0,009
Voda m3 0,040 0,040 0,002
zunanji prevoz in črpanje betona m3 1,000 18,050 18,050
Vibrator za beton ur 0,182 0,500 0,091
VSOTA 78,391 3,292
SKUPAJ 79,130 €/m3
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 31
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€)
7. Vgrajevanje betona C 25/30 v
armiranobetonsko konstrukcijo
medetažne plošče, preseka 0,25
m3/m2/m1, z napravo betona, vsemi
pomožnimi deli in prenosi.
obračunska enota m3
1236-strojno vgrajevanje betona, 123602-armirane konstrukcije, 12360203-prereza 0,2-0,3 m3/m2-m1, 1236020322-črpni beton granulacije 0-32 mm, 123602032230-MB 30/0-32Č
PK-delavec ur 0,204 7,500 1,530
KV- delavec ur 0,305 8,000 2,440
črpni beton MB 30 gran. 0-32 mm m3 1,010 59,940 60,539
električna energija kWh 0,305 0,051 0,016
voda m3 0,040 0,040 0,002
zunanji prevoz in črpanje betona m3 1,000 18,050 18,050
vibrator za beton ur 0,400 0,500 0,200
VSOTA 78,807 3,970
SKUPAJ 80,227 €/m3
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 32
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€)
8. Izdelava vertikalne hidroizolacije iz
2×0,4 cm varjenega izoteka V4, s
preklopom 10 cm, s predhodnim
premazom ibitola ter zaščito
hidroizolacije s fibran xps 300-l,
debeline 6 cm in čepasto folijo,
vsemi pomožnimi deli, prenosi in
transporti-klet
obračunska enota m2
2810-hidroizolacije, 281010-hidroizolacije, 28101040-priprava podlage, 2810104050-izdelava sprijemne plasti s hladnim bitumenskim vezivom, 281010405030-količina od 0,31 do 0,4 kg/m2
KV-delavec ur 0,113 8,000 0,904
ibitol kg 0,350 2,670 0,935
zunanji prevoz materiala v sodih t 0,000
notranji prenos materiala v sodih t 0,000 0,000
0,935 0,904
DELNA VSOTA 1,839 €/m2
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 33
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€) obračunska enota m2
2810-hidroizolacije, 281010-hidroizolacija, 28101050-z bitumenskimi trakovi, 2810105050-vrhnje tesnilne plasti z dvema bitumenskima trakovoma, 2810105010-spodnji debeline 3 mm, prilepljen,zgornji debeline 3mm, varjenj s čelnim stikovanjem
PK-delavec ur 0,289 7,500 2,168
KV-delavec ur 0,289 8,000 2,312
bitumenski trak deb. 4 mm m2 2,090 4,790 10,011
plin butan v jeklenki kg 0,100 2,500 0,250
zunanji prevoz materiala v rolah t 0,000
notranji prenos materiala v rolah t 0,013 10,193 0,133
DELNA VSOTA 10,394 4,480
SKUPAJ 14,873 €/m2
obračunska enota t
7940-prenosi, 794014-penosi materiala v rolah, 79401411-s samokolnico, 7940141103-kombinirano vodoravno-navpično, 794014110332-H+V=30+2
PK-delavec ur 1,359 7,500 10,193
DELNA VSOTA 10,193 €/t
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 34
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€)
obračunska enota m2
2810-hidroizolacije, 281010-hidroizolacija, 28101070-zaščitne plasti, 2810107020-iz trdih penastih plošč, 281010702050-v debelini 6 cm
PK-delavec ur 0,105 7,500 0,788
KV-delavec ur 0,030 8,000 0,240
ekstrudiran polistiren deb. 6 cm m2 1,100 9,600 10,560
zunanji prevoz lahkih izolacijskih materialov
t 0,002 0,000 0,000
notranji prenos lahkih izolacijskih materialov
t 0,002 117,148 0,234
10,794 1,028 DELNA VSOTA 11,822 €/m2
obračunska enota t 7940-Prenosi, 794019-prenosi lahkih izolacijskih materialov, 79401982-ročni prenos in konzolno dvigalo, 7940198203-kombinirano vodoravno-navpično, 794019820335-na razdalji H+V=30+10
PK-delavec ur 9,370 7,500 70,275
KV-delavec ur 2,490 8,000 19,920
električna energija kWh 3,130 0,065 0,203
gradbeno dvigalo ur 5,350 5,000 26,750
26,953 90,195
DELNA VSOTA 117,148 €/t
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 35
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€)
obračunska enota m2
2810-hidroizolacije, 281010-hidroizolacija, 28101070-zaščitne plasti, 2810107050-iz čepaste folije, 281010705010-zaščitne plasti iz čepaste folije
PK-delavec ur 0,008 7,500 0,060
KV- delavec ur 0,008 8,000 0,064
čepasta folija m2 1,050 1,340 1,407
zunanji prevoz materiala v rolah t 0,000
notranji prevoz t 0,000
1,407 0,124
DELNA VSOTA 1,531 €/m2
SKUPAJ POSTAVKA 8 30,064 €/m2
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 36
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€)
9. Zidanje zidov iz opečnega modula
deb. 20 cm, z nabavo materiala,
napravo malte, vsemi pomožnimi
deli prenosi in transporti do mesta
vgradnje-klet
obračunska enota m3 1302-zidanje, 130201-nosilnih in nenosilnih zidov, 13020101-v opečni izvedbi, 1302010105-z modularnimi bloki v apneno-cementni malti, 130201010501-modularni blok dimenzije 29*19*19 cm, zid debeline 20 cm
PK-delavec ur 0,956 7,500 7,170
KV- delavec ur 2,323 8,000 18,584 opečni modularni blok 29*19*19 kos 87,000 0,410 35,670 groba podaljšana malta m3 0,240 82,202 19,729 prenos mokrih mešanic t 0,456 9,975 4,549
prenos opečnih izdelkov t 0,713 3,145 2,242
VSOTA 62,190 25,754
SKUPAJ 87,944 €/m3
obračunska enota t PREDKALKULACIJA7940-prenosi, 794008-prenosi opečnih izdelkov, 79400893-s stavbnim dvigalom,
KV- delavec ur 0,185 8,000 1,480 NK- delavec ur 0,175 7,500 1,313 najem žerjava ur 0,185 9,000 1,665 1,665 1,480 DELNA VSOTA 3,145 €/t
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 37
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€)
obračunska enota m3
PREDKALKULACIJA 1301-izdelava malt, 130104-izdelava apneno cementne malte, 1301040102-strojno mešanje, 130104010215-iz peska v razmerju 1:3:9
PK -delavec ur 2,640 7,500 19,800
Cement PC 45 v vrečah kg 146,000 0,087 12,702
hidrirano apno v vrečah kg 310,000 0,120 37,200
drobljen pesek gran. 0-4 mm m3 0,930 12,780 11,885
električna energija kWh 3,520 0,064 0,225
voda m3 0,240 0,040 0,010
mešalnik za malto ur 1,900 0,200 0,380
62,402 19,800
DELNA VSOTA 82,202 €/m3
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 38
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj (€)
10. Grobi in fini omet sten s podaljšano
cementno apneno malto 1:2:6 s
predhodnim obrizgom sten z redko
cementno malto, dobava vsega
materiala, izdelava malte in storitev-
pritličje trgovina
obračunska enota m2
1306-ometavanje, 130602-zidov, 13060210-grobi in fini omet, 1306021002-z apneno-cementno malto, 130602100202-v prostorih nad 5 m2, na betonski zid
PK-delavec ur 0,119 7,500 0,893
KV-delavec ur 0,553 8,000 4,424
redka cementna malta 1:2 m3 0,003 90,223 0,271
fina apnena malta 1:3 m3 0,010 68,371 0,684
groba podaljšana malta 1:2:6 m3 0,015 86,052 1,291
prenos mokrih mešanic t 0,053 9,975 0,529
VSOTA 2,774 5,317
SKUPAJ 8,079 €/m2
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 39
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€) obračunska enota m3
PREDKALKULACIJA 1301-izdelava malt, 130105-izdelava cementne malte, 13010501-izdelava cementne malte, 1301050102-strojno mešanje, 130105010212-iz peska v razmerju 1:2
PK-delavec ur 2,850 7,500 21,375
cement PC 45 v vrečah kg 630,000 0,087 54,810
drobljen pesek gran. 0-4 mm m3 0,960 12,780 12,269
električna energija kWh 3,520 0,390 1,373
voda m3 0,400 0,040 0,016
mešalnik za malto ur 1,900 0,200 0,380
68,848 21,375 DELNA VSOTA 90,223 €/m3 obračunska enota m3
PREDKALKULACIJA 1301-izdelava malt, 130103-izdelava apnene malte, 13010301-izdelava apnene malte, 1301030102-strojno mešanje, 130103010213-iz peska v razmerju 1:3
PK-delavec ur 2,230 7,500 16,725
hidrirano apno v vrečah kg 311,000 0,160 49,760
mivka m3 0,930 0,135 0,126
električna energija kWh 3,520 0,390 1,373
voda m3 0,180 0,040 0,007
mešalnik za malto ur 1,900 0,200 0,380
51,646 16,725 DELNA VSOTA 68,371 €/m3
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 40
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače materiala plače Skupaj (€)
obračunska enota m3
PREDKALKULACIJA 1301-izdelava malt, 130104-izdelava apneno-cementne malte, 13010401-izdelava apneno cementne malte, 1301040102-strojno mešanje, 130104010214-iz peska v razmerju 1:2:6
PK-delavec ur 2,680 7,500 20,100
cement PC 45 v vrečah kg 210,000 0,087 18,270
hidrirano apno v vrečah kg 290,000 0,120 34,800
drobljen pesek gran. 0-4 mm m3 0,870 12,780 11,119
električna energija kWh 3,520 0,390 1,373
voda m3 0,270 0,040 0,011
mešalnik za malto ur 1,900 0,200 0,380
65,952 20,100
DELNA VSOTA 86,052 €/m3
obračunska enota t
PREDKALKULACIJA 7940-prenosi, 794004-prenosi mokrih mešanic, 79400411-s samokolnico, 7940041103-kombinirano vodoravno navpično, 794004110332-H+V=30+2
PK-delavec ur 1,330 7,500 9,975
DELNA VSOTA 9,975 €/t
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 41
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€)
11. Izdelava dvostranskega opaža
AB zidov kleti, komplet z vsemi
pomožnimi deli, prenosi,
čiščenjem in transportom
obračunska enota m2 1402-opaž betonskih in AB konstrukcij, 140202-zidov, 14020201-ravni, 1402020120-dvostransko vezani, 140202012040-s panel ploščami višine do 3 m
PK-delavec ur 0,720 7,500 5,400
KV-delavec ur 0,600 8,000 4,800 panel plošča m2 1,000 2,250 2,250 opažno olje kg 0,050 2,500 0,125 prenos opaža t 0,028 6,513 0,182 2,557 10,200 VSOTA
SKUPAJ 12,107 €/m2 obračunska enota t
PREDKALKULACIJA 7940-Prenosi, 794015-Prenosi plošč, 79401561-Z manjšim žerjavom, 7940156103-kombiniranovodoravno-navpično, 794015610315-na razdalji H+V=10+10m
PK-delavec ur 0,300 7,500 2,250
KV- delavec ur 0,360 8,000 2,880
električna energija kWh 0,645 0,051 0,033
gradbeno dvigalo ur 0,150 9,000 1,350 1,383 5,130 DELNA VSOTA 6,513 €/t
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 42
Ime in označba postavke norme v normativu
Opis postavke, materiala, dela EM Količina Cena za enoto € Cena za celoto €
material plače material plače Skupaj(€)
12. Dobava lesa in izdelava kompletne strešne konstrukcije dvokapnice nad stanovanji z čopi, poraba lesa do 0,04 m3/m2, z vsem veznim materialom.
obračunska enota m2 1407-izdelava strešne konstrukcije, 140710-lesene, 14071001-brez vešal, 1407100110-mehki les, 140710011018-s porabo lesa 0,04 m3/m2, enostavne
PK-delavec ur 0,320 7,500 2,400
KV-delavec ur 0,530 8,000 4,240 navadni žičniki kg 0,030 1,490 0,045 sidra za strešno konstrukcijo kos 0,100 2,000 0,200 vijak s podložko in matico M12 kos 0,200 1,850 0,370 konstrukcijski rezan les m3 0,046 180,400 8,298 prenos lesnih izdelkov t 0,028 29,790 0,834 VSOTA 9,747 6,640
SKUPAJ 16,227 €/m2
obračunska enota t PREDKALKULACIJA 7940-prenosi, 794006-prenosi lesa, 79400634-s stavbnim dvigalom, 7940063402-navpično, 794006340210-na razdalji V=10 m
PK-delavec ur 0,700 7,500 5,250
KV-delavec ur 1,060 8,000 8,480 električna energija kWh 0,620 0,064 0,040 gradbeno dvigalo ur 1,780 9,000 16,020 16,060 13,730
DELNA VSOTA 29,790 €/t
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 43
V tabeli 10 imamo v obliki ponudbene rekapitulacije zapisane izbrane postavke.
Rekapitulacije ponudbenih cen štirih ponudnikov za obravnavanih dvanajst postavk so v
prilogah 2,3,4 in 5. V stolpcu količine, so zapisane dejanske predvidene količine, ki smo jih
povzeli po projektantskem predračunu. V stolpcu cena na enoto je uporabljena cena za
postavko, ki smo jo izračunali v tabeli 9. V stolpcu cena skupaj, smo tako dobili skrčeno
lastno ceno za izbrano postavko. V kolikor bi tako izračunali za vseh 189 postavk iz
projektantskega popisa del, bi v seštevku dobili skrčeno lastno ceno objekta. V nadaljevanju
bomo za potrebe analiziranja in primerjanja imenovali končno vrednost, kot skrčeno lastno
ceno objekta, čeprav se zavedamo, da je zaradi uporabe samo dvanajstih postavk, to samo
del dejanske cene celotnega objekta.
Tabela 10: Zapis po posameznih postavkah z izračunano lastno ceno
postavka enota
mere
količina cena na
enoto
cena skupaj €
ZEMELJSKA DELA
1. Strojni izkop gradbene jame, do
kote dna izboljšanja terena, z
direktnim nakladanjem izkopanega
materiala na tovornjak in odvoz na
stalno deponijo oddaleno do 3 km.
(zemljišče III. Kat)
m3 6.915,88 5,33 36.861,64
BETONSKA DELA
2. Izdelava in montaža srednje
zehtevne armature iz betonskega
jekla RA S500 do fi 12 mm-ocena
kg 147.200,00 0,97 142.784,00
3. Izdelava in montaža srednje zahtev
ne armature iz betonskega jekla RA
S500 nad fi 12 mm,-ocena
kg 52.500,00 0,93 48.825,00
4. Rezanje, polaganje in vezanje
armature iz armaturnmih mrež
MAG S 500, armaturne mreže 3-5
kg/m2-ocena.
kg 76.900,00 0,81 62.289,00
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 44
5. Vgrajevanje betona C7/10 v
nearmirane betonske konstrukcije
sanacija tal s pustim betonom pod
temelji z napravo betona, vsemi
pomožnimi deli in prenosi
m3 513,40 60,48 31.050,43
6. Vgrajevanje betona C 25/30 v
armirano betonske pasovne temelje,
presek od 0,3-0,5 m3/m2/m1 z
napravo betona, vsemi pomožnimi
deli in prenosi
m3 296,70 79,13 23.477,87
7. Vgrajevanje betona C 25/30 v
armiranobetonsko konstrukcijo
medetažne plošče, preseka 0,25
m3/m2/m1, z napravo betona, vsemi
pomožnimi deli in prenosi.
m3 515,00 80,23 41.318,45
ZIDARSKA DELA
8. Izdelava vertikalne hidroizolacije iz
2×0,4 cm varjenega izoteka V4 na
P5, s preklopom 10 cm, s
predhodnim premazom ibitola ter
zaščito hidroizolacije s fibran xps
300-l, debeline 16 cm in čepasto
folijo, vsemi pomožnimi deli,
prenosi in transporti-klet
m2 418,50 30,06 12.580,11
9. Zidanje zidov iz opečnega modula
deb. 20 cm, z nabavo materiala,
napravo malte, vsemi pomožnimi
deli prenosi in transporti do mesta
vgradnje-pritličje
m2 41,50 87,94 3.649,51
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 45
10. Grobi in fini omet sten s podaljšano
apneno-cementno malto 1:2:6 s
predhodnim obrizgom sten z redko
cementno malto, dobava vsega
materiala, izdelava malte in
storitev-pritličje trgovina
m2 599,75 8,08 4.845,98
TESARSKA DELA
11. Izdelava dvostranskega opaža AB
zidov kleti, komplet z vsemi
pomožnimi deli, prenosi, čiščenjem
in transportom.
m2 2.705,00 12,11 32.757,55
12. Dobava lesa in izdelava kompletne
strešne konstrukcije dvokapnice nad
stanovanji s čopi, poraba lesa do
0,05 m3/m2, z vsem veznim
materialom.
m2 820,00 16,23 13.308,6
SKUPAJ (€) 453.736,02
22% DDV 99.821,93
SKUPAJ Z DDV (€) 553.557,95
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 46
3.4 PRIDOBLJENE PONUDBENE CENE NA TRGU
V tabeli 11 so podane ponudbene predračunske rekapitulacije za dvanajst izbranih postavk,
štirih različnih ponudnikov t.j. gradbenih podjetij, ki so se odzvala na povpraševanje
investitorja in oddala ponudbo za izgradnjo poslovno stanovanjskega objekta. V tabelo 11
smo vključili tudi projektantsko rekapitulacijo, ki jo pripravi projektant in vsebuje
orientacijske cene, ki jih projektantska podjetja pridobijo z zbiranjem povprečnih cen
postavk oz. z interno bazo in jih vsaj enkrat letno korigirajo, glede na cene na trgu. Po
izkušnjah sodeč so te cene običajno nekoliko višje, saj v njih niso zajeti popusti, rabati, itd.,
ki jih ponudnik pri pripravi ponudbe lahko uporabi. Vendar pa je projektantska
rekapitulacija dobra osnova za ovrednotenje projekta, ki se na koncu kljub višjim cenam
izkaže za še najbolj realno. Mnogokrat se namreč dogaja, da ponudniki zaradi želje, da bi
pridobili določen posel znižajo ponudbene cene postavk, tekom gradnje pa se izkaže, da ne
morejo pokrivati vseh stroškov za realizacijo posameznih aktivnosti.
Tabela 11: Prikaz ponudbenih rekapitulacij in projektantske rekapitulacije
Ponudnik Skupna vrednost dvanajstih postavk
P1 595.251,68 €
P2 555.239,34 €
P3 628.814,57 €
P4 598.529,07 €
Projektantska rekapitulacija (PO) 710.129,58 €
3.5 OCENJEVANJE EKONOMIČNOSTI GRADNJE Z ANALIZO
IZBRANIH POSTAVK
S primerjavo vseh vrednosti postavk posameznih ponudnikov bomo s primerjalno analizo
ugotovili ali je najugodnejši ponudnik iz tabele 11, v vseh postavkah ugoden, ali je v kateri
od postavk morda dražji od drugih ponudnikov. V praksi je pogosto, da se ponudbene cene
pomembnejših postavk še dodatno usklajujejo, saj investitorji želijo doseči najugodnejšo
ceno za gradnjo objekta. S primerjavo grafikonov bomo predstavili vrednosti po posameznih
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 47
postavkah za štiri ponudnike t.j. gradbena podjetja (P1, P2, P3, P4), projektantsko
rekapitulacijo (PROJ) in izračun skrčene lastne cene s kalkulacijo (sLC). Ponudbeni
predračun z izračunano skrčene lastno ceno imamo v tabeli 10, ponudbene predračune
gradbenih podjetij in pa projektantski predračun pa najdemo v prilogah.
Graf 1 : Postavka 1 izkop gradbene jame
V grafu 1 je vrednost predračunske rekapitulacije zelo blizu povprečni vrednosti. Tudi
izračunana skrčena lastna cena bistveno ne odstopa od ponudbenih. Podjetje P4 ima izrazito
visoko vrednost postavke 1.
Graf 2: Postavka 2 jeklo do fi 12 mm
Iz grafa 2 lahko razberemo, da so ponudbene cene konkurenčnih podjetij zelo podobne.
Nekoliko odstopa projektantska vrednost, kar pa smo pričakovali, saj so uporabljene cene
zgolj orientacijske. Izračunana skrčena lastna cena je nekoliko nad povprečjem.
5,24,7 4,5
5,7
8,4
5,33
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
POSTAVKA 1
Ce
na
(€)
PROJ
P1
P2
P3
P4
sLC
1,3
0,95 0,920,99
0,890,97
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
POSTAVKA 2
Ce
na
(€)
PROJ
P1
P2
P3
P4
sLC
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 48
Graf 3: Postavka 3 jeklo nad fi 12 mm
Iz grafa 3 lahko razberemo, da je izračunana skrčena lastna cena v povprečju pridobljenih
ponudbenih cen. Ponudbena vrednost podjetja P3 je najvišja izmed ponudbenih cen
gradbenih podjetij.
Graf 4: Postavka 4 armaturne mreže
Pridobljene cene ponudnikov so primerljive, izračunana skrčena lastna cena pa je najnižja.
Projektantska cena postavke je za cca. 30% višja od povprečnih pridobljenih cen. Izmed
ponudbenih cen gradbenih podjetij zopet nekoliko izstopa podjetje P3.
1,3
0,980,9
1,03
0,89 0,93
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
POSTAVKA 3
Ce
na
(€)
PROJ
P1
P2
P3
P4
sLC
1,2
0,9 0,880,99
0,85 0,81
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
POSTAVKA 4
Ce
na
(€)
PROJ
P1
P2
P3
P4
sLC
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 49
Graf 5: Postavka 5 podložni beton
Pri betonih smo pričakovali, da se bodo cene bolj razlikovale, saj je odvisno od katerega
dobavitelja beton dobavljamo, oz. ali ima podjetje morda svojo betonarno. Projektantska
cena v primerjavi s prejšnjimi ponudbami ni najvišja, izračunana skrčena lastna cena je v
primerjavi z ostalimi najnižja. Na ceno vpliva v največji meri bližina betonarne. V primeru
izračuna skrčene lastne cene smo upoštevali prevoz do gradbišča na razdalji 5 do 10 km.
Izračunana skrčena lastna cena je najnižja, najvišja pa je ponudbena cena podjetja P3.
Graf 6: Postavka 6 konstrukcijski beton-temelji
Vsa podjetja skupaj s projektantsko rekapitulacijo in izračunano skrčeno lastno ceno so
podala za konstrukcijski beton C 25/ 30 višje cene, kot za podložni beton. Vzrok za to lahko
najdemo v večji porabi cementa in posledično dražji mešanici. Izračunana skrčena lastna
cena je najnižja, medtem ko je ponudba podjetja P3 zopet najvišja.
83,5
68 70
9085,2
60,48
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
POSTAVKA 5
Ce
na
(€)
PROJ
P1
P2
P3
P4
sLC
9686
80
93,788,5
79,13
0
20
40
60
80
100
120
POSTAVKA 6
Ce
na
(€)
PROJ
P1
P2
P3
P4
sLC
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 50
Graf 7: Postavka 7 konstrukcijski beton-plošča
Postavka 7 se od postavke 6 razlikuje glede na zahtevnost vgrajevanja oz. v prerezu
konstrukcij. Razlika v izračunani ceni je zato med postavko 6 in 7 minimalna. Podjetja P2,
P3 ter projektantski predračun imajo zato enake cene postavke. Izračunana skrčena lastna
cena postavke je zaradi zgoraj omenjenega prereza konstrukcije nekoliko višja kot v
postavki 6 in ni več najnižja, saj je ugodnejša ponudba podjetja P2.
Graf 8: Postavka 8 vertikalna hidroizolacija
V postavki 8 je povprečna ponudbena cena od izračunane skrčene lastne cene višja za 24%.
Cena podjetja P1, ki ima najvišjo ponudbeno ceno postavke, se za skoraj 40% razlikuje od
izračunane.
96
88
80
93,7
85,2
80,23
70
75
80
85
90
95
100
POSTAVKA 7
Ce
na
(€)
PROJ
P1
P2
P3
P4
sLC
52,2549,5
35
47,4
35,8
30,06
0
10
20
30
40
50
60
POSTAVKA 8
Ce
na
(€)
PROJ
P1
P2
P3
P4
sLC
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 51
Graf 9: Postavka 9 zidanje zidov
V postavki 9 je izračunana skrčena lastna cena od povprečne ponudbene cene štirih
ponudnikov nižja za 19,4 %. Najvišja ponudbena cena je ponudba podjetja P4. Razlika v
ponudbenih cenah bi lahko bila zaradi različnih proizvajalcev modularne opeke in
posledično različnih cenah opeke.
Graf 10: Postavka 10 grobi in fini omet
V postavki 10, grobi in fini omet, ponudbene cene niso bistveno odstopale, saj je razlika
med najvišjo ponudbeno ceno podjetja P2 in najnižjo ponudbeno ceno podjetja P3 14,5%.
Izračunana skrčena lastna cena je za cca. 2% nižja od povprečne ponudbene cene, vendar ni
najnižja.
105 107 105
120 125,2
87,94
0
20
40
60
80
100
120
140
POSTAVKA 9
Ce
na
(€)
PROJ
P1
P2
P3
P4
sLC
9
8,3
9
7,7
8,1 8,08
7
7,5
8
8,5
9
9,5
POSTAVKA 10
Ce
na
(€)
PROJ
P1
P2
P3
P4
sLC
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 52
Graf 11: Postavka 11 izdelava dvostranskega opaža
V postavki 11 je ponudbena cena podjetja P1 izstopajoča in sicer je za kar cca. 33 % višja od
najnižjih ponudbenih cen podjetja P2 in P3, ki sta ponudila enako ponudbeno ceno.
Izračunana skrčena lastna cena je za 7,5 % višja od povprečne ponudbene cene. Razlog za
razlike v ponudbenih in izračunani skrčeni lastni ceni bi lahko bili različni opažni sistemi.
Graf 12: Postavka 12 izdelava strešne konstrukcije dvokapnice
V postavki 12 je razlika med najvišjo ponudbeno ceno podjetja P3 in najnižjo izračunano
skrčeno lastno ceno Med ponudbami podjetij P1, P2 in P4 ni velikih razlik v ponudbenih
cenah.
V spodnji tabeli 12 so zapisane cene različnih ponudnikov po postavkah. Iz strnjenih
primerljivih podatkov lahko primerjamo ponudbene cene in izberemo najugodnejšega
ponudnika za določeno postavko.
11,5
15
10 1011,3
12,11
0
2
4
6
8
10
12
14
16
POSTAVKA 11
Ce
na
(€)
PROJ
P1
P2
P3
P4
sLC
26,8
22,5 22
2624,3
16,23
0
5
10
15
20
25
30
POSTAVKA 12
Ce
na
(€)
PROJ
P1
P2
P3
P4
sLC
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 53
Tabela 12: Cene ponudb po postavkah
PROJ
(€)
P1 (€) P2 (€) P3 (€) P4 (€) sLC (€)
POSTAVKA 1 5,2 4,7 4,5 5,7 8,4 5,33
POSTAVKA 2 1,3 0,95 0,92 0,99 0,89 0,97
POSTAVKA 3 1,3 0,98 0,9 1,03 0,89 0,93
POSTAVKA 4 1,2 0,9 0,88 0,99 0,85 0,81
POSTAVKA 5 83,5 68 70 90 85,2 60,48
POSTAVKA 6 96 86 80 93,7 88,5 79,13
POSTAVKA 7 96 88 80 93,7 85,2 80,23
POSTAVKA 8 52,25 49,5 35 47,4 35,8 30,06
POSTAVKA 9 105 107 105 120 125,2 87,94
POSTAVKA 10 9 8,3 9 7,7 8,1 8,08
POSTAVKA 11 11,5 15 10 10 11,3 12,11
POSTAVKA 12 26,8 22,5 22 26 24,3 16,23
SKUPAJ (€) 710.129,5 595.251.68 555.239,34 628.814,57 598.529,07 553.557,95
Iz grafičnega in tabelaričnega prikaza dvanajstih postavk smo ugotovili, da so odstopanja
med ponudbenimi cenami različna glede na vrsto postavke. V primerjalni analizi ne bomo
zajemali projektantskih vrednosti (PROJ). V postavki 1 sta ugodni ponudbi podjetja P1 in
P2, ki se razlikujeta za cca. 4,3 %. Najnižja je ponudba podjetja P2. Izračunana skrčena
lastna cena je za 15,6 % višja od najugodnejše ponudbe. V postavki 2, bi podrobneje
pregledali ponudbi podjetja P2 in P4. Razlika v njunih ponudbah je 3,3 %. Najugodnejša je
ponudba podjetja P4, ki je za 8,3 % nižja od izračunane skrčene lastne cene. V postavki 3 sta
zopet najugodnejši ponudbi podjetij P2 in P4, ki se razlikujeta za 1,2 %. Najnižja je
ponudbena cena podjetja P4, ki je za 4,4% nižja od izračunane skrčene lastne cene. V
postavki 4 je najnižja izračunana skrčena lastna cena, ki je za 4,8 % nižja od ponudbene cene
podjetja P4. Prav tako je ugodno podjetje P2, čigar ponudbena cena je samo 3,4% višja od
ponudbene cene podjetja P4. V postavki 5 je najnižja zopet izračunana skrčena lastna cena
in sicer za cca. 11% od ponudbene cene podjetja P1. Podjetje P2 je ponudilo ceno za cca. 3
% višjo od ponudbene cene podjetja P1. V postavki 6 je najnižja izračunana skrčena lastna
cena a le za cca. 1% od ponudbene cene podjetja P2. Naslednja je ponudbena cena podjetja
P1, ki pa je za kar 7% višja od ponudbene cene podjetja P2. V postavki 7 sta ugodni
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 54
izračunana skrčena lastna cena in pa ponudbena cena podjetja P2, ki je najugodnejša.
Razlikujeta se le za 0,3 %. Naslednja je ponudbena cena podjetja P4, ki pa je za 6,2 % višja
od najnižje ponudbene. Cene v postavki 8 se precej razlikujejo. Najnižja je izračunana
skrčena lastna cena, ki je za cca. 14% nižja od najugodnejše zbrane ponudbe podjetja P2.
Ugodna je tudi ponudba podjetja P4, ki se od ponudbe podjetja P2 razlikuje za 2,3%. V
postavki 9 je najugodnejša izračunana skrčena lastna cena, ki je za 16,3% nižja od
ponudbene cene podjetja P2. Podjetje P1 je podalo ponudbeno ceno le za 2% višjo od cene
podjetja P2. V postavki 10 je najugodnejša ponudba podjetja P3, ki je podalo za 5% nižjo
ceno od izračunane skrčene lastne cene. Ugodna je tudi ponudba podjetja P4, ki je podalo le
za 1% višjo ceno od izračunane skrčene lastne cene. V postavki 11 izračunana skrčena lastna
cena ni v kategoriji treh najugodnejših. Najugodnejši sta ponudbi podjetij P2 in P3, ki sta
podali enaki ponudbeni ceni. Ponudba podjetja P4 je za 12 % višja od najnižjih. Izračunana
skrčena lastna cena je za 17,5% višja od najnižjih ponudbenih cen. V postavki 12 je najnižja
izračunana skrčena lastna cena, ki je za 26,3 % nižja od ponudbene cene podjetja P2.
Ponudbena cena podjetja P1 pa je od ponudbe P2 višja le za 0,3 %.
3.6 ODLOČITEV O NAČINU GRADNJE
S pomočjo izbranih postavk, ki smo jih analizirali v ponudbah potencialnih izvajalcev v
tabeli 12, smo v spodnjem grafu pregledno strnili podatke. Graf 13 prikazuje vrednosti
ponudbenih rekapitulacij (priloge 2,3,4,5), rekapitulacijo z izračunano skrčeno lastno ceno
(tabela 10), ter projektantsko rekapitulacijo (priloga 1), za izbranih dvanajst postavk.
Graf 13: Zbrane ponudbe
710.129,58
595.251,68555.239,34
628.814,57598.529,07
553.557,95
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
700.000,00
800.000,00
PROJ P1 P2 P3 P4 sLC
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 55
Z analizo ponudbenih cen ter z izračunom skrčene lastne cene smo ugotovili, da je
projektantski predračun po pričakovanju najvišji. V ceni podjetij P1 in P4 je najmanjša
razlika in sicer samo cca. 3000 evrov, kar je cca. 0,6 %. Podjetje P3 je izmed zbranih
ponudb, ki jih je investitor pridobil s strani podjetij ponudilo najvišjo ponudbeno ceno, ki je
za kar 73.575 evrov, cca. 12 % višja od najnižje cene. Najnižja predračunska vrednost
objekta je izračunana skrčena lastna cena, ki je le za 0,4 % nižja od ponudbene cene podjetja
P2. Vzrokov za tako majhno razliko med ponudbeno ceno podjetja P2 in izračunano skrčeno
lastno ceno bi lahko bilo več. Nekaj smo jih hipotetično predvideli:
• razlika v uporabljenih normativih
Kot smo že omenili v poglavju 3.3, podjetja za potrebe izračuna ponudbenih cen uporabljajo
interne normative, mi pa smo uporabili normative OZS. V ta namen smo naredili preizkus in
za 4 postavke, ki so se ujemale uporabili normative iz diplomskega dela (Pacek, 2012).
Ugotovili smo, da je izračun skrčene lastne cene z uporabo normativov, ki jih je na
gradbišču oblikoval študent za 4,2 % nižji od izračuna z uporabljenimi normativi OZS. Z
uporabo normativov iz diplomskega dela bi bil končni znesek gradnje objekta torej nižji za
kar 22.955 evrov, kar bi že bistveno povečalo razliko med izračunano skrčeno lastno ceno in
ponudbeno ceno gradbenega podjetja P2.
• razlike v cenah materiala
Cene materiala, ki jih v kalkulacijah uporabijo gradbena podjetja, so običajno precej nižje od
tržnih cen, ki jih za material pridobi individualen potrošnik. Gradbena podjetja imajo
ustaljene dobavitelje s katerimi imajo dogovor o rabatih. To je popust pri medpodjetniškem
poslovanju, ki je lahko količinski, uvajalni, redni, itd., odvisno od dogovora. Mi smo v
izračunu skrčene lastne cene objekta uporabili tržne cene materiala (tabela v prilogi), saj so
cene z rabati poslovna skrivnost podjetij.
• razlika v urni postavki delavca
Kot smo že omenili so v predračunih uporabljene cene poslovna skrivnost podjetij in nam
niso bile dosegljive. Uporabljena cena urne postavke PK in KV delavca je pojasnjena v
poglavju 3.3 v tabeli 8. Iz prakse lahko povzamemo, da so cene zelo fleksibilne in so
odvisne od mnogih dejavnikov. Predvsem so to pogajalske sposobnosti udeležencev,
finančnega položaja in dobrega imena podjetja, rabatov, kompenzacij ter raznih poslovnih
povezav.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 56
Čeprav smo iz grafa 13 ugotovili najugodnejšega ponudnika pa odločitev o načinu gradnje
oz. izboru najugodnejšega izvajalca še ni dorečena. Cena namreč ne bi smela biti edino
merilo, na podlagi katerega se investitor odloči o načinu gradnje. Predvsem so to reference
podjetja in pa njegovo finančno stanje. Zelo pomembno je, da ima podjetje vzdržen finančni
položaj, da se tekom gradnje ne bi srečali s stečajnimi postopki in podobno, kot bomo to
podrobneje predstavili v 5. poglavju diplomskega dela. Tako je ponudbena cena podjetja P2
sicer ugodna, vendar pa je potrebno tak način izvedbe obravnavati še z drugih vidikov. Npr.
ali ima podjetje P2 ustrezne reference in vzdržljivo finančno stanje. Prav tako je razlika med
izračunano skrčeno lastno ceno in podjetjem P2 samo cca. 1700 evrov, kar predstavlja
cca.0,3 % in je glede na celotno investicijo objekta malo. Investitor ima namreč usposobljen
kader in mehanizacijo, ter zakonske možnosti, da gradi objekt kot glavni izvajalec.
Vprašanje, ki se zastavi, pa je ali ima v tem danem obdobju predvidene gradnje čas.
Obratovanje večjega števila gradbišč hkrati je predvsem v organizacijskem smislu zelo
zahtevno. Pojavijo se lahko težave, kot je pomanjkanje kadra, potreba po strojni
mehanizaciji in ostalem orodju na dveh mestih, itd.. Razlika v ceni med ponudnikom P2 in
sLC ni velika, ob tem pa je potrebno poudariti, da je obravnavanih le 12 postavk, v celotnem
projektu za gradbena dela pa jih je 189. Razlika v ceni se glede na vse postavke seveda
lahko spremeni, saj so morda naključno te postavke za podjetje P2 takšne in ima pri kakšnih
drugih postavkah višje cene. Te dileme seveda investitor pri odločitvi nima, saj ima pregled
nad vsemi postavkami, mi smo se zaradi obsežnosti opredelili le na teh nekaj. Na podlagi
podanih analiz in vrednosti dvanajstih predračunskih postavk je investitorju podan predlog o
izboru glavnega izvajalca. V kolikor ima investitor na razpolago zadostne kapacitete kadra
in mehanizacije za realizacijo projekta, se naj odloči o načinu gradnje, kjer nastopi sam kot
glavni izvajalec del, v nasprotnem primeru pa se naj odloči, da gradnjo objekta prepusti
podjetju P2. V spodnji tabeli 13 so v pomoč investitorju izpostavljena ključna dejstva za in
proti, za lažje odločanje in strnjeni pregled.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 57
Tabela 13: Tabela prikazuje ključna dejstva za lažjo odločitev pri izboru izvajalca
INVESTITOR V VLOGI GLAVNEGA
IZVAJALCA
PODJETJE P2
• razlika v ceni 1.680 €, 0,4% (investitor
ugodnejši)
• investitor ima čas, kader, mehanizacijo
• investitor ima boljši nadzor in spremljanje
gradnje
• investitorjev kader pozna želje investitorja,
lažje komuniciranje, manj težav z
usklajevanjem
• ni bojazni, da gre izvajalec v stečaj
• ima ugodno ponudbo
• ima dobre reference
• ima več strokovnega kadra
kot investitor, saj se
ukvarja samo z gradnjo
• nima toliko usposobljenega in zaposlenega
kadra kot P2
• morebitna finančna
nestabilnost
Na podlagi posveta svoje ekipe in vseh v tabeli navedenih dejstev se investitor odloči o
načinu gradnje objekta.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 58
4 GRADBENA POGODBA NA KLJUČ ZA GRADNJO
POSLOVNO STANOVANJSKEGA OBJEKTA
Obveznostno ali obligacijsko pravo je pravna panoga, ki se ukvarja s proučevanjem
obveznostnih razmerij, katerih vsebina so zahtevki in obveznosti med natančno določenimi
pravnimi subjekti. Obligacijsko razmerje je razmerje med strankama na podlagi katerega je
ena stranka–upnik upravičena (ima pravico) terjati od druge stranke– dolžnika izpolnitev
obveznosti, dolžnik pa je dolžan (ima obveznost) opraviti izpolnitev. Pogodba je dvostranski
pravni posel, ki ga stranki skleneta z namenom, da se ustanovi, spremeni ali preneha
določeno razmerje. Pogodba, kot najvažnejši temelj obveznostnih razmerij, nastane
praviloma s svobodno izjavljeno sporazumno voljo obeh strank. Stanki, sta svobodni pri
odločitvi, ali bosta sklenili pogodbo in tako pridobili pravice in obveznosti (Bratina et
al.,2010).
4.1 SPLOŠNO O ZAKONODAJI GRADBENE POGODBE
Z gradbeno pogodbo se pisno regulirajo zahtevana razmerja med naročnikom, ki delo naroča
(investitorjem) in izvajalcem (glavni izvajalec), ki bo dela izvedel in ki so predmet pogodbe.
Razmerja in specifičnosti gradbene pogodbe definirata (OZ) ter posebne gradbene uzance
(Pšunder et al., 2009).
4.1.1 OBLIGACIJSKI ZAKONIK (OZ)
Obligacijski zakonik je temeljni zakon za pripravo gradbenih pogodb. Velik del vsebine je
enak kot predhodni Zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki je veljal v SFRJ in ga je
skoraj povzel OZ. OZ določa obligacijsko razmerje, ki je medsebojna zaveza, da mora ena
stranka opraviti drugi stranki, le-ta pa je od dolžniške stranke upravičena terjati takšno
izpolnitev. OZ ureja gradbeno pogodbo s 17 posebnimi členi v poglavju XII, členi: 649-
665. Urejena pa je tudi s posebnimi drugimi opravili OZ: npr. poglavje XI-podjemna
pogodba, poglavje II-nastanek obveznosti,.. Obligacijski zakonik definira gradbeno pogodbo
kot podjemno pogodbo, s katero se izvajalec zavezuje, da bo po določenem načrtu v
določenem roku zgradil gradbeni objekt na določenem zemljišču, naročnik pa se zavezuje,
da mu bo za to plačal določeno ceno (Obligacijski zakonik, 2007). Izvajalec, kot prva
pogodbena stranka, je ponavadi gradbeno podjetje, ki delo izvaja samostojno in dela po
načinu, ki ga samo določi, saj dela opravlja kot pravna oseba s strokovno usposobljenostjo.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 59
Investitor, kot druga pogodbena stranka, pa v zvezi z načinom izvajanja del nima pravice
dajati navodil izvajalcu. Njegova temeljna obveznost je ta, da opravljeno delo plača v skladu
z dogovorjenim načinom plačila. Pogosto se pri izvedbi posla pojavlja še tretja pogodbena
stranka, to je naročnik, ki investicijo financira oz. sofinancira. V takšnih primerih se lahko
sklene tripartitna pogodba, kot pogodba med investitorjem, naročnikom in izvajalcem
(Pšunder et al.,2009).
4.1.2 POSEBNE GRADBENE UZANCE (PGU)8
Uveljavljeni poslovni običaji, uzance in praksa predstavljajo splošen okvir ravnanja
udeležencev v obveznostnih razmerjih. Ti morajo v pravnem prometu ravnati v skladu s
poslovnimi običaji, uzancami in prakso, ki je vzpostavljena med njimi (Bratina et al., 2010).
PGU so vsebinsko podobne splošnim mednarodnim določilom FIDIC, ker podobno določajo
razmerja in druge aktivnosti v gradbeništvu in dodatno utemeljujejo posamezne pojme
pomembne pri gradnji. V Jugoslavijo so prišle iz Francije. Gradbene uzance vsebujejo
nekatere vsebine, ki bi jih bilo treba posodobiti in prilagoditi veljavni slovenski zakonodaji,
zato jih tako kot FIDIC splošna mednarodna določila, ni moč povzemati v celoti.
4.1.3 POGOJI POGODBE PO FICIDU
FIDIC je akronim za Federation Internationale Des Engeniurs Conseils in pomeni
mednarodno zvezo inženirjev- svetovalcev, ki je bila ustanovljena leta 1913. Cilji združenja
so vzdrževanje visokih etičnih in strokovnih standardov v procesu graditve, izmenjava
mnenj, informacij ter razpravljanje o problemih svetovalnega inženiringa. Na osnovi
dolgoletnih izkušenj pri gradnji je FIDIC izdal štiri standardne oblike pogodb za različne
vrste del:
• pogoji gradbenih pogodb –rdeča knjiga: za gradbena ali inženirska dela, ki jih
projektira naročnik ali njegov predstavnik ter se uporablja za tradicionalne projekte,
projekte infrastrukture, energetike in komunale;
• pogoji pogodb za opremo, projektiranje in graditev-rumena knjiga: za montažo in
dobavo elektrotehnične in/ali strojne opreme ter za projektiranje in izvajanje
inženirskih del, ki jih projektira in izvede izvajalec;
8 Posebne gradbene uzance, 1977.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 60
• pogoji pogodb za projekte na ključ-srebrna knjiga: za elektrarne in podobne
projekte pa tudi infrastrukturne projekte, ki zahtevajo višjo stopnjo zagotavljanja
stalnosti končne cene in roka;
• kratka oblika pogodbe-zelena knjiga: za gradbena ali inženirska dela manjših
vrednosti.
Standardne oblike pogodb se priporočajo v primerih, kadar se izvajajo mednarodni projekti
(npr. PHARE9), ter projekti financirani s strani kohezijskega sklada (Pšunder et al.,2009).
Kohezijski sklad (KS) je strukturni instrument, ki od leta 1994 državam članicam pomaga
zmanjševati ekonomska in socialna neskladja in stabilizirati gospodarstvo. Financira do 85
% upravičenih izdatkov večjih projektov s področja okoljske in prometne infrastrukture. Do
sredstev kohezijskega sklada so upravičene najmanj razvite države članice EU, katerih bruto
domači proizvod (BDP) na prebivalca znaša manj kot 90 % povprečja EU. Od maja 2004 je
to tudi Slovenija. V okviru sklada so to predvsem projekti s področja ravnanja s
komunalnimi odpadki, odvajanja in čiščenja odpadnih voda, oskrbe s pitno vodo,
zagotavljanje poplavne varnosti ter področje učinkovite rabe energije ter obnovljivih virov
energije. S področja prometne infrastrukture pa so to projekti za gradnjo in razvoj
prometnega omrežja, kot ga opredeljujejo smernice za razvoj vseevropskega prometnega
omrežja (Kohezijski sklad, 2014). Tako je v primerih gradnje avtocest, tras ter objektov, kjer
kot naročnik nastopa Družba za avtoceste v Republiki Sloveniji-DARS d.d., kot obvezna
priloga k ponudbi predpisana izjava, s katero ponudnik izjavlja, da poznava in sprejema
Splošne pogoje gradbenih pogodb za gradbena in inženirska dela, ki jih načrtuje naročnik,
FIDIC prva izdaja 1999. Pogoji gradbenih pogodb po FIDIC-u so v teh primerih tudi
sestavni del gradbene pogodbe. Značilnost FIDIC pogodb je, da ima 20 členov (izjema je
kratka pogodba). V nadaljevanju si oglejmo vsebino gradbenih pogodb –rdeča knjiga
9 Program PHARE je pobuda Evropske unije, ki zagotavlja državam srednje in vzhodne Evrope finančno
pomoč za podporo procesa ekonomske preobrazbe, ter jim pomaga okrepiti njihovo novo oblikovano
demokratično družbo (Program Phare, 2014).
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 61
Tabela 14: Vsebina gradbenih pogodb-rdeča knjiga (Pšunder et al.,2009)
1. Splošne določbe 11. Odgovornost za napake
2. Naročnik 12. Merjenje in ocena
3. Inženir 13. Spremembe in prilagoditve
4. Izvajalec 14. Pogodbena cena in plačilo
5. Imenovani podizvajalec 15. Odstop od pogodbe s strani naročnika
6. Kadri in delavci 16. Zaustavitev del in odstop od pogodbe s
strani izvajalca
7. Obratna oprema, materiali in
izdelava
17. Tveganje in odgovornost
8. Začetek, zamude in ustavitev 18. Zavarovanje
9. Preizkusi ob dokončanju 19. Višja sila
10. Prevzem s strani naročnika 20. Zahtevki, spori in arbitraža
Vsaka gradbena pogodba po določilih FIDIC-a ponavadi sestoji iz osmih dokumentov, ki jih
moramo razumeti po naslednjem prioritetnem zaporedju (Pšunder et al.,2009).
• pogodbeni sporazum (če obstaja),
• pismo o sprejemu ponudbe,
• ponudbeno pismo (ponudba),
• posebni pogoji pogodbe,
• splošni pogoji pogodbe,
• popisi (specifikacije), risbe-načrti (projekti),
izpolnjen ponudbeni predračun,
• plani in drugi dokumenti vključeni v pogodbo.
Splošni pogoji pogodbe so del razpisne in kasneje pogodbene dokumentacije ter so izraženi
z vsemi 20 sestavinami in njihovimi podčleni. Le-ti so na splošno uporabni in se lahko
uporabijo za veliko večino pogodb. Posebni pogoji pa vključujejo predvsem popravke in
dopolnila k splošnim pogojem in jih je potrebno določiti za vsako pogodbo posebej (Pšunder
et al., 2009)
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 62
4.2 SPLOŠNO O POGODBI NA KLJUČ
Obligacijski zakonik v 659. členu določa gradbeno pogodbo s posebnim določilom in sicer
cena določena s klavzulo »ključ v roke«.
659.člen
(1) Če vsebuje gradbena pogodba določilo »ključ v roke« ali kakšno drugo podobno
določilo, se izvajalec samostojno zavezuje, da bo izvedel skupaj vsa dela, ki so potrebna za
zgraditev in uporabo nekega celotnega objekta.
(2) V tem primeru vsebuje dogovorjena cena tudi vrednost vseh nepredvidenih in presežnih
del, izključuje pa vpliv manjkajočih del nanjo.
(3) Če je pri pogodbi »ključ v roke«udeleženih kot pogodbena stranka več izvajalcev, je
njihova odgovornost nasproti naročniku solidarna. 10
Vsebina tega zakona opredeljuje pogodbe z določilom »ključ v roke«. Bistvena v tem členu
so nepredvidena, presežna in manjkajoča dela. Vsak pogodbenik, ki podpisuje pogodbo z
omenjeno klavzulo si mora do dobra razložiti vsebino teh del. Nepredvidena dela so tista, ki
jih je bilo treba nujno opraviti, da bi bila zagotovljena stabilnost objekta ali da ne bi nastala
škoda, povzročila pa jih je nepričakovana težja narava zemljišča, nepričakovana voda ali
kakšen drug izreden in nepričakovan dogodek (Obligacijski zakonik, 2007, 653.člen). Portal
(Stvarno pravo, 2013) nujna nepredvidena dela definira, kot dela, ki jih izvajalec ob sklenitvi
pogodbe ni mogel predvideti. Povzročijo jih okoliščine, ki ne izhajajo iz sfere izvajalca,
ampak so to izredni in nepričakovani dogodki. Izvajalec jih je dolžan izvesti na stroške
naročnika, razen, če je v gradbeni pogodbi drugače določeno. Nepredvidena dela definira
kot tista dela, ki jih stranki ob sklenitvi pogodbe nista predvideli, vendar jih je bilo za
dokončanje gradnje nujno izvesti. Presežna dela so izvedena dela katerih količine presegajo
s pogodbo opredeljene količine. V tej situaciji sta stranki predvideli manjšo količino del, ki
se je kasneje v praksi pokazala za potrebno. Manjkajoča dela so po posebnih gradbenih
uzancah dela, ki sta jih pogodbeni stranki predvideli kot potrebna, vendar se je tekom
gradnje izkazalo, da niso potreba v takšnem obsegu ali pa morda sploh niso potrebna.
Solidarno odgovornost prav tako tolmači OZ in sicer, da za škodo, ki jo je povzročilo več
10 Obligacijski zakonik, 2007.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 63
oseb skupaj, odgovarjajo vsi udeleženci solidarno (Obligacijski zakonik, 2007, 186. Člen).
Napeljevalec in pomagač ter tisti, ki je pomagal, da se odgovorne osebe ne bi odkrile,
odgovarjajo solidarno z njimi. Solidarno odgovarjajo za povzročeno škodo tudi tisti, ki so jo
povzročili, delali pa neodvisno drug od drugega, če ni mogoče ugotoviti njihovih deležev pri
povzročeni škodi. Kadar ni dvoma, da je škodo povzročila neka izmed dveh ali več
določenih oseb, ki so na neki način med seboj povezane, ni pa mogoče ugotoviti, katera od
njih jo je povzročila, odgovarjajo te osebe solidarno (Zakonodaja.com, 2013). Na Hrvaškem
pogodbo s klavzulo »ključ v roke« opredeljuje Zakon o obligacionim odnosima (ZOO) in
sicer v 640. členu, Ugovor o gradenju sa posebnom odredbom. Vsebina člena je enaka kot v
našem OZ.
4.2.1 TOLMAČENJE PROJEKTOV NA KLJUČ FIDIC
V zadnjih letih opažamo, da večina tržišč gradbenih storitev zahteva tako obliko pogodbe, v
kateri ima nespremenljivost končne cene in pogosto tudi datuma dokončanja zelo velik
pomen. Naročniki takih projektov na ključ so pripravljeni plačati več za svoj projekt, če se
lahko čutijo bolj gotovi, da se dogovorjena cena ne bo prekoračila. Tolmačenje »projektov
na ključ« je včasih sporno, predvsem ker ne poznamo smisla načina pogodbenih določil med
naročnikom in izvajalcem. Bistvene zadeve so zapisane v »Pogoji pogodb za dobavo,
inženirske in gradbene storitve (DIGIS)-Projekti na ključ, srebrna knjiga FIDIC« Slovenska
izdaja 1999. Projekti na ključ se praviloma izdajajo takrat, ko znamo natančno določiti cilj
objekta in njegov obseg. Zato se tak način oddajanja del praviloma bolj uporablja v
industriji, kjer so vključena tako gradbena dela, kot projektiranje in zagon obratovanja. Za
tak način pogodbe pa niso primerni objekti, kjer ob času sklepanja pogodbe ponudnik ne
pozna vseh tveganj (n.pr. geologija pri izgradnji predorov). Take razlage in definicije
najdemo v knjigi FIDIC ali pa na spletu pod »turnkey projekt«. Če je sklenjena pogodba »na
ključ« to pomeni, da znotraj dogovorjenega obsega izvajalec prevzema vse rizike (tudi, če so
se količine, ki jih je sam ob ponudbi kalkuliral povečale, ali če je v ponudbi pozabil na
kakšna dela, ki pa so nujen del izgradnje in opreme objekta). Zato je potrebno za oddajo na
ključ pustiti ponudnikom več časa za temeljito pripravo in jih dobro seznaniti z vsemi
podatki. To je zapisano tudi v točki 4.11 Zadostnost sprejetega pogodbenega zneska (srebrna
knjiga) »Če v pogodbi ni drugače določeno, pogodbena cena pokriva vse obveznosti
izvajalca v okviru pogodbe in vse stvari, ki so potrebne za primerno projektiranje izvedbo in
dokončanje del in odpravo vseh napak«. V členu 4.12 pa (povzeto ) piše, da je s podpisom
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 64
pogodbe izvajalec dobil vse informacije glede tveganja in nepredvidenih izdelkov, da
prevzema vso odgovornost, da je predvidel vse težave in stroške, in da se zaradi tega
pogodbena cena ne bo prilagodila. Torej v pogodbi na ključ ni več del. V praksi se projekti
»ključ v roke« mnogokrat izvajajo nekoliko po svoje, sploh pri nas. Tako je mnogokrat
razpisan »ključ v roke« po že izdelanem projektu. V tem primeru bi moral izvajalec preveriti
projekt, pred podpisom pogodbe, saj ga spremembe od projekta (n.pr. količin), ne
odvezujejo od fiksne cene. Lahko so tudi v projektu predvidi dela za dodatna režijska dela,
ki pa so izrecno dela izven obsega osnovne pogodbe. Tudi na strani naročnika se včasih ne
upošteva pravega smisla »ključ v roke«. V razpisu je potrebno natančno definirati
karakteristike del, opremo, standarde, ne more pa se definirati izvajalca ali dobavitelja
(razen izjem za specifična dela). Naročnik pri takšnem projektu ne more odbiti kakšne
opreme ali dela, ki so izvedena ali dobavljena po razpisu, a naročniku niso všeč (n.pr. dobil
bo kitajsko opremo v mislih pa je imel nemško). Zato je potrebno pred odločitvijo za takšne
projekte, (ki so praviloma dražji, saj morajo imeti vkalkulirane rizike) zelo pretehtati
smiselnost. Včasih (v svetovni praksi redko) je pogodbeno določena še možnost spremembe
cene ob spremembi cene materiala ali delovne sile za nek odstotek (ne manjši od 10%).
Pogosto se v praksi tudi uporablja klavzula »funkcionalni ključ« pri kateri izvajalec
prevzema še obširnejše tveganje in sicer tudi vsa manjkajoča in presežna ter vsa
nepredvidena dela. Izključena so samo nujna nepričakovana dela, ki bi se lahko tekom
gradnje pojavila in jih ni bilo mogoče predvideti. Določilo »funkcionalni ključ« pri nas ni
zakonsko definirano, zato je zelo smiselno, da se stranki v kolikor uporabljata omenjeno
terminologijo, zelo eksplicitno dogovorita in opredelita vsebino pogodbe (Skulj S.,1999).
4.2.2 PROBLEMSKA KONFERENCA, PRIMERNOST POGODBENE KLAVZULE
KLJUČ V ROKE V SLOVENIJI
Na konferenci, ki jo je pripravila Gospodarska zbornica Slovenije - Zbornica gradbeništva in
industrije gradbenega materiala (GZS-ZGIGM11) je bila 20. aprila 2012 predstavljena
problematika sklepanja pogodb po principu »ključ v roke«. Poudarek je bil predvsem kako
slovensko definicijo »ključ v roke« izenačiti z mednarodno definicijo in jo na tak način tudi
11 GZS-ZGIGM Gospodarska zbornica Slovenije-Zbornica gradbeništva in industrije gradbenega materiala
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 65
uporabljati. Sodelovali so tudi predstavniki slovenskih gradbenih podjetij, ki so predstavili
praktične vidike težav »pogodbe na ključ«.
Mag. Jože Renar, direktor zbornice je o aktualni problematiki pogodbe na ključ, povedal
naslednje, (Problemska konferenca primernost pogodbene klavzule ključ v roke v Sloveniji,
2012).
Slovenska praksa pogodb na »ključ v roke« je eden od vzrokov za izjemno težak položaj
gradbeništva v Sloveniji. Te pogodbe niso skladne s svetovno prakso pogodb na ključ, to
pomeni, da imamo neko interpretacijo kjer se morajo vsakič podjetja truditi, da dokažejo kaj
je prava vsebina in kaj ni prava vsebina. Problem je v tem, da pri nas klasične pogodbe po
izmerah izvajalci izvajajo kot ključ v roke in prevzemajo ogromno število tveganj, ki jih niti
ne poznajo. Tveganja različnih vrst se v projektu izkažejo kot prevelika, podjetja to
prenašajo na podizvajalce, ti na dobavitelje in to celo gradbeno panogo spravlja v izjemno
težak položaj. Dokaz za to je tudi dejstvo, da v času največje gradbene konjunkture
slovenska podjetja niso izboljšala svojega gospodarskega položaja, celo padla so. V času od
2005 do 2008 se je tem gradbenim podjetjem položaj poslabšal.
Isolino Gomes, Head of Contract Administration Department, Moto-Engil Central Europe
S.A.,EIC12 je izrazil svoje mnenje glede FIDIC pogodb na tujih trgih, (Problemska
konferenca primernost pogodbene klavzule ključ v roke v Sloveniji, 2012).
Splošno gledano imamo dobre izkušnje s FIDIC pogodbami, ker porazdeljujejo tveganja
med naročniki in izvajalci, predvsem Rdeča in Rumena knjiga. Na Poljskem jih že
uporabljamo vsaj 15 let in imamo dobre izkušnje. Kljub temu se trudimo, da bi zakonodajo
še izboljšali in uravnotežili.
Tadej Ružič, SGP Pomgrad, d.d ,(Problemska konferenca primernost pogodbene klavzule
ključ v roke v Sloveniji, 2012).
V praksi se mnogokrat srečujemo s klavzulo »ključ v roke«, tako pri javnih naročilih kot pri
zasebnih naročnikih. Naročniki verjamejo, da bodo tako prišli do bolj kompletnega objekta
in tukaj se srečujemo z mnogimi problemi. Predvsem so to nedorečeni projekti, spremembe
znotraj izvajanja, zato mislimo, da je tako za naročnika kot za izvajalca bolje delati po
klavzuli na izmere.
12 EIC -European International Contractors
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 66
Peter Kosi, Granit, (Problemska konferenca primernost pogodbene klavzule ključ v roke v
Sloveniji, 2012).
Ugotavljamo, da vse pogosteje investitorji klavzulo »ključ v roke« izrabljajo za špekulativne
namene. Sicer imajo možnost v javnih naročilih in drugih razpisih oporekati temu, vendar v
veliki večini primerov ostajajo brez moči. Po principu vzemi ali pusti so prisiljeni v takšne
pogodbe, kjer se že v začetku ve, da se projekt kot takšen ne bo mogel realizirati. To je
mojem mnenju ključen problem. Gradbinci načeloma nismo proti pogodbi na ključ, vendar
le, če je projekt skrbno pripravljen, če je omogočen čas dajati pripombe in seveda, če lahko
korektno kot partnerji sodelujemo.
Iz mnenj, ki so jih podali gradbinci lahko sklepamo, da je pogodba s klavzulo »ključ v roke«
v slovenskem prostoru velika težava, s katero se spopadajo prav vsi udeleženci, tako
gradbinci kot tudi investitorji. Zakonodaja na tem področju je skopa, omejena samo na en
člen v OZ. Fidic pogodbe, ki to področje urejajo mnogo bolj podrobno, pa so pri
investicijah, ki se ne črpajo iz kohezijskih skladov bolj redkost kot pravilo.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 67
4.3 SESTAVINE GRADBENE POGODBE NA KLJUČ ZA POSLOVNO
STANOVANJSKI OBJEKT IN PRIMERJAVA ČLENOV S FIDIC
POGODBO
V nadaljevanju bomo podrobneje predstavili segmente gradbene pogodbe na ključ za
gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in sicer za gradbena in obrtniška dela, ki so
opredeljena s ponudbo. Člene in vsebino te pogodbe bomo primerjali z vsebino in členi
naključne pogodbe na ključ po FIDIC-u, ki smo jo našli na spletu. V nadaljevanju bomo
pojasnili in podrobneje izpostavili razlike med določili pogodbe po FIDIC-u in določili
klasične pogodbe.
Tabela 15: Vsebinska primerjava pogodbe s klavzulo »ključ v roke«
Člen pogodbe s klavzulo »ključ v roke«
za poslovno stanovanjski objekt
Določila pogodbe s klavzulo »ključ v
roke« po Fidicu srebrna knjiga
1. Pogodbeni stranki Pogodbeni stranki
Za pogodbeni stranki se smatrata
pogodbenika, ki skleneta gradbeno pogodbo.
V kolikor pogodbo sklepa podjetje, se
navede ime podjetja, naslov na katerem je
podjetje registrirano, davčna in matična
številka, ter ime predstavnika, ki to podjetje
zastopa (npr. direktor). Pripiše se vloga
pogodbenika v kateri nastopa (investitor ali
izvajalec).
Podatki pri Fidic pogodbi so enaki.
2. Predmet pogodbe Predmet pogodbe
Na splošno so opisane obveznosti izvajalca
npr. da opravi vsa dela v okviru pogodbene
cene, da pridobi in izroči vse listine, rok za
izvedbo je opredeljen s terminskim planom,
ki je dodatek pogodbe. Za pričetek del se
Naštete so priloge in dopolnila, ki sodijo k
tej pogodbi npr.:
-pogodbeni sporazum,
-pogodbeni predračun s cenami,
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 68
smatra dan, ko je bila pogodba podpisana,
pred pričetkom del izvajalec priskrbi in
označi gradbišče z gradbiščno tablo.
Dokončanje pogodbenih del je dan, ko so
dokončana vsa pogodbena dela in je predana
dokumentacija za tehnični pregled.
Neupoštevanje rokov se kaznuje s kaznijo.
Po opravljeni primopredaji izvajalec ni več
odgovoren za pomanjkljivosti, ki bi se
morale ugotoviti pri primopredaji.
Pogodbeni rok se lahko spremeni le zaradi
okoliščin, ki jih izvajalec ni mogel
preprečiti, odpraviti ali se jih izogniti.
-ponudba izvajalca,
-posebni pogoji pogodbe, splošni pogoji
pogodbe Srebra knjiga, pogoji pogodb za
dobavo, inženirske in gradbene storitve
(DIGIS), projekti na ključ, Fidic 1999,
-tehnične specifikacije z risbami, ter vse
dodatne priloge.
3. Pogodbena cena Pogodbena cena
Za celoten predmet pogodbe bo investitor
izvajalcu plačal pogodbeno ceno po načelu
»ključ v roke«. Pogodbena cena, v
nadaljevanju besedila pogodbena vrednost
znaša ……brez DDV. DDV se plača
skladno s 76. a členom ZDDV13. Navedemo
lahko še dogovor med strankama, npr. za
armaturo in podložne betone se količine
obračunavajo po dejansko vgrajenih
količinah. Pogodbena vrednost del, vsebuje
tudi vrednost vseh nepredvidenih in
presežnih del ter izključuje vpliv
manjkajočih del na njo. Pogodba vključuje
vsa dela razen poznejših, ki jih investitor
naknadno pisno naroči. V pogodbeni ceni so
Pogodbena cena je določena po načelu
»ključ v roke« na osnovi ponudbe izvajalca
št:____ iz dne____v potrjeni in sprejeti
predračunski vrednosti (brez DDV) s strani
naročnika, ki znaša____. Pogodbena
vrednost z besedo_____. Pogodbena cena je
nespremenljiva (fiksna) do zaključka vseh
pogodbenih obveznosti.
13 Zakon o davku na dodano vrednost, 2006.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 69
v naprej vključeni vsi riziki povečanja cen
zaradi zvišanja cen ali inflacije ali valutnih
razmerij. Pogodbena cena se lahko zmanjša
samo na zahtevo investitorja, če gre za
racionalizacijo izgradnje, za opustitev
določenih del. Izvajalec se zavezuje, da so v
pogodbeni vrednosti upoštevani vsi elementi
cene, oz. stroški skupaj z davki, prispevki,
taksami, carinami, pristojbinami, stroški
soglasij, zavarovanj, garancij, tehnične
dokumentacije za izvedena cela. Obračun se
vrši po sistemu »ključ v roke«, cena je
fiksna in nespremenljiva do konca izvedbe.
4. Pogodbeni rok Pogodbeni rok
Pogodbene obveznosti bo izvajalec opravil v
skladu s terminskim planom. Za pričetek
del se smatra dan, ko je bila pogodba
podpisana, kar se vpiše v gradbeni dnevnik.
Za dokončanje del se smatra dan, ko so
dokončana vsa pogodbena dela in predana
dokumentacija za tehnični pregled. Izvajalec
investitorja v pisni obliki pozove na
količinski in kakovostni pregled, ki mora
biti opravljen najkasneje v 10 dneh od
prejema pisnega poziva. Pooblaščeni
predstavniki vseh strank sestavijo
primopredajni zapisnik, (ali izvedena dela
ustrezajo določilom te pogodbe, zakonodaji,
kakovost izvedenih del in pripombe
investitorju..). Investitor mora v 8 dneh od
poziva izvajalca naj prevzame dela, ta tudi
Izvajalec se obvezuje z izvajanjem del
pričeti takoj po uvedbi v delo in vsa dela
dokončati v skladu z naslednjimi
pogodbenimi roki. V nadaljevanju je
naveden rok za izvedbo vseh del ____ dni
po sklenitvi pogodbe. Rok izvedbe del
pomeni izvršitev vseh obveznosti izvajalca
po tej pogodbi, vključno z izročitvijo
projekta PID (v kolikor je izvajalec tudi
pripravil projekt), odpravo pomanjkljivosti
po kvalitetnem pregledu in odpravo napak
po tehničnem pregledu.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 70
prevzeti, sicer nastopijo pravne posledice
povezane z izročitvijo in prevzemom del. Če
mora izvajalec kaj popraviti, dokončati, pa
tega ne stori v postavljenem roku, sme
investitor dela naročiti drugemu izvajalcu, ki
jih ta izvede na izvajalčev račun. Investitor
si zaračuna 5% pribitek za kritje svojih
režijskih stroškov.
5. Plačila Plačila
Izvajalec bo izvedene količine del obračunal
z mesečnimi in končno situacijo, izdano na
podlagi končnega obračuna del. Vrednost
izvedenih del v situaciji se določi na osnovi,
s strani gradbenega nadzora podpisane
gradbene knjige. Začasne in končno
situacijo izstavi izvajalec v 4 izvodih na
naslov investitorja. Začasne situacije bo
izvajalec dostavil investitorju v potrditev do
1. dne v mesecu za pretekli mesec, končno
obračunsko situacijo pa je izvajalec dolžan
izstaviti najkasneje v roku 15 dni po uspešni
primopredaji izvedenih del investitorju,
razen če se izvajalec in investitor ne
dogovorita drugače. Investitor je dolžan v 8
dneh od dneva prejema situacijo pregledati
in nesporni del situacije plačati 30. dan od
datuma prejema situacije. Sporni del
situacije pa mora v roku 8 dni od dneva
prejema pisno zavrniti, sicer se šteje, da je
situacija v celoti potrjena. Končno situacijo
je investitor dolžan plačati v roku 30 dni od
trenutka, ko so odpravljene vse
pomanjkljivosti po zapisniku o primopredaji
Rok plačila je 30 dni od prejema popolnih, s
strani inženirja potrjenih vmesnih/končnih
situacij pri naročniku.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 71
del, predani s strani izvajalca, garancijski
listi, atesti, certifikati ter navodila za
uporabo in vzdrževanje, za material in
opremo ter opravljen končni obračun.
Izvajalec je dolžan, po pisnem pozivu
investitorja sodelovati na tehničnem
pregledu objekta in pomanjkljivosti
tehničnega pregleda, če se nanašajo na
izvajalčev obseg del, odpraviti najkasneje v
8 dneh. Vse morebitne spore po tej pogodbi
bosta pogodbeni stranki reševali
sporazumno, v nasprotnem primeru je za
reševanje sporov pristojno sodišče v ___.
6. Predstavniki pogodbenikov Predstavniki pogodbenikov
Za medsebojno usklajevanje imenujeta
izvajalec in investitor sledeče predstavnike:
Za izvajalca:_______________tel._____
Za investitorja:_____________tel.______
Izvajalec ne sme brez pisnega soglasja
investitorja zamenjati odgovornega vodjo
del, je pa dolžan zamenjati odgovornega
vodjo del na pisno zahtevo investitorja.
Odgovorni vodja posameznih del ali njegov
namestnik, s pisnim pooblastilom izvajalca
mora biti vsak dan vsaj 8 ur na gradbišču.
Odgovorni predstavnik naročnika je ____.
Naročnik lahko določi njegovega
namestnika in ga pooblasti za določena
dejanja. Predstavnik naročnika je
pooblaščen, da zastopa naročnika v vseh
vprašanjih, ki se nanašajo na delo,
dogovorjena s to pogodbo, zlasti pa da
kontrolira delo izvajalca in potrjuje, da
izstavljeni delni račun ustreza opravljenemu
obsegu del, skrbi za pravilnost in skladnost
izplačanih računov s ponudbo, ocenjuje
nalogo oz. odloča o potrebnosti recenzije.
Odgovorni predstavnik izvajalca je______.
Odgovorni predstavnik izvajalca je
pooblaščen, da zastopa izvajalca v vseh
vprašanjih, ki se nanašajo na delo po tej
pogodbi, zlasti pa na dela, ki se nanašajo na
obseg izvršenih del. Inženir s pristojnostmi
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 72
po Zakonu o graditvi objektov in Fidicu.
7. Pogodbena kazen Pogodbena kazen
V primeru zamude z izvajanjem pogodbenih
obveznosti s strani izvajalca, bo izvajalec
plačal investitorju pogodbeno kazen, ki bo
odvisna od števila dni zamude in sicer za
vsak koledarski dan v višini 0,2% (dve
desetine odstotka), vendar skupno največ
5% (pet odstotkov) od vrednosti del, ki je
ugotovljena s končnim obračunom.
Pogodbena kazen se obračuna pri končnem
obračunu.
Se v pogodbi posebej ne definira, saj je
definirana v podčlenu 8.7 Odškodnina za
zamudo, Fidic Srebrna knjiga.
8. Podizvajalci Podizvajalci
V primeru, da bo izvajalec delal s
podizvajalci, mora o tem, obvestiti
investitorja in zanje ter svoje ljudi voditi
dokumentacijo skladno z zakonom.
Izvajalec mora s svojimi podizvajalci
skleniti posebno pisno listino, v obsegu
odstopljene vrednosti pogodbenih del. Le ti
izvajalci pa prevzemajo neposredno, polno
in solidarnostno odgovornost nasproti
investitorju, skupaj z izvajalcem. V tem
primeru je potrebno obravnavati izvajalca in
podizvajalce, v razmerju do investitorja, kot
eno pogodbeno stranko (tretji odstavek 659.
člena OZ). V tem primeru je investitor
dolžan, namesto izvajalca neposredno
plačevati vse izvajalčeve pogodbene
obveznosti do njegovih podizvajalcev, pri
Izvajalec daje naročniku pooblastilo, da bo
izvedbo del, pri katerih so vključeni
podizvajalci, naročnik na podlagi potrjenega
računa oziroma situacije, plača neposredno
imenovanim podizvajalcem. Izvajalec mora
svoji situaciji obvezno priložiti račune
oziroma situacije svojih podizvajalcev, ki jih
je predhodno potrdil. Plačila podizvajalcem
se izvedejo v rokih in na enak način, kot
velja za plačila izvajalcu, ter skladno z
določili veljavne zakonodaje. Za izvajalca
bodo pogodbena dela po tej pogodbi izvajali
naslednji podizvajalci: naziv, naslov,
matična št., davčna št., transakcijski račun,
banka, vrsta del, ki jih bo opravljal, predmet
del, količina del v vrednosti v evrih brez
DDV, delež del, ki jih prevzema
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 73
čemer se obveznosti investitorja v razmerju
do izvajalca zmanjšajo za toliko, kolikor
znašajo neposredna plačila investitorja
izvajalčevim podizvajalcem. Plačilni roki in
plačilni pogoji podizvajalcev ostanejo za
investitorja enaki, kot so do izvajalca. Prav
tako mora, kot po obsegu največji izvajalec,
poskrbeti, da so podpisani pisni dogovori o
skupnih varnostnih ukrepih, z manjšimi
podizvajalci investitorja.
podizvajalec glede na vrednost ponudbe v
odstotkih, kraj, rok izvedbe teh del. V
primeru javnih naročil veljajo dodatne
določbe. (1. točka prvega odstavka 109.a
člena Zakon o javnem naročanju).
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 74
4.3.1 OBRAZLOŽITEV PRIMERJAV
Že po hitri primerjavi izpostavljenih členov v gradbenih pogodbah lahko opazimo, da ima
klasična gradbena pogodba s klavzulo »ključ v roke« za poslovno stanovanjski objekt,
obširnejšo vsebino, kot pogodba po določilih Fidica Srebrna knjiga. Ugotavljamo, da
klasična gradbena pogodba obsega vsaj 10 A4 listov in več, medtem ko je pogodba po
Fidicu vsaj za polovico krajša. Vzrok za to bomo spoznali v naslednjih obrazložitvah. Za
podrobnejšo analizo in primerjavo bomo izpostavili vsakega od zgoraj naštetih členov
pogodbe in ga podrobneje vsebinsko obrazložili. Kot smo že uvodoma ugotovili, Fidic
določila sestavlja več knjig, mi smo se omejili na Srebrno knjigo, Pogoji pogodb za dobavo,
inženirske in gradbene storitve (DIGIS), projekti na ključ, prva izdaja 1999. Knjiga je
sestavljena iz Splošnih in Posebnih pogojev. Splošnih pogojev je 20 in so navedeni v
spodnji tabeli.
Tabela 16: Splošni pogoji, Srebrna knjiga Fidic (Skulj S.,prva izdaja 1999).
1. Splošne določbe 11. Odgovornost za napake
2. Naročnik 12. Preizkusi po dokončanju
3. Upravljanje s strani naročnika 13. Spremembe in prilagoditve
4. Izvajalec 14. Pogodbena cena in plačilo
5. Projektiranje 15. Odstop od pogodbe s strani naročnika
6. Kadri in delavci 16. Zaustavitev del in odstop od pogodbe s strani izvajalca
7. Obratna oprema, materiali in izdelava
17. Tveganje in odgovornost
8. Začetek, zamude in ustavitev 18. Zavarovanje
9. Preizkusi ob dokončanju del 19. Višja sila
10. Prevzem s strani naročnika 20. Zahtevki, spori in arbitraža
Splošne pogoje dopolnjujejo Posebni pogoji. V vsaki pogodbi je navedeno, da so določila
pogodbe v skladu z izbrano knjigo Fidic določil. V pogodbi navedeni Splošni pogoji so
predmet sprememb in dodatkov, ki so opisani v nadaljevanju, Posebni pogoji. Smatra se, da
so pogodbene stranke seznanjene s to verzijo Splošnih pogojev pogodbe Fidic. Če s
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 75
posebnimi pogoji ni določeno drugače veljajo določila Splošnih pogojev. Posebni pogoji se
v vsaki pogodbi posebej določijo, saj je tudi gradnja specifičen proces, ki potrebuje
individualen pristop. Preveriti moramo ali vsa določila ustrezajo za določene razmere, v
kolikor ne, jih moramo popraviti. Pri tem moramo paziti, da ne pride do dvoumnosti
popravljenih podatkov, bodisi v Splošnih pogojih ali Posebnih določilih. Iz tega lahko
razumemo zakaj je pogodba Fidic določil krajša, saj vsebuje samo spremenjene člene
obširnih določil, ki so zajeti v določeni knjigi, v našem primeru Srebrna knjiga.
1. Pogodbeni stranki
V začetku vsake pogodbe se vedno navede pogodbeni stranki, ki pogodbo sklepata in njune
podatke. To pravilo je enako za klasično pogodbo kot za primer pogodbe po Fidic določilih.
V splošnih pogojih lahko v poglavju Pogodba vidimo, da se pogodba imenuje tudi
pogodbeni sporazum. Stranka pomeni naročnika ali izvajalca, odvisno od sobesedila. V
knjigi se med strankami uporablja naročnik in izvajalec. Naročnik je oseba, ki naroči
določena dela, v naši diplomski nalogi smo naročnika opisovali kot investitorja, kar v
našem konkretnem primeru tudi je.
2. Predmet pogodbe
V primeru Fidic pogodbe so v tem členu naštete samo obvezne priloge k pogodbi in pa
veljavna knjiga Fidic določil na katero se pogodba sklicuje. V primeru klasične gradbene
pogodbe pa je lahko ta člen precej obsežen. Potrebno je definirati in določiti obseg del, ki jih
pogodba zajema ter ponudbo na podlagi katere je bil izvajalec izbran. Običajno se navede
tudi naziv objekta in njegova lokacija, številka zemljiške parcele in katastrska občina. V tem
členu je potrebno zapisati vsa bistvena določila in jasno opredeliti obveznosti in zahteve. V
knjigi Fidic določil predmet pogodbe ni posebej izpostavljen, saj je koncept knjige takšen,
da so poglavja zelo podrobno razdelana in ni potrebe, da bi se posploševalo v okviru
predmeta pogodbe.
3. Pogodbena cena
V vsaki pogodbi moramo navesti pogodbeno ceno, ki se običajno piše brez DDV.
Pogodbena cena je cena, ki je določena s pogodbo in vključuje vse spremembe in dopolnitve
opredeljene s pogodbo. Velja le za blago in storitve, ki so opredeljene s pogodbo in za čas
izpolnitve pogodbe (Skulj et al.,2002). Davek se naknadno prišteje, pogodbena cena se
napiše s številko in besedo. V gradbeni pogodbi je navedeno, da se davek obračuna skladno
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 76
s 76. a členom ZDDV-1 (prejemniki blaga ali storitev), ki pravi, da mora DDV plačati
davčni zavezanec, identificiran za namene DDV v Sloveniji, kateremu se opravijo naslednje
dobave; a) gradbena dela, vključno s popravili, čiščenjem, vzdrževanjem, rekonstrukcijo in
rušenjem v zvezi z nepremičninami (Zakon o davku na dodano vrednost, 2012, 76.a člen).
V knjigi Fidic določil imamo v 14. postavki Splošnih pogojev opredeljeno pogodbeno ceno
in plačilo. Obdelana so poglavja Predplačilo, Prošnja za potrdilo o vmesnem plačilu, Plan
plačil, Obratna oprema in materiali namenjeni za dela, Vmesna plačila, Časovni razpored
plačil, Zamujeno plačilo, Plačilo zadržanega zneska, Obračun (situacija) ob dokončanju,
Prošnja za končno plačilo, Izplačilo, Končno plačilo, Prenehanje odgovornosti naročnika,
Valute plačil. Cena »ključ v roke« je praviloma skupna cena, kjer se šteje višja stopnja
zagotovljenosti končne cene in roka dokončanja. Izvajalec v takem primeru prevzame večje
tveganje, saj običajno izvede projekt v celoti do predaje v uporabo. Takšna cena je običajno
nekoliko višja, saj izvajalec vključi vsa tveganja in morebitne scenarije, ki bi tekom gradnje
celoten projekt lahko podražili. V diplomi pod poglavjem 4.2 Splošno o pogodbi na ključ
imamo člen iz OZ, ki govori, da cena »ključ v roke« vsebuje vsa nepredvidena in presežna
dela, izključuje pa vpliv manjkajočih del. Tudi Fidic določila imajo glede tega svoje stališče
in sicer v poglavju 4.12 Nepredvidene težave, lahko pod točko c) zasledimo, da se
pogodbena cena zaradi nepredvidljivih težav ali stroškov ne bo prilagodila. Iz dostopnih
podatkov lahko sklepamo, da so vsebinska določila glede pogodbene cene v obeh pogodbah
zelo podobna, da pa pogodba po Fidic določilih zelo podrobno razlaga določila, ki so
povezana s ceno.
4. Pogodbeni rok
V vsaki pogodbi je naveden rok za izvedbo del. Opredeljen je s terminskim planom, ki ga
pripravi izvajalec in je običajno priloga k pogodbi. V klasični pogodbi se temu členu nameni
kar nekaj vrstic sicer pa je to poglavje zelo odvisno od vrste objekta, ki se gradi in načina
financiranja. V primerih sofinanciranja s strani države in npr. gradnje plinovoda se v Fidic
pogodbi do dneva natančno opredelijo odseki gradnje, rok za dokončanje se po dogovoru z
investitorjem in na podlagi utemeljenih okoliščin lahko podaljša, ne sme pa se skrajšati.
Podrobneje je to poglavje obrazloženo v knjigi Fidic določil v podčlenu 8.4 Podaljšanje roka
za dokončanje. V primeru gradnje poslovno stanovanjskega objekta s strani privatnega
investitorja terminski plan ni tako podrobno razdelan, predvsem zaradi načina financiranja in
ker ne gre za gradbeni inženirski objekt. V Splošnih pogojih pod poglavjem 5. Izvajalec, so
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 77
v 24. členih podrobno opredeljene vse obveznosti in dolžnosti izvajalca del. V podčlenu 8.2
Rok dokončanja, je navedeno, da mora izvajalec dokončati vsa dela vključno z opravljanjem
preizkusov ob dokončanju, smatra se, da so dokončana za namen, ki je opredeljen s
podčlenom 10.1 Prevzem del in odsekov. Iz zgoraj navedenih podatkov lahko sklepamo, da
določila Fidic pogodbe v knjigi vsebujejo vsa tematska področja, ki so bila navedena v
klasični pogodbi na ključ v našem primeru in še mnogo drugih členov, ki se navezujejo na
tematiko pogodbenega roka.
5. Plačila in spori
Vse o načinih plačevanja lahko najdemo v poglavju 14. Pogodbena cena in plačilo v srebrni
knjigi. V naši klasični pogodbi zasledimo, da je potrebno začasne in končne situacije
izstaviti v 4 izvodih, v knjigi Fidic določil, v poglavju 14.3 Prošnja za potrdilo o vmesnem
plačilu, lahko zasledimo, da v šestih izvodih. Vsebina Fidic določil zajema določila
navedena v klasični pogodbi, vendar bolj podrobno. V podčlenu 14.6 je poudarjeno, da se
noben znesek ne plača, dokler naročnik ne prejme in odobri garancije za dobro izvedbo. V
klasični pogodbi to ni posebej poudarjeno. Dokler izvajalec ne prejme potrdila o izvedbi, ki
navaja datum, ko je izvajalec izvršil svoje obveznosti, se izvedba izvajalca ne šteje kot
dokončana. Naročnik mora izdati potrdilo v 28 dneh po zadnjem datumu poteka rokov za
reklamacije napak oz. takoj, ko je izvajalec odpravil vse napake. V 56 dneh po prejetju
potrdila o izvedbi mora izvajalec priložiti 6 izvodov osnutka končnega obračuna (situacije) z
dodatnimi dokazili, ki dokazujejo vrednost celotnega dela. Če se naročnik ne strinja in ne
želi potrditi nekega dela, mu mora izvajalec priložiti dodatne podatke, ki jih naročnik
upravičeno lahko zahteva. V kolikor se ne najde skupen dogovor, mora naročnik plačati
dogovorjene dele osnutka končnega obračuna, v skladu s podčlenom 14.6 Vmesna plačila,
spor pa se rešuje po principu podčlena 20.4 Prejem odločitve komisije za reševanje sporov
ali podčlenom 20.5 Mirna poravnava spora. Vsebina klasične pogodbe se v tem delu
nekoliko razlikuje glede rokov, vsebina pa je zelo podobna. Bistvena razlika med
pogodbama je predvsem pri reševanju sporov. Morda je prav, da to poudarimo v poglavju
plačil, saj so ravno plačila zelo pogost razlog za spore. V zgoraj omenjeni vsebini klasične
pogodbe lahko zasledimo, da se vsi spori rešujejo na v pogodbi določenem sodišču. Stališča
Fidica so tukaj nekoliko širša, saj je temu v knjigi namenjeno celotno poglavje 20. Zahtevki,
spori in arbitraža, samo reševanju sporov. Iz prakse vemo, da so spori v procesu gradnje
objektov pogosti, zato je prav, da se temu nameni nekoliko več besed. Spore mora po Fidic
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 78
določilih presojati komisija za reševanje sporov (KRS)14, v kolikor ni določeno so to trije
člani. Vsaka stranka imenuje enega člana, ki ga mora druga stran odobriti, pogovorijo se še o
tretjem članu, ki je predsednik komisije. Lahko pa je član samo eden, ki sodeluje z obema
strankama in z njima sklene tripartitni sporazum. Komisija se lahko določi že v pogodbi ali
pa se imenuje najkasneje do datuma 28 dni po tem, ko je ena stranka obvesti drugo o
namenu, da bo predložila spor komisiji za reševanje sporov. V kolikor se stranki ne bi
dogovorili o sestavi članov, potem to stori organ ali uradnik za imenovanje, imenovan v
Posebnih pogojih in ta odločitev je dokončna. Obe stranki morata dati KRS na razpolago vse
podatke in dostop do gradbišča. V 84 dneh po prejetju spora mora KRS posredovati svojo
odločitev. V kolikor se katera strank ne strinja mora v 28 dneh o svojem nestrinjanju
obvestiti drugo stranko. Možna je tudi mirna poravnava spora, v kolikor pa se stranki ne
dogovorita ne s KRS in ne po mirni poti, lahko 56. dan po tem ko je bilo posredovano
obvestilo o nezadovoljnosti začneta z mednarodno arbitražo. Če se stranki ne dogovorita
drugače je potrebno spor rešiti po pravilih arbitraže Mednarodne trgovine. V Sloveniji to
področje ureja pravilnik o arbitražnem postopku pred Stalno arbitražo pri Gospodarski
zbornici Slovenije, ki podrobno določa vsebino arbitražnega postopka.
6. Predstavniki pogodbenikov
Glede predstavnikov pogodbenikov lahko vidimo, da so vsebine obeh pogodb zelo podobne.
Predstavniki so osebe, ki jih določita pogodbeni stranki, da v njunem imenu zastopata
interese posameznih strank.
7. Pogodbena kazen
Pogodbena kazen je tako v knjigi Fidic določil, kot v klasični pogodbi definirana vsebinsko
enako. Razlika je v deležu odškodnine za zamudo. V klasični pogodbi lahko vidimo, da je
odškodnina za vsak koledarski dan zamude 0,2 %, vendar ne več kor 5% od vrednosti del. V
Fidic določilih lahko v poglavju Navodila za izdelavo posebnih pogojev, pod členom 8
Začetek, zamude in ustavitev, najdemo podatek, da je odškodnina za zamudo 0,02%
pogodbenega zneska za vsak dan in da je maksimalni znesek za zamudo 10% pogodbenega
zneska.
14 KRS pomeni osebo ali tri osebe, imenovane v pogodbi, podrobneje opredeljene v poglavju 20.2 Imenovanje
komisije za reševanje sporov, Fidic, Srebrna knjiga.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 79
8. Podizvajalci
V knjigi Fidic določil lahko vsebino o podizvajalcih najdemo v poglavju 4.4 Podizvajalci.
Poudarjeno je, da izvajalec ne sme celotnih del oddati v prevzem podizvajalcu, da je
izvajalec odgovoren za napake in delo podizvajalcev, kakor, da bi to delo opravljal sam in
kakor je tudi v klasični pogodbi. Naročnika je potrebno obvestiti o podizvajalcih in mu
predati njihove podatke. OZ v 659. členu, v tretjem odstavku navaja: » v kolikor sodeluje
več izvajalcev je njihova odgovornost nasproti naročnika solidarna«. To pomeni, da izvajalci
prevzemajo enak delež odgovornosti do naročnika, ne glede na njihov obseg del. Podrobneje
je to obrazloženo v OZ, 188. člen, regres plačnika in sicer koliko znaša delež posameznega
dolžnika določi sodišče glede na težo njegove krivde. Podizvajalci niso v direktnem
pogodbenem razmerju z investitorjem oz. naročnikom, so pa v pogodbenem razmerju z
izvajalcem, zato odgovarjajo izvajalcu. Podatek v pogodbi o neposrednem plačevanju
podizvajalcev je naveden v Zakonu o spremembah in dopolnitvah Zakona o javnem
naročanju (ZJN)-2, ki je bil objavljen v Uradnem listu RS, št. 19/2010, z dne 12.3.2010, in
sicer v 28. členu navaja, da se dodajo novi odstavki v 71. členu ZJN-2, Uradni list RS, št.
128/2006 z dne 8.12.2006. Šesti odstavek navaja, da v kolikor namerava ponudnik izvesti
javno naročilo s podizvajalci, mora ponudnik v pogodbi pooblastiti naročnika, da na podlagi
potrjenega računa oziroma situacije neposredno plačuje podizvajalcem. V naši klasični
pogodbi imamo to tudi zapisano, čeprav ni šlo za javno naročilo. Sklepamo, da sta se
pogodbeni stranki tako dogovorili, saj OZ tega izrecno ne navaja. Fidic določila Srebrna
knjiga v svoji vsebini ne navajajo neposrednega plačila podizvajalcev s strani naročnika
projekta.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 80
5 PREKINITEV GRADBENE POGODBE ZARADI
INSOLVENTNOSTI IZVAJALCA
V času gospodarske krize, ki je hudo prizadela gradbeni sektor se je izkazalo, da velika
gradbena podjetja realno niso imela tako trdnih temeljev, kot se nam je morda nekoč
dozdevalo. Težko bi si pred začetkom globalne krize predstavljali, da se lahko SCT,
Primorje, Vegrad in podobni znajdejo v insolvenčnih postopkih in stečajih. Vzrok za to je
gotovo obširna tema za kakšno drugo diplomsko nalogo, mi se bomo osredotočili predvsem
na posplošeno pravno razlago insolventnosti, stečaja ter na posledice, ki jih imajo udeleženci
v procesu gradnje, zaradi teh postopkov. Kar nekaj velikih projektov je v določeni fazi
gradnje zaradi zgoraj omenjenih postopkov, v katerih so se znašla gradbena podjetja,
obstalo. Njihov nadaljnji razvoj je seveda v veliki meri odvisen od interesa investitorja, ki
lahko poišče novega izvajalca del, a za to je potrebno mnogo dodatnega časa, truda in na
koncu tudi denarja. To je realnost, ki gotovo ne daje poguma domačim investitorjem, kaj
šele tujim. Izbira izvajalca gradbenih del je v tem času mnogo težja odločitev kot nekoč.
Prvič, ker je tistih izvajalcev, ki imajo prave reference mnogo manj kot nekoč, in drugič, ker
je za dobro izbiro potrebno preveriti tudi njihovo trenutno finančno stanje, kar izbiro
zagotovo še bolj omeji. Podpis gradbene pogodbe z izvajalcem, ki bo sredi projekta odstopil
od gradbene pogodbe zaradi insolventnosti, za investitorja pomeni vračanje v fazo zbiranja
ponudb. Potreben je popis obstoječega stanja izvedenih del in nova priprava na gradnjo,
skupaj s vso dokumentacijo. V kolikor je bila gradbena pogodba na enoto cene in so se
plačila vršila v obliki mesečnih situacij in so seveda bile vse vgrajene količine pravilno in
dosledno evidentirane v gradbene knjige, je situacija za oba udeleženca še zelo dobra. V
kolikor pa je bila gradbena pogodba podpisana s klavzulo »ključ v roke« je lahko situacija
bolj zapletena. Zaradi nespremenljivosti cene, se včasih ne spremlja tako podrobno
vgrajenih količin materialov, kar ima za posledico, da sredi prekinitve takšne gradnje ne
moremo dovolj natančno določiti koliko je investitor dolžan izvajalcu. To lahko privede do
sporov, ki se v Republiki Sloveniji redko rešijo z arbitražo. Pogosteje se udeleženci odločijo
za reševanje sporov na sodišču. Primer, ki smo ga navedli kot možnega je hipotetičen in se
nanaša na posameznega investitorja, morda manjše investicije. V primerih kjer je investitor
država, občine ali pa so pridobljena sredstva iz kohezijskih skladov, je nadzor tekom
gradnje in evidentiranje gotovo doslednejše.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 81
5.1 OSNOVE INSOLVENČNEGA PRAVA, STEČAJNI POSTOPEK IN
PRISILNA PORAVNAVA
Gradbena podjetja, ki nastopajo kot izvajalci gradbenih del so gospodarski subjekti, ki se
ustanovijo, imajo različne faze poslovanja in na koncu prenehajo. Gospodarska družba je po
tretjem členu Zakona o gospodarskih družbah (ZGD), pravna oseba, ki na trgu samostojno
opravlja pridobitno dejavnost, kot svojo izključno dejavnost. Podrobneje gospodarske
družbe in z njimi povezana pravna razmerja ureja ZGD, ki je imel zadnje dopolnitve v
Uradnem listu RS, št. 82/2013 z dne 8.10.2013. Z vidika insolvenčnega prava je osnova
ZFPPIPP, kjer so dostopne zadnje dopolnitve v Uradnem listu RS, št. 100/2013, z dne
6.12.2013. Družba oz. podjetje se ustanovi na podlagi volje njenih lastnikov oziroma
družbenikov z namenom uresničitve poslovnih idej in ustvarjanja dobička. Prav tako se na
določeni točki poslovanja njeni člani lahko odločijo za prenehanje družbe oz. lahko preneha,
ko nastopijo v zakonu določeni razlogi za prenehanje. Podrobneje so ti pogoji opredeljeni
(ZGD-1) za vsako družbo posebej. Upoštevati pa je treba, da družba pri opravljanju svoje
dejavnosti vstopa v različna pravna razmerja, zato prenehanje družbe močno vpliva na
pogodbenike, poslovne partnerje, zaposlene delavce, itd.,ki imajo z družbo določena
pogodbena razmerja in interese. Prenehanje gospodarske družbe sproži tri različne interese
in sicer interes članov, interes upnikov in javni interes. Interes članov, ki so ob ustanovitvi
družbe vložili svoje premoženje ali članstvo pridobili z nakupom delnic in poslovnih deležev
je, da si medsebojno razdelijo premoženje, ki je v času obstoja družbe pripadalo njej. Interes
upnikov je doseči izpolnitev terjatve oz. družbene obveznosti. Za nazorno primerjavo lahko
izpostavimo manjše podizvajalce, ki imajo interes, da jim glavni izvajalci poplačajo za
njihovo delo, delavce, ki ostanejo brez plač ali pa naključnega posameznika, ki mu gradbeno
podjetje gradi hišo. Vsi našteti čakajo na izpolnitev pogodbenih obveznosti. Javni interes je
zahteva, da na trgu delujejo le tisti subjekti, ki spoštujejo načelo skrbnega finančnega
poslovanja ter likvidnega in solventnega poslovanja (Plavšak, Bergant, 2000). Kot je za
nastanek družbe potreben vpis, je za prenehanje družbe potreben izpis iz sodnega registra.
Vendar pa je to možno šele, ko so urejena vsa pravna razmerja, torej poravnane vse
obveznosti in je premoženje družbe razdeljeno. To se ne zgodi hitro, zato je prenehanje
družbe pravno urejen proces, ki zajema kup pravno predvidenih postopkov in aktivnosti.
Prav zato sta na časovni premici dve točki, ki ne sovpadata in sicer (1) nastop razloga za
prenehanje in (2) izbris iz registra pravnih oseb, ki ima za posledico prenehanje pravne
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 82
eksistence. V času med nastopom razloga za prenehanje in izbrisom iz sodnega registra se
izvede ena izmed naslednjih aktivnosti. Likvidacija oz. likvidacijski postopek oziroma stečaj
in stečajni postopek (Bratina et al.,2010). Do izbrisa lahko pride tudi po uradni dolžnosti,
kar podrobneje ureja Zakon o finančnem poslovanju podjetij (ZFPPod).
5.1.1 ZAKON O FINANČNEM POSLOVANJU, POSTOPKIH ZARADI
INSOLVENTNOSTI IN PRISILNEM PRENEHANJU
Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju
(ZFPPIPP), ki je dostopen v Uradnem listu RS št:126/2007 z dne 31.12.2007 in ima zadnje
spremembe in dopolnitve dostopne v Uradnem listu RS št: 100/2013 z dne 6.12.2013. Na
dan 26.7. 2013 je bila v Uradnem listu št: 63/2013 dodana novela zakona ZFPPIPP-B, ki
določa spremembe v 14. členu o insolventnosti.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 83
1. člen
(vsebina zakona)
Ta zakon ureja:
1. finančno poslovanje pravnih oseb,
2. postopke zaradi insolventnosti nad pravnimi in fizičnimi osebami ter
3. postopke prisilnega prenehanja pravnih oseb.
5. člen
(postopki zaradi insolvetnosti)
(1) Postopki zaradi insolventnosti so:
1. postopek prisilne poravnave in
2. stečajni postopki.
(2) Stečajni postopki so:
1. stečajni postopek nad pravno osebo,
2. postopek osebnega stečaja in
3. postopek stečaja zapuščine.
6. člen
(postopka prisilnega prenehanja)
Postopka prisilnega prenehanja sta:
1. izbris iz sodnega registra brez likvidacije in
2. prisilna likvidacija.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 84
14. člen
(insolventnost)
(1) Insolventnost je položaj, ki nastane, če dolžnik oziroma dolžnica (v nadaljnjem besedilu: dolžnik):
1. v daljšem obdobju ni sposoben poravnati vseh svojih obveznosti, ki so zapadle v tem obdobju (v nadaljnjem besedilu: trajnejša nelikvidnost), ali
2. postane dolgoročno plačilno nesposoben.
(2) Če se ne dokaže drugače, velja, da je dolžnik trajneje nelikviden:
1. pri dolžniku, ki je pravna oseba, podjetnik ali zasebnik:
– če za več kot dva meseca zamuja z izpolnitvijo ene ali več obveznosti v skupnem znesku, ki presega 20 odstotkov zneska njegovih obveznosti, izkazanih v zadnjem javno objavljenem letnem poročilu, ali
– če sredstva na njegovih računih ne zadoščajo za izvršitev sklepa o izvršbi ali poplačilo izvršnice in tako stanje traja neprekinjeno zadnjih 60 dni ali s prekinitvami več kot 60 dni v obdobju zadnjih 90 dni, in takšno stanje traja na dan pred vložitvijo predloga za začetek stečajnega postopka, ali
– če nima odprtega najmanj enega bančnega računa pri ponudnikih plačilnih storitev v Republiki Sloveniji in če po preteku 60 dni od pravnomočnosti sklepa o izvršbi ni poravnal svoje obveznosti, ki izhaja iz sklepa o izvršbi,
2. pri dolžniku, nad katerim je tekel postopek prisilne poravnave ali poenostavljene prisilne poravnave, ki je bil končan s pravnomočno potrditvijo prisilne poravnave ali poenostavljene prisilne poravnave, če za več kot dva meseca zamuja:
– s plačilom svojih obveznosti na podlagi potrjene prisilne poravnave ali poenostavljene prisilne poravnave ali
– s plačilom svojih obveznosti do ločitvenih upnikov, ki so nastale pred začetkom postopka prisilne poravnave ali poenostavljene prisilne poravnave, ali
– z izvedbo drugih ukrepov finančnega prestrukturiranja, določenih v načrtu finančnega prestrukturiranja,
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 85
3. pri dolžniku, ki je potrošnik:
– če za več kot dva meseca zamuja z izpolnitvijo ene ali več obveznosti v skupnem znesku, ki presega trikratnik njegove plače, nadomestil ali drugih prejemkov, ki jih prejema redno v obdobjih, ki niso daljša od dveh mesecev, ali
– če je nezaposlen in ne prejema nobenih drugih rednih prejemkov ter za več kot dva meseca zamuja z izpolnitvijo obveznosti, ki presega 1.000 eurov.
(3) Če se ne dokaže drugače, velja, da je dolžnik postal dolgoročno plačilno nesposoben:
1. če je vrednost njegovega premoženja manjša od vsote njegovih obveznosti (v nadaljnjem besedilu: prezadolženost),
2. pri dolžniku, ki je kapitalska družba: tudi če je izguba tekočega leta skupaj s prenesenimi izgubami dosegla polovico osnovnega kapitala in te izgube ni mogoče pokriti v breme prenesenega dobička ali rezerv.
(4) Velja in nasproten dokaz ni dovoljen, da je pravna oseba, podjetnik ali zasebnik postal trajneje nelikviden, če za več kot tri mesece zamuja:
1. s plačilom plač delavcem do višine minimalne plače ali
2. s plačilom davkov in prispevkov, ki jih mora izplačevalec obračunati ali plačati hkrati s plačilom plač delavcem,
in takšno stanje traja na dan pred vložitvijo predloga za začetek stečajnega postopka.
Gospodarski subjekti lahko prenehajo na naslednje načina:
• po postopku redne likvidacije,
• po skrajšanem postopku brez likvidacije,
• po postopku prisilne likvidacije,
• z izbrisom iz sodnega registra,
• po postopku stečaja.
Kot smo že navedli, družba s samim razlogom za prenehanje še ne preneha oz. se še ne
izbriše iz registra, ampak je potrebno izvesti poseben likvidacijski postopek v okviru
katerega se uredijo vsa pravna razmerja, poplačajo vsi dolgovi, ter razdeli premoženje.
Prenehanje družbe lahko najbolj učinkovito izpelje poslovodstvo družbe, ki jo je v
preteklosti vodilo. V takšnih primerih vloga sodišča nima bistvenega pomena, sodišče
nastopi le v primeru, ko poslovodstvo družbe ni sposobno začeti oziroma izpeljati postopka
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 86
likvidacije. Likvidacijski postopek je v primerjavi s stečajnim postopkom svobodnejši, saj
omogoča širše možnosti vodenja in organiziranosti, katerega cilj pa je razdelitev premoženja
in prenehanje družbe. Bistvo likvidacijskega postopka je, da obstaja dovolj sredstev za
poplačilo upnikov in da njihovi interesi oz. pravice niso ogrožene, v nasprotnem primeru se
likvidacijski postopek ustavi in se nadaljuje kot stečajni postopek. Sklep o likvidaciji
vsebuje podatke o firmi, podatke o organu, ki je sprejel sklep, razloge za prenehanje, roke za
prijavo terjatev upnikov in delničarjev, ki ne sme biti krajši od 30 dni in ime, ter naslov
likvidacijskega upravitelja (ZGD-1, 2006, 405. člen).
5.1.2 POSTOPKI PRISILNEGA PRENEHANJA
V 6. členu ZFPPIPP sta določena postopka prisilnega prenehanja in sicer izbris iz sodnega
registra brez likvidacije in prisilna likvidacija. Izbris iz sodnega registra brez likvidacije je
podrobneje opredeljen v 7. Poglavju ZFPPIPP in sicer v oddelku 7.2 izbrisni razlog 427.
člen. V tem primeru gre za posebno obliko izbrisa iz sodnega registra, ki pa ni mogoča v
kolikor je subjekt v postopku prisilne poravnave, stečaja ali prisilne likvidacije. Postopek
vodi registrsko sodišče na območju kjer je sedež družbe oz. pravne osebe. Pravna oseba se
izbriše iz sodnega registra, če je prenehala poslovati, nima premoženja in je izpolnila vse
svoje obveznosti. Zadosten razlog za izbris je, če na svojem naslovu ne sprejema uradnih
poštnih pošiljk, je na tem naslovu neznana oz. na njem ne posluje oz. je na tem naslovu
objekt katerega lastnik je druga oseba, ki ji ni dala dovoljenja poslovanja na tem naslovu. Za
vse pravne osebe, ki morajo posredovati letna poročila AJPES-u velja, če v dveh zaporednih
poslovnih letih niso predložila svojega poročila. Postopek za izbris lahko predlaga, oseba, ki
je lastnik objekta na naslovu, ki je v sodni register vpisan kot poslovni naslov firme, ne more
pa ga predlagati niti družbenik niti upnik (ZFPPIPP, 2007, 433. Člen). Bistvena razlika med
redno in prisilno likvidacijo je ta, da v primeru redne likvidacije sklep o prenehanju
sprejmejo družbeniki v skladu z zakonom ali statutom. Pri postopku prisilne likvidacije pa
sklep o prenehanju sprejme sodišče, če to ugotovi ničnost kapitalske družbe, če
poslovodstvo ne deluje več kot 12 mesecev ali če se osnovni kapital zmanjša pod najnižji
dovoljeni znesek (Bratina et al., 2010).
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 87
5.1.3 REDNA LIKVIDACIJA
Postopek redne likvidacije se začne s sklepom o likvidaciji, ki pomeni ugotovitev nastanka
razmer za prenehanje družbe. Sklep o likvidaciji se vpiše v sodni register, vsebovati mora
podatke o likvidacijskem upravitelju ter rok za prijavo terjatev upnikov, pri čemer rok ne
sme biti krajši od 30 dni. V kolikor se na podlagi prijavljenih terjatev ugotovi, da
premoženje ne bo zadoščalo za poplačilo vseh terjatev, mora likvidacijski upravitelj takoj
ustaviti postopek likvidacije in vložiti predlog za začetek stečaja (Bratina et al., 2010 in
ZGD-1, 2006, 414. člen).
5.1.4 STEČAJNI POSTOPEK
Stečajni postopek se opravi nad dolžnikom, ki je insolventen. Pojem insolventnosti
opredeljuje ZFPPIPP-B v 14. členu. Bistveno je, da na voljo ni dovolj sredstev za izpolnitev
obveznosti do upnikov. Upniki imajo pri poplačilu obveznosti prednost pred člani družbe. V
okviru stečajnega postopka poznamo več različnih načel od katerih bomo omenili samo
nekaj bistvenih.
• Načelo univerzalnosti- v postopku stečaja se oblikuje stečajna masa, ki zajema
celotno premoženje družbe (stvari, pravice, itd.) in služi za poplačilo upnikov, ki so
svoje terjatve pravilno prijavili.
• Načelo sorazmernosti – upniki se poplačajo v sorazmerju s svojimi terjatvami.
Izjema so ločitveni in izločitveni upniki.
• Načelo unovčevanja – premoženje dolžnika se unovči na tak način, da se proda po
navadi na dražbi po najvišji možni ceni. S pridobljenim denarjem se poplača upnike.
• Načelo koncentracije – upnik lahko svoj zahtevek za poplačilo obveznosti uveljavi
samo v okviru stečajnega postopka.
• Načelo omejevanja tveganj – pri opravljanju stečajne mase in drugih poslov je
stečajni dolžnik omejen pri prevzemanju poslovnih tveganj, deluje lahko le v okviru
uresničitve interesa upnikov.
• Načelo omejevanja dolžnikovih pravic – z začetkom stečajnega postopka preide
pravica opravljanja in razpolaganja s premoženjem iz dolžnika na upravitelja.
Upravitelj je oseba, ki ima veljavno dovoljenje ministrstva za pravosodje.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 88
Stečajni postopek lahko predlagajo upniki, dolžnik ali osebno odgovorni družbenik, ki pa
morajo izkazati terjatve do dolžnika in ob vložitvi predloga za stečajni postopek založiti
vrednost predujma. O predlogu odloči sodišče, ki mora izdati sklep v treh dneh in obvestiti
upnike z oklicem. Oklic mora vsebovati tudi poziv upnikom, da v treh mesecih prijavijo
svoje terjatve, v kolikor niso pravočasno prijavljene, terjatev preneha. Po prijavi se vse
terjatve preverijo in upravitelj se mora o vsaki določno izreči ali jo priznava ali prereka. Prav
tako se lahko vsak upnik izreče o priznavanju terjatve drugega upnika. O preizkusu terjatev
odloči sodišče. Z dnem začetka stečajnega postopka se oblikuje stečajna masa, to je vso
premoženje stečajnega dolžnika. Cilj stečajnega postopka je poplačilo upnikov, zato se v
stečajnem postopku sklepajo le tisti pravni posli, ki so nujno potrebni za upravljanje in
unovčenje stečajne mase. Običajna praksa ni, da bi se v stečajnem postopku nadaljnjo
poslovalo, lahko pa sodišče odobri poslovanje s strinjanjem upravitelja in upniškega odbora
in sicer v primeru, ko je ugotovljeno, da se bo z nadaljnjim poslovanjem doseglo ugodnejše
pogoje, za prodajo premoženja. Prodaja premoženja lahko poteka samo na javni dražbi ali z
zbiranjem ponudb. Pred prodajo mora upravitelj pridobiti oceno vrednosti, ki jo izda
pooblaščeni ocenjevalec. Ocena se podaja za vsako stvar posebej ali za poslovno celoto, če
podjetje posluje. Izklicno ceno določi sodišče na podlagi ocenjene vrednosti. Rok za plačilo
ne sme biti daljši od treh mesecev od sklenitve pogodbe. Preden se poplačajo upniki se
poravnajo stroški stečajnega postopka. Preostalo se imenuje razdelitvena masa s katero se
poplačajo upniki. Najprej se poplačajo prednostne terjatve, nato navadne terjatve in na
koncu podrejene terjatve. Ostala sredstva se razdelijo delničarjem v sorazmerju nominalne
vrednosti delnic, oz. kako določi statut. V kolikor se zgodi, da stečajna masa ne zadošča niti
za poplačilo stroškov stečajnega postopka, sodišče na podlagi mnenja stečajnega odbora
odloči, da se stečajni postopek konča brez poplačila upnikov. Premoženje se porabi za kritje
stroškov stečajnega postopka, ostalo pa se brez razdelitve upnikom prenese na Republiko
Slovenijo. Določeni upniki lahko imajo izločitveno in ločitveno pravico. Po končani
razdelitvi upravitelj pripravi končno poročilo, mnenje poda tudi upniški odbor in na koncu
izda sodišče sklep o končanju stečajnega postopka. Stečajni dolžnik se po uradni dolžnosti
izbriše iz sodnega registra, s čimer preneha kot pravna oseba (Bratina et al., 2010).
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 89
5.1.5 PRISILNA PORAVNAVA
Namen vodenja postopka prisilne poravnave je zelo jasno določen z zakonom in sicer,
dolžniku, ki je postal insolventen se omogoči finančno prestrukturiranje na podlagi katerega
bo postal plačilno sposoben in upnikom zagotoviti ugodnejše pogoje plačila njihovih
terjatev, kot bi ga bili deležni v stečajnem postopku. Bistveno je, da se upnikom razkrije
finančni položaj in imajo dostop do vseh informacij, ki so potrebne za presojo ali bo mogoče
doseči v prvem stavku opisane namene. Predlog za začetek postopka lahko vloži dolžnik ali
osebno odgovorni družbenik. Postopek vodi okrožno sodišče, ki določi upravitelja prisilne
poravnave, upniki pa oblikujejo upniški odbor. Po začetku stečajnega postopka, ni več
dovoljeno predlagati postopka prisilne poravnave. Postopek se začne z vložitvijo predloga za
začetek postopka in s tem postanejo za dolžnika določene pravne posledice. Dolžnik sme
opravljati samo redne posle, ne sme razpolagati s svojim premoženjem, razen v obsegu
rednih poslov, ne sme najemati posojil in kreditov, ter ne sme dajati poroštev. Dolžnik lahko
proda tisto premoženje, ki ga ne potrebuje pri svojem poslovanju in je njegova prodaja v
načrtu finančnega prestrukturiranja. Najame lahko tudi kredit, vendar največ v skupnem
znesku likvidnih sredstev in s soglasjem sodišča, upravitelja in upniškega odbora. Proti
dolžniku ni mogoča izvršba v poplačilo niti v zavarovanje terjatev. Nekatere terjatve se
spremenijo v denarne, občasne dajatve upnikov se pretvorijo v enkratne denarne terjatve.
Predlog prisilne poravnave je ponudba dolžnika upnikom, da pristanejo na zmanjšanje
svojih navadnih terjatev in odložitev rokov za njihovo plačilo. Predlogu za začetek postopka
prisilne poravnave je potrebno priložiti tudi načrt finančnega prestrukturiranja. Ta mora
vsebovati:
• opis okoliščin iz katerih je razvidno, da je dolžnik insolventen
• opis finančnega prestrukturiranja, ki se bo izvedel
• oceno deleža plačila nezavarovanih terjatev upnikov in rokov za njihovo plačilo
• predlog prisilne poravnave
• opis okoliščin, dajatev in obveznosti iz katerih je razvidno, da bo dolžnik sposoben
realizirati svoje obveznosti v skladu s prisilno poravnavo.
Delodajalec lahko s 30-dnevnim odpovednim rokom odpove pogodbo o zaposlitvi takšnemu
številu delavcev, kot je predvideno v planu finančnega prestrukturiranja. Delavci so
upravičeni do odpravnine. Prav tako kot v stečajnem postopku morajo tudi v postopku
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 90
prisilne poravnave upniki v roku enega meseca po objavi oklica prijaviti svoje terjatve.
Bistvena razlika je, da zamuda tega roka ne pomeni prenehanja terjatve, kot to velja za
stečajni postopek. Prisilna poravnava je sprejeta v kolikor je na glasovanju upnikov skupni
tudi, da nimajo vsi upniki enakega deleža pri glasovanju. Količniki za glasovanje so:
a) pri terjatvi upnikov, ki so pristali na zamenjavo svojih terjatve v poslovni delež
• če je predmet prenosa zavarovanja terjatev –3
• če je predmet prenosa navadna terjatev-2
• če je predmet prenosa podrejena terjatev -0,25
b) pri drugi navadni terjatvi -1
c) pri drugi podrejeni terjatvi- 0,5.
V kolikor so upniki prisilno poravnavo izglasovali, jo sodišče potrdi s sklepom, če pa večina
ni bila dosežena, sodišče ustavi postopek prisilne poravnave in po uradni dolžnosti izda
sklep o začetku stečajnega postopka, (208. člen ZFPPIPP). Prisilna poravnava se lahko
razveljavi v kolikor se ugotovi, da lahko insolventni dolžnik poplača terjatve upnikov v
celotnem znesku navadnih terjatev, predlaga jo lahko vsak upnik (Bratina et al., 2010).
5.2 ZAUSTAVITEV DEL IN ODSTOP OD GRADBENE POGODBE
ZARADI INSOLVENTNOSTI
Pojem insolventnosti in pravne postopke, ki so z njo povezani smo posplošeno opisali v
uvodnih členih tega poglavja. Sedaj se bomo osredotočili predvsem na posledice, ki jih
insolventnost prinaša izvajalcem, investitorjem in vsem ostalim, ki so kakor koli povezani s
procesom gradnje določenega objekta. Za lažje razumevanje bomo uporabili zgoraj
omenjeno terminologijo dolžnika in upnika. Dolžnik je izvajalec, gradbeno podjetje, ki se je
obvezalo s podpisom gradbene pogodbe, da bo za upnika, ki je v tem primeru investitor ali
naročnik projekta, zgradilo poslovno stanovanjski objekt na ključ. Dolžnik je tisti, ki je
dolžan nekaj storiti za upnika, ki čaka in upa na izpolnitev obveznosti. V procesu gradnje se
izkaže, da je dolžnik insolventen. Za nazoren primer si lahko vzamemo insolventnost
avstrijskega gradbinca Alpine Bau in gradnjo predora Markovec. Insolventnost se odraža z
neplačevanjem svojih delavcev in podizvajalcev, neplačanim materialom, kar ima za
posledico blokirano dobavo materiala, neplačevanjem obveznosti do države, blokirani
transakcijski računi s strani bank, itd. V praksi se je izkazalo, da dela na gradbiščih potekajo
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 91
dokler je pač mogoče, saj so delavci o finančnih poslih podjetja slabo informirani in
predvsem, ker nimajo druge izbire in upajo v izboljšanje stanja. Ko se podjetje po sklepu
sodišča znajde v enem izmed zgoraj opisanih postopkov se prekine gradbena pogodba. Za
investitorja to predstavlja mnogo težav. Najprej njegovo gradbišče je zaprto in stoji, torej ne
bodo dela končana v predvidenem roku. Izvajalec je zapustil gradbišče sredi procesa
gradnje, zato je potrebno preveriti vsa opravljena dela in količine, ter plačati izstavljeno
končno situacijo. V nadaljevanju je potrebno ponoviti razpisni postopek in zbiranje ponudb.
Iz popisov del izvzamemo dela, ki so že opravljena in zopet izberemo ponudnika, s katerim
sklenemo gradbeno pogodbo. Celoten proces se začne na novo. Novo izbrani izvajalec ima
gotovo vsaj malo drugačne delovne navade kot prejšnji, tudi kader s katerim bo investitor
delal je drugi in v kolikor bo delal s podizvajalci, ima zagotovo tudi nove podizvajalce.
Potreben je določen čas, da se stvari vpeljejo in organizirajo. Vsak izgubljeni dan na
gradbišču za investitorja predstavlja tudi posredno finančno izgubo, saj so na rok izgradnje
navadno vezane tudi druge aktivnosti, katerih začetek se bo moral zaradi tega preložiti, (npr.
datum odprtja trgovine, se podaljša za en mesec). O insolventnem izvajalcu ne bomo
posebej pisali, saj se je znašel v enem izmed zgoraj že opisanih postopkov. V nadaljevanju
se bomo osredotočili na odstop od pogodbe s strani naročnika in izvajalca po načelih Fidic
Srebrna knjiga in naše trenutne zakonodaje.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 92
III. PRENEHANJE POGODBE ZARADI NEIZPOLNITVE
(OZ, Uradni list RS, št: 97/2007, objavljen dne 24.10.2007)
Pravica ene stranke, če druga ne izpolni svojih obveznosti
103.člen
Če pri dvostranskih pogodbah ena stranka ne izpolni svoje obveznosti in ni določeno kaj
drugega, lahko druga stranka zahteva izpolnitev obveznosti ali pa pod pogoji iz naslednjih
členov odstopi od pogodbe z navadno izjavo, če pogodba ni razvezana že po samem zakonu,
v vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine.
Odstop od pogodbe pred iztekom roka
107. člen
Če je pred iztekom roka za izpolnitev obveznosti očitno, da ena stranka ne bo izpolnila svoje
obveznosti iz pogodbe, lahko druga stranka odstopi od pogodbe in zahteva povrnitev škode.
Dolžnost obvestitve
109. člen
Upnik, ki zaradi neizpolnitve dolžnikove obveznosti odstopi od pogodbe, mora to nemudoma
sporočiti dolžniku.
5.2.1 ODSTOP OD POGODBE S STRANI IZVAJALCA
V OZ imamo pod poglavjem Prenehanje pogodbe zaradi neizpolnitve, splošne člene o
prekinitvi pogodbe. V kolikor uporabljamo Fidic določila, pa nam ta v svojih poglavjih
posebej opredeljujejo primere prekinitev gradbene pogodbe. V Srebrni knjigi Fidic določil
lahko v 16. Poglavju najdemo vsebino o zaustavitvi del in odstopu od pogodbe s strani
izvajalca. Navadno je razlog za to neplačevanje izstavljenih situacij ali zamujanje s plačili.
Izvajalec lahko po preteku najmanj 42 dni po tem, ko je poslal naročniku obvestilo o
nezadovoljstvu, zaustavi ali zmanjša obseg del, vse dokler ne prejme plačila oz. kakšnega
dokazila. Izvajalec preneha z vsemi deli, razen s tistimi, ki so nujno potrebna, da se zavaruje
življenja ali znatno materialno premoženje. Prav tako mora izročiti dokumente, opremo in
material, za katerega je dobil plačilo in odstraniti vse ostalo iz gradbišča, razen tistega kar je
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 93
potrebno za varnost gradbišča. Po odstopu od pogodbe je naročnik dolžan vrniti izvajalcu
garancijo za dobro izvedbo, plačati izvajalcu vsa opravljena dela ter plačati izvajalcu znesek
izgube dobička in druge izgube, ki jo je izvajalec utrpel kot posledico tega odstopa. V
kolikor je katera koli od strank plačilno nesposobna, lahko druga stranka z obvestilom takoj
prekine pogodbo. V tem primeru je izvajalec upravičen do zneska, ki je enak 20% vrednosti
vseh tistih del, ki niso bila izvršena na dan prekinitve pogodbe, oz. do stroškov prekinitve
del in zapustitve gradbišča ter 10% zneska vrednosti vseh del, ki niso bila izvršena na dan
prekinitve (Skulj et al., 2002).
5.2.2 ODSTOP OD POGODBE S STRANI NAROČNIKA
Naročnik navadno prekine pogodbo z izvajalcem v kolikor ugotovi, da ta ne izpolnjuje s
pogodbo predvidenih obveznosti ali pa v zadnjem času pogosta praksa, izvajalec postane
plačilno nesposoben in se znajde v postopku likvidacije ali stečaja. Prekinitev pogodbe za
naročnika predstavlja mnogo težav, ki smo jih že okvirno opisali v uvodnem besedilu. V
nadaljevanju se bomo osredotočili na določila Fidica Srebrna knjiga in na poglavje 15.
Odstop od pogodbe s strani naročnika. Naročnik je upravičen, da odstopi od pogodbe v
kolikor ne dobi garancije za dobro, izvajalec opusti dela ali pokaže namero, da ne bo izvedel
s pogodbo predvidenih obveznosti. Pogodba se lahko tudi prekine v kolikor izvajalec sklene
podpogodbo za vsa dela oz. prenese pogodbo brez soglasja naročnika. Kot smo že v
prejšnjih poglavjih ugotovili, izvajalec lahko izvaja dela s podizvajalci, vendar s soglasjem
naročnika in izvajalec ne sme skleniti pogodbe o oddaji celotnih del. Pogodba se lahko
razveljavi tudi v kolikor izvajalec ponudi ali da podkupnino, darilom nagrado, provizijo, kot
spodbudo za opravljanje ali opustitev izvedbe določenih del v zvezi s pogodbo. V vseh teh
primerih lahko naročnik s 14- dnevnim odpovednim rokom odstopi od pogodbe in zahteva
umik izvajalca z gradbišča. V primeru insolventnosti in podkupovanja pa lahko naročnik z
obvestilom o odpovedi takoj prekine pogodbo. Izvajalec mora po prekinitvi pogodbe
dostaviti naročniku vso zahtevano blago, projektno dokumentacijo in poskrbeti za
zavarovanje življenja in premoženja ter varnosti del. Ko začne veljati odpoved od pogodbe,
mora naročnik v najkrajšem možnem času določiti vrednost izvedenih del, materiala,
dokumentov in vseh drugih zneskov, ki jih je dolžan izvajalcu za delo. Naročnik lahko
zadrži nadaljnja izplačila izvajalcu vse dokler ne ugotovi stroškov projektiranja, izvedbe,
dokončanja del, odpravo napak, odškodnine za zakasnitve in vseh drugih stroškov. Lahko
zahteva od izvajalca povračilo vseh škod in izgub, ki jih je utrpel, dodatnih stroškov za
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 94
dokončanje, vendar mora upoštevati tudi vse stroške, ki jih je naročnik dolžan izvajalcu.
Naročnik lahko po svoji želji kadarkoli prekine pogodbo z obvestilom o takšni prekinitvi.
Prekinitev začne veljati v 28 dneh po kasnejšem od obeh datumov in sicer, od datuma, ko je
izvajalec prejel obvestilo ali od datuma, ko je naročnik vrnil garancijo za dobro izvedbo.
Naročnik ne sme prekiniti pogodbe, da bi dela nadaljeval sam ali z razlogom, da bi dela
izvršil neki drugi podizvajalec. V kolikor je naročnik prekinil pogodbo zaradi insolventnosti
izvajalca ali opusti dela, ne izpolnjuje navodil, je upravičen do zneska v višini 20%
vrednosti tistih delov del, ki niso bila izvršena na dan prekinitve pogodbe (Skulj et al.,
1999).
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 95
6 SKLEP
V diplomskem delu smo iz popisa gradbeno obrtniških del izbrali dvanajst postavk in s
pomočjo normativov Obrtne zbornice Slovenije, za te postavke izračunali njihove skrčene
lastne cene. Iz ponudb, ki jih je investitor pridobil za obravnavan poslovno-stanovanjski
objekt smo analizirali dvanajst postavk ter jih tabelarično prikazali kot predračunske
rekapitulacije. Izračunane skrčene lastne cene dvanajstih postavk smo prav tako oblikovali v
predračunsko rekapitulacijo. V grafično primerjavo po postavkah smo vključili
projektantsko rekapitulacijo PROJ, rekapitulacijo podjetja P1, rekapitulacijo podjetja P2,
rekapitulacijo podjetja P3, rekapitulacijo podjetja P4 ter rekapitulacijo z našo skrčeno lastno
ceno (sLC). Analizirali smo vse zbrane ponudbe, ter tabelarično zbrali tudi druge podatke, ki
lahko vplivajo na odločitev o izboru izvajalca. V diplomskem delu smo prikazali enega od
možnih načinov za ocenjevanje ekonomičnosti gradnje objekta, kadar nastopa investitor kot
možni glavni izvajalec. V ta namen je opisan proces do točke sprejetja odločitve investitorja,
o načinu gradnje objekta. Odločitve, ki jih investitor sprejme morajo za to biti zelo
preudarne, saj imajo predvsem v finančnem smislu resne posledice. V diplomskem delu smo
ugotovili, da so pridobljene ponudbe gradbenih podjetij, glede na kalkulacijo skrčene lastne
cene ugodne. Najdražja ponudba je glede na rekapitulacijo z izračunano skrčeno lastno ceno,
dražja za 12 %. V diplomskem delu smo prikazali proces odločanja o načinu gradnje
objekta, s katerim se srečuje investitor pri gradnji. Predvidevamo, da so razlog za nizke
ponudbene cene podjetij, trenutne razmere na gradbenem trgu. Večina gradbenih podjetij se
spopada s finančnimi težavami, ki jih imajo v veliki meri zaradi neugodnih kreditov iz
preteklosti, ter splošnim pomanjkanjem dela. Zaradi gospodarske krize so namreč zelo
omejene vse investicije, kar je prisililo gradbena podjetja, da so znižala svoje cene.
Investitor bi se v takšnih primerih lahko prej odločil za sklenitev pogodbe s katerim od
gradbenih podjetij, saj so trenutne tržne razmere za investitorja ugodne. V kolikor bi te
ponudbe zbirali v času pred gospodarsko krizo, ko je bilo gradbeništvo na vrhuncu svoje
moči, bi bilo razmerje med ponudbenimi vrednostmi in skrčeno lastno ceno gotovo večje.
Podjetja bi z vidika povečanega povpraševanja po njihovih storitvah, kljub konkurenci,
postavila višjo ponudbeno ceno. To sicer ne predstavlja značilne krivulje ponudbe in
povpraševanja, a gradbena podjetja so v najuspešnejšem obdobju imela toliko dela, da je
bilo povpraševanje večje od ponudbe, kar je omogočalo velike prihodke.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 96
V drugem delu smo se osredotočili na gradbeno pogodbo na ključ ter prekinitev gradbene
pogodbe zaradi insolventnosti izvajalca. Primerjali smo gradbeno pogodbo s klavzulo »ključ
v roke«, z gradbeno pogodbo »ključ v roke« z določili Fidic ter pojasnili zaustavitev del in
odstop od gradbene pogodbe zaradi insolventnosti. Ugotovili smo, da je gradbena pogodba z
določili Fidic krajša, saj se nanaša na eno izmed Fidicovih knjig, ki je sestavni del gradbene
pogodbe in so v njej po poglavjih opisani vsi bistveni členi pogodbe. Določa tudi mirne
načine reševanja sporov in podrobno opredeljuje višjo silo, ter vse bistvene sklope gradnje.
Bistveno pri tem je, da je njena vsebina napisana tako, da so tveganja enakomerno
porazdeljena med investitorjem in izvajalcem. Z vseh podatkov, ki smo jih pridobili tekom
pisanja, ter tistih, ki smo jih predstavili v diplomskem delu, lahko sklepamo, da je pogodba z
določili Fidic zelo dober primer gradbene pogodbe, ki bi jo bilo smiselno uzakoniti za vsa
gradbena dela, predvsem iz vidika porazdelitve tveganj. Tako ne bi bilo več bojazni, da je v
sestavljeni pogodbi morda kakšen podatek nejasen ali ga je sestavljalec pozabil. Sedaj je
potrebno vsako gradbeno pogodbo do dobra vsebinsko pregledati in predvsem individualni
investitorji, ki niso vešči poslovanja z gradbinci, lahko spregledajo kakšno zadevo, zaradi
katere imajo lahko kasneje težave. Prekinitev pogodbe zaradi insolventnosti izvajalca pa je
aktualna problematika s katero se srečuje veliko investitorjev. V tem delu diplomske naloge
smo predvsem želeli vsebinsko obrazložiti pojem insolventnosti, stečaja, prisilne poravnave,
likvidacije in postopek v primeru odstopa od pogodbe. Pogosto v medijih slišimo te izjave,
ki jih morda premalo razumemo, za razumevanje gospodarskih situacij v podjetjih in družbi
pa so zelo pomembni. Ugotovili smo, da omenjeni postopki v katerih se morda znajde
izvajalec, za investitorja predstavljajo finančne stroške, podaljšanje gradnje, kar ima lahko
več drugih posledic in dodatno potrošnjo njegovega časa.
Iz diplomskega dela lahko povzamemo, da gradnja objekta za investitorja predstavlja velik
finančni zalogaj, pa vendar lahko investicijo s premišljenim izborom načina gradnje, s
koordinacijo ter podrobnim načrtovanjem, optimiziramo. Razlike v finančnih vložkih, ki bi
nastale z nepremišljenimi odločitvami, ki ne temeljijo na skrbno preračunanih in preverjenih
postavkah, so namreč v gradbeništvu lahko izjemno visoke. S tem namenom morajo v
gradbenih projektih sodelovati visoko usposobljeni kadri, ki lahko investitorjem ponudijo
strokovne in argumentirane razlage.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 97
7 LITERATURA IN VIRI
1. Bratina B., Juvanovič D., Podgorelec P., Primec A., 2010, Osnove gospodarskega
pogodbenega in statusnega prava, 2. spremenjena in dopolnjena izdaja, Založniško
podjetje De Vesta, Maribor.
2. Čas G., 2010, Investicijski projekt gradnje za trg, diplomsko delo, Fakulteta za
gradbeništvo Ekonomsko-poslovna fakulteta, Maribor.
3. Dopolnitve gradbenih normativov, 2009, 1-izdaja, Obrtna zbornica Slovenije,
Sekcija gradbincev, Ljubljana.
4. Hočevar M., 2006, Stroškovno računovodstvo iz novih zornih kotov, Zveza
računovodij, finančnikov in revizorjev Slovenije, Ljubljana.
5. Indeksi za obračun razlike v ceni gradbenih storitev, glasilo GZS, marec 2012.
6. Kohezijski sklad naložba v našo prihodnost, 2014, Dostopno na: <http://www.eu-
skladi.si/skladi/predstavitev-skladov/kohezijski-sklad> [13.3.2014].
7. Normativi za betonska in armiranobetonska dela, 2005a, Obrtna zbornica Slovenije,
Sekcija gradbincev, Ljubljana.
8. Normativi za tesarska dela, 2005c, Obrtna zbornica Slovenije, Sekcija gradbincev,
Ljubljana.
9. Normativi za zidarska dela, 2005b, Obrtna zbornica Slovenije, Sekcija gradbincev,
Ljubljana.
10. Normativi za zemeljska in kanalizacijska dela, 2006, Obrtna zbornica Slovenije,
Sekcija gradbincev, Ljubljana.
11. Normativi za zunanje prevoze in notranje prenose v visokogradnji, 2006, Obrtna
zbornica Slovenije, Sekcija gradbincev, Ljubljana.
12. Obligacijski zakonik /OZ/. Ur.l. RS, št. 83/2001, Ur.l. RS, št. 32/2004, 28/2006
Odl.US: U-I-300/04-25, 29/2007 Odl.US: U-I-267/06-41, 40/2007, 97/2007-UPB1,
30/2010 Odl.US: U-I-207/08-10, Up-2168/08-12. Dostopno na:
http://zakonodaja.gov.si/rpsi/r03/predpis_ZAKO1263.html [1.12.2013].
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 98
13. Pacek S., 2012, Primerjava normativov z realiziranim delom na gradbišču ter
oblikovanje lastnih normativov podjetja, diplomsko delo, Fakulteta za gradbeništvo,
Maribor.
14. Posebne gradbene uzance /PGU/ (1977). Ur.l. SFRJ, št. 18 (1.4.1977). Dostopno na:
<http://www.gzs.si/slo/panoge/zbornica_gradbenistva_in_industrije_gradbenega_ma
teriala/pogodbe_v_gradbenistvu/posebne_gradbene_uzance> [15.10.2013].
15. Plavšak N., Bergant Ž.,2000, Zakon o finančnem poslovanju podjetij s komentarjem,
GV Založba, Ljubljana.
16. Problemska konferenca primernost pogodbene klavzule ključ v roke v Sloveniji,
spletni vir, GZS-ZGIGM, Citirano 24.11.2013, Dostopno na:
<http://www.gzs.si/slo/panoge/zbornica_gradbenistva_in_industrije_gradbenega_ma
teriala/57936 > [24.11.2013].
17. Projektivni biro, 2012, Maribor.
18. Program Phare, vladni portal z informacijami o življenju v Evropski uniji, 2014.
Dostopno na: < http://www.evropa.gov.si/si/vkljucevanje-v-eu/program-phare>
[13.3.2014].
19. Pšunder M., Klanšek U., Šuman N., 2008, Organizacija grajenja, Fakulteta za
gradbeništvo, Univerza v Mariboru, Maribor.
20. Pšunder M., 2009, Ekonomika gradbene proizvodnje, Fakulteta za gradbeništvo,
Univerza v Mariboru, Maribor.
21. Pšunder M., Klanšek U., Šuman N., 2009, Gradbeno poslovanje, Fakulteta za
gradbeništvo, Univerza v Mariboru, Maribor.
22. Skulj S., 1999, 1-izdaja, Pogoji pogodb za dobavo, inženirske in gradbene storitve
(DIGIS), projekti na ključ, srebrna knjiga Fidic, Gospodarska zbornica Slovenije,
Združenje inženirsko svetovalnih podjetij, Ljubljana.
23. Skulj S., 2002, 1-izdaja, Kratka določila gradbene pogodbe, Prva prilagoditev
smernic Fidic na slovenske predpise in prakso, Gospodarska zbornica Slovenije,
Združenje inženirsko svetovalnih podjetij, Ljubljana.
24. Stvarno pravo, 2013, Dostopno na: <http://www.stvarno-pravo.si/gradbena-
pogodba/nujna-nepredvidena-dela > [15.12.2013].
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 99
25. Šuman N., 2010, Večer, priloga Kvadrati (1.3.2010), Dostopno na:
http://www.vecer.com/kvadrati [16.11.2013].
26. Turk I.,Kavčič S.,Koželj S., 2004, Stroškovno računovodstvo, Slovenski inštitut za
revizijo, Ljubljana.
27. Tarifna priloga 2009 h Kolektivni pogodbi gradbenih dejavnosti, Ur.l. RS, št.
64/2009, 75/2013. Dostopno na: <
http://zakonodaja.gov.si/rpsi/r06/predpis_TARI116.html> [20.3.2014].
28. Zakonodaja.com, 2013, 186. člen OZ, Dostopno na:
https://zakonodaja.com/zakon/oz/186-clen-solidarna-odgovornost [13.12.2013] .
29. Zakon o obligacionim odnosima /ZOO/, Sl. list SFRJ, br. 29/78, 39/85, 45/89 -
odluka USJ i 57/89, Sl. list SRJ, br. 31/93 i Sl. list SCG, br. 1/2003. Dostopno na:
<http://notarrs.com/propisipdf/Zakon_o_obligacionim_odnosima.pdf > [3.3.2014].
30. Zakon o davku na dodano vrednost /ZDDV/, Ur. l. RS, št. 117/2006, 33/2009,
85/2009, 10/2010-UPB2, 85/2010, 13/2011-UPB3, 18/2011, 78/2011, 38/2012,
40/2012-ZUJF, 83/2012, 46/2013-ZIPRS1314-A, 101/2013-ZIPRS1415. Dostopno
na: < http://zakonodaja.gov.si/rpsi/r01/predpis_ZAKO4701.html > [22.11.2013].
31. Zakon o gospodarskih družbah /ZGD/, Ur. l. RS, št. 42/2006, 26/2007-ZSDU-B,
33/2007-ZSReg-B, 67/2007-ZTFI (100/2007 popr.), 10/2008, 68/2008, 23/2009
Odl.US: U-I-268/06-35, 42/2009, 65/2009-UPB3, 83/2009 Odl.US: U-I-165/08-10,
Up-1772/08-14, Up-379/09-8, 33/2011, 91/2011, 100/2011 Skl.US: U-I-311/11-5,
32/2012, 57/2012, 44/2013 Odl.US: U-I-311/11-16, 82/2013, Dostopno na:
<http://zakonodaja.gov.si/rpsi/r01/predpis_ZAKO4291.html > [22.11.2013].
32. Zakon o finančnem poslovanju podjetij /ZFPPod/, Ur. l. RS, št. 54/1999, 110/1999,
97/2000 Odl.US: UI 264/99-40, 50/2002 Skl.US: U-I-135/00-60, 93/2002 Odl.US:
U-I-135/00-77, 117/2006-ZDDPO-2, 31/2007, 33/2007-ZSReg-B, 38/2007 Skl.US:
U-I-117/07-7, 58/2007 Odl.US: U-I-117/07-19, 126/2007-ZFPPIPP. Dostopno na: <
http://zakonodaja.gov.si/rpsi/r09/predpis_ZAKO2029.html > [22.11.2013].
33. Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem
prenehanju (ZFPPIPP), Ur. l. RS, št. 126/2007, 40/2009, 59/2009, 52/2010,
106/2010, 26/2011, 47/2011, 87/2011-ZPUOOD, 23/2012 Odl.US: U-I-185/10-18,
Up-1409/10-20, 48/2012 Odl.US: U-I-285/10-13, 47/2013, 63/2013-UPB7,
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 100
100/2013, 13/2014-UPB8. Dostopno na: <
http://zakonodaja.gov.si/rpsi/r05/predpis_ZAKO4735.html > [6.2.2014].
34. Zakon o obligacijskih razmerjih /ZOR/, Ur.l. SFRJ, št. 29/1978, 39/1985, 2/1989
Odl.US: U št. 363/86, 45/1989 Odl.US: U-363/86, 57/1989, RS, št. 27/1998 Odl.US:
U-I-123/95, 88/1999-ZRTVS-B (90/1999 popr.), 83/2001-OZ, 30/2002-ZPlaP,
87/2002-SPZ, 30/2010 Odl.US: U-I-207/08-10, Up-2168/08-12. Dostopno na : <
http://zakonodaja.gov.si/rpsi/r04/predpis_ZAKO1364.html> [13.12.2013].
35. Zakon o javnem naročanju /ZJN-2/, Ur.l. RS, št. 128/2006, 16/2008, 19/2010,
18/2011, 43/2012 Odl.US: U-I-211/11-26, 90/2012, 12/2013-UPB5, 19/2014.
Dostopno na: <http://zakonodaja.gov.si/rpsi/r08/predpis_ZAKO4298.html >
[15.12.2013].
36. Žemva Š., 2006, Gradbene kalkulacije in obračun gradbenih objektov, Gospodarska
zbornica Slovenije, Ljubljana.
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba 101
8 PRILOGE
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Priloga 1: Dostopni ceniki materiala
Zš. NORMATIV POSTAVKA KLASIFIKACIJA DOSTOPNO NA SPLETU POJASNILO
1. Normativi za zemeljska in kanalizacijska dela
Težki bager Bager O&K RH6 (20t)
http://www.sgd-vovk.com/cenik Cene premika stroja v izračunu nismo upoštevali, saj je v primerjavi z obsegom dela na stroju zanemarljiva.
Srednji rovokopač JCB 406b 62HP (5,6t)
http://www.sgd-vovk.com/cenik V postavki je tudi odškodnina za deponijo, ki je ne upoštevamo, saj se material deponira na privatnem zemljišču in bo kasneje zopet uporabljen.
Kamion do 12 t MB Actros 2643 http://www.sgd-vovk.com/cenik
2; 3;4
Normativi za betonska in armiranobetonska dela
Betonsko jeklo Armatura Celje http://www.armatura.si/
Električna energija
Elektro Gorenjska http://www.eg-prodaja.si/content/cenik
5;6 Normativi za betonska in armirano betonska dela
Beton MB 10 gran. 0-32 mm
Granit d.d. Slovenska Bistrica
http://www.granit.si/lang-sl/cenik
Voda OKP Rogaška Slatina
http://www.okp.si/pdf/CENIK
Prenos ali prevoz mokrih mešanic
Granit d.d. Slovenska Bistrica
http://www.granit.si/lang-sl/ceniki
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Vibrator za beton Ceno za uporabo vibratorja za delovno uro smo ocenili s pomočjo nakupne cene vibratorja in njegove dobe uporabnosti. Vibratorji so navadno v lasti izvajalca del, imajo zanemarljivo vrednost, zato cenika za izposojo nismo našli.
7. Dopolnitve gradbenih normativov
Ibitol, izotek V4 Fragmat http://en.calameo.com/ Normativi za hidroizolacijo so pomanjkljivi in ne vsebujejo vseh možnosti vgradnje.
Butan plin v jeklenki
Butan plin http://www.butanplin.si/povezave/ceniki
Xps Fragmat http://www.fragmat.si/download/ceniki/
Čepasta folija Mix d.o.o http://www.mix-trgovina.si/
8. Normativi za zidarska dela
Zidaki modul Trgovine Jager tehnika
http://www.trgovinejager.com
Apno Merkur http://www.merkur.si/gradnja/
Cement Merkur http://www.merkur.si/
Pesek 0-4 mm Granit Poljčane http://www.granit.si/images/stories/Ceniki/
Mešalec za malto Cena mešalca na uro je predpostavljena.
9. Normativi za tesarska dela
Žičnik Merkur http://www.merkur.si/delavnica/vijaki/zicniki
10. Normativi za zidarska dela
Mivka Merkur http://www.merkur.si/gradnja/
11. Normativi za tesarska dela
Les Oglasi http://www.oglasi.si/oglasi_
Dvigalo Kostak http://www2.kostak.si/Ceniki/
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Priloga 2: Ponudba podjetja P1
PONUDBA PODJETJA P1
postavka enota mere
količina cena na enoto
cena skupaj €
ZEMELJSKA DELA
1. Strojni izkop gradbene jame, do kote dna izboljšanja terena, z direktnim nakladanjem izkopanega materiala na tovornjak in odvoz na stalno deponijo oddaleno do 3 km. (zemljišče III. Kat)
m3 6.915,88 4,70 32.504,64
BETONSKA DELA
2. Izdelava in montaža srednje zehtevne armature iz betonskega jekla RA S500 do fi 12 mm-ocena
kg 147.200,00 0,95 139.840,00
3. Izdelava in montaža srednje zahtev ne armature iz betonskega jekla RA S500 nad fi 12 mm,-ocena
kg 52.500,00 0,98 51.450,00
4. Rezanje, polaganje in vezanje armature iz armaturnmih mrež MAG S 500, armaturne mreže 3-5 kg/m2-ocena.
kg 76.900,00 0,90 69.210,00
5. Vgrajevanje betona C7/10 v nearmirane betonske konstrukcije sanacija tal s pustim betonom pod temelji z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi
m3 513,40 68,00 34.911,20
6. Vgrajevanje betona C 25/30 v armirano betonske pasovne temelje, presek do 0,3 m3/m2/m1 z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi
m3 296,70 86,00 25.516,20
7. Vgrajevanje betona C 25/30 v armiranobetonsko konstrukcijo medetažne plošče, preseka 0,25 m3/m2/m1, z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
m3 515,00 88,00 45.320,00
ZIDARSKA DELA
8. Izdelava vertikalne hidroizolacije iz 2×0,4 cm varjenega izoteka V4 na P5, s preklopom 10 cm, s predhodnim premazom ibitola ter zaščito hidroizolacije s fibran xps 300-l, debeline 16 cm in čepasto folijo, vsemi pomožnimi deli, prenosi in transporti-klet
m2 418,50 49,50 20.715,75
9. Zidanje zidov iz opečnega modula deb. 20 cm, z nabavo materiala, napravo malte, vsemi pomožnimi deli prenosi in transporti do mesta vgradnje-pritličje
m2 41,50 107,00 4.440,50
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
10. Grobi in fini omet sten s podaljšano apneno-cementno malto 1:2:6 s predhodnim obrizgom sten z redko cementno malto, dobava vsega materiala, izdelava malte in storitev-pritličje trgovina
m2 599,75 8,30 4.977,93
TESARSKA DELA
11. Izdelava dvostranskega opaža AB zidov kleti, komplet z vsemi pomožnimi deli, prenosi, čiščenjem in transportom.
m2 2.705,00 15,00 40.575,00
12. Dobava lesa in izdelava kompletne strešne konstrukcije dvokapnice nad stanovanji s čopi, poraba lesa do 0,05 m3/m2, z vsem veznim materialom.
m2 820,00 22,50 18.450,00
SKUPAJ 487.911,21 22% DDV 107.340,47 SKUPAJ Z DDV 595.251,68
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Priloga 3: Ponudba podjetja P2
PONUDBA PODJETJA P2
postavka enota mere
količina cena na enoto
cena skupaj €
ZEMELJSKA DELA
1. Strojni izkop gradbene jame, do kote dna izboljšanja terena, z direktnim nakladanjem izkopanega materiala na tovornjak in odvoz na stalno deponijo oddaleno do 3 km. (zemljišče III. Kat)
m3 6.915,88 4,50 31.121,46
BETONSKA DELA
2. Izdelava in montaža srednje zehtevne armature iz betonskega jekla RA S500 do fi 12 mm-ocena
kg 147.200,00 0,92 135.424,00
3. Izdelava in montaža srednje zahtev ne armature iz betonskega jekla RA S500 nad fi 12 mm,-ocena
kg 52.500,00 0,90 47.250,00
4. Rezanje, polaganje in vezanje armature iz armaturnmih mrež MAG S 500, armaturne mreže 3-5 kg/m2-ocena.
kg 76.900,00 0,88 67.672,00
5. Vgrajevanje betona C7/10 v nearmirane betonske konstrukcije sanacija tal s pustim betonom pod temelji z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi
m3 513,40 70,00 35.938,00
6. Vgrajevanje betona C 25/30 v armirano betonske pasovne temelje, presek do 0,3 m3/m2/m1 z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
m3 296,70 80,00 23.736,00
7. Vgrajevanje betona C 25/30 v armiranobetonsko konstrukcijo medetažne plošče, preseka 0,25 m3/m2/m1, z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
m3 515,00 80,00 41.200,00
ZIDARSKA DELA
8. Izdelava vertikalne hidroizolacije iz 2×0,4 cm varjenega izoteka V4 na P5, s preklopom 10 cm, s predhodnim premazom ibitola ter zaščito hidroizolacije s fibran xps 300-l, debeline 16 cm in čepasto folijo, vsemi pomožnimi deli, prenosi in transporti-klet
m2 418,50 35,00 14.647,50
9. Zidanje zidov iz opečnega modula deb. 20 cm, z nabavo materiala, napravo malte, vsemi pomožnimi deli prenosi in transporti do mesta vgradnje-pritličje
m2 41,50 105,00 4.357,50
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
10. Grobi in fini omet sten s podaljšano apneno-cementno malto 1:2:6 s predhodnim obrizgom sten z redko cementno malto, dobava vsega materiala, izdelava malte in storitev-pritličje trgovina
m2 599,75 9,00 5.397,75
TESARSKA DELA
11. Izdelava dvostranskega opaža AB zidov kleti, komplet z vsemi pomožnimi deli, prenosi, čiščenjem in transportom.
m2 2.705,00 10,00 27.050,00
12. Dobava lesa in izdelava kompletne strešne konstrukcije dvokapnice nad stanovanji s čopi, poraba lesa do 0,05 m3/m2, z vsem veznim materialom.
m2 820,00 26,00 21.320,00
SKUPAJ (€) 455.114,21 22% DDV 100.125,13 SKUPAJ Z DDV (€) 555.239,34
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Priloga 4: Ponudba podjetja P3
PONUDBA PODJETJA P3
postavka enota mere
količina cena na enoto
cena skupaj €
ZEMELJSKA DELA
1. Strojni izkop gradbene jame, do kote dna izboljšanja terena, z direktnim nakladanjem izkopanega materiala na tovornjak in odvoz na stalno deponijo oddaleno do 3 km. (zemljišče III. Kat)
m3 6.915,88 5,70 39.420,52
BETONSKA DELA
2. Izdelava in montaža srednje zehtevne armature iz betonskega jekla RA S500 do fi 12 mm-ocena
kg 147.200,00 0,99 145.728,00
3. Izdelava in montaža srednje zahtev ne armature iz betonskega jekla RA S500 nad fi 12 mm,-ocena
kg 52.500,00 1,03 54.075,00
4. Rezanje, polaganje in vezanje armature iz armaturnmih mrež MAG S 500, armaturne mreže 3-5 kg/m2-ocena.
kg 76.900,00 0,99 76.131,00
5. Vgrajevanje betona C7/10 v nearmirane betonske konstrukcije sanacija tal s pustim betonom pod temelji z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
m3 513,40 90,00 46.206,00
6. Vgrajevanje betona C 25/30 v armirano betonske pasovne temelje, presek do 0,3 m3/m2/m1 z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
m3 296,70 93,70 27.800,79
7. Vgrajevanje betona C 25/30 v armiranobetonsko konstrukcijo medetažne plošče, preseka 0,25 m3/m2/m1, z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
m3 515,00 93,70 48.255,50
ZIDARSKA DELA
8. Izdelava vertikalne hidroizolacije iz 2×0,4 cm varjenega izoteka V4 na P5, s preklopom 10 cm, s predhodnim premazom ibitola ter zaščito hidroizolacije s fibran xps 300-l, debeline 16 cm in čepasto folijo, vsemi pomožnimi deli, prenosi in transporti-klet.
m2 418,50 47,40 19.836,90
9. Zidanje zidov iz opečnega modula deb. 20 cm, z nabavo materiala, napravo malte, vsemi pomožnimi deli prenosi in transporti do mesta vgradnje-pritličje.
m2 41,50 120,00 4.980,00
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
10. Grobi in fini omet sten s podaljšano apneno-cementno malto 1:2:6 s predhodnim obrizgom sten z redko cementno malto, dobava vsega materiala, izdelava malte in storitev-pritličje trgovina.
m2 599,75 7,70 4.618,08
TESARSKA DELA
11. Izdelava dvostranskega opaža AB zidov kleti, komplet z vsemi pomožnimi deli, prenosi, čiščenjem in transportom.
m2 2.705,00 10,00 27.050,00
12. Dobava lesa in izdelava kompletne strešne konstrukcije dvokapnice nad stanovanji s čopi, poraba lesa do 0,05 m3/m2, z vsem veznim materialom.
m2 820,00 26,00 21.320,00
SKUPAJ (€) 515.421,78 22% DDV 113.392,79 SKUPAJ Z DDV (€) 628.814,57
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Priloga 5: Ponudba podjetja P4
PONUDBA PODJETJA P4
postavka enota mere
količina cena na enoto
cena skupaj €
ZEMELJSKA DELA
1. Strojni izkop gradbene jame, do kote dna izboljšanja terena, z direktnim nakladanjem izkopanega materiala na tovornjak in odvoz na stalno deponijo oddaleno do 3 km. (zemljišče III. Kat)
m3 6.915,88 8,40 58.093,39
BETONSKA DELA
2. Izdelava in montaža srednje zehtevne armature iz betonskega jekla RA S500 do fi 12 mm-ocena.
kg 147.200,00 0,89 131.008,00
3. Izdelava in montaža srednje zahtev ne armature iz betonskega jekla RA S500 nad fi 12 mm,-ocena.
kg 52.500,00 0,89 46.725,00
4. Rezanje, polaganje in vezanje armature iz armaturnmih mrež MAG S 500, armaturne mreže 3-5 kg/m2-ocena.
kg 76.900,00 0,85 65.365,00
5. Vgrajevanje betona C7/10 v nearmirane betonske konstrukcije sanacija tal s pustim betonom pod temelji z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
m3 513,40 85,20 43.741,68
6. Vgrajevanje betona C 25/30 v armirano betonske pasovne temelje, presek do 0,3 m3/m2/m1 z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
m3 296,70 88,50 26.257,95
7. Vgrajevanje betona C 25/30 v armiranobetonsko konstrukcijo medetažne plošče, preseka 0,25 m3/m2/m1, z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
m3 515,00 85,20 43.878,00
ZIDARSKA DELA
8. Izdelava vertikalne hidroizolacije iz 2×0,4 cm varjenega izoteka V4 na P5, s preklopom 10 cm, s predhodnim premazom ibitola ter zaščito hidroizolacije s fibran xps 300-l, debeline 16 cm in čepasto folijo, vsemi pomožnimi deli, prenosi in transporti-klet.
m2 418,50 35,80 14.982,30
9. Zidanje zidov iz opečnega modula deb. 20 cm, z nabavo materiala, napravo malte, vsemi pomožnimi deli prenosi in transporti do mesta vgradnje-pritličje.
m2 41,50 125,20 5.195,80
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
10. Grobi in fini omet sten s podaljšano apneno-cementno malto 1:2:6 s predhodnim obrizgom sten z redko cementno malto, dobava vsega materiala, izdelava malte in storitev-pritličje trgovina.
m2 599,75 8,10 4.857,98
TESARSKA DELA
11. Izdelava dvostranskega opaža AB zidov kleti, komplet z vsemi pomožnimi deli, prenosi, čiščenjem in transportom.
m2 2.705,00 11,30 30.566,50
12. Dobava lesa in izdelava kompletne strešne konstrukcije dvokapnice nad stanovanji s čopi, poraba lesa do 0,05 m3/m2, z vsem veznim materialom.
m2 820,00 24,30 19.926,00
SKUPAJ (€) 490.597,60 22% DDV 107.931,47 SKUPAJ Z DDV (€) 598.529,07
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
Priloga 6: Projektantski predračun
PROJEKTANTSKI PREDRAČUN
postavka enota mere
količina cena na enoto
cena skupaj €
ZEMELJSKA DELA
1. Strojni izkop gradbene jame, do kote dna izboljšanja terena, z direktnim nakladanjem izkopanega materiala na tovornjak in odvoz na stalno deponijo oddaleno do 3 km. (zemljišče III. Kat).
m3 6.915,88 5,20 35.962,58
BETONSKA DELA
2. Izdelava in montaža srednje zehtevne armature iz betonskega jekla RA S500 do fi 12 mm-ocena.
kg 147.200,00 1,30 191.360,00
3. Izdelava in montaža srednje zahtev ne armature iz betonskega jekla RA S500 nad fi 12 mm,-ocena.
kg 52.500,00 1,30 68.250,00
4. Rezanje, polaganje in vezanje armature iz armaturnih mrež MAG S 500, armaturne mreže 3-5 kg/m2-ocena.
kg 76.900,00 1,20 92.280,00
5. Vgrajevanje betona C7/10 v nearmirane betonske konstrukcije sanacija tal s pustim betonom pod temelji z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
m3 513,40 83,50 42.868,90
6. Vgrajevanje betona C 25/30 v armirano betonske pasovne temelje, presek do 0,3 m3/m2/m1 z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
m3 296,70 96,00 28.483,20
7. Vgrajevanje betona C 25/30 v armiranobetonsko konstrukcijo medetažne plošče, preseka 0,25 m3/m2/m1, z napravo betona, vsemi pomožnimi deli in prenosi.
m3 515,00 96,00 49.440,00
ZIDARSKA DELA
8. Izdelava vertikalne hidroizolacije iz 2×0,4 cm varjenega izoteka V4 na P5, s preklopom 10 cm, s predhodnim premazom ibitola ter zaščito hidroizolacije s fibran xps 300-l, debeline 16 cm in čepasto folijo, vsemi pomožnimi deli, prenosi in transporti-klet.
m2 418,50 35,00 14.647,50
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
9. Zidanje zidov iz opečnega modula deb. 20 cm, z nabavo materiala, napravo malte, vsemi pomožnimi deli prenosi in transporti do mesta vgradnje-pritličje.
m2 41,50 105,00 4.357,50
10. Grobi in fini omet sten s podaljšano apneno-cementno malto 1:2:6 s predhodnim obrizgom sten z redko cementno malto, dobava vsega materiala, izdelava malte in storitev-pritličje trgovina.
m2 599,75 9,00 5.397,75
TESARSKA DELA
11. Izdelava dvostranskega opaža AB zidov kleti, komplet z vsemi pomožnimi deli, prenosi, čiščenjem in transportom.
m2 2.705,00 10,00 27.050,00
12. Dobava lesa in izdelava kompletne strešne konstrukcije dvokapnice nad stanovanji s čopi, poraba lesa do 0,05 m3/m2, z vsem veznim materialom.
m2 820,00 26,80 21.976,00
SKUPAJ (€) 582.073,43 22% DDV 128.056,15 SKUPAJ Z DDV (€) 710.129,58
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
8.1 SEZNAM GRAFOV
Graf 1 : Postavka 1 izkop gradbene jame ............................................................................... 47
Graf 2: Postavka 2 jeklo do fi 12 mm ..................................................................................... 47
Graf 3: Postavka 3 jeklo nad fi 12 mm ................................................................................... 48
Graf 4: Postavka 4 armaturne mreže ...................................................................................... 48
Graf 5: Postavka 5 podložni beton ......................................................................................... 49
Graf 6: Postavka 6 konstrukcijski beton-temelji .................................................................... 49
Graf 7: Postavka 7 konstrukcijski beton-plošča ..................................................................... 50
Graf 8: Postavka 8 vertikalna hidroizolacija .......................................................................... 50
Graf 9: Postavka 9 zidanje zidov ............................................................................................ 51
Graf 10: Postavka 10 grobi in fini omet ................................................................................. 51
Graf 11: Postavka 11 izdelava dvostranskega opaža .............................................................. 52
Graf 12: Postavka 12 izdelava strešne konstrukcije dvokapnice ............................................ 52
Graf 13: Zbrane ponudbe ........................................................................................................ 54
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
8.2 SEZNAM TABEL
Tabela 1: Klasifikacija objekta (Vir: Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, 2012). .... 5
Tabela 2: Gradbena dela (Vir: Pšunder, et al.,2008) ................................................................ 6
Tabela 3: Obrtniška dela (Vir: Pšunder, et al.,2008) ................................................................ 7
Tabela 4: Strojno inštalacijska dela (Vir: Pšunder et al., 2008) ............................................... 8
Tabela 5:Elektroinštalacijska dela (Vir: Pšunder et al., 2008) ................................................. 8
Tabela 6: Razčlemba ponudbene cene gradbenih del objekta (Povzeto po: Pšunder, 2009). 19
Tabela 7: Tabelarična določitev faktorja (Povzeto po: Pšunder, 2009). ................................ 20
Tabela 8: Sestava cene urne postavke KV delavca ............................................................... 23
Tabela 9: Analiza cene na enoto za 12 izbranih predračunskih postavk ................................ 25
Tabela 10: Zapis po posameznih postavkah z izračunano lastno ceno.................................. 43
Tabela 11: Prikaz ponudbenih rekapitulacij in projektantske rekapitulacije .......................... 46
Tabela 12: Cene ponudb po postavkah ................................................................................... 53
Tabela 13: Tabela prikazuje ključna dejstva za lažjo odločitev pri izboru izvajalca ............. 57
Tabela 14: Vsebina gradbenih pogodb-rdeča knjiga (Pšunder et al.,2009) ............................ 61
Tabela 15: Vsebinska primerjava pogodbe s klavzulo »ključ v roke« ................................... 67
Tabela 16: Splošni pogoji, Srebrna knjiga Fidic (Skulj S.,prva izdaja 1999). ....................... 74
Ekonomičnost izbora izvajalca za gradnjo poslovno stanovanjskega objekta in gradbena pogodba
8.3 NASLOV ŠTUDENTA
Simona Strašek
Krtince 5
3241 Podplat
e-mail: [email protected]
8.4 KRATEK ŽIVLJENJEPIS
Datum rojstva: 16.03.1986
Šolanje: 1993 – 2001 Osnovna šola Rogaška Slatina
2001-2005 Splošna gimnazija Rogaška Slatina
2005-2012 Fakulteta za gradbeništvo Univerza v Mariboru