1

Käesolev eksperthinnang on kehtiv eeldustel:

1. objekt on omandatud vastavalt seadusandlusele;

2. hinnang on antud eelduslikult kinnistuna

3. tellija poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;

4. objekti võõrandamisel on müügiperioodi pikkus minimaalselt kuus

kuud.

Herkki Suurman

atestaat AKH 051207

EKHÜ liige, atesteeritud hindaja

Maa-ameti hindamislitsents 023-MA-mh

tel. 5272815

herkki@uusaeg.ee

EKSPERTHINNANG 2411 HS

HINNATAV OBJEKT Korterelamu (vallasasi)

AADRESS E. Vilde tee 90 Harjumaal, Tallinna linnas,

Mustamäe linnaosas.

HINDAMISE EESMÄRK Eksperthinnang on koostatud objekti

turuväärtuse määramiseks.

EKSPERTHINNANGU

TELLIJA Tallinna Linnavaraamet

HINDAMISE KUUPÄEV 21.12.2011.a.

VÄÄRTUSE KUUPÄEV 20.12.2011

KOHAL VIIBINUD

ISIKUD Herkki Suurman

TURUVÄÄRTUS

vastavalt arvutustele on maja turuväärtus:

600 000 (kuussada tuhat) Eurot.

2

I Õiguslik taust

ASJAÕIGUSLIK

STAATUS,

ESITATUD

DOKUMENDID

Vallasvara.

Määratud on krundi suurus, aga krunt on

mõõdistamata ja katastriüksus

moodustamata.

OMANIK Tallinna linn ½ kaasomandist, Capital

Kinnisvara OÜ ½ kaasomandist

Koormatised

Ehitisregistris on nähtav arest 30.11.2011.

Capital Kinnisvara OÜ kaasomandiosale.

Täpsem info hindajal puudub.

Teadaolevalt on rekonstrueeritud osas

tähtajalisi üürilepinguid, kuid täpne info

puudub.

II Hindamise eesmärk

Käesolevas töös on leitud objekti turuväärtus*.

Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks

hindamishetkel minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut

sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus

peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on

tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta.

III Eksperthinnangu koostamise alused

Eesti Vabariigi seadusandlus;

Eesti Vabariigi Hindamisstandardid– EVS 875 1 – 12.

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu tüüpstandard.

EKHÜ Heade Tavade Koodeks.

IV Hindamise lähtematerjalid

Omaniku informatsioon.

Objekti ülevaatus 20.12.2011. a.

Maa-ameti elektrooniline andmebaas.

Ehitusregistri elektrooniline andmebaas.

Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole.

3

V Asukoht

PAIKNEMINE Tallinnas, Mustamäe vanemal alal, põlises

elamukvartalis

PIIRKONNA

HOONESTUS

Piirkond on hoonestatud vanemate kortermajadega

MÜRA JA

ÕHUSAASTE TASE

Keskmisest madalam, sest asub pargi lähistel

TURVALISUS Piirkonna arvestuses hea.

INFRASTRUKTUUR Hästi arenenud, läheduses haridus- ja

tervishoiuasutused, kauplused, teeninduspunktid,

jne. Ühistranspordipeatus asub ca 200 m kaugusel

Vilde teel.

4

VI Objekti kirjeldus

Krunt, suurusega ca 2740m2, hõlmab vaid hoone teenindamiseks vajalikku

maad.

Hoone kirjeldus

Ehitisregistri andmetel on krundil tegemist 1967 aastal ehitatud endise

ühiselamu tüüpi majaga. Hoone tehnilised näitajad:

Ehitusalune pind - 924m²

Üldpind - 3418m²

Elamispind -2530m²

5

Elamu tüüp Ühiselamu.

Korruselisus/korrus 4/5

Kandekonstruktsioon Kivi

Vahe-ja katuslaed R/betoon

Välisseinad Rekonstrueeritud osas soojustusega krohv,

rekonstrueerimata osas puhasvuuk tellis.

Vundament Madalvundament

Katusekattematerjal Ruberoid

Elamu põhi-

konstruktsioonide ehitus

Konstruktsioonide põhjalikku ehitus-tehnilist

ekspertiisi ei ole teostatud.

tehniline seisukord ja

remondivajadus

Ruumijaotus

Visuaalsel vaatlusel on poolemaja seisukord

halb. Hoone põhikonstruktsioonid on heas

korras, kuid ta vajaks kapitaalremonti.

Korrastamist vajaksid kõik hoone elemendid.

Hoone teine pool on renoveeritud 2006-2007

aastal.

Hoone oli algselt keskse trepikojaga hoone

keskel ja ühe tagavaraväljapääsuga. Hetkel on

nimetatud tagavaraväljapääs kasutusel

rekonstrueeritud osa trepikojana.

Rekonstrueeritud hoonetiival on 5 korrust,

rekonstrueeritud korterite pind ca 1655 m2,

Rekonstrueerimata hoonetiival 4 korrust +

keldrikorrus, korterite pind ca 875 m2,

Ehitisregister annab korteriteks ruumid nr 24 -

183, tegelikkuses on välja ehitatud ka endise

polikliiniku osa, mis annab kokku korterite

arvuks 183.

Keldrikorrus ei ole kasutusel. Soojussõlm

paikneb 1. korruse rekonstrueeritud osas.

6

VII Tehnovõrgud

VEEVARUSTUS Tsentraalne KANALISATSIOON Tsentraalne ELEKTRIVARUSTUS 220/380V KÜTTESÜSTEEM Keskküte KUUMAVEEVARUSTUS Tsentraalne

Kõik kommunikatsioonid on töökorras remonditud osal.

Objekti positiivsed ja negatiivsed tegurid

Positiivsed tegurid Negatiivsed tegurid

Korterelamu paiknemine korralikus

elamupiirkonnas

Hoone on kaasomandis.

Osa majast vajab kapitaalset

remonti.

VIII Turuanalüüs

Eurole ülemineku kriteeriumid said 2010.a. täidetud ning Euroopa ühisraha

võeti kasutusele jaanuarist 2011. Seniste negatiivsete prognooside asemel

ennustab Rahandusministeerium käesolevaks 2011.aastaks 3%-list

majanduskasvu, järgmiseks aastaks juba 5%-list kasvu. Sisemajanduse kogutoodang jooksev- ja 2000.a. püsihindades, mln € (allikas: Satistikaamet)

2010. aastal sooritati Eestis Maa-ameti andmetel kokku 41.623

kinnisvaratehingut 23,2 miljardi krooni (1,48 miljardi euro) väärtuses.

7

Pakkumised

Viimastel aastatel on korteriturul pakkumine olnud märgatavalt suurem

nõudlusest. 2010.a osteti ja müüdi Tallinnas 5 400 korterit. Kv.ee

kinnisvaraportaalis jäi korterite müügikuulutuste arv 2011.a jaanuaris

vahemikku 5 500 – 5 800, märtsi lõpuks ületas kuulutuste arv 6 000 piiri.

Samas sisaldab pakkumiste statistika teatava hulga kortereid, mis on

pakkumisel mitmete vahendajate kaudu ehk siis mitme kuulutusega.

Madalate pakkumishindade tõttu, on omanikud paljude objektide müügist

loobunud. Hoolimata pakkumiste suurest koguhulgast napib turul hea hinna-

kvaliteedi suhtega atraktiivseid objekte.

Tallinn Tüüpkorterite turg

Korterite keskmised hinnad võrreldes turu tippajaga on hetkel olenevalt

piirkonnast ligikaudu 40 – 50% madalamad ning hinnatase sarnaneb 2005.a

viimase kvartaliga, mil kinnisvarabuum ja kõige kiirem hinnatõus algasid.

Võrreldes turu madalseisuga 2009.a III kvartalis on tüüpkorterite keskmised

hinnad tänaseks tõusnud ca 20%.

Tallinna korteriomandite müügitehingute arv (vasak telg) ja keskmine müügihind €/m2 kvartalite lõikes (allikas: Maa-amet)

Tallinnas toimub korteritega keskmiselt 450 – 550 ostumüügitehingut kuus,

mis on ligi pool buumiaegsest tehinguhulgast. 2011.a jaanuaris ja veebruaris jäi

kuine tehingute arv küll alla 350, kuid see on seletatav ka sesoonse

madalseisuga aasta alguses. 2010.a jooksul kokku toimus ca 20% rohkem

tehinguid kui 2009.a jooksul. Viimaseid aastaid tervikuna vaadeldes on väike

tehingute arv aasta alguses, samuti turu elavnemine kevad- ja sügiskuudel

tavapärane.

8

Tallinna korteriomandite müügitehingute arv (vasak telg) ja keskmine müügihind €/m2 (parem telg), (allikas: Maa-amet).

Tallinna korteriomandite keskmine müügihind €/m2 linnaosade lõikes (allikas: Maa-amet).

Käesoleval hetkel on äärelinna tüüpkorterite hinnad peaaegu kõikjal püsimas

tasemel 700 – 850 €/m2. 2010.a teisel poolel ning 2011.a esimeste kuude

jooksul korterite keskmised hinnad valdavalt tõusid, kuigi kuude lõikes esines

nii tõusu kui ka mõõdukat langust. Viimast ei saa siiski käsitleda trendi pideva

muutumisena ning pigem on tegemist juhuslikkusega.

9

IX Hindamine

Vara parima kasutusena näen kasutust elamispinnana ja sellisena teda ka seni

on kasutatud. Enamus tehinguid korteriturul toimub ostu-müügina, oluliselt on

kasvamas ka üüriturg.

Kuna rekonstrueerimata on üks ja väiksem hooneosa siis on vähetõenäoline, et

õnnestuks võõrandada näiteks rekonstrueerimata hooneosa eraldi. Seega osade

müümisel oleks kõige tõenäolisem ostja emb-kumb kaasomanik.

Hindamismeetod.

Et põhiline tehinguliik, kuidas korteriturul kaubeldakse on ost-müük, siis tuleks

eksperthinnangus maja turuväärtuse leidmiseks kasutada rahvusvahelistele

hindamisstandarditele EVS 875 vastavat Turutehingute võrdluse meetodit

(Sales Comparison Method). Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus

hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste objektide võrdlemise alusel ning

korrigeerides andmeid parandusteguritega. Objekt peab olema võrreldav teiste

analoogsete objektidega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas.

Võrdlusmeetod on elamispindade turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab

piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse.

Hinnatava maja puhul on tegu aga teistsuguse juhtumiga. Ilma maja

kaasomanike osaluseta ei ole võimalik tervikuna maja korrastada.

Praeguses olukorras on tegu perspektiivse korterelamuga, mis aga eeldab

kõigi omanike koostööd. Seepärast ei ole ka vaadelnud tehinguid eraldi

korteriomanditega vaid vaatan seda kui investeerimisobjekti.

Vaatan hoopis 2011 aastal reaalselt tehtud tehinguid korteritega hinnatava vara

lähistel.

Aadress Aeg Hind Suurus 1m2 väärtus

Akadeemia tee 42 29.04.2011 16 000 16,5 € 970

Akadeemia tee 38 20.06.2011 14 000 16,5 € 848

Akadeemia tee 38 6.05.2011 17 500 16,3 € 1 074

E. Vilde tee 96 25.03.2011 12 782 16,1 € 794

Akadeemia tee 42 30.06.2011 13 900 16,1 € 863

Akadeemia tee 46 14.03.2011 15 978 16 € 999

Akadeemia tee 46 10.10.2011 12 000 15,8 € 759

E. Vilde tee 96 16.03.2011 7 000 15,7 € 446

E. Vilde tee 96 15.04.2011 11 500 15,7 € 732

Akadeemia tee 46 13.09.2011 17 000 15,7 € 1 083

E. Vilde tee 96 4.08.2011 11 300 15,5 € 729

E. Vilde tee 96 21.10.2011 10 000 15,3 € 654

E. Vilde tee 96 26.05.2011 9 000 11,8 € 763

E. Vilde tee 96 11.04.2011 7 989 11 € 726

E. Vilde tee 96 16.06.2011 9 500 11 € 864

10

Nende tehingute valguses saan väita, et Vilde teel oleks hinnatavas majas

remonditud kortereid võimalik müüa ühikuhinnaga kuni 700-800 EUR/m².

Hinnatavas majas oleks selliseid müüdavaid kortereid aga palju ja ka

remonditud pindade müük ilma uue remondita on keeruline, sest ei ole

teada, millisesse seisukorda need olemasolevatest üürnikest jäävad.

Seepärast arvan müügiperioodi pikkuseks vähemalt 2 aastat.

Sellise olukorra hindamiseks kasutan arendusmeetodit.

Meetod lähtub eeldusest, et potentsiaalne ostja/investor ei ole nõus maksma

maatüki eest rohkem kui on võimalik arendusprojekti käivitamisel tulu teenida

investori poolt nõutava tulunormi alusel. Lähtub maatüki vääristamisest

saadavast tulust, millest on maha arvestatud vääristamiseks vajalikud

kulutused.

Arendusmeetodit kasutatakse arendamist, ümberehitamist vajava vms. vara

hindamisel. Varaks võib olla maa, mida tuleks parendada või millel on juba

ehitis, kuid seda oleks tarvis ümber ehitada või lammutada ja uus ehitada.

Meetod sobib rekonstrueeritava vara hindamiseks juhtudel, kui

võrdlusmeetodit ei ole võimalik kasutada sobiva võrdlusbaasi puudumise tõttu.

Meetodi kasutamisel eeldatakse, et vara ostja on nõus maksma vara eest

summa, mis võrdub arendatud või rekonstrueeritud vara väärtus miinus

arenduskulud ja arendusprojekti elluviimiseks vajaliku kasumi summa.

AV = AVV – (AK + k), kus

AV – arendamist vajava vara väärtus;

AVV – arendatud (ümberehitatud ) vara turuväärtus;

AK – arenduskulud (ümberehitus-, juhtimiskulud);

k – kasum, mida arendatud vara teenib.

Olemasolevas majas on palju kortereid ja maja on suhteliselt lihtne samas

mahus taastada. Sel juhul saaks iga omanik müüa uusi kortereid. Siit tagasi

arvutades, saab hinnata, mis maksaks täna hinnatav maja:

Arendus võimalik mõttekäik on toodud alljärgnevas tabelis:

Maja suurus

3418

Remonditud korterite pind

1655 m²

Remontimata korterite pind

875 korterite prognoositav m² müügihind 750 EUR/m²

prognoositav korterite müügitulukoos käibemaksuga 1 897 500 EUR

prognoositav korterite müügitulu ilma käibemaksuta 1 581 250 EUR

müügi kulud 4%

63 250 EUR

Puhas müügitulu

1 518 000 EUR

arendaja kasum 15%

198 000 EUR

Puhaskasum

1 320 000 EUR ehituskulud remontimata netopinna m² kohta ilma km-ta 600 EUR/m²

ehituskulud

525 000 EUR

11

finantskulud 7,0%

60 984 EUR

laenuperiood 2 a. keskmine laenujääk 0,33 arendaja kulust Maja väärtus arendusmeetodil: 734 016 EUR

Väärtus diskonteerituna 11% ga tänapäeva 595 744 EUR

Korterite pinnaühiku väärtus

235 EUR/m²

Olen arendusmeetodil teinud tabelis arvestused selliselt, et arendatud korterid

müüakse kohe. Tegelikkuses olen kogu protsessi pikkuseks planeerinud 2

aastat.

Tulemuseks saan maja väärtuse, eeldusel et projekt realiseerub sellisel kujul

kuni 2 aasta jooksul ning seepärast diskonteerin saadud tulemust 11% -e

tulumääraga (734 016/1,11/1,11 = 595 744 Eurot).

Näen, et tinglikult maksab 1m² olemasoleva maja korterid täna 235 Eurot.

X Hindamistulemus

Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu on OÜ Uus Aeg Kinnisvara hindaja

hinnangul ühiselamu, aadressil E. Vilde tee 90, Harjumaa, Tallinna linn,

turuväärtus väärtuspäeval:

600 000 (kuussada tuhat) Eurot *Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete ega võimaliku saastatuse olemasolu kohta hinnataval objektil. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et eelpool nimetatud saastatust objektil ei ole. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hinnatav objekt või selle läheduses asuv maa on saastatud, võib see vähendada hindamisaktis esitatud väärtust. *Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. *Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. *Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

Käesolevas eksperthinnangus toodud andmed on hindaja poolt esitatud tõeselt ning hindamistulemus on leitud osapoolte ja kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hindaja ei vastuta nende talle

12

esitatud hinnatava objektiga seonduvate andmete ebaõigsuse või varjamise eest, mille õigsuse või olemasolu kontrollimist ei saa hindaja käest mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt nõuda.

Hindaja ja kinnisvarabüroo kohustuvad tagama tellija ja/või omaniku poolt esitatud informatsiooni ja dokumentide konfidentsiaalsuse, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Herkki Suurman

atestaat AKH 051207

EKHÜ liige, atesteeritud hindaja

Maa-ameti hindamislitsents 023-MA-mh

Käesolev eksperthinnang on koostatud 12 leheküljel ja 1 lisal:

Lisa 1:: Ehitusregistri väljavõte.

13