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브리핑서울 프라임 오피스 2016년 3분기

Savills World Research Korea

삼성그룹 금융 계열사 외에도, 주로

도심에 임차하고 있던 건설업 TFT, 기업합

병 TFT 등의 임시조직 해산이 이번 분기

에 발생하여 특히 도심의 오피스 수요 감

소가 두드러졌다.

추가적인 인센티브 외에도 임차인에게

제공하는 무상임대기간은 계약기간 내 연

2-3개월 이상으로 파악되었고, Secondary

에서 프라임으로 이전하는 업그레이드 수

요가 신규수요에서 가장 많은 45%로 파

악되었다.

"삼성생명을 중심으로 삼성그룹

금융계열사들이 도심에서 강남으로

본격적으로 이전하며 도심에서

오피스 수요가 감소한 만큼

강남의 수요는 증가하였다."

Savills Research

사진 : Parnas Tower, GBD, Seoul

3분기 국내경제는 수출은 감소하였으

나 내수는 건설투자를 중심으로 개선 움직

임을 이어간 것으로 파악되었다. 10월 초

한국은행은 대내외 경제여건의 불확실성을

고려하여 기준금리를 1.25%로 동결하였다.

해당분기 총 거래금액은 지난 10년

간의 동기간 거래규모로는 최대를 보였고

안정된 프라임 물건의 평당 매매가격은 지

속 상승하였다.

개요2016년 초부터 진행되어 온 상당수 대형빌딩의 거래가 3사분기에 종결되며 2015년 총 오피스 거래금액을 이미 넘어섰다.

2016년 3분기


브리핑 | 서울 오피스 권역

공급2014년 오토웨이타워가 준공된 이후

신규공급이 없었던 GBD에 파르나스

타워(연면적 104,200sqm)가 공급되

었다. 파르나스타워의 상층부는 초기

최고급 호텔로 개발할 계획이었으나,

전체 오피스빌딩으로 변경하여 준공

하였다. 최고 수준의 시설과 오피스

전망을 갖추고, GBD내 가장 높은 마

케팅 임대료를 제시하고 있다. 준공

1년 전부터 선임대를 진행하여, 현재

CJ E&M, IT 및 게임회사, 비즈니스

센터 등의 기업과 임대계약을 체결하

여, 37.5% 임대율을 나타내고 있다.

수요와 공실률한국은행은 2016년 10월 발표 자료

에서 올해 경제성장률 전망치를 2.7%

로 유지하고, 2017년은 2.8% 성장률

을 보일 것으로 전망하였다. 민간소

비는 낮은 증가세를 보이고 있으며,

종사자수도 기업구조조정의 영향으로

다소 낮은 증가세를 보이고 있다. 설

비투자는 기업구조조정 추진, 제조업

가동률 및 재고율 상승 등으로 인해

전년동기 대비 감소세를 보이고 있으

나, 건설투자는 아파트 분양물량 확

대로 전년 동기대비 증가했다. 물가

상승률은 2016년 중 1.0%, 2017년

에는 1.9%로 전망했으며, 이는 내년

유가 상승으로 물가 오름세의 확대가

예상되기 때문이다.

2016년 3분기 서울 프라임 오피스의

순흡수면적은 610sqm로 미미한 증가

를 보였다. CBD는 -52,320sqm, GBD

는 42,060sqm, YBD가 10,870sqm

의 면적이 순흡수되어, 권역별로 격

차를 보였다.

3분기에는 CBD와 GBD에서 공실률

이 상승하였다. CBD는 삼성생명 본

사의 강남이전, 대규모 TFT 조직해산,

GBD는 파르나스타워 준공이 공실률

상승에 영향을 주었다. 그 결과, 서울

평균 공실률은 전분기 대비 1.5%p 상

승한 13.3%를 기록하였다.

5.2% 5.5%

2.8%0.7%

6.5%

3.7%2.3% 2.9%

3.3% 2.6% 2.7% 2.8%

13.4% 12.4%

6.0%

0.4%

13.5%

17.1%

4.4% 4.5%

2.3% 0.5%0.9%

2.6%0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017F

실질경제성장률 (전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 (전년대비증가율 %)

차트 1

실질 GDP 성장률 및 실질 수출증가율, 2006년 - 2017년(전망)

출처 : 한국은행

차트 2

금융 및 보험업 종사자수 추이, 2007년 9월 - 2016년 9월

15,000

17,000

19,000

21,000

23,000

25,000

27,000

600

700

800

900

1,000

1,100

1,200

Sep-07 Sep-08 Sep-09 Sep-10 Sep-11 Sep-12 Sep-13 Sep-14 Sep-15 Sep-16

단위: 고용자 수(천 명) 금융및 보험업 고용자 수(좌) 고용자 수(우)

출처 : 통계청

표 1

권역별 월임대료 및 공실률, 2016년 3분기

권역

평균 임대료

(원/3.3058 sqm

임대면적기준)

평균 임대료

(원/3.3058 sqm

전용면적기준)

전년동기대비

인상률 (%)순흡수면적 (sqm)

공실률 (%)(전분기 공실률)

CBD 101,000 180,400 0.7% -52,320 15.6% (13.8%)

GBD 88,200 172,600 0.7% 42,060 9.2% (6.4%)

YBD 78,200 160,800 0.2% 10,870 14.5% (15.3%)

Overall Seoul Average 92,500 174,200 0.6% 610 13.3% (11.8%)

출처 : 세빌스 코리아

차트 3

순흡수면적, 2008년 1분기 - 2016년 3분기


-200,000-150,000-100,000

-50,0000

50,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

단위 : sqm CBD GBD YBD

2016년 3분기



이번 분기에도 Secondary빌딩에서

프라임오피스1)로 환경개선을 위해 이

전하는 비율이 전체의 45%로 높았다.

이러한 사무실 업그레이드는 지속적

으로 프라임오피스 공실을 해소하는

주요인으로 파악된다.

CBD 공실률은 전분기 대비 1.8%p

상승한 15.6%를 기록했다. 신규공급

은 없었지만, 삼성생명이 GBD의 서

초사옥으로 이전하며, 부영이 매입한

부영태평빌딩(구_삼성생명 본사)에 약

54,000sqm의 공실이 발생했다. 그랑

서울, 서울스퀘어, D타워, 트윈트리에

는 대규모 면적을 사용하던 해외건설

사업 TFT, 금융사 인수합병 TFT 등이

프로젝트 종료 후 조직이 해산2) 하여,

총 21,500sqm의 공실이 발생했다.

반면, 업그레이드 사례로는 인근의

Secondary빌딩에서 이전하여 퍼시

픽타워의 3개층에 입주한 샤넬코리

아(5,800sqm)와 T타워에 입주한 필

립스(6,500sqm)가 있다. 주택도시보

증공사는 YBD의 Secondary급 사옥

을 매각하며, T타워로 이전하였다. 메

트로타워 2개층에는 롯데손해보험 고

객센터(3,700sqm)가 가산동에서 이

전하였다.

CBD에는 기업합병 및 조직개편으로

인한 이전 수요도 있었다. 미래에셋

증권과 미래에셋대우의 합병으로 여

의도 Secondary빌딩에 있던 일부 조

직이 센터원으로 이전하며 8,300sqm

가 해소되었다. 다음 분기에도 기업

합병 및 조직개편으로 인한 이전수요

는 지속될 것으로 예상된다.

GBD의 공실률은 파르나스타워 준공

의 영향으로 전분기 대비 2.8%p 상

승한 9.2%를 기록하였다. 파르나스

타워에는 분당에서 이전하는 CJ E&M

이 5개층의 계약을 체결하였고, 그 밖

에도 라이엇게임즈, 어도비시스템즈,

PTC코리아, HANP 등의 IT계열의 기

업들이 임차계약을 체결하였다.

차트 5

서울 프라임 오피스 공실률, 2007년 1분기 - 2016년 3분기


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

CBD GBD YBD

차트 4

공실해소내역 비율, 2015년 vs. 2016년 3분기

Secondary to prime45%

Prime to prime26%

Expansion17%

New organisation

12%

Q3/2016

Secondary to prime43%

Prime to prime25%

Expansion19%

New organisation

13%

2015


파르나스에 입주한 IT기업들 이외에도

그레이트리버코리아(골든타워), 더블유

게임즈, SIT글로벌 (포스코P&S타워)

등의 중소형 IT기업이 프라임오피스

공실을 해소하였다. 전통적인 IT클러

스터인 GBD권역에 IT 기업의 수요는

여전히 높은 것으로 보인다. 또한, 고속

도로 접근성 및 트렌디한 산업이 발달

한 GBD권역은 미디어, 패션, 소비재,

유통기업들의 오피스 수요가 높은 것

으로 보인다. 의류브랜드 베네통코리

아와 시슬리가 분산된 조직을 통합하

기 위해 F&F역삼동빌딩 등에서 플래

티넘타워로 이전하며, 5,400sqm를 해

소하였으며, 이 밖에 루이비통, 쿠팡이

골든타워에 입주하며, 각각 2,000sqm

의 공실을 해소하였다.

YBD는 전분기 대비 공실률이 0.8%p

하락하여 14.5%를 기록하였다. 63빌

딩 내 한화계열사 증평 (10 ,500sqm)

및 한화금융플라자 태평로에 있던 한

화갤러리아 조직 (2 ,300sqm)이 한

화갤러리아 면세점의 현장경영 강화

를 위해 63빌딩에 입주하여 공실이

감소하였다. 반면, 여의도파이낸스타

워에 있던 키움증권이 마포 재화스

퀘어빌딩으로 이전하여 5 ,400sqm

의 공실이 발생했다.

임대가 안정화된 IFC Two에 입주

하였던 기업이 IFC Th ree로 이전하

는 사례가 2건 있었다. 현재 높은 공

실률을 보이는 IFC Th ree의 공실은

조금씩 해소되고 있다.

1) Secondary to Prime: 필립스, 롯데손해보험, 라이엇게임즈, 베네통코리아, 샤넬코리아2 ) TFT해산: 하나은행-KEB 인수합병 TFT, 현대건설, 현대엔지니어링 해외사업부 TFT, 대림E&C

2016년 3분기



임대료2016년 3분기 서울 오피스 평균 임

대료는 92 , 500원/3 . 3m 2으로 전년

동 기 대 비 0 . 6 % 상 승 하 여 , 물 가 상

승률에 여전히 못 미치는 수준이었

다. 권역별로 CBD, GBD권역이 각

각 0 .7%, YBD가 0 .2%였다. 해당

분기에는 임대가 안정화된 4개의 빌

딩에서 임대료를 인상하였다.

CBD권역에서는 삼성생명 본사 이전

이후, 현재 공실률이 높은 부영태평빌

딩이 월 임대료를 113 ,000원/3 .3m 2

에서 84 ,000원/3 .3m 2으로 약 25%

를 낮추었다. GBD권역은 파르나스

타워가 마케팅 임대료를 136 , 500

원/3 .3m 2으로 책정하여, GBD내 최

고 수준이다.

높은 공실률이 지속되며 연 2-3개월

의 렌트프리를 제공하는 빌딩이 전체

의 50%에 해당하는 것으로 조사되

었다. 공실률이 높은 빌딩의 경우, 4

개월 이상을 제공하는 빌딩도 상당수

있는 것으로 알려졌다.

전망4분기에는 CBD권역에 IBK은행사옥

과 대신증권사옥이 공급될 예정이며,

잠실에서는 123층의 롯데월드타워가

준공 예정이나, 지연될 가능성도 있

다. IBK은행과 달리 신사옥 내 절반

가량 면적만을 사용할 대신증권은 나

머지 부분을 미국계 공유오피스기업

WeWork과 임대차계약을 체결하였다.

4분기 예정된 주요 기업이동 및 임차

인 이동은 다음과 같다. 을지로의 삼

성화재가 GBD의 서초타운으로 이전

하며, 55,000sqm의 CBD 오피스 수

요가 감소하여, 공실률 상승이 예상

된다. 하지만, Secondary빌딩에서

의 업그레이드는 지속되며 일정 공실

부분을 해소할 것으로 보인다. 합병을

진행중인 두산캐피탈은 강남 골든타

워에서 서울스퀘어(3,700sqm)로 이

전하고, D타워에는 LVMH가 논현동

Secondary에서 입주해 6,300sqm

를 해소할 예정이다. 그 밖에도 SK엔

카 (3 ,100sqm)는 AIA타워로, 리테

일 리서치회사인 GFK (2 ,000sqm)

는 트윈시티남산으로 입주할 것으로

조사되었다.

공실률에 영향 없는 프라임빌딩 간 이

전도 예정되어 있다. 센터원에 입주해

있던 미래에셋자산운용은 그랑서울

로 이전할 계획이다. 또한, 하림그룹

이 인수한 팬오션은 STX남산타워에

서 타워8로 10월에 이전할 계획이다.

GBD 파르나스타워에 CJ E&M이 12

월까지 이전을 완료할 예정이며, 강남

역 Secondary 빌딩 화인타워에서 5

개층을 사용하던 OB맥주는 아셈타워

로 11월에 이전할 예정이다.

YBD는 IFC Three에 TEC(서비스드

오피스 기업)의 5번째 사무실 개소 및

신한금융투자타워에 DS자산운용이 인

근 Secondary빌딩에서 이전하여 공

실률이 소폭 줄어들 것으로 예상된다.

4분기의 임대료와 임대료 상승률은 현

재 수준을 유지하며, 제공되는 Rent

Free와 TI 같은 인센티브 수준도 유

지될 것으로 전망된다.

매매 및 투자시장2016년 6월에 25bps 낮춘 기준금리

는 1.25%로 역대 최저 수준을 유지하

고 있다. 저금리 환경하에서 대체투자

비중은 늘어나고 있으며, 부동산 투자

상품에 대한 관심이 증가하고 있다.

투자 자산의 다양화뿐만이 아니라 그

동안 지연되던 개발 사업들도 재개되

고 있다. 해외 투자자들의 한국 부동

산 물건에 대한 관심은 지속되며, 작

년 20%였던 외국인 투자 비중은 올

해에도 유지되고 있다. 이는 아시아

태평양 내 주요 도시 대비 상대적으로

안정적인 수익률을 서울에서 기대할

수 있기 때문으로 이해된다.

최근 부동산 투자자문회사 설립이 등

록제로 변경되면서, 신규 설립된 운

용사가 늘어나며, 운용사간 투자물

건 확보를 위한 경쟁심화가 나타났

다. 그동안 투자경험이 많으며, 실적

이 우수한 자산운용사는 저금리 시대

에 새로운 투자처를 찾고 있는 개인

투자자 대상의 부동산 공모펀드 시

장으로 영역을 확대하고 있다. 이러

한 시장변화 속에 상업용 부동산 투

자시장 거래규모와 투자건수는 계속

늘어나고 있다.

차트 6

권역별 전년동기대비 임대료 인상률, 2008년 1분기 - 2016년 3분기

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

CBD GBD YBD 소비자물가상승률

2016년 3분기



3분기에 완료된 오피스 거래규모만

1, 2분기를 합한 규모의 80% 수준인

약 2조 원이다. 4분기에 거래 종결이

예정된 물건을 감안하면, 2016년 오

피스 투자시장 규모는 6조 원을 육박

하는 역대 최고일 것으로 예상된다.

안정적인 오피스 자산에 대한 선호도

는 여전히 높으며, 전체 상업용 투자시

장에서 60% 이상의 비중을 차지하고

있다. 특히 임대가 안정된 우수 오피

스 자산의 평당 매각금액은 계속 상승

하고 있다. 반면, 임대 불확실성이 높

은 자산의 경우, 투자자금 모집기간이

길어지는 경우들을 함께 볼 수 있다.

국내 최대 법률회사 김앤장이 약 80%

를 임차하는 센터포인트광화문은 행

정공제회, 주택도시기금 등이 투자에

참여하여, 코람코자산신탁이 3,070억

원 (2,610만원/3.3m2)에 매입하였다.

2015년 페럼타워의 최고 평당 매매가

2,493만원/3.3m2을 경신하며, 2013

년에 센터포인트광화문을 선매입한

마스턴자산운용은 약 1,000억 원의

시세차익을 기록한 것으로 알려졌다.

보험사의 유동성 확보를 위한 자산매

각은 계속되고 있다. 작년에 건설기

업 부영과 매매계약을 체결한 삼성

생명 태평로 본사빌딩은 5 ,717억원

표 2

주요 임차인 이동, 2016년 3분기

To From

권역 빌딩명 임차인 입주면적 (sqm) 권역 빌딩명

CBD

Center1 미래에셋대우 8,300 YBD 미래에셋대우빌딩

T 타워(구_LG유플러스타워) 필립스 6,400 Non-core 남송빌딩

퍼시픽타워(구_올리브타워) 샤넬코리아 5,800 CBD 동화빌딩

메트로타워(구_GS역전) 롯데손해보험 3,700 Non-core 롯데정보통신 별관(가산동)

PineAvenue KB손해보험 3,300 신규

에스타워(세안) LG서브원 3,000 CBD 퍼시픽타워

T 타워(구_LG유플러스타워) 주택도시보증공사 서울북부관리센터 2,300 YBD 주택도시보증공사 여의도 사옥

AIA Tower 유니코로지스틱스 1,800 CBD 국제빌딩

T 타워(구_LG유플러스타워) 메타넷MCC 1,600 신규

페럼타워 SK텔레콤 1,400 신규

Tower 8 NH농협은행 1,300 CBD 영풍빌딩

신한L타워(장교4) BNP파리바 카디프 손해보험 1,300 GBD 한독약품빌딩

서울상공회의소 한국정보통신 1,200 증평

D타워 대림산업 플랜트사업본부 1,200 증평

Tower 8 SGI서울보증보험 1,200 CBD SFC

GBD

삼성생명서초타워 삼성생명 14,400 CBD 삼성생명본사&태평로 빌딩

파르나스타워 라이엇 게임즈 7,400 Non-core 신사동 ICT타워

플래티넘타워 베네통코리아 5,400 GBD 외 F&F역삼동사옥 외

파르나스타워 HANP 3,300 GBD Secondary(역삼동)

파르나스타워 어도비시스템즈 2,500 GBD 교보강남타워

파르나스타워 CEO Suite 2,100 신규

골든타워 루이비통코리아(유) 2,000 Non-core Secondary(논현동)

골든타워 쿠팡 2,000 신규

포스코피엔에스타워 SIT글로벌 1,900 GBD 청림빌딩

교보강남타워 오므론제어기기 1,500 증평

푸르덴셜타워 레고 코리아 1,200 Non-core 미성빌딩

YBD

한화생명63 한화계열사 10,500 증평

한화생명63 한화 갤러리아 2,300 CBD 한화금융프라자 태평로

Three IFC 야스카와전기 1,800 YBD 여의도교보증권

Three IFC 캔달스퀘어 1,200 YBD Two IFC

Three IFC LEK컨설팅 700 YBD Two IFC


2016년 3분기



(2 ,156만원/3.3m2)으로 매매가 종결

되었다. 을지로입구에 위치한 삼성화

재 사옥도 부영을 우선협상자로 선정

하고 매각 중이다. CBD권역에 있던

삼성생명은 이미 강남 서초사옥으로

이전하였고, 삼성화재도 12월에 이전

할 계획으로 두 빌딩 모두 공실상태

로 매각된다.

서울역 인근에 위치한 LG서울역빌딩

(구_STX빌딩)은 LG 계열사가 2,990

억원(1,516만원/3.3m2)에 매입하였

고, 주변빌딩에 임차해있던 LG전자와

LG이노텍이 이전할 것으로 알려졌다.

코람코자산신탁이 보유하던 영등포

의 타임스퀘어 오피스타워는 콜센터

와 보험사로 임차인이 구성되어, 현재

입주율 95%를 보이는 안정된 자산으

로 1,900억원(1,610만원/3.3 m2)에

NH 아문디자산운용에 매각되었다.

높은 시장 공실률이 지속되며 임대시

장의 Rent Free, TI 제공 관행은 지속

되고 있다. 현재 프라임 오피스 Cap

Rate은 마케팅 임대료로 95% 임대

율를 가정하여 추정 시, 4% 후반에

서 5% 수준이다. 하지만, 마케팅 임

대료에서 16%-33%가 할인된 실질

임대료와 실질 임대율을 반영한 NOI

Y ie ld의 경우, 4% 초중반이다. 9월

말 기준, 5년 만기 국고채가 1.3%임

을 감안할 때, 약 250-300bps의 스

프레드를 보이고 있다. 한국 투자시

장의 일반적인 LTV는 55% 이며, 대

출금리는 2% 후반~3% 수준이다.

차트 7

서울 오피스 시장 거래규모, 2007년 1분기 - 2016년 3분기


0

1

2

3

4

5

6

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

단위 : 조 원 Q1 Q2 Q3 Q4

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

차트 8

서울 프라임 오피스 Cap. Rate 추이, 2005년 1분기 - 2016년 3분기

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

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Spread (우) Cap rate (좌) 5년만기국고채 (좌)

차트 9

5년 만기 국고채 및 기준금리 추이, 2012년 1월 - 2016년 9월

출처 : 한국은행

1.0%

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5년만기국고채 기준금리

2016년 3분기



JoAnn HongDirectorKorea+82 2 2124 [email protected]

Savills Korea

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Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

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Seunghan LeeDirector, Leasing & Marketing, Development Sales+82 2 2124 [email protected]


표 3

주요거래사례, 2016년 3분기

권역 빌딩명 매도자 매수자매매면적

(sqm)매매가격

(단위:억 원)

CBD 센터포인트 광화문 마스턴자산운용 코람코자산신탁 38,947 3,070

CBD 부영태평빌딩 삼성생명 부영 87,683 5,717

CBD 순화타워 RREEF 이지스자산운용 21,773 1,304

CBD STX남산타워 코람코자산신탁 LG 67,295 2,990

GBD 삼성파이낸스플라자 삼성 SRA 페블스톤 자산운용 24,179 1,509

CBD HSBC 삼성 SRA 페블스톤 자산운용37,708

(거래면적 24,813)1,227

CBD 프라임타워 삼성 SRA 페블스톤 자산운용 33,023 1,708

2016년 3분기



부록

서울 오피스 시장 및 Savills Korea 조사빌딩 개요

표 4

조사빌딩 개요, 2016년 9월 기준

출처 : 세빌스 코리아 리서치&컨설팅 팀

CBD GBD YBD Total

A

빌딩개수 24 15 8 47

평균 연면적 (sqm) 81,869 95,448 103,784 89,933

평균 준공연도 2003 2001 2002 2002

B

빌딩개수 23 18 10 51

평균 연면적 (sqm) 50,644 39,806 49,218 46,539

평균 준공연도 2001 2000 1996 2000

빌딩개수 총합계 47 33 18 98

면적 총합계(sqm) 3,129,667 2,148,226 1,322,455 6,600,348

1. 서울 대형 오피스 빌딩•서울시에 입지하고 있는 30,000 sqm

이상의 대형 오피스 빌딩은 100% 사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여 2016년 9월 현재 총 315개, 총 연면적 약 18,264,000sqm인 것으로 조사되었음. 이중 CBD에 34.0%, GBD에 19.0%, YBD에 14.0%가 밀집되어, 전체의 약 67.0%가 이들 세 지역에 분포하고 있는 것으로 나타났음.

2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의•Savills Korea에서는 연면적과 위치, 접

근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있음.

•CBD, GBD, YBD의 3개 주요 권역에 위치한 30,000 sqm 이상 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의함.

•프라임빌딩 123개 중 98개를 대상으로 서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였음.

3. 임대료•임대료는 보증금과 월세로 이루어져 있

으며, Savills Korea는 건물주가 책정한 기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및 분석함. 보고서에서 언급된 월임대료는 월세로, 보증금은 월세의 10배임.

4. 순 흡수면적 (Net absorption)•해당 기간 동안 오피스 시장 내 증가하

거나 감소한 임대면적임.

5. Cap. Rate 산정 방법•Cap. Rate : (보증금운용이익(5%)+기

준층 명목임대료+관리비초과이익)x임대율(95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate의 비교를 위해 보증금운용이율은 5%, 임대율은 95%를 일괄적용 함.

브리핑 서울 프라임 오피스pdf.savills.asia/asia-pacific-research/korea... · 타워가...

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