개발제한구역 패러다임의 전환...정책변화 정책변화 4 gb 지정 2000...

개발제한구역 패러다임의 전환

2013. 10. 10

이 외 희

CONTENTS

GB 정책변화

GB 현황 및 제도

GB 정책 문제점

01 /

02 /

03 /

패러다임 전환 04 /

GB 정책변화 01

• 도시의 무질서한 확산 방지

• 도시주변 자연환경보전 및 도시민의 생활환경 보호

• 보안

• 관리계획 수립, 주민지원사업, 매수청구, 보전부담금 등 도입

• 해제총량 및 지역선정

• 추가해제총량 설정

01. GB 정책변화

정책변화

4

GB 지정

2000

개발제한구역 특별법 제정

2008

광역도시계획

2009 광역도시계획 수정

1971

GB 현황

택지개발사업지구

보금자리주택지구 개발제한구역

전국 : 3,874㎢ / 118,814명 / 48,357 가구 경기도 : 1,176㎢(30%) / 61,410명(51.7%) / 25,311가구(52%) 2013년 기준

• 7개 중소도시권 GB 해제

• 7개 대도시권은 환경영향평가를 통해 부분조정

1999

구역조정 제도개선

GB 현황 및 제도 02

1. GB 현황

2. 해제지역 현황

3. 사업추진 현황

02. GB 현황 및 제도

6

GB 현황

GB 현황 1

해제지역

존치지역

대규모

소규모

• 국가사업

• 지자체사업

• 우선해제취락

• 취락지구

• GB

국민임대, 보금자리주택지구

조정가능지역, 지역현안사업

주택 20호이상 취락(주택 10호 이상/10만㎡)

구분 지정당시 현재(2012)

전국 경기도 전국 경기도

면적 5.397㎢ 1,302㎢ 3,874㎢ 1,178㎢

주민¹ 11,685명 2,982명 119,123명 53,011명

주1 : 지정당시 주민은 현재 거주하고 있는 원주민(지정당시 거주자)을 말함.


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해제지역 현황

구분 계 서울 인천 경기 국가

기존 해제계획총량(2008) 124.507 13.280 6.997 104.230 (46.804)

우선해제취락 52.679 6.488 2.600 43.591

일반조정가능지역 19.296 - 0.742 18.554

국책사업 46.804 5.915 3.540 37.349

지역현안사업 5.728 0.877 0.115 4.736

추가 해제가능총량(2009) 114.496 1.328 2.099 31.269 79.8

자료 : 국토해양부(2008, 2009). 2020년 수도권 광역도시계획

(단위 : ㎢)

해제지역 현황 2


8

국책사업

• 국민임대주택단지 건설, 광명 역세권 개발로 거의 소진

• 2009년 확정된 수도권 보금자리주택지구 사업물량 78.8km²

1-5차 지구 해제물량 34.06km²(경기 83.7%, 서울 14.1%, 인천 2.2%)

경기도 사업 물량 해제 보금자리편입 잔여물량

일반조정가능지역 18.554 4.427 1.952 12.175

지역현안사업 4.736 2.234 0.190 2.312

추가물량 31.269 0.236 - 31.033

사업추진 현황 3

2008년 물량

2009년 물량

총량관리 • 취락정비사업, 공공주택사업·사회복지사업·녹지확충사업 등 • 산업단지, 물류단지, 유통단지, 컨벤션센터 건설사업 • GB내 사업으로 기존 공장 이전을 위한 산업단지 조성사업 • 기타 도시의 자족기능 향상, 공간구조 개선, 지역특화발전 사업

(자료 : 2013.9 기준)

GB 정책 문제점 03

1. 해제지역 정책 문제점

2. 존치지역 정책 문제점

03. GB 정책 문제점

10

해제지역 정책 문제점 1

과다한 해제심의자료 요구로 해제추진절차 장기소요

• 용도지역·지구의 지정계획, 지구단위계획, 사업시행을 위한 재원조달계획 등

해제입안시 구체적인 사업계획 요구 등 엄격한 심의에 따른 해제기간 장기화

GB 해제 후 개발계획 승인절차 재이행

• 지역현안사업 GB해제 후 도시개발구역 지정 및 개발계획 승인시

도시계획위원회 심의 등 행정절차 중복이행

사업시행자 선정 어려움

해제지역 사업은 전면매수방식의 공영개발

특수목적법인 설립시 민간출자비율 50% 미만

• 지방공사의 자본여건, 출자한도 규정으로 적극적인 사업참여 어려움

- 공사가 다른 법인에 대해 출자할 수 있는 한도는 공사의 직전 연도말 자본금의 10% 이내


11

존치지역의 문제점

• 불법 건수 : 2012년말 1,117건, 원상복구 87%

• 단속청원 경찰 : 1997년 275명 → 2012년 79명

무질서한 GB

• 창고, 쓰레기 방치 등으로 정비되지 않은 GB 지역

불법 만연

구분 계 주택

부속사 창고 축사

공장 작업장

음식점 점포

형질 변경

기타

총계(건) 2,742 216 915 20 730 147 487 227

비율(%) 100 7.9 33.4 0.7 26.6 5.4 17.8 8.3

<구역지정 이후 용도별 불법행위 현황>

불편한 주민

• 행위제한 : 주택 증개축, 대수선시 100㎡이하 신고, 초과 허가대상

• 중첩규제로 행정절차 및 행위 불편

• 인지도가 낮은 주민지원사업 : 잘 모르는 주민비율 24.9% (국토부, 2012, 개발제한구역 주민지원사업 평가연구)

존치지역 정책 문제점 2


12

• GB면적이 행정구역 대비 50% 이상 지역은 대전시와 경기도 내 의정부, 안양, 과천, 구리, 시흥, 군포, 의왕, 하남 해당

• 관리인원, 관리비 부족

- 경기도 1인당 관리면적 10.8㎢, 시군구별 심판 편차

- 2000년 이후 집행예산대비 관리비 국비지원 비율 9.0%, 주민지원 55.1%, 토지매입 35.9%

관리비, 관리인원 부족으로 지자체의 관리 한계

구분 GB면적(㎢) 초소수 감시원 표석수 1인당 감시면적(㎢)

평균 최대 최소

서울시 157.85 55 58 2,012 2.72 9.46

(강서구) 0.91

(서대문구)

경기도 1,227.86 75 133 9,272 10.83 33.22

(수원시) 3.60

(구리시)

자료 : 경기도(2008). 2011년 수도권 개발제한구역 관리계획

<개발제한구역 관리시설 및 인력현황>

존치지역 정책 문제점 2

면적기준의 보전부담금 부과로 규제 및 재원 이중 부담

• 징수시설 중 면적비중이 큰 공공시설이 높은 비중 차지

패러다임 전환 04

1. 개발제한구역 정비방안

2. 존치지역 정비방안

3. 해제지역 정비방안

04. 패러다임 전환

14

개발제한구역 정비방향

해제지역

국민임대, 보금자리주택 공급(2013년 신규지정 중단)

도시형 산업단지(2013.9)

도시기능 강화

부적격 기능 이전 대체부지

친환경 녹색성장 복합단지

불법용도변경 시설물, 창고, 공장의 이전과 집단화

친환경적 정비

주민불편 해소

환경정비

GB의 그린네트워크 구축

존치지역

국가

서울

인천

경기

취락

대규모

해제

개발제한구역 필요성

GB 주민¹

공무원¹

전문가²

개발제한구역

필요성

40%

78.3%

80.3%

자료1 : 국토해양부(2012). 개발제한구역 주민지원사업 평가연구 자료2 : 경기도(2007). 개발제한구역의 합리적 제도개선을 위한 연구

개발제한구역 정비방안 1


15

개발제한구역 패러다임 변화

한국

캐나다

영국

• 도시의 무질서한 확산 방지 • 도시주변의 자연환경 보호 : 도시민의

건전한 생활환경 확보

• 국방상의 보안

• 농업보호 / 환경보호

• 문화여가관광자원의 보전 및 이용기회 확대

• 주거지역의 농촌지역 특성유지, 경제기능 지원

• 도시확산 방지 / 도시연담화 방지

• 개발로부터 농촌지역 보호

• 역사적 도시특성 보전

• 도시 내 개발유도

기 존 목 적

추 가 목 적

지역자원 발굴 및 보전이용

공원, 트레일, 발굴된 자원의 관광화

역사적 특성, 전원주택, 특성화 마을

전 지역의 공원화를 통한 보전과 관리

(예 : 엠셔파크)

소극적 대응 적극적 대응

환경정비


주민불편해소

자료 : 경기도(2007). 개발제한구역의 합리적 제도개선을 위한 연구, p150 일부 수정

개발제한구역 정비방안 1

도시의 무질서한 확산 방지

도시주변의 자연환경 보호

보안유지

문화여가관광기회 증대

지역특성 유지


16

살기좋은 찾아가고 싶은 GB지역

존치지역 정비

주민불편해소

환경정비


주요 정비내용

• 주택의 증개축 편의 도모

• 취락지역 등 주민생활 불편해소를 위한 찾아가는 서비스 지원

• 중복규제지역의 원스톱 행정서비스 지원

• 주민참여를 통한 지역맞춤형 주민지원사업

• 님비시설 설치에 대한 입지 고려, 주민지원시설 설치

• 공장, 창고 등 입지조정과 주민참여로 난개발 방지 및 경관 향상

• 방치 쓰레기 처리 및 지원

• GB 관리비 증액, 관리기관 설립 등 관리의 효율화 도모

• 시민단체, 자원봉사 등과 연계하여 관리

• 자원의 발굴 및 이용

• GB내 주거지 등과 연계하여 공원, 트레일의 오픈스페이스 체계 구축

• 지역특성 유지 및 지역 특화

존치지역 정비방안 2


17

주민 주거불편 해소

주택 증개축의 편의 도모

• 기존 주택의 연면적내인 경우 규모와 관계없이 신고로 전환

찾아가는 서비스로 주민생활 불편 해소

• 서비스시설(의료, 시장) 부족에 대한 수요조사, 지원방안 마련 : 시장 방문차량제공, 이동보건소

중복규제지역의 원스톱 행정서비스 지원

• 신청한 곳에서 지자체가 일괄처리 할 수 있는 시스템 구축

• 중복규제내용 중 규제가 가장 강한 제도를 적용하고 다른 법을 의제처리

주민참여 유도로 지역맞춤형 주민지원사업

• 사업비의 일정부분은 대분류(생활편익시설, 복지증진, 소득증대)에서 소항목을 열어두고 주민제안형으로 유도

님비시설 설치에 대한 입지고려와 주민지원시설 설치

• 고물상 등 주거환경에 영향을 미치는 시설의 입지 제한, 차폐시설 의무화

• 하수처리장, 장례시설 등에 주민지원시설, 태양광발전소 등을 설치하여 지역주민 서비스 제고



18

지역환경 정비

공장, 창고 등 입지조정과 주민참여로 난개발 방지 및 경관 향상

• 공장, 창고, 고물상 등 기존시설의 단지화와 이전유도로 지역정비

방치 쓰레기 처리 및 지원으로 지역환경정화

• 청소취약지역에 대한 정기적 수거 체계 구축

• 민간단체와의 협약을 통한 감시·정화 시스템 구축

관리비 증액과 관리기관의 설립으로 관리의 효율화

• 보전부담금 징수 위임수수료를 상향 조정

• 개발제한구역 비중이 높은 시군의 보전부담금 경감

• 별도 재원 조성

• 불법관리를 위한 관리기관의 설립

시민단체, 자원봉사 등과 연계 관리



19

그린 네트워크 구축 : 사례

엠셔파크 단계별

개발전략

광역 오픈스페이스 체계

개별프로젝트

• 7개 광역 그린웨이로 구성된 공원 프로젝트

• 남북(과거 산업개발과 평행한)의 오픈스페이스

• 그린웨이에 포함된 3-5개시 단위의 공통 계획, 프로젝트

• 경관 디자인, 비오톱 관리, 삼림 수복, 주택건축 프로젝트, 예술 프로젝트 등

• 새로운 자전거 도로와 보행체계

• 1987년 국제건축전 유치를 계기로 황폐화된 과거 산업도시와 그 사이의 오픈스페이스를 연결하여 전체 엠셔지역(동서 70㎞)을 박람회 공원(exhibit park)으로 조성

• 엠셔지역 310제곱마일(803㎢) 중 115제곱마일(298㎢)의 녹지·공원

• 전체 공원의 개발(30-40년)

엠셔파크 개요

<광역 오픈스페이스 체계> <개별 프로젝트>



20

GB내 취락지구 조성 : 사례

엠셔파크 내 주거지역 조성사례

Garden city WELHEIM BOTTROP

Garden city SESEKE AUE

• 정원과 마당, 공공 오픈스페이스를 가진 광부용 주택 부지(1913~23년 건립)

• 배수 저습지 개선 : 약 30% 포장면, 지붕과 거리에서 하수로와 저습지로 배수

• 과거 산업지역으로 1995-1997년 전원도시로 계획, 말발굽 모양의 기반시설, 많은 양의 공공 오픈스페이스가 특징

• 개방된 배수로와 경관 설계로 친환경 주거단지 조성

• 배수컨셉 : 증발(evaportion), 침투(infitteration), 유수(retention)의 개념 활용 정화순서 : 침전연못-정화구역-유수지를 이용한 정화

<Garden city WELHEIM BOTTROP> <Garden city SESEKE AUE>



21

해제지역 개선방안

해제권한 시도지사 위임 및 절차 간소화

• 해제위치·용도·규모가 결정된 지역(2008년도 물량, 미해제 지역현안 사업 37개소),

도시용지 확충을 위한 30만㎡ 이하는 시도로 해제권한 위임

• 해제결정시 개발계획 의제처리로 개별법의 승인절차 생략

해제지역 개발시 민간 참여비율을 확대하여 사업화 유도

• 공공투자비율 20%이상 확보시 SPC 의사결정에 유의적 영향력(일반기업 회계기준)

• 토지이용계획 등 계획적 차원의 공공성 강화

필요시 보금자리주택의 주택건설용지의 산업단지 등 용도 전환

• 주택공급이 과다한 지역은 산업단지 중심의 개발로 일자리 창출과

GB내 창고·공장의 정비 유도

해제지역 정비방안 3

개발제한구역 패러다임의 전환...정책변화 정책변화 4 gb 지정 2000...

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