erfpacht in tmi paul nelisse 30 oktober 2012 3 mei 2011
TRANSCRIPT
Erfpacht in TMI
Paul Nelisse 30 oktober 2012
3 mei 2011
Inhoud• TMI en erfpacht• Inleiding erfpacht• Tijdstippen en doelen• Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht• Inkomstenbenadering• Conclusie
TMI en erfpacht• Doelstelling TMI: taxateurs laten werken vanuit
zelfde uitgangspunten• Ontstaan vanuit een streven naar meer
uniformiteit en transparantie in taxaties
• Erfpacht is na eigendom meest voorkomende zakelijke recht• Concentratie in 4 grote steden• Grote diversiteit in erfpachtbepalingen
• Bij taxaties voornamelijk modelleren van de canons, TMI biedt hiervoor enkele mogelijkheden
Inleiding erfpacht• Bij erfpacht zijn relevant:
– Wet, erfpacht staat in Boek 5 BW– Algemene Bepalingen– Bijzondere Bepalingen
• Bij stedelijke erfpacht staat het “erfpachtstelsel” voornamelijk in de Algemene Bepalingen beschreven, de wettelijke bepalingen zijn vrij summier
• 3 voornaamste stelsels– Tijdelijk– Voortdurend– Eeuwigdurend
Inleiding erfpacht• Erfpacht in Boek 5 BW
– Art. 85, lid 1: erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken
– Art. 85, lid 2: aan de erfpachter kan de verplichting worden opgelegd periodiek een geldsom (canon) te betalen
– Art. 86: contractvrijheid t.a.v. tijdsduur– Art. 89: Verbod op bestemmingswijziging– Art. 91: Toestemming tot overdracht
Inleiding erfpacht• Art. 99 inzake beeindiging:
– Erfpachter heeft wegneemrecht– Opstalvergoeding: altijd voor woningen, bij commercieel
alleen indien overeengekomen
• Er kan een afbraakplicht overeengekomen worden
Inleiding erfpacht• 3 hoofdstelsels:
– Tijdelijke erfpacht– Voortdurende erfpacht <= meest voorkomend in Nederland– Eeuwigdurende erfpacht
• Toepassingen:– Stedelijke erfpacht <= voornaamste toepassingsgebied– Groene erfpacht– Industriële erfpacht
Tijdstippen en doelen
Taxatietijdstippen en taxatiedoelen bij erfpachtrechten
Tijdstip Doel van de taxatie Taxatie uit hoofde van:
Eerste uitgifte van de grond
Marktwaarde van de onbebouwde grond
Bepaling uitgifteprijs en hoogte van de canon
Gedurende de looptijd van het erfpachtrecht
Marktwaarde van het erfpachtrecht (grond plus opstal)
a) Koop / verkoop transactie ofb) Waardering in het kader van de jaarrekening c) Onteigening erfpachtrecht
Gedurende de looptijd van het erfpachtrecht
Marktwaarde van de volle en onbezwaarde eigendom
WOZ waarde
Tijdstippen en doelen
Taxatietijdstippen en taxatiedoelen bij erfpachtrechten
Tijdstip Doel van de taxatie Taxatie uit hoofde van:
Gedurende de looptijd van het erfpachtrecht
Marktwaarde van de bebouwde grond
Aanpassing canon in verband met een bestemmings- of bebouwingswijziging
Conversie van een erfpachtrecht
Waarde van de resterende erfpachtverplichtingen
Conversie van een erfpachtrecht (tijdelijk of voortdurend) in eeuwig-durend erfpacht/eigendom
Verlenging van de overeenkomst (heruitgifte/herziening)
Marktwaarde van de bebouwde grond
Bepaling van de nieuwe hoogte van de canon
Beëindiging van het erfpachtrecht
Marktwaarde van de opstal
Vaststelling van de opstalvergoeding
Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht
Waarde volle eigendom=
Waarde blote eigendom+
Waarde erfpachtrecht
(+/- correctie voor courantheid)
Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht• Heersende opvatting:• Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen
waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht• Behoudens kort voor afloop erfpachtrecht• Zakelijke partijen iets beter op de hoogte dan
consumenten
• Casus Dordrecht, Sterrenburg– 147 woningen gerealiseerd 1965-1969– Sinds 1980: aankoop blote eigendom mogelijk– T/m 2006: 133 van de 147 rechten omgezet
– Veel voorlichting door gemeente over deze mogelijkheid– Prijs blote eigendom stabiel (ca. euro 20.000,-)
Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht
Polluxhof 24EigendomTransactie 29-11-’04Prijs: €190.000,-
Polluxhof 30ErfpachtTransactie 2-12-’04Prijs: €175.000,-
Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht
Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
1-1-1993
1-1-1994
1-1-1995
1-1-1996
1-1-1997
1-1-1998
1-1-1999
1-1-2000
1-1-2001
1-1-2002
1-1-2003
1-1-2004
1-1-2005
1-1-2006
datum
koop
prijs
per
won
ing (E
uro)
erfpacht eigendom
• Uitkomst regressie analyse:– Peigendom = 2.124,7 * t + 67.160– Perfpacht = 2,084,1 * t + 46.786– Verschil komt overeen met prijs blote eigendom
• Markt maakt hier dus wel verschil! Echter:– Het betreft een kleine casus– Gebeurt hetzelfde in een verkopersmarkt?
• Belangrijk: maak onderscheid tussen waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht!
Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht
Inkomstenbenadering
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
1 5 9 13
17
21
25
29
33
37
41
45
49
jaren na aanvang
waard
e
erfpacht eigendom
Inkomstenbenadering• Handige vuistregel:
– Taxeer het totaal alsof op eigen grond– Verminder dit met de waarde van de blote eigendom van
de grond (NCW van de resterende canons plus NCW van de eindwaarde van de grond)
– Corrigeer eventueel voor courantheid
Inkomstenbenadering• Berekeningsvariabelen:
– Duur van de erfpacht– Wijze waarop de canon wordt aangepast– Mogelijkheid tot afkoop van de canons– Opstalvergoeding bij einde erfpacht
• Woningen: wettelijk verplicht sinds 1992• Commercieel o.g.: hangt van afspraken af
– Mogelijkheid van tussentijdse bijstelling van de canon
• Ook: inflatieverwachting, verwachte grondwaardestijging
Inkomstenbenadering• Voorbeeld:
– Kantoor– Waarde volle eigendom: € 10.000.000,-– Grond: € 3.000.000,-– Opstal: € 7.000.000,-– Huidige canon: € 110.000,-– Geïndexeerd (CPI, verwachting: 2,0% p.j.)– Betaling vooraf– Resterende looptijd: 15 jaar– Disconteringsvoet: 7%
• Wat is de waarde van het erfpachtrecht?
Inkomstenbenadering• Uitwerking (I):
jaar canons contante waarde waarde vanlopende euros canons de grond
1 110.000 1,00 110.000,00 3.000.000 2 112.200 1,07 104.859,81 3.060.000 3 114.444 1,14 99.959,82 3.121.200 4 116.733 1,23 95.288,80 3.183.624 5 119.068 1,31 90.836,05 3.247.296 6 121.449 1,40 86.591,38 3.312.242 7 123.878 1,50 82.545,05 3.378.487 8 126.355 1,61 78.687,81 3.446.057 9 128.883 1,72 75.010,81 3.514.978
10 131.460 1,84 71.505,63 3.585.278 11 134.089 1,97 68.164,24 3.656.983 12 136.771 2,10 64.979,00 3.730.123 13 139.507 2,25 61.942,60 3.804.725 14 142.297 2,41 59.048,08 3.880.820 15 145.143 2,58 56.288,83 3.958.436
CW resterende canons: 1.205.708 CW eindwaarde van de grond: 1.434.719
Waarde van de blote eigendom 2.640.427
Inkomstenbenadering• Uitwerking (II):
• Waarde volle eigendom: €10.000.000• Minus waarde blote eigendom: € 2.640.427• Is waarde erfpachtrecht: € 7.359.573
Erfpacht zonder index
Erfpacht met index
Erfpacht afgekocht met index
Conclusie• Houd rekening met erfpacht in de waardering• Erfpachtmodule TMI biedt hiervoor de
mogelijkheid
Dank voor uw aandacht