LUIS M ARTÍN GUIRADO,

Director Corporat ivo de Desarrollo

de Negocio de Gesvalt

Especialización y crecimiento

internacional, principales retos en

la maduración de las SOCIMIs

EL PROCESO DE CON CEN TRACIÓN DE LAS SOCIM IS ESTARÁ M ARCADO POR LAS OPERACION ES

CORPORATIVAS EN TRE VEHÍCULOS CADA VEZ M ÁS ESPECIALIZADOS EN BUSCA DE SIN ERGIAS Y LA

SALIDA AL EXTERIOR DE LOS VEHÍCULOS DE M ÁS TAM AÑO. PARA ELLO, SEGÚN LUIS M ARTÍN GUIRADO,

DIRECTOR CORPORATIVO DE DESARROLLO DE N EGOCIO DE GESVALT, EL SECTOR DEBE PROFUN DIZAR

EN SU PROFESION ALIZACIÓN Y CONTAR CON UN ENTORNO LEGAL Y M ACROECON ÓM ICO ESTABLE.

¿Qué o p o r t un id ad es les esperan a las SOCIM Is en los p róxim os años?

Est imamos que en los próximos años se producirán crecimientos, tanto orgánicos,

aprovechando el recorrido del mercado inmobiliario, como inorgánicos, por

medio de operaciones corporat ivas, con el ob jet ivo de encont rar sinergias dent ro

de SOCIMIs cada vez más especializadas en un m ismo sector de act ividad. Por un

lado, consideramos que el mercado del alquiler en España t iene un importante

recorrido, al t ratarse de un mercado menos maduro que el del resto de Europa. En

él, la SOCIMI puede jugar un papel fundamental como vehículo facilitador a su

acceso, dando lugar a posibles proyectos de part icipación público-privada,

encajados dent ro de estas est ructuras (derechos de superf icie, concesiones, etc.).

También deben desarrollar su internacionalización. Actualmente, sólo seis

SOCIMIs cuentan con presencia internacional y ésta se cent ra en los mercados

vecinos, Francia y Portugal. La inversión en Europa y Lat inoamérica puede verse impulsada por la expansión

natural de SOCIMIs hoteleras. Atendiendo a su peso en el PIB, creemos que t ienen uno de los mayores potenciales

de recorrido por especialización. Igualmente, esperamos la llegada de nuevas SOCIMIs, como aquellas formadas

exclusivamente por part icipaciones en ot ras SOCIMIs o REITs. Pero para que todo esto se produzca, es necesario

que el sector profundice en su profesionalización, cuidando la calidad de los port folios y velando por el cumpli-

miento de los planes de negocio, desde est ructuras financieras ópt imas, que no compromet an la d ist ribución de

d ividendos y que consoliden la confianza de los inversores en estos vehículos.

En la act ual id ad , ¿en qué seg m ent o s est án invi r t iend o las SOCIM Is? ¿Cuáles est án cop and o m ás vo lum en

de inversión?

Las oficinas son el act ivo preferido por las SOCIMIs alcanzando el 50% del valor de mercado de las mismas. Centros

comerciales y retail con el 15 y 14 % respect ivamente en segundo y tercer lugar. M erece la pena destacar que la

inversión en residencial solamente alcanza un escaso 5% y los hoteles no llegan al 7%. Los alternat ivos: residencias

y hospitales, no llegan al 1% a final de 2017.

¿En qué co m un id ad es au t ó no m as se est án cent rand o las SOCIM Is?

Madrid es la región con mayor penet ración de las inversiones y, de hecho, según los datos que manejamos en

Gesvalt , cerca del 80% de las SOCIMIs t ienen inversiones en esta comunidad. En segundo lugar, se sitúa Cataluña,

con una penetración del 50%. Tras ellas, se encuent ran Andalucía y la Comunidad Valenciana, en el entorno del 40%.

En el resto de regiones, la penet ración se sitúa en un rango comprendido entre el 15% y el 30%. Solo cuatro regiones

presentan niveles inferiores al 10%, destacando el caso part icular de la ciudad autónoma de Ceuta, sin presencia

inversora. Con respecto a su presencia en el exterior, esta resulta todavía minoritaria y únicamente el 12% de las

SOCIMIs presentan act ivos en otras naciones, que se concent ran fundamentalmente en París, Lisboa y Berlín.

¿Qué r iesgos af ront a el sect o r de las SOCIM Is en el m ed io p lazo?

Desde nuest ro punto de vista hay dos áreas de riesgos a los que se enfrentan las SOCIM Is: aquellos derivados del

entorno legal y, por ot ro lado, los propios del ámbito macroeconómico. Con respecto al primero, no debemos

perder de vista que el mercado todavía no ha alcanzado su madurez y debe sortear algunos obstáculos en su

consolidación. La experiencia pasada en otros vehículos (SICAV, renovables, etc.) no disipan la inseguridad juríd ica

ante cambios legislat ivos en el régimen especial, que podrían afectar muy negat ivamente a estas sociedades.

Tampoco puede pasarse por alto la sensibilidad del alquiler al ciclo económico, en un negocio muy intensivo en

capital, con rentabilidades normalmente bajas y apalancamiento más bien alto, dada la rest ricción al crecim iento

autof inanciado. Además, la evolución del PIB, el empleo, los movimientos de t ipos y la evolución de variables

sociodemográficas, son variables determinantes en la demanda y a las que conviene prestar atención si no

queremos incurrir en errores pasados. En segundo lugar, puede ser igualmente pernicioso no cumplir con las

expectat ivas previstas, tanto en el pago de d ividendos como en la rentabilidad esperada. Al no contar con un

t rack record de cot ización suficiente, no sabemos con seguridad cómo se comportarán los planes de negocio,

pero sí creemos que, en algunos casos, las rentabilidades promet idas (8-10%) se encuent ran muy por encima de la

rentabilidad por alquiler (7%, incluida revalorización de act ivos), lo cual siembra ciertas dudas y abre el interrogan-

te sobre el modelo más idóneo de ret ribución para los gestores.

exigentes. El objetivo de la mayoría es llegar

al continuo, pero para ello es fundamental te-

ner un track record en el M AB demostrando

que las inversiones que van haciendo consi-

guen las rentabilidades esperadas y consoli-

dando sus equipos. El tamaño es fundamen-

tal para que estos vehículos sean rentables y,

por ello, necesitan captar fondos y ganar el

tamaño adecuado que haga posible su paso

al continuo. Mientras, las SO CIMIs están

siendo las grandes protagonistas del MAB.

"En los últimos cinco años, han pasado de no

tener participación en el alternativo a repre-

sentar el 47% de las empresas, con un peso

por capitalización superior al 80%", recuerda

Luis Martín Guirado, Director Corpora-

tivo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt.

En este sentido, muchas SO CIMIs se plan-

tean opciones alternativas. Una de ellas es

salir a cotizar al Euronext, un mercado con

menos requisitos necesarios para cotizar que

el M AB que pueden llegar a ser sustanciales

para un determinado tipo de SO CIMI . "Las

principales diferencias se encuentran en la

documentación inicial que se exige en el al-

ternativo, como pueden ser la due diligences

financiera, la comfort letter o los aspectos de

difusión mínima, que no son requeridos en el

Euronext. Por ello, hay dos tipos de SO CI -

MIs que pueden estar interesadas en cotizar

en este mercado: aquellas que no pueden o no

les encaja cumplir estos requerimientos den-

tro de su estrategia y aquellas que encuentran

en la Bolsa de París o Lisboa un escenario

necesario para su desarrollo", comenta Fer-

nández. Este puede ser el escenario perfecto

para aquellas sociedades que quieren tener

una presencia testimonial en el mercado para

aprovecharse del beneficio fiscal del régimen

y no tienen interés en dar entrada a nuevos

accionistas. Este el caso de General de Ga-

lerías Comerciales, la SO CI MI con mayor

capitalización del M AB (€2.547M) y que

eligió la modalidad de listing por lo que se-

guirá casi en su totalidad participada por un

solo accionista, el empresario Tomás Olivo.

Concent ración y especialización

En cualquier caso, las grandes operaciones

de los próximos ejercicios vendrán del proceso

de concentración que el mercado necesita para

ser más competitivo frente a los competido-

res de nuestro entorno. Un buen ejemplo son

las francesas Unibail, Klepierre o Gecina que

cuentan con una capitalización conjunta de

€40.000M, cuando no hay ninguna española

entre las 10 más grandes del continente. Las

SO CIMIs necesitan ser sensiblemente más

grandes para tener un tamaño acorde con el

de la economía nacional. Con esta intención,

desde hace un par de años, las sociedades más

antiguas se han lanzado a la compra de acti-

vos y, más recientemente, se han comenzado

a ver las primeras operaciones de adquisición

g esval t

21/06/2018Tirada:Difusión:Audiencia:

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Capit al @Co r p o r at e

entre SOCIMIs. La primera fue la adqui-

sición de Testa por Merlin Properties por

€1.793M, pero si un deal ha supuesto un

antes y un después en el sector ha sido la

OPA lanzada por Colonial sobre Axiare,

seguida por la oferta de Blackstone por

Hispania que pretende crear un gigante

hotelero. El proceso de concentración ya

ha comenzado. Sin tamaño es complicado

abordar operaciones significativas en un

sector potente e intensivo en capital, en el

que muchas oportunidades no pueden ser

aprovechadas por falta de músculo. "En

los próximos meses, vamos a ver más ope-

raciones corporativas entre SOCIMIs.

Uno de los déficits de nuestro mercado es

que contamos con vehículos de pequeño

volumen que necesitan ganar peso para

seguir siendo atractivos para los inverso-

res. Por el propio funcionamiento de las

SOCIMIs, este volumen solo puede ad-

quirirse a través de deals corporativos, ya

sean ampliaciones de capital o a través de

fusiones y adquisiciones de otras socieda-

des. Si bien es cierto que podría resultar

difícil ver operaciones entre los vehículos

del continuo, en el M AB puede haber

muchos movimientos", apunta el Direc-

tor de CBRE. Muchas de ellas están im-

plementando su estrategia y mostrándola

al mercado, pero en el momento en el que

alguna no consiga los resultados espera-

dos levantar más capital, no le queda mu-

cha más opción que fusionarse o liquidar-

se, pues no será eficiente. En cinco años,

sólo habrá entre cinco y 10 compañías

que se consoliden y que aglutinen entre el

50% y 60% del mercado.

Además, la madurez de algunas en-

tidades ha puesto sobre la mesa la des-

inversión de activos que ya no resultan

estratégicos para su core business. En

opinión del Director Financiero de

LA R España RE, las desinversiones po-

drían estar claramente vinculadas con la

tendencia a la especialización que mues-

tra el sector. "Tras alcanzar un buen nivel

de cartera gracias a una gestión activa y

sin renunciar a seguir creciendo, muchas

SO CIMIs nos encontramos en una se-

gunda fase orientada a la especialización

en un segmento concreto. Esta fase pasa

por la desinversión en activos no estra-

tégicos y compra de activos estratégicos

para mejorar la gestión de nuestra cartera

y generar sinergias. En el caso de LAR,

desinvirtiendo de algunos activos para

adquirir centros y parques comerciales".

Aunque seguirán existiendo SO CIMIs

generalistas, los analistas consideran fun-

damental optar por la especialización.

"Los inversores exigen cada vez más que

el management cuente con una elevada

experiencia y una alta especialización que

( í La OPA lanzada por Colonial

sobre Axiare y la oferta de Blackstone

por Hispania han supuesto un antes

y un después en el proceso de

concentración del sector

la fiscalidad de estas sociedades empieza

a quedarse obsoleta frente a otros REITs

europeos o norteamericanos. En opinión

del Presidente de Armabex, "aunque

todo es mejorable, en cuanto a la regula-

ción de los requisitos de la propia SO CI -

MI, la normativa española es una de las

más flexibles y accesibles.

Otro tema es el tratamiento que se da

a los inversores. En este aspecto, desde

contribuya a incrementar la eficiencia en

la gestión de los activos y la profesiona-

lización del sector", apunta Basagoiti.

Como muestra de ello, la elevada atomi-

zación existente en nuestro país unida a

la amplia diversidad por tipología de ac-

tivos dará lugar en unos ejercicios a vehí-

culos especializados en usos tradicionales

(retail, oficinas, residencial, industrial y

hotelero) y alternativos como residencias

de tercera edad, gasolineras e, incluso,

desarrollo con terrenos para la promo-

ción de nuevos activos. En opinión de

Clemente, es importante que las SOCI-

MIs ganen tamaño antes de embarcarse

en grandes proyectos para especializarse.

"En un mercado pequeño como Espa-

ña, contar con un REI T monoproducto

puede ser perjudicial si no cuentas con un

tamaño relevante. La elevada atomiza-

ción del mercado puede desembocar en

compañías hiperespecializadas pero con

poca liquidez que sean pasto de grandes

sociedades extranjeras. Si queremos tener

una industria nacional liquida y grande,

quizá debamos analizar vías alternativas a

la hiperespecialización".

N uevas reform as

A pesar de que la actual regulación ha

situado a las SO CIMIs como el instru-

mento de inversión inmobiliaria más efi-

caz del mercado, muchos son los players

que han alzado la voz para comentar que

Hacienda sí se podría dar un mejor tra-

tamiento a los inversores a largo plazo

que apuestan por un sector verdadero

motor de la economía española. Ade-

más, se reclama desde varios foros una

revisión para facilitar a los pequeños in-

versores determinadas ventajas fiscales

si, bajo determinadas condiciones, de-

positan sus ahorros en este tipo de in-

versiones". Para Basagoiti , el quid de la

cuestión está en algunas medidas intro-

ducidas en la modificación del régimen

SO CI M I en 2013. Jun to a medidas cla-

ve que constituyeron al modelo como un

elemento clave para la dinamización de

estas compañías en España, se adopta-

ron otras no existentes en determinados

REITs europeo como el establecimiento

de un gravamen especial del 19% para

determinados inversores. "Lo cierto es

que, a la vista del comportamiento de las

SO CIMIs desde 2013 y de la creciente

exposición del inversor internacional no

residente, nada parece indicar que esto

se haya percibido como una desventaja

competitiva, pero parece evidente que

debemos observar la evolución de los

regímenes homologos en Europa para

ver si se adoptan medidas similares a las

nuestras como normas anti-elusión o,

por el contrario, reducen sus tipos impo-

sitivos de manera significativa", concluye

el C EO de Corpfin Capital RE. ^ ̂

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