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Dino Franchi
ESTIMO: DISCIPLINA E FIGURA PROFESSIONALE
Dino Franchi
L’insegnamento dell’Estimo e la sua valenza multidisciplinare:
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Estimo
“Attribuire un valore ad un bene prima che si sia formato il prezzo”
Un valore di stima è sempre il risultato di un giudizio
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L’Estimo piace a chi ama le sfide
1 + 1 = 2 in matematica ed in qualunque scienza applicata;
2 in Estimo è il valore più probabile
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Chi compie una valutazione non ha la tabella che glidice:
valore di x = f (y, z, w …)
Se così fosse, un buon programma di calcolo sarebbe ilmigliore degli estimatori
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L’Estimo, oltre ad affondare le sue radici nell’Economia,
richiede conoscenze tecniche, metodologiche e
procedurali, nonché la capacità di muoversi nella
dimensione intersettoriale.
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Classe di concorso A 51 (Ex A058) - Laurea in Scienze agrarie o Scienze forestali e ambientali
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Conoscenze indispensabili per l’attività estimativa
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Dando per scontate le conoscenze tecniche,
sono gli studi dei fondamenti economici,
della matematica finanziaria e soprattutto
dell’estimo generale che indicano la giusta
direzione: come si forma il valore di un
bene; le relazioni fra capitale e interesse,
reddito e valore di un capitale investito, il
ruolo del tempo nel determinare la misura
del valore.
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C = Capitale investito o impiegatoM = Capitale dovuto o montante0 = Data di investimenton = Scadenza dell’investimento
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C M
0 n
V0
0∞
Bf
1
Bf
2
Bf
…
Bf
…
Bf
…Bf
V0 = r
M = C (1 + i · t)
i = saggio di interesset = tempo da 0 a n
LA STATISTICA
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Ci sono regole che
devono essere applicate
sempre:
il riferimento è il
mercato e la logica è il
confronto.
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Criterio di stima
Indagini di mercato Scelta dei parametri
Procedimenti di stima
Valore ordinario
Correzione per comodi e scomodi
Aggiunte e detrazioni
Valore effettivo
Metodo di stima
Ogni passaggio
del processo valutativo deve
risultare motivato e in nessun caso apparire
ingiustificato e arbitrario.
Corso di Estimo Immobiliare – Torino, 4 marzo 2020
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Le branche dell’Estimo
Estimo generale
Estimo civile
Estimo legale
Estimo rurale
Estimo forestale
Estimo catastale
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Tutte queste conoscenze e abilità sono importanti anche
nell’Estimo territoriale e ambientale, cioè nella
valutazione di quei beni che non hanno un prezzo non
avendo mercato e non hanno un costo perché naturali o
irriproducibili.
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Gli Standard Internazionali di Valutazione Immobiliare
(IVS) perseguono l’obiettivo principale di giungere a stime
confrontabili nei risultati, fornendo un quadro trasparente e
logico del processo di valutazione.
Indagini volte alla ricerca di prezzi o canoni pagati per beni simili
Prezzi
MCA Regressione lineare
Redditi
Capitalizzazione diretta
Capitalizzazione finanziaria
Nessun risultato
Immobile suscettibile di trasformazione
Analisi flusso di cassa scontato
Costo di riproduzione
fino a 10 più di 10
SI NO
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I procedimenti di stima del valore di mercato secondo gli IVS
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Stima del valore di mercato
(Market Value)
Metodo del confronto di
mercato (MCA)
Metodo finanziario
(ICA)Metodo del costo (CA)
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Soltanto il costante riferimento ai principi della
teoria estimativa generale consente di superare le
difficoltà in uno studio settoriale e specialistico della
materia nonché nell’esercizio dell’attività
professionale.
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Figura polivalente, che coniuga la scienza con la
tecnica, l’economia con l’estimo, l’econometria con il
marketing, nel rispetto della deontologia
professionale.Dino Franchi 18
Il dottore agronomo e forestale