Étude de marché investissement france t3 2012

Investment Market Update France T3 2012

Bilan encourageant et perspectives en demi-teinte hh

DTZ Research

22 Octobre 2012

Sommaire

Contexte économique 2

Le marché en France 4

Le marché en Ile-de-France 8

Le marché en régions 10

Perspectives 2012 12

Transactions significatives 13

Définitions 14

Auteur

Henry-Aurélien Natter

Chargé d’études

+ 33 (0)1 49 64 47 91

[email protected]

Contacts

Delphine Mahé

Responsable des Etudes France

+33 (0)1 49 64 47 91

[email protected]

Magali Marton

Head of CEMEA Research

+33 (1) 49 64 49 54

[email protected]

Hans Vrensen

Global Head of Research

+44 (0)20 3296 2159

[email protected]

Malgré plus de 3,5 milliards d’investissement, la performance du 3ème

trimestre 2012 marque une légère décélération par rapport à la même période en 2011, où 3,7 milliards d’euros avaient été investis. Toutefois, le volume d’investissement enregistré sur les neuf premiers mois de l’année 2012 (9,8 milliards d’euros) est le plus élevé depuis 2008.

L’Ile-de-France a concentré l’essentiel des investissements du 3ème

trimestre 2012 avec 71% des montants. Dans un contexte incertain, la région parisienne joue donc son rôle de valeur refuge auprès d’investisseurs dont l’aversion au risque reste forte.

Les investisseurs internationaux ont totalisé 43% des montants investis au 3ème

trimestre 2012, soit 1,5 milliard d’euros investis. Ce ratio est inchangé depuis le début de l’année 2012 qui marque le retour des fonds étrangers sur le marché français.

En raison d’une concurrence accrue sur le segment des bureaux, les actifs commerciaux et logistiques ont réussi à tirer leur épingle du jeu au 3

ème

trimestre 2012 en concentrant le tiers des engagements, soit plus de 1,1 milliard d’euros. Toutefois, la préférence pour les bureaux demeure avec près de 6,9 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, soit 70% des engagements.

En 2012, la performance du marché de l’investissement devrait se situer entre 12 et 14 milliards d’euros. D’ici la fin de l’année, les actifs prime de Paris QCA situés dans une fourchette comprise entre 10 et 50 millions d’euros devraient connaître un engouement fort des investisseurs.

France T3 2012

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Contexte économique

La confirmation d’un « double creux » pour 2012 et la crise de la dette souveraine ont entamé la confiance des marchés. Après l’immobilier haut de gamme, comme valeur refuge, certains investisseurs envisagent d’ores et déjà une approche opportuniste du marché en 2013. Le ralentissement économique mondial se confirme et s’accentue pour 2012 avec des différences notables entre les pays et les régions (graphiques 1, 2 et 3). Aux Etats-Unis, la croissance pourrait être affaiblie en 2012 par différents facteurs : dépenses publiques supérieures à une demande intérieure en berne et marché du crédit congestionné. Malgré un recul en septembre 2012 (7,8%), le taux de chômage devrait demeurer supérieur à 6% en 2013. En Chine, un risque de surchauffe de l’économie sur fond d’inflation galopante devrait gripper le moteur de l’un des principaux contributeurs de la croissance mondiale en 2012. L’Union Européenne est toujours dans une phase de turbulence qui perdura en 2013 en raison de budgets favorisant l’austérité plutôt que la croissance. En effet, le rééquilibrage des finances publiques et la réanimation de la croissance sont le casse-tête de la zone euro. Selon la commission européenne, le retour de la confiance chez les investisseurs passe par une croissance stimulée, une réduction de l’endettement, la construction d’une union bancaire, l’émission d’euro-obligations et la recapitalisation des banques en difficulté. Les perspectives de l’économie française sont nulles et une contraction du PIB est attendue pour la fin de l’année 2012. Un ralentissement des créations d’emplois est à prévoir pour l’ensemble de l’année 2012. Toutefois, la région parisienne devrait tirer son épingle du jeu. Le taux d’inflation ne devrait pas connaître de baisse importante d’ici fin 2012, maintenant ainsi l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise. La volonté du Ministère du Redressement productif, de mettre à contribution le secteur immobilier pour « participer à l’effort national en finançant les baisses de charges, sur le reste de l’économie » pourrait créer un phénomène de délestage, avant la mise en place de cette nouvelle taxe.

Graphique 1

PIB en France, en zone euro, aux Etats-Unis et en Chine

Source: Oxford Economics

Graphique 2

Taux de chômage en France, en zone euro, aux Etats-Unis et en Chine


Graphique 3

Taux d’inflation en France, en zone euro, aux Etats-Unis et en Chine


-6%

-3%

0%

3%

6%

9%

12%

15%

France Zone euro Etats-Unis Chine

3%

6%

9%

12%


-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%


France T3 2012


Malgré des conditions de financement interbancaire particulièrement favorables aux banques, le financement immobilier reste coûteux et favorise les actifs prime et core. Après une période de tensions sur le marché du financement interbancaire entre septembre 2011 et mars 2012, le différentiel entre l’Euribor 3 mois et le swap EONIA revient à des niveaux enregistrés en 2005, signe d’un retour à l’accès au financement facilité pour les institutions bancaires (graphique 4). Ainsi, l’année 2012 ne devrait pas connaître de nouveau credit crunch. Le retour des taux obligataires à des niveaux relativement bas restaure l’attractivité de l’investissement en immobilier d’entreprise (graphique 5). Paris QCA intéresse les investisseurs internationaux en raison de fondamentaux du marché qui résistent bien par rapport à des pays comme l’Italie ou l’Espagne, pénalisés par un difficile contexte économique et/ou immobilier. Les banques reviennent aux fondamentaux. Pour accorder les prêts, ces dernières demandent des actifs prime et core, des cash-flows permanents et des LTV compris entre 50% et 60% alors qu’ils étaient proches des 70% début 2011 (graphique 6). Ainsi, les contraintes imposées par Bâle III vont conduire à une diminution du financement bancaire comprise entre 6 et 10% des portefeuilles de prêts selon les estimations du FMI. Entre 2007 et 2009, les marges des établissements prêteurs ont été doublées et plafonnent actuellement entre 200 et 250 points de base au-dessus de l’Euribor de référence. L’arrivée des compagnies d’assurances sur le marché du financement immobilier se précise. En effet, le retrait des banques du financement immobilier et la mise en place de la norme Solvency II devraient permettre aux compagnies d'assurance de représenter jusqu'à 20% du marché européen du crédit immobilier au cours des prochaines années. Les questions des créances douteuses et d’un déstockage de l’immobilier par les banques demeurent en raison des exigences de Bâle III. En effet, l’objectif de 9% de ratio core tier one devrait conduire les banques à réduire de nouveau leur bilan et à multiplier les cessions. En effet, selon le dernier rapport du FMI, les banques européennes pourraient se séparer de 7 à 12% de leurs actifs d’ici fin 2013. Le marché des cessions de créances (loan portfolio) est actif et s’accompagne le plus souvent de décotes importantes.

Graphique 4

Taux EONIA et Euribor 3 mois

Source: Banque de France

Graphique 5

OAT 10 ans et taux de rendement prime bureaux

Sources : DTZ Research et Banque de France

Graphique 6

Les ratios du financement de l’immobilier (marge en point de base et LTV en %) tertiaire en France

Source: Acofi

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

Taux interbancaire de l'argent au jour le jour (EONIA)

Euribor 3 mois

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

OAT 10 ans Taux de rendement bureaux prime Paris QCA

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

50

100

150

200

250

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Marge LTV

France T3 2012


Le marché en France

Avec plus de 9,8 milliards d’euros d’investissement depuis le début de l’année, 2012 enregistre la meilleure performance depuis 2008, et ce malgré un 3

ème trimestre

en retrait. Malgré plus de 3,5 milliards d’investissement, la performance du 3

ème trimestre 2012 marque une légère

décélération par rapport à la même période en 2011 où 3,7 milliards d’euros avaient été investis. Toutefois, avec 9,8 milliards d’euros investis, le volume d’investissement enregistré depuis le début de l’année est le plus élevé depuis 2008 (graphique 7). Au 3

ème trimestre 2012, le nombre de transactions d’un

montant supérieur à 100 millions d’euros a été divisé par deux par rapport au 2

ème trimestre. Ainsi, 4 acquisitions ont

été réalisées au cours du trimestre contre 9 au 2ème

trimestre. Au total, ces opérations représentent près de 4,4 milliards d’euros, soit un peu moins de la moitié des investissements des neuf premiers mois de 2012. Parallèlement aux opérations de grande envergure, les opérations de taille intermédiaire se sont multipliées. Ainsi, la taille moyenne des investissements a connu une légère hausse pour se positionner à plus de 19,5 millions d’euros depuis le début de l’année, à comparer à 19 millions d’euros en moyenne sur la période 2008-2011 (graphique 8). L’Ile-de-France demeure le marché privilégié des investisseurs et concentre 76% des engagements sur les neuf premier mois de l’année (graphique 9). Cette proportion est en ligne avec les performances observées au cours des 10 dernières années. Au 3

ème trimestre, les investissements en régions ont été

dynamiques en raison de la vente de plusieurs portefeuilles. Elles représentent 19% des engagements depuis le début de l’année. Sur les neuf premiers mois, les acquisitions de portefeuilles nationaux ont représenté environ 460 millions d’euros, soit 5% des sommes investies.

Graphique 7

Montant des investissements en France, milliards d’EUR

Source : DTZ Research

Graphique 8

Investissement en France par tranche de montant, taille moyenne des transactions en millions d’EUR

Source: DTZ Research

Graphique 9

Répartition des investissements en France par localisation, T1-T3 2012 (en valeurs)


0

5

10

15

20

25

30

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

T1 T2 T3 T4

0

10

20

30

40

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 T1-T3 2012

Moins de 10 millions De 10 à 20 millionsDe 20 à 50 millions De 50 à 100 millionsDe 100 à 200 millions Plus de 200 millionsTaille moyenne

Ile-de-France76%

Province19%

Portefeuilles nationaux

5%

France T3 2012


Si les investisseurs français continuent de dominer, les investisseurs internationaux font leur grand retour. Le marché de l’investissement français reste dominé par les acteurs domestiques, avec environ 1,8 milliard d’euros engagés ce trimestre, soit plus de la moitié des investissements totaux (graphique 10). Sur l’ensemble des neuf premiers mois de l’année, les investisseurs français dominent mais leur part de marché recule (50%). Ils sont suivis par les investisseurs du Moyen-Orient (14%), d’Allemagne (6%) et d’Asie (6%). Les investissements allemands ont totalisé plus de 500 millions d’engagements sur le marché français ce trimestre, prenant ainsi la seconde place du classement, grâce notamment à l’acquisition pour 240 millions d’euros de l’immeuble « City Zen » par UNION INVESTMENT REAL ESTATE. D’autre part, le lancement en juillet par La FRANCAISE AM du premier OPCI « charia compatible » auprès d’une importante banque du Koweït laisse augurer une intensification des opérations sur ce type de véhicules et des fonds en provenance du Moyen-Orient. Coté cessions, les investisseurs allemands sont également actifs ; ainsi, AXA IMMOSELECT a vendu au cours du trimestre pour près de 255 millions d’euros l’immeuble « Liberté 2 » (46 000 m² de bureaux). L’accumulation de tensions financières auprès de certains acteurs institutionnels et corporate français a conduit à une accélération des cessions emblématiques durant les trois derniers mois, conduisant à un solde d’investissement négatif de 988 millions d’euros depuis le début de l’année 2012 pour les investisseurs français (graphique 11). A l’inverse, les investisseurs moyen-orientaux et asiatiques ont augmenté leur exposition au marché immobilier français. Selon la nationalité des investisseurs, les stratégies de diversification des classes d’actif divergent. Globalement, les investisseurs étrangers ont plébiscité les actifs de bureaux. A l’inverse, les investisseurs domestiques, anglais et belges ont développé une stratégie davantage diversifiée entre les actifs de bureaux, de commerces et les entrepôts/locaux d’activité depuis le début de l’année (graphique 12).

Graphique 10

Investissement en France par nationalité d’acquéreur


Graphique 11

Investissement net en France par nationalité d’acquéreur T1-T3 2012, en millions d’EUR


Graphique 12

Montant des investissements par type d’actif selon la nationalité des principaux acquéreurs T1-T3 2012


0%

20%

40%

60%

80%

100%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 T1-T3 2012France Etats-Unis

Allemagne Royaume-UniPays-Bas EspagneFonds paneuropéens Autres pays européensMoyen-Orient AsieInternational Autres

-988

-628-345 -135 -111 -60 -40

85 145 179 529 1370

-8 000

-6 000

-4 000

-2 000

0

2 000

4 000

6 000

8 000

Acquisitions Ventes Investissement net

Solde positifSolde négatif

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Suisse

Canada

Asie

Allemagne

Etats-Unis

Pays-Bas

Moyen-Orient

Belgique

Angleterre

France

Bureaux Commerces Entrepôts et Locaux d'activité

France T3 2012


Les OPCI/SCPI ont été les acteurs les plus dynamiques en termes d’investissement net. Depuis le début d’année, les OPCI/SCPI (près de 2 milliards d’euros), les fonds souverains étrangers (plus d’1,8 milliard d’euros) et les institutions, essentiellement les assureurs (plus d’1,7 milliard d’euros) ont été les acteurs les plus actifs sur le marché (graphique 13). Depuis le début de l’année 2012, les OPCI/SCPI ont été largement net acquéreurs avec 694 millions d’euros de solde positif d’investissement net (graphique 15). 41 des 160 opérations d’un montant compris entre 10 et 100 millions d’euros enregistrées depuis le début de l’année 2012 sont à mettre à leur actif. La fiscalité des SIIC et des OPCI a évolué depuis l’adoption par le Parlement, le 31 juillet 2012, de la 2

ème loi de finances

rectificative pour 2012. Ces mesures applicables aux dividendes à compter de la publication de la loi, pourraient altérer l’attractivité de ces véhicules auprès des investisseurs. Si la recherche d’actifs prime et sécurisés reste le cœur de la stratégie des grands investisseurs, notamment les institutionnels, le marché de la VEFA enregistre une performance satisfaisante avec près d’1 milliard d’euros d’investissements depuis le début de l’année, soit près de 10% des engagements totaux.

Le bureau domine le paysage français de l’investissement. Depuis le début de l’année, les bureaux (6,9 milliards d’euros) demeurent largement majoritaires avec 70% des engagements (graphique 15). Ces acquisitions se sont majoritairement concentrées en Ile-de-France. Les entrepôts et les locaux d’activité ont enregistré une forte croissance au 3

ème trimestre 2012 pour totaliser près

de 930 millions d’euros, soit 10% des engagements sur les neuf premiers mois. La vente de portefeuilles logistiques, dont celui cédé par GECINA à BLACKSTONE, est venue réveiller un marché relativement atone.

Graphique 13

Investissement en France par type d’acquéreur


Graphique 14

Investissement net en France par type d’acquéreur T1-T3 2012, en millions d’EUR


Graphique 15

Répartition du montant des investissements par type d’actif, T1-T3 2012 (en valeurs)


0%

20%

40%

60%

80%

100%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 T1-T3 2012

Institutions SIICAutres foncières OPCI / SCPI / OEGFAutres fonds d'investissement Soc. d'Invstt immobilier Investisseurs privés

-1368

-371

28

89

105

402420 694

-3 000

-2 000

-1 000

0

1 000

2 000

3 000

Acquisitions Ventes Investissement net

Solde positifSolde négatif

Bureaux70%

Commerces20%

Entrepôts7%

Locaux d'activités

3%

France T3 2012


Forte attractivité sur le commerce. Avec près de 705 millions d’euros investis au 3

ème trimestre

2012, le marché de l’investissement en commerce enregistre une baisse de 25% par rapport à la même période au trimestre précédent. Toutefois, avec près de 2 milliards d’euros d’investissement depuis le début de l’année (graphique 16), le commerce enregistre une croissance de 56% en un an. L’Ile-de-France demeure le marché privilégié des investisseurs avec 52% des engagements sur les neuf premiers mois de l’année (graphique 17), une proportion largement supérieure aux performances observées au cours de la décennie écoulée (moins de 40%). Ce résultat est la directe conséquence de la cession par GROUPAMA du 52-60 avenue des Champs-Elysées (27 000 m²) à QATAR INVESTMENT AUTHORITY pour un prix proche de 515 millions d’euros au 2

ème trimestre et par l’acquisition par

PRIMONIAL REIM auprès de MERCIALYS d’un portefeuille de commerce pour 147 millions d’euros. Les commerces de centre ville/boutiques ont capté l’essentiel des engagements depuis le début de l’année (61%), avec plus d’1,2 milliard d’euros investis. Avec plus du tiers des parts de marché, les retail-parks et les centres commerciaux bénéficient d’un résultat satisfaisant depuis le début de l’année avec plus de 761 millions d’euros investis.

Le marché de la logistique a connu un volume d’investissement parmi les plus élevés depuis 2009. Avec près de 685 millions d’euros investis, les neuf premiers mois de l’année 2012 ont connu le volume d’investissement le plus élevé depuis 2009 sur l’ensemble du marché français de la logistique (graphique 18). De plus, le 3

ème trimestre a

été particulièrement dynamique grâce à plusieurs transactions d’envergure, dont la cession, par GECINA, de l’intégralité de ses actifs, à l’exception de deux bâtiments. Ces 28 actifs, qui représentent 560 000 m², ont été acquis par BLACKSTONE pour un montant supérieur à 200 millions d’euros.

Graphique 16

Montant des investissements en commerce en France, milliards d’EUR


Graphique 17

Répartition des engagements en commerce, T1-T3 2012 (en valeurs)


Graphique 18

Montant des investissements en logistique en France, milliers d’EUR


0

1

2

3

4

5

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 T1-T3 2012

Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux

Centres Commerciaux

24%

Commerces de centre

ville / Boutiques

61%

Retail-Parks15%

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 T1-T3 2012

T1 T2 T3 T4

France T3 2012


Le marché en Ile-de-France

Le 3ème

trimestre enregistre un retrait. Sur un an, le marché en Ile-de-France enregistre une performance toujours satisfaisante. Avec 2,5 milliards d’euros engagés au 3

ème trimestre 2012,

le marché de l’investissement francilien est en recul de 10% par rapport au trimestre précédent. Toutefois, avec plus de 7,4 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, l’Ile-de-France enregistre une hausse de 8% par rapport à la même période en 2011. (graphique 19). Le segment des transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros a représenté près de 4 milliards d’euros investis, soit plus de la moitié du volume investi en Ile-de-France depuis le début de l’année. 8 transactions supérieures à 200 millions d’euros ont été enregistrées pour un total de près de 2,5 milliards d’euros. La taille moyenne de transaction sur les neuf premiers mois de l’année se situe autour de 35 millions d’euros, contre 28 millions d’euros en moyenne sur la période 2008-2011 (graphique 20). Le marché francilien reste exclusivement focalisé sur les bureaux depuis le début de l’année (80%) (Graphique 21). Avec plus d’un milliard d’euros engagés, le commerce a connu une poussée significative, d’une année sur l’autre, égalant d’ores et déjà la performance de l’année 2011 dans son ensemble. Ce très bon résultat s’explique essentiellement par la cession du 52-60 avenue des Champs-Elysées Paris 8

ème (515 millions d’euros environ).

Sur l’ensemble des neuf premiers mois de l’année 2012, les entrepôts et les locaux d’activité ont totalisé plus de 445 millions d’investissement, soit 6% des investissements totaux en Ile-de-France. Leur performance est en hausse par rapport à celle de 2011 grâce notamment plusieurs portefeuilles d’envergure et transactions, dont l’acquisition du portefeuille par BLACKSTONE localisé pour plus du tiers sa valeur en Ile-de-France.

Graphique 19

Investissement en Ile-de-France, en milliards d’EUR

Sources : Immostat / DTZ Research

Graphique 20

Investissement en Ile-de-France par tranche de montant, taille moyenne des transactions en millions d’EUR


Graphique 21

Investissement en Ile-de-France par type d’actif, T1-T3 2012 (en valeurs)


0

5

10

15

20

25

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

T1 T2 T3 T4

0

10

20

30

40

50

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 T1-T3 2012

Moins de 10 millions De 10 à 20 millions

De 20 à 50 millions De 50 à 100 millions

De 100 à 200 millions Plus de 200 millions

Taille moyenne des transactions

Bureaux80%

Commerces14%

Entrepôts4%

Locaux d'activités

2%

France T3 2012


Concentration des investissements sur les actifs prime dans Paris QCA. La Défense est délaissée. La recherche d’actifs tertiaires de première qualité a conduit les investisseurs à concentrer près de 62% de leurs acquisitions sur le marché parisien (graphique 22). L’activité s’est ainsi principalement concentrée sur Paris QCA (56% des investissements) marquée par les acquisitions du 1

er

semestre. Pour sa part, Paris Sud a profité de la vente de 5 immeubles de bureaux pour des montants supérieurs à 100 millions d’euros, dont un immeuble de 30 000 m² situé boulevard Pasteur acquis pour plus de 250 millions d’euros par ABU DHABI INVESTMENT AUTHORITY. La Défense a été délaissée depuis le début de l’année avec seulement 3% des investissements sur ce marché. La situation du marché locatif et la taille unitaire des immeubles de bureaux sont un frein évident à la réalisation d’acquisitions. Le marché du Croissant Ouest (12% du marché depuis le début de l’année) a été animé par une transaction supérieure à 200 millions d’euros. UNION INVESTMENT REAL ESTATE a acquis « City Zen » auprès d’AXA, un immeuble neuf de 38 000 m² livrable mi-2013 à Bois-Colombes. En Première Couronne, plus de 852 millions d’euros ont été investis depuis le début de l’année, grâce à 11 opérations comprises entre 20 et 200 millions d’euros. Citons, notamment, l’acquisition par CARDIF ASSURANCE VIE « Liberté 2 » à Charenton-le-Pont (46 000 m²) pour près de 255 millions d’euros. Avec 9% du marché depuis le début de l’année, la Deuxième Couronne a été marquée par l’acquisition du « Gershwin » - 12 000 m² de bureaux - à Guyancourt par ABERDEEN pour près de 35 millions d’euros. L’inflexion des taux de rendement prime bureaux, entamée il y a maintenant près de deux ans, a pris fin en Ile-de-France fin 2011 (graphique 23). Les taux se sont stabilisés et devraient se maintenir à ce niveau d’ici fin 2012. Les investisseurs trouveront du rendement dans les opérations réalisées en Première et Deuxième Couronne, notamment sur des VEFA en blanc.

Graphique 22

Investissement en Ile-de-France par localisation


Graphique 23

Taux de rendement prime bureaux en Ile-de-France


0%

20%

40%

60%

80%

100%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 T1-T3 2012

Paris La Défense Croissant Ouest

1ère Couronne 2ème Couronne Portefeuilles

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

Paris QCA Paris 12ème et 13ème

La Défense Croissant Ouest

1ère Couronne 2ème Couronne

France T3 2012


Le marché en régions

Le marché de l’investissement en régions réalise une performance quasi identique à celle de 2011. Près de 700 millions d’euros auront été investis en régions au 3

ème trimestre 2012, portant le montant annuel à près de

2 milliards d’euros. D’une année sur l’autre, le marché de l’investissement en régions enregistre un volume d’activité identique (graphique 24). La répartition des montants investis en régions par type d’actif est beaucoup plus équilibrée qu’en Ile-de-France. Les bureaux et les commerces concentrent l’essentiel des investissements, avec respectivement 49% et 36% des montants investis (graphique 25).

La taille moyenne des transactions fléchit en raison d’une multiplication des opérations de petite taille et du faible nombre d’opération d’envergure. Bien que le nombre de transactions ait fortement augmenté en 2012 (271 opérations contre seulement 211 en 2011), la progression des montants investis a été faible. La taille moyenne des transactions a donc diminué pour se positionner sous la barre des 7,5 millions (graphique 26).

Les SCPI/OPCI et les fonds d’investissement dominent le marché en régions. Depuis le début d’année, les SCPI (près de 500 millions d’euros), les OPCI (près de 300 millions d’euros) et les fonds d’investissement (plus de 325 millions d’euros) ont été les acteurs les plus actifs sur les marchés régionaux. Ils concentrent à eux trois la moitié des montants investis.

Les investisseurs français dominent le marché en régions, les investisseurs étrangers sont absents. Depuis le début de l’année, le marché de l’investissement en régions est demeuré largement dominé par les acteurs domestiques, avec plus d’1,6 milliard d’euros engagés, soit près de 85% du volume global. Les investissements étrangers sont en net recul avec moins de 300 millions d’euros en 2012, contre près de 800 millions d’euros en 2011. La forte aversion au risque des investisseurs étrangers a pour conséquence directe de les tenir éloignés des marchés régionaux, et, a contrario, les a polarisés sur le marché parisien.

Graphique 24

Investissement en régions, en milliards d’EUR


Graphique 25

Répartition des investissements en régions par type d’actif, T1-T3 2012 (en valeurs)


Graphique 26

Investissement en régions par tranche de montant, taille moyenne des transactions en millions d’EUR


0

1

2

3

4

5

6

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

T1 T2 T3 T4

Bureaux49%

Commerces36%

Entrepôts10%

Locaux d'activités

5%

0

5

10

15

20

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 T1-T3 2012

Moins de 10 millions De 10 à 20 millionsDe 20 à 50 millions De 50 à 100 millionsDe 100 à 200 millions Plus de 200 millionsTaille moyenne

France T3 2012


Les difficultés économiques en régions polariseront l’intérêt des investisseurs sur les marchés régionaux les plus dynamiques. La région Rhône-Alpes arrive en 1

ère position en termes

d’acquisitions réalisées avec 425 millions d’euros investis durant les neuf premiers mois de l’année 2012, majoritairement sur des actifs tertiaires. La région Aquitaine arrive en 2

ème position avec plus de 225

millions d’euros d’investissement, principalement sur des actifs de commerce comme l’achat par CILOGER du centre commercial et du retail-Park « Grand Tour 1 & 2 » à Sainte Eulalie (33) pour près de 83 millions d’euros cédé par ALTAREA COGEDIM Les marchés des régions PACA et Nord Pas-de-Calais enregistrent, eux aussi, de bonnes performances avec respectivement 207 et 162 millions d’euros (graphique 27).

Les taux de rendement prime achèvent leur compression sur les marchés les plus établis. Les taux prime bureaux sont restés stables sur les principaux marchés régionaux d’un trimestre à l’autre. Ils s’établissent ainsi à 6,00% à Lyon ainsi qu’à Marseille et à 6,50% à Bordeaux. Sur d’autres marchés comme ou Nîmes, Toulon ou Besançon, les taux demeurent élevés (supérieurs à 8%), laissant encore de la marge pour une future compression de ces taux (graphique 28).

Graphique 27

Classement des investissements en régions T1-T3 2012, en millions d’EUR


Graphique 28

Taux de rendement bureaux prime en régions au T3 2012

Source : DTZ

0 100 200 300 400 500

LimousinChampagne Ardenne

Franche ComtéAuvergne

Poitou CharentePicardie

BretagneBourgogne

AlsaceCentre

Pays de la LoireMidi Pyrénées

Languedoc RoussillonLorraine

NormandieNord Pas de Calais

Provence-Alpes-Côte d'AzurAquitaine

Rhône Alpes

Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activités

5%

6%

7%

8%

9%

10%

Amplitude du taux de rendement prime entre 2006 et 2012 T3 2012

France T3 2012


Perspectives 2012

Si un ralentissement des volumes d’investissement est acté pour 2012, des signes de résistance existent. Privée des avantages fiscaux liés au 210-E, l’année 2012 ne devrait pas connaître un 4

ème trimestre identique à celui de

2011 (plus de 8 milliards investis). Pour autant, le marché montre des signes de résistance pour le 4

ème trimestre 2012.

En raison du caractère cyclique du marché immobilier, plusieurs hypothèses peuvent être construites pour le 4

ème

trimestre 2012. Ainsi, depuis 2002, à l’exception de 2012, seules deux années ont connu une baisse de leur volume lors du 3

ème trimestre après deux premiers trimestres en

croissance : 2004 et 2009 (graphique 29). Dans ce contexte, trois scénarii d’évolution du marché pour le 4

ème trimestre

2012 peuvent être envisagés :

Hypothèse basse (probabilité d’occurrence 30%), d’une poursuite au 4

ème trimestre de la décélération constatée

lors du 3ème

trimestre. Cette situation pourrait s’envisager en 2012 en raison de la remise en question des fondamentaux économiques entraînant un report des transactions pour l’année 2013. Dans cette situation, le 4

ème trimestre 2012 pourrait se limiter à 2 milliards d’euros

d’investissement.

Le scenario « statu quo » (probabilité d’occurrence 40%) d’une performance en ligne avec celle réalisée au 3

ème

trimestre 2012. L’économie française devrait ralentir au 4

ème trimestre et impactera l’Ile-de-France, moteur

traditionnel du marché de l’investissement. Dans le même temps les difficultés traversées par certains acteurs créent des opportunités pour les investisseurs disposant des liquidités. Dans cette situation le volume investit au 4

ème

trimestre 2012 avoisinerait les 4 milliards d’euros.

Hypothèse haute (probabilité d’occurrence 30%) correspond à une reprise au 4

ème trimestre des

investissements par rapport au 3ème

trimestre. Cette situation pourrait se réaliser en 2012 en raison d’un engouement des assureurs et des fonds souverains des pays émergents pour le marché français, d’une multiplication des sales & lease back et du délestage d’actifs prime des patrimoines immobiliers des groupes cotés/banques/fonds. Dans cette situation, le 4

ème

trimestre 2012 dépasserait les 5 milliards d’euros. Pour l’heure, le marché français de l’investissement devrait réaliser un volume compris entre 12 et 14 milliards d’euros, sous réserve de réalisation d’événement exceptionnel (graphique 30).

Graphique 29

Historique des volumes investis en France par trimestre, en milliards d’EUR


Graphique 30

Forecast du volume des investissements en France, en milliards d’EUR


0

2

4

6

8

10

T1 T2 T3 T4

0

5

10

15

20

25

30

Réalisé Forecast

Forecast

T4 2004

T4 2009

France T3 2012


Transactions significatives Tableau 1

Principales transactions du 3ème

trimestre 2012

Type d’actif Immeuble Ville Vendeur Acquéreur Prix (mn €)

En Ile-de-France

Bureaux Liberté II Charenton-le-Pont AXA IMMOSELECT CARDIF ASSURANCE VIE 255

Bureaux Boulevard Pasteur Paris 15 CREDIT AGRICOLE ABU DHABI

INVESTMENT AUTHORITY (ADIA)

252

Bureaux City Zen Bois-Colombes DEVELOPMENT

VENTURE III (AXA)

UNION INVESTMENT REAL ESTATE

240

En régions

Commerces - CHASSE SUR

RHONE IGC

EUROCOMMERCIAL PROPERTIES

24

Bureaux - Nancy FONCIERE DES REGIONS (FDR)

PRIMONIAL REIM 22

Bureaux - Lyon 8 STAM/ CAISSE DES

DEPOTS SCPI PFO2 19

Portefeuilles

Bureaux IDF Portefeuille GENERALI GENERALI/ NORGES BANK INVESTMENT

MANAGEMENT 275

Logistique IDF/Province Portefeuille GECINA BLACKSTONE 203

Commerces Province Portefeuille MERCIALYS PRIMONIAL REIM 147


France T3 2012


Définitions

Actif core Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de peu de rotations

Euribor Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens

LTV Loan to value, ratio d’endettement (montant du financement sur la valeur totale de l’actif)

OAT 10 ans Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'Etat dont la maturité est de 10 ans

Opération en blanc Projet de construction commencé avant d’avoir trouvé des acquéreurs où des locataires pour un actif immobilier

Taux de rendement prime Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).

Taux EONIA (Euro OverNight Index Average)

Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen

TESE Taux Effectifs au Sens Etroit

VEFA Vente en Etat Futur d’Achèvement

http://www.vernimmen.net/html/glossaire/definition_marche.html

http://www.vernimmen.net/html/glossaire/definition_marche_bancaire.html

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Les publications de DTZ Research

L’ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez:

Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l’Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l’investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre.

Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index™. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Global Debt Funding Gap - Mai 2012 Great Wall of Money - Mars 2012

DTZ Research Data Services DTZ Research produit des indicateurs de marché et des prévisions pour aller plus loin dans vos analyses. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter Graham Bruty ([email protected]).

Property Market Indicators Séries historiques d’indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe.

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Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe.

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Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs.

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Étude de marché investissement france t3 2012

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