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·부동산 포커스에 수록된 내용은 필자 개인의 의견이며, 한국감정원 부동산연구원의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

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Contents

살만한 곳을 가릴 줄 알아야 한다

소진광 교수 | 가천대학교 행정학과 / 한국지역개발학회 학회장

실거래가격에 기반한 부동산 과세평가

실거래가격신고제도와 부동산 과세평가

노영훈 선임연구위원 | 한국조세연구원 조세연구본부

부동산가격공시업무에서 비율연구 활용방안

임재만 교수 | 세종대학교 산업대학원 부동산학과

토지과세평가의 형평성 분석과 개선방향

김주영 교수 | 상지대학교 법학부

전·월세 임대소득 과세제도의 개선방안

임언선 입법조사관 | 국회입법조사처 재정경제팀

국내 연기금의 대체투자 자산운용 리스크 관리 현황 및 시사점

김병덕 선임연구위원 | 한국금융연구원 자본시장연구실

오피스 시장의 공급증가에 따른 리스크 관리와 임대전략

윤여신 상무 | CBRE KOREA

미국의 재산세 부과제도 및 부동산 평가에 관한 고찰

김선웅 교수 | University of Wisconsin–Milwaukee 경제학과

일반경제동향

부동산 시장동향

전국주택가격동향조사

아파트 실거래가격지수

월세가격동향조사

주요 뉴스, 법률개정, 정책동향 등

일반경제, 국내외 부동산 주요지표

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포커스 에세이

기획특집

집중조명

특별기고

시장동향

부동산뉴스

주요지표

발 행 인

발 행 일

발 행 처

전 화

팩 스

편 집 인

기획·편집책임

디자인·인쇄

서 종 대

2014년 6월 20일

한국감정원 부동산연구원

연구개발실 부동산정책연구부

대구광역시 동구 이노밸리로 291(신서동 919-2)

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Real EstateFocus2014 JUNE VOL.73

02 부동산 포커스 Real Estate Focus

KOREA APPRAISAL BOARD

FOCUS Essay포커스 에세이

예로부터 우리 민족은 장소를 가려 살았고 장소를 가려 묻혔다. 즉 어떠한 곳이 살기에 좋고, 어느 위치에 어떠한 일이 어울

리는 지를 가렸으며, 어떠한 위치와 방향으로 무슨 일을 해야 좋을지를 헤아렸다. 이와 같이 우리 조상들은 사람의 의지만이 모

든 일을 결정하는 것이 아니라 장소와 환경이 세상의 일과 연계되어 있다고 믿었다. 따라서 땅을 살피고, 하늘을 관찰하는 일은

나라를 경영하고, 가문을 세우며, 가족을 편하게 하기 위해 매우 중요한 일로 여겨졌다. 즉 보다 잘 살 수 있는 장소가 있었고 또

잘 살아보기 위해 장소를 찾았다. 이러한 생각은 오랜 시간을 두고 우리 한국인의 ‘잘 살기 위한’ 행동양식을 설명하는데 활용되

었다.

이중환(李重煥, 1690 1̃752) 선생은 택리지(擇里志)에서 ‘살 곳을 가리는(卜居)’ 기준으로 지리(地理), 생리(生利), 인심(人心), 산

수(山水)를 들고 있어 ‘삶의 질’과 관련되어 있는 환경의 모든 인자를 논한 바 있다. 즉 잘 살기 위해서는 편리한 공간구조(地理),

경제활동여건(生利), 지역사회의 근린관계(人心) 그리고 휴식공간(山水)이 필요한 것으로 인식되었다. 이중환(李重煥) 선생은 이

들 네 가지 인자가 살만한 곳(可居地)을 가리는데 중요하고 네 가지 중 어느 것 하나라도 갖추지 못하면 살기 좋은 곳(樂土)이 못

된다고 지적하면서 네 가지 인자끼리의 상대적인 관계를 논하였다.

이러한 관점에서 택리지(擇里志)는 단순한 지지(地誌)가 아니라 공간축과 시간축을 결합하여 ‘삶의 질’을 체계적으로 종합한

생활 지침서이다. 특히 택리지는 지리(地理), 생리(生利) 및 산수(山水)와 같이 동일한 여건이 사람들의 동일한 만족도로 이어지

지 못함을 간파하여 인심(人心)이라는 소위 ‘사회적 자본’ 개념요소를 추가하고 있으니 이와 관련한 서양이론을 크게 앞서고 있

는 셈이다. 사람의 마음도 주위 환경에 따라 영향을 받기 때문에 좋은 사람이 나고 자란 곳은 그만큼 좋은 사람을 만들기에도 좋

은 곳이다. 이러한 순환논법은 곧 사람이 환경에 영향을 미칠 수 있다는 결론에 이르게 한다. 물론 이중환 선생은 환경과 사람살

이의 상호작용관계에서 환경의 중요성에 더 큰 비중을 두고 있다.

물론 서양에서도 이와 비슷한 주장이 있어 왔다. 인문지리학 발전에 크게 기여한 독일의 라첼(Friedrich Ratzel, 1844~1904)은

흔히 환경결정론(environmental determinism)의 대표적 주창자로 알려져 있다. 그러나 라첼의 주장은 환경이 모든 인간활동을 결

살만한 곳을 가릴 줄 알아야 한다

소 진 광 교수·대외부총장

가천대학교 행정학과

/ 한국지역개발학회 학회장

2014 June Vol.73 03

정하는 것처럼 설명하는 환경결정론과는 약간의 차이를 보여준다. 엄밀한 의미에서 라첼의 주장은 환경영향론이지 환경결정론

은 아니다. 환경이 인간활동에 영향을 미친다는 주장은 고대 동양과 그리스, 로마시대부터 있어 왔다. 라첼은 지중해와 북미대륙

을 여행하면서 다양한 인문현상을 다양한 물리적 환경과 연계하여 설명한 저서로 인해 환경결정론자라는 오해를 받았다. 즉 라

첼은 환경이 인간활동의 사회적 진화에 영향을 미치는 것은 사실이지만 환경 자체가 인간활동을 규격화할 정도로 ‘결정적’이라

고 주장하지는 않는다.

라첼과 같은 시대를 살면서 같은 인문지리학 분야에서 활동했던 블라쉬(Paul Vidal de La Blache, 1845~1918)는 라첼의 관점과

는 다른 환경가능론(environmental possibilism)을 주장한 사람으로 알려져 있다. 블라쉬 역시 이탈리아, 팔레스타인, 이집트 등 지

중해 연안 국가들을 여행하면서 특정 지역의 생활양식이 해당 지역의 경제, 사회, 이념 및 심리적 정체성을 반영하고 있음을 기

록하고 있다. 즉 블라쉬는 물리적 환경이 사람의 생각과 행동양식에 의해 바뀔 수 있음을 주장한 셈이다. 따라서 라첼과 블라쉬

의 입장 차이는 대조를 이루되, 상반된 것으로 보기 어렵다.

이러한 라첼과 블라쉬의 ‘상반되지는 않지만 대조되는’ 주장의 차이는 인간활동과 공간환경의 상호작용을 바라보는 각도에서

비롯되었다. 라첼과 블라쉬의 입장 차이를 같은 차원에서 접목한 사람은 프리드만(Friedmann, 1972, 1989)이다. 프리드만은 인간

의 활동은 이미 다른 사람들에 의해 만들어진 환경에 의해 파생되기도 하고(즉, 기존 환경에 의해 결정된다는 의미로 해석), 순차

적으로 새로운 환경을 만들어 다른 사람의 행동에 영향을 미친다고 주장한다. 세상의 다양한 현상이 어느 한 원리에 의해 설명

될 수 없음을 보여주는 대목이다.

요즘 살만한 곳을 가려 정착하는 사람이 드물다. 많은 사람들이 임시방편으로 부동산 가치나 늘릴 수 있는 곳을 찾아 머물다

가 여건이 되면 ‘좋은 곳’을 찾아 정착하리라 마음먹는다. ‘좋은 곳’에 정착할 수 있는 여건은 사람마다 다르다. 또한 누구에게나

마음에 차는 여건을 달성하기란 참으로 어렵다. 그러다 보니 사람이 태어나서 마음에 드는 ‘좋은 곳’을 가려 살기가 어려운 게다.

인간은 식물이 아니기 때문에 장소를 가릴 줄 알아야 한다. ‘좋은 곳’을 찾아서 머물던 조상들의 여유가 그립다.

예로부터 우리 민족은 장소를 가려 살았고 장소를 가려 묻혔다. 즉 어떠한 곳이 살기에

좋고, 어느 위치에 어떠한 일이 어울리는 지를 가렸으며, 어떠한 위치와 방향으로 무슨

일을 해야 좋을지를 헤아렸다. 이와 같이 우리 조상들은 사람의 의지만이 모든 일을 결

정하는 것이 아니라 장소와 환경이 세상의 일과 연계되어 있다고 믿었다. 즉 보다 잘 살

수 있는 장소가 있었고 또 잘 살아보기 위해 장소를 찾았다.

“

”

실거래가격신고제도와 부동산 과세평가

노 영 훈 선임연구위원한국조세연구원 조세연구본부

Ⅰ. 서 론

2015년 내년이면 우리나라는 토지와 주택에 대한 국

세로서의 종합부동산세가 신설되고 지방재산세가 개

편된 지 10년이 되는 해이다. 부동산에 대한 보유세 부

담을 강화하여 투자목적용 보유수요를 줄여서 매매시

장 거래가격을 안정화시키자는 조세개혁작업은 2004

년 당시로서는 제일 중요한 참여정부의 경제정책으로

추진되었다. 바로 이어서 2006년부터는 ‘거래과세완화

정책’이 법정명목세율인하를 시작으로 주택 및 부동산

거래신고제가 시행되었다. 결국 ‘보유과세 강화 및 거

래과세 완화’라는 정책명제로 표현되는 참여정부의 부

동산관련 조세정책은 부동산관련 거래 및 보유과세

의 조세들에 대한 조세당국의 최종 세부담 결정행위를

둘러싼 환경을 급격히 변화시켰다.

한편 작년인 2013년은 미국 내 주택가격 상승기에

나타나는 재산세부담증가에 대한 대표적 조세저항

(tax revolt) 운동의 효시라고 할 수 있는 ‘California

Proposition 13’이 35주년을 맞는 해이다. 1978년 캘리

포니아 주 헌법 개정발의안인 Proposition 13은 부동산

의 시가에 기초하여 지방재산세(local property tax)의

세액은 과세표준의 1%를 넘을 수 없고, 1% 법정세율의

세금은 시군구정부(city·county·municipality)가 징

수하여 하위지역구들에게 법에 따라 배분한다는 것이

다. 보다 중요한 것은, 재산세 과세가액(과세평가액)을

과세직전연도인 1975년 기준가격으로 평가하고 매년 과

표가액 조정은 인플레를 감안한 연간 2% 한도 내에서

만 인상할 수 있을 뿐이며, 소유주가 바뀌거나 신축주

택인 경우를 제외하고는 새로운 기준연도로 재평가할

수 없도록 하여 재산세 부담을 대폭 감소시키는 시발점

이 된다. 이렇게 보유세인 재산세 과표를 ‘취득가격에 연

계시킨(acquisition-value assessment)’ 재산세시스템

은 부동산시장 호황기에는 지자체의 과도한 지출을 통

제하고 주택시장 침체기에는 지방정부가 지출을 감축하

도록 유도하는 긍정적 효과가 있다고 평가받기도 하나,

재산세의 수직·수평적 형평성 불균형 문제가 심해졌다

고 평가받기도 한다. 또한 고가주택을 소유하고 있지만

보유단계 중에 납부해야 할 현금이 부족한 노령층 등

저소득가구들에게는 소득대비 주택재산세부담이 높게

나타나는 문제를 완화시켰다는 평가를 받기도 한다.

현재 시점에서 우리는 2005년 부동산관련 세제개혁

당시 부동산관련 각종 조세들의 과세표준(assessed

value)을 해당 조세의 기능과 역할에 맞게 제대로 설정

했었는지를 다시 돌이켜 검토해 볼 필요가 있다는 판단

이다. 우리가 감정평가(appraisal)라는 용어와 구분하

여 과세평가(valuation for tax purpose)라는 표현을

사용할 때에는 평가의 목적이 조세를 부과하기 위함이

고 부동산 관련 무슨 조세인지에 따라 과세표준이 달

라져야 한다1). 예를 들어, 부동산의 유상매매거래 단계

에서 매수인이 납부토록 되어 있는 우리나라 광역지방

1) 노영훈(1998), pp.219-230 참조


Special Edition실거래가격에 기반한 부동산 과세평가

2) 노영훈(2003) 및 노영훈(2004) 참조 바람

세인 취득세는 ‘응능적 과세원리(ability-to-pay)’에 기

초한 종가세적 물품세(ad valorem excise tax)라는 통

설을 따르건 지방세법상의 해당 세법조문을 해석하건

거래시장에서 이루어진 실지거래가액을 과세표준으로

사용하는 것이 이상적인 해법이다. 만일 상속이나 증

여와 같이 무상으로 해당 부동산의 소유권이 이전되었

다면 실지거래가격이 존재하지 않으므로, 정상시장가격

(Fair Market Value) 즉, 만일 매매거래되었다면 형성

되었을 가능성이 제일 높은 가격을 과세표준으로 사용

하는 것이 가장 바람직하다. 반면 소유권이 변동되지 않

고 있는 보유단계에서 부과되는 (지방)재산세나 종합부

동산세의 경우에는 ‘응익(benefit)’ 또는 ‘응능(ability)’의

어느 과세원칙을 따르던 간에 해당 과세물건의 실지거

래가액은 존재하지 않으므로 가장 유사한 부동산의 정

상시장가격을 반드시 산출해 내어 이를 기초로 과세표

준을 설정하는 단계로 들어가게 된다.

본고의 목적은 2006년 이후 주택 및 부동산 실지거래

가격신고제도가 시행되면서 축적된 자료들을 어떻게 활

용하면, 실지거래가격을 과세표준으로 사용할 수 없는

무상이전과세(예, 상속증여세), 그리고 부동산 보유세(예,

재산세 및 종부세)의 과세표준이라고 할 수 있는 정상시

장가격을 제대로 만들 수 있는지를 검토하는 것이다.

원고의 순서는 먼저 기존의 부동산관련 재산세제를

운영하면서 사용하였던 과세표준들에 대한 현황과 문

제점을 부동산관련 국세 및 지방세 과세당국의 과세표

준 결정구조(governance) 측면에 검토한 후, 매매거래

량의 변동폭 확대와 같은 시장환경 변화 그리고 실지

거래가격자료의 확보와 같은 새로운 과세환경하에서의

과세평가체계 개편방향을 구상해 본다.

Ⅱ. 부동산 거래세와 보유세의 과표결정체계의 현황과 문제점

1. 부동산 과세평가의 변천과 기본원칙

우리나라의 부동산관련 과세평가제도는 재산유형별

(토지, 건물, 집합건물), 과세주체별(국세, 지방세), 세목

유형별(취득, 보유, 이전단계)로 각각 따로 운영되고 있다

가, 참여정부 2003∼2004년 기간 동안 주택 재산세의

세부담 불공평성과 세정 비효율성 문제가 쟁점화되면서

2005년의 종합부동산세 도입과 2006년의 실거래가신

고제도가 시행되면서 일단락되는 계기를 맞게 된다2).

부동산관련 재산과세를 구성하고 있는 세목들은 각

각 기능과 역할, 그리고 부과근거 및 과세원칙이 상이

하므로 과세표준을 설정하는 데에 있어서도 이러한 차

이점이 반영되는 것이 이상적이다. 그러나 1990년대 초

토지공개념제도가 만들어지면서 ‘일물일가’의 논리에서

평가기준을 일원화하고자 하였고 이에 따라 토지에 대

한 공시지가, 집합건물에 대한 기준시가, 주택공시가액

등이 매년 따로 공시되면서 취등록세같은 거래과세이

건 재산세같은 보유과세이건 양도소득세이건 세목불문

하고 이러한 정부가 고시한 가액들을 그대로 또는 기

계적 미세조정 후 그대로 과세표준으로 사용하는 오류

를 범했던 과거 역사가 있다.

부동산에 대한 과세평가란 해당 부동산 관련 조세부

과를 목적으로 과세표준을 결정하는 일련의 과정 중 제

일 첫 단계를 말한다. 과세목적용 평가시 가장 큰 원칙

으로 삼아야 할 기준은, 세목별 기능(과세평가목적)에

맞추어 달리 결정되는 것이 정상이며, 동일 세목의 조세

부과를 위한 과세평가는 평가의 균일성이 중요하다는

것이다. 부동산관련 국세 및 지방세로서의 재산과세로

는 ① 거래단계시의 인지세, 취득세, ② 유·무상 이전단

계시의 양도소득세, 상속·증여세, ③ 보유단계시의 재

산세 및 종합부동산세 등이 있으며, 거래유형 및 과세

목적에 따라 과세표준설정 및 과세평가원칙이 달라져야

한다. 즉, 유상거래단계에서 부과되는 취득세·인지세·

양도소득세 같은 조세들의 과세표준은 실지거래가액

그 자체를, 보유과세(재산세 및 종합부동산세)와 무상

2014 June Vol.73 05

기획특집 1 | 실거래가격신고제도와 부동산 과세평가

이전단계의 상속·증여세 및 기타과세는 공정시장가격

(Fair Market Value; FMV) 또는 그 일정비율을 과세

표준으로 사용하는 것이 원칙이다.

2. 취득세 등 거래단계 부동산조세의 과세표준 및 과세평가 문제

우리나라의 2012년 지방세법은 큰 폭의 개정이 이루

어졌는데 부동산 등의 시가표준액을 규정하는 조항이

지방세법 초반부라고 할 수 있는 제4조에 규정되게 된

다. 동 조 제1항은 “이 법에서 적용하는 토지 및 주택

에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가

에 관한 법률 (이하 ‘부동산감평법률’이라 칭함)」에 따라

공시된 가액(價額)으로 한다.” 라고 규정하고 있는데 지

방세법의 과거 조문들을 역사적으로 고찰해 보면 ‘시가

표준액’이라는 용어는 지방세 세제당국이 사용하는 지

방세 과세대상자산의 과세표준을 말한다. 따라서 지

방세법 조문에서 ‘시가표준액’이라는 용어는 ‘과세당국

이 (내부적으로 판단하여) 결정고시한 일종의 기준금

액(reference value)’ 이라고 이해하는 것이 제일 합리

적이다. 토지 공시지가제도가 어느 정도 정착할 무렵인

1995년부터는 과거 지방세당국이 토지에 대한 시가표

준액으로 사용하던 토지등급 대신 국토부(구 건교부)

가 매년 결정고시하는 공시지가 등에 일정비율을 곱해

사용하도록 공시가액과 지방세과표를 직접적으로 연계

시키기 시작하였었는데 지방세 시가표준액을 아예 부

동산감평법률에 따라 고시된 가액으로 한다고 양자를

일치시켜 버린 것은 처음이다.

따라서 토지와 주택에 대한 시가표준액을 국토교통

부가 관할하는 부동산감평법률에 따라 공시된 토지공

시지가와 주택공시가액으로 사용한다는 의미는 지방세

과세평가를 기본적으로 과세권자나 지방세제당국이 아

닌 다른 부처에서 수행한다는 의미이다. 다만 제1항 단

서조문에서 공시된 가격들이 없는 물건들에 대해서만

은 여전히 과세권자인 시군구청장이 직접 산정하는데

이때에도 국토부에서 제공한 가격비준표를 사용하도록

의무화하고 있다. 그 외의 과세대상물건인 건축물, 선

박, 항공기들은 지자체의 장이 결정토록 하고 있다. 결

국 부동산 중 토지와 주택에 대한 과세표준결정권한은

국토부에 있으며 그 외의 다른 과세물건만 지방세당국

에게 있다는 의미이다.

부동산의 거래단계에서 부과되는 조세의 과세표준

은 세계 주요 대도시들의 주택거래세제를 비교한 <부

표 1>에서 나타나듯이 실지거래가액을 사용하는 것이

표준이다. 우리나라의 경우에도 지방세법 제10조 제1항

에 ‘취득당시의 가액으로 한다’라고만 규정한 후, 제5항

‘사실상의 취득가격’이 과세표준이 되는 경우로 제5호에

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」

제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에

따라 검증이 이루어진 취득을 명시적으로 추가함으로

써 유상거래의 취득세의 과세표준은 실거래가격을 사

용하도록 하였다. 이상의 법률이 개편되는 의미는 다음

과 같은 두 가지이다3).

첫째, 부동산거래신고제 및 주택거래신고제 상의 신

고의무가 중개업자에게 전가됨에 따라 취득세의 성실

신고의무에 대한 책임도 납세자가 중개업자에게 전가

할 가능성이 높아졌는데, 과거의 법무사가 대행하던 취

득세 신고납부 시에 횡행하던 ‘다운계약서’도 여전히

발생할 가능성이 남게 되었다는 것이다.

둘째, 지방세인 취득세의 과세표준을 결정하는데 국

토교통부가 관여하는 정도를 넘어서 지방세과세당국보

다 더 우월한 지위에 있게 되었다. 즉, 부동산거래신고

제나 주택거래신고제 그 본연의 목적이 취득세의 성실

신고납부 유도가 아님에도 불구하고 실거래가신고행위

와 취득세과세표준 결정행위를 일치시켜버리면서 2개의

별도신고행위를 요구하게 되었다고 할 수 있다.

2006년 실거래가신고제도 실시로 실거래가격이 시군

구에 신고되기 시작한 이후에도 부동산 무상이전거래,

3) 지방세법시행령 제2조[토지 및 주택의 시가표준액] 및 제14조[주택거래신고지역의 과세표준] 근거규정



증개축, 그리고 과소신고의 경우 때문에 과세당국이 과

세평가를 수행해야 할 필요성은 여전히 남게 된다. 즉,

① 상속·증여와 같이 ‘금전적 댓가(consideration)’ 없

이 부동산소유권이 이전되는 경우, ② 매년 결정고시되

지 않는 토지·주택 등 부동산에 대한 개량행위에도 취

득세를 부과해야 하고, ③ 매매와 같은 유상거래의 경

우에도 ‘다운계약서’ 등 과소신고행태에 대비하여 과

세당국 내부적으로 참고해야 할 ‘정상시장가격(FMV;

at-arm’s-length most probable sales price)’이 구

비되어 있어야 하기 때문이다.

3. 종합부동산세 등 보유세제 개편에 따른 과세평가 문제

종합부동산세라는 부동산에 대한 국세보유세가 신

설되었다는 것은, 과세평가행정을 포함하여 지방재산

세와 매우 밀접하게 국세인 종합부동산세가 운영되어

야 함을 의미한다. 매년 6월1일을 과세기준일로 하여

지방세 당국이 1차적으로 지방재산세를 부과한 후(7월

과 9월), 이에 기초하여 국세당국이 12월에 2차적으로

부과하면서 재산세납부분을 세액공제되는 등 유기적으

로 연계되어 있기 때문이다. 즉, 국세당국은 기존의 부

동산관련 국세 재산제세인 양도소득세나 상속·증여세

의 세제내에서의 과세표준 운영방식과는 획기적으로

다른 환경에 돌입하게 되었다.

국세청, 안전행정부 내 지방재정세제국, 그리고 각급

지방자치단체내 지방세정운영과들에서는 부동산보유세

의 각 유형별 부동산 과세평가의 균일성(uniformity)

을 위해 평가업무를 총체적으로 관리할 책임을 지게 되

었고 또 합산업무 때문에 상호 밀접한 연계성하에서

추진되어야 하는 환경변화를 맞게 된다.

종부세 제도가 입안되던 당시 행안부 지방세제국, 국

세청 재산세국, 국토부 토지정책국간에는 과거부터 공

시지가업무를 관할하던 국토부로 보유세관련 과세평가

업무를 일원화되도록 합의가 이루어진다. 2004̃ 2005

년 국세로서의 보유세인 종합부동산세를 신설함에 있

어서 주택이 과세대상에 포함되고, 주택분재산세도 건

(축)물분재산세와 부속토지에 대한 종합합산대상 종

합토지세가 통합되어 토지·건물 통합(일체)평가하게 되

어 주택에 대한 과세평가가 매우 중요하게 되었음에도

불구하고 (일반적 목적의) 부동산감정평가업무의 연장

이며 기술적인 사안이라는 인식하에 담당업무 책임부

처를 국토부쪽으로 일원화되었다. 그 결과 1983년부터

23년 가까이 국세청이 공동주택에 대해 양도세 등 국

세 재산과세 부과를 위해 일종의 추계과세제도로 운영

하던 공동주택 기준시가 결정고시업무가 국토부로 이

관되고, 단독주택에 대해서도 감정평가협회 산하 연구

원에서 (공시지가와 유사하게) 개발한 단독주택가격공

시 제도를 새로 도입하게 되었다. 상대적으로 상업용부

동산에 대해서만 건축물과 부속토지를 분리하여 과세

하므로 지방세과세당국과 국세청이 각각 건물 시가표

준액과 건물 기준시가를 따로 결정고시하고 있어서 시

가 대비 과표율이 현저히 떨어지는 것으로 판단되어 세

부담공평성에 문제도 발생하였다.

시군구 지방자치단체가 1차적으로 부과하는 재산세

는 지방세법 제110조에, 토지 및 건축물에 대한 재산세

의 과세표준은 시가표준액의 50∼90% 범위에서 주택

은 시가표준액의 40∼80% 범위내에서 시장동향과 지

방재정 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 공정

시장가액비율(각각 70%와 60%)을 곱하여 산정한 가

액으로 한다고 규정하고 있다.

종부세법에는 특별히 ‘고액 부동산소유자에 대한 세

부담을 높혀 조세부담의 형평성을 높힌다’고 명시되어

있어서 과세평가액의 정확성이 형평성에 미치는 중요도

를 강조하고 있다. 기본적으로 물세적 특징을 갖는 지

방재산세의 경우 동일 부동산유형과 동일 이용용도에

대한 법정세율상 세부담 정도가 대체로 유지되지만, 인

별합산 후 누진세율을 적용하는 종부세의 경우 부동

산소유가액 대비 (수직적) 세부담액 형평성은 재산세의

이용상황별 그리고 재산세·종부세의 유형별 차등과세

요소로 인해 반드시 확보되지 않을 수 있다. 수평적 형

평성은 ‘동일한 시장가치로서의 부동산가액을 갖는 사

2014 June Vol.73 07


람들에 대해 인세 부동산세액이 동일하게 부과됨’으로

써 담보되므로, 이는 통계학적으로 인별 부동산소유의

분위별 분포에서 동일분위(그룹)내에 속한 소유자들의

실효세율들간의 편차가 적어지는 지로 확인할 수 있는

데, 현재의 세제구조는 이 또한 자동적으로 보장하지

못하게 된다.

특히, 인별합산한 부동산 과세평가 합계액의 객관성

과 정확성이 쟁점이 될 수 있으므로, 개별 물건별로 과

세하는 경우에 비해 동일유형내에서도 과표평가율의

균일성이 더 높아야 하고(예, 단독주택 vs. 공동주택,

수도권 택지 vs. 산간 임야 등) 정부가 결정고시한 공적

평가액 그 자체에 대한 정확도도 시비대상이 될 수 있

다. 참고로 외국 어느 나라의 과세당국도 해당 세목의

과세대상재산에 대한 과세목적용 평가 또는 과세표준

을 결정할 때에 (과세권자가 아닌) 외부기관이 일반적

감정평가목적으로 수행한 (민간 또는 공공목적의) 평

가액에 ‘공정시장가액적용율’ 같은 획일적 비율을 곱해

기계적으로 과표를 확정하는 사례는 발견할 수 없음을

주목할 필요가 있다.

‘종합부동산세’가 신설되고 기존의 지방재산세가 개

편됨에 따라, 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법

률」 등이 개정되었는데, 과거 공시지가제도 운영으로부

터 얻은 교훈이 제대로 반영되지 못하고 있지 않나 판

단된다. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」은

공공의 과세목적용 토지 및 주택의 (감정)평가업무를

규정하고 있는데 그 결과물의 품질에 대한 납세자의 이

의신청에 대해 과세권자에게 어떠한 책임성도 지울 수

없다는 문제를 그대로 갖고 있다4). 특히 주택 중 공동

주택에 대해서는 이미 국세청에서 과거에 수행하여 오

던 공동주택에 대한 기준시가가 존재함에도 불구하고

제17조에서 공동주택가격 공시를 규정하면서 단서조문

에 별도의 공동주택가격 결정고시 가능성을 제기하여

제안이유에서의 취지와 배치된다.

결국 공시지가제도의 경우처럼 과세당국과 평가기

관이 달라지면 과세평가결과물의 품질에 대해 책임소

재가 불분명해져서 이를 과세표준으로 사용하는 해당

조세의 세무행정에 대한 불신과 납세자의 불복현상이

가중된다. 결국, 과세평가를 위해 지출된 중앙 및 지방

정부의 예산효율성 제고와 평가품질의 개선을 위해서

라도 과세권자로서의 과세행정 책임부처가 과세평가의

궁극적 책임을 질 수 있도록 평가의 실무는 감정평가기

관이 수행하더라도 과세평가정책 업무 총괄을 맡을 수

있어야 할 것이다.

Ⅲ. 외국의 부동산보유세 과세평가와 판례의 시사점

우리나라의 상황처럼 부동산보유에 대해 국세당국이

평가전담조직을 갖추고 과세표준을 설정하는 대표적인

나라는 영국으로 국세청(Inland Revenue) 산하의 집

행기관인 「자산평가실(Valuation Office Agency)」조직

이라고 할 수 있다. 동 기관은 (주택에 대한)지방재산세

인 Council Tax와 (사업용부동산에 대한)국세화된 재

산세인 Nationalized Non-Domestic Rate에 대한 과

세평가업무를 잉글랜드 및 웨일즈지역에서 수행하고 있

다. 후자의 평가주기는 매 5년으로 2005년 시행을 위

해 173만 사업용부동산을 평가하였고, 전자는 1993년

이후 처음으로 12년 만에 2,300만여 주택에 대한 재평

가를 위해 5̃ 6천명의 평가공무원이 납세자의 불복율

감소를 위해 평가·고지전안내 등 업무를 전담하고 있

으며, VOA의 업무에 소요된 비용을 지방정부예산에서

보전해 주고 있다. 환경, 지역개발 등 기타 공공목적용

부동산평가업무는 관련 부처로부터 실비보상조건의 업

4) ‘부동산의 적정가격을 공시하여 가격산정의 기준이 되게 하고, … 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격형성을 도모하며 나아가 국토의 효율적 이용

과 국민경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 한다’고 개정법률안 제1조에 규정하여 지공법과 마찬가지로 부동산보유세 과표로 사용되고 있는 제1주요 용도에 대

한 언급조차 없으면서, 반면 제안이유에는 ‘부동산 보유세제 개편과 부동산실거래가신고제의 시행에 대비하여 현행 공시지가 외에 토지와 건물의 적정가격을 통합평

가하여 공시하는 주택가격공시제도를 도입하고, 각 중앙행정기관별로 분산되어 있는 부동산가격의 평가체계를 일원화하려는 것임’이라고 밝혀 유일한 제안이유가 조

세목적용 감정평가임을 강조하고 있음



무위탁을 받는 등, 과세목적용 부동산평가가 제1차 목

적이므로 국세당국의 책임하에 수행하여 지방세 과세

당국이 사용토록 하고, 기타 비수시적으로 발생하는

공공평가업무는 부차적임을 인식하여 업무주체를 명확

히 하고 있다.

한편 국세청내 평가전담조직 뿐만 아니라 부동산 평

가방법론 측면에서 우리나라에게 가장 큰 시사점을

주는 나라는 덴마크의 「총합평가시스템」(Total Value

System)인데 세계은행 및 국제통화기구와 같은 국제

기구에서도 모범적인 재산보유세 과세표준 행정의 사

례로 개도국 등에 추천하고 있다. 덴마크는 토지와 건

물에 대한 차등과세제도를 운영하면서도 국세청 평가

국내에서 평가시스템을 토지평가시스템과 총가치(토지·

건물통합)평가시스템으로 이원화하여 운영하면서 건

물가치부분은 총가치에서 토지가치를 차감한 잔여법

(residual method)를 사용하는 것이 특징이다. 평가

업무를 자료관리에서부터 평가모형개발까지 모두 전산

화하여 진정한 의미에서의 전산대량평가(Computer-

Aided-Mass-Appraisal) 시스템으로 운영하여 평가

인력비용절감을 성공적으로 수행하였고, 평가주기도

1998년부터 매 4년에서 매년으로 단축하였다5).

일본은 우리나라와 부동산법제 및 부동산조세 측면

에서 많은 유사점을 보이고 있는데 최근 지방재산세인

고정자산세의 평가체제에 대해 과세기관과 평가기관간

의 분리에 따른 문제들에 대해 심도있는 논의가 진행

중이다. 토지와 가옥에 대한 지방재산보유세인 (시정촌

의) 고정자산세의 평가업무가 고정자산평가원에 의한

토지·가옥 평가 실무행위와 시정촌장에 의한 평가액의

결정이라는 행정처분행위로 구성되므로 과세업무와 평

가업무간 관계에 대해 고민하는 상황이다. 지방재산세

과세당국이 기초자치단체인 시정촌이므로 이들이 개별

적으로 과세평가업무를 추진할 경우의 행정적 비효율

성과 광역화 및 공동화를 통한 해결방안이 제시되나,

간소 및 공평이라는 조세부과의 원칙 그리고 납세자에

대한 행정책임측면에서 외주화(out-sourcing) 및 전국

단위 공동작업화에 반대하는 견해가 대립 중이다.

미국의 지방재산세(local property tax)는 3만 8천

여 일반 기초자치단체(city, municipal, township,

county)들의 주 세입원이므로, 매년 관할구역내 과세

대상 재산범위를 정하고 이들에 대한 과세평가를 하는

작업으로 부터 시작한다. 상위정부인 주(state)정부는

법률로 지방정부들이 ‘동등하고 균일한(uniform and

equal) 과세평가’를 하도록 명문화하여 지방정부가 공

공재를 공급하는 데 필요한 재원을 재산소유자들에

게 부담시킬 때의 세부담 공평성을 강조하고 있다. 시

가액 대비 균일한 과세평가(assessment of property

value at a uniform percentage) 원칙이 중요한 이

유는, 과세권자인 지방자치단체가 ‘과세평가액 $100 또

는 $1,000 당 몇 달러’라는 방식으로 설정하는 세율이

아래와 같이 과세표준결정단계에서 결정되기 때문이

다. 영국식 전통을 이어받은 많은 기초자치단체들은 매

년 지방정부가 세출예산액에서 사용료 등 세외수입, 상

급정부로부터의 이전재원, 그리고 비재산세수 등을 뺀

잔여 세입예산 부족액을 지방재산세로 최종 충당하므

로, 당해 연도 지방재산세로 충당해야 할 예산액(levy)

을 매년 관할 구역내 총 과세평가액으로 나눈 것이 세

율이 되므로, 과세평가 후 사후적으로 결정되는 세율

은 매년 변화하므로 잔여세(residual tax)적 성격을

갖게 된다6). 뉴욕주 내 예외적으로 뉴욕시 및 나소군

(Nassau county)는 부동산을 4개 유형(class 1, 2, 3,

4)7)으로 나누어 유형별로 차등과세평가를 할 수 있으

며 과세대상물건별로 시장가액(full market value)과

5) 구체적인 과세평가모형 방법론에 대해서는 노영훈(1997)을 참고하기 바람

6) 이러한 지방재산세 부담 결정과정 때문에 영국이나 미국에서는 과세평가업무를 'rating'이라고 표현하며 세율은 1000분의 1 즉 0.1%를 단위로 표시되며, 노영훈(2006)

에 따르면 2002년 미국내 주요 51개 대도시 중 단독주택에 대해 제일 재산세실효세율이 높았던 도시는 코넷티커드 주 브릿지포트시의 3.86%이고 제일 낮았던 도시는

하와이의 호놀룰루시의 0.37%이었으며, 도시규모 등의 가중치를 두지 않고 단순평균한 수치는 1.61%, 그리고 중간값은 1.54%이었음

7) class 1에는 주로 1, 2, 3세대거주 단독주택들이, class 2에는 그 외의 주택들인 임대주택, 코압(Co-op), 콘도 등 공동주택들이, class 3에는 전기 상하수도 등 부동산,

class 4에는 상업용부동산들이 속함음

2014 June Vol.73 09


과세평가액(assessed value)을 기록한 재산세과세대

장(tax roll)을 보관 비치하도록 법적으로 의무화하고

있다. 참고로 2010년 회계연도 중 뉴욕시내 주택시장

가격들은 class1과 class2의 경우 전년대비 -5.00%와

-2.01% 변동율로 하락하였으나, 과세평가액(taxable

assessed value)은 3.31%와 2.99% 인상하여 과세평

가 하였었다.

결국, 미국에서는 지방세 과세권자인 지방정부가

지방재산세 과세대상 자산들을 과세평가의 균일성

(uniformity)이 유지되는 유형별로 분류하고(예, 제1

종 주택, 제2종 주택, 영업용부동산, 기타 등) 유형들

(class) 간에는 시가 대비 과표액 비율을 차등화하는

방식으로 지방재산세가 개편되는 경향을 보이고 있다.

이와 관련하여 1982년 캔저스 주 판결인 Von Ruden v.

Miller는 과세대상자산의 유형이 하나일 경우에는 주내

모든 재산이 공정시장가액(fair market value)으로 평

가한 화폐가치로 균일하게 평가되고 과세관할구역내에

서 동일하게 과세될 수 있지만, 주식과 같은 무형자산도

함께 지방재산세 과세될 경우에는 별도의 유형으로 과

세되어야 한다는 판결이 중요한 판례로 남게 된다8).

우리나라의 사법부 판단을 살펴보자. 1990년 토지공

개념 세제의 하나로 도입되어 총 3차례에 걸쳐 부과된

토지초과이득세에 대해 헌법재판소는 1994년 7월 헌법

불합치판정을 내렸다. 이때 헌법재판소의 지적사항 중에

공시지가 산정의 적정성 문제와 지가앙등에 따른 원본

잠식 가능성 문제가 제기되었었다. 이는 우리나라 헌법

재판소가 특정 조세의 과세평가측면의 문제점을 인정하

여 해당 세법의 신규적용을 금지한 최초의 판결이다.

또한 2008년 11월 우리나라 헌법재판소는 (구)종합

부동산세법 제5조 등 위헌소송(사건번호 2006헌바112)

판결에서, 이중과세, 소급입법, 미실현이득에 대한 과세

및 원본잠식, 자치재정권 침해, 헌법상 체계정당성 원

리위반, 입법권남용의 문제에 대해 합헌판정을 내린 반

면, 세대별 합산과세와 주택분 종합부동산세의 세부담

과중에 따른 재산권침해에 대해서는 각각 위헌 및 헌

법불합치 판정을 내렸다. 즉, 부과대상여부를 결정하는

기준금액이 주택이나 토지의 공시가격기준으로 계산되

는 것을 문제시하였고, 외형자산가액 뿐만 아니라 이를

취득하는 과정에서 부담하게 된 부채부분을 차감되지

않음에 따른 세부담공평성문제에 대해서는 적극적인

판단을 내리지 않았다. 다만, “주택의 가격을 기준으로

고액의 주택을 보유한 자를 정책 집행의 대상으로 삼

아 주택가격을 안정시키려는 수단의 선택은 보다 엄격

한 헌법적 심사의 기준에서 이루어져야 할 것이다.” 라

고만 완곡하게 기술하였다.

이렇게 재산관련 조세가 그 과세평가측면에서 문제

점이 있는 상태에서 부과되어 헌법상의 재산권을 침해

한다고 사법부가 판단하는 사례는 우리나라에만 국한

되는 현실은 아니다.

독일 연방공화국의 헌법재판소는 1995년 6월 22일

부유세(Vermögensteuer)법 제10조 제1항이 위헌이라

고 판결하고, 1996년 말까지 입법부가 새로운 규정을

마련할 것을 명령하며 동 기간까지 개정입법이 이루어

지지 않으면 현행의 세법규정은 자동적으로 효력을 상

실한다고 발표하였다. 독일의 부유세는, 부동산뿐만

아니라 포괄적 재산을 과세대상으로 하며, 거주자9)가

매년 1월 1일 현재 전 세계에 소유한 총자산에서 부채

를 공제한 순재산(net wealth)에 대해 단일비례세율10)

로 부과되는 人稅로서 세수를 주정부가 사용하는 州

稅(Länder)였다. 동 판결의 요지는, 과세대상자산 중

1964년의 연방평가법이래 재평가가 제대로 이루어지지

않고 단일평가기준에 의해 평가되던 부동산자산과 현

재시장가치로 평가되던 금융자산간에 평가율 격차가

극심해져서 그 결과를 동일한 과세표준으로 합산하기

에는 세부담 불공평성이 너무 크게 발생하여 기본법상

의 평등원칙에 위배된다는 것이다. 즉, 세법이 납세자에

8) 노영훈(2010) 참조

9) 비거주자는 독일 국내의 평가액 20,000마르크 이상의 순재산에 대해서만 과세되었음

10) 1994년까지는 개인에 대한 순부유세율이 0.5%의 단일세율이었으나, 1995년 과세연도부터 1%의 기본세율로 인상되면서 자산중 농림지·사업용재산·주식에 대해서는

0.5%의 경감세율이 적용되어 자산유형별로 차등과세 되었으며, 법인에 대해서는 0.6%임



게 동등한 부담적용을 규정한 것은, 법적뿐만 아니라

실제적으로도 동등하게 세부담이 지워져야 하는 것을

요구한다는 것으로 헌법재판소가 해석한 판결이다.

또한 1995년 10월 17일 일본의 오사까 지방재판소

는, 버블경제시대에 절세를 방지하기 위하여 도입된 조

세특별조치법상의 특례에 근거하여 토지 등의 유산에

시가를 초과하는 상속세를 부과하는 것은 헌법상의

재산권 침해 가능성이 높아 위헌이라는 판결을 내렸었

다. 또한 일본의 동경지방재판소도 1996년 9월 2차례

의 판결을 통해 일본의 토지보유 지방세인 고정자산세

의 과세표준액이 시가를 상회한 부분에 대해서는 위법

이라고 하여 고정자산세의 과세평가와 관련한 최초의

위법판결을 내렸었다.

이렇게 우리나라와 유사한 대륙법 체계하에서 토지·

건물에 대한 구분등기를 허용하여 공적토지평가제도를

유지하고 있는 독일과 일본의 예에서 볼 수 있듯이, 각

국의 재산관련 조세부과시 과세대상물건에 대한 정확

한 과세평가는 부동산가격의 하락 또는 안정기간에 더

욱 중요해진다는 것을 시사하고 있다.

Ⅳ. 결론 및 정책시사점

2006년 실거래가신고제도 실시 이후 2013년 8월까

지의 총 7년 8개월간 축적된 부동산거래신고자료는

총 810만여 건을 넘고, 이중 주택유상매매거래만도 총

671만 5천 건에 달한다. <그림 1>은 이러한 실거래가신

고 미시자료를 기초로 하여 신고가액별 월별 거래량 변

화를 살펴본 것인데, 이러한 대량의 유상거래신고자료

를 활용하여 (과세)평가모형을 개발하는 작업을 시작

할 시점에 이르렀다고 할 수 있다. 즉, 현재까지는 표준

지공시지가나 표준단독주택가격 산정을 위해 비준표

를 작성하는 수준에 있었으나, 이제는 아파트 등 공동

주택까지도 포함하여 그동안 축적된 방대한 분량의 실

지거래가격을 부동산유형별로 통계적 평가모형을 개

발하고 검증하는 대량전산평가모형(mass computer

assessment modelling)체계로 발전시켜 나아가야 할

시점이다.

<그림 1> 주택매매 거래신고건수의 월별 신고가액별 변화 추이

100,000

80,000

0

60,000

40,000

20,000

120,000

140,000

160,000

180,000

3억이하 3억-9억 9억이하 계 9억-12억 12억초과 총계

(건)

2006.01

2006.04

2006.07

2006.10

2007.01

2007.04

2007.07

2007.10

2008.01

2008.04

2008.07

2008.10

2009.01

2009.04

2009.07

2009.10

2010.01

2010.04

2010.07

2010.10

2011.01

2011.04

2011.07

2011.10

2012.01

2012.04

2012.07

2012.10

2013.01

2013.04

2013.07

자료 : 노영훈(2013), p.50

2014 June Vol.73 11


<부록>

<부표 1> 세계 주요 대도시 내 주택거래세 비교

도시 세목명 과세주체 납세자 과세표준 법정명목세율 기타

뉴욕주 부동산이전세(NYS-RETT)

주세 매도자 실지거래가액 0.4%

매 $500 당 $2.00

저당대출등록세 매수자부담

맨션세 주세 매수자 실지거래가액 1%

매매가 100만 달러를 초과 고가주택(1,2,3가구용)에 대한 추가과세

뉴욕시 부동산거래세(NYC-RPTT)

지방세 매도자 실지거래가액1%(50만달러 이하)1.425%(50만달러 초과)

런던인지세(SDLT)

국세 매수자 실지거래가액

12.5˜25만파운드 1%25˜50만파운드 3%50˜100만파운드 4%100˜200만파운드 5%

200만파운드 초과 (2012.3.22 이후) 7%

동경부동산취득세등록면허세인지세

도도부현세국세국세

〃〃〃

고정자산세평가액고정자산세평가액실지거래가액

3%2%

거래금액별 정액세

상해 계세 시세 〃 실지거래가액1%(소형 및 최초구입)

1.5%(소형)3%(상품주택)

서울취득세인지세

도세국세〃〃

실지거래가액실지거래가액

2.7%(경감세율)4.6%(9억 원 초과 등)15만 원(1˜10억 원)35만 원(10억 원 초과)

1억 원 미만 주택은 비과세

자료 : 노영훈(2013), p.94 인용

<참고문헌>

노영훈, 『주택거래활성화를 위한 취득세감면과 지방재

정』, 한국조세재정연구원, 2013.12

＿＿＿,「우리나라 부동산세제에 있어서의 입법정책의

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＿＿＿, 『실지거래가격 신고에 따른 적정세율 추정 및

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원고, 2003.9

＿＿＿, 『부동산관련 재산세제 과세표준 개혁방안

연구』,국세청 연구용역, 2004.12

＿＿＿, 『우리나라 재산관련 과세평가체계의 문제점과

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조세연구원, 1998.2

노영훈·이장규, 『양도소득세와 취득·등록세의 과세

기준 일원화방안 연구』, 재경부 연구용역, 1999



부동산가격공시업무에서 비율연구 활용방안 *

임 재 만 교수세종대학교 산업대학원

부동산학과

Ⅰ. 비율연구의 필요성1)

부동산공시가격은 과세, 보상 등 다양한 목적으로

활용하고 있다. 이러한 업무는 무엇보다도 형평성을 담

보해야 한다. 가격수준, 유형(주택, 농장, 기업 등), 지역

별로 모든 부동산이 시장가치 대비 일정 비율로 동일

하게 평가되었는지가 중요하다는 것이다. 다시 말해 모

든 부동산을 시장가치의 80%로 평가하는 것이 목표

라면, 대부분의 주택이 이 수준에 근접하게 평가되었

는지, 주거용 자산은 시장가치의 80%로 평가되고, 산

업용 자산은 90%로 평가되지 않았는지 또는 A도시의

주거용 자산은 70%로 평가되고, B도시의 주거용 자

산은 60%로 평가되지 않았는지 여부를 검토할 필요

가 있다는 것이다. 국제과세평가사협회(International

Association of Assessing Officers; IAAO)는 이

와 관련하여 비율연구기준(Standard on Ratio

Study), 매매사례의 검증과 수정 기준(Standard on

Verification and Adjustment)을 제정하고 있다.

IAAO의 2011년 비율연구서베이 결과 미국은 50개주

중 43개주가 매년 비율연구를 수행하고 있는 것으로

나타났다.

비율연구기준은 두 가지 부분으로 이루어져 있다.

첫째는 과세평가사가 내부적으로 평가품질을 보증하

고 통제하기 위한 것으로 자료의 무결성 검토(data

integrity review), 평가수준과 형평성 분석, 대량평가

모형(Computer-assisted Mass Appraisal; CAMA)

성과 검증 등에 활용하기 위한 것이다. 둘째는 과세평

가관리당국이 외부에서 부동산 유형, 시장지역, 과세

관할지역의 내 또는 상호간 전반적인 평가의 정확도를

검토하기 위한 것으로 평가성과의 모니터링2), 등치화

(equalization)3)에 활용 된다. 각 목적에 따라 비율연

구의 절차, 비율기준 등이 다르나 대동소이하므로 여기

서는 전자를 중심으로 설명한다.

Ⅱ. 비율연구의 내용

과세평가비율은 과세가치를 시장가치로 나누어 계산

한다. 실제 시장가치는 관찰할 수 없으므로 매매가격

의 적정성을 심사하여 그 거래가 정상거래라고 인정되

는 매매가격을 대용변수로 이용한다.

평가의 성과에는 수준과 균등성, 두 측면이 있다. 평

가수준은 과세가치를 시장가치와 비교할 때 전체 비율

을 말한다. 균등성은 과세대상 부동산의 과세가치가

* 이 논문은 임재만, "서울시 공동주택 공시가격 평가의 형평성에 관한 연구", 「부동산학연구」 제19권 제2호, 2013, pp.37-56.에서 발췌하고 수정·보완한 것임을 밝혀둔다.

1) 안정근(2005)은 미국의 비율연구를 자세히 소개하고 있다.

2) 미국의 23개주에서 주민선거를 통해 과세평가사를 선출하며, 15주는 주정부에서 과세평가사를 임명하고 있다. 풀타임 과세평가사를 고용할 수 없는 작은 지방정부

에서 계약직으로 운용하고 있으며, 일부 지역에서 실험적으로 계약직을 이용하고 있다.

3) 집단 간, 집단 내 평가의 균등성을 확보하기 위해 과세가치를 수정하는 작업을 말한다.

2014 June Vol.73 13

기획특집 2 | 부동산가격공시업무에서 비율연구 활용방안

4) IAAO 기준에서는 매매가격 추종현상을 어떤 한 부동산의 평가에 해당 매매가격 수준에서 그대로 재평가하는 실무경향이라고 정의한다. 매매가격 추종현상은 비율연

구에서 균등성의 타당성에 문제를 일으키는 원인이 되며 유사한 매매사례가 없는 부동산도 매매사례가 있는 부동산과 유사한 수준에서 재평가되지 않는 한 평가 수준

의 타당성에도 문제가 발생하는 원인이 된다. 따라서 IAAO 기준에서는 매매가격 추종현상이 있는 사례를 기초로 한 비율연구는 타당성이 없으며, 매매가격 추종현상

이 있는지 검정하고 이를 교정해야 한다고 규정하고 있다.

시장가치의 일정 비율로 평가된 정도를 말한다.

비율연구는 다음 7단계를 거쳐 이루어진다.

① 비율연구의 목적, 범위, 목표 설정

② 설계(표본추출과 적정성 심사)

③ 층화(stratification)

④ 시장자료의 수집, 정리

⑤ 평가자료와 시장자료의 매칭

⑥ 통계분석

⑦ 결과 평가와 활용

비율연구의 결과는 설계, 층화, 시장자료의 수집에 크

게 의존한다. 그러나 여기서 자세한 논의는 생략한다.

1. 평가 수준의 측정

평가의 수준은 일반적으로 시장가치에 대한 평가가

치의 비율을 의미한다. 법률의 규정에 의한 평가수준,

실제 진실한 평가수준(모집단의 평가수준) 그리고 비율

연구에서 말하는 평가 수준(표본에서 추론한 평가수

준)이라는 세 가지 개념이 있다. 평가 수준은 법적 규정

에서 정한 평가 수준 또는 모집단의 진실한 평가 수준

을 말하며, 과세평가비율은 진실한 평가 수준 또는 표

본 통계량을 말한다.

평가수준 추정은 중심집중경향(central tendency)

측정치에 기초한다. 각 층(stratum)마다 그리고 전체

층에 대해 계산한다. 과세평가비율에 대해 중위수, 평

균, 가중평균은 비율연구에서 반드시 계산하는 측정치

다. 이 측정치는 표본에서 계산한 것으로 모집단에 대

한 점추정치이기 때문에 이 추정치의 신뢰성을 확인하

기 위해서는 신뢰구간에 대한 추정이 필요하다.

평가 수준에 대해서는 아무런 기준이 없다. 평가 수

준은 이론적으로는 평가가치가 시장가치와 같아야 하

지만, 과세평가에서 평가 수준은 정책적으로 법률에 의

해 정하고 있기 때문이다. 2011년 IAAO의 비율연구에

대한 조사에서 43개주가 주택에 대해 과세평가수준을

법으로 규정하고 있으며, 2008년 조사에서는 32개주

가 과세가치가 시장가치의 100%로 정하고 있다고 응답

했다.

① median(중위수) : 비율을 크기순으로 나열할 때

중앙에 위치하는 비율

② arithmetic mean(산술평균) =

③ 평가 수준 측정치 비교

과세평가의 성과 평가에서 가장 선호되는 측정치는

중위수다. 중위수는 각 비율에 동일한 가중치를 부여

하고 극단치의 영향을 받지 않기 때문이다. 평균은 극

단치의 영향을 받을 수 있으며 표본이 적절한 규모이며

이상치가 적을 때에만 신뢰할 수 있는 측정치다.

그러나 전반적인 평가수준은 유형이나 지역 등으로

구분한 각 층의 평가가치 총계를 해당 층의 과세평가비

율로 나누어 해당 층의 시장가치 총계를 구하고, 모든

층의 과세가치 총계를 시장가치 총계로 나누어 전반적

인 가중 평가수준을 구해야 한다.

2. 평가 균등성의 측정

과세평가비율의 균등성은 과세평가비율의 변동성

(variability)과 관련이 있다. 균등성은 각 층마다 계산

한다. 일반적으로 이 측정치가 작을수록 균등성이 양

호하다고 판단한다. 그렇지만 극단적으로 이 측정치가

낮으면 층의 부동산이 극단적으로 동질적이거나 매우

안정적인 시장일 수 있다. 또한 평가의 품질 관리가 이

루어지지 않았거나 계산 오류, 또는 표본의 비대표성,

매매가격 추종현상(sales chasing)4)이 있는 것으로

= ratio i

Ni=1

N



볼 수 있다. 가장 일반적이고 유용한 변동성 측정치는

COD(Coefficient of Dispersion)다. COD는 과세평가

비율이 정규분포라는 가정에 의존하지 않는 장점을 지

니고 있다. 이는 수평적 형평성(horizontal inequity)

과 관련이 있다.

3. 수직적 형평성(vertical inequity)

한편, IAAO의 비율연구기준에서 수직적 형평성 측

정치로 PRD를 제시하고 있다. 평균비율을 가중평균

비율로 나누어 계산한다. 이 통계치는 1에 근접해야 한

다. 만약 1보다 크다면 역진적인 수직적 불형평성이, 1

보다 작다면 누진적 수직적 불형평성이 존재한다고 말

할 수 있다. IAAO는 비율연구기준에서 평가의 균등성

이 적정한지 판단하기 위한 기준을 <표 1>과 같이 제시

하고 있다.

4. 평가 신뢰성의 측정 : 신뢰구간(confidence interval)

신뢰구간은 평균과 중위수에 대해 각각 구한다. 신뢰

구간을 추정하기 전에 신뢰수준을 정해야 한다. 일반적

으로 신뢰수준은 95%로 한다. 중위수에 대한 신뢰구

간 추정은 표본이 30개 이하인 소표본일 경우와 대표

본일 경우로 나뉜다. 소표본의 경우에는 Clapp(1989),

대표본일 경우는 IAAO(1990)에서 자세히 소개하고 있

다. 평가 수준에 대한 측정치로 일반적으로 중위수를 사

용하기 때문에 신뢰구간도 중위수에 대해서 추정한다.

5. 과세평가비율에 대한 가설 검정

비율연구에서는 여러 가설에 대해 직·간접적으로 검

정한다(<표 2>). 예를 들어 주거용 부동산과 상업용 부

동산의 과세평가비율은 동일한가와 같은 질문에 대답

하는 것이 비율연구이기 때문이다. 이 질문에 대해 긍

정적으로 대답을 할 수 있는지 여부를 통계적으로 결

정하기 위해서는 주어진 신뢰수준에서 두 부동산 집단

의 과세평가비율이 동일하다는 가설을 기각할 수 있어

야 한다.

6. 기타 쟁점

1) 표본 선정과 자료 손질(data trimming)

일반적으로 통계의 신뢰성과 표본의 크기에는 밀접한

i=1

(|median ratio - ratioi|) / N( )N

COD = x 100median raio

<표 1> IAAO의 과세평가비율 적정 균등성 기준*

일반적인 유형 부동산 개별 유형 COD 범위**

단독주택(주거용 아파트 포함) 신규주택, 매우 동질적인 지역 5.0 - 10.0

단독주택 중고주택, 매우 이질적인 지역 5.0 - 15.0

기타 주택 전원의 계절주택, 위락용 주택, 조립주택, 2-4가구용 다세대주택 5.0 - 20.0

수익성 부동산 큰 지역에서 추출된 대표본 5.0 - 15.0

수익성 부동산 작은 지역에서 추출된 소표본 5.0 - 20.0

공지 - 5.0 - 25.0

기타 부동산과 동산 - 지역사정에 따라 다름

* 평가수준은 다른 규정이 없다면 0.90에서 1.10 사이에 있어야 함PRD는 0.98에서 1.03사이에 있어야 수직적 형평성이 있음(이 기준은 절대적이지 않음)** COD가 5.0 이하라면 실거래사례 추종오류(sales chasing) 또는 비대표적 표본일 가능성이 있음

2014 June Vol.73 15



<표 2> IAAO의 과세평가비율에 대한 가설 검정

가설 비모수 검정 모수 검정

1. 과세평가비율분포가 정규분포인가?

Shapiro-Wilk W testD'Agostino-Pearson K2testAnderson-Darling A2testLillifores Test

N/A

2. 평가수준이 법적 규정에 부합하는가? Binomial test t-test

3. 두 부동산 집단 간 과세평가비율이 동일한가? Mann-Whitney test t-test

4. 셋 이상의 부동산 집단 간 과세평가비율이 동일한가? Kruskal-Wallis test Analysis of Variance

5. 부동산 가격대별 과세평가비율이 동일한가? Spearman Rank test Correlating or regression analysis

6. 거래 된 부동산과 거래되지 않은 부동산에 대한 취급이 동일한가? Mann-Whitney test t-test

관련이 있다. 표본크기가 클수록 신뢰성은 상승한다.

표본크기는 신뢰구간 추정에 이용되기 때문에 표본크기

의 적정성은 신뢰구간 추정에 반영된다. 신뢰구간이 좁

다면 표본크기가 충분히 커야 하며, 신뢰구간이 넓다면

평가의 정확도는 낮추거나 표본을 확장해도 된다.

만약 평가의 신뢰성을 높이려면 표본을 확장해야 하

는데, 지나친 표본 확장은 다시 신뢰구간을 넓게 만들

기 때문에 이 경우에는 다음과 같은 대안을 고려할 수

있다.

- 재 층화(restratification)

- 매매시점의 확장

- 기각했던 매매사례 점검

- 유사한 층의 분석결과 유추 적용

과세평가비율이 매우 낮거나 높은 경우를 이상치

(outlier)라고 한다. 이 중에서도 극단적으로 낮거나 높

은 경우를 극단치(extrema)라고 한다. 비율연구의 통

계치를 모집단의 모수 추정에 사용하는데, 이상치가 있

으면 표본의 통계치가 왜곡되기 때문에 이상치는 적절

하게 처리해야 한다. 일반적으로 이상치가 존재할 경우

이를 다시 점검한 후 필요하다면 제거하고 비율연구를

수행한다. 그러나 이 경우에도 평가가치는 적정하게 평

가되었어야 하고, 매매사례의 적정성에 대한 판단의 근

거가 필요하다. 이상치는 하한(Q(1) - 1.5 × IQR)과

상한(Q(3) - 1.5 × IQR)을 벗어난 비율이다.

2) 매매사례 자료에 대한 수정

매매사례 자료는 과세평가의 신뢰성과 효율성에 중요

한 영향을 미치기도 하지만, 비율연구에서도 매우 중요

한 자료다. 때로는 매매사례가 시장을 대표할 수 있도

록 수정이 필요할 수도 있다. 이에 대한 IAAO의 매매

사례의 검증과 수정기준을 살펴보자. 매매사례를 수집

하면 먼저 이를 검증해야 한다. 매매사례의 검증은 자

료의 정확성, 완전성과 직접 관련이 있다. 매매사례는

매도자, 매수자 또는 해당 거래에 대한 정보를 알고 있

는 당사자와 접촉하여 검증한다. 일반적으로 매매사례

가 적을수록 부동산 유형이 특이하거나 복잡할수록

매매사례의 검증이 중요하다. 매매사례의 검증은 질문

지나 전화, 면접을 통해 이루어진다.

수집한 매매사례는 매매시점이나 매매상황에 따

라 매매가격을 수정할 필요가 있을 수 있다. IAAO의

2011년 미국 비율연구서베이에서는 39개주에서 매매사

례를 확인작업을 수행하고 있으며, 23개주가 매매시점,

12개주가 금융조건 그리고 27개주가 부동산 매매에 포

함된 동산가치에 대해 수정한다고 응답하고 있다.

7. 수직적 형평성 검토를 위한 계량모형

비율연구기준에는 포함되어 있지 않으나 학계에서는

계량모형을 이용해 수직적 형평성을 연구하고 있다. 수


직적 형평성은 모수적 방법과 비모수적 방법으로 검

증할 수 있다. 비모수적 방법으로 스피어만 순위 검정

(Spearman Rank Test)이 있다. 이 방법은 과세평가

비율과 매매가격 각각의 순위 사이에 상관관계가 있

는지 분석하는 것으로 귀무가설은 순위상관관계가 없

다는 것이다. 만약 순위상관계수가 통계적으로 유의한

(-)를 보인다면 역진적인 수직적 불형평성이 존재하는

것을 의미한다.

수직적 형평성을 분석하기 위한 모수적 방법은 다음

과 같이 다양하게 제시되고 있다.

1) Paglin & Forgaty(1972)

이 모형은 과세가치가 매매사례가격과 선형함수의

관계에 있다고 가정한다. 이 모형에서 수직적 형평성은

상수항으로 측정한다. 상수항이 0과 같다는 귀무가설

이 기각되면 수직적 불형평성이 존재한다고 할 수 있

다. 만약 상수항이 정의 값을 가지면서 통계적으로 유

의하다면 역진적, 반대로 상수항이 음의 값을 가지면서

통계적으로 유의하다면 누진적인 수직적 불형평성이 존

재한다.

2) Cheng(1974)

과세가치와 매매가격 사이의 관계를 비선형으로 가

정하고, 이중로그모형을 제시했다. 이 모형에서 수직적

형평성은 α1으로 측정한다. 만약 α1 = 1이면 수직적 불

형평성이 없는 것이며, 1보다 작으면 역진적, 1보다 크면

누진적인 수직적 불형평성이 존재한다.

3) IAAO model(1978)

IAAO는 과세가치와 평가가격 사이에 선형관계를 가

정하고, 부동산 과세평가자가 평가의 정확성 척도로

사용하는 과세평가비율을 종속변수로 한 모형을 제시

했다. 여기서 값이 1이면 수직적 불형평성이 없으며, 1보

다 크면 역진적, 1보다 작으면 누진적인 수직적 불형평

성이 존재한다.

4) Kochin & Parks(1982)

이 모형에서도 Cheng(1974)과 같이 과세가치와 매매

가격 사이를 비선형관계로 가정하지만, 원인과 결과 변

수를 반대로 본다. 과세가치는 시장가치에 대한 효율적

인 예측치라고 가정한다. 즉 과세가치는 시장가치에 대

한 모든 정보를 담고 있으며, 오차항은 시장가치와 무

상관이라는 것이다. 그리고 매매가격은 관찰불가능한

시장가치를 중심으로 한 확률분포라고 본다. 이 모형에

서도 α1으로 수직적 형평성을 측정한다. 이 값이 1이면

수직적 불형평성이 없으며, 1보다 크면 역진적, 1보다

작으면 누진적인 수직적 불형평성이 존재한다.

5) Bell(1984)

이 모형은 다시 Paglin & Forgaty(1972) 모형을 이

용하되, 과세가치와 매매가격 사이의 비선형관계를 고

려하기 위해 이차항을 추가했다. 만약 α0이 0이면 불형

평성이 없으며, 이 값이 0보다 크면 역진적, 0보다 작으

면 누진적인 수직적 불형평성이 존재한다.

6) Clapp(1990)

매매가격을 결정하는 과정에서 과세평가자가 범하는

오류는 매수자와 매도자가 범하는 오류와 그 결과, 빈

도, 크기에 있어서 동일하며, 과세가치는 매매가격에 대

한 예측변수가 되며, 마찬가지로 매매가격은 과세가치

에 대한 예측변수가 될 수 있다고 가정하고, 다음과 같

은 2SLS 모형을 제시했다. 여기에서

이다. 이 모형에서 α1값

AVi = 0 1 SPi i

AV/SP i = 0 1 SPi i

AV i = 0 1 SPi 2 SPi 2

i

lnSP = 0 1 lnAV 3

InAVi = 0 1 SPi i

-1 if AV,S 의 하위 1/3+1 if AV,S 의 상위 1/30 if 기타

Z =

2014 June Vol.73 17



이 1이면 수직적 불형평성이 없으며, 1보다 크면 역진적,

1보다 작으면 누진적인 수직적 불형평성이 존재한다.

Clapp(1990)은 이 모형을 다음과 같이 매매가격의

시간추세를 제거하기 위한 모형으로 확장하기도 했다.

7) Sundermann, Birch, Cannady & Hamilton(1990) : Spline regression model

이들은 평가가치와 매매가격 사이의 관계가 선형이

아닌 "S"자 형이라고 가정하고 spline regression 모

형을 적용했다. 이들은 가격대에 따라 시장이 분리되

는 것을 반영하기 위해 분기점(knot)을 회귀모형에 포

함했다. 다음은 piecewise linear spline regression

model이다.

여기에서 LOWi 는 매매가격이 첫 번째 분기점보다 낮

은 저가격대면 1 아니면 0인 가변수, HIGHi 는 매매가격

이 두 번째 분기점보다 높은 고가격대면 1 아니면 0인

가변수다.

만약 10 = 11 = 12 = 0이면 과세가치와 매매가격 사이

에 선형관계가 성립하며, 00 = 01 = 02 = 0이면 수직적

불형평성이 없다. 00 ＞ 0이면 중간 가격대의 주택에 누

진적, 00 ＜ 0이면 역진적 수직적 불형평성이 존재한다.

01은 저가격대 주택에 대한 상수항과 중간 가격대의 상

수항의 차이를 측정한 것이므로, 00 ＋ 01이 0보다 크면

저가격대 주택에 누진적, 0보다 작으면 역진적 수직적

불형평성이 존재한다. 마찬가지로 00 ＋ 02이 0보다 크면

고가격대 주택에 누진적, 0보다 작으면 역진적 수직적

불형평성이 존재한다.

다음은 cubic spline regression model이다. 여기

서 t1 : 첫 번째 분기점, t2 : 두 번째 분기점, (χ)＋ : χ값이

양수인 경우의 값이다. 이 모형에서 00 =0, 02 =0, 03 =0,

11 =0, 12 =0, 21 =0이면 과세가치와 매매가격이 선형관

계에 있으며, 누진적 또는 역진적 불형평성이 없다.

8) 평가

Paglin and Fogarty(1972) 모형은 매매가격을 관

찰불가능한 시장가치의 대용변수로 사용하기 때문

에 변수오차(errors in variables) 문제가 있어 역

진성 편의가 있을 수 있다는 문제가 있다. Kochin

and Parks(1982) 모형은 시장가치의 예측치로 과

세가치를 사용하여 변수오차 문제를 최소화하고자

하나 Bell(1984)은 이 방법을 크게 비판하고 있다.

Cheng(1974)과 IAAO(1978) 모형은 과세가치와 매매

가격 사이의 비선형 관계를 전혀 고려하지 않고 있다.

Clapp(1990)은 시장가치의 대용변수로 매매가격을 사

용하기 때문에 오차가 발생한다고 보고 시장가치에 대

한 대용변수로 도구변수를 이용하는 연립방정식 모

형을 제안한다. Sundermann, Birch, Cannady &

Hamilton(1990)은 과세가치와 매매가격 사이의 비선

형 관계 또는 S자형 관계를 보이는 자료에 적절한 모형

이다. 즉 수직적 형평성을 분석하기 위한 모형의 선택문

제는 우선 연구자가 사전에 분석의 오류의 원천에 대한

정보를 어떻게 인식하고 있느냐에 달려 있다는 것이다.

Ⅲ. 비율연구 활용 방안

박성규(2005) 등 국내 공시가격 과세평가비율에 관

한 선행연구를 보면 공시가격은 수평적 형평성은 물론

수직적 형평성을 유지하지 못하는 것으로 보인다. 이러

한 문제를 개선하기 위해서는 조사 평가 체계나 기법

등 시스템의 개선이 당연히 필요하겠으나, 이러한 불형

lnSPi = 0 1 lnAVi 1

lnAVi = 0 + 1 lnZi 2

lnSPt = 0 1 lnAV0 2t 1

lnAV0 = 0 + 1 lnZ0 2

AV i = 00 10 SPi 01 LOWi 02 HIGHi 11 LOW· SPi

12 HIGH· SPi

i

AV i = 00 + 01 SPi + 02[ SPi 2 (SPi

t2)+2 ]

+ 03[ SPi 3 (SPi

t1)+3 t1(SPi

t2)+2]

+ 11( SPi t1) + 12 [(SPi t1)+

2 (SPi t2)+

2]+ 21( SPi t2)+

i


평성의 존재에 대한 검증이 제도화되지 못한 것도 한

원인이라고 할 수 있다. 따라서 조사 평가 단계에서는

물론 사후적으로 평가의 품질 관리 차원에서도 공시가

격이 시장가치와 어떤 비율인지 그리고 그 비율이 수평

적, 수직적으로 형평성을 유지하고 있는지 검토하고 분

석할 수 있는 제도의 도입이 시급하다 할 것이다.

1. 비율연구 필수화

비율연구에서는 비교적 간단한 통계치로 평가 수준

과 수평적 형평성, 수직적 형평성을 분석한다. 따라서

단순한 통계치로 형평성을 정확하게 판단하기는 어렵

다. 비율연구는 이러한 한계를 지니고 있지만, 과세평가

자가 과세평가보고서를 작성하거나 과세평가당국이 과

세평가 성과를 평가하는 현장에서는 실무적으로 매우

유용한 기법을 제공한다.

현재 부동산가격공시제도는 토지와 주택에 한정하고

있다. 또한 정책적으로 과세평가비율을 100%로 목표

하고 있지 않다. 따라서 공시제도에 비율연구를 도입한

다면 비율연구는 공시가격이 시장가치(실거래가)를 얼

마나 균등하게 반영하고 있느냐의 문제라고 할 수 있

다. 즉, 평가 수준이 100%인지 아닌지 여부가 아닌 형

평성의 문제라고 할 수 있다. 과세평가의 형평성은 앞에

서 살펴본 것과 같이 수평적 형평성과 수직적 형평성으

로 나누어 볼 수 있다. IAAO는 주로 수평적 형평성은

COD로 수직적 형평성은 PRD로 판단하고 있다.

1) 사전 비율연구

과세평가자는 과세평가보고서를 작성하면서 과세평

가에서 활용한 실거래가 자료를 기초로 비율연구 결과

를 포함해야 한다. 해당 지역에서 사용가능한 실거래가

자료 전체에 대한 정상 거래 여부를 판단하고 과세평

가에 활용한 사례와 그렇지 않은 사례를 구분하고, 과

세평가에 활용하지 않은 사례는 그 사유를 명기하도록

한다. 사전 비율연구는 담당 평가자가 실시한다.

2) 사후 비율연구

사후적으로 과세평가가 이루어진 다음 각 시군구에

서 시군구 부동산에 대해 각 층별로, 그리고 국토부에

서 전국과 각 시도별 각 층, 전체에 대해 비율연구를

수행한다. 일차적으로 이 비율연구는 사후적으로 과세

평가의 품질을 검증하기 위한 목적이다. 만약 비율연구

결과 해당 시군구의 지역, 유형 등의 집단 간, 또는 각

집단 내 형평성이 유지되지 않는다면, 개별 공시가격을

재산정하거나 또는 비율연구 결과를 이용해 과세가치

를 수정할 수도 있다. 이차적으로는 평가자의 성과를

평가하는 지표로도 활용할 수 있다.

2. 비율연구의 주기와 정보공개

IAAO는 과세평가 비율분석에 관한 기준에 따르면

비율분석은 품질관리에 있어 실질적인 구성요소로, 최

소한 매년 수행하여야 한다고 규정하고 있다. 비율분석

을 수행함으로써 과세평가 수준을 법령에서 정한 수준

과 비교할 수 있고, 수평적 및 수직적 형평성을 검토할

수 있다. 지방정부에서 비율분석을 수행하는 경우, 전

반적인 품질관리지표를 제공할 수 있어야 하며, 지역별

또는 유형별 과세평가 품질을 측정할 수 있어야 한다.

반면 주 정부에서 비율분석을 하는 경우, 주로 기술적

지원, 감독, 평준화 등의 목적으로 실시하게 된다.

주 정부가 각 지역을 대상으로 비율분석을 수행한

경우 그 결과를 공표하여야 한다. 발표된 보고서는 모

든 이해관계인이 쉽게 이용할 수 있어야 하며, 평가 수

준과 수직적, 수평적 형평성을 보여주는 통계수치와 함

께 그 분석 방법에 대한 설명이 있어야 한다. 비율분석

보고서는 그 목적을 명확하게 명시하여 사용자가 유용

하게 활용할 수 있어야 한다.

우리나라는 실거래가의 공개수준이 낮고 신뢰성도

낮은 상황이므로 내부적으로만 활용할 수 있을 것이

다. 이를 공개할 수 있는 수준이 되었을 때에야 실질적

으로 평가품질과 성과평가의 척도로 사용할 수 있을

것이다.

2014 June Vol.73 19



3. 평가 수준과 형평성에 대한 기준 설정

비율연구 도입 초기에는 평가 수준과 형평성에 대한

기준을 명확하게 설정하기는 어려울 것이다. 그러나 미

국 IAAO의 기준을 참고하되, 초기에는 다소 완화된

기준이 필요할 것이다. 왜냐하면, 실거래가신고제도 도

입이 얼마 되지 않았고, 공동주택 등 일부 부동산 유

형 이외에는 신고가격의 적정성 여부를 정확하게 판단

하기 어려운 상황이기 때문이다. 미국 IAAO의 2008년

비율연구 조사 결과 COD, COV에 대한 기준을 설정한

주는 40개주이며, PRD에 대한 기준을 설정한 주는 27

개주에 불과한 실정이다.

4. 비율연구 수행을 위한 기초 연구

비율연구를 공시제도에 도입하기 위해서는 먼저 비

율연구를 수행하기 위한 기초 연구가 필요하다. 과세평

가비율 이상치 제거 방법, 매매사례의 정상거래 여부를

판단하기 위한 기준, 평가 수준과 형평성에 관한 기준

설정, 매매사례 추종 탐색 기법 등에 대한 사전 연구가

필요하다5).

또한 비율연구로 형평성을 모두 판단하기엔 무리가

있다. 따라서 매년 수평적 형평성은 물론 수직적 형평성

을 전문 연구기관에 연구용역을 의뢰하여 수행하도록

한다. 이를 토대로 지역별, 유형별 형평성을 검증하는

한편, 공시가격 평가의 품질을 분석하고, 공시가격 평가

의 성과 향상을 위한 실증적 근거를 제시할 수 있다6).

Ⅳ. 결론

이 글에서는 IAAO의 비율연구기준을 소개하고, 국

내에서 활용하기 위한 방안과 전제조건에 대해 살펴보

았다. 비율연구는 과세평가가치를 시장가치와 비교하여

평가수준과 평가의 형평성을 검토함으로써 평가의 품

질을 향상시키고 평가사의 성과를 평가하기 위한 목적

으로 활용되고 있다. 국내에서도 부동산실거래가제 도

입에 따라 실거래가를 활용할 수 있게 되면서 비율연

구에 대한 관심이 높아지고 있다.

그러나 외국의 좋은 제도라고 해서 무턱대고 도입할

수 있는 것은 아니다. 우선, 실거래가자료의 환경이 너

무 다르다. 미국은 매매가 이루어지면 매매상황에 대한

검증에 들어간다. 과세평가에 활용할 때에도 다시 매수

자와 매도자를 인터뷰하거나 질문지를 통해 매매상황

에 대해 검증하고 거래의 정상성 여부를 검증한다. 그

리고 필요한 경우 매매시점 등에 대한 매매가격의 수정

이 이루어진다. 우리나라에서는 실거래가의 정상성 여

부를 전혀 검증할 수 없다. 자료도 극히 일부분만 공개

되어 있어, 일반 국민이 접근할 수 없는 정보로 과세평

가를 하고 비율연구를 한다는 것은 과세평가행정의 투

명성에 의문이 제기될 수 있다는 문제가 있다.

실거래가에 기초한 비율연구를 제도화하기 이전에 먼

저 실거래가 정보에 대한 접근과 공개가 확대되어야 하고,

실거래가의 정상성 여부를 판단할 수 있는 장치가 마련

되어야 한다. 실거래가 자료에 대한 신뢰를 먼저 확보하지

않는 상황에서 비율연구는 아무런 의미가 없다.

<참고문헌>

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성능지표에 관한 고찰”, 「부동산학연구」 제11권 제1

호, 2005, pp.1-16

Bell, E.J., “Administrative Inequality and Property

5) IAAO의 비율연구기준에는 부록으로 매매사례 타당성 검토 지침(sales validation guidelines)과 표준 질문지, 이상치 제거 지침(outlier trimming guidelines), 매매가격 추

종현상 탐색 기법(sales chasing detection techniques) 등을 담고 있다.

6) IAAO는 과세평가감독당국의 책임에 관한 기준(Standard on Oversight Agency Responsibilities)에서 과세평가당국은 자격제도의 운영과 교육, 매뉴얼의 제작, 성과평

가와 연구개발의 수행을 요구하고 있다.


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2014 June Vol.73 21



토지과세평가의 형평성 분석과 개선방향

김 주 영 교수상지대학교 법학부

Ⅰ. 공시지가 산정과 토지과세평가의 형평성

우리나라의 경우 가구 자산 중 부동산이 차지하는

비중은 매우 높은 수준이며1), 그 결과 부동산은 가구

의 주요한 재테크 수단이고 가구의 부를 상징하는 의

미를 가지고 있다. 이처럼 가구 자산에서 부동산이 차

지하는 높은 비중을 고려할 때 토지에 대한 과세평가

에서 형평성을 높이는 것은 조세정책으로나 사회적으

로 매우 중요한 과제라 할 수 있다.

토지 과세평가에서 형평성 문제는 과표나 세율의 문

제 뿐만 아니라 감면대상의 적정성 등 다양한 관점에

서 이를 평가할 수 있다. 최근에 토지과세 평가의 형평

성 문제가 제기된 배경은 2006년 이후 부동산 실거래

가 신고제도가 시행된 이후 부동산시장에서 실거래가

와 공시지가를 비교할 수 있는 여건이 형성되었기 때문

이라 할 수 있다.

공시지가는 기본적으로 국세와 지방세 그리고 각

종 부담금의 과세기준으로 활용되고 있으며, 보상평가

의 기준으로 활용되는 등 모든 부동산 활동의 기본적

인 정보로서 의미를 가지고 있다. 공시지가가 토지과세

평가에서 구체적으로 활용되는 분야는 국세 중에서는

양도소득세와 증여세 등이, 지방세 중에서는 재산세와

1) 한국은행이 최근 발표한 국가대차대조표 개발 결과에서 가계 및 비영리단체의 전체 보유자산중 비금융자산 비중은 66%를 차지하고 있다.

<표 1> 공시지가의 활용

구분 내용

표준지공시지가

·국공유지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상·국·공유지의 취득 또는 처분· 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 그 밖의 법령에 의하여 조성된 공업용지·주거용지·관광용지 등의 공급 또는 분양

· 도시개발법에 의한 도시개발사업, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업 또는 농어촌정비법에 의한

농업생산기반정비사업을 위한 환지·체비지의 매각 또는 환지신청·토지의 관리매입·매각·경매·재평가·시장·군수·구청장의 개별공시지가 산정·금융기관, 보험회사, 신탁회사 등의 대출관련 담보평가

개별공시지가

· 양도소득세, 증여세, 상속세, 종합부동산세 등의 기준시가· 재산세, 취득세, 등록세 등 지방세의 과세표준 결정자료· 개발부담금, 국·공유재산의 대부료, 사용료 산정 등

자료 : 국토교통부


2) 추가적으로 조사가 필요한 항목은 전철역으로부터의 거리, 시장거리, 도심으로부터의 거리 등을 지적하였다.

3) 서울시의 사례 대상 지역을 대상으로 나온 결과이므로 연구결과를 일반화하기는 어렵다고 볼 수 있다.

취득세 부과시 과표로 이용되고 있다. 양도소득세와

취득세는 투기억제 차원에서 실거래가 기준이 기본원칙

이며 실거래가가 없는 경우나 실거래가가 기준시가보다

낮은 경우 등에 한해서 공시지가를 기준으로 활용하도

록 하고 있다.

본고에서 다루고자 하는 토지과세의 형평성은 주로

수평적 형평성과 수직적 형평성으로 분류할 수 있다.

조세부과에 있어서 수평적 형평성은 동일한 가격의 토

지에 대해서는 동일한 조세를 부과하는 원칙이며, 수

직적 형평성은 가격이 높은 토지는 그렇지 않은 토지에

비해서 더 많은 조세를 부과하는 원칙을 일컫는다.

본고에서는 토지과세평가의 형평성 문제에 대한 현황

과 개선방안에 대한 기존의 논의를 토대로 토지과세평

가의 형평성이 발생하는 이유를 공시지가 산정 과정상

의 문제와 토지시장적인 요인이라는 두 가지 관점에서

정리하였다. 그리고 기존 논의들의 내용을 기반으로 과

세평가의 형평성 제고를 위한 제안을 하고자 한다.

Ⅱ. 토지과세평가의 형평성 분석과 개선방향에 대한 기존 논의

현재의 공시지가 제도가 도입된 1989년 이후 공시지

가 제도의 개선과 관련된 많은 연구들이 있었으며, 상

당수의 연구가 공시지가의 현실화율에 대한 반영미흡

과 이에 대한 개선방안에 대한 논의들이었다. 공시지

가 산정업무를 담당하고 있는 감정평가사나 관련 전문

가들은 대부분 공시지가가 실거래가와 괴리가 발생하

는 원인으로 공시지가 제도의 태생적 한계를 지적하고

있다. 공시지가가 과표로 적용되는 현실에서 공시지가

를 시가에 근접하게 산정할 경우 발생하게 되는 조세부

담문제가 공시지가와 실거래가의 차이가 발생하는 현

실적인 원인이라는데 많은 전문가들이 공감하고 있다.

또한, 부동산 실거래가 신고제도가 2006년 도입된 이

후 실거래가 자료의 축적으로 기술적으로 공시지가를

실거래가에 정확히 반영하는 것이 가능하다는(김영도·

김호철, 2006) 인식을 가지고 있다.

토지과세평가의 형평성과 관련된 주요 선행연구들의

내용을 간략히 정리해보면 다음과 같다. 채미옥(1999)

은 공시지가제도를 고비용 저효율 구조에서 저비용 고

효율 구조로의 전환이 필요함을 역설하였다. 그 방안

의 하나로 현재 표준지 공시지가의 복수평가제를 단수

평가제로 전환할 것을 제안하였으며, 표준지 공시지가

산정시 조사상의 어려움으로 생략하거나 삭제되었던

항목도 중요한 사항은 새로운 기준으로 재편성하여 조

사항목으로 포함하여야 한다고 하였다2). 또한, 채미옥

(2006)은 실거래가 자료가 발표되고 있으므로 공시지

가 체계를 실거래가격에 기초한 대량산정시스템으로 전

환할 것을 제안하였다.

서울의 단독주택을 대상으로 공시가격과 과세가격

간의 격차율을 분석하고 공시가격과 과세가격간의 상

관관계를 분석한 이우진·방경식(2005)의 연구는 과세

의 불공평성이 있음을 확인하였다. 특히, 이 연구에서

는 1987년과 2005년도의 과세의 형평성을 비교하였으

며, 공시가격과 과세가격간의 상관관계 모두 1987년도

에 비해 2005년도에 향상된 것으로 나타났다. 결론적

으로, 공시지가가 실거래가를 반영하는 정도가 크게

향상되었으며 조세부과에서 수직적 형평성문제도 완화

되고 있음을 확인한 바 있다3).

구동회(2006)는 2003년 표준지공시지가의 현실화율

을 분석한 결과, 50만 필지 가운데 현실화율이 50%에

도 미치지 못하는 필지가 약 21%를 차지하고 있고, 약

54%의 필지가 70% 이하의 현실화율을 보이고 있는 것

으로 분석하였다. 결론적으로, 공시지가는 현실화율이

낮을 뿐만 아니라 현실화율의 시도별·용도지역별·이용

상황별 차이가 크다는 문제점을 안고 있다.

2014 June Vol.73 23

기획특집 3 | 토지과세평가의 형평성 분석과 개선방향


고성수·정진희(2009)는 서울시 2개 구에서 2008년

에 거래된 토지 1,198개 필지(송파구 651필지, 성북구

547필지)의 공시지가 및 실거래가격 자료를 활용하여

과세평가의 수직적 형평성을 실증분석 하였다. 이 연구

에서는 Paglin & Fogarty, Cheng, IAAO, Kohin &

Parks, Bell, Clapp 모형을 적용하여 실증분석하였는

데, 모든 모형에서 과세평가의 역진적 불공평성이 존재

한다는 결과를 보였다.

2010년을 기준으로 서울과 광역대도시, 지방중소도

시 등의 부동산 유형별로 표준지공시지가의 시가반영

비율을 분석한 민태욱(2010)의 연구에서는 공시지가의

시가 반영비율이 해당 토지가 속한 지역에 따라 20∼

80%에 이르는 등 큰 차이를 보이고 있는 것으로 나타

났다. 연구자는 표준지 공시지가가 시장가격을 적절하

게 반영하지 못하기 때문에 감정평가업자에게 표준지

공시지가를 기준으로 토지를 감정평가할 것을 요구하

는 현행 토지감정평가체계는 재검토되어야 한다고 주

장하였다.

정진희·고성수(2010)는 공시지가와 실거래가의 차이

와 이를 해소하기 위한 방안을 제시하면서 감정평가사

등 부동산 관련 전문가 설문조사를 시행하였다. 설문

조사는 공시지가와 실거래가격의 차이의 원인으로 공

시지가의 태생적 측면과 그에 근거한 표준지의 관행적

평가에 있는 것으로 추정하였다. 역진적 차이를 해소하

기 위한 방안으로 개별지 산정, 가격개념, 시점수정 지

수 항목은 상대적으로 덜 중요한 것으로 지적하였다.

이범웅(2011)은 부산시 3개구(부산진구, 해운대구, 강서

구)의 2008년부터 2010년까지의 공시지가 자료를 이용

하여 토지과표의 수직적 형평성을 분석하였다. 실거래

가격을 시장가격의 대리변수로 활용하여 평가모형을 적

용한 결과 연도별, 지역별로 과세평가의 수직적 불형평

이 나타났다. 윤동건(2011)은 공시지가 제도의 개선과

제로 표준지 수 및 배분의 적정성 제고 그리고 감정평

가기법의 선진화 등을 개선과제로 제시하였다.

과세평가에서 공시가격의 문제점과 개선방안을 비교

적 자세하게 제시한 정수연(2013)은 부동산 공시가격의

문제점이 발생한 원인을 크게 정책형성 오류, 공시가격

개념상의 오류, 공시가격 모형의 오류, 비준표의 오류,

정책교정의 오류, 공시가격의 무분별한 활용에 있다고

진단하였다. 특히, 이 연구에서는 공시지가의 역할을

축소하는 등 근본적인 전환이 필요함을 주장하였다.

과세평가의 형평성 문제가 발생하는 원인은 크게 공

시지가 산정과정상의 기술적인 문제와 공시지가 정책적

활용 측면이라는 구조적 문제로 구분할 수 있다. 전자

의 경우 공시지가 특히, 표준지 공시지가 산정시 실거래

가 자료 부족, 표준지 수 부족등 표준지 공시지가 평가

상의 문제가 이에 해당한다. 후자의 경우에는 공시지가

제도 도입 초기시의 구조적 문제로 1990년 표준지공시

지가 제도 도입시 조세서항을 우려해서 공시지가를 시

가대비 낮은 수준으로 설정하는 등 태생적인 한계를

가지고 있다는 점이다. 따라서, 선행연구들은 토지 과

세평가의 형평성을 개선하기 위해서는 표준지 수 및 배

분의 적정성을 제고하고 감정평가기법을 개선하는 등

공시지가 산정시스템을 개선하는 동시에 실거래가격에

기초한 대량산정시스템으로 전환하거나 공시지가의 역

할 자체를 축소할 필요가 있음을 제안하고 있다.

<표 2> 과세평가의 형평성 문제 발생원인과 개선방안에 대한 기존 논의

[문제점] [개선방안]

·공시지가 산정의 통계적 접근의 문제점

·표준지의 불균형 평가

· 정책형성 오류, 공시가격 개념상의 오류, 공시가격 모형의

오류, 비준표의 오류, 정책교정의 오류, 공시가격의 무분별한

활용

· 공시지가의 태생적 측면(조세부담문제)과 그에 근거한

표준지의 관행적 평가

➞

·공시지가 산정시스템

·표준지 수 및 배분의 적정성 제고

·감정평가기법의 제고

·주요 변수의 추가

·실거래가격에 기초한 대량산정시스템으로 전환

· 공시지가의 역할 축소

(공시지가체계에 근거한 감정평가체계 변경필요)


Ⅲ. 공시지가와 실거래가격의 차이가 발생하는 구조적 원인 분석

토지 과세평가의 형평성 문제가 발생하는 원인은 매

우 다양하고 연구자에 따라서 문제의 진단이나 개선방

안에 다소 차이를 보이고 있음을 알 수 있다. 본장에

서는 과세평가의 형평성 문제가 발생하는 주요 원인을

공시지가 산정시스템과 부동산시장의 관점에 기반하여

그 원인을 제시해 보고자 한다.

1. 공시지가 산정시스템의 문제

공시지가가 실거래가를 적절히 반영하지 못하는 주

요한 이유는 우선 표준지공시지가 산정과정상의 문제

에 기인하고 있다. 표준지공시지가 결정요인으로 감정

평가사가 조사하는 토지특성조사표는 해당 필지의 물

리적 특성 위주로 변수들이 구성되어 있다. 지가이론에

의하면 지가에 영향을 주는 변수들의 항목과 영향력의

크기는 토지가 입지한 지역에 따라 다르게 마련인데 현

재의 표준지조사체계로는 이런 지가형성요인들을 포함

하지 못하고 있다. 실제로 서울시 공시지가 자료 산정

에서 토지의 물리적 특성 외에 해당 토지가 입지한 지

역의 사회경제적 특성변수들을 지가결정요인으로 도입

한 결과 공시지가 수준이 시장가격에 상당히 근접하는

현상이 나타났음은 이를 반증하고 있다4). 이 연구에서

는 표준지공시지가 산정에서 활용되고 있는 다중회귀

분석 방법 대신 위계선형모델을 적용하여 표준지공시

지가에 영향을 주는 지역특성 변수를 모델에 추가로

고려하여 조정된 공시지가를 산정하였다. 분석에 활용

한 지역특성 변수로는 상업시설수, 자가주택 비율, 대

졸자비율, 소득수준, 직주근접도 등 토지가격에 영향

을 줄 수 있는 사회경제적 특성변수들이었다. 이들 변

수들을 추정하여 조정된 표준지공시지가를 산정한 결

과 공시지가의 표준편차가 증가하였으며, 전체적으로

모델의 추정가격이 실거래가격에 근접한 것으로 분석되

었다. 이 같은 결과는 현재의 표준지 공시지가가 실거

래가격을 제대로 반영하지 못하고 있음을 실증적으로

제시한 것으로 평가된다(표 3 참조).

두 번째로는, 토지가격비준표 작성의 오류라 할 수

있다. 토지가격비준표는 비교대상 표준지의 토지특성

항목 자료를 토대로 개별공시지가 산정시 활용하는 기

준표이다. 대도시지역은 개별공시지가 산정시 용도지

역 및 동별 비준표를, 중소도시 및 군지역은 공통비준

표와 지역비준표를 활용하고 있다. 이때, 토지가격비준

표 산정시 활용되는 통계적 모델은 다중회귀분석에 기

초를 두고 있으나 해당 모델은 인접 토지가격의 영향력

을 고려하지 못하는 한계가 있다. 또한, 토지시장이 지

닌 지역적 차이를 고려할 때 토지가격비준표 작성의 기

본단위로 활용되고 있는 행정구역이나 용도지역이 토지

시장의 동일권역(동일 시장권)을 적절하게 반영하고 있

는 단위인지에 대해서도 검토가 필요하다고 판단된다.

4) 김주영·김주후(2006), “위계선형모델을 적용한 근린특성의 지가영향 분석”, 국토계획 제41권 제5호, 대한국토·도시계획학회

<표 3> 조정된 표준지공시지가의 추정결과 (단위 : 만 원/㎡)

구 분 평균 표준편차 최소값 최대값 추정오차

표준지 193 72 130 379 11213

토지이용·접근성 200 25 157 260 11118(0.8%)

사회경제변수 288 48 218 420 10161(11.6)

전체포함 480 119 294 795 9497(45.5)

자료 : 김주영·김주후, 2006

2014 June Vol.73 25



2. 부동산시장적인 요인

표준지공시지가 산정과정에서 감정평가사는 기본적

으로 거래사례를 참조로 해서 공시지가의 평가를 하게

된다. 이때, 평가의 기준으로 활용되는 거래사례가 지역

별로 또는 부동산경기에 따라서 매우 큰 차이를 보일

수 있으며 그 결과 공시지가 산정시 반영하게 되는 거

래사례의 확보가 용이하지 않을 수 있다는 점이다. 이

같은 증거로 토지거래량의 관점에서 광역자치단체별로

2011년도 기준 회전율5)을 산정해보면 거래가 가장 활

발했던 대전광역시와 거래가 가장 적었던 전라남도의

경우 8배 정도의 차이를 보이고 있다6). 우리나라 부동

산시장에서 실거래가가 축적된 기간이 10년이 넘지 않

은 시점에서 지역에 따라 또는 부동산 유형에 따라 충

분한 실거래자료가 축적되지 않을 가능성도 상존한다.

미국이나 영국의 경우 40년 이상 실거래가 자료가 축

적되어 있다는 점을 감안하면 우리나라의 실거래가 자

료 축적 기간은 상대적으로 매우 짧다고 볼 수 있다.

두 번째 요인 역시 부동산시장과 관련된 요인으로 주

로 부동산 경기변동과 관련된 요인이라 할 수 있다. 일

반적으로 부동산시장의 가격변화 패턴은 부동산경기

변동기에 시장 특성에 따라 상이한 패턴을 보여주게 된

다. 수도권과 비수도권 지역은 지가상승률의 관점에서

보면 수도권의 지가상승률의 변동폭이 매우 큰 시장인

반면(volatile market), 비수도권은 부동산경기 변동

기에 지가변화폭이 상대적으로 작은 시장(low stable

market) 특성을 보이고 있다. 1987년도부터 2011년까

지 수도권과 비수도권 지역의 토지가격상승률을 산정

한 <그림 2>를 보면 이런 현상을 뚜렷이 이해할 수 있

게 되는데 수도권의 경우 부동산 호황기에는 비수도권

에 비해 가격 상승의 폭이 크고 반대로 부동산경기 침

체기는 그 하락폭도 큰 시장의 특성을 보여주고 있다.

이처럼 부동산경기에 따른 지역별 가격변동의 차등적

인 패턴은 수집된 실거래 자료의 특성에 따라 시장가격

과 실거래가격간의 차이를 발생시킬 수 있는 요인으로

작용할 수 있다. 즉, 수도권과 같은 가격 변동폭이 큰

시장에서 부동산경기가 급락하는 시점에 공시지가를

평가하는 경우 이전의 가격상승 추세를 반영한 공시지

가는 실거래가를 제대로 반영하지 못한 평가결과를 제

시하게 된다.

세 번째로는, 감정평가사가 평가한 공시지가와 실거

래가간에는 근본적인 차이점이 있다는 점이다. 부동산

의 기초가격이란 해당 자산의 실제 이용과 그 이용을

경제적으로 지지해주는 능력에 초점을 두고 있다. 이에

반해 실제 부동산의 구매가격은 특정시점의 거래가격

으로 특히 부동산거품이 존재하는 시장에서 거래가격

5) (토지거래량/토지재고)로 표현되는 회전율은 기본적으로 토지수요를 나타내는 지표이다.

6) 대전광역시의 회전율은 21.83%이고, 전라남도의 경우 2.76%이다.

<그림 1> 광역자치단체별 시기별 토지회전율

10%

5%

0%

15%

20%

25%

30%

서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주

회전율(2007년) 회전율(2011년)


7) Stephen F. Fanning and George R. Mann(2011), “Price versus Fundamentals -From Bubbles to Disressed Markets”, The Appraisal Journal, Spring

<그림 2> 활성화 시장과 안정화 시장의 가격변화 추이

1987 1989 1991 1995 1997 19991993 2001 2003 2005 2007 2009 2011

10%

0%

-20%

-10%

20%

30%

40%

50%

수도권 비수도권

<그림 3> 시장거래패턴

비정상거래거래가격

거래시장

가격1

가격2

가격3

기초가격의 평균

기초가격시장

자료 : Stephen F. Fanning and George R. Mann, 2011, p.14

은 투기 등의 요인으로 시장의 기초가격을 초과해서 지

속적으로 오르게 된다. 부동산가격의 거품이 있는 기

간 동안 거래가격은 부동산의 기초가치를 상회하게 되

는 반면 일정 기간이 지난 후에는 일반적으로 거래가격

은 시장의 근본가치보다 떨어지게 된다7)(그림 3 참조).

감정평가사는 시장의 거래가격이 지나치게 과대평가되

거나 과소평가된 경우 해당 토지의 시장 근본가치에 근

거해서 평가하게 되며, 이런 요인들이 공시지가와 실거

래가의 차이를 가져오는 요인으로 작용하게 된다.

Ⅳ. 개선방향에 대한 제언

1. 과세평가의 형평성 개선을 위한 전제

본고에서는 과세평가의 형평성 개선에 대한 대안 제

시에 앞서 개선방안 모색을 위한 전제조건으로 다음의

두 가지 점을 제시하고자 한다. 우리나라의 경우 부동

산실거래가 신고제도가 도입된 이후 10년도 되지 않은

시점임을 감안할 때 과세평가의 형평성을 상당수준으

로 제고할 수 있을 정도의 실거래가 자료의 확보가 충

분하지 못하다는 점이다. 따라서, 일부 선행연구에서도

지적하고 있는 것처럼 실거래가 자료의 꾸준한 축적과

관리가 지속적으로 필요하다는 점이며, 공시지가가 실

거래가를 적절하게 반영하기 위해서는 실거래가 반영을

2014 June Vol.73 27



위한 공시지가 산정에 필요한 충분한 실거래가의 축적

이 전제되어야 한다는 점이다.

두 번째는, 공시지가 제도 개편시 비용효과적인 측면

에 대한 고려가 필요하다는 점이다. 공시지가 산정체계

의 개편은 표준지 수의 확충이나 재배분 그리고 지역

특성을 고려한 토지특성항목의 개발, 지가산정의 정확

성을 제고하기 위한 통계모델의 도입 등 많은 과제를

포함하고 있다.

그리고 새로운 공시지가 산정체계를 확립하기 위해

서는 추가적인 비용이 들어가게 되며 이 경우 추가적

인 비용의 투입에 따른 효과 분석이 반드시 필요하다

는 점이다. 참고로, 2013년 표준지 공시지가 산정의 경

우 약 811억 원의 예산이 소요되었으며, 개별공시지가

산정과 공시주택가격제도 운영에 필요한 재원까지 포함

하면 적어도 연간 1천억 원 이상의 국가재정이 부동산

공시가격 제도의 운영에 투입된다는 점을 고려할 필요

가 있다. 공시지가 산정체계의 개편은 기본적으로 비용

대비 효과에 대한 고려를 토대로 이루어져야 한다는 점

을 강조하고자 한다.

2. 과세평가의 형평성 제고방안에 대한 제안

공시지가의 형평성 문제와 관련해서 선행연구들의 한

계는 일부 사례대상 지역에 대한 분석결과를 기초로

하고 있다는 점이다. 앞서 소개한 과세평가의 형평성

제고를 위한 두 가지 전제조건을 토대로 우선 공시지가

와 실거래가격의 불일치 정도를 파악하기 위해 전국적

으로 공시지가와 거래간의 불일치 정도에 대한 파악이

필요하다. 이를 위해 전국적으로 공시지가와 실거래가

간의 지역간·용도지역간 불일치 특성에 대한 전반적인

조사를 시행할 필요가 있다.

공시지가와 실거래가간의 불일치 정도에 대한 분석

자료를 토대로 전반적으로 현행 표준지공시지가와 개

별공시지가 산정시스템에 대한 개선방향을 모색할 필

요가 있다. 물론, 이 과정에서는 표준지공시지가 평가

의 실무를 담당하는 감정평가사와 지방자치단체의 담

당공무원 그리고 관련 전문가들의 협의를 통해 개선의

방향을 구체적으로 모색하도록 한다. 이 과정에서 현재

까지 공시지가의 개선방향으로 제시되었던 표준지의 위

치나 수의 적정성 문제도 전반적으로 다루어질 수 있을

것이며, 보다 비용효과적이면서 실거래가를 반영할 수

있는 통계적 모델에 대한 설계도 포함될 수 있을 것으

로 판단된다.

두 번째로는, 공시지가 산정 방식을 통해서 개선되기

어려운 외적인 요인들 즉, 부동산시장적인 요인을 고려

하기 위한 개선방안 모색을 추진하는 것이다. 부동산

경기변동기 그리고 수도권 시장과 비수도권 시장의 부

동산시장적 특성을 고려하여 부동산시장 자체 특성으

로 기인한 공시지가와 실거래가격간의 차이를 줄일 수

있는 방법론적이나 제도적인 방안을 개선하는 과제를

추진하는 것이다.

토지과세평가의 형평성 제고를 추진하는 과정에서

<표 4> 표준지공시지가 조사비용 (단위 : 백만 원)

구 분2012년 (A)

2013년(B)

증 감(B－A)

계 80,555 81,199 644

○ 표준지공시지가 수수료

○ 지가변동률 수수료

○ 임대사례조사 수수료

○ 표준지공시지가 위탁관리비

○ 인쇄비 및 공공요금 등

○ 개별공시지가

41,78818,0583,960

600 219

15,930

41,75318,0583,960

900 219

16,309

--

300-

379



고려해야 할 한 가지 요인은 지역별로 또는 시기별로

허용가능한 과세평가의 오차율을 정해서 이를 단계별

로 접근하는 노력이 필요하다고 판단된다. 과세평가의

형평성 문제는 현행 공시지가 보다 실거래가를 잘 반영

하는 체계를 작성하는 것이며, 조세부과시 이를 사후

적으로 개선하는 방안을 통해서도 달성할 수 있는 문

제라는 점을 인식할 필요가 있다.

따라서, 본 연구에서는 공시지가가 실거래가 수준을

적정하게 반영하기 위해서는 단계적인 접근이 필요하

며, 공시지가와 실거래가 간의 구조적인 차이점을 고려

할 때 공시지가외 실거래가격간의 적정수준에 대한 사

회적 합의 내지는 목표를 설정하는 것이 보다 현실적인

과세평가의 형평성 제고 방안이 되리라 생각한다.

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<그림 4> 과세형평성 개선 방안 제언

공시지가와 실거래가 수준에

대한 전국 차원의 조사

공시지가 산정시스템 개선

부동산 시장적인 개선방안

·거래빈도가 낮은 지역

·부동산기변동기 등

·허용오차설정

·조세부담

산정체계개선

실거래가 자료의 지속적인

축척과 관리

비용대비 효과분석

전제조건

개선안

2014 June Vol.73 29



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전·월세 임대소득 과세제도의 개선방안

임 언 선 입법조사관국회입법조사처 재정경제팀

Ⅰ. 서론

2013년 새정부 출범 이후 정부는 주택시장 정상화

와 서민 주거복지 강화를 위하여 3차례(4.11), 8.28 부

동산대책2) 및 12월 부동산대책 후속조치3))의 주택관

련 대책을 제시하면서 2013년 하반기 이후 거래량 증

가 추세와 함께 주택가격도 회복의 기미를 보였다. 그

러나 정부는 2014년 2월 18일 주택시장 정상화를 위

한 규제완화 추진에 이어 정부의 「경제혁신 3개년 계

획」 내수기반 확충분야 핵심과제의 일환으로 지난 2월

26일 “서민·중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진

화 방안”, 이어서 3월 5일 “주택 임대차시장 보완조치”

를 발표하였으나 부동산시장에서의 주택 거래는 다시

위축되고 있다. 즉 현 정부가 시작되면서 일관되게 추

진해 왔던 규제 완화 정책에 힘입어 부동산 시장의 거

래가 늘고 있는 상황에서 ‘임대소득에 대한 과세’로 다

시 부동산 시장을 혼란에 빠트린 것이다.

최근 국회에서는 6월 11일 안종범 의원 주최로 열린

“부동산 정책의 평가와 바람직한 세제 방안” 정책토론

회와 13일 당·정 협의에서 대책을 마련했으나 시장에

는 큰 변화를 주지 못하고 있는 실정이다.

집 | 중 | 조 | 명 |Ⅰ

1) 4.1 부동산 대책은 과도한 정부 개입·규제를 완화하고, 세제·금융지원을 통해 주택시장을 정상화하기 위해 주택시장 정상화 방안, 하우스·렌트푸어 지원 방안, 보

편적 주거복지 실현을 그 내용으로 하고 있다.

2) 8.28 부동산 대책은 전셋값 상승으로 인하여 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해 전월세 시장 안정방안, 임대주택 공급확대, 서민·중산층 전월세부담 완화 등을

그 내용으로 하고 있다.

3) 8.28 부동산대책 후속조치는 취득세율 항구인하(지방세법), 다주택자 양도세 중과 폐지(소득세법), 분양가상한제 신축운영(주택법), 수직증축 리모델링 허용(주택법) 등

을 그 내용으로 하고 있다.

<표 1> 연도별 5월 및 최근 월별 매매가격지수 및 전세가격지수

구분연도별 5월 동향 최근 월별 동향

2012 2013 2014 '13.10 11 12 '14.1 2 3 4 5

매매

지수 101.4 99.6 100.9 99.7 99.9 100.1 100.3 100.5 100.8 100.8 100.9

전월비 -0.09 0.17 0.02 0.29 0.19 0.16 0.24 0.20 0.23 0.06 0.02

전년동월비 2.86 -1.77 1.29 -0.43 -0.07 0.31 0.80 1.18 1.49 1.44 1.29

전세

지수 99.4 101.8 106.8 103.9 104.5 104.9 105.5 106.0 106.5 106.7 106.8

전월비 0.03 0.29 0.07 0.68 0.52 0.42 0.59 0.49 0.47 0.14 0.07

전년동월비 6.07 2.34 4.92 4.20 4.48 4.70 5.11 5.39 5.51 5.16 4.92

자료: 한국감정원, 보도자료, 「’14. 5월 전국주택가격동향조사 공표」, 2014.6.1.

2014 June Vol.73 31

집 | 중 | 조 | 명 |Ⅰ

<그림 1> 연도별 주택임대사업자 등록 현황 (단위 : 명)

1994 1995 1996 1998 1999 20001997 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201220110

2만

4만

6만

건설임대사업자 수 매입임대업자 수

5만 4137


이러한 정부의 부동산 정책에 대한 주택시장의 동향

을 살펴보면, 최근 주택시장의 매수세가 위축되고 있

으며, 수도권의 주택매매가격이 4월부터 하락하여 전

체적인 상승세가 둔화되고 있는 상황이다. 즉, 계절적

요인과 함께 임대소득 과세 방침에 따른 관망세가 심화

되면서 전반적으로 매매가격과 전세가격의 상승폭이

둔화되고 있는 실정이다.

본고에서는 우선 주택임대소득 관련 현행 소득세 과

세제도에 대하여 정리하고, 2·26 임대차시장 선진화

방안과 3·5 보완조치의 주요 내용, 그리고 6월 13일

당·정 협의에서 나온 재수정안과 해외 주요국의 임

대소득 과세제도에 대하여 비교·검토한 이후에 전월

세 임대소득 과세방안에 대한 향후 과제를 논의해보

고자 한다.

Ⅱ. 임대차 선진화 방안 및 보완대책

1. 현행 주택임대소득 관련 소득세 과세제도

주택임대소득과 관련된 현행 소득세 과세제도를 살

펴보면, 1주택 소유자는 비과세되고 있다. 그러나 기준

시가 9억 원 초과 고가주택과 국외 소재주택의 임대소

득은 제외되고 있다.

또한 2주택 이상 소유자의 월세소득은 과세되고 있으

며, 3주택 이상 소유자는 전세보증금에 대한 간주임대

료로 과세되고 있는 상황이다. 전세 간주임대료는 전세

보증금을 금융기관에 예치할 경우 이자수익이 발생할

것으로 가정하고 과세하는 것으로 현재 2.9%의 이율을

적용하고 있다.

간주임대료 = (전세보증금 – 3억 원) × 60% × 이

자율(현행 2.9%) - 해당 임대사업부

분에서 발생한 이자·배당·할인료

① 기준시가 3억 원 초과이거나, ② 전용면적 85m2

초과인 경우 주택수를 합산, 3억 원 이하이면서

85m2 이하인 경우 2016년까지 포함하지 않음

2. 2.26 주택임대차 시장 선진화 방안

정부는 「경제혁신 3개년 계획」 내수기반 확충분야 핵

심과제의 일환으로 주택임대차시장을 둘러싼 환경 변

화에 대응하기 위하여 2014년 2월 26일 「주택임대차시

장 선진화 방안」을 발표하였다.

2·26 주택임대차시장 선진화 방안은 전세의 월세

전환 등 임대차시장의 구조변화에 대응하기 위하여 근

본적이고 구조적인 대응을 추진하고자 한 것으로 그


<표 2> 주택임대소득 과세제도 연혁

연도 월 세 전세보증금

2000 3주택 이상 과세 (2주택 이하 6억 원 초과 고가주택 과세)

2001 임대보증금 비과세

2006 2주택 이상 과세 (고가주택 1주택은 과세)

2009 고가주택 기준 변경 (6억 원 → 9억 원)

2011 임대보증금 과세(3주택 이상, 보증금 3억 원 초과분)

<표 3> 2ㆍ26 주택 임대차시장 선진화 방안의 주요 내용

연도 과 세 주요 내용 일 정

월세 세입자지원 확대

월세 소득공제를 세액공제로 전환 월세의 10%(한도 750만 원) 세금에서 공제 6월 국회 제출

월세 소득공제 막는 임대계약 방지임대인의 불법 행위에 협조하지 않도록 중개업자 행정지도

3월 시행

고액 전세금지원 축소

주택기금 전세자금 대상 축소 보증금 3억 원 이하로 제한 3월 시행

전세대출 공적보증 대상 한정 보증금 4억 원(지방 2억 원) 이상 중단 4월 시행

임대소득과세 방식 정비

소규모 월세 임대소득 분리과세2주택 이하, 임대소득 연간 2천만 원 이하 단일세율(14%) 분리과세 6월

국회 제출임대소득 결손금 종합소득에서 공제 당해연도 종합소득 과세표준 계산시 공제 허용

준공공임대주택 지원 강화

재산세 감면율 확대전용 40m2 초과~60m2 이하 50%→70%전용 60m2 초과~85m2 이하 25%→50% 6월

국회 제출소득세ㆍ법인세 감면율 확대 20%→30%

임대기간 중 양도세 면제신규, 미분양, 기존 주택을 향후 3년간 구입해 준공공임대주택 활용

3월 시행

임대사업자규제 완화

임대조건 의무 위반 벌칙 완화가벼운 위반에 대한 벌칙을 기존 ‘형벌’에서 ‘과태료’로 전환

4월국회 제출

매입임대사업자 등록요건 완화 ‘5년간 부도 없음’ 요건 삭제 6월 시행

임대주택공급 확대

국민주택기금의 리츠 출자 허용2017년까지 10년 공공건설임대주택 최대 4만채 추가 공급

이미국회 제출

임대사업자에게 민간아파트 청약 기회 허용 동 단위로 신규 분양 기회 제공 6월 시행

주 : 임대소득 결손금은 임대소득을 넘어서는 주택 관리 비용을 말함자료 : 기획재정부, 국토교통부 등, 「서민ㆍ중산층 주거안정을 위한 주택임대차시장 선진화 방안」을 참고하여 정리함

주요 내용은 다음과 같다.

첫 번째는 월세 위주로 급격히 전환되고 있는 임대

차 시장의 패러다임에 대응하기 위하여 공공 및 민간

의 임대주택 공급활성화 등 임대주택의 지속가능한 공

급체계를 구축하기 위하여 공공임대주택 공급방식을

다양화하고 기업형 임대사업을 활성화하겠다는 계획

이다. 이는 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있

는 시중의 유동성을 주택임대시장을 통하여 흡수하기

위한 목적과 한국토지주택공사 등의 고부채 상황을 함

께 고려한 조치라고 볼 수 있다.

2014 June Vol.73 33

집 | 중 | 조 | 명 |Ⅰ

<표 4> 월세 소득공제 개선 방안

구분 현 행 개 선

공제대상 총급여액 5천만 원 총급여액 7천만 원

공제방식 소득공제 10% 세액공제

공제율 한도 월세지급액의 60%, 500만 원 연간 월세지급액 중 750만 원

4) 준공공임대주택이란 서민 주거안정을 위해 2013년 12월에 도입된 매입임대주택의 일종으로, 85m2 이하 주택, 10년 이상 의무 임대, 시세 이하의 최초 임대료, 임대료

인상률 제한 등의 의무가 부여된 주택을 말한다.

5) 개편의 주요 논거로는 소규모 주택임대소득은 규모의 영세성 등을 감안할 때 사업소득보다 금융소득과 유사한 소득으로 보는 것이 현실적이기 때문이다. 사업성 낮은

소규모 주택임대소득을 종합과세되는 사업소득에서 제외함으로써 소규모 임대소득자의 세부담이 명확해지고, 사업등록 등 세법상 의무에 대한 완화가 가능하기 때문

이다(현재 부동산임대소득은 소득분류 간소화를 위하여 2010년 이후 사업소득에 포함하고 있다).

두 번째는 준공공임대주택4)에 대한 재산세 및 소

득·법인세 감면을 확대하는 등 임대사업자에 대한 세

제·금융 지원 및 과도한 규제를 완화하고 임대소득 과

세방식 정비를 통해 민간 임대사업을 활성화하는 방안

이다. 소규모 월세 임대소득에 대하여 분리과세로 전

환하고, 임대소득에 대한 결손금은 종합소득에서 공제

하는 내용을 포함하고 있다.

마지막으로 주택 구입 지원, 전세대출 지원체계 조

정, 월세 부담 완화 등 거주유형별로 균형적인 지원체

계를 마련하겠다는 계획도 포함되어 있다.

정부는 2주택 보유자로서 연간 2천만 원 이하의 월

세 소득은 분리과세로 전환하고, 3주택 이상자 또는

주택임대소득 2천만 원 이상인 임대소득자는 종합소

득 과세하고, 현재 부동산임대소득에서만 공제하는 임

대소득 결손금을 다른 사업소득과 같이 종합소득에서

공제함으로써 임대소득자의 소득세 부담을 경감시키

고 투자를 유인하고자 한 것이다. 또한 세입자에 대해

서는 월세 소득공제를 세액공제로 전환하여 월세 지원

을 강화하고자 하였다. 즉, 임대소득 과세방식의 정비

를 통해 소규모 임대소득자의 세부담을 경감하고 임대

소득의 세원관리 강화 등에 따른 임대시장의 불안요인

을 완화하고자 한 것이다.

3. 3.5 임대차시장 선진화 방안에 대한 보완조치

그런데 2·26 주택임대차시장 선진화 방안에 따른

월세 소득자의 과세부담에 대해 논란이 가중되자 정

부는 3월 5일 임대차시장 선진화 방안에 대한 보완조

치를 발표했다5).

3월 5일 임대차시장 선진화 방안에 대한 보완조치의

주요 내용은 연간 임대소득 2천만 원 이하의 2주택 보

유자 등 소규모 영세 임대소득자를 대상으로 내년까지

세금을 유예하고 2016년부터 단일세율 14%를 적용해

분리과세하기로 한 것이다.

※ 분리과세의 내용

- 필요경비율 60%*, 단일세율 14% * 현재 장기임대사업자(국토부 등록 임대사업자) 단순경비율 약 60%

- 기본공제 4백만 원 인정 * 다른 소득이 없는 경우에만 적용(다만, 2,000만 원 이하인 경우 포함)

* (기본공제 300만 원(2인×1인당 150만 원) + 표준공제 상당액)

- 종합소득 과세방식과 비교하여 낮은 금액으로 과세 * 노인·장애인(200만 원 추가공제)등 특별한 경우 과세금액이 늘지

않도록 보완

그리고 3주택 이상 또는 주택 임대소득 2천만 원

초과 소득자는 종합소득으로 과세하고, 2주택 보유자

의 전세 임대소득(보증금 3억 원 초과분에 대한 간주

임대료)도 2016년부터 월세소득과 동일하게 적용하겠

다는 것이다.


<표 5> 3ㆍ5 주택임대차시장 선진화 방안 보완조치의 주요 내용

정책방향 주요 내용

임대소득 과세 유예 연간 임대소득 2천만 원 이하 2주택 보유자 과세 2년 유예 (2016년부터 분리과세)

분리과세 보완

- 분리과세는 단일세율 14%, 필요경비율1) 60% 적용

- 1인당 임대소득공제 400만 원(현행 기본공제 150만 원) 적용2)

- 개정된 분리과세 방식과 현행 종합소득과세 중 세액이 낮은 쪽으로 납부

전세 임대소득 과세3)

- 월세 임대소득자와의 형평성을 고려하여 현재 3주택 이상 보유자인 전세 임대소득 과세대상을

2016년부터 2주택 이상으로 확대

- 임대소득 2천만 원 이하에 대하여 분리과세 허용

주 : 1) 필요경비율은 임대소득 중 비용으로 인정해 공제하는 비율(현행 45%→60%) 2) 다른 소득이 없거나 임대소득이 2천만 원 이하인 경우에 기본공제 4백만 원 인정 3) 국민주택이하(85m2)로서 기준시가 3억 원 이하 주택은 전세 임대소득 과세에서 제외자료 : 기획재정부, 「주택임대차시장 선진화 방안 보완조치」, 2014. 3. 5.

그러나 정부의 보완조치에도 불구하고 2016년부터

2주택 보유자의 전세 임대소득에 대해서도 과세를 하

겠다는 정부의 방침으로 주택 임대차시장은 혼란이 반

복되고 있었다. 이에 국회에서는 6월 11일 「부동산 정

책의 평가와 바람직한 세제 방안」에 대한 정책토론회

가 개최되었으며, 13일 당·정 협의를 통하여 주택임

대차시장 선진화 방안에 대한 재수정안을 내 놓았다.

4. 주택임대차시장 선진화 방안에 대한 재수정안

국회에서는 6월 11일 「부동산 정책의 평가와 바람직

한 세제 방안」에 대한 세미나가 개최되어 주택 임대소

득 과세에 대한 다양한 의견이 제시되었다6). 이를 통하

여 13일 당정 협의를 거쳐 주택임대차시장 선진화 방안

에 대한 재수정안을 발표하였다.

당정은 보유 주택 수와 상관없이 연 2,000만 원 이

하 월세 소득자에 대해선 분리과세 혜택을 주기로 하

고, 기준시가 9억 원 이하의 1주택 소유자는 비과세하

기로 했다. 또한 연 임대소득 2,000만 원 이하 월세 소

득자에 대한 과세유예 기간을 2년에서 3년으로 늘리

기로 했다.

전·월세 소득과세로 인하여 늘어나는 건강보험 징

수 방침도 대폭 수정되어 연간 임대소득이 2,000만 원

이하인 경우 건강보험료를 부과하지 않기로 합의했다.

이는 임대소득에 의지하는 노년층의 세 부담과 건강보

험료 부담을 덜어주자는 취지였다.

이에 대한 내용은 6월 임시국회에 제출하여 최종결

정하기로 했다.

6) 김재정 국토교통부 주택정책관은 “임대소득이 2000만 원 이하인 2주택자에 대해서만 14% 단일 세율로 분리 과세하는 방안에 대해서는 주택 수에 관계없이 2,000만

원 이하면 14%로 분리과세하는 방향으로 정책을 수정할 필요가 있다”면서 “주택 보유수에 관계없이 임대소득이 2000만 원을 넘을 경우에는 종합과세해야 한다”고 밝

혔다. 이 발언은 서승환 국토부 장관이 지난 5일 주택·건설업계 관계자들과 만나 “주택관련 법령 등에서 보유 주택 수에 따라 차별을 두는 것이 적절한지 전체적으로

들여다볼 필요가 있다”고 말한 것과 일맥상통하는 것으로 볼 수 있다.

문창용 기획재정부 조세정책관은 “정부가 지난 2∼3월에 밝힌 ‘주택임대차시장 선진화 방안’을 그대로 추진해야 한다는 것이 기재부의 공식 입장”이라며 “향후 국회

에서 진행될 논의 과정을 지켜보겠다”고 말했다.

기재부와 국토부의 의견이 맞서고 있는 상황에서 새누리당과 정부의 의견을 취합해 의원입법 형태로 소득세법 개정안을 국회에 제출할 예정인 안종범 의원은 “임대소

득 2,000만 원 이하 3주택자도 낮은 세율(14%)로 분리과세하자는 데 대해 공감대가 형성되고 있다”고 밝혔다. 안종범 의원은 2주택자의 전세보증금에 대해 과세하는

방안을 철회하거나, 2주택자의 임대소득에 대한 과세 방침을 추가로 완화하는 방안 등에 대해서는 “추후 논의해봐야 한다”고 하였다.

이에 따라 임대소득이 2,000만 원 이하일 경우 보유 주택 수와 관계없이 낮은 세율로 분리과세하는 방안이 최종적으로 채택될 가능성이 높아졌다고 볼 수 있다.

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<표 6> 당ㆍ정 협의를 통한 월세 임대소득 과세 방식 변화

구 분 기존 정부안 당ㆍ정 합의안

분리과세 적용대상2주택 보유자이면서 연 임대수입 2천만 원 이하인

경우 분리과세

보유 주택 수와 무관하게 연 임대수입 2천만 원

이하면 분리과세 대상

과세 시기 2년간 비과세 이후 2016년 임대소득부터 과세 3년간 비과세 이후 2017년 임대소득부터 과세

고가 주택 임대소득과세

기준시가 9억 원 이상의 주택을 한 채라도

보유하면 임대수입이 2천만 원 이하이더라도

종합과세 적용

주택 가격과 무관하게 임대소득 2천만 원 이하면

분리과세 적용

전세 과세 2주택자에게도 전세금에 대해 과세 2주택자 전세 과세 여부를 추후 합의하기로 결정

<표 7> 6.13 대책에 따른 임대소득액 세금 부담

연 임대소득 과세금액

1주택 전세 또는 기준시가 9억 원 이하 1주택 월세 비과세

임대소득 1,000만 원 이하 (월세 월 83만 원 이하, 전세 8억 7,500만 원 이하) 결정세액 0원 (사실상 비과세)

임대소득 1,000만 원 초과 ~ 2,000만 원 이하

(월세 월 83만 원 초과 ~ 167만 원 이하, 전세 8억 7,500만 원 초과 ~ 14억 5,000만 원 이하)분리과세

임대소득 2,000만 원 초과 (월세 월 167만 원 초과, 전세 14억 5,000만 원 초과) 종합소득과세


<표 8> 미국의 주택임대소득에 대한 과세

과세대상 소득 세 금

$1,500 이하 과세대상소득의 15%

$1,500 초과 $3,500 이하 $225, $1,500 초과 시 28% 추가

$3,500 초과 $5,500 이하 $785, $3,500 초과 시 31% 추가

$5,500 초과 $7,500 이하 $1,405, $5,500 초과 시 36% 추가

$7,500 초과 $2,125, $7,500 초과 시 39.6% 추가

자료 : 조동관(2014.4.)

Ⅲ. 해외 주요국의 주택임대소득 과세제도7)

1. 주요국의 주택임대소득 과세제도

미국의 경우 주택으로 인하여 소득이 발생하면 소

득세 과세대상이 된다(미국연방법전 제26부 제1조 제

e항). 즉, 주택 수에 상관없이 주택임대로 소득이 발생

하면 소득세 과세대상이 된다. 그러므로 1주택에서 본

인이 거주하면서 일정 기간(임대기간이 연간 2주 이상

이어야 소득신고 대상이 된다.) 그 주택을 임대하는 경

우에도 과세대상이 된다.

한편, 임대소득자에 대하여 대출이자, 감가상각, 관

리 및 유지비용, 임대가 되지 않은 기간의 관리 및 유

지비용, 임대광고비용, 개선비용, 복구비용, 보험료, 법

률비용, 지방지원금8), 지방교통비 등의 다양한 임대비

7) 해외 주요국의 임대소득 과세제도의 내용은 조동관(2014.4.)과 한국조세재정연구원의 『주요국의 조세제도』의 내용을 참고로 하여 정리하였다.

8) 지방지원금은 임대건물의 가치를 높이기 위하여 도로, 통행로, 수도 등을 개설하는데 지방정부가 지원한 금액을 말한다. 다만 지원금 그 자체가 아니라 그 도로, 통행

로, 수도 등을 유지 및 보수하기 위한 비용에 대한 공제가 이루어진다.


용 공제제도가 존재하고 있다.

영국은 “2007년 소득세법(Income Tax Act 2007)”

제3조의 규정에 의해 소득세의 과세대상에 따라 법률

을 달리하고 있으며, 주택의 수와 관계없이 임대수입은

과세대상이며, 단기임대와 장기임대로 구분하여 과세

하고 있다(2005년 소득세법(Income Tax Act 2007)

(매매와 기타 소득) 제276조~제282조)9). 또한 임대소

득자는 거주, 상업, 여가활동 등의 임대 목적에 따라

다른 공제를 받을 수 있다.

프랑스도 주택 수와 관계없이 임대소득이 발생하면

소득세를 내야 한다(조세일반법 제14조). 다만, 연간소

득 EUR,15,000 이하의 영세임대소득자는 소득금액의

30% 공제 후 과세대상금액이 결정된다. 그리고 임대소

득자는 보수 및 유지비용, 보험료, 건물 또는 환경보전

지역 비용, 대출비용, 관리신탁 수수료 등에 대한 공제

를 받을 수 있고, 일정 요건에 따라 재건축이나 개축비

용을 공제받을 수 있다(동법 제31조).

독일은 주택양도차익을 일반소득과 합산하여 0~45%

세율로 종합과세 하고 있다. 다만, 임대수익이 일시적

인 경우 소득신고의 대상에서 제외되며, 특정기간 이

상 거주한 주된 주택인 경우 비과세 대상이다. 또한 임

대소득자는 대부 비용, 개선비용, 관리 및 유지비용,

9) 단기임대와 장기임대는 과세금액의 계산 방법이 다르다는 점에서 차이가 있다. 자세한 계산 방법은 동법 제277조~제282조를 참고하면 된다.

<표 9> 해외 주요국의 주택거래관련 양도소득세제

국 가 주요 내용

미 국

· 양도세율 : ① 1년 이상보유 : 5%, 15%(2011.1.1.이후 10%, 20%)로 분리과세

② 1년 미만 : 일반소득과 합산하여 10~35%로 종합과세

· 소득공제 : 개인 $250,000, 부부합산 $500,000 한도

- 소유요건 및 거주요건 : 양도 전 5년 중 2년 이상 소유 및 거주한 주된 주택

- 양도 전 2년 내에 주택 소득공제를 적용받지 않았을 것

※ 주된 주택 요건 : 생활의 대부분을 보내는 주택(근무지, 가족거주지, 우편주소지, 세금신고지, 운전면허증 및

자동차등록증 등을 고려)

영 국

· 양도세율 : 18%의 평률세(Flat tax)

· 개인주택 비과세 규정(private residence relief) 적용 요건 : ① 1주택 또는 주된 주택, ② 보유기간 내내 거주,

③ 보유기간 중 사업 목적으로 비사용, ④ 정원 면적이 0.5ha 이하

프랑스

· 양도세율 : 27%의 단일세율로 분리과세

· 취득시점부터 양도시점까지 거주한 주된 주택은 양도세 면제

· 5년 초과 보유시 매 1년마다 10%씩 추가적인 소득공제(15년 초과 보유시 비과세)

독 일· 세율 : 일반소득과 합산하여 0~45%로 종합과세

· 특정기간 이상 거주한 주된 주택에 대해 비과세

호 주· 세율 : 일반소득과 합산하여 0~45%로 종합과세

· 주된 주택의 비과세 요건 : ① 소유기간 내내 거주, ② 소득창출에 이용안함, ③ 2ha 이하

일 본

· 양도세율 : 특례세율로 분리과세

- 10년 이상 보유시 양도차익 6천만 엔 이하 10%, 6천만 엔 초과 15%

- 5년 이상 보유시 양도차익 2천만 엔 이하 10%, 2천만 엔 초과 15%

- 5년 미만 보유시 30%

· 특별공제 : 거주주택 양도시 3천만 엔 소득공제

· 과세이연 요건 : ① 10년 초과 소유 및 10년 이상 거주, ② 대체자산 취득

자료 : 조동관(1014.4.), 한국조세재정연구원, 「주요국의 조세동향」 등을 참고하여 정리함

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10) 필요경비란 주로 재산세, 보험료, 감가상각, 수선비 등을 의미한다.

보험료, 공공요금 등의 비용에 대하여 공제받을 수 있다.

호주의 경우 독일과 마찬가지로 주택양도차익은 일

반소득과 합산하여 0~45% 세율로 종합과세 된다. 다

만, 취득 이후 양도시점까지 주된 주택요건을 충족하

고, 과세소득창출에 이용하지 않았다면, 주택이 소재

한 토지면적이 2ha 이내인 경우 비과세 대상이 된다.

일본의 경우 주택임대소득은 부동산소득으로 규정

하고(소득세법 제26조), 임대소득자는 주택 수에 관계

없이 주택임대로 발생한 소득에 대하여 소득세를 부

과하고 있다. 또한 부동산소득에서 필요경비를 공제

할 수 있다10).

2. 시사점

해외 주요국의 주택임대소득 과세 제도를 살펴보면,

예외 없이 2주택 이상의 임대소득에 대하여 과세를

하고 있으며, 1주택에 거주하더라도 임대소득이 있으

면 과세를 하고 있다. 또한 과세와 더불어 주택에 대

한 필요경비 등에 대한 공제제도를 잘 갖추고 있는 것

을 볼 수 있다.

특히 미국에서는 임대기간이 연간 2주 이상이어야

소득신고의 대상이 되고, 영국에서는 장기와 단기에

따라 세율에 차이가 있으며, 독일에서는 임대수익이

일시적인 경우 소득신고의 대상에서 제외된다. 또한

프랑스에서는 영세한 임대소득자에 대해서 30%의 기

본 공제가 이루어지고, 일본은 필요경비를 공제한 이

후에 과세대상금액이 되고 있다. 더불어 주요국에서

는 1주택이라도 임대소득이 있으면 과세를 하는 경우

가 많았다.

또한 OECD 주요국의 부동산과세를 살펴보면, 부동

산 관련 재산과세의 경우 우리나라는 7위에 해당하며,

영국, 프랑스, 캐나다 등이 재산과세가 많은 것으로 나

타나고 있다. 부동산 보유과세의 경우 우리나라는 16

위로 중간이며, 영국, 캐나다 미국 등이 보유과세가 많

은 것으로 나타나고 있다. 그러나 부동산 거래과세는

우리나라가 가장 많은 것으로 나타나고 있다.

<표 10> OECD 주요국의 부동산과세 비교 (단위 : GDP대비 비율(%), 2011년)

국 가 재산과세 순위 보유과세 순위 거래과세 순위

United Kingdom 4.161 1 3.384 1 0.583 9

France 3.735 2 2.497 4 0.595 8

Canada 3.323 3 2.880 2 0.174 27

United State 2.973 6 2.880 3 0.000 31

Korea 2.960 7 0.792 16 1.898 1

Japan 2.768 8 2.163 6 0.293 16

Italy 2.233 12 0.622 21 1.057 2

Spain 1.934 16 0.946 13 0.612 7

Ireland 1.907 17 0.943 14 0.811 6

Greece 1.784 18 0.893 15 0.429 12

Sweden 1.043 26 0.788 17 0.255 20

Germany 0.876 27 0.447 24 0.244 22

Mexico 0.287 34 0.200 32 0.087 28

OECD-Average 1.794 1.069 0.407

자료 : http://www.oecd.org, 순위는 34개 가입국 중의 순위임


부동산 관련 재산과세, 보유과세, 거래과세 등도

OECD 주요국과의 비교를 통해 향후 부동산과 관련하

여 어느 쪽에 더 많은 비중을 줄 것인가에 대해서도 참

고할 필요가 있을 것으로 보인다.

3. 개선 과제

현재 「소득세법」 제25조에 의하면 2주택 이상(1주택

자는 기준시가 9억 원 초과) 소유자가 1개 이상의 주

택을 월세로 임대하였거나 3주택 이상 소유자가 전세

(보증금 3억 원 이상)로 임대하여 소득이 발생할 경

우 소득세를 과세하도록 되어 있다. 임대소득이 있으

면 그 소득의 일부를 소득세로 납부해야 하는 것이지

만 현재까지 임대소득에 대한 소득세 부과가 미진했던

것은 사실이다.

정부의 ‘2·26 주택 임대차시장 선진화 방안’과 ‘3·5

보완조치’는 월세 세입자의 주거비 부담을 세제혜택으

로 경감해주고, 공공임대주택 사업에 민간참여를 확

대하여 임대차시장 안정화 방안을 모색하였다. 그러나

임대사업자에 대한 세금부과 방식을 놓고 형평성 논란

이 발생하면서 부동산 시장에서 주택의 거래를 위축시

키고 있다. 또한 6월 13일에 있었던 당·정 협의에서 나

온 내용도 부동산 시장의 거래를 활성화시키는 데는

부족한 실정이다.

해외사례에서 살펴본 바와 같이 임대소득에 대한

과세는 ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 조세정의에 따라

과세가 이루어지지만 이와 더불어 임대인에게 주택을

유지하는데 필요한 필요경비에 대한 공제제도를 갖추

고 있다. 그러나 주요국의 주택임대시장에는 우리나라

의 전세제도와 같은 방식의 임대형태가 없으므로 우

리나라의 주택임대시장과 단순 비교는 곤란하다고 할

수 있다11).

특히 주택에 대한 임대시장의 정상화를 위해서는 각

국의 주거문화와 주택 마련을 위한 금융지원 제도 및

임대소득에 대한 조세제도 등을 종합적으로 고려하여

야 할 것으로 보인다.

우선 우리나라도 임대주택으로 등록하면 임대사업

자와 세입자 모두에게 혜택을 줄 수 있는 방안을 고려

해야 할 필요가 있다. 즉, 임대사업자로 등록을 하면

주택의 필요경비에 대하여 공제해주는 제도를 도입하

여 임대시장의 투명성을 확보할 필요가 있다. 그리고

추후에 임대료 보조제도인 세입자의 세제혜택에 대하

여 논의해도 늦지 않을 것이다.

이와 더불어 임대주택에 대한 공제제도의 확충과 함

께 해외 주요국과 같이 ‘임대전용주택’12)에 대한 개념

을 정립한 이후에 임대소득에 대한 과세 방안에 대한

논의가 진행되어야 할 것으로 보인다.

최근 전세의 월세화가 진행되고 있다고는 하지만 전

세제도는 우리나라 고유의 제도인 만큼 전세 임대인에

대한 간주임대료 과세방안은 향후 지속적인 검토와 보

완이 필요할 것으로 보인다13).

<참고문헌>

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기획재정부·국토교통부 등, 보도자료, 『서민·중산

층 주거안정을 위한 주택임대차시장 선진화 방안』,

2014.2.26

_________, 『주택임대차시장 선진화 방안 보완조치』,

2014.3.5

김태섭, 『민간임대사업 진단과 개선방안』, 『주택임대차

시장 진단과 정책효과 전문가 세미나』, 국토연구원,

2014.3.6

11) 성명재, 「전월세 등 주택임대차 관련 과세체계 개편방안 연구」, 한국조세재정연구원, 2009

12) 임대전용주택이란 주된 주택을 제외한 임대를 위한 주택을 말한다.

13) 조세정의 차원에서 1가구 1주택(고가주택)과 저가주택의 임대인에 대한 과세 형평성 문제도 재검토되어야 할 것이다.

2014 June Vol.73 39

집 | 중 | 조 | 명 | Ⅰ

성명재,『전월세 등 주택임대차 관련 과세체계 개편방안

연구』, 한국조세재정연구원, 2009

김관영, 『전월세 대란, 그 원인과 해법』, 김관영 의원실,

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40 부동산포커스 Real Estate Focus

집 | 중 | 조 | 명 |Ⅱ

국내 연기금의 대체투자 자산운용 리스크 관리 현황 및 시사점

김 병 덕 선임연구위원한국금융연구원 자본시장연구실

Ⅰ. 서론

대체투자 자산은 일반적으로 부동산, 사모주식펀드

(Private Equity Fund), 인프라투자(Infrastructure)

등을 지칭한다. 국내 대표적인 기관투자가인 연기금 및

대형 공제회 등은 보유 자산규모가 증대함에 따라 해

외투자 및 대체투자를 통해 포트폴리오를 다변화하고

있다. 이들의 국내외 대체투자 자산이 증가하면서 관

련된 다양한 위험에 노출되면서 대체투자 관련 체계적

인 리스크 관리의 필요성이 증대하고 있다.

본고에서는 국내 연기금 등 기관투자가의 대체투자

관련 리스크 관리 현황을 살펴보고 시사점 및 개선방

안에 대해 논의해보고자 한다.

Ⅱ. 국내 연기금의 대체투자 현황

현재 국내 대형 연기금 및 대형 공제회 등의 대체투

자는 전체 포트폴리오의 상당한 부분을 차지하고 있

는 것으로 추정된다. 이들의 구체적 대체투자 현황을

일목요연하게 파악하기는 쉽지 않다. 대부분이 대체투

자의 구성 및 현황을 구체적으로 공시하고 있지 않을

뿐더러 내부적 대체투자 자산의 분류 기준 등도 상이

하기 때문이다. 그러나 대체투자에 활발한 대표적인 연

기금으로서 국민연금의 예를 살펴봄으로서 국내 연기

금들의 대체투자가 현황을 유추할 수 있다.

국민연금의 2014년 2월말 현재 자산운용 포트폴리

오 구성내역을 살펴보면 <표 1>과 같다.

국민연금의 국내 대체투자 자산은 2014년 2월말 현

재 20조 5,742억 원으로 전체 금융자산의 4.8%에 달

한다. 해외 대체투자의 경우도 2014년 2월말 현재 20

조 6,847억 원으로 역시 전체 금융자산의 4.8%에 상

당한다.

해외 대체투자 자산의 포트폴리오(2013년 6월말 기

준) 특징을 살펴보면 해외 부동산의 경우 유럽(31%),

북미(34%), 아시아(20%) 등 유럽 및 북미 선진국 부

동산을 중심으로 분포되어 있다. 섹터별로는 오피스

(50%), 리테일(25%), 레지덴샬(9%) 등 현금흐름이 양

호한 오피스 빌딩 중심으로 투자되고 있다. 전략별로는

Core(48%), Core-plus(23%), Value-added(23%),

Opportunistic(6%) 등으로 구분된다.

해외 사모투자의 경우 지역별로는 글로벌(39%), 미

국(29%), 유럽(25%), 아시아(7%) 등으로 구성되어

있고, 전략별로는 Buyout(51%), Distressed(18%),

Credit(20%), Mezzanine(11%) 등 다양하게 분포되

어 있다.

해외 인프라투자의 경우 지역별로는 북미(58%), 유

럽(16%), 호주(12%) 등으로 구성되어 있고, 섹터별

로는 Midstream(59%), 교통(25%), General(13%),

Power(3%) 등으로 구성되어 있다. 전략별로는 Core

및 Core Plus(78%), Value(22%) 등으로 대별된다.

이상의 국민연금의 해외 대체투자 포트폴리오의 특

2014 June Vol.73 41

집 | 중 | 조 | 명 |Ⅱ


<표 1> 국민연금의 금융부문 투자 현황 (2014.2월말 기준, 단위 : 억 원, %)

구 분2014.2월말 투자잔액

금 액 비 중

국내채권직접 2,132,753 49.4

위탁 259,756 6.0

해외채권직접 81,570 1.9

위탁 105,988 2.5

국내주식직접 425,310 9.8

위탁 416,846 9.7

해외주식직접 96,006 2.2

위탁 371,957 8.6

대체투자국내 205,747 4.8

국외 206,847 4.8

단기자금 16,299 0.4

금융부문 4,319,073 100.0

징을 살펴보면 전반적으로 안정적 수익확보가 가능한

선진국의 우량자산 중심으로 구성되어 있음을 알 수

있다. 국민연금의 해외 대체투자의 경우 최근 수년간

10%대의 높은 수익률을 기록하면서 안정적인 투자결

과를 보이는 것으로 알려져 있다.

국민연금의 예와 같이 국내 연기금들은 포트폴리오

의 상당부분을 국내외 대체투자 자산에 투자하고 있으

며 동 비중은 향후에도 증가할 것으로 전망된다. 연기

금의 전체 포트폴리오에서 대체투자 자산이 차지하는

비중이 증가하는 추세는 전 세계적으로 글로벌 대형

연기금에게서 공통적으로 나타나는 현상이다.

미국의 CapPERs, CalSTARs, 캐나다의 CPP

Investment Board, CDPQ(La Caisse de Depot et

Placement du Quebec), 덴마크의 ATP, 스웨덴의 AP,

네덜란드의 ABP, 호주의 AustralianSuper, 뉴질랜드

의 Guardians of New Zealand Superannuation,

중국의 CIC 등을 포함한 대표적인 28개 글로벌 연기

금을 대상으로 한 캐나다의 연기금컨설팅 전문회사인

CEM Benchmarking Inc.의 서베이 및 인터뷰 조사

결과에 의하면, 글로벌 대형 연기금의 과거 10년간 자

산배분 트렌드의 특징으로서 채권비중은 35%내외로

일정한 비중을 유지한 반면, 주식의 비중은 57%내외

에서 47%내외로 감소하고 부동산 및 인프라를 포함한

실물자산(Real Assets), 사모투자(Private Equity;

PE), 헤지펀드 등 대체투자의 비중은 7%내외에서 17%

내외로 증가한 것으로 나타난다.

이들 글로벌 해외 연기금에 비해 국민연금을 포함한

국내 연기금의 대체투자 자산비중은 아직 상대적으로

낮은 수준인 것으로 파악된다. 국내 연기금들로 글로

벌 연기금과 유사한 전략적 자산배분의 목표를 가진다

고 가정하면 국내연기금의 대체투자 자산비중은 향후

꾸준히 증가할 것으로 전망할 수 있다.

국내외 연기금들이 대체투자 자산 비중을 증가시키

는 이유는 동 자산이 비 유동성적인(illiquid)특징을

갖고 있음에도 불구하고 장기적으로는 높은 투자수

익률 달성, 다변화 효익, 운용매니저의 초과수익 등이

가능할 것으로 판단하기 때문인 것으로 조사되었다.

글로벌 연기금을 대상으로 한 전술한 서베이 결과

2014 June Vol.73 43

<표 2> 글로벌 연기금의 자산배분 추이 (단위 : %)

구분 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년

주식 57.1 57.1 56.8 56.5 55.3 52.5 51.1 50.1 48.4 47.3

채권 35.4 35.0 34.8 34.5 34.8 35.2 35.8 35.8 36.4 35.9

대체투자

실물자산 3.9 4.2 4.5 4.8 5.0 5.9 6.2 6.7 7.4 8.2

사모투자 및 헤지펀드

3.5 3.7 3.9 4.2 4.9 6.4 6.8 7.4 8.0 8.6

자료 : CEM Benchmarking Inc.

(복수 응답가능) 대체자산의 투자수단별 투자 동기를

살펴보면, 부동산의 투자 동기는 ① REITs 및 전통자

산(public market)과 낮은 상관관계로 인한 포트폴리

오 다변화 효익(diversification benefits)(81%), ② 인

플레이션 민감 부채에 대한 장기적 헤지(58%), ③ 부동

산을 포함한 사모시장(private market)의 전통자산

대비 초과 수익률 가능(46%) 등의 순으로 조사되었다.

사모투자(PE)의 투자 동기는 ① 위험대비 장기적 고

투자수익(85%), ② 일반주식투자(public equity) 대

비 유동성 프리미엄으로 인한 고 투자수익(73%), ③

운용매니저에 의한 초과수익 가능(42%)등의 순으로

조사되었다.

인프라의 투자 동기는 ① 전통자산(public market)

과 낮은 상관관계로 인해 포트폴리오 다변화 효익

(61%), ② 인플레이션 민감 부채에 대한 장기적 헤지

(57%), ③ 인프라를 포함한 사모시장의 전통자산 대

비 초과 수익률 가능(45%) 등의 순으로 조사되었다.

전반적으로 대체투자 자산은 중위험/중수익의 특성

을 보이면서 기존의 주식, 채권 등의 전통자산과 낮

은 상관관계로 인해 포트폴리오 다변화 효과 및 상대

적 고 투자수익을 낼 것으로 연기금들은 기대하고 있

음을 알 수 있다.

Ⅲ. 국내 연기금의 대체투자 자산운용 리스크 관리 현황

1. 위험의 분류 및 고려사항

대체투자와 관련된 위험을 유형별로 분류하면 시장

위험과 운용위험으로 대별할 수 있다. 이중에서도 대

체투자의 운용위험은 다양한 형태로 세분할 수 있을

것이다. 대체투자 세부 자산별로 시장위험과 운용위험

을 개관하면 다음과 같다.

1) 부동산 투자

부동산 투자의 시장위험은 금융시장, 부동산 시장을

포함한 경기변동 뿐만 아니라 해당국가의 인구구성 변

화 등에 영향을 받을 수 있다. 인구구성에 따라 부동

산의 수요 패턴이 변화할 수 있기 때문이다. 따라서 투

자대상 지역, 섹터, 전략을 분산하여 부동산 포트폴리

오의 위험통제를 하는 것이 바람직하다. 안정적인 부

동산 포트폴리오 구성 및 위험통제를 위해서는 부동산

포트폴리오 구성에 일정한 비중 제한을 둘 수도 있다.

예를 들어 선진시장 및 핵심투자의 비중을 일정수준

이상으로 하도록 하는 최저 하한비중을 설정하고, 개

별섹터 및 개별자산의 최고 상한비중을 설정하여 전체

포트폴리오의 위험을 통제할 수 있다.

부동산투자의 운영위험은 아래와 같은 다양한 측면

에서 발생할 수 있다.

첫째, ‘투자의사 결정위험’으로서 이는 실질적으로 투

자의 가부여부를 결정하는 사전적 위험관리의 요체에

해당한다. 일부 연기금들은 투자결정 단계의 투명성

및 객관성을 제고하기 위해서 민간 외부전문가를 포함

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한 투자위원회를 구성하고 동 투자위원회가 최종 투자

여부를 결정하는 형태를 취하기도 한다. 또한 전문성

을 보완하기 위해서 국내외 관련 전문가 네트워크를 이

용하여 세금, 법률 등 다양한 방면에서 자문을 구하기

도 한다. 만약 투자위원회가 특정 투자안건에 대해 최

종 투자의사 결정을 하는 경우, 동 투자안건에 대하여

이를 사전적으로 검토한 내부 실무조직의 의견이 가장

중요한 의사결정의 판단 자료가 될 것이다. 따라서 투

자의사 결정위험의 관리를 실무조직인 투자팀이 전적

으로 담당하는 경우도 있지만, 내부 실무조직간의 견

제와 균형(check and balance)을 위해 투자팀과 리

스크관리팀이 모두 투자위원회에 참석하거나, 투자건

에 대해 각각의 의견을 제시하는 경우도 있다.

둘째, ‘회수의사 결정위험’은 기 투자된 부동산 투자

건의 투자회수(exit)와 관련된 시기 및 방법에 대한 의

사결정과 관련된 위험이다. 투자의사 결정시에 투자회

수 방안에 대해 사전적으로 검토가 이루어지는 것이

일반적이다. 투자의사 결정시에 공동투자 및 프로젝

트 위탁운용방식의 투자건의 경우 이해상충 방지 및

회수극대화를 위해 공동투자자와 동시 회수를 의무화

하는 경우도 있다.

셋째, ‘위탁운용사 관련위험’은 부동산 투자의 위탁

운용사 선정 및 사후관리와 관련된 위험이다. 위탁운

용사의 선정단계에서는 적절한 내부통제장치, 재무건

전성, 업력, 평판 등을 종합적으로 고려하여 선정하는

것이 바람직하다. 연기금별로 위탁운용사의 운용규모,

운용경력, 수탁자산의 구조(예: 수탁자산중 기관투자

가 자산비중) 등의 정량 기준을 사전적으로 정해놓고

동 기준을 만족시키는 위탁운용사 유니버스(universe)

내에서 정성평가를 통하여 운용사를 선정하기도 한다.

위탁운용사의 사후관리와 관련하여서는 위탁운용사의

도덕적 해이 및 선관의무(fiduciary duty) 불이행 등의

방지를 위해 다양한 계약조항을 둘 수 있다. 예를 들어

위탁운용사의 고의 또는 중대과실로 인해 투자자가 손

해를 볼 경우에는 추가 출자 요청에 응하지 않고 손해

배상을 청구할 수 있다. 또한 특정 위탁운용사에게 과

다한 부동산 투자가 이루어지지 않도록 전체 부동산 투

자 대비 개별 위탁사 투자비중 상한선을 사전적으로 정

하는 경우도 있다.

넷째, ‘이해상충’과 관련된 위험으로서 위탁운용사

및 공동투자자와의 이해상충문제를 어떻게 관리하는

가의 문제이다. 이해상충 방지를 위하여 다양한 계약

조건을 고안할 수 있는데, 예를 들어 운용사 및 이해

관계인(운용사의 모회사, 주요주주, key man 등)이

일정 비율 이상으로 공동출자를 하도록 요구할 수 있

다. 또한 수수료도 성과보수 위주로 지급하고 성과보

수 체계도 특정 hurdle rate를 초과할 경우에만 지급

하는 등의 유인부합적(incentive compatible)으로 디

자인할 수 있다.

다섯째, ‘주요 운용인력 이탈’과 관련된 위험으로서

위탁운용사의 주요 인력이 이직을 함으로서 발생하는

위험을 지칭한다. 동 위험관리를 위해 주요 운용인력

관련 조항(key man clause)을 계약에 명시하고 주

요 운용인력의 변동 여부를 주기적으로 점검하는 것

이 바람직하다.

여섯째, ‘유동성 위험’과 관련하여서는 투자주체인

연기금이 투자회수를 위해 매각절차를 개시할 수 있는

지 여부가 중요하다. 또한 개방형 투자펀드인 경우에

는 환매시기의 제한이 어떻게 설정되는지, 환매에 따

른 환매수수료가 부과되는지 여부, 과거 투자자의 환

매요청에 어떻게 대응했는지 등이 의사결정의 주요 감

안요소가 될 것이다.

일곱째, 부동산투자에 있어서 ‘레버리지’의 관리는

무엇보다도 중요하다. 투자전략, 지역, 자산특성 등을

감안하여 적절한 해당 부동산의 공정가치 대비 차입한

도를 설정하는 것이 바람직할 것이다. 개별 부동산 건

별 차입한도를 설정함과 동시에 전체 부동산 포트폴리

오의 차입한도를 설정하고 이러한 차입한도를 주기적

으로 점검하고 한도 위반시에는 어떻게 이를 해소할지

여부 등에 대해서도 명시적으로 위험관리 사항으로 고

2014 June Vol.73 45

려해야 할 것이다.

여덟째, ‘성과평가’는 투자건의 실질 가치 평가 및 위

탁운용사의 비용 관리를 위해서 매년 또는 주기적으

로 외부 감사기관 등을 통한 회계감사가 일반적으로

이루어진다. 다만 성과평가를 위한 비용이 실익에 비

해 과다하다고 판단되는 경우 성과평가의 주기를 길

게 할 수 있다.

이외에도 부동산투자와 관련하여서 부동산자산의

특성상 고려해야 할 다양한 위험관리 사항이 있다. 투

자자산의 노후화와 관련하여서 준공 또는 리모델링 이

후 일정기간이 경과하지 않은 자산에 투자하는 핵심투

자 비중의 하한선을 설정하여 투자자산의 노후화 위험

을 관리하는 것이 바람직하다. 또한 개발사업의 경우

개발사업이 무산될 잠재적 위험이 있음을 감안하여 개

발사업의 비중의 상한선을 설정하여 과도한 개발 위험

을 방지할 필요가 있다. 특히 개발사업에 투자할 경우

에도 사업부지 취득 및 인허가 위험을 가급적 부담하

지 않도록 하는 것이 바람직하다. 투자 부동산 물건에

대한 물리적 손상에 대비하여 관련 손해보험을 가입하

는 것이 바람직하다.

2) 사모투자

사모투자의 시장위험은 주로 금융시장 및 경기변동

에 따라 위험이 발생할 수 있다. 따라서 연도별 운용계

획에서 국내외 투자환경 변화를 감안하여 포트폴리오

배분전략을 구성함으로서 전체 사모투자의 포트폴리

오 위험을 통제하는 것이 일반적이다.

사모투자의 운영위험은 부동산투자의 운영위험과

유사한 측면이 많다. 전술한 부동산투자의 운영위험과

이에 대한 관리방안 대부분이 사모투자의 경우에도 해

당된다. 아래에서는 사모투자의 경우에 특이한 부분을

추가적으로 언급한다.

사모투자의 ‘유동성 위험’의 관리를 위해서 투자회수

기간이 상대적으로 짧고 유동성이 높은 Secondary,

Mezzanine 투자 등의 비중을 조절할 수 있다. 또한

사모투자의 ‘레버지리’의 관리는 과도한 차입투자로 인

한 투자 안정성을 저해하는 것을 방지하기 위해서 필

요하다. 이를 위해서 투자의 성격을 감안하여 건별로

최대 차입 레버리지 비율을 건별로 설정할 수 있다.

3) 인프라 투자

인프라투자의 경우에도 사모투자 및 부동산투자와

유사한 방법으로 시장위험 및 운영위험을 분류할 수

있으며 이에 대한 위험관리 방법도 대동소이하다.

2. 위험의 모니터링 및 사후적 대응방안

대체투자 실행의 의사결정이 이루어진 이후에는 사

후적으로 위험을 모니터링하고 유사시에 이에 대응하

는 단계로 위험관리가 이루어진다. 투자 건별로 약정액

및 집행액에 따른 사업 진척도를 점검하고 투자가 완결

된 건에 대해서는 궁극적으로는 공정가치(fair value)1)

를 평가하게 된다. 공정가치가 투자액 대비 얼마나 되

는가 하는 평가배수를 정량적 근간으로 하여 주요 리

스크지수(Key Risk Indicator ; KRI)를 구성한다.

예를 들어 부동산투자의 경우 내부수익률(Internal

rate of Return: IRR), 수익배수2), 순자산가액(NAV)/

순투자금액3), 부채비율(LTV)4), 임대율 등 다양한 지

표를 KRI의 정량지수로 사용할 수 있다. 한편 계량화

가 어려운 정성지수로서는 순영업소득(Net Operating

Income)의 감소, 투자물건의 유지 및 보수비용의 증

가, 부동산의 준공지연 가능성, 공사비 추가소요 발생,

투자대상 및 임차인의 신용위험, 투자건에 대해 수익

률 보장 및 담보를 제공하는 3자의 보장조건 이행 가

1) 공정가치는 시장참여자간 정상거래에서 자산의 매도 또는 부채의 이전 시 수취 또는 지급하게 될 가격으로 정의된다.

2) (총 회수금액 + 기준시점 순자산가액) / 총 출자액

3) 순자산가액 / (총 출자액 - 총 회수금액)

4) 투자자산의 총 부채 / 투자자산의 총 가치

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5) 투자의 성과를 평가할 때 기준이 되는 수익률을 지칭함. 투자수익률이 벤치마크수익률 보다 높으면 초과수익을 달성한 것으로 평가된다.

능성 감소, 옵션 등 회수방안의 지연 가능성, 투자대상

자산과 관련한 범법행위, 도덕적해이 등으로 인한 평판

위험, 오염처리비용, 벌과금 등으로 인한 환경위험 등

다양한 위험지표를 KRI에 반영할 수 있다.

투자주체는 건별로 KRI의 단계별로 정상, 요주의,

심각, 부실화, 대손상각 등으로 자체적으로 설정한 자

산 건전성 분류의 기준에 따라 건별 자산상태를 모니

터링하고 필요시에는 사후적 조치를 하게 된다. 실제

로 자산의 건전성 상태에 따라 단순한 모니터링 강화,

운용사에 대한 주의 촉구 등의 초기 단계에서부터 시

작하여 더욱 심각한 상황에서는 투자자금의 상환 요청

및 해당 자산의 매각 등의 조치도 취할 수 있다.

그러나 대체투자 자산의 특성상 계약조건으로 인해

조기 투자자금의 상환 및 자산매각이 불가능한 경우

가 많아 사후적 위험관리의 수단은 주식, 채권 등 시

장거래가 활발한 전통 자산에 비해 상대적으로 제한

적일 수밖에 없다.

Ⅳ. 시사점 및 개선 방안

아래에서는 국내 연기금의 입장에서 고민해보아야

할 대체투자 리스크 관리 관련 이슈 및 개선방향에 대

해서 논의해보고자 한다.

대체투자 관련 리스크 관리 기능은 ‘사전적’ 리스크

관리와 ‘사후적’ 리스크 관리로 대별할 수 있다. 대체

투자와 관련하여서는 우선적으로 ‘사전적’ 리스크 관

리의 중요성이 절대적이다. 대체투자의 특성상 일단

투자를 결정하고 집행한 이후에는 대체투자와 관련된

‘사후적’ 리스크 관리를 통해 실질적인 효과를 보기가

힘들다. 일단 투자가 집행된 이후에는 효과적인 리스

크 통제수단이 거의 없을 뿐만 아니라 대체투자 중에

서 open-end형태의 상환(redemption)이 가능한 투

자대상도 극소수이기 때문이다. 따라서 대체투자의 경

우 사전적으로 해당 투자건의 위험요인이 어떻게 잠재

해 있는가를 실사단계에서 파악하여 조치하는 ‘사전적’

리스크 관리의 중요성이 부각될 수밖에 없다.

한편 사후적 리스크 관리의 측면에서 대체투자자산

의 운용현황 및 성과에 대한 지속적인 모니터링을 통

해 선제적인 위험 요인 인식 및 대응체계 수립이 요구

된다. 이를 위해서는 대체투자와 관련된 주요 위험지

수(Key Risk Indicator; KRI)를 구성하고 주기적으

로 점검할 필요가 있다. 특히 KRI를 구성함에 있어

서 대체자산군별 특성을 감안하여 정량화하기 어려

운 정성적 요인들도 지수화하여 점검항목으로 포함시

키는 것이 바람직하다. 이러한 KRI 지수 data를 중

장기적으로 확보해 나감으로서 위험요인에 대한 연구

(research) 인프라를 구축하여야 할 것이다.

대체투자 자산 관련 중장기적 전략적 포트폴리오 조

정 및 리스크 관리를 위해서는 동 자산에 대한 정확한

성과평가가 전제되어야 한다. 따라서 대체투자 자산에

대한 객관적인 공정가치 평가 및 적절한 벤치마크 수익

률5)을 설정하는 것이 필요하다.

대체투자의 공정가치 평가를 위해서는 대부분 외부

회계법인 및 감정평가회사 등을 이용하여 객관성을 제

고하고 있다. 그러나 대체투자의 공정가치는 사용하는

평가 방법론에 따라 공정가치의 평가결과가 상당히 다

를 수가 있다.

예를 들어 공정가치의 평가와 관련하여서는 시장

접근방법(market approach), 이익접근방법(income

approach), 원가접근방법(cost approach) 등 다양한

방법이 사용될 수 있다. 시장접근방법은 동일하거나

유사한 자산에 대한 시장거래에서 발생하는 관찰가능

한 가격과 기타 관련정보를 이용하여 공정가치를 측정

하는 방법이다. 예를 들어 비교가능한 것들의 집합으

로부터 도출된 시장배수(multiple)등 사용하여 평가

2014 June Vol.73 47

하는 것은 동 방법의 사례이다. 이익접근방법은 미래

의 현금흐름을 단일의 할인된 현재금액으로 전환하여

가치평가를 하는 방법이다. 현재가치 기법, 블랙-숄즈

옵션가격결정 모형 등이 이러한 사례이다. 원가접근방

법은 해당자산의 사용능력을 유지하면서 교체하는데

필요한 현재의 금액인 대체원가에 기초하여 공정가치

를 평가하는 방법이다.

따라서 회계법인 및 감정평가회사가 사용하는 다양

한 평가방법론의 장·단점 등을 감안하여 적절한 평가

법을 취사선택하도록 하고 또한 평가 시에 사용되는

다양한 파라메타의 적정성도 주기적으로 점검하는 것

이 바람직하다.

한편 벤치마크 수익률과 관련하여서도 실제로 글로

벌 대형 연기금의 대체투자에 대한 벤치마크 수익률을

선정하는 기준은 다양한 모습을 보이고 있다. 사모투자

의 경우 ① 전통자산시장(public market) 기준(56%),

② 피어그룹인덱스(peer based) 기준(29%) 등의 순

으로 조사되었다. 부동산의 경우 ① 피어그룹인덱스

(peer based) 기준(64%), ② 물가상승률(CPI based)

기준’(8%), ③ 확정된 명목수익률(fixed nominal

return)(8%) 등의 순으로 조사되었다. 인프라투자의

경우 ① 물가상승률(CPI based) 기준’(55%), ② 주식/

채권 수익률 혼합(mixed stock and bond)’(14%), ③

상장된 인프라투자(listed infra)(9%), ④ 확정된 수익

률(fixed return)(5%), ⑤ 채권수익률(5%) 등의 순으

로 조사되었다.

참고로 국내의 A연금이 사용하는 대체투자의 기준

수익률의 사례를 보면 <표 3>과 같다.

대체투자의 정확한 성과평가를 위해서는 정확한 벤

치마크 설정이 전제되어야 하는데 방법론별로 다양한

장단점이 있으므로 해당 연기금이 보유한 대체투자의

포트폴리오 성격을 파악하여 자체적으로 적절히 조정

하거나 자체 개발하는 노력이 필요하다. 예를 들어 주

식시장 인덱스에 기반한 벤치마크를 설정할 경우, 성과

보고시점의 지연문제로 인한 주식시장 인덱스와 시간

적 불일치(timing mismatch), 실제포트폴리오와 일

치하지 않는 지역불일치(region mismatch), 사용된

레버리지불일치(leverage mismatch) 등이 발생할 수

있다. 이러한 방법론적 한계를 적절히 보완한 보유한

포트폴리오에 적합한 벤치마크는 연기금 대체투자의

긴요한 투자인프라의 구성요소가 될 것이다.

한편 대체투자와 관련된 투자방법의 비용(cost)적

요소도 간과할 수 없는 중요한 고려사항이다. 전술한

서베이에 따르면 글로벌 연기금의 투자성과를 분석한

결과 부동산, 사모투자, 인프라 등 모든 대체투자자

산군에 있어서 공히, 비용이 높은 투자방법일수록 투

자성과가 저조한 것으로 나타났다. <표 4>에서 보는

바와 같이 부동산투자의 경우 내부투자(internal),

LP(Limited Partner), Fund of Funds의 투자방법

순서대로 투자비용이 상승하는데, 각 투자방법별 투

자성과의 부가가치는 각각 0.7%, -1.1%, -5.7%로 나

타났다.

<표 3> A연금의 대체투자 기준수익률 사례

자산군 기준수익률

국내 부동산 □ 국토교통부 상업용 오피스 빌딩 소득수익률

해외 부동산 □ 5년 평균 OECD CPI + 3%p

국내 사모펀드 □ 국고채 5년 유통수익률 5년 평균 + 2%

해외 사모펀드 □ 미국국채(10년) 5년 평균 + 해외주식 위험프리미엄 1/2

국내 SOC □ 5년 평균 CPI + 3%p

해외 SOC □ 5년 평균 OECD CPI + 4%p

헤지펀드 □ Dow Jones Credit Suisse HFI

집 | 중 | 조 | 명 |Ⅱ


<표 4> 글로벌 연기금의 대체투자관련 성과와 투자비용(cost)의 연관성 (단위 : %)

구분투자방법별 평균 부가가치 (Average Value Added by Implied Style)

내부투자 (internal) LP (Limited Partner) Fund of Funds

사모투자 6.3 1.5 -4.7

부동산 0.7 -1.1 -5.7

인프라 0.9 -0.2 -0.5

주 : 대상기간은 사모투자 1996~2012년, 부동산 1995~2012년, 인프라 2005~2012년이며 최소 3년 이상의 투자성과 데이터가 있는 경우만을 대상함자료 : CEM Benchmarking Inc.

따라서 대체투자를 집행함에 있어서 어떠한 방법을

선택하는가를 결정함에 있어서 이러한 비용적 요소를

감안하여 성과평가를 하는 것이 무엇보다도 중요하다.

대체투자의 궁극적 성과에는 결국 적정한 투자건의

발굴(deal sourcing) 및 선점이 가장 큰 영향을 미친

다. 따라서 국내 연기금들은 투자위험을 분산하고 수

익률을 제고하기 위한 해외 대체투자를 중심으로 다

양한 투자 상품 및 신규 투자기회를 발굴할 필요가 있

다. 특히 부동산, 인프라 분야에서 핵심 산업시설에 대

하여 일정수준 이상의 배당 또는 현금흐름을 창출할

수 있는 투자기회를 모색하는 것이 바람직 할 것이다.

대체투자에는 나름대로의 장점이 있는 반면 다양한

제약요건 및 투자유의 사항이 있기 때문에 투자확대

를 위해서는 전략적 사고가 요구된다. 우선 해외 대체

투자 자산은 타 자산군과 비교하여 글로벌 경기변동

(global business cycle) 위험에 상대적으로 더 많이

노출되는 특성을 가지고 있다. 말하자면 글로별 경기

측면에서 매매 시점의 포착이 투자성과에 미치는 영향

이 그 만큼 중요하다는 의미가 된다. 따라서 중장기적

관점에서 글로벌 경기상황을 감안한 적절한 매매 시점

을 선택할 수 있는 신중함과 인내가 필요하다. 또한 필

요에 따라서는 막대한 자금이 소요되는 투자 특성을

고려하여 적절한 투자대상과 투자시기가 결정되었다면

충분한 투자 금액을 집행할 수 있게끔 투자자금을 확

보해두는 것도 필요할 것이다.

대체투자는 위험 및 수익창출 방식에 따라 다양한

상품 군으로 분류될 수 있다. 예를 들어 현재 사모투

자, 부동산, 인프라 등으로 대별되는 대체투자를 특성

별로 세분화하여 수익 및 위험구조 측면에서 전체 포

트폴리오에 기여하는 바를 분석하여 세분화된 자산별

로 각각의 투자전략을 수립하는 것이 바람직할 것이다.

대체투자의 포트폴리오 최적화를 위해서는 대체투

자 자산별 특성을 고려할 뿐만 아니라 투자 시점 효과

분석(vintage analysis) 등에 기반하여 투자성과를

정확히 분석하는 것이 필요하다. 투자성과를 분석함에

있어서도 투자성과가 좋지 않거나 또는 부실화되어 상

각처리 한 부실화된 투자건 등을 제외하고 양호한 투

자건 만을 대상으로 성과분석을 하는 오류(survivor

bias)를 범하고 있는지도 세심하게 살펴 보야야 할 것

이다.

해외 대체투자와 관련된 환 위험관리의 중요성도 간

과할 수 없다. 예를 들어 현재 국민연금은 해외투자 자

산의 환헤지 장기 전략적 목표를 해외채권 100%, 해

외주식 및 해외대체 0%로 설정하고 있다. 해외대체에

대해서는 환헤지를 하지 않는 정책(natural hedge)가

오히려 성과가 좋다는 실증분석에 기초하고 있다. 그러

나 향후 신흥국대상 해외투자가 확대될 경우 해당국가

와의 환율관계 등을 정밀 분석하여 환헤지 전략을 최

적할 필요가 있다.

마지막으로 대체투자와 관련된 투자실무자 및 위험

관리 인력의 양성 및 전문성제고의 필요성을 언급하고

싶다. 아직까지는 국내 연기금들은 제한된 인력 등으

2014 June Vol.73 49

로 인해 해외 선진연기금에 비해 해외 투자 및 위험관

리 경험이 상대적으로 부족한 것으로 평가된다. 투자

및 위험관리 관련 핵심인재의 지속적인 육성과 더불어

장기근무의 기반을 마련하고, 글로벌 투자기관의 선

진 노하우를 습득하는 노력을 지속하여야 할 것이다.

본고에서는 국내외 연기금들의 대체투자 현황 및 관

련 리스크 관리 및 개선방안을 살펴보았다. 국내 연기

금의 경우 포트폴리오내의 비중이 증가하면서 절대 금

액적으로도 빠른 증가속도를 보이고 있는 대체투자에

대해 체계적인 리스크 관리의 필요성이 증가하고 있다.

그러나 대체투자 관련 리스크 관리 프레임웍을 벤치마

크 할 수 있는 모범적 해외사례를 찾기는 쉽지 않다. 대

체투자 자체가 새로운 영역이기 때문이다. 해외 연기금

및 기관투자가들도 우리와 유사한 고민을 하면서 나름

대로의 자체적인 리스크 관리 체제를 개발해 가는 중

이라고 판단된다. 결론적으로 국내 연기금들도 우리 실

정에 맞는 자체적인 리스크 관리 체계를 만드는 노력이

요구된다고 할 것이다.

<참고문헌>

CEM Benchmarking Inc. Global Leaders Conference

(2013)

각 연기금 내부자료

집 | 중 | 조 | 명 |Ⅲ


오피스 시장의 공급증가에 따른 리스크 관리와 임대전략

윤 여 신 상무CBRE KOREA

I. 서론

2010년 이후 도심과 여의도 지역에 Prime급 신축

오피스 빌딩이 대규모로 공급되었다. 특히 도심은 재개

발로 인한 오피스 빌딩의 공급 과잉 현상을 보이고 있

으며, 여의도는 금융허브라는 지역적인 특색으로 인해

신규 공급된 Prime급 오피스 빌딩의 추가 임차인 확보

에 많은 어려움을 겪고 있다. 2008년 서브프라임 사태

가 일어나기 전까지는 준공 전 90% 이상의 임대차 계

약이 완료되는 사례도 있었지만, 2014년 현재 기준으

로 볼 때, 임대차 계약이 완료되는 시간이 준공 후 1년

~2년 정도가 소요되는 것으로 나타났다.

신규 공급된 오피스 빌딩에서 임차인 확보가 과거

에 비해 훨씬 공격적이고 임대료의 할인폭도 상당히

커진 것이 사실이다. 도심과 여의도 지역의 무상임대

(Rentfree) 제시가 이제는 강남과 기타지역까지 확대

되는 분위기이다. 실제로 도심 신축 빌딩의 중간정도

수준의 오피스 임대료를 추진하던 외곽지역의 신축 오

피스 빌딩의 경우에도 무상임대를 추가로 제시해야 하

는 실정이다. 또한, 기존 오피스 빌딩의 임차인 이전을

<그림 1> TAKE-UP PERFORMANCE hits a heavy downturn

-150,000

0

350,000

300,000

250,000

200,000

150,000

50,000

-50,000

100,000

-100,000

Total New Supply since Q1 2009 : 1,520,756 sqmTotal Take-up Since Q1 2009 : 1,046,484 sqmVacancy Rate for Q1 2014 : 8.01%

0.00

3.00

9.00

10.00

8.00

7.00

6.00

4.00

2.00

5.00

1.00

Take-up New Supply Vacancy rate-seoul

2009Q1

2009Q2

2009Q3

2009Q4

2010Q1

2010Q2

2010Q3

2010Q4

2011Q1

2011Q2

2011Q3

2011Q4

2012Q1

2012Q2

2012Q3

2012Q4

2013Q1

2014Q1

2013Q2

2013Q3

2013Q4

(unit : million sqm) (unit : %)

172,118 sqm

2014 June Vol.73 51

막기 위해 과거와 달리 재계약을 진행하면서도 무상임

대(Rentfree)를 요구하는 경우도 다수 발생하고 있다.

이렇게 기존 오피스 빌딩의 재계약이 늘어나고 임차인

의 이전 수요 감소와 대기업의 R&D Center나 사옥준

공은 어려운 오피스 임대 시장을 더욱 어렵게 하고 있

다. 중소형 오피스 빌딩의 경우도 대로변 오피스로 임

차인을 놓치고 있어, 기존 오피스 빌딩의 공실도 꾸준

히 증가하고 있는 추세이다.

II. 오피스 시장의 공실증가 원인

1. 과도한 신규 오피스 공급

도심은 재개발 사업의 일환으로 2010년도부터 A

Grade 오피스 빌딩들이 단기간에 들어서기 시작하였

다. 특히, 과거 피맛골로 유명하였던 청진지구에만 약

12만 8천평이 신규로 공급 되었으며, 추가로 종각역

에 위치한 공평지구도 재개발이 진행되고 있다. 여의

도 Prime급 오피스로 IFC와 FKI(전경련회관)이 신규

로 공급 되었다. 2개 오피스만 약 15만평 공급 되었으

며, IFC같은 경우 2타워도 아직 임대 완료가 되지 않

은 상태에서 3타워를 요구하는 임차인과 임대차 협의

를 진행해야 하는 상황이다. 결과적으로 임차인 마켓

이 2008년 이후 너무 오랜 기간 유지된다는 데 문제

가 있다고 보여진다. 신규 오피스가 동일한 시기에 공

급되지 않고 순차적으로 시기를 두고 공급되었으면 오

피스 시장의 혼란을 다소 축소할 수 있었을 것이다. 정

부의 송도, 광교, 상암, 판교 등의 특정업종에 따른 업

무지구의 토지공급에 따른 공급과잉이 기존 오피스 타

운의 어려움을 가중시키는 주요한 원인으로 작용했다.

2. 임차인들이 임대비용 부담

강남에 입주하고 있던 엔씨소프트, 넥슨, 카카오, 오

렌지크루 등 우량 IT기업들이 대거 판교로 이전 하였

으며, 삼성엔지니어링은 사옥 준공 후 강동으로 본사

사무실을 이전 하였고, 삼성 SDS도 꾸준히 강남을 빠

져나가고 있다. 이러한 임차인 이전은 테헤란로의 공

실 증가에 중요한 요인으로 작용하고 있다. 또한, 도심

에 위치하고 있던 SK플래닛도 판교로 이전 하였으며,

대우인터내셔널도 송도로 이전 하였다. 외곽지역의 저

렴한 부지 공급과 임차인의 임대료 부담이 공실 증가

의 또 다른 원인이다. 이러한 임차인들의 임대료 부담

과 가격경쟁이 임대인들에게 또 다른 부담으로 작용하

는 부분도 계속적으로 커지고 있다(예를 들어 이전비

용 제공, 원상복구 및 인테리어 제안 등).

3. 금융 및 보험사들의 비용절감

2008년 이전부터 시작된 생명보험, 화재보험사, 증권

사들의 규모와 축소경영은 상당히 오랜 시간 동안 지속

되었다. 기존에 임차 되어 있던 건물주들에게도 재계약

시 가장 두려운 협상 대상 기업이 생보사 라는 말까지

나올 정도다. 내수경기에 가장 민감한 업종이기도 한

생보사의 경우 재계약시 무상임대(Rent free)는 기본이

고, 보증금 상향 조정을 통한 임대료 절감 효과까지 요

구하고 있다. 결과적으로 지급되는 고정비용을 최소화

하고 현재의 우량한 서비스는 그대로 누리고자 하는 임

차인 마켓의 전형적인 사례라고 볼 수 있다.

4. 대기업 계열사 자산운용사들의 무리한 오피스 투자와 계열사 이전

자산운영의 효과를 위한 투자형 오피스가 마치 사옥

형태로 운영되는 것이다. 이렇게 계열사로 신규임차를

대체하는 형태로 인해 기존 오피스 시장은 공실에 대

한 부담이 더 늘어나게 된다. 실례로 강남에 입주하고

있던 삼성SDS가 잠실 향군타워로 이전함에 따라 강

남 공실률은 꾸준히 증가하였으며, 대기업의 높은 신

집 | 중 | 조 | 명 |Ⅲ


용도의 임차인이 빠져나감으로 인해 그 공간을 대체할

만한 양질의 임차인을 구하는 데는 더 많은 노력과 비

용이 소요되고 있다.

5. 글로벌 경기침체와 미국의 양적완화 정책 그리고 내수경기 침체와 기업의 자금 확보

정부의 부동산 완화정책과 각종 규제의 수직적 해

결방안 등으로 다소 실물경기가 살아나는 느낌을 주지

만, 기업의 고정비용 절감과 면적 축소, 신입직원의 고

용 축소 등은 결과적으로 긴축경영을 직접적으로 실

행하고 있는 것이다. 일반적으로 오피스 빌딩의 임차

면적은 기업의 성장, 정체, 축소를 엿볼 수 있는 바로

미터가 되는데, 현재의 마켓 상황은 바로 정체와 수평

적 이동과 현상 유지 또는 현상 축소로 나타나고 있

다. 최근의 기업의 확장 이전 수요는 거의 찾아보기 힘

든 상황이다.

6. 공공기관의 지방 이전

서울에 위치하고 있던 공공기관이 지방으로 이전함

에 따라 공실이 지속적으로 발생하고 있다. 사옥으로

사용 중 빌딩을 매각하고 이전하는 공공기관도 있지

만, 한국주택금융공사, 한국서부발전 등과 같이 외부

임대용 오피스 빌딩에 입주하다가 이전하는 공공기관

도 다수 있어 서울 오피스 시장에 타격이 클 수 밖에

없다.

7. 임차면적의 축소경영으로 Mobile Office, Smart Office 등의 도입

모바일 또는 스마트 오피스와 IWP(Integrate

Work Place)등의 도입도 기업에서 일어나고 있다. KT

를 비롯한 국내 대기업의 시범운영과 다국적 기업의 참

여가 일부 나타나고 있으며, 결과적으로 Space에 축

소로도 이어지고 있다.

강남의 주요 임차인의 경우 판교, 상암, 구로, 가산,

영등포, 신도림 등 서울 외곽지역에 상당한 공급을 만

들어 내고 있다. 이러한 수급 불균형으로 인해 서울 오

피스 타운의 공실이 늘어나고 있다. 과연 공실은 얼마

나 지속되는 것일까? 해결책은 무엇일까?

III. 오피스 시장의 공급 증가에 따른 리스크 관리와 임대전략

<그림 2> 스마트 오피스 도입율 (단위 : %)

0

25.0

20.0

10.0

5.0

15.0

2009 2010 2011 2012 2013

12.214.4

19.020.8

22.2

자료 : 미래창조과학부

2014 June Vol.73 53

1. 적정한 타겟 임차인 선정

오피스 빌딩의 경우 적정 타겟 임차인을 선정하지 못

하였을 경우 임대를 완료할 때까지 상당한 시일이 걸

리게 된다. 빌딩의 성향에 맞는 타겟 임차인 선정은 공

실을 빠른 시일 내 해소하는데 많은 도움을 준다. 실

제로 영등포 타임스퀘어타워의 경우 인력수급과 저렴

한 임대가격을 강점으로 대기업 콜센타를 주요 타겟

으로 선정하여 빌딩 준공 후 빠른 시일 내 공실을 해

소할 수 있었으며, 추가 공실 발생에도 민첩한 대응이

가능했다.

2. 임대료 할인 정책과 보증금 비율 조정에 대한 유연한 대책

Grade A급 빌딩의 경우는 전문가들이 다양한 정

보로 임차인을 접촉하고 있지만, Grade B, C급 빌딩

의 경우 이러한 임차인의 움직임에 빠른 반응을 하기

가 어려울 수 있다. 임차인의 경우는 본인들의 조건협

의가 수월치 않은 경우 오랜 시간 기다리지 않고 다른

선택을 할 수 있다. 임차는 타이밍이다 라는 말이 있듯

조건 협의와 선택 시 빠른 의사결정이 굉장히 중요하

다고 할 수 있다. 결과적으로 Income이냐? Quality

냐? 장기냐? 단기냐? 등등 실질적인 조건 몇 가지로

최종 결정을 내려야 하는 경우이다. 이러한 결정은 주

변 Market Study와 시장 상황 그리고 미래예측이 동

시에 일어나야 하기 때문에 반드시 전문가의 조언을 필

요로 한다. 많은 건물주들은 자신의 경험을 최고의 무

기로 생각한다. 그러나 결국 과거의 그 경험이 본인의

발목을 잡는 일이 허다하다.

3. 임차인에게 직접적인 비용 지원

임차인이 사무실 이전을 검토할 경우 과도한 신규 인

테리어 비용과 기존 빌딩의 원상복구에 대해 큰 부담

을 느끼게 된다. 또한, 직원들을 위해 추가로 설치해야

하는 개별 에어컨이나 화장실 비데 등 소모성 비용에

대해서도 부담을 느끼게 된다. 이러한 임차인의 Needs

를 파악하여 초기 투입되는 직접비용을 지원해 준다면

임차인이 사무실 이전을 검토하는데 긍정적인 요인으

로 작용할 것이며, 현재 입주하고 있는 빌딩과 이전하

고자 하는 빌딩에 대한 비용 분석만으로 이전 의사를

결정할 수 있을 것이다.

4. 오피스 빌딩의 시설보완과 정비

2000년대 이전에 준공한 오피스 빌딩의 경우 임차인

의 입장에서는 그냥 오래된 빌딩이라는 느낌을 줄 뿐

이다. 국토교통부에서 “그린 리모델링 사업”의 일환으

로 에너지 절감과 임차인 유치라는 두 가지 성공요인을

도출해 내고 있다. 서울의 주요 오피스 타운에서 리모

델링 사업을 실시할 필요가 있다. 빌딩 리모델링과 더

불어 오피스에 하루 종일 근무하는 근로자들의 휴게,

휴식, Community와 Refresh가 가능한 빌딩과 주변

환경이 만들어지면 임차인 확보에 큰 경쟁력이 있을 것

이다. 사실, 강남지역의 가장 좋은 오피스 지역은 선릉

역 주변이다. 서울의 왕릉으로 강남에서 가장 큰 녹지

를 보유하고 있는 이 지역에 보다 효과적으로 오피스

와 녹지를 연계해주는 걷고 싶은 거리를 조성할 필요

가 있다. 실제로 날씨가 좋은 경우에 외국인 회사 직

원들과 주변 지역의 많은 임차인들은 공원산책을 즐

겨 하고 있다.

5. 서비스 퀄리티(Service Quality)를 높이는 방법

남산 스테이트타워, 서울스퀘어타워 같은 경우 피트

니스센터 운영, 차량 발렛 서비스, 컨시어지 서비스, 세

탁 서비스 등 호텔 수준의 관리 서비스를 제공하여 임

차인을 유치하는데 노력을 기울이고 있다. 이런 상황

집 | 중 | 조 | 명 |Ⅲ


은 과거와 같이 자연스럽게 저절로 임대가 된다는 의

식에서 임차인을 유치하기 위해 새로운 아이디어에 대

한 고민이 반영된 부분이라고 할 수 있다. 고가의 빌

딩을 준공하고 건물주의 건물에 대한 색깔과 이미지

를 반영하여 임차인에게 제공 가능한 서비스를 지속

적으로 고민하고 지원하는 것도 중요한 요인으로 이야

기할 수 있다.

6. “어린이 집”과 같은 보육시설 설치로 경쟁력을 갖추는 방법

대부분의 오피스 지역의 경우 입주 기업은 많은데

비해 어린이 집은 턱 없이 부족한 실정이다. 이러한 기

업형 어린이 집의 확충이 일어난다면 임차인의 사무실

이전 검토에 큰 도움이 될 것이다. 왜냐하면 기업의 남,

여 구성비가 과거에 비해 여성 비중이 늘었으며, 여성

의 의사결정이 기업의 이전과 근무환경을 만드는데 중

요한 역할을 감당하고 있다.

7. 토지주의 설득을 통한 적정 토지가격 결정

현재 강남의 토지는 개발하면 손해를 보는 구조이

다. 결과적으로 원가가 도심과 기타 지역에 비해 1.5배

수준이라고 생각하면 될 것이다. 토지가 상승으로 인

해 신규 오피스 공급이 줄어들었으며, 이러한 신규공

급의 부재로 임차인의 이탈은 주변 신축빌딩으로 이전

하는 악순환이 계속되었던 것이다. 물론, 개인 소유의

자산을 정부가 이래라 저래라 할 수 있는 것은 아니지

만, 오피스를 공급하겠다는 시행, 시공사의 입장에서

구청이나 지자체가 토지주를 직접 설득하는 일에 함께

동참하여 어려운 오피스 마켓의 상호간의 Needs를 맞

춰야 할 것이다.

8. 임차인의 능동적이고 유기적인 관계형성(Good Relationship)

임대 마케팅을 통한 신규 임차인 유치시 입주를 위

한 공사부터 5~6개월이 가장 중요한 시기이다. 이 시

기에 신규 임차인은 장기로 머물 것인가? 계약 기간 종

료와 동시에 이전할 것인가를 결정할 수도 있다. 새롭

게 이전한 오피스에 대해서는 모든 것이 낮 설고 불편

하다. 이러한 불편요소를 보다 빠른 시간 안에 쉽게 숙

지될 수 있도록 도와야 한다. 어떠한 서비스로 직원들

의 근무환경을 긍정적인 방향으로 이끌어 낼 수 있는

지도 꾸준히 고민하고 실천하여야 한다. 임차인과의 관

계는 마케팅 때부터 시작되며, 임대마케터가 입주공사

를 위한 준비부터 입주 후 근무기간 동안에도 수시로

불편요소를 체크하고 상호 신뢰를 통한 관계를 긍정적

으로 이끌어가야 한다. 이러한 관계 형성은 추후 재계

약과 추가 임대차에 큰 해결책을 가져올 수 있기 때문

이다. 해당기업 분야의 뉴스와 정보지를 구매하고 숙

지하여 임차인과의 거리를 더욱 좁힐 수 있도록 학습

해야 할 것이며, 오피스 마켓에 대한 정보도 현장 실사

및 만남을 통해 지속적으로 습득하고 나눌 수 있어야

한다. 이러한 준비와 경험이 임차인의 이탈을 방지하는

데 중요한 요인이 된다.

IV. 맺는 말

결과적으로 임차인의 수급 자체가 줄어든 것이 사실

이다. 그러나 “되는 건물은 된다는 소리”가 있다. 모든

건물이 공실로 허덕이는 것은 아니다. 분명 이제 우리

의 오피스 환경을 개선할 때가 온 것이다. 임차인의 눈

높이는 신축빌딩과 미래에 공급될 빌딩에 맞추어져 있

다. 고가의 임대료를 지출하더라도 높은 수준의 서비

스와 경쟁력 있는 기업으로의 선택을 받고 싶어한다.

무엇을 준비해야 할 것인가? 이렇게 투자하면 이렇게

2014 June Vol.73 55

돌아올까? 라는 걱정 보다는 “선투자 후평가”를 진행

하는 것이 어려운 오피스 시장을 극복하는 기회가 될

것이다. 임차인이 확정될 경우에 시설보안을 하는 것은

결코 임차인 유치와 안정적인 자산관리로 갈 수 없다.

임차인의 Needs를 정확하게 판단하고 건물의 공용부

분과 사용공간에 대한 지속적인 관심과 투자만이 어

려운 임대시장을 극복할 수 있을 것이다. 임차인의 눈

높이를 맞춰보자!! 최선을 다하는 서비스도 연구해 보

자! 선진 성공 사례를 벤치 마킹해 보자! 동남아와 일

본의 신축빌딩들은 왜? 천정고를 3.0m로 만들어 내고

있는지도 생각해 볼 필요가 있다.

<참고문헌>

마갑선, “그린빌딩의 임대마케팅 전략에 관한 연구”, 건

국대학교 부동산대학원 석사학위논문, 2009

문흥식, “서울 오피스 시장의 투자수익율 결정요인에

관한 연구”, 건국대학교 부동산대학원 박사학위논

문, 2013

윤여신, “서울 오피스 빌딩 등급평가 항목에 관한 연

구”, 가천대학교 도시계획학과 박사학위논문, 2013

이수정, “서울 오피스 시장에서의 투자행태와 Cap rate

결정요인에 관한 연구”, 건국대학교 부동산 대학원,

박사학위논문, 2011

정원구, “빌딩 관리비용 결정요인에 관한 연구”, 건국대

학교 부동산대학원 석사학위논문, 2004

미래창조과학부(http://msip.go.kr)

씨비알이코리아(http://www.CBREKorea.com)

젠스타(http://Genstarre.com)


특별기고

미국의 재산세 부과제도 및

부동산 평가에 관한 고찰: 공정성과 투명성을 중심으로

김 선 웅 교수University of Wisconsin – Milwaukee

Department of Economics

I. 머리말

현대 경제에 있어서 재산을 소유하는 방법 중에 가

장 중요한 방법은 부동산과 금융재산이다. 금융재산

은 다양한 상품이 있고 거래가 쉬워서 현금화 하는데

유리하지만, 주택등의 부동산은 소유가 비교적 안전

하고 오랜 시간이 가더라도 자동차나 보석등의 동산

에 비하여 감가상각이 상대적으로 작기 때문에, 재산

의 장기적 소유나 재산 증식의 중요한 방법으로 이용

되고 있다.

금융시장이 극도로 발달된 미국에서도 부동산은 중

요한 자산이다. 2010년 미국 연방기준은행 (Federal

Reserve Bank)의 소비자 재정 조사(Consumer

Finance Survey, http://www.federalreserve.gov/

pubs/bulletin/2012/pdf/scf12.pdf))에 의하면 미

국의 총 가계 자산(household asset)의 37.9%는 예

금, 적금 등의 금융자산(financial asset)이고, 나머

지는 부동산, 동산, 사업용 재산등의 비금융 자산

(nonfinancial asset)의 형태를 가지고 있다. 비금융

자산에서는 부동산이 가장 큰 비중을 차지하고 있다.

특히 주요 거주 주택(primary residence)은 비금융

자산의 47.4%로 거의 절반 정도를 차지하고 있다. 이

외에 세컨드 홈(secondary residence), 임대주택 등

의 다른 주거용 부동산(11.2%), 상업용 부동산(6.7%)

을 합한다면, 부동산은 비금융 재산의 약 3분의 2를

차지하고 있다. 이를 종합해 본다면 부동산으로 소유

하고 있는 국민의 재산은 전체 재산의 약 반정도라고

볼 수 있다.

상품이 균일화 되어있고 매매되는 양이 많은 금융자

산은 시장가격이 항상 형성되어있다. 그러나, 부동산은

매매가 많이 이루어지지 않고 각각의 부동산 상품의 질

이 서로 다르기 때문에 시장가격을 정확하게 파악하기

어렵다. 따라서 부동산은 거래되지 않은 상태의 상품

을 평가하여야 하는 경우가 많이 생기게 되고, 부동산

가격을 공정하고 투명하게 평가하는 것은 현대 시장경

제활동에서 매우 중요한 역할을 차지한다.

부동산 평가가 공정하고 효율적으로 되지 않으면, 부

동산 매매나, 보상, 부동산을 담보로 하는 여신업무, 재

산세 과세등의 중요한 경제활동들에 있어서 탈세와 비

리등이 발생하게 되어 국민 경제의 크게 악영향을 미

치게 된다. 무엇 보다도 부동산 거래나 조세에 있어 투

명성이 확립되지 않은 상태에 있어서는 어떤 제도나 정

책이라도 그 한계가 쉽게 드러날 수 밖에 없는 것이다.

이런 점을 생각해 볼 때, 미국의 부동산의 평가와 재

산세 부과를 살펴보는 것은 중요한 의미가 있다. 이 글

에서는 특히 미국의 부동산에 관한 세금 중에 지방 정

부의 중요한 세원이 되는 재산세의 부과에 관한 제도와

이에 관한 평가에 대하여 고찰하고자 한다.

미국의 부동산시장은 그 규모에 있어, 유가증권 시

장의 규모에 못지 않게 클 뿐만 아니라, 시장의 참여자

가 훨씬 더 많다는 점에서 볼 때 국민 한 사람 한 사람

에게 직접적으로 미치는 영향이 매우 크다고 말할 수

특별기고특별기고

2014 June Vol.73 57

있다. 주식이나 채권을 직접 보유하고 있는 세대가 전

체 미국 세대의 10% 미만 인데 반하여(물론 개인 연금

을 통하여 간접적으로 금융자산을 소유하고 있는 세대

는 훨씬 많다), 주택은 미국 세대의 3분의 2 이상이 주

택을 소유하고 있다. 모든 주택의 소유자들이 매년 주

택 시가의 1.5% 에서 4%에 이르는 재산세를 지방정부

나 주정부에 납부하고 있기 때문에 재산세의 운용과 그

과세의 기준이 되는 주택의 평가는 매우 중요하다고 할

수 있다. 무엇보다도 시장의 참여자가 부동산의 판매,

소유, 평가, 과세등의 각종 과정에 있어서, 전반적으로

공정하고 투명하게 집행되고 있다고 할 수 있기 때문에

미국 부동산 부문의 이러한 과정을 자세하게 살펴보는

것은 한국 부동산 평가 제도의 확립과 보다 나은 운용

에 도움이 될 수 있을 것으로 생각된다.

II. 미국의 재산세 부과 제도

미국은 자본주의의 기본원칙 중의 하나인, 개인 재

산소유권을 철저히 보호하고 있다. 부동산도 개인소유

의 중요한 재산으로 인정하고, 부동산의 소유와 사용

권을 철저히 보호하고 있다. 공공의 목적을 위하여, 부

동산에 관한, 용도 규정(zoning), 강제 수용(eminent

domain)등으로, 재산권을 어느정도 제한하는 것은 허

락하지만, 재산의 보유와 사용은 개인의 능력이 허락

하는 한 자유이다.

부동산에 대한 재산권은 크게 네 가지의 방법으로

행사되고 있는데, 그 경우마다 상응하는 조세가 각각

부과된다. 첫째는 재산의 소유이다. 소유에 대한 과세

는 재산세(property tax)이다. 재산세 부과대상의 재

산은 한국에서는 부동산에 한하지만 미국에서는 부동

산(real property)과 개인 재산(personal property)

을 포함한다. 여기서 개인 재산이라 함은 사업체가 소

유하는 기계설비, 장치, 개인이 소유하고 있는 자동차,

보트등을 말한다. 개인 재산에 비하여 부동산의 가치

가 훨씬 크기 때문에 통상 재산세라 하면 부동산에 대

한 재산세를 의미하는 경우가 많다. 둘째는, 재산의 매

매행위이다. 부동산은 소유권을 명시하기 위해 법원이

나 등기소에 등기를 하기 때문에, 이 시점에서 등록세

(recording fee)나 전환세(transfer tax)를 부과하고

있다. 또 매매의 시점에 있어서, 구입가격과 판매가격의

차이에서 생기는 소득이 발생하는 경우에는 이를 소득

세에 포함시켜서, 양도소득세(capital gains tax)가 부

과된다. 셋째는, 재산을 이용하여 경제활동을 하여 얻

는 소득에 대한 징세이다. 부동산을 임대하여 얻은 수

익이라든지, 부동산 개발을 하며서 생긴 이익은 소득세

징수의 대상이 된다. 넷째는, 재산을 무상으로 소유권

을 남에게 넘기는 것인데 이에 대해서는 상속·증여세

(estate 또는 gift tax)가 과세된다. 그러나, 세금을 징

구하는 데는 철저하여 세금을 일정기간 내지 않으면(1

년 내지 3년) 정부에서 그 체납금을 근저당하고 심한 경

우에는 압류하여서 공매처분 한다.

이와 같이 부동산에 많은 세금이 부과되지만 이 글

에서는 첫 번째에 나열한 소유세(재산세), 특히 주택에

관한 재산세에 관하여 중점적으로 논의하고자 한다. 미

국에서 재산세는 지방세이다. 혹, 어떤 주정부는 삼림

이나, 공업용 부동산에 대해서 재산세를 부과하는 경

우도 있지만 주택에 부과하는 재산세는 전반적으로 말

해서 지방정부의 세원으로서 많이 이용되고 있다. 미국

의 지방정부는 한국의 지방정부보다 훨씬 많고, 그 종

류도 매우 다양하다. 부동산의 소유에 관한 재산세에

대한 규정은 50개의 주정부가 자체적으로 정하고 있

다. 또 재산세율은 지방정부가 주정부의 감독하에 개

별적으로 정하기 때문에 재산세율은 미국의 지방정부

에 따라 크게 차이가 난다. 주 마다 세율이나 부과 방

식이 다르다. 미국 CNN이 발표한 각 지방의 지방세율

을 나타낸 지도(http://money.cnn.com/interactive/

real-estate/property-tax/)를 보면, 재산세가 없는

지역에서부터 주택 시가의 년간 4%가 넘는 재산세를

징수하는 지역까지 다양함을 알 수 있다. 전반적으로

뉴욕, 일리노이, 미시간, 위스콘신, 텍사스 등의 주가

높은 세율을 나타내고 있다. 그러나 재산세의 부담은

세율로만 판단해서는 안된다. 미국은 지역에 따라 주

택가격이 크게 차이가 나기 때문에, 캘리포니아나 메


특별기고

사추세츠 같은 지역은 재산세율이 낮은 편에 속하지만

금액으로 보아서는 재산세의 비중이 다른 지역에 비하

여 높기 때문이다. 미국 각 지방의 재산세의 자세한 비

교를 원한다면, Lincoln Institute of Land Policy의

보고서를 참조하기 바란다(http://www.lincolninst.

edu/subcenters/significant-features-property-

tax/upload/sources/ContentPages/documents/

Pay_2011_PT_Report.pdf).

미국의 재산세를 이해하려면 미국의 정부조직, 특히

지방정부 조직에 대한 이해가 필요하다.

1. 미국 지방정부의 구조

<표 1>에서 보는 바와 같이, 미국은 중앙연방정

부(federal government)와 50개의 주정부(state

government) 이외에, 80,000여개의 지방정부(local

government)가 있다. 지방정부는 카운티(county)를

포함하여, 시(city 또는 municipality), 읍(town), 면

(village)등의 일반지방정부(general local government)

가 있고, school district(학교 지구), park district(공원

지구), water district(상수도 지구), sewer district(하

수도 지구), special district(특별지구), port authority

(항만 공사), public transit authority(대중 교통 공사),

highway authority(고속도로 공사) 등의 다양한 특별

지방정부(special local government)가 있다.

카운티(county) 정부의 역할은 주마다 차이가 약간

있기는 있지만, 대개 법의 집행과 기록을 주로 담당하

고 있다. 카운티는 각 주내의 행정구역을 빈 땅이 없

이, 완전하게 커버하는 유일한 지방정부이다. 따라서,

출생, 사망, 부동산의 기록과 법의 집행을 주로 담당하

고 있다. 둘째의 지방정부에는 시(city), 읍(town), 면

(village)등의 general local government(일반 지방정

부)가 있다. 일반 지방 정부는 주정부의 일임을 받아,

지역주민의 안전과 행정을 주로 담당한다. 경찰, 소방,

건축, 도시계획, 위생등의 지역주민들의 생활에 관계되

는 것을 포괄적으로 담당한다.

일반 지방 정부와는 달리, 특별 지방 정부(special

local government)는 법률상에 주어진 특정한 업무

만을 담당하게 되어 있다. 이는 크게 district(지구)

와 authority(공사)로 나눌 수 있는데, district는 그

jurisdiction이 공간적으로 정의되어 있을 때가 많

고, authority는 그 jurisdiction이 임무로 정의 되었

을 경우가 많다. District(지구) 중에서 가장 많은 수

를 차지하고 있는 것은 school district인데, 대개의

경우 하나의 일반 지방정부(city, town, village)에 하

나의 school district가 병존하고 있다. 그러나 town

과 village의 규모가 너무 작아 독립적으로 고등학교

(대개 9학년에서 12학년) 하나를 운영할 수가 없을 정도

가 되면 몇개의 지방정부에 해당하는 지역을 모아서 하

나의 school district를 이루는 경우도 있다. 이와 같이

school district가 일반정부로부터 독립되어 운영되는

이유는, 교육의 특별성에도 근거하지만, 초등교육과 중

등교육이 무상교육으로 되어있는 미국에 있어서는 지방

정부에서 교육에 들어가는 비용이, 지방정부의 다른 모

든 기능을 합한 것 만큼 많기 때문이다. School district

는 주정부나 일반 지방정부가 운영하는 Dependent

school district가 있고, 주정부나 다른 지방정부에서

독립하여 독립적으로 운용되는 Independent school

district가 있다. 2012년 현재 주정부가 운영하는

school district는 28개이고 county가 운영하는 school

district는 571개이다. 나머지는 일반지방정부가 직접하

고 있다. 그러나 이러한 dependent school district는

문제가 있는 school district이다. 문제가 없는 대다수의

school district는 자발적으로 운영되고 있다.

미국의 정부는 세 단계로 구성되어 있고, 각 단계마

다 세금을 거두어 들일 수 있는 권리와 비용을 지출할

수 있는 권리가 있다. 이를 Fiscal federalism이라 하

는데 이는 정부들 간의 역할 분담과 비용분담을 지칭

하는 것이다. 기능상 방위나 외교에 관한 사항은 100%

중앙 연방 정부가 담당하고 있지만, 다른 정부의 기능

은 각 레벨의 정부가 나누어서 맡고 있다. 특히 교육이

나 경찰업무, 리크리에이션 등은 많은 부문 지방정부가

담당하고 있다.

전반적으로 말해서, 미국은 중앙정부에 비해 지방정

2014 June Vol.73 59

<표 1> 미국의 종류별 지방정부의 수

Independent Governments

County governments 3,031

Municipal governments 19,519

Township governments 16,360

Independent school district governments 12,880

Dependent school district government 1,298

Special district governments 38,266

Source : U.S. Bureau of the Census, 2012 Census of Governments

부의 역할이 한국보다 훨씬 중요하다. Boston, New

York, Philadephia 등 동부에 있는 많은 지방정부들

은 미국 중앙 연방정부나 주정부가 설립되기 이전에 생

겼다. 따라서, 강한 지방자치의 전통을 가지고 있다. 심

지어는 주정부나 중앙정부의 법을 제정할 때 기존의 지

방정부의 법에 저촉되는 경우에는 기존의 지방정부의

법을 존중하는 사례도 많이 있다(이를 home rule이라

고 지칭한다). 18세기 19세기에 미국의 급속한 도시화

가 진행되면서, 혹 작은 지방정부들이, 큰 도시 정부로

통합(annexation)되는 경우도 없지 않지만, 많은 지방

정부들은 그들의 경계(boundary)나 정체성(identity)

을 지켜오면서 현재에 이르고 있다. 따라서, 현재 미국

의 어느 대도시도, 많은 지방정부가 그 도시권에 존재

하고 있다. 예를 들면, Chicago 도심을 중심으로 일일

통근권(daily commuting distance)에 준한 Chicago

metropolitan area(시카고 대 도시권)에는 약 300여

개의 일반 지방정부가 존재하고, 또 그와 비슷한 수의

교육지구, 또 몇 십개의 특별 지방정부가 같이 존재하

고 있다.

같은 지역에 많은 일반지방정부가 동시에 존재하기

때문에 중요한 공공사업들이 여러개의 일반정부에 중

복적으로 관계하기 때문에 이들 정부들 사이의 조정

이 어렵기 때문이다. 이 때 여러가지 업무를 담당하

는 일반정부에서 그 기능만을 따로 독립시켜 그것 만

을 전문으로 하는 정부를 세움으로써, 공공 서비스를

공급하는 것의 효율을 높이기 위함이다. 일반정부의

jurisdiction은 관할 구역이 서로 중복되지 않지만,

county와 일반정부 사이, 일반정부와 특별정부 사이,

또는 특별정부사이에는 관할 구역이 서로 중복될 가능

성이 많이 있다. 따라서, 하나의 부동산은 일반적으로,

몇 개의 지방정부에 연계되어 있다.

2. 재산세의 경제적 특성

정부는 군사, 정치, 사회, 경제등의 여러가지 목적을

위하여 세금을 징수한다. 그러나, 각종의 세금이 똑 같

은 결과를 가져오는 것이 아니다. 세금이 경제에 미치

는 영향에 따라, 통상 세금 학자들은 좋은 세금이 가져

야하는 세 가지 점을 지적하고 있다.

첫째, 경제성(effectiveness)이다. 경제성이라 함은 필

요한 세금을, 빠른 시간안에, 적은 자원(세금을 걷기위

한 노동력등)을 동원해서, 최소한의 누세와 탈세를 야

기하여야 한다는 기준이다. 세금을 걷기위해, 정부가

많은 자원을 써야 한다면, 실제적인 세수입은 줄어들기

마련이다. 따라서, 세금을 걷는 데 많은 시간, 인원, 자

금이 든다면, 이는 좋은 세금이라 할 수 없다. 또 세금

을 운영하는 데 있어 그 제도나 방법이 복잡하여 세금

을 받는 정부의 직원이나 세금을 내는 국민이 잘 이해하

지 못하고 많은 실수를 범할 수 있는 가능성이 있다면

이는 또한 좋은 세금이라 할 수 없는 것이다.

둘째, 좋은 세금은 경제적 효율성(efficiency)이 높

은 세금이다. 모든 세금은 크게 또는 작게 납세자의

경제적인 유인(incentive)을 변화시킴으로 말미암아,

납세자 개인뿐만 아니라, 전체 경제를 왜곡(economic


특별기고

distortion)시킨다. 효율성이 좋은 세금, 또는 효율적인

세금이란 경제적 왜곡이 적은 세금이다. 예를 들면, 고

소득자에 흔히 부과되는 높은 누진 소득세율은 고소득

자의 경제활동을 크게 위축시키는 결과를 가져온다. 고

소득자의 소득이 많은 부분 기업활동에서 창출되었다

면, 높은 세율은 기업의 투자를 위축하여, 고용의 창출

을 감소시켜 부정적인 경제적 왜곡을 창출한다면, 높은

소득세는 효율적인 세금이라고 할 수 없다.

셋째, 좋은 세금은 형평성(equity)이 높은 세금이어

야 한다. 세금의 형평성이란 세금이 얼마나 공정한가를

나타내는 것으로 일반적으로 두 가지 개념으로 나누어

생각한다. 하나는 수평적 형평성(horizontal equity)으

로서, 같은 입장에 있는 납세자는 같은 세금을 내야 한

다는 것이다. 만일 남자의 주민세는 100만 원인데 여자

의 주민세는 50만 원이라 한다면, 남자와 여자에게 공

평하게 세금이 부과 된 것이 아니기 때문에 수평적 형

평성을 위반한 것이라고 할 수 있을 것이다. 두번째의

형평성은 수직적 형평성(vertical equity)으로서 세금

을 더 많이 낼 수 있는 능력이 있는 사람은 세금을 더

많이내고, 세금을 낼 수 있는 능력이 작은 사람은 더 작

게내는 것이 공정하다는 점이다. 소득세에 누진세를 적

용하여, 소득이 낮은 사람은 낮은 세율을 적용하고, 소

득이 높은 사람은 높은 소득세율을 적용하는 것은 수

직적 형평성을 이루기 위한 것이다.

세금의 장단점을 평가할 수 있는 세가지 조건에 비추

어 보아서, 부동산에 부과 되는 재산세는 다음과 같은

장점과 단점이 있다고 할 수 있다.

첫째, 장점부터 나열한다면, 부동산 재산세는 굉장

히 경제적인 세금이라고 할 수 있다. 부동산의 가치는

GNP의 몇배가 된다. 이렇게 세원(tax base)이 크기 때

문에, 부동산 재산세를 이용한다면 많은 세금을 쉽게

거둘 수 있다. 또한, 세금의 대상이 되는 부동산은 움

직일 수 없고, 쉽게 누구에게나 표출되기 때문에 세금

기반을 쉽게, 확실하게 확보할 수 있다. 또한, 부동산의

소유자를 쉽게 확인할 수 있기 때문에 납세의무자가 세

금을 내지 않고 피하기가 어렵다.

한편 부동산의 가격은 경제성장에 따라 물가 상승율

보다 더 인상하는 것이 보통이기 때문에 정부가 인플레

이션에 따라 증가하는 세입을 늘이기 위해, 다른 세원

을 개발해야 하는 압력이 별로 없다. 정부가 일정한 세

율만 유지한다고, 부동산 평가액이 시장가격을 잘 반영

하는 조세 체제를 가진다면, 재산세는 부동산 가격이

상승함에 따라 자연히 증가하게 된다. 실제로 미국의 많

은 지방자치단체에서는 부동산 가격의 상승이 정부예

산의 상승보다 낮은 경우가 많이 있기 때문에 재산세율

을 낮추어 조정하는 일도 흔히 볼 수 있다.

또한, 재산세는 경기의 변동에 크게 영향을 받지 않

는다. 소득세나 부가가치세, 취득세 등은 경기가 좋을

때는 그 세원이 증가함으로 세입이 늘지만, 반대로 불경

기가 되면 세원이 자연히 감소하게 되어 세입이 줄게 된

다. 그러나, 부동산의 가치는 경기의 변동을 그다지 많

이 타지 않기 때문에 세원의 안정성이라는 점에서 보아

대단히 우수한 세원이 될 수 있다. 따라서, 거시경제의

의무가 없고, 항상 공공서비스를 제공해야하는 지방정

부의 입장으로 보면, 부동산에 과세하는 재산세는 상

당한 우수한 행정적인 특성을 가지고 있다. 따라서, 미

국에서는 부동산 재산세를 지방정부에서 많이 이용하

고 있고, 또 이렇게 지방정부에서 많은 재정을 의존하

고 있기 때문에, 연방정부(federal government)나 주

정부(state governments)에서는 거의 재산세로 세금

을 거두어 들이지 않고 있다.

한편, 재산세의 단점으로는, 재산세는 부동산을 이

용한 세금을 제외한 실제 경제가치를 줄임으로 인해서,

부동산의 가격을 낮추게 된다. 재산세의 비율이 높으면

높을수록 실제 경제 가치가 더욱 낮아짐으로, 일반적

으로 말해서, 부동산 재산 세율과 부동산의 가격은 반

비례하게 된다. 이렇게 실제 경제 가치를 낮추는 세금은

부동산 개발에도 브레이크로 작용된다.

또한 부동산 재산세는 부동산의 개수, 보수, remo

delling 등에 장애요인이 된다. 개보수를 함으로써 부동

산 가격이 올라가면 재산세도 증가하기 때문이다. 건물

주의 입장으로 보면, 건물을 보수하면 세금이 올라 가

기때문에 가급적 보수를 꺼려할 것이고, 특히 눈에 보

이는 외부적인 곳에 있어서는 부동산 재평가사의 눈을

2014 June Vol.73 61

피하기 위해 더욱 그러할 것이다. 이렇게 한 건물이 보

수를 하지 않으면, 그 인근에 있는 건물들도 영향을 받

아(neighborhood externality), 그들의 가격도 내려

갈 가능성이 많다. 따라서, 높은 재산세는 건물이나 동

네를 빨리 낙후하게 하는 원인이 될 수 있다.

부동산의 평가가 지속적으로 정확하게 이루어지지

않으면, 재산세는 수평적 형평성을 벗어나기 쉽다. 가

령 갑이라는 건물과 을이라는 건물이, 몇년 전에는 같

은 가격이었는데, 몇년이 지나면서 갑은 그 가격이 크게

상승한 반면, 을은 그 가격이 변하지 않았다 하자. 그

간에 부동산에 대한 재평가가 없었다던지, 또 재평가가

있었더라도 정확하게 시가를 적용하지 않았다면, 갑에

대한 재산세는 을에 대한 제산세보다 실제로 훨씬 낮을

가능성이 많다. 따라서, 가격이 오른 건물 갑을 소유하

고 있는 사람은 혜택을 받고, 가격이 오르지 않은 건물

을의 소유자는 상대적으로 손해를 보게 되는 것이다.

많은 부동산은 몇 년이 지난다 할 지라도 거래가 되

지 않는다. 그러나 재산세의 근간을 이루고 있는 부동

산의 평가는 거래되지 않은 부동산을 거래한다는 가정

하에서 하게 된다. 따라서, 평가하는 사람에 따라 부동

산 가격은 달라질 수 있고, 또 부동산 재산세가 세금

을 위해 많은 인원이나 자금을 투입하기 어려운 지방정

부의 세금으로 많이 이용되기 때문에, 행정의 미숙함이

나 실수가 많이 생길 수 있다. 또한, 부동산 평가는 그

곳 지방 정치적인 압력이나 인맥 등으로 쉽게 영향을

받을 가능성이 많다.

3. 미국 지방정부에 있어서 재산세의 중요성

앞에서 말한 바와 같이, 재산세는 미국 지방세에 있

어서 가장 중요한 세원이다. 미국 전체를 통하여 지방

정부의 총 세수입 의 약 4분의 3인 429 Billion US

dollar가 재산세에 의존하고 있다. 이는 지방 정부들의

총 자체 수입인 905 Billion US dollar의 거의 절반을

차지하고 있다.

중앙정부는 재산세를 전혀 부과하지 않는다. 일부 주

정부는 약간의 재산세를 부과하는 경우가 있지만, 재산

세는 거의 주로 지방정부에서 이용하고 있다. 최근 들

어서 재산세가 지방정부에 차지하는 비율은 점점 감소

하고 있다. 1940년 이전만 하더라도, 재산세는 지방정

부 수입의 80%이상을 차지하고 있었다. 그러나, 도시

화가 진전되고 지방정부사이의 재정능력의 괴리가 점

점 더 커짐에 따라서, 주정부의 교부금과 보조금이 더

많은 비중을 차지하게 되었다. 2011년 Government

Census에 의하면, 지방정부 수입는 연방정부나 주정

부의 교부금과 보조금으로 지방정부 수입의 33.1%를

차지하고 있다. 그 나머지는 지방정부 자체의 수입 905

Billion US dollar 인데 그중에서 세금이 차지하는 부

분은 578 Billion US dollars, 총 자체 수입의 63.8%

이다. 이 세금중에서, 재산세 429 Billion US dollar가

차지하는 비율은 약 4분의 3에 달하고 있다.

각종의 특별 지방정부는 많은 수입의 원천을 상품

의 판매나, 수수료 등에 의존하고 있기 때문에 이를

제외하고, 연방정부나 주정부에서 교부금(revenue

sharing)이나 보조금(grant) 없이 주로 세금으로 운

용하는, 많은 일반 지방정부와 학교지구만을 생각한

다면, 재산세는 그 수입의 거의 전부를 차지하고 있다

고 하여도 과언이 아니다. 국민이 일년간 부담하는 재

산세를 살펴보면, 2011년 현재, 미국 총 국민의 수가

310 million이라고 예측할 때, 국민 일인당 일년 재산

세는 평균 $1,380(140만 원)으로, 개인소득(personal

income)의 3.4%에 해당된다. 이는 한국에 비교하여 매

우 높은 편이라고 할 수 있다.

많은 경우에 있어서, 하나의 부동산에 대하여 재산

세를 부여할 권리가 있는 여러개의 지방정부에 소속되

어 있다. 이는 주정부를 포함하기도 하지만, 대개의 경

우, 일반 지방정부인 시(또는 읍, 면)와 카운티, 학교 지

구, 기타 특별지구가 하나의 부동산에 동시에 재산세를

부여하는 것이 대부분에 해당된다. 따라서 납세자의 입

장으로 보면, 하나의 부동산을 소유한 이유로, 여러개

의 해당 지방정부(overlapping jurisdiction)에 재산세

를 납부하게 된다. 이 경우, 여러 다른 정부에 낼 세금을

하나의 고지서로 요약해서, 납세자의 편의를 돕는 것이

보통이다. 따라서, 재산세는 한 고지서에 동시에 여러개


특별기고

의 지방정부가 각각 상정한 세율을 부동산 평가액에 곱

하여 산출된 세금액을 포함하고 있다.

예를 들어서 본다면, 다음의 <표 2>는 밀워키 시에

부동산을 가지고 있는 사람이 내는 재산세의 내역이

다. 첫째로 주목할 것은, 세번 째 세로줄 assessment

ratio(평가율 : 평가액을 시가로 나눈 비율)이 거의

100%에 가깝다는 것이다. 이는 주정부의 법으로 평가

율이 100%에서 10%이상 차이가 나지 못하도록 정해

져 있어서, 시의 입장으로는 지키지 않으면 안된다. 이

런 면에서는 위스콘신은 예외적이라고 할 수 있을 것이

다. 미국의 많은 주는 대개 assessment ratio를 30%

에서 50%정도로 규정하고 있다. 둘째는, 재산세를 거

둘수 있는 지방정부가 하나가 아니라는 것이다. 밀워

키 시(City) 뿐만 아니라, 밀워키 지방 교육지구(City

School District), 밀워키지역 초급대학(Milwaukee

Area Technical College, MATC), 밀워키 지역 하수

지구(Metropolitan Milwaukee Sewer District), 카

운티(County)등 5군데 의 지방정부가 각각 하나의 부

동산에 재산세를 부과하고 있다. 셋째는, 재산세율은

통상 $1,000당 몇 달러를 내느냐 하는 비율로 표현되

는데 이를 millage rate(per thousand)이라 한다. 넷

째는, 주정부의 보조금(State Credit)이 있는 것을 볼

수 있다. 이는 밀워키 시가 교외에 있는 다른 지방정부

에 비하여 세원이 빈약하기 때문에 주정부의 보조를 받

고 있다. 주정부의 보조금의 액수는 매년 주정부 의회

에서 결정된다.

참고적으로 말하면, 미국의 대도시권(metropolitan

area)은 대개 중앙에 큰 대표적인 도시가 있고, 그 대표

적인 도시를 둘러싸고 여러 개의 작은 town과 village

가 위치하고 있다. 밀워키의 경우에는, 전체 밀워키 도

시권의 인구가 150만 정도 인데, 밀워키시의 인구는 약

70만 정도이고, 50%가 넘는 약80만 정도의 사람들

은 주위의 교외(suburb)에 위치하고 있는 약 40개의

town 이나 village에 주거하고 있다. 따라서, town,

village라는 지칭이 한국말로 읍, 면등으로 번역되서

쓰이기 때문에, 이러한 지방도시들이 시골이라는 인상

을 주지만, 미국의 town과 village는 시골이 아닌 경

우도 많다. 다만, 주정부의 charter(지방정부 설립요

강)에 따라 구별되는 것이고, 많은 경우 suburb(교외)

에 위치한 작은 일반지방정부라고 생각하는 것이 가장

무난할 것이다.

1950년대 이후 도심을 잇는 고속도로가 대량 건설됨

으로서, 미국의 도시인구가 급속하게 교외로 이주하게

되었다. 이러한 교외화 현상(suburbanization)은 특별

히 소득이 높은층을 중심으로 이루어 졌기 때문에, 미

국의 대도시는 소득이 낮은 중심도시(central city)와

소득이 높은 교외로 구성되어 있다. 중심도시는 소득이

낮을 뿐 아니라, 그 곳에 위치한 주택이나 다른 부동산

의 가격도 낮기 때문에, 재산세율을 높게 책정할 수 밖

에 없다. 한편, 교외에 있는 부유한 지방정부는, 재산세

를 책정할 수 있는 부동산의 가격이 높기 때문에, 상대

적으로 세율이 낮은 편이다.

따라서, 많은 재정을 재산세에 의존하고 있는 미국의

지방도시들(school district를 포함해서)은 징수능력과

지방재정 지출의 수요 사이에의 많은 차이를 가지고 있

기 때문에 지방도시 사이의 불균형이 큰 문제로 대두되

<표 2> 밀워키 시에 있는 주거용 부동산에 부과되는 재산세 (millage)

ASSMT YEAR

BUDGET YEAR

ASSMT RATIO

CITY (INCLUDES

SCHOOL BONDS)

CITY SCHOOL MATC MMSD COUNTY GROSS

TAX RATE STATE CREDIT

NET (LESS STATE

CREDIT)

2010 2011 95.66% 9.12 10.86 2.02 1.52 4.87 28.39 1.81 26.57

2011 2012 100.47% 9.25 11.11 1.95 1.51 4.89 28.71 1.81 26.9

2012 2013 96.19% 10.25 12.31 2.21 1.7 5.44 31.91 1.96 29.95

2013 2014 96.27% 10.58 12.49 2.22 1.78 5.52 32.60 1.98 30.62

2014 June Vol.73 63

고 있다. 특히, 교육에 있어서는 많은 주에서 교육은 평

등하게(equal protection) 공급되어야 한다는 점을 헌

법에 규정하고 있기 때문에, 지방 교육지구 사이의 불

공평은 정치적인 문제 뿐 아니라, 법적인 문제로도 번

지게 되었다. 이를 수정하기 위하여, 많은 주정부에서

는 재정능력이 취약한 중심도시에 교부금이나 보조금

을 지불하고 있다. 위스콘신의 경우에도 밀워키는 주정

부에서 상당한 보조를 주고 있는 것이 <표 2>에 나타나

있다. 캘리포니아나 미시간의 경우에는 이러한 불공평

을 없애기 위하여, 초등·중등교육에 들어가는 비용을

거의 주정부의 세금에서 충당하고 있다.

III. 부동산 평가에 관한 제도

이와같이 막대한 재산세를 부과하고, 여러 지방정부

에서 그 세수입을 분할하기 위해서는 재산세 부과의 기

준이 되는 부동산 평가의 제도가 완비되어야 한다. 이

하, 미국의 재산세 부과에 관한 부동산 평가제도 제도

를 살펴보고자 한다.

1. 지방정부내의 부동산 평가국 (Local Tax Assessors Office)

재산세는 보통 거래에 대한 과세가 아닌 축적된 자산

가치에 대한 과세이다. 그러나, 어느 시점에 존재하는

부동산의 갯수에 비해, 매년 거래되는 부동산은 극히

적은 비율에 지나지 않는다. 뿐만 아니라, 어떤 부동산

은 수십년 동안 매매되지 않는 경우도 많이 있기 때문

에, 부동산세의 합리적인 운용을 위해서는 부동산 가

치에 대한 적합한 평가가 따라야 한다. 특히 평가의 균

일성(한 과세구역 내 동등한 가치의 재산은 동등한 세

금을 부과)은 법원에서도 인정하고 있고 대법원도 정확

성과 균일성을 동시에 추구하지 못할 경우 균일성을 법

이 추구해야 할 정당하면서도 최종의 목적이라고 판결

하고 있다1). 미국제도는 복잡하지만 계층화된 평가시스

템으로서 견제와 균형 그리고 대표성 없는 조세를 피하

기 위하여 경험적으로 운영되는 측면이 있다.

주정부 차원에서 평가기준과 절차를 마련하고 이를

감독하고 있으며, 주정부의 교부금이나 보조금지급이

각 자치단체 내의 부동산 재산총액에 따라 변화하므로

균등한 평가의 정착을 위해 주정부가 노력하고 있다. 평

가결과에 따라 각 단위정부와 특별구역의 재산세수입

이 변화하므로 이들 단체가 평가의 정확성과 균일성에

주의를 기울이는 유인체계가 구조적으로 마련되어 있

다. 평가대장이나 매매가격이 기록된 양도증서가 카운

티 재판소나 시청 등에 보관되어 일반인의 열람이 가능

하므로 평가자의 주관에 의한 왜곡된 평가가 발생할 소

지가 적다. 납세자들은 재산세에 매우 민감하며 이의신

청을 하는 경우가 있기 때문이다.

먼저, 재산의 평가 및 재산세의 부과 과정에서 연방정

부 및 주정부의 역할을 보자. 연방정부는 4-R Act(49

U.S.C. S11503)를 통하여 주 사이의 운송 관련재산

에 대한 과중한 평가를 규제하는 것을 제외하고는 재

산세 운영에 대하여 직접 간여하지 않는다. 그러나 미

합중국 헌법의 상업조항(Commerce Clause)과 제14

차 수정안(the Fourteenth Amendment)에 따른 동

일한 보호와 적절한 절차조항(the Equal Protection

and Due Process Clause)이 재산세의 부과에도 적용

된다. 이에 따라서 현재 시장가격에 따른 균일한 평가

가 기본적인 원칙으로 작용하고 있다. 각 주는 재산의

평가와 과세에 대한 법적 근거와 행정조직을 주헌법과

주법에 규정하고 있다. 대부분 주정부 내 재정 및 조세

과(Department of Revenue or Taxation : 29개주)

또는 조세위원회(State Tax Commission : 8개주)가

재산세 행정에 관한 책임을 지고 있다. 독립적인 또는

별도 기관이 평가기능을 수행하는 주도 있다. 주정부

는 평가기준과 절차를 법적으로 규정하고 평가의 정확

성과 균일성을 감독하지만 실제 재산세의 운영은 지방

1) Where it is impossible to secure both the standard of the value, and the uniformity and equality required by law, the latter requirement is to be preferred as the

just and ultimate purpose of the law. The United States Supreme Court, Sioux City Bridge Company vs. Dakota County(1923).


특별기고

정부에서 담당하고 있다. 이들이 공통적으로 수행하

는 기능은 지방정부의 평가관이 준수해야 할 평가기

준과 절차, 상이한 지방정부 내 재산평가액에 대한 균

등성 확립, 기술지원과 교육 그리고 평가자에 대한 면

허 등이다.

지방정부, 특히 일반 지방정부는 재산의 평가와 재산

세의 징수에 직접적인 권리와 책임이 있다. 선출직이나

임명직인 평가책임자는 과세재산의 결정, 자료수집, 평

가 등에 대한 전적인 책임을 지고 평가를 하여 평가결

과를 징세공무원에게 교부한다. 지방정부에서 실제 평

가를 담당하는 평가관은 주법이 정하는 바에 따라 선

출 또는 임명된다. 평가관은 토지대장상의 평가나 조세

지도를 작성하여 모든 필지에 대한 완전하고도 정확한

도표를 마련한다. 토지이용에 대한 규제는 지방정부 내

토지계획과로부터 습득하고 구조물에 대한 조사는 직

접조사로 이루어지는데, 이러한 조사는 특히 상업관련

구조물에 대하여 보다 자주 행하여진다. 이 밖에 건축

비용, 임대내용, 소득 등에 대한 조사가 이루어지는데

이러한 조사에 대한 답변이 법적으로 요구되는 주에서

는 익명성이 보장되며 그렇지 않은 주에서는 설문 등으

로 이루어지고 있다.

과세목적을 위한 평가의 기본원칙은 최고 그리고 최

적의 경제적 이용(best use)에 따른 공정한 시장가격

(on the basis of fair market value)으로 당해 재

산을 평가하는 것이다. 재산세를 공평히 부과하기 위

해서는 재산에 대한 가격의 정확한 평가가 생명이다.

부동산에 대한 평가는 3단계를 거치면서 이루어진다.

1단계는 local government(city and township)에 의

한 최초의 평가이다. 이 때에 재산의 평가 및 균등화

(assessment and equalization)가 이루어진다. 평가

서가 완료되면 Local Board of Review에 제출하고,

Local Board of Review는 평가가 정확하고 균등하게

산정이 되었는지를 확인하고 문제가 있으면 수정한다.

지방정부의 세금은 많은 부문 재산세에 의존하기 때

문에, 모든 일반 지방정부(city, town, village)는 그속

에 tax assessors office를 가지고 있다. 이 기관의 기

본 업무는 그 지역에 있는 모든 부동산의 주소, 소유

주, 평가금액, 용도, 구매시일, 세금의 납부여부, 체납

금액등에 대한 정보를 보관 관리하고 있다. 대개 일년

에 한번씩, 이 자료에 의해서, 결정된 세율을 적용하

여, 세금 고지서를 발급한다. 그 중 많은 정보는 공개

되고 있으며, 실제로 인터넷에 올라와 있기 때문에 언

제, 누구든지, 어디서든지 쉽게 알아 볼 수 있다. 전산

화가 되지 않은 곳이라도, 공무시간 중에 방문하면, 누

구든지 해당 관청에 위치해 있는 부동산에 대한 평가

액을 알 수 있다.

<표 3>은 이러한 부동산 관계 정보가 매우 잘 되어있

다고 할 수 있는 위스콘신주 밀워키시의 웝페이지에서

발췌한 부동산 감정과 재산세에 관한 자료이다. 밀워키

에서는 누구든지 주소만 알면, 그 부동산의 토지 및 건

물에 대한 감정가격(현재 가격 뿐 아니라 지난 10여년

이상 과거의 자료도 볼 수 있다)을 쉽게 접할 수 있다.

예를 들면, 이 집은 1971년에 지어진, 조그만 일층 단독

주택으로 현재, 대지가 $10,500, 건물이 $78,400 도합

<표 3> 밀워키시 부동산 평가 및 재산세 웹 페이지에 나와있는 주택의 감정가와 재산세 정보 (예) 주소: 6448 N. 66th Street

감 정 가

2014 2013

토지 $10,500 $10,500

건물 $78,400 $78,400

합계 $88,900 $88,900

토지이용 주거용

City Tax 2,112.05County Tax 609.63Less Credit - 213.85

Total Tax 2,507.83Date Last Paid 12/30/2013

2014 June Vol.73 65

$88,900로 평가 되어있다.

부동산에 대한 정보는 부동산 평가액만을 공개하는

것이 아니다. 밀워키시의 경우에는 부동산의 전반에 대

한 자세한 정보가 인터넷에 공개되어 있다. 이는 부동

산의 소유주의 이름과 주소 뿐 아니라, 부동산의 전반

사양에 대해서도 나타나 있다. 위의 예는, 주택인데 대

지, 건평, 방의 수, 지하실의 유무, 층수, 구조, 화장실

수 등의 자세한 정보가 나와 있다. 또한 가장 최근에 건

물이 거래된 날짜도 나와있고, 등록을 하면서 납부한

등록세도 나와있다. 등록세를 세율로 나누면, 거래가격

도 간접적으로 즉시 계산할 수 있다. 거래가격은 각 신

문에 발표하기 때문에 다른 방법으로도 누구나 알 수

있다. 밀워키는 부동산정보 공개를 하는 지방정부로서

예외적으로 공공 소비자에게 공포하고 있는 경우이기

는 하지만, Geographic Information System(GIS)의

보급으로 인하여, 점점 많은 지방정부들이 인터넷에 공

공 소비자에게 편리하게 주택 및 부동산에 대한 정보

를 공개하고 있다.

만일 재산세를 잘 납부하였는가를 알려면, 같은 페이

지에 있는 링크를 클릭하면 곳바로 재산세 납부 상태를

알 수 있다. 이 집은 2013년 12월 30일에 $2,507.83의

재산세 전액을 납부하였다. “Credit”항은 위스콘신 주

정부에서 재산세의 부담을 줄이기 위해, 복권을 팔아

그 배당금만큼 부담이 줄어든 셈이다. “Credit”을 포함

하여 계산 한다면, 시에 납부한 재산세율은 2.3%, 카

운티에 납부한 재산세율은 0.69%에 해당된다. 밀위키

공립학교 세금은 따로 관리 되기 때문에 이곳에 나타나

있지 않지만 1.2%정도에 해당한다. 그러나, 밀워키시는

주변의 교외에 있는 지방도시보다 훨씬 가난하기 때문

에, 공립학교는 수입의 70%이상을 주정부의 보조에 의

존하고 있다. 한편, 부유한 도시들은 100% 교육비를 재

산세에 의존하고 있다.

자연히 미국에서는, 지방정부의 부동산 평가에 대한

행정적인 부담이 많게 된다. 특히, 주정부에서 정한 부

동산 평가율을 준수해야 되고, 몇 년 마다 반드시 모

든 부동산을 재평가 해야하는 위스콘신의 경우는 더

욱 부동산 평가국의 행정적인 부담이 크다. 이런 경우

에는 부동산에 대한 자료를 지방정부가 잘 수집하고,

또 적시에 update하지 않으면 안 된다. 이렇게 update

된 자료에 의해 평가국은 컴퓨터 모델과 통계자료를 이

용한 mass appraisal과 일일이 평가사가 부동산을 방

문하여 하는 individual appraisal을 동시에 사용하기

마련이다. 따라서, 부동산 평가국에서는 지난 몇 년간

에 생긴 부동산 거래에 대한 총괄적인 자료를 보관하고

update하고 있다. 특히 거래의 가격이 서로 연관관계

가 없는 남남사이의 거래(arms’ length transaction)

로서 진정한 시가인가를 구별하는 것은 매우 중요한 일

이다. 왜냐하면, 가족이나, 친구사이에서 생긴 거래는

시가와 다르게 책정될 수 있기 때문에, 이러한 거래의

자료는 컴퓨터를 이용한 계량적인 모델을 이용한 mass

appraisal에 bias를 만들기 때문이다.

2. Board of Review(Board of Appeals)와 평준화 작업(Equalization of Property Tax Base)

만일 납세자가 세금 평가관의 평가에 불복하는 경우

에는, 정한 평가금액에 대해서 이의를 제기할 수 있다.

가장 간단한 이의 제기의 방법으로는, 납세자가 tax

assessors office를 찾아가서 그곳에서 정한 평가금액

에 자신이 달리 생각하는 것을 말하고 그 차이를 조정

할 수 있으면 조정하게 된다. Tax office에서 납세자의

설명과 이유가 합당하지 않다고 생각되거나 합당하더라

도 평가액을 조정할 수 없다고 결정한 경우에 있어서는,

납세자는 일정 기간 안에 서류로 이의 신청을 하여야

한다. 납세자의 이의 신청은 Local Board of Review

에서 접수하고 처리하게 된다. Board of Review는 대

개, 시장이 임명하거나, 시장이 제청해서 시의회에서 인

준함으로, 또는 직접 선거에서 선출된 시민 3~7명으로

구성되어 있다. 이 Board는 납세자의 증거서류와 증언,

Tax Assessors Office의 기록과 증거, 증언에 의해서

부동산 평가액을 조정할 수 있는 권위가 있다. 간단한

부동산의 경우라면, 납세자가 직접 증빙서류를 준비하

여 Board 앞에서 발표하고, 자기의 생각을 변론하면 된


특별기고

다. 만일, 부동산이 크고 복잡하다면, 전문적으로 부동

산 평가 이의 신청을 담당하는 부동산 평가사에게 의

뢰할 수도 있다. 이 경우에는 수수료가 들겠지만, 더 효

과적인 이의신청을 할 수 있다. 그런 결과, 납세자가 이

Board의 판단에 불복한다면, 다시 법원에 재판을 신청

할 수 있다. 법원은 판결을 낼 때까지, 시간이 많이 걸

리고, 비용도 많이 걸릴 수 있기 때문에, 평가 금액의

차이가 그렇게 크지 않다면, 납세자로서는 소송을 제기

하지 않는 경우가 많다.

부동산 평가의 첫 번 주체가 지방정부이고, 각 지방

정부마다 다른 방법으로 평가하는 것이 가능하기 때

문에, 지방정부 사이에서 평가의 기준이 달라지기 쉽

다. 예를 들면, A라는 도시에서는 부동산 평가를 자

주하여서 시가에 가까운 평가액을 유지하고 있는 반

면, B라는 도시에서는 평가를 자주하지 못해, 평가액

이 시가에 크게 미치지 못할 수가 있다. 재산세가 각

도시안에서만 적용된다면, 평가액이 시가와 일정한 비

율을 그 도시안에서 이루고 있다면, 수평적인 형평성

에 아무 문제를 야기하지 않을 것이다. 그러나, A와

B, 두 도시가 같은 카운티에 위치하고 있다면, 카운

티 재산세를 부과함에 있어서, 두 도시가 다른 비율

을 가지고 있다면, 수평적 형평성을 위반하게 될 것이

다. 따라서, 카운티내에서 균등화 작업을 하지 않을 수

없다. 카운티내의 균등화 작업(County Equalization)

은 County Board of Commissioner가 Equalization

Department로 하여금 시나 군이 행한 재산평가

에 대한 제안의견을 내도록 지시한다. Equalization

Department는 재산에 대한 균등화 가격을 산정하여

County 정부의 최종 균등화된 재산가격을 주정부의

State Tax Commission(STC)에 제출된다. County

Board of Commissioner는 “Recommendation to

County Board of Commissioner”을 기준으로 하여

재산가치를 산정하여 지역내 각 시나 군 사이에 재산세

부담이 균등하게 배분되도록 한다.

다음으로는, 주정부 차원에서 균등화 작업(State

Equalization)이다. State Tax Commission(STC)는

주의 균등화위원회(State of Board of Equalization)

의 일원으로 해당 주에 속한 각 County가 제출한 재산

가격이 타당하게 평가되었는지를 검사한다. 주헌법에서

명시한 바와 같이 재산가격의 산정이 시장가격의 50%

를 초과하지 않으며, 미시간주에 속한 86개 County사

이에 재산가치의 균등화가 이루어지도록 한다. 주에 속

한 각 County는 주정부의 Board of Equalization의

결정에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 각 County의

Board of Commissioner는 대표를 주정부의 Board

of Equalization에 참석하여 설명할 기회를 가지며,

Board of Equalization의 결정에 이의가 있을시 주의

Court of Appeals에 항소할 수 있다.

이렇게 같은 주 내에서 균등화 작업을 하는 이유는,

크게 두가지가 있다. 첫째, 주정부는 주내의 균형발전

과 형평성을 고려하여, 교부금이나 양여금제도를 통하

여 세금원이 많은 지방정부에서 세금원이 적은 지방정

부로 지방재정을 재분배하고자 하기 때문이다. 특히, 소

수민족과 가난한 사람들이 많이 살고있는 대도시에서

는 지방재정의 수요는 많은 반면, 세원은 충분하지 않

다. 따라서, 만일 이러한 도시들이 단지, 재산세로만 가

지고, 재정을 집행하는 경우, 제산세율이 많이 높아지

는 반면, 지방정부가 공급할 수 있는 공공서비스의 질

은 낮아질 수 밖에 없다. 이 같이 지방세율이 가난한

도시에서는 높아지고, 부자들이 사는 지방도시에는 낮

게 되면, 가난한 도시에서 사는 사람들은 더욱 부자 도

시로 이사하기를 원하기 때문에 불균형이 더욱 심화

될 수 밖에 없다. 둘째로, 전통적으로 미국의 초중등

학교 교육(K-12)은 분산된 지방학교지구(local school

district)에서 담당해 왔다. 또한 지방학교지구의 수입

원은 지방 재산세에 전적으로 의뢰하여 왔다. 그러나,

지방정부사이의 소득과 재산세원의 차이 때문에 부촌

과 빈촌의 학교 재정은 상당한 차이가 있을 수 밖에 없

게 되었다. 이에 대해서, 많은 빈촌의 학부형들이, 주정

부의 헌법에 보장되어 있는 equal protection clause

를 위반한다고 하여서, 지방 학교지구를 소송하여 이김

으로써 주정부는 다양한 지방학교 지구의 재정을 평준

화 하지 않으면 안 되게 되었다. 따라서, 지방세원의 기

초가 되는 각 지방정부의 부동산 평가액은 주정부 내

2014 June Vol.73 67

에 균등화 되게 되었다.

이렇게 수행되는 평가절차는 그 과정에서 주민에게

충분한 이의신청의 기회가 주어지고, 주민의 이의신청

이 있을 경우에 해당 기관은 이를 거부하지 못한다.

예를 들어, 미시간 주에서 있어서의 평가액에 대한 이

의 신청은 다음과 같다. 1단계에서는 Local Board of

Review에서 한다. 주민이 자신의 재산에 대한 평가가

격, 재산세기준가격, 부동산의 분류 등에 이의가 있을

시에 최초로 해당 시나 Township에 속한 Local Board

of Review에 이의를 신청하는 것이다. Local Board

of Review는 문제 발견시 정정권한을 가진다. Local

Board of Review는 소유권, 법적문제, 학군번호 등이

정확하게 기록되었는지 확인한다. 2단계의 이의신청은

Michigan Tax Tribunal에서 한다. 재산가격 산정에

대한 Local Board of Review의 결정에 이의가 있으면

Michigan Tax Tribunal에 가져가고, 재산분류에 대

한 이의가 있으면 State Tax Commission(STC)에 이

의 신청을 한다. 3단계는 Michigan Court of Appeals

에서이다. 4단계는 Michigan Supreme Court에 가져

가는 것이다. 개인, 시, Township, 또는 각 County

정부는 Michigan Tax Tribunal의 결정에 이의가 있

거나, 결정권한이 없는 사항에 대해서는 Michigan

Supreme Court에 항소할 수 있다.

재산소유자가 카운티나 평가관에게 이의를 제기하면

평가관은 평가결과를 수정하거나 혹은 당해 구역의 심

사위원회에 수정사실을 승인받아야 한다. 심사위원회

의 임무는 주마다 차이가 있는데 전체 평가대장을 재

가하거나 또는 이의 사실만 심의한다. 대부분의 주에서

이의신청은 평가관, 심사위원회, 주 행정위원회, 법원의

4개 기관에 차례로 제소할 수 있는데 법원은 일반적으

로 법적인 문제만을 다룬다. 이의신청이 납세의무를 면

제하지는 않는다. 납세자는 이의를 제기할 수 있는 권

리를 잘 인식하고 있는데 10% 이하의 납세자, 특히 상

업용 부동산의 소유자가 실제로 이의신청한다. 평가에

대한 기록은 법으로 명시되지 않는 부문을 제외하고는

공중의 열람이 가능하며 주에 따라서 소유자 명세서,

상업소득, 비용, 재산세감면 등에 대한 기록은 열람에

서 제외된다. 재산세 이외에 양도세, 증여세, 개발이익

세, 순부유세 등을 위한 평가가 있을 수 있는데 9개주

에서 재산세과세를 위한 평가결과를 기반으로 이들 세

금을 부과한다.

미국의 재산세를 부과하기 위한 재산의 가격 평가는

시정부 또는 Township에서 County, State를 거치면서

견제와 균형(Check and Balance)을 통하여 재산평가

가 공정하게 이루어지도록 하는 데 그 특징이 있다. 첫

째, 가격을 진실된 시장가격을 기초로 산정한다는 점이

다. 평가의 가격은 공개시장가격이어야 하는바, 예를 들

어 친척간의 거래가격은 공정한 가격이 아닌 것이다. 아

울러 오랫동안 광고를 하여 다수의 사람이 알아야 한다.

둘째, 평가자의 자질, 숙련도 및 평가관련 기초자료

의 축적이다. 시 또는 township(assessing officer)이

나 equalization department의 appraiser는 숙련된

전문가들이다. 그리고 지방자치단체의 담당 부서는 그

관할 구역에 있는 모든 부동산에 대해, 광범위하고 상

세한 자료를 축적하고 있다.

셋째, 공정한 평가를 위한 단계적 조정 메커니즘이

다. 개인, city and township, county, state 정부 상

호간에 Check and Balance 기능이 있어 정확하고 객

관적인 재산평가가 이루어지게 하는 것이다. 주정부가

각 자치단체에 교부하는 보조금(state aid)이 재산총액

에 따라 결정되므로 균등한 재산평가를 위한 유인체계

가 각 주정부뿐만 아니라 개인과 지방정부에게 모두 구

조적으로 마련되어 있다. 균등화된 재산평가액은 다른

평가구역간의 평가 균일화와 공정한 보조금 지급을 위

해서 필요하게 된다. 1인당 재산평가가치가 더 낮은 지

역에 주정부로부터 더 많은 보조금이 지원된다.

이상과 같이 평가한 부동산에 대하여 재산세는 아래

와 같이 산정된다. “SEV(State Equalization Value)

× Millage Rate = Tax” 이 때 SEV는 Market Value의 약

50%이다. 최근에는 SEV대신에 Taxable Value(TV)를

사용하기도 한다. 재산세는 카운티, 시 등 기초자치단체

의 가장 중요한 세원이다. 재산세 세율은 약 8만 3천개

에 달하는 카운티(county), 시(city), 읍, 면(township

and village) 그리고 교육구(School District) 등 공공


특별기고

서비스를 제공하는 특별구역(Special District)의 예산

결정과정에 의하여 매년 결정되며, 35개 주가 모든 과

세대상에 대하여 동일한 세율을 적용하고 있고 15개주

와 워싱턴시는 과세대상에 따라 세율을 달리한다. 토

지, 구조물, 빌딩이 일반적인 과세대상이며 기계와 설비

는 46개주에서 과세하고 자동차, 보트, 광산물, 상업용

재고에 과세하기도 한다.

이렇게 부과되는 재산세는 전술한 바와 같이, 한국에

비하여 부담이 상당히 크다고 할 수 있다. 미국에서 이

렇게 재산세 부담을 높게 할 수 있었던 것은 세금의 납

부와 그것이 납세자에게 돌아오는 혜택이 직접적으로

연계되어 있기 때문이다. 미국에서는 재산세수가 주로

교육재정과 지방정부를 운용하는데 쓰이는데 이는 바

로 납세자들이 부담해야 하는 것을 정부가 효과적으로

해 주고 있는 것이다. 그 믿음이 있기에 납세자들은 높

은 재산세에 동의하고 있는 것이다. 후술하는 바와 같

이 재산에 대한 세금의 중과는 부동산 수급의 안정에

도 크게 기여하는 요인이 되고 있다.

3. 부동산 평가사에 관한 제도

마지막으로 부동산 평가사에 관한 제도를 간략하게

살펴보기로 하겠다.

1989년 연방정부는 Federal Financial Institutions

Reform, Recovery and Enforcement Act, Title XI

에서, 모든 주 정부가 부동산 평가사에 대한 자격을 규

정하도록 하였다. 그 법이 제정되기 전에도 많은 주에서

는 이미 부동산 평가사의 자격, 면허등을 규제하고 있

었지만, 1989년 법은 모든 주에서 부동산 평가사의 면

허제를 의무화하고 면허에 필요한 교육, 시험, 인턴십의

규제함으로써, 전반적으로 평가사의 기준이 평준화 되

고, 엄격해 진 것으로 볼 수 있다. 이는 1980년 초기에

있었던 미국의 Savings and Loan Industry Crisis에

있었던 대규모 bad loan의 가능성을 줄이기 위해, 보다

객관적이고, 전문적인 부동산 평가사가 필요하다는 인

식에서 연방정부가 개입해야 하겠다는 정책적인 목표가

있었다. 왜냐하면, 부동산 융자에 있어서, 부동산 가격

의 예측은 대출여부를 결정하는데 결정적인 역할을 하

는 데 반해서, 이러한 평가가 이해 상대자의 압력에 따

라 영향을 받을 가능성이 많기 때문이다.

그러나 연방정부의 법이 제정되기 몇 년전인, 1986

년 미국과 카나다에 있던 9개의 주요 민간 및 공공

부동산 평가기관 및 협회들(Appraisal Institute

of Canada, American Inst. of Real Estate

Appraisers, American Society of Approaisers,

American Society of Farm Managers and

Rural Appraisers, International Association of

Assessing Officers, International Right of Way

Association, National Association of Independent

Fee Appraisers, National Scieity of Real Estate

Appraisers, Society of Real Estate Appraisers)

이 모여서, 부동산 평가에 관한 업무와 교육, 훈련등

을 평준화하여, Uniform Standards of Professional

Appraisal Practice(USPAP)라는 부동산 평가지침

을 만들고, 그 이듬해인 1987년에는 부동산 평가재

단(The Appraisal Foundatio)이라는 비영리 기관을

설립하고, 그 산하에 USPAP를 주관하는 Appraisal

Standards Board(ASB)라는 상설기관을 설립하였다.

동시에, 재단 산하에 부동산 평가 전문가의 자격을 결

정하는 Appraisal Qualification Board(AQB)를 설치

하여 부동산 평가사의 자격요건에 대하여도 표준화하

기 시작하였다. 1989년 연방법에서는 부동산 평가재단

에게 상당한 권리를 부여하였다. 재단의 부동산 평가지

침과 평가사 자격지침을 받아들이는 주정부는 연방법

의 규제를 준수하는 것으로 받아들이는 것이다. 한편,

주정부의 재량으로 부동산 평가재단이 발표하는 지침

보다 더 강한 규제를 할 수 있다.

AQB는 Real Property Appraiser Qualification

Criteria라는 규정을 Certified General,Certified

Residential, Licenced, Trainee의, 네가지 평가사

레벨에 따라, 정규대학교육, USPAP직업훈련, 자격

시험, 평생교육등에 관한 규정을 정하여 발표하였다.

그 전문은 다음의 webpage에서 볼수 있다(https://

netforum.avectra.com/eweb/DynamicPage.aspx?

2014 June Vol.73 69

Site=taf&WebCode=RPCriteria).

예를 들면, 캘리포니아에서는, 1990년 AB 527, Chapter

491에 의거하여, Transportation and Housing Agency

속에, Bureau of Real Estate Appriaisers(BREA)를 설

치하고 주정부 선에서 부동산 평가사의 자격과 면허를 규

제하기 시작하였다. <표 4>에서 보는 바와 같이 캘리포

니아에서는 평가재단의 지침에 따라, 부동산 평가사를

네 단계로 구분하고 있다. 서브프라임 금융위기를 지나

면서, 2013년에는 자격 요건이 매우 강화되었다. 현재

의 자격 요건은 <표 4>와 같다.

2015년 부터는 자격요건이 더욱 강화될 예정이다. 면

허를 신청하기 이전 신원조회도 하고, Certified Residential

Appraiser와 Certified General Appraiser는 학사학

위 이상의 학위를 소유하여야 한다. 전반적으로 부동산

평가사의 교육은 이를 전문적으로 하는 사설 학원에서

담당하고 있는데, 이 학원들은 BREA의 인준을 받아

야 한다. 한 주에서 평가사 자격을 받으면, 주와 주 사

이의 협정에 따라서, 다른 주에서도 비슷한 자격을 인

정 받을 수 있다.

Ⅳ. 결론

이 글에서는 미국의 부동산 재산세 제도와 이를 효과

적으로 수행하기 위한 부동산 평가에 대한 제반의 제도

를 살펴보았다. 부동산의 공정하고 적합한 평가는 재산

세 운용 뿐 아니라, 부동산 거래, 담보대출, 보상 등에

도 절대적으로 중요하다. 부동산에 관계된 재산, 세금,

유가증권의 금액이 막대한 양에 달하기 때문에, 부동

산 감정사의 자격이나 능력, 전문지식, 윤리적인 행동

은 국민경제의 근간을 이루는 인프라라고 할 수 있다.

미국의 제도를 살펴보면 조세, 평가 등에 있어서 상당

한 투명성을 유지하고 있는 것을 알 수 있다. 부동산 소

유나 평가 정보의 투명성의 유지는 효율적인 재산세 과

세의 관건이다. 또한, 부동산 거래에 관한 정보가 투명

하지 않으면, 부동산 평가가 효율적이고 형평적으로 이

루어 질 수 없을 것이다.

미국은 1980년 중반 부동산 거품으로 인한 저축은행

의 부실로 인해 큰 경제위기를 맞이한 이후 1989년부터

연방정부가 부동산 평가사의 자격요건을 규제하기 시작

하였다. 지엽화 되었던 부동산 평가방법이나 자격증에

관한 규제도 각 주정부를 통하여 표준화 되었다. 그후

25년이 지나면서 평가사의 자격요건은 점점 높아지고

직업훈련의 양도 증가하여 왔다. 부동산 평가사가 점차

전문직으로 자리매김을 하고 있는 것이다.

<표 4> 캘리포니아주 부동산 평가사 직급별 자격 요건

BREA License Levels

Education Requirements Experience Requirements Scope of Practice

Trainee 150 hours, including 15 hours of USPAP None Any Property which the supervising

appraiser is permitted to appraise

Residential 150 hours, including 15 hours of USPAP

2,000 hours of acceptable appraisal experience

Any 1-4 family property with transaction value up to $1 million, and non-residential property with transaction value up to $250,000

Certified Residential

200 hours, including 15 hours of USPAP

2,500 hours of acceptable appraisal experience and 2 1/2 years of experience

Any 1-4 family property without regard to transaction value and non-residential property with transaction value up to $250,000

Certified General

300 hours, including 15 hours of USPAP

3,000 hours of acceptable appraisal experience, of which 1,500 hours must be non-residential and 2 1/2 years of experience

All real estate without regard to value or complexity

시장동향

일반경제동향국내·외 경제동향

부동산 시장동향주택시장

토지시장

부동산 금융시장

경매시장

외국 부동산 시장동향 (미국)


개황

주택매매가격동향

주택전세가격동향

기타 및 전망


아파트 실거래가격지수(전국)

월세가격동향조사

8개 시도(수도권 및 지방광역시)

국외경제동향

주요국 경제

세계경제는 미국 등을 중심으로 완만한 회복세가 유

지되는 양상이나, 중국을 비롯한 신흥국 경기둔화 우려,

소비세 인상에 따른 일본 경기위축 가능성 등의 하방위

험이 상존하고 있다.

미국경제는 14.1/4분기 성장률 부진(△1.0%, 전기비연

율)에서 벗어나 고용·소비 등 민간부문을 중심으로 성장

모멘텀을 회복하는 양상이며, 그간 부진했던 주택시장도

일부 회복 조짐을 보이고 있다.

중국경제는 분기에 '14.1/4 7.4%(전년동기비) 성장하여

'13.4/4분기(7.7%)보다 소폭 둔화되었으며, '14.4월에는 산

업생산, 소매판매 등 주요지표의 둔화가 이어지고 있다.

일본경제는 14.4월 소비세 인상 前 선수요효과로 1/4

분기 성장률은 개선되었으나, 4월 들어 기저효과 등으로

소매판매와 산업생산이 크게 위축하였다.

유로경제는 독일 등 주요국을 중심으로 완만한 경기

회복세를 이어가고 있으나, 소비자물가 상승률이 낮은

수준을 지속하고 있어 디플레이션 우려가 여전한 상황

이다.

(전기대비, %)주요국 경제지표

2012 2013 2014

연간 연간 2/4 3/4 4/4 1/4 1월 2월 3월

미국

GDP(연율) 2.8 1.9 2.5 4.1 2.6 0.1 - - -

제조업 생산1) 4.1 2.6 1.3 1.9 4.2 1.7 -0.9 1.4 0.5

소매판매 5.1 4.2 0.5 0.9 0.9 0.1 -0.9 0.8 1.2

주택가격(기존)2) 6.6 11.5 12.2 12.6 10.1 8.9 10.1 8.7 7.9

취업자수(천명)3) 2,236 2,331 603 515 595 569 144 222 203[288]

유로

지역

GDP -0.7 -0.4 0.3 0.1 0.2 ‥ - - -

산업생산 -2.5 -0.7 0.7 0.0 0.5 ‥ 0.0 0.2 ‥

소매판매 -1.7 -0.8 0.3 0.5 -0.5 0.7 1.0 0.1 0.3

수출 7.5 0.9 -0.1 -0.5 0.3 ‥ 1.3 1.2 ‥

실업률 11.3 12.0 12.0 12.0 11.9 11.8 11.8 11.8 11.8

중국2)

GDP 7.7 7.7 7.5 7.8 7.7 7.4 - - -

산업생산 10.0 9.7 9.1 10.1 10.0 8.7 - 8.65) 8.8

소매판매 14.3 13.1 13.0 13.3 13.5 12.0 - 11.85) 12.2

고정투자4) 20.6 19.6 20.1 20.2 19.6 17.6 - 17.95) 17.6

수출 7.9 7.9 3.8 3.9 7.4 -3.4 10.6 -18.1 -6.6[0.9]

일본

GDP 1.4 1.5 1.0 0.2 0.2 ‥ - - -

광공업생산 0.6 -0.8 1.6 1.8 1.8 2.8 3.9 -2.3 0.3

소매판매액 1.8 1.0 0.7 0.3 1.4 3.9 1.6 0.3 6.3

수출 -2.7 9.5 5.0 1.0 2.2 -1.2 -3.4 2.7 -2.7

주 : 1) 분기는 연율 2) 전년동기대비 3) 비농업부문, 증가분 4) 도시지역 누계기준 5) 1~2월 누계치 6) [ ]내는 4월중

2014 June Vol.73 71

일반경제동향*한국감정원 부동산연구원 부동산정책연구부

국제유가 동향 (평균가격, 달러/배럴)

2011 2012 20132014

1월 2월 3월 4월 5월

Dubai 105.9 109.0 105.3 104.0 105.0 104.4 104.6 105.6

Brent 111.0 111.7 108.7 107.7 108.9 107.7 107.8 109.4

WTI 95.1 93.8 98.0 94.9 100.7 100.5 102.0 101.8

자료 : Bloomberg

국내경제동향

내수 및 대외거래

4월중 소매판매는 차량연료 등 비내구재 중심으로

전월대비 1.7% 감소하였다. 이동통신사 영업정지로 인

한 통신기기 판매 부진도 소비감소 요인으로 작용하였

다. 설비투자는 디스플레이 제조장비 등 기계류와 자

동차 등 운송장비 투자가 호조를 보이면서 2.6% 증가

하였다. 건설투자는 건축이 주거용 건물을 중심으로

늘어나고 토목도 일부 산업단지 조성공사 등으로 늘어

나면서 6.9% 증가하였다.

5월중 수출(479억달러)은 영업일수 감소의 영향으로

전년 동월대비 0.9% 감소하였다. IT제품 수출이 휴대

폰과 디스플레이패널 등을 중심으로 감소하였으나 비

IT제품 수출은 선박 등을 중심으로 증가하였다. 4월

중 경상수지는 상품수지 흑자규모의 큰 폭 확대에도

불구하고 본원소득수지 적자 전환 등으로 전월과 비슷

한 규모의 흑자를 유지하였다.

국제유가 및 기타원자재가격

5월 국제유가는 우크라이나, 리비아 정정 불안 확대,

선진국 경기 회복에 따른 수요 증가 전망 등으로 전월대

비 상승하였다. WTI의 경우 월중 美 원유재고량 감소

등으로 상승세를 지속하였으나, 월 후반에는 美 경기지

표 부진, 달러 강세 영향 등으로 하락세로 반전하였다.

5월 국제곡물 가격은 주요 생산국의 기상여건 개

선 등으로 하락하였고, 비철금속은 中정부의 경기부양

책 기대감, 재고 감소 등으로 전반적인 상승세를 보였

다. 국제곡물 가격은 美·남미의 기상 개선, 美 농무부

(USDA)의 내년도 세계 곡물 재고량 증가전망 등의 영

향으로 하락하였다. 비철금속의 경우 니켈 가격은 인도

네시아의 광물 수출제한조치(1.12일) 이후 상승세를 지

속하고 있으며, 여타 품목들은 수급 상황에 따라 혼조

세를 시현하였다.


시장동향 | 일반경제동향

생산 및 고용 관련지표(S.A., 전기대비, %)

2012 2013 2014

연간 연간 4월 2/4 3/4 4/4 1/4 2월 3월 4월

제조업 생산 1.4 0.3 0.2 -1.0 0.0 2.1 0.3 -2.3 1.0 0.0

(전년동기대비) - - 2.1 0.0 0.1 1.8 0.6 4.1 2.7 2.5

평균가동률 78.5 76.2 75.9 75.9 75.1 76.5 77.1 75.8 77.2 77.5

서비스업 생산 1.6 1.4 0.4 0.4 0.2 0.9 0.4 -0.7 0.5 -1.0

(전년동기대비) - - 2.5 1.7 0.8 2.1 1.8 1.1 2.3 0.9

취업자수 증감(만명) 43.7 38.6 11.1 17.4 17.6 13.3 27.0 11.3 -12.0 2.5[-18.6]

(전년동기대비) - - 34.5 32.4 42.1 54.1 72.9 83.5 64.9 58.1[41.3]

실업률 3.2 3.1 3.1 3.1 3.1 3.0 3.5 3.9 3.5 3.7[3.7]

자료 : 통계청 「산업활동동향」, 「고용동향」

내수 및 대외거래 관련지표(S.A., 전기대비, %)

2012 2013 2014

연간 연간 4월 2/4 3/4 4/4 1/4 2월 3월 4월

소매판매액(전년 동기대비)

2.4 0.8 0.1 0.9 0.8 0.3 0.4 -3.1 1.8 -1.7

- - 2.2 1.2 0.7 1.2 2.5 -0.4 2.1 -0.1

설비투자지수(전년 동기대비)

-2.8 -1.3 -1.0 1.1 5.0 5.9 -5.3 -0.6 1.2 2.6

- - -7.5 -4.0 2.7 10.4 5.8 12.3 7.0 10.7

건설기성액(전년 동기대비)

-5.0 10.1 6.6 6.3 -0.1 -0.7 1.4 -3.4 -3.8 6.9

- - 18.9 15.0 10.5 9.7 6.4 6.5 2.2 2.9

수 출1)

수 입1)

경상수지(억달러)

-1.3 2.1 0.1 0.7 2.8 4.7 1.7 1.4 3.7 9.0[-0.9]

-0.9 -0.8 -0.7 -2.8 0.3 2.5 2.1 3.9 3.6 5.0[0.3]

508.4 798.8 45.5 208.0 237.8 248.4 150.7 45.0 72.9 71.2

주 : 1) 통관기준, 전년 동기대비 증가율, [ ]내는 4월중

자료 : 통계청 「산업활동동향」, 관세청, 한국은행

2014 June Vol.73 73

생산활동 및 고용

4월중 제조업 생산은 전월수준 유지하였다.

금속가공, 자동차 등 생산이 감소하였으나 선박 등의

기타운송장비와 화학제품 등 생산이 증가하였다.

서비스업 생산은 부동산·임대업 등에서 증가하였으

나 도소매업, 예술·스포츠·여가관련 서비스업, 숙박·

음식점업 등에서 줄어들면서 전월대비 1.0% 감소하였다.

세월호사고(4.16일) 이후 각급 학교의 현장학습 취소,

야외활동 자제 등으로 놀이공원 및 골프장 등 여가·오

락시설에 대한 이용객수가 크게 감소하였다.

5월중 취업자수(계절조정)는 도소매, 숙박·음식,

금융보험업 등 서비스업을 중심으로 전월대비 18.6만명

감소하였고, 실업률(계절조정)은 3.7%로 전월과 같은 수

준을 보였다.

물가 및 부동산가격 (전기말월대비, %)

2012 2013 2014

연간 연간 5월 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 3월 4월 5월

소비자물가 1.4 1.1 0.0 0.8 -0.3 0.8 -0.2 1.0 0.2 0.1 0.2

(2.2) (1.3) (1.1) (1.6) (1.2) (1.4) (1.1) (1.1) (1.3) (1.5) (1.7)

농산물 및 석유류 1.1 1.9 0.4 0.5 0.5 0.4 0.4 0.7 0.3 0.2 0.3

제외지수 (1.6) (1.6) (1.7) (1.4) (1.6) (1.6) (1.9) (1.9) (2.1) (2.3) (2.2)

아파트 매매가격 -0.2 0.3 0.0 -0.2 -0.1 -0.1 0.7 0.7 0.4 0.3 0.1

아파트 전세가격 4.3 7.2 0.2 1.2 1.0 2.1 2.7 1.8 0.7 0.4 0.1

주 : ( )내는 전년 동기대비 상승률

자료 : 통계청 「소비자물가」, 국민은행 「월간 KB주택가격동향」


시장동향 | 일반경제동향

종합의견

국내 경기는 세월호 사고의 영향으로 소비를 중심으

로 개선흐름이 다소 주춤하는 모습을 보이고 있다.

4월중 건설 및 설비투자가 증가하였으나 소비와 서비

스업 생산이 감소하였고, 5월중 수출은 미국, EU 등 선

진국에 대한 수출 호조에 힘입어 양호한 흐름을 지속

하고 있다.

앞으로 국내경기는 글로벌 경기 회복, 가계 소득여건

개선 등으로 회복세를 이어가겠으나 소비 및 투자심리

위축 장기화 가능성, 원화가치 변동성 확대 등이 하방

리스크로 작용할 것으로 보인다.

소비자물가는 공업제품가격 및 개인서비스요금 오름

세가 이어지고 농산물가격을 중심으로 기저효과가 작용

하면서 오름폭이 확대될 것으로 예상된다.

경상수지는 흑자 기조를 이어갈 것으로 전망된다.

물가 및 부동산가격

5월중 소비자물가(전년 동월대비)는 1.7% 상승하여

전월(1.5%)에 비해 오름폭이 확대하였다. 전월대비로는

농산물가격(-1.3%)이 하락하였으나 돼지고기 등 축산

물가격(0.8%)이 상승하고 가공식품 및 섬유제품을 중심

으로 공업제품가격(0.3%)이 오르면서 0.2% 상승하였다.

근원인플레이션(농산물 및 석유류 제외지수)은 전년

동월대비 2.2% 상승(전년 동월대비 2.3% → 2.2%, 전월

대비 0.2% → 0.3%)하였다.

아파트 매매가격은 비수도권에서는 공공기관 이전지

역을 중심으로 상승세를 이어갔으나 수도권에서는 매수

심리 위축, 입주물량 확대 등으로 보합세를 나타내면서

전월대비 0.1% 상승(전월대비 4월 0.3% → 5월 0.1%)하

였고, 전세가격은 계절적 비수기에 접어들면서 오름세가

둔화(전월대비 0.4% → 0.1%)하였다.

2014 June Vol.73 75

부동산 시장동향한국감정원 부동산연구원 부동산정책연구부

김광수 사장 / 코리넷 미국지사 (외국 부동산 시장동향 - 미국)

Ⅰ. 주택시장

1. 아파트 거래량

’14년 4월 아파트 거래량은 전국 90,306건으로 전

년 동월(77,082건) 대비 17.16% 증가하였으며 최근 3년

(’11~’13)동안 동월에 전월대비 평균 2.18% 상승에 비해

큰 폭의 거래량 증가가 관찰되었다.

<표 1> 아파트 거래량 (단위 : 건, %)

구 분아파트 거래건수 전년 동월대비

증감률3년(’11~’13) 동월 평균증감률’13년 4월 ’14년 4월

전국 77,082 90,306 17.16 2.18

서울 8,291 10,516 26.84 -0.66

부산 7,369 7,611 3.28 18.29

대구 6,351 6,361 0.16 9.66

인천 4,684 5,539 18.25 2.01

광주 3,791 4,589 21.05 10.77

대전 2,142 3,551 65.78 -24.53

울산 2,389 4,202 75.89 2.65

경기 16,960 20,094 18.48 -0.37

강원 2,160 2,548 17.96 1.42

충북 2,872 3,160 10.03 0.09

충남 3,420 4,200 22.81 2.39

전북 2,448 2,626 7.27 -1.85

전남 2,267 2,125 -6.26 -5.28

경북 4,538 4,218 -7.05 1.01

경남 5,947 7,870 32.34 16.48

제주 466 446 -4.29 -21.15

자료 : 국토교통부 온나라부동산정보 통합포털(http://www.onnara.go.kr/)

지역별로 살펴보면, 전년 동월대비 울산(75.89%),

대전(65.78%), 경남(32.34%), 서울(26.84%), 충남

(22.81%), 광주(21.05%), 경기(18.48%), 강원(17.96%) 등

대부분의 지역에서 거래량이 증가된 것으로 나타났으

며, 경북(-7.05%), 전남(-6.26%), 제주(-4.29%)는 거

래량이 감소한 것으로 나타났다. 과거 3년 동월 평균

적으로 상승폭이 가장 컸던 부산(18.29%)은 전년 동

월대비 3.28% 상승하였고, 하락폭이 가장 컸던 대전

(-24.53%)은 전년 동월대비 65.78% 상승한 것으로 나

타났다.


시장동향 | 부동산 시장동향

<그림 1> 아파트 거래량 증감률 　　 (단위 : %)

3년(’11~’13)동월 전월대비 평균증감률 전년 동월대비 증감률

전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주-90

-70

-50

-30

-10

30

10

-20

-10

0

60

50

40

30

20

10

90

80

702.18

-0.66

18.29 9.66

2.01 10.77

-24.53

2.65 0.37

1.42 0.09 2.39

-1.85

-5.28 1.01

16.48

-21.15 26.84%

17.16%

3.28%0.16%

18.25% 21.05%

65.78%

75.89%

18.48%

17.96%

10.03%

22.81%

7.27%

-6.26% -7.05%

32.34%

-4.29%

자료 : 국토교통부 온나라부동산정보 통합포털(http://www.onnara.go.kr/)

2. 미분양 주택현황

’14년 4월말 기준 전국 미분양 주택은 45,573호로,

전월(48,167호) 대비 2,594호 감소하여 8개월 연속 감

소하였다. 수도권은 신규 미분양 등 증가분이 적었고

경기에서 기존 미분양이 크게 감소하여 전월(26,082호)

대비 1,790호 감소한 24,292호로 나타났으며, 이는 6개

월 연속 감소한 것이다. 지방은 충북, 부산 등에서 신

규 미분양이 발생하였으나, 부산, 충남, 경남 등을 중

심으로 기존 미분양이 꾸준히 감소하여 전월(22,085

호) 대비 804호 감소한 21,281호로 나타나 5개월 연속

감소하였다.

준공 후 미분양은 전월대비 435호 감소한 총

20,323호로, 수도권을 중심으로 감소폭이 늘어나 지난

달 증가후 다시 감소세로 전환되었다.

<그림 2> 전국 및 수도권 주택 미분양 추이　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(단위 : 호)

전국 수도권 지방

'08년 말 '09년 말 '10년 말 '11년 12월 '12년 12월 '13년 12월 '14년 3월 '14년 4월0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000165,599

123,297

88,706

69,80774,835

61,091

48,167 45,57333,192

26,082 24,292

138,671

97,630

59,294

41,926 42,288

26,928 25,667 29,412 27,881 32,54727,899 22,085 21,281

자료 : 국토교통부(www.molit.go.kr)

2014 June Vol.73 77

<그림 3> 전월대비 전국 시·도별 아파트 미분양 변동률 (’14.4월말 기준)

서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 세종 전북 전남 경북 경남 제주-100%

50%

0%

-50%

100%

150%

-3.3%-12.4%

-43.4%

-6.0%

-73.3%

-9.1%-17.9%

-7.6% -2.0%

133.3%

-16.9%

13.2% 10.6%

-5.5% -4.2% -1.6%

자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr)

3. 주택건설 및 공급동향

’14년 4월 전국 주택건설 인허가 실적은 42,706세대

로 전년 동월대비 38.1% 증가, 착공실적은 48,086세대

로 전년 동월대비 34.9% 증가, 공동주택 분양실적은

38,769세대로 전년 동월대비 139.6% 증가, 준공실적은

40,864세대로 전년 동월대비 35.5% 증가하였다.

1) 주택건설 인허가 실적

’14년 4월 주택 인·허가 실적은 전국 42,706세대로

전년 동월대비 38.1% 증가한 것으로 나타났다.

지역별로는, 수도권은 경기지역을 중심으로 21.8% 증

가한 15,203세대가 인·허가 되었고, 지방은 경남 및 경

북지역에서 큰 증가를 보이면서 49.2% 증가한 27,503

세대로 조사되었다.

유형별로는, 아파트가 25,484세대, 아파트외 주택은

17,222세대로 각각 76.1%, 4.7% 증가하면서, 유형별로

큰 차이를 보였다.

주체별로는, 공공 3,291세대, 민간 39,415세대로 조

사되었다.

<표 2> 월별 주택건설·공급실적 추이 (단위 : 세대, %)

구 분 ’13.10월 ’13.11월 ’14.1월 ’14.2월 ’14.3월 ’14.4월

인허가 33,348 40,257 24,602 29,707 38,969 42,706

(전년동월比) (-9.6%) (6.4%) (2.7%) (37.6%) (29.7%) (38.1%)

착공 39,033 48,529 21,260 25,381 39,059 48,086

(전년동월比) (-4.2%) (48.1%) (25.6%) (-17.1%) (12.0%) (34.9%)

분양(승인) 50,415 43,921 5,863 11,031 23,902 38,769

(전년동월比) (75.5%) (16.5%) (58.6%) (-29.1%) (11.2%) (139.6%)

준공 40,715 46,170 24,942 28,316 27,358 40,864

(전년동월比) (19.4%) (33.5%) (-1.6%) (4.5%) (40.6%) (35.5%)



<표 3> ’14년 4월 주택건설 인허가실적 (단위 : 세대, %)

구 분’14년 ’13년 증감율

4월 1~4월 4월 1~4월 전년동월비 전년동기비

전 국 42,706 135,984 30,915 106,509 38.1% 27.7%

수도권 15,203 57,057 12,485 40,764 21.8% 40.0%

(서 울) 5,989 17,360 5,314 16,320 12.7% 6.4%

(인 천) 554 3,855 932 2,178 77.0%

(경 기) 8,660 35,842 6,239 22,266 38.8% 61.0%

지 방 27,503 78,927 18,430 65,745 49.2% 20.1%

유형별아파트 25,484 84,403 14,473 60,238 76.1% 40.1%

아파트외 17,222 51,581 16,442 46,271 4.7% 11.5%

주체별공공 3,291 7,289 454 3,955 624.9% 84.3%

민간 39,415 128,695 30,461 102,554 29.4% 25.5%

* 아파트 외 : 단독·다가구·연립·다세대 등

<표 4> ’14년 4월 주택 착공실적 (단위 : 세대, %)



전 국 48,086 133,786 35,651 118,074 34.9% 13.3%

수도권 21,834 55,900 14,377 48,767 51.9% 14.6%

(서 울) 4,411 16,726 3,709 14,734 18.9% 13.5%

(인 천) 1,023 4,373 526 1,899 94.5% 130.3%

(경 기) 16,400 34,801 10,142 32,134 61.7% 8.3%

지 방 26,252 77,886 21,274 69,307 23.4% 12.4%

유형별아파트 30,615 82,164 19,213 70,699 59.3% 16.2%

아파트외 17,471 51,622 16,438 47,375 6.3% 9.0%

주체별공공 3,949 18,855 7,486 19,677

민간 44,137 114,931 28,165 98,397 56.7% 16.8%


2) 주택 착공실적

’14년 4월 주택 착공실적은 전국 48,086세대로, 전년

동월대비 34.9% 증가하였다.

지역별로는, 수도권은 51.9% 증가한 21,834세대가

착공되었고, 지방은 23.4% 증가한 26,252세대가 착공

된 것으로 나타났다.

유형별로는, 아파트는 30,615세대로 59.3% 증가하였

고, 아파트 외 주택은 17,471세대로 6.3% 증가하였다.

주체별로는, 공공은 3,949세대로 47.2% 감소, 민간

은 44,137세대로 56.7% 증가하였다.

2014 June Vol.73 79

3) 공동주택 분양(승인)실적

’14년 4월 공동주택 분양(승인)실적은 전국 38,769세대

로 전년 동월대비 139.6% 증가하였다.

지역별로는, 수도권은 서울지역 대규모 재개발·재건축

분양이 이어지면서 202.3% 증가한 15,594세대가 분양(승

인)된 것으로 조사되었고, 지방도 중소도시를 중심으로

분양시장이 회복 조짐을 보이면서 110.2% 증가한 23,175

세대로 나타났다.

유형별로는, 분양은 24,326세대, 임대는 8,888세대, 조합

은 5,555세대로 각각 143.7%, 92.1%, 253.4% 증가하였다.

주체별로는, 공공은 10,737세대로 77.7% 증가하였고,

민간은 28,032세대로 176.4% 증가한 것으로 집계되었다.

4) 주택 준공실적

’14년 4월 주택 준공실적은 전국 40,864세대로서, 전년

동월대비 35.5% 증가하였다.

지역별로는, 수도권은 서울 마곡지구 대규모 준공 영향

으로 13.4% 증가한 18,641세대로 조사되었고, 지방은 강

원, 충북, 경남지역을 중심으로 61.9% 증가한 22,223세대

로 나타났다.

유형별로는, 아파트는 30,511세대로 70.3% 증가하였고,

아파트외 주택은 10,353세대로 15.4% 감소한 것으로 나

타났다.

주체별로는, 공공은 14,282세대로 196.0% 증가하였고,

민간은 26,582세대로 4.9% 증가하였다.

<표 5> ’14년 4월 공동주택 분양(승인)실적 (단위 : 세대, %)



전 국 38,769 79,565 16,182 56,932 139.6% 39.8%

수도권 15,594 27,602 5,158 16,682 202.3% 65.5%

(서 울) 7,659 13,646 607 1,355 1161.8% 907.1%

(인 천) 2,540 2,780 0 1,153 순증 141.1%

(경 기) 5,395 11,176 4,551 14,174 18.5%

지 방 23,175 51,963 11,024 40,250 110.2% 29.1%

유형별

분양 24,326 55,111 9,983 40,536 143.7% 36%

임대 8,888 17,161 4,627 13,452 92.1% 27.6%

조합 5,555 7,293 1,572 2,944 253.4% 147.7%

주체별공공 10,737 20,668 6,042 13,036 77.7% 58.5%

민간 28,032 58,897 10,140 43,896 176.4% 34.2%



<그림 4> 전국 전월대비 지가변동률 (단위 : %)

2011 2012 2013 2014

1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월

0.05

-

0.10

0.15

0.20

0.25

0.11

0.14

0.20 0.18

자료 : 국토교통부 온나라부동산정보 통합포털 (http://www.onnara.go.kr/)

Ⅱ. 토지시장

1. 지가변동률 동향

’14년 4월 전국 지가는 전월대비 0.18% 상승하여 소

폭의 상승세가 지속되고 있다.

지역별로는 서울 0.23%, 인천 0.09%, 경기 0.14%이

며, 지방은 0.18% 상승한 것으로 조사되었다. 세종특

별자치시(0.613%), 경기 고양일산서구(0.462%), 서울

송파구(0.437%), 인천 계양구(0.432%), 대구 달성군

(0.408%) 등이 상대적으로 크게 상승하였다.

<표 6> ’14년 4월 주택 준공실적 (단위 : 세대, %)



전 국 40,864 121,480 30,161 102,059 35.5% 19.0%

수도권 18,641 53,786 16,437 47,322 13.4% 13.7%

(서 울) 8,686 26,005 3,853 17,223 125.4% 51.0%

(인 천) 562 3,811 457 2,886 23.0% 32.1%

(경 기) 9,393 23,970 12,127 27,213

지 방 22,223 67,694 13,724 54,737 61.9% 23.7%

유형별아파트 30,511 77,279 17,920 56,874 70.3% 35.9%

아파트외 10,353 44,201 12,241 45,185

주체별공공 14,282 25,289 4,825 16,306 196.0% 55.1%

민간 26,582 96,191 25,336 85,753 4.9% 12.2%


2014 June Vol.73 81

<그림 6> 용도지역 및 이용상황별 지가변동률 (전월대비) (단위 : %)

'14.2월 '14.3월 '14.4월

주거 상업 공업 녹지 보전관리 생산관리 계획관리 농림 자연환경 전 답 주거용 상업용

도시지역 비도시지역 농지 대지 임야 공장

0.00

0.05

0.10

0.15

0.20

0.25

0.21

0.14

0.21

0.12 0.14

0.13

0.20

0.09

0.07

0.13

0.15

0.18 0.18

0.10

0.21

자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 자료를 기초로 재작성

<표 7> 주요 지역의 지가변동률 (단위 : %)

구 분 전 국 수도권 서 울 인 천 경 기 지 방

’14.4월 지변율 0.18 0.18 0.23 0.09 0.14 0.18

고점대비(’08.10) 1.66 0.51 1.64 1.97 3.79

자료 : 국토교통부(www.molit.go.kr)

<그림 5> 광역시·도별 지가변동률 (단위 : %)

4월 지가변동률 연간누계

전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.90

0.80

0.60

0.70

0.18 0.23 0.19 0.26

0.09 0.04

0.10

0.18

0.61

0.14 0.17 0.21

0.12 0.16 0.17 0.21 0.18

0.36


용도지역별로는 주거지역(0.21%)과 공업지역(0.21%)이

가장 많이 올랐으며, 다른 용도지역도 전월대비 상승

폭이 모두 증가하였다.



<그림 7> 토지거래 증감률 (전년 동월대비)

필지수 면적

-30

-20

-10

0

10

20

50

40

30

12월 9월12월 8월 10월 11월 3월2월1월 4월12월

’10년연간 ’11년 ’12년 ’13년 ’14년

-7.9

-0.8

-6.8

1.5 8.3

20.5

8.2 5.4

29.6

44.6

25.6

13.1

-12.6-6.0

-19.4

-0.8

5.6 10.4

-1.3

20.2

-5.8

11.6

-0.7 0.4


(단위 : %)

<표 8> 지역별 토지거래동향

구 분 2013. 4월 2014. 4월 증 감 률(%)

필지수 면적 (천㎡) 필지수 면적 (천㎡) 필지수 면적

계 205,942 177,598 232,919 178,390 13.1 0.4 서 울 17,911 969 21,763 1,278 21.5 31.9 부 산 13,022 2,380 14,543 2,223 11.7 6.6 대 구 10,171 2,273 10,296 2,817 1.2 23.9 인 천 8,947 1,922 10,601 1,938 18.5 0.8 광 주 5,760 1,067 6,804 1,304 18.1 22.2 대 전 3,715 944 5,339 925 43.7 2.0 울 산 5,134 2,509 6,295 3,594 22.6 43.2 세 종 1,927 1,263 1,433 883 25.6 30.1 경 기 39,331 17,496 48,755 19,967 24.0 14.1 강 원 9,639 15,791 10,129 16,982 5.1 7.5 충 북 9,524 18,000 9,676 12,584 1.6 30.1 충 남 13,367 17,795 14,503 16,719 8.5 6.0 전 북 11,830 14,514 11,347 13,688 4.1 5.7 전 남 13,847 21,748 13,672 24,211 1.3 11.3 경 북 19,923 34,473 21,038 29,449 5.6 14.6 경 남 18,167 19,869 21,909 23,499 20.6 18.3 제 주 3,727 4,585 4,816 6,328 29.2 38.0

자료 : 국토교통부(www.molit.go.kr)자료

2. 토지거래량 동향

’14년 4월 전체 토지거래량은 총 232,919필지,

178,390천㎡로 전년 동월(205,942필지, 177,598천㎡) 대

비 필지 수 기준 13.1% 증가, 면적 기준 0.4% 증가하였

다. 이는 전월대비 필지 수 기준 2.5% 증가, 면적 기준

2.7% 증가한 수준이다.

순수토지 거래량은 총 91,439필지, 166,468천㎡로 전

년 동월(86,010필지, 166,358천㎡) 대비 필지 수 기준

6.3% 증가, 면적 기준 0.1% 증가하였다. 이는 전월대비

필지 수 기준 3.8% 증가, 면적 기준 2.8% 증가한 수준

이다.

2014 June Vol.73 83

<그림 8> 주택담보대출 및 대출금리 (단위 : 조 원, %)

예금은행 주택대출(A) 예금은행 주택대출(B) 비은행예금기관 주택대출(C) 비은행예금기관 주택담보대출(D)

주택대출총액(A+C) 주택담보대출총액(B+D) 대출금리(신규취급액 기준)

2013/05 2013/06 2014/042014/032014/022014/012013/122013/112013/102013/092013/082013/073.60

3.65

3.80

3.70

3.75

3.85

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

316 321 321 322 322 324 326 329 328 329 329 333

401 407 407 408 409 411 414 418 418 420 420 426

315 320 320 321 322 324 326 329 328 329 329 333

400 406 406 408 409 411 414 418 418 420 420

3.75

3.77

3.73

3.77

3.80

3.82 3.81

3.77

3.74

3.71

3.69 3.69

자료 : 한국은행경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr/)

주 : 주택대출은 주택관련대출 및 주택관련 집단대출 중 주택담보분을 포함한 주택담보대출과 주택관련 집단대출 중 주택담보 이외의 대출을 합한 금액임

Ⅳ. 경매시장

1. 경매 낙찰가율

2014년 5월 법원경매 대상물건은 총 16,724건에 총

감정가는 1조 8,848억 원이고, 이중 낙찰건수는 5,736

건으로 낙찰률은 34.3%이며, 총 낙찰가 규모는 1조

3,232억 원으로 낙찰가율은 70.2%였다.

Ⅲ. 부동산 금융 시장

1. 주택담보대출 및 대출금리

2014년 4월 예금은행의 신규취급액 기준 평균 주

택담보대출금리는 3.69%로 전월(3.69%)대비 변동없

이 보합세였다. 월 가계신용지표 중 주택담보대출총액

은 전월(422조 1,463억 원)대비 0.82% 증가한 약 425

조 5,868억 원인 것으로 조사되었다. 주택담보대출총액

중 예금은행이 차지하는 비중은 78.34%(333조 4,214

억 원)이고, 비은행예금취급기관은 21.66%(92조 1,654

억 원)인 것으로 조사되었다.



<표 9> 용도별 낙찰가율 및 낙찰률 (2014년 5월 기준) (단위 : 억 원, %)

구 분낙찰가 낙찰건

총감정가 총낙찰가 낙찰가율(%) 총건수 낙찰건수 낙찰률(%)

주택 1,240 919 74.2 1,101 406 36.9집합건물 5,059 4,180 82.6 5,987 2,407 40.2상가 1,853 1,254 67.7 1,679 369 22.0 공장 3,533 2,364 66.9 473 145 30.7

특수부동산 2,786 1,700 61.0 653 143 21.9토지 4,153 2,664 64.1 5,899 1,954 33.1

기타토지 157 97 61.9 300 73 24.3차량 외 기타 67 54 80.5 632 239 37.8

합계 18,848 13,232 70.2 16,724 5,736 34.3

자료 : 인포캐어(www.infocare.co.kr)

이중 감정가 기준 1,240억 원 규모의 주택에 대한 낙

찰가율은 74.2%에 낙찰률은 36.9%였고, 감정가 기

준 5,059억 원 규모의 집합건물에 대한 낙찰가율은

82.6%, 낙찰률은 40.2%였으며, 감정가 기준 1,853억

원 규모의 상가에 대한 낙찰가율은 67.7%에 낙찰률은

22.0%였다. 그리고 감정가 기준 4,153억 원 규모의 토

지에 대한 낙찰가율은 64.1%에 낙찰률은 33.1%였고,

감정가 기준 3,533억 원 규모의 공장에 대한 낙찰가율

은 66.9%에 낙찰률은 30.7%였다.

집합건물과 차량외기타, 주택의 낙찰가율이 70%를

넘어 상대적으로 높았고, 낙찰률도 35% 이상으로 상대

적으로 낙찰 가능성도 높았다. 따라서 법원경매에 참

여하려는 경우 기대수익률이 동일하다고 전제한다면

낙찰가율이 상대적으로 낮은 특수부동산, 기타토지나

토지에 관심을 갖거나 낙찰률이 상대적으로 높은 집

합건물과 차량외기타, 주택에 특히 많은 관심을 가져야

할 것으로 판단된다.

Ⅴ. 외국시장동향

1. 미국 부동산시장 동향

1) 주거용 시장

Core Logic社의 3월 주택가격지수는 1년 전에 비

해 11.13% 상승하였고 2월에 비해서는 1.4% 상승하였

지만 이는 2월 상승폭 11.81% 보다 낮은 것이었다. 이

유는 재고가 감소하고 융자기준이 더 타이트해졌기 때

문으로 분석되고 있는데 주택시장 회복이 경기에 크게

영향을 미치고 있는 이 시점에서 앞으로의 추이가 주

목되고 있다.

주택들의 Negative Equity는 계속 하락하고 있

다. 2013년 4분기 19.4%였던 것이 2014년 1분기에는

18.8%를 보여주었는데 이는 8분기 연속 하락한 것이며

Peak였던 2012년 1분기의 31.4% 보다 크게 낮아진 것

이다. 현재 9백 7십만 개의 모기지가 Underwater 상

황이며 그 중 47%가 20% 이하의 낮은 Underwater

2014 June Vol.73 85

수준으로 가격이 계속 상승하는 경우 Underwater로

부터 탈출할 수 있게 된다. 그 반면 Loan to Value 비

율이 140% 이상 되는 악성loan은 6.2% 수준이다.

4월 신규주택 매매는 년 433,000채로 3월에 비해

6.4% 증가하였고 1년 전에 비해 4.2% 하락하였다. 한

편 재고는 192,000채로 5.3개월 판매 분이며 중간 판

매가는 $275,800 평균 판매가는 $320,100이었다. $20

만에서 $30만대 주택이 34%로 가장 많이 팔렸고 $30

만에서 $40만대 주택이 25% 판매되었으며 $75만 이상

되는 주택판매는 3%뿐이었다.

전국중개인협회에서 발표한 4월 기존 주택 매매는 년

4.65mil 채로 3월에 비해 1.3% 상승하였고 1년 전에 비

해서는 6.8% 하락하였다. 재고는 2.29mil 채로 16.8%

증가하였으며 지난달 5.1개월 분에서 5.9개월 판매 분

으로 크게 늘어났다. 중간가는 $201,700로 1년 전에 비

해 5.2% 상승하였지만 가격이 Slow Down하고 있음을

명백하게 보여주고 있는 것이다.

(1) 1분기 주거용 현찰 구매 크게 증가

2014년 1분기 주거용 부동산의 All Cash 구매 비율

은 전체의 43%로 4분기에 비해 39.8%, 그리고 1년 전

에 비해 19% 증가한 것으로 나타났다.

특히 대도시 메트로 지역에서 Cash 구매가 높은 편

이었는데 뉴욕시는 10채 중 8채에 달하는 73%, 마이애

미 67%, 디트로이트 53.5%, 아틀란타 53.2%, 라스베

가스 52.2% 순이었다.

(2) 주택시장 반등 정체

지난 10여 년간 Boom-Bust-Boom 시장을 거듭해

오던 미국 주거용 시장이 많은 경제학자들의 예측과는

달리 하향곡선을 그리고 있다.

3월 기존주택 판매는 20개월 이래 최저치로 1년 전

에 비해 7.5% 감소하였으며 신규주택 판매는 2월에 비

해 14.5% 하락하였다. 또한 주택 모기지 신청 건수도 1

년 전에 비해 21% 감소해 보통 바빠지던 봄 시장이 시

들해진 것을 알 수 있다.

Fed가 경기향상으로 인해 채권 구매를 줄이면서 융

자이율이 약간 상승하였고 Hedge Fund와 대형 투자

가들이 주택구매를 줄인데 반해 실 입주 소유주들의

수요가 늘지 않아 이와 같은 상황이 발생한 것으로 보

이는데 이를 보면 주거용 시장이 얼마나 취약한 지를

알 수 있는 것이다.

주거용 시장의 정체는 경기회복에도 영향을 줄 것으

로 보인다. 주거용 건설, 주택 리모델링, 브로커 비용

등 주거용 시장은 2013년 4분기 GDP의 3.1%를 차지하

였는데 이는 2006년 피크 시 기여하였던 6.6%의 절반

수준이었다. 주거용 시장의 상승 중단은 GDP 성장에

대한 주거용 시장의 기여도를 더 낮추게 될 것으로 보

인다.

투자가들이 떠난 피닉스와 라스베가스는 매매가 감

소세를 보이고 있으며(그 동안 투자가들이 가격을 상

승시켜 놓았음) 고용이 강세를 보이는 샌프란시스코,

덴버, 달라스 지역은 리스팅이 귀하고 Over Price 되어

있어 거래가 줄고 있는 실정이다.

전국적으로도 주택감당지수는 지난 12개월 동안

16%나 하락하였는데 이는 주택시장 가격 상승이 너무

빠르게 진행되어 자체적인 성공으로 인한 희생물이 된

것이다.

(3) 가구형성 Slow로 경기회복 지연 우려

2014년 3월 미국 내 총 가구수는 114.63mil으로

2013년에 비해 20만 가구 정도 증가하였으나 기대에는

못 미치는 수준이었다. 이와 같은 수치는 아직도 많은

젊은 세대들이 부모와 함께 살고 있음을 의미하는 것

이다.

다세대 주거용 전문가들은 경기 회복과 함

께 젊은 층의 Pent-Up Demand 증가와 함께 년

1.2mil~1.4mil의 신규가구 형성이 몇 년간 지속될 것

으로 예측하였었다.

미국 내 82개 메트로 지역에서 가구증가율은 2011

년 0.8%, 2012년 0.9%, 2013년 1.0%로 꾸준히 늘어났



으나 2014년 들어 주춤하고 있으며 2005년에서 2007

년 사이 붐 시기의 1.2%에 못 미치는 수준이었다.

다세대 주거용 개발업자들은 2013년 168,000채,

2014년 215,000 채를 신규 공급하고 있는데 다행히 대

부분 공급 물량이 가구수가 증가하고 있는 메트로 지

역에 위치하고 있어 아직까지 흡수에는 큰 문제가 없어

보인다.

고용은 점차 나아지고 있지만 이와 같은 가구 형성

의 지연으로 인해 경기회복이 늦어질지도 모른다는 우

려가 증가하고 있다.

(4) 다세대 시장 통계

2013년 4분기 아파트의 유니트 당 평균 판매가는

$107,501로 2012년에 비해 약간 하락하였다. 코업과 콘

도 가격은 2013년에 비해 13% 상승하였고 재고는 감소

하였으며 다세대 건설도 감소하였다.

2014년 5가구 이상 주거용 신축은 년 300,000 유니

트 수준으로 2013년 11월 피크 시 379,000에 비해 낮아

졌으며 최근 2개월 연속 감소하였다. 2013년 8월에서 11

월 사이 5가구 이상 주택건설은 51%나 상승하였었다.

지역으로 볼 때 기존 콘도와 코업 판매는 북동부 지

역이 9.1%, 중서부 지역이 12.5% 감소하였으며 남부

는 8.0% 증가하였다. 그리고 전체 재고는 7.2% 감소한

206,000 채였다. 기존 코업과 콘도 가격은 2013년 평

균 13% 상승한 것으로 조사되었다.

(5) 미국 주택시장 추세

미국 주거용 시장은 지난해부터 계속 향상되고 있지

만 더욱 지역화가 심화 되어가고 있다.

지역화되는 곳은 먼저 Booming 시장이다.

첫째로 Tech 붐에 편승하여 주택시장의 붐을 만끽

하고 있는 지역인 샌프란시스코의 Bay 지역과 시애틀

이 한 예이다.

이 지역의 가격은 Tech 부자들의 증가로 인해

Overprice 되어 있는데 이전에는 가격이 주변지역보다

20% 정도 프리미엄이 추가되던 것이 현재는 50% 이상

추가되어 매매되고 있다. 하지만 Tech로 인한 부가 영

구히 계속되지 않을 것이어서 시장의 과열이 우려되고

있기도 하다.

두 번째는 성장 우선 환경조성과 Oil붐으로 인한 지

역으로 Texas가 좋은 예이다. 텍사스 주지사는 성장

우선 주의를 표명하며 기업을 유치해 지난 2년간 월 2

만 명에 가까운 신규고용을 이루어 왔으며 Oil 분야 뿐

아니라 Health Care, Finance, 운송 등 다른 분야도

성장을 거듭하고 있어 계속 신규공급이 늘어나도 주택

시장이 붐을 이루며 안정되어 있다.

세 번째는 45세 이상 구매자가 주를 이루는 지역으

로 플로리다가 좋은 예이다. 현재 나이가 가장 많은 베

이비부머가 올해 68세가 되며 가장 젊은 베이비부머가

50세에 들어서게 되는데 경기회복으로 이들이 보유한

주택가치나 주식 포트폴리오가 거의 이전 수준으로 회

복되어서 회복이 빠르게 일어나며 시장이 안정되고 있

는 것이다.

그 다음은 Bursting 시장이다.

이 시장은 시장하락 시기에 빠른 속도로 과잉으로

하락한 후 회복시기에 너무 빠르게 오른 지역으로 피닉

스, 라스베가스, 캘리포니아 Inland, 플로리다 탐파 등

지가 그 예이다.

이 곳은 회복이 시작될 시기에 대형투자가들의 집중

적으로 매입한 지역으로 이자율이 상승하며 투자가들

이 구매의 발을 빼고 있는 지역이다. 이제 주 구매자는

실소유주들로 바뀌었으나 1년 사이에 주택감당 비율이

30%나 하락하여 구매에 부담이 되고 있으며 부지가격

이 이전 최고 수준으로 치솟아 신규주택 가격 또한 큰

폭으로 상승한 상태여서 고용 성장과 임금성장이 동반

되지 않는 경우 쉽게 타격을 받을 수 있는 곳들이다.

마지막이 그저 그런 시장이다.

맨하탄 등 대도시를 제외한 미북동부 지역은 회복이

늦으며 투자가들의 관심이 적은 지역이어서 낮은 이자

2014 June Vol.73 87

율에 대한 혜택을 제대로 보지도 못하였다. 그리고 대

부분 Midwest 지역도 고용이 활발하지 못해 아직도

긴 겨울에서 깨어나지 못하고 있다.

그 외에 캐롤라이나, 조오지아, 플로리다 일부는 과

잉 교정 후 아직도 회복중으로 투자가들이 관심을 쏟

고 있는 지역들이며 남부 캘리포니아 해안가는 2년간

가격급등으로 인한 쇼크로 시장이 정체되었다가 모기

지 페이먼트와 소득 비율이 과거 평균 수준임이 인지되

며 다시 거래가 늘어나고 있다.

캘리포니아의 오렌지 카운티와 애틀란타 지역은 신

규공급이 60%나 증가하였지만 고용 창출이 충분해 아

직까지는 잘 소화하고 있으며 큰 붐이나 Bust를 겪지

않았던 덴버 등지는 계속 교통요충지에 건설이 증가하

고 있다.

2) 상업용 부동산 시장

Costar社의 조사에 따르면 미국 상업용 부동산 착

공은 이제 이전 수준으로 거의 다 회복한 것으로 나타

났다. 2014년 1분기 종합지수는 전 분기인 2013년 4분

기에 비해 가격이 4.2% 상승하였고 1년 전보다는 17.1%

나 상승하였다. 그리고 주로 대형건물 위주의 지수인

Value Weighted 지수는 전 분기에 비해 0.5% 상승하

였고 1년 전에 비해 10.1% 상승하였다.

(1) Retail 시장 : 아직 큰 변화 안보임

1분기 리테일 시장 조사에 따르면 근린 쇼핑센터, 커

뮤니티 쇼핑센터 그리고 지역몰의 전국 공실률은 큰 변

화가 없는 것으로 나타났다.

쇼핑센터의 공실률이 지난 분기보다 0.1% 높아졌지

만 이는 무시할만한 수치이며 2011년 3분기 최고수준

이었던 11.1%에서 0.7% 낮아진 수준을 유지하고 있다.

물론 경기도 나아지고 고용시장도 호전되고 있지만 아

직까지 그것이 전국적인 공실률 하락으로 이어질 만큼

충분치는 않은 것으로 보인다.

하지만 2014년 GDP 증가가 2.8%로 예상되고 장기

적으로 경기가 더 나아질 것으로 예상되어 리테일 근간

회복도 가속될 것으로 기대되고 있다.

1분기 건설된 650,000sq ft 공간은 2011년 1분

기 이래 가장 낮은 수준이며 이 기간 동안 흡수된

698,000sq ft도 2011년 2분기 이래 가장 낮은 수준이

었다. 이는 다분히 혹독하였던 겨울 날씨 때문으로 분

석되며 날씨가 수요와 공급을 모두 끌어내린 것으로

보인다.

경기회복이 지속되면서 순흡수가 증가할 것으로 예

상되는데 이들은 신규건설 뿐 아니라 기존공간도 차지

하게 될 것이어서 공실률은 낮아질 것으로 예상된다.

유효임대료와 요구임대료는 지난 분기에 비해 0.4%

상승하였고 년으로 볼 때 각각 1.6%와 1.5%가 증가하

였는데 이는 지난해 보다 조금 더 나은 수치였다.

지역별로는 휴스톤과 애틀란타 등 남부의 성장

<그림 1> 쇼핑센터 공실률과 유효임대료 성장률

(%)(%)

11.0

9.5

10.0

10.5

11.5

9.0

8.5

8.0

Vaca

ncy R

ate

Effective Rent Change

1Q’143Q’131Q’133Q’121Q’123Q’111Q’113Q’101Q’103Q’091Q’09

0.5

0.0

1.0

-0.5

-1.0

-1.5

Vacancy RateEffective Rate Growth



하는 도시, 산호세, 덴버와 같은 Tech 센터, Fort

Lauderdale, Palm Beach와 같은 Lifestyle 마켓에서

순흡수가 가장 많이 발생하였다.

뉴욕시 주변의 Fairfield 카운티나 북부뉴저지, 샌프

란시스코와 산호세 등 북부 캘리포니아, 오렌지카운티

와 로스앤젤스 등 남부 캘리포니아와 같은 해안가 대

도시들은 시장이 Tight한 상황이며 기타지역들은 공실

률이 높은 편이다.

쇼핑몰은 계속해서 근린 센터나 커뮤니티 센터에 비

해 성과가 나은 편이지만 이들도 안심할만한 수준은

아니다. 1분기 쇼핑몰 공실률은 7.9%로 4분기와는 차

이가 없었고 1년 전보다는 0.4% 하락하였으며 2011년

3분기 최고수준보다는 1.5% 하락하였다. 요구임대료는

1분기에 0.5% 상승하였고 지난 12개월간은 1.7% 상승

하였다.

같은 지역 내에 있는 지역몰들의 경쟁은 치열하여

고객유치 성과에 따라 큰 차이를 보이고 있다. 특히

High-End 고객을 주로 하지 않는 몰들의 경우 많은

고객들을 Outlet이나 Power Center 그리고 Online

쇼핑에 빼앗기고 있는 상황이다.

그리고 리테일러들이 계속 문을 닫고 있어 이런 부류

의 몰들은 존폐의 위기를 맞이하고 있다. 경기가 회복

되고 있기는 하지만 그것이 모든 쇼핑센터에 같은 효과

를 내고 있는 것은 아닌 것이다.

(2) E-Commerce와 임대료

대부분 성공한 리테일러들은 리테일 매장과 Online

매장을 상호 보완적으로 결합시켜 매상증가와 분배 네

트워크의 효율화라는 전략을 펼치고 있다.

이로 인해 쇼핑센터 랜드로드들의 역할과 전술도 변

화하고 있다. 이들은 이전과 같이 새로운 매장 개장으

로 인한 임대료 증가에만 의존치 않고 있다. 추세의 변

화로 인하여 리테일러들의 매장이 작아지고 있으며 랜

드로드들은 렌트비 협상 시 온라인 판매에 의한 매상

의 연관도 고려하고 있다. National 리테일러들의 확장

전략은 지속되고 있어 앞으로 24개월 동안 81,000여

개의 신규매장이 생길 것으로 예상되고 있으나 매장 크

기는 축소되는 경향을 보이고 있다. 이와 같은 신규매

장들로 인해 랜드로드는 임대료 상승의 효익을 갖게 되

고 기존 매장들은 매상증가의 도움을 받게 될 것이다.

많은 쇼핑센터 랜드로드들은 이전에 일반상품(의류,

가전용품 등) National 리테일러들을 유치하던 것에서

이제는 인터넷에 대해 강한 레스토랑, 서비스 업종 심지

어는 이발소 / 의사 / 그로서리 등을 유치해 인터넷과

경쟁에서 살아남기 위해 노력하고 있다. 또한 Same-

Day 배달 전략으로 유통면을 강조하고 있는데 아직은

초기 단계에 불과하지만 결과는 좋을 것으로 예상되고

있다.

실제로 Online으로만 쇼핑하는 사람들보다 Online

과 Offline을 함께 이용하는 쇼핑객들이 더 자주 쇼

핑하는 것으로 조사되어 GGP, Macerich, Simon,

Westfield 등 초대형 리테일 랜드로드들도 이 개념에

큰 관심을 쏟고 있다.

E-Commerce는 이전의 카탈로그와 리테일러들

의 역할을 하며 시장을 넓히고 있는데 현재 전체 리테

일 판매의 9%를 차지하고 있으며 아직까지는 주로 이

전의 카탈로그와 Direct Mail 시장을 점령하고 있다.

Online 쇼핑객들 중 반 이상은 매장으로 배송하는 옵

션을 이용하고 있는데 가장 큰 이유는 반송 시 매장으

로 가져다 주면 되는 편리함 때문으로 조사되었다.

이전에 카탈로그 회사들이 성공하면 리테일 매장

을 열었던 것과 마찬가지로 인터넷 사업으로 성공하

면 리테일 매장을 여는 경우가 늘고 있다. 일부 인터

넷으로만 판매하는 업체도 있지만 브랜드화를 최대로

하기 위해서는 생각을 변경하고 있는 것이다. 최고의

E-Tailer들이 최고의 Retailer라는 등식이 성립되고

있는 것이다.

이에 대항해 일반 리테일러들도 Full Price 매장,

Off-Price (할인) 매장, E-Commerce 채널, 소셜 미

디어 등을 적극 이용하는 추세이다.

매장들은 유통분배 센터화하는 것은 National 체인

들에는 기회가 되는 것이지만 무턱대고 비싼 리테일 매

2014 June Vol.73 89

장을 단순한 산업용 유통분배 센터로만 사용하는 것

은 비용면에서 우스꽝스러운 것이다.

랜드로드들은 E-Commerce가 임대료에 어떤 영

향을 미치는지에 대해 심각하게 고민 중이다. 이들은

Online 판매를 어떻게 임대료에 적용해야 할지를 연구

중인데 Point of Sale을 알아야 하는 것이 중요하지만

유통도 판매의 일부가 되기 때문에 고려대상인 것이다.

왜냐하면 유통의 편리함으로 인해(손님들에게 편리) 리

테일러들이 효익을 볼 수 있기 때문에 임대료에 반영되

야 할 것이라는 것이며 이에 대해 테넌트들이 랜드로드

에게 협조해야 한다는 것이다.

하지만 대형 랜드로드일 때에는 이것에 대한 강제성

이 어느 정도 가능하겠지만 소규모 랜드로드인 경우

주요/앵커 테넌트가 반대할 시 강요할 수 없는 것이다.

하지만 상생을 위하여 이 문제는 랜드로드와 테넌트간

이해와 협조가 필요할 것이다.



1. 개황

2014년 5월 전국주택가격동향조사를 실시한 결과 전

국의 주택 매매가격은 전월대비 0.02% 상승(전년 동월

대비 0.76% 상승) 하였으며 전세가격은 전월대비 0.07%

상승(전년 동월대비 1.76% 상승) 한 것으로 나타났다.

매매가격은 계절적 비수기 진입 및 투자수요 위축 등

의 영향으로 거래 관망세가 짙어지며 상승폭이 둔화되었

다. 수도권은 0.07% 하락, 지방은 0.10% 상승하였으며,

대구(0.38%), 울산(0.26%), 경북(0.23%), 충남(0.15%),

경남(0.14%), 충북(0.13%) 등이 상승한 반면, 세종

(-0.17%), 대전(-0.12%), 경기(-0.10%), 전북(-0.08%),

서울(-0.07%) 등은 하락한 것으로 조사되었다. 177개 공

표지역1) 중 90개 지역은 상승, 82개 지역은 하락하였다.

전세가격은 전세 비수기로 접어들어 수도권과 지방

모두 상승세가 둔화되며 전체적으로 오름폭이 감소되

었다. 수도권은 0.02%, 지방은 0.11% 상승하였으며, 대

구(0.41%), 충남(0.20%), 경북(0.18%), 경남(0.18%), 인천

(0.13%), 부산(0.11%), 충북(0.09%) 등의 순으로 상승한

반면, 세종(-0.77%), 대전(-0.14%), 강원(-0.03%)은 하

락하였다. 177개 공표지역 중 108개 지역은 상승, 63개

지역은 하락하였다.

1) 공표지역 189개 시군구 중 비자치구를 포함한 12개시 제외

한국감정원 부동산연구원 부동산통계센터

<그림 2> 전국 주택 매매 및 전세가격 지수 추이

매매가격지수변동률 (좌) 전세가격지수변동률 (좌) 매매가격지수 (우) 전세가격지수 (우)

60

70

80

90

100

110

120

130

-4.00

-3.00

-2.00

-1.00

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00 (%)

'03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13

100.9

106.8

자료 : 한국감정원 부동산통계정보시스템(www.R-ONE.co.kr)

<그림 1> 시도별 매매 및 전세가격 변동률 (단위 : %)

전국 서울 경기 인천 부산 대전 광주 대구 울산 세종 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주

매매 전세

-0.80

-0.30

0.20

0.70

1.20

0.02

-0.07 -0.10

0.38

-0.17

0.23 0.07

0.00 0.00 0.13

0.41

-0.14

-0.77

0.18


2014 June Vol.73 91

2. 주택매매가격동향

<그림 3> 전국 주택 매매가격 추이 및 변동률 (최근 1년)

변동률(전월대비,%) (우) 지수(2012.11=100) (좌)

6 7 10 11 1298'13.5 '14.1 3 4 52

-0.10

-0.20

0.20

0.10

0.00

0.40

0.30

99.0

99.5

100.0

100.5

102.0

101.5

101.0 0.17

0.03

-0.07

-0.13

0.05

0.29

0.19 0.16

0.24 0.20

0.23

0.06 0.02

자료 : 한국감정원 부동산통계정보시스템 (www.R–ONE.co.kr)

2.1 지역별 가격동향

| 수도권 (서울, 경기, 인천) |

5월 수도권의 주택매매가격은 전월대비 0.07% 하락

을 나타냈으며, 서울(-0.07%), 경기(-0.10%)는 하락,

인천(0.04%)은 상승을 나타냈다. 전년 동월대비 기준

으로는 서울(0.60%), 경기(0.67%), 인천(0.71%)지역 모

두 전년 수준 이상을 보였다.

서울(-0.07%)은 지난 2개월 연속 하락한 가운데 5

개 생활권역 중 서북권(0.03%)을 제외한 모든 생활권

역에서 하락세를 보였다.

강북지역은 동북권이 하락 전환한 가운데 강북구

(-0.10%), 광진구(-0.09%), 성동구(-0.07%), 용산구

(-0.04%) 등이 하락한 반면, 마포구(0.06%) 등은 상

승하였다. 강북구는 정비사업 해제구역을 중심으로

소형주택 신축이 지속되어 매물이 누적되며 매매가격

이 하락하였으며, 성동구는 왕십리뉴타운2구역 입주

에 따른 공급물량 확대, 비수기 진입 등의 요인으로

하락 전환되었다. 마포구는 상암동 인근 출퇴근 근로

자의 이주수요 및 DMC내 복합쇼핑몰 개발호재, 중소

형 아파트를 위주로 한 임차인의 매수전환 수요로 상

승세를 유지하였다.

강남지역은 2개월 연속 하락한 가운데 구로구

(-0.44%), 강동구(-0.21%), 관악구(-0.19%), 송파구

(-0.19%), 강서구(-0.15%) 등의 순으로 하락하였다.

구로구는 임대차시장 선진화 방안 발표 이후 매수세

위축이 심화되고 문의 및 거래가 주춤한 모습을 보인

가운데 지난달보다 하락폭이 확대되었다. 송파구는 관

망세가 확산되는 가운데 급매물, 저가매물 위주의 거

래가 성사되며 하락 전환되었으며, 강서구는 계절적 요

인 및 6월 이후 입주를 앞둔 신규입주물량(마곡지구

등)의 영향으로 하락세를 지속하였다.

<그림 4> 서울 구별 매매가격 변동률

서초구-0.05%

강서구-0.15%

강남구-0.04%

노원구-0.02%

송파구-0.19%

은평구0.05%

관악구-0.19%

강동구-0.21%용산구

-0.04%

중랑구-0.04%

성동구-0.07%

마포구0.06%

성북구-0.04%

종로구-0.01%

강북구-0.10%

도봉구-0.01%

구로구-0.44%

영등포구0.01%양천구

0.01% 동작구0.02%

광진구-0.09%

서대문구-0.04%

금천구0.00%

동대문구-0.02%

중구0.02%


경기는 2개월 연속 하락세를 보인 가운데 군포시

(-0.62%), 파주시(-0.53%), 고양시 일산서구(-0.41%)

등이 하락한 반면, 의왕시(0.17%) 등은 상승하였다. 군

포시는 거래 비수기에 접어들고 전반적인 소비침체 분

위기에서 급매 위주로 거래되며, 파주시는 연초 상승

폭이 컸던 운정신도시 및 교하신도시 지역을 중심으

로 가격조정이 일어나는 모습을 나타냈다. 의왕시는

수도권 출퇴근이 용이하고 매매가 대비 전세가격 비율

이 높은 아파트를 중심으로 실수요 증가에 따라 매매


시장동향 | 전국주택가격동향조사

가격이 상승하였다.

인천은 상승세가 다소 진정된 모습을 보인 가운

데 중구(0.53%), 연수구(0.16%), 서구(0.14%), 계양

구(0.09%), 부평구(0.04%) 등은 상승한 반면, 남구

(-0.19%)는 하락하였다. 중구는 영종도 미단시티 카

지노 개발 호재에 따른 기대감과 기업체 입주로 인한

수요 증가로 운서동, 중산동을 중심으로 가격 상승세

가 지속되었다. 서구는 재개발 진행으로 인한 이주수

요 및 전세가 상승에 의한 실수요자의 매매전환으로

상승하였으나, 남구는 아파트 매수문의 감소, 연립 및

다세대주택 노후화로 용현동, 숭의동, 학익동, 도화동

에서 하락하였다.

<그림 5> 수도권 시·군·구별 매매가격 변동률

포천시-0.14%

화성시0.09%

파주시-0.53%

여주시0.00%

안성시0.11%

이천시0.00%

평택시0.09%

처인구-0.10%

광주시-0.16%

남양주시-0.07%

양주시-0.11%

김포시-0.24%

덕양구-0.04%

시흥시-0.24%

중구0.53%

서구0.14%

하남시-0.14%

기흥구-0.21%

동두천시-0.13%

분당구-0.02%

의정부시-0.07%

남동구0.01%

의왕시0.17%상록구

-0.22%

계양구0.09%

수정구0.00%

단원구-0.07%

일산동구-0.20%

권선구-0.02%

오산시-0.02%

광명시0.08%만안구

-0.13%

구리시0.08%

연수구0.16%


<그림 6> 수도권 매매가격 추이 및 지역별 변동률

-0.60

-0.40

-0.20

0.00

0.20

0.40

0.60

97.0

98.0

99.0

100.0

101.0

103.0

102.0

서울(변동률,%) (우) 경기(변동률,%) (우)인천(변동률,%) (우) 수도권(지수) (좌)

6 7 10 11 1298'13.5 '14.1 3 4 52


| 5대 광역시 (부산, 대구, 광주, 대전, 울산) |

5월 5대 광역시의 주택매매가격은 전월대비 0.12%

상승하여 지난달(0.17%) 대비 상승폭이 둔화되었고 지

역별로는 대구(0.38%), 울산(0.26%), 광주(0.05%), 부

산(0.05%)로 가격상승세가 장기 지속되었으며, 대전

(-0.12%)은 지난달 하락을 지속하였다.

대구는 지난달보다 가격상승폭이 둔화된 가운데

달서구(0.67%), 동구(0.49%), 수성구(0.37%), 달성군

(0.30%), 서구(0.30%) 등의 순으로 전 지역에서 상승

하였다. 달서구는 전반적인 수급불균형이 지속되어 상

승세가 유지되었으나 오름폭은 둔화되었고, 동구는 동

대구역 주변 개발호재의 영향과 연립 및 다세대주택에

대한 수요증가로 가격 상승세를 유지하였다. 달성군은

테크노폴리스 개발, 화원교도소 이전, 교통망 확충 등

으로 상승세를 이어갔으나 가격상승 지속에 대한 부담

으로 오름폭은 축소되었다.

대전은 지난달보다 하락폭이 확대된 가운데 유성

구(-0.27%), 대덕구(-0.23%), 동구(-0.10%), 중구

(-0.06%)의 순으로 하락을 기록하였다. 유성구는 노

은4지구, 도안신도시 등에 신규공급이 늘어나며 전세

가격 및 매매가격이 동반 하락하는 모습을 보인 가운

데 지난달보다 내림폭이 확대되었다. 대덕구는 이사철

2014 June Vol.73 93

종료에 따른 매매수요 감소로 송촌동, 석봉동을 중심

으로 하락하였으며, 동구는 가오동, 천동, 성남동 등

에서 하락을 주도하였으며, 대체로 시장 관망세가 유

지되며 거래가 한산한 모습을 나타냈다.

<그림 7> 5개 광역시 매매가격 추이 및 지역별 변동률

-0.60

-0.30

0.00

0.30

0.60

1.50

1.20

0.90

98.0

99.0

100.0

101.0

105.0

104.0

103.0

102.0

대전(변동률,%) (우) 광주(변동률,%) (우)울산(변동률,%) (우)

부산(변동률,%) (우)대구(변동률,%) (우) 5개광역시(지수) (좌)

6 7 10 11 1298'13.5 '14.1 3 4 52


| 8개 도 (강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북,

경남, 제주) |

5월 8개 도의 주택매매가격은 전월대비 0.10% 상

승하여 지난달(0.13%)의 오름폭보다 둔화되었다. 경

북(0.23%), 충남(0.15%), 경남(0.14%), 충북(0.13%),

전남(0.01%), 순으로 상승한 반면, 제주(0.00%), 강원

(0.00%)은 보합을 나타냈으며 전북(-0.08%)은 하락한

것으로 조사되었다.

충북은 가격 상승폭이 다소 확대된 가운데 음성군

(0.35%), 청주시 상당구(0.30%), 청주시 흥덕구(0.13%),

청원군(0.11%) 등이 상승한 반면, 충주시(-0.03%)는

하락하였다. 청주시 상당구는 인근 산업단지 근로자 유

입수요가 꾸준한 가운데 율량2지구 신규아파트의 높

은 분양가격이 기존 아파트 가격상승에도 영향을 미치

는 모습을 보였다. 청원군은 흥덕구청 이전 확정 등 호

재와 오송지구 기업체 수요 유입이 지속되며 가격 상승

을 나타냈으나, 충주시는 연수동, 안림동, 대소원면 등

에서 신규 물량 대량 공급이 예정됨에 따라 노후주택

위주로 가격 하락세를 보였다.

경북은 오름폭이 둔화된 가운데 포항시 북구(0.60%),

영주시(0.36%), 경산시(0.36%), 경주시(0.32%), 안동시

(0.24%), 구미시(0.23%) 등의 순으로 상승하였다. 포항

시 남구는 포항블루밸리 개발 및 고속도로 개설에 따른

<표 1> 8개 도 매매가격 변동률 추이

전국 ’13.5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 ’14.1월 2월 3월 4월 5월

8개 도 0.20 0.10 0.10 0.01 0.09 0.22 0.21 0.21 0.24 0.11 0.16 0.13 0.10

강원 0.11 -0.12 -0.04 -0.07 0.10 0.18 0.18 0.18 0.09 -0.03 0.03 -0.03 0.00

충북 0.10 0.13 0.08 0.05 0.12 0.09 0.17 0.30 0.21 0.04 0.21 0.12 0.13

충남 0.25 0.21 0.11 0.06 0.10 0.36 0.47 0.35 0.31 0.14 0.26 0.25 0.15

전북 0.00 -0.20 -0.13 -0.09 -0.10 -0.02 0.02 0.02 0.00 -0.07 0.03 -0.11 -0.08

전남 -0.04 -0.05 -0.23 -0.22 -0.07 -0.07 -0.02 -0.06 -0.14 -0.10 -0.07 -0.02 0.01

경북 0.47 0.44 0.68 0.27 0.35 0.56 0.45 0.49 0.79 0.47 0.36 0.31 0.23

경남 0.31 0.07 0.01 -0.07 0.06 0.24 0.11 0.07 0.11 0.09 0.18 0.20 0.14

제주 -0.03 0.01 -0.02 -0.09 -0.06 0.06 0.13 0.36 0.28 0.10 -0.01 0.02 0.00



투자수요 등으로 가격 상승이 지속되었으나 오천읍 신

규아파트 입주의 영향으로 상승폭이 둔화되었고, 경산

시는 대구와의 접근성이 양호하고 상대적으로 저렴한

가격 이점으로 중소형 아파트 수급불균형이 지속되었

다. 구미시는 구미공단 리모델링 및 확장사업에 대한 기

대감, 매매전환수요가 꾸준히 작용하는 모습을 보였다.

<그림 8> 전국 시도별 매매가격 변동률

2.00% 초과

1.00% 초과 ~ 2.00% 이하

0.10% 초과 ~ 1.00% 이하

-0.10% 초과 ~ 0.10% 이하

-1.00% 초과 ~ -0.10% 이하

-2.00% 초과 ~ -1.00% 이하

-2.00% 이하

경북0.23%

강원0.00%

전남0.01%

경남0.14%

경기-0.10%

충남0.15%

충북0.13%

전북-0.08%

제주0.00%

울산0.26%

대구0.38%

부산0.05%

서울-0.07%

광주0.05%

대전-0.12%

세종-0.17%

인천0.04%


2.2 유형별 가격동향

아파트(0.12%→0.04%)는 9개월 연속 상승세가 이어

졌으나 지난달보다 오름폭이 둔화되었으며, 연립주택

(-0.09%→-0.07%)은 지난달과 같이 하락세를 보였으

나 내림폭은 다소 둔화되었다. 단독주택(0.03%→0.03%)

의 변동률은 지난달과 동일한 것으로 나타냈다.

수도권은 아파트(0.02%→-0.06%)의 변동률이 이

번 달 하락으로 전환되었으며, 연립주택(-0.15%→-

0.13%)은 하락폭이 다소 둔화되었다. 지방은 아파트

(0.22%→0.14%), 연립주택(0.06%→0.07%), 단독주택

(0.04%→0.04%) 순으로 모든 주택유형에서 상승하였

고, 서울은 아파트(-0.09%) 및 연립주택(-0.09%)의 가

격 하락이 큰 것으로 조사되었다.

<그림 9> 전국 주택 유형별 매매가격 추이 및 변동률

연립/다세대 변동률 (우) 단독주택 변동률 (우)연립/다세대지수 (좌)

아파트 변동률 (우)아파트지수 (좌) 단독주택지수 (좌)

-0.30

-0.20

-0.10

0.00

0.10

0.20

0.30

0.50

0.40

98.5

99.0

99.5

100.0

100.5

102.5

102.0

101.0

101.5

6 7 10 11 1298'13.5 '14.1 3 4 52


<그림 10> 지역별 유형별 매매가격 변동률

전국 수도권 지방 서울

-0.15

-0.05

-0.10

0.00

0.10

0.15

0.20

0.05

아파트 연립/다세대 단독

0.04

-0.06

0.14

-0.09 -0.07

-0.13

0.07

-0.09

0.03

-0.01

0.04 0.01


2014 June Vol.73 95

2.3 규모별 / 연령별 가격동향

| 규모별2) |

아파트는 60㎡이하(0.10%), 60㎡초과~85㎡이하

(0.04%)에서는 상승하였으나 135㎡초과(-0.17%), 102

㎡초과~135㎡이하(-0.05%), 85㎡초과~102㎡이하

(-0.02%)는 일제히 하락한 것으로 나타났다. 연립주택

은 60㎡이하(-0.10%), 60㎡초과~85㎡이하(-0.04%),

85㎡초과(-0.02%) 순으로 하락하며 모든 규모에서 하

락을 기록하였다.

| 연령별3) |

아파트는 5년이하(0.00%)를 제외하고 5년초과~10

년이하(0.05%), 15년초과~20년이하(0.05%), 10년초

과~15년이하(0.04%), 20년초과(0.04%) 건축연령에서

상승하였다. 연립주택은 20년초과(-0.09%), 10년이하

(-0.07%), 10년초과~20년이하(-0.06%)의 순으로 하

락하였고, 단독주택은 10년초과~20년이하 연령의 상

승폭이 비교적 큰 것으로 나타났다.

<그림 11> 규모별 매매가격 변동률


규모1 규모2 규모3 규모4 규모5-0.20

0.20

0.00

0.40

0.10 0.04

-0.02 -0.05

-0.17 -0.10

-0.04 -0.02 0.00

0.04 0.03


<그림 12> 연령별 매매가격 변동률


연령1 연령2 연령3 연령4 연령5-0.20

0.00

0.20

0.40

0.00

0.05 0.04 0.05 0.04

-0.07 -0.06 -0.09

0.03 0.05 0.02


3. 주택전세가격동향

<그림 13> 전국 주택 전세가격 추이 및 변동률

6 7 10 11 1298'13.5 '14.1 3 4 52

변동률(전월대비,%) (우) 지수(2012.11=100) (좌)

-0.20

0.00

0.80

0.60

0.40

0.20

98.0

100.0

102.0

108.0

106.0

104.00.29

0.22

0.30

0.42

0.51

0.68

0.52

0.42

0.59

0.49 0.47

0.14 0.07


2) - 아파트(전용면적 기준) : 규모1(60㎡이하), 규모2(60㎡~85㎡이하), 규모3(85㎡~102㎡이하), 규모4(102㎡~135㎡이하), 규모5(135㎡초과)

- 연립/다세대주택(전용면적 기준) : 규모1(60㎡이하), 규모2(60㎡~85㎡이하), 규모3(85㎡초과)

- 단독주택(전용면적 및 대지면적을 종합적으로 고려) : 규모1(전용면적 99㎡ & 대지면적 231㎡이하), 규모2(전용면적 99㎡초과 331㎡이하 & 대지면적 662㎡이하,

또는 전용면적 99㎡이하 & 대지면적 231㎡초과 662㎡이하), 규모3(전용면적 331㎡초과 또는 대지면적 662㎡초과)

3) - 아파트 : 연령1(5년 이하), 연령2(5년 초과~10년 이하), 연령3(10년 초과~15년 이하), 연령4(15년 초과~20년 이하), 연령5(20년 초과)

- 연립/다세대주택, 단독주택 : 연령1(10년 이하), 연령2(10년 초과~20년 이하), 연령3(20년 초과)



3.1 지역별 가격동향

| 수도권 (서울, 경기, 인천) |

5월 수도권의 주택전세가격은 전월대비 0.02% 상

승하였으며 오름폭은 지난달(0.12%)에 비해 크게 둔

화되었다. 서울(0.00%), 경기(0.00%)는 보합, 인천

(0.13%)은 상승세를 이어갔으며, 전년 동월대비 기준

서울(2.04%), 경기(2.72%), 인천(2.81%)등 모든 지역에

서 상승세를 보인 것으로 조사되었다.

서울(0.00%)은 지난달(0.07%)에 상승세에서 보합

으로 전환된 가운데, 강북지역은 중랑구(0.32%), 동

대문구(0.21%), 용산구(0.20%) 등으로 상승세를 나타

냈으나, 강남지역의 동남권이 하락을 주도한 가운데

강동구(-0.26%), 강남구(-0.22%) 등은 하락하였다.

강북지역은 모든 권역에서 상승폭이 감소한 가운

데, 중랑구(0.32%), 동대문구(0.21%), 용산구(0.20%)

등의 순으로 상승한 반면, 강북구(-0.11%), 성동구

(-0.07%)는 하락하였다. 중랑구는 전세만료에 따른

연장계약과 임대인의 월세 전환 선호 현상 등으로 전

세물량이 지속적으로 감소함에 따라 전세가격이 꾸준

히 상승하였다. 동대문구는 답십리 제18구역 주택재개

발정비사업 주민의 이주가 시작되면서 답십리동, 전농

동 등에서 상승세를 나타냈으나, 강북구는 수유동, 미

아동을 중심으로 임대목적의 도시형생활주택의 신축

이 이어짐에 따라 하락 전환되었다.

강남지역은 동남권이 하락을 주도하는 가운데 강동

구(-0.26%), 강남구(-0.22%), 영등포구(-0.12%) 등

은 하락한 반면, 금천구(0.02%), 동작구(0.02%)는 상

승하였다. 강동구는 높은 전세가격에 대한 부담감 및

계절적 비수기로 인하여 가격의 하락폭이 확대되었으

며, 강남구는 전세가격에 대한 고점 인식 및 이사철

종료로 인한 수요의 감소로 인하여 하락세가 지속되

었다. 영등포구는 주택임대차시장 선진화 방안 발표

후 시장은 관망세를 보이고 있는 가운데 양질의 물건

은 월세로 전환되고 급매물 위주로 거래되며 하락세

가 지속되었다.

<그림 14> 서울 구별 전세가격 변동률

서초구-0.10%

강서구-0.03%

강남구-0.22%

노원구0.07%

송파구-0.11%

은평구0.12%

관악구-0.02%

강동구-0.26%

용산구0.20%

중랑구0.32%

성동구-0.07%

성북구0.17%종로구

0.01%

마포구0.10%

강북구-0.11%

도봉구0.00%

구로구-0.09%

영등포구-0.12%

광진구0.16%

동작구0.02%

양천구-0.04%

서대문구0.01%

금천구0.02%

동대문구0.21%

중구0.06%


인천은 전월대비 오름폭이 둔화된 가운데, 중구(0.50%),

계양구(0.31%), 연수구(0.28%), 동구(0.19%) 등의 순으로 상

승한 반면, 서구(-0.05%)는 하락을 기록하였다. 중구는 영

종힐스테이트의 회사보유분 임대공급이 완료됨에 따라 영

종하늘도시 내의 전세공급이 감소하며 전세가격 상승이 지

속되는 것으로 조사되었다. 계양구는 임대소득 과세방침에

따라 매매수요가 전세로 이동하며 교통여건이 개선된 효성

동 위주로 강세를 나타냈으며, 연수구는 수요자들의 월세기

피현상으로 인하여 높은 전세가 수준에도 불구하고 계약이

체결되며 상승세를 지속되었다.

경기는 수원시 팔달구(0.62%), 구리시(0.38%), 부천시

원미구(0.24%), 화성시(0.22%) 등은 상승한 반면, 과천시

(-0.30%), 파주시(-0.28%), 김포시(-0.27%) 등은 하락하였

다. 수원시 팔달구는 매매가격상승에 대한 기대감 저하로

매매수요가 전세수요로 이동함에 따라 전세수요가 증가하

며 오름폭이 확대되었다. 구리시는 이사철에 비해 수요는 다

소 감소했으나 신혼부부 수요 및 서울 이탈수요로 인하여,

화성시는 동탄신도시 등에 소재하는 중소형 아파트에 대한

전세수요가 꾸준하여 상승세가 지속되었다.

2014 June Vol.73 97

<그림 15> 수도권 시·군·구별 전세가격 변동률

포천시-0.07%

화성시0.22%

파주시-0.28%

여주시0.00%

안성시0.21%평택시

0.14%

처인구-0.18%

이천시-0.03%

광주시-0.19%

남양주시0.02%

양주시-0.09%

김포시-0.27%

덕양구-0.07%

시흥시0.14%

중구0.50%

서구-0.05%

하남시-0.02%

기흥구-0.02%

동두천시-0.09%

분당구-0.04%

의정부시-0.09%

남동구0.09%

의왕시0.14%상록구

-0.15%권선구0.00%

계양구0.31%

단원구-0.07%

일산동구-0.23%

오산시0.12%

수정구-0.12%

광명시0.04%

구리시0.38%

연수구0.28%

동안구0.21%


<그림 16> 수도권 전세가격 추이 및 지역별 변동률

-0.20

0.00

0.20

0.40

0.60

1.20

1.00

0.80

98.0

100.0

102.0

112.0

110.0

104.0

106.0

108.0

서울(변동률,%) (우) 경기(변동률,%) (우)인천(변동률,%) (우) 수도권(지수) (좌)

6 7 10 11 1298'13.5 '14.1 3 4 52


| 5대 광역시 (부산, 대구, 광주, 대전, 울산) |

5월 5대 광역시의 주택전세가격은 전월대비 0.13%

상승하여 지난달(0.19%) 대비 상승폭이 다소 둔화된

가운데 대구(0.41%), 부산(0.11%), 울산(0.07%), 광주

(0.05%) 순으로 상승세를, 대전(-0.14%)은 하락세를 기

록하였다.

대전은 내림폭이 더욱 증가하며 대덕구(-0.49%), 유

성구(-0.36%), 중구(-0.04%)에서 하락한 반면, 동구

(0.08%), 서구(0.01%)는 상승을 기록하였다. 대덕구는

주택노후화, 초과공급 및 고가분양에 따른 미분양 적

체 등으로 인하여 연축동, 석봉동, 와동을 중심으로 가

격 하락, 유성구는 도안신도시, 노은4지구에서 신규공

급물량의 증가로 인하여 하락세가 심화되었다. 중구는

봄 이사철 수요가 감소하며 대흥동, 오류동 등을 중심

으로 하락세가 지속되었다.

광주는 전월대비 오름폭이 둔화된 가운데 서구

(0.08%), 동구(0.07%), 남구(0.05%), 북구(0.04%), 광산

구(0.03%) 순으로 상승한 것으로 나타났다. 서구는 중

소형 아파트를 중심으로 공급부족을 보이며 전세가격

이 상승하였으나, 일부 지역의 대형 아파트의 가격이 하

락하여 전체적인 상승폭은 둔화되었다. 동구는 건물노

후화 등의 영향으로 단독주택의 하락세가 있었으나, 중

소형 아파트 위주로 가격 상승세를 나타냈다. 남구는

단독주택은 일부 아파트 단지에서 소폭 상승하며 상

승 전환되었다.

<그림 17> 5개 광역시 전세가격 추이 및 지역별 변동률

대구(변동률,%) (우) 광주(변동률,%) (우)울산(변동률,%) (우)

부산(변동률,%) (우)대전(변동률,%) (우) 5개광역시(지수) (좌)

98.0

100.0

102.0

110.0

108.0

106.0

104.0

-0.30

0.90

1.20

0.00

0.30

0.60

1.50

6 7 10 11 1298'13.5 '14.1 3 4 52




| 8개 도 (강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북,

경남, 제주) |

5월 8개 도의 주택전세가격은 전월대비 0.11% 상승

하여 지난달(0.14%)에 비해 오름폭이 다소 둔화된 가운

데, 충남(0.20%), 경북(0.18%), 경남(0.18%) 등의 순으

로 상승하였고, 전북(0.00%), 전남(0.00%)은 보합, 강

원(-0.03%)은 하락하였다.

충남은 보령시(0.62%), 천안시 서북구(0.43%), 아산시

(0.31%), 천안시 동남구(0.24%), 서산시(0.19%), 예산군

(0.03%), 당진시(0.03%) 등의 순으로 상승하였다. 보령

시는 죽정동과 명천동 일대의 중소형 아파트 및 연립주

택에 대한 수요가 증가하였으며, 천안시 서북구는 일부

노후한 아파트들의 하락세가 있었지만, 소형 아파트의

공급부족으로 인하여 소형 아파트 및 연립주택의 가격

상승세를 나타냈다. 아산시는 풍기동 및 음봉면의 아파

트들을 위주로 하여 소형 아파트의 공급부족으로 인해

상승세를 유지하였다.

경북은 포항시 북구(0.40%), 경주시(0.31%), 경산시

(0.30%), 영주시(0.27%), 구미시(0.25%) 등이 상승한 반

면, 포항시 남구(-0.04%)는 하락하였다. 경산시는 시장

에서 전세매물이 공급되자마자 거래되는 경향을 보일

정도로 만성적인 매물부족현상이 심화되며 상승세가

지속되었으며, 영주시는 영주댐 이주수요와 소형 아파

트의 공급부족, 전세의 월세전환 현상으로 인하여 상승

폭이 확대되었다. 구미시는 젊은 층의 근로자들이 선호

하는 중소형 아파트의 공급물량 부족으로 인하여 꾸준

히 상승세를 지속하였다.

<그림 18> 전국 시도별 전세가격 변동률

경북0.18%

강원-0.03%

전남0.00%

경기0.00%

경남0.18%

충남0.20%

전북0.00%

충북0.09%

제주0.03%

울산0.07%

대구0.41%

부산0.11%

서울0.00%

광주0.05%

대전-0.14%

세종-0.77%

인천0.13%


<표 2> 8개 도 전세가격 변동률 추이

전국 ’13.5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 ’14.1월 2월 3월 4월 5월

8개 도 0.29 0.16 0.14 0.13 0.19 0.36 0.29 0.25 0.32 0.19 0.20 0.14 0.11

강원 0.24 0.05 -0.05 0.05 0.12 0.23 0.18 0.14 0.22 0.13 0.09 0.06 -0.03

충북 0.10 0.08 0.08 0.17 0.16 0.14 0.20 0.27 0.23 0.07 0.22 0.07 0.09

충남 0.30 0.17 0.15 0.17 0.18 0.77 0.67 0.49 0.48 0.24 0.39 0.31 0.20

전북 0.18 -0.08 0.05 0.11 0.09 0.08 0.15 0.07 0.05 0.01 0.10 -0.05 0.00

전남 -0.03 0.05 -0.18 -0.12 0.00 0.05 0.15 0.07 0.02 0.01 -0.08 -0.05 0.00

경북 0.44 0.36 0.64 0.32 0.43 0.59 0.37 0.42 0.70 0.47 0.28 0.23 0.18

경남 0.54 0.28 0.05 0.10 0.24 0.41 0.20 0.13 0.24 0.17 0.25 0.26 0.18

제주 0.00 0.00 0.00 0.01 0.00 0.05 0.30 0.42 0.58 0.23 0.05 0.02 0.03


2014 June Vol.73 99

3.2 유형별 가격동향

아파트(0.24%→0.10%)와 연립주택(0.02%→0.01%)은 21

개월 연속 상승하였으나 전월대비 상승세가 둔화되었고,

단독주택(-0.03%→0.02%)은 전월 하락에서 상승 전환된

것으로 나타났다.

서울은 아파트(0.15%→-0.02%)가 하락 전환된 반면,

연립주택(0.00%→0.04%)과 단독주택(-0.13%→0.02%)은

상승 전환되었다. 수도권은 아파트(0.22%→0.05%)가 상

승세가 둔화되었고, 연립주택(-0.03%→-0.02%)과 단독

주택(-0.09%→-0.02%)은 내림폭이 축소되었다. 지방은

아파트(0.25%→0.15%)가 가격 상승을 주도한 것으로 나

타났다.

<그림 19> 전국 주택 유형별 전세가격 추이 및 변동률

-0.30

0.00

0.30

1.20

0.90

0.60

0.30

연립/다세대 변동률 (우) 단독주택 변동률 (우)연립/다세대지수 (좌)

아파트 변동률 (우)아파트지수 (좌) 단독주택지수 (좌)

97.0

100.0

103.0

112.0

109.0

106.0

6 7 10 11 1298'13.5 '14.1 3 4 52


<그림 20> 지역별 유형별 전세가격 변동률 (단위 : %)

전국 수도권 지방 서울


-0.10

0.00

0.05

-0.05

0.20

0.10

0.15

0.10

0.05

0.15

-0.02

0.01

-0.02

0.09

0.04 0.02

-0.02

0.04 0.02


3.3 규모별 / 연령별 가격동향

| 규모별4) |

아파트는 85㎡초과~102㎡이하(0.00%)를 제외한 모

든 규모에서 상승하였으며 60㎡이하(0.12%) 및 102㎡

초과̃ 135㎡이하(0.12%) 규모가 상승을 주도하였다. 연

립주택은 60㎡초과~85㎡이하(0.04%)는 상승한 반면,

60㎡이하(0.00%)는 보합, 85㎡초과(-0.05%)는 하락

한 것으로 나타났다.

| 연령별5) |

아파트는 모든 건축연령에서 상승세를 나타낸 가

운데 5년초과~10년이하(0.18%), 15년초과~20년이하

(0.14%), 10년초과~15년이하(0.11%) 순으로 상승을

기록하였다. 연립주택은 20년초과(-0.01%)를 제외한

모든 건축연령에서 상승하였으며, 단독주택은 10년초

과~20년이하(0.05%)가 상승전환되며 전체적인 상승

세를 견인한 것으로 나타났다.

4) - 아파트(전용면적 기준) : 규모1(60㎡이하), 규모2(60㎡~85㎡이하), 규모3(85㎡~102㎡이하), 규모4(102㎡~135㎡이하), 규모5(135㎡초과)

- 연립/다세대주택(전용면적 기준) : 규모1(60㎡이하), 규모2(60㎡~85㎡이하), 규모3(85㎡초과)

- 단독주택(전용면적 및 대지면적을 종합적으로 고려) : 규모1(전용면적 99㎡ & 대지면적 231㎡이하), 규모2(전용면적 99㎡초과 331㎡이하 & 대지면적 662㎡이하, 또는

전용면적 99㎡이하 & 대지면적 231㎡초과 662㎡이하), 규모3(전용면적 331㎡초과 또는 대지면적 662㎡초과)

5) - 아파트 : 연령1(5년 이하), 연령2(5년 초과~10년 이하), 연령3(10년 초과~15년 이하), 연령4(15년 초과~20년 이하), 연령5(20년 초과)

- 연립/다세대주택, 단독주택 : 연령1(10년 이하), 연령2(10년 초과~20년 이하), 연령3(20년 초과)



<그림 21> 규모별 전세가격 변동률


규모1 규모2 규모3 규모4 규모5-0.20

0.00

0.20

0.60

0.40

0.12 0.09 0.00

0.12 0.07

0.00

0.04

-0.05

0.01 0.05

-0.02


<그림 22> 연령별 전세가격 변동률

0.60


연령1 연령2 연령3 연령4 연령5-0.20

0.00

0.40

0.200.08

0.18 0.11 0.14

0.01 0.03 0.01 -0.01

0.03 0.05 0.02


4. 기타

4.1 평균 주택가격

전국의 평균주택매매가격은 전월대비 7천 원 하락한

232,430천 원을 기록한 가운데 아파트(254,180천 원

→254,179천 원), 연립주택(138,938천 원→138,815천

원)은 하락, 단독주택(224,642천 원→224,688천 원)은

상승하였다. ㎡당 매매가격은 아파트 3,131천 원, 연립

주택 2,428천 원, 단독주택 1,043천 원인 것으로 조사

되었다.

전국의 평균주택전세가격은 전월대비 97천 원 상승

한 140,439천 원으로 나타났으며, 아파트(168,771천 원

→168,918천 원), 연립주택(84,604천 원→84,609천 원),

단독주택(96,238천 원→96,264천 원) 모두 전월대비 상

승하였다. ㎡당 전세가격은 아파트 2,113천 원, 연립주

택 1,485천 원, 단독주택 471천 원인 것으로 조사되었다.

<그림 23> 지역별 평균매매 및 전세가격 (단위 : 천 원)

매매가격 전세가격

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

종합 아파트 종합 아파트 종합 아파트 종합 아파트 종합 아파트 종합 아파트전국 서울 수도권 지방 5대광역시 8개도

232,430

444,804

320,350

150,482 183,884

128,452 140,439

253,908

188,151

95,967 124,315

77,495


2014 June Vol.73 101

[ 전국주택가격동향조사 개요 ]

내용 : 주택 매매 및 전세가격 및 시장동향 조사

조사지역 : 전국

조사주기 : 월간

조사기준일 : 매월 15일이 포함된 주의 월요일

공표일 : 조사익월 1일 (공휴일인 경우 그 다음 날)

지수작성방식 : 제본스지수 산식 (Jevons index formular)

게재 사이트 : 부동산통계정보시스템 (www.R–ONE.co.kr)

* 전국주택가격동향조사 통계작성기관이 ’13.1.1일자로 국민은행에서 한국감정원으로 변경되어 조사 및 통계작성보급 기능이

변경되었습니다.

<그림 24> 지역별 유형별 매매가격 대비 전세가격 비율

종합 아파트 종합 아파트 종합 아파트 종합 아파트 종합 아파트전국 서울 수도권 지방 5대광역시

4월 5월

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

62.5

69.7

62.2 66.4

62.8

73.0

61.0 65.1

68.5 73.8


4.2 매매가격 대비 전세가격 비율

전국 주택의 매매가격 대비 전세가격 비율은 62.5%

를 기록하며 지난달(62.5%)과 동일하였다. 유형별로

는 아파트 69.7%, 연립주택 63.8%, 단독주택 43.1%

로 나타나 모든 주택유형에서 전월대비 동일한 수준

을 나타냈다. 시도별로는 광주(73.0%), 대구(68.6%),

부산(67.8%), 울산(67.0%), 대전(66.6%) 등이 전국

평균을 상회한 가운데 세종(49.9%→49.5%), 울산

(67.2%→67.0%)는 하락한 것으로 분석되었다.



1.1 전국

2014년 3월 전국 아파트 실거래가격지수는 144.8로

전월(2014년 2월) 대비 0.78% 상승하였다. 전년 동월

(2013년 3월) 대비는 4.90% 상승하였다.

2014년 4월 잠정지수는 144.8로 전월(2014년 3월)

대비 상승할 것으로 예상된다.

<그림 1> 전국 아파트 실거래가격지수 및 변동률

전국변동률_우 전국지수_좌

-10.0%

-8.0%

-6.0%

-4.0%

-2.0%

0.0%

2.0%

10.0%

8.0%

6.0%

4.0%

100.0

110.0

130.0

120.0

105.0

115.0

135.0

125.0

140.0

145.0

150.0

'06.1 6 '07.1 6 '08.1 6 '09.1 6 '10.1 6 '11.1 6 '12.1 6 '13.1 6 '14.3

<표 1> 전국 지수 및 변동률

구분 지수전월대비(%)

전년 동월대비 (%)

잠정지수

전국 144.8 0.78 4.90 144.8

수도권 133.4 0.56 4.57 133.1

지방 157.0 0.84 5.97 156.8

서울 130.7 0.42 3.89 130.4

부산 166.8 0.92 3.69 166.8

대구 138.5 0.99 15.88 139.0

인천 143.1 0.73 5.17 143.3

구분 지수전월대비(%)

전년 동월대비 (%)

잠정지수

광주 152.5 1.22 7.23 152.7

대전 133.3 0.00 3.26 132.8

울산 190.5 1.35 5.57 191.9

경기 134.0 0.58 4.77 133.7

강원 141.2 0.50 4.28 140.5

충북 161.6 1.20 6.09 161.5

충남 143.3 1.09 5.13 143.3

전북 170.1 -0.37 0.43 169.7

전남 181.7 0.69 -0.34 179.6

경북 158.5 1.38 10.92 158.7

경남 168.2 0.84 5.04 168.1

제주 162.4 -0.38 9.12 160.2

2014년 3월 전국 규모별 아파트 실거래가격지수는 소

형(0.90%), 중소형(0.74%), 중대형(0.65%), 대형(0.70%)

은 전월(2014년 2월) 대비 상승 것으로 나타났다.

<그림 2> 전국 규모별 아파트 실거래가격지수

소형 중소형 중대형 대형

90.0

100.0

110.0

120.0

130.0

140.0

150.0

160.0

'06.1 8 '07.1 8 '08.1 8 '09.1 8 '10.1 8 '11.1 8 '12.1 8 '13.1 8 14.13

한국감정원 부동산연구원 연구개발실

1) 2014년 2월에 계약된 매매 건은 2014년 4월에 신고가 완료되어 2014년 5월에 지수가 확정됨

2014 June Vol.73 103 2014 June Vol.73 103

1.2 수도권

| 전체 |

2014년 3월 수도권 아파트 실거래가격지수는 133.4

로 전월(2014년 2월) 대비 0.56% 상승하였다. 전년 동

월(2014년 3월) 대비는 4.57% 상승하였다.

2014년 4월 잠정지수는 133.1로 전월(2014년 3월) 대

비 하락할 것으로 예상된다.

<그림 3> 수도권 아파트 실거래가격지수 및 전월대비 변동률

-10.0%

-8.0%

-6.0%

-4.0%

-2.0%

0.0%

4.0%

2.0%

6.0%

10.0%

8.0%

100.0

110.0

120.0

130.0

140.0

150.0

105.0

115.0

125.0

135.0

145.0

155.0

160.0

'06.1 6 '07.1 6 '08.1 6 '09.1 6 '10.1 6 '11.1 6 '12.1 6 '13.1 6 '14.3

수도권변동률_우 수도권지수_좌

2014년 3월 수도권 규모별 아파트 실거래가격지수

는 소형(0.59%), 중소형(0.62%), 중대형(0.47%), 대형

(0.90%)은 전월(2014년 2월) 대비 상승한 것으로 나

타났다.

<그림 4> 수도권 규모별 아파트 실거래가격지수


80.0

90.0

100.0

110.0

130.0

120.0

140.0

160.0

150.0

170.0

'06.1 8 '07.1 8 '08.1 8 '09.1 8 '10.1 8 '11.1 8 '12.1 8 '13.8 14.13

| 지역별 |

수도권 지역별 아파트 실거래가격지수는 전월(2014

년 2월) 대비 서울(0.42%), 인천(0.73%), 경기(0.58%)

는 상승한 것으로 나타났으며, 전년 동월(2013년 3월)

대비 모든 지역에서 상승한 것으로 나타났다.

<표 2> 수도권 지수 및 변동률

수도권 지 수 전월대비(%) 전년 동월대비(%)

서울 130.7 0.42 3.89

인천 143.1 0.73 5.17

경기 134.0 0.58 4.77

2014년 4월 잠정지수는 서울(130.4), 경기(133.7)는

전월(2014년 3월) 대비 하락, 인천(143.3)은 상승할 것

으로 예상된다.

<그림 5> 수도권 지역별 아파트 실거래가격지수

서울지수 경기지수 인천지수

140.0

120.0

100.0

160.0

180.0

130.0

110.0

150.0

170.0

'06.1 6 '07.1 6 '08.1 6 '09.1 6 '10.1 6 '11.1 6 '12.1 6 '13.1 6 '14.3

| 서울생활권 |

서울생활권역은 전월(2014년 2월) 대비 도심권

(0.73%), 동북권(0.26%), 동남권(1.01%), 서북권(0.48%),

서남권(0.14%)은 상승하였으며, 전년 동월(2013년 3월)

대비로는 모든 권역에서 상승한 것으로 나타났다.

시장동향 | 아파트 실거래가격지수


<표 3> 서울 생활권역별 지수 및 변동률

지 수 전월대비(%) 전년 동월대비(%)

도심권 131.4 0.73 1.08

동북권 145.9 0.26 3.64

동남권 115.2 1.01 4.80

서북권 142.2 0.48 4.22

서남권 134.2 0.14 3.61

2014년 4월 잠정지수는 전월(2014년 3월) 대비 동북권

(145.9) 상승을 제외한 도심권(130.0), 동남권(114.0), 서북

권(140.6), 서남권(134.2)역은 하락할 것으로 예상된다.

<그림 6> 서울 생활권역별 아파트 실거래가격지수

도심권지수 동남권지수 동북권지수 서북권지수 서남권지수

105.0

95.0

125.0

115.0

135.0

145.0

155.0

165.0

175.0

'06.1 6 '07.1 6 '08.1 6 '09.1 6 '10.1 6 '11.1 6 '12.1 6 '13.1 6 '14.3

2014년 3월 서울 규모별 아파트 실거래가격지수는 소

형(0.48%), 중소형(0.57%), 중대형(0.24%), 대형(1.22%)은

전월(2014년 2월) 대비 상승한 것으로 나타났다.

<그림 7> 서울 규모별 아파트 실거래가격지수


100.0

90.0

120.0

110.0

130.0

140.0

150.0

160.0

170.0

'06.1 8 '07.1 8 '08.1 8 '09.1 8 '10.1 8 '11.1 8 '12.1 8 '13.1 8 14.13

| 충청·강원권 |

충청·강원권은 전월(2014년 2월) 대비 대전(0.001%),

강원(0.50%), 충북(1.20%), 충남(1.09%)은 상승한 것으

로 나타났다. 전년 동월(2013년 3월) 대비 모든 지역에서

상승한 것으로 나타났다.

<표 4> 충청·강원권 지수 및 변동률


대전 133.3 0.001 3.26

강원 141.2 0.50 4.28

충북 161.6 1.20 6.09

충남 143.3 1.09 5.13

2014년 4월 잠정지수는 대전(132.8), 강원(140.5), 충

북(161.5), 충남(143.3)은 하락할 것으로 예상된다.

<그림 8> 충청·강원권 아파트 실거래가격지수

대전지수 강원지수 충북지수 충남지수

100.0

90.0

110.0

120.0

130.0

140.0

160.0

150.0

'06.1 6 '07.1 6 '08.1 6 '09.1 6 '10.1 6 '11.1 6 '12.1 6 '13.1 6 '14.3

| 영남권 |

영남권은 전월(2014년 2월) 대비 부산(0.92%), 대

구(0.99%), 울산(1.35%), 경북(1.38%), 경남(0.84%)은

상승한 것으로 나타났다. 전년 동월(2013년 2월) 대비

모든 지역에서 상승한 것으로 나타났다.

2014 June Vol.73 105

<표 5> 영남권 지수 및 변동률


부산 166.8 0.92 3.69

대구 138.5 0.99 15.88

울산 190.5 1.35 5.57

경북 158.5 1.38 10.92

경남 168.2 0.84 5.04

2014년 4월 잠정지수는 부산(166.8), 경남(168.1)은

하락, 대구(139.0), 울산(191.9), 경북(158.7)은 상승할

것으로 예상된다.

<그림 9> 영남권 아파트 실거래가격지수

<그림 10> 영남권 아파트 실거래가격지수

부산지수 울산지수 대구지수 경북지수 경남지수

80.0

110.0

130.0

150.0

170.0

190.0

100.0

90.0

120.0

140.0

160.0

180.0

'06.1 6 '07.1 6 '08.1 6 '09.1 6 '10.1 6 '11.1 6 '12.1 6 '13.1 6 '14.3

| 호남·제주권 |

호남·제주권은 전월(2014년 2월) 대비 전북(-0.37%),

제주(-0.38%)는 하락, 광주(1.22%), 전남(0.69%)은 상

승한 것으로 나타났다. 전년 동월(2013년 3월) 대비 전

남(-0.34%)은 하락, 광주(7.23%), 전북(0.43%), 제주

(9.12%)는 상승한 것으로 나타났다.

<표 6> 호남·제주권 지수 및 변동률


광주 152.5 1.22 7.23

전북 170.1 -0.37 0.43

전남 181.7 0.69 -0.34

제주 162.4 -0.38 9.12

2014년 4월 잠정지수는 광주(152.7)는 상승, 전북

(169.7), 전남(179.6%), 제주(160.2)는 하락할 것으로

예상된다.

<그림 10> 호남·제주권 아파트 실거래가격지수

광주지수 전남지수 전북지수 제주지수

'06.1 6 '07.1 6 '08.1 6 '09.1 6 '10.1 6 '11.1 6 '12.1 6 '13.1 6 14.3

110.0

130.0

150.0

170.0

190.0

100.0

90.0

120.0

140.0

160.0

180.0

지수 개요

>> 내용 : 부동산 실거래 신고자료를 토대로 아파트의 실거래가격 추이를 지수화 >> 기준시점 : 2006년 1월 (지수값=100, 2006년 1월부터 신고제도 시행)

>> 주기 : 계약월 기준으로 매월 작성 (예:‘09.11월 지수는 11월에 계약된 자료)

>> 발표일 : 매월 15일 (공휴일이면 익일)>> 지수작성모형– 반복매매모형 : 지수산정기간 중 거래신고가 2번 이상

있는 동일주택의 가격변동률과 거래량으로 지수 산출

※ 잠정지수 : 해당 계약월로부터 신고기한 마감 전에 미리 작성한 지수

>> 규모 : 소형 (전용면적 60㎡ 이하)중소형 (전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하) 중대형 (전용면적 85㎡ 초과 135㎡ 이하)대형 (전용면적 135㎡ 초과)

>> 게재 사이트 : 부동산통계정보시스템 (www.r–one.co.kr)


1.1 지역별 동향

| 8개 시도 (수도권 및 지방광역시) |계절적 비수기 영향으로 인한 월세수요 감소와 임대

인의 월세선호에 따른 공급 증가로 수도권은 0.2% 하

락, 지방광역시는 0.1% 하락을 기록하였다.

수도권은 0.2% 하락, 지방광역시는 0.1% 하락하였으

며, 지역별로 울산(0.1%)은 상승, 대구는 보합, 그 외 지

역은 모두 전월대비 하락하였고, 유형별로는 전 유형이

하락하였다.

<그림 1> 월세가격지수 추이

8개시도

(2012.6=100.0)

수도권 지방광역시

’12.6 ’13.1 5432’14.17 8 9 10 11 12 2 3 4 5 6 7 9 10 12118

99.5

97.0

97.5

98.0

98.5

100.5

100.0

99.0

101.0

98.2

97.2

100.2

<그림 2> 유형별 전월대비 증감률

종합 단독 아파트 연립/다세대 오피스텔

8개 시도 수도권 지방광역시

-0.2

-0.3

-0.1

-0.4

0.0

0.1(%)

-0.1

-0.1-0.2

-0.2 -0.2-0.2-0.2

-0.1

-0.1

0.0

-0.3-0.3

-0.3

-0.3

| 수도권 | 강북(-0.1%), 강남(-0.3%) 모두 하락하여 전월대비

0.2% 하락하였고, 경기(-0.3%), 인천(-0.1%) 역시 하락

하여 수도권은 전월대비 0.2% 하락한 것으로 나타났다.

주택유형별로 모든 유형이 하락하였으며 연립/다세대

(-0.4%), 오피스텔(-0.3%), 아파트(-0.2%), 단독(-0.2%)

순으로 하락한 것으로 조사되었다.

<그림 3> 수도권 월세가격지수 및 전월대비 증감률

(%)

변동률(전월대비, %)(우) 지수(2012.6=100)(좌)

97.0

98.0

99.0

100.0

101.0

- 0.2

- 0.4

- 0.3

- 0.1

0.0

'13.6월 07월 08월 10월 4월 5월'14.1월 2월 3월12월11월09월

-0.1-0.1

-0.2 -0.2

-0.2

-0.2 -0.2 -0.2

-0.2 -0.2

-0.397.2

| 서울 |강북(-0.1%)지역은 봄이사철 수요가 종료되는 계절

적 비수기의 영향 및 임대인의 월세선호에 따른 공

급증가의 영향으로 전월대비 월세가격 하락이 지속되

었으며, 강남(-0.3%)지역은 소형주택 및 오피스텔의

전세에서 월세로의 전환, 임차인의 전세선호 현상이

지속됨에 따라 이번 달 서울의 월세가격은 전월대비

0.2% 하락한 것으로 조사되었다.

주택유형별로 강북은 전 유형이 하락하였으며 아

파트(-0.2%), 오피스텔(-0.2%), 연립/다세대(-0.1%),

단독(-0.1%) 순으로 하락하였으며, 강남은 전 유형이

하락하였으며 연립/다세대(-0.8%), 오피스텔(-0.5%),

단독(-0.3%), 아파트(-0.1%) 순으로 하락하였다.

월세가격동향조사한국감정원 부동산연구원 부동산통계센터

2014 June Vol.73 107

<그림 4> 서울 월세가격지수 및 전월대비 증감률

(%)

변동률(전월대비, %)(우) 지수(2012.6=100)(좌)

'13.6월 07월 08월 10월 4월 5월'14.1월 2월 3월12월11월09월96.0

97.0

98.0

99.0

100.0

101.0

- 0.4

- 0.6

- 0.5

- 0.3

- 0.2

- 0.1

0.0

0.1

-0.4 -0.4

-0.2 -0.2-0.2 -0.2 -0.2

-0.2-0.2

-0.3-0.3

-0.3

96.4

<그림 5> 서울 강북지역 월세가격지수 및 전월대비 증감률

(%)

변동률(전월대비, %)(우) 지수(2012.6=100)(좌)

'13.6월 07월 08월 10월 4월 5월'14.1월 2월 3월12월11월09월

-0.2-0.2

-0.2

-0.3

0.0

-0.1

-0.1 -0.1

-0.1

98.0

99.0

100.0

101.0

102.0

- 0.4

- 0.5

- 0.2

- 0.3

- 0.1

0.0

0.1

-0.4-0.4

-0.4 98.3

<그림 6> 서울 강남지역 월세가격지수 및 전월대비 증감률

(%)

'13.6월 07월 08월 10월 4월 5월'14.1월 2월 3월12월11월09월

-0.1-0.1

-0.4 -0.4-0.4

97.0

94.0

95.0

96.0

98.0

99.0

101.0

100.0

- 0.3

- 0.6

- 0.5

- 0.4

- 0.2

- 0.1

0.0

0.1

변동률(전월대비, %)(우) 지수(2012.6=100)(좌)

-0.5

-0.3 -0.3-0.3 -0.3 -0.3

-0.3

94.8

| 경기지역 |오산 일부에서 임대소득 과세에 대한 임차인 전이

현상이 포착되고, 시흥 일부에서 전세수요가 월세수

요로 이동하면서 가격 상승 지역이 존재하였으나, 안

산, 양주, 분당, 의정부 등 전반적으로 계절적 비수기

로 인한 수요 부진영향과 전세의 월세전환에 의한 공

급증가 영향으로 가격하락 요인이 우세하여 경기도는

이번 달 전월대비 0.3% 하락한 것으로 조사되었다.

주택유형별로 전 유형이 하락하였으며, 연립/다세

대(-0.5%), 오피스텔(-0.4%), 아파트(-0.3%), 단독

(-0.3%) 순으로 하락한 것으로 나타났다.

<그림 7> 경기지역 월세가격지수 및 전월대비 증감률

'13.6월 07월 08월 10월 4월 5월'14.1월 2월 3월12월11월09월

-0.2-0.2

-0.2-0.2

-0.3

-0.4

0.0

(%)

-0.1 -0.1

-0.1

0.0

0.0

98.0

98.5

99.0

99.5

100.0

100.5

- 0.4

- 0.3

- 0.2

- 0.1

0.0

0.1

변동률(전월대비, %)(우) 지수(2012.6=100)(좌)

98.5

| 인천지역 |중구 영종도의 산업시설 이전 등으로 인한 월세수요

증가로 오피스텔 공실이 해소되면서 일부 지역의 월세가

격은 상승하였으나, 전반적으로 전세에서 월세 전환에

따른 공급지속과 임차인의 월세 기피현상에 따른 수요부

진의 영향으로 가격 하락세가 지속되며 인천은 전월대비

0.1% 하락한 것으로 조사되었다.

주택유형별로 연립/다세대와 오피스텔은 보합을 기록

한 반면, 단독(-0.2%)과 아파트(-0.1%)는 하락하였다.

시장동향 | 월세가격동향조사


<그림 8> 인천지역 월세가격지수 및 전월대비 증감률

'13.6월 07월 08월 10월 4월 5월'14.1월 2월 3월12월11월09월

-0.2-0.2

-0.2

(%)

-0.1-0.1

-0.1-0.1 -0.1

-0.1

96.5

97.0

97.5

98.0

98.5

99.0

99.5

100.0

100.5

- 0.4

- 0.3

- 0.2

- 0.1

0.0

0.1

변동률(전월대비, %)(우) 지수(2012.6=100)(좌)

-0.3 -0.3 96.8

-0.1

| 지방광역시 |지역별로 울산(0.1%)은 상승, 대구는 보합, 부산

(-0.1%), 광주(-0.1%), 대전(-0.4%)은 하락한 것으로

조사되었다. 울산 일부 지역에서 대기업의 고용인구 증

가로 인한 수요 대비 공급부족으로 가격이 상승하였

으나, 전반적으로 지방광역시는 공급지속으로 인한 수

급불균형과 기존 노후주택의 수요부진으로 가격하락

요인이 우세하여 가격하락세 지속되었다.

주택유형별로 단독을 제외한 전 유형이 하락하였

으며, 아파트(-0.3%), 연립/다세대(-0.1%), 오피스텔

(-0.1%) 순으로 하락하였다.

<그림 9> 지방광역시 유형별 전월대비 증감률

종합 단독 아파트 연립/다세대 오피스텔

지방광역시 부산 대구 광주 대전 울산

0.3

-0.1 -0.1-0.1

-0.4

0.0

0.2

0.1

0.0

-0.2

-0.3

-0.1

-0.4

-0.7

-0.5

-0.6

0.1

1.2 월세이율

월세이율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는

이자율로 이번 달 8개시도(수도권 및 지방광역시)의

월세이율은 0.79%인 것으로 조사되었다. 지역별로 살

펴보면 수도권 0.77%, 서울 0.74%, 경기 0.80%, 인천

0.86%이고, 지방광역시는 부산 0.78%, 대구 0.85%,

광주 0.88%, 대전 0.79%, 울산 0.88%로서 수도권의

월세이율이 지방광역시에 비해 상대적으로 낮은 것으

로 조사되었다.

<표 1> 지역별 월세이율 추이

지 역 ’13.6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 ’14.1월 2월 3월 4월 5월

8개 시도 0.84 0.83 0.83 0.82 0.82 0.81 0.81 0.80 0.80 0.80 0.79 0.79

수도권 0.83 0.82 0.81 0.81 0.80 0.80 0.79 0.79 0.78 0.78 0.77 0.77

서울 0.80 0.79 0.78 0.78 0.77 0.76 0.76 0.75 0.75 0.75 0.74 0.74

강북 0.83 0.82 0.81 0.81 0.80 0.79 0.79 0.79 0.78 0.78 0.77 0.77

강남 0.77 0.76 0.76 0.75 0.75 0.74 0.73 0.73 0.72 0.72 0.72 0.71

경기 0.86 0.85 0.85 0.84 0.84 0.83 0.83 0.82 0.82 0.81 0.81 0.80

인천 0.92 0.92 0.91 0.91 0.90 0.89 0.89 0.88 0.88 0.87 0.86 0.86

지방광역시 0.86 0.86 0.86 0.85 0.85 0.85 0.84 0.84 0.84 0.84 0.83 0.83

부산 0.80 0.80 0.80 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.78 0.78

대구 0.89 0.89 0.88 0.88 0.88 0.87 0.86 0.86 0.85 0.85 0.85 0.85

광주 0.89 0.89 0.89 0.89 0.89 0.89 0.89 0.89 0.89 0.88 0.88 0.88

대전 0.83 0.82 0.82 0.81 0.81 0.81 0.80 0.80 0.80 0.79 0.79 0.79

울산 0.91 0.90 0.90 0.90 0.90 0.89 0.89 0.89 0.89 0.89 0.89 0.88

* 월세이율 : {월세가격 / ( 전세금–월세보증금)} × 100

월세가격동향조사 개요

>> 내 용 : 월세가격 변동 및 시장동향 조사

>> 조사지역 : 8개 시도(수도권 및 지방광역시)

>> 조사주기 : 월간

>> 조사기준일 : 매월 10일

>> 조사기간 : 조사기준일로부터 10일간

>> 발 표 일 : 익월 1일(발표일이 휴일이면 익일)

>> 지수작성방식 : 라스파이레스산식

>> 게재 사이트 : 부동산통계정보시스템 (www.r–one.co.kr)

온나라부동산정보 통합포털 (www.onnara.go.kr)

2014 June Real Estate Focus

부동산 NEWS 정책기관 보도자료

2014 June Vol.73 109

아파트 관리비, 6월부터 세세한 내역 공개된다

- 아파트 관리비등 공개항목을 27개에서 47개로 세분화 공개 -

■ 국토교통부는 6월 1일부터 아파트 관리비, 사용료 등을 현

재보다 대폭 세분화해서 공개*한다고 밝혔다.* 의무관리대상 공동주택(300세대 이상, 150세대 이상 중앙(지역)난방, 150세대 이상 주상복합건축물)에 한함

■ 그동안 아파트 관리비, 사용료 등은 공동주택관리정보시

스템(www.k-apt.go.kr)에 27개 항목으로 공개해 왔으나

ㅇ 6월 1일부터는 이를 보다 세분화하여 47개 항목으로 대폭 확대 공개한다.* ‘14. 3̃ 5월 3개월간은 47개 항목 세분화 시범운영기간으로 운영

■ 세분화되는 관리비 내역을 보다 구체적으로 살펴보면 아

래와 같다.

ㅇ (인건비) 현재 일반관리비 중 인건비 항목으로만 공개되던 것을 급여, 제수당, 상여금, 퇴직금, 산재보험료, 고용보험료, 국민연금, 국민건강보험료, 식대 등 복리후생비로 세분화

ㅇ (제사무비) 현재 일반관리비 중 제사무비 항목으로만 공개되던 것을 일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비 등으로 세분화

ㅇ (제세공과금) 현재 일반관리비 중 제세공과금으로만 공개되던 것을 전기료, 통신료, 우편료, 세금 등으로 세분화

ㅇ (차량유지비) 현재 일반관리비 중 차량유지비로만 공개되던 것을 연료비, 수리비, 보험료, 기타 차량유지비로 세분화

ㅇ (수선유지비) 현재 수선유지비로만 공개되던 것을 용역금액 또는 자재 및 인건비, 보수유지비 및 제반 검사비, 건축물의 안전점검비용, 재난 및 재해 등의 예방에 따른 비용으로 세분화

ㅇ (기타) 현재 일반관리비 중 기타 항목으로만 공개되던 것을 관리용품 구입비, 회계감사비, 그 밖의 비용으로 세분화

■ 이번에 관리비 내역을 보다 상세하게 공개함에 따라 입주

민은 관리비 중 어떤 항목이 다른 단지와 비교해서 다르

고 높은지를 구체적으로 확인할 수 있게 되고,

ㅇ 어떤 항목의 비용이 과다한 지, 낭비요인은 없는 지 등을 보다 체계적이고 과학적으로 살펴볼 수 있게 되어, 관리비를 보다 효율적으로 절감할 수 있게 되었으며* 예를 들어, 종전 인건비로만 공개되어 어떤 항목 비용이 과도하였는지 알 수 없었으나, 세분화됨에 따라 다른 단지에 비해 비용이 과도한 항목(예: 제수당)을 쉽게 확인할 수 있어 그 비용에 대해 절감이 가능

ㅇ 또한 관리비 운영에 대한 투명성도 전반적으로 크게 높아질 것으로 기대된다.

■ 아파트 관리비등을 공개하는 것은 주택법령상 의무화된

것으로, 공동주택관리시스템의 공개항목대로 관리비등을

공개하지 않을 경우에는 5백만 원 이하의 과태료가 부

과된다.




[참고 1] 관리비등 공개 의무화 공동주택

[참고 2] 관리비등 공개 확대 연혁

ㅇ 관리비, 사용료 등을 의무적으로 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 하는 공동주택은 의무관리대상 공동주택이며

- 의무관리대상 공동주택은 300세대 이상 공동주택, 150세대 이상 중앙 또는 지역난방 공동주택, 150세대 이상 주상복합건축물* 공동주택 : 아파트, 연립, 다세대

(국토교통부 2014.5.29자 보도자료)

공개시기 공개항목 비고

’09. 11월(9월 부과분)

6개 항목 * 관리비 6개 항목 공개(일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비)

’10. 12월(10월 부과분)

27개 항목(관리비, 사용료, 장기수선충당금, 잡수입 등)

’14. 06월(4월 부과분)

47개 항목 * 관리비 중 일반관리비의 세분화 등 개선(관리비, 사용료, 장기수선충당금, 잡수입 등)

측량-지적 융합으로 ‘공간정보산업 도약’ 토대 마련

- 국가공간정보기본법 등 공간정보 3법 공포안 국무회의 의결 -

■ 국토교통부는 새로운 성장동력으로 중요성이 증대하고

있는 공간정보산업을 창조경제의 핵심산업으로 육성하

기 위해

ㅇ 측량, 지적 등 관련 분야의 융합을 통한 시너지 창출과 산업의 건전한 발전을 도모하는 내용을 담은 국가공간정보기본법, 공간정보산업진흥법, 공간정보 구축 및 관리 등에 관한 법률 등 3개 개정법률안이

➞ 공간정보 관련법률의 위계 정립·(종전) 국가공간정보에 관한 법률 → (개정) 국가공간정보기본법·(종전) 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 → (개정) 공간정보구축 및 관리 등에 관한 법률

➞ 대한지적공사를 ‘한국국토정보공사’로 명칭을 변경하고 기술개발, 표준화, 해외진출지원 등 공적기능을 강화

➞ 융복합 공간정보산업 발전을 위해·공간정보산업진흥원을 법정기관으로 전환·측량협회와 지적협회를 통합하여 공간정보산업협회로 전환

2014 June Vol.73 111

지난 4월 29일 국회 본회의를 통과한 후 오늘 국무회의에서 최종 의결되었다고 밝혔다(공포 후 1년 경과한 날부터 시행).

ㅇ 공간정보 분야는 2008년에 행정안전부의 지적업무와 해양수산부의 수로조사업무가 국토해양부로 이관되면서 하나로 통합되었으나 측량ㆍ지적업무영역에 대한 관련주체간 이해대립으로 산업발전에 지장을 초래하는 등의 문제가 있어

ㅇ 지난해 4월부터 측량협회, 지적협회, 지적공사, 지자체, 학회, 연구기관 등의 관계자로 T/F를 구성하여 측량-지적의 근본적 융합을 통한 공간정보산업 발전방안을 마련하여 다양한 의견수렴을 거친 후 하반기에 관련 법률개정을 추진하여 이번에 결실을 보게 된 것이다.

■ 주요 법률개정내용은 다음과 같다.

【국가공간정보 기본법】

ㅇ 종전「국가공간정보에 관한 법률」은 국가공간정보정책 기본계획의 수립과 국가공간정보정책을 심의ㆍ조정하는 국가공간정보위원회의 구성ㆍ운영에 관한 사항을 규정하는 등 기본법적 성격을 지니고 있어 법률 명칭을「국가공간정보기본법」으로 변경한다.

ㅇ 지적공사가 수행하는 지적측량업무 중 민간이 수행할 수 있는 분야(수치측량)는 단계적으로 업무를 줄여나가고 기술개발, 표준화, 해외진출지원 등 공적기능을 강화함과 함께

- 기능조정에 맞게 지적공사의 설치근거도 종전「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에서「국가공간정보기본법」으로 이관한다.

ㅇ 국가공간정보위원회에 설치된 분과위원회*를 안건에 대한 실질적인 검토가 이루어질 수 있도록 실무급의 전문위원회로 개편한다.* 총괄조정분과, 표준화ㆍ기술기준분과, 산업진흥분과, 측량 및 수로조사 분과 등으로 구성되며 분과위원회의 위원은 국가공간정보위원회 위원중에서 임명

【공간정보산업진흥법】

ㅇ 국가공간정보를 누구나 쉽게 활용하여 새로운 비즈니스를 창출할 수 있도록 지원하기 위해 설립('12.6)한 공간정보산업진흥원이* 책임성을 갖고 안정적으로 업무를 수행할 수 있도록 법정기관으로 전환한다.* NHN, DAUM, KT, 지적공사 등 민간기관이 공동으로 참여하여 설립한 비영리재단법인으로 국가공간정보 오픈플랫폼(V-World)을 운영

ㅇ 공간정보 분야의 화학적 융합을 통한 시너지 창출을 위해 측량협회와 지적협회를 통합하여「공간정보산업협회」로 전환한다.

ㅇ 공간정보산업의 체계적인 육성과 정책수립을 위해 공간정보산업통계를 작성ㆍ관리할 수 있는 근거를 마련한다.

【공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률】

ㅇ 「기존·측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」은 측량과 수로조사의 기준ㆍ절차와 지적공부의 관리 등에 관한 내용을 정하는 것이므로 명칭을「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」로 변경한다.

ㅇ 측량업의 발전과 건전한 시장 질서 확립을 위해 측량업자의 자본금, 경영실태, 업무수행실적 등 측량업정보에 대한 종합관리체계를 구축ㆍ운영할 수 있도록 한다.

■ 국토교통부는 이번 법률 개정으로 지적공사의 공적기능

이 확대되고 공간정보 분야 관련 주체들이 융합의 시너지

를 발휘함으로써 공간정보산업의 경쟁력이 높아지고 성

장 동력이 한층 강화될 것이라고 밝혔다.





소상공인 등을 위한 영업손실 보상 확대

- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 개정령안 입법예고 -

■ 각종공익사업의 시행으로 인하여 소상공인 등이 영업장

소를 불가피하게 이전하여야 되는 경우 받게 되는 영업손

실 보상액이 확대된다.

■ 국토교통부는 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를

이전할 때 영업휴업에 따른 보상기간을 3개월에서 4개

월로 확대하고, 영업장소 이전 후 영업이 정상화될 때까

지 매출손실분 등을 보상하는 것을 주요 내용으로 하는

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법

률 시행규칙」 일부개정안을 5월 22일부터 입법예고한다고 밝혔다.

■ 주요 개정 내용은 다음과 같다

① 영업휴업 보상기간 확대

ㅇ 택지조성사업, 산업단지조성사업 등 각종 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우 휴업손실은 현재 3개월 이내의 영업이익*으로 보상하고 있으나, 이를 4개월로 확대하여 소상공인 등의 휴업손실에 대한 보상을 강화한다.* 영업이익 = 매출총액 - (매출원가 + 판매비 + 일반관리비)

- 이는 현재 휴업손실을 4개월 이내로 보상하고 있는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축 사업 등과 형평성을 제고하고, 소상공인 등이 영업장소를 이전하여 영업을 재개하는 데 경제적 지원을 확대하기 위함이다.

예) 월 영업이익이 500만 원인 경우, 500만 원 x 3개월 = 1,500만 원에서 500만 원 x 4개월 = 2,000만 원으로 확대

② 영업장소 이전 후 매출손실액 등 보상

ㅇ 공익사업의 시행으로 인해 영업장소를 이전하여야 하는 경우 영업장소 이전 후에도 영업이 정상화될 때까지 사실상 매출 손실 등이 발생하나 이에 대해 별도로 보상할 수 있는 규정이 없었다.

ㅇ 이에 따라 영업장소 이전에 따라 영업 재개시 고객 및 매출 등이 종전 수준으로 정상화되는 기간의 매출손실분에 대하여 휴업기간 동안 손실을 보는 영업이익(4개월 분)의 20%로 보상하되, 그 상한을 1천만 원으로 하였다.

예) 월 영업이익이 700만 원인 경우, 700만 원 x 4개월 x 0.2 = 560만 원

③ 주거용 건축물 최저 보상액 상향 조정

ㅇ 현재 토지에 대한 보상과는 별도로 토지위에 주거용 건축물이 있는 경우 주거용 건축물의 평가액이 5백만 원 미만인 경우 5백만 원으로 보상하도록 최저보상액 기준액을 두고 있으나 이는 '07. 4월 조정된 금액으로 그동안의 물가, 주택가격 상승분 등을 반영하지 못하고 있어 이를 8백만 원으로 상향 조정하였다.

■ 이번에 입법예고 되는「공익사업을 위한 토지 등의 취득

및 보상에 관한 법률 시행규칙」은 관계기관 협의, 법제처 심사 등 입법 후속절차를 거쳐 10월말 공포ㆍ시행될 예

정이다.

■ 개정안에 대해 의견이 있는 경우 7월 1일까지 우편, 팩스

또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr) 법령정

보/입법예고란을 통해 의견을 제출할 수 있다.


2014 June Vol.73 113

리츠 투자규제 완화해 부동산시장에 활력 불어넣는다

- 부동산투자회사법 및 시행령 개정안 입법예고 -

1. 리츠 투자규제 완화를 위한 법령 개정 추진

■ 국토교통부는 침체된 부동산시장에 활력을 불어넣고, 일

반국민의 부동산 투자기회를 확대하기 위해 부동산투자

회사(리츠, Real Estate Investment Trusts)*에 대한 투자규

제를 완화하는 내용의 「부동산투자회사법」과 같은 법 시

행령 개정안을 5.23일부터 40일간 입법예고 한다고 밝

혔다.* 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자 기구(Real Estate Ivestment Trusts)

투자자

개인투자자

일반투자자

기관투자자

투자자산

부동산

유가증권

금융기관 예치

부동산투자회사

(주식회사)

지분투자

배당(90%이상)

투자

임대료개발이득 이자 등

<리츠의 기본구조>

<리츠의 유형>

- 자기관리 리츠 : 실체형 회사로 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자·운용

- 위탁관리 리츠 : 명목형 회사로 투자·운용을 자산관리회사(AMC)에게 위탁

- 기업구조조정 리츠 : 명목형 회사로 기업구조조정용 부동산에 투자

2. 추진 배경

■ 이번 법령 개정은 ’01년 리츠 도입 이후의 성과와 시장환

경 변화를 반영하여 부분적인 제도개선이 아니라 근본적

인 규제 합리화 차원에서 추진한다.

≪운영 성과≫

■ 리츠는 도입 이후 지속적으로 성장하면서 투기적 부동산

시장의 건전한 투자시장으로 전환, 기업구조조정 지원 등

에 성과를 내었고,* 시장 확대(’02→’14년) : 리츠 수(4개→84개), 자산규모(0.56조

→12.3조)

** 총 56개의 기업구조조정 리츠가 운용되어 약 7.4조원 규모 부동산 유동화

ㅇ 시장 건전성 측면에서도, ’12년 이후 리츠 감독 예산(4억 원), 전담 검사인력 5명(국토부 3, 한국감정원 2)을 확보하여 매년 전수검사를 실시한 결과, 한건의 작은 금융사고도 없이 시장이 운영되어 왔다.

≪규제완화 필요성≫

■ 이러한 성과에도 불구하고, 부동산 시장의 여건이 크게

변화함에 따라 리츠의 투자규제에 대한 근본적인 개선

이 필요하다.

ㅇ 글로벌 금융위기 이후 주택가격 하락·거래 위축, 부동산 PF 사업의 좌초 등 부동산 시장의 침체가 계속되고 있고,




* 주택매매가 변동률(%) : 3.11(’08)→1.46(’09)→1.89(’10)→6.86(’11)→-0.03(’12)

** 전국 27건, 77조원 규모의 공모형 PF 중 7건만이 정상적으로 진행 중

ㅇ LH를 비롯한 공공부문의 재정 악화가 심각한 반면, 시중에는 투자처를 찾지 못하는 부동자금이 크게 늘고 있는 만큼 임대주택 공급에 있어 민간의 역할 확

대가 시급하다.* LH 부채 149.3조, 부채비율 458%

** 1년 미만 단기부동자금 1,176조(’13년 기준, 한국은행)

ㅇ 또한 리츠가 주로 투자해왔던 상업용 부동산의 수익률 하락에도 대응하여 시장의 저변을 확대할 필요가 있다.

<상업용 부동산 투자수익률 추이(%)>

구 분 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13

오피스 12.15 11.81 9.42 8.53 9.23 9.28 13.74 4.77 6.86 6.97 5.55 5.30

매장용 13.02 14.09 9.54 8.66 8.14 8.20 10.91 5.19 6.85 6.66 5.25 5.18

■ 제도 도입 이후 시장 정착 과정에서 투자자 보호와 건전

성 확보에 주력한 결과, 리츠의 성장이 더딘 문제도 있다.

ㅇ 리츠를 도입한 해외 국가의 사례를 보면 우리 리츠는 아직 경제규모에 비해 시장규모가 매우 협소한 실정이다.

영국

프랑스

홍콩

싱가폴

한국

일본

호주

미국

0 100 200 400 500 600300 700

(01)

(00)

(60)

(71)

(02)

(03)

(03)

(07)

주요국 상장 리츠 시가총액(도입연도, 조 원)

51

68

23

42

0.2

55

108 685

ㅇ 이에 따라 국내 기업들은 보유 부동산을 유동화하는 데 있어 국내 리츠보다 싱가폴 등 해외에 상장된 리츠를 선호하고 있다.

■ 국토부는 이와 같은 시장 환경의 변화에 적극적으로 대

응하고, 제도 운영과정의 문제점을 해소하여 부동산간접

투자 상품으로서 리츠의 경쟁력을 제고하고, 시장의 저변

을 확대하기 위해,

ㅇ 시장진입, 자금조달, 투자방식, 이익배당 등 리츠 운용의 전과정에 있어 핵심적인 규제를 완화하기로 하였다.

3. 주요 규제완화사항

2014 June Vol.73 115

<투자 단계별 규제 완화 사항>

· 사모 위탁관리 및 CR리츠 등록제 전환

· 일정요건을 갖춘 자기관리리츠의 추가사업에 대해 신고제 적용

영업인가 → 등록

· 차입 기준 : 前분기 → 현재의 재무재표

· 발행할 수 있는 사채의 유형 제한 폐지

차입 제한 완화

· 개발사업투자 자율화

·간주부동산 범위 확대

·부동산 매입절차 간소화

· 주택처분제한 기간완화 (3년→1년)

다양한 투자 허용

· 현금 배당 외에 주식등 현물 배당 허용

· 자기관리 리츠의 의무배당비율 완화(90%→50%)

배당 자율성 확대

■ 부동산투자회사법 개정사항

① (진입규제 완화) 투자자 보호의 필요성이 낮고, AMC가 운

용하는 사모형 위탁관리·기업구조조정 리츠는 등록제로 전

환하고,

- 자기관리 리츠는 영업인가 이후 일정요건을 갖추면 추가사업에 대해 인가를 면제하고 신고제로 운용(개발사업은 인가제 유지)

② (개발사업투자 자율화) 개발사업 투자시기를 자율화하고, 주

총 특별결의로 개발사업 투자비율을 결정(개발전문 리츠 폐지)

* 현재 일반 리츠는 총자산의 30% 이내에서만 개발사업에 투자할 수 있고, 개발전문 리츠는 총자산의 70% 이상을 개발사업에 투자해야 함

③ (이익배당의무 완화) 모든 리츠에 대해 배당 방식을 자율화하

고, 자기관리 리츠는 의무배당비율을 90%에서 50%로 완화

* 위탁관리·CR 리츠는 법인세를 면제(100% 소득공제)해주고 있으나, 자기관리 리츠는 실체형 회사라는 이유로 법인세 부과

④ (차입 규제완화) 차입 등의 기준이 되는 자기자본의 산정

기준일 제한 폐지(현재는 차입 직전 분기를 기준으로 차입)

⑤ (금융기관 출자제한 완화) 명목형 회사인 위탁관리 리츠에

대한 보험사 등 금융기관의 주식취득제한(15%) 적용 배제

⑥ (AMC 폐업신고제 도입) 3년간 영업실적이 없는 AMC의 폐

업신고제도 도입 및 해당 AMC에 대한 인가취소 근거 마련

⑦ (감정평가절차 간소화) 사업대상 부동산에 대한 감정평가

의무화는 유지하되, 감정원·협회의 감정평가업자 추천제도*

는 폐지

* 투자자 및 대출 금융기관에 의한 재감정 요구 등 부작용 발생

■ 부동산투자회사법 시행령 개정사항

① (주택처분제한 완화) 주택시장 과열기에 도입된 주택의 처분

제한기간을 비주택과 같이 1년으로 완화(현행 3년)

② (간주부동산 인정범위 확대) 다른 리츠의 사채 및 종속회사·조합 등을 통해 간주부동산*을 간접 보유하는 것을 허용

* PFV·SOC 법인의 주식·사채, 신탁수익권, 다른 리츠의 주식·채권

③ (사채 발행 제한 완화) 담보부 사채 및 신용평가를 받은 사채

로 한정하고 있는 리츠의 발행사채 유형 제한 폐지

4. 사후관리 감독 강화

■ 한편 국토부는 이번 투자규제 완화로 인해 리츠 시장의

건전성이 약화되지 않도록, 사후관리 감독은 보다 철저

히 할 계획이다.




ㅇ 시장 확대에 대응한 감독체계를 구축하기 위해 리츠 전담 감독기구의 설치를 검토 중이며,

- 우선 금년 5월에는 리츠 검사를 지원하고 있는 한국감정원에 변호사·회계사·감정평가사 등 전문가로 구성된 ‘리츠 심사단’을 설치하였다.

ㅇ ’14년 초에는 리츠정보시스템 1단계 구축을 마무리하고 일반에 회사별 인허가 진행단계·회사현황·투자정보 등을 투명하게 공개하여 상시감독 체계를 확립할 계획이다.

5. 기대 효과

■ 국토교통부는 이번 개정안이리츠 투자규제를 획기적으

로 합리화하는 만큼,

① 리츠의 설립·운용 절차가 간소화되어 투자자 유치가 쉬워지고,

② 영업의 자율성이 확대되어 해외부동산 투자 확대 등 시장

저변이 확대되고, 수익성도 보다 향상될 것으로 기대된다고

밝혔다.

- 최근 ‘JR 글로벌 1호 위탁관리 리츠’가 조합을 통해 일본 도쿄 소재 빌딩의 신탁수익권을 간접 보유하는 방식으로 처음으로 해외 부동산 투자를 결정했는데 이번 개정안이 시행되면 해외 부동산 투자가 보다 활성화될 전망이다.

③ 또한 PF 대출이 어려워진 상황에서 자본시장에서 직접 자

금을 조달할 수 있는 리츠의 개발사업 투자가 용이해짐에

따라 침체된 부동산 개발시장에도 활력을 가져다 줄 것으

로 보고 있다.

ㅇ 이를 통해 현재 12조 원 수준인 리츠의 자산규모가 ’17년까지 23조 원*으로 증가하여 부동산 시장 침체 회복을 촉진하고,

* 리츠 자산증가액(조원) : 0.6(’10) → 0.6(’11) → 1.3(’12) → 1.9(’13)→ 2.3(’14) → 2.6(’15) → 2.9(’16) → 3.2(’17)

ㅇ 리츠와 직접 관련된 일자리만 1,600개** 가량 늘어나 국민경제에도 긍정적인 기여를 할 것으로 기대하고 있다.

** 리츠·AMC·투자자문회사의 자산운용전문인력, 사무수탁사, 빌딩관리인력 등 리츠 자산 100억 원당 약 1.44명 순증 효과 가정



주요지표

일반

일반경제지표

주택

아파트 매매가격지수

아파트 전세가격지수

아파트 매매가격 대비 전세가격 비율

아파트 거래량

주택건설실적

미분양주택

토지

지가변동률

토지거래현황

해외지표

미국 주택가격지수

영국 주택가격지수

중국 100개도시 평균주택가격

일본 수도권 주택가격지수

한국감정원 부동산연구원 연구개발실


일반경제지표

일 반

구 분

GDP성장률(실질,계절조정,전기비)

소비자물가지수

국고채(5년)수익률

CD유통수익률(91일)

회사채(3년)(장외)(우량물)

주택담보대출

규모 금리

(%) (2010=100) (%) (%) (%) (억 원) (%)

2010 6.3 97.6 - - - - -1/4 - 106.4 4.69 2.86 5.25 - 5.702/4 - 106.7 4.42 2.47 4.61 - 4.823/4 - 106.1 4.21 2.62 4.63 - 4.774/4 0.7 71.3 3.90 2.73 4.16 - 4.69

2011 3.7 104.0 - - - - -1 - 102.2 4.30 2.93 4.52 2,859,960 4.802 - 102.9 4.41 3.13 4.72 2,878,028 4.863 - 103.3 4.13 3.35 4.54 2,899,116 4.894 - 103.4 4.10 3.40 4.54 2,923,014 4.885 - 103.6 3.97 3.46 4.44 2,936,660 4.906 - 103.8 3.92 3.53 4.40 2,954,154 4.877 - 104.3 3.98 3.59 4.48 2,973,462 4.908 - 105.0 3.73 3.59 4.29 2,985,852 4.979 - 104.9 3.56 3.58 4.24 2,997,308 5.00

10 - 104.7 3.60 3.58 4.29 3,021,081 5.0111 - 104.8 3.53 3.56 4.24 3,036,126 5.0112 - 105.2 3.51 3.55 4.24 3,060,626 4.951/4 1.3 102.8 - - - - -2/4 0.8 103.6 - - - - -3/4 0.8 104.7 - - - - -4/4 0.4 104.9 - - - - -

2012 2.0 - - - - - -1 - 105.7 3.50 3.55 4.24 3,052,819 5.062 - 106.1 3.55 3.53 4.25 3,058,884 5.023 - 106.0 3.69 3.54 4.36 3,069,773 5.004 - 106.0 3.64 3.54 4.25 3,079,801 4.945 - 106.2 3.49 3.54 4.01 3,092,836 4.856 - 106.1 3.41 3.54 3.87 3,104,366 4.767 - 105.9 3.12 3.34 3.60 3,108,240 4.648 - 106.3 2.94 3.19 3.40 3,115,757 4.419 - 107 2.89 3.14 3.31 3,115,723 4.29

10 - 106.9 2.85 2.93 3.30 3,121,008 4.2311 - 106.5 2.87 2.85 3.32 3,119,494 4.1912 - 106.7 2.98 2.88 3.30 3,169,420 4.161/4 0.8 105.9 - - - - -2/4 0.3 106.1 - - - - -3/4 0.0 106.4 - - - - -4/4 0.3 106.7 - - - - -

2013 - - - - - - -1 - 107.3 2.86 2.86 3.20 3,146,903 4.172 - 107.6 2.83 2.83 3.06 3,139,201 4.063 - 107.4 2.69 2.81 2.95 3,147,637 3.974 - 107.3 2.63 2.80 2.91 3,146,581 3.865 - 107.3 2.68 2.72 2.96 3,166,040 3.776 - 107.2 3.08 2.69 3.24 3,204,072 3.737 - 107.4 3.18 2.68 3.38 3,203,988 3.778 - 107.7 3.26 2.66 3.33 3,212,006 3.809 - 107.9 3.17 2.66 3.29 3,222,463 3.82

10 - 107.6 3.08 2.66 3.38 3,240,119 3.8111 - 107.5 3.24 2.65 3.37 3,261,007 3.7712 - 107.9 3.30 2.66 3.29 3,289,231 3.741/4 0.8 107.3 - - - - -2/4 1.1 107.5 - - - - -3/4 1.1 107.6 - - - - -4/4 0.9 107.8 - - - - -

2014 - - - - - - -1 - 108.5 3.26 2.65 3.28 3,281,530 3.752 - 108.8 3.16 2.65 3.28 3,293,687 3.713 - 109.0 3.17 2.65 3.30 3,308,922 3.694 - 109.1 3.17 2.65 3.30 3,334,214 3.695 - 109.2 3.08 2.65 3.26 - -

자료 : 한국은행, 한국주택금융공사

2014 June Vol.73 119

아파트 매매가격지수

주 택

(2006년 1월 = 100.0)

구분 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주

10.7 125.93 131.25 119.82 93.48 142.01 111.15 107.18 133.10 124.31 113.39 115.02 103.13 141.16 145.06 117.68 116.00 129.958 125.23 130.15 121.10 93.47 141.97 111.51 107.38 133.07 123.14 113.35 115.68 102.60 143.14 145.77 117.84 117.32 130.789 124.95 129.69 121.95 93.45 141.87 111.81 107.77 132.68 122.56 113.36 115.81 102.89 143.92 146.90 117.78 118.13 131.84

10 124.74 129.17 123.19 93.74 141.66 112.41 108.26 132.56 122.11 113.69 116.28 103.21 145.83 147.66 117.84 119.40 132.8711 124.78 128.99 124.86 93.85 141.50 113.04 109.52 132.49 121.78 114.16 116.84 103.91 146.98 149.29 117.98 121.35 133.9312 125.47 129.75 126.90 94.60 141.70 113.77 111.18 132.86 121.80 114.56 118.25 104.84 148.68 151.58 118.24 124.32 135.42

11.1 126.23 130.39 129.37 94.71 141.55 114.90 114.08 133.98 122.15 115.55 118.89 105.65 150.59 153.36 118.30 127.44 138.362 127.16 131.12 132.10 95.11 141.62 117.03 116.49 135.95 122.74 117.22 120.48 106.50 152.42 155.32 118.44 130.46 141.623 128.24 131.63 134.60 96.54 141.75 119.77 120.03 137.86 123.72 119.37 122.64 107.63 157.12 156.79 118.91 134.71 143.204 128.87 131.44 139.49 97.29 142.02 123.32 120.31 139.40 124.19 121.83 125.00 107.79 160.45 159.89 119.73 139.74 143.785 129.29 131.18 142.47 98.13 142.04 126.99 121.46 142.06 124.28 122.89 127.17 108.49 163.26 162.33 120.20 144.82 143.996 129.62 130.78 145.20 99.06 142.16 128.43 124.91 144.23 124.22 124.83 130.05 109.43 165.43 164.56 124.03 147.42 144.757 129.65 130.06 147.84 99.90 141.20 132.19 127.74 146.10 123.67 126.68 132.56 110.22 167.80 166.84 126.87 150.72 145.288 129.66 129.51 150.64 100.67 140.01 132.06 129.74 149.25 123.34 129.13 134.99 111.55 170.74 167.94 127.23 152.66 145.689 129.95 129.32 151.87 101.55 139.41 136.01 131.41 151.41 123.54 131.82 137.96 113.22 172.54 169.46 127.33 154.19 146.00

10 130.03 128.74 153.35 102.83 139.04 137.02 131.66 154.97 123.67 136.69 140.00 114.57 175.19 171.59 128.38 155.33 148.3911 130.08 128.21 154.89 104.01 138.87 139.70 132.13 156.55 123.67 139.61 141.94 116.53 177.23 173.54 130.00 155.63 149.3712 129.62 127.28 155.07 105.65 138.16 141.82 132.02 157.85 123.04 140.40 144.60 117.77 179.29 173.61 131.20 155.32 149.81

12.1 129.12 126.42 154.90 106.82 137.90 143.60 131.22 159.79 122.25 141.10 145.40 118.90 181.13 174.38 132.32 155.11 153.432 128.72 125.68 154.97 107.47 137.43 144.09 130.67 161.07 121.87 141.63 146.06 119.76 182.48 174.58 133.01 154.81 154.173 128.41 125.02 154.65 108.59 137.16 145.21 130.05 162.72 121.56 141.91 147.05 120.35 183.07 175.43 133.78 154.76 157.114 128.03 124.24 154.69 109.39 137.06 147.28 129.66 164.18 121.14 142.70 147.19 121.23 182.76 175.61 134.77 154.67 158.105 127.75 123.72 154.73 110.09 136.73 148.16 129.39 164.87 120.84 142.60 147.25 122.30 182.01 175.65 136.14 154.65 158.716 127.43 123.22 154.41 110.97 136.06 149.32 128.81 165.43 120.42 142.92 147.43 123.03 181.79 175.42 138.73 154.39 159.047 126.92 122.45 154.16 111.38 135.33 149.69 128.23 165.85 119.91 143.11 147.78 123.54 181.43 175.27 140.48 153.76 159.278 126.05 121.20 153.40 111.63 134.54 149.51 127.54 166.04 119.11 143.16 147.91 124.25 180.59 175.15 141.42 153.40 159.489 125.36 120.18 152.89 112.28 133.83 149.43 127.12 166.40 118.39 142.78 148.10 125.11 180.25 174.77 142.66 153.08 161.58

10 124.83 119.43 152.60 112.75 133.21 149.74 127.05 166.77 117.76 142.86 148.27 125.78 179.66 174.55 143.74 152.44 162.2011 124.32 118.67 152.25 113.77 132.22 150.31 127.03 167.47 117.25 142.37 148.74 126.75 178.77 173.67 144.96 151.65 162.1112 123.81 117.96 152.17 114.63 131.44 150.31 126.72 167.63 116.59 142.66 148.83 127.24 177.80 173.92 145.82 151.40 162.27

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자료 : 한국감정원 부동산테크(www.ret.co.kr)

(2006년 1월 =100.0)

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아파트 매매가격지수(전국)


아파트 전세가격지수(전국)


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아파트 전세가격지수

주 택

(2006년 1월 =100.0)

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(2006년 1월 = 100.0)

2014 June Vol.73 121


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12.1 56.55 48.41 68.77 71.60 55.97 79.37 65.71 72.83 57.51 65.62 72.81 70.92 72.44 67.21 72.86 65.06 65.562 56.90 48.84 68.96 71.65 56.19 79.73 65.30 73.22 57.81 66.64 72.74 71.37 72.52 67.24 73.39 65.41 65.673 57.19 49.08 69.15 72.22 56.42 79.99 65.53 73.52 58.11 66.78 72.49 71.65 72.57 67.04 73.83 65.75 66.554 57.39 49.28 69.35 73.55 56.54 79.08 65.46 73.89 58.15 66.90 72.45 71.84 72.76 67.11 74.18 66.05 67.505 57.49 49.32 69.30 74.32 56.71 78.82 65.33 73.89 58.24 67.14 72.40 71.93 72.99 67.90 74.09 66.12 67.256 57.65 49.49 69.18 74.94 56.98 78.38 65.44 73.83 58.36 67.05 72.56 72.02 72.94 68.62 73.79 66.56 67.537 57.87 49.71 69.17 75.32 57.20 78.48 65.51 73.76 58.58 67.29 72.71 72.37 73.03 68.88 73.67 66.72 67.528 58.38 50.36 69.41 75.48 57.57 78.67 65.80 73.78 59.00 67.71 72.93 72.84 73.14 68.93 73.95 66.84 67.439 58.97 51.02 69.52 75.98 57.96 78.85 65.96 73.72 59.73 68.14 73.04 73.08 73.49 69.72 74.47 67.06 66.90

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13.1 61.11 53.63 70.26 76.79 59.57 78.77 67.82 74.91 61.68 70.30 73.64 75.09 74.91 71.28 75.54 69.15 67.212 61.47 53.99 70.51 76.80 59.82 79.10 68.53 75.04 62.01 71.01 73.88 75.44 75.42 71.69 75.62 69.68 67.313 61.66 53.96 70.49 76.78 60.38 78.93 68.89 75.33 62.52 71.52 73.83 75.54 75.37 72.04 75.62 70.14 67.794 61.94 54.23 70.59 77.00 60.68 79.29 69.11 75.48 62.87 71.56 73.92 75.55 75.68 73.34 75.63 70.41 67.525 62.11 54.29 70.70 76.98 61.02 79.26 69.44 75.71 63.19 71.60 73.84 75.62 75.89 73.54 75.62 70.73 67.126 62.33 54.55 70.68 76.76 61.80 79.41 69.60 75.72 63.43 71.74 74.04 75.72 76.12 73.67 75.44 70.57 67.697 62.70 54.96 70.75 76.72 62.15 79.78 70.52 75.93 63.88 71.69 74.06 75.68 76.57 73.85 75.31 70.41 67.818 63.19 55.49 70.84 76.75 62.70 80.06 70.62 76.02 64.62 71.84 74.36 75.92 76.72 73.75 75.58 70.64 67.659 64.55 56.77 71.02 78.32 64.19 80.06 71.05 76.36 67.07 71.93 74.23 76.03 76.75 73.77 75.69 70.67 67.65

10 65.40 57.60 71.14 79.33 65.26 79.83 71.84 76.70 68.47 71.94 73.97 75.82 76.79 73.78 75.52 70.83 67.6011 66.10 58.57 71.57 77.95 65.98 79.81 72.72 76.73 69.31 71.84 73.86 75.69 76.75 73.74 75.56 70.83 67.9312 66.44 59.20 71.10 77.04 66.54 79.87 72.81 75.96 69.71 71.13 73.26 75.82 76.77 73.81 74.98 70.68 68.37

14.1 66.87 59.92 70.97 76.69 66.89 79.81 74.22 75.67 70.01 71.26 73.27 75.85 76.83 73.80 74.82 70.56 68.432 67.29 60.64 70.95 76.50 67.01 79.73 74.30 74.40 70.48 71.41 73.26 76.88 76.90 73.91 74.68 70.54 68.173 67.24 60.49 70.82 76.19 66.98 78.88 74.42 73.74 70.78 71.33 73.17 76.70 76.09 73.62 74.77 70.38 67.814 67.27 60.55 71.00 75.80 67.06 79.08 73.97 73.50 70.81 71.39 72.79 77.41 76.25 73.01 74.59 70.48 69.885 67.15 60.40 70.89 75.23 66.95 78.20 73.04 73.41 70.95 71.34 72.85 77.55 75.54 73.44 74.25 70.27 71.89


아파트 매매가격 대비 전세가격 비율

주 택

아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전국)

(단위 : %)

7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 1 2 3 4 56 7 8 9 10 1112

(단위 : %)


아파트 거래량(전국)

전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주

10.7 61,878 3,884 5,465 3,051 2,566 3,092 2,288 3,211 15,611 1,749 3,072 3,866 2,913 3,598 2,550 4,807 1558 57,492 4,564 5,407 3,179 2,626 2,878 3,111 2,290 14,074 1,846 2,716 2,915 2,688 1,590 2,718 4,685 2059 56,848 4,323 4,702 4,103 2,961 2,807 2,781 1,813 12,342 2,041 2,193 4,308 2,024 2,343 3,196 4,711 200

10 72,629 5,709 6,636 4,870 3,781 3,066 3,410 1,951 16,478 3,135 3,805 5,083 2,545 2,104 3,124 6,593 33911 85,704 7,521 8,405 5,231 3,651 3,003 3,949 2,868 20,658 2,560 3,649 4,763 3,687 2,334 4,647 8,356 42212 106,441 9,562 10,608 6,164 5,014 3,574 4,251 3,958 25,419 2,421 4,641 5,469 4,001 3,511 5,329 10,438 2,051

11.1 79,724 7,578 7,424 4,250 4,678 2,474 3,080 2,459 22,495 1,921 3,246 3,925 3,173 1,342 3,612 7,073 9982 77,471 8,329 7,248 4,930 5,112 3,039 3,163 2,550 18,104 2,089 3,044 3,829 2,762 2,328 3,930 6,348 6663 97,842 10,037 8,228 6,056 6,895 4,167 3,843 3,745 22,421 2,501 3,394 5,822 3,621 3,961 6,452 6,039 6604 87,978 7,328 9,605 5,976 4,635 4,369 2,705 3,243 19,703 2,633 3,112 5,323 3,781 3,187 5,316 6,692 3705 79,139 6,474 7,271 5,094 6,130 3,205 2,522 3,490 16,175 2,655 2,772 6,159 4,877 2,249 3,843 5,968 2556 73,881 6,147 6,567 5,316 4,667 3,190 3,750 2,630 14,669 2,474 2,785 5,309 3,688 1,999 4,245 6,245 2007 72,802 5,666 6,098 5,370 5,600 3,585 3,986 3,221 14,642 2,325 2,507 4,831 2,498 1,970 3,981 6,325 1978 75,470 6,712 5,850 5,079 4,509 3,800 3,526 3,108 16,251 2,587 2,334 5,292 3,465 2,399 4,560 4,842 2569 69,088 6,881 4,603 5,091 3,758 3,207 3,184 2,400 17,522 2,575 2,118 4,509 2,739 2,254 4,005 4,046 196

10 75,542 6,715 5,552 5,288 3,910 4,598 3,427 2,598 17,630 2,410 2,412 4,356 2,982 3,920 4,411 5,071 26211 78,036 6,310 6,779 5,958 4,231 4,567 3,675 3,383 16,120 2,831 2,558 4,807 2,906 3,037 4,118 5,804 95212 109,082 8,855 10,653 7,288 4,714 6,129 6,686 4,020 22,281 3,376 4,396 6,468 5,090 4,665 6,776 6,608 1,077

12.1 37,051 2,959 3,993 1,870 2,398 1,675 3,327 1,010 7,088 1,650 1,079 2,620 1,392 1,229 1,877 2,090 7942 53,911 4,628 3,356 4,841 2,382 2,311 2,754 2,054 10,506 2,199 1,922 4,420 2,055 1,564 3,354 4,934 6313 62,724 5,339 4,433 5,163 3,003 2,507 2,989 2,617 14,664 2,062 2,079 4,885 1,736 2,007 4,321 4,604 3154 59,882 5,440 5,336 4,769 3,344 2,420 1,660 2,412 13,327 1,837 2,090 4,768 1,531 1,776 3,838 4,997 3375 61,420 5,099 4,580 4,245 3,995 2,574 1,674 2,617 12,516 3,292 2,397 3,954 1,861 3,562 3,581 5,027 4466 51,515 4,427 4,763 3,578 3,381 1,956 1,910 2,703 10,892 1,56 2,357 3,321 1,743 2,070 2,901 3,592 3547 54,893 4,120 4,940 3,515 3,398 2,203 1,948 1,843 11,716 2,131 2,115 4,060 1,920 1,979 2,765 4,900 3438 50,098 3,190 4,004 3,544 4,025 3,103 1,695 3,246 10,358 1,228 2,238 2,189 1,570 1,812 2,338 3,480 3849 44,339 3,002 3,136 3,884 3,548 3,228 1,337 1,610 9,774 1,150 1,830 2,459 1,179 1,458 2,458 2,466 293

10 66,258 5,969 5,170 5,729 5,569 3,469 2,340 1,967 15,373 1,701 2,527 3,455 2,011 2,197 3,283 4,361 45811 70,883 6,897 5,598 5,765 4,996 3,024 2,429 2,117 15,456 2,123 2,501 4,237 2,218 2,667 2,978 6,870 45112 103,709 9,770 7,941 7,923 5,728 5,013 3,072 2,859 21,999 2,700 3,955 4,691 7,287 3,330 5,442 10,653 973

13.1 39,497 3,041 3,312 2,526 2,409 1,367 975 841 10,960 1,185 1,071 2,204 2,032 1,341 2,274 3,108 5122 48,592 4,211 4,054 3,782 2,364 2,712 1,654 1,282 11,648 1,732 1,776 2,611 1,754 2,002 2,799 3,338 5263 62,934 6,820 5,884 4,744 3,753 3,082 2,178 1,928 13,090 1,958 2,560 2,808 2,390 2,233 3,479 4,561 6344 77,082 8,291 7,369 6,351 4,684 3,791 2,142 2,389 16,960 2,160 2,872 3,420 2,448 2,267 4,538 5,947 4665 89,599 9,537 7,903 7,375 5,224 3,534 2,557 7,398 19,604 3,228 2,251 3,934 2,005 2,407 5,103 6,292 4436 119,495 12,697 10,563 10,752 6,647 6,465 3,586 4,241 25,411 3,940 4,543 5,711 3,380 3,433 5,905 10,928 6407 55,342 4,768 5,337 4,538 2,462 2,536 1,790 2,479 12,698 1,409 2,195 2,538 1,321 1,767 2,803 5,904 4118 53,390 5,460 5,763 4,263 2,496 2,915 1,709 3,151 11,184 1,329 2,150 2,387 1,428 1,305 3,193 3,893 4059 55,564 6,069 4,823 4,189 3,087 3,202 1,940 1,783 13,818 1,437 1,642 2,423 1,811 1,354 2,828 4,360 307

10 89,955 10,083 7,787 6,102 5,090 3,873 3,496 2,823 22,437 2,269 3,315 3,871 3,025 2,092 4,357 7,832 77611 85,975 9,649 7,548 6,416 5,147 3,915 4,323 2,939 19,468 1,893 1,949 3,609 3,260 2,162 3,984 8,610 57212 99,060 10,391 8,619 7,464 4,881 4,647 3,387 3,856 21,364 2,774 2,231 5,326 3,322 2,755 5,454 10,953 832

14.1 73,316 8,412 6,006 6,241 3,185 3,606 2,199 2,817 15,783 1,530 1,692 2,672 2,177 2,280 4,336 7,977 9362 48,592 4,211 4,054 3,782 2,364 2,712 1,654 1,282 11,648 1,732 1,776 2,611 1,754 2,002 2,799 3,338 5263 90,413 11,925 7,330 5,974 5,107 3,883 3,674 3,414 21,822 2,550 2,703 4,200 2,747 2,583 3,702 7,483 4714 90,306 10,516 7,611 6,361 5,539 4,589 3,551 4,202 20,094 2,548 3,160 4,200 2,626 2,125 4,218 7,870 446


아파트 거래량

주 택

(단위 : 호)

30,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000

100,000110,000120,000130,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4

(단위 : 호)

2014 June Vol.73 123

주택건설실적(전국)

전국 서울 인천 경기 부산 대구 광주 대전 울산 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주

10.7 16,812 1,718 1,179 5,050 672 233 64 313 417 460 1,148 769 318 2,629 938 664 2408 14,888 2,534 2,338 3,870 420 616 77 476 388 415 404 495 267 376 945 897 3709 21,285 3,516 3,828 3,663 1,935 236 74 471 1,067 339 382 467 860 1,982 742 1,385 338

10 27,437 2,809 2,755 12,333 1,270 174 319 410 320 612 426 1,471 879 1,327 1,142 786 40411 38,308 1,867 2,573 18,030 917 556 254 152 247 865 434 6,640 396 1,600 2,513 883 38112 157,503 42,699 14,202 60,074 10,328 2,066 1,576 837 1,157 2,847 3,259 1,314 5,444 3,947 1,891 4,542 1,321

11.1 18,500 4,907 2,007 3,981 1,292 148 628 507 597 346 386 528 176 407 849 1,287 4542 19,176 4,606 2,170 3,459 1,048 109 198 233 115 307 830 598 230 395 1,734 2,683 4613 32,853 5,098 1,927 8,891 4,546 202 345 343 1,334 589 1,177 876 733 1,619 1,031 3,030 1,1124 41,156 10,620 1,406 9,058 3.640 1,011 655 2,111 1,387 633 963 1,161 696 2,082 1,069 3,481 1,1835 32,716 7,303 2,972 5,776 2,151 374 2,018 303 845 644 688 1,502 759 2,087 1,754 2,786 7546 31,866 7,121 5,040 4,663 2,342 1,063 1,395 315 459 525 990 1,167 737 1,469 1,778 2,048 7547 37,878 6,380 1,463 9,904 2,191 387 2,618 505 1,709 885 807 1,900 973 1,192 996 4,911 1,0578 40,856 3,368 3,895 8,025 2,359 299 501 3,593 1,907 1,356 2,997 5,276 595 1,285 1,150 3,321 9299 44,251 7,276 3,278 8,302 1,397 2,331 510 7,330 361 1,550 1,001 3,267 882 1,174 1,755 2,795 1,042

10 60,027 3,965 5,720 20,599 5,971 318 515 -938 356 2,622 936 11,170 3,516 1,035 2,176 1,235 83111 42,229 8,405 1,711 7,690 3,010 488 2,068 3,516 1,250 490 1,291 4,784 1,521 977 803 2,992 1,23312 148,086 19,011 4,316 57,843 7,309 5,732 4,608 1,918 2,826 3,042 5,944 14,565 5,299 1,854 1,841 8,770 3,208

12.1 29,411 4,428 3,772 6,008 2,183 689 785 935 1,104 286 481 1,484 1,535 1,566 1,509 1,417 1,2792 32,092 6,643 1,961 6,008 1,276 857 1,251 464 652 506 1,160 2,347 1,351 562 2,143 4,397 5143 38,167 6,279 929 5,631 3,704 158 2,255 348 960 649 992 5,458 1,497 2,208 1,645 4,269 1,1854 42,175 6,109 737 10,423 5,652 297 1,622 544 316 1,143 3,477 3,705 1,985 1,474 1,735 1,827 1,1295 46,086 5,980 1,936 9,492 4,513 1,074 1,294 306 1,331 761 2,174 2,900 1,433 6,122 2,296 3,509 9656 50,534 6,865 6,304 9,343 3,336 763 2,230 354 1,008 1,137 2,280 3,750 1,727 1,256 1,825 6,613 1,7437 43,682 10,417 2,193 11,750 1,901 975 3,054 1,119 269 1,230 670 1,730 1,279 1,059 2,220 2,672 6868 39,030 7,686 702 6,049 4,659 325 375 706 2,208 840 2,200 4,503 1,785 728 1,620 1,392 1,4709 52,216 6,108 3,110 17,516 4,926 293 2,222 233 304 1,295 846 2,132 2,081 1,596 4,141 3,205 440

10 36,908 6,806 -454 10,640 1,239 182 754 378 561 1,207 1,129 1,189 2,064 1,438 2,600 3,146 37311 37,845 8,729 733 11,836 2,106 1,681 1,407 -10 447 674 2,852 2,002 766 1,057 1,400 335 36112 138,738 10,073 10,209 46,339 6,838 5,718 2,335 1,331 591 2,428 6,509 12,999 6,785 3,156 2,579 11,978 111

13.1 23,952 3,789 402 6,254 1,210 532 1,359 257 166 368 337 700 255 497 1,740 5,644 3752 21,591 3,090 459 4,432 2,120 646 120 53 134 891 1,375 2,578 811 870 825 2,044 2063 30,051 4,127 385 5,341 1,062 209 345 128 179 508 2,197 2,317 2,617 2,020 1,140 3,843 3714 30,915 5,314 932 6,239 955 240 583 146 1,110 1,058 1,866 2,913 1,205 1,045 2,599 2,249 8575 35,546 6,206 4,718 5,721 5,006 710 508 251 254 771 1,505 1,724 1,175 991 2,406 2,453 3876 38,208 6,809 2,239 7,522 4,340 306 1,342 1,358 300 1,351 1,815 3,192 827 1,971 1,266 1,098 1,5807 36,255 10,730 719 9,403 1,745 1,134 216 350 395 959 2,231 1,263 1,366 601 1,973 2,610 4688 31,979 8,794 762 5,151 1,302 1,291 363 670 925 1,825 2,192 1,820 688 784 1,189 3,356 2959 33,869 5,552 955 8,914 1,500 838 167 616 565 426 1,927 3,101 1,560 860 3,595 1,844 299

10 33,348 5,493 821 7,310 1,038 2,559 772 1,159 681 1,099 828 2,586 746 1,297 4,215 1,774 37711 40,257 5,400 227 8,668 1,539 3,084 1,086 72 172 1,147 2,533 1,127 1,484 3,089 912 4,997 29112 84,145 12,317 6,288 21,127 8,105 6,529 1,593 120 463 2,561 461 9,022 445 6,036 2,018 2,771 803

14.1 24,602 4,111 445 7,540 530 1,108 72 238 513 318 467 1,563 834 1,317 2,533 2,359 3572 25,381 3,632 1,206 4,598 3,720 2,031 820 78 430 894 1,460 899 745 660 1,928 1,620 414 3 38,969 4,259 1,392 11,787 1,898 713 811 262 236 1,665 2,846 2,046 3,028 1,237 1,553 4,054 4364 42,706 5,989 554 8,660 1,267 397 731 1,486 1,135 736 2,960 3,584 1,958 1,564 4,714 5,639 1,083


주택건설실적

주 택

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4

(단위 : 호)

0

50,000

100,000

150,000

200,000

(단위 : 세대)


미분양주택(전국)

전국 서울 인천 경기 부산 대구 광주 대전 울산 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주

10.7 106,464 1,941 4,344 21,866 6,747 16,325 2,859 2,880 6,128 4,741 3,887 12,222 2,419 3,293 10,627 6,005 1808 103,981 2,085 3,741 22,326 6,131 16,066 2,474 2,741 6,085 4,556 3,858 11,593 2,394 3,142 10,664 5,950 1759 100,325 2,169 3,847 23,185 5,223 14,743 2,150 2,639 5,994 4,413 3,793 10,851 1,893 2,988 9,830 6,435 172

10 99,483 2,506 4,127 22,701 6,501 15,304 1,899 2,461 5,841 4,163 3,667 10,285 1,722 2,848 9,512 5,791 15511 94,536 2,842 4,100 22,247 4,136 14,505 2,356 2,357 5,680 3,988 3,572 9,824 1,488 2,724 8,777 5,754 18612 88,706 2,729 4,265 22,418 3,458 13,163 1,809 2,205 5,575 3,837 3,428 9,020 1,311 2,504 8,042 4,780 162

11.1 84,923 2,269 4,474 22,153 3,064 12,380 1,259 2,068 5,472 3,720 3,282 8,750 1,144 2,378 7,693 4,586 231 2 80,588 2,216 4,173 21,028 2,824 11,929 964 1,847 5,567 3,544 3,154 8,477 1,015 2,106 7,278 4,257 2093 77,572 2,104 3,823 21,162 2,734 11,325 805 1,651 5,469 3,376 3,016 8,082 925 2,040 6,974 3,871 2154 72,232 1,855 3,438 19,715 2,305 10,561 717 1,530 5,354 3,252 2,915 7,620 843 1,885 6,397 3,668 1775 71,360 1,785 3,945 21,303 2,671 9,916 721 1,272 5,419 3,363 1,943 7,459 750 1,792 5,984 2,896 1416 72,667 1,825 3,821 21,579 2,682 11,577 655 1,629 5,200 3,214 1,835 7,229 687 1,655 5,885 3,048 1467 70,087 1,826 3,749 20,819 3,158 10,828 682 1,189 5,014 3,114 1,685 6,903 639 1,800 5,655 2,896 1308 68,593 1,767 3,730 22,137 3,046 10,152 458 997 4,942 2,922 1,515 6,546 541 1,728 5,093 2,729 2909 68,039 1,776 3,783 21,724 2,842 9,861 619 913 4,713 2,690 1,350 6,379 478 2,191 4,723 3,748 249

10 66,462 1,821 3,724 21,556 3,008 9,295 806 854 4,501 2,460 1,195 5,903 428 1,847 4,434 4,454 17611 67,040 1,801 3,873 21,595 2,887 9,384 770 1,482 3,780 2,207 1,100 7,391 386 1,728 4,274 4,235 14712 69,807 1,861 3,642 22,378 4,193 8,672 784 1,557 3,510 2,244 1,031 7,471 355 1,527 4,110 6,375 97

12.1 67,786 1,890 3,532 23,539 3,909 7,477 865 1,400 3,363 2,318 1,077 7,159 354 1,436 3,508 5,888 712 64,850 1,703 3,694 22,206 3,970 6,807 818 1,301 3,507 2,642 995 6,746 285 1,376 3,228 5,488 843 62,949 1,732 3,802 21,427 4,191 6,104 1,142 1,227 3,144 2,567 982 6,502 259 1,285 3,010 5,518 574 61,385 1,691 3,829 20,595 4,063 5,895 940 1,192 2,916 3,034 833 6,180 247 1,063 3,562 5,297 485 62,325 1,703 4,002 20,890 4,014 5,721 1,104 1,179 3,549 2,809 833 6,065 249 1,719 3,361 4,817 3106 62,288 1,698 4,058 21,173 4,448 5,564 1,108 1,228 3,047 3,086 786 6,156 239 1,486 3,258 4,663 2907 67,010 3,146 4,212 22,034 5,630 5,289 1,313 1,197 3,291 3,244 700 6,035 341 1,766 3,503 5,025 2848 69,469 3,847 4,212 21,938 5,484 5,202 3,051 1,501 2,975 3,184 631 5,965 332 1,875 3,277 5,730 2659 71,531 3,754 4,420 21,864 5,393 4,993 3,017 1,561 3,018 3,616 653 6,187 537 1,548 2,640 7,348 982

10 72,736 3,700 4,181 24,567 5,261 4,678 2,792 1,377 3,071 3,769 628 4,148 481 1,850 3,149 8,243 84111 76,319 3,594 4,059 26,732 5,199 3,707 3,608 1,484 3,474 4,367 703 3,608 401 1,740 2,728 9,941 97412 74,835 3,481 4,026 25,040 5,784 3,288 3,348 1,441 3,659 4,421 585 2,942 629 2,478 3,201 9,558 954

13.1 75,180 3,415 4,637 25,732 6,985 2,898 3,369 1,404 3,245 4,159 504 2,691 443 2,348 3,096 9,203 1,0512 73,386 3,308 4,478 25,888 6,568 2,622 3,235 1,300 3,035 4,220 455 2,563 868 2,069 2,647 8,965 1,0633 70,633 3,168 5,080 24,511 6,896 2,347 1,612 1,303 2,792 3,846 902 2,697 1,041 1,993 2,375 8,353 9964 70,201 3,035 5,068 25,164 6,131 2,089 1,471 1,399 2,438 4,149 811 2,555 1,565 1,946 2,270 8,703 9835 66,896 2,908 4,920 24,941 5,485 1,939 1,350 1,253 2,210 3,751 763 2,351 1,873 1,920 2,071 7,617 9256 65,072 2,722 5,223 24,556 4,956 1,760 1,233 1,187 1,924 3,461 684 2,961 1,903 2,271 2,081 6,992 7447 67,672 2,581 5,281 27,464 4,575 1,649 1,116 1,163 1,830 3,582 914 2,565 1,982 2,183 1,963 7,401 6848 68,119 3,970 5,130 27,803 4,848 1,492 1,064 1,066 1,685 3,446 883 2,321 1,884 2,087 1,817 7,829 6149 66,110 4,331 4,840 25,500 4,954 1,602 913 981 2,816 3,572 797 2,346 1,694 2,021 1,917 7,202 581

10 64,433 3,808 4,335 28,399 4,385 1,359 817 876 2,499 3,283 725 2,007 1,595 1,829 1,590 6,396 51611 63,709 3,568 4,222 26,413 5,350 1,196 377 989 2,895 3,156 685 3,265 1,511 2,065 1,542 5,840 47712 61,091 3,157 5,275 24,760 4,259 1,234 323 1,146 3,310 3,055 599 3,566 1,470 1,981 1,405 4,909 588

14.1 58,576 2,905 7,267 22,525 4,131 955 340 867 2,943 2,936 670 3,204 1,383 1,921 1,167 4,801 5572 52,391 2,734 6,891 19,653 3,433 615 206 740 2,559 3,049 633 2,741 1,319 1,851 1,043 4,380 5403 48,167 2,259 6,314 17,509 3,985 523 483 669 2,081 2,899 618 2,260 1,254 1,742 1,122 3,934 5114 45,573 2,185 5,933 16,174 3,490 296 129 608 1,709 2,840 1,442 1,878 1,420 1,927 1,060 3,768 503


미분양주택

주 택

(단위 : 호)

40,000

60,000

70,000

50,000

80,000

90,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4

(단위 : 호)

2014 June Vol.73 125

지가변동률(전국)


10.7 -0.002 -0.065 0.077 0.076 -0.013 0.019 0.088 0.019 -0.007 0.038 0.041 0.064 0.032 0.076 0.031 0.080 0.0798 -0.007 -0.053 0.070 0.070 -0.031 0.016 0.110 0.012 -0.024 0.032 0.022 0.050 0.031 0.064 0.028 0.057 0.0609 -0.042 -0.134 0.052 0.064 -0.056 0.053 0.123 0.033 -0.053 0.036 0.015 0.029 0.043 0.062 0.036 0.054 0.051

10 -0.033 -0.133 0.067 0.072 -0.022 0.036 0.135 0.02 -0.033 0.043 0.019 0.028 0.053 0.064 0.035 0.073 0.04111 0.030 0.020 0.093 0.058 -0.025 0.026 0.230 0.040 0.008 0.052 0.033 0.037 0.071 0.063 0.023 0.082 0.02912 0.113 0.153 0.090 0.133 0.068 0.116 0.224 0.093 0.096 0.069 0.060 0.074 0.078 0.135 0.029 0.161 0.015

11.1 0.091 0.122 0.081 0.105 0.056 0.083 0.168 0.059 0.082 0.057 0.039 0.055 0.054 0.083 0.029 0.116 0.0342 0.089 0.122 0.099 0.136 0.057 0.073 0.114 0.047 0.079 0.06 0.037 0.044 0.046 0.07 0.047 0.102 0.0433 0.108 0.154 0.120 0.134 0.061 0.074 0.090 0.076 0.101 0.053 0.047 0.050 0.052 0.074 0.069 0.087 0.0674 0.098 0.116 0.129 0.092 0.062 0.070 0.075 0.099 0.114 0.053 0.043 0.042 0.053 0.071 0.080 0.078 0.0805 0.097 0.088 0.120 0.094 0.064 0.065 0.219 0.088 0.124 0.049 0.045 0.071 0.047 0.075 0.092 0.084 0.0856 0.100 0.074 0.128 0.092 0.058 0.067 0.160 0.104 0.142 0.058 0.046 0.066 0.044 0.076 0.092 0.148 0.0797 0.101 0.067 0.120 0.083 0.046 0.060 0.115 0.122 0.150 0.227 0.044 0.058 0.045 0.070 0.091 0.145 0.0808 0.094 0.052 0.116 0.068 0.055 0.066 0.090 0.103 0.148 0.164 0.042 0.058 0.041 0.067 0.095 0.143 0.0889 0.094 0.049 0.142 0.102 0.052 0.045 0.084 0.093 0.130 0.155 0.048 0.070 0.047 0.078 0.106 0.220 0.074

10 0.095 0.043 0.164 0.153 0.052 0.048 0.083 0.091 0.130 0.175 0.056 0.074 0.080 0.101 0.131 0.167 0.09111 0.095 0.037 0.173 0.168 0.046 0.047 0.115 0.099 0.129 0.175 0.063 0.084 0.110 0.083 0.132 0.162 0.09012 0.098 0.038 0.176 0.162 0.047 0.050 0.146 0.108 0.131 0.180 0.073 0.087 0.147 0.096 0.142 0.163 0.103

12.1 0.087 0.031 0.149 0.150 0.043 0.057 0.125 0.099 0.113 0.161 0.058 0.086 0.140 0.110 0.121 0.138 0.0882 0.098 0.038 0.176 0.162 0.047 0.050 0.146 0.108 0.131 0.180 0.073 0.087 0.147 0.096 0.142 0.163 0.1033 0.120 0.098 0.159 0.149 0.126 0.096 0.138 0.136 0.120 0.164 0.103 0.136 0.150 0.144 0.138 0.150 0.0944 0.116 0.104 0.159 0.145 0.050 0.096 0.118 0.125 0.115 0.153 0.106 0.144 0.127 0.158 0.134 0.154 0.0945 0.112 0.094 0.158 0.138 0.060 0.111 0.114 0.143 0.112 0.159 0.106 0.133 0.124 0.163 0.129 0.155 0.1046 0.097 0.058 0.146 0.125 0.045 0.101 0.112 0.132 0.111 0.156 0.113 0.123 0.126 0.138 0.111 0.144 0.0947 0.065 -0.032 0.141 0.119 0.018 0.110 0.091 0.134 0.095 0.147 0.106 -0.109 0.120 0.119 0.114 0.150 0.0968 0.032 -0.057 0.140 0.112 -0.030 0.098 0.079 0.113 0.049 0.124 0.079 0.049 0.097 0.076 0.095 0.125 0.0979 0.024 -0.055 0.124 0.105 -0.018 0.097 0.063 0.132 0.026 0.125 0.072 0.032 0.086 0.073 0.089 0.114 0.096

10 0.059 0.011 0.120 0.124 0.028 0.110 0.090 0.164 0.059 0.141 0.085 0.043 0.095 0.077 0.105 0.122 0.12111 0.067 0.031 0.137 0.124 -0.002 0.093 0.079 0.172 0.058 0.145 0.085 0.064 0.107 0.079 0.108 0.130 0.12412 0.082 0.05 0.136 0.135 0.102 0.109 0.104 0.183 0.067 0.147 0.092 0.064 0.118 0.08 0.117 0.133 0.144

13.1 0.031 -0.058 0.136 0.103 0.005 0.05 0.068 0.158 0.037 0.119 0.074 0.067 0.097 0.071 0.094 0.122 0.1122 0.066 0.055 0.132 0.104 0.084 0.091 0.074 0.157 0.029 0.111 0.07 0.066 0.087 0.071 0.096 0.117 0.1143 0.109 0.105 0.129 0.125 0.117 0.093 0.103 0.157 0.101 0.122 0.098 0.061 0.110 0.103 0.117 0.132 0.1294 0.132 0.157 0.163 0.141 0.138 0.064 0.125 0.163 0.106 0.144 0.106 0.080 0.096 0.097 0.136 0.159 0.1415 0.130 0.152 0.142 0.150 0.120 0.047 0.020 0.129 0.133 0.121 0.099 0.063 0.051 0.076 0.122 0.144 0.1576 0.105 0.097 0.202 0.176 0.112 0.076 0.144 0.166 0.089 0.126 0.087 0.083 0.051 0.030 0.139 0.166 -0.0087 0.019 -0.039 0.062 0.044 -0.013 -0.055 -0.027 -0.023 0.050 0.082 0.058 0.041 0.024 0.042 0.089 0.093 -0.0598 0.001 -0.026 0.006 0.092 0.023 0.012 0.023 -0.004 -0.019 0.078 0.044 0.015 -0.013 0.015 0.094 0.013 0.0249 0.076 0.145 0.080 0.131 0.056 -0.001 0.069 0.020 0.037 0.034 0.019 0.011 0.041 0.011 0.095 0.060 0.002

10 0.152 0.210 0.158 0.212 0.089 0.075 0.095 0.152 0.104 0.113 0.094 0.121 0.144 0.140 0.190 0.171 0.23311 0.156 0.213 0.183 0.188 0.103 0.135 0.125 0.160 0.118 0.119 0.159 0.046 0.162 0.159 0.145 0.159 0.24312 0.151 0.189 0.164 0.199 0.033 0.157 0.188 0.125 0.124 0.115 0.106 0.122 0.187 0.144 0.164 0.145 0.329

14.1 0.107 0.190 0.099 0.165 0.054 0.052 0.022 0.098 0.042 0.083 0.012 0.071 0.095 0.109 0.104 0.096 0.2262 0.142 0.206 0.146 0.206 0.100 0.084 0.144 0.106 0.083 0.078 0.086 0.075 0.128 0.201 0.175 0.139 0.3873 0.199 0.291 0.149 0.249 0.219 0.095 0.084 0.198 0.135 0.157 0.203 0.080 0.162 0.214 0.203 0.140 0.3184 0.180 0.230 0.188 0.263 0.091 0.040 0.102 0.179 0.140 0.167 0.213 0.119 0.159 0.171 0.214 0.176 0.357


지가변동률

토 지

(단위 : %)

-0.1

0.0

0.1

0.2

0.3

0.4

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 1 2 3 45 6 7 8 9 10 11 12

(단위 : %)


토지거래현황(전국)


10.7 168,923 832 2,322 1,590 3,910 1,377 788 3,682 20,980 21,257 11,096 16,773 9,973 22,408 24,329 24,377 3,2298 164,397 1,501 1,172 905 2,802 863 908 5,307 24,041 16.216 11,251 14,787 15,232 18,929 27,188 16,787 6,5089 145,157 11,052 8,192 6,082 6,640 3,912 4,142 2,993 31,974 8,346 6,285 10,938 7,616 8,997 12,486 13,590 1,912

10 181,236 13,634 11,975 8,741 8,027 4,406 4,705 3,681 40,087 10,442 8,876 13,035 9,539 10,404 14,118 16,932 2,63411 208,260 17,632 13,679 9,851 9,409 4,343 5,642 5,259 45,128 10,963 9,283 13,392 11,405 12,218 16,482 20,538 3,03612 225,934 3,893 3,258 2,836 3,514 1,316 971 2,330 33,047 21,641 14,890 32,469 18,277 24,386 34,571 21,833 7,154

11.1 156,047 1,786 2,666 1,427 2,701 835 2,600 1,819 31,957 13,187 13,178 14,265 10,601 17,514 23,727 15,466 2,3182 147,351 1,265 2,827 1,056 2,447 624 987 1,541 20,120 12,358 7,870 12,164 13,837 15,058 32,454 19,869 2,8753 234,442 1,557 2,558 1,906 2,660 1,432 1,048 2,383 26,278 36,845 23,844 18,073 19,509 32,885 34,930 23,947 4,5864 201,804 1,115 2.134 1,682 2,079 1,034 1,063 2,711 25,280 18,623 19,080 20,501 19,100 27,825 32,236 22,265 5,0765 194,395 1,137 1,973 1,669 4,511 1,161 875 4,473 21,556 27,695 17,076 18,041 15,871 23,171 30,140 21,044 4,0036 197,540 1,440 3,215 1,787 2,469 1,599 965 2,137 24,028 22,671 16,964 19,548 15,846 26,465 33,558 20,715 4,1317 166,689 1,579 1,950 1,821 2,367 1,214 1,399 1,743 26,513 16,314 14,354 15,056 10,643 17,317 25,891 19,706 8,8228 178,825 1,076 1,823 1,426 3,259 1,281 1,320 2,937 26,493 17,862 11,560 13,713 10,870 19,809 28,412 28,411 2,5749 146,710 1,259 1,338 1,470 1,905 1,048 832 2,299 19,237 12,863 14,129 11,892 11,329 18,858 26,054 18,660 3,537

10 157,096 1,149 2,339 2,215 2,844 1,180 993 4,508 19,152 14,736 8,387 11,696 15,276 24,544 25,534 18,488 4,05211 200,662 1,216 1,747 1,877 3,682 2,116 1,030 3,530 30,574 20,493 11,807 15,292 13,991 20,406 32,802 35,170 4,92912 212,475 1,407 2,602 2,199 2,994 1,287 2,230 2,884 31,090 26,840 18,233 22,735 16,126 23,886 30,837 20,804 6,322

12.1 131,273 700 1,288 1,956 1,683 801 840 1,505 15,965 13,243 9,659 12,517 12,495 14,444 23,744 17,950 2,4832 161,301 5,013 1,613 2,493 2,119 1,202 1,227 2,078 19,254 17,254 11,322 14,206 14,468 20,190 27,686 17,931 3,2443 189,211 1,109 2,207 2,303 1,721 1,233 790 1,983 18,888 19,750 14,028 18,932 15,805 30,078 34,834 21,409 4,0784 184,232 944 1,437 1,520 2,631 1,129 751 13,807 19,922 15,568 20,629 14,986 13,178 22,903 28,511 22,346 3,9715 173,922 980 1,671 1,662 1,892 1,199 1,011 1,676 19,591 16,084 15,804 13,931 14,931 21,212 33,604 24,615 4,0616 173,967 721 1793 1276 1236 924 512 1,666 17,635 14,867 15,987 17,541 17,809 24,159 32,663 21,108 4,0707 136,135 796 1,588 1,431 1,493 1,015 611 1,745 18,856 11,921 9,991 12,085 10,756 15,814 25,472 18,070 3,5348 129,904 768 2,100 2,281 1,638 876 605 1,892 15,312 12,086 7,743 10,470 9,934 17,535 28,243 14,729 2,7719 114,964 649 1,723 1,732 2,119 839 489 2,276 15,409 11,452 10,183 9,252 7,882 14,064 18,258 15,018 2,571

10 132,035 804 2,451 2,153 1,393 1,170 530 2,184 17,297 13,591 8,685 13,496 11,463 17,483 22,470 13,316 2,97111 146,827 914 1,789 1,576 1,422 1,089 607 2,121 16,558 12,489 10,812 15,317 13,383 20,747 27,065 16,856 2,97112 149,967 1,523 2,983 1,604 1,740 1,674 885 2,137 17,420 13,766 10,525 15,102 14,607 18,719 24,709 17,786 3,482

13.1 144,655 1,104 1,547 1,121 2,265 1,315 638 1,504 19,029 12,309 10,956 14,348 12,693 18,571 24,703 17,738 3,8422 131,524 781 2,939 1,127 1,537 910 494 1,807 14,438 10,766 10,927 12,329 11,290 18,751 23,943 14,931 3,8363 175,003 755 1,430 1,311 1,621 1,000 814 1,886 18,358 14,544 11,144 15,250 16,874 25,080 39,922 19,742 4,4124 177,598 969 2,380 2,273 1,922 1,067 944 2,509 17,496 15,791 18,000 17,795 14,514 21,748 34,473 19,869 4,5855 169,758 1,193 1,735 1,840 1,617 1,322 837 2,135 22,521 18,442 12,011 15,637 16,925 20,064 28,365 18,540 4,7656 159,576 1,617 2,110 2,158 1,280 1,514 884 3,840 18,161 12,510 14,744 12,554 14,626 20,861 30,759 17,300 3,6417 147,288 896 2,163 1,829 1,613 1,163 2,372 3,586 17,367 11,839 9,548 13,264 10,820 17,895 26,616 18,164 4,1158 128,870 803 1,507 1,531 2,667 1,236 451 2,247 16,972 11,566 10,898 12,931 9,879 13,606 20,788 16,510 4,5579 144,135 14,378 8,557 6,622 6,611 4,480 3,086 3,301 29,931 6,506 5,672 9,165 7,402 8,057 12,554 13,839 2,833

10 145,796 1,346 1,579 1,437 2,329 1,081 710 1,318 17,430 13,544 9,535 14,058 10,890 22,420 25,360 18,150 3,67411 200,708 19,293 13,649 9,435 9,303 5,752 5,919 4,808 41,481 8,497 7,255 11,403 10,970 11,381 16,683 19,841 3,82512 180,335 1,402 2,443 2,077 2,470 1,265 654 3,410 22,940 13,416 12,325 22,775 16,223 21,723 31,221 16,993 8,031

14.1 136,200 1,462 1,624 3,101 2,014 1,060 628 1,761 18,807 10,131 8,559 13,200 11,565 15,580 24,219 17,332 3,7912 204,902 19,722 12,248 9,801 9,590 6,118 4,480 4,590 41,951 8,712 7,545 12,274 11,674 12,619 18,066 19,220 4,3023 161,985 405 3,017 1,239 1,531 882 524 2,156 13,686 12,741 12,660 16,113 14,727 22,711 33,427 19,732 5,5964 178,390 1,278 2,223 2,817 1,938 1,304 925 3,594 19,967 16,982 12,584 16,719 13,688 24,211 29,449 23,499 6,328


토지거래현황

(단위 : 천 )

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4

토 지

(단위 : 천㎡)

2014 June Vol.73 127

10-City 20-City Boston Chicago Denver Las Vegas Los Angeles Miami New

YorkSan

DiegoSan

FranciscoWashing-ton, D.C

10.3 156.21 143.34 151.39 119.71 125.31 102.58 170.61 146.15 169.26 160.22 136.74 175.41 4 157.35 144.56 153.56 120.43 127.50 102.82 171.78 145.04 168.89 161.39 139.77 179.51 5 159.41 146.46 155.95 121.90 128.24 102.35 174.67 146.33 170.47 163.11 142.16 182.58 6 161.06 147.99 157.83 124.90 129.20 101.77 175.66 146.92 172.85 163.82 142.55 185.74 7 162.24 148.88 158.83 126.17 128.72 100.91 176.27 147.88 175.02 165.02 143.23 187.15 8 162.01 148.49 158.35 126.70 128.57 101.03 175.55 147.47 175.18 163.99 142.83 187.05 9 161.00 147.26 156.27 124.76 127.33 101.18 175.36 145.64 174.43 162.43 141.54 186.25

10 158.90 145.24 154.34 122.28 126.58 100.97 174.05 144.03 171.50 159.99 138.84 184.96 11 157.50 143.77 152.76 119.57 125.02 100.59 173.28 143.81 169.53 160.08 137.28 183.81 12 156.04 142.39 152.52 117.86 124.10 99.48 170.99 143.11 167.92 158.97 136.02 182.90

11.1 154.36 140.78 152.18 115.78 122.73 99.23 169.88 141.30 165.92 157.03 133.37 181.35 2 152.38 139.05 149.83 113.26 121.26 98.28 168.23 138.44 164.45 155.05 129.96 179.96 3 150.91 137.64 147.33 110.57 120.56 97.18 167.75 137.28 162.34 153.88 129.83 177.52 4 151.78 138.43 147.06 110.12 122.32 96.47 168.18 136.99 163.92 154.50 132.02 178.48 5 153.33 139.88 150.89 112.01 123.94 95.60 169.07 138.60 165.09 154.78 134.42 180.57 6 154.87 141.50 154.46 115.61 125.97 95.67 169.66 139.46 166.82 155.06 134.90 182.67 7 156.32 142.89 155.75 117.78 125.98 95.48 170.05 141.15 169.54 155.22 135.28 185.29 8 156.51 142.97 155.58 119.40 126.48 95.18 169.38 140.75 170.20 154.91 135.20 185.97 9 155.61 141.97 154.39 118.47 125.57 93.80 168.00 139.83 169.96 153.72 133.22 186.32

10 153.53 140.05 152.70 116.39 125.38 92.36 165.51 138.20 167.33 152.86 132.34 182.90 11 151.40 138.18 150.33 112.44 124.79 91.41 163.93 137.47 164.86 151.45 129.78 181.11 12 149.58 136.60 148.53 110.16 123.62 90.70 162.11 137.74 162.41 150.42 128.72 178.38

12.1 147.99 135.21 147.87 107.99 122.92 90.24 160.76 138.64 160.63 148.74 125.47 176.93 2 146.62 134.08 146.26 105.26 121.81 89.88 159.53 139.53 158.87 149.07 124.64 174.56 3 146.45 134.07 145.95 102.75 123.66 89.87 159.72 140.76 157.40 149.68 125.94 176.13 4 148.44 135.98 147.16 103.98 125.81 90.84 162.16 141.33 157.95 151.75 130.23 180.99 5 151.75 139.20 150.63 108.62 128.48 92.55 165.76 143.35 160.18 153.06 135.28 185.90 6 154.94 142.36 154.40 113.56 131.06 93.94 168.57 145.62 163.27 154.76 139.01 189.28 7 157.21 144.58 157.18 116.61 132.79 94.57 170.79 148.70 165.17 156.48 141.71 191.46 8 158.52 145.82 158.26 117.45 133.48 96.03 173.01 150.12 166.41 157.84 142.37 192.38 9 158.94 146.23 157.25 116.69 134.01 97.38 174.79 150.24 166.30 160.09 143.15 191.84

10 158.67 146.04 155.11 114.88 134.03 100.14 175.85 149.97 165.16 162.10 144.15 190.25 11 158.27 145.82 153.71 113.36 134.50 100.56 176.58 151.13 162.88 163.61 146.23 188.93 12 158.60 146.08 153.81 112.61 134.14 102.41 178.59 152.37 161.96 164.31 147.24 188.73

13.1 158.61 146.15 153.80 111.65 134.17 104.04 180.23 153.51 161.23 163.28 147.45 187.44 2 159.09 146.51 153.90 110.70 133.90 105.46 182.04 153.97 161.46 164.25 148.23 186.56 3 161.13 148.44 155.71 110.73 135.79 108.36 186.30 155.89 160.25 167.84 153.96 189.67 4 165.35 152.24 159.13 113.83 138.28 111.05 192.56 159.65 161.97 174.08 161.46 194.16 5 169.47 156.06 161.94 117.92 140.98 114.09 197.54 163.74 164.64 179.56 168.41 198.04 6 173.17 159.46 164.75 121.74 143.37 117.28 202.08 167.10 167.96 184.57 173.01 200.09 7 176.39 162.38 167.02 125.69 145.63 120.58 206.33 169.07 170.47 188.33 176.87 202.97 8 178.71 164.49 168.26 127.70 146.95 124.09 210.49 170.41 172.29 191.78 178.53 204.44 9 179.97 165.61 169.02 128.03 147.30 125.74 212.83 171.70 173.23 193.51 179.91 205.25

10 180.29 165.90 168.42 127.42 146.74 127.23 214.65 173.63 173.29 194.07 179.55 204.38 11 180.20 165.81 168.78 125.87 146.45 128.00 214.79 176.02 172.72 194.15 180.19 203.71 12 180.07 165.63 168.65 125.29 146.26 128.53 214.84 177.57 171.96 193.87 180.55 204.06

14.1 179.94 165.50 167.83 123.73 146.21 129.93 214.23 178.85 172.05 194.94 181.52 204.752 179.96 165.35 166.98 122.61 146.13 129.85 215.25 178.57 171.29 196.97 181.91 203.453 181.43 166.8 168.54 123.42 148.2 131.28 217.75 181.11 170.75 199.6 186.21 205.81

자료 : Standard & Poors

주1) 10-City : Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco, Washington D.C

주2) 20-City : 10-City +Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland, Seattle, Tampa

미국(S&P/Case-Shiller Home Price Indices)

해 외 지 표

미국 주택가격지수

(2000년 1월 =100.0)

120

140

130

150

160

170

180

190

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11123 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 1 2 34 5 6 7 8 9 10 1112


England & Wales

North East

North West

Yorks & Humber

East Midlands

West Midlands Wales East London South

EastSouth West

10.4 263.6 203.0 214.0 214.2 230.9 228.9 235.7 283.1 361.6 288.0 293.15 264.6 198.6 216.0 214.7 228.7 229.1 233.4 282.6 363.2 293.9 293.06 265.8 199.6 215.3 215.5 232.1 229.6 239.9 285.4 366.3 292.2 292.17 267.3 201.8 213.5 217.9 232.8 230.7 237.6 286.5 371.5 295.1 295.68 267.7 201.9 215.7 217.2 233.1 231.8 237.9 285.9 371.0 296.2 294.39 267.2 199.3 213.8 218.6 231.3 231.1 238.4 285.3 370.4 295.8 294.1

10 265.0 197.6 213.7 213.3 229.9 229.4 235.2 286.4 368.0 292.5 292.111 262.6 195.9 212.7 212.1 227.5 227.1 229.1 283.0 366.5 290.0 290.212 261.2 195.9 211.2 210.3 226.5 227.3 231.1 279.8 365.2 288.8 286.7

11.1 259.5 193.5 205.3 209.3 225.9 222.7 230.7 278.0 367.0 285.5 286.02 258.4 185.0 205.3 206.9 224.6 221.8 227.1 279.1 365.6 285.9 282.53 257.0 189.4 203.9 205.2 221.5 219.0 226.6 276.5 367.6 285.3 281.94 259.5 190.1 207.6 209.2 223.7 223.2 229.0 277.7 371.4 286.5 286.05 258.6 188.1 204.8 208.8 224.5 223.7 224.9 277.1 368.8 286.5 285.76 258.8 190.4 204.1 206.5 222.9 223.5 227.2 278.9 369.6 289.3 283.27 261.6 186.9 206.2 207.0 223.2 223.9 231.0 281.2 376.5 291.5 290.38 261.9 191.2 206.2 208.1 225.0 223.1 228.7 281.6 379.1 290.2 286.39 259.7 188.9 204.9 205.4 222.2 223.2 228.0 278.4 376.7 288.4 285.3

10 257.7 186.8 200.8 204.2 222.6 221.7 224.7 278.3 371.1 288.4 283.711 258.1 185.8 202.3 204.7 221.9 221.8 223.2 277.6 373.4 288.1 285.212 257.2 183.3 203.8 202.3 221.3 219.2 223.2 277.7 374.2 287.4 282.5

12.1 257.2 184.9 199.9 202.6 219.4 218.5 220.3 277.4 376.4 285.8 283.72 256.9 175.4 199.9 199.8 218.3 219.5 225.7 277.5 377.0 287.7 282.63 256.8 187.6 201.8 201.5 221.5 220.1 219.4 277.6 370.9 286.2 280.74 257.9 184.9 201.3 198.8 219.7 216.5 223.3 279.9 384.7 288.8 285.75 259.8 183.1 199.0 202.6 221.8 220.6 222.0 279.1 389.7 291.1 286.46 261.4 184.5 201.9 203.6 221.8 222.2 222.7 282.7 393.3 292.4 287.47 263.7 184.2 200.3 205.0 224.4 222.7 227.6 283.6 397.9 295.1 286.88 263.8 185.8 202.6 204.1 224.9 221.3 223.4 283.2 398.4 296.6 288.49 262.0 184.6 199.8 200.9 222.0 219.9 225.4 281.9 395.3 294.3 286.4

10 260.1 178.8 199.2 200.6 221.0 221.1 225.4 282.7 393.8 291.9 284.511 259.6 180.3 198.5 199.8 222.1 219.1 221.1 280.5 392.9 294.2 285.512 259.8 180.1 197.6 199.5 221.3 219.5 220.7 279.3 398.3 292.8 284.9

13.1 259.7 176.6 192.3 196.3 218.7 220.5 222.0 280.2 401.7 292.1 284.32 258.9 180.1 197.2 197.7 218.8 219.3 223.9 277.6 395.1 290.6 281.73 257.6 176.0 193.1 197.1 219.3 219.5 220.6 278.6 400.9 290.6 283.54 260.6 177.3 196.6 196.1 219.3 219.0 219.9 282.6 406.4 294.2 287.15 261.2 181.8 198.4 200.5 222.1 220.6 220.5 282.4 406.6 293.3 287.36 263.1 181.6 197.5 199.1 220.8 222.8 221.9 283.7 413.7 298.5 287.57 266.7 183.4 197.4 200.0 224.7 224.9 223.5 289.6 421.5 300.7 291.48 267.4 181.7 199.4 202.8 225.7 224.6 223.3 288.6 423.4 301.4 292.09 269.3 183.0 199.5 204.2 225.7 223.6 221.2 289.9 428.0 305.0 291.2

10 267.9 175.5 197.6 201.2 226.0 223.5 226.0 291.0 427.0 303.6 292.311 268.1 178.0 200.2 202.5 226.5 227.5 226.6 289.5 432.4 304.1 291.812 270.4 176.8 200.0 200.9 229.6 225.9 224.1 294.2 441.0 307.0 293.4

14.1 271.4 180.8 199.5 200.4 229.3 225.9 224.5 294.0 447.4 309.7 292.02 272.1 177.9 201.5 200.1 228.6 227.2 227.7 294.8 449.5 311.2 294.43 272.5 182.0 197.7 200.6 229.3 227.5 217.1 298.3 450.7 308.5 296.64 278.0 182.3 204.1 206.9 233.4 231.3 226.4 304.5 475.1 316.1 297.8

자료 : Land Registry

영국(Land Registry House Price Index)

해 외 지 표

영국 주택가격지수

(1995년 1월 =100.0)

245

250

255

260

265

270

280

275

4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 45 6 7 8 9 10 11 12 1 1 32 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2

2014 June Vol.73 129

중국(중국지수연구원 100개도시 평균주택가격)

해 외 지 표

중국 100개도시 평균주택가격

(단위 : 위안 / m2)

5,000

6,000

8,000

10,000

11,000

7,000

9,000

12,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11126 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5

100개도시 베이징 상하이 텐진 충칭 선전 광저우 항저우 난징 청두 쑤저우

10.6 8,419 22,729 25,477 9,979 6,819 22,190 12,802 16,416 11,636 7,177 10,931 7 8,308 22,684 25,159 9,848 6,729 21,935 12,572 16,217 11,491 7,220 10,885 8 8,305 22,545 24,268 9,762 6,691 22,115 12,632 16,077 11,487 7,217 10,830 9 8,363 22,987 24,647 9,937 6,718 22,776 12,688 16,640 11,612 7,223 10,800

10 8,418 23,149 25,071 9,840 6,801 22,948 12,980 16,798 11,614 7,293 10,869 11 8,487 23,182 25,407 10,005 6,895 22,995 13,062 16,907 11,606 7,396 10,941 12 8,564 23,375 25,377 10,220 7,003 23,277 13,157 16,968 11,609 7,567 11,181

11.1 8,645 23,495 25,870 10,513 7,148 23,372 13,491 17,282 11,803 7,693 11,713 2 8,686 23,616 26,211 10,710 7,243 23,496 13,633 17,357 11,870 7,738 11,871 3 8,738 23,747 26,206 10,941 7,314 23,605 13,653 17,452 11,913 7,762 12,354 4 8,773 23,715 26,677 10,902 7,370 23,741 13,660 17,576 11,934 7,774 12,241 5 8,819 23,769 27,086 10,873 7,419 23,996 13,717 17,245 11,930 7,770 12,279 6 8,856 23,737 27,346 10,880 7,352 24,022 13,769 17,305 11,860 7,753 12,229 7 8,874 23,750 27,674 10,915 7,325 24,124 13,846 17,256 11,868 7,726 12,188 8 8,880 23,809 27,639 10,861 7,213 24,011 13,929 17,159 11,842 7,698 12,137 9 8,877 23,866 27,576 10,771 7,087 23,999 13,943 17,094 11,852 7,645 12,143

10 8,856 23,812 27,454 10,723 6,951 24,067 13,840 17,068 11,761 7,629 11,771 11 8,832 27,454 27,325 10,718 6,926 24,003 13,811 17,006 11,620 7,561 11,726 12 8,803 23,733 27,210 10,659 6,846 23,835 13,717 16,921 11,548 7,478 11,683

12.1 8,793 23,733 27,187 10,649 6,847 23,869 13,676 16,861 11,524 7,473 11,753 2 8,767 24,067 27,169 10,636 6,822 23,789 13,656 16,752 11,523 7,389 11,726 3 8,741 23,372 27,104 10,388 6,875 23,989 13,706 16,599 11,496 7,365 11,594 4 8,711 23,271 26,929 10,353 6,918 23,792 13,604 16,528 11,485 7,367 11,528 5 8,684 23,263 26,670 10,287 6,875 23,779 13,607 16,222 11,502 7,333 11,496 6 8,688 23,796 26,844 10,225 6,898 23,969 13,673 16,183 11,508 7,341 11,502 7 8,717 23,804 26,853 10,267 7,038 23,986 13,761 16,258 11,542 7,393 11,904 8 8,738 23,997 26,905 10,327 7,104 24,037 13,813 16,316 11,618 7,399 11,882 9 8,753 24,037 26,924 10,344 7,111 24,049 13,941 16,349 11,671 7,433 12,085

10 8,768 24,222 26,933 10,348 7,123 24,147 14,086 16,432 11,716 7,444 11,972 11 8,791 24,388 26,951 10,444 7,172 24,215 14,109 16,499 11,776 7,483 11,937 12 9,715 24,518 27,034 10,398 7,202 24,525 14,340 16,567 11,807 7,551 11,939

13.1 9,812 25,075 27,655 10,403 7,205 25,060 14,647 16,592 11,867 7,619 12,098 2 9,893 25,290 28,022 10,529 7,211 25,699 14,993 16,599 11,945 7,733 12,135 3 9,998 26,011 28,147 10,534 7,261 26,221 15,309 16,603 12,176 7,817 12,444 4 10,098 26,821 28,200 10,475 7,362 26,729 15,678 16,699 12,390 7,934 12,567 5 10,180 27,349 28,265 10,486 7,417 27,135 16,073 16,813 12,517 8,101 12,729 6 10,258 27,783 28,429 10,502 7,469 27,542 16,514 16,922 12,728 8,116 12,693 7 10,347 28,478 28,672 10,561 7,532 27,883 16,866 17,022 12,979 8,119 12,774 8 10,442 29,395 28,979 10,624 7,555 28,256 17,149 17,141 13,008 8,155 12,569 9 10,554 30,497 29,306 10,670 7,609 29,146 17,399 17,290 13,064 8,211 12,443

10 10,685 31,277 29,995 10,817 7,689 29,971 17,576 17,530 13,255 8,244 12,582 11 10,758 31,333 30,544 10,986 7,740 30,330 17,871 17,812 13,489 8,273 12,629 12 10,833 31,465 31,260 11,035 7,797 30,591 18,297 18,051 13,842 8,197 12,705

14.1 10,901 32,131 31,670 11,111 7,828 30,615 18,484 18,208 13,877 8,227 12,592 2 10,960 32,764 32,022 11,152 7,869 30,970 18,497 18,184 14,060 8,269 12,691 3 11,002 33,069 32,339 11,181 7,926 31,208 18,444 18,151 14,118 8,287 12,7274 11,013 33,241 32,527 11,237 7,960 31,155 18,510 18,046 14,217 8,265 12,669 5 10,978 33,472 32,388 11,246 7,941 30,890 18,506 17,916 14,024 8,189 12,569

자료 : 중국지수연구원(SouFun)

(단위 : 위안/㎡)


격지수 전월대비 변동률(%)

Composite Tokyo Kanagawa Chiba Saitama Composite Tokyo Kanagawa Chiba Saitama10.3 82.84 86.96 82.31 73.48 70.17 1.87 2.64 0.62 2.13 -0.11

4 82.93 87.27 82.30 71.85 70.89 0.11 0.36 -0.01 -2.22 1.03 5 83.34 88.18 81.99 71.83 70.55 0.49 1.04 -0.38 -0.03 -0.48 6 83.11 87.76 81.68 71.66 71.55 -0.28 -0.48 -0.38 -0.24 1.42 7 83.86 88.56 81.92 73.28 72.35 0.90 0.91 0.29 2.26 1.12 8 83.62 88.65 81.28 71.75 72.45 -0.29 0.10 -0.78 -2.09 0.14 9 83.83 88.64 81.26 73.91 72.55 0.25 -0.01 -0.02 3.01 0.14

10 83.13 87.48 81.35 72.86 72.92 -0.84 -1.31 0.11 -1.42 0.51 11 83.64 88.07 81.59 74.47 72.58 0.61 0.67 0.30 2.21 -0.47 12 83.35 87.48 82.29 72.51 73.19 -0.35 -0.67 0.86 -2.63 0.84

11.1 84.06 88.86 82.26 72.98 72.18 0.85 1.58 -0.04 0.65 -1.38 2 83.47 87.80 82.31 73.47 71.62 -0.70 -1.19 0.06 0.67 -0.78 3 82.98 87.56 81.42 74.10 69.62 -0.59 -0.27 -1.08 0.86 -2.79 4 82.26 86.29 81.80 73.41 69.44 -0.87 -1.45 0.47 -0.93 -0.26 5 81.92 85.81 81.86 72.30 69.69 -0.41 -0.56 0.07 -1.51 0.36 6 82.05 85.51 82.16 73.01 71.22 0.16 -0.35 0.37 0.98 2.20 7 81.66 85.47 81.57 71.12 70.75 -0.48 -0.05 -0.72 -2.59 -0.66 8 81.26 85.10 81.02 70.16 71.06 -0.49 -0.43 -0.67 -1.35 0.44 9 80.51 84.61 79.34 69.51 70.93 -0.92 -0.58 -2.07 -0.93 -0.18

10 79.37 83.02 77.61 70.86 71.28 -1.42 -1.88 -2.18 1.94 0.49 11 78.58 81.97 78.10 69.79 69.28 -1.00 -1.26 0.63 -1.51 -2.81 12 78.34 81.86 78.23 67.32 69.54 -0.31 -0.13 0.17 -3.54 0.38

12.1 78.98 82.64 79.46 67.86 68.19 0.82 0.95 1.57 0.80 -1.94 2 79.30 83.28 78.51 69.51 68.39 0.41 0.77 -1.20 2.43 0.29 3 78.80 82.44 78.88 69.33 67.51 -0.63 -1.01 0.47 -0.26 -1.29 4 78.31 82.08 78.53 67.47 67.17 -0.62 -0.44 -0.44 -2.68 -0.50 5 78.01 81.93 78.37 65.95 66.95 -0.38 -0.18 -0.20 -2.25 -0.33 6 77.41 81.57 76.91 65.92 66.38 -0.77 -0.44 -1.86 -0.05 -0.85 7 76.94 80.78 76.37 67.13 66.33 -0.61 -0.97 -0.70 1.84 -0.08 8 76.38 80.22 76.28 66.00 65.25 -0.73 -0.69 -0.12 -1.68 -1.63 9 76.72 80.18 77.59 65.80 65.95 0.45 -0.05 1.72 -0.30 1.07

10 76.66 80.01 77.81 66.14 65.47 -0.08 -0.21 0.28 0.52 -0.73 11 76.75 80.00 77.50 67.89 65.49 0.12 -0.01 -0.40 2.65 0.03 12 76.44 80.52 75.88 66.41 64.69 -0.40 0.65 -2.09 -2.18 -1.22

13.1 77.07 81.67 76.05 65.24 65.17 0.82 1.43 0.22 -1.76 0.74 2 77.22 81.85 76.54 63.67 66.00 0.19 0.22 0.64 -2.41 1.27 3 77.12 81.02 77.87 64.89 65.43 -0.13 -1.01 1.74 1.92 -0.86 4 76.87 80.95 77.56 63.85 65.09 -0.32 -0.09 -0.40 -1.60 -0.52 5 77.24 81.97 76.79 63.03 65.51 0.48 1.26 -0.99 -1.28 0.65 6 77.42 82.73 75.78 61.48 66.90 0.23 0.93 -1.32 -2.46 2.12 7 77.82 82.63 76.52 62.61 68.60 0.52 -0.12 0.98 1.84 2.54 8 77.50 81.89 76.43 64.51 67.97 -0.41 -0.90 -0.12 3.03 -0.92 9 78.03 82.53 76.93 65.64 67.37 0.68 0.78 0.65 1.75 -0.88

10 79.17 84.22 77.00 66.86 67.85 1.46 2.05 0.09 1.86 0.71 11 79.85 85.08 77.91 65.87 68.56 0.86 1.02 1.18 -1.48 1.05 12 80.31 85.90 78.04 65.93 68.20 0.58 0.96 0.17 0.09 -0.53

14.1 79.86 85.61 77.88 65.44 66.22 -0.56 -0.34 -0.21 -0.74 -2.902 79.95 85.40 78.16 66.00 67.10 0.11 -0.23 0.37 0.93 1.133 80.21 86.08 78.09 64.78 67.18 0.33 0.80 -0.09 -1.85 0.12

자료 : 도쿄증권

수도권 : 도쿄, 가나가와, 치바, 사이타마

일본(도쿄증권 수도권 주택가격지수)

해 외 지 표

일본 수도권 주택가격지수

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11123 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 1 2 34 5 6 7 8 9 10 1112

(2000년 1월 =100.0)

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⊙ 수록내용·건물 표준단가 : 43개 용도, 387동의 건물(일반주택, 고급주택, 통나무주택, 스

틸하우스, 아파트, 점포 및 상가, 창고, 공장, 호텔, 사무실 등)·건물 부대설비 보정단가 : 전기설비, 위생설비 등 36개 분야

·부록 : 공사부문 노임단가표, 생산자 물가지수, 참고사진 및 도면 등

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