fpo - stadt wien - offizielle & aktuelle infos und ...verdacht, dass die kaufverträge auch wegen...

Rathausklub der Wiener Freiheitlichen Gemeinderäte und Landtagsabgeordneten FPO E r s u c h e n gemäß § 73e WStV der FPÖ - Gemeinderäte Ing. Udo Guggenbichler, MSc, Mag. Ulrike Nittmann, Nemanja Damnjanovic, BA, Nikolaus Amhof, Armin Blind, Karl Baron, Stefan Berger, Mag. Gerald Ebinger, Michael Eischer, Klaus Handler, Mag. Dietbert Kowarik, Leo Kohlbauer und Christian Unger betreffend ,,Liegenschaftstransaktion der Stadt Wien auf dem Areal der Semmelweis-Klinik"

f MAGISTRATSDIREKTIÖN Üt:K ALJ 1 1 tEN Al\4"t

1. SACHVERHALT Eing.: 2 Ü, DEZ. 2018

1.1. Allgemeines ~ !(og2.q-:H-2o,{~-KFP/ÄAT Geschäftsstelle Landtag, Gemeinderat,

. . . Lan~~sr!'!gierung u9d Stadtsenat In den Jahren 2010 - 2013 hat die Stadt Wien Liegenschaften aufa-em-'Areanrer----' Semmelweis-Klinik an verschiedene Käufer veräußert. Das Semmelweis Areal ist nicht nur aus historischen Gründen ein wertvoller Bestandteil der Stadt Wien, sondern haben die Liegenschaften aufgrund ihrer Größe und Lage im 18. Wiener Gemeindebezirk auch objektiv einen hohen Wert. Liegenschaftsverkäufe ist es zu Ungereimtheiten gekommen, Schädigung der Stadt Wien zur Folge gehabt haben könnte.

Im Zuge der die eine finanzielle

1.2 Verkauf der Liegenschaft mit der EZ 1271 an die Scotia Handelsgesellschaft m.b.H am 30.11.2010

Mit Kaufvertrag vom 30.11.2010 veräußerte die Stadt Wien oben genannte Liegenschaft an die Scotia Handelsgesellschaft m.b.H., FN 106469y (in Folge: Scotia). Bei dem Objekt handelt es sich um das Grundstück mit der Nummer 70/18 mit der Grundfläche von 1.245 Quadratmeter und einem darauf befindlichen, viergeschoßigen Zinshaus. Der Preis fällt mit EUR 500.000,00 auffällig bescheiden aus. Die Wiener Stadtregierung argumentiert den niedrigen Verkaufspreis damit, dass bei dem Objekt nach dem Kauf sehr große Investitionen notwendig seien und eine große Zahl aufrechter Bestandsverhältnisse zu niedrigem Mietzins die Rentabilität drücken. Der Kaufpreis basiert nach Angabe der Stadtregierung auf einem Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen. Weder der Name des Gutachters noch der Inhalt des Gutachtens sind den Antragsstellern bekannt oder waren bei der Genehmigung durch den zuständigen Gemeinderatsausschuss und den Wiener Gemeinderat Teil der politischen Entscheidungsfindung. Über die Durchführung eines öffentlichen Bieterverfahrens ist den Antragsstellern nichts bekannt. Die Antragssteller legen dem Prüfersuchen ein Gutachten bei, aus dem hervorgeht, dass die Immobilie auch schon zum Zeitpunkt des Verkaufs einen Verkehrswert von rund EUR 1.258.000,00 gehabt hat. (BEILAGE ./A)

Bedenken der Antragssteller: Es besteht der dringende Verdacht, dass das dem Kaufpreis zu Grunde gelegte Gutachten fehlerhaft gewesen ist.

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1.3. Verkauf der Liegenschaften mit EZZ 1277 und 34 an die AMADEUS VIENNA Campus Eigentümergesellschaft m.b.H. am 28.03.2012 und 25.04.2013

EZ 1277: Bei dem Kaufvertrag vom 28.03.2012 handelt es sich um den ersten von bisher zwei Liegenschaftsverkäufen an die AMADEUS VIENNA Campus Eigentümergesellschaft m.b.H., FN 215301w (in Folge: Amadeus) im Zusammenhang mit Grundstücken auf dem Semmelweis Areal. Die Liegenschaft umfasst die Grundstücke mit den Nummern 70/9, /25, /27 und /30. Der Kaufvertrag ist von der Stadt Wien, diese vertreten durch den Wiener Krankenanstaltenverbund (in Folge: KA V) am 28.03.2012 unterfertigt worden. Der Kaufpreis beträgt EUR 5.000.000,00. Das Kaufobjekt umfasst den ersten von insgesamt drei Pavillons, die an die Amadeus verkauft worden sind. Konkret handelt es sich um Pavillon 2 der Anlage. Die Immobilie wurde unter anderem dahingehen grundbücherlich belastet, dass sie bis 30.06.2027 zu Bildungszwecken genutzt werden muss. Die Liegenschaft wurde bereits im Mai 2012 mit EUR 5.200.000,00 belastet. Der Kaufvertrag wurde auf Seiten der Stadt Wien vom Wiener Krankenanstaltenverbund (KA V) abgewickelt. Eine Bewilligung des Vertrages durch den Gemeinderat der Stadt Wien wurde nicht eingeholt. Gern. § 4 Ziffer 9 Statut des KA V ist die Bewilligung des Abschlusses eines nicht in den Rahmen des normalen Geschäftsbetriebes fallenden Vertrages, wenn die einmalige Leistung das Zwanzigfache des Wertes nach § 88 Abs. 1 fit. e WStV, die jährlich wiederkehrende Leistung das Vierfache des Wertes nach § 88 Abs. 1 fit. e WStV übersteigt dem Gemeinderat vorbehalten. Liegenschaftsverkäufe fallen jedenfalls nicht in den normalen Geschäftsbetrieb des KAV - eine Anwendung des § 6 Abs 2 Zif 5 KAV-Statut kommt nicht in Betracht. Der im § 88 Abs. 1 lit. e WStV (aktuelle Fassung und Stand 2012 sind ident) Wert beträgt 0,06 v. T. des Voranschlagsansatzes „Ertragsanteile an den gemeinschaftlichen Bundesabgaben" im jeweils letzten vom Gemeinderat nach § 86 Abs. 1 festgestellten Voranschlag. Heranzuziehen ist der im November 2011 beschlossene Voranschlag 2012. Der Voranschlagsansatz Ertragsanteile an den gemeinschaftlichen Bundesabgaben (Haushaltsstelle 9250, Seite 164 des Voranschlages) ist mit EUR 5.047.440.000,00 beziffert. Der im § 88 Abs. 1 lit. e WStV vorgesehene Betrag ist demzufolge EUR 302.846,40 -aufzurunden auf die nächste volle 1.000 sind EUR 303.000,00. Das Zwanzigfache dieses Betrages ist EUR 6.060.000,00. Der Vertrag wäre demnach ab einem Verkehrswert von EUR 6.060.000,00 vom Gemeinderat zu bewilligen gewesen.

Vom zuständigen Gemeinderatsausschuss ist gern. § 6 Ziffer 7 Statut des KAV ein derartiger Vertrag zu bewilligen, wenn der die einmalige Leistung das Zehnfache nicht jedoch das Zwanzigfache des Wertes nach § 88 Abs. 1 fit. e WStV übersteigt. Das Zehnfache des Werts ist EUR 3.030.000,00. Der Kaufpreis übersteigt diesen Wert um EUR 1.970.000,00. Es wäre eine Bewilligung durch den Ausschuss einzuholen gewesen. Weder im für den KAV zuständigen Gemeinderatsausschuss für Soziales, Gesundheit und Sport noch im für Immobilien der Stadt Wien

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zuständigen Gemeinderatsausschuss für Wohnen, Wohnbau, Stadterneuerung und Frauen ist eine entsprechende Bewilligung einer derartigen Verkaufshandlung eingeholt worden.

Bedenken der Antragssteller: Die Antragssteller gehen davon aus, dass, unabhängig davon, ob der Kaufpreis von EUR 5.000.000,00 dem Verkehrswert der Liegenschaft entspricht, oder - wie von den Antragsstellern vermutet - weitaus höher ist, der KA V bei der Verkaufshandlung bewilligungs- und damit voll machtlos agiert hat. Die Rechtsfolge eines Verkaufs durch einen „falsus procurator" wäre, dass die Stadt Wien immer noch Eigentümer der Liegenschaft ist.

EZ 34: Der Kaufvertrag über die Liegenschaft mit der EZ 34 ist am 25.04.2013 abgeschlossen worden. Verkäuferin ist die Stadt Wien, vertreten durch die MA69 Käuferin wieder die Amadeus. Kaufobjekt sind die Grundstücke mit den Nummern 70/1, /7, /20, /22, /24, /28 und /31. Dabei handelt es sich um den Südwest-Teil des Semmelweis Areals mitsamt zweier darauf befindlichen Pavillons. Der Kaufpreis beträgt EUR 8.900.000,00. Gemäß § 88 Abs. 1 lit. e WStV ist dem Gemeinderat die Bewilligung zum Erwerb, zur Veräußerung, zur Verpfändung oder zum Tausch von unbeweglichem Vermögen, wenn der Preis (Grundstückswert, Tauschwert) 0,06 v. T. des Voranschlagsansatzes „Ertragsanteile an den gemeinschaftlichen Bundesabgaben" im jeweils letzten vom Gemeinderat nach § 86 Abs. 1 festgestellten Voranschlag übersteigt, vorbehalten. Der Kaufpreis übersteigt den Schwellenwert im Sinne des § 88 Abs. 1 lit. e WStV (das sind EUR 303.000,00 - s.o.) und ist daher vom Gemeinderat zu bewilligen gewesen. Diese Bewilligung ist am 27.06.2012 (!) im Wiener Gemeinderat beschlossen worden. In Punkt 6.) der Schlussbestimmungen des Kaufvertrags vom 25.04.2013 ist (richtigerweise) expressis verbis festgehalten, dass der Kaufvertrag vom Gemeinderat zu genehmigen ist, und die Verkäuferin binnen eines Monats die Käuferin von der erfolgten Genehmigung in Kenntnis zu setzen hat. Das, obwohl diese Bewilligung bereits seit dem 27.06.2012 vorgelegen ist.

Bedenken der Antragssteller: Ungeklärt ist, warum der Kaufvertrag erst 10 Monate nach der Bewilligung durch den Gemeinderat geschlossen wurde. Fraglich ist auch, ob der Gemeinderat überhaupt einen Kaufvertrag bewilligen kann, wenn dieser nicht bereits in zumindest vom Käufer unterfertigter Version vorliegt. Laut Kaufvertrag ist die Unterfertigung durch die Käuferin am 23.04.2013 erfolgt, von Seiten der Stadt Wien am 25.04.2013. Es steht im Raum, dass der Kaufvertrag ohne gültige Bewilligung erfolgt ist.

Kaufpreis beider Liegenschaften: Betreffend dieser Liegenschaften ist kein öffentliches Bieterverfahren durchgeführt worden. Den jeweiligen Kaufpreisen der Verträge mit der Amadeus liegt ein Gutachten zugrunde, das von Mag. Markus Reithafer MSc erstellt worden ist. Mag. Markus Reithafer ist wiederum Geschäftsführer der Scotia. Gesellschafter der Scotia sind die zu 75% Reithafer

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Holding GmbH (FN 443659s), deren einziger Gesellschafter Markus Reithafer ist, und die Reithafer Beteiligungs GmbH (FN 443693s), deren Prokurist Mag. Markus Reithafer ist und deren Gesellschafter Herr Franz Reithafer und Frau Charlotte Reithafer sind. Im Zusammenhang mit dem unter 1.1. geschilderten ausgesprochen günstigen Liegenschaftskauf der Scotia ist die Wahl Mag. Reithafers als Gutachter mehr als auffällig und wirft Fragen über die Unabhängigkeit und Unvoreingenommenheit des Gutachters auf. In weiterer Folge ist die Liegenschaft mit der EZ 1277 unmittelbar nach dem Kauf mit EUR 5.200.000,00 und im Jahr 2014 und 2015 sind beide Liegenschaften mit einer Simultanhaftung von 33.500.000,00 (2014) und 7.000.000,00 (2015) belastet worden. Dem Kaufpreis von insgesamt EUR 14.900.000,00 stehen Belastungen in Höhe von 45.500.000,00 gegenüber.

Bedenken der Antragssteller: Die Antragsteller halten den kumulierten Kaufpreis in Höhe von EUR 14.900.000,00 für zu niedrig angesetzt. Die kurz darauf erfolgten Belastungen über mehr als das Dreifache des Kaufpreises indizieren einen wesentlich höheren Verkehrswert der Liegenschaften. Die Antragssteller hegen ernsthafte Zweifel, dass das Gutachten von Mag. Markus Reithafer den tatsächlichen Verkehrswert der Liegenschaften widergespiegelt hat. Es liegt der Verdacht nahe, dass es sich bei dem im Gutachten niedrig angesetzten Verkehrswert um einen Gegengefallen für den günstigen Immobilienkauf der Scotia handelt. Die Antragssteller gehen jedenfalls davon aus, dass der zu niedrige Kaufpreis der Verkäuferin hätte auffallen müssen. Es ist ungeklärt und für die Antragssteller unverständlich, warum die Liegenschaften exklusiv der Amadeus angeboten worden sind. Auch unter der Bedingung, dass die Liegenschaft zu Bildungszwecken genutzt werden müsse, gehen die Antragssteller davon aus, dass im Zuge eines öffentlichen Bieterverfahrens ein höherer Kaufpreis hätte erzielt werden können.

1.4 Devastierung des Haus 2 des Charlotte Bühler Heims

Haus 2 des Charlotte Bühler Heims ist seit dem Verkauf ungenutzt. Tatsächlich ist es so, dass es niemals in einen Zustand, der eine Nutzung zu Bildungszwecken ermöglicht, versetzt worden ist. Bei dem brach liegenden Gebäude sind mittlerweile starke Verwahrlosungserscheinungen aufgetreten und es sind starke äußerliche Schäden erkennbar.

Bedenken der Antragssteller: Anhand der Sachlage besteht der Verdacht, dass der gegenständliche Pavillon vom Käufer niemals dazu vorgesehen war, für Bildungszwecke genutzt zu werden. Es steht eine Täuschung der Stadt Wien im Zeitpunkt des Vertragsabschluss im Raum. Sollte die Stadt Wien das Gebäude wegen unter Punkt 1.3. beschrieben Umständen zurückfordern, ist der Stadt Wien ein immenser Schaden durch die Verwahrlosung des Gebäudes entstanden. In

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diesem Fall die Sanierung des denkmalgeschützten Objektes immense Kosten für die Stadt Wien verursachen.

1.5.Exekutives Versteigerungsverfahren

Über die Liegenschaften mit den EZZ 1277 und 34 ist ein exekutives Versteigerungsverfahren eröffnet worden (GZ 26 E 63/17g und 26 E 630/17i, BG Döbling). Betreibende Partei ist F.R.F.-HPM Beteiligungen GmbH, FN 368333t. Diese hat ein eingetragenes Pfandrecht in Höhe von EUR 33.500.000,00 an den Liegenschaften der Amadeus. Den Versteigerungsedikten ist zu entnehmen, dass die Liegenschaften mit den EZZ 34 und 1277 einen kumulierten Verkehrswert von EUR 31.654.000,00 bzw. 35.393.000,00 (der Gutachter hat zu EZ 34 zwei Varianten errechnet) haben.

Bedenken der Antragssteller: Ein Dritter kann im Zuge des Versteigerungsverfahrens aufgrund des Vertrauensgrundsatzes gutgläubig originär Eigentum an der Immobilie erwerben. Damit erlischt die Möglichkeit der Stadt Wien, die Immobilie sachenrechtlich zurückzufordern, und es verbleibt ausschließlich die Möglichkeit, sich an der AMADEUS / am KA V schadfrei zu halten. Auch geht aus dem Versteigerungsedikt hervor, dass der Verkaufspreis weniger als die Hälfte des Verkehrswerts der Liegenschaften ausmachen. Das, obwohl viele wertmindernde Faktoren (Nutzung zu Bildungszwecken, fortgeschrittener Verfall, Mietvertrag mit Amadeus) zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht vorgelegen haben. Es besteht also der Verdacht, dass die Kaufverträge auch wegen „laesio enormis" anfechtbar wären.

1.6 Das Schulprojekt Amadeus Schule

Ziel und Zweck des Ankaufes der Liegenschaften ist der Betrieb der Amadeus International School Vienna, eine internationale höhere Schule mit Musikschwerpunkt. Betreiber der Amadeus Schule ist die Themes Vienna Limited & Co. KG (in Folge „Themes KG"), Tochter der britischen Themes Limited. Die Schule hätte nach Angaben der Stadtregierung, zitiert in den Medien, 600 Schülern Platz bieten sollen. Gemessen an dieser Schülerzahl, selbst unter Bedachtnahme auf einen Internatsbetrieb und Unterbringung für lehrende, wirkt das Platzangebot der drei Pavillons stark überdimensioniert. Tatsächlich wurde eine Schülerzahl von 600 Schülern niemals erreicht, sondern liegt die Anzahl bestenfalls zwischen 200 und 400 Schülern. Nach ihren eigenen Angaben Teil ist sie Teil des internationalen Schulnetzwerks „Noble Education Network" (in Folge: NEN). Tatsächlich war auch die britische Nobel Education Limited Kommanditistin der Themes KG. Mittlerweile ist die Noble Education Network nicht mehr existent und die Webseite der NEN zwar abrufbar aber buchstäblich leer. Auch ist die Nobel Education Limited als Kommanditistin der Themes KG bereits gestrichen worden.

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Bedenken der Antragssteller: Es besteht der Verdacht, dass die Käuferin von der Stadtregierung nicht ausreichend geprüft worden ist und so zum Schaden der Stadt Wien eine viel zu große Fläche für eine verhältnismäßig kleine Schule verkauft worden ist. Auch besteht der Verdacht, dass die Stadt Wien über die Qualität der zu gründenden Amadeus Schule und des Schulnetzwerkes NEN getäuscht wurde, beziehungsweise dass die Stadt Wien die Qualität der NEN nicht ausreichend geprüft hat.

1.7 Hintergründe zur AMADEUS VIENNA Campus Eigentümergesellschaft m.b.H.

Geschäftsführer der Amadeus ist der Immobilieninvestor Dkfm. Peter Nikolaus Lengersdorff. Dieser ist über die Lengersdorff Projektentwicklungs GmbH (und über diese wiederum mit der Lengersdorff-Privatstiftung) auch 60 prozentiger Gesellschafter der Amadeus. Nach Aussage eines Mitbegründers der Schule ist Dkfm. Lengersdorff in das Projekt eingetreten, nachdem die Stadt Wien (konkret: das Büro des damaligen Bgm. Häupl) den Schulgründern die Liegenschaften auf dem Semmelweis Areal zum Kauf angeboten hat. Da die Schulgründer die Intention hatten, sich in die Immobilie nur einzumieten, haben sie nach Investoren gesucht, die Eigentümer der Immobilie werden und diese an die Schule vermieten würden. Lengersdorff hat sich nach Angaben der Mitbegründer gegen zwei andere Investoren durchgesetzt. Anhand der Sachlage (Objekte für Projekt zu groß, Liegenschaften mit dem dreifachen Kaufpreis belastet) hegen die Antragssteller starke Zweifel daran, dass Lengersdorff mit seinen Handlungen rein die Absicht verfolgt, der Amadeus-Schule eine Immobilie zu vermieten. Die Antragssteller legen dem Prüfersuchen Unterlagen bei (Beilage ./B), aus denen hervorgeht, dass bereits im Frühjahr 2012 Verhandlungen mit der Stadt Wien mit der Zielsetzung geführt worden sind, sämtliche Liegenschaften auf dem Areal zu kaufen. In diesem Fall lässt sich der Zweck des Kaufes keinesfalls mehr mit dem Betrieb einer Schule mit lediglich 600 Schülern argumentieren. Ebenfalls wurde von der Rechtsanwaltskanzlei ein Gutachten über mögliche Alternativnutzungen der Objekte und Umgehung der vertraglichen Verpflichtung zu Bildungszwecken erstellt. Auffällig ist, dass in dem Gutachten bereits über die Rechtsfolgen eines „Brachliegenlassens" von Objekten auf dem Areal gesprochen wird und sogar auf Rechtsfolgen einer exekutiven Versteigerung der Liegenschaften eingegangen wird.

Bedenken der Antragssteller: Es ist nicht geklärt, warum exklusiv der Amadeus -Schule die Liegenschaften auf dem Semmelweis Areal angeboten wurden (Stichwort: fehlendes Bieterverfahren). Die Antragssteller sehen es durch die beigelegten Unterlagen jedenfalls als erwiesen an, dass der jetzige Eigentümer gänzlich andere Absichten verfolgt, als er der Stadt Wien zum Zeitpunkt des Verkaufs vorgegeben hat.

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1.8 Verkauf der Liegenschaft mit der EZ 1235 an die at home Immobilien GmbH am 16.07.2012

Neben den unter 1.3 beschriebenen Liegenschaften ist auf dem Gelände der ehemaligen Semmelweisklinik auch ein unbebauter Teil des Areals mit einer Gesamtfläche von 8.053 Quadratmeter an die die at harne Immobilien GmbH, FN 210361f (in Folge at harne) veräußert worden. Verkäuferin ist die Stadt Wien. Der Kaufvertrag ist am 27.06.2012 nach heftiger Debatte und gegen die Stimmen der Oppositionsparteien vom Gemeinderat bewilligt worden. Grund für die Debatte ist der der niedrige Kaufpreis in Höhe von EUR 4.660.000,00 gewesen. Die at harne - der Nähe zur regierenden SPÖ nachgesagt wird - hat auf dieser Fläche Wohnhäuser mit Luxuswohnungen errichtet und dem Vernehmen nach einen beträchtlichen Gewinn gemacht. Auch zu diesem Liegenschaftsverkauf wurde kein öffentliches Bieterverfahren durchgeführt, was der Rechnungshof in seinem Bericht ,,Ausgewählte Liegenschaftsverkäufe der Stadt Wien - Magistratsabteilung 69" (Reihe WIEN 2017/3) bereits beanstandet hat.

Bedenken der Antragssteller: Es ist schlicht nicht nachvollziehbar, warum kein öffentliches Bieterverfahren durchgeführt worden ist. Das Exklusivanbot an die at harne hat dazu geführt, dass diese ohne nennenswertes wirtschaftliches Risiko einen beachtlichen Gewinn machen konnte. Die Antragssteller gehen davon aus, dass im Zuge eines öffentlichen Bieterverfahrens der Erlös für die Stadt Wien deutlich höher ausgefallen wäre. Selbst unter der Annahme, dass Gründe vorliegen, die einen Exklusivverkauf an die at harne rechtfertigen, wäre es der Stadt Wien leicht gefallen, den zu erwartenden Gewinn der at harne zu errechnen und den Kaufpreis angemessen anzusetzen.

2. PRÜFERSUCHEN

Die Antragssteller ersuchen den Stadtrechnungshof eine umfassende Prüfung gern. § 73e WStV vorzunehmen.

PRÜFUNG der Gebarung der Stadt Wien und ihrer Unternehmen

im Zusammenhang mit dem oben beschriebenen Sachverhalt. Insbesondere möge der Stadtrechnungshof in seiner Prüfung folgende Fragestellungen berücksichtigen:

Ad 1.2 1. War das dem Kaufvertrag, abgeschlossen zwischen der Stadt Wien und der

Scotia Handelsgesellschaft m.b.H zugrunde gelegte Gutachten fehlerhaft? 2. Hat der der Kaufpreis in Höhe von EUR 500.000,00 dem tatsächlichen Wert der

Liegenschaft entsprochen? 3. Wie hoch ist der Wert der veräußerten Liegenschaft im Jahr 2018? 4. Wäre es aus rechtlichen Gründen oder aus Gründen der Wirtschaftlichkeit

notwendig gewesen, ein Bieterverfahren durchzuführen?

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5. Hat das Verhalten der Stadt Wien und ihrer Organe den Sorgfaltsmaßstäben wirtschaftlicher Finanzgebarung entsprochen?

6. Ist der Stadt Wien ein Schaden entstanden?

Ad 1.3. 7. Hat der kumulierte Kaufpreis von EUR 14.900.000,00 dem tatsächlichen Wert der

Liegenschaften entsprochen? 8. Hätte sich die Stadt Wien aus Gründen einer möglichen Befangenheit eines

anderes Gutachters als Mag. Reithafer bedienen sollen? 9. Wäre es aus rechtlichen Gründen oder aus Gründen der Wirtschaftlichkeit

notwendig gewesen, ein Bieterverfahren durchzuführen? 10. Hat der KA V den Vertrag mit der Amadeus wirksam durchgeführt? 11. Ist die „Vorab-Bewilligung" des Kaufvertrages zwischen der Stadt Wien und

der Amadeus rechtskonform? 12. Soll die Stadt Wien aus Gründen der Vermögenssicherung rechtliche Schritte

zur Bekämpfung der Verträge ergreifen?

Ad 1.4 13. Ist das „Brachliegenlassen" durch die Amadeus ein Verstoß gegen die im

Grundbuch eingetragene Reallast?

Ad 1.5 14. Soll die Stadt Wien zu Sicherung ihres Vermögens eine Exekutionsklage im

Versteigerungsverfahren erheben? 15. Weicht das im Zuge des Versteigerungsverfahrens erstellte

Verkehrswertgutachten stark von dem des unabhängigen Gutachters ab?

Ad.1.6 16. Hätte die Stadt Wien vor Unterfertigung des 2. Kaufvertrages mit der Amadeus

den Platzbedarf der Amadeus geprüft? 17. Hat die Stadt Wien den Vertragspartner ausreichend geprüft? 18. Hätte die Stadt Wien die Immobilien zuerst österreichischen

Bildungseinrichtungen (z.B. der Universität Wien) zu Nutzung anbieten sollen?

Ad.1.7 19. Lässt sich klären, wie der Investor Lengersdorff zu dem Projekt

hinzugekommen ist? 20. Ist Lengersdorff durch den günstigen Kauf bereichert?

Ad 1.8 21. 22.

Hat die Stadt Wien das Grundstück zu günstig verkauft? Hätte die Stadt Wien ein Bieterverfahren durchführen müss

Prüfersuchen

Betreff: Semmelweis 1. Nikolaus Amhof 2. Karl Baron 3. Stefan Berger 4. Armin Blind 5. Nemanja Damnjanovic, BA 6. Mag. Gerald Ebinger 7. Michael Eischer 8. Ing. Udo Guggenbichler, MSc 9. Klaus Handler 10. Leo Kohlbauer 11. Mag. Dietbert Kowarik 12. Mag. Ulrike Nittmann 13. Christian Unger

consulting@ FORSCHUNG BEWERTUNG BERATUNG

Untersuchungen zum Marktwert einer Liegenschaft

Wien am 19.03.2018

Untersuchungsbericht

Erstellt im Auftrag der

durch HTO consulting

Voltelinistraße 46/35, A-1210 Wien

Tel.: +43 1 271 62 01

www.hto-consulting.com

Autor: Andreas Wolfsbauer

Feldarbeit und Datenerhebung: Herbert Tomasetig

© 2018

consulting® FORSCHUNG BEWERTUNG BERATUNG

Auf eine gegenderte Schreibweise wurde zugunsten der Lesbarkeit verzichtet. Dennoch ist der Text

genderneutral zu verstehen.

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Inhalt

T ABELLENVERZEICHNIS ............................................................................................................................... 5

ABBILDUNGSVERZEICHNIS .......................................................................................................................... 6

1 EINLEITUNG ............................................................................................................................................... 7

1.1 THEMATIK UND A UFfRAG ....................................................................................................................... 7

1.2 VORGEHENSWEISE ................................................................................................................................... 7

1.3 AUFBAU DES BERICHTES ......................................................................................................................... 7

2 KONZEPTIONELLER UND METHODOLOGISCHER RAHMEN ..................................................... 8

2.1 \VERTBEGRIFF .......................................................................................................................................... 8

2.2 PREISSCHÄTZUNG .................................................................................................................................... 8

2.2.1 Vergleichsbasierte Ans{irze ............................................................................................................. 9

2.2.2 Ertragsbasierter Ansatz ................................................................................................................. 10

2.3 LITERATURREVIEW ................................................................................................................................ 14

2.4 GOTEANFORDERUNGEN ......................................................................................................................... 16

2.4.1 Ermittlung der Eingangsgrößen als Messproblem ........................................................................ 16

2.4.2 Giitekriterien ................................................................................................................................. 17

3 METHODIK UND DATEN ....................................................................................................................... 18

3 .1 VERGLEICHSBASlERTE METHODE .......................................................................................................... 18

3 .2 ERTRAGSBASIERTE METHODE ............................................................................................................... 19

3.2.1 !vfodellspez.(fikarion ....................................................................................................................... 19

3.2.2 Operationalisierung ...................................................................................................................... 20

3.3 STICHPROBE ........................................................................................................................................... 21

3.3.J Grundgesamtheit ........................................................................................................................... 21

3.3.2 Auswahlrahmen ............................................................................................................................. 21

3.3.3 Realisierte Auswahl and Repräsentativität ................................................................................... 21

3.4 DATEN ................................................................................................................................................... 25

3.4.1 Transaktionsdaten ......................................................................................................................... 25

3.4.2 Bewertungsliegenschaft ................................................................................................................. 25

4 ERGEBNISSE DER EMPIRISCHEN UNTERSUCHUNG .................................................................... 27

4.1 lNVESTORENBEFRAGUNG ....................................................................................................................... 27

4.2 AUSWERTUNG DER TRANSAKTIONSDATEN ............................................................................................ 31

4.2.1 Deskriptive Analysen ..................................................................................................................... 31

4.2.2 Modell der Kapitalriickflussraten ................................................................................................. 31

5 SCHLUSSFOLGERUNGEN ..................................................................................................................... 33

QUELLEN· UND LITERATURVERZEICHNIS ............................................................................................ 35

ANHANG ............................................................................................................................................................. 37

consulting0 FORSCHUNG BEWERTUNG BERATUNG

4

consulting© FORSCHUNG BEWERTUNG BERATUNG

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Ausschöpfung der Grundgesamtheit für ertragsorientierte Preisschätzung ........................................ 22

Tabelle 2: Robuste Mittelwertschätzer für die Grundgesamtheit der Transaktionsdaten versus der Stichprobe 22

Tabelle 3: Ausschöpfung der Grundgesamtheit für die Befragung von Marktteilnehmern ................................. 23

Tabelle 4: Daten zum Bewertungsgrundstück ...................................................................................................... 27

Tabelle 5: Fallzahlen der lnvestorenbefragu ng ..................................................................................................... 27

Tabelle 6: Statistik der lnvestorenbefragung ........................................................................................................ 28

Tabelle 7: Deskriptive Statistik der Transaktionsdaten ......................................................................................... 31

Tabelle 8: Koeffizienten ........................................................................................................................................ 32

5


Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Streudiagramm von Anfangsrendite und Wachstumspotenzial ...................................................... 20

Abbifdung 2: Stichprobe der ertragsbasierten Methode ............................................ , ......................................... 24

Abbildung 3: Stichprobe der lnvestorenbefragung ............................................................................................... 25

Abbildung 4: Modellkurve im Streudiagramm von Kapitalrückflussrate und Anfangsrendite ............................. 33

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1 Einleitung

1.1 Thematik und Auftrag

Die gegenständliche Arbeit befasst sich mit einer Liegenschaft im Areal der Semmelweißklinik mit der Adresse

1180 Wien, Hockegasse 35 / Erndtgasse 27. Dabei handelt es sich um ein Grundstück im Ausmaß von 1245 m2

mit einem darauf befindlichen dreigeschossigen, unterkellerten Zinshaus. Die gegenständliche Liegenschaft

dient nicht der Befriedigung eigentümerseitiger Wohnbedürfnisse oder als Räumlichkeit für eine

eigentümerseitige Produktion sondern als Investitionsobjekt.

Zielsetzung dieser Untersuchung ist die Beantwortung folgender Fragestellungen:

WiE: ho~h \\'.elf sl~r Y.erkehrs-«ert dieser.LiE;genschaft, zu_rn 7.12.2010? Als wie wahrscheinlich ist das Zustandekommen eines Transaktionspreises in der Höhe von€ 500.000 für die

gegenständliche Liegenschaft zum 7.12.2010, einzustufen?

Maßgeblich dafür sollte eine zum Zeitpunkt des Kaufes am Markt für derartige Objekte erzielbare

Marktpreisbandbreite sein.

Diese Arbeit soll dem Auftraggeber als Unterstützung bei internen Angelegenheiten dienen.

1.Z Vorgehensweise

Der Untersuchung vorangestellt w_urden eine umfassende Literaturstudie, wobei in erster Linie Papers

internationaler Wissenschaftszeitschriften recherchiert wurden, sowie eine Vorstudie in Form einer

Expertenbefragung. Diese bilden neben dem allgemeinen Regelwerk der empirischen Wissenschaften eine

methodologische Grundlage dieser Arbeit. Zur Bearbeitung der Aufgabenstellung wurden zwei methodische

Ansätze spezifiziert und jeweils Auf Basis empirischer Daten umgesetzt. Dieser zweimethodische Ansatz wurde

zu Va!idierungszwecken gewählt. Als erster Ansatz wurde eine vergleichsbasierte Methode ausgearbeitet. Die

empirische Datenbasis daz.u wurde im Zuge einer Befragung von Marktteilnehmern gewonnen sowie einer

Erhebung von Zinshaustransaktionen im relevanten Markt. Diese Marktteilnehmer stellen eine Stichprobe aus

der Grundgesamtheit aller im abgegrenzten Markt stattgefundenen Zinshaustransaktionen dar. Die

Abgrenzung des Marktsegmentes erfolgte mittels sachlicher, räumlicher und zeitlicher Kriterien, um für

Störgrößen kontrollieren zu können. Als zweiter Ansatz wurde eine ertragsbasierte Methode spezifiziert.

Empirische Basis dafür ist ebenfalls eine Stichprobe aus der gleichen Grundgesamtheit.

1.3 Aufbau des Berichtes

Nach der in der Einleitung geklärten Aufgabenstellung in Form von Fragestellungen, befasst sich Kapitel 2 des

vorliegenden Berichtes mit der Offenlegung des konzeptionellen Rahmens für die im Rahmen dieser Arbeit

ausgearbeiteten Methoden und deren empirische Spezifikation. In Kapitel 3 wird die angewandte Methodik

dargelegt und die empirische Datenbasis beschrieben. Kapitel 4 dient der Präsentation der

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consultiug@ FORSCHUNG BEWERTUNG BERATUNG

Untersuchungsergebnisse, welche die Grundlage für die im anschließenden Kapitel 5 erfolgte Beantwortung

der Untersuchungsfragen, sind. Im Anhang befinden sich vertiefende Informationen über die Daten bzw. deren

Auswertung.

2 Konzeptioneller und methodologischer Rahmen

2.1 Wertbegriff

Auftragsgemäß wird der Wertbegriff des Verkehrswertes zugrunde gelegt. Der Wertbegriff des Verkehrswertes

wird im Liegenschaftsbewertungsgesetz. {LBG) definiert als: 11Verkehrswert ist der Preis, der bei einer

Veräußerung der Sache üblicherweise im redlfchen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann"(§ 2 Abs. 2

LBG). Besondere Vorlieben Einzelner müssen gemäß Abs. 3 dabei unberücksichtigt bleiben.

Dieser Definition nach ist de~Verkehrswert ein Preis und nicht ein Fundamentalwert, wenn man Preise als

Ergebnis von Markttransaktionen, die immer das Resultat von Verhandlungsprozessen sind und

Fundamentalwerte als das sichere Äquivalent der zukünftigen unsicheren Cashflows versteht lvgl. Gteißner et

al. 2017). Kaufpreise drücken die Knappheit eines Gutes und die subjektive Wertschätzung der

Marktteilnehmer aus, sie signalisieren daher deren Präferenzen und Erwartungen und sind das Ergebnis von

Tauschgeschäften, die auf Zweiseitigkeit, Freiwilligkeit und Eigennützigkeit beruhen (vgl. Stocker 1999; Maier

2011). Ein üblicherweise erzielbarer Preis spiegelt demnach die Knappheit eines Gutes sowie-die mittleren

Präferenzen und Erwartungen von Nachfragem und Anbietern bezüglich einer bestimmten Sache zu einer

bestimmten Zeit wider. Preise für Liegenschaften,. die wirtschaftlichen Zwecken dienen,. basieren folglich auf

Erwartungen der Marktteilnehmer im Hinblfck auf Höhe und Sicherheit zukünftiger Rückflüsse. Da Immobilien

Sachen sind, die ein komplexes Bünde( inhomogener Eigenschaften (wie Lage- und Objekteigenschaften)

aufweisen (vgl. Lancaster 1966), die auf unvollkommenen Märkten gehandelt werden, können Preise und

Werte auseinanderfallen. Das z.eigen beispielsweise unerwartete Preiskorrekturen, wie sie in den USA, Spanien

und Irland nach 2007 stattgefunden haben, besonders drastisch. Märkte repräsentieren einen

Realitätsausschnitt für den charakteristisch ist, dass er veränderlich und immer verschieden ist, sich selbst

entwickelt und steuert, mit sefner Umwelt interagiert und einen offenen Entwicklungshorizont aufweist.

Märkte sind eine humane Realität und können folglich als reflexiv autopoietisch charakterisiert werden. Diese

Art von Realität und ihre Folgen, fassen sich Jedoch nicht einfach mit deduktiv nomologis'chen Mitteln

vorhersagen. Wer hätte beispielsweise auf Basis ökonomischer Gesetze das Phänomen von Negativzinsen

vorhergesagt und dennoch existieren sie plötzfich. Konsequenter Weise lässt sich bei Gutachtern eine gewisse

Unsicherheit beobachten, wie beispielsweise im Ertragswertverfahren mit dem Kapitalisierungszinssatz

(Basiszinssatzmodell) in unterschiedlichen Marktsituationen umzugehen ist (vgl. Seiser & Kainz 2011}. Der

Verkehrswert bestimmt sfch demgemäß nicht nur aus der Nützlichkeit des Gutes, sondern auch aus dessen

Knappheit und lässt sich folglich nur am Markt bestimmen.

2.2 Preisschätzung

Der Verkehrswert ist definitionsgemäß ein geschätzter Verkaufspreis und die in der Praxis unter der

Bezeichnung Immobilienbewertung angewandten Methoden werden bisweilen auch als Preisschätzverfahren

8


verstanden (vgl. Gleißner et a/. 2017). Preise für Immobilien lassen sich wegen der Natur von Märkten auf

denen sie gehandelt werden und ihrer Komplexität sowie Inhomogenität, nur empirisch bestimmen.

In der Praxis der Immobilienwirtschaft werden vor allem Schätzverfahren angewendet, die auf Sachpreisen,

Vergleichspretsen oder Erträgen beruhen. Aufgrund der Wesenheit der einzuschätzenden Liegenschaft, den

Hinweisen aus der Literaturrecherche und den Ergebnissen der Vorstudie sind für die gegenständliche Arbeit

Methoden, die auf den letzten beiden Ansätzen beruhen, relevant. Beide Ansätze weisen, in Abhängigkeit von

den Merkmalen der jeweils zu schätzenden Liegenschaft, unterschiedliche Vor- bzw. Nachteile aber auch

Komplementaritäten auf und bieten sich daher für Validierungszwecke an.

Im Folgenden soll ein konzeptioneller Rahmen für die im Rahmen dieser Arbeit ausgearbeiteten Methoden und

deren empirische Spezifikation dargelegt werden.

2.2.1 Vergleichs basierte Ansätze

Vergleichsbasierte Ansätze gehen von Preisen vergleichbarer Immobilien aus, die am Markt beobachtbar sind.

Ökonomisch ist diese Technik im Substitutionsprinzip fundiert (vgl. Varian 1999). Konzeptionell wird dabei

davon ausgegangen, dass es möglich ist den Gesamtmarkt nach wertrelevanten Faktoren zu segmentieren (vgl.

Schnaidt & Steffen 2012). Zwischen den Segmenten sollen deutliche Unterschiede bestehen, innerhalb

derselben möglichst geringe. Damit wird Heterogenität reduziert und Störfaktoren eliminiert. Dennoch bleiben

die Immobilien tnnerhalb der Segmente zu heterogen, um direkt vergleichbar zu sein. Daher werden spezifische

Anpassungen für jedes wertrelevante Merkmal vorgenommen (vgl. WiHiams 2004; Schnaidt & Steffen 2012).

Beim Vergleichswertverfahren nach § 4 Abs. 1 LGB wird der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich

erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen ermittelt. Vergleichbarkeit bezieht sich dabei auf Umstände, die

den Wert beeinflussen. Abweichende Eigenschaften und geänderte Marktverhältnisse zwischen

Vergleichsliegenschaften und Bewertungsliegenschaft werden in Höhe ihres Werteinflusses durch zu- oder

Abschläge berücksichtigt.

Das Modefl des Vergleichswertverfahrens ist kompatibel mit dem Verkehrswertbegriff, da es den Wert

grundsätzlich aus dem Marktpreis ableitet. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens. stellt allerdings vor

einige schwerwiegende Probleme.

In der Vergangenheit erzielte Kaufpreise kamen, wie oben besprochen, auf Basis von Erwartungen bestimmter

Akteure hinsichtlich der spezifischen Ertrags-/Risikorelation konkreter Liegenschaften zustande. Damit ist das

Problem der Heterogenität von Liegenschaften angesprochen. Immobilien sind standortgeounden und schon

allein deshalb einzigartig, da sie sich zumindest im Standort von allen anderen untersche[den. Immobilien sind

demgemäß heterogene Güter, die durch die Eigenschaften ihres Standortumfeldes mitgeprägt sind. Die wegen

der lmmobilität fehlende Möglichkeit Immobilien durch Ortswechsel im Ertrag zu optimieren, führt zu

räumlichen Tell märkten, die sich unterschiedlich entwickeln (vgl. Maier 2011}. Damit lassen sich Preise nicht

einfach aus Transaktionen auf eine zu bewertende Liegenschaft übertragen. Um Preise dennoch von einer

Immobilie auf eine andere übertragen zu können, wird versucht wertrelevante Merkmalsdifferenzen zu

bewerten und mittels Zu-oder Abschlägen auszugleichen. Würden diese vom Bewerter bestimmt werden,

wäre das eine Quelle subjektiver Einflussnahme (sieh dazu auch Kapitel 2.4.2) auf das Bewertungsergebnis.

9


Zudem müsste man die Fähigkeit besitzen, sämtliche Einflussfaktoren und deren Wirkung für sämtliche

Marktteilnehmer der Höhe nach zeitbezogen zu kennen.

Ein damit verbundenes Problem stellt die Auswahl der Vergleichstransaktionen dar. Modellgemäß ist im

Vergleichswertverfahren das Produkt des Marktgeschehens, also das Handeln zahlreicher Subjekte, Maßstab

für Liegenschaftsbewertungen. Die Auswahl der Vergleichstransaktionen ist somit gleichbedeutend mit der

Festlegung des Bewertungsmaßstabes. Diese Auswahl muss, um dem Modell des Vergleichswertverfahrens zu

entsprechen, also das Handeln der Marktsubjekte repräsentieren (siehe dazu auch Kapitel 2.4.1 und 2.4.2). Die

willkürliche Auswahl der zum Vergleich herangezogenen Transaktionen durch einen Gutachter bietet keine

Möglichkeit festzustellen, inwieweit diese das Handeln der Marktsubjekte repräsentiert und stellt folglich eine

weitere Quelle subjektiver Einflussnahme des Bewerters (siehe dazu Kapitel 2.4.1 und 2.4.2) auf das

Bewertungsergebnis dar.

Wie oben bereits eingeführt, muss davon ausgegangen werden, dass sich die Informationsstände,

Deutungen/Erwartungen und Einstellungen der einzelnen Marktakteure nicht exakt gleichen. Das liegt auch an

Effizienzdefiziten von Immobilienmärkten {Herath & Maier 2011). Außerdem spielt auch die jeweilige Situation

der Akteure sowie das Verhandlungsgeschick eine gewisse Rolle bei der Kauf- als auch Mietpreisbildung 1. In diesem Sinne weisen Kaufpreise auch stochastische Anteile auf. Das macht die Erfüllung des Anspruches auf

Marktüblichkeit methodisch anspruchsvoH, da dfes die Gefahr von Zufallsergebnissen, die den Markt nicht

repräsentieren, mit sich bringt (siehe dazu Kapitel 2.4.1). Gültige Aussagen über einen Markt (z.B.

durchschnittliche Preise) zu treffen, erfordert, entweder alle Transaktionen auf diesem Markt heranzuziehen

und auszuwerten, oder eine, diese Grundgesamtheit repräsentierende Stichprobe von Transaktionen

auszuwerten. Eine repräsentative Stichprobe willkürlich zu bilden macht die Fähigkeit erforderlich, alle

Transaktionen und die d_ahinter liegenden subjektiven Erwartungen aller Marktakteure zu kennen. Andernfalls

lässt sich nichts über ihre Repräsentativität (Gültigkeitsproblem siehe Kapitel 2.4.1 und 2.4.2) sagen, oder

anders ausgedrückt, welche Grundgesamtheit (Markt} sie eigentlich repräsentiert und alle aus ihr gewonnen

Informationen teilen dieses Schicksal. Jede auf diese Weise erstellte Stichprobe, sei sie auch noch so bemüht

und unter Einsatz allergrößter Expertise, haftet dieses Problem an, da die dafür erforderlichen Anforderungen

wohl niemand erfüllen kann und statistische Schlüsse unzulässig sind. Sollte sich jemand diese Fähigkeit

dennoch zuschreiben, bleibt ein unüberwindliches Begründungsproblem und das schon angesprochene

Problem der subjektiven Einflussnahme.

2.2.2 Ertragsbasierter Ansatz

Der Kauf von Anlagegütern bedeutet gegenwärtigen Konsumverzicht (Einzahlungen) zu Gunsten zukünftiger

Auszahlungen, die dann in Konsum verwandelt werden können. Ertragsorientierte Bewertungsverfahren gehen

folglich davon aus, dass zukünftige Auszahlungen der entscheidende, preisbestimmende Faktor für

Liegenschaften sind. liegenschaftswerte. werden demnach auf Basis zukünftiger, jedoch unsicherer

Auszahlungsüberschüsse bestimmt. Methodisch erfolgt dies mit Hilfe von Techniken der Finanzmathematik und

1 Darunter fallen beispielsweise auch die fm Abs. 3 § 4 LBG genannten Vorlieben Einzelner. Alle diese

Wirkungen sind aber bei gewillkürter Auswahl und zu kleinen Stichproben nicht erkennbar

10

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Investitionsrechnung. Die Vorteilhaftigkeit einer Investition wird daran gemessen, ob ihr Barwert positiv oder

zumindest nicht negativ ist:

(1)

Der Barwert vergleicht die Kosten P mit den zukünftigen Zahlungsströmen C1 , welche mit dem

risikoangepassten Kalkulations- oder Diskontierungszinssatz d abgezinst werden (vgl. Fischer 2002). Der

Diskontierungszinssatz ist die Kapitalrückflussrate, welche den Preis für den gegenwärtigen Konsumverzicht

und jenen für erwartete systematische, sowie spezifische Risiken repräsentiert.

Aus obiger Barwertformel leitet sich unter der lndifferenzbedingung K0 = 0 der Ansatz zur Kapitalisierung des Immobilienertrages ab. Anstatt allgemeiner, zukünftiger Zahlungsströme wird das Net Operating lncome (NOI)

verwendet (vgl. Lisi 2016):

_,rt ( NOlt ) L,t=l (l+d) t = p (2)

Wobei P den Liegenschaftspreis oder deren Marktwert darstellt und N0/1 = Ce - BWKc, also das Net Operating lncome den Bruttomieteinnahmen abzüglich der Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten

entspricht, n ist die Nutzungsdauer der Liegenschaft und d der Diskontierungszinssatz. Die ökonomische

Bedeutung von Glefchung (2) liegt darin, dass die Liegenschaftspreise im Marktgleichgewicht dem Barwert ihrer

erwarteten Erträge entsprechen sollten (vgl. Sivitanides et a/. 2001; Lisi 2016). Methodisch handelt es sich bei

diesem Modell um ein DCF-Verfahren. Die Marktentwicklung wird bei diesem Verfahren explizit in den

zukünftigen Zahlungsströmen berücksichtigt.

Aus Modell (2) entwickelt sich nach Lisi (2016) die Methode der direkten Kapitalisierung, indem man gemäß

dem Gordon Wachstumsmodell von der Erwartung einer stetigen Ertragsveränderung mit der Rate w,

beginnend mit dem Zahlungsstrom der ersten Periode und sehr langen ökonomischen Nutzungsdauern bei

Uegenschaften (mathematisch n ➔ eo) ausgeht. Damit folgt aus Modell (2)

ro ( (l+w)" ) NOI1 * Lt=O (l+ct)t+I = p (2')

Unter der Bedingung, dass der Uegenschaftswert positiv und endlich ist (lwl < r) konvergiert die geometrische

Reihe I,~0 (((1+,)v;+r·) mit zunehmendem n gegen - 1- und Gleichung (2') reduziert sich m l+d • 6 d-w

1 P=NOI1 *-d-w {3)

Wird die Diskontierungsrate d mit Chaney and Hoesli (2015) in einen risikofreien Anteil 1't und einen

Risikoaufschlag rP zerlegt, und der Reinertrag als ein Prozentsatz a der Mieteinnahmen ausgedrückt, folgt aus

Gleichung (3)

(4)

11


Daraus ergibt sich die Kapitalisierungsrate k mit:

(4')

Dieses Modell (4) drückt die funktionate Abhängigkeit der Kapitalrückflussrate k vom risikofreien Zinssatz, dem

Risikoaufschlag und den Wachstumserwartungen aus. Formal ausgedrückt ist k also eine Funktion dieser drei

Variablen:

k = [(1j·, rp, w) welche ihrerseits Funktionen der Präferenzen, Situationsdeutungen von Marktteilnehmern und deren

interaktivem Ausgleich sind.

(4")

Auf Modell (3) basiert auch das in der österreichisch-/deutschen Praxis häufig angewandte

Ertragswertverfahren. Dabei werden Ertragswerte als auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Barwerte aller

zukünftigen Reinerträge, zu marktüblichen Zinssätzen und der zu erwartenden Nutzungsdauer betrachtet (vgl.

Seiser &. Kainz 2011; Kleiber et a/. 2017). Typisch für das Ertragswertverfahren ist die Auftrennung in

Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlage, welche aber bei langen Nutzungsdauern wegen der

Konvergenz des Bodenwertes gegen 0, entfallen kann. Der Ertragswert ermittelt sich durch Vervielfältigung des

Ertrages mit einem Multiplikator, welcher vom liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes

abhängig ist. Formal lässt sich das Ertragswertverfahren demnach mit Kleiber et a/. (2017) wie folgt darstellen:

Wegen:

Folgt bei langer Nutzungsdauer

oder

Mit:

EW Ertragswert

RE Reinertrag

BW Bodenwert

k Kapitalisierungszinssatz

q Zinsfaktor 1+ k

, . - ,. :• ' • '· .., i ,: . ~

EW = RE*V+ BW . qn qn - 1

V=----qn * (q - 1)

BW Jim- = 0 n➔«> qn

1 lim V= n->oo k

EW = RE *V

EW = RE k

(5)

(6)

{6')

12


n Restnutzungsdauer

V Vervielfältiger

Die Reinerträge resultieren aus der Differenz von Roherträgen und Bewirtschaftungskosten. Im

Ertragswertverfahren ist nach§ 5 LGB von jenen Roherträgen auszugehen, die tatsächlich erzielt wurden,

sofern diese den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielbaren Roherträgen entsprechen. Andernfalls sind

jene Erträge heranzuziehen, welche bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbar sind und als

solche werden marktübliche Mieten betrachtet (vgl. Fest et al. 2006; Schnaidt & Steffen 2012; Kleiber et al.

2017).

Die Bewirtschaftungskosten umfassen den Aufwand für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung, Abschreibung

und Ausfallwagnis nur insofern, als diese nicht bei der Kapitalisierung berücksichtigt werden. Die Verwendung

von Reinerträgen wird wegen der problembehafteten Bestimmung der Bewirtschaftungskosten als

fehleranfällig betrachtet (vgl. Ed lauer et a!. 2012; Schnaidt & Steffen 2012). Es wird daher vorgeschlagen,

analog zur Bestimmung der Roherträge, nachhaltige Bewirtschaftungskosten zu kalkulieren (vgl. Kleiber et al.

2017). Als solche werden marktübliche Werte, die auf Basis vergleichbarer Objekte in vergleichbaren

Zuständen beruhen, betrachtet. Aus Mangel an robusten Daten für Bewirtschaftungskosten bietet sich

alternativ an, ausschließlich mit Roherträgen z.u rechnen (vgl. Chaney & Hoesli 2015). Verzerrend wirkt sich das

nur unter der Bedingung systematischer Unterschiede beispielsweise durch unterschiedliche Abgabe- bzw.

Steuerregeln oder Objekttypen aus.

„Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise

erzielbaren Kapitalverzinsung"(§ 5 Abs. 4 LGB}. Kaufpreise bilden die zum Transaktionszeitpunkt herrschenden

Zukunftserwartungen am Markt, hinsichtlich der Höhe und des zeitlichen Anfalls künftiger Cash Flows, ab.

Kapitalisierungszinssätze2 drücken das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Kapitalrückfluss aus, also die

Kapitalrückflussrate welche zum Kaufzeitpunkt von Investoren akzeptiert wird (vgl. Schnaidt & Steffen 2012).

Daran knüpft die Annahme: je höher das Wachstumspotenzial einer Uegenschaft eingeschätzt wird, desto

niedriger ist die Erwartung an die Anfangsrendite der Höhe nach. Durch die Ermittlung von Kapitalisierungs-

bzw. Liegenschaftszinssätzen aus Kaufpreisen, die für das Geschehen auf bestimmten Märkten repräsentativ

sind, bilden folglich auch diese die Erwartungen derjeweilfgen Märkte ab und die so ermittelten

Ertragsäquivalente erfüllen die notwendige Bedingung dafür auch Verkehrswerten zu entsprechen (vgl. Bienert

& Funk 2014; Kleiber et a/. 2017). Sämtliche, nicht bereits in den Erträgen und der Restnutzungsdauer explizit

berücksichtigten Faktoren, werden implizit über den Kapitalisierungszinssatz erfasst (vgl. Schnaidt & Steffen

2012). Insbesondere trifft das auf potenzielle, zukünftige Wertzuwächse zu, bei Verwendung von Roherträgen

anstatt von Reinerträgen, auf die Bewirtschaftungskosten. Das der Ermittlung der Liegenschafts2cinssätze

zugrundeliegende empirische Modell muss auch bei der Anwendung dieser Liegenschaftszinssät2ce verwendet

werden (vgl. Kleiber et af. 2017). Auf diesen unmittelbar einsichtigen Zusammenhang weisen auch andere

Autoren hin wie z.B. Kranewitter (2010} oder Edlauer et al. (2012). Werden die Uegenschaftszinssätze also auf

Basis der Roherträge ermittelt, beinhalten diese auch dfe Bewirtschaftungskosten. Bei der Anwendung

2 Auch Kapitalisierungsrate, Liegenschaftszinssatz, overall capitalisation rate, all risk yield, cap rate

13


dieserart ermittelter Liegenschaftszinse muss dann bei der Ertragswertermittlung zwingend ebenfalls mit

Roherträgen gerechnet werden, da die Bewirtschaftungskosten dann ja bereits im liegenschaftszins enthalten

sind. Diese Zusammenhänge zeigen Edlauer et al. (2012) beispielhaft, Chaney and Hoesli (2015) oder Onica

(2016) im Rahmen empirischer Arbeiten.

Die oben im Kapitel 2.2.1 aufgerissenen Probleme gelten analog auch für die Ermittlung von

Kapitalrückflussraten. In der Bewertungsliteratur werden diese Probleme auch durch die Forderung nach

Modell- und Referenzkonformität angesprochen (vgl. Kleiber et a/. 2017).

2.3 Literaturreview

Das folgende Kapitel befasst sich insbesondere mit Zusammenhängen zwischen Kapitalrückflussraten und

deren Einflussfaktoren. Das Problem der Referenzkonformität verweist auf die Heterogenität von Immobilien

und die damit verbundenen Einschränkungen bezüglich ihrer Vergleichbarkeit. letztere bezieht sich dabei auf

jene Faktoren, die bestimmend sind für die Kapitalrückflussraten. Theoretisch sollten Kapitalrückflussraten eine

Funktion von liegenschaftseigenschaften und der Rentabilität alternativer Investitionen sein (vgl. Ambrose &

Nourse 1993).

Empirisch wurden zahlreiche Arbeiten zur Untersuchung der funktionellen zusammenhänge zwischen

Kapitalrückflussraten und Einflussfaktoren unternommen. Durch die jeweils untersuchungsgegenständliche

Markthierarchieebene3 werden unterschiedliche Faktoren konstant gehalten, wodurch sich die

Erklärungsbeiträge untersuchter Einflussfaktoren im Hinblick auf die Variabilität von Liegenschaftszinsen

unterscheiden.

Auf regionaler Ebene wurden systematische Differenzen der Liegenschaftszinse nach lmmobi!ienklasse

beobachtet (vgl. Ambrose & Nourse 1993). McDonald (2015) zeigte systematische Differenzen der

Liegenschaftszinse nach Region.

Bei interstädtischer Betrachtung zeigten sich negative Zusammenhänge mit der Kaufkraft sowie der

Durchschnittsmiete (vgl. Fest et a/. 2006). Diese zusammenhänge werden damit erklärt, dass mit zunehmender

Höhe von Kaufkraft und durchschnittlich erzielten Mieten das Risiko der Immobilieninvestition sinkt.

McDonald (2015) fanden Zusammenhänge mit der Leerstandsrate und Veränderungen derselben über die Zeit.

Auf lokaler Ebene wurden negative zusammenhänge mit der Nettoeinnahrne/rn2 festgestellt (vgl. Fest et al.

2006). Die Nettoeinnahme/m2 kann als Indikator für die Lagequalität interpretiert werden. Mit zunehmender

Attraktivität der Lage sinkt demnach das Investitionsrisiko, da das höherpreisige Wohnungssegment

üblicherweise wirtschaftlich besser gestellte Personen anspricht. Diesen Zusammenhang zeigen auch Chaney

3 Damit ist die Betrachtungsebene angesprochen, wie beispielsweise global, national, regional/lokal oder

Makro/Mikro etc.

14

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and Hoesli (2015) anhand der Wohnungsfläche sowie der Lageattraktivität, gern.essen mittels Variablen für die

Mikrolage4

als auch Makrolage5

• Letztere fanden auch mit zunehmender Streuung der Wohnflächen innerhalb

eines Objektes einen risikomindernden Einflussfaktor. Analog sinkt das Investitionsrisiko mit zunehmender

Gebäudenutzfläche wegen der Streuung des Mietausfallsrisikos (vgl. Fest et al. 2006). Andererseits steigt das

Liquidationsrisiko von Liegenschaften mit zunehmender Größe (vgl. Chaney & Hoesli 2015).

Mit dem Bodenwert/m2 zeigte sich ebenfalls ein negativer Zusammenhang. Dieser wird als Indikator für die

Lagequalität gedeutet, was durch den stark positiven Zusammenhang mit der Nettoeinnahme/m 2 in größeren

Städten gestützt wird (vgl. Fest et al. 2006). Ein positiver Zusammenhang zeigt sich mit der Grundstücksgröße.

Die Grundstücksgröße wird ebenfalls als Indikator für die Lagequalität gedeutet, da in höherwertigen Lagen die

Grundstücksfläche tendenziell besser ausgenützt wird, d.h. verhältnismäßig größere Nutzflächen aufweisen.

Die Grundstücksgröße korreliert stark mit dem Bodenwert (vgl. Fest et al. 2006). Die Entwicklung der

Lageattraktivität ist ein wichtiger Faktor für Preisveränderungen von Liegenschaften bzw. Mieten, also der

Wachstumserwartungen. Die Entwicklung der Lagequalität stellt jedoch ebenso ein vom Investor

unbeeinflussbares Risiko dar und schlägt sich im Risikoaufschlag nieder (vgl. Chaney & Hoesli 2015).

Sanierungen beeinflussen die Zahlungsströme von Liegenschaften erheblich, sind aber sowohl in zeitlicher wie

umfänglicher Hinsicht unscharf und gelten daher als Risikofaktor. Chaney and Hoesli (2015) konnten relevante

zusammenhänge mit dem Gebäudealter, dem Gebäudezustand und der Qualität der Gebäudekonstruktion

zeigen. Unter dreißig getesteten hatte das Gebäudealter den höchsten Einfluss, der Gebäudezustand den

vierthöchsten und die Qualität der Gebäudekonstruktion den sechsthöchsten Einfluss auf die

Kapitalisierungsrate. Ein geringeres Sanierungsrisiko führt demgemäß zu geringeren Kapitalisieru ngsraten.

Die Art der Transaktionsbedingungen6

führt nach Chaney and Hoesli (2015) zu unterschiedlichen

Kapitalisierungsraten. Auf Auktionen transaktionierte Liegenschaften erzielten 9 % höhere Rückflüsse

gegenüber Verkäufen auf dem freien Markt. Die Autoren führen diese Differenz auf die bei Auktionen

geringere Anzahl potenzieller Käufer zurück, was zu niedrigeren Kaufpreisen führt. Liegenschaften, die

zwischen verbundenen Organisationen oder Verwandten gehandelt wurden, errielten um 3 % niedrigere

Rückflüsse gegenüber Verkäufen auf dem freien Markt.

Auf Makroebene fanden Jud and Winkler (1995) zusammenhänge mit Fremd- sowie Eigenkapitalmarktspreads.

Die Ergebnisse sprechen demnach dafür, dass Kapitalisierungszinssätze durch die erforderlichen Rückflüsse in

den Kredit- und Eigenkapitalmärkten beeinflusst werden. Die deutlichen zeitlichen Verschiebungen der Effekte

deuten die Studienautoren als Hinweis auf die Ineffizienzen von Immobilienmärkten und eine limitierte

Integration von Kapital• und Immobilienmärkten. Der von Ambrose and Nourse (1993) gefundene negative

4 Die Qualität der Mikrolage repräsentiert die qualitative Beurteilung durch die Immobilieneigentümer

5 Die Attraktivität der Makrolage wurde auf ZIP Code-Ebene als Index von SO Merkmalen aus der Steuer- und

Einkommensstatistik, Einkommensdichte und -verteilung, lnfrastrukturstatlstik und weiteren gemessen 6

Untersuch wurden Transaktionen am freien Markt, via Auktionen und solche an Angehörige

15


Zusammenhang mit Wertpapierrenditen verweist auf den Einfluss durch Alternativanlagemöglichkeiten und

der positive Zusammenhang mit der erwarteten Inflationsrate. Chaney and Hoesli (2015) fanden für den

risikofreien Zinssatz. einen starken Einfluss auf die Liegenschaftszinse und einen, wenn auch deutlich

geringeren, für den Wertpapiermarkt.

McDonald {2015) zeigten starke Zusammenhänge der Liegenschaftszinse zu ihren Vergangenheitswerten und

Prognosen über deren erwartete Entwicklung. Demnach benutzen Investoren ökonomische Daten und

Prognosen.

Die Wirtschaftsentwicklung (BIP Wachstum, Inflationsrate), das Verhältnis zwischen erzielter Miete zu

Marktmiete sowie die regionale Leerstandsrate sind nach Chaney and Hoesli (2015) Faktoren, die im

Zusammenhang mit den Wachstumserwartungen der Einnahmen stehen. Das Verhältnis zwischen erzielten

Mieten zum Marktdurchschnitt zeigte dabei unter 30 getesteten Variablen die dritthöchste Bedeutung.

Generell weisen die empirischen Ergebnisse auf ein sehr komplexes Wirkgefüge zahlreicher Faktoren der

unterschiedlichen Markthierarchieebenen hin. Nicht alle Faktoren zeigen eine eindeutige Wirkrichtung. So

braucht es auch nicht zu verwundern, dass sich die von Gutachtern zur Preisbestimmung herangezogenen

Informationen und deren Gewichtung, von jenen der Investoren deutlich unterscheiden, was in Folge z:u

entsprechenden Unterschfeden bei Kapitalisierungszinssätzen bzw. Preisen führt (vgl. Chaney & Hoesli 2015).

2.4 Güteanforderungen

Als allgemeinen Maßstab für die Wertermittlung normiert das LGB die Einhaltung wissenschaftlicher Standards

(§ 3 Abs. 1 LBG). Im Rahmen der Bewertungslehre wird daher die Angabe und Verwendung exakter Kriterien,

Normen und überprüfbarer Bewertungsmethoden, die sich auf wissenschaftlichem Stand befinden, verlangt

(vgl. Stabentheiner 2005; Kothbauer & Reithafer 2013). Da die Wertermittlung auf empirischen Daten beruht,

wird folglich vorn Regelwerk analytischer Erfahrungswissenschaften wie bei Bortz and Döring (2016}, Kromrey

(2000), Schnell et a/. (2005) und Balzer (1997)ausgegangen. Besondere Relevanz haben demnach die Prinzipien

Wertneutralität, Einsatz objektivierender Datenerhebungsmethoden, Informationsbewertung mittels

systematisch vergleichender Verfahren, Intersubjektive Nachprüfbarkeit etc.

2.4.1 Ermittlung der Eingangsgrößen als Messproblem

Das Ziel ist eine möglichst exakte: und fehlerfreie Messung des systematischen Marktgeschehens, welche den

oben dargelegten Anforderungen gerecht wird. Unter Messung oder Quantifizierung wird allgemein die

Zuweisung eines Zahlenwertes zu einem Objekt verstanden. Verhältnisskalen verfügen über einen abso!ute:n

Nullpunkt und ordnen den Objekten eines empirischen Relativs Zahlen so zu, sodass das Verhältnis zwischen je

zwei Zahlen dem Verhältnis der Merkmalsausprägungen der jeweiligen Objekte entspricht (Bortz & Döring

2016).

16

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Egal ob Zeitnehmung, Gewichtsmessung, Temperaturmessung, kaum eine Messung kann, trotz größter Sorgfalt

fehlerfrei sein. Nach der klassischen Testtheorie treten grundsätzlich zwei Arten von Messfehlern auf, nämlich

systematische und zufällige (vgl. Schnell et al. 2005).

Erste entstehen durch systematische Fehler insbesondere bei der Operationalisierung, Stichprobenziehung und

Datenerhebung. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn Untersuchungsobjekte derart ausgewählt

würden, sodass diese nicht den gewünschten Markt repräsentieren, wie oben ausgeführt (siehe Kapitel 2.2.1).

In diesem Fall würde, trotz sorgfältiger Messung, der erhobene Wert nicht dem gesuchten wahren Wert

entsprechen {Gültigkeitsproblem).

Die zweite Fehlerart zeichnet sich dadurch aus, dass Messwerte zufällig von Messung zu Messung variieren

(Zuverlässigkeitsproblem). Dafür können unter anderem Fehlinformationen von Auskunftspersonen aber auch

Einflüsse aus dem zufällig streuenden Informationsstand, den Erwartungen, Deutungen und das

unterschiedliche Verhandlungsgeschick der Marktteilnehmer verantwortlich sein. Nach der klassischen

Testtheorie sind gemessene Werte die Summe aus wahrem Wert und Messfehler:

Wobei:

Wt1 = gemessener Wert bei Investor i wc = wahrer Marktwert ei = Zufallsfehler bei Investor i

E( ei) = Erwartungswert der Fehler

Wt = wt +e, E(ea = 0

Cov(W/, ea = 0 =t= j

Cov(W/, eJ = Korrelation von Fehlern und wahren Werten

Wenn es sich bei den Messfehlern um unsystematische Zufallsfehler handelt, ist deren Mittelwert gleich Null

und der Mittelwert der Messungen nähert sich mit zunehmender Zahl unabhängiger Messungen dem wahren

Wert an. Verkehrswerte müssen definitionsgemäß die systematischen Erwartungen der Marktteilnehmer, mit

·anderen Worten, die allgemeine Verkehrsauffassung repräsentieren, das heißt für deren Ermittlung, den

messtheoretischen Anforderungen des oben dargelegten Konzeptes eines wahren Wertes entsprechen. Dies

gilt ebenso für alle übrigen Einsatzgrößen, wie beispielsweise den Liegenschaftszins.

2.4.2 Gütekriterien

In den analytischen Erfahrungswissenschaften wird für Messverfahren insbesondere Gültigkeit und

Zuverlässigkeit verlangt. Gültigkeit bezeichnet das Ausmaß, in welchem ein Verfahren das misst, worauf die

verwendeten Begriffe in ihrem Bedeutungsgehalt verweisen (vgl. Kromrey 2000).

Mit Zuverlässigkeit wird bezeichnet in welchem Ausmaß Messinstrumente fehlerfrei arbeiten. Diese wird unter

anderem durch die intersubjektive Stabilität {Objektivität) bestimmt, womit gemeint ist, inwiefern die erzielten

Ergebnisse von der Person des Messenden unabhängig sind (vgl. Kromrey 2000). Die Zuverlässigkeit ist eine

notwendige Bedingung für die Gültigkeit aber keine hinreichende.

17


3 Methodik und Daten

Nachstehend erfolgt eine Darstellung wie die, der Untersuchung zugrundeliegende Problemstellung, auf Basis

des im Kapitel 2 dargelegten Rahmens, empirisch bearbeitet wurde. In den Kapiteln 3.1 und 3.2 soll das Design

der Methoden gezeigt werden. Im anschließenden Kapitel 3.3 wird der Gegenstandsbereich präzisiert, also die

Gesamtheit der Untersuchungseinheiten,. über die im Rahmen dieser Arbeit Aussagen getroffen werden sollen.

Dies schließt die Erstelfung des Rahmens für die Auswahl von Elementen des Gegenstandsbereichs und das

Auswahlverfahren, welche. Elemente des Gegenstandsbereiches untersucht werden, ein.

3.1 Vergleichsbasierte Methode

Erzielte Kaufpreise sind Einzelergebnisse eines Ausgleiches zwischen Anbietern und Nachfragern, welchen

subjektive Ertragserwartungen zugrunde lagen. Ziel dieser Untersuchung ist es ein repräsentatives Abbild

dieser subjektiven Erwartungen/Entscheidungen (die allgemeine Verkehrsauffassung) zu finden, um von

diesem auf die untersuchungsgegenständliche Liegenschaft zu schließen.

Dazu wurden Daten über Transaktionen derart erhoben, sodass ein gültiger und verlässlicher Schluss auf den

Markt, also ein repräsentatives Abbild dieser subjektiven Erwartungen/Entscheidungen (die allgemeine

Verkehrsauffassung) überhaupt möglich ist.

Zur Kontrolle von Drittvariablen wurden diese entsprechend mit erhoben bzw. im Stichprobendesign

berücksichtigt. Insbesondere gHt dies für den Transaktionszeitpunkt, den geografischen Raum und sachliche

Immobilieneigenschaften.

Um einen objektiven Schluss von erhobenen Teilmarktrenditen auf das Untersuchungsobjekt zu ermöglichen,

musste dieser Zusammenhang ebenfalls empirisch erhoben werden. Dazu wurde eine Befragung von Käufern

der Liegenschaften aus dem Transaktionsdatensatz durchgeführt. Dies erfolgte, indem die Respondenten

jeweils ihre in die Marktmodellferung aufgenommenen Immobilien, entlang der relevanten Faktoren mit dem

Bewertungsobjekt in Bezug bringen sollten und entsprechende Einschätzungen bezüglich der Wertdifferenzen

erhoben wurden. Damit wurden die im §4 LBG Abs. 1 angesprochenen Anpassungserfordernisse, die aus

abweichenden Eigenschaften eines Bewertungsobjektes und der Vergleichsobjekte resultieren, vom Markt,

also Marktteilnehmern getroffen, deren subjektive Erwartungen kaufpreisbestimmend waren. Dadurch wurden

diese Anpassungen objektiviert und nicht aufgrund subjektiver Deutungen der Studienautoren über die

Erwartungen von Marktteilnehmern bestimmt.

Die Befragung hat in den Monaten Dezember bis Februar in den Räumlichkeiten der Befragten Investoren

stattgefunden. Die Gespräche wurde durch einen Fragebogen unterstützt, welcher im Vorfeld getestet wurde.

Außerdem wurde eine umfangreiche, .die untersuchungsgegenständliche Liegenschaft beschreibende

Unterlage hergestellt.

18


3.2 Ertragsbasierte Methode

Aus Validierungsgründen wurde der Uegenschaftspreis mit Hilfe einer weiteren Methode geschätzt. Dazu

wurden Renditen des relevanten Marktsegmentes empirisch bestimmt und zur Preisbestimmung der

untersuchungsgegenständlfchen Liegenschaft herangezogen. Datengrundlage bildete der gesamte

Transaktionsdatensatz. Das empirische Modell wird nach Chaney and Hoesli (2015), basierend auf der in Kapitel

2.2.2 dargestellten Beziehung k = r1 + rP - w = Ro:1 spezifiziert.

3.2.1 Modellspezifikation

Der Liegenschaftszinssatz wird auf Basis empirischer Marktdaten ermittelt. Dazu wurde ein empirisches Modell

spezifiziert, welches die Variabflität des Liegenschaftszinses in Abhängigkeit relevanter Faktoren erklären soll

und das nachfolgend dargestellt wird. Der Liegenschaftszins wurde oben ausgedrückt als eine Funktion des

Basiszinssatzes, der Risikoprämie und der Wachstumserwartungen bezüglich der Investitionsrückflüsse.

Empirisch wurden zahlreiche Einflussfaktoren auf die Variabilität von Kapitalrückflussraten untersucht (vgl.

Kapitel 2.3). Insbesondere wird hfer das von Chaney and Hoesli (2015) getestete Modell nachfolgender Form

als Ausgangspunkt genommen:

(10)

r1 stellt den Basiszins dar. Dieser braucht in unserem Modell nfcht extra berücksichtigt werden, da dieser aus

Designründen keine Varianz der Rückflussraten auslösen kann. rp_makro bezeichnet einen Vektor von Variablen,

die den Risikoaufschlag beeinflussen, der für Immobilieninvestitionen verlangt wird. Wmakro repräsentiert

einen Vektor von Variablen, welche die erwartete Wachstumsrate der Cash Flows für den Gesamtmarkt

abbilden. Einflussfaktoren auf der Makroebene sowie der Zeit wurden bereits durch das Untersuchungsdesign

berücksichtigt. Alle Objekte liegen innerhalb eines eingegrenzten Raumes, womit Variabilität aufgrund

großräumiger Differenzen keine Rolle spielt.

rp_mikro ist ein Vektor von Variablen, welche den verlangten Risikoaufschlag für spezifische

Liegenschaftsrisikofaktoren repräsentieren, wie das Erneuerungsrisiko, das leerstandsrisiko etc. Wmilc-ro ist ein

Vektor von Variablen, welche die Differenzen der erwarteten Wachstumsraten auf liegenschaftsebene, auf

Basis der Liegenschaftseigenschaften messen.

Risikofaktoren auf kfeinräumiger Ebene und spezifische liegenschaftsrisikofaktoren, wie das Erneuerungs-,

Wachstumspotenzial oder Leerstandsrisiko bleiben vom Untersuchungsdesign unberührt und müssen zu einer

Variabilität der Kapitalrückflussrate führen. Diese Variabilität kann weitgehend durch das Modell abgebildet

werden, da entsprechende Daten zur Verfügung stehen. Einen durch das Modell nicht kontrollierbaren

Einflussfaktor stellt jedoch die Mikrolage dar, wenn die lagequalität des Untersuchungsobjektes systematisch

vom Stichprobenmittelwert abweicht. Das heißt, dass eine Unterschätzung des Marktpreises der

gegenständlichen Liegenschaft erwartet wird, falls die Vergleichsliegenschaften eine durchschnittlich

schlechtere Mikrolagequalität aufweisen oder zu einer Überschätzung im umgekehrten Fall. In der Auswahl

befinden sich fast ausschließlich Objekte, die, wie die zu bewertende Liegenschaft, im neunzehnten bzw. zu

Beginnt des zwanzigsten Jahrhunderts errichtet wurden, was die Variabilität des Einflusses von Faktoren, wie

19


der Gebäudekonstruktion oder der Erneuerung eingrenzt. Dem Leerstandsrisiko wird vor der dem Hintergrund

der klein räumigen Marktsituation seitens der von uns befragten Investoren keine Bedeutung gegeben. Damit

verbleibt das Wachstumspotenzial auf Mikroebene als wesentlichster Einflussfaktor für die Variabilität der

Kapitalrückflussraten der in der Stichprobe und die Funktion lautet formal

k = fCßo-,ß1Wm.ikro) Die Analyse von zusammenhängen wird häufig mit Hilfe linearer Regressionsmodelle durchgeführt. Eine

grundsätzliche Voraussetzung dafür ist aber ein linearer Zusammenhang zwischen abhängigen und

unabhängrgen Variablen. Die Daten zeigen jedoch, dass zwischen der Anfangsrendite und dem

Wachstumspotenzial kein linearer Zusammenhang besteht, sondern einer Potenzfunktion entspricht (siehe

AbbHdung 1). Das empirische Modell lässt sich damit beschreiben mit

(10)

{10)

Abbitdung 1: Streudiagramm von Anfangsrendite und Wachstumspotenzial

05 '

,02

45 ö

32 0

' 46 o. 42

a:> 25

31 0

:29 47 ·08

40

13 14 0 Ö. .,

' 5 ' O 43

0 20

:ö•

lt ,oo~-,----,----.----.---..-----.----.----,---~~

0 2 4 6 B· 10 12 14

Wachstumspotenzial

3.2.2 Operationalisierung

3.2.2.l Kaufpreis

Die Kaufpreise wurden den Kaufverträgen entnommen. Relevant ist der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis in€:

ohne Kaufnebenkosten. Liegenschaftstransaktionskosten sind im vereinbarten Kaufpreis indirekt

berücksichtigt, da sie sowohl Käufern als auch Verkäufern bekannt sind und daher in die Preisbildung

automatisch einfließen (Kleiber et a/. 2017).

20


3.2.2.2 Rohertrag und Rendite

Roherträge wurden hier a[s jährliche Mieteinnahmen, gemessen zum Zeitpunkt der Transaktion verstanden.

Die Miete ist das zwischen Vermieter und Mieter vertraglich vereinbarte Entgelt für die Überlassung der

gemieteten Räumlichkeiten. Die Mieten wurden den Zinslisten entnommen, die den Verträgen beiliegen. Die

Anfangsrendite wurde als Relation von Roherträgen und Kaufpreisen ermittelt.

3.2.2.3 Wachstumspotenzial

Bezogen auf den Kaufz.eitpunkt bestehen Wachstumspotenziale bezüglich der Rückflüsse der Investition. Diese

können aus Neuvermietungen, qualitativen Wohnungsaufwertungen, Flächenzuwächsen beispielsweise durch

Dachbodenausbau, positive Entwicklung der Lageattraktivität etc. resultieren. Ergebnisse der empirischen

Forschung, aber auch die Ergebnisse unserer Expertenerhebungen sowie der Befragung von

Immobilieninvestoren zeigen, dass Wachstumspotenziale einen erheblichen Einfluss auf die Preisbereitschaft

ausüben, und somit auf die Renditeanforderung zum Transaktionszeitpunkt. Es wird davon ausgegangen, dass,

je höher das Wachstumspotenzial einer Liegenschaft eingeschätzt wird, desto niedriger ist die Erwartung an die

Anfangsrendite der Höhe nach. Seitens der befragten Immobilieninvestoren lag das Hauptaugenmerk bei ihrer

Kalkulation auf den Potenzialen der Liegenschaft und das sind die bei Neuvermietungen erzielbaren Miete und

Fläch enerweite ru ngen.

Demgemäß wird das Wachstumspotenz.ial hier gemessen als Relation zwischen den zum Kaufzeitpunkt

erzielten Mieteinnahmen und den marktüblichen bzw. gesetzlich erlaubten Mietzinsen. Zusätzlich wurde ein

Dachgeschoßausbau berücksichtigt. Ber der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft wurde der Ausbau des

letzten Geschoßes durch geringfügige Anhebung des Deckenniveaus unter Ansehung der rechtlichen

Rahmenbedingungen, insbesondere der widmungsbedingten möglichen Bauhöhen, seitens der befragten

Investoren für wahrscheinlich gehalten.

3.3 Stichprobe

3.3.1 Grundgesamtheit

Aufgrund der Zielsetzung der Untersuchung und der Merkmale der untersuchungsgegenständlichen

Liegenschaft lässt sich in Verbindung mit den im Kapitel 2 vorgelegten theoretischen und empirischen

Befunden, als sachlich relevanter Gegenstandsbereich der Zinshausmarkt identifizieren, räumlich eingegrenzt

auf die Wiener Gemeindebezirke 17, 18 und 19 und zeitlich auf ein Kaufdatum, welches maximal ein halbes

Jahr vor oder nach dem Kaufvertragsdatum der untersuchungsgegenständlichen Liegenschaft Hegt. Damit soll

für lageabhängige, zeitliche und sachliche Einflussfaktoren kontrolliert werden (siehe Kapitel 3.2.1). Das

Geschehen im interessierenden Marktsegment wird hier repräsentiert durch alle Zinshaustransaktionen.

3.3.2 Auswahlrahmen

Alle in der Grundbuchsdatenbank enthaltenen Zinshaustransaktionen, welche die Grundgesamtheit

repräsentieren.

3.3.3 Realisierte Auswahl und Repräsentativität

21


Die Abfrage aus der Grundbuchsdatenbank wurde durch lmmounited durchgeführt und ergab 97 Treffer. Nach

Bereinigung um Dubletten, Transaktionen, die unter besonderen Umständen stattgefunden haben (z.B.

Geschäfte zwischen organisatorisch oder persönlich verbundenen Marktteilnehmern) oder das Kriterium

Zinshaus nicht aufwiesen, verblieben 48 Objekte. Zu 20 Objekten konnten die für die ertragsbasierte Methode

erforderlichen Informationen erhoben und zu 11 Objekten deren Käufer für Interviews gewonnen werden. Die

realisierte Auswahl betrug demgemäß rd. 42 bzw. 23 Prozent der Grundgesamtheit. Damit erhebt sich die

Frage inwieweit diese realisierten Auswahlen die Grundgesamtheit repräsentieren oder systematisch

voneinander abweichen. Zu diesem Zweck wurde zunächst verglichen, inwieweit Unterschiede in den

Durchschnittswerten zwischen den in der Auswahl befindlichen Objekten und jenen die nicht in der Auswahl

sind, entlang des Kaufpreises, des Kaufpreises pro rn2 Nutzfläche und der Grundstücksfläche, auftreten. Die

Ausschöpfungsquoten nach diesen Variablen ist in Tabelle 1 ersichtlich. Die Werte für robuste

Mittelwertschätzer zeigen einen hohen Grad der Übereinstfrnmung (siehe Tabelle 2) und die

Konfidenzintervalle überdecken sich in einem hohen Maß, sodass mit hoher Wahrscheinlichkeit davon

auszugehen ist, dass die Stichprobe die Grundgesamtheit in diesen Merkmalen repräsentiert (siehe Anhang 1).

Tabelle 1: Ausschöpfung der Grundgesamtheit für ertragsorientierte Preisschätzung

Fälle

Gültig Fehlend Gesamt

Grundgesamtheit vs Auswahl N Prozent N Prozent N Prozent

Kaufpreis nicht in Auswahl. · 28 100,0% 0 0,0% 28 100,0%

fnAuswahl 20 100,0% 0 0,0% 20 100,0% ·- _, ___ _._ ,·--~-------..-,. _,.,~,-.. --~ Kaufprefs/m:r NFf 'nicht Ir\ Aliswahf ,__,, ___ ,\ ... ~

Kaufpreis/m2 NFI nicht in

Auswahl

lnAus.va~J

Gri.Jndstuecksflaec . ~icht'r11


1100,9547619999998 1099, 7650429999999 1087,6584590000000 1099, 7402280000000

00 00 00 00

1162,2796620000000 1151,4245480000000 1185,0761009999999 1153,4068809999999

00 00 00. 00

602,06 567,14 597,69 566,68

he AÜsW~hl ,;;,..;_;.......;~-,---------------------------'---------i r( Auswahl. 500,87

a. Die Gewichtungskonstante ist 1,339.

b. Die Gewichtungskonstante ist 4,685.

c. Die Gewichtungskonstanten sind 1,700, 3,400 und 8,500

d, Die Gewichtungskonstante ist 1,340*pi.

492,07 498,30 492,11

Auch die Mittelwerte dieser Stichprobe überlagern sich mit den Konfidenzintervallen der nicht ausgewählten

Objekte (siehe Anhang 2).

Tabelle 3: Ausschöpfung der Grundgesamtheit für die Befragung von Marktteilnehmern

· Kaufpreis

Kaufpreis/m2 NFI

Grundstuecksflaeche

Nutzfläche ohne

Erweiterungen

Grundgesamtheit vs

Auswahl

nicht in Auswahl

in Auswahl

N

Gültig

Prozent

37 100,0%

N

Fälle

Fehlend

Prozent

0 0,0%

11 100,0% 0 0,0%

N

_,_,,,.._.. _______ ·-·~-------------------·

Gesamt

Prozent

37 100,0%

11 100,0%

nichtinAuswahl --------·----- 20 54,1% •..... 17···--- 45,9% -•···-·········37 __ 1_00_,0_%_o

in Auswahl -·-··--· ... ·-··-···-·---·- 7 _______ 63,6% ______ ---· 4 36,4% 11 100,0%

nicht in Auswahl 36 97,3% 1 2.,7% 37 100,0%

nicht in Auswahl ____ ...... ..,.,, ..... , ... _, ___ _ ·-···-'""'"•"'20 -- ,._54,1% -·- ... _ 17 ··-· 45,9% ·--•·--··-•· 37 ···-- 100,0% _ in Auswahl 7 63,6% 4 36,4% 11 100,0%

Eine relevante Einflussvariable stellt die Mikrolage dar, wie oben schon ausgeführt. Ein Blick auf die Karte zeigt,

dass die Stichprobe für die ertragsbasierte Methode sich hauptsächlich über die Bezirke 17 und 18, jedoch

gegenüber der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft, näher am Gürtel befinden (siehe Abbildung 2).

23

consulting©

Abbildung 2: Stichprobe der ertragsbasierten Methode

• nicht In Aus'h'ahl $ B~\\'atl\Jngsfre-gensdlatt Q inAus·N~hl D Bezitk5grenzen 0 (;,25 0.5

FORSCHUNG BEWERTUNG BERATUNG

Autor Andrea3 V/Orfahauer

Oat•; 19.03.2013 IIJätll consult:ing"

Die Objekte der Stichprobe für die lnvestorenbefragung sind über alle drei Bezirke der Grundgesamtheit

verteilt, wobei der Schwerpunkt im 18. Bezirk liegt. Die Konzentration im Gürtelbereich ist jedoch verglichen

mit der anderen Stichprobe, geringer (siehe Abbildung 3).

, ,~ '

24


Abbildung 3: Stichprobe der lnvestorenbefragung

N

• nicht In Auswahl GI BEWi'fftur.gslicgenschart 0 ioAuswahl LJ Bezitk5g


Grundbuchsauzug vom 27.09.2017 abgefragt und überprüft. Die Grundstücksgrenzen des Grundstücks sind im

Grenzkataster eingetragen und genießen daher Vertrauensschutz.

Gemäß den Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungunterlagen, abgefragt auf der Homepage der Stadt

Wien am 08.10.2017, besteht die Widmung W 11113m o ÖZ Schutzzone, wobei gilt:

w Ul

13m

0

ÖZ

Schutzzone

Wohngebiete

Bauklasse [Bauklasse III, Gebäudehöhe 9-16m)

Beschränkung der Gebäudehöhe auf 13m

offene Bauweise

Grundfläche für öffentliche Zwecke; hier ist eine Enteignung gemäß§ 40 BO Wien möglich.

Die ÖZ Widmung läuft nach 12 Jahren ab Inkrafttreten aus und kann frühestens wieder nach 10 Jahren neu

festgesetzt werden.

In Schutzzonen wird der bauliche Altbestand geschützt. Ein Gebäudeabbruch [n Schutzzonen ist baubehördlich

bewllligungspflichtig. Bei baulichen Änderungen von Gebäuden in Schutzzonen ist darüber mit der MA19

(Architektur und Stadtplanung) einvernehmen herzustellen.

Die ÖZ Widmung ist 12 Jahre nach dem Inkrafttreten der Bauordnungsnovelle LGB 44/1996, somit am

19.09.2008 ausge[aufen und daher gegenstandslos. Das Bundesdenkmalamt teilte zum verbücherten

Denkmalschutzbescheid mit, dass das gegenständliche Bestandsgebäude mit dem Bescheid GZ 13.604/2/2002

nicht unter Denkmalschutz gesteltt wurde. Die beiden im genannten Bescheid unter Denkmalschutz gestellten

Skulpturen befinden sich nicht auf dem Grundstück Nr. 70/18. Ein Ausnutzen der Bebauungsmöglichkeit gemäß

dem gültigen Flächenwidmungsplan (Dachbodenausbau, Aufstockung und An- und Zu bau) kann in einer

Schutzzone von der Baubehörde nicht untersagt, aber deren Gestaltung und Ausführung im Sinne des

Ortsbildschutzes vorgegeben werden. In die Bauakten des Grundstücks konnte mangels Legimitation nicht

Einsicht genommen werden.

3.4.2.2 Lage

Die Liegenschaft befindet in Gersthof, einem Bezirksteil des 18. Wiener Gemeindebezirks.

Das unmittelbare Umfeld ist geprägt von den parkartig gestalteten Freiflächen des Areals der

Semmelweißklinik. Das gesamte Areal ist von einer gusseisernen Einfriedung zwischen Pfeifern umgeben. Die

im Pavillonsystem errichtete Anlage ist in ihrer baulichen Struktur in Verbindung mit der Parklandschaft,

weitgehend erhalten. Die seinerzeitigen Bemühungen um eine sorgfäftfge räumliche Gruppierung und eine

zeitgemäß moderne architektonische Gestaltung, ließen eine funktionell, aber auch ästhetisch ansprechende

Verbindung der Bauten mit den parkartig gestalteten Freiflächen entstehen.

In der näheren Umgebung befindet sich der Türkenschanzpark, der Pötzleinsdorfer Schlosspark, das

Schafbergbad und die im Stadtgebiet gelegenen Ausläufer des Wienerwald es.

Die Entfernung zur nächsten, höherrangigen Verkehrsachse (Gersthofer Straße) beträgt rd. 100 m.

26


Die nächste Haltestelle der Straßenbahnlinie 41 befindet sich auf der Gersthofer Straße Höhe Erndtgasse und

ist ca. 120 m entfernt. Diese verbind et mit der Schnellbahn (Bahnhof Gersthof), U6 (Volksoper) und U2

(Schottentor).

3.4.2.3 Grundstück

Das Grundstück hat eine polygone Form, liegt an einem großteils begradigten Hanggrund und grenzt an der

Hockegasse sowie der Erndtgasse an das öffentliche Gut. Der Zugang zu dem auf dem Grundstück bestehenden

Gebäudeeingang erfolgt vom öffentlichen Gut direkt von der Ecke Hockegasse/Erndtgasse über Stufen und eine

das Eck schneidende Rampe. An der Gebäuderückseite befindet sich ein weiterer Zugang auf Gartenniveau.

Die gegenständliche Liegenschaft ist an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen und verfügt über

Wasser-, Kanal-, Gas,- sowie Stromanschluss. Das Grundstück scheint weder im Altlastenatlas noch im

Verdachtsflächenkataster auf.

3.4.2.4 Quantitative Liegenschaftsdaten

Weitere Informationen zur Bewertungsliegenschaft finden sich in Tabelle 4:.

Tabelle 4: Daten zum Bewertungsgrundstück

Objekt PLZ Kauf- Grund- Nutz- Top Anteil Anteil Anteil Anteil HMZ Poten

Nr vertrags- stuecks- flaeche Ist Flaeche leer- WHG GL mögliche zieller-

datum flaeche mitErwei stand WHGDG HMZ

terung

DG

51 1180 07.12.2010 ,;12-45; '733;!f.' 0 977}!~ 1~?~ 63,7% ]:1,3% 25,(J~ 881,79 ?QS,7,-

4 Ergebnisse der empirischen Untersuchung

4.1 lnvestorenbefragung

Tabelle 5 liefert eine Übersicht über die Fallzahlen der lnvestorenstichprobe im Zusammenhang mit einigen

Variablen.

Tabelle 5: Fallzahlen der lnvestorenbefragung

Fälle

Gültig Fehlend Gesamt

Auf-

Wertungs-

potenzial

8,94

N Prozent N Prozent N Prozent

1 Kaufpreis Schätzwert __ _ in Auswahl 10 90,9% - --------------···-···-~--'-----------'------9,1%

Differenz

Immobilienattraktivität

fri Auswahl

Differenz Lageattraktivität in Auswahl

9 81,8%

9 81,8%

1 9,1%

2 18,2%

2 18,2%

11 100,0%

11 100,0%

11 100,0%

11 100,0%

27

Wachstumsp8teniial

AnfRendite


nrcht:in Auswahl 13 24 64,9% 37 100,0% 35,1% -~-,.--------------'---------inAuswahl

fpo - stadt wien - offizielle & aktuelle infos und ...verdacht, dass die kaufverträge auch wegen...

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