freja ejendomme årsrapport 2014

Årsrapport 2014

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014


FREJA EJENDOMME A/S

GAMMEL KONGEVEJ 60, 6. SAL

1850 FREDERIKSBERG C

TELEFON +45 3373 0800

MAIL [email protected]

WEB FREJA.BIZ

ENEAKTIONÆR

DEN DANSKE STAT

VED FINANSMINISTERIET

HJEMSTEDKOMMUNE

FREDERIKSBERG

SELSKABSNAVN

STATENS EJENDOMSSALG A/S

CVR. NR. 20 54 48 48

BINAVNE

EJENDOMSSELSKABET FREJA A/S

FREJA A/S

STATENS EJENDOMME A/S

FOTO

KONTRAFRAME

JENS ANTHONSEN

FORSIDEILLUSTRATION

CARLSBERGVEJ, 3400 HILLERØD

VISUALISERING: HOLSCHER NORDBERG

ARCHITECTS

DESIGN

B14

2NUUKS PLADS 2, 2200 KØBENHAVN N


Indhold

Hoved- & nøgletal 4

Ledelsens beretning 7

Selskabets ledelse 14

Regnskabsberetning 16

Ledelsespåtegning 18

Den uafhængige revisors erklæring 19

Totalindkomstopgørelse 21

Balance 22

Pengestrømsopgørelse 24

Egenkapitalopgørelse 25

Noter 26

Ejendomsoversigt 40

Management’s Review 44

Financial Highlights 45

3


TOTALINDKOMSTOPGØRELSE

RESULTAT AF SALG OG UDVIKLING AF EJENDOMME 417,6 69,3 110,6 122,8 134

RESULTAT AF DRIFT AF EJENDOMME -1,3 3,6 2,7 1,4 -3,6

RESULTAT AF EJENDOMSVIRKSOMHED 416,3 72,9 113,3 124,2 130,4

ADMINISTRATION M.V. -24,1 -21,5 -20,5 -19,9 -22,8

RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT) 392,2 51,4 92,8 104,3 107,6

FINANSIELLE POSTER, NETTO 5,0 8,4 7,5 9,1 11,4

RESULTAT FØR SKAT 397,2 59,8 100,3 113,4 119,0

SKAT AF ÅRETS RESULTAT -98,5 -15,7 -25,2 -28,4 -29,6

ÅRETS RESULTAT (TOTALINDKOMST) 298,7 44,1 75,1 85,0 89,4

BALANCE PR. 31.12

LANGFRISTEDE AKTIVER 22,5 17,1 15,8 23,1 16,9

KORTFRISTEDE AKTIVER 1.937,4 1.721,3 1.691,3 1.554,4 1.322,3

AKTIVER I ALT 1.959,9 1.738,4 1.707,1 1.577,5 1.339,2

EGENKAPITAL 1.899,0 1.676,7 1.659,6 1.518,0 1.282,9

LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER 4,0 14,0 0,0 0,0 0,0

KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER 56,9 47,7 47,5 59,5 56,3

PASSIVER I ALT 1.959,9 1.738,4 1.707,1 1.577,5 1.339,2

NØGLETAL

AFKASTGRAD 21% 3% 6% 8% 10%

EGENKAPITALENS FORRENTNING EFTER SKAT 17% 3% 5% 6% 8%

SOLIDITETSGRAD 97% 96% 97% 96% 96%

PENGESTRØMSOPGØRELSE

PENGESTRØM FRA DRIFTSAKTIVITET 10,4 289,9 100,9 103,8 -198,2

PENGESTRØM TIL INVESTERINGSAKTIVITET 0,0 0,1 0,1 0,5 -1,2

PENGESTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITET -100,0 -50,0 -25,0 -25,0 -25,0

PENGESTRØM I ALT -89,6 240,0 76,0 79,3 -224,4

LIKVIDER 31. DECEMBER 416,3 505,9 265,9 189,9 110,6

Hoved- & nøgletal

(mio. kr.) 2011201220132014 2010

4

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014 Hoved- & nøgletal

AKTIEKAPITAL

AKTIEKAPITAL 1. JANUAR 38,2 37,7 35,5 31,1 27,9

NOM. KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 0,6 0,5 2,2 4,4 3,2

AKTIEKAPITAL 31. DECEMBER 38,8 38,2 37,7 35,5 31,1

EGENKAPITALUDVIKLING

EGENKAPITAL 1. JANUAR 1.676,7 1.659,6 1.518,0 1.282,9 1.093,5

KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 23,6 23,0 91,5 175,0 125,0

UDLODDET UDBYTTE -100,0 -50,0 -25,0 -25,0 -25,0

ÅRETS RESULTAT 298,7 44,1 75,1 85,1 89,4

EGENKAPITAL 31. DECEMBER 1.899,0 1.676,7 1.659,6 1.518,0 1.282,9

ÅRETS TIL- OG AFGANG AF EJENDOMME

(ANTAL EJENDOMME)

I ALT 81 34 6 19 90

(mio. kr.) 2011201220132014

BEHOLDNING 31.12.2014

ÅRETS AFGANG

TILGANG KØB/ANNULL.

TILGANG INDSKUD

BEHOLDNING 01.01.2014

2010

5

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014Ledelsens beretning

6AUGUSTENBORG SLOT, 6440 AUGUSTENBORG


Årets resultat blev på 397,2 mio. kr. før skat. I 2013 var det 59,8 mio. kr. Resultatet før skat og nedskrivninger blev på 416,2 mio. kr. I 2013 var det 78,5 mio. kr.

I årsrapporten for 2013 og delårsrapporten for 1. kvartal 2014 blev det forventede resultat angivet til at være i stør-relsesordenen 300-350 mio. kr. før skat og eventuelle værdi-reguleringer (nedskrivninger). I halvårsrapporten blev dette opjusteret til 350-400 mio. kr., og igen i delårsrapporten for 3. kvartal opjusteredes resultatet til 425-475 mio. kr. I januar 2015 nedjusteredes resultatet til størrelsesordenen 410-425 mio. kr. Det endelige resultat er 416 mio. kr.

Avancen ved salg blev 437 mio. kr. I 2013 var avancen 88 mio. kr. Overskuddet blev skabt ved 46 ejendomshandler, heraf salg af 34 ejendomme og 12 delsalg. Tilsammen gav handlerne en omsætning på 741 mio. kr.

Årets mest markante handel var Horsens Statsfængsel, der blev solgt til Horsens Kommune efter mange års udviklingsarbejde og et godt og konstruktivt samarbejde. Salget baner vejen for udviklingen af FÆNGSLET til en international attraktion med koncerter, udstillinger, messer og overnatning. I Freja er vi meget imponerede over den holdånd, der eksisterer i Horsens. Her arbejder erhvervsliv, kommune og frivillige sammen om at skabe begivenheder, der trækker folk fra hele landet til Horsens. Vi glæder os til

at følge udviklingen af FÆNGSLET. I 2014 blev den gamle frimurerloge i Klerkegade, København, også solgt, og det suspensive salg af et grundstykke til opførelse af Nyt OUH (Odense Universitets Hospital) faldt endeligt på plads. Året bød også på salg af flere velbeliggende københavner- ejendomme, som vi oplevede en stor efterspørgsel på.

UdviklingsprojekterAktuelt har Freja godt 40 udviklingsprojekter i porteføljen. Udviklingsejendommene spænder bredt, lige fra tidlige-re politistationer i provinsen eller et palæ i Amaliegade i København, der skal skifte anvendelse fra erhverv til boliger, over ny bebyggelse ved tidligere landsarkiv og ny metro-station på Nuuks Plads til ny bolig-strandbebyggelse på Scherfigsvej, hvor WHO tidligere havde domicil.

I 2014 har vi herudover haft særligt fokus på at kickstarte udviklingen af Flyvestation Værløse, at udarbejde analyse og due diligence af flere sygehusejendomme og at arbejde med videreudviklingen af Cortex Park i Odense.

Flyvestationen er en utrolig kompleks opgave, hvor det er en udfordring i sig selv at samle materiale og viden om den 73 ha store grund og få kvalificeret kendskab til ejendom-mens godt 55.000 m² bebyggelse. Arbejdet har primært været rettet mod at registrere og vurdere landskabsværdier, bygningsværdier, miljøforhold, bebyggelsespotentialer etc.

Ledelsens beretning

600

500

400

300

200

100

0

MIO

. KR

.

2005 20072006 2008 2009 20122011 2013 20142010

24 3011 27 27 2632 35 3415

ANTAL SOLGTE EJENDOMME

RESULTAT AF SALG OG UDVIKLING AF EJENDOMME

UDVIKLING I EJENDOMSSALGET

7


I modsætning hertil bliver Cortex Park i Odense bygget på bar mark. Her handler det om at få koordineret indsat-serne i området, så alle går i samme retning. Som nabo til Cortex Park er SDU (Syddansk Universitet) i gang med en større udvidelse, mens Nyt OUH (Odense Universitets Hospital) er ved at blive projekteret og står færdigt i 2022. Der er masser af synergi mellem projekterne, som skal udnyttes intelligent, ligesom vi skal bygge infrastrukturen op i den nye bydel.

Sygehusejendommene er alle nye i Frejas portefølje. Det er vores opgave at få skabt nyt liv i de markante ejen-domme, der historisk set har haft stor regional betydning. Sygehusejendommene tæller både traditionelt sygehus-byggeri som Helsingør Hospital og et fredet Augustenborg Slot, der har fungeret som psykiatrisk hospital.

Hver eneste af vores ejendomme er således unik, stiller sine egne spørgsmål og kræver sine egne svar. For at finde de optimale udviklingsstrategier for hver enkelt ejendom har vi derfor anvendt en stor palet af rådgivere. I 2014 har vi endvidere haft fokus på at videreudvikle og etablere nye samarbejder med rådgivere gennem interviews, konkurrencer, prækvalifikationer etc.

2014 var også året, hvor vi solgte det fredede Holsteins Palæ i Stormgade 10 sammen med Løngangstræde 21 efter en intensiv salgs- og udviklingsproces. Vores opgave

var at udvikle projektet og at forene køberens ønsker med Kulturstyrelsens bevaringskrav. En meget kompleks opga-ve, som det kun lykkedes at få succes med takket være et tæt parløb mellem vores salgs- og udviklingsafdeling. Sa-gen understreger værdien af, at Freja er blevet et fullscale udviklingshus, som kan håndtere meget komplekse sager og skabe merværdi, der i sidste ende havner i den fælles kasse - statskassen.

Indskud af ejendommeI 2014 fik Freja19 ejendomme indskudt. Ejendommene blev fordelt på to indskud med en samlet værdi på 237,4 mio. kr. Ejendommene blev indskudt fra Klima-, Energi- og Bygningsministeriet og Erhvervs- og Vækstministeriet. Ejendommene er fordelt over hele landet. Derudover er der to ejendomme på Færøerne. I 2014 købte Freja også seks tidligere sygehuse af Region Syddanmark og Region Sjælland.

SalgFreja gennemførte 46 endelige salg i 2014. De solgte ejendomme er oprindeligt indskudt i Freja som følge af reformer og lokaleoptimeringer indenfor blandt andet politiet, universiteterne og den statslige administration. Mange af de solgte ejendomme er markante bygninger med en prominent placering, som nu får nyt liv til glæde for lokalmiljøet.

3200

3000

2800

2600

2400

2200

2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0

MIO

. KR

.

2005 20072006 2008 2009 20122011 2013 20142010

OVERSKUD FØR SKAT

EGENKAPITAL

AKKUMULERET OVERSKUD / EGENKAPITAL

8

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014 Ledelsens beretning

I 2014 oplevede vi en større tilstrømning af kunder. Det var tydeligt, at tilgangen til finansiering er blevet bedre, og det er blevet lettere for køberne at få finansieret deres investe-ringer. Vi har også haft en god afsætning af ejendomme uden for hovedstadsområdet.

Ligesom de foregående år tegnede udviklingsejendomme-ne sig for en betydelig del af salget i 2014. Udviklingsejen-domme kræver som hovedregel en ændring af plangrundla-get for at få en ny anvendelse. Derfor indgår Freja i mange tilfælde et udviklingssamarbejde med køberne, og først når planforholdene er tilfredsstillende, kan salget betragtes som endeligt. Det er ofte komplicerede handler, hvor der er et stort fokus på teknisk, økonomisk og juridisk due diligence.

I 2014 gennemførte Freja også 15 betingede salg ud over de endelige salg nævnt ovenfor, som først kan indregnes i kommende år.

I Freja sælger vi en del af ejendommene selv, men vi har også et landsdækkende netværk af ejendomsmæglere, som vi trækker på, når vi skal sælge større udviklingsejendomme eller ejendomme i provinsen. Samarbejdspartnerne spæn-der fra små lokale ejendomsmæglere over større regionale mæglere til de helt store mæglerkæder med internationale berøringsflader. Det er et samarbejde, vi sætter stor pris på og glæder os til at styrke yderligere i 2015.

VederlagspolitikBestyrelsens medlemmer aflønnes med et fast årligt veder-lag, der fastsættes af generalforsamlingen.

Direktionen aflønnes med en fast årlig bruttogage. Her-udover er der etableret en særlig bonusordning baseret på opfyldelsen af en række mål, der fastsættes ved årets begyndelse. Bonus vil normalt ikke kunne overstige 20 % af den faste gage.

Ved generalforsamlingen i marts 2008 tiltrådtes de over-ordnede retningslinjer for selskabets incitamentaflønning jf. www.freja.biz.

Medarbejderne aflønnes ligeledes med en fast årlig brutto-gage. Bruttogagen til både direktionen og øvrige medarbej-dere indeholder bidraget til den pensionsordning, som den enkelte måtte beslutte. I samråd med bestyrelsens formand har direktionen endvidere mulighed for at tildele medarbej-dere et årligt ekstra vederlag, der tildeles på grundlag af en vurdering af individuelle indsatser og opnåede resultater. I 2014 blev der i alt udbetalt sådanne vederlag på 560.000 kr., svarende til 4,1 % af den samlede lønsum, eksklusiv direktionens lønninger.

Vederlag til bestyrelse og direktion er endvidere omtalt i note 8 i Årsregnskabet.

RisiciFrejas økonomiske resultat og stilling er tæt knyttet til markedsforholdene på ejendomsmarkedet og udviklingen på kapitalmarkedet. Ejendommene er forsikrede for fysiske skader og ansvar, og det vurderes, at der ikke er tekniske risici. Selskabet er involveret i et beskedent antal retstvi-ster, der ikke vil påvirke resultatet væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle falde ud til selskabets fordel.

Prisdannelsen er også påvirket væsentligt af beliggenhe-den. Der er meget store regionale forskelle i efterspørgs-len på både boliger og erhvervsejendomme.

De fleste af Frejas ejendomme skal have ændret plan-bestemmelser, før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt dialog med planmyndigheder-ne. Markedsværdien af en ejendom vil nogle gange blive påvirket betydeligt af ændringerne i de fremtidige anven-delsesmuligheder.

Det vurderes løbende, om den bogførte værdi af selska-bets ejendomme er udtryk for den værdi, som ejendom-men mindst kan sælges for.

Nogle af selskabets ejendomme er forurenede. Når en ejendom overtages, indgår forventningerne til fremtidige oprensningsudgifter i værdisætningen.

Alle køb og salg af ejendomme foregår i danske kroner. Der er heller ikke knyttet risici til selskabets finansiering, idet behovet for træk på kreditfaciliteter er beskedent. Endvidere sker placering af indlån på vilkår på dag-til-dag-markedet eller aftalemarkedet. Der sker en risikospred-ning, ved at indskud og depoter fordeles på et antal store og mellemstore danske pengeinstitutter. For alle pengein-stitutters vedkommende er der fastlagt maksimumsgræn-ser.

En ejendomshandel indregnes i det år, hvor handlen er ind-gået, når alle væsentlige risici og fordele ved ejendommen er overgået til køber. Det gælder også i de situationer, hvor overdragelsen først finder sted i det efterfølgende år. På disse handler har Freja ultimo 2014 modtaget kutyme-mæssig udbetaling, der er deponeret eller sikret ved ga-ranti. Handler for 29,0 mio. kr. af årets samlede omsætning overdrages først i 2015.

Der er derfor knyttet kreditrisiko til betalingen af restkøbe-summen frem til overtagelsesdagen.

9


Ejendomsretten til de solgte ejendomme overgår først, når der er sket deponering af hele købesummen. Ved eventuelt mislighold er ejendommen fortsat Frejas, hvilket betyder, at kreditrisikoen er knyttet til avancen ved den mislighold-te handel. I 2014 har selskabet ikke konstateret tab ved misligholdte handler.

I forbindelse med salg af udviklingsejendomme kan selska-bet påtage sig at forestå oprydning af forurening eller byg-gemodning af infrastrukturen. Der er derfor risiko knyttet til vurderingerne af værdien af sådanne forpligtelser. Der er i 2014 en negativ regulering på 4,0 mio. kr. vedrørende afsatte beløb i tidligere år.

SelskabsledelseSelskabet følger udviklingen i retningslinjer for god selskabsledelse. Bestyrelsen betragter anbefalingerne i rapporten Staten som aktionær udgivet af Finansministeriet i 2004 som kodeks for ledelsen af selskabet. For mere in-formation se dokumentet ”Freja ejendomme A/S - og god selskabsledelse” opdateret januar 2015 på www.freja.biz.

Redegørelse for samfundsansvarFrejas forretningsgrundlag kan udtrykkes i to overskrifter: Flere penge til fællesskabet (Staten) og bæredygtige løsninger for brugere og borgere. Begge dele har i Frejas levetid kunnet lade sig gøre, så bæredygtig arkitektur og byudvikling er gået hånd i hånd med lønsomhed.

Freja udvikler tidligere statslige ejendomme til nye formål og løser dermed en vigtig samfundsopgave. Vi finder nye anvendelser i samarbejde med investorer, kommunale myndigheder og rådgivere, så der igen kan komme liv i bygningerne. På den måde er Freja ejendomme i sin es-sens en samfundsansvarlig virksomhed. Freja har igennem årene udloddet 1,2 mia. kr. til staten, som går i fællesska-bets kasse.

I Freja har vi arbejdet med bæredygtighed og samfundsan-svar internt og eksternt gennem flere år uden dog at have politikker for samfundsansvar, herunder menneskerettighe-der og påvirkning af klimaet. I 2014 gik vi et skridt videre. Vi meldte os ind i den nystiftede Forening For Byggeriets Samfundsansvar og har i slutningen af 2014 underskrevet charter om social ansvarlighed, udarbejdet af Realdania og Bygherreforeningen. Dette charter vil danne rammen om selskabets arbejde med samfundsansvar de kommende år.

Bestyrelse og ledelse Bestyrelsen har i årets løb holdt seks møder. Derudover har bestyrelsen ved skriftlig votering behandlet et antal indstillinger fra direktionen om salg af ejendomme. Der

blev i årets løb afholdt tre generalforsamlinger, hvoraf to var ekstraordinære og indkaldt for at godkende apportindskud af ejendomme.

Den ordinære generalforsamling blev afholdt den 25. marts 2014. Her blev der udloddet et udbytte på 100 mio. kr. På generalforsamlingen udtrådte Karen-Elisabeth Seest Friis af bestyrelsen, mens Hans J. Carstensen blev valgt som nyt bestyrelsesmedlem og næstformand.

Bestyrelsen gennemgår og overvåger Frejas aktiviteter bl.a. ved at gennemgå detaljerede kvartalsregnskaber, der indeholder budgetopfølgning. På bestyrelsens møder drøftes selskabets mål for kommende perioder, risikovur-deringer, principper for salg, sikring af aktiver og likvider, ligesom der tages stilling til Frejas overordnede politikker og strategier, herunder CSR (Corporate Social Responsi-bility) og CG (Corporate Gorvernance). Frejas kontrolmiljø og IT-forhold indgår i risikodrøftelserne. Ligeledes mødes bestyrelsen med selskabets revision en gang om året. Med hensyn til hovedelementerne i selskabets kontrol- og risikovurderingssystemer ved regnskabsaflæggelsen hen-vises der til note 4 i Årsregnskabet.

Afholdte generalforsamlinger Den 25. marts Ordinær generalforsamling Den 26. juni Ekstraordinær generalforsamling – 41. indskud Den 29. december Ekstraordinær generalforsamling – 42. indskud

Redegørelse for den kønsmæssige sammensætning af ledelsenBestyrelsen i Freja er sammensat af 2 kvinder (40%) og 3 mænd (60%).

En fordeling med 40/60 anses efter selskabslovens regler som en ligelig kønsfordeling, og Freja har således ikke et underrepræsenteret køn i bestyrelsen, og skal derfor ikke fastsætte et måltal for den fremtidige kønsfordeling. Bestyrelsen forventer, at der fastholdes en ligelig køns- fordeling i fremtiden.

Freja er ikke omfattet af reglerne om at udarbejde en poli-tik for at øge andelen af det underrepræsenterede køn på selskabets øvrige ledelsesniveauer. Men det kan oplyses, at ledelsesgruppen består af 1 kvinde (adm. direktør) og 3 mænd.

10


45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

AN

TAL

HA

ND

LER

20122011 2013 20142010

FYN & JYLLAND

SJÆLLAND & ØER

HOVEDSTADSOMRÅDET

40

35

30

25

20

15

10

5

0

AN

TAL

EJEN

DO

MM

E

20122011 2013 20142010

FYN & JYLLAND

SJÆLLAND & ØER

HOVEDSTADSOMRÅDET

BEHOLDNING AF EJENDOMME OPDELT GEOGRAFISK

ANTAL GENNEMFØRTE HANDLER OPDELT GEOGRAFISK

11


Hændelser efter regnskabsårets udløbDer er ikke efter regnskabsårets udløb indtruffet væsent-lige hændelser, der mærkbart påvirker Frejas planer eller økonomiske og finansielle stilling ved årets begyndelse.

Forventninger til 2015Vi forventer, at 2015 bliver et spændende og positivt år for Freja. Vi ser frem til at erhverve en række tidligere sygehuse i det nye år og styrke det gode samarbejde med regioner, ministerier og styrelser. Sygehusene er store enheder, som ofte er bygget til sygehusdrift og vanskelige at afsætte. Derfor forudser vi, at porteføljen kommer til at vokse i 2015. Af samme grund vil vi i 2015 fastholde vores fokus på at minimere driftsudgifter og øge indtjeningen ved at leje flere ejendomme ud på midlertidig eller længe-revarende basis med det formål at sælge ejendommene med lejere.

I 2014 kunne vi mærke, at det blev lettere for investorerne at finde finansiering til deres projekter. Denne tendens forventer vi fortsætter i 2015. Men der er dog stadig dele af landet, hvor det er svært at få etableret nye projekter. Derfor vil der stadig være lange liggetider på en del af vores ejendomme i yderområderne.

Baseret på den nuværende viden om og forventning til forløbet af igangværende og påtænkte lokalplanproces-ser, samt til de øvrige forventninger til Frejas salg og drift, forventes et resultat før skat og eventuelle nedskrivninger i størrelsesordenen 200-250 mio. kr. i 2015.

Resultatdisponering og generalforsamlingBestyrelsen foreslår, at årets resultat på 298,7 mio. kr. efter skat disponeres med udlodning af udbytte på 300,0 mio. kr. og med en negativ overførsel af 1,3 mio. kr. til frie reserver. Den ordinære generalforsamling finder sted mandag den 23. marts 2015 hos Freja.

UDVIKLING I EJENDOMSPORTEFØLJE

500.000

450.000

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

ETA

GEM

ETER

20122011 2013 20142010

ANTAL EJENDOMME

ETAGEMETER

9190 90 8179

12


13FÆNGSLET, 8700 HORSENS


Selskabets ledelse

Søren Johansen BESTYRELSESFORMAND

INDTRÅDT I BESTYRELSEN I 2007

ADM. DIREKTØR

ALTOR EQUITY PARTNERS A/S

BESTYRELSESFORMAND I:

NIELS FUGLSANG A/S

B. BILLE A/S

HAARSLEV INDUSTRIES A/S

OKHOLM APS

TECHNOINVEST A/S

WRIST SHIP SUPPLY A/S

BESTYRELSESMEDLEM I:

CAM GROUP HOLDING A/S

CARNEGIE ASSET MANAGEMENT HOLDING

DANMARK A/S

PSR APS

Hans J. Carstensen NÆSTFORMAND


DIREKTØR EGMONT FONDEN

DIREKTØR EGMONT INTERNATIONAL

HOLDING A/S

DIREKTØR EGMONT ADMINISTRATION A/S

DIREKTØR EGMONT HOLDING A/S

DIREKTØR EGMONT FINANSIERING A/S

DIREKTØR EJENDOMSSELSKABET VOGNMA-

GERGADE 11 APS

DIREKTØR EJENDOMSSELSKABET

GOTHERSGADE 55 APS


EJENDOMSAKTIESELSKABET LYGTEN 47-49

EGMONT HOLDING AS

EGMONT AS

EGMONT PUBLISHING DIGITAL A/S

TV 2 GRUPPEN AS

TV 2 AS

EGMONT HOLDING AB


EGMONT ADMINISTRATION A/S

EGMONT HOLDING A/S

NORDISK FILM A/S

EGMONT HONG KONG LIMITED

LINDHARDT OG RINGHOF FORLAG A/S

EGMONT FINANSIERING A/S.

Lene Dammand Lund BESTYRELSESMEDLEM


REKTOR, DET KGL. DANSKE KUNST-

AKADEMIS SKOLER FOR ARKITEKTUR,

DESIGN OG KONSERVERING

Bestyrelse

14

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014 Selskabets ledelse

John R. Frederiksen BESTYRELSESMEDLEM


DIREKTØR FORTUNEN A/S

DIREKTØR BERCO APS


EJENDOMSFORENINGEN DANMARK

SBS BYFORNYELSE S.M.B.A.

KØBSTADENS EJENDOMME A/S

R98

GRUNDEJERNES INVESTERINGSFOND

P/S NORDBASSINET


C. W. OBEL A/S

C. W. OBEL EJENDOMME A/S

OBEL-LFI EJENDOMME A/S

HØJGAARD EJENDOMME A/S

SCHRODERS REAL ESTATE INVESTMENT

TRUST LIMITED

EUROPEAN PROPERTY FEDERATION

(PRESIDENT)

SIPA

REPRÆSENTANTSKABET I TRYGHEDSGRUPPEN

SMBA

Ane Arnth Jensen BESTYRELSESMEDLEM


DIREKTØR REALKREDITRÅDET


LØNMODTAGERNES DYRTIDSFOND

GARANTIFONDEN FOR INDSKYDERE OG

INVESTORER

CENTER FOR LEDELSE

Karen Mosbech ADMINISTRERENDE DIREKTØR

ANSAT 2009


DET KGL. DANSKE KUNST-

AKADEMIS SKOLER FOR ARKITEKTUR,

DESIGN OG KONSERVERING

BOLIGFONDEN, KUBEN

BYGHERREFORENINGEN

DANSK FACILITIES MANAGEMENT

FONDEN FÆNGSLET

Direktion

15


Regnskabsberetning

Årets resultat er et overskud på 397,2 mio. kr. før skat. Ef-ter skat er resultatet 298,7 mio. kr. Selskabet har samlede aktiver pr. 31. december 2014 for 1.959,9 mio. kr. Selska-bets egenkapital er 1.899,0 mio. kr.

Denne årsrapport er aflagt i overensstemmelse med IFRS (International Financial Reporting Standards) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter i henhold til Årsregnskabsloven.

TotalindkomstopgørelsenResultat af salg og udvikling af ejendommeDer er i 2014 indregnet 46 salg heraf endeligt salg af 34 ejendomme og 12 delsalg af ejendomme. Netto er der indtægtsført salg af ejendomme på 741,3 mio. kr. og en nettoavance på 436,6 mio.kr.

En ejendomshandel indregnes i det år, hvor handlen er indgået, hvis alle væsentlige risici og fordele ved ejendom-men er overgået til køber. Det gælder også i de situatio-ner, hvor overdragelsen først finder sted i efterfølgende år.

Indtægter ved optionspræmier og regulering vedrørende tidligere års salg indregnes under nettoomsætning. Der er i året indtægtsført netto 1,0 mio. kr. vedrørende regulerin-ger på tidligere års salg ved 4 handler.

Selskabet vurderer løbende, om den regnskabsmæssige værdi for selskabets ejendomme er udtryk for en værdi, som ejendommen mindst kan sælges for. Ved vurderingen indgår eksterne mægleres vurderinger og budgetterede salgspriser og dermed forventningerne til det kommende år. Der lægges til grund for vurderingen, at handelsværdi-en opnås ved en sædvanlig handel mellem en villig køber og en villig sælger. Frejas finansielle forhold er sådan, at der ikke er behov for at vurdere afhændelse af ejendom-mene ved en forceret handel. I vurderingen indgår ligele-des selskabets forventede omkostninger til miljøoprens-ning, projektudvikling, lokalplaner og salgsomkostninger.

Ved årets slutning har selskabet for 7 ejendomme vurde-ret, at den forventede nettorealisationsværdi er lavere end kostprisen. Det har medført nedskrivning af disse ejen-dommes værdi på i alt 19,0 mio. kr. For beskrivelse af vur-deringen henvises til risikoafsnittet i ledelsens beretning.

Nogle indgåede ejendomssalg bliver først endelige og kan indtægtsføres, når en række forudsætninger, som udma-trikulering og lokalplanforhold er faldet på plads. Indtil da indgår ejendommen i posten omsætningsejendomme til kostpris som suspensive solgte ejendomme. Det samme gælder ejendomme, der er indgået optionsaftale på.

Disse regnskabsprincipper indebærer, at 14 aftaler indgået i 2014 ikke er indregnet. Det er selskabets forventning, at de suspensive betingelser for disse handler vil blive afkla-ret i 2015 og 2016. Den foreløbige salgssum er 270 mio. kr. Aftalernes indhold og omfang vil i nogen udstrækning kunne påvirkes af, hvordan betingelserne kan blive opfyldt. Det er således ikke muligt præcist at angive det forvente-de resultat af disse aftaler.

Resultat af drift af ejendommeSamlet er selskabets ejendomsdrift underskudsgivende i 2014 med et acceptabelt resultat på 1,4 mio. kr. på trods af at langt hovedparten af selskabets ejendomme ikke er udlejede.

Driftsindtægter, husleje mv. udgør 35,4 mio. kr. Som hovedregel bliver ejendomme indskudt i selskabet uden aktive lejemål. Da selskabet sigter mod at sælge ejendom-mene hurtigst og bedst muligt, er selskabets udlejnings-bestræbelser ofte begrænset til at indgå lejemål af kortere varighed, med mindre det skønnes, at optimeringen af ejendommen sker ved først at udleje ejendommen. Men grundet et sværere marked bestræber selskabet sig i sta-dig højere grad på at udleje et øget antal ejendomme for at begrænse liggetidsomkostningerne.

Driftsomkostninger udgør 36,8 mio. kr. og indeholder udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse og ejendom-menes øvrige driftsomkostninger som vagt, arealpleje og energiudgifter. Udgiften til ejendomsskatter og varme udgør en væsentlig andel af driftsudgifterne. Disse søges minimeret i form af intelligent varmestyring på større ejen-domme og fokusering på korrekt ejendomsbeskatning.

FinansieringFinansieringsindtægter kommer dels fra tilgodehavender og deponeringer i forbindelse med ejendomshandler, dels fra frie likvider. Posten er markant påvirket af de lave rentesatser.

SkatSkat af årets resultat udgør 98,5 mio. kr., som fremkommer ved aktuel skat for året med 104,3 mio. kr. fratrukket æn-dring af udskudt skat med 5,8 mio. kr. Selskabets effektive skatteprocent udgør 24,8%. Selskabet har aktiveret tilgo-dehavende udskudt skat med 17,9 mio. kr.

Årets resultatÅrets resultat efter skat på 298,7 mio. kr. foreslås dispo-neret med udlodning af udbytte på 300,0 mio. kr. og med negativ overførsel af 1,3 mio. kr. til frie reserver.

16

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014 Regnskabsberetning

BalancenBalancen er med 1.959,9 mio. kr. 221,5 mio. kr. højere i forhold til primo. Der er på aktivsiden sket en forøgelse af værdien af deponeringer og tilgodehavender med samlet 329,8 mio. kr., som er udmøntet i et fald i likviditet på 89,6 mio. kr. På passivsiden er der en stigning i egenkapitalen på 222,2 mio. kr. som følge af årets resultat, som opvejer udbetalt udbytte for 2013.

AktiverKortfristede aktiver EJENDOMME

Værdien af selskabets 81 ejendomme udgør i alt 986,5 mio. kr. Da selskabets formål er at sælge ejendommene hurtigst og bedst muligt, betragtes ejendommene som varebeholdninger under kortfristede aktiver.

I årets løb har selskabet modtaget 19 ejendomme i 2 ind-skud og købt 6 sygehusejendomme, og værdien af disse indgår i ejendomsbeholdningen. Der henvises til note 15.

Som tidligere nævnt indgår ejendomme solgt på suspen-sive betingelser eller optionsaftaler i posten omsætnings-ejendomme.

ØVRIGE KORTFRISTEDE AKTIVER

Tilgodehavender solgte ejendomme udgør 289,2 mio. kr. Posten omfatter selskabets tilgodehavender vedrørende solgte ejendomme efter fradrag af forudbetalinger og deponeringer.

Likvider udgør 416,3 mio. kr. Hele beløbet er placeret på anfordringsvilkår.

EgenkapitalSelskabets egenkapital udgør 1.899,0 mio. kr.

Der er i løbet af året foretaget kapitalforhøjelser på i alt 23,5 mio. kr. i forbindelse med to indskud af ejendomme. Den nominelle aktiekapital blev ved de to kapitalforhøjel-ser øget med 0,6 mio. kr. til 38,8 mio. kr.

Bestyrelsens forslag til udbytte på 300,0 mio. kr. er opført særskilt under egenkapitalen.

Gældsforpligtelser

ANDRE LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER

Andre gældsforpligtelser udgør 4,0 mio. kr. Beløbet udgør skyldig købesum vedrørende tilkøb af sygehusejendomme.

KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER

De kortfristede gældsforpligtelser udgør i alt 56,9 mio. kr. Heraf udgør anden gæld 19,4 mio. kr., andre gældsforplig-telser 17,8 og forudbetalinger vedr. suspensive salg 15,6 mio. kr.

ANDRE FORPLIGTELSER

Selskabet er part i enkelte tvister. Udfaldet af disse vil ikke have væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling.

PengestrømmeSelskabet har haft positive likvide beholdninger i hele 2014. Der er udbetalt udbytte med 100,0 mio. kr. i 1. kvar-tal. Ved nye indskud af ejendomme er kontant betalt 204,0 mio. kr. Der er betalt selskabsskat med 107,7 mio. kr. På trods af årets positive resultat er den samlede pengestrøm negativ med 89,6 mio. kr., hvilket skyldes en øget binding i tilgodehavender, solgte ejendomme og deponeringer på samlet 328,9 mio. kr.

Selskabets kreditfaciliteter i pengeinstitutter har ikke været anvendt i 2014. De samlede kreditfaciliteter er på 90,0 mio. kr. ultimo året.

Årets netto pengestrøm har været negativ med 89,6 mio. kr., som fordeles med 10,4 mio. kr. fra driftsaktivitet, 0,0 mio. kr. til investeringsaktivitet og - 100,0 mio. kr. fra finansieringsaktivitet.

17


Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og god-kendt årsrapporten for 1. januar til 31. december 2014 for Freja ejendomme A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med Interna-tional Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven.

Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31. decem-ber 2014.

Ledelsesberetningen indeholder efter vor opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktivi-teter og økonomiske forhold, årets resultat, og selskabets finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet står overfor.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godken-delse.

KAREN MOSBECH

ADMINISTRERENDE DIREKTØR

SØREN JOHANSEN

BESTYRELSESFORMAND

DIREKTION

BESTYRELSEN

HANS J. CARSTENSEN

NÆSTFORMAND

JOHN R. FREDERIKSEN LENE DAMMAND LUND

ANE ARNTH JENSEN

KØBENHAVN, DEN 17. FEBRUAR 2015

18


Den uafhængige revisors erklæring

Påtegning på årsregnskabet.Vi har revideret årsregnskabet for Freja ejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2014, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis for selskabet. Årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven.

Ledelsens ansvar for årsregnskabetLedelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et års-regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Revisor ansvar og den udførte revisionVores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnska-bet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregn-skabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig

fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyl-des besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlin-ger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

KonklusionDet er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisen-de billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stil-ling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2014 i overensstemmelse med Internatio-nal Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven.

Udtalelse om ledelsesberetningenVi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledel-sesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledel-sesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.

MOGENS ANDREASEN

STATSAUTORISERET REVISOR

ESKILD JAKOBSEN

STATSAUTORISERET REVISOR

ERNST & YOUNG

GODKENDT REVISIONSPARTNERSELSKAB

KØBENHAVN, DEN 17. FEBRUAR 2015

Til aktionærerne i Freja ejendomme A/S

19

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014Den uafhængige revisors erklæring

20STORMGADE 10-12, 1470 KØBENHAVN


NETTOOMSÆTNING 5 741.304 316.588

KOSTPRIS 6 292.741 220.118

SALGSOMKOSTNINGER 11.930 8.504

AVANCE VED ÅRETS SALG 436.633 87.966

NEDSKRIVNING AF EJENDOMME 15 19.000 18.700

RESULTAT AF SALG OG UDVIKLING AF EJENDOMME 417.633 69.266

DRIFTSINDTÆGTER, HUSLEJE M.V. 35.404 39.708

DRIFTSOMKOSTNINGER 7 36.767 36.150

RESULTAT AF DRIFT AF EJENDOMME -1.363 3.558

RESULTAT AF EJENDOMSVIRKSOMHED 416.270 72.824

ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER 8 24.090 21.523

RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT) 392.180 51.301

FINANSIERINGSINDTÆGTER 9 5.066 8.514

FINANSIERINGSOMKOSTNINGER 10 34 65

FINANSIELLE POSTER, NETTO 5.032 8.449

RESULTAT FØR SKAT 397.212 59.750

SKAT AF ÅRETS RESULTAT 11 98.474 15.639

ÅRETS RESULTAT 298.738 44.111

ANDEN TOTALINDKOMST 0 0

TOTALINDKOMST 298.738 44.111

ResultatdisponeringFORESLÅET UDBYTTE 300.000 100.000

OVERFØRT RESULTAT -1.262 -55.889

298.738 44.111

Totalindkomstopgørelse

(t. kr.) Note 2014 2013

FOR PERIODEN 1. JANUAR - 31. DECEMBER

21


Aktiver

Langfristede aktiverMATERIELLE AKTIVER

INDRETNING AF LEJEDE LOKALER, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR 926 985

MATERIELLE AKTIVER I ALT 12 926 985

Finansielle aktiverVÆRDIPAPIRER 13 3.136 3.436

UDSKUDT SKAT 14 17.900 12.100

DEPOSITUM 570 557

FINANSIELLE AKTIVER I ALT 21.606 16.093

LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT 22.532 17.078

Kortfristede aktiverOMSÆTNINGSEJENDOMME

EJENDOMME 15 986.521 1.014.118

OMSÆTNINGSEJENDOMME I ALT 986.521 1.014.118

TILGODEHAVENDER

TILGODEHAVENDE SOLGTE EJENDOMME 289.216 102.182

ANDRE TILGODEHAVENDER 4.384 3.495

DEPONERINGER, EJENDOMSSALG 235.419 93.535

SELSKABSSKAT 16 5.537 2.081

TILGODEHAVENDER I ALT 20 534.556 201.293

LIKVIDE BEHOLDNINGER 20 416.289 505.930

KORTFRISTEDE AKTIVER I ALT 1.937.366 1.721.341

AKTIVER I ALT 1.959.898 1.738.419

Balance pr. 31. december

(t. kr.) Note 2014 2013

22

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014 Balance

Passiver

EGENKAPITAL

AKTIEKAPITAL 38.763 38.194

OVERKURS VED EMISSION 522.485 499.554

OVERFØRT RESULTAT 1.037.706 1.038.968

FORESLÅET UDBYTTE 300.000 100.000

EGENKAPITAL I ALT 1.898.954 1.676.716

GældsforpligtelserLANGFRISTEDE FORPLIGTELSER

ANDRE GÆLDSFORPLIGTELSER 4.000 14.000

LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER I ALT 4.000 14.000

KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER

FORUDBETALINGER SUSPENSIVE SALG 15.564 9.117

LEVERANDØRGÆLD 4.167 6.665

ANDRE GÆLDSFORPLIGTELSER 17.800 8.000

ANDEN GÆLD 17 19.413 23.921

KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 56.944 47.703

GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 60.944 61.703

PASSIVER I ALT 1.959.898 1.738.419

(t. kr.) Note 2014 2013

23


RESULTAT FØR SKAT 397.212 59.750

REGULERING FOR IKKE-LIKVIDE DRIFTSPOSTER M.V.:

AFSKRIVNINGER 346 218

NEDSKRIVNING AF EJENDOMME 19.000 18.700

FINANSIELLE POSTER, NETTO -5.032 -8.449

PENGESTRØM FRA PRIMÆR DRIFT FØR ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL 411.526 70.219

FORSKYDNING I:

OMSÆTNINGSEJENDOMME 32.097 -43.752

TILGODEHAVENDER -185.301 126.683

DEPONERINGER, EJENDOMSSALG -141.884 132.751

FORUDBETALINGER, SUSPENSIVE SALG 6.447 -2.350

LEVERANDØRGÆLD -2.498 1.723

ANDRE GÆLDSFORPLIGTELSER -200 22.000

ANDEN GÆLD -4.508 -7.151

PENGESTRØM FRA PRIMÆR DRIFT 115.679 300.123

FINANSIELLE POSTER NETTO, MODTAGET 2.410 8.582

PENGESTRØM FRA DRIFT FØR SKAT 118.089 308.705

BETALT SELSKABSSKAT -107.730 -18.753

PENGESTRØM FRA DRIFTSAKTIVITET 10.359 289.952

INVESTERINGER

INVESTERING I LANGFRISTEDE AKTIVER -300 -212

VÆRDIPAPIRER 300 275

PENGESTRØM TIL INVESTERINGSAKTIVITET 0 63

FREMMEDFINANSIERING:

AFDRAG, PRIORITETSGÆLD, KREDITINSTITUTTER OG VÆRDIPARIRER 0 0

AKTIONÆR:

UDBETALT UDBYTTE -100.000 -50.000

PENGESTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITET -100.000 -50.000

ÅRETS PENGESTRØM -89.641 240.015

LIKVIDER, 1. JANUAR 505.930 265.915

LIKVIDER, 31. DECEMBER 416.289 505.930

SELSKABET HAR HERUDOVER VED ÅRETS UDGANG KREDITFACILITETER PÅ 90.000 90.000

Pengestrømsopgørelse

(t. kr.) Note 2014 2013

24


EGENKAPITAL 1. JANUAR 2013 37.655 477.093 1.954.468 -859.611 1.094.857 50.000 1.659.605

EGENKAPITALBEVÆGELSER I 2013

TOTALINDKOMST 44.111 44.111 44.111

FORESLÅET UDBYTTE -100.000 -100.000 100.000 0

ÅRETS KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 539 22.461 23.000

UDLODDET UDBYTTE -50.000 -50.000

EGENKAPITALBEVÆGELSER I 2013 I ALT 539 22.461 44.111 -100.000 -55.889 50.000 17.111

EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2013 38.194 499.554 1.998.579 -959.611 1.038.968 100.000 1.676.716

EGENKAPITALBEVÆGELSER I 2014

TOTALINDKOMST 298.738 298.738 298.738

FORESLÅET UDBYTTE -300.000 -300.000 300.000 0

ÅRETS KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 569 22.931 23.500

UDLODDET UDBYTTE -100.000 -100.000

EGENKAPITALBEVÆGELSER I 2014 I ALT 569 22.931 298.738 -300.000 -1.262 200.000 222.238

EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2014 38.763 522.485 2.297.317 -1.259.611 1.037.706 300.000 1.898.954

Aktiekapitalen er fordelt i aktier à kr. 100

Egenkapitalopgørelse

(t. kr.)

AKTIEKAPITAL

OVERKURS VED EM

ISSION

AKKUMULERET RESULTAT

AKKUMULERET UDLO

DNING

OVERFØ

RT RESULTAT

FORESLÅET UDBYTTE

I ALT

25


Fortegnelse over noter

Generelle

1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS 27

2 REGNSKABSMÆSSIGE VURDERINGER OG SKØN 29

3 RISICI 30

4 HOVEDELEMENTERNE I 30

REGNSKABSAFLÆGGELSESPROCESSEN

Reference til resultatopgørelse og balance

5 NETTOOMSÆTNING 31

6 KOSTPRIS (SOLGTE EJENDOMME) 31

7 DRIFTSOMKOSTNINGER 32

8 ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER 32

9 FINANSIERINGSINDTÆGTER 33

10 FINANSIERINGSOMKOSTNINGER 33

11 SKAT AF ÅRETS RESULTAT 33

12 MATERIELLE AKTIVER 34

13 VÆRDIPAPIRER 34

14 UDSKUDT SKAT 35

15 EJENDOMME 35

16 SELSKABSSKAT 36

17 ANDEN GÆLD 36

Øvrige noter

18 ANDRE FORPLIGTELSER 36

19 EVENTUALFORPLIGTELSER 36

20 FINANSIELLE AKTIVER OG FORPLIGTELSER 37

21 HONORARER TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR 38

22 NÆRTSTÅENDE PARTER 39

23 KAPITALFORHOLD 39

24 BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSÅRETS UDLØB 39

26


Note 1 Anvendt regnskabspraksis

GenereltÅrsrapporten for Freja ejendomme A/S for 2014 er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter i henhold til Årsregnskabs-loven.

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Repor-ting Standards udstedt af IASB.

Bestyrelse og direktion har den 17. februar 2015 behandlet og godkendt årsrapporten for 2014 for Freja ejendomme. Årsrapporten forelægges til Freja ejendomme’s aktionær til godkendelse på den ordinære generalforsamling den 23. marts 2015.

Alle standarder og fortolkninger, der er udstedt og trådt i kraft pr. 31. december 2014, er anvendt. Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag godkendt af IASB og EU med ikrafttræden i regnskabsåret 2014 har ikke haft indvirkning på årsrapporten. IASB har endvidere vedtaget en række nye standarder og ændringer til eksisterende standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft, men har ikrafttræden i regnskabsåret 2015 og senere, herunder bl.a. IFRS 15 om indregning af omsæt-ning. Disse forventes ikke at få væsentlig indvirkning på fremtidige årsrapporter.

Da selskabet ikke er et børsnoteret selskab, er selskabet ikke omfattet af IFRS 8 om segmenter.

Regnskabspraksis er uændret i forhold til seneste årsrap-port.

TotalindkomstopgørelsenPræsentationen af totalindkomstopgørelsen er tilpasset til selskabets særlige karakter og er således ikke opstillet som en traditionel funktions- eller artsopdelt totalind- komstopgørelse. I stedet er totalindkomstopgørelsen opstillet således, at selskabets aktivitet ved salg af ejen-domme og aktiviteten fra drift af selskabets ejendomme præsenteres hver for sig, idet dette anses for at give et retvisende billede af selskabets aktiviteter.

Indtægter og omkostninger periodeafgrænses, så de omfatter regnskabsåret.

Salg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten overgår til køber, samt fortjeneste og tab kan opgøres pålideligt. Sus-pensive betingelser i forbindelse med salget medfører, at indregning af salget udskydes, til det er overvejende sandsynligt, at disse betingelser opfyldes.

Fortjeneste og tab beregnes som forskellen mellem salgs-prisen opgjort til dagsværdi og ejendommens regnskabs-mæssige værdi opgjort under hensyntagen til eventuelt indgåede forpligtelser.

Afholdte salgsomkostninger udgiftsføres i takt med afhol-delsen, såvel for solgte som ej solgte ejendomme.

Finansielle indtægter og omkostningerFinansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen m.v.

Finansielle indtægter og omkostninger klassificeres opdelt på de finansielle kategorier.

Skat af årets resultatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer direkte i anden totalindkomst.

BalancenLangfristede aktiverINDRETNING AF LEJEDE LOKALER, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR

Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug.

Materielle aktiver afskrives lineært over aktivernes forven-tede brugstid, der udgør:

Indretning af lejede lokaler 7 år Driftsmateriel og inventar 3 - 5 år

Afskrivningsgrundlaget opgøres under hensyntagen til aktivets scrapværdi og reduceres med eventuelle ned-skrivninger. Scrapværdien fastsættes på anskaffelsestids-punktet og revurderes årligt.

Noter (T. KR.)

27

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014Noter

Ved ændring i afskrivningsperioden eller scrapværdien indregnes virkningen heraf i totalindkomstopgørelsen.

Afskrivninger samt avance og tab indregnes under admini-strationsomkostninger.

VÆRDIPAPIRER

Værdipapirer indgår i kategorien finansielle aktiver dispo-nible for salg. Værdipapirer indregnes ved første måling til kostpris og måles efterfølgende til en vurderet dagsværdi. Urealiserede værdireguleringer indregnes direkte i anden totalindkomst, bortset fra nedskrivninger som følge af værdiforringelse, der indregnes i totalindkomstopgørelsen. Ved realisation overføres den akkumulerede værdiregule-ring indregnet i anden totalindkomst til finansielle poster i totalindkomstopgørelsen.

UDSKUDT SKAT

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gælds- metode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs-mæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.

Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i selskabets udskudte skatteforpligtelser.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændrin-ger i skattesatser, indregnes i totalindkomstopgørelsen.

DEPOSITUM

Depositum måles til kostpris.

Kortfristede aktiverOMSÆTNINGSEJENDOMME

Omsætningsejendomme, som omfatter ejendomme og grundarealer, måles til kostpris. Er netto-realisationsvær-dien lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi.

Kostpris omfatter anskaffelsespris med tillæg af omkost-ninger direkte relateret til overtagelsen samt efterfølgen-de forbedringer og efterfølgende regulering af kostpris aftalt ved oprindeligt køb. Kostprisen ved apportindskud af ejendomme svarer til vurderet markedsværdi. I den vurderede markedsværdi er indregnet eventuelle miljøfor-pligtelser. Nettorealisationsværdien opgøres som forven-tet salgssum med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, der afholdes for at gennemføre salget,

og fastsættes under hensyntagen til omsættelighed og udviklingen i forventet salgspris.

Omsætningsejendomme klassificeres som varebeholdnin-ger under kortfristede aktiver.

TILGODEHAVENDER

Tilgodehavender måles ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris eller en vur-deret lavere værdi. Denne lavere værdi opgøres på grund-lag af individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.

Deponerede beløb vedrørende ejendomshandler klassifi-ceres som tilgodehavender.

Nedskrivninger og andre værdireguleringer af tilgodeha-vender indregnes i totalindkomstopgørelsen.

EgenkapitalUdbytte, som forventes udbetalt for året, klassificeres som en særskilt post under egenkapitalen.

Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tids-punktet for vedtagelsen.

Kortfristede gældsforpligtelserEJENDOMME MED NEGATIV VÆRDI

Ejendomme, der er opgjort efter principperne nævnt under omsætningsejendomme, og som måtte have en negativ værdi, klassificeres under kortfristede gældsforpligtelser.

FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER

Leverandørgæld, anden gæld, gæld til hovedaktionær og selskabsskat indgår i kategorien andre finansielle gælds-forpligtelser.

Finansielle gældsforpligtelser indregnes til kostpris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris.

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skatte-pligtige indkomst med fradrag af betalte acontoskatter.

PengestrømsopgørelsePengestrømsopgørelsen viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning.

28

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014 Noter

PENGESTRØM FRA DRIFTSAKTIVITET

Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat før skat reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte renter samt betalt selskabsskat.

PENGESTRØM TIL INVESTERINGSAKTIVITET

Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af immaterielle, materielle og andre langfristede aktiver.

PENGESTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITET

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændrin-ger i størrelse eller sammensætning af aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, afdrag på rentebærende gæld samt betaling af udbytte til aktionær.

LikviderLikvider omfatter likvide beholdninger, som er til fri dispo-sition, og som indgår i virksomhedens løbende likviditets-styring.

Udnyttelsen af selskabets kreditfaciliteter afhænger i en vis udstrækning af deponeringer i forbindelse med ejen-domssalg.

NøgletalFinansielle nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger og Nøgletal 2010".

De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:

EGENKAPITALENS FOR-

RENTNING EFTER SKAT

RESULTAT EFTER SKAT

GNS. EGENKAPITAL

EBIT + FINANS. INDT.

GNS. BALANCESUM

EGENKAPITAL ULTIMO

PASSIVER I ALT

AFKASTGRAD

SOLIDITETSGRAD

Note 2 Regnskabsmæssige vurderinger og skøn

Ved udarbejdelse af årsrapporten er det nødvendigt, at ledelsen foretager regnskabsmæssige vurderinger og skøn, som kan have væsentlig indvirkning på de i årsrap-porten indregnede beløb. Selskabets ledelse finder, at det på baggrund af selskabets forhold ikke vil være muligt at vælge anden regnskabspraksis end den, der er beskrevet i note 1.

Ledelsen i Freja ejendomme A/S anser følgende regn-skabsmæssige skøn som væsentlige for årsrapporten:

Tidspunkt for indregning af indtægter ved betingede salg af ejendommeSalg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten overgår til køber, og indtægten kan opgøres pålideligt. Ved betingede salg af ejendomme foretager ledelsen en vurdering af, om betingelserne er af en sådan karakter, at væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten kan anses for overgået til køber. Er dette ikke tilfældet, anses betingel-serne for suspensive, hvilket medfører, at indregning af salget udskydes, til det er overvejende sandsynligt, at disse betingelser opfyldes.

Måling af ejendommeVarebeholdninger, som omfatter ejendomme og grundare-aler, måles til kostpris. Er nettorealisationsværdien lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. I 4. kvartal foretages årligt en nedskrivningstest af selskabets ejendomme. Første del af testen består i at sammenholde de regnskabsmæssige værdier for ejendommen med bud-getterede netto salgssummer i indeværende regnskabsår og budgetterede netto salgssummer i det efterfølgende år. De øvrige ejendomme gennemgås med henblik på at vurdere, om der kan være usikkerhed om, hvorvidt den regnskabsmæssige værdi svarer til den forventede fremtidige nettorealisationsværdi. Ved denne vurdering forudsættes, at salg ikke gennemføres som et tvangssalg. Hvis der er tvivl om, hvorvidt nettorealisationsværdi er lavere end kostprisen på større ejendomme, inddrages en vurdering fra en ekstern mægler.

29


Note 3 Risici

Markedsmæssige risiciSelskabets økonomiske resultat og stilling er afhængig, dels af markedsforholdene på ejendomsmarkedet, dels af udviklingen på kapitalmarkedet. Selskabets ejendomme er forsikrede for fysiske skader og ansvar. Selskabet vurde-res ikke at have tekniske risici. Selskabet er involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke selskabets resultat væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skul-le falde ud til selskabets fordel.

Prisudviklingen for selskabets ejendomme påvirkes af erhvervsudviklingen, udviklingen i trafikstrukturer og be-hovet for boliger kombineret med, hvorledes udbuddet af egnede ejendomme er i balance med efterspørgslen. Alle disse forhold påvirkes af den generelle udvikling i økono-mien, herunder også af udviklingen i investeringsrenten og investorernes afkastkrav. Det må endvidere konstateres, at der er regionale forskelle i efterspørgslen efter både boliger og erhvervsejendomme.

Nogle af selskabets ejendomme skal have ændret plan-bestemmelser, før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt dialog med planmyndigheder-ne. Markedsværdien af en ejendom vil kunne blive påvirket væsentligt af karakteren af de fremtidige anvendelsesmu-ligheder.

Enkelte af selskabets ejendomme er forurenede. Når selskabet overtager en ejendom, indgår forventningerne til fremtidige oprensningsudgifter i værdisætningen. Disse udgifter kan ændre sig efterfølgende, enten fordi forure-ningen viser sig at have et andet omfang end forventet, eller fordi myndighedernes krav til oprensningens art og omfang skærpes.

Finansielle risiciAlle selskabets køb og salg af ejendomme foregår i dan-ske kroner. Selskabets placering af indlån sker på dag til dag markedet eller på aftalevilkår. Der sker en risikospred-ning ved, at indskud og depoter fordeles på et antal store og mellemstore pengeinstitutter. For alle pengeinstitutters vedkommende er maksimumsgrænser fastlagt. Selskabet anvender i øvrigt ikke finansielle instrumenter.

I de senere år har selskabet ikke haft behov for betydende træk på de kreditfaciliteter, der er stillet til rådighed på nærmere vilkår af danske pengeinstitutter.

En renteændring på 1 % skønnes at påvirke selskabets finansielle poster i 2015 med ± 3,0 mio. kr.

Selskabet vurderer, at der ikke er knyttet væsentlig kre-ditrisiko til tilgodehavender fra salg af ejendomme. Som udgangspunkt overdrages ejendommene først, når hele købesummen er deponeret. I enkelte tilfælde sikres en restkøbesum ved, at der udstedes pantebrev i ejendom-men eller modsvarende sikkerhedsform.

Det er selskabets opfattelse, at den kostpris, selskabets ikke solgte ejendomme indregnes til i årsrapporten, tager højde for de aktuelle risici, herunder også væsentlige ændringer i investeringsrenten. Eventuelle nedskrivninger i forbindelse med måling af værdien af selskabets ejen-domme foretages i totalindkomstopgørelsen under posten nedskrivning af ejendomme.

Note 4 Hovedelementerne i regnskabsaflæggelsesprocessen

Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for selskabets risikostyring og interne kontrol i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen, herunder overhol-delse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaflæggelsen.

Kontrolmiljø og risikovurderingSelskabets ledelse vurderer mindst en gang årligt sel-skabets organisationsstruktur og rapporteringsforhold, herunder bemandingen på regnskabsområdet.

Selskabets ledelse lægger vægt på et godt kontrolmiljø. Der er etableret faste procedurer og rutiner for den løben-de regnskabsaflæggelse og rapportering. Der er etableret procedurer, som sikrer adskillelse mellem rekvirent/udfører og godkender/reviewer på alle områder i regnskabsaflæg-gelsesprocessen med henblik på at sikre en god intern kontrol og kvalitet.

Selskabets revisor rapporterer i revisionsprotokollen om eventuelle svagheder i selskabets interne kontrolmiljø.

Direktionen overvåger løbende overholdelse af relevant lovgivning m.v. i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer herom til bestyrelsen.

30


Selskabets ledelse vurderer løbende risici og interne kon-troller i forbindelse med selskabets aktiviteter og deres eventuelle indflydelse på regnskabsaflæggelses- processen.

Køb og salg af ejendommeSelskabets ledelse er involveret i forbindelse med selskabets køb og salg af ejendomme.

Ejendomme tilføres primært via apportindskud fra selska-bets eneejer staten. Forud for apportindskud af ejendom-me udarbejder en uafhængig ejendomsmægler en vurde-ring af ejendomme. I forbindelse med indskud udarbejdes vurderingsberetning af uafhængig vurderingsmand.

Der foretages løbende vurderinger af ejendommenes værdiansættelse.

Selskabets direktion forestår salg af selskabets ejendom-me, herunder vurdering af det regnskabsmæssige tids-punkt for indregning af salgstransaktion.

Salg af ejendomme behandles og godkendes af selska-bets bestyrelse.

Budgetter og estimaterSelskabets direktion udarbejder udkast til budget for det kommende år, som godkendes af bestyrelsen.

Opfølgning af budgettet foretages i forbindelse med hvert kvartalsregnskab. Der udarbejdes tre gange om året esti-mat for året. Budget og estimat behandles og godkendes af bestyrelsen.

Periode- og årsrapportDer udarbejdes kvartals- og årsrapport, som offentlig-gøres via Erhvervsstyrelsen og selskabets hjemmeside. Kvartals- og årsrapport offentliggøres i overensstemmelse med en på forhånd fastlagt plan.

Kvartals- og årsrapport udarbejdes af direktionen i såvel en ekstern som en intern version. Selskabets ledelse ønsker den eksterne årsrapport udarbejdet efter højeste standard. De interne kvartals- og årsregnskaber inde-holder detaljerede oplysninger om bl.a. køb og salg af ejendomme, selskabets ejendomsbeholdning og tilgode-havender og beskrivelse af selskabets aktivitet, risici m.v.

Direktionens udkast til kvartals- og årsrapporter behandles og godkendes af bestyrelsen.

Note 5 Nettoomsætning

SALGSSUM, OVERDRAGEDE HANDLER 736.325 316.103

ANDRE INDTÆGTER 0 350

REGULERING SALGSSUM, TIDLIGERE ÅRS SALG 4.979 135

741.304 316.588

Note 6 Kostpris (solgte ejendomme)

ANSKAFFELSESSUM, SOLGTE EJENDOMME 288.741 220.118

REGULERING KOSTPRIS, TIDLIGERE ÅRS SALG 4.000 0

292.741 220.118

2014 2013

31


2014 2013Note 7 Driftsomkostninger

EJENDOMSSKATTER MV. 14.254 12.319

EJENDOMSSKATTER TIDLIGERE ÅR -420 -3.359

VICEVÆRT, VAGT OG ALARM MV. 6.253 6.578

REPARATION OG VEDLIGEHOLDELSE 3.755 4.608

DRIFTSOMKOSTNINGER I ØVRIGT 12.925 16.004

36.767 36.150

Note 8 Administrationsomkostninger

I administrationsomkostninger indgår personaleomkostninger således

GAGER OG LØNNINGER 13.495 11.575

SOCIALE OMKOSTNINGER 150 131

13.645 11.706

VEDERLAG TIL DIREKTION:

ADM. DIREKTØR, FAST GAGE 1.947 1.890

BONUSORDNING *) 390 360

ADM. DIREKTØR, I ALT 2.337 2.250

VEDERLAG TIL BESTYRELSE:

FORMAND 300 300

NÆSTFORMAND 200 200

ØVRIGE 3 BESTYRELSESMEDLEMMER 300 300

800 800

GAGER OG LØNNINGER MV. I ALT 16.782 14.756

*) Bonus for direktionen fastlægges på grundlag af en samlet vur-dering af opfyldelsen af en række mål, der aftales ved årets start.

Der ydes ikke særskilte pensionsbidrag til direktionen.

Den administrerende direktørs opsigelsesvarsel er 12 måneder fra selskabets og 4 måneder fra direktørens side. Der er ikke indgået aftale om en fratrædelsesgodtgørelse med den administrerende direktør.

Ud over det anførte vederlag til direktionen er der stillet nødven-digt telekommunikationsudstyr, aviser og et kreditkort til rådighed.

DER ER STILLET FRI BIL TIL RÅDIGHED FOR DEN ADM. DIREKTØR.

BESKATNINGSVÆRDIEN HERAF UDGØR 139 135

DET GENNEMSNITLIGE ANTAL ANSATTE HAR UDGJORT 19 17

32


Note 9 Finansieringsindtægter

RENTEINDTÆGTER VÆRDIPAPIRER 466 437

AFKAST AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG I ALT 466 437

RENTEINDTÆGTER TILGODEHAVENDE SOLGTE EJENDOMME 2.622 5.610

RENTEINDTÆGTER ANDRE TILGODEHAVENDER 117 189

RENTEINDTÆGTER DEPONERINGER 67 581

RENTEINDTÆGTER LIKVIDE BEHOLDNINGER 1.794 1.697

AFKAST UDLÅN OG TILGODEHAVENDER 4.600 8.077

FINANSIERINGSINDTÆGTER I ALT 5.066 8.514

Note 10 Finansieringsomkostninger

RENTER ANDEN GÆLD 34 58

RENTER SELSKABSSKAT 0 7

FINANSIERINGSOMKOSTNINGER I ALT 34 65

Note 11 Skat af årets resultat

ÅRETS SKAT KAN OPDELES SÅLEDES:

SKAT AF ÅRETS RESULTAT 98.474 15.639

98.474 15.639

SKAT AF ÅRETS RESULTAT FREMKOMMER SÅLEDES:

AKTUEL SKAT 104.274 17.239

REGULERING AF UDSKUDT SKAT -5.800 -1.600

98.474 15.639

AFSTEMNING AF SELSKABETS EFFEKTIVE SKATTEPROCENT:

SELSKABSSKATTEPROCENT 24,5% 25,0%

EFFEKTIV SKATTEPROCENT 24,8% 26,0%

Forskel mellem selskabs- og effektiv skatteprocent skyldes regulering af udskudt skat med fremtidig lavere selskabsskatteprocent

2014 2013

33


Note 12 Materielle aktiver

INDRETNING AF LEJEDE LOKALER, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR

ANSKAFFELSESSUM 1. JANUAR 2.061 2.436

TILGANG 287 422

AFGANG 0 797

ANSKAFFELSESSUM 31. DECEMBER 2.348 2.061

AFSKRIVNINGER 1. JANUAR 1.076 1.434

AFSKRIVNING VEDRØRENDE AFGANG 0 603

ÅRETS AFSKRIVNING 346 245

AFSKRIVNINGER 31. DECEMBER 1.422 1.076

REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 926 985

Forventet levetid, 3-7 år

Note 13 Værdipapirer

ANSKAFFELSESSUM 1. JANUAR 3.436 3.711

TILGANG 0 0

AFGANG -300 -275

ANSKAFFELSESSUM 31. DECEMBER 3.136 3.436

REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 3.136 3.436

Værdipapirer omfatter pantebreve, som værdiansættes til dagsværdi. Dagsværdien fastsættes baseret på pante-brevene rentesats, restløbetid og sikkerhed. Pantebrevene er værdiansat i overensstemmelse med IFRS 7, niveau 2

2014 2013

34


Note 14 Udskudt skat

UDSKUDT SKAT 1. JANUAR 12.100 10.500

ÅRETS REGULERING JF. NOTE 11 5.800 1.600

17.900 12.100

UDSKUDT SKAT INDREGNES SÅLEDES I BALANCEN:

UDSKUDT SKAT (AKTIV) 17.900 12.100

UDSKUDT SKAT (FORPLIGTELSE) 0 0

17.900 12.100

UDSKUDT SKAT VEDRØRER EJENDOMME,

SOM FORVENTES REALISERET INDENFOR 2-5 ÅR 17.900 12.100

Note 15 Ejendomme

ANSKAFFELSESSUM 1. JANUAR 1.061.218 1.002.116

TILGANG VED APPORTINDSKUD OG KØB 252.049 266.661

TILGANG VED FORBEDRINGER MV. 28.095 20.209

TILGANG ANNULLEREDE HANDLER 0 0

AFGANG, SALG -312.141 -227.768

ANSKAFFELSESSUM 31. DECEMBER 1.029.221 1.061.218

NEDSKRIVNINGER 1. JANUAR 47.100 36.050

ÅRETS TILGANG 19.000 18.700

ÅRETS AFGANG AF TIDLIGERE ÅRS NEDSKRIVNING SOM FØLGE AF SALG 23.400 7.650

NEDSKRIVNINGER 31. DECEMBER 42.700 47.100

REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 986.521 1.014.118

Den regnskabsmæssige værdi af nedskrevne ejendomme (vare-lager) udgør 55.794 t. kr. (61.597 t. kr.).

For ejendomme med en regnskabsmæssig værdi på 83.061 t. kr. (55.044 kr.), er indgået aftale om deling af avance med oprindelig ejer, såfremt ejendommene sælges inden for en nær-mere fastsat periode, svarende til perioden 2015-2022. Avan-cedelingen er forhandlet individuelt på hver enkelt ejendom og indregnes på salgstidspunktet som et tillæg til kostprisen.

AKTIVER

OMSÆTNINGSEJENDOMME

FORVENTET SALG INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 435.000 338.000

FORVENTET SALG OVER 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 551.521 676.118

986.521 1.014.118

2014 2013

35


Note 16 Selskabsskat

TILGODEHAVENDE SELSKABSSKAT 1. JANUAR 2.081 567

REGULERING TIDLIGERE ÅR 0 0

SKAT AF ÅRETS RESULTAT -104.274 -17.239

BETALT SELSKABSSKAT I ÅRET 107.730 18.753

5.537 2.081

Note 17 Anden gæld

MILJØOPGAVER OG BYGGEMODNING, SOLGTE EJENDOMME 6.910 6.335

ØVRIG GÆLD, SOLGTE EJENDOMME 3.022 1.867

SKYLDIG MOMS 2.277 3.204

ØVRIG ANDEN GÆLD 7.204 12.515

19.413 23.921

Note 18 Andre forpligtelser

SELSKABET HAR INDGÅET LEJEKONTRAKT MED EN UOPSIGELIGHEDS PERIODE PÅ 4 (5) ÅR.

LEJEFORPLIGTELSEN UDGØR I OPSIGELSESPERIODEN 5.200 6.030

OMKOSTNINGSFØRT I ÅRET 1.025 892

FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 1.180 1.024

FORFALD MELLEM 1 OG 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 1.180 1.134

FORFALD OVER 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 2.840 3.872

5.200 6.030

GARANTISTILLELSER VEDRØRENDE MOMSREGULERINGSFORPLIGTELSER 0 1.805

GARANTISTILLELSER VEDR. ENTREPRISEKONTRAKTER 0 393

Note 19 Eventualforpligtelser

Selskabet er part i enkelte retstvister. Udfaldet af disse vil ikke have væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling. Selskabet har indgået areallejekontrakter på ejendomme på lejet grund, hvor lejen i opsigelsesperioden udgør 2.900 t. kr.

2014 2013

36


Note 20 Finansielle aktiver og forpligtelser

FINANSIELLE AKTIVER

AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG:

VÆRDIPAPIRER

FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 390 360

FORFALD OVER 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 2.746 3.076

AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG I ALT 3.136 3.436

UDLÅN OG TILGODEHAVENDER:

TILGODEHAVENDER FOR SOLGTE EJENDOMME



FORFALD OVER 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 0

289.216 102.182

ANDRE TILGODEHAVENDER


DEPONERINGER



FORFALD OVER 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 0

235.419 93.535

SELSKABSSKAT


LIKVIDE BEHOLDNINGER


UDLÅN OG TILGODEHAVENDER I ALT 950.845 707.223

DAGSVÆRDI FOR UDLÅN OG TILGODEHAVENDER I ALT 950.845 707.223

Maksimal kreditrisiko er 945.308 t. kr. (705.142 t. kr.). På balancedagen er der modtaget garantier for 22.500 t. kr. (26.500 t. kr.) Ved overdragelsen vil købesummerne være deponeret, eller der vil jf. aftalerne være stillet sikkerhed ved enten garanti eller pant på restkøbesummen. I tilgo-dehavender for solgte ejendomme udgør en debitor 28 % (69 %).

Ingen tilgodehavender er overforfaldne pr. 31. december 2014 (2013).

2014 2013

37


Note 20 Finansielle aktiver og forpligtelser, fortsat

FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER

ANDEN GÆLD



19.413 23.921

ANDRE GÆLDSFORPLIGTELSER



21.800 22.000

LEVERANDØRGÆLD


FORUDBETALINGER, SUSPENSIVE SALG

FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 564 3.500


15.564 9.117

SELSKABSSKAT

FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 0

FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 60.944 61.703

DAGSVÆRDI FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 60.944 61.703

Note 21 Honorarer til generalforsamlingsvalgt revisor

LOVPLIGTIG REVISION 363 388

ANDRE ERKLÆRINGER MED SIKKERHED 299 359

SKATTEMÆSSIG ASSISTANCE 205 51

ANDRE YDELSER 233 19

1.100 817

2014 2013

38


Note 22 Nærtstående parter

Selskabet er et 100% statsligt ejet aktieselskab, og sel-skabets hovedaktivitet er udvikling og salg af ejendomme, der indskydes efter de særlige regler om apportindskud.

I 2013 er solgt en ejendom på suspensive vilkår til en statslig institution. Salgssummen andrager 33.500 t. kr. og er gennemført på markedsvilkår. Handlen forventes indtægtsført i 2015.

Årets apportindskud har omfattet 2 (2) indskud. Indskuddene har omfattet 19 (32) ejendomme.

EJENDOMME 237.440 227.577

GÆLD 9.891 11.376

BETALT KONTANT 204.049 193.201

APPORTINDSKUD 23.500 23.000

Ejendommene er indskudt til vurderet markedsværdi.

UDBETALT UDBYTTE I ÅRET 100.000 50.000

GÆLD TIL HOVEDAKTIONÆR 0 0

Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen, hvor staten ved Finansministeriet som eneaktionær afgiver samtlige stemmer. Nye bestyrelseskandidater indstilles til valg efter en dialog mellem bestyrelsens formand og finans-ministeren.

For en beskrivelse af vederlag til direktion og bestyrelse henvises til note 8.

Note 23 Kapitalforhold

Selskabets ledelse foretager løbende vurdering af selskabets kapitalberedskab, dvs. størrelse af egenkapital og likviditet, herunder likviditetsbehov med henblik på betaling af forestående indskud af ejendomme.

Størrelsen af fremtidig udbytte vil afhænge af udviklingen i selskabets resultat og likviditet.

Note 24 Begivenheder efter regnskabsårets udløb

Der er ikke siden regnskabsårets udløb indtruffet væsent-lige hændelser, der kan påvirke årsregnskabets finansielle stilling.

2014 2013

39


Ejendomsoversigt

AMALIEGADE 23, 1256 KØBENHAVN K ADMINISTRATION 5.510 6.627

KLERKEGADE 2, 1308 KØBENHAVN K UNDERVISNING 2.436 4.092

ANKER HEEGÅRDS GADE 1, 1572 KØBENHAVN K ADMINISTRATION 1.214 4.734

BLEGDAMSVEJ. 2200 KØBENHAVN N RETSBYGNING 1.200 3.025

AMAGERFÆLLEDVEJ 52, 2300 KØBENHAVN S TJENESTEBOLIG 700 135

BLÅKLOKKEVEJ 4, 2720 KASTRUP POLITISTATION 2.767 1.374

EGEGÅRDSVEJ, 2610 RØDOVRE GRUNDSTYKKE 2.322

JERNBANEGADE 21A, 4000 ROSKILDE RETSBYGNING 5169 1514

HELLIGKORSVEJ 3, 4000 ROSKILDE RETSBYGNING 2.053 1.260


JERNBANEGADE 3, 5450 OTTERUP POLITISTATION 720 199

RØRMOSEVEJ 20, 5610 ASSENS TJENESTEBOLIG 4.952 146

TVEDVEJ 2, 5700 SVENDBORG POLITISTATION 22.529 934

GAMMELTING 1, 6100 HADERSLEV RETSBYGNING 1.500 1.300

GRÅBRØDRE KIRKESTRÆDE 3, 8800 VIBORG VESTRE LANDSRET 2.699 2.500

SOHNGÅRDSHOLMSVEJ 55, 9000 AALBORG UNDERVISNING 34.426 16.032

KLIM STRANDVEJ 179, 9690 FJERRITSLEV UNDERVISNING 91.465 343

HORNAVEGUR 2, 370 MIDVAGUR POLITISTATION 1.188 270

FLATNAGERDI 26, TORSHAVN POLITISTATION 562 127

KORSØR SYGEHUS SYGEHUS 4.614 4.284

FAABORG SYGEHUS SYGEHUS 21.149 11.857

RINGE SYGEHUS SYGEHUS 17.185 7.874

KALUNDBORG SYGEHUS SYGEHUS 29.373 16.173

HVIDING SYGEHUS SYGEHUS 71.872 10.066

AUGENSTENBORG SLOT SYGEHUS 147.320 21.376

AUGUST BOURNONVILLES PASSAGE 1, 1055 KØBENHAVN K ADMINISTRATION OG UNDERVISNING 641 2.614

ÅBENRÅ 26-36, 1124 KØBENHAVN K MUSEUM 888 1.316

KLERKEGADE 2, 1308 KØBENHAVN K UNDERVISNING 2.436 4.092

STRANDGADE 104, 1401 KØBENHAVN K ADMINISTRATION 231 1.858

LAVENDELSTRÆDE 1, 1462 KØBENHAVN K ADMINISTRATION 405 1.372

LØNGANGSTRÆDE, 1468 KØBENHAVN K ADMINISTRATION 1.311 3.600

STORMGADE 10-12, 1470 KØBENHAVN V ADMINISTRATION 2.374 5.075

HOWITZVEJ 30, 2000 FREDERIKSBERG POLITISTATION 1.900 3.141

FÆNGSELSVEJ 4-22, 2620 ALBERTSLUND, DELSALG BOLIGER 7.200 880

PORSEMOSEVEJ 10, 2630 TAASTRUP GRUNDSTYKKE 137.967 -

BLÅKLOKKEVEJ 4, 2720 KASTRUP POLITISTATION 2.767 1.374

GLADSAXE RINGVEJ 51A, 2730 HERLEV ADMINISTRATION 12.218 1.415

UBBERØDVEJ 35, 2970 HØRSHOLM INSTITUTION 161.214 817

BØDKERVEJ 1, 3100 HORNBÆK TJENESTEBOLIG OG KONTOR 1.094 151

GRUNDAREAL M²

GRUNDAREAL M²

ETAGEAREAL M²

ETAGEAREAL M²

SENESTE ANVENDELSE

FORMÅL VED INDSKUD

EJENDOM

EJENDOM

Indskud af ejendomme

Ejendomme solgt i 2014

40

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014 Ejendomsoversigt

GRUNDAREAL M² ETAGEAREAL M²FORMÅL VED INDSKUDEJENDOM

Ejendomme med optionsaftale eller betinget skøde med suspensive vilkår pr. 31. december 2014

INDUSTRIVEJ 7, 3730 NEXØ FISKERIKONTROL LEJET GRUND 403

FLATABØ, EIDI, FÆRØERNE TJENESTEBOLIG 516 188



STENSTUEGADE 1, 4200 SLAGELSE ADMINISTRATION 1.151 3.229

LISELUNDVEJ 12, 4200 SLAGELSE, DELSALG HØJSKOLE 5.000 2.651

SERVICEVEJ 6, 4220 KORSØR ADMINISTRATION 34.356 4.035

SOFIEVEJ 4, 4300 HOLBÆK RETSBYGNING 2.205 888

GL. RINGSTEDVEJ 4, 4300 HOLBÆK UNDERVISNING 6.964 4.702

HAVNEGADE 3, 4500 NYKØBING SJ. POLITISTATION 1.040 718

HVILESTED 1, 4920 SØLLESTED PLEJEHJEM 17.456 3.354

HJULSPORET 12, 4930 MARIBO UNDERVISNING 9.814 1.400

CAMPUSVEJ 55, 5000 ODENSE, 2 DELSALG LANDBRUGSAREAL 789.619 -

VINDINGEVEJ 27-65, 5800 NYBORG (RESTEJD.) GRUNDSTYKKE 1.500 -

HADERSLEVVEJ 54, 6200 AABENRAA BOLIG 703 431

KONGEVEJ 85, 6300 GRÅSTEN POLITISTATION OG RETSBYGNING 3.636 1.458

ØSTERMARKSVEJ, 6880 TARM GRUNDSTYKKE 5.954 -

KÆRSHOVEDGÅRD 4-12, 7430 IKAST BOLIGER 26.287 891

FLYVHOLMVEJ 37, 7673 HARBOØRE GRUNDSTYKKE 48.015 -

VESTERSKOVVEJ 4A, 8660 SKANDERBORG UNDERVISNING 3.986 3.597

FUSSINGSVEJ 8, 8700 HORSENS (RESTEJD.) FÆNGSEL 152.949 22.295

KLIM STRANDVEJ 179, 9690 FJERRIRTSLEV FELTSTATION 91.465 343

NYTORV 19, 9900 FREDERIKSHAVN RETSBYGNING 1.352 1.289

ANKER HEEGAARDS GADE 3-7, 1572 KØBENHAVN V, DELSALG ADMINISTRATION 697 3.888

SCHERFIGSVEJ 8, 2100 KØBENHAVN Ø ADMINISTRATION, WHO 14.150 7.857

FØLAGER 5, 2500 VALBY, DELSALG GRUNDSTYKKE 6.434 -

FØLAGER 5, 2500 VALBY DELSALG GRUNDSTYKKE 4.300 -

EGEGÅRDSVEJ 75, 2610 RØDOVRE GRUNDSTYKKE 2.322 -

ISLEVGÅRD ALLÉ 5, 2610 RØDOVRE UNDERVISNING 41.013 6.590

KONGEVEJEN 79, 2800 KGS. LYNGBY MAGASIN OG LAGER 5.636 2.951

KONGEVEJEN 83, 2800 KGS. LYNGBY KOLLEGIUM OG LAGER 30.996 2.461

HUMMELTOFTEVEJ 14, 2830 VIRUM POLITI- OG RETSBYGNING 12.178 7.952

CAMPUSVEJ 55, 5230 ODENSE, DELSALG LANDBRUGSEJENDOM 2.000 -

RAMSHERRED 20-22, 5610 ASSENS BOLIG OG POLITISTATION 1.354 526

TOFTEVEJ 31, 5610 ASSENS TINGHUS 1.538 474

TOFTEVEJ 33, 5610 ASSENS POLITISTATION 1.538 656

VOLDGADE 3/BLEGEN 9, 6400 SØNDERBORG UNDERVISNING 11.175 10.214

SDR. TINGVEJ 4A, 6630 RØDDING RETSBYGNING 1.906 802

BØGE ALLÉ 4, 6760 RIBE UNDERVISNING 8.325 1.778

HOLDGÅRDSVEJ 101-125, 7260 SØNDER OMME BOLIGER 104.855 4.149

N. A. CHRISTENSENS VEJ 40, 7900 NYKØBING M. FISKERIKONTROL 3.474 662

41

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014Ejendomsoversigt

AMALIEGADE 23, 1256 KØBENHAVN K ADMINISTRATION 5.510 6.627

ANKER HEEGAARDS GADE 3-7, 1572 KØBENHAVN V (RESTEJD.) ADMINISTRATION 697 3.888

ANKER HEEGÅRDS GADE 1, 1572 KØBENHAVN K ADMINISTRATION 1.214 4.734

NUUKS PLADS 2, 2200 KØBENHAVN N LANDSARKIV 5.671 7.065

BLEGDAMSVEJ, 2200 KØBENHAVN N RETSBYGNING 1.200 3.025

AMAGERFÆLLEDVEJ 52, 2300 KØBENHAVN S BOLIG 700 135

VASBYGADE 10 OG 22, 2450 KØBENHAVN SV (RESTEJD.) TOLDKAMMER 77.932 20.965

FØLAGER 5, 2500 VALBY (RESTEJD.) GRUNDSTYKKE 8.019 -

HERSTEDLUND, 2620 ALBERTSLUND (RESTEJD.) GRUNDSTYKKE 2.673 -

HOLSBJERGVEJ 20, 2620 ALBERTSLUND GRUNDSTYKKE 7.688 -

FÆNGSELSVEJ 4-22, 2620 ALBERTSLUND (RESTEJD.) BOLIGER 800 635

ROLIGHEDSVEJ 1, 2750 BALLERUP GRUNDSTYKKE 6.398 -

SØMOSEPARK 1, 2750 BALLERUP GRUNDSTYKKE 29.412 -

SKOVBRYNET 2-24, 2900 LYNGBY ADM. OG LABORATORIUM 34.338 16.207

HØRSHOLM ALLÉ 4, 2970 HØRSHOLM POLITISTATION 6.067 3.334

HØRSHOLM KONGEVEJ 11B, 2970 HØRSHOLM ADM. OG LABORATORIUM 32.709 3.417

LÅGEGYDE 5U, 2970 HØRSHOLM FREDSSKOV 5.180 -

DR. NEERGAARDS VEJ 15, 2970 HØRSHOLM ADM. OG LABORATORIUM LEJET GRUND 11.962

HELSINGØR HOSPITAL, ESRUMVEJ 145, 3000 HELSINGØR HOSPITAL 154.269 24.905

AUDERØDLEJREN, 3300 FREDERIKSVÆRK KASERNE 718.725 27.634

CARLSBERGVEJ 32E, 3400 HILLERØD BANETERRÆN 5.987 -

HENRIKSHOLMS ALLÉ, 2950 VEDBÆK (RESTEJD.) FORSVARSKOMMANDO 59.184 12.135

VÆRLØSE FLYVESTATION, SYDLEJREN, JONSTRUPVEJ 300, FLYVESTATION 730.000 63.325

3500 VÆRLØSE

JERNBANEGADE 21A, 4000 ROSKILDE RETSBYGNING 5.169 1.577

FLYVERVEJ 10, LUNDBY, 4070 KIRKE-HYLLINGE UNDERVISNING 216.350 6.058

LISELUNDVEJ 10, 4200 SLAGELSE BOLIG 1.553 174

LISELUNDVEJ 12, 4200 SLAGELSE, RESTEJD. HØJSKOLE 18.352 -

KORSØR SYGEHUS, MØLLEBJERGVEJ 11, 4220 KORSØR SYGEHUS 4.614 4.284

OLDVEJEN 25, 4300 HOLBÆK MUSEUM LEJET GRUND 508

KALUNDBORG SYGEHUS, NØRRE ALLE 27, 4400 KALUNDBORG SYGEHUS 29.373 16.173

MANDEHOVED 9, 4660 ST. HEDDINGE KASERNE 36.135 6.477


Ejendomsportefølje

42

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014 Ejendomsoversigt

BRÅBYVEJ 45, 4690 HASLEV (RESTEJD.) GRUNDSTYKKE 4.178 -

HJULTORV 2, 4700 NÆSTVED RETSBYGNING 481 931

TOLDBUEN 2, 4700 NÆSTVED ADMINISTRATION 9.729 4.181

SLOTSGADE 7, 4800 NYKØBING F. POLITISTATION 700 1.296

KLOSTERVEJ 5, 5000 ODENSE ADMINISTRATION 905 1.575

CAMPUSVEJ 55, 5000 ODENSE (RESTEJD.) LANDBRUGSAREAL 421.373 842

JERNBANEGADE 3, 5450 OTTERUP POLITISTATION 720 199

FAABORG SYGEHUS, ODENSEVEJ 51, 5600 FAABORG SYGEHUS 21.149 11.857

RØRMOSEVEJ 20, 5610 ASSENS FYRMESTERBOLIG 4.952 146

TVEDVEJ 2, 5700 SVENDBORG RETSBYGNING 22.529 934

RINGE SYGEHUS, LINDEVEJ 3-6, 5750 RINGE SYGEHUS 17.185 7.874

SØVEJ 3-21, 5792 ÅRSLEV (RESTEJD.) BOLIGER 1.074 130

HADERSLEV SYGEHUS, SKALLEBÆKVEJ 5-7, 6100 HADERSLEV SYGEHUS 379.478 60.262

GAMMELTING 1, 6100 HADERSLEV RETSBYGNING 1.500 1.300

NØRREGADE 31, 6270 TØNDER RETSBYGNING 1.253 1.714

AUGUSTENBORG, PALÆVEJ 1, 6440 AUGUSTENBORG SYGEHUS/SLOT 147.320 21.376

ADGANGSVEJEN 3, 6700 ESBJERG ADMINISTRATION LEJET GRUND 5.248

HVIDING SYGEHUS, RIBEVEJ 27, 6760 RIBE SYGEHUS 71.872 10.066

CAMPUS ALLÉ 5, 6800 VARDE GRUNDSTYKKE 10.299 -

NYGADE 3, 7400 HERNING RETSBYGNING 1.780 2.716

KASTANIEVÆNGET 5, 7800 SKIVE UNDERVISNING 3.722 1.092

MØNSTED FELTSTATION, KALKVÆRKSVEJ 16, 7850 STOHOLM UNDERVISNING 2.008 808

NORDLANDSVEJ 68, 8240 RISSKOV ADMINISTRATION OG LABORATORIUM 5.230 2.229

RÅDHUSGADE 4, 8700 HORSENS POLITISTATION 1.099 2.528

RÅDHUSTORVET 1-3, 8700 HORSENS POLITISTATION 1.689 2.950

GRÅBRØDRE KIRKESTRÆDE 3, 8800 VIBORG VESTRE LANDSRET 2.699 2.500

ØSTERVANGSVEJ 26E, 8900 RANDERS UNDERVISNING OG KOLLEGIUM 1.636 2.672

SOHNGÅRDSHOLMSVEJ 55, 9000 AALBORG UNDERVISNING 34.426 10.790

BRINCK SEIDELINS GADE 25, 9800 HJØRRING POLITISTATION 2.717 2.321

AKRABERGSVEGUR, SUMBA, FÆRØERNE FYRMESTERBOLIG 1.300 488

HORNAVEGUR 2, MIDVAGUR, FÆRØERNE POLITISTATION 1.188 270

FLATNAGERDI 26, TORSHAVN, FÆRØERNE POLITISTATION 562 127


43


Freja left 2014 with a profit for the year before tax of DKK 397.2m (2013: DKK 59.8m). Profit before tax and value adjustments was DKK 416.2m (2013: DKK 78.5m).

Proceeds from sales came to DKK 437m against DKK 88m for 2013. The profit was generated by 46 property transac-tions that included the sale of 34 properties and 12 partial sales, resulting in total revenue of DKK 741m.

2014 saw continued addition of previous hospitals to the portfolio by six hospitals from Region Southern Denmark and Region Zealand. The most significant building is Augu-stenborg Castle on Als Island in Sønderborg Municipality. This beautiful baroque-style palace has functioned as a psychiatric hospital through more than 80 years. Now, Freja is to create new life in the elegant frames of the building.

Freja had a handsome addition of properties in 2014 when we took over 19 properties by two contributions, and the portfolio now comprises 81 properties.

The most notable transaction constituted Horsens State Prison, which was sold to the Municipality of Horsens following many years of development work and good and constructive cooperation. This sale paves the way for the development of FÆNGSLET (the PRISON) into an inter-national attraction with concerts, exhibitions, trade fairs and overnight stays. At Freja, we are very impressed with the team spirit that exists in Horsens. Here, commerce and business, municipality and volunteers are working united to create events that will attract people from the whole country to Horsens. We are looking forward to following the progress of FÆNGSLET.

In 2014, also the old Freemasons’ Lodge in Klerkegade, Copenhagen, was sold, and the suspensive sale of a plot of land for the construction of New OUH (the new Odense University Hospital) was finally in place. The year also offered sales of several well-situated Copenhagen properties, for which we experienced heavy demand.

Development projectsPresently, Freja has well over 40 development projects in our portfolio. The development properties cover a wide range from mansions in Amaliegade over old courts of law in the provinces to previous police stations in the Faroe Islands. In 2014, we have had a sharp focus on kickstar-ting the development of Værløse Air Base, on the analyses and due diligence processes of several hospital properti-es, and on working with the further development of Cortex Park in Odense.

Every single of our properties is unique, offers its own questions and requires its own answers. To find the opti-mum development strategies for each individual property, we use a large variety of advisors. Also in 2014, our focus was therefore on further developing and establishing new cooperation with advisors through interviews, competiti-ons, pre-qualifications, etc.

2014 was also the year when we sold the listed Holstein’s mansion in Stormgade 10 together with Løngangsstræde 21 after an intensive sales and development process. The simple aim of our task was to combine the buyer’s wishes with the conservation requirements of the Danish Agen-cy for Culture: a very complex task that only succeeded successfully owing to close and joint efforts in-between our sales and development departments. This underlines the value of Freja having become a full-scale development house, which is able to handle very complex cases and create the value-added that – when all comes to all – ends up in the common purse: the Treasury.

Outlook 2015We expect 2015 to be an exciting and positive year for Freja. We look forward to acquiring a range of previous hospitals in the new year and to strengthening the good cooperation with regions, ministries and agencies. The ho-spitals constitute large units often constructed for opera-ting hospital services and are difficult to sell. Therefore we expect the portfolio to grow in 2015. For the same reason we shall in 2015 hold our focus on minimizing operating costs and increasing earnings by renting out more proper-ties on temporary or long-term bases with the objective of selling the properties with tenants.

Based on the present knowledge of and expectations for the progress of ongoing and contemplated district planning processes as well as on other expectations for Freja’s sales and operations, we expect a profit before tax and any value adjustments in the order of DKK 200-250m in 2015.

Management’s Review

44


Financial Highlights

PROFIT AND LOSS ACCOUNT

PROFIT ON PROPERTY AND DEVELOPMENT 417.6 69.3

PROFIT ON OPERATIONS OF PROPERTIES (1.3) 3.6

PROFIT ON PROPERTY ACTIVITIES, TOTAL 416.3 72.9

ADMINISTRATION AND OTHER EXPENSES (24.1) (21.5)

PROFIT BEFORE NET FINANCIALS (EBIT) 392.2 51.4

NET FINANCIALS 5.0 8.4

PROFIT BEFORE TAX 397.2 59.8

TAX ON PROFIT FOR THE YEAR (98.5) (15.7)

NET PROFIT FOR THE YEAR (TOTAL INCOME) 298.7 44.1

BALANCE SHEET AT 31 DECEMBER

NON-CURRENT ASSETS 22.5 17.1

CURRENT ASSETS 1,937,4 1,721.3

ASSETS, TOTAL 1,959.9 1,738.4

SHAREHOLDERS' EQUITY 1,899.0 1,676.7

LONG-TERM LIABILITIES 4.0 14.0

SHORT-TERM LIABILITIES 56.9 47.7

LIABILITIES AND EQUITY, TOTAL 1,959.9 1,738.4

(DKKm) 2014 2013

45

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014Financial Highlights

46AUGUSTENBORG SLOT, 6440 AUGUSTENBORG

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2014 Financial Highlights

47

freja.biz

FREJA EJENDOMME A/S

GAMMEL KONGEVEJ 60, 6. SAL

1850 FREDERIKSBERG C

TELEFON +45 3373 0800

MAIL [email protected]

WEB FREJA.BIZ

freja ejendomme årsrapport 2014

Documents