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Gestión

0

GestiónCentrosComerciales

Índice

0Comerciales

Índice

7 de febrero 2015

Como expertos en el sector ofrecemos servicios de:

Construcción y Rehabilitación

MantenimientoIntegral de Instalaciones

Ingeniería y Consultoría

Ensayos No destructivos

DesarrollosInmobiliarios

La visión integral del negocio, que nos permite analizar y ejecutar todo el desarrollo de un activo, nos ha llevado a realizar proyectos llave en mano.

CENTROS COMERCIALESGestión

0Índice

0 1. Terminología Centros Comerciales. Inicio y

Evolución

2 Enfoq e la Gestión MisionesÍndice 2. Enfoque la Gestión. Misiones

• Asesoramiento Jurídico

• Preparación de la Futura gestiónp g

• Puesta en Marcha

• Gestión Inmobiliaria, Comercial y de

Marketing

• Gestión Patrimonial

3 Condiciones de la Colaboración Honorarios3. Condiciones de la Colaboración. Honorarios

4. Conclusiones. Oportunidades

5. Anexos


1 S.B.A: Superficie Bruta Alquilable

Terminología

1p q

RMG : Renta Mínima garantizada

Tasa de esfuerzo: % Renta/VentasTerminología

Centros

Comerciales

Renta variable: Diferencia entre el % firmado en contrato por la RMG

Locomotora o ancla: HipermercadoComerciales Parque de medianas: Parque Comercial

Factory: Parque de fabricantes

I C d t bl ió bi ió Isocrona: Coronas de terreno y población con una ubicación equivalente al proyecto en términos de tiempo y kilómetros

Área de influencia: El ámbito de influencia recoge la población considerada público objetivo sobre la que el futuro proyectoconsiderada público objetivo sobre la que el futuro proyecto ejercerá su influencia

ECOP: Equipo de Coordinación de Obras Privativas


1Terminología

1 FASES EN LA IMPLANTACIÓN

Suelo. Estudios de viabilidadTerminología

Centros

Comerciales

Gestión Comercial / Comercialización: Anclar Proyecto

ECOPComerciales

Gestión Integral

• Gestión Inmobiliaria• Gestión Patrimonial• Gestión Comercial / Recomercialización• Asesoramiento Jurídico

Inversión


1Terminología

1Terminología

Centros

ComercialesComerciales


2ASESORAMIENTO JURÍDICO

Enfoque de la

2 Análisis de la configuración jurídica

Criterios de reparto de los gastos comunes, establecimiento Enfoque de la

Gestión

Misiones

p g ,de coeficientes de gastos, ponderaciones de superficies

Principios básicos para la redacción del Reglamento de Régimen InteriorMisiones

Análisis de la documentación técnica necesaria para la implantación de las diferentes superficies

Documentación Contractual (contratos arrendamiento, anexos, actas, criterios de contratación para las empresas de servicios

Se sientas las bases para el funcionamiento técnico, administrativo y comercial del centro comercial


2PUESTA EN MARCHA

Enfoque de la

2 Lanzamiento comercial a la clientela potencial, incluye todas las misiones de Relaciones Públicas y Publicidad previos a la apertura del centro comercial

Enfoque de la

Gestión

Misiones

Puesta en marcha, se inicia un mes antes de la apertura y se amplia a un mes después de la misma, en condiciones normales no se vuelve a repetir a lo largo de la vida del centro

i lMisiones comercial

El esquema de trabajos de la puesta en marcha contemplarán: Puesta en marcha inmobiliaria. Recepción de

i t l i b d i i i t fi iinstalaciones, prueba de equipos, equipamiento oficina y talleres, limpieza inicial, selección de personal y elaboración de presupuestos. LIBRO APERTURA

Puesta en marcha comercial. Integrar a ocupantes, g p ,comerciantes y propietarios, motivación de los comerciantes, horarios.

Puesta en marcha marketing. Plan de Lanzamiento, Organi ación campaña de ina g ración del centroOrganización y campaña de inauguración del centro comercial.


2Enfoque de la

2 GESTIÓN INTEGRALEnfoque de la

Gestión

Misiones

Gestión Inmobiliaria, o conjunto de acciones en relación con el edificio y sus elementos comunes

Gestión Comercial, o conjunto de acciones relacionadas con Misionesla actividad comercial a desarrollar en el centro comercial

Gestión de Marketing, o conjunto de acciones en relación con la clientela, real o potencial del centro comercial, que supongan un feed‐back entre centro y clientes


2GESTIÓN INMOBILIARIA

Enfoque de la

2 El centro comercial debe cumplir con las funciones para las que ha sido diseñado y debe ser capaz de asegurar su

ti id d l i ti t h d l dí t d l dí d lEnfoque de la

Gestión

Misiones

operatividad las veinticuatro horas del día todos los días del año.

Las zonas comunes deben estar en las adecuadas condiciones para que la actividad comercial y empresarial de losMisiones para que la actividad comercial y empresarial de los operadores y clientes se desarrolle sin problemas

El mantenimiento de estas condiciones corresponde al Propietario del Centro Comercial que debe garantizar unaPropietario del Centro Comercial, que debe garantizar una gestión profesional y unitaria considerando el conjunto como un todo y atendiendo a los intereses generales por encima de los particulares de alguno de los operadores.

Objetivo: Conseguir el mejor funcionamiento de los servicios comunes, optimizado medios humanos y materiales con el objetivo de la conservación y revalorización del activoobjetivo de la conservación y revalorización del activo.


1Estos elementos y sus funciones son las siguientes:

Enfoque de la

1Enfoque de la

Gestión

MisionesMisiones


1Enfoque de la

1Enfoque de la

Gestión

MisionesMisiones

LA RESPONSABILIDAD DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA RECAE EN LA FIGURA DEL DIRECTOR GERENTE DEL CENTRO Y , POR TANTO, EN LA GERENCIA DEL CENTRO COMERCIAL


1ORGANIGRAMA

1OFICINA DE GERENCIA

GERENTE

ADJUNTO A GERENCIA

JEFE SERVICIOS GENERALES MARKETING ADMINISTRATIVO

PERSONAL ADSCRITO A LA AGESTIÓN DEL CENTRO COMERCIAL

GESTOR PATRIMONIAL GESTOR COMERCIAL ECOP


2Medios

Enfoque de la

2 Modelo de gestión específico del Centro Comercial Administración y Gestión del Centro Comercial

Enfoque de la

Gestión

Misiones

Misiones Creación del Presupuesto Seguimiento PresupuestarioMisiones Seguimiento Presupuestario Control de desviaciones Facturación y gestión de cobro de cesiones de zonas comunes Contratación de servicios y suministros:

d ó d l d d Redacción de Pliegos de Condiciones Análisis de Ofertas Análisis y Redacción de Contratos

Gestión de EnergíasGestión de Energías Seguros:

Selección de la mejor Compañía Aseguradora Gestión de Siniestros


2Vigilancia del cumplimiento de las Normas de Convivencia y Normativa Interna

Enfoque de la

2Co e c a y o at a te a

Gestión con Operadores Promoción de las relaciones entre comerciantes y CentroEnfoque de la

Gestión

Misiones

Promoción de las relaciones entre comerciantes y Centro Comercial.

Seguimiento y reciclaje en las tendencias comerciales Relación y motivación de los comerciantesMisiones

Análisis de Afluencias (si existe sistema de conteo) Análisis sectorial de accesos al Centro Comercial

A l Accesos peatonales Accesos de vehículos

Análisis de la afluencia por día de la semana Análisis de la afluencia por franjas horariasp j Análisis e interpretación de los datos históricos interanuales

de afluencias al centro comercial Conclusiones cruzadas de análisis anteriores

Conservación del Patrimonio.Planes Plurianuales


1GESTIÓN COMERCIALSu objetivo principal es incrementar el “Patrimonio Comercial”

Enfoque de la

1Su objet o p c pa es c e e ta e at o o Co e c amediante el establecimiento de relaciones con los comerciantes y el reciclado constante de las nuevas tendencias de mercado.

Enfoque de la

Gestión

Misiones

GESTIÓN DE MARKETINGEl objetivo principal de una gestión de marketing eficaz, es la de establecer relaciones y una comunicación fluida entre el centro Misionescomercial y el cliente

Principales tareas de la Gestión de Marketing:ó d l l d kPrepación del Plan de Marketing

Breafing Análisis de la situación Objetivos Estrategias Operaciones

Presupuesto


1 Principales tareas de la Gestión de Marketing:

Enfoque de la

1 Principales tareas de la Gestión de Marketing:

Seguimiento Presupuestario específicoEnfoque de la

Gestión

Misiones

Coordinación AnimacionesMisiones Montaje de operaciones Publicidad


1Información y documentación

Enfoque de la

1Enfoque de la

Gestión

MisionesMisiones

1PRESUPUESTO 2005 %

JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE REALIZADO % PENDIENTE %

PRESUPUESTO PRESUPUESTO MENSUALIZADO

1 15.07 AL 31.12.05 S/TOTAL

JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE REALIZADO % PENDIENTE %

CONSUMOS 47.437,50 12,89% 4.313,50 8.627,00 8.627,00 8.627,00 8.627,00 8.627,00S.E. MANTENIMIENTO 14.905,50 4,05% 1.355,30 2.710,57 2.710,57 2.710,57 2.710,57 2.710,57T.R.P.O.E. 134.936,71 36,66% 12.267,90 24.535,70 24.535,70 24.535,70 24.535,70 24.535,70SUMINISTROS DIVERSOS Y REPUESTOS 4 205 05 1 14% 381 50 762 97 762 97 762 97 762 97 762 97SUMINISTROS DIVERSOS Y REPUESTOS 4.205,05 1,14% 381,50 762,97 762,97 762,97 762,97 762,97FUNCIONAMIENTO GENERAL 76.617,70 20,81% 6.963,85 13.927,65 13.927,65 13.927,65 13.927,65 13.927,65PLAN DE MARKETING 60.000,00 16,30% 5.454,63 10.909,20 10.909,20 10.909,20 10.909,20 10.909,20INGRESOS ATÍPICOS 30.000,00 8,15% 2.727,32 5.454,60 5.454,60 5.454,60 5.454,60 5.454,60TOTAL GASTOS 368.102,46 100,00% 33.464,00 66.927,69 66.927,69 66.927,69 66.927,69 66.927,69

CONCEPTO POR PARTIDAS PRESUPUESTO 2005

Agua 1.650,00 3,48% 150,07 300,16 300,16 300,16 300,16 300,16CONSUMOS

Telefono y Fax 1.787,50 3,77% 162,58 325,16 325,16 325,16 325,16 325,16Electricidad 44.000,00 92,75% 3.999,85 7.999,68 7.999,68 7.999,68 7.999,68 7.999,68Total Consumos 47.437,50 100,00% 4.312,50 8.625,00 8.625,00 8.625,00 8.625,00 8.625,00

S.E. MANTENIMIENTOTransporte vertical 9.889,00 66,35% 899,05 1.798,00 1.798,00 1.798,00 1.798,00 1.798,00

escaleras 2 tramos 8.657,00

ascensores 1.232,00

Megafonía (hilo musical) 165,00 1,11% 15,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00Basuras (compactadora) 4.851,50 32,55% 441,00 882,00 882,00 882,00 882,00 882,00

Compactadora cartón 2.851,50 Tasas municipales 2.000,00

Total S.E. Mantenimiento 14.905,05 100,00% 1.355,05 2.710,00 2.710,00 2.710,00 2.710,00 2.710,00

1T.R.P.O.E.Limpieza 42.603,65 31,57% 3.873,00 7.745,30 7.745,30 7.745,30 7.745,30 7.745,30S % 6 106 40 12 215 40 12 215 40 12 215 40 12 215 40 12 215 401Seguridad 67.174,69 49,78% 6.106,40 12.215,40 12.215,40 12.215,40 12.215,40 12.215,40Mantenimiento 23.508,38 17,42% 2.137,22 4.274,00 4.274,00 4.274,00 4.274,00 4.274,00Jardineria 1.650,00 1,22% 150,10 299,30 299,30 299,30 299,30 299,30Total T.R.P.O.E. 134.936,72 100,00% 12.266,72 24.534,00 24.534,00 24.534,00 24.534,00 24.534,00

SUMINISTROS DIVERSOS Y REPUESTOSSUMINISTROS DIVERSOS Y REPUESTOS

Climatización 300,50 7,15% 27,32 54,66 54,66 54,66 54,66 54,66Transporte Vertical 300,50 7,15% 27,32 54,66 54,66 54,66 54,66 54,66Alumbrado 901,52 21,44% 81,96 163,90 163,90 163,90 163,90 163,90Extintores y Bies 300,51 7,15% 27,32 54,66 54,66 54,66 54,66 54,66Jardinería 150,00 3,57% 13,64 27,29 27,29 27,29 27,29 27,29CCTV 150,00 3,57% 13,64 27,29 27,29 27,29 27,29 27,29Material de Mantenimiento 600,00 14,27% 54,55 109,00 109,00 109,00 109,00 109,00Conservación General 1.202,02 28,59% 109,29 218,58 218,58 218,58 218,58 218,58Gasoil 300,00 7,13% 27,26 54,50 54,50 54,50 54,50 54,50Total Suministros diversos y repuestos 4 205 05 100 00% 382 30 764 55 764 55 764 55 764 55 764 55Total Suministros diversos y repuestos 4.205,05 100,00% 382,30 764,55 764,55 764,55 764,55 764,55

FUNCIONAMIENTO GENERALRelaciones Públicas 200,00 0,26% 18,21 36,32 36,32 36,32 36,32 36,32Consumibles de oficina de Gerencia 600,00 0,78% 54,43 108,75 108,75 108,75 108,75 108,75Auditoría 900,00 1,17% 81,61 163,53 163,53 163,53 163,53 163,53Honorarios 28.771,88 37,55% 2.615,54 5.230,80 5.230,80 5.230,80 5.230,80 5.230,80Prensa y Fotografías 150,25 0,20% 14,04 27,96 27,96 27,96 27,96 27,96Partic. Gastos Parque Comercial (19,78%) 29.452,61 38,44% 2.677,52 5.355,36 5.355,36 5.355,36 5.355,36 5.355,36Seguros 16.242,97 21,20% 16.242,97

Responsabilidad Civil 3.319,35

Daños materiales 12.923,62

SGAE 300,00 0,39% 27,26 54,42 54,42 54,42 54,42 54,42Total Funcionamiento General 76.617,71 100,00% 5.488,61 10.977,14 10.977,14 27.220,11 10.977,14 10.977,14

PLAN DE MARKETINGPlan de Marketing 60.000,00 5.455,00 10.909,00 10.909,00 10.909,00 10.909,00 10.909,00Total Plan Marketing


2GESTIÓN PATRIMONIAL

Enfoque de la

2 Las principales tareas de la Gestión Patrimonial son:Enfoque de la

Gestión

Misiones

Gestión de Contratos de arrendamiento: Facturación de rentas y cantidades asimiladas. Gestión y control cifras de ventas

Li id i R t V i blMisiones Liquidaciones Renta Variable Verificación del cumplimiento de las obligaciones

formales del contrato Control comunicaciones y vencimientos de contratosy Control avales Tasa de esfuerzo Negociaciones

Apoyo de Gestión Jurídica de contenciosos en colaboración con los despachos jurídicos externos escogidos por la Propiedad (Conciliaciones, Resoluciones Judiciales, Desahucios Lanzamientos o Reclamaciones de Cantidad )Desahucios, Lanzamientos o Reclamaciones de Cantidad…)



Enfoque de la

2 Las principales tareas de la Gestión Patrimonial son:Enfoque de la

Gestión

Misiones

Trabajos de mejora de rendimientos a largo plazo de la inversión: Indexación de contratos.

C t l d R t V i blMisiones Control de Renta Variable Auditorías de cifras de ventas, en colaboración con la

empresa externa contratada por la Propiedad

Medios

Gestor Patrimonial coordinado por el Director de Gestión pPatrimonial y con el apoyo del resto de Servicios Centrales de Administración y Jurídicos



Enfoque de la

2Información y Documentación

Enfoque de la

Gestión

MisionesMisiones


3HONORARIOS

Condiciones de la

3 Dichos honorarios son a título orientativo, no hay nada reglado, pero son más o menos los normales en la gestión de centros comerciales, aunque como en todos los sectores prevalece el Condiciones de la

Colaboración

Honorarios

principio de voluntad entre las partes y la situación del mercado.

GESTIÓN INMOBILIARIAHonorarios

Preparación y Puesta en Marcha Dirección del Centro Comercial, dependerá de la experiencia

del gerente a contratar y número de personas del equipo de g y p q pGerencia.

Quince por cinto (15%) de los ingresos por cesiones de zoascomunes

V i ti i i t (25%) l d P t i i Veinticinco por ciento (25%) para el caso de Patrocinios, esponsorizaciones o intercambios de servicios que si bien no suponen un ingreso efectivo, si implican un ahorro en el presupuesto p p


3HONORARIOS

Condiciones de la

3 GESTIÓN PATRIMONIALCondiciones de la

Colaboración

Honorarios

Preparación de la Gestión Por la Gestión Patrimonial:

El uno y medio por ciento (1,5%) de la facturación de las t f t d b d l l d á d 1 000Honorarios rentas facturadas y cobradas en locales de más de 1.000

m2 El dos por ciento (2%) de la facturación de las rentas

facturadas y cobradas en locales de menos de 1.000 m2y Por carencias y bonificaciones de rentas


4CONCLUSIONES

Conclusiones

4 El sector de centros comerciales en España es un sector maduro.L tió d t i l tá li d íConclusiones.

Oportunidades

Administradores de

La gestión de centros comerciales está realizada en su mayoría por Propiedades de Centros Comerciales (Sonae, UnibailRodamco, Carrefour Property, Carmila…), por consultoras (CBRE, CW, KF, JLL, ANW…)Administradores de

Fincas

( , , , , ) La situación actual de mercado, por la incertidumbre laboral

de muchos directivos no ayuda al cambio ni a una nueva apuesta.

OPORTUNIDADES

Aunque hay un cierto miedo al cambio las consultorasAunque hay un cierto miedo al cambio, las consultoras, históricamente, no han aportado valor ni han sido proactivas. No gozan de una confianza plena.

Creo que sería bueno para el sector una nueva visión y forma de gestionar


4Conclusiones

4 OPORTUNIDADES

Como habéis visto a lo largo de la presentación, no es i t f ió ífi ll b lConclusiones.

Oportunidades

Administradores de

necesario tener una formación específica para llevar a cabo la gestión de un centro comercial, simplemente familiarizarse con una forma de hacer y una terminología.

En muchos casos, por analogía la casuística de un centro Administradores de

Fincas

, p gcomercial podría aplicarse a la de un edificio residencial u oficinas, cambiando los actores


55

ANEXOS


44

M hMuchasGraciasGracias

gestión centros 0comerciales - interservice – empresa ... · centros comerciales gestión 2...

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