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Agence Nationale d’Appui à la Performance
des établissements de santé et médico-sociaux
GESTION STRATÉGIQUE DU PATRIMOINE
IMMOBILIER DES ÉTABLISSEMENTS
SANITAIRES ET MÉDICO-SOCIAUX
Journée Patrimoine et Investissements
Angers – 14 octobre 2016
Anabelle BILLY
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Agence nationale d’appui à la performance
des établissements de santé et médico-sociaux
• L’Anap est un groupement d’intérêt public (GIP) entre l’Etat,
l’Uncam, la CNSA et les fédérations représentatives des
établissements de santé et médico-sociaux
• Elle a été créée par la loi HPST à partir de 3 structures : Gmsih,
Mainh, Meah
• Dates-clés:
• 21 juillet 2009 : loi HPST, article 18
• 23 octobre 2009 : Arrêté d’approbation de la convention constitutive
• En 2016, l’équipe de l’ANAP est composée de 99 professionnels
aux profils complémentaires
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Conseil d’administration présidé par Chantal DE SINGLY
– Directions d’administrations centrales
• Secrétariat Général des Ministères chargés
des Affaires Sociales ;
• La Direction du Budget ;
• La Direction Sécurité Sociale ;
• La Direction Générale de l'Offre de Soins
(DGOS) ;
• La Direction Générale de la Cohésion
Sociale (DGCS)
– Financeurs
• L'Union nationale des caisses d'assurance
maladie (UNCAM) ;
• La Caisse nationale de solidarité pour
l'autonomie (CNSA) ;
– Les fédérations représentatives des
établissements de santé et médico-sociaux
suivantes :
FHF, FHP, FEHAP, FNEHAD, UNIOPSS,
FNCLCC, SYNERPA.
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Les travaux de l’ANAP en 2016
• Un programme de travail arrêté annuellement par le Conseil
d’Administration, en articulation avec le 2ème Contrat d’Objectifs
et de Performance signé en 2015
• 14 projets constituent le programme de l’Agence: − ORGANISATION DES TERRITOIRES
Organisation des parcours de santé
Outils de connaissance et de pilotage des établissements de santé
Organisation territoriale des établissements
Territoire de soin numériques
− PERFORMANCE DES ETABLISSEMENTS
Appui au plan triennal
Parcours patients à l’hôpital
Usage des systèmes d’information
Gestion patrimoniale
Solutions pour l’appui et la transformation des établissements
Sécurisation des recettes des établissements
Promouvoir la bonne utilisation des RH dans les établissements
• PROMOTION DES INNOVATIONS ORGANISATIONNELLES
Développement des compétences et diffusion des productions
Intervention en établissement à vocation de capitalisation
Structuration de la démarche de veille et d’intégration de l’innovation
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Cycle d’investissement
• OSCIMES : Observatoire des Surfaces et Coûts de l’Immobilier des Etablissements de Santé
• Evaluation des procédures d’investissements : MOP – CR – PPP / SCAN PIMM/ Expertise PPP
Guide de suivi d’un projet tout au long de son cycle d’investissement
Analyse d’un PPI/PGFP et de l’impact d’un investissement immobilier
Cycle d’exploitation
• Immobilier des EHPAD :
Dimensionnement et organisation en EHPAD
Coûts d’exploitation, de Maintenance et de GER (ES/ESMS)
Lien investissement et part immobilier dans le tarif Hébergement
Aide à la mise en place d’un inventaire patrimonial
• Appui aux Valorisations/Cessions
• Diffusion dans les ES/ESMS des outils liés à l’EM et au GER
• Appui à l’élaboration et la conception d’Ophélie
Appui à la professionnalisation du secteur
Les composantes du projet Gestion patrimoniale dans les ES/SEMS en 2016/2017 :
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Un centre de ressources dédié au patrimoine immobilier :
http://immobilier.anap.fr/
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La déclinaison de la stratégie immobilière d’un ES
DES VECTEURS FORTS
• La déclinaison de la stratégie patrimoniale d’un ES : le schéma patrimonial
− c’est un outil du quotidien pour gérer le patrimoine existant
− C’est un outil de moyen et long terme, révisable et qui doit permettre des adaptations
− C’est un outil qui doit traduire spatialement les évolutions médicales et
organisationnelles d’un ES
La professionnalisation de la fonction immobilière
Un positionnement stratégique dans le pilotage d’un établissement: elle conditionne le
moyen et le long terme; elle peut conduire soit à « plomber » durablement un
établissement, soit lui offrir des possibilités de réaction à des évènements imprévus
Une fonction en interface permanente avec la stratégie médicale, les ressources
financières, la fonction achat
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Deux piliers indissociables
Périmètre
Fonctionnel, Technique, Juridique (légaux et réglementaires)
Financiers et économiques
Urbanistiques et environnementaux
Piloter en routine
un processus permanent
contribuant à la performance
Savoir déclencher et maîtriser
un processus exceptionnel
contribuant à structurer l’avenir
Finalités
Adapter les moyens et services
immobiliers au bon moment et au
meilleur coût global
Finalités
Fournir les moyens et services
immobiliers dont ont besoin les
utilisateurs à un moment donné
Projet Médical Projet Etablisst
Stratégie Patrimoniale
Processus Exceptionnel
Processus Permanent
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Exemples de productions ANAP – au 14/10/2016
CONSTRUCTION
EXPLOITATION MAINTENANCE
RENOUVELLEMENT
DECONSTRUCTION –
VALORISATION CESSION
PROGRAMMATION
/ CONCEPTION
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1er pilier : un processus exceptionnel structurant pour l’avenir
• Enjeu : changements
organisationnels majeurs
• Finalité : identifier le bon moment, la
bonne cible (prospective) pour
investir
• Actions :
− S’assurer de l’opportunité
(coût/bénéfice) et de la faisabilité
des investissements (conditions,
risques…) en lien avec les projets
institutionnels
− Elaborer le schéma directeur des
investissements (PPI, PGFP)
− Piloter des opérations de travaux
(neufs/restructuration)
− Valoriser son patrimoine (cession)
Stratégie Patrimoniale
Processus Exceptionnel
Processus Permanent
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1er pilier - un processus exceptionnel structurant pour l’avenir :
construction/cession
Maître d’ouvrage
Concepteurs
(Architecte et
BET)
Entreprise
s de
constructi
on
FAISABILITE - PROGRAMMATION
CONCEPTION
REALISATION
EQUIP-DEMENAG
SCHEMA DIRECTEUR - OPPORTUNITE
Conseil - Programmation – Assistance à Maître
d’Ouvrage
Maître d’œuvre (architectes et
ingénieurs)
Entreprises de construction
Projet d’établissement Projet Médical
ARS - Tutelles Décisio
n
Enjeux de l’évolutivité
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Les enjeux de surfaces :
un des facteurs de coûts
SURFACE DANS ŒUVRE (SDO) SU + circulations, locaux techniques,
cloisons
SURACE UTILE (SU) surface intérieure des
locaux d’activité
De quelles surfaces s’agit il ?
Qu’est ce que le ratio SDO/SU?
Utilisateurs
Concepteurs
Utilisateurs
Concepteurs
Constructeurs
Financeurs
SDO
=
SUx1,4 à 1,8
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Zoom sur les outils développés
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L’outil Ælipce
• Un outil d’aide à la décision conçu et développé par des professionnels
hospitaliers pour :
en s’interrogeant sur l’organisation et le dimensionnement actuel d’une organisation
en liant notamment :
• L’activité
• Le capacitaire
• Les ressources humaines
Pour la construction et le test de nouvelles organisations.
Conforter vos choix stratégiques et fédérer vos équipes
autour des évolutions de votre (vos) établissement(s)
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Structuration de l’outil
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Principe du module 1
Unité B
HC HC HdJ
• Activité
• Capacitaire
• RH : maquettes
organisationnelles, ETP,
salaires moyens chargés…
• Recettes : RMCT
Unité A
Organisation actuelle Données établissement :
Construction pour l’hospitalisation et le plateau technique :
• d’une organisation médico-soignante adaptée aux
besoins de prise en charge
• d’un programme capacitaire adapté
Module 1 Comparateur capacitaire,
activité et RH mobilisées
• Capacitaire
• Taux d’occupation brut / net
• RH : maquettes
organisationnelles, ETP, …
• Dépenses / lit
• Recettes / lit
Synthèse des indices de performance :
Unité B
HC HdJ
Unité A
Simulation 1
Comparaison
des indices de
performance
• Activité
• Capacitaire
• Taux d’occupation brut / net
• RH : maquettes
organisationnelles, ETP, …
• Dépenses / lit
• Recettes / lit
Synthèse des indices de performance :
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Principe du module 2
Détermination du coût global (investissement + exploitation)
d’un projet avec :
• le programme capacitaire
• le dimensionnement en surface
• l’évaluation des coûts de construction
• l’évaluation des coûts de maintenance hors GER
• L’évaluation des consommations d’énergie
• L’évaluation des coûts d’entretien
Module 2 Dimensionnement en surface
et évaluation des coûts de
construction et d’exploitation -
maintenance
• Activité
• Capacité
• Organisation
Données établissement :
• Capacité hospitalisation
conventionnelle, hôpital de jour,
réanimation, SI et SC, bloc
opératoire, imagerie,…
• Surface utile
• Surface dans œuvre
• Ratio SDO/SU
• Coût de construction / OSCIMES
• Coût de maintenance hors GER
• Coût d’énergie
• Coût d’entretien
Synthèse des indices de performance :
Module basé notamment sur les outils suivants :
• Référentiel de dimensionnement actualisé
• Horizons maintenance
• Outil d’évaluation des coûts d’entretien
Unité B
HC HdJ
Unité A
Simulation 1
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Principe du module 3
• Recettes d’activité
• Dépenses directes induites par l’activité
• Dépenses indirectes hôtelières
• Dépenses indirectes immobilières
• Charges financières
Données établissement :
Evaluation de l’impact d’un projet
Mesure du retour sur investissement
Module 3 Module économique et
financier
Impact du projet
Données établissement calculées :
• Recettes d’activité
• Dépenses directes induites par l’activité
• Dépenses indirectes hôtelières
• Dépenses indirectes immobilières
• Charges financières
Unité B
HC HC HdJ
Unité A
Organisation actuelle
Unité B
HC HdJ
Unité A
Simulation 1
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« Organisation et dimensionnement en EHPAD »
A venir fin 2016
Un guide construit autour de 3 parties :
- Le lien essentiel entre projet d’établissement et projet immobilier
- Une organisation qui impacte obligatoirement le projet architectural
- Des retours d’expériences sur les évolutions à venir de l’organisation des
EHPAD
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En 2010 : rapprochement des CHU avec l’ANAP pour une base de données commune
Un outil observatoire des surfaces et coûts
des opérations immobilières en ES
sanitaires publics et privés et médico
sociaux
Observatoire des coûts
357 opérations
~4 millions de m²
étudiés
Un outil d’estimation de surface et de
coût pour une opération
d’investissement hospitalier CHU en
phase de pré programme
Base de données inter CHU
51 opérations
~2 millions de m² étudiés
ANAP CHU / CHR
Volonté commune d’avoir un outil partagé
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14 avril 2011 : Signature de la convention CHU/CHR et ANAP
6 juillet 2011: Signature convention constitutive de groupement ANAP – HCL
Mai 2013 : Mise en ligne de l’outil
2014 : Mise en ligne ouverte de l’outil de simulation
Janvier 2012 à avril 2013 : création de l’outil OSCIMES
2016 : Mise en ligne d’actualités de ratios de couts de construction en sanitaire et médico-social
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Ce qu’on y trouve
• Divers tableaux de bord, traitant des coûts de construction, des honoraires, des
répartitions de surfaces par secteurs fonctionnels, des durées d’opérations par Mode
de dévolution :
• À ce jour : 96 opérations sanitaires et EHPAD – plus de 2 Millions de m² SDO
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Ce qu’on y trouve
• Des tableaux de bord, par exemple:
• En pouvant modifier les caractéristiques de son échantillon:
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Un outil de simulation accessible à tous :
28
Un outil de simulation accessible à tous :
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Des actualités mises en ligne régulièrement :
https://www.oscimes .fr
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Impact d’un investissement immobilier
dans le tarif hébergement en EHPAD
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Les procédures de dévolution
MAITRISE DES COUTS
MAITRISE DES DELAIS
MAITRISE DE LA QUALITE
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Les procédures de dévolution
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2ème pilier : un processus continu d’amélioration de la performance
Enjeux
Garantir la sécurité des personnes et des
biens
Maintenir et améliorer la performance
fonctionnelle
Optimiser les dépenses de fonctionnement
Actions
Exploiter
- Nettoyer
- Fournir énergies et fluides
Maintenir
- Maintenir les installations (préventif,
curatif)
- Renouveler les installations
- Effectuer des mises aux normes
Valoriser son patrimoine (dynamisation)
Stratégie Patrimoniale
Processus Exceptionnel
Processus Permanent
Exploitation (technique)
Maintenance Conservation en état de
Fonctionner
(techniquement)
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Zoom sur les outils développés
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Enjeux économiques
Extraits du rapport de la Cour des Comptes de juin 2013
La gestion du patrimoine immobilier des CHU affectés aux soins
• En moyenne, coûts de maintenance, hors sécurité incendie : 25 €/m².an
répartis parts égales entre maintenance interne et externe
• Forte disparité des coûts « d’ Investissement maintenance » (Gros entretien
Renouvellement) : de 4 à 23 €/m².an
• Progression constante du coût global de l’énergie (électricité, eau,
thermique) : en 2010, 20 €/m².an
• Coût moyen total d’exploitation (2010) : 57 €/m².an
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La maintenance dans un établissement
Une organisation, des ressources humaines et des besoins techniques
Elaboration d’un projet
• Réflexion en coût global
Interventions préventives et
correctives
• Méthodes
• Gestion des stocks
• Base de connaissance
Travaux de réhabilitation
• Mise en conformité
• Améliorations
Gros entretien renouvellement
• Programmation pluriannuelle
Processus
Organisation
Pilotage
• Internalisation
• Externalisation
Management
• Animation d’équipe
• Arbre décisionnel
Gestion
• GPEC
• Plan de formation
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La maintenance courante
privilégier la maintenance préventive
Enjeux :
• Augmenter la durée de vie, diminuer la probabilité de défaillances, diminuer le temps
d’arrêt en cas de panne
• Améliorer les conditions de travail du personnel, optimiser le budget de maintenance,
supprimer les causes d’accident
MAINTENANCE
CORRECTIVE PREVENTIVE
SYSTEMATIQUE CONDITIONNELLE
Maintenance effectuée après
défaillance
Maintenance effectuée dans l’intention de
réduire la probabilité de défaillance
Maintenance effectuée selon un échéancier établi selon le temps d’usage
Maintenance subordonnée à un type
d’évènement prédéterminé (mesure,
diagnostic…)
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Le Gros Entretien Renouvellement (GER)
Anticiper les dépenses
pluriannuelles de GER
• Typologie de dépenses non
linéaires, fonction de la durée
de vie des composants du
bâtiment
• Anticipation possible par
provisionnement
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Les productions de l’ANAP
Exploitation et Maintenance
• Horizons Maintenance
Principaux textes de référence
Gammes de maintenance préventive
Aide à la rédaction d’un cahier des charges
Evaluation des coûts de maintenance courante
Outil plan de maintenance et de GER
Evaluer la maturité de l’organisation de la maintenance
Quickscan maintenance
Pilotage technique du patrimoine hospitalier
• Outil d’évaluation des coûts d’entretien des locaux
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Focus sur:
l’outil d’évaluation des coûts maintenance courante
L’outil permet une évaluation des coûts de maintenance préventive et
curative d’un projet neuf hors GER.
Surface SDO par secteur
fonctionnel
Surfaces de locaux
techniques et circulations générales
Actualisation BT01
Proposition d’un coût de maintenance
annuel
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Outil méthodologique de prévision des dépenses pluriannuelles de gros entretien et de
renouvellement
Focus sur :
l’outil Plan de Maintenance et de Gros Entretien Renouvellement (GER)
Composants du bâtiment
• Décomposer le bâtiment en composants
• Identifier ce qui relève du GER
Durées de vie
• Estimer les durées de vie restantes
• Estimer le coût de remplacement
Dépenses pluriannuelles
• Etablir un plan de dépenses
• Intégrer les autres travaux d’investissement
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Valoriser au quotidien
Des mesures peuvent être prises au quotidien pour
améliorer la rentabilité de ses biens immobiliers :
Travaux d’amélioration
Renouvellement bail
Renégociation contrats
maintenance
Changement d’usage
Hausse valeur loyers
Baisse charges
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Valoriser, c’est négocier
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Exemple : ABONDANCES – Boulogne Billancourt
Création Logements
fonction
Humanisation USLD
Injonction DG ARS
Cession Ex logements
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Exemple : ABONDANCES - BOULOGNE BILLANCOURT
Mars 2014
Signature promesse de vente
Mai 2015
Acte de Vente
Fin 2016
Achèvement des travaux
Travaux Logements
Etudes et marchés USLD
Travaux USLD
Cession
Financement
Travaux USLD
Relogement Libération
Agence Nationale d’Appui à la Performance
des établissements de santé et médico-sociaux
MERCI DE VOTRE ÉCOUTE ET DE
VOTRE PARTICIPATION !