gret gridauh

8/14/2019 Gret Gridauh

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GRET-GRIDAUH

Prsentation du Droit del'Urbanisme au Maroc


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SOMMAIRE :

1- Introduction

2- Gnralits

3- Le cadre juridique instaur par le Protectorat3-1. Le Dahir du 16 avril 19143-2. Le Dahir du 12 novembre 1917 relatif aux associations syndicales de

propritaires urbains3-3. Loi du 27 janvier 1931 autorisant ltablissement de Plans damnagement

pour les centres et les banlieues des villes3-4. Dahir du 14 juin 1933 relatif aux lotissement 3-5. Dahir du 30 juillet 1952 relatif lurbanisme3-6. Dahir du 30 septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements

4- Le dispositif juridique datant de lindpendance4-1. Champ dapplication de la loi sur lurbanisme

4-2. La loi du 17 juin 1992 relative aux lotissements, groupes dhabitations et morcellement.

5- Modalits et adaptation de la gestion urbaine

6- La matrise de la planification urbaine6-1. Les documents relatifs lamnagement urbain

6-1-1. Le schma directeur damnagement urbain ( SDAU)6-1-2. Le plan de zonage

6-1-3. Le plan damnagement6-1-4. Les arrts dalignement6-2. Application de la lgislation en vigueur

7- Le projet de rnovation urbaine ou la mise niveau des tablissementshumains7-1. Les nouveaux documents durbanisme

7-1-1. les schmas dorientation de lurbanisme7-1-2. Les plans locaux durbanisme ( PLU)7-1-3. Les schmas de rfrence des petites agglomrations7-1-4. Le rglement national durbanisme

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7-2. Les autorisations durbanisme7-2-1. Le permis de construire7-2-2. Le rle de larchitecte7-2-3. Le permis dhabiter et le certificat de conformit

7-2-4. Les rglements de construction7-3. Les oprations damnagement 7-3-1. Le lotissement7-3-2. Lautorisation de lotir 7-3-4. Les obligations et droits du lotisseur 7-3-5. Les actes de vente, de location et de partage7-3-6. Les dispositions spciales applicables au lots raliss par tranche7-3-7. La restructuration des lotissements irrguliers7-3-8. Les groupes dhabitations

7-3-9. Les morcellements8- Conclusion

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1- Introduction

Le droit de lurbanisme au Maroc, dans sa pure expression juridique ettechnique, remonte au dbut du XXe sicle aprs linstallation du protectorat auMaroc en 1912. Cest un droit dinspiration franaise qui a volu au rythme duneurbanisation rapide trs fortement marque par la croissance urbaine et lexplosiondmographique. Cest un droit jeune, volutif mais en dphasage par rapport auxdimensions multiples de la croissance urbaine.

Le processus durbanisation acclre, dclench des le dbut des annes 30,ne cesse de prendre de lampleur avec le temps, et la rupture des quilibres

traditionnels est assurment lorigine dun vaste mouvement de restructurationspatiale.

La dynamique dmographique est, certes, une donne gnrale lensemble duterritoire mais les flux migratoires, en dploiement continu, imposent une nouvelleapproche de gestion et damnagement des villes.

A la structuration primitive, caractrise par lhgmonie du rural, sest donc peu peu, substitue une structuration nouvelle marque par la tendance la prdominance de lurbain tant au niveau dmographique que sur les plansconomiques et social.

Sur le plan dmographique :le Maroc connat depuis plusieurs dcennies,une forte croissance dmographique continue. Celle-ci est profitable plus aux villesquaux campagnes en raison de lexode rural ; le taux durbanisation dpasse lheure actuelle largement le cap des 60%.

Les projections dmographiques pour les dix annes venir montrent aussiquen dpit de la dclration progressive de laccroissement naturel, le tauxdurbanisation continuera augmenter sensiblement.

Cette tendance irrversible laugmentation du taux durbanisation est dueaussi bien laccroissement dmographique interne des villes, qu la propension descampagnes dverser leur top plein dmographique en direction des centres voisins.

Sur le plan socio-conomique : la croissance urbaine gnre des problmesspcifiques lis au logement, aux services publics de proximit, aux infrastructuresde base et aux quipements collectifs.

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Les carences dans ce domaine commencent se faire sentir dune manireassez srieuse et particulirement dans les domaines de la sant et de lducation.

Alors que le rythme et les formes de lurbanisation marocaine actuelle sont

indubitablement lorigine de nombreuses difficults et de dysfonctionnements quine font que saggraver avec le temps, la mise en place dune gestion urbainerationnelle est encore du domaine de lhypothtique. La volont politique pour y parvenir ne manque pas, mais les efforts fournis au cours de ces dernires annes pour juguler les effets dvastateurs dune urbanisation incontrle nont pas donnles rsultats escompts.

Ainsi au fur et mesure que lurbanisation se complexifie, on observe unerelle dfaillance des pouvoirs publics matriser le processus et assurer une

meilleure gestion de lespace. On avance lide que le droit de lurbanisme estinadapt et quil y a un effort faire dans ce sens.

Cette ide est dans une large mesure vraie, mais il faudra aussi agir sur lesdysfonctionnements inhrents au fonctionnement des systmes socio-politique , auxinstitutions et aux acteurs chargs du logement et de lamnagement des villes.

2- Gnralits

Historiquement, l'urbanisme propre au Maroc est celui qui existe l'intrieur des villes traditionnelles (Intra-Muros) et qui est d'origine musulmane et arabe.Lurbanisme arabo-musulman, appliqu l'intrieur de la ville traditionnelle, se baseessentiellement sur la religion musulmane qui tourne autour de trois objectifs :l'indispensable (addarouri),le ncessaire (alhaji) etle complmentaire (attahssini).

L'INDISPENSABLE : c'est l'Habiter, "l'abri" qui protge... LE NECESSAIRE : c'est l'quipement, l'ameublement... LE COMPLEMENTAIRE : c'est l'esthtique, le dcor...

L'urbanisme, qui accompagne le processus de construction des villes, selon uneconception arabo-musulmane , a t conu de faon favoriser la tranquillit etl'quilibre social, loign de toutes formes de nuisances. L'urbanisme dinspirationmusulmane se base sur la solidarit sociale et le partage de l'espace. L'urbanismeoccidental, quant lui, a engendr l'anonymat, les cassures sociales et l'exclusion etsouhaite retrouver la solidarit perdue.

Le protectorat franais, impos au Maroc partir de 1912, va introduirel'urbanisme occidental tel qu'il existait en Europe au dbut du XXme sicle et

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notamment en France. Cet urbanisme import sera la figure moderne del'urbanisme marocain qui va voluer selon un mode de structuration fonde sur larationalit normative et moderne. Dun urbanisme de type prvisionnel et Scuritaireremontant aux premires annes de lindpendance, les besoins dune planification

prospective et de matrise des volutions urbaines vont donner lieu un urbanisme detype stratgique.

L'urbanisme stratgique se base sur :

L'tablissement d'un certain nombre de projets pour la ville ; La recherche d'une cohrence entre ces projets au niveau de la conception et de

lexcution.

Il s'agit de projets intgrs comprenant les tudes socio-conomiques, le montagetechnico-financier, en somme des projets structurants visant un dveloppementharmonieux et quilibr des territoires et assurant une large participation la gestionde leur cit.

Ainsi, en synthtisant, on peut dire que, du fait de la colonisation, une partie de laville au Maroc prsentait une certaine harmonie entre la lgislation qui la rgissait l'poque et les ralisations urbanistiques et architecturales auxquelles elle a donnlieu. cette poque, l'urbanisme tait matrisable du fait de la disponibilit dufoncier et de la faible pousse dmographique. Aprs l'indpendance, l'urbanisme na pas suivi la lgislation qui le rglementait, et en labsence dun dispositif juridiqueoprationnel on a assist progressivement des dviations multiples ayant donn lieu lexpansion de lhabitat insalubre, des bidonvilles et des structures anarchiques.Lurbain chappe de plus en plus au contrle de lEtat.

Aujourd'hui, bien que la lgislation ait volu, soit rnove et radapte, cetteharmonie n'est plus prsente, car la pratique ne se conforme plus la loi. C'est ainsique des lotissements et des constructions ont vu le jour en infraction avec larglementation ainsi que les plans d'urbanisme et les rgles les plus lmentairesd'hygine et de salubrit.

cet gard, la rglementation en matire d'urbanisme sera prisonnire de cettesituation puisquelle naura pas pour objectif de planifier le dveloppement futur desagglomrations, mais se contente de corriger, de rectifier et dajuster. LEtat agit sousla pression des difficults et des vnements.

En ce sens, l'tude du droit de l'urbanisme aura pour intrt de confronter le texte juridique la pratique urbanistique afin de dgager l'impact rel de la loi. L'impact du

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droit apparatra, travers lanalyse des diffrentes lois durbanisme, afin de vrifier si les objectifs fixs ont t atteints.

3- Le cadre juridique instaur par le Protectorat

3-1. Dahir du 16 avril 1914

Cest la premire loi en matire d'urbanisme au Maroc. Elle lui a permis dtre parmiles premiers pays du monde dot dun instrument lgislatif dans le domaine delurbanisme ; en France, une lgislation similaire nexistait pas encore ; elle ne serainstaure que cinq ans plus tard. * Elle dfinit les modalits de mise en uvre du plan de la ville ;* Elle dfinit les modalits de cration par les particuliers de groupes d'habitations ;* Elle dfinit la rglementation de l'acte de btir.

Cette loi a permis l'Etat de crer un certain nombre de villes. C'est ainsi qu'entre1915 et 1925, une dizaine de villes ont vu le jour. De mme quelle a donn l'administration les moyens de mettre fin l'extension incontrle des villes. Enfin laloi du 16 avril 1914 a permis de dvelopper et d'embellir les villes, nouvellementcres par le colonisateur dans un souci de confort et de salubrit publique.

3-2 . Dahir du 23 novembre 1917 relatif aux associations syndicales de propritaires urbains.

Le but recherch par cette loi tait de : Soumettre autorisation toutes constructions l'intrieur des villes o des

voies et places sont projetes. Faciliter l'administration coloniale l'acquisition de terrains et d'immeubles

pour raliser ses projets.

Cette loi a permis l'autorit municipale, au moyen du syndicat qui est prsid par elle, d'associer les propritaires urbains la politique urbaine de l'administration quisera couverte par une commission syndicale des propritaires pour autoriser, rectifier,racheter les constructions.

3-3. Loi du 27 janvier 1931 autorisant l'tablissement de Plans d'amnagement pour les centres et les banlieues des villes

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Le but recherch par cette loi tait de soumettre toute construction, et toutlotissement raliss dans la zone qui entoure les villes, riges en municipalits et lescentres dlimits, aux dispositions du dahir de 1914. Le rayon de la zone est fix 5kilomtres. C'est ce qu'on qualifie de " PERIMETRE URBAIN ".

Cette loi a permis l'administration de contrler les constructions isoles et lesgroupes de constructions btis dans les environs des villes.

3-4. Dahir du 14 juin 1933 relatif aux lotissements

Cette loi visait deux objectifs : Matriser la croissance de l'urbanisation en soumettant la cration d'un

lotissement, situ l'intrieur du primtre des villes, dans les banlieues, etdans les zones rurales, une autorisation administrative ;

Soumettre les villes nouvellement cres, aux normes d'un urbanisme moderneinspir de la rglementation en vigueur en Europe et notamment en France.

3-5. Dahir du 30 juillet 1952 relatif l'urbanisme

Le but recherch par cette loi tait de remplacer le dahir de 1914, en reprenant etactualisant l'ensemble des rgles poses depuis 40 ans de protectorat. Ce dahir neremet pas en cause celui de 1914, mais le complte par des dispositions nouvellescomme l'largissement du champ d'application d'autres espaces :

Les banlieues ; Les zones priphriques ; Les centres dlimits ; Les groupements d'urbanisme.

Dornavant : Seul le plan d'amnagement est gnrateur d'obligations ; Au cours de la prparation du P.A. l'administration ne peut pas interdire des

constructions susceptibles de gner son excution. Mais elle peut dfinir leszones l'intrieur desquelles aucun permis de construire ne pourra tre dlivrau moyen d'arrts de mise l'tude ;

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Avant l'tablissement du P.A. des plans de zonage pourront dlimiter dessecteurs rservs des utilisations dtermines et interdire la construction pendant 2 ans.

3-6. Dahir du 30 septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements

Le but de cette loi tait de dfinir juridiquement le lotissement et lemorcellement, dimposer le respect de cette rglementation pour les promoteurs et demettre fin la spculation anarchique.

Ce dahir a permis de mettre fin aux oprations de lotissements sans respect desrgles et documents d'urbanisme et qui dtriorent les terres agricoles.

Le Protectorat a omis d'tablir une loi pour le monde rural. Ce n'est qu'aprsl'indpendance que cette lacune sera comble.

4- Le dispositif juridique datant de lindpendance

Alors quon a assist au cours du protectorat une rglementation acclre etrgulire de lurbain, ce rythme ne sera pas soutenu aprs lindpendance et la loi de

1952 restera pour de longues annes encore, jusquen 1992, la rfrence de base.Certes, en 1960, les pouvoirs publics ont pris une loi , celle du 25 juin 1960

relative au dveloppement des agglomrations rurales qui a complt les dispositionsdu dahir de 1952 en dlimitant les agglomrations situes en dehors du primtreurbain mais sans leur rserver une rglementation particulire . Les dispositions de cedahir sont applicables dans les agglomrations rurales situes en dehors des primtres dfinis par larticle 1 du dahir du 30 juillet 1952.

Il peut tre tabli pour les agglomrations des plans dit plans dedveloppement qui dfinissent les principales zones dhabitation et toutes les autresindications relatives au mode dutilisation des sols.

Lapprobation du plan de dveloppement pour une agglomration rurale rendle permis de construire obligatoire et soumet une autorisation pralable lelotissement.

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Ce nest quen 1992, cest dire 36 ans aprs lindpendance, que legouvernement votera deux lois pour adapter larsenal juridique lvolution et aux problmes de lurbanisation.

- la loi du 17 juin 1992 relative aux lotissements morcells et groupes

dhabitations ;- la loi du 17 juin 1992 relative lurbanisme.

Ces deux lois interviennent dans un contexte particulier marqu par lextensiondes bidonvilles, lmergence de nouvelles entits urbaines issues du dcoupageterritorial, de la cration des agences urbaines et des inspections rgionales delurbanisme, et de manire gnrale lanarchie qui caractrise lurbanisme.

Loi du 17 juin 1992 relative lurbanisme a pour objet de dfinir les

diffrents documents durbanisme, les rglements de construction ainsi quedinstituer des sanctions pnales. Elle est compose de 93 articles et dun dcretdapplication n2-92-832 divis en 43 articles explicitant le contenu de la loi. Le toutfournit une dfinition juridique des diffrents documents durbanisme( SDAU, PZ,PA, arrts d alignement, permis de construire) et rglemente la construction.

4-1. Champ dapplication de la loi sur lurbanisme

Cette loi s'applique aux : Communes urbaines, c'est--dire les municipalits et les centres autonomes ; Centres dlimits des communes rurales, c'est--dire les parties du territoire

d'une commune rurale dont les limites sont fixes par voie rglementaire ; Zones priphriques des communes urbaines, c'est--dire les territoires ruraux

avoisinant les villes qui s'tendent sur quinze kilomtres partir du primtremunicipal ;

Groupements d'urbanisme, c'est--dire un ensemble de communes urbaines,avec leurs zones priphriques et ventuellement des communes ruralesavoisinantes qui ont une relation conomique ncessitant un amnagementd'ensemble.

Elle s'applique galement :

La bande du littoral sur une profondeur de 5 km ; Le long des axes routiers sur une profondeur de 1 km.

On entend par :10


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Communes urbaines : les municipalits et centre dots de la personnalit moraleet de l'autonomie financire ;

Centres dlimits : une partie du territoire d'une commune rurale dont les limitessont fixs par voie rglementaire ;

Zones priphriques des communes urbaines et des centres dlimits : les zones priphriques des villes s'tendent sur 15 km compter du primtre municipal ;celles des centres sont dfinies dans chaque cas par l'acte rglementaire (dcret prissur proposition de l'autorit gouvernementale charge de l'urbanisme, dcret quifixe aussi la limite dans le cas de chevauchement de deux zones priphriques)fixant le primtre du centre ;

Groupement d'urbanisme : ensemble territorial comprenant en tout ou en partieune ou plusieurs communes urbaines ou centre dlimits, leur zone priphrique etventuellement des territoires ruraux avoisinants, dont le dveloppement rationnelest li la ralisation d'amnagements d'ensemble ou d'quipements communs. Leslimites de ce groupement sont fixs par les mmes voie rglementaire fixant leslimites de centres dlimits (dcret pris sur proposition de l'autoritgouvernementale charge de l'urbanisme).

4-2. La loi du 17 juin 1992 relative aux lotissements, groupes dhabitationset morcellement.

Cette loi a pour objet la dfinition du lotissement et du morcellement, ainsi quede dfinir les obligations et les droits du lotisseur ; elle prvoit des sanctions pnales.

Elle est constitue sous forme de Dahir structur en 78 articles et un Dcretd'application N 2-92-833 comportant 23 articles explicitant le contenu du Dahir. Letout dfinit juridiquement les lotissements, morcellements et groupes d'habitation,ainsi que les rgimes qui leur sont applicables.

5- Modalits et adaptation de la gestion urbaine

Au lendemain de lindpendance, le premier gouvernement du Marocindpendant comprend en dcembre 1955 un ministre de lhabitat. Mais au

deuxime gouvernement, constitu moins dune anne plus tard, cest une11


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circonscription de lUrbanisme et de lHabitat , partie intgrante du ministre destravaux publics, qui sera en charge de lurbanisme et de lhabitat. Ce nest quen1972 quelle sera rige nouveau en ministre. Cest alors que les questionsdurbanisme et dhabitat seront perues, tantt en liaison avec le Tourisme et

lEnvironnement, tantt avec lamnagement du Territoire, comme en tmoigne lachangeante appellation du ministre. Lurbanisme flottera ainsi longtemps avantdtre rattach au ministre de lintrieur, sous forme de direction, en 1986 et resteraainsi jusqu larrive du gouvernement dalternance en 1998.

La rpartition des comptences entre lEtat et les collectivits dcentraliseslaisse apparatre lexistence de plusieurs organes qui interviennent de manireconcomitante dans le domaine de la gestion urbaine. LEtat monopolisant la production des normes et la planification urbaine, les collectivits locales soccupent

de loprationnel. Il est relever que la confusion en matire de partage desresponsabilits et le grand nombre dintervenants constituent une entrave srieuse la mise en uvre des plans durbanisme.

partir de 1998 avec le gouvernement dit dalternance , la vision intgredes nouveaux responsables politiques fera de lurbanisme, lhabitat, lenvironnementet lamnagement du territoire un seul et mme dpartement. Ces diffrentsrattachements refltent lvolution des multiples visions qui sous tendent la politiquede lurbanisme. Ainsi, dune vision technique on est pass une optique scuritaire

pour aboutir enfin une vision intgre.Une nouvelle mission multidimensionnelle, mais complmentaire, sera confie

au nouveau grand dpartement charg de lurbanisme, de lamnagement duterritoire, de lenvironnement et de lhabitat, auquel on a enlev le dpartement delenvironnement, la suite du remaniement ministriel de Septembre 2000. En effet,les quatre ples de dveloppement (amnagement, urbanisme, environnement ethabitat) viennent dtre runifis depuis leur sparation en 1985.

Cela ne signifie pas lexistence dune vision unique et uniforme ; mais pluttune vision plurielle. Il sagit l dun juste retour des choses, puisque les quatre paramtres constituent les fondations indissociables dune stratgie court, moyenet long terme.

Cette approche nouvelle de gestion de lurbanisme concide avec larrive delancienne opposition la gestion des affaires publiques et est conue selon unedmarche pragmatique : procder un diagnostic de ltat des lieux et arrter un plandaction pour les 20 annes venir.

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Le diagnostic dgage les problmes et les dysfonctionnements partir desquelsles pouvoirs publics expriment leur volont de rapprocher, autant que possible, lavision de ladministration centrale du terrain, tout en valuant lampleur des besoins.Ce qui dnote une volont douverture, de concertation, de participation et surtout de

communication avec lensemble des acteurs qui interviennent dans les domainesconcerns.

En effet, la proccupation dinstaurer une vritable communication (verticale,horizontale, descendante et ascendante) est seule apte assouplir les mthodes detravail et dexploiter les potentialits non ngligeables en ressources humaines, entablissant une ambiance sereine base sur la confiance et lesprit dquipe. A cetgard, la runion des quatre ples en un grand ministre, a lavantage decorrespondre la ralit du terrain et de rpondre aux exigences de cohrence et

defficacit que requiert laction combine des quatre dpartements . En effet,lurbanisme et lamnagement du territoire doivent fonctionner en troitecomplmentarit. Lamnagement du territoire et lenvironnement tant imbriqus,doivent tre conus de manire intgre. Le ministre ayant pour objectif dassurer la cohrence du dveloppement des tablissements humains dont le premier est lelogement.

Celui-ci doit tre peru dans le but de :

Rpondre aux besoins de la population et notamment les couches sociales les plus dfavorises ;

Rester conforme aux exigences de la technique, aux normes de la sant, auxrgles de lart et aux traditions culturelles de notre pays ;

Rendre les villes en mesure daccueillir correctement laccroissement de la population et le dveloppement des activits ;

Procder lquipement ncessaire des villes dans le but de raliser undveloppement harmonieux et quilibr entre les diffrentes composantes duterritoire national ;

Intgrer la gestion de la ville dans une approche globalisante pour la mettre eninteraction avec les campagnes et les villes ;

Faire de lurbanisme et de lamnagement du territoire un ensemblecomplmentaire car ils ont la mme chelle de temps et le mme souci du long

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terme : ils sont tous les deux intgrs dans la logique dudveloppementdurable

Veiller auxquilibres cologiques devenus fragiles et de plus en plus menacs

par la multiplication des installations humaines et le dploiement de leursactivits ;

La fonction du nouveau ministre ne relve pas forcement une seule dimensiontechnique, sa vocation est dassurer un dveloppement harmonieux et durable. Ainsi,Amnagement du territoire et Dveloppement durable sont pour la premire foisassocis. Ce lien, ainsi rtabli, rpond des proccupations davenir ; pour cela, les pouvoirs publics adoptent des dmarches novatrices en matire damnagement duterritoire et des programmes ambitieux pour rduire les carts entre les diffrents

territoires.Il nest pas question de continuer faire prvaloir le prsent, grer lurgence,

mais de prospecter lavenir et pour cela il faut une vision moyen et long terme etdes valeurs qui dfinissent et qui expliquent le concept de durabilit.

Cette vision doit rpondre aux soucis nationaux et aux problmes globaux quiconcernent toute nation telle que la compatibilit avec le dveloppement durable des politiques dinvestissement et de commerce.

En fait le concept de dveloppement durable repose sur quatre principes :- Ne pas compromettre les besoins des gnrations futures ;- Prendre en compte lensemble des efforts environnementaux des activits

urbaines ;- Assurer lquilibre entre les habitants de la ville et ceux de la campagne , ainsi

quentre les gnrations actuelles et futures ;- Favoriser la participation de tous les citoyens aux dcisions concernant le

dveloppement de leurs espaces et territoires.

Lobjectif poursuivi par la nouvelle approche est de rendre oprationnel leconcept de dveloppement durable, celui-ci ne doit pas rester confin dans le cadredtudes, mais doit tre rellement applicable dans son sens pratique savoir : la

prise de conscience de limpratif de durabilit du dveloppement .Lenvironnement doit constituer, dsormais, une composante essentielle delamnagement du territoire orient en priorit sur la protection des milieux.

La dcentralisation doit tre approfondie et consolide de sorte que le ministresoit un lieu privilgi pour faire avancer concrtement le processus de la

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dcentralisation et de la responsabilisation des instances locales et rgionales 1.Pour cela, il y a lieu de modifier les structures et les pratiques, transformer lappareillui-mme, tre lcoute des collectivits territoriales et des lus, les aider prendredes responsabilits nouvelles et appliquer une dconcentration des services afin de

russir la dcentralisation. Il y a lieu de rpondre de faon urgente et transparente lattente du peuple marocain en vue de permettre aux compatriotes dapprcier le changement dans leur vie quotidienne .

Le besoin le plus urgent concerne la politique urbaine. A cet gard, il y a lieudapporter des rponses concrtes aux problmes de premption, damnagementconcert, du foncier, de la fiscalit et du financement des quipements collectifs.

Sagissant de lapolitique de lhabitat, celle-ci doit tre base sur :

* La justice sociale ;* Le droit au logement dcent pour tous les mnages ;* Le dveloppement des capacits productives du secteur de la

construction ;* La dfinition dun nouveau rle de lEtat ;* La lutte contre les rseaux mafieux et les occupations illgales de lespace.

Pour ce qui est de lapolitique de lenvironnement , il y a lieu de veiller auxgrands quilibres cologiques et de prparer lavenir du pays, guid par deux proccupations essentielles :

Le dveloppement durable ne concerne pas seulement lenvironnement, il concerneaussi lamnagement du territoire et lurbanisme ; La modernisation des approches de gestion. Les tudes et les travaux dans cedomaine doivent correspondre une attente et une proccupation de la socit.

Ce travail de modernisation et de rnovation des politiquesdamnagement du territoire a t consacr aprs un dbat national ayant dur presque deux annes. Une charte nationale damnagement du territoire dfinissantles objectifs, les priorits et les valeurs fondamentales qui doivent guider lesnouvelles politiques damnagement du territoire a t adopte.

La mise en uvre de cette politique volontariste ncessite la mise en placedinstruments de planification spatiale hirarchise. Ces instruments sappliquent des espaces de dimensions dcroissants. Leur contenu est plus prcis, et leurs effetssont de plus en plus contraignants. Il sagit notamment du :

- SNAT conue lchelle nationale ;

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- SDAR destin sappliquer au niveau rgional ;- SDAU applicable au niveau sub-rgional ou local.

Ces instruments de planification spatiale doivent thoriser et globaliser les actions

damnagement dans lespace et dans le temps de manire ce que la ville soitintgre la rgion, et la rgion lensemble national avec toutes les articulationsconomiques et institutionnelles quimplique une politique volontaristedamnagement du territoire.

Le Maroc ne dispose pas encore dun schma national damnagement duterritoire. Le dpartement de lamnagement du territoire est entrain de travailler dans ce sens pour arrter une politique cohrente et prospective de gestion desterritoires sur une plus longue dure.

La pratique de lamnagement du territoire initie au dbut des annes 70 adonn naissance la rgionalisation. Celle-ci a connu une volution trs importante, passant de 7 rgions en 1971 16 en 1997 dotes de prrogatives importantes enmatire damnagement du territoire. Mais les rsultats ce titre ne sont pas lahauteur des attentes en raison des incertitudes et des faiblesses multiples qui gnrentlaction rgionale.

6- La matrise de la planification urbaine

6-1. Les documents relatifs lamnagement du territoire :

6-1-1. Le schma directeur d'amnagement urbain (SDAU )

Le schma directeur d'amnagement urbain est un instrument de planificationspatiale, introduit au Maroc vers le dbut des annes 70, il est constitu d'unensemble de documents graphiques (cartes d'utilisation des sols, plan de sauvegardeet de mise en valeur du patrimoine historique...) accompagn d'un rapport justifiant le

plan d'amnagement et les mesures prendre pour sa ralisation.Il a notamment pour objet de

dterminer les choix et options d'amnagements devant rgir le dveloppementconomique et social du territoire concern ;

dterminer les zones nouvelles d'urbanisation et les dates compter desquelleselles pourront tre ouvertes l'urbanisation ;

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fixer la destination des sols en dterminant la localisation des diffrentes

zones : agricoles, habitat avec leur densit, industrielles, commerciales,touristiques, les zones de servitudes, les sites protger ou mettre en valeur,


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les principaux espaces verts, les grands quipements et les zones rgime juridique particulier ;

dterminer les secteurs restructurer ou rnover. dfinir les principes d'assainissement et les points d'vacuation des eaux uses

et les dpotoirs ; dfinir les principes d'organisation des transports. programmer les diffrentes phases de sa mise en uvre et de prciser les priorits, notamment d'ordre technique, juridique et institutionnel.

Le SDAU s'applique un territoire dont le dveloppement doit faire l'objet d'unetude globale, ledit territoire peut comprendre une ou plusieurs communes urbaineset ventuellement une partie ou la totalit des communes rurales avoisinantes. Il estapplicable pendant une dure n'excdant pas 25 ans et coordonne les actions

d'amnagements entreprises par tous les intervenants.Le SDAU se fait l'initiative de l'autorit gouvernementale charge de

l'urbanisme avec la participation des communes concernes et le cas chant de lacommunaut urbaine. Pralablement son approbation, le SDAU est soumis l'examen des conseils communaux et le cas chant celui de la communauturbaine. Ils peuvent formuler dans un dlai de 3 mois des propositions tudies par l'administration en liaison avec les conseils communaux concerns. Si ces conseils nese prononcent pas dans ce dlai, ils sont considrs n'avoir aucune proposition

mettre.Tout projet de lotissement ou de groupes d'habitations et tout projet de

construction ne peuvent tre autoriss en l'absence d'un PA ou PZ s'ils sontincompatibles avec leSDAU. Dans le cas o les dispositions des PZ ou des PAcontrarieraient les orientations duSDAU, une dcision de mise l'tude est prise par le prsident du conseil communal afin de dfinir les zones doter d'un nouveau pland'amnagement..

Les entraves lapplication des directives du SDAU sont multiples et peuventse rsumer ainsi :

- Les entraves administratives : absence dassises juridiques, problme rsolu par la Loi de 1992 sur lurbanisme, absence de dtermination de la part de ladministration de tutelle, absence dun organisme de suivi et de coordination entre les diffrentsintervenants.

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- Les entraves financires : modicit du budget des municipalits, insuffisance des moyens budgtaires des services extrieurs pour laralisation des quipements et de lhabitat,

- Les entraves socio-conomiques :La faiblesse des revenus et labsence de crdits incitatifs orientent la

consommation et la production dhabitat vers le march clandestin.

- Les entraves lies au foncier :La faiblesse des rserves foncires publiques et la spculation foncire

empchent la mobilisation des terrains, la programmation et la ralisation desquipements et des politiques dhabitat.

6-1-2. Le plan de zonage

Le Plan de Zonage (PZ) se prsente sous la forme d'un document graphique, etd'un rglement dfinissant les rgles d'utilisation des sols. Il a pour objet de permettre l'administration et aux collectivits locales de prendre les mesuresncessaires la prparation du PA et prserver les orientations du SDAU.

Pour cela il : dfinit l'affectation des diffrentes zones (agricoles, habitat, industrielles,

commerciales, touristiques) ; dlimite les zones non aedificandi ; localise les emplacement rservs aux quipements ; dfinit les zones l'intrieur desquelles un sursis statuer peut tre oppos par

le prsident du conseil communal toute demande d'autorisation de lotir, decrer un groupe d'habitation et toute demande de permis de construire.

Le PZ est tabli l'initiative de l'administration avec la participation descollectivits locales. Pralablement son approbation, le projet dePZ est soumis l'examen des conseils communaux concerns. Ils peuvent formuler des propositionsdans un dlai de deux mois, qui sont tudis par l'administration (autoritgouvernementale charge de l'urbanisme). LesPZ sont applicables pendant 2 ans partir de la publication du texte d'approbation (art 17).

6-1-3. Le plan d'amnagement ( PA)

Un PA, tel que le dfinit la loi sur lurbanisme de 1952 dans son titre III, est undocument comprenant un plan et un rglement. Il dfinit les limites et la destination

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de la voirie, les limites et les dispositions des espaces publics ainsi que les zonesnon-aedificandi. Les PA sont prpars par le dpartement charg de lurbanisme ; ilsdoivent recevoir lapprobation dune commission interministrielle et tre publis auBulletin Officiel pour tre homologus.

Ds lors, les PA acquirent force de loi et toute infraction aux servitudes quilsentranent devient rprhensible. Ils ont effet durant 20 ans, excepts pour desemplacements des quipements collectifs dont leffet est de 10ans et le zonage dontla dure de validit est illimite tant quun nouveau document nest pas venu abroger lancien.

LePA a, en outre, pour objet de dfinir :* L'affectation des diffrentes zones suivant l'usage principal qui doit en

tre fait ou les activits dominantes pouvant y tre exerces ;* Les zones non aedificandi ;* Les limites de la voirie conserver, modifier ou crer ;* Les limites des espaces verts publics, et les autres espaces libres

conserver, modifier ou crer ;* Les limites des espaces destins aux activits sportives crer ;* L'emplacement des quipements collectifs et installation d'intrts

gnral dont la ralisation relve du secteur priv (centres commerciaux, centresde loisirs) ;

* Les quartiers, monuments, sites historiques ou archologiques... protger ou mettre en valeur ;* Les rgles d'utilisation des sols et les rgles applicables la construction.;* Les servitudes tablies dans l'intrt de l'hygine, circulation, esthtique

et de la scurit et salubrit publique...* Les zones ouvrir l'urbanisation suivant une priodicit dtermine ;* Les primtres des secteurs restructurer ou rnover ;* Les zones dont l'amnagement fait l'objet d'un rgime juridique particulier.

Pralablement l'tablissement d'unPA, un arrt de mise l'tude duPA fixeles limites du territoire concern. Cet arrt est effectif pendant 6 mois et peut trerenouvel une seule fois pour une priode de 6 mois. Ds sa publication, le prsidentdu conseil communal sursoit statuer sur toutes les demandes d'autorisation de ltir,de crer un groupe d'habitations ou de construire dans le territoire concern.Toutefois il peut dlivrer des autorisations de lotir, aprs accord de l'administration sile projet est compatible avec les dispositions duSDAU.

Le PA est labor par ladministration de lurbanisme. Ils sont soit confis

des bureaux dtudes durbanisme soit confectionns par ladministration elle-mme.19


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Le budget dtudes est confi ladministration centrale qui le rpartit sur les provinces et wilayas en fonction dune programmation tablie par sa direction delurbanisme. Les provinces bnficiaires ont la charge de lattribution des tudes par voie de march avec bureau dtudes de leur choix, et de leur suivi.

Les communes sont associs aux tudes que plus tard deux occasions. La premire, est la prsentation des documents de premire concertation. Il sagit de la prsentation du conseil communal de deux ou trois variantes damnagement afinquil exprime son point de vue et quil arrte aprs dlibration son choix de lunedes variantes prsentes. La seconde, dite deuxime concertation, consiste dans la prsentation du plan damnagement labor sur la base de la variante retenue et desremarques formules par le conseil lors de la premire concertation et retenue par ladministration provinciale.

Suite la deuxime concertation, et aprs avis du conseil communal, le PA estsoumis lenqute publique durant deux mois. Elle a pour objet de permettre au public de prendre connaissance du projet et de formuler d'ventuelles observations.Observations qui seront tudies par le conseil communal, lors de l'examen par sessoins du projet de PA, avant d'tre soumises l'administration. Les modifications du plan d'amnagement sont effectues dans les formes et conditions prvues pour sontablissement et son approbation.

A compter de la date de clture de l'enqute publique, et jusqu' la parution dutexte d'approbation du projet du PA, aucun travail de construction et de plantation, oucration de lotissement ou de groupe d'habitation, non conforme aux prescriptions du projet ne peut tre autoris. A partir de cette date, les dispositions du PA ou du PZcessent d'tre applicables.

Le texte d'approbation du PA vaut dclaration d'utilit publique des oprationsncessaires la ralisation des quipements prvus. Les effets de la dclarationd'utilit publique cessent aprs 10 ans compter de la date de publication au "bulletinofficiel " du texte d'approbation du PA. Lorsque les propritaires reprennent ladisposition de leur terrain, ces terrains bnficient alors du statut des terrainsavoisinant. Les conseils communaux prennent toutes mesures ncessaires enconcertation avec l'administration pour la ralisation et le respect des dispositions duPA.

On relve travers cette prsentation succincte que llaboration des PA restecentralise mme si lattribution des marchs dtudes et leur suivi revient depuisquelques annes au pouvoir dconcentr. La participation des communes, limite lmission davis et celle des habitants malgr lenqute publique, est sans doutetoujours trs peu efficace. Labsence de publicit, lincapacit des citoyens lire des

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plans et dcortiquer la technicit des dossiers limitent cette consultation et en rendentlefficacit presque illusoire.

6-1-4. Les arrts d'alignement

Les prsidents des conseils communaux peuvent dcider de la cration desvoies, places et parking ; la modification de leur trac ou leur largeur ou leur suppression, totale ou partielle, par des arrts valant portant cessibilit des terrainsncessaires.

cette fin, ils dsignent les proprits et leur propritaires prsums. Cesarrts sont pris aprs avis de l'administration, ils doivent recueillir les visas prvus par la rglementation en vigueur, pralablement l'ouverture d'une enqute publique.La dure de cette enqute est fixe un mois pour les arrts d'alignement et deuxmois pour les arrts d'alignement portant cessibilit. Les arrts pris valentdclaration d'utilit publique pendant une dure de 10 ans. Cette dure est ramene 2 ans pour les arrts portant cessibilit.

6-2. Apprciation de la lgislation en vigueur

Les lois de 1992 ont contribu rehausser la qualit du cadre bti et la qualitarchitecturale de nos villes et quartiers par l'obligation du respect des plansd'urbanisme, des conditions rigoureuses de dlivrance des permis de ltir, deconstruire, du permis d'habiter et du certificat de conformit.

Il est noter, indpendamment de leur contenu, que ces deux lois 12/90 et25/90 sont venues remplacer des lois obsoltes (1952-1953) qui ne convenaient plusau domaine pour lequel elles avaient t labores.

Cela dit, certaines remarques mritent d'tre formules leur sujet : Concernant la 12-90 on notera qu'elle insiste sur des objectifs gnraux (la scurit,le transport, l'hygine et l'esthtique) en s'appuyant sur les documents d'urbanisme, pour rgir le territoire national. Toutefois ces documents souffrent la fois dumanque de moyens, surtout financiers, pour leur application ainsi que de lacomplexit et la lenteur des procdures conduisant leur approbation. Complexitqui fait que ces documents se promnent entre les diffrentes administrations,communes et autres tablissements pendant de longues dures au point qu'aumoment mme de leur promulgation, ils ont dj du retard par rapport aux pratiqueset sont alors en marge de ce qui se fait.

noter aussi que ces documents sont tablis par l'administration et que les autoritslocales n'ont pas un rle de dcision. Cette loi a aussi dfini de faon prcise la

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mission de l'architecte et ses responsabilits, ce qui carte toute ambigut. Lessanctions tablies ne sont pas dissuasives car certaines personnes prfrent tresanctionnes que dappliquer le rglement.

Concernant la loi 25-90, elle a offert l'administration les outils pour faire le suivide la ralisation des projets et leur compatibilit avec les objectifs et les rglementsexistants, afin d'intervenir contre toute construction non conforme et stopper le phnomne de l'habitat clandestin. Cependant, la pratique dmontre l'inefficacit deces mesures, d'une part, en raison de leur complexit qui dcourage les gens suivrece long trajet et, d'autre part, l'incomptence des autorits et surtout leur incapacit remplir leurs fonctions convenablement.

Concernant son contenu, l'application de cette lgislation s'est heurte un certain

nombre de contraintes de diffrents ordres :- La contrainte fiscale

Les nouvelles taxes institues au profit des communes constituent unsurplus de charges pour les promoteurs et pour les simples citoyens.

Les taxes sur les oprations de lotissement, de morcellement, deconstruction et les redevances d'occupation temporaire du domaine public communal pour usage li la construction, ajouts d'autres impts et taxes cres au profit del'Etat constituent autant de charges et d'entraves aux yeux des promoteurs et descitoyens.

Les exigences de la nouvelle rglementation concernant le recoursobligatoire l'architecte et aux ingnieurs spcialiss constituent de nouvellescharges. La quasi- totalit de ces charges est supporte par le citoyen avant mme decommencer ses travaux.

- Les difficults inhrentes lapplication de la loi

Il s'agit d'une lgislation trop rigoureuse pour une population habitue aulaxisme. D'o des difficults pour son application et pour l'adhsion de tous.

L'application de cette loi a caus une rgression du secteur de laconstruction de 75 % pour la priode de 1992 1997.

L'application de la loi se heurte l'insuffisance ou l'absence de documentsd'urbanisme dans certaines rgions, et mme quand ils existent, les documentsd'urbanisme sont difficiles mettre en uvre.

Les documents d'urbanisme demeurent figs en raison de leur procdure demodification complique.

- Les contraintes inhrentes aux plans damnagement 22


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L'insuffisance des plans d'urbanisme concerne les anciennes municipalitsdotes de plans d'amnagement, et qui ont t divises en deux ou plusieurscommunes.

Il fallait revoir leur conception afin de doter chacune de ces communes d'unsige et d'un centre afin d'en faire une vritable unit urbaine, indpendante du restede l'ancienne municipalit.

Le manque de suivi rigoureux de l'excution des dispositions des plansd'amnagement. titre d'exemple, la dure de validit des dispositions d'un grandnombre de plans d'amnagement affrentes aux quipements publics est presquearrive son terme, alors que les administrations concernes n'ont pas encore pris lesmesures qui s'imposent.

Ces administrations n'ont pas encore procd l'acquisition du foncier entablissant les arrts de cessibilit, ni prvu les crdits ncessaires la ralisation deleurs projets. Ce qui cause du tort aux propritaires qui voient leur terrains bloqussans ralisations concrtes.

L'exemple de la ville de Casablanca est loquent : 10 ans se sont coulsdepuis l'approbation des 25 plans d'amnagement de la Wilaya de Casablanca, alorsque 15 % seulement des quipements publics prvus ont t raliss d'aprs une

enqute de l'agence urbaine de Casablanca. Seulement, ils demeurent toujours envigueur car ils ont t tablis en 1990 et donc sont rgis par l'ancienne loi de 1952.Toute administration concerne par un quipement est appele tablir les

arrts de cessibilit des terrains afin de sauvegarder les rserves foncires et programmer leur ralisation, sinon les propritaires des terrains en prendront la libredisposition conformment la loi, ce qui remet en cause les prvisions des P.A. Lecomit de suivi sous la responsabilit de la commune, prvu pour coordonner laralisation des prvisions du P.A., ne s'acquitte pas de sa mission. En somme,l'application des documents d'urbanisme se heurte des problmes fonciers,financiers et humains.

Le foncier constitue le problme majeur pour la mobilisation des terrainsurbains ou devenus urbains (tels que les terrains collectifs, les terres agricoles) qui sesont trouvs l'intrieur des primtres urbains la suite du dcoupage territorial ;

Le problme financier concerne le cot lev des terrains privs,l'insuffisance des crdits budgtaires et l'puisement des rserves foncires de l'Etatet des collectivits locales empchant l'administration de raliser les quipements sacharge dans les dlais lgaux ;

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Sur le plan humain, l'application des plans d'urbanisme se heurte l'insuffisance voire le manque de personnel qualifi pour assurer l'excution des prvisions des plans.

- Les contraintes lies l'immatriculation des terrains lotir La loi exige pour toute demande de lotir que le terrain soit immatricul. La

ralisation de cette condition dans certaines villes prsente un norme problme dufait du trs faible pourcentage de terrains immatriculs ( peine 65 70 %).

La non-gnralisation de l'immatriculation tient son caractre nonobligatoire et au rythme lent suivant lequel les services de la conservation foncirerpondent aux demandes et accomplissent les formalits ncessaires, ce qui demande parfois des annes.

Dans certaines rgions, la conformit aux dispositions relatives l'utilisation dessols n'est pas respecte. Car raliser un lotissement constitu de lots dont la superficieest gale ou suprieure un hectare est une rgle qui tait dicte par le souci de prvenir la prolifration de noyaux d'urbanisation menaant la vocation des zonesrurales situes en dehors des centres dlimits et des agglomrations rurales.

Dans certaines rgions, la prvision des quipements quivaut un blocage.Exiger la conception de lotissements avec un quipement complet (voirie, eau,assainissement, terrains rservs aux quipements sociaux...) n'est pas raliste dansles zones priphriques ou rurales o il y a absence des rseaux principaux. La loi a prvu la ralisation de lotissements sans quipements (art. 21), mais cette facilit n'a pas encore reu application car elle inquite les responsables. Dans certaines rgionsloignes le recours l'architecte et aux ingnieurs est trs difficile du fait que ces professionnels ne sont pas installs dans ces rgions.

- Les contraintes lies au morcellement

La loi prvoit que le morcellement ne peut tre autoris dans une zoneconstructible en application d'un document d'urbanisme. Dans ce cas, il doit obir aux conditions prvues pour les oprations de lotissement. Ceci dans le but d'viter que certaines personnes dtournent la loi en faisant croire qu'ils procdent unmorcellement alors que celui-ci sera destin la construction.

Or, parmi les zones constructibles prvues par les documents d'urbanisme figurentgalement des zones agricoles et des secteurs d'quipements publics dans lesquellesla division d'un terrain ne constitue pas un lotissement mais bien un morcellement.

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7- Le projet de rnovation urbaine ou la mise niveau destablissements humains

La lgislation relative lurbanisme fait lobjet dun projet de rforme labordepuis deux ans et qui est toujours ltude au niveau du gouvernement.Il sagit du projet de loi qui unifie les deux lois en vigueur, relatives lurbanisme,aux lotissements, aux morcellements et groupes dhabitations. Ce projet qui porte lenumro 40-2000 est intitul : Projet de loi relative la mise niveau destablissements humains.

Ce projet de loi est destin complter et corriger les lois actuellement envigueur datant de 1992. Il a, par consquent, un rle correctif et complmentaire par rapport aux textes qu'il est appel remplacer. Les concepteurs de ce texte (directiondes affaires juridiques du Ministre de l'Urbanisme de l'Amnagement du Territoireet de lHabitat) ont cherch mettre en vidence les traits particuliers de notreculture. Les intentions (explicites dans la note de prsentation) sont orientes versun dveloppement durable , plutt que vers la rsolution de problmatiquesspcifiques et localises dans le temps et l'espace. La problmatique del'environnement, la rduction des failles entre les strates de la socit marocaine, lesspcificits rgionales ainsi que d'autres thmes ne sont pas en reste, et ont t lessoucis majeurs dans le texte de loi propos.

La nouvelle approche de cette loi est de faire participer activement les citoyens lamnagement et au dveloppement de leur cit. Ce projet fait du bien-tre descitoyens une priorit. Le projet de loi intgre une grande souplesse quant sonexcution et confre au citoyendes droits et des devoirs qui le rendent plusresponsable et moins redevable vis vis de l'administration, qui, de ce fait, pourraconsacrer davantage de ressources des problmatiques d'ordre gnral.

Le texte se prsente sous forme d'une note de prsentation de onze pages etd'environ cinquante pages portant la mention "DOCUMENT PROVISOIRE" sur chacunede ces pages. Les nouveaux apports de ce projet de loi se rsument en unerefonte de la planification urbaine. Ainsi, le projet de loi prvoit de nouveaux plansdurbanisme, rglemente les autorisations durbanisme ainsi que les oprationsdamnagement.

7-1. Les nouveaux documents durbanisme

7-1-1 Les schmas dorientation de lurbanisme

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Les Schmas d'orientation de l'urbanisme coordonnent, planifient et organisent lesorganisations de l'urbanisme et de l'amnagement de tous les intervenants dans cesecteur. Ils dterminent :

Les choix et les options d'amnagement qui doivent rgir le dveloppementharmonieux et durable sur le plan conomique et social du territoire concern ;

Les zones nouvelles d'urbanisation et leur destination gnrale et les dates partir desquelles elles pourront tre ouvertes l'urbanisation ainsi que lesconditions tablies cet effet ;

Les zones agricoles et forestires prserver ; Les sites interdits l'urbanisme tout en indiquant les motifs de cette

interdiction ; Les zones protges pour raison d'ordre environnemental, historique ou

esthtique ; Les zones dans lesquelles l'Etat ou les collectivits locales et les tablissements

publics peuvent constituer des rserves foncires des fins d'ordre conomiqueet social ;

Les S.O.U sont aussi tenus d'indiquer les principes d'amnagement et lesdispositions des quipements et notamment, les grands quipements, tels que lavoirie principale, les installations aroportuaire et ferroviaire, les principauxtablissements administratifs, sanitaires, sportifs et d'enseignement rayonnementnational ; les mesures incitatives prendre et notamment au niveau foncier et des procdures afin de crer une dynamique urbaine et d'encourager l'investissementdans les zones dvelopper.

ConditionsLe projet de loi ne prcise pas les conditions d'tablissement des S.O.U., et de

ce fait, il semble qu'il s'agit d'un document global pouvant intgrer plusieursagglomrations.

Compatibilit avec les autres documents d'urbanismeL'article 15 du projet de loi prcise que s'il y a contradiction entre les

dispositions des P.L.U.( Plans Locaux dUrbanisme) et les S.O.U., le prsident duconseil communal concern est tenu de faire un arrt de mise l'tude, aprsdlibrations pour dterminer les zones doter de nouveaux documents d'urbanisme,et ce dans un dlai de trois mois compter de la date d'approbation dudit schma.

ConsistanceUn S.O.U comprend les documents suivants :

26- Les documents graphiques constitus par les cartes prcisant les diffrentesoptions d'amnagement cites ci-dessus ;


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- Le plan vert comprenant les documents graphiques et crits relatifs aux

principaux espaces verts crer, classer, protger ou mettre en valeur ;

- Un rapport justifiant et explicitant le parti d'amnagement tel qu'il figure dansles cartes d'utilisation des sols et dterminant les mesures mettre en uvre pour laralisation des objectifs arrts par ledit parti, indiquant les phases d'excution desdispositions prvues ;

- Le programme de ralisation des principales oprations et leur montagefinancier ;

- Un rapport comprenant une banque de projets, tout en dfinissant la priorit de

leur excution. Procdure d'tude et valuation

Il doit tre approuv par les conseils rgional et communal concerns ou celuide la communaut urbaine puis par l'administration. Ces conseils disposent de deuxmois pour mettre des avis ou des propositions. Il peut tre valu dix ans aprs sonexcution et peut tre rvis l'unanimit par ces conseils. Sinon, l'administrationdcide de sa rvision.

La rvision d'un S.O.U. suit la mme procdure que son tablissement.7-1-2. Les plans locaux durbanisme ( PLU)

Les Plans Locaux d'Urbanisme coordonnent toutes les actions d'amnagement quis'oprent sur un territoire donn. Ils doivent prciser notamment :*Les diffrentes utilisations du sol suivant les activits qui peuvent y tre exerces etqui peuvent tre soit spcialises, soit mixtes, et le cas chant les zones danslesquelles sont interdites toute opration de lotissement ou de morcellement ;

*Les limites de la voirie (voies, places, parkings) et les chemins de fer et leursdpendances conserver, modifier ou crer ;* Les limites des espaces destins aux activits sportives crer conformment

l'article 61 de la loi N 06/87 et les limites des mmes espaces conserver ou modifier ;

* Les emplacements rservs aux quipements publics tels que les hpitaux, thtres,tablissements d'enseignement, btiments administratifs, mosques et cimetires ;

* Les quartiers, monuments, sites historiques ou archologiques dont la prservationncessitant des mesures spciales ;

* Les rgles d'utilisation du sol et les rgles applicables la construction. ;27


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* Les servitudes tablies pour la scurit des habitants ou pour le maintien de lasalubrit publique ou dans l'intrt de l'hygine, de la circulation ou de l'esthtique et,le cas chant, des servitudes dcoulant des lgislations particulires ;* Les primtres des secteurs intgrer, rnover ou renouveler.

Les Plans Locaux d'Urbanisme sont aussi tenus de fixer les zones suivantes: Les zones agricoles et forestires ; Les zones menaces par un danger certain en dterminant les actions

entreprendre en vue de l'radiquer ; Les zones dont l'amnagement fait l'objet d'un rgime juridique particulier ou

dans lesquelles l'Etat ou les collectivits locales peuvent constituer desrserves foncires, en vue de raliser des objectifs conomiques et sociaux ;

Les sites et zones naturelles tels que les zones vertes, publiques ou prives, prserver ou mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthtique et lesespaces verts crer (lieux boiss, jardins publics ou coules vertes.) Et le caschant les rgles qui leurs sont applicables ;

Le rseau d'quipements, et si les conditions sont runies des Zones deSolidarit Foncire. Ils doivent concerner la totalit d'une agglomration, sauf si celle-ci est dj dote d'un S.O.U. et que le P.L.U. vient le prciser.

Les Plans Locaux d'Urbanisme sont tablis pour des agglomrations de plus de2000 habitants.

ConsistanceLes Plans Locaux d'Urbanisme doivent comprendre les documents graphiques

et crits suivants :* Des documents graphiques ;* Un plan de sauvegarde et de mise en valeur du patrimoine historique lorsqu'il s'agit

d'un autre tissu architectural traditionnel ;* Un schma de traitement des zones menaces de danger ;

* Un plan vert comprenant les espaces verts crer (emplacements boiss, jardins publics ou coules vertes.) ;*Un rglement dfinissant les rgles d'utilisation du sol, les servitudes et autresobligations imposes en vue de la ralisation d'un amnagement ordonn etcohrent, ainsi que les rgles de construction applicables la zone concerne ;

*Un programme d'excution des principales oprations et leur montage financier ;*Les encouragements prvus au profit des promoteurs immobiliers afin de les inciter prendre part au projet d'intgration des agglomrations ou la mise en uvred'oprations urbanistiques objectifs dtermins, tels que les projets d'habitat socialou les zones d'activits conomiques ou celles relatives au relogement des habitantsoccupant des zones d'habitat prcaire.

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Procdure d'tude

Un Plan Local d'Urbanisme est tabli l'instigation des collectivits locales oude l'administration sur la base d'un S.O.U. s'il existe. Il peut tre nomm plan de

sauvegarde lorsqu'il concerne des tissus anciens. Pendant la dure de l'enqute publique, la zone, objet de l'tude, fait l'objet d'un gel momentan ( prenant effet ladate de publication du dcret dans le bulletin officiel), et le prsident du conseilcommunal doit statuer sur les autorisations de construire aprs accord de l'agenceurbaine concerne.

Les documents sont tablis aprs une enqute publique d'un mois dans unterritoire dlimit par le mme dcret qui commande l'enqute. Cette dernire doitfaire l'objet d'une campagne de publicit (vu les nouvelles orientations de

l'administration qui visent impliquer le citoyen dans les actes urbains.). Le prsident du conseil communal, qui dicte le dcret de mise l'tude en collaborationavec l'administration, doit sonder l'opinion du public (associations d'habitants,mnages, etc.) dans un dlai dun mois en utilisant les moyens de publicationsadquats. Avant l'approbation du P.L.U., les conseils communaux (ruraux et lescommunauts urbaines) concerns doivent faire part l'administration des rsultatsde l'enqute publique. Mise en uvre

Le projet du P.L.U. est expos au public au sige de la commune concerne

jusqu' l'apparition du texte d'approbation. Entre temps, aucune autorisation nerespectant pas les dispositions du P.L.U ne peut tre autorise et le prcdent P.L.Ucesse d'tre applicable.

Le P.L.U. vaut acte de cessibilit des terres dcrites dans l'article 17 alinas 4,5,6et 10 et qui sont :- Les limites de la voirie (voies, places, parkings) et les chemins de fer et leursdpendances conserver, modifier ou crer.- Les limites des espaces destins aux activits sportives crer conformment l'article 61 de la loi N 06/87 et les limites des mmes espaces conserver ou modifier.- Les emplacements rservs aux quipements publics tels que les hpitaux, thtres,tablissements d'enseignement, btiments administratifs, mosques et cimetires.Les primtres des secteurs intgrer, rnover ou renouveler.

Le texte d'approbation vaut dclaration d'utilit publique. Il peut donner lieu desexpropriations et doit prendre effet dans un dlai de 10 ans et ne peut tre remplac par une autre dclaration d'urbanisme publique dans ce mme dlai. Cette dclarationd'urbanisme publique concerne les quipements publics lorsque les propritairesreprennent la disposition de leurs terrains aprs les 10 ans prcits. L'utilisation qui

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en sera faite doit tre conforme celle prvue par le P.L.U. durant la priode desoumission aux Dclarations d'Utilit Publique ;les terrains sont exonrs d'impts.

L'expropriation des terrains pour cause d'utilit publique est indemnise selon les

articles 39 et 40 du projet de loi et la loi 7/81 relative l'expropriation pour cause deDclaration d'Utilit Publique et l'occupation temporaire pour des ralisations autresque la voirie. L'application du P.L.U. est garantie par les conseils communaux, ou lesconseils de la communaut urbaine en concertation avec l'administration, et peut trelgue par ces conseils l'agence urbaine. Toutefois, le responsable doit dlimiter leszones de voirie, les espaces verts par des bornes uniformes et apparentes.

7-1-3. Les schmas de rfrence des petites agglomrations

Les Schmas de Rfrence dterminent lbauche dun urbanisme dans deszones non couvertes par aucun document d'urbanisme (les zones non urbanises,zones interdites l'urbanisation, voirie et zones protges).

Les Schmas de Rfrence sont tablis pour des agglomrations de moins de2000 habitants. La compatibilit du S.R. avec d'autres S.R. ou avec les autresdocuments d'urbanisme est prcise plus loin dans ce rapport.Le projet de loi ne prcise pas la consistance du Schma de Rfrence.

Procdure d'tudeLes Schmas de Rfrence sont tablis par la commune en concertation avecl'administration et doivent tre affichs en permanence au sige de la communeconcerne.

Mise en uvreTout projet de construction instaur titre priv et/ou individuel se doit de

respecter le S.R. Le prsident du conseil communal est charg d'tablir un compromisentre les autorits et les propritaires fonciers et d'valuer les quipementsncessaires et leurs surfaces. Le Schma de Rfrence est approuv par le conseilcommunal et prend effet ds son approbation par les autorits comptentes et restevalide jusqu' remplacement par un autre Schma de Rfrence, ou par un P.L.U. Ilne peut tre tabli d'autorisation de construire portant sur un projet non conforme auS.R. durant sa dure de validit.

Objet et champ d'applicationLes arrts d'alignement sont les arrts des prsidents des conseils

communaux, aprs dlibration de ces conseils, via lesquels, il dcide la constructiond'quipements, voirie et/ou parkings publics communaux. Lorsque la cessibilit des

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proprits est requise, ces arrts deviennent des arrts d'alignement emportantcessibilit.

Conditions

Le projet de loi ne prcise pas les conditions de cration des arrtsd'alignement encore moins des arrts d'alignement emportant cessibilit.

Compatibilit avec les autres documents d'urbanisme.Le projet de loi ne prcise pas la compatibilit des arrts d'alignement encore

moins des arrts d'alignement emportant cessibilit avec les autres documentsd'urbanisme.

Consistance

Le projet de loi ne prcise pas la consistance des arrts d'alignement encoremoins des arrts d'alignement emportant cessibilit.

Procdure d'tudeUne enqute est requise pour les arrts d'alignement et les arrts

d'alignement emportant cessibilit, avec interdiction de construire et de lotir sur cesterres pendant une dure maximale de douze (12) mois. Ils valent en cela unedclaration d'utilit publique et produisent un effet pendant dix ans.Pendant cette dure, aucune modification (construction, lotissement, exhaussement,

abaissement du sol) n'est permise.La modification des arrts d'alignement et des arrts d'alignement emportant

cessibilit est soumise aux mmes rgles que leur cration. La dure de validit d'unemodification sur un arrt d'alignement est celle de l'arrt modifi.

Mise en uvreLes terres frappes par des arrts d'alignement peuvent recevoir une

utilisation temporaire autre que celle qui est prvue pour elles, condition qu'elle necompromette pas la ralisation de l'utilisation finale sous rserve d'autorisation et deremettre les lieux en l'tat au moment de la ralisation dudit quipement.

Durant la priode de soumission aux arrts d'alignement et aux arrtsd'alignement emportant cessibilit, les terres sont exonres d'impts. La loi 7/81relative l'expropriation pour utilit publique est applicable sauf pour les cas drogs par le projet de loi (article 37.). Une contribution gratuite des propritaires estobligatoire. La commune peut procder l'amiable ou par expropriation pour l'acquisition des terres riveraines de la voirie ou de l'quipement ralis.L'indemnisation est fixe par les dispositions des articles 39 et 40 du projet de loi.

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Des droits de stationnement et d'accs sont reconnus aux riverains sauf pour lesvoies pitonnes et cyclable. Chaque cession des droits ou de l'emprise donne lieu une indemnit.

7-1-4. Le rglement national durbanisme

Le rglement national d'urbanisme fixe notamment :

*Les rgles gnrales affrentes la cration des agglomrations et des conditionsminima auxquelles elles doivent satisfaire ;

*Les normes relatives aux quipements publics, aux espaces verts et la voirie ;*Les critres adopter pour la rpartition des espaces verts, places publiques, des

quipements collectifs ;*Les normes d'hygine et de salubrit publique, de scurit, de circulation, desauvetage en cas de besoin, d'assainissement et de traitement de dchets, etd'alimentation en eau ;

*Les conditions affrentes l'emplacement des infrastructures de base et desquipements d'intrt gnral. ;

*Les conditions requises pour la protection du milieu environnemental et la prvention des catastrophes naturelles ;*Les modalits de satisfaction des besoins inhrents la situation particulire des

personnes handicapes, ges et des enfants.Il fixe galement les rgles pouvant tre adaptes aux spcificits locales lors

de l'tude des plans locaux d'urbanisme sans pour autant porter atteinte aux objectifsglobaux qui y sont arrts. Il est approuv par dcret rglementaire et est applicable l'ensemble du royaume sauf disposition contraire. Les documents d'urbanismedoivent tre compatibles avec le dit rglement national d'urbanisme (RNU.).

Le rglement de copropritC'est un rglement pour l'tablissement des rgles de gestion sur un

quipement ou partie commune reste proprit prive, savoir :* Les parties du lotissement qui sont dtenues par les copropritaires dtenues par lescopropritaires en indivision dont les quipements destins l'entretien, s'il enexiste.

* Les obligations des copropritaires.* Les conditions de nomination du reprsentant des copropritaires.* Les modalits de gestion des parties communes.* Il est obligatoire et doit tre dpos au sige de la commune avant la Rception

provisoire du lotissement.32


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Les rglements de construction

Les rglements de construction fixent notamment :

- La forme et les conditions de dlivrance des autorisations et de tout autre piceexigible en application de la prsente loi ;- Les rgles de scurit que doivent respecter les constructions, ainsi que les

conditions auxquelles elles doivent satisfaire dans l'intrt de l'hygine, de lacirculation, de l'esthtique ou de la commodit publique, et les textes pris pour leur application, notamment :

- Les normes de stabilit et de stabilit de la construction.- La superficie, le volume, ou les dimensions des locaux.- Les conditions d'aration des locaux et particulirement les dimensions des

dispositifs intressant l'hygine et la salubrit ;- Les droits de voirie dont peuvent bnficier les riverains de la voirie publique.- Les matriaux et procds de construction interdits d'une manire permanente ;- Les mesures destines prvenir l'incendie ;- Les modes d'assainissement ainsi que les modes d'alimentation en eau potable,

les obligations d'entretien de la proprit foncire et de la construction..

Ces rglements sont applicables par dcret et son applicables l'ensemble duroyaume. Les prsidents des conseils communaux peuvent fixer par des arrts dits

"rglements communaux de construction " les dispositions des rglements deconstruction non prvues par les dits rglements, sans contredire les dispositions desrglements gnraux de construction ou celles du rglement du PLU. Lorsqu'unecontradiction existe, les rglements gnraux de construction se substituent de pleindroit aux dispositions contraires ou divergentes aux rglements communaux deconstruction.

7-2. Les autorisations durbanisme

7-2-1. Le permis de construire

Le permis de construire est obligatoire pour tout type de construction dans les primtres dsigns par l'article 1 (communes urbaines, centres dlimits, zones priphriques, groupement d'urbanisme) et dans les zones vocation spcifique.Ainsi qu' l'extrieur de ces primtres, des agglomrations rurales dotes d'unPDAR (plan de dveloppement d'agglomration rurale) et dans les lotissementsautoriss.

Le permis de construire est galement obligatoire dans le cas de modification deconstruction existante, si la modification porte sur des points viss par les

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rglements. Le permis de construire est dlivr lorsque la construction projete estreconnu satisfaire aux dispositions lgislatives et rglementaires par le prsident duconseil communal. Le permis de construire est refus :

Dans les communes urbaines, dans le cas d'immeuble de 3 ou 4 niveaux

comportant 6 logements, ou tout immeuble usage commercial ou industrield'une surface au sol suprieur 500 m, si le projet ne prvoit pas l'installationdes lignes ncessaires au raccordement desdits immeubles au rseau detlcommunication ;

Si le terrain concern n'est pas raccord un rseau d'assainissement ou dedistribution d'eau potable (des drogations peuvent tre accordes aprs avisdes services comptents en la matire).

Dans le cas de silence du prsident du conseil communal, le permis de

construction est accord l'expiration d'un dlai de deux mois compter de la datedu dpt de la demande. Il est prim si les travaux de fondations ne sont pasentrepris aprs un an de sa dlivrance.

7-2-2. Le rle de l'architecte

Dans les communes urbaines, les centres dlimits et leurs zones priphriquesainsi que dans les zones vocation spcifique le recours un architecte estobligatoire pour :

Toute construction nouvelle ; Toute modification apporte une construction existante ncessitant l'octroi du permis de construire ;

Tous travaux de restauration des monuments.

Le recours un architecte est ncessaire pour l'obtention du permis du construire.En dehors des primtres cits auparavant, le recours un architecte est obligatoire pour tout btiment public ou usage public.

L'architecte est obligatoirement charg de :*La conception ou la modification architecturale de l'uvre ;*L'tablissement de tous documents architecturaux graphiques et crits relatifs laconception ou la modification de la construction en particulier ceux fournir lacommune pour l'obtention du permis de construire conformment la rglementationen vigueur ;* Veiller la conformit des tudes techniques ralises par les ingnieurs spcialiss

en construction avec la conception architecturale ;* Effectuer un suivi de chantier jusqu' la dlivrance du permis d'habiter ou du

certificat de conformit.34


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rcidive dans un dlai de 12 mois. Les actes de ventes, de location ou de partage passs par infractions aux dispositions de la prsente loi sont frapps de nullit.

7-3. Oprations damnagement

7-3-1. Le lotissement

Le lotissement est dfini comme tant toute division par vente, location partaged'une proprit foncire en deux ou plusieurs lots destins la constructiond'immeubles usage d'habitation, ou usage industriel ou touristique, ou encorecommercial ou artisanal. La cration des lotissements est prcde obligatoirement par l'autorisation de lotir.

7-3-2. Lautorisation de lotir

Cette autorisation est dlivre par le prsident du conseil communal duquelrelve le lotissement. Quand le lotissement relve de plus d'une commune,l'autorisation est accorde par le ministre de l'intrieur ou sur dlgation par le waliou gouverneur concern.

Le lotisseur doit joindre sa demande d'autorisation de lotir les pices suivantes : Le plan topographique du primtre lotir au 1/500 ou au 1/1000 quand la

superficie dpasse 25 h.

Les documents relatifs la conception urbanistique du projet(plan deconception l'chelle 1/500 ou 1/1000 indiquant les ctes principales du projet,les ctes seuils, le trac et la largeur des voies, les voies et places soumises unordonnancement architectural, les limites des lots numrots, l'emplacement des

quipements et des espaces verts, et le raccordement avec les voies limitrophes.Un document contenant les prescriptions architecturales applicables aux places etvoies de la servitude d'ordonnancement architectural. Le dessin des ouvrages auminimum l'chelle 1/50, ainsi qu'un plan de situation de la parcelle concerne au1/2000 ou 1/5000 comportant l'orientation, les voies de dessertes avecdnomination et des points de repres permettant de localiser le terrain.)

Les documents techniques V.R.D (plans de conception des infrastructures

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l'chelle 1/500 ou 1/1000 sur le plan topographique indiquant les diffrentsrseaux : eau, lectricit, clairage public, gouts et tlcommunications, la position des ouvrages spciaux, le raccordement de chaque lots aux divers


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rseaux internes du lotissement. Les profils en long des chausses, gouts etcanalisations d'eau, les profils en travers- type des voies dans toute leur empriseet les dessins des ouvrages au 1/50.)

Le cahier des charges mentionnant notamment les servitudes de toute naturegrevant l'immeuble ( nature des constructions difier, plantations conserver ou crer, zones de recul respecter ), le nombre et la superficie des lots par catgories de construction suivant leur destination, le volume des construction difier, les emplacements rserver aux quipements collectifs et leur superficie,la voirie et espaces dont la ralisation incombe au lotisseur et ceux dont laralisation relve des collectivits locales.

La demande d'autorisation de lotir est : Irrecevable si le terrain n'est pas immatricul ou en cours d'immatriculation,dans ce cas (en cours d'immatriculation) pour que la demande soit accepte il

ne doit pas avoir t formul d'opposition pendant le dlai fix. Elle estgalement irrecevable s'il manque une pice dans le dossier qui l'accompagne ;

Dlivre quand le lotissement projet est reconnu satisfaire aux dispositionslgislatives et rglementaires, ainsi qu' celles des plan de zonages et des plans d'amnagement ;

Refuse si le lotissement n'est pas raccord aux rseaux V.R.D sauf si cesrseaux n'existent pas (art. 20) ou que l'excution des travaux de raccordement

ne se justifie pas par la destination ou la situation du lotissement (art. 20).Lorsque l'affectation des terrains est dfinie par un PZ ou un PA, le silence de

l'administration vaut autorisation de lotir aprs 3 mois de la date de dpt de lademande, dans ce cas le demandeur doit avis par lettre recommande avec accus derception l'autorit dpositaire de sa demande, du commencement des travaux. Ledlai de 3 mois est interrompu par toute demande de modification par l'administration.

Lorsque l'affectation des terrains n'est pas dfinie par un PZ ou un PA, l'autoritcomptente peut soit surseoir statuer sur les demandes d'autorisation de lotir oudlivrer l'autorisation de lotir si le lotissement projet est compatible avec le SDAUou dfaut avec la vocation du secteur concern, cela dans les primtres descommunes urbaines, des centres dlimits et des zones vocation spcifique. Endehors de ces primtres, l'autorit comptente peut dlivrer l'autorisation de lotir, sile lotissement est rserv des constructions destines l'habitat dispers, auxactivits touristiques ou agricoles condition que chaque lot ait une surface minimaled'un hectare.

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L'autorisation de lotir est prime si le lotisseur n'a pas ralis les travauxd'quipements l'expiration d'un dlai de 3 ans partir de la date de dlivrance del'autorisation ou du dlai de 3 mois de silence administratif.

7-3-4. Les obligations et droits du lotisseur

Ds l'obtention de l'autorisation de lotir, le lotisseur doit dposer un exemplairedu dossier objet de ladite autorisation la conservation foncire.Le lotisseur doit entre autre recourir un architecte pour la conception urbanistiquedu projet de lotissement et pour l'tablissement des documents relevant de laconception architecturale. Il doit recourir un gomtre pour l'tablissement du plantopographique et des ingnieurs spcialiss pour l'tablissement des documentstechniques.

Le lotisseur est tenu de dsigner un coordonnateur charg de veiller la bonneexcution des travaux. Le lotisseur doit prvoir les travaux d'quipement numrsdans l'article 18 et les espaces destins aux quipements collectifs et installationsd'intrt gnral. Le lotisseur qui se substitue la commune pour la ralisation desrseaux principaux de voirie et d'assainissement peut sur la base d'un accord avec lacommune, percevoir des propritaires de terrains bnficiant de ces nouveauxrseaux une indemnit recouvre par la commune auprs des propritaires et reverseau lotisseur concurrence du montant des travaux effectus la place de la

commune.Le lotisseur doit obligatoirement dclarer l'achvement des travaux

d'quipement prvus par le projet de lotissement. La rception provisoire se fait alorsdans les 45 jours suivant la dclaration d'achvement des travaux. Un an aprs la datede l'tablissement du procs-verbal de rception provisoire des travaux d'quipement,il est procd la rception dfinitive. Cette rception dfinitive a pour objet dedterminer si la voirie et les rseaux divers ne prsentent aucune malfaon. Elledonne lieu la dlivrance par le prsident du conseil communal d'un certificat tablitattestant que la V.R.D sont en tat.

Des servitudes peuvent tre imposes au lotisseur, dans ce cas elles ouvrent droit indemnit partir d'une certaine superficie et selon la taille du lotissement (art. 31).

Le lotisseur est tenu de borner les diffrents lots et de requrir auprs de laconservation foncire la cration d'un titre foncier par lot.

Le lotisseur peut recevoir une autorisation de construire avant l'achvementdes travaux d'quipement s'il ralise les constructions lui-mme.

Le lotisseur est tenu d'tablir, pour les parties communes du lotissement unrglement de coproprit, dfinissant notamment :

39 Les parties du lotissement dtenues par les copropritaires en indivision :


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Les obligations des copropritaires. Les conditions de nomination du reprsentant de la coproprit.Ce rglement doit tre dpos au sige de la commune avant la rception

provisoire des travaux d'quipement. Il doit aussi rendre publique l'autorisation de

lotir et les documents du dossier de demande d'autorisation (plan urbanistique,documents technique et cahier des charges).

7-3-5. Les actes de vente, de location et de partage

Les actes de vente, location et partage affrents aux lotissements ne peuventtre passs qu'aprs rception provisoire par la commune des travaux d'quipementdu lotissement.

Les adouls, notaires et les conservateurs de la proprit foncire ainsi que lesreceveurs de l'enregistrement doivent refuser de dresser, de recevoir ou d'enregistrer tous actes de vente, location ou de partage s'il n'est pas fourni une copie certifieconforme du PV de rception provisoire, ou une copie certifie conforme del'attestation dlivre par le prsident du conseil communal certifiant que l'oprationne tombe pas sous le coup de la prsente loi.

7-3-6. Dispositions spciales applicables aux lots raliss par tranche

Le lotisseur peut tre autoris raliser l'quipement du lotissement par tranche successive en fournissant un dossier comprenant, en plus des picesdemandes par l'article 4 :* Un programme d'chelonnement des travaux assortis de leur estimation etdsignantles lots pour lesquels l'autorisation de vente ou de location sera demand ;

* Une dclaration lgalise fournissant les renseignements sur les modalits definancement des tranches successives des travaux et sur les garanties pour assurer ledit financement (caution personnelle, caution bancaire, et nantissement).

La garantie doit couvrir le montant prvisible du cot des travauxd'quipement non raliss au moment de la vente des premiers lots. Si les travauxn'ont pas t excuts dans les dlais la commune se servira de la garantie pour achever les travaux.

La rception provisoire des travaux est opre l'achvement de chaquetranche. Le PV de rception provisoire est alors accompagn d'une attestation du prsident du conseil communal dsignant les lots dont la vente ou location peut treeffectue. La rception dfinitive intervient un an aprs la rception provisoire de ladernire tranche.

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7-3-7. Restructuration des lotissements irrguliers

Les lotissements irrguliers sont dfinis par l'article 49 de la loi 25-90 commetant les lotissements qui ont t raliss sans autorisation pralable et leslotissements dont les travaux d'quipement ne son pas conformes avec les documentsayant permis l'obtention de l'autorisation de lotir.

L'tat ou les collectivits locales peuvent procder l'expropriation pour caused'utilit publique. Dans ces lotissements, le lotisseur et les propritaires des lots participent aux frais d'excution des quipements non raliss. Ces frais sont rpartis par moiti entre le lotisseur et les propritaires des lots.

Le montant de la contribution due par chaque propritaire est calcul sur la base de la superficie cumule des planchers de la construction que peutrecevoir le lot.

Le montant de la contribution pour la ralisation de la voirie est calcul, quant lui sur la base de la longueur de la faade.

7-3-8. Les groupes d'habitations

Un groupe d'habitations est, selon l'article 56, constitu par les immeubles

individuels ou collectifs usage d'habitation difis sur une seule ou plusieurs parcelles contigus ou voisines, simultanment ou successivement par le propritaireou les copropritaires de la ou des parcelles en cause. Les groupes d'habitations sontsoumis au dispositions prvus par le titre premier de la loi 25-90.

7-3-9. Les morcellements

Dans les communes urbaines et toute autre partie du territoire couverte par undocument d'urbanisme approuv tel que le SDAU et le PDAR (plan de

dveloppement d'une agglomration rurale), est soumise autorisation pralable demorcellement :* Toute opration de vente ou de partage ayant pour objet ou effet la division d'une proprit foncire en plus d'un lot non destins la construction.

* Toute vente en indivision d'une proprit foncire qui aurait pour effet d'attribuer l'un au moins des acqureurs des droits de coproprits dont la superficie seraitinfrieure la superficie prvue par les documents d'urbanisme. (2500 m par dfaut).

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L'autorisation de morcellement est dlivre par le prsident du conseil communal,sur la base d'un dossier comportant :

Un plan de situation de la parcelle concerne, l'chelle 1/2000 ou au 1/5000,rattach au rseau godsique, comportant l'orientation, les voies de desserte

avec leur dnomination et les points de repre permettant de localiser leterrain. Un certificat de la conservation de la proprit foncire. Un plan-masse faisant apparatre les btiments existants. Le plan du projet de morcellement rgulier tabli au 1/500 ou au 1/1000

lorsqu'il ne s'agit pas d'une vente en indivision.

Cette demande est accorde si le prsident n'a pas statu dans un dlai de 2 mois compter de la date du dpt de la demande. Par contre la demande est irrecevable si

le terrain est situ dans une zone constructible en application d'un documentd'urbanisme.

Les adouls, notaires et conservateurs de la proprit foncire ainsi que lesreceveurs de l'enregistrement sont tenus de refuser de dresser, de recevoir oud'enregistrer tous actes affrents aux oprations de vente ou de partage non assortisde l'autorisation du prsident communal, ou d'une attestation de celui-ci certifiant quel'opration ne tombe pas sous le coup de cette loi.L'acte de vente ou de partage doit mentionner l'autorisation de morcellement ou

l'attestation du prsident du conseil communal.

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8- Conclusion

La gestion de lurbanisation au Maroc est devenue au cours de ces derniresannes la proccupation majeure des pouvoirs publics. Les campagnes se vident, desvilles entires mergent ici et l donnant limpression dune incapacit de lEtat exercer une relle matrise de l volution urbaine faute dinfrastructures de base, desquipements collectifs et, dans lensemble, des lments structurants pour une villerpondant aux critres de qualit, de bonne organisation et de bien tre.

Lurbanisation massive du pays na pas, par ailleurs, rencontr les structuresinstitutionnelles capables de la matriser. La dcentralisation amorce par la chartecommunale de 1976, qui dlgue aux lus des communes urbaines la charge de lagestion urbaine, se trouve dans les faits limite par le centralisme excessif desappareils de lEtat et par le poids de la tutelle. Il faut aussi mentionner le fait quelabsence dune formation des lus aux techniques de la gestion urbaine explique engrande partie leur incapacit matriser lvolution urbaine, et par voie deconsquence, lespace urbain est confisqu par les spculateurs et les lobbies. Demme le dcoupage communal observ ces dernires annes, dabord Casablanca puis tendu aux autres villes du Maroc, et la cration dagences urbaines sur lesquelles les lus nont aucune prise, vont dans le sens dune rduction des prrogatives des lus locaux.

Le droit de lurbanisme conforte la position de lEtat et concentre les pouvoirsde dcision entre les mains de ses appareils. Cette bureaucratisation de la gestionurbaine sera marque par la lenteur des tudes et des procdures dhomologation des plans damnagements ainsi que labsence de moyens financiers les accompagnant.Ainsi, lurbanisation chappe totalement aux lus locaux.

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De cette situation dcoule une urbanisation deux facettes. La premire estcaractristique des centres villes et des quartiers rglementaires principalementoccupe par les couches moyennes et aises qui bnficient dun taux dquipementraisonnable. La deuxime est caractristique des quartiers dhabitat populaire,

regroupant les mdinas surdensifies et les extensions dites priphriques etclandestines, o les problmes de viabilisation et dquipements sont dune extrmegravit.

Les problmes engendrs par lurbanisation incontrle et anarchique sontmultiples et peuvent tre, moyen terme, une menace relle pour la cohsionnationale. Il y a certes un problme de droit quil faut adopter et faire respecter, maisil est ncessaire aussi dapporter des rponses concrtes et durables aux problmes dela croissance dmographique, de lexode rural, du logement, des moyens humains et

financiers, du dispositif institutionnel et lvaluation du rle des acteurs et desoprateurs.

Vaste programme. Mais cest lavenir du Maroc qui en dpendra. La cohsions

gret gridauh

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