grootschalig, zeker en flexibel

Partners

Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling

Ministerie van Infrastructuur en Milieu,

TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest,

Gemeente Amsterdam, Gemeente Groningen,

Gemeente Rotterdam, Dienst Landelijk Gebied,

Heijmans Ontwikkeling, NS Poort,

Provincie Noord-Brabant,

Provincie Noord-Holland, Bouwfonds Ontwikkeling,

Schiphol Area Development Company (SADC),

Synchroon en Ymere

Kring van Adviseurs

Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,

Brink Groep, Buck Consultants,

INBO, Berenschot

C. Bloemendalerpolder Weesp Grootschalig, zeker en flexibel

• Jurriën Veldhuizen partner Deloitte Real Estate Advisory

• Mariet Schoenmakers directeur AM Concepts AM

• Harm Janssen

directeur Ontwikkeling regio Noord-West Bouwfonds Ontwikkeling

• Suzanne van den Noort

programmamanager Bloemendalerpolder Provincie Noord-Holland

Bloemendalerpolder – Weesp/Muiden

Grootschalig, zeker & flexibel

15 maart 2012

Even voorstellen ...

Mariet Schoenmakers – AM

Director AM Concepts

Ruimtelijke Ontwikkeling Bloemendalerpolder

Suzanne van den Noort – Provincie Noord-Holland

Programmanager Bloemendalerpolder

Publieke partijen

Harm Janssen – Bouwfonds Ontwikkeling

Directeur Ontwikkeling regio Noord-West

Privaat consortium

Jurriën Veldhuizen – Deloitte Real Estate Advisory

Partner Deloitte

Kwartiermaker Bloemendalerpolder - 4 -

Inhoud

1) Inleiding

2) Mijlpalen

3) Ruimtelijk plan

4) Nieuwe principes samenwerking

5) Conclusie

- 5 -

1. Inleiding

2005: Betrokken partijen treden in overleg over een publiek-private samenwerking

Betrokken publieke partijen zijn:

Ministeries (voormalig) van VROM, LNV en V&W, Provincie Noord Holland, Gemeenten Weesp en Muiden en het Waterschap Amstel Gooi en

Vecht.

Betrokken private partijen zijn:

AM, Ymere, Adriaan van Erk, Van Wijnen Groep, Bouwfonds Property Development, Blauwhoed Eurowoningen en Delta Loyd

vastgoedontwikkeling.

2006: Kwartiermaker

2007: Anticipatieovereenkomst

- 6 -

http://www.weesp.nl/

http://www.vanwijnen.nl/index.html

http://www.blauwhoed.nl/index.php

http://www.deltalloydvastgoed.nl/nl-nl/home/

1. Ligging Bloemendalerpolder in de regio

- 7 -

1. Plangebied

- 8 -

2. Mijlpalen

2006: Nota Ruimte

Februari 2007: Anticipatieovereenkomst (AOK)

Augustus 2008: Onderhandelingsakkoord

Januari 2010: Concept Masterplan & Akkoord Sluitende Businesscase

Juni 2010: Vaststelling Structuurvisie Noord Holland 2040

September 2010: Besluit verlenging AOK tot en met 1 juli 2011

...

- 9 -

2. Herstel crisis blijft uit ...

- 10 -

2. Heroriëntatie samenwerking

Concept masterplan Bloemendalerpolder met de gemaakte (financiële) afspraken blijkt niet meer haalbaar

Begin 2011: Partijen nemen een bezinningsperiode in acht

– Essenties (publieke) partijen: wat moet en wat mag? (A4-tje)

– Bij wie hoort welke rol?

Voorjaar 2011: Private partijen doen een voorstel om te komen tot een haalbare business case

30 juni 2011: Akkoord Publiek-Private Stuurgroep

30 juni 2011: Besluit verlenging AOK tot en met 1 april 2012

- 11 -

3. Ontwikkeling van het plan in de tijd

- 12 -

3. Vechtstreekidentiteit

- 13 -

3. Essentiekaart 2007

- 14 -

3. Smartiekaart

- 15 -

3. Concept Masterplan 26 januari 2010 (oud)

- 16 -

4. Programma (groen/rood/grijs)

- 17 -

Programma

Woningen 2.350-2.750

Bereikbare woningbouw 10%

Plangebied Circa 490 ha

Oppervlakte nieuwe A1 Circa 60 ha

Strategisch groen/blauw (= 2/3 van plangebied minus A1) Circa 295 ha

Woongebied (incl. openbaar gebied en bestaande kavels),

hoofdinfrastructuur en ontsluitingsweg

Circa 135 ha

3. Randvoorwaardenkaart

- 18 -

3. Ruimtelijk kader (nieuw concept)

- 19 -

3. Woonmilieus / Marktonderzoek geactualiseerd (2011)

- 20 -

3. Essentiekaart

- 21 -

3. Voorbeelduitwerking/ sfeerimpressies

- 22 -

3. Grenzenkaart

- 23 -

4. Principes nieuw akkoord, “An offer they can’t refuse”

RRAAM (Regioprogramma Amsterdam Almere Markermeer):

“………. In het huidige repertoire van woonmilieus in de noordelijke Randstad ontbreken vooral bijzondere

stedelijke woonmilieus en bijzondere landelijke en suburbane woonmilieus. Op dit moment is er geen aanleiding

om te twijfelen aan de omvang van de woningbehoeften op lange termijn………”

Publieke partijen: Stellen kwaliteitseisen

– Ruimtelijke kwaliteitseisen,

– Enkele eisen aan fasering en invulling woningprogramma

Privaat consortium: Ontwikkelen voor eigen rekening en risico

– Flexibiliteit in programma en fasering

Oprichting uitvoeringsorganisatie voor noodzakelijke publiek-private afstemming

- 24 -

4. Samenwerking bezien vanuit privaat perspectief

Waarom vernieuwende samenwerking?

Waar liepen private partijen tegenaan?

Waarom niet door in het ‘oude’ model?

Wat gaf de doorslag voor de nieuwe insteek?

Hoe ziet de uitvoeringsorganisatie er uit?

- 25 -

4. Uitvoeringsorganisatie

- 26 -

= Vertegenwoordiger

Publieke partij

= Vertegenwoordiger

Private partij

Bestuurlijk Overleg

Regie Overleg

Kwaliteitsteam

(groen/blauw: )

(stemverhouding:

50% publiek, 50% privaat)

Private Ontwikkelingsorganisatie

(agendaleden: + evt. )

Bewaking SUOK > Publiek-privaat

Uitvoering > Privaat

...

4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (1/6)


Ruimte voor fundamentele heroriëntatie: ruimtelijk, ontwikkelingsstrategie

Uitgangspunten provincie heroriëntatie

– nut en noodzaak niet ter discussie

– provinciale structuurvisie

– flexibiliteit in de uitvoering mogelijk

– groenopgave centraal 2/3

– geen financiële risico’s

– geen uitvoeringsrisico’s

- 27 -


Heroriëntatie ontwikkelingsstrategie: scenario’s

rol

risico

sturing: mate en instrumenten

- 28 -


Heroriëntatie ruimtelijke uitgangspunten

groen/blauw

– 2/3 groen voor recreatie blijvend hard uitgangspunt

– recreatieve schakel

– geen bebouwing op de Vechtoever en Bredius locatie

– meer gebiedseigen inrichting van het groen-blauw

water

– integrale wateropgave

– water als ruimtelijke kwaliteit

woningbouw

– OV knooppunt centraal

– oriëntatie op Weesp

– bebouwing zo ver mogelijk van de A1

– lager woningaantal dan oud Masterplan

infrastructuur

– zoveel mogelijk laten liggen van kabels en leidingen

– versterking relatie Weesp

– verbinden A1 met Weesp door middel van een nieuwe ontsluiting

- 29 -


Uitgangspunten nieuw afsprakenkader en businesscase

geen tekorten voor publieke partijen: sluitende business case

voldoen aan de ruimtelijke uitgangspunten

geen gedetailleerd plan maar afspraken over de essenties en bandbreedtes

volledige private ontwikkeling inclusief groen, blauw en grijs

- 30 -


Publieke verantwoordelijkheden:

doorlopen van de planologische procedures

inzet van instrument onteigening waar nodig

financiële bijdragen: bijdrage kwaliteitsfonds €5 miljoen

onderzoek naar instellen duurzaamheidsfonds

inspanningsverplichtingen geluidswerende maatregelen, verplaatsing 150 kV

beheer en onderhoud na aanleg

- 31 -


Conclusie: waarom is het gelukt aan publieke zijde?

ontwikkeling stond niet ter discussie: uitgangspunt bij de heroriëntatie

ruimte geschapen voor fundamentele heroriëntatie: alle wegen stonden open

bereidheid private partijen tot lagere grondinbreng (afboeken)

aantal expliciete politieke onwenselijkheden met nieuwe plan van de baan

bereidheid tot sturing op afstand in ruil voor gewenst risicoprofiel

verankering van de garanties tot sturing op hoofdlijnen via PvE’s

- 32 -

5. Conclusie

Samenwerking

Samenwerking is 50/50 tot de SUOK

Partijen hebben goed nagedacht over hun eigen agenda en deze gedeeld

Scherpe rol en risicoverdeling (risico’s leggen bij degene die ze kan beheersen)

Partijen houden, ondanks de crisis, vertrouwen in de samenwerking

Onderhandelingen & ontwerp lopen parallel

Ontwerp & business case

Gezamenlijk opdrachtgeverschap naar ontwerpers

Partijen rekenen (en tekenen) gelijktijdig en transparant

In moeilijke tijden vasthouden aan kwaliteit

Ruimtelijk invulling van uitgewerkt plan naar kaders en essenties (biedt flexibiliteit)

- 33 -

Verslag en presentaties:

hét platform voor gebiedsontwikkeling

Partners










Synchroon en Ymere

Kring van Adviseurs



INBO, Berenschot

C. Bloemendalerpolder Weesp Grootschalig, zeker en flexibel

• Jurriën Veldhuizen partner Deloitte Real Estate Advisory

• Mariet Schoenmakers directeur AM Concepts AM

• Harm Janssen

directeur Ontwikkeling regio Noord-West Bouwfonds Ontwikkeling

• Suzanne van den Noort

programmamanager Bloemendalerpolder Provincie Noord-Holland

Challenge the future

Bloemendalerpolder – Weesp/Muiden

Grootschalig, zeker & flexibel

15 maart 2012

Even voorstellen ...

•Mariet Schoenmakers – AM Director AM Concepts

Ruimtelijke Ontwikkeling Bloemendalerpolder

•Suzanne van den Noort – Provincie Noord-Holland Programmanager Bloemendalerpolder

Publieke partijen

•Harm Janssen – Bouwfonds Ontwikkeling Directeur Ontwikkeling regio Noord-West

Privaat consortium

•Jurriën Veldhuizen – Deloitte Real Estate Advisory Partner Deloitte

Kwartiermaker Bloemendalerpolder

- 38 -

Inhoud

1) Inleiding

2) Mijlpalen

3) Ruimtelijk plan

4) Nieuwe principes samenwerking

5) Conclusie

- 39 -

1. Inleiding

•2005: Betrokken partijen treden in overleg over een publiek-private samenwerking Betrokken publieke partijen zijn:

Ministeries (voormalig) van VROM, LNV en V&W, Provincie Noord Holland, Gemeenten Weesp en Muiden en het Waterschap Amstel Gooi en Vecht.

Betrokken private partijen zijn:

AM, Ymere, Adriaan van Erk, Van Wijnen Groep, Bouwfonds Property Development, Blauwhoed Eurowoningen en Delta Loyd vastgoedontwikkeling.

•2006: Kwartiermaker

•2007: Anticipatieovereenkomst

- 40 -

http://www.weesp.nl/

http://www.vanwijnen.nl/index.html

http://www.blauwhoed.nl/index.php

http://www.deltalloydvastgoed.nl/nl-nl/home/

1. Ligging Bloemendalerpolder in de regio

- 41 -

1. Plangebied

- 42 -

2. Mijlpalen

•2006: Nota Ruimte

•Februari 2007: Anticipatieovereenkomst (AOK)

•Augustus 2008: Onderhandelingsakkoord

•Januari 2010: Concept Masterplan & Akkoord Sluitende Businesscase

•Juni 2010: Vaststelling Structuurvisie Noord Holland 2040

•September 2010: Besluit verlenging AOK tot en met 1 juli 2011

•...

- 43 -

2. Herstel crisis blijft uit ...

- 44 -

2. Heroriëntatie samenwerking

•Concept masterplan Bloemendalerpolder met de gemaakte (financiële) afspraken

blijkt niet meer haalbaar

•Begin 2011: Partijen nemen een bezinningsperiode in acht Essenties (publieke) partijen: wat moet en wat mag? (A4-tje)

Bij wie hoort welke rol?

•Voorjaar 2011: Private partijen doen een voorstel om te komen tot een haalbare

business case

•30 juni 2011: Akkoord Publiek-Private Stuurgroep

•30 juni 2011: Besluit verlenging AOK tot en met 1 april 2012

- 45 -

3. Ontwikkeling van het plan in de tijd

- 46 -

3. Vechtstreekidentiteit

- 47 -

3. Essentiekaart 2007

- 48 -

3. Smartiekaart

- 49 -

3. Concept Masterplan 26 januari 2010 (oud)

- 50 -

4. Programma (groen/rood/grijs)

- 51 -

Programma

Woningen 2.350-2.750

Bereikbare woningbouw 10%

Plangebied Circa 490 ha

Oppervlakte nieuwe A1 Circa 60 ha

Strategisch groen/blauw (= 2/3 van plangebied minus A1) Circa 295 ha

Woongebied (incl. openbaar gebied en bestaande kavels), hoofdinfrastructuur en ontsluitingsweg

Circa 135 ha

3. Randvoorwaardenkaart

- 52 -

3. Ruimtelijk kader (nieuw concept)

- 53 -

3. Woonmilieus / Marktonderzoek geactualiseerd (2011)

- 54 -

3. Essentiekaart

- 55 -

3. Voorbeelduitwerking/ sfeerimpressies

- 56 -

3. Grenzenkaart

- 57 -

4. Principes nieuw akkoord, “An offer they can’t refuse”

RRAAM (Regioprogramma Amsterdam Almere Markermeer):

“………. In het huidige repertoire van woonmilieus in de noordelijke Randstad ontbreken vooral bijzondere stedelijke

woonmilieus en bijzondere landelijke en suburbane woonmilieus. Op dit moment is er geen aanleiding om te twijfelen aan de

omvang van de woningbehoeften op lange termijn………”

•Publieke partijen: Stellen kwaliteitseisen

Ruimtelijke kwaliteitseisen,

Enkele eisen aan fasering en invulling woningprogramma

•Privaat consortium: Ontwikkelen voor eigen rekening en risico

Flexibiliteit in programma en fasering

•Oprichting uitvoeringsorganisatie voor noodzakelijke publiek-private afstemming

- 58 -

4. Samenwerking bezien vanuit privaat perspectief

•Waarom vernieuwende samenwerking?

•Waar liepen private partijen tegenaan?

•Waarom niet door in het ‘oude’ model?

•Wat gaf de doorslag voor de nieuwe insteek?

•Hoe ziet de uitvoeringsorganisatie er uit?

- 59 -

4. Uitvoeringsorganisatie

- 60 -

= Vertegenwoordiger Publieke partij

= Vertegenwoordiger Private partij

Bestuurlijk Overleg

Regie Overleg

Kwaliteitsteam

(groen/blauw: )

(stemverhouding: 50% publiek, 50% privaat)

Private Ontwikkelingsorganisatie

(agendaleden: + evt. )

Bewaking SUOK > Publiek-privaat

Uitvoering > Privaat

...



•Ruimte voor fundamentele heroriëntatie: ruimtelijk, ontwikkelingsstrategie

•Uitgangspunten provincie heroriëntatie nut en noodzaak niet ter discussie

provinciale structuurvisie

flexibiliteit in de uitvoering mogelijk

groenopgave centraal 2/3

geen financiële risico’s

geen uitvoeringsrisico’s

- 61 -


Heroriëntatie ontwikkelingsstrategie: scenario’s

•rol

•risico

•sturing: mate en instrumenten

- 62 -


Heroriëntatie ruimtelijke uitgangspunten

•groen/blauw

2/3 groen voor recreatie blijvend hard uitgangspunt

recreatieve schakel

geen bebouwing op de Vechtoever en Bredius locatie

meer gebiedseigen inrichting van het groen-blauw

•water

integrale wateropgave

water als ruimtelijke kwaliteit

•woningbouw

OV knooppunt centraal

oriëntatie op Weesp

bebouwing zo ver mogelijk van de A1

lager woningaantal dan oud Masterplan

•infrastructuur

zoveel mogelijk laten liggen van kabels en leidingen

versterking relatie Weesp

verbinden A1 met Weesp door middel van een nieuwe ontsluiting

- 63 -


Uitgangspunten nieuw afsprakenkader en businesscase

•geen tekorten voor publieke partijen: sluitende business case

•voldoen aan de ruimtelijke uitgangspunten

•geen gedetailleerd plan maar afspraken over de essenties en bandbreedtes

•volledige private ontwikkeling inclusief groen, blauw en grijs

- 64 -


Publieke verantwoordelijkheden:

•doorlopen van de planologische procedures

•inzet van instrument onteigening waar nodig

•financiële bijdragen: bijdrage kwaliteitsfonds €5 miljoen

•onderzoek naar instellen duurzaamheidsfonds

•inspanningsverplichtingen geluidswerende maatregelen, verplaatsing 150 kV

•beheer en onderhoud na aanleg

- 65 -


Conclusie: waarom is het gelukt aan publieke zijde?

•ontwikkeling stond niet ter discussie: uitgangspunt bij de heroriëntatie

•ruimte geschapen voor fundamentele heroriëntatie: alle wegen stonden open

•bereidheid private partijen tot lagere grondinbreng (afboeken)

•aantal expliciete politieke onwenselijkheden met nieuwe plan van de baan

•bereidheid tot sturing op afstand in ruil voor gewenst risicoprofiel

•verankering van de garanties tot sturing op hoofdlijnen via PvE’s

- 66 -

5. Conclusie

Samenwerking

•Samenwerking is 50/50 tot de SUOK

•Partijen hebben goed nagedacht over hun eigen agenda en deze gedeeld

•Scherpe rol en risicoverdeling (risico’s leggen bij degene die ze kan beheersen)

•Partijen houden, ondanks de crisis, vertrouwen in de samenwerking

•Onderhandelingen & ontwerp lopen parallel

Ontwerp & business case

•Gezamenlijk opdrachtgeverschap naar ontwerpers

•Partijen rekenen (en tekenen) gelijktijdig en transparant

•In moeilijke tijden vasthouden aan kwaliteit

•Ruimtelijk invulling van uitgewerkt plan naar kaders en essenties (biedt flexibiliteit)

- 67 -

Verslag en presentaties:

hét platform voor gebiedsontwikkeling

Partners










Synchroon en Ymere

Kring van Adviseurs



INBO, Berenschot

grootschalig, zeker en flexibel

Documents