1

Grundhandlingar vid fastighetsreglering

- Skilda handlingar, skilda rättsverkningar - Tomas Vesterlin

2

Abstract Through the use of the Real Property Formation Act a property unit can be changed according to range and content by reallotment. The reallotment can under certain circumstances be ful-filled even against the counterparts will. If the requirements to make a compulsory reallot-ment is not fulfilled the action is dependent of the counterparts consent. The consent is a legal action directed to the Cadastral Authority. Most reallotments are based on consent. The property owner can base his application for reallotment on different types of agreements. One commonly used agreement is the agreement of reallotment which consists of mutual conditional consents from the concerned parties. Another commonly used agreement is the real property purchase contract. Different legal consequences occur depending on witch type of agreement the parties chose to base their reallotment on. Example of diverse consequences are the date when the ownership of the real property is released, the type of security the settlement claim is dependent on, the possibility to claim invalidity, the possibility to adduce the Land Code if there are deficiencies in the real property, and the consequences for other interested parties. One special kind of agreement is the extensive agreement of reallotment. The agreement con-sists partly of procedural consent directed to the Cadastral Authority and partly of civil law material directed to the counterpart. The latter is commonly some kind of agreement. The extensive agreements of reallotment are a heterogeneous group of documents which may best be exemplified by the exploitation agreements. Depending on the form of the individual ex-tensive agreement of reallotment the legal result differs. Each extensive agreement of reallot-ment can be categorised as belonging to one of three different legal figures. The first legal figure is the extensive agreement of reallotment where a civil law agreement is mixed with a procedural consent. The second legal figure consists of an extensive agreement of reallotment which only contains civil law agreements. The third legal figure consists of an extensive agreement of reallotment which only consists of conditional procedural consents. By making clear which legal figure each extensive agreement of reallotment belongs to the legal results can more easily be predicted.

3

Sammanfattning Genom fastighetsreglering kan befintliga fastigheter ändras till omfång och innehåll. Reglerna om fastighetsreglering i fastighetsbildningslagen bygger på att en tillträdande fastighets ägare under vissa förutsättningar kan tillgripa tvång för att utöka sin fastighet med mark tillhörande en annan fastighet. Är fastighetsägarna överens om att fastighetsreglering ska omfatta mer mark än vad tvångsreglerna medger krävs ett medgivande från frånträdande fastighets ägare. Ett sådant medgivande är en processhandling riktad till lantmäterimyndigheten. Då flertalet fastighetsregleringar genomförs i samförstånd är medgivanden vanligt förekommande i lant-mäteriförrättningar rörande fastighetsregleringar. Fastighetsägarna kan till stöd för ansökan om fastighetsregling inge olika typer av grundhand-lingar. En vanlig typ av grundhandling utgörs av en överenskommelse om fastighetsreglering vilken består av på varandra villkorade medgivanden från flera parter. En annan vanlig grundhandling utgörs av jordabalksköpet vilket genom lagsystematiken och förarbetsuttalan-den anses kunna ligga till grund för fastighetsreglering. Skilda grundhandlingar har olika rättsföljder bl.a. sett till parternas civilrättsliga avtalssituation före och efter fastighetsbild-ningsförrättningen samt sett till de prövningar och beslut som är förknippade med förrätt-ningsprocessen. Exempel på rättsföljder som skiljer sig åt beroende på valet av grundhandling är tidpunkten för äganderättsövergången, typen av säkerhet för fordran till följd av marköver-gången, möjligheten att tillämpa avtalslagens ogiltighetsgrunder, möjligheten att tillgripa fel-regler, beräkningen av fatalietider, tidpunkten för tillträde samt de sakrättsliga effekterna till följd av att grundhandlingen upprättats. En särskild typ av grundhandling utgör de extensiva överenskommelserna. Denna handling består dels av material som avses riktas till lantmäterimyndigheten i förrättningen, dels av material som är avsett för motparten. Det senare är normalt någon form av civilrättsligt avtal. Extensiva överenskommelser utgör en heterogen grupp handlingar som kanske bäst exempli-fieras med olika typer av exploateringsavtal. Extensiva överenskommelser har beroende på dess innehåll skilda rättsverkningar både avseende parternas civilrättsliga relation och avse-ende de processuella och materiella frågorna i förrättningen. I syfte att bedöma vilka rätts-verkningar som är förknippade med en enskild extensiv överenskommelses kan handlingen kategoriseras som tillhörande en av tre skilda rättsfigurer. Den första rättsfiguren avser hand-lingar där civilrättsligt och processuellt material ingår i samma handling. Denna första rättsfi-guren kan indelas i två underkategorier beroende av om det civilrättsliga och det processuella materialet är integrerat med vart annat eller om det är separerat från vart annat. Den andra rättsfiguren avser handlingar som till sin helhet består av civilrättsligt material och därmed inte är riktat direkt till lantmäterimyndigheten. Den tredje rättsfiguren avser handlingar som till sin helhet utgörs av processuellt material. Genom att klargöra vilken rättsfigur den enskild extensiva överenskommelsen tillhör kan både parterna och förrättningslantmätaren lättare hantera genomförandet av förrättningen och i samband därmed eventuella oklarheter i en grundhandling. Med tanke på att skilda grundhandlingar har vitt skilda rättsföljder bör parterna noga övervä-ga vilken typ av grundhandling som bäst kan uppfylla partsavsikten. Därtill bör parterna när grundhandlingen utformas noga överväga relationen mellan civilrättsligt och förrättningspro-cessuellt material. Detta för att effekten av genomförd fastighetsreglering tillsammans med eventuella civilrättsliga avtal ska få avsedd rättsverkan.

4

Förord Genom min anställning på Lantmäteriet och särskilt i egenskap av lärare på vissa internut-bildningar rörande överlåtelser och processhandlingar har jag kommit att möta många olika typer av grundhandlingar. Inte sällan innehåller dessa grundhandlingar kreativa konstruktio-ner där parterna försöker tänja reglerna till bristningsgränsen för att uppnå de önskade civil-rättsliga och förrättningsprocessuella effekterna. Flertalet av dessa handlingar fyller sin funk-tion mycket väl. Men ett förvånansvärt stort antal handlingar innehåller grava brister. Även vid transaktioner som rör betydande belopp och fast egendom av mycket stor strategisk bety-delse är dessa brister vanligt förekommande. Det är vid diskussioner med de olika aktörerna och deras ombud samt i samtal med handläg-gare på lantmäterimyndigheterna som intresset för frågorna har fördjupats och tankarna kring denna rapport har växt fram. Efter fem år med heltidsstudier på juristutbildningen kombinerat med heltidsarbete på Lant-mäteriet känns det fantastisk skönt att i och med denna rapport vara framme vid målet. Ett stort tack till min handledare Barbro Julstad för allt stöd i arbetet med rapporten. Mariefred oktober 2011 Tomas Vesterlin

5

Förkortningar AvtL Avtalslagen (1915:218) BrB Brottsbalken (1962:700) FBK Fastighetsbildningskungörelsen (1971:762) FBL Fastighetsbildningslagen (1970:988) FBLS Lagen om fastighetsbildning i stad (1917:269) FL Förvaltningslagen (1986:223) JB Jordabalken (1970:994) JDL Jorddelningslagen (1926:189) JFL Jordförvärvslagen (1979:230) LL Ledningsrättslagen (1973:1144) LOA Lagen om offentlig anställning (1994:260) RB Rättegångsbalken (1942:740) RF Regeringsformen (1974:152) SL Sambolagen (2003:376) UB Utsökningsbalken (1981:774)

6

7

Innehållsförteckning 1. Inledning............................................................................................................................. 9

1.1. Bakgrund .................................................................................................................... 9 1.2. Syfte ......................................................................................................................... 10 1.3. Frågeställningar........................................................................................................ 10 1.4. Metod ....................................................................................................................... 10 1.5. Felkällor ................................................................................................................... 10 1.6. Disposition ............................................................................................................... 10 1.7. Avgränsningar .......................................................................................................... 11 1.8. Begreppsdefinitioner ................................................................................................ 11

2. De olika fastighetsbildningsåtgärderna ............................................................................ 13 2.1. Avstyckning ............................................................................................................. 13 2.2. Klyvning................................................................................................................... 14 2.3. Sammanläggning...................................................................................................... 14 2.4. Fastighetsreglering ................................................................................................... 14

3. Förrättningsprocessen....................................................................................................... 17 3.1. Inledning................................................................................................................... 17 3.2. Inskrivningsprocessen .............................................................................................. 18 3.3. Ansökan.................................................................................................................... 18 3.4. Beredning ................................................................................................................. 19 3.5. Beslut........................................................................................................................ 20 3.6. Överprövning ........................................................................................................... 21 3.7. Registrering .............................................................................................................. 22

4. Handlingar av betydelse för förrättningen ....................................................................... 23 4.1. Medgivande.............................................................................................................. 24 4.2. Överenskommelse om fastighetsreglering ............................................................... 28 4.3. Köp ........................................................................................................................... 29

5. Överenskommelse eller köp ............................................................................................. 32 5.1. Civilrättslig handling respektive processhandling ................................................... 33 5.2. Formkrav .................................................................................................................. 33 5.3. Ogiltighetsgrunder.................................................................................................... 34 5.4. Fatalietider................................................................................................................ 34 5.5. Avtalsfrihet............................................................................................................... 35 5.6. Äganderättsövergången............................................................................................ 35 5.7. Tillträde .................................................................................................................... 36 5.8. Säkerhet för betalning .............................................................................................. 36 5.9. Sakrättsliga effekter.................................................................................................. 37 5.10. Obligationsrättslig bundenhet .............................................................................. 38 5.11. Parts bundenhet av grundhandling vid förrättningen ........................................... 38 5.12. Påverkan på sakägarkretsen ................................................................................. 39 5.13. Villkorade handlingar........................................................................................... 39 5.14. Återgångsvillkor................................................................................................... 39 5.15. Hävning ................................................................................................................ 40 5.16. Frånträde............................................................................................................... 41 5.17. Felregler ............................................................................................................... 42 5.18. Lagfart .................................................................................................................. 42 5.19. Stämpelskatt ......................................................................................................... 42 5.20. Tidpunkt för kapitalvinstbeskattning ................................................................... 43

8

5.21. Bevittning ............................................................................................................. 43 5.22. Oenighet ............................................................................................................... 43 5.23. Behöver grundhandlings rättsfigur bedömas av förrättningslantmätaren ............ 44 5.24. Hur skiljer man ett köp från en överenskommelse? ............................................. 45

6. Extensiva överenskommelser........................................................................................... 47 6.1. Ur parternas perspektiv ............................................................................................ 47

6.1.1. Hur uppkommer bundenhet rörande innehållet i den extensiva överenskommelsen ........................................................................................................... 50 6.1.2. Vad innebär den extensiva överenskommelsen ............................................... 50 6.1.3. Vad händer om part inte uppfyller sina åtaganden i den extensiva överenskommelsen ........................................................................................................... 51

6.2. Ur lantmäterimyndighetens perspektiv .................................................................... 52 6.2.1. Oklarheter vid sammanträde ............................................................................ 52 6.2.2. Officialutredningsplikten och extensiva överenskommelser ........................... 53

6.3. Utgångspunkter för hantering vid kvarstående oklarhet eller vid oenighet ............. 54 6.3.1. Oklara medgivanden, oklara villkor................................................................. 54 6.3.2. Oklar villkorsuppfyllelse.................................................................................. 55 6.3.3. Oenighet mellan parterna rörande medgivande, villkor eller villkorsuppfyllelse 56 6.3.4. Rättsmedel........................................................................................................ 56 6.3.5. Oenighet rörande villkorsuppfyllelse ............................................................... 57

Extensiva överenskommelser tillhörande kategori ett ............................................. 57 Extensiva överenskommelser tillhörande kategori två............................................. 58 Extensiva överenskommelser tillhörande kategori tre ............................................. 58

6.3.6. Praktisk hantering............................................................................................. 58 1. Praktiskt schema för prövning.......................................................................... 58

Köp eller överenskommelse ................................................................................. 58 Om handlingen är en extensiv överenskommelse, i så fall vilken rättsfigur tillhör den? ...................................................................................................................... 59 Bundenhet och beständighet................................................................................. 59 Klara och entydiga medgivanden......................................................................... 59 Villkor .................................................................................................................. 59 Uppfyllda villkor .................................................................................................. 60 Tvist rörande villkorsuppfyllelse ......................................................................... 60 Krävs klargöranden .............................................................................................. 60

6.4. Något om frågan om avtalsöverskott ....................................................................... 60 6.4.1. Köp och avtalsöverskott ................................................................................... 62 6.4.2. Extensiv överenskommelse och avtalsöverskott .............................................. 62

7. Slutsatser .......................................................................................................................... 63 8. Referenser......................................................................................................................... 64

8.1 Litteratur................................................................................................................... 64 8.2 Handböcker .............................................................................................................. 64 8.3 Offentligt tryck......................................................................................................... 64 8.4 Rättsfall .................................................................................................................... 64

9

1. Inledning

1.1. Bakgrund Genom lantmäteriförrättning kan fastighetsindelningen ändras. Detta kan enligt fastighets-bildningslagen (FBL) ske dels genom nybildning, där befintliga fastigheter kan komma att avregistreras samtidigt som nya fastigheter bildas. Dels genom ombildning, där redan befint-liga fastigheter ändras till innehåll och omfång. Genom ombildning kan allt från några få kvadratmeter till hela fastighetens innehåll överföras till mottagande fastighet. I det senare fallet leder ombildningen till att frånträdande fastighet avregistreras. Den förrättningsåtgärd genom vilken ombildning sker kallas för fastighetsreglering. Framställningen nedan behandlar enbart ombildning. Den lagstiftning som tillämpas vid fastighetsreglering bygger på tvångsregler. Vill en fastig-hetsägare genom fastighetsreglering överföra mer mark än vad som kan ske tvångsvis krävs ett processuellt medgivande från den frånträdande fastighetens ägare, ett processuellt medgi-vande som riktas till lantmäterimyndigheten. Till följd av lagsystematiken samt genom förar-betsuttalanden har även överlåtelser enligt jordabalken (JB) kommit att läggas till grund för ombildning. De två typerna av handlingar är väsensskilda då den första utgör en processhand-ling riktad till lantmäterimyndigheten och den andra utgör ett civilrättsligt avtal fastighets-ägarna emellan. Dessa båda typer av handlingar benämns i detta arbete gemensamt för grund-handlingar. Detta med betydelsen att de utgör handlingar som kan läggas till grund för fastig-hetsregelring. Ett stort antal fastighetsregleringar avser överföring av mer mark än vad som kan överföras genom tillämpning av tvångsreglerna. I många av dessa förrättningar inges en grundhandling till stöd för parts yrkande. De syften som parterna har med grundhandlingen är starkt varie-rande. Den kan avses ligga till grund för fastighetsreglering av allt från några få kvadratmeter tomtmark mellan två villafastigheter till flera hektar exploateringsklart tätortsområde. Parter-nas syfte med grundhandlingen kommer därmed att variera. Inte sällan vill parterna reglera fler förhållanden än själva marköverföringen i avtalet. Det kan finnas ett intresse av att i en och samma handling reglera samtliga parternas förehavanden, exempelvis samtliga förutsätt-ningar rörande exploateringen av markområdet. Här uppkommer svårigheter. Där parterna ser till avtalshelheten har förrättningslantmätaren att se till den snävare betydelse grundhandling-en har för den yrkade fastighetsregleringen. Det processuella medgivandet utgör en grund för att ett yrkat fastighetsbildningsbeslut som går utöver tvångsmöjligheterna ska kunna fattas. De handlingar som parterna inger i syfte att lägga till grund för fatighetsbildning fyller inte alltid detta syfte. Partsavsikten, så som den framträder i handlingen, kan ibland vara en helt annan än de rättsföljder som parterna verkli-gen uppnår med handlingen. Till del kan detta bero på att man saknar insikt om medgivandet som rättsfigur och den förrättningsprocess som föregår beslutet. Till del kan det bero på att parterna utgår från rättsföljder som inträder till följd av jordabalksköp i kombination med lag-fart. Då både rättsfigurerna skiljer sig åt, medgivande kontra köp, och då processerna skiljer sig åt, fastighetsbildningsprocessen kontra inskrivningsprocessen, så borde det inte vara nå-gon överraskning att rättsföljderna skiljer sig åt. Framställningen nedan avser att beskriva de bägge grundhandlingarna. Detta med särskilt fokus på medgivandet som rättsfigur. Därefter görs en jämförelse mellan medgivandet och

10

köpet som grundhandling vid fastighetsreglering. Därefter fokuseras på en särskild form av medgivanden, de extensiva överenskommelserna. Den extensiva överenskommelsen känne-tecknas av att handlingen utöver att bära medgivanden avsedda för förrättningslantmätaren även innehåller annat material. Här handlar framställning om i vilken utsträckning förrätt-ningslantmätaren behöver klargöra den extensiva överenskommelsens rättsfigur samt vilka rättsföljder olika rättsfigurer har. Framställningen behandlar den extensiva överenskommelsen dels ur parternas bredare perspektiv och dels ur förrättningslantmätarens enbart processuellt inriktade perspektiv.

1.2. Syfte Syftet med rapporten är att utreda och redovisa de skilda rättsföljder som inträder till följd av att köp enligt JB eller överenskommelse om fastighetsreglering enligt FBL läggs till grund för fastighetsbildningsbeslut rörande fastighetsreglering. Rapporten syftar vidare till att beskriva de rättsfigurer som extensiva överenskommelser kan hänföras till samt de skilda rättsföljder valet av rättsfigur har för parterna samt för hanteringen inom förrättningen.

1.3. Frågeställningar

• Vilka rättsverkningar inträder till följd av att köp enligt JB respektive överenskom-melse om fastighetsreglering enligt 5:18 FBL läggs till grund för fastighetsreglering samt hur skiljer sig dessa från varandra?

• Vilka rättsfigurer kan en extensiv överenskommelse hänföras till och vilka skilda rättsföljder har rättsfigurerna för parterna respektive för hanteringen inom förrättning-en.

1.4. Metod Till grund för arbetet ligger lagtexttolkning studier av förarbeten, rättsfall, lagkommentarer, Lantmäteriets handbok FBL samt doktrin inom området.

1.5. Felkällor Den rättsfigur som den extensiva överenskommelsen utgör har inte varit föremål för djupare behandling i vare sig förarbeten, rättsfall eller doktrin. Av den anledningen finns skäl att iakt-ta viss försiktighet i fråga om slutsatser rörande denna.

1.6. Disposition Kapitel 2 - De olika fastighetsbildningsåtgärderna. I kapitlet beskrivs först de allmänna reg-lerna för fastighetsbildning. Därpå följer en översikt av de fyra fastighetsbildningsåtgärderna. Särskild uppmärksamhet riktas mot fastighetsreglering. Kapitel 3 – Förrättningsprocessen. Kapitlet innehåller en översiktlig beskrivning av förrätt-ningsprocessen från ansökan via avslutningsbeslut till överprövning och registrering.

11

Kapitel 4 – Handlingar av betydelse för processen. Kapitlet beskriver de grundhandlingar, överenskommelse och köp, som kan inges för att ligga till grund för fastighetsreglering. Sär-skild uppmärksamhet riktas mot det processuella medgivandet som utgör den centrala delen i en överenskommelse. Kapitel 5 – Överenskommelse eller köp. Kapitlet innehåller en jämförelse mellan de två grundhandlingarna överenskommelse och köp. Jämförelsen avser de civilrättsliga skillnader-na, hur respektive handling påverkar förrättningsprocessen samt vilken verkan förrättningsbe-slut har på respektive handling. Kapitel 6 – Extensiva överenskommelser. Kapitlet innehåller ett verktyg för att avgöra vilken rättsfigur en extensiv överenskommelse tillhör. Dessutom beskrivs de skilda rättsföljder som är förknippade med respektive extensiv överenskommelse.

1.7. Avgränsningar Överlåtelse av fast egendom kan ske genom köp, byte eller gåva. Rapporten behandlar enbart överlåtelser som sker i form av köp. Rapporten behandlar inte de grundhandlingar i form av köp som dessutom innehåller medgi-vande eller annat processuellt material, d.v.s. extensiva köp.

1.8. Begreppsdefinitioner I syfte att förenkla framställningen kan vissa begrepp behöva definieras och avgränsas. Med processhandling avses nedan enbart medgivande eller överenskommelse enligt FBL. I framställningen bortses således från andra typer av processhandlingar som kan företas under förrättningen. Med medgivande avses nedan enbart sådant medgivande som lämnas enligt 5:18 FBL. Med överenskommelse avse nedan överenskommelse om fastighetsreglering innehållande medgivanden enligt 5:18 FBL vilka villkorats av att motpart lämnar vissa andra medgivanden. Med extensiv överenskommelse avses nedan en handling där en överenskommelse enligt FBL blandas med civilrättsligt avtalsmaterial eller en rent civilrättslig handling som reglerar hur part ska agera i kommande förrättning eller en processhandling som ställer krav på mer än processuella medgivanden från motparten1. Med köp och överlåtelse avses nedan civilrättsligt förvärv som uppfyller kraven i 4 kap JB. Med grundhandling avses nedan en ren processhandling, en extensiv överenskommelse eller ett köp som inges till lantmäterimyndigheten i skriftlig form i syfte att ligga till grund för för-rättning.

1 Orsaken till den något yviga definitionen framgår nedan.

12

Med avtalsöverskott avses en extensiv överenskommelse som lagts till grund för fastighets-bildningsbeslut vilken innehåller vissa moment som till följd av beslutet inte längre fyller någon funktion mellan parterna samt vissa andra moment som eventuellt har fortsatt avtals-rättslig betydelse.

13

2. De olika fastighetsbildningsåtgärderna För att förändra fastighetsindelningen från den ursprungliga till den av fastighetsägarna yrka-de har förrättningslantmätaren fyra olika verktyg, fastighetsbildningsåtgärder, till sitt förfo-gande. Dessa är fastighetsreglering, avstyckning, klyvning och sammanläggning. Det är en-bart genom fastighetsreglering som en fastighet kan ombildas. Övriga fastighetsbildningsåt-gärder innebär att en eller flera fastigheter nybildas. Den förändring som sker av stycknings-fastigheten till följd av avstyckning är inte ombildning enligt FBL:s terminologi. Inte sällan kan det yrkade slutresultatet uppnås på flera olika sätt. Till exempel kan en marköverföring i vissa fall genomföras så väl genom sammanläggning som genom fastighetsreglering. Vid mer komplexa förändringar i fastighetsindelningen kan flera fastighetsbildningsåtgärder tillämpas i samma förrättning och ibland avseende samma markområde. Vilket tillvägagångssätt som är lämpligast beror av de särskilda förutsättningar, såväl civilrättsliga som offentligrättsliga, som är för handen i det enskilda fallet. Sökanden kan yrka på ett visst slutresultat, d.v.s. hur fastig-hetsindelningen ska se ut till följd av fastighetsbildningsbeslutet. Det är dock förrättnings-lantmätaren sak att avgöra på vilket sätt detta slutresultat ska uppnås2, d.v.s. vilka fastighets-bildningsåtgärder som är lämpligast att tillämpa för att uppnå det yrkade slutresultatet. Fastighetsbildning är en privat angelägenhet i bemärkelsen att initiativ till förändring i fastig-hetsindelningen normalt kräver att markägare själv initierar förrättning. Men även staten har intresse av hur fastighetsbildning utförs. Av den anledningen innehåller FBL indispositiva regler till skydd för allmänna intressen. Det åligger därför förrättningslantmätaren att ex offi-cio under förrättningen pröva om reglerna till skydd för allmänt intresse hindrar den yrkade fastighetsbildningen. Som en del i detta arbete har förrättningslantmätaren att vid behov genomföra samråd med berörda sektorsmyndigheter. Den vanligaste samrådsparten är inom planlagt område kommunen samt utom planlagt område dessutom länsstyrelsen. De indispositiva reglerna till skydd för allmänt intresse finns samlade i 3 kap FBL. I huvudsak utgör dessa ett skydd mot att fastighetsbildning sker i strid med vissa statliga och kommunala intressen. Skyddsreglerna i 3 kap har utformningen av en ramlagstiftning. Hur reglerna ska tolkas är därmed beroenden av den rådande marklagstiftningen och markpolitiken. Utöver skyddet för allmänna intressen i 3 kap så är även de processuella reglerna i 4 kap FBL indispositiva på så vis att de sätter en ram för förfarandet och för flertalet av de beslut som fattas inom förrättningen. Till skydd för enskilda intressen i samband med tvångsåtgärder finns även vissa dispositiva bestämmelser som kan frångås bl.a. genom olika former av grundhandlingar. Genom denna ram, i kombination med de särskilda reglerna för respektive förrättningsåtgärd, regleras förrättningslantmätarens beslutskompetens. Framställningen nedan koncentreras främst på åtgärden fastighetsreglering. Orsaken till detta är att det är vid denna åtgärd som hanteringen av grundhandlingar är särskilt komplex. För översiktens skull ges även en kort beskrivning av övriga fastighetsbildningsåtgärder.

2.1. Avstyckning Reglerna om avstyckning återfinns i 10 kap FBL. Genom avstyckning lösgörs ett visst ut-rymme fast egendom från en befintlig fastighet, kallad stamfastigheten, för att utgöra en egen 2 Prop. 1969:128 s. B 367 f

14

fastighet, kallad styckningslotten, 10:1 FBL. Avstyckning kan initieras av fastighetens ägare3. Har fastighetsdel kommit i annan ägares hand kan avstyckning initieras av både förvärvare och överlåtare4. I dessa fall ska förvärvshandlingen läggas till grund för avstyckningen5. Initi-ativrätten till avstyckning är beroende av att part kan påvisa äganderätt till fastighet eller fas-tighetsdel. Avstyckningen påverkar, till skillnad från fastighetsregleringen, inte i sig ägande-rätten till markområdet. I de fall ett köp läggs till grund för avstyckning har fastighetsägarna en möjlighet att ingå överenskommelse i fråga som har betydelse för avstyckningen men som inte behandlats i överlåtelsehandlingen, 10:8 2 st FBL. En sådan överenskommelse ska vara skriftlig. Genom denna överenskommelse kan fastighetsägarna med bindande verkan reglera vissa frågor kopp-lade till köpet. Detta gäller bara i den mån överenskommelsen inte strider mot vad som var avsett vid tillkomsten av köpehandlingen. Fastighetsägarna kan således nyttja överenskom-melsen som en sorts utfyllnad av frågor som inte behandlats vid köpet men vilka är av bety-delse för avstyckningen och vilka parterna sannolikt skulle ha infogat i köpet om man varit förutseende. I lagkommentaren till FBL exemplifieras detta med att överenskommelsen kan innehålla dispositioner rörande andelar i samfälligheter, särskilda rättigheter, förtydliganden av överlåten ägovidd m.m. Denna typ av överenskommelse utgör, liksom medgivandet vid fastighetsreglering, inte en köpehandling. Dock öppnas genom regeln i 10:8 FBL en möjlighet att i viss mån jämka eller fylla ut köp. Den överenskommelse som kompletterar köp vid av-styckning får inte sammanblandas med överenskommelse till grund för fastighetsreglering som behandlas nedan.

2.2. Klyvning Reglerna om klyvning återfinns i 11 kap FBL. Genom att ansöka om klyvning har samägare till fast egendom möjlighet att få sin ägarandel utlagd som en fristående fastighet, 11:1 FBL. Huruvida klyvning kan genomföras är beroende av att något område – en klyvningslott - en-ligt yrkandena kan bilda ny fastighet som uppfyller kraven i 3 kap FBL. Genom klyvning kan gemensam lott läggas ut för delägare för att lämplighetsvillkoren ska bli uppfyllda. Gemen-sam lott kan även läggas ut för sådana delägare som inte yrkar egen lott.

2.3. Sammanläggning Reglerna om sammanläggning återfinns i 12 kap FBL. Genom sammanläggning kan två eller flera fastigheter sammanläggas och därmed komma att utgöra en ny fastighet, 12:1 FBL. Ett krav för sammanläggning är att ägarkongruens6 föreligger samt att sökanden har lagfart7.

2.4. Fastighetsreglering Genom fastighetsreglering ombildas befintliga fastigheter. Förrättningsåtgärden får således till följd att fast egendom som hör till två eller flera fastigheter efter fastighetsbildningsbeslu-tet är fördelad på ett annat sätt mellan dessa än den var innan. Några nya fastigheter kan inte

3 10:6 2 st FBL 4 4:11 1 st FBL 5 10:8 FBL 6 Ett undantag utgör förhållandet att fastigheter som tillhör äkta makar kan bli föremål för sammanläggning, 12:2 2 st. FBL 7 Vilande lagfart räcker, 12:4 FBL

15

tillskapas genom fastighetsreglering. Om en fastighet i sin helhet överförs till en eller flera mottagande fastigheter kommer denna att utplånas och därmed avregistreras i fastighetsre-gistret. Regler om fastighetsreglering återfinns i 5 – 9 kap FBL. I 5 kap behandlas reglerna om mark-överföring. Reglerna i 5 kap. ska dock i tillämpliga delar tillämpas vid alla fastighetsre-gleringsåtgärder. Regelsystematiken i 5 kap bygger på att tvång kan tillämpas. Först anges ett antal regler till skydd för enskilt intresse. Om dessa regler inte hindrar yrkad fastighetsreglering kan mark-överföring genomföras även mot markägares vilja. En förutsättning är givetvis att även reg-lerna till skydd för allmänt intresse i 3 kap FBL är uppfyllda. Reglerna till skydd för enskilt intresse är dispositiva. Ett av markägare lämnat medgivande om frånsteg från reglerna till skydd för enskilt intresse möjliggör marköverföring utöver vad som kan ske tvångsvis. Vilka regler som är dispositiva samt eventuellt formkrav för medgivande anges i 5:18 FBL. Då det stora flertalet fastighetsregleringar sker i samförstånd är det mycket vanligt att medgivande lämnas i förrättningar. Till grund för fastighetsreglering kan även läggas ett köp eller en annan överlåtelsehandling. Att så är möjligt framgår inte direkt av lagtexten. Istället får det ses som en indirekt följd av lagsystematiken. Genom att fastigheten eller fastighetsdelen genom överlåtelsen övergått till ägaren av den tillträdande fastigheten är flera av reglerna till skydd för enskilt intresse oin-tressanta. Detta då yrkandet om marköverföringen framställs av samma person som de dispo-sitiva reglerna avser att skydda. Själva yrkandet får anses bära ett medgivande från förvärva-ren att frångå skyddsreglerna. Enligt lagrådets förarbetsuttalande så får ett köp anses omfatta ett medgivande om att fastigheten får minskas mer än vad som skulle kunna ske tvångsvis. Hela utformningen av fastighetsregleringsinstitutet bygger på att den frånträdande fastighe-tens ägare lämnar nödvändiga medgivanden8. Den processhandling som medgivandet utgör skiljer sig väsentligt från det civilrättsliga avtal som köpet utgör. De särskilda rättsföljderna som kommer av att köp läggs till grund för fastighetsreglering behandlas vidare nedan. Genom fastighetsreglering ändras fastighetsindelningen permanent. Visserligen kan fastig-hetsbildningsbeslut överklagas och visserligen kan en ny förrättning förändra fastighetsindel-ningen på nytt men ett fastighetsbildningsbeslut kan inte som ett köp hållas svävande i avvak-tan på att olika villkor ska uppfyllas. Föreligger inte hinder mot framfört yrkande kommer fastighetsbildningsbeslut att fattas i enlighet med yrkandet. Föreligger hinder och kan inte detta undanröjas, exempelvis genom att framfört yrkande justeras, har förrättningslantmätaren att fatta beslut om att ställa in förrättningen. Utöver markägarnas intressen har förrättningslantmätaren att ta hänsyn till övriga sakägares enskilda intressen. Till exempel har sakägare i form av innehavare att nyttjanderätt rätt att föra talan i förrättningen om dennes rätt berörs samt fastighetsregleringen har betydelse för den-ne9. Innehavare av panträtt är inte sakägare. Istället ska förrättningslantmätaren ex officio

8 Tvångsvis marköverföring kan ske även åt andra hållet. D.v.s. genom tillämpning av tvångsreglerna kan mot-partens fastighet utökas mot dennes vilja. I dessa fall av plusjämkning krävs medgivande från tillträdande fas-tighets ägare på samma sätt som medgivande krävs från frånträdande fastighets ägare vid minusjämkning om yrkad marköverföring inte ryms inom tvångsreglerna. En skillnad är att medgivande till plusjämkning, till skill-nad från medgivande till minusjämkning, inte behöver vara skriftligt. Se 5 kap. 8 och 18 §§ FBL. 9 5:34 FBL

16

bevaka dennes intressen10. Fastighetsreglering som försämrar den säkerhet som den inteckna-de fastigheten utgör kan inte genomföras med mindre än att borgenären får del av ersättnings-beloppet eller lämnar sitt medgivande till åtgärden. Regeln avser inte vilken försämring som helst av borgenärens säkerhet. Medger fastighetsägare en ersättning för överförd mark som är lägre än markens likvidvärde kan inte detta medgivande läggas till grund för beslut om inte borgenär medger detta. Är dock regleringen utan väsentlig betydelse för borgenären krävs inte dennes medgivande11. Vid marköverföring genom fastighetsreglering ska vederlag utgå. Enligt huvudregeln utgår vederlag i form av annan mark12. Vid avsteg från huvudregeln sker kompensation för markav-trädet istället i form av pengar. Det senare utgör idag, bortsett från vid omarronderingar, ett normalförfarande. Genom att fatta ersättningsbeslut bestämmer förrättningslantmätaren er-sättningens storlek. Den fordran på betalning som uppkommer genom det lagakraftvunna er-sättningsbeslutet är prioriterad och skyddas genom förmånsrätt i motpartens fastighet13. Ge-nom att frånträdande fastighets ägares fordran i den tillträdande fastigheten till följd av ersätt-ningsbeslutet kommer att gälla med högre prioritet än eventuella inteckningar i fastigheten så krävs borgenärens medgivande även för det fallet att fastighetsägarna vill överenskomma om en högre ersättning än vad tvångsreglerna i 5 kap. FBL skulle ge och ersättningen inte betalats vid förrättningens avslutande. Genom fastighetsreglering kan även servitut och marksamfällighet bildas, ändras och upphä-vas. Vidare kan överföring av fastighetstillbehör från tjänande till härskande fastighet i ett servitutsförhållande genomföras genom fastighetsreglering14.

10 5:16 FBL 11, 5:10 och 18 §§ FBL 12 5:10 FBL 13 Se SFS 1970:990 14 Gäller inte servitut som bildats genom avtal enligt JB

17

3. Förrättningsprocessen

3.1. Inledning Det svenska fastighetsrättsliga systemet bygger på att äganderätten till fast egendom är knuten till den juridiska konstruktionen fastighet. Det går således inte att äga fast egendom utan att äga en fastighet15. En följd av att sämjedelning saknar verkan är att förändringar i fastighetsindelningen inte kan ske på civilrättslig väg16. Istället måste den som vill förändra en fastighets omfång eller inne-håll vända sig till lantmäterimyndigheten17. Den formella handläggningen av ett fastighetsbildningsärende hos en lantmäterimyndighet kallas för en förrättning. Inom förrättningen görs en rättslig prövning av huruvida sökandens yrkande kan läggas till grund för fastighetsbildningsbeslut. Förrättningen innehåller dessutom moment av teknisk och ekonomisk karaktär så som mätnings- och karteringsarbeten samt vär-dering. Förrättningsprocessen bär vissa likheter med domstolsförfarandet, då särskilt med de indispositiva tvistemålen, men innehåller också rent administrativa moment. Tyngdpunkten i förrättningen ligger på rättsskippningen. Trots likheterna med domstolsförfarandet finns det betydande skillnader. Förrättningsproces-sen regleras i huvudsak genom 4 kap FBL samt FBK. Därtill har lantmäterimyndigheten, som förvaltningsmyndighet, att följa reglerna i FL som gäller subsidiärt i relation till FBL. Den mängd lagtext som reglerar det processuella förfarandet i förrättningen är i relation till RB mycket sparsam. Dock har förrättningsinstitutet en mycket lång historia vilket kan öppna för stöd vid behov av tolkning eller utfyllnad. Därtill finns i FBL vissa hänvisningar till reglerna i RB18. De centrala principerna i domstolsförfarandet överensstämmer inte med de centrala principerna inom förrättningsprocessen19. Den sparsamma regleringen av förrättningsproces-sen och likheterna i det judiciella förfarandet kan locka till analogier mot reglerna i RB. Detta bör dock ske med stor försiktighet och hänsyn måste tas till hur de skilda grundprinciperna hänger samman med de enskilda processuella reglerna. Fastighetsbildning är i sak en privat angelägenhet. Dock innehåller lagstiftningen regler till skydd för både allmänna och enskilda intressen. De senare är i huvudsak dispositiva. Genom förrättningsförfarandet sätts en ram för förhandlingarna mellan sakägarna och dessutom un-derlättas kontakten med berörda myndigheter som har intresse av fastighetsbildningen. Därtill avser förrättningsprocessen att skydda tredje mans intressen.

15 Ett undantag från regeln utgörs av förvärv av fastighetsdel. Detta förvärv är dock för sitt bestånd beroende av att förrättning sök inom 6 månader samt att förvärvshandlingen läggs till grund för fastighetsbildningsbeslut. Ytterligare ett undantag kan anses utgöras av de fallen där fast egendom i form av fastighetstillbehör säljs i syfte att lösgöras från fastigheten. Förvärvaren har genom avtalet ett obligationsrättsligt anspråk på överlåtaren att utfå egendomen men det sakrättsliga skyddet inträder först då egendomen frigörs från fastigheten. 16 1:1 2 st JB 17 Ett undantag för regeln utgörs av möjligheten att upprätta avtalsservitut 18 4:4-5, 4:13 FBL 19 Prop. 1969:128 s. B 64

18

De processhandlingar som sakägare kan företa under förrättning utgörs av ansökan, återkallel-se, yrkande, invändning, medgivande samt överenskommelse. De två senare kommer att be-handlas utförligt nedan. Syftet med förrättningsinstitutet är att genomföra förändringar i fastighetsindelningen. Det finns därmed en avgränsning rörande vilka frågor som kan prövas inom förrättningens ram och vilka frågor som fastighetsägarna får söka hantera på annat sätt. Förrättningslantmätarens behörighet att fatta beslut rörande fastighetsindelningen är i stort begränsad till vad som ut-tryckligen framgår av FBL och övrig speciallagstiftning. Exempelvis så kan tvist rörande om-fånget av en fastighet prövas inom förrättning men avser tvisten istället omfånget av ett köp som avses ligga till grund för fastighetsreglering så saknar förrättningslantmätaren besluts-kompetens i frågan. Förrättningslantmätaren har själv ingen möjlighet att hänskjuta frågan till domstolsprövning. Istället kan förrättningen i dessa fall vilandeförklaras i avvaktan på att fas-tighetsägarna när de så önskar sliter tvisten i allmän domstol. Om part efter att förrättningen vilandeförklarats inte väcker talan i domstol har förrättningslantmätaren att själv efter bästa förmåga fatta beslut inom förrättningen utifrån hur denne tolkar avtalet. Dennes tolkning av avtalet saknar prejudicell betydelse vid en framtida prövning av frågan inför allmän domstol (se nedan under 3.4). Beroende av hur förrättningslantmätaren bedömer tvisten så kommer denne fatta fastighetsbildningsbeslut eller beslut om att inställa förrättningen.

3.2. Inskrivningsprocessen Sedan i juni 2008 tillhör inskrivningsmyndigheten och den statliga lantmäterimyndigheten organisatoriskt en och samma myndighet, Lantmäteriet. Detta i sig underlättar ett närmare samarbete mellan de två funktionerna men det innebär inte att de två skilda processerna, in-skrivningsprocessen och förrättningsprocessen, har kopplats ihop till en process. Den som vänder sig till inskrivningsmyndigheten med en skriftlig ansökan om att lagfara ett köp kom-mer att få sin ansökan prövad enligt de processuella reglerna i jordabalken. Den som istället väljer att vända sig till lantmäterimyndigheten med en skriftlig ansökan om att lägga ett köp till grund för fastighetsreglering kommer att få sin ansökan prövad enligt reglerna i fastig-hetsbildningslagen. Att de två myndigheterna nu blivit en innebär således inte att de två skilda processerna blivit en eller att ärenden kan handläggas tillsammans. Köp som läggs till grund för fastighetsreglering kommer således inte att lagfaras och därmed inte heller att beläggas med stämpelskatt.

3.3. Ansökan En förrättning initieras genom att en skriftlig ansökan inges till lantmäterimyndigheten, 4:8 FBL 20. Ansökan ska ange det önskade slutresultatet av förrättningen. Till ansökan ska bifo-gas de skriftliga handlingar som är av betydelse i saken. Handlingarna ska företes i original eller i styrkt avskrift21. Brister ansökan i formell mening och kan inte detta problem avhjälpas genom komplettering kommer ansökan att avvisas22. Sökanden ska vid mindre allvarliga bris-ter föreläggas att komplettera ansökan23. En brist i ansökan kan till exempel utgöras av oklar-heter rörande vilken förändring av fastighetsindelningen som avses eller att part inte bedöms vara sakägare. 20 Detta avser ny förrättning. Pågående förrättning kan dock utökas genom ytterligare ansökan muntligen om detta sker under förrättningssammanträde. 21 4:8 2 st FBL 22 4:10 FBL 23 4:9 FBL

19

Förrättningslantmätaren saknar i princip egen initiativrätt varför de av parterna framförda yr-kandena utgör ramen för de prövningar som kommer att göras inom förrättningen24.

3.4. Beredning Till skillnad från vid domstolsförfarandet så är det förrättningslantmätaren och inte parterna som ansvarar för att sakfrågorna utreds. Den så kallade officialprincipen råder således vid förrättning. Till stor del bygger utredningen på material som tillförs av fastighetsägarna men det är förrättningslantmätarens ansvar att tillse att samtliga förutsättningar utreds i den grad som är nödvändigt för att kunna gå till beslut25. Beroende av förutsättningarna i det enskilda fallet kan det utredningsarbete som åligger förrättningslantmätarens variera högst avsevärt sett till omfattning och tid. De processuella och materiella förutsättningarna påverkas inte sällan av civilrättsliga och processuella dispositioner från sakägarna. På detta sätt kan fastighets-ägarna till vissa delar påverka omfånget av den materiella prövningen och även det processu-ella förfarandet i förrättningen. En komplicerad eller oklar avtalskonstruktion riskerar att för-länga förrättningen samt leda till ökade förrättningskostnader26. En ren och tydlig process-handling eller ett tydligt avtal förenklar i många fall förrättningen och leder till kortare hand-läggningstid och därmed lägre förrättningskostnad. Enligt huvudregeln ska sammanträde hållas27. I äldre rätt var sammanträde ett absolut krav. Regeln kom dock att genombrytas dels genom en sen ändring i JDL28 och dels genom infö-randet av FBL29. Huvudregeln i FBL är försedd med undantag. Det framgår dock tydligt av förarbetena att sammanträdet utgör det huvudsakliga verktyget för förrättningslantmätaren i syfte att komma till rätta med oklarheter. Dels genom att fastighetsägarna får möjlighet att yttra sig i frågorna och dels genom att förrättningslantmätaren kan informera parterna om hur denne ser på förutsättningarna för beslut. Möjligheten att handlägga en förrättning utan sam-manträde är enligt departementschefen ”nödvändigt för att möjliggöra ett snabbt och enkelt handläggningsförfarande i ett stort antal förrättningar av okomplicerad beskaffenhet”30. Eventuella oklarheter föranleder således att förrättningslantmätaren kallar till sammanträde. Sammanträde kan däremot undvaras om det inte förekommer motstridiga intressen mellan sakägarna samt om det inte föreligger hinder mot att fatta beslut i enlighet med framfört yr-kande31. Exempel på ett sådant fall är till exempel när fastighetsägarna genom en upprättad grundhandling reglerat samtliga frågor till skydd för enskilt intresse och yrkandet i övrigt inte möter hinder av skyddsreglerna för andra rättighetshavare i berörda fastigheter eller allmänna intressen. Om en fråga av prejudicell betydelse är föremål för prövning hos en annan myndighet och det är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen att den frågan först avgörs kan förrättningslant-mätaren vilandeförklara förrättningen32. Även för det fallet att en sakägare vill väcka talan om prövning av fråga som inte kan avgöras vid förrättningen kan förrättningslantmätaren genom att vilandeförklara förrättningen ge skäligt rådrum för denne att väcka talan. Kravet på att 24 2:2 FBL. Lantmäterimyndighetens initiativrätt regleras i 7:10, 11:1, 12:8 och 13:3 FBL. 25 4:25 FBL, samt Prop. 1969:128 s. B 270 26 Kostnaderna för förrättningen betalas av sakägarna. Kostnadsfördelningen är beroende av vilken förrättnings-åtgärd som avses men utgår i samtliga fall från en skälighetsbedömning, 2:6 FBL samt respektive specialregel. 27 4:14 FBL 28 Prop. 1967:167, avser ändring av 19:8 JDL 29 Prop. 1969:128 s. B 234 ff 30 Prop. 1969:128 s. B 236 31 4:14 2 st FBL 32 4:39 FBL

20

frågan ska vara av synnerlig vikt för förrättningen begränsar möjligheten att förklara förrätt-ning vilande33. I vissa fall kan förrättningslantmätaren ställas inför motstridiga uppgifter, exempelvis rörande tolkningen av ingivna handlingar. Förrättningslantmätaren saknar, till skillnad från domstolen, möjlighet att höra sakägare under ed och har inte heller andra särskilda verktyg för att effek-tivt slita en avtalstvist. Rör tvisten civilrättsliga frågor som kan avgöras hos domstol kan för-rättningslantmätaren när fastighetsägarna så önskar vilandeförklara förrättningen enligt ovan för att möjliggöra för dessa att väcka fastställelsetalan i den tvistiga frågan inför allmän dom-stol. Rör det sig istället om tolkningen av en ren processhandling eller av rena sakfakta till grund för prövningen åligger bedömningen alltid förrättningslantmätaren. I dessa fall saknas det civilrättsliga perspektivet på frågan och enbart lantmäterimyndigheten kan hantera och bedöma processhandlingar som företas inom förrättningen. Detsamma gäller i de fallen då parterna är oense om ett avtals tolkning men ingen av dem vill väcka civilrättslig talan. För-rättningslantmätaren har i dessa fall att efter bästa förmåga göra en egen bedömning av rätts-läget. Dessa ställningstaganden läggs sedan efter rådplägning med sakägarna till grund för förrättningsbeslut. De eventuella ställningstaganden förrättningslantmätaren därmed gör, ex-empelvis rörande tolkningen av ett avtals giltighet, saknar prejudicell betydelse vid en framti-da prövning av frågan i domstol. Skulle part vänta med att exempelvis väcka talan om köps ogiltighet till efter det att förrättningen vunnit laga kraft minskar dennes möjligheter att åter-får egendomen även om den skulle vinna tvistemålsprocessen. Då köpet lagts till grund för fastighetsreglering kvarstår inte längre själva köpobjektet varför hävning eller återgång svår-ligen kan påkallas. Den enda vägen till återgång torde vara att tillgripa extraordinära rättsme-del. Den normala gången för part som är missnöjd med hur förrättningslantmätaren tolkar ett avtal är att överklaga förrättningen för att få förrättningsbeslutet prövat vid domstol.

3.5. Beslut Förrättningens fullbordan är beroende av att förrättningslantmätaren fattar ett antal beslut. Vilka beslut som fattas är beroende av vilken förrättningsåtgärd som genomförs. Genom fastighetsbildningsbeslut redovisas den förändring som sker i fastighetsindelningen till följd av förrättningen. Det handlar här således om nya fastighetsgränser, ny eller förändrad utbredning av marksamfälligheter, ny fördelning av andelar i marksamfälligheter, nytt eller ombildat officialservitut m.m. Vid fastighetsreglering och vid klyvning ska alltid ett ersättningsbeslut fattas. Vid fastighets-reglering innebär ersättningsbeslutet en redovisning av hur mycket tillträdande fastighets äga-re ska betala till frånträdande fastighets ägare samt när betalning ska ske. Även om köp läggs till grund för fastighetsreglering och därmed så väl mottagande fastighet som överförd fastig-hetsdel eller fastighet är i samma ägares hand ska ersättningsbeslut fattas. Detta beror av skyddet för innehavare av panträtt i den fastighet från vilken frångår mark. I vissa situationer ska dessa ha del av ersättningsbeloppet. Frågan behandlas vidare nedan. Som en del i hanter-ingen av ersättningen upprättas en avräkning. Denna anger hur ersättningsansvaret ska förde-las mellan de olika fastigheterna och deras ägare samt eventuella rättighetshavare. Det är ge-nom detta beslut som förmånsrätt för obetald ersättning uppstår.

33 Ett exempel på när fråga av prejudicell betydelse torde vara av synnerlig vikt är då sakägare i förrättningen tvistar om äganderätten till fastighet och de för olika talan i förrättningen. Se även 4:11 3 st FBL

21

Genom att fatta ett tillträdesbeslut förordnar förrättningslantmätaren om hur fastighetsbild-ningsbeslutet ska verkställas. Tillträdesfrågorna i FBL har därmed viss likhet med tillträdes-frågorna i JB som reglerar när olika rättsföljder som följer av köpet ska inträda. Det är av stor vikt, både vid köp och vid tillträdesbeslut, att fastighetsägarna inte misstar regleringen av till-trädesfrågorna med den faktiska äganderättsövergången av den fasta egendomen. Förrätt-ningslantmätaren kan inte fatta beslut om tidigare tillträde än den dag förrättningsbeslutet vinner laga kraft34. Vill en fastighetsägare tillträda tidigare än så har de båda fastighetsägarna att lösa detta på civilrättslig väg. Undantagsvis, om det på grund av särskilda omständigheter är lämpligt, kan dock förrättningslantmätaren förordna om förtida tillträde35. Detta utgör ett avsteg från huvudregeln och möjliggör för en fastighetsägare att tillträda marken redan innan fastighetsbildningsbeslutet vunnit laga kraft. Anges inget annat i förrättningen utgör registre-ringsdagen tillträdesdag36. I varje förrättning fattas ett kostnadsfördelningsbeslut37. Genom detta beslut regleras vem som är skyldig att stå för förrättningskostnaderna i relation till lantmäterimyndigheten. Enbart en sakägare och i vissa fall staten kan vid fastighetsbildning erläggas betalningsansvar genom ett kostnadsfördelningsbeslut38. Saknas förutsättning att fatta fastighetsbildningsbeslut i enlighet med sökandens yrkande och är fastighetsägarna inte beredda att justera sin talan på sätt så att beslut kan fattas har förrätt-ningslantmätaren att inställa förrättningen39. Ett beslut att inställa förrättningen är således en följd av att de materiella förutsättningarna är sådana att framställt yrkande inte kan läggas till grund för fastighetsbildningsbeslut. Ett inställelsebeslut innebär, till skillnad från ett avvis-ningsbeslut, att yrkandet har prövats i sak. Framgår det under beredningen av ärendet att yrkat beslut inte kommer att kunna fattas har sökanden möjlighet att återkalla förrättningen för att på så vis undvika ytterligare kostnader och tidsspillan. Sökanden kan dock ha intresse av att ett inställelsebeslut fattas om denne genom att överklaga beslutet vill få förrättningslantmäta-rens bedömning prövad i domstol. Förrättningen stängs slutligen genom ett avslutningsbeslut40.

3.6. Överprövning Vill en sakägare få ett fastighetsbildningsbeslut överprövat har denne att inom fyra veckor inkomma med en skriftlig besvärshandling till lantmäterimyndigheten41. Utöver sakägarna i förrättningen har kommunen samt inom områden som inte omfattas av områdesbestämmelser eller detaljplan även länsstyrelsen besvärsrätt över ett fastighetsbildningsbeslut42. Ett fastighetsbildningsmål prövas av den mark- och miljödomstol inom vars domkrets de be-rörda fastigheterna är belägna43. Förfarandet inför mark- och miljödomstolen är reglerat i 16 kap FBL. Förfarande har vissa likheter med de indispositiva tvistemålen. Ett av sakägarna 34 5:30 FBL 35 5:30a FBL 36 5:30 2 st FBL 37 4:33 FBL 38 2:6 FBL 39 4:31 FBL 40 4:29 FBL 41 15:6 FBL 42 15:7-8 FBL 43 15:1 FBL

22

överklagat fastighetsbildningsbeslut får inte ändras med mindre än att kommunen och, om förrättningen avser mark som inte omfattas av områdesbestämmelser eller detaljplan, länssty-relsen getts chans att yttra sig i frågan inför domstolen. Det är således kommunen och länssty-relse och inte lantmäterimyndigheten som har att agera till skydd för de allmänna intressena under domstolsprocessen. Sakägarnas dispositionsfrihet rörande skyddet för enskilda intres-sen är detsamma vid överprövning som vid förrättning. Inte heller under överprövning äger sakägarna frihet att överenskomma på sätt som strider mot skyddsreglerna för allmänt intres-se. Mark- och miljödomstolens dom kan överklagas till Mark- och miljööverdomstolen vars dom i sin tur kan överklagas till Högsta domstolen. För att få målet prövat i de två högre instanser-na krävs prövningstillstånd44.

3.7. Registrering När fastighetsbildningsbeslut vunnit laga kraft ska uppgifter om genomförda förändringar av fastighetsindelningen m.m. införas i fastighetsregistret. Det är först när fastighetsbildningsbe-slutet registrerats i fastighetsregistret som förrättningen formellt slutförs och det är också vid registreringen som flera viktiga rättsverkningar inträder45. Bland annat inträder äganderätts-övergången till följd av fastighetsreglering som inte grundar sig på ett köp först när förrätt-ningen registrerats. Fastighetsbildningsbeslut kan under vissa förutsättningar fattas som en preliminärfråga. Det innebär att fastighetsbildningsbeslutet fattas innan övriga beslut, som exempelvis ersättnings-beslut, har fattats. I dessa fall kan fastighetsbildningsbeslutet överklagas särskilt. Fastighetsbildningsbeslut vinner normalt negativ rättskraft. Det innebär att förrättningslant-mätaren normalt inte på eget initiativ kan ändra i ett fattat fastighetsbildningsbeslut efter att det beslutet blivit offentligt46. Vill parterna få till stånd en förändring av fastighetsindelningen finns möjligheten att utifrån rättsläget efter förrättningen upprätta en ny grundhandling i syfte att genom en ny förrättning uppnå ett annat resultat. I övrigt återstår möjligheten att tillgripa extraordinära rättsmedel om förutsättningarna för detta är för handen i det enskilda fallet.

44 15, 17, 18 kap FBL 45 1:2 2 st FBL 46 Som förvaltningsmyndighet har lantmäterimyndigheten att följa reglerna i förvaltningslagen vid handläggning av ärenden, 1 § FL. Förvaltningslagen är dock subsidiär i förhållande till, 3 § 1 st FBL. Genom 26 § FL kan skrivfel rättas. Enligt 27 § kan myndighet ompröva och ändra beslut som är uppenbart oriktigt om ändringen kan ske utan att det blir till nackdel för någon enskild part. Notera att det sista rekvisitet, inte till nackdel för någon enskild part, är oberoende av om samtliga parter skulle vara för en ändring. Då de flesta ändringar i ett förrätt-ningsbeslut påverkar annan sakägares rättsställning är möjligheten att tillämpa 27 § vid fastighetsbildning be-gränsade. Lantmäterimyndigheten kan också under vissa förutsättningar få till stånd rättelse genom att ansöka om sådan hos mark- och miljödomstolen, 15:10 FBL.

23

4. Handlingar av betydelse för förrättningen Under en förrättning kan olika typer av handlingar inges till lantmäterimyndigheten. Sam-rådsmyndigheter kan avge yttranden i olika sakfrågor rörande de allmänintressen som ska bevakas i förrättningen, dessa och andra myndigheter kan dessutom fatta beslut som påverkar förrättningen. Exempelvis en kommuns beslut om att anta en ny detaljplan eller ett beslut om att strandskyddsdispens lämnas för viss åtgärd påverkar i hög grad den materiella prövningen inom förrättningen. Den enskildes rättsförhållanden kan styrkas genom en hänvisning till att lagfart erhållits eller genom att en köpehandling inges. En överenskommelse kan inges i syfte att medge avsteg från skyddsregler och olika avtal rörande nyttjanderätts- och servitutsupplå-telser kan inges i syfte att ligga till grund för bedömningar i förrättningen. Parterna kan fram-föra olika handlingar och utsagor till stöd för sina yrkanden. Handlingarna kan utgöras av allt från värderingsutlåtanden till fotografier. Samtliga dessa handlingar kan fylla en funktion för den utredning som förrättningslantmätaren har att göra innan fastighetsbildningsbeslut kan fattas. De handlingar av betydelse för förrättningen som behandlas i denna rapport avser en begränsad kategori av handlingar. Nämligen olika former av processhandlingar, avtal koppla-de till processhandlingar samt köpehandlingar. Alla de som vänder sig till lantmäterimyndigheten med en ansökan om fastighetsreglering har ett intresse av att förändra den rådande fastighetsindelningen. Orsaken till detta intresse kan vara av mycket varierande art. Avsikten kan för en villaägare vara att förbättra en befintlig bostadsfastighet genom att lägga till några kvadratmeter mark för att möjliggöra en ny bilupp-ställningsplats eller en ny tillfart. Avsikten kan för den hästintresserade vara att lägga till någ-ra hektar mark till en villafastighet i syfte att där uppföra stall och inhägna betesmark. Avsik-ten för en exploatör kan vara att byta mark med kommunen i syfte att kunna anlägga en cent-rumanläggning. De avsikter fastighetsägarna har med fastighetsregleringen kan således vara vitt skilda. Av den anledningen ser de handlingar som fastighetsägarna upprättar i syfte att reglera sina mellanhavanden mycket olika ut. De kan utgöras av allt från några rader inne-hållande ansökan och medgivande till flera tiotals sidor som reglerar inte bara förrättningstek-niska och processuella frågor utan även reglerar hela projektets genomförande. Exempel på de senare utgör de så kallade exploateringsavtalen som ofta reglerar marköverföringar men även ansvaret för exploatering av området. Avtalet kan dessutom innehålla andra förpliktelser som till exempel en skyldighet att uppföra en trafikanläggning åt kommunen. Ju större de ekono-miska transaktionerna som ligger till grund för fastighetsregleringen är och därmed ju större risker som förknippas med fastighetsregleringen, desto mer omfattande tenderar en grund-handling att vara. För förrättningslantmätarens del är avtalshelheten i exempelvis ett exploate-ringsavtal mer sällan av någon betydelse. Denne har enbart intresse av de förrättningsrelatera-de förutsättningarna. För parterna däremot framstår det inte sällan som lämpligt att reglera alla sina mellanhavanden i en och samma handling. Det är genom nyttjandet av en integrerad handling, som förutom medgivanden m.fl. process-handlingar riktade till lantmäterimyndigheten reglerar avtalsfrågor parterna emellan, som pro-blem kan uppkomma vid förrättningshandläggningen. Handlingen ska för parterna fylla två skilda syften. Dels ska den innehålla de medgivanden m.m. som krävs för att yrkat fastighets-bildningsbeslut ska kunna fattas. Dels ska den reglera parternas civilrättsliga förhållande. För att lyckas med detta krävs en viss insikt i förrättningsprocessen samt en förståelse av de skilda rättsföljder de skilda grundhandlingarna medför. Annars är risken stor att de faktiska rättsfölj-derna blir andra än de parterna avsett.

24

Förrättningslantmätarens intresse för grundhandlingarna avser inte handlingen i alla dess de-taljer. Denne söker enbart efter material som kan påverka förrättningen. Till att börja med ska sakägarkretsen bestämmas. Av den anledningen måste det avgöras om handlingen innehåller köp, servitutsupplåtelse eller nyttjanderättsupplåtelse. Utgör handlingen ett köp behöver även hänsyn tas till eventuella förfogandeinskränkningar samt återgångsvillkor. I övrigt undersöker förrättningslantmätaren om handlingen innehåller processmaterial i form av ansökan, yrkande eller medgivande. Det innehåll i en grundhandling som är av intresse för förrättningslantmäta-ren utgörs, något förenklat, således av vissa sakrätter i JB och processuellt handlande enligt FBL. Övrigt innehåll är i stort ointressant för förrättningslantmätaren, i vart fall avseende skyddet för enskilt intresse. Framställningen fortsätter nu med en beskrivning av de skilda rättsfigurer de olika grundhand-lingarna utgör.

4.1. Medgivande Medgivandet är en processhandling riktad till lantmäterimyndigheten. Kan yrkad fastighetsre-glering genomföras med stöd av tvångsreglerna fyller medgivandet ingen funktion. Medgi-vandet som sådant avser avsteg från skyddsbestämmelserna47. Kan åtgärden ske inom ramen för tvångsregeln blir avsteg från regeln givetvis aldrig aktuellt. I den praktiska tillämpningen är det i vissa fall inte på förhand uppenbart om en yrkad åtgärd ligger inom ramen för tvångs-reglerna eller strax utanför. Av den anledningen kan ett medgivande fylla en funktion även i de gränsfall där parterna vill slippa den ökade tid och kostnad som en utredning av frågan skulle kunna innebära. Kan den yrkade fastighetsregleringen genomföras med stöd av tvångsreglerna föreligger gi-vetvis inget krav på godkännande från den drabbade fastighetens ägare eller från drabbade rättighetshavare. Krav på att ett medgivande ska lämnas för att yrkat fastighetsbildningsbeslut ska kunna fattas kan således bara ställas i de fallen där sökandens yrkande står i strid med någon regel till skydd för enskilt intresse i 5 kap FBL. Ett lämnat medgivande innebär avsteg från skyddsreglerna och får ses som att part biträder motparts yrkande i viss angiven del. Reg-lerna skyddar bland andra fastighetsägare, borgenärer med panträtt i fastigheten och i viss mån även rättighetshavare. Beroende på förutsättningarna i det enskilda fallet kan medgivan-de behöva hämtas från en eller flera av dessa. Då det stora flertalet fastighetsregleringar sker utan tillämpning av tvångsreglerna är medgi-vandet en mycket vanlig processhandling i förrättningar. Förarbetena till FBL tar inte upp frågan om medgivandet som rättsfigur till djupare behand-ling. Till viss del beror detta sannolikt på att medgivandet inte utgjorde en principiell nyhet när FBL utarbetades. Möjligheten att genom medgivande uppnå en marköverföring som till sitt omfång kan liknas vid ett köp tillkom genom en sen ändring av JDL. Då medgivandet enligt 5:18 FBL inte behandlats i någon större grad vare sig i förarbetena till FBL eller i dokt-rin samt då antalet prejudikat på området är sparsamt är behandlingen av medgivandet i pro-positionen till JDL av stort intresse48.

47 5:18 1 st 1 men FBL 48 De två HD-avgöranden som finns redovisas nedan.

25

Före FBL reglerades fastighetsbildning i huvudsak genom reglerna i JDL samt FBLS. JDL innehöll möjlighet att nybilda fastigheter genom avstyckning och sammanläggning samt möj-lighet att ombilda fastigheter genom laga skifte och ägoutbyte. Den ursprungliga principen i JDL byggde på att yrkad ombildning enbart kunde genomföras om mark kunde bytas mot mark. Fastighetsägarna var således begränsade till de ombildningar som kunde genomföras utan påverkan på de ingående fastigheternas värde. I fråga om ägoutbyte definierades det som att de ägor som byttes mot varandra skulle vara av lika beträffande uppskattningsinnehåll49. I fråga om laga skifte angavs att fastigheten skulle erhålla mark enligt den vid skiftet gällande delningsgrunden50. D.v.s. oberoende av om fastighetsbildning genomfördes i form av ägout-byte eller laga skifte skulle de ingående fastigheternas även efter förrättningen behålla samma inbördes relativa värde. Den som ville utöka sin fastighet hade således att göra det genom en civilrättslig köpehand-ling. Den köpta fastigheten eller fastighetsdelen kunde sedan, genom sammanläggning alter-nativt genom en kombination av avstyckning och sammanläggning, föras till en fastighet till-hörande köparen. En undantagsregel infördes i fråga om ägoutbyte 1951 samt i fråga om laga skifte 1955. En-ligt undantagsreglerna kunde en fastighets uppskattningsinnehåll tillåtas avvika genom så kallad ägokravsjämkning. Jämkningens storlek kunde i vissa särskilda fall vara upp till 25 % men var normalt betydligt lägre. Det principiellt viktiga är dock huvudregeln, att parterna ge-nom laga skifte samt ägoutbyte inte fritt kunde genomföra marköverföringar som förändrade ägarens förmögenhetsställning. Under pågående arbete med den nya fastighetsbildningslagen genomfördes några till synes brådskande ändringar i JDL51. Genom den nya regeln, 8:4a i JDL, öppnades en möjlighet för parterna att genom samtycke eller förening få till stånd en marköverföring utan storleksbe-gränsningar. Principen om att mark ska bytas mot likvärdig mark kom därmed att genombry-tas av en möjlighet att genom samtycke eller förening reglera bort så mycket av fastigheten som fastighetsägarna var överens om. De sena ändringarna i JDL var i linje med de förslag till en ny fastighetsbildningslag som var under utarbetande. Begreppen samtycke och förening motsvaras i FBL:s terminologi av begreppen medgivande och överenskommelse. Följden av 8:4a JDL var att en fastighetsägare nu hade två vägar att genomföra mer omfattan-de förändringar i markinnehavet. Detta kunde nu ske antingen genom ett civilrättsligt köp av en fastighet eller en fastighetsdel i enlighet med reglerna i JB eller genom en ansökan om laga skifte eller ägoutbyte i kombination med nödvändiga medgivanden. Ombildning av en fastig-het kunde nu ske i sådan utsträckning att den frånträdande fastigheten helt kom att utplånas. Den föreslagna lagändringen kom att utsättas av stark kritik från lagrådet52. Kritiken avsåg bland annat de problem som uppkommer då större marköverföringar som förmögenhetsrätts-ligt liknar köp, kommer att genomföras utom räckhåll för reglerna i JB. Den föreslagna änd-ringen genomfördes trots lagrådets kritik med endast mindre justeringar53.

49 8:4 JDL 50 13:2a JDL 51 Prop. 1967:167 52 Prop. 1967:167 s. 126 ff 53 Prop. 1967:167 s. 143 ff

26

Medgivandet är en processhandling vilken riktas till lantmäterimyndigheten. Medgivandet är inte riktat till motparten. Det lämnade medgivandet utgör således inte ett avtal mellan fastig-hetsägarna och inte heller utgör det ett avtal mellan fastighetsägaren och lantmäterimyndighe-ten. Medgivandet har formen av en ensidig processhandling. Som sådan har den starka likhe-ter med en processhandling som framförs vid ett domstolsförfarande. Ett medgivande till lantmäterimyndighet ska emellertid inte ses som en processhandling i rättegångsbalkens me-ning riktad till domstolen vid en eventuell överprövning av ett fastighetsbildningsbeslut54. Processhandlingen har ju riktats till lantmäterimyndigheten inom förrättningen. Medgivandet är dock som rättsfigur besläktat med rättegångsbalkens processhandlingar. Ett lämnat medgi-vande saknar civilrättslig betydelse och binder således bara fastighetsägaren inom den pågå-ende förrättningen. Ett medgivande om fastighetsreglering kan därmed inte läggas till grund för ansökan om lagfart. Inte heller kan en fastighetsägare med stöd av ett av motpart lämnat medgivande disponera över berörd mark exempelvis genom överlåtelse, upplåtelse av rättig-heter eller belåning. Sådant rättshandlande är förbehållet fastighetens ägare. Avtalslagens ogiltighetsregler är inte tillämpliga på lämnade medgivanden. Att så är fallet innebär inte att en fastighetsägare skulle vara rättslös om ett medgivande lämnats till följd av hot, svek etc. Det är istället upp till förrättningslantmätaren att agera om det framkommer uppgifter om oe-gentligheter rörande processhandlingar som företagits under förrättningen. Ett medgivande är en aktiv handling. Ren passivitet kan aldrig ersätta frånvaron av ett medgi-vande. Som processhandling krävs också ett betydande mått av klarhet. Ett giltigt medgivande kan vara villkorat av viss förutsättning men det får inte råda oklarhet rörande vad medgivan-det som sådant avser. Lämnas ett oklart medgivande har förrättningslantmätaren att söka ett klargörande. Kan fastighetsägaren inte lämna det begärda klargörande torde förrättningslant-mätaren ha att utgå ifrån att medgivande saknas. En följd av att medgivandet ska riktas till lantmäterimyndigheten är att medgivanden som inte når lantmäterimyndigheten saknar verkan. Ett skriftligt medgivande som inte lämnas in eller ett löfte från en fastighetsägare till en annan att lämna visst medgivande påverkar inte i någon mån förrättningen. Det senare fallet kan ta formen av ett avtal där en fastighetsägare i utbyte mot viss motprestation åtar sig att i förrättning agera på ett visst sätt. Ett sådant avtal kan mycket väl vara obligationsrättsligt bindande fastighetsägarna emellan men saknar betydelse för förrättningshandläggningen. Bristande uppfyllelse av avtalet kan leda till krav på ersätt-ning för den förlust som motparten lider till följd av avtalsbrottet. En fastighetsägare kan dock inte genom domstolsförfarande mot motpartens vilja tvinga denne att agera på visst sätt inom förrättningen. Inte heller kan förrättningslantmätaren ta hänsyn till ett sådant avtal under för-rättningen. Lämnas inte nödvändigt medgivande av den berörda fastighetsägaren har förrätt-ningslantmätaren att agera utifrån att medgivande saknas. Medgivande behöver som huvudregel inte lämnas i särskild form. Regeln har dock ett undan-tag. Medgivande som avser avsteg från 5 kap 8 § som innebär att fastighets graderingsvärde inte får minskas väsentligt, så kallad minusjämkning, måste ske i skriftlig form55. Beträffande rätten att lämna sådant skriftligt medgivande gäller samma villkor som för överlåtelse av fast egendom. Ett medgivande som lämnas till förrättningslantmätaren under pågående förrättning är bin-dande för fastighetsägaren56. Denne kan således inte ensidigt frånträda ett lämnat medgivan-

54 NJA 1976 s. 599 55 5:18 3 st FBL 56 Detta framgår implicit av bl.a. NJA 1984 s. 531 II. Det får även anses vara underförstått av regeln i 4:40 FBL.

27

de57. Detta oberoende av om medgivandet är skriftligt eller muntligt. Det är därför av stor vikt att förrättningslantmätaren klargör följderna av ett lämnat medgivande för fastighetsägarna samt noga försäkrar sig om huruvida ett uttalande är avsett som ett förhandlingsbud eller som ett medgivande. Förrättningslantmätaren ska protokollföra lämnade medgivanden58. Även ny ägare till fastigheten är bunden av medgivande som tidigare ägare lämnat under förrättning-en59. Ett lämnat medgivande kan påverka förrättningen i så väl materiellt som i processuellt hänse-ende. Materiellt exempelvis genom att förrättningslantmätaren inte behöver pröva om skydds-reglerna är uppfyllda om fastighetsägaren medgivit frånsteg från dessa. Processuellt exempel-vis genom att fastighetsbildningsbeslut kan fattas utan sammanträde om motstridiga intressen inte förekommer. Ett lämnat medgivande medför därmed normalt att förrättningen kan slutfö-ras snabbare samt att den tid som förrättningslantmätaren behöver lägga på att utreda förut-sättningarna för beslut kan minskas vilket medför lägre förrättningskostnader60. Ett köp som läggs till grund för fastighetsreglering anses kunna godtas som ett medgivande enligt 5:18 1 st 3 p FBL61. Att så är fallet får dock inte misstas för att köpet skulle vara det-samma som ett medgivande. De två rättsfigurerna är väsensskilda vilket kommer att behand-las vidare nedan. Genom köpet inträder köparen som ägare till fastigheten eller fastighetsde-len. Genom detta är det denne som har att medge förändringar i fastigheten till den delen des-sa avser köparens egendom. Härmed kan det ses som att ett underförstått medgivande redan ligger i själva ansökan om en fastighetsägare yrkar på fastighetsreglering från en egen fastig-het till en annan egen fastighet. Detta oberoende av om lagfart har sökts eller inte. Den centra-la frågan är istället om giltigt förvärv föreligger samt om detta är fritt från återgångsvillkor eller inte. Även säljaren är sakägare vid förrättning där köpet enbart avser del av fastigheten. Dennes medgivande till avsteg från reglerna till skydd för enskilt intresse behövs dock inte då fastighetsregleringen inte avser dennes egendom. Det förekommer att medgivanden förenas med villkor. Fastighetsägaren synes genom detta avse att det lämnade medgivandet är beroende av att visst annat sakförhållande inträder eller består. Villkoret kan avse det faktum att annan sakägare lämnar ett visst annat angivet medgi-vande. Ett sådant villkorat medgivande utgör grund för en överenskommelse vilken behandlas vidare nedan. Men ett villkor kan även avse förutsättningar som ligger utanför förrättningens ram. Exempel på det första är att en fastighetsägare medger frånsteg från fastighetsskyddet mot att motparten medger en ersättning om minst 100 000 för marköverföringen. Exempel på det senare är att en fastighetsägare medger frånsteg från samtliga skydd för enskilt intresse mot att motparten utför vissa angivna exploateringsarbeten på annan fastighet som ägs av frånträdaren. Ett villkorat medgivande kan inte läggas till grund för fastighetsbildningsbeslut med mindre än att villkoret är uppfyllt. Fastighetsbildningsbeslut vinner normalt negativ rättskraft varför förrättningslantmätaren inte kan ändra ett fattat beslut. Så som behandlats ovan är därmed förrättningslantmätarens möjlighet att på eget eller på fastighetsägarnas initiativ ändra fastig-hetsbildningsbeslut mycket begränsat. Den fastighetsägare som vill åberopa villkoret skulle

57 Grunden för detta utvecklas i nästa kapitel. 58 6 § samt 8 § 1 st p 8 FBK 59 4:40 FBL 60 Det bör hållas i åtanke att yrkat beslut kan kräva medgivande från flera olika personer. Dels från skilda sak-ägare och dels från innehavare av panträtt i fastigheten 61 Prop 1969:128 s. B 1126

28

efter ett fastighetsbildningsbeslut sakna andra möjligheter att göra det än att påkalla en över-prövning av förrättningsbeslutet. Alternativt skulle denne kunna initiera en ny förrättning. Eventuella processhandlingar i den tidigare förrättningen saknar dock betydelse i en ny senare förrättning. Som en konsekvens av att reglerna till skydd för enskilt intresse inte kan frångås av förrättningslantmätaren med mindre än att dessa medgivits av berörd sakägare så kan såle-des inte ett villkorat medgivande ligga till grund för ett fastighetsbildningsbeslut. Parterna kan under förrättningens beredningsfas använda villkorade medgivanden som ett verktyg för för-handlingar rörande förutsättningarna för att lämna rena medgivanden. Under beslutsfasen saknar dock ett villkorat medgivande materiellt värde för förrättningen. Medgivandet som rättsfigur förekommer även i annan förrättningslagstiftning62. Vid förrätt-ning enligt anläggningslagen samt vid förrättning enligt ledningsrättslagen kan fastighetsägare medge avsteg från regler till skydd för enskilt intresse. Därmed kan beslut om inrättande av ledningsrätt eller gemensamhetsanläggning fattas även om förutsättningarna är sådana att yr-kandet inte skulle kunna läggas till grund för ett beslut enbart baserat på tvångsreglerna. Ge-nom likheterna lagarna emellan finns viss möjlighet att hämta tolkningsstöd i ytterligare fö-rarbeten och praxis. Sammanfattningsvis så utgör ett medgivande en ensidig processhandling riktad till lantmäte-rimyndigheten. Ett eventuellt villkor måste vara permanent uppfyllt då medgivandet läggs till grund för fastighetsbildningsbeslut.

4.2. Överenskommelse om fastighetsreglering Som rubrik till reglerna i 5:18-20 FBL har lagstiftaren angivit Överenskommelse mellan sak-ägare m.m. I lagtexten i övrigt nämns inte begreppet överenskommelse alls. Lagstiftaren be-nämner istället en fastighetsägares godkännande till avsteg från reglerna till skydd för enskilt intresse som just ett medgivande eller att denne medger avsteg63. Det framgår dock implicit av förarbetena, både till FBL samt till ändringen JDL, att med överenskommelse avses ett med-givande som villkoras mot att motpart lämnat visst annat särskilt angivet medgivande. Även om ett medgivande är en ensidig processhandling riktad till lantmäterimyndigheten kan det dock finnas skäl för en fastighetsägare att enbart vilja lämna ett medgivande om en annan fastighetsägare samtidigt lämnar visst annat medgivande. Genom att skriftligen ingå en över-enskommelse om fastighetsreglering kan medgivanden villkoras mot varandra. Genom att skriva under en överenskommelse och inge denna till lantmäterimyndigheten kan fastighets-ägarens medgivande läggas till grund för beslut enbart under förutsättning att övriga fastig-hetsägare som är del i överenskommelsen gör detsamma. En överenskommelse kan, med un-dantag för skriftlighetskravet vid minusjämkning enligt 5:8 FBL, också ingås muntligen under lantmäterisammanträde. Då en överenskommelse utgör en ren processhandling fyller den ingen civilrättslig funktion utanför förrättningen. Det kan därmed ifrågasättas om en överenskommelse som ingås innan förrättning väckts hos lantmäterimyndigheten är bindande för fastighetsägaren. Man skulle kunna argumentera för att en sådan tidig överenskommelse inte är kopplad till någon pågåen-de process och därmed saknar rättsverkan. Frågan har behandlats i tre avgöranden från HD, NJA 1984 s. 531 I-III. Det första målet avsåg en anläggningsförrättning för nybildning av en

62 Reglerna i 11 kap FBL som behandlar klyvning hänvisar direkt till 5 kap 18 § FBL. 63 5:18 FBL

29

gemensamhetsanläggning för väg. I de två andra målen hade fastighetsägarna avsett att över-enskommelsen skulle ligga till grund för fastighetsreglering. I det första målet innefattade själva ansökan en överenskommelse mellan fastighetsägarna. I de två senare målen framgick det explicit av överenskommelsen att motparten biträdde ansökan. Överenskommelsen hade således i samtliga tre fallen upprättats innan en ansökan om förrättning hade nått lantmäteri-myndigheten. HD menade att förutsättningarna i de tre målen var sådana att överenskommel-se skulle anses som lämnade vid förrättningen. Detta oberoende av att något ärende ännu inte var initierat hos lantmäterimyndigheten när handlingen upprättades. Att överenskommelsen, som i det första målet, innefattades i ansökan eller att den, som i de två senare målen, innehöll ett biträde av ansökan var uppenbarligen av stor betydelse. I och med att överenskommelsen var nära knuten till den handling varigenom processen gemensamt initierats av berörda parter hade således medgivandena ansetts som lämnade inom processen. HD:s avgöranden ger inte vägledning för de fall där en överenskommelse upprättas utan koppling till ansökan. Det framstår dock som rimligt att en överenskommelse som inte hänger samman med en ansökan saknar egen betydelse. Upprättas överenskommelsen först och ansökan en tid senare är parts bundenhet vid överenskommelsen sannolikt beroende av hur långt senare ansökan är upprät-tad samt i vilken grad den anknyter mot den tidigare överenskommelsen. Här saknas dock praxis att stödja sig på. Inte heller är det klart hur snart ansökan med samtidigt upprättat med-givande måste inges till lantmäterimyndigheten för att bundenheten ska bestå. I de tre avgö-randena ovan har tiden mellan det att handlingarna upprättades och det att handlingarna in-kom till lantmäterimyndigheten varierat mellan 21 och 64 dagar. Det synes således i vart fall vara klart att en två månader gammal handling kan vara bindande för part. Det har ovan behandlats att ett medgivande inte utgör ett avtal i avtalslagens mening då det är en processhandling riktad till lantmäterimyndigheten. Med vad gäller då rörande en överens-kommelse där en fastighetsägare medger något i utbyte mot att en annan fastighetsägare med-ger något annat. Är dessa överenskommelser rena processhandlingar eller faller de under av-talslagens regler? En ren överenskommelse består av villkorade medgivanden. Att en fastig-hetsägares medgivande är beroende av motpartens agerande utgör i sig inte grund för att be-trakta relationen som ett avtal. Båda fastighetsägarnas rättshandlingar riktar sig dessutom mot lantmäterimyndigheten och inte mot motparten. En ren överenskommelse består av villkorade medgivanden och faller därmed inte under avtalslagens regler. I många fall är det förrättningslantmätaren som inom förrättningens ram upprättar överens-kommelsen åt fastighetsägarna. I andra fall upprättar dessa själva överenskommelsen. En väl skriven överenskommelse om fastighetsreglering underlättar och effektiviserar förrättnings-processen, genom att sammanträde normalt kan undvaras samt att flera materiella prövningar kan undvaras, på samma sätt som ensidiga medgivande gör. En dåligt skriven överenskom-melse riskerar att komplicera den materiella prövningen och leda till en besvärligare förrätt-ningsprocess. På samma sätt som gällande medgivanden så är det givetvis frivilligt för en fastighetsägare att teckna på en överenskommelse.

4.3. Köp Ett köp kan läggas till grund för fastighetsreglering utan att först lagfaras även om det inte direkt framgår av fastighetsbildningslagens regler. Köpet som civilrättslig handling har få likheter med det processuella medgivande som beskrivs i 5:18 FBL. På vilka grunder kan då köp läggas till grund för fastighetsreglering?

30

Köp av fast egendom regleras i 4 kap JB. Där framgår att köpet, vare sig det avser en hel fas-tighet, en ideell andel i en fastighet eller en del av en fastighet, måste uppfylla vissa formkrav. Dessa formkrav utgörs av en uppgift om köpeskillingens storlek, en överlåtelseförklaring, en angivelse av vilket objekt som är föremål för köpet samt köparens och säljarens underskrifter, 4:1 JB. Brister avtalet i något av de fyra rekvisiten är köpet ogiltig. Köp av del av fastighet är dessutom beroende av att fastighetsbildning söks inom sex månader från överlåtelsen samt att denna sedan fullbordas genom fastighetsbildningsbeslut som vinner rättskraft. Uppfylls inte dessa båda krav är köpet förfallet. Ett köps bestånd kan villkoras på att förvärvet återgår vid viss i avtalet angiven förutsättning. Ett sådant återgångsvillkor är i fråga om ett köp enbart giltigt om det ställs upp på en tid som inte löper längre än två år från den dagen då avtalet ingås. Innehåller avtalet återgångsvillkor som löper på lägre tid än två år så medför det att hela köpet är ogiltigt64. Vad gäller överlåtel-se i form av gåva kan återgångsvillkor löpa på mer än två år. Ett sådant återgångsvillkor har dock bara obligationsrättslig verkan varför gåvogivaren inte kan återfå fastigheten om gåvo-mottagaren överlåtit den till annan. Ett mycket vanligt förekommande återgångsvillkor är kra-vet på att köpebrev ska upprättas. Till skillnad från övriga återgångsvillkor så kan detta gälla obegränsat i tiden, d.v.s. denna typ av återgångsvillkor är inte beroende av tvåårsregeln65. Vissa särskilt angivna avtalsvillkor måste intas i köpehandling för att gälla parterna emellan. Dessa utgörs av återgångsvillkor, villkor innebärande att säljaren frånsäger sig hemulansvaret samt förfogandeinskränkningar i den sålda fastigheten66. Görs inte detta är villkoret i sig ogil-tigt. E contrario så är övriga villkor parterna emellan obligationsrättslig bindande även om de inte tas in i köpehandlingen. Parterna åtnjuter således, undantaget vissa tvingande regler och formkrav, stor dispositions-frihet när de upprättar en köpehandling. Vissa av de rättsföljder som är förknippade med kö-pet kan parterna dock inte styra fullt ut. Den viktigaste rättsföljden av köpet, den civilrättsliga äganderättsövergången, inträder omedelbart när formkravet är uppfyllt67. Avtal om framtida köp av fast egendom är inte bindande68 varför parterna inte heller har möjlighet att avtala om en senare äganderättsövergång69. Vid köp av hel fastighet har säljaren efter att giltig köpe-handling upprättats inte kvar sin ställning som ägare till fastigheten. Innehåller köpet åter-gångsvillkor är dock både köpare och säljare sakägare i förrättningen om inte villkoren upp-fyllts70. Genom 4 kap JB har lagstiftaren reglerat följderna vid fel i den köpta fastigheten. Reglerna är till större delen dispositiva om det inte rör sig om en försäljning från en näringsidkare till en konsument71. För köparen finns möjligheter att tillgripa prisavdrag, skadestånd och hävning. För säljaren finns, av naturliga skäl, enbart möjlighet till hävning och skadestånd. Framställningen nedan behandlar enbart köp som läggs till grund för fastighetsbildning och inte byte eller gåva. Då regleringen av byte och gåva, till de delar som är av intresse för denna

64 4:4 JB 65 4:4 2 st samt 4:5 JB 66 4:3 JB 67 Se exempelvis Prop 1970:20 s. B 1 122. I det fallet parterna skriver under köpehandlingen vid olika tillfällen förtydligas och nyanseras principen av NJA 2000 s. 747 I-II 68 Principen följer bl.a. av kravet på överlåtelseförklaring och har bekräftats i praxis. 69 NJA 1995 s. 178. Se vidare nedan om varför sådana avtalsklausuler ändå är vanliga i köp 70 4:11 3 st FBL 71 4:19 d JB

31

framställning, i stora drag överensstämmer med regleringen av köp äger det som sägs om köp till större delen även giltighet för överlåtelse i form av byte eller gåva. Då köpet innebär en omedelbar äganderättsövergång så är det klart att förekomsten av ett köp påverkar begärd fastighetsreglering. Genom köpet har sakägarnas ställning och i vissa fall även sakägarkretsen ändrats. Genom köpet blir också en del av reglerna till skydd för enskilt intresse betydelselösa. Avser fastighetsregleringen att överföra det köpta området till annan fastighet tillhörig köparen så sker hela fastighetsregleringen i samma ägares hand. Exempelvis regeln i 5:8 FBL som skyddar ägaren mot att avstående fastighet inte minskas väsentligt, så kallad minusjämkning, kommer därmed, som redan framhållits, att sakna betydelse för äga-ren. Medgivande att mark får överföras till köparens egen fastighet kan inte gärna behövas när denne själv genom köpet förvärvat äganderätten till markområdet som är föremål för fastig-hetsreglering. Att så är fallet har också påpekats av lagrådet72. Däremot kan innehavare av panträtt i den sålda fastigheten under vissa förutsättningar förhindra att fastighetsreglering genomförts på avtalat sätt73. Köpet påverkar således i högsta grad de prövningar som normalt ska göras till skydd för en-skilt intresse. Även om äganderätten genom köpet övergått från säljare till köpare så kvarstår säljaren som sakägare om köpet avser del av fastighet eller om köpet innehåller svävandevill-kor. Säljaren har givetvis samma intresse som köparen av hur den nya fastighetsgränsen dras om fastighetsregleringen baseras på köp av en del av fastigheten. Avser ett fullbordat köp en hel fastighet är säljaren inte längre sakägare i egenskap av ägare. Det innebär att köpet i det förra fallet utgör en grundhandling då den styr omfattningen av den yrkade fastighetsre-gleringen. I det senare fallet utgör dock köpet enbart en legitimationshandling genom vilket köparen styrker sin äganderätt och därmed sin status som sakägare.

72 Prop 1969:128 s. B 1126 73 Detta utvecklas nedan

32

5. Överenskommelse eller köp Som utvecklats ovan är bifall till ett yrkande om fastighetsreglering av egendom som går ut-över vad som kan genomföras tvångsvis beroende av att ett muntligt medgivande lämnas eller att någon form av grundhandling inges till stöd för yrkandet. Denna grundhandling baserar sig antingen på rena medgivanden, på en överenskommelse om fastighetsreglering eller på ett köp. Den förändring i fastighetsindelningen som ett fastighetsbildningsbeslut i linje med framfört yrkande medför torde bli det samma oberoende av vilken grundhandling parterna valt. Man kan därför fråga sig om det har någon betydelse om parterna väljer att upprätta en överenskommelse om fastighetsreglering eller om de istället upprättar ett köp till grund för yrkat beslut. Eller närmare; hur påverkar parternas val av överenskommelse eller köp de ma-teriella förutsättningarna och hur påverkar det processen? Vidare; hur påverkar parternas val av överenskommelse eller köp deras civilrättsliga relation före och efter att handlingen lagts till grund för beslut i förrättningen? Som framgått ovan är en överenskommelse om fastighetsreglering väsensskild från ett köp. Det ena utgör en processhandling riktad till lantmäterimyndigheten vilken kan leda fram till en förändring i fastighetsindelningen. Det andra utgör en civilrättslig handling med omedelbar äganderättsövergång. Det framstår som sannolikt att det stora flertalet aktörer på fastighetsmarknaden har viss erfa-renhet av att genom köp och lagfart förvärva fast egendom. När samma aktör ska genomföra en marktransaktion genom fastighetsreglering och möjligen med en överenskommelse som grund finns risken att denne inte i tillräcklig grad ser till de särskilda förutsättningarna som är förknippade med respektive grundhandling och respektive process. Ett köp som läggs till grund för fastighetsreglering medför andra rättsföljder än köp som läggs till grund för lagfart. Det är i vissa fall uppenbart att parterna, genom hur de valt att utforma avtalet, inte har full kännedom om detta74. En överenskommelse om fastighetsreglering kan inte med bindande verkan reglera samtliga de frågor som kan regleras genom ett jordabalks-köp. Till detta kommer att reglerna i 4 kap JB inte är tillämpliga på överenskommelsen. Det förekommer dock att överenskommelser utformas på ett sätt som tyder på att parterna tror sig kunna reglera samma frågor i den handlingen som i ett köp. Att så inte är fallet kommer att visas nedan. Då de faktiska rättsverkningarna av att en överenskommelse mellan fastighetsägarna eller av att ett ingånget köp läggs till grund för fastighetsbildning kan vara andra än de parterna avsett är det av stor vikt att förrättningslantmätaren, inom rimliga ramar, är behjälplig med att för-klara konsekvenserna av den yrkade fastighetsbildningen och valet av grundhandling. Detta särskilt i de fall där det mer eller mindre tydligt framgår av handlingen att parterna söker upp-nå andra rättsverkningar än de som faktiskt kommer att inträda till följd av fastighetsbildning-en. Framställningen nedan utgör en jämförelse mellan de två rättsfigurerna ur ett fastighetsre-gleringsperspektiv. Det framgår också vilken påverkan beslutet har på handlingen. Utifrån jämförelsen diskuteras sedan om och i så fall varför förrättningslantmätaren måste bestämma

74 Exempelvis rörande hävningsmöjligheter, skyldigheten att betala stämpelskatt, skyddsreglerna för den som sökt lagfart m.m.

33

vilken typ av grundhandling som ingivits samt hur denne i så fall går till väga för att skilja rättsfigurerna åt. Framställningen nedan inleds med en jämförelse mellan överenskommelsen och köpet utifrån följande förutsättningar:

• Civilrättslig handling eller processhandling • Formkrav • Ogiltighetsgrunder • Fatalietider • Avtalsfrihet • Äganderättsövergång • Tillträde • Säkerhet för betalning • Sakrättsliga effekter • Obligationsrättslig bundenhet • Parts bundenhet vid grundhandling i förrättning • Påverkan på sakägarkretsen • Villkorade handlingar • Hävning • Frånträde • Återgångsvillkor • Felregler • Lagfart • Stämpelskatt • Tidpunkt för kapitalvinstbeskattning • Bevittning • Oenighet

5.1. Civilrättslig handling respektive processhandling Som framgått av tidigare avsnitt är en överenskommelse om fastighetsreglering riktad till lantmäterimyndigheten och inte till motparten och utgör i sin helhet en processhandling. Överenskommelsen fyller enbart en funktion inom förrättningen och saknar därmed civilrätts-ligt värde. Eftersom köpet utgör ett civilrättsligt formalavtal så blir parterna obligationsrättsligt bundna så snart formkravet uppfyllts. Genom köpet inträder en serie rättsföljder av vilka flera kom-mer att behandlas nedan. Som civilrättsligt avtal är köpet bindande parterna emellan alldeles oavsett om det läggs till grund för fastighetsreglering eller inte75. Rättsfiguren är väl definie-rad genom reglerna i JB 4 kap samt genom ett stort antal prejudikat.

5.2. Formkrav En överenskommelse kan framföras till lantmäterimyndigheten i så väl skriftlig som muntlig form. Det enda formkravet utgörs av kravet på att medgivande att minska fastighet mer än vad som kan göras med tillämpning av tvångsreglerna ska vara skriftligt76. För rätten att lämna

75 Köpet bestånd kan dock vara beroende av villkor och legala förutsättningar vilket berörs nedan. 76 5:18 3 st FBL

34

sådant medgivande gäller samma regler som för överlåtelse av fast egendom77. Detta innebär exempelvis att kravet på äkta makes medgivande eller kravet på överförmyndares godkännan-de vid överlåtelse av fast egendom även gäller vid medgivande om avsteg från minusjämk-ning utöver vad som kan tas tvångsvis. För övriga regler till skydd för enskilt intresse förelig-ger inte samma utökade krav på behörighet för att lämna ett medgivande. Som formalavtal är köpet för sin giltighet beroende av att formkravet är uppfyllt.

5.3. Ogiltighetsgrunder Eftersom den rena överenskommelsen inte utgör ett avtal i avtalslagens mening kan part inte få talan om överenskommelses ogiltighet prövad inför allmän domstol som en fristående pro-cess. Förekom oegentligheter vid ingåendet av överenskommelsen har den drabbade fastig-hetsägaren att föra fram detta till lantmäterimyndigheten under pågående förrättning. Då köpet utgör ett avtal i avtalslagens mening är de allmänna ogiltighetsgrunderna i 26-36 §§ AvtL samt regeln om jämkning i 36 § tillämpliga på köpet. I jordabalken 4 kap regleras dess-utom en för fastighetsköpet särskild ogiltighetsgrund samt ogiltigheten av vissa särskilda av-talsvillkor78.

5.4. Fatalietider Genom praxis har vissa fatalietider, om än oklara, framkommit rörande hur snart en överens-kommelse som kombinerats med ansökan måste inges till lantmäterimyndigheten för att vara bindande mellan parterna. Överenskommelse som inte kombinerats med ansökan torde löpa med en mycket kort fatalietid. Se framställningen ovan. Vid köp av del av en fastighet måste en ansökan om fastighetsbildning i enlighet med köpet inges inom 6 månader. Därtill måste sedan fastighetsbildning genomföras i överensstämmelse med köpet79. Uppfylls inte dessa två krav är köpet ogiltigt. Vid köp som kräver förvärvstill-stånd enligt bestämmelserna i jordförvärvslagen måste sådant tillstånd sökas inom tre måna-der från det att köpet upprättats80. Söks inte förvärvstillstånd i tid eller nekas köparen för-värvstillstånd är köpet ogiltigt81. När köp läggs till grund för avstyckning kan antingen för-värvaren själv söka förvärvstillstånd eller så kan lantmäterimyndigheten underställa till-ståndsmyndigheten frågan82. Vid fastighetsreglering saknas möjlighet för lantmäterimyndig-heten att underställa tillståndsmyndigheten frågan. Här måste således förvärvaren själv söka förvärvstillstånd. Utgörs grundhandlingen av en överenskommelse om fastighetsreglering har lantmäterimyndigheten däremot att vid behov underställa prövningsmyndigheten fråga om förvärvstillstånd83. Utgörs grundhandlingen av en överenskommelse om fastighetsreglering har lantmäterimyndigheten däremot att vid behov underställa prövningsmyndigheten fråga om förvärvstillstånd84.

77 Ett undantag utgörs av sådant samtycke som vid köp av fast egendom krävs av sambo enligt 23 § sambolagen. Sambos samtycke krävs endast om det framgår av fastighetsregistret. 78 4:4, 4:7, 4:8 respektive 4:3 JB 79 4:7 JB 80 10 § JFL 81 11 § JFL 82 10 § JFL 83 5:20 FBL 84 5:20 FBL

35

5.5. Avtalsfrihet En överenskommelse om fastighetsreglering är inte ett obligationsrättsligt avtal. Överens-kommelsen utgör ett medgivande riktat till lantmäterimyndigheten att fatta yrkat beslut. En ren överenskommelse innehåller således inget avtalsmaterial. De extensiva överenskommel-serna innehåller material utöver vad förrättningslantmätaren äger fatta beslut om. Verkan av att parterna förenar möjligen obligationsrättsligt avtalsinnehåll med rena processhandlingar behandlas nedan. Vid ingående av köp råder i stort avtalsfrihet. En stor del av reglerna i 4 kap JB är dispositiva utom för det fallet en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet säljer fast egendom till en konsument85. Så länge formkravet är uppfyllt och så länge avtalet inte strider mot jordabal-kens ogiltighetsregler åtnjuter parterna i stort avtalsfrihet. När köpet sedan lagts till grund för fastighetsreglering är det inte säkert att samtliga obligationsrättsliga villkor är tillämpliga86.

5.6. Äganderättsövergången Överenskommelsen i sig innebär inte att äganderätten frångår frånträdande fastighets ägare. Överenskommelsen utgör istället ett led i den prövning som om de materiella förutsättningar-na föreligger utmynnar i ett fastighetsbildningsbeslut. Äganderätten övergår från frånträdande fastighets ägare till tillträdande fastighets ägare först när uppgift om åtgärden införts i fastig-hetsregistret87. Tillträdande fastighets ägare kan således inte agera som ägare till fastighetsde-len förrän beslutet registrerats. Detta innebär att denne inte kan sälja området vidare eller upp-låta rättigheter i området med överenskommelsen som grund. Som en direkt följd av att köpeavtal upprättats övergår den civilrättsliga äganderätten från säljare till köpare. Parterna kan inte avtalsvägen flytta fram tidpunkten för den civilrättsliga äganderättsövergången88. Att köpekontrakt ändå ofta innehåller en klausul som reglerar tid-punkten för äganderättsövergången har skatterättsliga förklaringar89. Som civilrättslig ägare står det köparen fritt att sälja fastigheten vidare, upplåta rättigheter i fastigheten, belåna even-tuella pantbrev i dennes besittning90 m.fl. rättigheter som tillkommer fastighetens ägare. Vid köp av del av en fastighet kan förvärvaren av förklarliga skäl inte upplåta panträtt i fastigheten innan den avskilts då en inteckning avser hela fastigheten och inte kan knytas till viss del av den. En nyttjanderättsupplåtelse eller en överlåtelse av en fastighetsdel är civilrättsligt möjligt även innan nödvändig fastighetsbildning genomförts. Detta bör dock ske med förbehåll för det ursprungliga köpets bestånd.

85 4:19 d JB 86 Se frågan om hävning nedan. 87 1:2 FBL samt prop 1969:128 s. B 79 88 NJA 1995 s. 178 89 Skatteverket tar hänsyn till parternas reglering av äganderättsövergången. På så vis kan avtalsvillkoret få bety-delse för bestämmande av fastighetsskatt, fastighetsavgift, reavinstskatt samt möjligheten att göra ROT-avdrag. 90 6:2 JB

36

5.7. Tillträde När en överenskommelse läggs till grund för fastighetsbildningsbeslut har förrättningslantmä-taren att förordna om ett tillträdesdatum. På samma sätt som i fallet med köp bör detta ske efter rådplägning med sakägarna. Vill part tillträda före beslutet vunnit laga kraft saknas möj-ligheter att reglera detta inom FBL91. Vid extensiva överenskommelser är det inte ovanligt att parterna avtalar om tillträde före lagakraftvunnet beslut. Avtalet kan inte till denna del läggas till grund för beslut. I stället torde det få ses som en upplåtelse av nyttjanderätt från frånträ-dande fastighets ägare till tillträdande fastighets ägare i avvaktan på att fastighetsbildningen fullbordas. Genom bestämmelserna om tillträde i JB regleras när vissa rättsföljder till följd av köpet in-träder. Då reglerna är dispositiva står det parterna fritt att avtala om annat. Det tillträdesdatum som parterna avtalat om är givetvis obligationsrättsligt bindande för dessa. När köpet läggs till grund för fastighetsreglering har förrättningslantmätaren att bestämma om tillträde. Förrätt-ningslantmätaren har att genom rådplägning med sakägarna komma fram till ett lämpligt da-tum och ett lämpligt beslut rörande tillträdet92. Tillträdesdatum kan vara det samma som det parterna avtalat om eller ett annat. Förrättningslantmätaren kan inte fatta beslut om att tillträde ska ske tidigare än den dag fastighetsbildningsbeslutet vinner laga kraft93. Utan särskilda skäl får inte heller tillträde bestämmas till senare än ett år efter det att uppgift om fastighetsre-gleringen införts i fastighetsregistret. Förrättningslantmätarens tillträdesbeslut påverkar, till-skillnad från parternas avtalade tillträde, även tredje man. Om exempelvis fastighetsreglering-en dessutom omfattar upplåtelse av officialservitut för väg har den härskande fastighetens ägare rätt att anlägga vägen först vid tillträdesdagen. Bland annat av den anledningen, att till-trädesbeslut även påverkar tredje man, kan förrättningslantmätaren behöva fatta beslut om annat tillträdesdatum än vad parterna avtalat om.

5.8. Säkerhet för betalning Läggs en överenskommelse till grund för fastighetsbildningsbeslut kommer förrättningslant-mätaren att fatta ersättningsbeslut i linje med överenskommelsen94. Frånträdande fastighets-ägares fordran kommer därmed att gälla med förmånsrätt i tillträdande fastighet95. Till skill-nad från vid köp är fordran i detta fall tillkommen genom myndighetens beslut vilket genom den förmånsrätt som uppstår är gynnsamt för den ersättningsberättigade. Så snart ett giltigt köp upprättats övergår den civilrättsliga äganderätten från säljare till köpa-re. Då fastigheten redan vid avtalstillfället frångår säljaren ligger det i dennes intresse att ut-forma köpeavtalet så att denne tillförsäkras en betryggande säkerhet för sin fordran på obetald köpeskilling Vanligen har parterna avtalat om att köpets bestånd är beroende av att betalning sker eller så har köpeskillingen erlagts i samband med att köpet upprättades. Men vad gäller om köpeskillingen inte erlagts före fastighetsbildningsbeslut ska fattas och köpet inte heller är villkorat av att betalning sker?

91 Här bortses från möjligheten till förtida tillträde 92 4:25 1 st FBL 93 5:30 1 st FBL. Undantag utgörs av de fall där förtida tillträde enligt 5:30 a kan ske. 94 Framgår av 5:18 FBL. Notera att möjligheten att fatta ersättningsbeslut i linje med överenskommelsen kan vara beroende av samtycke även från fordringshavare. Alternativt att regleringen är väsentligen utan betydelse för denne, 5:18 2 st FL 95 Lag om förmånsrätt för fordran p.g.a. fastighetsbildning (1970:990)

37

Ett köp innehållande återgångsvillkor kan inte ligga till grund för fastighetsreglering. Det in-nebär att ett krav i ett köpekontrakt på att köpebrev ska upprättas vilket i sig utgör ett åter-gångsvillkor, inte kan uppställas i avtalet om parterna vill kunna lägga köpet till grund för fastighetsreglering innan fordran betalats. Den fordran, omfattande köpeskillingen som uppstår genom köpet när köpeskillingen inte är erlagd och köpet inte villkorats av detta, påverkas inte i sig av att köpet läggs till grund för beslut om fastighetsreglering. Säljaren får därför i dessa fall söka andra avtalsvägar för att säkra sin fordran, exempelvis genom säkerhet i tillträdande fastighet. Säljaren kan i detta fall varken före eller efter förrättningen påkalla återgång av köpet på grund av bristande betalning. Har köparen begärt att den förvärvade fastigheten eller den förvärvade fastighetsdelen ska överföras till annan fastighet tillhörande köparen har förrättningslantmätaren, oberoende av vad fastighetsägarna har avtalat om, att göra en oskadlighetsprövning. Om fastighetsre-gleringen är oskadlig för innehavare av panträtt i fastigheten kan marköverföringen genomfö-ras utan deras inblandning. Är den dock inte oskadlig krävs innehavarnas medgivande. Utan deras medgivande kan inte fastighetsreglering ske med mindre än att dessa ersätts för den värdeminskning deras säkerhet utsätts för. Hur beräkningen och fördelningen av ersättning till innehavarna av panträtt ska gå till framgår av 5:16 FBL. Följden av reglerna kan bli att även om köparen nu fullt ut är civilrättslig ägare till fastigheten eller fastighetsdelen så kan inte fastighetsreglering ske om inte innehavarna av panträtt kompenseras i vart fall upp till den nivå som skyddsreglerna anger. Det kan således innebära att köparen först har att erlägga kö-peskillingen för fastigheten samt dessutom därefter lösa de inteckningar som belastar fastig-heten för att kunna genomföra yrkad fastighetsreglering.

5.9. Sakrättsliga effekter Själva överenskommelsen saknar egentliga direkta sakrättsliga effekter. Följden av att över-enskommelsen inges till lantmäterimyndigheten har dock viss sakrättslig effekt96. De stora sakrättsliga effekterna inträder först om och när fastighetsbildningsbeslut fattas i linje med överenskommelsen och förrättningen vinner laga kraft och registreras. Köpet utgör en sakrätt och är som sådan av direkt betydelse för tredje man. Köpet påverkar bl.a. nuvarande och framtida rättighetshavare, panträttshavare, spekulanter på fastigheten m.fl. Köparen är direkt genom köpet skyddad mot utmätning i säljarens egendom97. Köparen kan uppnå ytterligare sakrättsligt skydd genom att söka lagfart. Vissa skyddsregler inträder redan när lagfarten söks, andra först när lagfart beviljats. Härigenom möjliggörs företräde framför annat förvärv genom inskrivning, senare godtrosförvärv, skydd mot att säljaren tar ut nya pantbrev i fastigheten, skydd mot att säljaren belånar nya eller gamla pantbrev i fastigheten, samt även skydd vid säljares konkurs om viss tid förflutit98.

96 Överenskommelsen är bindande för framtida förvärvare av fastigheten i samma grad som den binder ursprung-lig ägare, 4:40 FBL. Huruvida till lantmäterimyndigheten ingiven överenskommelse har företräde framför annan senare ingiven överenskommelse är inte klarlagt. Företrädesordningen mellan köp och överenskommelse har dock hanterats i praxis. 97 4:24 UB 98 17:1, 18:1, 22:1-2, 6:7 JB

38

5.10. Obligationsrättslig bundenhet En ren överenskommelse innehåller inget obligationsrättsligt material. Utgör handlingen en extensiv överenskommelse, d.v.s. om processmaterial och avtalsmaterial ingår i samma hand-ling, är den obligationsrättsliga bundenheten efter fastighetsbildningsbeslut mer svårbestämd. Frågan behandlas nedan. Parterna är så väl före som efter att köp lagts till grund för fastighetsbildningsbeslut bundna av obligationsrättsliga villkor i köpet. Notera att en tillämpning av flera av felreglerna i 4 kap JB är beroende av att talan väcks inom visst tid samt att preskriptionstiden för fordran till följd av fel i fastigheten avviker från preskriptionslagens regler99.

5.11. Parts bundenhet av grundhandling vid förrättningen En överenskommelse som ingivits till lantmäterimyndigheten är bindande för fastighetsäga-ren. Om samtliga sakägare vars rätt berörs godtar att medgivandet återtas torde dock bunden-heten kunna bringas att upphöra. Det är oklart i vilken mån en fastighetsägare som skrivit under en överenskommelse har möjlighet att återkalla sitt villkorade medgivande under perio-den fram till att även motparten lämnar sitt medgivande. På samma sätt som ett rent medgi-vande är bindande för fastighetsägaren så torde ett villkorat medgivande vara bindande. Till skillnad från vad som gäller vid ett köp så har inte medgivandet direkta sakrättsliga rättsverk-ningar. Om parterna undertecknar ett köp vid skilda tillfällen har enkelt uttryckt den part som först skrivit under köpet möjlighet att frånträda detsamma fram till dess att även motparten undertecknat köpet samt att denna handling nått först undertecknande part eller på annat sätt blivit offentlig100. Eftersom ett medgivande till skillnad från ett köp inte innebär några ome-delbara rättsverkningar medför en fastighetsägares tidiga villkorade medgivande inte samma risk. Om motparten inte möter upp genom att lämna de nödvändiga medgivandena eller om förrättningen av annan anledning ställs in är fastighetsägaren inte längre bunden av sina med-givanden. Ändrar fastighetsägaren sitt yrkande så måste förrättningslantmätaren ta ställning till om medgivanden knutna till tidigare yrkande får anses förfalla. Detta torde vara beroende av i vilken grad yrkande ändras. Genom uppfyllt formkrav uppkommer en civilrättslig bundenhet vid köpeavtalet. Är parterna överens har de möjlighet att frånträda köpet oberoende av om köpet innehåller återgångsvill-kor eller om det föreligger skäl för hävning. Detta gäller dock inte om köpet lagts till grund för lagfartsansökan101. Enligt HD är orsaken till detta bl.a. statens fiskala intressen samt in-tresset av köpets bestånd hos tredje man. Huruvida köp som lagts till grund för fastighetsre-glering kan frånträdas har inte varit föremål för domstolsprövning. Det är svårt att komma till annan slutsats än att köp som lagts till grund för fastighetsbildningsbeslut rörande fastighets-reglering med alla de sakrättsliga verkningar detta har inte kan frånträdas av parterna. Har köp ingivits som grundhandling men har beslut inte fattas torde parterna kunna frånträda köpet. Avser köpet del av fastighet så faller överlåtelsen om fastighetsbildning inte söks inom sex månader samt om inte köpet läggs till grund för fastighetsbildningsbeslut. Återkallar part an-sökan efter sexmånadersfristen eller fattas inte fastighetsbildningsbeslut i linje med köpet är överlåtelsen förfallen102.

99 Exempelvis JB 4:12 och 4:15 rörande talerätten och 4:19 b JB angående särreglering av preskriptionstiden. Jfr preskriptionslagen, SFS 1981:130 100 NJA 2000 s. 747 101 NJA 1986 s. 205 102 Under vissa förutsättningar kan övriga sakägare begära att förrättningen fortsätts, 4:32 FBL

39

5.12. Påverkan på sakägarkretsen En överenskommelse om fastighetsreglering medför ingen ändring i sakägarkretsen Genom köpet inträder köparen som civilrättslig ägare. Som sådan är denne sakägare i förrätt-ningen. Då förrättningen avser fastighetsreglering är köparen sannolikt ägare till mottagande fastighet och därmed redan sakägare i förrättningen. Men köparens ställning stärks genom köpet. Bland annat så påverkar köpet vilka medgivanden som måste lämnas103. Det är också möjligt att lägga köp till grund för fastighetsreglering även om det råder inkongruens mellan ägarandelarna i köpet respektive i tillträdande fastighet104. Genom fastighetsbildningsbeslutet kommer de ingående fastigheternas innehåll och omfång att förändras. Själva den ideella ägarandelen i fastigheten kan aldrig förändras genom fastighetsreglering. D.v.s. om en deläga-re i en fastighet själv köper mark som denne sedan genom fastighetsregelring tillför fastighet som denne äger gemensamt med flera så kommer övriga delägare att berikas på köparens be-kostnad. Köparens ideella andel av fastigheten utökas inte till följd av fastighetsregleringen men väl den egendom som de är delägare i.

5.13. Villkorade handlingar En överenskommelse som innehåller ouppfyllda villkor för lämnade medgivanden kan inte läggas till grund för fastighetsreglering. Detta är en direkt följd av regeln i 5:18 FBL som sä-ger att medgivande krävs för att frångå tvingande regler. Har inte ett bindande och beständigt medgivande lämnats till lantmäterimyndigheten kan inte det yrkade fastighetsbildningsbeslu-tet fattas. Innehåller ett köp villkor som inte utgörs av återgångsvillkor påverkar inte en bristande av-talsuppfyllelse till den delen köpets bestånd. Ett köp kan således läggas till grund för fastig-hetsreglering oberoende av att avtalsvillkor inte är uppfyllda så länge inte dessa har formen av återgångsvillkor. Övriga obligationsrättsliga villkor gäller parterna emellan även efter förrätt-ningen.

5.14. Återgångsvillkor En överenskommelse innehållande villkor om att marköverföringen under vissa förutsättning-ar kan gå åter kan inte ligga till grund för fastighetsreglering. Detta av samma orsak som an-ges ovan rörande villkorade överenskommelser i allmänhet. Till skillnad från vad som gäller vid köp så fyller ett återgångsvillkor i en överenskommelse ingen som helst funktion ens par-terna emellan då handlingen saknar civilrättslig betydelse. Parterna kan avtala om att ett köps bestånd ska vara beroende av villkor. En återgång är i des-sa fall inte beroende av att det förekommer fel i fastigheten utan återgången kan påkallas så snart den i avtalet angivna förutsättningen inträder. Förekommer återgångsvillkor i ett köp kan inte förvärvaren få annat än vilande lagfart105. En följd av detta är att tredje man inte kan

103 Prop. 1969:128 s. B 1126 104 Jfr med kravet på ägarkongruens i 12:1FBL rörande sammanläggning. Liknande reglering saknas vid fastig-hetsreglering. 105 20:7 1 st p 13 JB, På denna punkt avviker överlåtelse i form av gåva från reglerna för köp, 4:30 JB samt jfr med 20:7 1 st 14 p

40

göra godtrosförvärv från förvärvaren så länge villkoret gäller106. Förekommer återgångsvill-kor i köpet är alltid både överlåtare och förvärvare sakägare i förrättningen107. På detta sätt utgör möjligheten att avtala om återgångsvillkoret en trygghet, särskilt för säljaren. Denne kan genom att utforma återgångsvillkoret på rätt sätt försäkra sig om att inte gå miste om fastighe-ten ifall motparten inte presterar på avtalat vis. Återgångsvillkoret åtnjuter till skillnad från möjlighet till hävning ett sakrättsligt skydd. Inges ett köp med återgångsvillkor till grund för fastighetsreglering uppkommer problem lik-nande de som beskrivits ovan rörande villkorat medgivande. Då en fastighetsreglering innebär en irreversibel förändring av fastighetsindelningen kan förrättningslantmätaren inte lägga köp innehållande återgångsvillkor till grund för fastighetsbildningsbeslut. Regeln är inte utan un-dantag. Exempel på undantag är om personen A i en och samma köpehandling förvärvat fas-tigheterna 1:1 och 2:2 av B. Köpet innehåller återgångsvillkor. Om A och B inger gemensam ansökan om fastighetsreglering av 1:1 till 2:2 finns det inte anledning att neka till genomfö-rande på grund av återgångsvillkoret. Skulle köpet gå åter så kommer säljaren återfå samma egendom. Visserligen i förändrat skick men det har denne själv yrkat på. Förfarandet torde inte heller leda till skada för tredje man. Är parterna överens om att fastighetsreglering ska genomföras kan de på civilrättslig väg avtala om att återgångsvillkoret inte längre ska gälla och därefter tillse att yrkad fastighetsbildning genomförs.

5.15. Hävning Då en överenskommelsen utgörs av ensidiga bindande men villkorade medgivanden riktade till lantmäterimyndigheten kan inte en överenskommelse om fastighetsreglering bli föremål för hävning. Det rör sig inte om ett avtal om marköverföring utan om ett processuellt medgi-vande till marköverföring som är beroende av myndighets beslut. Ett förbehåll från en fastig-hetsägares sida om att en överenskommelse är villkorad av att ”hävning” kan påkallas under vissa omständigheter torde innebära behov av klargöranden av vad som avses med hävning för att en bedömning ska kunna göras av om överenskommelsen kan läggas till grund för fas-tighetsbildningsbeslut. Ett köp kan omfattas av så väl legala som avtalade hävningsvillkor. Anges inte annat i köpet så gäller de legala hävningsvillkoren parterna emellan. Detta innebär att part vid väsentligt kontraktsbrott från motpartens sida kan påkalla hävning av köpet108. Det står parterna fritt att genom avtalet så väl utöka som inskränka de legala hävningsmöjligheterna. Härigenom kan parterna, exempelvis genom att nyttja en påföljdsfriskrivning, välja att helt utesluta hävning som påföljd vid kontraktsbrott. På samma sätt kan parterna välja att utöka möjligheten till hävning genom att avtala om hävningsklausuler som går längre än vad de legala hävnings-möjligheterna i 4 kap JB gör. Har talan om hävning väckts ska detta antecknas i fastighetsre-gistret109. Som en direkt följd av att anteckningen gjorts kan en köpare av fastigheten inte hävda att denne gjort ett godtrosförvärv. Inte ens om förvärvaren rent faktiskt skulle sakna kännedom om att hävning påkallats kan denne med framgång hävda god tro angående den påkallade hävningen110. Till skillnad för vad som gäller återgångsvillkor så kan hävning på-kallas även efter det att köparen fått lagfart. Genom att hävning kan ske även efter det att ett köp har lagts till grund för lagfart så medför möjligheten till hävning inte samma begränsning

106 18:1 JB 107 4:11 3 st FBL 108 4:12 JB 109 19:29 JB 110 18:8 JB

41

som ett återgångsvillkor på förvärvarens möjligheter att disponera över fastigheten . Köparen kan exempelvis genom att överlåta fastigheten vidare omöjliggöra tillämpning av hävnings-reglerna. Frågan är nu om köp innehållande hävningsvillkor kan läggas till grund för fastig-hetsreglering. Följden av att fastigheten reglerats bort blir ju att hävning inte kan tillgripas. De legala förutsättningarna är sådana att i princip alla köp kan bli föremål för hävning111. Då det stora flertalet köp innehåller antingen legala eller avtalade hävningsvillkor som inte är pre-skriberade skulle ett förbud mot att lägga köp med hävningsmöjlighet till grund för fatighets-reglering starkt begränsa köparens möjlighet att införliva den köpta fastigheten eller fastig-hetsdelen med andra fastigheter. Parterna skulle visserligen genom att göra ett tillägg till kö-pet kunna avtala om att hävningsvillkoren inte längre ska gälla men frågan är vilken betydelse ett sådant krav skulle ha. Hävningsvillkoret utgör i huvudsak ett skydd för förvärvaren av fas-tigheten. För säljarens del fyller inte ett hävningsvillkor samma betydelse. Denne har normalt inga andra krav på köparen än att betalning ska ske. Vill säljaren kunna få köpet att gå åter om köparen bryter mot sin skyldighet att erlägga köpeskillingen så kan denne ställa krav på att köpebrev ska upprättas. D.v.s. säljarens skydd ligger normalt i uppställda återgångsvillkor inte hävningsvillkor. Samma rättsföljder kan inte regleras genom att ta in ett hävningsvillkor i kontraktet. Då ett bortfall av möjligheten att påkalla hävning normalt enbart drabbar köparen och då köparen även efter fullbordad fastighetsregleringen har möjlighet att åberopa andra påföljder till följd av kontraktsbrott samt då köparen genom att sälja fastigheten vidare skulle hamna i samma situation avseende möjligheten att åberopa påföljder vid kontraktsbrott torde säljarens yrkande om fastighetsreglering inte möta hinder på grund av förekomsten av legala eller avtalade hävningsvillkor i köpet. Det är inte sannolikt att lagstiftaren avsett att köparen ska ha full frihet att överlåta fastigheten trots hävningsvillkor och dessutom kunna få full lag-fart men trots detta inte kunna lägga samma köp till grund för fastighetsreglering. Har där-emot talan om hävning väckts torde detta, på samma sätt som gäller vid överlåtelse, medföra att fastighetsreglering inte kan genomföras med köpet som grundhandling. Vill överlåtaren uppnå en sakrättsligt skyddad möjlighet att återfå fastigheten bör denne således nyttja möjlig-heten att infoga återgångsvillkor, då särskilt kravet på köpebrev, i avtalet. Ett hävningsförbe-håll, legalt eller avtalat, utgör till skillnad från återgångsvillkor inte hinder för fastighetsre-glering.

5.16. Frånträde Part kan inte ensidigt frånträda ett lämnat medgivande. Om samtliga sakägare som gynnats av medgivandet medger att det återkallas kan det frånträdas. Parterna i ett köp torde normalt ha möjlighet att frånträda detsamma om de är överens om detta. Då köpet har direkta sakrättsliga verkningar torde dock en bedömning av om detta kan ske vara beroende av verkningarna för tredje man. Har köpet ingivits till inskrivningsmyndig-heten med en skriftlig ansökan om lagfart har parterna inte längre möjlighet att fritt frånträda avtalet. Här krävs att avtalet och sakförutsättningarna möjliggör hävning eller återgång112. Att ett köp avseende hel fastighet lämnats in som grundhandling för fastighetsreglering torde normalt inte förhindra att parterna senare frånträder från köpet om fastighetsbildningsbeslut ännu inte fattats113.

111 Enbart köp som innehåller särskild påföljdsfriskrivning samt köp där möjligheten till hävning preskriberats är ju helt fria från hävningsmöjlighet 112 Se exempelvis NJA 1986 s. 205. 113 Har köparen ingått överenskommelse med annan fastighetsägare är givetvis överenskommelsen bindande även för säljaren om parterna efter att överenskommelsen ingåtts bestämmer sig för att frånträda köpet, 4:40 FBL.

42

5.17. Felregler Då överenskommelse om fastighetsreglering inte utgör ett köp saknas uttryckliga regler rörande fel i den överförda egendomen. Det har framförts synpunkter på att felreglerna i JB kan vara analogt tillämpliga vid fastighetsreglering. De stora skillnaderna mellan rättsfigurer-na gör dock en analog tillämpning av jordabalkens felregler vid fastighetsreglering med pro-cesshandling som grund mycket tveksam. Frågan har inte prövats av HD. Parterna kan enbart på obligationsrättslig väg avtala om felregler vid marköverföring. Fel i den överförda marken kan dock varken vid köp eller vid överenskommelse leda till att förrättningen som sådan går åter. Inte heller till att det ersättningsbeloppet som beslutats om i överensstämmelse med överenskommelsen jämkas. Har parterna upprättat ett köp så kommer jordabalkens felregler att gälla. Reglerna är disposi-tiva. Felreglerna i JB är genom den stora mängden rättsfall och doktrin på området relativ klara. Läggs köpet till grund för fastighetsreglering finns risk för att vissa påföljder inte kan tillgripas.

5.18. Lagfart En överenskommelse om fastighetsreglering kan inte läggas till grund för lagfartsansökan då handlingen inte utgör ett förvärv. Ett köp, även avseende del av fastighet, kan läggas till grund för lagfart. I det senare fallet kan endast vilande lagfart erhållas114 men det innebär ändå att förvärvare genom den vilande lag-farten kan omfattas av vissa skyddsregler115. Kommer förvärvet, för vilket sökanden fått vilande lagfart, att fullbordas genom att området fastighetsregleras till annan fastighet kom-mer köpet aldrig att erhålla full lagfart. I många fall är det av stor vikt för köparen och för köparens borgenärer att investeringen har ett starkt sakrättsligt skydd. I dessa fall fyller ofta köpet, som kan läggas till grund för vilande lagfart i avvaktan på fastighetsbildningsbeslut, bäst parternas behov. Noteras bör att part inte genom ansökan kan påverka om förvärvet får full eller vilande lagfart. Föreligger inte vilandegrund kommer köparen att beviljas full lag-fart. Parterna kan dock tillse att köpeavtalet innehåller en vilandegrund vilket resulterar i att lagfartsansökan enbart leder till vilande lagfart. På så vis kan även köp som inte avses lagfa-ras, exempelvis på grund av att parterna avser att köpet ska läggas till grund för fatighetsbild-ning, ges det sakrättsliga skydd som en vilande lagfart medför.

5.19. Stämpelskatt Då en överenskommelse inte kan läggas till grund för lagfart kan den inte heller komma att stämpelskattebeläggas. Köp som beviljas full lagfart beläggs med stämpelskatt116. För att köpet alls ska bli föremål för stämpelskatt krävs således att handlingen ingivits till inskrivningsmyndigheten samt att

114 20:7 1 st p 11 JB 115 17:1 JB 116 SFS 1984:404 9 § 1 st

43

därtill bifogats en skriftlig ansökan om lagfart117. Att ett köp läggs till grund för fastighetsre-glering utlöser inte stämpelskatteplikt.

5.20. Tidpunkt för kapitalvinstbeskattning Marköverföring genom fastighetsreglering anses skatterättsligt som avyttring av fastighet om överföringen helt eller delvis sker mot kontant ersättning. Läggs överenskommelse om fastig-hetsreglering till grund för beslut utgörs avyttringstidpunkten vid beräkning av kapitalvinst av den dagen då giltig överenskommelse upprättades. Genomförs fastighetsregleringen med stöd av ett köp utgörs avyttringstidpunkten vid beräk-ning av kapitalvinst av kontraktsdagen.

5.21. Bevittning Det finns inga krav på att en överenskommelse ska vara bevittnad eftersom något sådant krav inte finns för att överlåtelse av fast egendom ska vara giltig118. De civilrättsliga verkningarna av ett köp är inte beroende av att handlingen har bevittnats. Däremot är bevittning av köparens namnteckning en förutsättning för att denne ska beviljas lagfart direkt119. Då kraven på bevittning är knutna till inskrivningsprocessen och inte påver-kar köpets giltighet eller bestånd så kan ett köp, oberoende av om det inte skulle vara bevitt-nat eller inte, läggas till grund för fastighetsreglering.

5.22. Oenighet Förrättningslantmätaren saknar domstolarnas verktyg för att avgöra civilrättsliga tvister som uppstår under förrättninghandläggningen. Avser parternas oenighet en överenskommelse rör oenigheten inget avtal utan en processhandling riktad till lantmäterimyndigheten. Här åligger det därför alltid förrättningslantmätaren att själv bedöma handlingens betydelse. Parterna kan inte föra tvisten till domstol för särskild prövning. Part som är missnöjd med förrättnings-lantmätarens beslut kan givetvis få bedömningen prövad i domstol genom att överklaga fas-tighetsbildningsbeslutet. Föreligger oenighet rörande ett köpeavtals giltighet och är frågan av prejudicell betydelse för fastighetsbildningsbeslutet har förrättningslantmätaren två möjligheter. Denne kan, när frågan är av synnerlig vikt för bedömningarna i förrättningen, antingen på fastighetsägarnas begäran vilandeförklara förrättningen i avvaktan på att någon av dessa väcker talan i frågan inför all-män domstol eller välja att fatta beslut trots tvisten120. Det senare blir en nödvändighet om fastighetsägarna inte vill föra tvisten till domstol men kan även förekomma om utgången av tvisten är relativt enkel att bedöma. Förrättningslantmätaren kommer således antingen fatta beslut om att förrättningen inställs eller besluta i linje med yrkandet. Förrättningslantmätarens bedömning av köpets giltighet saknar betydelse för den prejudicella frågan i sig. Dessa avgö-rande är förbehållna allmän domstol. Om inte någon av fastighetsägarna har väckt talan i all-män domstol innan förrättningslantmätaren har fattar fastighetsbildningsbeslut kan de istället

117 19:10 JB 118 Se Prop. 1969:128 s. B455 119 20:7 1 st 1 p JB. Även om bevittning saknas kan bifall till lagfartsansökan lämnas, 20:8 JB. 120 4:39 FBL

44

få dennes tolkning av köpet prövad av domstol genom att överklaga beslutet. Tar part inte denna möjlighet kan denne visserligen även efter förrättningen väcka talan inför allmän dom-stol men oberoende av vad domstolen skulle komma fram till vid en senare prövning av frå-gan så ligger fastighetsbildningsbeslutet kvar och förhindrar hävning. Äganderättsövergången är i dessa fall permanentad genom fastighetsbildningen.

5.23. Behöver grundhandlings rättsfigur bedömas av förrätt-ningslantmätaren

Förrättningslantmätaren har att utreda förutsättningarna i syfte att pröva om beslut kan fattas i enlighet med framfört yrkande. En del av beredningen utgörs av att undersöka huruvida de materiella förutsättningarna för att fatta beslut är uppfyllda. Här fyller grundhandlingarna en viktig funktion då de påverkar både de processuella och de materiella förutsättningarna. Efter-som olika grundhandlingar har olika verkningar behöver det klargöras vilken typ av grund-handling som är ingiven. Nedan behandlas, utifrån framställningen ovan, de mest framträdan-de skillnaderna.

• Äganderättsövergången inträder vid skilda tidpunkter. Detta får konsekvenser för par-ternas sakägarställning samt leder till skilda sakrättsliga effekter.

• Fatalietider beräknas på olika sätt. Detta får konsekvenser för handlingens bestånd. • Reglerna om förvärvsprövning - underställande eller ansökan - skiljer sig åt. Även det-

ta påverkar handlingens bestånd. • Frågan om handlings ogiltighet prövas på olika sätt. Förrättningslantmätaren har såle-

des att ta hänsyn till skilda förfaranden beroende på vilken typ av grundhandling som ingetts.

• Reglerna för tillträde skiljer sig åt. Både för parternas och förrättningslantmätarens del är det av intresse att veta vilket regelverk som gäller parterna emellan och gent emot tredje man rörande tillträdet.

• Säljares eller frånträdande fastighetsägares fordran har olika ställning. Det är av stor betydelse för förrättningslantmätaren, parterna och tredje man att veta huruvida ersätt-ningsbeslutet skapar en förmånsrätt i fastigheten eller om fordran är beroende av det civilrättsliga avtalet121.

• Fastighetsbildningsbeslutet påverkar grundhandlingen i olika grad. För parterna är handlingens fortsatta giltighet sannolikt av stor vikt.

• En tvist har att slitas inför skilda myndigheter. Det är inte bara de processuella och materiella prövningarna i förrättningen som påverkas av vilken grundhandling som inges. Även sett till parternas ställning efter beslut är valet av grundhandling betydelsefullt. Detta särskilt sett till ogiltighetsgrunderna, felreglerna, övrigt obligationsrättsligt avtalsinnehåll samt till säkerheten för fordran. Det åligger således förrätt-ningslantmätaren att noga utreda vilken rättsfigur en ingiven grundhandling tillhör.

121 I fråga om köp som läggs till grund för fastighetsreglering så kvarstår normalt inte fordran när fastighetsbild-ningsbeslut fattas på grund av att betalning redan skett

45

5.24. Hur skiljer man ett köp från en överenskommelse? Det kan ibland vara svårt att avgöra vilken rättsfigur en grundhandling tillhör. Det kan också framgå av handlingen att parterna avser att handlingen ska utgöra både köp och överenskom-melse eller att den efter viss tid eller efter att vissa förutsättningar inträtt ska byta skepnad. Köpet utgör ett formalavtal och har relativt omfattande sakrättsliga effekter. I förarbetena till jordabalken framhåller departementschefen särskilt vikten av att tidpunkten för äganderätts-övergången är tydlig122. Detta med hänvisning till att avtalet inte bara är av intresse för par-terna utan även för tredje man som kan påverkas av överlåtelsens sakrättsliga effekter. Ett grundläggande syfte med formkravet är således att göra det tydligt för både parterna och tred-je man att en bindande överlåtelse har skett. Har parterna således upprättat en handling som uppfyller formkravet i 4 kap JB utgör denna handling i såväl sakrättslig som obligationsrätts-lig bemärkelse ett köp. Parterna kan, vilket berörts ovan, i många fall få köpet att återgå. Detta påverkar inte i sig förutsättningen att köpet fram till dess att återgång sker är bindande och att köparen kan agera som ägare. En skriftlig överenskommelse om fastighetsreglering utöver vad som ryms inom ett tvångs-förfarande och då särskilt en extensiv överenskommelse kan sett till innehållet bära många likheter med köpet. Parternas namn och namnteckning behövs i båda handlingarna. Dessutom ska den fasta egendomen anges på ett entydigt vis och normalt anges ett ersättningsbelopp i kronor. Det som skiljer köpet från överenskommelsen är kravet på en överlåtelseförklaring. Vid köpet utgör överlåtelseförklaringen ett tecken på att parterna genom den undertecknade handlingen överlåter den fasta egendomen, d.v.s. att äganderättsövergången är omedelbar. Infogar parterna en överlåtelseförklaring i en handling som är avsedd som en överenskom-melse får man problem. Uppfyller handlingen rekvisiten för ett köp så har detta omedelbara rättsföljder. Att partsavsikten var en annan förhindrar inte köparens möjlighet att söka lagfart, sälja fastigheten vidare, upplåta rättigheter m.m. De omfattande sakrättsliga effekterna står i skarp kontrast till effekterna av en ingången överenskommelse om fastighetsreglering. Har parterna försökt upprätta en överenskommelse men istället upprättat ett köp, exempelvis ge-nom att infoga en överlåtelseförklaring, så har lantmäterimyndigheten, inskrivningsmyndighe-ten och andra aktörer att utgå ifrån att ett civilrättsligt köp föreligger. Är parterna överens kan de relativt enkelt lösa problemet på civilrättslig väg så länge som lagfarts inte har sökts. Sammantaget så är slutsatsen att i det fall en handling innehåller rekvisiten för ett köp så utgör handlingen i sin helhet ett köp och inte en överenskommelse om fastighetsreglering. Som en följd av detta har de rättsföljder som köp medför inträtt. Att part kan ha möjlighet att frånträda köpet påverkar inte det faktum att förrättningslantmätaren i förrättningen nu har att göra pro-cessuella och materiella bedömningar utifrån köpet om parterna inte själva väljer att frångå köpet och i stället träffa en överenskommelse. Det förekommer att parterna avtalat om att handlingen i fråga utgör en överenskommelse om fastighetsreglering men att den vid en tidpunkt som framgår av handlingen eller vid en viss framtida händelse ska övergå till att bli ett köp. Parterna synes genom konstruktionen söka en möjlighet att i första hand genomföra en fastighetsreglering med överenskommelsen som grundhandling men om detta av något skäl inte skulle gå så vill man i andra hand ha möjlighet att lagfara ett köp. Den typen av klausuler har inte de rättsverkningar parterna avsett. Parterna

122 Prop 1970:20 s. B 122

46

kan inte avtala om framtida köp av fast egendom123. D.v.s. vill part ingå köp i framtiden har dessa att teckna nytt avtal.

123 Detta följer av formkravet. Se bl.a. NJA 2002 s. 467. Vissa avvikelser från huvudregeln förekommer vid gåva, uppdragsförhållande eller familjerättsligt fång.

47

6. Extensiva överenskommelser Ovan under rubriken Handlingar av betydelse för förrättningen har de olika grundhandlingar-na behandlats. Framställningen övergår nu efter att ha jämfört det rena köpet med den rena överenskommelsen till att fokusera på de extensiva överenskommelserna. Som behandlats ovan så innehåller den extensiva överenskommelsen dels material som är avsett att riktas mot förrättningslantmätaren under förrättningen dels annat material riktat till motparten. Vad det andra materialet består av är beroende av vilken funktion parterna avser att handlingen ska fylla. Den extensiva överenskommelsen kan, som exemplifierats ovan, reglera allt från en mindre fastighetsreglering mellan två villaägare till marköverföringar, rät-tighetsupplåtelser med flera frågor i anledning av ett större exploateringsprojekt. De extensiva överenskommelserna utgör en starkt heterogen grupp. Förenande är dock att de är avsedda att bära vissa processuella handlingar som är nödvändiga för att yrkad fastighets-bildning ska kunna genomföras. Därtill avser de att styra parternas handlande i frågor som går utöver vad som kan regleras inom förrättningen. Det är i skärningen mellan dessa båda syften som problem kan uppstå. Då den extensiva överenskommelsen inges i syfte att ligga till grund för fastighetsreglering krävs det att de processuella medgivandena är så pass klara och tydliga att de fyller kraven i 5:18 FBL. Därtill måste eventuella villkor för lämnade medgivanden och i så fall även villkorsuppfyllelsen tydligt framgå. Utöver detta kan olika extensiva överens-kommelser vara att hänföra till olika rättsfigurer vilket kan påverka förrättningsprocessen. Extensiva köp utgör, till skillnad från extensiva överenskommelser, i sig inget problem vid förrättningen. Då det enbart är återgångsvillkor som håller köpets bestånd svävande så är det enbart förekomsten av sådana i köpet samt eventuella förfogandeinskränkningar som är av intresse för förrättningslantmätaren. Övriga avtalsvillkor gäller obligationsrättsligt parterna emellan oberoende av förrättningen124. Vad gäller köp som innehåller särskilda processhand-lingar bortses från i denna rapport. Nedan kommer de extensiva överenskommelserna belysas ur två perspektiv. Dels ur parternas civilrättsliga och processuella perspektiv och dels ur förrättningslantmätarens förrättningspro-cessuella perspektiv. Därefter kommer förslag lämnas på hur en praktisk hantering av exten-siva överenskommelser kan tänkas se ut. Slutligen behandlas frågan om avtalsöverskott, d.v.s. i vilken grad parterna är bundna av handlingens civilrättsliga material även efter fullbordad förrättning.

6.1. Ur parternas perspektiv Parterna har upprättat den extensiva överenskommelsen i syfte att uppnå vissa rättsverkning-ar, dels civilrättsliga och dels förrättningsprocessuella. Då de extensiva överenskommelserna är av olika natur måste man för att kunna avgöra vilka rättsverkningar som inträder till följd av den extensiva överenskommelsen först avgöra vilken rättsfigur den tillhör. Indelningen i rättsfigurer kan göras på olika sätt. Ett är att se till vilken del av avtalsrätten som handlingen hör. Extensiva överenskommelser kan exempelvis omfatta köp av fast egendom,

124 Detta följer av att köpet som civilrättsligt avtal är bindande för part oberoende av att detta lagts till grund för myndighetsbeslut. Detta till skillnad för vad som gäller en processhandling.

48

tjänster och entreprenadavtal vilket öppnar särskilda delar av avtalsrätten. Framställningen nedan utgår dock från en generell bedömning av de extensiva överenskommelserna och be-gränsar sig därför till frågor inom den allmänna avtalsrätten. Men även med denna begräns-ning är de extensiva överenskommelserna hänförliga till olika rättsfigurer. Vid kategoriseringen i olika rättsfigurer är partsavsikten av stor betydelse. I vissa extensiva överenskommelser framgår den tydligt, i andra är den höljd i dunkel. Ibland råder misstäm-ning mellan den partsavsikt som framträder genom handlingens utformning och de rättsverk-ningar som den valda avtalskonstruktionen har i realiteten. Partsavsikten utgör således ingen stabil grund för att kategorisera de extensiva överenskommelserna i olika rättsfigurer. Det krävs ett mer evident verktyg. Även om de extensiva överenskommelserna är mycket olika till innehåll och omfång så har de sinsemellan vissa likheter. Framställningen nedan utgör ett försök att på ett lämpligt sätt dela in de skilda handlingarna i tre olika kategorier. Inom varje kategori förekommer betydande skillnader handlingarna emellan men framförallt finns det betydande likheter som förenar dem i förrättningsprocessen. Den fortsatta framställningen utgår således från att den enskilda extensiva överenskommelsen bedöms utifrån vilken, av tre skilda, rättsfigur den får anses tillhöra. Den första kategorin:

1. Den extensiva överenskommelsen innehåller två väsensskilda delar. Dels en process-handling omfattande de moment som innehåller yrkanden och medgivande vilka är riktade till lantmäterimyndigheten. Dels ett avtal parterna emellan omfattande övriga moment i överenskommelsen som inte är av processuell natur. Det kan i vissa fall framgå direkt ur ordalydelsen i handlingen att processmaterialet står för sig utan koppling till de civilrättsliga delarna. I andra fall framgår avsikten implicit. Här rör det sig således om material som skulle kunna utgöra två separata handlingar men som av någon anledning införts i samma handling. I dessa fall har inte bristande villkorsuppfyllelse i den ena delen någon verkan på den andra delen av handlingen. Kategorin rymmer också de fallen där processmaterialet villkorats av att prestation sker i enlighet med det civilrättsliga materialet eller vice versa. D.v.s. även om pro-cesshandlingar och civilrättsligt material utgör skilda delar så har exempelvis lämna-de medgivanden villkorats av viss avtalsuppfyllelse i det civilrättsliga materialet. Handlingen bär här visserligen två skilda rättsfigurer men dessa har till del gjorts be-roende av varandra. En bristande villkorsuppfyllelse i den ena delen har således ver-kan på den andra delen av handlingen. Rättsföljderna av handlingen är starkt beroende av om det processuella materialet är villkorat av det civilrättsliga materialet eller inte. Av den anledningen delas den första kategorin upp i två underkategorier. Den förta underkategorin kallas nedan kategori ett, separerat material, och utgörs av de handlingar där processmaterialet är oberoen-de av det civilrättsliga materialet. Den andra underkategorin kallas nedan kategori ett, integrerat material, och utgörs av de handlingar där processmaterialet är beroende av uppfyllelse av det civilrättsliga materialet.

49

Ett exempel på handling tillhörande den första kategorin, och som beroende på ut-formning skulle kunna falla under endera underkategorin, utgörs av exploateringsav-talen.

Den andra kategorin:

2. Den extensiva överenskommelsen utgör i sin helhet ett avtal i avtalslagens mening. Handlingen saknar således helt processhandlingar riktade till lantmäterimyndigheten. Istället regleras genom avtalet parts skyldighet att under förrättningen agera på visst sätt. Genom avtalet uppkommer en obligationsrättslig skyldighet för part att vid fram-tida förrättning lämna visst medgivande. Avtalet som sådant saknar dock relevans för förrättningslantmätaren. Om part vid framtida förrättning inte agerar i linje med för-pliktelsen har motparten ingen nytta av att åberopa avtalet i förrättningen. Istället har part att vända sig till allmän domstol om denne vill ställa krav på ersättning till följd av motparts kontraktsbrott.

Som exempel på handling tillhörande den andra kategorin kan nämnas avsiktsförklar-ingar eller exploateringsavtal där ena parten åtar sig att vid kommande lantmäteriför-rättning medge att ett visst angivet markområde överförs till motpartens fastighet utan att ersättning ska erläggas.

Den tredje kategorin:

3. Hela handlingen utgör en processhandling. De moment i den extensiva överenskom-melsen som inte är processhandlingar riktade direkt till lantmäterimyndigheten utgör möjligen villkor för att medge framförda medgivanden. En sådan kategorisering av de extensiva överenskommelserna är, särskilt vid större extensiva överenskommelser, re-lativt svårsmält med tanke på att det skulle innebära att parterna i ett exploateringsav-tal saknar avtalsrättslig bundenhet. Kategoriseringen är dock mer relevant i de fallen där momenten som inte är direkt riktade till lantmäterimyndigheten utgör en mindre del av handlingen eller när handlingens processuella natur framgår explicit av texten. Exempel på handling tillhörande kategori tre kan vara en handling som upprättats mellan två ägare av fritidsbostadsfastigheter där den ene som villkor för att medge en mindre marköverföring uppställer krav på att motparten ska agera på särskilt angivet sätt vilket dock inte utgör ett civilrättsligt avtal. Parten kan således inte med stöd av handlingen framtvinga motpartens prestation. Partens medgivande är dock beroende av att den villkorade prestationen sker. Det är inte alltid enkelt att utan förtydliganden från parterna avgöra om en handling tillhör kategori ett, två eller tre.

Genom att handlingarna kategoriserats kan nu respektive handlings särdrag belysas. En be-traktelse av de extensiva överenskommelserna ur parternas perspektiv tar gärna utgångspunkt i civilrätten. Den extensiva överenskommelsen som sådan utgör visserligen mer sällan en rent civilrättslig handling men med ett civilrättsligt betraktelsesätt kan centrala skillnader mellan rättsfigurerna belysas. Nedan betraktas de tre rättsfigurerna utifrån följande tre frågeställning-ar:

50

• Hur uppkommer bundenhet rörande innehållet i den extensiva överenskom-melsen?

• Vad innebär den extensiva överenskommelsen? • Vad händer om part inte uppfyller sina åtaganden enligt den extensiva över-

enskommelsen?

6.1.1. Hur uppkommer bundenhet rörande innehållet i den ex-tensiva överenskommelsen

Vid extensiva överenskommelser som hör till kategori ett, d.v.s. handlingen innehåller så väl processuellt som civilrättsligt material, uppkommer bundenhet vid två skilda tillfällen. Röran-de de moment i överenskommelsen som utgör processhandlingar så blir de bindande i förrätt-ningen först om och när de inges till lantmäterimyndigheten. D.v.s. processuell bundenhet uppkommer när överenskommelsen lämnas in till lantmäterimyndigheten inom pågående för-rättning. Parterna emellan inträder den obligationsrättsliga bundenheten avseende övrigt av-talsinnehåll normalt när anbud möter accept i linje med reglerna i avtalslagen. Även vid extensiva överenskommelser som hör till kategori två, d.v.s. handlingen utgör i sin helhet ett civilrättsligt avtal, uppkommer bundenhet vid två skilda tillfällen. Dels obligations-rättsligt rörande avtalshelheten när anbud möter accept, dels processuellt när part lämnar medgivande till lantmäterimyndigheten i enlighet med avtalet under pågående förrättning. I detta fall saknar det således betydelse huruvida part inger handlingen till lantmäterimyndighe-ten eller inte. Den processuella bundenheten är beroende av att part aktivt agerar genom att medge avsteg från skyddsreglerna under pågående förrättning. Skulle part inte aktivt lämna medgivande uppkommer ingen processuell bundenhet. Vid extensiva överenskommelser som hör till kategori tre, d.v.s. handlingen utgör i sin helhet en processhandling, saknar handlingen civilrättslig betydelse. Parts bundenhet är därför bero-ende av att handlingen inkommer till lantmäterimyndigheten. Notera att för det fallet den extensiva överenskommelsen innehåller medgivanden som riktas mot lantmäterimyndigheten, d.v.s. om den tillhör kategori ett eller tre, så kan processuell bun-denhet uppkomma innan handlingen når lantmäterimyndigheten om handlingen kopplas till en gemensam ansökan om fastighetsreglering. Detta i enlighet med de ovan refererade avgöran-dena från HD.

6.1.2. Vad innebär den extensiva överenskommelsen När det väl har konstaterats att handlingen är bindande för parterna är det av intresse att titta närmare på vad den extensiva överenskommelsen har för rättslig betydelse för parterna. Vilka följder har den rent civilrättsligt och hur påverkar den förrättningen. Extensiva överenskommelser som hör till kategori ett, d.v.s. handlingen innehåller så väl pro-cessuellt som civilrättsligt material, kan som ovan behandlats behöva delas upp i två underka-tegorier. Den första underkategorin, kategori ett, separerat material avser handlingar där det processuella materialet är separerat från det civilrättsliga. Handlingen innebär i detta fall att parterna har en obligationsrättslig skyldighet att prestera i enlighet med det civilrättsliga avta-let oberoende av förrättningen. Vad gäller förrättningen så är lämnade medgivanden inte vill-korade av civilrättslig avtalsuppfyllelse varför dessa direkt kan läggas till grund för beslut om inte processhandlingen innehåller villkor. Den andra underkategorin, kategori ett, integrerat

51

material avser de handlingar där det processuella materialet är integrerat med det civilrättsli-ga. Den extensiva överenskommelsen utgör med detta synsätt en enhet där processuella med-givanden mycket väl kan villkoras av avtalsuppfyllelse i den civilrättsliga delen. Handlingen innebär att parterna har en obligationsrättslig skyldiga att prestera i enlighet med det civil-rättsliga avtalet. Vad gäller förrättningen så är part bunden vid de medgivanden som lämnats genom handlingen. Dessa kan dock vara villkorade av civilrättslig avtalsuppfyllelse. Yrkat fastighetsbildningsbeslut kan då inte fattas med mindre än att det civilrättsliga villkoret är uppfyllt. Extensiva överenskommelser tillhörande kategori två, då handlingen till sin helhet utgör ett civilrättsligt avtal parterna emellan och därmed inte är riktad till lantmäterimyndigheten, in-nebär att parterna har en obligationsrättslig skyldighet att prestera i enlighet med avtalet. Denna prestationsskyldighet avser bland annat en skyldighet att agera i enlighet med avtals-förpliktelserna inom förrättningen. Den tredje tolkningen innebär att den extensiva överenskommelsen, tillhörande kategori tre, utgör en processhandling. Den rättsliga följden utgörs enbart av den processuella bundenheten vid lämnade medgivanden. Även de processuella medgivandena kan vara beroende av villkor.

6.1.3. Vad händer om part inte uppfyller sina åtaganden i den ex-tensiva överenskommelsen

Extensiva överenskommelser som hör till kategori ett kan även här, på samma sätt som ovan, behöva delas upp i två underkategorier. Om momenten tillhör kategori ett, separerat material, där processhandlingar respektive civil-rättsligt material, är att se som separata delar så påverkar bristande avtalsuppfyllelse rörande de civilrättsliga momenten inte processhandlingen. Bristande uppfyllelse rörande process-handlingen blir därmed omöjlig. Part som vill att motparts medgivanden och yrkanden ska läggast till grund för beslut kan ju uppnå detta genom att inge handlingen till lantmäterimyn-digheten. Vid bristande avtalsuppfyllelse rörande de civilrättsliga delarna kan part väcka full-görelse- eller skadeståndstalan vid allmän domstol. Om handlingen istället tillhör den andra underkategorin, kategori ett, integrerat material, där processhandlingar och civilrättsligt ma-terial utgör en integrerad helhet, kan parts medgivande vara beroende av civilrättslig avtals-uppfyllelse. Uppfyller inte motparten de civilrättsliga åtaganden som medgivandet är villkorat av kan inte medgivandet läggas till grund för fastighetsbildningsbeslut. Rörande extensiva överenskommelser som faller under kategori två är handlingen inte styran-de för lantmäterimyndigheten. Part kan inte inom förrättningen tvinga motpart att agera i en-lighet med avtalet då den extensiva överenskommelsen bara har obligationsrättslig verkan. Handlingen som sådan kan inte läggas till grund för talan om fullgörelse av själva process-handlingen. Motparten har, avtalet till trots, frihet att agera som denne vill inom förrättningen. Part som anser sig vara drabbad av skada till följd av motpartens bristande avtalsuppfyllelse kan väcka talan om skadestånd vid allmän domstol. Vid extensiva överenskommelser som tillhör kategori tre saknar part rättsmedel att tillgripa om motparten inte uppfyller eventuella villkor i den extensiva överenskommelsen. Kvarstår ouppfyllda villkor för lämnat medgivande kan inte detta läggas till grund för fastighetsbild-ningsbeslut.

52

6.2. Ur lantmäterimyndighetens perspektiv Det som ovan kallas för parternas perspektiv är inte ointressant för förrättningslantmätaren. Även denne har intresse av att bedöma i vilken mån parterna är bundna vid handlingen, dess processuella innebörd samt vilka rättsmedel som part kan tillgripa vid oenighet. Förrättnings-lantmätarens perspektiv är dock snävare än parternas då denne inte har samma intresse för avtalets civilrättsliga funktioner. För förrättningslantmätaren är de processuella medgivandena det centrala. Innehåller handlingen samtliga medgivanden som krävs för att fastighetsbild-ningsbeslut ska kunna fattas i linje med framfört yrkande? Är medgivandena villkorade och är i så fall villkoren uppfyllda? Är medgivanden och villkor så pass klara och entydiga att de har processuell verkan? Nedan behandlas hur förrättningslantmätaren kan agera i syfte att få klarhet i dessa frågor. Det huvudsakliga verktyg som förrättningslantmätaren har för att reda ut oklarheter är samman-trädet. Av den anledningen betraktas först hur förrättningslantmätaren kan agera på samman-träde där parterna blandar civilrättsligt material med processhandlingar. Exemplet med oklar-heter vid sammanträde utgår ifrån att avtal och processhandlingar ingås respektive företas muntligen under pågående sammanträde. Efter jämförelsen med hanteringen av muntliga rättshandlingar återgår vi sedan till att betrakta hur förrättningslantmätaren bör hantera de skriftliga handlingarna.

6.2.1. Oklarheter vid sammanträde Under förrättningssammanträde kan fastighetsägare framföra såväl muntliga som skriftliga yrkanden och medgivanden125. Fastighetsägarna kan under sammanträdet företa även andra rättshandlingar, såväl sådana som ligger inom förrättningens ram att hantera som sådana som inte gör det.. En fastighetsägare kan exempelvis erbjuda motparten en viss ersättning samt erbjuda att rusta upp motpartens tillfartsväg i utbyte mot att denne lämnar nödvändiga medgi-vanden. Ersättningen för marköverföringen ryms inom det beslut som förrättningslantmätaren kan fatta. Men att stadfästa ett åtagande att rusta upp motpartens tillfartsväg som en form av ersättning ligger inte inom förrättningslantmätarens beslutsbefogenheter. Här är då frågan vilken rättslig status ett sådant åtagande har parterna emellan samt hur det ska hanteras inom förrättningen. Medgivandet får anses ha riktats direkt till förrättningslantmätaren medan åta-gandet att rusta upp tillfartsvägen får anses ha riktats direkt till motparten. Avgörande för han-teringen är om det är fråga om ett villkorat medgivande eller inte. Ett anbud som mött accept innebär att civilrättslig avtalsbundenhet inträtt. Löftesgivaren är således obligationsrättsligt bunden att rusta upp motpartens tillfartsväg om denne lämnat det avtalade medgivandet. När medgivande lämnas i utbyte mot avtalsprestation måste det klargö-ras om parten lämnar medgivandet ovillkorat eller om avtalsuppfyllelse är ett villkor för att lämna medgivandet. Förrättningslantmätaren bör här hjälpa parterna med att bringa klarhet i den egentliga partsavsikten. Det kan inte förutsättas att parterna vid sammanträdet förstår att vissa överenskommelser, som exempelvis den rörande ersättningen, blir bindande genom för-rättningslantmätarens beslut medan andra överenskommelser, som exempelvis rörande upp-rustningen av tillfartsvägen, ligger utanför förrättningsbesluten och helt vilar på avtalsrättslig grund. Förrättningslantmätaren bör informera fastighetsägarna om att de civilrättsliga avtalen visserligen tillkommer under förrättningen men inte genom förrättningen. En eventuell fram-tida tvist om ersättningen utgår från förrättningsbeslutet medan en framtida tvist om avtals-

125 Själva ansökan, innehållande det ursprungliga yrkandet, måste dock vara skriftlig.

53

uppfyllelse visserligen skulle kunna hämta stöd ur protokollsanteckningar men till sin helhet har att utgå från det civilrättsliga avtalet. När det förekommer oklarheter vid sammanträdet rörande avsikten och omfattningen av läm-nade medgivanden har förrättningslantmätaren att söka klarhet i frågan. En fastighetsägares medgivande måste vara så pass konkret att det klart framgår att denne medger avsteg från samtliga verksamma regler till skydd för enskilt intresse. Därtill måste det framgå av medgi-vandet i vilken omfattning avsteg får göras. En fastighetsägares medgivande om avsteg från båtnadsvillkoret kan således behöva kompletteras med medgivande från övriga verksamma skyddsregler. En fastighetsägares medgivande om att ”det västra markområdet genom fastig-hetsreglering får föras över till motparts fastighet” kräver förtydliganden rörande vilket det västra markområdet är. Medgivandet är trots allt riktat till lantmäterimyndigheten och måste därför vara så klart att denne kan bedöma dess betydelse. Det samma gäller frågan om medgi-vandet för sin giltighet är beroende av villkor. Är medgivandet villkorat kan det inte läggas till grund för fastighetsbildningsbeslut förrän villkoret är uppfyllt. Det måste således klart framgå om medgivandet lämnas fritt från villkor eller inte. Oklarheter kräver kompletteringar. Dessa kompletteringar rörande medgivanden samt villkor för medgivanden kan ske muntligen direkt till förrättningslantmätaren. Huvudsaken är att processhandlingen genom komplette-ringen blir så pass klar och entydig att den kan läggas till grund för fastighetsbildningsbeslut. De krav på tydlighet som förrättningslantmätaren ställer på muntliga rättshandlingar vid sammanträde avviker inte från de krav denne har att ställa på skriftliga handlingar. Det kan därför vara lämpligt att utgå från samma enkla förfarande vid granskningen av komplexa ex-tensiv överenskommelse som vid granskning av enklare rättshandlingar som företagits under pågående sammanträde.

6.2.2. Officialutredningsplikten och extensiva överenskommel-ser

På samma sätt som vid oklarheter rörande avtal och medgivanden som lämnas vid samman-träde har förrättningslantmätaren att utreda förutsättningarna för medgivanden som lämnas i extensiva överenskommelser. Det handlar för förrättningslantmätarens del således om att avgöra om den extensiva överens-kommelsen innehåller samtliga nödvändiga medgivanden i klar och entydig form. Förrätt-ningslantmätaren har även att avgöra om dessa medgivanden är kopplade till klara och enty-diga villkor samt, om så är fallet, huruvida villkoren är uppfyllda. Avtalets uppkomst kan mycket väl ha varit beroende av att förrättning initieras. Det civilrättsliga avtalets rättsverk-ningar skär dock inte in i förrättningen varför förrättningslantmätaren inte behöver ta hänsyn till detta126. Då det ingår i förrättningslantmätarens skyldigheter att utreda rättsläget så bör denne underrätta parterna om vilka rättsverkningar överenskommelsen bedöms ha. Parterna har därmed en möjlighet att justera sin talan samt justera eventuella civilrättsliga handlingar i syfte att uppnå avsedd rättsverkan Är parterna överens om hur handlingens processuella innehåll kan klargöras är hanteringen sällan något problem. Skulle handlingen vara otydlig rörande något medgivande kan parterna

126 Ett undantag utgörs givetvis då avtalet på något sätt påverkar sakägarkretsen eller på annat sätt reglerar sär-skilda frågor av betydelse för de prövningar som sker i förrättningen. Exempelvis genom att avtalet innehåller en nyttjanderättsupplåtelse.

54

skriftligen eller muntligen lämna de förtydliganden som behövs till förrättningslantmätaren. Man får förutsätta att parterna i de flesta fallen är förrättningslantmätaren behjälplig med att reda ut oklarheter. Detta särskilt som oklarheter påverkar förrättningen både avseende tidsåt-gång och kostnad samt då oklara förutsättningar gör utgången av förrättningen svårbedömd för part. Förrättningslantmätaren bör undvika att uppmana parterna att riva en svårtolkad civilrättslig handling för att upprätta en ny. Detta då förrättningslantmätaren inte kan ha den insyn i par-ternas förhållande som krävs för att bedöma följderna av detta. Förrättningslantmätaren bör istället peka på vilka delar av handlingen som kräver förtydliganden.

6.3. Utgångspunkter för hantering vid kvarstående oklarhet eller vid oenighet

De extensiva överenskommelser som innehåller entydiga och klara processhandlingar samt de fallen där parterna genom skriftliga eller muntliga förtydliganden råder bot på oklarheterna utgör inget problem. Återstår då att titta på de extensiva överenskommelser som har kvarstå-ende oklara processuella verkningar eller där parterna tvistar om tolkningen av handlingen. Nedan behandlas således hur extensiva överenskommelser innehållande någon eller flera av följande punkter påverkar förrättningen:

• Oklara medgivanden eller oklara villkor • Oklarheter rörande villkorsuppfyllelse • Oenighet parterna emellan rörande i handlingen lämnade medgivanden, villkor el-

ler villkorsuppfyllelse Framställningen fortsätter med en allmän genomgång av de tre punkterna ovan. I anslutning till detta behandlas också vilka rättsmedel som står parterna till buds vid en tvist rörande olika delar av handlingen. Därefter betraktas hur problemen hanteras inom respektive rättsfigur.

6.3.1. Oklara medgivanden, oklara villkor Medgivandet är en processhandling som kan medföra mycket stora konsekvenser för den som lämnar det varför förrättningslantmätaren bör kräva att den som riktar dessa handlingar till lantmäterimyndigheten gör det på ett sätt som inte kan leda till missförstånd. Den som påstår att ett giltigt medgivande har lämnats har att påvisa detta. Kan part inte påvisa att giltigt med-givande lämnats och kan det inte styrkas på annat sätt har förrättningslantmätaren att utgå från att sådant saknas. Detsamma gäller villkor för medgivandet. Detta innebär att så väl ett med-givande som ett villkor, för att kunna åberopas av part, torde behöva framgå explicit av hand-lingen. Ett medgivande som antyds i en extensiv överenskommelse eller ett villkor, för ett klart medgivande, som antyds torde sakna verkningar i förrättningen om inte part lämnar nöd-vändiga klargöranden. En särskilt besvärlig bedömning av om medgivandet är villkorat eller inte föreligger vid vissa extensiva överenskommelser som hör till kategori ett, integrerat material. D.v.s. handlingar där processuellt och civilrättsligt material har integrerats. Här kan ett medgivande vara villko-rat av civilrättslig avtalsuppfyllelse. I de fallen villkoret framgår explicit är allt väl. Men om villkoret är otydligt formulerat eller framskymtar implicit blir förrättningslantmätarens be-dömning mer komplex. Det är ofta mycket svårt för en utomstående att avgöra vilken avsikt

55

parterna haft med den extensiva överenskommelsen. I vissa fall framskymtar en implicit partsavsikt som möjligen kan utgöra stöd för tolkningen, i andra fall är partsavsikten dold eller framstår till och med som motsägelsefull. I vissa fall, särskilt i stora avtal, kan det fram-stå som att parterna implicit avsett att medgivandet ska vara villkorat av att avtalsuppfyllelse sker till andra delar av handlingen. De prestationer som motparten utlovar i utbyte mot med-givandet kan vid en större exploatering vara både ekonomiskt och strategiskt mycket bety-dande. Utgör då avtalsuppfyllelse till dessa delar ett villkor för att medgivandet ska gälla även om det inte framgår explicit? Förrättningslantmätaren måste se till att parterna klargör dessa förutsättningar innan fastighetsbildningsbeslut kan fattas. En grundsats inom avtalsrätten är att samtliga avtalsvillkor ska uppfyllas. Avtalsparts dispositioner efter ingånget avtal kan dock omöjliggöra avtalsuppfyllelse. Till exempel kan återtagandeförbehåll avseende lös egendom inte utnyttjas om egendomen gått upp i fast egendom och part kan inte företa hävning i enlig-het med avtalad hävningsklausul om motparten innan hävning påkallats sålt fastigheten vida-re. På så vis kan parternas möjligheter att låta prestationerna återgå vid framtida avtalsbrott komma att omöjliggöras. Part kan genom att nyttja olika avtalsrättliga lösningar söka minime-ra sina risker bland annat genom att villkora vissa prestationer. Att part inte valt att villkora prestationerna torde inte vara skäl för att tolka in ett implicit villkor om att medgivande är beroende av att vissa moment i avtalet uppfylls. Som en följd av detta torde förrättningslant-mätaren oberoende av den extensiva överenskommelsens omfång eller dess ekonomiska eller strategiska betydelse för parterna ha att utgå ifrån att medgivanden som inte är kopplade mot explicita villkor är ovillkorade och därmed kan läggas till grund för fastighetsbildningsbeslut oberoende av om avtalsuppfyllelse sker i övriga delar eller inte. Då de extensiva överenskommelserna är heterogena så kan inte en generell lösning tillämpas i samtliga fall. Förrättningslantmätaren har därmed i många fall att göra en relativt komplex helhetsbedömning av om nödvändiga processhandlingar föreligger i det enskilda fallet. Till stöd för denna bedömning ligger förutom den extensiva överenskommelsen även vad som övrigt förekommit i förrättningen. Men som huvudregel får anses gälla att om handlingen inte innehåller explicita medgivanden av tillräcklig tydlighet eller om handlingen inte innehåller explicita villkor av tillräcklig tydlighet har förrättningslantmätaren att utgå från att medgivan-de eller villkor för medgivande saknas. Inkommer inte parterna med förtydliganden eller kompletteringar som råder bot på bristen har förrättningslantmätaren att efter rådplägning med fastighetsägarna inställa förrättningen.

6.3.2. Oklar villkorsuppfyllelse Oklar villkorsuppfyllelse får inte blandas ihop med oklara villkor. Frågan huruvida giltigt villkor alls ställts upp för lämnat medgivande är av processuell natur. Där åligger det således alltid förrättningslantmätaren att utreda förekomsten av villkor då detta kan påverka medgi-vandets giltighet. Vad gäller frågan om själva villkorsuppfyllelsen så kan den vara beroende av vitt skilda faktorer. Medgivandet kan ha villkorats på avtalsuppfyllelse till viss del eller på annan sakförutsättning. Förrättningslantmätaren kan således vid bedömningen av om villkors-uppfyllelse föreligger vara beroende av annan part för att korrekt kunna bedöma frågan. Ex-empelvis kan tvist om avtalsuppfyllelse slitas inför allmän domstol varför förrättningen på fastighetsägares begäran under vissa förutsättningar kan vilandeförklaras i avvaktan på laga-kraftvunnen dom.

56

6.3.3. Oenighet mellan parterna rörande medgivande, villkor el-ler villkorsuppfyllelse

Även om officialprincipen ålägger förrättningslantmätaren ett ansvar att tillse att utredningen förs så långt det behövs så hindrar inte detta att part åläggs att frambringa bevisning för sina påståenden. Har exempelvis medgivandet villkorats av att bygglov först erhålls eller av att viss exploatering först utförs på avtalat sätt kan part till bevis för att den förra sakförutsätt-ningen nu inträtt inge en kopia på de positiva bygglovbeskeden eller till bevis för att den andra sakförutsättningen inträtt inge en kopia av protokoll från slutbesiktning av exploate-ringen till lantmäterimyndigheten. Är parterna oense har förrättningslantmätaren att rådpläga med dessa i syfte att reda ut rättsläget. Leder inte detta till nödvändiga klargöranden måste förrättningslantmätaren ta ställning i frågan. I många fall, som i exemplet med bygglov ovan, kan denne med god säkerhet själv avgöra förutsättningarna. I andra fall, som i exemplet med exploateringen ovan, är detta svårt utan parternas aktiva deltagande. Normalt har den part som åberopar att villkorsuppfyllelse skett att visa detta. Beroende av villkorets natur kan denne således ha att visa allt från att civilrättsligt avtal kommit att uppfyllas till att en viss sakförut-sättning inträtt. Beroende av förutsättningarna i det enskilda ärendet har part att föra bevisningen olika långt. Det kan i många fall vara omöjligt att utan motparts deltagande bevisa viss avtalsuppfyllelse eller att vissa sakförutsättningar inträtt. Saknas det skäl att ifrågasätta att nödvändigt medgivande har lämnats genom den extensiva överenskommelsen finns givetvis ingen anledning för förrättningslantmätaren att lägga tid på att utreda frågan samt därmed fördröja processen. Part som har en tolkning som avviker från förrättningslantmätarens måste därför kunna visa på rimligt skäl för sin tolkning. Kan förrätt-ningslantmätaren med tillräcklig säkerhet klargöra att ett villkor är uppfyllt eller att ett lämnat medgivande är entydigt och bindande kommer därför denne gå till beslut oberoende av om part opponerar sig mot bedömningen. Fastighetsbildningsbeslut bör dock i detta liksom andra fall av oenighet inte fattas förrän rådplägning skett med sakägarna

6.3.4. Rättsmedel En fastighetsägare har alltid möjlighet att överklaga förrättningslantmätarens fastighetsbild-ningsbeslut. Är fastighetsägaren inte nöjd med förrättningslantmätarens bedömning av den extensiva överenskommelsen kan denne genom att överklaga fastighetsbildningsbeslutet få frågan prövad vid mark- och miljödomstol. Men part behöver inte alltid vänta till förrättningen avslutats. Om parterna är oense om de civilrättsliga delarna av den extensiva överenskommelsen kan tvisten på initiativ av någon av parterna till den delen slitas i allmän domstol under pågående förrättning. Beroende av om föremålet för oenigheten är av betydelse för prövningarna i förrättningen eller inte kan för-rättningslantmätaren i detta fall vilandeförklara förrättningen under viss tid i avvaktan på att pågående tvist avgörs vid domstol eller på att part väcker fastställelsetalan i allmän domstol. Förrättningslantmätaren torde sedan vid sin bedömning av villkorsuppfyllnaden svårligen kunna frångå domstolens utslag i frågan. Skulle ingen av parterna vilja väcka talan inför all-män domstol kan inte förrättningslantmätaren på eget initiativ hänskjuta frågan dit. Istället måste denne efter bästa förmåga utreda förutsättningarna och beroende på utfall fatta antingen fastighetsbildningsbeslut eller inställelsebeslut. Förrättningslantmätarens bedömning av den avtalsrättsliga frågan torde sakna prejudicell betydelse vid en framtida prövning av frågan inför allmän domstol.

57

Rör det sig däremot om en extensiv överenskommelse där villkoret inte är beroende av civil-rättslig avtalsuppfyllelse kan parterna inte ta hjälp i bedömningen av domstol. Här rör det sig inte om en avtalsrättslig tvist utan om myndighets bedömning av en processhandling som part riktat till myndigheten inom processen. Här åligger det förrättningslantmätaren själv att utreda frågan och fatta beslut. Sammanfattningsvis så kan förrättningslantmätaren i dessa frågor få stöd av domstols bedöm-ning under beredningsfasen enbart om tvisten avser villkorsuppfyllelse rörande de civilrättsli-ga delarna samt om parterna väljer att väcka talan i frågan. Rör tvisten medgivandes eller vill-kors tydlighet eller huruvida annat villkor är uppfyllt har förrättningslantmätaren att själv-ständigt avgöra frågan.

6.3.5. Oenighet rörande villkorsuppfyllelse Oberoende av vilken rättsfigur den extensiva överenskommelsen tillhör så är förutsättningar-na vid oklara medgivanden eller oklara villkor alltid de samma. Det är, oberoende av om det föreligger oenighet i frågan parterna emellan eller inte, förrättningslantmätarens sak att utreda om nödvändiga medgivanden lämnats samt huruvida dessa är villkorade. Vad gäller oenighet eller oklarhet rörande det villkor som medgivandet gjorts beroende av är uppfyllt eller inte är förrättningslantmätarens möjligheter att agera beroende av vilken rättsfigur handlingen tillhör. Av den anledningen ser vi nedan på den senare frågan utifrån de skilda rättsfigurerna.

Extensiva överenskommelser tillhörande kategori ett

En extensiv överenskommelse tillhörande kategori ett innehåller både processuellt och civil-rättsligt material. Kategorin uppdelas i linje med ovan i två underkategorier där den första avser de handlingar där materialet separerats och den andra avser handlingar där materialet integrerats. Rörande den första underkategorin, kategori ett, separerat material, kan en tvist om de civil-rättsliga delarna inte lösas inom förrättningens ram. Parterna har att vända sig till allmän domstol för att slita tvisten. Rör sig parternas oenighet istället om den processuella delen ålig-ger det förrättningslantmätaren att efter rådplägning med parterna fatta beslut. I och med att tvisten avser processhandling är det upp till förrättningslantmätaren att själv göra bedömning-en. Den part som är missnöjd med lantmäterimyndighetens bedömning har således att över-klaga fastighetsbildningsbeslutet för att därmed få tolkningen prövad av domstol. Rörande den andra underkategorin, kategori ett, integrerat material, har förrättningslantmäta-ren att efter rådplägning med parterna söka tolka det tvistiga villkoret. Avser tvisten villkor som är beroende av avtalsuppfyllelse och kan inte förrättningslantmätaren med nödvändig säkerhet tolka avtalet bör denne informera parterna om möjligheten att väcka fastställelsetalan i allmän domstol rörande den tvistiga frågan samt vilandeförklara förrättningen i avvaktan på lagakraftvunnet utslag. Är avtalstolkningen oproblematisk eller väcker inte parterna talan in-för allmän domstol har förrättningslantmätaren att, i linje med vad som framgår av stycket ovan, göra en egen bedömning och fatta beslut. Den part som är missnöjd med lantmäteri-myndighetens bedömning kan överklaga förrättningen.

58

Extensiva överenskommelser tillhörande kategori två

Tillhör den extensiva överenskommelsen kategori två, d.v.s. då handlingen i sin helhet är ett avtal och till ingen del innehåller medgivanden riktade direkt till lantmäterimyndigheten, sak-nar avtalet intresse för förrättningslantmätaren. Oklarheter rörande villkor eller bristande av-talsuppfyllelse påverkar inte förrättningshandläggningen och utgör inte grund för att vilande-förklara förrättningen. Detta då varken förrättningslantmätaren eller domstol kan tvinga eller ålägga part att agera på visst sätt i myndighetsprocessen. För förrättningslantmätaren består här istället svårigheten i att avgöra om den otydliga exten-siva överenskommelsen verkligen tillhör kategori två eller om den faller in under kategori ett eller tre.

Extensiva överenskommelser tillhörande kategori tre

Extensiva överenskommelser tillhörande kategori tre utgör en processhandling i sin helhet. Det faller på förrättningslantmätaren att utreda om villkoret för medgivandet är uppfyllt. Någon möjlighet för parterna att under beredningen söka få tvisten avgjord av allmän domstol finns inte. Den part som är missnöjd med lantmäterimyndighetens bedömning i fråga om vill-koret har att överklaga fastighetsbildningsbeslutet för att få frågan prövad i domstol.

6.3.6. Praktisk hantering Oberoende av förutsättningarna har förrättningslantmätaren att gå till beslut. Men hur kommer förrättningslantmätaren, ställd inför en komplicerad extensiv överenskommelse, fram till vil-ket beslut som ska fattas? Nedan följer, med föregående avsnitt som grund, en kort genom-gång av ett möjligt tillvägagångssätt för att hantera problematiska extensiva överenskommel-ser i förrättningen.

Praktiskt schema för prövning

En praktisk hantering av komplexa extensiva överenskommelser skulle kunna baseras på föl-jande frågor.

1. Utgör handlingen ett köp eller en överenskommelse? 2. Om handlingen är en extensiv överenskommelse, vilken rättsfigur tillhör den? 3. Är handlingen bindande och beständig? 4. Är medgivandet klart och entydigt? 5. Är medgivandet villkorat? 6. Föreligger villkorsuppfyllelse? 7. Krävs klargöranden?

Köp eller överenskommelse

Som behandlats ovan så är det av stor betydelse att avgöra vilken typ av grundhandling som ingetts. Då överenskommelser och köp ofta innehåller liknande moment utgörs det särskiljan-de momentet inte sällan av överlåtelseförklaringen. Föreligger ett uppfyllt formkrav med en regelrätt överlåtelseförklaring utgör handlingen ett köp och därmed inte en överenskommelse. Detta oavsett hur handlingen har rubricerats. Det betyder att förrättningslantmätaren när den-

59

ne genomför fastighetsregleringen ska hantera grundhandlingen som ett köp med de konse-kvenser det har för bedömningen av sakägarkretsen, ersättningsbeslutet mm.

Om handlingen är en extensiv överenskommelse, i så fall vilken rättsfigur tillhör den?

Förrättningslantmätaren har att försöka klargöra vilken rättsfigur handlingen tillhör om den utgör en extensiv överenskommelse. Är bedömningen komplicerad bör rådplägning ske med parterna. Kan inte parterna genom förtydliganden eller tillägg bistå med de nödvändiga klargörandena måste förrättningslantmätaren själv utifrån en helhetsbedömning ta ställning i frågan.

Bundenhet och beständighet

En processhandling är bindande om den ingivits till lantmäterimyndigheten inom pågående förrättning. Dessutom är en processhandling som upprättats redan innan förrättningen initie-rats hos lantmäterimyndigheten och som kopplats till en ansökan exempelvis genom biträde av densamma bindande om den inom viss tid efter upprättandet inges till lantmäterimyndighe-ten. Är handlingen äldre än två månader är rättsläget rörande bundenhet oklart. En överens-kommelse som upprättats en tid före förrättningen initierats och som inte är kopplad till ansö-kan är sannolikt inte bindande för part. I de två senare fallen kan det bli nödvändigt att parter-na förnyar sina medgivanden under processen för att bindande medgivande ska uppkomma. För köps giltighet krävs vissa formkrav. Därtill kan vissa avtalsvillkor medföra att hela köpet blir ogiltigt. Ett köp avseende del av fastighet är inte giltigt om inte ansökan om förrättning inkommit till lantmäterimyndigheten inom 6 månader från köpet. Dessutom finns regler om förvärvsprövning av vissa förvärv inom viss tid. Förrättningslantmätaren har om handlingen fallit för en fatalietid att upplysa parterna om att nödvändiga medgivanden saknas.

Klara och entydiga medgivanden

Är de lämnade medgivandena så pass klara och entydiga att de kan läggas till grund för fas-tighetsbildningsbeslut? Om inte krävs förtydliganden. Det finns ingen anledning att gå vidare och utreda huruvida villkoren är uppfyllda om det är oklart om det lämnade medgivandet alls kan läggas till grund för beslut. Det åligger förrättningslantmätaren att avgöra om medgivanden och villkor är klara och enty-diga nog.

Villkor

Är medgivanden i den extensiva överenskommelsen beroende av villkor? Innehåller köpet svävandevillkor? Det åligger förrättningslantmätaren att klargöra vilka villkor som kan påverka förrättningen i materiellt hänseende. Är bedömningen komplicerad bör rådplägning ske med parterna. Innehåller processhandling medgivanden med ouppfyllda villkor eller innehåller köp giltiga återgångsvillkor kan inte förrättningslantmätaren fatta fastighetsbildningsbeslut.

60

Uppfyllda villkor

Är samtliga dessa villkor uppfyllda? För att kunna gå till beslut krävs att samtliga villkor för lämnade medgivanden samt samtliga återgångsvillkor i köp är uppfyllda.

Tvist rörande villkorsuppfyllelse

Är parterna överens om att villkoren är uppfyllda eller föreligger tvist om detta? Är villkors-uppfyllelsen av sådan art att de kan prövas av allmän domstol eller är den av sådan art att det är förrättningslantmätaren som ensam kan avgöra frågan? Om villkoren är av den första ty-pen, kan förrättningslantmätaren själv göra en tillräckligt god bedömning eller ska förrätt-ningen vilandeförklaras i syfte att parterna sliter tvisten inför allmän domstol? Avser tvisten civilrättslig fråga som kan prövas inför allmän domstol har förrättningslantmä-taren när parterna så begär att avgöra om förrättningen ska vilandeförklaras för att part ska kunna väcka talan i frågan. Tvist som avser övriga frågor har förrättningslantmätaren att ta ställning till själv.

Krävs klargöranden

Kan förrättningslantmätaren gå till beslut på de skriftliga handlingar samt muntliga medgi-vanden som lämnats eller krävs det antingen flera rena medgivanden eller klargöranden rörande lämnade men villkorade medgivanden. Sannolikt utgör möjligheten att direkt lämna medgivanden till förrättningslantmätaren det bästa verktyget att föra förrättningen framåt. Är ett medgivandes giltighet oklart beroende av en komplicerad avtalssituation kan detta alltid avhjälpas genom att berörd part lämnar ett nytt tydligt medgivande. Genom att kalla till sammanträde samt där informera om vilka medgivanden som saknas för att kunna gå till beslut kan förrättningslantmätaren föra förrättningen framåt.

6.4. Något om frågan om avtalsöverskott Som en direkt följd av att fastighetsbildningsbeslut registreras inträder en förändring i fastig-hetsindelningen. Registreringen påverkar indirekt även andra rättsförhållanden. Ett sådant utgörs av de avtal i form av extensiva överenskommelser som lagts till grund för fastighets-bildningen. Genom att fastighetsbildningen genomförts tappar de delar av den extensiva över-enskommelsen som reglerar förrättningstekniska frågor sin relevans. Då delar av den extensi-va överenskommelsen är obsoleta efter förrättningen kan det ifrågasättas om resterande av-talsmoment alls gäller parterna emellan. Avtalshelheten kan ha varit så tätt förknippade med fastighetsbildningsfrågorna att de kvarvarande avtalsmomenten inte fyller någon fristående funktion. I brist på explicita angivelser är partsavsikten svårbedömd. Denna typ av oklart av-talsinnehåll till följd av fastighetsbildningsbeslut benämns avtalsöverskott. Som exempel på avtalsöverskott kan framhållas de nyttjanderättsupplåtelser som parterna ibland integrerar i den extensiva överenskommelsen. En sådan nyttjanderättsupplåtelse kan ha

61

till syfte att ge tillträdande fastighets ägare rätt att nyttja det område som är föremål för fas-tighetsreglering redan innan äganderättsövergången sker i samband med att det lagakraftvun-na beslutet införs i fastighetsregistret. I syfte att underlätta den planerade exploateringen kan nyttjanderätten i den extensiva överenskommelsen avse ett något större område än fastighets-regleringen. Frågan är i vilken grad parterna, efter att de huvudsakliga delarna av nyttjande-rättsavtalet blivit obsoleta till följd av fastighetsbildningsbeslutet, är fortsatt bundna av vissa mer perifera avtalsmoment. Problematiken med avtalsöverskott kan tydliggöras genom en utblick mot ledningsrättsinstitutet. Ledningsrätt kan bara upplåtas genom beslut av lantmäte-rimyndigheten127. Genom ledningsrättsbeslut upplåts en rättighet att anlägga och bibehålla viss typ av ledning över annans fastighet128. Rättigheten utgör en sakrätt och kan efter avväg-ning mot allmänna och motstående enskilda intressen upplåtas i fastighet mot fastighetsäga-rens vilja129. Till grund för ansökan om ledningsrätt läggs inte sälla markupplåtelseavtal mel-lan fastighetsägaren och ledningshavaren. Ett markupplåtelseavtal är en frivillig civilrättslig upplåtelse som normalt utgör en nyttjanderätt i jordabalkens mening130. I fråga om nyttjande-rättsupplåtelser har parterna som bekant en stor avtalsfrihet varför markupplåtelseavtalet kan komma att reglera många olika frågor. När part inger avtalet i syfte att lägga det till grund för ledningsrättsbeslut har lantmäterimyndigheten snävare ramar att besluta inom än de ramar parterna äger att avtala om131. Ett ledningsrättsbeslut kan inte reglera annat än vad bestäm-melserna i ledningsrättslagen medger alldeles oavsett om parterna skulle vara överens om en vidare reglering. Genom ledningsrättsbeslutet kommer inte bara berörd fastighet att belastas av en ledningsrättsupplåtelse. Ledningsrättsbeslutet påverkar även markupplåtelseavtalet på så vis att de bestämmelser i avtalet som kolliderar med ledningsrättsavtalet får vika till förmån för det senare132. Som en följd av detta uppkommer fråga om vad som då gäller för övrigt avtalsinnehåll. Är parterna fortsatt bundna av dessa villkor även efter ledningsrättsbeslutet eller faller avtalet som helhet genom att de centrala delarna fallit? Fastighetsbildningsbesluts verkan på extensiva överenskommelser har likheter med den verkan som ledningsrättsbeslut har på markupplåtelseavtal. Nedan behandlas först frågan om avtalsöverskott vid köp som lagts till grund för fastighetsre-glering. Därefter behandlas frågan om avtalsöverskott när extensiv överenskommelse lagts till grund för fastighetsreglering. Sist undersöks hur förekomsten av sakrätter i den extensiva överenskommelsen påverkar bedömningen av avtalsöverskottet. Det bör framhållas att förrättningslantmätarens intresse av frågan om avtalsöverskott är be-gränsad. Förrättningslantmätaren är, vilket tidigare behandlats, i huvudsak intresserad av grundhandlingarnas innehåll i syfte att klargör om dessa omfattar köp, förfogandeinskränk-ningar eller återgångsvillkor i köp, servituts- eller nyttjanderättsupplåtelse eller processmate-rial riktat till lantmäterimyndigheten. Förrättningslantmätarens intresse av avtalsvillkoren be-gränsas således i stort av sakrätterna i JB samt processhandlingar enligt FBL. För avtalspar-terna är frågan om avtalsöverskott av förklarliga skäl av större betydelse.

127 1, 5 §§ LL 128 1, 2 §§ LL 129 6-11, 12 §§ LL 130 Även servitutsavtal kan utgöra grundhandling. 131 Ledningsbeslutet kan enbart reglera rätt att nyttja utrymme inom fastighet för ledningsändamål, 1 § LL. Even-tuell ersättning kan bara utgå som en engångspost, 13 § LL. 132 1, 12 §§ LL samt 1:3 ExL

62

6.4.1. Köp och avtalsöverskott Frågan om avtalsöverskott i grundhandling har inte samma relevans när handlingen utgörs av köp som när handlingen utgörs av en extensiv överenskommelse. Som civilrättslig handling har köpen obligationsrättsligt bindande rättsverkningar som gäller oberoende av fastighets-bildning133. Viss påverkan har dock fastighetsbildningsbeslutet på köpen. Som behandlats tidigare kan sannolikt inte hävning påkallas efter att fastighetsbildningsbeslut fattats. Eventu-ella obligationsrättsliga förpliktelser i avtalet i övrigt gäller parterna emellan oberoende av att köpet lagts till grund för fastighetsreglering.

6.4.2. Extensiv överenskommelse och avtalsöverskott Hur avtalsöverskott i en extensiv överenskommelse ska bedömas är beroende av vilken rätts-figur överenskommelsen tillhör. Utgör den extensiva överenskommelsen inte ett avtal i avtals-lagens mening, d.v.s. om den som hör till rättsfiguren som beskrivs i kategori tre ovan och därmed utgör en processhandling i sin helhet, uppkommer inget avtalsöverskott. Handlingen saknar ju med detta synsätt helt avtalsrättsligt material även före fastighetsbildningsbeslutet. Då processhandling enbart är bindande inom processen saknar den helt betydelse när förrätt-ningen avslutats. Rörande extensiva överenskommelser som faller under kategori ett eller två är frågan om av-talsöverskott mer svårbedömd. Huruvida avtalsöverskottet även fortsatt utgör ett verksamt avtal torde vara beroende av en mängd frågor. Bland annat omfattningen av avtalsöverskottet, hur tätt knutet avtalsöverskottet är till förrättningen samt framförallt hur tydligt partsavsikten framträder i avtalet. En bedömning av avtalsöverskottets giltighet torde utgå från de allmänna reglerna för avtalstolkning. Som redan berörts så är fastighetsbildningsbeslutets verkningar på civilrättsliga avtal en fråga för parterna och inget som förrättningslantmätaren har att utreda. Undantag gäller dock för rättigheter enligt JB. Dessa ska förrättningslantmätaren beakta vid fastighetsbildningsbeslut. Skulle en extensiv överenskommelse eller ett köp innehålla en nyttjanderättsupplåtelse eller en servitutsupplåtelse vars bestånd påverkas av fastighetsbildningsbeslutet har förrättnings-lantmätaren att ta hänsyn till detta i handläggningen. På så vis kan fråga om avtalsöverskott kräva förrättningslantmätarens bedömning.

133 Köpet av fastighetsdel faller som bekant om inte kravet på fastighetsbildning i JB 4:7 uppfylls.

63

7. Slutsatser De olika typerna av extensiva överenskommelser och köp som upprättas och inges till lantmä-terimyndigheten i syfte att ligga till grund för fastighetsregelring utgör en starkt heterogen grupp handlingar. Gemensamt för dessa handlingar är dock att de avses ligga till grund för fastighetsreglering samtidigt som de reglerar andra rättsförhållanden parterna emellan.. Köpet utgör ett civilrättsligt avtal med direkta obligationsrättsliga och sakrättsliga effekter. Överenskommelsen utgör en processhandling riktad till lantmäterimyndigheten. Valet av grundhandling påverkar både de processuella och de materiella förutsättningarna i förrätt-ningen med effekter både på förrättningsprocessen och förrättningsbesluten. Beroende av vil-ken handling som parterna upprättar inträder även starkt skilda rättsföljder. De skilda rätts-följderna inträder dels när handlingen upprättas, dels när den inges till lantmäterimyndighe-ten, dels när förrättningsbeslut fattas och dels efter fullbordad förrättning. De extensiva överenskommelserna utgör en samling handlingar som kan vara särskilt kom-plexa. Det kan i många fall vara komplicerat att utreda vilka för förrättningen bindande pro-cesshandlingar som lämnats genom respektive handling. För att underlätta bedömningen av de extensiva överenskommelsernas rättsverkningar kan dessa hänföras till en av tre huvudsakliga rättsfigurer med skilda rättsverkningar för förrättningshandläggningen och för parterna såväl under pågående förrättning som efter genomförd sådan. Oklara handlingar, oberoende av om oklarheten avser huruvida en handling är ett köp eller en överenskommelse eller om oklarheten avser vilken rättsfigur en extensiv överenskommelse tillhör, kan medföra särskilda problem både för parterna, för tredje man och för berörda myn-digheter. För parterna innebär det att man har att agera utifrån oklara civilrättsliga följder. Detta ökar risken för tvist vilket kan leda till ytterligare kostnader och tidsspillan. Oklarheter-na gör det också mer riskabelt att lägga handlingen till grund för myndighets beslut. En oklar handling gör det svårare för parterna att förutse lantmäterimyndighetens bedömning i frågan och därmed vilket beslut som kommer att fattas. För tredje man, till exempel banker eller för-värvare i nästa led, utgör oklarheterna en risk som kan påverka deras intresse att ingå avtal med parterna. För att undvika civilrättsliga eller processuella problem bör parterna med hänsyn till det som ovan sagts noga överväga valet av rättsfigur. Avser parterna att upprätta en överenskommelse får den inte uppfylla formkraven i 4 kap JB. Upprättar parterna ett köp får inte detta innehålla återgångsvillkor eller försvårande förfogandeinskränkningar. Avser parterna att en extensiv överenskommelse ska innehålla vissa medgivanden riktade till lantmäterimyndigheten bör dessa uttryckas tydligt. Därtill bör det tydligt framgå om, och i så fall av vad, de lämnade medgivandena är villkorade. Ett lämpligt sätt kan vara att separera processmaterialet från öv-rigt material i den extensiva överenskommelsen. Då det inte torde medföra varken ökade kostnader eller risker, snarare det motsatta, att renod-la grundhandlingarna skulle samtliga parter vinna på att mer eftertanke lades på utformningen av köp och extensiva överenskommelser. Frågan om det är av betydelse att vid förrättning klargöra om en grundhandling utgör ett köp eller en överenskommelse besvaras således med ett rungande ja.

64

8. Referenser

8.1 Litteratur Grauers, Folke (2010) Fastighetsköp, (19:e upplagan), Lund: Juristförlaget Julstad, Barbro(2011) Fastighetsindelning och markanvändning (4:e upplagan), Stockholm: Norstedts juridik AB Victorin, Anders, Hager, Richard (2008) Allmän fastighetsrätt, Uppsala: Iustus förlag AB Bonde, Fredrik, Dahlsjö, Anders, Julstad, Barbro (2007) Fastighetsbildningslagen – En kom-mentar, Stockholm, Norstedts juridik AB Beckman, Lars, Bäärnhielm, Maurits, Cederlöf, Joakim, Larsson, Nils, Lindberg, Magnus, Millqvist, Göran, Nilsson, Leif & Synnergren, Stieg, (2007) Jordabalken – En kommentar till JB och anslutande författningar, Stockholm: Norstedts juridik AB

8.2 Handböcker Lantmäteriet (2011) Handbok FBL (Version 2010-01-04). Gävle: Lantmäteriet.

8.3 Offentligt tryck Proposition 1967:167, Kungl. Majt:s proposition med förslag till lag angående ändring i la-gen den 17 juni 1932 (nr 223) med särskilda bestämmelser om delning av jord å landet inom vissa delar av Kopparbetgs län m.m. Proposition 1969:128 Kungl. Maj:t:s proposition till riksdagen med förslag till fastighetsbild-ningslag; given Stockholms slott den 26 september 1969. Proposition 1970:20 Kungl. Maj:ts proposition 1970:20 med förslag till Jordabalk

8.4 Rättsfall NJA 1976 s. 599 NJA 1984 s. 531 NJA 1995 s. 178 NJA 2000 s. 747 NJA 2002 s. 467