GUIDA ALL’INVESTIMENTOnei FONDI IMMOBILIARI CHIUSI

INDICE

LE «TAPPE» DI UN FONDO IMMOBILIARE MEDIANTE SOTTOSCRIZIONE IN DENARO 7

I SOGGETTI COINVOLTI 12

IL REGIME FISCALE PER GLI INVESTITORI RETAIL 10

LE AUTORITÀ DI VIGILANZA 13

I RISCHI DELL’INVESTIMENTO 9

I VANTAGGI DELL’INVESTIMENTO IN UN FONDO IMMOBILIARE 8

FONDI IMMOBILIARI QUOTATI 6

LE DIVERSE TIPOLOGIE DI FONDI IMMOBILIARI 4

I FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE 2

I SOGGETTI INTERNI 14

I SOGGETTI ESTERNI 16

I fondi comuni d’investimento sono patrimoni collettivi costituiti con i capitali raccolti da una pluralità di risparmiatori, ciascuno dei quali detiene un numero di quote proporzionali all’importo che ha versato. Il patrimonio del fondo costituisce un patrimonio autonomo, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio (SGR) e da quello di ciascun partecipante. Il patrimonio viene gestito da una SGR che opera sotto il controllo di autorità di vigilanza (Banca d’Italia e Consob). Il denaro raccolto viene investito sui mercati finanziari o in altri beni non negoziati su mercati regolamentati. Questa attività è svolta da gestori professionisti che ricercano le migliori opportunità di investimento in conformità con la politica e gli obiettivi di investimento di ciascun fondo.

I FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE

I fondi immobiliari sono fondi comuni di investimento chiusi che investono il patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in:

Il restante portafoglio può essere investito in:

• beni immobili• diritti reali immobiliari• partecipazioni in società immobiliari• quote di altri fondi immobiliari.

• strumenti finanziari quotati o non quotati in un mercato regolamentato• depositi bancari di denaro• crediti e titoli rappresentativi di crediti• altri beni per i quali esiste un mercato e che abbiano un valore determinabile

con certezza con una periodicità almeno semestrale.

COS’È UN FONDO COMUNE D’INVESTIMENTO?

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Il fondo immobiliare è gestito dalla Società di Gestione del Risparmio (SGR) in conformità a un Regolamento di gestione che definisce gli aspetti principali della gestione e del funzionamento, e regola i rapporti con i singoli partecipanti.

Il Regolamento dei fondi destinati ad un pubblico indistinto ("retail") deve essere autorizzato dalla Banca d’Italia. Per i fondi "retail" la SGR predispone inoltre un prospetto d'offerta che deve essere approvato dalla Consob e depositato presso la stessa Autorità.

La durata del fondo deve essere coerente con la natura degli investimenti e comunque non superiore a 50 anni. La SGR può inoltre usufruire di un «periodo di grazia» sino a 3 anni necessario per il completamento della liquidazione degli investimenti.

I fondi immobiliari sono stati introdotti in Italia nel 1994; a fine 2012 in Italia risultavano censiti 201 fondi per un attivo complessivo superiore a 41 miliardi di euro (4% dell’industria del risparmio gestito)*.

*Fonte: Assogestioni – rapporto semestrale fondi immobiliari italiani 2° semestre 2012

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LE DIVERSE TIPOLOGIE DI FONDI IMMOBILIARI

I fondi immobiliari possono essere classificati secondo diverse tipologie.

In base alla modalità di costituzione, si classificano in:• fondi a raccolta per cui gli investimenti vengono effettuati successivamente

alla raccolta di liquidità tra gli investitori• fondi ad apporto (pubblico, privato o misto) nei casi in cui l’investimento

avviene mediante conferimento di beni immobili, di diritti reali immobiliari, di partecipazioni in società immobiliari o quote di altri fondi immobiliari

• fondi misti quando la sottoscrizione avviene sia in denaro sia tramite conferimento.

Secondo la tipologia degli investitori cui le quote sono destinate, si differenziano in:• fondi ordinari, ossia fondi retail destinati ad un pubblico indistinto• fondi riservati a investitori qualificati, come definiti dal Decreto del

Ministero del Tesoro 228/99 quali intermediari italiani o esteri, fondazioni bancarie, persone fisiche o giuridiche in possesso di una specifica competenza ed esperienza in strumenti finanziari. Le quote dei fondi riservati non possono essere collocate, rimborsate o rivendute da parte di chi le possiede a soggetti diversi da quelli indicati nel Regolamento del fondo. Possono prevedere limiti agli investimenti diversi da quelli stabiliti in via generale dalle norme prudenziali di contenimento e di frazionamento del rischio emanate dalla Banca d’Italia.

Vi sono, poi, i fondi speculativi, che devono prevedere un investimento iniziale minimo pari ad almeno 500.000 euro e non possono essere offerti al pubblico. Hanno tipicamente obiettivi di rendimento elevati e si caratterizzano per il fatto che gli investimenti possono essere effettuati in deroga alle norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio, nonché di composizione del patrimonio del fondo, alle quali sono sottoposti i fondi ordinari.

I fondi aperti sono fondi comuni di investimento i cui partecipanti hanno il diritto di effettuare

nuove sottoscrizioni o di chiedere il rimborso delle quote, in qualsiasi momento, secondo le modalità di funzionamento del fondo. Per contro, i fondi chiusi, possono essere sottoscritti soltanto durante una finestra di collocamento e prevedono i rimborsi delle quote sottoscritte solo in periodi determinati.

FONDI APERTI E FONDI CHIUSI: CHE DIFFERENZA C’È?

In base alla modalità di sottoscrizione e rimborso, è possibile classificare i fondi immobiliari in:• fondi chiusi• fondi con riapertura delle sottoscrizioni (c.d. fondi «semichiusi» o

«semiaperti»)

Nei fondi chiusi la sottoscrizione delle quote è consentita unicamente nella fase di costituzione con possibilità di rimborsare le quote solo a una data predefinita.

I fondi immobiliari nascono come fondi chiusi. Oggi la normativa contempla la possibilità di procedere a emissioni successive di quote e a rimborsi anticipati, così da consentire ai sottoscrittori di entrare o di uscire dal fondo prima della normale scadenza (fondi semichiusi o semiaperti).

Per garantire la possibilità di liquidare l’investimento, per i fondi “retail” che prevedono un importo minimo di sottoscrizione inferiore a € 25.000, la legge prevede l’obbligo di quotazione sul mercato entro un intervallo massimo di tempo di 24 mesi dalla chiusura del collocamento. Chi vuole liquidare il proprio investimento prima della scadenza del fondo lo può quindi fare esclusivamente vendendo le quote sul mercato.

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*Fonte: Borsa Italiana – dati a settembre 2013.

Per i fondi immobiliari può esistere un disallineamento tra i valori contabili e quelli di mercato delle quote, vale a dire il prezzo a cui ogni giorno le stesse sono scambiate sul mercato della Borsa Italiana.

FONDI IMMOBILIARI QUOTATI

La richiesta di ammissione delle quote alla negoziazione è obbligatoria per i fondi immobiliari che prevedono un ammontare minimo di sottoscrizione inferiore a € 25.000 e deve essere effettuata dalla SGR entro 24 mesi dalla chiusura dell’offerta. Ai fondi riservati non si applica l’obbligo di quotazione in vigore per i fondi retail, obbligo finalizzato a garantire una pronta liquidabilità dell’investimento per i piccoli risparmiatori. Il Regolamento del fondo, in ogni caso, indica se per i certificati rappresentativi delle quote sia prevista la quotazione in un mercato regolamentato. Attualmente sono quotati sul «Mercato degli Investment Vehicles» (MIV) di Borsa Italiana, nel segmento dedicato ai fondi chiusi, 24 fondi immobiliari*. Le modalità di negoziazione delle quote sono identiche a quelle previste per le azioni (negoziazione continua).

VALORI CONTABILI E VALORI DI MERCATO

Il valore contabile viene espresso nella relazione semestrale e nel rendiconto annuale e tiene conto delle valutazioni dei beni in cui è investito il patrimonio effettuate da esperti indipendenti (previste dalla normativa sui fondi immobiliari a tutela dei risparmiatori).Il valore contabile della quota è l’indicatore da tenere in considerazione per conoscere l’effettiva consistenza patrimoniale del fondo.Il lungo orizzonte temporale, tipico di un fondo immobiliare, ha lo scopo anche di cumulare gli aumenti dei valori e poterli distribuire alla scadenza del fondo in sede di dismissione del patrimonio. Il sottoscrittore potrà quindi ottenere il massimo vantaggio liquidando le proprie quote alla scadenza. Diversamente, pur con un’ovvia penalizzazione dovuta anche a fattori intrinseci del settore (es. scambi ridotti di quote), viene comunque offerta la possibilità di un’uscita anticipata, vendendo le proprie quote sul mercato borsistico.Nel caso della scelta di investimento in un fondo immobiliare chiuso, assume molta importanza la valutazione dell’orizzonte temporale e la convenienza o meno a vendere le quote sul mercato in anticipo rispetto alla naturale scadenza della vita del fondo stesso.

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LE «TAPPE» DI UN FONDO IMMOBILIARE MEDIANTE SOTTOSCRIZIONE IN DENARO

Avvio delle sottoscrizioni presso i soggetti incaricati del collocamento (periodo di sottoscrizione).

Alla chiusura delle sottoscrizioni, la SGR richiede agli investitori il versamento degli impegni assunti a fronte dei quali emette le quote.

Alla chiusura del periodo del richiamo degli impegni, il Fondo inizia l’attività di investimento, sulla base della propria politica di investimento.

Avvio dell’iter per la quotazione in borsa dove, nel corso della durata del fondo, le quote possono essere negoziate.

Alla scadenza del termine di durata o del Periodo di Grazia, il patrimonio del fondo viene liquidato. La SGR rimborsa ciascun sottoscrittore in base alle quote possedute.

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I VANTAGGI DI IN UN FONDO IMMOBILIARE

L’investimento in un fondo immobiliare permette, con un investimento contenuto, l’accesso ad un mercato che tipicamente richiede grandi capitali.

ACCESSIBILITÀ

Un fondo immobiliare beneficia di economie di scala: costi operativi, commissioni e imposte vengono distribuiti su tutti i sottoscrittori.

COSTI

Investire direttamente nel mattone significa assumersi dei rischi, ad esempio quelli di sfitto o morosità in caso di locazione di un immobile. Sottoscrivendo un fondo tali rischi non ricadono direttamente sul singolo investitore e sono mitigati dalla maggiore diversificazione perseguibile attraverso il fondo immobiliare.

RISCHI

Grazie a limiti, divieti e norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio previsti dalla normativa, l’investimento non può essere concentrato su un unico immobile. Tipicamente la diversificazione è per tipologia di operazioni immobiliari (a sviluppo o a reddito), per tipologia di immobili (residenziali, commerciali, industriali etc), e/o geografica.

DIVERSIFICAZIONE

La monetizzazione di un investimento diretto in immobili potrebbe richiedere tempi molto lunghi; i fondi immobiliari quotati, tramite la negoziazione delle quote su un mercato regolamentato, offrono una continua possibilità di dismissione in tempi relativamente brevi.

LIQUIDABILITÀ

L’investimento in fondi immobiliari può consentire di beneficiare di una serie di agevolazioni fiscali per il particolare regime illustrato nelle pagine seguenti.

FISCALITÀ

La gestione degli immobili richiede esperienza e professionalità oltre che un impegno di tempo e risorse da parte dell’investitore. Nel caso di un fondo immobiliare, queste incombenze sono delegate a professionisti del settore.

ASPETTI OPERATIVI

Le attività nelle quali è investito il patrimonio di un fondo immobiliare presentano elementi di rischio connessi con i seguenti fattori: - evoluzione del mercato immobiliare;- non agevole smobilizzo degli immobili; - caratteristiche e redditività dei beni immobili;- inadempimento contrattuale dei conduttori degli immobili;- indebitamento del fondo;- responsabilità urbanistica ed ambientale;- possibile verificarsi di eventi naturali e/o accidentali.

Per un investimento consapevole nel mondo del mattone, attraverso la sottoscrizione di un fondo immobiliare, è importante valutare due tipologie di rischi.

Il rischio dell’investimento nelle quote di un fondo consiste nel possibile decremento del valore della quota connesso con l’andamento del valore e della redditività dei beni nei quali è investito il patrimonio.

Nel caso dell’investimento in fondi immobiliari, ulteriori elementi di rischiosità derivano inoltre dall’immobilizzazione delle somme investite in ragione della struttura chiusa del fondo e dell’orizzonte temporale dell’investimento, fatta salva la possibilità, in caso di ammissione a quotazione, di liquidare l’investimento sul mercato, nonché dalla circostanza che la liquidazione dell’investimento sul mercato avviene di norma ad un valore inferiore al valore determinato periodicamente dalla SGR.

I RISCHI DELL’INVESTIMENTO

RISCHI GENERALI CONNESSI ALLA PARTECIPAZIONE AI FONDI

RISCHI CONNESSI ALLA NATURA DEGLI INVESTIMENTI

Si rinvia alla documentazione di offerta per maggiori dettagli sulle caratteristiche e sui rischi dei singoli fondi chiusi immobiliari.

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IL REGIME FISCALE PER GLI INVESTITORI RETAIL

Per gli investitori non istituzionali che investono nei fondi immobiliari è previsto un diverso trattamento fiscale a seconda della quota di partecipazione al fondo posseduta

La tassazione avviene in via generale in capo ai partecipanti al momento della percezione dei proventi.

Tassazione dei redditi di capitale:• Sui redditi distribuiti in costanza di partecipazione al fondo (c.d. proventi),

ovvero redditi compresi nel valore di liquidazione o riscatto delle quote, è prevista l’applicazione di una ritenuta del 20%.

• La ritenuta è applicata a titolo d’acconto se i proventi sono percepiti da soggetti che detengono le quote nell’esercizio di attività d’impresa commerciale.

• La ritenuta è applicata a titolo d’imposta nei confronti di tutti gli altri soggetti, compresi quelli esenti o esclusi da imposta sul reddito delle società.

Tassazione dei redditi diversi• I proventi e le perdite realizzati attraverso la negoziazione delle quote, nonché le

perdite realizzate attraverso il riscatto o la liquidazione, costituiscono “reddito diverso” di natura finanziaria (plusvalenza o minusvalenza), ovvero “reddito d’impresa” se conseguiti nell’esercizio di un’attività di impresa commerciale.

• A queste plusvalenze e minusvalenze si applicano le disposizioni previste per i singoli regimi impositivi (applicazione di una imposta sostitutiva nel regime della dichiarazione, del risparmio amministrato o del risparmio gestito, regime del reddito di impresa).

Regimefiscaledegliinvestitoriperiqualilaquotadipartecipazionein un fondo immobiliare, anche indiretta (per il tramite di società controllate,fiduciarieoperinterpostapersona)noneccedeil5%.

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• I redditi conseguiti dal fondo e rilevati nei rendiconti di gestione sono imputati per trasparenza ai partecipanti, e concorrono alla formazione del reddito complessivo del partecipante, indipendentemente dalla percezione e proporzionalmente alla quota di partecipazione.

• In questo caso non si applica la ritenuta del 20% al momento della distribuzione dei proventi o sulla realizzazione del capital gain al momento del riscatto o liquidazione delle quote.

• In caso di cessione di quote di partecipazione superiori al 5%, ai redditi diversi prodotti si applica il regime previsto per la cessione di partecipazioni qualificate.

Regime fiscale per i fondi partecipati da soggetti (diversi da stato, enti pubblici, OICR, forme di previdenza complementare, enti di previdenza obbligatoria, imprese di assicurazione, enti bancari e finanziari, residenti in Italia o in Paesi White list con scambio di informazioni) per i quali la quota di partecipazione supera il 5%.

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I SOGGETTI COINVOLTI

La gestione di un fondo immobiliare coinvolge una pluralità di soggetti, con ruoli specifici che riguardano la gestione, il controllo e la governance del fondo.

AUTORITÀ DI VIGILANZA

• Banca d’Italia• Consob

SOGGETTI ESTERNI

• Banca Depositaria• Esperti Indipendenti• Società di revisione

SOGGETTI INTERNI

• Società di Gestione del Risparmio (SGR)

• Assemblea dei partecipanti

• Comitato consultivo (Advisory Committee)

SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO

SOCIETÀ DI REVISIONEcertifica il rendiconto

FONDO IMMOBILIARE

CONSOBvigila

BANCA D’ITALIAautorizza, vigila, regola

BANCA DEPOSITARIAcontrolla NAV

ESPERTI INDIPENDENTIvalutano

INVESTITORI

incarica

nomina nomina

€

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La Banca d’Italia autorizza, sentita la Consob, la costituzione della SGR ed autorizza il Regolamento del fondo destinato ad investitori retail.Il controllo della Banca d’Italia sulle SGR avviene mediante la vigilanza regolamentare, informativa ed ispettiva. In particolare, la Banca d’Italia è competente per quanto riguarda il contenimento del rischio, la stabilità patrimoniale e la sana e prudente gestione del fondo; inoltre ha il potere di richiedere alla SGR che gestisce il fondo immobiliare la comunicazione di dati e notizie, nonché la trasmissione di atti e documenti.

La Consob ha gli stessi poteri di vigilanza della Banca d’Italia ma, diversamente da quest’ultima, si occupa della trasparenza e della correttezza dei comportamenti delle SGR nei confronti dei sottoscrittori dei fondi. La Consob, nell’espletamento delle sue attività, emana dei Regolamenti, ossia atti per mezzo dei quali disciplina l’insieme dei comportamenti che la SGR deve assumere nei confronti del mercato e delle autorità stesse.

LE AUTORITA DI VIGILANZA

SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO

PROPERTY MANAGERFACILITY MANAGERPROJECT MANAGER

AGENCYADVISORS

servizi

FONDO IMMOBILIARE

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

responsabile della gestione

INVESTITORI

incarica

€

I SOGGETTI INTERNI

La Società di Gestione del Risparmio (SGR), autorizzata da Banca d’Italia e iscritta in un apposito albo, è responsabile della gestione del fondo.

L’attività della SGR si concretizza principalmente nella promozione, istituzione e organizzazione del fondo, nella gestione dello stesso, nella predisposizione dei documenti contabili previsti dalla normativa vigente e nello svolgimento di attività connesse o strumentali a quella di gestione. L’organo responsabile dell’attività gestoria è il consiglio di amministrazione; di conseguenza, tutte le responsabilità relative alle scelte di investimento riguardanti i beni del fondo immobiliare restano in capo al consiglio di amministrazione.

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SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO

ADVISORY COMMITTEattività di consulenza,

potere di veto

FONDO IMMOBILIARE

ASSEMBLEA DEI SOTTOSCRITTORI

sostituzione della SGR, modifiche al regolamento

del Fondo

INVESTITORInominano partecipano

gestisce

€

Il regolamento del fondo può prevedere la presenza di un Comitato consultivo (Advisory Committee). I membri, con comprovata esperienza in ambito immobiliare, sono normalmente eletti dall’Assemblea dei Partecipanti. Il suo compito principale consiste nel formulare una serie di pareri, generalmente di natura consultiva, riguardo i temi di specifico interesse degli investitori e può esprimere pareri vincolanti sulle operazioni in conflitto di interessi o sul business plan a vita intera del Fondo.

Anche i Partecipanti al fondo controllano l’operato del gestore attraverso l’Assemblea dei Partecipanti che li rappresenta. L’Assemblea delibera su:• Sostituzione della SGR• Richiesta di ammissione a quotazione, ove non prevista dal regolamento• Modifiche al regolamento del fondo circa le politiche di gestione

Il Regolamento dei fondi riservati può inoltre attribuire all’Assemblea ulteriori competenze. L’Assemblea deve essere convocata senza ritardo ogni qualvolta richiesto dai titolari di almeno il 10% delle quote del fondo in circolazione.

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La Banca depositaria viene prescelta dalla SGR e ha funzioni di custodia della liquidità e del patrimonio mobiliare del fondo, di emissione e rimborso delle quote nonché quelle inerenti all’eventuale emissione dei certificati rappresentativi delle quote. La Banca depositaria, inoltre, accerta la correttezza del calcolo del valore della quota del fondo o, su incarico della SGR, provvede essa stessa a tale calcolo. Esegue le istruzioni della SGR solo se non sono contrarie alla normativa vigente o alle prescrizioni degli organi di vigilanza; i suoi amministratori e sindaci, inoltre, sono tenuti a riferire alla Banca d’Italia e alla Consob su eventuali irregolarità riscontrate nell’amministrazione della SGR e nella gestione dei fondi.

Gli esperti indipendenti sono i soggetti incaricati dal consiglio di amministrazione della SGR di effettuare la valutazione dei beni oggetto di investimento da parte del fondo immobiliare ai sensi della normativa vigente. Devono dimostrare una comprovata esperienza nel campo delle valutazioni tecniche o economiche dei beni in cui è investito il fondo stesso nonché avere specifici requisiti di professionalità e onorabilità. Il loro ruolo consiste nel:• valorizzare almeno semestralmente il patrimonio, consegnando alla SGR una

relazione di stima; • rilasciare un parere di congruità in tutti i casi in cui la SGR voglia vendere un

immobile;• intervenire in caso di conferimento di beni immobili per i fondi ad apporto.La SGR può discostarsi dal parere degli esperti comunicando le ragioni agli esperti stessi.

La società di revisione, iscritta all’apposito albo speciale detenuto presso la Consob, si occupa del controllo contabile. Attraverso una relazione esprime un giudizio sia sui documenti contabili della SGR che sui rendiconti dei fondi.

Deve inoltre comunicare tempestivamente a Banca d’Italia e Consob gli atti o i fatti che possano:• costituire una grave violazione delle norme disciplinanti l’attività delle società sottoposte a revisione ovvero che possano pregiudicare la continuità della SGR o

dei fondi;• comportare un giudizio negativo, un giudizio con rilievi o una dichiarazione di impossibilità di esprimere un giudizio sui bilanci della SGR o sui rendiconti dei Fondi.

I SOGGETTI ESTERNI

Torre SGR è una Società di Gestione del Risparmio autorizzata dalla Banca d’Italia all’esercizio dell’attività di gestione di fondi comuni di investimento immobiliari chiusi.

È attiva nella promozione, istituzione e gestione di fondi immobiliari destinati sia a clienti retail che ad investitori istituzionali italiani ed internazionali.

Costituita il 1 dicembre 2005, Torre SGR è uno dei primi operatori nel settore della gestione dei fondi immobiliari in Italia con una massa in gestione complessiva di € 1,4 mld* e 10 fondi o comparti gestiti.

L’esperienza professionale maturata finora da Torre SGR nell’ ambito dell’industria immobiliare e finanziaria le consente di promuovere, con la massima trasparenza, un’ampia gamma di prodotti in grado di riscontrare l’interesse degli investitori in base al loro profilo di rischio-rendimento.

La società è controllata da Fortezza RE S.à.r.l., società di diritto lussemburghese controllata da fondi gestiti da Fortress Investment Group LLC, e partecipata al 37,5% da Pioneer Investment Management SGRpA che nel 2009 le ha conferito 5 fondi tra cui UniCredito Immobiliare Uno, quotato alla Borsa di Milano.

*Fonte: Torre SGR. Dati al 30/06/2013

OTTOBRE 2013Quanto riportato nel presente documento fornisce una sintesi della normativa riguardante i fondi immobiliari e pertanto non costituisce nè può essere ritenuto e/o interpretato quale sollecitazione e/o offerta e/o invito ad acquistare quote di fondi immobiliari. Torre SGR non garantisce la completezza delle informazioni fornite.