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►HansNetscherImmobilienanalyse & Bewertung

Renditedefinitionenfür die Immobilienbewertung

►BODENSEEFORUM 2007 REAL ESTATE VALUATION

Hans Netscher ▪ Folie 2Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung

►HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung

Trends aus Immobilienwirtschaft und Wertermittlung

1. Volatile Märkte bedingen Preis- und Wertänderungen, an die sich einige erst „gewöhnen“ müssen.

2. Rein visionäre Cashflow-Betrachtungen am Desktoptreten hinter marktorientierten Beurteilungen der Immobilie zurück. Neue Gesichtspunkte etwa zur Energieeffizienz oder zu wertorientiertem Facility Management gewinnen an Bedeutung.

3. Wertermittlung wird zunehmend Teil immobilienwirtschaft-licher Leistung und weniger eigenständige Tätigkeit. Für die immobilienwirtschaftlichen Akteure wird das „Bewertungs-geschäft“ immer wichtiger.



Marktvolatilität und / oder Nachhaltigkeit

t0 t5 t10 t15 t20 t25 t30 t35

„buy and sell“ Risikojustierung

6%

„buy and hold“ Risikonivellierung

10%

2% Liegenschafts-/KapitalisierungszinssatzInterner Zinsfuss

Marktvolatilität Nachhaltigkeit

„Gra

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Bewertungsgeschäfte*

*Ablichtung aus immobilienmanager 09-2007 Seite 19



Entwicklung des Investmentmarkts*

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7



Was sind Bewertungskriterien?

Stichworte sind:

● Nachfrage

● Kaufpreisfaktoren

● Jahresnettomiete

● Renditespanne

● Spitzenrendite

● Bruttoanfangs-rendite

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Was versteht man unter Rendite?

Der Begriff Rendite (Synonyme: Rentabilität, Ertragsrate, Kapitalverzinsung, Verzinsungssatz..., engl.: rate of return…) ist ein Fachbegriff der Finanzmärkte.

Die gebräuchliche Renditekennzahl ist der Zinssatz. Allgemein gilt:

Die Rendite ist somit der jahresdurchschnittliche Gewinn bezogen auf das eingesetzte Kapital in Prozent.

Rendite (in %) = x 100Gewinn

eingesetztes Kapital



Viel(e) Rendite(n) erfreut / erfreuen den Wertermittler...

Der Begriff „Rendite“ ist nicht scharf definiert. Es kursieren eine unübersehbare Anzahl an Renditebegriffen:

● Rentabilität ● Ertragsrate ● Kapitalverzinsung ● Verzinsungssatz ● Bruttorendite ● Objekt-Rendite● Anfangsrendite ● Netto-Anfangsrendite● Cashflow-Rendite ● Marktrendite● Investment-Rendite ● Spitzenrendite● Rate of Return ● Initial Yield● Cap Rate ● Return on Investment● Total Return ● ...



1. Buch Mose, Kapitel 11

Wohlauf, lasst uns eine Stadt und einen Turm bauen, dessen Spitze bis an den Himmel reiche, damit wir uns einen Namen machen. ... Da fuhr der Herr hernieder, dass er sähe die Stadt und den Turm, die die Menschenkinder bauten.

Der Bau von Stadt und Turm einer hochmütig gewordenen Menschheit wird mit der Verwirrung der Sprachen beantwortet: Am Ende stand die babylonische Sprachverwirrung.



Mal ehrlich: Verstehen Sie sich (mit Kollegen) gut?

Liegenschafts-zinssatz

All Risks YieldCap Rate



Anfangsrendite (Initial Yield, All Risks Yield)

Anfangsrendite in % = x 100

Kaufpreis / Wert =

Investmentmethode / Maklerformel:

Kaufpreis / Wert = Einnahmen x Vervielfältiger

Einnahmen

Kaufpreis / Wert

Einnahmen

Anfangsrendite in %



Anfangsrendite - Zahlenbeispiele

Anfangsrendite in % = x 100 = 10%

Kaufpreis / Wert = = 1.000.000 €

Investmentmethode / Maklerformel:

Kaufpreis / Wert = 100.000 x 10 = 1.000.000 €

100.000 €

1.000.000 €

100.000 €

10%



Beispiel: Kaufpreise von Investments als Vervielfältiger*

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Brutto- und Nettoanfangsrendite

Bruttoanfangsrendite =(BAR, Brutto-Rendite)

Nettoanfangsrendite 1 =(NAR, Netto-Rendite)

Nettoanfangsrendite 2 =(NAR, Netto-Rendite)

anfängl. Bruttomiete (Grundmiete, Rohertrag) x 100

Kaufpreis bzw. Wert

anfängl. Bruttomiete (Grundmiete, Rohertrag) x 100

Kaufpreis bzw. Wert + Erwerbsnebenkosten

anfängl. Nettomiete x 100(Grundmiete ./. nicht umlf. Bewirtschaftungskosten)

Kaufpreis bzw. Wert + Erwerbsnebenkosten



Brutto- und Nettoanfangsrendite - Zahlenbeispiele

Bruttoanfangsrendite = x 100 = 10%(BAR, Brutto-Rendite)

Nettoanfangsrendite 1 = x 100 = 9%(NAR, Netto-Rendite)

Nettoanfangsrendite 2 = x 100 = 8,2%(NAR, Netto-Rendite)

100.000 € (Bruttomiete)

1.000.000 € (Kaufpreis bzw. Wert)

100.000 € (Bruttomiete)

1.000.000 € + 100.000 €(Kaufpreis/Wert + Erwerbsnebenk.)

100.000 € - 10.000 € (Nettomiete)

1.000.000 € + 100.000 €(Kaufpreis/Wert + Erwerbsnebenk.)



Rendite Definitionen: Beispiele

Quelle: www.gif-ev.de Quelle: www.joneslanglasalle.de/de-DE/research



Man muss eben wissen, was sich dahinter verbirgt...

In aller Regel sind die Bezugspunkte der Renditen bzw. der Kaufpreisfaktoren unscharf definiert:

● Rohertrag oder Reinertrag oder ...

● Vertragsmieten oder Marktmieten oder ...

● Kaufpreis oder Gesamtinvestition oder ...

● Objektbezogene oder investorenspezifische Erwerbsnebenkosten ...

● ... oder ...



Für die Analyse der Vergleichsobjekte gilt

Die Analyse der Vergleichsobjekte erfolgt auf der Grundlage vorliegender Bestands- und Vertragsdaten.

Somit beruhen auch die zum Zwecke der Erkenntnisübertra-gung analysierten und ableiteten Daten auf Bestands- und Vertragsdaten der Vergleichsobjekte.



Für die Wertermittlung des Bewertungsobjekts gilt

Mieten sind in der Regel Marktmieten* zu mietmarktüblichen Bedingungen in Hinblick auf

● Mietehöhe (Nominal- bzw. Effektivmiete bei Vollvermietung)

● Zahlungszeitpunkt, Laufzeit und Optionsrechte

● Anpassungsklausel, Staffelmiete, Festmiete

● Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten

● Kündigungsrechte, Incentives u.a.m.

*Bei nicht preisgebundenem Wohnraum ist in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) heranzuziehen.



Für Wertermittlung des Bewertungsobjekts gilt weiterhin

Marktübliche Bewirtschaftungskosten zu

● Instandhaltung

● Betriebskosten

● Verwaltung

Abhängig von der jeweiligen Nutzung sind nur diejenigen Bewirtschaftungskosten zu erfassen, die dem Eigentümer unter mietmarktüblichen Bedingungen entstehen.



Für Wertermittlung des Bewertungsobjekts gilt außerdem

Als objektbezogene Erwerbsnebenkosten sind abhängig von der jeweiligen Nutzung nur diejenigen Kosten zu erfassen, die dem Eigentümer unter grundstücksmarktüblichen Bedingungen entstehen:

● Grunderwerbsteuer

● Notar, Grundbuch...

● Objektbezogene Vermarktungskosten

● ...



In Sachen Umsatzsteuer gilt grundsätzlich

Handelt es sich um Nutzungen, bei denen

● grundstücksgewöhnlich zur Umsatzsteuer optiert wird,

verstehen sich Marktmiete, Bewirtschaftungskosten, Netto- bzw. Bruttokaufpreis, Ertragswert, Teile der Erwerbsnebenkosten usw.

● ohne mögliche Umsatzsteuer.



Was soll marktüblich / grundstücksgewöhnlich bedeuten?

Marktüblich bzw. grundstücksgewöhnlich ist für den Fall der

● Immobilien-Wertermittlungim Sinne objektivierender Wertbetrachtung oder

objektbezogener Marktreflexion

zu sehen.

Dies gilt in der Regel nicht für● Investitionsrechnung

im Sinne subjektiver Wertbetrachtung, Analyse für Investitionsentscheidung, zum Objektvergleich u.a.m.)



Wertermittlung ist ja so einfach!

Brauchen wir also in der Regel nur den zutreffenden Ertrag und die zutreffende Rendite. Und das war´s dann schon?

1.000.000 € / 6,25% = 16.000.000 €oder

1.000.000 € x 16 = 16.000.000 €



Relativitätstheorie

E = m x c 2

E = Energiem = Masse

c = Lichtgeschwindigkeit

EW (KP) = E x VEW / KP = Ertragswert (Kaufpreis)

E = ErtragV = Vervielfältiger, Diskontierungssummenfaktor



Relativitätstheorie und Relativitätspraxis der Wertermittlung



Brutto- und Nettoanfangsrendite

Bruttoanfangsrendite = 10% (10-fache der Bruttomiete)(BAR, Brutto-Rendite)

Nettoanfangsrendite 1 = 9% (11,1-fache der Bruttomiete)(NAR, Netto-Rendite)

Nettoanfangsrendite 2 = 8,2% (12,2-fache der Nettomiete)(NAR, Netto-Rendite)

Liegenschaftszinssatz = 6,25%



Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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